- Stabilne ceny domów, szybka sprzedaż: Rynek nieruchomości w Cleveland pozostaje przystępny cenowo, ale konkurencyjny. Mediana ceny sprzedaży domu w mieście wynosiła około 115 000–128 000 USD w połowie 2025 roku, czyli około 0–5% wyżej niż rok wcześniej redfin.com hondros.com. Domy nadal sprzedają się szybko – zazwyczaj w mniej niż miesiąc (mediana ~29 dni na rynku) – wiele z nich znajduje nabywcę już w 11 dni redfin.com zillow.com. Wolumen sprzedaży nieco się ochłodził (sprzedaż w lipcu spadła o ~4% rok do roku redfin.com), ale popyt ze strony kupujących pozostaje solidny.
- Rośnie liczba ofert, nadal przewaga sprzedających: Po latach ograniczonej podaży, liczba ofert stopniowo rośnie. Liczba aktywnych ogłoszeń w rejonie Cleveland wzrosła o ~37% w 2025 roku w porównaniu z rokiem ubiegłym hondros.com, dając kupującym większy wybór. Mimo to, silny popyt sprawia, że dobrze wycenione domy nadal osiągają pełną cenę ofertową lub wyższą – około 39% transakcji zamknięto powyżej ceny wywoławczej w połowie 2025 roku zillow.com. Rynek wraca do równowagi, ale nie odwraca się; sprzedający domy gotowe do zamieszkania nadal mają przewagę outstandingohio.com josesellshomes.com.
- Rynek nieruchomości komercyjnych mieszany: Sektor biurowy w Cleveland mierzy się z wysokim poziomem pustostanów (~23%), powolnym wynajmem i stabilnymi czynszami (średnia stawka ofertowa ~$21/stopę kw.) nmrk.com nmrk.com, podczas gdy rynek przemysłowy, po fali wyprowadzek najemców, odnotował wzrost pustostanów do ~5% (wciąż poniżej historycznych norm) nmrk.com nmrk.com. Powierzchnie handlowe to jasny punkt – pustostany poniżej 5% utrzymują się od pięciu lat przy minimalnej nowej zabudowie marcusmillichap.com – a mieszkania wielorodzinne cieszą się dużym popytem, osiągając ponad 92% obłożenia i wzrost czynszów na poziomie około 3%+ rocznie mmgrea.com mmgrea.com.
- Potencjał inwestycyjny i ryzyka: Cleveland oferuje wysokie stopy zwrotu i niskie koszty wejścia dla inwestorów. Ponad 55% mieszkań w mieście jest zajmowanych przez najemców ark7.com, a dzielnice takie jak Downtown (mediana ceny ~275 tys. USD, +26,7% r/r) i Tremont (+28% ostatnio) przyniosły ponadprzeciętny wzrost wartości ark7.com ark7.com. Szanse obejmują niedowartościowane obszary (np. Collinwood – mediana ~90 tys. USD) i silny potencjał przepływów pieniężnych. Kluczowe ryzyka wynikają z wolnego wzrostu liczby ludności w regionie (Greater Cleveland praktycznie bez zmian, +0,3% w zeszłym roku neo-trans.blog) oraz gospodarki, która – choć zdywersyfikowana – nie przeżywa boomu. Wyższe stopy procentowe również ograniczyły dostępność cenową, więc koszty finansowania i ewentualne szersze spowolnienie są czynnikami do obserwacji.
- Gospodarka, demografia i rozwój napędzają przyszłość: Gospodarka Cleveland odbiła się do poziomów zatrudnienia sprzed pandemii marcusmillichap.com, opierając się na sektorze opieki zdrowotnej (Cleveland Clinic), finansach i przemyśle. Bezrobocie wynosi około 3–4%, co wspiera popyt na mieszkania. Demograficznie, wieloletni spadek liczby ludności w metropolii ustabilizował się: podmiejskie hrabstwa Lorain i Medina rosną (+0,9–1,1% w zeszłym roku), podczas gdy centrum miasta pozostaje na tym samym poziomie neo-trans.blog neo-trans.blog. Napływ młodych profesjonalistów i osób starszych do miejskich dzielnic zwiększa dochody i wartości nieruchomości w takich miejscach jak Downtown, Ohio City, University Circle i Tremont neo-trans.blog neo-trans.blog. Tymczasem duże projekty infrastrukturalne i deweloperskie – od nowej siedziby Sherwin-Williams w centrum za 750 mln USD (otwarcie w 2025 r.) po planowaną rewitalizację nabrzeża jeziora wokół stadionu Browns – mają szansę przekształcić rynek nieruchomości w najbliższych latach.
Trendy rynku nieruchomości mieszkaniowych w Cleveland (2025)
Rynek mieszkaniowy w Cleveland w 2025 roku charakteryzuje się przystępnością cenową, stabilnym wzrostem cen oraz stopniowym przechodzeniem w kierunku równowagi. W przeciwieństwie do nadmorskich rynków o gwałtownych wzrostach i spadkach, ceny domów w Cleveland rosną „powoli i stabilnie, bez skrajnych wzlotów i upadków” josesellshomes.com. Na połowę 2025 roku mediana cen sprzedaży w mieście Cleveland utrzymuje się na poziomie niskich 100 000 dolarów – o 67% niższym niż mediana krajowa USA – co czyni je jednym z najtańszych dużych rynków redfin.com. Według Zillow typowa wartość domu w Cleveland wynosi około 117 700 dolarów, co oznacza umiarkowany wzrost o 1,0% rok do roku zillow.com. W rankingach agentów nieruchomości Cleveland zostało nawet uznane za #2 „najgorętszy” rynek mieszkaniowy w USA w 2023 roku, dzięki solidnym fundamentom i umiarkowanym wzrostom cen realwealth.com.
Trendy cen: Ogólnie rzecz biorąc, wartości domów łagodnie rosną w całej aglomeracji. Do połowy 2025 roku średnia cena domu w Cleveland wynosiła około 113 500 USD (≈5% wzrost r/r) hondros.com. Roczne tempo wzrostu cen różni się w zależności od obszaru – od praktycznie niezmienionych w niektórych dzielnicach miasta po dwucyfrowe wzrosty w okolicznych powiatach. Na przykład hrabstwo Lorain (na zachód od Cleveland) odnotowało wzrost cen o 17,7% w ciągu roku (mediana ~263 tys. USD) hondros.com, ponieważ kupujący szukają przystępnych domów na przedmieściach. W granicach miasta mediana cen sprzedaży w połowie 2025 roku wahała się od około 108 tys. USD (dane z kwietnia) do 174 tys. USD (czerwiec) w zależności od źródła danych clappilyhome.com – co odzwierciedla różny udział typów nieruchomości. Niektóre lokalne raporty wskazywały, że mediana ceny sprzedanych domów w Cleveland wzrosła o 8–9% r/r latem 2025 roku clappilyhome.com realwealth.com, choć bieżące dane MLS (Redfin) pokazały jedynie niewielki wzrost o +0,4% do lipca redfin.com. Ta rozbieżność sugeruje, że wzrost cen w szerszej aglomeracji (w tym w droższych przedmieściach) był silniejszy niż w samym mieście. Co ważne, nie ma oznak załamania ani dużego spadku cen – dane historyczne pokazują, że wartości domów w północno-wschodnim Ohio rzadko znacząco spadają, a rok 2025 kontynuuje tę stabilną tendencję josesellshomes.com.
Wolumen sprzedaży i konkurencja: Aktywność sprzedaży domów ostygła w porównaniu z szaleństwem lat 2021–22, ale pozostaje wysoka w ujęciu historycznym. W lipcu 2025 roku w mieście sprzedano 369 domów, co stanowi niewielki spadek o 3,9% w porównaniu z rokiem poprzednim (384 sprzedaże) redfin.com redfin.com – wskazując na nieco mniejszą rotację, częściowo z powodu ograniczonej podaży i wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych. Niemniej jednak, konkurencja wśród kupujących jest nadal widoczna. Domy w Cleveland zazwyczaj otrzymują ponad 2 oferty i wiele z nich sprzedaje się po cenie wywoławczej lub powyżej niej. Mediana stosunku ceny sprzedaży do ceny ofertowej wynosi idealnie 1,00 (100%) zillow.com, co oznacza, że typowy dom sprzedaje się za cenę wywoławczą. W rzeczywistości, 38,8% sprzedaży w połowie 2025 roku zostało sfinalizowanych powyżej ceny ofertowej, podczas gdy około 48% poniżej niej zillow.com – zrównoważony podział, który pokazuje, że ani kupujący, ani sprzedający nie mają wyraźnej przewagi. Compete Score Redfina ocenia Cleveland jako „Bardzo konkurencyjny” (72/100), zauważając, że gorące oferty mogą przejść do statusu wstępnie sprzedanych w około 8 dni z wieloma ofertami (często powyżej ceny wywoławczej), podczas gdy przeciętny dom sprzedaje się nieco poniżej ceny wywoławczej po kilku tygodniach redfin.com redfin.com. Krótko mówiąc, choć wojny licytacyjne nie są już tak powszechne jak podczas boomu pandemicznego, dobrze wycenione domy nadal przyciągają szybkie oferty w 2025 roku.
Czas na rynku i podaż: Jednym z wyraźnych sygnałów zmieniającej się dynamiki jest czas na rynku. Domy spędzają na sprzedaży nieco więcej czasu niż rok temu, dając kupującym więcej swobody. W połowie 2025 roku mediana dni na rynku w Cleveland wynosiła około 29 dni, w porównaniu do około 26 dni latem poprzedniego roku redfin.com. Inne źródła danych pokazują szerszy trend regionalny: ogłoszenia były średnio 41 dni na rynku w czerwcu 2025 roku (wzrost z 35 dni rok wcześniej) clappilyhome.com. Według danych Zillow domy w Cleveland przechodzą do statusu wstępnie sprzedanych w medianie 11 dni zillow.com zillow.com – liczba ta prawdopodobnie dotyczy gorących, gotowych do zamieszkania ofert. Wniosek jest taki, że choć domy gotowe do zamieszkania nadal sprzedają się w tydzień lub dwa, cały rynek ustabilizował się do bardziej normalnego tempa w porównaniu z błyskawicznymi sprzedażami z 2021 roku.
Podaż mieszkań wreszcie zaczęła się zwiększać, co łagodzi część presji. Nowe oferty i aktywne zasoby mieszkaniowe wykazują tendencję wzrostową w latach 2024–25. W całym regionie Cleveland (hrabstwa Cuyahoga, Portage, Summit), liczba ofert wzrosła o 37,3% rok do roku do połowy 2025 roku hondros.com. W hrabstwie Cuyahoga (obejmującym Cleveland) zasoby mieszkaniowe w czerwcu 2025 były o około 2,9% wyższe niż rok wcześniej clappilyhome.com clappilyhome.com. Ten stopniowy napływ podaży – zarówno od większej liczby właścicieli wystawiających domy na sprzedaż, jak i wzrostu nowego budownictwa – oznacza, że kupujący mają więcej opcji niż w niedalekiej przeszłości. „W lipcu liczba aktywnych ofert ponownie wzrosła w hrabstwach Cuyahoga, Summit, Medina i Stark, dając kupującym więcej możliwości wyboru”, zauważa jedna z lokalnych aktualizacji pośrednika outstandingohio.com.
Jednak podaż mieszkań wciąż nie nadąża za popytem ani za normami sprzed pandemii. Nawet po ostatnich wzrostach, zasoby mieszkaniowe w północno-wschodnim Ohio pozostają poniżej poziomów z 2019 roku josesellshomes.com josesellshomes.com. Według danych Zillow, w aglomeracji Cleveland było około 1 083 domów na sprzedaż w połowie 2025 roku zillow.com – to tylko około 2 do 3 miesięcy podaży przy obecnym tempie sprzedaży. To poprawa w stosunku do rekordowo niskich poziomów (około 1 miesiąca podaży) z 2021 roku, ale nadal niewiele. Dla porównania, zrównoważony rynek to zwykle około 5–6 miesięcy podaży. Tak więc warunki rynku sprzedającego utrzymują się, choć mniej intensywnie. Kupujący nie muszą już walczyć o każdą ofertę, ale najlepsze domy wciąż sprzedają się szybko. Jak ujęto to w jednym z raportów z połowy 2025 roku: „równowaga może się przesuwać, ale po obu stronach wciąż są możliwości” – kupujący mają większy wybór, a sprzedający mogą liczyć na szybką sprzedaż po pełnej cenie, jeśli dobrze wycenią nieruchomość outstandingohio.com.
Gorące lokalizacje: Rynek nieruchomości w Cleveland jest bardzo lokalny, a niektóre dzielnice i przedmieścia cieszą się szczególnie dużym popytem. Obszary łączące historyczny urok, możliwość poruszania się pieszo lub nowe inwestycje wyróżniają się na tle innych w 2025 roku. Kilka przykładów:
- Śródmieście Cleveland: Centralna dzielnica biznesowa miasta przekształciła się w raj dla najemców i hotspot inwestycyjny. 94% mieszkań w śródmieściu jest zajmowanych przez najemców, a inwestorzy zwrócili na to uwagę ark7.com ark7.com. Mediana ceny sprzedaży w śródmieściu wzrosła do około 275 000 $ (wzrost o 26,7% rok do roku) ark7.com pod koniec 2024 roku, co odzwierciedla nowe inwestycje w apartamentowce i konwersje. Luksusowe apartamenty, takie jak nowe wieże City Club i The Lumen, przyciągają młodych profesjonalistów dzięki pracy i rozrywce w centrum. Ponad 90% zasobów mieszkaniowych śródmieścia to obecnie wynajmy, co oznacza silny popyt na inwestycje w budynki wielorodzinne, wspierany przez udogodnienia i rosnącą atmosferę życia, pracy i zabawy.
- Tremont: Modna dzielnica po zachodniej stronie, znana z historycznej architektury i restauracji, Tremont odnotował znaczny wzrost wartości nieruchomości w ostatniej dekadzie. Jedna z analiz wykazała wzrost o 28,5% mediany cen sprzedaży w Tremont w ostatnim czasie ark7.com, choć dane Zillow pokazały lekkie ochłodzenie do maja 2025 roku (mediana ~349 900 $, spadek o 2% r/r po ustąpieniu gorączki) hondros.com. Mimo to Tremont pozostaje pożądany ze względu na artystyczny charakter, galerie i bliskość centrum. Domy tutaj osiągają jedne z najwyższych cen w mieście, a inwestorzy interesują się Tremont zarówno pod kątem flipów, jak i luksusowych wynajmów.
- Ohio City: Sąsiadująca ze śródmieściem, Ohio City to kolejna odnowiona dzielnica znana z West Side Market, browarów i mieszanki historycznych oraz nowych mieszkań. Mediana ceny wynosiła około 166 700 $ w połowie 2025 roku (wzrost o ~7% r/r) clappilyhome.com. Spacerowa dostępność i scena gastronomiczna Ohio City sprawiają, że jest popularna wśród młodych kupujących i najemców. Nowe projekty apartamentowe i rozwój parku Irishtown Bend zwiększają jej atrakcyjność. Często wymieniana jest wśród „dzielnic wartych uwagi” zarówno do życia, jak i inwestowania hondros.com.
- University Circle (Wschodnia Strona): To edukacyjne i medyczne centrum (siedziba Case Western Reserve University i głównych szpitali) nadal napędza popyt na mieszkania. Powstały tu luksusowe apartamenty i szeregowce, aby obsłużyć personel szpitali i studentów. Deweloperzy „nie nadążają z budową apartamentów z wyższej półki” w takich miejscach jak University Circle i pobliskie Little Italy neo-trans.blog. W tych dzielnicach nie jest już niczym niezwykłym widok szeregowców lub odnowionych domów przekraczających 1 milion dolarów – co dawniej było rzadkością w Cleveland – dzięki napływowi zamożniejszych mieszkańców i rozwojowi instytucji neo-trans.blog.
- Collinwood: Historycznie robotnicza dzielnica na dalekim wschodzie, Collinwood przekształca się w przystępną enklawę artystów. Mediana cen wokół 133 500 dolarów (wzrost o ok. 5% r/r) clappilyhome.com sprawia, że jest atrakcyjna dla kupujących po raz pierwszy i inwestorów szukających tanich nieruchomości na wynajem. Waterloo Arts District w Collinwood i parki nad jeziorem zwiększają jej potencjał. Przy dużej liczbie najemców i umiarkowanych cenach, dzielnica ta jest wskazywana jako miejsce z potencjałem wzrostu wartości ark7.com.
- Shaker Heights i przedmieścia: Na wschodnich przedmieściach, takich jak Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood i innych, popyt na domy oferujące więcej przestrzeni lub najlepsze szkoły pozostaje stabilny. Przykładowo, w Shaker Heights mediana cen wynosiła około 335 000 dolarów (wzrost o 6,4% r/r) clappilyhome.com w maju 2025 r. – to wyższy poziom cenowy w regionie, napędzany przez historyczne domy i szkoły. Po zachodniej stronie, takie miejsca jak Kamm’s Corners (mediana ~234 tys. dolarów) i Old Brooklyn (mediana ~160 tys. dolarów) łączą względną przystępność cenową z silnym poczuciem wspólnoty clappilyhome.com. Old Brooklyn, dzielnica klasy średniej, odnotowała nawet wzrost cen o 11,3% w ostatnim czasie ark7.com, gdy coraz więcej kupujących odkrywa jej wartość.
W całym mieście przystępność cenowa pozostaje kluczową zaletą. Nawet najdroższe dzielnice Cleveland (Downtown, Tremont, Edgewater itd.) są okazją w porównaniu z innymi metropoliami. Dlatego właśnie Cleveland pozostaje jednym z „najgorętszych” rynków mieszkaniowych zarówno dla inwestorów spoza miasta, jak i dla kupujących po raz pierwszy – niskie koszty wejścia i rosnąca miejska żywotność to rzadkie połączenie josesellshomes.com. Tak długo, jak ceny w Cleveland będą atrakcyjne, można spodziewać się stałego zainteresowania zarówno ze strony lokalnych, jak i zewnętrznych nabywców szukających wartości.
Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł, wielorodzinne)
Sektory nieruchomości komercyjnych w Cleveland mają mieszane perspektywy na 2025 rok – niektóre segmenty odbijają się mocno, inne napotykają trudności. Ogólnie rzecz biorąc, zróżnicowana gospodarka metropolii (opieka zdrowotna, produkcja, siedziby korporacji itd.) zapewnia stabilne fundamenty, ale zmiany po pandemii – takie jak praca zdalna i e-commerce – wpływają na poszczególne typy nieruchomości w różnym stopniu.
Rynek biurowy
Sektor biurowy w Cleveland nadal zmaga się z wysokimi pustostanami i powolnym ożywieniem. Na II kwartał 2025 roku wskaźnik pustostanów biurowych w aglomeracji Cleveland wynosił około 23,1% nmrk.com. To nieco więcej (o 30 punktów bazowych) niż na początku roku, co przerywa serię poprawiającej się zajętości. W praktyce niemal jedna czwarta powierzchni biurowej w Cleveland stoi pusta – to odzwierciedlenie słabego popytu na tradycyjne umowy najmu biur w następstwie trendów pracy hybrydowej i konsolidacji korporacyjnych.
Aktywność najmu pozostaje anemiczna. Wynajęto jedynie około 213 600 stóp kwadratowych w II kwartale 2025 roku, co jest jednym z najsłabszych kwartalnych wyników w ciągu 16 lat (porównywalnym z dołkiem z końca 2021 roku) nmrk.com. Absorpcja netto ponownie stała się ujemna, z –131 000 stóp kwadratowych, po czterech kwartałach wzrostów nmrk.com. Wieżowce klasy A w centrum w szczególności zmagają się z wyższymi pustostanami, gdy niektórzy najemcy zmniejszają powierzchnię. Z drugiej strony, niektórzy duzi najemcy (jak Sherwin-Williams) ponownie angażują się w centrum, wynajmując nowe powierzchnie (więcej o tym w sekcji Rozwój), a biurowce na przedmieściach odnotowały niewielkie wzrosty dzięki użytkownikom z branży medycznej i zaplecza biurowego.
Czynsze: Oferowane czynsze za biura spadają pod presją konkurencji. Średni oferowany czynsz wynosił około 20,99 USD za stopę kwadratową w II kwartale 2025 roku nmrk.com, co oznacza spadek o ok. 0,12 USD w porównaniu z poprzednim kwartałem. Od początku roku średnie czynsze za biura w Cleveland wyniosły 21,05 USD, co wciąż jest o 2,6% wyżej rok do roku nmrk.com – wskazuje to, że właściciele budynków zdołali uzyskać niewielkie podwyżki w niektórych podrynkach (być może za powierzchnie premium, z wykończeniem), mimo że ogólna dynamika spowalnia. Właściciele oferują więcej ustępstw, aby przyciągnąć najemców, a starsze budynki mogą wymagać modernizacji (lub konwersji na mieszkalne), by konkurować.
Perspektywy: Perspektywy dla rynku biurowego są ostrożne. Wskaźnik pustostanów prawdopodobnie pozostanie wysoki w najbliższych latach, zwłaszcza w centrum, dopóki wzrost zatrudnienia lub adaptacyjne wykorzystanie nie pochłonie części nadmiarowej powierzchni. Zakończenie budowy 36-piętrowej siedziby Sherwin-Williams pod koniec 2025 roku doda do zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, ale może pozostawić opuszczone starsze biura. Z drugiej strony, na rynku biurowym w Cleveland nie było nadpodaży od dziesięcioleci, więc problem pustostanów wynika bardziej z popytu (praca zdalna) niż z podaży. Jeśli więcej firm nakaże powrót do biur (jak planuje Sherwin-Williams na 2026 rok) lub jeśli Cleveland przyciągnie nowych pracodawców, absorpcja może stać się dodatnia. Na razie przewagę mają najemcy, a wzrost czynszów prawdopodobnie pozostanie ograniczony (niskie jednocyfrowe wartości rocznie). Inwestorzy są selektywni – preferują biura medyczne, nowoczesne przestrzenie współpracy lub projekty rewitalizacyjne – biorąc pod uwagę trudne fundamenty rynkowe w tym sektorze.
Rynek handlowy
Rynek nieruchomości handlowych w Cleveland radzi sobie lepiej, niż wielu mogłoby się spodziewać, wykazując odporność dzięki ograniczonej nowej podaży i stabilnemu popytowi konsumenckiemu. Wskaźnik pustostanów w handlu w aglomeracji Cleveland utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie. W rzeczywistości rok 2025 zapowiada się na piąty z rzędu rok, w którym wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w całej metropolii wynosi poniżej 5% marcusmillichap.com. W połowie 2025 roku ogólny wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym wynosi około 4–5%, co jest bardzo dobrym wynikiem według standardów branżowych.
Głównym powodem jest niedobór nowej zabudowy handlowej. Deweloperzy byli wyjątkowo ostrożni – rok 2025 może przynieść najmniej nowych inwestycji handlowych w historii w Cleveland marcusmillichap.com. Przy praktycznie braku nadpodaży i większości nowych projektów wynajętych przed oddaniem, presja podażowa na wzrost pustostanów jest minimalna. Odzwierciedla to zarówno ostrożność (z powodu powolnego wzrostu liczby ludności w północno-wschodnim Ohio), jak i zmieniające się priorytety (więcej inwestycji trafia w sektor przemysłowy i projekty wielofunkcyjne niż w samodzielne obiekty handlowe). Ograniczenie budowy „odzwierciedla spowolnienie wzrostu populacji w Cleveland, która w tym roku zacznie się kurczyć” oraz koncentrację na innych typach nieruchomości marcusmillichap.com.
Trendy popytowe: Wynajem powierzchni handlowych był częściowo podzielony według typu nieruchomości. Obiekty handlowe z jednym najemcą (np. wolnostojące sklepy wielkopowierzchniowe lub restauracje) odnotowały wzrost pustostanów o ok. 0,5% w 2024 roku, ze szczególnym osłabieniem na obrzeżach, takich jak hrabstwo Lorain (+1,5% pustostanów) marcusmillichap.com. Prawdopodobnie wynika to z kilku zamknięć lub relokacji sklepów. Natomiast centra handlowe z wieloma najemcami (parki handlowe, centra handlowe) odnotowały spadek pustostanów o 50 pb średnio, a w niektórych subregionach (zachodnie i północno-wschodnie Cleveland) poprawa przekroczyła jeden punkt procentowy marcusmillichap.com. Dobrze zlokalizowane centra handlowe z supermarketami lub najemcami z branży podstawowej pozostają bardzo poszukiwane.
Geograficznie, największa aktywność najmu była w pobliżu nabrzeża (centrum i dzielnice nad jeziorem) oraz w regionalnych ośrodkach, takich jak Akron i North Canton marcusmillichap.com. W samym Cleveland wzrost handlu koncentruje się wokół miejskich projektów wielofunkcyjnych: na przykład planowane inwestycje w centrum i Midtown obejmują lokale handlowe na parterze budynków mieszkalnych. Kilka nowych parków handlowych w zachodnim Cleveland i hrabstwie Lorain również ma zostać otwartych, choć w większości są już wynajęte restauracjom typu fast-casual, klinikom medycznym itp. marcusmillichap.com.
Czynsze i perspektywy: Przy niskim poziomie pustostanów, czynsze za powierzchnie handlowe nieznacznie wzrosły, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. Właściciele nieruchomości z najwyższej półki (tradycyjne dzielnice handlowe, takie jak Crocker Park czy Eton Chagrin) nawet nieznacznie podnieśli czynsze. W lokalizacjach drugorzędnych nadal wymagane są konkurencyjne ceny, aby zapełnić powierzchnię. Ogólnie rzecz biorąc, rynek handlowy w Cleveland jest gotowy na dalszą stabilizację. W miarę jak zatrudnienie wraca do poziomów sprzed 2020 roku, a wydatki konsumenckie utrzymują się marcusmillichap.com, detaliści nadal ostrożnie się rozwijają. Rosną kategorie takie jak sklepy dyskontowe, spożywcze, remontowo-budowlane oraz związane ze służbą zdrowia. Jednym z zagrożeń jest utrzymujący się zastój demograficzny – przy niewielkim spadku liczby ludności przewidywanym w najbliższych latach, Cleveland nie zyskuje fali nowych konsumentów. Jednak ponieważ powierzchnia handlowa na mieszkańca jest już odpowiednio dopasowana (a nawet niedostateczna w niektórych społecznościach), poziom pustostanów powinien pozostać niski. Inwestorzy uważają rynek handlowy w Cleveland za atrakcyjny ze względu na wysokie obłożenie i niską nową konkurencję, koncentrując się na dobrze położonych centrach sąsiedzkich i handlu opartym na podstawowych potrzebach.
Rynek przemysłowy i logistyczny
Rynek nieruchomości przemysłowych w północno-wschodnim Ohio był w ostatnich latach siłą napędową, dzięki bazie produkcyjnej regionu i położeniu logistycznemu. Na początku 2025 roku sektor przemysłowy napotkał trudności, ale długoterminowe fundamenty pozostają pozytywne.
Po kilku latach bardzo napiętych warunków, wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym ostatnio wzrósł – osiągając 5,2% w II kwartale 2025 roku nmrk.com. To o pełny 1 punkt procentowy więcej niż w poprzednim kwartale, co oznacza najwyższy poziom pustostanów od kilku lat. Wzrost ten był spowodowany bezprecedensowym –2,8 mln stóp kwadratowych ujemnej absorpcji w tym kwartale nmrk.com – w praktyce kilka dużych obiektów zostało opuszczonych niemal jednocześnie. Rzeczywiście, w Cleveland na początku 2025 roku doszło do „serii głośnych zamknięć i wyprowadzek” nmrk.com. Przykładami są zamknięcia niektórych starszych zakładów produkcyjnych oraz najemcy tacy jak dystrybutorzy e-commerce, którzy konsolidowali powierzchnię po boomie pandemicznym. Ten jednorazowy wstrząs sprawił, że II kwartał 2025 roku był najniższym wynikiem netto absorpcji w historii rynku nmrk.com.
Mimo to, kontekst ma znaczenie. Nawet przy poziomie 5,2% pustostanów przemysłowych, wskaźnik ten wciąż pozostaje poniżej długoterminowej średniej dla metropolii (~7,4%) nmrk.com. Od początku roku średni poziom pustostanów w połowie 2025 roku wynosił zaledwie 4,7% nmrk.com, co wskazuje, że drugi kwartał był odchyleniem od normy. A sygnały wskazują na odradzający się popyt: wolumen najmu odbił do ok. 2,0 mln stóp kwadratowych w II kwartale nmrk.com, gdy nowi najemcy zajęli część powierzchni. Nowoczesne magazyny i centra dystrybucyjne na obrzeżach Cleveland (lokalizacje takie jak Strongsville, Solon oraz wzdłuż korytarza I-480/I-80) nadal cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony firm logistycznych, dostawców branży motoryzacyjnej i przedsiębiorstw z sektora materiałów budowlanych.
Czynsze: Historia czynszów przemysłowych to opowieść o niezwykłym wzroście, który nieco wyhamował. Po latach wzrostów, czynsze faktycznie spadły w 2025 roku: średni oferowany czynsz przemysłowy w Cleveland wyniósł około 5,88 USD/stóp kw. w II kwartale 2025 roku, co oznacza spadek o ok. 3,9% r/r nmrk.com. Ta łagodna korekta nastąpiła po okresie, w którym czynsze osiągnęły rekordowe poziomy. Spadek najprawdopodobniej odzwierciedla dostosowanie oczekiwań właścicieli po fali pustostanów – niektóre starsze powierzchnie przemysłowe musiały obniżyć czynsze, by przyciągnąć nowych najemców. Jednak nowoczesne magazyny klasy A wciąż osiągają stawki premium, często znacznie powyżej 6 USD/stóp kw. netto, zwłaszcza te położone blisko węzłów autostradowych.
Perspektywy: Perspektywy sektora przemysłowego pozostają generalnie mocne. Cleveland korzysta z centralnego położenia, rozbudowanej infrastruktury drogowej i kolejowej oraz renesansu produkcji (w tym wzrostu w branży lotniczej, polimerów i potencjalnego łańcucha dostaw baterii do pojazdów elektrycznych w Ohio). Wzrost pustostanów na początku 2025 roku powinien być tymczasowy; do 2026 roku absorpcja powinna być dodatnia wraz z rozwojem gospodarki i ponownym zagospodarowaniem nowo zwolnionej powierzchni. Co ważne, nowa zabudowa przemysłowa w Cleveland była umiarkowana (w przeciwieństwie do szybko rozwijających się rynków Sunbelt). Deweloperzy budowali selektywnie – kilka dużych obiektów logistycznych i parków biznesowych – co pozwoliło utrzymać podaż pod kontrolą. Jeden z raportów wskazuje, że poziom pustostanów od początku roku był nadal „znacznie poniżej” średniej historycznej, co podkreśla, że fundamenty rynku są ogólnie zdrowe nmrk.com. O ile nie dojdzie do poważnej recesji, poziom pustostanów przemysłowych prawdopodobnie spadnie z powrotem do 4–5% w ciągu najbliższego roku lub dwóch. Czynsze mogą się ustabilizować lub powrócić do umiarkowanego wzrostu (niskie do średnich jednocyfrowych wartości rocznie), gdy nadmiar powierzchni podnajmowanej zostanie wchłonięty. Dla inwestorów nieruchomości przemysłowe w Cleveland oferują solidne długoterminowe perspektywy – stosunkowo wysokie stopy kapitalizacji i stabilny popyt – choć rok 2025 przypomniał wszystkim, że nawet sektor przemysłowy nie jest całkowicie odporny na zawirowania.
Rynek wielorodzinny (apartamentowy)
Sektor mieszkalnictwa wielorodzinnego w Cleveland wyraźnie się wyróżnia, wykazując odporność na ostatnie cykle gospodarcze. Mieszkania w regionie cieszą się wysokim poziomem wynajmu, rosnącymi czynszami oraz kontrolowaną podażą – co sprawia, że Cleveland jest ulubieńcem wielu inwestorów nieruchomości szukających stabilnych dochodów.
Wynajem i popyt: Średni poziom wynajmu mieszkań w Greater Cleveland wynosi około 92–93% mmgrea.com mmgrea.com. Pod koniec 2024 roku poziom wynajmu ustabilizował się na ~92,5%, czyli nieco poniżej 10-letniej normy mmgrea.com. Popyt silnie odbił po słabym 2023 roku – w 2024 roku wynajęto netto prawie 1 900 mieszkań mmgrea.com, a absorpcja pozostaje dodatnia w 2025 roku. Zasadniczo, nie brakuje najemców, co napędza duża populacja młodych dorosłych w Cleveland, osoby starsze zmniejszające metraż oraz migracja z droższych miast. Pomaga też fakt, że ponad 55% mieszkań w Cleveland to lokale na wynajem ark7.com (znacznie powyżej krajowej średniej ~35%), co odzwierciedla dużą bazę najemców. Wszystkie segmenty jakościowe – od nowych luksusowych wieżowców w centrum po starsze ogrodowe apartamentowce na przedmieściach – odnotowały popyt.
Warto zauważyć, że rynek najmu w Cleveland wspiera względna przystępność cenowa. Najemcy mają elastyczność w przechodzeniu między nieruchomościami z wyższej i średniej półki bez opuszczania metropolii, ponieważ nawet czynsze „luksusowe” są umiarkowane według krajowych standardów. Dzięki temu ogólny poziom wynajmu pozostaje zrównoważony – nie ma poważnej nadpodaży w żadnym segmencie. Stawki wynajmu w poszczególnych subrynkach wahają się zazwyczaj od wysokich 80% (w kilku nadmiernie zabudowanych rejonach) do 96-97% w najbardziej pożądanych lokalizacjach.
Wzrost czynszów: Wzrost czynszów w Cleveland po cichu przewyższał średnią krajową USA w ciągu ostatnich kilku lat mmgrea.com. W 2024 roku Cleveland znalazło się wśród nielicznych metropolii, które osiągały ponad 3% rocznych wzrostów czynszów w każdym kwartale mmgrea.com. Ten stały wzrost utrzymał się w 2025 roku – eksperci prognozują, że czynsze wzrosną o około 3,0% do 3,2% w 2025 roku mmgrea.com mmgrea.com. Do IV kwartału 2025 roku prognozuje się, że średni efektywny czynsz będzie o około 3,2% wyższy rok do roku mmgrea.com. Dla porównania, krajowy wzrost czynszów spowolnił poniżej 3% w wielu rynkach, więc Cleveland wyróżnia się utrzymującymi się wzrostami. Niektóre obszary są szczególnie silne: podrynek West Cleveland/Brooklyn Heights ma prowadzić z prawie 5% wzrostem czynszów w 2025 roku mmgrea.com. We wszystkich dziesięciu subrynkach Cleveland prognozuje się wzrost czynszów powyżej 2,5% mmgrea.com, co podkreśla szeroką siłę rynku. Dodatkowo, lokalne wiadomości pod koniec 2022 roku odnotowały, że czynsze w Cleveland wzrosły o około 11% rok do roku w tamtym czasie realwealth.com, co odzwierciedla nadrabianie zaległości po historycznie niskich poziomach czynszów. Nawet jeśli wzrost czynszów spowolni do poziomu 2–4% w przyszłości, nadal będzie przewyższał inflację w mieście znanym z przystępności cenowej.
Nowa podaż: Jednym z powodów, dla których rynek mieszkań w Cleveland radzi sobie dobrze, jest jego umiarkowany pipeline podaży. Podczas gdy niektóre miasta Sunbelt zmagały się z zalewem nowych mieszkań, tempo rozwoju w Cleveland było znacznie bardziej stopniowe – choć rośnie. Rozpoczęcia budowy budynków wielorodzinnych wzrosły w 2024 roku, z około 2 060 rozpoczętymi jednostkami w całej metropolii (wzrost o 17,8% z ~1 750 w 2023 r.) mmgrea.com. Około 3 113 jednostek było w budowie na początku 2025 roku mmgrea.com, co jest powyżej 10-letniej średniej (o ~21%), ale nie jest nadmierne. Na 2025 rok prognozuje się dostarczenie około 2 300 nowych mieszkań, co oznacza wzrost o 500 jednostek (28%) w porównaniu do ukończeń w 2024 roku mmgrea.com mmgrea.com.
Co istotne, ta nowa podaż koncentruje się w obszarach o wysokim popycie i pozostaje w granicach możliwości absorpcyjnych rynku mmgrea.com mmgrea.com. Oczekuje się, że śródmieście Cleveland otrzyma około 37% dostaw w 2025 roku (około 850 jednostek), a subrynek East Cleveland (w tym University Circle i wewnętrzne East Side) około 28% (~803 jednostki) mmgrea.com. W rzeczywistości w East Cleveland powstaje ponad 1 000 jednostek, co stanowi ponad jedną trzecią całej lokalnej zabudowy – znaczna część z nich jest skierowana do pracowników dzielnicy medycznej i studentów mmgrea.com. Ponieważ większość nowych projektów jest skierowana do popularnych dzielnic (i często oferuje nowoczesne udogodnienia, których brakuje starszym zasobom), szybko znajdują najemców.
Analitycy zauważają, że nawet przy wzroście podaży, absorpcja netto powinna nadążać za rynkiem, zapobiegając nadpodaży mmgrea.com. Prognozy przewidują, że poziom wynajęcia wzrośnie do ok. 92,6% do końca 2025 roku, ponieważ popyt nieznacznie przewyższy nową podaż mmgrea.com mmgrea.com. Zasadniczo, pipeline Cleveland – choć rośnie – jest umiarkowany w stosunku do wielkości metropolii (nowe lokale w 2025 roku to ok. 2,3% istniejących zasobów, wobec ok. 3,5% w skali kraju) mmgrea.com.
Inwestycje i perspektywy: Nieruchomości wielorodzinne w Cleveland przyciągają inwestorów dzięki wysokim stopom zwrotu i stabilności. Stopy kapitalizacji w Cleveland są często wyższe niż na rynkach przybrzeżnych, a stały wzrost czynszów oraz przystępny stosunek czynszu do dochodu sugerują dalszy potencjał wzrostu. Perspektywy rynku mieszkań są stabilne. Eksperci przewidują dalsze wzrosty czynszów o ok. 3% rocznie i wysokie obłożenie w kolejnych latach mmgrea.com. Zróżnicowana gospodarka Cleveland – „oparta na sektorach finansowym, opieki zdrowotnej i produkcyjnym” – oraz przystępne czynsze będą nadal wspierać popyt najemców mmgrea.com. O ile nie nastąpi szok gospodarczy, sektor nieruchomości wielorodzinnych powinien pozostać filarem siły na rynku nieruchomości w Cleveland, oferując jedne z najlepszych perspektyw spośród wszystkich typów nieruchomości w tym mieście.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Dla inwestorów nieruchomości rynek w Cleveland stanowi interesujące połączenie szans i ostrożności. Niskie ceny w metropolii, rosnące czynsze i rewitalizowane dzielnice są atrakcyjne, ale powolny wzrost i historyczne wyzwania ograniczają potencjał. Oto kluczowe szanse i ryzyka:
Szanse:
- Przystępny próg wejścia, silny przepływ gotówki: Cleveland jest notorycznie przystępny cenowo. Przy medianie cen domów około 115 000 USD redfin.com i wielu nieruchomościach miejskich poniżej 100 000 USD, inwestorzy mogą nabyć domy na wynajem lub bliźniaki za ułamek kosztów innych miast. Ta niska baza, w połączeniu ze stabilnymi czynszami (mediana czynszu w metropolii to około 1 000 USD+ za mieszkanie dwupokojowe), może przynosić wysokie stopy kapitalizacji. Nie jest niczym niezwykłym, że dobrze wybrane nieruchomości na wynajem w Cleveland generują 8–12%+ brutto, znacznie powyżej rynków nadmorskich. 55% populacji najemców w mieście oznacza stały popyt na wynajem ark7.com. Dzielnice takie jak North Collinwood (mediana ~89 000 USD) lub South Broadway (mediana ~71 000 USD) oferują bardzo niskie ceny wejścia z przewagą mieszkań wynajmowanych – idealne dla inwestorów nastawionych na przepływ gotówki ark7.com.
- Niedowartościowane rynki wzrostu: Niektóre dzielnice Cleveland i wewnętrzne przedmieścia przeżywają rozkwit, oferując potencjał wzrostu wartości. Zauważyliśmy gorące miejsca, takie jak Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway), gdzie napływ młodych profesjonalistów i rozwój doprowadziły do znacznych wzrostów cen nieruchomości. Na przykład wartość mieszkań w centrum wzrosła ostatnio o około 26% ark7.com, a nawet historycznie zaniedbane obszary, takie jak Glenville czy Hough (po wschodniej stronie) odnotowują nowe inwestycje i rosnące ceny (mediana cen ofertowych w tych rejonach to obecnie 120 000–140 000 USD) clappilyhome.com. Dodatkowo, rynki podmiejskie w hrabstwach Lorain i Medina szybko się rozwijają (wartości domów rosną o około 2–3% rocznie średnio od 2020 roku, a wzrost populacji w ubiegłym roku wyniósł +0,9–1,1%) neo-trans.blog, co wskazuje na możliwości w nowych osiedlach i wynajmie domów jednorodzinnych w tych rozwijających się społecznościach.
- Wysoki popyt na wynajem i nisze rozwojowe: Silna kondycja segmentu wielorodzinnego w Cleveland to szansa dla inwestorów i deweloperów. Przy zajętości mieszkań na poziomie powyżej 90% i wzroście czynszów przewyższającym krajowe trendy mmgrea.com mmgrea.com, zakup lub budowa nieruchomości na wynajem to rozsądna strategia. Szczególnie duże zapotrzebowanie dotyczy mieszkań dla klasy średniej – odnowionych lokali dla najemców o średnich dochodach – a także utrzymuje się potrzeba mieszkań przystępnych cenowo (w Cleveland brakuje zmodernizowanych tanich mieszkań, a trwają działania na rzecz finansowania kolejnych). Ponadto, niszowe segmenty, takie jak mieszkania studenckie w pobliżu uczelni, biura medyczne związane z rozwojem opieki zdrowotnej czy obiekty dystrybucji ostatniej mili dla e-commerce, oferują ukierunkowane możliwości korzystające z instytucjonalnych i logistycznych atutów Cleveland.
- Względna stabilność rynku: Rynek nieruchomości w Cleveland jest zwykle mniej zmienny niż rynki o wysokim wzroście. Region nie doświadczył gwałtownych wzrostów cen w latach 2010., więc uniknął też poważnej przewartościowania. Historia pokazuje, że wartości domów tutaj rzadko podlegają dużym wahaniom – między 1980 a 2024 rokiem wartości spadły tylko w kilku latach (głównie podczas kryzysu 2008–10) josesellshomes.com. Ta stabilność może być atutem dla inwestorów poszukujących stałych, przewidywalnych zysków. Sugeruje to, że ryzyko spadku jest ograniczone; Cleveland raczej nie przeżyje nagłego boomu, ale też mało prawdopodobny jest gwałtowny krach. Jak ujął to jeden z lokalnych ekspertów, rynek „dostosowuje się – nie załamuje” w 2025 roku josesellshomes.com.
Ryzyka i wyzwania:
- Powolny wzrost i demografia: Odwrotną stroną stabilności jest ograniczony wzrost. Populacja i wzrost liczby miejsc pracy w Cleveland są co najwyżej umiarkowane. Pięciopowiatowa metropolia dopiero zaczęła nieznacznie rosnąć pod względem liczby ludności (+0,3% w zeszłym roku po dekadzie spadków) neo-trans.blog, a samo miasto Cleveland praktycznie stoi w miejscu (spadek tylko o 0,6% od 2020 roku) neo-trans.blog. W centrum miasta obserwuje się „brain gain” wykształconych millenialsów, ale jednocześnie część rodzin przenosi się na obrzeża neo-trans.blog. Dla inwestorów oznacza to, że popyt nie wystrzeli w górę; liczba nowych gospodarstw najemców będzie rosła stabilnie, ale powoli. Zwiększa to ryzyko, że w niektórych dzielnicach podaż może przewyższyć popyt (zwłaszcza jeśli zbyt wiele nowych lokali powstanie w jednym miejscu). Wzrost gospodarczy jest podobnie umiarkowany – PKB i tworzenie miejsc pracy w Cleveland zazwyczaj pozostają w tyle za średnią krajową. Bez dynamicznego rozwoju gospodarki lub gwałtownego wzrostu liczby ludności, wzrost cen nieruchomości prawdopodobnie pozostanie na poziomie niskich lub średnich jednocyfrowych wartości procentowych rocznie w długim terminie. Inwestorzy muszą odpowiednio dostosować swoje oczekiwania.
- Starzejąca się infrastruktura i nieruchomości: Cleveland to stare miasto z starszym zasobem mieszkaniowym. Duża część domów została zbudowana przed 1940 rokiem, a wiele dzielnic wciąż posiada starzejące się, czasem zniszczone nieruchomości. To oznacza wyższe koszty utrzymania i remontów dla inwestorów. W domach stuletnich często występują ołów w farbie, stare instalacje elektryczne, problemy z dachem i fundamentami. Choć renowacja tych nieruchomości może przynieść zyski (i wielu inwestorów robi to z powodzeniem), koszty mogą znacznie obniżyć rentowność, jeśli nie są odpowiednio kontrolowane. Dodatkowo, niektóre śródmiejskie obszary cierpią z powodu dekad zaniedbań – degradacja, wyższe wskaźniki pustostanów czy ogniska przestępczości – co może być wyzwaniem dla nowych inwestorów. Doświadczeni inwestorzy trzymają się ulic i rejonów, gdzie trwa miejska lub prywatna rewitalizacja.
- Stopy procentowe i finansowanie: Gwałtowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych od 2022 roku ma wyraźny wpływ na rynki takie jak Cleveland. Ponieważ ceny domów są niskie, kupujący (w tym inwestorzy) są tu często bardziej wrażliwi na wysokość miesięcznej raty. Skok stóp procentowych z 3% do 7% znacząco obniża dostępność kredytową, nawet jeśli kwoty pożyczek są mniejsze. Wyższe stopy w latach 2023–25 wykluczyły z rynku część kupujących po raz pierwszy, pośrednio ograniczając możliwości wyjścia inwestorów (np. flipy sprzedają się wolniej). Ponadto inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej muszą liczyć się z wyższymi kosztami pożyczek, co może ograniczyć przepływy pieniężne lub sprawić, że niektóre transakcje staną się nieopłacalne. Jeśli stopy pozostaną wysokie, stopy kapitalizacji mogą wymagać wzrostu (obniżając wartości nieruchomości), aby przyciągnąć kupujących, zwłaszcza w segmencie nieruchomości komercyjnych. To ryzyko dla krótkoterminowych wycen, choć wielu oczekuje, że stopy ustabilizują się lub spadną w najbliższych latach, co złagodziłoby tę presję.
- Koncentracja gospodarcza i polityka: Choć gospodarka Cleveland jest zróżnicowana, wciąż opiera się na kilku kluczowych sektorach – np. silna zależność od opieki zdrowotnej (Cleveland Clinic, University Hospitals to ogromni pracodawcy) oraz przemysłu. Każde spowolnienie zatrudnienia w służbie zdrowia lub produkcji przemysłowej (np. z powodu automatyzacji lub konkurencji globalnej) może wpłynąć na popyt na nieruchomości. Region ten konkuruje także o przyciągnięcie miejsc pracy w sektorze technologicznym i innowacyjnym; sukces nie jest gwarantowany. Po stronie polityki, Ohio niedawno zakazało lokalnej kontroli czynszów i zwiększyło finansowanie ulg na mieszkania dostępne cenowo realwealth.com realwealth.com – to generalnie działania przyjazne właścicielom – jednak wszelkie zmiany (np. w sposobie naliczania podatku od nieruchomości lub systemie zachęt) mogą zmienić krajobraz inwestycyjny. Finanse miasta Cleveland i hrabstwa Cuyahoga w dużej mierze opierają się na podatkach dochodowych i od nieruchomości; jeśli liczba ludności lub dochody spadną, mogą pojawić się podwyżki podatków, co stanowi ryzyko wzrostu kosztów utrzymania w przyszłości.
Podsumowując, Cleveland oferuje wysokie stopy zwrotu i możliwości zwiększania wartości dla doświadczonych inwestorów, ale wymaga długoterminowej, przemyślanej strategii. To rynek, na którym wygrywa się kupując rozsądnie (tanio) i trzymając nieruchomości dla stabilnych zysków, zamiast liczyć na gwałtowny wzrost. Wielu inwestorów spoza stanu przybyło w ostatnich latach do Cleveland ze względu na przepływy pieniężne – ci, którzy dobrze analizują dzielnice i trzymają się realistycznych prognoz, prawdopodobnie uznają Cleveland za wartościowy dodatek do swojego portfela, podczas gdy ci oczekujący szybkiego wzbogacenia mogą się rozczarować.
Czynniki ekonomiczne i demograficzne wpływające na rynek
Trajektoria rynku nieruchomości w Cleveland jest ściśle powiązana z jego fundamentami ekonomicznymi i demograficznymi. Kluczowe czynniki to wzrost zatrudnienia (lub jego brak), zmiany liczby ludności oraz otoczenie stóp procentowych. W 2025 roku te fundamenty rysują obraz regionu w fazie odbudowy i transformacji, z przewagą stabilności i wyzwaniami w zakresie wzrostu.
Zatrudnienie i gospodarka: Gospodarka aglomeracji Cleveland w 2025 roku jest odporna, choć nie przeżywa boomu. Metropolia mocno ucierpiała podczas pandemii w 2020 roku, ale do połowy 2025 roku całkowite zatrudnienie ma wrócić do poziomu sprzed pandemii (2019) marcusmillichap.com. Bezrobocie w aglomeracji Cleveland-Elyria spadło do około 3,5–4,0%, co jest porównywalne ze średnią krajową i wskazuje na napięty rynek pracy. Wzrost zatrudnienia napędzają kluczowe branże regionu:
- Opieka zdrowotna i nauki biologiczne: Cleveland Clinic, University Hospitals i MetroHealth zatrudniają łącznie dziesiątki tysięcy osób i stale rozbudowują swoje placówki. Sektor opieki zdrowotnej od lat notuje wzrost, przyciągając do regionu firmy z branży badań biomedycznych i technologii medycznych.
- Produkcja i inżynieria: Choć daleko jej do przemysłowego szczytu z połowy XX wieku, Cleveland wciąż może pochwalić się dużymi zakładami produkcyjnymi (stal, motoryzacja, tworzywa sztuczne, chemikalia). Firmy takie jak Sherwin-Williams (farby), Eaton (zarządzanie energią) i Parker Hannifin (sterowanie ruchem) to spółki z listy Fortune 500 z siedzibą w regionie. Pojawiają się także nowe inwestycje w zaawansowaną produkcję (np. kontrahenci z branży lotniczej i obronnej) oraz plany budowy fabryk łańcucha dostaw baterii do pojazdów elektrycznych w Ohio, z których mogą skorzystać dostawcy z Cleveland.
- Finanse i usługi profesjonalne: Do największych pracodawców należą banki, takie jak KeyCorp (siedziba w Cleveland) oraz firmy ubezpieczeniowe (Progressive działa w regionie), a także rozwijająca się scena start-upów technologicznych wspierana przez lokalne akceleratory. Praca zdalna pozwoliła niektórym specjalistom mieszkać w Cleveland i pracować dla firm z wybrzeży, co zwiększa pulę talentów.
- Edukacja i administracja: Duże uniwersytety (Case Western, Cleveland State) oraz lokalny samorząd również zapewniają stabilne zatrudnienie.
Co istotne, gospodarka Cleveland się dywersyfikuje i odchodzi od czysto przemysłowej tożsamości. Miasto przyciągnęło kilka firm technologicznych i cieszy się rosnącą populacją mieszkańców centrum, którzy napędzają gospodarkę usługową. Jednak w porównaniu z najszybciej rozwijającymi się metropoliami, przyrost miejsc pracy w Cleveland jest umiarkowany. Inicjatywy mające pobudzić wzrost – takie jak zachęty JobsOhio, które przyciągnęły projekt Intela o wartości 20 mld dolarów do Columbus czy inwestycje Forda w pojazdy elektryczne w pobliżu Cleveland – są w toku, ale pełne korzyści ujawnią się w ciągu kilku lat.
Dla rynku nieruchomości obecna sytuacja gospodarcza stanowi solidną podstawę: stabilność zatrudnienia i wzrost dochodów wspierają popyt na mieszkania. Mediana dochodów gospodarstw domowych w mieście rośnie, zwłaszcza dzięki napływowi lepiej zarabiających mieszkańców do centrum i rewitalizowanych dzielnic neo-trans.blog. Miasto Cleveland odnotowało w ostatnich latach rekordowe wpływy z podatku dochodowego, dzięki młodym profesjonalistom zastępującym gospodarstwa o niższych dochodach neo-trans.blog. To pozwala większej liczbie najemców pozwolić sobie na apartamenty klasy A, a większej liczbie kupujących na zakup domu (utrzymując stabilny popyt na mieszkania). Wzrost PKB regionu utrzymuje się na niskim jednocyfrowym poziomie, ale jest dodatni.
Jednym z zagrożeń jest to, że baza zatrudnienia w Cleveland nie rośnie szybko – jeśli kraj pogrąży się w recesji, Cleveland może odnotować zerowy lub ujemny wzrost zatrudnienia, co nieco osłabi popyt na nieruchomości. Jednak ponieważ rynek nie jest przegrzany, Cleveland może być także mniej podatne na spowolnienie. Szeroka gama branż działa jak bufor; na przykład opieka zdrowotna jest zwykle odporna na recesję.
Trendy ludnościowe: Demografia jest dla Cleveland mieczem obosiecznym. Populacja obszaru metropolitalnego wynosi około 2,06 miliona (Spis Powszechny 2020), co czyni go 34. największym w USA realwealth.com. Przez dziesięciolecia liczba ta spadała, ale najnowsze dane dają ostrożnie optymistyczny sygnał: populacja Wielkiego Cleveland wzrosła o ok. 5 600 osób (+0,3%) w zeszłym roku do 1,867 miliona (dla pięciu głównych powiatów) neo-trans.blog. Był to drugi rok z rzędu niewielkiego wzrostu, choć łączna liczba jest wciąż o ok. 0,6% niższa niż w 2020 roku z powodu wcześniejszych strat neo-trans.blog neo-trans.blog. Zasadniczo, odpływ ludności spowolnił i został zrównoważony przez wzrost imigracji międzynarodowej.
Wzrost jest nierównomierny:
- Miasto kontra przedmieścia: Populacja miasta Cleveland prawie się ustabilizowała, spadając tylko nieznacznie. Spadła z ok. 372 tys. w 2020 roku do ok. 364 tys. w 2022 roku, a szacuje się, że w 2025 roku wyniesie około 356 000 worldpopulationreview.com. To około 1% spadku rocznie na początku dekady, ale tempo to zwolniło. Co ważne, zmienia się skład populacji miasta – młodzi single i pary wprowadzają się, podczas gdy niektóre rodziny się wyprowadzają neo-trans.blog. Ta „wymiana ludności” oznacza, że gospodarstwa domowe o wyższych dochodach, ale mniejsze zastępują gospodarstwa o niższych dochodach i większe, co w rzeczywistości zwiększa popyt na mieszkania jednopokojowe, apartamenty i luksusowe wynajmy w mieście neo-trans.blog. To także wyjaśnia, dlaczego dochody podatkowe miasta rosną, nawet jeśli liczba ludności nieznacznie spada.
- Powiaty podmiejskie: Hrabstwo Lorain i Hrabstwo Medina (dalekie zachodnie i południowe przedmieścia) rozwijają się najszybciej. Populacja Lorain wzrosła o 2,7% od 2020 roku (w tym +0,9% w zeszłym roku do ok. 322 000) neo-trans.blog. Medina wzrosła o ok. 1,2% od 2020 roku do ok. 184 600, z +1,1% w zeszłym roku neo-trans.blog. Te zewnętrzne hrabstwa przyciągają mieszkańców niższymi podatkami, nowymi inwestycjami mieszkaniowymi i dobrymi szkołami neo-trans.blog. Przyciągają zarówno byłych mieszkańców Cleveland, jak i nowych przybyszów. Hrabstwa Lake i Geauga (wschodnie przedmieścia/ekstrawieś) były w zasadzie na tym samym poziomie (każde spadło o mniej niż 0,2% od 2020 roku) neo-trans.blog. Hrabstwo Cuyahoga (obejmujące Cleveland i wewnętrzne przedmieścia) historycznie było największym przegranym – spadek o 1,7% od 2020 roku – ale nawet Cuyahoga odnotowało niewielki wzrost netto (~+2 000) w zeszłym roku dzięki 8 876 imigrantom międzynarodowym rekompensującym straty krajowe neo-trans.blog. Tak więc „krwawienie” prawie ustało.
Podsumowując, populacja Cleveland jest obecnie w przybliżeniu stabilna po dekadach spadków. To dobra wiadomość dla rynku mieszkaniowego: oznacza to, że podstawowy poziom popytu jest stały, a w niektórych miejscach rośnie. Dzielnice, które zyskują młodych mieszkańców (np. centrum, zachodnia część miasta) będą doświadczać wzrostu popytu na mieszkania i presji na ceny, podczas gdy niektóre wewnętrzne przedmieścia tracące mieszkańców mogą odczuć spadek popytu na przestarzałe domy. Wyzwanie polega na tym, że bez silnego wzrostu liczby ludności trudno jest wygenerować nadwyżkę popytu na mieszkania ponad to, co zapewnia obecna budowa. Dlatego wzrost cen domów w Cleveland jest pozytywny, ale umiarkowany – „tort” populacyjny nie rośnie szybko.
Pod względem demograficznym Cleveland ma również starzejącą się populację w wielu przedmieściach oraz niższy wskaźnik urodzeń, co oznacza, że przyrost naturalny jest ujemny (więcej zgonów niż urodzeń w hrabstwie) neo-trans.blog. Ostatnia stabilizacja wynikała wyłącznie z imigracji. Jeśli polityka imigracyjna rządu federalnego lub atrakcyjność Cleveland dla imigrantów się zmieni, może to wpłynąć na długoterminową liczbę ludności. Ale na razie trend osiedlania się uchodźców i imigrantów w Cleveland (przyciąganych przystępnością cenową i programami społecznymi) jest pomocnym wsparciem.
Stopy procentowe i dostępność cenowa: Czynniki makroekonomiczne, takie jak stopy procentowe, mają bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości w Cleveland. W 2025 roku stopy kredytów hipotecznych utrzymujące się w przedziale 6–7% clappilyhome.com nadwyrężyły dostępność cenową nawet na tym tanim rynku. Wyższe stopy + rosnące ceny = spadek dostępności cenowej, jak zauważył jeden z lokalnych agentów, co wymaga od kupujących „kreatywnego budżetowania i rozwiązań kredytowych” clappilyhome.com. Mediana dochodów gospodarstw domowych w Cleveland wynosi około 50 tys. dolarów, więc wyższe koszty finansowania mogą szybko ograniczyć możliwości zakupowe lokalnych nabywców. To prawdopodobnie przyczyniło się do wolniejszego wzrostu cen w ostatnim czasie (ceny mogą rosnąć tylko tak szybko, jak pozwalają na to możliwości kupujących). Jeśli wysokie stopy utrzymają się do 2026 roku, możemy zobaczyć więcej sprzedających oferujących obniżki stóp lub więcej kupujących sięgających po kredyty o zmiennym oprocentowaniu lub FHA, by dopiąć budżet. Z drugiej strony, jeśli inflacja się uspokoi i stopy procentowe zaczną spadać w latach 2024–2025 (jak przewidują niektóre prognozy), w Cleveland może nastąpić gwałtowny wzrost popytu ze strony kupujących – wielu debiutantów czeka na swoją szansę. To poprawiłoby wolumen sprzedaży i mogłoby ponownie przyspieszyć wzrost cen (choć prawdopodobnie nadal jednocyfrowy).
Dodatkowo, polityka Ohio dotycząca zakazu kontroli czynszów (żadne miasto nie może jej wprowadzić) realwealth.com oznacza, że inwestorzy mogą podnosić czynsze zgodnie z rynkiem, ale wywołuje to również debatę o dostępności mieszkań dla najemców. A dzięki nowemu finansowaniu stanowemu na mieszkania dostępne cenowo (500 mln dolarów rocznie w ulgach podatkowych) realwealth.com, możemy spodziewać się wzrostu liczby inwestycji w budownictwo dostępne cenowo, co z czasem może pomóc złagodzić najpoważniejsze niedobory.
Podsumowując, perspektywy gospodarcze i demograficzne Cleveland to powolna poprawa. Widać postęp – odbudowa miejsc pracy, powolny wzrost liczby ludności, rosnące dochody – wszystko to wspiera zdrowy rynek nieruchomości. Jednak tempo jest stopniowe, co prawdopodobnie uchroni rynek przed przegrzaniem lub załamaniem. Popyt na mieszkania powinien pozostać konsekwentnie solidny, wspierany przez stabilne zatrudnienie i utrzymujący się trend poszukiwania przez ludzi niskich kosztów życia w Cleveland. Kluczowe czynniki, na które warto zwracać uwagę, to stopy procentowe (ze względu na ich wpływ na dostępność cenową) oraz ewentualne duże sukcesy (lub porażki) gospodarcze, które mogłyby nagle dodać lub odjąć tysiące miejsc pracy. Jak dotąd trajektoria jest pozytywna, choć mało ekscytująca – co dla inwestorów i kupujących domy wcale nie jest złe.
Projekty deweloperskie i inicjatywy infrastrukturalne
Kilka dużych projektów deweloperskich i inicjatyw infrastrukturalnych realizowanych w aglomeracji Cleveland może w najbliższych latach wpłynąć na wartość nieruchomości. Od wielkich projektów w centrum po modernizacje transportu – te inwestycje będą kształtować atrakcyjność i rozwój regionu. Oto niektóre z najbardziej znaczących przedsięwzięć:
- Sherwin-Williams Global Headquarters (Śródmieście): Gigant farb Sherwin-Williams buduje nową, 36-piętrową wieżę globalnej siedziby głównej w centrum Cleveland, co stanowi inwestycję o wartości ponad 300 milionów dolarów (część projektu o wartości 600 mln dolarów, obejmującego centrum B+R) constructiondive.com. Początkowo otwarcie planowano na początek 2025 roku, jednak zostało ono przesunięte na październik 2025 constructiondive.com z powodu poprawek budowlanych. Po otwarciu ten drapacz chmur sprowadzi do centrum szacunkowo 3 000 pracowników. Siedziba główna (wraz z przyległym pawilonem i garażem) unowocześni panoramę Cleveland i powinna zwiększyć ruch pieszy w okolicach Warehouse District/Public Square. Wpływ na nieruchomości: Zaangażowanie Sherwin-Williams już pobudziło rozwój w okolicy – restauracje, hotele i konwersje apartamentów przewidują wzrost popytu. Jednak przeniesienie firmy z obecnych biur oznacza, że część starszej powierzchni zostanie opuszczona. W średnim okresie posiadanie nowoczesnej siedziby głównej wzmacnia zaufanie do centrum i może przyciągnąć inne firmy lub dostawców do skupienia się w pobliżu, wspierając wynajem biur i mieszkań.
- Rewitalizacja nabrzeża Bedrock: Transformacyjny projekt wielofunkcyjny powstaje wzdłuż rzeki Cuyahoga w centrum miasta. Bedrock (firma deweloperska Dana Gilberta) przedstawiła plan generalny „The Riverfront”, ogromną inwestycję o powierzchni 3,5 miliona stóp kwadratowych na 35 akrach w pobliżu Tower City. Plan zakłada nowe mieszkania, biura, sklepy, parki i promenadę nad rzeką. Pierwsza faza już trwa: Cleveland Clinic Global Peak Performance Center, ośrodek medycyny sportowej i treningu, powstaje na wschodnim brzegu rzeki neo-trans.blog. W połączeniu z kolejnymi etapami, może to stać się nową, ważną dzielnicą Cleveland. NEOtrans określa to jako potencjalnie „dziesiąty megaprojekt” regionu, jeśli zostanie w pełni zrealizowany neo-trans.blog. Wpływ: Ta inwestycja połączy centrum miasta z rzeką (dotąd zdominowaną przez parkingi i linie kolejowe). Nowe apartamenty i biura mogą znacząco podnieść wartość nieruchomości w najbliższej okolicy i sprawić, że centrum będzie tętnić życiem przez całą dobę. To projekt na wiele lat (do 2030 roku i później), ale pierwsze sygnały – jak działania Bedrock na rzecz pozyskania funduszy na infrastrukturę – są pozytywne. Obserwatorzy rynku nieruchomości widzą to jako punkt wyjścia do przyszłego rozwoju centrum Cleveland, przekształcając niewykorzystane tereny w cenną przestrzeń miejską.
- Transformacja nabrzeża jeziora (North Coast Connector & Stadium Plan): Nabrzeże Cleveland, szczególnie wokół lotniska Burke Lakefront i stadionu FirstEnergy (siedziba drużyny NFL Browns), od dawna jest niewykorzystanym atutem. Trwają rozmowy o dużych zmianach:
- North Coast Connector to plan prowadzony przez miasto, mający na celu lepsze połączenie centrum z nabrzeżem poprzez stworzenie mostu lądowego nad autostradą shoreway i torami kolejowymi. Faza 1 (szacunkowo ~$284 miliony) neo-trans.blog stworzyłaby charakterystyczny parkowy most lądowy łączący Mall C przy City Hall bezpośrednio z linią wody. Otworzyłoby to nowe tereny parkowe i miejsca pod zabudowę, potencjalnie pobudzając nowe projekty wielofunkcyjne wzdłuż jeziora. Projekt jest częściowo sfinansowany i budowa może rozpocząć się do 2026 roku.
- Stadion Browns & Rozwój Nabrzeża: Przyszłość miejskiego stadionu futbolowego (FirstEnergy Stadium) jest przedmiotem debaty. Właściciele Browns rozważają albo gruntowną renowację, albo budowę nowego stadionu w ramach większego projektu rozwojowego o wartości $2–$3+ miliardy, obejmującego handel detaliczny, rozrywkę i mieszkania na nabrzeżu neo-trans.blog. Choć plany nie są ostateczne, koncepcja zakłada przekształcenie odizolowanego obszaru stadionu w całoroczną dzielnicę (podobnie jak w innych miastach NFL). Jeśli projekt ruszy (możliwie do 2028–2030), może odblokować ogromny obszar nieruchomości nad jeziorem i znacząco zwiększyć wartość okolicznych terenów. Wpływ: Bardziej dostępne, aktywne nabrzeże zwiększyłoby atrakcyjność mieszkalną centrum i mogłoby prowadzić do powstania luksusowych apartamentów z widokiem na jezioro, nowych biur i atrakcji turystycznych. To potencjalnie przełom dla wizerunku Cleveland – zamiana pustego nabrzeża w tętniącą życiem dzielnicę – choć zależne od znaczącej współpracy publiczno-prywatnej i finansowania.
- Transport publiczny & Modernizacja infrastruktury: Kilka inwestycji infrastrukturalnych poprawi łączność, a co za tym idzie atrakcyjność nieruchomości:
- Program wymiany taboru kolejowego realizowany przez Greater Cleveland RTA (zarząd transportu publicznego) to inicjatywa o wartości 450 milionów dolarów, mająca na celu wymianę wszystkich starych pociągów na liniach kolejowych Cleveland na nowoczesne pojazdy lekkiej kolei neo-trans.blog. Nowe pociągi zaczną pojawiać się w 2026 roku, a towarzyszące temu modernizacje torów i stacji nastąpią później neo-trans.blog. To pierwsza kompleksowa modernizacja transportu publicznego od dziesięcioleci. Wpływ: Bardziej niezawodny, wydajny system kolejowy (Red Line, Blue/Green Lines) może pobudzić rozwój zorientowany na transport publiczny wokół stacji. RTA planuje standaryzację systemu, aby każdy pociąg mógł obsługiwać dowolną linię, co umożliwi bardziej elastyczne i częstsze kursy neo-trans.blog. Dzielnice z przystankami kolejowymi – np. Shaker Heights, University Circle, West Park – mogą zyskać na zainteresowaniu inwestorów, wiedząc, że transport publiczny zostanie ulepszony. Projekt ten sygnalizuje długoterminowe zaangażowanie miasta w transport publiczny, co jest pozytywne dla wartości nieruchomości w pobliżu korytarzy komunikacyjnych neo-trans.blog.
- Modernizacja autostrad i lotnisk: ODOT realizuje modernizację węzła Innerbelt Central Interchange (skrzyżowanie I-90/I-77), aby wyprostować i przebudować starzejące się mosty autostradowe w centrum miasta (etap o wartości ok. 320 mln USD) neo-trans.blog. Poprawi to płynność ruchu i bezpieczeństwo do 2027 roku, ułatwiając dojazdy do centrum. Tymczasem Międzynarodowy Port Lotniczy Cleveland Hopkins planuje modernizację terminala (Faza 1 ok. 1,6 mld USD) neo-trans.blog, aby przebudować terminal z lat 50. XX wieku, począwszy od 2026 roku. Lepsze lotnisko (i potencjalne utrzymanie Hopkins jako węzła dla nowych połączeń) zwiększa atrakcyjność Cleveland dla firm i mieszkańców – to kluczowy długoterminowy czynnik popytu na nieruchomości.
- Megaprojekty w sektorze użyteczności publicznej i obiektów publicznych: Kilka innych dużych projektów może nie tworzyć bezpośrednio nieruchomości, ale tworzą podstawy dla zdrowszego, bardziej wydajnego miasta:
- Project Clean Lake: Projekt kanalizacyjny Northeast Ohio Regional Sewer o wartości 3 miliardów dolarów (2011–2036), budujący ogromne tunele i infrastrukturę zieloną, aby drastycznie ograniczyć przelewy ścieków do jeziora Erie neo-trans.blog neo-trans.blog. W miarę zbliżania się do ukończenia, jakość wody w jeziorze Erie się poprawi – co zwiększy atrakcyjność nieruchomości nadbrzeżnych i wpłynie korzystnie na zdrowie publiczne.
- Cuyahoga County Justice Center: Powiat rozważa projekt Zintegrowanego Sądu (potencjalnie do 700 mln USD) neo-trans.blog oraz nowy Central Services Campus (889 mln USD) neo-trans.blog, aby zastąpić przestarzałe więzienia/biura w centrum miasta. Jeśli zostaną zrealizowane (być może do 2028 roku), przeniesienie Justice Center może uwolnić atrakcyjny teren w centrum pod nową zabudowę (obecny teren Justice Center może zostać przekształcony na funkcje mieszane). Nowe obiekty rządowe mogą stać się kotwicą dla rewitalizacji dzielnicy, w której się znajdą.
- CHEERS (Lakefront East Resilience Park): Projekt o nazwie CHEERS ma na celu stworzenie falochronu i terenów parkowych na wschodnim nabrzeżu centrum miasta (w pobliżu East 55th St), to inwestycja o wartości 300 mln USD mająca chronić przed erozją i dodać przestrzeń rekreacyjną neo-trans.blog. Może to zwiększyć wartość nieruchomości w St. Clair-Superior i Glenville, dając tym społecznościom nowe parki nad jeziorem.
W istocie Cleveland doświadcza bezprecedensowej fali dużych projektów – zidentyfikowano co najmniej dziesięć megaprojektów po ponad 250 mln dolarów każdy, które albo niedawno się rozpoczęły, albo ruszą do 2030 roku neo-trans.blog. Wiele z nich sprawi, że niektóre części miasta będą wyglądać zupełnie inaczej pod koniec tej dekady neo-trans.blog. Dla rynku nieruchomości oznacza to nowe katalizatory wzrostu: dzielnice dotąd stagnujące (jak nabrzeże rzeki, jeziora oraz niektóre kwartały centrum) zyskają nowe życie, co prawdopodobnie podniesie wartość okolicznych gruntów i nieruchomości. Sama budowa generuje miejsca pracy i tymczasowy popyt na mieszkania, a po zakończeniu inwestycji mogą one trwale podnieść prestiż danej okolicy.
Inwestorzy i deweloperzy słusznie powinni „zrobić dziś zdjęcia tych miejsc i porównać je za pięć lat” neo-trans.blog – sugerując, że zmiany nadchodzą szybko. Miejsca w pobliżu tych megaprojektów to gorące lokalizacje jutra neo-trans.blog. Już teraz trwa spekulacja gruntami w pobliżu planowanych inwestycji, takich jak nabrzeże rzeki czy okolice West 3rd Street przy stadionie. Osoby myślące długoterminowo skupują nieruchomości, przewidując wyższy popyt w przyszłości.
Oczywiście nie wszystkie plany są gwarantowane (niektóre mogą się nie powieść lub opóźnić), ale sama skala zatwierdzonych projektów (od kanalizacji po wieżowce biurowe) daje pewność, że Cleveland inwestuje w siebie. Dla mieszkańców te zmiany oznaczają lepszą jakość życia – więcej parków, lepszy transport, zmodernizowane lotniska i szpitale – co z kolei przyciąga ludzi i firmy. Efekt netto dla rynku nieruchomości: generalnie pozytywny, z największymi wzrostami prawdopodobnie w centrum i sąsiednich dzielnicach, które bezpośrednio skorzystają na rozwoju.
Prognozy i opinie ekspertów (perspektywa 2025–2030)
Patrząc w przyszłość, eksperci rynku nieruchomości przewidują, że rynek Cleveland pozostanie na ścieżce stabilnego, zrównoważonego wzrostu w ciągu najbliższych 3–5 lat. Choć raczej nie zobaczymy gwałtownych boomów, połączenie przystępności cenowej, stabilności gospodarczej i działań rewitalizacyjnych dobrze wróży zrównoważonemu rozwojowi. Oto kluczowe prognozy i opinie:
Prognozy cen domów: Większość analityków przewiduje, że ceny domów w Cleveland będą nadal powoli rosnąć w najbliższym czasie. Po wzrostach rzędu 0–5% w latach 2024–25, prognozy przewidują niskie jednocyfrowe roczne wzrosty cen co najmniej do 2027 roku. Na przykład National Association of Realtors (ogólnokrajowo) przewiduje około +2% wzrostu cen domów w 2025 roku i nieco więcej w 2026 roku, a Cleveland ma mniej więcej odzwierciedlać ten trend ze względu na zrównoważone warunki realwealth.com. Lokalni pośrednicy opisują rynek jako mający „stały wzrost”, a rosnące ceny prawdopodobnie pozostaną „przystępne, ale konkurencyjne” hondros.com. W praktyce może to oznaczać, że mediana wartości domu w Cleveland, obecnie około 117 tys. dolarów zillow.com, może wzrosnąć do przedziału 125–135 tys. dolarów w ciągu kilku lat. Rynki podmiejskie o większym popycie (Lorain, Medina) mogą odnotować nieco wyższe tempo wzrostu, podczas gdy niektóre dzielnice miasta mogą pozostać na stałym poziomie, jeśli zaczynają z wysokiej bazy. Nie przewiduje się większych spadków cen, chyba że nastąpi zewnętrzny wstrząs gospodarczy – podaż jest nadal zbyt ograniczona, a popyt wystarczająco stabilny, by zapobiec nadpodaży.
Sprzedaż i podaż: Możemy zaobserwować, że wolumen sprzedaży ponownie wzrośnie do 2025–2026 roku, gdy stopy procentowe się ustabilizują. Na początku 2023 roku wysokie stopy spowodowały spadek sprzedaży domów o około 26% rok do roku w północno-wschodnim Ohio realwealth.com, ale aktywność od tego czasu się normalizuje. Jeśli stopy kredytów hipotecznych spadną w najbliższych latach do poziomu 5–6%, wielu kupujących, którzy czekali na lepszy moment, wróci na rynek. Ankiety wśród pośredników sugerują, że spadająca sprzedaż domów odbije się, gdy stopy się ustabilizują, przywracając rynkowi bardziej typowe tempo realwealth.com. Podaż powinna powoli rosnąć wraz ze wzrostem nowego budownictwa – zwłaszcza domów jednorodzinnych na obrzeżach – aby zaspokoić popyt. Jednak tempo budowy prawdopodobnie pozostanie poniżej potrzebnego poziomu (ponieważ Ohio boryka się z niedoborem siły roboczej i wyższymi kosztami materiałów) realwealth.com, co oznacza, że region nie zostanie nagle nadmiernie zabudowany. W związku z tym rynek sprzedającego może okresowo przechodzić w rynek zrównoważony, ale długotrwałej nadpodaży się nie przewiduje. Być może pod koniec tej dekady osiągniemy 4–5-miesięczną podaż mieszkań, co złagodzi presję cenową, ale nadal zapewni kupującym dobre możliwości wyboru.
Czynsze i nieruchomości wielorodzinne: Perspektywy rynku najmu są solidne. Silny popyt na wynajem w Cleveland „ma się utrzymać” w 2024 roku i później realwealth.com. Wskaźnik pustostanów powinien pozostać niski (prawdopodobnie poniżej 5% w całym obszarze metropolitalnym), a czynsze będą nadal umiarkowanie rosnąć. Firmy doradcze z branży nieruchomości, takie jak MMG, prognozują, że Cleveland „utrzyma solidny wzrost czynszów” na poziomie około 3% rocznie do 2025 roku mmgrea.com. Niektóre prognozy odnotowały nawet dwucyfrowe wzrosty czynszów w 2022 roku; choć to tempo osłabło, możemy zobaczyć łączny wzrost czynszów o 10–15% w ciągu najbliższych pięciu lat. Nowa podaż mieszkań przetestuje rynek, ale biorąc pod uwagę dyscyplinę w realizacji projektów, eksperci uważają, że absorpcja dorówna nowym dostawom mmgrea.com. Ogólnie rzecz biorąc, Cleveland postrzegane jest jako rynek przyjazny właścicielom, bez kontroli czynszów i z pozytywnymi czynnikami popytowymi, co sprawia, że prawdopodobne jest, iż czynsze będą rosły szybciej niż inflacja w średnim terminie.
Sektory komercyjne:
- Biura: Panuje zgoda, że rynek biurowy w Cleveland będzie się odradzał powoli. Wskaźnik pustostanów może utrzymać się na poziomie 20–25% przez kilka lat, a następnie stopniowo się poprawiać, jeśli przestarzałe powierzchnie zostaną usunięte lub przekształcone. Niektóre krajowe prognozy (Emerging Trends PwC) plasują rynki Środkowego Zachodu, takie jak Cleveland, niżej pod względem perspektyw inwestycyjnych w biura z powodu tych wyzwań scribd.com. Jednak przy niewielkiej nowej podaży i potencjalnych projektach gospodarczych (np. siedziba Sherwin-Williams, która przyniesie miejsca pracy do centrum), sektor biurowy do 2030 roku może się ustabilizować na zdrowszym poziomie (być może pustostany na poziomie kilkunastu procent). Nie należy oczekiwać znaczącego wzrostu czynszów – prawdopodobnie będą one płaskie lub rosnąć o 1% rocznie – ale też nie dojdzie do załamania.
- Przemysł: Eksperci są optymistyczni wobec sektora przemysłowego na Środkowym Zachodzie. Po krótkim zastoju w 2025 roku, wskaźnik pustostanów przemysłowych w Cleveland powinien ponownie spaść poniżej 5%. Nowe megaprojekty w Ohio (np. fabryka chipów Intela, fabryka baterii Honda/LG) pośrednio stworzą tysiące dodatkowych miejsc pracy i potrzeb logistycznych w całym stanie realwealth.com realwealth.com. Cleveland, jako węzeł transportowy, może zyskać na tym wzroście przemysłu. Można spodziewać się ponownego pozytywnego bilansu absorpcji i być może kilku projektów magazynowych typu build-to-suit w pobliżu lotniska CLE lub węzłów autostradowych. Czynsze mogą ponownie rosnąć o kilka procent rocznie, gdy obecne wolne powierzchnie zostaną wynajęte.
- Handel detaliczny: Perspektywy dla handlu detalicznego są stabilno-pozytywne. Tak długo, jak wydatki konsumenckie się utrzymają, a powstanie minimalna liczba nowych centrów handlowych, wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Cleveland powinien pozostać niski. Możemy nawet zaobserwować dalszy spadek pustostanów poniżej 4%, jeśli nie dojdzie do zamknięć dużych sklepów. Czynsze za najlepsze lokale handlowe mogą nieznacznie wzrosnąć wraz z inflacją. Wielofunkcyjne inwestycje w centrum miasta (np. nowe sklepy z mieszkaniami powyżej) dodadzą nowoczesnej powierzchni handlowej, co może przyciągnąć do Cleveland nowe marki. Najważniejszym czynnikiem będzie liczba ludności/dochodów – handel detaliczny rozwija się, jeśli więcej osób przeprowadza się do centrum lub rośnie turystyka. Oba te wskaźniki powoli rosną, co dobrze wróży. Prognoza Marcus & Millichap na 2025 rok zasadniczo wskazuje, że przy niewielkiej liczbie nowych inwestycji i zatrudnieniu na poziomie z 2019 roku, handel detaliczny w Cleveland jest gotowy na „dalszy spadek” pustostanów marcusmillichap.com.
Nastroje ekspertów: Lokalni pośrednicy i analitycy utrzymują ton „ostrożnego optymizmu”. Podkreślają przystępność cenową Cleveland jako magnes: jeden z raportów na 2025 rok określa Cleveland jako jedno z trzech największych metropolii z najwyższym wzrostem cen (pomimo umiarkowanych wzrostów), właśnie dlatego, że startowało z tak przystępnego poziomu hondros.com. Analitycy Zillow również wskazywali Cleveland jako rynek wart obserwacji w 2023 roku ze względu na solidne fundamenty. Oczekuje się, że Cleveland będzie przewyższać wiele drogich rynków pod względem procentowym, po prostu dlatego, że ma większy potencjał wzrostu i mniejsze ryzyko spadku.
Jednocześnie eksperci przyznają, że Cleveland nie jest odporne na ogólnokrajowe czynniki. Jeśli w 2024 roku w USA nastąpi recesja, sprzedaż domów i budownictwo w Cleveland prawdopodobnie tymczasowo spadną. Wysokie stopy procentowe już ostudziły gorączkę; jeśli stopy wzrosną jeszcze bardziej, może to zatrzymać wzrost cen do czasu, aż kupujący się dostosują. Ponadto, sytuacja Cleveland może się poprawić lub pogorszyć w wyniku polityki publicznej – na przykład intensywne działania na rzecz przyciągnięcia imigrantów lub pracowników zdalnych mogą zwiększyć liczbę ludności, podczas gdy cięcia w zatrudnieniu instytucjonalnym (zamknięcia fabryk lub cięcia budżetowe w szpitalach) mogą zaszkodzić popytowi.
Podsumowanie – perspektywa na 3–5 lat: Oczekuj stopniowego wzrostu, a nie gorączki złota. Wartości nieruchomości powinny rosnąć umiarkowanie, utrzymując Cleveland jako jedno z najlepszych połączeń przystępności cenowej i wartości w kraju. Czynsze będą rosły umiarkowanie, podtrzymując zainteresowanie inwestorów. Nowe inwestycje i infrastruktura będą krok po kroku zwiększać atrakcyjność miasta, co może przyspieszyć wzrost cen w bezpośrednim sąsiedztwie tych projektów. Nieruchomości w Cleveland prawdopodobnie będą kontynuować „powolny i stabilny” wzrost, jak ujął to jeden z agentów, zamiast doświadczać gwałtownych wahań josesellshomes.com. Dla kupujących oznacza to, że zakup wcześniej niż później może pozwolić na zabezpieczenie niskich kosztów przed stopniowymi podwyżkami. Dla inwestorów oznacza to niezawodne zwroty, choć nie szybkie zyski. A dla społeczności – zdrowszy, odnowiony rynek, który wspiera rozwój bez wypierania mieszkańców – równowaga, której zazdrości wiele szybko rozwijających się miast.
Podsumowując, rynki mieszkaniowe i komercyjne w Cleveland w 2025 roku są wyraźnie zdrowsze niż dekadę temu, a prognozy przewidują dalsze stopniowe umacnianie się tej tendencji. Dzięki przemyślanemu rozwojowi, odporności gospodarczej oraz wciąż cennej przewadze cenowej, obszar metropolitalny Cleveland jest na dobrej drodze, by po cichu rozkwitać w drugiej połowie lat 20. XXI wieku, oferując stabilne możliwości zarówno dla inwestorów, kupujących domy, jak i deweloperów.
Źródła:
- Redfin, Cleveland Housing Market Trends (lipiec 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (lipiec 2025) zillow.com zillow.com
- Outstanding Ohio (Erin Johnson), NE Ohio Market Update, sierpień 2025 outstandingohio.com
- Jose Medina, Mid-Year Market Update 2025 (Northeast Ohio) josesellshomes.com josesellshomes.com
- Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, Q2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
- Marcus & Millichap, Prognoza rynku nieruchomości handlowych w Cleveland na 2025 rok marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- MMG Real Estate Advisors, Perspektywy rynku nieruchomości wielorodzinnych w Cleveland 2025 mmgrea.com mmgrea.com
- Ark7 Investments, Najlepsze dzielnice Cleveland 2025 ark7.com ark7.com
- Clappily Home (Paul Clapp), Trendy i prognozy rynku nieruchomości w Cleveland 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
- Blog Hondros College, Trendy na rynku mieszkaniowym w Cleveland 2025 hondros.com hondros.com
- Blog NEOtrans (Ken Prendergast), Ludność i rozwój aglomeracji Cleveland (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
- Construction Dive, Aktualizacja dotycząca siedziby Sherwin-Williams (luty 2025) constructiondive.com constructiondive.com
- Blog NEOtrans, Dziesięć megaprojektów w Cleveland (sierpień 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog
