Főbb tények
- Amerikai jelzálogkönnyítés: Az átlagos 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel 11 hónapos mélypontra (~6,5%) süllyedt realestatenews.com, ami kissé enyhítette a havi törlesztőrészleteket. Ugyanakkor a vevői kereslet továbbra is visszafogott – a kérelmek száma 1,2%-kal csökkent augusztus végén a kamatcsökkenés ellenére realestatenews.com realestatenews.com. „A lakáskeresők a kamatokat figyelik, remélve, hogy 6% alá esnek” – jegyezte meg egy seattle-i ügynök realestatenews.com.
- Kína törékeny fellendülése: Kína lakáspiaci visszaesése továbbra is tart, de 2025-re most 3,8%-os lakásár-csökkenést jósolnak (kevésbé súlyos, mint a korábban várt 4,8%-os esés) reuters.com. Elemzők arra figyelmeztetnek, hogy az ingatlaneladások és a beruházások a vártnál élesebben zsugorodhatnak reuters.com, és néhányan „közvetlen beavatkozást” sürgetnek Peking részéről a piac stabilizálása érdekében reuters.com.
- Európa lehűl: Az Egyesült Királyságban a lakásárak 0,1%-kal csökkentek augusztusban – váratlan visszaesés, mivel a megfizethetőség romlása és az első lakásvásárlók számára már a jövedelem 35%-a szükséges a jelzáloghitelhez, ami visszafogja a keresletet reuters.com. A euróövezeti építőipar továbbra is pang (PMI <50 Németországban, Franciaországban, Olaszországban) riotimesonline.com, ami gyengébb fejlesztési aktivitást jelez a kontinensen.
- Ázsia–Csendes-óceáni vegyes kép: Hongkong ingatlanpiaca elérte a mélypontot, legnagyobb fejlesztője pedig 3 év után először könyvelhetett el növekvő profitot az enyhített jelzálogszabályoknak köszönhetően chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Japán gazdasága pozitívum – júliusban a háztartási kiadások 2,2%-kal, a bérek 3,0%-kal nőttek riotimesonline.com –, ami támogathatja a lakáskeresletet, még akkor is, ha Kína problémái regionális árnyékot vetnek.
- Közel-Kelet fellendülés: A Perzsa-öböl ingatlanpiaca szárnyal. Dubaj ingatlaneladásai 40%-kal nőttek 2025 első felében (326,6 milliárd AED az előző évi 233 milliárdhoz képest) wam.ae, amit külföldi befektetők és az olajvezérelt növekedés hajtott. Egyes EAE-projektek „egy-két hét” alatt elkelnek, annak ellenére, hogy a kivitelezés három évig tart wam.ae. Szaúd-Arábia tovább halad a NEOM-hoz hasonló óriásprojektek megvalósításával, hogy elérje ambiciózus 2030-as lakáscéljait english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Latin-Amerika kihívásai: Brazília lakáspiaca szorult helyzetben van a rendkívül magas kamatok (~14,75% Selic) miatt, amelyek kimerítették a jelzáloghitel-forrásokat reuters.com. A központi bank új „híd” finanszírozási modellt dolgoz ki a helyzet kezelésére reuters.com. Mexikó építőipari kilátásai gyengék – a bruttó állóeszköz-beruházás 6,4%-kal csökkent éves szinten riotimesonline.com –, ami óvatosságot tükröz, annak ellenére, hogy remények vannak a nearshoring-vezérelt növekedésre.
- Afrika lakáshiánya: Súlyos lakáshiány továbbra is fennáll – Nigéria hiánya ~28 millió egység businessamlive.com – még akkor is, amikor Afrika ingatlanpiacát 2025-re 17,6 billió dollárra becsülik businessamlive.com. Dél-Afrika viszonylag jobb megfizethetőséget élvez (ár-jövedelem arány ~3,1 szemben Nigéria ~10-ével) businessamlive.com, és a közelmúltbeli kamatcsökkentések ott (alapkamat ~10,75%) élénkítik a vásárlói aktivitást a középkategóriás szegmensekben.
Észak-Amerika
Lakó- és lakáspiacok
Jelzáloghitelek kamatai és vásárlói hangulat: Az USA-ban a jelzáloghitel-költségek hét egymást követő héten át csökkentek, némi enyhülést hozva a vásárlóknak. A 30 éves fix kamat most átlagosan 6,5% – a legalacsonyabb 11 hónapja realestatenews.com, köszönhetően a mérséklődő inflációnak és a Federal Reserve kamatcsökkentéseinek várakozásának. „Történelmileg egy vártnál gyengébb foglalkoztatási jelentés optimizmust kelt a Fed kamatcsökkentéseivel kapcsolatban, és csökkentheti a kötvényhozamokat, ezáltal lefelé tolva a jelzáloghitel-kamatokat” – magyarázta Hannah Jones, a Realtor.com elemzője realestatenews.com. Ezzel szemben az erős foglalkoztatási adatok ismét emelhetik a kamatokat, jegyezte meg, kiemelve a „várható volatilitást” realestatenews.com. Egy sorsdöntő amerikai foglalkoztatási jelentés várható, a piaci szereplők kamatingadozásokra készülnek.
Vevői kereslet és árak: Még alacsonyabb kamatok mellett is lanyha marad a lakásvásárlók kereslete. „A lakásvásárlóknak… nem szabadna megpróbálniuk időzíteni a kamatokat,” tanácsolja Lisa Sturtevant, a Bright MLS vezető közgazdásza, arra ösztönözve a vevőket, hogy inkább használják ki a növekvő kínálatot és a rugalmasabb eladókat realestatenews.com. Valóban, az aktív amerikai hirdetések száma mintegy 11%-kal nőtt tavalyhoz képest, ahogy egyre több tulajdonos hirdet és az áremelkedés mérséklődik realestatenews.com. Sok eladó elkezdte csökkenteni az árakat vagy engedményeket kínálni az üzletkötés érdekében realestatenews.com. Ennek eredményeként a medián havi törlesztőrészlet január óta a legalacsonyabb szintre süllyedt (≈2 593 dollár) realestatenews.com. Ez azonban még mindig 5%-kal magasabb, mint egy évvel ezelőtt, és dupla a járvány előtti szinthez képest realestatenews.com, ami rávilágít a megfizethetőségi nehézségekre. „A jelzálogkamatok nem csökkentek eléggé ahhoz, hogy visszahozzák a vevők tömegét. A lakáskeresők… abban reménykednek, hogy 6% alá esnek,” mondta Mariah O’Keefe, a Redfin ügynöke Seattle-ben realestatenews.com. Az árakat tekintve az amerikai lakáspiac összességében továbbra is ellenálló – az országos medián árak nagyjából megegyeznek a tavalyival, 2025-ös összeomlásnak nincs jele forbes.com –, de a regionális eltérések egyre nőnek. A magas költségű nyugati parti piacokon enyhe csökkenés tapasztalható, míg néhány középnyugati és északkeleti városban a stabil helyi gazdaságok mellett továbbra is szerény növekedés látható.
Piaci kockázatok és regionális különbségek: Egy új lakáspiaci kockázati jelentés az ATTOM-tól Kalifornia és Florida egyes részeit sorolta a legsebezhetőbbek közé az idei visszaeséssel szemben worldpropertyjournal.com. Ezeket a piacokat a rossz megfizethetőség (a medián otthon több mint 50%-a a béreknek), növekvő végrehajtások és az átlag feletti munkanélküliség worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com tökéletes vihara fenyegeti. „A nyári lakásárak valóban figyelemfelkeltőek voltak, de… a kulcsfontosságú mutatók az eladási áron túl [mutatják], merre tart a piac,” mondta Rob Barber, az ATTOM vezérigazgatója worldpropertyjournal.com. Ezzel szemben sok texasi és középnyugati lakáspiac egészségesebbnek tűnik, alacsonyabb munkanélküliséggel és kevés bedőlt hitellel worldpropertyjournal.com. Kanada eközben fordulóponthoz érkezett: egy elhúzódó befagyás után a vevői hangulat óvatosan javul. A kanadai jelzáloghitelek kamatai stabilizálódtak ~5,5%-on az 5 éves fix hitelek esetében fortune.com, és széles körben arra számítanak, hogy a Kanadai Jegybank szeptember 17-i ülésén kamatcsökkentésbe kezd, hogy ösztönözze a növekedést ca.finance.yahoo.com. Toronto lakáspiaci testülete augusztusban enyhe forgalomnövekedést jelentett (+2,3% éves összevetésben), miközben az árak enyhülnek, ami arra utal, hogy a „megrekedt fellendülés” fordulóponthoz érhet trreb.ca. Ennek ellenére Kanadában továbbra is feszült a megfizethetőség, az átlagos lakásárak (~673 000 kanadai dollár) ~0,6%-kal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt stats.crea.ca, és a háztartások közel rekord szintű eladósodottságot mutatnak.szintek.
Többcsaládos lakások és bérleti díjak: Az USA lakásbérleti piaca enyhülni látszik évekig tartó növekedés után. Az országos kihasználtság 95,4%-ra csökkent augusztusban, és az effektív bérleti díjak 0,2%-kal estek éves szinten, ami az első éves bérleti díj csökkenés 2021 eleje óta credaily.com credaily.com. Ez az enyhe visszaesés a Sun Belt városokban megjelenő új kínálat hullámát és az infláció által szorongatott bérlőket tükrözi. A bérletcsökkentések főként a túlépített nagyvárosokban – például Austin, Phoenix és Orlando –, valamint a turizmustól függő piacokon (pl. Las Vegas) koncentrálódnak, ahol a bérbeadók gyengébb keresletről számolnak be credaily.com credaily.com. Ezzel szemben néhány drága tengerparti városban továbbra is 3–7%-os éves bérletnövekedés tapasztalható – San Francisco, New York, San Jose –, mivel a korlátozott kínálat és az erős munkaerőpiac felfelé hajtja az árakat credaily.com. Az általános enyhülés jó hír a bérlőknek, de a szakértők szerint ez inkább kiegyensúlyozódás, nem összeomlás. „Bár a havi bérletnövekedés már több mint egy éve korlátozott, ez most negatív tartományba fordult,” jegyezték meg a RealPage elemzői egy piaci jelentésben credaily.com. Mivel egyre több lakásprojekt készül el 2026-ig, a bérlők végre visszanyerhetnek némi alkupozíciót.
Kereskedelmi és ipari ingatlan
Irodai szektor és kereskedelmi ügyletek: Észak-Amerika irodapiacai továbbra is nyomás alatt állnak a magas üresedési ráta és a refinanszírozási kihívások miatt. Az Egyesült Államokban az irodák üresedési aránya sok belvárosban 18–20% körül mozog bisnow.com, és a bérbeadók jelentős kedvezményekhez vagy az épületek újrahasznosításához folyamodnak. Ezen a héten egy példa is akadt a problémás irodai eladásokra: a Savanna magánbefektető egy Midtown Manhattan-i irodatornyot (444 Madison Ave) szerzett meg rövid eladással 50 millió dollárért crenews.com – ez jelentős árengedményt jelent, ami a csökkent értékeket tükrözi. A nyugati parton egy San Franciscó-i irodai ingatlant lakóházzá alakítás céljából vásároltak meg, mivel a befektetők kreatív újrahasznosítási lehetőségeket keresnek az alulhasznosított tornyok számára crenews.com. „Az irodai jelenlét továbbra is elmarad,” figyelmeztetett egy iparági előrejelzés, ami arra kényszeríti a bérbeadókat, hogy költséges felújításokat és engedményeket finanszírozzanak a bérlők bevonzása érdekében realestatenews.com. A bérleti aktivitás visszafogott, bár néhány közvetítő szerint a legrosszabb már elmúlt. Los Angelesben például az irodai befektetések megduplázódtak az alacsony bázishoz képest a második negyedévben, és a helyi közvetítők szerint a piac „elérte a mélypontot”, és megjelentek az opportunista vásárlók bisnow.com. Ennek ellenére bármilyen irodapiaci fellendülés várhatóan lassú és egyenetlen lesz 2025-ig.
Ipari és logisztikai: Ezzel szemben az ipari ingatlan továbbra is húzóágazat. Az adatközpontok Észak-Amerikában éppen most érték el a „történelmi mélypontot” jelentő üresedési rátát, mivel a felhőalapú számítástechnika iránti kereslet ugrásszerűen nő crenews.com. A raktár- és logisztikai területek is szűkösek – az országos ipari üresedési ráta 4% körül mozog, a bérleti díjak pedig emelkednek, különösen a kikötők és nagyvárosok közelében wam.ae wam.ae. A befektetők több mint 33 milliárd dollárt fektettek ipari ingatlanokba 2025 első felében credaily.com, tartós e-kereskedelmi és gyártási igényeket érzékelve. Például Kaliforniában egy befektető 67 millió dolláros hitelt szerzett egy teljesen bérbe adott sacramentói ipari parkra, ami a szektorba vetett bizalmat hangsúlyozza crenews.com crenews.com. A fejlesztők ott indítanak új projekteket, ahol tudnak: Dallasban egy egyéves, modern raktárat magas értékelés mellett adott el egy REIT-nek crenews.com, és a megaelosztó központok építése folytatódik a Sun Belt központjaiban. „Az ipari szektor továbbra is vonzza a nemzetközi befektetőket,” jegyzi meg a CBRE második negyedéves jelentése, amely „erős bérleti díjnövekedést a kulcsfontosságú logisztikai eszközökben” említ olyan piacokon, mint Atlanta és Toronto wam.ae. Egy lehetséges ellenszél: ha a fogyasztói költés vagy a kereskedelmi forgalom visszaesik, a bérleti díjak szédületes növekedése mérséklődhet. De egyelőre az ipari ingatlan világszinten is kiemelkedő teljesítményt nyújt.
Kiskereskedelem és vegyes felhasználás: A kiskereskedelmi ingatlan helyzete árnyalt. Az Egyesült Államokban az üzlethelyiségek üresedési aránya közel rekord alacsony szinten van (~5,3%-os elérhetőség), annak ellenére, hogy számos lánc bezárt marketsgroup.org. A jó elhelyezkedésű bevásárlóközpontok és főutcai üzletek nagyrészt pótolták a pandémia idején keletkezett üresedéseket, és sok bevásárlóközpontban újra növekszik a gyalogos forgalom. Ugyanakkor egy Newmark új jelentése szerint a kiskereskedelmi bérbeadások volumene 2025 második negyedévében éves szinten 29%-kal zuhant marketsgroup.org. Országszerte mindössze 31,7 millió négyzetláb területet adtak bérbe – ez 23%-kal alacsonyabb a hosszú távú átlagnál –, mivel a kiskereskedők óvatosabbá váltak a gazdasági bizonytalanság és a prémium helyiségek hiánya miatt marketsgroup.org. A boltzárások száma meghaladta a nyitásokét, így a nettó felszívódás negatívba fordult az elmúlt negyedévben marketsgroup.org. Nagy horderejű csődeljárások (Joann, Rite Aid, Forever 21) és a nagy láncok költségcsökkentése is hozzájárult a visszaeséshez marketsgroup.org. „Számos kiskereskedelmi szereplő racionalizálja üzlethálózatát… a gyengén teljesítő helyszínekre koncentrálva,” jegyzi meg a jelentés, további konszolidációt jósolva 2026-ig marketsgroup.org. Mégis, annak ellenére, hogy a nagy alapterületű üzletek zsugorodnak, a kiskereskedelmi alapmutatók messze vannak az összeomlástól – az elérhetőség továbbra is szűkebb, mint a 6,6%-os történelmi átlag marketsgroup.org, és az ajánlati bérleti díjak összességében stabilak. A szupermarketekhez kapcsolódó központok és a luxus kiskereskedelmi folyosók különösen jól teljesítenek, miközben a másodlagos bevásárlóközpontok küzdenek. Kanadában hasonlóan, a torontói és vancouveri első osztályú bevásárlóközpontok magas kihasználtságról és bérleti díj növekedésről számolnak be, még akkor is, ha néhány középkategóriás kiskereskedő visszavonul. A vegyes felhasználású fejlesztések, amelyek ötvözik a kiskereskedelmet, vendéglátást és szórakoztatást, mentőövet jelentenek az elöregedő bevásárlóközpontok számára, és az elmúlt évben több nagy amerikai bevásárlóközpont-lakóépület átalakítási projektet jelentettek be a gyalogos forgalom élénkítésére.
Telek & fejlesztés
Építkezés és földértékesítés: Az építési tevékenység Észak-Amerikában kettéágazik. Lakásépítés az Egyesült Államokban lassult a 2022-es csúcsokhoz képest – az egylakásos lakóingatlan-építések száma mérsékelten csökkent, és az építők nehézségekről számolnak be a megfizethető földterületek megtalálásában. Egy NAHB felmérés szerint az építők 38%-a szerint a telkek kínálata „alacsony” az ő piacaikon eyeonhousing.org. Ugyanakkor az új lakáseladások csak ~3%-kal alacsonyabbak az év eddigi részében kitchenbathdesign.com, ami arra utal, hogy az építők képesek értékesíteni a lakásokat, bár ösztönzőkkel. A földárak sok régióban továbbra is magasak, ami a magas anyagköltségekkel együtt nyomást gyakorol az új lakások árára. Kanadában a fejlesztők óvatosan folytatják a projekteket egy megtorpanás után, amit olyan kormányzati intézkedések segítenek, mint Vancouver engedélyezési reformjai és egy új torontói kezdeményezés, amely kihasználatlan irodákat alakít át lakásokká. Az ipari felhasználáshoz kötődő infrastruktúra- és földfejlesztés – például akkumulátorgyárak számára előkészített megasite-ok az USA déli részén, vagy raktárparkok Mexikó északi részén – kiemelt területek, amelyek intézményi tőkét vonzanak. Például Mexikó új ipari övezeteket kínál az USA határa közelében a reshoring megfogására, bár a helyi infrastrukturális hiányosságok továbbra is fennállnak. A mezőgazdasági földek és erdőterületek, mint alternatív reáleszközök, szintén növekvő befektetői érdeklődést tapasztaltak 2025-ben az ingadozó részvénypiacok közepette, több nagy földportfólió-értékesítést is jelentettek a nyáron. Összességében, bár Észak-Amerika fejlesztési projektjeinek kínálata elvékonyodott a COVID utáni fellendüléshez képest, a stratégiai projektek (különösen a megfizethető lakhatás és logisztika területén) továbbra is haladnak előre, gyakran állami-magán partnerségek és kreatív finanszírozás támogatásával.
Európa
Lakóingatlan-piac
Lakásárak és politika: Európa lakáspiacai a növekedés évei után a lassulás jeleit mutatják. Az Egyesült Királyságban a Nationwide legfrissebb indexe megdöbbentette a megfigyelőket, mivel augusztusban 0,1%-os csökkenést mutatott a lakásárakban (júliushoz képest) reuters.com – ez a harmadik havi visszaesés április óta. Az éves áremelkedés mindössze 2,1%-ra lassult, ami a leggyengébb 2024 közepe óta reuters.com. „A lakásárak viszonylag visszafogott növekedési üteme érthető, tekintve, hogy a megfizethetőség továbbra is feszes” – mondta Robert Gardner, a Nationwide vezető közgazdásza reuters.com. Annak ellenére, hogy az Angol Bank augusztusban 4,0%-ra csökkentette az irányadó kamatot reuters.com (ez volt az első csökkentés ebben a ciklusban), a hitelfelvételi költségek még mindig magasak a közelmúltbeli szintekhez képest, és az átlagos vásárló jelzáloghitele most már a nettó jövedelem ~35%-át viszi el reuters.com. A potenciális vásárlók bizonytalansággal is szembesülnek a lehetséges adóváltozások miatt – a következő költségvetésben bevezetendő új „kastélyadóval” kapcsolatos spekulációk megingatták a vevői bizalmat a felső szegmensben. „A kockázat az, hogy az ingatlanadó-emelésekkel kapcsolatos spekulációk…tovább rontják a vevői hangulatot” – figyelmeztetett Ashley Webb, a Capital Economics munkatársa reuters.com. A kontinensen a lakásárak növekedése nagyrészt megállt sok országban. Németországban néhány városban enyhe nominális árcsökkenés tapasztalható, ahogy a rendkívül olcsó jelzáloghitelek korszaka véget ér. Svédország és Dánia korábban élesebb korrekciókat éltek meg (10–15%-os csökkenés a csúcsokhoz képest), de most stabilizálódni látszanak, ahogy a kamatok tetőznek. Franciaországban összességében stagnálnak az árak, de a tranzakciók száma visszaesett, ezért a kormány új, környezetbarát otthonok vásárlására ösztönző intézkedéseket fontolgat. Lengyelországban és Közép-Európában vannak növekedési gócpontok (Lengyelországban ezt az erős bérnövekedés és az ukrán bevándorlás hajtja), de a magas eurózóna-kamatok korlátozzák a finanszírozást. Összességében Európa lakáspiacai árstagnálás időszakába lépnek – ez megkönnyebbülés az első lakásvásárlóknak, de kihívás a fejlesztőknek és azoknak, akik a folyamatos értéknövekedésre alapoztak.
Bérleti díjak és megfizethetőség: A bérlők egész Európában érzik a szorítást. Sok fővárosban – London, Dublin, Párizs, Berlin – a bérleti díjak idén rekordmagasságot értek el, amit a korlátozott kínálat és a magasabb bérbeadói költségek hajtanak. Például Londonban az átlagos bérleti díj meghaladta a havi 2 200 fontot, ami ~12%-os éves növekedést jelent, mivel a magasabb jelzálogkamatok miatt egyes bérbeadók eladták ingatlanjaikat vagy emelték a bérleti díjakat. Néhány kormány beavatkozik: Írország meghosszabbította a bérleti díjplafont és a kilakoltatási tilalmat az érzékeny piacokon, míg Skócia ideiglenes bérleti díjfagyasztási intézkedéseket tart fenn a meglévő bérlők számára. Németország bővíti a szociális lakásépítési költségvetését, miután felmérések drasztikus megfizethető lakáshiányt mutattak ki. Másrészt néhány városban túlkínálati nyomás tapasztalható: Dubaj-szerű építési fellendülések Spanyolország Costa del Sol régiójában és Portugália Algarve vidékén (amelyek népszerűek a külföldiekkel) valójában kissé csökkentették a luxuslakások bérleti díjait, ami ritkaság Európában. Az európai lakástulajdonosi arány összességében csökkent, mivel a fiatalabb háztartások hosszabb ideig bérelnek, ezt a trendet a döntéshozók szorosan figyelik. Az Egyesült Királyságban a magánbérleti díjak CPI-komponense mintegy 5%-kal magasabb éves szinten, ami a leggyorsabb ütem több mint egy évtizede, és hozzájárul az inflációhoz. Ez vitákat indított el az erősebb bérleti díjszabályozás és a bérlakás-kínálat bővítését célzó intézkedések között. Figyelemre méltó, hogy Lengyelország most vezette be az építésre-bérbeadásra ösztönzőket, és Ausztria nyugdíjalapokat irányít megfizethető lakásokat finanszírozó kötvényekbe – innovatív megközelítések Európa bérlakásválságának enyhítésére.
Kereskedelmi és ipari ingatlan
Építési és fejlesztési visszaesés: Európa építőipara és fejlesztési szektora határozottan visszaesett. Az eurózóna építőipari BMI augusztusban tovább süllyedt az 50-es határ alá, ami zsugorodást jelez: Németország indexe 46,0-ra, Olaszországé 47,7-re esett, Franciaországé 46,7-en maradt riotimesonline.com. Ez tartós visszaesést jelent az építési tevékenységben. A magas finanszírozási költségek, munkaerőhiány és gazdasági bizonytalanság miatt sok projektet elhalasztanak vagy törölnek. A frankfurti irodáktól a madridi lakásprojektekig a fejlesztők arról számolnak be, hogy nehéz nyereséges hozamot elérni az EKB 4%-os kamatai mellett. Még akkor is, ha a beszerzési költségek (például fa és acél) enyhültek a 2022-es csúcsokhoz képest, a fejlesztői hangulat továbbra is gyenge. Németországban az építési engedélyek száma a lakóingatlanokra ~27%-kal csökkent 2025 első felében az előző évhez képest, és az iparági szervezetek „fejlesztői tisztulásra” figyelmeztetnek, hacsak a hitelfelvételi költségek nem csökkennek. Svédország építőipari válsága súlyos – több nagy építőipari cég kért csődvédelmet idén az eladatlan lakások tömege és a drága hitelek miatt. Az infrastruktúra- és ipari projektek azonban viszonylag fényes pontot jelentenek: EU által finanszírozott zöldenergia- és félvezetőgyárak (Németországban és Franciaországban), valamint szélerőmű-projektek (Északi-tenger) haladnak előre, némi építőipari munkahelyet teremtve. Összességében azonban Európa fejlesztői visszavonulóban vannak. Ez az építési visszaesés egyszerre tünete és oka a gazdasági törékenységnek Európában – a mai kevesebb daru a városképen néhány év múlva szűkebb lakáskínálatot (és magasabb bérleti díjakat) jelenthet, ha és amikor a kereslet helyreáll.
Irodai és kiskereskedelmi piacok: Az európai irodapiacok továbbra is kettéosztottak. Az olyan városokban, mint London és Párizs, a prémium, modern irodaterületek tartják az értéküket, mivel a cégek a minőség felé mozdulnak el, de a régebbi, kevésbé hatékony épületek nehezen találnak bérlőket. London irodai üresedési rátája körülbelül 9%-ra emelkedett, és a bérbeadók 12–18 hónapos bérleti díjmentes időszakokat kínálnak, hogy bérlőket csábítsanak, különösen a City-ben. Párizs jobban teljesített (üresedés ~7%), köszönhetően a korlátozott új kínálatnak és a személyes munkavégzés iránti preferenciának, de még ott is nőtt az albérletek száma. Egy jelentős francia bérbeadó, a Gecina megjegyezte, hogy „a bérlők lassabban írnak alá és nagyobb az alkupozíciójuk”. Közép- és Kelet-Európa irodai központjai (Varsó, Prága) nyomás alatt vannak a távmunka és a túlkínálat miatt; Varsó üresedési rátája elérte a 13%-ot, ami az elmúlt évtized legmagasabb értéke. Eközben az európai kiskereskedelmi ingatlanpiac óvatos. A kiskereskedelmi forgalom Spanyolországban 0,5%-kal csökkent az elmúlt hónapban riotimesonline.com, és Németországban a kiskereskedelmi forgalom elmarad a Covid előtti szinttől. A kiskereskedelmi bérleti díjak stagnálnak, és néhány gyengébb bevásárlóközpont a másodlagos városokban hozamnövekedést tapasztal (mivel az értékek csökkennek). Ugyanakkor a legjobb főutcákon (pl. Párizs Champs-Élysées, Milánó Via Montenapoleone) erős luxusértékesítésekről és akár rekord bérleti díjakról számolnak be 2025-ben, amit a nemzetközi turizmus költése és a korlátozott kínálat hajt. Az európai kiskereskedők is változtatnak a formátumokon – nagyobb hangsúlyt fektetnek a kisebb belvárosi üzletekre és az élményalapú kiskereskedelemre –, ami átalakítja a terület iránti keresletet. Például az IKEA megnyitotta első belvárosi üzletét Párizsban, és más nagyáruházi kiskereskedők is követik a példát, hogy alkalmazkodjanak a változó fogyasztói szokásokhoz.
Ipari és logisztikai: Az európai ipari és logisztikai ingatlanpiac viszonylag ellenállónak bizonyul. A pán-európai logisztikai üresedési ráta alacsony (kb. 4–5%), és a bérleti díjak növekedése folytatódik, bár lassabb ütemben, mint a 2022-es őrület idején. A raktárterületek iránti kereslet a kikötők (Rotterdam, Antwerpen) és a nagyvárosok közelében továbbra is erős az e-kereskedelemnek köszönhetően. Egy új Savills-jelentés megjegyezte, hogy 2025 első félévében világszerte 380 milliárd eurót fektettek be ingatlanokba, a logisztikai és idősek otthona szektorok növekedést mutatnak marketsgroup.org. Európában az befektetők a raktárakat részesítik előnyben, mivel stabil bevételt kínálnak; ugyanakkor a tranzakciós volumenek csökkentek, mivel a vevők és eladók az árképzésen vitatkoznak. A nyugat-európai első osztályú logisztikai ingatlanok hozamai (cap rate) az elmúlt évben mintegy 50 bázisponttal emelkedtek, ami a magasabb finanszírozási költségeket tükrözi, de továbbra is a történelmi normákon belül maradnak invesco.com perenews.com. Egyik trend a többszintes raktárak megjelenése a területben szűkös piacokon, mint London és Párizs, valamint az üresen álló kiskereskedelmi áruházak átalakítása elosztóközpontokká. Az ipari kilátások óvatosan optimisták: „Még Európában is, ahol a hozamfelárak normalizálódtak, a tranzakciós volumenek lassan állnak helyre” a finanszírozási feltételek miatt invesco.com. Ha az EKB kamatcsökkentést jelezne 2026-ra, ahogy sokan várják, az felszabadíthatná a régióban felgyülemlett ipari befektetési hullámot.
Kiskereskedelem & Vendéglátás
Turizmus és kiskereskedelem fellendülése: Európa híres belvárosai turisztikai fellendülést élveznek, ami támogatja a szállodákat és a főutcai kiskereskedelmet. A szállodai kihasználtság Európában ezen a nyáron visszatért a 2019-es szintre, Dél-Európa pedig rekord szezont könyvelhetett el. Ez pozitív hatással van a kiskereskedelemre és a vendéglátásra is. Például Olaszország arról számolt be, hogy a külföldi turisták költése 8%-kal nőtt az előző évhez képest, ami fellendítette a luxusbutikokat Rómában és Firenzében. A vendéglátóipari ingatlanok befektetői ismét aktívak: szeptember elején egy közel-keleti alap 500 millió euróért vásárolt meg egy spanyol üdülőportfóliót, bízva az utazási kereslet folytatódásában. Ugyanakkor a kisebb szállodaüzemeltetők emelkedő bérekkel és energiaárakkal szembesülnek, ami szűkíti a haszonkulcsokat. A kiskereskedelmi ingatlanok hangulata óvatos. Törékeny kiskereskedelmi trendek tapasztalhatók olyan gazdaságokban, mint Németország, ahol alacsony a fogyasztói bizalom – a német kiskereskedelmi márkák elhalasztják a terjeszkedési terveiket, ami hozzájárul a bérbeadási lassuláshoz. Ennek ellenére a élelmiszerláncokhoz kapcsolt kiskereskedelem és a kiskereskedelmi parkok jól teljesítenek. Az Egyesült Királyságban a kiskereskedelmi parkok üresedési rátája 15 éves mélypontra süllyedt, mivel az árérzékeny vásárlók a nagy diszkontokat keresik fel. Az e-kereskedelem növekedése stabilizálódott, és az összes kiskereskedelmi forgalom mintegy 15%-át teszi ki Európában, ami némi nyomást levesz a hagyományos boltok válláról. Ennek eredményeként Európában elcsendesedett a „kiskereskedelmi apokalipszis” emlegetése; ehelyett az ágazat lassú alkalmazkodás és szelektív növekedés előtt áll. A kiskereskedelmi ingatlantulajdonosok felújításokba és új attrakciókba (ételudvaroktól a „click-and-collect” mini raktárakig) fektetnek, hogy a bevásárlóközpontok relevánsak maradjanak. Franciaországban például több elöregedett bevásárlóközpontot újítanak fel állami városmegújítási alapok támogatásával.
Szabályozási környezet: Az európai kormányok egyre aktívabban avatkoznak be az ingatlanpiacokba. A már említett lakhatási intézkedéseken túl néhány város az ingatlanspekuláció ellen is fellép. Tokióban, Japánban (amelyet gyakran az ázsiai-csendes-óceáni térséghez sorolnak, de a szabályozási tapasztalatok miatt itt is releváns), egy érdekes lépésként egy helyi kerület arra kérte a fejlesztőket, hogy tiltsák meg a lakások továbbértékesítését 5 évig, hogy visszaszorítsák a spekulánsokat asahi.com. Bár ez Európán kívül történt, felkeltette a globális döntéshozók figyelmét, akik a spekulációs hullámok lehűtését keresik. Egyetlen európai város sem ment ilyen messzire, de olyan helyeken, mint Berlin, továbbra is vitatják a bérleti díjplafont (miután a bíróság eltörölte Berlin korábbi plafonját), és Amszterdam megtiltotta a befektetőknek, hogy olcsóbb lakásokat vásároljanak kiadás céljából. Az EU szintén bevezeti a fenntarthatósági szabályokat (ESG), amelyek hatással vannak az ingatlanokra – 2025-től a nagyobb épületeknek jelenteniük kell az energiafelhasználást, és a nem hatékony épületek 2030-tól nem adhatók bérbe. Ez már most is hatással van az értékelésekre: egy friss tanulmány szerint az „C” energiahatékonysági besorolás alatti irodák 5–10%-os diszkonttal cserélnek gazdát Európa nagyvárosaiban. Ezek a szabályozási változások, az egyéb gazdasági tényezőkkel együtt, azt jelentik, hogy Európa ingatlanpiaca bérlőbarátabbá és versenyképesebbé válik az évekig tartó bérbeadói dominancia után. Ahogy közeledik 2025, minden szem a Európai Központi Bankra szegeződik – a piacok mintegy 200 bázispontos kamatcsökkentésre számítanak 2025 végéig perenews.com, hogy megmentsék a növekedést. Ha és amikor a monetáris lazítás elkezdődik, az fordulópontot jelenthet az ingatlanpiacok „újraindításában”, de egyelőre Európa kényes egyensúlyt keres az infláció megfékezése és az ingatlanpiac összeomlásának elkerülése között.
Ázsia-Csendes-óceáni térség
Lakossági piacok
Kína: A világ második legnagyobb gazdasága továbbra is egy elhúzódó ingatlanválságban vergődik. Egy Reuters által készített közgazdász-felmérés megerősíti, hogy Kínában az új lakások árai várhatóan ~3,8%-kal csökkennek 2025-ben, ami enyhébb visszaesés, mint amit korábban jósoltak, köszönhetően a közelmúltbeli támogatási intézkedéseknek reuters.com. Azonban az eladások és a beruházások romlanak: az ingatlaneladások 7,5%-os zuhanására számítanak 2025-ben (rosszabb, mint a korábban várt –5%), és az ingatlanberuházások akár 11%-kal is zsugorodhatnak reuters.com. Az alapvető problémák – fejlesztői adósságtörlesztési elmaradások, eladatlan lakások túlkínálata és gyenge vásárlói bizalom – továbbra is megoldatlanok. Annak ellenére, hogy Peking tucatnyi intézkedést hozott (az alacsonyabb jelzálogkamatoktól a lazább önerő-szabályokig), a piac még nem érte el a mélypontot reuters.com. „A Fitch úgy véli, hogy az ingatlanszektor középtávon továbbra is számos strukturális kihívással néz szembe, beleértve a demográfiai változásokat, az alacsony lakhatási megfizethetőséget és a magas eladatlan készletet” – mondta Lulu Shi, a Fitch Ratings igazgatója reuters.com. Sok elemző most már nem számít arra, hogy a kínai lakásárak 2026 vége vagy 2027 előtt stabilizálódnának reuters.com. Egyre többen sürgetnek radikálisabb lépéseket: „A piac stabilizálásához… közvetlen kormányzati beavatkozásra lehet szükség” – érvelt Gao Yuhong, a Pengyuan hitelminősítő ügynökség munkatársa, aki azt javasolja, hogy állami forrásokból vásároljanak fel eladatlan lakásokat és parlagon heverő földeket, hogy csökkentsék a túlkínálatot reuters.com. Valóban, a készlet leépítése óriási feladat – nagyjából 600–700 millió négyzetméter lakás (több mint 5 millió otthon) vár vevőre, ami több mint 12 hónapnyi eladásnak felel meg, és Gao becslése szerint 5 billió jüan (699 milliárd dollár) kellene a felesleg felszámolásához reuters.com. A gyakorlatban a nagy fejlesztők, mint a Country Garden és az Evergrande, éppen átszervezésen mennek keresztül, miközben a vásárlói hangulat a leggyengébb a kisebb városokban. Kína központi kormánya további támogatást jelez: épp ezen a héten a helyi bankok újabb 10–20 bázisponttal csökkentették az első lakásvásárlók jelzálogkamatát, és több városban enyhítettek a lakásvásárlási korlátozásokon. De eddig ezek az apró lépések még nem…arra ösztönözze a fordulatot abban, amit Kína Lehman-pillanatának neveznek az ingatlanpiacon.
Hongkong: Éles ellentétben a szárazfölddel, Hongkong ingatlanpiaca élénkülni kezdett egy hosszú visszaesés után. Hongkong legnagyobb fejlesztője, a Sun Hung Kai Properties, három év után először jelentett nyereségnövekedést, az ingatlanpiacon tapasztalható „stabilizálódás jeleire” hivatkozva chinadailyhk.com. A június 30-án zárult évben az alapnyereség 0,5%-kal, 21,9 milliárd HK$-ra nőtt chinadailyhk.com. „Hongkong lakáspiaca további stabilizálódás jeleit mutatta az enyhített jelzáloghitel-korlátozások és az alacsonyabb helyi jelzálogkamatok hatására” – jegyezte meg a vállalat chinadailyhk.com. Valóban, a kormány nemrégiben enyhítette a jelzáloghitel-plafont az első lakásvásárlók számára, és a helyi kamatok is csökkentek, mivel a hongkongi monetáris hatóság követte a Fed szünetét. Hongkongban az ingatlanárak április óta emelkednek, és az elemzők 8%-os áremelkedést vetítenek előre 2025 végéig chinadailyhk.com, miután 2019-es csúcsukhoz képest összesen mintegy 15%-os korrekció történt. A szárazföldi kínai tehetségek és diákok beáramlása, valamint a növekvő bérleti díjak is támogatják a keresletet chinadailyhk.com. A város luxus szegmense is figyelemre méltó eladást könyvelhetett el: egy kúria a The Peaken mintegy 1 milliárd HK$-ért kelt el, ezzel 2025 egyik legdrágább lakóingatlan-tranzakciója lett timeout.com. Ugyanakkor Hongkong kereskedelmi ingatlan szektora továbbra is gyenge pont – a Sun Hung Kai irodákból és bevásárlóközpontokból származó bérleti bevétele 2%-kal csökkent az időszak során chinadailyhk.com. A magas irodai üresedési ráta (jelenleg ~14%) és az egyes kerületekben csökkenő üzletbérleti díjak a vállalati költések lassú helyreállását tükrözik. Összességében Hongkong úgy tűnik, hogy elérte a mélypontot, amit segít az újranyitás és a szárazföldi Kína Greater Bay Area tervéhez való szorosabb integráció. A piac még nincs túl a nehezén, de a hangulat jelentősen javult az egy évvel ezelőttihez képest, amikor a kamatemelések és a kivándorlási félelmek sötét felhőt vetettek.
Japán: Japán ingatlanpiaca viszonylag stabil, sőt, egyes területeken kifejezetten élénk. A belföldi gazdasági lendület – a fogyasztói kiadások éves szinten 2,2%-kal nőttek júliusban, a bérek pedig 3,0%-kal emelkedtek riotimesonline.com – némi optimizmust hoz az ingatlanpiacra. Tokiói lakásárak folyamatosan emelkednek; egy új lakás átlagára Tokió 23 kerületében júliusban elérte a 135,3 millió jent (~920 ezer dollár), ami 24%-os éves növekedést jelent asahi.com. Ez a megdöbbentő ugrás mind az építési költségek növekedését, mind a heves keresletet tükrözi. Olyannyira, hogy a hatóságok már aggódnak a spekuláció miatt. Tokió Chiyoda kerülete nagy visszhangot keltett azzal, hogy felszólította a fejlesztőket: bizonyos újrafejlesztéseknél tiltsák meg az új lakások 5 éven belüli továbbértékesítését, hogy visszafogják a lakásbefektetőket és hűtsék az árakat asahi.com. Az ingatlanszektor erősen ellenezte ezt, megkérdőjelezve a kérés jogszerűségét és bölcsességét asahi.com. „Mi is úgy gondoljuk, hogy a rövid távú továbbértékesítés nem kívánatos… De úgy érezzük, hogy a kerület kérése nem áll szilárd alapon,” mondta a Japán Ingatlanvállalatok Szövetségének egyik magas rangú tisztviselője asahi.com. Ezek ellenére Japán alacsony kamatai (a BoJ irányadó kamata továbbra is negatív) és a városi központokban jelentkező akut lakáskereslet fenntartják a piac lendületét. Vidék Japánban más képet mutat – sok vidéki területen továbbra is népességcsökkenés és üresen álló házak jellemzőek. A kormány programokat támogat az 8 millió „akiya” (üres ház) újrahasznosítására vagy lebontására, ami új fejlesztési lehetőségeket nyithat. A tokiói irodapiac viszonylag stabil, a kihasználatlanság ~6%, ami jóval alacsonyabb, mint más világvárosokban, részben a technológiai és pénzügyi cégek bővülésének, valamint a korlátozott új kínálatnak köszönhetően. Összességében Japán ingatlanpiaca profitál az egyedi makrogazdasági környezetből (alacsony kamatok, fellendülő gazdaság), és idén Ázsia egyik kiemelkedő teljesítményt nyújtó piacaként tűnik ki.
Egyéb ázsiai-csendes-óceáni piacok: Ausztráliában a lakáspiac meglepő módon újra lendületet vett 2025-ben. A 2024-es visszaesés után Sydney és Melbourne lakásárai ismét emelkednek (Sydney +5% az év eleje óta), mivel az Ausztrál Jegybank befejezte a szigorítási ciklust, és a vevők visszatértek a piacra. Ausztrália krónikus kínálathiánya, különösen a bérlakások terén, azt jelenti, hogy bármilyen kamatcsökkentés gyorsan magasabb árakhoz vezet. Az RBA ezen a héten 4,35%-on tartotta a kamatokat, és néhány elemző szerint a kamatcsökkentések akár 2026 elején elkezdődhetnek, ha az infláció tovább csökken. Új-Zélandon hasonlóan fordulatot vett az ingatlanpiac; Aucklandben három egymást követő hónapja emelkednek a lakásárak, ami arra késztette a jegybankot, hogy figyelmeztessen: „a pénzügyi stabilitási kockázatok továbbra is fennállnak”. Indiában az ingatlanszektor erős, de vannak aggodalomra okot adó területek. Egy júniusi Reuters-felmérés szerint az indiai lakásárak körülbelül 6%-kal emelkednek majd 2025-ben reuters.com, amit az urbanizáció és a jövedelemnövekedés támaszt alá. Ugyanakkor „a kereslet lassulásából adódó repedések” jelentek meg, különösen a luxuslakások piacán. „A szupergazdagok kereslete biztosan elérte a csúcsot… az a COVID utáni őrült roham véget ért,” jegyezte meg Pankaj Kapoor, a Liases Foras kutatócég vezetője reuters.com. A fejlesztők Mumbaiban és Delhiben eladatlan prémium készlettel rendelkeznek, és az elemzők arra figyelmeztetnek, hogy túlkinálat alakulhat ki a prémium lakások piacán, ha a gazdasági növekedés megtorpan reuters.com. India középosztálybeli lakásai azonban továbbra is gyorsan fogynak, amit a közelmúltbeli kamatcsökkentések (az RBI júniusban váratlanul 50 bázisponttal csökkentette a kamatot reuters.com) és az első lakásvásárlóknak nyújtott állami támogatások is segítenek. Délkelet-Ázsia piacai, mint Szingapúr és Indonézia általában stabilak. Szingapúrban a lakásárak közel vannak a történelmi csúcsokhoz, bár a kormány új hűtő intézkedéseket vezetett be (magasabb illeték a külföldieknek), ami lassította az eladások volumenét. Vietnám hitelválsággal küzd, amely az ingatlanfejlesztőket is érintette, de a közvetlen kormányzati beavatkozás (beleértve egy mentőalapot a beragadt projektekre) már stabilizálni kezdte a helyzetet. Az ázsiai-csendes-óceáni térségben az uralkodó téma a széttartás – a Kína lassuló gazdaságához kötődő piacok küzdenek, míg azok, amelyek a hazai keresletre vagy a fejlett gazdaságok dinamikájára támaszkodnak, jobban teljesítenek.
Kereskedelmi és befektetési trendek
Kínai kereskedelmi ingatlanok: Kína kereskedelmi ingatlanpiaca – irodák, kiskereskedelem, szállodák – jelentős nyomás alatt áll. Az irodák üresedési rátája a nagyobb kínai városokban, mint például Peking és Sanghaj, ~20%-ra vagy még magasabbra emelkedett, ahogy új kínálat jelenik meg a piacon, és a vállalatok a lassabb növekedés miatt csökkentik a területüket. A bérbeadók jelentősen csökkentik a bérleti díjakat; a Sanghajban található A-kategóriás irodák bérleti díjai éves szinten ~5%-kal estek vissza. A kiskereskedelmi ingatlanok valamivel jobban teljesítenek Kína kezdődő fogyasztói fellendülésének köszönhetően – az első osztályú városok bevásárlóközpontjai a gyalogosforgalom fokozatos javulásáról számolnak be, és a luxus kiskereskedők továbbra is növekedési piacnak tekintik Kínát. Ugyanakkor a kisebb városokban sok bevásárlóközpont továbbra is félig üres. A kínai befektetési piac rendkívül csendes: a külföldi befektetők nagyrészt szüneteltetik a felvásárlásokat, a hazai befektetőket pedig a szűkös hitel akadályozza. Néhány opportunista alap figyeli a bajba jutott eszközöket – például pletykák szerint néhány amerikai magántőkealap jelentős kedvezménnyel keres befejezetlen társasházi projekteket Kantonban. Általánosságban azonban a bizalom Kína ingatlanpiaca iránt időbe telik, míg helyreáll, valószínűleg világosabb kormányzati támogatásra vagy makrogazdasági fellendülésre lesz szükség.
Ázsia–Csendes-óceáni irodák és kiskereskedelem: Az ázsiai–csendes-óceáni irodapiacok vegyes képet mutatnak. Bengaluru és Mumbai erős, IT-vezérelt irodai kereslettel és egy számjegyű üresedési rátával rendelkezik, míg Szöul és Sydney magasabb (~12%-os) üresedést tapasztal, ahogy a technológiai leépítések és a hibrid munkavégzés hatása érződik. Szingapúr irodabérleti díjai 2025 elején évtizedes csúcsot értek el (a pénzügyi és technológiai bővülés hajtotta), de mostanra a növekedés üteme lassul. Sydney és Melbourne irodái átmeneti időszakot élnek meg, mivel néhány vállalat csökkenti a területét – Ausztrália irodai üresedése ~14% –, de szingapúri és közel-keleti intézményi befektetők aktívan licitálnak minőségi ausztrál irodatornyokra, bármilyen visszaesést belépési pontnak tekintve. Az ázsiai kiskereskedelem a régió fogyasztóival együtt lábadozik. Japán kiskereskedelmi ingatlanpiaca a felgyülemlett vásárlási igény miatt fellendülést él át – Tokió és Oszaka főutcáin szinte nulla az üresedés, a bérleti díjak pedig emelkednek. Thaiföld kiskereskedelmi szektora a turizmusnak köszönhetően erősödik; Bangkok bevásárlóközpontjaiban ismét nagy a forgalom, és 2024 végén új mega-pláza nyílt, amelyet a bérlők gyorsan elfoglaltak. Ezzel szemben Malajzia és Hongkong kiskereskedői óvatosabbak, különösen Hongkongban, ahol a szárazföldi kínai vásárlók száma még mindig elmarad a COVID előtti szinttől. Az e-kereskedelem növekedése (pl. Alibaba, Tokopedia stb.) továbbra is alakítja a kiskereskedelmi ingatlanpiacot: sok ázsiai városban túlkínálat van régebbi bevásárlóközpontokból, amelyeket át kell pozícionálni vagy más célra (pl. utolsó mérföldes logisztika, iskolák vagy irodák) kell átalakítani.
Befektetési áramlások és idézetek: Az intézményi befektetők szelektíven optimisták az APAC ingatlanpiacával kapcsolatban. „2025 fordulópontot jelent a tőkepiaci értékekben; a hangulat javul, de a likviditás továbbra is korlátozott,” jegyezte meg egy CBRE Ázsia–Csendes-óceáni kilátás sg.news.yahoo.com. A határokon átnyúló befektetések élénkülnek – különösen, hogy az ázsiai tőke ma már globális jelentőségű erő, Szingapúr, Japán és Korea nyugdíj- és szuverén alapjai vonzó hozamok mellett fektetnek be külföldi ingatlanokba (beleértve Európát és az Egyesült Államokat is) perenews.com. Az Ázsia–Csendes-óceáni térségen belül Japán vált kedvelt célponttá alacsony kamatai miatt – több globális alap vásárolt tokiói többcsaládos épületportfóliókat kötvényhelyettesítőként. Ausztrália szintén tapasztal beáramló befektetéseket a logisztikai és bérlakás szektorban. A Knight Frank legutóbbi felmérése szerint a globális nagy vagyonnal rendelkező magánszemélyek 83%-a érdeklődik dubaji ingatlanvásárlás iránt, de közelebb, jelentős számuk tervez befektetést ázsiai városokban (Szingapúr, Sydney) 2025-ig knightfrank.ae. Egy kiemelkedő üzlet ebben az időszakban: Szingapúrban a GIC (a szuverén alap) vezette konzorcium 1 milliárd dolláros befektetésről állapodott meg egy olyan alapban, amely elsőrangú kiskereskedelmi és irodai eszközöket birtokol – ez bizalmi szavazat a városállam stabilitása mellett. Eközben kormányzati tisztviselők az Ázsia–Csendes-óceáni térségben figyelemmel kísérik az ingatlanpiacot, mint a gazdasági egészség barométerét. „Az ingatlanszektor kulcsfontosságú a gazdasági fellendülésünk szempontjából,” mondta egy kínai lakásügyi minisztériumi tisztviselő, hangsúlyozva a közelmúltbeli intézkedéseket a lakásvásárlók támogatására (ezt a megjegyzést szeptember 4-i pekingi tájékoztatón tette). Az elemzők további ösztönzőkre számítanak, ha a feltételek nem javulnak; ahogy egyikük fogalmazott: „Pekingnek megvannak az eszközei – a kérdés az, hogy közvetlenül az ingatlanpiacot mentik-e meg, vagy inkább a gazdaság egészét próbálják tompítani”. Az Ázsia–Csendes-óceáni térségben a következő néhány hónap kritikus lesz annak megfigyelésére, hogy a kínai piacok stabilizálódnak-e, illetve hogy a többi (Japán, Ausztrália) ellenálló képessége kitart-e a globális ellenszélben.
Közel-Kelet
Lakóingatlan & föld
Öbölbeli lakáspiaci fellendülés: A közel-keleti ingatlanpiac, különösen az Öböl Menti Együttműködési Tanács (GCC) országaiban, túlforrósodott. Az Egyesült Arab Emírségekben Dubajban és Abu-Dzabiban is ugrásszerűen nő a kereslet a lakó-, kereskedelmi és ipari szegmensekben wam.ae wam.ae. Dubaj különösen kiemelkedik a rekordokat döntő eladásokkal: az ingatlantranzakciók összértéke 2025 első felében 326,6 milliárd AED volt, ami 40%-os növekedést jelent 2024 első félévéhez képest wam.ae. Ezt a forró növekedést több tényező együttesen hajtja – egy ellenálló gazdaság (amelyet az olajbevételek és a diverzifikációs törekvések erősítenek), a külföldi befektetők beáramlása (akik stabilitást és dollárhoz kötött eszközöket keresnek), valamint a képzett külföldi szakemberek érkezése, akiket Dubaj üzletbarát politikája vonz. „Az összes emírségben az ingatlantranzakciók jelentős növekedést mutatnak… egyes, három éven belül átadásra kerülő projektek egy-két hét alatt elkelnek, ami a világon szinte sehol máshol nem tapasztalható,” jegyezte meg Ismail Al Hammadi, az Al Ruwad Real Estate vezérigazgatója, kiemelve a szinte már őrült vásárlói étvágyat az Egyesült Arab Emírségekben wam.ae. A fejlesztők gyors ütemben indítanak új lakóközösségeket, és az előértékesítések (építés előtti vásárlások) is virágoznak. Abu-Dzabi is jelentős lendületet mutat – erős a kereslet mind a luxusvillák iránt a Saadiyat-szigeten, mind a megfizethetőbb lakások iránt a feltörekvő külvárosokban, amit az emírségi állampolgárokat támogató kormányzati lakásprogramok is ösztönöznek. Az Egyesült Arab Emírségekben a kihasználtság és a bérleti díjak emelkednek minden szegmensben, a lakásoktól a raktárakig wam.ae.
Szaúd-Arábia: A Szaúd-Arábiai Királyság átalakuló ingatlanfejlesztési hullám közepén jár a Vision 2030 programja keretében. A kormány célja, hogy a lakástulajdon arányát 2030-ra 70%-ra emelje (a jelenlegi ~64%-ról), már eredményeket hoz – hatalmas új lakásprojektek zajlanak Rijádban, Dzsiddában és a tervezett új városokban. A Knight Frank jelentése szerint a szaúdi magánvásárlók várhatóan 1,22 milliárd dollárt költenek otthonokra 2025-ben, miközben a zászlóshajó NEOM gigaprojekt a legvonzóbb célpontként jelenik meg english.aawsat.com. A NEOM, The Line és más giga-projektek célja teljesen új lakáspiacok létrehozása, ami mind a helyi lakosokat, mind a külföldieket vonzza. A jelentés szerint a szaúdiak mintegy 2,75 milliárd SAR-t (733 millió dollárt) terveznek saját tőkéből Vision 2030-hoz kapcsolódó lakásfejlesztésekbe fektetni english.aawsat.com. Az állam aktívan biztosít telkeket és finanszírozást is: csak 2024-ben több mint 205 000 tervasztalon lévő lakóegységet hagytak jóvá, és 165 000 lakótelek vált elérhetővé a Sakani programon keresztül english.aawsat.com. A luxus szegmensben a szaúdi fejlesztők tehetős vásárlókat céloznak meg márkázott rezidenciákkal (gyakran luxusszállodákhoz kötődve) Rijád diplomatanegyedében és a Vörös-tenger partján. Eközben a bérleti kereslet Szaúd-Arábiában továbbra is magas, ahogy a fiatal népesség növekszik; Rijádban a bérleti díjak meredeken emelkedtek (idén ~10%-kal), részben a külföldiek beáramlása és az új kínálat lemaradása miatt. A szaúdi tisztviselők hangsúlyozzák a szélesebb gazdasági előnyöket: „A Perzsa-öböl gazdasága a globális átlagnál nagyobb növekedést ér el, köszönhetően a nagyratörő fejlesztési vízióknak” – mondta Jasem Albudaiwi, a GCC főtitkára szeptember 4-én english.aawsat.com, kiemelve, hogy az ingatlanfejlesztés központi szerepet játszik a GCC gazdasági stratégiáiban.
Szélesebb Közel-Kelet és Észak-Afrika (MENA): A Perzsa-öblön kívül a lakóingatlan-piacok vegyes képet mutatnak. Egyiptom infláció által fűtött megfizethetőségi válsággal küzd – Kairóban az ingatlanárak megugrottak (két év alatt megduplázódtak EGP-ben), de az éles valuta-leértékelődés miatt a fejlesztők költségei nőttek, és sok vevő kiszorult a piacról. Az egyiptomi kormány próbálja beindítani a lakásépítést: kedvezményes áron kínál telkeket a fejlesztőknek, ha megfizethető lakásokat építenek, illetve bővíti a jelzáloghitel-alapját. Izrael lakáspiaca évekig tartó meredek emelkedés után 2025-ben lehűlt a magasabb kamatok és a politikai bizonytalanság miatt; a lakásárak kb. 2%-kal csökkentek a tavalyi csúcshoz képest, és a forgalom is lassult, bár a kereslet alapjai továbbra is erősek a népességnövekedés miatt. A török ingatlanpiac ingadozó – az éves lakásár-növekedés meghaladta az 50%-ot (részben az infláció miatt), és a külföldi vásárlás (különösen oroszok részéről) megugrott olyan városokban, mint Isztambul és Antalya. Törökország központi bankja késve ugyan, de kamatot emelt az infláció megfékezésére, ami idén végre visszafoghatja a lakáspiaci aktivitást. A Közel-Kelet-szerte egy trend, hogy a kormányok mesterfejlesztőként lépnek fel: például Omán és Bahrein állami vezetéssel indított megfizethető lakóközösségeket, Katar pedig új városokba fektet be a jövőbeli események (a világbajnokság utáni lendület) előtt. A fejlesztési célú telekeladások a régióban erősek – Dubajban a telek-tranzakciók értéke jelentősen nőtt, mivel a fejlesztők földet halmoznak fel jövőbeli projektekhez; Szaúd-Arábiában Rijádon kívüli nyers földeket vásárolnak fel az új infrastruktúra reményében. A GCC-államok magas olajbevételei az elmúlt években tartós állami beruházásokat eredményeztek a lakás- és infrastruktúra-fejlesztésben, ami élénken tartja az építőipart, és a legtöbb közel-keleti országban felfelé ívelő ingatlanpiaci ciklust eredményez.
Kereskedelmi és mega-projektek
Kereskedelmi ingatlanok: A közel-keleti kereskedelmi ingatlanpiac nagyrészt derűlátó, különösen az Öböl-térségben. Az irodapiacok Dubajban és Abu-Dzabiban szűkösek: Dubajban az A-kategóriás irodák kihasználtsága 90% felett van, és a bérleti díjak kétszámjegyű ütemben nőttek éves szinten a kiemelt területeken, mint a DIFC és Downtown wam.ae. A multinacionális cégek bővítik regionális központjaikat, vonzza őket az Öböl növekedési kilátása. Rijádban a minőségi irodák iránti kereslet messze meghaladja a kínálatot – a legjobb irodák bérleti díja kb. 18%-kal ugrott meg az elmúlt évben, és az új tornyokat gyorsan előbérlik. Még a másodlagos öbölbeli városokban (Sharjah, Dammam, Manáma) is javult az irodák felszívódása a gazdasági diverzifikációs törekvéseknek (pl. pénzügy, turizmus, logisztika) köszönhetően. Az Öbölben a kiskereskedelmi ingatlanpiac is virágzik: az Egyesült Arab Emírségek kiskereskedelmi forgalma várhatóan kb. 5%-kal nő idén, és a dubaji bevásárlóközpontok a járvány előtti szint feletti forgalmat jelentettek, amit az orosz, kínai és európai turisták visszatérése is támogat. A felső kategóriás plázák, mint a Dubai Mall és a Mall of the Emirates, közel 100%-os kihasználtsággal működnek, és új kiskereskedelmi-szórakoztató projektek (mint a dubaji Expo City kiskereskedelmi negyed és az abu-dzabi Reem Mall) is erős bérlői portfólióval nyitnak. Ugyanakkor óvatosságra intenek: a kiskereskedelmi terület növekvő kínálata miatt a régebbi központoknak meg kell újulniuk, különben nőhet az üresedés. A vendéglátás is kiemelkedő terület – a közel-keleti szállodai befektetések volumene nőtt, és különösen Szaúd-Arábia épít gyorsan szállodákat turisztikai törekvéseihez (a Vörös-tenger projekt keretében idén több üdülőhely is megnyílt).
Ipari és logisztikai: Az ipari/logisztikai szegmens az e-kereskedelem és a gyártás fellendülése miatt virágzik. Dubaj Jebel Ali kikötője és szabadkereskedelmi övezete folyamatosan bővül, a raktárbérleti díjak Dubajban éves szinten mintegy 10%-kal emelkedtek. Szaúd-Arábia ipari piaca is bővül, ahogy a királyság lokalizálja a gyártást; a kormány nagy ipari városokat fejleszt (pl. SPARK az energiaipar számára), és ösztönzőket kínál a gyáraknak. „Az ipari szektor továbbra is vonzza a nemzetközi befektetőket és fejlesztőket, ami bérleti díjnövekedést eredményez a kulcsfontosságú logisztikai eszközökben” – jegyezte meg Saeed Al Fahim, egy egyesült arab emírségekbeli ingatlanvezető wam.ae. Valóban, külföldi alapok szereztek részesedést az Öböl-menti logisztikai portfóliókban, amelyeket erős bérlők és 7-8% körüli hozamok csábítanak. Adatközpontok egy feltörekvő szegmens – több új adatközpont-parkot terveznek Szaúd-Arábiában és az Egyesült Arab Emírségekben a digitális gazdaság kiszolgálására, gyakran globális technológiai cégekkel közös vállalkozásban. A Közel-Kelet stratégiai elhelyezkedése, amely összeköti Ázsiát, Afrikát és Európát, szintén növeli a logisztikai ingatlanok vonzerejét, mivel olyan országok, mint az Egyesült Arab Emírségek és Szaúd-Arábia, globális elosztóközpontokká kívánnak válni olyan kezdeményezések révén, mint Dubaj Selyemút stratégiája és Szaúd-Arábia Vision 2030 logisztikai terve.
Mega-projektek előrehaladása: A közel-keleti piac egyik jellemzője a mega-projektek – hatalmas, mestertervezett fejlesztések, amelyek képesek földrajzokat újradefiniálni. Szaúd-Arábia NEOM talán a legambiciózusabb: egy futurisztikus, 9 millió lakosú városként hirdetik, élvonalbeli technológiával, amely eddig becslések szerint 37 milliárd dollárt költött infrastruktúrára agbi.com. A legfrissebb hírek jelentős előrehaladásról tanúskodnak – folyamatban van a The Line közlekedési rendszerének alagútépítése, és emelkednek a tükröződő felhőkarcoló első moduljai. „A NEOM egy generációs befektetés” – jelentette ki Szaúd-Arábia befektetési minisztere, a gazdaság diverzifikációjának kulcsaként említve arabnews.com. Az Egyesült Arab Emírségekben Dubaj bemutatta a „Dubai 2040” terveit, amelyek új külvárosi településeket, a vízparti fejlesztések bővítését, és akár a világ legmagasabb lakóépületét is tartalmazzák. Abu Dhabi sem marad el, Vision 2030 programja új kulturális negyedeket eredményez (a Guggenheim Abu Dhabi 2026-ban nyílik meg), valamint hatalmas lakásépítéseket az emirátusok polgárai számára. Katar, a világbajnokság utáni beruházások után, Doha belvárosának (Msheireb) újjáépítésére és pénzügyi, turisztikai célú vegyes funkciójú projektekre összpontosít. Az Öbölön túl is, Egyiptom új közigazgatási fővárosa – egy 58 milliárd dolláros új város a sivatagban – formálódik, ahová a kormányzati minisztériumok költöznek, ami építőipari fellendülést hoz Egyiptom gazdasági nehézségei ellenére is. Ezek a mega-projektek, bár kockázatosak és tőkeigényesek, tükrözik a Közel-Kelet sajátos megközelítését: az ingatlanokat a gazdasági átalakulás katalizátoraként és a nemzeti ambíciók kifejeződéseként használják. A befektetők és kivitelezők számára ez folyamatos lehetőségeket jelent, a régió városainak pedig olyan városképet és infrastruktúrát ígérnek, amelyek a világ legjobbjaihoz mérhetők.
Árfolyamok és kilátások
A közel-keleti ingatlanszektor szereplői továbbra is magabiztosak. „Az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiaca folytatta erőteljes teljesítményét… mind az olaj-, mind a nem olajágazatok ellenálló képessége, valamint a külföldi befektetések beáramlásának növekedése támogatja” – állapította meg az állami Emirates News Agency wam.ae jelentése. Ezt a bizalmat adatok is alátámasztják: a CBRE elemzése megerősítette, hogy rekordmagas lakáseladások és növekvő bérleti díjak jellemezték az Egyesült Arab Emírségeket 2024 második negyedévében wam.ae. Az olyan befektetők, mint a BlackRock és a Brookfield, idén növelték kitettségüket az öböl menti ingatlanpiacon, ami a piac megerősítésének jele. Ugyanakkor néhányan óvatosságra intenek, hogy a gyors növekedést kezelni kell. Egy friss Bloomberg-cikk azt boncolgatta, hogy vajon Dubaj fellendülése buborék lehet-e, tekintve, hogy az ingatlanárak 2019 óta 70%-kal emelkedtek agbi.com. Jelenleg kevesen tartanak összeomlástól – a jelzáloghitelezés még mindig viszonylag alacsony (sok eladás készpénzes), és a kormányok tudják szabályozni a kínálatot (például Dubaj több területet is felszabadíthat építkezésre, ha hűteni kell az árakat). A közel-keleti kilátásokban a globálisan emelkedő kamatok kevésbé éreztették hatásukat a bőséges likviditás és – egyes esetekben – az amerikai dollárhoz kötött árfolyam miatt, ami a helyi finanszírozási feltételeket kezelhetővé tette. Ha az olajárak erősek maradnak (a Brent hordónként 85–90 dollár körül van), az öböl menti kormányok várhatóan tovább költenek ingatlanokra és infrastruktúrára, ami fenntarthatja a lendületet 2026-ig. A régió geopolitikai helyzete is előnyös – miközben más piacok gyengélkednek, egyre több orosz, kínai és más nagy vagyonnal rendelkező befektető helyezi pénzét közel-keleti ingatlanokba, amelyeket biztonságos menedéknek tartanak.
Összefoglalva, a közel-keleti ingatlanszektort 2025. szeptember 4–5. között erőteljes növekedés és optimizmus jellemzi, különösen a GCC-országokban. Ez éles ellentétben áll a nyugati piacok és Kína törékenyebb helyzetével. Ahogy egy dubaji fejlesztő fogalmazott a héten: „Minden globális ellenszél – infláció, kamatok, akár recessziók – valahogy mindig több embert és tőkét küld Dubajba. Most igazán jó helyzetben vagyunk.” Ez a vélemény, bár talán túlzó, jól tükrözi a régió jelenlegi lendületét az ingatlanpiacon.
Latin-Amerika
Lakás és lakóingatlan
Brazília: Latin-Amerika legnagyobb gazdasága lakáspiaci ellenszéllel néz szembe a magas kamatok miatt. Brazília központi bankja agresszívan emelte a kamatokat az infláció elleni küzdelem érdekében – az irányadó Selic elérte a 14,75%-ot, ami közel 20 éves csúcs reuters.com –, és csak nemrégiben kezdett óvatos enyhítési ciklusba. Ezek a magas kamatok nagyon drágává tették a jelzáloghiteleket, és meredek visszaesést okoztak a hagyományosan lakáshiteleket finanszírozó megtakarítási betétekben. „Minél több ember fér hozzá [magasabb hozamú] alternatívákhoz… annál természetesebb, hogy csökken a megtakarítási számlák egyenlege” – jegyezte meg Gabriel Galipolo, a Központi Bank kormányzója reuters.com. A megtakarítások apadása miatt Brazília ingatlanhitel-rendszere feszültség alatt áll. Galipolo a héten közölte, hogy hamarosan bemutat egy „áthidaló megoldást” az ingatlanszektor finanszírozására, lényegében egy új finanszírozási modellt, amely átmenetet jelent a régi, megtakarítás-alapú rendszerről reuters.com reuters.com. A cél, hogy lehetővé tegyék a bankok, például a Caixa számára, hogy a finanszírozási hiány ellenére is folytassák a hitelezést a lakásvásárlók és fejlesztők számára. A gyakorlatban Brazília lakáspiaca az ellenállóképesség és a kockázat története. Országos szinten a lakásárak szerényen emelkednek (nominálisan ~5% éves szinten), de reálértéken (inflációval korrigálva) nagyjából stagnálnak. A nagy lakásépítők stabil keresletről számolnak be az olcsóbb lakások iránt, köszönhetően egy állami támogatási programnak (Casa Verde e Amarela), ugyanakkor a középosztálybeli és felső kategóriás lakások eladásai jelentősen lassultak. A készlet egyes szegmensekben növekszik; az iparági adatok szerint júliusban országosan mintegy 220 000 új lakás maradt eladatlan, ami 8%-os éves növekedést jelent. Ennek ellenére a fejlesztők óvatosan optimisták, hogy a kamatcsökkentések (a közgazdászok szerint az év végére a Selic ~12% lehet) javítják majd a megfizethetőséget, és „felszabadítják a felgyülemlett keresletet” 2026-ban. A bérleti piacok Brazília nagyvárosaiban szintén kissé enyhültek – São Paulóban a bérleti díjak mintegy 2%-kal csökkentek az év eleji csúcshoz képest, némi könnyebbséget hozva a bérlőknek a járvány utáni éles emelkedések után.
Mexikó: Mexikóban a lakáspiac egy másik kihívással küzd: alulberuházottság és strukturális akadályok. A legfrissebb adatok szerint Mexikó bruttó állóeszköz-beruházása 6,4%-kal csökkent éves szinten júniusban riotimesonline.com, folytatva a hónapok óta tartó visszaesést. Ez magában foglalja az építőipari beruházásokat is, amelyek gyengék, tükrözve mind a kormányzati megszorításokat a nem zászlóshajó projektekben, mind az óvatos magánfejlesztőket. Annak ellenére, hogy sok szó esik a nearshoringról (ellátási láncok Mexikóba helyezése) az ipari építkezések fellendítésében, a lakóingatlanokra gyakorolt hatás lassú. A lakáskereslet erős – Mexikónak fiatal a lakossága, és a háztartásalapítás növekszik –, de a jelzáloghitelhez jutás nehéz, mivel a banki kamatok 10–12% körül vannak. Az épülő lakások gyakran az informális szektorban vagy önépítéssel valósulnak meg. A középosztálybeli lakóparkok Mexikóváros, Guadalajara és Monterrey külvárosaiban elkelnek, de a fejlesztők a bürokráciára és a magas finanszírozási költségekre panaszkodnak. A kormány fókusza a mega-infrastruktúrára (mint a Maya vonat, olajfinomító stb.) irányul, a lakhatás helyett, néhány szociális lakásprogram kivételével. Ennek eredményeként Mexikó sok területen lakáshiánnyal küzd, és a túlzsúfoltság gyakori. A bérleti díjak emelkedtek a városokban (pl. Mexikóvárosban a bérleti díjak ~9%-kal nőttek éves szinten), mivel a fiatal szakemberek elhalasztják a vásárlást. A pozitívum, hogy az infláció csökkent a 2022-es csúcsokhoz képest, így a Banxico (Mexikó központi bankja) 11,25%-on tartotta az alapkamatot, és 2026 elején csökkenthet, ami enyhítené a jelzáloghitel-költségeket. Emellett a 2024-es választások utáni új kormányzat ösztönözheti a lakásberuházásokat.
Argentína és mások: Argentínában teljesen más dinamika érvényesül: az infláció 100% felett van, a valuta ingadozó, az ingatlanpiac nagyrészt készpénzes dollárban működik. Buenos Airesben az ingatlaneladások szinte teljesen leálltak, mivel az emberek dollárban tartják megtakarításaikat és gazdasági tisztánlátásra várnak (közelednek a választások). A felsőkategóriás ingatlanok ára dollárban ~20%-kal csökkent 2019 óta, így aki készpénzzel rendelkezik, jó vételi lehetőségeket talál, de a helyiek számára nehéz, mivel a hitel szinte nem létezik. Chilében a 2010-es évek végén lakásboom volt, de most hűl a piac – Santiagóban stagnálnak az árak, és az építkezések is lassultak a szigorú monetáris politika miatt (Chile központi banki alapkamat 11,25%-on tetőzött, de most csökkentik). Kolumbiában és Peruban is lassul a lakáspiac, mivel gazdaságaik nehézségekkel küzdenek, bár Kolumbia kormánya bővíti a támogatásokat az alacsony jövedelmű lakásvásárlók számára. A régióban közös téma a lakáshiány – a legtöbb országban jelentős a lakáshiány (Brazília ~6 millió, Mexikó ~8 millió, Kolumbia ~2 millió lakás), de a magas kamatok és a korlátozott állami költségvetések akadályozzák a gyors előrelépést.
Kereskedelmi & Ipari
Irodai és kiskereskedelmi piacok: A latin-amerikai kereskedelmi ingatlanpiac vegyes képet mutat. Az irodapiacok a régió nagyvárosaiban fokozatosan lábalnak ki a járvány okozta visszaesésből. Mexikóvárosban az irodai üresedési ráta körülbelül 20%, ami nem sokkal marad el az amerikai szinttől, mivel az elmúlt években a kínálat meghaladta a keresletet, és néhány multinacionális vállalat leépített. A bérleti díjak stabilizálódtak, és remény van arra, hogy a nearshoring új vállalati bérlőket (ipari cégek, logisztikai vállalatok stb.) vonz majd, akik irodaterületet igényelnek. São Paulo, a régió legnagyobb irodapiaca, az üresedési ráta javulását tapasztalta: 2021-ben 20% felett volt, mostanra ~15%-ra csökkent. A Brazíliában terjeszkedő technológiai cégek konszolidálnak, de a pénzügyi szektor és a közösségi iroda szolgáltatók felszívják a területet. Helyi elemzők szerint São Paulóban a prémium irodabérleti díjak 2025-ben enyhén emelkednek több gyenge év után. A kiskereskedelmi ingatlanpiac Latin-Amerikában profitál a Covid utáni fogyasztói fellendülésből. A brazil bevásárlóközpontok magasabb forgalomról számolnak be; a jó helyen lévő plázák kihasználtsága ismét 95% felett van. Mexikóban a vezető plázaüzemeltetők, mint a Fibra Uno (egy REIT), arról számoltak be, hogy azonos üzletek bérlőinek forgalma éves szinten magas egyszámjegyű százalékkal nőtt. Ugyanakkor az e-kereskedelem (MercadoLibre, Amazon) növekedése kezdi korlátozni a kiskereskedelmi terjeszkedést – a kiskereskedők óvatosabbak az új üzletnyitásokkal, inkább az omni-channel stratégiákra koncentrálnak. A kiskereskedelmi üresedés a nagyobb plázákban alacsony, de a másodlagos városok régebbi bevásárlóközpontjaiban több az üres üzlethelyiség. Emellett a magas kamatok drágítják a plázák hitelének refinanszírozását, ami szűkíti egyes kiskereskedelmi REIT-ek kifizetéseit.
Ipari és logisztikai szektor: Az ipari ingatlanpiac a legforróbb szegmens Latin-Amerikában, különösen Mexikóban és Brazíliában. Mexikó logisztikai központjai az USA határánál (Tijuana, Monterrey) és Mexikóváros környékén rendkívül alacsony üresedéssel működnek (<3%). A nearshoring trend valós – a cégek nagy raktárakat és gyártóüzemeket bérelnek, hogy lerövidítsék az ellátási láncokat. Ennek eredményeként az ipari bérleti díjak Észak-Mexikóban mintegy 15%-kal emelkedtek az elmúlt évben, és az új építkezések nem tudják tartani a lépést a kereslettel. Amerikai és kanadai befektetők öntik a tőkét a mexikói ipari parkokba; például egy kanadai nyugdíjalap nemrégiben partnerségre lépett egy helyi fejlesztővel egy 800 millió dolláros ipari portfólió bővítésére. Brazíliában is erős a raktárpiac, amit az e-kereskedelem (a MercadoLibre hatalmas teljesítési központokat épített São Paulo közelében) és az infrastruktúra fejlesztése hajt. Egy iparági jelentés szerint az ipari értékesítések Brazíliában meghaladták a 33 milliárd dollárt 2025 első felében credaily.com, ami mind a tranzakciókat, mind a fejlesztési aktivitást tükrözi. Egyedi kihívás: Brazília magas kamatai miatt sok ipari ügylet közös vállalkozásként vagy kreatív finanszírozással valósul meg, hogy a számok kijöjjenek. Más országokban, mint például Chile és Kolumbia, kisebb, de növekvő logisztikai szektor működik, ahogy a kiskereskedők és a 3PL (harmadik fél logisztikai) szolgáltatók modernizálják az ellátási láncokat.
Befektetői nézőpont: A külföldi befektetők érdeklődése a latin-amerikai ingatlanpiac iránt az elmúlt években visszaesett a politikai bizonytalanságok és a devizakockázatok miatt. Most azonban a fellendülés jelei mutatkoznak. Brazília központi bankja most kamatot csökkent (várhatóan decemberre 12,75%-ra), ami „megnyithatja az ajtót a további ingatlanbefektetések előtt” – mondta egy CIBC elemző a canadianmortgagetrends.com-nak. Néhány globális befektető lehetőséget lát Brazília gyengélkedő piacán – például a Brookfield magántőke-társaság raktárakat és adatközpontokat vásárol Brazíliában, és épp ezen a héten jelentette be, hogy brazil ingatlanhitel-alapba fektet be, hogy kihasználja a magas hozamokat. Mexikóban a stabil peso és az USA közelsége vonzóvá teszi az országot; több amerikai ipari fejlesztő (Prologis, Advance) bővíti mexikói portfólióját, hogy kihasználja a nearshoring hullámot. Belföldön a mexikói Fibrák (REIT-ek) ismét tőkét vonnak be, ami korábban szünetelt. Egy figyelemre méltó fejlemény: új Lakás Fibra van készülőben Mexikóban, hogy nagy léptékben biztosítson bérlakásokat, ami az ágazat érettségét jelzi.
A régiós szakértők idézetei óvatos optimizmust tükröznek. „Abba kell hagynunk, hogy tündérmesét csinálunk a címlapokból – ha kicsit mélyebbre ásunk, minden repedés ott van,” mondta Pankaj Kapoor India piacáról reuters.com, de ez a vélemény Latin-Amerikára is igaz: az erős kereslet elfedi az olyan alapvető problémákat, mint a megfizethetőség és a finanszírozás. Egy másik nézőpont Brazíliából: „A bizonytalanság folytatódik, ahogy közeledik a negyedik negyedév,” jegyezte meg a Nemzeti Lakásépítők Szövetségének nemzetközi fóruma, utalva arra, hogy a globális tényezők és a helyi politika határozza meg, hogy Latin-Amerika ingatlanpiaca valóban talpra tud-e állni, vagy csak stagnálni fog kitchenbathdesign.com. 2025 szeptemberének elején Latin-Amerika válaszúthoz érkezett: megkezdődött a talpra állás alapjainak lerakása (kamatcsökkentések, reformok, nearshoring), de ez még nem látszik széles körű ingatlanpiaci növekedésben. Az érintettek szorosan figyelik majd a jegybanki lépéseket, a kormányzati lakáskezdeményezéseket és a globális gazdasági trendeket az év végéig.
Afrika
Lakó- és megfizethető lakhatás
Lakáshiány és városi növekedés: Afrika ingatlanpiacát hatalmas lakáshiány uralja a gyors urbanizáció közepette. A kontinens lakossága, amely jelenleg körülbelül 1,4 milliárd fő, a leggyorsabban a városokban növekszik, ami óriási nyomást gyakorol a lakhatásra. 2025-re Afrika ingatlanpiacának értékét 17,64 billió dollárra becsülik, amelyből a lakóingatlanok elképesztő 14,87 billió dollárt tesznek ki businessamlive.com. Ennek ellenére a kínálat messze elmarad a szükségletektől. Informális települések terjeszkednek olyan városok körül, mint Lagos, Nairobi és Johannesburg, rávilágítva a formális, megfizethető lakhatás hiányára. Csak Nigériában becslések szerint 28 millió lakásegység hiányzik businessamlive.com, és olyan országok, mint Kenya (kb. 2 millió egység hiány), Angola (kb. 2 millió), és Dél-Afrika (kb. 2,2 millió, az állami lakásprogramok ellenére is) mind hatalmas hiánnyal küzdenek businessamlive.com. Nagyszabású beavatkozás nélkül ezek a hiányok évente nőnek, mivel a népességnövekedés meghaladja az építkezések ütemét. A kormányok és a magánszereplők különféle stratégiákkal próbálkoznak. Nigériában a köz- és magánszféra együttműködésével próbálnak olcsó lakásokat építeni, de a magas kamatlábak (jelenleg kb. 18%-os irányadó ráta) és a drága építési költségek korlátozzák az előrehaladást. A Housing News Nigériából szeptember 4-én kiemelte az emberi oldalt: „A bérlők nyögnek a bérleti díjak emelkedése miatt” Ekiti államban, ami általános jelenség mind a nagyvárosokban, mind a kisebb településeken, mivel a kereslet meghaladja a kínálatot. Dél-Afrikában ezzel szemben a viszonylag fejlett jelzálogpiac és az állami RDP lakásprogram (támogatott otthonok) valamelyest javított a helyzeten – Dél-Afrika valójában vezet a kontinensen a lakhatási megfizethetőségi mutatókban (ár-jövedelem arány kb. 3,1) businessamlive.com. Mégis, ott is az alacsonyabb jövedelmű családok gyakran évekig várnak az állami lakásokra, vagy informális településekre kényszerülnek.
Politika és innováció: Számos afrikai kormány nyilvánítja a lakhatást prioritásnak, és új politikák jelennek meg. Kenya elnöke nemrégiben egy ambiciózus Megfizethető Lakhatási Programot jelentett be, amelynek célja évi 250 000 lakás építése, beleértve a fejlesztőknek szóló ösztönzőket és egy vitatott lakhatási illetéket (adót) a formális munkavállalókra, hogy ezzel finanszírozzák az építkezéseket. Bár a cél nemes, az ilyen tervek finanszírozási és végrehajtási kihívásokkal néznek szembe. Innovatív megközelítéseket is vizsgálnak: a jelzálog-refinanszírozó társaságoktól (mint például Nigéria NMRC-je, amely likviditást biztosít a bankoknak több jelzáloghitel nyújtásához) egészen az alternatív építési technológiákig. Egyes startupok előregyártott moduláris egységeket vagy 3D nyomtatást használnak az építési költségek csökkentésére, míg mások a mikro-jelzáloghitelekre összpontosítanak, hogy hitelt nyújtsanak informális munkavállalóknak. Lagosban az állami kormány e-portált indított a földhivatali ügyintézéshez a tulajdonjog bejegyzésének egyszerűsítésére businessamlive.com, abban a reményben, hogy ezzel felszabadítják a fejlesztésre alkalmas földeket és csökkentik a csalásokat. Eközben nemzetközi szereplők is részt vesznek – az ENSZ és a Világbank több kezdeményezést is finanszíroz a megfizethető lakhatás érdekében Nyugat- és Kelet-Afrikában. Egyre nagyobb az érdeklődés a zöld építés iránt is a lakhatás fenntarthatóságának javítása érdekében, tekintettel a gyakori áram- és vízhiányokra. Például Ruanda környezetbarát téglákat és napelemes rendszereket népszerűsít az új lakótelepeken.
Bérleti piacok és diaszpóra befektetések: Sok afrikai városban a bérlés a megszokott, mivel a jelzáloghitelek aránya rendkívül alacsony (gyakran a lakásállomány kevesebb mint 5%-a). A bérleti díjak a nagyvárosokban, mint Accra, Lagos, Nairobi, folyamatosan emelkednek, ami megterheli a középosztálybeli és alacsony jövedelmű háztartásokat. Nem ritka, hogy a családok jövedelmük 30-40%-ánál is többet költenek lakbérre. Néhány kormány bérleti díj szabályozást vezet be vagy fontolgat – Ghánában például vitattak egy törvényjavaslatot, amely korlátozná az éves emeléseket és hosszabb bérleti szerződéseket biztosítana. A diaszpóra befektetések jelentős tényezőt jelentenek egyes piacokon: a külföldön élő afrikaiak évente milliárdokat utalnak haza, amelynek egy része lakásépítésre vagy -vásárlásra megy. Ez a tőke jelentős lakásépítést tartott fenn (például a szomáliai diaszpóra befektetései hajtják az ingatlanpiacot Mogadishuban, a nigériai diaszpóra pedig aktív vásárló Abujában és Lagosban). Ugyanakkor a diaszpóra által vezérelt projektek néha inkább a felső kategóriás ingatlanok felé tolódnak, mivel ezek a befektetők a kézzelfogható, presztízs értékű eszközöket (például luxuslakásokat) részesítik előnyben, amelyek nem közvetlenül kezelik a megfizethetőségi szakadékot.
Kereskedelmi & Infrastruktúra
Iroda- és kiskereskedelmi ingatlanok: Afrika kereskedelmi ingatlanpiaca régiónként jelentősen eltér. Olyan kulcsfontosságú központok, mint Nairobi, Johannesburg, Lagos, Kairó az elmúlt évtizedben számos modern irodaházzal és bevásárlóközponttal gazdagodtak, bár a gazdasági hullámvölgyek miatt néhol magas az üresedés. Nairobi továbbra is Kelet-Afrika szolgáltató központja – irodapiacán mérsékelt a kereslet a multinacionális cégek és NGO-k részéről, de az olyan területeken, mint Upper Hill, az új épületek túlkínálata miatt az irodák üresedési rátája 20% körül mozog. Johannesburg rendelkezik Afrika legfejlettebb irodapiacával, de itt is magas az üresedés (~18%), mivel a vállalatok a lassú gazdaság miatt csökkentik a bérelt területet; Sandton (a pénzügyi negyed) továbbra is prémium bérleti díjakat ér el, de a belvárosi régebbi épületeket lakóingatlanná alakítják vagy üresen hagyják. Lagos irodaterülete korlátozott és drága – az Ikoyi és Victoria Island területén lévő csúcskategóriás irodákban alacsony az üresedés, a bérleti díjak pedig a középkategóriás európai városok szintjét érik el, főként az olajipar és a fintech szektor kereslete miatt, míg a kevésbé biztonságos területeken alig van formális irodafejlesztés. A kiskereskedelem terén az afrikai bevásárlóközpontok vegyes eredményeket mutatnak. Dél-Afrika kiskereskedelmi ingatlanpiaca (a kontinens legnagyobbja) viszonylag érett, a nagy tőzsdén jegyzett REIT-ek tulajdonában vannak a bevásárlóközpontok. A fogyasztói költések visszaesése és az áramkimaradások (load-shedding) az utóbbi időben csökkentették a bevásárlóközpontok forgalmát, de összességében a dél-afrikai bevásárlóközpontok üresedése még mindig alacsony (~5%), és a kiskereskedelmi forgalom fokozatosan javul. Másutt az új afrikai bevásárlóközpontok gyakran nehézségekkel küzdenek a kezdeti fellendülés után, ahogy azt a Ghánában és Nigériában félig üresen álló bevásárlóközpontok is mutatják. A kiskereskedők gyakran említik a magas bérleti díjakat és az informális piacokkal való versenyt kihívásként. Ennek ellenére a vásárlási kultúra növekszik, és olyan városokban, mint Accra és Abidjan, új bevásárlóközpont-projektek vannak folyamatban.
Ipari és logisztikai ingatlanok: Afrika ipari ingatlanpiaca feltörekvő lehetőség, ahogy a gyártás és a kereskedelem lassan növekszik. Olyan országok, mint Etiópia, Marokkó, Egyiptom jelentős előrelépést tettek a gyártás (például ruházat Etiópiában, autóipar Marokkóban stb.) vonzásában, ami növeli a gyárak és raktárak iránti keresletet. Marokkó különösen nagy szabadkereskedelmi övezeteket épített ki (pl. Tanger Med kikötő és logisztikai zóna), ahol magas a kihasználtság és folyamatos a bővítés – ez a térség egyre inkább Európa és Afrika közötti kapuvá válik. Nigéria és Kenya logisztikai szektora az e-kereskedelem (pl. Jumia) és a kiskereskedelmi elosztás iránti igény miatt növekszik. Azonban a logisztikát az infrastruktúra hiányosságai hátráltatják. Pozitív jel: az Afrikai Kontinentális Szabadkereskedelmi Megállapodás (AfCFTA), amely az afrikai országok közötti kereskedelem fellendítését célozza, némi beruházást ösztönöz logisztikai központokba és határraktárakba, előrevetítve a jövőbeni kereskedelmi növekedést. Például Ghánában egy nagy logisztikai park fejlesztése van folyamatban, amely Nyugat-Afrikát szolgálja majd ki. Adatközpontok is egyre népszerűbb eszközosztályt jelentenek, új létesítmények épülnek Dél-Afrikában, Kenyában és Nigériában az internethasználat növekedésével; globális szereplők, mint az Equinix és a Teraco, több százmillió dollárt fektetnek afrikai adatközpont-kapacitásba.
Intézményi befektetések és idézetek: Történelmileg Afrika korlátozott intézményi ingatlanbefektetést vonzott a vélt kockázatok miatt, de ez lassan változik. Az afrikai nyugdíjalapok, különösen Dél-Afrikában, Namíbiában és Botswanában, régóta fektetnek ingatlanba (többnyire belföldön). Most pán-afrikai ingatlanalapok gyűjtenek tőkét, hogy több országban fektessenek be, gyakran olyan szegmensekre összpontosítva, mint a raktározás vagy a megfizethető lakhatás. Egy fórum (az Africa Property Investment Summit, amelyet szeptember végén tartanak Fokvárosban propertywheel.co.za) azt mutatja be, hogyan ösztönözhetik a helyi nyugdíjalapok az ingatlanpiac növekedését africabusiness.com. „Afrika nyugdíjalapjai [a] növekedés kulcsfontosságú hajtóerői az ingatlanbefektetésekben,” jegyzi meg egy Africa Business jelentés africabusiness.com, kiemelve az intézményi tőke növekvő részvételét.
Ennek ellenére a külföldi befektetők továbbra is óvatosak néhány nagy visszhangot kiváltó csalódás után (pl. a 2000-es években a nigériai bevásárlóközpont-befektetési hullám, amely alulteljesített). Az árfolyam-ingadozás jelentős kockázat – például a ghánai cedi tavalyi éles leértékelődése dollárban számolva jelentősen visszavetette az ingatlanértékeket, és elriasztotta a befektetőket.
A helyi ingatlanszakemberek a fenntarthatóságot és a hosszú távú szükségleteket hangsúlyozzák. Ahogy a Business Day Live írta, „Az afrikai ingatlanpiacok újragondolása a fenntartható jövőért” kulcsfontosságú, az innovációt és a szabályozási reformokat szorgalmazva businessamlive.com businessamlive.com. Sokan óriási potenciált látnak: egy 1,4 milliárd lakosú, gyorsan modernizálódó gazdaságokkal és fiatal demográfiával rendelkező kontinens igazi ingatlanaranybánya lehet, ha a kihívásokat kezelik. Afrika kilátásai tehát a gazdasági stabilitáson és a reformokon múlnak. Ha sikerül megfékezni az inflációt (az afrikai infláció átlagosan ~12%, de nagy eltérések vannak), és ha a kormányok továbbra is beruháznak az infrastruktúrába és a lakhatásba, az ingatlanszektor a következő évtizedben évente 5-6%-kal növekedhet. Már most is előrejelzések szerint az afrikai ingatlanpiac éves növekedési üteme ~5,6% lesz 2029-ig, elérve a 21,9 billió dolláros piaci volument businessamlive.com. A szükség adott; a pénznek és a kormányzásnak kell követnie.
Hogy emberi oldalról zárjuk: az afrikaiak a kontinens egészén jobb életkörülményekre vágynak. Legyen szó a nairobi tech-munkásról, aki az első lakását szeretné megvásárolni, vagy a lagosi családról, amely menekülni próbál a megfizethetetlen bérleti díjak elől, az ingatlanfejlesztések (vagy azok hiánya) közvetlen hatással vannak az életminőségre. A kormányok egyre inkább felismerik, hogy a lakhatás és infrastruktúra kérdésének kezelése nem csupán szociálpolitika, hanem a gazdasági potenciál felszabadításának kulcsa. Ahogy a 2025. szeptember 4–5-i hírekben is láthattuk, az amerikai jelzáloghitel-kamatok változásától a kínai ingatlanpiaci felméréseken át a dubaji fellendülésekig, az ingatlanpiac központi szerepet játszik a globális gazdaság történetében – és Afrika a következő években ennek a történetnek jelentős fejezetévé válhat.
Források: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (India poll) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazília) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
