- צפון אמריקה: שיעורי המשכנתאות בארה"ב צנחו לשפל של 11 חודשים (~6.3% להלוואות ל-30 שנה) על רקע תקוות גוברות להורדת ריבית הפד, מה שהוביל לאופטימיות מחודשת בקרב קונים ainvest.com. בקנדה, מכירות הבתים בטורונטו ירדו באוגוסט לראשונה מזה חמישה חודשים (–1.8% חודשי) כאשר נגישות הדיור נותרת מאתגרת reuters.com, גם כאשר בנק קנדה בהפסקה.
- אירופה: מחירי הבתים בבריטניה עלו קלות ב-0.3% באוגוסט – עלייה חודשית שלישית, והגיעו לשיא ממוצע של £299,331 reuters.com reuters.com – אך שוקי הנדל"ן המסחרי באירופה הרחבה קפואים. היקפי ההשקעות במחצית הראשונה של 2025 הם בקושי חצי מהרמות שלפני 2022, עם עסקאות חוצות גבולות בשפל של עשור על רקע ריביות גבוהות m24sunshine.com m24sunshine.com.
- אסיה-פסיפיק: משבר הנדל"ן בסין העמיק כאשר ענקיות פיתוח מקרטעות – אוורגרנד נמחקה מהבורסה ויריבתה קאנטרי גארדן רשמה ירידה של כ-50% במסירות דירות, מה שמרמז על הפסד של ¥18–21 מיליארד reuters.com reuters.com. בייג'ינג שוקלת צעדי חילוץ (כמו רכישת דירות לא מכורות על ידי חברות ממשלתיות) כדי להתמודד עם ההיצע העודף reuters.com reuters.com. ובכל זאת, יש נקודות אור: ביפן, פטריציה הגרמנית רכשה 14 בנייני דירות בטוקיו (800 יחידות) עבור משקיע גלובלי, בהימור על ביקוש עמיד לשכירות patrizia.ag patrizia.ag.
- המזרח התיכון: בום הנדל"ן של דובאי שבר שיאים חדשים – 51,000 דירות נמכרו ברבעון השני של 2025, שיא כל הזמנים bloomberg.com – מה שמביא את סך המכירות מתחילת השנה ל-441 מיליארד דירהם (~120 מיליארד דולר) instagram.com. עליות מחירים חדות ועלייה של 13% במכירות באוגוסט גורמות לחלק מהאנליסטים להזהיר מהישנות של משבר 2009 bloomberg.com. במקביל, ערב הסעודית פתחה את שוק הנדל"ן שלה למשקיעים זרים עם חוק חדש (בתוקף מ-2026) שיאפשר רכישות של זרים באזורים ייעודיים כמו ריאד וג'דה natlawreview.com – מהלך במסגרת חזון 2030 למשיכת הון והאצת פיתוח natlawreview.com.
- אמריקה הלטינית: ריביות גבוהות ושינויים במדיניות מגדירים את האזור. הבנק המרכזי של ברזיל (Selic 14.75%) חשף תוכנית מימון "גשר" לתמיכה באשראי לדיור כאשר פיקדונות החיסכון מתייבשים reuters.com reuters.com. במקסיקו, ההשקעות בנדל"ן צפויות לזנק ל-₱652 מיליארד (38 מיליארד דולר) עד 2025, מונעות על ידי נירשור ותוכנית לבניית מיליון בתים תחת הממשל החדש riotimesonline.com riotimesonline.com.
- אפריקה: משקיעים מקומיים מעצבים מחדש את השווקים. קרנות הפנסיה של ניגריה הגדילו את ההקצאות לנדל"ן בכ-418% במחצית הראשונה של 2025 (לכ-51 מיליון דולר) propertywheel.co.za, מה שמסמן מעבר להון מקומי לטווח ארוך. דרום אפריקה, לעומת זאת, עדיין מתמודדת עם שוק דיור חלש – משותק בשל אבטלה גבוהה וביקוש נמוך globalpropertyguide.com – אם כי הורדות הריבית של הבנק המרכזי (הרפו ירד ל-7.00% באוגוסט) privateproperty.co.za נועדו לעורר התאוששות מתונה.
צפון אמריקה: ריביות מתקררות, קונים זהירים
ארצות הברית – סימני הקלה: שוק הדיור האמריקאי הראה השבוע את הניצנים הראשונים של הקלה עבור קונים. שיעורי המשכנתא צנחו לרמתם הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2024 – הריבית הקבועה ל-30 שנה ירדה ב-16 נקודות בסיס לכ-6.29% ainvest.com. הירידה החדה ביום אחד, שנגרמה מנתוני תעסוקה חלשים ותקוות להורדות ריבית מצד הפדרל ריזרב, תורגמה לחיסכון ממשי (כ-169 דולר פחות בחודש על הלוואה של 450 אלף דולר) ושיפרה את תחושת הקונים ainvest.com ainvest.com. "המומנטום משתנה" לטובת הקונים לאחר שנים של עליות מחירים חדות, כפי שציין מגזין Fortune, כאשר יכולת ההשתכרות עלתה ב-3.1% לעומת השנה שעברה newslink.mba.org. חברות בנייה ומלווים משכנתאות זינקו בעקבות החדשות, מה שמשקף הימור שהוזלת המימון תעודד את הביקוש ainvest.com. עם זאת, אי הוודאות בשוק נמשכת: סקר של בנק אוף אמריקה מצא כי 60% מהאמריקאים עדיין לא בטוחים אם זה זמן טוב לקנות, השיעור הגבוה ביותר מאז 2023 reuters.com reuters.com. מחירים גבוהים וחוסר יציבות כלכלית גורמים לרבים "להמתין… לירידת ריביות ומחירים" נוספת reuters.com.
קנדה – השוק על הקצה: בקנדה, ההתקררות בשוק הדיור פגעה בשוק מרכזי: טורונטו. המכירות באוגוסט באזור טורונטו רבתי ירדו ב-1.8% לעומת יולי (מותאם עונתית), מה שמסמן את הירידה הראשונה מאז מרץ reuters.com. גם המחירים ירדו – מדד הבנצ'מרק ירד ל-978,100 דולר קנדי, והמשיך מגמה שטוחה עד יורדת שנראית מאז נובמבר האחרון reuters.com. לשכת הנדל"ן האזורית של טורונטו מאשימה את הנגישות ה"מאותגרת": "משק בית שמרוויח הכנסה ממוצעת… עדיין מתקשה לעמוד בתשלום המשכנתא החודשי על בית במחיר ממוצע," אמר ג'ייסון מרסר מ-TRREB reuters.com. עלויות ההלוואה נותרות מכבידות, למרות שבנק קנדה המרכזי עצר את העלאות הריבית ב-5%. מרסר ציין שאפילו הקלה מתונה בריביות המשכנתא תגרום לכך ש-"מספר גדול יותר של קונים [יעברו] מהצד וינצלו את השוק שמלא בהיצע כיום" reuters.com. ואכן, מספר הנכסים החדשים למכירה עלה ב-9.4% משנה לשנה, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות reuters.com. כעת העיניים נשואות לישיבת בנק קנדה הקרובה ב-17 בספטמבר – השווקים מצפים בזהירות ל-הפחתת ריבית ראשונה (לאחר שהריבית נשארה על 5% מאז מרץ) reuters.com כדי למנוע האטה עמוקה יותר בשוק הדיור.
אזהרה מסחרית: מגזר הנדל"ן המסחרי בצפון אמריקה נותר מפוצל. שוקי המשרדים בארה"ב נמצאים במיתון עמוק – שיעור הוואקנסי (פנוי) הארצי במשרדים הגיע לשיא של 20.7% ברבעון השני של 2025, עודף שטח ריק חסר תקדים reuters.com. הערים הגדולות במצב גרוע יותר: שיעור הוואקנסי בסן פרנסיסקו זינק לכ-27.7% (לעומת כ-8.6% לפני המגפה) reuters.com, בעוד שמנהטן ושרלוט נעות סביב 23% reuters.com. עבודה מרחוק מתמשכת והידוק חגורה תאגידי הובילו למה שמודי'ס אנליטיקס מכנה "הפרעה מבנית" במגזר המשרדים reuters.com. ערכי הנכסים נשחקים, מה שמקשה על בעלי נכסים ובנקים אזוריים עם 290 מיליארד דולר בהלוואות משרדים שצפויות להיפרע עד 2027 reuters.com. בתגובה, יזמים משנים כיוון – מהסבת משרדים לדירות (מעל 149 מיליון רגל רבוע מיועדים לשימוש חוזר) reuters.com ועד העדפת מגזרים חמים יותר כמו תעשייה/לוגיסטיקה ומגורים מרובי יחידות. לעומת זאת, הנדל"ן התעשייתי והמרובה-משפחות בארה"ב נותר עמיד יחסית, נתמך על ידי שיעור תפוסה גבוה וצמיחה יציבה בשכר דירה m24sunshine.com. ובקנדה, ההשקעה בנדל"ן מסחרי הואטה אך לא קרסה; שיעור הוואקנסי במשרדים מרכזיים בערים כמו טורונטו וונקובר גבוה (~15%) אך נמוך מהשיאים בארה"ב, בעוד שהביקוש לשטחי תעשייה נותר גבוה בזכות צמיחת המסחר האלקטרוני. בסך הכול, הסנטימנט בשוק בצפון אמריקה משתפר בזהירות בתחום הדיור ככל שהריביות יורדות, גם כאשר המגזרים המסחריים מתמודדים עם התאמה כואבת למציאות שלאחר המגפה.
אירופה: רווחי דיור מול כאב מסחריהממלכה המאוחדת – מחירים עמידים: שוק הדיור בבריטניה הפגין עמידות מפתיעה בכניסה לסתיו. נותנת המשכנתאות Halifax דיווחה כי מחירי הבתים עלו ב-0.3% באוגוסט, העלייה החודשית השלישית ברציפות reuters.com. זה מציב את המחירים גבוהים ב-2.2% לעומת שנה שעברה reuters.com, ואף עולה על תחזיות האנליסטים (שציפו לעלייה חודשית של +0.1% בלבד) reuters.com. המחיר הממוצע לבית עומד כעת על שיא של £299,331 reuters.com. Halifax מייחסת זאת לשיפור ברמת ההשגה וביקוש יציב: לאחר תיקון חד ב-2024, השכר עלה וריביות המשכנתאות התייצבו, מה שאפשר לקונים לשוב לשוק. "שוק הדיור הראה שהוא יכול להתמודד עם האתגרים הללו," אמר מנהל תחום המשכנתאות ב-Halifax, וציין כי "עלייה איטית אך יציבה" במחירים צפויה להימשך אם התנאים הכלכליים יישמרו reuters.com. עם זאת, לא כל המדדים תואמים: נותנת המשכנתאות המתחרה Nationwide רשמה ירידת מחירים של 0.1% באוגוסט reuters.com, והיקף העסקאות נותר נמוך מהנורמה שלפני המגפה. התנהגות הקונים השתנתה – נתוני Rightmove מראים שמוכרים נאלצו להוריד מחירי מבוקש יותר מהרגיל הקיץ כדי לסגור עסקאות reuters.com. ועם אפשרות לשינוי ממשל באופק, אי ודאות במדיניות המס מעיבה על שוקי היוקרה: סקרי תעשייה מצאו שחלק מהקונים ממתינים, בחשש שהתקציב הבא (צפוי בנובמבר) עלול להעלות מסי נדל"ן על בתים יוקרתיים reuters.com. לעת עתה, שוק הדיור הבריטי מתריס נגד כוח הכבידה, בסיוע ירידת האינפלציה והפסקת העלאות הריבית של הבנק המרכזי, ששיפרו את ביטחון הצרכנים.
אירופה היבשתית – ירידה בהשקעות: מעבר לתעלה, שוקי הנדל"ן של אירופה מתמודדים עם מיתון, במיוחד בתחום המסחרי. היקפי העסקאות צנחו בשנת 2025. ברבעון הראשון, סך ההשקעות בנדל"ן מסחרי באירופה עמד על 47.8 מיליארד אירו בלבד – פחות מחצי מהרמה שלפני שלוש שנים m24sunshine.com. נתונים ראשוניים לרבעון השני עגומים אף יותר: השקעות חוצות גבולות ירדו בכ-20% לעומת השנה שעברה והסתכמו ב-17.2 מיליארד אירו בלבד, שפל של עשור שמצביע על נסיגה חדה של משקיעים בינלאומיים m24sunshine.com. הסיבות: ריביות מזנקות ואי-ודאות כלכלית. עם הבנק המרכזי האירופי שמחזיק את הריבית בשיא מחזורי של 4.25% (כדי להילחם באינפלציית ליבה של כ-5%), עלויות המימון זינקו, ופער בציפיות המחיר הקפיא את העסקאות m24sunshine.com. קונים פוטנציאליים דורשים הנחות חדות, אך רבים מהמוכרים מסרבים להתגמש – מה שמוביל למבוי סתום ולשוק עם "נזילות נמוכה" בכל רחבי השוק m24sunshine.com.
סטיית מגזרים: הירידה בנדל"ן האירופי אינה אחידה בין המגזרים. בנייני משרדים ומרכזי קניות ישנים רואים ירידה בביקוש ובערך m24sunshine.com. מגמות עבודה מרחוק מתמשכות וצמיחת המסחר האלקטרוני הותירו משרדים וקניונים משניים מתקשים למשוך שוכרים. לדוגמה, מכירות הנדל"ן המסחרי בגרמניה ירדו ב-2% נוספים במחצית הראשונה של 2025, מה שממשיך את הירידה מהשנה שעברה m24sunshine.com. עם זאת, יש נקודות אור: מחסני לוגיסטיקה, דיור להשכרה ומלונות ברחבי אירופה ממשיכים "לשמור על אטרקטיביות השקעתית" m24sunshine.com. מגזרים אלו נהנים מרוחות גב מבניות – לוגיסטיקה מהתאמת שרשראות אספקה ומהמסחר האלקטרוני, מגזר המגורים ממחסור כרוני בדיור, והאירוח מהתאוששות בתיירות. למעשה, משקיעים גדולים כמו קרנות הון פרטיות עברו לרכישת מחסנים ותיקי דירות, מתוך ראייתם כהשקעות עמידות יותר לאינפלציה. אנליסטים ב-Cushman & Wakefield מציינים ש- ערכי ההון בלוגיסטיקה פריים ובמגורים מרובי יחידות כבר מגיעים לתחתית ויכולים להתייצב במחצית השנייה של 2025 עם התאמת המחירים cushmanwakefield.com.תחזית: התחושה בשוק הנדל"ן האירופי זהירה אך אופטימית שהגרוע מכל מאחורינו. עם דעיכת החשש ממיתון (התמ"ג של גוש האירו עדיין צומח במתינות) וה-ECB ככל הנראה בשיא הריבית, חלק מהקרנות האופורטוניסטיות מחפשות מציאות בשווקים שנמכרו ביתר. תחזיות CBRE צופות התאוששות הדרגתית ב-2025, כאשר התשואה הכוללת על כל סוגי הנדל"ן עשויה להפוך לחיובית (~7% ב-2025) mediaassets.cbre.com. אך הסיכונים עדיין גבוהים – מתחים גיאופוליטיים ועלויות מימון גבוהות עלולים לעכב את ההתאוששות. בטווח הקצר, בעלי הנכסים מתמודדים עם קשיים: מיחזור חוב יקר, וערכי מגדלי משרדים בערים כמו פרנקפורט ואמסטרדם ירדו בעשרות אחוזים מהשיא ב-2021. הרבעונים הקרובים יהיו מבחן לבעלי נכסים אירופיים ממונפים (למשל, מספר חברות נדל"ן גרמניות ושבדיות) בניסיונם למחזר חוב או למכור נכסים בשוק מדוכא. לסיכום, שוק הנדל"ן האירופי מפוצל – שוקי מגורים עמידים כמו בריטניה וחלקים מצרפת חוזרים לעלות reuters.com, אך מגזרי ההשקעה והמסחר נמצאים במצב המתנה, ממתינים לאותות כלכליים ברורים ולשינוי במחזור הריבית.
אסיה-פסיפיק: טלטלה בסין, אופטימיות ממוקדת במקומות אחרים
סין – משבר והתערבות: מגזר הנדל"ן העצום של סין – שהיה מנוע צמיחה מרכזי – ממשיך להיות במשבר עמוק. בימים האחרונים, מכירות ומחירי הנדל"ן ברחבי המדינה ממשיכים לדשדש, והקשיים של החברות הגדולות בענף הולכים ומחריפים. Evergrande Group, שבעבר הייתה חברת הנדל"ן הגדולה בסין, הוסרה רשמית מהבורסה של הונג קונג (נכון ל-25 באוגוסט) לאחר שלא הצליחה להסדיר חוב של 300 מיליארד דולר thediplomat.com. ענקית נוספת, Country Garden, הזהירה כי תרשום הפסד גדול עוד יותר במחצית הראשונה של שנת הכספים 2025, כאשר הרווחים נמחקו בעקבות ירידה של 50% במסירות פרויקטי דיור reuters.com reuters.com. היא מסרה רק כ-74,000 דירות במחצית הראשונה, בקצב שהוא כמחצית מהשנה שעברה reuters.com, מה שמדגיש כיצד המשבר בענף הנדל"ן חנק את תזרים המזומנים. Country Garden כבר לא עמדה בתשלומים על אג"ח חו"ל בהיקף של 11 מיליארד דולר בסוף 2023, והסדר החוב שלה בגובה 14.1 מיליארד דולר עדיין נמשך reuters.com. כאשר לחברות הנדל"ן חסר מזומן, אינספור פרויקטים נותרים לא גמורים, מה שפוגע באמון הרוכשים וגורם לירידת מחירי דירות חדשות בערים רבות.
בתגובה, בייג'ינג מגבירה את התמיכה המדינית. הרשויות הקלו את כללי המשכנתאות (מאפשרות תמריצים לרוכשי דירה ראשונה בערים הגדולות) והפחיתו במתינות את הריבית. ראוי לציין כי בלומברג דיווח כי הרגולטורים מתכננים לרתום חברות בבעלות המדינה לרכישת דירות שלא נמכרו מקבלנים במצוקה reuters.com. במסגרת התוכנית, חברות ממשלתיות מרכזיות ומנהלי נכסים (כמו צ'יינה צ'ינדה) יוכלו להיעזר בקרן של 300 מיליארד יואן מהבנק המרכזי לרכישת מלאי עודף reuters.com. מהלך זה יפחית את ההיצע העודף ויזרים נזילות לקבלנים. הוא מתבסס על יוזמה מ-2022, שבה עודדו ממשלות מקומיות וחברות ממשלתיות לרכוש מלאי דירות באמצעות מסגרות אשראי של הבנק המרכזי reuters.com. אף שמדדים אלו מסייעים בשוליים, האמון נותר רעוע: ההשקעה בנדל"ן ירדה בכ-8% מתחילת השנה ותחושת הרוכשים חלשה בכל הערים למעט ערי הדרגה הראשונה הגדולות. אנליסטים מזהירים כי מצוקת הנדל"ן של סין – שנולדה מהידוק הרגולציה על חוב קבלנים ב-2021 – היא גורם מעכב לטווח ארוך. "זהו מיתון מבני, לא תנודתיות מחזורית," אמר כלכלן אחד לרויטרס, וציין כי קצב גידול האוכלוסייה העירונית מאט וההתלהבות הספקולטיבית לא צפויה לשוב. הממשלה ניצבת בפני אתגר לא פשוט: לייצב את שוק הדיור (החיוני לכלכלה) מבלי להציל לחלוטין קבלנים פזיזים.אסיה הרחבה – מזל מעורב: מחוץ לסין, מגמות הנדל"ן באסיה-פסיפיק מעודדות יותר. יפן בולטת כמגנט להשקעות. השבוע, מנהלת הנכסים האירופית PATRIZIA הודיעה על רכישה משמעותית ביפן – תיק מגורים של 14 נכסים בטוקיו, הכולל כ-800 דירות patrizia.ag patrizia.ag. עם תפוסה של 97% ושכר דירה הנמוך בכ-10% מהשוק, פטריציה רואה "יציבות הכנסה… והזדמנות להגדיל הכנסה באמצעות ניהול אקטיבי", לדברי ראש הסניף ביפן, מסאמי טאקיזאווה patrizia.ag patrizia.ag. העסקה (מהגדולות של פטריציה אי פעם ביפן) מדגישה את אמון המשקיעים הזרים בדיור להשכרה בטוקיו, הנהנה מעיור ומהיצע מוגבל. שיעורי הריבית האולטרה-נמוכים ביפן ועליית שכר הדירה הופכים אותה לאטרקטיבית לעומת שווקים אחרים שבהם עלויות המימון גבוהות. בדומה לכך, סינגפור ודרום קוריאה חוות עניין יציב בנכסי לוגיסטיקה ומרכזי נתונים, אם כי שיעורי ריבית גבוהים ציננו במעט את היקפי העסקאות.
אוסטרליה והודו: באוסטרליה, הנרטיב משתנה מבום למתינות מונעת מדיניות. לאחר צמיחה מהירה בתחילת 2025, הבנק המרכזי של אוסטרליה הוריד את הריבית שלוש פעמים (והביא את הריבית ל-3.60% באמצע השנה afr.com) כדי לתמוך בכלכלה על רקע אינפלציה נמוכה. שוקי הדיור בסידני ומלבורן התייצבו מאז עם עליות מחירים מתונות, כאשר הריביות הנמוכות מאזנות את הזהירות של הקונים. בינתיים, הנדל"ן המסחרי של הודו מתאושש בזכות השכרת משרדים חזקה (במיוחד מרכזי ה-IT כמו בנגלור), ומכירות הדיור הגיעו לשיאים חדשים בערים הגדולות הודות לצמיחה כלכלית איתנה.
מהלכי מדיניות מתהווים: גם ממשלות אזוריות פעילות. דרום קוריאה מכינה צעדים להגדלת היצע הדיור, במטרה לרסן מחירים ולסייע לרוכשים צעירים (אם כי הפרטים טרם פורסמו) menafn.com menafn.com. ובוייטנאם, הממשלה הקלה את האשראי לחברות נדל"ן ולרוכשי דירות, בניסיון למנוע משבר אשראי במגזר הנדל"ן שלה. בסך הכול, תחזית הנדל"ן של אסיה-פסיפיק היא דו-קצבית: ההאטה הממושכת של סין מעכבת את הצמיחה האזורית ואת הביקוש לסחורות, אך שווקים אחרים (יפן, הודו, דרום-מזרח אסיה) מגלים עמידות יחסית בזכות תמריצים ממוקדים וביקוש עירוני מתמשך. משקיעים הופכים לבררנים יותר – מעדיפים שווקים עם יסודות ברורים יותר או תמיכה ממשלתית, ומתרחקים מאלה עם חוב גבוה והיצע יתר.
המזרח התיכון: שווקי המפרץ הלוהטים ורפורמות חדשות
בום במפרץ – הזינוק השיא של דובאי: זרקור הנדל"ן במזרח התיכון מופנה אל בום הנדל"ן יוצא הדופן במפרץ, במיוחד דובאי. שוק הנדל"ן של האמירות שובר שיאים ב-2025, מונע על ידי זרם של הון ומשקיעים. בשמונת החודשים הראשונים (ינואר–אוגוסט), דובאי רשמה כ-441.2 מיליארד דירהם במכירות נדל"ן (~120 מיליארד דולר) instagram.com – סכום העולה על סך המכירות השנתי של שנים קודמות. רק ברבעון השני של 2025 נמכרו 51,000 דירות, היקף רבעוני הגבוה ביותר אי פעם, לפי Knight Frank bloomberg.com. הביקוש רחב – וילות יוקרה בפאלם ג'ומיירה, דירות יוקרתיות, ואפילו מכירות דירות "על הנייר" – כולם פורחים. העליות דחפו את המחירים לעלייה דו-ספרתית משנה לשנה באזורים מרכזיים. לדוגמה, מחירי הווילות גבוהים בכ-16% לעומת שנה שעברה, לפי יועצי נדל"ן, ונפח העסקאות עלה בכ-30% מתחילת השנה.
התלהבות זו "מעוררת חששות מקריסה נוספת", כותב בלומברג bloomberg.com. משקיפים ותיקים רואים קווים מקבילים לשנת 2009, אז התפוצצה בועת הנדל"ן האחרונה של דובאי. סימני בועה ניכרים בשטח: אחוזה בפאלם ג'ומיירה נמכרה לאחרונה בסכום שיא של 170 מיליון דירהם (~46 מיליון דולר), וחזרו עסקאות פליפינג של דירות על הנייר. עם זאת, לשוק יש כמה תומכים חדשים – זרם של תושבים זרים לטווח ארוך (הנמלטים מחוסר יציבות במקומות אחרים) והיצע חדש מוגבל יחסית באזורים מרכזיים. היזמים גם משחררים פרויקטים בשלבים כדי לנהל את המלאי. אנליסטים קוראים לזהירות, אך אינם צופים התרסקות מיידית: "המחזור הזה שונה – יותר רוכשים סופיים, פחות מינוף", מציינת סוכנות תיווך מקומית, אם כי הם מודים שאם הריביות הגלובליות יישארו גבוהות והנפט יירד, שוק הנדל"ן של דובאי עלול להתקרר. לעת עתה, המומנטום נותר חזק: מכירות אוגוסט הגיעו ל-10.9 מיליארד דולר (13% יותר משנה שעברה) על רקע גל רכישות קיץ therealestatereports.com. תשואות השכירות עדיין אטרקטיביות (כ-6–8%), מה שמושך משקיעים מוסדיים. עם זאת, מחלקת הקרקעות של דובאי שמה לב לספקולציה הגוברת, ובוחנת צעדים אפשריים כמו העלאת עמלות עסקה או שינויי חקיקה בתחום התושבות כדי למנוע התחממות יתר.
ערב הסעודית – נפתחת לעולם: בערב הסעודית, הסיפור המרכזי הוא טרנספורמציה רגולטורית. ב-8 ביולי, הממשלה אישרה חוק בעלות והשקעה בנדל"ן לזרים היסטורי, שמרחיב באופן דרמטי את הגישה של זרים לשוק הנדל"ן בממלכה natlawreview.com. החל מינואר 2026, החוק יאפשר ליחידים ולחברות זרות להחזיק ולהשקיע בנדל"ן באזורים ייעודיים (שייקבעו על ידי רשות הנדל"ן הכללית החדשה) natlawreview.com. בשלב הראשון, אזורים אלה יכללו אזורי ביקוש גבוה בריאד, ג'דה וערים מרכזיות נוספות. חלים תנאים מסוימים – לדוגמה, השקעות מסחריות של זרים חייבות להיות פרויקטי פיתוח עם הון של לפחות 30 מיליון ריאל סעודי (~8 מיליון דולר) ולהסתיים תוך 5 שנים natlawreview.com. אך מדובר בשינוי משמעותי: הוא מחליף מסגרת מגבילה בת עשרים שנה ומיישר קו עם יעדי חזון סעודיה 2030 למשיכת הון ומומחיות זרים natlawreview.com. מטרת הממשלה היא להגדיל את היצע הנדל"ן ולחדש את התחום תוך שמירה על האינטרסים המקומיים. לדוגמה, זרים עדיין יהיו ברובם מנועים מבעלות בערים הקדושות מכה ומדינה natlawreview.com, ועובדים זרים יוכלו לרכוש דירה רק אם יש להם אישור שהייה ואישור ממשרד הפנים natlawreview.com. היישום יתבצע בהדרגה, כאשר הרגולטורים יעקבו אחרי ההשפעות על מחירים ועל נגישות הדיור לאזרחים סעודים natlawreview.com. תגובות: יזמי נדל"ן ומשקיעים גלובליים קיבלו את החוק בברכה, וכינו אותו "משנה משחק" שיחזק את השוק. אנליסטים צופים גל של השקעות זרות בפרויקטים מסחריים בערב הסעודית (מלונות, משרדים, קניונים) לאחר שיוכרזו האזורים, אם כי ההשפעה המלאה תתפרס על פני שנים.
מגמות אזוריות נוספות: ברחבי המפרץ, הכנסות חזקות מנפט וצמיחה כלכלית מזינות בום נדל"ן. קטר ואבו דאבי גם הן רואות עליות מחירים, אם כי מתונות יותר מדובאי. ריאד חווה גל בנייה כאשר בירת סעודיה מושכת חברות במסגרת יוזמת העברת העסקים שלה. מגזר היוקרה משגשג בכל האזור – דובאי מובילה במכירות אולטרה-יוקרתיות (Knight Frank דירגה אותה כשוק מספר 1 למכירות בתים מעל 10 מיליון דולר ב-2025), ורובע השגרירויות של ריאד ופרויקטי NEOM החופיים מושכים עניין. בינתיים, מצרים מתמודדת עם מצב הפוך: משבר מטבע ורפורמות של קרן המטבע הבינלאומית פגעו בשוק הנדל"ן שלה, כאשר מחירי הבתים המקומיים מזנקים במונחי לירה מצרית אך ההשקעות מאטות. בישראל, מחירי הדיור התקררו לראשונה מזה שנים, בירידה של כ-2% מהשיאים של 2024, כאשר הריבית הגבוהה והאי-ודאות הפוליטית פוגעים באמון הקונים. בסך הכל, נרטיב הנדל"ן של המזרח התיכון בסוף 2025 הוא של צמיחה והזדמנות במפרץ, בתמיכת רפורמות וגיוון כלכלי, לצד כיסי אתגר בכלכלות הנתונות בלחץ.
אמריקה הלטינית: ריביות גבוהות, תוכניות גדולות וביקוש עמיד
ברזיל – ניווט במשבר אשראי: ברזיל, הכלכלה הגדולה ביותר באמריקה הלטינית, מתמודדת עם ההשלכות של ריביות גבוהות על מגזר הדיור. עם שיעור הריבית הבסיסי של הבנק המרכזי (סליק) ב-14.75% – שיא של כמעט 20 שנהreuters.com – עלויות ההלוואות למשכנתאות זינקו, מה שפוגע במכירות דירות ובבנייה. בנוסף, ברזילאים מושכים כסף מחשבונות החיסכון המסורתיים (המקור העיקרי למימון דיור) כדי לרדוף אחרי השקעות בתשואה גבוהה יותרreuters.com. כתוצאה מכך נוצר פער מימון להלוואות נדל"ן. בתגובה, נגיד הבנק המרכזי גבריאל גליפולו רמז על פתרון קרוב: תוכנית מימון "גשר" למעבר למודל מימון דיור חדשreuters.com. בדבריו ב-5 בספטמבר, הסביר כי התוכנית – שפותחה עם בנקים גדולים כמו הבנק הממשלתי קאישה – תמצא מקורות מימון חלופיים שיחליפו את הפיקדונות ההולכים ופוחתיםreuters.comreuters.com. הרעיון הוא להשתמש בכלים אחרים (אולי אג"ח מגובות נכסים או יותר ניירות ערך מגובי משכנתאות) כדי להבטיח שליזמים ורוכשי דירות יהיה גישה לאשראי עד שהריביות ירדו. "עלינו לעבור למערכת חדשה," ציין גליפולו, בהתחשב בכך שחינוך פיננסי ואפשרויות השקעה טובות יותר שינו לצמיתות את דפוסי החיסכוןreuters.com. באופן מעודד, האינפלציה בברזיל התקררה לאחוזים חד-ספרתיים, והבנק המרכזי סוף סוף החל להוריד ריביות (הפחתה של 50 נקודות בסיס באוגוסט, וצפויות הפחתות נוספות). מגזר הנדל"ן ממתין בקוצר רוח להורדות הריבית כדי להחיות את הפעילות. יזמי נדל"ן מדווחים כי באמצע 2025 נרשמה האטה בפרויקטים חדשים, אך הם מקווים שירידת עלויות המימון עד סוף השנה תשחרר את הביקוש האצור לדיור – לברזיל יש אוכלוסייה צעירה גדולה ומחסור בדיור במיליונים.מקסיקו – בום השקעות ונירשורינג: התחזית לשוק הנדל"ן במקסיקו היא אופטימית במיוחד. ניתוח עדכני צופה כי השקעות בנדל"ן יגיעו ל-652 מיליארד פסו (38 מיליארד דולר) עד 2025, המשקפים צמיחה שנתית מרשימה של כ-15% riotimesonline.com. מספר גורמים מניעים את האופטימיות הזו. ראשית, נירשורינג של ייצור – כאשר חברות אמריקאיות מעבירות שרשראות אספקה קרוב יותר – יצר ביקוש לנדל"ן תעשייתי לאורך גבול מקסיקו-ארה"ב ובמרכזי לוגיסטיקה מרכזיים. שיעור התפוסה באזורי ביקוש כמו מונטריי וטיחואנה נמוך מ-3%, ושכר הדירה מגיע לשיאים חדשים, מה שמוביל לגל של פיתוח מחסנים ופארקי תעשייה. שנית, ממשלת מקסיקו בראשות הנשיאה קלאודיה שיינבאום (הושבעה בסוף 2024) השיקה יוזמת דיור שאפתנית. המטרה היא לבנות מיליון בתים חדשים במהלך כהונתה riotimesonline.com, עם דגש על יחידות ברות השגה, מה שהוביל לעלייה בפעילות קבלני הבנייה. סוכנויות הדיור הפדרליות (Infonavit ו-Fovissste) מגבירות את ההלוואות, ותמריצים חדשים לרוכשים בעלי הכנסה נמוכה נכנסו לתקציב 2025. כתוצאה מכך, הצפי הוא שתחום הבנייה למגורים יקפוץ בכ-50%: מ-₱241 מיליארד ב-2024 ל-₱364 מיליארד ב-2025 riotimesonline.com. "חוסן" היא מילה בה משתמשים אנליסטים לתיאור שוק הנדל"ן במקסיקו – למרות אתגרים גלובליים, הביקוש המקומי וההשקעות הזרות תומכים בו mexlaw.com. עם זאת, מקסיקו מתמודדת עם רוחות נגדיות: ריבית גבוהה (הריבית של בנק מקסיקו כ-11.25%) שומרת על משכנתאות יקרות, ומעברי שלטון עלולים להאט את אישורי הבנייה המקומיים (שוק הדיור במקסיקו סיטי היה איטי בשל עיכובים בירוקרטיים riotimesonline.com). בנוסף, מגבלות בתשתיות האנרגיה האטו את הצמיחה בחלק מהאזורים התעשייתיים riotimesonline.com. ובכל זאת, התמונה הכללית חיובית: משקיעים בינלאומיים מזרימים כספים לקרנות נדל"ן ולחברות פיתוח מקסיקניות, מתוך הימור על ביקוש מתמשך מצד התעשייה ומעמד ביניים מתרחב. היציבות היחסית של הפסו והקרבה של מקסיקו לשוק האמריקאי מוסיפים לאטרקטיביות שלה.
אנדים וחרוט הדרום: במקומות אחרים באמריקה הלטינית, המגמות ממוקדות יותר. צ'ילה ו-קולומביה חוו התקררות בשוק הדיור בשל עליית ריביות ואינפלציה, אך כעת עברו את שיא האינפלציה, מה שעשוי להחיות את השווקים שלהן ב-2025. ארגנטינה, על רקע טלטלה כלכלית ואינפלציה של מעל 100%, נמצאת בשוק נדל"ן פורמלי קפוא – עסקאות מתבצעות במזומן או שלא מתבצעות כלל – בהמתנה לתוצאות הבחירות הקרובות ואפשרות לדולריזציה. פרו מתמודדת עם האטה בבנייה הקשורה לאי-ודאות פוליטית. בצד החיובי, פנמה מדווחת על התאוששות בנדל"ן המסחרי (משרדים וקמעונאות) לאחר המגפה, בזכות תפקידה כמרכז עסקים אזורי, ו-שווקי הקריביים (כמו הרפובליקה הדומיניקנית וקוסטה ריקה) נהנים מתיירות ורכישות נדל"ן על ידי זרים, במיוחד בנכסים נופשיים וחופיים. לסיכום, נוף הנדל"ן של אמריקה הלטינית מפוצל: כלכלות עם ריביות גבוהות נמצאות במצב המתנה, בעוד מקסיקו (ובמידה מסוימת ברזיל, כאשר הריביות ירדו) בולטות כסיפורי צמיחה המנצלים מגמות מבניות.
אפריקה: הון מקומי בעלייה על רקע לחצים כלכליים
הסטה פאן-אפריקאית – משקיעים מקומיים נכנסים לתמונה: מגמה בולטת בנדל"ן האפריקאי השנה היא הזינוק בהשקעות מוסדיות מקומיות. היסטורית, פיתוח נדל"ן באפריקה נשען במידה רבה על הון זר או מימון פיתוח, אך זה משתנה. "קרנות פנסיה ומנהלי נכסים מקומיים סוף סוף נכנסים למערכה," הסביר נייי אדליי מ-Standard Bank propertywheel.co.za. לדוגמה, קרנות הפנסיה הניגריות הגדילו את ההקצאה לנדל"ן בכ-418% במחצית הראשונה של 2025 לעומת המחצית הראשונה של 2024 propertywheel.co.za. אמנם מדובר בבסיס נמוך (כ-9 מיליון דולר ל-51 מיליון דולר), אך זהו זינוק משמעותי, המשקף אמון מחודש בנדל"ן כמחלקת נכסים יציבה ומניבת הכנסה. הזרמה זו של הון מקומי לטווח ארוך מסייעת להניע פרויקטים ויכולה להפחית את התלות במימון זר תנודתי propertywheel.co.za. באופן דומה, במזרח אפריקה, קרנות הפנסיה של קניה ורואנדה בוחנות השקעות בנדל"ן כגון דיור בר השגה ופיתוחים מסחריים. פסגת ההשקעות בנדל"ן אפריקה הקרובה (18–19 בספטמבר בקייפטאון) צפויה להדגיש מגמה זו, ולהציג כיצד הון מקומי "מתדלק צמיחה בת קיימא" ואפילו מחליף חלק מהמשקיעים הבינלאומיים propertywheel.co.za propertywheel.co.za. התבגרות זו של מערכת ההשקעות – כאשר בנקים וקרנות מקומיים מספקים הון קבוע – מבשרת טובות ליצירת שווקי נדל"ן עמידים יותר ביבשת propertywheel.co.za.
דרום אפריקה – הקלה בריביות, התאוששות איטית: דרום אפריקה, השוק המפותח ביותר ביבשת, רושמת תפנית זהירה הודות להקלה בריביות. הבנק המרכזי של דרום אפריקה הפחית את ריבית הריפו ב-100 נקודות בסיס מאז סוף 2024 (מ-8.25% ל-7.25% עד אמצע 2025, ול-7.00% בספטמבר) privateproperty.co.za. ריבית הפריים כעת עומדת על 10.5%, ירידה מ-11.75% ooba.co.za. ההפחתות הללו – שהתאפשרו בזכות ירידת האינפלציה חזרה לטווח היעד של 3–6% – החלו לחלחל לשוק הנדל"ן. ריביות המשכנתאות יורדות בהדרגה, ומשפרות במעט את נגישות הדיור. עם זאת, שוק הדיור עדיין נמצא תחת לחץ. כפי שמציין Global Property Guide, הביקוש מדוכא על רקע "אבטלה גבוהה מתמשכת וכלכלה איטית," ומחירי הבתים במונחים ריאליים מדשדשים או יורדים globalpropertyguide.com. הצרכנים הדרום-אפריקאים נמצאים בלחץ כלכלי, והבנקים החמירו את תנאי האשראי לאחר סבב העלאות הריבית הקודם. היקפי המכירות למגורים משתפרים רק במעט מרמות השפל של 2024, ויזמים מדווחים על קושי בהשקת פרויקטים חדשים (במיוחד בסגמנט הדיור בר השגה) בשל עלויות מימון שעדיין גבוהות ומחסור בשירותים מוניציפליים. מגמה אחת היא העדפה גוברת לבתים קטנים ויעילים אנרגטית על רקע תקלות בתשתיות – הפסקות חשמל (load-shedding) הפכו תכונות כמו פאנלים סולאריים וממירים למבוקשות מאוד בשוק הדיור, ומשפיעות על מחירים וביקוש.
בתחום המסחרי, דרום אפריקה משקפת מגמות עולמיות: שיעורי היצע פנוי גבוהים במשרדים במרכזי הערים (למשל יוהנסבורג CBD) (בטווח של 15–20%) עם המשך צמצום שטחי משרדים על ידי חברות, בעוד שנדל"ן לוגיסטי ותעשייתי משגשג בזכות מסחר אלקטרוני וסחר. דוח ייעוץ עדכני ציין תפוסת מחסנים של מעל 83% בשווקים מרכזיים באפריקה, כאשר דרום אפריקה נהנית מהשכירות והתשואות התעשייתיות הגבוהות ביותר ביבשת (תשואות הון של כ-8%) consultancy.africa. נדל"ן קמעונאי מפוצל: קניונים מובילים התאוששו לאחר הקורונה עם עלייה בתנועת הקונים, אך מרכזי קניות משניים מתקשים כאשר הצרכנים מצמצמים הוצאות.
שווקים מתעוררים והזדמנויות: ברחבי אפריקה, ערים מסוימות מסומנות כ"כאלה שכדאי לעקוב אחריהן" להשקעות נדל"ן ב-2025. סקר של Estate Intel ציין את ניירובי, לאגוס, אקרה, קיגאלי ויוהנסבורג כבחירות מובילות, הודות לעיור ולפוטנציאל הצמיחה estateintel.com. לדוגמה, בניירובי יש ביקוש לפארקי לוגיסטיקה מודרניים ולדיור למעמד הביניים, בלאגוס יש צנרת פיתוח קמעונאית ומעורבת משגשגת, והיציבות של קיגאלי מושכת משקיעים זרים לדיור בר השגה. הביקוש לדיור נותר עצום באפריקה – יבשת עם מחסור מוערך של 50 מיליון יחידות דיור. ממשלות שמות לב: קניה השיקה לאחרונה מס דיור שנוי במחלוקת למימון בתים ברי השגה חדשים (אם כי הוא נתקל בהתנגדות), והממשל החדש בניגריה נותן עדיפות לרפורמה במימון דיור כדי לאפשר יותר משכנתאות. בניגריה, איגוד מפתחי הנדל"ן מדווח על עלייה בפעילות כאשר הממשלה החדשה שואפת לרסן את האינפלציה ולייצב את המטבע, ואם תצליח, זה עשוי לשחרר מימון לדיור. בנוסף, קרנות ריט (REITs) צומחות באיטיות – שוק הריט של ניגריה הגיע לכ-600 מיליון דולר בנכסים, השני בגודלו באפריקה אחרי דרום אפריקה instagram.com, ומציע אפיק השקעה חדש.אתגרים: למרות הסימנים החיוביים, אתגרים כמו תנודתיות במטבע, סיכון פוליטי וחסרים בתשתיות ממשיכים להעיק על שווקי הנדל"ן באפריקה. עלויות המימון גבוהות (ריביות מקומיות בניגריה ובגאנה עולות על 20% למפתחים), ואמון המשקיעים עלול להיות שברירי. עם זאת, התפקיד הגובר של הון מקומי ורפורמות כלכליות הדרגתיות מסמן התבגרות. כפי שאמר מומחה אחד, כניסת קרנות הפנסיה והמוסדות המקומיים "מסמנת אקוסיסטם השקעות מתבגר", שצפוי להביא יותר יציבות, ממשל טוב יותר ואופק השקעה ארוך טווח לנדל"ן באפריקה propertywheel.co.za. קדימה, בעלי העניין אופטימיים בזהירות ש-2025 עשויה להיות נקודת מפנה שבה שוקי הנדל"ן באפריקה יתחילו לממש את הפוטנציאל העצום שלהם עם יותר עצמאות וחוסן.
מקורות:
- רויטרס – ירידת ריבית המשכנתאות בארה"ב ותחושת השוק לדיור ainvest.com reuters.com; נתוני שוק טורונטו reuters.com reuters.com
- רויטרס – מדד האנליזה של Halifax בבריטניה reuters.com reuters.com; ירידה בהשקעות נדל"ן מסחרי באירופה m24sunshine.com m24sunshine.com רויטרס – אזהרת הפסד של Country Garden, מפתחי נדל"ן בסין reuters.com reuters.com; בלומברג – בום במכירות בדובאי וחששות מקריסה bloomberg.com bloomberg.com; חוק בעלות זרה בערב הסעודית natlawreview.com natlawreview.com
- רויטרס – הערות על מימון דיור בברזיל reuters.com reuters.com; Rio Times – תחזיות השקעה במקסיקו riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (אפריקה) – פנסיות ניגריות והון מקומי propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – תנאי שוק בדרום אפריקה globalpropertyguide.com; הורדות ריבית של SARB privateproperty.co.za.
