···

Nekretnine u Cincinnatiju 2025.: Rastuće cijene kuća, ubrzani razvoj i iznenađujuće promjene na tržištu

10 rujna, 2025
by
Cincinnati Real Estate 2025: Soaring Home Prices, Surging Developments & Surprising Market Shifts

Ključne činjenice i sažeci

  • Cijene nekretnina i dalje rastu: Medijalna cijena kuće u području Greater Cincinnati dosegla je otprilike 310.000 USD (od početka 2025.), što je porast od oko 5% u odnosu na 2024. cincyrealtoralliance.com. Sredinom 2025. lokalne cijene nekretnina rasle su oko 6–7% na godišnjoj razini, nadmašujući nacionalne trendove uc.edu uc.edu.
  • Niska ponuda se lagano popušta: Ponuda je i dalje ograničena, ali raste – broj aktivnih oglasa u srpnju 2025. skočio je za 34,6% u odnosu na godinu ranije cincyrealtoralliance.com. Ipak, ponuda je i dalje ispod razine uravnoteženog tržišta, što održava relativno visoku konkurenciju. Kuće provedu medijan od 7 dana na tržištu (u odnosu na 6 dana prošle godine) cincyrealtoralliance.com, što pokazuje da je potražnja jaka unatoč višim kamatnim stopama na hipoteku.
  • Pristupačno prema nacionalnim standardima: Prosječna vrijednost kuće u Cincinnatiju iznosi oko 250.000 USD, a prosječna najamnina za stan oko 1.100–1.400 USD mjesečno, što je znatno ispod američkog prosjeka apartments.com apartments.com. Ova pristupačnost, u kombinaciji s rastom zaposlenosti, privlači interes i prvih kupaca i investitora iz drugih saveznih država koji traže bolje prinose od najma.
  • Najamnine i prinosi u porastu: Najamnine za stanove u metropolitanskom području umjereno su rasle (~2,5–3% u 2024.) i predviđa se rast od ~3,7% u 2025. mmgrea.com. Popunjenost je visoka na 94%+ mmgrea.com (praznine oko 5–6%), što podržava zdrave prinose od najma. Tipične kapitalizacijske stope za višestambene objekte sada su u rasponu od srednjih 5% do niskih 6% irr.com, što je više nego niske stope iz 2021.–22., privlačeći investitore usmjerene na vrijednost.
  • Tržište komercijalnih nekretnina se razdvaja: Industrijske i višestambene nekretnine napreduju (industrijska nepopunjenost samo 5,8% cushmanwakefield.com; snažna apsorpcija novih stanova), dok se uredski sektor suočava s ~25% nepopunjenosti cushmanwakefield.com nakon pandemije. Maloprodaja je stabilna – nepopunjenost trgovačkih centara ispod 6% više od dvije godine cushmanwakefield.com – jer se potražnja potrošača koncentrira na dobro locirane centre s trgovinama prehrambenih proizvoda i mješovitom namjenom.
  • Pokretači tržišta – poslovi i ljudi: Regionalno gospodarstvo stabilno raste s nezaposlenošću oko 4–5% u 2025., što je u skladu s nacionalnom razinom. Ključne industrije (financije, zdravstvo, proizvodnja, logistika) osiguravaju stabilno zapošljavanje. Stanovništvo metropole polako raste (~1,75% rasta 2022.–2024.) jer pristupačan život privlači novopridošlice reddit.com. Posebno, Cincinnati bilježi neto doseljavanje iz skupljih gradova poput New Yorka wvxu.org, a međunarodna migracija je glavni čimbenik rasta stanovništva x.com.
  • Veliki projekti u tijeku: 2025. donosi velike razvojne projekte diljem regije. Distrikt kongresnog centra vrijedan 800 milijuna dolara (uključujući novi hotelski objekt) započinje izgradnju u centru grada visitcincy.com. Ogromna rekonstrukcija 23 jutra riječnog područja u Covingtonu, KY, transformirat će obalu rijeke Ohio wvxu.org. Područje Sveučilišta Cincinnati dobiva nove studentske tornjeve, a brojni stambeni prenamjene i projekti mješovite namjene su u tijeku diljem grada. Ovi projekti će povećati ponudu stanova i modernizirati poslovne prostore.
  • Naglo povećanje ulaganja u infrastrukturu: Zahvaljujući prodaji gradske željeznice 2023. godine, Cincinnati će od 2026. nadalje dobivati 56 milijuna dolara godišnje za infrastrukturu – više nego dvostruko u odnosu na prethodno financiranje wvxu.org. Ovaj neočekivani prihod (nazvan “Cincy on Track”) namijenjen je za prijeko potrebna poboljšanja cesta, mostova, parkova i javnih objekata wvxu.org wvxu.org. Osim toga, u tijeku su veliki projekti na autocestama (poput obnove koridora Brent Spence Bridge i proširenja I-75) te nova zamjena Western Hills Viaduct, što poboljšava promet i potencijalno potiče razvoj nekretnina u blizini.
  • Mjere politike i izmjene zoniranja: Lokalni čelnici razmatraju stambenu politiku kako bi potaknuli razvoj priuštivih i početnih domova. Stručnjaci ističu nedostatak kuća u rasponu od 200–300 tisuća dolara uc.edu zbog toga što je većina nove gradnje usmjerena na luksuz. Pozivaju se na pojednostavljenje zoniranja i dozvola kako bi se potaknula gradnja – ako se izgradnja ne poveća, “javni sektor se zaista mora pogledati u ogledalo” kako bi omogućio zdraviji stambeni ekosustav uc.edu. Nedavna revalorizacija nekretnina u Cincinnatiju (prosječno +28% povećanje vrijednosti) povećala je porezne račune wcpo.com, što bi moglo potaknuti rasprave o poreznim olakšicama ili poticajima za vlasnike kuća i investitore.
  • Izgledi – Prilike i izazovi: Prognoze ostaju optimistične: stručnjaci za nekretnine očekuju nastavak (iako umjerenijeg) rasta cijena i više gradnje u narednim godinama kako bi se zadovoljila akumulirana potražnja uc.edu. Investitori vide priliku na stabilnom tržištu Cincinnatija i rastućim stopama kapitalizacije, posebno dok se užarenija tržišta Sunbelta hlade. Ključni izazovi pred nama uključuju visoke kamatne stope (hipoteke ~6–7% što otežava pristupačnost hondros.com hondros.com), moguće usporavanje gospodarstva i borbu za osiguravanje dovoljno pristupačnih stambenih jedinica. Ipak, Cincinnati je pozicioniran za održiv rast zahvaljujući svojoj diverzifikaciji, relativnoj pristupačnosti i novim ulaganjima koja otključavaju dugoročnu vrijednost na tržištu nekretnina.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.

Rast cijena nekretnina i prodajna aktivnost

Cincinnatijevo tržište nekretnina ostalo je snažno u 2025., prkoseći svim pričama o padu. Srednja prodajna cijena kuća u širem području Cincinnatija dosegnula je oko 327.000 USD u srpnju 2025., što je godišnji porast od 5,5% cincyrealtoralliance.com. Od početka godine, srednja cijena iznosi oko 310.000 USD, što je otprilike 5,1% više nego prethodne godine cincyrealtoralliance.com. Zapravo, rast cijena kuća u Cincinnatiju nadmašio je američki prosjek već nekoliko mjeseci uc.edu, s otprilike 6,7% skokom od lipnja 2024. do lipnja 2025. uc.edu. Ovo solidno povećanje dolazi čak i dok su neka skuplja obalna tržišta zabilježila stagnaciju ili pad. Lokalni stručnjaci za nekretnine porast pripisuju snažnim temeljima Cincinnatija: velikoj potražnji i ograničenoj ponudi, a ne špekulativnom balonu. Za razliku od pregrijanih gradova Sunbelta, Cincinnati nije doživio ogroman skok cijena ranije u desetljeću, pa nedavni dobici “vjerojatno odražavaju umjerenu korekciju ili nadoknadu, a ne pregrijavanje” uc.edu. Drugim riječima, Srednji zapad bilježi stabilan rast jer ostaje pristupačniji od obale.

Počet prodaja kuća bio je mješovit, ali općenito zdrav. U srpnju 2025. broj prodanih kuća (1.719 zaključenih prodaja) bio je praktički nepromijenjen (pad od samo 0,6% u odnosu na prethodnu godinu) cincyrealtoralliance.com. Međutim, na godišnjoj razini prodaja je zapravo porasla za ~3,3% u odnosu na 2024. cincyrealtoralliance.com cincyrealtoralliance.com. Ovo sugerira da je, unatoč višim kamatnim stopama, potražnja kupaca u Cincinnatiju ostala otporna. Ukupna prodajna vrijednost porasla je gotovo 10% od početka godine, premašivši 3,86 milijardi dolara do sredine godine cincyrealtoralliance.com cincyrealtoralliance.com – jasan znak da su više cijene više nego nadoknadile bilo kakav blagi pad broja transakcija. Agenti za nekretnine napominju da “ukupna snaga tržišta ostaje jasna i u prodajnoj vrijednosti i u godišnjim trendovima” čak i uz blago manji broj prodanih jedinica cincyrealtoralliance.com.

Jedan od razloga zašto Cincinnati i dalje bilježi kupce na tržištu je njegova relativna pristupačnost. Tipična vrijednost kuće je oko 250.000 dolara zillow.com (Zillowov indeks vrijednosti kuća), a čak i nakon nedavnih porasta, ova metropola i dalje je povoljna u usporedbi s nacionalnim medijanom cijena (koji je otprilike 400.000 dolara). Za lokalne kupce, to znači da su mnoge kuće i dalje dostupne, a mjesečne rate kredita – iako više nego prije nekoliko godina – često su povoljnije od najamnina. Za investitore, cijene u Cincinnatiju olakšavaju postizanje dobrih omjera najamnine i cijene (često boljih nego u skupim obalnim tržištima). Ukratko, vrijednosna ponuda nekretnina u Cincinnatiju i dalje potiče aktivnost.

Zalihe, oglasi i brzina prodaje

Ponuda kuća na prodaju u Cincinnatiju bila je poznato ograničena posljednjih godina, ali 2025. donijela je određeno olakšanje. Aktivna ponuda sredinom 2025. značajno je porasla u odnosu na prošlogodišnje rekordno niske razine – oko 2.976 kuća bilo je na tržištu u srpnju, što je povećanje od 34,6% u odnosu na prethodnu godinu cincyrealtoralliance.com. Prodavatelji stječu povjerenje, što se vidi po porastu novih oglasa od 9,6% (2.415 kuća oglašeno u srpnju) u usporedbi s istim razdobljem 2024. godine cincyrealtoralliance.com. Iako ponuda raste, važno je zadržati perspektivu: regija Cincinnati još uvijek ima samo oko 1,7 mjeseci zaliha prema trenutnom tempu prodaje (grubo procijenjeno prema prodaji i aktivnim oglasima u srpnju), što je znatno ispod 5–6 mjeseci koliko se smatra uravnoteženim tržištem. Oglasi se i dalje brzo prodaju, s medijanom od samo 7 dana na tržištu cincyrealtoralliance.com. To je nešto sporije od izuzetno brzih 6 dana prije godinu dana, ali prema bilo kojoj povijesnoj mjeri, medijan od tjedan dana za prodaju kuće označava izuzetno vruće tržište gdje mnogi oglasi i dalje dobivaju višestruke ponude.

Ključno je da struktura ponude i dalje predstavlja izazov. Pristupačne “početničke kuće” su rijetke, kako navode lokalni stručnjaci uc.edu. Većina nove gradnje u području Cincinnatija usmjerena je na luksuznije obiteljske kuće ili višestambene objekte, ostavljajući prazninu u ponudi kuća srednje cijene i veličine za obitelji i kupce koji prvi put kupuju uc.edu. Raspon cijena od 200.000 do 300.000 dolara – privlačan mladim obiteljima – posebno je ograničen u ponudi. Ovaj nedostatak umjereno skupih kuća jedan je od razloga zašto cijene postojećih kuća i dalje rastu: kupci početnih i većih kuća natječu se za ograničen broj oglasa. Useljive kuće u dobrim četvrtima često i dalje dobivaju ponude iznad tražene cijene (oko 39% prodaja bilo je iznad tražene cijene sredinom 2025. zillow.com), iako je žestina manja u odnosu na vrhunac iz 2021. godine.

Još jedan faktor koji ograničava ponudu je “lock-in efekt” viših kamatnih stopa. Mnogi vlasnici kuća refinancirali su ili kupili domove s hipotekama od 3–4% u razdoblju 2020.–2021.; s obzirom da su stope sada u rasponu od 6–7% hondros.com hondros.com, manje ih je voljno prodati i odreći se svojih povoljnih kredita. Ova dinamika je ograničila ponudu rabljenih nekretnina na nacionalnoj razini. U Cincinnatiju postoje znakovi da se ova blokada lagano popušta – možda zbog životnih okolnosti, rasta kapitala ili jednostavno zbog privlačnosti ostvarivanja dobiti na višim cijenama. 34% skok u ponudi na godišnjoj razini pokazuje da više vlasnika testira tržište, što je pozitivan razvoj za kupce cincyrealtoralliance.com. Kako ponuda polako raste, kupci dobivaju više prostora za disanje: natjecanja u nadmetanju su nešto rjeđa nego tijekom pandemijskog procvata, a rast cijena, iako solidan, usporio je na srednje jednoznamenkaste postotke. Kuće koje su precijenjene ili nisu odmah useljive mogu se prodavati nešto dulje nego što je to bio slučaj u izrazito konkurentnom razdoblju – suptilan pomak prema uravnoteženijem tržištu. Ipak, dok se ponuda znatno ne poveća, prodavatelji zadržavaju prednost u većini segmenata, a dobro cijenjene kuće u poželjnim područjima “i dalje se brzo prodaju” cincyrealtoralliance.com.

Hipotekarne stope i pristupačnost

Kamatne stope bacaju dugu sjenu na tržište nekretnina 2025. godine. Nakon agresivnih povećanja Federalnih rezervi, 30-godišnje hipotekarne stope zadržale su se u rasponu od 6–7% kroz proljeće i ljeto hondros.com hondros.com. To je otprilike dvostruko više od stopa koje su kupci imali prije samo nekoliko godina, što izravno utječe na pristupačnost. Na primjer, mjesečna rata za prosječan dom od 300.000 dolara sada je nekoliko stotina dolara viša nego što bi bila uz 3% kamate. Mnogi kupci prvi put osjetili su pritisak viših troškova zaduživanja – neki su morali smanjiti svoj cjenovni raspon ili pauzirati potragu. Kao rezultat toga, potražnja kupaca za nekretninama u Cincinnatiju se blago promijenila: euforija se ohladila s “bijelo-vruće” na samo “vruće”. Agenti za nekretnine izvještavaju o manje ekstremnim natjecanjima u nadmetanju, a kupci sve češće pregovaraju o cijeni i uvjetima, osobito za kuće koje su na tržištu dulje od prvog tjedna.

Rečeno to, relativna pristupačnost Cincinnatija pruža određenu zaštitu. Lokalni kupci su prilagodili svoja očekivanja (npr. prihvaćaju nešto duže putovanje na posao ili kuću kojoj je potrebno malo renoviranja) kako bi financijski mogli ostvariti kupnju. Popularnost su stekla kreativna financijska rješenja, poput prodavateljem plaćenog sniženja kamatne stope, promjenjivih kamatnih stopa (ARM) ili pomoći za predujam, kako bi se premostio jaz u pristupačnosti hondros.com. Srednji prihod kućanstva u regiji (oko 70.000–75.000 USD) još uvijek može podržati kupnju kuće po srednjoj cijeni uz pažljivo planiranje budžeta, s obzirom na niže poreze i troškove života u Cincinnatiju u odnosu na obalne metropole. Za one koji si ne mogu priuštiti kupnju, najam postaje zadana opcija, što je zauzvrat održalo visoku popunjenost najma (više o tržištu najma uskoro). Veliko je pitanje kamo će ići kamatne stope: analitičari sugeriraju da bi, ako kamatne stope na hipotekarne kredite padnu kasnije u 2025. ili 2026., mogao biti oslobođen novi val potražnje kupaca hondros.com. S druge strane, ako stope ostanu visoke ili dodatno porastu, mogli bismo vidjeti nastavak “zastoja” između prodavatelja (koji su zadovoljni ostankom) i kupaca (koji čekaju bolje uvjete). Za sada, stabilne, ali visoke stope u 2025. stvorile su zastoj za neke, ali ne i potpuni zastoj – kuće se i dalje prodaju solidnim tempom zahvaljujući temeljnim demografskim i ekonomskim snagama u Cincinnatiju.

Tržište najma i ulaganja u stambene nekretnine

Snažna potražnja za najmom i rast najamnina

Cincinnatijevo tržište najma stambenih nekretnina u 2025. je snažno, a koristi od istih čimbenika koji pokreću tržište prodaje: rast stanovništva, otvaranje novih radnih mjesta i ograničena ponuda stambenih jedinica. Prosječna najamnina za stan u metropoli iznosi otprilike 1.100–1.400 USD mjesečno (ovisno o veličini stana) apartments.com apartments.com. To je otprilike 30% niže od američkog prosjeka najamnine – što je ključni razlog zašto je grad privlačan novim stanovnicima i radnicima na daljinu. Ipak, najamnine su u porastu. U 2024. Cincinnati je zabilježio rast najamnina od oko 2,5–3,0%, a za 2025. predviđa se ubrzanje rasta najamnina na ~3,7% do kraja godine mmgrea.com. Do sredine 2025. mnogi su stanodavci uvodili povećanja najamnina od 3–5% pri obnovi ugovora, osobito za umjereno skupe stanove klase B/C, koji su i dalje vrlo traženi.

Stope popunjenosti stanova su vrlo visoke – oko 94,1% na kraju četvrtog tromjesečja 2024., s trendom rasta na 94,4% do kraja 2025. mmgrea.com. To implicira nisku stopu praznih stanova od oko 5–6%, što je strože od američkog prosjeka i ukazuje na tržište povoljno za najmodavce. U praksi, dobro održavani najamni stanovi ne ostaju dugo prazni. Jedino blago popuštanje zabilježeno je u luksuznom segmentu najviše klase (Class A multifamily): s otvaranjem većeg broja novih luksuznih zgrada, najamnine za Class A rastu nešto sporije (~3% očekivano u 2025.) mmgrea.com, a stopa praznih stanova je nešto viša (na nacionalnoj razini, praznih stanova Class A je oko 7% irr.com, a iskustvo Cincinnatija je slično u dijelovima centra/uptowna gdje su isporučeni novi projekti). Međutim, potražnja za stanovima srednje i niže klase je izuzetno jaka – nekretnine u prigradskim područjima ili starije zgrade bliže urbanom središtu uživaju popunjenost od gotovo 95–97%. Rast najamnina u tim segmentima nadmašuje luksuzni; za mnoge Class B/C stanove u Cincinnatiju predviđa se povećanje najamnina od 4%+ u 2025. mmgrea.com.

Nekoliko čimbenika potiče snažnu potražnju za najmom. Prvo, kao što je već spomenuto, visoke kamatne stope na hipotekarne kredite odgodile su kupnju kuće za neke mlađe kućanstva, zadržavajući ih dulje u najmu. Drugo, rastuće tržište rada u Cincinnatiju i priljev novih stanovnika (uključujući diplomante koji ostaju i profesionalce koji se sele iz skupljih gradova) osiguravaju stalan priljev najmoprimaca u potrazi za smještajem. Kvartovi koji su doživjeli revitalizaciju – Over-the-Rhine, Walnut Hills, Oakley i dijelovi Sjevernog Kentuckyja – posebno su popularni za najam, nudeći moderne pogodnosti po pristupačnim cijenama. Treće, val nove izgradnje stanova posljednjih godina pokazuje da i investitori računaju na trajnu potražnju za najmom. Čak i kad su tisuće novih jedinica puštene na tržište 2023.–2024., tržište ih je većinom apsorbiralo bez naglog rasta praznih stanova mmgrea.com. U Sjevernom Kentuckyju, primjerice, val novih kompleksa uz I-71 u Florenceu dodao je mnogo jedinica, ali je ipak postignut dobar najam, što pokazuje veliku potražnju za modernim najamnim stanovima u metropoli mmgrea.com.

Prinosi od najma i investicijske nekretnine

Za investitore u nekretnine, najamni sektor Cincinnatija nudi privlačne prinose i potencijal rasta. Bruto prinosi od najma (godišnja najamnina kao postotak kupovne cijene) u regiji često se kreću od otprilike 6% do 8% za najam obiteljskih kuća i manjih višestambenih objekata, ovisno o četvrti i stanju nekretnine. Investitori iz skupljih tržišta često su ugodno iznenađeni što u Cincinnatiju, primjerice, duplex od 200.000 dolara može generirati više od 1.800 dolara mjesečne najamnine, što je jači povrat na ulaganje nego što bi dobili na obali. Kapitalizacijske stope za višestambene zgrade, koje odražavaju povrat na ulaganje nakon troškova, tijekom prošle godine rastu u skladu s višim kamatnim stopama. Prema nacionalnim pokazateljima, urbani stanovi klase B prodaju se po prosječnoj kapitalizacijskoj stopi od oko 6,3% (blagi rast), a prigradski stanovi klase A oko 5,7% irr.com. Cincinnati vjerojatno ima nešto više prosječne stope s obzirom na svoj srednjezapadni profil – što znači da investitori mogu pronaći prilike iznad 6% kapitalizacijskih stopa, posebno za zgrade s potencijalom za dodanu vrijednost ili starije portfelje za najam. Za usporedbu, prije dvije godine kapitalizacijske stope bile su znatno niže (mnogi kvalitetni stanovi bili su ispod 5%), pa ova promjena cijena ponovno privlači kupce koji traže bolji omjer u odnosu na troškove zaduživanja.

Investicijska aktivnost u 2025. posebno je usmjerena na male i srednje višestambene zgrade (recimo zgrade s 10–100 stanova) i portfelje obiteljskih kuća za najam. Ovi segmenti privlače lokalne sindikate i privatne kupce iz drugih država koje privlači stabilno gospodarstvo Cincinnatija i potencijal za rast. Marcus & Millichapova prognoza za Cincinnati za 2025. navodi da su više kapitalizacijske stope potaknule transakcije manjeg opsega, a potencijal za dodanu vrijednost privlači privatne kupce koji žele renovirati i preurediti nekretnine radi profita institutionalpropertyadvisors.com. Područja sa starijim stambenim fondom – poput Price Hilla, Norwooda i dijelova Covingtona/Newporta – bilježe kako investitori kupuju zapuštene ili ispod tržišne vrijednosti nekretnine, ulažu u poboljšanja, a zatim podižu najamnine zbog velike potražnje. Izračuni prinosa od najma i dalje su povoljni: s medijalnom cijenom obiteljske kuće oko 250.000 dolara i prosječnom najamninom od oko 1.200 dolara, čak i osnovna kuća s 3 spavaće sobe često može ostvariti neto prinos od 5%+ nakon troškova, što je konkurentno u današnjem okruženju.

Naravno, investitori se suočavaju i s izazovima. Više kamatne stope povećale su troškove financiranja, što otežava sklapanje poslova. Kreditne institucije su konzervativnije u procjenama vrijednosti i zahtijevaju više vlastitog kapitala. Porezi na nekretnine su porasli nakon nedavnih revalorizacija (procjene u okrugu Hamilton skočile su u prosjeku oko 28%, što znači oko 12% veće porezne račune) wvxu.org, što može smanjiti novčani tok iznajmljivača osim ako se ne povise najamnine. Dodatno, troškovi održavanja i osiguranja rastu s inflacijom. Stoga iskusni investitori moraju biti pažljivi u upravljanju nekretninama i selektivni pri kupnji. Dobra vijest je da rast najamnina i popunjenost u Cincinnatiju pružaju određenu sigurnost – dokle god lokalno tržište rada ostane stabilno, iznajmljivači mogu očekivati malo neplaćanja i stabilan rast najamnina u godinama koje dolaze. Sve u svemu, stambeni najam u Cincinnatiju predstavlja uravnoteženu priliku: nije riječ o eksplozivnom rastu kao na tržištima Sunbelta, već o pouzdanom povratu “polako ali sigurno”, s potencijalom rasta ako kupite pravu nekretninu u napredujućoj četvrti.

Trendovi u sektoru komercijalnih nekretnina 2025. godine

Uredski prostor: Visoka nepopunjenost i potraga za kvalitetom

Cincinnatijev sektor uredskih nekretnina u 2025. godini priča je o dva tržišta: novi ili objekti bogati sadržajima privlače interes, dok stariji, standardni uredski prostori imaju poteškoća. Ukupna stopa nepopunjenosti uredskih prostora bila je oko 25% u 2025. – povijesno vrlo visoka razina. Nakon što je dosegla vrhunac od 26,1% krajem 2024., stopa nepopunjenosti se blago poboljšala na 25,2% u drugom kvartalu 2025. cushmanwakefield.com, ali otprilike četvrtina svih uredskih prostora je prazna. Središnja poslovna četvrt (CBD) u centru Cincinnatija posebno je slaba jer su neki veliki poslodavci smanjili prostore, a rad na daljinu/hibridni rad i dalje su česti. Prema jednom komercijalnom izvješću, prinosi na Class A uredske prostore u CBD-u porasli su na oko 8,2% (povećanje od oko 0,2 boda) jer investitori traže veće povrate zbog rizika od neiznajmljivanja irr.com. Nepopunjenost Class A prostora u CBD-u iznosi oko 21%, a Class B oko 20% irr.com – i dalje visoko, ali ti podaci sugeriraju da predgrađa i prostori slabije kvalitete vjerojatno imaju još veću nepopunjenost, što podiže prosjek na razini cijele metropole iznad 25%. Doista, mnoge su tvrtke odlučile konsolidirati se na vrhunskim lokacijama ili u novijim zgradama, ostavljajući za sobom starije urede. Rezultat je sve veći jaz u uspješnosti: vrhunski, dobro smješteni uredi s modernim sadržajima zadržavaju vrijednost, dok zastarjele zgrade propadaju.

Leasing aktivnost u 2025. bila je relativno skromna. Neto apsorpcija (zauzeti minus ispražnjeni prostori) pokazivala je blago negativne ili ravne trendove početkom 2025. – jedno izvješće navodi neto apsorpciju od oko -15.000 SF u Q1 jer su iseljenja tek neznatno nadmašila useljenja colliers.com. Neke pozitivne točke uključuju rast u segmentima medicinskih ureda i life-sciences, te nekoliko značajnih najma u centru grada gdje su se tvrtke preselile u unaprijeđene prostore (često smanjujući kvadraturu, ali birajući kvalitetniji prostor po kvadratu). Nova izgradnja uredskih prostora gotovo da ne postoji osim projekata po narudžbi – developeri su povukli se iz spekulativne izgradnje ureda zbog slabe potražnje i strožeg financiranja irr.com. Jedina iznimka su specijalizirane namjene: primjerice, novi inovacijski centar ili uredska zgrada povezana sa sveučilištem još uvijek može biti realizirana zahvaljujući institucionalnoj podršci. No, za tipičnog vlasnika ureda, 2025. je godina kreativne prenamjene i agresivnog marketinga postojećih prostora, a ne izgradnje novih.

Vlasnici nekretnina odgovaraju na visoku prazninu i promjenjive preferencije najmoprimaca na nekoliko načina. Jasno je izražen “bijeg prema kvaliteti”: tvrtke koje su spremne unajmiti često traže najbolji prostor koji si mogu priuštiti, što znači zgrade klase A s poboljšanim sustavima zraka, fleksibilnim tlocrtima, fitnessom i restoranima u sklopu objekta te praktičnim parkingom ili pristupom javnom prijevozu. Vlasnici su ulagali u renovacije – od preuređenja predvorja do dodavanja zajedničkih prostora – kako bi starije zgrade učinili privlačnijima. Poticaji su izdašni: oslobađanje od najamnine, visoki iznosi za uređenje prostora (TI) i kraći, fleksibilni najamni uvjeti nude se kako bi privukli najmoprimce. Ipak, stručnjaci ne očekuju brz povratak na razine popunjenosti prije pandemije. Višak prostora naveo je neke vlasnike i grad da razmotre prenamjenu ureda u stambene prostore. S obzirom na rastuću potražnju za stanovanjem u centru, nekoliko nedovoljno iskorištenih uredskih tornjeva proučava se za prenamjenu u stanove ili mješovitu namjenu. Iako je takva prilagodba složena i skupa, mogla bi postupno smanjiti višak uredskog prostora i donijeti živost u gradsko središte. Ukratko, uredsko tržište Cincinnatija u 2025. je usporeno, ali se stabilizira: praznina ostaje visoka, ali se čini da se stabilizirala, a poduzimaju se proaktivne mjere za “prilagodbu” uredskog fonda novoj eri rada.

Industrija i logistika: snažan rast, niska praznina

U oštroj suprotnosti s uredima, industrijski nekretninski sektor u širem području Cincinnatija doživljava procvat. Strateški položaj regije – na raskrižju središta stanovništva Srednjeg zapada i uz glavne logističke koridore – i dalje potiče potražnju za skladištima, distributivnim centrima i proizvodnim prostorima. Na kraju drugog tromjesečja 2025. industrijska stopa slobodnih prostora iznosila je samo 5,8%, čak i nakon vala nove izgradnje, a ta je stopa nešto niža nego godinu ranije cushmanwakefield.com. U suštini, tržište upija nove industrijske prostore gotovo istom brzinom kojom se grade. Posljednjih nekoliko godina isporučeni su milijuni četvornih stopa modernih skladišnih prostora, osobito oko Međunarodne zračne luke Cincinnati/Northern Kentucky (CVG) i koridora I-75 od sjevernog Kentuckyja do jugozapadnog Ohija. Posebno je Amazonov zračni centar u CVG-u (otvoren 2021.) potaknuo procvat logističkog razvoja u okruzima Boone i Kenton. Samo u 2024. godini, više od 1 milijun četvornih stopa industrijskog prostora isporučeno je u drugom tromjesečju colliers.com, a aktivnost je ostala visoka i u 2025. s ključnim projektima poput logističkih parkova u Monroeu (sjeverno od Cincinnatija) i centara za ispunjavanje e-trgovine u blizini zračne luke.

Stabilna ili opadajuća stopa slobodnih prostora unatoč ovom rastu ponude ukazuje na snažnu potražnju najmoprimaca. E-trgovina, maloprodajna distribucija, treće strane logistike (3PL) i proizvođači svi se šire. Industrijsko tržište šireg područja Cincinnatija ima koristi od toga što se nalazi unutar jednodnevne vožnje kamionom do velikog dijela američkog stanovništva. Tvrtke unajmljuju velike skladišne prostore kako bi pojednostavile svoje opskrbne lance – trend koji je ubrzan tijekom pandemije, a sada ga održava otporna potrošnja. Najamnine za industrijske prostore bilježe rast zbog niske stope slobodnih prostora, iako je Cincinnati još uvijek pristupačniji od logističkih središta na obali. Vlasnici imaju umjerenu pregovaračku moć oko cijena, a investitori su to primijetili: industrijske nekretnine i dalje su vrlo tražene, a kapitalizacijske stope u ovom sektoru među najnižima su u komercijalnim nekretninama (često u rasponu od 5–6%). Na nacionalnoj razini postoje naznake slabljenja u nekim preizgrađenim tržištima (Dallas, Indianapolis itd.), ali razvojni plan Cincinnatija bio je dovoljno umjeren da izbjegne izazove prevelike ponude mmgrea.com. Zapravo, jedno izvješće ističe da je Cincinnati imao oko 4,9 milijuna četvornih stopa industrijskog prostora u izgradnji krajem 2024., što je ispod vrhunca iz 2022. i relativno u skladu s povijesnim prosjecima mmgrea.com mmgrea.com. Ovakav discipliniran rast pomogao je održati nisku stopu slobodnih prostora i pozitivan rast najamnina.

Ključna podtržišta u kojima dolazi do industrijskih akcija uključuju okrugje Sjevernog Kentuckyja (s lokacijama poput Florence i Waltona gdje se nalaze veliki novi objekti) i sjeveroistočni Cincinnati (okrugje Butler/Warren oko Monroea, gdje je dostupno zemljište blizu I-75). Ova područja predvode aktivnosti do 2025. godine mmgrea.com mmgrea.com. Još jedan trend je porast nešto manjih infill skladišta bliže gradu, koja služe za dostavu zadnje milje za online trgovce. Na investicijskom planu, industrijska imovina Cincinnatija privlači nacionalne, pa čak i globalne investitore – primjerice, investicijski fondovi za nekretnine (REIT-ovi) i privatni kapital kupili su portfelje lokalnih skladišta, kladeći se na nastavak visoke popunjenosti. Izgledi za industrijski sektor ostaju svijetli: iako se može očekivati blagi porast praznih prostora kako se preostali projekti u izgradnji dovrše, očekuje se da će tržišna praznina u Cincinnatiju ostati udobno ispod 7% do 2025. godine. Uz rast zaposlenosti u logistici i poboljšanja infrastrukture (vidi ažuriranje o mostu Brent Spence dolje) koja jačaju transportnu mrežu, Cincinnati učvršćuje svoj status logističkog čvorišta Srednjeg zapada. Ukratko, industrijske nekretnine su zvijezda sektora – nudeći iznajmljivačima/investitorima stabilan prihod i regionalnom gospodarstvu rast kroz nove skladišta i radna mjesta koja dolaze s njima.

Maloprodaja i mješovita namjena: Otpornost i revitalizacija

Sektor maloprodajnih nekretnina u Cincinnatiju pokazao je iznenađujuću otpornost u 2025. Nakon izazovne 2020.–2021., fizička maloprodaja se prilagodila i u mnogim slučajevima oporavila. Kroz objedinjeno tržište Cincinnati/Dayton, praznina u trgovačkim centrima zadržala se ispod 6,0% devet uzastopnih kvartala (do početka 2025.) cushmanwakefield.com. To znači da je val zatvaranja trgovina tijekom pandemije uglavnom prošao, a mnogi prazni izlozi su ponovno popunjeni. Potražnja je najjača za dobro lociranu prigradsku maloprodaju (poput centara s trgovinama prehrambenih proizvoda, lifestyle centara i velikih trgovačkih zona u rastućim predgrađima). Osnovne maloprodajne i uslužne djelatnosti – trgovine prehrambenih proizvoda, lanci za kućne popravke, restorani brze usluge, medicinske klinike itd. – nastavljaju se širiti i zauzimati prostor. Na primjer, nekoliko novih projekata s trgovinama prehrambenih proizvoda u okruzima Warren i Butler je u izgradnji ili je nedavno otvoreno, potaknuto rastom stanogradnje u tim područjima. Najamnine za maloprodajne prostore lagano su porasle, osobito za vrhunske lokacije, iako se iznajmljivači često više fokusiraju na strukturu zakupaca i stabilnost nego na brzo povećanje najamnina. Nacionalni podaci pokazuju da su prinosi trgovačkih i kvartovskih centara oko 7,1% u prosjeku irr.com, a Cincinnati je otprilike u skladu s tim, što odražava relativno neutralan stav investitora prema riziku.

Urbani maloprodajni koridori u Cincinnatiju (kao što su Banks u centru grada, Over-the-Rhine i četvrti poput Hyde Parka ili Oakleya) također doživljavaju povratak. Pješački promet se poboljšao kako se ljudi vraćaju u centar zbog ureda i događanja, a rezidencijalna populacija u tim područjima raste. Over-the-Rhine, na primjer, sada se može pohvaliti živopisnim nizom butika, barova i restorana koje pokreće moderna rezidencijalna baza i turistička privlačnost. I dalje postoje prepreke – neki stariji trgovački centri i manje idealno smješteni shopping centri i dalje se bore. Jedan od najpoznatijih projekata je prenamjena bivšeg Tri-County Mall u Springdaleu u ogroman kompleks mješovite namjene (“Artisan Village”), koji je započeo s izgradnjom i ima za cilj pretvoriti mrtvi trgovački centar u stanove, urede i nove trgovine. Ovo odražava širi trend: prenamjena maloprodajnih nekretnina koje ne ostvaruju dobre rezultate. U nekim slučajevima, veliki objekti se pretvaraju u teretane, zabavne prostore ili centre za ispunjavanje narudžbi. Jedini veliki tradicionalni trgovački centar u regiji, Kenwood Towne Centre, i dalje je zdrav s ekskluzivnim zakupcima, ali su sekundarni centri uglavnom ili prenamijenjeni ili su na popisu za praćenje.

Tržište maloprodajnih investicija u Cincinnatiju je aktivno za pravi proizvod. Nekretnine s jednim zakupcem i neto najmom (poput ljekarni ili brze hrane s dugoročnim korporativnim ugovorima) tražene su među kupcima koji koriste 1031 zamjenu i traže stabilan prihod. U međuvremenu, lokalni developeri i investitori traže vrijednosne prilike: primjerice, kupuju napola prazan trgovački centar i dovode nove zakupce (možda lokalnu pivovaru ili dječji vrtić) kako bi ga oživjeli. Privatni kapital privlači stabilna potrošačka baza Cincinnatija – populacija i potrošnja u regiji ne rastu eksplozivno, ali su pouzdani, što maloprodajne nekretnine ovdje čini svojevrsnom sigurnom okladom ako se kupe po razumnim uvjetima. Jedno izvješće Institutional Property Advisors-a navodi da više stope kapitalizacije potiču transakcijsku aktivnost za manje maloprodajne nekretnine, a vrijednosni potencijal Cincinnatija (poput renoviranja starijih centara) privlači kupce koji vide prostor za poboljšanje institutionalpropertyadvisors.com. Ključni izazov za maloprodaju je promjena ponašanja potrošača: e-trgovina i dalje raste (što tjera trgovce na omni-channel strategije), a maloprodaja orijentirana na iskustvo je od najveće važnosti. Cincinnati je to prihvatio s projektima poput Factory 52 u Norwoodu (stara tvornica pretvorena u zabavni kompleks mješovite namjene) i proširenjima vanjskog ugostiteljstva i prostora za događanja u trgovačkim četvrtima.

Općenito, maloprodajno tržište nekretnina u Cincinnatiju 2025. je stabilno i čak optimistično. Fokusiranjem na maloprodaju usmjerenu na iskustvo, usluge i svakodnevne potrebe – te prenamjenom zastarjelih prostora – tržište je održalo nisku stopu praznih prostora. S bez prevelike ponude novih maloprodajnih prostora (developeri su vrlo oprezni i grade uglavnom projekte s unaprijed osiguranim zakupcima), postojeći trgovački centri trebali bi i dalje imati visoku popunjenost. Sve dok se tržište rada održava i potrošnja ostaje zdrava, očekuje se da će maloprodaja u Cincinnatiju ostati na sadašnjem putu umjerenog rasta i kreativne obnove.

Višestambeni i mješoviti razvoj: građevinski projekti i stope kapitalizacije

Multifamily se često svrstava u stambene nekretnine, ali veći projekti stanova su zapravo dio komercijalnih ulaganja u nekretnine. U Cincinnatiju, multifamily sektor je bio izuzetno aktivan u pogledu razvoja. Posljednjih nekoliko godina zabilježena je rekordna izgradnja: oko 3.800 novih stanova isporučeno je 2024. godine, gotovo najviše do sada (nešto manje od rekorda iz 2023. od 3.900 jedinica) mmgrea.com. Ovaj bum bio je koncentriran i u urbanom središtu i u odabranim predgrađima. Na primjer, Sjeverni Kentucky prednjačio je s 37% novih jedinica u prošloj godini – osobito oko Florence i koridora I-71/75 mmgrea.com – a sjeveroistočni Cincinnati (npr. Mason, Liberty Twp) također je dao veliki doprinos mmgrea.com. Unatoč višim troškovima izgradnje i kamatnim stopama, investitori su nastavili s projektima koji su već bili u planu, često navodeći visoku popunjenost i rast najamnina u Cincinnatiju kao opravdanje.

Kako ulazimo u 2025., pipeline počinje usporavati. Novi multifamily projekti gotovo su se udvostručili u 2024. (preko 4.000 započetih jedinica naspram 2.000 u 2023.) mmgrea.com, ali se nakon toga očekuje pad. Prognoze pokazuju da će dovršetak u 2025. pasti za ~13% na oko 3.299 jedinica mmgrea.com, a još oštriji pad vjerojatan je 2026. jer se manje projekata financira. Ovo je prirodno hlađenje jer investitori i zajmodavci postaju oprezniji zbog moguće prevelike ponude i viših troškova financiranja. Čak i s 4.900 jedinica u izgradnji krajem 2024. (oko 26% iznad 10-godišnjeg prosjeka broja u razvoju) mmgrea.com mmgrea.com, apartmanski bum u Cincinnatiju bio je umjeren u usporedbi s gradovima Sun Belt-a. Do sada je metropola izbjegla ozbiljnu preveliku ponudu: praznine su se samo blago povećale uz sve ove nove isporuke, a prosječna popunjenost ostaje iznad 94% mmgrea.com – što svjedoči o sposobnosti regije da apsorbira nove stambene jedinice, zahvaljujući stalnoj potražnji.

S investicijske perspektive, višestambene nekretnine u Cincinnatiju smatraju se relativno niskorizičnom imovinom sa stabilnim prinosom. Kao što je ranije spomenuto, kapitalizacijske stope za stambene objekte porasle su s rastom kamatnih stopa. Uz ~5,5–6,0% kapitalizacijskih stopa tipičnih za stabilizirane nekretnine irr.com, mnogi oportunistički investitori traže prilike u rasponu od 6–7%+ gdje postoji potencijal za rast (npr. starija nekretnina koja se može renovirati kako bi se povećala najamnina). Prevladava mišljenje da tržišta Srednjeg zapada poput Cincinnatija nude dobre dugoročne temelje bez napuhanih cijena obalnih tržišta. U prilog tome, IRR-ova analiza sredinom 2025. godine navodi da se višestambeni sektor stabilizira na nacionalnoj razini, predvođen gradovima na sjeveru i Srednjem zapadu jer se nova ponuda u tim područjima usporava, a potražnja ostaje solidna irr.com. Cincinnati se uklapa u tu priču – uglavnom je prošao vrhunac svog građevinskog vala, a rast najamnina je “zdrav u centralnim, teško dostupnim i pristupačnim tržištima” irr.com slično kao i u drugim gradovima Srednjeg zapada gdje stambeno tržište pokušava nadoknaditi zaostatke, ali nije prenapučeno.

Projekti mješovite namjene također su važan dio krajolika. Mnogi novi projekti nisu samo samostalne stambene zgrade; uključuju maloprodajne sadržaje ili su dio napora za revitalizaciju četvrti. Na primjer, u centru grada i Over-the-Rhineu, developeri su pretvarali povijesne zgrade u stanove u potkrovlju iznad restorana i trgovina u prizemlju. U prigradskim zonama poput Liberty Center ili Newport on the Levee, maloprodaja, zabava, uredski prostori i stanovi koegzistiraju, stvarajući male urbane sredine. Ova središta mješovite namjene sve su popularnija, odgovarajući želji ljudi za pješački dostupnim sadržajima. Također imaju sinergijski učinak na vrijednosti nekretnina: stanari plaćaju više da bi živjeli blizu trgovina i kafića, a trgovci profitiraju od stalne baze kupaca. Gradske vlasti Cincinnatija često su podržavale takve projekte poreznim olakšicama (poput umanjenja poreza na imovinu za nove stambene jedinice, iako su te politike prilagođene radi pravednije raspodjele). Sve u svemu, višestambene i nekretnine mješovite namjene ostaju temelj rasta Cincinnatija, donoseći prijeko potrebne stambene jedinice i preoblikujući urbanu strukturu novom energijom.

Ekonomske i demografske tržišne sile

Rast zaposlenosti i ekonomsko zdravlje

Zdravlje tržišta nekretnina u Cincinnatiju 2025. godine temelji se na stabilnom regionalnom gospodarstvu. Metropolitansko područje Cincinnatija (koje obuhvaća jugozapadni Ohio, sjeverni Kentucky i jugoistočnu Indianu) bilježi stalan rast zaposlenosti nakon pandemije. Do kraja 2024. regija je zabilježila godišnji porast zaposlenosti od oko 2,7%, a stopa nezaposlenosti pala je na niskih 3,2% mmgrea.com. Ulaskom u sredinu 2025. nezaposlenost je blago porasla (oko 5,0% u Ohiju sredinom godine jfs.ohio.gov, dok je u metropolitanskom području Cincinnatija bila blizu 5,2% u srpnju fred.stlouisfed.org) kako se radna snaga širila, a sektori osjetljivi na kamatne stope (poput nekih proizvodnih ili financijskih zanimanja) malo su se ohladili. No, općenito, nezaposlenost ostaje blizu povijesnih minimuma, a stopa je otprilike u skladu s nacionalnim prosjekom (~4–5%). U suštini, gotovo svatko tko želi posao, ima ga, što je poticaj za potražnju za stanovanjem.

Gospodarstvo Cincinnatija je raznoliko, što osigurava otpornost. Najveći sektori zapošljavanja u regiji uključuju zdravstvo (veliki bolnički sustavi i biomedicinske tvrtke), korporativne i profesionalne usluge (ovdje su sjedišta Fortune 500 kompanija poput Procter & Gamble, Kroger, Fifth Third Bank i Federated Financial), proizvodnju (od zrakoplovnih dijelova do robe široke potrošnje), logistiku i distribuciju (zahvaljujući zračnoj luci i mreži autocesta), te rastuću tehnološku i startup scenu. Ova raznolikost znači da nijedan pojedinačni pad industrije ne može potopiti tržište. U 2025. rast plaća bio je solidan, a priljev bolje plaćenih poslova u tehnologiji, fintechu i naprednoj proizvodnji pozitivno je utjecao na tržište nekretnina (više srednje i visoko plaćenih radnika traži kvalitetan smještaj). Sudjelovanje radne snage u Cincinnatiju također premašuje američki prosjek cincinnatichamber.com, što ukazuje na snažnu radno sposobnu populaciju uključenu u zaposlenje.

Važno je napomenuti da je rast zaposlenosti u regiji od 2021. bio nešto sporiji od nacionalnog prosjeka cincinnatichamber.com – vjerojatno zbog umjerenijeg rasta stanovništva i manjka velikih oscilacija kakve se viđaju u Sun Belt gradovima u procvatu. Cincinnati nije dodavao radna mjesta tako brzo kao, recimo, Austin ili Nashville, ali se također nije “pregrijao”. Umjesto toga, slijedio je stabilniju putanju s nekoliko mjeseci snažnog rasta i nekoliko ravnih mjeseci cincinnatichamber.com. Ključni pokretači rasta uključuju širenje e-trgovine (Amazon zapošljava za svoj zračni centar i skladišta), zdravstva (Cincinnati Children’s Hospital i druge ustanove stalno proširuju kapacitete) i sektora profesionalnih usluga (na primjer, Deloitte i druge tvrtke šire lokalne urede). “Intel efekt” od izgradnje velikih tvornica poluvodiča u Columbusu, Ohio, također ima posredne koristi, jer neki dobavljači i potražnja za stanovanjem prelaze u jugozapadni Ohio.

Faktor na koji treba obratiti pažnju je okruženje kamatnih stopa – ako visoke stope potraju, određene industrije poput nekretnina, građevinarstva i proizvodnje trajnih dobara mogle bi usporiti zapošljavanje. No, od 2025. svako slabljenje u tim područjima nadoknađeno je jačanjem drugih sektora poput ugostiteljstva (oporavlja se kako se turizam i konvencije vraćaju), obrazovanja i državne potrošnje (infrastrukturni projekti znače radna mjesta). Ukratko, gospodarstvo Cincinnatija u 2025. pruža čvrste temelje: nezaposlenost je niska, poslovi su raznoliki, a razina prihoda umjereno raste. Ova gospodarska vitalnost izravno utječe na tržište nekretnina – ljudi sa stabilnim poslovima osnivaju kućanstva, iznajmljuju stanove, kupuju domove i koriste usluge poduzeća, čime se održava pozitivan ciklus.

Trendovi stanovništva i obrasci migracije

Na demografskom planu, populacija Cincinnatija raste, ali umjerenim tempom. Metropolitansko područje broji oko 2,26 milijuna stanovnika, a nedavne procjene pokazuju porast nakon 2020. godine. Od 2022. do 2024. MSA Cincinnati porastao je za oko 1,75% reddit.com, što ukazuje na umjeren neto prirast stanovništva. Ovo nije nagli rast kakav se viđa u Sun Belt regiji, ali preokreće stagnaciju i pokazuje da regija privlači više ljudi nego što ih gubi. Rast nije ravnomjeran u cijelom području: vanjske prigradske županije poput Warren County (sjeverno od grada) bilježe neke od najbržih stopa rasta (projekcija gotovo 29% povećanja do 2050.) wvxu.org, zahvaljujući novim stambenim projektima i doseljavanju mladih obitelji. Nasuprot tome, Hamilton County (u kojoj se nalazi grad Cincinnati) raste sporije (možda oko 5% do 2050. prema osnovnoj projekciji) wvxu.org – zapravo je stabilna, a sam grad uglavnom stagnira ili blago raste nakon desetljeća pada. To znači da se većina prirasta stanovništva događa u predgrađima i udaljenijim zonama, iako je i sam grad Cincinnati zabilježio džepove rasta (npr. broj stanovnika u centru/OTR-u porastao je zahvaljujući novim stanovima).

Ključni element rasta bila je migracija. Prirodni prirast (rođeni minus umrli) u mnogim gradovima Srednjeg zapada je nizak ili čak negativan zbog starenja stanovništva. Tajna uspjeha šireg područja Cincinnatija je doseljavanje, osobito međunarodna imigracija. Zapravo, demografi napominju da bi država Ohio bilježila pad broja stanovnika da nije međunarodnih imigranata, a Cincinnati je glavni primjer x.com. Sveučilišta, medicinske ustanove i programi za preseljenje izbjeglica dovode ljude iz cijelog svijeta. Regija broji više od 107.000 imigranata koji žive u širem području Cincinnatija healthcareaccessnow.org, a taj broj raste. Imigranti su doprinijeli svemu, od obnove pojedinih četvrti (npr. priljev hispanskih i afričkih imigranata u područja poput Price Hill) do popunjavanja visoko kvalificiranih tehnoloških i medicinskih radnih mjesta.

Domaća migracija je malo šarenija slika – povijesno gledano, Cincinnati bi gubio neke stanovnike u države Sunčevog pojasa. No, zanimljivo je da nedavni podaci pokazuju neto dobitke iz određenih velikih metropola. Posebno, New York City je glavni izvor neto migranata u Cincinnati wvxu.org, što znači da se više ljudi preselilo iz NYC-a u Cincinnati nego obrnuto. Ovo odražava širi trend arbitraže troškova života i rada na daljinu: neki profesionalci shvaćaju da mogu prodati mali stan u Brooklynu i kupiti prostranu kuću u Cincinnatiju, zadržati razliku i uživati u nižim troškovima i obiteljskom načinu života. Ostale regije iz kojih dolaze doseljenici uključuju Chicago, Detroit, pa čak i Kaliforniju u određenoj mjeri – mjesta gdje su troškovi visoki ili su industrije nestabilne. Reputacija Cincinnatija kao živog, pristupačnog grada s kulturnim sadržajima (poput vrhunskog zoološkog vrta, umjetničkih muzeja, profesionalnih sportskih timova i rastuće gastronomske scene) pomaže privući i zadržati ljude, osobito kako grad postaje živahniji i raznolikiji.

Međutim, rast stanovništva nije zajamčen dugoročno. Izvješće “State of the Region” Regionalne gospodarske komore Cincinnati USA iznosi scenarije: “osnovna” projekcija od +248.000 ljudi do 2050. godine (što je umjereno), scenarij niskog rasta s gotovo nikakvim dobitkom i scenarij visokog rasta od +600.000 ako se usvoje hrabre politike wvxu.org wvxu.org. U suštini, za stvarno povećanje broja stanovnika, regija bi trebala udvostručiti napore u privlačenju i zadržavanju talenata – zadržati više diplomiranih studenata (Cincinnati ima mnogo studenata generacije Z, ali gubi neke milenijalce u veće gradove wvxu.org wvxu.org), biti otvoren prema doseljenicima i izgraditi dovoljno stambenih jedinica za sve wvxu.org. Ovo naglašava zašto je razvoj stanovanja toliko ključan: ako regija ne može ponuditi dovoljno i raznolike stambene opcije, to bi moglo ograničiti rast. S druge strane, ako uspije stvoriti uključivo okruženje puno prilika, Cincinnati bi mogao privući veći udio migranata koji bježe od visokih troškova na obali ili klimatskih problema. Za sada, umjereni rast koji vidimo dovoljan je da održi potražnju za nekretninama bez preopterećenja infrastrukture. Demografski gledano, to je “zlatna sredina” – dovoljno povećanje stanovništva da se popune nove kuće i trgovine, ali ne toliko da uzrokuje ozbiljne napetosti ili balone.

Kamatne stope, inflacija i financijska klima

Šire makroekonomske sile uvijek utječu na nekretnine. U 2025. godini, dva ključna faktora su kamate i inflacija. Povećanja kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi iz 2022.–2023. imala su za cilj obuzdavanje inflacije, i do 2025. inflacija se zaista smirila s vrhunca. Međutim, jedna nuspojava je da troškovi zaduživanja ostaju visoki. Kao što je već spomenuto, kamatne stope na hipotekarne kredite od oko 6–7% utječu na prodaju stambenih nekretnina. Slično tome, komercijalne nekretninske transakcije bilježe više kamatne stope na kredite (često 6–8% za investitore, ovisno o vrsti/kvaliteti nekretnine). To znači da su kapitalizacijske stope porasle u svim klasama imovine – zabilježili smo urede oko 8%, višestambene zgrade oko 5–6%, maloprodaju oko 7%, industrijske objekte oko 5–6%. Kreditne institucije su konzervativnije u procjenama vrijednosti i zahtijevaju više vlastitog kapitala, što usporava dinamiku transakcija. Neki investitori s visokim stupnjem zaduženosti su pod pritiskom, iako u Cincinnatiju još nije došlo do vala financijskih poteškoća (djelomično zato što tržište nije imalo toliko špekulativnog prekomjernog zaduživanja kao, primjerice, prestižna imovina na obali).

Jedna prilika u ovakvom okruženju je za dobro kapitalizirane sudionike da kupe imovinu po relativno nižoj cijeni. Ako se kamatne stope stabiliziraju ili padnu krajem 2025./2026., oni koji su kupovali u razdoblju visokih kamata mogli bi ostvariti iznadprosječne dobitke (i zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa i zbog poboljšanih novčanih tokova). Stoga neki iskusni investitori 2025. godinu vide kao vrijeme za selektivnu kupnju – posebno u sektorima poput uredskih prostora gdje su cijene niske ili na lokacijama za razvoj gdje je manja konkurencija zbog visokih troškova gradnje.

Inflacija građevinskog materijala i rada i dalje je problem, iako je ublažena u odnosu na dvoznamenkaste skokove iz 2021. Ipak, izgradnja kuće ili stana u 2025. znatno je skuplja nego prije pandemije. To je dovelo do manjih marži za developere i, u nekim slučajevima, do odgode ili otkazivanja projekata (na primjer, ako ponuda za izgradnju premaši proračun za 20%, projekt možda neće biti isplativ osim ako najamnine ili prodajne cijene ne mogu biti veće). Za postojeće vlasnike nekretnina, inflacija operativnih troškova (porez na imovinu, komunalije, održavanje, osiguranje) može smanjiti neto prihod. Mnogi komercijalni najamni ugovori imaju povećanja vezana uz CPI ili godišnja povećanja koja pomažu vlasnicima da prate troškove, a stanodavci mogu godišnje prilagođavati najamnine. No često postoji vremenski odmak; npr. nagli porast premija osiguranja smanjuje profit dok povećanje najamnina ne nadoknadi razliku.

Fiskalno stanje lokalne samouprave još je jedan faktor – ovdje je Cincinnati u povoljnoj poziciji zahvaljujući prihodima od prodaje željeznice, što će poboljšati infrastrukturu bez povećanja lokalnih poreza wvxu.org. To je prednost za nekretnine jer bolja infrastruktura i gradske usluge obično povećavaju vrijednost imovine i čine područje privlačnijim. Dodatno, troškovi poslovanja u Cincinnatiju (porezi, komunalije, plaće) ostaju umjereni, što pomaže privlačenju poslodavaca – pozitivan ciklus za tržište nekretnina. Politike na razini države (poput relativno povoljnih zakona za stanodavce u Ohiju i umjerenog poreza na dohodak) također oblikuju okruženje; Ohio postupno smanjuje porez na dohodak, što može povećati raspoloživi dohodak i potencijalno potrošnju na stanovanje.

U sažetku, financijska klima u 2025. godini je povećanog opreza, ali s temeljnjom stabilnošću. Kupci i investitori moraju se snalaziti s skupim financiranjem i osigurati konzervativnije procjene poslova. Ipak, postoji povjerenje da temeljni pokazatelji Cincinnatija mogu izdržati ovo razdoblje: inflacija više nije nekontrolirana, zaposlenost je stabilna, a ako/kada kamatne stope naposljetku popuste, sektor nekretnina mogao bi doživjeti novi val aktivnosti zbog nakupljene potražnje.

Glavni razvojni i infrastrukturni projekti

Urbani razvoj i revitalizacija nekretnina

Cincinnati doživljava val transformativnih projekata u 2025. godini koji će oblikovati njegovu vizuru i četvrti u godinama koje dolaze. Na čelu je ambiciozna obnova Downtown Convention Districta. Grad je odobrio plan vrijedan 800 milijuna dolara za obnovu područja oko Duke Energy Convention Center visitcincy.com. Središnji dio ovog projekta je novi Marriott hotel – sjedište (s oko 800+ soba) čija je izgradnja planirana za kraj 2025. godine visitcincy.com. Ovaj sjajni neboder popunit će dugo prepoznatu prazninu u kongresnoj infrastrukturi Cincinnatija – moderan veliki hotel za privlačenje većih konferencija. Uz to, i sam kongresni centar predviđen je za proširenje/renovaciju. Projekt će uključivati i maloprodaju u prizemlju te poboljšanja javnih trgova. Očekuje se da će otvaranjem oko 2027. godine ovaj distrikt značajno potaknuti turizam u centru grada, poslovna putovanja i dodatni razvoj (restorani, zabavni prostori itd. za posjetitelje konvencija). Za tržište nekretnina to znači da komercijalna aktivnost u centru grada dobiva novi zamah, a mogao bi potaknuti i daljnja ulaganja u okolne blokove (pretvorbe u stambene prostore, prenamjene garaža itd.).

Prelazeći preko rijeke Ohio, Sjeverni Kentucky doživljava preporod riječnog pojasa. Grad Covington, odmah preko puta centra Cincinnatija, ima u planu veliki projekt obnove na 23 jutra na svom Central Riverfront području wvxu.org. Na tom je zemljištu ranije bio IRS centar za obradu poreza (sada srušen), a planovi predviđaju mješovitu četvrt s uredima, stanovima, trgovinama i parkom koji će ponovno povezati Covington s rijekom. Do 2025. godine traju infrastrukturni radovi, a investitori se privlače. To je jedno od najvećih urbanih obnoviteljskih područja u regiji i očekuje se da će, kad bude dovršeno (možda kroz desetak godina), stvoriti potpuno novu destinaciju. Slično, Newport, KY (istočno od Covingtona) nastavlja višefazni Ovation projekt – glazbeni prostor je nedavno otvoren, a novi stambeni i uredski dijelovi su u izgradnji, dodatno oživljavajući riječnu obalu Kentuckyja.

U blizini Sveučilišta Cincinnati, dizalice također ispunjavaju horizont. Potražnja za studentskim smještajem i želja za živopisnijim urbanim sveučilišnim okruženjem doveli su do izgradnje visokih zgrada u području Uptown. Jedan veliki projekt je Expo na Calhounu, toranj mješovite namjene koji nudi stotine studentskih kreveta uz kampus (hipotetski primjer; stvarni nazivi mogu varirati). Sam UC ulaže u nove studentske domove i akademske zgrade. Ovi projekti ne služe samo studentima, već i oslobađaju smještaj u okolnim četvrtima (manje studenata se natječe za stare kuće u Cliftonu, primjerice, čineći ih dostupnima mladim profesionalcima ili obiteljima). Osim toga, privatni investitori vide prilike u koridoru “Eds and Meds”: proširenja medicinskih kampusa (poput novih istraživačkih laboratorija ili bolničkih krila za UC Health i Cincinnati Children’s) često uključuju garaže i poboljšanja maloprodaje u prizemlju, što podiže privlačnost tog područja.

Obnova četvrti također je ključna tema. Over-the-Rhine (OTR), koji je već desetljeće simbol urbane renesanse, nastavlja se razvijati. Do 2025. pozornost se usmjerava na susjedna područja poput Pendletona, Walnut Hillsa i West Enda. U Walnut Hillsu, primjerice, nekoliko novih stambenih zgrada i obnova povijesne zgrade Paramount dovode nove stanovnike i trgovine na ugao McMillan/Peebles. U West Endu, prisutnost novog nogometnog stadiona FC Cincinnati (TQL stadion otvoren 2021.) potiče razvoj obližnjih projekata mješovite namjene i sportskih barova. Također se stavlja naglasak na projekte pristupačnog stanovanja u ovim obnovljenim područjima kako bi se osigurale zajednice s mješovitim prihodima – npr. Grad je financirao neke projekte stanovanja s poreznim olakšicama za niske prihode (LIHTC) u OTR-u i West Endu kako bi se ublažile zabrinutosti oko iseljavanja.

Zanimljiv trend je pretvaranje starih uredskih zgrada u stanove ili hotele. Zbog slabog tržišta uredskih prostora, investitori su se usmjerili na neke povijesne zgrade u centru za adaptivnu prenamjenu. Na primjer, bivši uredski katovi Carew Towera mogli bi biti djelomično prenamijenjeni, a prazna uredska zgrada na 4th & Walnut brzo je kupljena od strane investitora u stanove. Ovi projekti su složeni (zahtijevaju promjene rasporeda, vodovoda itd.), ali Cincinnati ima iskustva – mnogi traženi loftovi u poslovnoj četvrti nekada su bili uredi ili skladišta. Svaka uspješna prenamjena pomaže apsorbirati višak uredskog prostora i donosi život u centar grada kroz nove stanovnike 24/7.

Unaprjeđenja prometa i infrastrukture

Poboljšanja infrastrukture mogu biti ključna za nekretnine jer povećavaju pristupačnost i kvalitetu života. Cincinnati 2025. je usred nekih povijesnih infrastrukturnih inicijativa, dijelom zahvaljujući saveznom financiranju i lokalnim naporima:

  • Brent Spence Bridge koridor: Ovo je vjerojatno najveći infrastrukturni projekt u regiji u posljednjih nekoliko desetljeća. Brent Spence Bridge, koji prenosi I-75/I-71 preko rijeke Ohio, zloglasno je preopterećen i funkcionalno zastario. U tijeku je projekt izgradnje novog pratećeg mosta uz njega, s ciljem razrješavanja ovog uskog grla za teretni promet. Savezna vlada je krajem 2022. godine osigurala značajna sredstva (preko 1,6 milijardi dolara) za ovaj projekt, a do 2025. su započeli rani građevinski radovi (poput raščišćavanja zemljišta, premještanja komunalija). Kada bude dovršen (cilj je kraj ovog desetljeća), povećat će kapacitet i dramatično smanjiti kašnjenja u prometu i prijevozu kamionima između Ohija i Kentuckyja. Utjecaj na nekretnine: četvrti u blizini I-75 koridora mogle bi doživjeti smanjenje prometa na lokalnim cestama (jer će promet na autocesti teći bolje) i povećanu privlačnost za distributivne centre i tvrtke koje ovise o prijevozu. Covington također planira prekriti dijelove autoceste parkovima, potencijalno ponovno povezati četvrti koje su bile podijeljene – što je plus za urbanu obnovu.
  • Zamjena Western Hills vijadukta: Western Hills vijadukt je ključni most koji povezuje zapadni dio Cincinnatija s centrom grada, a u potpunosti se obnavlja kroz projekt vrijedan 398 milijuna dolara. Radovi su započeli 2022. i nastavljaju se kroz 2025. i dalje. Novi vijadukt osigurava sigurnu, modernu vezu za tisuće ljudi koji ga svakodnevno koriste. Uključuje i poboljšane pješačke/biciklističke staze. Ovo je ključno za vrijednost nekretnina stanovnika zapadnog dijela – što je lakši i sigurniji put do posla i zabave, to su zapadne četvrti privlačnije.
  • Proširenje I-75 “Thru the Valley”: Sjeverno od grada, niz projekata proširuje i unapređuje I-75 kroz okrug Hamilton (između Paddock Roada i I-275). Kao što je navedeno na popisu projekata Ohio DOT-a, ovo rješava jedno od najkroničnijih zagušenja u regiji transportation.ohio.gov. Kako se dodaju trake i poboljšavaju čvorišta, predgrađa poput Evendalea, Sharonvillea i Blue Asha imat će koristi od protočnijeg prometa. To bi moglo potaknuti izgradnju novih poslovnih parkova ili preseljenje ureda u blizini poboljšanih čvorišta i održati snažno industrijsko tržište.
  • Mreža ulica i javni prijevoz u centru: Iako je Cincinnati 2016. otvorio Cincinnati Bell Connector tramvajsku liniju koja povezuje centar i OTR, i dalje se raspravlja o proširenju prema Uptownu (područje UC-a). Još nema punog financiranja, ali 2025. ideja dobiva na zamahu s novim gradskim vodstvom i potencijalnim saveznim potporama za javni prijevoz. Ako se realizira u narednim godinama, takvo proširenje moglo bi potaknuti razvoj uzduž linije (razvoj orijentiran na javni prijevoz). U međuvremenu, grad ulaže u potpune ulice, biciklističke staze i poboljšanja za pješake u centru/OTR-u – primjerice, pretvaranje nekih ulica u dvosmjerne, dodavanje proširenja rubnjaka itd., čime se urbana jezgra čini pristupačnijom i privlačnijom za stanovnike i trgovce.
  • Biciklistička staza i parkovi “Crown”: Cincinnati Riding Or Walking Network (CROWN) je inicijativa za stvaranje 34 milje duge urbane biciklističke staze koja povezuje razne četvrti. Neki dijelovi (poput Wasson Way staze kroz istočne četvrti) su u izgradnji. Kada bude u potpunosti povezana, bit će to velika pogodnost, zapravo poput BeltLinea u Atlanti, ali u manjem obimu. Staze često povećavaju vrijednost nekretnina u blizini i potiču razvoj u susjedstvu (npr. novi stanovi koji ističu “u blizini biciklističke staze” kao prednost).
  • Obala i zaštita od poplava: Regija također ulaže u svoje riječne obale – novi parkovi (npr. proširenje Smale Riverfront Parka), infrastruktura za ublažavanje poplava (što je ključno s obzirom na povremene poplave rijeke Ohio), pa čak i razmatranje prekrivanja dijela Fort Washington Waya (autoceste koja dijeli centar grada i obalu rijeke) kako bi se stvorile nove parcele za razvoj. Ako se ta vizija prekrivanja ostvari, to bi moglo dovesti do vrhunskih novih nekretnina između centra grada i razvoja The Banks.

Ne može se spomenuti infrastruktura bez jedinstvene prodaje Cincinnati Southern Railway koja se dogodila. Krajem 2023. birači su odobrili prodaju gradske željeznice tvrtki Norfolk Southern za 1,6 milijardi dolara, a ta su sredstva zaključana u fondu, donoseći godišnje prihode za gradsku infrastrukturu wvxu.org wvxu.org. Počevši od fiskalne godine 2026., grad će dobivati oko 56 milijuna dolara godišnje (u odnosu na otprilike 20–25 milijuna dolara koje je prije dobivao od najamnina) wvxu.org. U 2025. gradski su čelnici već planirali prvu upotrebu tog novca prema planu nazvanom “Cincy on Track” wvxu.org wvxu.org. Projekti uključuju ponovno asfaltiranje cesta (grad ima mnogo starih ulica), popravak mostova i klizištima sklonih padina, nadogradnju parkova i rekreacijskih centara te poboljšanje gradskih objekata wvxu.org wvxu.org. S vremenom će ovo dosljedno ulaganje sredstava postupno unaprijediti izgrađeni okoliš Cincinnatija – glađe ceste, ljepši parkovi, bolje tranzitne stanice – što sve pozitivno utječe na poželjnost nekretnina. U suštini, to je dugoročno ulaganje u kvalitetu života koje može učiniti četvrti privlačnijima (posebno one koje su bile zapostavljene i koje će sada dobiti sredstva za infrastrukturu).

Ukratko, nadogradnje infrastrukture diljem Cincinnatija su u punom jeku. One obuhvaćaju velike autoceste i mostove, kao i lokalne ulice i sadržaje. Kumulativni učinak u narednim godinama bit će poboljšana povezanost (unutar metropole i prema vanjskim tržištima), sigurnija i modernija javna infrastruktura te vjerojatno poticaj razvoju u područjima uz te projekte. Nekretnine često prate infrastrukturu – primjerice, kada novi Brent Spence most bude gotov i promet bude protočniji, može se očekivati da će se više logističkih tvrtki smjestiti blizu autocesta ili da će više radnika iz Kentuckyja biti spremno živjeti u Ohiju (ili obrnuto) sada kada je putovanje lakše, što suptilno povećava potražnju za stanovanjem s obje strane rijeke. Isto tako, novi park ili staza mogu pretvoriti prethodno zanemareno područje u sljedeću atraktivnu adresu. Cincinnati koristi ovaj trenutak federalnih sredstava i jedinstvenog lokalnog financiranja kako bi postavio temelje za budući rast, što je dobar znak za dugoročnu stabilnost tržišta nekretnina.

Ažuriranja politika i utjecaj vlade

Stambena politika, zoniranje i porezne inicijative

Lokalna politika u Cincinnatiju i regiji ima ključnu ulogu u oblikovanju tržišta nekretnina. Jedno od glavnih područja fokusa u 2025. je priuštivost stanovanja i reforma zoniranja. S rastom cijena nekretnina, gradski dužnosnici su pod pritiskom da Cincinnati ostane pogodan za život obiteljima srednje i radničke klase. Gradski program poreznih olakšica za stambene objekte, koji je zaslužan za poticanje nove gradnje i obnove u četvrtima kroz oslobađanje od poreza na imovinu na 10–15 godina na povećanu vrijednost, posljednjih je godina preuređen kako bi bio ciljaniji. U vrijednim četvrtima (poput centra, OTR-a, Hyde Parka), korist od olakšica je smanjena ili ograničena, dok je u slabije razvijenim četvrtima ostala izdašna. Cilj je bio potaknuti razvoj tamo gdje je najpotrebniji i izbjeći preveliko subvencioniranje luksuznih projekata. U 2025. traje rasprava o tome jesu li ove prilagodbe uspjele ili su potrebne dodatne izmjene za poticanje odgovarajuće vrste stanovanja. Razvijatelji tvrde da su olakšice i dalje nužne zbog visokih troškova gradnje i relativno skromnih najamnina/cijena u Cincinnatiju u usporedbi s obalom. Zagovornici zajednice žele da više koristi ide projektima pristupačnog stanovanja.

Što se tiče zoniranja, Cincinnati istražuje načine za poticanje veće gustoće i raznolikosti stanovanja. Trend u mnogim gradovima je ukidanje isključivo obiteljskog zoniranja kako bi se omogućili dupleksi ili pomoćne stambene jedinice (ADU) u više područja. Cincinnati nije potpuno ukinuo tu praksu, ali je krajem 2024. grad odobrio novu ADU uredbu kojom se vlasnicima kuća olakšava dodavanje iznajmljive pomoćne kuće ili kućice za goste u određenim četvrtima (hipotetski primjer radi ilustracije). Očekuje se da će to umjereno povećati ponudu najma bez drastične promjene karaktera četvrti. Dodatno, grad odobrava planirane razvojne projekte (PD) koji dopuštaju veću gustoću u zamjenu za koristi zajednici. Na primjer, investitoru bi se moglo dopustiti da izgradi peterokatnicu u zoni predviđenoj za tri kata ako uključi nekoliko pristupačnih stanova ili javni prostor. Ovi alati politike pomažu u rješavanju nedostatka “srednjeg segmenta” stanovanja – više gradskih kuća, dupleksa i manjih stanova umjesto samo obiteljskih kuća ili velikih kompleksa.

Veće jurisdikcije Cincinnatija oko grada također imaju svoje politike. U predgrađima, neka se natječu za privlačenje razvoja pojednostavljivanjem izdavanja dozvola ili nudeći porezne poticaje za komercijalne projekte. Na primjer, gradovi poput Mason i West Chester često koriste financiranje povećanjem poreza (TIF) za financiranje infrastrukture za nove poslovne parkove. Sjeverni Kentucky ima agresivne agencije za ekonomski razvoj koje nude poticaje tvrtkama (što neizravno potiče tržište uredskih i industrijskih nekretnina kada se tvrtke odluče tamo smjestiti).

Što se tiče poreza, glavna vijest bile su procjene vrijednosti nekretnina u 2023.. Okrug Hamilton (koji pokriva veći dio Cincinnatija) zabilježio je ogroman porast procijenjenih vrijednosti – oko +28% u prosjeku, što odražava užareno tržište 2020.–2022. wcpo.com. Zbog posebnosti izračuna poreza na nekretnine u Ohiju (s ograničenim prihodima od poreznih stopa), to je rezultiralo otprilike 12% prosječnim povećanjem poreznih računa za vlasnike kuća wvxu.org. To je izazvalo određene poteškoće, posebno za vlasnike s fiksnim prihodima ili u brzo gentrificiranim područjima gdje su vrijednosti naglo porasle. Javna saslušanja početkom 2024. bila su prepuna vlasnika nekretnina koji su tražili olakšice wvxu.org. Kao odgovor, okružni i gradski dužnosnici razmatrali su mjere poput proširenja izuzeća za domaćinstva (za starije osobe/veterane) i prilagodbe poreznih stopa. Iako su porezi i dalje umjereni u odnosu na obalu, povećanje smanjuje novčani tok za iznajmljivače i blago povećava trošak vlasništva nad domom. Kao što smo napomenuli, to je nešto što investitori prate – visoki porezi mogu umanjiti neto prinose osim ako ih ne nadoknadi rast najamnina.

Još jedan utjecaj vlade je fokus na jednakost i uključivost u razvoju. Grad i okrug stavili su naglasak na dodjelu ugovora tvrtkama u vlasništvu manjina, ulaganje u nedovoljno opskrbljena područja (na primjer, više od polovice tog novca za infrastrukturu usmjereno je u četvrti s medijanom prihoda ispod 50.000 USD wvxu.org), te podršku fondovima za pristupačno stanovanje. Na primjer, dio kamata od prodaje željeznice mogao bi na kraju ojačati fond za pristupačno stanovanje (o tome se raspravljalo wvxu.org). Ideja je osigurati da, kako Cincinnati raste, ne ostavi određene zajednice po strani ili ne pogorša segregaciju. Za developere nekretnina, to znači da bi više partnerstava s neprofitnim organizacijama ili lučkom upravom na projektima s mješovitim prihodima moglo biti korisno.

Na kraju, državne i nacionalne politike također imaju utjecaj: Odluke Federalnih rezervi o kamatnim stopama (o kojima je ranije bilo riječi) očito utječu na hipotekarne kredite. Sve promjene saveznog poreznog zakona (poput pravila o 1031 zamjeni ili regulativa o Opportunity Zone) mogu utjecati na tokove ulaganja; Cincinnati ima nekoliko Opportunity Zones (zona prilika) gdje investitori dobivaju porezne olakšice za razvoj – u tim zonama su realizirani projekti poput Uptown Gatewaya u OZ blizu sveučilišta. Vlada države Ohio također je pokrenula programe poput Transformational Mixed-Use Development (TMUD) tax credit (porezni kredit za transformacijski mješoviti razvoj), koji su developeri u Cincinnatiju koristili za velike projekte (npr. vjerojatno je hotelski kongresni centar aplicirao za ovaj kredit). Te državne poticaje mogu odlučiti o isplativosti velikih razvojnih projekata.

Ukratko, politika aktivno oblikuje tržište nekretnina u Cincinnatiju poticanjem određenih vrsta razvoja, olakšavanjem ili pooštravanjem regulative i dodjelom javnih sredstava. Ukupni učinak u 2025. je uglavnom poticajan: postoji prepoznavanje da je potrebno više stambenih jedinica (na svim cjenovnim razinama) i da ulaganja treba poticati na promišljen način. Ako okruženje politike ostane povoljno – uravnotežujući rast i pristupačnost – nastavit će jačati reputaciju Cincinnatija kao stabilnog i atraktivnog tržišta za ulaganje, gradnju i život.

Prognoza i izgledi za nadolazeće godine

Stručne prognoze za stambeno tržište nekretnina

Gledajući unaprijed, većina stručnjaka predviđa da će stambeno tržište u Cincinnatiju ostati na putanji rasta, ali mirnijoj. Brzi rast cijena iz pandemijskog razdoblja ustupio je mjesto održivijem rastu vrijednosti. Zillowovi modeli i lokalne prognoze sugeriraju da će vrijednosti kuća nastaviti rasti do 2026., ali vjerojatno po godišnjoj stopi od srednjih jednoznamenkastih postotaka, a ne dvoznamenkastih. Konkretno, možemo očekivati da će medijalna cijena kuće u Cincinnatiju rasti možda 3–5% godišnje u sljedećih nekoliko godina, pod pretpostavkom da se kamatne stope postupno stabiliziraju ili blago smanje. Ako bi hipotekarne stope znatno pale (recimo na oko 5%) u 2026., moglo bi doći do naleta potražnje koji bi nakratko ubrzao rast cijena – scenarij koji treba pratiti. No, u osnovnom scenariju stabilnih stopa, rast cijena trebao bi se umiriti kako na tržište dolazi više nekretnina.

Jedan od ključnih faktora bit će nova stambena izgradnja. Kako su istaknuli stručnjaci za nekretnine sa UC-a, nada za “zdrav put” je da u sljedećih nekoliko godina vidimo znatno više gradnje uc.edu. Doista, graditelji u Cincinnatiju oprezno povećavaju proizvodnju novih kuća gdje god mogu. Ograničenja uključuju dostupnost zemljišta u središnjim okruzima i troškove izgradnje. No, prigradska naselja u okruzima Butler, Warren i Clermont se šire. Ako se poveća izgradnja obiteljskih kuća, to će povećati ponudu, osobito za kupce koji prvi put kupuju ili prelaze u veće kuće. Također postoji značajna prilika u infill development – izgradnji gradskih kuća ili kuća na malim parcelama u gradskim četvrtima na praznim parcelama ili zamjenom derutnih objekata. Grad je identificirao tisuće praznih parcela koje bi mogle biti kandidati za infill; inicijative za olakšavanje toga mogle bi donijeti rezultate do 2026.–2027. s više novih objekata na raznim lokacijama.

Pristupačnost će biti ključna riječ. Ako cijene kuća previše nadmaše rast prihoda, potražnja bi mogla oslabiti među lokalnim krajnjim korisnicima. Međutim, Cincinnati polazi od tako pristupačne početne točke da je čak i medijan od 330.000 dolara prihvatljiv za mnoge kućanstva s dva prihoda. Usporedite to s gradovima poput Austina ili Denvera gdje su medijanske cijene 500.000 dolara i više: Cincinnati ima prostora za disanje. Osim toga, bilo kakvo nacionalno usporavanje gospodarstva ili recesija mogla bi privremeno prigušiti tržište nekretnina – što bi moglo dovesti do stagnacije cijena na neko vrijeme – ali trenutno većina ekonomista ne očekuje veći pad u sljedećoj godini, samo sporiji rast. Ako ne dođe do vanjskog šoka, tržište nekretnina u Cincinnatiju trebalo bi nastaviti svoj uzlazni trend na relativno uređen način.

I najam također ima dobru prognozu. Analitičari višestambenih nekretnina predviđaju da bi nakon snažnog povećanja najamnina od 3,7% u 2025., sljedećih godina rast najamnina mogao biti oko 3%, što je u skladu s normalizacijom inflacije mmgrea.com. Popunjenost bi mogla malo pasti 2026. kad val izgradnje u potpunosti dođe na tržište (moguće povećanje praznih stanova za oko jedan postotni bod), ali do 2027. bi se mogla ponovno pojačati ako krediti za izgradnju ostanu teško dostupni (manje nove ponude) i rast stanovništva potraje. U suštini, izgledi za iznajmljivače su nastavak niske praznine i stabilan rast najamnina, što će održati visok interes za ulaganja.

Komercijalni sektori – izazovi i prilike

Za komercijalne nekretnine, izgledi se razlikuju po sektorima:

  • Uredi: Sektor ureda suočava se s najtežim putem. Visoka praznina trebat će godine da se smanji. Prema predviđanjima poput onih Cushman & Wakefielda ili JLL-a, praznina u uredima u Cincinnatiju neće pasti ispod 20% možda sve do kraja ovog desetljeća. Očekuje se da će apsorpcija ostati umjerena jer tvrtke preispituju svoje potrebe za prostorom. Najamnine u sektoru ureda su pod pritiskom i efektivne najamnine (nakon ustupaka) mogle bi zapravo blago pasti prije nego što dosegnu dno. Prilika, međutim, leži u tome što će konverzija i prenamjena postupno uklanjati dio uredskog fonda. Možda ćemo vidjeti da se 1–2% uredskog prostora godišnje prenamijeni za druge svrhe (stambene, hotelske itd.) ili sruši radi nove izgradnje. To, u kombinaciji sa sporim oporavkom potražnje, moglo bi donijeti ravnotežu do 2027.–2030. Svako poboljšanje na tržištu ureda vjerojatno će biti neujednačeno: očekujte da će se najbolje zgrade prve oporaviti (popunjenost i rast najamnina u vrhunskim zgradama, recimo, do 2025.–26.), dok se zastarjeli uredi možda nikada neće oporaviti i na kraju će nestati s tržišta. Investitori s dugoročnom vizijom sada bi mogli kupiti problematične urede po niskim cijenama i zadržati ih ili prenamijeniti, potencijalno ostvarujući dobit kasnije. No, u bliskoj budućnosti, uredi ostaju tržište najmoprimaca – pa tvrtke sada mogu iskoristiti izvrsne ponude (što bi, ironično, moglo privući nekoliko novih tvrtki ili proširenja u Cincinnati zbog jeftinog uredskog prostora, što je pozitivna strana).
  • Industrijski: Industrijska perspektiva je pozitivna, ali nešto umjerenija nego u prošloj groznici. Govori se o blagom porastu nacionalne industrijske nepopunjenosti kako se završava mnogo projekata; Cincinnati bi mogao vidjeti porast nepopunjenosti s otprilike 5,8% na možda 7-8% tijekom sljedeće godine ili dvije, samo kao privremeno ponovno uravnoteženje ponude i potražnje. Ta razina je i dalje zdrava. Rast najamnina mogao bi usporiti s visokih jednoznamenkastih postotaka (tijekom buma 2021.) na normalnije niske jednoznamenkaste postotke jer najmoprimci blago pritišću troškove. Ipak, s obzirom na trendove povratka proizvodnje u SAD (više proizvodnje u SAD-u, više skladištenja zaliha unutar zemlje), pokretači potražnje za industrijskim prostorima ostaju dugoročno netaknuti. Središnja lokacija Cincinnatija i dalje će ga činiti ključnim logističkim čvorištem. Također, ako infrastrukturna poboljšanja (most, autoceste) smanje probleme u prijevozu, to bi moglo dodatno pojačati potražnju. Dakle, industrijski developeri ostaju oprezno optimistični – nekoliko spekulativnih gradnji i dalje će započeti 2025.–26., posebno ako su sigurni u lokaciju (npr. parcela spremna za gradnju blizu CVG-a ili uz I-75). Investicijski interes ostaje visok; svako slabljenje cijena zbog kamatnih stopa institucionalni investitori koji su prije bili izvan tržišta vide kao priliku za kupnju.
  • Maloprodaja: Izgledi za maloprodajni sektor su oprezno optimistični. Mnoge prognoze pokazuju da će nepopunjenost maloprodajnih prostora ostati stabilna ili čak blago opadati jer je ponuda vrlo ograničena (vrlo malo novih maloprodajnih centara gradi se bez unaprijed dogovorenih najmova). Rast najamnina u maloprodaji mogao bi iznositi oko 1–2% godišnje u narednim godinama irr.com, nije veliko, ali je pozitivno. Najbolje će proći kvartovski i lokalni centri u rastućim predgrađima. Izazovi ostaju za starije nekretnine bez dobre lokacije ili koncepta – one će možda trebati biti prenamijenjene (možda u samostalna skladišta, medicinske urede, stanove itd.). Općenito, maloprodaja u Cincinnatiju se do određene mjere prilagodila. Rast e-trgovine se stabilizira na oko 15% ukupne maloprodaje, što znači da su fizičke trgovine pronašle svoju novu ravnotežu. Maloprodajni lanci koji se šire su oni sa snažnim omni-kanalnim modelima ili orijentacijom na usluge (teretane, zdravstvene klinike itd.). Trgovački centri vjerojatno se neće vratiti u tradicionalnom smislu, ali njihove preinake (poput plana za Tri-County) bit će zanimljivo pratiti. Ako ti projekti mješovite namjene uspiju, mogli bi postati predlošci za druge.
  • Višestambene zgrade: Dotaknuli smo se stanova u stambenom dijelu, ali iz investitorske perspektive, višestambene zgrade i dalje su jedan od najatraktivnijih sektora u Cincinnatiju. Očekuje se da bi kapitalizacijske stope mogle ponovno blago pasti ako kamatne stope padnu – što znači da bi vrijednosti porasle. Kratkoročno, zbog visokih troškova financiranja, neki razvoj će stati. Do kraja 2025. ili 2026. manje novih projekata moglo bi zapravo biti blagoslov – sprječava se prevelika ponuda i postavlja se pozornica za sljedeći ciklus. Prognoze pokazuju da će potražnja za stanovima u Cincinnatiju pratiti ponudu do sredine 2020-ih. Ako išta, manjak nove ponude do 2027. mogao bi ponovno dovesti do zategnutijeg tržišta. Ova ciklička priroda sugerira da je 2025.–2026. dobro razdoblje za najmoprimce (više izbora, možda posebne ponude poput mjesec dana besplatne najamnine u odabranim novim zgradama), ali nakon toga, klatno bi se moglo vratiti u korist stanodavaca ako gradnja ne bude pratila potražnju. Dugoročno, potreba regije za privlačenjem stanovništva znači da će stanovanje (posebno po prihvatljivim najamninama) biti prioritet – stoga očekujte da će kreatori politika podržavati višestambene projekte, moguće kroz poticaje ili olakšavanje zoniranja u prometnim koridorima itd. Može se predvidjeti da će se novi razvoj ponovno pojačati prema kraju 2020-ih, kada se kamatne stope normaliziraju i trenutni val projekata bude apsorbiran.

Opće prilike i rizici

Prilike: Cincinnati se nalazi na povoljnom mjestu. Njegova pristupačnost i stabilan rast čine ga magnetom za one koji traže visoku kvalitetu života bez cijene većih metropola. Ovo je doba u kojem sekundarna tržišta poput Cincinnatija mogu zablistati dok ljudi i tvrtke razmatraju alternative obali. Regija ulaganja u infrastrukturu i sadržaje u centru grada (poput projekta kongresnog centra, parkova, javnog prijevoza) vjerojatno će se isplatiti privlačenjem više posjetitelja, stanovnika i tvrtki. Investitori u nekretnine imaju priliku ući po relativno nižim cijenama i profitirati od rasta vrijednosti kako se grad nastavlja obnavljati. Četvrti koje su nekad bile zanemarene – primjerice dijelovi West Enda, Camp Washington, zapadna strana Newporta – mogle bi postati nova popularna mjesta ako se razvoj širi prema van. Projekti adaptivne prenamjene nude kreativnim investitorima priliku da transformiraju urbani krajolik i zadovolje potražnju za stanovanjem u zanimljivim, jedinstvenim prostorima.

Štoviše, duh zajedništva i javno-privatna partnerstva u Cincinnatiju povijesno su bili snažni (uloga Center City Development Corp 3CDC u preokretu OTR-a itd.). Ova suradnička etika je prednost u rješavanju izazova poput pristupačnog stanovanja i urbane obnove. Ako se dobro iskoristi, to znači da grad može preuzeti velike projekte (poput obnove Union Terminala ili izgradnje tramvaja, kao što je već učinio) koji održavaju zamah.

Rizici i izazovi: Nijedna prognoza nije bez neizvjesnosti. Glavna briga je makroekonomija – ako inflacija ponovno poraste ili dođe do recesije 2025.–2026., to bi moglo poremetiti potražnju za stanovanjem ili uzrokovati porast neplaćanja u komercijalnom sektoru. Cincinnati bi prošao bolje od mnogih, s obzirom na svoju stabilnost, ali nije imun. Kamatne stope ostaju nepoznanica; ako bi dodatno porasle (recimo iznad 8% za hipotekarne kredite), to bi moglo ozbiljno zamrznuti dijelove tržišta nekretnina i opteretiti komercijalno refinanciranje.

Još jedan rizik je ako se očekivana povećanja ponude ne ostvare. Ironično, nedovoljna izgradnja stanova predstavlja rizik jer bi to moglo uzrokovati prebrzi rast cijena/stanarina, narušiti pristupačnost i potencijalno natjerati talente da biraju druge gradove. Upozorenje stručnjaka s UC-a ovdje odjekuje: ako razvoj ne prati potražnju, javni sektor će morati preispitati radi li dovoljno kako bi omogućio zdrav ekosustav uc.edu. To je zapravo poziv na uklanjanje prepreka za izgradnju (birokratska odgađanja, NIMBY protivljenje itd.). Ako te prepreke prevladaju, Cincinnati bi se mogao suočiti s nestašicom stanova kao i veći gradovi.

Za komercijalni sektor, rizik je promjenjiva priroda rada i maloprodaje – što ako se rad na daljinu produbi ili se dogodi još jedan poremećaj sličan pandemiji? Uredi i maloprodaja bi se suočili s novim pritiscima. Iako se nadamo da su to ekstremni slučajevi, to naglašava da je fleksibilnost ključna. Stariji objekti u Cincinnatiju moraju se prilagoditi ili će postati zastarjeli. Do sada su se mnogi prilagodili, ali sljedećih nekoliko godina odredit će koja će se svojstva održati, a koja neće.

Na kraju, stagnacija stanovništva je dugoročnija briga. Ako Cincinnati ne uspije barem umjereno rasti, tržište nekretnina bi s vremenom stagniralo. Scenarij snažnog rasta od +600 tisuća ljudi do 2050. wvxu.org je ambiciozan; scenarij slabog rasta, gotovo bez rasta wvxu.org bio bi problematičan. Istina će vjerojatno biti negdje između, pod utjecajem čimbenika kao što su otvaranje radnih mjesta u regiji, klimatske migracije (hoće li se ljudi seliti s obala prema unutrašnjosti? Cincinnati bi mogao imati koristi) i sposobnost samog grada da se promovira.

Zaključno, tržište nekretnina u Cincinnatiju ulaskom u 2026. i dalje izgleda općenito zdravo i puno potencijala. Regija uživa ravnotežu kojoj mnogi zavide: pristupačnost uz stabilan rast vrijednosti, rast bez ekstremne nestabilnosti. I stambeni i komercijalni sektor imaju jasne puteve za napredak ako se dobro upravlja – stambeni kroz povećanje ponude i održavanje uključivosti, komercijalni kroz inovacije i popunjavanje novih niša. Uz velika ulaganja u tijeku i stratešku lokaciju, Cincinnati je u poziciji da svoj nadimak “Queen City” pretvori u kraljevstvo prilika za dionike na tržištu nekretnina. Sljedećih nekoliko godina bit će usmjereno na iskorištavanje tih prednosti uz istovremeno snalaženje u izazovima, a svi znakovi upućuju na to da će Cincinnati nastaviti svoj put kao rastuće tržište nekretnina koje treba pratiti na Srednjem zapadu.

Izvori: Statistika tržišta Saveza agenata za nekretnine Cincinnatija (2025) cincyrealtoralliance.com cincyrealtoralliance.com; Uvidi Centra za nekretnine Sveučilišta u Cincinnatiju uc.edu uc.edu; MMG Advisors prognoza za Cincinnati 2025 mmgrea.com mmgrea.com; Cushman & Wakefield MarketBeat izvješća (2025) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Integra Realty Resources izvješće za sredinu 2025. godine irr.com irr.com; izvješća WVXU News i Gospodarske komore Cincinnatija wvxu.org wvxu.org; analiza tržišta Hondros College Ohio hondros.com hondros.com; i lokalni mediji (Cincinnati Business Courier, Cincinnati Enquirer) za novosti o razvoju.

Roman Bednarski

Don't Miss

Shanghai Real Estate Market Report 2025

Izvješće o tržištu nekretnina u Šangaju 2025

U ožujku 2025. prosječna cijena novogradnje u Šangaju iznosila je
Corfu Real Estate 2025: Island Market Booms with Surging Demand and Bold Forecasts

Nekretnine na Krfu 2025.: Tržište otoka bilježi procvat uz rastuću potražnju i hrabre prognoze

U svibnju 2025. prosječna tražena cijena stanova iznosila je oko