Datos clave
- Alivio hipotecario en EE. UU.: La tasa promedio de hipoteca fija a 30 años alcanzó un mínimo de 11 meses (~6.5%) realestatenews.com, aliviando ligeramente los pagos mensuales. Sin embargo, la demanda de compradores sigue siendo baja: las solicitudes cayeron un 1.2% a finales de agosto a pesar de la bajada de tasas realestatenews.com realestatenews.com. “Los buscadores de casas están atentos a las tasas, esperando que bajen del 6%,” señaló un agente de Seattle realestatenews.com.
- Recuperación frágil de China: La recesión inmobiliaria de China persiste, pero ahora se prevé que la caída de precios de la vivienda en 2025 sea del 3.8% (menos severa que la caída del 4.8% esperada anteriormente) reuters.com. Analistas advierten que las ventas e inversiones inmobiliarias se contraerán más bruscamente de lo pensado reuters.com, y algunos piden “intervención directa” de Pekín para estabilizar el mercado reuters.com.
- Europa se enfría: Los precios de la vivienda en el Reino Unido bajaron un 0.1% en agosto – una caída inesperada, ya que la asequibilidad limitada y el hecho de que ahora se necesita el 35% de los ingresos para una hipoteca de primer comprador afectan la demanda reuters.com. El sector de la construcción de la eurozona sigue en recesión (PMIs <50 en Alemania, Francia, Italia) riotimesonline.com, lo que indica una menor actividad de desarrollo en todo el continente.
- Asia-Pacífico mixto: El mercado inmobiliario de Hong Kong está tocando fondo, con su mayor promotora viendo aumentar sus beneficios por primera vez en 3 años gracias a la relajación de las normas hipotecarias chinadailyhk.com chinadailyhk.com. La economía de Japón es un punto brillante: el gasto de los hogares en julio subió un 2,2% y los salarios un 3,0% riotimesonline.com, lo que podría apoyar la demanda de vivienda, incluso cuando los problemas de China proyectan una sombra regional.
- Boom en Oriente Medio: El sector inmobiliario del Golfo avanza con fuerza. Las ventas de propiedades en Dubái aumentaron un 40% en el primer semestre de 2025 (326.600 millones de AED frente a 233.000 millones el año anterior) wam.ae, impulsadas por inversores extranjeros y el crecimiento liderado por el petróleo. Algunos proyectos en los EAU se agotan en “una o dos semanas” a pesar de los plazos de construcción de tres años wam.ae. Arabia Saudita sigue adelante con megaproyectos como NEOM para cumplir ambiciosos objetivos de vivienda para 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Desafíos en América Latina: El mercado de la vivienda en Brasil está presionado por las altísimas tasas de interés (~14,75% Selic) que drenaron la financiación hipotecaria reuters.com. El banco central está ideando un nuevo modelo de financiación “puente” para hacer frente a la situación reuters.com. Las perspectivas de la construcción en México son débiles: la inversión fija bruta cayó un 6,4% interanual riotimesonline.com, lo que refleja cautela a pesar de las esperanzas de crecimiento impulsado por el nearshoring.
- La crisis de vivienda en África: Persisten graves carencias de viviendas – el déficit de Nigeria es de ~28 millones de unidades businessamlive.com – incluso cuando se prevé que el mercado inmobiliario africano alcance un total de $17.6 billones para 2025 businessamlive.com. Sudáfrica goza de una asequibilidad relativamente mejor (relación precio-ingreso ~3.1 vs ~10 en Nigeria) businessamlive.com, y los recientes recortes de tasas de interés allí (tasa preferencial ~10.75%) están impulsando la actividad de compradores en los segmentos de gama media.
Norteamérica
Mercados residenciales y de vivienda
Tasas hipotecarias y sentimiento de los compradores: Los costos hipotecarios en EE. UU. han disminuido durante siete semanas consecutivas, ofreciendo un ligero alivio a los compradores. La tasa fija a 30 años promedia ahora 6.5% – la más baja en 11 meses realestatenews.com, gracias a la desaceleración de la inflación y la anticipación de recortes de tasas por parte de la Reserva Federal. “Históricamente, un informe de empleo más débil de lo esperado genera optimismo sobre recortes de tasas de la Fed y puede bajar los rendimientos de los bonos, empujando así las tasas hipotecarias a la baja,” explicó Hannah Jones, analista de Realtor.com realestatenews.com. Por el contrario, datos sólidos de empleo podrían hacer que las tasas vuelvan a subir, señaló, subrayando “volatilidad por delante” realestatenews.com. Con un informe clave de empleo en EE. UU. próximo a publicarse, los observadores del mercado están preparados para oscilaciones en las tasas.
Demanda de compradores y precios: Incluso con tasas más bajas, la demanda de compradores de vivienda sigue siendo tibia. “Los compradores de vivienda… no deberían intentar anticipar las tasas,” aconseja Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, instando a los compradores a aprovechar el aumento de inventario y vendedores más flexibles en su lugar realestatenews.com. De hecho, los listados activos en EE. UU. han subido aproximadamente un 11% respecto al año pasado, ya que más propietarios ponen en venta y el crecimiento de precios se modera realestatenews.com. Muchos vendedores han comenzado a bajar precios u ofrecer concesiones para concretar ventas realestatenews.com. Como resultado, el pago mensual medio bajó a su nivel más bajo desde enero (≈$2,593) realestatenews.com. Pero eso sigue siendo un 5% más alto que hace un año y el doble que los niveles previos a la pandemia realestatenews.com, lo que resalta las dificultades de asequibilidad. “Las tasas hipotecarias no han bajado lo suficiente como para traer de vuelta una avalancha de compradores. Los buscadores de vivienda… esperan que bajen del 6%,” dijo Mariah O’Keefe, agente de Redfin en Seattle realestatenews.com. En cuanto a los precios, el mercado de la vivienda en EE. UU. sigue siendo resistente en general: los precios medianos nacionales están aproximadamente igual que el año pasado, sin señales de una caída en 2025 forbes.com – pero las variaciones regionales están aumentando. Los mercados costosos de la Costa Oeste han visto leves descensos, mientras que algunas ciudades del Medio Oeste y Noreste aún registran modestas subidas gracias a economías locales sólidas.
Riesgos de mercado y disparidades regionales: Un nuevo informe de riesgos de vivienda de ATTOM clasificó partes de California y Florida como las más vulnerables a una recesión este año worldpropertyjournal.com. Estos mercados enfrentan una tormenta perfecta de poca asequibilidad (más del 50% de los salarios para una vivienda media), ejecuciones hipotecarias en aumento y desempleo por encima del promedio worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. “Los precios de las viviendas de este verano ciertamente llamaron la atención, pero… los indicadores clave más allá del precio de venta [ofrecen] un barómetro de hacia dónde se dirige el mercado,” dijo Rob Barber, CEO de ATTOM worldpropertyjournal.com. En contraste, muchos mercados de vivienda de Texas y el Medio Oeste se ven más saludables, con menor desempleo y pocos préstamos por debajo del valor de la vivienda worldpropertyjournal.com. Canadá, por su parte, está en un punto de inflexión: tras un prolongado estancamiento, el sentimiento de los compradores mejora con cautela. Las tasas hipotecarias canadienses se han estabilizado alrededor del ~5.5% para préstamos fijos a 5 años fortune.com, y se espera ampliamente que el Banco de Canadá comience a recortar tasas en su reunión del 17 de septiembre para estimular el crecimiento ca.finance.yahoo.com. La junta de vivienda de Toronto reportó un ligero aumento en las ventas de agosto (+2.3% interanual) a medida que los precios se suavizan, lo que indica que una “recuperación estancada” podría estar cambiando de rumbo trreb.ca. Aun así, la asequibilidad en Canadá sigue siendo limitada, con precios promedio de vivienda (~C$673k) un ~0.6% más altos que hace un año stats.crea.ca y los hogares cerca de un endeudamiento récord.niveles.
Multifamiliar y alquileres: El mercado de alquiler de apartamentos en EE. UU. se está suavizando después de años de expansión. La ocupación nacional bajó a 95.4% en agosto y los alquileres efectivos cayeron un 0.2% interanual, la primera disminución anual de alquileres desde principios de 2021 credaily.com credaily.com. Esta leve caída refleja una ola de nueva oferta en ciudades del Sun Belt y a inquilinos afectados por la inflación. Los recortes de alquileres se concentran en áreas metropolitanas sobreconstruidas como Austin, Phoenix y Orlando, y en mercados dependientes del turismo (por ejemplo, Las Vegas) donde los propietarios reportan una demanda más débil credaily.com credaily.com. En contraste, algunas ciudades costeras de alto costo aún ven subir los alquileres 3–7% interanual – San Francisco, Nueva York, San José – ya que la oferta limitada y los mercados laborales fuertes mantienen la presión al alza credaily.com. El enfriamiento general es una buena noticia para los inquilinos, pero los expertos señalan que es un reequilibrio y no un colapso. “Aunque el crecimiento mensual de los alquileres ha sido limitado durante más de un año, esto marca un cambio hacia territorio negativo,” observaron los analistas de RealPage en una actualización de mercado credaily.com. Con más proyectos de apartamentos finalizándose hasta 2026, los inquilinos podrían finalmente recuperar algo de poder de negociación.
Bienes Raíces Comerciales e Industriales
Sector de oficinas y transacciones comerciales: Los mercados de oficinas de Norteamérica continúan enfrentando presión debido a las altas tasas de vacancia y los desafíos de refinanciamiento. En EE. UU., la vacancia de oficinas se sitúa alrededor del 18–20% en muchos centros urbanos bisnow.com, y los propietarios están recurriendo a grandes descuentos o a la reconversión de edificios. Esta semana se vio un ejemplo de ventas de oficinas en dificultades: el inversor privado Savanna adquirió una torre de oficinas en Midtown Manhattan (444 Madison Ave) mediante una venta corta por $50 millones crenews.com – un fuerte descuento que refleja la disminución de los valores. En la Costa Oeste, una propiedad de oficinas en San Francisco fue comprada para su conversión en viviendas, ya que los inversores buscan usos creativos para torres poco ocupadas crenews.com. “La asistencia a oficinas sigue rezagada,” advirtió una perspectiva del sector, obligando a los propietarios a financiar costosas mejoras y concesiones para atraer inquilinos realestatenews.com. La actividad de arrendamiento es moderada, aunque algunos corredores afirman que lo peor ya pasó. En Los Ángeles, por ejemplo, la inversión en oficinas se duplicó desde una base baja en el segundo trimestre, y los corredores locales dicen que el mercado “ha tocado fondo” con la aparición de compradores oportunistas bisnow.com. Aun así, se espera que cualquier recuperación del sector de oficinas sea lenta y desigual hasta 2025.
Industrial y logística: En contraste, el sector inmobiliario industrial sigue siendo una potencia. Los centros de datos en Norteamérica acaban de alcanzar una “cifra histórica baja” en la tasa de vacancia, ya que la demanda de computación en la nube se dispara crenews.com. El espacio para almacenes y logística también sigue siendo limitado: la vacancia industrial nacional ronda el 4% y los alquileres están subiendo, especialmente cerca de puertos y grandes ciudades wam.ae wam.ae. Los inversionistas invirtieron más de $33 mil millones en propiedades industriales en el primer semestre de 2025 credaily.com, anticipando necesidades duraderas de comercio electrónico y manufactura. Por ejemplo, en California, un inversionista obtuvo un préstamo de $67 millones para un parque industrial totalmente alquilado en Sacramento, lo que subraya la confianza en el sector crenews.com crenews.com. Los desarrolladores están acelerando nuevos proyectos donde pueden: en Dallas, un almacén moderno de un año de antigüedad fue vendido a un REIT a una valoración alta crenews.com, y la construcción de mega centros de distribución continúa en los principales centros del Sun Belt. “El sector industrial sigue atrayendo a inversionistas internacionales,” señala el informe del segundo trimestre de CBRE, que cita “fuerte crecimiento de rentas en activos logísticos clave” en mercados como Atlanta y Toronto wam.ae. Un posible obstáculo: si el gasto del consumidor o los volúmenes de comercio disminuyen, el ritmo vertiginoso de crecimiento de rentas podría moderarse. Pero por ahora, el sector inmobiliario industrial es un destacado a nivel global.
Venta minorista y uso mixto: El panorama de bienes raíces comerciales minoristas es matizado. Las vacantes de locales en EE. UU. se encuentran cerca de mínimos históricos (~5.3% de disponibilidad) a pesar de las oleadas de cierres de cadenas marketsgroup.org. Los centros comerciales bien ubicados y las tiendas en calles principales han cubierto en gran medida las vacantes de la era pandémica, y el tráfico peatonal está repuntando en muchos centros comerciales. Sin embargo, un nuevo informe de Newmark muestra que el volumen de arrendamiento minorista cayó un 29% interanual en el segundo trimestre de 2025 marketsgroup.org. Solo se arrendaron 31.7 millones de pies cuadrados a nivel nacional, un 23% por debajo del promedio a largo plazo, ya que los minoristas se mostraron cautelosos ante la incertidumbre económica y una escasez de espacios prime marketsgroup.org. Los cierres de tiendas superaron las aperturas, llevando la absorción neta a números negativos el último trimestre marketsgroup.org. Quiebras de alto perfil (Joann, Rite Aid, Forever 21) y recortes de costos por parte de grandes cadenas contribuyeron a la reducción marketsgroup.org. “Muchos operadores minoristas están racionalizando sus redes de tiendas… enfocándose en ubicaciones con bajo rendimiento,” señaló el informe, pronosticando más consolidación hasta 2026 marketsgroup.org. Sin embargo, incluso cuando las grandes superficies se reducen, los fundamentos del sector minorista están lejos de colapsar: la disponibilidad sigue siendo más ajustada que el promedio histórico del 6.6% marketsgroup.org y los alquileres solicitados se mantienen estables en general. Los centros anclados por supermercados y los corredores de lujo están teniendo un desempeño especialmente bueno, mientras que los centros comerciales secundarios luchan. En Canadá, de manera similar, los centros comerciales de primer nivel en Toronto y Vancouver reportan altas ocupaciones y crecimiento de rentas, incluso cuando algunos minoristas de gama media se repliegan. Los desarrollos de uso mixto que combinan comercio minorista, gastronomía y entretenimiento están surgiendo como salvavidas para los centros comerciales envejecidos, con varios grandes proyectos de conversión de centros comerciales a apartamentos anunciados en el último año para reactivar el tráfico peatonal.
Terrenos y Desarrollo
Construcción y venta de terrenos: La actividad de construcción está dividida en América del Norte. La construcción de viviendas en EE. UU. se ha desacelerado desde los máximos de 2022: los inicios de viviendas unifamiliares han bajado moderadamente, y los constructores mencionan dificultades para encontrar terrenos asequibles. En una encuesta de la NAHB, el 38% de los constructores dijo que la oferta de lotes era “baja” en sus mercados eyeonhousing.org. Sin embargo, las ventas de viviendas nuevas son solo ~3% menores en lo que va del año kitchenbathdesign.com, lo que indica que los constructores logran vender viviendas aunque sea con incentivos. Los precios de la tierra siguen elevados en muchas regiones, lo que, sumado a los altos costos de materiales, mantiene la presión sobre los precios de las viviendas nuevas. En Canadá, los desarrolladores están reanudando proyectos con cautela tras una pausa, ayudados por medidas gubernamentales como las reformas de permisos en Vancouver y una nueva iniciativa en Toronto para convertir oficinas infrautilizadas en viviendas. La infraestructura y el desarrollo de terrenos vinculados a usos industriales –como la preparación de megasitios para fábricas de baterías en el sur de EE. UU. o parques logísticos en el norte de México– son focos que atraen capital institucional. Por ejemplo, México está promocionando nuevas zonas industriales cerca de la frontera con EE. UU. para captar relocalización, aunque persisten brechas de infraestructura local. Las tierras agrícolas y forestales, como activos reales alternativos, también han visto un mayor interés de los inversionistas en 2025 en medio de mercados bursátiles volátiles, con varias grandes ventas de carteras de tierras reportadas durante el verano. En general, aunque el pipeline de desarrollo de América del Norte se ha reducido en comparación con el auge posterior al COVID, los proyectos estratégicos (especialmente en vivienda asequible y logística) continúan avanzando, a menudo respaldados por asociaciones público-privadas y financiamiento creativo.
Europa
Bienes raíces residenciales
Precios de la vivienda y política: Los mercados de la vivienda en Europa muestran señales de enfriamiento tras años de crecimiento. En el Reino Unido, el último índice de Nationwide sorprendió a los observadores al revelar una caída del 0,1% en los precios de la vivienda en agosto (vs. julio) reuters.com – la tercera caída mensual desde abril. El crecimiento anual de los precios se desaceleró hasta solo un 2,1%, el nivel más bajo desde mediados de 2024 reuters.com. “El ritmo relativamente moderado del crecimiento de los precios de la vivienda es comprensible dado que la asequibilidad sigue siendo limitada,” dijo el economista jefe de Nationwide, Robert Gardner reuters.com. A pesar de que el Banco de Inglaterra redujo su tasa de referencia al 4,0% en agosto reuters.com (el primer recorte en el ciclo), los costos de endeudamiento siguen siendo altos en comparación con los estándares recientes y la hipoteca promedio ahora consume ~35% del salario neto del comprador reuters.com. Los posibles compradores también enfrentan incertidumbre sobre posibles cambios fiscales: la especulación sobre un nuevo “impuesto a las mansiones” en el próximo presupuesto ha afectado la confianza de los compradores en el segmento alto. “El riesgo es que la especulación sobre aumentos de impuestos a la propiedad…afecte aún más la confianza de los compradores,” advirtió Ashley Webb de Capital Economics reuters.com. En el continente, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha estancado en gran medida en muchos países. Alemania está experimentando ligeras caídas nominales de precios en algunas ciudades a medida que termina una era de hipotecas ultrabaratas. Suecia y Dinamarca sufrieron correcciones más pronunciadas anteriormente (10–15% por debajo de los picos), pero parecen estar estabilizándose a medida que las tasas de interés se estabilizan. En Francia, los precios están en general estancados pero las transacciones se han ralentizado, lo que ha llevado al gobierno a considerar incentivos para compradores de nuevas viviendas ecológicas. Polonia y Europa Central tienen focos de crecimiento (impulsados por fuertes aumentos salariales y la inmigración ucraniana en el caso de Polonia), pero las altas tasas de la eurozona limitan la financiación. En términos generales, la vivienda en Europa está entrando en un periodo de estancamiento de precios – un alivio para los compradores primerizos, pero un desafío para los promotores y los propietarios recientes que presupuestaron esperando una apreciación interminable.
Alquileres y asequibilidad: Los inquilinos en toda Europa están sintiendo la presión. En muchas capitales – Londres, Dublín, París, Berlín – los alquileres han alcanzado máximos históricos este año, impulsados por la oferta limitada y mayores costos para los propietarios. Por ejemplo, el alquiler promedio en Londres superó las £2,200/mes, un aumento de ~12% anual, ya que las tasas hipotecarias más altas llevaron a algunos propietarios a vender o subir los alquileres. Algunos gobiernos están interviniendo: Irlanda amplió su tope de alquileres y la prohibición de desalojos en mercados sensibles, mientras que Escocia mantiene medidas temporales de congelación de alquileres para inquilinos existentes. Alemania está ampliando su presupuesto de vivienda social después de que encuestas mostraran una drástica escasez de unidades asequibles. Por otro lado, algunas ciudades enfrentan presiones de sobreoferta: los booms de construcción tipo Dubái en partes de la Costa del Sol en España y el Algarve en Portugal (populares entre expatriados) han comenzado a reducir ligeramente los alquileres de lujo allí, una excepción en Europa. La tasa general de propiedad de vivienda en Europa ha disminuido ya que los hogares jóvenes alquilan por más tiempo, una tendencia que los responsables políticos observan de cerca. En el Reino Unido, el componente de alquiler privado del IPC está ~5% más alto interanual, el ritmo más rápido en más de una década, contribuyendo a la inflación. Esto ha impulsado debates sobre un mayor control de alquileres frente a medidas para aumentar la oferta de alquiler. Notablemente, Polonia acaba de implementar incentivos para desarrollos build-to-rent y Austria está canalizando fondos de pensiones hacia bonos de vivienda asequible – enfoques innovadores para aliviar la crisis de alquiler en Europa.
Propiedad Comercial e Industrial
Caída en la construcción y el desarrollo: El sector de la construcción y el desarrollo en Europa está claramente en retroceso. El PMI de construcción de la eurozona cayó aún más por debajo de la marca de 50 en agosto, señalando contracción: el índice de Alemania bajó a 46.0, el de Italia a 47.7 y Francia se mantuvo en 46.7 riotimesonline.com. Esto marca una recesión sostenida en la actividad constructora. Los altos costos de financiamiento, la escasez de mano de obra y la incertidumbre económica están llevando a que muchos proyectos se pospongan o cancelen. Desde oficinas en Frankfurt hasta proyectos residenciales en Madrid, los desarrolladores informan dificultades para asegurar rendimientos rentables con las tasas del BCE al 4%. Incluso cuando los costos de insumos (como madera y acero) han bajado desde los picos de 2022, el sentimiento de los desarrolladores sigue siendo débil. En Alemania, los permisos de construcción para viviendas bajaron ~27% en la primera mitad de 2025 en comparación interanual, y los grupos de la industria advierten sobre una “reestructuración de desarrolladores” a menos que bajen los costos de endeudamiento. La crisis de la construcción en Suecia es aguda: varias grandes constructoras han solicitado protección por bancarrota este año en medio de un exceso de unidades sin vender y deudas costosas. Los proyectos de infraestructura e industriales, sin embargo, son un punto relativamente positivo: las fábricas de energía verde y semiconductores financiadas por la UE (en Alemania y Francia) y los proyectos de parques eólicos (Mar del Norte) avanzan, proporcionando algunos empleos en la construcción. Pero en general, los desarrolladores europeos están en retirada. Este declive en la construcción es tanto un síntoma como una causa de la fragilidad económica en Europa: menos grúas en el horizonte hoy podrían significar una oferta de vivienda más ajustada (y alquileres más altos) en unos años si y cuando la demanda se recupere.
Mercados de oficinas y comercios minoristas: Los mercados de oficinas europeos siguen bifurcados. Los espacios de oficinas modernos y de primera calidad en ciudades como Londres y París mantienen su valor debido a la preferencia de las empresas por la calidad, pero los edificios más antiguos y menos eficientes tienen dificultades para encontrar inquilinos. La vacancia de oficinas en Londres ha subido a alrededor del 9%, y los propietarios están ofreciendo períodos de alquiler gratis de 12 a 18 meses para atraer contratos, especialmente en la City. París ha tenido un mejor desempeño (vacancia ~7%) gracias a la escasa oferta nueva y a la preferencia por el trabajo presencial, pero incluso allí, los subarriendos han aumentado. Un importante propietario francés, Gecina, señaló que “los inquilinos tardan más en firmar y tienen más poder de negociación”. Los centros de oficinas de Europa Central y del Este (Varsovia, Praga) enfrentan presión por el trabajo remoto y el exceso de oferta; la vacancia en Varsovia alcanzó el 13%, el nivel más alto en una década. Mientras tanto, el sector inmobiliario minorista en Europa se muestra cauteloso. Las ventas minoristas en España cayeron un 0,5% en el último mes riotimesonline.com y la afluencia de público a comercios en Alemania está por debajo de los niveles previos al Covid. Las rentas comerciales están estancadas y algunos centros comerciales más débiles en ciudades secundarias están experimentando picos de rentabilidad (a medida que caen los valores). Sin embargo, las principales calles comerciales (por ejemplo, los Campos Elíseos de París, la Via Montenapoleone de Milán) reportan fuertes ventas de lujo e incluso rentas récord en 2025, impulsadas por el gasto de turistas internacionales y el espacio limitado. Los minoristas europeos también están cambiando sus formatos, con mayor énfasis en tiendas urbanas más pequeñas y comercio minorista experiencial, lo que está alterando la demanda de espacio. Por ejemplo, IKEA abrió su primera tienda en el centro de París y otros minoristas de grandes superficies están siguiendo el ejemplo, buscando adaptarse al cambio en el comportamiento del consumidor.
Industrial y logística: El sector inmobiliario industrial y logístico europeo se mantiene relativamente resiliente. Las tasas de vacancia logística paneuropeas son bajas (alrededor del 4–5%), y el crecimiento de rentas continúa, aunque a un ritmo más lento que el frenesí de 2022. La demanda de espacio de almacén cerca de puertos (Róterdam, Amberes) y grandes ciudades sigue siendo sólida gracias al comercio electrónico. Un nuevo informe de Savills señaló que se invirtieron 380 mil millones de euros a nivel global en bienes raíces en el primer semestre de 2025, con los sectores logístico y de residencias para mayores mostrando crecimiento marketsgroup.org. En Europa, los inversores prefieren almacenes porque ofrecen ingresos estables; sin embargo, los volúmenes de transacciones han caído ya que compradores y vendedores discrepan sobre los precios. Las tasas de capitalización (rendimientos) para logística prime en Europa Occidental han subido unos ~50 puntos básicos en el último año, reflejando mayores costos de financiamiento, pero se mantienen dentro de los rangos históricos invesco.com perenews.com. Una tendencia es el auge de almacenes de varios pisos en mercados con limitaciones de suelo como Londres y París, y la conversión de grandes locales comerciales vacíos en centros de distribución. La perspectiva industrial es cautelosamente optimista: “Incluso en Europa, donde los diferenciales de tasas de capitalización se han normalizado, los volúmenes de transacciones siguen recuperándose lentamente” debido a las condiciones de financiamiento invesco.com. Si el BCE señalara recortes de tasas para 2026, como muchos esperan, podría liberar una ola de inversión industrial contenida en la región.
Retail y Hostelería
Recuperación del turismo y el comercio minorista: Los famosos centros urbanos de Europa están disfrutando de un repunte del turismo que impulsa los hoteles y el comercio minorista en las principales calles. La ocupación hotelera en Europa este verano volvió a los niveles de 2019, con el sur de Europa beneficiándose de una temporada récord. Esto tiene un efecto positivo en el comercio minorista y la restauración. Por ejemplo, Italia informó que el gasto de los turistas extranjeros aumentó un 8% respecto al año pasado, impulsando las boutiques de lujo en Roma y Florencia. Los inversores en bienes raíces hoteleros están activos nuevamente: a principios de septiembre, un fondo de Oriente Medio adquirió una cartera de resorts españoles por 500 millones de euros, apostando por la demanda continua de viajes. Sin embargo, los operadores hoteleros más pequeños enfrentan el aumento de salarios y costos energéticos, lo que reduce los márgenes. El sentimiento en el sector inmobiliario comercial es cauteloso. Las tendencias frágiles del comercio minorista persisten en economías como la alemana, donde la confianza del consumidor es baja: las marcas minoristas alemanas están retrasando los planes de expansión, lo que contribuye a la desaceleración de los alquileres. Aun así, el comercio minorista anclado en supermercados y los parques comerciales están teniendo buen desempeño. En el Reino Unido, la vacancia en parques comerciales alcanzó su nivel más bajo en 15 años, ya que los compradores enfocados en el valor frecuentan grandes tiendas de descuento. El crecimiento del comercio electrónico se ha estabilizado en torno al 15% del total de ventas minoristas en Europa, aliviando algo de presión sobre las tiendas físicas. Como resultado, la conversación sobre un “apocalipsis minorista” en Europa ha disminuido; en cambio, el sector enfrenta una lenta adaptación y un crecimiento selectivo. Los propietarios de locales comerciales están invirtiendo en renovaciones y añadiendo atracciones (desde patios de comidas hasta mini almacenes para recogida de compras en línea) para mantener la relevancia de los centros comerciales. En Francia, por ejemplo, varios centros comerciales antiguos están siendo renovados con fondos gubernamentales de renovación urbana.
Entorno político: Los gobiernos europeos están interviniendo cada vez más en los mercados inmobiliarios. Además de las medidas de vivienda mencionadas, algunas ciudades están abordando la especulación inmobiliaria. En Tokio, Japón (a menudo agrupado con Asia-Pacífico pero relevante aquí por el intercambio de políticas), una medida interesante vio a un distrito local solicitar a los promotores prohibir la reventa de apartamentos durante 5 años para frenar a los especuladores asahi.com. Aunque esto está fuera de Europa, llamó la atención de los responsables políticos globales que buscan enfriar las burbujas especulativas. Ninguna ciudad europea ha llegado tan lejos, pero lugares como Berlín continúan debatiendo los topes de alquiler (después de que un tribunal anulara el tope anterior de Berlín) y Ámsterdam ha prohibido a los inversores comprar viviendas más baratas para alquilarlas. La UE también está implementando normas de sostenibilidad (ESG) que afectan al sector inmobiliario: a partir de 2025, los edificios grandes deberán informar sobre el consumo energético, y los edificios ineficientes podrían tener prohibido el alquiler para 2030. Esto ya está impactando las valoraciones: un estudio reciente encontró que las oficinas calificadas por debajo de “C” en eficiencia energética se negocian con descuentos del 5–10% en las grandes ciudades europeas. Estos cambios regulatorios, combinados con fuerzas económicas, significan que el mercado inmobiliario europeo se está volviendo más favorable para los inquilinos y competitivo tras años de dominio de los propietarios. A medida que avanza 2025, todas las miradas están puestas en el Banco Central Europeo: los mercados apuestan por aproximadamente 200 puntos básicos de recortes de tasas para finales de 2025 perenews.com para salvar el crecimiento. Si y cuando comience la flexibilización monetaria, podría marcar un punto de inflexión para “reflacionar” los mercados inmobiliarios, pero por ahora Europa se encuentra en un delicado acto de equilibrio para domar la inflación sin aplastar el sector inmobiliario.
Asia-Pacífico
Mercados Residenciales
China: La segunda economía más grande del mundo sigue sumida en una prolongada recesión inmobiliaria. Una encuesta de Reuters a economistas confirma que se espera que los precios de las viviendas nuevas en China caigan alrededor de un 3,8% en 2025, una caída ligeramente menor que la pronosticada anteriormente, gracias a las recientes medidas de apoyo reuters.com. Sin embargo, las ventas y la inversión están deteriorándose: se prevé que las ventas de propiedades caigan un 7,5% en 2025 (peor que el -5% pronosticado antes) y la inversión inmobiliaria podría reducirse un 11% reuters.com. Los problemas de fondo – incumplimientos de deuda de los promotores, exceso de oferta de unidades sin vender y baja confianza de los compradores – siguen sin resolverse. A pesar de docenas de ajustes de políticas por parte de Pekín (desde tasas hipotecarias más bajas hasta reglas de pago inicial más flexibles), el mercado aún no ha tocado fondo reuters.com. “Fitch cree que el sector inmobiliario seguirá enfrentando muchos desafíos estructurales a medio plazo, incluidos cambios demográficos, baja asequibilidad de la vivienda y un alto inventario sin vender,” dijo Lulu Shi, directora de Fitch Ratings reuters.com. Muchos analistas ahora no esperan que los precios de la vivienda en China se estabilicen hasta finales de 2026 o 2027 reuters.com. Crecen los llamados a una acción más drástica: “Estabilizar el mercado puede requerir… intervención directa del gobierno central,” argumentó Gao Yuhong de la agencia calificadora Pengyuan, sugiriendo que fondos estatales compren viviendas sin vender y terrenos ociosos para reducir el exceso reuters.com. De hecho, la reducción de inventario es una tarea hercúlea: aproximadamente 600–700 millones de m² de viviendas (alrededor de más de 5 millones de casas) necesitan compradores, equivalente a más de 12 meses de ventas, y Gao estima que se requerirían ¥5 billones (US$699 mil millones) para eliminar este excedente reuters.com. En el terreno, grandes promotores como Country Garden y Evergrande están atravesando reestructuraciones, mientras que el sentimiento de los compradores es más débil en las ciudades más pequeñas. El gobierno central de China ha señalado más apoyo: justo esta semana, los bancos locales redujeron las tasas hipotecarias para compradores primerizos en 10–20 puntos básicos adicionales y varias ciudades flexibilizaron las restricciones para la compra de viviendas. Pero hasta ahora, estos movimientos incrementales han ypara impulsar un cambio en lo que se ha denominado el momento Lehman de China para el sector inmobiliario.Hong Kong: En marcado contraste con el continente, el mercado inmobiliario de Hong Kong está repuntando después de una larga recesión. El mayor promotor de Hong Kong, Sun Hung Kai Properties, reportó su primer aumento de beneficios en tres años, citando “signos de estabilización” en el mercado inmobiliario chinadailyhk.com. Las ganancias subyacentes para el año terminado el 30 de junio aumentaron un 0,5% a 21.900 millones de HK$ chinadailyhk.com. “El mercado residencial de Hong Kong mostró más signos de estabilización gracias a la relajación de las restricciones hipotecarias y a menores tasas hipotecarias locales,” señaló la empresa chinadailyhk.com. De hecho, el gobierno recientemente flexibilizó los límites hipotecarios para los compradores primerizos, y las tasas de interés locales han bajado ligeramente ya que la Autoridad Monetaria de Hong Kong siguió la pausa de la Fed. Los precios de la vivienda en Hong Kong han estado subiendo desde abril, y los analistas proyectan un rebote del 8% en los precios para finales de 2025 chinadailyhk.com después de una corrección acumulada de aproximadamente el 15% desde los máximos de 2019. Un influjo de talento y estudiantes chinos del continente, así como el aumento de los alquileres, está apoyando la demanda chinadailyhk.com. El segmento de lujo de la ciudad también logró una venta destacada: una mansión en The Peak se vendió por alrededor de 1.000 millones de HK$, convirtiéndose en una de las transacciones residenciales más caras de 2025 timeout.com. Sin embargo, el sector de propiedades comerciales de Hong Kong sigue siendo un punto débil: Sun Hung Kai vio caer un 2% sus ingresos por alquiler de oficinas y centros comerciales durante el periodo chinadailyhk.com. Las altas vacantes de oficinas (actualmente ~14%) y la caída de los alquileres de tiendas en algunos distritos reflejan la lenta recuperación del gasto empresarial. En general, Hong Kong parece estar tocando fondo, ayudado por su reapertura y una mayor integración con el plan del Área de la Gran Bahía de China continental. El mercado aún no ha salido de peligro, pero el sentimiento ha mejorado notablemente respecto al año pasado, cuando las subidas de tasas de interés y el temor a la emigración oscurecían el panorama.
Japón: El panorama inmobiliario de Japón es relativamente estable e incluso optimista en algunas zonas. El impulso económico interno – el gasto anual de los consumidores subió un 2,2% en julio, los salarios aumentaron un 3,0% riotimesonline.com – está inyectando cierto optimismo en el sector inmobiliario. Los precios de la vivienda en Tokio han estado en un ascenso constante; el precio promedio de un apartamento nuevo en los 23 distritos de Tokio alcanzó los ¥135,3 millones (~$920,000) en julio, un aumento del 24% interanual asahi.com. Este asombroso salto refleja tanto el aumento de los costos de construcción como la fuerte demanda. Tanto es así que las autoridades comienzan a preocuparse por la especulación. El distrito de Chiyoda en Tokio causó revuelo al pedir a los desarrolladores que incluyeran cláusulas prohibiendo la reventa de nuevas unidades durante 5 años en ciertos proyectos de reurbanización, con el objetivo de frenar a los revendedores y enfriar los precios asahi.com. La industria inmobiliaria respondió con fuerza, cuestionando la legalidad y sensatez de tal solicitud asahi.com. “También creemos que la reventa a corto plazo es indeseable… Pero sentimos que la solicitud del distrito carece de una base sólida,” dijo un alto funcionario de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Japón asahi.com. A pesar de estos debates, las bajas tasas de interés de Japón (la tasa de política del BoJ sigue siendo negativa) y la fuerte demanda de vivienda en los centros urbanos han mantenido el mercado dinámico. El Japón regional es otra historia: muchas zonas rurales siguen experimentando despoblación y viviendas vacías. El gobierno está promoviendo esquemas para reutilizar o demoler las 8 millones de “akiya” (casas vacías) en todo Japón, lo que podría abrir oportunidades para la reurbanización. El mercado de oficinas en Tokio es relativamente sólido, con una vacancia de ~6%, muy por debajo de otras capitales globales, en parte gracias a la expansión de empresas tecnológicas y financieras y a la oferta limitada de nuevos espacios. En resumen, el sector inmobiliario japonés se está beneficiando de su entorno macroeconómico único (tasas bajas, economía en recuperación) y destaca como uno de los mejores desempeños en Asia este año.
Otros mercados de Asia-Pacífico: En Australia, el mercado inmobiliario ha recuperado sorprendentemente impulso en 2025. Tras una caída en 2024, los precios de las viviendas en Sídney y Melbourne están subiendo nuevamente (Sídney +5% en lo que va del año) ya que el Banco de la Reserva de Australia finalizó su ciclo de endurecimiento y los compradores regresaron rápidamente. La crónica escasez de viviendas en Australia, especialmente de alquileres, significa que cualquier alivio en las tasas de interés se traduce rápidamente en precios más altos. El RBA mantuvo las tasas en 4,35% esta semana, y algunos analistas predicen que los recortes de tasas podrían comenzar a principios de 2026 si la inflación sigue bajando. Nueva Zelanda también vio que su mercado inmobiliario cambió de rumbo; los precios de las viviendas en Auckland han subido durante tres meses consecutivos, lo que llevó al banco central a advertir que “los riesgos para la estabilidad financiera persisten”. En India, el sector inmobiliario es sólido aunque con focos de preocupación. Una encuesta de Reuters en junio mostró que los precios de las viviendas en India subirán alrededor de un 6% en 2025 reuters.com, impulsados por la urbanización y el crecimiento de los ingresos. Sin embargo, están apareciendo “grietas por una desaceleración de la demanda”, especialmente en la vivienda de lujo. “La demanda de los ultra-ricos definitivamente ha alcanzado su punto máximo… esa locura posterior al COVID se acabó,” observó Pankaj Kapoor, jefe de la firma de investigación Liases Foras reuters.com. Los desarrolladores en Mumbai y Delhi tienen inventario de lujo sin vender, y los analistas advierten sobre un posible exceso de apartamentos premium si el crecimiento económico se debilita reuters.com. Sin embargo, la vivienda para la clase media en India sigue vendiéndose rápidamente, favorecida por los recientes recortes de tasas de interés (el RBI recortó inesperadamente las tasas en 50 puntos básicos en junio reuters.com) y los subsidios gubernamentales para compradores primerizos. Los mercados del Sudeste Asiático como Singapur e Indonesia son en general sólidos. Los precios de la vivienda en Singapur están cerca de máximos históricos, aunque el gobierno ha impuesto nuevas medidas de enfriamiento (mayores impuestos de timbre para extranjeros) que han ralentizado el volumen de ventas. Vietnam enfrenta una crisis de crédito que afectó a sus promotores inmobiliarios, pero la intervención directa del gobierno (incluido un fondo de rescate para proyectos atascados) ha comenzado a estabilizar la situación. En toda Asia-Pacífico, el tema principal es la divergencia: los mercados vinculados a la desaceleración de la economía china están teniendo dificultades, mientras que otros que aprovechan la demanda interna o la dinámica de economías desarrolladas están teniendo mejores resultados.
Tendencias comerciales y de inversión
Propiedad comercial china: El sector inmobiliario comercial de China – oficinas, comercios, hoteles – está bajo una presión significativa. Las tasas de vacancia de oficinas en las principales ciudades chinas como Pekín y Shanghái han subido a ~20% o más a medida que entra nueva oferta y las empresas reducen espacio en medio de un crecimiento más lento. Los propietarios están recortando alquileres; los alquileres de oficinas de grado A en Shanghái han caído ~5% interanual. Las propiedades comerciales se están comportando un poco mejor gracias a la incipiente recuperación del consumo en China: los centros comerciales en ciudades de primer nivel reportan una mejora gradual en el flujo de visitantes, y los minoristas de lujo aún ven a China como un mercado de crecimiento. Pero en ciudades más pequeñas, muchos centros comerciales siguen medio vacíos. El mercado de inversiones en China está extremadamente tranquilo: los inversores extranjeros en gran parte han pausado las adquisiciones, y los inversores nacionales están limitados por el crédito restringido. Algunos fondos oportunistas están mirando activos en dificultades – por ejemplo, se rumorea que algunas firmas estadounidenses de capital privado están buscando proyectos de condominios sin terminar en Cantón con grandes descuentos. Pero en general, la confianza en el sector inmobiliario chino tardará en recuperarse, probablemente requiriendo un respaldo gubernamental más claro o una mejora macroeconómica.
Oficinas y comercios en Asia-Pacífico: Los mercados de oficinas en Asia-Pacífico presentan un panorama mixto. Bangalore y Bombay tienen una fuerte demanda de oficinas impulsada por el sector tecnológico y vacancias de un solo dígito, mientras que Seúl y Sídney presentan vacancias más altas (~12%) debido a despidos en tecnología y el trabajo híbrido. Los alquileres de oficinas en Singapur alcanzaron un máximo de una década a principios de 2025 (impulsados por expansiones en finanzas y tecnología), pero el ritmo de aumento se está desacelerando ahora. Las oficinas de Sídney y Melbourne están atravesando una transición con algunas empresas reduciendo espacio – la vacancia de oficinas en Australia es de ~14% – pero inversores institucionales de Singapur y Oriente Medio han estado pujando activamente por torres de oficinas de calidad en Australia, viendo cualquier caída como una oportunidad de entrada. El comercio minorista en Asia se está recuperando junto con los consumidores de la región. El sector comercial de Japón disfruta de un auge por el gasto acumulado – las principales calles de Tokio y Osaka reportan vacancia casi nula y alquileres en aumento. El sector minorista de Tailandia se ve impulsado por el turismo; el tráfico en los centros comerciales de Bangkok ha regresado, y un nuevo mega-centro comercial abrió a finales de 2024 con una fuerte ocupación de inquilinos. Por otro lado, los minoristas de Malasia y Hong Kong son más cautelosos, especialmente en Hong Kong, donde muchos compradores chinos continentales aún no han regresado a los niveles previos al COVID. El crecimiento del comercio electrónico (de Alibaba, Tokopedia, etc.) sigue moldeando el sector inmobiliario comercial: muchas ciudades asiáticas tienen un exceso de centros comerciales antiguos que podrían necesitar ser reconvertidos o transformados para otros usos (como logística de última milla o incluso escuelas y oficinas).
Flujos de inversión y cotizaciones: Los inversores institucionales son selectivamente optimistas respecto al sector inmobiliario de APAC. “2025 marca un punto de inflexión para los valores de capital; el sentimiento está mejorando, pero la liquidez sigue siendo limitada,” señaló un informe de perspectivas de CBRE Asia-Pacífico sg.news.yahoo.com. La inversión transfronteriza está aumentando – en particular, el capital asiático es ahora una fuerza importante a nivel global, con fondos de pensiones y soberanos de Singapur, Japón y Corea invirtiendo en propiedades en el extranjero (incluyendo Europa y EE. UU.) a rendimientos atractivos perenews.com. Dentro de Asia-Pacífico, Japón se ha convertido en un destino preferido debido a sus bajas tasas – varios fondos globales han adquirido carteras de edificios multifamiliares en Tokio como sustitutos de bonos. Australia también está viendo inversión entrante en logística y vivienda en alquiler. Una encuesta reciente de Knight Frank encontró que el 83% de los individuos de alto patrimonio neto a nivel global están interesados en comprar propiedades en Dubái, pero más cerca, un número significativo también planea inversiones en ciudades asiáticas (Singapur, Sídney) para 2025 knightfrank.ae. Un acuerdo destacado de este periodo: en Singapur, un consorcio liderado por GIC (el fondo soberano) acordó invertir 1 mil millones de dólares en un fideicomiso propietario de activos comerciales y de oficinas de primer nivel – una muestra de confianza en la estabilidad de la ciudad-estado. Mientras tanto, funcionarios gubernamentales en Asia-Pacífico están observando el sector inmobiliario como barómetro de la salud económica. “El sector inmobiliario es clave para nuestra recuperación económica,” dijo un funcionario del Ministerio de Vivienda de China, enfatizando las recientes medidas para apoyar a los compradores de vivienda (este comentario se hizo como parte de una conferencia el 4 de septiembre en Pekín). Los analistas esperan más estímulos si las condiciones no mejoran; como dijo uno, “Pekín tiene las herramientas – la cuestión es si se usarán para rescatar directamente el sector inmobiliario o para amortiguar la economía en general”. En toda Asia-Pacífico, los próximos meses serán críticos para ver si mercados como China pueden estabilizarse y si la resiliencia en otros (Japón, Australia) se mantiene frente a los vientos en contra globales.
Medio Oriente
Residencial y Terrenos
Auge de la vivienda en el Golfo: El mercado inmobiliario de Oriente Medio, particularmente en los países del Consejo de Cooperación del Golfo (CCG), está en plena ebullición. En los Emiratos Árabes Unidos, tanto Dubái como Abu Dabi están experimentando una demanda creciente en los segmentos residencial, comercial e industrial wam.ae wam.ae. Dubái destaca con ventas récord: las transacciones inmobiliarias totalizaron 326,6 mil millones de AED en la primera mitad de 2025, un 40% más que en el primer semestre de 2024 wam.ae. Este crecimiento vertiginoso está impulsado por una confluencia de factores: una economía resiliente (respaldada por los ingresos petroleros y los esfuerzos de diversificación), un aumento de inversores extranjeros (que buscan estabilidad y activos vinculados al dólar) y una afluencia de expatriados calificados atraídos por las políticas favorables a los negocios de Dubái. “Las transacciones inmobiliarias en todos los emiratos demuestran un crecimiento significativo… algunos proyectos programados para entregarse en tres años se agotan en solo una o dos semanas, algo que rara vez se ve en otra parte del mundo”, observó Ismail Al Hammadi, CEO de Al Ruwad Real Estate, destacando el apetito casi frenético de los compradores en los EAU wam.ae. Los desarrolladores de terrenos están lanzando nuevas comunidades a un ritmo acelerado, y las ventas sobre plano (compra antes de la construcción) están en auge. Abu Dabi también muestra un impulso notable: la demanda es fuerte tanto para villas de lujo en la isla Saadiyat como para viviendas más asequibles en suburbios emergentes, apoyada por programas gubernamentales de vivienda para ciudadanos emiratíes. En todo el país, la ocupación y los alquileres están aumentando en todos los segmentos, desde apartamentos hasta almacenes wam.ae.
Arabia Saudita: El Reino de Arabia Saudita se encuentra en medio de una transformación inmobiliaria bajo su Visión 2030. El impulso del gobierno para aumentar la propiedad de vivienda al 70% para 2030 (desde aproximadamente el 64% actual) está dando frutos: enormes nuevos proyectos de vivienda están en marcha en Riad, Yeda y en nuevas ciudades planificadas. Un informe de Knight Frank señala que los compradores privados sauditas gastarán un estimado de $1.22 mil millones en viviendas en 2025, con el emblemático megaproyecto NEOM emergiendo como el destino más atractivo english.aawsat.com. NEOM, The Line y otros giga-proyectos buscan crear mercados completamente nuevos para residencias, lo que atrae tanto a ciudadanos como a expatriados. Según el informe, los sauditas planean invertir aproximadamente 2.75 mil millones de SAR ($733 millones) de capital personal en desarrollos residenciales relacionados con la Visión 2030 english.aawsat.com. El gobierno también está suministrando activamente terrenos y financiamiento: solo en 2024, se aprobaron más de 205,000 unidades de vivienda sobre plano y se pusieron a disposición 165,000 parcelas residenciales a través del programa Sakani english.aawsat.com. En el segmento de lujo, los desarrolladores sauditas están atrayendo a compradores de alto poder adquisitivo con residencias de marca (a menudo vinculadas a operadores de hoteles de lujo) en el Barrio Diplomático de Riad y a lo largo de la costa del Mar Rojo. Mientras tanto, la demanda de alquiler en Arabia Saudita sigue siendo alta a medida que crece la población joven; los alquileres en Riad han subido considerablemente (alrededor del 10% este año) debido al influjo de expatriados y a un retraso en la nueva oferta. Los funcionarios sauditas enfatizan el beneficio económico más amplio: “La economía del Golfo está logrando un crecimiento superior al promedio mundial, gracias a ambiciosas visiones de desarrollo,” dijo el Secretario General del CCG Jasem Albudaiwi el 4 de septiembre english.aawsat.com, subrayando cómo el desarrollo inmobiliario es central en las estrategias económicas del CCG.
Gran Oriente Medio y Norte de África (MENA): Fuera del Golfo, los mercados residenciales son más variados. Egipto enfrenta una crisis de asequibilidad impulsada por la inflación: los precios de las propiedades en El Cairo se han disparado (se han duplicado en términos de EGP en dos años), pero una fuerte devaluación de la moneda significa que los desarrolladores enfrentan mayores costos y muchos compradores quedan fuera del mercado. El gobierno egipcio está intentando reactivar la vivienda ofreciendo terrenos a los desarrolladores a tarifas reducidas si construyen unidades asequibles, y ampliando su fondo de financiamiento hipotecario. El mercado de la vivienda en Israel, tras años de fuertes subidas, se ha enfriado en 2025 en medio de tasas de interés más altas e incertidumbre política; los precios de las viviendas han bajado alrededor de un 2% desde el pico del año pasado y las ventas se han desacelerado, aunque los fundamentos de la demanda siguen siendo sólidos debido al crecimiento poblacional. El mercado inmobiliario turco es volátil: el crecimiento anual de los precios de la vivienda superó el 50% (en parte debido a la inflación) y la compra extranjera (especialmente de rusos) se ha disparado en ciudades como Estambul y Antalya. El banco central de Turquía ha subido las tasas de interés tardíamente para controlar la inflación, lo que podría finalmente frenar la actividad inmobiliaria a finales de este año. En todo Oriente Medio, una tendencia es la intervención de los gobiernos como desarrolladores principales: por ejemplo, Omán y Bahréin han lanzado comunidades de vivienda asequible lideradas por el Estado, y Catar está invirtiendo en nuevas ciudades de cara a futuros eventos (impulso posterior al Mundial). Las ventas de terrenos para desarrollo en la región son sólidas: en Dubái, los valores de las transacciones de terrenos han aumentado notablemente a medida que los desarrolladores acumulan terrenos para futuros proyectos; en Arabia Saudita, terrenos sin urbanizar fuera de Riad se están adquiriendo anticipando nueva infraestructura. Los altos ingresos petroleros de los estados del CCG en los últimos años se han traducido en una inversión pública sostenida en vivienda e infraestructura, manteniendo ocupado al sector de la construcción y el ciclo inmobiliario en una fase de auge en gran parte de Oriente Medio.
Comercial y Mega-Proyectos
Bienes raíces comerciales: El sector de la propiedad comercial en Oriente Medio es en gran parte optimista, especialmente en el Golfo. Los mercados de oficinas en Dubái y Abu Dabi están ajustados: la ocupación de oficinas de grado A en Dubái supera el 90%, y los alquileres han subido a doble dígito interanual en zonas prime como DIFC y Downtown wam.ae. Las empresas multinacionales están expandiendo centros regionales, atraídas por las perspectivas de crecimiento del Golfo. En Riad, la demanda de oficinas de calidad supera ampliamente la oferta: el alquiler de oficinas de primer nivel subió alrededor de un 18% en el último año, y las nuevas torres se están pre-alquilando rápidamente. Incluso las ciudades secundarias del Golfo (Sharjah, Dammam, Manama) ven una mejor absorción de oficinas gracias a los esfuerzos de diversificación económica (por ejemplo, finanzas, turismo, logística). El sector inmobiliario comercial en el Golfo también está prosperando: las ventas minoristas en EAU van camino de crecer alrededor de un 5% este año, y los centros comerciales en Dubái reportan ventas superiores a los niveles previos a la pandemia, impulsadas por el regreso de turistas de Rusia, China y Europa. Centros comerciales de alto nivel como Dubai Mall y Mall of the Emirates mantienen una ocupación cercana al 100%, y nuevos proyectos de retail y entretenimiento (como el distrito comercial de Expo City en Dubái y Reem Mall en Abu Dabi) están abriendo con una sólida lista de inquilinos. Sin embargo, hay una nota de precaución: el aumento de la oferta de espacio comercial significa que los centros más antiguos deben reinventarse o arriesgarse a mayores vacancias. La hospitalidad es otro punto destacado: los volúmenes de inversión hotelera en Oriente Medio han aumentado, y Arabia Saudita en particular está construyendo rápidamente hoteles para su impulso turístico (el proyecto del Mar Rojo vio varias aperturas de resorts este año).
Industrial y logística: El segmento industrial/logístico está en auge gracias al comercio electrónico y los impulsos manufactureros. El puerto y la zona franca de Jebel Ali en Dubái continúan expandiéndose, y los alquileres de almacenes en Dubái han subido alrededor de un 10% interanual. El mercado industrial de Arabia Saudita también está creciendo a medida que el reino localiza la manufactura; el gobierno está desarrollando grandes ciudades industriales (por ejemplo, SPARK para industrias energéticas) y ofreciendo incentivos para fábricas. “El sector industrial sigue atrayendo a inversores y desarrolladores internacionales, impulsando el crecimiento de los alquileres en activos logísticos clave,” señaló Saeed Al Fahim, un ejecutivo inmobiliario de EAU wam.ae. De hecho, fondos extranjeros han adquirido participaciones en carteras logísticas del CCG, atraídos por inquilinos sólidos y rendimientos de alrededor del 7-8%. Los centros de datos son un nicho emergente: se planean varios nuevos parques de centros de datos en Arabia Saudita y EAU para atender a la economía digital, a menudo mediante empresas conjuntas con firmas tecnológicas globales. La ubicación estratégica de Oriente Medio, que conecta Asia, África y Europa, también aumenta el atractivo inmobiliario logístico, ya que países como EAU y Arabia Saudita buscan convertirse en centros de distribución global bajo iniciativas como la estrategia Ruta de la Seda de Dubái y el plan logístico Visión 2030 de Arabia Saudita.
Avances en mega-proyectos: Una característica distintiva del mercado de Oriente Medio son sus mega-proyectos: desarrollos vastos y planificados que pueden redefinir geografías. NEOM de Arabia Saudita es quizás el más ambicioso: promocionado como una ciudad futurista de 9 millones de habitantes con tecnología de punta, ya ha gastado una cifra estimada de 37 mil millones de dólares en infraestructura hasta ahora agbi.com. Las actualizaciones recientes indican un progreso sustancial: ya está en marcha la excavación de túneles para el sistema de transporte de The Line y los primeros módulos de su estructura de rascacielos espejados están en construcción. “NEOM es una inversión generacional,” declaró el ministro de inversiones saudí, enmarcándolo como clave para diversificar la economía arabnews.com. En EAU, Dubái ha presentado planes para “Dubái 2040”, que incluyen nuevos barrios suburbanos, una expansión de los desarrollos frente al mar y, potencialmente, la torre residencial más alta del mundo. Abu Dabi no se queda atrás, con su Visión 2030 dando lugar a nuevos distritos culturales (el Guggenheim Abu Dabi abrirá en 2026) y una gran cantidad de viviendas para emiratíes. Catar, tras las inversiones de la Copa del Mundo, se centra en la remodelación del centro de Doha (Msheireb) y en añadir proyectos de uso mixto orientados a las finanzas y el turismo. Incluso más allá del Golfo, la Nueva Capital Administrativa de Egipto – una nueva ciudad de 58 mil millones de dólares en el desierto – está tomando forma, con los ministerios gubernamentales listos para mudarse allí, un desarrollo que está impulsando un auge de la construcción a pesar de las dificultades económicas de Egipto. Estos mega-proyectos, aunque arriesgados y de gran capital, reflejan el enfoque distintivo de Oriente Medio: usar el sector inmobiliario como catalizador de la transformación económica y como declaración de ambición nacional. Para inversores y contratistas, significan una cartera de oportunidades, y para las ciudades de la región, prometen horizontes e infraestructuras que pueden rivalizar con los mejores del mundo.
Cotizaciones y Perspectivas
Las voces en la industria inmobiliaria de Medio Oriente siguen confiadas. “El sector inmobiliario de los EAU ha continuado con su sólido desempeño… respaldado por la resiliencia tanto en los sectores petroleros como no petroleros y un aumento en la entrada de inversiones extranjeras,” señaló un informe de la agencia estatal Emirates News Agency wam.ae. Esta confianza está respaldada por datos: una revisión de CBRE confirmó ventas de viviendas en niveles récord y alquileres en aumento en todos los EAU en el segundo trimestre wam.ae. Inversionistas como BlackRock y Brookfield han incrementado su exposición al sector inmobiliario del Golfo este año, una señal de validación. Sin embargo, algunos advierten que el crecimiento rápido debe ser gestionado. Un artículo reciente de Bloomberg discutió si el auge de Dubái podría ser una burbuja, dado que los precios de las viviendas han subido un 70% desde 2019 agbi.com. Por ahora, pocos ven un colapso inminente: los préstamos hipotecarios siguen siendo relativamente bajos (muchas ventas son al contado), y los gobiernos pueden ajustar los mecanismos de oferta (por ejemplo, Dubái puede liberar más terrenos para construcción si es necesario para enfriar los precios). En la perspectiva de Medio Oriente, el aumento de las tasas de interés a nivel global ha tenido menos impacto debido a la abundante liquidez y, en algunos casos, a los tipos de cambio fijos con el dólar estadounidense, lo que ha mantenido las condiciones de financiamiento locales manejables. Si los precios del petróleo se mantienen fuertes (el Brent ronda los $85–90), es probable que los gobiernos del Golfo sigan invirtiendo en bienes raíces e infraestructura, lo que debería mantener el impulso hasta 2026. La región también se beneficia de su posicionamiento geopolítico: mientras otros mercados flaquean, inversionistas de alto patrimonio de Rusia, China y otros países están depositando cada vez más dinero en propiedades de Medio Oriente, consideradas un refugio seguro.
En resumen, el sector inmobiliario de Medio Oriente del 4 al 5 de septiembre de 2025 se caracteriza por un crecimiento robusto y optimismo, especialmente en el CCG. Contrasta con las condiciones más frágiles en los mercados occidentales y China. Como dijo un desarrollador en Dubái esta semana: “Cada viento en contra global – inflación, tasas de interés, incluso recesiones – de alguna manera termina enviando a más personas y capital a Dubái. Estamos en un momento ideal.” Ese sentimiento, aunque quizás exagerado, refleja el dinamismo actual de la región en el sector inmobiliario.
Latinoamérica
Vivienda y Residencial
Brasil: La economía más grande de América Latina enfrenta vientos en contra en la vivienda debido a las altas tasas de interés. El banco central de Brasil subió agresivamente las tasas para combatir la inflación: la tasa de referencia Selic alcanzó el 14,75%, un máximo de casi 20 años reuters.com – y solo recientemente comenzó un ciclo de relajación cauteloso. Estas altas tasas han hecho que las hipotecas sean muy costosas y han provocado una fuerte caída en los depósitos de ahorro que tradicionalmente financian los préstamos hipotecarios. “Cuantas más personas tengan acceso a alternativas [de mayor rendimiento]… más natural es ver esta reducción en los saldos de las cuentas de ahorro,” señaló el gobernador del Banco Central, Gabriel Galipolo reuters.com. Con los ahorros agotados, el sistema de crédito inmobiliario de Brasil está bajo presión. Galipolo dijo esta semana que pronto presentará una “solución puente” para financiar el sector inmobiliario, esencialmente un nuevo modelo de financiamiento para hacer la transición desde el antiguo esquema financiado por ahorros reuters.com reuters.com. El objetivo es permitir que bancos como Caixa mantengan el flujo de crédito para compradores de viviendas y desarrolladores a pesar de la brecha de financiamiento. En el terreno, el mercado de la vivienda en Brasil es una historia de resiliencia y riesgo. Los precios de las viviendas a nivel nacional están aumentando moderadamente (~5% interanual) en términos nominales, pero en términos reales (ajustados por inflación) están prácticamente planos. Los principales constructores informan una demanda constante de unidades de menor precio gracias a un programa de subsidios gubernamentales (Casa Verde e Amarela), pero las ventas de viviendas de clase media y alta se han desacelerado considerablemente. El inventario está aumentando en algunos segmentos; los datos de la industria muestran que en julio había unas 220.000 unidades nuevas sin vender en todo el país, un aumento del 8% interanual. Sin embargo, los desarrolladores siguen siendo cautelosamente optimistas de que los recortes de tasas (los economistas predicen que la Selic podría estar en ~12% para fin de año) mejorarán la asequibilidad y “liberarán la demanda reprimida” en 2026. Los mercados de alquiler en las grandes ciudades de Brasil también se han suavizado ligeramente: los precios de alquiler en São Paulo han bajado ~2% desde un pico a principios de este año, lo que ofrece cierto alivio a los inquilinos tras fuertes aumentos pospandemia.
México: En México, el mercado de la vivienda enfrenta un desafío diferente: falta de inversión y barreras estructurales. Los datos más recientes muestran que la inversión fija bruta de México cayó 6.4% interanual en junio riotimesonline.com, extendiendo una caída de varios meses. Esto incluye la inversión en construcción, que ha sido débil, reflejando tanto la austeridad gubernamental en proyectos no emblemáticos como la cautela de los desarrolladores privados. A pesar de mucho discurso sobre el nearshoring (reubicación de cadenas de suministro en México) impulsando la construcción industrial, los efectos en el sector residencial son lentos. La demanda de vivienda es sólida – México tiene una población joven y la formación de hogares está creciendo – pero obtener hipotecas es difícil con tasas bancarias alrededor del 10–12%. La construcción de vivienda que sí ocurre suele ser en el sector informal o mediante autoconstrucción. Los desarrollos de vivienda de clase media en los suburbios de Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey se están vendiendo, pero los desarrolladores se quejan de la burocracia y los altos costos de financiamiento. El enfoque del gobierno ha estado en mega infraestructuras (como el Tren Maya, la refinería, etc.) en lugar de la vivienda, salvo algunos programas de vivienda social. Como resultado, México enfrenta una escasez de vivienda en muchas áreas, y el hacinamiento es común. Las rentas han subido en las ciudades (por ejemplo, las rentas en Ciudad de México han subido ~9% interanual) ya que los jóvenes profesionales retrasan la compra. El aspecto positivo es que la inflación ha bajado desde los máximos de 2022, por lo que Banxico (el banco central de México) ha mantenido su tasa en 11.25% y podría empezar a recortar a principios de 2026, lo que aliviaría los costos hipotecarios. Además, la nueva administración entrante tras las elecciones de 2024 podría girar para fomentar una mayor inversión en vivienda.
Argentina y otros: En Argentina, se da una dinámica completamente diferente: con una inflación superior al 100% y una moneda volátil, el mercado inmobiliario opera en gran medida en dólares en efectivo. Las ventas de viviendas en Buenos Aires se han desacelerado casi por completo, ya que la gente resguarda dólares y espera claridad económica (se acercan elecciones). Los precios de propiedades de alta gama en dólares han caído ~20% desde 2019, presentando oportunidades para quienes tienen efectivo, pero los locales tienen dificultades ya que el crédito es prácticamente inexistente. Chile tuvo un auge inmobiliario a finales de la década de 2010, pero ahora está en una fase de enfriamiento: los precios en Santiago están estancados y la construcción se ha desacelerado debido a una política monetaria restrictiva (la tasa del banco central de Chile alcanzó un máximo de 11.25% pero ahora está bajando). Colombia y Perú también están viendo mercados de vivienda más lentos a medida que sus economías enfrentan dificultades, aunque el gobierno de Colombia está ampliando los subsidios para compradores de vivienda de bajos ingresos. En toda la región, un tema común es el déficit habitacional: la mayoría de los países tienen importantes carencias de vivienda (Brasil ~6 millones de unidades, México ~8 millones, Colombia ~2 millones), pero las altas tasas de interés y los presupuestos públicos limitados dificultan un avance rápido.
Comercial e industrial
Mercados de oficinas y comercios: El sector inmobiliario comercial en América Latina es una mezcla variada. Los mercados de oficinas en las megaciudades de la región se están recuperando gradualmente de la pandemia. La vacancia de oficinas en Ciudad de México ronda el 20%, no muy lejos de los niveles de EE. UU., ya que la nueva oferta en los últimos años superó la demanda y algunas multinacionales redujeron su tamaño. Las rentas se han estabilizado y hay esperanza de que el nearshoring traiga nuevos inquilinos corporativos (empresas industriales, logísticas, etc.) que necesiten espacio de oficinas. São Paulo, el mayor mercado de oficinas de la región, ha visto mejorar la vacancia a ~15% desde más del 20% en 2021. Las empresas tecnológicas que se expandieron en Brasil se están consolidando, pero las firmas financieras y los operadores de coworking están absorbiendo espacio. Analistas locales dicen que las rentas de oficinas prime en São Paulo están subiendo ligeramente en 2025 tras varios años débiles. El sector inmobiliario comercial en América Latina se está beneficiando del repunte del consumo tras el Covid. Los centros comerciales en Brasil reportan mayores ventas; la ocupación en centros bien ubicados ha vuelto a superar el 95%. En México, los principales operadores de centros comerciales como Fibra Uno (un FIBRA) señalaron que las ventas de los inquilinos en mismas tiendas aumentaron a un ritmo de un solo dígito alto interanual. Sin embargo, el crecimiento del comercio electrónico (MercadoLibre, Amazon) está empezando a limitar la expansión comercial: los minoristas son más cautelosos con la apertura de nuevas tiendas y se enfocan en estrategias omnicanal. La vacancia comercial en los principales centros comerciales es baja, pero los centros más antiguos en ciudades secundarias tienen más locales vacíos. Además, las altas tasas de interés encarecen el refinanciamiento de la deuda de los centros comerciales, lo que reduce las distribuciones de algunos FIBRAs comerciales.
Industrial y logística: El sector inmobiliario industrial es el segmento más dinámico en América Latina, especialmente en México y Brasil. Los centros logísticos de México cerca de la frontera con EE. UU. (Tijuana, Monterrey) y alrededor de Ciudad de México tienen una vacancia extremadamente baja (<3%). La tendencia del nearshoring es real: las empresas están alquilando grandes almacenes e instalaciones de manufactura para acortar las cadenas de suministro. Como resultado, las rentas industriales en el norte de México aumentaron ~15% en el último año y la nueva construcción no da abasto. Inversionistas estadounidenses y canadienses están inyectando fondos en parques industriales mexicanos; por ejemplo, un fondo de pensiones canadiense se asoció recientemente con un desarrollador local para expandir una cartera industrial de $800 millones de dólares. Brasil también cuenta con un mercado de almacenes robusto, impulsado por el comercio electrónico (MercadoLibre construyó enormes centros de distribución cerca de São Paulo) y mejoras en infraestructura. Un informe del sector señaló que las ventas industriales en Brasil superaron los $33 mil millones en el primer semestre de 2025 credaily.com, reflejando tanto transacciones como actividad de desarrollo. Un desafío particular: las altas tasas de interés en Brasil hacen que muchos acuerdos industriales se estructuren como joint ventures o utilicen financiamiento creativo para que los números cierren. Otros países como Chile y Colombia tienen sectores logísticos más pequeños pero en crecimiento, ya que minoristas y proveedores 3PL (logística de terceros) modernizan las cadenas de suministro.
Perspectiva del inversor: El interés de los inversores extranjeros en el sector inmobiliario de LatAm se había enfriado en los últimos años debido a las incertidumbres políticas y los riesgos cambiarios. Pero hay señales de un resurgimiento. El banco central de Brasil ahora está bajando las tasas (se espera que lleguen al 12,75% para diciembre), lo que podría “abrir la puerta a más inversiones inmobiliarias”, según un analista de CIBC canadianmortgagetrends.com. Algunos inversores globales ven oportunidades en el mercado a la baja de Brasil; por ejemplo, la firma de capital privado Brookfield ha estado adquiriendo almacenes y centros de datos en Brasil, y justo esta semana anunció planes para invertir en un fondo de crédito inmobiliario brasileño para capitalizar los altos rendimientos. En México, el peso estable y la proximidad a EE. UU. lo hacen atractivo; varios desarrolladores industriales estadounidenses (Prologis, Advance) están ampliando sus carteras en México para aprovechar la ola de nearshoring. A nivel nacional, las Fibras mexicanas (REITs) están recaudando capital nuevamente, algo que había estado inactivo. Un desarrollo notable: se está gestando una nueva Fibra de Vivienda en México para ofrecer vivienda en alquiler a gran escala, lo que indica una maduración del sector.
Citas de expertos regionales reflejan el optimismo cauteloso. “Tenemos que dejar de hacer un cuento de hadas de los titulares: si rascas un poco, las grietas están ahí,” dijo Pankaj Kapoor sobre el mercado de India reuters.com, pero el sentimiento también aplica a América Latina: la fuerte demanda oculta problemas subyacentes como la asequibilidad y el financiamiento. Otra perspectiva desde Brasil: “La incertidumbre continúa mientras se acerca el cuarto trimestre,” señaló el foro internacional de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, haciendo referencia a cómo los factores globales y la política local determinarán si el sector inmobiliario de América Latina realmente se recupera o simplemente se mantiene a flote kitchenbathdesign.com. A principios de septiembre de 2025, América Latina se encuentra en una encrucijada: se están sentando las bases para la recuperación (bajas de tasas, reformas, nearshoring), pero aún no es evidente un crecimiento inmobiliario generalizado. Los actores del sector estarán atentos a los movimientos de los bancos centrales, las iniciativas gubernamentales de vivienda y las tendencias económicas globales a medida que cierre el año.
África
Vivienda residencial y asequible
Escasez de viviendas y crecimiento urbano: La historia inmobiliaria de África está dominada por un déficit masivo de viviendas en medio de una rápida urbanización. La población del continente, que ahora es de aproximadamente 1.400 millones, crece más rápido en sus ciudades, lo que ejerce una enorme presión sobre la vivienda. Para 2025, se proyecta que el valor del mercado inmobiliario de África alcance los $17,64 billones, siendo el sector residencial el que representa la asombrosa cifra de $14,87 billones de ese total businessamlive.com. Sin embargo, la oferta está muy por debajo de la demanda. Los asentamientos informales se extienden alrededor de ciudades como Lagos, Nairobi y Johannesburgo, lo que pone de manifiesto la escasez de viviendas formales y asequibles. Solo Nigeria tiene un déficit estimado de 28 millones de viviendas businessamlive.com, y países como Kenia (~2 millones de déficit), Angola (~2 millones) y Sudáfrica (~2,2 millones a pesar de los programas estatales de vivienda) enfrentan enormes carencias businessamlive.com. Sin una intervención a gran escala, estos déficits crecen cada año, ya que la expansión de la población supera a la construcción. Gobiernos y actores privados están probando diversas estrategias. Nigeria ha impulsado la vivienda de bajo costo a través de asociaciones público-privadas, pero las altas tasas de interés (actualmente ~18% de tasa de política) y los elevados costos de construcción han limitado el progreso. Housing News de Nigeria, el 4 de septiembre, destacó el impacto humano: “Los inquilinos se quejan mientras los alquileres se disparan” en el estado de Ekiti, un escenario común tanto en las grandes ciudades como en los pueblos pequeños, ya que la demanda supera la oferta. En Sudáfrica, en cambio, un mercado hipotecario relativamente maduro y las viviendas RDP del gobierno (hogares subsidiados) han mejorado en cierta medida las condiciones: Sudáfrica lidera de hecho el continente en métricas de asequibilidad de la vivienda (relación precio-ingreso ~3,1) businessamlive.com. Aun así, incluso allí, las familias de bajos ingresos suelen esperar años por una vivienda gubernamental o recurren a asentamientos informales.
Política e innovación: Muchos gobiernos africanos están declarando la vivienda como una prioridad, y están surgiendo nuevas políticas. El presidente de Kenia anunció recientemente un ambicioso Programa de Vivienda Asequible que busca construir 250,000 unidades anualmente, incluyendo incentivos para desarrolladores y un controvertido impuesto a la vivienda (gravamen) sobre los trabajadores formales para financiar la construcción. Aunque noble en su objetivo, estos planes enfrentan desafíos de financiamiento y ejecución. Se están explorando enfoques innovadores: desde compañías de refinanciamiento hipotecario (como la NMRC de Nigeria, que proporciona liquidez a los bancos para otorgar más hipotecas) hasta tecnología de construcción alternativa. Algunas startups utilizan unidades modulares prefabricadas o impresión 3D para reducir los costos de construcción, mientras que otras se enfocan en micro-hipotecas para extender el crédito a trabajadores informales. En Lagos, el gobierno estatal lanzó un portal electrónico para la administración de tierras para agilizar el registro de títulos businessamlive.com, con la esperanza de liberar terrenos para el desarrollo y reducir el fraude. Mientras tanto, actores internacionales también están involucrados: la ONU y el Banco Mundial tienen varias iniciativas financiando vivienda asequible en África Occidental y Oriental. También hay un creciente interés en la construcción ecológica para mejorar la sostenibilidad de la vivienda, dada la frecuente escasez de agua y energía. Por ejemplo, Ruanda está promoviendo ladrillos ecológicos y energía solar en nuevos complejos habitacionales.
Mercados de alquiler e inversión de la diáspora: En muchas ciudades africanas, alquilar es la norma, ya que la penetración hipotecaria es extremadamente baja (a menudo menos del 5% del parque habitacional). Los alquileres en ciudades principales como Accra, Lagos, Nairobi han estado aumentando, presionando a los hogares de clase media y bajos ingresos. No es raro que las familias gasten mucho más del 30-40% de sus ingresos en alquiler. Algunos gobiernos están implementando o considerando controles de alquiler: Ghana debatió un proyecto de ley de control de alquileres para limitar los aumentos anuales y ofrecer contratos más largos. La inversión de la diáspora es un factor importante en algunos mercados: los africanos en el extranjero envían miles de millones en remesas cada año, una parte de las cuales se destina a construir o comprar viviendas en sus países de origen. Esta fuente de capital ha sostenido gran parte de la construcción residencial (por ejemplo, las inversiones de la diáspora somalí impulsan el sector inmobiliario en Mogadiscio, y la diáspora nigeriana es un comprador activo en Abuja y Lagos). Sin embargo, los proyectos impulsados por la diáspora a veces se inclinan hacia propiedades de gama alta, ya que esos inversores prefieren activos tangibles y prestigiosos (como apartamentos de lujo) que no abordan directamente la brecha de asequibilidad.
Comercial e Infraestructura
Oficinas y comercios minoristas: El sector inmobiliario comercial de África varía ampliamente según la región. Centros clave como Nairobi, Johannesburgo, Lagos, El Cairo han visto surgir una serie de edificios de oficinas modernos y centros comerciales en la última década, aunque los altibajos económicos han dejado algunos con alta vacancia. Nairobi sigue siendo un centro de servicios de África Oriental: su mercado de oficinas tiene una demanda moderada de multinacionales y ONG, pero un exceso de nuevos edificios en zonas como Upper Hill ha mantenido la vacancia de oficinas en torno al 20%. Johannesburgo tiene el mercado de oficinas más desarrollado de África, pero aquí también la vacancia es elevada (~18%) ya que las empresas reducen espacio en medio de una economía lenta; Sandton (el distrito financiero) aún mantiene alquileres premium, pero los edificios antiguos del centro de Johannesburgo están siendo convertidos en residenciales o quedan vacíos. El espacio de oficinas en Lagos es limitado y caro: las oficinas de primer nivel en Ikoyi y Victoria Island tienen baja vacancia y alquileres comparables a ciudades europeas de nivel medio, gracias a la demanda de la industria petrolera y fintech, mientras que en zonas menos seguras hay poco desarrollo formal de oficinas. En el sector minorista, los centros comerciales africanos han tenido resultados mixtos. El sector inmobiliario minorista de Sudáfrica (el más grande del continente) es relativamente maduro, con grandes REITs cotizados que poseen centros comerciales. La presión sobre el gasto del consumidor y los cortes de energía han afectado el tráfico en los centros comerciales recientemente, pero la vacancia general en los centros comerciales sudafricanos sigue siendo baja (~5%) y las ventas minoristas están mejorando gradualmente. En otros lugares, los nuevos centros comerciales en África a menudo luchan después del entusiasmo inicial, como se ve en algunos centros medio vacíos en Ghana y Nigeria. Los minoristas suelen citar los altos costos de alquiler y la competencia de los mercados informales como desafíos. No obstante, la cultura de compras está creciendo y ciudades como Accra y Abiyán tienen nuevos proyectos de centros comerciales en marcha.
Industrial y logística: El sector inmobiliario industrial de África es una oportunidad emergente a medida que la manufactura y el comercio aumentan lentamente. Países como Etiopía, Marruecos, Egipto han avanzado en la atracción de manufactura (confecciones en Etiopía, automotriz en Marruecos, etc.), lo que impulsa la demanda de fábricas y almacenes. Marruecos en particular ha construido grandes zonas francas (por ejemplo, el puerto y zona logística de Tánger Med) donde la ocupación es alta y la expansión continúa: se está convirtiendo en una puerta de entrada entre Europa y África. Nigeria y Kenia están viendo crecimiento en logística debido al comercio electrónico (por ejemplo, Jumia) y a las necesidades de distribución minorista. Sin embargo, la logística se ve limitada por déficits de infraestructura. Una señal positiva: el Acuerdo de Libre Comercio Continental Africano (AfCFTA), que busca impulsar el comercio intraafricano, está motivando algunas inversiones en centros logísticos y almacenes fronterizos anticipando el crecimiento futuro del comercio. Por ejemplo, se está desarrollando un gran parque logístico en Ghana para servir a África Occidental. Los centros de datos son otra clase de activo en auge, con nuevas instalaciones en Sudáfrica, Kenia y Nigeria a medida que aumenta el uso de internet; operadores globales como Equinix y Teraco están invirtiendo cientos de millones en capacidad de centros de datos en África.
Inversión institucional y citas: Históricamente, África ha atraído una inversión institucional limitada en bienes raíces debido a los riesgos percibidos, pero eso está cambiando lentamente. Los fondos de pensiones africanos, especialmente en Sudáfrica, Namibia y Botsuana, han invertido durante mucho tiempo en propiedades (principalmente a nivel nacional). Ahora, los fondos inmobiliarios panafricanos están recaudando capital para invertir en varios países, a menudo enfocándose en nichos como almacenes o vivienda asequible. Un foro (la Africa Property Investment Summit, que se celebrará a finales de septiembre en Ciudad del Cabo propertywheel.co.za) está preparado para mostrar cómo los fondos de pensiones locales pueden impulsar el crecimiento inmobiliario africabusiness.com. “Los fondos de pensiones de África [son] impulsores clave del crecimiento en la inversión inmobiliaria,” señala un informe de Africa Business africabusiness.com, destacando el creciente compromiso del capital institucional.
Sin embargo, los inversores extranjeros siguen siendo cautelosos después de algunas decepciones de alto perfil (por ejemplo, la ola de inversiones en centros comerciales en Nigeria en los años 2000 que no cumplió las expectativas). La volatilidad de la moneda es un riesgo importante: la fuerte depreciación del cedi ghanés el año pasado, por ejemplo, golpeó los valores inmobiliarios en términos de USD y ahuyentó a los inversores.
Los profesionales locales del sector inmobiliario enfatizan la sostenibilidad y la necesidad a largo plazo. Como escribió Business Day Live, “Re-imaginar los mercados inmobiliarios africanos para un futuro sostenible” es crucial, abogando por la innovación y la reforma regulatoria businessamlive.com businessamlive.com. Muchos ven un enorme potencial: un continente con 1.400 millones de personas, economías en rápida modernización y una población joven podría ser una mina de oro inmobiliaria si se abordan los desafíos. Las perspectivas para África dependen así de la estabilidad económica y las reformas. Si se puede controlar la inflación (la inflación africana promedia ~12% pero varía ampliamente), y si los gobiernos continúan invirtiendo en infraestructura y vivienda, el sector inmobiliario podría crecer entre un 5 y un 6% anual durante la próxima década. Ya hay proyecciones que sugieren una tasa de crecimiento anual de ~5,6% para el sector inmobiliario africano hasta 2029, alcanzando un volumen de mercado de $21,9 billones businessamlive.com. La necesidad existe; el dinero y la gobernanza deben seguir.
Para terminar con una nota humana: los africanos de todo el continente desean mejores condiciones de vida. Ya sea la trabajadora tecnológica de Nairobi que espera comprar su primer apartamento, o la familia de Lagos que busca alivio ante los alquileres exorbitantes, los desarrollos inmobiliarios (o la falta de ellos) tienen un impacto directo en la calidad de vida. Los gobiernos reconocen cada vez más que abordar la vivienda y la infraestructura no es solo una política social, sino clave para desbloquear el potencial económico. Como vimos en las noticias del 4 al 5 de septiembre de 2025, desde los movimientos de tasas hipotecarias en EE. UU. hasta las encuestas inmobiliarias en China y los auges en Dubái, el sector inmobiliario es una trama central en la historia de la economía global, y África está preparada para ser un capítulo importante en esa historia en los próximos años.
Fuentes: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (encuesta India) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brasil) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
