- Nordamerika: Die US-Hypothekenzinsen fielen auf ein 11-Monats-Tief (~6,3 % für 30-jährige Kredite) angesichts wachsender Hoffnungen auf Zinssenkungen der Fed, was neuen Optimismus bei Käufern auslöste ainvest.com. In Kanada sanken die Hausverkäufe in Toronto im August zum ersten Mal seit fünf Monaten (–1,8 % m/m), da die Erschwinglichkeit weiterhin angespannt bleibt reuters.com, selbst bei einer Pause der Bank of Canada.
- Europa: Die Hauspreise im Vereinigten Königreich stiegen im August um 0,3 % – der dritte monatliche Anstieg in Folge und ein Rekorddurchschnitt von £299.331 reuters.com reuters.com – aber in Gesamt-Europa stagniert der Markt für Gewerbeimmobilien. Die Investitionsvolumina im ersten Halbjahr 2025 liegen kaum bei der Hälfte des Niveaus vor 2022, mit grenzüberschreitenden Deals auf dem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt angesichts hoher Zinsen m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Asien-Pazifik: Chinas Immobilienkrise verschärfte sich, da große Entwickler ins Straucheln gerieten – Evergrande wurde von der Börse genommen und beim Konkurrenten Country Garden brachen die Wohnungsübergaben um ~50 % ein, was auf einen Verlust von ¥18–21 Milliarden hindeutet reuters.com reuters.com. Peking erwägt Rettungsmaßnahmen (wie den Aufkauf unverkaufter Wohnungen durch Staatsunternehmen), um das Überangebot zu bekämpfen reuters.com reuters.com. Dennoch gibt es Lichtblicke: In Japan hat Deutschlands Patrizia 14 Wohngebäude in Tokio erworben (800 Einheiten) für einen globalen Investor und setzt auf eine stabile Mietnachfrage patrizia.ag patrizia.ag.
- Naher Osten: Dubais Immobilienboom erreichte neue Rekorde – 51.000 verkaufte Wohnungen im 2. Quartal 2025, ein Allzeithoch bloomberg.com – und trieb die Verkäufe seit Jahresbeginn auf erstaunliche 441 Milliarden AED (~120 Milliarden $) instagram.com. Steigende Preise und ein 13%iger Anstieg der Verkäufe im August lassen einige Analysten vor einer Wiederholung des Crashs von 2009 warnen bloomberg.com. Unterdessen öffnete Saudi-Arabien seinen Immobilienmarkt für ausländische Investoren mit einem neuen Gesetz (gültig ab 2026), das Käufe durch Ausländer in ausgewiesenen Zonen wie Riad und Dschidda erlaubt natlawreview.com – ein Schritt im Rahmen von Vision 2030, um Kapital anzuziehen und die Entwicklung zu fördern natlawreview.com.
- Lateinamerika: Hohe Zinssätze und politische Veränderungen prägen die Region. Die brasilianische Zentralbank (Selic 14,75 %) stellte einen „Brücken“-Finanzierungsplan vor, um die Wohnungsbaukredite zu stützen, da die Spareinlagen versiegen reuters.com reuters.com. In Mexiko wird erwartet, dass die Immobilieninvestitionen bis 2025 auf ₱652 Milliarden (38 Milliarden US-Dollar) steigen, angetrieben durch Nearshoring und einen Plan, unter der neuen Regierung eine Million Wohnungen zu bauen riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Inländische Investoren gestalten die Märkte um. Nigerianische Pensionsfonds erhöhten ihre Immobilienallokationen im ersten Halbjahr 2025 um etwa 418 % (auf ca. 51 Millionen US-Dollar) propertywheel.co.za, was einen Wandel hin zu lokalem langfristigem Kapital markiert. Südafrika hingegen kämpft weiterhin mit einem schwachen Wohnungsmarkt – gebremst durch hohe Arbeitslosigkeit und geringe Nachfrage globalpropertyguide.com – obwohl die Zinssenkungen der Zentralbank (Repo-Satz im August auf 7,00 % gesenkt) privateproperty.co.za eine moderate Belebung anstoßen sollen.
Nordamerika: Abkühlende Zinsen, vorsichtige Käufer
Vereinigte Staaten – Anzeichen der Entlastung: Der US-Immobilienmarkt zeigte diese Woche die ersten Anzeichen von Entlastung für Käufer. Die Hypothekenzinsen fielen auf den niedrigsten Stand seit Oktober 2024 – der 30-jährige Festzins sank um 16 Basispunkte auf etwa 6,29 % ainvest.com. Dieser starke Tagesrückgang, ausgelöst durch schwache Arbeitsmarktdaten und Hoffnungen auf Zinssenkungen der Federal Reserve, hat sich in spürbaren Einsparungen niedergeschlagen (etwa 169 $ weniger pro Monat bei einem Kredit von 450.000 $) und die Stimmung der Hauskäufer verbessert ainvest.com ainvest.com. „Die Dynamik dreht sich“ zugunsten der Käufer nach Jahren steigender Kosten, wie Fortune feststellte, wobei die Erschwinglichkeit im Jahresvergleich um 3,1 % gestiegen ist newslink.mba.org. Hausbauer und Hypothekengeber legten nach den Nachrichten zu, was darauf hindeutet, dass niedrigere Finanzierungskosten die Nachfrage ankurbeln werden ainvest.com. Dennoch bleibt die Unsicherheit am Markt bestehen: Eine Umfrage der Bank of America ergab, dass 60 % der Amerikaner weiterhin unsicher sind, ob jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen ist – der höchste Wert seit 2023 reuters.com reuters.com. Hohe Preise und wirtschaftliche Unsicherheit bedeuten, dass viele weiterhin „warten… bis Zinsen und Preise weiter sinken“ reuters.com.
Kanada – Markt in Alarmbereitschaft: In Kanada hat die Abkühlung am Immobilienmarkt einen wichtigen Markt getroffen: Toronto. Die Verkäufe im Großraum Toronto gingen im August gegenüber Juli um 1,8 % zurück (saisonbereinigt) und verzeichneten damit den ersten Rückgang seit März reuters.com. Auch die Preise sanken – der Benchmark-Index fiel auf 978.100 C$, was den seit letztem November zu beobachtenden flachen bis rückläufigen Trend fortsetzt reuters.com. Das Toronto Regional Real Estate Board macht die „herausfordernde“ Erschwinglichkeit verantwortlich: „Ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen… hat weiterhin Schwierigkeiten, die monatliche Hypothekenrate für ein durchschnittlich teures Haus zu bezahlen“, sagte Jason Mercer von TRREB reuters.com. Die Kreditkosten bleiben belastend, obwohl die kanadische Zentralbank die Zinserhöhungen bei 5 % pausiert hat. Mercer merkte an, dass selbst bei einer moderaten Senkung der Hypothekenzinsen „eine erhöhte Zahl von Käufern [von der Seitenlinie] profitieren und das derzeit gut versorgte Marktangebot nutzen würde“ reuters.com. Tatsächlich sind die neuen Angebote im Jahresvergleich um 9,4 % gestiegen, was den Käufern mehr Auswahl bietet reuters.com. Nun richtet sich der Blick auf die bevorstehende Sitzung der Bank of Canada am 17. September – die Märkte erwarten vorsichtig den ersten Zinsschnitt (nachdem der Satz seit März bei 5 % gehalten wurde) reuters.com, um einen stärkeren Abschwung am Immobilienmarkt zu verhindern.
Kommerzielle Vorsicht: Der nordamerikanische Gewerbeimmobiliensektor bleibt zweigeteilt. Die US-Büromärkte befinden sich in einem tiefen Abschwung – die landesweite Büro-Leerstandsquote erreichte im 2. Quartal 2025 einen Rekordwert von 20,7 %, ein beispielloser Überschuss an leerstehenden Flächen reuters.com. In den Großstädten ist es noch schlimmer: Die Leerstandsquote in San Francisco ist auf ~27,7 % gestiegen (gegenüber ~8,6 % vor der Pandemie) reuters.com, während Manhattan und Charlotte bei etwa 23 % liegen reuters.com. Anhaltende Remote-Arbeit und Sparmaßnahmen der Unternehmen haben laut Moody’s Analytics zu einer „strukturellen Störung“ im Bürosektor geführt reuters.com. Die Immobilienwerte erodieren, was Vermieter und Regionalbanken belastet, da bis 2027 Büro-Kredite im Wert von 290 Milliarden US-Dollar fällig werden reuters.com. Als Reaktion darauf schwenken Entwickler um – von der Umwandlung von Büros in Wohnungen (über 149 Millionen Quadratfuß sind für die Umnutzung vorgesehen) reuters.com bis hin zur Bevorzugung heißerer Segmente wie Industrie/Logistik und Mehrfamilienhäuser. Im Gegensatz dazu bleiben US-Industrie- und Mehrfamilienimmobilien relativ widerstandsfähig, gestützt durch niedrige Leerstände und stabiles Mietwachstum m24sunshine.com. Und in Kanada hat sich das kommerzielle Investitionstempo verlangsamt, ist aber nicht eingebrochen; die Leerstandsquoten für erstklassige Büros in Städten wie Toronto und Vancouver sind erhöht (~15 %), aber unter den US-Höchstständen, während Industrieflächen weiterhin gefragt sind dank des E-Commerce-Wachstums. Insgesamt verbessert sich die Marktstimmung in Nordamerika für Wohnimmobilien vorsichtig, da die Zinsen zurückgehen, auch wenn gewerbliche Segmente eine schmerzhafte Anpassung an die Realitäten nach der Pandemie durchlaufen.
Europa: Wohnungsgewinne vs. kommerzieller Schmerz
Vereinigtes Königreich – Widerstandsfähige Preise: Der britische Immobilienmarkt zeigte überraschende Widerstandsfähigkeit im Herbst. Der Hypothekengeber Halifax berichtete, dass die Immobilienpreise im August um 0,3 % gestiegen sind, der dritte monatliche Anstieg in Folge reuters.com. Damit liegen die Preise 2,2 % höher als vor einem Jahr reuters.com, und übertreffen sogar die Prognosen der Analysten (die nur mit einer monatlichen Veränderung von +0,1 % gerechnet hatten) reuters.com. Das durchschnittliche Haus kostet jetzt einen Rekordwert von £299.331 reuters.com. Halifax führt dies auf verbesserte Erschwinglichkeit und stabile Nachfrage zurück: Nach einer starken Korrektur im Jahr 2024 sind die Löhne gestiegen und die Hypothekenzinsen haben sich stabilisiert, sodass Käufer wieder einsteigen können. „Der Immobilienmarkt hat gezeigt, dass er mit diesen Herausforderungen umgehen kann“, sagte der Hypothekendirektor von Halifax und verwies darauf, dass ein „langsamer, aber stetiger Anstieg“ der Preise zu erwarten sei, sofern die wirtschaftlichen Bedingungen stabil bleiben reuters.com. Allerdings stimmen nicht alle Kennzahlen überein: Der Konkurrent Nationwide verzeichnete einen Preisrückgang von 0,1 % im August reuters.com, und die Transaktionen liegen weiterhin unter dem Niveau vor der Pandemie. Das Käuferverhalten hat sich verändert – Daten von Rightmove zeigen, dass Verkäufer diesen Sommer die Angebotspreise stärker als üblich senken mussten, um Abschlüsse zu erzielen reuters.com. Und mit einem möglichen Regierungswechsel am Horizont trübt Unsicherheit über die Steuerpolitik die Märkte im oberen Segment: Branchenumfragen ergaben, dass einige Käufer abwarten, weil sie befürchten, dass der nächste Haushalt (fällig im November) die Immobiliensteuern für Luxusimmobilien erhöhen könnte reuters.com. Vorerst jedoch trotzt der britische Immobilienmarkt der Schwerkraft, begünstigt durch sinkende Inflation und die Zinspause der Bank of England, die das Verbrauchervertrauen gestärkt haben.
Kontinentaleuropa – Einbruch bei Investitionen: Auf der anderen Seite des Kanals kämpfen Europas Immobilienmärkte mit einem Abschwung, insbesondere im gewerblichen Bereich. Die Transaktionsvolumina sind im Jahr 2025 eingebrochen. Im ersten Quartal beliefen sich die gesamten Investitionen in europäische Gewerbeimmobilien auf nur 47,8 Milliarden € – weniger als die Hälfte des Niveaus vor drei Jahren m24sunshine.com. Vorläufige Daten für das zweite Quartal sind noch düsterer: Die grenzüberschreitenden Investitionen sanken im Jahresvergleich um etwa 20 % auf nur 17,2 Milliarden €, ein Zehnjahrestief, das auf einen starken Rückzug internationaler Investoren hindeutet m24sunshine.com. Die Ursachen: steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheit. Da die Europäische Zentralbank die Zinsen auf dem zyklischen Höchststand von 4,25 % hält (um die Kerninflation nahe 5 % zu bekämpfen), sind die Finanzierungskosten sprunghaft angestiegen, und eine Diskrepanz bei den Preiserwartungen hat das Zustandekommen von Geschäften blockiert m24sunshine.com. Potenzielle Käufer fordern hohe Abschläge, aber viele Verkäufer bleiben stur – das Ergebnis ist eine Pattsituation und ein „niedriges Liquiditätsniveau“ im gesamten Markt m24sunshine.com.
Sektorale Divergenz: Der Abschwung auf dem europäischen Immobilienmarkt verläuft je nach Sektor unterschiedlich. Bürogebäude und ältere Einkaufszentren verzeichnen einen Einbruch bei Nachfrage und Wert m24sunshine.com. Anhaltende Trends zu Remote-Arbeit und das Wachstum des E-Commerce haben dazu geführt, dass Büros und sekundäre Einkaufszentren Schwierigkeiten haben, Mieter zu gewinnen. Zum Beispiel sanken die gewerblichen Verkäufe in Deutschland im ersten Halbjahr 2025 um weitere 2 %, was den Rückgang des Vorjahres verlängert m24sunshine.com. Allerdings gibt es Lichtblicke: Logistiklager, Mietwohnungen und Hotels in ganz Europa „behalten ihre Attraktivität für Investoren“ m24sunshine.com. Diese Segmente profitieren von strukturellen Rückenwinden – Logistik durch die Umstrukturierung von Lieferketten und E-Commerce, Wohnimmobilien durch chronischen Wohnungsmangel und Hotellerie durch eine Erholung des Reiseverkehrs. Tatsächlich haben große Investoren wie Private-Equity-Firmen ihren Fokus auf den Kauf von Lagerhäusern und Wohnungsportfolios verlagert, da sie diese als inflationsresistentere Einkommensquellen betrachten. Analysten von Cushman & Wakefield stellen fest, dass die Kapitalwerte im Bereich Prime-Logistik und Mehrfamilienhäuser bereits ihren Tiefpunkt erreichen und sich im zweiten Halbjahr 2025 stabilisieren könnten, da sich die Preise anpassen cushmanwakefield.com.
Ausblick: Die Stimmung am europäischen Immobilienmarkt ist vorsichtig optimistisch, dass das Schlimmste überstanden ist. Da die Rezessionsängste nachlassen (das BIP der Eurozone wächst weiterhin moderat) und die EZB wahrscheinlich den Zinsgipfel erreicht hat, suchen einige opportunistische Fonds nach Schnäppchen in überverkauften Märkten. Prognosen von CBRE sagen eine allmähliche Erholung im Jahr 2025 voraus, wobei die Gesamtrendite aller Immobilien möglicherweise wieder positiv wird (~7 % in 2025) mediaassets.cbre.com. Die Risiken bleiben jedoch hoch – geopolitische Spannungen und anhaltend hohe Finanzierungskosten könnten eine Erholung verzögern. Kurzfristig stehen Vermieter unter Druck: Refinanzierungen sind teuer, und die Werte von Bürotürmen in Städten wie Frankfurt und Amsterdam liegen zweistellig unter den Höchstständen von 2021. Die kommenden Quartale werden für hochverschuldete europäische Vermieter (z. B. mehrere deutsche und schwedische Immobilienunternehmen) zum Test, wenn sie versuchen, in einem schwachen Markt zu refinanzieren oder Vermögenswerte zu verkaufen. Zusammengefasst ist der europäische Immobilienmarkt gespalten – widerstandsfähige Wohnungsmärkte wie im Vereinigten Königreich und Teilen Frankreichs steigen wieder leicht an reuters.com, während die Investment- und Gewerbesegmente in einer Warteschleife verharren und auf klarere wirtschaftliche Signale und eine Wende im Zinszyklus warten.
Asien-Pazifik: Turbulenzen in China, gezielter Optimismus anderswo
China – Krise und Intervention: Chinas riesiger Immobiliensektor – lange ein Wachstumsmotor – befindet sich weiterhin in einer tiefen Krise. In den letzten Tagen stagnierten die landesweiten Immobilienverkäufe und -preise weiterhin, und die Schwierigkeiten der großen Entwickler verschärfen sich. Evergrande Group, einst Chinas größter Entwickler, wurde offiziell von der Hongkonger Börse dekotiert (seit 25. Aug.), nachdem es nicht gelungen war, seinen Schuldenberg von 300 Milliarden US-Dollar zu lösen thediplomat.com. Ein weiterer Riese, Country Garden, warnte, dass er für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2025 einen noch größeren Verlust ausweisen wird, da die Gewinne durch einen Einbruch der Wohnungsübergaben um 50 % ausgelöscht wurden reuters.com reuters.com. Im ersten Halbjahr wurden nur etwa 74.000 Wohnungen übergeben, kaum die Hälfte des Tempos vom Vorjahr reuters.com, was zeigt, wie der Immobilienabschwung den Cashflow abgewürgt hat. Country Garden hat bereits Ende 2023 bei Auslandanleihen in Höhe von 11 Milliarden US-Dollar einen Zahlungsausfall erlitten, und die Schuldenrestrukturierung über 14,1 Milliarden US-Dollar läuft noch reuters.com. Da den Entwicklern das Geld fehlt, bleiben unzählige Projekte unvollendet, was das Vertrauen der Käufer untergräbt und in vielen Städten zu fallenden Neubaupreisen führt.
Als Reaktion darauf verstärkt Peking die politische Unterstützung. Die Behörden haben die Hypothekenregeln gelockert (ermöglichen Anreize für Erstkäufer in Großstädten) und die Zinssätze moderat gesenkt. Bemerkenswert ist, dass Bloomberg berichtete, dass die Aufsichtsbehörden planen, staatliche Unternehmen zu mobilisieren, um unverkaufte Wohnungen von angeschlagenen Bauträgern zu kaufen reuters.com. Im Rahmen dieses Plans könnten große Unternehmen der Zentralregierung und Vermögensverwalter (wie China Cinda) auf einen Zentralbankfonds in Höhe von 300 Mrd. ¥ zugreifen, um überschüssige Bestände zu kaufen reuters.com. Dies würde das Überangebot verringern und den Bauträgern Liquidität zuführen. Es baut auf einer Initiative von 2022 auf, bei der lokale Regierungen und staatliche Unternehmen ermutigt wurden, Wohnungsbestände mit Hilfe von PBOC-Refinanzierungseinrichtungen zu kaufen reuters.com. Während diese Maßnahmen am Rande helfen, bleibt das Vertrauen wackelig: Die Immobilieninvestitionen sind seit Jahresbeginn um etwa 8 % zurückgegangen und die Stimmung der Wohnungskäufer ist schwach, außer in den größten Städten der Kategorie 1. Analysten warnen, dass Chinas Immobilienprobleme – entstanden durch ein hartes Durchgreifen gegen die Verschuldung der Bauträger im Jahr 2021 – eine langfristige Belastung darstellen. „Dies ist ein struktureller Abschwung, kein zyklischer Ausreißer“, sagte ein Ökonom gegenüber Reuters und wies darauf hin, dass das Wachstum der städtischen Bevölkerung nachlässt und spekulative Euphorie wahrscheinlich nicht zurückkehren wird. Die Regierung steht vor dem schwierigen Balanceakt, den Wohnungsmarkt (der für die Wirtschaft von entscheidender Bedeutung ist) zu stabilisieren, ohne rücksichtslose Bauträger vollständig zu retten.Größeres Asien – gemischte Aussichten: Außerhalb Chinas sind die Trends im Immobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum positiver. Japan sticht als Magnet für Investitionen hervor. Diese Woche gab der europäische Vermögensverwalter PATRIZIA eine große Akquisition in Japan bekannt – ein Wohnportfolio mit 14 Objekten in Tokio, insgesamt etwa 800 Wohneinheiten patrizia.ag patrizia.ag. Mit einer Auslastung von 97 % und Mieten, die als 10 % unter dem Marktwert angesehen werden, sieht Patrizia laut ihrem Japan-Chef Masami Takizawa „Einkommensstabilität und … die Möglichkeit, das Einkommen durch aktives Management zu steigern“ patrizia.ag patrizia.ag. Das Geschäft (eines der größten von Patrizia in Japan) unterstreicht das Vertrauen ausländischer Investoren in Tokios Mietwohnungsmarkt, der von Urbanisierung und knappem Angebot profitiert. Japans extrem niedrige Zinsen und steigende Mieten machen den Markt attraktiv im Vergleich zu anderen Märkten, in denen die Kreditkosten hoch sind. Ähnlich verzeichnen auch Singapur und Südkorea anhaltendes Interesse an Logistik- und Rechenzentrumsimmobilien, auch wenn die hohen Zinsen das Volumen etwas gebremst haben.
Australien & Indien: In Australien verschiebt sich die Entwicklung von einem Boom zu einer politikgetriebenen Abschwächung. Nach einem rasanten Wachstum Anfang 2025 hat die Reserve Bank of Australia die Zinsen dreimal gesenkt (der Leitzins lag Mitte des Jahres bei 3,60 % afr.com), um die Wirtschaft bei niedriger Inflation zu stützen. Die Wohnungsmärkte in Sydney und Melbourne haben sich seitdem stabilisiert und verzeichnen moderate Preissteigerungen, da die niedrigeren Zinsen die Vorsicht der Käufer ausgleichen. Unterdessen erlebt Indiens Gewerbeimmobilienmarkt eine Erholung dank starker Bürovermietungen (insbesondere in IT-Zentren wie Bangalore), und die Wohnungsverkäufe erreichten in den wichtigsten Städten Rekordhöhen, was auf das robuste Wirtschaftswachstum zurückzuführen ist.
Neue politische Maßnahmen: Auch die Regionalregierungen sind aktiv. Südkorea bereitet Maßnahmen zur Steigerung des Wohnungsangebots vor, um die Preise zu zähmen und jungen Käufern zu helfen (obwohl Einzelheiten noch ausstehen) menafn.com menafn.com. Und in Vietnam hat die Regierung die Kreditvergabe für Immobilienunternehmen und Hauskäufer erleichtert, um eine Kreditklemme im Immobiliensektor zu entschärfen. Insgesamt ist der Ausblick für den Immobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum zweigeteilt: Chinas langwieriger Abschwung bremst das regionale Wachstum und die Rohstoffnachfrage, aber andere Märkte (Japan, Indien, Südostasien) erweisen sich mit gezielten Konjunkturmaßnahmen und anhaltender urbaner Nachfrage als relativ widerstandsfähig. Investoren werden zunehmend selektiver – sie bevorzugen Märkte mit klareren Fundamentaldaten oder politischer Unterstützung und meiden solche mit hoher Verschuldung und Überangebot.
Naher Osten: Heiße Golfmärkte und neue Reformen
Golf-Boom – Dubais Rekordanstieg: Im Mittelpunkt des Immobilienmarktes im Nahen Osten steht der außergewöhnliche Immobilienboom am Golf, insbesondere in Dubai. Der Immobilienmarkt des Emirats bricht 2025 Rekorde, angetrieben von einem Zustrom an Vermögen und Investoren. In den ersten acht Monaten (Jan.–Aug.) verzeichnete Dubai rund 441,2 Mrd. AED an Immobilienverkäufen (~120 Mrd. $) instagram.com – eine Zahl, die die gesamten Jahreswerte der Vorjahre übertrifft. Allein im 2. Quartal 2025 wurden 51.000 Hausverkäufe registriert, das höchste je verzeichnete Quartalsvolumen laut Knight Frank bloomberg.com. Die Nachfrage ist breit gefächert – ultra-luxuriöse Villen auf der Palm Jumeirah, moderne Eigentumswohnungen und sogar Off-Plan-Verkäufe boomen. Die Rallye hat die Preise in den Top-Lagen im Jahresvergleich zweistellig steigen lassen. So sind die Villenpreise laut Immobilienberatern etwa 16 % höher als vor einem Jahr, und das Transaktionsvolumen liegt seit Jahresbeginn rund 30 % höher.
Diese Überschwänglichkeit „schürt Ängste vor einem weiteren Crash“, schreibt Bloomberg bloomberg.com. Erfahrene Beobachter sehen Parallelen zu 2009, als Dubais letzte Immobilienblase platzte. Anzeichen für Überhitzung gibt es viele: Eine Villa auf der Palm Jumeirah wurde kürzlich für einen Rekordpreis von 170 Mio. AED (~46 Mio. $) verkauft, und das schnelle Weiterverkaufen von Off-Plan-Einheiten ist zurückgekehrt. Allerdings gibt es am Markt einige neue Stützen – einen Zustrom von langfristigen ausländischen Bewohnern (die Instabilität anderswo entfliehen) und relativ begrenztes neues Angebot in Top-Lagen. Entwickler bringen zudem neue Projekte schrittweise auf den Markt, um das Angebot zu steuern. Analysten mahnen zur Vorsicht, sehen aber keinen unmittelbaren Einbruch: „Dieser Zyklus ist anders – mehr Eigennutzer, weniger Verschuldung“, merkt ein lokales Maklerunternehmen an, räumt aber ein, dass bei anhaltend hohen globalen Zinsen und fallendem Ölpreis Dubais Immobilienmarkt abkühlen könnte. Vorerst bleibt die Dynamik stark: Die Verkäufe im August erreichten 10,9 Mrd. $ (13 % mehr als im Vorjahr) im Zuge einer sommerlichen Kaufwelle therealestatereports.com. Die Mietrenditen sind weiterhin attraktiv (~6–8 %), was institutionelle Investoren anzieht. Dennoch hat das Dubai Land Department die spekulative Stimmung zur Kenntnis genommen und erwägt mögliche Maßnahmen wie höhere Transaktionsgebühren oder Anpassungen der Aufenthaltsregeln, um eine Überhitzung zu verhindern.Saudi-Arabien – Öffnung: In Saudi-Arabien ist die große Nachricht die regulatorische Transformation. Am 8. Juli hat die Regierung ein bahnbrechendes Gesetz über Immobilienbesitz und -investitionen für Nicht-Saudis verabschiedet, das den Zugang ausländischer Investoren zum Immobilienmarkt des Königreichs erheblich liberalisiert natlawreview.com. Ab Januar 2026 wird das Gesetz ausländischen Privatpersonen und Unternehmen erlauben, Immobilien in ausgewiesenen Zonen zu besitzen und zu investieren (diese werden von der neuen General Real Estate Authority festgelegt) natlawreview.com. Zunächst werden diese Zonen stark nachgefragte Gebiete in Riad, Dschidda und anderen Großstädten umfassen. Es gelten bestimmte Bedingungen – zum Beispiel müssen ausländische Gewerbeinvestitionen Entwicklungsprojekte mit mindestens 30 Mio. SAR (~8 Mio. USD) Kapital sein und innerhalb von 5 Jahren abgeschlossen werden natlawreview.com. Doch der Wandel ist bedeutend: Er ersetzt ein zwei Jahrzehnte altes restriktives Regelwerk und steht im Einklang mit den Zielen der Saudi Vision 2030, ausländisches Kapital und Know-how anzuziehen natlawreview.com. Ziel der Regierung ist es, das Immobilienangebot zu erhöhen und den Sektor zu modernisieren, während lokale Interessen geschützt werden. So bleibt Ausländern der Immobilienerwerb in den heiligen Städten Mekka und Medina weiterhin weitgehend untersagt natlawreview.com, und einzelne Expats dürfen nur dann ein Haus kaufen, wenn sie eine Aufenthaltserlaubnis besitzen und die Genehmigung des Innenministeriums erhalten natlawreview.com. Die Einführung erfolgt schrittweise, wobei die Regulierungsbehörden die Auswirkungen auf Preise und die Erschwinglichkeit von Wohnraum für Saudis beobachten natlawreview.com. Reaktion: Immobilienentwickler und globale Investoren haben das Gesetz begrüßt und es als „Game-Changer“ für die Vertiefung des Marktes bezeichnet. Analysten erwarten eine Welle ausländischer Investitionen in saudische Gewerbeprojekte (Hotels, Büros, Einkaufszentren), sobald die Zonen bekanntgegeben werden, auch wenn sich die volle Wirkung erst über Jahre entfalten wird.
Weitere regionale Trends: Im gesamten Golfraum sorgen starke Öleinnahmen und Wirtschaftswachstum für Immobilienbooms. Katar und Abu Dhabi verzeichnen ebenfalls Preisanstiege, wenn auch moderater als in Dubai. Riad erlebt eine Bauwelle, da die saudische Hauptstadt im Rahmen ihrer Unternehmensverlagerungsinitiative Unternehmen anzieht. Das Luxussegment floriert in der gesamten Region – Dubai führt mit Ultra-Prime-Verkäufen (Knight Frank stufte es 2025 als den Markt Nr. 1 für Hausverkäufe über 10 Mio. $ ein), und die diplomatische Zone von Riad sowie die Küstenentwicklungen von NEOM stoßen auf Interesse. Unterdessen steht Ägypten vor einer gegensätzlichen Situation: Eine Währungskrise und IWF-Reformen haben den Immobilienmarkt gebremst, wobei die lokalen Immobilienpreise in ägyptischen Pfund stark steigen, die Investitionen jedoch zurückgehen. In Israel sind die Immobilienpreise erstmals seit Jahren gesunken, etwa 2 % unter den Höchstständen von 2024, da höhere Zinsen und politische Unsicherheit das Vertrauen der Käufer belasten. Insgesamt ist die Immobilienentwicklung im Nahen Osten Ende 2025 von Wachstum und Chancen im Golfraum geprägt, getragen von Reformen und wirtschaftlicher Diversifizierung, während in angespannten Volkswirtschaften Herausforderungen bestehen.
Lateinamerika: Hohe Zinsen, große Pläne und robuste Nachfrage
Brasilien – Navigieren durch eine Kreditklemme: Brasilien, die größte Volkswirtschaft Lateinamerikas, kämpft mit den Folgen von hohen Zinssätzen im Wohnungssektor. Mit dem Leitzins der Zentralbank, dem Selic-Satz, bei 14,75 % – ein fast 20-jähriges Hoch reuters.com – sind die Kreditkosten für Hypotheken stark gestiegen, was den Wohnungsverkauf und den Bau bremst. Erschwerend kommt hinzu, dass Brasilianer Geld aus traditionellen Sparkonten (der Hauptquelle für Wohnungsfinanzierung) abziehen, um in renditestärkere Anlagen zu investieren reuters.com. Dadurch ist eine Finanzierungslücke für Immobilienkredite entstanden. Als Reaktion darauf hat Zentralbank-Gouverneur Gabriel Galipolo eine baldige Lösung signalisiert: ein „Brücken“-Finanzierungsprogramm, um zu einem neuen Modell der Wohnungsfinanzierung überzugehen reuters.com. Am 5. September erklärte er, dass der Plan – entwickelt mit großen Banken wie dem staatlichen Kreditinstitut Caixa – alternative Finanzierungsquellen finden wird, um die schwindenden Spareinlagen zu ersetzen reuters.com reuters.com. Die Idee ist, andere Instrumente (möglicherweise Pfandbriefe oder mehr Verbriefungen) zu nutzen, um sicherzustellen, dass Bauträger und Hauskäufer Zugang zu Krediten haben, bis die Zinsen sinken. „Wir müssen zu einem neuen System migrieren“, merkte Galipolo an, da finanzielle Bildung und bessere Anlagemöglichkeiten das Sparverhalten dauerhaft verändert haben reuters.com. Erfreulicherweise ist die Inflation in Brasilien auf einstellige Werte gesunken, und die Zentralbank hat endlich begonnen, die Zinsen zu senken (eine Senkung um 50 Basispunkte im August, weitere werden erwartet). Der Immobiliensektor wartet sehnsüchtig auf diese Zinssenkungen, um die Aktivität wiederzubeleben. Immobilienentwickler berichten, dass es Mitte 2025 eine Flaute bei neuen Projekten gab, sie aber hoffen, dass niedrigere Finanzierungskosten bis zum Jahresende die aufgestaute Wohnungsnachfrage freisetzen werden – Brasilien hat eine große junge Bevölkerung und ein Wohnungsdefizit in Millionenhöhe.
Mexiko – Investitionsboom und Nearshoring: Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Mexiko sind ausgesprochen optimistisch. Eine aktuelle Analyse prognostiziert, dass die Immobilieninvestitionen bis 2025 652 Milliarden Pesos (38 Milliarden US-Dollar) erreichen werden, was einem robusten jährlichen Wachstum von etwa 15 % entspricht riotimesonline.com. Mehrere Faktoren treiben diesen Optimismus an. Erstens hat das Nearshoring der Fertigung – da US-Unternehmen ihre Lieferketten näher verlagern – die Nachfrage nach Industrieimmobilien entlang der US-Grenze Mexikos und in wichtigen Logistikzentren angeheizt. Die Leerstandsquote für Industrieflächen in Hotspots wie Monterrey und Tijuana liegt unter 3 %, und die Mieten erreichen neue Höchststände, was eine Welle von Lager- und Fabrikparkentwicklungen auslöst. Zweitens hat die mexikanische Regierung unter Präsidentin Claudia Sheinbaum (Amtsantritt Ende 2024) eine ambitionierte Wohnungsbauoffensive gestartet. Ziel ist es, während ihrer Amtszeit 1 Million neue Wohnungen zu bauen riotimesonline.com, mit Fokus auf erschwingliche Einheiten, was die Bautätigkeit der Wohnungsbauunternehmen angekurbelt hat. Die staatlichen Wohnungsbauagenturen (Infonavit und Fovissste) erhöhen die Kreditvergabe, und im Haushalt 2025 wurden neue Subventionen für Käufer mit geringem Einkommen eingeführt. Infolgedessen wird erwartet, dass der Wohnungsbau um etwa 50 % ansteigt: von ₱241 Milliarden im Jahr 2024 auf ₱364 Milliarden im Jahr 2025 riotimesonline.com. „Resilienz“ ist ein Begriff, den Analysten für den mexikanischen Markt verwenden – trotz globaler Herausforderungen stützen die Inlandsnachfrage und ausländische Investitionen den Markt mexlaw.com. Dennoch sieht sich Mexiko Gegenwinden gegenüber: Hohe Zinssätze (der Banxico-Satz liegt bei etwa 11,25 %) machen Hypotheken teuer, und politische Übergänge können die Genehmigung lokaler Bauvorhaben verzögern (der Wohnungsmarkt in Mexiko-Stadt ist aufgrund bürokratischer Verzögerungen schleppend riotimesonline.com). Zudem haben Engpässe in der Energieinfrastruktur das Wachstum in einigen Industrie-Korridoren gebremst riotimesonline.com. Dennoch bleibt die übergeordnete Entwicklung positiv: Internationale Investoren investieren massiv in mexikanische Immobilienfonds und Entwickler und setzen auf eine anhaltende Nachfrage aus der Industrie und eine wachsende Mittelschicht. Die relative Stabilität des Pesos und die Nähe Mexikos zum US-Markt erhöhen die Attraktivität zusätzlich.
Andenregion & Südlicher Kegel: Anderswo in Lateinamerika sind die Trends stärker lokalisiert. Chile und Kolumbien haben aufgrund höherer Zinsen und Inflation eine Abkühlung am Wohnungsmarkt erlebt, sind aber inzwischen über den Höhepunkt der Inflation hinaus, was ihre Märkte 2025 wiederbeleben könnte. Argentinien befindet sich angesichts wirtschaftlicher Turbulenzen und einer Inflation von über 100 % in einem eingefrorenen formellen Immobilienmarkt – Transaktionen erfolgen in bar oder gar nicht – abhängig vom Ausgang der bevorstehenden Wahlen und einer möglichen Dollarisierung. Peru erlebt eine Verlangsamung der Bautätigkeit, die mit politischer Unsicherheit zusammenhängt. Positiv zu vermerken ist, dass Panama dank seiner Rolle als regionales Geschäftszentrum nach der Pandemie eine Erholung im Bereich Gewerbeimmobilien (Büros und Einzelhandel) verzeichnet, und karibische Märkte (wie die Dominikanische Republik und Costa Rica) profitieren vom Tourismus und Immobilienkäufen durch Auswanderer, insbesondere bei Resort- und Küstenimmobilien. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienlandschaft Lateinamerikas zweigeteilt ist: Volkswirtschaften mit höheren Zinsen befinden sich in einer Warteschleife, während Mexiko (und bis zu einem gewissen Grad Brasilien, sobald die Zinsen sinken) als Wachstumsgeschichten hervorstechen, die von strukturellen Trends profitieren.
Afrika: Inländisches Kapital steigt trotz wirtschaftlicher Belastungen
Pan-Afrikanische Wende – Lokale Investoren treten hervor: Ein bemerkenswerter Trend im afrikanischen Immobiliensektor in diesem Jahr ist der Anstieg der inländischen institutionellen Investitionen. Historisch gesehen war die afrikanische Immobilienentwicklung stark auf ausländisches Kapital oder Entwicklungsfinanzierung angewiesen, aber das ändert sich. „Pensionsfonds und lokale Vermögensverwalter mischen nun endlich mit“, erklärte Niyi Adeleye von der Standard Bank propertywheel.co.za. Zum Beispiel haben nigerianische Pensionsfonds ihre Immobilienallokation im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 um etwa 418 % erhöht propertywheel.co.za. Auch wenn das Ausgangsniveau niedrig war (etwa 9 Millionen $ auf 51 Millionen $), ist es ein bedeutender Sprung, der ein neues Vertrauen in Immobilien als stabile, einkommensgenerierende Anlageklasse widerspiegelt. Diese Zufuhr von langfristigem lokalen Kapital hilft, Projekte anzustoßen und könnte die Abhängigkeit von volatiler ausländischer Finanzierung verringern propertywheel.co.za. Ähnlich erkunden in Ostafrika kenianische und ruandische Pensionskassen Immobilieninvestitionen wie bezahlbaren Wohnraum und Gewerbeentwicklungen. Der bevorstehende Africa Property Investment Summit (18.–19. September in Kapstadt) wird diesen Trend hervorheben und zeigen, wie lokales Kapital „nachhaltiges Wachstum antreibt“ und sogar einige internationale Investoren ersetzt propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Diese Reifung des Investment-Ökosystems – mit lokalen Banken und Fonds, die dauerhaftes Kapital bereitstellen – ist ein gutes Zeichen für die Schaffung widerstandsfähigerer Immobilienmärkte auf dem Kontinent propertywheel.co.za.
Südafrika – Lockerung der Zinsen, langsame Erholung: Südafrika, der am weitesten entwickelte Markt des Kontinents, erlebt dank Zinserleichterungen eine vorsichtige Wende. Die South African Reserve Bank hat den Repo-Satz seit Ende 2024 um 100 Basispunkte gesenkt (von 8,25 % auf 7,25 % bis Mitte 2025 und auf 7,00 % bis September) privateproperty.co.za. Der Leitzins liegt nun bei 10,5 %, nach zuvor 11,75 % ooba.co.za. Diese Senkungen – ermöglicht durch eine Inflation, die wieder im Zielkorridor von 3–6 % liegt – beginnen sich im Immobiliensektor bemerkbar zu machen. Die Hypothekenzinsen sinken leicht, was die Erschwinglichkeit von Wohneigentum etwas verbessert. Dennoch bleibt der Wohnimmobilienmarkt unter Druck. Wie der Global Property Guide feststellt, ist die Nachfrage angesichts „anhaltend hoher Arbeitslosigkeit und einer schleppenden Wirtschaft“ verhalten, und die Immobilienpreise stagnieren oder sinken real globalpropertyguide.com. Südafrikanische Verbraucher sind finanziell angespannt, und die Banken haben nach der vorherigen Zinserhöhungsphase die Kreditvergabestandards verschärft. Die Verkaufszahlen bei Wohnimmobilien erholen sich nur leicht von den schwachen Werten 2024, und Entwickler berichten von Schwierigkeiten beim Start neuer Projekte (insbesondere im erschwinglichen Segment) aufgrund weiterhin hoher Finanzierungskosten und Defiziten bei kommunalen Dienstleistungen. Eine Veränderung ist die zunehmende Präferenz für kleinere, energieeffiziente Häuser, da die Versorgungsleistungen schwächeln – Lastabwürfe (Stromausfälle) haben Ausstattungen wie Solarpanels und Wechselrichter auf dem Immobilienmarkt sehr begehrt gemacht und beeinflussen Preise und Nachfrage.
Im gewerblichen Bereich spiegelt Südafrika globale Trends wider: Büroleerstände in den Stadtzentren (z. B. Johannesburg CBD) sind hoch (im Bereich von 15–20 %) bei anhaltender Verkleinerung durch Unternehmen, während Logistik- und Industrieimmobilien florieren dank E-Commerce und Handel. Ein aktueller Bericht einer Unternehmensberatung stellte fest, dass die Lagerhausbelegung in wichtigen afrikanischen Märkten über 83 % liegt, wobei Südafrika zu den Ländern mit den höchsten Industrie-Mieten und Renditen (~8 % Kapitalisierungsrate) auf dem Kontinent zählt consultancy.africa. Einzelhandelsimmobilien sind gespalten: Erstklassige Einkaufszentren haben sich nach COVID mit steigendem Publikumsverkehr erholt, während sekundäre Einzelhandelszentren Schwierigkeiten haben, da die Verbraucher ihre Ausgaben kürzen.
Schwellenmärkte und Chancen: In ganz Afrika werden bestimmte Städte als „Ones to watch“ für Immobilieninvestitionen im Jahr 2025 hervorgehoben. Eine Umfrage von Estate Intel nannte Nairobi, Lagos, Accra, Kigali und Johannesburg als Top-Auswahl, dank Urbanisierung und Wachstumsaussichten estateintel.com. So verzeichnet Nairobi eine Nachfrage nach modernen Logistikparks und Wohnraum für die Mittelschicht, Lagos hat eine boomende Pipeline für Einzelhandels- und gemischt genutzte Entwicklungen, und Kigalis Stabilität zieht ausländische Investoren im Bereich bezahlbarer Wohnraum an. Die Wohnraumnachfrage bleibt immens in Afrika – einem Kontinent mit einem geschätzten Wohnungsdefizit von 50 Millionen Einheiten. Die Regierungen nehmen dies zur Kenntnis: Kenia hat gerade eine umstrittene Wohnungsabgabe eingeführt, um neue bezahlbare Wohnungen zu finanzieren (obwohl es Widerstand gibt), und Nigerias neue Regierung priorisiert Reformen der Wohnungsfinanzierung, um mehr Hypotheken zu ermöglichen. In Nigeria berichtet der Verband der Immobilienentwickler von erhöhter Aktivität, da die neue Regierung versucht, die Inflation einzudämmen und die Währung zu stabilisieren, was – falls erfolgreich – die Wohnungsfinanzierung freisetzen könnte. Darüber hinaus wachsen REITs (Real Estate Investment Trusts) langsam – Nigerias REIT-Markt erreichte Vermögenswerte von etwa 600 Millionen US-Dollar, der zweitgrößte Afrikas nach Südafrika instagram.com, und bietet ein neues Anlagevehikel.
Herausforderungen: Trotz positiver Anzeichen belasten Herausforderungen wie Währungsschwankungen, politisches Risiko und Infrastrukturdefizite weiterhin viele afrikanische Immobilienmärkte. Die Finanzierungskosten sind hoch (die lokalen Zinssätze in Nigeria und Ghana liegen für Entwickler über 20 %), und das Investorenvertrauen kann fragil sein. Dennoch signalisiert die zunehmende Rolle von einheimischem Kapital und schrittweisen Wirtschaftsreformen eine Reifung. Wie ein Experte sagte, signalisiert der Einstieg von Pensionsfonds und lokalen Institutionen „ein reiferes Investment-Ökosystem“, was voraussichtlich mehr Stabilität, bessere Governance und langfristigere Perspektiven für den afrikanischen Immobilienmarkt bringen wird propertywheel.co.za. Für die Zukunft sind die Akteure vorsichtig optimistisch, dass 2025 einen Wendepunkt markieren könnte, an dem Afrikas Immobilienmärkte beginnen, ihr enormes Potenzial mit mehr Eigenständigkeit und Widerstandsfähigkeit zu erschließen.
Quellen:
- Reuters – Rückgang der US-Hypothekenzinsen & Stimmung am Wohnungsmarkt ainvest.com reuters.com; Marktdaten Toronto reuters.com reuters.com
- Reuters – UK Halifax-Index & Analyse reuters.com reuters.com; Einbruch der europäischen CRE-Investitionen m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Country Garden Verlustwarnung, chinesische Entwickler reuters.com reuters.com; Bloomberg – Dubai-Verkaufsboom und Crash-Befürchtungen bloomberg.com bloomberg.com; Saudi-Gesetz über ausländischen Besitz natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Bemerkungen zur Wohnungsfinanzierung in Brasilien reuters.com reuters.com; Rio Times – Investitionsprognosen für Mexiko riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – nigerianische Renten & lokales Kapital propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Marktbedingungen in Südafrika globalpropertyguide.com; SARB Zinssenkungen privateproperty.co.za.
