- Nordamerika: De amerikanske boliglånsrenter styrtdykkede til det laveste niveau i 11 måneder (~6,3 % for 30-årige lån) på grund af stigende håb om Fed-rentenedsættelser, hvilket gav fornyet optimisme blandt købere ainvest.com. I Canada faldt boligsalget i Toronto i august for første gang i fem måneder (–1,8 % m/m), da boligpriserne fortsat er høje reuters.com, selvom Bank of Canada holder pause.
- Europa: Britiske huspriser steg svagt med 0,3 % i august – den tredje måned i træk med stigning, og nåede et rekordgennemsnit på £299.331 reuters.com reuters.com – men i det øvrige Europa stagnerer markedet for erhvervsejendomme. Investeringsvolumen i 1. halvår 2025 er kun halvdelen af niveauet før 2022, med grænseoverskridende handler på det laveste i ti år på grund af høje renter m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Asien-Stillehavsområdet: Kinas ejendomskrise blev forværret, da kæmpeudviklere kæmper – Evergrande blev afnoteret, og rivalen Country Gardens boligleverancer faldt med ~50 %, hvilket varsler et tab på ¥18–21 milliarder reuters.com reuters.com. Beijing overvejer redningsforanstaltninger (som at statslige virksomheder opkøber usolgte boliger) for at håndtere overskuddet reuters.com reuters.com. Alligevel er der lyspunkter: I Japan har Tysklands Patrizia opkøbt 14 lejlighedsbygninger i Tokyo (800 enheder) for en global investor og satser på robust efterspørgsel efter udlejning patrizia.ag patrizia.ag.
- Mellemøsten: Dubais ejendomsboom slog nye rekorder – 51.000 boliger solgt i 2. kvartal 2025, det højeste nogensinde bloomberg.com – hvilket bringer årets salg op på svimlende AED 441 milliarder (~$120 milliarder) instagram.com. De stigende priser og en stigning på 13 % i salget i august får nogle analytikere til at advare om en gentagelse af krakket i 2009 bloomberg.com. I mellemtiden har Saudi-Arabien åbnet sit ejendomsmarked for udenlandske investorer med en ny lov (gældende fra 2026), der tillader udenlandske købere i udpegede zoner som Riyadh og Jeddah natlawreview.com – et tiltag under Vision 2030 for at tiltrække kapital og fremme udvikling natlawreview.com.
- Latinamerika: Høje renter og politiske ændringer definerer regionen. Brasiliens centralbank (Selic 14,75%) lancerede en “bro”-finansieringsplan for at støtte boligkredit, da opsparingsindskud tørrer ud reuters.com reuters.com. I Mexico forventes ejendomsinvesteringer at stige til ₱652 milliarder ($38 milliarder) i 2025, drevet af nearshoring og en plan om at bygge en million boliger under den nye administration riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Nationale investorer omformer markederne. Nigerianske pensionsfonde øgede ejendomsallokeringer med ~418% i 1. halvår 2025 (til ~$51 millioner) propertywheel.co.za, hvilket markerer et skifte mod lokal langsigtet kapital. Sydafrika kæmper derimod stadig med et svagt boligmarked – hæmmet af høj arbejdsløshed og lav efterspørgsel globalpropertyguide.com – selvom centralbankens rentenedsættelser (repo ned til 7,00% i august) privateproperty.co.za sigter mod at skabe en beskeden genoplivning.
Nordamerika: Afkølende renter, forsigtige købere
USA – Tegn på lettelse: Det amerikanske boligmarked viste de første tegn på lettelse for købere i denne uge. Realkreditrenterne dykkede til deres laveste niveau siden oktober 2024 – den 30-årige fastforrentede rente faldt 16 basispoint til ca. 6,29 % ainvest.com. Dette markante éndagsfald, drevet af svage jobtal og håb om rentenedsættelser fra Federal Reserve, har givet mærkbare besparelser (omkring $169 mindre om måneden på et lån på $450.000) og løftet boligkøbernes stemning ainvest.com ainvest.com. “Momentumet vender” til købernes fordel efter flere år med stigende omkostninger, som Fortune bemærkede, hvor boligoverkommeligheden er steget 3,1 % år-til-år newslink.mba.org. Boligbyggere og realkreditudbydere steg på nyheden, hvilket afspejler forventninger om, at lavere finansieringsomkostninger vil øge efterspørgslen ainvest.com. Usikkerheden på markedet består dog: En undersøgelse fra Bank of America viste, at 60 % af amerikanerne stadig er usikre på, om det er et godt tidspunkt at købe, det højeste siden 2023 reuters.com reuters.com. De høje priser og den økonomiske usikkerhed betyder, at mange “venter… på at renter og priser falder” yderligere reuters.com.
Canada – Markedet på kanten: I Canada ramte nedkølingen på boligmarkedet et nøglemarked: Toronto. Boligsalget i Greater Toronto Area faldt i august med 1,8 % fra juli (sæsonkorrigeret), hvilket markerer det første fald siden marts reuters.com. Priserne faldt også – benchmark-indekset faldt til 978.100 canadiske dollars, hvilket fortsætter en flad til faldende tendens, der har været gældende siden november sidste år reuters.com. Toronto Regional Real Estate Board giver skylden til “udfordrende” boligpriser: “En husstand med gennemsnitlig indkomst… har stadig svært ved at betale det månedlige realkreditlån på en gennemsnitsbolig,” sagde TRREB’s Jason Mercer reuters.com. Låneomkostningerne forbliver straffende, selvom Canadas centralbank har sat rentestigningerne på pause ved 5 %. Mercer bemærkede, at selv en beskeden lettelse i realkreditrenterne ville betyde, at “et øget antal købere [ville] bevæge sig væk fra sidelinjen for at udnytte det veludbudte marked i dag” reuters.com. Faktisk er nye boliger til salg steget med 9,4 % år-til-år, hvilket giver køberne flere valgmuligheder reuters.com. Nu rettes blikket mod Bank of Canadas kommende møde den 17. september – markederne forventer forsigtigt det første rentefald (efter at have holdt sig på 5 % siden marts) reuters.com for at forhindre et dybere fald på boligmarkedet.
Kommerciel forsigtighed: Nordamerikas kommercielle ejendomsmarked forbliver delt. Det amerikanske kontormarked er i en dyb nedtur – den nationale kontorledighed nåede et rekordhøjt niveau på 20,7 % i 2. kvartal 2025, en hidtil uset overflod af tomme lokaler reuters.com. Store byer har det værre: San Franciscos ledighed er steget til ca. 27,7 % (mod ca. 8,6 % før pandemien) reuters.com, mens Manhattan og Charlotte ligger tæt på 23 % reuters.com. Vedvarende hjemmearbejde og virksomheders stramninger har ført til det, Moody’s Analytics kalder en “strukturel forstyrrelse” i kontorsektoren reuters.com. Ejendomsværdierne forringes, hvilket belaster udlejere og regionale banker med $290 milliarder i kontorlån, der forfalder inden 2027 reuters.com. Som svar drejer udviklere – fra at omdanne kontorer til lejligheder (over 149 millioner kvadratfod planlagt til genbrug) reuters.com til at favorisere varmere segmenter som industri/logistik og flerfamilieboliger. Til sammenligning forbliver amerikansk industri- og flerfamilieejendom relativt robust, understøttet af lav ledighed og stabil lejefremgang m24sunshine.com. Og i Canada er kommercielle investeringer bremset, men ikke kollapset; ledigheden i prime kontorer i byer som Toronto og Vancouver er forhøjet (~15 %), men under de amerikanske topniveauer, mens efterspørgslen på industrilokaler forbliver høj takket være væksten i e-handel. Overordnet set forbedres markedsstemningen i Nordamerika forsigtigt for boliger i takt med at renterne falder, selvom de kommercielle segmenter navigerer en smertefuld tilpasning til post-pandemiske realiteter.
Europa: Boligfremgang vs. kommerciel smerte
Storbritannien – Modstandsdygtige priser: Det britiske boligmarked viste overraskende modstandsdygtighed op mod efteråret. Realkreditinstituttet Halifax rapporterede, at huspriserne steg 0,3 % i august, den tredje måned i træk med stigning reuters.com. Dette betyder, at priserne er 2,2 % højere end for et år siden reuters.com, og overgår endda analytikernes forventninger (som kun havde regnet med en månedlig stigning på +0,1 %) reuters.com. Den gennemsnitlige bolig koster nu rekordhøje £299.331 reuters.com. Halifax tilskriver dette forbedret overkommelighed og stabil efterspørgsel: efter en kraftig korrektion i 2024 er lønningerne steget og realkreditrenterne stabiliseret, hvilket har gjort det muligt for købere at vende tilbage. “Boligmarkedet har vist, at det kan håndtere disse udfordringer,” sagde Halifaxs realkreditdirektør og bemærkede en “langsom men stabil stigning” i priserne, som bør fortsætte, hvis de økonomiske forhold holder reuters.com. Dog stemmer ikke alle målinger overens: rivalen Nationwide registrerede et prisfald på 0,1 % i august reuters.com, og antallet af handler ligger fortsat under niveauet før pandemien. Køberadfærden har ændret sig – Rightmove-data viser, at sælgere måtte sænke udbudspriserne mere end normalt denne sommer for at få handler gennemført reuters.com. Og med en mulig regeringsændring i horisonten, skaber usikkerhed om skattepolitik uro på de dyrere markeder: brancheundersøgelser har vist, at nogle købere holder sig tilbage, bekymrede for at det næste budget (forventet i november) kan hæve ejendomsskatten på luksusboliger reuters.com. For nu trodser det britiske boligmarked tyngdekraften, hjulpet af faldende inflation og Bank of Englands rentepause, som har styrket forbrugertilliden.
Kontinentaleuropa – Fald i investeringer: På den anden side af Kanalen kæmper Europas ejendomsmarkeder sig igennem en nedtur, især på det kommercielle område. Transaktionsvolumener er styrtdykket i 2025. I 1. kvartal var den samlede europæiske investering i erhvervsejendomme kun €47,8 mia. – mindre end halvdelen af niveauet for tre år siden m24sunshine.com. Foreløbige data for 2. kvartal er endnu mere dystre: grænseoverskridende investeringer faldt ~20% år-til-år til kun €17,2 mia., et tiårslavpunkt der indikerer et markant tilbagetog fra internationale investorer m24sunshine.com. Årsagerne: høje renter og økonomisk usikkerhed. Med Den Europæiske Centralbank, der holder renten på et cyklisk højt niveau på 4,25% (for at bekæmpe kerneinflation tæt på 5%), er finansieringsomkostningerne steget kraftigt, og en uoverensstemmelse i prisforventninger har frosset handlerne m24sunshine.com. Potentielle købere kræver store rabatter, men mange sælgere vil ikke rykke sig – hvilket resulterer i dødvande og “lav likviditet” på tværs af markedet m24sunshine.com.
Sektordivergens: Europas ejendomsnedtur er ujævn på tværs af sektorer. Kontorbygninger og ældre butikscentre oplever faldende efterspørgsel og værdier m24sunshine.com. Vedvarende hjemmearbejde og vækst i e-handel har gjort det svært for kontorer og sekundære indkøbscentre at tiltrække lejere. For eksempel faldt Tysklands kommercielle salg yderligere 2 % i 1. halvår 2025, hvilket forlængede sidste års fald m24sunshine.com. Dog er der lyspunkter: logistiklagre, lejeboliger og hoteller i hele Europa fortsætter med at “bevare investeringsappel” m24sunshine.com. Disse segmenter nyder godt af strukturelle medvinde – logistik af forsyningskædeomlægning og e-handel, bolig af kronisk boligmangel, og hotelbranchen af en genopblussen i rejseaktivitet. Faktisk har store investorer som kapitalfonde drejet mod at købe lagre og lejlighedsporteføljer, da de ser dem som mere inflationsrobuste indkomstkilder. Analytikere hos Cushman & Wakefield bemærker, at kapitalværdier i prime logistik og multifamilie allerede er ved at bunde ud og kan stabilisere sig i 2. halvår 2025, efterhånden som priserne tilpasses cushmanwakefield.com.Udsigter: Europas ejendomsstemning er forsigtigt håbefuld for, at det værste er ovre. Med aftagende recessionstegn (Eurozonens BNP vokser stadig beskedent) og ECB sandsynligvis på rentetoppen, spejder nogle opportunistiske fonde efter gode køb i oversolgte markeder. Prognoser fra CBRE forudser en gradvis genopretning i 2025, hvor det samlede afkast for alle ejendomstyper muligvis bliver positivt (~7 % i 2025) mediaassets.cbre.com. Men risiciene er fortsat høje – geopolitiske spændinger og vedvarende høje finansieringsomkostninger kan forsinke et opsving. På kort sigt står udlejere over for smerte: refinansiering er dyrt, og værdien af kontortårne i byer som Frankfurt og Amsterdam er faldet tocifret siden toppene i 2021. De kommende kvartaler vil teste stærkt forgældede europæiske udlejere (fx flere tyske og svenske ejendomsselskaber), når de forsøger at refinansiere eller sælge aktiver i et presset marked. Samlet set er Europas ejendomsmarked splittet – robuste boligmarkeder som Storbritannien og dele af Frankrig stiger igen reuters.com, men investerings- og erhvervssektorerne afventer klarere økonomiske signaler og et vendepunkt i rentecyklussen.Asien-Stillehavsområdet: Turbulens i Kina, målrettet optimisme andre steder
Kina – Krise og indgriben: Kinas kolossale ejendomssektor – længe en vækstmotor – forbliver i dyb krise. I de seneste dage er landsdækkende boligsalg og -priser fortsat stagneret, og problemerne for de store udviklere intensiveres. Evergrande Group, engang Kinas største udvikler, er blevet formelt afnoteret fra børsen i Hong Kong (pr. 25. aug.) efter ikke at have løst sin gæld på 300 mia. dollars thediplomat.com. En anden gigant, Country Garden, advarede om, at de vil få et endnu større tab for første halvdel af regnskabsåret 2025, hvor overskuddet er blevet udryddet af et 50% fald i leverancer af boligprojekter reuters.com reuters.com. De leverede kun ca. 74.000 boliger i første halvår, knap halvdelen af sidste års tempo reuters.com, hvilket understreger, hvordan nedgangen i ejendomsmarkedet har kvalt pengestrømmen. Country Garden misligholdt allerede 11 mia. dollars i udenlandske obligationer i slutningen af 2023, og deres gældsrestrukturering på 14,1 mia. dollars er i gang reuters.com. Med udviklere, der mangler likviditet, forbliver utallige projekter ufærdige, hvilket undergraver købernes tillid og får priserne på nye boliger til at falde i mange byer.
Som svar øger Beijing den politiske støtte. Myndighederne har lempet realkreditreglerne (tillader incitamenter for førstegangskøbere i storbyer) og sænket renterne en smule. Bemærkelsesværdigt er det, at Bloomberg rapporterede, at tilsynsmyndigheder planlægger at mobilisere statsejede virksomheder til at opkøbe usolgte boliger fra nødlidende developere reuters.com. Under denne ordning kunne store centralregeringsvirksomheder og kapitalforvaltere (som China Cinda) få adgang til en centralbankfond på ¥300 milliarder til at opkøbe overskudslager reuters.com. Dette ville reducere overudbuddet og tilføre likviditet til developere. Det bygger videre på et initiativ fra 2022, hvor lokale myndigheder og SOE’er blev opfordret til at opkøbe boligbeholdning ved hjælp af PBOC’s genudlånsfaciliteter reuters.com. Selvom disse tiltag hjælper i yderkanterne, er tilliden stadig skrøbelig: ejendomsinvesteringerne er faldet ~8% år-til-dato, og boligkøbernes stemning er svag i alle undtagen de største Tier-1 byer. Analytikere advarer om, at Kinas ejendomsproblemer – opstået efter et indgreb mod developer-gæld i 2021 – er en langsigtet hæmsko. “Dette er en strukturel nedtur, ikke en cyklisk dukkert,” sagde en økonom til Reuters og bemærkede, at bybefolkningens vækst aftager, og at spekulativ iver næppe vender tilbage. Regeringen står over for en vanskelig balancegang for at stabilisere boligmarkedet (vitalt for økonomien) uden at redde uansvarlige developere fuldt ud.Bredere Asien – Blandede held: Uden for Kina er ejendomstendenserne i Asien og Stillehavsområdet mere positive. Japan skiller sig ud som en magnet for investeringer. Denne uge annoncerede den europæiske kapitalforvalter PATRIZIA en stor opkøb i Japan – en boligportefølje med 14 ejendomme i Tokyo, i alt ~800 lejligheder patrizia.ag patrizia.ag. Med en belægningsprocent på 97% og huslejer, der anses for at være 10% under markedsniveau, ser Patrizia stærk “indkomststabilitet og… mulighed for at øge indkomsten gennem aktiv forvaltning”, ifølge virksomhedens Japan-chef Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. Handlen (en af Patrizias største nogensinde i Japan) understreger udenlandske investorers tillid til Tokyos udlejningsboliger, som nyder godt af urbanisering og stramt udbud. Japans ultralave renter og stigende huslejer gør det attraktivt sammenlignet med andre markeder, hvor låneomkostningerne er høje. Ligeledes har Singapore og Sydkorea oplevet stabil interesse for logistik- og datacenteraktiver, selvom høje renter har dæmpet volumen en smule.
Australien & Indien: I Australien skifter fortællingen fra boom til politisk drevet afdæmpning. Efter hurtig vækst i begyndelsen af 2025 sænkede Reserve Bank of Australia renten tre gange (hvilket bragte kontant-renten ned på 3,60% ved midten af året afr.com) for at støtte økonomien under lav inflation. Boligmarkederne i Sydney og Melbourne er siden stabiliseret med beskedne prisstigninger, da lavere renter opvejer købernes forsigtighed. Imens er Indiens erhvervsejendomsmarked på vej op igen med stærk kontorudlejning (især IT-hubs som Bangalore), og boligsalget nåede rekordhøje niveauer i de største byer takket være robust økonomisk vækst.
Fremvoksende politiske tiltag: Regionale regeringer er også aktive. Sydkorea forbereder tiltag for at øge boligudbuddet med det formål at dæmpe priserne og hjælpe unge købere (selvom detaljerne stadig afventes) menafn.com menafn.com. Og i Vietnam har regeringen lempet kreditten for ejendomsselskaber og boligkøbere for at afbøde en kreditklemme i ejendomssektoren. Overordnet set er ejendomsudsigterne i Asien og Stillehavsområdet todelte: Kinas langvarige nedtur trækker regional vækst og råvareefterspørgsel ned, men andre markeder (Japan, Indien, Sydøstasien) viser sig relativt modstandsdygtige med målrettede stimuli og vedvarende byefterspørgsel. Investorer bliver stadig mere selektive – de foretrækker markeder med klarere fundamentale forhold eller politisk støtte og undgår dem med høj gæld og overudbud.
Mellemøsten: Brandvarme Golfmarkeder og nye reformer
Golfboom – Dubais rekordstigning: Mellemøstens ejendomsfokus er på Golfens ekstraordinære ejendomsboom, især Dubai. Emiratets ejendomsmarked slår rekorder i 2025, drevet af en tilstrømning af velstand og investorer. I de første otte måneder (jan–aug) noterede Dubai cirka AED 441,2 mia. i ejendomssalg (~$120 mia.) instagram.com – et tal, der overgår hele årsresultater fra tidligere år. Alene i 2. kvartal 2025 blev der solgt 51.000 boliger, det højeste kvartalsvise antal nogensinde ifølge Knight Frank bloomberg.com. Efterspørgslen er bredt funderet – ultra-luksusvillaer på Palm Jumeirah, stilrene lejligheder og endda salg af projekter under opførelse boomer alle. Opsvinget har fået priserne til at stige tocifret år-til-år i de mest attraktive områder. For eksempel er villapriserne ~16% højere end for et år siden ifølge ejendomskonsulenter, og transaktionsvolumener er steget ~30% år-til-dato.
Denne begejstring “vækker frygt for endnu et krak”, skriver Bloomberg bloomberg.com. Erfarne iagttagere ser paralleller til 2009, hvor Dubais sidste ejendomsboble bristede. Tegn på overophedning er mange: en villa på Palm Jumeirah blev for nylig solgt for rekordhøje 170 mio. AED (~46 mio. dollars), og videresalg af projektsalg er vendt tilbage. Dog har markedet nogle nye støtter – en tilstrømning af udenlandske langtidsbeboere (der flygter fra ustabilitet andre steder) og relativt begrænset ny udbud i attraktive områder. Udviklere faser også frigivelser for at styre lageret. Analytikere opfordrer til forsigtighed, men forventer ikke et umiddelbart kollaps: “Denne cyklus er anderledes – flere slutbrugere, mindre gearing,” bemærker et lokalt mæglerfirma, selvom de indrømmer, at hvis de globale renter forbliver høje og olieprisen falder, kan Dubais ejendomsmarked køle af. Lige nu er momentum dog stærkt: Salget i august nåede 10,9 mia. dollars (13 % højere end sidste år) midt i en sommer-købsbølge therealestatereports.com. Lejeafkastet er stadig attraktivt (~6–8 %), hvilket tiltrækker institutionelle investorer. Ikke desto mindre har Dubai Land Department taget bestik af den spekulative feber og overvejer mulige tiltag som højere transaktionsgebyrer eller ændringer i opholdsreglerne for at forhindre overophedning.Saudi-Arabien – Åbner op: I Saudi-Arabien er den store nyhed regulatorisk transformation. Den 8. juli godkendte regeringen en skelsættende Lov om Ejerskab og Investering i Fast Ejendom for Ikke-Saudier, som dramatisk liberaliserer udenlandsk adgang til Kongerigets ejendomsmarked natlawreview.com. Med virkning fra januar 2026 vil loven give udenlandske personer og virksomheder mulighed for at eje og investere i fast ejendom i udpegede zoner (som vil blive specificeret af den nye General Real Estate Authority) natlawreview.com. Indledningsvis vil disse zoner omfatte områder med stor efterspørgsel i Riyadh, Jeddah og andre større byer. Visse betingelser gælder – for eksempel skal udenlandske kommercielle investeringer være udviklingsprojekter med mindst 30 millioner SAR (~8 millioner USD) i kapital og færdiggøres inden for 5 år natlawreview.com. Men skiftet er betydningsfuldt: det erstatter et to årtier gammelt restriktivt rammeværk og er i tråd med Saudi Vision 2030-målene om at tiltrække udenlandsk kapital og ekspertise natlawreview.com. Regeringens mål er at øge udbuddet af fast ejendom og modernisere sektoren samtidig med at lokale interesser beskyttes. For eksempel vil udlændinge stadig i vid udstrækning være udelukket fra at eje i de hellige byer Mekka og Medina natlawreview.com, og individuelle udlændinge kan kun købe en bolig, hvis de har opholdstilladelse og får godkendelse fra indenrigsministeriet natlawreview.com. Udrulningen vil ske gradvist, hvor myndighederne overvåger effekterne på priser og saudisk boligoverkommelighed natlawreview.com. Reaktion: Ejendomsudviklere og globale investorer har budt loven velkommen og kalder den en “game-changer” for at uddybe markedet. Analytikere forventer en bølge af udenlandske investeringer i saudiske erhvervsprojekter (hoteller, kontorer, indkøbscentre), når zonerne annonceres, selvom den fulde effekt vil udfolde sig over flere år.
Andre regionale tendenser: På tværs af Golfen giver stærke olieindtægter og økonomisk vækst anledning til ejendomsbooms. Qatar og Abu Dhabi oplever også prisstigninger, omend mere moderate end Dubai. Riyadh gennemgår en byggeboom, da Saudi-Arabiens hovedstad tiltrækker virksomheder under sin forretningsflytnings-initiativ. Luksussegmentet trives i hele regionen – Dubai fører an med ultra-prime-salg (Knight Frank rangerede det som det #1 marked for $10M+ boligsalg i 2025), og Riyadhs diplomatiske kvarter og kystnære NEOM-udviklinger tiltrækker interesse. Imens står Egypten i en kontrastfyldt situation: en valutakrise og IMF-reformer har dæmpet ejendomsmarkedet, hvor lokale boligpriser stiger kraftigt målt i egyptiske pund, men investeringerne går langsommere. I Israel er boligpriserne faldet for første gang i årevis, ned ~2% fra toppene i 2024, da højere renter og politisk usikkerhed svækker købernes tillid. Overordnet set er Mellemøstens ejendomsfortælling i slutningen af 2025 én om vækst og muligheder i Golfen, understøttet af reformer og økonomisk diversificering, sat op imod lommer af udfordringer i pressede økonomier.
Latinamerika: Høje renter, store planer og robust efterspørgsel
Brasilien – Navigerer i en kreditklemme: Brasilien, Latinamerikas største økonomi, kæmper med følgerne af høje renter på boligsektoren. Med centralbankens toneangivende Selic-rente på 14,75 % – det højeste niveau i næsten 20 år reuters.com – er låneomkostningerne til boliglån steget markant, hvilket har dæmpet boligsalg og byggeri. Problemet forværres af, at brasilianere har trukket penge ud af traditionelle opsparingskonti (hovedkilden til boligfinansiering) for at jagte investeringer med højere afkast reuters.com. Dette har efterladt et finansieringshul for ejendomslån. Som svar har centralbankdirektør Gabriel Galipolo signaleret en snarlig løsning: et “brofinansieringsprogram” til at overgå til en ny boligfinansieringsmodel reuters.com. I en udtalelse den 5. september forklarede han, at planen – udviklet sammen med store banker som den statslige långiver Caixa – vil finde alternative finansieringskilder til at erstatte de faldende opsparingsindskud reuters.com reuters.com. Tanken er at bruge andre instrumenter (muligvis særligt dækkede obligationer eller mere sekuritisering) for at sikre, at udviklere og boligkøbere kan få adgang til kredit, indtil renterne falder. “Vi må migrere til et nyt system,” bemærkede Galipolo, idet finansiel uddannelse og bedre investeringsmuligheder permanent har ændret opsparingsadfærden reuters.com. Opmuntrende nok er inflationen i Brasilien faldet til etcifrede niveauer, og centralbanken er endelig begyndt at sænke renterne (et fald på 50 basispoint i august, og flere forventes). Ejendomssektoren ser spændt frem til disse rentenedsættelser for at genoplive aktiviteten. Ejendomsudviklere rapporterer, at midten af 2025 bød på en pause i nye projekter, men de håber, at lavere finansieringsomkostninger ved årets udgang vil frigøre den opsparede efterspørgsel på boliger – Brasilien har en stor ung befolkning og et boligunderskud på flere millioner.
Mexico – Investeringsboom og nearshoring: Udsigterne for Mexicos ejendomsmarked er klart positive. En nylig analyse forudser, at ejendomsinvesteringerne vil nå 652 mia. pesos (38 mia. dollars) i 2025, hvilket afspejler en robust årlig vækst på ~15% riotimesonline.com. Flere faktorer driver denne optimisme. For det første har nearshoring af produktion – hvor amerikanske virksomheder flytter forsyningskæder tættere på – øget efterspørgslen efter industrielle ejendomme langs Mexicos grænse til USA og vigtige logistikknudepunkter. Den industrielle tomgang i hotspots som Monterrey og Tijuana er under 3%, og lejepriserne når nye højder, hvilket udløser en bølge af lager- og fabriksparkudvikling. For det andet har Mexicos regering under præsident Claudia Sheinbaum (indsat i slutningen af 2024) lanceret en ambitiøs boligindsats. De sigter mod at bygge 1 million nye boliger i løbet af hendes embedsperiode riotimesonline.com, med fokus på billige boliger, hvilket har sat gang i aktiviteten blandt boligbyggere. Føderale boligagenturer (Infonavit og Fovissste) øger udlånene, og nye tilskud til lavindkomstkøbere blev indført i budgettet for 2025. Som følge heraf forventes boligbyggeriet at stige med ~50%: fra ₱241 mia. i 2024 til ₱364 mia. i 2025 riotimesonline.com. “Resiliens” er et ord, analytikere bruger om Mexicos marked – på trods af globale udfordringer holder indenlandsk efterspørgsel og udenlandske investeringer hånden under det mexlaw.com. Når det er sagt, står Mexico over for modvind: høje renter (Banxicos rente er ~11,25%) gør boliglån dyre, og politiske overgange kan forsinke lokale tilladelser (boligmarkedet i Mexico City har været trægt på grund af bureaukratiske forsinkelser riotimesonline.com). Derudover har begrænsninger i energiinfrastrukturen dæmpet væksten i nogle industrielle korridorer riotimesonline.com. Alligevel er den overordnede fortælling positiv: internationale investorer strømmer til mexicanske ejendomsinvesteringsfonde og udviklere og satser på vedvarende efterspørgsel fra industrien og en voksende middelklasse. Pesoens relative stabilitet og Mexicos nærhed til det amerikanske marked øger dets tiltrækningskraft.
Andes- og Sydkegle: Andre steder i Latinamerika er tendenserne mere lokaliserede. Chile og Colombia har oplevet afkøling på boligmarkedet på grund af højere renter og inflation, men er nu forbi den højeste inflation, hvilket kan genoplive deres markeder i 2025. Argentina, midt i økonomisk uro og over 100% inflation, har et frosset formelt ejendomsmarked – handler foregår kontant eller slet ikke – i afventning af resultatet af de kommende valg og mulig dollarisering. Peru oplever en opbremsning i byggeriet forbundet med politisk usikkerhed. På den lyse side melder Panama om et opsving i erhvervsejendomme (kontorer og detail) efter pandemien takket være sin rolle som regionalt erhvervscentrum, og Caribiske markeder (som Den Dominikanske Republik og Costa Rica) nyder godt af turisme og ejendomskøb fra udlændinge, især i ferie- og kystområder. Sammenfattende er Latinamerikas ejendomslandskab todelt: økonomier med højere renter er i venteposition, mens Mexico (og til dels Brasilien, når renterne falder) skiller sig ud som væksthistorier, der udnytter strukturelle tendenser.
Afrika: Indenlandsk kapital vokser trods økonomiske udfordringer
Pan-afrikansk forandring – lokale investorer træder til: En bemærkelsesværdig tendens i Afrikas ejendomsmarked i år er stigningen i indenlandsk institutionel investering. Historisk set har afrikansk ejendomsudvikling været stærkt afhængig af udenlandsk kapital eller udviklingsfinansiering, men det er ved at ændre sig. “Pensionsfonde og lokale kapitalforvaltere går endelig ind i kampen,” forklarede Niyi Adeleye fra Standard Bank propertywheel.co.za. For eksempel øgedes nigerianske pensionsfondes ejendomsallokering med ca. 418% i 1. halvår 2025 sammenlignet med 1. halvår 2024 propertywheel.co.za. Selvom det er fra et lavt udgangspunkt (omkring $9 millioner til $51 millioner), er det et markant spring, der afspejler nyvunden tillid til ejendomme som en stabil, indtægtsgivende aktivklasse. Denne tilførsel af langsigtet lokal kapital hjælper med at sætte gang i projekter og kan reducere afhængigheden af ustabil udenlandsk finansiering propertywheel.co.za. Ligeledes i Østafrika undersøger kenyanske og rwandiske pensionsordninger ejendomsinvesteringer såsom billige boliger og erhvervsudvikling. Det kommende Africa Property Investment Summit (18.–19. september i Cape Town) vil sætte fokus på denne tendens og vise, hvordan lokal kapital “driver bæredygtig vækst” og endda erstatter nogle internationale investorer propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Denne modning af investeringsøkosystemet – hvor lokale banker og fonde leverer permanent kapital – lover godt for at skabe mere robuste ejendomsmarkeder på kontinentet propertywheel.co.za.
Sydafrika – Lempelse af renter, langsom genopretning: Sydafrika, kontinentets mest udviklede marked, oplever en forsigtig vending takket være rentenedsættelser. Den sydafrikanske centralbank har sænket reporenten med 100 basispoint siden slutningen af 2024 (fra 8,25 % til 7,25 % ved midten af 2025 og til 7,00 % i september) privateproperty.co.za. Den primære udlånsrente ligger nu på 10,5 %, ned fra 11,75 % ooba.co.za. Disse nedsættelser – muliggjort af, at inflationen er faldet tilbage inden for målet på 3–6 % – er begyndt at sive ind i ejendomssektoren. Realkreditrenterne er på vej ned, hvilket marginalt forbedrer boligoverkommeligheden. Ikke desto mindre er boligmarkedet fortsat under pres. Som Global Property Guide bemærker, er efterspørgslen afdæmpet midt i “vedvarende høj arbejdsløshed og en træg økonomi,” og boligpriserne er reelt set stagnerende eller faldende globalpropertyguide.com. Sydafrikanske forbrugere er økonomisk pressede, og bankerne har strammet udlånsvilkårene efter den forrige rentestigningscyklus. Boligsalgsvolumener forbedres kun svagt fra de svage niveauer i 2024, og udviklere rapporterer om vanskeligheder med at igangsætte nye projekter (især i det prisvenlige segment) på grund af fortsat høje finansieringsomkostninger og mangler i kommunale ydelser. En ændring er en stigende præference for mindre, energieffektive boliger, efterhånden som forsyningerne svigter – load-shedding (strømafbrydelser) har gjort funktioner som solpaneler og invertere meget eftertragtede på boligmarkedet, hvilket påvirker priser og efterspørgsel.
På det kommercielle område afspejler Sydafrika globale tendenser: kontorledigheden i bymidter (f.eks. Johannesburg CBD) er høj (15–20 % interval) med fortsatte nedskæringer fra virksomheder, mens logistik- og industriejendomme trives takket være e-handel og handel. En nylig konsulentrapport bemærkede lagerbesættelse på over 83 % på tværs af vigtige afrikanske markeder, hvor Sydafrika har nogle af de højeste industrilejepriser og afkast (~8 % cap rates) på kontinentet consultancy.africa. Detailhandelsejendomme er splittet: førsteklasses shoppingcentre er kommet sig efter COVID med stigende kundetrafik, men sekundære detailcentre kæmper, da forbrugerne skærer ned på forbruget.
Fremvoksende markeder og muligheder: På tværs af Afrika er visse byer udpeget som “nogle at holde øje med” for ejendomsinvesteringer i 2025. En undersøgelse fra Estate Intel nævnte Nairobi, Lagos, Accra, Kigali og Johannesburg som topvalg, takket være urbanisering og vækstmuligheder estateintel.com. For eksempel oplever Nairobi efterspørgsel efter moderne logistikparker og boliger til middelklassen, Lagos har en blomstrende pipeline af detail- og blandet anvendelsesudvikling, og Kigalis stabilitet tiltrækker udenlandske investorer i billige boliger. Boligefterspørgslen forbliver enorm i Afrika – et kontinent med et anslået boligunderskud på 50 millioner enheder. Regeringerne tager det til efterretning: Kenya har netop lanceret en kontroversiel boligafgift for at finansiere nye, billige boliger (selvom den har mødt modstand), og Nigerias nye administration prioriterer reform af boligfinansiering for at muliggøre flere realkreditlån. I Nigeria rapporterer Real Estate Developers Association om øget aktivitet, da den nye regering forsøger at dæmpe inflationen og stabilisere valutaen, hvilket, hvis det lykkes, kan frigøre boligfinansiering. Derudover vokser REITs (Real Estate Investment Trusts) langsomt – Nigerias REIT-marked nåede ~$600 millioner i aktiver, Afrikas næststørste efter Sydafrika instagram.com, og tilbyder et nyt investeringsredskab.
Udfordringer: På trods af positive tegn fortsætter udfordringer som valutakursudsving, politisk risiko og infrastrukturmangler med at tynge mange afrikanske ejendomsmarkeder. Finansieringsomkostningerne er høje (de lokale renter i Nigeria og Ghana overstiger 20% for udviklere), og investorernes tillid kan være skrøbelig. Ikke desto mindre signalerer den øgede rolle for lokal kapital og gradvise økonomiske reformer en modning. Som en ekspert udtrykte det, indtræden af pensionsfonde og lokale institutioner “signalerer et modnende investeringsøkosystem”, hvilket sandsynligvis vil bringe mere stabilitet, bedre ledelse og længere tidshorisonter til afrikansk ejendom propertywheel.co.za. Fremadrettet er interessenterne forsigtigt optimistiske om, at 2025 kan markere et vendepunkt, hvor Afrikas ejendomsmarkeder begynder at udnytte deres enorme potentiale med større selvstændighed og modstandsdygtighed.
Kilder:
- Reuters – Fald i amerikanske realkreditrenter & boligstemning ainvest.com reuters.com; Toronto markedsdata reuters.com reuters.com
- Reuters – UK Halifax-indeks & analyse reuters.com reuters.com; Europæisk CRE-investeringstilbagegang m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Country Garden taber-advarsel, kinesiske udviklere reuters.com reuters.com; Bloomberg – Dubai salgsboom og frygt for krak bloomberg.com bloomberg.com; Saudi-lov om udenlandsk ejerskab natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Bemærkninger om boligfinansiering i Brasilien reuters.com reuters.com; Rio Times – Investeringsprognoser for Mexico riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nigerianske pensioner & lokal kapital propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Sydafrikanske markedsforhold globalpropertyguide.com; SARB-rentenedsættelser privateproperty.co.za.
