Gorączka obniżek stóp, megatransakcje i zmiany na rynku mieszkaniowym: światowy rynek nieruchomości rośnie na początku września 2025

Obniżki stóp Fed na horyzoncie: Słabe dane z amerykańskiego rynku pracy zwiększyły oczekiwania, że Rezerwa Federalna obniży stopy procentowe na swoim wrześniowym posiedzeniu, prawdopodobnie o 25 punktów bazowych (z niewielką szansą na 50 pb) reuters.com. Stopy procentowe kredytów hipotecznych spadły do ok. 6,5%, co podniosło notowania akcji nieruchomościowych (indeks mieszkaniowy +2,1% w jeden dzień) reuters.com. Łagodniejsze warunki kredytowe mogą pobudzić udzielanie kredytów i inwestycje w nieruchomości.
Przeciwności na amerykańskim rynku mieszkaniowym: Pomimo optymizmu co do stóp, rynek mieszkaniowy w USA pozostaje pod presją przez kredyty hipoteczne powyżej 6%. Sprzedaż nowych domów spadła w lipcu o 0,6%, a mediana cen nowych domów obniżyła się o ok. 6% r/r do 403 800 USD reuters.com reuters.com. Problemy z dostępnością mieszkań i schładzający się rynek pracy to „przeciwności dla rynku mieszkaniowego”, zauważył jeden z ekonomistów reuters.com.
Rekordowe ceny w Wielkiej Brytanii: W Europie ceny domów w Wielkiej Brytanii wzrosły w sierpniu o 0,3% – trzeci miesiąc z rzędu – osiągając rekordową średnią £299 331 (≈404 000 USD) reuters.com reuters.com. Poprawa dostępności i utrzymujący się popyt napędzają „powolny, ale stały wzrost cen nieruchomości”, powiedziała Amanda Bryden, dyrektor ds. kredytów hipotecznych w Halifax reuters.com, nawet jeśli wyższe stopy procentowe hamują wzrost.
Trwający zastój w Chinach: Chiński sektor nieruchomości nadal zmaga się z problemami. Ceny nowych domów spadają o ok. 0,3% miesięcznie (–2,8% rok do roku w lipcu) reuters.com reuters.com pomimo lokalnych działań łagodzących (np. Pekin złagodził ograniczenia dotyczące zakupu domów na przedmieściach) reuters.com reuters.com. Analitycy ostrzegają, że „wyraźnej poprawy… wciąż nie widać” bez silniejszego bodźca stymulującego reuters.com. Borykający się z problemami deweloper Country Garden nie spłacił obligacji o wartości 11 mld USD i restrukturyzuje zadłużenie w wysokości 14 mld USD reuters.com reuters.com – to dobitne przypomnienie o problemach chińskiego rynku nieruchomości.
Ożywienie komercyjne i transakcje: Globalne inwestycje w nieruchomości odbijają się, z 380 miliardami dolarów zainwestowanymi w I połowie 2025 roku marketsgroup.org. Wolumen transakcji w II kwartale (193 mld USD) był tylko o 5% niższy niż rok temu, napędzany przez 12% wzrost transakcji biurowych (biura w USA +50% z niskiego poziomu) marketsgroup.org. Inwestorzy ostrożnie wracają do prestiżowych aktywów: Blackstone złożył nawet ofertę na paryską wieżę biurową za 700 mln euro reuters.com. W Londynie State Street zgodził się kupić prestiżowe biuro za 333 mln funtów inrev.org, co podkreśla odnowiony apetyt na nieruchomości klasy premium.
Jasne punkty na rynkach wschodzących: W gospodarkach wschodzących trendy na rynku nieruchomości są bardziej optymistyczne. Rynek mieszkaniowy w Indiach wyróżnia się na tle światowym – ceny mają wzrosnąć o około 6,5% w 2025 roku reuters.com dzięki silnemu popytowi w miastach – choć dostępność mieszkań pogarsza się dla nabywców z klasy średniej reuters.com reuters.com. Aby pobudzić budownictwo, rząd Indii właśnie obniżył podatek GST na cement z 28% do 18%, ulga podatkowa obowiązująca od 22 września, która ma obniżyć koszty projektów o około 5–7% i wesprzeć budownictwo mieszkaniowe na kieszeń przeciętnego obywatela economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tymczasem rozwój napędzany ropą w Zatoce Perskiej pozostaje silny: saudyjski projekt mega-miasta o wartości 500 mld dolarów NEOM odnotowuje szybkie postępy (np. 80% ukończenia nowej elektrowni wodorowej) podczas gdy region inwestuje petrodolary w transformacyjne przedsięwzięcia nieruchomościowe.

Stany Zjednoczone: Nadzieje na obniżki stóp i dostosowania na rynku mieszkaniowym

Stopy procentowe i perspektywy: Amerykański rynek nieruchomości wchodzi we wrzesień z falą optymizmu monetarnego. Sierpniowy raport o zatrudnieniu okazał się zaskakująco słaby, co skłoniło inwestorów do gwałtownego zwiększenia zakładów, że Rezerwa Federalna zacznie obniżać stopy procentowe na swoim posiedzeniu w dniach 16–17 września reuters.com. Kontrakty terminowe sugerują niemal pewną obniżkę stóp o 0,25% (po dwóch obniżkach już dokonanych w tym cyklu), a nawet wyceniają niewielką szansę na większą obniżkę o 50 pb reuters.com. „Raport o zatrudnieniu… uzasadnia obniżkę stóp na posiedzeniu Fed jeszcze w tym miesiącu” – powiedział analityk U.S. Bank Bill Merz reuters.com. Nadzieje na łagodzenie polityki Fed już obniżyły koszty kredytów – 30-letnia stała stopa hipoteczna wynosi około 6,5%, w porównaniu do ponad 7% na początku roku reuters.com. Akcje spółek z sektora nieruchomości poszły w górę po tych informacjach: sektor nieruchomości S&P 500 wzrósł o około 1%, a indeks spółek mieszkaniowych skoczył o 2,1% w jeden dzień reuters.com, co odzwierciedla oczekiwania, że tańszy kredyt ożywi aktywność na rynku nieruchomości.

Rynek mieszkaniowy: Jednak w praktyce wskaźniki rynku mieszkaniowego w USA pozostają stonowane. Sprzedaż nowych domów jednorodzinnych spadła w lipcu o 0,6% do poziomu 652 000 rocznie reuters.com (pomimo korekty w górę za czerwiec), co podkreśla, że rynek nadal „zmaga się w środowisku wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych” reuters.com. Nawet jeśli stopy hipoteczne spadły z najwyższych poziomów, wciąż znacznie przewyższają wzrost dochodów, przez co własne mieszkanie pozostaje poza zasięgiem wielu osób. Mediana ceny nowego domu w lipcu wyniosła 403 800 dolarów – około 5,9% mniej niż rok temu, co jest największym spadkiem od 8 miesięcy reuters.com reuters.com. Liczba dostępnych domów pozostaje wysoka (499 000 nowych domów na sprzedaż, blisko poziomów z końca 2007 roku) reuters.com, co zmusza deweloperów do oferowania rabatów: NAHB informuje, że odsetek deweloperów obniżających ceny osiągnął w sierpniu najwyższy poziom od 2022 roku reuters.com.

„Problemy z dostępnością mieszkań i wolniejszy wzrost zatrudnienia w większości branż stanowią przeszkody dla rynku mieszkaniowego… Nie ma większych powodów, by oczekiwać wzrostu sprzedaży do końca roku” – zauważył ekonomista Nationwide Daniel Vielhaber reuters.com, wskazując, że nawet jeśli Fed złagodzi politykę, połączenie wciąż wysokich stóp hipotecznych i słabnącego rynku pracy ograniczy popyt na mieszkania. Rzeczywiście, 30-letnie stopy hipoteczne na poziomie około 6½% to ulga w porównaniu do ponad 7%, ale są dwukrotnie wyższe niż poziomy poniżej 3,5% z 2021 roku – co znajduje odzwierciedlenie w powolnej sprzedaży domów z rynku wtórnego i wielu potencjalnych sprzedających, którzy mają kredyty z bardzo niskim oprocentowaniem (tzw. efekt „rate lock”).

Pozytywną wiadomością jest to, że budownictwo mieszkaniowe wykazuje odporność: rozpoczęcia budowy domów jednorodzinnych odbiły w lipcu, a nowe inwestycje budowlane wypełniają część luk w podaży reuters.com. Ponieważ Fed prawdopodobnie obniży stopy procentowe, finansowanie rozwoju i zakupu domów powinno stopniowo się poprawiać. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami prognozuje, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie około 6,0% w 2025 roku, co może umożliwić zakup domu dodatkowym 6,2 milionom gospodarstw domowych w porównaniu do świata ze stopą na poziomie 7% reuters.com reuters.com. Ceny domów mają według prognoz umiarkowanie wzrosnąć (~2% w 2025 roku) po ostatnim spadku reuters.com. Tymczasem czynsze w wielu amerykańskich miastach są bliskie rekordowych poziomów, co podtrzymuje zainteresowanie inwestorów projektami wielorodzinnymi. Ogólnie rzecz biorąc, amerykański rynek mieszkaniowy wydaje się stopniowo osiągać dno – gotowy na ożywienie, jeśli (i kiedy) ulga w stopach procentowych przyspieszy.

Komercyjne i budownictwo: W nieruchomościach komercyjnych nastroje również ostrożnie się poprawiają. Commercial Property Price Index (CPPI) firmy Green Street – który śledzi wartości amerykańskich nieruchomości komercyjnych – wzrosły o 1,0% w sierpniu, co oznacza wzrost cen wszystkich nieruchomości o 2,7% rok do roku greenstreet.com. „Ceny nieruchomości są stabilne” – zauważa Peter Rothemund, współkierujący działem badań w Green Street. „Rynek transakcyjny jest zdrowy, dług jest szeroko dostępny. Jednak uporczywie wysokie rentowności obligacji skarbowych utrzymują ceny w ryzach.” greenstreet.com Innymi słowy, oczekiwania kupujących i sprzedających znajdują równowagę, ale wysokie stopy bazowe (rentowności 10-letnich obligacji skarbowych utrzymujące się blisko wieloletnich maksimów) nadal ograniczają potencjał wzrostu wycen.

Według danych liczbowych, wolumen transakcji komercyjnych rośnie. Lipiec przyniósł najwyższą miesięczną liczbę transakcji CRE w 2025 roku, z wolumenem o 10% wyższym niż w czerwcu lightboxre.com. Od początku roku sprzedaż CRE w USA przekroczyła 160 miliardów dolarów pod koniec lata lightboxre.com – silną aktywność napędzają sektory przemysłowy i wielorodzinny (które nadal przyciągają inwestorów stabilnymi przepływami pieniężnymi). Budynki biurowe, będące w tyle przez ostatnie dwa lata, również notują okazjonalne zakupy. Inwestorzy dysponujący gotówką wybierają okazje wśród zadłużonych biurowców po obniżonych cenach, podczas gdy najwyższej klasy wieżowce zaczynają się stabilizować wraz z powrotem do biur. Na przykład w Nowym Jorku joint venture Monarch i Keppel właśnie zapłaciło 500 mln dolarów za portfel biurowy na Manhattanie (jedna z największych transakcji biurowych 2025 roku), stawiając na długoterminowe ożywienie miejskie (źródło: insiderzy rynkowi). Tymczasem nieruchomości przemysłowe pozostają gwiazdą: krajowy wskaźnik pustostanów magazynowych jest bliski historycznych minimów, a czynsze nadal rosną w centrach logistycznych, ponieważ popyt na e-commerce utrzymuje się na wysokim poziomie.

Jeśli chodzi o budownictwo, amerykańscy wykonawcy mają pełne ręce roboty – zwłaszcza w przemyśle i infrastrukturze. Federalne zachęty (od ustawy CHIPS po ulgi na zieloną energię) napędziły boom w budowie fabryk, z prawie 223 miliardami dolarów w projektach produkcyjnych realizowanych w połowie 2025 roku fred.stlouisfed.org ycharts.com. Choć ogólne wydatki na budownictwo w USA nieznacznie spadły w II kwartale (prywatne budownictwo mieszkaniowe nadal w lekkim dołku) continuumag.com, budownictwo niemieszkaniowe – fabryki, centra danych, inwestycje publiczne – wypełnia lukę. Ta dynamika była widoczna w najnowszych danych PKB: inwestycje firm w budynki wzrosły, mimo że inwestycje mieszkaniowe spadły trzeci kwartał z rzędu reuters.com. Jeśli Fed obniży stopy procentowe, koszty finansowania inwestycji spadną, co prawdopodobnie odblokuje kolejne projekty do końca roku.

Aktualizacja polityki: Poza Fed, inicjatywy mieszkaniowe administracji Bidena pozostają w centrum uwagi. Waszyngton rozszerzył programy dotyczące finansowania mieszkań dostępnych cenowo i przygląda się instytucjonalnym właścicielom nieruchomości pod kątem praktyk antykonkurencyjnych (niedawna ugoda Greystar Departamentu Sprawiedliwości dotyczyła domniemanego ustalania cen najmu za pomocą oprogramowania reuters.com). Patrząc w przyszłość, klimat polityczny może wpłynąć na rynek nieruchomości: Po zakończeniu wyborów w 2024 roku i rozpoczęciu nowej kadencji, rynki obserwują, czy administracja Trumpa 2.0 może wprowadzić rozwiązania korzystne dla właścicieli domów – Sekretarz Skarbu USA Bessent zapowiedziała nadchodzące działania mające na celu walkę z wysokimi kosztami mieszkań reuters.com. Na razie głównym tematem pozostaje Fed: poluzowanie polityki pieniężnej to katalizator, na który czekają zarówno Wall Street, jak i zwykli Amerykanie, by ponownie pobudzić amerykański rynek nieruchomości.

Europa: Stabilne ceny i odrodzenie biur

Rynki mieszkaniowe: Europejskie rynki mieszkaniowe prezentują mieszany, ale przeważnie odporny obraz na początku września. W Wielkiej Brytanii – często będącej barometrem – ceny domów znów rosną po zeszłorocznym ochłodzeniu. Pożyczkodawca hipoteczny Halifax poinformował, że ceny domów w Wielkiej Brytanii wzrosły w sierpniu o 0,3%, co stanowi trzeci z rzędu miesięczny wzrost i daje wzrost cen o +2,2% rok do roku reuters.com. Przeciętny dom kosztuje obecnie rekordowe £299,331 reuters.com. Ta siła zaskoczyła oczekiwania (analitycy prognozowali jedynie +0,1% wzrost) reuters.com. Szefowa działu kredytów hipotecznych Halifax, Amanda Bryden, przypisała to „poprawiającej się dostępności i odporności popytu”, zauważając, że pomimo niepewności gospodarczej, brytyjski rynek mieszkaniowy „radzi sobie z tymi wyzwaniami” reuters.com. Rzeczywiście, koszty pożyczek – choć wysokie jak na ostatnie lata – ustabilizowały się: Bank Anglii utrzymał w sierpniu stopę referencyjną na poziomie 5,25%, a oferty kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu nieco spadły z poziomów szczytowych z 2023 roku. Zatwierdzenia kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii wzrosły w lipcu do najwyższego poziomu od sześciu miesięcy, gdy kupujący dostosowali się do nowej rzeczywistości reuters.com.

To powiedziawszy, ożywienie na brytyjskim rynku mieszkaniowym jest ostrożne. Konkurencyjny pożyczkodawca Nationwide odnotował niewielki spadek cen o 0,1% w sierpniu reuters.com, co podkreśla regionalne rozbieżności. Czynsze również gwałtownie rosną: średni oferowany czynsz osiągnął rekordowe 1 577 funtów miesięcznie, co oznacza wzrost o 3% w ciągu roku reuters.com, nasilając presję na dostępność mieszkań dla najemców. Nadchodzi też niepewność polityczna – jesienny budżet rządu Wielkiej Brytanii (planowany na listopad) może podnieść podatki od nieruchomości na drogie domy, co sprawiło, że niektórzy zamożni kupujący wstrzymali się z decyzją reuters.com. Na razie jednak trend jest pozytywny: popyt przewyższa podaż, a zmotywowani sprzedający obniżyli ceny ofertowe, by sfinalizować transakcje reuters.com, co pobudziło letni wzrost liczby transakcji.

Po drugiej stronie Kanału, rynki mieszkaniowe Europy kontynentalnej stabilizują się po łagodnej korekcie. Niemcy i Szwecja, gdzie ceny spadły w 2023 roku w związku z gwałtownym wzrostem stóp procentowych, są obecnie blisko swoich dołków, twierdzą analitycy. Europejski Bank Centralny wstrzymał cykl łagodzenia polityki – po agresywnych obniżkach pod koniec 2024 roku stopa depozytowa EBC wynosi 2,0% – i oczekuje się, że pozostanie bez zmian na posiedzeniu 11 września reuters.com. To utrzymało stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro na stosunkowo wysokim poziomie (typowo 3–4%), ale przy spadającej inflacji rynki przewidują, że EBC wznowi obniżki do połowy 2026 roku reuters.com. We Francji na przykład stopy procentowe kredytów hipotecznych ustabilizowały się na poziomie ~3,2%, a aktywność na rynku mieszkaniowym częściowo się odbudowuje przed jesienią optimhome.com capifrance.fr. Hiszpania i Portugalia nadal przyciągają zagranicznych nabywców, co podtrzymuje ceny na słonecznych rynkach nadmorskich mimo ograniczeń w krajowym kredytowaniu.

Kilka krajów europejskich podejmuje działania polityczne, aby złagodzić problemy mieszkaniowe. Niemcy rozszerzyły kontrolę czynszów w dużych miastach i debatują nad subsydiami na nowe budownictwo, ponieważ liczba pozwoleń na budowę gwałtownie spadła. Irlandia i Portugalia wprowadziły ulgi podatkowe dla inwestycji typu build-to-rent, aby zwiększyć podaż. A w ramach znaczącej zmiany polityki budowlanej, Polska uruchomiła w lipcu program dopłat do kredytów hipotecznych dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, co wywołało mini-boom mieszkaniowy wśród młodych rodzin. Przewodni motyw w Europie to ostrożne ożywienie – rynki mieszkaniowe nie są już w stanie gwałtownego spadku, ale wysokie koszty finansowania powstrzymują szybki wzrost cen.

Nieruchomości komercyjne – biura na drodze do poprawy: Po stronie komercyjnej, europejski sektor biurowy wykazuje pierwsze oznaki odbicia, choć nierównomiernie. Dążenie do „powrotu do biur” znacząco wpływa na główne rynki biurowe. Miasta takie jak Londyn, Paryż i Frankfurt odnotowują spadek wskaźników pustostanów i wzrost czynszów za najwyższej jakości powierzchnie biurowe („Grade A”) reuters.com reuters.com. W centralnych dzielnicach finansowych Londynu pustostany spadły do ok. 7% w I kwartale, z pandemicznego szczytu 8,7%, a czynsze za najlepsze biura w City i West End są blisko rekordowych poziomów reuters.com. Firmy od JPMorgan po Amazon wprowadziły bardziej rygorystyczne zasady pracy stacjonarnej reuters.com, co skłania dużych najemców do zabezpieczania prestiżowych biur oferujących nowoczesne udogodnienia i certyfikaty zrównoważonego rozwoju, których oczekuje powracający personel.

„Wahadło się wychyliło… Mamy skumulowany popyt i mniejszą podaż wysokiej jakości powierzchni”, zauważył Lee Elliott, szef strategii w Knight Frank reuters.com, opisując, jak wymogi pracodawców napędzają ucieczkę do jakości. W rzeczywistości tak wiele firm chce teraz powierzchni najwyższej klasy, że mogą pojawić się niedobory podaży. Około 30 dużych firm poszukuje każda ponad 9 000 m² powierzchni w Londynie – razem potrzebują znacznie więcej, niż jest dostępne – i „szczerze mówiąc, nie będzie wystarczająco dużo miejsca… nawet dla połowy” z nich, ostrzega Kevin Darvishi z dewelopera Stanhope reuters.com.

Odwrotna strona medalu jest taka, że biura niższej klasy i lokalizacje drugorzędne mają trudności. Wskaźnik pustostanów biurowych w całym Londynie osiągnął 10,9% w I kwartale 2025 roku, co jest najwyższym poziomem od ponad 20 lat reuters.com, ponieważ najemcy porzucają starsze budynki na rzecz lepszych lub wybierają pracę hybrydową na przedmieściach. Ogólne inwestycje w biura w Europie były ospałe: sprzedaż biur w 2024 roku była najniższa od 2009 roku, a wolumeny w I kwartale 2025 spadły o 18% rok do roku reuters.com. Wysokie stopy procentowe i niepewność co do wyceny biur (ze względu na długoterminowy wpływ pracy zdalnej) sprawiły, że wielu inwestorów wstrzymało się z decyzjami. Dwie prestiżowe sprzedaże biurowców w Londynie – wieża 100 Bishopsgate należąca do Brookfield oraz budynek „Can of Ham” należący do Nuveen – zostały wycofane z rynku po tym, jak oferty były znacznie poniżej oczekiwań reuters.com. Jednak nastroje się zmieniają. W Paryżu oferta Blackstone na ok. 700 mln euro za prestiżowy biurowiec reuters.com sugeruje, że globalni inwestorzy są gotowi zainwestować w odpowiednie aktywa po właściwej cenie. A w jednej z największych transakcji w Londynie po pandemii, State Street (amerykańska spółka z indeksu S&P 500) zgodziła się kupić nowo wyremontowane biuro w City of London za 333 mln funtów inrev.org (po zakończeniu inwestycji w 2026 roku) – sprzedaż z wyprzedzeniem, która wskazuje na zaufanie do przyszłości rynku.

Logistyka i handel detaliczny: Poza biurami, europejskie nieruchomości logistyczne nadal cieszą się dużym popytem. Wskaźniki pustostanów w nowoczesnych magazynach wynoszą poniżej 5% w wielu krajach, a czynsze za centra dystrybucyjne stale rosną, napędzane przez e-commerce i zmiany w łańcuchach dostaw po COVID-19. Europa Południowa notuje boom budowlany magazynów (np. inwestycje logistyczne w Hiszpanii osiągnęły 1,3 mld euro w I półroczu, według danych CBRE). Tymczasem nieruchomości handlowe są podzielone. Najlepsze lokalizacje handlowe i luksusowe na głównych ulicach w Paryżu, Mediolanie i Londynie znów prosperują wraz z powrotem turystyki, ale drugorzędne centra handlowe i parki handlowe na przedmieściach mierzą się z wyzwaniami ze strony e-commerce i ostrożnych konsumentów. Warto zauważyć, że transakcje dotyczące centrów handlowych wzrosły, ponieważ niektórzy oportunistyczni nabywcy szukają okazji – na przykład Unibail-Rodamco sprzedał udziały w Westfield London ze znacznym rabatem, co zresetowało wyceny centrów handlowych.

Tło gospodarcze: Sytuacja makroekonomiczna w Europie stopniowo się poprawia dla rynku nieruchomości. Inflacja spadła z poziomów z 2022 roku, zwiększając realne dochody. Gospodarka strefy euro okazała się bardziej odporna niż oczekiwano – „silny popyt krajowy” w Europie równoważy zewnętrzne przeciwności, zauważył przedstawiciel EBC reuters.com. Rządy również podejmują działania: Niemcy, na przykład, wprowadzają „znaczący impuls fiskalny” poprzez wydatki na infrastrukturę i obronność reuters.com, co może pobudzić popyt na powierzchnie komercyjne i mieszkania dla pracowników. Stanowisko EBC pozostaje ostrożne: wpływowa członkini zarządu Isabel Schnabel (znana jako jastrząb) powiedziała Reutersowi, że nie widzi obecnie potrzeby dalszych obniżek stóp procentowych, biorąc pod uwagę wciąż istniejące ryzyka inflacyjne reuters.com reuters.com. Ostrzegła nawet, że czynniki takie jak cła handlowe, wydatki fiskalne i starzejące się społeczeństwa mogą prowadzić do wyższej inflacji strukturalnej, co oznacza, że globalne banki centralne mogą podnieść stopy procentowe ponownie szybciej, niż sądzą rynki, jeśli presja cenowa się utrzyma reuters.com reuters.com. Dla rynku nieruchomości oznacza to, że okres niższych stóp może zostać zastąpiony zacieśnieniem polityki, jeśli gospodarki będą się przegrzewać – to scenariusz do obserwowania pod koniec 2025 roku.

Podsumowując, rynki nieruchomości w Europie na początku września 2025 roku charakteryzują się odpornością i dostosowywaniem się. Ceny mieszkań powoli rosną na kluczowych rynkach, takich jak Wielka Brytania i Francja, choć dostępność cenowa wciąż jest ograniczona. Sektory komercyjne są podzielone – prym wiodą nowoczesne biura i logistyka, natomiast starsze biurowce i część handlu detalicznego pozostają w tyle. Przy stabilizujących się stopach procentowych i możliwym dalszym ich spadku w 2026 roku, istnieją warunki do kontynuacji stopniowego ożywienia, pod warunkiem, że region poradzi sobie z pozostałymi wyzwaniami gospodarczymi i geopolitycznymi (koszty energii, skutki wojny itp.). Na ten moment profesjonaliści rynku nieruchomości w Europie są ostrożnie optymistyczni: najgorsze wydaje się już za nami, a uwaga skupia się na tym, jak wykorzystać pojawiające się możliwości wzrostu.

Chiny i region Azji i Pacyfiku: Kryzys i reakcja w Chinach, oznaki ożywienia w innych krajach

Zawirowania na chińskim rynku nieruchomości: Chiński rynek nieruchomości – historycznie potęga światowego sektora nieruchomości – pozostaje pogrążony w kryzysie na początku września 2025 roku. Lata rządowej polityki oddłużania i niewypłacalności deweloperów doprowadziły sektor do przedłużającej się recesji. Najnowsze dane pokazują, że ceny nowych domów spadły o 0,3% miesiąc do miesiąca w lipcu, co oznacza kolejny spadek, i były niższe o 2,8% w porównaniu z rokiem poprzednim reuters.com reuters.com. Spośród 70 monitorowanych głównych miast, w 60 odnotowano spadki cen w lipcu reuters.com, co podkreśla, jak powszechny jest ten problem. Choć tempo spadków nieco wyhamowało w miastach najwyższej rangi (roczne spadki cen nieco się zmniejszają w Szanghaju, Pekinie itd.) reuters.com, nie widać wyraźnych oznak poprawy. „Wyraźnej poprawy i stabilizacji wciąż nie widać. Rząd powinien niezwłocznie wprowadzić pełen pakiet środków stabilizujących rynek nieruchomości bez zwłoki” – apeluje Li Kai, dyrektor ds. inwestycji w Beijing Shengao Fund, odzwierciedlając powszechne wezwania do bardziej zdecydowanych działań reuters.com.

Rzeczywiście, decydenci w Pekinie gorączkowo starają się przywrócić zaufanie. W ostatnich tygodniach władze lokalne wprowadziły szereg środków wsparcia. W wielu miastach obniżono wymagania dotyczące wkładu własnego oraz złagodzono ograniczenia w zakupie mieszkań. W szczególności miasto Pekin w sierpniu zniosło niektóre zasady dotyczące kwalifikacji nabywców w dzielnicach podmiejskich (poza Piątą Obwodnicą), aby pobudzić popyt reuters.com. Inne miasta oferują dopłaty gotówkowe i ulgi podatkowe dla kupujących mieszkania. Stopy procentowe kredytów hipotecznych dla osób kupujących po raz pierwszy zostały obniżone w kilku prowincjach po dyrektywie Ludowego Banku Chin. Jednak te doraźne działania jak dotąd jedynie powstrzymały pogłębianie się kryzysu, nie doprowadziły do odbicia. Sprzedaż nieruchomości według powierzchni spadła o 4,0% w pierwszych siedmiu miesiącach 2025 roku, a inwestycje w nieruchomości spadły o 12% rok do roku reuters.com – co wyraźnie pokazuje, że zarówno deweloperzy, jak i kupujący pozostają bardzo ostrożni.

Finansowe kłopoty deweloperów nadal dominują w nagłówkach. Country Garden, niegdyś największy prywatny deweloper mieszkaniowy w Chinach, stał się symbolem kryzysu. Po niewywiązaniu się z płatności 11 miliardów dolarów obligacji zagranicznych pod koniec 2023 roku reuters.com, Country Garden pracuje nad ogromną restrukturyzacją zadłużenia o wartości 14,1 miliarda dolarów. W nieco pozytywnych wiadomościach firma ogłosiła 18 sierpnia, że uzyskała poparcie kluczowej grupy bankowych wierzycieli (posiadających 49% jej zadłużenia zagranicznego) dla swojego planu restrukturyzacji reuters.com. Obligatariusze reprezentujący 77% wartości zaakceptowali propozycję – powyżej wymaganego progu 75% reuters.com – co sugeruje, że umowa prawdopodobnie dojdzie do skutku. Oznacza to redukcję zadłużenia o szacunkowo 78% reuters.com. Mimo to, Country Garden pozostaje objęty wnioskiem o likwidację (rozprawa sądowa wyznaczona na styczeń 2026 roku) do czasu finalizacji restrukturyzacji reuters.com, a jego sytuacja zachwiała zaufaniem w całym sektorze. China Evergrande Group, kolejny były gigant, również przechodzi bolesną restrukturyzację po swoim przełomowym niewywiązaniu się z zobowiązań.

Wpływ człowieka jest znaczący: miliony chińskich gospodarstw domowych, które wpłaciły zaliczki na mieszkania, czekają na opóźnione budowy, lokalne samorządy borykają się z niedoborami dochodów ze sprzedaży gruntów, a banki zmagają się z rosnącą liczbą złych kredytów powiązanych z nieruchomościami. Rząd centralny wielokrotnie zapewniał o wsparciu – administracja prezydenta Xi podkreśla konieczność ustanowienia „nowego modelu rozwoju” rynku nieruchomości, który będzie mniej spekulacyjny reuters.com. Ludowy Bank Chin w lutym zapowiedział, że „będzie wspierać tworzenie nowego modelu rozwoju rynku nieruchomości, aby pomóc ustabilizować sektor dotknięty kryzysem” reuters.com – sugerując długoterminowe, strukturalne rozwiązanie, potencjalnie obejmujące więcej mieszkań na wynajem i mniej ekspansji napędzanej długiem. W krótkim okresie regulatorzy wydłużyli terminy spłaty kredytów dla deweloperów i zachęcili państwowe banki do refinansowania projektów, aby zapewnić dokończenie przedsprzedanych mieszkań (by uspokoić rozgniewanych nabywców).

Jak dotąd środki te zapobiegły całkowitemu załamaniu, ale nie przywróciły nieruchomościom roli silnika wzrostu, jaką kiedyś pełniły. Aktywność na rynku nieruchomości, która wcześniej stanowiła ponad jedną czwartą PKB Chin, wyraźnie się skurczyła. Ekonomiści ING zauważają, że kluczowe jest przywrócenie zaufania, ponieważ chińskie gospodarstwa domowe mają dużą część majątku ulokowaną w nieruchomościach – „ustabilizowanie cen jest jednym z najważniejszych czynników przywracających zaufanie i napędzających odbudowę konsumpcji”, stwierdził ING reuters.com. Rząd stoi przed dylematem: jak ożywić popyt na mieszkania, nie napędzając ponownie bańki zadłużeniowej. Analitycy powszechnie oczekują dalszych bodźców w nadchodzących miesiącach – być może dalszych obniżek stóp procentowych kredytów hipotecznych, złagodzenia limitów zakupu mieszkań w największych miastach, a nawet bezpośrednich zakupów niesprzedanych lokali przez rząd. Nadchodzący kwartał będzie kluczowy, ponieważ tradycyjnie okres „Złotego Września, Srebrnego Października” to szczyt sezonu zakupów mieszkań w Chinach; brak wzrostu sprzedaży w tych miesiącach może skłonić Pekin do wprowadzenia silniejszych środków wsparcia.

Szerzej w regionie Azji i Pacyfiku: Poza Chinami kontynentalnymi, inne główne rynki nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku podążają różnymi ścieżkami:

Hongkong: Rynek mieszkaniowy tego centrum finansowego wykazuje ostrożne oznaki osiągnięcia dna po około 15% korekcie w ciągu ostatnich dwóch lat. Największy deweloper w Hongkongu, Sun Hung Kai Properties, właśnie odnotował, że jego zysk wzrósł o 0,5% za rok zakończony w czerwcu 2025, ponieważ rynek nieruchomości w mieście „wykazał oznaki osiągnięcia dna” sg.finance.yahoo.com. Zysk bazowy osiągnął 21,9 mld HKD, nieco więcej niż w zeszłym roku chinadailyhk.com. Zarząd Sun Hung Kai zauważył poprawę nastrojów i wzrost liczby transakcji w II kwartale 2025. Szczególnie segment luksusowy w Hongkongu odbija się, wspierany przez nabywców z Chin kontynentalnych i lokalnych zamożnych, którzy korzystają ze spadków cen. Jednak rosnące stopy procentowe (Hongkoński Urząd Monetarny podąża za Fedem) utrzymują słabość rynku masowego – koszty kredytów hipotecznych blisko 4% i spowolnienie gospodarcze ograniczają popyt. Mimo to, wraz z łagodzeniem ograniczeń w podróżowaniu z Chin kontynentalnych i pewnym odpływem kapitału szukającym bezpiecznej przystani, analitycy uważają, że ceny mieszkań w Hongkongu mogą wznowić umiarkowany wzrost pod koniec 2025 roku. Wynajem biur w Hongkongu również się ustabilizował, a poziom pustostanów w Central osiągnął szczyt i firmy z Chin kontynentalnych wracają, by przejąć najlepsze powierzchnie po obniżonych czynszach.
Japonia: Rynek nieruchomości w Tokio pozostaje silny. Ultra-niskie stopy procentowe (Bank Japonii dopiero niedawno nieznacznie dostosował kontrolę krzywej dochodowości) nadal wspierają tanie finansowanie. W Tokio poziom pustostanów w biurach jest niski (~3–4%), a czynsze rosną w prestiżowych lokalizacjach, takich jak Marunouchi. Warto zauważyć, że zainteresowanie zagranicznych inwestorów Japonią jest wysokie – słaby jen sprawił, że japońskie nieruchomości są o 20–30% tańsze w dolarach niż kilka lat temu. W jednej z głośnych transakcji GIC (fundusz państwowy Singapuru) i ESR Cayman ogłosiły w sierpniu wspólne przedsięwzięcie o wartości 1,2 mld USD na zakup i rozwój centrów logistycznych w Japonii, licząc na wzrost e-commerce. Ceny mieszkań w Japonii również powoli rosną, zwłaszcza na przedmieściach, gdy praca zdalna skłania do przeprowadzek, choć tempo jest umiarkowane. Sukces rządu Japonii w opanowaniu inflacji (bazowy CPI ~2,5%) oznacza, że nie spieszy się on z gwałtownym podnoszeniem stóp, co prawdopodobnie nadal będzie wspierać wartości nieruchomości.
Pozostała Azja: Rynek nieruchomości w Singapurze lekko się ochładza pod wpływem szeregu rządowych ograniczeń (wyższe opłaty skarbowe dla cudzoziemców, rygorystyczne limity kredytowe), ale ceny są na rekordowych poziomach po wzroście w latach 2020–2024. Australia notuje ożywienie na rynku mieszkaniowym tej wiosny: po spadku w latach 2022–23, ceny domów w Sydney i Melbourne znów rosną (w tempie kilku procent rocznie) dzięki obniżkom stóp przez Bank Rezerw Australii i powrotowi imigracji. Indie, opisane poniżej, są względnym liderem, podczas gdy Azja Południowo-Wschodnia to mieszanka – np. Wietnam przechodzi spowolnienie budowlane (deweloperzy mają problemy z płynnością podobne do tych w Chinach, choć na mniejszą skalę), podczas gdy Indonezja i Malezja cieszą się stabilnym wzrostem rynku mieszkaniowego w warunkach ożywienia gospodarczego, a w przypadku Malezji także dzięki rządowym programom na rzecz mieszkań dostępnych cenowo. Rynek mieszkaniowy w Korei Południowej, po głębokiej korekcie, osiągnął dno, gdy rząd złagodził ograniczenia kredytowe; ceny mieszkań w Seulu zaczęły powoli rosnąć od II kwartału 2025.

Ogólnie rzecz biorąc, region Azji i Pacyfiku poza Chinami znajduje się w dużej mierze w fazie odbudowy po pandemii i szokach stóp procentowych. Jednak załamanie na rynku nieruchomości w Chinach pozostaje największym ryzykiem regionalnym – jego ogromna skala (zarówno pod względem finansowym, jak i aktywności budowlanej) oznacza, że przedłużająca się słabość może obciążyć wszystko, od popytu na surowce (stal, miedź) po nastroje międzynarodowych inwestorów. Na ten moment narracja dotycząca nieruchomości w Azji jest podzielona: Chiny w kryzysie kontra kilka innych rynków odpornych lub odbijających się. Wszyscy patrzą na Pekin, by zobaczyć, czy uda się przynajmniej miękkie lądowanie dla sektora nieruchomości w perspektywie do 2026 roku.

Rynki wschodzące: Wysoki wzrost i duże projekty w centrum uwagi

Poza USA, Europą i Azją Wschodnią, rynek nieruchomości na rynkach wschodzących ma w tym okresie własne istotne wydarzenia, często charakteryzujące się wysokim potencjałem wzrostu w połączeniu z interwencjami politycznymi:

Indie – silny wzrost, sprzyjająca polityka: Rynek mieszkaniowy w Indiach wyróżnia się na świecie jako rzadki przypadek przyspieszającego wzrostu. Ceny nieruchomości w głównych indyjskich miastach rosną w zdrowym tempie, wspierane przez szybkie tempo urbanizacji, rosnące dochody (dla części społeczeństwa) oraz kulturowe przywiązanie do posiadania własnego domu. Sondaż Reutersa wśród ekspertów rynku nieruchomości przewiduje, że ceny domów w Indiach wzrosną o 6,5% w 2025 roku, po około 4% wzroście w 2024 roku reuters.com. Niektóre gorące lokalizacje, takie jak Mumbaj i Delhi NCR, mogą zobaczyć wzrost cen o +8% w tym roku reuters.com. Popyt jest szczególnie silny na mieszkania ze średniej i wyższej półki; raport JLL wskazał, że mieszkania premium (>₹1 crore) stanowiły 62% sprzedaży w pierwszej połowie 2025 roku, co odzwierciedla wzrost liczby zamożnych nabywców timesofindia.indiatimes.com.

Jednak ten wzrost wiąże się z problemem dostępności cenowej. Ceny domów w Indiach niemal się podwoiły w ciągu ostatniej dekady, znacznie wyprzedzając wzrost płac reuters.com. „Dla milionów ludzi własność domu staje się odległym mirażem”, ostrzega Pankaj Kapoor, dyrektor zarządzający firmy badawczej Liases Foras reuters.com reuters.com. Czynsze również gwałtownie rosną (prognozowany wzrost o 7–10% w nadchodzącym roku) reuters.com, co utrudnia osobom kupującym po raz pierwszy oszczędzanie. Aby rozwiązać te problemy, zarówno rząd centralny, jak i rządy stanowe w Indiach podejmują działania. Najważniejszym z nich jest decyzja krajowej Rady GST z 1 września o obniżeniu podatku GST (podatku od towarów i usług) na cement do 18% z 28%, obowiązująca od 22 września 2025 economictimes.indiatimes.com. Cement jest kluczowym składnikiem budowlanym (stanowi około 10–12% kosztów budowy) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, więc ta obniżka podatku powinna zmniejszyć całkowite koszty budowy mieszkań o szacunkowo 5–7% economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Eksperci branżowi pochwalili ten ruch: „Ta obniżka stawki… bezpośrednio przekłada się na niższe koszty projektów i poprawę płynności finansowej… to silny impuls dla dostępności mieszkań”, powiedział Siddharth Surana, partner w firmie doradczej ds. nieruchomości <a href=”https://economictimes.indiatimes.com/wealth/real-estate/big-cheer-for-homebuyers-homes-majeśli deweloperzy przekażą oszczędności dalej, nabywcy mieszkań w trakcie budowy mogą zauważyć zauważalną ulgę cenową za metr kwadratowy economictimes.indiatimes.com. Dodatkowo, Bank Rezerw Indii rozpoczął łagodny cykl obniżek stóp procentowych (po utrzymywaniu stopy repo na poziomie 6,5% przez długi czas, w sierpniu obniżył ją o 25 pb), co powinno stopniowo obniżać notorycznie wysokie stopy kredytów hipotecznych (obecnie ~9% dla wielu kredytobiorców). W połączeniu z rządowymi subsydiami dla kupujących po raz pierwszy oraz ogromnym nagromadzonym popytem na mieszkania w obszarach miejskich, oczekuje się, że indyjski sektor mieszkaniowy pozostanie jasnym punktem na świecie. Główne ryzyka to lokalna nadpodaż (niektóre miasta mają duże niesprzedane zapasy w segmencie luksusowym) oraz ogólna sytuacja gospodarcza, ale na razie momentum jest silne.

Ameryka Łacińska: W Ameryce Łacińskiej rynki nieruchomości korzystają z ochłodzenia inflacji i zakończenia zacieśniania polityki pieniężnej. Brazylia odnotowała już w 2025 roku obniżkę stóp procentowych przez bank centralny o 100 pb, ponieważ inflacja spadła tam poniżej 5%. Niższe stopy procentowe przekładają się na tańsze kredyty hipoteczne. Rynek mieszkaniowy w Brazylii, zwłaszcza w São Paulo, ożywia się – deweloperzy zgłaszają poprawę sprzedaży nowych mieszkań i stabilizację cen po niewielkim spadku. Rząd Brazylii wznowił także zaktualizowany program mieszkaniowy „Minha Casa, Minha Vida”, aby pobudzić budowę przystępnych cenowo domów. Meksyk z kolei doświadcza boomu produkcyjnego (near-shoring firm amerykańskich), co zwiększa popyt na nieruchomości przemysłowe wzdłuż granicy z USA; czynsze za nieruchomości przemysłowe w miastach takich jak Monterrey i Tijuana osiągają rekordowe poziomy, ponieważ amerykańskie i azjatyckie firmy wynajmują ogromne magazyny i fabryki. Rynek mieszkaniowy w Meksyku pozostaje stabilny, z umiarkowanym wzrostem cen na poziomie ~4-5% rocznie, wspieranym przez młodą populację i rządowe kredyty mieszkaniowe udzielane przez Infonavit. Inne rynki, takie jak Chile i Kolumbia, doświadczyły spowolnienia na rynku mieszkaniowym z powodu wysokich stóp procentowych, ale wraz z rozpoczęciem obniżek przez tamtejsze banki centralne (w Chile bardzo agresywnie), oczekiwane jest ożywienie do 2026 roku.

Bliski Wschód – Boom megaprojektów: Bliski Wschód, korzystający z dochodów petro-dolarowych z ostatnich dwóch lat wysokich cen ropy, rozpoczyna gigantyczne projekty nieruchomościowe i infrastrukturalne, które przekształcają panoramę regionu. Arabia Saudyjska jest na czele z planem Vision 2030, napędzając wiele inwestycji. Najbardziej spektakularny jest NEOM, futurystyczne miasto za 500 miliardów dolarów na pustyni na północnym zachodzie, obejmujące „The Line” (170-kilometrowe liniowe miasto), przemysłowe miasto Oxagon oraz ogromny region zrównoważonej turystyki. Raporty z NEOM z początku września podkreślają szybkie postępy w budowie: projekt NEOM Green Hydrogen – mający być największą na świecie fabryką zielonego wodoru – jest ukończony w ponad 80% na różnych placach budowy fuelcellsworks.com, a rozpoczęcie produkcji planowane jest na 2026 rok. Dodatkowo port i centrum produkcyjne Oxagon w NEOM weszły w nową fazę rozwoju, a Newsweek donosi o „początku nowego etapu” w miejscu, które jest „największym placem budowy na świecie.” Władze saudyjskie starają się pokazać namacalne postępy, by uciszyć sceptyków, choć pojawiają się pogłoski o presji kosztowej, a nawet zmianach kadrowych wśród pracowników NEOM, gdy rząd szuka oszczędności semafor.com. Niemniej jednak sama skala budowy (dziesiątki tysięcy pracowników na miejscu, miliardy wydane na drążenie tuneli i fundamenty pod dwie równoległe ściany wieżowców The Line o wysokości 500 m) jest bezprecedensowa. Te projekty, wraz z innymi, takimi jak giga-kurort nad Morzem Czerwonym i miasto rozrywki Qiddiya pod Rijadem, tworzą regionalny boom budowlany.

W innych częściach Zatoki, rynek nieruchomości w Dubaju nadal jest rozgrzany do czerwoności. Ceny luksusowych domów w Dubaju podobno wzrosły o ok. 20% rok do roku, a wysokiej klasy powierzchnie komercyjne również cieszą się popytem, ponieważ firmy kryptowalutowe, fundusze hedgingowe i zamożne osoby przenoszą się do emiratu. W tym tygodniu Emaar Properties z Dubaju wprowadził na rynek nową pulę willi nadmorskich, które wyprzedały się w ciągu kilku godzin, co odzwierciedla utrzymujące się zainteresowanie inwestorów, szczególnie ze strony Rosjan, Hindusów i chińskich nabywców. Katar inwestuje swoje zyski z LNG w krajowy rynek nieruchomości (rozbudowując infrastrukturę i mieszkalnictwo w Dosze przed przyszłymi wydarzeniami) oraz za granicą (jego fundusz państwowy właśnie nabył znaczący udział w prestiżowym biurowcu na Manhattanie, według doniesień rynkowych).

Afryka: W Afryce historie związane z nieruchomościami są bardziej lokalne. Komercyjne nieruchomości w Południowej Afryce są stabilne, ale napotykają przeszkody w postaci powolnego wzrostu gospodarczego i niedoborów energii (co sprawia, że biura z własnym zasilaniem awaryjnym są bardziej wartościowe). Nigeria doświadcza boomu na rynku nieruchomości w ekskluzywnych dzielnicach Lagos, ponieważ inwestorzy z diaspory i lokalni mieszkańcy zabezpieczają się przed inflacją, kupując aktywa materialne – ceny gruntów w niektórych częściach Lagos wzrosły o 50% w ciągu dwóch lat. Tymczasem Kenia i Ghana zmagają się z wysokimi stopami procentowymi, które ostudziły ich rynki mieszkaniowe; jednak nowym trendem są chińscy deweloperzy inwestujący w afrykańskie projekty tanich mieszkań (niedawno chińska firma ogłosiła projekt mieszkaniowy o wartości 100 mln dolarów w Nairobi).

Podsumowując, rynki wschodzące jako całość prezentują obszary silnego wzrostu nieruchomości (Indie, państwa Zatoki, część Ameryki Łacińskiej) oraz trwające wyzwania (niektóre rynki afrykańskie i mniejsze). Wiele gospodarek wschodzących wykorzystuje narzędzia polityki – czy to obniżając podatki, jak Indie poprzez redukcję GST na cement, czy kierując środki państwowe do programów mieszkaniowych – aby pobudzić sektor, uznając znaczenie nieruchomości zarówno dla aktywności gospodarczej, jak i stabilności społecznej. Dla międzynarodowych inwestorów poszukujących zysków, niektóre z tych rynków (zwłaszcza z poprawiającymi się fundamentami makroekonomicznymi i młodą demografią) stają się coraz bardziej atrakcyjne, choć ryzyko walutowe i polityczne pozostaje istotnym czynnikiem.

Największe transakcje i trendy inwestycyjne: Wielkie pieniądze w ruchu

Wrzesień 2025 przyniósł również kilka głośnych transakcji i ruchów inwestycyjnych na rynku nieruchomości na całym świecie, wskazując, dokąd płyną kapitały:

Rekordowa alokacja kapitału: Globalni inwestorzy ponownie zwiększają aktywność po ostrożnym 2024 roku. Savills informuje, że w pierwszej połowie 2025 roku zainwestowano około 380 miliardów dolarów w nieruchomości na całym świecie marketsgroup.org. Zarówno kupujący, jak i sprzedający są teraz bardziej zgodni co do wyceny, a wiele rynków najmu pozostaje fundamentalnie silnych – czynniki te odblokowały zawieranie transakcji marketsgroup.org. Co istotne, w II kwartale 2025 roku odnotowano 193 mld dolarów transakcji na światowym rynku nieruchomości komercyjnych, tylko o 5% mniej niż w II kwartale 2024 roku marketsgroup.org. Sugeruje to, że rynek w dużej mierze dostosował się do wyższych stóp procentowych. W tych liczbach, transakcje biurowe na świecie osiągnęły 45 mld dolarów w II kwartale, co stanowi wzrost o 12% rok do roku marketsgroup.org, gdy zaufanie inwestorów do biur zaczęło się odbudowywać (USA przewodziły temu wzrostowi z 50% skokiem z niskiego poziomu) marketsgroup.org. Z kolei inwestycje w sektor mieszkaniowy (najem) wyniosły 58 mld dolarów w II kwartale, co oznacza spadek o 9% w porównaniu z rokiem ubiegłym – choć silna aktywność w I kwartale utrzymała łączną wartość H1 na poziomie +8% rok do roku marketsgroup.org, a mieszkania dla seniorów/opieka nad osobami starszymi wyróżniły się jako podsektor (+80% YTD do 15 mld dolarów) marketsgroup.org, ponieważ demografia napędza nowe możliwości. Sektor przemysłowy/logistyczny odnotował inwestycje na poziomie 42 mld dolarów w II kwartale (–10% r/r), co jest praktycznie zgodne z rekordowymi poziomami z ubiegłego roku, patrząc na H1 marketsgroup.org. Ogólny przekaz: globalne przepływy kapitału na rynku nieruchomości odradzają się, a inwestorzy są ponownie selektywnie skłonni do zawierania dużych transakcji.
Mega-transakcje i fuzje/przejęcia (M&A): Kilka dużych transakcji ilustruje ten trend. W USA jedną z największych ostatnio transakcji było przejęcie Retail Opportunity Investments Corp przez Blackstone Real Estate za 4 miliardy dolarów i wycofanie jej z giełdy (ogłoszone pod koniec 2024 r.) reuters.com – transakcja została sfinalizowana w I kwartale 2025 r., znacząco powiększając portfel nieruchomości handlowych Blackstone. Bardziej na bieżąco, gigant private equity KKR jest podobno na zaawansowanym etapie rozmów w sprawie zakupu portfela apartamentowców Sunbelt za ponad 1,5 mld dolarów (źródło: pogłoski rynkowe), stawiając na popyt na wynajem napędzany migracją. Prywatyzacje REIT również przyspieszają: analitycy spekulują, że kilka niedowartościowanych REIT-ów biurowych i centrów handlowych może stać się celem przejęć, jeśli ich ceny akcji pozostaną głęboko zdyskontowane względem wartości aktywów.
Inwestycje transgraniczne: Transgraniczne inwestycje w nieruchomości ponownie rosną wraz z normalizacją podróży i biznesu. Fundusze majątkowe z Bliskiego Wschodu i Azji aktywnie poszukują prestiżowych aktywów na Zachodzie. Na przykład Katarski Urząd Inwestycyjny (QIA) niedawno zwiększył swój udział w Empire State Realty Trust, a singapurski GIC połączył siły z norweskim NBIM, by w sierpniu kupić udziały w kompleksie biurowym w San Francisco. Inwestorzy z Ameryki Północnej również patrzą za granicę: kanadyjskie Brookfield i CPP Investments wspólnie nabyły portfel akademików w Wielkiej Brytanii za ok. 750 mln funtów, dostrzegając wartość w sektorze zakwaterowania studenckiego.
Duże transakcje w Europie: Europa również odnotowała w ostatnich miesiącach kilka głośnych transakcji. Hiszpania przyciągnęła uwagę, gdy CBRE Investment Management zainwestowało 300 mln euro w hiszpańskiego dewelopera mieszkaniowego (spółka zależna Värde Partners), by wykorzystać niedobór mieszkań w Hiszpanii inrev.org inrev.org. W Londynie, poza wspomnianym zakupem biurowca State Street, Google sfinalizowało wykup swojego londyńskiego biura za 804 mln funtów od joint venture (zabezpieczając długoterminową kontrolę nad swoim kampusem). Niemcy: Union Investment nabyło biurowiec we Frankfurcie za 500 mln euro, wynajęty Deutsche Bankowi – to oznaka wiary w najlepsze niemieckie biura. A w Europie Środkowej konsorcjum inwestorów z Austrii i Izraela kupiło większościowy pakiet udziałów w portfelu polskich centrów handlowych za 300 mln euro, co odzwierciedla oportunistyczne ruchy w sektorze handlu detalicznego.
Transakcje w regionie Azji i Pacyfiku: W Australii gigant nieruchomości przemysłowych Goodman Group nawiązał współpracę z APG (holenderski fundusz emerytalny), aby kupić park logistyczny o wartości 600 mln AUD na obrzeżach Sydney, korzystając z fali e-commerce. Chiny notują mniej dużych transakcji z powodu krajowego kryzysu, ale co ciekawe, zagraniczne fundusze private equity (w tym Bain Capital) rozważają zakup problematycznych aktywów komercyjnych w Chinach po dużych przecenach – to trend, który warto obserwować, jeśli polityka złagodzi zasady inwestycji zagranicznych. Indie odnotowały przełomową transakcję REIT: Brookfield India REIT zgodził się kupić dwa biurowce w Gurgaon od RMZ Corp za około 400 mln USD, co oznacza konsolidację na szybko rosnącym indyjskim rynku biurowych REIT.
Ruchy w budownictwie/rozwoju: Po stronie deweloperskiej niektóre firmy podejmują odważne decyzje. Hyundai (producent samochodów) ogłosił ogromny plan inwestycyjny o wartości 26 mld USD w amerykańskie zakłady produkcyjne (fabryki pojazdów elektrycznych i baterii) lightboxre.com, co, choć jest ruchem przemysłowym, oznacza ogromny pipeline inwestycji w nieruchomości (fabryki, mieszkania dla pracowników itd.) w południowych stanach, takich jak Georgia i Alabama. Podobnie Intel i partnerzy kontynuują projekty fabryk chipów o wartości ponad 20 mld USD w Ohio – to jedne z największych projektów budowlanych w historii USA. Tego typu projekty zacierają granice między inwestycjami korporacyjnymi w przemysł a nieruchomościami, ponieważ wymagają ogromnych terenów, budowy i często prowadzą do powstawania całych nowych społeczności.
Zrównoważony rozwój i kapitał na rynku nieruchomości: Warto zauważyć, że w transakcjach 2025 roku coraz większy nacisk kładzie się na zrównoważone i ekologiczne nieruchomości. Inwestorzy coraz częściej biorą pod uwagę efektywność energetyczną i ślad węglowy. Na przykład niedawna emisja zielonych obligacji o wartości 500 mln USD przez europejską spółkę nieruchomościową była mocno nadsubskrybowana, co pokazuje, że kapitał na projekty przyjazne środowisku jest dostępny. Niektóre duże transakcje, jak oferta Blackstone na biurowiec w Paryżu czy sprzedaż biurowców w Londynie, są uzależnione od planów modernizacji pod kątem nowych standardów energetycznych. To podejście ESG wpływa na wyceny: budynki, których nie da się ekonomicznie dostosować do nowych standardów, sprzedają się z dużymi rabatami (tzw. „brown discount”). Z kolei aktywa o silnych referencjach ekologicznych przyciągają wyższe ceny i więcej oferentów. Spodziewaj się więcej przejęć skoncentrowanych na modernizacji i być może wyburzeń/przebudowy przestarzałych zasobów w najbliższych latach w ramach tej zielonej transformacji.

Komentarz ekspercki: Dyrektorzy firm z branży nieruchomości wyrażają ostrożny optymizm w obliczu tych wydarzeń. „Obserwujemy odnowione zainteresowanie inwestorów w różnych sektorach – faza odkrywania cen wydaje się już zakończona”, powiedział dyrektor zarządzający Savills, odnosząc się do wzrostu wolumenów inwestycyjnych w pierwszej połowie roku. Inny weteran branży, Hamid Moghadam, CEO Prologis (największego na świecie właściciela nieruchomości logistycznych), skomentował podczas niedawnej konferencji: „Fundamenty rynku logistyki pozostają solidne na całym świecie… Nawet przy wyższych stopach procentowych nadal występuje niedobór powierzchni magazynowej i wzrost czynszów, dlatego inwestujemy przez cały cykl” (co potwierdzają trwające projekty rozwojowe Prologis). Z drugiej strony, niektórzy ostrzegają, że nie wszystkie problemy są już za nami. Jak żartobliwie ujął to jeden z europejskich zarządzających funduszami: „Spadek stóp procentowych to dobra wiadomość, ale wynika też z tego, że gospodarki zwalniają – teraz trzeba bardzo ostrożnie wybierać nieruchomości.” To dobrze oddaje obecny nastrój: ostrożny optymizm. Transakcje się odbywają, a niektóre rynki są gorące, ale ostrożni inwestorzy są wybredni, koncentrując się na wysokiej jakości aktywach lub okazjach związanych z trudnościami, które mają solidny długoterminowy popyt.

Podsumowanie: Pierwszy tydzień września 2025 roku pokazuje globalny rynek nieruchomości na punkcie zwrotnym. Poluzowanie polityki pieniężnej i silne ogniska popytu (od magazynów w USA, przez domy w Indiach, po biura w Londynie) ożywiają rynki, mimo że wciąż istnieją wyzwania – od problemów chińskiego rynku nieruchomości po utrzymujące się problemy z dostępnością cenową. Duże transakcje i rosnące przepływy kapitału sugerują, że zaufanie inwestorów powraca – choć ostrożnie. W obliczu nadchodzących obniżek stóp procentowych i po korekcie wycen na wielu rynkach, uczestnicy rynku nieruchomości przygotowują się na potencjalne odbicie. Jak ujął to jeden z ekspertów: „Jesteśmy już po szoku i wchodzimy w fazę odbudowy – ale to selektywne ożywienie.” Nadchodzące miesiące pokażą, jak głębokie i szerokie będzie to odbicie, ale na ten moment rynek nieruchomości na świecie przechyla się w stronę optymizmu po raz pierwszy od kilku lat.

Źródła:

Reuters – Perspektywy stóp procentowych Fed i reakcja rynku reuters.com reuters.com; Dane dotyczące rynku mieszkaniowego w USA i komentarze ekspertów reuters.com reuters.com reuters.com; Raport mieszkaniowy Halifax UK reuters.com reuters.com; Raporty dotyczące cen mieszkań i polityki w Chinach reuters.com reuters.com reuters.com; Restrukturyzacja zadłużenia Country Garden reuters.com reuters.com; Analiza rynku biurowego w Europie reuters.com reuters.com reuters.com; Globalne wolumeny inwestycyjne (Savills) marketsgroup.org marketsgroup.org marketsgroup.org; Sondaż dotyczący mieszkań w Indiach reuters.com reuters.com; Obniżka GST na cement w Indiach (Economic Times) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com; oraz dodatkowe raporty i analizy Reuters, jak podano powyżej.

Rate cuts incoming. (2025 housing market shift)

Watch this video on YouTube.