Immobilienmarkt in Santa Fe 2025: Luxusboom, Neubauten und eine Erschwinglichkeitskrise

Hauspreise steigen weiter (langsam): Der mittlere Preis für Einfamilienhäuser in Santa Fe liegt Mitte 2025 bei etwa 717.000 $, was einem Anstieg von etwa 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht sfar.com sfar.com. Die Preise für Eigentumswohnungen/Reihenhäuser stiegen um ca. 7 % auf einen Median von 492.000 $ sfar.com. Das Preiswachstum hat sich gegenüber den zweistelligen Zuwächsen in den Jahren 2021–22 abgekühlt, aber die Werte bleiben nahe an Rekordhöhen.
Angebot erholt sich: Die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist im Vergleich zum Vorjahr um etwa 30 % gestiegen sfar.com. Santa Fe hat etwa 5 Monate Wohnungsangebot (im Vergleich zu ca. 4 Monaten vor einem Jahr) – ein Zeichen für einen Markt, der sich dem Gleichgewicht nähert sfar.com. Immobilien bleiben auch länger auf dem Markt, mit durchschnittlich 50–65 Tagen (ein Anstieg von 24–57 % im Jahresvergleich) sfar.com. Käufer haben mehr Auswahl und Verhandlungsmacht als während des pandemiebedingten Booms.
Nachfrage nach Luxus- & Zweitwohnsitzen boomt: Santa Fe gehört zu den führenden Luxusmärkten der USA, wobei Ferien-/Zweitwohnsitze 9 % der Immobilienverkäufe ausmachen – das Dreifache des nationalen Anteils sfgate.com. Hochwertige Angebote liegen im Durchschnitt bei etwa 2,7 Millionen $ sfgate.com. Wohlhabende Käufer aus anderen Bundesstaaten (angelockt durch das Klima, die Kunstszene und die steuerfreundlichen Gesetze in NM) treiben weiterhin die Nachfrage nach Anwesen im Millionenbereich an.
Erschwinglichkeitskrise für Einheimische: Das mittlere Haushaltseinkommen in Santa Fe ($78K ksfr.org) liegt weit unter dem, was für den Kauf eines durchschnittlichen Hauses benötigt wird ($110K erforderliches Einkommen ksfr.org). In den Arbeiterwohnvierteln auf der Southside erfordert ein Haus jetzt ein Einkommen von etwa $117K gegenüber einem tatsächlichen mittleren Einkommen von etwa $65K santaferealestate.com. Hohe Preise + 7% Hypothekenzinsen haben die Erschwinglichkeitslücke vergrößert und viele Arbeitnehmer vom Käufermarkt verdrängt ksfr.org santaferealestate.com.
Bauboom auf der South Side: Hunderte neue Wohneinheiten sind im Bau. Große Wohnanlagen (jeweils 240–330 Einheiten) entstehen in der Nähe des neuen Presbyterian Medical Center und südlich der Santa Fe Place Mall constructionreporter.com constructionreporter.com. Geplante Wohnsiedlungen wie Las Soleras und Rancho Viejo ergänzen das Angebot um Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Seniorenwohnungen und gemischt genutzte Projekte. Eine große Midtown District-Neuentwicklung befindet sich in der Anfangsphase und soll auf einem 64 Hektar großen ehemaligen Campus bezahlbaren Wohnraum, Ateliers und Gewerbeflächen schaffen santafenm.gov santafenm.gov.
Wirtschaftliche & politische Rückenwinde: Der Arbeitsmarkt in Santa Fe ist stark (Arbeitslosigkeit ~4%). Das Wachstum im Los Alamos National Laboratory und die Erholung des Tourismus haben neue Einwohner und eine erhöhte Wohnraumnachfrage gebracht. Als Reaktion darauf haben die Behörden strengere Kurzzeitvermietungsregeln eingeführt, um zu verhindern, dass von Investoren betriebene Airbnbs das Angebot verringern sfreporter.com sfreporter.com. Die Stadt und der Staat investieren in bezahlbaren Wohnraum (z. B. Cresta Ranchs 240 geförderte Wohnungen, Baubeginn 2025 ncsha.org ncsha.org) und prüfen Änderungen der Bebauungspläne, um mehr Häuser unter $500.000 zu ermöglichen santaferealestate.com.

Trends am Wohnimmobilienmarkt: Einfamilienhaus, Eigentumswohnung & Mehrfamilienhaus

Der Wohnimmobilienmarkt in Santa Fe zeigt 2025 eine Mischung aus abkühlenden Tendenzen und robuster Nachfrage über alle Wohnformen hinweg:

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser machen den Großteil der Verkäufe in Santa Fe aus und verzeichneten bis 2025 eine moderate Preissteigerung. Im 2. Quartal 2025 lag der mittlere Verkaufspreis für Einfamilienhäuser (Stadt + Landkreis zusammen) bei etwa $717.000, ein jährlicher Anstieg von 4 % sfar.com. Innerhalb der Stadt Santa Fe allein kostet das mittlere Haus etwa $612.500 (Mitte 2025), ein leichter Anstieg (~+0,7 % im Jahresvergleich) sfar.com. Im Vergleich dazu lag der Median im Santa Fe County (Gebiete außerhalb der Stadtgrenzen) bei rund $849.000 – etwa +4,8 % im Jahresvergleich sfar.com. Dies spiegelt die teuren Luxusimmobilien und Grundstücke im County wider, die den Durchschnitt nach oben treiben.

Die Verkaufszahlen sind im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen stabil – etwa 366 abgeschlossene Verkäufe von Einfamilienhäusern im 2. Quartal 2025 gegenüber 363 im Vorjahr sfar.com. Bemerkenswert ist, dass die Verkäufe in der Stadt zurückgegangen sind (~–11 % im Jahresvergleich im 2. Quartal), während die Verkäufe im County um fast +19 % gestiegen sind sfar.com sfar.com. Dies deutet darauf hin, dass einige Käufer außerhalb der eigentlichen Stadt suchen, möglicherweise wegen eines größeren Angebots oder größerer Grundstücke. Die Gesamtnachfrage bleibt solide, aber nicht überhitzt – Santa Fe erlebt eine Normalisierung der Verkaufsaktivität nach dem sehr starken Pandemiemarkt.

Häuser brauchen im Durchschnitt länger, um verkauft zu werden. Mitte 2025 liegt die typische Tage auf dem Markt für Einfamilienhaus-Angebote bei etwa 50–60 Tagen, gegenüber ~40–45 Tagen im Vorjahr sfar.com. Ein Grund dafür ist das gestiegene Angebot: Neue Inserate haben im Jahresvergleich um 14 % zugenommen sfar.com, was den Käufern mehr Auswahl bietet. Das aktive Angebot an Einfamilienhäusern ist um etwa 29 % gegenüber 2024 gestiegen sfar.com. Folglich ist das Monatsangebot auf etwa 5,1 Monate gestiegen (zuvor 4,2) – und nähert sich damit einem ausgeglichenen Markt (6 Monate) sfar.com. Beispiel: In familienfreundlichen Southside-Vierteln (PLZ 87507) ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser innerhalb eines Jahres um 80 % gestiegen, was zu mehr Konkurrenz und mehr Preisnachlässen geführt hat santaferealestate.com.

Trotz des größeren Angebots halten sich die Preise stabil oder steigen in den meisten Segmenten leicht. Viele Verkäufer sind zögerlich, die Preise deutlich zu senken, und gut gepflegte oder gut bepreiste Häuser verkaufen sich weiterhin schnell (oft innerhalb weniger Wochen). Allerdings reagieren Käufer zunehmend preissensibel. Rund 20 % der Angebote in sowohl erschwinglichen als auch gehobenen Lagen mussten 2025 die Angebotspreise senken santaferealestate.com. Verkäufer können nicht mehr auf Bieterwettstreite bei jedem Preis hoffen – realistische Preisgestaltung und gute Vorbereitung der Immobilie sind in dieser neuen Marktphase entscheidend.

Eigentumswohnungen & Reihenhäuser

Santa Fes Wohnungs- und Reihenhaussektor verzeichnete ebenfalls nachlassende Verkäufe, aber steigende Preise im Jahr 2025. Die abgeschlossenen Verkäufe von Wohnungen/Reihenhäusern sanken im 2. Quartal im Jahresvergleich um etwa –13 % (99 Einheiten gegenüber 114 im Vorjahr) sfar.com. Weniger Wohnungskäufer könnten auf höhere Zinsen und weniger Investoren zurückzuführen sein oder einfach auf ein knappes Angebot an begehrten Einheiten.

Paradoxerweise stieg der Medianpreis für Wohnungen/Reihenhäuser auf etwa $492.000, ein Plus von 7,4 % gegenüber dem Vorjahr sfar.com. Das zeigt, dass trotz weniger Transaktionen die verkauften Einheiten tendenziell höherwertige oder neue Luxuswohnungen sind, die den Median nach oben treiben. Innerhalb der Stadt liegen die Medianpreise für Wohnungen etwas niedriger (~$480K), während in den Landkreisen (z. B. einige Randgebiete oder Resort-Wohnungen) Mediane um $755K erreicht wurden sfar.com.

Auch das Wohnungsangebot ist gestiegen – aktive Angebote um etwa 30 % und das Monatsangebot bei 4,4 Monaten (vorher ~3,7) sfar.com. Käufer von Reihenhäusern und Wohnungen lassen sich Zeit: Der durchschnittliche DOM für Wohnungen sprang im 2. Quartal auf 66 Tage (von 42 Tagen, +57 % im Jahresvergleich) sfar.com. Mit mehr Einheiten auf dem Markt, insbesondere neu gebauten Wohnungen, stehen Verkäufer vor mehr Konkurrenz. Wir sehen auch einige Preisanpassungen in diesem Segment. Dennoch bleibt die Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen (für verkleinernde Rentner oder als Zweitwohnsitz) bestehen – diese erzielen bei richtiger Preisgestaltung weiterhin mehrere Angebote.

Mehrfamilienhäuser

Santa Fe hat einen relativ kleinen Markt für 2–4 Einheiten umfassende Mehrfamilienhäuser (Doppelhaushälften, Dreifamilienhäuser), und diese verzeichneten 2025 nur minimale Aktivität. Tatsächlich zeigte SFAR-Daten null Verkäufe von Doppel-/Dreifamilienhäusern im 2. Quartal 2025 (im Vorjahr waren es noch 2) sfar.com. Kleine Mehrfamilienhäuser kommen hier selten auf den MLS – viele sind ältere Adobe-Doppelhäuser oder Investorenverkäufe, die außerhalb des Marktes abgewickelt werden. Wenn sie doch erscheinen, wurden die Renditen durch hohe Preise gedrückt, sodass das Investoreninteresse mit den gestiegenen Finanzierungskosten leicht nachgelassen hat.

Andererseits boomt der Neubau von Apartments (siehe Abschnitt Construction Pipeline). Große Mehrfamilienkomplexe entstehen, werden aber in der Regel von Entwicklern/Investoren gehalten und nicht einzeln verkauft. Das Wachstum dieser Mietprojekte spiegelt die starke Nachfrage nach Mietwohnungen und das Bestreben der Stadt wider, den Wohnungsmangel zu beheben – und weniger einen Markt für zum Verkauf stehende Mehrfamilienhäuser. Insgesamt ist die Wohnsituation in Santa Fe im Jahr 2025 geprägt von stabilisierenden Tendenzen – das Angebot und die Vermarktungsdauer steigen auf normale Werte, das Preiswachstum flacht ab – dennoch bleibt der Markt im historischen Vergleich robust.

Gewerbeimmobilien-Entwicklungen & Marktdynamik

Der gewerbliche Immobiliensektor in Santa Fe ist 2025 aktiv, angetrieben durch neue Entwicklungen auf der Südseite und eine konstante Nachfrage im Innenstadtbereich. Obwohl Santa Fe kein Markt für große Einkaufszentren oder Hochhäuser ist, verzeichnet die Stadt gezieltes Wachstum in wichtigen Gewerbegebieten:

Gesundheitswesen & Büros: Das Presbyterian Santa Fe Medical Center (vor einigen Jahren in Las Soleras eröffnet) hat die umliegende Entwicklung vorangetrieben. Medizinische Bürogebäude und unterstützender Einzelhandel sind in der Nähe entstanden sedberrynm.com. Ein gemischt genutztes Projekt auf einem 57 Hektar großen Gelände an der Beckner Road wird nicht nur Wohnraum, sondern auch Gewerbeflächen bieten, um die wachsende Bevölkerung auf der Südseite zu versorgen yahoo.com. Die Nachfrage nach Büroflächen in Santa Fe ist gemischt – Regierungsbüros (staatliche Behörden, Labore) und lokale Unternehmen sorgen für eine stabile Mieterbasis, aber Trends zum Arbeiten aus dem Homeoffice haben dazu geführt, dass einige traditionelle Bürosuiten nach Mietern suchen. Die Gesamtleerstandsquote für Büros in Santa Fe bleibt im Vergleich zum nationalen Durchschnitt relativ niedrig (<10%), was auf das begrenzte Angebot und viele kleine Nutzer zurückzuführen ist. Neue flexible Büro- und Coworking-Spaces entstehen ebenfalls, um den Bedürfnissen von Remote-Arbeitern gerecht zu werden, die aus größeren Städten zuziehen.
Einzelhandel & Gastgewerbe: Der Einzelhandelsmarkt in Santa Fe profitiert von der Rolle der Stadt als Touristen- und Kunstzentrum. Die Innenstadt von Santa Fe (der Plaza-Bereich und das Kunstviertel Canyon Road) verzeichnet dank des Tourismus weiterhin hohe Besucherzahlen und eine niedrige Leerstandsquote im Einzelhandel. Boutiquen, Galerien und Restaurants berichten von starken Umsätzen, da der Reiseverkehr 2023–2025 wieder zugenommen hat. Auf der Südseite folgt der Einzelhandel dem Wohnungsbau – zum Beispiel entwickelt das Projekt Entrada Contenta entlang der Cerrillos Road ein 21 Hektar großes Gewerbezentrum, um neue Wohngebiete in diesem Korridor zu versorgen jenkinsgavin.com. Die Santa Fe Place Mall auf der Südwestseite befindet sich in der Planungsphase für eine Neuentwicklung jenkinsgavin.com – möglicherweise werden Unterhaltungs- oder Wohnnutzungen hinzugefügt, um das in die Jahre gekommene Einkaufszentrum zu revitalisieren. Auch der Gastgewerbesektor in Santa Fe (Hotels, Resorts) wächst moderat: Einige neue Boutique-Hotels wurden eröffnet oder sind geplant, um von der jüngsten Auszeichnung Santa Fes als Reiseziel Nr. 1 in den USA santaferealestate.com zu profitieren.
Industrie & Lager: Santa Fe verfügt über eine kleine industrielle Basis, aber die extrem niedrige Leerstandsquote (oft <2% für Industrieflächen reanm.com) deutet auf eine aufgestaute Nachfrage hin. Die meisten Industrieimmobilien sind Leichtindustrie, Kunststudios oder Lager-/Vertriebsflächen für die lokale Versorgung. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Erweiterung von Bicycle Technologies International (BTI) – eine 13.240 m² große Büro-/Lagerhalle im Community College District jenkinsgavin.com, was das Wachstum im E-Commerce und der lokalen Produktion widerspiegelt. Aufgrund des begrenzten, ausgewiesenen Baulands sind die Mieten für Industrieflächen gestiegen (~3% jährlich vor 2023 reanm.com). Die Stadt prüft ihre eigenen Immobilien und Gewerbeparks, um kleine Hersteller sowie die Film-/Medienbranche zu unterstützen (insbesondere mit dem bevorstehenden Midtown Innovation District).

Insgesamt ist der Gewerbeimmobilienmarkt in Santa Fe gesund und im Wandel. Neue gemischt genutzte Projekte verbinden Gewerbe mit Wohnen (zum Beispiel Einzelhandel im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber in Projekten wie Las Soleras und dem kommenden Midtown District). Der Fokus der Stadt auf die Erhaltung ihres historischen Erscheinungsbilds und menschlichen Maßstabs bedeutet, dass das meiste Gewerbewachstum in mittelhohen und weitläufigen Gebäuden stattfindet, nicht in Hochhäusern. Die Nachfrage nach Flächen – sei es für ein neues Restaurant für Touristen oder ein Tech-Büro für Los Alamos Lab-Auftragnehmer – bleibt jedoch solide. Gewerbemieten und Immobilienwerte steigen, wenn auch moderater als im Wohnungsmarkt. Investoren zeigen weiterhin Interesse, insbesondere in Nischenbereichen wie Self-Storage, Galerien und Gastgewerbe, die zu den Demografien und der Besucherwirtschaft von Santa Fe passen.

Luxusimmobilien & Nachfrage nach Zweitwohnsitzen

Santa Fe übertrifft seine Größe als Luxusimmobilienmarkt. Im Jahr 2025 ist es einer der heißesten High-End-Märkte im Südwesten und zieht wohlhabende Käufer aus dem ganzen Land an. In aktuellen Rankings belegte Santa Fe sogar Platz 2 landesweit im Wall Street Journal/Realtor.com Luxusmarkt-Index (nur hinter St. Louis) casasdecollins.com – eine etwas überraschende Tatsache, die unterstreicht, wie begehrt Santa Fe für Luxusimmobilien geworden ist.

Wer sind diese Käufer? Viele sind Zweithaussuchende oder umziehende Rentner/Profis, die von Santa Fes einzigartiger Mischung aus Kultur, Klima und relativem Wert angezogen werden. Wohlhabende Personen aus Kalifornien, Texas, Florida und der Ostküste sehen Santa Fe als Schnäppchen im Vergleich zu Aspen oder der Küste Kaliforniens. Der mittlere Luxus-Angebotspreis (oberste 10 % des Marktes) in Santa Fe liegt bei etwa 2,7 Millionen $, was im Vergleich zu Aspen oder Palm Beach bescheiden ist, hier aber ein beträchtliches Anwesen ermöglicht sfgate.com. Die hochwertigen Häuser in Santa Fe zeichnen sich oft durch die berühmte Pueblo-Revival-Architektur, Bergblick und hochwertige Ausstattungen aus, die gehobene Käufer ansprechen.

Ferienhäuser sind ein großer Bestandteil: Etwa 9,2 % aller Hauskäufe in Santa Fe sind Ferien-/Zweitwohnsitze, weit über dem US-Durchschnitt von ~3 % sfgate.com. Dies deutet auf einen erhöhten Anteil von Teilzeitbewohnern und Investoren in Luxusimmobilien hin. Geschlossene Wohnanlagen wie Las Campanas (87506) sind voll von Zweitwohnsitzen – große, individuell gebaute Häuser, oft für 1–3 Mio. $ oder mehr, die von auswärtigen Familien als Feriendomizile genutzt werden. Santa Fes Anziehungskraft (über 300 Sonnentage, lebendige Kunst- und Gastronomieszene, Outdoor-Aktivitäten) hält diesen Zweitwohnungsmarkt lebendig. Es gibt auch steuerliche Vorteile: New Mexicos niedrige Grundsteuern und keine staatliche Steuer auf Sozialversicherungsleistungen machen Santa Fe besonders attraktiv für wohlhabende Rentner, die ihren Wohnsitz verlegen möchten sfgate.com.

Markttrends an der Spitze: Das Luxussegment blieb 2025 aktiv, aber nicht überhitzt. Käufer im oberen Segment verfügen über viel Bargeld – viele Geschäfte werden komplett bar oder mit hoher Anzahlung abgewickelt, sodass Zinssätze weniger relevant sind. Ein Bericht stellte fest, dass bei Häusern in Santa Fe mit Preisen über 3 Millionen $ die Medianpreise kürzlich tatsächlich um etwa 8 % sanken, während das Verkaufsvolumen (Anzahl der Transaktionen) um über 20 % stieg casasdecollins.com. Mit anderen Worten: Es werden mehr Luxusimmobilien verkauft, aber Verkäufer im Ultra-High-End-Bereich sind beim Preis etwas flexibler geworden. Das könnte eine leichte Korrektur nach dem Boom sein oder einfach mehr Angebot (einige Luxusbesitzer verkaufen). Dennoch erzielen Immobilien in Toplagen (z. B. Historic Eastside, Tesuque und Aussichtslagen in den Hügeln) weiterhin Spitzenpreise und verkaufen sich oft schneller als Häuser im mittleren Marktsegment santaferealestate.com. In 87501 (Innenstadt/Eastside) zum Beispiel ist die Vermarktungsdauer um etwa 7 % gesunken im Jahresvergleich, da wohlhabende Käufer hochwertige Angebote schnell aufkauften santaferealestate.com.

Bemerkenswerte Luxus-Trends: In Santa Fe gibt es auch eine Nachfrage nach einzigartigen Luxussegmenten – Ranch- und Reitanwesen im County, große historische Adobe-Anwesen in der Nähe der Innenstadt und neue, moderne Häuser in Luxus-Wohnanlagen. Es gibt eine zunehmende Präsenz von luxuriösen Hausbauunternehmen, die spekulativ im Bereich von über 1 Mio. $ bauen, in der Überzeugung, dass Käufer auftauchen werden. Der Ultra-Luxusmarkt (sagen wir 5 Mio. $ und mehr) ist klein, aber es gab einige Schlagzeilenverkäufe (einige Promi-Anwesen wechselten kürzlich den Besitzer). Für Luxusverkäufer bleibt Santa Fe ein Verkäufermarkt, wenn auch mit weniger Hektik: Etwa jede fünfte High-End-Immobilie erlebte 2025 eine Preisreduzierung, doch gut bepreiste Anwesen finden weiterhin Käufer, die bereit sind, Höchstpreise zu zahlen santaferealestate.com santaferealestate.com.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das obere Segment des Immobilienmarktes in Santa Fe boomt – im Vergleich zum Großteil des Landes. Der weltweite Ruf der Stadt als Zentrum für Kunst und Wellness sowie das „Preis-Leistungs-Verhältnis“ im Luxusbereich sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Luxusimmobilien stabil bleibt. Dies übt jedoch Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt aus (da viele hochwertige Häuser einen Teil des Jahres leer stehen) und trägt zu den unten genannten Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit in Santa Fe bei.

Investment-Immobilien & Trends auf dem Mietmarkt

Angesichts hoher Immobilienpreise ist der Mietmarkt in Santa Fe immer wichtiger geworden – sowohl für Investoren, die nach Renditeobjekten suchen, als auch für Bewohner, die Mietwohnungen benötigen. Wichtige Trends 2025:

Enge auf dem Mietmarkt

Der Mietwohnungsmarkt in Santa Fe war historisch gesehen immer angespannt, und obwohl neue Apartments entstehen, bleiben die Leerstandsquoten niedrig. Die Leerstandsquote für Mietwohnungen in der Stadt liegt bei etwa 5% insgesamt point2homes.com – eine leichte Entspannung gegenüber den extrem niedrigen Quoten von unter 3% vor 2020, aber immer noch unter dem nationalen Durchschnitt. Im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen (für Berufstätige) liegt die Leerstandsquote oft bei nahezu 0%, sobald Einheiten verfügbar werden santafenm.gov. Diese anhaltende Nachfrage hat die Mieten in den letzten Jahren stark steigen lassen.

Mieten: Die mittlere Wohnungsmiete in Santa Fe beträgt etwa $1.850 Mitte 2025 point2homes.com point2homes.com. Die Mieten sind von 2019 bis 2024 um etwa 40–50 % gestiegen, was den Anstieg der Immobilienpreise widerspiegelt. Zum Beispiel lag die mittlere Miete 2018 bei etwa $1.200; bis Ende 2023 erreichte sie etwa $1.800 sourcenm.com. Im Jahr 2025 hat sich das Mietwachstum etwas abgeflacht – die geforderten Mieten sind nur noch um etwa 1–2 % im Jahresvergleich gestiegen (mit einem leichten saisonalen Rückgang Anfang 2024) santafebeautifulhomes.com. Im Wesentlichen haben sich die Mieten auf hohem Niveau eingependelt: Eine typische 2-Zimmer-Wohnung kostet etwa $1.800–$2.000/Monat, und Einfamilienhäuser werden in vielen Fällen für $2.500+ vermietet. Das stellt eine große Belastung für lokale Mieter dar (denken Sie daran, dass das mittlere Einkommen von Mieterhaushalten nur etwa $49.000 beträgt point2homes.com, was eine Miete von $1.800 etwa 44 % des Einkommens ausmacht).

Hohe Mieten und niedrige Leerstände haben das Interesse von Investoren in Santa Fe geweckt. Allerdings ist das Investorenprofil hier oft anders als in großen Metropolen: Es handelt sich um eine Mischung aus kleinen lokalen Vermietern und auswärtigen Käufern, die Kurzzeitvermietungen oder einige Mietobjekte erwerben. Die traditionelle Buy-to-Rent-Strategie bringt angesichts der hohen Preise nur moderate Bruttorenditen (z. B. könnte ein Haus für $600.000 für $3.000/Monat vermietet werden, was einer Bruttorendite von etwa 4–5 % entspricht). Dennoch sehen viele aufgrund des Wertsteigerungspotenzials und der stabilen Mietnachfrage in Santa Fe einen langfristigen Wert.

Kurzzeitvermietungen (STRs) und Regulierung

Eine beliebte Investitionsstrategie waren Ferienvermietungen (Airbnb/VRBO), angesichts der touristischen Attraktivität von Santa Fe. Eine gut gelegene Casita oder Eigentumswohnung kann in der Hochsaison hohe Übernachtungspreise erzielen. Allerdings hat die Zunahme von STRs Bedenken hinsichtlich des Wohnungsangebots ausgelöst und zu regulatorischen Maßnahmen geführt. Die Stadt Santa Fe begrenzt die Zahl der STR-Genehmigungen für nicht vom Eigentümer bewohnte Objekte auf 1.000 Einheiten stadtweit in Wohngebieten avalara.com bnbcalc.com. Ab 2025 ist diese Obergrenze im Wesentlichen erreicht, was den Markteintritt für neue Anbieter einschränkt. Zusätzlich hat der Bezirk Santa Fe neue Regeln verabschiedet (gültig ab Februar 2024), die STRs auf 3–7 % des Wohnungsbestands in verschiedenen nicht eingemeindeten Vierteln begrenzen sfreporter.com sfreporter.com. Der Bezirk hatte sogar ein Moratorium für neue Genehmigungen verhängt, während diese Regeln ausgearbeitet wurden sfreporter.com. Diese Maßnahmen sollen einen Ausgleich schaffen: Sie erlauben einige Ferienvermietungen (ein wichtiger Teil der Tourismuswirtschaft), verhindern aber, dass ganze Viertel zu Hotels werden. Für Investoren bedeutet das, dass der STR-Weg in Santa Fe nun höhere Markteintrittsbarrieren hat (Genehmigungspflicht, Nachbarschaftsobergrenzen usw.). Einige bestehende STR-Besitzer spüren zudem den Druck durch Widerstand aus der Nachbarschaft und die Durchsetzung von Belegungs- und Parkregeln hometeamluxuryrentals.com.

Langfristige Mietinvestitionen

Für diejenigen, die sich auf langfristige Vermietungen konzentrieren, bietet Santa Fe stabile, wenn auch unspektakuläre Renditen. Der Vorteil sind geringe Leerstände und Mieter, die oft langfristig bleiben (Santa Fe hat viele Regierungs- und Berufstätige, die mieten). Die Herausforderung besteht darin, Immobilien zu einem angemessenen Preis zu erwerben. Einige Investoren haben sich auf Randgebiete konzentriert – z. B. Rio Arriba County oder das äußere Santa Fe County – wo die Kaufpreise niedriger sind, oder auf kleine Mehrfamilienhäuser (Duplex/Triplex), wenn sie diese finden können.

Erfreulicherweise kommt neuer Mietwohnraum auf den Markt, was den Markt etwas entspannen könnte. Über 1.000 neue Wohneinheiten sind in Planung (Details im nächsten Abschnitt). Dazu gehören sowohl marktübliche Wohnanlagen (wie die 330- und 240-Einheiten-Komplexe von nationalen Entwicklern constructionreporter.com constructionreporter.com) als auch bezahlbare Wohnungsbauprojekte (z. B. das 240-Einheiten-Projekt Cresta Ranch für einkommensschwache Familien ncsha.org). Diese Entwicklungen werden Mietern mehr Auswahl bieten und könnten den rasanten Anstieg der Mieten bremsen. Allerdings wird die Nachfrage angesichts des Bevölkerungswachstums und der Neueinstellungen in den Laboren voraussichtlich hoch bleiben, sodass Santa Fe in naher Zukunft ein Vermietermarkt bleiben wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Miet- und Investitionsmarkt in Santa Fe im Jahr 2025 durch hohe Nachfrage und begrenztes Angebot geprägt ist. Investoren müssen sich mit neuen Regeln (für STRs) und hohen Erwerbskosten auseinandersetzen, aber die Grundlagen – eine begehrte Lage mit begrenztem Wohnraum – machen es zu einer attraktiven langfristigen Investition. Für die Gemeinschaft besteht die Hoffnung, dass zusätzliche Mietwohnungen und politische Maßnahmen die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit in den kommenden Jahren schrittweise verbessern werden.

Stadtteil-Highlights und Wachstumsachsen

Die Immobilienlandschaft von Santa Fe variiert stark je nach Stadtteil – von historischen Adobe-Häusern in der Nähe der Plaza bis zu neuen Siedlungen am Stadtrand. Hier sind die wichtigsten stadtteilspezifischen Trends und Wachstumsbereiche im Jahr 2025:

Historic Eastside (87501): Überblick: Santa Fes prestigeträchtigstes innerstädtisches Viertel, einschließlich des Plaza-Bereichs und der Canyon Road. Trend: Anhaltend hohe Nachfrage. Der mittlere Angebotspreis liegt bei etwa 962.000 $ (leicht gesunken um –1,3 % im Jahresvergleich) casasdecollins.com, aber dieses Gebiet erzielt nach wie vor Spitzenpreise für seinen Charme und seine fußläufige Lage. Die Häuser wurden hier dieses Jahr sogar schneller verkauft (Tage am Markt um ca. 7 % gesunken im Jahresvergleich) santaferealestate.com. Viele Käufer sind wohlhabende Zweitwohnsitzbesitzer oder Rentner. Trotz einiger Preisnachlässe bei überteuerten Angeboten bleibt das Angebot knapp. Immobilien auf der Eastside (oft historische Adobes) behalten einen „Blue-Chip“-Status auf dem Immobilienmarkt von Santa Fe.
Southside (87507 – z.B. Agua Fría, Airport Rd Gegend): Überblick: Ein schnell wachsendes, erschwinglicheres Vorstadtgebiet südlich/südwestlich der Innenstadt. Trend: Rasantes Wachstum, aber nachlassende Verkäufe. Median-Angebotspreis $528K (leicht gestiegen um +1,6% im Jahresvergleich) casasdecollins.com. Dieses Gebiet verzeichnete einen Zustrom an Neubauten – von Einsteiger-Einfamilienhäusern bis zu Apartments. Aktive Angebote stiegen stark an (+80%), da Bauträger und Verkäufer mehr Häuser auf den Markt brachten santaferealestate.com. Dadurch haben Käufer mehr Auswahl und lassen sich mehr Zeit – die Vermarktungsdauer (DOM) sprang um ca. 45% nach oben santaferealestate.com. Southside ist der Gradmesser für Santa Fes Wohnungsmarkt für Berufstätige; als die Zinsen stiegen, spürte dieses Segment es am stärksten. Etwa 20% der Angebote im Southside hatten 2025 Preisreduzierungen santaferealestate.com. Dennoch ist es ein Wachstumsschwerpunkt: Neue Schulen, Einkaufszentren und der Großteil der neuen Wohnbebauung (wie die Erweiterung von Tierra Contenta) befinden sich hier. Langfristig wird dieser Korridor entlang der Cerrillos Road in Richtung I-25 weiter verdichtet werden.
Nordwest/Las Campanas (87506): Überblick: Stadtrand nordwestlich der Stadt, einschließlich der Luxusviertel Las Campanas und Tesuque. Trend: Luxusmarkt stark, aber etwas weicher. Median-Angebotspreis ca. $2,0 Mio. in 87506 (+8,5% im Jahresvergleich) casasdecollins.com – dies ist Santa Fes teuerste Postleitzahl dank der Las Campanas Golf-Anwesen und malerischer Ranch-Immobilien. Die Vermarktungsdauer stieg hier um ca. +26% santaferealestate.com, was darauf hindeutet, dass selbst Käufer im Hochpreissegment wählerischer geworden sind. Dennoch war das Verkaufsvolumen in diesem Gebiet hoch (viele Luxusabschlüsse). Tesuque bleibt wegen seiner Exklusivität begehrt. Und Las Campanas baut weiterhin individuelle Häuser und Annehmlichkeiten, was wohlhabende Ruheständler anzieht. Die leichte Abschwächung könnte bedeuten, dass Luxusverkäufer etwas mehr verhandeln müssen als zuvor, aber die Gesamtnachfrage bleibt sehr robust.
Midtown & Umgebung (87505, 87508): Überblick: Zentrales Santa Fe außerhalb des Innenstadtbereichs, einschließlich älterer Vorortsiedlungen und des großen Midtown-Campus-Gebiets. Trend: Wandel und Chancen. Die Postleitzahl 87505 (Midtown/Süd-Zentrum) verzeichnete tatsächlich einen deutlichen Rückgang der Angebotspreise (~–10,6 % im Jahresvergleich) auf einen Median von ca. 750.000 $ casasdecollins.com. Dies könnte darauf hindeuten, dass einige Verkäufe im oberen Preissegment in andere Gebiete abgewandert sind oder eine Anpassung nach vorherigen Preisanstiegen stattgefunden hat. Midtown, insbesondere der ehemalige College of Santa Fe Campus, steht vor einer umfassenden Neuentwicklung (gemischte Nutzung: Kunst, Bildung und Wohnen) santafenm.gov santafenm.gov. Dies könnte künftig ein Wachstumsmotor werden: Ab 2026+ ist mit neuen bezahlbaren Wohnungen, Apartments und Live/Work-Flächen zu rechnen, die das Stadtzentrum beleben werden. In der Zwischenzeit bleiben etablierte Midtown-Viertel (wie Casa Solana, South Capitol) wegen ihrer zentralen Lage beliebt; das Angebot ist dort knapp und die Preise stabil.
Eldorado & Highway 285 Korridor: Überblick: Eine große geplante Gemeinde 15 Meilen südöstlich von Santa Fe (Eldorado) sowie nahegelegene ländliche Entwicklungen. Trend: Hohe Aktivität und moderate Preissteigerungen. Eldorado verzeichnete einen starken Anstieg der Verkäufe (Q2-Verkäufe +48 % im Jahresvergleich), da mehr Familien und Remote-Arbeiter die relative Erschwinglichkeit und den Platz suchen sfar.com. Medianpreis ca. 695.000 $ (Anstieg um ca. 4,5 %) sfar.com – ein Schnäppchen im Vergleich zu den Preisen in der Stadt, für ein Haus auf 1–2 Acres. Das Angebot in Eldorado ist durch neue Wiederverkaufsangebote gestiegen, aber die Nachfrage bleibt hoch (die Pendelzeit von ca. 20 Minuten in die Stadt ist für viele akzeptabel). Südlich entlang des Highway 285 ziehen kleinere Siedlungen und individuell gebaute Häuser auf größeren Grundstücken diejenigen an, die einen ländlichen Lebensstil suchen; diese Gebiete wachsen langsam, begrenzt durch Wasserverfügbarkeit und Entfernung.
Wachstumskorridore (599 & 14): Andere Randgebiete wie Highway 14 (Turquoise Trail) im Süden und der NM 599 Umgehungskorridor im Westen verzeichnen Entwicklungsschübe. Entlang des Highway 14 ist ein neuer Apartmentkomplex mit 188 Einheiten, Rodeo Village, in der Nähe der I-25-Anbindung in Planung jenkinsgavin.com, was für mehr Dichte sorgt. Der 599-Korridor (nahe La Tierra und den neuen Kreisverwaltungsgebäuden) hat einige neue Siedlungen und die laufende Las Soleras-Entwicklung im Süden. Das Gebiet La Cienega (im Südwesten des Countys) bleibt überwiegend ländlich, könnte aber als nächstes unter Wachstumsdruck geraten.

Im Wesentlichen liegt Santa Fes „Wachstumsgeschichte“ im Süden und Westen – wo Land verfügbar ist – während die Premium-Märkte weiterhin im Norden und Osten liegen (näher an der Plaza oder in den malerischen Hügeln). Stadtteile wie die Southside werden weiterhin Angebot hinzufügen (und hoffentlich mehr erschwingliche Einheiten), während Gegenden wie die Eastside weiterhin begrenzt und teuer bleiben. Die Herausforderung der Stadt besteht darin, sicherzustellen, dass Infrastruktur und Dienstleistungen in den boomenden Gebieten Schritt halten, und die Entwicklung in Gegenden wie Midtown und Southside strategisch zu fördern (durch Umwidmung oder Anreize), um den Wohnungsbedarf zu decken. Jeder Stadtteil hat seinen eigenen Charakter, aber alle werden vom allgemeinen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in Santa Fe und der Attraktivität der Gegend beeinflusst.

Preisentwicklung, Marktprognosen & Ausblick auf die Erschwinglichkeit

Die Immobilienpreise in Santa Fe sind in den letzten Jahren dramatisch gestiegen, und 2025 markiert einen möglichen Wendepunkt hin zu langsamerem Wachstum. Schauen wir uns die Preisentwicklung und verschiedene Prognosen sowie das kritische Thema der Erschwinglichkeit genauer an:

Aktuelle Preisentwicklung

Nach zwei Jahren mit zweistelligen Wertsteigerungen (2020–2021) und starken Zuwächsen im Jahr 2022 hat sich das Preiswachstum in Santa Fe verlangsamt und zieht sich durch 2023 bis 2025. Im ersten Quartal 2025 lagen die Medianpreise immer noch etwa 11 % über dem Vorjahr sfar.com, aber im zweiten Quartal verlangsamte sich der jährliche Zuwachs auf nur noch +4 % (Einfamilienhäuser) sfar.com. Einige Preisindizes zeigen sogar leichte Rückgänge – zum Beispiel lag der Home Value Index von Zillow für Santa Fe 0,7 % unter dem Vorjahreswert Mitte 2025 zillow.com zillow.com. Diese Abweichung kann durch die Methodik entstehen, aber der Konsens ist klar: Die Zeit der jährlichen Preissprünge von 15–20 % ist vorerst vorbei.

Der Medianverkaufspreis für alle Wohnimmobilien in Santa Fe (Häuser + Eigentumswohnungen) liegt Mitte 2025 bei etwa $650–$700K zillow.com. Der mittlere Angebotspreis ist höher (~$750K zillow.com), was widerspiegelt, dass viele Verkäufer hoch ansetzen, aber oft nach unten verhandeln (tatsächlich enden ~65 % der Verkäufe unter dem Angebotspreis) zillow.com. Der Markt nähert sich dem Gleichgewicht – Käufer sind weniger hektisch, und Verkäufer passen ihre Erwartungen an. Wichtig ist, dass Santa Fe keine drastische Preiskorrektur in den Jahren 2023–24 erlebt hat wie einige überhitzte Märkte. Stattdessen haben sich die Preise auf hohem Niveau weitgehend eingependelt, mit kleineren Schwankungen.

Wichtige Highlights der Preisentwicklung:

Einstiegsimmobilien (unter 500.000 $) bleiben knapp, daher erhalten sie oft weiterhin mehrere Angebote, was ihre Preise stabil hält oder leicht steigen lässt.
Mittelklasse-Immobilien (500.000–800.000 $) haben die stärkste Abflachung erlebt, besonders da die Zinsen die Käufer belasten. In diesem Segment ist dieses Jahr im Wesentlichen ein Wachstum von 0–2 % zu erwarten.
Hochpreisige Immobilien (1 Mio. $+), wie bereits erwähnt, verzeichneten eine gewisse Preisabschwächung (einige Prozent unter den Höchstwerten), aber die starke Nachfrage verhindert einen größeren Rückgang. Viele Luxusverkäufer ziehen es vor, sich vom Markt zurückzuziehen, statt mit großem Abschlag zu verkaufen.
Preissenkungen sind inzwischen häufiger – etwa jede fünfte Anzeige wurde vor dem Verkauf im Preis reduziert, ein Zeichen dafür, dass die ursprünglichen Angebotspreise über dem lagen, was Käufer zahlen wollten santaferealestate.com. Dies ist eine Rückkehr zu einer normalen Preisstrategie im Vergleich zu den „Nenn-deinen-Preis“-Tagen von 2021.

Marktprognosen für die kommenden Jahre

Mit Blick nach vorn prognostizieren die meisten Analysten moderate Preisbewegungen für Santa Fe in den Jahren 2025–2026. Eine Sammlung nationaler Prognosen schätzt das Wachstum der US-Immobilienpreise für 2025 auf etwa +1,5 % bis +2 % frontgaterealestate.com. Santa Fe könnte dies aufgrund von Angebotsengpässen und Beliebtheit leicht übertreffen, aber wahrscheinlich nicht viel. Tatsächlich deuten einige Daten darauf hin, dass Santa Fe kurzfristig einen sehr leichten Preisrückgang oder eine Stagnation erleben könnte. Redfin hat beispielsweise angedeutet, dass die Preise landesweit bis Ende 2025 um etwa 1 % sinken könnten facebook.com – Santa Fe könnte diesem Trend folgen oder stabil bleiben.

Lokale Makler sind im Allgemeinen optimistisch, aber vorsichtig. Die Leitung der Santa Fe Association of Realtors wies auf Unsicherheiten für die zweite Hälfte des Jahres 2025 aufgrund von Zinsen und wirtschaftlicher Volatilität hin ksfr.org. Erwartet wird kein „Crash“, sondern vielmehr eine fortgesetzte Marktkorrektur in Richtung Gleichgewicht. Fazit: Die meisten Prognosen sehen die Immobilienwerte in Santa Fe 2025–2026 entweder stabil oder leicht steigend (etwa 0–5 % pro Jahr). Ein größerer Rückgang wird nicht erwartet, es sei denn, es gibt einen starken externen Schock, da das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage weiterhin begrenzt ist.

Ein Grund, warum die Preise wahrscheinlich stabil bleiben, ist die anhaltende Attraktivität und Demografie von Santa Fe – wohlhabende Käufer warten auf jede Preisdelle. Zudem machen Baukosten und Arbeitskräftemangel neue Häuser teuer, was einen Preisboden für Bestandsimmobilien schafft. Allerdings gilt: Bleiben die Hypothekenzinsen hoch (~7 %), sinkt die Kaufkraft der Käufer, was das Preiswachstum begrenzen wird. Wir könnten im Wesentlichen stagnierende reale Preise sehen (Immobilienwerte steigen etwa im Tempo der Inflation oder leicht darunter).

Bezahlbarkeit und Wohnkosten

Die Bezahlbarkeitskrise in Santa Fe ist vielleicht die größte Sorge für die Zukunft. Die Stadt ist für ihre lokale Arbeitnehmerschaft zunehmend unerschwinglich geworden:

Das mittlere Haushaltseinkommen in Santa Fe beträgt etwa 78.000 $ ksfr.org (und für Mieter deutlich weniger, etwa 49.000 $ point2homes.com). Aber ein mittleres Einfamilienhaus (~570.000 $ in der Stadt) erfordert ein Einkommen von etwa 110.000 $, um es sich komfortabel leisten zu können ksfr.org. Diese Lücke ist enorm. Nach gängigen Maßstäben hat sich der Bezahlbarkeitsindex von Santa Fe verschlechtert – der Housing Affordability Index des SFAR fiel 2025 auf etwa 37 (das bedeutet, dass der Medianhaushalt nur etwa 37 % des für das mittlere Haus benötigten Einkommens hat) ksfr.org.
Konkret bedeutet das, dass Wohnkosten (Hypothek oder Miete) oft 40–50 % der lokalen Einkommen übersteigen, weit über den empfohlenen 30 %. Zum Beispiel hätte ein Haus für 600.000 $ mit 20 % Anzahlung bei den aktuellen Zinsen PITI-Zahlungen von etwa 4.000 $/Monat – völlig unerschwinglich für die meisten lokalen Familien.
Auch die Mietbezahlbarkeit in Santa Fe ist angespannt. Eine Miete von 1.800 $/Monat entspricht etwa 28 % eines Einkommens von 78.000 $ – für den Medianhaushalt gerade noch tragbar, für viele aber mehr. Über 50 % der Mieter in Santa Fe sind durch die Wohnkosten belastet (zahlen mehr als 30 % ihres Einkommens für Wohnen).

Diese Bezahlbarkeitskrise hat reale Auswirkungen: Unverzichtbare Arbeitskräfte und junge Familien finden es schwierig, sich in Santa Fe niederzulassen. Der lokale Schulbezirk und Unternehmen berichten von Problemen bei der Personalgewinnung, weil Wohnen so teuer ist. Es gibt auch eine Abwanderung einiger Bewohner in umliegende Gebiete oder andere Bundesstaaten auf der Suche nach günstigeren Wohnungen.

Die Politik nimmt dies zur Kenntnis. Maßnahmen zur Verbesserung der Bezahlbarkeit umfassen:

Förderung kostengünstigerer Entwicklungen: Die Stadt setzt sich für mehr Wohnungen unter 500.000 $ ein, indem sie die Zoneneinteilung für höhere Dichte erleichtert und modulare oder kleinere Häuser unterstützt santaferealestate.com. Es wird darüber diskutiert, die Anforderungen an die verpflichtende Sozialwohnungsquote zu aktualisieren und die Genehmigungsverfahren für bezahlbare Projekte zu beschleunigen.
Projekte für bezahlbaren Wohnraum: Der Staat finanziert über Housing New Mexico (MFA) Projekte wie Cresta Ranch (240 bezahlbare Wohnungen) ncsha.org. Gemeinnützige Organisationen wie Homewise und Housing Trust Santa Fe unterstützen Erstkäufer mit Zuschüssen für Anzahlungen und bauen subventionierte Häuser (diese werden jedoch oft per Losverfahren mit begrenzten Plätzen vergeben).
Mietunterstützung und Gutscheine: Santa Fe hat die Finanzierung für Mietunterstützungsprogramme erhöht, um einkommensschwache Mieter zu unterstützen, und nutzt staatliche Wohnungsbaufonds, um bezahlbare Mietwohnungen zu erhalten.

Trotz dieser Bemühungen ist die Realität, dass die Erschwinglichkeit in Santa Fe sich wahrscheinlich verschlechtern wird, wenn die Immobilienpreise hoch bleiben oder auch nur leicht weiter steigen. Sofern die Einkommen nicht drastisch steigen (was kurzfristig unwahrscheinlich ist) oder deutlich mehr Wohnraum geschaffen wird, könnte die Lücke bestehen bleiben. Der Silberstreif am Horizont ist, dass die jüngste Abkühlung der Preise und das gestiegene Angebot erste Anzeichen für Entlastung sind. Wenn zum Beispiel die Immobilienpreise für einige Jahre stabil blieben, während die Einkommen langsam steigen, könnte sich der Erschwinglichkeitsindex etwas verbessern.

Prognose zur Erschwinglichkeit: Leider wird Santa Fe voraussichtlich eine der am wenigsten erschwinglichen Kleinstädte im Mountain West bleiben. Wir könnten mehr kreative Wohnlösungen sehen – wie ADUs (Einliegerwohnungen), gemeinschaftliche Wohnmodelle oder Arbeitgeber (wie Krankenhäuser oder das Labor), die in Mitarbeiterwohnungen investieren. Die kommenden Jahre werden zeigen, wie gut Santa Fe seine Beliebtheit mit der Lebensqualität für alle Einkommensgruppen in Einklang bringen kann.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Santa Fe preislich wahrscheinlich in eine Phase der Stabilität eintritt – eine willkommene Abwechslung zu den stark steigenden Preisen – aber die Erschwinglichkeit bleibt auf Krisenniveau. Künftige Verbesserungen müssen im Verhältnis zu den lokalen Einkommen und den Lebenshaltungskosten gemessen werden, ein Bereich, in dem Santa Fe derzeit hinterherhinkt. Die Hoffnung ist, dass eine Kombination aus Marktdynamik (mehr Angebot, langsamere Preissteigerungen) und politischen Maßnahmen nach und nach wieder ein Gleichgewicht auf dem lokalen Wohnungsmarkt herstellen kann.

Analyse von Bestand und Baupipeline

Ein entscheidender Faktor für die Wohnraumentwicklung in Santa Fe ist die Angebotsseite – wie viele Wohnungen derzeit verfügbar sind und was in Planung ist. Im Jahr 2025 hat sich das Angebot von Rekordtiefs erholt, und eine bedeutende Bauwelle (insbesondere im Mehrfamilienbereich) ist im Gange:

Aktueller Bestandsüberblick

Nach Jahren extrem knappen Angebots erholt sich das Wohnungsangebot in Santa Fe endlich wieder. Bis Mitte 2025:

Zum Verkauf stehende Häuser: Es gab etwa 930 aktive Inserate im Raum Santa Fe im Juli 2025 zillow.com. Das ist ein deutlicher Anstieg gegenüber den Pandemiejahren, als die aktiven Inserate manchmal unter 300 fielen. Neue Inserate im Jahr 2025 haben die Verkäufe übertroffen, was zu einem Aufbau des Bestands geführt hat. Bei Einfamilienhäusern stieg der Bestand um ca. 29 % im Jahresvergleich, bei Eigentumswohnungen um ca. 30 % im Jahresvergleich sfar.com.
Monate Angebotsdauer: Wie bereits erwähnt, liegt das Angebot an Einfamilienhäusern bei etwa 5,1 Monaten (anstieg von ca. 4,2) sfar.com, und das Angebot an Eigentumswohnungen bei ca. 4,4 Monaten sfar.com. Diese Werte sind zwar höher, liegen aber immer noch leicht unter dem „ausgeglichenen“ Wert von 6 Monaten. Santa Fe bewegt sich also von einem ausgeprägten Verkäufermarkt auf einen neutraleren Markt zu.
Segmentierung: Der Anstieg des Angebots ist nicht einheitlich. In den südlichen Stadtteilen gab es enorme Zuwächse (80 % mehr Häuser im Angebot) santaferealestate.com, während in einigen Luxussegmenten das Angebot weiterhin sehr begrenzt ist (in Las Campanas gibt es immer einige Spekulationshäuser, aber begehrte fertige Häuser sind selten). Die Stadt Santa Fe verzeichnete insgesamt ca. 196 Einfamilienhausverkäufe im 2. Quartal bei ca. 600 aktiven Inseraten – das entspricht etwa drei Quartalen Angebotsdauer in der Stadt sfar.com zillow.com. Der County hatte ca. 170 Verkäufe bei etwa 330 aktiven ländlichen Inseraten – ebenfalls etwa ein halbes Jahr Angebotsdauer sfar.com.
Grundstücksangebote: Das Angebot an Wohnbaugrundstücken (Parzellen) ist kleiner, hat aber ebenfalls zugenommen. Allerdings führen hohe Grundstückskosten und Infrastrukturbedarf dazu, dass Grundstücksverkäufe schleppend verlaufen (Grundstücksverkäufe gingen um –23 % im Jahresvergleich zurück) sfar.com. Es gibt reichlich Land rund um Santa Fe, aber vieles ist nicht baureif wegen Wasser, Bebauungsplänen oder weil es im Besitz von Regierung/Stammesgemeinschaften ist.

Kurz gesagt, haben Käufer jetzt mehr Auswahl als seit Jahren, auch wenn das Angebot in bestimmten Preisklassen weiterhin knapp ist. Wenn das Angebot weiter allmählich steigt (da mehr Verkäufer aussteigen und neue Häuser auf den Markt kommen), könnte Santa Fe endlich die Phase des extrem niedrigen Angebots hinter sich lassen.

Bau-Pipeline

Santa Fe erlebt einen kleinen Bauboom, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen auf der Südseite. Bedeutende Projekte in Planung sind unter anderem:

Große Apartmentanlagen: Mehrere Mehrfamilienwohnanlagen befinden sich im Bau oder in fortgeschrittener Planung:
- Ein Apartmentkomplex mit 330 Einheiten an der Beckner Road (in der Nähe des Presbyterian Hospital) von Abacus Capital, Baubeginn voraussichtlich bis Frühjahr 2026 constructionreporter.com constructionreporter.com. Dies ist einer der größten, die es je in Santa Fe gab, und wird marktübliche „Luxus“-Apartments bieten (oft als Solwyn-Projekt bezeichnet).
- Die Turquesa Apartments – ein Komplex mit 240 Einheiten südlich der Santa Fe Place Mall (Wagon Rd) – ebenfalls von Abacus, Baubeginn bereits erfolgt constructionreporter.com.
- Cresta Ranch Apartments – 240 Einheiten für bezahlbaren Familienwohnraum auf der Südseite, Spatenstich im Mai 2025 ncsha.org. Diese werden Haushalten mit 60 % AMI und weniger dienen und dringend benötigten Wohnraum für Geringverdiener bieten.
- Weitere Namen wie Arcadia Apartments (332 Einheiten) und Cielo Luxury Living (252 Einheiten) tauchen in Plänen auf images1.showcase.com, vermutlich handelt es sich dabei um einige der oben genannten oder benachbarte Projekte im Las Soleras-Gebiet. Insgesamt befinden sich in Santa Fe etwa über 1.000 neue Apartment-Einheiten in verschiedenen Phasen – eine beispiellose Erweiterung des Mietwohnungsbestands.
Einfamilienhaus-Entwicklungen: Im Bereich der Einfamilienhäuser sind Serienhausbauer aktiv:
- Las Soleras (Südwesten von Santa Fe bei I-25): Pulte Homes baut diesen Masterplan mit Hunderten von Häusern und Stadthäusern in Phasen aus sedberrynm.com. Es umfasst außerdem ein neues Krankenhaus, betreutes Wohnen für Senioren (140-Einheiten-Einrichtung für betreutes Wohnen catamountinc.com) und geplante Geschäftszentren images1.showcase.com.
- Tierra Contenta (Südwesten/Santa Fe County): Diese langjährige Siedlung für erschwinglichen Wohnraum wird mit neuen Bauabschnitten fortgesetzt. Sie ist die Hauptquelle für neue Einstiegswohnungen (einige unter $400.000 mit Subventionen). Jährlich werden Dutzende Häuser gebaut, und vor Kurzem wurde weiteres Land für die Entwicklung genehmigt.
- Rancho Viejo & Oshara Village (südlich der Stadt): Rancho Viejo fügt neue Häuser in seiner weitläufigen Gemeinde in der Nähe des Community College hinzu, mit Fokus auf familienfreundliche Häuser im mittleren Preissegment. Oshara Village, eine kleinere, neourbanistische Gemeinde, bebaut ebenfalls die verbleibenden Grundstücke.
- Landkreis und individuelle Häuser: In Landkreisen wie Tesuque, La Cienega und entlang des Hwy 14 bauen individuelle Bauunternehmen Luxusimmobilien auf verstreuten Grundstücken. Auch Las Campanas verzeichnet weiterhin neue individuelle Bauprojekte, da diese gehobene Gemeinde noch nicht vollständig bebaut ist. Allerdings handelt es sich hierbei in der Regel um Einzelbauten, nicht um große Siedlungsentwicklungen.
Neuentwicklung des Midtown District: Während der eigentliche Hochbau noch ein paar Jahre entfernt sein könnte, ist 2025 ein entscheidendes Jahr für das Midtown-Projekt. Die Stadt hat Ausschreibungen für Misch- und Sozialwohnungsbau-Entwickler veröffentlicht, um Teile des 64 Hektar großen Geländes zu übernehmen santafenm.gov. Bis Ende 2025 hofft die Stadt, in Verhandlungen über konkrete Projekte zu sein – potenziell Hunderte von Wohneinheiten (einschließlich erschwinglicher Wohnungen, Live/Work-Lofts usw.) sowie Kultur- und Geschäftsflächen im nächsten Jahrzehnt. Wenn es voranschreitet, könnte das Midtown-Gelände einen bedeutenden Anteil an neuem Wohnraum in den späten 2020er Jahren liefern und den Druck anderswo verringern.
Infrastruktur und Genehmigungen: Die Stadt investiert auch in Infrastruktur, um den Neubau zu unterstützen. Straßenverbesserungen (z. B. die Neugestaltung der Guadalupe Street in der Innenstadt kob.com, Erweiterungen der Straßen im Süden), Verbesserungen des Wassersystems und möglicherweise die Erweiterung der Abwasserkapazität im Süden sind in Arbeit. Santa Fe stellt sicher, dass mit dem Wachstum von Siedlungen wie Las Soleras und anderen die Straßen, Versorgungsleitungen und öffentlichen Einrichtungen mithalten können. Die Genehmigungszeiten waren in der Vergangenheit ein Engpass, aber die Stadt meldet für 2024–25 schnellere Genehmigungen für vorrangige Wohnungsbauprojekte.

Angesichts all dessen, wie viele Einheiten könnte Santa Fe in den kommenden Jahren hinzufügen? Einige Schätzungen: Wenn alle aktuellen Projekte abgeschlossen werden, könnte Santa Fe bis 2027 etwa 1.500–2.000 neue Wohneinheiten erhalten (eine Mischung aus Miet- und Eigentumswohnungen). Zum Vergleich: Die Stadt Santa Fe hat heute etwa 35.000 Wohneinheiten – das entspricht also einem Zuwachs von etwa 5 % des Bestands, was erheblich ist. Es wird wahrscheinlich nicht ausreichen, um die Angebotslücke vollständig zu schließen, aber es ist ein deutlicher Anstieg nach Jahren der Unterproduktion.

Bestandsausblick: Kurzfristig (2025–26) ist zu erwarten, dass das Angebot an gelisteten Immobilien weiter leicht ansteigt. Mehr Eigentümer werden wahrscheinlich jetzt verkaufen, da der heiße Höhepunkt vorbei ist – insbesondere Investoren oder Zweitwohnsitzbesitzer, die Kasse machen könnten. Zusammen mit neuen Häusern, die auf den Markt kommen, sollte dies die Auswahl für Käufer verbessern. Wir könnten sehen, dass das Angebot auf sechs Monate steigt, was ein dramatischer Wandel gegenüber 1–2 Monaten im Jahr 2021 wäre.

Allerdings sorgen Santa Fes strenge Geografie (Berge, Pueblo-Land) und Wasserknappheit dafür, dass die Stadt nicht endlos wachsen kann. Das langfristige Angebot wird im Verhältnis zur offenen Marktnachfrage begrenzt bleiben. Die aktuelle Baupipeline behebt einen Teil des Mangels, aber wenn dieses Tempo nicht konstant anhält, besteht das Risiko, dass nach dem Bezug dieser Projekte die grundlegende Knappheit bestehen bleibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Santa Fe derzeit mehr baut als seit Jahrzehnten, mit Fokus auf den Süden und Nachverdichtungsprojekte, was das Ungleichgewicht etwas entschärfen sollte. Es wird entscheidend sein, zu beobachten, wie schnell diese neuen Einheiten aufgenommen werden – erste Anzeichen deuten darauf hin, dass die Nachfrage stark genug ist, dass sie schnell vermietet oder verkauft werden. Dieses neue Angebot, zusammen mit dem wachsenden Bestand an Bestandsimmobilien, ist ein hoffnungsvolles Zeichen dafür, dass sich der Immobilienmarkt in Santa Fe nach Jahren extremer Knappheit in Richtung eines gesünderen Gleichgewichts bewegt.

Demografische & wirtschaftliche Einflüsse auf den Markt

Die Immobilienentwicklung in Santa Fe findet nicht im luftleeren Raum statt – sie wird von den demografischen und wirtschaftlichen Strömungen der Region geprägt. Mehrere wichtige Einflüsse im Jahr 2025:

Bevölkerung und Demografie

Die Bevölkerung von Santa Fe (Stadt ~88.000; Metropolregion ~150.000) wächst langsam. Die Wachstumsrate ist moderat – New Mexico insgesamt wuchs in den letzten Jahren nur um etwa 0,1 % pro Jahr ibisworld.com, und Santa Fe liegt wahrscheinlich nur leicht darüber. Allerdings sind Migrationsmuster bemerkenswert:

Zuzug von Rentnern und Remote-Arbeitern: Santa Fe zieht weiterhin Menschen aus anderen Bundesstaaten an. Die typischen Neuzuzügler sind oft Rentner oder Teilrentner (50–70 Jahre) und einige Remote-Professionals (40+), die aus Lifestyle-Gründen umziehen. Das Durchschnittsalter in Santa Fe liegt bei etwa 45 Jahren, was auf eine ältere Bevölkerung hindeutet. Dieser Zustrom stützt den Luxus- und Zweitwohnungsmarkt und erhöht die Nachfrage nach Wohnraum, aber diese Menschen verfügen in der Regel über höhere Einkommen oder Eigenkapital.
Jugend und Familien: Die jüngere Bevölkerung ist relativ stabil oder geht sogar leicht zurück, da viele junge Erwachsene aus der Region für bessere Jobmöglichkeiten oder günstigeren Wohnraum wegziehen. Die Schülerzahlen in Santa Fe sind stabil bis rückläufig. Diese Dynamik führt dazu, dass es vor Ort weniger Ersterwerber von Eigenheimen gibt, wodurch der Markt stärker von zuziehenden Käufern abhängt.
Hispanische und indigene Gemeinschaften: Santa Fe hat ein reiches hispanisches Erbe (etwa 55 % des Countys identifizieren sich als hispanisch) und mehrere nahegelegene Indianerpueblos. Diese Gemeinschaften sind ein wesentlicher Bestandteil der Arbeitskräfte und der Kultur. Leider gehören sie auch zu denjenigen, die von den Problemen der Bezahlbarkeit am stärksten betroffen sind. Einige Familien mit tiefen lokalen Wurzeln können sich kein Haus mehr in der Stadt leisten, die ihre Vorfahren gegründet haben. Daraus ergibt sich ein Trend zu Mehrgenerationenhaushalten und Abwanderungen in erschwinglichere Städte (wie Rio Rancho oder Las Vegas, NM).
Haushaltsgröße: In Santa Fe gibt es viele 1-2-Personen-Haushalte (bedingt durch Rentner und „Empty Nesters“). Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei etwa 2,3, bei Mieterhaushalten sogar nur bei ca. 1,96 point2homes.com. Das führt zu einer Nachfrage nach kleineren Häusern, Eigentumswohnungen und Apartments – ein Wandel gegenüber früher, als größere Familienhäuser überwogen.

Wirtschaft und Beschäftigung

Die Wirtschaft von Santa Fe ist 2025 solide, wenn auch nicht boomend. Die Arbeitslosenquote im Großraum Santa Fe liegt bei etwa 3,5–4,0 %, eine der niedrigsten in New Mexico dws.state.nm.us. Wichtige wirtschaftliche Faktoren:

Regierung und öffentlicher Sektor: Als Hauptstadt des Bundesstaates ist der größte Arbeitgeber in Santa Fe die Regierung (Landesbehörden, Stadt, Landkreis und Bundesbehörden). Das sorgt für eine stabile Beschäftigungsbasis und eine konstante Nachfrage nach mittleren Wohnsegmenten. Das Beschäftigungswachstum im öffentlichen Dienst ist meist flach, aber die Arbeitsplätze sind sicher. Diese Beschäftigten spüren die Wohnungsnot besonders, da ihre Gehälter nicht mit denen der Privatwirtschaft mithalten, sie aber hier verwurzelt sind.
Los Alamos National Laboratory (LANL): Etwa 35 Meilen entfernt gelegen, expandiert das LANL. In den Jahren 2022–2024 wurden jährlich über 1.000 neue Mitarbeiter eingestellt kob.com, wobei das Wachstum voraussichtlich bis 2025 abflachen, aber auf hohem Niveau bleiben wird losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Viele LANL-Mitarbeiter wohnen in Santa Fe (wegen der städtischen Annehmlichkeiten) und pendeln. Die Einstellungswelle des LANL ist ein wesentlicher Treiber der Wohnungsnachfrage, absorbiert einen Großteil des hochwertigen Mietwohnungsbestands und drängt einige Hauskäufer nach Santa Fe (da es in Los Alamos selbst praktisch keinen Bestand gibt). Dadurch sind mehr Haushalte mit hohem Einkommen auf den Markt gekommen, was die Preise in die Höhe treibt. Das Labor hat anerkannt, dass Wohnen eine der größten Herausforderungen bei der Rekrutierung ist, da neue Mitarbeiter Schwierigkeiten haben, Wohnungen zu finden losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Das Wachstum des LANL steht also in direktem Zusammenhang mit dem Bedarf an mehr Wohnraum in Santa Fe.
Tourismus und Kreativwirtschaft: Der Tourismus ist eine Säule der Wirtschaft von Santa Fe. 2023 und 2024 verzeichneten nach den pandemiebedingten Tiefs Rekordzahlen bei den Besuchern, und 2025 ist auf dem besten Weg, diesen Trend fortzusetzen. Dies schafft Arbeitsplätze im Gastgewerbe, in Restaurants, Kunstgalerien usw., die typischerweise niedriger bezahlt werden. Der Erfolg des Tourismus (Santa Fe steht häufig an der Spitze von Reisemagazin-Listen) übt indirekt Druck auf den Wohnungsmarkt aus, indem er die Nachfrage nach STRs und Zweitwohnsitzen erhöht. Der Sektor der kreativen Künste (Künstler, Schriftsteller usw.) zieht ebenfalls Menschen nach Santa Fe, aber viele kämpfen mit den Wohnkosten bei schwankenden Einkommen.
Gesundheitswesen und Bildung: Santa Fe verfügt über einen wachsenden Gesundheitssektor (mittlerweile zwei Krankenhäuser sowie zahlreiche Kliniken). Das neue Presbyterian Hospital hat Hunderte von Arbeitsplätzen geschaffen, und das Gesundheitswesen insgesamt ist einer der am schnellsten wachsenden Beschäftigungssektoren hier. Der Bildungsbereich (St. John’s College, Institute of American Indian Arts, Santa Fe Community College usw.) ist stabil, mit etwas Wachstum in Nischenbereichen wie Filmprogrammen, die mit der Neuentwicklung des Midtown-Filmstudios verbunden sind. Diese Sektoren sorgen für eine stetige Nachfrage nach Wohnraum für die Mittelschicht.
Einkommen & Vermögen: Santa Fe hat eine zweigeteilte Einkommensverteilung – eine Mischung aus wohlhabenden Haushalten (viele davon stammen nicht aus lokalen Löhnen, sondern aus Vermögen, Investitionen oder Einkommen aus der Ferne) und einkommensschwächeren Dienstleistungsarbeitern. Das Median-Einkommen ~$78K liegt nahe am nationalen Median, aber weit unter dem, was für die lokalen Immobilienpreise benötigt wird ksfr.org. Andererseits verfügen wohlhabende Zweitwohnsitzbesitzer und Rentner oft über erhebliche Vermögenswerte. Diese Vermögenslücke zeigt sich auf dem Immobilienmarkt, da Letztere problemlos Häuser für 1 Mio. $ kaufen können und damit lokale Arbeitnehmer überbieten. Die Struktur der Wirtschaft (viele Geringverdiener vs. einige mit hohem Vermögen) befeuert somit die Kluft bei der Wohnraumerschwinglichkeit.

Weitere Einflüsse

Zinsen & Inflation: Das gesamtwirtschaftliche Umfeld – hohe Inflation im Jahr 2022 und der anschließende Anstieg der Zinssätze zur Bekämpfung dieser – hat Santa Fe beeinflusst. Hypothekenzinsen nahe 7 % bedeuten einen großen Einschnitt bei der Erschwinglichkeit für alle, die finanzieren müssen. Hohe Baukosten (Materialien und Lohninflation) machen neue Häuser ebenfalls teurer und verlangsamen einige Projekte. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren sinken, könnte dies eine neue Welle von Käufern (und potenziell Preisanstiege) auslösen. Umgekehrt könnte bei einer Rezession die Nachfrage im mittleren Marktsegment nachlassen, während das Interesse im Luxussegment wahrscheinlich bestehen bleibt (da Luxus-Käufer weniger betroffen sind).
Kulturelle und Lifestyle-Trends: Das Bedürfnis nach Platz und Lebensqualität, verstärkt durch die Pandemie, kommt Santa Fe weiterhin zugute. Remote-Arbeit hat es mehr Menschen ermöglicht, hierher zu ziehen und gleichzeitig gut bezahlte Jobs anderswo zu behalten. Die Infrastruktur von Santa Fe (Breitband usw.) holt auf, um sie zu unterstützen. Darüber hinaus sprechen Santa Fes Haltung zu Themen wie ökologischer Nachhaltigkeit (viele solarbetriebene Häuser, grüne Bauvorschriften) und sein Ruf für Sicherheit und Gemeinschaft eine Zielgruppe an, die einen bestimmten Lebensstil sucht, was das Interesse an Immobilien hier weiter antreibt.

Zusammenfassend wird der Immobilienmarkt in Santa Fe von einer stabilen und einzigartigen Wirtschaftsgrundlage (Regierung, Kunst, Tourismus, Wissenschaft) getragen und zunehmend von externem Geld und Zuzug beeinflusst. Demografisch steigert der Zustrom älterer und wohlhabenderer Bewohner die Nachfrage, während jüngere Einheimische, die sich die Preise nicht mehr leisten können, eine langfristige Sorge darstellen. Die Herausforderung der Stadt wird sein, das Wachstum so zu steuern, dass die Wirtschaft inklusiv bleibt – damit Lehrer, Pflegekräfte, Polizisten, Künstler und andere sich das Leben in der Gemeinschaft, der sie dienen, leisten können. Aus diesem Grund werden wirtschaftliche Entwicklungsbemühungen eng mit Wohnungsinitiativen verknüpft.

Regulatorische und politische Entwicklungen mit Einfluss auf den Immobilienmarkt

Öffentliche Politik und Regulierung spielen in Santa Fe eine bedeutende Rolle bei der Gestaltung des Immobilienmarktes. Für 2024–2025 sind einige Entwicklungen in diesem Bereich besonders bemerkenswert:

Regulierung von Kurzzeitvermietungen

Wie bereits erwähnt, haben Stadt und Landkreis Santa Fe die Regeln für Kurzzeitvermietungen (STR) verschärft:

Die STR-Verordnung der Stadt (geändert 2020) begrenzt die Anzahl der STR-Genehmigungen für nicht selbst bewohnte Immobilien auf 1.000 Einheiten stadtweit avalara.com. Sie legt außerdem Regeln fest, wie z. B. nicht mehr als eine Vermietung innerhalb eines 7-Tage-Zeitraums (um hotelähnlichen Wechsel zu verhindern) santafeskye.com und verlangt einen lokalen Betreiber oder Ansprechpartner. Die Durchsetzung wurde 2025 verstärkt, um die Einhaltung sicherzustellen und die Genehmigungen jährlich zu erneuern (Gebühren ca. 120 $ erstmalig, 90 $ für die Verlängerung) proper.insure. Diese Regelung betrifft Investoren direkt – sie begrenzt im Wesentlichen den reinen STR-Investorenmarkt. Bestehende STRs in beliebten Gegenden (Innenstadt, Railyard) sind aufgrund der begrenzten Genehmigungen sehr wertvoll geworden.
STR-Verordnung des Santa Fe County (gültig ab Feb 2024) – Die County-Kommission hat eine Verordnung verabschiedet, die die STR-Dichte begrenzt in nicht eingemeindeten Wohngebieten auf 3–7 % der Wohneinheiten (je nach Gebiet) sfreporter.com. Sie beendete auch ein vorheriges Moratorium für neue Genehmigungen, allerdings auf restriktive Weise. Nicht ansässige Eigentümer dürfen STRs jetzt nur innerhalb dieser niedrigen Obergrenzen betreiben. Die Verordnung zielte darauf ab, Gemeinden wie Eldorado zu schützen, wo sich die Bewohner lautstark gegen die Ausbreitung von STRs ausgesprochen hatten. Dies ist eine relativ strenge Regel und könnte eine der strengsten STR-Regelungen auf Kreisebene im Land sein. Es gab einige Gegenreaktionen (einschließlich einer Klage, die mit Inkrafttreten der neuen Regeln abgewiesen wurde) sfreporter.com, aber insgesamt zeigt es die Priorität der lokalen Regierung auf Wohnraum für Einheimische statt für Touristen.

Auswirkungen: Diese STR-Regelungen könnten das Angebot an Langzeitmietwohnungen leicht erhöhen (da einige Häuser, die sonst als Airbnbs genutzt worden wären, traditionell vermietet oder verkauft werden) und sollten spekulative STR-Käufe abschrecken. Allerdings bedeutet die Attraktivität von Santa Fe, dass einige dennoch versuchen werden, über Schlupflöcher in den STR-Markt einzusteigen (z. B. Betrieb in nicht-residenziellen Zonen, die nicht gedeckelt sind). Es bleibt ein Bereich, den man beobachten sollte, da die Durchsetzung die tatsächlichen Ergebnisse bestimmen wird. Die Stadt wird die 1.000er-Obergrenze wahrscheinlich regelmäßig überprüfen (derzeit sind ca. 900 Genehmigungen aktiv, also nahe am Limit).

Bezahlbare Wohnungsbaupolitik

Santa Fe hat seit langem eine Inklusionszonenregelung namens „Santa Fe Homes Program“, die vorschreibt, dass ein Prozentsatz (oft 15–20 %) neuer Bauprojekte bezahlbar sein muss oder eine Gebühr gezahlt wird. Im Jahr 2025 erwägt die Stadt Anpassungen dieses Programms, um mehr Einheiten zu schaffen:

die Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum für große Bauprojekte erhöhen oder umstrukturieren

Die Stadt unterstützt gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften wie Habitat for Humanity und Santa Fe Housing Trust, indem sie städtische Grundstücke spendet. Zum Beispiel wurden einige Grundstücke auf der Southside für bezahlbare Reihenhausprojekte bereitgestellt. Diese Politik, öffentliches Land zu nutzen, wird voraussichtlich fortgesetzt, insbesondere wenn Midtown teilweise für bezahlbaren Wohnraum genutzt wird.
Ein neuer Fünfjahres-Strategieplan für bezahlbaren Wohnraum wurde verabschiedet (2023–2028) santafenm.gov, mit Zielen wie der Schaffung von 1.000 bezahlbaren Einheiten, der Ausweitung von Mietzuschüssen und dem Erhalt von Mobilheimparks. Dieser Plan könnte zu Änderungen der Bauvorschriften führen, wie z. B. der stadtweiten Zulassung von Casitas/ADUs und der Reduzierung von Parkplatzanforderungen, um die Baukosten zu senken.

Bauleitplanung und Flächennutzung

Im Jahr 2025 nimmt Santa Fe einige Aktualisierungen des Flächennutzungscodes vor. Wichtige Punkte sind:

Nebenwohnungen (ADUs): Die Stadt möchte die Genehmigungen für ADUs (Hinterhof-Casitas) als sanfte Verdichtungslösung vereinfachen. Bereits jetzt sind ADUs in vielen Gebieten erlaubt, aber Bürokratie und NIMBYismus haben sie eingeschränkt. Eine Erleichterung könnte dutzende Einheiten schaffen und Hausbesitzern Mieteinnahmen ermöglichen.
Höhere Dichtezulassungen: Besonders in Verkehrskorridoren (Cerrillos Road, St. Francis Drive) und Midtown erwägt die Stadt eine Höherstufung – also die Zulassung von mehrstöckigen Apartments oder Reihenhäusern, wo bisher nur Gewerbe oder geringe Dichte erlaubt war. Dies steht im Zusammenhang mit dem Midtown LINC (Local Innovation Corridor) Konzept santafenm.gov, das auf eine gemischt genutzte, fußgängerfreundliche Entwicklung abzielt.
Flächennutzung im County: Auch Santa Fe County hat seinen Sustainable Land Development Code aktualisiert, um mehr Wohnraum-Bündelung in bestimmten ländlichen Zonen zu ermöglichen und die Entwicklung in ausgewiesenen Wachstumsgebieten (z. B. bei La Cienega) zu erleichtern. Dies wird mit strengen Wasseranforderungen ausgeglichen (da ein Großteil des Countys nicht an die städtische Wasserversorgung angeschlossen ist und Brunnen benötigt werden).

Infrastruktur und Wasserpolitik

Die Wachstumsmöglichkeiten von Santa Fe werden durch Wasser begrenzt. Die Stadt hat ein robustes Wassersparprogramm und Bauträger müssen für neue Projekte Wasserrechte erwerben (oder in das System einzahlen). Im Jahr 2025 ist die Wasserversorgung dank früherer Planung (zum Beispiel der Buckman Direct Diversion aus dem Rio Grande) ausreichend. Aber jede Änderung der Wasserpolitik könnte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben:

Auf Landesebene wird darüber diskutiert, für Siedlungen einen Wassernachweis für 100 Jahre zu verlangen, was einige Entwicklungen im County erschweren könnte.

Waterbank

Außerdem investiert die Stadt in Verkehr (wie neue Straßen, Fahrradwege, eventuell die Ausweitung des öffentlichen Nahverkehrs), um sicherzustellen, dass neuer Wohnraum den Verkehr nicht überlastet. Die neuen Infrastruktur-Anleihen der Stadt unterstützen oft indirekt den Immobilienmarkt, indem sie neue Gebiete bewohnbar machen.

Besteuerung und Anreize

New Mexico hat keine Grundsteuerbegrenzungen wie Kalifornien, und die Grundsteuersätze in Santa Fe sind relativ niedrig. Allerdings:

Die Legislative des Bundesstaates hat 2022 die Grundsteuerbefreiung für Veteranen aufgehoben und einige Grundsteuererleichterungen eingeführt, aber nichts Gravierendes, das Wohnentscheidungen beeinflussen würde.
Es gibt staatliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum (z. B. den staatlichen Wohnungsbaufonds, Low-Income Housing Tax Credits usw.), die Projekte in Santa Fe wie Cresta Ranch erfolgreich genutzt haben ncsha.org. Die Fortführung oder Ausweitung dieser Programme wird wichtig sein. 2024 hat New Mexico die Mittel für den Housing Trust Fund erhöht, was helfen sollte, landesweit mehr Projekte zu starten (Santa Fe dürfte profitieren).
Es gibt keine Mietpreisbremse (Landesgesetz schließt sie aus), und keine ist geplant, aber die Führung von Santa Fe konzentriert sich stattdessen auf Mietunterstützung.

Zusammenfassend ist das politische Umfeld in Santa Fe zunehmend von pro-wohnungsbaupolitischen Maßnahmen geprägt – in der Erkenntnis, dass der Markt allein die Krise nicht lösen wird. Vorschriften für STRs bremsen die Konkurrenz um Wohnraum durch Touristen. Vorgaben und Anreize für bezahlbaren Wohnraum werden gestärkt, um jede neue Entwicklung für den öffentlichen Nutzen zu nutzen. Die Zoneneinteilung wird angepasst, um dort mehr Dichte zuzulassen, wo es sinnvoll ist. Diese Maßnahmen, kombiniert mit einer umsichtigen Ressourcenverwaltung, sollen den Immobilienmarkt von Santa Fe so steuern, dass Wachstum möglich ist, ohne die Seele der Stadt zu verlieren oder die Menschen zu verdrängen. Die kommenden Jahre werden zeigen, wie wirksam diese Maßnahmen in der Praxis sind, aber das Engagement von Behörden und Gemeinschaftsgruppen zur Bewältigung der Wohnungsproblematik ist so hoch wie nie zuvor.

Quellen:

Santa Fe Verband der Immobilienmakler – Quartalsindikatoren Q2 2025 (Marktstatistiken) sfar.com sfar.com; Quartalsstatistiken Q2 2025 (Verkaufs-/Preisdaten) sfar.com sfar.com.
KSFR Nachrichten – Interview mit dem SFAR-Präsidenten (Markt und Erschwinglichkeit Q1 2025) ksfr.org ksfr.org.
Barker Realty Q2 2025 Marktbericht – Santa Fe Marktanalyse nach Gebiet (Trends Eastside vs Southside, Preise, Bestand) santaferealestate.com santaferealestate.com.
Santa Fe New Mexican/SFGate – Luxusmarktbericht (Santa Fe #2 Luxusindex, 9,2% der Häuser sind Ferienimmobilien, $2,7 Mio. Luxus-Median) sfgate.com sfgate.com.
RentCafe/Point2Homes – Santa Fe Mietmarktstatistiken (Medianmiete ca. $1,85K, Leerstand ca. 5%, Mieter-Einkommen) point2homes.com point2homes.com.
Santa Fe Reporter – Berichterstattung über die STR-Verordnung des Landkreises (STR-Obergrenzen von 3–7% pro Gebiet, öffentliche Debatte) sfreporter.com sfreporter.com.
NCSHA/Housing New Mexico – Pressemitteilung zu Cresta Ranch Apts (Baubeginn von 240 bezahlbaren Wohneinheiten im Jahr 2025) ncsha.org ncsha.org.
Construction Reporter – Update zu Beckner Road 330-Einheiten und Turquesa 240-Einheiten Apartments (neue Mehrfamilienhausprojekte von Abacus in Santa Fe) constructionreporter.com constructionreporter.com.
Stadt Santa Fe – Midtown District Pläne (Phasen der gemischt genutzten Neuentwicklung und Wohnungs-RFPs im Jahr 2025) santafenm.gov santafenm.gov.