Ključna dejstva:
- Olajšanje glede obrestnih mer na vidiku: Šibki podatki o zaposlovanju v ZDA so spodbudili stave, da bo ameriška centralna banka (Fed) začela z zniževanjem obrestnih mer že sredi septembra, pri čemer bi lahko do januarja svojo ključno obrestno mero znižala na približno 3,25–3,50 % reuters.com. Pričakovani preobrat Feda naj bi znižal stroške zadolževanja po vsem svetu, analitiki pa pravijo, da bi to lahko “sprožilo agresivno rahljanje” s strani centralnih bank na trgih v razvoju riotimesonline.com, kar bi izboljšalo pogoje financiranja v nepremičninskem sektorju.
- Ohlajanje ameriškega stanovanjskega trga: Nekdaj izjemno vroč ameriški stanovanjski trg se nagiba v prid kupcem. “Pomanjkanje kupcev stanovanj” je mnoge prodajalce prisililo, da znižajo cene ali ponudijo spodbude abcnews.go.com. Na nacionalni ravni je prodaja obstoječih stanovanj v letošnjem letu še vedno približno 1,3 % pod lanskoletnim obsegom – ki je bil že sam po sebi najnižji v zadnjih 30 letih abcnews.go.com – in v večjih mestih, kot so Austin, Miami in Los Angeles, so se mediane oglaševane cene to poletje znižale za približno 4–5 % na letni ravni abcnews.go.com.
- Velike stave v ameriških poslovnih nepremičninah: Čeprav se pisarne soočajo z visoko stopnjo praznosti, vlagatelji izkoriščajo priložnosti za nakup vrhunskih nepremičnin. V New Yorku je RXR Realty pristal na nakup 590 Madison Avenue za 1,1 milijarde dolarjev, kar je največji nakup pisarniške stavbe na Manhattnu v več kot treh letih commercialcafe.com. RXR to predstavlja kot stavo na “okrevanje pisarn” – nakup prestižnega stolpa s popustom, ob predpostavki, da bodo vrhunske pisarne dolgoročno zmagovalke kljub težavam v sektorju commercialcafe.com.
- Mešane sreče Evrope: Evropske komercialne nepremičnine ostajajo v zastoju, saj so obsegi naložb blizu najnižjih vrednosti v zadnjem desetletju reuters.com. “Imamo ‘deželo zombijev’… brez okrevanja, obtičala sredstva, brez likvidnosti,” pravi vodja evropskih nepremičnin pri PGIM, saj se mnogi prodajalci upirajo znižanju cen reuters.com. Kljub temu pa se pojavljajo lovci na ugodne nakupe: v Veliki Britaniji je zasebni kapitalski velikan KKR izrazil zanimanje za prevzem britanskega najemodajalca PRS REIT, saj se je pridružil ponudbi v višini 631,6 milijona funtov za sklad najemnih stanovanj ob oslabljenih vrednostih britanskih nepremičnin reuters.com reuters.com. Medtem pa so cene stanovanj v Združenem kraljestvu avgusta dosegle rekordno povprečje 299.331 funtov – kar je 2,2 % več kot lani reuters.com reuters.com – saj boljša dostopnost in vzdrževano povpraševanje podpirata “počasen, a stalen” vzpon reuters.com (čeprav prodajalci bolj kot običajno znižujejo cene, da bi prodali nepremičnine reuters.com).
- Kitajski nepremičninski pretresi: Kitajski nepremičninski sektor je pod velikim pritiskom. Pisarniške praznine v največjih mestih so dosegle rekordne ravni (Shenzhen 30,6 %, Šanghaj 22,6 % reuters.com reuters.com), zaradi česar so najemodajalci prisiljeni ponujati ugodnosti, kot so brezplačno polnjenje električnih avtomobilov in popusti na najemnino, da bi privabili najemnike reuters.com reuters.com. Hkrati pa dolžniška kriza med kitajskimi razvijalci traja – kar ponazarja zgodovinski zlom Evergrandeja. Nekdanji velikan vreden 50 milijard dolarjev je bil umaknjen z borze v Hongkongu, njegova vrednost pa se je skrčila na le 282 milijonov dolarjev reuters.com reuters.com. Oblasti hitijo obuditi zaupanje kupcev (Šanghaj je celo omilil omejitve za nakup stanovanj reuters.com), vendar presežek neprodanih stanovanj in nedokončanih projektov še vedno bremeni razpoloženje.
- Poudarki iz Azije in Pacifika: Japonski nepremičninski trg privablja svež kapital, saj se obdobje izjemno nizkih obrestnih mer bliža koncu. Mitsubishi UFJ Financial Group ustanavlja 100 milijard jenov (680 milijonov dolarjev) vreden sklad za japonske nepremičnine reuters.com – med številnimi novimi skladi, ki ciljajo na pisarne, stanovanja in hotele v Tokiu in Osaki, medtem ko cene rastejo. Po vsej regiji Avstralija in Indija poročata o stabilnem povpraševanju, vendar višje obrestne mere preizkušajo dostopnost.
- Bližnji vzhod v razcvetu in reformah: Nepremičninski trg v Zalivu močno raste zaradi ugodnih gospodarskih vetrov v hrbet. Dubaj je avgusta zabeležil 40 milijard AED (10,9 milijarde USD) prodaje nepremičnin, kar je 13 % več kot leto prej arabianbusiness.com, ob rekordnih poslih (vključno s prodajo vile na Palm Jumeirah za 161 milijonov Dh (~44 milijonov USD), ena najdražjih v Dubaju doslej therealestatereports.com). Prebivalstvo ZAE je pravkar preseglo 4 milijone, kar spodbuja povpraševanje po novih projektih in luksuznih domovih arabianbusiness.com. Drugje v regiji je Saudova Arabija sprejela zgodovinski zakon, ki bo tujim vlagateljem odprl nepremičninski trg od januarja 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – poteza, namenjena privabljanju mednarodnega kapitala in podpori diverzifikacije v okviru Vizije 2030, saj vlade v Zalivu stavijo na razvoj nepremičnin kot gonilo rasti.
- Trendi v Latinski Ameriki: Trgi Latinske Amerike so na pragu nepremičninskega razcveta, saj se lahko obrestne mere tam končno znižajo vzporedno z ameriško centralno banko. Bank of America ugotavlja, da bi znižanje obrestnih mer Fed omogočilo “agresivno” sproščanje denarne politike v Braziliji, Kolumbiji, Mehiki in drugod riotimesonline.com – olajšanje po obdobju zgodovinsko visokih lokalnih obrestnih mer. V Mehiki investitorje v industrijske parke in stanovanja privablja razcvet proizvodnje zaradi bližine ZDA: država naj bi v letu 2025 privabila več kot 652 milijard pesov (~32 milijard USD) naložb v nepremičnine, kar je 15-odstotno povečanje, predvsem zaradi povpraševanja po logističnih objektih, novih stanovanjih in turističnih projektih adventuresincre.com. Tudi Brazilija in Kolumbija pričakujeta, da bodo nižje obrestne mere ponovno spodbudile posle s poslovnimi nepremičninami in gradbeno dejavnost v letu 2026.
Severna Amerika: upad stanovanjskega trga in veliki posli
Premiki na trgu nepremičnin: Po letih vročih podražitev se je zagon ameriškega trga nepremičnin ustavil. Potencialnih kupcev je malo, saj hipotekarne obrestne mere ostajajo visoke, prodajalci pa to občutijo. Po večjem delu države so nepremičnine dlje časa na trgu in tekmovalna dražbena ponudba je skoraj izginila abcnews.go.com abcnews.go.com. Anketa Associated Pressa navaja, da so številni prodajalci morali znižati prodajne cene (včasih večkrat), da bi privabili ponudbe, ali pa ponuditi ugodnosti, kot so znižanje obrestnih mer in dobropisi za popravila abcnews.go.com abcnews.go.com. Nacionalna mediana prodajne cene je bila julija približno 439.000 $ – nekoliko višja kot lani – a v nekoč vročih mestih, kot so Austin, Miami, Chicago in Denver, so srednje cene dejansko padle za približno 4–5 % v primerjavi z lanskim letom abcnews.go.com. Zaloga neprodanih nepremičnin se je povečala (število aktivnih oglasov je julija poskočilo za približno 25 % na letni ravni), saj na trg prihaja več novogradenj in kupci odlašajo abcnews.go.com. Prodaja obstoječih nepremičnin ostaja blizu generacijskih najnižjih ravni – v juliju je bila 1,3 % nižja kot v lanskem šibkem obdobju abcnews.go.com. »Prodajalcem je vse težje izsiliti trde pogoje,« poroča AP, saj se ravnotežje moči počasi vrača na stran kupcev abcnews.go.com. Kljub temu ekonomisti ugotavljajo, da se dostopnost stanovanj postopoma izboljšuje – rast plač zdaj v povprečju presega rast cen nepremičnin, in vsak padec hipotekarnih obrestnih mer bi lahko sprostil zadržano povpraševanje abcnews.go.com abcnews.go.com.
Komercialni sektor – previdnost in oportunizem: Trg poslovnih nepremičnin v Severni Ameriki je razdeljen. Po eni strani se lastniki pisarn še naprej soočajo s težavami zaradi povečanih stopenj praznih prostorov, ki jih povzročata delo na daljavo in višji stroški zadolževanja. Stiske so očitne na nekaterih trgih – od napol praznih stolpnic v središču mest do velikana coworkinga WeWork, ki je bil na robu propada (pozneje jeseni je vložil zahtevek za stečaj po poglavju 11). Kljub splošni otopelosti pa veliki vlagatelji izbirajo najboljše nepremičnine po današnjih znižanih vrednostih. Primer: konec avgusta so RXR Realty in partnerji kupili 42-nadstropno stavbo 590 Madison Avenue na Manhattnu za 1,1 milijarde dolarjev commercialcafe.com. To je največja pisarniška transakcija v New Yorku v zadnjih letih, RXR pa jo vidi kot strateško stavo, da se bodo vrhunske, dobro locirane pisarne pobrale, tudi če bodo starejše, povprečne pisarniške stavbe ostale “ujetniki”. Stolpnica v Plaza Districtu – ki se ponaša z uglednimi najemniki in nedavnimi prenovami – je bila prodana z znatnim popustom glede na najvišje vrednosti, kar kaže, da so se tudi prestižne nepremičnine pocenile. “To se ujema z našo strategijo okrevanja pisarniškega trga,” so povedali pri RXR in nakup predstavili kot dolgoročno naložbo v zmanjševanje ponudbe vrhunskih prostorov in stalno povpraševanje elitnih najemnikov commercialcafe.com. Podobno je SL Green Realty – največji lastnik pisarn na Manhattnu – 8. septembra sklenil posel v vrednosti 160 milijonov dolarjev za nakup dveh pisarniških stavb v Midtownu (346 Madison Ave in sosednja nepremičnina), s čimer nadaljuje konsolidacijo najboljših lokacij commercialcafe.com. Izven pisarniškega segmenta pa industrijske nepremičnine ostajajo relativno svetla točka: prodaja skladišč in logističnih objektov v ZDA je do avgusta letos dosegla 33,8 milijarde dolarjev, kar praktično dosega rekordne količine iz preteklih dveh let, kljub gospodarskim izzivom commercialcafe.com. To poudarja zaupanje vlagateljev v e-trgovino in logistične objekte, tudi ko druge vrste nepremičnin stagnirajo.
Razvoj politike in financiranja: Potencialna prelomnica za severnoameriške nepremičnine je smer obrestnih mer. Vse oči so uprte v septembrsko zasedanje ameriške centralne banke (Federal Reserve). Po letu dni vzdrževanja visokih obrestnih mer za ohlajanje inflacije so trgi vse bolj prepričani, da bo Fed prvič v tem ciklu znižal obrestne mere reuters.com. Terminske pogodbe nakazujejo približno 88-odstotno verjetnost znižanja obrestne mere septembra (večinoma pričakujejo znižanje za četrt odstotne točke, čeprav obstaja majhna možnost večjega, pol odstotnega znižanja) riotimesonline.com reuters.com. Predsednik Feda Jerome Powell je namignil na naraščajoča tveganja za trg dela, ki bi lahko upravičila sprostitev politike reuters.com. Če bo Fed res začel serijo znižanj obrestnih mer, bi to bistveno izboljšalo pogoje financiranja za hipotekarne in komercialne kredite. Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov napoveduje, da bo sprostitev politike s strani Feda »sčasoma [olajšala] stroške zadolževanja na trgu komercialnih nepremičnin.« nar.realtor Hipotekarne obrestne mere v ZDA so že nekoliko padle z nedavnih vrhov v pričakovanju tega, kar prinaša nekaj olajšanja kupcem stanovanj. Podobno v Kanadi ekonomisti splošno pričakujejo, da bo tudi Banka Kanade sledila z lastnimi znižanji obrestnih mer do jeseni equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, kar bi lahko ponovno spodbudilo dejavnost na kanadskem stanovanjskem trgu po upočasnitvi. Na splošno pričakovanje cenejšega kredita vnaša odmerek optimizma v sicer mlačno severnoameriško nepremičninsko dogajanje.
Evropa: vlagatelji iščejo vrednost, medtem ko trgi iščejo dno
Poslovne nepremičnine – »Dežela zombijev« vztraja: Evropski trgi poslovnih nepremičnin ostajajo ujetniki nizkih obratov, kljub napovedim iz začetka leta 2025, da se bo okrevanje začelo. Obseg transakcij ostaja blizu najnižjih ravni v zadnjem desetletju, saj so kupci in prodajalci še vedno zelo oddaljeni glede cen. V prvem četrtletju so prodaje poslovnih nepremičnin v Evropi skupaj znašale le 47,8 milijarde evrov – enako kot leto prej in komaj polovico ravni izpred treh let reuters.com. Predhodni podatki za drugo četrtletje so še slabši: čezmejne naložbe v nepremičnine po Evropi, Bližnjem vzhodu in Afriki so se na letni ravni zmanjšale za približno 20 % na 17,2 milijarde evrov, kar pomeni najslabše drugo četrtletje v zadnjem desetletju reuters.com. »Imamo ‘deželo zombijev’… ni okrevanja, obstale naložbe, likvidnost se ne vrača,« je potožil Sebastiano Ferrante iz sklada PGIM in opisal paralizo trga reuters.com. Potencialni kupci zahtevajo visoke popuste zaradi višjih obrestnih mer in strahu pred recesijo, a številni prodajalci nočejo popustiti pri cenah, raje »podaljšujejo in se pretvarjajo« pri posojilih, kot da bi priznali izgube. Ta mrtva točka je najbolj izrazita v pisarniškem sektorju – še posebej pri manj zaželenih nepremičninah, kot so starejše pisarne na obrobju mest in napol prazni nakupovalni centri, ki težko najdejo kupce reuters.com reuters.com. Tudi podatkovni centri, ki so bili pred kratkim vroča niša, so v Evropi izgubili zanimanje vlagateljev reuters.com. Nasprotno pa ostaja en segment odporen: stanovanjske najemne nepremičnine. Premalo ponudbe na trgu najemnih stanovanj še naprej privablja kapital reuters.com, saj močno povpraševanje najemnikov in najemnine, vezane na inflacijo, pomenijo relativno varno naložbo. Na primer, portfelji večstanovanjskih nepremičnin v Nemčiji in druge naložbe v »bivalni sektor« še vedno prejemajo ponudbe, medtem ko pisarniški stolpi ostajajo neprodani.
Priložnostni posli in ponudbe: Ker so vrednosti evropskih nepremičnin občutno nižje kot pred pandemijo, so priložnostni vlagatelji – zlasti iz Severne Amerike in zasebnega kapitala – na lovu za ugodnimi nakupi. Združeno kraljestvo je postalo v središču pozornosti: šibkejše vrednotenja so britanska nepremičninska podjetja naredila privlačne tarče za ameriške kupce reuters.com. Ta teden je v Londonu kotirani PRS REIT, najemodajalec, osredotočen na družinska najemna stanovanja, potrdil, da se je zanj zanimal newyorški KKR & Co. reuters.com. KKR se je pridružil uradnemu prodajnemu postopku za PRS REIT, ki je že junija prejel prevzemno ponudbo v višini 632 milijonov funtov reuters.com. Cena delnice PRS REIT je 8. septembra poskočila za skoraj 9 %, ko so se pojavile novice, kar odraža upanje, da bi lahko dražba dvignila njegovo vrednost reuters.com. Poteza KKR je del širšega trenda – v letu 2025 so ameriški vlagatelji spremljali več britanskih nepremičninskih skladov, uvrščenih na borzo (na primer, KKR je pred tem podal ponudbo v višini 6,4 milijarde dolarjev za inženirsko podjetje Spectris in zasledoval zdravstvenega najemodajalca PHP) reuters.com. Analitiki ugotavljajo, da so obremenjena vrednotenja in šibek funt britanske nepremičnine spremenili v “vrednostno igro” za sklade z veliko dolarji reuters.com. Drugod po Evropi se končno pojavljajo nekateri prisilni prodaji: v Nemčiji je stečajni upravitelj frankfurtskega znamenitega Trianon nebotičnika dal stolpnico v prodajo v redkem preizkusu tega problematičnega trga reuters.com. V Franciji in Španiji pa je bilo nekaj zasebnih poslov za logistične parke in hotele sklenjenih s 15–20 % popustom, kar nakazuje, da je odkrivanje cen v teku. Tržni opazovalci pričakujejo več poslov v drugi polovici leta 2025, ko bodo prodajalci postopoma sprejeli nove cenovne ravni.
Stanovanjska odpornost (in rekord v Združenem kraljestvu): Stanovanjski trgi v Evropi so raznoliki, a na splošno se obnesejo bolje kot komercialni sektor. Omeniti velja, da je stanovanjski trg v Združenem kraljestvu pravkar dosegel rekordno visoko povprečno ceno kljub širši gospodarski negotovosti. Posojilodajalec Halifax je poročal, da je povprečna britanska cena stanovanja avgusta dosegla 299.331 funtov, kar je nova najvišja vrednost po 0,3-odstotni mesečni rasti (tretji zaporedni mesec rasti) reuters.com reuters.com. Cene so zdaj za 2,2 % višje kot pred letom dni, kar močno presega napovedi ekonomistov reuters.com. To presenetljivo moč je prinesel začasen padec konec leta 2024; trg se je okrepil v začetku leta 2025, k čemur so pripomogli boljša dostopnost (plače so zrasle in hipotekarne obrestne mere so se stabilizirale) ter zadnji val kupcev, ki so izkoristili zdaj že ukinjeno davčno olajšavo na žig reuters.com. »Stanovanjski trg je pokazal, da se zna spoprijeti s temi izzivi,« je dejal vodja hipotek pri Halifaxu in poudaril, da povpraševanje ostaja odporno, čeprav sta inflacija in obrestne mere ostali visoke reuters.com. Kljub temu je dejavnost močno odvisna od realističnega oblikovanja cen – portal za nepremičnine Rightmove je opazil, da so prodajalci julija morali bolj kot običajno znižati cene, da so dosegli prodajo, zaradi povečanega števila oglasov na trgu reuters.com. Pravzaprav je konkurenčni posojilodajalec Nationwide avgusta zabeležil rahel padec cen za 0,1 %, kar kaže, da vsi kazalniki niso enotni in da je rast cen zunaj elitnih območij zadržana reuters.com. Tudi najemni trg v Združenem kraljestvu dosega nove rekorde: povprečna oglaševana najemnina za nove najeme je dosegla 1.577 funtov na mesec, kar je 3 % več kot pred letom dni in najvišje doslej, po podatkih Rightmove reuters.com. Podobni trendi so vidni po vsej Evropi – najemnine rastejo, saj bodoči kupci stanovanj dlje časa najemajo. V mestih od Dublina do Pariza ostaja ponudba stanovanj omejena, kar ohranja cene razmeroma stabilne, čeprav se obseg prodaje zmanjšuje. Tudi vladna politika je v preobrazbi: v Britaniji narašča špekulacija, da bi lahko jesenski proračun zvišal davke na drage nepremičnine <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/uk-reuters.com, kar je vneslo nekaj previdnosti v zgornji segment londonskega trga. Na splošno se stanovanjski sektor v Evropi drži bolje kot poslovne nepremičnine, čeprav je leto 2025 očitno prešlo v počasnejšo »novo normalnost« z zmernimi dvigi cen (ali rahlimi padci na nekaterih območjih) namesto burnega razcveta prejšnjih let.
Azijsko-pacifiška regija: Kitajske težave, spremembe politik in svetle točke
Kitajska – Rekordna prazna mesta in reševalni ukrepi: Ogromen kitajski nepremičninski sektor se še naprej sooča z dvojno krizo: padajoče povpraševanje v ključnih segmentih (kot so pisarne) in presežek dolga med razvijalci. Na področju poslovnih nepremičnin so številke osupljive: stopnje praznih prostorov v mestih prvega razreda še nikoli niso bile višje. Prazne pisarne razreda A v Shenzhenu so dosegle 30,6 % sredi leta, v Šanghaju 22,6 %, v Guangzhouju 22,6 %, celo v Pekingu je skoraj 20 % praznih reuters.com reuters.com. Za razliko od zahodnih trgov je delo od doma na Kitajskem manj pogosto, vendar sta šibko gospodarstvo in zniževanje stroškov podjetij vseeno povzročila, da so »prazne pisarne … vse pogostejše« v večjih središčih reuters.com. Da bi se spopadli s tem presežkom, lastniki in lokalne oblasti ponujajo vedno več spodbud. Razvijalci znižujejo najemnine (najemnine za pisarne razreda A so v štirih največjih mestih od leta 2020 padle za 20–40 % reuters.com) in ponujajo brezplačne ugodnosti – na primer, en državni REIT najemnikom ponuja brezplačno polnjenje električnih vozil, prilagodljive pogoje najema in celo krije nekatere komunalne stroške, da bi povečal »pripravljenost ostati« reuters.com reuters.com. Mestne oblasti prav tako posegajo z ukrepi podpore: nekatere so začele subvencionirati najemnine za pisarne, spodbujati preurejanje pisarn v stanovanja in ustavljati nove prodaje zemljišč za poslovne projekte reuters.com. Kljub tem prizadevanjem poznavalci pričakujejo, da bodo »razmere v bližnji prihodnosti ostale zahtevne«, dokler se presežna ponudba ne absorbira reuters.com. Težave niso omejene le na pisarne – tudi nekoč uspešen kitajski skladiščni sektor čuti pritisk, kar dokazuje Shenzhen International (velik logistični razvijalec), ki se trudi obdržati najemnike v svojih skladiščih, saj nekatera multinacionalna podjetja zmanjšujejo obseg poslovanja reuters.com.
Na stanovanjskem področju se Kitajska sooča z drugačnim, a povezanim izzivom: posledice dolžniške krize razvijalcev so omajale zaupanje kupcev. Najbolj dramatičen simbol, China Evergrande Group, je bil 25. avgusta uradno izbrisan s hongkonške borze, kar pomeni konec neke dobe. Evergrande – ki se je nekoč ponašal s tržno kapitalizacijo 50 milijard dolarjev – je doživel preklic delnic po 18 mesecih suspenza in neuspešnih poskusih prestrukturiranja reuters.com reuters.com. Njegov zlom (z več kot 300 milijardami dolarjev obveznosti) reuters.com poudarja »neprecedenčno dolžniško krizo«, ki je leta 2021 prizadela kitajske nepremičnine in še vedno tli reuters.com. Več deset zasebnih razvijalcev je bankrotiralo, po vsej državi pa so ostala nedokončana stanovanja. Peking je zdaj v reševalnem načinu: oblasti so znižale hipotekarne obrestne mere, omilile zahteve za polog in v številnih mestih odpravile omejitve za nakup stanovanj, da bi spodbudile prodajo. Omeniti velja, da je Šanghaj konec avgusta pravkar odpravil določene omejitve za nakup stanovanj – novica o tej spremembi politike je dejansko sprožila rast delnic nepremičninskih podjetij reuters.com. Centralna vlada prav tako pritiska na državne banke, naj zagotovijo več kreditov zdravim razvijalcem in podprejo financiranje zastalih projektov, da jih bodo lahko predali kupcem. Ti ukrepi so imeli nekaj učinka – v začetku septembra je v mestih prvega razreda po sprostitvi pravil prišlo do kratkotrajnega povečanja prodaje novih stanovanj. Vendar pa okrevanje ostaja krhko, saj so številna kitajska gospodinjstva previdna pri nakupu stanovanj v predprodaji pri ogroženih gradbincih. Analitiki opozarjajo, da bo obnova zaupanja zahtevala čas; kot je dejal eden od vlagateljev, Evergrandejeva izbris »pomeni konec ere kitajskega modela rasti, ki temelji na nepremičninah«, in začenja se novo, bolj trezno poglavje reuters.com.Japonska – naraščajoče obrestne mere, naraščajoče zanimanje (s strani vlagateljev): Na Japonskem je zgodba o nepremičninah precej drugačna. Država se končno odmika od izjemno ohlapne denarne politike – Banka Japonske je nakazala, da bi se lahko postopoma oddaljila od negativnih obrestnih mer – in to spodbuja domače vlagatelje, da iščejo višje donose v nepremičninah. Ustanovljenih je bilo več novih nepremičninskih investicijskih skladov, ki želijo izkoristiti še vedno nizke stroške zadolževanja na Japonskem, preden ti zrastejo. Na primer, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) je napovedal nepremičninski sklad v vrednosti 100 milijard jenov (~680 milijonov USD), osredotočen na srednje velike pisarne, stanovanjske stavbe in hotele v Tokiu, Osaki in Nagoji reuters.com reuters.com. To je drugi velik nepremičninski sklad MUFG letos in del »niza lansiranj japonskih nepremičninskih skladov« v letu 2025, poroča Reuters reuters.com. Zavarovalnica Dai-ichi Life in Marubeni sta podobno julija predstavila sklad v vrednosti 400 milijard jenov, Orix Corp. pa je februarja lansiral sklad v vrednosti 100 milijard jenov reuters.com. Tudi globalni vlagatelji množično vstopajo: Morgan Stanley je pravkar zbral 131 milijard jenov (~885 milijonov USD) za sklad, osredotočen na japonske nepremičnine, kar presega zastavljeni cilj bloomberg.com eatonvance.com. Kaj spodbuja to zanimanje? Vrednosti nepremičnin na Japonskem vztrajno rastejo (čeprav ne na ravni balona), in tudi če BOJ nekoliko dvigne obrestne mere, so donosi na vrhunske japonske nepremičnine še vedno privlačni v primerjavi z obveznicami. Poleg tega Japonska ponuja stabilno zatočišče s trdnim povpraševanjem najemnikov – zlasti pri večstanovanjskih in logističnih nepremičninah – ter slovi po razmeroma predvidljivih, nizko volatilnih donosih. Analitiki poudarjajo, da po desetletjih deflacije japonski nepremičninski trg kaže »odpornost po deflaciji«, kar privablja tuji kapital (tuji vlagatelji zdaj predstavljajo približno 27 % obsega naložb) ainvest.com. V prihodnjih mesecih bo ključno spremljati, ali bo BOJ izvedla prvi dvig obrestnih mer – če se to zgodi, bi se lahko stroški zadolževanja zvišali, a hkrati tudi spodbudili še več nakupov v pričakovanju rasti najemnin. Za zdaj je razpoloženje optimistično: japonska nepremičninska podjetja so zvišala dobičkeNapovedi kažejo, da bo transakcijska dejavnost v letu 2025 presegla lanskoletno, pri čemer vodita stanovanjski in logistični sektor.
Drugi razvojni trendi v azijsko-pacifiški regiji: Drugje v azijsko-pacifiški regiji nepremičninski trgi kažejo mešane trende. Avstralski trg stanovanj je na primer pokazal znake ohlajanja po močnem začetku leta. Avstralska centralna banka je v začetku septembra ohranila ključno obrestno mero nespremenjeno na visoki ravni 4,10 %, cene stanovanj v Sydneyju in Melbournu pa so se izravnale, saj so kupci dosegli meje dostopnosti. Vendar pa pomanjkanje ponudbe preprečuje večji padec, zato mnogi pričakujejo, da se bodo cene ponovno počasi začele dvigovati, ko bodo na obzorju znižanja obrestnih mer (trgi pričakujejo, da bi RBA lahko omilila politiko v letu 2024). Indijski nepremičninski sektor ostaja močan – prodaja stanovanj v večjih mestih je na poti, da bo leta 2025 dosegla rekordne vrednosti, zahvaljujoč rastočemu srednjemu razredu in urbanizaciji. Indijska vlada je septembra podaljšala spodbude za dostopna stanovanja in spodbuja banke, naj ponudijo več stanovanjskih posojil kupcem prvič. Jugovzhodna Azija je prav tako vredna omembe: Vietnam in Filipini beležita gradbeni razcvet (nova stanovanja, pisarne, industrijski parki), ki ga podpira hitro gospodarsko rast, medtem ko se je singapurski nepremičninski trg po burnih letih 2021–2022 ohladil zaradi strogih ukrepov in višjih davkov na nepremičnine za tuje kupce. Na splošno je obet za nepremičninski trg v azijsko-pacifiški regiji razdeljen – Kitajska recesija zavira regionalne naložbene tokove in povpraševanje po gradbenih surovinah, vendar druge ekonomije, kot so Japonska, Indija in države ASEAN, zagotavljajo motorje rasti, ki ohranjajo zanimanje globalnih vlagateljev za regijo.
Bližnji vzhod: cvetoči trgi in drzne politične poteze
Nepremičnine v Zalivu v ognju: Trgi nepremičnin na Bližnjem vzhodu – še posebej v državah Perzijskega zaliva, bogatih z energenti – so sredi izjemnega razcveta. Visoki prihodki od nafte, prizadevanja za gospodarsko diverzifikacijo in rast prebivalstva so skupaj močno povečali povpraševanje po nepremičninah. Nikjer to ni bolj očitno kot v Združenih arabskih emiratih, kjer Dubaj in Abu Dhabi še naprej dosegata rekordne številke. Trg nepremičnin v Dubaju je izjemno vroč in temelji na okrevanju po pandemiji. Samo v tednu, ki se je končal 7. septembra, je Dubaj zabeležil več kot 11,5 milijarde AED vrednosti nepremičninskih transakcij (približno 4.300 poslov) facebook.com. V celotnem avgustu so prodaje dosegle 40 milijard AED (~10,9 milijarde USD), kar je 13,2 % več kot leto prej arabianbusiness.com. Ta številka vključuje 16.993 stanovanjskih transakcij, kar je največ v enem mesecu doslej, po podatkih Dubajskega zemljiškega urada arabianbusiness.com. Razcvet zajema oba konca spektra: segment off-plan (nove gradnje) je zabeležil 22-odstotno rast obsega arabianbusiness.com, saj so vlagatelji množično kupovali enote v novo lansiranih projektih po Dubajevih načrtovanih skupnostih. Hkrati je sekundarni (preprodajni) trg zrasel za približno 6 % po vrednosti arabianbusiness.com, kar kaže na zdravo povpraševanje končnih uporabnikov v uveljavljenih soseskah. Ena odmevna prodaja poudarja norijo po luksuznih nepremičninah: vila na Palm Jumeirah je bila prodana za 161 milijonov AED (približno 44 milijonov USD), kar je ena najvišjih cen, kadarkoli zabeleženih v Dubaju therealestatereports.com. Posredniki pravijo, da izjemno bogati kupci iz Evrope, Indije in Kitajske ustvarjajo »neprecedenčno« povpraševanje po omejeni ponudbi dubajskih obmorskih vil in penthousov, kar potiska cene luksuza na nove rekorde. Trg najemnin prav tako cveti – najemnine v Dubaju so na letni ravni poskočile dvomestno, najemodajalci pa pogosto zahtevajo eno plačilo vnaprej, saj se najemniki borijo za redke proste enote.
Abu Dhabi prav tako uspeva: nepremičninske transakcije v prestolnici ZAE so v prvi polovici leta 2025 dosegle skupno vrednost 61,5 milijarde AED (16,7 milijarde USD) arabianbusiness.com, vlada pa razprodaja nove faze velikih projektov na otokih Yas in Saadiyat. Drugje v Zalivu glavna mesta Savdske Arabije (Rijad, Džeda, Dammam) doživljajo hitro rast cen stanovanj in zemljišč, kar poganjata vladna poraba in mlado prebivalstvo. Na primer, povprečne cene vil v Rijadu so v zadnjem letu poskočile za približno 10 %, najemnine za pisarne v finančni četrti Rijada pa so na najvišji ravni doslej, saj podjetja množično prihajajo. Katar, ki je pred kratkim gostil svetovno prvenstvo FIFA, je prav tako zabeležil porast: nepremičninske transakcije so v drugem četrtletju 2025 dosegle 8,9 milijarde QAR (2,4 milijarde USD), kar je 29,8 % več kot leto prej instagram.com qa.muqawlat.com, zahvaljujoč novi ponudbi na trgu in prilivu tujih vlagateljev. Po vsej regiji močna rast BDP in vezanost valut na ameriški dolar ohranjata visoko zaupanje vlagateljev. Pomembno je, da vezanost valut na dolar pomeni, da se spremembe obrestnih mer ameriške centralne banke neposredno prenašajo – trenutno visoke obrestne mere so nekoliko ohladile povpraševanje po hipotekah s strani končnih uporabnikov, a so hkrati privabile priliv tujih vlagateljev, ki iščejo donos, v zalivsko nepremičninsko panogo. Zdaj, ko naj bi Fed začel zrahljati politiko, zalivski razvijalci pričakujejo cenejše financiranje, ki bo še dodatno spodbudilo razvojne načrte megaprojektov.
Spremembe politike – odpiranje vrat tujim kupcem: Pomemben premik v politiki se dogaja na Bližnjem vzhodu, ki bi lahko pomenil prelomnico za dolgoročne naložbe: Saudova Arabija liberalizira svoje nepremičninske zakone in dovoljuje tujcem lastništvo nepremičnin na ključnih območjih. Julija je savdski kabinet odobril nov zakon o nepremičninah (veljaven od januarja 2026), ki bo prvič dovolil, da lahko tujci neposredno kupujejo in imajo v lasti nepremičnine v določenih conah večjih mest middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. To je zgodovinski korak v kraljevini, kjer so bili tujci doslej večinoma omejeni na kratkoročne najeme ali zelo omejeno lastništvo prek določenih projektov. Zakon si prizadeva privabiti neposredne tuje naložbe in strokovno znanje v savdski nepremičninski sektor kot del pobude Vision 2030 prestolonaslednika Mohameda bin Salmana middleeastbriefing.com. Po novih pravilih bodo lahko tuje fizične in pravne osebe kupovale nepremičnine na območjih, kot sta Rijad in Džeda (čeprav ostajata sveti mesti Meka in Medina nedostopni ali pod posebnimi pogoji) middleeastbriefing.com. Vlada upa, da bo to »odprlo nove tokove kapitala« v sektor, povečalo ponudbo stanovanj in spodbudilo mednarodne razvijalce k gradnji v savdskih mestih middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Napoved je že vzbudila zanimanje – nepremičninske družbe iz Zaliva in sveta spremljajo savdski trg, ki doživlja gradbeni razcvet zaradi velikih projektov (NEOM, letovišča na Rdečem morju itd.). Savdske oblasti še naprej veliko vlagajo tudi v stanovanja za domačine; prispevek nepremičninskega sektorja k BDP Savdske Arabije se je podvojil s 5,9 % na približno 12 % med letoma 2023 in 2024 middleeastbriefing.com, kar kaže na njegovo vse večjo pomembnost onkraj nafte middleeastbriefing.com. Medtem pa v ZAE postajajo nepremičninske regulative bolj prijazne do vlagateljev: Dubaj je pred kratkim razširil upravičenost do dolgoročnih »zlatih viz« vezanih na naložbe v nepremičnine (znižal je minimalno invzahtevane naložbe), in Abu Dhabi je znižal določene transakcijske pristojbine. Ti ukrepi so del strategije zalivskih držav, da se uveljavijo kot svetovne naložbene oaze in privabijo premožne izseljence.
ESG in tehnološki trendi: Razcvet nepremičnin na Bližnjem vzhodu se prepleta tudi z novimi trendi, kot sta PropTech in ESG (okoljske, družbene in upravljavske) pobude. Združeni arabski emirati na primer prevzemajo vodilno vlogo pri tokenizaciji nepremičnin in kripto transakcijah – dubajski regulatorji so vzpostavili okvir, ki omogoča nakup nepremičnin prek digitalnih sredstev na licenciranih platformah therealestatereports.com therealestatereports.com, nekateri razvijalci pa raziskujejo uporabo blockchaina za delno lastništvo nepremičnin. Trajnost postaja vse pomembnejša; vsi gigantski projekti v Savdski Arabiji poudarjajo zelene gradbene standarde in inovativne okolju prijazne zasnove (kot je koncept mesta “The Line” v NEOM-u). Razvijalci po vsej regiji se soočajo tudi z višjimi gradbenimi stroški in potrebo po usposobljeni delovni sili, saj včasih divji tempo gradnje presega ponudbo materialov in delavcev. Kljub temu je zaupanje v nepremičnine na Bližnjem vzhodu na vrhuncu ob vstopu v konec leta 2025. Analitiki pravijo, da je regija postala izstopajoči igralec na svetovni ravni, saj ponuja rast in donose v času, ko se tradicionalni trgi upočasnjujejo. Kot je dejal direktor ene od dubajskih agencij: “Rast prebivalstva, razvoj infrastrukture in podpora vlade ustvarjajo popoln recept za trajnostno rast nepremičnin” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – v ostrem nasprotju s težavami, s katerimi se soočajo nepremičninski sektorji na Zahodu.
Latinska Amerika: velika pričakovanja ob bližajočem se znižanju obrestnih mer
Trgi z nepremičninami v Latinski Ameriki so preživeli zahtevno obdobje izjemno visokih obrestnih mer in inflacije, vendar obstajajo znaki, da so pred nami lahko boljši časi. Osrednja tema je pričakovani premik v denarni politiki. Številne centralne banke Latinske Amerike so v letih 2021–2023 agresivno zvišale obrestne mere, da bi zajezile inflacijo (referenčna stopnja Selic v Braziliji je dosegla 15 %, v Čilu je presegla 11 % itd.). Ti ukrepi so sicer stabilizirali gospodarstva, a so hkrati močno podražili hipotekarna posojila in financiranje razvoja, kar je ohladilo dejavnost na trgu nepremičnin. Zdaj, ko je inflacija pod nadzorom in je verjetno, da bo ameriška centralna banka začela z zniževanjem obrestnih mer, bi lahko Latinska Amerika končno dočakala nižje stroške zadolževanja. »Nižje kratkoročne obrestne mere v ZDA omogočajo znižanja v Latinski Ameriki, zlasti v Braziliji, Kolumbiji, Mehiki,« so zapisali analitiki Bank of America riotimesonline.com. Trgi dejansko stavijo, da bo brazilska centralna banka nadaljevala z zniževanjem obrestnih mer vse do leta 2026, mehiška Banxico pa naj bi prav tako začela zrahljevati politiko, če bo to storila ameriška centralna banka x.com riotimesonline.com. To pričakovanje je že dvignilo cene sredstev (npr. kolumbijski borzni indeks COLCAP je pravkar dosegel petletni vrh riotimesonline.com riotimesonline.com). Za nepremičnine to pomeni cenejše kredite in ponovno investicijsko sposobnost. Investitorji, ki so zaradi visokih stroškov financiranja projekte odložili, so pripravljeni nadaljevati z gradnjo, ko se bodo obrestne mere znižale.Vroče točke in trendi: Znotraj Latinske Amerike je Mehika izstopajoči uspešnež zaradi globalnega trenda nearshoringa. Ker trgovinske napetosti med ZDA in Kitajsko vztrajajo, vse več multinacionalnih proizvajalcev vzpostavlja obrate v Mehiki za oskrbo severnoameriškega trga. To je povzročilo strmo rast povpraševanja po industrijskih nepremičninah – skladiščih, tovarnah in logističnih objektih – zlasti ob meji z ZDA ter v okolici Mexico Cityja in Monterreyja. Nedavna projekcija industrije napoveduje, da bo v Mehiko leta 2025 priteklo več kot 652 milijard pesov (>32 milijard USD) naložb v nepremičnine, kar je približno 15-odstotno letno povečanje adventuresincre.com, pri čemer vodijo industrijski, “vertikalni” stanovanjski (stanovanja v stolpnicah) in turistični nepremičninski sektorji adventuresincre.com. Industrijska zasedenost v vročih točkah, kot sta Tijuana in Juárez, je skoraj ničelna, kar spodbuja val nove gradnje industrijskih parkov. Stanovanjske nepremičnine v Mehiki se prav tako prilagajajo: razcvet doživljajo večnamenski urbani projekti (pogosto s stanovanji nad trgovskimi in pisarniškimi prostori), namenjeni mladim strokovnjakom v mestih, kot sta Mexico City in Guadalajara. Poleg tega so tuji vlagatelji dejavni po vsej Latinski Ameriki – na primer, kanadski in ameriški pokojninski skladi vlagajo v brazilska logistična skladišča in kolumbijske nakupovalne centre, saj vidijo dolgoročni potencial rasti.
Tržna uspešnost: V Braziliji, največjem trgu v regiji, se nakazuje previdno okrevanje nepremičninskega trga. Brazilija se je v letih 2023–2024 soočala z dvoštevilčnimi obrestnimi merami; prodaja stanovanj se je upočasnila, stopnja praznih poslovnih prostorov na trgu pisarn v São Paulu pa se je zvišala. Vendar se je inflacija umirila na enomestne številke, Centralna banka Brazilije je avgusta 2025 začela z zniževanjem obrestnih mer. Ekonomisti pričakujejo še več znižanj v letu 2025, kar bi moralo postopoma spodbuditi hipotekarno kreditiranje in zaupanje potrošnikov finance.yahoo.com reuters.com. Brazilski stanovanjski razvijalci že poročajo o povečanju povpraševanja, cene stanovanj pa so na nacionalni ravni do sredine 2025 zrasle za približno 5 % na letni ravni (v nominalnih vrednostih) globalpropertyguide.com. Vlada prav tako ponovno aktivira subvencioniran stanovanjski program (Minha Casa, Minha Vida) za spodbujanje gradnje dostopnih domov. Na poslovni strani so se prodaje v najboljših brazilskih nakupovalnih središčih močno okrepile, saj se gospodarstvo pobira, medtem ko so sekundarna nakupovalna središča in starejše poslovne stavbe še vedno pod pritiskom. V Kolumbiji je nepremičninska napoved previdno optimistična: čeprav ima država še vedno razmeroma visoko inflacijo (okoli 5 % avgusta riotimesonline.com) in ključno obrestno mero 13,25 %, je centralna banka nakazala možnost znižanja obrestnih mer do konca leta. Kolumbijski stanovanjski trg je odporen, prodaja novih domov pa naj bi v letu 2025 zrasla za približno 9 % bbvaresearch.com, k čemur pripomorejo vladne subvencije za kupce z nizkimi dohodki in mlada demografija, ki spodbuja nastajanje gospodinjstev. Argentina, ki se spopada z inflacijo nad 100 %, ostaja izjema – njen nepremičninski trg je v dolarjih večinoma zamrznjen, razvijalci gradijo le, če so stroški pokriti s predprodajo v USD, veliko poslov pa se izvede z gotovino. Kljub temu obstaja upanje, da bi lahko prihajajoče volitve in morebiten stabilizacijski načrt sčasoma ponovno oživila argentinsko nepremičninsko dejavnost z zelo nizke ravni.
Inovacije in ESG: Latinskoameriške nepremičnine prav tako doživljajo tehnološke in trajnostne inovacije. PropTech zagonska podjetja se pojavljajo na trgih, kot so Mehika, Brazilija in Kolumbija, ter prinašajo digitalizacijo oglasov za nepremičnine, množično financiranje nepremičnin in pametnejše upravljanje nepremičnin. Na primer, mehiška zagonska podjetja, kot sta Habi in La Haus, so zbrala pomemben kapital za poenostavitev spletne prodaje domov adventuresincre.com adventuresincre.com. Tudi trajnost pridobiva na veljavi: razvijalci v večjih mestih regije vse bolj sledijo zelenim gradbenim certifikatom (LEED, EDGE) – Mehika ima zdaj milijone kvadratnih metrov certificiranih zelenih stavb, v Braziliji pa ima São Paulo v poslovnih središčih več novih LEED Gold poslovnih stolpnic adventuresincre.com adventuresincre.com. Vlade to spodbujajo s spodbudami; npr. Panama City ponuja davčne olajšave za projekte s certifikatom LEED.
Povzetek: Latinska Amerika vstopa v konec leta 2025 z previdnim optimizmom v svojem nepremičninskem sektorju. Čeprav izzivi, kot so politična negotovost in valutna nihanja, vztrajajo, je verjeten prehod na milejšo denarno politiko pomemben veter v hrbet. V kombinaciji s strukturnimi dejavniki – kot so razcvet proizvodnje v Mehiki, velik stanovanjski primanjkljaj v Braziliji in rastoči tehnološki sektor – bi lahko regija doživela občutno okrevanje nepremičninskega trga. Investitorji, ki so preživeli obdobje visokih obrestnih mer, se zdaj pozicionirajo za rast: čezmejni investicijski skladi so v porastu, lokalni razvijalci pa si zagotavljajo zemljišča za prihodnje projekte v pričakovanju, da bo leto 2026 in naprej prineslo nov cikel rasti za latinskoameriške nepremičninske trge.
Viri: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (Halifax index); Reuters (Clare Jim v Hongkongu); Reuters (Miho Uranaka v Tokiu); Reuters (Raechel Job in drugi, London); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
