Bienes Raíces en Santa Fe 2025: Auge de Lujo, Nuevas Construcciones y Crisis de Asequibilidad

Los precios de las viviendas siguen subiendo (lentamente): El precio medio de una vivienda unifamiliar en Santa Fe a mediados de 2025 es de alrededor de $717,000, un aumento de aproximadamente el 4% interanual sfar.com sfar.com. Los precios de los condominios/casas adosadas subieron ~7% hasta un precio medio de $492,000 sfar.com. El crecimiento de los precios se ha enfriado respecto a los aumentos de dos dígitos de 2021–22, pero los valores siguen cerca de máximos históricos.
Inventario en recuperación: El número de viviendas en venta aumentó aproximadamente 30% respecto al año pasado sfar.com. Santa Fe tiene alrededor de 5 meses de oferta de viviendas (frente a ~4 meses hace un año), lo que indica un mercado que avanza hacia el equilibrio sfar.com. Las propiedades también permanecen más tiempo, con un promedio de 50–65 días en el mercado (un aumento del 24–57% interanual) sfar.com. Los compradores tienen más opciones y poder de negociación que durante el frenesí de la pandemia.
La demanda de lujo y segundas residencias se dispara: Santa Fe se encuentra entre los principales mercados de lujo de EE. UU., con casas de vacaciones/segundas residencias representando el 9% de las ventas de propiedades, el triple de la media nacional sfgate.com. Las propiedades de alta gama tienen un precio medio de alrededor de $2.7 millones sfgate.com. Compradores adinerados de otros estados (atraídos por el clima, la escena artística y las leyes fiscales favorables de NM) siguen impulsando la demanda de mansiones multimillonarias.
Crisis de asequibilidad para los locales: El ingreso familiar medio en Santa Fe ($78K ksfr.org) está muy por debajo de lo necesario para comprar una vivienda media ($110K de ingreso requerido ksfr.org). En los barrios obreros del Southside, una vivienda ahora requiere un ingreso de ~$117K frente a un ingreso medio real de ~$65K santaferealestate.com. Los precios altos + tasas hipotecarias del 7% han agravado la brecha de asequibilidad, dejando a muchos trabajadores fuera del mercado de compradores ksfr.org santaferealestate.com.
Boom de construcción en el South Side: Cientos de nuevas unidades de vivienda están en marcha. Grandes complejos de apartamentos (240–330 unidades cada uno) se están construyendo cerca del nuevo Presbyterian Medical Center y al sur de Santa Fe Place Mall constructionreporter.com constructionreporter.com. Comunidades planificadas como Las Soleras y Rancho Viejo están sumando casas unifamiliares, casas adosadas, viviendas para personas mayores y proyectos de uso mixto. Una importante remodelación del Midtown District está en fases iniciales, con el objetivo de ofrecer viviendas asequibles, estudios y espacio comercial en un antiguo campus de 64 acres santafenm.gov santafenm.gov.
Impulsores económicos y políticos: El mercado laboral de Santa Fe es fuerte (desempleo ~4%). El crecimiento en el Laboratorio Nacional de Los Álamos y la recuperación del turismo han traído nuevos residentes y demanda de vivienda. En respuesta, las autoridades promulgaron reglas más estrictas para alquileres a corto plazo para frenar los Airbnbs de inversores que reducen la oferta sfreporter.com sfreporter.com. La ciudad y el estado están invirtiendo en vivienda asequible (por ejemplo, los 240 apartamentos subsidiados de Cresta Ranch comenzaron su construcción en 2025 ncsha.org ncsha.org) y explorando cambios de zonificación para fomentar más viviendas por debajo de $500,000 santaferealestate.com.

Tendencias del mercado residencial: casas unifamiliares, condominios y multifamiliares

El mercado inmobiliario residencial de Santa Fe en 2025 muestra una combinación de tendencias de enfriamiento y demanda resiliente en todos los tipos de vivienda:

Casas unifamiliares

Las casas unifamiliares constituyen la mayor parte de las ventas en Santa Fe y han experimentado una apreciación moderada de precios hasta 2025. Al segundo trimestre de 2025, el precio medio de venta de casas unifamiliares (ciudad + condado combinados) era de aproximadamente $717,000, un aumento anual del 4% sfar.com. Solo dentro de la ciudad de Santa Fe, la casa mediana cuesta aproximadamente $612,500 (mediados de 2025), un ligero aumento (~+0.7% interanual) sfar.com. En contraste, el condado de Santa Fe (áreas fuera de los límites de la ciudad) registró una mediana más alta, alrededor de $849,000 – aproximadamente +4.8% interanual sfar.com. Esto refleja las costosas casas de lujo y propiedades con terreno en el condado que elevan el promedio.

Los volúmenes de ventas están esencialmente estancados en comparación con el año pasado: alrededor de 366 cierres de viviendas unifamiliares en el segundo trimestre de 2025 frente a 363 un año antes sfar.com. Cabe destacar que las ventas en la ciudad han disminuido (~–11% interanual en el segundo trimestre), mientras que las ventas en el condado aumentaron casi un +19% sfar.com sfar.com. Esto sugiere que algunos compradores están buscando fuera de la ciudad propiamente dicha, posiblemente por más inventario o terrenos más grandes. La demanda general sigue siendo sólida pero no frenética: Santa Fe está experimentando una actividad de ventas normalizada después del mercado sobrecalentado de la pandemia.

Las viviendas tardan más en venderse en promedio. A mediados de 2025, el típico tiempo en el mercado para viviendas unifamiliares es de alrededor de 50–60 días, frente a ~40–45 días el año pasado sfar.com. Una razón es el aumento de la oferta: los nuevos listados aumentaron un 14% interanual sfar.com, dando a los compradores más opciones. El inventario activo de viviendas unifamiliares ha subido aproximadamente un 29% frente a 2024 sfar.com. En consecuencia, los meses de inventario han crecido a aproximadamente 5.1 meses (de 4.2 antes), acercándose a un mercado equilibrado (6 meses) sfar.com. Ejemplo: En los barrios familiares del Southside (ZIP 87507), el número de viviendas en venta aumentó un 80% en un año, lo que llevó a una mayor competencia y más recortes de precios santaferealestate.com.

A pesar de un mayor inventario, los precios se mantienen firmes o suben modestamente en la mayoría de los segmentos. Muchos vendedores han tardado en bajar los precios de forma significativa, y las viviendas bien mantenidas o bien valoradas siguen vendiéndose rápido (a menudo recibiendo ofertas en pocas semanas). Sin embargo, los compradores son cada vez más sensibles al precio. Alrededor del 20% de los listados tanto en zonas asequibles como de alto nivel tuvieron que reducir los precios de venta en 2025 santaferealestate.com. Los vendedores ya no pueden contar con guerras de ofertas a cualquier precio: la fijación realista de precios y la preparación de la vivienda son clave en esta nueva fase del mercado.

Condominios y casas adosadas

El sector de condominios y casas adosadas de Santa Fe también experimentó ventas debilitadas pero precios en aumento en 2025. Las ventas cerradas de condominios/casas adosadas cayeron alrededor de un –13% interanual en el segundo trimestre (99 unidades frente a 114 el año anterior) sfar.com. La menor cantidad de compradores de condominios puede deberse a tasas de interés más altas y menos inversores, o simplemente a una oferta limitada de unidades atractivas.

Paradójicamente, el precio medio de los condominios/casas adosadas subió a aproximadamente $492,000, un aumento del +7.4% respecto al año anterior sfar.com. Esto indica que, a pesar de menos transacciones, las unidades que se venden tienden a ser de gama alta o nuevos condominios de lujo que elevan la mediana. Dentro de la ciudad, los precios medianos de los condominios son un poco más bajos (~$480K) mientras que las áreas del condado (por ejemplo, algunas afueras o condominios de resort) vieron medianas alrededor de $755K sfar.com.

El inventario de condominios también se ha expandido: los listados activos aumentaron alrededor de un 30% y el suministro de meses está en 4.4 meses (vs ~3.7 antes) sfar.com. Los compradores de casas adosadas y condominios se están tomando su tiempo: el promedio de DOM para condominios saltó a 66 días en el segundo trimestre (de 42 días, +57% interanual) sfar.com. Con más unidades en el mercado, especialmente nuevos condominios, los vendedores enfrentan más competencia. También estamos viendo algunos ajustes de precio en este segmento. Aun así, la demanda se mantiene para los condominios bien ubicados (para jubilados que buscan reducir el tamaño o como segundas residencias): estos aún reciben múltiples ofertas si tienen el precio adecuado.

Casas Multifamiliares

Santa Fe tiene un mercado relativamente pequeño para propiedades multifamiliares de 2 a 4 unidades (dúplex, tríplex) y estas tuvieron una actividad mínima en 2025. De hecho, los datos de SFAR mostraron cero ventas de dúplex/tríplex en el segundo trimestre de 2025 (frente a solo 2 el año anterior) sfar.com. Los pequeños multifamiliares rara vez aparecen en la MLS aquí: muchos son antiguos dúplex de adobe o ventas de inversores manejadas fuera del mercado. Cuando aparecen, las tasas de capitalización se han comprimido por los altos precios, por lo que el interés de los inversores se ha enfriado ligeramente con los mayores costos de financiamiento.

Por otro lado, la construcción de nuevos apartamentos está en auge (ver la sección Construction Pipeline). Se están construyendo grandes complejos multifamiliares, aunque estos suelen ser propiedad de desarrolladores/inversores en lugar de venderse individualmente. El crecimiento de estos proyectos de alquiler refleja una fuerte demanda de alquileres y el impulso de la ciudad para abordar la escasez de viviendas, más que un mercado de multifamiliares en venta. En general, el panorama residencial de Santa Fe en 2025 se caracteriza por tendencias de estabilización: el inventario y los días en el mercado aumentan hacia niveles normales, el crecimiento de precios se nivela, pero sigue siendo un mercado robusto en comparación histórica.

Desarrollos de Propiedades Comerciales y Dinámicas del Mercado

El sector inmobiliario comercial de Santa Fe en 2025 está activo, impulsado por nuevos desarrollos en el lado sur y una demanda constante en el centro de la ciudad. Aunque no es un mercado de grandes superficies ni de rascacielos, Santa Fe está experimentando crecimiento focalizado en áreas comerciales clave:

Salud y Oficinas: El Presbyterian Santa Fe Medical Center (inaugurado hace algunos años en Las Soleras) ha impulsado el desarrollo en los alrededores. Edificios de consultorios médicos y comercios de apoyo han surgido cerca sedberrynm.com. Un proyecto de uso mixto en un terreno de 57 acres en Beckner Road añadirá no solo viviendas sino también espacio comercial para atender a la creciente población del Southside yahoo.com. La demanda de oficinas en Santa Fe es mixta: las oficinas gubernamentales (agencias estatales, laboratorios) y los negocios locales proporcionan una base de inquilinos estable, pero las tendencias de trabajo remoto han dejado algunas suites de oficinas tradicionales en busca de ocupantes. La vacancia general de oficinas en Santa Fe sigue siendo relativamente baja (<10%) en comparación con los promedios nacionales, debido a la oferta limitada y a la presencia de muchos usuarios pequeños. También están surgiendo nuevos espacios de oficinas flexibles y de coworking para atender a los trabajadores remotos que se mudan desde ciudades más grandes.
Comercio Minorista y Hospitalidad: El mercado minorista de Santa Fe se beneficia del papel de la ciudad como centro turístico y artístico. El centro de Santa Fe (la zona de la Plaza y el distrito artístico de Canyon Road) sigue disfrutando de un alto flujo peatonal y baja vacancia comercial gracias al turismo. Las tiendas boutique, galerías y restaurantes reportan ventas sólidas a medida que los viajes se recuperaron en 2023–2025. En el lado sur, la construcción comercial sigue a las viviendas: por ejemplo, el proyecto Entrada Contenta a lo largo de Cerrillos Road está desarrollando un centro comercial de 21 acres para atender las nuevas viviendas en ese corredor jenkinsgavin.com. El Santa Fe Place Mall en el lado suroeste ha estado en planes de remodelación jenkinsgavin.com – potencialmente añadiendo usos de entretenimiento o residenciales para revitalizar la propiedad envejecida del centro comercial. El sector hotelero de Santa Fe (hoteles, resorts) también está expandiéndose moderadamente: se han abierto o están planeados algunos nuevos hoteles boutique, aprovechando el reciente reconocimiento de Santa Fe como destino de viaje #1 en EE. UU. santaferealestate.com.
Industrial y Almacenes: Santa Fe tiene una pequeña base industrial, pero la vacancia extremadamente baja (a menudo <2% para espacios industriales reanm.com) indica una demanda contenida. La mayoría de las propiedades industriales son de manufactura ligera, estudios de arte o almacenes/distribución para el suministro local. Un proyecto notable es la expansión de Bicycle Technologies International (BTI) – una instalación de oficinas/almacén de 142,500 pies cuadrados en el Distrito del Community College jenkinsgavin.com, que refleja el crecimiento del comercio electrónico y la producción local. Dada la limitada cantidad de terrenos zonificados, los alquileres industriales han estado aumentando (~3% anual antes de 2023 reanm.com). La ciudad está explorando sus propios activos inmobiliarios y parques empresariales para apoyar a pequeños fabricantes e industrias de cine/medios (especialmente con el distrito de innovación Midtown en el horizonte).

En general, el sector inmobiliario comercial de Santa Fe está saludable y en evolución. Los nuevos desarrollos de uso mixto están combinando lo comercial con lo residencial (por ejemplo, locales comerciales en planta baja con apartamentos arriba en proyectos como Las Soleras y el próximo Midtown District). El énfasis de la ciudad en mantener su estética histórica y escala humana significa que la mayor parte del crecimiento comercial es de mediana altura y disperso, no torres de alta densidad. Pero la demanda de espacio – ya sea para un nuevo restaurante dirigido a turistas o una oficina tecnológica que atiende a contratistas del Laboratorio de Los Álamos – sigue siendo sólida. Los alquileres comerciales y los valores de las propiedades han ido aumentando, aunque a un ritmo más modesto que el residencial. Los inversionistas siguen interesados, particularmente en áreas de nicho como auto-almacenamiento, galerías y hospitalidad, que se alinean con la demografía y la economía turística de Santa Fe.

Bienes Raíces de Lujo y Demanda de Segundas Residencias

Santa Fe supera las expectativas como un mercado inmobiliario de lujo. En 2025, es uno de los mercados de alta gama más candentes del suroeste, atrayendo compradores adinerados de todo el país. Clasificaciones recientes incluso ubicaron a Santa Fe #2 a nivel nacional en el índice de mercado de lujo de Wall Street Journal/Realtor.com (solo detrás de St. Louis) casasdecollins.com – un hecho algo sorprendente que subraya lo codiciadas que se han vuelto las casas de lujo en Santa Fe.

¿Quiénes son estos compradores? Muchos son buscadores de segundas residencias o jubilados/profesionales reubicados atraídos por la combinación única de cultura, clima y valor relativo de Santa Fe. Personas adineradas de California, Texas, Florida y la Costa Este ven a Santa Fe como una ganga en comparación con Aspen o la costa de California. El precio medio de una propiedad de lujo (el 10% superior del mercado) en Santa Fe es de aproximadamente $2.7 millones, lo cual es modesto en comparación con Aspen o Palm Beach, pero aquí compra una propiedad sustancial sfgate.com. Las casas de alta gama en Santa Fe suelen presentar la famosa arquitectura Pueblo Revival, vistas a las montañas y acabados de alta calidad que atraen a compradores exclusivos.

Las casas de vacaciones son un componente importante: aproximadamente el 9.2% de todas las compras de viviendas en Santa Fe son casas de vacaciones/segundas residencias, muy por encima del promedio estadounidense de ~3% sfgate.com. Esto indica una proporción elevada de residentes a tiempo parcial e inversionistas en propiedades de lujo. Comunidades cerradas como Las Campanas (87506) están llenas de segundas residencias: grandes casas personalizadas, a menudo de $1–3M+, propiedad de familias de otros estados como retiros vacacionales. El atractivo de Santa Fe (más de 300 días de sol, vibrante escena artística y culinaria, recreación al aire libre) mantiene este mercado de segundas residencias activo. También hay ventajas fiscales: los bajos impuestos a la propiedad y la ausencia de impuestos estatales sobre los beneficios del Seguro Social en Nuevo México hacen que Santa Fe sea especialmente atractiva para jubilados adinerados que buscan establecer su residencia sfgate.com.

Tendencias del mercado en la cima: El segmento de lujo se mantuvo activo en 2025, pero no sobrecalentado. Los compradores de alta gama tienen mucho efectivo: muchas transacciones son al contado o con grandes anticipos, por lo que las tasas de interés son menos relevantes. Un informe señaló que para las casas en Santa Fe con precios superiores a $3 millones, los precios medianos en realidad bajaron ~8% recientemente, pero el volumen de ventas (número de transacciones) aumentó más del 20% casasdecollins.com. En otras palabras, se están vendiendo más casas de lujo, pero los vendedores de ultra-alta gama se han vuelto un poco más flexibles con los precios. Esto podría ser una leve corrección post-boom, o simplemente más inventario disponible (algunos propietarios de lujo vendiendo). Aun así, las propiedades en zonas privilegiadas (por ejemplo, Historic Eastside, Tesuque y propiedades con vistas en las colinas) siguen alcanzando precios premium y a menudo se venden más rápido que las casas de gama media santaferealestate.com. En 87501 (centro/Eastside), por ejemplo, los días en el mercado disminuyeron ~7% interanual, ya que los compradores adinerados adquirieron rápidamente las mejores propiedades santaferealestate.com.

Tendencias notables de lujo: Santa Fe también experimenta demanda en segmentos de lujo únicos: haciendas y propiedades ecuestres en el condado, grandes complejos históricos de adobe cerca del centro, y nuevas casas contemporáneas en urbanizaciones de lujo. Hay una presencia creciente de constructores de casas de lujo que realizan construcciones especulativas en el rango de más de $1M, confiados en que aparecerán compradores. El mercado ultra-lujoso (digamos $5M en adelante) es pequeño pero ha tenido algunas ventas destacadas (algunas propiedades de celebridades cambiaron de manos recientemente). Para los vendedores de lujo, Santa Fe sigue siendo un mercado de vendedores, aunque con menos frenesí: aproximadamente una de cada cinco propiedades de alta gama tuvo una reducción de precio en 2025, pero las propiedades bien valoradas aún encuentran compradores dispuestos a pagar precios máximos santaferealestate.com santaferealestate.com.

En resumen, el segmento alto del mercado de Santa Fe está en auge en comparación con la mayor parte del país. La reputación global de la ciudad como un refugio de arte y bienestar, además del “valor por dinero” en el lujo aquí, mantiene la demanda de segundas residencias y propiedades de lujo resistente. Sin embargo, esto ejerce presión sobre la vivienda local (ya que muchas casas de alto nivel permanecen vacías parte del año) y contribuye a los desafíos de asequibilidad de Santa Fe mencionados a continuación.

Propiedades de inversión y tendencias del mercado de alquiler

Con los altos precios de la vivienda, el mercado de alquiler de Santa Fe ha cobrado cada vez más importancia, tanto para inversores que buscan propiedades de renta como para residentes que necesitan alquilar. Principales tendencias en 2025:

Escasez en el mercado de alquiler

La oferta de viviendas en alquiler en Santa Fe ha sido históricamente limitada, y aunque están surgiendo nuevos apartamentos, las tasas de vacancia siguen siendo bajas. La tasa de vacancia de alquiler en la ciudad es de alrededor del 5% en general point2homes.com – una leve mejora respecto a las tasas ultra bajas de menos del 3% vistas antes de 2020, pero aún por debajo del promedio nacional. En el segmento de alquiler asequible (vivienda para trabajadores), la vacancia suele estar cerca del 0% tan pronto como las unidades están disponibles santafenm.gov. Esta demanda sostenida ha hecho que los alquileres aumenten considerablemente en los últimos años.

Alquileres: El alquiler medio de un apartamento en Santa Fe es de aproximadamente $1,850 a mediados de 2025 point2homes.com point2homes.com. Los alquileres aumentaron aproximadamente un 40–50% desde 2019 hasta 2024, reflejando el incremento en los precios de las viviendas. Por ejemplo, el alquiler medio era de ~$1,200 en 2018; para finales de 2023 alcanzó ~$1,800 sourcenm.com. En 2025 el crecimiento de los alquileres se ha estabilizado un poco: los alquileres solicitados han subido solo ~1–2% interanual (con una ligera caída estacional a principios de 2024) santafebeautifulhomes.com. Esencialmente, los alquileres se han estancado en un nivel alto: un apartamento típico de 2 habitaciones cuesta ~$1,800–$2,000/mes, y las casas unifamiliares se alquilan por $2,500+ en muchos casos. Esto supone una carga importante para los inquilinos locales (recuerde que el ingreso medio de los hogares inquilinos es solo de ~$49K point2homes.com, lo que hace que un alquiler de $1,800 represente alrededor del 44% de los ingresos).

Los alquileres altos y la baja disponibilidad han impulsado el interés de inversores en Santa Fe. Sin embargo, el perfil de inversor aquí suele ser diferente al de las grandes ciudades: es una mezcla de pequeños propietarios locales y compradores de fuera que adquieren viviendas para alquileres a corto plazo o unas pocas casas para alquilar. La estrategia tradicional de comprar para alquilar ofrece tasas de capitalización modestas debido a los altos precios (por ejemplo, una casa de $600K podría alquilarse por $3K/mes, un rendimiento bruto de ~4-5%). Aun así, con el potencial de apreciación y la demanda estable de alquileres en Santa Fe, muchos ven valor a largo plazo.

Alquileres a corto plazo (STR) y regulaciones

Una estrategia de inversión popular ha sido alquileres vacacionales (Airbnb/VRBO), dada la atracción turística de Santa Fe. Una casita o condominio bien ubicado puede obtener tarifas nocturnas elevadas durante las temporadas altas. Sin embargo, la proliferación de STR ha generado preocupaciones sobre la oferta de viviendas, lo que ha impulsado la acción regulatoria. La Ciudad de Santa Fe limita los permisos de STR no ocupados por el propietario a 1,000 unidades en toda la ciudad en zonas residenciales avalara.com bnbcalc.com. A partir de 2025, ese límite se ha alcanzado esencialmente, restringiendo la entrada de nuevos participantes. Además, el Condado de Santa Fe aprobó nuevas reglas (vigentes desde febrero de 2024) que limitan los STR al 3–7% de las viviendas en varios vecindarios no incorporados sfreporter.com sfreporter.com. El condado incluso había impuesto una moratoria sobre nuevos permisos mientras redactaba estas reglas sfreporter.com. Estas políticas buscan lograr un equilibrio: permitir algunos alquileres vacacionales (una parte importante de la economía turística) mientras se evita que barrios enteros se conviertan en hoteles. Para los inversionistas, esto significa que la vía de STR en Santa Fe ahora tiene barreras de entrada más altas (requisitos de permisos, límites por vecinos, etc.). Algunos propietarios de STR existentes también sienten presión por la oposición de la comunidad y la aplicación de reglas de ocupación y estacionamiento hometeamluxuryrentals.com.

Inversiones en alquileres a largo plazo

Para quienes se enfocan en alquileres a largo plazo, Santa Fe ofrece rendimientos estables aunque poco espectaculares. La ventaja es la baja vacancia y los inquilinos que suelen quedarse a largo plazo (Santa Fe cuenta con muchos trabajadores gubernamentales y profesionales que alquilan). El desafío es adquirir una propiedad a un precio razonable. Algunos inversionistas han optado por zonas periféricas – por ejemplo, el condado de Rio Arriba o las afueras del condado de Santa Fe – donde los precios de compra son más bajos, o por pequeñas propiedades multifamiliares (dúplex/tríplex) cuando logran encontrarlas.

De manera alentadora, nueva oferta de alquiler está llegando, lo que podría aflojar ligeramente el mercado. Hay más de 1,000 nuevas unidades de apartamentos en proceso (detalladas en la siguiente sección). Esto incluye tanto comunidades a precio de mercado (como los complejos de 330 y 240 unidades de desarrolladores nacionales constructionreporter.com constructionreporter.com) como proyectos de vivienda asequible (por ejemplo, el Cresta Ranch de 240 unidades dirigido a familias de bajos ingresos ncsha.org). Estos desarrollos ofrecerán más opciones para los inquilinos y podrían moderar los aumentos descontrolados de alquiler. Sin embargo, con el crecimiento poblacional y la contratación en laboratorios, es probable que la demanda se mantenga, lo que significa que Santa Fe seguirá siendo un mercado de propietarios en el futuro cercano.

En resumen, el mercado de alquiler e inversión de Santa Fe en 2025 se define por alta demanda y oferta limitada. Los inversionistas deben navegar nuevas reglas (para STRs) y altos costos de adquisición, pero los fundamentos —una ubicación deseable con vivienda limitada— lo hacen atractivo a largo plazo. Para la comunidad, la esperanza es que las unidades adicionales de alquiler y las medidas de política mejoren gradualmente la asequibilidad y disponibilidad en los próximos años.

Aspectos destacados de vecindarios y corredores de crecimiento

El panorama inmobiliario de Santa Fe varía significativamente según el vecindario: desde casas históricas de adobe cerca de la Plaza hasta nuevas urbanizaciones en los límites de la ciudad. Aquí están las principales tendencias específicas de vecindarios y áreas de crecimiento en 2025:

Historic Eastside (87501): Resumen: El vecindario más prestigioso dentro de la ciudad de Santa Fe, incluyendo el área de la Plaza y Canyon Road. Tendencia: Demanda alta continua. Precio medio de lista alrededor de ~$962K (ligera baja de –1.3% interanual) casasdecollins.com, pero esta zona sigue alcanzando precios máximos por su encanto y caminabilidad. Las casas aquí en realidad se vendieron más rápido este año (DOM bajó ~7% interanual) santaferealestate.com. Muchos compradores son propietarios adinerados de segundas residencias o jubilados. A pesar de algunos recortes de precio en listados sobrevalorados, el inventario sigue siendo escaso. Las propiedades del Eastside (a menudo adobes históricos) mantienen un estatus de “blue-chip” en el mercado de Santa Fe.
Southside (87507 – por ejemplo, zona de Agua Fría, Airport Rd): Resumen: Una zona suburbana al sur/suroeste del centro, de rápido crecimiento y más asequible. Tendencia: Crecimiento rápido pero ventas en desaceleración. Listados medianos $528K (subida modesta de +1.6% interanual) casasdecollins.com. Esta zona ha visto una afluencia de nuevas construcciones – desde casas unifamiliares de nivel inicial hasta apartamentos. Los listados activos se dispararon (+80%) a medida que constructores y vendedores pusieron más viviendas en el mercado santaferealestate.com. Como resultado, los compradores tienen más opciones y se toman más tiempo – los días en el mercado aumentaron ~45% santaferealestate.com. Southside es el referente para la vivienda de la fuerza laboral de Santa Fe; cuando subieron las tasas de interés, este segmento lo sintió más. Alrededor del 20% de los listados en Southside tuvieron reducciones de precio en 2025 santaferealestate.com. Aun así, es un punto focal de crecimiento: aquí se encuentran nuevas escuelas, centros comerciales y la mayor parte de la nueva vivienda (como la expansión de Tierra Contenta). A largo plazo, este corredor a lo largo de Cerrillos Road hacia la I-25 seguirá densificándose.
Noroeste/Las Campanas (87506): Resumen: Afueras al noroeste de la ciudad, incluyendo los enclaves de lujo Las Campanas y Tesuque. Tendencia: El mercado de lujo sigue fuerte pero un poco más suave. Listado medio alrededor de $2.0M en 87506 (+8.5% interanual) casasdecollins.com – este es el código postal más caro de Santa Fe gracias a las propiedades de golf de Las Campanas y ranchos escénicos. Las viviendas aquí vieron un aumento de ~+26% en días en el mercado santaferealestate.com, lo que sugiere que incluso los compradores de alto nivel son ahora un poco más selectivos. Sin embargo, el volumen de ventas en esta zona ha sido alto (muchos acuerdos de lujo cerrándose). El pueblo de Tesuque sigue siendo muy buscado por su exclusividad. Y Las Campanas continúa sumando casas personalizadas y amenidades, atrayendo a jubilados acomodados. El leve enfriamiento podría significar que los vendedores de lujo tengan que negociar un poco más que antes, pero la demanda general sigue siendo muy robusta.
Midtown y alrededores (87505, 87508): Resumen: Santa Fe central fuera del núcleo del centro, incluyendo barrios suburbanos antiguos y la gran zona del campus Midtown. Tendencia: Transición y oportunidad. El código postal 87505 (Midtown/South-Central) en realidad vio una notable caída en el precio de listado (~–10.6% interanual) a un precio medio de ~$750K casasdecollins.com. Esto podría reflejar que algunas ventas de gama alta se trasladaron a otro lugar, o un ajuste tras subidas previas. Midtown, específicamente el antiguo campus del College of Santa Fe, está programado para una gran remodelación (uso mixto de artes, educación y vivienda) santafenm.gov santafenm.gov. Esto podría ser un motor de crecimiento futuro: se espera que nuevas viviendas asequibles, apartamentos y espacios de trabajo/vivienda lleguen gradualmente a partir de 2026+, lo que revitalizará el centro de la ciudad. Mientras tanto, los barrios establecidos de Midtown (como Casa Solana, South Capitol) siguen siendo populares por su ubicación céntrica; el inventario allí es limitado y los precios estables.
Eldorado y corredor de la autopista 285: Resumen: Una gran comunidad planificada a 15 millas al sureste de Santa Fe (Eldorado), además de desarrollos rurales cercanos. Tendencia: Alta actividad y aumentos moderados de precios. Eldorado tuvo un gran aumento en ventas (ventas del segundo trimestre +48% interanual) ya que más familias y trabajadores remotos buscan su relativa asequibilidad y espacio sfar.com. Precio medio ~$695K (subió ~4.5%) sfar.com – una ganga comparado con los precios de la ciudad, por una casa en 1–2 acres. El inventario de Eldorado ha aumentado con nuevas reventas, pero la demanda se mantiene (el trayecto de ~20 min a la ciudad es aceptable para muchos). Hacia el sur por la autopista 285, subdivisiones más pequeñas y casas personalizadas en terrenos atraen a quienes buscan un estilo de vida rural; estas áreas crecen lentamente, limitadas por la disponibilidad de agua y la distancia.
Corredores de crecimiento (599 y 14): Otras zonas periféricas como Highway 14 (Turquoise Trail) al sur y el corredor de circunvalación NM 599 al oeste están viendo focos de desarrollo. A lo largo de la Highway 14, se está planificando un nuevo complejo de apartamentos de 188 unidades, Rodeo Village, cerca del cruce con la I-25 jenkinsgavin.com, lo que añadirá densidad. El corredor 599 (cerca de La Tierra y las nuevas oficinas del condado) tiene algunas nuevas subdivisiones y el desarrollo en curso de Las Soleras hacia el sur. El área de La Cienega (suroeste del condado) sigue siendo mayormente rural, pero podría enfrentar presión de crecimiento próximamente.

En esencia, la “historia de crecimiento” de Santa Fe es hacia el sur y el oeste – donde hay terreno disponible – mientras que los mercados premium permanecen al norte y al este (más cerca de la Plaza o en las colinas escénicas). Barrios como el Southside seguirán sumando inventario (y, con suerte, más unidades asequibles), mientras que lugares como el Eastside continuarán siendo limitados y costosos. El reto de la ciudad es asegurar que la infraestructura y los servicios se mantengan al ritmo en las zonas en auge, y fomentar estratégicamente el desarrollo (a través de rezonificación o incentivos) en lugares como Midtown y Southside para atender las necesidades de vivienda. Cada barrio tiene su propio carácter, pero todos están influenciados por el desequilibrio general de oferta y demanda de Santa Fe y la deseabilidad de la zona.

Tendencias de precios, pronósticos de mercado y perspectivas de asequibilidad

Los precios de las viviendas en Santa Fe han aumentado drásticamente en los últimos años, y 2025 marca un posible punto de inflexión hacia un crecimiento más lento. Analicemos las tendencias de precios y lo que dicen varios pronósticos, así como el tema crítico de la asequibilidad:

Tendencias recientes de precios

Tras dos años de apreciación de dos dígitos (2020–2021) y fuertes incrementos en 2022, el crecimiento de precios en Santa Fe se desaceleró durante 2023 y hasta 2025. Para el primer trimestre de 2025, los precios medianos seguían subiendo alrededor de un 11% interanual sfar.com, pero para el segundo trimestre la ganancia anual se desaceleró a solo +4% (viviendas unifamiliares) sfar.com. Algunos índices de precios incluso muestran ligeros descensos – por ejemplo, el Índice de Valor de Vivienda de Zillow para Santa Fe estaba 0.7% abajo interanual a mediados de 2025 zillow.com zillow.com. Esta discrepancia puede deberse a la metodología, pero el consenso es claro: la era de saltos anuales de precios del 15–20% ha terminado por ahora.

El precio medio de venta de todas las propiedades residenciales de Santa Fe (casas + condominios) a mediados de 2025 se sitúa en torno a $650–$700K zillow.com. El precio medio de lista es más alto (~$750K zillow.com), lo que refleja que muchos vendedores apuntan alto pero a menudo negocian a la baja (de hecho, ~65% de las ventas terminan por debajo del precio de lista) zillow.com. El mercado está acercándose al equilibrio – los compradores están menos frenéticos y los vendedores moderan sus expectativas. Es importante destacar que Santa Fe no experimentó una corrección drástica de precios en 2023–24 como sí ocurrió en algunos mercados sobrecalentados. En cambio, los precios se han mantenido mayormente estables en un nivel alto, con oscilaciones menores.

Aspectos destacados de la tendencia de precios:

Las viviendas de nivel inicial (menos de $500,000) siguen siendo escasas, por lo que a menudo aún reciben múltiples ofertas, manteniendo sus precios firmes o subiendo ligeramente.
Las viviendas de nivel medio ($500,000–$800,000) han experimentado el mayor estancamiento, especialmente a medida que las tasas de interés presionan a los compradores. Este segmento podría ver un crecimiento esencialmente del 0–2% este año.
Las viviendas de alta gama ($1 millón+), como se mencionó, han visto cierta suavización de precios (algunos puntos porcentuales por debajo de los valores máximos), pero la fuerte demanda evita cualquier caída importante. Muchos vendedores de lujo prefieren retirar sus propiedades del mercado antes que vender con un gran descuento.
Las reducciones de precio son más comunes ahora: aproximadamente una de cada cinco propiedades en venta tuvo una rebaja antes de venderse, una señal de que los precios iniciales superaron lo que los compradores estaban dispuestos a pagar santaferealestate.com. Esto es un regreso a una estrategia de precios normal en comparación con los días de “ponle el precio que quieras” de 2021.

Pronósticos del mercado para los próximos años

De cara al futuro, la mayoría de los analistas predicen movimientos de precios modestos para Santa Fe en 2025–2026. Un conjunto de pronósticos nacionales sitúa el crecimiento de los precios de viviendas en EE. UU. en torno al +1.5% a +2% para 2025 frontgaterealestate.com. Santa Fe podría superar ligeramente esa cifra debido a sus limitaciones de oferta y popularidad, pero probablemente no por mucho. De hecho, algunos datos sugieren que Santa Fe podría experimentar una leve caída de precios o un desempeño plano a corto plazo. Redfin, por ejemplo, ha insinuado que a nivel nacional, los precios podrían bajar alrededor de un 1% para finales de 2025 facebook.com; Santa Fe podría seguir esa tendencia o mantenerse estable.

Los agentes inmobiliarios locales están generalmente optimistas pero cautelosos. El liderazgo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Santa Fe señaló incertidumbre para la segunda mitad de 2025 debido a las tasas de interés y la volatilidad económica ksfr.org. No se espera un “colapso”, sino más bien una corrección del mercado continua hacia el equilibrio. En resumen: la mayoría de los pronósticos prevén que los valores de las viviendas en Santa Fe en 2025–2026 se mantendrán estables o subirán ligeramente (digamos 0–5% por año). No se anticipa una caída importante a menos que ocurra un gran impacto externo, ya que el inventario sigue siendo limitado en relación con la demanda.

Una razón por la que es probable que los precios se mantengan es la continua deseabilidad y demografía de Santa Fe: compradores adinerados están esperando cualquier bajada. Además, los costos de construcción y la escasez de mano de obra hacen que las casas nuevas sean caras, lo que proporciona un piso de precios para las viviendas existentes. Dicho esto, si las tasas hipotecarias se mantienen elevadas (~7%), el poder adquisitivo de los compradores se reduce, lo que limitará el crecimiento de los precios. Es posible que veamos precios reales estancados (los valores de las viviendas subiendo aproximadamente al ritmo de la inflación o ligeramente por debajo).

Asequibilidad y costos de la vivienda

La crisis de asequibilidad de Santa Fe es quizás la mayor preocupación de cara al futuro. La ciudad se ha vuelto cada vez menos asequible para su fuerza laboral local:

El ingreso familiar medio en Santa Fe es de aproximadamente $78,000 ksfr.org (y mucho menor para los inquilinos, alrededor de $49,000 point2homes.com). Pero una vivienda unifamiliar mediana (~$570,000 en la ciudad) requiere un ingreso de aproximadamente $110,000 para comprar cómodamente ksfr.org. Esta brecha es enorme. Según los indicadores estándar, el índice de asequibilidad de Santa Fe ha empeorado: el Índice de Asequibilidad de Vivienda de SFAR cayó a ~37 en 2025 (lo que significa que el hogar medio solo tiene ~37% del ingreso necesario para la vivienda media) ksfr.org.
En términos concretos, los costos de la vivienda (hipoteca o alquiler) a menudo superan el 40-50% de los ingresos locales, muy por encima del 30% recomendado. Por ejemplo, una casa de $600,000 con un 20% de entrada a las tasas actuales tendría pagos PITI de alrededor de $4,000/mes, totalmente fuera del alcance de la mayoría de las familias locales.
La asequibilidad del alquiler en Santa Fe también está bajo presión. Un alquiler de $1,800/mes representa ~28% de un ingreso de $78,000, apenas manejable para el hogar medio, pero para muchos es más alto. Más del 50% de los inquilinos en Santa Fe están sobrecargados de costos (pagan más del 30% de sus ingresos en vivienda).

Esta crisis de asequibilidad tiene impactos reales: los trabajadores esenciales y las familias jóvenes encuentran difícil establecerse en Santa Fe. El distrito escolar local y las empresas informan problemas para reclutar debido a lo costoso de la vivienda. También hay un éxodo de algunos residentes hacia áreas circundantes o fuera del estado en busca de viviendas más baratas.

Los responsables políticos están tomando nota. Los esfuerzos para abordar la asequibilidad incluyen:

Fomentando el desarrollo de menor costo: La ciudad está impulsando la construcción de más viviendas por debajo de $500,000 al flexibilizar la zonificación para mayor densidad y apoyar casas modulares o más pequeñas santaferealestate.com. Se está discutiendo actualizar los requisitos de zonificación inclusiva y acelerar los permisos para proyectos asequibles.
Proyectos de vivienda asequible: El estado, a través de Housing New Mexico (MFA), está financiando proyectos como Cresta Ranch (240 apartamentos asequibles) ncsha.org. Organizaciones sin fines de lucro como Homewise y Housing Trust Santa Fe están ayudando a compradores primerizos con asistencia para el pago inicial y construyendo viviendas subsidiadas (aunque a menudo estos son sorteos con cupos limitados).
Asistencia de alquiler y vales: Santa Fe ha incrementado la financiación para programas de asistencia de alquiler para ayudar a inquilinos de bajos ingresos, y está utilizando fondos estatales de fideicomiso de vivienda para preservar unidades de alquiler asequible.

A pesar de estos esfuerzos, la realidad es que la asequibilidad en Santa Fe probablemente empeorará si los precios de las viviendas se mantienen altos o siguen subiendo, aunque sea ligeramente. A menos que los ingresos aumenten drásticamente (lo cual es poco probable a corto plazo) o se construya mucha más vivienda, la brecha puede persistir. El aspecto positivo es que la reciente desaceleración de los precios y el aumento del inventario son las primeras señales de alivio. Si, por ejemplo, los precios de las viviendas se mantuvieran estables durante algunos años mientras los ingresos aumentan poco a poco, el índice de asequibilidad podría mejorar algo.

Pronóstico de asequibilidad: desafortunadamente, se espera que Santa Fe siga siendo una de las ciudades pequeñas menos asequibles del oeste montañoso. Es posible que veamos más soluciones creativas de vivienda – como ADUs (casitas independientes) volviéndose comunes, modelos de vivienda cooperativa, o empleadores (como hospitales o el Laboratorio) invirtiendo en vivienda para trabajadores. Los próximos años pondrán a prueba la capacidad de Santa Fe para equilibrar su popularidad con la habitabilidad para todos los niveles de ingresos.

En resumen, en cuanto a precios, es probable que Santa Fe esté entrando en un periodo de estabilidad – un cambio bienvenido tras los precios descontrolados – pero la asequibilidad sigue en niveles de crisis. Cualquier mejora futura deberá medirse en relación con los ingresos locales y el costo de vida, una métrica en la que Santa Fe actualmente no cumple. La esperanza es que una combinación de fuerzas del mercado (más inventario, crecimiento de precios más lento) y medidas de política puedan restaurar gradualmente cierto equilibrio en el mercado de vivienda local.

Análisis de Inventario y Proyectos en Construcción

Un factor crítico en el panorama de la vivienda en Santa Fe es el lado de la oferta – cuántas viviendas hay disponibles ahora y qué viene en camino. En 2025, el inventario se ha expandido desde mínimos históricos, y una ola significativa de construcción (especialmente multifamiliar) está en marcha:

Panorama actual del inventario

Tras años de oferta extremadamente limitada, el inventario de viviendas en Santa Fe finalmente se está recuperando. Para mediados de 2025:

Casas en venta: Había alrededor de 930 anuncios activos en el área de Santa Fe a julio de 2025 zillow.com. Esto es un aumento notable respecto a los años de la pandemia, cuando los anuncios activos a veces caían por debajo de 300. Los nuevos anuncios en 2025 han superado las ventas, lo que ha llevado a una acumulación de inventario. Para casas unifamiliares, el inventario aumentó ~29% interanual, y para condominios ~30% interanual sfar.com.
Meses de inventario: Como se mencionó antes, la oferta de casas unifamiliares está en alrededor de 5.1 meses (subió de ~4.2) sfar.com, y la de condominios ~4.4 meses sfar.com. Estos niveles, aunque más altos, siguen siendo ligeramente inferiores a un mercado “equilibrado” de 6 meses. Así que Santa Fe está pasando de un mercado fuertemente de vendedores a uno más neutral.
Segmentación: El aumento de la oferta no es uniforme. Los vecindarios del sur vieron grandes aumentos (80% más casas en venta) santaferealestate.com, mientras que en algunos segmentos de lujo el inventario sigue siendo bastante limitado (Las Campanas siempre tiene algunas casas especulativas, pero hay pocas casas terminadas y deseables). La Ciudad de Santa Fe tuvo un total de ~196 ventas de casas unifamiliares en el segundo trimestre frente a ~600 anuncios activos, lo que sugiere aproximadamente tres trimestres de inventario en la ciudad sfar.com zillow.com. El Condado tuvo ~170 ventas frente a aproximadamente 330 anuncios rurales activos, también cerca de medio año de inventario sfar.com.
Anuncios de terrenos: El inventario de terrenos residenciales (lotes) es menor y también ha aumentado. Sin embargo, los altos costos de la tierra y las necesidades de infraestructura hacen que las ventas de lotes sean lentas (las ventas de terrenos bajaron –23% interanual) sfar.com. Hay mucha tierra alrededor de Santa Fe, pero gran parte no está lista para desarrollo debido a agua, zonificación o propiedad de entidades gubernamentales/tribales.

En resumen, los compradores ahora tienen más opciones que en años anteriores, aunque la selección sigue siendo limitada en ciertos rangos de precios. Si el inventario continúa aumentando gradualmente (a medida que más vendedores venden y nuevas casas salen al mercado), Santa Fe podría finalmente salir de la condición de oferta ultra baja.

Proyectos de construcción

Santa Fe está experimentando un mini auge de construcción, particularmente en multifamiliares y urbanizaciones en el lado sur. Los principales proyectos en proceso incluyen:

Grandes complejos de apartamentos: Varias comunidades multifamiliares están en construcción o en planificación avanzada:
- Un complejo de apartamentos de 330 unidades en Beckner Road (cerca del Hospital Presbyterian) por Abacus Capital, cuya construcción se espera que comience en la primavera de 2026 constructionreporter.com constructionreporter.com. Este es uno de los más grandes en la historia de Santa Fe y serán apartamentos de “lujo” a precio de mercado (a menudo referido como el proyecto Solwyn).
- Los Apartamentos Turquesa – un complejo de 240 unidades al sur de Santa Fe Place Mall (Wagon Rd) – también de Abacus, que ya inició obras y está en marcha constructionreporter.com.
- Cresta Ranch Apartments – 240 unidades de vivienda familiar asequible en el lado sur, comenzó construcción en mayo de 2025 ncsha.org. Estas servirán a hogares con ingresos del 60% del AMI o menos, proporcionando viviendas de bajos ingresos muy necesarias.
- Otros nombres como Arcadia Apartments (332 unidades) y Cielo Luxury Living (252 unidades) han aparecido en los planes images1.showcase.com, probablemente refiriéndose a algunos de los anteriores o a proyectos adyacentes en el área de Las Soleras. En total, Santa Fe tiene del orden de más de 1,000 nuevas unidades de apartamentos en varias etapas, una expansión sin precedentes del inventario de alquiler.
Desarrollos de viviendas unifamiliares: En el ámbito de viviendas unifamiliares, los constructores de viviendas en serie están activos:
- Las Soleras (suroeste de Santa Fe cerca de la I-25): Pulte Homes está desarrollando este plan maestro con cientos de casas y casas adosadas en fases sedberrynm.com. También incluye un nuevo hospital, vivienda para personas mayores (instalación de vida asistida de 140 unidades catamountinc.com), y centros comerciales planificados images1.showcase.com.
- Tierra Contenta (suroeste/condado de Santa Fe): Esta subdivisión de vivienda asequible de larga duración continúa con nuevas fases. Es la fuente principal de nuevas casas de nivel inicial (algunas por debajo de $400,000 con subsidios). Se construyen docenas de casas cada año, y recientemente se aprobó más terreno para desarrollo.
- Rancho Viejo & Oshara Village (al sur de la ciudad): Rancho Viejo está agregando nuevas casas en su extensa comunidad cerca del Community College, enfocándose en casas familiares de precio medio. Oshara Village, una comunidad nueva urbanista más pequeña, también está construyendo los lotes restantes.
- Casas en el condado y a medida: En áreas del condado como Tesuque, La Cienega y a lo largo de la Hwy 14, constructores personalizados están edificando casas de lujo en lotes dispersos. Además, Las Campanas sigue viendo nuevas construcciones personalizadas ya que esa comunidad de alto nivel aún no está completamente desarrollada. Sin embargo, estas suelen ser construcciones individuales, no desarrollos de grandes extensiones.
Reurbanización del Distrito Midtown: Aunque la construcción vertical real podría tardar un par de años, 2025 es un año clave para el proyecto Midtown. La ciudad ha emitido RFPs para que desarrolladores de uso mixto y vivienda asequible se encarguen de partes del sitio de 64 acres santafenm.gov. Para finales de 2025, la ciudad espera estar en negociaciones para proyectos específicos – potencialmente cientos de unidades de vivienda (incluyendo apartamentos asequibles, lofts para vivir/trabajar, etc.) y espacio cultural/comercial durante la próxima década. Si avanza, el sitio de Midtown podría aportar una parte significativa de nuevas viviendas en los finales de la década de 2020, aliviando la presión en otros lugares.
Infraestructura y permisos: La ciudad también está invirtiendo en infraestructura para apoyar la nueva construcción. Mejoras viales (por ejemplo, el rediseño de la calle Guadalupe en el centro kob.com, expansiones de calles en el Southside), mejoras en el sistema de agua y posiblemente la expansión de la capacidad de alcantarillado en el lado sur están en proceso. Santa Fe se está asegurando de que, a medida que crecen subdivisiones como Las Soleras y otras, las carreteras, los servicios públicos y las instalaciones públicas puedan soportarlo. Los tiempos de permisos han sido un cuello de botella en el pasado, pero la ciudad informa aprobaciones más rápidas en 2024–25 para proyectos de vivienda de alta prioridad.

Dado todo esto, ¿cuántas unidades podría agregar Santa Fe en los próximos años? Algunas estimaciones: si todos los proyectos actuales se completan, Santa Fe podría ver del orden de 1,500–2,000 nuevas unidades de vivienda para 2027 (una mezcla de alquileres y ventas). Para ponerlo en contexto, la ciudad de Santa Fe tiene hoy unas 35,000 unidades de vivienda, así que eso representa un aumento de aproximadamente el 5% en el inventario, lo cual es significativo. Probablemente no será suficiente para cerrar completamente la brecha de oferta, pero es un aumento sustancial después de años de poca construcción.

Perspectiva de inventario: A corto plazo (2025–26), se espera que el inventario de listados siga aumentando poco a poco. Es probable que más propietarios pongan sus casas a la venta ahora que el pico de alta demanda ha pasado, especialmente inversores o propietarios de segundas viviendas que podrían querer vender. Combinado con nuevas viviendas que salen al mercado, esto debería mejorar la oferta para los compradores. Podríamos ver que los meses de inventario alcancen un equilibrio de 6 meses en el próximo año, lo que sería un cambio drástico respecto a los 1–2 meses de inventario en 2021.

Sin embargo, el terreno estricto de Santa Fe (montañas, tierras de pueblos) y las limitaciones de agua significan que no puede expandirse sin fin. La oferta a largo plazo seguirá siendo limitada en relación con la demanda del mercado abierto. La construcción actual está cubriendo parte del déficit, pero a menos que ese ritmo continúe de manera constante, existe el riesgo de que, una vez que estos proyectos se llenen, la escasez fundamental persista.

En resumen, Santa Fe está construyendo más ahora que en décadas, enfocándose en el lado sur y en proyectos de relleno urbano, lo que debería aliviar ligeramente el desequilibrio. Será crucial monitorear qué tan rápido se absorben estas nuevas unidades; las primeras señales sugieren que la demanda es lo suficientemente fuerte como para que se alquilen o vendan rápidamente. Esta nueva oferta, junto con el aumento del inventario de viviendas existentes, es una señal esperanzadora de que el mercado inmobiliario de Santa Fe se está moviendo hacia un equilibrio más saludable después de años de extrema escasez.

Influencias demográficas y económicas en el mercado

Las tendencias inmobiliarias de Santa Fe no existen en el vacío: están moldeadas por la demografía y las corrientes económicas de la región. Varias influencias clave en 2025:

Población y demografía

La población de Santa Fe (ciudad ~88,000; área metropolitana ~150,000) está creciendo lentamente. La tasa de crecimiento es modesta: Nuevo México en su conjunto creció solo ~0.1% anual en los últimos años ibisworld.com, y Santa Fe probablemente está solo un poco por encima de eso. Sin embargo, los patrones migratorios son notables:

Migración de jubilados y trabajadores remotos: Santa Fe sigue atrayendo personas de otros estados. Los recién llegados típicos suelen ser jubilados o semi-jubilados (de 50 a 70 años) y algunos profesionales remotos (mayores de 40) que se mudan por razones de estilo de vida. La edad media en Santa Fe es de unos 45 años, lo que refleja una tendencia hacia una población mayor. Esta afluencia apoya el mercado de lujo y de segundas viviendas e incrementa la demanda de vivienda, pero estas personas suelen tener ingresos más altos o patrimonio inmobiliario.
Juventud y familias: La población más joven se ha mantenido relativamente estable o incluso ha disminuido ligeramente, ya que muchos adultos jóvenes locales se mudan en busca de mejores oportunidades laborales o viviendas más económicas. La matrícula escolar en Santa Fe ha estado estable o a la baja. Esta dinámica contribuye a que haya menos compradores de vivienda por primera vez a nivel local, haciendo que el mercado dependa más de compradores que vienen de fuera.
Comunidades hispanas e indígenas: Santa Fe tiene una rica herencia hispana (aproximadamente el 55% del condado se identifica como hispano) y varios pueblos nativos americanos cercanos. Estas comunidades son parte integral de la fuerza laboral y la cultura. Desafortunadamente, también están entre los más afectados por los problemas de asequibilidad. Algunas familias con profundas raíces locales se encuentran incapaces de comprar viviendas en la ciudad que fundaron sus antepasados. Como consecuencia, hay una tendencia a los hogares multigeneracionales y migraciones hacia ciudades más asequibles (como Rio Rancho o Las Vegas, NM).
Tamaño del hogar: Santa Fe tiene muchos hogares de 1-2 personas (debido a jubilados y nidos vacíos). El tamaño promedio del hogar es de alrededor de 2.3, y los hogares de inquilinos son aún más pequeños, con ~1.96 point2homes.com. Esto impulsa la demanda de viviendas más pequeñas, condominios y apartamentos, un cambio respecto al pasado cuando predominaban las casas familiares más grandes.

Economía y empleo

La economía de Santa Fe en 2025 es sólida, aunque no está en auge. La tasa de desempleo en el área metropolitana de Santa Fe es de aproximadamente 3.5–4.0%, una de las más bajas de Nuevo México dws.state.nm.us. Factores económicos clave:

Gobierno y sector público: Como capital del estado, el mayor empleador de Santa Fe es el gobierno (oficinas estatales, municipales, del condado y federales). Esto proporciona una base de empleo estable y una demanda constante de viviendas de nivel medio. El crecimiento del empleo gubernamental suele ser plano, pero el empleo es seguro. Estos trabajadores sienten especialmente la presión de la vivienda porque sus salarios no igualan los del sector privado, aunque están arraigados aquí.
Laboratorio Nacional de Los Álamos (LANL): Ubicado a unos 35 millas de distancia, el LANL ha estado expandiéndose. Más de 1,000 nuevas contrataciones por año ocurrieron en 2022–2024 kob.com, con un crecimiento que se espera se estabilice para 2025 pero que siga siendo alto losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Muchos empleados del LANL viven en Santa Fe (por más servicios urbanos) y viajan diariamente. La ola de contrataciones del LANL ha sido un impulsor principal de la demanda de vivienda, absorbiendo gran parte del inventario de alquiler de alta gama y empujando a algunos compradores de vivienda hacia Santa Fe (ya que Los Álamos en sí prácticamente no tiene inventario). Esto ha introducido más hogares de altos ingresos al mercado, elevando los precios. El laboratorio ha reconocido que la vivienda es un desafío principal en la contratación, ya que los nuevos empleados tienen dificultades para encontrar casas losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Así que el crecimiento del LANL está directamente relacionado con la necesidad de Santa Fe de construir más viviendas.
Turismo y economía creativa: El turismo es un pilar de la economía de Santa Fe. 2023 y 2024 vieron cifras récord de visitantes tras los mínimos de la pandemia, y 2025 va en camino de continuar esa tendencia. Esto impulsa empleos en hotelería, restaurantes, galerías de arte, etc., que suelen ser de bajos salarios. El éxito del turismo (Santa Fe aparece frecuentemente en las listas de revistas de viajes) presiona indirectamente la vivienda al aumentar la demanda de STRs y segundas residencias. El sector de las artes creativas (artistas, escritores, etc.) también atrae personas a Santa Fe, pero muchos tienen dificultades con los costos de vivienda debido a ingresos variables.
Salud y educación: Santa Fe tiene un sector de salud en crecimiento (ahora dos hospitales, además de muchas clínicas). El nuevo Hospital Presbyterian creó cientos de empleos, y la salud en general es uno de los sectores de empleo de más rápido crecimiento aquí. La educación (St. John’s College, Institute of American Indian Arts, Santa Fe Community College, etc.) es estable, con algo de crecimiento en áreas de nicho como los programas de cine que se relacionan con la remodelación del estudio de cine de Midtown. Estos sectores contribuyen a una demanda constante de vivienda para la clase media.
Ingresos y riqueza: Santa Fe tiene una distribución de ingresos bifurcada: una mezcla de hogares acomodados (muchos no derivados de salarios locales, sino de riqueza, inversiones o ingresos remotos) y trabajadores de servicios de bajos ingresos. El ingreso medio ~$78K está cerca de la media nacional, pero muy por debajo de lo necesario para los precios locales de la vivienda ksfr.org. Por otro lado, los propietarios adinerados de segundas residencias y los jubilados suelen tener activos significativos. Esta brecha de riqueza se refleja en el mercado inmobiliario, ya que estos últimos pueden comprar casas de $1M al contado, superando a los asalariados locales. La estructura de la economía (muchos salarios bajos frente a algunos con gran riqueza) alimenta así la brecha de asequibilidad de la vivienda.

Otras influencias

Tasas de interés e inflación: El entorno económico general —alta inflación en 2022 y el posterior aumento de las tasas de interés para combatirla— ha impactado a Santa Fe. Las hipotecas cercanas al 7% suponen un gran golpe a la asequibilidad para quienes financian. Los altos costos de construcción (inflación en materiales y mano de obra) también encarecen las viviendas nuevas y ralentizan algunos proyectos. Si las tasas bajaran en los próximos años, podría desatarse una nueva ola de compradores (y potencialmente aumentos de precios). Por el contrario, si llega una recesión, Santa Fe podría ver una menor demanda en el mercado medio, pero probablemente un interés sostenido en el segmento alto (ya que los compradores de lujo se ven menos afectados).
Tendencias culturales y de estilo de vida: El deseo de espacio y calidad de vida, amplificado por la pandemia, sigue beneficiando a Santa Fe. El trabajo remoto ha permitido que más personas se muden aquí manteniendo empleos bien remunerados en otros lugares. La infraestructura de Santa Fe (banda ancha, etc.) está poniéndose al día para apoyarlos. Además, la postura de Santa Fe en temas como la sostenibilidad ambiental (muchas casas con energía solar, códigos de construcción ecológicos) y su reputación de seguridad y sentido de comunidad atraen a un perfil demográfico que busca cierto estilo de vida, lo que sigue impulsando el interés inmobiliario aquí.

En resumen, el mercado inmobiliario de Santa Fe se sostiene gracias a una base económica estable y única (gobierno, arte, turismo, ciencia) y está cada vez más influenciado por dinero y personas externas. Demográficamente, la llegada de residentes mayores y más ricos impulsa la demanda, mientras que los jóvenes locales que quedan excluidos es una preocupación a largo plazo. El reto de la ciudad será gestionar el crecimiento de manera que la economía siga siendo inclusiva, asegurando que maestros, enfermeros, policías, artistas y otros puedan permitirse vivir en la comunidad a la que sirven. Por esta razón, los esfuerzos de desarrollo económico están estrechamente ligados a iniciativas de vivienda.

Desarrollos regulatorios y de políticas que impactan el sector inmobiliario

La política pública y las regulaciones en Santa Fe tienen un papel significativo en la configuración del mercado inmobiliario. En 2024–2025, varios desarrollos en este ámbito son destacables:

Regulaciones sobre alquileres a corto plazo

Como se ha mencionado, la ciudad y el condado de Santa Fe han endurecido las reglas para los alquileres a corto plazo (STR):

La Ordenanza de STR de la Ciudad (enmendada en 2020) limita los permisos de STR no ocupados por el propietario a 1,000 unidades en toda la ciudad avalara.com. También impone reglas como no permitir más de un alquiler en un período de 7 días (para evitar la rotación tipo hotel) santafeskye.com y requiere un operador o contacto local. La aplicación de la ley se ha intensificado en 2025 para garantizar el cumplimiento y renovar los permisos anualmente (tarifas ~$120 inicial, $90 renovación) proper.insure. Esta política impacta directamente a los compradores de inversión – esencialmente limitando el mercado de inversores puros de STR. Los STR existentes en áreas populares (centro, Railyard) se han vuelto bastante valiosos debido a los permisos limitados.
Ordenanza de STR del Condado de Santa Fe (vigente desde febrero de 2024) – la Comisión del Condado aprobó una ordenanza que limita la densidad de STR en vecindarios no incorporados a 3–7% de las unidades de vivienda (dependiendo del área) sfreporter.com. También puso fin a una moratoria previa sobre nuevos permisos, pero de manera restrictiva. Los propietarios no residentes ahora solo pueden operar STR dentro de esos límites bajos. La ordenanza tenía como objetivo proteger comunidades como Eldorado, donde los residentes se manifestaron en contra de la proliferación de STR. Esta es una regla relativamente estricta y podría ser una de las regulaciones de STR a nivel de condado más agresivas del país. Hubo cierta reacción negativa (incluida una demanda que estaba siendo desestimada a medida que entraban en vigor las nuevas reglas) sfreporter.com, pero en general muestra la prioridad del gobierno local en la vivienda para residentes sobre turistas.

Impacto: Estas regulaciones de STR pueden aumentar ligeramente la oferta de alquiler a largo plazo (ya que algunas casas que podrían haber sido Airbnbs se alquilan de manera tradicional o se venden) y deberían disuadir las compras especulativas de STR. Sin embargo, el atractivo de Santa Fe significa que algunos aún intentarán ingresar al mercado de STR mediante vacíos legales (por ejemplo, operando en zonas no residenciales que no están limitadas). Es un tema a observar, ya que la aplicación determinará los resultados reales. Es probable que la ciudad revise periódicamente el límite de 1,000 (actualmente, ~900 permisos están activos, cerca del límite).

Políticas de Vivienda Asequible

Santa Fe ha tenido durante mucho tiempo un requisito de zonificación inclusiva llamado “Programa de Viviendas de Santa Fe”, que exige que un porcentaje (a menudo 15–20%) de los nuevos desarrollos sea asequible o que se pague una tarifa. En 2025, la ciudad está considerando ajustes a este programa para impulsar más unidades:

Pueden aumentar o reestructurar el requisito de viviendas asequibles para grandes desarrollos, o, por el contrario, ofrecer más incentivos (exención de tarifas, permisos más rápidos) si un desarrollador incluye una mayor proporción de unidades asequibles. El objetivo es incentivar a los constructores a realmente construir viviendas asequibles en lugar de pagar una tarifa sustitutiva.
La ciudad apoya a desarrolladores de vivienda sin fines de lucro como Habitat for Humanity y Santa Fe Housing Trust donando terrenos de propiedad municipal. Por ejemplo, algunos lotes en el Southside se han transferido para proyectos de casas adosadas asequibles. Es probable que esta política de aprovechar terrenos públicos continúe, especialmente si Midtown se utiliza en parte para vivienda asequible.
Se adoptó un nuevo Plan Estratégico de Vivienda Asequible a Cinco Años (2023–2028) santafenm.gov, que establece metas como crear 1,000 unidades asequibles, ampliar la asistencia para el alquiler y preservar parques de casas móviles. Este plan podría llevar a cambios de zonificación como permitir casitas/ADUs en toda la ciudad y reducir los requisitos de estacionamiento para bajar los costos de construcción.

Zonificación y Uso de Suelo

En 2025, Santa Fe está realizando algunas actualizaciones al código de uso de suelo. Las principales incluyen:

Unidades de Vivienda Accesorias (ADUs): La ciudad busca agilizar los permisos para ADUs (casitas en el patio trasero) como una solución de densidad moderada. Actualmente, las ADUs ya están permitidas en muchas áreas, pero la burocracia y el NIMBYismo las han limitado. Facilitar esto podría agregar decenas de unidades y proporcionar ingresos por alquiler a los propietarios.
Permisos para Mayor Densidad: Particularmente en corredores de tránsito (Cerrillos Road, St. Francis Drive) y Midtown, la ciudad está considerando el upzoning – permitir apartamentos de varios pisos o casas adosadas donde antes solo se permitía uso comercial o baja densidad. Esto se relaciona con el concepto Midtown LINC (Local Innovation Corridor) santafenm.gov, que busca un desarrollo de uso mixto y transitable.
Uso de Suelo en el Condado: El Condado de Santa Fe también actualizó su Código de Desarrollo Territorial Sostenible para permitir una mayor concentración de viviendas en ciertas zonas rurales y facilitar el desarrollo en áreas de crecimiento designadas (como cerca de La Cienega). Esto se equilibra con estrictos requisitos de agua (ya que gran parte del condado no tiene acceso al agua de la ciudad y se requieren pozos).

Infraestructura y Política de Agua

La capacidad de crecimiento de Santa Fe está limitada por el agua. La ciudad tiene un sólido programa de conservación de agua y los desarrolladores deben obtener derechos de agua para nuevos proyectos (o pagar al sistema). En 2025, la disponibilidad de agua es adecuada gracias a la planificación previa (por ejemplo, la desviación directa de Buckman desde el Río Grande). Pero cualquier cambio en la política de agua podría impactar el sector inmobiliario:

A nivel estatal se está considerando exigir prueba de agua para 100 años para subdivisiones, lo que podría dificultar algunos desarrollos en el condado.
La política de banco de agua de Santa Fe (los desarrolladores compran créditos de agua a la ciudad) ha mantenido el crecimiento sostenible, pero añade costos. Si el agua o las tarifas de conexión a servicios públicos aumentan, podría ralentizar la construcción.

Además, la ciudad ha estado invirtiendo en transporte (como nuevas carreteras, carriles para bicicletas, quizás considerando la ampliación del transporte público) para asegurar que la nueva vivienda no sature el tráfico. Los nuevos bonos de infraestructura de la ciudad a menudo apoyan indirectamente el sector inmobiliario al hacer que nuevas áreas sean habitables.

Impuestos e incentivos

Nuevo México no tiene limitaciones de impuestos a la propiedad como California, y las tasas de impuestos a la propiedad en Santa Fe son relativamente bajas. Sin embargo:

La legislatura estatal en 2022 eliminó el límite de exención de impuestos a la propiedad para veteranos y proporcionó cierto alivio fiscal, pero nada drástico que altere las decisiones de vivienda.
Existen incentivos estatales para vivienda asequible (por ejemplo, el fondo estatal de fideicomiso para vivienda, Créditos Fiscales para Vivienda de Bajos Ingresos, etc.) que proyectos de Santa Fe como Cresta Ranch han aprovechado exitosamente ncsha.org. Continuar o ampliar estos será importante. En 2024, Nuevo México aumentó la financiación para el Fondo de Fideicomiso para Vivienda, lo que debería ayudar a lanzar más proyectos en todo el estado (Santa Fe probablemente será beneficiaria).
No existe control de alquileres (la ley estatal lo impide), y no se propone ninguno, pero los líderes de Santa Fe se enfocan en la asistencia para el alquiler en su lugar.

En resumen, el entorno político de Santa Fe es cada vez más pro-intervención en vivienda – reconociendo que el mercado por sí solo no resolverá la crisis. Las regulaciones sobre STRs están limitando la competencia por la vivienda proveniente de turistas. Los mandatos e incentivos para vivienda asequible se están fortaleciendo para aprovechar cualquier nuevo desarrollo en beneficio público. La zonificación se está ajustando para permitir mayor densidad donde sea apropiado. Estos esfuerzos, combinados con una gestión prudente de los recursos, buscan orientar el mercado inmobiliario de Santa Fe hacia uno que pueda acomodar el crecimiento sin perder el alma de la ciudad ni excluir a su gente por los precios. Los próximos años pondrán a prueba la efectividad de estas políticas en la práctica, pero el compromiso de los funcionarios y grupos comunitarios para abordar los desafíos de vivienda está en su punto más alto.

Fuentes:

Asociación de Agentes Inmobiliarios de Santa Fe – Indicadores Trimestrales T2 2025 (estadísticas de mercado) sfar.com sfar.com; Estadísticas Trimestrales T2 2025 (datos de ventas/precios) sfar.com sfar.com.
KSFR Noticias – Entrevista con el presidente de SFAR (mercado y asequibilidad T1 2025) ksfr.org ksfr.org.
Barker Realty Informe de Mercado T2 2025 – Análisis del mercado de Santa Fe por zona (tendencias Eastside vs Southside, precios, inventario) santaferealestate.com santaferealestate.com.
Santa Fe New Mexican/SFGate – Informe del mercado de lujo (Santa Fe #2 en índice de lujo, 9.2% de las viviendas son propiedades vacacionales, mediana de lujo $2.7M) sfgate.com sfgate.com.
RentCafe/Point2Homes – Estadísticas del mercado de alquiler en Santa Fe (alquiler medio ~$1.85K, vacancia ~5%, ingresos de inquilinos) point2homes.com point2homes.com.
Santa Fe Reporter – Cobertura de la Ordenanza de STR del Condado (límites de STR del 3–7% por área, debate comunitario) sfreporter.com sfreporter.com.
NCSHA/Housing New Mexico – Comunicado de prensa sobre Cresta Ranch Apts (inicio de construcción de 240 unidades de vivienda asequible en 2025) ncsha.org ncsha.org.
Construction Reporter – Actualización sobre los apartamentos Beckner Road de 330 unidades y Turquesa de 240 unidades (nuevos desarrollos multifamiliares de Abacus en Santa Fe) constructionreporter.com constructionreporter.com.
Ciudad de Santa Fe – Planes para el Distrito Midtown (fases de reurbanización de uso mixto y RFPs de vivienda en 2025) santafenm.gov santafenm.gov.