Datos clave:
- Alivio de tasas a la vista: Datos débiles de empleo en EE. UU. impulsaron las apuestas de que la Reserva Federal iniciará recortes de tasas de interés tan pronto como a mediados de septiembre, pudiendo reducir su tasa de referencia a ~3.25–3.50% para enero reuters.com. Se espera que el giro anticipado de la Fed facilite los costos de endeudamiento a nivel mundial, y los analistas dicen que podría “desencadenar una flexibilización agresiva” por parte de los bancos centrales en mercados emergentes riotimesonline.com, mejorando las condiciones de financiamiento inmobiliario.
- Enfriamiento de la vivienda en EE. UU.: El antes candente mercado inmobiliario estadounidense se está inclinando a favor de los compradores. Una “escasez de compradores de viviendas” ha obligado a muchos vendedores a reducir los precios de venta o a ofrecer incentivos abcnews.go.com. A nivel nacional, las ventas de viviendas existentes en lo que va del año siguen siendo aproximadamente un 1.3% inferiores al volumen del año pasado, que ya era el más bajo en 30 años abcnews.go.com; y grandes áreas metropolitanas como Austin, Miami y Los Ángeles vieron los precios medios de lista caer ~4–5% interanual este verano abcnews.go.com.
- Grandes apuestas en bienes raíces comerciales de EE. UU.: Incluso cuando las oficinas enfrentan alta vacancia, los inversionistas están apostando por propiedades de primera. En Nueva York, RXR Realty acordó comprar 590 Madison Avenue por $1.1 mil millones, la mayor adquisición de oficinas en Manhattan en más de tres años commercialcafe.com. RXR lo presenta como una jugada de “recuperación de oficinas”: adquiriendo una torre emblemática con descuento, apostando a que las oficinas de primer nivel serán ganadoras a largo plazo a pesar de las dificultades del sector commercialcafe.com.
- Fortunas mixtas de Europa: El sector inmobiliario comercial de Europa sigue en declive, con volúmenes de inversión estancados cerca de mínimos de la década reuters.com. “Tenemos una ‘tierra de zombis’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez,” dice el jefe de bienes raíces europeos de PGIM, ya que muchos vendedores se resisten a recortar precios reuters.com. Sin embargo, los cazadores de gangas están al acecho: en Gran Bretaña, el gigante de capital privado KKR mostró interés en adquirir el arrendador británico PRS REIT, uniéndose a una oferta de £631,6 millones por el fideicomiso de viviendas en alquiler en medio de la depreciación de los valores inmobiliarios en el Reino Unido reuters.com reuters.com. Mientras tanto, los precios de la vivienda en el Reino Unido alcanzaron un récord de £299,331 de media en agosto, un aumento del 2,2% interanual reuters.com reuters.com – ya que la mejora de la asequibilidad y la demanda resiliente respaldan un ascenso “lento pero constante” reuters.com (aunque los vendedores están recortando precios más de lo habitual para mover los listados reuters.com).
- Turbulencia en el sector inmobiliario de China: El sector inmobiliario de China está bajo una intensa presión. Las vacantes de oficinas en las principales ciudades han alcanzado máximos históricos (Shenzhen 30,6%, Shanghái 22,6% reuters.com reuters.com), lo que obliga a los propietarios a ofrecer incentivos como carga gratuita de autos eléctricos y descuentos en el alquiler para atraer inquilinos reuters.com reuters.com. Al mismo tiempo, la crisis de deuda entre los promotores chinos continúa – ejemplificada por el colapso histórico de Evergrande. El gigante, que alguna vez valió $50 mil millones, fue excluido de la bolsa de Hong Kong, y su valor se redujo a solo $282 millones reuters.com reuters.com. Las autoridades se apresuran a recuperar la confianza de los compradores (Shanghái incluso relajó las restricciones para la compra de viviendas reuters.com), pero un exceso de viviendas sin vender y proyectos inconclusos sigue pesando en el ánimo del mercado.
- Aspectos destacados de Asia-Pacífico: El mercado inmobiliario de Japón está atrayendo nuevo capital a medida que su era de tasas ultrabajas se acerca a un cambio. Mitsubishi UFJ Financial Group está lanzando un fondo de ¥100 mil millones ($680 millones) para bienes raíces japoneses reuters.com – entre una oleada de nuevos fondos dirigidos a oficinas, residencias y hoteles en Tokio y Osaka mientras los precios suben. En toda la región, Australia e India reportan una demanda estable, pero los mayores costos de intereses están poniendo a prueba la asequibilidad.
- Auge y reformas en Oriente Medio: El sector inmobiliario del Golfo avanza con fuerza gracias a sólidos vientos económicos favorables. Dubái registró 40 mil millones de AED (10.9 mil millones de dólares) en ventas inmobiliarias en agosto, un aumento del 13% interanual arabianbusiness.com, en medio de acuerdos récord (incluida la venta de una villa en Palm Jumeirah por Dh161 millones (~44 millones de dólares), una de las más caras de la historia de Dubái therealestatereports.com). La población de los EAU acaba de superar los 4 millones, lo que impulsa la demanda de nuevos proyectos sobre plano y viviendas de lujo arabianbusiness.com. En otras partes de la región, Arabia Saudita aprobó una ley histórica para abrir su mercado inmobiliario a inversores extranjeros a partir de enero de 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – una medida destinada a inyectar capital internacional y apoyar su diversificación Visión 2030, mientras los gobiernos del Golfo apuestan por el desarrollo inmobiliario para impulsar el crecimiento.
- Tendencias en América Latina: Los mercados latinoamericanos están preparados para un repunte inmobiliario ya que las tasas de interés allí podrían finalmente relajarse en sintonía con la Fed. Bank of America señala que los recortes de tasas de la Fed sentarían las bases para una relajación monetaria “agresiva” en Brasil, Colombia, México y otros países riotimesonline.com – un alivio tras un período de tasas locales históricamente altas. En México, un auge de la relocalización manufacturera está atrayendo inversores a parques industriales y viviendas: se proyecta que el país atraerá más de 652 mil millones de pesos (~32 mil millones de dólares) en inversión inmobiliaria en 2025, un aumento del 15%, impulsado por la demanda de instalaciones logísticas, nuevos departamentos y desarrollos turísticos adventuresincre.com. Brasil y Colombia también anticipan que menores costos de financiamiento reactivarán los acuerdos de propiedades comerciales y la actividad constructora de cara a 2026.
Norteamérica: Vivienda en declive y acuerdos de alto nivel
Cambios en el mercado de la vivienda: Después de años de aumentos febriles en los precios, el impulso del mercado de la vivienda en EE. UU. se ha estancado. Hay pocos compradores potenciales ya que las tasas hipotecarias se mantienen altas, y los vendedores lo están sintiendo. En gran parte del país, las casas permanecen más tiempo en el mercado y las guerras de ofertas prácticamente han desaparecido abcnews.go.com abcnews.go.com. Una encuesta de Associated Press señala que muchos vendedores han tenido que reducir los precios de lista (a veces repetidamente) para atraer ofertas, u ofrecer incentivos como reducción de tasas y créditos para reparaciones abcnews.go.com abcnews.go.com. El precio medio nacional de lista en julio fue de ~$439,000 – un ligero aumento anual – pero en ciudades antes muy demandadas como Austin, Miami, Chicago y Denver, los precios medianos en realidad cayeron ~4–5% respecto al año anterior abcnews.go.com. El inventario de viviendas sin vender ha aumentado (los listados activos subieron ~25% interanual en julio) a medida que más construcciones nuevas llegan al mercado y los compradores dudan abcnews.go.com. Las ventas de viviendas existentes siguen estancadas cerca de mínimos generacionales – un 1.3% por debajo del ritmo ya débil del año pasado hasta julio abcnews.go.com. “Cada vez es más difícil para los vendedores negociar con firmeza,” informa AP, ya que el equilibrio de poder vuelve poco a poco hacia los compradores abcnews.go.com. Aun así, los economistas señalan que la asequibilidad de la vivienda está mejorando gradualmente – el crecimiento salarial ahora supera en promedio al crecimiento de los precios de la vivienda, y cualquier baja en las tasas hipotecarias podría liberar una demanda contenida abcnews.go.com abcnews.go.com.
Sector Comercial – Precaución y Oportunismo: El panorama de bienes raíces comerciales en Norteamérica está bifurcado. Por un lado, los propietarios de oficinas siguen luchando con tasas de vacancia elevadas debido al trabajo remoto y a los mayores costos de financiamiento. La dificultad es evidente en algunos mercados: desde torres del centro medio vacías hasta el gigante de coworking WeWork tambaleándose (presentaría la solicitud de Capítulo 11 más adelante en el otoño). Sin embargo, incluso en medio de la desazón, los grandes inversionistas están seleccionando activos de primera a los valores deprimidos de hoy. Un ejemplo: a finales de agosto, RXR Realty y sus socios adquirieron el edificio de 42 pisos 590 Madison Avenue en Manhattan por $1.1 mil millones commercialcafe.com. Es la mayor transacción de oficinas en Nueva York en años, y RXR la ve como una apuesta estratégica a que las oficinas de primer nivel y bien ubicadas se recuperarán, incluso si los edificios de oficinas más antiguos y genéricos siguen siendo “activos varados”. La torre del Plaza District – que cuenta con inquilinos de renombre y renovaciones recientes – se vendió con un descuento significativo respecto a las valoraciones máximas, lo que ilustra cómo incluso las propiedades emblemáticas han sido revalorizadas. “Esto encaja en nuestra estrategia de recuperación de oficinas,” dijo RXR, enmarcando la compra como una jugada a largo plazo ante la reducción de la oferta de espacios de alta calidad y la demanda persistente de inquilinos de élite commercialcafe.com. De manera similar, SL Green Realty – el mayor propietario de oficinas de Manhattan – firmó un acuerdo de $160 millones el 8 de septiembre para comprar dos edificios de oficinas en Midtown (346 Madison Ave y una propiedad adyacente), continuando su consolidación de sitios de primera commercialcafe.com. Y fuera del segmento de oficinas, el sector inmobiliario industrial sigue siendo un punto relativamente positivo: las ventas de almacenes y centros logísticos en EE. UU. sumaron $33.8 mil millones en lo que va del año hasta agosto, igualando prácticamente el volumen récord de los dos años anteriores a pesar de los vientos económicos en contra commercialcafe.com. Esto subraya la confianza de los inversionistas en el comercio electrónico y las instalaciones de la cadena de suministro, incluso cuando otros tipos de propiedades languidecen.
Desarrollos en Políticas y Financiamiento: Un posible punto de inflexión para el sector inmobiliario de Norteamérica es la dirección de las tasas de interés. Todas las miradas están puestas en la reunión de la Reserva Federal a mediados de septiembre. Tras un año manteniendo las tasas altas para enfriar la inflación, los mercados están cada vez más convencidos de que la Fed reducirá las tasas por primera vez en este ciclo reuters.com. Los futuros sitúan en aproximadamente un 88% la probabilidad de un recorte de tasas en septiembre (la mayoría espera un recorte de un cuarto de punto, aunque hay una pequeña posibilidad de un movimiento mayor de medio punto) riotimesonline.com reuters.com. El presidente de la Fed, Jerome Powell, ha insinuado que existen riesgos crecientes para el mercado laboral que podrían justificar una flexibilización reuters.com. Si la Fed realmente inicia una serie de reducciones de tasas, esto mejoraría notablemente las condiciones de financiamiento para hipotecas y préstamos comerciales. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios proyecta que la flexibilización de la Fed “eventualmente [aliviará] los costos de endeudamiento en el mercado inmobiliario comercial.” nar.realtor Las tasas hipotecarias en EE. UU. ya han bajado ligeramente desde los picos recientes en previsión, dando cierto alivio a los compradores de viviendas. De igual manera, en Canadá, los economistas esperan ampliamente que el Banco de Canadá siga con sus propios recortes de tasas para el otoño equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, lo que podría reactivar la actividad inmobiliaria canadiense tras una desaceleración. En general, la perspectiva de un crédito más barato está inyectando una dosis de optimismo en un panorama inmobiliario norteamericano por lo demás poco dinámico.
Europa: Los inversores buscan valor mientras los mercados buscan un piso
Bienes Raíces Comerciales – Persiste el “Zombieland”: Los mercados de propiedades comerciales en Europa siguen atascados en punto muerto, desafiando las predicciones de principios de 2025 que anticipaban una recuperación. Los volúmenes de transacciones se mantienen cerca de mínimos de la década ya que compradores y vendedores siguen muy alejados en cuanto a precios. En el primer trimestre, las ventas de propiedades comerciales europeas sumaron apenas 47.800 millones de euros, sin cambios respecto al año anterior y apenas la mitad del nivel de hace tres años reuters.com. Los datos preliminares del segundo trimestre parecen aún más débiles: la inversión transfronteriza en bienes raíces en Europa, Oriente Medio y África cayó alrededor de un 20% interanual hasta los 17.200 millones de euros, marcando el peor segundo trimestre en una década reuters.com. “Tenemos un ‘zombieland’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez que regrese,” lamentó Sebastiano Ferrante de la gestora de fondos PGIM, describiendo la parálisis del mercado reuters.com. Los potenciales compradores exigen grandes descuentos debido a las tasas de interés más altas y el temor a una recesión, pero muchos vendedores se niegan a ceder en los precios, prefiriendo “extender y pretender” con los préstamos en vez de asumir pérdidas. Este estancamiento es más agudo en el sector de oficinas – especialmente para activos poco atractivos como oficinas suburbanas antiguas y centros comerciales medio vacíos, que tienen dificultades para encontrar postores reuters.com reuters.com. Incluso los centros de datos, un nicho recientemente popular, han visto enfriarse el interés de los inversores en Europa reuters.com. En contraste, un segmento sigue siendo resistente: las propiedades residenciales en alquiler. El mercado de alquileres residenciales con oferta insuficiente sigue atrayendo capital reuters.com, ya que la fuerte demanda de inquilinos y los alquileres indexados a la inflación lo hacen relativamente seguro. Por ejemplo, las carteras de viviendas multifamiliares en Alemania y otros activos del “sector living” siguen recibiendo ofertas, incluso mientras las torres de oficinas permanecen sin vender.
Ofertas y licitaciones oportunistas: Con los valores inmobiliarios europeos significativamente por debajo de los máximos previos a la pandemia, los inversores oportunistas – especialmente de Norteamérica y capital privado – están en busca de gangas. El Reino Unido se ha convertido en un punto focal: las valoraciones más débiles han hecho que las empresas inmobiliarias británicas sean objetivos atractivos para los compradores estadounidenses reuters.com. Esta semana, PRS REIT, un arrendador enfocado en viviendas familiares de alquiler, confirmó que ha atraído el interés de KKR & Co. de Nueva York reuters.com. KKR se unió a un proceso formal de venta para PRS REIT, que ya había recibido una oferta de adquisición de £632 millones en junio reuters.com. El precio de las acciones de PRS REIT saltó casi un 9% el 8 de septiembre al conocerse la noticia, reflejando las esperanzas de que una guerra de ofertas pueda aumentar su valor reuters.com. El movimiento de KKR es parte de una tendencia más amplia: 2025 ha visto a inversores estadounidenses acechar varios fideicomisos inmobiliarios cotizados en el Reino Unido (por ejemplo, KKR anteriormente hizo una oferta de $6.4 mil millones por la empresa de ingeniería Spectris y persiguió al arrendador de atención médica PHP) reuters.com. Los analistas señalan que las valoraciones estresadas y una libra débil han convertido la propiedad británica en un “juego de valor” para los fondos con abundancia de dólares reuters.com. En otras partes de Europa, finalmente están surgiendo algunas ventas en dificultades: en Alemania, el administrador concursal del emblemático rascacielos Trianon de Frankfurt puso la torre a la venta en una rara prueba de ese mercado problemático reuters.com. Y en Francia y España, un puñado de acuerdos privados para parques logísticos y hoteles se han cerrado con descuentos del 15–20%, lo que indica que el descubrimiento de precios está en marcha. Los observadores del mercado anticipan un mayor flujo de operaciones a finales de 2025 a medida que los vendedores acepten gradualmente los nuevos niveles de precios.
Resiliencia residencial (y un récord en el Reino Unido): Los mercados de vivienda en Europa presentan un panorama mixto, pero en general están funcionando mejor que el sector comercial. Notablemente, la vivienda en el Reino Unido acaba de alcanzar un precio promedio récord a pesar de la incertidumbre económica general. El prestamista hipotecario Halifax informó que el precio promedio de la vivienda británica alcanzó £299,331 en agosto, un nuevo máximo histórico tras un aumento mensual del 0,3% (el tercer mes consecutivo de subidas) reuters.com reuters.com. Los precios ahora son un 2,2% más altos que hace un año, superando cómodamente las previsiones de los economistas reuters.com. Esta sorprendente fortaleza llega tras una caída temporal a finales de 2024; el mercado se recuperó a principios de 2025, impulsado por una mejora en la asequibilidad (los salarios han crecido y las tasas hipotecarias se han estabilizado) y la última oleada de compradores que aprovecharon una exención fiscal de timbre ya expirada reuters.com. “El mercado de la vivienda ha demostrado que puede afrontar estos desafíos con calma,” dijo el jefe de hipotecas de Halifax, señalando que la demanda sigue siendo resiliente incluso cuando la inflación y las tasas se mantienen elevadas reuters.com. Dicho esto, la actividad está fuertemente impulsada por precios realistas: el portal inmobiliario Rightmove observó que los vendedores en julio tuvieron que bajar los precios de venta más de lo habitual para lograr ventas, debido a un aumento de la oferta de propiedades en el mercado reuters.com. De hecho, el prestamista rival Nationwide registró una ligera baja del 0,1% en los precios en agosto, lo que ilustra que no todas las métricas coinciden y que el crecimiento de precios fuera de las zonas principales es moderado reuters.com. El mercado de alquiler en el Reino Unido también está alcanzando nuevos récords: el alquiler promedio anunciado para nuevos contratos llegó a £1,577 por mes, un 3% más que hace un año y el más alto de la historia, según Rightmove reuters.com. Se observan tendencias similares en toda Europa: los alquileres están subiendo ya que los potenciales compradores primerizos alquilan por más tiempo. En ciudades desde Dublín hasta París, la oferta de vivienda sigue siendo limitada, lo que mantiene los precios relativamente firmes incluso cuando el volumen de ventas disminuye. La política gubernamental también está en cambio: en Gran Bretaña, crece la especulación de que el Presupuesto de otoño podría aumentar los impuestos a la propiedad en viviendas caras <a href=»https://www.reuters.com/world/uk/uk-reuters.com, lo que ha inyectado cierta cautela en el segmento alto del mercado londinense. En general, el sector residencial de Europa se mantiene mejor que el inmobiliario comercial, aunque 2025 claramente ha pasado a un “nuevo normal” más lento de modestas subidas de precios (o ligeros descensos en algunas zonas) en lugar del frenético auge de años anteriores.
Asia-Pacífico: Problemas de China, Cambios de Política y Puntos Brillantes
China – Vacantes récord y esfuerzos de rescate: El vasto sector inmobiliario de China sigue enfrentando dos crisis gemelas: la caída de la demanda en segmentos clave (como oficinas) y un exceso de deuda entre los desarrolladores. En el ámbito de la propiedad comercial, las cifras son impactantes: las tasas de vacancia en las ciudades de primer nivel nunca han sido tan altas. Las vacantes de oficinas de grado A en Shenzhen alcanzaron el 30,6% a mitad de año, con Shanghái en 22,6%, Cantón 22,6% e incluso Pekín casi un 20% vacío reuters.com reuters.com. A diferencia de los mercados occidentales, el trabajo desde casa es menos común en China, pero una economía débil y los recortes de costos corporativos han dejado igualmente “oficinas vacías… cada vez más comunes” en los principales centros reuters.com. Para combatir este exceso, los propietarios y los gobiernos locales están acumulando incentivos. Los desarrolladores están bajando los alquileres (los alquileres de oficinas de grado A han caído entre un 20 y un 40% desde 2020 en las cuatro grandes ciudades reuters.com) y ofreciendo extras: por ejemplo, un FIBRA estatal está ofreciendo a los inquilinos carga gratuita de vehículos eléctricos, condiciones de arrendamiento flexibles e incluso cubrir algunos servicios públicos para aumentar la “fidelidad” reuters.com reuters.com. Las autoridades municipales también están interviniendo con medidas de apoyo: algunas han comenzado a subvencionar los alquileres de oficinas, fomentar la conversión de oficinas en viviendas y detener nuevas ventas de terrenos para proyectos comerciales reuters.com. A pesar de estos esfuerzos, los expertos esperan que “las condiciones sigan siendo difíciles en el corto plazo” hasta que se absorba el exceso de oferta reuters.com. El malestar no se limita a las oficinas: incluso el otrora próspero sector de almacenes de China está sintiendo la presión, como lo ejemplifica Shenzhen International (un importante desarrollador logístico) luchando por retener inquilinos en sus almacenes mientras algunas multinacionales reducen operaciones reuters.com.
En el sector residencial, China enfrenta un desafío diferente pero relacionado: las consecuencias de su crisis de deuda de los promotores ha minado la confianza de los compradores. El símbolo más dramático, China Evergrande Group, fue oficialmente excluido de la bolsa de valores de Hong Kong el 25 de agosto, poniendo fin a una era. Evergrande – que alguna vez ostentó una capitalización de mercado de $50 mil millones – vio sus acciones canceladas tras 18 meses de suspensión y el fracaso de los intentos de reestructuración reuters.com reuters.com. Su colapso (con más de $300 mil millones en pasivos) reuters.com subraya la “crisis de deuda sin precedentes” que golpeó al sector inmobiliario chino en 2021 y que sigue agravándose reuters.com. Docenas de promotores privados han incumplido pagos, dejando apartamentos sin terminar en todo el país. Pekín está ahora en modo de rescate: las autoridades han reducido las tasas hipotecarias, relajado los requisitos de pago inicial y levantado restricciones a la compra de viviendas en muchas ciudades para estimular las ventas. Cabe destacar que Shanghái acaba de eliminar ciertos límites a la compra de viviendas a finales de agosto; la noticia de ese ajuste de política provocó en realidad un repunte en las acciones inmobiliarias reuters.com. El gobierno central también está presionando a los bancos estatales para que extiendan más crédito a los promotores saludables y apoyen la financiación de proyectos paralizados para que puedan ser entregados a los compradores. Estas medidas han tenido cierto efecto: hubo un breve repunte en las ventas de viviendas nuevas a principios de septiembre en las ciudades de primer nivel tras la relajación de las normas. Sin embargo, la recuperación sigue siendo frágil, ya que muchos hogares chinos desconfían de comprar unidades en preventa a promotores en dificultades. Los analistas advierten que restaurar la confianza llevará tiempo; como dijo un inversor, la exclusión de Evergrande “marca el fin de una era para el modelo de crecimiento impulsado por el sector inmobiliario en China”, y está comenzando un nuevo capítulo más sobrio reuters.com.Japón: tasas en aumento, interés en aumento (por parte de los inversores): En Japón, la narrativa inmobiliaria es bastante diferente. La postura monetaria ultralaxa del país finalmente está cambiando: el Banco de Japón ha señalado que podría alejarse gradualmente de las tasas negativas, y esto está llevando a los inversores nacionales a buscar mayores rendimientos en propiedades. Se han lanzado varios nuevos fondos de inversión inmobiliaria para capitalizar los aún bajos costos de endeudamiento de Japón antes de que suban. Por ejemplo, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) anunció un fondo inmobiliario de ¥100 mil millones (~$680 millones) enfocado en oficinas medianas, edificios residenciales y hoteles en Tokio, Osaka y Nagoya reuters.com reuters.com. Este es el segundo gran fondo inmobiliario de MUFG este año y parte de una “oleada de lanzamientos de fondos inmobiliarios japoneses” en 2025, según Reuters reuters.com. La aseguradora Dai-ichi Life y Marubeni presentaron de manera similar un fondo inmobiliario de ¥400 mil millones en julio, y Orix Corp. lanzó un fondo de ¥100 mil millones en febrero reuters.com. Los inversores globales también están entrando en masa: Morgan Stanley acaba de recaudar ¥131 mil millones (~$885 millones) para un fondo inmobiliario enfocado en Japón, superando su objetivo bloomberg.com eatonvance.com. ¿Qué está impulsando este interés? Los valores inmobiliarios en Japón han estado subiendo de manera constante (aunque no a niveles de burbuja), y aunque el BOJ suba un poco las tasas, los rendimientos de los bienes raíces prime japoneses siguen siendo atractivos en comparación con los bonos. Además, Japón ofrece un refugio estable con una sólida demanda de inquilinos, especialmente en propiedades residenciales multifamiliares y logísticas, y una reputación de retornos relativamente predecibles y de baja volatilidad. Los analistas señalan que tras décadas de deflación, el mercado inmobiliario japonés muestra una “resiliencia posdeflación”, atrayendo capital extranjero (los inversores extranjeros ahora representan un estimado del 27% de los volúmenes de inversión) ainvest.com. En los próximos meses, un punto clave a observar será si el BOJ realiza su primera subida de tasas; de ser así, podría aumentar los costos de los préstamos, pero también potencialmente impulsar aún más las compras en previsión de un crecimiento de los alquileres. Por ahora, el sentimiento es optimista: las empresas inmobiliarias japonesas han aumentado las gananlas previsiones, y la actividad de transacciones en 2025 va camino de superar la del año pasado, impulsada por los sectores residencial y logístico.
Otros desarrollos en Asia-Pacífico: En otras partes de Asia-Pacífico, los mercados inmobiliarios presentan una combinación variada de tendencias. El mercado de la vivienda en Australia, por ejemplo, ha mostrado señales de enfriamiento tras un comienzo de año fuerte. El Banco de la Reserva de Australia mantuvo su tasa de interés sin cambios a principios de septiembre, manteniendo una tasa alta del 4,10%, y los precios de las viviendas en Sídney y Melbourne se han estabilizado a medida que los compradores alcanzan sus límites de asequibilidad. Sin embargo, la escasez de ofertas está evitando una caída brusca, y muchos esperan que los precios vuelvan a subir lentamente una vez que los recortes de tasas estén en el horizonte (los mercados anticipan que el RBA podría flexibilizar la política en 2024). El sector inmobiliario de la India sigue siendo sólido: las ventas de viviendas en las principales ciudades están en camino de batir récords en 2025, gracias a una clase media en crecimiento y la migración urbana. El gobierno indio, en septiembre, amplió los incentivos para la vivienda asequible y está impulsando a los bancos a ofrecer más préstamos hipotecarios a compradores primerizos. El sudeste asiático también es digno de mención: Vietnam y Filipinas están experimentando un auge de la construcción (nuevos condominios, oficinas, parques industriales) apoyado por un rápido crecimiento económico, mientras que el mercado inmobiliario de Singapur, tras un frenético 2021–2022, se ha enfriado en medio de estrictas medidas de enfriamiento y mayores impuestos de timbre para compradores extranjeros. En general, las perspectivas inmobiliarias de la región Asia-Pacífico están bifurcadas: la caída de China es un lastre para los flujos de inversión regionales y la demanda de materias primas para la construcción, pero otras economías como Japón, India y los países de la ASEAN están proporcionando motores de crecimiento que mantienen el interés de los inversores globales en la región.
Medio Oriente: Mercados en auge y audaces movimientos políticos
Propiedad en el Golfo en llamas: Los mercados inmobiliarios de Oriente Medio – especialmente en los estados del Golfo ricos en energía – están en medio de un notable auge. Los altos ingresos petroleros, los impulsos de diversificación económica y el crecimiento poblacional se han combinado para potenciar la demanda de propiedades. Esto es especialmente evidente en los Emiratos Árabes Unidos, donde Dubái y Abu Dabi siguen registrando cifras récord. El mercado inmobiliario de Dubái está al rojo vivo, aprovechando el repunte pospandemia. Solo en la semana que terminó el 7 de septiembre, Dubái registró transacciones inmobiliarias por más de 11.500 millones de AED (unas 4.300 operaciones) facebook.com. En todo el mes de agosto, las ventas alcanzaron los 40.000 millones de AED (~10.900 millones de dólares), un aumento del 13,2% respecto al año anterior arabianbusiness.com. Ese total incluyó 16.993 transacciones residenciales, la mayor cantidad jamás registrada en un solo mes, según datos del Departamento de Tierras de Dubái arabianbusiness.com. El auge abarca ambos extremos del espectro: el segmento fuera de plano (nuevos desarrollos) experimentó un aumento del 22% en volumen arabianbusiness.com, con inversores adquiriendo unidades en proyectos recién lanzados en las comunidades planificadas de Dubái. Simultáneamente, el mercado secundario (reventa) también creció alrededor de un 6% en valor arabianbusiness.com, lo que indica una sólida demanda de usuarios finales en barrios consolidados. Un acuerdo destacado subraya la fiebre por los bienes raíces de lujo: una villa en Palm Jumeirah se vendió por 161 millones de AED (unos 44 millones de dólares), uno de los precios más altos jamás registrados en Dubái therealestatereports.com. Los corredores afirman que compradores ultrarricos de Europa, India y China están impulsando una demanda “sin precedentes” por el limitado stock de mansiones y áticos frente al mar en Dubái, llevando los precios de lujo a nuevos máximos. El mercado de alquileres también está en auge: los alquileres en Dubái aumentaron a doble dígito interanual, y los propietarios suelen pedir un cheque por adelantado mientras los inquilinos compiten por las escasas unidades.
Abu Dhabi también está prosperando: las transacciones inmobiliarias en la capital de los EAU totalizaron 61,5 mil millones de AED (16,7 mil millones de dólares) en la primera mitad de 2025 arabianbusiness.com, y el gobierno ha estado agotando nuevas fases de grandes proyectos en la Isla Yas y la Isla Saadiyat. En otras partes del Golfo, las principales ciudades de Arabia Saudita (Riad, Yeda, Dammam) están experimentando un rápido crecimiento de precios en viviendas y terrenos, impulsado por el gasto gubernamental y una población joven. Por ejemplo, los precios promedio de las villas en Riad aumentaron alrededor de un 10% en el último año, y los alquileres de oficinas en el distrito financiero de Riad están en máximos históricos a medida que las empresas acuden en masa. Catar, recién salido de albergar la Copa Mundial de la FIFA, también vio un aumento: las transacciones inmobiliarias alcanzaron los 8,9 mil millones de QAR (2,4 mil millones de dólares) en el segundo trimestre de 2025, un aumento del 29,8% respecto al año anterior instagram.com qa.muqawlat.com, gracias a la nueva oferta disponible y una afluencia de inversores extranjeros. En toda la región, el fuerte crecimiento del PIB y las monedas ancladas (al dólar estadounidense) han mantenido alta la confianza de los inversores. Cabe destacar que los anclajes al dólar en el Golfo significan que los cambios de tasas de la Reserva Federal de EE. UU. se transmiten directamente: las tasas de interés altas actuales han enfriado en cierta medida la adquisición de hipotecas por parte de usuarios finales, pero también han atraído una afluencia de capital extranjero en busca de rentabilidad hacia el sector inmobiliario del Golfo. Ahora, con la expectativa de que la Fed relaje las tasas, los desarrolladores del Golfo anticipan una financiación más barata para seguir impulsando los planes de desarrollo de megaproyectos.
Cambios en la política: abriendo puertas a compradores extranjeros: Se está produciendo un cambio de política significativo en Oriente Medio que podría ser un factor decisivo para la inversión a largo plazo: Arabia Saudita está liberalizando sus leyes inmobiliarias para permitir la propiedad extranjera de bienes raíces en áreas clave. En julio, el gabinete saudí aprobó una nueva ley de propiedad (que entrará en vigor en enero de 2026) que por primera vez permitirá a los no saudíes comprar y poseer bienes raíces directamente en zonas designadas de las principales ciudades middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Este es un movimiento histórico en un reino donde hasta ahora los extranjeros se han visto limitados principalmente a arrendamientos a corto plazo o a una propiedad muy restringida a través de ciertos proyectos. La ley tiene como objetivo atraer inversión extranjera directa y experiencia al sector inmobiliario saudí como parte de la iniciativa Visión 2030 del príncipe heredero Mohammed bin Salman middleeastbriefing.com. Según las nuevas reglas, las personas y empresas extranjeras podrán comprar propiedades en lugares como Riad y Yeda (aunque las ciudades santas sensibles de La Meca y Medina siguen estando fuera de los límites o sujetas a condiciones especiales) middleeastbriefing.com. El gobierno espera que esto “libere nuevos flujos de capital” en el sector, amplíe la oferta de viviendas y fomente que desarrolladores internacionales construyan en ciudades saudíes middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. El anuncio ya ha generado expectación: empresas inmobiliarias del Golfo y globales están poniendo la mira en el mercado saudí, que está experimentando un auge de la construcción por proyectos a gran escala (NEOM, los desarrollos turísticos del Mar Rojo, etc.). Las autoridades saudíes también continúan invirtiendo fuertemente en viviendas para la población local; la contribución del sector inmobiliario al PIB saudí se ha duplicado del 5,9% al ~12% entre 2023 y 2024 middleeastbriefing.com, lo que ilustra su creciente importancia más allá del petróleo middleeastbriefing.com. Mientras tanto, en los EAU, las regulaciones de propiedad se están volviendo más favorables para los inversores también: Dubái amplió recientemente la elegibilidad para las “visas doradas” de largo plazo vinculadas a la inversión inmobiliaria (reduciendo el mínimo invla inversión requerida), y Abu Dhabi redujo ciertas tarifas de transacción. Estas medidas forman parte de la estrategia de los estados del Golfo para establecerse como refugios globales de inversión y atraer a expatriados adinerados.
Tendencias ESG y Tecnológicas: El auge inmobiliario en Oriente Medio también está intersectando con nuevas tendencias como PropTech e iniciativas ESG (ambientales, sociales y de gobernanza). Los EAU, por ejemplo, están liderando en tokenización inmobiliaria y transacciones con criptomonedas: los reguladores de Dubái han establecido un marco que permite la compra de propiedades mediante activos digitales en plataformas autorizadas therealestatereports.com therealestatereports.com, y algunos desarrolladores están explorando el uso de blockchain para la propiedad fraccionada de inmuebles. La sostenibilidad también está ganando importancia; los mega-proyectos de Arabia Saudita presumen de estándares de construcción ecológica y diseños innovadores y sostenibles (como el concepto de ciudad “The Line” de NEOM). Los desarrolladores de toda la región también enfrentan mayores costos de construcción y la necesidad de mano de obra calificada, ya que el ritmo frenético de construcción a veces supera la oferta de materiales y trabajadores. Sin embargo, la confianza en el sector inmobiliario de Oriente Medio está por las nubes al entrar en el final de 2025. Los analistas dicen que la región ha surgido como un actor destacado a nivel mundial, ofreciendo crecimiento y rendimientos en un momento en que los mercados tradicionales se están desacelerando. Como dijo el CEO de una agencia de Dubái, “El crecimiento poblacional, la entrega de infraestructura y el apoyo gubernamental están creando la receta perfecta para un crecimiento inmobiliario sostenido” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – un marcado contraste con los vientos en contra que enfrenta el sector inmobiliario en Occidente.
Latinoamérica: Grandes expectativas ante la inminente reducción de tasas de interés
Los mercados inmobiliarios de América Latina han soportado un período desafiante de tasas de interés e inflación altísimas, pero hay señales de que podrían venir tiempos mejores. Un tema central es el cambio anticipado en la política monetaria. Muchos bancos centrales latinoamericanos aumentaron agresivamente las tasas en 2021–2023 para controlar la inflación (la tasa Selic de referencia de Brasil alcanzó el 15%, la de Chile superó el 11%, etc.). Estas medidas, aunque estabilizaron las economías, encarecieron mucho las hipotecas y la financiación para el desarrollo, enfriando la actividad inmobiliaria. Ahora, con la inflación bajo control y la Reserva Federal de EE. UU. probablemente comenzando a recortar, América Latina podría finalmente ver una disminución en los costos de endeudamiento. “Las tasas a corto plazo más bajas en EE. UU. facilitan recortes en LatAm, especialmente Brasil, Colombia, México,” señalaron analistas de Bank of America riotimesonline.com. De hecho, los mercados apuestan a que el banco central de Brasil continuará recortando tasas hasta 2026, y también se espera que Banxico de México comience a flexibilizar si la Fed lo hace x.com riotimesonline.com. Esta perspectiva ya ha impulsado los precios de los activos (por ejemplo, el índice bursátil COLCAP de Colombia acaba de alcanzar un máximo de cinco años riotimesonline.com riotimesonline.com). Para el sector inmobiliario, la implicación es un crédito más barato y una renovada capacidad de inversión. Los desarrolladores que habían pospuesto proyectos debido a los costos de financiación están listos para reanudar la construcción una vez que las tasas bajen.
Puntos clave y tendencias: Dentro de América Latina, México es un actor destacado gracias a la tendencia global del nearshoring. A medida que persisten las tensiones comerciales entre EE. UU. y China, los fabricantes multinacionales están estableciendo cada vez más operaciones en México para abastecer al mercado norteamericano. Esto ha impulsado una demanda creciente de bienes raíces industriales – almacenes, fábricas e instalaciones logísticas – especialmente a lo largo de la frontera con EE. UU. y en torno a Ciudad de México y Monterrey. Una proyección reciente de la industria prevé más de 652 mil millones de pesos (>$32 mil millones de USD) en inversión inmobiliaria fluyendo hacia México en 2025, un salto anual de aproximadamente el 15% adventuresincre.com, con los sectores de inmuebles industriales, residenciales “verticales” (condominios) y de turismo liderando el camino adventuresincre.com. La vacancia industrial en puntos clave como Tijuana y Juárez es casi nula, lo que ha provocado una ola de construcción de nuevos parques industriales. El sector residencial en México también se está adaptando: hay un auge de desarrollos urbanos de uso mixto (a menudo con condominios sobre espacios comerciales y de oficinas) dirigidos a jóvenes profesionales en ciudades como Ciudad de México y Guadalajara. Además, los inversionistas extranjeros están activos en toda América Latina – por ejemplo, fondos de pensiones canadienses y estadounidenses han estado invirtiendo en almacenes logísticos en Brasil y centros comerciales en Colombia, viendo un potencial de crecimiento a largo plazo.
Desempeño del mercado: En Brasil, el mercado más grande de la región, se está gestando una recuperación inmobiliaria tentativa. Brasil enfrentó un difícil 2023–2024 con tasas de interés de dos dígitos; las ventas de viviendas se desaceleraron y la vacancia comercial en el mercado de oficinas de São Paulo aumentó. Sin embargo, la inflación ha bajado a un solo dígito, y el Banco Central de Brasil comenzó a recortar las tasas en agosto de 2025. Los economistas esperan más recortes en 2025, lo que debería reactivar gradualmente los préstamos hipotecarios y la confianza del consumidor finance.yahoo.com reuters.com. Los desarrolladores residenciales de Brasil ya están reportando un aumento en las consultas, y los precios de la vivienda a nivel nacional subieron alrededor del 5% interanual (en términos nominales) hasta mediados de 2025 globalpropertyguide.com. El gobierno también está reactivando un programa de vivienda subsidiada (Minha Casa, Minha Vida) para estimular la construcción de viviendas asequibles. En el sector comercial, los principales centros comerciales de Brasil han visto un fuerte repunte en las ventas a medida que la economía se recupera, aunque los centros comerciales secundarios y los edificios de oficinas antiguos siguen bajo presión. En Colombia, la perspectiva inmobiliaria es cautelosamente optimista: aunque el país aún tiene una inflación relativamente alta (alrededor del 5% en agosto riotimesonline.com) y una tasa de política monetaria del 13,25%, el banco central ha señalado un posible recorte de tasas para fin de año. El mercado de vivienda en Colombia ha sido resiliente, con ventas de viviendas nuevas proyectadas para crecer ~9% en 2025 bbvaresearch.com, impulsadas por subsidios gubernamentales para compradores de bajos ingresos y una población joven que fomenta la formación de hogares. Argentina, lidiando con una inflación superior al 100%, sigue siendo una excepción: su mercado inmobiliario está prácticamente congelado en términos de dólares, con desarrolladores que solo construyen cuando los costos pueden cubrirse con preventas en USD, y muchas transacciones se realizan en efectivo. Sin embargo, hay esperanza de que las próximas elecciones y cualquier plan de estabilización puedan eventualmente reactivar la actividad inmobiliaria de Argentina desde una base muy baja.
Innovación y ESG: El sector inmobiliario latinoamericano también está experimentando innovación tecnológica y sostenible. Startups PropTech están surgiendo en mercados como México, Brasil y Colombia, llevando la digitalización a los listados de propiedades, el financiamiento colectivo para bienes raíces y una gestión inmobiliaria más inteligente. Por ejemplo, startups mexicanas como Habi y La Haus han recaudado capital significativo para agilizar las ventas de viviendas en línea adventuresincre.com adventuresincre.com. La sostenibilidad también está ganando terreno: los desarrolladores en las principales ciudades de la región buscan cada vez más certificaciones de construcción ecológica (LEED, EDGE); México ahora cuenta con millones de pies cuadrados de edificios verdes certificados, y en Brasil, los núcleos comerciales de São Paulo presentan varias nuevas torres de oficinas LEED Oro adventuresincre.com adventuresincre.com. Los gobiernos están fomentando esto con incentivos; por ejemplo, la Ciudad de Panamá ofrece exenciones fiscales para proyectos certificados LEED.
En resumen, América Latina entra a finales de 2025 con optimismo cauteloso en su sector inmobiliario. Si bien persisten desafíos como la incertidumbre política y la volatilidad cambiaria, el probable cambio hacia una postura monetaria más flexible es un gran impulso. Junto con factores estructurales –como el auge manufacturero de México, el gran déficit habitacional de Brasil y un sector tecnológico en crecimiento– la región podría experimentar una recuperación inmobiliaria significativa. Los inversionistas que resistieron la tormenta de altas tasas ahora se están posicionando para el crecimiento: los fondos de inversión transfronterizos van en aumento y los desarrolladores locales están asegurando terrenos para futuros proyectos anticipando que 2026 y más allá traerán un nuevo ciclo alcista para los mercados inmobiliarios latinoamericanos.
Fuentes: Reuters; AP/ABC News; Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios; Reuters (índice Halifax); Reuters (Clare Jim en Hong Kong); Reuters (Miho Uranaka en Tokio); Reuters (Raechel Job et al., Londres); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
