- Rata generală a spațiilor de birouri neocupate din Kuala Lumpur a scăzut la 16,5% în T4 2024, de la 25–30% în 2023.
- În T1 2025, rata de neocupare a birourilor din KL a fost de 16,1% la nivel general, cu 19,4% în KL City și 8,5% la periferia orașului, reflectând diferențe de metodologie.
- Chiriile pentru birourile Prime Grade A din centrul orașului KL au avut o medie de 6,01 RM pe picioar pătrat pe lună la începutul T1 2025, cu turnuri de top precum Merdeka 118 și Exchange 106 ajungând la aproximativ 10–15 RM pe picioar pătrat.
- Merdeka 118 s-a deschis în 2024 ca un turn de 678,9 m, cu 118 etaje, aproximativ 1,7 milioane picioare pătrate de birouri și o ocupare de aproximativ 70% la lansare, având ca ancore PNB și Maybank.
- Exchange 106, finalizat în 2019, era ocupat în proporție de aproximativ 52% și se aștepta să ajungă la 70% până la sfârșitul lui 2024.
- TRX este un district financiar internațional de 70 de acri lansat în 2024, care găzduiește turnuri precum Exchange 106, cu chiriași majori precum Prudential, HSBC, Mulia, conectivitate MRT la fața locului și un sediu planificat pentru Bank Negara Malaysia pentru 2025–2027.
- The Exchange TRX Mall s-a deschis la sfârșitul lui 2023 și a atins rapid aproape ocuparea completă a primei faze, semnalând o cerere puternică de retail.
- Sectorul industrial și logistic din KL prezintă o rată de neocupare de 4,0% în T1 2025, cu aproximativ 4 milioane picioare pătrate de depozite moderne finalizate în 2024 și pre-angajamente de aproape 50% pentru proiectele viitoare.
- Randamentele pentru birourile prime din KL sunt de aproximativ 5,5%–6,0%, cu valori de piață de circa 1.000–1.300 RM pe picioar pătrat și chirii de aproximativ 6–7 RM pe picioar pătrat pe lună, ceea ce face ca KL să aibă randamente relativ ridicate față de Singapore și Hong Kong.
- Schimbările de reglementare includ Legea privind reînnoirea urbană pentru a facilita reamenajarea, permisiuni pentru achiziții străine de proprietăți comerciale cu un preț minim de 1 milion RM, RPGT de 0% după cinci ani și stimulente pentru clădiri verzi, susținând o perspectivă prudent optimistă pentru 2025.
Piața de birouri și imobiliare comerciale din Kuala Lumpur se află la o răscruce. După o perioadă pandemică turbulentă, orașul se confruntă acum cu rate record de neocupare alături de noi mega-dezvoltări și o orientare către calitate. Se îndreaptă spre un boom sau un colaps? Acest raport detaliat analizează performanța actuală a pieței, principalele segmente de proprietăți, zone fierbinți precum KLCC și TRX, proiecte noi, tendințe investiționale, schimbări de politici, eforturi de sustenabilitate și perspective ale experților pentru a oferi o imagine cuprinzătoare a peisajului imobiliar comercial din Kuala Lumpur în 2024–2025.
Performanța actuală a pieței (2024–2025)
Vacanță și Ocupare: Kuala Lumpur s-a confruntat cu rate ridicate de neocupare a birourilor, deși datele recente arată o îmbunătățire treptată. Rata generală de neocupare a birourilor în Greater KL a fost în jur de 25–30% pe parcursul anului 2023 (una dintre cele mai ridicate din Asia-Pacific) din cauza anilor de supraproducție assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Totuși, până la sfârșitul anului 2024, unele rapoarte au arătat o scădere notabilă a ratei de neocupare – JLL Malaysia a estimat rata generală de neocupare a birourilor din Kuala Lumpur la 16,5% în T4 2024, în scădere față de vârfurile anterioarestarproperty.my. Subpiața principală din centrul orașului KL a ajuns la o rată de neocupare de ~20%, reflectând o absorbție mai bună a noilor spații de clasa Astarproperty.my. În T1 2025 această tendință a continuat, JLL raportând o rată generală de neocupare a birourilor de 16,1% (19,4% în KL City și doar 8,5% la periferia orașului), deoarece noile birouri premium au atras chiriași bmcc.org.my. Discrepanța dintre cifrele privind neocuparea provine din metodologii diferite – calculele mai largi care includ clădiri mai vechi arată o rată de neocupare mai mare, în timp ce clădirile de clasa A prime se bucură de niveluri mult mai ridicate de ocupare.
Tendințe de închiriere: Chiriile pentru birouri în KL rămân scăzute comparativ cu standardele regionale, ceea ce sporește atractivitatea orașului pentru chiriașii atenți la costuri. Spațiile de birouri Prime Grade A au o medie de aproximativ RM6.00–RM7.00 pe picior pătrat pe lună, cele mai accesibile din Asia-Pacific (pentru comparație, birourile de top costă ~RM58 psf în Hong Kong și RM44 în Singapore) theedgemalaysia.com. Această accesibilitate, împreună cu o economie stabilă, face ca KL să fie extrem de competitiv pentru multinaționale. Creșterea chiriilor a fost modestă, dar pozitivă – chiriile pentru birourile de top au crescut cu aproximativ 2–3% de la an la an în 2024, datorită cererii de tip „flight-to-quality” pentru turnurile nou finalizate care stabilesc chirii de referință mai ridicate theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Totuși, mediul general de închiriere este favorabil chiriașilor; proprietarii au fost nevoiți să mențină stimulente generoase și termeni flexibili pentru a păstra chiriașii în contextul unei oferte abundente. Chiria pentru Grade A în centrul orașului a rămas stabilă la începutul lui 2025 (aproximativ RM6.01 psf la începutul T1 2025) theedgemalaysia.com, iar creșteri ușoareau fost observate în clădirile noi bine ocupate, în timp ce birourile mai vechi și cele de la periferie au înregistrat chirii stagnante sau în scădere la sfârșitul lui 2023 assets.cushmanwakefield.com. „Nu anticipăm o creștere dramatică a chiriilor,” a remarcat un analist de piață, având în vedere oferta ridicată și strategiile de lucru în evoluție care temperează creșterea chiriilor theedgemalaysia.com.
Ocupare și cerere: În ciuda provocărilor, ratele de ocupare au crescut ușor în proprietățile comerciale din Kuala Lumpur. Rata de ocupare a birourilor la nivel de oraș era de aproximativ 77–83% la sfârșitul anului 2024 (în funcție de clasă) cbre-wtw.com.my. Esențial, cererea este puternic orientată către spații moderne, de înaltă calitate – multe clădiri noi sunt lansate cu pre-închirieri semnificative, în timp ce stocul mai vechi întâmpină dificultăți. „Gradul sănătos de ocupare din piață a îmbunătățit performanța clădirilor de birouri de primă clasă,” a observat Knight Frank, menționând că piața birourilor din KL s-a îmbunătățit și nu mai deține titlul nedorit de cea mai mare rată de neocupare din APAC theedgemalaysia.com. Turnurile de Clasa A din locații de top raportează rate de ocupare stabile sau în creștere chiar dacă condițiile generale rămân slabestarproperty.my. De exemplu, Merdeka 118 – cel mai nou turn emblematic al orașului – s-a deschis în 2024 cu aproximativ 70% din cele 1,7 milioane de picioare pătrate deja contractate (în principal către dezvoltatorul său PNB și chiriașul principal Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Astfel de mișcări de tip „flight-to-quality” din partea marilor ocupanți au menținut clădirile de top relativ pline, chiar dacă clădirile de clasă inferioară văd chiriași care își reduc spațiul sau se relochează.
Trafic pietonal post-pandemie: În sectorul imobiliar de retail, fluxul de vizitatori și vânzările chiriașilor și-au revenit odată cu redeschiderea economică. Până la sfârșitul anului 2024, rata de neocupare a spațiilor comerciale din KL a scăzut la aproximativ 10,4% în mall-urile din centrul orașului (și ~17% în mall-urile suburbane) bmcc.org.my, indicând o ocupare îmbunătățită pe măsură ce cumpărătorii și turiștii revin. Vânzările din retail au crescut cu ~3,8–4% de la an la an în 2024 și se preconiza că vor accelera și mai mult până în trimestrul IV 2024, susținute de creșterea numărului de turiști (turismul a ajuns la ~91% din nivelurile pre-pandemice) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Proprietățile industriale și logistice au reprezentat un punct forte, cu un grad foarte ridicat de ocupare (rata de neocupare sub 5%) datorită cererii susținute din partea comerțului electronic, a producției și a utilizatorilor de centre de date bmcc.org.my. Per ansamblu, sectoarele imobiliare comerciale din Kuala Lumpur demonstrează reziliență – cele mai grave efecte ale pandemiei au trecut, iar redresarea graduală este în curs, deși piața rămâne bifurcată între activele premium cu performanțe ridicate și cele vechi cu performanțe slabe.
Tendințe în sectorul de birouri: orientarea către calitate și recalibrare
Sectorul de birouri din Kuala Lumpur trece printr-o recalibrare majoră. După ani de construcții rapide, stocul de birouri al orașului a ajuns la ~125 milioane de picioare pătrate în întreaga Vale Klang (KL City reprezentând ~72% din acesta) theedgemalaysia.com. Această expansiune a dus la o piață a chiriașilor cu o concurență intensă între proprietari. Pentru a avea succes, activele de birouri sunt din ce în ce mai definite de dinamica „orientării către calitate” și de adaptabilitatea la noile modele de lucru:
- Zbor către Calitate: Chiriașii se orientează către birouri noi de Clasa A cu facilități superioare, infrastructură tehnologică și caracteristici ecologice, chiar dacă acest lucru înseamnă chirii ușor mai mari. „Cererea pentru spații de birouri de Clasa A rămâne puternică,” notează CEO-ul Zerin Properties, Previn Singhe. „Merdeka 118 stabilește noi repere… iar Exchange 106 din TRX se remarcă prin infrastructura sa de clasă mondială. Ambele dezvoltări impun cele mai mari chirii din piața de birouri comerciale din KL. În timp ce centrul orașului KL rămâne un pilon, atenția se mută către clădiri mai noi și mai verzi, care oferă facilități avansate,” a declarat el pentru The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. În practică, acest lucru înseamnă că turnuri de profil înalt precum Merdeka 118 și Exchange 106 (în Tun Razak Exchange) atrag mari multinaționale și instituții financiare, datorită prestigiului și specificațiilor moderne. Merdeka 118 (118 etaje, deschis în 2024) și Exchange 106 (finalizat în 2019, ~52% ocupat și se așteaptă să ajungă la 70% până la sfârșitul lui 2024) se laudă cu chiriile de top în jur de RM10–RM15 pe picioară pătrată – semnificativ peste media orașului theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Aceste proiecte oferă facilități precum suprafețe mari fără coloane, cea mai nouă conectivitate IT și design eficient energetic în dezvoltări integrate, care sunt extrem de atractive pentru chiriașii care consolidează birourile.
- Presiune asupra clădirilor vechi: Pe de altă parte, blocurile de birouri mai vechi și chiar turnurile de clasa A îmbătrânite din zonele tradiționale (cum ar fi unele turnuri din KLCC) se confruntă cu dificultăți. Multe au probleme de ocupare dacă nu „trec prin modernizări semnificative pentru a răspunde așteptărilor actuale ale chiriașilor” theedgemalaysia.com. Compartimentările învechite, sistemele HVAC vechi și lipsa certificărilor de sustenabilitate le fac mai puțin atractive. Pe măsură ce spațiile premium devin disponibile, chiriașii se mută adesea din aceste birouri non-premium, ceea ce duce la creșterea gradului de neocupare în clădirile vechi theedgemalaysia.com. „Birourile non-premium cu compartimentări și servicii învechite se confruntă cu decizia de a se reinventa, de a-și reconfigura spațiul sau de a trece printr-o redezvoltare,” spune directorul general CBRE|WTW, Tan Ka Leong theedgemalaysia.com. Proprietarii unor astfel de proprietăți răspund prin renovare și reconfigurare: modernizează holurile și lifturile, adaugă facilități pentru chiriași sau chiar transformă birourile în alte destinații de utilizare. Notabil, mai multe clădiri de birouri subutilizate din KL au fost reconfigurate cu succes în hoteluri – de exemplu, Menara ING a devenit Holiday Inn Express, Wisma KLIH a fost transformată în WOLO Boutique Hotel, iar Wisma KFC a fost redezvoltată într-un nou hotel Hyatt Centric theedgemalaysia.com. Aceste adaptări creative evidențiază modul în care proprietarii „deblochează valoarea prin redezvoltare sau repoziționare” atunci când cererea tradițională pentru birouri scade theedgemalaysia.com.
- Munca hibridă și utilizarea spațiului: Creșterea muncii la distanță și hibride a remodelat, de asemenea, cererea pentru birouri. Multe companii au reanalizat cât spațiu au cu adevărat nevoie. Deși revenirea la birou a câștigat avânt în 2023–24, munca flexibilă este „aici pentru a rămâne, mai ales pe măsură ce Generația Z și Generația Alpha intră pe piața muncii,” observă Knight Frank theedgemalaysia.com. În loc să își extindă suprafețele, corporațiile maximizează utilizarea spațiului existent, densifică amenajările sau adoptă strategii „core-and-flex” (păstrând un sediu central mai mic și folosind spații flexibile/co-working pentru nevoi suplimentare sau pe termen scurt) bmcc.org.my. Acest lucru a contribuit la o absorbție netă relativ redusă a spațiului nou. Pe de altă parte, operatorii de spații flexibile se extind pentru a acoperi golul – furnizori locali de co-working precum WORQ și Infinity8 s-au extins în KL, deservind atât multinaționale, cât și startup-uri care au nevoie de spațiu temporar bmcc.org.my. Unii proprietari au amenajat chiar etaje de co-working în clădirile lor pentru a crește gradul de ocupare. „Pentru proprietățile cu performanțe slabe, am transformat unele etaje de birouri în spații de co-working cu amenajări flexibile pentru a le face mai atractive,” a împărtășit Fauziah, CEO al PHB (un administrator local de REIT), subliniind o abordare centrată pe chiriaș pentru a combate suprasolicitarea theedgemalaysia.com.
- Preferințele chiriașilor – ESG și Wellness: Ocupanții prioritizează calitatea în detrimentul cantității în alegerile lor de birouri. Ei caută „clădiri certificate verde și avansate tehnologic care se aliniază cu angajamentele ESG și bunăstarea angajaților,” a menționat Quiny Lee de la JLLstarproperty.my. Caracteristici precum certificări de sustenabilitate LEED/GBI, sisteme eficiente energetic, tehnologie smart building, facilități de wellness și proximitate față de transportul public au devenit factori cheie de diferențiere. Chiar și cu chirii similare, chiriașii preferă adesea o clădire nouă, eficientă, în locul uneia vechi assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Acest lucru a dus la o bifurcare: birourile de top mențin chirii și grad de ocupare stabile, în timp ce birourile vechi trebuie să ofere reduceri mari de chirie sau modernizări. „Ocupanții probabil vor prioritiza strategii de flight-to-quality, în timp ce proprietarii se concentrează pe îmbunătățirea specificațiilor clădirii și sustenabilității pentru a rămâne competitivi într-o piață tot mai exigentă,” recomandă Knight Frank theedgemalaysia.com. Pe scurt, doar locația nu mai garantează succesul – clădirea trebuie să ofere și o experiență excelentă și acreditări ESG pentru a atrage chiriași theedgemalaysia.com.
În ciuda acestor provocări, experții consideră piața de birouri din KL ca fiind rezilientă, nu în colaps. „Piața de birouri din Kuala Lumpur demonstrează o reziliență continuă, susținută de accentul tot mai mare pe sustenabilitate și tehnologie. Chiriașii caută activ birouri verzi și high-tech, menținând nivelurile de ocupare în ciuda unui mediu de chirii temperat,” a declarat Quiny Lee, șeful departamentului de birouri JLLstarproperty.my. Directorul general al grupului Knight Frank, Keith Ooi, a subliniat că „cererea pentru spații de birouri de înaltă calitate va persista, în special din partea companiilor care prioritizează obiectivele ESG și bunăstarea angajaților,” deși proprietarii trebuie să investească în modernizări și leasing flexibil pentru a rămâne competitivistarproperty.my. Odată cu creșterea economiei Malaeziei cu ~4–5% și un climat politic stabil, extinderile corporative (mai ales în servicii și tehnologie) susțin o absorbție constantă a birourilorstarproperty.my theedgemalaysia.com. Sectorul de birouri din Kuala Lumpur în 2025 nu este într-un „boom” propriu-zis, dar traversează o perioadă de revenire – o piață favorabilă chiriașilor care oferă oportunități pentru acele active ce se pot adapta noilor cerințe.
Sectorul de retail: revenire, tendințe experiențiale și noi mall-uri
Segmentul de imobiliare comerciale de retail din Kuala Lumpur iese din declinul provocat de pandemie și evoluează rapid pe fondul schimbărilor în comportamentul consumatorilor. Centrele comerciale și spațiile de retail au înregistrat o revenire a traficului de vizitatori și a vânzărilor, însă proprietarii se adaptează prin selecția chiriașilor și noi oferte experiențiale:
- Ocupare și performanță: Până la începutul anului 2024, vânzările de retail din Malaysia au crescut cu aproximativ 4,6% în primul semestru din 2024 față de anul precedent cbre-wtw.com.my, iar tendința a rămas pozitivă până la finalul anului (creștere anuală de 3,8% în T3 2024, accelerând la o estimare de 4,4% în T4) theedgemalaysia.com. Acest lucru s-a tradus prin creșterea gradului de ocupare a centrelor comerciale din KL. Centrele comerciale de top din centrul orașului (de exemplu, Suria KLCC, Pavilion KL) raportează un grad ridicat de ocupare (~90%+) pe măsură ce brandurile internaționale se extind, iar chiar și mall-urile de cartier au revenit la un nivel scăzut de neocupare, în jur de 10–15% bmcc.org.my. De exemplu, deschiderile de noi centre comerciale au fost bine primite: The Exchange TRX Mall, un mall de lux mult așteptat în districtul TRX, a fost inaugurat la sfârșitul lui 2023 și a atras rapid atenția, având aproape ocupare completă în prima fază, inclusiv branduri prezente pentru prima dată în Malaysia. Într-un caz suburban, Elmina Lakeside Mall (un mall nou, mic, în Shah Alam) s-a deschis cu o ocupare de 98% în 2024, demonstrând interesul retailerilor pentru locațiile potrivite cbre-wtw.com.my. Per ansamblu, chiriile pentru spațiile de retail s-au menținut stabile în Klang Valley, cu o ușoară creștere în locațiile de top din cauza competiției pentru spațiile premium limitate cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Proprietarii „mall-urilor de succes devin mai selectivi cu chiriașii, ceea ce pune presiune pe creșterea chiriilor pentru spațiile de retail premium,” a remarcat Yulia Nikulicheva, șefa de cercetare JLL bmcc.org.my.
- Noi dezvoltări de retail: Kuala Lumpur asistă la apariția de noi spații comerciale, în principal ca părți ale unor proiecte mixte. Elementul central este The Exchange TRX, o destinație nouă de lifestyle și retail, deschisă în districtul financiar Tun Razak Exchange, care aduce zeci de noi magazine și opțiuni de luat masa (inclusiv nume globale precum Don Don Donki din Japonia și Cinnabon din Indonezia) cbre-wtw.com.my. Deschiderea sa a adăugat un spațiu comercial de lux semnificativ și atrage cumpărători prin mixul de branduri de lux și atracții. În alte părți, extinderi de mall-uri sunt în desfășurare: de exemplu, Alamanda Shopping Centre din Putrajaya a finalizat o extindere de aproximativ 200.000 de picioare pătrate și noi facilități experiențiale, precum un parc de aventură în aer liber bmcc.org.my. Aceste investiții semnalează încrederea că retailul fizic rămâne relevant, mai ales ca centru de experiențe și divertisment. În același timp, mall-urile secundare care nu au o zonă de atracție sau o experiență unică întâmpină dificultăți; „oferta care urmează să intre pe piață va pune presiune pe ratele de ocupare și va lărgi diferența dintre mall-urile performante și cele neperformante,” avertizează CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Practic, tendința de orientare către calitate se aplică și în retail – cele mai bune mall-uri din zonele de top prosperă, în timp ce centrele mai vechi sau cu chiriași slabi se confruntă cu consolidarea.
- Schimbarea strategiilor comercianților: Comercianții au adoptat strategii omni-channel și noi formate după pandemie. Peste 50% dintre comercianți din portofoliul unui mare proprietar de centre comerciale foloseau strategii multi-canal (fizic + online) până în 2024, combinând comerțul electronic cu magazinele fizice theedgemalaysia.com. Proprietarii de mall-uri susțin acest lucru oferind infrastructură tehnologică mai bună (internet de mare viteză, analize de date pentru fluxul de vizitatori etc.). Magazinele pop-up și contractele de închiriere pe termen scurt au devenit obișnuite pe măsură ce brandurile testează piețele. „În ciuda creșterii comerțului electronic, magazinele fizice rămân relevante, inclusiv pop-up-urile pe termen scurt care permit start-up-urilor să testeze piața înainte de a se angaja la contracte de închiriere permanente,” spune Fauziah de la PHB theedgemalaysia.com. Mall-urile se rebranduiesc, de asemenea, în centre comunitare și pentru familie: găzduind mai multe restaurante, divertisment și evenimente (de exemplu, organizarea de festivaluri culinare, turnee de esports sau instalații de artă pentru a atrage publicul). „Spațiile de retail evoluează în centre prietenoase cu familia, găzduind evenimente comunitare… revenirea turismului stimulează tendințele de shopping experiențial,” adaugă Fauziah theedgemalaysia.com. Acest lucru reflectă o tendință mai largă către retail experiențial – oferind ceva ce cumpărăturile online nu pot, cum ar fi experiențe de luat masa, de relaxare și sociale în magazin.
- Noi intrări și boom-ul F&B: Kuala Lumpur în 2024–2025 a înregistrat un val de noi branduri internaționalecare și-au deschis magazine, semnalând încredere în piață. În F&B, nume globale au ales KL pentru primele lor locații din Malaezia – de exemplu, lanțul japonez de sushi Sushiro, brandul coreean de cafenele Super Matcha și Luckin Coffee din China toate s-au deschis în KL în 2024 bmcc.org.my. Sectorul de modă a avut, de asemenea, noi intrări (brandul chinezesc de modă JNBY, brandul japonez de streetwear KaraKu etc.) bmcc.org.my. Food & beverage rămâne principalul motor al cererii de închiriere, pe măsură ce operatorii de mall-uri diversifică opțiunile de luat masa pentru a crește timpul petrecut de vizitatori bmcc.org.my. Accentul pe F&B, divertisment și chiar wellness (cum ar fi săli de sport, centre de edutainment pentru familie, clinici medicale în spațiul mall-urilor) ajută mall-urile să rămână relevante. În plus, creșterea turismului (turiști internaționali și călători interni „Cuti-Cuti Malaysia”) stimulează cheltuielile în principalele zone comerciale – un avantaj binevenit, deoarece slăbiciunea ringgit-ului face din Malaezia o destinație de shopping avantajoasă pentru străini.
- Provocări: Deși traiectoria este pozitivă, factori precum creșterea costului vieții și inflația temperează creșterea retailului. Încrederea consumatorilor este precaută: „creșterea costurilor îi determină pe retaileri să optimizeze lanțurile de aprovizionare și să ajusteze strategiile de preț… afacerile axate pe bunuri esențiale și operațiuni eficiente din punct de vedere al costurilor sunt cel mai bine poziționate pentru a face față acestor provocări inflaționiste,” potrivit perspectivei pentru retail a Knight Frank theedgemalaysia.com. Politicile guvernamentale (precum extinderea taxei pe vânzări și servicii și raționalizarea subvențiilor) ar putea orienta o parte din cheltuieli către necesități în detrimentul produselor discreționare theedgemalaysia.com. Astfel, mall-urile de nivel mediu și cele din suburbii ar putea resimți o scădere a cheltuielilor consumatorilor. Cu toate acestea, sprijinul guvernamental prin ajutoare în numerar și creșteri salarialeîn Bugetul 2024/25 este de așteptat să susțină consumul privat și să atenueze unele efecte negative theedgemalaysia.com. Per ansamblu, sectorul imobiliar de retail din KL este în fază de recuperare – nu este un boom clar, dar reprezintă o revenire evidentă după pandemie, cu performanțe solide în mall-urile de top și adaptări creative care mențin sectorul robust.
Industrial și logistică: creștere constantă și cerere ridicată
Segmentul de imobiliare industriale & logistică din Greater Kuala Lumpur a devenit discret un performer de top, susținut de extinderea comerțului electronic, investiții în producție și modernizări de infrastructură. Deși nu atrage la fel de multă atenție ca turnurile de birouri, depozitele, centrele logistice și parcurile industriale din regiunea KL înregistrează rate scăzute de neocupare, chirii în creștere și interes pentru dezvoltare:
- Ocupare și Absorbție Ridicată: În primul trimestru al anului 2025, rata de neocupare în sectorul logistic/industrial din KL a fost de doar 4,0%, în scădere de la 4,8% în trimestrul anterior bmcc.org.my bmcc.org.my. Practic, spațiile de depozitare de calitate sunt aproape complet ocupate. Doar în 2024, cinci depozite moderne noi (cu o suprafață totală de aproximativ 4 milioane de picioare pătrate) au fost finalizate în zona extinsă a KL și au fost absorbite în mare parte de chiriași din sectoare precum electronice, auto, furnizori de logistică și materiale medicale bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL menționează că absorbția netă este de așteptat să crească semnificativ în 2025 odată cu apariția unor noi proiecte, iar ratele de pre-angajament sunt de aproximativ 50% pentru depozitele viitoare – ceea ce indică faptul că chiriașii își rezervă spațiul chiar înainte de finalizarea construcției bmcc.org.my. Cererea puternică este determinată de creșterea susținută a comerțului electronic, serviciilor 3PL (logistică terță parte) și a producătorilor care își optimizează lanțurile de aprovizionare. Chiar și în timpul pandemiei, cererea pentru spații logistice a rămas ridicată, iar acum, odată cu normalizarea activității economice, creșterea acestui sector continuă neîntrerupt.
- Chirii și Interesul Investitorilor: Chiriile pentru depozite de clasa A în Klang Valley au fost într-o ușoară creștere (o traiectorie de „creștere graduală”), deoarece ocupanții plătesc prime pentru facilități cu tavane mai înalte, rampe de încărcare mai mari și specificații moderne cbre-wtw.com.my. Deși datele specifice privind chiriile sunt mai puțin publice, consultanțele imobiliare raportează creșteri constante ale chiriilor pentru depozitele premium având în vedere lipsa spațiilor logistice bine localizate aproape de oraș cbre-wtw.com.my. Randamentele pentru activele industriale din Malaezia se situează adesea în jur de 6-7% și rămân atractive pentru investitorii instituționali. Într-adevăr, există o instituționalizare crescută în logistică – tot mai multe fonduri interne și străine achiziționează sau dezvoltă active logistice, considerându-le investiții stabile, generatoare de venituri bmcc.org.my. De exemplu, REIT-urile industriale din zonă și dezvoltatorii construiesc activ noi depozite în hub-uri din afara KL (precum Shah Alam, Klang și Serendah) pentru a satisface cererea. Poziția strategică a Klang Valley (între Port Klang și oraș, plus o bună conectivitate rutieră) îl face un hub logistic natural. Mai mult, proiecte mari de infrastructură precum extinderea Westports (dublarea capacității de containere a Port Klang prin adăugarea de noi terminale) vor amplifica fluxul de mărfuri și vor necesita facilități suplimentare de distribuție în interiorul țării cbre-wtw.com.my. Acest lucru menține fluxul de dezvoltare a proprietăților logistice puternic, cu încrederea că noile spații vor fi rapid închiriate.
- Companii globale și ISD: Forța pieței industriale este legată și de investițiile străine directe și schimbările din lanțul de aprovizionare. Malaezia a aprobat investiții de 73,5 miliarde RM în Klang Valley în prima jumătate a anului 2024, inclusiv investiții străine semnificative (~25,8 miliarde RM) cbre-wtw.com.my – multe în sectoarele de producție și tehnologie înaltă. Companii din China și alte țări își stabilesc producția sau distribuția regională în Malaezia ca parte a strategiilor China+1. „Piața de logistică din Malaezia este în plină expansiune, susținută de o economie robustă și investiții internaționale crescute, în special din China și Taiwan… aliniindu-se cu diversificarea globală a lanțului de aprovizionare,” notează JLL bmcc.org.my. O tendință notabilă este creșterea numărului de centre de date în jurul KL – guvernul a introdus chiar noi Ghiduri de Planificare pentru Centrele de Date pentru a eficientiza aprobările cbre-wtw.com.my. Mai multe companii multinaționale de tehnologie (de exemplu, Microsoft, Google) au anunțat planuri pentru campusuri mari de centre de date în Greater KL, reflectând atractivitatea regiunii pentru utilizarea industrială de înaltă tehnologie. Aceste facilități, deși nu sunt „depozite” tradiționale, se încadrează în sectorul imobiliar comercial-industrial și subliniază extinderea clasei de active industriale.
- Parcuri industriale moderne & caracteristici verzi: Dezvoltatorii creează, de asemenea, parcuri industriale planificate cu infrastructură modernă și caracteristici de sustenabilitate. Există o „tendință în creștere către parcuri industriale administrate care pun accent pe caracteristici ecologice, certificare GreenRE și tehnologii avansate precum AI și 5G,” potrivit CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Aceste noi parcuri oferă nu doar depozite, ci facilități integrate, utilități fiabile și uneori locuințe pentru muncitori – având ca scop atragerea producătorilor multinaționali. Exemple includ Elmina Business Park și facilități avansate în zonele Nilai și Semenyih. Sustenabilitatea este esențială chiar și în acest sector: instalarea de panouri solare pe acoperișurile depozitelor, colectarea apei de ploaie și designul eficient energetic devin din ce în ce mai comune pe măsură ce companiile încearcă să îndeplinească obiectivele ESG pentru facilitățile din lanțul lor de aprovizionare.
În concluzie, sectorul imobiliar industrial și logistic din KL prosperă în liniște: cerere puternică, grad de ocupare aproape complet și extindere aliniată cu eforturile Malaeziei de a deveni un centru regional de logistică și producție. Acest sector oferă un echilibru stabil față de piața de birouri, mai ciclică. După cum a remarcat un expert, „piața industrială s-a îmbunătățit cu 6% până la 8% per ansamblu, unele state având performanțe mai bune decât altele”, iar Klang Valley este cu siguranță printre liderii acestei creșteri theedgemalaysia.com. Cu investiții continue în infrastructură (porturi, linii feroviare) și stimulente guvernamentale de susținere, perspectivele pentru proprietățile industriale din zona extinsă a KL rămân foarte pozitive pentru 2025.
Principalele centre comerciale și zone fierbinți din KL
Peisajul imobiliar comercial din Kuala Lumpur este geografic diversificat, cu mai multe districte cheie și hub-uri emergente, fiecare având dinamici distincte. Iată o privire asupra unor cartiere comerciale notabile și a modului în care evoluează acestea:
- KLCC și centrul orașului: Zona tradițională „Triunghiul de Aur” din centrul orașului – care cuprinde KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang și zonele CBD din apropiere – rămâne cea mai prestigioasă adresă de afaceri. Aceasta găzduiește turnuri iconice precum Turnurile Gemene Petronas și Menara 3 Petronas (ocupate complet la chirii premium de ~RM11–12 pe picioară pătrată) theedgemalaysia.com, precum și numeroase sedii de bănci, companii petroliere și corporații. Birourile de clasa A din KLCC atrag în continuare chiriași datorită locației, dar, după cum s-a menționat, se confruntă cu „concurență tot mai mare din partea noilor dezvoltări care oferă facilități avansate și caracteristici de sustenabilitate” theedgemalaysia.com. Unele clădiri înalte mai vechi din centrul orașului au pierdut chiriași în favoarea unor proiecte noi, moderne, din alte zone. Congestia traficului și lipsa locurilor de parcare în centrul orașului rămân, de asemenea, provocări. Cu toate acestea, îmbunătățirile de conectivitate (cum ar fi liniile MRT și monorail din jurul Bukit Bintang și KLCC) au sporit atractivitatea zonei. Centrul orașului se diversifică, de asemenea – de exemplu, clădirile de birouri mai vechi sunt reamenajate (precum modernizarea în curs a nucleului istoric al KL într-un proiect mixt) și inițiative de regenerare urbană sunt planificate în baza unei viitoare Legi privind reînnoirea urbană theedgemalaysia.com. Punct cheie: KLCC încă impune cele mai mari chirii și prestigiu corporativ, dar proprietarii trebuie să își modernizeze clădirile din centrul orașului pentru a concura cu noile „start-up-uri” din zonele periferice.
- Bangsar South (Kerinchi) și Zona Periferică a KL: În afara nucleului imediat al orașului, noi clustere comerciale au prosperat. Bangsar South, rebranduită ca zona Kerinchi/Mid Valley Southkey, este un exemplu de primă mână – odinioară un teren industrial dezafectat, acum este un district modern de afaceri care găzduiește companii de tehnologie, campusuri de birouri cu statut MSC (Multimedia Super Corridor) și sedii regionale. Turnurile de birouri din Bangsar South și zona adiacentă KL Sentral/Mid Valley se bucură de rate ridicate de ocupare (adesea >90%) și sunt preferate pentru suprafețele mari pe etaj, facilitățile integrate și accesul la transportul public. De fapt, Knight Frank remarcă faptul că „suprafețele mari pe etaj (≥20.000 sq ft) sunt din ce în ce mai căutate, în special în zonele KL Fringe și Petaling Jaya, care oferă facilități solide și conectivitate excelentă, inclusiv stații de tren” theedgemalaysia.com. Mid Valley City, de exemplu, combină două mega-mall-uri cu mai multe turnuri de birouri și hoteluri, creând un centru autonom care continuă să atragă firme (este practic complet ocupat și chiar se extinde). KL Sentral, nodul central de tranzit, combină în mod similar o stație de interschimb cu zgârie-nori de birouri (precum Menara CIMB, Q Sentral) și rămâne o alegere de top pentru companiile care apreciază mobilitatea. Aceste zone periferice au beneficiat de noi linii MRT și dezvoltare orientată spre transport (TOD) – angajații pot face naveta cu ușurință, spre deosebire de centrul orașului aglomerat. Subpiața KL Fringe (care include Bangsar South, KL Sentral etc.) avea o rată extrem de scăzută de neocupare, de doar 7–8% la începutul anului 2024, reflectând cât de căutate și limitate sunt aceste zone pentru spații de calitate theedgemalaysia.com. Se așteaptă o creștere suplimentară aici: de exemplu, Pavilion Damansara Heights (tehnic în Damansara, chiar în afara orașului KL) adaugă 1,5 milioane sq ft de birouri de clasa A integrate cu un mall de lux și reședințe până în 2024/25, ceea ce va extinde opțiunile de birouri „periferice”.
- Tun Razak Exchange (TRX): Cartierul TRX este noul venit în zonă – o dezvoltare de 70 de acri poziționată ca Districtul Financiar Internațional al KL. Situat la marginea centrului orașului, TRX prinde viață cu turnul emblematic Exchange 106 (unul dintre cele mai înalte din Asia de Sud-Est, cu 492 m, 106 etaje) și alte câteva turnuri de birouri (sedii centrale pentru HSBC, Affin Bank etc.), plus componente rezidențiale și comerciale. TRX a fost lansat oficial ca hub financiar în 2024, iar „conectivitatea MRT fără întreruperi și mall-ul integrat îi susțin statutul” theedgemalaysia.com. TRX a „atras atât companii locale, cât și internaționale, impulsionat de stimulentele pentru relocare,” notează Previn Singhe theedgemalaysia.com. La începutul lui 2025, printre chiriașii majori din TRX se numărau nume globale precum Prudential, HSBC, Mulia (dezvoltatorul Exchange 106) și firme de tehnologie precum Huawei și Accenture theedgemalaysia.com. Birourile de clasa A și infrastructura verde ale TRX atrag firme din clădiri mai vechi – contribuind la tendința orașului de „flight-to-quality”. Este, de asemenea, un hub orientat spre transportul public: o stație MRT se află la fața locului, iar proiectul are legături rutiere excelente. Cu mai multe turnuri (inclusiv viitorul sediu al băncii centrale a Malaeziei și al altor agenții) în pregătire, TRX se consolidează ca noul nucleu comercial al Kuala Lumpur. Această schimbare înseamnă că zonele din jurul TRX (de exemplu, Imbi, Pudu) înregistrează o creștere a valorii terenurilor și ar putea deveni următoarele puncte fierbinți de dezvoltare.
- Alte zone notabile: Cyberjaya și Putrajaya, deși sunt în afara KL propriu-zis (aproximativ 30 km sud), fac parte și ele din peisajul comercial al zonei Greater KL. Cyberjaya a fost conceput ca un oraș tehnologic; găzduiește multe centre de date și operațiuni de back-office, deși piața sa de birouri este mai mică și mai specializată (cu un anumit surplus propriu). Putrajaya, capitala administrativă, are în principal birouri guvernamentale, dar și o componentă comercială în creștere (și extinderi de mall-uri precum IOI City Mall, nu departe). Mai aproape de KL, Petaling Jaya (PJ) și zonele Subang/Sunway au și ele clustere semnificative de birouri – adesea găzduind companii locale și servicii de suport. PJ, fiind un oraș matur, a primit recent o infuzie de birouri noi de clasa A (exemple: Menara Star 2, viitoarele turnuri PJ Sentral și Atwater Corporate Towers finalizate în 2024, adăugând ~400.000 mp) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Aceste zone raportează performanțe mixte: unele clădiri noi din PJ au avut succes datorită chiriilor mai mici și a confortului, dar birourile mai vechi din PJ sunt reconvertite sau se confruntă cu un grad mai mare de neocupare, pe măsură ce atenția se mută spre proiectele de la periferia KL. Shah Alam/Klang, în principal zone industriale, au și ele unele birouri comerciale (adesea legate de companii de logistică sau sedii de producție). Pe partea de ospitalitate, zone precum Bukit Bintang rămân de top pentru utilizare mixtă retail + hotel (cu dezvoltări noi care combină hoteluri, reședințe și unele birouri – de exemplu, viitoarele Oxley Towers includ birouri și un hotel Jumeirah).
În esență, activitatea comercială din Kuala Lumpur nu este limitată la centrul tradițional. Zonele descentralizate și de la periferie joacă un rol crucial și oferă adesea clădiri mai noi, spații mai mari și condiții de trafic mai bune. Principalele hub-uri de urmărit sunt KLCC (care își menține prestigiul, dar are nevoie de reîmprospătare), TRX emergent (pe cale să devină noul centru financiar) și centrele consacrate de la periferie precum Bangsar South/KL Sentral (hub de tehnologie și servicii). Pe măsură ce conectivitatea se îmbunătățește (de exemplu, finalizarea Liniei MRT2 Putrajaya și planificata Linie MRT3 Circle în următorii ani), ne putem aștepta ca peisajul comercial să se descentralizeze și mai mult, cu clustere comerciale legate de transportul public în plină dezvoltare. Fiecare dintre aceste subpiețe atrage profiluri diferite de chiriași, dar toate contribuie la ansamblul pieței imobiliare comerciale din Greater KL.
Dezvoltări noi notabile și tendințe în construcții
Chiar și cu un stoc existent considerabil, Kuala Lumpur continuă să vadă noi proiecte imobiliare comerciale care intră pe piață – deși dezvoltatorii sunt acum mai precauți și mai strategici. Tendințele cheie în dezvoltare includ zgârie-nori mai înalți, integrare mixtă și proiecte legate de infrastructură, precum și o atenție sporită pentru a evita un surplus suplimentar într-o piață slabă.
Proiecte majore (2024–2025):
- Merdeka 118: Piesa de rezistență este Merdeka 118, acum cea mai înaltă clădire din Asia de Sud-Est (678,9 m, 118 etaje). Inaugurat oficial în ianuarie 2024, acest mega-turn de 5 miliarde RM include ~1,7 milioane de picioare pătrate de birouri, un hotel Park Hyatt și o punte de observație theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Dezvoltat de PNB (un fond național de investiții), este poziționat ca un „spațiu de lucru al viitorului” cu design sustenabil și va fi un catalizator pentru revitalizarea zonei istorice Merdeka. La lansare, avea o ocupare de ~70% (Grupul PNB și în curând sediul Maybank ocupând ~33 de etaje) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Finalizarea Merdeka 118 adaugă un spațiu premium semnificativ pe piață, dar pre-închirierea puternică sugerează că se va umple treptat fără a reduce semnificativ chiriile în alte părți. Vine, de asemenea, cu îmbunătățiri de infrastructură – este conectat la o stație MRT și are un nou mall (118 Mall) în podium, plus atracții publice precum parcul Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
- Tun Razak Exchange (TRX): TRX este în dezvoltare continuă după Exchange 106 și mall-ul de retail. Urmează în 2025–2027 mai multe turnuri de birouri, precum sediul central pentru Bank Negara Malaysia și alte instituții financiare, precum și turnuri rezidențiale de lux și hoteluri. Sprijinul guvernamental (inclusiv stimulente precum scutiri de taxe pentru chiriașii TRX, potrivit rapoartelor) a stimulat interesul theedgemalaysia.com. Conceptul complet integrat al TRX (locuire-muncă-distracție cu reședințe, un parc central imens și retail) stabilește șablonul pentru proiectele viitoare din KL.
- Pavilion Damansara Heights: Acesta este un mare proiect mixt în Damansara (vestul KL) cu două turnuri de birouri, reședințe de lux și un mall de cumpărături sub brandul Pavilion. Un turn corporativ (Turnul 1) a fost finalizat în 2024, adăugând ~560.000 de picioare pătrate, cu un al doilea turn și mall-ul așteptate până în 2025 theedgemalaysia.com. Interesul timpuriu pentru închiriere a fost pozitiv, având în vedere locația sa într-un cartier bogat și legătura directă cu viitoarea linie MRT Circle.
- Menara Felcra: Un nou turn în districtul Kampung Baru (aproape de KLCC), Menara Felcra a fost finalizat în 2024, oferind birouri guvernamentale și spațiu comercial. Împreună cu Platinum KL ² din apropiere și alte turnuri planificate, face parte din revitalizarea Kampung Baru într-o extensie modernă a centrului orașului.
- Alte finalizări notabile: În 2024, am văzut de asemenea ATWATER Corporate Towers în PJ (0,4 mil. picioare pătrate) intrând pe piață cbre-wtw.com.my. Până la mijlocul lui 2025, PNB 1194 (reconversia fostei clădiri MAS) va fi finalizată, adăugând o clădire de birouri modernizată în oraș cbre-wtw.com.my. Oxley Towers lângă KLCC (cu birouri și două hoteluri de lux, Sofitel și Jumeirah) este un alt proiect de profil înalt programat pentru 2025, care va contribui suplimentar la peisajul urban. Turnurile Sunway Visio și Sunway Square din suburbii, noul campus TNB (sediul central „Gold Tower” al utilității naționale), și extinderile din cartiere consacrate precum IOI City (Putrajaya) și Setia Alam contribuie de asemenea la portofoliu cbre-wtw.com.my.
În total, aproximativ 2,0 milioane picioare pătrate de noi spații de birouri premium sunt așteptate în KL până în prima jumătate a lui 2025 doar din câteva dintre aceste finalizări majore cbre-wtw.com.my. Dezvoltatorii sunt conștienți de riscurile de supraproducție, așa că mulți se asigură că au chiriași principali solizi înainte de finalizare. În unele cazuri, proiectele au fost făcute în etape sau amânate pentru a distribui oferta. Notabil, câteva turnuri de birouri speculative planificate au fost puse în așteptare având în vedere rata mare de neocupare actuală – o pauză binevenită pentru piață.
Tendințe în construcții: O tendință clară este că aproape toate noile dezvoltări sunt mixte. Rar vedem un turn de birouri independent; de obicei face parte dintr-un proiect mai mare cu spații comerciale, rezidențiale sau hoteluri. Această diversificare ajută la reducerea riscului (fluxuri de venituri diferite) și creează medii mai vibrante, autosuficiente, preferate de chiriași și investitori. De exemplu, zona Merdeka 118 va include în cele din urmă nu doar turnul de birouri, ci și turnuri rezidențiale, un mall, o moschee și atracții publice theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Similar, TRX combină birouri cu un mall și parcuri, iar noul turn Bangkok Bank din KL (dezvoltarea BBCC) este situat deasupra unui centru de lifestyle (Bukit Bintang City Centre include un mall, locuințe, centru de divertisment). Dezvoltarea orientată spre transport este de asemenea esențială: proiectele din apropierea stațiilor MRT/LRT au prioritate. Guvernul și planificatorii orașului încurajează acest lucru prin stimulentele din Planul Urbanistic KL – de exemplu, coeficienți de utilizare a terenului mai mari pentru proiectele integrate cu transportul public.
Un alt trend este accentul crescut pe modernizarea și reamenajarea clădirilor vechi, în loc de construcții noi pure. După cum s-a menționat anterior, mai multe clădiri de birouri vechi sunt dezafectate și modernizate sau reconfigurate. Anticipata Lege privind reînnoirea urbană ar putea facilita procesul de achiziție și reamenajare a proprietăților îmbătrânite theedgemalaysia.com, ceea ce înseamnă că am putea vedea mai multe transformări creative (transformarea vechilor birouri în apartamente, hub-uri de co-working sau hoteluri). Aceasta este o modalitate constructivă de a aborda suprasolicitarea – prin eliminarea stocului învechit sau conversia acestuia, piața se poate echilibra mai rapid.
Proiecte de infrastructură: Modernizările majore de infrastructură modelează, de asemenea, perspectivele imobiliarelor comerciale:
- Linia MRT Putrajaya (MRT 2) a fost deschisă complet până în 2023, conectând multe zone suburbane cu centrul KL și oprindu-se la noduri comerciale cheie (de exemplu, TRX, KLCC East). Acest lucru a crescut deja valorile proprietăților din jurul stațiilor sale și a făcut viabile noi locații de birouri (de exemplu, atractivitatea TRX se datorează parțial interschimbului MRT).
- Propusa Linie Circulară MRT 3 a fost relansată de guvern, cu scopul de a fi finalizată mai târziu în acest deceniu. Aceasta va înconjura orașul și va lega multe linii existente, cu stații planificate în zone precum Mont Kiara, Sentul și la periferii, probabil stimulând proiecte comerciale în acele locații.
- Linia High-Speed Rail (HSR) către Singapore, deși a fost suspendată în 2021, a revenit în discuție. Dacă va fi reluată, terminalul ar fi la Bandar Malaysia (chiar la sud de TRX), ceea ce ar putea fi un factor decisiv pentru imobiliarele din KL, reducând călătoria spre Singapore la 90 de minute. Chiar și perspectiva HSR a menținut acea zonă (fostul amplasament al aeroportului) în centrul atenției strategice – ar putea deveni un alt mare proiect mixt dacă se ajunge la acorduri.
- Îmbunătățirile rutiere și feroviare precum East Coast Rail Link (ECRL) (care va conecta portul Klang cu coasta de est până în 2026) și Johor–Singapore RTS Link (până în 2026) nu afectează direct birourile din KL, dar îmbunătățesc conectivitatea generală a Malaeziei, beneficiind indirect KL ca și capitală. Impulsul guvernului pentru infrastructură (inclusiv autostrăzi și Autostrada Pan Borneo în Malaysia de Est) contribuie, de asemenea, la încrederea investitorilor în perspectivele de creștere ale țării theedgemalaysia.com.
În concluzie, skyline-ul Kuala Lumpur este încă în evoluție, cu proiecte emblematice precum Merdeka 118 adăugând noi repere. Însă boom-ul construcțiilor s-a temperat; accentul este acum pe calitate, nu cantitate – finalizarea dezvoltărilor integrate, sustenabile și modernizarea activelor vechi. Aceste adăugiri, împreună cu infrastructura îmbunătățită, urmăresc să asigure că KL rămâne un oraș competitiv și modern – deși dezvoltatorii și factorii de decizie sunt precauți pentru a evita o suprasolicitare severă. Pentru chiriași și investitori, noile proiecte aduc mai multe opțiuni și potențial medii generale mai bune, subliniind că KL se transformă, nu stagnează.
Peisajul investițional și randamentele: Perspective locale și străineActivitatea investițională în sectorul imobiliar comercial din KL a cunoscut suișuri și coborâșuri în ultimii ani, fiind influențată de factori globali și locali. După o încetinire cauzată de pandemie, există semne că sentimentul investitorilor se întărește în 2024–2025, deși investitorii rămân precauți. Puncte cheie privind performanța investițiilor și randamentele:Volumul tranzacțiilor și investitorii: În ultimii doi ani s-au înregistrat volume de investiții oarecum reduse în birouri și proprietăți comerciale, pe măsură ce cumpărătorii și vânzătorii și-au ajustat așteptările privind prețurile. JLL a remarcat o „perioadă de răcire în 2023 și 2024” cu mai puține tranzacții mari de birouri, reflectând prudența. Mulți investitori instituționali au rămas pe margine din cauza incertitudinii legate de cererea pentru birouri și a creșterii ratelor dobânzilor. Totuși, spre sfârșitul lui 2024, impulsul s-a îmbunătățit – Business Today a raportat creșteri notabile ale volumelor tranzacțiilor comerciale, investitorii căutând active stabile, generatoare de venituri într-o economie în curs de stabilizare. Acest lucru a fost vizibil mai ales în districtele de afaceri urbane, unde activele bine închiriate, de tip instituțional, au atras interesul atât al REIT-urilor locale, cât și al fondurilor străine. De exemplu, în sub-sectorul de retail, am văzut Asian Pac Holdings achiziționând Jaya Shopping Centre (un mall de cartier din PJ) pentru 100 de milioane RM în 2024, iar în sectorul de birouri, se discută despre achiziționarea unor clădiri mai vechi pentru repoziționare (dezvoltatori precum Hap Seng și KSK Land au fost activi în achiziția de terenuri pentru reamenajare, așa cum ilustrează tranzacția Wisma KFC transformată în hotel).Per ansamblu, perspectiva investițională pentru sectorul imobiliar comercial din KL în 2025 este prudent optimistă. Expresia „flight to quality” se aplică investitorilor la fel de mult ca și chiriașilor – capitalul vizează cele mai bune active sau pe cele care pot fi îmbunătățite prin managementul activelor. Prezența supraproducției și întrebarea legată de munca de acasă înseamnă că investitorii realizează o due diligence amănunțită și, adesea, includ riscul în preț (așadar, se pot aștepta unele vânzări sub valoare sau oportunități de achiziții avantajoase în activele secundare). Totuși, cu economia pe o bază mai solidă și piața imobiliară arătând semne de stabilizare, mulți cred că acum este momentul potrivit pentru a investi înainte de următorul ciclu de creștere. După cum a menționat un raport din industrie, 2025 se conturează a fi un „an strălucit” pentru proprietățile comerciale, susținut de încrederea tot mai mare a investitorilor locali și internaționali în traiectoria Malaeziei asiapropertyawards.com.
Mediul de politici și reglementări
Politicile guvernamentale și schimbările de reglementare pot avea un impact semnificativ asupra sectorului imobiliar comercial. În Malaezia, mediul de politici în 2024–2025 a fost în general favorabil recuperării pieței imobiliare, concentrându-se pe sustenabilitate, stimulente pentru investiții și planificare urbană pe termen lung:
- Stabilitatea guvernamentală și politica economică: După o anumită turbulență politică în anii anteriori, Malaezia a intrat în 2024 cu un guvern de coaliție mai stabil. Această stabilitate este în sine un avantaj – „mediul politic și economic stabil este unul dintre principalii catalizatori pentru extinderea afacerilor,” a remarcat Knight Frank theedgemalaysia.com. Atitudinea pro-business a guvernului s-a reflectat în inițiativele din Bugetul 2025, care, deși s-au concentrat în mare parte pe accesibilitatea locuințelor, au inclus și măsuri precum stimulente pentru reînnoirea și reamenajarea urbană theedgemalaysia.com. Aceste stimulente pot include reduceri de taxe pentru dezvoltatorii care se ocupă de reînnoirea zonelor vechi ale orașului, ceea ce ajută indirect sectorul comercial prin încurajarea utilizării proprietăților îmbătrânite pentru noi scopuri.
- Reînnoire și reamenajare urbană: O dezvoltare majoră de reglementare la orizont este propusa Lege privind reînnoirea urbană. Organizații din industrie precum REHDA (Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari) au colaborat cu guvernul la un cadru care să facă reamenajarea clădirilor și cartierelor vechi mai ușoară și mai atractivă. În prezent, probleme precum proprietatea fragmentată și procedurile neclare reprezintă obstacole pentru reamenajarea blocurilor de birouri vechi sau demolarea și reconstruirea în zone dense. Noua lege își propune să simplifice acest proces, permițând „reînnoire urbană transparentă și facilă” cu speranța unor stimulente care să compenseze costurile theedgemalaysia.com. După cum s-a menționat anterior, o serie de tranzacții pentru clădiri mai vechi din KL (de exemplu, turnuri de birouri vechi din zona KLCC) depind de posibilitatea de a le reamenaja – astfel că această legislație ar putea debloca valoare și reduce suprasolicitarea stocului învechit. Actorii de pe piață fac lobby pentru stimulente fiscale (scutiri de taxe, cote de ocupare mai mari) să facă parte din pachet pentru a face reamenajarea urbană viabilă din punct de vedere financiar mida.gov.my.
- Reglementări privind investițiile străine: Malaysia rămâne primitoare față de investitorii străini în domeniul imobiliar. Străinii pot achiziționa direct proprietăți comerciale (inclusiv birouri, magazine, terenuri industriale) cu restricții minime, cu excepția pragului minim de preț (aproximativ 1 milion RM, care de obicei este mult sub prețul oricărui spațiu de birouri, deci practic nu reprezintă o problemă pentru tranzacțiile comerciale) crowncontinental.com. Nu există taxe suplimentare de timbru sau impozite pentru cumpărătorii străini la proprietăți comerciale, spre deosebire de unele țări. În 2023, au existat unele ajustări la programul de viză MM2H – acum se cere ca participanții să achiziționeze proprietăți la nivel local crowncontinental.com, ceea ce ar putea direcționa indirect unele fonduri străine către apartamente de lux sau poate mici birouri. Per ansamblu, poziția Malaeziei este că ISD este necesar și sectorul imobiliar este deschis pentru aceasta; statul Selangor chiar a relaxat recent anumite proceduri de eliberare bumiputra pentru proiecte comerciale pentru a încuraja o absorbție mai mare. Pentru companiile listate și REIT-uri, există fără limite de deținere străină, permițând acționarilor internaționali să investească în REIT-urile imobiliare din Malaezia (unele REIT-uri malaeziene au fonduri globale printre investitori). Declarația privind climatul investițional a Departamentului de Stat al SUA pentru 2024 a reiterat că Malaezia se angajează la o compensație echitabilă în orice caz puțin probabil de expropriere, oferind siguranță asupra drepturilor de proprietate state.gov.
- Sustenabilitate și coduri de construcție: Autoritățile de reglementare promovează tot mai mult sustenabilitatea în domeniul imobiliar. Deși nu există încă coduri verzi de construcție obligatorii la nivel național, autorități locale precum DBKL (Primăria KL) oferă adesea stimulente suplimentare pentru dezvoltare pentru caracteristici verzi (de exemplu, acordând un coeficient de utilizare a terenului mai mare dacă o clădire obține certificarea Green Building Index). Anunțurile guvernamentale (cum ar fi cele ale ministrului locuințelor din noiembrie 2023) urmăresc să poziționeze Malaezia ca un „hub de top pentru investiții verzi” și să integreze reziliența climatică în dezvoltarea urbană mida.gov.my. Există stimulente fiscale pentru tehnologia verde – de exemplu, un dezvoltator sau proprietar poate solicita deduceri fiscale pentru investiții care acoperă 100% din cheltuielile de capital eligibile pentru sisteme de clădiri eficiente energetic greenbuildingindex.org. Acestea au fost extinse în bugetele recente pentru a încuraja mai multe panouri solare, management inteligent al energiei etc. în clădirile comerciale. De asemenea, începând cu 2024, Bursa Malaysia (bursa de valori) impune raportări ESG îmbunătățite pentru companiile imobiliare listate și REIT-uri, determinându-le practic să își modernizeze portofoliile (acest lucru a determinat unele REIT-uri să modernizeze activele cu iluminat LED, chillere mai eficiente etc., pentru a demonstra economii de energie).
- Zonare și Planificare: Planul Urbanistic al Orașului Kuala Lumpur 2040 ghidează dezvoltarea pe termen lung – pune accent pe dezvoltări mixte, dezvoltare orientată spre transportul public (TOD) și conservarea zonelor de patrimoniu. Pentru sectorul imobiliar comercial, asta înseamnă că noile proiecte de birouri se vor concentra probabil în clustere comerciale desemnate și de-a lungul coridoarelor de transport. Primăria a fost, de asemenea, precaută în aprobarea unor proiecte noi de birouri în ultima perioadă, având în vedere suprasaturarea; au existat perioade de moratoriu de facto pentru construcția de noi birouri în KL (cu excepția celor deja în curs sau a proiectelor strategice precum TRX). Acest control moderat va continua probabil până când ratele de neocupare se vor normaliza.
- Reglementări din perioada COVID: Până în 2024, aproape toate măsurile legate de pandemie (precum reducerile de chirie impuse pentru chiriașii IMM din retail etc.) au expirat. Proprietarii și chiriașii de birouri au revenit la contractarea normală. O schimbare de durată este accentul pus pe ventilație mai bună și standarde de siguranță sanitară în ghidurile de construcție – proiectele noi includ adesea sisteme fără contact și filtrare îmbunătățită a aerului, lecții învățate din COVID-19, și se discută actualizarea codurilor de construcție pentru a impune oficial unele dintre aceste cerințe pentru reziliență viitoare.
- Politici economice și impact: Deciziile macroeconomice precum politica ratei dobânzii afectează direct sectorul imobiliar. Bank Negara Malaysia a menținut rata de politică monetară la 3,00% pe tot parcursul anului 2024 cbre-wtw.com.my, prioritizând redresarea. Acest lucru a ajutat la menținerea costurilor de împrumut moderate. Guvernul a implementat, de asemenea, diverse stimulente economice (granturi, stimulente pentru economia digitală etc.) care ajută indirect cererea de birouri (de exemplu, stimulentele pentru corporațiile multinaționale de a deschide hub-uri de servicii globale în Malaysia au adus chiriași). O altă zonă de politici relevante este economia digitală: Inițiativa Malaysia Digital (succesoarea statutului MSC) continuă să ofere stimulente fiscale pentru firmele de tehnologie, care au adesea nevoie de spații de birouri de înaltă calitate. Zone precum Bangsar South și Cyberjaya beneficiază de acestea ca hub-uri digitale.
În rezumat, mediul de reglementare al Malaysiei în 2025 se caracterizează prin sprijin pentru dezvoltare sustenabilă, de înaltă calitate și gestionarea atentă a problemelor de suprasaturare. Guvernul pare dornic să încurajeze investițiile (atât locale, cât și străine) și modernizarea sectorului imobiliar, abordând în același timp probleme structurale precum accesibilitatea locuințelor (deși aceasta ține mai mult de segmentul rezidențial) și reînnoirea urbană. Pentru jucătorii din sectorul imobiliar comercial, politicile oferă un cadru stabil și încurajator – cu legi noi precum Legea Reînnoirii Urbane, care se așteaptă să faciliteze reîmprospătarea stocului imobiliar învechit al KL, și stimulente continue pentru proiecte verzi și conectate la transport, care vor modela viitorul orașului.
Sustenabilitate și tendințe în clădirile verzi
Sustenabilitatea a trecut de la a fi un „nice-to-have” la o prioritate centrală în sectorul imobiliar comercial din Kuala Lumpur. Dezvoltatorii, proprietarii, chiriașii și guvernul promovează cu toții clădiri și practici mai verzi, aliniindu-se la tendințele globale ESG (Mediu, Social, Guvernanță):
- Adoptarea clădirilor verzi: Instrumentul propriu al Malaeziei pentru evaluarea clădirilor verzi, Green Building Index (GBI), a înregistrat o adopție tot mai mare. Până la sfârșitul anului 2023, Malaezia a atins un prag de 300 de milioane de picioare pătrate de spațiu certificat verde în 671 de proiecte mida.gov.my. Multe dintre acestea sunt în Greater KL, incluzând certificări de referință precum LEED Platinum și GBI Gold pentru noile turnuri de birouri. Exemple notabile: Menara Etiqa și KL Eco City Towers sunt certificate GBI, iar masterplanul TRX impune ca toate clădirile să atingă cel puțin standardul Gold LEED. „Chiriile pentru clădirile de birouri certificate verde au crescut mai rapid decât piața generală,” notează Cushman & Wakefield, deoarece chiriașii apreciază acreditările de sustenabilitate și sunt adesea dispuși să plătească o mică primă pentru acestea assets.cushmanwakefield.com. Într-adevăr, mai mulți chiriași multinaționali au politici interne de a ocupa doar spații certificate verde. Acest lucru a creat o primă verde pe piață – de exemplu, birourile mai vechi care fac retrofit pentru a obține acreditare verde se pot diferenția și pot păstra chiriași de top.
- Eficiență energetică și bunăstare: Noile dezvoltări comerciale din KL includ caracteristici precum geamuri eficiente energetic, panouri solare, colectare a apei de ploaie, iluminat LED, senzori de mișcare și sisteme HVAC de înaltă eficiență. Merdeka 118, de exemplu, a pus accent pe sustenabilitate în proiectare și construcție (vizând multiple certificări verzi) theedgemalaysia.com. Pe lângă factorii de mediu, există și aspectul de bunăstare: proiecte care maximizează lumina naturală, îmbunătățesc calitatea aerului și oferă spații verzi. Post-pandemie, calitatea mediului interior este sub o atenție sporită – o filtrare mai bună, rate de ventilație crescute, intrări fără contact etc. devin standard în birourile de clasa A. Clădiri precum IB Tower (Kenanga) sau Sky Park at One City includ grădini suspendate și caracteristici de ventilație pentru a spori bunăstarea ocupanților. Tendința „flight to quality” se suprapune puternic cu „flight to green” – după cum a spus un raport, „clădirile sustenabile vor continua să aibă un avantaj competitiv față de cele non-verzi… clădirile verzi vor rămâne o prioritate pe termen lung,” indiferent de politica pe termen scurt theedgemalaysia.com.
- Inițiative ale proprietarilor: Proprietarii de clădiri existente fac modernizări pentru a ține pasul. „Proprietarii de birouri mai vechi îmbunătățesc specificațiile clădirilor și adaugă caracteristici de sustenabilitate pentru a păstra și atrage chiriași,” a raportat un studiu de piațăstarproperty.my. Exemplele includ instalarea de stații de încărcare pentru vehicule electrice în parcările turnurilor de birouri, adăugarea de panouri solare pe acoperiș pentru a compensa electricitatea din zonele comune sau obținerea certificării GBI pentru clădirile existente (unele clădiri deținute de REIT au urmărit acest lucru pentru a atrage chiriași preocupați de ESG). Proprietarii oferă, de asemenea, contracte verzi de închiriere, unde colaborează cu chiriașii la măsuri de economisire a energiei și împărtășesc date despre utilizarea resurselor. Având în vedere creșterea raportării ESG corporative, chiriașii solicită adesea clădiri cu astfel de acreditări.
- Guvernul și stimulentele: Guvernul încurajează creșterea clădirilor verzi atât prin retorică, cât și prin stimulente. Ministerul Locuinței a anunțat obiective de a transforma Malaezia într-un centru pentru investiții verzi și de a integra reziliența climatică chiar și în locuințele accesibile mida.gov.my. Deși nu există încă un cod obligatoriu pentru clădiri verzi, experții solicită reglementări sau stimulente mai puternice. „Guvernul ar putea încuraja adoptarea clădirilor verzi oferind stimulente și implementând și aplicând reglementări,” a remarcat un academician în sustenabilitate, dr. Najah mida.gov.my. Printre stimulentele potențiale menționate se numără reduceri de taxe pentru proiecte ecologice sau permiterea unor coeficienți de utilizare a terenului mai mari pentru clădirile verzi mida.gov.my. Pe partea de reglementare, este posibil să vedem viitoare norme de construcție care să impună, de exemplu, un anumit rating verde pentru dezvoltările mari. În plus, Bank Negara Malaysia promovează finanțarea verde – băncile oferă acum condiții ușor mai bune pentru proiectele certificate verde sau cele cu beneficii ESG clare.
- Ascensiunea ESG în investiții: După cum s-a menționat, și investitorii se concentrează pe sustenabilitate. Mulți investitori instituționali (precum fondurile suverane, fondurile de pensii) au mandate ESG. Aceasta înseamnă că activele comerciale cu acreditări verzi solide și eficiență energetică sunt mai lichide și mai atractive pe piața investițiilor. Studiul Knight Frank a constatat că 45% din tranzacțiile cu birouri destinate reamenajării sau renovării în APAC în 2024 s-au concentrat pe îmbunătățirea specificațiilor birourilor, în mare parte pentru a îmbunătăți performanța ESG apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur face parte din acest val – activele care nu pot îndeplini noile așteptări de sustenabilitate pot deveni blocate sau puternic devalorizate. În schimb, dezvoltări din KL precum Menara HSBC la TRX sau Menara Ken (TTDI), construite cu caracteristici verzi, au atras interesul investitorilor pentru că sunt pregătite pentru viitor.
- Provocări: Rămân provocări, în principal costul. Materialele și tehnologiile de construcție ecologice pot crește costurile inițiale cu aproximativ 5-10%. „Costul ridicat al materialelor ecologice și absența reglementărilor obligatorii sunt obstacole,” notează un expert în arhitectură din Malaezia mida.gov.my mida.gov.my. Unii dezvoltatori locali încă ezită, cu excepția cazului în care există o cerere clară pe piață sau un stimulent compensatoriu. Totuși, în timp, prima de cost scade – multe soluții verzi devin standard și mai ieftine (de exemplu, becurile LED). Profesioniștii din industrie susțin că beneficiile costului pe durata ciclului de viață (economii de energie, chirii mai mari) depășesc cu mult costurile inițiale mida.gov.my. Studiile de caz privind modernizările din KL au arătat o reducere a facturilor la electricitate cu 15-20% după îmbunătățirile verzi, îmbunătățind venitul operațional net.
În concluzie, sustenabilitatea nu mai este o nișă în proprietățile comerciale din KL – este mainstream. De la fabrici alimentate cu energie solară la zgârie-nori cu certificare Platinum, orașul se aliniază tendințelor verzi globale. Acest lucru nu doar ajută mediul, ci asigură și că KL rămâne competitiv în atragerea companiilor care au propriile obiective de neutralitate a carbonului. Convergența direcției guvernamentale, a preferințelor investitorilor și a cererii chiriașilor înseamnă că vom continua să vedem clădiri mai verzi și mai inteligente definind orizontul Kuala Lumpur. Într-adevăr, după cum a spus un executiv JLL, „companiile prioritizează spațiile de birouri care se aliniază cu standardele ESG și certificările verzi… reflectând un angajament mai larg față de sustenabilitate și eficiență pe termen lung” theedgemalaysia.com.
Tendințe și perspective economice globale
Piața imobiliară comercială din Kuala Lumpur nu este imună la forțele economice globale. Perioada 2024–2025 este marcată atât de oportunități, cât și de provocări generate de tendințele internaționale, ciclurile ratelor dobânzilor și „noul normal” post-pandemic:
- Climatul Economic Global: La nivel mondial, creșterea economică a fost inegală. FMI prognozează o creștere globală moderată de ~3% pentru 2024, cu unele economii majore în încetinire. Pentru KL, un factor cheie este sănătatea partenerilor săi comerciali (China, Singapore, SUA), care influențează extinderea chiriașilor. Vestea bună este că creșterea din Asia de Sud-Est a fost relativ rezilientă, iar PIB-ul Malaeziei este estimat să crească cu aproximativ 4–5% în 2024 (față de 3,7% în 2023) cbre-wtw.com.my. Un sector de servicii stabil și revenirea turismului susțin această evoluție. Totuși, încetinirea economică a Chinei și concedierile din sectorul global de tehnologie în 2023 au avut un efect de domino, unele firme chineze amânând extinderea internațională, iar unele multinaționale reducând dimensiunea birourilor. Pe de altă parte, trendurile de offshoring continuă să aducă beneficii pentru KL. Pe măsură ce multinaționalele caută să optimizeze costurile, multe își mută anumite operațiuni (IT, back office, R&D) în Malaezia. „Offshoring-ul este o strategie cheie pentru raționalizarea cheltuielilor de capital, ceea ce este de fapt benefic pentru Malaezia, deoarece suntem una dintre principalele destinații de offshoring,” a observat un executiv de la Knight Frank theedgemalaysia.com. Acest lucru a adus noi chiriași în KL (în special în tehnologie și externalizarea proceselor de afaceri), ajutând la ocuparea spațiilor de birouri care altfel ar fi rămas goale.
- Ratele Dobânzilor și Finanțarea: La nivel global, 2022–2023 a adus creșteri accentuate ale ratelor dobânzilor pentru a combate inflația (Federal Reserve din SUA, BCE etc. au crescut toate ratele). Malaezia a fost oarecum protejată – inflația a rămas moderată (~2-3%), iar Bank Negara a menținut rata de politică monetară la 3,00% din mijlocul lui 2023 cbre-wtw.com.my. Totuși, costurile de finanțare în Malaezia sunt acum mai mari decât ratele ultra-scăzute din 2020. Ratele mai mari ale dobânzilor au două efecte principale: (1) Dezvoltatorii se confruntă cu costuri mai mari de finanțare a construcțiilor, ceea ce poate încetini lansarea de noi proiecte sau îi poate determina să caute parteneri de capital în joint-venture. (2) Investitorii imobiliari se confruntă cu costuri mai mari de deservire a datoriilor, ceea ce poate pune presiune descendentă pe valorile proprietăților sau poate determina cumpărătorii să ceară reduceri de preț (pentru a menține marjele de randament). În cazul KL, ratele de capitalizare/randamentele au crescut ușor pentru a se ajusta. Dar dacă, așa cum mulți prezic, ratele globale ating vârful în 2024 și ar putea scădea ulterior, acest lucru ar putea redeschide robinetele pentru investițiile imobiliare până la sfârșitul lui 2025. Inflația relativ mai scăzută a Malaeziei și stabilitatea mai puternică a monedei (ringgitul a avut momente volatile, dar se așteaptă să se stabilizeze) ar putea permite reduceri de dobândă care ar stimula sectorul imobiliar.
- Tendințe ale forței de muncă post-pandemie: Urmările pandemiei sunt încă evidente în modul în care companiile utilizează spațiul de birouri. Munca hibridă a devenit standard pentru multe industrii de birou la nivel global. În KL, majoritatea birourilor au revenit la operațiuni fizice, dar adesea pe aranjamente flexibile (de exemplu, 3 zile la birou, 2 remote). Această schimbare globală înseamnă că companiile necesită, în medie, mai puțin spațiu per angajat decât înainte de 2020, în special pentru funcțiile de back-office. Drept urmare, creșterea netă a cererii pentru spații de birouri este mai mică, chiar dacă economia crește – o ajustare structurală cu care se confruntă dezvoltatorii la nivel mondial. Proprietarii din KL atenuează acest lucru prin reamenajarea spațiului pentru configurații colaborative, deoarece fermele tradiționale de cuburi devin parțial redundante. Mai mult, consolidarea firmelor globale (fuziunea locațiilor, adoptarea hot-desking-ului) a devenit comună. Partea pozitivă este că unele companii regionale își ajustează dimensiunea în KL venind din orașe mai scumpe (profitând de costurile reduse din KL). De exemplu, o companie ar putea să-și reducă prezența în Hong Kong, dar să deschidă un birou satelit în KL pentru anumite echipe – o tendință remarcată, KL fiind beneficiară a relocărilor determinate de costuri theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
- Curs valutar și investiții: Performanța ringgitului malaezian joacă un rol în apetitul investitorilor străini. În 2022–2023, ringgitul a fost slab față de dolarul american, făcând activele reale malaeziene mai ieftine pentru investitorii străini (care de obicei tranzacționează în USD sau SGD). Un ringgit mai slab încurajează și industriile orientate spre export, susținând indirect segmentul proprietăților industriale. Dacă investitorii globali se așteaptă ca ringgitul să se aprecieze pe măsură ce economia se îmbunătățește, achiziția de proprietăți acum oferă nu doar randament din chirii, ci și potențial câștig valutar. Totuși, riscul valutar este o considerație; unii investitori străini precauți se acoperă sau colaborează cu entități locale.
- Comparații regionale: La nivel regional, piața de birouri din Kuala Lumpur a rămas în urmă față de unele piețe comparabile în ceea ce privește revenirea – de exemplu, Singapore a avut o revenire mai rapidă cu o rată de neocupare foarte scăzută, în timp ce KL se confruntă cu un surplus. Dar KL nu a înregistrat nici corecțiile extreme ale chiriilor pe care le-au avut unele orașe chineze în 2022–24. Indicele Asia-Pacific al Knight Frank a arătat o scădere ușoară de -1,6% a chiriilor pentru birouri premium în regiune în 2024starproperty.my, iar KL a reflectat aproximativ această scădere modestă înainte de stabilizare. Media de neocupare în APAC este de aproximativ 15-16%, iar KL se apropie acum de această medie, nu mai este o excepție, datorită absorbției recente theedgemalaysia.com. În retail, revenirea KL este comparabilă cu Bangkok sau Jakarta, toate beneficiind de revenirea turismului. În logistică, KL urmează tendința cererii ridicate ca și alte hub-uri regionale (deși Singapore, fiind limitat de teren, are o rată de neocupare și mai mică).
- Factori geopolitici: Geopolitica globală aruncă, de asemenea, umbre: tensiuni precum problemele comerciale SUA-China și războiul Rusiei în Ucraina au efecte indirecte (schimbările din lanțul de aprovizionare ar putea avantaja Malaezia, dar creșterile bruște ale prețurilor la energie pot afecta sentimentul consumatorilor). Poziția neutră și prietenoasă cu afacerile a Malaeziei o ajută, în general, să evite orice sancțiuni sau consecințe negative, iar de fapt, tensiunile comerciale au determinat unele companii să se diversifice către Malaezia (așa cum s-a menționat cu valul așteptat de investiții chineze în tehnologie înaltă) crowncontinental.com. Un aspect de urmărit este impozitul minim global și regulile OCDE – deoarece Malaezia oferă stimulente fiscale (ca în TRX sau pentru statutul MSC), noile reguli fiscale globale ar putea afecta cât de atractive sunt acestea pentru multinaționale.
Privind spre viitor, perspectiva consensuală pentru piața imobiliară comercială din Kuala Lumpur în 2025 este prudent pozitivă. Fundamentele economice se consolidează, iar piața imobiliară arată o „revenire constantă și măsurată” theedgemalaysia.com. Supraproducția va necesita timp pentru a fi absorbită, dar creșterea economică continuă, împreună cu costurile competitive ale KL, sugerează că cererea va continua să crească. „Piața de birouri va vedea o revenire constantă, susținută de o cerere rezistentă… cerere puternică din partea ocupanților locali și internaționali, atrași de eficiența costurilor, spațiile de înaltă calitate și forța de muncă calificată,” a declarat directorul executiv al Knight Frank theedgemalaysia.com. Între timp, riscuri precum oferta ridicată și cultura muncii în schimbare „ar putea continua să apese asupra creșterii chiriilor,” ceea ce înseamnă că drumul către un adevărat „boom” este gradual theedgemalaysia.com. În concluzie, tendințele globale au remodelat sectorul imobiliar comercial din KL, dar nu l-au deturnat – ba chiar au forțat o transformare care ar putea face piața mai sustenabilă și diversificată pe termen lung.
Concluzie: Boom sau declin?
Așadar, se îndreaptă piața imobiliară comercială din Kuala Lumpur către un boom sau declin? Realitatea este nuanțată. Kuala Lumpur nu experimentează un boom exploziv, dar nici nu se află în colaps – mai degrabă, este într-o fază de transformare și revenire. Orașul are „un grad mare de neocupare” după standardele regionale, ceea ce oferă oportunități pentru chiriași de a se reloca sau extinde eficient din punct de vedere al costurilorstarproperty.my. În același timp, cererea puternică pentru spații de calitate persistă, iar noi dezvoltări precum TRX și Merdeka 118 aduc optimism și stabilesc noi standarde.
Pe termen scurt, așteptați-vă la o piață favorabilă chiriașilor cu chirii stabile, opțiuni abundente și proprietari care depun eforturi pentru a-și diferenția proprietățile. Pe termen mediu, pe măsură ce excesul de ofertă este absorbit și stocul învechit este reconvertit, sectorul de birouri ar trebui să-și recapete echilibrul cu o ocupare mai sănătoasă și creșteri ale chiriilor – în special în clădirile verzi, bine localizate care reprezintă viitorul. Retailul este pregătit pentru o creștere moderată, determinată de tendințele experiențiale și de redresarea economiei, în timp ce sectorul industrial/logistic pare să-și continue boom-ul liniștit.
În cele din urmă, sectorul proprietăților comerciale din Kuala Lumpur în 2025 poate fi descris cel mai bine ca fiind rezilient și în evoluție. După cum a rezumat un expert din industrie: „Piața imobiliară din Kuala Lumpur demonstrează reziliență și creștere în toate sectoarele… aceste tendințe poziționează Kuala Lumpur favorabil pentru creștere continuă în 2025 și ulterior.” bmcc.org.my. Statutul orașului ca hub regional de afaceri rămâne intact, susținut de accesibilitate, modernizări ale infrastructurii și o piață adaptabilă care transformă provocările (precum suprasolicitarea și munca de acasă) în catalizatori ai schimbării.
Concluzie: Pentru afaceri și investitori, piața imobiliară comercială din KL oferă valoare și potențial semnificativ. Poate că nu este un „boom” clasic, dar se pun bazele pentru o creștere sustenabilă – o piață care se reinventează prin calitate, inovație și creștere strategică, nu prin frenezie necontrolată. Cu alte cuvinte, nici boom, nici colaps, ci o reconstrucție constantă a orizontului comercial al Kuala Lumpur este în desfășurare, iar acesta este lucrul pe care trebuie să-l știți.
Surse:
- Comentarii de piață Knight Frank & JLL despre tendințele birourilor din KLstarproperty.mystarproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
- CBRE|WTW instantanee ale pieței imobiliare din Kuala Lumpur cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
- Știrile The Edge Malaysia și StarProperty despre gradul de ocupare a birourilor, chirii și proiecte noi theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
- Raportul Asia Property Awards despre sentimentul investitorilor și accentul pe ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
- Puncte cheie din raportul JLL (Malaysia) T1 2025 privind gradul de neocupare și performanța sectorului bmcc.org.my bmcc.org.my
- Declarații MIDA și guvernamentale despre inițiativele de clădiri verzi și infrastructură mida.gov.my theedgemalaysia.com
