- Ameryka Północna: Stopy procentowe kredytów hipotecznych w USA spadły do najniższego poziomu od 11 miesięcy (~6,3% dla kredytów 30-letnich) w związku z rosnącymi nadziejami na obniżki stóp Fed, co wywołało nowy optymizm wśród kupujących ainvest.com. W Kanadzie, sprzedaż domów w Toronto spadła w sierpniu po raz pierwszy od pięciu miesięcy (–1,8% m/m), ponieważ dostępność cenowa pozostaje ograniczona reuters.com, nawet mimo wstrzymania podwyżek przez Bank Kanady.
- Europa: Ceny domów w Wielkiej Brytanii wzrosły w sierpniu o 0,3% – to trzeci miesięczny wzrost z rzędu, osiągając rekordową średnią £299,331 reuters.com reuters.com – ale na szerszym rynku europejskim rynki nieruchomości komercyjnych stagnują. Wolumeny inwestycji w pierwszej połowie 2025 roku to zaledwie połowa poziomów sprzed 2022 roku, a transakcje transgraniczne są na najniższym poziomie od dekady z powodu wysokich stóp procentowych m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Azja-Pacyfik: Kryzys na chińskim rynku nieruchomości pogłębił się, gdy giganci deweloperscy mają kłopoty – Evergrande zostało wycofane z giełdy, a dostawy mieszkań przez konkurencyjny Country Garden spadły o ~50%, co zapowiada stratę w wysokości 18–21 mld jenów reuters.com reuters.com. Pekin rozważa działania ratunkowe (takie jak wykup niesprzedanych mieszkań przez państwowe firmy), by poradzić sobie z nadpodażą reuters.com reuters.com. Jednak są też pozytywne sygnały: w Japonii niemiecka Patrizia nabyła 14 budynków mieszkalnych w Tokio (800 lokali) dla globalnego inwestora, stawiając na odporny popyt na wynajem patrizia.ag patrizia.ag.
- Bliski Wschód: Boom na rynku nieruchomości w Dubaju osiągnął nowe rekordy – 51 000 sprzedanych mieszkań w II kwartale 2025 roku, co jest najwyższym wynikiem w historii bloomberg.com – podnosząc sprzedaż od początku roku do imponujących 441 mld AED (~120 mld USD) instagram.com. Rosnące ceny i 13% wzrost sprzedaży w sierpniu sprawiają, że niektórzy analitycy ostrzegają przed powtórką krachu z 2009 roku bloomberg.com. Tymczasem Arabia Saudyjska otworzyła swój rynek nieruchomości dla zagranicznych inwestorów nowym prawem (obowiązującym od 2026 roku), pozwalającym na zakup przez obcokrajowców w wyznaczonych strefach, takich jak Rijad i Dżudda natlawreview.com – to ruch w ramach Wizji 2030, mający przyciągnąć kapitał i pobudzić rozwój natlawreview.com.
- Ameryka Łacińska: Wysokie stopy procentowe i zmiany w polityce definiują region. Brazylijski bank centralny (Selic 14,75%) ogłosił plan finansowania „pomostowego”, aby wesprzeć kredyty mieszkaniowe w sytuacji, gdy depozyty oszczędnościowe się kurczą reuters.com reuters.com. W Meksyku prognozuje się, że inwestycje w nieruchomości wzrosną do 652 mld ₱ (38 mld USD) do 2025 roku, napędzane przez nearshoring i plan budowy miliona domów przez nową administrację riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afryka: Krajowi inwestorzy przekształcają rynki. Nigeryjskie fundusze emerytalne zwiększyły zaangażowanie w nieruchomości o ok. 418% w I połowie 2025 r. (do ok. 51 mln USD) propertywheel.co.za, co oznacza zwrot w stronę lokalnego, długoterminowego kapitału. Republika Południowej Afryki, w przeciwieństwie do tego, wciąż zmaga się z słabym rynkiem mieszkaniowym – ograniczanym przez wysokie bezrobocie i niskie zapotrzebowanie globalpropertyguide.com – choć obniżki stóp przez Bank Rezerw (stopa repo spadła do 7,00% w sierpniu) privateproperty.co.za mają na celu pobudzenie umiarkowanego ożywienia.
Ameryka Północna: Spadające stopy, ostrożni nabywcy
Stany Zjednoczone – Oznaki ulgi: Rynek mieszkaniowy w USA pokazał w tym tygodniu pierwsze oznaki ulgi dla kupujących. Stopy procentowe kredytów hipotecznych spadły do najniższego poziomu od października 2024 roku – stała stopa na 30 lat spadła o 16 punktów bazowych do około 6,29% ainvest.com. Ten gwałtowny jednodniowy spadek, wywołany słabymi danymi z rynku pracy i nadziejami na obniżki stóp przez Rezerwę Federalną, przełożył się na realne oszczędności (około 169 dolarów mniej miesięcznie przy kredycie 450 tys. dolarów) i poprawił nastroje kupujących ainvest.com ainvest.com. „Impuls się odwraca” na korzyść kupujących po latach rosnących kosztów, jak zauważył Fortune, a dostępność mieszkań wzrosła o 3,1% rok do roku newslink.mba.org. Deweloperzy i pośrednicy kredytowi zareagowali wzrostami na te wiadomości, co odzwierciedla zakłady, że niższe koszty finansowania pobudzą popyt ainvest.com. Jednak niepewność na rynku utrzymuje się: badanie Bank of America wykazało, że 60% Amerykanów nadal nie jest pewnych, czy to dobry moment na zakup, co jest najwyższym wynikiem od 2023 roku reuters.com reuters.com. Wysokie ceny i niepokój gospodarczy sprawiają, że wielu „czeka… aż stopy i ceny jeszcze spadną” reuters.com.
Kanada – Rynek na krawędzi: W Kanadzie spowolnienie na rynku nieruchomości dotknęło kluczowy rynek: Toronto. Sprzedaż w regionie Greater Toronto Area w sierpniu spadła o 1,8% w porównaniu z lipcem (po korekcie sezonowej), co oznacza pierwszy spadek od marca reuters.com. Ceny również spadły – indeks referencyjny obniżył się do 978 100 CAD, przedłużając trend stagnacji lub spadków obserwowany od listopada zeszłego roku reuters.com. Toronto Regional Real Estate Board obwinia „trudną” dostępność cenową: „Gospodarstwo domowe osiągające przeciętny dochód… wciąż ma trudności z opłaceniem miesięcznej raty kredytu hipotecznego za dom w średniej cenie,” powiedział Jason Mercer z TRREB reuters.com. Koszty pożyczek pozostają dotkliwe, mimo że bank centralny Kanady wstrzymał podwyżki stóp procentowych na poziomie 5%. Mercer zauważył, że nawet przy niewielkim złagodzeniu stóp procentowych „więcej kupujących [mogłoby] zejść z bocznej linii, by skorzystać z obecnie dobrze zaopatrzonego rynku” reuters.com. Rzeczywiście, liczba nowych ofert wzrosła o 9,4% rok do roku, dając kupującym większy wybór reuters.com. Uwaga skupia się teraz na najbliższym posiedzeniu Banku Kanady 17 września – rynki ostrożnie oczekują pierwszej obniżki stóp procentowych (po utrzymaniu poziomu 5% od marca) reuters.com, aby zapobiec głębszemu spadkowi na rynku nieruchomości.
Ostrożność w sektorze komercyjnym: Sektor nieruchomości komercyjnych w Ameryce Północnej pozostaje podzielony. Amerykańskie rynki biurowe znajdują się w głębokim kryzysie – krajowy wskaźnik pustostanów biurowych osiągnął rekordowy poziom 20,7% w II kwartale 2025 roku, co oznacza bezprecedensową nadpodaż wolnej powierzchni reuters.com. W dużych miastach sytuacja jest gorsza: wskaźnik pustostanów w San Francisco wzbił się do ok. 27,7% (wobec ok. 8,6% przed pandemią) reuters.com, podczas gdy na Manhattanie i w Charlotte utrzymuje się na poziomie blisko 23% reuters.com. Utrzymująca się praca zdalna i oszczędności korporacyjne doprowadziły – jak określa to Moody’s Analytics – do „strukturalnego zakłócenia” w sektorze biurowym reuters.com. Wartości nieruchomości spadają, co obciąża właścicieli i regionalne banki, przed którymi stoi konieczność spłaty 290 miliardów dolarów kredytów biurowych do 2027 roku reuters.com. W odpowiedzi deweloperzy zmieniają strategię – od przekształcania biur na mieszkania (ponad 149 milionów stóp kwadratowych przeznaczonych do ponownego wykorzystania) reuters.com po preferowanie gorętszych segmentów, takich jak nieruchomości przemysłowe/logistyczne i wielorodzinne. Dla porównania, amerykański rynek nieruchomości przemysłowych i wielorodzinnych pozostaje stosunkowo odporny, wspierany przez niskie wskaźniki pustostanów i stabilny wzrost czynszów m24sunshine.com. W Kanadzie natomiast inwestycje komercyjne spowolniły, ale nie załamały się; wskaźniki pustostanów w najlepszych biurowcach w miastach takich jak Toronto i Vancouver są podwyższone (ok. 15%), ale niższe niż w USA, podczas gdy powierzchnie przemysłowe nadal cieszą się popytem dzięki rozwojowi e-commerce. Ogólnie rzecz biorąc, nastroje rynkowe w Ameryce Północnej ostrożnie się poprawiają w segmencie mieszkaniowym wraz ze spadkiem stóp procentowych, nawet jeśli segmenty komercyjne przechodzą bolesną korektę do realiów po pandemii.
Europa: Wzrosty w mieszkaniówce kontra problemy komercyjne
Wielka Brytania – Odporne ceny: Brytyjski rynek nieruchomości wykazał zaskakującą odporność na początku jesieni. Pożyczkodawca hipoteczny Halifax poinformował, że ceny domów wzrosły w sierpniu o 0,3%, co stanowi trzeci z rzędu miesięczny wzrost reuters.com. Oznacza to, że ceny są o 2,2% wyższe niż rok temu reuters.com, przewyższając nawet prognozy analityków (którzy spodziewali się jedynie +0,1% miesięcznego wzrostu) reuters.com. Przeciętny dom kosztuje obecnie rekordowe 299 331 funtów reuters.com. Halifax przypisuje to poprawie dostępności i stabilnemu popytowi: po gwałtownej korekcie w 2024 roku płace wzrosły, a stopy procentowe kredytów hipotecznych się ustabilizowały, co pozwoliło kupującym wrócić na rynek. „Rynek nieruchomości pokazał, że potrafi stawić czoła tym wyzwaniom” – powiedział dyrektor ds. kredytów hipotecznych w Halifax, zauważając, że „powolny, ale stały wzrost” cen powinien się utrzymać, jeśli warunki gospodarcze pozostaną stabilne reuters.com. Jednak nie wszystkie wskaźniki są zgodne: konkurencyjny pożyczkodawca Nationwide odnotował spadek cen o 0,1% w sierpniu reuters.com, a liczba transakcji pozostaje poniżej poziomów sprzed pandemii. Zachowania kupujących się zmieniły – dane Rightmove pokazują, że sprzedający musieli tego lata częściej niż zwykle obniżać ceny ofertowe, aby sfinalizować transakcje reuters.com. A przy możliwej zmianie rządu na horyzoncie, niepewność co do polityki podatkowej rzutuje na rynek nieruchomości z wyższej półki: branżowe badania wykazały, że niektórzy kupujący wstrzymują się z decyzją, obawiając się, że kolejny budżet (planowany na listopad) może podnieść podatki od luksusowych nieruchomości reuters.com. Na razie jednak brytyjski rynek nieruchomości przeczy grawitacji, wspierany przez spadającą inflację i wstrzymanie podwyżek stóp przez Bank Anglii, co poprawiło nastroje konsumentów.
Europa kontynentalna – załamanie inwestycji: Po drugiej stronie Kanału, rynki nieruchomości w Europie zmagają się z recesją, zwłaszcza w sektorze komercyjnym. Wolumeny transakcji gwałtownie spadły w 2025 roku. W pierwszym kwartale całkowite inwestycje w europejskie nieruchomości komercyjne wyniosły zaledwie 47,8 mld euro – to mniej niż połowa poziomu sprzed trzech lat m24sunshine.com. Wstępne dane za drugi kwartał są jeszcze bardziej ponure: inwestycje transgraniczne spadły o około 20% rok do roku, do zaledwie 17,2 mld euro, co stanowi najniższy poziom od dekady i wskazuje na gwałtowne wycofanie się inwestorów międzynarodowych m24sunshine.com. Przyczyny: gwałtownie rosnące stopy procentowe i niepewność gospodarcza. Ponieważ Europejski Bank Centralny utrzymuje stopy na rekordowym poziomie 4,25% (aby walczyć z inflacją bazową bliską 5%), koszty finansowania gwałtownie wzrosły, a rozbieżność oczekiwań cenowych zamroziła zawieranie transakcji m24sunshine.com. Potencjalni nabywcy domagają się dużych rabatów, ale wielu sprzedających nie ustępuje – co prowadzi do impasu i „niskiej płynności” na całym rynku m24sunshine.com.
Rozbieżność sektorowa: Spadek na europejskim rynku nieruchomości nie jest równomierny w poszczególnych sektorach. Budynki biurowe i starsze centra handlowe odnotowują spadek popytu i wartości m24sunshine.com. Utrzymujące się trendy pracy zdalnej i wzrost e-commerce sprawiły, że biura i drugorzędne galerie handlowe mają trudności z przyciągnięciem najemców. Na przykład, sprzedaż nieruchomości komercyjnych w Niemczech spadła o kolejne 2% w pierwszej połowie 2025 roku, pogłębiając zeszłoroczny spadek m24sunshine.com. Jednak pozytywne wyjątki pozostają: magazyny logistyczne, mieszkania na wynajem i hotele w całej Europie nadal „utrzymują atrakcyjność inwestycyjną” m24sunshine.com. Segmenty te korzystają z trwałych trendów strukturalnych – logistyka z przebudowy łańcuchów dostaw i e-commerce, mieszkaniówka z chronicznego niedoboru mieszkań, a hotelarstwo z odbicia w turystyce. Rzeczywiście, główni inwestorzy, tacy jak fundusze private equity, skierowali się ku zakupowi magazynów i portfeli mieszkań, postrzegając je jako bardziej odporne na inflację źródła dochodu. Analitycy Cushman & Wakefield zauważają, że wartości kapitałowe w segmencie logistyki premium i mieszkań wielorodzinnych już osiągają dno i mogą się ustabilizować w drugiej połowie 2025 roku wraz z dostosowaniem cen cushmanwakefield.com.
Perspektywy: Nastroje na europejskim rynku nieruchomości są ostrożnie optymistyczne, że najgorsze już mija. Wraz ze słabnącymi obawami o recesję (PKB strefy euro wciąż rośnie umiarkowanie) i prawdopodobnie szczytowym poziomem stóp procentowych EBC, niektóre fundusze oportunistyczne poszukują okazji na wyprzedanych rynkach. Prognozy CBRE przewidują stopniowe ożywienie w 2025 roku, a całkowite zwroty z nieruchomości mogą stać się dodatnie (~7% w 2025 roku) mediaassets.cbre.com. Jednak ryzyko pozostaje wysokie – napięcia geopolityczne i utrzymujące się wysokie koszty finansowania mogą opóźnić odbicie. W krótkim terminie właścicieli nieruchomości czeka trudny okres: refinansowanie jest kosztowne, a wartości wieżowców biurowych w miastach takich jak Frankfurt i Amsterdam spadły o kilkanaście procent od szczytów z 2021 roku. Nadchodzące kwartały będą testem dla mocno zadłużonych europejskich właścicieli nieruchomości (np. kilku niemieckich i szwedzkich firm), którzy będą próbowali refinansować lub sprzedać aktywa na słabym rynku. Podsumowując, europejski rynek nieruchomości jest podzielony – odporne rynki mieszkaniowe, takie jak Wielka Brytania i niektóre regiony Francji, znów powoli rosną reuters.com, ale sektory inwestycyjne i komercyjne pozostają w fazie wyczekiwania na wyraźniejsze sygnały gospodarcze i zmianę cyklu stóp procentowych.
Azja-Pacyfik: Zawirowania w Chinach, umiarkowany optymizm gdzie indziej
Chiny – Kryzys i interwencja: Ogromny chiński sektor nieruchomości – przez długi czas motor wzrostu – pozostaje w głębokim kryzysie. W ostatnich dniach sprzedaż i ceny nieruchomości w całym kraju nadal pozostają w stagnacji, a kłopoty największych deweloperów się nasilają. Evergrande Group, niegdyś największy deweloper w Chinach, został oficjalnie wykreślony z giełdy w Hongkongu (od 25 sierpnia) po tym, jak nie udało się rozwiązać problemu zadłużenia w wysokości 300 miliardów dolarów thediplomat.com. Kolejny gigant, Country Garden, ostrzegł, że odnotuje jeszcze większą stratę za pierwszą połowę roku fiskalnego 2025, a zyski zostały wymazane przez 50% spadek liczby oddanych inwestycji mieszkaniowych reuters.com reuters.com. W pierwszej połowie roku oddano tylko około 74 000 mieszkań, czyli zaledwie połowę tempa z ubiegłego roku reuters.com, co podkreśla, jak załamanie rynku nieruchomości odcięło przepływy pieniężne. Country Garden już w końcówce 2023 roku nie spłacił obligacji zagranicznych o wartości 11 miliardów dolarów, a jego restrukturyzacja zadłużenia na kwotę 14,1 miliarda dolarów wciąż trwa reuters.com. Ponieważ deweloperom brakuje gotówki, niezliczone projekty pozostają niedokończone, co podważa zaufanie kupujących i powoduje spadek cen nowych mieszkań w wielu miastach.
W odpowiedzi Pekin zwiększa wsparcie polityczne. Władze złagodziły zasady udzielania kredytów hipotecznych (umożliwiając zachęty dla kupujących po raz pierwszy w dużych miastach) i nieznacznie obniżyły stopy procentowe. Co istotne, Bloomberg poinformował, że organy regulacyjne planują zaangażować państwowe firmy do zakupu niesprzedanych mieszkań od deweloperów mających problemy reuters.com. W ramach tego programu duże firmy centralne i zarządzający aktywami (tacy jak China Cinda) mogliby skorzystać z funduszu banku centralnego w wysokości 300 mld juanów na zakup nadwyżki mieszkań reuters.com. To zmniejszyłoby nadpodaż i wprowadziło płynność do deweloperów. Program ten opiera się na inicjatywie z 2022 roku, w której lokalne władze i państwowe przedsiębiorstwa zachęcano do zakupu mieszkań przy użyciu linii refinansowania PBOC reuters.com. Chociaż te działania pomagają w niewielkim stopniu, zaufanie pozostaje chwiejne: inwestycje w nieruchomości spadły o około 8% od początku roku, a nastroje kupujących mieszkania są słabe we wszystkich miastach poza największymi z pierwszej kategorii. Analitycy ostrzegają, że problemy chińskiego rynku nieruchomości – będące skutkiem rozprawy z zadłużeniem deweloperów w 2021 roku – będą długotrwałym obciążeniem. „To jest strukturalny spadek, a nie cykliczne załamanie,” powiedział jeden z ekonomistów agencji Reuters, zauważając, że wzrost liczby ludności miejskiej zwalnia, a spekulacyjna gorączka raczej nie powróci. Rząd stoi przed trudnym zadaniem ustabilizowania rynku mieszkaniowego (kluczowego dla gospodarki) bez całkowitego ratowania nieodpowiedzialnych deweloperów.Szerzej o Azji – mieszane losy: Poza Chinami, trendy na rynku nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku są bardziej optymistyczne. Japonia wyróżnia się jako magnes dla inwestycji. W tym tygodniu europejski zarządca aktywów PATRIZIA ogłosił dużą akwizycję w Japonii – portfel 14 nieruchomości mieszkaniowych w Tokio, obejmujący około 800 mieszkań patrizia.ag patrizia.ag. Przy poziomie wynajmu na poziomie 97% i czynszach ocenianych na 10% poniżej rynku, Patrizia dostrzega silną „stabilność dochodów i… możliwość wzrostu dochodów poprzez aktywne zarządzanie”, według szefowej oddziału w Japonii, Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. Transakcja (jedna z największych Patrizii w Japonii) podkreśla zaufanie zagranicznych inwestorów do tokijskiego rynku mieszkań na wynajem, który korzysta z urbanizacji i ograniczonej podaży. Ultra-niskie stopy procentowe w Japonii i rosnące czynsze czynią ten rynek atrakcyjnym w porównaniu z innymi, gdzie koszty finansowania są wysokie. Podobnie, Singapur i Korea Południowa odnotowują stałe zainteresowanie aktywami logistycznymi i centrami danych, choć wysokie stopy nieco ostudziły wolumeny.
Australia i Indie: W Australii narracja przesuwa się z boomu na umiarkowanie napędzane polityką. Po szybkim wzroście na początku 2025 roku, Bank Rezerw Australii trzykrotnie obniżył stopy procentowe (obniżając stopę gotówkową do 3,60% w połowie roku afr.com), aby wesprzeć gospodarkę przy niskiej inflacji. Rynki mieszkaniowe w Sydney i Melbourne od tego czasu ustabilizowały się z umiarkowanymi wzrostami cen, ponieważ niższe stopy równoważą ostrożność kupujących. Tymczasem indyjski rynek nieruchomości komercyjnych odbija się dzięki silnemu wynajmowi biur (szczególnie w centrach IT, takich jak Bangalore), a sprzedaż mieszkań osiągnęła rekordowe poziomy w największych miastach dzięki dynamicznemu wzrostowi gospodarczemu.
Nowe działania polityczne: Rządy regionalne również są aktywne. Korea Południowa przygotowuje środki mające na celu zwiększenie podaży mieszkań, aby opanować ceny i pomóc młodym nabywcom (choć szczegóły są jeszcze nieznane) menafn.com menafn.com. Natomiast w Wietnamie rząd złagodził warunki kredytowe dla firm deweloperskich i kupujących mieszkania, starając się zażegnać kryzys kredytowy w sektorze nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku są dwutorowe: przedłużający się kryzys w Chinach hamuje wzrost regionalny i popyt na surowce, ale inne rynki (Japonia, Indie, Azja Południowo-Wschodnia) wykazują względną odporność dzięki ukierunkowanym bodźcom i utrzymującemu się popytowi w miastach. Inwestorzy są coraz bardziej selektywni – preferują rynki z wyraźniejszymi fundamentami lub wsparciem politycznym, unikając tych z wysokim zadłużeniem i nadpodażą.
Bliski Wschód: Gorące rynki Zatoki i nowe reformy
Boom w Zatoce – Rekordowy wzrost Dubaju: Uwaga rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie skupia się na nadzwyczajnym boomie nieruchomości w Zatoce, zwłaszcza w Dubaju. Rynek nieruchomości w tym emiracie bije rekordy w 2025 roku, napędzany napływem kapitału i inwestorów. W ciągu pierwszych ośmiu miesięcy (styczeń–sierpień) Dubaj odnotował około 441,2 mld AED sprzedaży nieruchomości (~120 mld USD) instagram.com – to kwota przewyższająca roczne sumy z poprzednich lat. Tylko w II kwartale 2025 sprzedano 51 000 domów, co stanowi najwyższy kwartalny wolumen w historii, według Knight Frank bloomberg.com. Popyt jest szeroki – od ultraluksusowych willi na Palm Jumeirah, przez nowoczesne apartamenty, po sprzedaż mieszkań na etapie planowania. Hossa podniosła ceny w kluczowych lokalizacjach o kilkanaście procent rok do roku. Na przykład ceny willi są o ok. 16% wyższe niż rok temu, według firm doradczych ds. nieruchomości, a liczba transakcji wzrosła o ok. 30% od początku roku.
Ta euforia „wzbudza obawy przed kolejnym krachem”, pisze Bloomberg bloomberg.com. Doświadczeni obserwatorzy dostrzegają podobieństwa do 2009 roku, kiedy pękła ostatnia bańka na rynku nieruchomości w Dubaju. Oznaki przegrzania są widoczne: niedawno rezydencja na Palm Jumeirah została sprzedana za rekordowe 170 mln AED (~46 mln USD), a odsprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego powróciła. Jednak rynek ma teraz nowe wsparcia – napływ długoterminowych zagranicznych rezydentów (uciekających przed niestabilnością gdzie indziej) oraz stosunkowo ograniczoną nową podaż w prestiżowych lokalizacjach. Deweloperzy również wprowadzają nieruchomości na rynek etapami, aby zarządzać zapasami. Analitycy zalecają ostrożność, ale nie przewidują natychmiastowego załamania: „Ten cykl jest inny – więcej użytkowników końcowych, mniej dźwigni finansowej”, zauważa jedno z lokalnych biur pośrednictwa, choć przyznają, że jeśli globalne stopy procentowe pozostaną wysokie, a ceny ropy spadną, rynek nieruchomości w Dubaju może się ochłodzić. Na razie jednak impet pozostaje silny: sprzedaż w sierpniu osiągnęła 10,9 mld USD (o 13% więcej niż rok temu) w trakcie letniego boomu zakupowego therealestatereports.com. Stopy zwrotu z najmu są nadal atrakcyjne (~6–8%), przyciągając inwestorów instytucjonalnych. Niemniej jednak Dubai Land Department zwrócił uwagę na spekulacyjną gorączkę, rozważając potencjalne środki, takie jak wyższe opłaty transakcyjne lub zmiany w zasadach rezydencji, aby zapobiec przegrzaniu rynku.Arabia Saudyjska – Otwarcie: W Arabii Saudyjskiej głównym tematem jest transformacja regulacyjna. 8 lipca rząd zatwierdził przełomową Ustawę o Własności i Inwestycjach w Nieruchomości dla Cudzoziemców, znacząco liberalizując dostęp zagranicznych inwestorów do rynku nieruchomości Królestwa natlawreview.com. Od stycznia 2026 roku ustawa umożliwi osobom fizycznym i firmom zagranicznym posiadanie i inwestowanie w nieruchomości w wyznaczonych strefach (które określi nowy Generalny Urząd ds. Nieruchomości) natlawreview.com. Początkowo strefy te obejmą obszary o dużym popycie w Rijadzie, Dżuddzie i innych dużych miastach. Obowiązują pewne warunki – na przykład zagraniczne inwestycje komercyjne muszą być projektami deweloperskimi o kapitale co najmniej 30 mln SAR (~8 mln USD) i zostać ukończone w ciągu 5 lat natlawreview.com. Jednak zmiana ta jest znacząca: zastępuje obowiązujące od dwóch dekad restrykcyjne przepisy i wpisuje się w cele Saudi Vision 2030 dotyczące przyciągania zagranicznego kapitału i know-how natlawreview.com. Celem rządu jest zwiększenie podaży nieruchomości i modernizacja sektora przy jednoczesnej ochronie interesów lokalnych. Na przykład cudzoziemcy nadal będą w dużej mierze wykluczeni z możliwości posiadania nieruchomości w świętych miastach Mekka i Medyna natlawreview.com, a indywidualni ekspaci będą mogli kupić dom tylko pod warunkiem posiadania pozwolenia na pobyt i uzyskania zgody ministerstwa spraw wewnętrznych natlawreview.com. Wdrażanie będzie przebiegać etapami, a regulatorzy będą monitorować wpływ na ceny i dostępność mieszkań dla Saudyjczyków natlawreview.com. Reakcja: Deweloperzy nieruchomości i globalni inwestorzy przyjęli ustawę z entuzjazmem, nazywając ją „game-changerem”, który pogłębi rynek. Analitycy spodziewają się fali zagranicznych inwestycji w saudyjskie projekty komercyjne (hotele, biura, centra handlowe) po ogłoszeniu stref, choć pełny efekt będzie widoczny w perspektywie lat.
Inne trendy regionalne: W całym rejonie Zatoki silne dochody z ropy i wzrost gospodarczy napędzają boom na rynku nieruchomości. Katar i Abu Zabi również odnotowują wzrosty cen, choć bardziej umiarkowane niż Dubaj. Rijad przeżywa falę budowlaną, gdy stolica Arabii Saudyjskiej przyciąga firmy w ramach inicjatywy relokacji biznesu. Segment luksusowy rozwija się w całym regionie – Dubaj przoduje w sprzedaży ultraluksusowych nieruchomości (Knight Frank uznał go za rynek nr 1 pod względem sprzedaży domów za ponad 10 mln dolarów w 2025 roku), a dyplomatyczna dzielnica Rijadu i nadmorskie inwestycje NEOM budzą zainteresowanie. Tymczasem Egipt stoi w obliczu odmiennej sytuacji: kryzys walutowy i reformy MFW osłabiły tamtejszy rynek nieruchomości, ceny mieszkań w funtach egipskich gwałtownie wzrosły, ale inwestycje spowolniły. W Izraelu ceny mieszkań ochłodziły się po raz pierwszy od lat, spadając o ok. 2% od szczytów z 2024 roku, gdy wyższe stopy procentowe i niepewność polityczna osłabiają zaufanie kupujących. Ogólnie rzecz biorąc, narracja o rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie pod koniec 2025 roku to wzrost i szanse w rejonie Zatoki, napędzane reformami i dywersyfikacją gospodarki, na tle wyzwań w gospodarkach będących pod presją.
Ameryka Łacińska: wysokie stopy, wielkie plany i odporność popytu
Brazylia – Nawigacja w czasie kryzysu kredytowego: Brazylia, największa gospodarka Ameryki Łacińskiej, zmaga się ze skutkami wysokich stóp procentowych w swoim sektorze mieszkaniowym. Przy referencyjnej stopie banku centralnego Selic na poziomie 14,75% – to prawie 20-letnie maksimum reuters.com – koszty kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosły, co osłabiło sprzedaż domów i budownictwo. Problem pogłębia fakt, że Brazylijczycy wycofują pieniądze z tradycyjnych kont oszczędnościowych (głównego źródła finansowania mieszkań), aby szukać inwestycji o wyższych zyskach reuters.com. To spowodowało lukę w finansowaniu kredytów hipotecznych. W odpowiedzi gubernator banku centralnego Gabriel Galipolo zapowiedział szybkie rozwiązanie: program finansowania „pomostowego”, który ma przejść do nowego modelu finansowania mieszkań reuters.com. W wystąpieniu z 5 września wyjaśnił, że plan – opracowany z głównymi bankami, takimi jak państwowy pożyczkodawca Caixa – znajdzie alternatywne źródła finansowania, aby zastąpić kurczące się depozyty oszczędnościowe reuters.com reuters.com. Pomysł polega na wykorzystaniu innych instrumentów (być może obligacji zabezpieczonych lub większej sekurytyzacji), aby zapewnić deweloperom i nabywcom domów dostęp do kredytu do czasu obniżenia stóp procentowych. „Musimy przejść na nowy system,” zauważył Galipolo, ponieważ edukacja finansowa i lepsze opcje inwestycyjne trwale zmieniły zachowania oszczędnościowe reuters.com. Co ważne, inflacja w Brazylii spadła do jednocyfrowego poziomu, a bank centralny w końcu zaczął obniżać stopy procentowe (obniżka o 50 pb w sierpniu, oczekiwane są kolejne). Sektor nieruchomości z niecierpliwością czeka na te obniżki, by ożywić aktywność. Deweloperzy nieruchomości informują, że w połowie 2025 roku nastąpił zastój w nowych projektach, ale mają nadzieję, że niższe koszty finansowania do końca roku odblokują skumulowany popyt na mieszkania – Brazylia ma dużą młodą populację i deficyt mieszkaniowy liczony w milionach.
Meksyk – Boom inwestycyjny i nearshoring: Perspektywy rynku nieruchomości w Meksyku są zdecydowanie bycze. Niedawna analiza przewiduje, że inwestycje w nieruchomości osiągną 652 miliardy pesos (38 miliardów dolarów) do 2025 roku, co odzwierciedla solidny ~15% roczny wzrost riotimesonline.com. Kilka czynników napędza ten optymizm. Po pierwsze, nearshoring produkcji – gdy amerykańskie firmy przenoszą łańcuchy dostaw bliżej kraju – wywołał popyt na nieruchomości przemysłowe wzdłuż granicy Meksyku z USA i w kluczowych węzłach logistycznych. Wskaźnik pustostanów przemysłowych w takich miejscach jak Monterrey i Tijuana wynosi poniżej 3%, a czynsze osiągają nowe maksima, co wywołuje falę rozwoju parków magazynowych i fabrycznych. Po drugie, rząd Meksyku pod przewodnictwem Claudii Sheinbaum (zaprzysiężonej pod koniec 2024 roku) rozpoczął ambitny program mieszkaniowy. Celem jest budowa 1 miliona nowych domów podczas jej kadencji riotimesonline.com, ze szczególnym naciskiem na mieszkania przystępne cenowo, co pobudziło aktywność deweloperów mieszkaniowych. Federalne agencje mieszkaniowe (Infonavit i Fovissste) zwiększają akcję kredytową, a w budżecie na 2025 rok wprowadzono nowe subsydia dla nabywców o niskich dochodach. W rezultacie oczekuje się, że budownictwo mieszkaniowe wzrośnie o ~50%: z 241 miliardów ₱ w 2024 roku do 364 miliardów ₱ w 2025 roku riotimesonline.com. „Odporność” to słowo, którego analitycy używają w odniesieniu do rynku meksykańskiego – pomimo globalnych wyzwań, popyt krajowy i inwestycje zagraniczne go wspierają mexlaw.com. Niemniej jednak Meksyk stoi przed przeciwnymi wiatrami: wysokie stopy procentowe (stopa Banxico to ok. 11,25%) utrzymują drogie kredyty hipoteczne, a zmiany polityczne mogą spowalniać lokalne zatwierdzanie pozwoleń (rynek mieszkaniowy w Meksyku był ospały z powodu biurokratycznych opóźnień riotimesonline.com). Dodatkowo, ograniczenia infrastruktury energetycznej zahamowały wzrost w niektórych korytarzach przemysłowych riotimesonline.com. Mimo to ogólny obraz jest pozytywny: międzynarodowi inwestorzy przelewają środki do meksykańskich funduszy inwestycyjnych i deweloperów nieruchomości, licząc na utrzymujący się popyt ze strony przemysłu i rosnącej klasy średniej. Relatywna stabilność peso i bliskość Meksyku do rynku amerykańskiego zwiększają jego atrakcyjność.
Andy i Stożek Południowy: W innych częściach Ameryki Łacińskiej trendy są bardziej lokalne. Chile i Kolumbia doświadczyły ochłodzenia na rynku mieszkaniowym z powodu wyższych stóp procentowych i inflacji, ale obecnie są już po szczycie inflacji, co może ożywić ich rynki w 2025 roku. Argentyna, w obliczu zawirowań gospodarczych i inflacji przekraczającej 100%, ma zamrożony formalny rynek nieruchomości – transakcje odbywają się gotówką lub wcale – w oczekiwaniu na wyniki nadchodzących wyborów i ewentualną dolaryzację. Peru mierzy się ze spowolnieniem w budownictwie związanym z niepewnością polityczną. Pozytywną stroną jest to, że Panama odnotowuje odbicie w sektorze nieruchomości komercyjnych (biura i handel detaliczny) po pandemii dzięki swojej roli regionalnego centrum biznesowego, a rynki karaibskie (takie jak Dominikana i Kostaryka) korzystają z turystyki i zakupów nieruchomości przez obcokrajowców, zwłaszcza w kurortach i na wybrzeżu. Podsumowując, krajobraz nieruchomości w Ameryce Łacińskiej jest podzielony: gospodarki z wyższymi stopami procentowymi pozostają w fazie wyczekiwania, podczas gdy Meksyk (i do pewnego stopnia Brazylia, gdy stopy spadną) wyróżniają się jako przykłady wzrostu napędzanego trendami strukturalnymi.
Afryka: Wzrost krajowego kapitału w obliczu trudności gospodarczych
Pan-Afrykańska zmiana – lokalni inwestorzy wkraczają do gry: Zauważalnym trendem na afrykańskim rynku nieruchomości w tym roku jest wzrost krajowych inwestycji instytucjonalnych. Historycznie rozwój nieruchomości w Afryce opierał się głównie na kapitale zagranicznym lub finansowaniu rozwojowym, ale to się zmienia. „Fundusze emerytalne i lokalni zarządzający aktywami wreszcie wchodzą do gry,” wyjaśnił Niyi Adeleye ze Standard Bank propertywheel.co.za. Na przykład, nigeryjskie fundusze emerytalne zwiększyły swój udział w nieruchomościach o około 418% w pierwszej połowie 2025 roku w porównaniu do pierwszej połowy 2024 roku propertywheel.co.za. Choć z niskiego poziomu (około 9 mln USD do 51 mln USD), to znaczący skok, odzwierciedlający nowo nabraną pewność siebie wobec nieruchomości jako stabilnej, generującej dochód klasy aktywów. Ten zastrzyk długoterminowego lokalnego kapitału pomaga uruchamiać projekty i może zmniejszyć zależność od niestabilnego finansowania zagranicznego propertywheel.co.za. Podobnie, we Wschodniej Afryce, kenijskie i rwandyjskie fundusze emerytalne rozważają inwestycje w nieruchomości, takie jak mieszkania dostępne cenowo i projekty komercyjne. Nadchodzący Africa Property Investment Summit (18–19 września w Kapsztadzie) ma podkreślić ten trend, pokazując, jak lokalny kapitał „napędza zrównoważony wzrost” i nawet zastępuje niektórych inwestorów międzynarodowych propertywheel.co.za propertywheel.co.za. To dojrzewanie ekosystemu inwestycyjnego – z lokalnymi bankami i funduszami zapewniającymi stały kapitał – dobrze wróży dla tworzenia bardziej odpornych rynków nieruchomości na kontynencie propertywheel.co.za.
Republika Południowej Afryki – łagodzenie stóp, powolne ożywienie: Republika Południowej Afryki, najbardziej rozwinięty rynek kontynentu, doświadcza ostrożnego zwrotu dzięki obniżkom stóp procentowych. Bank Rezerw Republiki Południowej Afryki obniżył stopę repo o 100 pb od końca 2024 roku (z 8,25% do 7,25% do połowy 2025 roku i do 7,00% we wrześniu) privateproperty.co.za. Podstawowa stopa kredytowa wynosi obecnie 10,5%, w dół z 11,75% ooba.co.za. Te obniżki – możliwe dzięki powrotowi inflacji do celu 3–6% – zaczęły przenikać do sektora nieruchomości. Stopy kredytów hipotecznych lekko spadają, nieznacznie poprawiając dostępność mieszkań. Niemniej jednak, rynek mieszkaniowy pozostaje pod presją. Jak zauważa Global Property Guide, popyt jest stłumiony w obliczu „utrzymującego się wysokiego bezrobocia i ospałej gospodarki”, a ceny domów w ujęciu realnym są stabilne lub spadające globalpropertyguide.com. Konsumenci w RPA są finansowo przeciążeni, a banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów po poprzednim cyklu podwyżek stóp. Wolumeny sprzedaży mieszkań poprawiają się tylko nieznacznie w stosunku do słabych poziomów z 2024 roku, a deweloperzy zgłaszają trudności z uruchamianiem nowych projektów (zwłaszcza w segmencie mieszkań przystępnych cenowo) z powodu wciąż wysokich kosztów finansowania i niedoborów usług komunalnych. Jedną ze zmian jest rosnąca preferencja dla mniejszych, energooszczędnych domów w związku z problemami z dostawami mediów – przerwy w dostawie prądu (tzw. load-shedding) sprawiły, że takie rozwiązania jak panele słoneczne i inwertery są bardzo poszukiwane na rynku mieszkaniowym, wpływając na ceny i popyt.
W sektorze komercyjnym RPA odzwierciedla światowe trendy: wakaty w biurach w centrach miast (np. Johannesburg CBD) są wysokie (w przedziale 15–20%) przy ciągłym ograniczaniu powierzchni przez firmy, podczas gdy nieruchomości logistyczne i przemysłowe mają się świetnie dzięki e-commerce i handlowi. Ostatni raport konsultingowy odnotował zajętość magazynów na poziomie ponad 83% na kluczowych rynkach afrykańskich, a RPA cieszy się jednymi z najwyższych czynszów i stóp zwrotu z nieruchomości przemysłowych (~8% cap rate) na kontynencie consultancy.africa. Nieruchomości handlowe są podzielone: najlepsze centra handlowe odbudowały się po COVID-zie wraz ze wzrostem liczby odwiedzających, ale drugorzędne centra handlowe mają trudności, ponieważ konsumenci ograniczają wydatki.
Rynki wschodzące i możliwości: W całej Afryce niektóre miasta są określane jako „warte obserwacji” pod kątem inwestycji w nieruchomości w 2025 roku. W badaniu przeprowadzonym przez Estate Intel wymieniono Nairobi, Lagos, Akkra, Kigali i Johannesburg jako najlepsze wybory, dzięki urbanizacji i perspektywom wzrostu estateintel.com. Na przykład w Nairobi rośnie zapotrzebowanie na nowoczesne parki logistyczne i mieszkania dla klasy średniej, w Lagos dynamicznie rozwija się sektor handlu detalicznego i inwestycji wielofunkcyjnych, a stabilność Kigali przyciąga zagranicznych inwestorów w sektorze mieszkań przystępnych cenowo. Zapotrzebowanie na mieszkania pozostaje ogromne w Afryce – na kontynencie szacuje się deficyt mieszkaniowy na 50 milionów jednostek. Rządy zwracają na to uwagę: Kenia właśnie wprowadziła kontrowersyjną opłatę mieszkaniową na finansowanie nowych przystępnych cenowo domów (choć spotkała się ona z oporem), a nowa administracja Nigerii priorytetowo traktuje reformę finansowania mieszkań, aby umożliwić więcej kredytów hipotecznych. W Nigerii Stowarzyszenie Deweloperów Nieruchomości odnotowuje wzrost aktywności, ponieważ nowy rząd stara się ograniczyć inflację i ustabilizować walutę, co – jeśli się powiedzie – może odblokować finansowanie mieszkań. Dodatkowo, REIT-y (Real Estate Investment Trusts) powoli rosną – rynek REIT-ów w Nigerii osiągnął wartość około 600 milionów dolarów aktywów, co czyni go drugim co do wielkości w Afryce po RPA instagram.com, oferując nowy instrument inwestycyjny.
Wyzwania: Pomimo pozytywnych sygnałów, wyzwania takie jak zmienność walutowa, ryzyko polityczne i deficyty infrastrukturalne nadal obciążają wiele afrykańskich rynków nieruchomości. Koszty finansowania są wysokie (lokalne stopy procentowe w Nigerii i Ghanie przekraczają 20% dla deweloperów), a zaufanie inwestorów bywa kruche. Niemniej jednak, rosnąca rola kapitału lokalnego i stopniowe reformy gospodarcze sygnalizują dojrzewanie rynku. Jak ujął to jeden z ekspertów, wejście funduszy emerytalnych i lokalnych instytucji „sygnalizuje dojrzewający ekosystem inwestycyjny”, co prawdopodobnie przyniesie większą stabilność, lepsze zarządzanie i dłuższe horyzonty inwestycyjne na afrykańskim rynku nieruchomości propertywheel.co.za. W przyszłości interesariusze z ostrożnym optymizmem przewidują, że rok 2025 może być punktem zwrotnym, w którym afrykańskie rynki nieruchomości zaczną wykorzystywać swój ogromny potencjał z większą samodzielnością i odpornością.
Źródła:
- Reuters – Spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych w USA i nastroje na rynku mieszkaniowym ainvest.com reuters.com; Dane rynkowe z Toronto reuters.com reuters.com
- Reuters – Indeks Halifax w Wielkiej Brytanii i analiza reuters.com reuters.com; Spadek inwestycji w europejskie nieruchomości komercyjne m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Ostrzeżenie o stratach Country Garden, deweloperzy w Chinach reuters.com reuters.com; Bloomberg – Boom sprzedaży w Dubaju i obawy przed krachem bloomberg.com bloomberg.com; Saudyjskie prawo dotyczące własności zagranicznej natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Uwagi na temat finansowania mieszkań w Brazylii reuters.com reuters.com; Rio Times – Prognozy inwestycyjne w Meksyku riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afryka) – Nigeryjskie fundusze emerytalne i lokalny kapitał propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Warunki rynkowe w RPA globalpropertyguide.com; Obniżki stóp SARB privateproperty.co.za.
