Nemovitostní trh v Boulderu 2025: Ochlazení nyní, boom v roce 2027?

• Mediánová cena domu blízko 1 milionu dolarů, mírně klesá: V polovině roku 2025 je mediánová cena domu v Boulderu přibližně 937 000 $, což je pokles o ~4 % meziročně redfin.com. Toto mírné ochlazení následuje po bouřlivém boomu během pandemie.
• Vyvážená nabídka a poptávka: Nabídka vzrostla na přibližně 4+ měsíce zásob – což je nárůst o 30 % oproti roku 2024 – a znamená to nejvíce vyvážený trh v Boulderu za poslední roky porchlightgroup.com. Prodej domů trvá přibližně 62 dní (oproti 53 dnům loni) kvůli vyšším hypotečním sazbám redfin.com.
• Nájemné stále roste: Průměrné nájemné ~2 500 $ v Boulderu (polovina roku 2025) je meziročně vyšší asi o 2,9 % zillow.com a přibližně o 20 % nad americkým průměrem. Vysoká poptávka po nájmu (studenti, pracovníci v technologiích) udržuje nízkou neobsazenost i přes vysoké nájmy.
• Nadbytek kancelářských prostor v centru: Kancelářský trh v centru Boulderu čelí ~29% neobsazenosti – zhruba čtyřnásobek úrovně před rokem 2020 coloradosun.com coloradosun.com. Nájemné zůstává vysoké (kolem 25–30 $/čtvereční stopa), protože majitelé drží ceny coloradosun.com, ale prázdné kanceláře škodí maloobchodníkům a městským daňovým příjmům.
• Odolnost maloobchodu na Pearl Street: Prémiové maloobchodní prostory jsou velmi žádané. Prodejny v centru často dostávají více nabídek od nájemců a případné zbylé neobsazenosti jsou způsobeny pomalým povolovacím/rekonstrukčním procesem, nikoli nezájmem coloradogroup.com coloradogroup.com. Restaurace a obchody sice pociťují úbytek kancelářských pracovníků, ale celkově je pronájem maloobchodních prostor silný.
• Hlavní probíhající projekty: Boulder konečně přidává bydlení. 600 jednotek v rámci smíšené přestavby (Williams Village II) poblíž CU Boulder právě získalo financování multihousingnews.com a město zahájilo výstavbu Alpine-Balsam – 217 domovů (157 dostupných) plus nové městské úřady na místě bývalé nemocnice boulderreportinglab.org. Oba projekty mají být dokončeny koncem 20. let.
• Přezonování East Boulder = 5 000 domovů: V roce 2025 město schválilo plán pro East Boulder, který by měl umožnit ~5 000 nových bytových jednotek v průběhu času boulderreportinglab.org, přeměnou průmyslových pozemků na smíšené čtvrti. Tato dlouhodobá iniciativa má za cíl zmírnit bytovou krizi v Boulderu v letech 2026–2030 a dále.
• Příležitosti pro investory: Ochlazení v roce 2025 nabízí kupujícím více možností a vyjednávací síly než v minulých letech. Výnosy z pronájmu zůstávají atraktivní (84% obsazenost Airbnb; nejlepší pronájmy vydělávají $11K+/měsíc) willowhome.co. Boulderův „klimatický útočiště“ – nízké riziko přírodních katastrof a dostatek vody – tiše přitahuje bohaté nově příchozí willowhome.co willowhome.co, což posiluje dlouhodobou poptávku.
• Rizika na obzoru: Vysoké úrokové sazby a ekonomická nejistota mohou držet růst cen na uzdě (nejhorší scénáře předpovídají stagnaci cen, pokud sazby zůstanou 7 % a více) willowhome.co. Krize dostupnosti bydlení v Boulderu narůstá – místní politici se obávají, že prudký růst cen a humbuk kolem Sundance může vytlačit obyvatele 8z.com. Komerční nemovitosti čelí také problémům, kdy majitelé kanceláří řeší možnou „spirálu zkázy“, dokud prostory nebudou přestavěny nebo znovu obsazeny.
• Faktory „boomu“ v roce 2027: Přesun filmového festivalu Sundance do Boulderu v roce 2027 je zásadní změnou. Očekává se, že krátkodobé pronájmy prudce vzrostou a přilákají kupce s vysokým čistým jměním, což bude odrážet nárůst luxusních domů v Park City 8z.com. Odborníci uvádějí, že Boulder by mohl zaznamenat zrychlené zhodnocení do roku 2027, kdy hodnota nemovitostí poroste a nové podniky (hotely, mediální firmy) zde začnou působit, aby využily vlnu Sundance 8z.com.

Přehled trhu v roce 2025

Po dekádě prudkého růstu realitní trh v Boulderu v roce 2025 přešel do chladnější, vyváženější fáze. Šílenství kolem přebíjení nabídek a dvouciferného růstu cen polevilo. Medián cen domů, který dosáhl rekordních hodnot v letech 2022–2023, mírně klesl – v červenci 2025 byl medián prodejní ceny přibližně 938 000 $, což je meziročně pokles o 4,1 % redfin.com. Objem prodejů je stabilní, ale už neroste (v daném měsíci se prodalo zhruba 100 domů, což je v podstatě stejné jako v roce 2024) redfin.com. Kupující mají nyní o něco více prostoru: typický dům je na trhu přibližně 62 dní oproti pouhým 53 dnům před rokem redfin.com. Toto ochlazení odráží trh, který hledá rovnováhu po extrémním růstu.

Zásadní je, že se rozšířila nabídka, což posunulo Boulder z trhu prodávajících směrem k vyváženému trhu. Na jaře 2025 bylo aktivních nabídek meziročně o ~25 % více porchlightgroup.com. Měsíce nabídky se pohybovaly kolem 4–4,5 měsíce (oproti sotva 2 měsícům během pandemického boomu), což naznačuje, že nabídka a poptávka jsou konečně přibližně v rovnováze porchlightgroup.com. Realtor.com dokonce označil Boulder za „vyvážený trh“ v polovině roku 2025, což znamená, že ani kupující, ani prodávající nemají výraznou převahu. Město mělo 4,3 měsíce nabídky bydlení na konci března 2025, což je nárůst o 30 % oproti předchozímu roku porchlightgroup.com, díky přílivu nových nabídek. Vyšší úrokové sazby hypoték – které v roce 2023/24 vyskočily nad 6–7 % – snížily naléhavost kupujících a umožnily, aby se nabídka dostala na zdravější úroveň.

Ekonomické podmínky v roce 2025 sehrály v této normalizaci velkou roli. Zvyšování sazeb Federálního rezervního systému zvýšilo náklady na půjčky, což některé kupující vyřadilo z trhu a zmírnilo poptávku. Trh práce v Boulderu zůstává silný (zajištěný technologickými firmami, startupy, univerzitou a federálními laboratořemi), ale tempo přílivu nových obyvatel se zpomalilo oproti hektickému období 2020–21, kdy se do Colorada stěhovali pracovníci na dálku. Příjmy nedrží krok s cenami nemovitostí, takže dostupnost bydlení se stala omezujícím faktorem. Medián rodinného příjmu v Boulderu, ačkoliv je vysoký, stále těžko odpovídá požadavkům na hypotéky ve výši 1 milionu dolarů s úrokem 7 %. Tyto faktory v roce 2025 vyvíjejí mírný tlak na pokles cen, což přináší „měkké přistání“ na trhu s bydlením v Boulderu. Pozoruhodné je, že toto ochlazení probíhá na mnoha trzích v oblasti Front Range – jedna z předpovědí pro Colorado v polovině roku 2025 uváděla, že ceny nemovitostí by mohly do konce roku klesnout o 5–10 % kvůli vysokým sazbám a rostoucí nabídce coloradohardmoney.com (mírný meziroční pokles cen v Boulderu o –4 % odpovídá tomuto trendu).

Navzdory klidnějším podmínkám zůstávají nemovitosti v Boulderu podle celonárodních měřítek velmi drahé a konkurenční. Typická hodnota domu (~960 000 USD) je téměř dvojnásobkem amerického průměru a žádané nemovitosti v centrálním Boulderu stále získávají více nabídek. Dvě třetiny kupujících v Boulderu v polovině roku 2025 byli místní, kteří zůstávají v oblasti, zatímco příchozí kupující nejčastěji pocházeli z dražších metropolí jako Dallas, L.A. a San Francisco redfin.com – což svědčí o trvalé atraktivitě Boulderu. Trh může být „spíše konkurenční“ než žhavý, ale omezené množství pozemků a trvalá poptávka znamenají, že Boulder se rozhodně nestal rájem pro kupující.

Při pohledu na celkový obrázek rok 2025 představuje přechodové období pro trh s nemovitostmi v Boulderu. Jde o posun od zběsilého růstu počátku 20. let 21. století k udržitelnějšímu tempu. Tato pauza umožňuje, aby se rozběhly velké nové developerské projekty (mnohé dlouho plánované), které ovlivní nabídku v příštích letech. Také dává místním představitelům šanci zavést politické iniciativy (změny územního plánu, programy dostupnosti) k řešení chronického nedostatku bydlení. Mezitím segmenty jako komerční nemovitosti zažívají své vlastní postpandemické změny (velmi odlišné od trhu s bydlením). Všechny tyto proudy vytvářejí podmínky pro to, co přijde dál – očekávané oživení směřující k letům 2026–2027, které může být podpořeno jedinečnými katalyzátory, jako je světově proslulý filmový festival v Boulderu. V následujících sekcích se podrobněji věnujeme trendům v jednotlivých sektorech pro rok 2025 – rezidenčním a komerčním – a poté se podíváme na developerské projekty, investiční výhled a prognózu budoucnosti trhu s nemovitostmi v Boulderu.

Trendy v rezidenčních nemovitostech v roce 2025

Ceny a prodeje domů: Rezidenční trh v Boulderu v roce 2025 lze shrnout jako setrvávající na vysoké úrovni. Mediánová prodejní cena všech typů domů se během roku pohybuje kolem 900 000–1 000 000 USD. Jak bylo uvedeno, v červenci 2025 byla mediánová cena přibližně 938 000 USD, což je pokles o 4,1 % oproti předchozímu červenci redfin.com. Na jaře došlo k jednorázovému nárůstu prodejů luxusních nemovitostí, což medián zvýšilo (v březnu dosáhl medián 1,5 milionu USD porchlightgroup.com), ale to byla anomálie – celkově ceny mírně ochladly od svého vrcholu v roce 2022. Důležité je, že ceny v Boulderu v roce 2025 byly v mnoha případech stále vyšší než před rokem, pokud vezmeme v úvahu sezónní složení. Například medián v březnu 2025 byl o 25 % vyšší než v březnu 2024 porchlightgroup.com, což odráží, jak moc ceny vzrostly v letech 2021–22. Mírné meziroční poklesy zaznamenané v létě 2025 jsou spíše odrazem srovnání s loňskými historickými maximy než jakéhokoli propadu. V podstatě hodnoty domů v Boulderu mírně klesly od vrcholu, ale zůstávají blízko rekordních hodnot – „mírné ochlazení po vrcholné horečce,“ jak uvedla jedna místní zpráva willowhome.co.

Prodejní aktivita byla stabilní, ale nevýrazná. V městě se prodává zhruba 50–100 domů měsíčně (například 100 prodejů v červenci 2025, což je prakticky totožné s 99 o rok dříve) redfin.com. Vysoké úrokové sazby odradily nezávazné kupce a investory, ale základní poptávka přetrvává od rodin a jednotlivců, kteří se potřebují stěhovat. Na straně prodeje je mnoho stávajících majitelů domů, kteří mají hypoteční sazby z pandemie kolem 3 %, neochotných prodávat a přijít o nízkou sazbu – to zabránilo přílivu nových nabídek na trh navzdory vysokým cenám. Boulder zaznamenal asi o 20 % více nových nabídek na jaře 2025 oproti jaru 2024 porchlightgroup.com, přesto je nabídka stále hluboko pod historickým průměrem, protože obměna je nízká. Výsledkem je, že objem prodejů je trochu vlažný a to, co se prodá, je stále častěji za vyjednanou cenu. Domy se nyní prodávají v průměru za přibližně 97 % nabídkové ceny redfin.com, zatímco před dvěma lety se mnohé prodávaly nad požadovanou cenu. Pouze asi 9 % nabídek v polovině roku 2025 bylo prodáno nad nabídkovou cenu (pokles o 6 procentních bodů meziročně) redfin.com – jasný signál, že kupující znovu získali vyjednávací sílu.

Nabídka a zásoby: Velkým tématem pro rok 2025 je doplnění nabídky bydlení. Ačkoli Boulder nestavěl velké obytné čtvrti (kvůli omezené dostupnosti pozemků), počet domů na trhu vzrostl organicky, protože více majitelů začalo prodávat a nemovitosti se prodávaly pomaleji. Například v březnu 2025 bylo na trhu 287 domů, což je meziročně nárůst o 24,8 % porchlightgroup.com. V červenci pak celkový počet nabízených nemovitostí dosáhl 949 inzerátů na trhu v Boulderuzillow.com – což je značná zásoba pro město s přibližně 108 000 obyvateli. Tento nárůst aktivních inzerátů posunul Boulder pevně do vyváženého pásma. Počet měsíců nabídky dosáhl do poloviny roku 2025 přibližně 4,3 měsíce porchlightgroup.com (a přibližně 4,8 měsíce u bytů porchlightgroup.com), přičemž cokoli pod 3 měsíce je trhem prodávajících. Místní realitní skupina poznamenala tento trend jako „směrem k vyváženějšímu trhu, kde nemají jasnou převahu ani kupující, ani prodávající“, protože počet měsíců nabídky stoupl do rozmezí 4–5 porchlightgroup.com. Prakticky to znamená, že kupující konečně mají na výběr – mohou být vybíraví, porovnávat více domů a vyjednávat o ceně a opravách, což je výrazná změna oproti dynamice „za víkend prodáno“ v roce 2021.

Několik faktorů zvýšilo zásoby: sezónní nárůst nových nabídek, mírný nárůst dokončených novostaveb a domy zůstávající na trhu déle (a tím se hromadící v evidenci). Na jaře 2025 měl Boulder 4,3 měsíce nabídky, což je o 30 % více než před rokem porchlightgroup.com, díky přílivu nových nabídek (v březnu bylo meziročně o 20 % více nových nabídek) porchlightgroup.com. Ještě výraznější byl segment bytů a řadových domů, kde bylo 4,8 měsíce nabídky (výrazně více než v roce 2024) porchlightgroup.com, protože vysoké úrokové sazby a poplatky do SVJ činily tyto nemovitosti „obtížněji prodejné“, pokud nebyly správně naceněny porchlightgroup.com. Je důležité poznamenat, že nárůst nabídky v Boulderu je relativní – absolutní nabídka je stále nízká ve srovnání s poptávkou. ~4–5 měsíců nabídky je technicky vyvážený stav, ale vzhledem k atraktivitě Boulderu se jakýkoli skutečně dobře naceněný dům může stále rychle prodat. Co se změnilo, je to, že okrajové nabídky (předražené nebo méně zrekonstruované domy) už nejsou okamžitě prodány. Dochází u nich ke snižování ceny (třetina nabídek měla v polovině roku 2025 sníženou cenu redfin.com) a mohou čekat na správného kupce i několik týdnů.

Poptávka kupujících a hybné síly trhu: Poptávka v roce 2025 je náročnější, ale zůstává v zásadě silná. Boulder stále přitahuje stabilní příliv nových obyvatel – od technologických profesionálů lákaných pracovními místy v „Silicon Flatirons“, přes důchodce hledající aktivní životní styl, až po studenty a pedagogy na CU. Nicméně, s úrokovými sazbami kolem 6,5–7 % se rozpočty mnoha kupujících zmenšily. Stejná měsíční splátka nyní koupí výrazně menší dům než při sazbách 3 %. To zejména odsunulo některé kupující poprvé a ty, kteří se stěhují do svého druhého domu. Výsledkem je, že největší aktivita kupujících je ve střední až nižší cenové kategorii (pod 1 milion dolarů) (domy pod 950 000 dolarů měly v roce 2025 nejsilnější poptávku) willowhome.co, zatímco prodeje v ultra-luxusním segmentu byly kolísavější (méně nabídkových válek u nemovitostí za 3 miliony dolarů). Zajímavá změna v chování: s větším výběrem a vyššími náklady na financování kupující nechvátají a vyjednávají. Průměrný dům v Boulderu se nyní prodává asi o 3 % pod nabídkovou cenou coloradosun.com, zatímco v roce 2021 se mnoho prodalo o 5–10 % nad nabídkou. Podmínky (inspekce, odhad) se vrátily do smluv a pouze skutečně „žhavé domy“ na prémiových místech stále rychle získávají nabídky na nebo nad nabídkovou cenou redfin.com.

Dalším faktorem poptávky jsou místní kupující, kteří se stěhují do většího/menšího. Stávající majitelé domů v Boulderu s velmi nízkými hypotéčními sazbami mají efekt „uzamčení“: nechtějí prodávat a kupovat znovu za vyšší sazbu, což některé přesuny omezuje. Ale životní události (rostoucí rodina, pracovní přesun, rozvod atd.) si nevyhnutelně vynutí některé prodeje. Když tito majitelé prodávají, často se zároveň stávají kupujícími na stejném trhu (např. prodávají velký dům v North Boulder a stěhují se do menšího bytu v centru). Mnoho transakcí v roce 2025 je tedy místní výměna domů, spíše než příliv nových lidí. Přesto má Boulder stále svůj podíl zájmu z jiných států – zejména z Kalifornie a Texasu. Data o migraci od Redfin ukázala, že příliv obyvatel do Boulderu z velkých metropolí jako Dallas, L.A. a SF pokračoval i v roce 2025 redfin.com, i když ne v tak zběsilém tempu jako v roce 2020. Práce na dálku/hybridní režim zůstává, a pověst Boulderu jako menšího města s velkoměstskými službami (a horskou krásou) stále láká telepracující. Tato „migrační vlna za vybaveností“ podporuje základní poptávku po bydlení i v době, kdy celostátní trh zpomaluje.

Trh s pronájmy: Na straně rezidenčních pronájmů zůstává Boulder v roce 2025 trhem příznivým pro pronajímatele, s vysokými nájmy a silnou poptávkou. Podle indexu nájmů Zillow průměrný nájem v Boulderu dosáhl k polovině roku 2025 částky 2 504 USD, což je nárůst o ~2,9 % oproti předchozímu roku zillow.com. Pro srovnání, tato úroveň nájmu je asi o 800 USD vyšší než americký průměr – Boulder patří mezi nejdražší trhy s pronájmy v oblasti vnitrozemského západu. Nájemné se sice na konci roku 2022 po prudkém růstu po covidu ustálilo, ale v letech 2023–2025 opět mírně rostlo, zhruba v souladu s inflací. Do léta 2025 růst nájemného činil přibližně 3 % ročně zillow.com, což naznačuje, že pronajímatelé mají stále cenovou sílu, i když už to není dvouciferný nárůst jako na začátku dekády.

Několik faktorů udržuje nájmy v Boulderu vysoko: neustálý příliv studentů (více než 36 000 na CU Boulder), omezená nová výstavba bytů a potenciální první kupci, kteří kvůli vysokým úrokovým sazbám raději zůstávají déle v nájmu. Ve skutečnosti některý tlak na trhu s prodejem domů se promítl do poptávky po pronájmech – lidé, kteří se rozhodli nákup odložit (nebo si ho nemohli dovolit), zůstali v nájemním fondu. Míra neobsazenosti profesionálně spravovaných bytů v Boulderu se pohybuje v nízkých jednotkách procent. Jedna zpráva správcovské společnosti uvedla, že nájmy v Boulderu jsou o ~30–40 % vyšší než v nedalekém Longmontu, a tento rozdíl přetrvává, protože mnoho nájemců je ochotno platit prémii za bydlení blízko kampusu nebo Pearl Street bpmco.com. Medián nájmu za dvoupokojový byt v Boulderu je kolem 2 400–2 500 USD (údaje Zumper k polovině roku 2025) zumper.com, a i garsonky průměrně přesahují 2 000 USD rent.com – což je zátěž pro lidi s průměrnými příjmy.

Zajímavé je, že rok 2025 přinesl nájemcům mírnou úlevu, protože růst nájmů byl jen mírný a na trh přišly některé nové byty. Několik bytových projektů (například Alexan Diagonal Crossing s asi 300 byty, otevřený na konci roku 2024) zvýšilo nabídku. Také přísné licencování pronájmů a limity na obsazenost v Boulderu pomáhají zabránit extrémnímu růstu nájmů tím, že brání přeplněnosti. Strukturálním problémem však zůstává, že poptávka v Boulderu výrazně převyšuje nabídku nájemního bydlení – a to se pravděpodobně nezmění, dokud nebudou postaveny stovky nebo tisíce dalších jednotek. Prozatím si pronajímatelé užívají příznivé podmínky: Zillow uvádí, že nájmy v Boulderu rostou asi o 0,2 % měsíčně do poloviny roku 2025 zillow.com a že podmínky na trhu s pronájmy jsou silné.

Jednou z nově vznikajících dynamik je krátkodobý pronájem. Boulder povoluje STR (Airbnb, VRBO) v omezené míře (především domy obývané majitelem nebo ADU s licencemi). S blížícím se festivalem Sundance a zájmem turistů vidí mnoho majitelů domů zlatou příležitost v krátkodobém pronájmu. V roce 2025 už rozruch kolem Sundance 2027 vedl ke „skokovému nárůstu zájmu investorů“ o nemovitosti v docházkových oblastech jako Downtown a University Hill, které by mohly sloužit jako luxusní Airbnb 8z.com. Ačkoliv to zatím výrazně neovlivňuje dlouhodobé nájmy, v blízké budoucnosti by to mohlo některé domy odvést od místních nájemníků k rekreačním pronájmům, což by trh dále zpřísnilo. Město by na to mohlo reagovat přísnějšími pravidly pro STR, pokud k tomu dojde. Prozatím zůstává trh s pronájmy napjatý, ale ne prudce rostoucí – stabilní zdroj peněžního toku pro majitele nemovitostí a stálá výzva pro nájemníky v Boulderu.

Rovnováha poptávky a nabídky: Celkově je rezidenční trh s nemovitostmi v Boulderu v roce 2025 ani nebují, ani nekolabuje – dosáhl zdravější rovnováhy. Data to potvrzují: nabídka domů a poptávka kupujících jsou zhruba v souladu, proto panují podmínky „vyváženého trhu“ realtor.com. To je výrazný posun oproti převaze prodávajících v roce 2021. Počet měsíců nabídky ve městě v polovině roku 2025 (~4–5) je v rozmezí 4–6 měsíců, které ekonomové považují za vyvážené cdn.recolorado.com. A skutečně, kupující a prodávající jsou v jistém patu: prodávající nechtějí příliš snižovat ceny vzhledem k dlouhodobé síle Boulderu, ale kupující nechtějí ceny hnát nahoru kvůli vysokým nákladům na financování. Výsledkem jsou mírné cenové pohyby a normálnější dynamika transakcí.

Jeden místní makléř popsal bydlení v Boulderu v roce 2025 jako „poměrně konkurenční, ale ne nemožné“ – skóre asi 50 ze 100 na indexu konkurenceschopnosti willowhome.co. Prakticky to znamená, že kupující musí být stále dobře připraveni (předem schválené financování, realistické nabídky), ale už běžně nečelí 10+ nabídkovým přestřelkám. Přibližně 2–3 nabídky na nemovitost jsou nyní normou u rozumně oceněného domu willowhome.co. Dražební války se většinou omezují na nejžádanější segmenty (např. dobře oceněný rodinný dům v Newlands nebo historický klenot v centru). Mezitím mnoho inzerátů zažívá snížení ceny před nalezením kupce – více než třetina měla do poloviny roku snížení ceny redfin.com, jak již bylo zmíněno, což signalizuje, že prodávající se musí přizpůsobit trhu.

Z pohledu nabídky se zdá, že zásoba bydlení v Boulderu dosáhla vrcholu kolem léta 2025. Sezónně počet nabídek na podzim/zimu klesne. A při pohledu dále je nová výstavba přímo v Boulderu pomalá (kvůli regulacím a nedostatku pozemků). Takže současná vyvážená nabídka by se mohla opět zúžit, pokud poptávka vzroste. Mnoho analytiků očekává, že zvýšená nabídka v roce 2025 se v roce 2026 zmenší, pokud se úrokové sazby stabilizují nebo klesnou, což přivede kupující zpět. Okno „přívětivé pro kupující“ v Boulderu tak může být jen dočasné. Někteří realitní poradci dokonce nabádají kupující, aby využili tento okamžik většího výběru a vyjednávacích možností, a varují, že pokud se trh zotaví, nemusí to trvat dlouho.

Shrnuto, rezidenční trh v Boulderu v roce 2025 se vyznačuje vysokými cenami s mírným poklesem, zlepšenou nabídkou vedoucí k vyváženým podmínkám a odolnou poptávkou. Je to tolik potřebná pauza po neudržitelném boomu a připravuje půdu pro další fázi cyklu. Zda bude další fáze pozvolný růst, nebo další vlna, závisí na širších ekonomických silách (sazby, zaměstnanost) a místních faktorech (bytová politika, nové projekty) – které probereme v sekci Dlouhodobá předpověď. Nejprve se ale podívejme na komerční nemovitosti, kde byl rok 2025 příběhem dvou velmi odlišných sektorů: bojujícího kancelářského trhu a překvapivě silného maloobchodu.

Trendy v komerčních nemovitostech (maloobchod, kanceláře, průmysl, nájemní bydlení)

Kancelářský trh: Vysoká neobsazenost a obavy z „doom loopu“

Sektor kancelářských nemovitostí v Boulderu v roce 2025 čelí bezprecedentním výzvám. Kanceláře v centru, dříve téměř plné, jsou nyní znepokojivě prázdné navzdory vysokým požadovaným nájmům. Podle Colorado Sun se kancelářské prostory v centru Boulderu pronajímají za 25–30 dolarů za čtvereční stopu ročně – zhruba za stejnou cenu jako před pandemií – přesto se míra neobsazenosti drží kolem 29 % coloradosun.com. Jinými slovy, téměř třetina z 1,7 milionu čtverečních stop kanceláří v centru je oficiálně prázdná a možná je nevyužito ještě více prostoru (některé firmy platí za kanceláře, které ve skutečnosti nevyužívají). Tato ~29% neobsazenost je asi čtyřnásobně vyšší než předcovidová neobsazenost kanceláří v Boulderu coloradosun.com, která se pohybovala v jednotkách procent. Je to výrazný obrat: centrum Boulderu přešlo z napjatého kancelářského trhu na jeden z nejvyšších podílů neobsazených kanceláří v zemi mezi městy podobné velikosti commercialcafe.com.

Pachatel je jasný: práce na dálku a hybridní práce. Technologické společnosti a profesionální firmy v Boulderu přešly během pandemie na práci z domova a mnohé se v podstatném počtu do kanceláří dosud nevrátily. Firmy si uvědomily, že mohou zmenšit své prostory nebo nechat smlouvy o pronájmu vypršet, aby snížily náklady. Představitel místní obchodní komory poznamenal, že „každodenní pohyb a ruch“ v centru města se výrazně snížil kvůli absenci tolika kancelářských pracovníků coloradosun.com coloradosun.com. Skutečně, neobsazenost kanceláří v Boulderu je natolik vážná, že se městští představitelé obávají „spirály zkázy“ v centru města – prázdné kanceláře znamenají méně zákazníků pro obchody a restaurace v centru, které pak mají potíže nebo zavírají, což činí centrum méně živým a méně atraktivním pro firmy zvažující pronájem prostor coloradosun.com coloradosun.com.

Navzdory nadbytku volných prostor nájemné příliš nekleslo. Jedním zvláštním rysem kancelářského trhu v Boulderu je, že pronajímatelé drží sazby blízko úrovní před rokem 2020 (často 35–40 $/sf NNN za třídu A v centru)coloradogroup.com, což je udržováno kombinací několika faktorů. Mnoho kancelářských budov v centru Boulderu vlastní několik dlouhodobých místních hráčů (např. W.W. Reynolds, Tebo Properties), kteří mají málo dluhů a mohou si dovolit vyčkat na oživení trhu coloradosun.com. Rozhodli se raději nabídnout štědré ústupky (například měsíce nájmu zdarma, rozpočty na úpravy prostor) k nalákání nájemců, než aby výrazně snižovali základní nájemné a nastavili tak „nové minimum“ na trhu coloradosun.com. Navíc někteří pronajímatelé s hypotékami čelí úvěrovým smlouvám, které jim brání příliš snižovat nájemné (protože nižší nájemné by mohlo porušit podmínky dluhu) coloradosun.com. Tato dynamika, popsaná v celonárodních analýzách, přispívá k prostředí, kde „volné prostory by měly tlačit majitele ke snižování cen… ale to se neděje“coloradosun.com. Boulder tak má vysoké nájmy a vysokou neobsazenost – paradox, který závisí na ochotě pronajímatelů snášet prázdné prostory místo uzavírání levných dlouhodobých smluv.

Přesto se obchody uzavírají. Jednání o pronájmu v roce 2025 často zahrnují kratší dobu trvání (2–3 roky oproti 5–10 letům před pandemií) coloradogroup.com a menší prostory (mnoho nájemců zmenšuje například z 20 000 čtverečních stop na 7 000 čtverečních stop) coloradogroup.com. Pronajímatelé nabízejí kompletní úpravy prostor na klíč a období bez nájmu, aby přilákali nájemce, což fakticky znamená slevu, aniž by oficiálně snižovali nájemné coloradogroup.com. Objevuje se trend flight-to-quality: firmy, které si pronajímají, chtějí ty nejhezčí budovy s nejvíce vybavením, aby nalákaly zaměstnance zpět. O budovy třídy A s moderními renovacemi je zájem, zatímco starší, opotřebované kanceláře zůstávají prázdné. Například coworkingové prostory jako Kiln v Boulderu jsou plně obsazené, což naznačuje, že jednotlivci a malé firmy budou využívat kancelářské prostory, pokud jsou flexibilní a kvalitní coloradogroup.com.

Geograficky je problém rozšířený: kancelářská neobsazenost v centru Boulderu ~29 % je ve skutečnosti lepší než celková neobsazenost kanceláří ve městě Boulder ~42 %, kterou odhadla jedna makléřská společnost při započítání velkých podnájmů, které se uvolní coloradogroup.com. Kancelářské parky ve východním Boulderu (například Flatiron Business Park) mají také neobsazenost přes 20 % coloradogroup.com. A celý okres Boulder (včetně více předměstských oblastí) měl kolem 35% neobsazenosti v polovině roku 2025 coloradogroup.com – což je extrémně vysoké. Částečně je to způsobeno blížícím se vracením prostor: jeden z největších technologických zaměstnavatelů v Boulderu údajně vrací 140 000 čtverečních stop a snaží se podpronajmout dalších 150 000 čtverečních stop coloradogroup.com, a Twitter (nyní X) opustil kancelář o rozloze 65 000 čtverečních stop ve městě coloradogroup.com. Tyto kroky udrží vysokou neobsazenost až do roku 2026.

Dopady nadbytku kanceláří jsou viditelné: obchody v přízemí, které byly závislé na kancelářských pracovnících, mají potíže a příjmy města z daně z prodeje v centru jsou pod tlakem coloradosun.com. Situace vyvolala diskuse o tom, jak prostory přetvořit nebo zaplnit. Mezi navrhovanými nápady je přeměna kanceláří na bytové jednotky nebo laboratoře, ale přestavby jsou nákladné a náročné vzhledem ke stavebním předpisům v Boulderu (a mnoho kanceláří je stále v pronájmu, i když nevyužívaných). Další nadějí je, že nová odvětví nebo firmy z jiných měst by mohly využít volných prostor a přestěhovat se sem. Zajímavé je, že se Sundance a rostoucí filmovou scénou by některé zábavní nebo mediální společnosti mohly otevřít satelitní kanceláře v Boulderu, jak naznačují místní realitní makléři 8z.com. Boulder je také rostoucím centrem pro životní vědy – poptávka po laboratorních prostorech by mohla některé kanceláře zaplnit, pokud by byly přestavěny. Plány společnosti BioMed Realty na nové budovy pro životní vědy v Flatiron Business Parku ukazují zájem tohoto sektoru boulderreportinglab.org.

Prozatím je výhled kancelářského trhu v Boulderu opatrný. Majitelé a makléři jsou obecně optimističtí z dlouhodobého hlediska – věří, že inovativní ekonomika a kvalita života v Boulderu nakonec kanceláře znovu zaplní. Mnoho vlastníků je „býčí na Boulder… a nechtějí si dlouhodobě zafixovat nižší nájmy“, zatímco čekají na oživení coloradogroup.com. Panuje shoda, že kanceláře třídy A na prémiových adresách se zotaví jako první (jakmile velcí zaměstnavatelé nařídí částečný návrat do kanceláří), možná se pronajmou koncem roku 2024 nebo v roce 2025 coloradogroup.com. Horší prostory mohou zaostávat roky. Jedním z možných zlomových bodů budou vypršení nájemních smluv: jakmile v letech 2024–26 skončí poslední předcovidové nájmy (často pětileté smlouvy podepsané kolem let 2018–19), nájemci buď obnoví menší prostory, nebo odejdou, což donutí majitele a věřitele k úpravám. Místní expert poznamenal, „až vyprší nájmy z roku 2019, přibude více volných prostor – pak klesnou hodnoty budov a možná se trh přenastaví“ coloradosun.com. Městští úředníci to však nenechávají jen na trhu; aktivně vymýšlejí pobídky nebo úpravy územního plánu, aby podpořili opětovné využití kanceláří a udrželi centrum živé.

Shrnuto, kancelářský trh v Boulderu v roce 2025 prochází bolestivou korekcí, s rekordně vysokou neobsazeností a pronajímateli, kteří hrají dlouhou hru. To ostře kontrastuje se zbytkem nemovitostního trhu v Boulderu: zatímco bydlení a maloobchod prosperují, kanceláře čelí těžkému boji, aby se vyhnuly vleklému útlumu. Tento rozpor zdůrazňuje, jak může mít pandemie na různé typy nemovitostí opačný dopad.

Maloobchod a pohostinství: Silná poptávka, omezené prostory

Na rozdíl od problémů kanceláří maloobchodní nemovitosti v Boulderu v roce 2025 většinou prosperují, zejména v hlavních nákupních a restauračních čtvrtích. Ikonická Pearl Street Mall (pěší zóna v centru) a okolní maloobchodní koridory zaznamenávají vysokou obsazenost a dokonce i konkurenci o prostory. Jeden komerční makléř uvedl, že „nikdy neviděl maloobchodní trh na Pearl tak aktivní“ – pronajímatelé si mohou vybírat nájemce, od národních značek po místní butiky, a každý inzerát za poslední rok měl více nabídek coloradogroup.com. Mezi některými běžnými pozorovateli panuje pocit, že na Pearl Street jsou prázdné obchody (kvůli některým zalepeným výlohám), ale zasvěcení upřesňují, že to není kvůli nedostatku nájemců – je to kvůli pomalému povolovacímu procesu a nákladným úpravám, které zdržují otevírání obchodů coloradogroup.com. V podstatě, když obchod zavře, prostor se rychle pronajme, ale nový nájemce může potřebovat 6 a více měsíců na návrh, povolení a rekonstrukci před otevřením, což v mezidobí působí dojmem prázdnoty. Podle makléře byl povolovací proces v Boulderu „nikdy pomalejší“ a vysoké stavební náklady také prodlužují dobu obměny coloradogroup.com. Ale pod tím vším poptávka po kvalitních maloobchodních/restauračních prostorech je „silná až velmi silná“ na Pearl coloradogroup.com.

Nájemné za prémiové maloobchodní prostory zůstalo stabilní nebo mírně vzrostlo. Návštěvnost Pearl Street se v letech 2022–2023 po ústupu COVIDu výrazně zotavila, s turisty, studenty a místními, kteří v létě a o víkendech zaplňují ulici. Zatímco polední davy ve všední dny jsou menší (kvůli menšímu počtu kancelářských pracovníků), spotřebitelské výdaje v Boulderu zůstávají silné a mnoho maloobchodníků o ně má zájem. Pronajímatelé si údajně mohou i vybírat, volí nájemce, kteří nejlépe zapadají do charakteru Boulderu (například upřednostní moderní místní kavárnu nebo pop-up s outdoorovým vybavením před méně atraktivním využitím). V polovině roku 2025 nedostatek volných maloobchodních prostor znamená, že někteří regionální a národní maloobchodníci, kteří chtějí vstoupit do Boulderu, jsou „frustrováni nedostatkem příležitostí“ a „nemohou se dočkat“, až se nějaký prostor uvolní coloradogroup.com.

Síla maloobchodu sahá za Pearl Street až na místa jako Twenty Ninth Street (novější otevřené nákupní centrum v Boulderu) a do sousedských center. Twenty Ninth Street si udržuje vysokou obsazenost; přitahuje některé „zážitkové“ nájemce, například zábavní podniky, které pravděpodobně zaplní mezery po tradičním maloobchodu. Nákupní oblasti v sousedství – např. malá centra v severním Boulderu nebo shluky jako Table Mesa Center – také hlásí stabilní obsazenost. Zámožné obyvatelstvo Boulderu a příliv návštěvníků (na univerzitní akce, konference, rekreaci) vytváří spolehlivou zákaznickou základnu, po které maloobchodníci touží.

Nicméně ne vše je růžové: podniky, které se zaměřovaly specificky na kancelářské pracovníky v režimu 9 až 5, měly potíže. Restaurace a kavárny v centru, které se spoléhají na obědy od více než 1 000 kancelářských pracovníků, zaznamenaly pokles tržeb. Článek v Colorado Sun uvádí, že maloobchodníci a restaurace v centru pociťují tlak kvůli chybějícímu kancelářskému provozu a následnému poklesu městských daňových příjmů z prodeje coloradosun.com. Některé restaurace v centru zkrátily otevírací dobu nebo se zaměřily na večerní/víkendové zákazníky. Město je tím znepokojeno natolik, že zvažuje iniciativy na přilákání lidí do centra (akce, promoce), i když kanceláře zůstanou prázdnější. Přesto je celková míra neobsazenosti maloobchodních prostor v centrálním Boulderu mnohem nižší než u kanceláří. Ve skutečnosti je neobsazenost maloobchodních prostor v Boulderu relativně nízká (podle některých odhadů kolem 4–5 %) a většinou se jedná o přechodné prostory v pohybu, nikoli o dlouhodobě prázdné prodejny.

Pohostinství a hotely tvoří další část komerčních nemovitostí a trendy pro rok 2025 jsou povzbudivé. Obsazenost hotelů v Boulderu se po pandemii zotavila a denní sazby jsou vysoké díky silnému turismu a cestování spojenému s univerzitou. Očekávaný přesun festivalu Sundance již vyvolal zájem o rozšíření ubytovacích kapacit. Nový butikový hotel na Canyon Blvd a některé navrhované projekty hotelů/hostelů naznačují, že developeři vidí v pohostinství v Boulderu potenciál. Pokud se na Sundance 2027 očekává více než 120 000 návštěvníků 8z.com, Boulder bude potřebovat výrazně více ubytovacích kapacit – což může zvýšit příjmy hotelů a podnítit novou výstavbu v příštích několika letech. To spadá spíše do kategorie budoucích trendů, ale stojí za zmínku, že komerční makléři očekávají zvýšenou poptávku po maloobchodních a pohostinských prostorách díky „festivalovému davu“ Sundance 8z.com.

Průmyslové a flexibilní prostory: Nedostatek nabídky, růst v niche segmentech

Průmyslový sektor komerčních nemovitostí v Boulderu, ačkoliv je menšího rozsahu, byl relativně stabilní a silný. Průmyslové a flexibilní prostory (sklady, výrobní haly, výzkumné laboratoře, „makerspaces“) v Boulderu mají historicky nízkou neobsazenost kvůli omezeným průmyslovým zónám a prosperující základně specializovaných firem (od biotechnologických laboratoří po výrobce outdoorového vybavení). V roce 2024 jedna tržní zpráva uváděla, že průmyslová neobsazenost v Boulderu je kolem 7,5–8 % v širším regionu severního Colorada matthews.com, což je poměrně nízké číslo. Ve městě samotném může být skutečná neobsazenost ještě nižší u atraktivních prostor – mnoho průmyslových budov podél Arapahoe Ave, ve východním Boulderu atd. zůstává pronajato různým technologickým firmám, pivovarům a logistickým společnostem. Analýza CoStar z konce roku 2024 zdůraznila, že průmyslový development v Boulderu je minimální (pouze cca 22 000 čtverečních stop ve výstavbě, méně než 0,1 % zásob) uniqueprop.com uniqueprop.com, což znamená, že prakticky nevznikají nové prostory. Tato omezená nabídka v kombinaci se stabilní poptávkou udržuje průmyslové nájmy na vzestupné trajektorii (meziroční růst nájmů cca 3–4 %) a zajišťuje, že jakýkoliv volný prostor si obvykle rychle najde nájemce.

Nicméně průmyslový trh v Boulderu prochází určitým vývojem: tradiční „těžký“ průmysl není silnou stránkou Boulderu (výroba se přesunula do levnějších oblastí), ale specializované výzkumné a life-science využití se rozšiřuje. Plán pro východní část Boulderu výslovně usiluje o zachování určitého průmyslového charakteru tím, že vyžaduje, aby nové projekty zahrnovaly „produkční prostory“ (například dílny nebo laboratoře) boulderreportinglab.org. Snahy firem jako BioMed Realty o výstavbu life-science laboratoří v Boulderu tento trend potvrzují boulderreportinglab.org. Life-science zařízení jsou často počítána jako „flex“ nebo laboratorní prostory – hybrid kanceláří a průmyslových prostor s laboratorní infrastrukturou. Poptávka po těchto prostorech je v regionu vysoká (biotechnologický sektor v Coloradu roste) a Boulder je pro ně atraktivní díky výzkumu na CU a zásobě biotechnologických talentů. V příštích letech tak můžeme vidět, jak některé kancelářské prostory (zejména ve východním Boulderu) budou přeměněny na laboratoře, což efektivně stírá hranici mezi kancelářemi a průmyslem. Například prázdná budova kancelářského parku může být přestavěna s ventilací a bezpečnostními systémy pro potřeby farmaceutické výzkumné firmy. Takové prostory se rychle obsadí a dosáhnou prémiových nájmů.

Celkově vzato, průmysloví pronajímatelé v Boulderu si v roce 2025 užívají trhu nakloněného pronajímatelům. Problémem je, že Boulder jednoduše nemá mnoho průmyslových pozemků pro rozvoj – mnoho průmyslových nájemců tak končí v Gunbarrelu (severovýchodní Boulder) nebo v sousedních městech, pokud potřebují větší prostory. Průmyslový trh v okrese Boulder (např. v Longmontu) si vede dobře, s neobsazeností pod 10 % a nájmem kolem 13–14 $/čtvereční stopa triple-net matthews.com, což poskytuje cenově dostupnější možnosti mimo hranice města. Ve městě jsou malé průmyslové byty a sklady okamžitě rozebrány vlastníky nebo investory hned po zveřejnění nabídky, často za vysoké ceny za čtvereční stopu, vzhledem k jejich vzácnosti. Plán pro východní Boulder, který umožňuje i určité bydlení, by mohl ohrozit některé průmyslové prostory (tím, že podpoří přestavbu), ale město trvá na tom, že to bude vyvažovat – nechtějí úplně přijít o prostory pro místní výrobce/řemeslníky. Environmentální hlediska zde také hrají roli – Boulder má hlukové vyhlášky a přísná emisní pravidla, která omezují těžký průmysl, ale nahrávají čistým technologiím a řemeslným odvětvím.

Stručně řečeno, průmyslový/flex trh v Boulderu v roce 2025 je zdravý a omezený na straně nabídky. Je to tišší segment ve srovnání s okázalými kancelářemi v centru nebo maloobchodem, ale poskytuje klíčové prostory pro inovativní firmy v Boulderu (například výrobce satelitů, startupy s 3D tiskem, producenty přírodních potravin). Nájemné zůstává stabilní nebo mírně roste, neobsazenost je nízká a jediným problémem je nedostatek prostoru pro rozšíření. Do budoucna sledujte projekty v oblasti věd o živé přírodě a možná i některé přestavby průmyslových objektů na smíšené využití, jak se východní Boulder proměňuje.

Investice do multifunkčních (bytových) nemovitostí: Solidní výkonnost uprostřed vysoké poptávky

Velké bytové domy (apartmány) jsou často kategorizovány jako komerční nemovitosti (pro investiční účely) a v Boulderu zůstávají vyhledávanou třídou aktiv. Kombinace vysokého nájemného, nízké neobsazenosti a omezené nové výstavby činí stávající bytové komplexy velmi hodnotnými. Investoři jako institucionální fondy a REITs tradičně považují byty v Boulderu za atraktivní pro stabilní výnosy. V roce 2025 zvýšené úrokové sazby mírně utlumily aktivitu v oblasti prodeje bytových domů (protože vyšší náklady na financování snižují nabídkové ceny investorů), ale základní parametry nemovitostí zůstávají silné:

• Obsazenost v profesionálně spravovaných bytech zůstává velmi vysoká (obvykle 95 % a více). Napjatá nabídka bydlení v Boulderu znamená, že pronajímatelé mají jen zřídka problém s obsazením jednotek.
• Růst nájemného je mírný, ale pozitivní, jak bylo uvedeno (~3 % meziročně) zillow.com. Některé luxusní budovy nabízely v roce 2020 drobné ústupky, ale v roce 2025 už prakticky nejsou potřeba žádné nabídky na bezplatné nájemné k pronájmu jednotek.
• Investorská poptávka: Roste zájem o “chybějící střední” bytové domy – menší domy nebo středně velké budovy – vzhledem k podpoře města pro více jednotek. Vysoké ceny v Boulderu a cenové stropy na dostupné byty však mohou obchody komplikovat.

Jeden z faktorů v oblasti vícebytových domů v Boulderu jsou požadavky města na dostupné bydlení. Každý nový rezidenční projekt s 5 a více jednotkami musí poskytnout značnou část jako dostupné bydlení (25 % u pronájmů) nebo zaplatit vysoké poplatky. To omezilo výstavbu nových bytů za tržní nájemné, což v podstatě chrání stávající vlastníky (stávající byty čelí menší konkurenci). Například kromě několika projektů, jako je právě budovaný projekt 100 dostupných jednotek na 30th Street, se toho moc nechystá. Proto stávající byty zaznamenávají trvalou poptávku a mohou si obhájit zvyšování nájmů a růst hodnoty. Cap rates (čistý výnos) u bytů v Boulderu jsou nízké (kolem 4–5 %), což odráží důvěru investorů v dlouhodobé zhodnocení a příjmy.

V roce 2025 někteří investoři do vícebytových domů pečlivě sledují vývoj úrokových sazeb. Pokud sazby v roce 2026 klesnou, může dojít k vlně prodejů bytových domů, protože kupující začnou nakupovat. Naopak někteří vlastníci mohou vyčkávat i během období vysokých sazeb. Mezitím provozně čelí vícebytové nemovitosti rostoucím nákladům: daně z nemovitostí v Boulderu vzrostly (město v roce 2023 vytvořilo novou daň na knihovnický obvod, která přidává ~0,07 $ na 100 $ hodnoty pro komerční nemovitosti, což zvyšuje NNN náklady u bytů) coloradogroup.com. Náklady na pojištění také vzrostly (rizika požárů/povodní v Coloradu zdražují pojištění). To může stlačit marže, i když zatím růst nájmů překonává růst nákladů.

Studentské bydlení je v Boulderu specifickou oblastí vícebytového trhu. CU Boulder garantuje ubytování pro studenty prvního a druhého ročníku, ale studenti třetího a čtvrtého ročníku většinou bydlí mimo kampus, což podporuje trh studentských pronájmů domů a bytů. Speciálně stavěné studentské bytové komplexy (jako „The Hive“ nebo „U Club“) jsou plné a předpronajímají se s velkým předstihem. Plánovaný projekt Williams Village II, který v první fázi přinese 300 studentských bytových jednotek multihousingnews.com, bude významný – v podstatě rozšíří vlastní bytový fond CU. To by mohlo mírně ulevit studentskému trhu s pronájmy koncem 20. let, ale vzhledem k růstu CU se dá očekávat, že bude bez problémů absorbován. Investoři mají studentské pronájmy v Boulderu často rádi, protože rodiče spolupodepisují smlouvy a nájemnická základna se každoročně obnovuje; přesto však přísné limity na počet obyvatel v jednom domě (například maximálně 3 nepříbuzní na dům) tlumí přehnané studentské bydlení, jaké je vidět v některých univerzitních městech.

Výstavba a rozvoj vícebytových domů: Kromě Williams Village II a 217 jednotek v Alpine-Balsam (většinou dostupné), které jsou ve výstavbě, Boulder do roku 2027 moc dalšího nepřidá. Plán pro East Boulder by mohl umožnit větší bytové projekty, ale ty se zrealizují až za několik let (pravděpodobně po roce 2027). Výsledkem je, že stávající vícebytový fond v Boulderu je stále cennější a nájmy by měly zůstat na vzestupné trajektorii kvůli prosté nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou.

Závěrem lze říci, že komerční nemovitosti v Boulderu v roce 2025 jsou smíšeným obrazem:

• Kanceláře – trpí následky práce na dálku, s rekordní neobsazeností a pomalým zotavováním.
• Maloobchod – prosperuje v prémiových lokalitách, v podstatě omezený pouze rychlostí, jakou mohou noví nájemci prostory upravit, a připravený na další růst díky turistice a akcím.
• Průmyslové nemovitosti – tiše stabilní, s minimální neobsazeností a růstem v specializovaných sektorech jako biotechnologie; jediným omezením je nedostatek prostoru.
• Bytové domy – nadále si vedou dobře díky vysokému nájemnému a nízké neobsazenosti, slouží jako spolehlivá investice i přes krátkodobé překážky v podobě úrokových sazeb.

Tento rozdíl podtrhuje jedinečnou ekonomiku Boulderu: zaměřenou na znalostní pracovníky (což ovlivňuje kanceláře), ale s nedostatkem bytové výstavby (z čehož těží byty), a zároveň jde o atraktivní destinaci (což podporuje maloobchod a brzy i pohostinství). Dále se podíváme na některé hlavní rozvojové projekty a plánovací iniciativy, které mají za cíl řešit tyto nerovnováhy a utvářet budoucí podobu Boulderu.

Hlavní rozvojové projekty a urbanistické iniciativy

Několik transformačních rozvojových projektů a politických iniciativ je v Boulderu v roce 2025 v běhu, což signalizuje proaktivní snahu řídit růst, přidat bydlení a oživit klíčové oblasti. Zde jsou ty nejvýznamnější:

1. Williams Village II Redevelopment (Baseline Road)

Jedná se o jeden z největších soukromých smíšených projektů v Boulderu za poslední dobu. Williams Village II je plánovaná přestavba na ploše 10 akrů na adrese 2952 Baseline Road, poblíž kampusu CU Boulder. Projekt bude zahrnovat přibližně 600 bytových jednotek, z toho asi 300 studentských bytů a 300 bytů za tržní nájemné, dále rozsáhlé maloobchodní a veřejné prostory multihousingnews.com multihousingnews.com. Začátkem roku 2025 získali boulderští developeři projektu (rodina Williamsových a Morgan Creek Ventures) překlenovací úvěr ve výši 56 milionů dolarů na dokončení povolení a získání pozemků multihousingnews.com. Město by mělo schválit finální plány pozemku do konce roku 2025 multihousingnews.com.

Co se staví: Williams Village II v podstatě vytváří novou čtvrť na místě, kde se nyní nachází zastaralé nákupní centrum a parkoviště multihousingnews.com. Fáze 1 postaví studentské bydlení (~300 jednotek), což pomůže řešit nedostatek ubytování na univerzitě multihousingnews.com. Fáze 2 přinese byty za tržní nájemné, plus 8 400 m² maloobchodních/provozních prostor, parkování v parkovacím domě a vybavenost multihousingnews.com. Po dokončení zde bude více než šest nových budov, pěší náměstí, parky a dokonce i prostor pro stávající obchod s potravinami Sprouts a slavný bar Dark Horse, které se budou moci přestěhovat přímo na místo multihousingnews.com (obyvatelé se obávali jejich ztráty, ale developeři slíbili jejich zachování). Projekt je smíšeného využití a přátelský k chodcům s prvky udržitelnosti, jako jsou plně elektrické budovy, aby odpovídal klimatickým cílům Boulderu multihousingnews.com.

Časový harmonogram: Jde o víceroletý projekt. Zajištěné financování pokrývá asi dva roky na získání povolení a přípravu staveniště multihousingnews.com. Výstavba by měla probíhat zhruba tři roky po etapách, takže dokončení se očekává kolem let 2027–2028. První studentská budova by mohla být otevřena už v roce 2026, pokud Fáze 1 proběhne rychle.

Dopad: Williams Village II přinese významný přírůstek bydlení – zejména studentského bydlení, což by mělo ulevit okolním čtvrtím, kde si studenti pronajímají byty. 300 studentů ubytovaných přímo na místě znamená o 300 méně soutěžících o starší domy/byty ve městě. Další byty za tržní nájemné (300) mírně zvýší nabídku nájmů i pro nestudenty. Nové obchody (prodejny, kavárny) a veřejné prostory oživí koridor Baseline a poslouží nejen novým obyvatelům, ale i širší komunitě. V podstatě jde o zurbanizování této části Boulderu. Projekt čelil obvyklé boulderské kontrole ohledně dopravy a charakteru, ale jeho poloha blízko kampusu a na hlavní silnici z něj dělala logické místo pro zvýšení zástavby. Pro investory představuje Williams Village II novou nabídku na napjatém trhu s vícebytovými domy v Boulderu – i když s účastí CU (pravděpodobně si univerzita pronajme část studentských jednotek) jde o trochu unikátní hybridní projekt, nikoli čistě tržní nájem.

2. Přestavba Alpine-Balsam (bývalý areál nemocnice)

Toto je projekt vedený městem, který přeměňuje bývalý areál Community Hospital v Boulderu (severně od centra na rohu Alpine & Balsam) na multifunkční centrum s velkým důrazem na dostupné bydlení. Plánování trvá téměř deset let – nemocnice byla uzavřena v roce 2015, město koupilo areál o rozloze 8,8 akru a po letech vytváření vize bylo slavnostně zahájeno stavební práce v prosinci 2024 boulderreportinglab.org.

Rozsah: Plán Alpine-Balsam zahrnuje tři hlavní složky boulderreportinglab.org:

• Nový Western City Campus: Boulder zrekonstruuje a rozšíří stávající pavilonovou budovu, aby vytvořil centralizované centrum městských služeb a administrativy boulderreportinglab.org. Několik městských oddělení, která jsou nyní v zastaralých kancelářích po celém městě, se sem přestěhuje. Budova bude energeticky úsporná (zcela elektrická, solární panely, konstrukce z masivního dřeva) a rozšířená na čtyři podlaží boulderreportinglab.org. Sousední budova Brenton a parkovací garáž budou také modernizovány.
• Rozvoj bydlení: Ve spolupráci s Boulder Housing Partners (městský bytový úřad) plán zahrnuje 217 nových bytových jednotek na tomto místě boulderreportinglab.org. Z toho 157 bude trvale dostupných (pro obyvatele s nižšími příjmy) a 60 bude za tržní cenu (pravděpodobně řadové domy na prodej) boulderreportinglab.org. Dostupné jednotky budou převážně nájemní, včetně některých bytů pro seniory, zatímco tržní jednotky by mohly být řadové domy poblíž North Boulder Park boulderreportinglab.org. Tyto budovy budou mít 3–4 podlaží a budou navrženy tak, aby zapadly do okolní čtvrti (cihla, sedlové střechy, dvorky) boulderreportinglab.org.
• Protipovodňová opatření a otevřený prostor: Významným infrastrukturním prvkem je nový protipovodňový kanál/zelený pás přes toto území boulderreportinglab.org. Oblast se nachází v záplavovém území, proto město vytvoří souvislý zelený prostor a odvodňovací trasu od North Boulder Park přes lokalitu, aby bezpečně odváděla povodňovou vodu. Tento prostor zároveň slouží jako liniový park pro rekreaci.

Časová osa: Projekt je složitý a má několik fází. Ke konci roku 2024 byla provedena demolice staré nemocnice a v roce 2025 začínají práce na protipovodňových opatřeních boulderreportinglab.org. Výstavba městského úřadu by měla být dokončena na jaře 2027 boulderreportinglab.org. Bytová část začne později – zahájení výstavby bytů proběhne až po dokončení protipovodňového kanálu, tedy pravděpodobně koncem roku 2026, s výstavbou v letech 2027–28 boulderreportinglab.org. Dostupné byty by tak mohly být otevřeny kolem roku 2028. Jde o dlouhodobý projekt, který odráží promyšlený postup města Boulder.

Význam: Alpine-Balsam je označován jako největší projekt dostupného bydlení v Boulderu za téměř 10 let boulderreportinglab.org. Přidání 157 bytů pod tržní cenou je velká věc ve městě, kde se dostupné bydlení často přidává jen po malých částech. Ukazuje to, jak město využívá svůj pozemkový majetek k podpoře dostupnosti bydlení. Projekt také řeší potřeby městských zařízení – konsolidace úřadů může dlouhodobě ušetřit peníze a uvolnit další lokality (například současnou radnici v centru pro jiné využití). Navíc oživuje klíčovou lokalitu jen půl míle od centra, čímž zabraňuje vzniku mrtvého prostoru a místo toho vytváří „živé mezigenerační centrum“, jak si město představuje boulderreportinglab.org.

Z pohledu územního plánování Alpine-Balsam odráží hodnoty města Boulder: smíšené příjmy, udržitelný rozvoj v centru místo rozrůstání do krajiny. Projekt čelil určitému odporu sousedství (obavy z dopravy, hustoty), ale město v reakci snížilo výšku a hustotu a používá form-based code, aby zajistilo, že návrh zapadne do okolí boulderreportinglab.org. Významné je, že polovina bytů budou řadové domy na prodej (za tržní cenu), což je v Boulderu čím dál vzácnější produkt; tyto domy by mohly dosáhnout vysokých cen a pomoci dotovat dostupné byty.

Celkově vzato, Alpine-Balsam nebude mít okamžité dopady na trh (protože nebude dokončen dříve než na konci této dekády), ale je to základní kámen strategie Boulderu, jak vytvořit více příležitostí k bydlení v rámci městských hranic. Také přivede stovky městských zaměstnanců na toto místo denně do roku 2027, což by mohlo podpořit místní maloobchod a změnit vzorce dojíždění (i když někteří se obávají dopravy).

3. Plán subkomunity East Boulder & Form-Based Code

Významná politická iniciativa, Plán subkomunity East Boulder, má za cíl přetvořit velkou část východních průmyslových oblastí Boulderu během příští dekády. Plán, který pokrývá oblast severně od Arapahoe Avenue a východně od Foothills Parkway (představte si Flatiron Business Park a okolí), byl schválen v roce 2022 a kroky k realizaci probíhají v letech 2024–25. V únoru 2025 přijala městská rada form-based code pro velkou část East Boulder, aby umožnila smíšenou zástavbu s bydlením boulderreportinglab.org.

Klíčové body plánu/kódu:

• Poprvé umožňuje významný rozvoj bydlení v oblastech, které byly primárně průmyslové/komerční zóny boulderreportinglab.org. Městští úředníci odhadují, že plán by mohl v průběhu času umožnit asi 5 000 nových bytových jednotek ve východním Boulderu boulderreportinglab.org – což je obrovský potenciál vzhledem k pomalému růstu Boulderu.
• Form-based code stanovuje standardy urbanistického designu (umístění budov, rozvržení ulic atd.), aby vznikla soudržná, pěší čtvrť. Podporuje „čtvrti na 15 minut“, kde se prolínají bydlení, práce a občanská vybavenost boulderreportinglab.org.
• Aby se řešily obavy průmyslových podnikatelů, kód zahrnuje požadavky na zachování některých „produkčních“ prostor (například makerspace nebo lehký průmysl) v nových projektech boulderreportinglab.org. Cílem není zcela gentrifikovat East Boulder pouze na byty, ale zachovat směs využití.
• Dřívější návrhy by vyžadovaly bydlení ve velkých projektech přestavby, ale po odporu firem jako BioMed (které chtějí stavět laboratoře, ne bydlení) finální přístup nabízí větší flexibilitu – projekty mohou projít diskrečním přezkumem, pokud nesplňují přísný kodex, což umožňuje rozhodování případ od případu boulderreportinglab.org. Developeři mohou dokonce žádat o výjimky z požadavků na bydlení, pokud například kontaminace na pozemku činí bydlení nebezpečným boulderreportinglab.org.
• Očekává se, že nový kodex vstoupí v platnost v roce 2025 (po konečném schválení vyhlášky), což znamená, že developeři by brzy mohli začít navrhovat projekty smíšeného využití ve východním Boulderu.

Dopady: Tento plán je možná nejvýznamnějším přeúzemním plánem Boulderu za poslední desetiletí, protože otevírá velké plochy (jako 100akrový Flatiron Business Park) pro budoucí bydlení. Pokud by se do roku 2030 postavila i jen část z plánovaných 5 000 jednotek, mohlo by to mírně zmírnit nedostatek bydlení. V kratším horizontu (2025–27) bychom mohli vidět několik pilotních projektů – např. povrchové parkoviště přeměněné na bytový dům se smíšeným využitím a dílnami v přízemí.

Výstavba ve východním Boulderu však nebude okamžitá. Mnoho vlastníků nemovitostí může vyčkávat, jak dopadnou první projekty. Někteří mohou pokračovat v čistě komerčních záměrech (jako BioMed s plány na kampus pro vědy o životě) díky poskytnuté flexibilitě. Je také třeba zohlednit infrastrukturu – přidání obyvatel znamená modernizaci ulic, přidání parků atd., což bude muset město řídit.

Z pohledu trhu je plán pro východní Boulder signálem, že Boulder je konečně ochoten zvýšit hustotu a růst uvnitř města, místo aby veškerý růst směřoval do předměstí. Řeší obavy, jako je zajištění bydlení pro pracovní sílu v blízkosti pracovních míst a potenciálně dostupnějších jednotek (protože stavba na rovných, téměř nezastavěných pozemcích může být levnější než pokusy o přestavbu parcel v centru). Zajišťuje také, že Boulder nezůstane pouze butikovým městem pro bohaté; integrace bydlení do komerčních zón může při správném provedení podpořit větší rozmanitost.

Plán čelil kritice: někteří podnikatelé byli proti, obávali se vystěhování nebo nákladných požadavků, a někteří obyvatelé se obávali, že přivedení tisíců nových vysoce příjmových pracovníků v technologiích by mohlo dále zvýšit ceny ve městě boulderreportinglab.org. Rada se snažila najít kompromis a následující roky prověří, jak dobře tento kompromis funguje. Ale bez ohledu na to, východní Boulder je oblast, kterou je třeba sledovat kvůli nové výstavbě. Mohl by se stát boulderskou verzí technologického koridoru s prostředím pro život, práci i zábavu, přeměňujícím oblasti, které jsou dnes převážně sklady a kancelářemi, na živé smíšené čtvrti.

4. Další významné projekty a iniciativy

• Rozšiřování CU Boulder: Univerzita má svůj vlastní rozvojový plán. Nedávno otevřela obrovské Centrum pro akademický úspěch a zapojení (CASE) a plánuje další koleje a možná v příštích letech i rozvoj kampusu na jihu. Také CU přestavuje některé své nemovitosti (například staré koleje). Tyto projekty přinášejí stavební pracovní místa a po dokončení mohou zmírnit tlak na bydlení (například nová lůžka na kolejích snižují počet studentů v pronájmech ve městě). Dlouhodobý strategický plán bydlení CU se očekává do konce roku 2025 colorado.edu, což by mohlo zahrnovat přidání tisíců lůžek v kampusu během příští dekády.
• Doprava a infrastruktura: Boulder nadále investuje do infrastruktury, která je základem nemovitostního trhu. Program kapitálových investic 2025-2030 zahrnuje projekty jako Civic Area Phase II (zlepšení centrálního městského parku podél Boulder Creek), dopravní vylepšení na 28th Street a Colorado (bezpečnější křižovatky, lepší cyklo/pěší infrastruktura) bouldercolorado.gov, a zkoumání budoucího železničního nebo BRT spojení do Denveru (stále ve fázi plánování). Lepší infrastruktura má tendenci zvyšovat hodnotu nemovitostí a rozvojový potenciál v těchto koridorech.
• Iniciativy dostupného bydlení: Kromě Alpine-Balsam Boulder realizuje různé projekty dostupného bydlení. Například projekt dostupného bydlení na Palo Parkway byl dokončen v roce 2024 a další jsou v přípravě, včetně přestavby starších veřejných bytových domů. Opatření schválená voliči, jako je zvýšení poplatku za komerční propojení v polovině 20. let a možná nové daňové příjmy z nedávno vytvořeného fondu komunitního bydlení, přinesou prostředky na výstavbu nebo získání dostupných bytů. Boulder má cíl (ze svého Plánu bydlení), aby do roku 2035 bylo 15 % všech domů trvale dostupných – klíčové jsou k tomu projekty jako Alpine-Balsam a začleňované jednotky ve východním Boulderu.
• Otevřený prostor a ochrana životního prostředí: Boulder zůstává odhodlán chránit svůj zelený pás otevřených prostorů kolem města. V roce 2025 je plánována řada projektů otevřených prostorů (zlepšení stezek, obnova biotopů) bouldercolorado.gov. Ačkoli to není rozvoj v pravém slova smyslu, tato politika přísných hranic růstu nepřímo ovlivňuje nemovitosti tím, že omezuje rozšiřování města – a tím směřuje poptávku na zahušťování a udržuje vysoké ceny pozemků. Kromě toho Boulder pracuje na odolnosti vůči klimatu – např. urychluje protipovodňová opatření (dle Plánu správy dešťových vod z roku 2022) a prevenci požárů v rozhraní divočiny a města boulderprogressives.org. Úspěšná opatření mohou chránit majetek a udržitelnost pojištění; například investice Boulderu do protipovodňového projektu South Boulder Creek odstraní některé vysoce rizikové oblasti z povodňové zóny, což je potenciálně uvolní pro bezpečnější rozvoj nebo alespoň sníží pojistné pro stávající domy.
• Aktualizace územního plánu (BVCP 2025): Boulder čeká do roku 2025 zásadní aktualizace územního plánu bouldercounty.gov. Počáteční přípravy začaly v roce 2024. Jde o strategický dokument, který může revidovat mapy využití území, cíle v oblasti bydlení atd. Boulder Progressives a další skupiny prosazují odvážné změny: usnadnit výstavbu vícebytových domů ve více zónách (například povolit dvojdomy/trojdomy přímo v oblastech rodinných domů) boulderprogressives.org, přeřazení obchodních center na smíšené využití (v podstatě to, co udělal plán pro East Boulder) boulderprogressives.org, a rozšíření form-based codes pro zjednodušení schvalování boulderprogressives.org. Pokud BVCP 2025 některé z těchto změn přijme, může Boulder zaznamenat další postupné zvýšení kapacity bydlení. Samozřejmě, politický proces v Boulderu je opatrný a založený na konsenzu, takže jakékoli radikální změny v územním plánování budou důkladně diskutovány. Ale už jen to, že jsou tyto návrhy na stole, odráží posun v přístupu Boulderu k růstu – od přísného omezení k více řízenému, postupnému zvyšování hustoty v cílených oblastech.
• Přípravy na filmový festival Sundance: I když nejde o fyzický rozvoj, blížící se festival Sundance v roce 2027 podněcuje různé městské plánovací aktivity. Hovoří se o rozšíření kapacity míst (možná přestavba některých velkých prostor nebo výstavba centra pro akce). Město možná bude muset plánovat dopravní a bezpečnostní infrastrukturu kvůli přílivu návštěvníků festivalu. Soukromí investoři, jak již bylo zmíněno, zvažují nové butikové hotely nebo prostory pro akce. Například developer by mohl přeměnit budovu v centru na promítací sál nebo luxusní bar včas před Sundance. Tyto menší komerční přestavby by se mohly objevit v roce 2026, jak se festival bude blížit, a fakticky tak rozšířit kulturní infrastrukturu Boulderu.

Shrnuto, rozvojový plán Boulderu se vyznačuje zaměřením na dostavbu, smíšené využití a rozmanitost bydlení. Projekty jako Williams Village II a Alpine-Balsam přinesou v příštích letech stovky nových domovů, což je výrazný nárůst pro město, které přidává nové bydlení velmi pomalu. Plánovací iniciativy jako kód pro East Boulder a připravovaný územní plán signalizují otevřenost růstu tam, kde to dává smysl (oblasti obsluhované MHD, komerční zóny), při současném zachování oblíbených otevřených prostor a charakteru většiny čtvrtí. Je zde jasný důraz na udržitelnost a odolnost v těchto projektech – od budov s nulovou uhlíkovou stopou a protipovodňových kanálů po pěší městský design – což je v souladu s klimatickými a sociálními cíli Boulderu.

Pro trh s nemovitostmi tyto rozvojové projekty znamenají větší nabídku (zejména nájemních a dostupných jednotek) na obzoru, což by mohlo zmírnit extrémní růst cen a nabídnout příležitosti pro nové investice. Znamenají také nové maloobchodní a kancelářské prostory ve smíšených projektech, které by do určité míry mohly kompenzovat útlum kanceláří v centru tím, že nabídnou moderní alternativy. A co je důležité, tyto projekty ovlivní atraktivitu Boulderu: např. živá nová čtvrť East Boulder s jednotkami pro bydlení/práci a kreativními prostory by mohla přilákat mladé profesionály, kteří dříve považovali možnosti bydlení v Boulderu za omezené. Časová osa je však zásadní – většina těchto projektů je plánována na 2–5+ let. Takže v nejbližším období (2025–26) zůstává Boulder poddimenzovaný, ale v roce 2027 a dále bude krajina posetá novými budovami, které budou řešit část této nahromaděné poptávky.

Dále se podíváme na investiční prostředí – jaké příležitosti a rizika tyto trendy investorům přinášejí – a poté uzavřeme pohledem na prognózu Boulderu do roku 2027.

Investiční příležitosti a rizika

Pro investory do nemovitostí představuje Boulder paradox: extrémně vysoké ceny a překážky vstupu, ale také odolnou poptávku a jedinečné katalyzátory růstu. S tím, jak se blížíme ke druhé polovině 20. let, strategičtí investoři zvažují příležitosti chladnějšího trhu oproti inherentním výzvám drahého a přísně regulovaného prostředí Boulderu. Níže rozebíráme klíčové příležitosti a rizika na trhu s nemovitostmi v Boulderu:

Příležitosti

• „Kupujte při poklesu“ na trhu s vysokou hodnotou: Mírná cenová korekce a vyvážené podmínky v roce 2025 nabízejí vzácnou příležitost vstoupit na trh v Boulderu bez šílenství. Investoři, které odradila mánie roku 2021, nyní mohou najít lepší nabídky. Ochladnutí cen znamená větší vyjednávací sílu a širší výběr – což z roku 2025 dělá možná nejlepší čas za poslední roky pro nákup v Boulderu willowhome.co willowhome.co. Jak uvedla jedna místní zpráva, dnešní „ochlazení“ je zítřejší „vstoupil jsem včas“ willowhome.co. Základní faktory Boulderu (omezená nabídka, vysoká atraktivita) zůstávají silné, takže nákup během tohoto útlumu může přinést významné zhodnocení, až se cyklus opět otočí vzhůru (což mnozí očekávají v letech 2026–27).
• Silné výnosy z pronájmu a cash flow: Boulderův robustní trh s pronájmy poskytuje investorům stabilní příjmové toky. Průměrné nájemné kolem 2 500 $ a extrémně nízká neobsazenost zajišťují, že nemovitosti generují stálý cash flow. Například skromný byt 2+kk lze pronajmout za 2 000 $ a více, rodinné domy poblíž kampusu nebo centra města dosahují ještě vyšších částek. Krátkodobé pronájmy zvyšují sázky: Airbnb trh v Boulderu zaznamenává ~84% obsazenost a nejlepší nemovitosti vynášejí přes 11 500 $ měsíčně v hlavní sezóně willowhome.co. Ve městě je pouze asi 765 aktivních krátkodobých pronájmů, takže je zde prostor pro další, zvláště s rostoucí turistikou willowhome.co. „Airbnb vhodné“ nemovitosti (s platnými licencemi) poblíž centra nebo Chautauqua Parku jsou trefou do černého, často dosahují vyšších kapitalizačních sazeb než dlouhodobé pronájmy. Navíc stálý přísun studentských nájemníků v Boulderu zaručuje poptávku po jednotkách poblíž kampusu – investoři do studentských pronájmů mají zajištěnou obsazenost (s rodičovskými ručiteli) a mohou každoročně upravovat nájemné s každou novou třídou studentů.
• Geografické omezení nabídky = trvalá hodnota: Dlouhodobé politiky Boulderu, které omezují rozšiřování města (např. chráněný zelený pás kolem města), vytvářejí klasický scénář nedostatku půdy. Prakticky existuje pevně dané množství rozvojové půdy, takže jakýkoli nárůst poptávky se silně promítá do cen. Toto „geografický nedostatek vytváří trvalou hodnotovou prémii“ willowhome.co – jedna z unikátních výhod Boulderu pro investory. Na rozdíl od rozlehlých měst, která mohou nadměrně stavět a snižovat hodnoty, omezená nabídka v Boulderu znamená, že nemovitosti zde mají tendenci držet si hodnotu a v růstových cyklech rychleji zhodnocovat. Vlastnit nemovitost v Boulderu je jako držet vzácné aktivum, částečně chráněné před rizikem nadměrné nabídky. Investoři s dlouhým horizontem sází na tento vnitřní nedostatek půdy.
• Odolnost vůči klimatu přitahuje bohatství: V éře klimatických změn vyniká Boulder jako relativně bezpečné útočiště. Je daleko od pobřeží (žádné riziko hurikánů), není příliš horký, má dostatek vody z horské sněhové pokrývky a i když zde existuje riziko požárů a povodní, aktivně se mu předchází. Chytrá analýza to označuje jako „investiční výhodu změny klimatu“ – stabilní klimatický profil Boulderu přitahuje movité přistěhovalce, kteří prchají z míst ohrožených hurikány, zvyšováním hladiny moří nebo extrémními vedry willowhome.co willowhome.co. Tito „klimatickí uprchlíci“ často disponují značným bohatstvím, což zvyšuje poptávku po luxusních nemovitostech. Nemovitosti na trzích stabilních z hlediska klimatu začínají mít „klimatickou přirážku“ a Boulder je v čele tohoto trendu willowhome.co. Pro investory to znamená, že nemovitosti v Boulderu by mohly v dlouhodobém horizontu zaznamenat nadprůměrné zhodnocení, protože stále více lidí zohledňuje klimatická rizika při výběru místa pro koupi domu. Již nyní existují neoficiální důkazy o zámožných kupcích z Kalifornie nebo Floridy, kteří si vybírají Boulder kvůli jeho prostředí. Být „včas“ při nákupu nemovitosti v Boulderu, než se tento klimaticky podmíněný zájem plně projeví, by mohlo být strategickým vítězstvím.
• Velké události a rozvoj = potenciál růstu: Boulder má před sebou několik jedinečných katalyzátorů, které by mohly výrazně posílit některé části trhu:
  • Sundance Film Festival (2027): Přesun festivalu Sundance by měl výrazně zvýšit ceny krátkodobých pronájmů, obsazenost hotelů a dokonce i poptávku po luxusních domech 8z.com. Investoři už nyní sledují nemovitosti, které lze využít jako luxusní festivalové pronájmy (byty v centru, domy v docházkové vzdálenosti), jež mohou během desetidenního festivalu a i po něm dosahovat prémiových nájmů 8z.com. Navíc Sundance zvýší globální prestiž Boulderu a pravděpodobně přiláká elity zábavního průmyslu a kupce druhých domovů, kteří si ho dříve nevšímali. Realitní experti uvádějí, že Park City zaznamenalo díky Sundance nárůst prodeje luxusních nemovitostí a předpokládají, že Boulder čeká podobná trajektorie 8z.com. Koupě luxusního domu nebo prémiového bytu nyní, před tímto přílivem, by mohla během 2–3 let přinést značný zisk, pokud ceny díky festivalu vzrostou.
  • Revitalizace nevyužívaných oblastí: S novým kodexem pro East Boulder mohou být některé komerční nemovitosti vhodné k přestavbě, na čemž by investor mohl vydělat. Například investor by mohl seskupit starý pás skladů a spojit se s developerem za účelem vytvoření projektu smíšeného využití podle nových pravidel. Protože plán umožňuje vyšší a lepší využití, ti, kdo přijdou včas, si mohou nyní zajistit pozemky relativně levně (jako čistě průmyslové) a sledovat, jak jejich hodnota roste, jakmile budou převedeny na smíšené využití/bydlení. Podobně výhled pro přestavby kanceláří v centru města – i když je to náročné – by mohl nabídnout specifické příležitosti (např. přeměna menší kancelářské budovy na bydlení nebo hotel). Ceny kancelářských budov v centru města klesly kvůli neobsazenosti, takže oportunističtí investoři by mohli jednu koupit se slevou a přetvořit ji, sázíc na dlouhodobou sílu lokality.
  • Pokles úrokových sazeb (potenciální): Pokud inflace poleví a Fed sníží sazby v letech 2024–2025, hypoteční sazby by se mohly opět dostat do rozmezí 5 %. Takový scénář (kterému místní experti přisuzují například 30% pravděpodobnost) by pravděpodobně podpořil obnovený růst cen o 8–12 % v Boulderu a „silnou poptávku po nájmech“ pokračující willowhome.co. Investoři, kteří nakoupí, když jsou sazby vysoké (a tedy ceny částečně potlačené), by mohli později refinancovat za nižší sazby, čímž zvýší cash flow, a zároveň těžit z růstu hodnoty aktiv, jakmile se cap rates opět sníží. V podstatě současné prostředí vysokých sazeb může být ideálním vstupním bodem; potenciální zhodnocení může být významné, pokud/když sazby opět klesnou.
• Různorodá ekonomika a nájemní základna: Ekonomika Boulderu je mnohostranná – univerzita, vládní laboratoře, technologické firmy (velké i startupy), turistika, průmysl outdoorové rekreace a prosperující malopodnikatelská scéna. Tato rozmanitost poskytuje stabilní základ pro investice do nemovitostí. Jeden sektor může oslabit (např. propouštění v technologiích), ale jiné (rozšiřování univerzity, federální financování laboratoří) to vyrovnají. Pro investory to znamená spolehlivý proud nájemníků: od studentů a profesorů po vědce, inženýry a důchodce. Medián příjmu domácnosti v Boulderu (~100 000 USD) a vysoká úroveň vzdělání (přes 70 % s bakalářským titulem a vyšším) znamenají obyvatelstvo, které si obecně může dovolit platit prémiové nájmy nebo hypotéky. Není to město závislé na jedné firmě, kde by jediný krach mohl zničit trh. Tato odolnost byla patrná i během recesí – ceny domů v Boulderu historicky klesají méně a zotavují se rychleji než celostátní průměry. Investování v Boulderu tedy nese o něco nižší riziko neobsazenosti nebo propadu hodnoty ve srovnání s trhy závislými na jednom odvětví.

Rizika

• Nebeské vstupní náklady a stlačené výnosy: Odvrácenou stranou kvality Boulderu jsou jeho extrémně vysoké vstupní náklady. Cena za čtvereční stopu u rezidenčních nemovitostí často přesahuje 600 $ v mnoha čtvrtích a kapitalizační míry u komerčních nemovitostí jsou velmi nízké (což znamená drahé ceny). Investoři potřebují velký kapitál, aby mohli v Boulderu nakupovat. Například typická investiční nemovitost (řekněme duplex za 1 milion dolarů) vyžaduje 250 tisíc dolarů akontace plus náklady na uzavření – to si mnoho drobných investorů nemůže dovolit. I tak mohou být počáteční výnosy skromné; při kapitalizační míře 4 % může tato nemovitost za 1 milion dolarů vynášet 40 tisíc dolarů ročně, což je sotva 4% návratnost, a to bez započtení správy a údržby. V době vyšších úrokových sazeb některé investice v Boulderu nebudou při 70–80% páce cash flow pozitivní – investoři možná budou muset složit 50% akontaci nebo zpočátku akceptovat zápornou páku a spoléhat pouze na zhodnocení. To je riskantní, pokud se zhodnocení rychle nedostaví. Navíc vysoké daně z nemovitostí a pojištění v Boulderu dále snižují výnosy. Například daně z nemovitostí v okrese Boulder v roce 2023 prudce vzrostly kvůli rostoucím oceněním (dočasná úleva v Colorado na sazby pomohla jen částečně). Nová daň na knihovní obvod navíc zvyšuje náklady u komerčních nemovitostí (včetně bytových domů), což může snížit NOI coloradogroup.com. Rizikem je tedy platit nejvyšší cenu za aktivum, které přináší nízký příjem vzhledem ke své hodnotě – v podstatě spekulace na budoucí zhodnocení. Pokud trh zůstane stagnující nebo poroste jen pomalu, kapitál investora může být vázán s nízkými výnosy.
• Úrokové sazby a riziko financování: K roku 2025 se úrokové sazby u investičních úvěrů pohybují kolem 6,5–7 % a více. To znamená, že mnoho investic „nevychází“, pokud se nepředpokládá růst nájmů nebo se nevloží více vlastního kapitálu. Pokud sazby zůstanou vysoké nebo porostou, může to dále oslabit hodnoty nemovitostí – některé prognózy varují před poklesem cen o 5–10 % na trzích v Coloradu, pokud sazby zůstanou zvýšené až do roku 2025coloradohardmoney.com. Investor, který koupí nyní, může čelit krátkodobé depreciaci. Navíc hrozí riziko refinancování: ti, kteří nakoupili s krátkodobými překlenovacími úvěry nebo komerčními úvěry, mohou zjistit, že refinancování je drahé nebo dokonce nemožné, pokud hodnoty klesnou nebo pokud banky zpřísní podmínky. Likvidita na trhu komerčních hypoték byla v letech 2023–25 v celé zemi nestabilní; Boulder není výjimkou. Majitelé kancelářských budov už jsou v úzkých a pokud by někdo musel refinancovat bytový dům za dnešních sazeb, nemusí dluhová služba vyjít, pokud LTV není nízké. Proto volatilita úrokových sazeb představuje pro investory v Boulderu skutečné riziko, které může snížit výnosy nebo vynutit nechtěný prodej.
• Dostupnost bydlení a politické riziko: Problém s dostupností bydlení v Boulderu patří k nejhorším v Coloradu – medián cen domů je asi 13násobkem mediánu příjmů. To vytváří politický tlak na zásahy, které by mohly ovlivnit investory. Například:
  • Regulace nájemného: Ačkoli Colorado v současnosti neumožňuje tradiční regulaci nájemného, po celém státě sílí požadavky na ochranu nájemníků. Nájemnická lobby v Boulderu je hlasitá; pokud se změní politická situace, mohli bychom vidět opatření jako přísnější licencování pronájmů, stropy na poplatky nebo dokonce budoucí snahu o zrušení státního zákazu regulace nájemného (ne hned, ale v dlouhodobém horizontu je to představitelné). Již nyní Boulder vyžaduje licence na pronájem s minimálními standardy obyvatelnosti a omezuje krátkodobé pronájmy pouze na hlavní bydliště – jakékoli další zpřísnění (například omezení veškerého korporátního vlastnictví krátkodobých pronájmů nebo stanovení stropu na roční zvyšování nájemného u dostupných bytů) by mohlo omezit investiční strategie.
  • Vyšší daně nebo poplatky: Aby město financovalo dostupné bydlení nebo dopravu, může Boulder zvýšit daně z převodu nemovitostí, daně z neobydlených domů nebo poplatky za dopad nové výstavby. Investoři, kteří nemovitosti rychle prodávají, již nyní platí vysokou 0,36% městskou daň z převodu plus okresní poplatek – někteří aktivisté navrhli zavedení daně z převodu luxusních domů, aby se část hodnoty využila pro veřejné blaho. Pokud by se takové náklady zavedly, mohly by snížit zisky.
  • Prosazování limitů na počet obyvatel: Boulder má historicky přísné zákony o počtu obyvatel v domácnosti (např. v většině zón nesmí v domě bydlet více než 3 nepříbuzné osoby). Mnoho investorů to ignoruje a pronajímá velké domy 4–5 studentům. Pokud by město začalo přísněji kontrolovat dodržování (možná v reakci na stížnosti sousedů nebo za účelem vytvoření více bytových jednotek tím, že se „nepodvyužívají“ velké domy s nájemníky), investoři spoléhající na vysoké nájemné za pokoj by mohli být nuceni snížit počet nájemníků, což by výrazně snížilo příjmy. Naopak, pokud by Boulder někdy zmírnil pravidla o počtu obyvatel, bylo by to pro investory výhodné – ale v současnosti je toto omezení rizikovým faktorem, se kterým je třeba počítat.
  • Překážky a nejistota při výstavbě: Pro ty, kteří chtějí stavět nebo výrazně rekonstruovat nemovitosti, je proslulý složitý schvalovací proces v Boulderu rizikem. Získání povolení může být zdlouhavé a výsledek nejistý (odpor sousedství je silný). I když se rozšiřují tzv. form-based codes, projekt se může zaseknout. Náklady na držení nemovitosti během zdlouhavého schvalování mohou zničit výnosnost investice. Navíc stavební předpisy v Boulderu směřují k požadavkům na nulové emise, povinné elektrifikaci apod., což může projekty dále prodražit.
• Nejistota na trhu komerčních nemovitostí: Pokud investujete do komerčních nemovitostí v Boulderu (kanceláře, maloobchod, hotely), existují specifická rizika:
  • Kanceláře – chytání padajícího nože: Kancelářské nemovitosti mohou vypadat levně po nárůstu neobsazenosti, ale cesta k zotavení je nejasná. Investor může být v pokušení koupit napůl prázdnou kancelářskou budovu se „slevou“. Avšak s přetrvávající prací na dálku může tato budova zůstat roky málo obsazená a generovat ztráty na daních a údržbě. Adaptivní přestavba kanceláří na byty nebo laboratoře je často extrémně drahá kvůli stavebním předpisům v Boulderu a nutným fyzickým úpravám (dispozice podlaží, rozvody pro bydlení apod.). Investor, který se o to pokusí, může čelit překročení rozpočtu a regulačním překážkám, což může z výhodné koupě udělat finanční past.
  • Posuny v maloobchodu: Maloobchod v Boulderu je nyní silný, ale maloobchod je vždy ovlivněn měnícími se spotřebitelskými návyky. Recese by mohla snížit výdaje na zbytné věci, což by zasáhlo některé restaurace nebo butiky. Navíc na prestižních maloobchodních ulicích, jako je Pearl, jsou vysoké nájmy, které si mohou dovolit jen někteří nájemci; pokud se tito nájemci konsolidují nebo stáhnou (jak je vidět na některých trzích při uzavírání řetězcových prodejen), mohou se objevit volné prostory. Maloobchod v Boulderu je posílen turismem a přítomností studentů, ale pokud by například došlo k poklesu cestovního ruchu nebo by univerzita z jakéhokoliv důvodu opět přešla na distanční výuku, maloobchodníci v centru by utrpěli. Investoři do maloobchodních nemovitostí by proto měli být selektivní (nejlepší lokality, přizpůsobitelné prostory), aby toto riziko zmírnili.
  • Přestavba v pohostinství: Všichni sledují Sundance a obecný růst turismu – co když investoři přeženou odhady? Například do roku 2027 by se mohlo otevřít několik nových hotelů v očekávání davů na Sundance. Jakmile festival skončí, Boulder by mohl mít nadbytek hotelových pokojů, což by vedlo k cenovým válkám a nižšímu RevPAR. Podobně by se mohl objevit přebytek krátkodobých pronájmů; pokud by stovky majitelů domů začaly během Sundance pronajímat přes Airbnb, po festivalu by mohl být trh s krátkodobými návštěvníky přesycený, což by snížilo obsazenost i ceny. Regulační zpětná reakce je také rizikem – pokud by si místní stěžovali, že investoři kvůli Sundance zvýšili ceny bydlení nebo se rozšířily party domy, město by mohlo zavést přísnější pravidla pro krátkodobé pronájmy, což by tyto investice ohrozilo.
  • Hospodářský pokles: Ekonomika Boulderu je rozmanitá, ale není imunní vůči recesím. Pokles technologického sektoru (jako prasknutí dot-com bubliny nebo pokles financování startupů v roce 2022) by mohl vést k propouštění a dočasnému zmenšení počtu nájemců/kupců s vysokými příjmy. Širší recese v USA by mohla zpomalit přistěhovalectví do Boulderu, protože méně lidí získá novou práci nebo se rozhodne pro velké stěhování. Trh s bydlením v Boulderu historicky zvládá recese poměrně dobře (například v roce 2008 klesl, ale ne tak prudce jako ve Vegas nebo Phoenixu), přesto je recese vždy rizikem pro krátkodobé hodnoty a obsazenost napříč typy nemovitostí.
• Přírodní a pojistná rizika: I když jsme vyzdvihovali klimatické výhody Boulderu, není bez nebezpečí. Hrozba požárů je střední – západní okraje města sousedí se zalesněnými podhůřími. Významný požár (jako Marshall Fire v roce 2021, který zdevastoval nedaleké Louisville/Superior) by mohl zasáhnout části Boulderu, způsobit škody na majetku a dočasně snížit důvěru na trhu. Pojišťovny jsou stále opatrnější; pojistné na domy v Coloradu už vzrostlo kvůli požárům a krupobití. Některé pojišťovny se z rizikových oblastí stáhly. Pokud by Boulder zasáhl velký požár, pojistné by mohlo prudce vzrůst nebo by bylo těžší získat pojištění, což by zvýšilo náklady vlastníkům nemovitostí. Povodně jsou dalším rizikem: záplavová území Boulder Creek a South Boulder Creek pokrývají části města. Povodeň v roce 2013 způsobila rozsáhlé škody (i když vedla k novým opatřením). Pokud by protipovodňové projekty jako Alpine-Balsamův kanál a další nebyly dokončeny včas nebo by došlo k nečekané extrémní události, některé nemovitosti by mohly být zasaženy. Kromě přímých dopadů by takové události mohly vést ke zpřísnění stavebních předpisů v těchto zónách nebo k nákladným požadavkům (například povinné povodňové pojištění).

Při zvažování těchto příležitostí a rizik mnoho investorů dochází k závěru, že Boulder je dlouhodobá investice. Krátkodobě může docházet k volatilitě nebo nízkému cash flow, ale v horizontu 5, 10, 20 let nemovitosti v Boulderu historicky výrazně zhodnocovaly a prokázaly odolnost. Úsloví „Nečekáte, až budete moci koupit v Boulderu, koupíte v Boulderu a čekáte“ často platí. Úspěch však vyžaduje orientaci v jedinečném prostředí Boulderu – finančně (velký počáteční kapitál), politicky (povolení, očekávání komunity) a strategicky (výběr správného typu nemovitosti na správném místě).

Obezřetný přístup, který někteří volí v roce 2025: zaměřit se na nemovitosti s více možnostmi využití nebo prodeje. Například dům s ADU, který může být dlouhodobým pronájmem nebo krátkodobým pronájmem, nebo malá kancelářská budova, kterou lze později přestavět na byty, nebo pozemek ve východním Boulderu, který lze prodat developerovi, až se rozjede výstavba bydlení. Tato flexibilita chrání před riziky spojenými s jedním scénářem.

Investoři také sledují blízké trhy, jako je Longmont nebo Louisville, jako alternativy, ale tyto lokality, i když jsou levnější, nemají úroveň poptávky ani prestiže jako Boulder. Boulder je jen jeden – a právě tato jedinečnost je důvodem, proč jsou mnozí ochotni přijmout rizika za šanci získat podíl na tomto žádaném trhu.

Dále se podíváme na dlouhodobou prognózu do roku 2027 a dále, kde shrneme tyto trendy a nastíníme, co by mohla budoucnost nemovitostí v Boulderu přinést.

Dlouhodobá prognóza (2026–2027 a dále)

Při pohledu do příštích několika let se očekává, že trh s nemovitostmi v Boulderu se zotaví z ochlazení v letech 2023–2025 a vstoupí do období obnoveného růstu, i když umírněnějším tempem než při prudkém růstu před rokem 2022. Různé prognózy a analýzy místních odborníků se shodují na tom, že rok 2025 pravděpodobně znamenal dno nedávného cyklu v Boulderu, se stabilizací v roce 2026 a možným zrychlením v roce 2027. Co očekávat do roku 2027 a v pozdních 20. letech:

Vývoj cen nemovitostí: Po mírném poklesu v letech 2024–25 většina prognóz ukazuje, že ceny nemovitostí v Boulderu začnou opět růst v roce 2026. Podle údajů Zillow k polovině roku 2025 byl Home Value Index v Boulderu meziročně nižší asi o 3 % zillow.com, ale oni (a další ekonomové v oblasti bydlení) předpovídají v roce 2026 stagnaci nebo mírný růst, jakmile se stabilizují úrokové sazby. Místní model zaměřený na investory očekává návrat k ročnímu zhodnocení kolem 4–6 % v roce 2026, jakmile se trh stabilizuje a dozraje willowhome.co. To odpovídá historickému průměrnému zhodnocení v Boulderu (~5 % ročně dlouhodobě). Takže na jaře 2026 by ceny mohly opět mírně růst, zejména pokud se zpomalí růst nabídky (což se pravděpodobně stane, jakmile se současné nabídky prodají).

Pro rok 2027 by několik jedinečných faktorů mohlo posunout zhodnocení výše do horní části jednociferných hodnot:

• Úrokové sazby – Mnoho ekonomů očekává, že Fed začne uvolňovat měnovou politiku do roku 2024, pokud bude inflace pod kontrolou. Pokud by hypoteční sazby do roku 2026 klesly do rozmezí 5 %, mohla by se v Boulderu uvolnit vlna odložené poptávky kupujících. V „nejlepším možném“ scénáři s úrokovými sazbami kolem 5,5 % a silným růstem zaměstnanosti by mohl Boulder zaznamenat, že ceny nemovitostí vyskočí o 8–12 % za rok, s velmi silnou poptávkou po prodeji i pronájmu willowhome.co. I v „nejpravděpodobnějším“ scénáři (sazby kolem 6,5 %, stabilní ekonomika) se očekává zdravý roční růst cen o 4–7 % willowhome.co – v podstatě normální až silný trh.
• Sundance a příliv HNW – Rok 2027 bude prvním rokem, kdy Boulder hostí filmový festival Sundance (leden 2027). Hype a ekonomický impuls kolem této akce by mohly mít okamžitý dopad na trh s nemovitostmi. Jak bylo popsáno, očekává se, že přiláká bohaté kupce a investory, zejména v segmentu luxusních nemovitostí. Můžeme vidět, že prémiové čtvrti v Boulderu (Mapleton Hill, Chautauqua atd.) porostou rychleji než průměr kvůli nové poptávce. Jeden blog předpověděl, že některá PSČ by mohla zaznamenat „zrychlené zhodnocení“ a intenzivní konkurenci o luxusní domy, jak se Sundance blíží 8z.com. I mimo luxusní segment by celkový „buzz“ mohl dále zvýšit atraktivitu Boulderu, což by se promítlo do většího počtu kupujících napříč cenovými hladinami.
• Opětovné prosazení omezené nabídky: V letech 2026–27 může dočasný nárůst nabídky z let 2024–25 opět zeslábnout. Mnoho majitelů, kteří prodávali kvůli vysokým sazbám, už tak učiní; ti, co zůstanou, mohou s prodejem vyčkávat, pokud budou sazby nižší (menší tlak na prodej). Nová výstavba v Boulderu (mimo několik velkých projektů) bude stále minimální, dokud se nerozvine východní část Boulderu. Boulder by se tak mohl do konce roku 2026 vrátit do pozice trhu prodávajícího – první známky mohou být kratší doba na trhu a více nabídek na jednu nemovitost. Průzkumy realitních makléřů už nyní ukazují, že kupující, kteří v roce 2025 vyčkávají, by vstoupili na trh, pokud by sazby trochu klesly porchlightgroup.com willowhome.co. Poptávka by tak mohla opět převýšit nabídku, což by v roce 2027 tlačilo ceny vzhůru.

Číselně by se průměrná hodnota domu v Boulderu (~960 tisíc dolarů v polovině roku 2025) mohla do roku 2026 opět pevně dostat nad 1 milion dolarů a pokud tyto růstové sazby vydrží, možná dosáhnout 1,1–1,2 milionu dolarů do roku 2027. Někteří dokonce spekulují o scénáři, kdy by medián v Boulderu dosáhl 1,5 milionu dolarů kolem roku 2030, pokud by poptávka po luxusních nemovitostech explodovala (i když to je optimistický odhad). Jeden realitní web směle prohlásil „Proč bude rok 2027 zlomový“ – s odkazem na Sundance – a naznačil tehdy významné zhodnocení trhu boulderhomesource.com. To může být nadsázka, ale rozhodně má rok 2027 růstové katalyzátory.

Prognóza nájmů: Nájemné v Boulderu pravděpodobně bude i nadále mírně růst. Index pozorovaných nájmů Zillow již ukázal asi 3% meziroční nárůst v polovině roku 2025 zillow.com. Díky silné ekonomice a možná většímu počtu lidí, kteří se stěhují za prací (a nemohou si ihned koupit bydlení), poptávka po nájmech zůstane vysoká. Nové nájemní byty přibudou ve Williams Village II (~300 tržních jednotek do ~2028) a možná v několika projektech ve východním Boulderu, ale do té doby zůstává situace stejná. Lze očekávat, že nájmy v Boulderu porostou ročně asi o 3–5 % až do roku 2027, pokud nebude přijata regulace nájemného. Do roku 2027 by průměrné nájemné mohlo být v rozmezí 2 700 dolarů a více. Krátkodobé nájmy během sezóny Sundance prudce vzrostou; někteří majitelé domů mohou dokonce volit roční nájemní smlouvy, které skončí před lednem, aby mohli svůj byt na 2 výnosné týdny krátkodobě pronajmout a poté pokračovat v dlouhodobém pronájmu – což vše zvyšuje průměrné efektivní nájemné.

Výhled komerčních nemovitostí:

• Kanceláře: Velká otázka. Většina věří, že kancelářský sektor v Boulderu se bude postupně zotavovat, ale do roku 2027 se plně neobnoví. Pravděpodobně uvidíme, jak míra neobsazenosti klesne z ~29 % možná na 15–20 % do roku 2027. To předpokládá, že společnosti jako Google, IBM atd. si udrží přítomnost v Boulderu a možná nové firmy zaplní část prostoru. Kanceláře třídy A s vybavením by se měly pronajmout jako první do roku 2025–26 coloradogroup.com, což sníží hlavní míru neobsazenosti v centru města. Také některé prázdné starší kanceláře mohou být přepracovány nebo staženy z trhu, což zlepší statistiky. Například pokud se stará budova přemění na rezidenční, už se nepočítá jako kancelářská neobsazenost. Městské iniciativy na podporu takových přeměn nebo flexibilního využití by mohly začít přinášet ovoce do roku 2026. Nicméně, práce na dálku nezmizí – i v roce 2027 budou mnohé firmy vyžadovat pouze 2–3 dny v kanceláři. Takže poptávka po kancelářích v Boulderu se možná nikdy nevrátí na 100 % předcovidové úrovně. Rozumné očekávání je „nový normál“ neobsazenosti v nízkých dvouciferných číslech – vyšší než pod 5 % v roce 2019, ale ne 30 % v roce 2023. Nájemné pravděpodobně zůstane minimálně na stejné úrovni (pronajímatelé budou vyčkávat na předpandemické úrovně) a výrazné ústupky se budou postupně snižovat, jak se prostory obsazují. Do roku 2027 může centrum Boulderu přepracovat některá kancelářská patra na alternativní využití (co-working, vzdělávání, bydlení) – což zlepší život v centru bez ohledu na striktní obsazenost kanceláří. Také, jak předpovídá Colorado Group, pokud se hrubé nájmy v centru a ve východním Boulderu sblíží kvůli zvýšení daní ve východním Boulderu, někteří nájemci si mohou vybrat centrum kvůli jeho atraktivitě coloradogroup.com, což podpoří zotavení centra. Může pomoci i efekt Sundance: mediální a produkční společnosti by si mohly pronajmout malé kanceláře pro festivalové operace nebo celoroční přítomnost 8z.com.
• Maloobchod: Maloobchod by měl zůstat silný až do roku 2027. Pokud vůbec, Sundance a rostoucí populace ho ještě posílí. Očekáváme téměř plnou obsazenost v hlavních maloobchodních oblastech a tlak na růst nájmů, protože národní značky možná budou soutěžit o místo v Boulderu. Nové maloobchodní prostory z projektů jako Alpine-Balsam (malé množství) a Williams Village II (90 tis. čtverečních stop) budou uvedeny na trh kolem let 2027–28 a nabídnou moderní maloobchodní lokality – ale ty se pravděpodobně zaplní (např. potraviny, restaurace) bez negativního dopadu na centrum. Jedna věc, kterou je třeba sledovat: obchodní čtvrť Hill (u kampusu) prochází velkou přestavbou (projekt hotelu a konferenčního centra The Hill, dokončení ~2026). To oživí maloobchodní scénu University Hill a možná přiláká některé luxusní prodejce do této oblasti. Celkově by neobsazenost maloobchodu v Boulderu mohla zůstat v nízkých jednotkách procent, se zdravou výměnou nových podniků za staré. Pearl Street by mohla kolem roku 2027 přivítat několik dalších národních luxusních obchodů, pokud se preference pronajímatelů kvůli vysokým nájmům posunou tímto směrem – ale Boulder si historicky pečlivě udržuje lokální atmosféru.
• Průmyslové: Očekáváme, že průmyslová neobsazenost zůstane nízká. Do roku 2027 může mít Boulder dokonce ještě méně průmyslových prostor, protože některé mohou být přestavěny na smíšené využití. Poptávka po zbývajících průmyslových prostorách (zejména laboratořích) však bude vysoká. Pravděpodobný výsledek: průmyslové nájmy dále porostou (možná až na 15 $/sf NNN) do roku 2027 a více firem potřebujících průmyslové prostory se usadí těsně za hranicemi Boulderu (v Gunbarrel nebo Longmontu). Zařízení pro vědy o živé přírodě plánovaná v Flatiron Business Park by mohla začít stavět do roku 2025 a být otevřena do roku 2027 – pravděpodobně budou plně pronajata biotechnologickými firmami, což posílí biotechnologický klastr v Boulderu a přinese vysoce placená pracovní místa. To následně zvyšuje poptávku po bydlení (protože tito zaměstnanci budou hledat místní domovy).
• Bytové domy/Byty: Základní ukazatele trhu s byty v Boulderu jsou do roku 2027 velmi příznivé. Neobsazenost pravděpodobně zůstane pod 5 % a růst nájemného bude každoročně v nízkých až středních jednotkách procent. S možným uvolněním úrokových sazeb hodnota bytů začne opět růst po stagnaci v letech 2024–25. Do roku 2027 by kapitalizační míry pro bytové domy v Boulderu mohly opět klesnout na ~4 % nebo méně, pokud se vrátí silný zájem investorů, což znamená významné zhodnocení těchto aktiv. Dokončení nových jednotek (např. 217 v Alpine-Balsam, 300 ve Williams Village II v tržním nájmu) bude významné, ale nebude stačit k přesycení trhu – rychle se zaplní. Pokud ve východním Boulderu vznikne do roku 2027 jeden nebo dva nové bytové komplexy, i ty se pronajmou (a pravděpodobně za nižší nájemné než v centru, což by mohly být první kvazi-„dostupné“ tržní byty, které Boulder za nějakou dobu měl). Ve srovnání s poptávkou jsou však tyto přírůstky skromné, takže celková úroveň nájemného bude dále růst. Riziko existuje, pokud by se zhoršily ekonomické podmínky, ale pokud nenastane velká recese, sektor bytů v Boulderu by měl prosperovat.

Demografie a faktory poptávky: Růst populace v Boulderu je historicky ~1 % nebo méně ročně kvůli omezením, ale tvorba domácností by se mohla mírně zvýšit, pokud bude k dispozici více bydlení. Můžeme očekávat, že populace Boulderu, ~108 tisíc v roce 2025, vzroste na ~115 tisíc do roku 2030, pokud se těchto 5 000 plánovaných jednotek postupně zrealizuje (s možná 1 000–2 000 z nich dokončenými do roku 2027). Složení poptávky se může posunout ke starším, protože více prázdných hnízdařů a bohatých pracovníků na dálku si vybere Boulder (zejména s kulturními akcemi, jako je filmový festival, které zvyšují atraktivitu). Studentská populace také mírně poroste (CU plánuje postupné zvyšování počtu studentů). Boulder tak pravděpodobně bude mít ještě vyšší poptávku po bydlení od skupin s vysokými příjmy, což vyvolává obavy z gentrifikace a rozmanitosti. Město se s tím bude potýkat prostřednictvím podpory dostupného bydlení a možná do roku 2027 zváží další opatření (např. přeúzemnění oblastí rodinných domů na dvojdomky, což by mohlo přinést mírné zahuštění a středně drahé jednotky). Pokud k tomu dojde, bude to zásadní změna a může to ovlivnit tržní dynamiku (např. více výstavby dvojdomků/trojdomků ve starších čtvrtích po roce 2027), ale to je spekulativní.

Sundance a podpora cestovního ruchu: Do roku 2027 by mohl Boulder zažívat renesanci cestovního ruchu. Kromě obrovského přílivu návštěvníků během Sundance každý leden (což město zatíží, ale také obohatí), pravděpodobně vzroste celkový profil Boulderu jako „destinačního města“ 8z.com. Plánovači akcí by mohli do Boulderu přivést další festivaly, konference nebo firemní retreaty a využít jeho nově nabyté globální prestiže. To bude mít multiplikační efekt na nemovitosti: více návštěvníků znamená více příjmů pro obchody/hotely, což činí komerční pronájmy bezpečnějšími; někteří návštěvníci se do Boulderu zamilují a rozhodnou se přestěhovat nebo koupit druhý domov (jak poznamenal článek 8z, Boulder přiláká nové kreativce a odborníky z různých odvětví jako obyvatele) 8z.com. V podstatě se poptávkový okruh Boulderu rozšíří za hranice místního Colorada a příchozích z pobřeží i na mezinárodní kupce a nájemce. To by mohlo zvláště podpořit trh s luxusními nemovitostmi a případně vytvořit výklenek pro ultra-luxusní byty, pokud nějaké vzniknou (například bychom mohli vidět návrhy na špičkové bytové domy v centru, které by sloužily bohatým částečným rezidentům – i když výškové limity v Boulderu to do určité míry omezí).

Vyvažování růstu a kvality života: Vedení Boulderu si velmi dobře uvědomuje potřebu zachovat to, co dělá Boulder výjimečným, i když dochází k růstu. Očekávejte pokračující investice do dopravy (možná konečně konkrétní plány na železnici nebo rychlou autobusovou dopravu spojující s Denverem do konce 20. let) pro zvládnutí dopravních zácp a přísné požadavky na udržitelnost při výstavbě (budovy s nulovou spotřebou energie atd.). Tyto požadavky zvyšují náklady, ale také hodnotu v tom smyslu, že Boulder zůstane čistým, efektivním městem, kde lidé chtějí žít. Aktualizace územního plánu v roce 2025 nastaví směr. Pokud bude nakloněna výstavbě bydlení, mohl by Boulder mírně zvýšit tempo růstu a přidávat možná několik stovek jednotek ročně místo historicky méně než 100. To je stále málo v absolutních číslech, ale do roku 2027 bychom mohli vidět známky mírně lepší dostupnosti bydlení (nebo alespoň zpomalení růstu nájmů/cen). Vzhledem k tomu, jak hluboký je problém s dostupností, je však pravděpodobnější, že ceny budou nadále předbíhat příjmy a Boulder zdvojnásobí úsilí v programech dostupného bydlení, aby pomohl lidem se středními příjmy. Do roku 2027 lze očekávat diskuse o kreativních řešeních, jako jsou komunitní pozemkové trusty, družstevní bydlení nebo přísnější inkluzivní pravidla, která by mohla ovlivnit nové projekty (například by mohla být v příští iteraci požadována dostupnost 35–40 % jednotek).

Vliv okrajových trhů: Boulder neexistuje ve vakuu. Pokud bude Boulder příliš drahý, více lidí se přestěhuje do Louisville, Superior, Longmont a budou dojíždět nebo kombinovat dojíždění. Tyto trhy rostly a budou růst i nadále. Superior se po požáru Marshall přestavuje s mnoha novými domy (což by mohlo přilákat některé, kteří by jinak šli do Boulderu). Longmont má velký rozvojový plán (~1 800 domů v letech 2025–2026 podle jednoho odhadu) a jeho ceny jsou poloviční oproti Boulderu. Jak se tyto komunity vyvíjejí s lepšími službami, někteří kupující si je mohou vybrat místo Boulderu, což bude fungovat jako pojistný ventil. Tato regionální dynamika může udržet růst Boulderu trochu na uzdě – v podstatě se Boulder může stále více stávat drahým centrem širšího trhu okresu Boulder, kde si prémiovou cenu zaplatí jen ti, kteří opravdu upřednostňují samotný Boulder, zatímco ostatní se usadí v okolních městech. Tento trend je již patrný, ale do roku 2027 by mohl být výraznější, jak se zlepší technologie dojíždění (možná více center pro práci na dálku nebo lepší doprava z Longmontu).

Závěr: Do roku 2027 bude trh s nemovitostmi v Boulderu pravděpodobně opět růst, a to ve znamení:

• Vyšších cen nemovitostí (zpět k mírným novým maximům), zejména v segmentu luxusních domů.
• Silných nájmů a možná ještě napjatější situace na trhu s pronájmy, pokud poroste populace.
• Některé nové bydlení zmírní nedostatek na okrajích, ale poptávka bude stále převyšovat nabídku na většině trhu.
• Centrum města bude živější než v útlumu poloviny 20. let – možná s nižší neobsazeností kanceláří, novými kulturními podniky a dozvukem Sundance, díky kterému bude působit kosmopolitněji.
• Výzvy v oblasti dostupnosti a inkluzivity přetrvají, přičemž politická opatření budou pokračovat.

Rizika samozřejmě zůstávají (hospodářský pokles, globální krize atd.), ale základní atraktivita Boulderu mu dává defenzivní charakter. Je poučné si připomenout, že i během velké recese klesl index cen domů v Boulderu jen asi o 5–10 % a rychle se zotavil, což bylo mnohem lepší než na těžce zasažených trzích. Tato odolnost pravděpodobně přetrvá.

Pro zainteresované strany – ať už kupující, prodávající nebo investory – je tedy dlouhodobý výhled pro Boulder optimistický. Rozhodnutí o nemovitostech by samozřejmě měla zohlednit individuální okolnosti a ochotu riskovat, ale prognóza naznačuje, že ti, kdo investují do kvality života v Boulderu (a tedy i do nemovitostí), budou v příštích letech odměněni. Jak uvedl jeden místní realitní článek, „další kapitola města je plná příslibů, energie a změn – klíčem k tomu, aby Boulder zůstal živý a obyvatelný pro další generace, bude informovanost a schopnost se přizpůsobit“ 8z.com. V praktickém smyslu to znamená využívat příležitosti (jako jsou nové projekty a příliv kulturního kapitálu) a zároveň mít na paměti výzvy (například udržet Boulder přístupný pro různé skupiny lidí). Do roku 2027 a dále Boulder pravděpodobně upevní svůj status nejen jako ráj pro milovníky přírody a technologií, ale také jako rozvíjející se kulturní centrum – což se odrazí i v jeho dynamickém trhu s nemovitostmi.

Zdroje:

• Redfin Tržní Data – Boulder, CO (2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Index hodnoty & nájmů domů – Boulder, CO zillow.com zillow.com
• PorchLight Real Estate Group – Statistiky Boulder (březen 2025) porchlightgroup.com
• Colorado Sun – Analýza trhu kanceláří v centru Boulderu (srpen 2025) coloradosun.com coloradosun.com
• The Colorado Group (komerční makléřství) – Tržní aktualizace (2025) coloradogroup.com coloradogroup.com
• Boulder Reporting Lab – Detaily projektu Alpine-Balsam boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Boulder Reporting Lab – Plán East Boulder (únor 2025) boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Multi-Housing News – Projekt Williams Village II (leden 2025) multihousingnews.com multihousingnews.com
• 8z Real Estate Blog – Efekt Sundance na Boulder (2025) 8z.com 8z.com
• WillowHome Investor Guide – Přehled Boulder 2025 willowhome.co willowhome.co

redfin.com zillow.com coloradosun.com coloradosun.com porchlightgroup.com coloradogroup.com coloradogroup.com multihousingnews.com boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org