Immobilier à Santa Fe 2025 : boom du luxe, nouvelles constructions et crise d’accessibilité

Les prix des maisons continuent d’augmenter (lentement) : Le prix médian d’une maison individuelle à Santa Fe à la mi-2025 est d’environ 717 000 $, soit une hausse d’environ 4 % sur un an sfar.com sfar.com. Les prix des condos/maisons en rangée ont augmenté d’environ 7 % pour atteindre un prix médian de 492 000 $ sfar.com. La croissance des prix s’est ralentie par rapport aux hausses à deux chiffres de 2021–22, mais les valeurs restent proches des niveaux records.
Le stock de logements se redresse : Le nombre de maisons à vendre a bondi d’environ 30 % par rapport à l’an dernier sfar.com. Santa Fe dispose d’environ 5 mois de stock de logements (contre ~4 mois il y a un an), ce qui indique un marché qui tend vers l’équilibre sfar.com. Les biens restent aussi plus longtemps sur le marché, avec une moyenne de 50–65 jours (soit une hausse de 24–57 % sur un an) sfar.com. Les acheteurs ont plus de choix et de pouvoir de négociation qu’au plus fort de la pandémie.
La demande pour le luxe et les résidences secondaires explose : Santa Fe figure parmi les meilleurs marchés de luxe des États-Unis, les résidences de vacances/secondaires représentant 9 % des ventes immobilières – soit le triple de la part nationale sfgate.com. Les annonces haut de gamme affichent en moyenne environ 2,7 millions de dollars sfgate.com. Les acheteurs aisés venus d’autres États (attirés par le climat, la scène artistique et les lois fiscales avantageuses du Nouveau-Mexique) continuent d’alimenter la demande pour des propriétés à plusieurs millions de dollars.
Crise d’accessibilité pour les locaux : Le revenu médian des ménages à Santa Fe (78 000 $ ksfr.org) est bien inférieur à ce qu’il faut pour acheter une maison médiane (110 000 $ de revenu requis ksfr.org). Dans les quartiers ouvriers du Southside, il faut désormais un revenu d’environ 117 000 $ pour acheter une maison, contre un revenu médian réel d’environ 65 000 $ santaferealestate.com. Des prix élevés + des taux hypothécaires à 7 % ont aggravé l’écart d’accessibilité, excluant de nombreux travailleurs du marché des acheteurs ksfr.org santaferealestate.com.
Boom de la construction dans le South Side : Des centaines de nouveaux logements sont en cours de réalisation. De grands complexes d’appartements (240 à 330 unités chacun) sont en construction près du nouveau Presbyterian Medical Center et au sud du Santa Fe Place Mall constructionreporter.com constructionreporter.com. Des communautés planifiées comme Las Soleras et Rancho Viejo ajoutent des maisons individuelles, des maisons en rangée, des logements pour seniors et des projets à usage mixte. Un important projet de réaménagement du Midtown District en est aux premières phases, visant à offrir des logements abordables, des studios et des espaces commerciaux sur un ancien campus de 64 acres santafenm.gov santafenm.gov.
Vent favorables économiques et politiques : Le marché de l’emploi à Santa Fe est solide (chômage ~4 %). La croissance du laboratoire national de Los Alamos et la reprise du tourisme ont attiré de nouveaux résidents et accru la demande de logements. En réponse, les autorités ont instauré des règles plus strictes sur les locations de courte durée pour limiter les Airbnbs détenus par des investisseurs qui réduisent l’offre sfreporter.com sfreporter.com. La ville et l’État investissent dans le logement abordable (par exemple, les 240 appartements subventionnés de Cresta Ranch ont démarré en 2025 ncsha.org ncsha.org) et étudient des modifications de zonage pour encourager la construction de logements à moins de 500 000 $ santaferealestate.com.

Tendances du marché résidentiel : maisons individuelles, condos et multi-familial

Le marché immobilier résidentiel de Santa Fe en 2025 présente un mélange de tendances à la baisse et d’une demande résiliente selon les types de logements :

Maisons individuelles

Les maisons individuelles représentent la majorité des ventes à Santa Fe et ont connu une appréciation modérée des prix jusqu’en 2025. Au deuxième trimestre 2025, le prix médian de vente des maisons individuelles (ville + comté réunis) était d’environ 717 000 $, soit une hausse annuelle de 4 % sfar.com. Dans la seule ville de Santa Fe, la maison médiane coûte environ 612 500 $ (mi-2025), en légère hausse (~+0,7 % sur un an) sfar.com. À l’inverse, le comté de Santa Fe (zones hors limites de la ville) affiche un prix médian plus élevé autour de 849 000 $ – soit +4,8 % sur un an sfar.com. Cela reflète la présence de maisons de luxe coûteuses et de propriétés avec terrain dans le comté, ce qui fait grimper la moyenne.

Les volumes de ventes sont essentiellement stables par rapport à l’an dernier – environ 366 ventes de maisons individuelles au T2 2025 contre 363 un an plus tôt sfar.com. Notamment, les ventes en ville ont baissé (~–11% en glissement annuel au T2) tandis que les ventes en comté ont bondi de près de +19% sfar.com sfar.com. Cela suggère que certains acheteurs cherchent en dehors du centre-ville, potentiellement pour plus de choix ou des terrains plus grands. La demande globale reste solide mais pas frénétique – Santa Fe connaît une normalisation de l’activité de vente après le marché surchauffé de la pandémie.

Les maisons mettent plus de temps à se vendre en moyenne. À la mi-2025, le délai moyen de vente pour les maisons individuelles est d’environ 50–60 jours, contre ~40–45 jours l’an dernier sfar.com. Une raison est la hausse de l’offre : les nouvelles annonces ont augmenté de 14% sur un an sfar.com, offrant plus de choix aux acheteurs. Le stock de maisons individuelles disponibles a augmenté d’environ 29% par rapport à 2024 sfar.com. Par conséquent, le nombre de mois d’inventaire est passé à environ 5,1 mois (contre 4,2 auparavant) – se rapprochant d’un marché équilibré (6 mois) sfar.com. Exemple : Dans les quartiers familiaux du Southside (ZIP 87507), le nombre de maisons à vendre a bondi de 80% en un an, entraînant une concurrence accrue et plus de baisses de prix santaferealestate.com.

Malgré une offre plus abondante, les prix restent fermes ou augmentent légèrement dans la plupart des segments. Beaucoup de vendeurs tardent à baisser significativement leurs prix, et les maisons bien entretenues ou bien positionnées se vendent encore rapidement (reçoivent souvent des offres en quelques semaines). Cependant, les acheteurs sont de plus en plus sensibles au prix. Environ 20% des annonces dans les secteurs abordables comme haut de gamme ont dû baisser leur prix demandé en 2025 santaferealestate.com. Les vendeurs ne peuvent plus compter sur des enchères à n’importe quel prix – un prix réaliste et une bonne préparation du bien sont essentiels dans cette nouvelle phase du marché.

Condos & maisons en rangée

Le secteur des copropriétés et maisons en rangée de Santa Fe a également connu un ralentissement des ventes mais une hausse des prix en 2025. Les ventes conclues de condos/maisons en rangée ont chuté d’environ –13 % d’une année sur l’autre au deuxième trimestre (99 unités contre 114 l’année précédente) sfar.com. Le nombre réduit d’acheteurs de condos peut s’expliquer par des taux d’intérêt plus élevés et moins d’investisseurs, ou tout simplement par une offre limitée d’unités attractives.

Paradoxalement, le prix médian des condos/maisons en rangée a grimpé à environ 492 000 $, soit une hausse de +7,4 % par rapport à l’année précédente sfar.com. Cela indique que malgré moins de transactions, les unités qui se vendent sont généralement des biens haut de gamme ou des condos de luxe neufs, ce qui fait monter la médiane. En ville, les prix médians des condos sont un peu plus bas (~480 000 $) tandis que dans les zones du comté (par exemple, certaines périphéries ou condos de villégiature), la médiane atteint environ 755 000 $ sfar.com.

L’inventaire de condos s’est également accru – les annonces actives ont augmenté d’environ 30 % et le stock représente 4,4 mois (contre ~3,7 auparavant) sfar.com. Les acheteurs de maisons en rangée et de condos prennent leur temps : la moyenne du DOM pour les condos est passée à 66 jours au deuxième trimestre (contre 42 jours, +57 % sur un an) sfar.com. Avec plus d’unités sur le marché, notamment des condos neufs, les vendeurs font face à plus de concurrence. On observe aussi quelques ajustements de prix dans ce segment. Malgré tout, la demande reste forte pour les condos bien situés (pour les retraités souhaitant réduire la taille de leur logement ou comme résidences secondaires) – ces biens reçoivent encore plusieurs offres s’ils sont bien positionnés.

Maisons multi-familiales

Santa Fe dispose d’un marché relativement restreint pour les biens multi-familiaux de 2 à 4 unités (duplex, triplex) et ceux-ci ont connu une activité minimale en 2025. En fait, les données de la SFAR ont montré zéro vente de duplex/triplex au deuxième trimestre 2025 (contre seulement 2 l’année précédente) sfar.com. Les petits immeubles multi-unités sont rarement listés sur le MLS ici – beaucoup sont d’anciens duplex en adobe ou des ventes d’investisseurs traitées hors marché. Lorsqu’ils apparaissent, les taux de capitalisation ont été comprimés par des prix élevés, si bien que l’intérêt des investisseurs a légèrement diminué avec la hausse des coûts de financement.

En revanche, la construction de nouveaux appartements est en plein essor (voir la section Construction Pipeline). De grands complexes multi-familiaux sont en construction, bien que ceux-ci soient généralement détenus par des promoteurs/investisseurs plutôt que vendus individuellement. Le développement de ces projets locatifs reflète une forte demande de locations et la volonté de la ville de répondre à la pénurie de logements, plutôt qu’un marché multi-unités à la vente. Globalement, le marché résidentiel de Santa Fe en 2025 se caractérise par des tendances de stabilisation – l’inventaire et les délais de vente augmentent vers des niveaux normaux, la croissance des prix se stabilise – mais le marché reste solide par rapport aux standards historiques.

Développements de biens commerciaux & dynamiques du marché

Le secteur de l’immobilier commercial de Santa Fe en 2025 est dynamique, porté par de nouveaux développements au sud de la ville et une demande soutenue dans le centre-ville. Bien que le marché ne soit pas axé sur les grandes surfaces ou les immeubles de grande hauteur, Santa Fe connaît une croissance ciblée dans des zones commerciales clés :

Soins de santé & bureaux : Le Presbyterian Santa Fe Medical Center (ouvert il y a quelques années à Las Soleras) a stimulé le développement alentour. Des immeubles de bureaux médicaux et des commerces de détail de soutien ont vu le jour à proximité sedberrynm.com. Un projet à usage mixte sur un terrain de 57 acres sur Beckner Road ajoutera non seulement des logements mais aussi des espaces commerciaux pour desservir la population croissante du Southside yahoo.com. La demande d’espaces de bureaux à Santa Fe est contrastée – les bureaux gouvernementaux (agences d’État, laboratoires) et les entreprises locales offrent une base de locataires stable, mais les tendances du télétravail laissent certains bureaux traditionnels en quête d’occupants. Le taux de vacance global des bureaux à Santa Fe reste relativement bas (<10 %) par rapport à la moyenne nationale, en raison d’une offre limitée et de nombreux petits utilisateurs. De nouveaux espaces de bureaux flexibles et de coworking émergent également pour répondre aux besoins des télétravailleurs venant de plus grandes villes.
Commerce de détail & hôtellerie : Le marché du commerce de détail de Santa Fe bénéficie du rôle de la ville en tant que pôle touristique et artistique. Le centre-ville de Santa Fe (la zone de la Plaza et le quartier artistique de Canyon Road) continue de profiter d’un fort passage piétonnier et d’un faible taux de vacance commerciale grâce au tourisme. Les boutiques, galeries et restaurants affichent de bonnes ventes alors que les voyages ont repris entre 2023 et 2025. Au sud, la construction de commerces suit l’essor résidentiel – par exemple, le projet Entrada Contenta le long de Cerrillos Road développe un centre commercial de 21 acres pour desservir les nouveaux logements de ce corridor jenkinsgavin.com. Le Santa Fe Place Mall dans le sud-ouest fait l’objet d’un projet de réaménagement jenkinsgavin.com – avec la possibilité d’ajouter des espaces de divertissement ou résidentiels pour revitaliser ce centre vieillissant. Le secteur hôtelier de Santa Fe (hôtels, resorts) connaît également une expansion modérée : quelques nouveaux hôtels-boutiques ont ouvert ou sont prévus, profitant de la récente distinction de Santa Fe comme destination de voyage n°1 aux États-Unis santaferealestate.com.
Industriel & Entrepôt : Santa Fe possède une petite base industrielle, mais un taux de vacance extrêmement bas (souvent <2% pour les espaces industriels reanm.com) indique une demande refoulée. La plupart des propriétés industrielles sont dédiées à la petite fabrication, aux ateliers d’art ou à l’entreposage/distribution pour l’approvisionnement local. Un projet notable est l’agrandissement de Bicycle Technologies International (BTI) – un bâtiment de bureaux/entrepôt de 13 240 m² dans le district du Community College jenkinsgavin.com, reflétant la croissance du e-commerce et de la production locale. Étant donné le peu de terrains zonés, les loyers industriels ont augmenté (~3% par an avant 2023 reanm.com). La ville étudie ses propres actifs immobiliers et parcs d’affaires pour soutenir les petits fabricants et les industries du film/média (notamment avec le quartier d’innovation Midtown à l’horizon).

Dans l’ensemble, l’immobilier commercial de Santa Fe est sain et en évolution. De nouveaux projets à usage mixte associent commerces et logements (par exemple, des commerces en rez-de-chaussée avec des appartements au-dessus dans des projets comme Las Soleras et le futur Midtown District). L’accent mis par la ville sur la préservation de son esthétique historique et de son échelle humaine signifie que la plupart de la croissance commerciale se fait en hauteur moyenne et de façon étalée, sans tours à forte densité. Mais la demande d’espaces – qu’il s’agisse d’un nouveau restaurant pour les touristes ou d’un bureau technologique pour les sous-traitants du laboratoire de Los Alamos – reste solide. Les loyers commerciaux et la valeur des biens augmentent lentement, mais à un rythme plus modéré que le résidentiel. Les investisseurs restent intéressés, notamment dans des secteurs de niche comme l’auto-entreposage, les galeries et l’hôtellerie, qui correspondent à la démographie et à l’économie touristique de Santa Fe.

Immobilier de luxe & Demande de résidences secondaires

Santa Fe se distingue comme un marché immobilier de luxe. En 2025, c’est l’un des marchés haut de gamme les plus dynamiques du Sud-Ouest, attirant des acheteurs aisés de tout le pays. Des classements récents ont même placé Santa Fe #2 au niveau national dans l’indice du marché du luxe du Wall Street Journal/Realtor.com (juste derrière St. Louis) casasdecollins.com – un fait quelque peu surprenant qui souligne à quel point Santa Fe est devenue recherchée pour les maisons de luxe.

Qui sont ces acheteurs ? Beaucoup sont des chercheurs de résidences secondaires ou des retraités/professionnels en cours de relocalisation, attirés par le mélange unique de culture, de climat et de valeur relative de Santa Fe. Des personnes fortunées venant de Californie, du Texas, de Floride et de la Côte Est considèrent Santa Fe comme une bonne affaire comparée à Aspen ou à la côte californienne. Le prix médian des annonces de luxe (10 % supérieurs du marché) à Santa Fe est d’environ 2,7 millions de dollars, ce qui reste modeste à côté d’Aspen ou Palm Beach mais permet d’acquérir un domaine conséquent ici sfgate.com. Les maisons haut de gamme de Santa Fe présentent souvent la célèbre architecture Pueblo Revival, des vues sur les montagnes et des finitions haut de gamme qui séduisent les acheteurs aisés.

Les résidences de vacances constituent une part importante : environ 9,2 % de toutes les acquisitions immobilières à Santa Fe sont des résidences de vacances/secondaires, bien au-dessus de la moyenne américaine d’environ 3 % sfgate.com. Cela indique une part élevée de résidents à temps partiel et d’investisseurs dans l’immobilier de luxe. Les communautés fermées comme Las Campanas (87506) regorgent de résidences secondaires – de grandes maisons sur mesure, souvent à 1–3M$+, appartenant à des familles hors État comme retraites de vacances. L’attrait de Santa Fe (plus de 300 jours de soleil, scène artistique et culinaire dynamique, loisirs de plein air) maintient ce marché des résidences secondaires très actif. Il existe aussi des avantages fiscaux : les faibles taxes foncières du Nouveau-Mexique et l’absence d’impôt d’État sur la Sécurité sociale rendent Santa Fe particulièrement attrayante pour les retraités aisés souhaitant établir leur résidence principale sfgate.com.

Tendances du marché haut de gamme : Le segment du luxe est resté actif en 2025, mais sans surchauffe. Les acheteurs haut de gamme disposent de beaucoup de liquidités – de nombreuses transactions se font comptant ou avec de gros apports, donc les taux d’intérêt comptent moins. Un rapport a noté que pour les maisons de Santa Fe à plus de 3 millions de dollars, les prix médians ont en fait baissé d’environ 8 % récemment, mais le volume des ventes (nombre de transactions) a bondi de plus de 20 % casasdecollins.com. Autrement dit, plus de maisons de luxe se vendent, mais les vendeurs du très haut de gamme sont devenus un peu plus flexibles sur les prix. Cela pourrait être une légère correction post-boom, ou simplement plus d’offres sur le marché (certains propriétaires de luxe encaissant leurs gains). Malgré tout, les biens situés dans les quartiers prisés (par exemple Historic Eastside, Tesuque, et les propriétés avec vue dans les collines) continuent d’atteindre des prix premium et se vendent souvent plus vite que les maisons du marché intermédiaire santaferealestate.com. Dans le 87501 (centre-ville/Eastside), par exemple, le délai de vente a diminué d’environ 7 % sur un an alors que les acheteurs aisés se sont emparés des meilleures annonces santaferealestate.com.

Tendances notables du luxe : Santa Fe connaît également une demande pour des segments de luxe uniques – domaines équestres et ranchs dans le comté, grands ensembles historiques en adobe près du centre-ville, et nouvelles maisons contemporaines dans des lotissements de luxe. On observe une présence croissante de constructeurs de maisons de luxe qui réalisent des constructions spéculatives dans la tranche de plus de 1 million de dollars, confiants que des acheteurs se manifesteront. Le marché de l’ultra-luxe (disons 5 millions de dollars et plus) est restreint mais a connu quelques ventes remarquées (quelques propriétés appartenant à des célébrités ont récemment changé de mains). Pour les vendeurs de biens de luxe, Santa Fe reste un marché de vendeurs, bien que moins frénétique : environ une annonce haut de gamme sur cinq a subi une baisse de prix en 2025, mais les propriétés bien évaluées trouvent encore des acheteurs prêts à payer le prix fort santaferealestate.com santaferealestate.com.

En résumé, le haut de gamme du marché de Santa Fe est en plein essor par rapport à la plupart du pays. La réputation mondiale de la ville comme havre artistique et de bien-être, ainsi que le rapport qualité-prix du luxe ici, maintiennent la demande pour les résidences secondaires et de luxe. Cela exerce toutefois une pression sur le logement local (puisque de nombreuses maisons haut de gamme restent inoccupées une partie de l’année) et contribue aux problèmes d’accessibilité à Santa Fe évoqués ci-dessous.

Biens d’investissement & tendances du marché locatif

Avec des prix de l’immobilier élevés, le marché locatif de Santa Fe est devenu de plus en plus important – à la fois pour les investisseurs cherchant des biens générant des revenus et pour les résidents ayant besoin de locations. Principales tendances en 2025 :

Tension sur le marché locatif

Le marché locatif de Santa Fe a toujours été tendu, et bien que de nouveaux appartements arrivent sur le marché, les taux de vacance restent faibles. Le taux de vacance locative de la ville est d’environ 5 % au total point2homes.com – une légère détente par rapport aux taux ultra-bas (<3 %) observés avant 2020, mais toujours en dessous de la moyenne nationale. Dans le segment locatif abordable (logement pour la main-d’œuvre), le taux de vacance est souvent proche de 0 % dès que les logements sont disponibles santafenm.gov. Cette demande soutenue a fait grimper les loyers en flèche ces dernières années.

Loyers : Le loyer médian d’un appartement à Santa Fe est d’environ 1 850 $ à la mi-2025 point2homes.com point2homes.com. Les loyers ont bondi d’environ 40 à 50 % entre 2019 et 2024, reflétant la hausse des prix de l’immobilier. Par exemple, le loyer médian était d’environ 1 200 $ en 2018 ; fin 2023, il atteignait environ 1 800 $ sourcenm.com. En 2025, la croissance des loyers s’est stabilisée – les loyers demandés n’augmentent plus que d’environ 1 à 2 % sur un an (avec une légère baisse saisonnière début 2024) santafebeautifulhomes.com. Essentiellement, les loyers se sont stabilisés à un niveau élevé : un appartement typique de deux chambres coûte environ 1 800 à 2 000 $/mois, et les maisons individuelles se louent à 2 500 $ ou plus dans de nombreux cas. Cela représente une lourde charge pour les locataires locaux (rappelez-vous que le revenu médian des ménages locataires n’est que d’environ 49 000 $ point2homes.com, ce qui fait qu’un loyer de 1 800 $ représente environ 44 % du revenu).

Des loyers élevés et un faible taux de vacance ont suscité l’intérêt des investisseurs à Santa Fe. Cependant, le profil des investisseurs ici est souvent différent de celui des grandes métropoles : il s’agit d’un mélange de petits propriétaires locaux et d’acheteurs extérieurs acquérant des locations de courte durée ou quelques maisons à louer. La stratégie traditionnelle d’achat pour louer offre des taux de rendement bruts modestes compte tenu des prix élevés (par exemple, une maison à 600 000 $ pourrait se louer 3 000 $/mois, soit un rendement brut d’environ 4 à 5 %). Pourtant, avec le potentiel d’appréciation et la demande locative stable de Santa Fe, beaucoup y voient une valeur à long terme.

Locations de courte durée (STR) et réglementations

Une stratégie d’investissement populaire a été les locations de vacances (Airbnb/VRBO), compte tenu de l’attrait touristique de Santa Fe. Une casita ou un condo bien situé peut obtenir des tarifs nocturnes élevés pendant les saisons de pointe. Cependant, la prolifération des STR a soulevé des inquiétudes concernant l’offre de logements, ce qui a entraîné une action réglementaire. La ville de Santa Fe limite les permis de STR non occupés par leur propriétaire à 1 000 unités dans toute la ville dans les zones résidentielles avalara.com bnbcalc.com. En 2025, ce plafond a essentiellement été atteint, limitant l’arrivée de nouveaux acteurs. De plus, le comté de Santa Fe a approuvé de nouvelles règles (en vigueur depuis février 2024) qui limitent les STR à 3–7 % des logements dans divers quartiers non incorporés sfreporter.com sfreporter.com. Le comté avait même imposé un moratoire sur les nouveaux permis pendant la rédaction de ces règles sfreporter.com. Ces politiques visent à trouver un équilibre : permettre certaines locations de vacances (une part importante de l’économie touristique) tout en évitant que des quartiers entiers ne se transforment en hôtels. Pour les investisseurs, cela signifie que la voie STR à Santa Fe présente désormais des barrières à l’entrée plus élevées (exigences de permis, plafonds par voisinage, etc.). Certains propriétaires de STR existants ressentent également la pression de la réaction de la communauté et de l’application des règles d’occupation et de stationnement hometeamluxuryrentals.com.

Investissements locatifs longue durée

Pour ceux qui se concentrent sur les locations longue durée, Santa Fe offre des rendements stables, bien que peu spectaculaires. L’avantage est un faible taux de vacance et des locataires qui restent souvent longtemps (Santa Fe compte de nombreux travailleurs gouvernementaux et professionnels qui louent). Le défi est d’acquérir un bien à un prix raisonnable. Certains investisseurs se sont tournés vers les zones périphériques – par exemple le comté de Rio Arriba ou la périphérie du comté de Santa Fe – où les prix d’achat sont plus bas, ou vers de petits immeubles multifamiliaux (duplex/triplex) lorsqu’ils en trouvent.

De façon encourageante, de nouvelles offres locatives arrivent, ce qui pourrait légèrement détendre le marché. Plus de 1 000 nouveaux appartements sont en préparation (détaillés dans la section suivante). Cela inclut à la fois des communautés à prix de marché (comme les complexes de 330 et 240 unités développés par des promoteurs nationaux constructionreporter.com constructionreporter.com) et des projets de logements abordables (par exemple, le Cresta Ranch de 240 unités destiné aux familles à faible revenu ncsha.org). Ces développements offriront plus d’options aux locataires et pourraient freiner la flambée des loyers. Cependant, avec la croissance démographique et les embauches dans les laboratoires, la demande devrait rester soutenue, ce qui signifie que Santa Fe restera un marché favorable aux propriétaires dans un avenir proche.

En résumé, le marché locatif et d’investissement de Santa Fe en 2025 se caractérise par une forte demande et une offre limitée. Les investisseurs doivent naviguer entre de nouvelles règles (pour les STR) et des coûts d’acquisition élevés, mais les fondamentaux – un emplacement attractif avec un parc de logements limité – en font un pari intéressant à long terme. Pour la communauté, l’espoir est que l’ajout d’unités locatives et les mesures politiques amélioreront progressivement l’accessibilité et la disponibilité dans les années à venir.

Points forts des quartiers et corridors de croissance

Le paysage immobilier de Santa Fe varie considérablement selon les quartiers – des maisons en adobe historiques près de la Plaza aux nouveaux lotissements en périphérie de la ville. Voici les principales tendances spécifiques aux quartiers et zones de croissance en 2025 :

Historic Eastside (87501) : Aperçu : Le quartier intra-muros le plus prestigieux de Santa Fe, incluant la zone de la Plaza et Canyon Road. Tendance : Demande toujours élevée. Prix médian affiché autour de ~$962K (légère baisse de –1,3 % sur un an) casasdecollins.com, mais ce secteur reste très recherché pour son charme et sa praticité à pied. Les maisons s’y sont même vendues plus rapidement cette année (délai de vente en baisse d’environ 7 % sur un an) santaferealestate.com. De nombreux acheteurs sont des propriétaires de résidences secondaires aisés ou des retraités. Malgré quelques baisses de prix sur des annonces surévaluées, l’inventaire reste limité. Les propriétés de l’Eastside (souvent des adobes historiques) conservent un statut de « valeur refuge » sur le marché de Santa Fe.
Southside (87507 – par ex. Agua Fría, quartier de Airport Rd) : Aperçu : Une zone suburbaine en pleine croissance, plus abordable, au sud/sud-ouest du centre-ville. Tendance : Croissance rapide mais ralentissement des ventes. Annonces médianes à 528 000 $ (hausse modérée de +1,6 % sur un an) casasdecollins.com. Cette zone a connu un afflux de nouvelles constructions – des maisons individuelles d’entrée de gamme aux appartements. Les annonces actives ont explosé (+80 %) alors que les constructeurs et vendeurs ont mis plus de biens sur le marché santaferealestate.com. En conséquence, les acheteurs ont plus de choix et prennent plus de temps – le délai de vente a bondi d’environ 45 % santaferealestate.com. Southside est l’indicateur clé du logement pour la main-d’œuvre de Santa Fe ; lorsque les taux d’intérêt ont augmenté, ce segment a été le plus touché. Environ 20 % des annonces à Southside ont subi des baisses de prix en 2025 santaferealestate.com. Cela reste néanmoins un point central de croissance : de nouvelles écoles, des centres commerciaux et la majorité des nouveaux logements (comme l’extension de Tierra Contenta) s’y trouvent. À long terme, ce corridor le long de Cerrillos Road vers l’I-25 continuera de se densifier.
Nord-Ouest/Las Campanas (87506) : Aperçu : Périphérie nord-ouest de la ville, incluant les quartiers de luxe Las Campanas et Tesuque. Tendance : Marché du luxe solide mais légèrement plus souple. Annonce médiane autour de 2,0 M$ dans le 87506 (+8,5 % sur un an) casasdecollins.com – c’est le code postal le plus cher de Santa Fe grâce aux domaines de golf de Las Campanas et aux propriétés de ranch pittoresques. Les maisons ici ont vu le délai de vente augmenter d’environ +26 % santaferealestate.com, ce qui suggère que même les acheteurs haut de gamme sont un peu plus sélectifs désormais. Néanmoins, le volume des ventes dans cette zone reste élevé (de nombreuses transactions de luxe conclues). Le village de Tesuque reste recherché pour son exclusivité. Et Las Campanas continue d’ajouter des maisons sur mesure et des équipements, attirant des retraités aisés. Ce léger assouplissement pourrait signifier que les vendeurs de biens de luxe doivent négocier un peu plus qu’avant, mais la demande globale reste très soutenue.
Midtown et environs (87505, 87508) : Aperçu : Santa Fe central en dehors du centre-ville, comprenant des quartiers suburbains plus anciens et la grande zone du campus Midtown. Tendance : Transition et opportunité. Le code postal 87505 (Midtown/Sud-Central) a en fait connu une baisse notable du prix des annonces (~–10,6 % sur un an) à une médiane d’environ 750 000 $ casasdecollins.com. Cela pourrait refléter le fait que certaines ventes haut de gamme se sont déplacées ailleurs, ou un ajustement après des hausses précédentes. Midtown, en particulier l’ancien campus du College of Santa Fe, est destiné à une importante reconversion (projets mixtes arts, éducation et logement) santafenm.gov santafenm.gov. Cela pourrait être un futur moteur de croissance : de nouveaux logements abordables, appartements et espaces de vie/travail devraient progressivement arriver à partir de 2026+, revitalisant ainsi le centre-ville. En attendant, les quartiers établis de Midtown (comme Casa Solana, South Capitol) restent populaires pour leur emplacement central ; l’offre y est limitée et les prix stables.
Eldorado et le corridor de la Highway 285 : Aperçu : Une grande communauté planifiée à 15 miles au sud-est de Santa Fe (Eldorado), ainsi que des développements ruraux à proximité. Tendance : Forte activité et hausse modérée des prix. Eldorado a connu une forte augmentation des ventes (ventes T2 +48 % sur un an) alors que de plus en plus de familles et de télétravailleurs recherchent son accessibilité relative et son espace sfar.com. Prix médian d’environ 695 000 $ (en hausse d’environ 4,5 %) sfar.com – une bonne affaire comparée aux prix en ville, pour une maison sur 1 à 2 acres. L’offre à Eldorado a augmenté avec de nouvelles reventes, mais la demande reste forte (le trajet de ~20 min vers la ville est acceptable pour beaucoup). Plus au sud le long de la Highway 285, de petits lotissements et des maisons sur mesure sur de grandes parcelles attirent ceux qui recherchent un mode de vie rural ; ces zones croissent lentement, limitées par la disponibilité de l’eau et la distance.
Corridors de croissance (599 & 14) : D’autres zones périphériques comme la Highway 14 (Turquoise Trail) au sud et le corridor de contournement NM 599 à l’ouest voient des poches de développement. Le long de la Highway 14, un nouveau complexe d’appartements de 188 unités, Rodeo Village, est en préparation près de la jonction I-25 jenkinsgavin.com, ajoutant de la densité. Le corridor 599 (près de La Tierra et des nouveaux bureaux du comté) compte quelques nouveaux lotissements et le projet en cours Las Soleras au sud. La zone La Cienega (sud-ouest du comté) reste principalement rurale mais pourrait être la prochaine à subir une pression de croissance.

En essence, le « récit de croissance » de Santa Fe se situe au sud et à l’ouest – là où des terrains sont disponibles – tandis que les marchés haut de gamme restent au nord et à l’est (plus proches de la Plaza ou dans les collines pittoresques). Des quartiers comme le Southside continueront d’ajouter des logements (et, espérons-le, des unités plus abordables), alors que des endroits comme l’Eastside resteront contraints et chers. Le défi de la ville est de s’assurer que les infrastructures et les services suivent dans les zones en plein essor, et d’encourager stratégiquement le développement (par le biais de changements de zonage ou d’incitations) dans des secteurs comme Midtown et Southside pour répondre aux besoins en logement. Chaque quartier a son propre caractère, mais tous sont influencés par le déséquilibre général entre l’offre et la demande à Santa Fe et par l’attrait de la région.

Tendances des prix, prévisions du marché & perspectives d’accessibilité

Les prix des logements à Santa Fe ont fortement augmenté ces dernières années, et 2025 marque un possible tournant vers une croissance plus lente. Analysons les tendances des prix et ce que prévoient les différents experts, ainsi que la question cruciale de l’accessibilité :

Tendances récentes des prix

Après deux années d’augmentation à deux chiffres (2020–2021) et de fortes hausses en 2022, la croissance des prix à Santa Fe s’est ralentie de 2023 à 2025. Au premier trimestre 2025, les prix médians étaient encore en hausse d’environ 11 % sur un an sfar.com, mais au deuxième trimestre, le gain annuel a ralenti à seulement +4 % (maisons individuelles) sfar.com. Certains indices de prix montrent même de légères baisses – par exemple, l’indice de valeur des logements de Zillow pour Santa Fe était en baisse de 0,7 % sur un an à la mi-2025 zillow.com zillow.com. Cette différence peut venir de la méthodologie, mais le consensus est clair : l’ère des hausses annuelles de 15–20 % est terminée pour l’instant.

Le prix médian de vente de l’ensemble des biens résidentiels à Santa Fe (maisons + condos) à la mi-2025 se situe autour de 650 000–700 000 $ zillow.com. Le prix médian de mise en vente est plus élevé (~750 000 $ zillow.com), ce qui reflète le fait que de nombreux vendeurs visent haut mais négocient souvent à la baisse (en effet, environ 65 % des ventes se concluent en dessous du prix affiché) zillow.com. Le marché approche de l’équilibre – les acheteurs sont moins frénétiques et les vendeurs modèrent leurs attentes. Il est important de noter que Santa Fe n’a pas connu de correction brutale des prix en 2023–24 comme certains marchés surchauffés. Au lieu de cela, les prix se sont principalement stabilisés à un niveau élevé, avec de légères oscillations.

Points clés sur les tendances des prix :

Les maisons d’entrée de gamme (moins de 500 000 $) restent rares, elles reçoivent donc souvent plusieurs offres, ce qui maintient leurs prix fermes ou en légère hausse.
Les maisons de milieu de gamme (500 000 $ à 800 000 $) ont connu le plus de stagnation, surtout parce que les taux d’intérêt limitent les acheteurs. Ce segment pourrait voir une croissance essentiellement nulle à 2 % cette année.
Les maisons haut de gamme (plus de 1 M$), comme mentionné, ont connu un certain assouplissement des prix (quelques % en dessous des valeurs maximales), mais la forte demande empêche toute baisse majeure. Beaucoup de vendeurs de luxe préfèrent retirer leur bien du marché plutôt que de vendre à prix cassé.
Les réductions de prix sont plus courantes désormais – environ une annonce sur cinq a subi une baisse de prix avant d’être vendue, signe que les prix demandés initiaux dépassaient ce que les acheteurs étaient prêts à payer santaferealestate.com. Il s’agit d’un retour à une stratégie de tarification normale, contrairement aux jours où l’on pouvait fixer n’importe quel prix en 2021.

Prévisions du marché pour les années à venir

Pour l’avenir, la plupart des analystes prévoient des mouvements de prix modestes à Santa Fe en 2025–2026. Un ensemble de prévisions nationales estime la croissance des prix des maisons américaines à environ +1,5 % à +2 % pour 2025 frontgaterealestate.com. Santa Fe pourrait légèrement dépasser ce chiffre en raison de ses contraintes d’offre et de sa popularité, mais probablement pas de beaucoup. En fait, certaines données suggèrent que Santa Fe pourrait connaître une très légère baisse des prix ou stagnation à court terme. Redfin, par exemple, a laissé entendre qu’au niveau national, les prix pourraient baisser d’environ 1 % d’ici la fin 2025 facebook.com – Santa Fe pourrait suivre cette tendance ou rester stable.

Les agents immobiliers locaux sont généralement optimistes mais prudents. La direction de la Santa Fe Association of Realtors a souligné l’incertitude pour la seconde moitié de 2025 en raison des taux d’intérêt et de la volatilité économique ksfr.org. On ne s’attend pas à un « krach », mais plutôt à une correction du marché vers un équilibre. En résumé : la plupart des prévisions estiment que la valeur des maisons à Santa Fe en 2025–2026 devrait rester stable ou augmenter légèrement (disons 0 à 5 % par an). Aucune baisse majeure n’est anticipée sauf choc externe important, car l’inventaire reste limité par rapport à la demande.

Une des raisons pour lesquelles les prix devraient se maintenir est l’attrait constant de Santa Fe et sa démographie – des acheteurs aisés attendent dans l’ombre la moindre baisse. De plus, le coût de la construction et la pénurie de main-d’œuvre rendent les maisons neuves chères, ce qui crée un plancher de prix pour les logements existants. Cela dit, si les taux hypothécaires restent élevés (~7%), le pouvoir d’achat des acheteurs diminue, ce qui va limiter la croissance des prix. Nous pourrions donc observer des prix réels stagnants (la valeur des maisons augmentant à peu près au rythme de l’inflation ou légèrement en dessous).

Accessibilité et coûts du logement

La crise d’accessibilité à Santa Fe est peut-être la principale préoccupation pour l’avenir. La ville est devenue de plus en plus inabordable pour sa main-d’œuvre locale :

Le revenu médian des ménages à Santa Fe est d’environ 78 000 $ ksfr.org (et bien plus bas pour les locataires, environ 49 000 $ point2homes.com). Mais une maison individuelle médiane (~570 000 $ en ville) nécessite un revenu d’environ 110 000 $ pour être achetée confortablement ksfr.org. Cet écart est énorme. Selon les indicateurs standards, l’indice d’accessibilité de Santa Fe s’est détérioré – l’indice d’accessibilité au logement du SFAR est tombé à ~37 en 2025 (ce qui signifie que le ménage médian ne dispose que d’environ 37 % du revenu nécessaire pour la maison médiane) ksfr.org.
Concrètement, les coûts du logement (prêt ou loyer) dépassent souvent 40 à 50 % des revenus locaux, bien au-dessus des 30 % recommandés. Par exemple, une maison à 600 000 $ avec 20 % d’apport et les taux actuels aurait des mensualités PITI d’environ 4 000 $ – totalement hors de portée pour la plupart des familles locales.
L’accessibilité locative à Santa Fe est également sous pression. Un loyer de 1 800 $/mois représente environ 28 % d’un revenu de 78 000 $ – à la limite du gérable pour le ménage médian, mais pour beaucoup c’est plus. Plus de 50 % des locataires à Santa Fe sont en situation de précarité (consacrant plus de 30 % de leur revenu au logement).

Cette crise d’accessibilité a des conséquences concrètes : les travailleurs essentiels et les jeunes familles peinent à s’installer à Santa Fe. Le district scolaire local et les entreprises signalent des difficultés de recrutement à cause du coût du logement. On observe aussi un exode de certains résidents vers les environs ou hors de l’État à la recherche de logements plus abordables.

Les décideurs en prennent note. Les efforts pour améliorer l’accessibilité incluent :

Encourager le développement à moindre coût : La ville encourage la construction de plus de logements à moins de 500 000 $ en assouplissant le zonage pour une plus grande densité et en soutenant les maisons modulaires ou de plus petite taille santaferealestate.com. Il est question de mettre à jour les exigences de zonage inclusif et d’accélérer l’octroi de permis pour les projets abordables.
Projets de logements abordables : L’État, via Housing New Mexico (MFA), finance des projets comme Cresta Ranch (240 appartements abordables) ncsha.org. Des associations comme Homewise et Housing Trust Santa Fe aident les primo-accédants avec des aides à l’apport et construisent des logements subventionnés (même si ces programmes fonctionnent souvent par tirage au sort avec un nombre de places limité).
Aide au loyer et bons de logement : Santa Fe a augmenté le financement des programmes d’aide au loyer pour soutenir les locataires à faibles revenus, et utilise les fonds fiduciaires de l’État pour préserver les logements locatifs abordables.

Malgré ces efforts, la réalité est que l’accessibilité à Santa Fe risque de se détériorer si les prix des logements restent élevés ou continuent d’augmenter, même légèrement. À moins que les revenus n’augmentent fortement (ce qui est peu probable à court terme) ou qu’un nombre significatif de logements supplémentaires ne soit construit, l’écart risque de persister. Le point positif est que le récent ralentissement des prix et l’augmentation de l’offre sont les premiers signes d’un soulagement. Si, par exemple, les prix des logements restaient stables pendant quelques années tandis que les revenus augmentent lentement, l’indice d’accessibilité pourrait s’améliorer quelque peu.

Prévisions pour l’accessibilité : malheureusement, Santa Fe devrait rester l’une des petites villes les moins abordables de la région Mountain West. On pourrait voir émerger des solutions de logement plus créatives – comme les ADU (logements secondaires) devenant courants, des modèles d’habitat coopératif, ou des employeurs (comme les hôpitaux ou le laboratoire) investissant dans le logement de leur personnel. Les prochaines années mettront à l’épreuve la capacité de Santa Fe à concilier sa popularité et la qualité de vie pour tous les niveaux de revenus.

En résumé, en termes de prix, Santa Fe entre probablement dans une période de stabilité – un changement bienvenu après la flambée des prix – mais l’accessibilité reste à un niveau critique. Tout progrès futur devra être mesuré par rapport aux revenus locaux et au coût de la vie, un critère sur lequel Santa Fe est actuellement en difficulté. L’espoir est qu’une combinaison de dynamiques de marché (plus d’offre, ralentissement de la hausse des prix) et de mesures politiques puisse progressivement rétablir un certain équilibre sur le marché immobilier local.

Analyse de l’inventaire et du pipeline de construction

Un facteur clé pour l’avenir du logement à Santa Fe est le côté offre – combien de logements sont disponibles actuellement et ce qui est en préparation. En 2025, l’inventaire s’est étoffé après des niveaux historiquement bas, et une vague importante de construction (notamment dans le multifamilial) est en cours :

Aperçu de l’inventaire actuel

Après des années d’offre extrêmement limitée, l’inventaire de logements à Santa Fe remonte enfin. À la mi-2025 :

Maisons à vendre : Il y avait environ 930 annonces actives dans la région de Santa Fe en juillet 2025 zillow.com. Il s’agit d’une nette augmentation par rapport aux années de pandémie, lorsque les annonces actives tombaient parfois en dessous de 300. Les nouvelles annonces en 2025 ont dépassé les ventes, entraînant une accumulation de l’inventaire. Pour les maisons individuelles, l’inventaire a augmenté d’environ 29 % en glissement annuel, et pour les condos d’environ 30 % en glissement annuel sfar.com.
Mois d’inventaire : Comme mentionné précédemment, l’offre de maisons individuelles est d’environ 5,1 mois (en hausse par rapport à ~4,2) sfar.com, et l’offre de condos d’environ 4,4 mois sfar.com. Ces niveaux, bien qu’en hausse, restent légèrement en dessous d’un marché « équilibré » de 6 mois. Ainsi, Santa Fe passe d’un marché de vendeurs très tendu à un marché plus neutre.
Segmentation : L’augmentation de l’offre n’est pas uniforme. Les quartiers du Southside ont connu de fortes hausses (80 % de maisons en plus à vendre) santaferealestate.com, tandis que dans certains segments de luxe, l’inventaire reste assez limité (Las Campanas a toujours quelques maisons en construction, mais les maisons finies recherchées sont rares). La ville de Santa Fe a enregistré un total d’environ 196 ventes de maisons individuelles au deuxième trimestre pour environ 600 annonces actives – ce qui suggère environ trois trimestres d’offre dans la ville sfar.com zillow.com. Le comté a enregistré environ 170 ventes pour environ 330 annonces rurales actives – soit également environ un demi-an d’offre sfar.com.
Annonces de terrains : L’inventaire de terrains résidentiels (lots) est plus faible et a également augmenté. Cependant, le coût élevé des terrains et les besoins en infrastructures font que les ventes de lots sont lentes (ventes de terrains en baisse de –23 % en glissement annuel) sfar.com. Il y a beaucoup de terrains autour de Santa Fe, mais beaucoup ne sont pas prêts à être développés en raison de l’eau, du zonage ou de la propriété par des entités gouvernementales/tribales.

En résumé, les acheteurs ont désormais plus de choix qu’ils n’en ont eu depuis des années, même si la sélection reste limitée dans certaines gammes de prix. Si l’inventaire continue d’augmenter progressivement (à mesure que plus de vendeurs encaissent et que de nouvelles maisons arrivent sur le marché), Santa Fe pourrait enfin sortir de la situation d’offre ultra-faible.

Pipeline de construction

Santa Fe connaît un mini boom immobilier, en particulier dans les logements multifamiliaux et les lotissements du côté sud. Les principaux projets en cours comprennent :

Grands complexes d’appartements : Plusieurs communautés multifamiliales sont en construction ou en phase de planification avancée :
- Un complexe d’appartements de 330 unités sur Beckner Road (près de l’hôpital Presbyterian) par Abacus Capital, dont le début de la construction est prévu pour le printemps 2026 constructionreporter.com constructionreporter.com. Il s’agit de l’un des plus grands jamais réalisés à Santa Fe et il s’agira d’appartements « de luxe » à prix du marché (souvent appelé projet Solwyn).
- Les Turquesa Apartments – un complexe de 240 unités au sud du Santa Fe Place Mall (Wagon Rd) – également par Abacus, dont les travaux ont commencé et sont en cours constructionreporter.com.
- Cresta Ranch Apartments – 240 unités de logements familiaux abordables du côté sud, début des travaux en mai 2025 ncsha.org. Ceux-ci serviront des ménages à 60 % de l’AMI et moins, fournissant des logements à faible revenu très attendus.
- D’autres noms comme Arcadia Apartments (332 unités) et Cielo Luxury Living (252 unités) sont apparus dans les plans images1.showcase.com, faisant probablement référence à certains des projets ci-dessus ou à des projets adjacents dans la zone de Las Soleras. Au total, Santa Fe compte environ plus de 1 000 nouveaux appartements à différents stades, une expansion sans précédent du parc locatif.
Développements de maisons individuelles : Du côté des maisons individuelles, les constructeurs de maisons de série sont actifs :
- Las Soleras (sud-ouest de Santa Fe près de l’I-25) : Pulte Homes développe ce projet d’ensemble avec des centaines de maisons et de maisons en rangée en plusieurs phases sedberrynm.com. Il comprend également un nouvel hôpital, une résidence pour personnes âgées (établissement d’assistance de 140 unités catamountinc.com), et des pôles commerciaux prévus images1.showcase.com.
- Tierra Contenta (sud-ouest/comté de Santa Fe) : Cette subdivision de logements abordables de longue date se poursuit avec de nouvelles phases. C’est la principale source de nouvelles maisons d’entrée de gamme (certaines à moins de 400 000 $ avec subventions). Des dizaines de maisons sont construites chaque année, avec davantage de terrains récemment approuvés pour le développement.
- Rancho Viejo & Oshara Village (au sud de la ville) : Rancho Viejo ajoute de nouvelles maisons dans sa vaste communauté près du Community College, en se concentrant sur des maisons familiales à prix moyen. Oshara Village, une plus petite communauté néo-urbaniste, construit également sur les lots restants.
- Maisons de comté et sur mesure : Dans des zones du comté comme Tesuque, La Cienega et le long de la Hwy 14, des constructeurs sur mesure réalisent des maisons de luxe sur des terrains dispersés. De plus, Las Campanas continue de voir de nouvelles constructions sur mesure, car cette communauté haut de gamme n’est pas encore entièrement développée. Cependant, il s’agit généralement de constructions individuelles, et non de grands lotissements.
Réaménagement du quartier Midtown : Bien que la construction verticale réelle puisse encore prendre quelques années, 2025 est une année charnière pour le projet Midtown. La ville a lancé des appels d’offres pour des promoteurs de logements mixtes et abordables afin de prendre en charge des parties du site de 64 acres santafenm.gov. D’ici fin 2025, la ville espère être en négociation pour des projets spécifiques – potentiellement des centaines d’unités de logement (y compris des appartements abordables, des lofts pour vivre/travailler, etc.) et des espaces culturels/commerciaux au cours de la prochaine décennie. Si le projet avance, le site Midtown pourrait fournir une part importante de nouveaux logements dans la fin des années 2020, réduisant la pression ailleurs.
Infrastructures et permis : La ville investit également dans les infrastructures pour soutenir les nouvelles constructions. Améliorations routières (par exemple, la reconception de la rue Guadalupe au centre-ville kob.com, élargissements de rues au sud), modernisation du réseau d’eau, et éventuellement extension de la capacité d’égouts du côté sud sont en cours. Santa Fe veille à ce qu’au fur et à mesure que des lotissements comme Las Soleras et d’autres se développent, les routes, les services publics et les équipements publics puissent suivre. Les délais d’obtention de permis ont été un goulot d’étranglement par le passé, mais la ville annonce des approbations plus rapides en 2024–25 pour les projets de logements prioritaires.

Compte tenu de tout cela, combien d’unités Santa Fe pourrait-elle ajouter dans les années à venir ? Quelques estimations : si tous les projets en cours aboutissent, Santa Fe pourrait voir environ 1 500 à 2 000 nouveaux logements d’ici 2027 (un mélange de locations et de ventes). Pour donner un contexte, la ville de Santa Fe compte aujourd’hui environ 35 000 logements – cela représenterait donc une augmentation d’environ 5 % du parc, ce qui est significatif. Cela ne suffira probablement pas à combler entièrement le déficit d’offre, mais c’est une hausse substantielle après des années de sous-construction.

Perspectives d’inventaire : À court terme (2025–26), il faut s’attendre à ce que l’inventaire des annonces continue de grimper doucement. Davantage de propriétaires sont susceptibles de mettre leur bien en vente maintenant que le pic de surchauffe est passé – en particulier les investisseurs ou propriétaires de résidences secondaires qui pourraient vouloir encaisser. Combiné à l’arrivée de nouveaux logements sur le marché, cela devrait améliorer le choix pour les acheteurs. On pourrait voir le stock atteindre un équilibre de 6 mois d’offre dans l’année à venir, ce qui serait un changement radical par rapport aux 1–2 mois d’offre en 2021.

Cependant, le relief strict de Santa Fe (montagnes, terres pueblos) et les limitations d’eau signifient qu’elle ne peut pas s’étendre indéfiniment. L’offre à long terme restera limitée par rapport à la demande du marché libre. Le pipeline de construction répond à une partie du déficit, mais à moins que ce rythme ne se maintienne de façon constante, il y a un risque qu’une fois ces projets remplis, la rareté fondamentale persiste.

En résumé, Santa Fe construit plus aujourd’hui qu’elle ne l’a fait depuis des décennies, en se concentrant sur le côté sud et les projets de densification, ce qui devrait légèrement atténuer le déséquilibre. Surveiller la rapidité avec laquelle ces nouvelles unités sont absorbées sera crucial – les premiers signes suggèrent que la demande est suffisamment forte pour qu’elles soient rapidement louées ou vendues. Cette nouvelle offre, ainsi que l’augmentation de l’inventaire des logements existants, est un signe encourageant que le marché immobilier de Santa Fe se dirige vers un équilibre plus sain après des années de tension extrême.

Influences démographiques et économiques sur le marché

Les tendances immobilières de Santa Fe n’existent pas en vase clos – elles sont façonnées par la démographie et les dynamiques économiques de la région. Plusieurs influences clés en 2025 :

Population et démographie

La population de Santa Fe (ville ~88 000 ; aire métropolitaine ~150 000) croît lentement. Le taux de croissance est modeste – le Nouveau-Mexique dans son ensemble n’a augmenté que d’environ 0,1 % par an ces dernières années ibisworld.com, et Santa Fe est probablement juste au-dessus de ce chiffre. Cependant, les tendances migratoires sont à noter :

Arrivée de retraités et de travailleurs à distance : Santa Fe continue d’attirer des personnes venant d’autres États. Les nouveaux arrivants typiques sont souvent des retraités ou semi-retraités (âgés de 50 à 70 ans) et certains professionnels en télétravail (40 ans et plus) qui déménagent pour des raisons de style de vie. L’âge médian à Santa Fe est d’environ 45 ans, ce qui reflète une population plus âgée. Cet afflux soutient le marché du luxe et des résidences secondaires et augmente la demande de logements, mais ces personnes disposent généralement de revenus plus élevés ou d’un capital immobilier.
Jeunesse et familles : La population plus jeune est restée relativement stable, voire a légèrement diminué, car de nombreux jeunes adultes locaux partent à la recherche de meilleures opportunités d’emploi ou de logements moins chers. Les inscriptions scolaires à Santa Fe sont stables ou en baisse. Cette dynamique contribue à une diminution des primo-accédants locaux, rendant le marché plus dépendant des acheteurs venant de l’extérieur.
Communautés hispaniques et autochtones : Santa Fe possède un riche héritage hispanique (environ 55 % du comté s’identifie comme hispanique) et plusieurs pueblos amérindiens à proximité. Ces communautés sont essentielles à la main-d’œuvre et à la culture. Malheureusement, elles font aussi partie de celles les plus touchées par les problèmes d’accessibilité financière. Certaines familles ayant de profondes racines locales se retrouvent dans l’incapacité d’acheter une maison dans la ville fondée par leurs ancêtres. Il en résulte une tendance aux ménages multigénérationnels et aux migrations vers des villes plus abordables (comme Rio Rancho ou Las Vegas, NM).
Taille des ménages : Santa Fe compte de nombreux ménages de 1 à 2 personnes (en raison des retraités et des « nids vides »). La taille moyenne des ménages est d’environ 2,3, et celle des ménages locataires est encore plus petite, à environ 1,96 point2homes.com. Cela stimule la demande pour des logements plus petits, des condos et des appartements – un changement par rapport au passé où les grandes maisons familiales prédominaient.

Économie et emploi

L’économie de Santa Fe en 2025 est solide, sans être en plein essor. Le taux de chômage dans la région métropolitaine de Santa Fe est d’environ 3,5–4,0 %, l’un des plus bas du Nouveau-Mexique dws.state.nm.us. Principaux facteurs économiques :

Gouvernement et secteur public : En tant que capitale de l’État, le plus grand employeur de Santa Fe est le gouvernement (bureaux de l’État, de la ville, du comté et fédéraux). Cela offre une base d’emploi stable et une demande constante pour des logements de niveau intermédiaire. La croissance de l’emploi dans le secteur public est généralement stable, mais l’emploi y est sûr. Ces travailleurs ressentent fortement la crise du logement car leurs salaires ne correspondent pas aux plus hauts du secteur privé, mais ils sont attachés à la région.
Laboratoire national de Los Alamos (LANL) : Situé à environ 56 km, le LANL est en expansion. Plus de 1 000 nouvelles embauches par an ont eu lieu entre 2022 et 2024 kob.com, avec une croissance qui devrait se stabiliser d’ici 2025 mais rester élevée losalamosreporter.com losalamosreporter.com. De nombreux employés du LANL vivent à Santa Fe (pour profiter de commodités urbaines) et font la navette. La vague d’embauches du LANL a été un moteur majeur de la demande de logements, absorbant une grande partie du parc locatif haut de gamme et poussant certains acheteurs vers Santa Fe (puisque Los Alamos même n’a pratiquement pas d’inventaire). Cela a introduit davantage de ménages à hauts revenus sur le marché, faisant monter les prix. Le laboratoire a reconnu que le logement est un défi majeur pour le recrutement, car les nouvelles recrues peinent à trouver un logement losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Ainsi, la croissance du LANL est directement liée au besoin de Santa Fe de construire plus de logements.
Tourisme et économie créative : Le tourisme est un pilier de l’économie de Santa Fe. 2023 et 2024 ont enregistré un nombre record de visiteurs après la baisse due à la pandémie, et 2025 s’annonce dans la même tendance. Cela alimente les emplois dans l’hôtellerie, la restauration, les galeries d’art, etc., qui sont généralement moins bien rémunérés. Le succès du tourisme (Santa Fe figure souvent en tête des classements des magazines de voyage) exerce une pression indirecte sur le logement en augmentant la demande de locations de courte durée et de résidences secondaires. Le secteur des arts créatifs (artistes, écrivains, etc.) attire également des personnes à Santa Fe, mais beaucoup peinent à se loger avec des revenus variables.
Santé et éducation : Santa Fe possède un secteur de la santé en croissance (deux hôpitaux désormais, plus de nombreuses cliniques). Le nouvel hôpital Presbyterian a créé des centaines d’emplois, et la santé est globalement l’un des secteurs d’emploi qui croît le plus rapidement ici. L’éducation (St. John’s College, Institute of American Indian Arts, Santa Fe Community College, etc.) est stable, avec une certaine croissance dans des domaines de niche comme les programmes de cinéma qui s’intègrent au projet de réaménagement du studio de cinéma de Midtown. Ces secteurs contribuent à une demande soutenue de logements pour la classe moyenne.
Revenus et patrimoine : Santa Fe présente une répartition des revenus en deux parties – un mélange de ménages aisés (dont beaucoup ne tirent pas leurs revenus de salaires locaux mais de la richesse, d’investissements ou de revenus à distance) et de travailleurs des services à faible revenu. Le revenu médian ~78 000 $ est proche de la médiane nationale, mais bien inférieur à ce qui est nécessaire pour les prix locaux de l’immobilier ksfr.org. D’un autre côté, les riches propriétaires de résidences secondaires et les retraités disposent souvent d’actifs importants. Cet écart de richesse se manifeste dans l’immobilier, car ces derniers peuvent acheter des maisons à 1 million de dollars comptant, surenchérissant sur les salariés locaux. La structure de l’économie (beaucoup de bas salaires contre quelques grandes fortunes) alimente ainsi la fracture de l’accessibilité au logement.

Autres influences

Taux d’intérêt et inflation : L’environnement économique général – forte inflation en 2022, puis hausse des taux d’intérêt pour la combattre – a eu un impact sur Santa Fe. Des prêts immobiliers proches de 7 % signifient une forte baisse de l’accessibilité pour ceux qui financent leur achat. Le coût élevé de la construction (matériaux et main-d’œuvre en hausse) rend également les nouveaux logements plus chers et ralentit certains projets. Si les taux baissaient dans les années à venir, cela pourrait déclencher une nouvelle vague d’acheteurs (et potentiellement une hausse des prix). À l’inverse, en cas de récession, Santa Fe pourrait voir une demande plus faible sur le marché intermédiaire mais probablement un intérêt soutenu sur le segment haut de gamme (les acheteurs de luxe étant moins affectés).
Tendances culturelles et de mode de vie : Le désir d’espace et de qualité de vie, amplifié par la pandémie, profite toujours à Santa Fe. Le travail à distance a permis à plus de personnes de s’installer ici tout en conservant des emplois bien rémunérés ailleurs. L’infrastructure de Santa Fe (haut débit, etc.) rattrape son retard pour les accueillir. De plus, la position de Santa Fe sur des questions comme la durabilité environnementale (de nombreuses maisons à énergie solaire, des codes de construction écologiques) et sa réputation de sécurité et d’esprit communautaire attirent une population en quête d’un certain style de vie, ce qui continue de stimuler l’intérêt pour l’immobilier local.

En résumé, le marché immobilier de Santa Fe est soutenu par une base économique stable et unique (gouvernement, arts, tourisme, science) et est de plus en plus influencé par l’argent et les personnes venant de l’extérieur. D’un point de vue démographique, l’afflux de résidents plus âgés et plus aisés stimule la demande, tandis que les jeunes locaux, exclus par les prix, posent un problème à long terme. Le défi de la ville sera de gérer la croissance de manière à garder l’économie inclusive – pour que les enseignants, infirmiers, policiers, artistes et autres puissent se permettre de vivre dans la communauté qu’ils servent. Les efforts de développement économique sont donc étroitement liés aux initiatives en matière de logement.

Évolutions réglementaires et politiques ayant un impact sur l’immobilier

Les politiques publiques et la réglementation à Santa Fe jouent un rôle important dans la structuration du marché immobilier. En 2024–2025, plusieurs évolutions dans ce domaine sont à noter :

Réglementation des locations de courte durée

Comme évoqué, la ville et le comté de Santa Fe ont renforcé les règles concernant les locations de courte durée (STR) :

L’ordonnance STR de la ville (modifiée en 2020) limite les permis STR non occupés par leur propriétaire à 1 000 unités dans toute la ville avalara.com. Elle impose également des règles telles que pas plus d’une location sur une période de 7 jours (pour éviter un roulement de type hôtelier) santafeskye.com et exige un opérateur ou contact local. L’application de la loi a été renforcée en 2025 pour garantir la conformité et renouveler les permis chaque année (frais d’environ 120 $ initiaux, 90 $ pour le renouvellement) proper.insure. Cette politique a un impact direct sur les acheteurs investisseurs – elle plafonne essentiellement le marché des investisseurs STR purs. Les STR existants dans les zones populaires (centre-ville, Railyard) sont devenus très précieux en raison du nombre limité de permis.
Ordonnance STR du comté de Santa Fe (en vigueur depuis février 2024) – la Commission du comté a approuvé une ordonnance qui limite la densité des STR dans les quartiers non incorporés à 3–7 % des unités de logement (selon la zone) sfreporter.com. Elle a également mis fin à un moratoire antérieur sur les nouveaux permis, mais de manière restrictive. Les propriétaires non-résidents peuvent désormais exploiter des STR uniquement dans la limite de ces faibles plafonds. L’ordonnance visait à protéger des communautés comme Eldorado, où les résidents se sont montrés très critiques face à la prolifération des STR. Il s’agit d’une règle relativement stricte et peut-être l’une des réglementations STR au niveau du comté les plus sévères du pays. Il y a eu un certain retour de bâton (y compris un procès qui était en cours de rejet au moment de l’entrée en vigueur des nouvelles règles) sfreporter.com, mais dans l’ensemble cela montre la priorité du gouvernement local pour le logement des résidents plutôt que des touristes.

Impact : Ces réglementations STR pourraient légèrement augmenter l’offre de locations longue durée (car certains logements qui auraient pu être des Airbnbs sont loués traditionnellement ou vendus) et devraient décourager les achats spéculatifs de STR. Cependant, l’attrait de Santa Fe fait que certains essaieront toujours d’entrer sur le marché STR via des failles (par exemple, en opérant dans des zones non résidentielles qui ne sont pas plafonnées). C’est un secteur à surveiller, car l’application déterminera les résultats réels. La ville réexaminera probablement le plafond de 1 000 périodiquement (actuellement, environ 900 permis sont actifs, proche du plafond).

Politiques de logement abordable

Santa Fe a depuis longtemps une exigence de zonage inclusif appelée le « Santa Fe Homes Program », qui impose qu’un pourcentage (souvent 15–20 %) des nouveaux développements soit abordable ou qu’une redevance soit payée. En 2025, la ville envisage des ajustements à ce programme pour stimuler la création de plus d’unités :

augmenter ou restructurer l’exigence de logements abordables

La ville soutient les promoteurs de logements à but non lucratif comme Habitat for Humanity et Santa Fe Housing Trust en faisant don de terrains appartenant à la ville. Par exemple, quelques parcelles du Southside ont été cédées pour des projets de maisons en rangée abordables. Cette politique de valorisation du foncier public devrait se poursuivre, surtout si Midtown est en partie utilisé pour le logement abordable.
Un nouveau Plan stratégique quinquennal pour le logement abordable a été adopté (2023–2028) santafenm.gov, définissant des objectifs tels que la création de 1 000 logements abordables, l’extension de l’aide à la location et la préservation des parcs de maisons mobiles. Ce plan pourrait entraîner des modifications de zonage telles que l’autorisation des casitas/ADUs dans toute la ville et la réduction des exigences de stationnement pour diminuer les coûts de construction.

Zonage et utilisation des sols

En 2025, Santa Fe procède à certaines mises à jour du code d’utilisation des sols. Les principales incluent :

Logements accessoires (ADUs) : La ville cherche à simplifier les permis pour les ADUs (casitas en fond de cour) comme solution douce de densification. Déjà, les ADUs sont autorisés dans de nombreux secteurs, mais la bureaucratie et le NIMBYisme les ont limités. Assouplir ces règles pourrait ajouter des dizaines d’unités et fournir un revenu locatif aux propriétaires.
Autorisation de densité plus élevée : Notamment dans les corridors de transport (Cerrillos Road, St. Francis Drive) et à Midtown, la ville envisage un « upzoning » – autoriser des immeubles ou maisons en rangée à plusieurs étages là où seuls des usages commerciaux ou à faible densité étaient permis. Cela s’inscrit dans le concept Midtown LINC (Local Innovation Corridor) santafenm.gov, visant un développement mixte et piétonnier.
Utilisation des sols au niveau du comté : Le comté de Santa Fe a également mis à jour son Code de développement durable pour permettre davantage de regroupements de logements dans certaines zones rurales et faciliter le développement dans les zones de croissance désignées (comme près de La Cienega). Ils équilibrent cela avec des exigences strictes en matière d’eau (puisque la majeure partie du comté n’est pas desservie par l’eau de la ville, des puits sont nécessaires).

Infrastructures et politique de l’eau

La capacité de croissance de Santa Fe est limitée par l’eau. La ville dispose d’un programme solide de conservation de l’eau et les promoteurs doivent obtenir des droits sur l’eau pour les nouveaux projets (ou contribuer financièrement au système). En 2025, la disponibilité de l’eau est correcte grâce à la planification antérieure (par exemple, le Buckman Direct Diversion depuis le Rio Grande). Mais tout changement de politique sur l’eau pourrait avoir un impact sur l’immobilier :

Il est question au niveau de l’État d’exiger une preuve d’eau pour 100 ans pour les lotissements, ce qui pourrait freiner certains développements dans le comté.
La politique de banque d’eau de Santa Fe (les promoteurs achètent des crédits d’eau à la ville) a permis de maintenir une croissance durable, mais cela ajoute un coût. Si le prix de l’eau ou les frais de raccordement aux services augmentent, cela pourrait ralentir la construction.

De plus, la ville investit dans les transports (comme de nouvelles routes, des pistes cyclables, et peut-être l’extension des transports en commun) pour s’assurer que les nouveaux logements ne saturent pas la circulation. Les nouvelles obligations d’infrastructure de la ville soutiennent souvent indirectement l’immobilier en rendant de nouveaux quartiers habitables.

Fiscalité et incitations

Le Nouveau-Mexique n’a pas de limitations sur la taxe foncière comme la Californie, et les taux de taxe foncière à Santa Fe sont relativement bas. Cependant :

En 2022, la législature de l’État a supprimé le plafond de l’exonération de taxe foncière pour les anciens combattants et a accordé un certain allègement fiscal, mais rien de radical qui changerait les décisions en matière de logement.
Il existe des incitations d’État pour le logement abordable (par exemple, le fonds fiduciaire pour le logement de l’État, les crédits d’impôt pour le logement à faible revenu, etc.) dont des projets à Santa Fe comme Cresta Ranch ont déjà bénéficié ncsha.org. Continuer ou élargir ces mesures sera important. En 2024, le Nouveau-Mexique a augmenté le financement du Housing Trust Fund, ce qui devrait permettre de lancer davantage de projets à l’échelle de l’État (Santa Fe devrait en bénéficier).
Il n’existe pas de contrôle des loyers (la loi de l’État l’interdit), et aucune mesure n’est proposée, mais les dirigeants de Santa Fe se concentrent plutôt sur l’aide au loyer.

En résumé, l’environnement politique de Santa Fe est de plus en plus favorable à l’intervention en faveur du logement – reconnaissant que le marché seul ne résoudra pas la crise. Les réglementations sur les STR limitent la concurrence pour le logement provenant des touristes. Les obligations et incitations pour le logement abordable sont renforcées afin de tirer parti de tout nouveau développement au profit du public. Le zonage est ajusté pour permettre une plus grande densité là où cela est approprié. Ces efforts, combinés à une gestion prudente des ressources, visent à orienter le marché immobilier de Santa Fe vers un modèle capable d’accueillir la croissance sans perdre l’âme de la ville ni exclure ses habitants. Les prochaines années mettront à l’épreuve l’efficacité de ces politiques, mais l’engagement des responsables et des groupes communautaires pour relever les défis du logement n’a jamais été aussi fort.

Sources :

Association des agents immobiliers de Santa Fe – Indicateurs trimestriels T2 2025 (statistiques du marché) sfar.com sfar.com ; Statistiques trimestrielles T2 2025 (données ventes/prix) sfar.com sfar.com.
KSFR News – Entretien avec le président de la SFAR (marché et accessibilité au T1 2025) ksfr.org ksfr.org.
Barker Realty Rapport de marché T2 2025 – Analyse du marché de Santa Fe par secteur (tendances Eastside vs Southside, prix, inventaire) santaferealestate.com santaferealestate.com.
Santa Fe New Mexican/SFGate – Rapport sur le marché du luxe (Santa Fe #2 indice du luxe, 9,2% des maisons sont des résidences secondaires, médiane du luxe à 2,7M$) sfgate.com sfgate.com.
RentCafe/Point2Homes – Statistiques du marché locatif de Santa Fe (loyer médian ~1,85K$, vacance ~5%, revenus des locataires) point2homes.com point2homes.com.
Santa Fe Reporter – Couverture de l’ordonnance du comté sur les locations de courte durée (plafonds STR de 3 à 7 % par zone, débat communautaire) sfreporter.com sfreporter.com.
NCSHA/Housing New Mexico – Communiqué de presse sur Cresta Ranch Apts (lancement en 2025 d’un projet de 240 logements abordables) ncsha.org ncsha.org.
Construction Reporter – Mise à jour sur les appartements Beckner Road (330 unités) et Turquesa (240 unités) (nouveaux développements multifamiliaux par Abacus à Santa Fe) constructionreporter.com constructionreporter.com.
Ville de Santa Fe – Plans du district Midtown (phases de réaménagement à usage mixte et appels d’offres pour logements en 2025) santafenm.gov santafenm.gov.