Rynek nieruchomości w Boulder w 2025 roku: teraz spowolnienie, boom w 2027?

• Mediana cena domu blisko 1 mln USD, lekki spadek: W połowie 2025 r. mediana ceny domu w Boulder wynosi około 937 tys. USD, co oznacza spadek o około 4% rok do roku redfin.com. To łagodne ochłodzenie następuje po szalonym boomie z czasów pandemii.
• Zrównoważona podaż i popyt: Liczba ofert wzrosła do około 4+ miesięcy podaży – to wzrost o 30% w porównaniu z 2024 r. – co oznacza najbardziej zrównoważony rynek w Boulder od lat porchlightgroup.com. Sprzedaż domu zajmuje średnio około 62 dni (wzrost z 53 dni rok temu) przy wyższych stopach procentowych kredytów hipotecznych redfin.com.
• Czynsze nadal rosną: Średni czynsz ~2 500 USD w Boulder (połowa 2025 r.) jest wyższy o około 2,9% rok do roku zillow.com i o około 20% powyżej średniej krajowej USA. Wysoki popyt na wynajem (studenci, pracownicy branży technologicznej) utrzymuje niską pustostanowość mimo wysokich czynszów.
• Nadmiar powierzchni biurowej w centrum: W centrum Boulder wskaźnik pustostanów biur wynosi ~29% – to około cztery razy więcej niż przed 2020 r. coloradosun.com coloradosun.com. Czynsze za wynajem pozostają wysokie (około 25–30 USD/stopę kw.) ponieważ właściciele nie ustępują coloradosun.com, ale puste biura szkodzą detalistom i wpływom podatkowym miasta.
• Odporność handlu detalicznego na Pearl Street: Najlepsze lokale handlowe są bardzo poszukiwane. Lokale w centrum często otrzymują wiele ofert od najemców, a wszelkie dłuższe pustostany wynikają z powolnych pozwoleń/budowy, a nie braku zainteresowania coloradogroup.com coloradogroup.com. Restauracje i sklepy odczuwają skutki mniejszej liczby pracowników biurowych, ale ogólnie wynajem powierzchni handlowych jest silny.
• Główne trwające inwestycje: Boulder wreszcie dodaje nowe mieszkania. 600-mieszkaniowa przebudowa typu mixed-use (Williams Village II) w pobliżu CU Boulder właśnie uzyskała finansowanie multihousingnews.com, a miasto rozpoczęło budowę Alpine-Balsam – 217 domów (157 przystępnych cenowo) oraz nowe biura miejskie na terenie dawnego szpitala boulderreportinglab.org. Oba projekty mają zostać ukończone pod koniec lat 2020.
• Rezonowanie East Boulder = 5 000 domów: W 2025 roku miasto zatwierdziło plan dla East Boulder, który ma umożliwić powstanie ok. 5 000 nowych mieszkań w dłuższej perspektywie boulderreportinglab.org, przekształcając tereny przemysłowe w dzielnice typu mixed-use. Ta długoterminowa inicjatywa ma złagodzić kryzys mieszkaniowy w Boulder w latach 2026–2030 i później.
• Szanse dla inwestorów: Spowolnienie w 2025 roku daje kupującym więcej wyboru i siły negocjacyjnej niż w poprzednich latach. Stopy zwrotu z wynajmu pozostają atrakcyjne (84% obłożenia Airbnb; najlepsze wynajmy przynoszą ponad 11 tys. USD/mies.) willowhome.co. Status Boulder jako „klimatycznego azylu” – niskie ryzyko katastrof naturalnych i obfitość wody – po cichu przyciąga zamożnych nowych mieszkańców willowhome.co willowhome.co, wzmacniając długoterminowy popyt.
• Ryzyka na horyzoncie: Wysokie stopy procentowe i niepewność gospodarcza mogą ograniczyć wzrost cen (najgorsze prognozy przewidują stabilizację cen, jeśli stopy pozostaną na poziomie 7%+) willowhome.co. Kryzys dostępności mieszkań w Boulder narasta – lokalni decydenci obawiają się, że gwałtowny wzrost cen i rozgłos po Sundance mogą wykluczyć mieszkańców z rynku 8z.com. Rynek nieruchomości komercyjnych również napotyka trudności – właściciele biurowców mierzą się z potencjalną „spiralą zagłady”, dopóki powierzchnie nie zostaną przekształcone lub ponownie zajęte.
• Czynniki „boomu” w 2027 roku: Przeniesienie Festiwalu Filmowego Sundance do Boulder w 2027 roku to prawdziwy przełom. Przewiduje się, że gwałtownie zwiększy dochody z wynajmu krótkoterminowego i przyciągnie nabywców o wysokiej wartości netto, naśladując wzrost luksusowych nieruchomości w Park City 8z.com. Eksperci twierdzą, że Boulder może doświadczyć przyspieszonego wzrostu wartości do 2027 roku, a ceny domów będą rosły, a nowe firmy (hotele, media) będą otwierać działalność, by skorzystać na fali Sundance 8z.com.

Przegląd rynku w 2025 roku

Po dekadzie gwałtownego wzrostu, rynek nieruchomości w Boulder w 2025 roku przeszedł w chłodniejszą, bardziej zrównoważoną fazę. Szał licytacji i dwucyfrowych wzrostów cen ustąpił. Mediana cen domów, która osiągnęła rekordowe poziomy w latach 2022–2023, nieco się cofnęła – w lipcu 2025 roku mediana ceny sprzedaży wyniosła około 938 000 USD, co oznacza spadek o 4,1% rok do roku redfin.com. Wolumen sprzedaży jest stabilny, ale już nie rośnie (około 100 domów sprzedanych w tym miesiącu, praktycznie bez zmian względem 2024 roku) redfin.com. Kupujący mają teraz trochę więcej swobody: typowy dom pozostaje na rynku około 62 dni, w porównaniu do zaledwie 53 dni rok wcześniej redfin.com. To ochłodzenie odzwierciedla rynek szukający równowagi po okresie gwałtownego wzrostu.

Co istotne, zwiększyła się podaż, przesuwając Boulder z rynku sprzedawcy w kierunku rynku zrównoważonego. Na wiosnę 2025 roku liczba aktywnych ofert wzrosła o około 25% rok do roku porchlightgroup.com. Miesięczna podaż utrzymywała się na poziomie około 4–4,5 miesiąca (w porównaniu do zaledwie 2 miesięcy podczas pandemicznego boomu), co wskazuje, że podaż i popyt wreszcie są mniej więcej w równowadze porchlightgroup.com. Realtor.com określił nawet Boulder jako „rynek zrównoważony” w połowie 2025 roku, co oznacza, że ani kupujący, ani sprzedający nie mają wyraźnej przewagi. Miasto miało 4,3 miesiąca podaży mieszkań na koniec marca 2025 roku, co stanowi wzrost o 30% w porównaniu z rokiem poprzednim porchlightgroup.com, dzięki napływowi nowych ofert. Wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych – które przekroczyły 6-7% w latach 2023/24 – ostudziły pośpiech kupujących i pozwoliły na zgromadzenie zdrowszego poziomu podaży.

Warunki gospodarcze w 2025 roku odegrały dużą rolę w tej normalizacji. Podwyżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną podniosły koszty kredytów, wykluczając niektórych kupujących i łagodząc popyt. Rynek pracy w Boulder pozostaje silny (oparty na firmach technologicznych, startupach, uniwersytecie i laboratoriach federalnych), ale tempo napływu nowych mieszkańców zwolniło w porównaniu z szalonym okresem 2020–21, kiedy pracownicy zdalni masowo przenosili się do Kolorado. Dochody nie nadążają za cenami domów, więc przystępność cenowa stała się czynnikiem ograniczającym. Mediana dochodu rodzinnego w Boulder, choć wysoka, nadal nie wystarcza, by sprostać wymaganiom kredytów hipotecznych na 1 mln dolarów przy 7% oprocentowaniu. Te czynniki wywierają łagodną presję spadkową na ceny w 2025 roku, przynosząc pewnego rodzaju „miękkie lądowanie” na rynku nieruchomości w Boulder. Warto zauważyć, że ochłodzenie to występuje na wielu rynkach Front Range – jedna z prognoz dla Kolorado na połowę 2025 roku przewidywała, że ceny domów mogą zakończyć rok o 5–10% niżej z powodu wysokich stóp i rosnącej podaży coloradohardmoney.com (niewielki, –4% spadek cen rok do roku w Boulder wpisuje się w ten trend).

Pomimo spokojniejszych warunków, nieruchomości w Boulder pozostają bardzo drogie i konkurencyjne w skali kraju. Typowa wartość domu (~960 tys. dolarów) to niemal dwa razy więcej niż średnia krajowa, a atrakcyjne nieruchomości w centrum Boulder wciąż przyciągają wiele ofert. Dwie trzecie kupujących w Boulder w połowie 2025 roku to mieszkańcy lokalni, którzy pozostają w okolicy, podczas gdy nowi nabywcy najczęściej pochodzili z droższych metropolii, takich jak Dallas, Los Angeles i San Francisco redfin.com – co świadczy o nieustającej atrakcyjności Boulder. Rynek może być „umiarkowanie konkurencyjny”, a nie rozgrzany do czerwoności, ale ograniczona ilość gruntów i utrzymujący się popyt sprawiają, że Boulder w żadnym wypadku nie stało się okazją dla kupujących.

Patrząc szerzej, rok 2025 to rok przejściowy dla rynku nieruchomości w Boulder. To przejście od zawrotnego wzrostu z początku lat 20. XXI wieku do bardziej zrównoważonego tempa. Ta pauza pozwala na uruchomienie dużych nowych projektów deweloperskich (wielu długo planowanych), które ukształtują podaż w kolejnych latach. Daje też lokalnym władzom szansę na wdrożenie inicjatyw politycznych (zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, programy poprawy dostępności mieszkań) w celu rozwiązania chronicznych niedoborów mieszkaniowych. Tymczasem segmenty takie jak nieruchomości komercyjne przeżywają własne rozliczenia po pandemii (w zupełnie inny sposób niż rynek mieszkaniowy). Wszystkie te trendy przygotowują grunt pod to, co nadejdzie – oczekiwane ożywienie w latach 2026–2027, potencjalnie napędzane przez wyjątkowe czynniki, takie jak światowej sławy festiwal filmowy, który może odbyć się w Boulder. W poniższych sekcjach omawiamy trendy sektorowe na 2025 rok – mieszkaniowe i komercyjne – a następnie przyglądamy się projektom deweloperskim, perspektywom inwestycyjnym i prognozie dla rynku nieruchomości w Boulder.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku

Ceny i sprzedaż domów: Rynek mieszkaniowy w Boulder w 2025 roku można podsumować jako utrzymujący się na wysokim poziomie. Mediana ceny sprzedaży wszystkich typów domów waha się w ciągu roku w okolicach 900 tys.–1 mln dolarów. Jak zauważono, w lipcu 2025 r. mediana wyniosła około 938 tys. dolarów, co oznacza spadek o 4,1% w porównaniu z lipcem poprzedniego roku redfin.com. Wcześniej, na wiosnę, jednorazowy wzrost sprzedaży luksusowych nieruchomości podniósł medianę (w marcu osiągnięto 1,5 mln dolarów mediany porchlightgroup.com), ale był to wyjątek – ogólnie ceny delikatnie ochłodziły się od szczytu z 2022 roku. Co ważne, ceny w Boulder w 2025 roku w wielu przypadkach nadal były wyższe niż rok wcześniej, po uwzględnieniu sezonowych zmian. Na przykład mediana z marca 2025 r. była o 25% wyższa niż w marcu 2024 r. porchlightgroup.com, co odzwierciedla, jak bardzo ceny wzrosły w latach 2021–22. Niewielkie spadki rok do roku, obserwowane latem 2025 r., są raczej efektem porównania do rekordowych poziomów z poprzedniego roku, a nie oznaką załamania rynku. W istocie, wartości domów w Boulder nieco spadły od szczytu, ale pozostają blisko rekordowych poziomów – to „delikatne ochłodzenie po szczytowym szaleństwie”, jak ujął to jeden z lokalnych raportów willowhome.co.

Aktywność sprzedażowa była stabilna, ale niezbyt imponująca. W mieście sprzedaje się miesięcznie około 50–100 domów (np. 100 sprzedaży w lipcu 2025 r., praktycznie tyle samo co 99 rok wcześniej) redfin.com. Wysokie stopy procentowe ograniczyły liczbę kupujących z wyboru oraz inwestorów, ale podstawowy popyt utrzymuje się ze strony rodzin i osób, które muszą się przeprowadzić. Po stronie sprzedających wielu obecnych właścicieli, którzy mają kredyty hipoteczne z pandemii na poziomie 3%, niechętnie sprzedaje, by nie stracić niskiego oprocentowania – to powstrzymuje napływ nowych ofert na rynek mimo wysokich cen. Wiosną 2025 r. w Boulder pojawiło się o 20% więcej nowych ofert niż wiosną 2024 r. porchlightgroup.com, jednak podaż nadal pozostaje znacznie poniżej historycznych norm, ponieważ rotacja jest niska. W efekcie wolumen sprzedaży jest nieco ospały, a to, co się sprzedaje, coraz częściej podlega negocjacjom cenowym. Obecnie domy sprzedają się średnio za około 97% ceny wywoławczej redfin.com, podczas gdy dwa lata temu wiele sprzedawano powyżej ceny ofertowej. Tylko około 9% ofert w połowie 2025 r. zostało sprzedanych powyżej ceny wywoławczej (spadek o 6 punktów rok do roku) redfin.com – to wyraźny sygnał, że kupujący odzyskali możliwość negocjacji.

Podaż i zapasy: Dużą wiadomością na rok 2025 jest uzupełnienie podaży mieszkań. Chociaż w Boulder nie budowano dużych osiedli (ze względu na ograniczenia terenowe), liczba domów na rynku wzrosła organicznie, ponieważ więcej właścicieli wystawiało nieruchomości na sprzedaż, a sprzedaż zajmowała więcej czasu. Na przykład w marcu 2025 roku na rynku było 287 domów, co stanowi wzrost o 24,8% rok do roku porchlightgroup.com. Do lipca całkowita liczba ofert na sprzedaż osiągnęła 949 ogłoszeń na rynku w Boulder zillow.com – to spory zasób jak na miasto liczące około 108 000 mieszkańców. Ten wzrost aktywnych ofert zdecydowanie przesunął Boulder w stronę zrównoważonego rynku. Liczba miesięcy zapasów osiągnęła około 4,3 miesiąca w połowie 2025 roku porchlightgroup.com (i około 4,8 miesiąca dla mieszkań porchlightgroup.com), podczas gdy wszystko poniżej około 3 miesięcy to rynek sprzedającego. Lokalna agencja nieruchomości zauważyła ten trend „w kierunku bardziej zrównoważonego rynku, gdzie ani kupujący, ani sprzedający nie mają wyraźnej przewagi”, gdy liczba miesięcy podaży wzrosła do przedziału 4–5 porchlightgroup.com. W praktyce oznacza to, że kupujący wreszcie mają wybór – mogą być wybredni, porównywać wiele domów i negocjować cenę oraz naprawy, co stanowi wyraźną zmianę w porównaniu do sytuacji z 2021 roku, kiedy domy znikały z rynku w jeden weekend.

Wzrost zapasów był spowodowany kilkoma czynnikami: sezonowym wzrostem liczby ofert, niewielkim wzrostem liczby ukończonych nowych inwestycji oraz dłuższym czasem przebywania domów na rynku (co powoduje ich kumulację w statystykach). Do wiosny 2025 roku w Boulder było 4,3 miesiąca zapasów, co stanowi wzrost o 30% w porównaniu z rokiem poprzednim porchlightgroup.com, dzięki napływowi nowych ofert (w marcu liczba nowych ofert wzrosła o 20% r/r) porchlightgroup.com. Jeszcze bardziej dramatycznie wygląda sytuacja w segmencie mieszkań/segmentów, gdzie było 4,8 miesiąca podaży (znacznie powyżej poziomów z 2024 roku) porchlightgroup.com, ponieważ wysokie stopy procentowe i opłaty HOA sprawiły, że te nieruchomości są „trudniejsze do sprzedaży”, chyba że są odpowiednio wycenione porchlightgroup.com. Warto zauważyć, że wzrost zapasów w Boulder jest względny – absolutna podaż nadal jest niska w porównaniu z popytem. ~4–5 miesięcy podaży to technicznie rzecz biorąc rynek zrównoważony, ale biorąc pod uwagę atrakcyjność Boulder, każdy naprawdę dobrze wyceniony dom nadal może sprzedać się szybko. Zmieniło się to, że oferty marginalne (przepłacone lub mniej zmodernizowane domy) nie znikają już natychmiast z rynku. Przechodzą przez obniżki cen (jedna trzecia ofert miała obniżkę ceny w połowie 2025 roku redfin.com) i mogą czekać na odpowiedniego kupca przez kilka tygodni.

Popyt kupujących i czynniki napędzające rynek: Popyt w 2025 roku stał się bardziej wymagający, ale pozostaje zasadniczo silny. Boulder nadal przyciąga stały napływ mieszkańców – od specjalistów z branży technologicznej przyciąganych przez miejsca pracy w „Silicon Flatirons”, przez emerytów poszukujących aktywnego stylu życia, po studentów i wykładowców z CU. Jednak przy stopach procentowych na poziomie około 6,5–7% budżety wielu kupujących się skurczyły. Ta sama miesięczna rata pozwala teraz kupić znacznie mniejszy dom niż przy stopach na poziomie 3%. Szczególnie wykluczyło to z rynku niektórych kupujących po raz pierwszy oraz osoby przeprowadzające się do swojego drugiego domu. W rezultacie największą aktywność kupujących widać w średnich i niższych przedziałach cenowych (poniżej 1 mln USD) (domy poniżej 950 tys. USD cieszyły się największym popytem w 2025 roku) willowhome.co, podczas gdy sprzedaż nieruchomości ultra-luksusowych była bardziej nieregularna (obecnie mniej wojen licytacyjnych o nieruchomości za 3 mln USD). Ciekawa zmiana w zachowaniu: przy większym wyborze i wyższych kosztach finansowania kupujący poświęcają więcej czasu i negocjują. Przeciętny dom w Boulder sprzedaje się teraz około 3% poniżej ceny wywoławczej coloradosun.com, podczas gdy w 2021 roku wiele sprzedawało się 5–10% powyżej ceny wywoławczej. Do umów wróciły klauzule warunkowe (inspekcja, wycena), a tylko naprawdę „gorące domy” w najlepszych lokalizacjach nadal szybko otrzymują oferty na poziomie lub powyżej ceny wywoławczej redfin.com.

Kolejnym czynnikiem popytu są lokalni kupujący zmieniający dom na większy lub mniejszy. Obecni właściciele domów w Boulder z bardzo niskimi stopami kredytów hipotecznych doświadczają „efektu blokady”: niechętnie sprzedają i kupują nowy dom przy wyższej stopie, co ogranicza liczbę transakcji. Jednak wydarzenia życiowe (powiększenie rodziny, zmiana pracy, rozwód itp.) nieuchronnie wymuszają niektóre sprzedaże. Gdy ci właściciele wystawiają domy na sprzedaż, często jednocześnie stają się kupującymi na tym samym rynku (np. sprzedają duży dom w North Boulder, by zamienić go na mieszkanie w centrum). Dlatego wiele transakcji w 2025 roku to lokalne zamiany domów, a nie napływ nowych osób. Niemniej jednak Boulder wciąż przyciąga zainteresowanie spoza stanu – zwłaszcza ze strony mieszkańców Kalifornii i Teksasu. Dane migracyjne Redfin pokazały, że napływ do Boulder z dużych metropolii, takich jak Dallas, L.A. i SF utrzymywał się w 2025 roku redfin.com, choć nie w tak szalonym tempie jak w 2020 roku. Praca zdalna/hybrydowa zostaje na stałe, a renoma Boulder jako mniejszego miasta z udogodnieniami wielkiego miasta (i pięknem gór) nadal przyciąga telepracowników. Ta „migracja za udogodnieniami” wspiera podstawowy popyt na mieszkania nawet wtedy, gdy rynek krajowy zwalnia.

Rynek najmu: Po stronie najmu mieszkań, Boulder pozostaje rynkiem sprzyjającym wynajmującym w 2025 roku, z wysokimi czynszami i silnym popytem. Według indeksu czynszów Zillow, średni czynsz w Boulder osiągnął 2 504 USD w połowie 2025 roku, co oznacza wzrost o około 2,9% w porównaniu z rokiem poprzednim zillow.com. Dla porównania, ten poziom czynszu jest o około 800 USD wyższy niż średnia krajowa w USA – Boulder należy do najdroższych rynków najmu w regionie Interior West. Czynsze ustabilizowały się pod koniec 2022 roku po skoku po COVID-zie, ale wznowiły umiarkowany wzrost w latach 2023–2025, mniej więcej zgodnie z inflacją. Latem 2025 roku, wzrost czynszów wynosił około 3% rocznie zillow.com, co wskazuje, że wynajmujący nadal mają siłę ustalania cen, choć nie jest to już dwucyfrowy wzrost z początku dekady.

Na wysokie czynsze w Boulder wpływa kilka czynników: stały napływ studentów (ponad 36 000 na CU Boulder) potrzebujących mieszkań, ograniczona liczba nowych inwestycji mieszkaniowych oraz potencjalni nabywcy pierwszych mieszkań, którzy decydują się dłużej wynajmować z powodu wysokich stóp procentowych. W rzeczywistości, pewna presja na rynku sprzedaży domów przełożyła się na popyt na wynajem – osoby, które zdecydowały się odłożyć zakup (lub zostały wykluczone cenowo), pozostały na rynku najmu. Wskaźniki pustostanów w profesjonalnie zarządzanych apartamentach w Boulder utrzymują się na niskim jednocyfrowym poziomie. Jeden z raportów zarządców nieruchomości wskazał, że czynsze w Boulder są o około 30–40% wyższe niż w pobliskim Longmont, a ta różnica utrzymuje się, ponieważ wielu najemców jest gotowych zapłacić więcej, by mieszkać blisko kampusu lub Pearl Street bpmco.com. Mediana czynszu za mieszkanie dwupokojowe w Boulder wynosi około 2 400–2 500 USD (dane Zumper z połowy 2025 roku) zumper.com, a nawet kawalerki kosztują średnio ponad 2 000 USD rent.com – co jest obciążeniem dla osób o umiarkowanych dochodach.

Co ciekawe, rok 2025 przyniósł najemcom niewielką ulgę, ponieważ wzrost czynszów był umiarkowany, a na rynek trafiły nowe mieszkania. Kilka projektów apartamentowych (takich jak Alexan Diagonal Crossing z około 300 mieszkaniami, otwarty pod koniec 2024 roku) zwiększyło podaż. Ponadto, surowe przepisy dotyczące licencjonowania najmu i limity liczby lokatorów w Boulder pomagają unikać skrajnych podwyżek czynszów, zapobiegając przeludnieniu. Jednak głównym problemem jest to, że popyt znacznie przewyższa podaż mieszkań na wynajem w Boulder – i ta sytuacja prawdopodobnie się nie zmieni, dopóki nie powstaną setki lub tysiące nowych lokali. Na razie wynajmujący mają komfortową sytuację: Zillow informuje, że czynsze w Boulder rosną o około 0,2% miesiąc do miesiąca do połowy 2025 roku zillow.com i że warunki na rynku najmu są silne.

Jedną z pojawiających się tendencji są wynajmy krótkoterminowe. Boulder dopuszcza STR (Airbnb, VRBO) w ograniczonym zakresie (głównie domy zamieszkane przez właścicieli lub ADU z licencjami). W związku ze zbliżającym się Festiwalem Sundance i rosnącym zainteresowaniem turystów, wielu właścicieli domów widzi szansę na szybki zysk z wynajmu krótkoterminowego. W 2025 roku już teraz mówi się o Sundance 2027, co spowodowało „wzrost zainteresowania inwestorów” nieruchomościami w rejonach z dobrą dostępnością pieszą, takich jak Downtown i University Hill, z myślą o luksusowych Airbnb 8z.com. Choć na razie nie wpływa to znacząco na czynsze długoterminowe, w niedalekiej przyszłości może to odebrać część domów lokalnym najemcom na rzecz wynajmu wakacyjnego, co jeszcze bardziej zaostrzy sytuację na rynku. Miasto może wówczas odpowiedzieć zaostrzeniem przepisów dotyczących STR. Na ten moment rynek najmu pozostaje napięty, ale nie gwałtownie drożejący – to stabilne źródło przepływów pieniężnych dla właścicieli nieruchomości i stałe wyzwanie dla najemców w Boulder.

Równowaga popytu i podaży: Podsumowując, rynek nieruchomości mieszkaniowych w Boulder w 2025 roku ani nie przeżywa boomu, ani załamania – osiągnął zdrowszą równowagę. Dane to potwierdzają: podaż domów i popyt ze strony kupujących są mniej więcej zrównoważone, stąd warunki „zrównoważonego rynku” realtor.com. To wyraźna zmiana w porównaniu z przewagą sprzedających w 2021 roku. Liczba miesięcy podaży w połowie 2025 roku (~4-5) mieści się w zakresie 4–6 miesięcy, który ekonomiści uznają za zrównoważony cdn.recolorado.com. Rzeczywiście, kupujący i sprzedający są obecnie w pewnym impasie: sprzedający nie chcą zbytnio obniżać cen, biorąc pod uwagę długoterminową siłę Boulder, ale kupujący nie chcą podbijać cen ze względu na wysokie koszty finansowania. Efektem są umiarkowane zmiany cen i bardziej normalna dynamika transakcji.

Jeden z lokalnych pośredników opisał rynek mieszkaniowy w Boulder w 2025 roku jako „umiarkowanie konkurencyjny, ale nie niemożliwy” – około 50 na 100 punktów w indeksie konkurencyjności willowhome.co. W praktyce oznacza to, że kupujący nadal muszą być dobrze przygotowani (wstępnie zatwierdzone finansowanie, realistyczne oferty), ale nie muszą już rutynowo mierzyć się z ponad 10 ofertami na jedno mieszkanie. Obecnie normą jest około 2–3 oferty na nieruchomość w przypadku rozsądnie wycenionego domu willowhome.co. Wojny licytacyjne dotyczą głównie najbardziej pożądanych segmentów (np. dobrze wyceniony dom rodzinny w Newlands lub zabytkowa perełka w centrum). Tymczasem wiele ofert doświadcza obniżek cen zanim znajdzie nabywcę – ponad jedna trzecia miała obniżki cen do połowy roku redfin.com, co, jak wspomniano, sygnalizuje, że sprzedający muszą dostosować się do rynku.

Z perspektywy podaży, zasoby mieszkaniowe w Boulder mogły osiągnąć szczyt latem 2025 roku. Sezonowo, liczba ofert spadnie jesienią i zimą. Patrząc dalej, nowa zabudowa w samym Boulder postępuje powoli (ze względu na regulacje i brak dostępnych gruntów). Tak więc obecnie zrównoważona podaż może ponownie się skurczyć, jeśli popyt wzrośnie. Wielu analityków przewiduje, że podwyższona podaż z 2025 roku skurczy się w 2026, gdy stopy procentowe się ustabilizują lub spadną, przyciągając kupujących z powrotem na rynek. Okno „przyjazne kupującym” w Boulder może być więc tylko tymczasowe. W rzeczywistości niektórzy doradcy ds. nieruchomości zachęcają kupujących, by wykorzystali ten moment większego wyboru i możliwości negocjacji, ostrzegając, że może on nie potrwać długo, jeśli rynek się odbije.

Podsumowując, rynek mieszkaniowy w Boulder w 2025 roku charakteryzuje się wysokimi cenami z lekkim spadkiem, poprawą podaży prowadzącą do zrównoważonych warunków oraz utrzymującym się popytem. To bardzo potrzebna chwila wytchnienia po niekontrolowanym boomie i przygotowanie gruntu pod kolejny etap cyklu. To, czy będzie to stopniowy wzrost, czy kolejny gwałtowny skok, zależy od szerszych czynników gospodarczych (stopy procentowe, rynek pracy) i lokalnych (polityka mieszkaniowa, nowe inwestycje) – które omówimy w sekcji Prognoza Długoterminowa. Najpierw jednak przyjrzyjmy się nieruchomościom komercyjnym, gdzie rok 2025 to opowieść o dwóch zupełnie różnych sektorach: zmagającym się rynku biurowym i zaskakująco silnym handlu detalicznym.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (handel detaliczny, biura, przemysł, wielorodzinne)

Rynek biurowy: wysokie pustostany i obawy przed „spiralą śmierci”

Sektor biurowych nieruchomości komercyjnych w Boulder w 2025 roku stoi przed bezprecedensowymi wyzwaniami. Biura w centrum, kiedyś niemal w pełni zajęte, dziś świecą pustkami mimo wysokich stawek czynszu. Według Colorado Sun, powierzchnia biurowa w centrum Boulder jest wynajmowana za 25–30 dolarów za stopę kwadratową rocznie – mniej więcej tyle samo, co przed pandemią – jednak wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie około 29% coloradosun.com. Innymi słowy, prawie jedna trzecia z 1,7 miliona stóp kwadratowych biur w centrum jest oficjalnie pusta, a być może jeszcze więcej powierzchni nie jest wykorzystywane (niektóre firmy płacą za biura, których faktycznie nie zajmują). Ten ~29% wskaźnik pustostanów to około cztery razy więcej niż przed pandemią COVID coloradosun.com, gdy utrzymywał się na poziomie jednocyfrowym. To uderzająca zmiana: centrum Boulder przeszło od rynku biurowego z niedoborem powierzchni do jednego z najwyższych wskaźników pustostanów w kraju wśród miast tej wielkości commercialcafe.com.

Sprawca jest jasny: praca zdalna i hybrydowa. Firmy technologiczne i firmy profesjonalne w Boulder przeszły na pracę z domu podczas pandemii i wiele z nich nie wróciło do biur w znaczącej liczbie. Firmy zdały sobie sprawę, że mogą zmniejszyć powierzchnię biurową lub pozwolić wygasnąć umowom najmu, aby obniżyć koszty. Przedstawiciel lokalnej Izby Handlowej zauważył, że „codzienny ruch pieszy i gwar” w centrum miasta znacznie się zmniejszył z powodu nieobecności tylu pracowników biurowych coloradosun.com coloradosun.com. Rzeczywiście, pustostany biurowe w Boulder są tak poważne, że władze miasta obawiają się „spirali zagłady” w centrum – puste biura oznaczają mniej klientów dla sklepów i lokali gastronomicznych w centrum, które następnie mają trudności lub się zamykają, przez co centrum staje się mniej tętniące życiem i mniej atrakcyjne dla firm rozważających wynajem powierzchni coloradosun.com coloradosun.com.

Pomimo nadmiaru powierzchni, stawki czynszów ofertowych nie spadły znacząco. Jednym z osobliwych aspektów rynku biurowego w Boulder jest to, że właściciele utrzymują stawki blisko poziomów sprzed 2020 roku (często 35–40 dolarów za stopę kwadratową NNN dla biur klasy A w centrum) coloradogroup.com, podtrzymywane przez kombinację różnych czynników. Wiele budynków biurowych w centrum Boulder należy do kilku lokalnych właścicieli z długim stażem (np. W.W. Reynolds, Tebo Properties), którzy mają niewielkie zadłużenie i mogą sobie pozwolić na przeczekanie spowolnienia coloradosun.com. Zamiast drastycznie obniżać czynsze bazowe i ustanawiać „nowe minimum” na rynku, zdecydowali się oferować hojne ustępstwa (takie jak miesiące darmowego czynszu, budżety na wykończenie powierzchni) w celu przyciągnięcia najemców coloradosun.com. Dodatkowo, niektórzy właściciele z kredytami hipotecznymi muszą się liczyć z warunkami umów kredytowych, które uniemożliwiają im zbyt duże obniżki czynszów (ponieważ niższe czynsze mogłyby naruszyć warunki zadłużenia) coloradosun.com. Ta sytuacja, opisywana w analizach ogólnokrajowych, przyczynia się do środowiska, w którym „wolne powierzchnie powinny zmuszać właścicieli do obniżek cen… a jednak tak się nie dzieje” coloradosun.com. Tak więc w Boulder mamy wysokie czynsze i wysokie pustostany – paradoks, który opiera się na gotowości właścicieli do znoszenia pustych powierzchni zamiast podpisywania długich, tanich umów najmu.

Mimo to, transakcje są zawierane. Negocjacje najmu w 2025 roku często dotyczą krótszych okresów (2–3 lata zamiast 5–10 przed pandemią) coloradogroup.com oraz mniejszych powierzchni (wielu najemców zmniejsza powierzchnię z, powiedzmy, 20 000 stóp kw. do 7 000 stóp kw.) coloradogroup.com. Właściciele oferują wykończenie pod klucz i okresy bezczynszowe, aby przyciągnąć najemców, co w praktyce oznacza rabat bez oficjalnego obniżania stawki czynszu coloradogroup.com. Obserwuje się trend flight-to-quality: firmy wynajmujące powierzchnie chcą mieć najładniejsze budynki z największą liczbą udogodnień, aby zachęcić pracowników do powrotu. Budynki klasy A z nowoczesnymi renowacjami cieszą się zainteresowaniem, podczas gdy starsze, zaniedbane biura stoją puste. Na przykład, przestrzenie coworkingowe, takie jak Kiln w Boulder, są w pełni zajęte, co sugeruje, że osoby indywidualne i małe firmy będą korzystać z powierzchni biurowej, jeśli będzie ona elastyczna i wysokiej jakości coloradogroup.com.

Geograficznie problem jest powszechny: pustostan biur w centrum Boulder wynosi ok. 29%, co jest faktycznie lepszym wynikiem niż ogólny wskaźnik pustostanów w Boulder na poziomie ok. 42%, który oszacowało jedno biuro pośrednictwa, uwzględniając duże podnajmy, które wkrótce będą dostępne coloradogroup.com. Parki biurowe we wschodnim Boulder (takie jak Flatiron Business Park) również mają pustostany na poziomie powyżej 20% coloradogroup.com. A cały powiat Boulder (w tym bardziej podmiejskie obszary) miał około 35% pustostanów w połowie 2025 roku coloradogroup.com – to bardzo wysoki poziom. Częściowo wynika to z nadchodzących zwrotów powierzchni: jeden z największych pracodawców technologicznych w Boulder podobno oddaje 140 000 stóp kw. i próbuje podnająć kolejne 150 000 stóp kw. coloradogroup.com, a Twitter (obecnie X) opuścił biuro o powierzchni 65 000 stóp kw. w mieście coloradogroup.com. Te działania utrzymają wysoki poziom pustostanów do 2026 roku.

Wpływy nadmiaru powierzchni biurowej są widoczne: handel detaliczny na parterze, który opierał się na pracownikach biurowych, ma trudności, a dochody miasta z podatku od sprzedaży w centrum są pod presją coloradosun.com. Sytuacja wywołała dyskusje na temat sposobów ponownego wykorzystania lub zapełnienia przestrzeni. Pojawiły się pomysły, takie jak przekształcanie biur na mieszkania lub laboratoria, jednak konwersje są kosztowne i trudne ze względu na przepisy budowlane Boulder (a wiele biur jest obecnie wynajmowanych, nawet jeśli nie są używane). Inną nadzieją jest, że nowe branże lub firmy spoza miasta mogą wykorzystać pustostany i przenieść się tutaj. Co ciekawe, wraz z festiwalem Sundance i rozwijającą się sceną filmową, niektóre firmy z branży rozrywkowej lub medialnej mogą otworzyć w Boulder swoje filie, jak sugerują lokalni pośrednicy 8z.com. Ponadto Boulder staje się rosnącym centrum nauk przyrodniczych – zapotrzebowanie na przestrzeń laboratoryjną mogłoby zająć część biur po konwersji. W rzeczywistości plany BioMed Realty dotyczące nowych budynków nauk przyrodniczych w Flatiron Business Park pokazują zainteresowanie sektora boulderreportinglab.org.

Na razie perspektywy dla biur w Boulder są ostrożne. Właściciele i pośrednicy są generalnie optymistyczni w dłuższej perspektywie – wierzą, że innowacyjna gospodarka Boulder i jakość życia ostatecznie ponownie zapełnią te biura. Wielu właścicieli jest „nastawionych byczo do Boulder… i nie chce na stałe obniżać czynszów”, czekając na odbicie coloradogroup.com. Panuje zgoda, że biura klasy A w najlepszych lokalizacjach odbudują się jako pierwsze (gdy duzi pracodawcy wprowadzą częściowy powrót do biur), być może zostaną wynajęte pod koniec 2024 lub w 2025 roku coloradogroup.com. Gorsze przestrzenie mogą pozostawać puste przez lata. Jednym z potencjalnych punktów zwrotnych będą wygasające umowy najmu: gdy ostatnie umowy sprzed COVID (często 5-letnie, podpisane w latach 2018–19) wygasną do 2024–26, najemcy albo odnowią je na mniejszą powierzchnię, albo się wyprowadzą, zmuszając właścicieli/pożyczkodawców do dostosowania się. Lokalny ekspert zauważył, że „gdy umowy najmu z 2019 roku wygasną, pojawi się więcej pustostanów – wtedy wartości budynków spadną i być może rynek się zresetuje” coloradosun.com. Jednak władze miasta nie pozostawiają wszystkiego rynkowi; aktywnie opracowują zachęty lub zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, by wspierać ponowne wykorzystanie biur i utrzymać centrum tętniące życiem.

Podsumowując, rynek biurowy w Boulder w 2025 roku przechodzi bolesną korektę, z rekordowo wysokimi pustostanami i właścicielami nieruchomości grającymi na długi termin. Stanowi to wyraźny kontrast wobec reszty rynku nieruchomości w Boulder: podczas gdy mieszkania i handel detaliczny mają się dobrze, biura stoją przed trudną walką o uniknięcie długotrwałego zastoju. Ta dychotomia podkreśla, jak skutki pandemii mogą w różny sposób dotykać różne typy nieruchomości.

Handel detaliczny i hotelarstwo: silny popyt, ograniczona przestrzeń

W przeciwieństwie do problemów biurowych, rynek nieruchomości handlowych w Boulder w 2025 roku ma się w dużej mierze bardzo dobrze, zwłaszcza w głównych dzielnicach zakupowych i gastronomicznych. Ikoniczny Pearl Street Mall (deptak w centrum miasta) oraz pobliskie korytarze handlowe odnotowują wysokie obłożenie, a nawet konkurencję o przestrzeń. Jeden z brokerów komercyjnych stwierdził, że „nigdy nie widział tak aktywnego rynku handlowego na Pearl” – właściciele nieruchomości mogą wybierać wśród najemców, od ogólnokrajowych marek po lokalne butiki, a każda oferta w ciągu ostatniego roku otrzymała wiele propozycji coloradogroup.com. Istnieje przekonanie wśród niektórych obserwatorów, że na Pearl Street są puste lokale (ze względu na niektóre okna zaklejone papierem), ale osoby z branży wyjaśniają, że nie wynika to z braku najemców – to efekt powolnego procesu uzyskiwania pozwoleń i kosztownych adaptacji, które opóźniają otwarcia sklepów coloradogroup.com. Zasadniczo, gdy sklep się zamyka, lokal jest szybko wynajmowany, ale nowy najemca może potrzebować ponad 6 miesięcy na projekt, pozwolenia i remonty przed otwarciem, co sprawia, że w międzyczasie wydaje się pusty. Według brokera, proces uzyskiwania pozwoleń w Boulder „nigdy nie był wolniejszy”, a wysokie koszty budowlane również wydłużają czas rotacji coloradogroup.com. Jednak pod tym wszystkim, popyt na wysokiej jakości powierzchnie handlowe/gastronomiczne jest „silny lub bardzo silny” na Pearl coloradogroup.com.

Czynsze za najlepsze lokale handlowe utrzymują się na stałym poziomie lub nieznacznie rosną. Ruch pieszy na Pearl Street silnie odbił się w latach 2022–2023, gdy COVID ustępował, a turyści, studenci i mieszkańcy tłumnie odwiedzali ulicę latem i w weekendy. Choć w dni powszednie w porze lunchu jest mniej ludzi (ze względu na mniejszą liczbę pracowników biurowych), wydatki konsumenckie w Boulder pozostają wysokie, a wielu detalistów chce mieć w tym udział. Właściciele nieruchomości mogą być nawet wybredni, wybierając najemców najlepiej pasujących do charakteru Boulder (na przykład preferując modną lokalną kawiarnię lub sklep z odzieżą outdoorową zamiast mniej atrakcyjnych działalności). W połowie 2025 roku brak wolnych lokali handlowych sprawia, że niektórzy regionalni i krajowi detaliści chcący wejść do Boulder są „frustrowani brakiem możliwości” i „nie mogą się doczekać” aż pojawi się jakakolwiek wolna przestrzeń coloradogroup.com.

Siła handlu detalicznego wykracza poza Pearl Street, obejmując miejsca takie jak Twenty Ninth Street (nowsze, otwarte centrum handlowe w Boulder) oraz centra osiedlowe. Twenty Ninth Street utrzymuje wysoki poziom wynajmu; przyciąga też najemców oferujących „doświadczenia”, takich jak lokale rozrywkowe, którzy prawdopodobnie wypełnią luki po tradycyjnym handlu. Osiedlowe strefy handlowe – np. małe centra w północnym Boulder czy skupiska sklepów jak Table Mesa Center – również odnotowują stabilność najemców. Zamożna populacja Boulder oraz napływ gości (na wydarzenia uniwersyteckie, konferencje, rekreację) tworzą niezawodną bazę klientów, o którą zabiegają detaliści.

Niemniej jednak, nie wszystko wygląda różowo: firmy obsługujące głównie pracowników biurowych w godzinach 9–17 mają trudności. Restauracje i kawiarnie w centrum, które polegały na lunchach dla ponad 1000 pracowników biurowych, odnotowały spadek sprzedaży. Artykuł w Colorado Sun zauważa, że detaliści i restauratorzy w centrum odczuwają presję z powodu braku ruchu biurowego i wynikającego z tego spadku wpływów z podatku od sprzedaży w mieście coloradosun.com. Niektóre lokale gastronomiczne w centrum skróciły godziny otwarcia lub skupiły się na klientach wieczornych/weekendowych. Miasto jest na tyle zaniepokojone, że rozważa inicjatywy mające przyciągnąć ludzi do centrum (wydarzenia, promocje), nawet jeśli biura pozostaną puste. Niemniej jednak, ogólny wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w centrum Boulder jest znacznie niższy niż w przypadku biur. W rzeczywistości, wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Boulder jest stosunkowo niski (wg niektórych szacunków w granicach 4–5%) i dotyczy głównie przestrzeni przejściowych, a nie długoterminowo pustych lokali.

Branża hotelarska i hotele stanowią kolejny segment nieruchomości komercyjnych, a trendy na 2025 rok są obiecujące. Obłożenie hoteli w Boulder wróciło do poziomu sprzed pandemii, a ceny za dobę są wysokie ze względu na silną turystykę i podróże związane z uniwersytetem. Nadchodząca przeprowadzka festiwalu Sundance już teraz wzbudza zainteresowanie rozbudową bazy noclegowej. Nowy butikowy hotel przy Canyon Blvd oraz kilka planowanych projektów hotelowo-hostelowych wskazują, że deweloperzy widzą potencjał w branży hotelarskiej w Boulder. Jeśli na Sundance 2027 spodziewanych jest ponad 120 000 gości 8z.com, Boulder będzie potrzebować znacznie więcej miejsc noclegowych – co może przełożyć się na wzrost przychodów hoteli i pobudzić nowe inwestycje w ciągu najbliższych kilku lat. To już bardziej kwestia przyszłych trendów, ale warto zauważyć, że pośrednicy komercyjni przewidują wzrost popytu na powierzchnie handlowe i hotelarskie dzięki napływowi „festiwalowej publiczności” podczas Sundance 8z.com.

Przestrzeń przemysłowa i elastyczna: ograniczona podaż, niszowy wzrost

Sektor nieruchomości przemysłowych w Boulder, choć mniejszy pod względem skali, był stosunkowo stabilny i silny. Nieruchomości przemysłowe i typu flex (magazyny, zakłady produkcyjne, laboratoria B+R, „przestrzenie makerskie”) w Boulder historycznie charakteryzują się niskim poziomem pustostanów ze względu na ograniczone strefy przemysłowe i prężnie działającą bazę wyspecjalizowanych firm (od laboratoriów biotechnologicznych po producentów sprzętu outdoorowego). W 2024 roku jeden z raportów rynkowych odnotował, że współczynnik pustostanów przemysłowych w Boulder wynosi około 7,5–8% w szerszym regionie północnego Kolorado matthews.com, co jest dość niskim poziomem. W granicach miasta rzeczywisty poziom pustostanów może być jeszcze niższy w przypadku atrakcyjnych powierzchni – wiele budynków przemysłowych wzdłuż Arapahoe Ave, we wschodnim Boulder itp. pozostaje wynajętych przez mieszankę firm technologicznych, browarów i dostawców logistyki. Analiza CoStar z końca 2024 roku podkreśliła, że nowa podaż powierzchni przemysłowych w Boulder jest minimalna (tylko ok. 22 000 stóp kwadratowych w budowie, <0,1% zasobów) uniqueprop.com uniqueprop.com, co oznacza, że praktycznie nie pojawia się nowa podaż. To ograniczenie podaży, w połączeniu ze stabilnym popytem, utrzymuje czynsze przemysłowe na rosnącej trajektorii (wzrost czynszów o ok. 3–4% rocznie) i sprawia, że każda wolna powierzchnia zazwyczaj szybko znajduje najemcę.

Jednak rynek przemysłowy w Boulder przechodzi pewną ewolucję: tradycyjny przemysł „kominowy” nie jest mocną stroną Boulder (produkcja przeniosła się do tańszych lokalizacji), ale specjalistyczne B+R i zastosowania nauk przyrodniczych rozwijają się. Plan Subspołeczności East Boulder wyraźnie zakłada zachowanie części przemysłowego charakteru, wymagając od nowych projektów uwzględnienia „przestrzeni produkcyjnych” (takich jak warsztaty czy laboratoria) boulderreportinglab.org. Działania firm takich jak BioMed Realty, które budują laboratoria nauk przyrodniczych w Boulder, potwierdzają ten trend boulderreportinglab.org. Obiekty nauk przyrodniczych są często klasyfikowane jako przestrzeń „flex” lub laboratoryjna – hybryda biura i przemysłu z infrastrukturą laboratoryjną. Popyt na takie powierzchnie jest wysoki w całym regionie (sektor biotechnologiczny w Kolorado rośnie), a Boulder jest atrakcyjny ze względu na badania prowadzone na CU i pulę talentów biotechnologicznych. Możliwe więc, że w ciągu najbliższych kilku lat część pustostanów biurowych (zwłaszcza we wschodnim Boulder) zostanie przekształcona w laboratoria, co w praktyce zaciera granicę między biurami a przemysłem. Na przykład pusty budynek biurowy może zostać zaadaptowany poprzez instalację systemów wentylacji i bezpieczeństwa, aby umożliwić działalność firmy farmaceutycznej prowadzącej badania. Takie rozwiązanie pozwala zagospodarować powierzchnię i uzyskać wyższe czynsze.

Ogólnie rzecz biorąc, właściciele nieruchomości przemysłowych w Boulder cieszą się rynkiem sprzyjającym wynajmującym w 2025 roku. Problem polega na tym, że w Boulder po prostu nie ma zbyt wiele terenów przemysłowych do rozwoju – wielu najemców przemysłowych kończy w Gunbarrel (północno-wschodnie Boulder) lub w sąsiednich miastach, jeśli potrzebują większej powierzchni. Sektor przemysłowy hrabstwa Boulder (np. w Longmont) radzi sobie dobrze, z poziomem pustostanów poniżej 10% i czynszami około 13–14 USD/stopę kwadratową netto potrójnie matthews.com, oferując bardziej przystępne cenowo opcje poza granicami miasta. W samym mieście małe kondominia przemysłowe i magazyny są natychmiast wykupywane przez właścicieli-użytkowników lub inwestorów, często po wysokich cenach za stopę kwadratową, ze względu na ich rzadkość. Plan dla East Boulder, poprzez dopuszczenie części zabudowy mieszkaniowej, może narazić niektóre powierzchnie przemysłowe na ryzyko (poprzez zachęcanie do przebudowy), ale miasto zapewnia, że będzie to równoważyć – nie chcą całkowicie stracić miejsc dla lokalnych producentów/rzemieślników. Względy środowiskowe również mają znaczenie – w Boulder obowiązują przepisy dotyczące hałasu i surowe normy emisji, co ogranicza ciężki przemysł, ale sprzyja branży czystych technologii i rzemiosłu.

Krótko mówiąc, rynek nieruchomości przemysłowych/flex w Boulder w 2025 roku jest zdrowy i ograniczony podażowo. To spokojniejszy segment w porównaniu do efektownych biur w centrum czy handlu detalicznego, ale zapewnia kluczową przestrzeń dla innowacyjnych firm z Boulder (np. producentów satelitów, startupów druku 3D, producentów zdrowej żywności). Czynsze utrzymują się na stałym poziomie lub nieznacznie rosną, pustostany są niskie, a jedynym problemem jest brak miejsca na rozwój. W przyszłości warto obserwować projekty z branży life-science oraz możliwe przekształcenia przemysłowych nieruchomości w obiekty o mieszanym przeznaczeniu w miarę transformacji East Boulder.

Inwestycje w nieruchomości wielorodzinne (apartamenty): solidne wyniki w warunkach wysokiego popytu

Duże nieruchomości wielorodzinne (apartamentowce) są często klasyfikowane jako nieruchomości komercyjne (dla celów inwestycyjnych) i w Boulder nadal stanowią cenioną klasę aktywów. Połączenie wysokich czynszów, niskiego poziomu pustostanów i ograniczonej nowej zabudowy sprawia, że istniejące kompleksy apartamentowe są bardzo wartościowe. Inwestorzy, tacy jak fundusze instytucjonalne i REIT-y, tradycyjnie uznają apartamenty w Boulder za atrakcyjne ze względu na stabilne zwroty. W 2025 roku rosnące stopy procentowe nieco osłabiły aktywność sprzedażową w segmencie wielorodzinnym (ponieważ wyższe koszty finansowania obniżają oferty cenowe inwestorów), ale fundamenty rynku pozostają mocne:

• Wskaźnik zajętości w profesjonalnie zarządzanych apartamentach pozostaje bardzo wysoki (zazwyczaj powyżej 95%). Ograniczona podaż mieszkań w Boulder sprawia, że właściciele rzadko mają problem z utrzymaniem pełnego obłożenia.
• Wzrost czynszów jest umiarkowany, ale dodatni, jak wspomniano (~3% r/r) zillow.com. Niektóre luksusowe budynki oferowały drobne ustępstwa w 2020 roku, ale do 2025 praktycznie nie są już potrzebne żadne promocje z darmowym czynszem, aby wynająć mieszkania.
• Popyt inwestorów: Rośnie zainteresowanie wielorodzinnymi budynkami typu “missing middle” – mniejszymi plexami lub średniej wielkości budynkami – ze względu na zachęty miasta do zwiększania liczby mieszkań. Jednak wysokie ceny w Boulder i limity czynszów w lokalach przystępnych cenowo mogą komplikować transakcje.

Jednym z czynników na rynku mieszkań wielorodzinnych w Boulder są wymogi dotyczące mieszkań przystępnych cenowo. Każda nowa inwestycja mieszkaniowa powyżej 5 jednostek musi zapewnić znaczną część jako przystępne cenowo (25% dla najmu) lub uiścić wysokie opłaty. Ogranicza to liczbę nowych mieszkań rynkowych, zasadniczo chroniąc dotychczasowych właścicieli (istniejące mieszkania mają mniejszą konkurencję). Na przykład, poza kilkoma projektami, takimi jak budowany obecnie 100-jednostkowy projekt mieszkań przystępnych cenowo przy 30th Street, niewiele się dzieje. Dlatego istniejące mieszkania cieszą się stałym popytem i mogą uzasadniać podwyżki czynszów oraz wzrost wartości. Stopy kapitalizacji (netto) dla mieszkań w Boulder są niskie (około 4-5%), co odzwierciedla zaufanie inwestorów do długoterminowego wzrostu wartości i dochodów.

W 2025 roku niektórzy inwestorzy na rynku mieszkań wielorodzinnych uważnie obserwują trendy stóp procentowych. Jeśli stopy spadną w 2026 roku, może nastąpić fala sprzedaży budynków mieszkalnych, gdy kupujący ruszą na rynek. Z drugiej strony, niektórzy właściciele mogą przeczekać okres wysokich stóp. Tymczasem, operacyjnie, nieruchomości wielorodzinne mierzą się z rosnącymi kosztami: podatki od nieruchomości w Boulder wzrosły (miasto utworzyło nowy podatek na rzecz biblioteki w 2023 roku, dodając ok. 0,07 USD na każde 100 USD wartości dla nieruchomości komercyjnych, co podnosi koszty NNN mieszkań) coloradogroup.com. Koszty ubezpieczenia również wzrosły (ryzyko pożarów/powodzi w Kolorado podnosi ceny ubezpieczeń). Może to ograniczać marże, choć jak dotąd wzrost czynszów przewyższa wzrost kosztów.

Mieszkania studenckie to szczególna nisza na rynku mieszkań wielorodzinnych w Boulder. CU Boulder gwarantuje zakwaterowanie dla studentów pierwszego i drugiego roku, ale studenci trzeciego i czwartego roku w większości mieszkają poza kampusem, co napędza rynek najmu mieszkań i domów dla studentów. Kompleksy mieszkań studenckich budowane specjalnie z myślą o studentach (takie jak „The Hive” czy „U Club”) są w pełni wynajęte z dużym wyprzedzeniem. Planowany projekt Williams Village II, który w pierwszej fazie dostarczy 300 jednostek mieszkań studenckich multihousingnews.com, będzie znaczący – zasadniczo powiększy własne zasoby mieszkaniowe CU. Może to nieco zmniejszyć presję na rynku najmu studenckiego pod koniec lat 20., ale biorąc pod uwagę wzrost liczby studentów CU, prawdopodobnie zostanie to wchłonięte bez problemu. Inwestorzy często lubią wynajem studencki w Boulder, ponieważ rodzice podpisują umowy najmu jako współnajmujący, a napływ najemców odnawia się co roku; jednak surowe limity dotyczące liczby mieszkańców (np. nie więcej niż 3 niespokrewnione osoby w jednym domu) ograniczają nadmiar mieszkań studenckich, jaki można zaobserwować w niektórych miastach uniwersyteckich.

Budowa i rozwój mieszkań wielorodzinnych: Poza Williams Village II i 217 jednostkami Alpine-Balsam (głównie przystępne cenowo) w przygotowaniu, Boulder nie planuje wielu nowych inwestycji do 2027 roku. Plan dla East Boulder może umożliwić większe projekty mieszkaniowe, ale ich realizacja zajmie lata (prawdopodobnie po 2027 roku). W rezultacie istniejące zasoby mieszkań wielorodzinnych w Boulder zyskują na wartości, a czynsze powinny nadal rosnąć z powodu prostego niedopasowania podaży do popytu.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Boulder w 2025 roku to mieszanka różnych trendów:

• Biura – cierpią z powodu skutków pracy zdalnej, rekordowych pustostanów i powolnego ożywienia.
• Handel detaliczny – dynamiczny w najlepszych lokalizacjach, zasadniczo ograniczony przez tempo, w jakim nowi najemcy mogą wykończyć swoje lokale, i gotowy na dalszy wzrost dzięki turystyce i wydarzeniom.
• Przemysłowy – stabilny, z minimalnym poziomem pustostanów i wzrostem w niszowych sektorach, takich jak biotechnologia; jedynym ograniczeniem jest brak przestrzeni.
• Wielorodzinny – nadal osiąga dobre wyniki dzięki wysokim czynszom i niskiej liczbie pustostanów, stanowiąc niezawodną inwestycję pomimo krótkoterminowych przeciwności związanych ze stopami procentowymi.

Ta rozbieżność podkreśla unikalną gospodarkę Boulder: opartą na pracy wiedzy (wpływającą na biura), a jednocześnie z niedoborem zabudowy mieszkaniowej (korzystną dla apartamentów) oraz będącą miejscem docelowym (wspierającym handel detaliczny i wkrótce hotelarstwo). Następnie przyjrzymy się głównym inwestycjom i inicjatywom planistycznym, które mają na celu rozwiązanie tych nierówności i kształtowanie przyszłego krajobrazu Boulder.

Główne projekty deweloperskie i inicjatywy urbanistyczne

Kilka przełomowych projektów deweloperskich i inicjatyw politycznych jest realizowanych w Boulder w 2025 roku, co sygnalizuje proaktywne podejście do zarządzania rozwojem, dodawania mieszkań i rewitalizacji kluczowych obszarów. Oto najważniejsze z nich:

1. Williams Village II – Rewitalizacja (Baseline Road)

To jeden z największych prywatnych, wielofunkcyjnych projektów deweloperskich w Boulder w ostatnich latach. Williams Village II to planowana 10-akrowa rewitalizacja przy 2952 Baseline Road, w pobliżu kampusu CU Boulder. Projekt obejmie około 600 jednostek mieszkalnych, w tym około 300 mieszkań studenckich i 300 apartamentów rynkowych, a także znaczną powierzchnię handlową i przestrzeń publiczną multihousingnews.com multihousingnews.com. Na początku 2025 roku deweloperzy z Boulder (The Williams Family i Morgan Creek Ventures) uzyskali 56 milionów dolarów pożyczki pomostowej na finalizację zezwoleń i nabycie dzierżaw gruntów multihousingnews.com. Miasto spodziewa się zatwierdzić ostateczne plany zagospodarowania terenu do końca 2025 roku multihousingnews.com.

Co jest budowane: Williams Village II to w zasadzie tworzenie nowego osiedla w miejscu, gdzie obecnie znajduje się starzejące się centrum handlowe i parkingi multihousingnews.com. Faza 1 obejmie budowę części mieszkaniowej dla studentów (~300 jednostek), co pomoże rozwiązać problem niedoboru mieszkań na uniwersytecie multihousingnews.com. Faza 2 dostarczy mieszkania wielorodzinne w standardzie rynkowym, a także 90 000 stóp kwadratowych powierzchni handlowo-restauracyjnej, parking wielopoziomowy i udogodnienia multihousingnews.com. Po całkowitym zakończeniu inwestycji powstanie ponad sześć nowych budynków, place dla pieszych, parki, a nawet miejsce na przeniesienie istniejącego sklepu spożywczego Sprouts i słynnego baru Dark Horse na teren inwestycji multihousingnews.com (mieszkańcy obawiali się ich utraty, ale deweloperzy zobowiązali się je uwzględnić). Projekt ma charakter wielofunkcyjny i przyjazny pieszym, z rozwiązaniami proekologicznymi, takimi jak w pełni elektryczne budynki, aby dostosować się do celów klimatycznych Boulder multihousingnews.com.

Harmonogram: To projekt wieloletni. Uzyskane finansowanie obejmuje około dwóch lat na uzyskanie pozwoleń i przygotowanie terenu multihousingnews.com. Budowa ma potrwać około trzech lat w fazach, więc zakończenie prawdopodobnie nastąpi około 2027–2028 dla całości. Pierwszy budynek mieszkalny dla studentów może zostać otwarty już w 2026 roku, jeśli Faza 1 przebiegnie sprawnie.

Wpływ: Williams Village II będzie znaczącym zastrzykiem mieszkań – szczególnie mieszkań studenckich, co powinno zmniejszyć presję na okoliczne dzielnice, w których studenci wynajmują mieszkania. 300 studentów mieszkających na miejscu oznacza 300 mniej konkurujących o starsze domy/mieszkania w mieście. Dodatkowe mieszkania rynkowe (300) nieznacznie zwiększą podaż najmu także dla osób niebędących studentami. Nowe lokale handlowe (sklepy, kawiarnie) i przestrzenie publiczne ożywią korytarz Baseline i będą służyć nie tylko nowym mieszkańcom, ale także szerszej społeczności. To w zasadzie urbanizacja tej części Boulder. Projekt spotkał się z typową dla Boulder analizą dotyczącą ruchu i charakteru, ale jego lokalizacja blisko kampusu i przy głównej drodze sprawiła, że był logicznym miejscem do zwiększenia intensywności zabudowy. Dla inwestorów Williams Village II oznacza nową podaż na ciasnym rynku mieszkań wielorodzinnych w Boulder – choć z udziałem CU (prawdopodobnie wynajmującym część mieszkań studenckich w systemie master-leasing), jest to nieco unikalny projekt hybrydowy, a nie czysto rynkowy najem.

2. Rewitalizacja Alpine-Balsam (dawny teren szpitala)

To jest projekt prowadzony przez miasto, który przekształca dawną siedzibę Szpitala Społecznego w Boulder (na północ od centrum, przy Alpine & Balsam) w wielofunkcyjne centrum z dużym naciskiem na mieszkania dostępne cenowo. Planowanie trwało prawie dekadę – szpital został zamknięty w 2015 roku, miasto kupiło kampus o powierzchni 8,8 akra, a po latach opracowywania wizji, symboliczne rozpoczęcie budowy nastąpiło w grudniu 2024 roku boulderreportinglab.org.

Zakres: Plan Alpine-Balsam zakłada trzy główne elementy boulderreportinglab.org:

• Nowy Western City Campus: Boulder wyremontuje i rozbuduje istniejący pawilon, aby stworzyć scentralizowane centrum usług miejskich i administracyjnych boulderreportinglab.org. Wiele wydziałów miejskich, które obecnie mieszczą się w przestarzałych biurach w różnych częściach miasta, przeniesie się tutaj. Budynek zostanie przystosowany do efektywności energetycznej (całkowicie elektryczny, panele słoneczne, konstrukcja z drewna klejonego) i rozbudowany do czterech kondygnacji boulderreportinglab.org. Sąsiedni budynek Brenton oraz garaż parkingowy również zostaną zmodernizowane.
• Rozwój mieszkaniowy: We współpracy z Boulder Housing Partners (miejską agencją mieszkaniową), plan obejmuje 217 nowych jednostek mieszkalnych na terenie boulderreportinglab.org. Z tego, 157 będzie trwale przystępnych cenowo (dla mieszkańców o niższych dochodach), a 60 będzie w cenach rynkowych (prawdopodobnie na sprzedaż jako domy szeregowe) boulderreportinglab.org. Przystępne cenowo lokale będą głównie na wynajem, w tym część dla seniorów, natomiast lokale w cenach rynkowych mogą być domami szeregowymi w pobliżu North Boulder Park boulderreportinglab.org. Budynki te będą miały 3-4 kondygnacje i zostaną zaprojektowane tak, by komponowały się z okolicą (cegła, spadziste dachy, dziedzińce) boulderreportinglab.org.
• Ochrona przeciwpowodziowa i tereny zielone: Istotnym elementem infrastruktury jest nowy kanał/zieleń przeciwpowodziowa przebiegający przez teren boulderreportinglab.org. Obszar ten znajduje się na terenie zalewowym, dlatego miasto stworzy ciągłą przestrzeń zieloną i kanał odwadniający od North Boulder Park przez teren, aby bezpiecznie odprowadzać wody powodziowe. Będzie to również pełnić funkcję liniowego parku rekreacyjnego.

Oś czasu: Projekt jest złożony i wieloetapowy. Na koniec 2024 roku rozbiórka starego szpitala została zakończona, a prace związane z ochroną przeciwpowodziową rozpoczną się w 2025 roku boulderreportinglab.org. Budowa kompleksu biurowego miasta ma zostać ukończona do wiosny 2027 roku boulderreportinglab.org. Komponent mieszkaniowy rozpocznie się później – rozpoczęcie budowy mieszkań nastąpi dopiero po ukończeniu kanału przeciwpowodziowego, więc prawdopodobnie pod koniec 2026 roku, a budowa potrwa w latach 2027-28 boulderreportinglab.org. W związku z tym, mieszkania dostępne cenowo mogą zostać otwarte około 2028 roku. To długoterminowa realizacja, odzwierciedlająca przemyślany proces Boulder.

Znaczenie: Alpine-Balsam jest określany jako największy projekt mieszkań dostępnych cenowo w Boulder od prawie 10 lat boulderreportinglab.org. Dodanie 157 mieszkań poniżej ceny rynkowej to duże wydarzenie w mieście, które często dodaje mieszkania dostępne cenowo stopniowo. Pokazuje to, jak miasto wykorzystuje własność gruntów, aby zwiększyć dostępność mieszkań. Projekt odpowiada także na potrzeby miejskich obiektów – konsolidacja biur może przynieść długoterminowe oszczędności i uwolnić inne lokalizacje (na przykład obecny budynek urzędu miejskiego w centrum na inne cele). Dodatkowo, ożywia kluczową lokalizację zaledwie pół mili od centrum, zapobiegając powstaniu dużej martwej przestrzeni i zamiast tego tworząc „tętniące życiem, wielopokoleniowe centrum”, jak wyobraża to sobie miasto boulderreportinglab.org.

Z perspektywy planistycznej Alpine-Balsam odzwierciedla wartości Boulder: zróżnicowane dochodowo, zrównoważone budownictwo w centrum zamiast rozlewania się miasta. Projekt napotkał pewien opór ze strony sąsiadów (obawy dotyczące ruchu, gęstości zabudowy), ale miasto ograniczyło wysokość i gęstość w odpowiedzi na te uwagi i stosuje kodeks oparty na formie, aby zapewnić, że projekt będzie pasował do otoczenia boulderreportinglab.org. Co istotne, połowa mieszkań będzie stanowić domy szeregowe na sprzedaż (w cenach rynkowych), co jest coraz rzadszym produktem w Boulder; mogą one osiągać wysokie ceny i pomóc w subsydiowaniu mieszkań dostępnych cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, Alpine-Balsam nie wywoła natychmiastowych efektów rynkowych (ponieważ nie zostanie ukończony przed końcem tej dekady), ale jest kamieniem węgielnym strategii Boulder, aby zwiększyć możliwości mieszkaniowe w granicach miasta. Przyniesie również setki pracowników miejskich na ten teren codziennie do 2027 roku, co może pobudzić okoliczny handel detaliczny i zmienić wzorce dojazdów (choć niektórzy obawiają się korków).

3. Plan Podobszaru East Boulder i Kodeks Form-Based

Duża inicjatywa polityczna, Plan Podobszaru East Boulder, ma na celu przekształcenie dużej części wschodnich terenów przemysłowych Boulder w ciągu następnej dekady. Plan obejmujący obszar na północ od Arapahoe Avenue i na wschód od Foothills Parkway (okolice Flatiron Business Park i sąsiedztwo) został zatwierdzony w 2022 roku, a działania wdrożeniowe odbywają się w latach 2024–25. W lutym 2025 roku Rada Miasta przyjęła kodeks form-based dla znacznej części East Boulder, aby umożliwić wielofunkcyjną zabudowę z mieszkaniami boulderreportinglab.org.

Kluczowe punkty planu/kodeksu:

• Po raz pierwszy umożliwia znaczący rozwój mieszkaniowy na terenach, które dotychczas były głównie strefami przemysłowymi/komercyjnymi boulderreportinglab.org. Przedstawiciele miasta szacują, że plan może umożliwić powstanie około 5 000 nowych jednostek mieszkalnych w East Boulder w dłuższej perspektywie boulderreportinglab.org – to ogromny potencjał, biorąc pod uwagę powolny wzrost Boulder.
• Kodeks form-based ustala standardy projektowania urbanistycznego (rozmieszczenie budynków, układ ulic itp.), aby stworzyć spójną, przyjazną pieszym dzielnicę. Zachęca do tworzenia „dzielnic 15-minutowych”, gdzie mieszkania, miejsca pracy i udogodnienia są ze sobą powiązane boulderreportinglab.org.
• Aby odpowiedzieć na obawy właścicieli firm przemysłowych, kodeks zawiera wymogi dotyczące zachowania części przestrzeni „produkcyjnych” (np. warsztaty, lekki przemysł) w nowych projektach boulderreportinglab.org. Chodzi o to, by nie doprowadzić do całkowitej gentryfikacji East Boulder w same apartamentowce, lecz zachować różnorodność funkcji.
• Wcześniejsze wersje projektu nakazywałyby budowę mieszkań w dużych inwestycjach, ale po sprzeciwie firm takich jak BioMed (które chcą budować laboratoria, a nie mieszkania), ostateczne podejście daje większą elastyczność – projekty mogą przechodzić przez uznaniową ocenę, jeśli nie spełniają ścisłego kodeksu, co pozwala na podejmowanie decyzji indywidualnie boulderreportinglab.org. Deweloperzy mogą nawet ubiegać się o zwolnienia z wymogów mieszkaniowych, jeśli na przykład zanieczyszczenie terenu sprawia, że budowa mieszkań jest niebezpieczna boulderreportinglab.org.
• Nowy kodeks ma wejść w życie w 2025 roku (po ostatecznym zatwierdzeniu uchwały), co oznacza, że deweloperzy wkrótce będą mogli proponować projekty wielofunkcyjne we wschodnim Boulder.

Implikacje: Ten plan to być może najważniejsze przekształcenie strefowe w Boulder od dekad, ponieważ otwiera duże obszary (takie jak 100-akrowy Flatiron Business Park) na możliwość powstania tam zabudowy mieszkaniowej. Jeśli choć część przewidywanych 5 000 jednostek zostanie zbudowana do 2030 roku, może to umiarkowanie złagodzić niedobór mieszkań. W krótszej perspektywie (2025–27) możemy zobaczyć kilka projektów pilotażowych – np. parking naziemny przekształcony w budynek mieszkalny z przestrzenią dla rzemieślników na parterze.

Jednak rozwój we wschodnim Boulder nie nastąpi z dnia na dzień. Wielu właścicieli nieruchomości może poczekać, by zobaczyć, jak poradzą sobie pierwsze projekty. Niektórzy mogą kontynuować działalność wyłącznie komercyjną (jak plany kampusu nauk przyrodniczych BioMed) dzięki przyznanej elastyczności. Trzeba też wziąć pod uwagę infrastrukturę – dodanie mieszkańców oznacza modernizację ulic, budowę parków itp., co miasto będzie musiało koordynować.

Z punktu widzenia rynku, plan dla East Boulder to sygnał, że Boulder wreszcie jest gotowe na podwyższenie intensywności zabudowy i rozwój wewnętrzny, zamiast przenosić cały wzrost na przedmieścia. Odpowiada na takie kwestie jak zapewnienie mieszkań pracowniczych blisko miejsc pracy i potencjalnie tańszych jednostek (ponieważ budowa na płaskich, przypominających tereny zielone działkach może być tańsza niż próba przebudowy działek w centrum). Zapewnia też, że Boulder nie stanie się wyłącznie butikowym miastem dla zamożnych; integracja mieszkań w strefach komercyjnych może sprzyjać większej różnorodności, jeśli zostanie dobrze przeprowadzona.

Plan spotkał się jednak z krytyką: niektórzy właściciele firm byli przeciwko, obawiając się wywłaszczenia lub kosztownych wymogów, a niektórzy mieszkańcy martwili się, że budowa tysięcy mieszkań dla nowych, dobrze zarabiających pracowników branży technologicznej może jeszcze bardziej podnieść ceny w całym mieście boulderreportinglab.org. Rada próbowała znaleźć kompromis, a nadchodzące lata pokażą, jak dobrze się to udało. Tak czy inaczej, East Boulder to obszar, który warto obserwować pod kątem nowych inwestycji. Może stać się wersją korytarza technologicznego Boulder z przestrzeniami do życia, pracy i rekreacji, przekształcając obszary, które dziś są głównie magazynami i biurami, w tętniące życiem dzielnice wielofunkcyjne.

4. Inne ważne projekty i inicjatywy

• Rozbudowa CU Boulder: Uniwersytet ma własny plan rozwoju. Niedawno otwarto ogromne Centrum Sukcesu Akademickiego i Zaangażowania (CASE) i są plany budowy kolejnych akademików, a być może także rozwoju kampusu południowego w nadchodzących latach. Ponadto CU przebudowuje niektóre ze swoich nieruchomości (np. stare akademiki). Projekty te przynoszą miejsca pracy w budownictwie, a po ukończeniu mogą złagodzić presję mieszkaniową (np. nowe łóżka w akademikach zmniejszają liczbę studentów wynajmujących mieszkania w mieście). Długoterminowy strategiczny plan mieszkaniowy CU ma być gotowy do końca 2025 roku colorado.edu, co może obejmować dodanie tysięcy łóżek na kampusie w ciągu następnej dekady.
• Transport i infrastruktura: Boulder nadal inwestuje w infrastrukturę, która stanowi podstawę rynku nieruchomości. Program Ulepszeń Kapitałowych na lata 2025-2030 obejmuje projekty takie jak Civic Area Phase II (rozbudowa centralnego parku miejskiego Boulder wzdłuż Boulder Creek), ulepszenia transportowe na 28th Street i Colorado (bezpieczniejsze skrzyżowania, lepsze udogodnienia dla rowerzystów i pieszych) bouldercolorado.gov, oraz rozważanie przyszłego połączenia kolejowego lub BRT z Denver (wciąż w fazie planowania). Lepsza infrastruktura zwykle podnosi wartość nieruchomości i potencjał rozwoju wzdłuż tych korytarzy.
• Inicjatywy na rzecz mieszkań przystępnych cenowo: Poza Alpine-Balsam, Boulder realizuje różne projekty mieszkaniowe o przystępnych cenach. Na przykład, projekt mieszkań przystępnych cenowo przy Palo Parkway został ukończony w 2024 roku, a kolejne są w przygotowaniu, w tym przebudowa starszych obiektów mieszkalnictwa publicznego. Środki zatwierdzone przez wyborców, takie jak podwyżka opłaty powiązanej z działalnością komercyjną w połowie lat 2020. oraz możliwe nowe dochody podatkowe z niedawno utworzonego funduszu mieszkaniowego społeczności, przyczynią się do budowy lub pozyskania mieszkań o przystępnych cenach. Boulder ma cel (z Planu Mieszkaniowego), aby do 2035 roku 15% wszystkich domów było trwale przystępnych cenowo – kluczowe są tu projekty takie jak Alpine-Balsam i jednostki wschodniego Boulder objęte zasadą inkluzywności.
• Otwarte przestrzenie i ochrona środowiska: Boulder pozostaje zaangażowane w ochronę swojego pasa zieleni otaczającego miasto. W 2025 roku zaplanowano szereg projektów dotyczących otwartych przestrzeni (ulepszenia szlaków, odbudowa siedlisk) bouldercolorado.gov. Choć nie jest to rozwój w ścisłym znaczeniu, polityka ścisłych granic wzrostu pośrednio wpływa na rynek nieruchomości, ograniczając ekspansję na zewnątrz – tym samym kierując popyt na zabudowę uzupełniającą i utrzymując wysokie wartości gruntów. Dodatkowo, Boulder pracuje nad odpornością klimatyczną – np. przyspieszając działania przeciwpowodziowe (zgodnie z Planem Gospodarki Wodnej z 2022 roku) oraz zapobieganie pożarom na styku terenów zurbanizowanych i dzikich boulderprogressives.org. Skuteczna prewencja może chronić nieruchomości i utrzymać dostępność ubezpieczeń; na przykład inwestycja Boulder w projekt przeciwpowodziowy South Boulder Creek usunie niektóre obszary wysokiego ryzyka z terenów zalewowych, potencjalnie umożliwiając ich bezpieczniejszą zabudowę lub przynajmniej obniżając składki ubezpieczeniowe dla istniejących domów.
• Aktualizacja Planu Kompleksowego (BVCP 2025): Boulder czeka gruntowna aktualizacja Planu Kompleksowego do 2025 roku bouldercounty.gov. Wstępne prace rozpoczęły się w 2024 roku. To dokument wyznaczający ogólne kierunki polityki, który może zmienić mapy zagospodarowania terenu, cele mieszkaniowe itd. Boulder Progressives i inne grupy lobbują za odważnymi zmianami: ułatwieniem budowy budynków wielorodzinnych w większej liczbie stref (np. dopuszczenie bliźniaków/trójpaków z urzędu na terenach jednorodzinnych) boulderprogressives.org, zmianą przeznaczenia centrów handlowych na zabudowę mieszaną (na wzór planu East Boulder) boulderprogressives.org, oraz rozszerzeniem kodów opartych na formie, by usprawnić zatwierdzanie projektów boulderprogressives.org. Jeśli BVCP 2025 uwzględni część tych propozycji, Boulder może stopniowo zwiększać pojemność mieszkaniową. Oczywiście, proces polityczny w Boulder jest ostrożny i oparty na konsensusie, więc wszelkie radykalne zmiany w zagospodarowaniu będą szeroko dyskutowane. Sam fakt, że te pomysły są rozważane, odzwierciedla jednak zmianę podejścia Boulder do rozwoju – od ścisłych ograniczeń do bardziej zarządzanego, stopniowego zwiększania gęstości w wybranych obszarach.
• Przygotowania do Festiwalu Filmowego Sundance: Choć nie jest to rozwój fizyczny, nadchodzący festiwal Sundance w 2027 roku wywołuje różne działania związane z planowaniem miejskim. Mówi się o zwiększeniu pojemności obiektów (być może adaptacji dużych przestrzeni lub budowie centrum eventowego). Miasto może być zmuszone do zaplanowania infrastruktury transportowej i bezpieczeństwa na czas napływu uczestników festiwalu. Prywatni inwestorzy, jak wspomniano, rozważają budowę nowych butikowych hoteli lub przestrzeni eventowych. Na przykład deweloper może przekształcić budynek w centrum miasta w miejsce projekcji filmowych lub ekskluzywny bar na czas Sundance. Takie mniejsze komercyjne adaptacje mogą pojawić się w 2026 roku, gdy festiwal będzie się zbliżał, skutecznie wzbogacając kulturalną infrastrukturę Boulder.

Podsumowując, pipeline inwestycyjny Boulder charakteryzuje się naciskiem na dogęszczanie, zabudowę wielofunkcyjną i różnorodność mieszkaniową. Projekty takie jak Williams Village II i Alpine-Balsam wprowadzą setki nowych mieszkań w ciągu najbliższych kilku lat, co jest znaczącym wzrostem dla miasta, które bardzo powoli zwiększa zasoby mieszkaniowe. Inicjatywy planistyczne, takie jak kodeks East Boulder i nadchodzący plan ogólny, sygnalizują otwartość na rozwój tam, gdzie ma to sens (obszary obsługiwane przez transport publiczny, strefy komercyjne), przy jednoczesnym zachowaniu cenionych terenów zielonych i charakteru większości dzielnic. Wyraźny jest nacisk na zrównoważony rozwój i odporność w tych projektach – od budynków o zerowej emisji netto i kanałów przeciwpowodziowych po projektowanie sprzyjające pieszym – co jest zgodne z celami klimatycznymi i społecznymi Boulder.

Dla rynku nieruchomości te inwestycje oznaczają większą podaż (szczególnie mieszkań na wynajem i przystępnych cenowo) na horyzoncie, co może złagodzić gwałtowny wzrost cen i stworzyć nowe możliwości inwestycyjne. Oznaczają także nowe powierzchnie handlowe i biurowe w projektach wielofunkcyjnych, które mogą częściowo zrekompensować spadek popytu na biura w centrum, oferując nowoczesne alternatywy. Co ważne, te projekty wpłyną na atrakcyjność Boulder: np. tętniący życiem nowy East Boulder z lokalami typu live/work i przestrzeniami kreatywnymi może przyciągnąć młodych profesjonalistów, którzy wcześniej uważali ofertę mieszkaniową Boulder za ograniczoną. Kluczowy jest jednak harmonogram – większość z tych inwestycji to perspektywa 2–5+ lat. W najbliższym czasie (2025–26) Boulder nadal będzie mieć niedobór mieszkań, ale do 2027 roku i później krajobraz miasta będzie usiany nowymi budynkami zaspokajającymi część skumulowanego popytu.

Następnie przyjrzymy się krajobrazowi inwestycyjnemu – jakie szanse i ryzyka niosą te trendy dla inwestorów – a na koniec spojrzymy na prognozę dla Boulder do 2027 roku.

Szanse i ryzyka inwestycyjne

Dla inwestorów nieruchomościowych Boulder stanowi paradoks: bardzo wysokie ceny i bariery wejścia, ale także odporny popyt i unikalne czynniki wzrostu. W miarę jak zbliżamy się do połowy lat 20., strategiczni inwestorzy rozważają możliwości chłodniejszego rynku wobec wyzwań, jakie niesie drogie i ściśle regulowane środowisko Boulder. Poniżej przedstawiamy kluczowe szanse i ryzyka na rynku nieruchomości w Boulder:

Szanse

• „Kup dołek” na rynku o wysokiej wartości: Niewielka korekta cen i zrównoważone warunki w 2025 roku oferują rzadką szansę wejścia na rynek w Boulder bez szaleństwa. Inwestorzy, których zniechęciła mania z 2021 roku, mogą teraz znaleźć lepsze okazje. Chłodniejsze ceny oznaczają większą siłę negocjacyjną i większy wybór – co sprawia, że 2025 rok jest prawdopodobnie najlepszym czasem od lat na zakup w Boulder willowhome.co willowhome.co. Jak ujął to jeden z lokalnych raportów, dzisiejsze „ochłodzenie” to jutrzejsze „wszedłem wcześnie” willowhome.co. Fundamenty Boulder (ograniczona podaż, wysokie pożądanie) pozostają silne, więc zakup podczas tej stagnacji może przynieść znaczący wzrost wartości, gdy cykl ponownie się odwróci (czego wielu oczekuje w latach 2026–27).
• Wysokie stopy zwrotu z najmu i przepływy pieniężne: Silny rynek najmu w Boulder zapewnia inwestorom solidne źródła dochodu. Średnie czynsze na poziomie około 2 500 dolarów i bardzo niska liczba pustostanów gwarantują stały przepływ gotówki z nieruchomości na wynajem. Na przykład skromne mieszkanie z 2 sypialniami można wynająć za ponad 2 000 dolarów, a domy jednorodzinne w pobliżu kampusu lub centrum miasta osiągają jeszcze wyższe stawki. Najem krótkoterminowy podnosi poprzeczkę jeszcze wyżej: rynek Airbnb w Boulder notuje ~84% obłożenia, a najlepsze nieruchomości generują ponad 11 500 dolarów miesięcznie w szczycie sezonu willowhome.co. Przy zaledwie ~765 aktywnych ofertach najmu krótkoterminowego w mieście, jest miejsce na więcej, zwłaszcza wraz ze wzrostem turystyki willowhome.co. Nieruchomości „Airbnb-owalne” (z odpowiednimi licencjami) w pobliżu centrum lub parku Chautauqua to prawdziwa gratka, często osiągająca wyższe stopy kapitalizacji niż najem długoterminowy. Dodatkowo, stała grupa studentów wynajmujących w Boulder gwarantuje popyt na mieszkania w pobliżu kampusu – inwestorzy w najem studencki cieszą się wbudowanym obłożeniem (z poręczeniem rodziców) i mogą co roku dostosowywać czynsze wraz z nowym rocznikiem.
• Geograficzne ograniczenie podaży = trwała wartość: Wieloletnia polityka Boulder ograniczająca rozrost miasta (np. chroniony pas zieleni wokół miasta) tworzy klasyczny scenariusz niedoboru gruntów. Ilość terenów pod zabudowę jest praktycznie stała, więc każdy wzrost popytu silnie przekłada się na ceny. To właśnie „niedobór geograficzny tworzy trwałą premię wartości” willowhome.co – jedna z unikalnych przewag Boulder dla inwestorów. W przeciwieństwie do rozległych miast, które mogą nadmiernie się rozbudowywać i obniżać wartości, ograniczona podaż w Boulder sprawia, że nieruchomości tutaj zwykle utrzymują wartość i szybciej zyskują na wartości w okresach wzrostu. Posiadanie nieruchomości w Boulder jest jak posiadanie rzadkiego aktywa, częściowo chronionego przed ryzykiem nadpodaży. Inwestorzy z długoterminową perspektywą stawiają na ten wrodzony niedobór gruntów.
• Odporność klimatyczna przyciąga bogactwo: W erze zmian klimatycznych Boulder wyróżnia się jako stosunkowo bezpieczna przystań. Jest daleko od wybrzeży (brak ryzyka huraganów), nie jest zbyt gorąco, ma obfite zasoby wody z górskich śniegów, a choć istnieje ryzyko pożarów i powodzi, są one aktywnie ograniczane. Przemyślana analiza nazywa to „klimatyczną przewagą inwestycyjną” – stabilny profil klimatyczny Boulder przyciąga zamożnych relokujących się, uciekających z miejsc zagrożonych huraganami, podnoszeniem się poziomu morza lub ekstremalnymi upałami willowhome.co willowhome.co. Ci „uchodźcy klimatyczni” często dysponują znacznym majątkiem, co napędza rynek luksusowych nieruchomości. Nieruchomości na rynkach stabilnych klimatycznie zaczynają osiągać „klimatyczną premię”, a Boulder jest na czele tego trendu willowhome.co. Dla inwestorów oznacza to, że nieruchomości w Boulder mogą w dłuższej perspektywie zyskiwać na wartości, gdy coraz więcej osób bierze pod uwagę ryzyko klimatyczne przy zakupie domu. Już teraz pojawiają się anegdotyczne dowody na to, że zamożni nabywcy z Kalifornii czy Florydy wybierają Boulder ze względu na środowisko. Bycie „wcześniej” w zakupie nieruchomości w Boulder, zanim ten popyt napędzany klimatem w pełni się ujawni, może być strategicznym zwycięstwem.
• Wielkie wydarzenia i inwestycje = potencjał wzrostu: Boulder ma przed sobą kilka unikalnych katalizatorów, które mogą znacznie pobudzić rynek:
  • Festiwal Filmowy Sundance (2027): Przeniesienie Sundance ma znacząco zwiększyć stawki najmu krótkoterminowego, biznes hotelarski, a nawet popyt na luksusowe domy 8z.com. Inwestorzy już rozglądają się za nieruchomościami, które można wykorzystać jako ekskluzywne wynajmy festiwalowe (mieszkania w centrum, domy w dzielnicach spacerowych), które mogą osiągać wysokie czynsze podczas 10-dniowego festiwalu i później 8z.com. Dodatkowo, Sundance podniesie globalny prestiż Boulder, prawdopodobnie przyciągając elity branży rozrywkowej i nabywców drugich domów, którzy wcześniej je pomijali. Eksperci rynku nieruchomości zauważają, że Park City odnotowało wzrost sprzedaży luksusowych nieruchomości dzięki Sundance i przewidują, że Boulder jest na podobnej ścieżce 8z.com. Zakup luksusowego domu lub topowego apartamentu już teraz, przed tym napływem, może przynieść duże zyski w ciągu 2–3 lat, jeśli wartości wzrosną dzięki rozgłosowi festiwalu.
  • Rewitalizacja niewykorzystanych obszarów: Dzięki nowemu kodeksowi East Boulder, niektóre nieruchomości komercyjne mogą nadawać się do ponownego zagospodarowania, na czym inwestor mógłby skorzystać. Na przykład inwestor mógłby skonsolidować starą linię magazynów i nawiązać współpracę z deweloperem w celu stworzenia projektu wielofunkcyjnego zgodnie z nowymi przepisami. Ponieważ plan umożliwia wyższe i lepsze wykorzystanie, pierwsi inwestorzy mogą teraz zabezpieczyć ziemię stosunkowo tanio (jako czysto przemysłową) i obserwować wzrost wartości po przekształceniu jej na cele mieszane/mieszkaniowe. Podobnie, perspektywy konwersji biur w centrum miasta – choć trudne – mogą stwarzać niszowe możliwości (np. przekształcenie małego budynku biurowego na mieszkania lub hotel). Ceny budynków biurowych w centrum spadły z powodu pustostanów, więc oportunistyczni inwestorzy mogą nabyć taki budynek z rabatem i zmienić jego przeznaczenie, licząc na długoterminową siłę lokalizacji.
  • Spadek stóp procentowych (potencjalny): Jeśli inflacja ustąpi, a Fed obniży stopy w latach 2024–2025, stopy kredytów hipotecznych mogą ponownie spaść do poziomu 5%. Taki scenariusz (któremu lokalni eksperci przypisują np. 30% prawdopodobieństwa) prawdopodobnie pobudziłby ponowny wzrost cen o 8–12% w Boulder oraz „utrzymujący się silny popyt najemców”willowhome.co. Inwestorzy, którzy kupią, gdy stopy są wysokie (a więc ceny nieco obniżone), mogliby później refinansować się po niższych stawkach, zwiększając przepływy pieniężne, a jednocześnie korzystać ze wzrostu wartości aktywów, gdy stopy kapitalizacji ponownie się skurczą. W zasadzie obecne środowisko wysokich stóp może być idealnym momentem wejścia; potencjalny zysk może być znaczny, jeśli/gdy stopy wrócą do normy.
• Zróżnicowana gospodarka i baza najemców: Gospodarka Boulder jest wielowymiarowa – uniwersytet, laboratoria rządowe, firmy technologiczne (duże i start-upy), turystyka, branża rekreacji na świeżym powietrzu oraz prężnie działający sektor małych firm. Ta różnorodność zapewnia stabilne podstawy dla inwestycji w nieruchomości. Jeden sektor może osłabnąć (np. zwolnienia w branży technologicznej), ale inne (rozbudowa uniwersytetu, finansowanie federalne laboratoriów) nadrabiają straty. Dla inwestorów oznacza to stały napływ najemców: od studentów i profesorów po naukowców, inżynierów i emerytów. Mediana dochodów gospodarstw domowych w Boulder (~100 tys. USD) i wysoki poziom wykształcenia (ponad 70% z tytułem licencjata lub wyższym) oznaczają populację generalnie zdolną do płacenia wyższych czynszów lub rat kredytowych. To nie jest miasto jednej firmy, gdzie jedno zamknięcie mogłoby załamać rynek. Ta odporność była widoczna nawet podczas spowolnień – ceny domów w Boulder historycznie spadają mniej i szybciej się odbudowują niż średnia krajowa. Inwestowanie w Boulder wiąże się więc z nieco niższym ryzykiem pustostanów lub załamania wartości w porównaniu z rynkami zależnymi od jednej branży.

Ryzyka

• Bardzo wysokie koszty wejścia i skompresowane stopy zwrotu: Minusem wysokiej jakości Boulder są jego ekstremalnie wysokie koszty wejścia. Cena za stopę kwadratową nieruchomości mieszkalnej często przekracza 600 dolarów w wielu dzielnicach, a stopy kapitalizacji nieruchomości komercyjnych są bardzo niskie (co oznacza wysokie ceny). Inwestorzy potrzebują dużego kapitału, aby wejść na rynek w Boulder. Na przykład typowa nieruchomość inwestycyjna (powiedzmy dupleks za 1 mln dolarów) wymaga 250 tys. dolarów wkładu własnego plus koszty zamknięcia – niewielu drobnych inwestorów może sobie na to pozwolić. Nawet wtedy początkowe stopy zwrotu mogą być umiarkowane; przy stopie kapitalizacji 4% taka nieruchomość za 1 mln dolarów może przynieść 40 tys. dolarów rocznie, co daje zaledwie 4% zwrotu, nie licząc zarządzania i utrzymania. W czasach wyższych stóp procentowych, niektóre inwestycje w Boulder nie będą generować dodatnich przepływów pieniężnych przy dźwigni 70-80% – inwestorzy mogą być zmuszeni do wpłaty 50% wkładu własnego lub zaakceptowania początkowo ujemnej dźwigni, licząc wyłącznie na wzrost wartości. To ryzykowne, jeśli aprecjacja nie nastąpi szybko. Dodatkowo, wysokie podatki od nieruchomości i ubezpieczenia w Boulder jeszcze bardziej obniżają stopy zwrotu. Na przykład, podatki od nieruchomości w hrabstwie Boulder gwałtownie wzrosły w 2023 roku z powodu rosnących wycen (tymczasowa ulga w stawce podatkowej w Kolorado pomogła tylko trochę). Nowy podatek na rzecz biblioteki zwiększa koszty dla nieruchomości komercyjnych (w tym apartamentów), potencjalnie obniżając NOI coloradogroup.com. Ryzyko polega więc na płaceniu najwyższej ceny za aktywo, które przynosi skromny dochód w stosunku do swojej wartości – czyli de facto spekulowaniu na przyszłym wzroście wartości. Jeśli rynek pozostanie płaski lub będzie rósł powoli, kapitał inwestora może być zamrożony przy niskich stopach zwrotu.
• Ryzyko stóp procentowych i finansowania: Na rok 2025 stopy procentowe dla kredytów inwestycyjnych wynoszą około 6,5-7%+. Oznacza to, że wiele inwestycji „nie spina się”, chyba że założy się wzrost czynszów lub wniesie większy wkład własny. Jeśli stopy pozostaną wysokie lub wzrosną, może to dodatkowo osłabić wartości nieruchomości – niektóre prognozy ostrzegają przed spadkiem cen o 5–10% na rynkach Kolorado, jeśli stopy pozostaną wysokie do 2025 roku coloradohardmoney.com. Inwestor, który kupi teraz, może doświadczyć krótkoterminowej deprecjacji. Dodatkowo pojawia się ryzyko refinansowania: ci, którzy kupili na krótkoterminowe pożyczki pomostowe lub komercyjne, mogą napotkać wysokie koszty lub wręcz niemożność refinansowania, jeśli wartości spadną lub banki zaostrzą kryteria. Płynność na rynku kredytów komercyjnych była niestabilna w latach 2023–25 w całych Stanach; Boulder nie jest wyjątkiem. Właściciele biurowców już mają problemy, a gdyby trzeba było refinansować apartament przy obecnych stopach, pokrycie obsługi zadłużenia mogłoby nie przejść, chyba że LTV jest niskie. Tak więc, zmienność stóp procentowych stanowi realne ryzyko dla inwestorów w Boulder, potencjalnie obniżając zwroty lub wymuszając niechcianą sprzedaż.
• Ryzyko związane z przystępnością cenową i polityką: Problem przystępności cenowej mieszkań w Boulder jest jednym z najgorszych w Kolorado – mediana cen domów to około 13-krotność mediany dochodów. To wywołuje presję polityczną na interwencje, które mogą wpłynąć na inwestorów. Na przykład:
  • Regulacja czynszów: Chociaż Kolorado obecnie nie dopuszcza tradycyjnej kontroli czynszów, w całym stanie rosną wezwania do wprowadzenia ochrony najemców. Lobby najemców w Boulder jest bardzo aktywne; jeśli zmienią się nastroje polityczne, możemy zobaczyć takie działania jak zaostrzenie licencjonowania wynajmu, limity opłat, a nawet w przyszłości próbę zniesienia stanowego zakazu kontroli czynszów (nie od razu, ale w dłuższej perspektywie jest to możliwe). Już teraz Boulder wymaga licencji na wynajem z podstawowymi standardami zamieszkania i ogranicza wynajem krótkoterminowy do głównych miejsc zamieszkania – dalsze zaostrzenie przepisów (np. zakazanie korporacyjnej własności STR lub ograniczenie rocznych podwyżek czynszu dla mieszkań przystępnych cenowo) mogłoby ograniczyć strategie inwestorów.
  • Wyższe podatki lub opłaty: Aby sfinansować mieszkalnictwo przystępne cenowo lub transport, Boulder może podnieść podatki od przeniesienia własności, podatki od pustych domów lub opłaty za wpływ inwestycji. Inwestorzy flipujący domy już teraz płacą wysoki 0,36% miejski podatek od przeniesienia własności plus opłatę powiatową – niektórzy aktywiści proponowali podatek od przeniesienia własności luksusowych domów, aby przeznaczyć środki na cele publiczne. Jeśli zostanie to wprowadzone, takie koszty mogą zmniejszyć zyski.
  • Egzekwowanie limitów zamieszkania: Boulder ma historycznie surowe przepisy dotyczące liczby mieszkańców (np. nie więcej niż 3 niespokrewnione osoby w domu w większości stref). Wielu inwestorów to ignoruje i wynajmuje duże domy 4-5 studentom. Jeśli miasto zacznie surowiej egzekwować przepisy (np. w odpowiedzi na skargi sąsiadów lub w celu stworzenia większej liczby jednostek mieszkalnych poprzez nie „niedostateczne wykorzystywanie” dużych domów z współlokatorami), inwestorzy polegający na wysokim czynszu za pokój mogą być zmuszeni do zmniejszenia liczby najemców, co obniży dochody. Z drugiej strony, jeśli Boulder kiedykolwiek złagodzi przepisy dotyczące liczby mieszkańców, byłoby to korzystne dla inwestorów – ale obecnie to ograniczenie jest czynnikiem ryzyka, który trzeba ostrożnie uwzględniać.
  • Trudności i niepewność związane z rozwojem: Dla tych, którzy chcą rozwijać lub gruntownie remontować nieruchomości, słynnie skomplikowany proces zatwierdzania w Boulder stanowi ryzyko. Uzyskanie pozwoleń może być powolne, a wyniki niepewne (opór sąsiedzki jest silny). Nawet przy rozszerzaniu przepisów opartych na formie, projekt może utknąć. Koszty utrzymania podczas przedłużającego się procesu zatwierdzania mogą zrujnować IRR inwestycji. Ponadto przepisy budowlane w Boulder zmierzają w kierunku wymogów net-zero, nakazów stosowania wyłącznie energii elektrycznej itp., co może zwiększyć koszty projektów.
• Niepewność rynku komercyjnego: Jeśli inwestujesz w nieruchomości komercyjne w Boulder (biura, handel, hotele), istnieją specyficzne ryzyka:
  • Biura – łapanie spadającego noża: Nieruchomości biurowe mogą wydawać się tanie po wzroście pustostanów, ale droga do odbudowy nie jest jasna. Inwestor może być skuszony zakupem w połowie pustego biurowca „po okazyjnej cenie”. Jednak przy utrzymującej się pracy zdalnej taki budynek może przez lata mieć niskie obłożenie, generując straty na podatkach i utrzymaniu. Adaptacja biur na mieszkania lub laboratoria jest często niezwykle kosztowna ze względu na przepisy budowlane w Boulder i konieczność fizycznych przeróbek (układ pięter, instalacje wodno-kanalizacyjne dla mieszkań itp.). Inwestor próbujący takiej adaptacji może napotkać przekroczenie kosztów i przeszkody regulacyjne, co może zamienić okazję w studnię bez dna.
  • Zmiany w handlu detalicznym: Handel detaliczny w Boulder jest obecnie silny, ale zawsze podlega zmieniającym się nawykom konsumenckim. Recesja mogłaby ograniczyć wydatki uznaniowe, co uderzyłoby w niektóre restauracje lub butiki. Dodatkowo, prestiżowe ulice handlowe, takie jak Pearl, mają wysokie czynsze, na które stać tylko wybranych najemców; jeśli ci najemcy się skonsolidują lub wycofają (jak to miało miejsce na niektórych rynkach w związku z zamykaniem sieciowych sklepów), mogą pojawić się pustostany. Handel detaliczny w Boulder jest wspierany przez turystykę i obecność studentów, ale jeśli na przykład podróże ucierpią lub uniwersytet ponownie przejdzie na naukę zdalną z jakiegokolwiek powodu, sklepy w centrum miasta odczują to boleśnie. Dlatego inwestorzy w nieruchomości handlowe powinni być selektywni (najlepsze lokalizacje, elastyczne przestrzenie), aby to zminimalizować.
  • Nadwyżka w branży hotelarskiej: Wszyscy patrzą na Sundance i ogólny wzrost turystyki – a co jeśli inwestorzy przesadzą? Na przykład, do 2027 roku może powstać kilka nowych hoteli w oczekiwaniu na tłumy podczas Sundance. Po zakończeniu festiwalu Boulder może mieć nadpodaż pokoi hotelowych, co doprowadzi do wojny cenowej i niższego RevPAR. Podobnie może pojawić się nadmiar krótkoterminowych najmu; jeśli setki właścicieli domów zaczną wynajmować przez Airbnb podczas Sundance, po festiwalu rynek krótkoterminowych gości może być przesycony, co obniży obłożenie i stawki. Ryzyko regulacyjne to także zagrożenie – jeśli mieszkańcy zaczną narzekać, że inwestorzy związani z Sundance podnieśli koszty mieszkań lub mnożą się domy imprezowe, miasto może wprowadzić surowsze przepisy dotyczące STR, co podważy te inwestycje.
  • Spowolnienie gospodarcze: Gospodarka Boulder jest zróżnicowana, ale nie jest odporna na recesje. Załamanie sektora technologicznego (jak pęknięcie bańki dot-com lub spadek finansowania startupów w 2022 r.) może prowadzić do zwolnień, tymczasowo zmniejszając pulę najemców/kupujących o wysokich dochodach. Szerzej zakrojona recesja w USA może spowolnić napływ ludności do Boulder, ponieważ mniej osób będzie zdobywać nowe prace lub decydować się na duże przeprowadzki. Rynek mieszkaniowy w Boulder historycznie radził sobie z recesjami dość dobrze (np. w 2008 roku spadł, ale nie tak mocno jak w Las Vegas czy Phoenix), jednak recesja zawsze stanowi ryzyko dla krótkoterminowych wartości i obłożenia we wszystkich klasach aktywów.
• Ryzyka naturalne i ubezpieczeniowe: Choć chwaliliśmy zalety klimatu w Boulder, nie jest on pozbawiony zagrożeń. Zagrożenie pożarami jest umiarkowane – zachodnie obrzeża miasta graniczą z zalesionymi podnóżami gór. Poważny pożar (jak pożar Marshall z 2021 roku, który zniszczył pobliskie Louisville/Superior) mógłby dotknąć części Boulder, powodując szkody majątkowe i tymczasowo pogarszając nastroje na rynku. Ubezpieczyciele są coraz ostrożniejsi; już teraz ubezpieczenia domów w Kolorado wzrosły z powodu pożarów i gradobić. Niektórzy ubezpieczyciele wycofali się z obszarów wysokiego ryzyka. Jeśli w Boulder wybuchnie poważny pożar, składki ubezpieczeniowe mogą gwałtownie wzrosnąć lub uzyskanie polisy będzie trudniejsze, co zwiększy koszty dla właścicieli nieruchomości. Zagrożenie powodziowe to kolejny czynnik: doliny zalewowe Boulder Creek i South Boulder Creek obejmują część miasta. Powódź w 2013 roku spowodowała rozległe szkody (choć doprowadziła do nowych planów ochrony przeciwpowodziowej). Jeśli projekty przeciwpowodziowe, takie jak kanał Alpine-Balsam i inne, nie zostaną ukończone na czas lub wystąpi nieprzewidziane ekstremalne zdarzenie, niektóre nieruchomości mogą ucierpieć. Poza bezpośrednim wpływem, takie zdarzenia mogą prowadzić do zaostrzenia przepisów budowlanych w tych strefach lub kosztownych wymogów (np. obowiązkowego ubezpieczenia od powodzi).

Rozważając te możliwości i ryzyka, wielu inwestorów dochodzi do wniosku, że Boulder to inwestycja długoterminowa. Krótkoterminowo może pojawić się zmienność lub niewielki przepływ gotówki, ale w perspektywie 5, 10, 20 lat nieruchomości w Boulder historycznie mocno zyskiwały na wartości i okazywały się odporne. Przysłowie „Nie czekasz, żeby kupić w Boulder, kupujesz w Boulder i czekasz” często się sprawdza. Jednak sukces wymaga poruszania się po unikalnym krajobrazie Boulder – finansowo (duży wkład własny), politycznie (pozwolenia, oczekiwania społeczności) i strategicznie (wybór odpowiedniego typu nieruchomości w odpowiedniej lokalizacji).

Ostrożne podejście, które niektórzy stosują w 2025 roku: skupienie się na nieruchomościach z wieloma opcjami wyjścia lub wykorzystania. Na przykład dom z ADU, który może być wynajmowany długoterminowo lub jako STR, albo mały budynek biurowy, który w przyszłości można przekształcić w mieszkania, lub działka we wschodnim Boulder, którą można sprzedać deweloperowi, gdy budownictwo mieszkaniowe ruszy pełną parą. Taka elastyczność zabezpiecza przed ryzykiem związanym z jednym scenariuszem.

Inwestorzy zwracają też uwagę na rynkach w pobliżu, takich jak Longmont czy Louisville, jako alternatywy, ale te – choć tańsze – nie mają takiego popytu ani prestiżu jak Boulder. Boulder jest tylko jedno – i to właśnie ta wyjątkowość sprawia, że wielu jest gotowych zaakceptować ryzyko, by mieć szansę na udział w tym pożądanym rynku.

Następnie przyjrzymy się długoterminowej prognozie do 2027 roku i dalej, syntetyzując te trendy i przewidując, jak może wyglądać przyszłość rynku nieruchomości w Boulder.

Długoterminowa prognoza (2026–2027 i dalej)

Patrząc w najbliższe lata, oczekuje się, że rynek nieruchomości w Boulder odbije po ochłodzeniu w latach 2023–2025 i wejdzie w okres ponownego wzrostu, choć w bardziej umiarkowanym tempie niż przed gwałtownym wzrostem sprzed 2022 roku. Wiele prognoz i analiz lokalnych ekspertów wskazuje, że 2025 prawdopodobnie był dołkiem ostatniego cyklu w Boulder, ze stabilizacją w 2026 roku i możliwym przyspieszeniem w 2027 roku. Oto czego można się spodziewać do 2027 roku i w późnych latach 20.:

Trajektoria cen domów: Po niewielkich spadkach w latach 2024–25, większość prognoz przewiduje, że wartości domów w Boulder ponownie zaczną rosnąć w 2026 roku. Dane Zillow z połowy 2025 roku pokazują, że Home Value Index w Boulder spadł o około 3% r/r zillow.com, ale oni (i inni ekonomiści rynku nieruchomości) przewidują stabilizację lub umiarkowane wzrosty w 2026 roku wraz z ustabilizowaniem się stóp procentowych. Model zorientowany na inwestorów lokalnych przewiduje powrót do ~4–6% rocznego wzrostu wartości w 2026 roku, gdy rynek się ustabilizuje i dojrzeje willowhome.co. To odpowiada historycznej średniej rocznej aprecjacji w Boulder (~5% rocznie w długim terminie). Tak więc na wiosnę 2026 roku ceny mogą znów zacząć rosnąć, zwłaszcza jeśli wzrost podaży zwolni (co jest prawdopodobne, gdy obecne oferty zostaną wchłonięte).

Dla 2027 kilka unikalnych czynników może spowodować, że aprecjacja wzrośnie do górnych jednocyfrowych wartości:

• Stopy procentowe – Wielu ekonomistów oczekuje, że Fed zacznie luzować politykę do 2024 roku, jeśli inflacja będzie pod kontrolą. Jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych spadną do poziomu 5% do 2026 roku, w Boulder może zostać uwolniona fala odłożonego popytu ze strony kupujących. W „najlepszym scenariuszu” przy stopach ~5,5% i silnym wzroście zatrudnienia, Boulder może odnotować wzrost cen domów o 8–12% w ciągu roku, przy bardzo dużym popycie na sprzedaż i wynajem willowhome.co. Nawet „najbardziej prawdopodobny” scenariusz (stopy ~6,5%, stabilna gospodarka) daje zdrowe oczekiwania wzrostu cen na poziomie 4–7% rocznie willowhome.co – czyli zasadniczo normalny lub silny rynek.
• Sundance i napływ HNW – 2027 będzie pierwszym rokiem, w którym Boulder będzie gospodarzem Festiwalu Filmowego Sundance (styczeń 2027). Szum medialny i impuls gospodarczy wokół tego wydarzenia mogą mieć natychmiastowy wpływ na rynek nieruchomości. Jak opisano, oczekuje się, że przyciągnie ono zamożnych kupujących i inwestorów, szczególnie w segmencie luksusowym. Możemy zobaczyć, że ekskluzywne dzielnice Boulder (Mapleton Hill, Chautauqua itp.) będą zyskiwać na wartości szybciej niż przeciętnie z powodu nowego popytu. Jeden z blogów przewidywał, że niektóre kody pocztowe mogą doświadczyć „przyspieszonej aprecjacji” i ostrej konkurencji o luksusowe domy w miarę zbliżania się Sundance 8z.com. Nawet poza segmentem luksusowym, ogólny „szum” może jeszcze bardziej podnieść atrakcyjność Boulder, przekładając się na większą liczbę kupujących w różnych przedziałach cenowych.
• Ponowne pojawienie się ograniczeń podaży: Do 2026–27 roku tymczasowy wzrost podaży z lat 2024-25 może się wyczerpać. Wielu właścicieli, którzy wystawili nieruchomości z powodu wysokich stóp, już to zrobi; pozostali mogą się wstrzymać, jeśli stopy będą niższe (mniejsza presja na sprzedaż). Nowe budownictwo w Boulder (poza kilkoma dużymi projektami) nadal będzie minimalne, dopóki nie rozbuduje się East Boulder. W związku z tym Boulder może ponownie stać się rynkiem sprzedającego pod koniec 2026 roku – pierwsze oznaki to mogą być krótszy czas sprzedaży i więcej ofert jednocześnie. Ankiety pośredników już wskazują, że kupujący czekający na uboczu w 2025 roku weszliby na rynek, gdyby stopy nieco spadły porchlightgroup.com willowhome.co. Tak więc popyt może ponownie przewyższyć podaż, co wywrze presję na wzrost cen w 2027 roku.

W liczbach, średnia wartość domu w Boulder (~960 tys. USD w połowie 2025 r.) może ponownie przekroczyć 1 mln USD na stałe do 2026 r., a być może osiągnąć 1,1–1,2 mln USD do 2027 r., jeśli te tempo wzrostu się utrzyma. Niektórzy nawet spekulują, że mediana cen w Boulder osiągnie 1,5 mln USD około 2030 r., jeśli popyt na nieruchomości z wyższej półki eksploduje (choć to bardzo optymistyczny scenariusz). Jeden z portali nieruchomości odważnie postawił tezę „Dlaczego rok 2027 będzie przełomowy” – nawiązując do Sundance – i zasugerował wtedy znaczący wzrost wartości rynku boulderhomesource.com. Może to być przesada, ale z pewnością rok 2027 ma potencjalne czynniki wzrostu.

Prognoza czynszów: Czynsze w Boulder prawdopodobnie będą nadal umiarkowanie rosnąć. Zillow Observed Rent Index już wykazał około 3% wzrost rok do roku w połowie 2025 r. zillow.com. Przy silnej gospodarce i możliwym napływie nowych mieszkańców szukających pracy (którzy nie mogą od razu kupić), popyt na wynajem pozostanie wysoki. Nowa podaż mieszkań na wynajem pojawi się dzięki Williams Village II (~300 mieszkań rynkowych do ~2028 r.) i być może kilku projektom we wschodnim Boulder, ale do tego czasu status quo. Możemy oczekiwać, że czynsze w Boulder będą rosły o 3–5% rocznie do 2027 r., o ile nie zostanie wprowadzona kontrola czynszów. Do 2027 r. średni czynsz może wynosić ponad 2 700 USD. Stawki za wynajem krótkoterminowy gwałtownie wzrosną podczas sezonów Sundance; niektórzy właściciele mogą nawet zdecydować się na roczne umowy najmu kończące się przed styczniem, aby móc wynająć swoje mieszkanie na krótki, ale bardzo dochodowy okres 2 tygodni, a następnie wrócić do wynajmu długoterminowego – co wszystko podnosi średni efektywny czynsz.

Prognoza rynku nieruchomości komercyjnych:

• Biura: Wielkie pytanie. Większość uważa, że sektor biurowy w Boulder będzie stopniowo się odbudowywał, ale nie w pełni do 2027 roku. Prawdopodobnie zobaczymy, jak współczynnik pustostanów spadnie z około 29% do może 15%–20% do 2027 roku. Zakłada to, że firmy takie jak Google, IBM itd. utrzymają swoją obecność w Boulder, a może nowe firmy zajmą część powierzchni. Biura klasy A z udogodnieniami powinny wynająć się jako pierwsze do 2025–26coloradogroup.com, co obniży wskaźnik pustostanów w centrum miasta. Ponadto, niektóre puste starsze biura mogą zostać przekształcone lub wycofane z rynku, poprawiając statystyki. Na przykład, jeśli stary budynek zostanie przekształcony na mieszkania, nie jest już liczony jako pustostan biurowy. Inicjatywy miasta zachęcające do takich konwersji lub elastycznego wykorzystania mogą zacząć przynosić efekty do 2026 roku. Jednak praca zdalna nie zniknie – nawet do 2027 roku wiele firm będzie wymagać obecności w biurze tylko przez 2–3 dni w tygodniu. Tak więc popyt na powierzchnie biurowe w Boulder może nigdy nie wrócić do 100% poziomu sprzed COVID. Rozsądnym oczekiwaniem jest „nowa normalność” pustostanów na niskim poziomie dwucyfrowym – wyżej niż poniżej 5% w 2019 roku, ale nie 30% z 2023 roku. Czynsze prawdopodobnie pozostaną przynajmniej na stałym poziomie (właściciele będą czekać na poziomy sprzed pandemii), a duże ustępstwa będą stopniowo zanikać w miarę absorpcji powierzchni. Do 2027 roku centrum Boulder może przekształcić część pięter biurowych na inne cele (co-working, edukacja, mieszkania) – poprawiając żywotność centrum niezależnie od ścisłego wykorzystania biur. Ponadto, jak przewiduje Colorado Group, jeśli czynsze brutto w centrum i czynsze we wschodnim Boulder się zrównają z powodu podwyżek podatków we wschodnim Boulder, niektórzy najemcy mogą wybrać centrum ze względu na atrakcyjność coloradogroup.com, co pomoże w odbudowie centrum. Może też pomóc efekt Sundance: firmy medialne i produkcyjne mogą wynająć małe biura na potrzeby festiwalu lub stałej obecności 8z.com.
• Handel detaliczny: Handel detaliczny powinien pozostać silny do 2027 roku. Co więcej, Sundance i rosnąca populacja jeszcze go wzmocnią. Przewidujemy prawie pełne obłożenie w kluczowych lokalizacjach handlowych i presję na wzrost czynszów, gdy krajowe marki być może będą konkurować o obecność w Boulder. Nowe powierzchnie handlowe z projektów takich jak Alpine-Balsam (niewielka ilość) i Williams Village II (90 tys. stóp kw.) pojawią się na rynku około 2027-28, oferując nowoczesne lokalizacje – ale prawdopodobnie zostaną szybko wynajęte (np. sklepy spożywcze, restauracje) bez szkody dla centrum. Warto obserwować: dzielnicę handlową The Hill (blisko kampusu), gdzie trwa duża przebudowa (projekt hotelu i centrum konferencyjnego The Hill, zakończenie ok. 2026). To ożywi handel detaliczny na University Hill i być może przyciągnie tam ekskluzywne marki. Ogólnie rzecz biorąc, pustostany w handlu detalicznym w Boulder mogą pozostać na niskim jednocyfrowym poziomie, z dynamiczną rotacją nowych firm zastępujących stare. Pearl Street może zobaczyć kilka nowych, ekskluzywnych sklepów krajowych około 2027 roku, jeśli właściciele będą preferować takie marki ze względu na wysokie czynsze – ale Boulder historycznie dbał o lokalny charakter.
• Przemysłowe: Oczekuje się, że pustostany powierzchni przemysłowych pozostaną na niskim poziomie. Co więcej, do 2027 roku Boulder może mieć jeszcze mniej powierzchni przemysłowej, ponieważ część z nich może zostać przekształcona na zabudowę wielofunkcyjną. Jednak popyt na pozostałe powierzchnie przemysłowe (szczególnie laboratoria) będzie wysoki. Prawdopodobny scenariusz: czynsze za powierzchnie przemysłowe będą dalej rosły (być może do 15 USD/stopę kw. NNN) do 2027 roku, a więcej firm potrzebujących powierzchni przemysłowych ulokuje się tuż poza Boulder (w Gunbarrel lub Longmont). Obiekty nauk przyrodniczych planowane w Flatiron Business Park mogą rozpocząć budowę do 2025 roku i być otwarte do 2027 – prawdopodobnie zostaną w całości wynajęte przez firmy biotechnologiczne, wzmacniając klaster biotechnologiczny Boulder i przynosząc wysoko płatne miejsca pracy. To z kolei napędza popyt na mieszkania (ponieważ ci pracownicy będą szukać lokalnych domów).
• Wielorodzinne/Mieszkania: Fundamenty rynku mieszkań w Boulder do 2027 roku są bardzo korzystne. Pustostany prawdopodobnie pozostaną poniżej 5%, a wzrost czynszów będzie na poziomie niskich do średnich jednocyfrowych wartości rocznie. Przy możliwym złagodzeniu stóp procentowych, wartości mieszkań zaczną ponownie rosnąć po okresie stagnacji w latach 2024–25. Do 2027 roku stopy kapitalizacji dla nieruchomości wielorodzinnych w Boulder mogą ponownie spaść do ~4% lub niżej, jeśli apetyt inwestorów powróci, co oznacza znaczący wzrost wartości tych aktywów. Zakończenie budowy nowych jednostek (np. 217 przy Alpine-Balsam, 300 przy Williams Village II w segmencie rynkowym) będzie zauważalne, ale niewystarczające, by nasycić rynek – szybko się zapełnią. Jeśli East Boulder zyska jeden lub dwa nowe kompleksy mieszkaniowe do 2027 roku, one również zostaną wynajęte (i prawdopodobnie po niższych czynszach niż w centrum, co może być pierwszym quasi-„dostępnym” rynkowym segmentem mieszkań w Boulder od dłuższego czasu). Jednak w stosunku do popytu, te dodatki są skromne, więc ogólny poziom czynszów będzie nadal rosnąć. Istnieje ryzyko w przypadku pogorszenia warunków gospodarczych, ale o ile nie nastąpi poważna recesja, sektor mieszkań w Boulder powinien się rozwijać.

Czynniki demograficzne i popytowe: Wzrost liczby ludności w Boulder historycznie wynosi ~1% lub mniej rocznie z powodu ograniczeń, ale tworzenie nowych gospodarstw domowych może nieznacznie wzrosnąć, jeśli pojawi się więcej mieszkań. Możemy zobaczyć, że populacja Boulder, ~108 tys. w 2025 roku, wzrośnie do ~115 tys. do 2030 roku, jeśli te 5 000 planowanych jednostek stopniowo się zmaterializuje (z czego być może 1 000–2 000 powstanie do 2027 roku). Struktura popytu może przesunąć się w stronę osób starszych, ponieważ więcej osób bezdzietnych i zamożnych pracowników zdalnych wybierze Boulder (zwłaszcza gdy wydarzenia kulturalne, takie jak festiwal filmowy, zwiększają atrakcyjność). Populacja studentów również nieznacznie wzrośnie (CU planuje stały wzrost liczby zapisów). Tak więc Boulder prawdopodobnie będzie miał jeszcze większy popyt na mieszkania ze strony grup o wysokich dochodach, co budzi obawy o gentryfikację i różnorodność. Miasto będzie się z tym mierzyć poprzez działania na rzecz mieszkań dostępnych cenowo i być może do 2027 roku rozważy kolejne kroki (np. zmianę przeznaczenia terenów jednorodzinnych na bliźniaki, co mogłoby zwiększyć umiarkowaną gęstość zabudowy i liczbę mieszkań w przystępnych cenach). Jeśli tak się stanie, będzie to zmiana paradygmatu i może wpłynąć na dynamikę rynku (np. więcej budowy bliźniaków/trójpaków w starszych dzielnicach po 2027 roku), ale to na razie spekulacje.

Wzrost znaczenia Sundance i turystyki: Do 2027 roku Boulder może przeżywać renesans turystyczny. Oprócz ogromnego napływu gości podczas Sundance w każdym styczniu (co będzie zarówno obciążeniem, jak i wzbogaceniem miasta), ogólny wizerunek Boulder jako „miasta docelowego” prawdopodobnie wzrośnie 8z.com. Organizatorzy wydarzeń mogą sprowadzać do Boulder inne festiwale, konferencje czy wyjazdy firmowe, wykorzystując nowo zdobytą światową renomę miasta. To wywoła efekt mnożnikowy na rynku nieruchomości: więcej gości to większe przychody dla sklepów/hoteli, co sprawia, że najem komercyjny staje się bezpieczniejszy; niektórzy odwiedzający zakochają się w Boulder i zdecydują się przeprowadzić lub kupić tu drugie domy (jak zauważono w artykule 8z, Boulder przyciągnie nowych kreatywnych i branżowych mieszkańców) 8z.com. Zasadniczo, pula popytu na Boulder poszerzy się poza lokalne Kolorado i przyjezdnych z wybrzeży, obejmując międzynarodowych kupujących i najemców. To może szczególnie napędzić rynek luksusowy, a nawet stworzyć niszę dla ultraluksusowych apartamentów, jeśli jakieś powstaną (np. możemy zobaczyć propozycje budowy ekskluzywnych apartamentowców w centrum, skierowanych do zamożnych osób spędzających tu tylko część roku – choć limity wysokości w Boulder będą to w pewnym stopniu ograniczać).

Równoważenie wzrostu z jakością życia: Liderzy Boulder są bardzo świadomi potrzeby zachowania tego, co czyni Boulder wyjątkowym, nawet w obliczu rozwoju. Spodziewaj się dalszych inwestycji w transport (być może wreszcie konkretnych planów na kolej lub szybki autobus łączący z Denver do końca lat 20.) w celu zarządzania korkami oraz surowych wymogów zrównoważonego rozwoju przy inwestycjach (budynki o zerowym bilansie energetycznym itp.). To podnosi koszty, ale także wartość, bo Boulder pozostanie czystym, efektywnym miastem, w którym ludzie chcą mieszkać. Aktualizacja planu zagospodarowania w 2025 roku wyznaczy kierunek. Jeśli będzie sprzyjać budowie mieszkań, Boulder może nieznacznie zwiększyć tempo wzrostu, dodając może kilkaset jednostek rocznie zamiast poniżej 100, jak dotychczas. To wciąż niewiele w ujęciu bezwzględnym, ale do 2027 roku możemy zobaczyć oznaki nieznacznie poprawionej dostępności cenowej (albo przynajmniej spowolnienia wzrostu czynszów/cen). Jednak biorąc pod uwagę, jak głęboki jest problem dostępności, bardziej prawdopodobne, że ceny nadal będą rosły szybciej niż dochody, a Boulder podwoi wysiłki w programach mieszkań dostępnych, by pomóc osobom o średnich dochodach. Można przewidzieć, że do 2027 roku pojawią się dyskusje o kreatywnych rozwiązaniach, takich jak fundusze powiernicze na rzecz społeczności, mieszkalnictwo spółdzielcze czy bardziej rygorystyczne zasady inkluzywności, które mogą kształtować nowe inwestycje (np. wymagając 35-40% mieszkań dostępnych w kolejnej odsłonie).

Wpływ rynków peryferyjnych: Boulder nie istnieje w próżni. Jeśli Boulder stanie się zbyt drogie, więcej osób będzie mieszkać w Louisville, Superior, Longmont i dojeżdżać lub pracować hybrydowo. Te rynki już się rozwinęły i będą się rozwijać dalej. Superior odbudowuje się po pożarze Marshall, powstaje tam wiele nowych domów (co może przyciągnąć osoby, które wcześniej wybrałyby Boulder). Longmont ma duży plan rozwoju (szacunkowo ok. 1800 domów w latach 2025–2026), a ceny są tam o połowę niższe niż w Boulder. W miarę jak te społeczności będą się rozwijać i oferować lepsze udogodnienia, część kupujących może wybrać je zamiast Boulder, działając jako zawór bezpieczeństwa. Ta regionalna dynamika może nieco ograniczyć wzrost Boulder – w praktyce, Boulder może coraz bardziej stawać się drogim centrum szerszego rynku hrabstwa Boulder, gdzie tylko ci, którzy naprawdę cenią Boulder, będą płacić wyższą cenę, a inni osiedlą się w pobliskich miasteczkach. Ten trend już jest widoczny, ale może się nasilić do 2027 roku wraz z rozwojem technologii dojazdów (może więcej centrów pracy zdalnej lub lepszy transport z Longmont).

Wnioski: Do 2027 roku rynek nieruchomości w Boulder prawdopodobnie znów będzie wykazywał tendencję wzrostową, charakteryzującą się:

• Wyższymi cenami domów (powrót do umiarkowanych rekordów), zwłaszcza w segmencie luksusowym.
• Wysokimi czynszami i być może jeszcze trudniejszą sytuacją na rynku najmu, jeśli populacja wzrośnie.
• Nowymi inwestycjami mieszkaniowymi łagodzącymi niedobory na obrzeżach, ale popyt nadal przewyższający podaż na większości rynku.
• Centrum miasta bardziej tętniącym życiem niż w okresie spowolnienia w połowie lat 20. – być może z niższą pustostanowością biur, nowymi obiektami kulturalnymi i efektem po Sundance, który nadaje mu bardziej kosmopolityczny charakter.
• Wyzwania związane z dostępnością cenową i inkluzywnością będą się utrzymywać, a odpowiedzi polityczne będą kontynuowane.

Ryzyka oczywiście pozostają (spowolnienie gospodarcze, kryzysy globalne itp.), ale fundamentalny urok Boulder nadaje mu cechy obronne. Warto przypomnieć, że nawet podczas wielkiej recesji indeks cen domów w Boulder spadł tylko o ok. 5-10% i szybko się odbił, znacznie lepiej niż rynki bardziej dotknięte kryzysem. Ta odporność prawdopodobnie się utrzyma.

Dlatego dla interesariuszy – zarówno kupujących, sprzedających, jak i inwestorów – długoterminowe perspektywy dla Boulder są optymistyczne. Decyzje dotyczące nieruchomości oczywiście powinny uwzględniać indywidualne okoliczności i tolerancję ryzyka, ale prognozy sugerują, że ci, którzy inwestują w jakość życia w Boulder (a tym samym w nieruchomości), mogą liczyć na nagrodę w nadchodzących latach. Jak ujęto to w jednym z lokalnych artykułów o nieruchomościach, „kolejny rozdział miasta wypełniony jest obietnicą, energią i zmianą – kluczowe będzie bycie na bieżąco i elastycznym, by Boulder pozostało tętniące życiem i przyjazne do życia przez pokolenia” 8z.com. W praktyce oznacza to wykorzystywanie szans (takich jak nowe inwestycje i napływ kapitału kulturowego), przy jednoczesnej świadomości wyzwań (jak utrzymanie dostępności Boulder dla różnych grup ludzi). Do 2027 roku i później Boulder prawdopodobnie umocni swoją pozycję nie tylko jako mekka outdooru i technologii, ale także jako rozwijające się centrum kulturalne – co wszystko znajdzie odzwierciedlenie w dynamicznym krajobrazie nieruchomości.

Źródła:

• Dane rynkowe Redfin – Boulder, CO (2025) redfin.com redfin.com
• Indeks wartości domów i czynszów Zillow – Boulder, CO zillow.com zillow.com
• PorchLight Real Estate Group – Statystyki Boulder (marzec 2025) porchlightgroup.com
• Colorado Sun – Analiza rynku biurowego w centrum Boulder (sierpień 2025) coloradosun.com coloradosun.com
• The Colorado Group (pośrednictwo komercyjne) – Aktualizacje rynku (2025) coloradogroup.com coloradogroup.com
• Boulder Reporting Lab – Szczegóły projektu Alpine-Balsam boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Boulder Reporting Lab – Plan East Boulder (luty 2025) boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Multi-Housing News – Projekt Williams Village II (styczeń 2025) multihousingnews.com multihousingnews.com
• 8z Real Estate Blog – Efekt Sundance w Boulder (2025) 8z.com 8z.com
• WillowHome Przewodnik Inwestora – Spostrzeżenia Boulder 2025 willowhome.co willowhome.co

redfin.com zillow.com coloradosun.com coloradosun.com porchlightgroup.com coloradogroup.com coloradogroup.com multihousingnews.com boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org