Faits clés
- Allègement hypothécaire aux États-Unis : Le taux moyen des prêts hypothécaires à 30 ans a atteint un plus bas depuis 11 mois (~6,5 %) realestatenews.com, allégeant légèrement les mensualités. Cependant, la demande des acheteurs reste faible – les demandes ont chuté de 1,2 % fin août malgré la baisse des taux realestatenews.com realestatenews.com. « Les acheteurs sont à l’affût des taux, espérant qu’ils passent sous les 6 % », a noté un agent de Seattle realestatenews.com.
- Reprise fragile en Chine : Le ralentissement du marché immobilier chinois persiste, mais la baisse des prix des logements en 2025 est désormais prévue à 3,8 % (moins sévère que la chute de 4,8 % attendue précédemment) reuters.com. Les analystes avertissent que les ventes et les investissements immobiliers vont se contracter plus fortement que prévu reuters.com, et certains appellent à une « intervention directe » de Pékin pour stabiliser le marché reuters.com.
- Refroidissement en Europe : Les prix des logements au Royaume-Uni ont baissé de 0,1 % en août – une baisse inattendue alors que l’accessibilité reste tendue et qu’il faut désormais 35 % du revenu pour un premier achat immobilier reuters.com. Le secteur de la construction dans la zone euro reste en repli (PMI <50 en Allemagne, France, Italie) riotimesonline.com, signalant une activité de développement plus faible sur le continent.
- Asie-Pacifique mitigé : Le marché immobilier de Hong Kong touche le fond, avec son plus grand promoteur voyant son bénéfice augmenter pour la première fois en 3 ans grâce à l’assouplissement des règles hypothécaires chinadailyhk.com chinadailyhk.com. L’économie japonaise est un point positif – les dépenses des ménages en juillet ont augmenté de 2,2 % et les salaires de 3,0 % riotimesonline.com – ce qui pourrait soutenir la demande de logements, même si les difficultés de la Chine jettent une ombre sur la région.
- Boom au Moyen-Orient : L’immobilier du Golfe progresse rapidement. Les ventes immobilières à Dubaï ont bondi de 40 % au premier semestre 2025 (326,6 milliards AED contre 233 milliards l’année précédente) wam.ae, portées par les investisseurs étrangers et la croissance tirée par le pétrole. Certains projets aux Émirats arabes unis se vendent en « une ou deux semaines » malgré des délais de construction de trois ans wam.ae. L’Arabie saoudite poursuit ses méga-projets comme NEOM pour atteindre ses ambitieux objectifs de logement à l’horizon 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Défis en Amérique latine : Le marché du logement au Brésil est sous pression en raison de taux d’intérêt très élevés (~14,75 % Selic) qui ont asséché le financement hypothécaire reuters.com. La banque centrale élabore un nouveau modèle de financement « pont » pour faire face à la situation reuters.com. Les perspectives de la construction au Mexique sont faibles – l’investissement fixe brut a chuté de 6,4 % sur un an riotimesonline.com – ce qui reflète la prudence malgré les espoirs de croissance tirée par la relocalisation.
- La crise du logement en Afrique : De graves pénuries de logements persistent – le déficit du Nigeria est d’environ 28 millions d’unités businessamlive.com – alors même que le marché immobilier africain devrait atteindre 17,6 milliards de dollars d’ici 2025 businessamlive.com. L’Afrique du Sud bénéficie d’une meilleure accessibilité relative (ratio prix/revenu ~3,1 contre ~10 au Nigeria) businessamlive.com, et les récentes baisses de taux d’intérêt là-bas (taux préférentiel ~10,75 %) stimulent l’activité des acheteurs dans les segments intermédiaires.
Amérique du Nord
Marchés résidentiels et du logement
Taux hypothécaires et sentiment des acheteurs : Les coûts hypothécaires américains ont diminué pendant sept semaines consécutives, offrant un léger répit aux acheteurs. Le taux fixe sur 30 ans s’établit désormais à 6,5 % – le plus bas depuis 11 mois realestatenews.com, grâce au ralentissement de l’inflation et à l’anticipation de baisses de taux de la Réserve fédérale. « Historiquement, un rapport sur l’emploi plus faible que prévu alimente l’optimisme pour des baisses de taux de la Fed et peut faire baisser les rendements obligataires, ce qui pousse les taux hypothécaires à la baisse, » explique Hannah Jones, analyste chez Realtor.com realestatenews.com. À l’inverse, des données solides sur l’emploi pourraient faire remonter les taux, a-t-elle noté, soulignant « la volatilité à venir » realestatenews.com. Avec un rapport clé sur l’emploi américain attendu, les observateurs du marché se préparent à des fluctuations de taux.
Demande des acheteurs et prix : Même avec des taux plus bas, la demande des acheteurs de maisons reste tiède. « Les acheteurs de maisons… ne devraient pas essayer de jouer sur le timing des taux », conseille Lisa Sturtevant, économiste en chef chez Bright MLS, encourageant les acheteurs à profiter plutôt de l’augmentation des stocks et de vendeurs plus flexibles realestatenews.com. En effet, les annonces actives aux États-Unis ont augmenté d’environ 11 % par rapport à l’an dernier, alors que plus de propriétaires mettent en vente et que la croissance des prix se modère realestatenews.com. De nombreux vendeurs ont commencé à baisser leurs prix ou à offrir des concessions pour conclure des ventes realestatenews.com. En conséquence, le paiement mensuel médian est tombé à son niveau le plus bas depuis janvier (≈2 593 $) realestatenews.com. Mais cela reste 5 % plus élevé qu’il y a un an et double des niveaux d’avant la pandémie realestatenews.com, soulignant les tensions sur l’accessibilité. « Les taux hypothécaires n’ont pas suffisamment baissé pour faire revenir une vague d’acheteurs. Les chasseurs de maisons… espèrent qu’ils passeront sous la barre des 6 % », a déclaré Mariah O’Keefe, agente Redfin à Seattle realestatenews.com. Côté prix, le marché immobilier américain reste globalement résilient – les prix médians nationaux sont à peu près stables par rapport à l’an dernier, sans signe de krach en 2025 forbes.com – mais les variations régionales augmentent. Les marchés coûteux de la côte Ouest ont connu de légères baisses, tandis que certaines villes du Midwest et du Nord-Est enregistrent encore de modestes hausses grâce à des économies locales solides.
Risques de marché et disparités régionales : Un nouveau rapport sur les risques immobiliers d’ATTOM a classé certaines régions de Californie et de Floride comme les plus vulnérables à un ralentissement cette année worldpropertyjournal.com. Ces marchés font face à une tempête parfaite de faible accessibilité financière (plus de 50 % des salaires pour une maison médiane), saisies en hausse et chômage supérieur à la moyenne worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. « Les prix des maisons cet été étaient certainement frappants, mais… des indicateurs clés au-delà du simple prix de vente [offrent] un baromètre de la direction du marché, » a déclaré Rob Barber, PDG d’ATTOM worldpropertyjournal.com. En revanche, de nombreux marchés immobiliers du Texas et du Midwest semblent en meilleure santé, avec un chômage plus faible et peu de prêts hypothécaires en situation de valeur nette négative worldpropertyjournal.com. Le Canada, quant à lui, est à un point d’inflexion : après un gel prolongé, le sentiment des acheteurs s’améliore prudemment. Les taux hypothécaires canadiens se sont stabilisés autour de ~5,5 % pour les prêts fixes sur 5 ans fortune.com, et la Banque du Canada devrait commencer à baisser les taux lors de sa réunion du 17 septembre pour stimuler la croissance ca.finance.yahoo.com. Le conseil immobilier de Toronto a signalé une légère hausse des ventes en août (+2,3 % sur un an) alors que les prix s’assouplissent, ce qui indique qu’une « reprise au point mort » pourrait amorcer un tournant trreb.ca. Cependant, l’accessibilité au Canada reste tendue, avec des prix moyens des maisons (~673 000 $ CA) en hausse d’environ 0,6 % sur un an stats.crea.ca et des ménages proches d’un endettement record.niveaux.
Multifamilial et loyers : Le marché américain de la location d’appartements s’assouplit après des années d’expansion. Le taux d’occupation national est tombé à 95,4 % en août et les loyers effectifs ont baissé de 0,2 % sur un an, la première baisse annuelle des loyers depuis début 2021 credaily.com credaily.com. Ce léger recul reflète une vague de nouvelles offres dans les villes du Sun Belt et des locataires sous pression à cause de l’inflation. Les baisses de loyers se concentrent dans les métropoles en suroffre comme Austin, Phoenix et Orlando, ainsi que dans les marchés dépendants du tourisme (par exemple Las Vegas) où les propriétaires signalent une demande plus faible credaily.com credaily.com. À l’inverse, certaines villes côtières à coût élevé voient encore les loyers grimper de 3–7 % sur un an – San Francisco, New York, San Jose – car l’offre limitée et des marchés de l’emploi solides maintiennent la pression à la hausse credaily.com. Ce refroidissement global est une bonne nouvelle pour les locataires, mais les experts notent qu’il s’agit d’un rééquilibrage plutôt que d’un krach. « Bien que la croissance mensuelle des loyers soit limitée depuis plus d’un an, cela marque un passage en territoire négatif », ont observé les analystes de RealPage dans une mise à jour du marché credaily.com. Avec davantage de projets d’appartements livrés d’ici 2026, les locataires pourraient enfin retrouver un certain pouvoir de négociation.
Immobilier commercial et industriel
Secteur des bureaux et transactions commerciales : Les marchés de bureaux d’Amérique du Nord continuent de subir la pression des taux de vacance élevés et des défis liés au refinancement. Aux États-Unis, le taux de vacance des bureaux se situe autour de 18 à 20 % dans de nombreux centres-villes bisnow.com, et les propriétaires ont recours à d’importantes remises ou à la reconversion des immeubles. Cette semaine, un exemple de vente de bureaux en difficulté : l’investisseur privé Savanna a acquis une tour de bureaux à Midtown Manhattan (444 Madison Ave) via une vente à perte pour 50 millions de dollars crenews.com – une forte décote reflétant la baisse des valeurs. Sur la côte Ouest, un immeuble de bureaux de San Francisco a été acheté pour être transformé en logements, alors que les investisseurs envisagent des réutilisations créatives pour les tours sous-occupées crenews.com. « La fréquentation des bureaux reste faible, » a averti une analyse sectorielle, obligeant les propriétaires à financer des rénovations coûteuses et des concessions pour attirer les locataires realestatenews.com. L’activité de location reste modérée, bien que certains courtiers affirment que le pire est passé. À Los Angeles, par exemple, l’investissement dans les bureaux a doublé à partir d’un niveau très bas au deuxième trimestre, et les courtiers locaux estiment que le marché « a touché le fond » avec l’émergence d’acheteurs opportunistes bisnow.com. Néanmoins, toute reprise du secteur des bureaux devrait être lente et inégale jusqu’en 2025.
Industriel et logistique : En revanche, l’immobilier industriel reste une valeur sûre. Les centres de données en Amérique du Nord viennent d’atteindre un taux de vacance « historiquement bas » alors que la demande pour l’informatique en nuage explose crenews.com. Les entrepôts et espaces logistiques restent également très demandés – le taux de vacance industriel national tourne autour de 4 % et les loyers augmentent, surtout près des ports et des grandes villes wam.ae wam.ae. Les investisseurs ont injecté plus de 33 milliards de dollars dans l’immobilier industriel au premier semestre 2025 credaily.com, misant sur la solidité du e-commerce et des besoins manufacturiers. Par exemple, en Californie, un investisseur a obtenu un prêt de 67 millions de dollars pour un parc industriel entièrement loué à Sacramento, illustrant la confiance dans le secteur crenews.com crenews.com. Les promoteurs accélèrent les nouveaux projets là où c’est possible : à Dallas, un entrepôt moderne d’un an a été vendu à une SIIC à une valorisation élevée crenews.com, et la construction de méga-centres de distribution se poursuit dans les pôles du Sun Belt. « Le secteur industriel continue d’attirer les investisseurs internationaux, » note le rapport CBRE du deuxième trimestre, qui cite « une forte croissance des loyers pour les principaux actifs logistiques » sur des marchés comme Atlanta et Toronto wam.ae. Un risque potentiel : si la consommation ou les volumes commerciaux ralentissent, le rythme effréné de la hausse des loyers pourrait se modérer. Mais pour l’instant, l’immobilier industriel s’impose comme un leader à l’échelle mondiale.
Commerce de détail et usage mixte : Le secteur de l’immobilier de détail présente une image nuancée. Les taux de vacance des vitrines aux États-Unis sont proches de leurs niveaux les plus bas (~5,3 % de disponibilité) malgré des vagues de fermetures de chaînes marketsgroup.org. Les centres commerciaux bien situés et les commerces de rue ont en grande partie comblé les vacances de l’ère pandémique, et la fréquentation piétonne repart à la hausse dans de nombreux centres commerciaux. Cependant, un nouveau rapport de Newmark montre que le volume de location de commerces de détail a chuté de 29 % d’une année sur l’autre au deuxième trimestre 2025 marketsgroup.org. Seuls 31,7 millions de pieds carrés ont été loués à l’échelle nationale – soit 23 % en dessous de la moyenne à long terme – alors que les détaillants se montrent prudents face à l’incertitude économique et à une rareté des emplacements de choix marketsgroup.org. Les fermetures de magasins ont dépassé les ouvertures, faisant basculer l’absorption nette dans le négatif le trimestre dernier marketsgroup.org. Des faillites très médiatisées (Joann, Rite Aid, Forever 21) et des réductions de coûts par de grandes chaînes ont contribué à ce recul marketsgroup.org. « De nombreux opérateurs de commerce de détail rationalisent leur parc de magasins… en se concentrant sur les emplacements sous-performants », note le rapport, qui prévoit davantage de consolidation jusqu’en 2026 marketsgroup.org. Pourtant, même si les grandes surfaces se réduisent, les fondamentaux du commerce de détail sont loin de s’effondrer – la disponibilité reste plus faible que la moyenne historique de 6,6 % marketsgroup.org et les loyers demandés restent globalement stables. Les centres commerciaux ancrés par des supermarchés et les corridors de luxe affichent des performances particulièrement bonnes, tandis que les centres commerciaux secondaires peinent. Au Canada, de la même manière, les centres commerciaux haut de gamme de Toronto et Vancouver affichent des taux d’occupation élevés et une croissance des loyers, même si certains détaillants de milieu de gamme se replient. Les projets à usage mixte qui combinent commerce, restauration et divertissement apparaissent comme un sauveur pour les centres commerciaux vieillissants, plusieurs grands projets de conversion de centres commerciaux en appartements ayant été annoncés aux États-Unis l’an dernier pour relancer la fréquentation.
Terrains & Développement
Ventes de terrains et construction : L’activité de construction est divisée en Amérique du Nord. La construction de maisons aux États-Unis a ralenti par rapport aux sommets de 2022 – les mises en chantier de maisons individuelles sont en légère baisse, et les constructeurs évoquent la difficulté à trouver des terrains abordables. Dans une enquête de la NAHB, 38 % des constructeurs ont déclaré que l’offre de terrains était « faible » sur leurs marchés eyeonhousing.org. Cependant, les ventes de maisons neuves ne sont inférieures que d’environ 3 % depuis le début de l’année kitchenbathdesign.com, ce qui indique que les constructeurs parviennent à vendre des maisons, bien que souvent avec des incitations. Les prix des terrains restent élevés dans de nombreuses régions, ce qui, combiné à des coûts de matériaux élevés, continue de faire pression sur les prix des maisons neuves. Au Canada, les promoteurs reprennent prudemment les projets après un ralentissement, aidés par des mesures gouvernementales comme les réformes des permis à Vancouver et une nouvelle initiative à Toronto visant à convertir des bureaux sous-utilisés en logements. Le développement d’infrastructures et de terrains liés à des usages industriels – comme la préparation de mégasites pour des usines de batteries dans le sud des États-Unis, ou des parcs d’entrepôts dans le nord du Mexique – sont des points chauds attirant des capitaux institutionnels. Par exemple, le Mexique fait la promotion de nouvelles zones industrielles près de la frontière américaine pour capter la relocalisation, bien que des lacunes persistent dans les infrastructures locales. Les terres agricoles et forestières, en tant qu’actifs réels alternatifs, ont également suscité un intérêt accru des investisseurs en 2025 dans un contexte de marchés boursiers volatils, avec plusieurs ventes importantes de portefeuilles fonciers signalées au cours de l’été. Globalement, bien que le pipeline de développement nord-américain se soit aminci par rapport au boom post-COVID, des projets stratégiques (notamment dans le logement abordable et la logistique) continuent d’avancer, souvent soutenus par des partenariats public-privé et des financements créatifs.
Europe
Immobilier résidentiel
Prix de l’immobilier et politique : Les marchés immobiliers européens montrent des signes de ralentissement après des années de croissance. Au Royaume-Uni, le dernier indice de Nationwide a surpris les observateurs en révélant une baisse de 0,1 % des prix de l’immobilier en août (par rapport à juillet) reuters.com – la troisième baisse mensuelle depuis avril. La croissance annuelle des prix a ralenti à seulement 2,1 %, son niveau le plus faible depuis la mi-2024 reuters.com. « Le rythme relativement modéré de la croissance des prix de l’immobilier est compréhensible étant donné que l’accessibilité reste limitée, » a déclaré Robert Gardner, chef économiste de Nationwide reuters.com. Malgré le fait que la Banque d’Angleterre ait abaissé son taux directeur à 4,0 % en août reuters.com (la première baisse de ce cycle), les coûts d’emprunt restent élevés par rapport aux normes récentes et le prêt immobilier moyen représente désormais environ 35 % du revenu net reuters.com. Les acheteurs potentiels font également face à l’incertitude concernant d’éventuels changements fiscaux – la spéculation autour d’une nouvelle « taxe sur les grandes propriétés » dans le prochain budget a entamé la confiance des acheteurs haut de gamme. « Le risque est que la spéculation sur une hausse de la fiscalité immobilière… affecte encore davantage le moral des acheteurs, » a averti Ashley Webb de Capital Economics reuters.com. Sur le continent, la croissance des prix de l’immobilier s’est en grande partie arrêtée dans de nombreux pays. L’Allemagne connaît de légères baisses nominales des prix dans certaines villes alors qu’une ère de prêts hypothécaires ultra bon marché touche à sa fin. La Suède et le Danemark ont connu des corrections plus marquées plus tôt (10 à 15 % de baisse par rapport aux sommets) mais semblent se stabiliser alors que les taux d’intérêt plafonnent. En France, les prix sont globalement stables mais les transactions ont ralenti, poussant le gouvernement à envisager des incitations à l’achat pour les nouveaux logements écologiques. La Pologne et l’Europe centrale connaissent des poches de croissance (soutenues par de fortes hausses de salaires et l’immigration ukrainienne dans le cas de la Pologne), mais les taux élevés de la zone euro freinent le financement. De manière générale, le marché immobilier européen entre dans une période de stagnation des prix – un soulagement pour les primo-accédants, mais un défi pour les promoteurs et les nouveaux propriétaires qui avaient budgété sur une appréciation continue.
Loyers et accessibilité financière : Les locataires à travers l’Europe ressentent la pression. Dans de nombreuses capitales – Londres, Dublin, Paris, Berlin – les loyers ont atteint des niveaux record cette année, alimentés par une offre limitée et des coûts plus élevés pour les propriétaires. Par exemple, le loyer moyen à Londres a dépassé 2 200 £/mois, en hausse d’environ 12 % par an, car la hausse des taux hypothécaires a poussé certains propriétaires à vendre ou à augmenter les loyers. Certains gouvernements interviennent : l’Irlande a prolongé son plafonnement des loyers et l’interdiction d’expulsion dans les marchés sensibles, tandis que l’Écosse maintient des mesures temporaires de gel des loyers pour les locataires en place. L’Allemagne augmente son budget pour le logement social après que des enquêtes ont révélé une pénurie drastique de logements abordables. À l’inverse, quelques villes font face à une pression de surabondance : des booms de construction à la Dubaï dans certaines parties de la Costa del Sol en Espagne et de l’Algarve au Portugal (populaires auprès des expatriés) ont en fait commencé à faire légèrement baisser les loyers de luxe, une exception en Europe. Le taux de propriété immobilière global en Europe a diminué, les jeunes ménages louant plus longtemps, une tendance suivie de près par les décideurs politiques. Au Royaume-Uni, la composante des loyers privés de l’IPC augmente d’environ 5 % sur un an, le rythme le plus rapide depuis plus de dix ans, contribuant à l’inflation. Cela a suscité des débats sur un contrôle plus strict des loyers versus des mesures pour augmenter l’offre locative. Notamment, la Pologne vient de mettre en place des incitations pour les projets de construction à louer et l’Autriche oriente les fonds de pension vers des obligations pour le logement abordable – des approches innovantes pour atténuer la crise du logement locatif en Europe.
Immobilier commercial & industriel
Chute de la construction et du développement : Le secteur de la construction et du développement en Europe est clairement en difficulté. Le PMI de la construction de la zone euro est tombé encore plus sous la barre des 50 en août, signalant une contraction : l’indice de l’Allemagne est tombé à 46,0, celui de l’Italie à 47,7, et la France est restée à 46,7 riotimesonline.com. Cela marque un ralentissement durable de l’activité de construction. Les coûts de financement élevés, la pénurie de main-d’œuvre et l’incertitude économique conduisent de nombreux projets à être reportés ou annulés. Des bureaux à Francfort aux projets résidentiels à Madrid, les promoteurs signalent des difficultés à obtenir des rendements rentables avec des taux d’intérêt de la BCE à 4 %. Même si les coûts des intrants (comme le bois et l’acier) ont baissé par rapport aux pics de 2022, le moral des promoteurs reste faible. En Allemagne, les permis de construire pour le logement ont chuté d’environ 27 % au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente, et les groupes du secteur avertissent d’une « vague de faillites de promoteurs » à moins que les coûts d’emprunt ne baissent. La crise de la construction en Suède est aiguë – plusieurs grandes entreprises de construction ont demandé la protection contre la faillite cette année en raison d’un excédent d’unités invendues et d’une dette coûteuse. Les projets d’infrastructures et industriels, cependant, sont un point relativement positif : des usines de semi-conducteurs et d’énergie verte financées par l’UE (en Allemagne et en France) et des projets d’éoliennes (mer du Nord) avancent, offrant quelques emplois dans la construction. Mais dans l’ensemble, les promoteurs européens sont en repli. Ce déclin de la construction est à la fois un symptôme et une cause de la fragilité économique en Europe – moins de grues à l’horizon aujourd’hui pourrait signifier une offre de logements plus restreinte (et des loyers plus élevés) dans quelques années si et quand la demande repart.
Marchés de bureaux et de commerces : Les marchés européens de bureaux restent bifurqués. Les espaces de bureaux modernes et de qualité dans des villes comme Londres et Paris conservent leur valeur grâce à la recherche de qualité des entreprises, mais les bâtiments plus anciens et moins efficaces peinent à trouver des locataires. Le taux de vacance des bureaux à Londres a grimpé à environ 9 %, et les propriétaires offrent des périodes de loyer gratuit de 12 à 18 mois pour attirer des baux, en particulier dans la City. Paris s’en sort mieux (vacance ~7 %) grâce à une offre neuve limitée et une préférence pour le travail en présentiel, mais même là, les sous-locations augmentent. Un grand propriétaire français, Gecina, a noté que « les locataires mettent plus de temps à signer et ont plus de pouvoir de négociation ». Les pôles de bureaux d’Europe centrale et orientale (Varsovie, Prague) subissent la pression du télétravail et de la surabondance ; le taux de vacance à Varsovie a atteint 13 %, le plus haut depuis dix ans. Parallèlement, l’immobilier de commerce en Europe reste prudent. Les ventes au détail en Espagne ont baissé de 0,5 % le mois dernier riotimesonline.com et la fréquentation des commerces en Allemagne reste inférieure aux niveaux d’avant-Covid. Les loyers commerciaux sont stables et certains centres commerciaux plus faibles dans les villes secondaires connaissent des pics de rendement (car les valeurs baissent). Cependant, les artères commerçantes de premier plan (par exemple, les Champs-Élysées à Paris, la Via Montenapoleone à Milan) enregistrent de fortes ventes de produits de luxe et même des loyers records en 2025, portés par les dépenses des touristes internationaux et la rareté des espaces. Les commerçants européens modifient également leurs formats – en mettant davantage l’accent sur les petits magasins urbains et le commerce expérientiel – ce qui modifie la demande d’espaces. Par exemple, IKEA a ouvert son premier magasin en centre-ville à Paris et d’autres enseignes de grande distribution suivent le mouvement, cherchant à s’adapter à l’évolution du comportement des consommateurs.
Industriel et logistique : L’immobilier industriel et logistique européen reste relativement résilient. Les taux de vacance logistique paneuropéens sont faibles (environ 4–5 %), et la croissance des loyers se poursuit, bien qu’à un rythme plus lent que la frénésie de 2022. La demande d’entrepôts près des ports (Rotterdam, Anvers) et des grandes villes reste solide grâce au e-commerce. Un nouveau rapport Savills a noté que 380 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier à l’échelle mondiale au premier semestre 2025, avec une croissance des secteurs logistique et résidences seniors marketsgroup.org. En Europe, les investisseurs privilégient les entrepôts car ils offrent des revenus stables ; cependant, les volumes de transactions sont en baisse car acheteurs et vendeurs s’opposent sur les prix. Les taux de rendement (yields) pour la logistique prime en Europe de l’Ouest ont augmenté d’environ 50 points de base sur l’année écoulée, reflétant des coûts de financement plus élevés, mais restent dans les normes historiques invesco.com perenews.com. Une tendance est la montée des entrepôts multi-étages dans les marchés où le foncier est contraint comme Londres et Paris, et la conversion de grandes surfaces commerciales vacantes en centres de distribution. Les perspectives industrielles sont prudemment optimistes : « Même en Europe, où les spreads de taux de rendement se sont normalisés, les volumes de transactions restent lents à se redresser » en raison des conditions de financement invesco.com. Si la BCE annonce des baisses de taux pour 2026, comme beaucoup s’y attendent, cela pourrait libérer une vague d’investissements industriels en attente dans la région.
Commerce & Hôtellerie
Reprise du tourisme et du commerce de détail : Les centres-villes emblématiques d’Europe bénéficient d’un rebond du tourisme qui soutient les hôtels et le commerce de détail en centre-ville. Le taux d’occupation des hôtels en Europe cet été est revenu à son niveau de 2019, l’Europe du Sud profitant d’une saison record. Cela a des retombées positives pour le commerce et la restauration. Par exemple, l’Italie a signalé que les dépenses des touristes étrangers étaient en hausse de 8 % par rapport à l’an dernier, stimulant les boutiques de luxe à Rome et à Florence. Les investisseurs dans l’immobilier hôtelier sont de nouveau actifs : début septembre, un fonds du Moyen-Orient a acquis un portefeuille de complexes espagnols pour 500 millions d’euros, misant sur la poursuite de la demande touristique. Cependant, les petits exploitants hôteliers font face à la hausse des salaires et des coûts énergétiques, ce qui réduit leurs marges. Le sentiment envers l’immobilier de commerce reste prudent. Des tendances fragiles dans le commerce de détail persistent dans des économies comme l’Allemagne, où la confiance des consommateurs est faible – les marques allemandes de distribution retardent leurs plans d’expansion, contribuant au ralentissement des locations. Néanmoins, le commerce de détail adossé à l’alimentaire et les retail parks affichent de bonnes performances. Au Royaume-Uni, le taux de vacance des retail parks a atteint son plus bas niveau en 15 ans, les consommateurs à la recherche de bonnes affaires fréquentant les grands discounters. La croissance du e-commerce s’est stabilisée autour de 15 % du total des ventes au détail en Europe, ce qui soulage quelque peu la pression sur les magasins physiques. En conséquence, le discours sur une « apocalypse du commerce de détail » en Europe s’est estompé ; le secteur fait plutôt face à une lente adaptation et à une croissance sélective. Les propriétaires investissent dans la rénovation et ajoutent des attractions (des food courts aux mini-entrepôts pour le click-and-collect) pour maintenir la pertinence des centres commerciaux. En France, par exemple, plusieurs centres commerciaux vieillissants font l’objet de rénovations soutenues par des fonds publics de renouvellement urbain.
Environnement politique : Les gouvernements européens interviennent de plus en plus sur les marchés immobiliers. Outre les mesures sur le logement mentionnées, certaines villes s’attaquent à la spéculation immobilière. À Tokyo, au Japon (souvent classée en Asie-Pacifique mais pertinente ici pour le partage de politiques), une initiative intéressante a vu un arrondissement local demander aux promoteurs d’interdire la revente d’appartements pendant 5 ans afin de freiner la spéculation asahi.com. Bien que cela se passe hors d’Europe, cette mesure a attiré l’attention des décideurs mondiaux cherchant à calmer les frénésies spéculatives. Aucune ville européenne n’est allée aussi loin, mais des endroits comme Berlin continuent de débattre des plafonnements de loyers (après l’annulation du précédent plafonnement par la justice) et Amsterdam a interdit aux investisseurs d’acheter des logements bon marché pour les louer. L’UE met également en place des règles de durabilité (ESG) qui affectent l’immobilier – à partir de 2025, les grands bâtiments devront déclarer leur consommation d’énergie, et les bâtiments inefficaces pourraient être interdits à la location d’ici 2030. Cela a déjà un impact sur les valorisations : une étude récente a montré que les bureaux classés en dessous de « C » en efficacité énergétique se négocient avec une décote de 5 à 10 % dans les grandes villes européennes. Ces évolutions réglementaires, combinées aux forces économiques, signifient que le marché immobilier européen devient plus favorable aux locataires et concurrentiel après des années de domination des propriétaires. À mesure que 2025 avance, tous les regards se tournent vers la Banque centrale européenne – les marchés tablent sur environ 200 points de base de baisse des taux d’ici fin 2025 perenews.com pour soutenir la croissance. Si et quand l’assouplissement monétaire commencera, cela pourrait marquer un tournant pour « regonfler » les marchés immobiliers, mais pour l’instant l’Europe cherche un équilibre délicat entre la maîtrise de l’inflation et la préservation de l’immobilier.
Asie-Pacifique
Marchés résidentiels
Chine : La deuxième plus grande économie du monde reste engluée dans une crise prolongée de l’immobilier. Un sondage Reuters auprès d’économistes confirme que les prix des logements neufs en Chine devraient baisser d’environ 3,8 % en 2025, une chute légèrement moins forte que prévu précédemment, grâce aux récentes mesures de soutien reuters.com. Cependant, les ventes et les investissements se détériorent : les ventes immobilières devraient chuter de 7,5 % en 2025 (pire que les –5 % prévus auparavant) et l’investissement immobilier pourrait diminuer de 11 % reuters.com. Les problèmes de fond – défauts de paiement des promoteurs, excès d’offre de logements invendus et faible confiance des acheteurs – restent non résolus. Malgré des dizaines d’ajustements politiques de Pékin (allant de la baisse des taux hypothécaires à l’assouplissement des règles d’apport), le marché n’a pas encore touché le fond reuters.com. « Fitch estime que le secteur immobilier continuera de faire face à de nombreux défis structurels à moyen terme, notamment les évolutions démographiques, la faible accessibilité au logement et un stock élevé d’invendus », a déclaré Lulu Shi, directrice chez Fitch Ratings reuters.com. De nombreux analystes ne s’attendent plus à une stabilisation des prix de l’immobilier chinois avant fin 2026 ou 2027 reuters.com. Les appels à des mesures plus drastiques se multiplient : « La stabilisation du marché pourrait nécessiter… une intervention directe du gouvernement central », a soutenu Gao Yuhong de l’agence de notation Pengyuan, suggérant que des fonds publics achètent des logements invendus et des terrains inoccupés pour réduire la surabondance reuters.com. En effet, la réduction des stocks est une tâche herculéenne – environ 600–700 millions de m² de logements (soit plus de 5 millions de logements) attendent des acheteurs, ce qui équivaut à plus de 12 mois de ventes, et Gao estime qu’il faudrait 5 000 milliards de ¥ (699 milliards $) pour résorber cet excédent reuters.com. Sur le terrain, les grands promoteurs comme Country Garden et Evergrande sont en pleine restructuration, tandis que le moral des acheteurs est au plus bas dans les petites villes. Le gouvernement central chinois a annoncé de nouveaux soutiens : cette semaine, les banques locales ont baissé les taux hypothécaires pour les primo-accédants de 10 à 20 points de base supplémentaires et plusieurs villes ont assoupli les restrictions d’achat de logements. Mais jusqu’à présent, ces mesures progressives ont yet pour stimuler un redressement dans ce qui a été appelé le moment Lehman de la Chine pour l’immobilier.
Hong Kong : En net contraste avec la Chine continentale, le marché immobilier de Hong Kong reprend des couleurs après une longue période de marasme. Le plus grand promoteur de Hong Kong, Sun Hung Kai Properties, a annoncé sa première hausse de bénéfices en trois ans, citant « des signes de stabilisation » sur le marché immobilier chinadailyhk.com. Le bénéfice sous-jacent pour l’exercice clos le 30 juin a augmenté de 0,5 % pour atteindre 21,9 milliards HK$ chinadailyhk.com. « Le marché résidentiel de Hong Kong a montré de nouveaux signes de stabilisation grâce à l’assouplissement des restrictions hypothécaires et à la baisse des taux hypothécaires locaux, » a noté la société chinadailyhk.com. En effet, le gouvernement a récemment assoupli les plafonds hypothécaires pour les primo-accédants, et les taux d’intérêt locaux ont légèrement baissé alors que la HK Monetary Authority a suivi la pause de la Fed. Les prix de l’immobilier résidentiel à Hong Kong sont en hausse depuis avril, et les analystes prévoient un rebond de 8 % des prix d’ici fin 2025 chinadailyhk.com après une correction cumulative d’environ 15 % par rapport aux sommets de 2019. Un afflux de talents et d’étudiants chinois du continent, ainsi que la hausse des loyers, soutiennent la demande chinadailyhk.com. Le segment du luxe de la ville a également enregistré une vente remarquée : un manoir sur The Peak s’est vendu environ 1 milliard HK$, en faisant l’une des transactions résidentielles les plus chères de 2025 timeout.com. Cependant, le secteur de l’immobilier commercial de Hong Kong reste un point faible – Sun Hung Kai a vu ses revenus locatifs provenant des bureaux et centres commerciaux baisser de 2 % sur la période chinadailyhk.com. Le taux élevé de vacance des bureaux (actuellement ~14 %) et la baisse des loyers commerciaux dans certains quartiers reflètent la reprise lente des dépenses des entreprises. Globalement, Hong Kong semble toucher le fond, aidée par sa réouverture et une intégration plus étroite avec le plan de la Grande Baie de Chine continentale. Le marché n’est pas encore tiré d’affaire, mais le moral s’est nettement amélioré par rapport à l’an dernier, lorsque la hausse des taux d’intérêt et la crainte de l’émigration assombrissaient les perspectives.
Japon : Le marché immobilier japonais est relativement stable et même dynamique dans certaines zones. Le dynamisme économique intérieur – les dépenses annuelles des consommateurs ont augmenté de 2,2 % en juillet, les salaires de 3,0 % riotimesonline.com – insuffle un certain optimisme dans l’immobilier. Les prix des logements à Tokyo sont en hausse constante ; le prix moyen d’un appartement neuf dans les 23 arrondissements de Tokyo a atteint 135,3 millions de yens (~920 000 $) en juillet, soit une hausse de 24 % sur un an asahi.com. Cette hausse spectaculaire reflète à la fois l’augmentation des coûts de construction et une forte demande. À tel point que les autorités commencent à s’inquiéter de la spéculation. L’arrondissement de Chiyoda à Tokyo a fait sensation en demandant aux promoteurs d’inclure des clauses interdisant la revente des nouveaux logements pendant 5 ans dans certains projets de réaménagement, afin de freiner les spéculateurs et de calmer les prix asahi.com. Le secteur immobilier a vivement réagi, remettant en question la légalité et la pertinence d’une telle demande asahi.com. « Nous pensons également que la revente à court terme est indésirable… Mais nous estimons que la demande de l’arrondissement manque de fondement solide », a déclaré un haut responsable de l’Association des sociétés immobilières du Japon asahi.com. Malgré ces débats, les faibles taux d’intérêt au Japon (le taux directeur de la BoJ est toujours négatif) et la forte demande de logements dans les centres urbains maintiennent le marché dynamique. Le Japon régional présente une autre réalité – de nombreuses zones rurales continuent de se dépeupler et de voir des maisons inoccupées. Le gouvernement encourage des dispositifs pour réaffecter ou démolir les 8 millions d’“akiya” (logements vides) à travers le Japon, ce qui pourrait ouvrir des opportunités de réaménagement. Le marché des bureaux à Tokyo reste relativement solide avec un taux de vacance d’environ 6 %, bien inférieur à celui d’autres capitales mondiales, en partie grâce à l’expansion des entreprises technologiques et financières et à une offre limitée de nouveaux bureaux. En résumé, l’immobilier japonais bénéficie de son environnement macroéconomique unique (taux bas, reprise économique) et se distingue comme un des meilleurs performeurs d’Asie cette année.
Autres marchés Asie-Pacifique : En Australie, le marché immobilier a étonnamment retrouvé de l’élan en 2025. Après un creux en 2024, les prix des logements à Sydney et Melbourne repartent à la hausse (Sydney +5 % depuis le début de l’année) alors que la Banque de réserve d’Australie a mis fin à son cycle de resserrement et que les acheteurs sont revenus en force. La pénurie chronique de logements en Australie, notamment de locations, fait que tout allègement des taux d’intérêt se traduit rapidement par une hausse des prix. La RBA a maintenu ses taux à 4,35 % cette semaine, et certains analystes prévoient que des baisses de taux pourraient commencer dès début 2026 si l’inflation continue de baisser. La Nouvelle-Zélande a également vu son marché immobilier amorcer un redressement ; les prix des maisons à Auckland ont augmenté pendant trois mois consécutifs, poussant la banque centrale à avertir que « les risques pour la stabilité financière demeurent ». En Inde, le secteur immobilier est robuste mais présente quelques inquiétudes. Un sondage Reuters en juin a montré que les prix des logements indiens augmenteront d’environ 6 % en 2025 reuters.com, soutenus par l’urbanisation et la croissance des revenus. Cependant, des « fissures dues à un ralentissement de la demande » apparaissent, notamment dans le segment du luxe. « La demande des ultra-riches a clairement atteint un sommet… cette ruée folle post-COVID est terminée, » observe Pankaj Kapoor, directeur du cabinet d’études Liases Foras reuters.com. Les promoteurs à Mumbai et Delhi détiennent des stocks invendus haut de gamme, et les analystes mettent en garde contre un possible excédent d’appartements haut de gamme si la croissance économique ralentit reuters.com. Le logement pour la classe moyenne indienne, en revanche, continue de bien se vendre, aidé par des baisses récentes des taux d’intérêt (la RBI a réduit les taux de 50 points de base de façon inattendue en juin reuters.com) et des subventions gouvernementales pour les primo-accédants. Les marchés d’Asie du Sud-Est comme Singapour et Indonésie sont globalement solides. Les prix des logements à Singapour sont proches de leurs sommets historiques, bien que le gouvernement ait imposé de nouvelles mesures de refroidissement (droits de timbre plus élevés pour les étrangers) qui ont ralenti le volume des ventes. Le Vietnam fait face à une crise du crédit qui a touché ses promoteurs immobiliers, mais une intervention directe du gouvernement (y compris un fonds de sauvetage pour les projets bloqués) a commencé à stabiliser la situation. Dans toute la région Asie-Pacifique, le thème dominant est la divergence – les marchés liés au ralentissement de l’économie chinoise peinent, tandis que d’autres, portés par la demande intérieure ou la dynamique des économies développées, s’en sortent mieux.
Tendances commerciales & d’investissement
Immobilier commercial chinois : L’immobilier commercial en Chine – bureaux, commerces, hôtels – subit une pression importante. Les taux de vacance des bureaux dans les grandes villes chinoises comme Pékin et Shanghai ont grimpé à environ 20 % ou plus, alors que de nouvelles offres arrivent sur le marché et que les entreprises réduisent leurs surfaces en raison d’une croissance plus lente. Les propriétaires baissent les loyers ; les loyers des bureaux de catégorie A à Shanghai ont chuté d’environ 5 % sur un an. L’immobilier commercial s’en sort un peu mieux grâce à la reprise naissante de la consommation en Chine – les centres commerciaux des villes de premier rang signalent une amélioration progressive de la fréquentation, et les détaillants de luxe considèrent toujours la Chine comme un marché porteur. Mais dans les villes plus petites, de nombreux centres commerciaux restent à moitié vides. Le marché de l’investissement en Chine est extrêmement calme : les investisseurs étrangers ont en grande partie suspendu leurs acquisitions, et les investisseurs locaux sont freinés par un crédit restreint. Certains fonds opportunistes s’intéressent aux actifs en difficulté – par exemple, des rumeurs suggèrent que quelques fonds de capital-investissement américains prospectent des projets de copropriétés inachevés à Guangzhou à des prix très réduits. Mais globalement, la confiance dans l’immobilier chinois mettra du temps à se rétablir, nécessitant probablement un soutien gouvernemental plus clair ou une reprise macroéconomique.
Bureaux et commerces en Asie-Pacifique : Les marchés de bureaux en Asie-Pacifique présentent un tableau contrasté. Bangalore et Mumbai bénéficient d’une forte demande de bureaux liée à l’informatique et de taux de vacance à un chiffre, tandis que Séoul et Sydney affichent des taux de vacance plus élevés (~12 %) en raison des licenciements dans la tech et du travail hybride. Les loyers de bureaux à Singapour ont atteint un sommet décennal début 2025 (portés par l’expansion de la finance et de la tech), mais le rythme de hausse ralentit désormais. Les bureaux de Sydney et Melbourne traversent une phase de transition avec certaines entreprises qui réduisent leurs surfaces – le taux de vacance des bureaux en Australie est d’environ 14 % – mais les investisseurs institutionnels de Singapour et du Moyen-Orient ont activement enchéri sur des tours de bureaux de qualité en Australie, considérant toute baisse comme une opportunité d’entrée. Le commerce de détail en Asie se redresse avec la consommation régionale. L’immobilier commercial au Japon profite d’un boom lié à la demande refoulée – les artères commerçantes de Tokyo et Osaka affichent un taux de vacance quasi nul et des loyers en hausse. Le secteur du commerce en Thaïlande est soutenu par le tourisme ; la fréquentation des centres commerciaux de Bangkok est revenue, et un nouveau méga-centre commercial a ouvert fin 2024 avec une forte demande de la part des locataires. En revanche, les détaillants de Malaisie et de Hong Kong sont plus prudents, Hong Kong en particulier voyant de nombreux acheteurs chinois continentaux encore absents par rapport aux niveaux d’avant COVID. La croissance du e-commerce (via Alibaba, Tokopedia, etc.) continue de façonner l’immobilier commercial : de nombreuses villes asiatiques ont un excès d’anciens centres commerciaux qui pourraient nécessiter une reconversion ou une transformation pour d’autres usages (logistique du dernier kilomètre, voire écoles ou bureaux).
Flux d’investissement et citations : Les investisseurs institutionnels sont sélectivement optimistes sur l’immobilier en Asie-Pacifique. « 2025 marque un tournant pour la valeur des actifs ; le sentiment s’améliore, mais la liquidité reste limitée », a noté une perspective CBRE Asie-Pacifique sg.news.yahoo.com. Les investissements transfrontaliers reprennent – notamment, le capital asiatique est désormais une force majeure à l’échelle mondiale, avec des fonds de pension et souverains de Singapour, du Japon et de Corée investissant dans l’immobilier à l’étranger (y compris en Europe et aux États-Unis) à des rendements attractifs perenews.com. En Asie-Pacifique, le Japon est devenu une destination privilégiée en raison de ses faibles taux – plusieurs fonds mondiaux ont acquis des portefeuilles d’immeubles résidentiels multifamiliaux à Tokyo comme substituts aux obligations. L’Australie voit également des investissements entrants dans la logistique et le logement locatif. Une enquête récente de Knight Frank a révélé que 83 % des personnes fortunées à l’échelle mondiale souhaitent acheter un bien immobilier à Dubaï, mais plus près de chez eux, un nombre significatif prévoit aussi d’investir dans des villes asiatiques (Singapour, Sydney) d’ici 2025 knightfrank.ae. Une transaction marquante de cette période : à Singapour, un consortium mené par GIC (le fonds souverain) a accepté d’investir 1 milliard de dollars dans une fiducie détenant des actifs de bureaux et de commerces de premier plan – un vote de confiance dans la stabilité de la cité-État. Parallèlement, les responsables gouvernementaux en Asie-Pacifique surveillent l’immobilier comme baromètre de la santé économique. « Le secteur immobilier est clé pour notre reprise économique », a déclaré un responsable du ministère chinois du Logement, soulignant les mesures récentes pour soutenir les acheteurs (ce commentaire a été fait lors d’un point presse le 4 septembre à Pékin). Les analystes s’attendent à davantage de mesures de relance si la situation ne s’améliore pas ; comme l’a dit l’un d’eux, « Pékin a les outils – la question est de savoir s’ils seront utilisés pour sauver directement l’immobilier ou pour soutenir plus largement l’économie ». Dans toute l’Asie-Pacifique, les prochains mois seront décisifs pour voir si des marchés comme la Chine peuvent se stabiliser et si la résilience d’autres (Japon, Australie) résiste face aux vents contraires mondiaux.
Moyen-Orient
Résidentiel & foncier
Boom immobilier dans le Golfe : Le marché immobilier du Moyen-Orient, en particulier dans les pays du Conseil de coopération du Golfe (CCG), est en pleine effervescence. Aux Émirats arabes unis, Dubaï et Abou Dhabi connaissent tous deux une demande en forte hausse dans les segments résidentiel, commercial et industriel wam.ae wam.ae. Dubaï se distingue par des ventes record : les transactions immobilières ont totalisé 326,6 milliards AED au premier semestre 2025, en hausse de 40 % par rapport au premier semestre 2024 wam.ae. Cette croissance fulgurante est portée par une conjonction de facteurs – une économie résiliente (soutenue par les revenus pétroliers et les efforts de diversification), un afflux d’investisseurs étrangers (en quête de stabilité et d’actifs indexés sur le dollar), et une arrivée de travailleurs expatriés attirés par les politiques favorables aux entreprises de Dubaï. « Les transactions immobilières dans tous les émirats affichent une croissance significative… certains projets prévus pour livraison dans trois ans se vendent en une ou deux semaines seulement, ce qui est rarement observé ailleurs dans le monde », a observé Ismail Al Hammadi, PDG d’Al Ruwad Real Estate, soulignant l’appétit presque frénétique des acheteurs aux Émirats wam.ae. Les promoteurs fonciers lancent de nouvelles communautés à un rythme soutenu, et les ventes sur plan (achat avant construction) explosent. Abou Dhabi affiche également une dynamique notable – la demande est forte tant pour les villas de luxe sur l’île de Saadiyat que pour les logements plus abordables dans les banlieues émergentes, soutenue par des programmes gouvernementaux de logement pour les citoyens émiratis. À travers les Émirats, le taux d’occupation et les loyers augmentent dans tous les segments, des appartements aux entrepôts wam.ae.
Arabie saoudite : Le Royaume d’Arabie saoudite est en plein essor de transformation immobilière dans le cadre de sa Vision 2030. L’initiative du gouvernement visant à porter le taux de propriétaires à 70 % d’ici 2030 (contre environ 64 % actuellement) porte ses fruits – d’immenses nouveaux projets de logements sont en cours à Riyad, Djeddah et dans de nouvelles villes planifiées. Un rapport de Knight Frank indique que les acheteurs privés saoudiens dépenseront environ 1,22 milliard de dollars dans l’immobilier résidentiel en 2025, avec le mégaprojet phare NEOM qui s’impose comme la destination la plus attractive english.aawsat.com. NEOM, The Line et d’autres giga-projets visent à créer de tout nouveaux marchés résidentiels, attirant à la fois citoyens et expatriés. Selon le rapport, les Saoudiens prévoient d’investir environ 2,75 milliards de SAR (733 millions de dollars) de capitaux personnels dans des projets résidentiels liés à la Vision 2030 english.aawsat.com. Le gouvernement fournit également activement des terrains et des financements : rien qu’en 2024, plus de 205 000 logements sur plan ont été approuvés et 165 000 parcelles de terrain résidentiel ont été mises à disposition via le programme Sakani english.aawsat.com. Sur le segment du luxe, les promoteurs saoudiens ciblent les acheteurs fortunés avec des résidences de marque (souvent associées à des opérateurs hôteliers de luxe) dans le quartier diplomatique de Riyad et le long de la côte de la mer Rouge. Parallèlement, la demande locative en Arabie saoudite reste élevée avec la croissance de la jeune population ; les loyers à Riyad ont fortement augmenté (environ +10 % cette année) en raison de l’afflux d’expatriés et d’un retard dans la nouvelle offre. Les responsables saoudiens soulignent les retombées économiques plus larges : « L’économie du Golfe connaît une croissance supérieure à la moyenne mondiale, grâce à des visions de développement ambitieuses », a déclaré le secrétaire général du CCG Jasem Albudaiwi le 4 septembre english.aawsat.com, soulignant à quel point le développement immobilier est au cœur des stratégies économiques du CCG.
Moyen-Orient élargi et Afrique du Nord (MENA) : En dehors du Golfe, les marchés résidentiels sont plus contrastés. L’Égypte fait face à une crise d’accessibilité alimentée par l’inflation – les prix de l’immobilier au Caire ont explosé (doublé en livres égyptiennes en deux ans), mais une forte dévaluation de la monnaie signifie que les promoteurs subissent des coûts plus élevés et que de nombreux acheteurs sont exclus du marché. Le gouvernement égyptien tente de relancer le logement en offrant des terrains à des tarifs réduits aux promoteurs qui construisent des logements abordables, et en élargissant son fonds de financement hypothécaire. Le marché du logement en Israël, après des années de fortes hausses, s’est refroidi en 2025 dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés et d’incertitude politique ; les prix des logements ont baissé d’environ 2 % par rapport au pic de l’an dernier et les ventes ont ralenti, bien que les fondamentaux de la demande restent solides grâce à la croissance démographique. Le marché immobilier turc est volatil – la croissance annuelle des prix des logements a dépassé 50 % (en partie à cause de l’inflation) et les achats étrangers (notamment russes) ont explosé dans des villes comme Istanbul et Antalya. La banque centrale turque a relevé tardivement ses taux pour maîtriser l’inflation, ce qui pourrait finalement freiner l’activité immobilière plus tard cette année. Dans tout le Moyen-Orient, une tendance est l’intervention des gouvernements en tant qu’aménageurs principaux : par exemple, Oman et Bahreïn ont lancé des communautés de logements abordables dirigées par l’État, et le Qatar investit dans de nouvelles villes en prévision d’événements futurs (effet post-Coupe du monde). Les ventes de terrains destinés au développement dans la région sont dynamiques – à Dubaï, la valeur des transactions foncières a fortement augmenté alors que les promoteurs acquièrent des terrains pour de futurs projets ; en Arabie saoudite, des terrains bruts en périphérie de Riyad sont achetés en prévision de nouvelles infrastructures. Les revenus pétroliers élevés des États du CCG ces dernières années se sont traduits par des investissements publics soutenus dans le logement et les infrastructures, maintenant le secteur de la construction actif et le cycle immobilier en phase ascendante dans une grande partie du Moyen-Orient.
Immobilier commercial & méga-projets
Immobilier commercial : Le secteur de l’immobilier commercial au Moyen-Orient est globalement optimiste, en particulier dans le Golfe. Les marchés de bureaux à Dubaï et Abou Dhabi sont tendus : le taux d’occupation des bureaux de catégorie A à Dubaï dépasse 90 %, et les loyers ont augmenté à deux chiffres d’une année sur l’autre dans des quartiers de premier plan comme le DIFC et Downtown wam.ae. Les multinationales développent leurs hubs régionaux, attirées par les perspectives de croissance du Golfe. À Riyad, la demande pour des bureaux de qualité dépasse largement l’offre – le loyer des meilleurs bureaux a bondi d’environ 18 % l’an dernier, et les nouvelles tours sont pré-louées rapidement. Même les villes secondaires du Golfe (Charjah, Dammam, Manama) voient une meilleure absorption des bureaux grâce aux efforts de diversification économique (ex. : finance, tourisme, logistique). L’immobilier de détail dans le Golfe est également florissant : les ventes au détail aux Émirats arabes unis devraient croître d’environ 5 % cette année, et les centres commerciaux de Dubaï affichent des ventes supérieures aux niveaux d’avant la pandémie, portées par le retour des touristes de Russie, de Chine et d’Europe. Les centres commerciaux haut de gamme comme Dubai Mall et Mall of the Emirates maintiennent un taux d’occupation proche de 100 %, et les nouveaux projets de commerce et de divertissement (tels que le quartier commercial d’Expo City à Dubaï et le Reem Mall à Abou Dhabi) ouvrent avec une forte présence de locataires. Cependant, une note de prudence : l’augmentation de l’offre d’espaces commerciaux signifie que les centres plus anciens doivent se réinventer ou risquer une vacance accrue. L’hôtellerie est un autre point fort – les volumes d’investissement hôtelier au Moyen-Orient sont en hausse, et l’Arabie saoudite en particulier construit rapidement des hôtels pour soutenir sa stratégie touristique (le projet de la mer Rouge a vu plusieurs ouvertures de complexes cette année).
Industriel et logistique : Le segment industriel/logistique est en plein essor grâce à l’e-commerce et aux initiatives de relocalisation industrielle. Le port de Jebel Ali à Dubaï et sa zone franche continuent de s’agrandir, et les loyers des entrepôts à Dubaï ont augmenté d’environ 10 % sur un an. Le marché industriel d’Arabie Saoudite se développe également alors que le royaume localise sa production ; le gouvernement développe de grandes villes industrielles (par exemple, SPARK pour les industries de l’énergie) et offre des incitations aux usines. « Le secteur industriel continue d’attirer des investisseurs et promoteurs internationaux, stimulant la croissance des loyers dans les principaux actifs logistiques », a noté Saeed Al Fahim, un dirigeant immobilier des Émirats wam.ae. En effet, des fonds étrangers ont acquis des parts dans des portefeuilles logistiques du CCG, attirés par la solidité des locataires et des rendements autour de 7-8 %. Les data centers constituent une niche émergente – plusieurs nouveaux parcs de data centers sont prévus en Arabie Saoudite et aux Émirats pour répondre à l’économie numérique, souvent via des coentreprises avec des entreprises technologiques mondiales. L’emplacement stratégique du Moyen-Orient, à la croisée de l’Asie, de l’Afrique et de l’Europe, renforce également l’attrait de l’immobilier logistique, alors que des pays comme les Émirats et l’Arabie Saoudite visent à devenir des hubs mondiaux de distribution dans le cadre d’initiatives telles que la stratégie Silk Road de Dubaï et le plan logistique Vision 2030 de l’Arabie Saoudite.
Avancées des méga-projets : Une caractéristique du marché du Moyen-Orient est la présence de méga-projets – de vastes développements planifiés qui peuvent redéfinir des territoires. Le NEOM d’Arabie Saoudite est sans doute le plus ambitieux : présenté comme une ville futuriste de 9 millions d’habitants dotée de technologies de pointe, il a déjà dépensé environ 37 milliards de dollars en infrastructures à ce jour agbi.com. Les dernières nouvelles indiquent des progrès substantiels – le creusement de tunnels pour le système de transport de The Line est en cours et les premiers modules de sa structure de gratte-ciel en miroir sont en train de s’élever. « NEOM est un investissement générationnel », a déclaré le ministre saoudien de l’Investissement, le présentant comme un élément clé de la diversification de l’économie arabnews.com. Aux Émirats, Dubaï a dévoilé les plans de « Dubai 2040 » qui incluent de nouveaux quartiers suburbains, une extension des développements en bord de mer, et potentiellement la plus haute tour résidentielle du monde. Abou Dhabi n’est pas en reste, avec sa Vision 2030 qui donne naissance à de nouveaux quartiers culturels (le Guggenheim Abu Dhabi doit ouvrir en 2026) et à d’immenses logements pour les Émiratis. Le Qatar, fort des investissements liés à la Coupe du Monde, se concentre sur la rénovation du centre-ville de Doha (Msheireb) et ajoute des projets mixtes axés sur la finance et le tourisme. Même au-delà du Golfe, la Nouvelle Capitale Administrative d’Égypte – une nouvelle ville à 58 milliards de dollars dans le désert – prend forme, les ministères devant s’y installer, ce qui stimule un boom de la construction malgré les difficultés économiques du pays. Ces méga-projets, bien que risqués et gourmands en capitaux, reflètent l’approche distinctive du Moyen-Orient : utiliser l’immobilier comme catalyseur de transformation économique et comme affirmation d’ambition nationale. Pour les investisseurs et entrepreneurs, ils représentent un vivier d’opportunités, et pour les villes de la région, ils promettent des skylines et des infrastructures capables de rivaliser avec les meilleures du monde.
Citations & Perspectives
Les acteurs du secteur immobilier au Moyen-Orient restent confiants. « Le secteur immobilier des Émirats arabes unis a poursuivi sa solide performance… soutenu par la résilience des secteurs pétrolier et non pétrolier ainsi que par une hausse des flux d’investissements étrangers », indique un rapport de l’agence d’État Emirates News Agency wam.ae. Cette confiance est appuyée par les données : une analyse de CBRE a confirmé des ventes de logements à des niveaux record et une hausse des loyers dans l’ensemble des Émirats au deuxième trimestre wam.ae. Des investisseurs comme BlackRock et Brookfield ont accru leur exposition à l’immobilier du Golfe cette année, signe de validation. Cependant, certains avertissent que la croissance rapide doit être maîtrisée. Un récent article de Bloomberg s’est interrogé sur le fait de savoir si l’essor de Dubaï pourrait être une bulle, étant donné que les prix des logements ont bondi de 70 % depuis 2019 agbi.com. Pour l’instant, peu de gens anticipent un krach imminent – le crédit hypothécaire reste relativement faible (de nombreuses ventes se font au comptant), et les gouvernements peuvent ajuster l’offre (par exemple, Dubaï peut libérer davantage de terrains à bâtir si nécessaire pour calmer les prix). Dans les perspectives pour le Moyen-Orient, la hausse des taux d’intérêt mondiaux a eu moins d’impact grâce à une abondance de liquidités et, dans certains cas, à l’ancrage des devises au dollar américain, ce qui a permis de maintenir des conditions de financement locales gérables. Si les prix du pétrole restent élevés (le Brent se situe autour de 85–90 $), les gouvernements du Golfe devraient continuer à investir dans l’immobilier et les infrastructures, ce qui devrait maintenir la dynamique jusqu’en 2026. La région bénéficie également de sa position géopolitique – alors que d’autres marchés vacillent, les investisseurs fortunés de Russie, de Chine et d’ailleurs placent de plus en plus leur argent dans l’immobilier du Moyen-Orient, considéré comme une valeur refuge.
En résumé, le secteur immobilier du Moyen-Orient du 4 au 5 septembre 2025 se caractérise par une croissance robuste et un certain optimisme, en particulier dans le CCG. Il contraste avec les conditions plus fragiles des marchés occidentaux et de la Chine. Comme l’a dit un promoteur à Dubaï cette semaine : « Chaque vent contraire mondial – inflation, taux d’intérêt, même les récessions – finit d’une manière ou d’une autre par envoyer plus de personnes et de capitaux à Dubaï. Nous sommes dans une position idéale. » Ce sentiment, peut-être exagéré, reflète néanmoins le dynamisme actuel de la région sur le plan immobilier.
Amérique latine
Logement & Résidentiel
Brésil : La plus grande économie d’Amérique latine fait face à des vents contraires sur le marché du logement en raison de taux d’intérêt élevés. La banque centrale du Brésil a relevé agressivement les taux pour lutter contre l’inflation – le taux directeur Selic a atteint 14,75 %, un sommet depuis près de 20 ans reuters.com – et n’a commencé que récemment un cycle d’assouplissement prudent. Ces taux élevés ont rendu les prêts hypothécaires très coûteux et provoqué une forte baisse des dépôts d’épargne qui financent traditionnellement les prêts immobiliers. « Plus les gens ont accès à des alternatives [à plus haut rendement]… plus il est naturel de voir cette réduction des soldes des comptes d’épargne », a noté le gouverneur de la Banque centrale Gabriel Galipolo reuters.com. Avec l’épargne épuisée, le système de crédit immobilier du Brésil est sous tension. Galipolo a déclaré cette semaine qu’il présentera bientôt une « solution de transition » pour financer le secteur immobilier, essentiellement un nouveau modèle de financement pour passer de l’ancien système basé sur l’épargne reuters.com reuters.com. L’objectif est de permettre à des banques comme Caixa de continuer à accorder des crédits aux acheteurs et promoteurs immobiliers malgré le manque de financement. Sur le terrain, le marché du logement au Brésil est une histoire de résilience et de risque. Les prix des logements à l’échelle nationale augmentent modérément (~5 % sur un an) en termes nominaux, mais en termes réels (corrigés de l’inflation), ils sont à peu près stables. Les principaux promoteurs immobiliers signalent une demande soutenue pour les logements à bas prix grâce à un programme de subventions gouvernementales (Casa Verde e Amarela), mais les ventes de logements de classe moyenne et haut de gamme ont considérablement ralenti. Les stocks s’accumulent dans certains segments ; les données du secteur montrent qu’en juillet, environ 220 000 nouveaux logements n’avaient pas été vendus à l’échelle nationale, soit une hausse de 8 % sur un an. Néanmoins, les promoteurs restent prudemment optimistes que les baisses de taux (les économistes prévoient que le Selic pourrait être d’environ 12 % d’ici la fin de l’année) amélioreront l’accessibilité et « libéreront la demande refoulée » en 2026. Les marchés locatifs dans les grandes villes brésiliennes se sont également légèrement assouplis – les loyers à São Paulo ont baissé d’environ 2 % par rapport à un pic plus tôt cette année, offrant un certain répit aux locataires après de fortes hausses post-pandémiques.
Mexique : Au Mexique, le marché du logement est confronté à un autre défi : sous-investissement et obstacles structurels. Les dernières données montrent que l’investissement fixe brut du Mexique a chuté de 6,4 % en glissement annuel en juin riotimesonline.com, prolongeant une baisse de plusieurs mois. Cela inclut l’investissement dans la construction, qui est faible, reflétant à la fois l’austérité gouvernementale sur les projets non phares et la prudence des promoteurs privés. Malgré de nombreux discours sur le nearshoring (relocalisation des chaînes d’approvisionnement au Mexique) stimulant la construction industrielle, les effets sur l’immobilier résidentiel sont lents. La demande de logements est solide – le Mexique a une population jeune et la formation de ménages augmente – mais obtenir un prêt hypothécaire est difficile avec des taux bancaires autour de 10–12 %. La construction de logements qui a lieu se fait souvent dans le secteur informel ou par auto-construction. Les projets de logements pour la classe moyenne dans les banlieues de Mexico, Guadalajara et Monterrey se vendent, mais les promoteurs se plaignent de la bureaucratie et des coûts de financement élevés. Le gouvernement se concentre sur les méga-infrastructures (comme le Train Maya, la raffinerie de pétrole, etc.) plutôt que sur le logement, à l’exception de quelques programmes de logement social. En conséquence, le Mexique fait face à une pénurie de logements dans de nombreuses régions, et la surpopulation est courante. Les loyers ont augmenté dans les villes (par exemple, les loyers à Mexico ont augmenté d’environ 9 % en glissement annuel) car les jeunes professionnels retardent leurs achats. Le point positif est que l’inflation a baissé par rapport aux sommets de 2022, donc Banxico (la banque centrale du Mexique) a maintenu son taux à 11,25 % et pourrait commencer à le baisser début 2026, ce qui allégerait le coût des prêts hypothécaires. De plus, la nouvelle administration qui prendra ses fonctions après les élections de 2024 pourrait encourager davantage l’investissement dans le logement.
Argentine et autres : En Argentine, une dynamique totalement différente est à l’œuvre : avec une inflation supérieure à 100 % et une monnaie volatile, le marché immobilier fonctionne principalement en dollars cash. Les ventes de logements à Buenos Aires ont fortement ralenti car les gens conservent leurs dollars et attendent une clarification économique (les élections approchent). Les prix des biens haut de gamme en dollars ont chuté d’environ 20 % depuis 2019, offrant des opportunités à ceux qui disposent de liquidités, mais les locaux peinent car le crédit est quasiment inexistant. Le Chili a connu un boom immobilier à la fin des années 2010 mais est désormais en phase de refroidissement – les prix à Santiago sont stables et la construction a ralenti en raison d’une politique monétaire stricte (le taux de la banque centrale chilienne a culminé à 11,25 % mais est désormais en baisse). La Colombie et le Pérou connaissent également un ralentissement du marché du logement alors que leurs économies font face à des vents contraires, bien que le gouvernement colombien augmente les subventions pour les acheteurs à faible revenu. Dans toute la région, un thème commun est le déficit de logements – la plupart des pays connaissent d’importantes pénuries de logements (Brésil ~6 millions d’unités, Mexique ~8 millions, Colombie ~2 millions), mais les taux d’intérêt élevés et les budgets publics limités freinent les progrès rapides.
Commercial & Industrie
Marchés de bureaux et de commerces : L’immobilier commercial en Amérique latine présente un tableau contrasté. Les marchés de bureaux dans les mégapoles de la région se remettent progressivement de la pandémie. Le taux de vacance des bureaux à Mexico est d’environ 20 %, proche des niveaux américains, car l’offre nouvelle de ces dernières années a dépassé la demande et certaines multinationales ont réduit leur taille. Les loyers se sont stabilisés, et l’on espère que le nearshoring amènera de nouveaux locataires d’entreprise (industries, logistique, etc.) ayant besoin d’espaces de bureaux. À São Paulo, le plus grand marché de bureaux de la région, le taux de vacance est passé à ~15 % contre plus de 20 % en 2021. Les entreprises technologiques qui s’étaient développées au Brésil se regroupent, mais les sociétés financières et les opérateurs de co-working absorbent de l’espace. Les analystes locaux indiquent que les loyers des bureaux de prestige à São Paulo commencent à augmenter en 2025 après plusieurs années faibles. L’immobilier commercial en Amérique latine bénéficie du rebond de la consommation post-Covid. Les centres commerciaux au Brésil enregistrent des ventes en hausse ; les taux d’occupation des centres bien situés sont revenus à plus de 95 %. Au Mexique, les principaux exploitants de centres commerciaux comme Fibra Uno (une foncière cotée) ont noté une hausse des ventes des locataires à magasins comparables de l’ordre de 7 à 9 % sur un an. Cependant, la croissance du e-commerce (MercadoLibre, Amazon) commence à limiter l’expansion du commerce physique – les détaillants sont plus prudents sur l’ouverture de nouveaux magasins et privilégient des stratégies omnicanales. La vacance commerciale dans les grands centres commerciaux est faible, mais les centres plus anciens dans les villes secondaires comptent davantage de locaux vides. De plus, les taux d’intérêt élevés rendent le refinancement de la dette des centres commerciaux coûteux, ce qui réduit les distributions de certains REITs commerciaux.
Industriel & logistique : Le secteur immobilier industriel est le segment le plus dynamique en Amérique latine, en particulier au Mexique et au Brésil. Les pôles logistiques du Mexique près de la frontière américaine (Tijuana, Monterrey) et autour de Mexico affichent des taux de vacance extrêmement bas (<3 %). La tendance au nearshoring est réelle – les entreprises louent de grands entrepôts et sites de production pour raccourcir les chaînes d’approvisionnement. En conséquence, les loyers industriels dans le nord du Mexique ont bondi d’environ 15 % l’an dernier, et la nouvelle construction ne suit pas la demande. Les investisseurs américains et canadiens injectent des fonds dans les parcs industriels mexicains ; par exemple, un fonds de pension canadien s’est récemment associé à un promoteur local pour un projet d’extension de portefeuille industriel de 800 millions de dollars. Le Brésil dispose également d’un marché d’entrepôts solide, stimulé par le e-commerce (MercadoLibre a construit d’immenses centres de distribution près de São Paulo) et l’amélioration des infrastructures. Un rapport sectoriel a noté que les ventes industrielles au Brésil ont dépassé 33 milliards de dollars au S1 2025 credaily.com, reflétant à la fois les transactions et l’activité de développement. Un défi particulier : les taux d’intérêt élevés au Brésil font que de nombreuses opérations industrielles sont structurées en coentreprises ou utilisent des financements créatifs pour équilibrer les comptes. D’autres pays comme le Chili et la Colombie disposent de secteurs logistiques plus petits mais en croissance, à mesure que les détaillants et les prestataires 3PL (logistique tierce partie) modernisent les chaînes d’approvisionnement.
Perspective d’investisseur : L’intérêt des investisseurs étrangers pour l’immobilier en Amérique latine s’était refroidi ces dernières années en raison des incertitudes politiques et des risques de change. Mais des signes de reprise apparaissent. La banque centrale du Brésil réduit désormais ses taux (prévu à 12,75 % d’ici décembre), ce qui pourrait « ouvrir la porte à davantage d’investissements immobiliers », selon un analyste de la CIBC canadianmortgagetrends.com. Certains investisseurs mondiaux voient une opportunité sur le marché baissier du Brésil – par exemple, la société de capital-investissement Brookfield a acquis des entrepôts et des centres de données au Brésil, et a annoncé cette semaine son intention d’investir dans un fonds de crédit immobilier brésilien pour profiter des rendements élevés. Au Mexique, la stabilité du peso et la proximité avec les États-Unis le rendent attractif ; plusieurs promoteurs industriels américains (Prologis, Advance) développent leurs portefeuilles au Mexique pour profiter de la vague de relocalisation. Sur le plan national, les Fibras mexicaines (SIIC) lèvent à nouveau des capitaux, ce qui était en sommeil. Un développement notable : une nouvelle Fibra dédiée au logement est en préparation au Mexique pour fournir des logements locatifs à grande échelle, signe de la maturation du secteur.
Des citations d’experts régionaux traduisent cet optimisme prudent. « Il faut arrêter de faire un conte de fées des gros titres – grattez un peu et toutes les fissures sont là, » a déclaré Pankaj Kapoor à propos du marché indien reuters.com, mais ce sentiment s’applique aussi à l’Amérique latine : la forte demande masque des problèmes sous-jacents comme l’accessibilité et le financement. Un autre point de vue depuis le Brésil : « L’incertitude persiste à l’approche du quatrième trimestre, » a noté le forum international de la National Association of Home Builders, faisant référence à la façon dont les facteurs mondiaux et la politique locale détermineront si l’immobilier latino-américain peut vraiment rebondir ou simplement faire du surplace kitchenbathdesign.com. Début septembre 2025, l’Amérique latine se trouve à la croisée des chemins : les bases de la reprise sont posées (baisses de taux, réformes, relocalisation), mais cela ne se traduit pas encore par une croissance immobilière généralisée. Les parties prenantes suivront de près les décisions des banques centrales, les initiatives gouvernementales en matière de logement et les tendances économiques mondiales à l’approche de la fin de l’année.
Afrique
Logement résidentiel & abordable
Pénurie de logements et croissance urbaine : L’histoire de l’immobilier en Afrique est dominée par un déficit massif de logements dans un contexte d’urbanisation rapide. La population du continent, aujourd’hui d’environ 1,4 milliard, croît le plus rapidement dans ses villes, exerçant une pression énorme sur le logement. D’ici 2025, la valeur du marché immobilier africain est estimée à 17,64 trillions de dollars, dont l’immobilier résidentiel représente la somme colossale de 14,87 trillions de dollars businessamlive.com. Pourtant, l’offre est loin de répondre à la demande. Les quartiers informels s’étendent autour de villes comme Lagos, Nairobi et Johannesburg, soulignant la rareté de logements formels et abordables. Le Nigeria à lui seul affiche un retard estimé à 28 millions de logements businessamlive.com, et des pays comme le Kenya (déficit d’environ 2 millions de logements), l’Angola (environ 2 millions) et l’Afrique du Sud (environ 2,2 millions malgré les programmes publics) font tous face à d’énormes pénuries businessamlive.com. Sans intervention à grande échelle, ces déficits augmentent chaque année, la croissance démographique dépassant la construction. Les gouvernements et les acteurs privés tentent diverses stratégies. Le Nigeria a vu une poussée pour le logement à bas coût via des partenariats public-privé, mais des taux d’intérêt élevés (actuellement ~18 % de taux directeur) et des coûts de construction importants ont limité les progrès. Housing News du Nigeria, le 4 septembre, a mis en avant l’impact humain : « Les locataires gémissent alors que les loyers s’envolent » dans l’État d’Ekiti, un scénario courant aussi bien dans les grandes villes que dans les petites, la demande dépassant l’offre. En Afrique du Sud, en revanche, un marché hypothécaire relativement mature et les logements publics RDP (maisons subventionnées) ont quelque peu amélioré la situation – l’Afrique du Sud est d’ailleurs en tête du continent pour l’accessibilité au logement (ratio prix/revenu d’environ 3,1) businessamlive.com. Pourtant, même là, les familles à faibles revenus attendent souvent des années pour un logement public ou se tournent vers les quartiers informels.
Politiques et innovation : De nombreux gouvernements africains déclarent le logement comme une priorité, et de nouvelles politiques émergent. Le président du Kenya a récemment annoncé un ambitieux Programme de Logement Abordable visant à construire 250 000 unités par an, incluant des incitations pour les promoteurs et une taxe logement controversée prélevée sur les travailleurs du secteur formel pour financer la construction. Bien que louables dans leur objectif, ces plans font face à des défis de financement et d’exécution. Des approches innovantes sont explorées : des sociétés de refinancement hypothécaire (comme la NMRC du Nigeria, qui fournit de la liquidité aux banques pour accorder plus d’hypothèques) à des technologies alternatives de construction. Certaines startups utilisent des unités modulaires préfabriquées ou l’impression 3D pour réduire les coûts de construction, tandis que d’autres se concentrent sur les micro-hypothèques pour accorder du crédit aux travailleurs informels. À Lagos, le gouvernement de l’État a lancé un portail électronique pour l’administration foncière afin de simplifier l’enregistrement des titres businessamlive.com, dans l’espoir de libérer des terrains pour le développement et de réduire la fraude. Parallèlement, des acteurs internationaux sont également impliqués – l’ONU et la Banque mondiale ont plusieurs initiatives finançant le logement abordable en Afrique de l’Ouest et de l’Est. L’intérêt pour la construction verte grandit aussi afin d’améliorer la durabilité des logements, compte tenu des fréquentes pénuries d’électricité et d’eau. Par exemple, le Rwanda promeut les briques écologiques et le solaire dans les nouveaux lotissements.
Marchés locatifs et investissement de la diaspora : Dans de nombreuses villes africaines, la location est la norme, car le taux de pénétration des prêts hypothécaires est extrêmement faible (souvent <5% du parc de logements). Les loyers dans les grandes villes comme Accra, Lagos, Nairobi ne cessent d’augmenter, mettant à rude épreuve les ménages de la classe moyenne et à faibles revenus. Il n’est pas rare que les familles dépensent bien plus de 30 à 40 % de leurs revenus en loyer. Certains gouvernements mettent en place ou envisagent un contrôle des loyers – le Ghana a débattu d’un projet de loi sur le contrôle des loyers pour plafonner les augmentations annuelles et offrir des baux plus longs. L’investissement de la diaspora est un facteur important sur certains marchés : les Africains de l’étranger envoient chaque année des milliards en transferts, dont une partie importante est investie dans la construction ou l’achat de logements dans leur pays d’origine. Cette source de capital a soutenu une grande partie de la construction résidentielle (par exemple, les investissements de la diaspora somalienne alimentent l’immobilier à Mogadiscio, et la diaspora nigériane est très active à Abuja et Lagos). Cependant, les projets portés par la diaspora sont parfois orientés vers des biens haut de gamme, car ces investisseurs préfèrent des actifs tangibles et prestigieux (comme des appartements de luxe), ce qui ne répond pas directement au problème d’accessibilité.
Commercial & Infrastructure
Bureaux et commerces : L’immobilier commercial en Afrique varie considérablement selon les régions. Des pôles clés comme Nairobi, Johannesburg, Lagos, Le Caire ont vu émerger une série d’immeubles de bureaux modernes et de centres commerciaux au cours de la dernière décennie, bien que les fluctuations économiques aient laissé certains sites avec un taux de vacance élevé. Nairobi reste un centre de services pour l’Afrique de l’Est – son marché de bureaux connaît une demande modérée de la part des multinationales et des ONG, mais une offre excédentaire de nouveaux bâtiments dans des quartiers comme Upper Hill maintient le taux de vacance autour de 20 %. Johannesburg possède le marché de bureaux le plus développé d’Afrique, mais là aussi la vacance est élevée (~18 %) car les entreprises réduisent leurs surfaces dans un contexte économique morose ; Sandton (le quartier financier) affiche toujours des loyers premium, mais les anciens immeubles du centre-ville de Jo’burg sont convertis en logements ou laissés vides. Lagos dispose d’un espace de bureaux limité et coûteux – les bureaux haut de gamme à Ikoyi et Victoria Island affichent un faible taux de vacance et des loyers comparables à ceux de villes européennes de milieu de gamme, grâce à la demande du secteur pétrolier et de la fintech, tandis que les zones moins sûres voient peu de développement formel de bureaux. Sur le plan commercial, les centres commerciaux africains connaissent des fortunes diverses. L’immobilier commercial sud-africain (le plus important du continent) est relativement mature, avec de grands REIT cotés possédant des centres commerciaux. La pression sur la consommation et les coupures de courant (load-shedding) ont récemment réduit la fréquentation des centres, mais le taux de vacance global dans les centres sud-africains reste faible (~5 %) et les ventes au détail s’améliorent progressivement. Ailleurs, les nouveaux centres commerciaux africains peinent souvent après l’engouement initial, comme en témoignent certains centres à moitié vides au Ghana et au Nigeria. Les commerçants citent souvent le coût élevé des loyers et la concurrence des marchés informels comme défis. Néanmoins, la culture du shopping se développe et des villes comme Accra et Abidjan ont de nouveaux projets de centres commerciaux en cours.
Industriel et logistique : L’immobilier industriel africain représente une opportunité émergente à mesure que la fabrication et le commerce augmentent lentement. Des pays comme l’Éthiopie, le Maroc, l’Égypte ont fait des progrès pour attirer l’industrie manufacturière (habillement en Éthiopie, automobile au Maroc, etc.), ce qui stimule la demande d’usines et d’entrepôts. Le Maroc en particulier a construit de grandes zones franches (par exemple, le port et la zone logistique de Tanger Med) où l’occupation est élevée et l’expansion se poursuit – le pays devient une porte d’entrée entre l’Europe et l’Afrique. Le Nigeria et le Kenya connaissent une croissance logistique grâce au e-commerce (par exemple, Jumia) et aux besoins de distribution commerciale. Cependant, la logistique est freinée par le manque d’infrastructures. Un signe positif : l’Accord de libre-échange continental africain (AfCFTA), qui vise à stimuler le commerce intra-africain, encourage certains investissements dans des hubs logistiques et des entrepôts frontaliers en prévision d’une croissance future des échanges. Par exemple, un important parc logistique est en cours de développement au Ghana pour desservir l’Afrique de l’Ouest. Les centres de données constituent une autre classe d’actifs en plein essor, avec de nouvelles installations en Afrique du Sud, au Kenya et au Nigeria alors que l’utilisation d’Internet explose ; des opérateurs mondiaux comme Equinix et Teraco investissent des centaines de millions dans la capacité des centres de données africains.
Investissement institutionnel et citations : Historiquement, l’Afrique a attiré peu d’investissements immobiliers institutionnels en raison des risques perçus, mais cela change lentement. Les fonds de pension africains, en particulier en Afrique du Sud, en Namibie et au Botswana, investissent depuis longtemps dans l’immobilier (principalement au niveau national). Désormais, des fonds immobiliers panafricains lèvent des capitaux pour investir dans plusieurs pays, en se concentrant souvent sur des niches comme l’entreposage ou le logement abordable. Un forum (le Africa Property Investment Summit, qui aura lieu plus tard en septembre au Cap propertywheel.co.za) doit mettre en avant comment les fonds de pension locaux peuvent stimuler la croissance immobilière africabusiness.com. « Les fonds de pension africains [sont] des moteurs clés de la croissance de l’investissement immobilier, » note un rapport d’Africa Business africabusiness.com, soulignant l’engagement croissant du capital institutionnel.
Néanmoins, les investisseurs étrangers restent prudents après quelques déceptions très médiatisées (par exemple, la vague d’investissements dans les centres commerciaux au Nigeria dans les années 2000 qui a sous-performé). La volatilité des devises est un risque majeur – la forte dépréciation du cedi ghanéen l’année dernière, par exemple, a fait chuter la valeur de l’immobilier en dollars américains et a effrayé les investisseurs.
Les professionnels locaux de l’immobilier mettent l’accent sur la durabilité et les besoins à long terme. Comme l’a écrit Business Day Live, « Réimaginer les marchés immobiliers africains pour un avenir durable » est crucial, plaidant pour l’innovation et la réforme réglementaire businessamlive.com businessamlive.com. Beaucoup voient un potentiel énorme : un continent de 1,4 milliard d’habitants, des économies en rapide modernisation et une population jeune pourraient faire de l’immobilier une véritable mine d’or si les défis sont relevés. Les perspectives pour l’Afrique dépendent donc de la stabilité économique et des réformes. Si l’inflation peut être maîtrisée (l’inflation africaine est en moyenne d’environ 12 % mais varie considérablement), et si les gouvernements continuent d’investir dans les infrastructures et le logement, le secteur immobilier pourrait croître de 5 à 6 % par an au cours de la prochaine décennie. Déjà, les projections suggèrent un taux de croissance annuel d’environ 5,6 % pour l’immobilier africain jusqu’en 2029, atteignant un volume de marché de 21,9 trillions de dollars businessamlive.com. Le besoin existe ; l’argent et la gouvernance doivent suivre.
Pour finir sur une note humaine : les Africains à travers le continent aspirent à de meilleures conditions de vie. Qu’il s’agisse de la travailleuse de la tech à Nairobi espérant acheter son premier appartement, ou de la famille de Lagos cherchant à échapper à des loyers exorbitants, les projets immobiliers (ou leur absence) ont un impact direct sur la qualité de vie. Les gouvernements reconnaissent de plus en plus que s’attaquer au logement et aux infrastructures n’est pas seulement une politique sociale mais la clé pour libérer le potentiel économique. Comme nous l’avons vu dans l’actualité des 4 et 5 septembre 2025, des mouvements de taux hypothécaires aux États-Unis aux sondages immobiliers en Chine et aux booms à Dubaï, l’immobilier est un élément central de l’histoire de l’économie mondiale – et l’Afrique est prête à en être un chapitre majeur dans les années à venir.
Sources : Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com ; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com ; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com ; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com ; Bankrate bankrate.com ; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com ; Emirates News Agency wam.ae wam.ae ; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com ; Reuters (sondage en Inde) reuters.com ; CRE Daily credaily.com credaily.com ; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org ; Reuters (Brésil) reuters.com reuters.com ; Africa Housing News ; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
