Fapte cheie
- Ajutor ipotecar în SUA: Rata medie a creditului ipotecar pe 30 de ani cu dobândă fixă a atins un minim al ultimelor 11 luni (~6,5%) realestatenews.com, reducând ușor plățile lunare. Totuși, cererea cumpărătorilor rămâne scăzută – cererile au scăzut cu 1,2% la sfârșitul lunii august, în ciuda scăderii ratei realestatenews.com realestatenews.com. „Cei care caută case urmăresc ratele, sperând că [acestea] vor scădea sub 6%,” a menționat un agent din Seattle realestatenews.com.
- Redresarea fragilă a Chinei: Declinul pieței imobiliare din China persistă, dar pentru 2025 se prognozează acum o scădere a prețurilor locuințelor de 3,8% (mai puțin severă decât scăderea de 4,8% anticipată anterior) reuters.com. Analiștii avertizează că vânzările și investițiile imobiliare se vor contracta mai accentuat decât se credea reuters.com, iar unii cer „intervenție directă” din partea Beijingului pentru a stabiliza piața reuters.com.
- Europa se răcește: Prețurile locuințelor din Marea Britanie au scăzut cu 0,1% în august – o scădere neașteptată, deoarece accesibilitatea redusă și necesitatea de a aloca 35% din venit pentru o ipotecă a cumpărătorilor la prima achiziție afectează cererea reuters.com. Sectorul construcțiilor din zona euro rămâne în declin (PMI-uri <50 în Germania, Franța, Italia) riotimesonline.com, semnalând o activitate de dezvoltare mai slabă pe întreg continentul.
- Asia-Pacific mixt: Piața imobiliară din Hong Kong atinge pragul minim, cel mai mare dezvoltator al său înregistrând pentru prima dată în 3 ani o creștere a profitului, pe fondul relaxării regulilor privind creditele ipotecare chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Economia Japoniei este un punct luminos – cheltuielile gospodăriilor au crescut cu 2,2% în iulie, iar salariile cu 3,0% riotimesonline.com – ceea ce ar putea susține cererea de locuințe, chiar dacă problemele Chinei aruncă o umbră regională.
- Boom în Orientul Mijlociu: Sectorul imobiliar din Golf avansează rapid. Vânzările de proprietăți din Dubai au crescut cu 40% în primul semestru din 2025 (326,6 miliarde AED față de 233 miliarde cu un an înainte) wam.ae, impulsionate de investitori străini și creșterea bazată pe petrol. Unele proiecte din EAU se vând în „una sau două săptămâni” în ciuda timpului de construcție de trei ani wam.ae. Arabia Saudită continuă proiecte de amploare precum NEOM pentru a atinge obiectivele ambițioase de locuințe pentru 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Provocări în America Latină: Piața locuințelor din Brazilia este sub presiune din cauza ratelor dobânzilor extrem de ridicate (~14,75% Selic) care au epuizat finanțarea ipotecară reuters.com. Banca centrală elaborează un nou model de finanțare „punte” pentru a face față situației reuters.com. Perspectivele construcțiilor din Mexic sunt slabe – investițiile fixe brute au scăzut cu 6,4% de la an la an riotimesonline.com – reflectând prudență, în ciuda speranțelor de creștere generate de nearshoring.
- Criza locuințelor din Africa: Deficitul sever de locuințe persistă – deficitul Nigeriei este de aproximativ 28 de milioane de unități businessamlive.com – chiar dacă piața imobiliară a Africii este estimată să ajungă la 17,6 trilioane de dolari până în 2025 businessamlive.com. Africa de Sud se bucură de o accesibilitate relativ mai bună (raport preț/venit ~3,1 față de ~10 în Nigeria) businessamlive.com, iar reducerile recente ale ratelor dobânzilor de acolo (rata de bază ~10,75%) stimulează activitatea cumpărătorilor în segmentele de mijloc.
America de Nord
Piețe rezidențiale & de locuințe
Ratele ipotecare și sentimentul cumpărătorilor: Costurile ipotecare din SUA au scăzut timp de șapte săptămâni consecutive, oferind o ușoară relaxare cumpărătorilor. Rata fixă pe 30 de ani este acum în medie de 6,5% – cea mai scăzută din ultimele 11 luni realestatenews.com, datorită scăderii inflației și anticipării reducerilor de dobândă ale Rezervei Federale. „Istoric, un raport privind locurile de muncă mai slab decât se aștepta alimentează optimismul pentru reduceri ale dobânzii Fed și poate scădea randamentele obligațiunilor, ceea ce duce la scăderea ratelor ipotecare,” a explicat Hannah Jones, analist la Realtor.com realestatenews.com. Pe de altă parte, datele solide privind locurile de muncă ar putea crește din nou ratele, a menționat ea, subliniind „volatilitatea care urmează” realestatenews.com. Odată cu publicarea unui raport crucial privind ocuparea forței de muncă în SUA, observatorii pieței sunt pregătiți pentru fluctuații ale ratelor.
Cererea cumpărătorilor și prețurile: Chiar și cu rate mai mici, cererea de locuințe din partea cumpărătorilor rămâne modestă. „Cumpărătorii de locuințe… nu ar trebui să încerce să anticipeze evoluția ratelor,” sfătuiește Lisa Sturtevant, economist-șef la Bright MLS, îndemnând cumpărătorii să profite în schimb de creșterea ofertei și de vânzătorii mai flexibili realestatenews.com. Într-adevăr, numărul anunțurilor active din SUA a crescut cu aproximativ 11% față de anul trecut, pe măsură ce mai mulți proprietari scot la vânzare și creșterea prețurilor se temperează realestatenews.com. Mulți vânzători au început să reducă prețurile sau să ofere concesii pentru a încheia tranzacții realestatenews.com. Drept urmare, plata medie lunară a scăzut la cel mai redus nivel din ianuarie (≈2.593 USD) realestatenews.com. Totuși, aceasta este încă cu 5% mai mare decât acum un an și dublă față de nivelurile de dinainte de pandemie realestatenews.com, evidențiind dificultățile de accesibilitate. „Ratele ipotecare nu au scăzut suficient de mult pentru a readuce un val de cumpărători. Cei care caută locuințe… speră că vor coborî sub 6%,” a declarat Mariah O’Keefe, agent Redfin în Seattle realestatenews.com. În ceea ce privește prețurile, piața imobiliară din SUA rămâne per ansamblu rezistentă – prețurile medii la nivel național sunt aproximativ la același nivel cu anul trecut, fără semne de prăbușire în 2025 forbes.com – însă variațiile regionale cresc. Piețele scumpe de pe Coasta de Vest au înregistrat ușoare scăderi, în timp ce unele orașe din Midwest și Nord-Est încă înregistrează creșteri modeste pe fondul unor economii locale solide.
Riscuri de piață și disparități regionale: Un nou raport privind riscurile pe piața locuințelor de la ATTOM a clasat anumite zone din California și Florida ca fiind cele mai vulnerabile la o scădere anul acesta worldpropertyjournal.com. Aceste piețe se confruntă cu o furtună perfectă de accesibilitate scăzută (peste 50% din salarii pentru o locuință mediană), creșterea executărilor silite și șomaj peste medie worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. „Prețurile locuințelor din această vară au fost cu siguranță remarcabile, dar… indicatorii cheie dincolo de prețul de vânzare [oferă] un barometru al direcției pieței,” a declarat CEO-ul ATTOM, Rob Barber worldpropertyjournal.com. Prin contrast, multe piețe imobiliare din Texas și Midwest par mai sănătoase, cu șomaj redus și puține credite ipotecare sub apă worldpropertyjournal.com. Canada, între timp, se află într-un punct de inflexiune: după o perioadă prelungită de stagnare, sentimentul cumpărătorilor se îmbunătățește cu prudență. Ratele ipotecare canadiene s-au stabilizat în jur de ~5,5% pentru credite fixe pe 5 ani fortune.com, iar Banca Canadei este așteptată pe scară largă să înceapă să reducă dobânzile la ședința din 17 septembrie pentru a stimula creșterea ca.finance.yahoo.com. Consiliul imobiliar din Toronto a raportat o ușoară creștere a vânzărilor în august (+2,3% YoY) pe măsură ce prețurile se temperează, semnalând că o „redresare blocată” ar putea depăși un prag trreb.ca. Totuși, accesibilitatea în Canada rămâne limitată, cu prețul mediu al locuințelor (~C$673k) în creștere cu ~0,6% față de anul trecut stats.crea.ca și gospodăriile aproape de un nivel record de îndatorare.niveluri.
Multifamilial și chirii: Piața de închiriere a apartamentelor din SUA se temperează după ani de expansiune. Rata națională de ocupare a scăzut la 95,4% în august, iar chiriile efective au scăzut cu 0,2% față de anul trecut, prima scădere anuală a chiriilor din 2021 încoace credaily.com credaily.com. Această scădere ușoară reflectă un val de noi livrări în orașele din Sun Belt și chiriași afectați de inflație. Reducerile de chirii sunt concentrate în zonele metropolitane supradezvoltate precum Austin, Phoenix și Orlando, și în piețele dependente de turism (de exemplu, Las Vegas), unde proprietarii raportează o cerere mai slabă credaily.com credaily.com. În contrast, unele orașe de coastă cu costuri ridicate încă înregistrează creșteri ale chiriilor de 3–7% de la an la an – San Francisco, New York, San Jose – deoarece oferta limitată și piețele de muncă puternice mențin presiunea ascendentă credaily.com. Răcirea generală este o veste bună pentru chiriași, dar experții subliniază că este o recalibrare, nu o prăbușire. „Deși creșterea lunară a chiriilor a fost limitată de peste un an, aceasta marchează o trecere în teritoriu negativ,” au observat analiștii RealPage într-o actualizare de piață credaily.com. Odată cu finalizarea mai multor proiecte de apartamente până în 2026, chiriașii ar putea recăpăta în sfârșit o parte din puterea de negociere.
Imobiliare comerciale & industriale
Sectorul de birouri și tranzacțiile comerciale: Piețele de birouri din America de Nord continuă să se confrunte cu stres din cauza gradului ridicat de neocupare și a provocărilor legate de refinanțare. În SUA, rata de neocupare a birourilor este de aproximativ 18–20% în multe zone centrale bisnow.com, iar proprietarii recurg la reduceri semnificative sau la reconversia clădirilor. Săptămâna aceasta a apărut un exemplu de vânzare de birouri aflate în dificultate: investitorul privat Savanna a achiziționat un turn de birouri din Midtown Manhattan (444 Madison Ave) prin vânzare accelerată pentru 50 de milioane de dolari crenews.com – un discount semnificativ care reflectă scăderea valorilor. Pe Coasta de Vest, o proprietate de birouri din San Francisco a fost cumpărată pentru a fi transformată în locuințe, investitorii fiind interesați de reutilizări creative pentru turnurile subocupate crenews.com. „Prezența la birou rămâne scăzută,” a avertizat o analiză de piață, forțând proprietarii să finanțeze modernizări costisitoare și concesii pentru a atrage chiriași realestatenews.com. Activitatea de închiriere este redusă, deși unii brokeri susțin că ce a fost mai rău a trecut. În Los Angeles, de exemplu, investițiile în birouri s-au dublat față de un nivel minim în trimestrul al doilea, iar brokerii locali spun că piața „a atins pragul de jos” și apar cumpărători oportuniști bisnow.com. Totuși, orice revenire a sectorului de birouri este de așteptat să fie lentă și inegală până în 2025.
Industrial și logistică: În contrast, sectorul imobiliar industrial rămâne o forță. Centrele de date din America de Nord au atins recent un „minim istoric” al ratei de neocupare, pe măsură ce cererea pentru cloud computing crește vertiginos crenews.com. Spațiile de depozitare și logistică rămân, de asemenea, limitate – rata națională de neocupare industrială se menține în jur de 4%, iar chiriile cresc, mai ales în apropierea porturilor și a marilor orașe wam.ae wam.ae. Investitorii au investit peste 33 de miliarde de dolari în proprietăți industriale în primul semestru al anului 2025 credaily.com, anticipând nevoi durabile pentru comerțul electronic și producție. De exemplu, în California, un investitor a obținut un împrumut de 67 de milioane de dolari pentru un parc industrial din Sacramento complet închiriat, subliniind încrederea în acest sector crenews.com crenews.com. Dezvoltatorii accelerează lansarea de noi proiecte acolo unde este posibil: în Dallas, un depozit modern, vechi de un an, a fost tranzacționat către un REIT la o evaluare ridicată crenews.com, iar construcția de mega-centre de distribuție continuă în hub-urile din Sun Belt. „Sectorul industrial continuă să atragă investitori internaționali,” notează raportul CBRE pentru T2, care menționează „creșteri puternice ale chiriilor pentru activele logistice cheie” în piețe precum Atlanta și Toronto wam.ae. Un potențial factor de risc: dacă cheltuielile consumatorilor sau volumele de comerț scad, ritmul accelerat al creșterii chiriilor s-ar putea tempera. Dar, pentru moment, sectorul imobiliar industrial este un performer de top la nivel global.
Retail și utilizare mixtă: Imaginea imobiliarelor comerciale este nuanțată. Rata de neocupare a spațiilor comerciale stradale în SUA se află aproape de minime istorice (~5,3% disponibilitate) în ciuda valurilor de închideri de lanțuri marketsgroup.org. Centrele comerciale bine poziționate și zonele comerciale centrale au reușit în mare parte să ocupe spațiile rămase libere din perioada pandemiei, iar traficul pietonal își revine în multe mall-uri. Totuși, un nou raport Newmark arată că volumul de închirieri retail a scăzut cu 29% de la an la an în T2 2025 marketsgroup.org. Doar 31,7 milioane de picioare pătrate au fost închiriate la nivel național – cu 23% sub media pe termen lung – pe măsură ce retailerii au devenit mai precauți pe fondul incertitudinii economice și a unei lipse de spații premium marketsgroup.org. Închiderile de magazine au depășit deschiderile, ceea ce a dus la o absorbție netă negativă în ultimul trimestru marketsgroup.org. Falimentele de profil (Joann, Rite Aid, Forever 21) și reducerile de costuri ale marilor lanțuri au contribuit la această retragere marketsgroup.org. „Mulți operatori de retail își eficientizează rețelele de magazine… concentrându-se pe locațiile cu performanță slabă,” a menționat raportul, prezicând mai multă consolidare până în 2026 marketsgroup.org. Totuși, chiar dacă marile spații se restrâng, fundamentele retailului sunt departe de colaps – disponibilitatea rămâne mai scăzută decât media istorică de 6,6% marketsgroup.org și chiriile cerute se mențin per ansamblu. Centrele comerciale ancorate de supermarketuri și coridoarele de retail de lux performează deosebit de bine, în timp ce mall-urile secundare întâmpină dificultăți. În Canada, la fel, mall-urile de top din Toronto și Vancouver raportează rate ridicate de ocupare și creșteri de chirii, chiar dacă unii retaileri de nivel mediu se retrag. Dezvoltările cu utilizare mixtă care combină retail, restaurante și divertisment apar ca o salvare pentru mall-urile învechite, cu mai multe proiecte mari de conversie a mall-urilor în apartamente anunțate în ultimul an pentru a revitaliza traficul pietonal.
Terenuri & Dezvoltare
Construcții și vânzări de terenuri: Activitatea de construcții este împărțită în America de Nord. Construcția de locuințe în SUA a încetinit față de vârfurile din 2022 – începuturile de locuințe unifamiliale sunt în scădere moderată, iar constructorii menționează dificultăți în găsirea de terenuri accesibile. Într-un sondaj NAHB, 38% dintre constructori au spus că oferta de loturi era „scăzută” pe piețele lor eyeonhousing.org. Totuși, vânzările de locuințe noi sunt doar cu ~3% mai mici de la începutul anului kitchenbathdesign.com, ceea ce indică faptul că dezvoltatorii reușesc să vândă locuințe, deși cu stimulente. Prețurile terenurilor rămân ridicate în multe regiuni, ceea ce, împreună cu costurile mari ale materialelor, menține presiunea asupra prețurilor locuințelor noi. În Canada, dezvoltatorii reiau cu prudență proiectele după o perioadă de stagnare, ajutați de măsuri guvernamentale precum reformele de autorizare din Vancouver și o nouă inițiativă în Toronto pentru a transforma birourile subutilizate în locuințe. Infrastructura și dezvoltarea terenurilor legate de utilizări industriale – cum ar fi pregătirea megasiturilor pentru fabrici de baterii în sudul SUA sau parcurile de depozite din nordul Mexicului – sunt puncte fierbinți care atrag capital instituțional. De exemplu, Mexicul promovează noi zone industriale lângă granița cu SUA pentru a profita de reshoring, deși persistă lipsuri de infrastructură locală. Terenurile agricole și forestiere, ca active reale alternative, au atras de asemenea un interes crescut din partea investitorilor în 2025, pe fondul volatilității piețelor de acțiuni, fiind raportate mai multe vânzări mari de portofolii de terenuri în timpul verii. Per ansamblu, deși pipeline-ul de dezvoltare al Americii de Nord s-a subțiat comparativ cu boom-ul post-COVID, proiectele strategice (în special în locuințe accesibile și logistică) continuă să avanseze, adesea susținute de parteneriate public-privat și finanțări creative.
Europa
Imobiliare rezidențiale
Prețurile locuințelor și politica: Piețele imobiliare din Europa dau semne de răcire după ani de creștere. În Marea Britanie, cel mai recent indice al Nationwide i-a șocat pe observatori, dezvăluind o scădere de 0,1% a prețurilor locuințelor în august (față de iulie) reuters.com – a treia scădere lunară de la aprilie. Creșterea anuală a prețurilor a încetinit la doar 2,1%, cel mai slab ritm din vara lui 2024 reuters.com. „Ritmul relativ scăzut al creșterii prețurilor locuințelor este de înțeles, având în vedere că accesibilitatea rămâne limitată,” a declarat economistul-șef al Nationwide, Robert Gardner reuters.com. În ciuda faptului că Banca Angliei a redus rata de referință la 4,0% în august reuters.com (prima reducere din acest ciclu), costurile de împrumut sunt încă ridicate față de standardele recente, iar rata medie a creditului ipotecar consumă acum ~35% din venitul net al cumpărătorului reuters.com. Cei care doresc să cumpere se confruntă și cu incertitudini legate de posibile modificări fiscale – speculațiile privind o nouă „taxă pe vile” în următorul buget au afectat încrederea cumpărătorilor din segmentul superior. „Riscul este ca speculațiile privind creșterea taxelor pe proprietate… să afecteze și mai mult sentimentul cumpărătorilor,” a avertizat Ashley Webb de la Capital Economics reuters.com. Pe continent, creșterea prețurilor locuințelor a stagnat în mare parte în multe țări. Germania asistă la ușoare scăderi nominale ale prețurilor în unele orașe, pe măsură ce era creditelor ipotecare ultra-ieftine se încheie. Suedia și Danemarca au înregistrat corecții mai abrupte anterior (10–15% sub maxime), dar par să se stabilizeze pe măsură ce ratele dobânzilor se plafonează. În Franța, prețurile sunt per ansamblu stabile, dar tranzacțiile au încetinit, determinând guvernul să ia în considerare stimulente pentru cumpărătorii de locuințe noi ecologice. Polonia și Europa Centrală au zone cu creștere (impulsionate de creșterea puternică a salariilor și imigrația ucraineană în cazul Poloniei), însă ratele ridicate din zona euro limitează finanțarea. În linii mari, piața imobiliară europeană intră într-o perioadă de stagnare a prețurilor – o ușurare pentru cumpărătorii la prima achiziție, dar o provocare pentru dezvoltatori și proprietarii recenți care au mizat pe o apreciere continuă.
Chirii și accesibilitate: Chiriașii din întreaga Europă resimt presiunea. În multe capitale – Londra, Dublin, Paris, Berlin – chiriile au atins niveluri record în acest an, alimentate de oferta limitată și costurile mai mari pentru proprietari. De exemplu, chiria medie din Londra a depășit 2.200 £/lună, în creștere cu aproximativ 12% anual, deoarece ratele mai mari ale creditelor ipotecare i-au determinat pe unii proprietari să vândă sau să crească chiriile. Unele guverne intervin: Irlanda a prelungit plafonul de chirie și interdicția de evacuare în piețele sensibile, în timp ce Scoția menține măsuri temporare de înghețare a chiriilor pentru chiriașii existenți. Germania își extinde bugetul pentru locuințe sociale după ce sondajele au arătat o lipsă drastică de unități accesibile. Pe de altă parte, câteva orașe se confruntă cu presiuni de suprasolicitare: boom-uri de construcții asemănătoare cu Dubai în unele zone din Costa del Sol (Spania) și Algarve (Portugalia), populare printre expatriați, au început de fapt să scadă ușor chiriile de lux acolo, o excepție în Europa. Rata generală de deținere a locuințelor în Europa a scăzut, deoarece gospodăriile tinere închiriază mai mult timp, o tendință urmărită cu atenție de factorii de decizie. În Marea Britanie, componenta de chirie privată din IPC este cu aproximativ 5% mai mare de la an la an, cea mai rapidă creștere din ultimul deceniu, contribuind la inflație. Acest lucru a generat dezbateri despre controlul mai strict al chiriilor versus măsuri pentru creșterea ofertei de locuințe de închiriat. Notabil, Polonia tocmai a implementat stimulente pentru dezvoltările build-to-rent, iar Austria direcționează fonduri de pensii către obligațiuni pentru locuințe accesibile – abordări inovatoare pentru a atenua criza locuințelor de închiriat din Europa.
Proprietăți comerciale & industriale
Scădere în construcții și dezvoltare: Sectorul de construcții și dezvoltare din Europa este clar în regres. PMI-ul construcțiilor din zona euro a scăzut și mai mult sub pragul de 50 în august, semnalând contracție: indicele Germaniei a coborât la 46,0, al Italiei la 47,7, iar al Franței a rămas la 46,7 riotimesonline.com. Aceasta marchează o scădere susținută a activității de construcții. Costurile ridicate de finanțare, lipsa forței de muncă și incertitudinea economică determină amânarea sau anularea multor proiecte. De la birourile din Frankfurt la proiectele rezidențiale din Madrid, dezvoltatorii raportează dificultăți în obținerea unor randamente profitabile cu dobânzile BCE la 4%. Chiar dacă costurile materialelor (precum lemnul și oțelul) s-au redus față de vârfurile din 2022, sentimentul dezvoltatorilor rămâne slab. În Germania, autorizațiile de construcție pentru locuințe au scăzut cu aproximativ 27% în prima jumătate a anului 2025 față de anul precedent, iar grupurile din industrie avertizează asupra unui „shakeout” al dezvoltatorilor dacă costurile de împrumut nu scad. Criza construcțiilor din Suedia este acută – mai multe mari companii de construcții au cerut protecție împotriva falimentului anul acesta, pe fondul unui surplus de unități nevândute și a datoriilor scumpe. Proiectele de infrastructură și industriale, însă, reprezintă un punct luminos relativ: fabricile de energie verde și semiconductori finanțate de UE (în Germania și Franța) și proiectele de parcuri eoliene (Marea Nordului) avansează, oferind unele locuri de muncă în construcții. Dar, per ansamblu, dezvoltatorii europeni sunt în retragere. Această scădere a construcțiilor este atât un simptom, cât și o cauză a fragilității economice în Europa – mai puține macarale pe orizontul orașelor astăzi ar putea însemna o ofertă mai restrânsă de locuințe (și chirii mai mari) peste câțiva ani, dacă și când cererea își va reveni.
Piețele de birouri și retail: Piețele europene de birouri rămân bifurcate. Spațiile de birouri moderne, de top, din orașe precum Londra și Paris își mențin valoarea pe măsură ce companiile caută calitate, însă clădirile mai vechi, mai puțin eficiente, au dificultăți în a găsi chiriași. Rata de neocupare a birourilor din Londra a crescut la aproximativ 9%, iar proprietarii oferă perioade fără chirie de 12–18 luni pentru a atrage contracte de închiriere, în special în City. Parisul a avut rezultate mai bune (rata de neocupare ~7%) datorită ofertei noi limitate și preferinței pentru munca la birou, dar chiar și acolo subînchirierile sunt în creștere. Un mare proprietar francez, Gecina, a menționat că „chiriașii au nevoie de mai mult timp pentru a semna și au o putere de negociere mai mare”. Centrele de birouri din Europa Centrală și de Est (Varșovia, Praga) se confruntă cu presiuni din cauza muncii la distanță și a suprasaturării; rata de neocupare din Varșovia a ajuns la 13%, cel mai ridicat nivel din ultimul deceniu. Între timp, piața imobiliară de retail din Europa este precaută. Vânzările de retail din Spania au scăzut cu 0,5% în ultima lună riotimesonline.com iar traficul de clienți în magazinele din Germania este sub nivelul de dinainte de Covid. Chiriile pentru retail sunt stabile, iar unele centre comerciale mai slabe din orașele secundare înregistrează creșteri ale randamentelor (pe măsură ce valorile scad). Totuși, cele mai bune artere comerciale (de exemplu, Champs-Élysées din Paris, Via Montenapoleone din Milano) raportează vânzări puternice de produse de lux și chiar chirie record în 2025, impulsionate de cheltuielile turiștilor internaționali și de spațiul limitat. Retailerii europeni își schimbă și formatele – punând accent pe magazine urbane mai mici și retail experiențial – ceea ce modifică cererea pentru spații. De exemplu, IKEA a deschis primul său magazin în centrul Parisului, iar alți retaileri de tip big-box îi urmează exemplul, încercând să se adapteze la schimbarea comportamentului consumatorilor.
Industrial și logistică: Piața imobiliară industrială și logistică europeană rămâne relativ rezilientă. Rata de neocupare a spațiilor logistice pan-europene este scăzută (în jur de 4–5%), iar creșterea chiriilor continuă, deși într-un ritm mai lent decât frenezia din 2022. Cererea pentru spații de depozitare în apropierea porturilor (Rotterdam, Anvers) și a marilor orașe rămâne solidă datorită comerțului electronic. Un nou raport Savills a menționat că 380 miliarde € au fost investite la nivel global în imobiliare în S1 2025, cu sectoarele de logistică și locuințe pentru seniori în creștere marketsgroup.org. În Europa, investitorii preferă depozitele deoarece oferă venituri stabile; totuși, volumele tranzacțiilor sunt în scădere, deoarece cumpărătorii și vânzătorii negociază prețurile. Ratele de capitalizare (randamentele) pentru logistica de top din Europa de Vest au crescut cu ~50 de puncte de bază în ultimul an, reflectând costuri de finanțare mai mari, dar rămân în limite istorice invesco.com perenews.com. O tendință este creșterea depozitelor pe mai multe niveluri în piețele cu terenuri limitate, precum Londra și Paris, și conversia spațiilor comerciale mari neocupate în hub-uri de distribuție. Perspectivele pentru sectorul industrial sunt prudent optimiste: „Chiar și în Europa, unde marjele ratelor de capitalizare s-au normalizat, volumele tranzacțiilor rămân lente în recuperare” din cauza condițiilor de finanțare invesco.com. Dacă BCE va semnala reduceri de dobândă pentru 2026, așa cum mulți se așteaptă, acest lucru ar putea debloca un val de investiții industriale amânate în regiune.
Retail & Ospitalitate
Recuperarea turismului și a comerțului cu amănuntul: Centrele orașelor celebre din Europa se bucură de o revenire a turismului, care sprijină hotelurile și comerțul de pe principalele artere comerciale. Gradul de ocupare al hotelurilor în Europa în această vară a revenit la nivelurile din 2019, Europa de Sud beneficiind de un sezon record. Acest lucru are efecte pozitive și asupra comerțului cu amănuntul și a restaurantelor. De exemplu, Italia a raportat că cheltuielile turiștilor străini au crescut cu 8% față de anul trecut, impulsionând magazinele de lux din Roma și Florența. Investitorii în imobiliare hoteliere sunt din nou activi: la începutul lunii septembrie, un fond din Orientul Mijlociu a achiziționat un portofoliu de stațiuni spaniole pentru 500 de milioane de euro, mizând pe cererea continuă de călătorii. Totuși, operatorii hotelieri mai mici se confruntă cu creșterea salariilor și a costurilor cu energia, ceea ce le reduce marjele. Sentimentul în sectorul imobiliarelor comerciale este rezervat. Tendințele fragile din retail persistă în economii precum Germania, unde încrederea consumatorilor este scăzută – brandurile germane de retail amână planurile de extindere, contribuind la încetinirea închirierilor. Totuși, retailul ancorat de supermarketuri și parcurile comerciale au performanțe bune. În Marea Britanie, rata de neocupare a parcurilor comerciale a atins cel mai scăzut nivel din ultimii 15 ani, deoarece cumpărătorii orientați spre valoare frecventează marii retaileri de discount. Creșterea comerțului electronic s-a stabilizat la aproximativ 15% din totalul vânzărilor cu amănuntul în Europa, reducând presiunea asupra magazinelor fizice. Drept urmare, discuțiile despre o „apocalipsă a retailului” în Europa s-au estompat; în schimb, sectorul se confruntă cu o adaptare lentă și o creștere selectivă. Proprietarii de spații comerciale investesc în renovări și adaugă atracții (de la food hall-uri la mini-depozite pentru click-and-collect) pentru a menține relevanța centrelor comerciale. În Franța, de exemplu, mai multe centre comerciale vechi sunt în curs de renovare cu sprijinul fondurilor guvernamentale pentru reînnoirea urbană.
Mediul de politici publice: Guvernele europene intervin din ce în ce mai mult pe piețele imobiliare. Pe lângă măsurile privind locuințele menționate, unele orașe abordează speculațiile imobiliare. În Tokyo, Japonia (adesea inclusă în Asia-Pacific, dar relevantă aici pentru schimbul de politici), o măsură interesantă a fost ca o administrație locală să solicite dezvoltatorilor să interzică revânzarea apartamentelor timp de 5 ani pentru a limita speculatorii asahi.com. Deși acest lucru nu se întâmplă în Europa, a atras atenția factorilor de decizie globali care caută să tempereze frenezia speculativă. Niciun oraș european nu a mers atât de departe, dar locuri precum Berlin continuă să dezbată plafonarea chiriilor (după ce o instanță a anulat plafonul anterior al Berlinului), iar Amsterdam a interzis investitorilor să cumpere locuințe ieftine pentru a le închiria. UE implementează, de asemenea, reguli de sustenabilitate (ESG) care afectează sectorul imobiliar – începând cu 2025, clădirile mari trebuie să raporteze consumul de energie, iar clădirile ineficiente ar putea fi interzise la închiriere până în 2030. Acest lucru are deja impact asupra evaluărilor: un studiu recent a constatat că birourile evaluate sub „C” la eficiență energetică se tranzacționează cu discounturi de 5–10% în marile orașe europene. Aceste schimbări de reglementare, combinate cu forțele economice, înseamnă că piața imobiliară din Europa devine mai favorabilă chiriașilor și mai competitivă după ani de dominație a proprietarilor. Pe măsură ce 2025 avansează, toți ochii sunt ațintiți asupra Băncii Centrale Europene – piețele pariază pe aproximativ 200 puncte de bază de reduceri ale dobânzilor până la sfârșitul lui 2025 perenews.com pentru a salva creșterea economică. Dacă și când va începe relaxarea monetară, acest lucru ar putea marca un punct de cotitură pentru „reflatarea” piețelor imobiliare, dar deocamdată Europa se află într-un echilibru delicat între domolirea inflației și evitarea prăbușirii sectorului imobiliar.
Asia-Pacific
Piețe rezidențiale
China: A doua cea mai mare economie a lumii rămâne blocată într-o criză prelungită a sectorului imobiliar. Un sondaj Reuters printre economiști confirmă că prețurile locuințelor noi din China sunt așteptate să scadă cu ~3,8% în 2025, o scădere ușor mai blândă decât cea prognozată anterior, datorită măsurilor recente de sprijin reuters.com. Totuși, vânzările și investițiile se deteriorează: vânzările de proprietăți sunt estimate să scadă cu 7,5% în 2025 (mai rău decât –5% prognozat anterior), iar investițiile în imobiliare ar putea scădea cu 11% reuters.com. Problemele de bază – neplata datoriilor de către dezvoltatori, supraproducția de unități nevândute și încrederea scăzută a cumpărătorilor – rămân nerezolvate. În ciuda zecilor de ajustări de politici făcute de Beijing (de la rate ipotecare mai mici la reguli relaxate pentru avans), piața nu a găsit încă un minim reuters.com. „Fitch consideră că sectorul imobiliar va continua să se confrunte cu multe provocări structurale pe termen mediu, inclusiv schimbări demografice, accesibilitate scăzută a locuințelor și stocuri mari de locuințe nevândute,” a declarat Lulu Shi, director la Fitch Ratings reuters.com. Mulți analiști nu se așteaptă ca prețurile locuințelor din China să se stabilizeze înainte de sfârșitul lui 2026 sau 2027 reuters.com. Se fac tot mai multe apeluri pentru măsuri mai drastice: „Stabilizarea pieței ar putea necesita… intervenție directă a guvernului central,” a argumentat Gao Yuhong de la agenția de rating Pengyuan, sugerând ca fondurile de stat să cumpere locuințe nevândute și terenuri neutilizate pentru a reduce surplusul reuters.com. Într-adevăr, reducerea stocurilor este o sarcină uriașă – aproximativ 600–700 milioane mp de locuințe (circa peste 5 milioane de case) au nevoie de cumpărători, echivalentul a peste 12 luni de vânzări, iar Gao estimează că 5 trilioane ¥ (699 miliarde $) ar fi necesare pentru a elimina acest surplus reuters.com. La fața locului, marii dezvoltatori precum Country Garden și Evergrande trec prin restructurări, în timp ce sentimentul cumpărătorilor de locuințe este cel mai slab în orașele mici. Guvernul central al Chinei a semnalat mai mult sprijin: chiar săptămâna aceasta, băncile locale au redus ratele ipotecare pentru prima achiziție cu încă 10–20 puncte de bază și mai multe orașe au relaxat restricțiile la achiziția de locuințe. Dar până acum aceste măsuri incrementale au yîncă nu a reușit să declanșeze o redresare în ceea ce a fost numit momentul Lehman al Chinei pentru sectorul imobiliar.
Hong Kong: În contrast puternic cu continentul, piața imobiliară din Hong Kong dă semne de revenire după o perioadă lungă de declin. Cel mai mare dezvoltator din Hong Kong, Sun Hung Kai Properties, a raportat prima creștere a profitului din ultimii trei ani, menționând „semne de stabilizare” pe piața imobiliară chinadailyhk.com. Profitul de bază pentru anul încheiat la 30 iunie a crescut cu 0,5% la 21,9 miliarde HK$ chinadailyhk.com. „Piața rezidențială din Hong Kong a arătat semne suplimentare de stabilizare pe fondul relaxării restricțiilor la creditele ipotecare și a scăderii ratelor locale ale dobânzilor,” a notat compania chinadailyhk.com. De fapt, guvernul a relaxat recent plafoanele pentru creditele ipotecare destinate cumpărătorilor la prima achiziție, iar ratele dobânzilor locale au scăzut ușor după ce Autoritatea Monetară din Hong Kong a urmat pauza Fed-ului. Prețurile locuințelor din Hong Kong cresc din aprilie, iar analiștii prognozează o revenire de 8% a prețurilor până la sfârșitul lui 2025 chinadailyhk.com după o corecție cumulată de aproximativ 15% față de maximele din 2019. Un aflux de talente și studenți din China continentală, precum și creșterea chiriilor, susțin cererea chinadailyhk.com. Segmentul de lux al orașului a înregistrat, de asemenea, o vânzare de senzație: o vilă din The Peak s-a vândut cu aproximativ 1 miliard HK$, devenind una dintre cele mai scumpe tranzacții rezidențiale din 2025 timeout.com. Totuși, sectorul de proprietăți comerciale din Hong Kong rămâne un punct slab – Sun Hung Kai a înregistrat o scădere de 2% a veniturilor din chirii pentru birouri și centre comerciale în această perioadă chinadailyhk.com. Rata mare a spațiilor de birouri neocupate (în prezent ~14%) și scăderea chiriilor pentru magazine în unele districte reflectă recuperarea lentă a cheltuielilor de afaceri. Per ansamblu, Hong Kong pare să atingă pragul minim, ajutat de redeschidere și de integrarea mai strânsă cu planul Greater Bay Area al Chinei continentale. Piața nu a depășit încă toate dificultățile, dar sentimentul s-a îmbunătățit semnificativ față de acum un an, când creșterea ratelor dobânzilor și temerile legate de emigrare au creat o perspectivă sumbră.
Japonia: Scena imobiliară din Japonia este relativ stabilă și chiar optimistă în unele zone. Avântul economic intern – cheltuielile anuale ale consumatorilor au crescut cu 2,2% în iulie, salariile au crescut cu 3,0% riotimesonline.com – injectează un anumit optimism în sectorul imobiliar. Prețurile locuințelor din Tokyo au crescut constant; prețul mediu al unui apartament nou în cele 23 de cartiere ale Tokyo-ului a ajuns la 135,3 milioane yeni (~920.000 USD) în iulie, în creștere cu 24% față de anul precedent asahi.com. Această creștere uimitoare reflectă atât majorarea costurilor de construcție, cât și cererea intensă. Atât de mult încât autoritățile încep să se îngrijoreze de speculații. Cartierul Chiyoda din Tokyo a făcut valuri cerând dezvoltatorilor să includă clauze care interzic revânzarea noilor unități timp de 5 ani în anumite proiecte de reamenajare, cu scopul de a limita speculanții imobiliari și de a tempera prețurile asahi.com. Industria imobiliară a reacționat puternic, punând sub semnul întrebării legalitatea și înțelepciunea unei astfel de cereri asahi.com. „Și noi credem că revânzarea pe termen scurt nu este de dorit… Dar considerăm că solicitarea cartierului nu are o bază solidă,” a declarat un oficial de rang înalt al Asociației Companiilor Imobiliare din Japonia asahi.com. În ciuda acestor dezbateri, ratele scăzute ale dobânzilor din Japonia (rata de politică a BoJ este încă negativă) și cererea acută de locuințe în centrele urbane au menținut piața dinamică. Japonia regională este o altă poveste – multe zone rurale continuă să se depopuleze și să aibă locuințe goale. Guvernul promovează scheme pentru a reconverti sau demola cele 8 milioane de „akiya” (locuințe goale) din Japonia, ceea ce ar putea deschide oportunități de reamenajare. Piața de birouri din Tokyo este relativ solidă, cu o rată de neocupare de ~6%, mult sub alte capitale globale, parțial datorită extinderii firmelor de tehnologie și finanțe și ofertei noi limitate. În concluzie, sectorul imobiliar din Japonia beneficiază de mediul macroeconomic unic (dobânzi scăzute, economie în redresare) și se remarcă drept un performer de top în Asia anul acesta.
Alte piețe din Asia-Pacific: În Australia, piața imobiliară a recăpătat surprinzător avânt în 2025. După o scădere în 2024, prețurile locuințelor din Sydney și Melbourne cresc din nou (Sydney +5% de la începutul anului), deoarece Banca de Rezervă a Australiei a încheiat ciclul de înăsprire și cumpărătorii s-au întors rapid pe piață. Deficitul cronic de locuințe din Australia, în special la închirieri, înseamnă că orice relaxare a dobânzilor se traduce rapid în prețuri mai mari. RBA a menținut dobânda la 4,35% săptămâna aceasta, iar unii analiști prezic că tăierile de dobândă ar putea începe la începutul lui 2026 dacă inflația continuă să scadă. Noua Zeelandă a văzut, de asemenea, piața imobiliară revenind; prețurile locuințelor din Auckland au crescut trei luni consecutiv, determinând banca centrală să avertizeze că „riscurile pentru stabilitatea financiară persistă”. În India, sectorul imobiliar este robust, dar există zone de îngrijorare. Un sondaj Reuters din iunie a arătat că prețurile locuințelor din India vor crește cu aproximativ 6% în 2025 reuters.com, susținute de urbanizare și creșterea veniturilor. Totuși, apar „fisuri din cauza încetinirii cererii”, mai ales pe segmentul locuințelor de lux. „Cererea din partea ultra-bogaților a atins cu siguranță apogeul… acea goană nebună de după COVID s-a încheiat,” a observat Pankaj Kapoor, șeful firmei de cercetare Liases Foras reuters.com. Dezvoltatorii din Mumbai și Delhi au stocuri nevândute de locuințe de lux, iar analiștii avertizează asupra unui posibil exces de apartamente premium dacă creșterea economică încetinește reuters.com. Segmentul locuințelor pentru clasa de mijloc din India continuă însă să se vândă rapid, ajutat de reducerile recente ale dobânzilor (RBI a redus neașteptat dobânda cu 50 puncte de bază în iunie reuters.com) și de subvențiile guvernamentale pentru cumpărătorii la prima achiziție. Piețele din Asia de Sud-Est, precum Singapore și Indonezia, sunt în general solide. Prețurile locuințelor din Singapore sunt aproape de maxime istorice, deși guvernul a impus noi măsuri de răcire (taxe de timbru mai mari pentru străini) care au încetinit volumul vânzărilor. Vietnam se confruntă cu o criză de credit care a afectat dezvoltatorii imobiliari, dar intervenția directă a guvernului (inclusiv un fond de salvare pentru proiectele blocate) a început să stabilizeze situația. În întreaga regiune Asia-Pacific, tema principală este divergența – piețele legate de economia încetinită a Chinei au dificultăți, în timp ce altele care se bazează pe cererea internă sau pe dinamica economiilor dezvoltate se descurcă mai bine.
Tendințe comerciale & de investiții
Proprietăți comerciale chinezești: Piața imobiliară comercială din China – birouri, retail, hoteluri – este sub o presiune semnificativă. Ratele de neocupare a birourilor în marile orașe chineze precum Beijing și Shanghai au crescut la ~20% sau mai mult, pe măsură ce apar noi spații și companiile reduc suprafețele în contextul unei creșteri mai lente. Proprietarii reduc chiriile; chiriile pentru birourile de clasa A din Shanghai au scăzut cu ~5% față de anul trecut. Proprietățile de retail se descurcă ceva mai bine datorită unei reveniri timide a consumului în China – mall-urile din orașele de nivel 1 raportează o creștere treptată a traficului de vizitatori, iar retailerii de lux văd în continuare China ca pe o piață de creștere. Însă în orașele mai mici, multe mall-uri rămân pe jumătate goale. Piața investițională din China este extrem de liniștită: investitorii străini au pus în mare parte pauză achizițiilor, iar investitorii locali sunt limitați de creditul restrâns. Unele fonduri oportuniste vizează active aflate în dificultate – de exemplu, există zvonuri că câteva firme americane de private equity analizează proiecte de apartamente neterminate în Guangzhou la reduceri mari. Dar, în general, încrederea în imobiliarele din China va avea nevoie de timp pentru a se reconstrui, probabil necesitând un sprijin guvernamental mai clar sau o redresare macroeconomică.
Birouri și retail în Asia-Pacific: Piețele de birouri din Asia-Pacific prezintă o imagine mixtă. Bengaluru și Mumbai au o cerere puternică de birouri generată de sectorul IT și rate de neocupare de o singură cifră, în timp ce Seoul și Sydney înregistrează rate mai mari de neocupare (~12%) pe fondul concedierilor din tehnologie și al muncii hibride. Chiriile pentru birouri în Singapore au atins un maxim al ultimului deceniu la începutul lui 2025 (impulsionate de extinderea sectorului financiar și tehnologic), însă ritmul de creștere încetinește acum. Birourile din Sydney și Melbourne traversează o perioadă de tranziție, unele companii reducând suprafețele – rata de neocupare a birourilor în Australia este de ~14% – dar investitorii instituționali din Singapore și Orientul Mijlociu licitează activ pentru turnuri de birouri de calitate din Australia, considerând orice scădere ca pe o oportunitate de intrare. Retailul din Asia își revine odată cu consumatorii din regiune. Proprietățile de retail din Japonia se bucură de un boom datorat cheltuielilor acumulate – zonele comerciale centrale din Tokyo și Osaka raportează rate de neocupare aproape de zero și chirii în creștere. Sectorul de retail din Thailanda este susținut de turism; traficul în mall-urile din Bangkok a revenit, iar un nou mega-mall s-a deschis la sfârșitul lui 2024 cu o rată mare de ocupare a spațiilor. Pe de altă parte, retailerii din Malaysia și Hong Kong sunt mai precauți, Hong Kong în special resimțind încă lipsa multor cumpărători chinezi de pe continent față de nivelurile de dinainte de COVID. Creșterea comerțului electronic (de la Alibaba, Tokopedia etc.) continuă să modeleze piața imobiliară de retail: multe orașe asiatice au un excedent de centre comerciale mai vechi care ar putea necesita repoziționare sau conversie pentru alte utilizări (cum ar fi logistică de ultimă milă sau chiar școli și birouri).
Fluxuri de investiții și cotații: Investitorii instituționali sunt selectiv optimiști în privința pieței imobiliare APAC. „2025 marchează un punct de cotitură pentru valorile capitalului; sentimentul se îmbunătățește, dar lichiditatea rămâne restrânsă,” a notat o perspectivă CBRE Asia-Pacific sg.news.yahoo.com. Investițiile transfrontaliere cresc – în special, capitalul asiatic este acum o forță majoră la nivel global, cu fonduri de pensii și suverane din Singapore, Japonia și Coreea care investesc în proprietăți din străinătate (inclusiv Europa și SUA) la randamente atractive perenews.com. În Asia-Pacific, Japonia a devenit o destinație preferată datorită ratelor scăzute – mai multe fonduri globale au achiziționat portofolii de clădiri multifamiliale din Tokyo ca substitut pentru obligațiuni. Australia de asemenea vede investiții în logistică și locuințe de închiriat. Un sondaj recent realizat de Knight Frank a constatat că 83% dintre persoanele cu avere netă ridicată la nivel global sunt interesate să cumpere proprietăți în Dubai, dar mai aproape de casă, un număr semnificativ plănuiesc investiții și în orașe asiatice (Singapore, Sydney) până în 2025 knightfrank.ae. O tranzacție importantă în această perioadă: în Singapore, un consorțiu condus de GIC (fondul suveran) a fost de acord să investească 1 miliard de dolari într-un trust care deține active de retail și birouri de top – un vot de încredere în stabilitatea orașului-stat. Între timp, oficialii guvernamentali din Asia-Pacific urmăresc piața imobiliară ca barometru al sănătății economice. „Sectorul imobiliar este esențial pentru redresarea noastră economică,” a declarat un oficial al Ministerului Locuinței din China, subliniind măsurile recente de sprijin pentru cumpărătorii de locuințe (acest comentariu a fost făcut în cadrul unui briefing din 4 septembrie la Beijing). Analiștii se așteaptă la mai mult stimulent dacă condițiile nu se îmbunătățesc; după cum a spus unul dintre ei, „Beijingul are instrumentele – întrebarea este dacă vor fi folosite pentru a salva direct sectorul imobiliar sau pentru a amortiza economia în ansamblu”. În Asia-Pacific, următoarele luni vor fi critice pentru a vedea dacă piețe precum China se pot stabiliza și dacă reziliența altora (Japonia, Australia) va rezista în fața provocărilor globale.
Orientul Mijlociu
Rezidențial & Terenuri
Boom imobiliar în Golf: Piața imobiliară din Orientul Mijlociu, în special în țările Consiliului de Cooperare al Golfului (GCC), este în plină expansiune. În Emiratele Arabe Unite, atât Dubai, cât și Abu Dhabi se confruntă cu o cerere în creștere pe segmentele rezidențial, comercial și industrial wam.ae wam.ae. Dubai se remarcă prin vânzări record: tranzacțiile imobiliare au totalizat 326,6 miliarde AED în prima jumătate a anului 2025, în creștere cu 40% față de S1 2024 wam.ae. Această creștere rapidă este determinată de o confluență de factori – o economie rezilientă (susținută de veniturile din petrol și eforturile de diversificare), o creștere a investitorilor străini (în căutare de stabilitate și active indexate la dolar) și un aflux de expați calificați atrași de politicile prietenoase cu mediul de afaceri din Dubai. „Tranzacțiile imobiliare din toate emiratele demonstrează o creștere semnificativă… unele proiecte programate pentru livrare în trei ani se vând complet în doar una sau două săptămâni, ceva rar întâlnit oriunde altundeva în lume,” a observat Ismail Al Hammadi, CEO al Al Ruwad Real Estate, subliniind apetitul aproape frenetic al cumpărătorilor din EAU wam.ae. Dezvoltatorii imobiliari lansează noi comunități într-un ritm rapid, iar vânzările off-plan (achiziții înainte de construcție) sunt în plină expansiune. Abu Dhabi are, de asemenea, un avânt notabil – cererea este puternică atât pentru vilele de lux de pe Insula Saadiyat, cât și pentru locuințele mai accesibile din suburbiile emergente, susținute de programe guvernamentale de locuințe pentru cetățenii emiratezi. În întreaga EAU, gradul de ocupare și chiriile sunt în creștere pe toate segmentele, de la apartamente la depozite wam.ae.
Arabia Saudită: Regatul Arabiei Saudite se află în plin avânt de transformare imobiliară sub viziunea sa Vision 2030. Efortul guvernului de a crește proprietatea locuințelor la 70% până în 2030 (de la ~64% în prezent) dă roade – proiecte uriașe de locuințe sunt în desfășurare în Riyadh, Jeddah și în orașe noi planificate. Un raport Knight Frank arată că cumpărătorii privați saudiți vor cheltui aproximativ 1,22 miliarde de dolari pe locuințe în 2025, cu megaproiectul emblematic NEOM devenind cea mai atractivă destinație english.aawsat.com. NEOM, The Line și alte giga-proiecte urmăresc să creeze piețe complet noi pentru rezidențial, atrăgând atât cetățeni, cât și expatriați. Potrivit raportului, saudiții plănuiesc să investească aproximativ 2,75 miliarde SAR (733 milioane dolari) din capitalul personal în dezvoltări rezidențiale legate de Vision 2030 english.aawsat.com. Guvernul furnizează, de asemenea, în mod activ terenuri și finanțare: doar în 2024, peste 205.000 de unități locative off-plan au fost aprobate și 165.000 de loturi de teren rezidențial puse la dispoziție prin programul Sakani english.aawsat.com. Pe segmentul de lux, dezvoltatorii saudiți vizează cumpărătorii cu averi mari cu reședințe de marcă (adesea asociate cu operatori de hoteluri de lux) în Cartierul Diplomatic din Riyadh și de-a lungul coastei Mării Roșii. Între timp, cererea de închiriere în Arabia Saudită rămâne ridicată pe măsură ce populația tânără crește; chiriile în Riyadh au crescut accentuat (cu ~10% anul acesta) din cauza afluxului de expatriați și a întârzierii noii oferte. Oficialii saudiți subliniază beneficiul economic mai larg: „Economia Golfului înregistrează o creștere care depășește media globală, datorită unor viziuni de dezvoltare ambițioase,” a declarat secretarul general al GCC, Jasem Albudaiwi, pe 4 septembrie english.aawsat.com, subliniind modul în care dezvoltarea imobiliară este centrală pentru strategiile economice ale GCC.Orientul Mijlociu extins & Africa de Nord (MENA): În afara Golfului, piețele rezidențiale sunt mai mixte. Egiptul se confruntă cu o criză de accesibilitate alimentată de inflație – prețurile proprietăților în Cairo au crescut vertiginos (s-au dublat în termeni EGP în doi ani), dar o devalorizare bruscă a monedei înseamnă că dezvoltatorii se confruntă cu costuri mai mari și mulți cumpărători nu își mai permit locuințe. Guvernul egiptean încearcă să impulsioneze sectorul locuințelor oferind terenuri dezvoltatorilor la tarife reduse dacă construiesc unități accesibile și prin extinderea fondului său de finanțare ipotecară. Piața imobiliară din Israel, după ani de creșteri abrupte, s-a răcit în 2025 pe fondul ratelor mai mari ale dobânzilor și al incertitudinii politice; prețurile locuințelor au scăzut cu aproximativ 2% față de vârful de anul trecut și vânzările au încetinit, deși fundamentele cererii rămân solide datorită creșterii populației. Piața imobiliară turcă este volatilă – creșterea anuală a prețurilor locuințelor a depășit 50% (parțial din cauza inflației), iar achizițiile străinilor (în special ruși) au crescut brusc în orașe precum Istanbul și Antalya. Banca centrală a Turciei a majorat cu întârziere dobânzile pentru a tempera inflația, ceea ce ar putea reduce activitatea pe piața locuințelor spre sfârșitul acestui an. În tot Orientul Mijlociu, un trend este intervenția guvernelor ca dezvoltatori principali: de exemplu, Oman și Bahrain au lansat comunități de locuințe accesibile conduse de stat, iar Qatar investește în orașe noi în perspectiva unor evenimente viitoare (impuls post-Cupa Mondială). Vânzările de terenuri pentru dezvoltare în regiune sunt solide – în Dubai, valorile tranzacțiilor cu terenuri au crescut semnificativ, deoarece dezvoltatorii achiziționează terenuri pentru proiecte viitoare; în Arabia Saudită, terenurile brute din afara Riyadhului sunt cumpărate anticipând noi infrastructuri. Veniturile ridicate din petrol pentru statele GCC din ultimii ani s-au tradus prin investiții publice susținute în locuințe și infrastructură, menținând sectorul construcțiilor ocupat și ciclul imobiliar într-o fază ascendentă în mare parte din Orientul Mijlociu.
Comercial & Mega-Proiecte
Imobiliare comerciale: Sectorul proprietăților comerciale din Orientul Mijlociu este în general optimist, mai ales în Golf. Piețele de birouri din Dubai și Abu Dhabi sunt tensionate: gradul de ocupare a birourilor de clasa A în Dubai depășește 90%, iar chiriile au crescut cu două cifre de la an la an în zonele de top precum DIFC și Downtown wam.ae. Companiile multinaționale își extind hub-urile regionale, atrase de perspectivele de creștere ale Golfului. În Riyadh, cererea pentru spații de birouri de calitate depășește cu mult oferta – chiria pentru birourile de top a crescut cu aproximativ 18% în ultimul an, iar noile turnuri se pre-închiriază rapid. Chiar și orașele secundare din Golf (Sharjah, Dammam, Manama) înregistrează o absorbție mai bună a birourilor datorită eforturilor de diversificare economică (de exemplu, finanțe, turism, logistică). Imobiliarele de retail din Golf sunt, de asemenea, în plină expansiune: vânzările de retail din EAU sunt pe cale să crească cu aproximativ 5% anul acesta, iar mall-urile din Dubai raportează vânzări peste nivelurile pre-pandemice, impulsionate de revenirea turiștilor din Rusia, China și Europa. Mall-urile de lux precum Dubai Mall și Mall of the Emirates mențin o ocupare aproape de 100%, iar noile proiecte de retail-divertisment (precum districtul de retail Expo City din Dubai și Reem Mall din Abu Dhabi) se deschid cu liste solide de chiriași. Totuși, există o notă de precauție: creșterea ofertei de spații de retail înseamnă că centrele mai vechi trebuie să se reinventeze sau riscă un grad mai mare de neocupare. Ospitalitatea este un alt punct forte – volumul investițiilor hoteliere în Orientul Mijlociu este în creștere, iar Arabia Saudită, în special, construiește rapid hoteluri pentru impulsionarea turismului (proiectul Marea Roșie a înregistrat mai multe deschideri de resorturi anul acesta).
Industrial și logistică: Segmentul de industrial/logistică este în plină expansiune datorită comerțului electronic și inițiativelor de producție. Portul și zona liberă Jebel Ali din Dubai continuă să se extindă, iar chiriile pentru depozite în Dubai au crescut cu aproximativ 10% de la an la an. Piața industrială a Arabiei Saudite se extinde, de asemenea, pe măsură ce regatul localizează producția; guvernul dezvoltă orașe industriale mari (de exemplu, SPARK pentru industriile energetice) și oferă stimulente pentru fabrici. „Sectorul industrial continuă să atragă investitori și dezvoltatori internaționali, determinând creșterea chiriilor pentru activele logistice cheie,” a menționat Saeed Al Fahim, un executiv imobiliar din EAU wam.ae. Într-adevăr, fondurile străine au achiziționat participații în portofolii logistice din CCG, atrase de chiriași puternici și randamente de aproximativ 7-8%. Centrele de date reprezintă o nișă emergentă – mai multe parcuri noi de centre de date sunt planificate în Arabia Saudită și EAU pentru a deservi economia digitală, adesea prin parteneriate cu companii globale de tehnologie. Poziția strategică a Orientului Mijlociu, la intersecția dintre Asia, Africa și Europa, sporește atractivitatea imobiliarelor logistice, pe măsură ce țări precum EAU și Arabia Saudită urmăresc să devină hub-uri globale de distribuție prin inițiative precum strategia Drumului Mătăsii din Dubai și planul logistic Vision 2030 al Arabiei Saudite.
Progresul mega-proiectelor: O caracteristică a pieței din Orientul Mijlociu o reprezintă mega-proiectele – dezvoltări vaste, planificate la scară largă, care pot redefini geografiile. NEOM al Arabiei Saudite este poate cel mai ambițios: promovat ca un oraș futurist cu 9 milioane de locuitori și tehnologie de ultimă oră, a cheltuit deja o sumă estimată la 37 de miliarde de dolari pentru infrastructură până acum agbi.com. Actualizările recente indică progrese substanțiale – săpăturile pentru sistemul de transport The Line sunt în desfășurare, iar primele module ale structurii sale de zgârie-nori oglindite sunt în curs de ridicare. „NEOM este o investiție generațională,” a declarat ministrul investițiilor din Arabia Saudită, prezentând-o ca fiind esențială pentru diversificarea economiei arabnews.com. În EAU, Dubai a prezentat planuri pentru „Dubai 2040”, care includ noi cartiere suburbane, extinderea dezvoltărilor de pe malul apei și, posibil, cel mai înalt turn rezidențial din lume. Abu Dhabi nu este departe, cu Vision 2030 aducând noi districte culturale (Guggenheim Abu Dhabi urmează să se deschidă în 2026) și locuințe masive pentru emiratezi. Qatar, după investițiile pentru Cupa Mondială, se concentrează pe reamenajarea centrului orașului Doha (Msheireb) și pe adăugarea de proiecte mixte destinate finanțelor și turismului. Chiar și dincolo de Golf, Noul Capital Administrativ al Egiptului – un nou oraș de 58 de miliarde de dolari în deșert – prinde contur, cu ministerele guvernamentale pregătite să se mute acolo, o dezvoltare care determină un boom al construcțiilor în ciuda dificultăților economice ale Egiptului. Aceste mega-proiecte, deși riscante și cu capital intens, reflectă abordarea distinctivă a Orientului Mijlociu: utilizarea imobiliarelor ca catalizator pentru transformarea economică și ca o declarație a ambiției naționale. Pentru investitori și contractori, ele înseamnă un flux continuu de oportunități, iar pentru orașele regiunii, promit siluete urbane și infrastructură care pot rivaliza cu cele mai bune din lume.
Cotații & Perspective
Vocile din industria imobiliară din Orientul Mijlociu rămân încrezătoare. „Sectorul imobiliar al EAU și-a continuat performanța robustă… susținut de reziliența atât a sectoarelor petroliere, cât și non-petroliere și de o creștere a fluxurilor de investiții străine,” a menționat un raport al agenției de știri de stat Emirates News Agency wam.ae. Această încredere este susținută de date: o analiză CBRE a confirmat vânzări record de locuințe și chirii în creștere în EAU în T2 wam.ae. Investitori precum BlackRock și Brookfield și-au crescut expunerea pe piața imobiliară din Golf anul acesta, un semn de validare. Totuși, unii avertizează că această creștere rapidă trebuie gestionată. Un articol recent Bloomberg a discutat dacă boom-ul din Dubai ar putea fi o bulă, având în vedere că prețurile locuințelor au crescut cu 70% din 2019 agbi.com. Deocamdată, puțini văd un crah iminent – creditarea ipotecară este încă relativ scăzută (multe vânzări sunt cu plata cash), iar guvernele pot ajusta oferta (de exemplu, Dubai poate elibera mai mult teren pentru construcții dacă este nevoie să tempereze prețurile). În perspectiva Orientului Mijlociu, creșterea ratelor dobânzilor la nivel global a avut un impact mai mic datorită lichidității abundente și, în unele cazuri, a ancorării monedelor la dolarul american, ceea ce a menținut condițiile locale de finanțare gestionabile. Dacă prețurile petrolului rămân ridicate (Brent este în jur de 85–90 dolari), guvernele din Golf probabil vor continua să investească în imobiliare și infrastructură, ceea ce ar trebui să mențină avântul până în 2026. Regiunea beneficiază și de poziționarea geopolitică – pe măsură ce alte piețe slăbesc, investitori cu averi mari din Rusia, China și din alte părți își plasează tot mai mult banii în proprietăți din Orientul Mijlociu, considerate un refugiu sigur.
În rezumat, sectorul imobiliar din Orientul Mijlociu, în perioada 4–5 septembrie 2025, se caracterizează prin creștere robustă și optimism, în special în GCC. Acesta contrastează cu condițiile mai fragile din piețele occidentale și China. După cum a spus un dezvoltator din Dubai săptămâna aceasta: „Fiecare vânt global potrivnic – inflație, dobânzi, chiar și recesiuni – ajunge cumva să trimită mai mulți oameni și capital la Dubai. Suntem într-un moment favorabil.” Această percepție, deși poate exagerată, surprinde dinamismul actual al regiunii pe piața imobiliară.
America Latină
Locuințe & Rezidențial
Brazilia: Cea mai mare economie din America Latină se confruntă cu provocări pe piața locuințelor pe fondul ratelor ridicate ale dobânzilor. Banca centrală a Braziliei a majorat agresiv dobânzile pentru a combate inflația – rata de referință Selic a atins 14,75%, un maxim al ultimilor aproape 20 de ani reuters.com – și abia recent a început un ciclu prudent de relaxare. Aceste rate ridicate au făcut ca ipotecile să fie foarte costisitoare și au provocat o scădere accentuată a depozitelor de economii care, în mod tradițional, finanțau creditele pentru locuințe. „Cu cât mai mulți oameni au acces la alternative [cu randament mai mare]… cu atât este mai firesc să vedem această reducere a soldurilor din conturile de economii,” a remarcat guvernatorul Băncii Centrale, Gabriel Galipolo reuters.com. Odată cu scăderea economiilor, sistemul de creditare imobiliară al Braziliei este sub presiune. Galipolo a declarat săptămâna aceasta că va prezenta în curând o „soluție de tranziție” pentru finanțarea sectorului imobiliar, practic un nou model de finanțare pentru a trece de la vechiul sistem bazat pe economii reuters.com reuters.com. Scopul este ca bănci precum Caixa să poată menține fluxul de credite pentru cumpărătorii de locuințe și dezvoltatori, în ciuda deficitului de finanțare. La nivel practic, piața locuințelor din Brazilia este o poveste de reziliență și risc. Prețurile locuințelor la nivel național cresc moderat (~5% YoY) în termeni nominali, dar în termeni reali (ajustați la inflație) sunt aproximativ stabile. Principalii dezvoltatori raportează o cerere constantă pentru unitățile cu prețuri mai mici datorită unui program guvernamental de subvenții (Casa Verde e Amarela), însă vânzările de locuințe pentru clasa de mijloc și segmentul premium au încetinit considerabil. Stocul de locuințe crește în unele segmente; datele din industrie arată că aproximativ 220.000 de unități noi erau nevândute la nivel național în iulie, în creștere cu 8% YoY. Cu toate acestea, dezvoltatorii rămân prudent optimiști că reducerile de dobândă (economiștii prezic că Selic ar putea ajunge la ~12% până la sfârșitul anului) vor îmbunătăți accesibilitatea și vor „debloca cererea latentă” în 2026. Piețele de închiriere din marile orașe ale Braziliei s-au temperat, de asemenea, ușor – prețurile chiriilor în São Paulo sunt cu ~2% mai mici față de un vârf atins la începutul acestui an, oferind o oarecare ușurare chiriașilor după creșterile accentuate de după pandemie.
Mexic: În Mexic, piața imobiliară se confruntă cu o altă provocare: subinvestiția și barierele structurale. Cele mai recente date arată că investițiile fixe brute ale Mexicului au scăzut cu 6,4% de la an la an în iunie riotimesonline.com, prelungind o scădere care durează de mai multe luni. Aceasta include investițiile în construcții, care au fost slabe, reflectând atât austeritatea guvernamentală în proiectele non-emblematice, cât și prudența dezvoltatorilor privați. În ciuda numeroaselor discuții despre nearshoring (relocarea lanțurilor de aprovizionare în Mexic) care ar stimula construcțiile industriale, efectele asupra sectorului rezidențial sunt lente. Cererea de locuințe este solidă – Mexicul are o populație tânără și formarea gospodăriilor este în creștere – dar obținerea unui credit ipotecar este dificilă cu rate bancare de aproximativ 10–12%. Construcțiile de locuințe care au loc sunt adesea în sectorul informal sau prin auto-construcții. Dezvoltările de locuințe pentru clasa de mijloc din suburbiile orașelor Mexico City, Guadalajara și Monterrey se vând, dar dezvoltatorii se plâng de birocrație și costuri ridicate de finanțare. Accentul guvernului a fost pe mega-infrastructură (precum Trenul Maya, rafinăria de petrol etc.) mai degrabă decât pe locuințe, cu excepția unor programe pentru locuințe sociale. Ca urmare, Mexicul se confruntă cu un deficit de locuințe în multe zone, iar supraaglomerarea este frecventă. Chiriile au crescut în orașe (de exemplu, chiriile din Mexico City au crescut cu ~9% de la an la an) deoarece tinerii profesioniști amână achizițiile. Partea pozitivă este că inflația a scăzut față de maximele din 2022, astfel încât Banxico (banca centrală a Mexicului) și-a menținut rata la 11,25% și ar putea începe să o reducă la începutul lui 2026, ceea ce ar reduce costurile ipotecare. În plus, noua administrație care va veni după alegerile din 2024 ar putea încuraja mai multe investiții în locuințe.
Argentina și altele: În Argentina, se manifestă o dinamică complet diferită: cu o inflație de peste 100% și o monedă volatilă, piața imobiliară funcționează în mare parte în dolari cash. Vânzările de locuințe din Buenos Aires au încetinit considerabil, deoarece oamenii își protejează dolarii și așteaptă claritate economică (urmează alegeri). Prețurile pentru proprietățile de lux în dolari au scăzut cu aproximativ 20% din 2019, oferind oportunități pentru cei cu lichidități, dar localnicii se confruntă cu dificultăți deoarece creditul este practic inexistent. Chile a avut un boom imobiliar la sfârșitul anilor 2010, dar acum se află într-o fază de răcire – prețurile din Santiago sunt stabile, iar construcțiile au încetinit din cauza unei politici monetare restrictive (rata băncii centrale a Chile a atins un vârf de 11,25%, dar acum este în scădere). Columbia și Peru înregistrează, de asemenea, piețe imobiliare mai lente, pe măsură ce economiile lor se confruntă cu dificultăți, deși guvernul Columbiei extinde subvențiile pentru cumpărătorii de locuințe cu venituri mici. În întreaga regiune, o temă comună este deficitul de locuințe – majoritatea țărilor au lipsuri semnificative de locuințe (Brazilia ~6 milioane de unități, Mexic ~8 milioane, Columbia ~2 milioane), dar ratele ridicate ale dobânzilor și bugetele publice limitate împiedică progresul rapid.
Comercial & Industrie
Piețele de birouri și retail: Piața imobiliară comercială din America Latină este un tablou mixt. Piețele de birouri din megapolisurile regiunii își revin treptat după pandemie. Rata de neocupare a birourilor din Ciudad de Mexico este în jur de 20%, nu departe de nivelurile din SUA, deoarece oferta nouă din ultimii ani a depășit cererea și unele multinaționale și-au redus dimensiunea. Chiriile s-au stabilizat și există speranța că nearshoring-ul va aduce noi chiriași corporativi (firme industriale, logistică etc.) care au nevoie de spații de birouri. São Paulo, cea mai mare piață de birouri din regiune, a văzut o îmbunătățire a ratei de neocupare la ~15% de la peste 20% în 2021. Firmele de tehnologie care s-au extins în Brazilia se consolidează, dar companiile din domeniul financiar și operatorii de co-working absorb spații. Analiștii locali spun că chiriile pentru birourile premium din São Paulo cresc ușor în 2025 după câțiva ani slabi. Imobiliarele de retail din America Latină beneficiază de revenirea consumului după Covid. Mall-urile din Brazilia raportează vânzări mai mari; gradul de ocupare al mall-urilor din locații bune a revenit la peste 95%. În Mexic, operatori de top de mall-uri precum Fibra Uno (un REIT) au menționat că vânzările chiriașilor existenți au crescut cu un procent ridicat de o singură cifră de la an la an. Totuși, creșterea comerțului electronic (MercadoLibre, Amazon) începe să limiteze expansiunea retailului – retailerii sunt mai precauți cu deschiderea de noi magazine, concentrându-se pe strategii omni-channel. Rata de neocupare în retail în marile mall-uri este scăzută, dar centrele comerciale mai vechi din orașele secundare au mai multe spații goale. În plus, ratele ridicate ale dobânzilor fac refinanțarea datoriilor mall-urilor costisitoare, reducând distribuțiile unor REIT-uri de retail.
Industrial & logistică: Sectorul imobiliar industrial este cel mai fierbinte segment din America Latină, în special în Mexic și Brazilia. Hub-urile logistice ale Mexicului de lângă granița cu SUA (Tijuana, Monterrey) și din jurul Ciudad de Mexico au o rată de neocupare extrem de scăzută (<3%). Tendința de nearshoring este reală – companiile închiriază depozite mari și facilități de producție pentru a scurta lanțurile de aprovizionare. Drept urmare, chiriile industriale din nordul Mexicului au crescut cu ~15% în ultimul an, iar construcțiile noi nu pot ține pasul. Investitorii americani și canadieni investesc masiv în parcurile industriale mexicane; de exemplu, un fond de pensii canadian a format recent un parteneriat cu un dezvoltator local pentru extinderea unui portofoliu industrial de 800 de milioane de dolari. Brazilia are, de asemenea, o piață robustă de depozite, alimentată de comerțul electronic (MercadoLibre a construit centre de fulfillment uriașe lângă São Paulo) și de îmbunătățiri ale infrastructurii. Un raport din industrie a menționat că vânzările industriale din Brazilia au depășit 33 miliarde de dolari în S1 2025 credaily.com, reflectând atât tranzacții, cât și activitate de dezvoltare. O provocare unică: ratele ridicate ale dobânzilor din Brazilia fac ca multe tranzacții industriale să fie structurate ca joint-venture-uri sau să folosească finanțări creative pentru a face ca cifrele să funcționeze. Alte țări precum Chile și Columbia au sectoare logistice mai mici, dar în creștere, pe măsură ce retailerii și furnizorii 3PL (logistică terță parte) modernizează lanțurile de aprovizionare.
Perspectiva investitorului: Interesul investitorilor străini pentru sectorul imobiliar din America Latină s-a răcit în ultimii ani din cauza incertitudinilor politice și a riscurilor valutare. Însă există semne de revenire. Banca centrală a Braziliei reduce acum dobânzile (se așteaptă să ajungă la 12,75% până în decembrie), ceea ce ar putea „deschide ușa pentru mai multe investiții imobiliare”, potrivit unui analist CIBC canadianmortgagetrends.com. Unii investitori globali văd oportunități pe piața scăzută din Brazilia – de exemplu, firma de private equity Brookfield a achiziționat depozite și centre de date în Brazilia și chiar săptămâna aceasta a anunțat planuri de a investi într-un fond brazilian de credite imobiliare pentru a profita de randamentele ridicate. În Mexic, stabilitatea peso-ului și proximitatea față de SUA îl fac atractiv; mai mulți dezvoltatori industriali americani (Prologis, Advance) își extind portofoliile din Mexic pentru a prinde valul nearshoring-ului. Pe plan intern, Fibrele mexicane (REIT-uri) strâng din nou capital, lucru care fusese în stagnare. O evoluție notabilă: o nouă Fibra de locuințe este în pregătire în Mexic pentru a oferi locuințe de închiriat la scară largă, ceea ce indică maturizarea sectorului.
Citatele experților regionali surprind optimismul prudent. „Trebuie să încetăm să facem din titluri o poveste de basm – dacă sapi puțin, toate fisurile sunt acolo,” a spus Pankaj Kapoor despre piața din India reuters.com, dar sentimentul se aplică și Americii Latine: cererea puternică ascunde probleme de fond precum accesibilitatea și finanțarea. O altă perspectivă din Brazilia: „Incertitudinea continuă pe măsură ce se apropie trimestrul IV,” a notat forumul internațional al Asociației Naționale a Constructorilor de Locuințe, referindu-se la modul în care factorii globali și politicile locale vor determina dacă piața imobiliară din America Latină își va reveni cu adevărat sau doar va stagna kitchenbathdesign.com. La începutul lunii septembrie 2025, America Latină se află la o răscruce: se pun bazele pentru redresare (scăderi de dobândă, reforme, nearshoring), dar acest lucru nu este încă vizibil într-o creștere imobiliară generalizată. Părțile interesate vor urmări cu atenție deciziile băncilor centrale, inițiativele guvernamentale de locuințe și tendințele economice globale pe măsură ce anul se apropie de final.
Africa
Locuințe rezidențiale & accesibile
Lipsa locuințelor și creșterea urbană: Povestea imobiliară a Africii este dominată de un deficit masiv de locuințe pe fondul urbanizării rapide. Populația continentului, acum ~1,4 miliarde, crește cel mai rapid în orașe, punând o presiune enormă pe locuințe. Până în 2025, valoarea pieței imobiliare din Africa este estimată la 17,64 trilioane de dolari, cu sectorul rezidențial reprezentând impresionanta sumă de 14,87 trilioane de dolari din această valoare businessamlive.com. Totuși, oferta este mult sub necesar. Cartierelor informale se extind în jurul orașelor precum Lagos, Nairobi și Johannesburg, evidențiind lipsa locuințelor formale și accesibile. Doar Nigeria are un deficit estimat la 28 de milioane de unități locative businessamlive.com, iar țări precum Kenya (~2 milioane deficit de unități), Angola (~2 milioane) și Africa de Sud (~2,2 milioane, în ciuda programelor de locuințe de stat) se confruntă cu lipsuri uriașe businessamlive.com. Fără intervenții la scară largă, aceste deficite cresc anual, pe măsură ce expansiunea populației depășește ritmul construcțiilor. Guvernele și actorii privați încearcă diverse strategii. Nigeria a înregistrat o inițiativă pentru locuințe cu cost redus prin parteneriate public-privat, dar ratele ridicate ale dobânzilor (în prezent ~18% rata de politică monetară) și costurile mari de construcție au limitat progresul. Housing News din Nigeria, pe 4 septembrie, a evidențiat impactul uman: „Chiriașii se plâng pe măsură ce costurile chiriilor cresc vertiginos” în statul Ekiti, un scenariu comun atât în marile orașe, cât și în orașele mai mici, pe măsură ce cererea depășește oferta. În Africa de Sud, prin contrast, o piață ipotecară relativ matură și locuințele guvernamentale RDP (locuințe subvenționate) au îmbunătățit oarecum condițiile – Africa de Sud conduce de fapt continentul la indicatorii de accesibilitate a locuințelor (raport preț-venit ~3,1) businessamlive.com. Totuși, chiar și acolo, familiile cu venituri mici așteaptă adesea ani de zile pentru locuințe guvernamentale sau recurg la așezări informale.
Politici și inovație: Multe guverne africane declară locuințele o prioritate, iar noi politici apar. Președintele Kenyei a anunțat recent un ambițios Program de Locuințe Accesibile care vizează construirea a 250.000 de unități anual, incluzând stimulente pentru dezvoltatori și o taxă controversată pe locuințe impusă lucrătorilor formali pentru a finanța construcția. Deși nobile ca scop, astfel de planuri se confruntă cu provocări legate de finanțare și implementare. Abordări inovatoare sunt explorate: de la companii de refinanțare a ipotecilor (precum NMRC din Nigeria, care oferă lichiditate băncilor pentru a acorda mai multe credite ipotecare) la tehnologii alternative de construcție. Unele startup-uri folosesc unități modulare prefabricate sau imprimare 3D pentru a reduce costurile de construcție, în timp ce altele se concentrează pe micro-ipoteci pentru a extinde creditarea către lucrătorii informali. În Lagos, guvernul statului a lansat un portal electronic pentru administrarea terenurilor, pentru a simplifica înregistrarea titlurilor businessamlive.com, sperând să deblocheze terenuri pentru dezvoltare și să reducă frauda. Între timp, actorii internaționali sunt implicați și ei – ONU și Banca Mondială au mai multe inițiative de finanțare a locuințelor accesibile în Africa de Vest și de Est. Există, de asemenea, un interes tot mai mare pentru construcțiile verzi pentru a îmbunătăți sustenabilitatea locuințelor, având în vedere penuriile frecvente de energie și apă. De exemplu, Rwanda promovează cărămizile ecologice și energia solară în noile ansambluri rezidențiale.
Piața de închirieri și investițiile diasporei: În multe orașe africane, închirierea este norma, deoarece penetrarea creditelor ipotecare este extrem de scăzută (adesea <5% din stocul de locuințe). Chiriile în orașe mari precum Accra, Lagos, Nairobi au crescut, punând presiune pe gospodăriile din clasa de mijloc și cu venituri mici. Nu este neobișnuit ca familiile să cheltuiască mult peste 30-40% din venit pe chirie. Unele guverne adoptă sau iau în considerare controlul chiriilor – Ghana a dezbătut un proiect de lege pentru controlul chiriilor care să limiteze creșterile anuale și să ofere contracte de închiriere mai lungi. Investițiile diasporei reprezintă un factor semnificativ pe unele piețe: africanii din străinătate trimit anual miliarde în remitențe, o parte din acești bani fiind investiți în construirea sau achiziționarea de locuințe acasă. Această sursă de capital a susținut o mare parte din construcțiile rezidențiale (de exemplu, investițiile diasporei somaleze alimentează piața imobiliară din Mogadishu, iar diaspora nigeriană este activă ca cumpărător în Abuja și Lagos). Totuși, proiectele finanțate de diaspora sunt uneori orientate spre proprietăți de lux, deoarece acești investitori preferă active tangibile și prestigioase (cum ar fi apartamentele de lux), care nu abordează direct problema accesibilității.
Comercial & Infrastructură
Birouri și retail: Piața imobiliară comercială din Africa variază considerabil în funcție de regiune. Centre cheie precum Nairobi, Johannesburg, Lagos, Cairo au cunoscut o apariție de clădiri moderne de birouri și mall-uri în ultimul deceniu, deși fluctuațiile economice au lăsat unele cu rate ridicate de neocupare. Nairobi rămâne un centru de servicii pentru Africa de Est – piața sa de birouri are o cerere moderată din partea multinaționalelor și ONG-urilor, dar un exces de clădiri noi în zone precum Upper Hill a menținut rata de neocupare a birourilor la aproximativ 20%. Johannesburg are cea mai dezvoltată piață de birouri din Africa, dar și aici rata de neocupare este ridicată (~18%) deoarece companiile reduc spațiul în contextul unei economii lente; Sandton (districtul financiar) încă are chirii premium, dar clădirile vechi din centrul Johannesburgului sunt transformate în locuințe sau rămân goale. Spațiul de birouri din Lagos este limitat și scump – birourile de top din Ikoyi și Victoria Island au o rată scăzută de neocupare și chirii comparabile cu orașele europene de nivel mediu, datorită cererii din partea industriei petroliere și fintech, în timp ce zonele mai puțin sigure au puține dezvoltări formale de birouri. În ceea ce privește retailul, mall-urile africane au avut rezultate mixte. Proprietățile de retail din Africa de Sud (cele mai mari de pe continent) sunt relativ mature, cu mari REIT-uri listate care dețin mall-uri. Presiunea asupra cheltuielilor consumatorilor și penele de curent au afectat recent traficul din mall-uri, dar rata generală de neocupare în mall-urile din Africa de Sud este încă scăzută (~5%) și vânzările de retail se îmbunătățesc treptat. În alte părți, noile mall-uri din Africa adesea întâmpină dificultăți după entuziasmul inițial, așa cum se vede în unele mall-uri pe jumătate goale din Ghana și Nigeria. Retailerii menționează adesea costurile ridicate ale chiriilor și concurența din partea piețelor informale ca provocări. Totuși, cultura cumpărăturilor este în creștere, iar orașe precum Accra și Abidjan au proiecte noi de mall-uri în curs de desfășurare.
Industrial și logistică: Sectorul imobiliar industrial din Africa reprezintă o oportunitate emergentă pe măsură ce producția și comerțul cresc lent. Țări precum Etiopia, Maroc, Egipt au făcut progrese în atragerea producției (îmbrăcăminte în Etiopia, industria auto în Maroc etc.), ceea ce stimulează cererea pentru fabrici și depozite. Marocul în special a construit mari zone libere (de exemplu, portul și zona logistică Tanger Med) unde gradul de ocupare este ridicat și extinderea este în curs – devine o poartă între Europa și Africa. Nigeria și Kenya înregistrează creșteri în logistică datorită comerțului electronic (de exemplu, Jumia) și nevoilor de distribuție retail. Totuși, logistica este încetinită de deficitele de infrastructură. Un semn pozitiv: Acordul Continental African de Liber Schimb (AfCFTA), care urmărește să stimuleze comerțul intra-african, determină unele investiții în hub-uri logistice și depozite la graniță, anticipând creșterea viitoare a comerțului. De exemplu, un important parc logistic este în dezvoltare în Ghana pentru a deservi Africa de Vest. Centrele de date reprezintă o altă clasă de active în creștere, cu noi facilități în Africa de Sud, Kenya și Nigeria pe măsură ce utilizarea internetului crește; operatori globali precum Equinix și Teraco investesc sute de milioane în capacitatea centrelor de date africane.
Investiții instituționale și citate: Istoric, Africa a atras investiții instituționale limitate în imobiliare din cauza riscurilor percepute, însă acest lucru se schimbă încet. Fondurile de pensii africane, în special din Africa de Sud, Namibia și Botswana, au investit de mult timp în proprietăți (mai ales la nivel local). Acum, fondurile imobiliare pan-africane strâng capital pentru a investi în mai multe țări, concentrându-se adesea pe nișe precum depozitarea sau locuințele accesibile. Un forum (Africa Property Investment Summit, care va avea loc mai târziu în septembrie la Cape Town propertywheel.co.za) este pregătit să arate cum fondurile locale de pensii pot stimula creșterea sectorului imobiliar africabusiness.com. „Fondurile de pensii din Africa [sunt] factori cheie ai creșterii investițiilor în imobiliare,” notează un raport Africa Business africabusiness.com, evidențiind implicarea tot mai mare a capitalului instituțional.
Cu toate acestea, investitorii străini rămân precauți după unele dezamăgiri de profil (de exemplu, valul de investiții în mall-uri din Nigeria din anii 2000, care nu a avut performanța așteptată). Volatilitatea valutară este un risc major – de exemplu, deprecierea accentuată a cediului ghanez de anul trecut a afectat grav valorile imobiliare exprimate în dolari și a speriat investitorii.
Practicienii locali din imobiliare subliniază sustenabilitatea și nevoia pe termen lung. După cum a scris Business Day Live, „Reimaginarea piețelor imobiliare africane pentru un viitor sustenabil” este esențială, pledând pentru inovație și reformă legislativă businessamlive.com businessamlive.com. Mulți văd un potențial uriaș: un continent cu 1,4 miliarde de oameni, economii în curs de modernizare rapidă și o populație tânără ar putea deveni o mină de aur imobiliară dacă provocările sunt abordate. Perspectivele pentru Africa depind astfel de stabilitatea economică și de reforme. Dacă inflația poate fi ținută sub control (inflația africană este în medie ~12%, dar variază mult), iar guvernele continuă să investească în infrastructură și locuințe, sectorul imobiliar ar putea crește cu 5-6% anual în următorul deceniu. Deja, proiecțiile sugerează un ritm anual de creștere de ~5,6% pentru imobiliarele africane până în 2029, atingând un volum de piață de 21,9 trilioane de dolari businessamlive.com. Nevoia există; banii și guvernanța trebuie să urmeze.
Pentru a încheia într-o notă umană: africanii de pe întregul continent sunt dornici de condiții de trai mai bune. Fie că este vorba despre angajata din domeniul tehnologiei din Nairobi care speră să își cumpere primul apartament, fie despre familia din Lagos care caută o ușurare de la chiriile exorbitante, dezvoltările imobiliare (sau lipsa acestora) au un impact direct asupra calității vieții. Guvernele recunosc din ce în ce mai mult că abordarea locuințelor și a infrastructurii nu este doar o politică socială, ci cheia pentru deblocarea potențialului economic. Așa cum am văzut în știrile din 4–5 septembrie 2025, de la mișcările ratelor ipotecare din SUA la sondajele imobiliare din China și boom-urile din Dubai, sectorul imobiliar este un fir narativ central în povestea economiei globale – iar Africa este pregătită să fie un capitol major în această poveste în anii ce urmează.Surse: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (sondaj India) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazilia) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
