Nieruchomości w Santa Fe 2025: Boom na luksus, nowe inwestycje i kryzys dostępności

Ceny domów nadal rosną (powoli): Mediana cen domów jednorodzinnych w Santa Fe w połowie 2025 roku wynosi około 717 000$, co oznacza wzrost o około 4% rok do roku sfar.com sfar.com. Ceny mieszkań/kamienic wzrosły o ~7% do mediany 492 000$ sfar.com. Wzrost cen wyhamował w porównaniu z dwucyfrowymi skokami w latach 2021–22, ale wartości pozostają blisko rekordowych poziomów.
Odbudowa podaży: Liczba domów na sprzedaż wzrosła o około 30% w porównaniu z zeszłym rokiem sfar.com. Santa Fe ma około 5 miesięcy podaży mieszkań (wzrost z ~4 miesięcy rok temu) – co sygnalizuje rynek zmierzający w stronę równowagi sfar.com. Nieruchomości również dłużej pozostają na rynku, średnio 50–65 dni (wzrost o 24–57% rok do roku) sfar.com. Kupujący mają większy wybór i siłę negocjacyjną niż podczas pandemicznego szaleństwa.
Popyt na luksusowe i drugie domy rośnie: Santa Fe znajduje się wśród najlepszych amerykańskich rynków luksusowych, a domy wakacyjne/drugie stanowią 9% sprzedaży nieruchomości – trzykrotnie więcej niż średnia krajowa sfgate.com. Luksusowe oferty osiągają średnio około 2,7 miliona$ sfgate.com. Zamożni nabywcy spoza stanu (przyciągani przez klimat, scenę artystyczną i przyjazne podatkowo prawo Nowego Meksyku) nadal napędzają popyt na wielomilionowe posiadłości.
Kryzys dostępności cenowej dla mieszkańców: Mediana dochodów gospodarstw domowych w Santa Fe (78 tys. dolarów ksfr.org) jest znacznie niższa niż to, co jest potrzebne, aby kupić dom w medianie cen (wymagany dochód 110 tys. dolarów ksfr.org). W robotniczych dzielnicach Southside, dom wymaga obecnie dochodu około 117 tys. dolarów, podczas gdy rzeczywista mediana dochodów to około 65 tys. dolarów santaferealestate.com. Wysokie ceny + 7% stopy procentowe kredytów hipotecznych pogłębiły lukę w dostępności, wypychając wielu pracowników z rynku kupujących ksfr.org santaferealestate.com.
Boom budowlany na południu miasta: Setki nowych mieszkań są w trakcie realizacji. Duże kompleksy apartamentowe (po 240–330 mieszkań każdy) powstają w pobliżu nowego Presbyterian Medical Center oraz na południe od Santa Fe Place Mall constructionreporter.com constructionreporter.com. Osiedla planowane jak Las Soleras i Rancho Viejo dodają domy jednorodzinne, szeregowce, mieszkania dla seniorów i projekty wielofunkcyjne. Duża przebudowa Midtown District jest na wczesnym etapie, a jej celem jest dostarczenie przystępnych cenowo mieszkań, pracowni i przestrzeni komercyjnych na terenie dawnego kampusu o powierzchni 64 akrów santafenm.gov santafenm.gov.
Sprzyjające warunki gospodarcze i polityczne: Rynek pracy w Santa Fe jest silny (bezrobocie ~4%). Rozwój Los Alamos National Lab i odbicie w turystyce przyciągnęły nowych mieszkańców i zwiększyły popyt na mieszkania. W odpowiedzi władze wprowadziły surowsze zasady wynajmu krótkoterminowego, aby ograniczyć liczbę mieszkań AirBnB należących do inwestorów, które zmniejszają podaż sfreporter.com sfreporter.com. Miasto i stan inwestują w mieszkania dostępne cenowo (np. 240 subsydiowanych mieszkań Cresta Ranch rozpoczęto budowę w 2025 roku ncsha.org ncsha.org) oraz rozważają zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, by zachęcić do budowy większej liczby domów poniżej 500 tys. dolarów santaferealestate.com.

Trendy na rynku mieszkaniowym: domy jednorodzinne, mieszkania i budynki wielorodzinne

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Santa Fe w 2025 roku wykazuje mieszankę trendów schładzających i odpornego popytu w różnych segmentach:

Domy jednorodzinne

Domy jednorodzinne stanowią większość sprzedaży w Santa Fe i odnotowały umiarkowany wzrost cen do 2025 roku. W drugim kwartale 2025 roku mediana ceny sprzedaży domu jednorodzinnego (miasto + powiat łącznie) wynosiła około 717 000 USD, co stanowi wzrost o 4% rok do roku sfar.com. W samym mieście Santa Fe mediana ceny domu to około 612 500 USD (połowa 2025 roku), co oznacza niewielki wzrost (~+0,7% r/r) sfar.com. Dla porównania, w powiecie Santa Fe (obszary poza granicami miasta) mediana była wyższa i wynosiła około 849 000 USD – około +4,8% r/r sfar.com. Odzwierciedla to drogie domy luksusowe i posiadłości z dużą powierzchnią w powiecie, które podnoszą średnią.

Wolumen sprzedaży pozostaje zasadniczo na tym samym poziomie co w zeszłym roku – około 366 zamknięć sprzedaży domów jednorodzinnych w II kwartale 2025 w porównaniu do 363 rok wcześniej sfar.com. Warto zauważyć, że sprzedaż w mieście spadła (~–11% r/r w II kwartale), podczas gdy sprzedaż w hrabstwie wzrosła niemal o +19% sfar.com sfar.com. Sugeruje to, że niektórzy kupujący szukają ofert poza samym miastem, być może z powodu większej dostępności lub większych działek. Ogólny popyt pozostaje solidny, ale nie szalony – Santa Fe obserwuje normalizację aktywności sprzedażowej po gorącym rynku pandemicznym.

Sprzedaż domów zajmuje średnio więcej czasu. W połowie 2025 roku typowy czas na rynku dla ofert domów jednorodzinnych wynosi około 50–60 dni, w porównaniu do ~40–45 dni rok wcześniej sfar.com. Jednym z powodów jest wzrost podaży: liczba nowych ofert wzrosła o 14% rok do roku sfar.com, dając kupującym większy wybór. Aktywna liczba ofert domów jednorodzinnych wzrosła o około 29% w porównaniu do 2024 roku sfar.com. W konsekwencji, liczba miesięcy podaży wzrosła do około 5,1 miesiąca (z 4,2 wcześniej) – zbliżając się do zrównoważonego rynku (6 miesięcy) sfar.com. Przykład: W przyjaznych rodzinom dzielnicach Southside (kod 87507), liczba domów na sprzedaż wzrosła o 80% w ciągu roku, co prowadzi do większej konkurencji i większej liczby obniżek cen santaferealestate.com.

Pomimo większej podaży, ceny utrzymują się na stałym poziomie lub rosną nieznacznie w większości segmentów. Wielu sprzedających nie spieszy się ze znacznymi obniżkami cen, a dobrze utrzymane lub odpowiednio wycenione domy nadal sprzedają się szybko (często otrzymując oferty w ciągu kilku tygodni). Jednak kupujący są coraz bardziej wrażliwi na cenę. Około 20% ofert zarówno w przystępnych cenowo, jak i ekskluzywnych lokalizacjach musiało obniżyć ceny wywoławcze w 2025 roku santaferealestate.com. Sprzedający nie mogą już liczyć na wojny licytacyjne przy każdej cenie – realistyczna wycena i przygotowanie domu są kluczowe w tej nowej fazie rynku.

Kondominia i domy szeregowe

Sektor mieszkań i domów szeregowych w Santa Fe również doświadczył osłabienia sprzedaży, ale wzrostu cen w 2025 roku. Liczba zamkniętych transakcji na mieszkania/domki szeregowe spadła o około –13% rok do roku w II kwartale (99 jednostek vs. 114 rok wcześniej) sfar.com. Mniejsza liczba kupujących mieszkania może być wynikiem wyższych stóp procentowych i mniejszej liczby inwestorów lub po prostu ograniczonej podaży atrakcyjnych lokali.

Paradoksalnie, mediana ceny mieszkań/domów szeregowych wzrosła do około 492 000 USD, co stanowi wzrost o +7,4% w porównaniu z rokiem poprzednim sfar.com. Wskazuje to, że pomimo mniejszej liczby transakcji, sprzedają się głównie lokale z wyższej półki lub nowe luksusowe mieszkania, co podnosi medianę. W granicach miasta mediany cen mieszkań są nieco niższe (~480 tys. USD), podczas gdy w rejonach powiatu (np. na obrzeżach lub w kurortach) mediana wyniosła około 755 tys. USD sfar.com.

Również podaż mieszkań wzrosła – aktywne oferty wzrosły o około 30%, a zapas miesięczny wynosi 4,4 miesiąca (wobec ~3,7 wcześniej) sfar.com. Kupujący domy szeregowe i mieszkania nie spieszą się: średni DOM dla mieszkań wzrósł do 66 dni w II kwartale (z 42 dni, +57% r/r) sfar.com. Przy większej liczbie ofert na rynku, zwłaszcza nowych mieszkań, sprzedający mają większą konkurencję. Widzimy też pewne korekty cen w tym segmencie. Mimo to, popyt na dobrze położone mieszkania (dla emerytów szukających mniejszego lokum lub jako drugie domy) utrzymuje się – te wciąż osiągają wiele ofert, jeśli są odpowiednio wycenione.

Domy wielorodzinne

Santa Fe ma stosunkowo mały rynek nieruchomości wielorodzinnych 2–4 jednostkowych (bliźniaki, trzypaki) i w 2025 roku odnotowano tu minimalną aktywność. Dane SFAR pokazały zero sprzedaży bliźniaków/trzypaków w II kwartale 2025 roku (spadek z zaledwie 2 rok wcześniej) sfar.com. Małe wielorodzinne nieruchomości rzadko trafiają tu do MLS – wiele to starsze, gliniane bliźniaki lub sprzedaże inwestorskie poza rynkiem. Gdy się pojawiają, stopy kapitalizacji są zaniżone przez wysokie ceny, więc zainteresowanie inwestorów nieco osłabło przy wyższych kosztach finansowania.

Z drugiej strony, nowe budownictwo apartamentowe przeżywa boom (patrz sekcja Construction Pipeline). Powstają duże kompleksy wielorodzinne, choć zazwyczaj są one własnością deweloperów/inwestorów, a nie sprzedawane indywidualnie. Wzrost tych projektów najmu odzwierciedla silny popyt na wynajem i działania miasta na rzecz rozwiązania problemu niedoboru mieszkań, a nie rynek sprzedaży wielorodzinnych nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy Santa Fe w 2025 roku charakteryzuje się stabilizującymi się trendami – wzrostem podaży i liczby dni na rynku do normalnych poziomów, stabilizacją wzrostu cen – a mimo to pozostaje silny na tle historycznym.

Rozwój nieruchomości komercyjnych i dynamika rynku

Sektor nieruchomości komercyjnych w Santa Fe w 2025 roku jest aktywny, napędzany przez nowe inwestycje po południowej stronie miasta oraz stabilny popyt w centrum. Choć nie jest to rynek wielkopowierzchniowy ani wysokościowy, Santa Fe odnotowuje ukierunkowany wzrost w kluczowych obszarach komercyjnych:

Opieka zdrowotna i biura: Presbyterian Santa Fe Medical Center (otwarte kilka lat temu w Las Soleras) pobudziło rozwój okolicznych terenów. W pobliżu powstały budynki biurowe dla branży medycznej oraz sklepy wspierające sedberrynm.com. Wielofunkcyjny projekt na 57-akrowej działce przy Beckner Road zapewni nie tylko mieszkania, ale także przestrzeń komercyjną dla rosnącej populacji Southside yahoo.com. Popyt na powierzchnie biurowe w Santa Fe jest zróżnicowany – urzędy (agencje stanowe, laboratoria) i lokalne firmy zapewniają stabilną bazę najemców, ale trendy pracy zdalnej sprawiły, że niektóre tradycyjne biura szukają najemców. Ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Santa Fe pozostaje stosunkowo niski (<10%) w porównaniu do średniej krajowej, ze względu na ograniczoną podaż i wielu drobnych użytkowników. Powstają także nowe elastyczne biura i przestrzenie coworkingowe, aby przyciągnąć pracowników zdalnych przeprowadzających się z większych miast.
Handel detaliczny i hotelarstwo: Rynek handlu detalicznego w Santa Fe korzysta z roli miasta jako centrum turystyki i sztuki. Centrum Santa Fe (okolice Placu i dzielnica artystyczna Canyon Road) nadal cieszy się dużym ruchem pieszym i niskim poziomem pustostanów w handlu detalicznym dzięki turystyce. Butiki, galerie i restauracje odnotowują wysoką sprzedaż, ponieważ ruch turystyczny odrodził się w latach 2023–2025. Po południowej stronie miasta budowa obiektów handlowych podąża za nowymi osiedlami – na przykład projekt Entrada Contenta przy Cerrillos Road rozwija 21-akrowe centrum handlowe obsługujące nowe osiedla w tym korytarzu jenkinsgavin.com. Santa Fe Place Mall po południowo-zachodniej stronie miasta przechodzi proces planowania przebudowy jenkinsgavin.com – potencjalnie dodając funkcje rozrywkowe lub mieszkaniowe, aby ożywić starzejące się centrum handlowe. Sektor hotelarski w Santa Fe (hotele, ośrodki wypoczynkowe) również umiarkowanie się rozwija: otwarto lub planuje się otwarcie kilku nowych butikowych hoteli, wykorzystując ostatnie wyróżnienie Santa Fe jako #1 celu podróży w USA santaferealestate.com.
Przemysł i magazyny: Santa Fe ma niewielką bazę przemysłową, ale niezwykle niska dostępność (często <2% powierzchni przemysłowej reanm.com) wskazuje na skumulowany popyt. Większość nieruchomości przemysłowych to lekka produkcja, pracownie artystyczne lub magazyny/dystrybucja na potrzeby lokalne. Warto odnotować rozbudowę Bicycle Technologies International (BTI) – obiektu biurowo-magazynowego o powierzchni 13 233 m² w dzielnicy Community College jenkinsgavin.com, co odzwierciedla wzrost e-commerce i lokalnej produkcji. Ze względu na ograniczoną ilość terenów przemysłowych czynsze rosną (~3% rocznie przed 2023 r. reanm.com). Miasto analizuje własne zasoby nieruchomości i parki biznesowe, by wspierać małych producentów oraz branżę filmową/medialną (szczególnie w kontekście powstającej dzielnicy innowacji Midtown).

Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości komercyjnych w Santa Fe jest zdrowy i rozwijający się. Nowe inwestycje typu mixed-use łączą funkcje komercyjne z mieszkaniowymi (np. lokale usługowe na parterze i apartamenty powyżej w projektach takich jak Las Soleras czy powstająca dzielnica Midtown). Nacisk miasta na zachowanie historycznego charakteru i ludzkiej skali sprawia, że większość rozwoju komercyjnego to budynki średniowysokie i rozproszone, a nie wieżowce o dużej gęstości. Jednak popyt na powierzchnie – czy to dla nowej restauracji obsługującej turystów, czy biura technologicznego dla kontrahentów Los Alamos Lab – pozostaje solidny. Czynsze i wartości nieruchomości komercyjnych powoli rosną, choć wolniej niż w sektorze mieszkaniowym. Inwestorzy są nadal zainteresowani, zwłaszcza niszami takimi jak self-storage, galerie i hotelarstwo, które odpowiadają demografii i gospodarce turystycznej Santa Fe.

Nieruchomości luksusowe i popyt na drugie domy

Santa Fe wyróżnia się jako rynek nieruchomości luksusowych. W 2025 roku to jeden z najgorętszych rynków premium na południowym zachodzie USA, przyciągający zamożnych nabywców z całego kraju. Ostatnie rankingi uplasowały Santa Fe nawet na 2. miejscu w kraju w indeksie rynku luksusowego Wall Street Journal/Realtor.com (tuż za St. Louis) casasdecollins.com – co jest dość zaskakującym faktem, podkreślającym, jak bardzo Santa Fe stało się pożądane na rynku luksusowych domów.

Kim są ci nabywcy? Wielu z nich to poszukiwacze drugiego domu lub przeprowadzający się emeryci/profesjonaliści przyciągani przez unikalne połączenie kultury, klimatu i względnej wartości Santa Fe. Zamożni ludzie z Kalifornii, Teksasu, Florydy i Wschodniego Wybrzeża postrzegają Santa Fe jako okazję w porównaniu z Aspen czy nadmorską Kalifornią. Mediana ceny ofertowej luksusowych nieruchomości (górne 10% rynku) w Santa Fe to około 2,7 miliona dolarów, co jest umiarkowaną kwotą w porównaniu z Aspen czy Palm Beach, ale tutaj pozwala na zakup okazałej posiadłości sfgate.com. Luksusowe domy w Santa Fe często charakteryzują się słynną architekturą Pueblo Revival, widokami na góry i wysokiej klasy wykończeniami, które przyciągają zamożnych nabywców.

Domy wakacyjne to duży segment: około 9,2% wszystkich zakupów domów w Santa Fe stanowią domy wakacyjne/drugie domy, znacznie powyżej średniej amerykańskiej (~3%) sfgate.com. Wskazuje to na podwyższony udział mieszkańców czasowych i inwestorów w nieruchomościach luksusowych. Osiedla zamknięte, takie jak Las Campanas (87506), są pełne drugich domów – dużych, indywidualnie zaprojektowanych rezydencji, często w cenie 1–3 mln dolarów lub więcej, należących do rodzin spoza stanu jako miejsca wypoczynku. Urok Santa Fe (ponad 300 dni słońca, tętniąca życiem scena artystyczna i kulinarna, rekreacja na świeżym powietrzu) sprawia, że rynek drugich domów pozostaje dynamiczny. Istnieją także korzyści podatkowe: niskie podatki od nieruchomości w Nowym Meksyku i brak podatku stanowego od świadczeń Social Security sprawiają, że Santa Fe jest szczególnie atrakcyjne dla zamożnych emerytów chcących tu zamieszkać na stałe sfgate.com.

Trendy rynkowe na szczycie: Segment luksusowy pozostał aktywny w 2025 roku, ale nie przegrzany. Zamożni nabywcy dysponują dużą ilością gotówki – wiele transakcji odbywa się za gotówkę lub z wysokim wkładem własnym, więc stopy procentowe mają mniejsze znaczenie. Jeden z raportów wskazał, że w przypadku domów w Santa Fe wycenianych powyżej 3 milionów dolarów, mediana cen faktycznie spadła ostatnio o około 8%, jednak wolumen sprzedaży (liczba transakcji) wzrósł o ponad 20% casasdecollins.com. Innymi słowy, sprzedaje się więcej luksusowych domów, ale właściciele z najwyższej półki stali się nieco bardziej elastyczni cenowo. Może to być lekka korekta po boomie lub po prostu większa podaż (niektórzy właściciele luksusowych nieruchomości spieniężają swoje aktywa). Mimo to nieruchomości w najlepszych lokalizacjach (np. Historic Eastside, Tesuque oraz domy z widokiem w górach) nadal osiągają wysokie ceny i często sprzedają się szybciej niż domy ze średniej półki santaferealestate.com. W 87501 (centrum/Eastside), na przykład, czas na rynku skrócił się o około 7% rok do roku, gdy zamożni nabywcy szybko kupowali atrakcyjne oferty santaferealestate.com.

Znaczące trendy w segmencie luksusowym: W Santa Fe obserwuje się również popyt na unikalne segmenty luksusowe – rancza i posiadłości jeździeckie w hrabstwie, duże historyczne zespoły adobe w pobliżu centrum oraz nowe, nowoczesne domy w luksusowych osiedlach. Coraz większą obecność mają luksusowi deweloperzy domów, którzy budują spekulacyjnie w przedziale powyżej 1 mln dolarów, będąc pewni, że znajdą się nabywcy. Rynek ultraluksusowy (powiedzmy 5 mln dolarów i więcej) jest niewielki, ale odnotowano kilka głośnych transakcji (ostatnio kilka posiadłości należących do celebrytów zmieniło właściciela). Dla sprzedających luksusowe nieruchomości Santa Fe pozostaje rynkiem sprzedającego, choć z mniejszą gorączką: około jedna na pięć ofert z wyższej półki przeszła obniżkę ceny w 2025 roku, jednak dobrze wycenione posiadłości wciąż znajdują nabywców gotowych zapłacić najwyższą cenę santaferealestate.com santaferealestate.com.

Podsumowując, górny segment rynku w Santa Fe przeżywa boom w porównaniu z większością kraju. Globalna reputacja miasta jako centrum sztuki i wellness oraz korzystny stosunek jakości do ceny w segmencie luksusowym utrzymują popyt na domy wakacyjne i luksusowe na wysokim poziomie. To jednak wywiera presję na lokalny rynek mieszkaniowy (ponieważ wiele luksusowych domów stoi puste przez część roku) i przyczynia się do problemów z dostępnością mieszkań w Santa Fe, o czym mowa poniżej.

Nieruchomości inwestycyjne i trendy na rynku najmu

Przy wysokich cenach domów, rynek najmu w Santa Fe zyskuje na znaczeniu – zarówno dla inwestorów szukających nieruchomości na wynajem, jak i mieszkańców potrzebujących lokali do wynajęcia. Kluczowe trendy w 2025 roku:

Niedobór mieszkań na wynajem

Rynek najmu w Santa Fe od zawsze był napięty, a mimo pojawiania się nowych apartamentów, wskaźniki pustostanów pozostają niskie. Ogólny wskaźnik pustostanów w mieście wynosi około 5% point2homes.com – to niewielkie złagodzenie w porównaniu z ultraniskim poziomem poniżej 3% sprzed 2020 roku, ale wciąż poniżej średniej krajowej. W segmencie przystępnych cenowo mieszkań na wynajem (dla pracowników) pustostany często wynoszą niemal 0% natychmiast po pojawieniu się nowych lokali santafenm.gov. Utrzymujący się popyt spowodował gwałtowny wzrost czynszów w ostatnich latach.

Czynsze: Mediana czynszu za mieszkanie w Santa Fe wynosi około 1 850 USD w połowie 2025 roku point2homes.com point2homes.com. Czynsze wzrosły o około 40–50% w latach 2019–2024, odzwierciedlając wzrost cen domów. Na przykład mediana czynszu wynosiła około 1 200 USD w 2018 roku; pod koniec 2023 roku osiągnęła około 1 800 USD sourcenm.com. W 2025 roku wzrost czynszów nieco się ustabilizował – oferowane czynsze wzrosły tylko o około 1–2% rok do roku (z lekkim sezonowym spadkiem na początku 2024 roku) santafebeautifulhomes.com. Zasadniczo czynsze ustabilizowały się na wysokim poziomie: typowe mieszkanie dwupokojowe kosztuje około 1 800–2 000 USD/miesiąc, a domy jednorodzinne wynajmowane są za 2 500 USD+ w wielu przypadkach. To stanowi duże obciążenie dla lokalnych najemców (przypomnijmy, że mediana dochodu gospodarstwa domowego najemcy to tylko około 49 tys. USD point2homes.com, co sprawia, że czynsz 1 800 USD stanowi około 44% dochodu).

Wysokie czynsze i niska dostępność mieszkań pobudziły zainteresowanie inwestorów w Santa Fe. Jednak profil inwestora tutaj często różni się od dużych metropolii: to mieszanka małych lokalnych właścicieli i kupujących spoza miasta, nabywających mieszkania na wynajem krótkoterminowy lub kilka domów na wynajem. Tradycyjna strategia kupna pod wynajem przynosi umiarkowane stopy kapitalizacji ze względu na wysokie ceny (np. dom za 600 tys. USD może być wynajmowany za 3 tys. USD/miesiąc, co daje około 4–5% brutto). Mimo to, ze względu na potencjał wzrostu wartości i stabilny popyt na wynajem w Santa Fe, wielu widzi w tym długoterminową wartość.

Wynajem krótkoterminowy (STR) i regulacje

Jedną z popularnych strategii inwestycyjnych były wynajmy wakacyjne (Airbnb/VRBO), biorąc pod uwagę turystyczny urok Santa Fe. Dobrze położona casita lub mieszkanie może osiągać wysokie stawki za noc w sezonach szczytowych. Jednak proliferacja STR wzbudziła obawy dotyczące podaży mieszkań, co skłoniło do działań regulacyjnych. Miasto Santa Fe ogranicza liczbę pozwoleń na STR niezamieszkałych przez właścicieli do 1 000 jednostek w całym mieście w strefach mieszkalnych avalara.com bnbcalc.com. Od 2025 roku limit ten został praktycznie osiągnięty, co ogranicza możliwość wejścia nowych podmiotów. Dodatkowo, hrabstwo Santa Fe zatwierdziło nowe zasady (obowiązujące od lutego 2024), które ograniczają STR do 3–7% zasobów mieszkaniowych w różnych nieinkorporowanych dzielnicach sfreporter.com sfreporter.com. Hrabstwo wprowadziło nawet moratorium na nowe pozwolenia podczas opracowywania tych zasad sfreporter.com. Polityki te mają na celu znalezienie równowagi: umożliwienie części wynajmów wakacyjnych (ważny element gospodarki turystycznej), jednocześnie zapobiegając przekształcaniu całych dzielnic w hotele. Dla inwestorów oznacza to, że droga STR w Santa Fe ma teraz wyższe bariery wejścia (wymogi dotyczące pozwoleń, limity sąsiedzkie itp.). Niektórzy obecni właściciele STR odczuwają również presję ze strony społeczności oraz egzekwowania zasad dotyczących liczby osób i parkowania hometeamluxuryrentals.com.

Inwestycje w wynajem długoterminowy

Dla tych, którzy skupiają się na wynajmie długoterminowym, Santa Fe oferuje stabilne, choć niezbyt spektakularne zwroty. Plusem jest niska liczba pustostanów i najemcy, którzy często zostają na długo (w Santa Fe mieszka wielu pracowników rządowych i profesjonalistów wynajmujących mieszkania). Wyzwanie stanowi zakup nieruchomości w rozsądnej cenie. Niektórzy inwestorzy zwrócili się ku obszarom peryferyjnym – np. hrabstwo Rio Arriba lub zewnętrzne rejony hrabstwa Santa Fe – gdzie ceny zakupu są niższe, lub do małych nieruchomości wielorodzinnych (bliźniaki/trójki), gdy uda im się je znaleźć.

Co zachęcające, nowa podaż mieszkań na wynajem pojawia się na rynku, co może nieco go rozluźnić. Ponad 1000 nowych mieszkań jest w przygotowaniu (szczegóły w następnej sekcji). Obejmuje to zarówno osiedla na warunkach rynkowych (takie jak kompleksy 330- i 240-mieszkaniowe budowane przez ogólnokrajowych deweloperów constructionreporter.com constructionreporter.com), jak i projekty mieszkań przystępnych cenowo (np. 240-mieszkaniowy Cresta Ranch skierowany do rodzin o niskich dochodach ncsha.org). Te inwestycje zapewnią więcej opcji dla najemców i mogą powstrzymać gwałtowne wzrosty czynszów. Jednak ze względu na wzrost liczby ludności i zatrudnienia w laboratoriach, popyt prawdopodobnie utrzyma się na wysokim poziomie, co oznacza, że Santa Fe pozostanie rynkiem właścicieli w najbliższej przyszłości.

Podsumowując, rynek najmu i inwestycji w Santa Fe w 2025 roku charakteryzuje się wysokim popytem i ograniczoną podażą. Inwestorzy muszą poruszać się wśród nowych przepisów (dotyczących STR) i wysokich kosztów nabycia, ale fundamenty – atrakcyjna lokalizacja z ograniczoną liczbą mieszkań – sprawiają, że jest to atrakcyjna inwestycja długoterminowa. Dla społeczności nadzieją jest, że dodatkowe mieszkania na wynajem i działania polityczne stopniowo poprawią przystępność cenową i dostępność w nadchodzących latach.

Najważniejsze dzielnice i korytarze rozwoju

Krajobraz nieruchomości w Santa Fe znacznie różni się w zależności od dzielnicy – od historycznych domów z adobe w pobliżu Placu po nowe osiedla na obrzeżach miasta. Oto kluczowe trendy i obszary wzrostu specyficzne dla dzielnic w 2025 roku:

Historyczne Eastside (87501): Przegląd: Najbardziej prestiżowa dzielnica w centrum Santa Fe, obejmująca okolice Placu i Canyon Road. Trend: Utrzymujący się wysoki popyt. Mediana ofert wynosi około ~$962 tys. (nieznaczny spadek –1,3% r/r) casasdecollins.com, ale ten obszar wciąż osiąga najwyższe ceny ze względu na swój urok i możliwość poruszania się pieszo. Domy tutaj faktycznie sprzedawały się szybciej w tym roku (DOM spadł o ~7% r/r) santaferealestate.com. Wielu kupujących to zamożni właściciele drugich domów lub emeryci. Pomimo kilku obniżek cen przy zbyt drogich ofertach, podaż pozostaje ograniczona. Nieruchomości na Eastside (często historyczne adobe) zachowują status „blue-chip” na rynku Santa Fe.
Southside (87507 – np. Agua Fría, okolice Airport Rd): Przegląd: Szybko rozwijająca się, bardziej przystępna cenowo dzielnica podmiejska na południe/południowy zachód od centrum. Trend: Szybki wzrost, ale spowolnienie sprzedaży. Mediana ofert $528K (niewielki wzrost +1,6% r/r) casasdecollins.com. W tej okolicy nastąpił napływ nowych inwestycji budowlanych – od podstawowych domów jednorodzinnych po apartamenty. Liczba aktywnych ofert gwałtownie wzrosła (+80%), gdy deweloperzy i sprzedający wprowadzili więcej domów na rynek santaferealestate.com. W rezultacie kupujący mają większy wybór i podejmują decyzje wolniej – DOM wzrósł o ok. 45% santaferealestate.com. Southside to barometr rynku mieszkań dla pracowników Santa Fe; gdy stopy procentowe wzrosły, ten segment odczuł to najmocniej. Około 20% ofert na Southside miało obniżki cen w 2025 roku santaferealestate.com. Mimo to, to centrum wzrostu: powstają tu nowe szkoły, centra handlowe i większość nowych inwestycji mieszkaniowych (jak rozbudowa Tierra Contenta). W dłuższej perspektywie ten korytarz wzdłuż Cerrillos Road w kierunku I-25 będzie się nadal zagęszczał.
Northwest/Las Campanas (87506): Przegląd: Peryferie na północny zachód od miasta, w tym luksusowe enklawy Las Campanas i Tesuque. Trend: Rynek luksusowy silny, ale nieco łagodniejszy. Mediana ofert ok. $2,0 mln w 87506 (+8,5% r/r) casasdecollins.com – to najdroższy kod pocztowy Santa Fe dzięki rezydencjom golfowym Las Campanas i malowniczym ranczom. Domy tutaj odnotowały wzrost DOM o ok. +26% santaferealestate.com, co sugeruje, że nawet zamożni kupujący są teraz bardziej wybredni. Niemniej jednak, wolumen sprzedaży w tej okolicy jest wysoki (wiele transakcji luksusowych dochodzi do skutku). Tesuque pozostaje pożądane ze względu na swoją ekskluzywność. Las Campanas nadal rozbudowuje domy na zamówienie i udogodnienia, przyciągając zamożnych emerytów. Lekkie osłabienie może oznaczać, że sprzedający luksusowe nieruchomości będą musieli nieco bardziej negocjować niż wcześniej, ale ogólny popyt pozostaje bardzo silny.
Midtown i okolice (87505, 87508): Przegląd: Centralna część Santa Fe poza ścisłym centrum, obejmująca starsze dzielnice podmiejskie oraz duży obszar kampusu Midtown. Trend: Przemiany i możliwości. Kod pocztowy 87505 (Midtown/Południowo-Centralny) odnotował znaczący spadek cen ofertowych (~–10,6% r/r) do ~$750 tys. mediany casasdecollins.com. Może to oznaczać, że część sprzedaży z wyższej półki przeniosła się gdzie indziej lub jest to korekta po wcześniejszych wzrostach. Midtown, a konkretnie dawny kampus College of Santa Fe, jest przeznaczony do dużej przebudowy (zabudowa mieszana: sztuka, edukacja i mieszkania) santafenm.gov santafenm.gov. To może być przyszły motor wzrostu: oczekuje się, że od 2026 roku stopniowo pojawią się nowe przystępne cenowo mieszkania, apartamenty i przestrzenie do życia/pracy, co ożywi centrum miasta. Tymczasem ustabilizowane dzielnice Midtown (takie jak Casa Solana, South Capitol) pozostają popularne ze względu na centralne położenie; podaż jest tam ograniczona, a ceny stabilne.
Eldorado i korytarz Highway 285: Przegląd: Duża zaplanowana społeczność 15 mil na południowy wschód od Santa Fe (Eldorado) oraz okoliczne tereny wiejskie. Trend: Wysoka aktywność i umiarkowany wzrost cen. Eldorado odnotowało duży wzrost sprzedaży (sprzedaż w II kw. +48% r/r), ponieważ coraz więcej rodzin i pracowników zdalnych szuka tam względnej przystępności cenowej i przestrzeni sfar.com. Mediana ceny to ~$695 tys. (wzrost o ~4,5%) sfar.com – okazja w porównaniu do cen w mieście, za dom na działce 1–2 akrów. W Eldorado podaż wzrosła dzięki nowym ofertom odsprzedaży, ale popyt utrzymuje się (dojazd do miasta ok. 20 min jest akceptowalny dla wielu). Na południe wzdłuż Highway 285 mniejsze osiedla i domy na dużych działkach przyciągają osoby szukające wiejskiego stylu życia; te obszary rozwijają się powoli, ograniczone dostępnością wody i odległością.
Korytarze wzrostu (599 i 14): Inne peryferyjne obszary, takie jak Highway 14 (Turquoise Trail) na południe i korytarz obwodnicy NM 599 na zachód, obserwują lokalne inwestycje. Wzdłuż Highway 14 powstaje nowy kompleks apartamentów Rodeo Village na 188 mieszkań w pobliżu węzła I-25 jenkinsgavin.com, co zwiększy gęstość zabudowy. Korytarz 599 (w pobliżu La Tierra i nowych biur powiatu) ma kilka nowych osiedli oraz trwającą inwestycję Las Soleras na południe od niego. Obszar La Cienega (południowo-zachodni powiat) pozostaje głównie wiejski, ale może być kolejnym miejscem presji rozwojowej.

W istocie, „historia wzrostu” Santa Fe to południe i zachód – tam, gdzie dostępne są tereny – podczas gdy rynki premium pozostają na północy i wschodzie (bliżej Placu lub w malowniczych wzgórzach). Takie dzielnice jak Southside będą nadal zwiększać podaż mieszkań (i miejmy nadzieję, że także bardziej przystępnych cenowo lokali), podczas gdy miejsca takie jak Eastside nadal będą ograniczone i drogie. Wyzwanie dla miasta polega na zapewnieniu, by infrastruktura i usługi nadążały za dynamicznie rozwijającymi się obszarami oraz na strategicznym wspieraniu rozwoju (poprzez zmianę przeznaczenia gruntów lub zachęty) w miejscach takich jak Midtown i Southside, aby sprostać potrzebom mieszkaniowym. Każda dzielnica ma swój własny charakter, ale na wszystkie wpływa ogólna nierównowaga podaży i popytu w Santa Fe oraz atrakcyjność tego obszaru.

Trendy cenowe, prognozy rynkowe i perspektywy dostępności cenowej

Ceny domów w Santa Fe gwałtownie wzrosły w ostatnich latach, a rok 2025 oznacza potencjalny punkt zwrotny w kierunku wolniejszego wzrostu. Przyjrzyjmy się trendom cenowym i prognozom, a także kluczowej kwestii dostępności cenowej:

Najnowsze trendy cenowe

Po dwóch latach dwucyfrowych wzrostów (2020–2021) i silnych zwyżek w 2022 roku, wzrost cen w Santa Fe spowolnił w 2023 roku i utrzymuje się do 2025. W pierwszym kwartale 2025 roku ceny mediany były nadal wyższe o około 11% rok do roku sfar.com, ale w drugim kwartale roczny wzrost spowolnił do zaledwie +4% (domy jednorodzinne) sfar.com. Niektóre indeksy cenowe pokazują nawet niewielkie spadki – na przykład Home Value Index Zillow dla Santa Fe był niższy o 0,7% rok do roku w połowie 2025 roku zillow.com zillow.com. Ta rozbieżność może wynikać z metodologii, ale konsensus jest jasny: era 15–20% rocznych skoków cen na razie się skończyła.

Mediana ceny sprzedaży wszystkich nieruchomości mieszkalnych w Santa Fe (domy + mieszkania) w połowie 2025 roku wynosi około 650–700 tys. dolarów zillow.com. Mediana ceny ofertowej jest wyższa (~750 tys. dolarów zillow.com), co odzwierciedla fakt, że wielu sprzedających ustala wysokie ceny, ale często negocjuje je w dół (rzeczywiście, około 65% transakcji kończy się poniżej ceny ofertowej) zillow.com. Rynek zbliża się do równowagi – kupujący są mniej zdesperowani, a sprzedający łagodzą oczekiwania. Co ważne, Santa Fe nie doświadczyło drastycznej korekty cen w latach 2023–24, jak miało to miejsce na niektórych przegrzanych rynkach. Zamiast tego ceny w większości ustabilizowały się na wysokim poziomie, z drobnymi wahaniami.

Najważniejsze trendy cenowe:

Domy na poziomie podstawowym (poniżej 500 tys. USD) nadal są rzadkością, więc często pojawia się na nie wiele ofert, co utrzymuje ich ceny na stałym poziomie lub powoduje ich niewielki wzrost.
Domy ze średniej półki (500 tys.–800 tys. USD) doświadczyły największego spłaszczenia, zwłaszcza gdy stopy procentowe ograniczają możliwości kupujących. W tym segmencie można się spodziewać wzrostu na poziomie zasadniczo 0–2% w tym roku.
Domy z wyższej półki (1 mln USD+), jak już wspomniano, odnotowały pewne złagodzenie cen (kilka procent poniżej wartości szczytowych), ale silny popyt zapobiega większym spadkom. Wielu sprzedających luksusowe nieruchomości woli wycofać się z rynku niż sprzedać z dużą zniżką.
Obniżki cen są teraz bardziej powszechne – mniej więcej jedna na pięć ofert miała obniżoną cenę przed sprzedażą, co jest oznaką, że początkowe ceny wywoławcze były wyższe niż to, co kupujący byli skłonni zapłacić santaferealestate.com. To powrót do normalnej strategii ustalania cen w porównaniu do czasów „podaj swoją cenę” z 2021 roku.

Prognozy rynkowe na nadchodzące lata

Patrząc w przyszłość, większość analityków przewiduje umiarkowane zmiany cen w Santa Fe w latach 2025–2026. Zbiór prognoz krajowych szacuje wzrost cen domów w USA na poziomie około +1,5% do +2% w 2025 roku frontgaterealestate.com. Santa Fe może nieco przewyższyć ten wynik ze względu na ograniczoną podaż i popularność, ale prawdopodobnie nieznacznie. W rzeczywistości niektóre dane sugerują, że Santa Fe może doświadczyć bardzo niewielkiego spadku cen lub stagnacji w krótkim okresie. Redfin, na przykład, zasugerował, że w skali kraju ceny mogą spaść o około 1% do końca 2025 roku facebook.com – Santa Fe może podążać za tym trendem lub pozostać na stałym poziomie.

Lokalni pośrednicy są generalnie optymistyczni, ale ostrożni. Kierownictwo Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Santa Fe zwróciło uwagę na niepewność w drugiej połowie 2025 roku z powodu stóp procentowych i zmienności gospodarczej ksfr.org. Oczekiwany jest nie „krach”, lecz raczej dalsza korekta rynku w kierunku równowagi. Podsumowując: większość prognoz przewiduje, że wartości domów w Santa Fe w latach 2025–2026 będą utrzymywać się na stałym poziomie lub nieznacznie rosnąć (powiedzmy 0–5% rocznie). Nie przewiduje się większego spadku, chyba że nastąpi poważny zewnętrzny wstrząs, ponieważ podaż nadal jest ograniczona w stosunku do popytu.

Jednym z powodów, dla których ceny prawdopodobnie się utrzymają, jest nieustająca atrakcyjność Santa Fe oraz jej demografia – zamożni nabywcy czekają w gotowości na każdy spadek. Dodatkowo, koszty budowy i niedobory siły roboczej sprawiają, że nowe domy są drogie, co stanowi dolną granicę cen dla istniejących domów. Niemniej jednak, jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych pozostaną wysokie (~7%), siła nabywcza kupujących zostanie ograniczona, co ograniczy wzrost cen. Możemy zaobserwować zasadniczo stagnację realnych cen (wartości domów rosnące mniej więcej w tempie inflacji lub nieco poniżej).

Dostępność cenowa i koszty mieszkań

Kryzys dostępności cenowej w Santa Fe jest być może największym zmartwieniem na przyszłość. Miasto staje się coraz mniej dostępne cenowo dla lokalnej siły roboczej:

Mediana dochodów gospodarstwa domowego w Santa Fe wynosi około 78 000 USD ksfr.org (a znacznie mniej dla najemców ~49 tys. USD point2homes.com). Jednak mediana ceny domu jednorodzinnego (~570 tys. USD w mieście) wymaga dochodu około 110 000 USD, aby móc go komfortowo kupić ksfr.org. Ta różnica jest ogromna. Według standardowych wskaźników, indeks dostępności cenowej w Santa Fe się pogorszył – Housing Affordability Index SFAR spadł do około 37 w 2025 roku (co oznacza, że przeciętne gospodarstwo domowe ma tylko około 37% dochodu potrzebnego na przeciętny dom) ksfr.org.
W praktyce koszty mieszkania (kredyt hipoteczny lub czynsz) często przekraczają 40-50% lokalnych dochodów, znacznie powyżej zalecanych 30%. Na przykład dom za 600 tys. USD z 20% wkładem własnym przy obecnych stopach oznacza raty PITI około 4 000 USD/miesiąc – całkowicie poza zasięgiem większości lokalnych rodzin.
Dostępność cenowa najmu w Santa Fe również jest napięta. Czynsz 1 800 USD/miesiąc to około 28% dochodu 78 tys. USD – na granicy możliwości dla przeciętnego gospodarstwa domowego, ale dla wielu jest to więcej. Ponad 50% najemców w Santa Fe jest obciążonych kosztami (płacą ponad 30% dochodu na mieszkanie).

Ten kryzys dostępności cenowej ma realne skutki: kluczowi pracownicy i młode rodziny mają trudności z osiedleniem się w Santa Fe. Lokalny okręg szkolny i firmy zgłaszają problemy z rekrutacją, ponieważ koszty mieszkań są tak wysokie. Dochodzi także do odpływu części mieszkańców do okolicznych miejscowości lub poza stan w poszukiwaniu tańszego mieszkania.

Decydenci zwracają na to uwagę. Podejmowane są działania mające na celu poprawę dostępności cenowej, w tym:

Zachęcanie do tańszego budownictwa: Miasto dąży do zwiększenia liczby domów poniżej 500 000 dolarów, łagodząc przepisy dotyczące zagęszczenia zabudowy i wspierając budowę domów modułowych lub mniejszych santaferealestate.com. Trwają rozmowy o aktualizacji wymogów dotyczących strefowania inkluzywnego oraz przyspieszeniu wydawania pozwoleń na projekty mieszkaniowe o przystępnych cenach.
Projekty mieszkań o przystępnych cenach: Stan, za pośrednictwem Housing New Mexico (MFA), finansuje projekty takie jak Cresta Ranch (240 przystępnych cenowo mieszkań) ncsha.org. Organizacje non-profit, takie jak Homewise i Housing Trust Santa Fe, pomagają osobom kupującym po raz pierwszy, oferując wsparcie przy wpłacie własnej oraz budując dotowane domy (choć często są to loterie z ograniczoną liczbą miejsc).
Wsparcie czynszowe i bony mieszkaniowe: Santa Fe zwiększyło finansowanie programów pomocy czynszowej dla najemców o niskich dochodach i korzysta z państwowych funduszy powierniczych na utrzymanie przystępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Pomimo tych wysiłków, rzeczywistość jest taka, że przystępność cenowa w Santa Fe prawdopodobnie się pogorszy, jeśli ceny domów pozostaną wysokie lub będą nadal choćby nieznacznie rosły. O ile dochody nie wzrosną znacząco (co jest mało prawdopodobne w krótkim okresie) lub nie powstanie znacznie więcej mieszkań, luka może się utrzymać. Pocieszające jest to, że ostatnie spowolnienie wzrostu cen i zwiększenie podaży to pierwsze oznaki poprawy. Gdyby na przykład ceny domów utrzymały się na stałym poziomie przez kilka lat, a dochody powoli rosły, wskaźnik przystępności mógłby się nieco poprawić.

Prognoza dotycząca przystępności cenowej: niestety, Santa Fe prawdopodobnie pozostanie jednym z najmniej przystępnych cenowo małych miast w regionie Mountain West. Możemy spodziewać się bardziej kreatywnych rozwiązań mieszkaniowych – takich jak ADU (dodatkowe mieszkania na posesji, tzw. „granny flats”), które staną się powszechne, modele mieszkalnictwa spółdzielczego lub inwestycje pracodawców (np. szpitali czy laboratorium) w mieszkania dla pracowników. Nadchodzące lata będą sprawdzianem dla Santa Fe pod względem umiejętności pogodzenia popularności miasta z jakością życia dla osób o różnych dochodach.

Podsumowując, pod względem cen Santa Fe prawdopodobnie wchodzi w okres stabilizacji – co jest pozytywną zmianą po gwałtownych wzrostach – ale przystępność cenowa nadal pozostaje na poziomie kryzysowym. Wszelkie przyszłe postępy będą musiały być mierzone w odniesieniu do lokalnych dochodów i kosztów życia, w czym Santa Fe obecnie wypada słabo. Nadzieja jest taka, że połączenie mechanizmów rynkowych (większa podaż, wolniejszy wzrost cen) i działań politycznych stopniowo przywróci równowagę na lokalnym rynku mieszkaniowym.

Analiza podaży i planowanych inwestycji budowlanych

Kluczowym czynnikiem w prognozach dotyczących rynku mieszkaniowego w Santa Fe jest strona podażowa – ile domów jest obecnie dostępnych i jakie inwestycje są w realizacji. W 2025 roku podaż wzrosła z rekordowo niskiego poziomu, a trwa znacząca fala budowlana (szczególnie w segmencie wielorodzinnym):

Aktualny stan podaży

Po latach bardzo ograniczonej podaży, zasoby mieszkaniowe w Santa Fe w końcu się odbudowują. Do połowy 2025 roku:

Domy na sprzedaż: W rejonie Santa Fe było około 930 aktywnych ofert na lipiec 2025 roku zillow.com. To wyraźny wzrost w porównaniu do lat pandemii, kiedy liczba aktywnych ofert czasami spadała poniżej 300. Nowych ofert w 2025 roku pojawiło się więcej niż sprzedaży, co prowadzi do nagromadzenia zapasów. W przypadku domów jednorodzinnych zapasy wzrosły o około 29% r/r, a w przypadku mieszkań o około 30% r/r sfar.com.
Miesiące podaży: Jak wspomniano wcześniej, podaż domów jednorodzinnych wynosi około 5,1 miesiąca (wzrost z ~4,2) sfar.com, a podaż mieszkań ~4,4 miesiąca sfar.com. Te poziomy, choć wyższe, są nadal nieco poniżej „zrównoważonego” poziomu 6 miesięcy. Santa Fe przechodzi więc z silnego rynku sprzedającego w kierunku bardziej neutralnego rynku.
Segmentacja: Wzrost podaży nie jest równomierny. Dzielnice Southside odnotowały ogromne wzrosty (o 80% więcej domów na sprzedaż) santaferealestate.com, podczas gdy w niektórych segmentach luksusowych zapasy pozostają dość ograniczone (Las Campanas zawsze ma kilka domów pokazowych, ale pożądanych gotowych domów jest niewiele). Miasto Santa Fe miało w II kwartale około 196 sprzedaży domów jednorodzinnych przy około 600 aktywnych ofertach – co sugeruje około 3 kwartały podaży w mieście sfar.com zillow.com. Hrabstwo miało około 170 sprzedaży przy około 330 aktywnych ofertach na obszarach wiejskich – również około pół roku podaży sfar.com.
Oferty działek: Liczba ofert działek pod zabudowę mieszkaniową (parcel) jest mniejsza, ale również wzrosła. Jednak wysokie koszty gruntów i potrzeby infrastrukturalne sprawiają, że sprzedaż działek jest powolna (sprzedaż działek spadła o –23% r/r) sfar.com. Wokół Santa Fe jest dużo ziemi, ale wiele z niej nie jest gotowych do zabudowy z powodu wody, strefowania lub własności przez podmioty rządowe/plemienne.

Krótko mówiąc, kupujący mają teraz więcej wyboru niż mieli od lat, choć wybór wciąż jest ograniczony w niektórych przedziałach cenowych. Jeśli podaż będzie nadal stopniowo rosła (w miarę jak kolejni sprzedający będą realizować zyski, a nowe domy trafią na rynek), Santa Fe może w końcu wyjść z sytuacji ultra-niskiej podaży.

Pipeline budowlany

Santa Fe doświadcza mini boomu budowlanego, szczególnie w zakresie zabudowy wielorodzinnej i osiedli na południowej stronie miasta. Główne projekty w przygotowaniu obejmują:

Duże kompleksy apartamentowe: W budowie lub zaawansowanym planowaniu znajduje się kilka osiedli wielorodzinnych:
- Kompleks apartamentów na 330 mieszkań przy Beckner Road (w pobliżu szpitala Presbyterian) realizowany przez Abacus Capital, którego budowa ma się rozpocząć do wiosny 2026 roku constructionreporter.com constructionreporter.com. To jeden z największych tego typu projektów w Santa Fe, oferujący mieszkania „luksusowe” w standardzie rynkowym (często określany jako projekt Solwyn).
- Turquesa Apartments – kompleks 240 mieszkań na południe od Santa Fe Place Mall (Wagon Rd) – również realizowany przez Abacus, budowa już się rozpoczęła constructionreporter.com.
- Cresta Ranch Apartments – 240 mieszkań w ramach przystępnych cenowo mieszkań rodzinnych na południowej stronie miasta, budowa rozpoczęta w maju 2025 roku ncsha.org. Będą one przeznaczone dla gospodarstw domowych o dochodach do 60% AMI i niższych, zapewniając bardzo potrzebne mieszkania dla osób o niskich dochodach.
- Inne nazwy, takie jak Arcadia Apartments (332 mieszkania) oraz Cielo Luxury Living (252 mieszkania), pojawiły się w planach images1.showcase.com, prawdopodobnie odnosząc się do powyższych lub sąsiednich projektów w rejonie Las Soleras. Łącznie w Santa Fe powstaje około ponad 1 000 nowych mieszkań na różnych etapach realizacji, co stanowi bezprecedensowe zwiększenie zasobów mieszkań na wynajem.
Zabudowa jednorodzinna: W segmencie domów jednorodzinnych aktywni są deweloperzy domów seryjnych:
- Las Soleras (południowo-zachodnia Santa Fe przy I-25): Pulte Homes realizuje ten plan zagospodarowania, budując setki domów i domów szeregowych w fazach sedberrynm.com. Obejmuje on również nowy szpital, dom opieki dla seniorów (140-miejscowy ośrodek opieki catamountinc.com) oraz planowane centra handlowe images1.showcase.com.
- Tierra Contenta (południowy zachód/powiat Santa Fe): Ta długo istniejąca dzielnica mieszkań przystępnych cenowo kontynuuje rozwój w nowych fazach. To główne źródło nowych domów na start (niektóre poniżej 400 tys. dolarów z dopłatami). Co roku buduje się tu dziesiątki domów, a ostatnio zatwierdzono więcej gruntów pod zabudowę.
- Rancho Viejo & Oshara Village (na południe od miasta): Rancho Viejo dodaje nowe domy w swojej rozległej społeczności w pobliżu Community College, koncentrując się na domach rodzinnych w średnim przedziale cenowym. Oshara Village, mniejsza społeczność nowourbanistyczna, również zabudowuje pozostałe działki.
- Domy powiatowe i na zamówienie: W powiatowych rejonach takich jak Tesuque, La Cienega i wzdłuż Hwy 14, budowniczowie na zamówienie wznoszą luksusowe domy na rozproszonych działkach. Również Las Campanas nadal obserwuje nowe budowy na zamówienie, ponieważ ta ekskluzywna społeczność nie jest jeszcze w pełni zabudowana. Jednak są to zazwyczaj pojedyncze inwestycje, a nie duże osiedla.
Rewitalizacja Midtown District: Choć faktyczna budowa może rozpocząć się za kilka lat, rok 2025 jest kluczowy dla projektu Midtown. Miasto ogłosiło zapytania ofertowe dla deweloperów zabudowy wielofunkcyjnej i mieszkań przystępnych cenowo, którzy mają zagospodarować części 64-akrowej działki santafenm.gov. Do końca 2025 roku miasto ma nadzieję prowadzić negocjacje dotyczące konkretnych projektów – potencjalnie setek jednostek mieszkalnych (w tym przystępnych cenowo mieszkań, loftów do życia/pracy itp.) oraz przestrzeni kulturalno-handlowej na kolejną dekadę. Jeśli projekt będzie postępował, teren Midtown może dostarczyć znaczną część nowych mieszkań w późnych latach 2020., odciążając inne rejony.
Infrastruktura i pozwolenia: Miasto inwestuje także w infrastrukturę wspierającą nowe budownictwo. Trwają prace nad modernizacją dróg (np. przebudowa Guadalupe Street w centrum kob.com, rozbudowa ulic na południu), ulepszeniem systemu wodociągowego i ewentualnym zwiększeniem przepustowości kanalizacji na południu. Santa Fe dba o to, by wraz z rozwojem osiedli takich jak Las Soleras i innych, drogi, media i obiekty publiczne były odpowiednio przygotowane. Wcześniej czas oczekiwania na pozwolenia był wąskim gardłem, ale miasto informuje o szybszych zatwierdzeniach w latach 2024–25 dla priorytetowych projektów mieszkaniowych.

Biorąc to wszystko pod uwagę, ile nowych jednostek mieszkaniowych może dodać Santa Fe w nadchodzących latach? Niektóre szacunki: jeśli wszystkie obecne projekty zostaną ukończone, Santa Fe może zobaczyć około 1 500–2 000 nowych jednostek mieszkaniowych do 2027 roku (mieszanka wynajmu i sprzedaży). Dla porównania, miasto Santa Fe ma dziś około 35 000 jednostek mieszkaniowych – to około 5% wzrost zasobów, co jest znaczące. Prawdopodobnie nie wystarczy to, aby całkowicie zlikwidować lukę podażową, ale to znaczny wzrost po latach niedobudowy.

Prognoza podaży: W najbliższym czasie (2025–26) można się spodziewać, że liczba ofert będzie stopniowo rosnąć. Więcej właścicieli prawdopodobnie wystawi domy na sprzedaż, teraz gdy gorący szczyt minął – zwłaszcza inwestorzy lub właściciele drugich domów, którzy mogą chcieć spieniężyć swoje nieruchomości. W połączeniu z nowymi domami pojawiającymi się na rynku, powinno to poprawić wybór dla kupujących. Możemy zobaczyć, że liczba miesięcy podaży osiągnie zrównoważony poziom 6 miesięcy w ciągu najbliższego roku, co byłoby dramatyczną zmianą w porównaniu do 1–2 miesięcy podaży w 2021 roku.

Jednak surowe ukształtowanie terenu Santa Fe (góry, ziemie pueblo) i ograniczenia wodne oznaczają, że miasto nie może się rozrastać bez końca. Długoterminowa podaż pozostanie ograniczona w stosunku do popytu na wolnym rynku. Obecne inwestycje budowlane rozwiązują część niedoboru, ale jeśli to tempo nie będzie utrzymane, istnieje ryzyko, że po zapełnieniu tych projektów podstawowy niedobór będzie się utrzymywał.

Podsumowując, Santa Fe buduje obecnie więcej niż przez ostatnie dekady, koncentrując się na południowej stronie miasta i projektach uzupełniających, co powinno nieco złagodzić nierównowagę. Monitorowanie, jak szybko te nowe jednostki zostaną wchłonięte przez rynek, będzie kluczowe – wstępne sygnały sugerują, że popyt jest na tyle silny, że zostaną one szybko wynajęte lub sprzedane. Ta nowa podaż, wraz z rosnącą liczbą istniejących domów na rynku, to obiecujący znak, że rynek nieruchomości w Santa Fe zmierza w kierunku zdrowszej równowagi po latach skrajnego niedoboru.

Wpływ czynników demograficznych i ekonomicznych na rynek

Trendy na rynku nieruchomości w Santa Fe nie istnieją w próżni – są kształtowane przez demografię regionu i czynniki ekonomiczne. Kilka kluczowych wpływów w 2025 roku:

Ludność i demografia

Liczba ludności Santa Fe (miasto ~88 000; obszar metropolitalny ~150 000) rośnie powoli. Tempo wzrostu jest umiarkowane – w ostatnich latach całe Nowe Meksyko rosło tylko o ~0,1% rocznie ibisworld.com, a Santa Fe prawdopodobnie nieco powyżej tego poziomu. Jednak wzorce migracji są godne uwagi:

Napływ emerytów i pracowników zdalnych: Santa Fe nadal przyciąga osoby spoza stanu. Typowi nowi mieszkańcy to często emeryci lub osoby częściowo na emeryturze (w wieku 50–70 lat) oraz niektórzy zdalni profesjonaliści (40+), którzy przeprowadzają się ze względów stylu życia. Mediana wieku w Santa Fe to około 45 lat, co odzwierciedla starszą strukturę wiekową. Ten napływ wspiera rynek luksusowych i drugich domów oraz zwiększa popyt na mieszkania, ale te osoby zazwyczaj mają wyższe dochody lub kapitał własny w nieruchomościach.
Młodzież i rodziny: Populacja młodsza pozostaje na względnie stałym poziomie lub nawet nieznacznie spada, ponieważ wielu lokalnych młodych dorosłych wyjeżdża w poszukiwaniu lepszych możliwości pracy lub tańszego mieszkania. Liczba zapisów do szkół w Santa Fe jest stabilna lub maleje. Ta dynamika przyczynia się do mniejszej liczby lokalnych nabywców kupujących swoje pierwsze domy, przez co rynek staje się bardziej zależny od napływających kupujących.
Społeczności latynoskie i rdzennych mieszkańców: Santa Fe ma bogate dziedzictwo latynoskie (około 55% mieszkańców hrabstwa identyfikuje się jako Latynosi) oraz kilka pobliskich pueblo rdzennych Amerykanów. Społeczności te są integralną częścią siły roboczej i kultury. Niestety, to właśnie one są jednymi z najbardziej dotkniętych problemem dostępności mieszkań. Niektóre rodziny z głębokimi lokalnymi korzeniami nie są w stanie kupić domu w mieście założonym przez ich przodków. W konsekwencji obserwuje się trend wielopokoleniowych gospodarstw domowych oraz migracji do tańszych miast (takich jak Rio Rancho czy Las Vegas, NM).
Wielkość gospodarstwa domowego: W Santa Fe jest wiele gospodarstw 1-2 osobowych (ze względu na emerytów i osoby, których dzieci już się wyprowadziły). Przeciętna wielkość gospodarstwa domowego to około 2,3, a wśród najemców jeszcze mniej – około 1,96 point2homes.com. To napędza popyt na mniejsze domy, mieszkania i apartamenty – co stanowi zmianę w stosunku do przeszłości, gdy dominowały większe domy rodzinne.

Gospodarka i zatrudnienie

Gospodarka Santa Fe w 2025 roku jest stabilna, choć nie przeżywa boomu. Stopa bezrobocia w obszarze metropolitalnym Santa Fe wynosi około 3,5–4,0%, co jest jednym z najniższych wskaźników w Nowym Meksyku dws.state.nm.us. Kluczowe czynniki gospodarcze:

Administracja i sektor publiczny: Jako stolica stanu, największym pracodawcą w Santa Fe jest administracja (urzędy stanowe, miejskie, hrabstwa i federalne). Zapewnia to stabilną bazę zatrudnienia i stały popyt na mieszkania ze średniej półki. Wzrost liczby miejsc pracy w administracji jest zwykle niewielki, ale zatrudnienie jest pewne. Pracownicy ci szczególnie odczuwają trudności na rynku mieszkaniowym, ponieważ ich pensje nie dorównują zarobkom w sektorze prywatnym, a jednocześnie są mocno związani z tym miejscem.
Laboratorium Narodowe Los Alamos (LANL): Położone około 35 mil dalej, LANL się rozrasta. W latach 2022–2024 zatrudniano ponad 1000 nowych pracowników rocznie kob.com, a wzrost ma się ustabilizować do 2025 roku, ale pozostać na wysokim poziomie losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Wielu pracowników LANL mieszka w Santa Fe (ze względu na bardziej miejskie udogodnienia) i dojeżdża do pracy. Intensywna rekrutacja w LANL była głównym czynnikiem napędzającym popyt na mieszkania, pochłaniając dużą część zasobów wynajmu z wyższej półki i wypychając niektórych kupujących domy do Santa Fe (ponieważ w samym Los Alamos praktycznie nie ma dostępnych nieruchomości). To wprowadziło na rynek więcej gospodarstw domowych o wysokich dochodach, podbijając ceny. Laboratorium przyznało, że mieszkalnictwo jest jednym z największych wyzwań w rekrutacji, ponieważ nowi pracownicy mają trudności ze znalezieniem domów losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Tak więc rozwój LANL jest bezpośrednio powiązany z potrzebą budowy większej liczby mieszkań w Santa Fe.
Turystyka i gospodarka kreatywna: Turystyka jest filarem gospodarki Santa Fe. W latach 2023 i 2024 odnotowano rekordową liczbę odwiedzających po pandemicznych spadkach, a rok 2025 zapowiada się na kontynuację tego trendu. To napędza miejsca pracy w hotelarstwie, restauracjach, galeriach sztuki itp., które zazwyczaj są nisko płatne. Sukces turystyki (Santa Fe często zajmuje czołowe miejsca w rankingach magazynów podróżniczych) pośrednio wywiera presję na rynek mieszkaniowy, zwiększając popyt na krótkoterminowe wynajmy i drugie domy. Sektor sztuk kreatywnych (artyści, pisarze itp.) również przyciąga ludzi do Santa Fe, ale wielu z nich zmaga się z kosztami mieszkań przy niestabilnych dochodach.
Opieka zdrowotna i edukacja: W Santa Fe rozwija się sektor opieki zdrowotnej (obecnie dwa szpitale oraz wiele klinik). Nowy szpital Presbyterian stworzył setki miejsc pracy, a opieka zdrowotna ogólnie jest jednym z najszybciej rozwijających się sektorów zatrudnienia w tym mieście. Edukacja (St. John’s College, Institute of American Indian Arts, Santa Fe Community College itp.) jest stabilna, z pewnym wzrostem w niszowych obszarach, takich jak programy filmowe, które są powiązane z przebudową studia filmowego Midtown. Te sektory przyczyniają się do stałego popytu na mieszkania dla klasy średniej.
Dochody i majątek: Santa Fe charakteryzuje się dwubiegunowym rozkładem dochodów – mieszanką zamożnych gospodarstw domowych (wielu z nich nie utrzymuje się z lokalnych wynagrodzeń, lecz z majątku, inwestycji lub dochodów zdalnych) oraz pracowników usługowych o niższych dochodach. Mediana dochodów ~78 tys. dolarów jest zbliżona do mediany krajowej, ale znacznie poniżej tego, co jest potrzebne na lokalne ceny domów ksfr.org. Z drugiej strony, zamożni właściciele drugich domów i emeryci często dysponują znacznymi aktywami. Ta przepaść majątkowa uwidacznia się na rynku nieruchomości, ponieważ ci drudzy mogą kupować domy za 1 mln dolarów za gotówkę, przebijając lokalnych pracowników. Struktura gospodarki (wiele niskich płac vs. trochę dużego majątku) napędza więc podział w dostępności mieszkań.

Inne czynniki wpływające

Stopy procentowe i inflacja: Szeroko pojęte otoczenie gospodarcze – wysoka inflacja w 2022 roku i późniejszy wzrost stóp procentowych w celu jej zwalczania – wpłynęły na Santa Fe. Kredyty hipoteczne na poziomie ok. 7% oznaczają duży spadek dostępności dla osób finansujących zakup. Wysokie koszty budowy (inflacja materiałów i robocizny) również podnoszą ceny nowych domów i spowalniają niektóre projekty. Jeśli stopy spadną w najbliższych latach, może to wywołać nową falę kupujących (i potencjalny wzrost cen). Z drugiej strony, jeśli nastąpi recesja, Santa Fe może odczuć słabszy popyt w segmencie średnim, ale prawdopodobnie utrzyma się zainteresowanie segmentem luksusowym (ponieważ zamożni kupujący są mniej podatni na takie zmiany).
Trendy kulturowe i stylu życia: Pragnienie przestrzeni i wysokiej jakości życia, spotęgowane przez pandemię, nadal sprzyja Santa Fe. Praca zdalna umożliwiła większej liczbie osób przeprowadzkę tutaj przy jednoczesnym zachowaniu dobrze płatnych prac gdzie indziej. Infrastruktura Santa Fe (szerokopasmowy internet itp.) nadrabia zaległości, by ich wspierać. Dodatkowo, podejście Santa Fe do kwestii takich jak zrównoważony rozwój środowiska (wiele domów zasilanych energią słoneczną, ekologiczne normy budowlane) oraz reputacja miasta jako bezpiecznego i przyjaznego społecznie przyciągają osoby poszukujące określonego stylu życia, co stale napędza zainteresowanie lokalnym rynkiem nieruchomości.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Santa Fe opiera się na stabilnej i unikalnej bazie gospodarczej (administracja, sztuka, turystyka, nauka) i jest coraz bardziej kształtowany przez zewnętrzny kapitał i napływ ludności. Demograficznie, napływ starszych i zamożniejszych mieszkańców zwiększa popyt, podczas gdy młodsi mieszkańcy są wypierani przez wysokie ceny, co stanowi długoterminowe wyzwanie. Wyzwaniem dla miasta będzie zarządzanie rozwojem w taki sposób, by gospodarka pozostała inkluzywna – tak, by nauczyciele, pielęgniarki, policjanci, artyści i inni mogli sobie pozwolić na życie w społeczności, której służą. Z tego powodu działania na rzecz rozwoju gospodarczego są ściśle powiązane z inicjatywami mieszkaniowymi.

Zmiany regulacyjne i polityczne wpływające na rynek nieruchomości

Polityka publiczna i regulacje w Santa Fe odgrywają istotną rolę w kształtowaniu rynku nieruchomości. W latach 2024–2025 na tym polu pojawiło się kilka godnych uwagi zmian:

Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego

Jak już wspomniano, miasto i hrabstwo Santa Fe zaostrzyły przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego (STR):

Miejskie rozporządzenie dotyczące STR (znowelizowane w 2020 r.) ogranicza liczbę pozwoleń na STR niezamieszkałe przez właściciela do 1 000 jednostek w całym mieście avalara.com. Wprowadza także zasady, takie jak zakaz wynajmu więcej niż jednej nieruchomości w ciągu 7 dni (aby zapobiec rotacji jak w hotelach) santafeskye.com oraz wymóg posiadania lokalnego operatora lub kontaktu. Egzekwowanie przepisów zostało zaostrzone w 2025 r., aby zapewnić zgodność i coroczne odnawianie pozwoleń (opłaty ~120 USD początkowo, 90 USD za odnowienie) proper.insure. Ta polityka bezpośrednio wpływa na inwestorów – w praktyce ograniczając rynek inwestorów STR. Istniejące STR w popularnych lokalizacjach (centrum, Railyard) stały się bardzo wartościowe z powodu ograniczonej liczby pozwoleń.
Rozporządzenie dotyczące STR w hrabstwie Santa Fe (obowiązuje od lutego 2024 r.) – Komisja Hrabstwa zatwierdziła rozporządzenie, które ogranicza gęstość STR w nieinkorporowanych dzielnicach do 3–7% jednostek mieszkalnych (w zależności od obszaru) sfreporter.com. Zakończono także wcześniejsze moratorium na nowe pozwolenia, ale w restrykcyjny sposób. Właściciele niebędący rezydentami mogą teraz prowadzić STR tylko w ramach tych niskich limitów. Rozporządzenie miało na celu ochronę społeczności takich jak Eldorado, gdzie mieszkańcy głośno sprzeciwiali się proliferacji STR. To stosunkowo surowa zasada i może być jedną z bardziej restrykcyjnych regulacji STR na poziomie hrabstwa w kraju. Pojawił się pewien sprzeciw (w tym pozew, który był oddalany w momencie wejścia w życie nowych zasad) sfreporter.com, ale ogólnie pokazuje to priorytet lokalnych władz w zakresie mieszkalnictwa dla mieszkańców ponad turystami.

Wpływ: Te regulacje dotyczące STR mogą nieznacznie zwiększyć podaż najmu długoterminowego (ponieważ niektóre domy, które mogłyby być wynajmowane przez Airbnb, są wynajmowane tradycyjnie lub sprzedawane) i powinny zniechęcić do spekulacyjnych zakupów pod STR. Jednak atrakcyjność Santa Fe sprawia, że niektórzy nadal będą próbować wejść na rynek STR przez luki (np. prowadząc działalność w strefach niemieszkaniowych, które nie są objęte limitami). To obszar do obserwacji, ponieważ egzekwowanie przepisów zdecyduje o rzeczywistych rezultatach. Miasto prawdopodobnie będzie okresowo przeglądać limit 1 000 (obecnie aktywnych jest ok. 900 pozwoleń, blisko limitu).

Polityka dotycząca mieszkań przystępnych cenowo

Santa Fe od dawna posiada wymóg strefowania inkluzyjnego zwany „Santa Fe Homes Program”, który nakazuje, aby określony procent (zwykle 15–20%) nowej zabudowy był przystępny cenowo lub by została wniesiona opłata. W 2025 r. miasto rozważa zmiany w tym programie, aby pobudzić budowę większej liczby jednostek:

Mogą podnieść lub zrestrukturyzować wymóg dotyczący mieszkań przystępnych cenowo dla dużych inwestycji, albo przeciwnie – zaoferować więcej zachęt (zwolnienia z opłat, szybsze pozwolenia), jeśli deweloper uwzględni większy udział mieszkań przystępnych cenowo. Celem jest zachęcenie budowniczych do faktycznego budowania takich mieszkań, zamiast płacenia opłaty zastępczej.
Miasto wspiera deweloperów non-profit, takich jak Habitat for Humanity i Santa Fe Housing Trust, przekazując miejskie grunty. Na przykład kilka działek na Southside zostało przekazanych pod projekty przystępnych cenowo domów szeregowych. Ta polityka wykorzystywania gruntów publicznych prawdopodobnie będzie kontynuowana, zwłaszcza jeśli Midtown zostanie częściowo przeznaczone na mieszkania przystępne cenowo.
Nowy Pięcioletni Strategiczny Plan Mieszkalnictwa Przystępnego Cenowo został przyjęty (2023–2028) santafenm.gov, określając cele takie jak stworzenie 1000 mieszkań przystępnych cenowo, rozszerzenie pomocy czynszowej i ochrona parków domów mobilnych. Plan ten może prowadzić do zmian w zagospodarowaniu przestrzennym, takich jak dopuszczenie casitas/ADU w całym mieście i zmniejszenie wymagań parkingowych, aby obniżyć koszty budowy.

Zagospodarowanie przestrzenne i użytkowanie gruntów

W 2025 roku Santa Fe przechodzi przez aktualizacje kodeksu zagospodarowania przestrzennego. Kluczowe z nich to:

Dodatkowe Jednostki Mieszkalne (ADU): Miasto zamierza uprościć procedury uzyskiwania pozwoleń na ADU (przydomowe casitas) jako łagodne rozwiązanie zwiększające gęstość zabudowy. Już teraz ADU są dozwolone w wielu rejonach, ale biurokracja i postawa NIMBY ograniczały ich liczbę. Ułatwienia mogą dodać dziesiątki jednostek i zapewnić właścicielom dodatkowy dochód z najmu.
Wyższe dopuszczalne zagęszczenie zabudowy: Szczególnie w korytarzach komunikacyjnych (Cerrillos Road, St. Francis Drive) i Midtown, miasto rozważa podniesienie dopuszczalnej gęstości – umożliwiając budowę wielopiętrowych apartamentowców lub domów szeregowych tam, gdzie dotąd dozwolona była tylko zabudowa komercyjna lub niska. Wiąże się to z koncepcją Midtown LINC (Local Innovation Corridor) santafenm.gov, mającą na celu rozwój wielofunkcyjny i przyjazny pieszym.
Zagospodarowanie gruntów w hrabstwie: Hrabstwo Santa Fe również zaktualizowało swój Sustainable Land Development Code, aby umożliwić większe skupiska zabudowy mieszkaniowej w niektórych strefach wiejskich i ułatwić rozwój w wyznaczonych obszarach wzrostu (np. w pobliżu La Cienega). Równoważą to surowymi wymogami dotyczącymi wody (ponieważ znaczna część hrabstwa nie korzysta z miejskiej sieci wodociągowej i wymaga studni).

Infrastruktura i polityka wodna

Możliwości rozwoju Santa Fe są ograniczone przez wodę. Miasto prowadzi zaawansowany program oszczędzania wody, a deweloperzy muszą pozyskać prawa do wody dla nowych inwestycji (lub wpłacić środki do systemu). W 2025 roku dostępność wody jest zadowalająca dzięki wcześniejszemu planowaniu (np. Buckman Direct Diversion z Rio Grande). Jednak wszelkie zmiany polityki wodnej mogą wpłynąć na rynek nieruchomości:

Na szczeblu stanowym rozważa się wprowadzenie wymogu potwierdzenia dostępu do wody na 100 lat dla nowych osiedli, co mogłoby utrudnić niektóre inwestycje w hrabstwie.
banku wodnego Santa Fe (deweloperzy kupują od miasta kredyty wodne) utrzymuje zrównoważony rozwój, ale podnosi koszty. Jeśli opłaty za wodę lub podłączenie mediów wzrosną, może to spowolnić budowę.

Dodatkowo miasto inwestuje w

transport (nowe drogi, ścieżki rowerowe, być może rozważając rozbudowę transportu publicznego), aby zapewnić, że nowe mieszkania nie sparaliżują ruchu. Nowe obligacje infrastrukturalne miasta często pośrednio wspierają rynek nieruchomości, czyniąc nowe obszary zdatnymi do zamieszkania.

Opodatkowanie i zachęty

Nowy Meksyk nie ma ograniczeń podatku od nieruchomości jak Kalifornia, a stawki podatku od nieruchomości w Santa Fe są stosunkowo niskie. Jednak:

limit ulgi podatkowej dla weteranów i zapewniła pewną ulgę podatkową, ale nic drastycznego, co mogłoby zmienić decyzje mieszkaniowe.
stanowe zachęty dla mieszkań dostępnych cenowo (np. stanowy fundusz powierniczy ds. mieszkań, ulgi podatkowe dla mieszkań o niskich dochodach itp.), z których projekty w Santa Fe, takie jak Cresta Ranch, skutecznie korzystały ncsha.org. Kontynuacja lub rozszerzenie tych programów będzie ważne. W 2024 roku Nowy Meksyk zwiększył finansowanie Funduszu Powierniczego ds. Mieszkań, co powinno pomóc uruchomić więcej projektów w całym stanie (Santa Fe prawdopodobnie skorzysta).
pomocy czynszowej.

Podsumowując, środowisko polityczne Santa Fe jest coraz bardziej

prointerwencyjne w zakresie mieszkań – uznając, że sam rynek nie rozwiąże kryzysu. Regulacje dotyczące STR ograniczają konkurencję o mieszkania ze strony turystów. Mandaty i zachęty dotyczące mieszkań dostępnych cenowo są wzmacniane, aby wykorzystać każdą nową inwestycję dla dobra publicznego. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego są dostosowywane, by umożliwić większą gęstość zabudowy tam, gdzie to właściwe. Te działania, w połączeniu z rozsądnym zarządzaniem zasobami, mają na celu skierowanie rynku nieruchomości w Santa Fe na tory umożliwiające rozwój bez utraty ducha miasta czy wypierania jego mieszkańców. Nadchodzące lata pokażą, jak skuteczne okażą się te polityki w praktyce, ale zaangażowanie urzędników i grup społecznych w rozwiązywanie problemów mieszkaniowych jest obecnie najwyższe w historii.

Źródła:

Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Santa Fe – Wskaźniki kwartalne Q2 2025 (statystyki rynkowe) sfar.com sfar.com; Statystyki kwartalne Q2 2025 (dane dotyczące sprzedaży/cen) sfar.com sfar.com.
KSFR News – Wywiad z prezesem SFAR (rynek i dostępność mieszkań Q1 2025) ksfr.org ksfr.org.
Barker Realty Raport rynkowy Q2 2025 – analiza rynku Santa Fe według obszarów (trendy Eastside vs Southside, ceny, dostępność) santaferealestate.com santaferealestate.com.
Santa Fe New Mexican/SFGate – raport o rynku luksusowym (Santa Fe #2 w indeksie luksusu, 9,2% domów to nieruchomości wakacyjne, mediana luksusowa $2,7 mln) sfgate.com sfgate.com.
RentCafe/Point2Homes – statystyki rynku najmu w Santa Fe (mediana czynszu ~1,85 tys. $, pustostany ~5%, dochody najemców) point2homes.com point2homes.com.
Santa Fe Reporter – Relacja na temat rozporządzenia powiatu dotyczącego STR (limity STR na poziomie 3–7% na obszar, debata społeczna) sfreporter.com sfreporter.com.
NCSHA/Housing New Mexico – Komunikat prasowy na temat Cresta Ranch Apts (rozpoczęcie budowy 240 mieszkań dostępnych cenowo w 2025 roku) ncsha.org ncsha.org.
Construction Reporter – Aktualizacja dotycząca apartamentów Beckner Road (330 mieszkań) i Turquesa (240 mieszkań) (nowe inwestycje wielorodzinne Abacus w Santa Fe) constructionreporter.com constructionreporter.com.
Miasto Santa Fe – Plany dotyczące dzielnicy Midtown (etapy przebudowy wielofunkcyjnej i zapytania ofertowe na mieszkania w 2025 roku) santafenm.gov santafenm.gov.