- Rekordně vysoké ceny domů & nízká nabídka: Trh s bydlením v Anchorage zažívá vážný nedostatek nabídky. Průměrná cena rodinného domu vzrostla v letech 2019 až 2023 přibližně o 26 % (z 389 tisíc na 491 tisíc dolarů) adn.com, a v polovině roku 2025 se medián prodejní ceny pohybuje kolem středních 400 tisíc dolarů – což je rekordní hodnota. Na začátku roku 2025 bylo na trhu pouze asi 133 rodinných domů (méně než 1 měsíc nabídky), což odráží historicky nízkou nabídku connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Domy se prodávají během několika dní, často za nebo nad požadovanou cenu.
- Prodeje nemovitostí & problém s dostupností: Vysoké hypoteční sazby (~6–7 %) a omezená nabídka mírně snížily objem prodejů (meziročně o cca 4–5 %) connieyoshimura.com, ale poptávka stále převyšuje nabídku. Bydlení v Anchorage bylo v roce 2023 nejméně dostupné za posledních dvacet let adn.com adn.com. Prvokupci mají potíže, protože index dostupnosti dosáhl přibližně 1,8 (což znamená, že na průměrný dům jsou potřeba dva průměrné příjmy) – prudký obrat oproti letům 2020–21 s levnými penězi adn.com adn.com. Mnoho majitelů domů má zafixované sazby na 3 % a jsou „zamčeni sazbou“ a neprodávají, což dále omezuje nabídku adn.com.
- Výstavba rezidenčních nemovitostí a změny v politice: Výstavba nových domů v Anchorage zůstává pomalá kvůli vysokým nákladům – stavební výdaje vzrostly po pandemii přibližně o 35 % connieyoshimura.com a prakticky všechny materiály jsou dováženy, což zvyšuje ceny. V jarním přehledu 2025 bylo představeno pouze 14 novostaveb, téměř všechny s cenou nad 500 000 $ connieyoshimura.com. V reakci na to úředníci zavádějí odvážná opatření. V polovině roku 2024 město zrušilo zónování pouze pro rodinné domy, což umožňuje stavbu dvojdomků na pozemcích původně určených pro rodinné domy za účelem zvýšení hustoty adn.com. V roce 2025 byl představen nový předpis (AO 2025-35), který poskytuje daňové úlevy pro nové bytové projekty (8 a více jednotek), s cílem podpořit výstavbu bytových domů a přidat 10 000 bytových jednotek za 10 let alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. Alaska Housing Finance Corp. také nabízí pobídky (např. slevu 10 000 $ na nové domy zahájené v roce 2025) na podporu výstavby connieyoshimura.com. Tyto změny v politice mají za cíl nastartovat rozvoj a řešit nedostatek bydlení.
- Rostoucí nájmy & nízká obsazenost: Nájemní trh v Anchorage je extrémně napjatý. Medián nájmu dosáhl v roce 2024 částky 1 375 $ – což je nárůst o 7,8 % oproti 1 275 $ v předchozím roce adn.com – po dvouciferném růstu nájmů v roce 2022. Míra neobsazenosti zůstává velmi nízká, kolem 4–5 % live.laborstats.alaska.gov (dokonce pod 2 % v nejžádanějších bytech ingramalaska.com), což znamená, že téměř všechny nájmy jsou obsazené. Potenciální kupci domů zůstávají déle v nájmu a nárůst krátkodobých pronájmů spolu s pomalou výstavbou dále omezily nabídku adn.com. Nové projekty vícepodlažních domů (např. od Cook Inlet Housing Authority a soukromých developerů) jsou v přípravě, ale nedostatečný počet jednotek přichází na trh, aby pokryl poptávku. Nový městský program daňových úlev pro bytové projekty je přímo zaměřen na překonání developerského „matematického problému“ – vysokých stavebních nákladů, které dříve znemožňovaly výstavbu nových bytů alaskasnewssource.com. Dokud nedorazí významné nové zásoby, nájemníci čelí dalšímu růstu nájmů a konkurenci o byty.
- Komerční nemovitosti – maloobchod a kanceláře: Sektor komerčních nemovitostí v Anchorage je v roce 2025 smíšený. Maloobchodní nemovitosti jsou relativně zdravé – spotřebitelské výdaje se zotavily díky silné turistické sezóně a služby a zážitkové podniky pohánějí poptávku ingramalaska.com. Neobsazenost maloobchodních prostor je v nízkých jednotkách procent (~5 % nebo méně) ingramalaska.com a o atraktivní nákupní lokality často soupeří více nájemců. Zejména jižní Anchorage zaznamenává novou výstavbu a rekonstrukce maloobchodních prostor, zatímco centrum města se postupně zotavuje díky iniciativám na oživení koridoru 4th Avenue ingramalaska.com ingramalaska.com. Kancelářský trh se po pandemii stále stabilizuje. Míra neobsazenosti kanceláří v celém městě se pohybuje kolem 10–12 %, což je zlepšení oproti roku 2024 ingramalaska.com, protože některé prázdné kanceláře byly obsazeny. Poptávka je rozdělena: kanceláře třídy A (moderní, vysoce kvalitní prostory) mají stabilní pronájmy a dokonce pozitivní čistou absorpci, přičemž průměrné nájemné za kanceláře třídy A činí asi 2,75–3,25 USD za čtvereční stopu měsíčně (včetně služeb) ingramalaska.com. Naproti tomu starší kancelářské budovy třídy B/C se potýkají s vyšší neobsazeností a musí nabízet slevy a ústupky ingramalaska.com. Mnoho firem zmenšilo své prostory kvůli hybridní práci, takže nájemci nyní upřednostňují efektivní, dobře situované kanceláře střední velikosti (3 000–6 000 čtverečních stop) ingramalaska.com. Nové kancelářské věže se nestaví, ale adaptivní opětovné využití je trendem – například jedna stárnoucí kancelářská budova v centru byla zrekonstruována na moderní kanceláře (hlavním nájemcem je ropná společnost) adn.com. Celkově je výhled kancelářského trhu v Anchorage opatrně optimistický: neobsazenost mírně klesá a <strongna obzoru není žádný přebytek nové nabídky, takže stávající kvalitní prostory by se měly pronajmout, jakmile ekonomika poroste.
- Průmyslové nemovitosti – žhavý trh: Průmyslový sektor v Anchorage zažívá boom. Sklady, logistické a průmyslové nemovitosti mají velmi nízkou neobsazenost (často pod 3 %, přičemž zprávy z poloviny roku 2025 ukazují méně než 1 % neobsazenosti u moderních prostor) ingramalaska.com – patří mezi nejnapjatější průmyslové trhy v zemi. Poptávka je extrémně vysoká díky roli Anchorage jako logistického uzlu (letiště Ted Stevens Anchorage International Airport je hlavním centrem letecké nákladní dopravy a přístav Port of Alaska zajišťuje většinu dovozu zboží do státu). Firmy v oblasti přepravy, stavebních řemesel a podpory energetiky zoufale shánějí sklady a venkovní prostory. To vedlo k tomu, že nájemné za průmyslové prostory dosáhlo rekordních výšin – nové sklady s vysokým stropem si účtují přibližně 1,35–1,65 USD za čtvereční stopu měsíčně (NNN) ingramalaska.com, a i starší průmyslové objekty zaznamenávají růst nájmů. Při tak nízké neobsazenosti investoři dychtí po získání průmyslových aktiv, což tlačí hodnoty nemovitostí nahoru a kapitalizační míry dolů (průmyslové nemovitosti patří mezi nejvýkonnější třídy aktiv v Anchorage) ingramalaska.com. Nová výstavba v tomto segmentu byla omezená (kvůli nedostatku pozemků a vysokým stavebním nákladům), ale v okolí letiště je patrná aktivita – některé projekty skladů na míru a rozšiřování logistických zařízení ingramalaska.com. Přesto je jakákoli nová nabídka okamžitě absorbována. Průmyslové prostory zůstávají velmi žádané, což je trend, který pravděpodobně přetrvá, pokud nedojde k zásadní ekonomické změně.
- Významné projekty a infrastruktura: Po letech malého růstu dochází v Anchorage k několika velkým projektům. V centru města byla v roce 2025 zahájena výstavba smíšeného komplexu za 300 milionů dolarů, který zabere celý blok (bývalé místo 4th Avenue Theatre, „Block 41“) adn.com adn.com. Součástí bude vícepodlažní parkovací dům s maloobchodními prostory a na něm nové bytové nebo hotelové jednotky – jde o součást snahy oživit centrum města větší aktivitou 24/7. Developer již v rámci tohoto projektu zrekonstruoval sousední kancelářskou budovu adn.com adn.com. Jinde město investuje do infrastruktury díky financování z federálního zákona o infrastruktuře – vylepšení silnic, modernizace přístavu a rozšíření širokopásmového připojení – což přináší peníze do stavebního sektoru alaskapublic.org alaskapublic.org. Výsledkem je napjatý trh práce ve stavebnictví (zaměstnanost ve stavebnictví vzrostla v roce 2024 o 9 % a v roce 2025 má vzrůst o dalších 7 %) alaskapublic.org alaskapublic.org, přičemž někteří pracovníci přijíždějí z jiných států, aby zaplnili mezeru. Tyto infrastrukturní a stavební projekty, i když jsou většinou z veřejného sektoru, posilují ekonomiku a nepřímo podporují trh s nemovitostmi (zlepšením kapacity inženýrských sítí, dopravy a růstu zaměstnanosti).
- Ekonomické a demografické faktory: Širší ekonomický kontext je pro nemovitosti v Anchorage smíšený. Na jedné straně je ekonomický růst v roce 2025 solidní – v Anchorage přibude odhadem 2 300 pracovních míst (+1,5 %), a to především díky růstu ve zdravotnictví, cestovním ruchu a stavebnictví alaskapublic.org alaskapublic.org. Velké ropné projekty na North Slope (např. Willow a Pikka) zvyšují poptávku po inženýrských a podpůrných službách se sídlem v Anchorage alaskapublic.org, což pomáhá kancelářskému trhu. Vojenská přítomnost (základna JBER) a vládní pracovní místa zůstávají stabilními pilíři. Na druhé straně růst populace stagnuje – Anchorage zažívá 10 po sobě jdoucích let čistého vystěhování alaskapublic.org. Pracovně aktivní populace města se od roku 2013 snížila o přibližně 19 000 lidí (6 %) alaskapublic.org, protože mnoho obyvatel odešlo za příležitostmi jinam nebo se přestěhovalo do levnějších oblastí, jako je Mat-Su Valley. Tato demografická stagnace tlumí dlouhodobou poptávku po bydlení: při absenci nových přistěhovalců pochází většina poptávky po nemovitostech od místních (např. nájemníci se snaží stát vlastníky nebo rodiny potřebují větší domy). Mat-Su Valley severně od Anchorage nadále přitahuje ty, kteří hledají dostupné bydlení – průměrná cena domu zde činí 437 000 dolarů a daně z nemovitostí jsou výrazně nižší než v Anchorage connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Ve skutečnosti více než 50 % veškeré nové výstavby rodinných domů na Aljašce v roce 2022 proběhlo v okrese Mat-Su connieyoshimura.com, což podtrhuje, jak předměstský růst předbíhá Anchorage. Krize bydlení v Anchorage – charakterizovaná vysokými náklady a nízkou nabídkou – se stala hlavním politickým tématem, což město vede k prosazování politik podporujících bydlení, aby si udrželo obyvatele. Výsledek tohoto přetahování (pracovní místa a vybavenost v Anchorage vs. levnější bydlení mimo město) ovlivní vývoj trhu s nemovitostmi do roku 2030.
Výhled a příležitosti do roku 2030
Rezidenční trh: Následujících 5+ let bude klíčových pro určení, zda se bytová krize v Anchorage zmírní, nebo přetrvá. Ceny domů se očekává, že zůstanou vysoké a pravděpodobně budou i nadále pozvolna růst až do konce 20. let, i když ne tak prudce jako v letech 2020–2023. Ekonomičtí prognostici předpovídají, že ceny se mohou stabilizovat nebo jen mírně klesnout v blízké budoucnosti (výrazný pokles se neočekává, pokud nenastane zásadní událost) adn.com. Úrokové sazby budou klíčovým faktorem – pokud sazby hypoték klesnou do rozmezí 5 % do let 2026–2027, Anchorage by mohla zaznamenat uvolnění nahromaděné poptávky kupujících, což zvýší objem prodejů. Jakýkoli nárůst poptávky bez nové nabídky však opět vyvolá tlak na růst cen. Snahy města o zvýšení bytové výstavby (prostřednictvím úprav územního plánu a daňových pobídek) by mohly přinést ovoce ke konci této dekády: do roku 2030 bychom mohli vidět vlnu nových dvojdomků, řadových domů a středně velkých bytových domů. Pokud se ambiciózní plán „10 000 domů za 10 let“ naplní alespoň z poloviny, výrazně by to zvýšilo nabídku. Více nové výstavby – zejména bytů, apartmánů a menších rodinných domů – by pomohlo vyrovnat trh a zpomalit růst cen a nájmů na udržitelnější úroveň. Přesto vzhledem k nákladům na výstavbu a nedostatku pracovní síly potrvá roky, než nabídka dožene poptávku. Pro kupující to znamená, že konkurence zůstane v krátkodobém horizontu silná, ale do konce 20. let by mohlo být více možností, jakmile budou dokončeny nové projekty a někteří stárnoucí baby boomers se přestěhují do menších (což by mohlo uvolnit dražší domy k prodeji). Kupující by měli být připraveni s financováním a sledovat programy podpory pro první kupující (aljašské agentury zvažují příspěvky na akontaci až do výše 25 000 USD) connieyoshimura.com. Pokud jste kupující, příležitost by se mohla zlepšit v letech 2027–2030: mírně nižší úrokové sazby a pomalu rostoucí nabídka by mohly trh učinit přístupnějším než v hektickém období 2023–2025.
Nájemní bydlení: Pro nájemníky může být úleva pozvolná. Nájemné bude pravděpodobně v příštích několika letech dále růst, i když mírnějším tempem, pokud zůstane ekonomika stabilní – počítejte s ročním zvýšením nájemného v řádu středních jednotek procent místo nedávno zaznamenaných skoků o 7–14 % adn.com. Míra neobsazenosti se podle prognóz udrží velmi nízko minimálně do roku 2026, takže nájemníci budou muset stále soutěžit a pečlivě plánovat rozpočet. Do konce 20. let by však kombinace nové výstavby bytů a většího počtu obyvatel přecházejících do vlastního bydlení (pokud klesnou úrokové sazby) mohla mírně zvýšit neobsazenost nájemních bytů. To by byla dobrá zpráva pro nájemníky, protože by to mohlo do roku 2030 zpomalit růst nájemného. Příležitostí pro nájemníky je, že vedení Anchorage se silně zaměřuje na bydlení – nové projekty by tak v příštích letech mohly přinést více možností a programy na podporu výstavby nájemních bytů (nebo na přeměnu nevyužívaných komerčních budov na rezidenční) by mohly rozšířit nabídku bytů. Nájemníci by měli sledovat nové komunity, které budou při mírném uvolnění trhu směrem k roku 2030 nabízet pobídky k nastěhování. Pro ty, kteří zvažují koupi, by příští roky mohly představovat příležitost, pokud se růst cen nemovitostí zastaví a na trh se podle plánů města dostanou nové startovací domy nebo byty.
Komerční a průmyslové nemovitosti: Investoři a developeři najdou různé příležitosti v závislosti na typu nemovitosti. Průmyslové nemovitosti pravděpodobně zůstanou hvězdným segmentem. Díky strategické logistické roli Anchorage je poptávka po skladech a průmyslových prostorách dlouhodobě silná. Do roku 2030, i přes výstavbu některých nových zařízení, lze očekávat, že průmyslová neobsazenost zůstane velmi nízká (možná 2–4 % v nejlepším případě) a nájmy zůstanou vysoké. Investoři mohou v tomto segmentu těžit ze stabilního peněžního toku a zhodnocení – i když najít dostupné nemovitosti k nákupu bude samo o sobě výzvou. Developeři, kteří dokážou postavit moderní sklady nebo flexibilní prostory, mohou využít neuspokojenou poptávku; hlavními překážkami bude nalezení pozemků a překonání vysokých stavebních nákladů. Jakékoli zpomalení globální přepravy by mohlo trh oslabit, ale v tuto chvíli je nedostatek průmyslových prostor v Anchorage natolik akutní, že i mírný pokles poptávky by stále udržel segment napjatý.
Kancelářský segment má opatrnější výhled. Do roku 2030 může neobsazenost kanceláří v Anchorage postupně klesnout do jednociferných hodnot (zejména u třídy A), ale hodně záleží na širších změnách v oblasti práce na dálku a potřebách státního/korporátního prostoru. V dohledné době pravděpodobně neuvidíme nové spekulativní kancelářské budovy; místo toho bude hlavním tématem rekonstrukce. Starší kanceláře by mohly být přestavěny na byty nebo smíšené prostory, pokud budou nadále zápasit – příležitost pro kreativní developery k přeměně nebo modernizaci nemovitostí. Investoři do kanceláří by se měli zaměřit na dobře pronajaté, kvalitní budovy nebo zvážit výhodné nákupy starších objektů, které lze koupit a zrekonstruovat se slevou. Pro komerční pronajímatele bude v střednědobém horizontu klíčové udržet nájemce prostřednictvím flexibility (modernizace, kratší doby pronájmu apod.), protože firmy budou optimalizovat své prostory.
Maloobchodní nemovitosti v Anchorage mají předpoklady zůstat odolné. Na rozdíl od mnoha měst v dolních 48 státech má Anchorage omezené alternativy e-commerce (kvůli logistice dopravy) a místní kamenné obchody stále přitahují zákazníky. Do roku 2030 se očekává, že míra neobsazenosti maloobchodních prostor zůstane relativně nízká, zejména v hlavních koridorech. Maloobchodní centra v sousedství nabízející služby, potraviny, stravování a zábavu budou prosperovat, jak populace stárne na místě a jak roste turistický ruch. Developeři mohou najít příležitost ve výstavbě nebo renovaci maloobchodních prostor v rostoucích čtvrtích (např. oblast South Anchorage) a v oživení maloobchodní nabídky v centru města, aby vyhověla turistům i rezidentům. Každý nový maloobchodní projekt by však měl být pečlivě přizpůsoben – budoucnost patří zážitkovým a na služby orientovaným nájemcům, zatímco expanze velkých řetězců bude omezená. Investoři do maloobchodních nemovitostí mohou očekávat stabilní kapitalizační míry a příjmy, ale měli by upřednostňovat rozmanité složení nájemců a odvětví odolná vůči internetu.
Příležitosti pro různé zainteresované strany: Celkově platí, že trh s nemovitostmi v Anchorage do roku 2030 odmění ty, kteří se dokážou orientovat v nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou.
- Kupující nemovitostí: Buďte trpěliví a připravení – trh by se mohl ve druhé polovině dekády mírně zlepšit ve váš prospěch, jakmile začnou působit nové bytové iniciativy. Využijte jakékoli podpory pro kupující a zvažte alternativy (řadové domy, byty nebo domy v okrajových oblastech) jako startovní možnosti, protože samostatně stojící rodinné domy zůstanou drahé.
- Nájemníci: Nadále počítejte s vyšším nájemným v blízké budoucnosti, ale sledujte nové nájemní komunity, které mohou od roku 2027+ nabízet akční nabídky. Pokud je vaším cílem koupě, sledujte vývoj hypotečních sazeb; pokles sazeb by mohl otevřít příležitost ke koupi vašeho prvního domu dříve, než ceny dále vzrostou.
- Investoři: Nejlepší vyhlídky jsou v rezidenčních a průmyslových nemovitostech generujících příjem. Investice do bytových domů by měly být úspěšné – nízká neobsazenost a rostoucí nájmy zvyšují výnosy a jakýkoli pokles míry vlastnictví znamená více nájemníků. Průmyslové/logistické objekty jsou v podstatě „zlatý prach“ – vysoká poptávka a nedostatek nabídky budou zvyšovat jejich hodnotu. Maloobchod může být pro investory stabilní, pokud se zaměří na základní služby nebo hlavní turistické oblasti. Kancelářské prostory jsou spekulativnější – příležitosti mohou vzniknout při nákupu problémových kancelářských objektů a jejich přeměně, ale vyžadují opatrnost a kapitál na modernizaci. Celkově vysoká obsazenost ve většině segmentů v Anchorage znamená, že pronajímatelé mají prostor pro zvyšování nájmů a dosahování silných výnosů.
- Developers & Builders: Nadcházející roky představují zásadní příležitost formovat budoucnost Anchorage. Existuje potlačená poptávka po téměř všech typech bydlení – od cenově dostupných startovacích domů a bytů vhodných pro seniory až po byty za tržní ceny. Díky novým daňovým pobídkám a politické vůli podporovat bydlení najdou developeři, kteří dokážou inovovat a snížit náklady na výstavbu (menší velikosti jednotek, modulární výstavba, partnerství veřejného a soukromého sektoru atd.), ochotné kupce a nájemce pro své projekty. Zaměřte se na prolukové pozemky a nedostatečně využívané parcely, protože město signalizuje flexibilitu v oblasti územního plánování a podpory infrastruktury, aby podpořilo rozvoj connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. Průmyslový rozvoj je další oblastí s vysokou poptávkou – jakýkoli přírůstek skladových prostor se pravděpodobně okamžitě pronajme a mohou se objevit příležitosti v oblastech poblíž přístavu nebo letiště pro akvizici pozemků a výstavbu. Mějte na paměti výzvy: nedostatek pracovní síly, drahé materiály a zdlouhavé povolovací procesy jsou skutečnými omezeními. Ale pozitivní stránka uspokojení neuspokojené poptávky v Anchorage je do roku 2030 významná. Stručně řečeno, developeři, kteří „budou kreativní“ (jak cituje starostka LaFrance alaskasnewssource.com) a chopí se nových pobídkových programů, mohou pomoci zmírnit bytovou krizi a sklízet odměny na trhu s nedostatkem nabídky.
Shrnutí: Trh s nemovitostmi v Anchorage v roce 2025 je charakterizován nedostatkem a vysokými náklady – napjatý trh napříč rezidenčním, nájemním i průmyslovým sektorem. Při pohledu do roku 2030 je město na rozcestí. Pokud bude současná ekonomická dynamika pokračovat a odvážné bytové iniciativy uspějí, Anchorage by mohla zaznamenat mírný nárůst nabídky a stabilizaci cen a nájmů do konce desetiletí. To by postupně posunulo trh blíže k rovnováze a ulevilo kupujícím i nájemcům. Pokud však rozvojové snahy selžou, stávající nedostatek bydlení a rostoucí potřeby údržby stárnoucího bytového fondu mohou udržet tlak vysoký, což zajistí, že dobře situované nemovitosti zůstanou velmi žádané a hodnotné. Prozatím všechny signály ukazují na příležitost pro ty, kteří mohou stavět nebo investovat do tolik potřebného bydlení a logistických prostor. Ve městě, které čelí bytové krizi, následující roky určí směr trhu s nemovitostmi v Anchorage až do roku 2030, což z něj činí vzrušující – a zásadní – období pro kupující, investory i developery.
Zdroje: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; Alaska Dept. of Labor/AHFC data live.laborstats.alaska.gov; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com <a href=“https://www.alaskasnewssource.com/2025/04/11/new-ordinance-seeks-address-anchorage-mayors-plan-add-10k-homes/#:~:text=In%20AO%202025,bre
