Kluczowe fakty
- Ulga hipoteczna w USA: Średnia 30-letnia stała stopa procentowa kredytu hipotecznego osiągnęła 11-miesięczne minimum (~6,5%) realestatenews.com, co nieznacznie obniżyło miesięczne raty. Jednak popyt kupujących pozostaje słaby – liczba wniosków spadła o 1,2% pod koniec sierpnia mimo spadku stóp realestatenews.com realestatenews.com. „Poszukujący domów obserwują stopy, licząc na spadek poniżej 6%,” zauważył jeden z agentów z Seattle realestatenews.com.
- Krucha odbudowa Chin: Spadek na chińskim rynku mieszkaniowym utrzymuje się, ale obecnie prognozuje się, że ceny domów w 2025 roku spadną o 3,8% (mniej niż wcześniej oczekiwany spadek o 4,8%) reuters.com. Analitycy ostrzegają, że sprzedaż nieruchomości i inwestycje skurczą się mocniej niż sądzono reuters.com, a niektórzy wzywają do „bezpośredniej interwencji” Pekinu w celu ustabilizowania rynku reuters.com.
- Europa się ochładza: Ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły w sierpniu o 0,1% – to nieoczekiwany spadek, ponieważ ograniczona dostępność i konieczność przeznaczenia 35% dochodu na kredyt hipoteczny przez kupujących po raz pierwszy ograniczają popyt reuters.com. Sektor budowlany strefy euro pozostaje w zastoju (PMI <50 w Niemczech, Francji, Włoszech) riotimesonline.com, co sygnalizuje słabszą aktywność deweloperską na całym kontynencie.
- Region Azji i Pacyfiku mieszany: Rynek nieruchomości w Hongkongu osiąga dno, a jego największy deweloper odnotowuje wzrost zysku po raz pierwszy od 3 lat dzięki złagodzeniu zasad udzielania kredytów hipotecznych chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Gospodarka Japonii to jasny punkt – wydatki gospodarstw domowych w lipcu wzrosły o 2,2%, a płace o 3,0% riotimesonline.com – co może wspierać popyt na mieszkania, mimo że problemy Chin rzucają cień na region.
- Boom na Bliskim Wschodzie: Nieruchomości w Zatoce gwałtownie rosną. Sprzedaż nieruchomości w Dubaju wzrosła o 40% w I połowie 2025 roku (326,6 mld AED wobec 233 mld rok wcześniej) wam.ae, napędzana przez zagranicznych inwestorów i wzrost oparty na ropie. Niektóre projekty w ZEA wyprzedają się w „jeden lub dwa tygodnie” mimo trzyletniego czasu budowy wam.ae. Arabia Saudyjska kontynuuje megaprojekty, takie jak NEOM, by osiągnąć ambitne cele mieszkaniowe na 2030 rok english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Wyzwania Ameryki Łacińskiej: Rynek mieszkaniowy w Brazylii jest pod presją z powodu bardzo wysokich stóp procentowych (~14,75% Selic), które wyczerpały finansowanie kredytów hipotecznych reuters.com. Bank centralny opracowuje nowy model finansowania „pomostowego” reuters.com. Perspektywy budownictwa w Meksyku są słabe – nakłady brutto na środki trwałe spadły o 6,4% r/r riotimesonline.com – co odzwierciedla ostrożność mimo nadziei na wzrost napędzany nearshoringiem.
- Kryzys mieszkaniowy w Afryce: Utrzymujące się poważne niedobory mieszkań – deficyt Nigerii to około 28 milionów jednostek businessamlive.com – mimo że prognozuje się, iż wartość rynku nieruchomości w Afryce osiągnie 17,6 biliona dolarów do 2025 roku businessamlive.com. Republika Południowej Afryki cieszy się stosunkowo lepszą dostępnością cenową (wskaźnik ceny do dochodu ~3,1 wobec ~10 w Nigerii) businessamlive.com, a ostatnie obniżki stóp procentowych (stopa bazowa ~10,75%) pobudzają aktywność kupujących w segmencie średnim.
Ameryka Północna
Rynki mieszkaniowe i nieruchomości
Stopy procentowe kredytów hipotecznych i nastroje kupujących: Koszty kredytów hipotecznych w USA spadają nieprzerwanie od siedmiu tygodni, przynosząc kupującym niewielką ulgę. Średnia stopa dla kredytu 30-letniego wynosi obecnie 6,5% – najniżej od 11 miesięcy realestatenews.com, dzięki spadającej inflacji i oczekiwaniom na obniżki stóp przez Rezerwę Federalną. „Historycznie słabszy od oczekiwań raport z rynku pracy zwiększa optymizm co do obniżek stóp Fed i może obniżyć rentowność obligacji, a tym samym zepchnąć stopy hipoteczne w dół,” wyjaśnia Hannah Jones, analityczka Realtor.com realestatenews.com. Z drugiej strony, mocne dane z rynku pracy mogą ponownie podnieść stopy, co podkreśla „nadchodzącą zmienność” realestatenews.com. W związku z nadchodzącym kluczowym raportem o zatrudnieniu w USA, obserwatorzy rynku przygotowują się na wahania stóp.
Popyt kupujących i ceny: Nawet przy niższych stopach procentowych popyt na domy pozostaje letni. „Kupujący domy… nie powinni próbować przewidywać zmian stóp procentowych,” radzi główna ekonomistka Bright MLS, Lisa Sturtevant, zachęcając kupujących, by zamiast tego wykorzystali rosnącą podaż i bardziej elastycznych sprzedających realestatenews.com. Rzeczywiście, liczba aktywnych ogłoszeń w USA wzrosła o około 11% w porównaniu z rokiem ubiegłym, ponieważ więcej właścicieli wystawia nieruchomości na sprzedaż, a wzrost cen się stabilizuje realestatenews.com. Wielu sprzedających zaczęło obniżać ceny lub oferować ustępstwa, aby sfinalizować transakcje realestatenews.com. W rezultacie mediana miesięcznej raty spadła do najniższego poziomu od stycznia (≈2 593 USD) realestatenews.com. Jednak to wciąż o 5% więcej niż rok temu i dwa razy więcej niż przed pandemią realestatenews.com, co podkreśla problemy z dostępnością mieszkań. „Stopy procentowe kredytów hipotecznych nie spadły na tyle znacząco, by przyciągnąć tłumy kupujących. Osoby poszukujące domów… mają nadzieję, że spadną poniżej 6%,” powiedziała Mariah O’Keefe, agentka Redfin w Seattle realestatenews.com. Jeśli chodzi o ceny, amerykański rynek nieruchomości pozostaje ogólnie odporny – krajowa mediana cen jest zbliżona do poziomu z zeszłego roku i nie widać oznak krachu w 2025 roku forbes.com – ale różnice regionalne się pogłębiają. Wysokokosztowe rynki na Zachodnim Wybrzeżu odnotowały niewielkie spadki, podczas gdy niektóre miasta na Środkowym Zachodzie i Północnym Wschodzie wciąż notują umiarkowane wzrosty dzięki silnej lokalnej gospodarce.
Ryzyka rynkowe i dysproporcje regionalne: Nowy raport o ryzyku na rynku mieszkaniowym firmy ATTOM sklasyfikował niektóre regiony Kalifornii i Florydy jako najbardziej narażone na spowolnienie w tym roku worldpropertyjournal.com. Rynki te stoją w obliczu idealnej burzy: niskiej dostępności cenowej (ponad 50% wynagrodzenia za przeciętny dom), rosnącej liczby przejęć nieruchomości przez banki oraz ponadprzeciętnego bezrobocia worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. „Letnie ceny domów z pewnością przyciągały uwagę, ale… kluczowe wskaźniki wykraczające poza samą cenę sprzedaży [dają] barometr kierunku, w którym zmierza rynek,” powiedział Rob Barber, CEO ATTOM worldpropertyjournal.com. Dla porównania, wiele rynków mieszkaniowych w Teksasie i na Środkowym Zachodzie wygląda zdrowiej, z niższym bezrobociem i niewielką liczbą kredytów hipotecznych przekraczających wartość nieruchomości worldpropertyjournal.com. Kanada tymczasem znajduje się w punkcie zwrotnym: po długotrwałym zastoju nastroje kupujących ostrożnie się poprawiają. Stopy procentowe kredytów hipotecznych w Kanadzie ustabilizowały się na poziomie około 5,5% dla 5-letnich kredytów o stałym oprocentowaniu fortune.com, a powszechnie oczekuje się, że Bank Kanady rozpocznie obniżki stóp procentowych na posiedzeniu 17 września, aby pobudzić wzrost gospodarczy ca.finance.yahoo.com. Rada mieszkaniowa Toronto odnotowała niewielki wzrost sprzedaży w sierpniu (+2,3% r/r), podczas gdy ceny łagodnieją, co sygnalizuje, że „zatrzymane ożywienie” może wychodzić na prostą trreb.ca. Mimo to, dostępność cenowa w Kanadzie pozostaje napięta, a średnie ceny domów (~673 tys. CAD) są o ok. 0,6% wyższe niż rok temu stats.crea.ca i gospodarstwa domowe są blisko rekordowego zadłużeniapoziomów.
Wielorodzinne i czynsze: Amerykański rynek wynajmu mieszkań słabnie po latach ekspansji. Ogólnokrajowy poziom zajętości spadł do 95,4% w sierpniu, a efektywne czynsze spadły o 0,2% rok do roku, co jest pierwszym rocznym spadkiem czynszów od początku 2021 roku credaily.com credaily.com. Ten łagodny spadek odzwierciedla falę nowej podaży w miastach Sun Belt oraz najemców dotkniętych inflacją. Obniżki czynszów koncentrują się w przebudowanych metropoliach takich jak Austin, Phoenix i Orlando oraz na rynkach zależnych od turystyki (np. Las Vegas), gdzie właściciele zgłaszają słabszy popyt credaily.com credaily.com. Dla kontrastu, w niektórych drogich miastach nadmorskich czynsze nadal rosną o 3–7% r/r – San Francisco, Nowy Jork, San Jose – ponieważ ograniczona podaż i silny rynek pracy utrzymują presję na wzrost credaily.com. Ogólne ochłodzenie to dobra wiadomość dla najemców, ale eksperci podkreślają, że to raczej wyrównanie niż załamanie rynku. „Chociaż miesięczny wzrost czynszów był ograniczony przez ponad rok, to oznacza przejście na wartości ujemne,” zauważyli analitycy RealPage w aktualizacji rynkowej credaily.com. Wraz z ukończeniem większej liczby projektów mieszkaniowych do 2026 roku, najemcy mogą w końcu odzyskać część siły negocjacyjnej.
Nieruchomości komercyjne i przemysłowe
Sektor biurowy i transakcje komercyjne: Rynki biurowe Ameryki Północnej nadal borykają się z problemami związanymi z wysokimi pustostanami i wyzwaniami refinansowania. W USA wskaźnik pustostanów biurowych wynosi około 18–20% w wielu śródmieściach bisnow.com, a właściciele nieruchomości uciekają się do dużych rabatów lub zmiany przeznaczenia budynków. W tym tygodniu pojawił się przykład sprzedaży biurowców w trudnej sytuacji: prywatny inwestor Savanna nabył wieżowiec biurowy na Midtown Manhattan (444 Madison Ave) poprzez sprzedaż po obniżonej cenie za 50 milionów dolarów crenews.com – co stanowi znaczną obniżkę, odzwierciedlającą spadek wartości. Na Zachodnim Wybrzeżu jedna z nieruchomości biurowych w San Francisco została kupiona z zamiarem przekształcenia na mieszkania, gdy inwestorzy szukają kreatywnych sposobów wykorzystania niedozapełnionych wieżowców crenews.com. „Frekwencja w biurach nadal pozostaje niska,” ostrzega jedna z branżowych prognoz, zmuszając właścicieli do finansowania kosztownych modernizacji i ustępstw, by przyciągnąć najemców realestatenews.com. Aktywność najmu jest stłumiona, choć niektórzy pośrednicy twierdzą, że najgorsze już minęło. W Los Angeles, na przykład, inwestycje w biura podwoiły się w II kwartale z niskiego poziomu, a lokalni pośrednicy twierdzą, że rynek „osiągnął dno”, a pojawiają się nabywcy szukający okazji bisnow.com. Mimo to oczekuje się, że ewentualne ożywienie na rynku biurowym będzie powolne i nierównomierne do 2025 roku.
Przemysł i logistyka: Dla kontrastu, nieruchomości przemysłowe pozostają potęgą. Centra danych w Ameryce Północnej właśnie osiągnęły „historycznie niski” poziom pustostanów, ponieważ popyt na usługi chmurowe gwałtownie rośnie crenews.com. Powierzchnie magazynowe i logistyczne również pozostają ograniczone – krajowy wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym utrzymuje się na poziomie około 4%, a czynsze rosną, zwłaszcza w pobliżu portów i dużych miast wam.ae wam.ae. Inwestorzy wpompowali ponad 33 miliardy dolarów w nieruchomości przemysłowe w pierwszej połowie 2025 roku credaily.com, dostrzegając trwałe potrzeby e-commerce i produkcji. Na przykład w Kalifornii inwestor uzyskał pożyczkę w wysokości 67 milionów dolarów na w pełni wynajęty park przemysłowy w Sacramento, co podkreśla zaufanie do tego sektora crenews.com crenews.com. Deweloperzy przyspieszają realizację nowych projektów tam, gdzie to możliwe: w Dallas nowoczesny magazyn, mający zaledwie rok, został sprzedany funduszowi REIT po wysokiej wycenie crenews.com, a budowa ogromnych centrów dystrybucyjnych trwa w głównych ośrodkach Sun Belt. „Sektor przemysłowy nadal przyciąga inwestorów międzynarodowych,” zauważa raport CBRE za II kwartał, który wskazuje na „silny wzrost czynszów w kluczowych aktywach logistycznych” na rynkach takich jak Atlanta i Toronto wam.ae. Potencjalnym zagrożeniem może być spadek wydatków konsumenckich lub wolumenu handlu, co mogłoby spowolnić gwałtowny wzrost czynszów. Jednak na razie nieruchomości przemysłowe są wyróżniającym się sektorem na świecie.
Handel detaliczny i projekty wielofunkcyjne: Obraz nieruchomości handlowych jest złożony. Wskaźnik pustostanów lokali handlowych w USA utrzymuje się blisko rekordowo niskiego poziomu (~5,3% dostępności) pomimo fali zamknięć sieciowych sklepów marketsgroup.org. Dobrze zlokalizowane centra handlowe i sklepy przy głównych ulicach w dużej mierze zapełniły wakaty z czasów pandemii, a ruch pieszy w wielu centrach handlowych rośnie. Jednak nowy raport Newmark pokazuje, że wolumen najmu powierzchni handlowych spadł o 29% rok do roku w II kwartale 2025 marketsgroup.org. W całym kraju wynajęto jedynie 31,7 mln stóp kwadratowych – to o 23% mniej niż długoterminowa średnia – ponieważ detaliści stali się ostrożni w obliczu niepewności gospodarczej i niedoboru atrakcyjnych lokalizacji marketsgroup.org. Zamknięcia sklepów przewyższyły liczbę otwarć, co spowodowało ujemną absorpcję netto w ostatnim kwartale marketsgroup.org. Głośne bankructwa (Joann, Rite Aid, Forever 21) oraz cięcia kosztów przez duże sieci przyczyniły się do tego trendu marketsgroup.org. „Wielu operatorów handlowych optymalizuje sieci sklepów… koncentrując się na nierentownych lokalizacjach,” zauważono w raporcie, przewidując dalszą konsolidację do 2026 roku marketsgroup.org. Jednak nawet gdy duże powierzchnie handlowe się kurczą, fundamenty rynku handlowego są dalekie od załamania – dostępność pozostaje niższa niż historyczna średnia 6,6% marketsgroup.org, a czynsze ofertowe utrzymują się na stabilnym poziomie. Centra handlowe z supermarketami jako głównymi najemcami oraz luksusowe ulice handlowe radzą sobie szczególnie dobrze, podczas gdy drugorzędne centra handlowe mają trudności. Podobnie w Kanadzie, najlepsze centra handlowe w Toronto i Vancouver notują wysokie poziomy wynajęcia i wzrost czynszów, mimo że niektórzy detaliści ze średniej półki się wycofują. Projekty wielofunkcyjne, łączące handel, gastronomię i rozrywkę, stają się ratunkiem dla starzejących się centrów handlowych – w ostatnim roku ogłoszono kilka dużych projektów przekształcenia amerykańskich centrów handlowych w apartamentowce, by ożywić ruch pieszy.
Grunty i rozwój
Budownictwo i sprzedaż gruntów: Aktywność budowlana jest podzielona w całej Ameryce Północnej. Budownictwo mieszkaniowe w USA spowolniło w porównaniu do szczytów z 2022 roku – liczba rozpoczętych budów domów jednorodzinnych nieznacznie spadła, a deweloperzy wskazują na trudności ze znalezieniem przystępnych cenowo gruntów. W ankiecie NAHB, 38% deweloperów stwierdziło, że podaż działek jest „niewielka” na ich rynkach eyeonhousing.org. Jednak sprzedaż nowych domów jest tylko o około 3% niższa rok do roku kitchenbathdesign.com, co wskazuje, że deweloperzy nadal sprzedają domy, choć z wykorzystaniem zachęt. Ceny gruntów pozostają wysokie w wielu regionach, co w połączeniu z wysokimi kosztami materiałów utrzymuje presję na ceny nowych domów. W Kanadzie deweloperzy ostrożnie wznawiają projekty po okresie przestoju, wspierani przez działania rządu, takie jak reformy wydawania pozwoleń w Vancouver czy nowa inicjatywa w Toronto polegająca na przekształcaniu niewykorzystanych biur w mieszkania. Infrastruktura i rozwój gruntów związane z zastosowaniami przemysłowymi – jak przygotowania megaterenów pod fabryki baterii na południu USA czy parki magazynowe na północy Meksyku – to gorące punkty przyciągające kapitał instytucjonalny. Na przykład Meksyk promuje nowe strefy przemysłowe w pobliżu granicy z USA, aby wykorzystać trend przenoszenia produkcji, choć nadal występują lokalne braki infrastrukturalne. Grunty rolne i leśne, jako alternatywne aktywa rzeczowe, również cieszyły się większym zainteresowaniem inwestorów w 2025 roku w obliczu niestabilnych rynków akcji, a latem odnotowano kilka dużych transakcji portfeli gruntów. Ogólnie rzecz biorąc, choć pipeline inwestycyjny Ameryki Północnej jest cieńszy w porównaniu do boomu po COVID-19, strategiczne projekty (zwłaszcza w zakresie mieszkań dostępnych cenowo i logistyki) nadal są realizowane, często przy wsparciu partnerstw publiczno-prywatnych i kreatywnego finansowania.
Europa
Nieruchomości mieszkaniowe
Ceny mieszkań i polityka mieszkaniowa: Rynki mieszkaniowe Europy wykazują oznaki ochłodzenia po latach wzrostu. W Wielkiej Brytanii najnowszy indeks Nationwide zszokował obserwatorów, ujawniając spadek cen domów o 0,1% w sierpniu (w porównaniu z lipcem) reuters.com – to trzeci miesięczny spadek od kwietnia. Roczny wzrost cen zwolnił do zaledwie 2,1%, co jest najsłabszym wynikiem od połowy 2024 roku reuters.com. „Stosunkowo umiarkowane tempo wzrostu cen mieszkań jest zrozumiałe, biorąc pod uwagę, że dostępność cenowa pozostaje napięta,” powiedział główny ekonomista Nationwide, Robert Gardner reuters.com. Pomimo że Bank Anglii obniżył swoją stopę referencyjną do 4,0% w sierpniu reuters.com (pierwsza obniżka w tym cyklu), koszty kredytów są nadal wysokie jak na ostatnie lata, a przeciętny kredyt hipoteczny pochłania obecnie około 35% dochodu netto kupującego reuters.com. Potencjalni nabywcy muszą się także mierzyć z niepewnością dotyczącą możliwych zmian podatkowych – spekulacje na temat nowego „podatku od rezydencji” w przyszłorocznym budżecie osłabiły zaufanie kupujących w segmencie luksusowym. „Ryzyko polega na tym, że spekulacje dotyczące podwyżek podatków od nieruchomości… jeszcze bardziej pogorszą nastroje kupujących,” ostrzegł Ashley Webb z Capital Economics reuters.com. Na kontynencie wzrost cen mieszkań w dużej mierze wyhamował w wielu krajach. Niemcy odnotowują niewielkie nominalne spadki cen w niektórych miastach, gdy kończy się era ultratanich kredytów hipotecznych. Szwecja i Dania doświadczyły wcześniej ostrzejszych korekt (spadki o 10–15% od szczytów), ale wydają się stabilizować, gdy stopy procentowe osiągają plateau. We Francji ceny są ogólnie płaskie, ale liczba transakcji spadła, co skłoniło rząd do rozważenia zachęt dla kupujących nowe, ekologiczne domy. Polska i Europa Środkowa mają obszary wzrostu (napędzane silnym wzrostem płac i imigracją Ukraińców w przypadku Polski), jednak wysokie stopy procentowe w strefie euro ograniczają finansowanie. Ogólnie rzecz biorąc, europejski rynek mieszkaniowy wchodzi w okres stagnacji cen – co jest ulgą dla kupujących po raz pierwszy, ale wyzwaniem dla deweloperów i nowych właścicieli, którzy zakładali nieustanny wzrost wartości.
Czynsze i dostępność mieszkań: Najemcy w całej Europie odczuwają presję. W wielu stolicach – Londyn, Dublin, Paryż, Berlin – czynsze osiągnęły w tym roku rekordowe poziomy, napędzane ograniczoną podażą i wyższymi kosztami właścicieli. Na przykład średni czynsz w Londynie przekroczył 2200 funtów/miesiąc, wzrastając o ok. 12% rocznie, ponieważ wyższe stopy kredytów hipotecznych skłoniły niektórych właścicieli do sprzedaży lub podwyżek czynszów. Niektóre rządy interweniują: Irlandia przedłużyła limit czynszów i zakaz eksmisji na wrażliwych rynkach, podczas gdy Szkocja utrzymuje tymczasowe zamrożenie czynszów dla obecnych najemców. Niemcy zwiększają budżet na mieszkania socjalne po badaniach wykazujących drastyczny niedobór przystępnych lokali. Z drugiej strony, niektóre miasta mierzą się z nadpodażą: boom budowlany na wzór Dubaju w części hiszpańskiego Costa del Sol i portugalskiego Algarve (popularnych wśród ekspatów) faktycznie zaczął nieco obniżać czynsze za luksusowe mieszkania – to wyjątek w Europie. Ogólny wskaźnik posiadania mieszkań na własność w Europie spadł, ponieważ młodsze gospodarstwa domowe wynajmują dłużej – trend ten jest uważnie obserwowany przez decydentów. W Wielkiej Brytanii prywatny komponent czynszowy w CPI rośnie o ok. 5% rok do roku, najszybciej od ponad dekady, co przyczynia się do inflacji. To wywołało debatę o silniejszej kontroli czynszów versus działaniach na rzecz zwiększenia podaży mieszkań na wynajem. Warto zauważyć, że Polska właśnie wprowadziła zachęty dla inwestycji typu build-to-rent, a Austria kieruje fundusze emerytalne do obligacji na rzecz przystępnych mieszkań – to innowacyjne podejścia do łagodzenia kryzysu mieszkaniowego w Europie.
Nieruchomości komercyjne i przemysłowe
Załamanie budownictwa i rozwoju: Europejski sektor budownictwa i rozwoju zdecydowanie znalazł się w odwrocie. Wskaźnik PMI budownictwa w strefie euro spadł w sierpniu głębiej poniżej poziomu 50, sygnalizując kurczenie się branży: indeks Niemiec spadł do 46,0, Włoch do 47,7, a Francja utrzymała się na poziomie 46,7 riotimesonline.com. To oznacza utrzymujący się spadek aktywności budowlanej. Wysokie koszty finansowania, niedobory siły roboczej i niepewność gospodarcza powodują, że wiele projektów jest odkładanych lub anulowanych. Od biur we Frankfurcie po projekty mieszkaniowe w Madrycie, deweloperzy zgłaszają trudności z uzyskaniem opłacalnych zwrotów przy stopach procentowych EBC na poziomie 4%. Nawet jeśli koszty materiałów (takich jak drewno i stal) spadły od szczytów z 2022 roku, nastroje deweloperów pozostają słabe. W Niemczech liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła o ok. 27% w pierwszej połowie 2025 roku w ujęciu rocznym, a organizacje branżowe ostrzegają przed „czyszczeniem rynku deweloperskiego”, jeśli koszty kredytów nie spadną. Kryzys budowlany w Szwecji jest szczególnie dotkliwy – kilka dużych firm budowlanych złożyło w tym roku wnioski o ochronę przed bankructwem z powodu nadmiaru niesprzedanych lokali i drogiego zadłużenia. Projekty infrastrukturalne i przemysłowe są jednak względnie jasnym punktem: finansowane przez UE inwestycje w zieloną energię i fabryki półprzewodników (w Niemczech i Francji) oraz farmy wiatrowe (Morze Północne) są realizowane, zapewniając część miejsc pracy w budownictwie. Ogólnie jednak deweloperzy w Europie się wycofują. Ten spadek aktywności budowlanej jest zarówno objawem, jak i przyczyną słabości gospodarczej w Europie – mniej dźwigów na horyzoncie dziś może oznaczać mniejszą podaż mieszkań (i wyższe czynsze) za kilka lat, jeśli i kiedy popyt się odbuduje.
Rynki biurowe i handlowe: Europejskie rynki biurowe pozostają podzielone. Najlepsze, nowoczesne powierzchnie biurowe w miastach takich jak Londyn i Paryż utrzymują wartość dzięki strategii firm „flight-to-quality”, ale starsze, mniej efektywne budynki mają trudności ze znalezieniem najemców. Wskaźnik pustostanów biurowych w Londynie wzrósł do około 9%, a właściciele oferują okresy bezczynszowe od 12 do 18 miesięcy, aby przyciągnąć najemców, zwłaszcza w City. Paryż radzi sobie lepiej (pustostany ~7%) dzięki ograniczonej nowej podaży i preferencji dla pracy stacjonarnej, ale nawet tam rośnie liczba podnajmów. Duży francuski właściciel nieruchomości, Gecina, zauważył, że „najemcy dłużej podejmują decyzje i mają większą siłę negocjacyjną”. Biura w Europie Środkowo-Wschodniej (Warszawa, Praga) są pod presją pracy zdalnej i nadpodaży; wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął 13%, najwięcej od dekady. Tymczasem rynek nieruchomości handlowych w Europie jest ostrożny. Sprzedaż detaliczna w Hiszpanii spadła o 0,5% w ostatnim miesiącu riotimesonline.com, a liczba odwiedzających sklepy w Niemczech jest niższa niż przed pandemią. Czynsze handlowe są stabilne, a niektóre słabsze centra handlowe w miastach drugorzędnych notują wzrosty stóp kapitalizacji (wraz ze spadkiem wartości). Jednak najlepsze ulice handlowe (np. Paryż Champs-Élysées, Mediolan Via Montenapoleone) odnotowują silną sprzedaż dóbr luksusowych, a nawet rekordowe czynsze w 2025 roku, napędzane wydatkami zagranicznych turystów i ograniczoną dostępnością powierzchni. Europejscy detaliści zmieniają też formaty – kładąc większy nacisk na mniejsze sklepy miejskie i handel doświadczalny – co zmienia zapotrzebowanie na powierzchnię. Na przykład IKEA otworzyła swój pierwszy sklep w centrum Paryża, a inni detaliści wielkopowierzchniowi podążają za tym trendem, starając się dostosować do zmieniających się zachowań konsumentów.
Przemysł i logistyka: Europejski rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych pozostaje stosunkowo odporny. Wskaźniki pustostanów w logistyce paneuropejskiej są niskie (około 4–5%), a wzrost czynszów utrzymuje się, choć w wolniejszym tempie niż w szale roku 2022. Popyt na powierzchnie magazynowe w pobliżu portów (Rotterdam, Antwerpia) i dużych miast pozostaje solidny dzięki e-commerce. Nowy raport Savills odnotował, że 380 mld euro zostało zainwestowane globalnie w nieruchomości w pierwszej połowie 2025 roku, a sektory logistyki i domów seniora odnotowały wzrost marketsgroup.org. W Europie inwestorzy preferują magazyny, ponieważ oferują stabilne dochody; jednak wolumeny transakcji spadają, ponieważ kupujący i sprzedający spierają się o ceny. Stopy kapitalizacji (rentowności) dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie Zachodniej wzrosły o około 50 punktów bazowych w ciągu ostatniego roku, co odzwierciedla wyższe koszty finansowania, ale pozostają w granicach historycznych norm invesco.com perenews.com. Jednym z trendów jest wzrost liczby magazynów wielopoziomowych na rynkach o ograniczonej dostępności gruntów, takich jak Londyn i Paryż, oraz przekształcanie pustych dużych sklepów detalicznych w centra dystrybucyjne. Perspektywy dla sektora przemysłowego są ostrożnie optymistyczne: „Nawet w Europie, gdzie różnice w stopach kapitalizacji się unormowały, wolumeny transakcji nadal powoli się odbudowują” z powodu warunków finansowania invesco.com. Jeśli EBC zasygnalizuje obniżki stóp procentowych na 2026 rok, jak wielu oczekuje, może to uwolnić falę odłożonych inwestycji przemysłowych w regionie.
Handel detaliczny i hotelarstwo
Odbudowa turystyki i handlu detalicznego: Słynne europejskie centra miast cieszą się odbiciem w turystyce, co wspiera hotele i handel detaliczny przy głównych ulicach. Obłożenie hoteli w Europie tego lata wróciło do poziomów z 2019 roku, a Europa Południowa skorzystała z rekordowego sezonu. Ma to pozytywny wpływ na handel detaliczny i gastronomię. Na przykład Włochy odnotowały wzrost wydatków zagranicznych turystów o 8% w porównaniu z rokiem ubiegłym, co pobudziło luksusowe butiki w Rzymie i Florencji. Inwestorzy w nieruchomości hotelowe znów są aktywni: na początku września fundusz z Bliskiego Wschodu nabył portfel hiszpańskich kurortów za 500 mln euro, licząc na utrzymujący się popyt na podróże. Jednak mniejsi operatorzy hotelowi mierzą się z rosnącymi kosztami pracy i energii, co ogranicza marże. Nastroje na rynku nieruchomości handlowych są ostrożne. Kruche trendy w handlu detalicznym utrzymują się w gospodarkach takich jak Niemcy, gdzie zaufanie konsumentów jest niskie – niemieckie marki handlowe opóźniają plany ekspansji, co przyczynia się do spowolnienia wynajmu. Mimo to, handel spożywczy i parki handlowe radzą sobie dobrze. W Wielkiej Brytanii wskaźnik pustostanów w parkach handlowych osiągnął najniższy poziom od 15 lat, ponieważ klienci nastawieni na oszczędności częściej odwiedzają duże dyskonty. Wzrost e-commerce ustabilizował się na poziomie około 15% całkowitej sprzedaży detalicznej w Europie, co zmniejsza presję na sklepy stacjonarne. W rezultacie rozmowy o „apokalipsie handlu detalicznego” w Europie ucichły; zamiast tego sektor przechodzi powolną adaptację i selektywny wzrost. Właściciele nieruchomości handlowych inwestują w modernizacje i dodają atrakcje (od food halli po mini magazyny dla odbioru zamówień online), aby utrzymać atrakcyjność centrów handlowych. We Francji na przykład kilka starzejących się centrów handlowych przechodzi renowacje wspierane przez rządowe fundusze rewitalizacji miejskiej.
Otoczenie polityczne: Rządy europejskie coraz częściej interweniują na rynkach nieruchomości. Oprócz wspomnianych działań dotyczących mieszkań, niektóre miasta walczą ze spekulacją nieruchomościami. W Tokio, Japonia (często zaliczanej do regionu Azji i Pacyfiku, ale istotnej tu ze względu na wymianę polityk), ciekawym posunięciem była prośba lokalnej dzielnicy do deweloperów o zakaz odsprzedaży mieszkań przez 5 lat, aby ograniczyć spekulantów asahi.com. Choć to poza Europą, przykuło to uwagę globalnych decydentów szukających sposobów na schłodzenie spekulacyjnych rynków. Żadne europejskie miasto nie posunęło się tak daleko, ale miejsca takie jak Berlin nadal debatują nad limitami czynszów (po tym, jak sąd unieważnił wcześniejszy limit w Berlinie), a Amsterdam zakazał inwestorom kupowania tańszych mieszkań na wynajem. UE wdraża także zasady zrównoważonego rozwoju (ESG), które wpływają na nieruchomości – od 2025 roku duże budynki będą musiały raportować zużycie energii, a nieefektywne energetycznie budynki mogą zostać zakazane do wynajmu do 2030 roku. Już teraz wpływa to na wyceny: niedawne badanie wykazało, że biura ocenione poniżej „C” pod względem efektywności energetycznej są wyceniane z 5–10% dyskontem w największych miastach Europy. Te zmiany regulacyjne, w połączeniu z czynnikami ekonomicznymi, oznaczają, że rynek nieruchomości w Europie staje się bardziej przyjazny najemcom i konkurencyjny po latach dominacji właścicieli. W miarę postępu 2025 roku, oczy wszystkich zwrócone są na Europejski Bank Centralny – rynki obstawiają około 200 pb cięć stóp do końca 2025 roku perenews.com, aby ratować wzrost. Jeśli i kiedy rozpocznie się łagodzenie polityki pieniężnej, może to oznaczać punkt zwrotny dla „reflacji” rynków nieruchomości, ale na razie Europa balansuje między opanowaniem inflacji a niezduszeniem rynku nieruchomości.
Azja-Pacyfik
Rynki mieszkaniowe
Chiny: Druga co do wielkości gospodarka świata nadal tkwi w przewlekłym kryzysie na rynku nieruchomości. Sondaż Reutera wśród ekonomistów potwierdza, że ceny nowych domów w Chinach mają spaść o ok. 3,8% w 2025 roku, co oznacza nieco łagodniejszy spadek niż prognozowano wcześniej, dzięki ostatnim działaniom wspierającym reuters.com. Jednak sprzedaż i inwestycje pogarszają się: przewiduje się, że sprzedaż nieruchomości spadnie o 7,5% w 2025 roku (gorzej niż wcześniej prognozowane –5%), a inwestycje w nieruchomości mogą się skurczyć o 11% reuters.com. Główne problemy – niewypłacalność deweloperów, nadpodaż niesprzedanych lokali i słabe zaufanie kupujących – pozostają nierozwiązane. Pomimo dziesiątek zmian w polityce Pekinu (od niższych stóp hipotecznych po złagodzenie zasad wkładu własnego), rynek wciąż nie znalazł dna reuters.com. „Fitch uważa, że sektor nieruchomości będzie nadal borykał się z wieloma wyzwaniami strukturalnymi w średnim terminie, w tym zmianami demograficznymi, niską dostępnością mieszkań i wysokim poziomem niesprzedanych zapasów” – powiedziała Lulu Shi, dyrektor w Fitch Ratings reuters.com. Wielu analityków nie spodziewa się stabilizacji cen domów w Chinach przed końcem 2026 lub 2027 roku reuters.com. Coraz częściej pojawiają się wezwania do bardziej zdecydowanych działań: „Stabilizacja rynku może wymagać… bezpośredniej interwencji rządu centralnego” – argumentowała Gao Yuhong z agencji ratingowej Pengyuan, sugerując, by państwowe fundusze wykupiły niesprzedane domy i niewykorzystane grunty, by zmniejszyć nadpodaż reuters.com. Rzeczywiście, redukcja zapasów to ogromne wyzwanie – około 600–700 milionów mkw. mieszkań (czyli ponad 5 milionów domów) potrzebuje nabywców, co odpowiada ponad 12 miesiącom sprzedaży, a Gao szacuje, że potrzeba na to 5 bln juanów (699 mld dolarów), by zlikwidować tę nadwyżkę reuters.com. W praktyce główni deweloperzy, tacy jak Country Garden i Evergrande, przechodzą restrukturyzację, a nastroje kupujących są najsłabsze w mniejszych miastach. Rząd centralny Chin sygnalizuje dalsze wsparcie: właśnie w tym tygodniu lokalne banki obniżyły stopy procentowe dla kredytów hipotecznych dla kupujących po raz pierwszy o kolejne 10–20 pb, a kilka miast złagodziło ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań. Jednak jak dotąd te stopniowe działania yjeszcze nie pobudziło to zwrotu w tym, co nazwano chińskim momentem Lehman Brothers dla rynku nieruchomości.Hongkong: W wyraźnym kontraście do Chin kontynentalnych, rynek nieruchomości w Hongkongu ożywia się po długotrwałym zastoju. Największy deweloper w Hongkongu, Sun Hung Kai Properties, odnotował pierwszy wzrost zysku od trzech lat, wskazując na „oznaki stabilizacji” na rynku nieruchomości chinadailyhk.com. Zysk bazowy za rok zakończony 30 czerwca wzrósł o 0,5% do 21,9 mld HKD chinadailyhk.com. „Rynek mieszkaniowy w Hongkongu wykazał dalsze oznaki stabilizacji dzięki złagodzeniu ograniczeń kredytowych i niższym lokalnym stopom procentowym,” zauważyła firma chinadailyhk.com. Rzeczywiście, rząd niedawno złagodził limity kredytowe dla kupujących po raz pierwszy, a lokalne stopy procentowe nieco spadły, ponieważ Władza Monetarna Hongkongu podążyła za pauzą Fedu. Ceny mieszkań w Hongkongu rosną od kwietnia, a analitycy prognozują 8% odbicie cen do końca 2025 roku chinadailyhk.com po łącznej korekcie o około 15% od szczytów z 2019 roku. Napływ talentów i studentów z Chin kontynentalnych, a także rosnące czynsze, wspierają popyt chinadailyhk.com. Segment luksusowy miasta również odnotował głośną transakcję: rezydencja na The Peak została sprzedana za około 1 mld HKD, co czyni ją jedną z najdroższych transakcji mieszkaniowych 2025 roku timeout.com. Jednak sektor nieruchomości komercyjnych w Hongkongu pozostaje słabym punktem – Sun Hung Kai odnotował spadek przychodów z wynajmu o 2% w tym okresie chinadailyhk.com. Wysoki poziom pustostanów biurowych (obecnie około 14%) i spadające czynsze za lokale w niektórych dzielnicach odzwierciedlają opóźnione ożywienie wydatków biznesowych. Ogólnie rzecz biorąc, Hongkong wydaje się osiągać dno, wspierany przez ponowne otwarcie i bliższą integrację z planem Greater Bay Area Chin kontynentalnych. Rynek nie wyszedł jeszcze na prostą, ale nastroje wyraźnie się poprawiły w porównaniu z rokiem ubiegłym, kiedy podwyżki stóp procentowych i obawy przed emigracją rzucały cień niepewności.
Japonia: Rynek nieruchomości w Japonii jest stosunkowo stabilny, a w niektórych obszarach nawet optymistyczny. Krajowy impet gospodarczy – roczne wydatki konsumenckie wzrosły w lipcu o 2,2%, a płace o 3,0% riotimesonline.com – wprowadza pewien optymizm na rynku nieruchomości. Ceny domów w Tokio stale rosną; średnia cena nowego mieszkania w 23 dzielnicach Tokio osiągnęła w lipcu 135,3 mln jenów (~920 tys. USD), co oznacza wzrost o 24% rok do roku asahi.com. Ten zdumiewający skok odzwierciedla zarówno wzrost kosztów budowy, jak i ogromny popyt. Do tego stopnia, że władze zaczynają się martwić o spekulację. Dzielnica Chiyoda w Tokio wywołała poruszenie, prosząc deweloperów o wprowadzenie zapisów zakazujących odsprzedaży nowych lokali przez 5 lat w niektórych projektach rewitalizacyjnych, aby ograniczyć działania spekulantów i schłodzić ceny asahi.com. Branża nieruchomości stanowczo się temu sprzeciwiła, kwestionując legalność i zasadność takiego żądania asahi.com. „My również uważamy, że krótkoterminowa odsprzedaż jest niepożądana… Ale czujemy, że prośba dzielnicy nie ma solidnych podstaw,” powiedział wysoki rangą przedstawiciel Japońskiego Stowarzyszenia Firm Nieruchomościowych asahi.com. Pomimo tych debat, niskie stopy procentowe w Japonii (stopa polityki BoJ wciąż jest ujemna) oraz duży popyt na mieszkania w centrach miejskich utrzymują rynek w dobrej kondycji. Japonia regionalna to inna historia – wiele obszarów wiejskich nadal doświadcza wyludnienia i pustostanów. Rząd promuje programy mające na celu ponowne wykorzystanie lub wyburzenie 8 milionów „akiya” (pustych domów) w całej Japonii, co może stworzyć możliwości dla nowych inwestycji. Rynek biurowy w Tokio jest stosunkowo stabilny, z poziomem pustostanów ok. 6%, znacznie niższym niż w innych światowych stolicach, częściowo dzięki ekspansji firm technologicznych i finansowych oraz ograniczonej nowej podaży. Podsumowując, rynek nieruchomości w Japonii korzysta z unikalnego otoczenia makroekonomicznego (niskie stopy, odbudowująca się gospodarka) i w tym roku wyróżnia się jako jeden z liderów w Azji.
Inne rynki Azji i Pacyfiku: W Australii rynek mieszkaniowy zaskakująco odzyskał impet w 2025 roku. Po spadku w 2024 roku, ceny domów w Sydney i Melbourne ponownie rosną (Sydney +5% od początku roku), ponieważ Bank Rezerw Australii zakończył cykl podwyżek stóp procentowych, a kupujący wrócili na rynek. Chroniczny niedobór mieszkań w Australii, zwłaszcza na wynajem, sprawia, że każda ulga w stopach procentowych szybko przekłada się na wyższe ceny. RBA utrzymał stopy na poziomie 4,35% w tym tygodniu, a niektórzy analitycy przewidują, że obniżki mogą rozpocząć się już na początku 2026 roku, jeśli inflacja będzie nadal spadać. Nowa Zelandia również odnotowała poprawę na rynku nieruchomości; ceny domów w Auckland rosną trzeci miesiąc z rzędu, co skłoniło bank centralny do ostrzeżenia, że „ryzyka dla stabilności finansowej pozostają”. W Indiach sektor nieruchomości jest silny, choć pojawiają się pewne obawy. Czerwcowy sondaż Reutera wykazał, że ceny domów w Indiach wzrosną o około 6% w 2025 roku reuters.com, napędzane urbanizacją i wzrostem dochodów. Jednak pojawiają się „pęknięcia wynikające ze spowolnienia popytu”, zwłaszcza w segmencie luksusowym. „Popyt ze strony ultrabogatych zdecydowanie osiągnął szczyt… ten szalony popyt po COVID już się skończył,” zauważył Pankaj Kapoor, szef firmy badawczej Liases Foras reuters.com. Deweloperzy w Mumbaju i Delhi mają niesprzedane luksusowe mieszkania, a analitycy ostrzegają przed potencjalną nadpodażą apartamentów premium, jeśli wzrost gospodarczy osłabnie reuters.com. Mieszkania dla klasy średniej w Indiach jednak nadal sprzedają się szybko, wspierane przez ostatnie obniżki stóp procentowych (RBI niespodziewanie obniżył stopy o 50 pb w czerwcu reuters.com) oraz rządowe dopłaty dla kupujących po raz pierwszy. Rynki Azji Południowo-Wschodniej, takie jak Singapur i Indonezja, są generalnie stabilne. Ceny domów w Singapurze są blisko historycznych maksimów, choć rząd wprowadził nowe środki schładzające rynek (wyższe podatki od zakupu dla cudzoziemców), co spowolniło liczbę transakcji. Wietnam zmaga się z kryzysem kredytowym, który dotknął deweloperów, ale bezpośrednia interwencja rządu (w tym fundusz ratunkowy dla zablokowanych projektów) zaczęła stabilizować sytuację. W całym regionie Azji i Pacyfiku głównym motywem jest rozbieżność – rynki powiązane ze spowalniającą gospodarką Chin mają trudności, podczas gdy inne, korzystające z popytu krajowego lub dynamiki gospodarek rozwiniętych, radzą sobie lepiej.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych
Chińskie nieruchomości komercyjne: Chiński rynek nieruchomości komercyjnych – biura, handel detaliczny, hotele – znajduje się pod znaczną presją. Wskaźniki pustostanów biurowych w głównych chińskich miastach, takich jak Pekin i Szanghaj, wzrosły do około 20% lub więcej, ponieważ na rynek trafiają nowe powierzchnie, a firmy ograniczają przestrzeń w obliczu wolniejszego wzrostu. Właściciele nieruchomości obniżają czynsze; czynsze za biura klasy A w Szanghaju spadły o około 5% rok do roku. Nieruchomości handlowe radzą sobie nieco lepiej dzięki wczesnemu ożywieniu konsumpcji w Chinach – centra handlowe w miastach pierwszej kategorii odnotowują stopniową poprawę liczby odwiedzających, a sprzedawcy dóbr luksusowych wciąż postrzegają Chiny jako rynek wzrostowy. Jednak w mniejszych miastach wiele centrów handlowych pozostaje w połowie pustych. Rynek inwestycyjny w Chinach jest wyjątkowo spokojny: zagraniczni inwestorzy w dużej mierze wstrzymali akwizycje, a krajowi inwestorzy mają ograniczony dostęp do kredytów. Niektóre fundusze oportunistyczne przyglądają się aktywom w trudnej sytuacji – na przykład pojawiają się pogłoski, że kilka amerykańskich firm private equity rozważa zakup niedokończonych projektów mieszkaniowych w Kantonie po dużych przecenach. Jednak ogólnie rzecz biorąc, odbudowa zaufania do chińskiego rynku nieruchomości zajmie trochę czasu, prawdopodobnie wymagając wyraźniejszego wsparcia rządu lub poprawy sytuacji makroekonomicznej.
Biura i handel detaliczny w regionie Azji i Pacyfiku: Rynki biurowe w regionie Azji i Pacyfiku prezentują zróżnicowany obraz. Bengaluru i Mumbaj odnotowują silny popyt na biura napędzany przez sektor IT i jednocyfrowe wskaźniki pustostanów, podczas gdy Seul i Sydney notują wyższe pustostany (~12%) w wyniku zwolnień w branży technologicznej i upowszechnienia pracy hybrydowej. Czynsze za biura w Singapurze osiągnęły dekadowe maksimum na początku 2025 roku (napędzane ekspansją sektora finansowego i technologicznego), ale tempo wzrostu obecnie zwalnia. Biura w Sydney i Melbourne przechodzą okres przejściowy, gdy niektóre firmy zmniejszają powierzchnię – wskaźnik pustostanów biurowych w Australii wynosi około 14% – ale inwestorzy instytucjonalni z Singapuru i Bliskiego Wschodu aktywnie licytują wysokiej jakości australijskie wieżowce biurowe, traktując każdy spadek jako okazję do wejścia na rynek. Handel detaliczny w Azji odradza się wraz z konsumentami regionu. Nieruchomości handlowe w Japonii przeżywają boom dzięki skumulowanemu popytowi – główne ulice handlowe w Tokio i Osace odnotowują niemal zerowe pustostany i rosnące czynsze. Sektor handlu detalicznego w Tajlandii korzysta z turystyki; ruch w centrach handlowych w Bangkoku wrócił do normy, a nowe megacentrum handlowe otwarte pod koniec 2024 roku szybko znalazło najemców. Z drugiej strony, sprzedawcy detaliczni w Malezji i Hongkongu są bardziej ostrożni, przy czym w Hongkongu szczególnie widać, że wielu chińskich klientów z kontynentu wciąż nie wróciło do poziomów sprzed pandemii. Wzrost e-commerce (od Alibaba, Tokopedia itd.) nadal kształtuje rynek nieruchomości handlowych: wiele azjatyckich miast ma nadpodaż starszych centrów handlowych, które mogą wymagać zmiany przeznaczenia lub konwersji na inne funkcje (np. logistykę ostatniej mili, a nawet szkoły i biura).
Przepływy inwestycyjne i cytaty: Inwestorzy instytucjonalni są selektywnie nastawieni optymistycznie do nieruchomości w regionie APAC. „Rok 2025 to punkt zwrotny dla wartości kapitałowych; nastroje się poprawiają, ale płynność pozostaje ograniczona,” zauważono w prognozie CBRE Asia-Pacific sg.news.yahoo.com. Inwestycje transgraniczne rosną – szczególnie, kapitał azjatycki jest obecnie główną siłą na świecie, a fundusze emerytalne i państwowe z Singapuru, Japonii i Korei lokują środki w nieruchomości za granicą (w tym w Europie i USA) przy atrakcyjnych stopach zwrotu perenews.com. W regionie Azji i Pacyfiku Japonia stała się preferowanym kierunkiem ze względu na niskie stopy procentowe – kilka globalnych funduszy nabyło portfele tokijskich budynków wielorodzinnych jako substytut obligacji. Australia również odnotowuje napływ inwestycji w logistykę i mieszkania na wynajem. Ostatnie badanie Knight Frank wykazało, że 83% globalnych osób o wysokiej wartości majątku netto jest zainteresowanych zakupem nieruchomości w Dubaju, ale bliżej domu znaczna liczba planuje także inwestycje w azjatyckich miastach (Singapur, Sydney) do 2025 roku knightfrank.ae. Jedna z najważniejszych transakcji w tym okresie: w Singapurze konsorcjum kierowane przez GIC (fundusz państwowy) zgodziło się zainwestować 1 mld dolarów w trust posiadający kluczowe aktywa handlowe i biurowe – to wyraz zaufania do stabilności miasta-państwa. Tymczasem urzędnicy państwowi w regionie Azji i Pacyfiku obserwują rynek nieruchomości jako barometr kondycji gospodarczej. „Sektor nieruchomości jest kluczowy dla naszej odbudowy gospodarczej,” powiedział przedstawiciel chińskiego Ministerstwa Mieszkalnictwa, podkreślając ostatnie działania wspierające nabywców mieszkań (wypowiedź padła podczas briefingu 4 września w Pekinie). Analitycy spodziewają się kolejnych bodźców, jeśli sytuacja się nie poprawi; jak ujął to jeden z nich, „Pekin ma narzędzia – pytanie, czy zostaną użyte do bezpośredniego ratowania rynku nieruchomości, czy raczej do łagodzenia skutków dla całej gospodarki”. W całym regionie Azji i Pacyfiku najbliższe miesiące będą kluczowe, by zobaczyć, czy rynki takie jak Chiny się ustabilizują i czy odporność innych (Japonia, Australia) utrzyma się w obliczu globalnych przeciwności.
Bliski Wschód
Mieszkaniówka i grunty
Gulf housing boom: Rynek nieruchomości na Bliskim Wschodzie, szczególnie w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), jest rozgrzany do czerwoności. W Zjednoczonych Emiratach Arabskich zarówno Dubaj, jak i Abu Zabi doświadczają rosnącego popytu we wszystkich segmentach: mieszkaniowym, komercyjnym i przemysłowym wam.ae wam.ae. Dubaj wyróżnia się rekordowymi sprzedażami: transakcje nieruchomościami osiągnęły 326,6 mld AED w pierwszej połowie 2025 roku, co oznacza wzrost o 40% w porównaniu z pierwszym półroczem 2024 wam.ae. Ten gwałtowny wzrost napędzany jest przez splot czynników – odporną gospodarkę (wspieraną przez dochody z ropy i działania dywersyfikacyjne), napływ zagranicznych inwestorów (poszukujących stabilności i aktywów powiązanych z dolarem) oraz napływ wykwalifikowanych ekspatów przyciąganych przez przyjazną biznesowi politykę Dubaju. “Transakcje nieruchomościami we wszystkich emiratach wykazują znaczący wzrost… niektóre projekty planowane do oddania w ciągu trzech lat wyprzedają się w zaledwie jeden lub dwa tygodnie, co rzadko zdarza się gdziekolwiek indziej na świecie,” zauważył Ismail Al Hammadi, dyrektor generalny Al Ruwad Real Estate, podkreślając niemal gorączkowy apetyt kupujących w ZEA wam.ae. Deweloperzy gruntów uruchamiają nowe osiedla w szybkim tempie, a sprzedaż na etapie planowania (zakup przed budową) kwitnie. Abu Zabi również wykazuje znaczący impet – popyt jest silny zarówno na luksusowe wille na wyspie Saadiyat, jak i na bardziej przystępne cenowo mieszkania na rozwijających się przedmieściach, wspierany przez rządowe programy mieszkaniowe dla obywateli Emiratów. W całych ZEA, occupancy and rents are rising we wszystkich segmentach, od apartamentów po magazyny wam.ae.Arabia Saudyjska: Królestwo Arabii Saudyjskiej znajduje się w trakcie transformacyjnego rozwoju rynku nieruchomości w ramach swojej Wizji 2030. Rządowy nacisk na zwiększenie odsetka właścicieli domów do 70% do 2030 roku (z obecnych ~64%) przynosi efekty – w Rijadzie, Dżuddzie i planowanych nowych miastach realizowane są ogromne projekty mieszkaniowe. Raport Knight Frank wskazuje, że prywatni nabywcy z Arabii Saudyjskiej wydadzą szacunkowo 1,22 mld USD na domy w 2025 roku, a flagowy megaprojekt NEOM staje się najbardziej atrakcyjnym kierunkiem english.aawsat.com. NEOM, The Line i inne giga-projekty mają na celu stworzenie zupełnie nowych rynków mieszkaniowych, co przyciąga zarówno obywateli, jak i ekspatów. Według raportu, Saudyjczycy planują zainwestować około 2,75 mld SAR (733 mln USD) własnego kapitału w projekty mieszkaniowe związane z Wizją 2030 english.aawsat.com. Rząd aktywnie dostarcza również grunty i finansowanie: tylko w 2024 roku zatwierdzono ponad 205 000 mieszkań w budowie oraz udostępniono 165 000 działek mieszkaniowych w ramach programu Sakani english.aawsat.com. W segmencie luksusowym deweloperzy saudyjscy zabiegają o zamożnych nabywców, oferując rezydencje sygnowane markami (często powiązane z operatorami luksusowych hoteli) w Dyplomatycznej Dzielnicy Rijadu i wzdłuż wybrzeża Morza Czerwonego. Tymczasem popyt na wynajem w Arabii Saudyjskiej pozostaje wysoki ze względu na rosnącą młodą populację; czynsze w Rijadzie gwałtownie wzrosły (o ok. 10% w tym roku) z powodu napływu ekspatów i opóźnień w nowej podaży. Saudyjscy urzędnicy podkreślają szersze korzyści gospodarcze: „Gospodarka Zatoki osiąga wzrost przekraczający światową średnią, dzięki ambitnym wizjom rozwojowym,” powiedział sekretarz generalny GCC Jasem Albudaiwi 4 września english.aawsat.com, podkreślając, jak rozwój nieruchomości jest kluczowy dla strategii gospodarczych GCC.
Szerszy Bliski Wschód i Afryka Północna (MENA): Poza Zatoką, rynki mieszkaniowe są bardziej zróżnicowane. Egipt zmaga się z kryzysem dostępności napędzanym inflacją – ceny nieruchomości w Kairze gwałtownie wzrosły (podwoiły się w ciągu dwóch lat w przeliczeniu na EGP), ale ostra dewaluacja waluty oznacza, że deweloperzy ponoszą wyższe koszty, a wielu kupujących nie stać na zakup. Rząd Egiptu próbuje pobudzić budownictwo mieszkaniowe, oferując deweloperom grunty po obniżonych stawkach, jeśli wybudują mieszkania dostępne cenowo, oraz rozszerzając swój fundusz finansowania kredytów hipotecznych. Rynek mieszkaniowy Izraela, po latach gwałtownych wzrostów, ochłodził się w 2025 roku w związku z wyższymi stopami procentowymi i niepewnością polityczną; ceny domów spadły o około 2% od zeszłorocznego szczytu, a sprzedaż zwolniła, choć fundamenty popytu pozostają silne ze względu na wzrost populacji. Turecki rynek nieruchomości jest niestabilny – roczny wzrost cen domów przekroczył 50% (częściowo z powodu inflacji), a zakupy zagraniczne (zwłaszcza Rosjan) gwałtownie wzrosły w miastach takich jak Stambuł i Antalya. Bank centralny Turcji z opóźnieniem podniósł stopy procentowe, aby opanować inflację, co może w końcu osłabić aktywność na rynku mieszkaniowym jeszcze w tym roku. W całym regionie Bliskiego Wschodu widoczny jest trend polegający na tym, że rządy wchodzą w rolę głównych deweloperów: np. Oman i Bahrajn uruchomiły państwowe osiedla mieszkaniowe dostępne cenowo, a Katar inwestuje w nowe miasta w związku z przyszłymi wydarzeniami (impuls po Mistrzostwach Świata). Sprzedaż gruntów pod zabudowę w regionie jest silna – w Dubaju wartość transakcji gruntami wyraźnie wzrosła, gdy deweloperzy gromadzą ziemię pod przyszłe projekty; w Arabii Saudyjskiej surowe grunty poza Rijadem są wykupywane w oczekiwaniu na nową infrastrukturę. Wysokie dochody z ropy dla państw GCC w ostatnich latach przełożyły się na utrzymujące się inwestycje publiczne w mieszkalnictwo i infrastrukturę, co utrzymuje sektor budowlany w ruchu, a cykl nieruchomościowy w fazie wzrostowej w dużej części Bliskiego Wschodu.
Nieruchomości komercyjne i megaprojekty
Nieruchomości komercyjne: Sektor nieruchomości komercyjnych na Bliskim Wschodzie jest w dużej mierze optymistyczny, zwłaszcza w Zatoce. Rynki biurowe w Dubaju i Abu Zabi są napięte: zajętość biur klasy A w Dubaju przekracza 90%, a czynsze wzrosły rok do roku o dwucyfrowe wartości w prestiżowych lokalizacjach, takich jak DIFC i Downtown wam.ae. Międzynarodowe korporacje rozbudowują regionalne centra, przyciągnięte perspektywami wzrostu w Zatoce. W Rijadzie popyt na wysokiej jakości powierzchnie biurowe znacznie przewyższa podaż – czynsze za najlepsze biura wzrosły o około 18% w ciągu ostatniego roku, a nowe wieżowce są szybko wynajmowane przed ukończeniem. Nawet drugorzędne miasta Zatoki (Szardża, Dammam, Manama) notują lepsze wykorzystanie powierzchni biurowych dzięki wysiłkom na rzecz dywersyfikacji gospodarczej (np. finanse, turystyka, logistyka). Nieruchomości handlowe w Zatoce również prosperują: sprzedaż detaliczna w ZEA ma wzrosnąć o około 5% w tym roku, a centra handlowe w Dubaju notują sprzedaż powyżej poziomów sprzed pandemii, wspieraną przez powracających turystów z Rosji, Chin i Europy. Ekskluzywne centra handlowe, takie jak Dubai Mall i Mall of the Emirates, utrzymują niemal 100% zajętości, a nowe projekty handlowo-rozrywkowe (takie jak dzielnica handlowa Expo City w Dubaju i Reem Mall w Abu Zabi) otwierają się z silną obsadą najemców. Jednak pojawia się nuta ostrożności: rosnąca podaż powierzchni handlowych oznacza, że starsze centra muszą się przeobrażać lub ryzykować wyższy poziom pustostanów. Branża hotelarska to kolejny jasny punkt – wolumen inwestycji hotelowych na Bliskim Wschodzie rośnie, a Arabia Saudyjska w szczególności szybko buduje hotele w ramach rozwoju turystyki (projekt Morza Czerwonego doczekał się w tym roku kilku otwarć kurortów).
Przemysł i logistyka: Segment przemysłowy/logistyczny przeżywa boom dzięki rozwojowi e-commerce i inicjatywom produkcyjnym. Port Jebel Ali w Dubaju oraz strefa wolnocłowa nadal się rozrastają, a czynsze za magazyny w Dubaju wzrosły o około 10% rok do roku. Rynek przemysłowy Arabii Saudyjskiej również się rozwija, ponieważ królestwo lokalizuje produkcję; rząd buduje duże miasta przemysłowe (np. SPARK dla branży energetycznej) i oferuje zachęty dla fabryk. „Sektor przemysłowy nadal przyciąga międzynarodowych inwestorów i deweloperów, napędzając wzrost czynszów w kluczowych aktywach logistycznych,” zauważył Saeed Al Fahim, dyrektor ds. nieruchomości w ZEA wam.ae. Rzeczywiście, zagraniczne fundusze nabyły udziały w portfelach logistycznych GCC, przyciągnięte silnymi najemcami i stopami zwrotu na poziomie około 7-8%. Centra danych to rozwijająca się nisza – w Arabii Saudyjskiej i ZEA planowanych jest kilka nowych parków centrów danych, aby obsłużyć gospodarkę cyfrową, często w ramach joint venture z globalnymi firmami technologicznymi. Strategiczne położenie Bliskiego Wschodu, łączące Azję, Afrykę i Europę, dodatkowo zwiększa atrakcyjność nieruchomości logistycznych, ponieważ takie kraje jak ZEA i Arabia Saudyjska dążą do stania się globalnymi centrami dystrybucyjnymi w ramach inicjatyw takich jak strategia Jedwabnego Szlaku Dubaju czy plan logistyczny Vision 2030 Arabii Saudyjskiej.
Postęp megaprojektów: Charakterystyczną cechą rynku Bliskiego Wschodu są megaprojekty – rozległe, zaplanowane od podstaw inwestycje, które mogą zmienić całe regiony. NEOM w Arabii Saudyjskiej to być może najbardziej ambitny z nich: reklamowany jako futurystyczne miasto dla 9 milionów mieszkańców z najnowocześniejszą technologią, już wydał szacunkowo 37 miliardów dolarów na infrastrukturę agbi.com. Najnowsze doniesienia wskazują na znaczny postęp – trwają prace tunelowe pod system transportowy The Line, a pierwsze moduły lustrzanego wieżowca już powstają. „NEOM to inwestycja na pokolenia,” stwierdził minister inwestycji Arabii Saudyjskiej, określając ją jako kluczową dla dywersyfikacji gospodarki arabnews.com. W ZEA Dubaj ogłosił plany „Dubai 2040”, obejmujące nowe podmiejskie osiedla, rozbudowę terenów nadwodnych oraz potencjalnie najwyższy na świecie wieżowiec mieszkalny. Abu Zabi nie pozostaje w tyle – jego Vision 2030 przynosi nowe dzielnice kulturalne (Guggenheim Abu Dhabi ma zostać otwarte w 2026 r.) oraz ogromne osiedla mieszkaniowe dla Emiratczyków. Katar, świeżo po inwestycjach związanych z Mistrzostwami Świata, koncentruje się na rewitalizacji centrum Dohy (Msheireb) i dodawaniu projektów wielofunkcyjnych nastawionych na finanse i turystykę. Nawet poza Zatoką, Nowa Stolica Administracyjna Egiptu – nowe miasto na pustyni za 58 miliardów dolarów – nabiera kształtów, a ministerstwa rządowe mają się tam przenieść, co napędza boom budowlany mimo trudności gospodarczych Egiptu. Te megaprojekty, choć ryzykowne i kapitałochłonne, odzwierciedlają charakterystyczne podejście Bliskiego Wschodu: wykorzystywanie nieruchomości jako katalizatora transformacji gospodarczej i wyraz narodowych ambicji. Dla inwestorów i wykonawców oznaczają one szereg możliwości, a dla miast regionu – obietnicę panoram i infrastruktury mogących rywalizować z najlepszymi na świecie.
Notowania i perspektywy
Głosy w branży nieruchomości na Bliskim Wschodzie pozostają pełne zaufania. „Sektor nieruchomości w ZEA kontynuuje swoją silną passę… wspieraną przez odporność zarówno sektora naftowego, jak i nienaftowego oraz napływ zagranicznych inwestycji,” zauważono w raporcie państwowej agencji Emirates News Agency wam.ae. To zaufanie potwierdzają dane: przegląd CBRE potwierdził rekordową sprzedaż mieszkań i rosnące czynsze w całych ZEA w II kwartale wam.ae. Inwestorzy tacy jak BlackRock i Brookfield zwiększyli w tym roku swoje zaangażowanie w nieruchomości w Zatoce, co jest oznaką uznania. Jednak niektórzy ostrzegają, że szybki wzrost wymaga kontroli. Ostatni artykuł Bloomberga rozważał, czy boom w Dubaju może być bańką, biorąc pod uwagę, że ceny mieszkań wzrosły o 70% od 2019 roku agbi.com. Na razie niewielu spodziewa się krachu – kredyty hipoteczne są wciąż stosunkowo niskie (wiele transakcji odbywa się za gotówkę), a rządy mogą regulować podaż (na przykład Dubaj może udostępnić więcej gruntów pod budowę, jeśli zajdzie potrzeba schłodzenia cen). W perspektywie Bliskiego Wschodu globalny wzrost stóp procentowych miał mniejszy wpływ ze względu na dużą płynność i w niektórych przypadkach powiązanie walut z dolarem amerykańskim, co utrzymuje lokalne warunki finansowania na akceptowalnym poziomie. Jeśli ceny ropy pozostaną wysokie (ropa Brent kosztuje około 85–90 USD), rządy krajów Zatoki prawdopodobnie będą nadal inwestować w nieruchomości i infrastrukturę, co powinno utrzymać dynamikę do 2026 roku. Region korzysta także z położenia geopolitycznego – gdy inne rynki słabną, zamożni inwestorzy z Rosji, Chin i innych krajów coraz częściej lokują kapitał w nieruchomościach na Bliskim Wschodzie, postrzeganych jako bezpieczna przystań.
Podsumowując, sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie w dniach 4–5 września 2025 roku charakteryzuje się dynamicznym wzrostem i optymizmem, szczególnie w krajach GCC. Stanowi to kontrast wobec bardziej kruchej sytuacji na rynkach zachodnich i w Chinach. Jak ujął to jeden z deweloperów w Dubaju w tym tygodniu: „Każdy globalny czynnik ryzyka – inflacja, stopy procentowe, a nawet recesje – jakoś sprawia, że do Dubaju trafia więcej ludzi i kapitału. Jesteśmy w idealnym położeniu.” To przekonanie, choć być może przesadzone, oddaje obecny dynamizm regionu na rynku nieruchomości.
Ameryka Łacińska
Mieszkalnictwo i sektor mieszkaniowy
Brazylia: Największa gospodarka Ameryki Łacińskiej mierzy się z problemami na rynku mieszkaniowym w obliczu wysokich stóp procentowych. Bank centralny Brazylii agresywnie podnosił stopy, by zwalczyć inflację – referencyjna stopa Selic osiągnęła 14,75%, czyli niemal 20-letnie maksimum reuters.com – i dopiero niedawno rozpoczął ostrożny cykl łagodzenia polityki. Tak wysokie stopy sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się bardzo kosztowne, a depozyty oszczędnościowe, które tradycyjnie finansują kredyty mieszkaniowe, gwałtownie spadły. „Im więcej osób ma dostęp do [wyżej oprocentowanych] alternatyw… tym bardziej naturalne jest obserwowanie tego spadku sald na rachunkach oszczędnościowych,” zauważył prezes Banku Centralnego Gabriel Galipolo reuters.com. Wyczerpanie oszczędności sprawia, że brazylijski system kredytów hipotecznych jest pod presją. Galipolo zapowiedział w tym tygodniu, że wkrótce przedstawi „rozwiązanie pomostowe” dla finansowania sektora nieruchomości, czyli nowy model finansowania, który ma odejść od starego systemu opartego na oszczędnościach reuters.com reuters.com. Celem jest umożliwienie bankom takim jak Caixa utrzymania akcji kredytowej dla kupujących i deweloperów mimo luki finansowej. W praktyce brazylijski rynek mieszkaniowy to historia odporności i ryzyka. Ceny mieszkań w skali kraju rosną umiarkowanie (~5% r/r) nominalnie, ale realnie (po uwzględnieniu inflacji) są mniej więcej na tym samym poziomie. Najwięksi deweloperzy odnotowują stabilny popyt na tańsze mieszkania dzięki rządowemu programowi dopłat (Casa Verde e Amarela), jednak sprzedaż mieszkań ze średniej i wyższej półki wyraźnie spowolniła. Zapasy rosną w niektórych segmentach; dane branżowe pokazują, że w lipcu w całym kraju niesprzedanych było ok. 220 tys. nowych mieszkań, o 8% więcej r/r. Niemniej deweloperzy pozostają ostrożnymi optymistami, licząc, że obniżki stóp (ekonomiści przewidują, że Selic może spaść do ~12% do końca roku) poprawią dostępność mieszkań i „uwolnią skumulowany popyt” w 2026 roku. Rynek najmu w dużych miastach Brazylii także nieco się osłabił – czynsze w São Paulo spadły o ok. 2% od szczytu na początku tego roku, co przyniosło najemcom pewną ulgę po gwałtownych wzrostach po pandemii.
Meksyk: W Meksyku rynek mieszkaniowy zmaga się z innym wyzwaniem: niedoinwestowaniem i barierami strukturalnymi. Najnowsze dane pokazują, że nakłady brutto na środki trwałe w Meksyku spadły o 6,4% r/r w czerwcu riotimesonline.com, przedłużając wielomiesięczny spadek. Obejmuje to inwestycje w budownictwo, które są słabe, co odzwierciedla zarówno rządową politykę oszczędnościową w projektach innych niż sztandarowe, jak i ostrożność prywatnych deweloperów. Pomimo wielu rozmów o nearshoringu (relokacji łańcuchów dostaw do Meksyku) mającym pobudzić budownictwo przemysłowe, efekty na rynku mieszkaniowym są powolne. Popyt na mieszkania jest solidny – Meksyk ma młodą populację, a liczba gospodarstw domowych rośnie – ale uzyskanie kredytu hipotecznego jest trudne przy stopach bankowych na poziomie około 10–12%. Budownictwo mieszkaniowe, które się odbywa, często ma miejsce w sektorze nieformalnym lub poprzez samodzielną budowę. Osiedla mieszkaniowe klasy średniej na przedmieściach Miasta Meksyk, Guadalajary i Monterrey się sprzedają, ale deweloperzy narzekają na biurokrację i wysokie koszty finansowania. Rząd skupia się na mega-infrastrukturze (takiej jak pociąg Maya, rafineria ropy itp.), a nie na mieszkaniach, poza niektórymi programami mieszkaniowymi o charakterze społecznym. W rezultacie Meksyk stoi w obliczu niedoboru mieszkań w wielu regionach, a przeludnienie jest powszechne. Czynsze wzrosły w miastach (np. czynsze w Meksyku wzrosły o ok. 9% r/r), ponieważ młodzi profesjonaliści opóźniają zakup. Pocieszające jest to, że inflacja spadła z poziomów z 2022 roku, więc Banxico (bank centralny Meksyku) utrzymał stopę na poziomie 11,25% i może zacząć ją obniżać na początku 2026 roku, co obniżyłoby koszty kredytów hipotecznych. Dodatkowo, nowa administracja po wyborach w 2024 roku może zmienić kurs i zachęcać do większych inwestycji w mieszkania.
Argentyna i inne kraje: W Argentynie panuje zupełnie inna dynamika: przy inflacji powyżej 100% i niestabilnej walucie rynek nieruchomości działa głównie w gotówkowych dolarach. Sprzedaż domów w Buenos Aires praktycznie zamarła, ponieważ ludzie gromadzą dolary i czekają na jasność gospodarczą (zbliżają się wybory). Ceny nieruchomości z wyższej półki w dolarach spadły o ok. 20% od 2019 roku, co stanowi okazję dla osób z gotówką, ale miejscowi mają trudności, ponieważ kredyt praktycznie nie istnieje. Chile przeżyło boom mieszkaniowy pod koniec lat 2010., ale obecnie jest w fazie ochłodzenia – ceny w Santiago są stabilne, a budownictwo spowolniło z powodu restrykcyjnej polityki pieniężnej (stopa banku centralnego Chile osiągnęła szczyt na poziomie 11,25%, ale obecnie jest obniżana). Kolumbia i Peru również obserwują spowolnienie rynku mieszkaniowego, ponieważ ich gospodarki napotykają trudności, choć rząd Kolumbii rozszerza subsydia dla nabywców mieszkań o niskich dochodach. W całym regionie wspólnym motywem jest deficyt mieszkaniowy – większość krajów boryka się z poważnym niedoborem mieszkań (Brazylia ok. 6 mln jednostek, Meksyk ok. 8 mln, Kolumbia ok. 2 mln), ale wysokie stopy procentowe i ograniczone budżety publiczne utrudniają szybki postęp.
Komercyjne i przemysłowe
Rynki biurowe i handlowe: Rynek nieruchomości komercyjnych w Ameryce Łacińskiej to mieszanka różnych trendów. Rynki biurowe w megamiastach regionu stopniowo wychodzą z kryzysu po pandemii. Współczynnik pustostanów biurowych w Meksyku (Mexico City) wynosi około 20%, co jest zbliżone do poziomów w USA, ponieważ nowa podaż w ostatnich latach przewyższyła popyt, a niektóre międzynarodowe korporacje zmniejszyły swoje biura. Czynsze się ustabilizowały i istnieje nadzieja, że nearshoring przyciągnie nowych najemców korporacyjnych (firmy przemysłowe, logistyczne itp.), którzy będą potrzebować powierzchni biurowych. São Paulo, największy rynek biurowy w regionie, odnotował spadek pustostanów do około 15% z ponad 20% w 2021 roku. Firmy technologiczne, które rozwijały się w Brazylii, konsolidują się, ale sektor finansowy i operatorzy coworkingowi przejmują wolne powierzchnie. Lokalni analitycy twierdzą, że czynsze za najlepsze biura w São Paulo zaczną rosnąć w 2025 roku po kilku słabszych latach. Rynek nieruchomości handlowych w Ameryce Łacińskiej korzysta z odbicia konsumpcji po Covidzie. Centra handlowe w Brazylii notują wyższą sprzedaż; w dobrych lokalizacjach poziom wynajęcia powierzchni wrócił do ponad 95%. W Meksyku czołowi operatorzy centrów handlowych, tacy jak Fibra Uno (REIT), odnotowali wzrost sprzedaży najemców w tych samych sklepach o wysokie jednocyfrowe wartości rok do roku. Jednak wzrost e-commerce (MercadoLibre, Amazon) zaczyna ograniczać ekspansję handlu detalicznego – detaliści ostrożniej podchodzą do otwierania nowych sklepów, skupiając się na strategiach omnichannel. Pustostany w handlu detalicznym w głównych centrach handlowych są niskie, ale starsze galerie w miastach drugorzędnych mają więcej wolnych lokali. Dodatkowo, wysokie stopy procentowe sprawiają, że refinansowanie zadłużenia centrów handlowych jest kosztowne, co ogranicza wypłaty niektórych funduszy REIT z sektora handlowego.
Przemysł i logistyka: Sektor nieruchomości przemysłowych to najgorętszy segment w Ameryce Łacińskiej, zwłaszcza w Meksyku i Brazylii. Centra logistyczne w Meksyku w pobliżu granicy z USA (Tijuana, Monterrey) oraz wokół Mexico City mają wyjątkowo niski poziom pustostanów (<3%). Trend nearshoringu jest realny – firmy wynajmują duże magazyny i zakłady produkcyjne, by skrócić łańcuchy dostaw. W rezultacie czynsze za powierzchnie przemysłowe w północnym Meksyku wzrosły o około 15% w ciągu ostatniego roku, a nowa podaż nie nadąża za popytem. Inwestorzy z USA i Kanady inwestują duże środki w meksykańskie parki przemysłowe; na przykład kanadyjski fundusz emerytalny niedawno nawiązał współpracę z lokalnym deweloperem przy rozbudowie portfela przemysłowego o wartości 800 milionów dolarów. Brazylia również ma silny rynek magazynowy, napędzany przez e-commerce (MercadoLibre zbudowało ogromne centra realizacji zamówień w pobliżu São Paulo) oraz poprawę infrastruktury. W branżowym raporcie odnotowano, że sprzedaż nieruchomości przemysłowych w Brazylii przekroczyła 33 miliardy dolarów w pierwszej połowie 2025 roku credaily.com, co odzwierciedla zarówno transakcje, jak i aktywność deweloperską. Jednym z unikalnych wyzwań są wysokie stopy procentowe w Brazylii, przez co wiele transakcji przemysłowych realizowanych jest w formie joint venture lub z wykorzystaniem kreatywnego finansowania, by uzyskać opłacalność. Inne kraje, takie jak Chile i Kolumbia, mają mniejsze, ale rosnące sektory logistyczne, ponieważ detaliści i operatorzy 3PL (logistyka zewnętrzna) modernizują łańcuchy dostaw.
Perspektywa inwestora: Zainteresowanie zagranicznych inwestorów nieruchomościami w Ameryce Łacińskiej osłabło w ostatnich latach z powodu niepewności politycznej i ryzyka walutowego. Jednak pojawiają się oznaki ożywienia. Bank centralny Brazylii obecnie obniża stopy procentowe (oczekiwane do 12,75% do grudnia), co może „otworzyć drzwi dla większych inwestycji w nieruchomości”, według analityka CIBC canadianmortgagetrends.com. Niektórzy globalni inwestorzy dostrzegają szansę na brazylijskim rynku w dołku – na przykład firma private equity Brookfield nabywa magazyny i centra danych w Brazylii, a w tym tygodniu ogłosiła plany inwestycji w brazylijski fundusz kredytów nieruchomościowych, by wykorzystać wysokie stopy zwrotu. W Meksyku stabilne peso i bliskość USA czynią go atrakcyjnym; kilku amerykańskich deweloperów przemysłowych (Prologis, Advance) powiększa swoje portfele w Meksyku, by skorzystać z trendu nearshoringu. Na rynku krajowym meksykańskie Fibry (REIT-y) znów pozyskują kapitał, co wcześniej było uśpione. Warto odnotować: w Meksyku powstaje nowa Fibra mieszkaniowa, która ma zapewnić najem na dużą skalę, co świadczy o dojrzewaniu sektora.
Wypowiedzi regionalnych ekspertów oddają ostrożny optymizm. „Musimy przestać robić bajkę z nagłówków – wystarczy się przyjrzeć, a pęknięcia są widoczne,” powiedział Pankaj Kapoor o rynku Indii reuters.com, ale to odczucie dotyczy także Ameryki Łacińskiej: silny popyt maskuje podstawowe problemy, takie jak dostępność cenowa i finansowanie. Inna perspektywa z Brazylii: „Niepewność utrzymuje się w obliczu zbliżającego się IV kwartału,” zauważyło międzynarodowe forum Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, odnosząc się do tego, jak czynniki globalne i lokalna polityka zdecydują, czy rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej rzeczywiście się odrodzi, czy tylko utrzyma na powierzchni kitchenbathdesign.com. Na początku września 2025 roku Ameryka Łacińska stoi na rozdrożu: trwają przygotowania do ożywienia (obniżki stóp, reformy, nearshoring), ale nie widać jeszcze szeroko zakrojonego wzrostu rynku nieruchomości. Interesariusze będą uważnie obserwować ruchy banków centralnych, rządowe inicjatywy mieszkaniowe i globalne trendy gospodarcze w miarę zbliżania się końca roku.
Afryka
Mieszkalnictwo i mieszkania dostępne cenowo
Niedobory mieszkań i wzrost urbanizacji: Historia rynku nieruchomości w Afryce zdominowana jest przez ogromny deficyt mieszkaniowy w obliczu szybkiej urbanizacji. Populacja kontynentu, obecnie ok. 1,4 miliarda, najszybciej rośnie w miastach, co wywiera ogromną presję na rynek mieszkaniowy. Do 2025 roku wartość rynku nieruchomości w Afryce prognozowana jest na 17,64 biliona dolarów, z czego nieruchomości mieszkaniowe stanowią aż 14,87 biliona dolarów businessamlive.com. Jednak podaż jest daleko niewystarczająca wobec potrzeb. Osiedla nieformalne rozrastają się wokół takich miast jak Lagos, Nairobi i Johannesburg, co podkreśla niedobór formalnych, przystępnych cenowo mieszkań. Tylko w Nigerii szacowany deficyt mieszkaniowy wynosi 28 milionów jednostek businessamlive.com, a kraje takie jak Kenia (ok. 2 miliony jednostek deficytu), Angola (ok. 2 miliony) i RPA (ok. 2,2 miliona mimo programów mieszkaniowych państwa) również borykają się z ogromnymi brakami businessamlive.com. Bez szeroko zakrojonych interwencji deficyty te rosną co roku, ponieważ przyrost ludności przewyższa tempo budowy. Rządy i prywatni inwestorzy próbują różnych strategii. Nigeria odnotowała wzrost inicjatyw na rzecz tanich mieszkań poprzez partnerstwa publiczno-prywatne, ale wysokie stopy procentowe (obecnie ok. 18% stopy bazowej) i drogie koszty budowy ograniczają postępy. Housing News z Nigerii z 4 września podkreśliło ludzki wymiar problemu: „Najemcy jęczą, gdy czynsze szybują w górę” w stanie Ekiti – scenariusz powszechny zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach, gdzie popyt przewyższa podaż. W RPA natomiast stosunkowo dojrzały rynek kredytów hipotecznych i rządowe mieszkania RDP (dotowane domy) nieco poprawiły sytuację – RPA przoduje na kontynencie pod względem wskaźników dostępności mieszkań (wskaźnik ceny do dochodu ok. 3,1) businessamlive.com. Mimo to nawet tam rodziny o niższych dochodach często czekają latami na mieszkania rządowe lub są zmuszone do zamieszkania w osiedlach nieformalnych.
Polityka i innowacje: Wiele rządów afrykańskich ogłasza mieszkalnictwo priorytetem i pojawiają się nowe polityki. Prezydent Kenii niedawno ogłosił ambitny Program Mieszkalnictwa Dostępnego, którego celem jest budowa 250 000 jednostek rocznie, w tym zachęty dla deweloperów oraz kontrowersyjny podatek mieszkaniowy (levy) nałożony na pracowników formalnych w celu finansowania budowy. Choć cel jest szlachetny, takie plany napotykają wyzwania w zakresie finansowania i realizacji. Poszukiwane są innowacyjne podejścia: od firm refinansujących kredyty hipoteczne (jak nigeryjski NMRC, który zapewnia płynność bankom, by mogły udzielać więcej kredytów hipotecznych) po alternatywne technologie budowlane. Niektóre startupy wykorzystują prefabrykowane moduły lub druk 3D, by obniżyć koszty budowy, inne skupiają się na mikrokredytach hipotecznych, by udostępnić kredyt pracownikom nieformalnym. W Lagos rząd stanowy uruchomił e-portal do zarządzania gruntami, by usprawnić rejestrację tytułów własności businessamlive.com, mając nadzieję na odblokowanie gruntów pod zabudowę i ograniczenie oszustw. Tymczasem gracze międzynarodowi również są zaangażowani – ONZ i Bank Światowy prowadzą kilka inicjatyw finansujących mieszkalnictwo dostępne w Afryce Zachodniej i Wschodniej. Rośnie także zainteresowanie zielonym budownictwem, by poprawić zrównoważony rozwój mieszkań, biorąc pod uwagę częste niedobory prądu i wody. Na przykład Rwanda promuje ekologiczne cegły i panele słoneczne w nowych osiedlach mieszkaniowych.
Rynek najmu i inwestycje diaspory: W wielu afrykańskich miastach wynajem jest normą, ponieważ penetracja kredytów hipotecznych jest bardzo niska (często <5% zasobów mieszkaniowych). Czynsze w głównych miastach, takich jak Akra, Lagos, Nairobi, rosną, obciążając gospodarstwa domowe klasy średniej i o niskich dochodach. Nierzadko rodziny wydają znacznie powyżej 30-40% dochodów na czynsz. Niektóre rządy wprowadzają lub rozważają kontrolę czynszów – Ghana debatowała nad ustawą o kontroli czynszów, która miałaby ograniczyć roczne podwyżki i zapewnić dłuższe umowy najmu. Inwestycje diaspory są istotnym czynnikiem na niektórych rynkach: Afrykanie za granicą przesyłają co roku miliardy w przekazach pieniężnych, z czego część trafia na budowę lub zakup domów w ojczyźnie. To źródło kapitału podtrzymuje dużą część budownictwa mieszkaniowego (na przykład inwestycje diaspory somalijskiej napędzają rynek nieruchomości w Mogadiszu, a nigeryjska diaspora jest aktywnym nabywcą w Abudży i Lagos). Jednak projekty napędzane przez diasporę czasem są skierowane w stronę nieruchomości z wyższej półki, ponieważ inwestorzy ci wolą namacalne, prestiżowe aktywa (jak luksusowe apartamenty), co nie rozwiązuje bezpośrednio problemu dostępności mieszkań.
Komercyjne i infrastruktura
Biura i handel detaliczny: Komercyjne nieruchomości w Afryce znacznie różnią się w zależności od regionu. Kluczowe centra, takie jak Nairobi, Johannesburg, Lagos, Kair, w ostatniej dekadzie doczekały się nowoczesnych biurowców i centrów handlowych, choć wahania gospodarcze sprawiły, że niektóre z nich mają wysokie wskaźniki pustostanów. Nairobi pozostaje centrum usługowym Afryki Wschodniej – na rynku biurowym popyt ze strony międzynarodowych korporacji i organizacji pozarządowych jest umiarkowany, ale nadpodaż nowych budynków w rejonach takich jak Upper Hill utrzymuje pustostany biurowe na poziomie około 20%. Johannesburg ma najbardziej rozwinięty rynek biurowy w Afryce, ale i tu pustostany są wysokie (~18%), ponieważ firmy ograniczają powierzchnię biurową w obliczu słabej koniunktury; Sandton (dzielnica finansowa) wciąż oferuje najwyższe czynsze, ale starsze budynki w centrum Johannesburga są przekształcane na mieszkania lub stoją puste. Powierzchnia biurowa w Lagos jest ograniczona i droga – biura najwyższej klasy w Ikoyi i na Victoria Island mają niskie wskaźniki pustostanów i czynsze porównywalne ze średniej klasy miastami europejskimi, dzięki popytowi ze strony branży naftowej i fintech, podczas gdy w mniej bezpiecznych rejonach formalny rozwój biur jest znikomy. Jeśli chodzi o handel detaliczny, afrykańskie centra handlowe mają mieszane wyniki. Rynek nieruchomości handlowych w RPA (największy na kontynencie) jest stosunkowo dojrzały, a duże notowane fundusze REIT są właścicielami centrów handlowych. Presja na wydatki konsumenckie i przerwy w dostawie prądu (load-shedding) ostatnio ograniczyły ruch w centrach handlowych, ale ogólny wskaźnik pustostanów w południowoafrykańskich galeriach jest nadal niski (~5%), a sprzedaż detaliczna stopniowo się poprawia. W innych krajach nowe centra handlowe często mają trudności po początkowym entuzjazmie, czego przykładem są częściowo puste galerie w Ghanie i Nigerii. Detaliści często wskazują na wysokie czynsze i konkurencję ze strony rynków nieformalnych jako wyzwania. Niemniej jednak kultura zakupowa rośnie, a miasta takie jak Akra i Abidżan mają w realizacji nowe projekty centrów handlowych.
Przemysł i logistyka: Przemysłowe nieruchomości w Afryce to rozwijająca się szansa, ponieważ produkcja i handel powoli rosną. Kraje takie jak Etiopia, Maroko, Egipt poczyniły postępy w przyciąganiu przemysłu (odzież w Etiopii, motoryzacja w Maroku itd.), co napędza popyt na fabryki i magazyny. Maroko w szczególności zbudowało duże strefy wolnocłowe (np. port i strefa logistyczna Tanger Med), gdzie poziom wynajęcia jest wysoki, a rozbudowa trwa – kraj staje się bramą między Europą a Afryką. Nigeria i Kenia notują wzrost w logistyce dzięki e-commerce (np. Jumia) i potrzebom dystrybucji detalicznej. Jednak rozwój logistyki ograniczają braki infrastrukturalne. Pozytywny sygnał: Afrykańska Kontynentalna Umowa o Wolnym Handlu (AfCFTA), która ma na celu zwiększenie handlu wewnątrzafrykańskiego, skłania do inwestycji w centra logistyczne i magazyny przygraniczne w oczekiwaniu na przyszły wzrost wymiany handlowej. Przykładowo, w Ghanie powstaje duży park logistyczny obsługujący Afrykę Zachodnią. Centra danych to kolejna rosnąca klasa aktywów – nowe obiekty powstają w RPA, Kenii i Nigerii wraz ze wzrostem korzystania z internetu; globalni operatorzy, tacy jak Equinix i Teraco, inwestują setki milionów dolarów w afrykańską infrastrukturę centrów danych.
Inwestycje instytucjonalne i cytaty: Historycznie rzecz biorąc, Afryka przyciągała ograniczone inwestycje instytucjonalne w nieruchomości ze względu na postrzegane ryzyko, ale to powoli się zmienia. Afrykańskie fundusze emerytalne, zwłaszcza w RPA, Namibii i Botswanie, od dawna inwestują w nieruchomości (głównie na rynku krajowym). Obecnie panafrykańskie fundusze nieruchomości pozyskują kapitał na inwestycje w wielu krajach, często koncentrując się na niszach, takich jak magazyny czy mieszkania dostępne cenowo. Forum (Africa Property Investment Summit, które odbędzie się we wrześniu w Kapsztadzie propertywheel.co.za) ma pokazać, jak lokalne fundusze emerytalne mogą napędzać rozwój rynku nieruchomości africabusiness.com. „Afrykańskie fundusze emerytalne [są] kluczowymi motorami wzrostu inwestycji w nieruchomości” – zauważa raport Africa Business africabusiness.com, podkreślając rosnące zaangażowanie kapitału instytucjonalnego.
Niemniej jednak zagraniczni inwestorzy pozostają ostrożni po kilku głośnych rozczarowaniach (np. fala inwestycji w centra handlowe w Nigerii w latach 2000., która nie spełniła oczekiwań). Zmienność kursów walut to poważne ryzyko – na przykład gwałtowna deprecjacja cedi ghańskiego w zeszłym roku mocno obniżyła wartość nieruchomości w przeliczeniu na USD i odstraszyła inwestorów.
Lokalni praktycy rynku nieruchomości podkreślają znaczenie zrównoważonego rozwoju i długoterminowych potrzeb. Jak napisał Business Day Live, „Nowe spojrzenie na afrykańskie rynki nieruchomości dla zrównoważonej przyszłości” jest kluczowe, postulując innowacje i reformy regulacyjne businessamlive.com businessamlive.com. Wielu dostrzega ogromny potencjał: kontynent z 1,4 miliarda ludzi, szybko modernizującymi się gospodarkami i młodą demografią może stać się żyłą złota dla rynku nieruchomości, jeśli uda się rozwiązać obecne wyzwania. Perspektywy dla Afryki zatem zależą od stabilności gospodarczej i reform. Jeśli uda się opanować inflację (afrykańska inflacja wynosi średnio ~12%, ale bardzo się różni w zależności od kraju), a rządy będą nadal inwestować w infrastrukturę i mieszkalnictwo, sektor nieruchomości może rosnąć w tempie 5-6% rocznie przez następne dziesięciolecie. Już teraz prognozy wskazują na roczną stopę wzrostu na poziomie ~5,6% dla afrykańskiego rynku nieruchomości do 2029 roku, osiągając wartość rynku 21,9 biliona dolarów businessamlive.com. Potrzeba jest – pieniądze i dobre zarządzanie muszą za tym podążyć.
Kończąc ludzkim akcentem: Afrykanie na całym kontynencie pragną lepszych warunków życia. Niezależnie od tego, czy jest to pracowniczka branży technologicznej z Nairobi, która marzy o zakupie swojego pierwszego mieszkania, czy rodzina z Lagos szukająca ulgi od wygórowanych czynszów, inwestycje w nieruchomości (lub ich brak) mają bezpośredni wpływ na jakość życia. Rządy coraz częściej dostrzegają, że rozwiązanie problemów mieszkaniowych i infrastrukturalnych to nie tylko polityka społeczna, ale klucz do odblokowania potencjału gospodarczego. Jak widzieliśmy w wiadomościach z 4–5 września 2025 roku, od zmian stóp procentowych kredytów hipotecznych w USA, przez sondaże dotyczące nieruchomości w Chinach, po boom w Dubaju, nieruchomości są centralnym wątkiem w historii światowej gospodarki – a Afryka ma szansę stać się jej ważnym rozdziałem w nadchodzących latach.
Źródła: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Sondaż w Indiach) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazylia) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
