- La crisi dell’accessibilità abitativa negli Stati Uniti sta avanzando, con il Segretario al Tesoro Scott Bessent che avverte di una sfida che richiede “tutte le mani sul ponte” e segnala possibili misure, tra cui una dichiarazione di emergenza abitativa nazionale questo autunno.
- Carlyle Group ha raccolto un record di 9 miliardi di dollari per il suo ultimo fondo immobiliare statunitense, il più grande dal 2012, puntando su asset residenziali, self-storage e industriali, evitando uffici, hotel e centri commerciali. <li EVERGRANDE: I liquidatori di Evergrande Group hanno chiesto a un tribunale di Hong Kong di nominare dei curatori per rintracciare i beni del fondatore Hui Ka Yan, mentre il costruttore, con oltre 300 miliardi di dollari di passività, si avvicina alla liquidazione ed è stato escluso dalla HKEX.
- Seazen Group ha annunciato una partnership strategica per esplorare la tokenizzazione di asset reali, cedendo una quota azionaria da 6,3 milioni di dollari (0,27%) a una società Blockchain Metaverse per sviluppare la tokenizzazione degli asset immobiliari di Seazen.
- Mitsubishi UFJ Financial Group ha lanciato un fondo immobiliare da 100 miliardi di yen per investire in immobili a Tokyo, Osaka e Nagoya, con circa 30 miliardi di yen in equity da istituzioni e il resto tramite debito.
- La Nuova Zelanda ha revocato il divieto per gli acquirenti stranieri, consentendo ai titolari di visto Active Investor Plus di acquistare o costruire una casa di lusso oltre i 5 milioni di NZ$, con effetto immediato; dal mese di aprile sono state presentate 301 domande di visto per un totale di almeno 1,8 miliardi di NZ$.
- Dubai ha registrato 51.000 vendite di case nel secondo trimestre 2025, un record trimestrale, mentre i piani per aggiungere 210.000 nuove unità abitative entro la fine del 2026 hanno portato Fitch a prevedere un calo dei prezzi del 10–15%.
- I prezzi delle case nel Regno Unito sono scesi dello 0,1% in agosto, il terzo calo mensile da aprile, con una crescita annua al 2,1%, mentre l’accessibilità rimane limitata e la Banca d’Inghilterra ha tagliato il tasso base al 4,00%.
- L’Arabia Saudita ha lanciato il suo primo mercato di titoli garantiti da mutui residenziali, con SRC che ha emesso il primo RMBS a fine agosto per aumentare la liquidità e sostenere l’obiettivo di portare la proprietà della casa a circa il 70%.
- Gli sviluppatori di Hong Kong hanno affrontato un aumento del 70% delle scadenze del debito per il prossimo anno, fino a 7,1 miliardi di dollari nel 2026 rispetto ai 4,2 miliardi di quest’anno, con Road King in default sui coupon obbligazionari a causa delle pressioni di rifinanziamento.
Sintesi: Nell’arco di due giorni (1–2 settembre 2025), i mercati immobiliari mondiali sono stati sconvolti da sviluppi rapidissimi. Gli Stati Uniti hanno lasciato intendere la possibilità di dichiarare un emergenza abitativa a causa dell’aumento vertiginoso dei costi dei mutui reuters.com, mentre nel Regno Unito si è registrato un inaspettato calo dei prezzi delle case reuters.com. In Cina la crisi immobiliare si è aggravata – dal crollo di Evergrande a un costruttore che si è rivolto al fundraising tramite blockchain reuters.com. La regione Asia-Pacifico ha riservato sorprese: la Nuova Zelanda ha riaperto le porte agli acquirenti stranieri facoltosi reuters.com e il Giappone ha lanciato un enorme fondo immobiliare reuters.com. In Medio Oriente, l’Arabia Saudita ha introdotto i suoi primi titoli garantiti da mutui english.aawsat.com per aumentare la liquidità abitativa, mentre il boom di Dubai ha sollevato timori di un crollo. In Africa e America Latina, tassi d’interesse elevati e nuovi investimenti stanno rimodellando i mercati. Di seguito analizziamo le principali transazioni, tendenze, politiche, impatti dei tassi, progetti e innovazioni tecnologiche – con approfondimenti di esperti – regione per regione.
Nord America (USA & Canada) – Crisi di accessibilità e mosse politiche
- Accessibilità alle abitazioni al punto di rottura: Possedere una casa negli Stati Uniti è sempre più fuori portata poiché i tassi ipotecari e i prezzi raggiungono i massimi degli ultimi decenni. Ora è più economico affittare che comprare una casa di ingresso in 49 delle 50 più grandi città statunitensi san.com san.com. Le rate medie mensili del mutuo ($2.768) sono circa il 38% più alte degli affitti ($2.000) san.com san.com, un’inversione rispetto alle tendenze storiche. I compratori alla prima casa sono in difficoltà: la loro età media è salita a 38 anni (da 28 nel 1991) e la loro quota di mercato è crollata al 24%, il livello più basso da quando si tengono i registri, nel 1981 nar.realtor. “Il mercato immobiliare statunitense è diviso in due gruppi: chi compra per la prima volta e fatica a entrare nel mercato e i proprietari attuali che acquistano in contanti”, osserva Jessica Lautz, vice capo economista NAR nar.realtor, mentre prezzi elevati e tassi ipotecari oltre il 7% escludono i giovani acquirenti.
- “Tutti a bordo” – Gli Stati Uniti segnalano emergenza abitativa: Con l’accessibilità in crisi, Washington potrebbe intervenire. Il Segretario al Tesoro Scott Bessent ha avvertito che i costi delle abitazioni sono una sfida da “tutti a bordo” e ha rivelato che l’amministrazione Trump prevede nuove misure nelle prossime settimane reuters.com reuters.com. Ha detto a Reuters che il presidente Trump sta persino considerando di dichiarare un’emergenza abitativa nazionale questo autunno per stimolare l’offerta e contenere i prezzi reuters.com. Bessent ha osservato che gli affitti hanno finalmente iniziato a diminuire, offrendo sollievo agli inquilini, ma le vendite di case restano depresse dalla politica monetaria restrittiva della Federal Reserve reuters.com. Si aspetta che le transazioni immobiliari aumentino una volta che i tassi d’interesse inizieranno a scendere, poiché i proprietari bloccati con mutui a tassi ultra-bassi saranno finalmente disposti a vendere reuters.com. Nel frattempo, l’amministrazione sta valutando procedure di autorizzazione semplificate e standardizzazione per accelerare le nuove costruzioni reuters.com. “L’accessibilità economica,” ha detto Bessent, “sarà un grande obiettivo” mentre cercano soluzioni reuters.com.
- I giganti degli investimenti puntano sulla ripresa immobiliare: I grandi capitali si stanno mobilitando per una ripresa del mercato immobiliare statunitense. La società di private equity Carlyle Group ha raccolto la cifra record di 9 miliardi di dollari per il suo ultimo fondo immobiliare USA – il più grande dal 2012 – posizionandosi per acquistare terreni e immobili in un momento ciclico di minimo reuters.com reuters.com. Rob Stuckey, responsabile del settore immobiliare USA di Carlyle, ha dichiarato che gli investitori hanno impegnato capitali durante “uno degli ambienti di raccolta fondi più difficili… degli ultimi tempi,” attratti dal miglioramento dei fondamentali nei settori residenziale, self-storage e industriale reuters.com reuters.com. In particolare, il fondo di Carlyle eviterà i settori strutturalmente in difficoltà come uffici, hotel e centri commerciali reuters.com, riflettendo le continue difficoltà dell’immobiliare commerciale tradizionale. Invece, punta su aree con una domanda più forte, mentre gli alti costi di finanziamento e il lavoro da remoto stanno trasformando il mercato immobiliare USA. Nel frattempo, gli investitori istituzionali (fondi pensione, assicurazioni) stanno acquistando case unifamiliari e portafogli di immobili in affitto, alla ricerca di rendimenti protetti dall’inflazione in un contesto azionario volatile reuters.com. Anche se il credito resta limitato, questi operatori con molta liquidità stanno scommettendo che “questo sia un momento interessante per investire” nel mercato immobiliare statunitense reuters.com.
- La calma del Canada prima del sollievo sui tassi: In Canada, nessun cambiamento di politica drastico è avvenuto nelle ultime 48 ore, ma il mercato riflette le sfide degli Stati Uniti. Grandi città come Toronto e Vancouver affrontano crisi di accessibilità dopo anni di aumenti dei prezzi, anche se la crescita dei prezzi si è raffreddata nel 2025. Le aggressive strette sui tassi della Bank of Canada (che hanno portato i tassi dei mutui sopra il 6%) hanno rallentato significativamente le vendite. Tuttavia, con l’inflazione canadese in calo, gli economisti prevedono tagli dei tassi nel 2025 – un potenziale punto di svolta per il mercato immobiliare. Già ora, i prezzi delle case si sono stabilizzati a livello nazionale dopo una lieve correzione, e la domanda degli acquirenti si sta risvegliando per i condomini e le case di ingresso. Le prossime decisioni sui tassi di interesse saranno cruciali: un’inversione verso tassi più bassi potrebbe “ridare vita al mercato”, come ha osservato un analista di Bay Street, riducendo le rate mensili e ripristinando la fiducia degli acquirenti (fonti oltre la finestra delle 48 ore suggeriscono un cauto ottimismo). Nel frattempo, il governo canadese si concentra sull’aumento dell’offerta abitativa – allentando le regole urbanistiche e la domanda guidata dall’immigrazione – per affrontare quella che la CMHC stima essere una carenza di milioni di unità. Queste iniziative a lungo termine, insieme a qualsiasi sollievo sui tassi, preparano il terreno per una lenta ripresa del settore residenziale canadese.
Europa – Prezzi in calo, tassi che mordono e nervosismo tra gli investitori
- I prezzi delle case nel Regno Unito calano inaspettatamente: Il mercato immobiliare britannico ha lanciato segnali di allarme quando i prezzi delle case sono scesi dello 0,1% ad agosto rispetto a luglio, andando contro le aspettative di un aumento reuters.com. Si tratta del terzo calo mensile da aprile, che ha portato la crescita annuale dei prezzi al solo 2,1% – il livello più basso da oltre un anno reuters.com. Il mutuante Nationwide ha attribuito la causa alla ridotta accessibilità economica: il mutuo medio per chi acquista la prima casa ora assorbe circa il 35% del reddito netto, ben al di sopra della media storica del 30% reuters.com. “Il ritmo relativamente contenuto della crescita dei prezzi delle case è forse comprensibile, dato che l’accessibilità rimane limitata rispetto alle medie di lungo periodo,” ha dichiarato Robert Gardner, capo economista di Nationwide reuters.com. Anche se la Banca d’Inghilterra ha tagliato il tasso base al 4,00% in agosto (dal 4,25%) per stimolare l’economia, i costi dei prestiti restano elevati e i finanziatori sono cauti reuters.com. I potenziali acquirenti devono inoltre affrontare barriere psicologiche: le speculazioni su possibili aumenti delle tasse sugli immobili nella prossima legge di bilancio – come una possibile mansion tax – stanno minando la fiducia. “Il rischio è che le speculazioni su possibili aumenti delle tasse sugli immobili nella legge di bilancio autunnale … colpiscano ulteriormente il sentiment degli acquirenti nei prossimi mesi,” ha avvertito Ashley Webb, economista per il Regno Unito presso Capital Economics reuters.com. In breve, il mercato immobiliare britannico sta attraversando una ripresa fragile, con modesti cali dei prezzi che riflettono la pressione degli aumenti dei tassi passati e l’incertezza sulle tasse future.
- Il settore immobiliare commerciale europeo sotto pressione: In tutta l’Europa continentale, i mercati immobiliari commerciali stanno subendo la stretta di tassi d’interesse e rendimenti obbligazionari più alti. I rendimenti dei titoli di Stato sono saliti ai massimi da anni in molti paesi reuters.com, aumentando il costo del capitale per gli investitori immobiliari e mettendo sotto pressione al ribasso le valutazioni degli immobili. I settori degli uffici e del retail sono particolarmente deboli: i tassi di sfitto nelle grandi città (come Parigi La Défense o il CBD di Francoforte) sono aumentati poiché gli inquilini aziendali riducono gli spazi e le tendenze di lavoro da remoto persistono. Si profila anche un’ondata di rifinanziamenti: le società immobiliari europee che hanno approfittato del debito a basso costo negli anni 2010 ora si trovano di fronte a rifinanziamenti molto più costosi o a vendite in condizioni di difficoltà. In Germania, ad esempio, un importante proprietario di uffici ha recentemente avvertito che le proprietà potrebbero essere svalutate del 10–20% a causa della rivalutazione legata ai rendimenti (fonte: FT, fuori dall’ambito delle 48 ore). I volumi di investimento in Europa sono in forte calo su base annua e alcune operazioni di rilievo sono saltate. Tuttavia, restano sacche di resilienza: le proprietà logistiche e industriali sostenute dall’e-commerce continuano a registrare una solida crescita degli affitti, e gli investimenti in hotel di lusso nell’Europa meridionale stanno riprendendo con il turismo. Le banche centrali europee (BCE, BoE) si stanno avvicinando al picco dei tassi; qualsiasi segnale di taglio potrebbe stabilizzare i costi di finanziamento e riportare gli acquirenti. Fino ad allora, lo scenario di tassi “più alti più a lungo” mantiene il settore immobiliare europeo in una fase di attesa, con gli investitori che richiedono rendimenti più elevati e rivalutando di conseguenza gli asset.
- Sviluppi e accordi notevoli: Nonostante le difficoltà, alcune importanti operazioni immobiliari europee hanno fatto notizia. In Francia, il conglomerato del lusso Kering (proprietario di Gucci) ha “flogging” parte del suo portafoglio immobiliare di negozi da 4 miliardi di euro per ridurre il debito reuters.com reuters.com. Il nuovo CEO Luca de Meo potrebbe vendere edifici retail di punta a Parigi, Milano e New York dopo il crollo delle vendite di Kering – un’inversione rispetto alla sua serie di acquisizioni di prestigio (come l’acquisto di un negozio sulla Fifth Avenue da 963 milioni di dollari nel 2022) reuters.com. Vendere questi asset genera liquidità ma potrebbe erodere la presenza a lungo termine del marchio nelle principali vie dello shopping reuters.com reuters.com. Nel frattempo, in Germania si è registrata una nuova ondata di agitazione tra gli investitori immobiliari: fondi attivisti stanno puntando aziende con forte esposizione immobiliare nei loro bilanci, sollecitando la vendita di asset. E in Spagna, un importante progetto a uso misto – la riqualificazione da 7 miliardi di euro Operation Chamartín a Madrid – ha finalmente preso il via dopo decenni di ritardi (media locali, 1 settembre). Questa conversione di 250 acri di scalo ferroviario in uffici, abitazioni e parchi riflette una tendenza “build-to-core”, in cui gli sviluppatori creano asset di pregio da zero poiché pochi vogliono vendere quelli di alta qualità esistenti in un mercato debole. Nel complesso, il settore immobiliare europeo è in modalità reset, in attesa di segnali più chiari su inflazione e politiche prima della prossima ripresa.
Asia-Pacifico – Crisi e innovazione in egual misura
- Il tumulto immobiliare della Cina si intensifica: L’epico crollo del settore immobiliare in Cina non mostra segni di attenuazione. Evergrande Group, un tempo il più grande sviluppatore cinese, rimane al centro della tempesta. Il 2 settembre, i liquidatori di Evergrande hanno chiesto a un tribunale di Hong Kong di nominare dei curatori per rintracciare i beni del fondatore Hui Ka Yan, che si è rifiutato di rivelare completamente le sue proprietà in tutto il mondo reuters.com. Questa misura straordinaria fa parte degli sforzi per recuperare 6 miliardi di dollari in presunti dividendi e pagamenti dirottati a Hui e ad altri insider reuters.com. Evergrande, gravata da oltre 300 miliardi di dollari di passività, è stata formalmente ordinata alla liquidazione nel 2024 dopo il default sui suoi debiti reuters.com. È stata delistata dalla borsa di Hong Kong la scorsa settimana, segnando un crollo clamoroso per un’azienda che un tempo era l’emblema del boom edilizio cinese reuters.com. Il fondatore Hui, ora imprigionato in Cina per accuse non specificate reuters.com, aveva prelevato miliardi in contanti negli anni d’oro, e i liquidatori avvertono che la sua ex-moglie potrebbe disporre di un altro miliardo di dollari di beni se non viene fermata reuters.com. La saga di Evergrande mette in evidenza le profonde crepe nel settore immobiliare cinese, che dal 2021 ha visto decine di sviluppatori andare in default. Le vendite e i prezzi delle case continuano a ristagnare; i prezzi delle nuove abitazioni sono scesi per il quarto mese consecutivo a luglio, in calo dello 0,3%, con la debole domanda che ha spinto le autorità a varare stimoli. Il governo centrale di Pechino ha recentemente esortato le città ad allentare le restrizioni all’acquisto di case e a tagliare i tassi dei mutui per “prevenire ulteriori cali” nel settore immobiliare reuters.com. Ma finora, queste misure hanno solo stabilizzato brevemente il sentiment. Gli analisti temono una lunga fase di difficoltà: “Il crollo immobiliare in Cina non è ancora finito,” hanno avvertito gli economisti in una recente nota, il che significa ulteriori sofferenze per l’economia più ampia (che prima della crisi dipendeva dal settore immobiliare per il 25% dell’attività).
- Gli sviluppatori di Hong Kong affrontano una scogliera del debito: Le ripercussioni della crisi immobiliare cinese si fanno sentire anche a Hong Kong. Una nuova analisi di Reuters mostra che i principali sviluppatori di Hong Kong si trovano di fronte a un aumento del 70% delle scadenze del debito il prossimo anno – 7,1 miliardi di dollari in scadenza nel 2026 contro 4,2 miliardi quest’anno reuters.com reuters.com. Con i valori degli immobili commerciali a Hong Kong in calo del 50% rispetto al picco del 2019 e il leasing di uffici in difficoltà, la rifinanziamento rappresenta una sfida imminente. Un costruttore di medie dimensioni, Road King, ha appena mancato il pagamento delle cedole obbligazionarie, il primo sviluppatore di Hong Kong a farlo dall’inizio della crisi del debito immobiliare cinese reuters.com. L’analista di S&P Edward Chan avverte che altri piccoli sviluppatori potrebbero andare in default nei prossimi 12–24 mesi, poiché le banche riducono la loro esposizione, osservando che “si arriverà a un punto in cui non avranno alcuna possibilità di rimborsare” tali prestiti reuters.com reuters.com. Anche i giganti con molta liquidità stanno conservando capitale; i magnati immobiliari di Hong Kong hanno accantonato nuovi progetti e stanno valutando la vendita di asset (anche se le svendite rischiano di deprimere ulteriormente i prezzi reuters.com). La Hong Kong Monetary Authority insiste che le banche siano ben capitalizzate per resistere a eventuali perdite immobiliari reuters.com. Ma il sentiment è fragile: i titoli immobiliari della città si aggirano vicino ai minimi di 10 anni. Gli osservatori si aspettano un ondata di consolidamenti o privatizzazioni degli sviluppatori più deboli se le condizioni non miglioreranno.
- Tokenizzazione immobiliare – L’audace esperimento di un costruttore cinese: In mezzo al tumulto, un costruttore cinese sta abbracciando la tecnologia blockchain nel tentativo di raccogliere fondi. Seazen Group, uno dei primi 20 costruttori, ha annunciato il 1° settembre una partnership strategica senza precedenti per esplorare la tokenizzazione di asset del mondo reale (RWA) reuters.com reuters.com. Seazen emetterà una piccola quota azionaria da 6,3 milioni di dollari (0,27% delle azioni) a una società Blockchain Metaverse registrata in Australia, con l’obiettivo di sviluppare congiuntamente la capacità di tokenizzare gli asset immobiliari e i flussi di reddito di Seazen reuters.com reuters.com. Se avrà successo, Seazen potrebbe in futuro raccogliere fondi emettendo token digitali garantiti da immobili – un approccio innovativo per un costruttore cinese. “Attraverso questa collaborazione strategica, la società prevede di mitigare significativamente i rischi e i costi dell’esplorazione indipendente delle applicazioni RWA,” ha dichiarato Seazen, sottolineando che ciò dovrebbe “aumentare il ritmo e l’efficienza dell’innovazione” nel modo in cui finanziano i progetti reuters.com. Le società immobiliari in Cina stanno lottando per la liquidità da quando la crisi del debito del settore è scoppiata nel 2021 reuters.com, e molti canali tradizionali di raccolta fondi (prevendite, nuovi prestiti) sono chiusi. La mossa di Seazen, seppur limitata, viene osservata come possibile modello di innovazione PropTech – portando di fatto il settore immobiliare nel Web3 – se aiuterà a superare alcuni degli attuali ostacoli di finanziamento. I mercati hanno reagito con cautela: il titolo Seazen è salito del 5% alla notizia prima di ridurre i guadagni reuters.com. Gli analisti affermano che la tokenizzazione non risolverà i problemi fondamentali di solvibilità dei costruttori, ma segnala una volontà creativa di provare nuovi strumenti per sopravvivere all’inverno immobiliare cinese.
- Boom dei fondi immobiliari in Giappone mentre i tassi salgono: In un colpo di scena sorprendente, il Giappone – da tempo noto per i tassi d’interesse ultra-bassi – sta vedendo un aumento dei tassi, e gli investitori domestici stanno riversandosi nel settore immobiliare prima che i rendimenti salgano ulteriormente. Il 2 settembre, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) ha rivelato i piani per un fondo immobiliare da 100 miliardi di yen (680 milioni di dollari) per investire in proprietà giapponesi reuters.com. Questo è l’ultimo di una serie di nuovi fondi immobiliari in Giappone mentre la Banca del Giappone segnala una graduale fine dei tassi negativi. “In un mondo con tassi d’interesse, le aspettative di rendimento degli investitori stanno aumentando,” ha spiegato Naokatsu Uchida, presidente della divisione immobiliare di MUFG, sottolineando che gli investitori giapponesi cercano rendimenti più alti mentre i tassi globali si normalizzano reuters.com. Il fondo MUFG – uno dei più grandi dell’anno – punterà su uffici, edifici residenziali e hotel sottoperformanti a Tokyo, Osaka e Nagoya reuters.com reuters.com. Circa 30 miliardi di yen in equity arriveranno da istituzioni (assicurazioni, banche) e il resto tramite debito reuters.com. Segue altri grandi lanci: Dai-ichi Life e Marubeni hanno annunciato un fondo immobiliare da 400 miliardi di yen a luglio, Orix ha lanciato un fondo da 100 miliardi a febbraio, e Morgan Stanley sta raccogliendo 100 miliardi per il real estate giapponese reuters.com. A guidare questo trend è una finestra unica in cui i valori immobiliari in Giappone stanno salendo (in aumento di circa il 10% nel 2023) ma i cap rate sono ancora relativamente bassi – probabilmente destinati a salire se la BoJ inasprirà la politica. Raccogliendo capitali ora, questi fondi puntano a bloccare asset e potenzialmente cavalcare un’onda di crescita. La vacancy degli uffici a Tokyo ha iniziato a diminuire e gli affitti residenziali stanno salendo, rendendo gli investitori ottimisti. Tuttavia, se i tassi dovessero salire troppo rapidamente, le operazioni molto indebitate potrebbero vacillare. Per ora, il mercato immobiliare giapponese, a lungo dormiente, si sta scaldando in risposta anche solo al minimo sentore di tassi d’interesse più alti.
- La Nuova Zelanda riaccoglie gli acquirenti stranieri: In una notevole inversione di rotta politica, la Nuova Zelanda ha annunciato che riaprirà parti del suo mercato immobiliare agli investitori stranieri dopo un divieto durato anni. Il Primo Ministro Chris Luxon ha dichiarato che d’ora in poi, i ricchi investitori stranieri con visti speciali potranno acquistare o costruire una casa di lusso (oltre 5 milioni di NZ$) in Nuova Zelanda reuters.com reuters.com. “Questa modifica traccia una via di mezzo tra chi non vuole l’apertura agli acquirenti stranieri e il desiderio di attrarre investitori ad alto patrimonio,” ha spiegato Luxon, sostenendo che ciò rafforzerà il legame degli investitori con l’economia neozelandese reuters.com. La politica è rivolta a chi possiede il nuovo visto “golden” Active Investor Plus, che già richiede un investimento aziendale significativo in Nuova Zelanda. In precedenza, anche questi investitori erano esclusi dall’acquisto di case (a meno che non vivessero in NZ per più di 6 mesi all’anno) in base a un ampio divieto del 2018 volto a raffreddare i prezzi reuters.com reuters.com. L’inversione, effettiva immediatamente, mira a stimolare la crescita economica mentre la Nuova Zelanda esce da una lieve recessione reuters.com. I funzionari sottolineano che meno dell’1% delle case in NZ vale più di 5 milioni di NZ$, quindi questa eccezione non dovrebbe provocare un afflusso di massa, ma piuttosto inviare il messaggio che la Nuova Zelanda è “aperta agli affari” per le élite globali. Il governo riferisce di aver ricevuto 301 domande per il visto da investitore da aprile; se tutte andassero a buon fine, si tratterebbe di almeno 1,8 miliardi di NZ$ di investimenti nelle aziende neozelandesi reuters.com. Gli agenti immobiliari di proprietà di lusso ad Auckland e Queenstown hanno accolto favorevolmente la decisione, affermando che gli acquirenti ultra-ricchi spesso desiderano una casa come parte del loro pacchetto di stile di vita in NZ. “I nostri clienti saranno lieti di avere questa opzione,” ha detto un consulente per la residenza, sottolineando che molti investitori sono attratti dallo stile di vita neozelandese e ora possono più facilmente assicurarsi una partecipazione personale reuters.com. I critici, tuttavia, si preoccupanopreoccupazione per un eventuale ritorno di denaro straniero in un mercato immobiliare che rimane uno dei meno accessibili al mondo. La scommessa del governo è che i benefici economici superino i rischi, soprattutto dato il limite di prezzo per il lusso.
Medio Oriente – Incrementi di liquidità e bilanciamento tra boom e crisi
- La rivoluzione dei mutui in Arabia Saudita: In una pietra miliare per il finanziamento abitativo del Regno, l’Arabia Saudita ha lanciato il suo primo mercato di titoli garantiti da mutui residenziali (RMBS) per stimolare la liquidità english.aawsat.com. La società statale Saudi Real Estate Refinance Co. (SRC, parte del Public Investment Fund) ha emesso il primo pacchetto di obbligazioni ipotecarie a fine agosto come parte di un più ampio programma di cartolarizzazione english.aawsat.com english.aawsat.com. I funzionari affermano che ciò libererà i bilanci delle banche e attirerà nuovi capitali nel settore abitativo. “Il lancio della prima operazione RMBS del Regno rappresenta un passo strategico verso lo sviluppo del mercato della finanza immobiliare saudita e ne aumenta l’attrattiva sia per gli investitori nazionali che stranieri,” ha dichiarato Majid Al-Hogail, Ministro dell’Edilizia saudita e presidente di SRC arabnews.com. Impacchettando i mutui in titoli negoziabili, le autorità saudite mirano a aumentare la liquidità, espandere la capacità di prestito delle banche e ridurre i costi dei mutui per i consumatori english.aawsat.com. L’iniziativa sostiene l’obiettivo di Vision 2030 di portare la proprietà della casa in Arabia Saudita al 70% (dal ~60% a metà decennio) english.aawsat.com. “Questa iniziativa offre strumenti finanziari innovativi in linea con Vision 2030… permettendo a più famiglie saudite di possedere una casa,” ha aggiunto Al-Hogail arabnews.com. L’amministratore delegato di SRC, Majeed Al-Abduljabbar, ha definito il programma RMBS “un salto qualitativo” per il mercato secondario dei mutui, sottolineando che “rafforzerà la liquidità, diversificherà la base degli investitori e aiuterà le istituzioni finanziarie a gestire capitale e rischio in modo più efficace” arabnews.com. La prima emissione è stata relativamente modesta (dimensione esatta non divulgata), ma ne sono previste altre. S&P Global Ratings ha elogiato lo sviluppo, stimando che le banche saudite detengano circa 180 miliardi di dollari in mutui – il 23% dei prestiti totali – e che la cartolarizzazione aiuterà a sostenere tale crescita gestendo al contempo i rischi english.aawsat.com english.aawsat.com. Il momento è favorevole: le banche saudite sono ben capitalizzate e redditizie, e gli investitori sia nazionali che internazionali sono desiderosi di acquistare debito saudita di alta qualità. Se il mercato RMBS si approfondisse, potrebbe abbassare i tassi ipotecari e rendere l’alloggio più accessibile, sostenendo la giovane e crescente popolazione del Regno.
- Il boom da record di Dubai – e l’imminente ondata di nuove offerte: Il mercato immobiliare di Dubai è in fiamme – ma gli esperti temono che la storia si ripeta. I prezzi delle case a Dubai sono aumentati di circa il 70% dal 2019 bloomberg.com, grazie all’afflusso di professionisti stranieri (inclusi ricchi russi in fuga dalla guerra) e alla reputazione dell’emirato come rifugio sicuro. Nel solo secondo trimestre del 2025, sono state registrate 51.000 vendite di case – un nuovo record trimestrale per Dubai bloomberg.com. I prezzi delle ville nelle zone di pregio ora superano i picchi del 2014, e il mercato del lusso è così richiesto che gli sviluppatori stanno assegnando a sorteggio le nuove unità. Questa frenesia ha sollevato timori di un altro crollo come quello del 2009, quando una bolla immobiliare alimentata dal debito scoppiò a Dubai. Un recente rapporto di Fitch Ratings ha raffreddato l’entusiasmo: prevede calo dei prezzi a doppia cifra in arrivo. Dubai dovrebbe aggiungere 210.000 nuove unità abitative entro la fine del 2026, il doppio di quelle consegnate negli ultimi tre anni reuters.com. Questa ondata di costruzioni – parte di grandi piani di sviluppo – causerà un “aumento record dell’offerta” che potrebbe far scendere i prezzi fino a 10–15% entro il 2026, secondo Fitch reuters.com reuters.com. Questo ridurrebbe solo in parte l’aumento di circa il 60% dei prezzi delle case registrato dal 2022 all’inizio del 2025 reuters.com, una crescita trainata dal boom economico post-COVID di Dubai, dalla liberalizzazione delle regole sui visti e dallo status di zero imposta sul reddito. Il governo di Dubai ha adottato misure per evitare un atterraggio brusco: ha inasprito le regole per gli sviluppatori, consolidato i principali costruttori statali e continua a ridurre il debito dal salvataggio del 2009 reuters.com. Anche le banche ora hanno una minore esposizione al settore immobiliare (14% dei prestiti, rispetto al 20% di qualche anno fa) reuters.com, offrendo un cuscinetto in caso di calo dei valori. Alcuni osservatori di mercato sostengono che la forte domanda per le zone di pregio (ad esempio la Palm Jumeirah sul mare) e i ritardi nelle costruzioni impediranno una grave eccedenza di offerta <a href=”https://www.reuters.com/world/middle-east/dubai-real-estate-prices-likely-freuters.com. Tuttavia, il sentiment è cambiato – dall’euforia a un cauto ottimismo. “Il boom immobiliare di Dubai, alimentato da continui arrivi di stranieri, fa temere ad alcuni che un altro crollo possa essere all’orizzonte,” ha riportato Bloomberg facebook.com. I prossimi 12–18 mesi metteranno alla prova se il mercato immobiliare di Dubai riuscirà a raggiungere un “atterraggio morbido” – raffreddandosi verso una crescita sostenibile invece di un altro tracollo.
- Capitale transfrontaliero e mega-progetti: Il capitale mediorientale continua a svolgere un ruolo sproporzionato nel settore immobiliare globale. Ricchi di liquidità derivante dai petrodollari, i fondi sovrani e gli investitori del Golfo hanno acquisito asset di prestigio all’estero – dagli uffici di Londra ai parchi logistici asiatici – in quello che Bloomberg ha definito le “mega forze” della ricchezza mediorientale che si diffonde in tutto il mondo (Bloomberg Businessweek, 1 settembre). Nelle ultime 48 ore, non sono stati annunciati nuovi mega-affari, ma le voci di mercato indicano un’attività di acquisto vivace: secondo indiscrezioni, la Qatar Investment Authority starebbe valutando partecipazioni in grattacieli a New York e Londra (non confermato). All’interno della regione, i mega-progetti proseguono. In Arabia Saudita, la costruzione della futuristica città da 500 miliardi di dollari NEOM ha raggiunto un nuovo traguardo con i primi 10 chilometri della megastruttura “The Line” che si ergono visibilmente nel deserto (secondo riprese con droni circolate il 2 settembre). In Egitto, la Nuova Capitale Amministrativa ha inaugurato diversi nuovi edifici ministeriali il 1° settembre, trasferendo ulteriori funzioni governative fuori dalla sovraffollata Il Cairo (Al Ahram, 2 settembre). Questi progetti colossali, sebbene lontani dal completamento, segnalano fiducia nel fatto che lo sviluppo immobiliare rimanga un pilastro della strategia economica in Medio Oriente. Inoltre, stanno avanzando nuove normative: l’Arabia Saudita ha appena approvato una legge (in vigore dal 2026) che consente a stranieri non residenti di possedere immobili tramite un sistema di identità digitale coingeek.com pinsentmasons.com – potenzialmente un punto di svolta per gli investimenti stranieri nel settore immobiliare saudita. In sintesi, la regione si trova in bilico tra boom e cautela: l’abbondanza di capitale alimenta crescita e acquisizioni, mentre responsabili politici e analisti lavorano per prevenire il surriscaldamento e garantire la stabilità a lungo termine dei mercati immobiliari.
Africa – Tendenze emergenti negli investimenti e segnali di ripresa
- Ascesa degli investitori domestici: È in corso una silenziosa trasformazione in diversi mercati immobiliari africani: l’ascesa degli investitori istituzionali locali che stanno colmando un vuoto a lungo occupato dal capitale straniero. I fondi pensione e i gestori patrimoniali africani, storicamente cauti riguardo al settore immobiliare, stanno ora aumentando in modo significativo le loro allocazioni nel real estate africabusiness.com africabusiness.com. Questa tendenza sta iniettando capitale domestico stabile e a lungo termine negli sviluppi in tutto il continente. “Queste istituzioni hanno iniziato a far crescere le allocazioni… introducendo la partecipazione di capitale domestico stabile e a lungo termine, precedentemente assente,” spiega Niyi Adeleye, Head of Real Estate Finance (Africa Regions) presso Standard Bank africabusiness.com. Ad esempio, i fondi pensione nigeriani hanno aumentato i loro investimenti immobiliari di circa il 418% nella prima metà del 2025 rispetto all’anno precedente (sebbene partendo da una base bassa) africabusiness.com. Sebbene le cifre assolute siano ancora modeste – circa 51 milioni di dollari investiti nel primo semestre 2025, rispetto ai 9 milioni del primo semestre 2024 africabusiness.com – la traiettoria di crescita è incoraggiante. In mercati come Nigeria, Ghana, Kenya e Sudafrica, le società di pensione e assicurazione cercano il reddito stabile e la copertura dall’inflazione che il settore immobiliare può offrire. Il prossimo Africa Property Investment Summit (previsto per metà settembre a Città del Capo) metterà in luce questo cambiamento, con panel su come i fondi pensione locali siano ora “motori strumentali” dei progetti immobiliari africabusiness.com. L’ingresso di questi attori domestici segnala un ecosistema in maturazione: gli sviluppi sostenuti da fondi pensione tendono a richiedere una governance più rigorosa, sostenibilità e orizzonti temporali più lunghi, il che potrebbe alla fine stabilizzare i cicli immobiliari africani africabusiness.com africabusiness.com. It also redriduce la dipendenza da investitori stranieri volubili. Come ha detto un CEO, la sostituzione del capitale straniero con fonti locali “supporta la creazione di ecosistemi immobiliari più stabili commercialmente e sostenibili nei mercati chiave.” africabusiness.com.
- Ripresa mista del Sudafrica: Il Sudafrica, il mercato immobiliare più sviluppato del continente, mostra segnali timidi di ripresa nonostante le sfide persistenti. Gli analisti immobiliari segnalano un cauto ottimismo di crescita nel settore residenziale nel 2025, grazie a un’economia in miglioramento e all’aspettativa di tagli dei tassi d’interesse da parte della South African Reserve Bank bizcommunity.com bizcommunity.com. (La SARB ha aumentato aggressivamente i tassi fino all’8,25% di repo nel 2022–23; l’inflazione da allora è rientrata nell’obiettivo del 4–6%, aprendo la strada a possibili riduzioni dei tassi.) A Cape Town, l’afflusso di aziende tecnologiche e finanziarie ha generato un mini-boom – la popolazione della città si avvicina ai 5 milioni con una domanda in forte crescita sia da migranti interni che da “nomadi digitali” bizcommunity.com. I valori delle case di pregio a Cape Town, sulla Atlantic Seaboard, sono aumentati del 160% dal 2010, spingendo la città a investire 40 miliardi di rand in infrastrutture per tenere il passo bizcommunity.com. “La situazione di Cape Town dimostra che una crescita rapida nelle aree ad alta domanda può mettere sotto pressione le risorse e escludere dal mercato alcune fasce di popolazione,” osserva Grant Goosen, dirigente locale del settore immobiliare bizcommunity.com. Nel frattempo, i primi acquirenti in tutto il Sudafrica sono attivi nei sobborghi più accessibili, grazie all’esenzione dalla tassa di trasferimento per le case sotto 1,2 milioni di rand – una “svolta” che sta alimentando le vendite entry-level bizcommunity.com. Sul fronte commerciale, l’occupazione di uffici e negozi sta lentamente migliorando dai minimi della pandemia, favorita da progetti di riqualificazione urbana e condizioni di locazione più flessibili bizcommunity.com. Il settore immobiliare industriale e logistico rimane un punto di forza (magazzini, data center, torri cellulari), in linea con l’interesse degli investitori globali per questi segmenti bizcommunity.com. Nel complesso, il Sudafrica’sIl settore immobiliare da 8,8 trilioni di rand si sta diversificando: mentre gli uffici tradizionali si riprendono solo gradualmente, la crescita proviene da nuove nicchie come gli alloggi per studenti e le case “verdi” alimentate a energia solare. La strada verso una piena ripresa è lunga – la disoccupazione e le interruzioni di corrente continuano a pesare sulla fiducia – ma l’adattamento del mercato immobiliare dimostra resilienza.
- Altrove in Africa: Altri mercati regionali hanno avuto notizie più tranquille nelle ultime 48 ore ma continuano a seguire direzioni uniche. Nigeria, dopo una svalutazione della valuta e un aumento dei tassi d’interesse, ha visto la sua banca centrale iniziare ad allentare leggermente la politica – un segnale positivo per il finanziamento immobiliare, che si era quasi fermato. In Kenya, il programma governativo per l’edilizia abitativa accessibile ha fatto notizia completando 10.000 nuove unità nelle città satellite di Nairobi (stampa keniota, 1 settembre), parte di un ambizioso piano per costruire 200.000 case all’anno. Egitto sta sfruttando l’interesse degli investitori del Golfo per finanziare i suoi mega-progetti New Alamein City e New Capital, anche se una revisione imminente del FMI ha gettato incertezza su alcuni sussidi immobiliari. Marocco e Tunisia stanno vivendo una ripresa post-pandemica del turismo, aumentando la domanda di proprietà turistiche e in affitto sulla costa mediterranea. E in tutto il continente, stanno emergendo startup proptech: dalle piattaforme digitali per mutui in Nigeria ai registri fondiari basati su blockchain in Kenya, l’innovazione punta a risolvere attriti di mercato di lunga data. In breve, il panorama immobiliare africano è molto vario – ma un filo conduttore nel 2025 è la crescita degli investimenti locali e l’attenzione a dare alloggio alla giovane popolazione urbana del continente nonostante i venti contrari economici.
America Latina – Tassi alti vs. grandi speranze
- Brasile: Colmare il divario del credito abitativo: La più grande economia dell’America Latina, il Brasile, sta lottando con le conseguenze dei tassi d’interesse molto elevati sul suo mercato immobiliare. Con l’inflazione sotto controllo, la banca centrale brasiliana aveva iniziato a tagliare il tasso Selic dal picco del 13,75% nel 2023 – ma le strette precedenti hanno lasciato degli strascichi. A un certo punto di quest’anno, i saldi dei conti di risparmio sono crollati poiché i risparmiatori hanno cercato strumenti a rendimento più elevato, privando i tradizionali finanziamenti per la casa di fondi reuters.com reuters.com. Il credito ipotecario brasiliano è fortemente legato ai depositi di risparmio, e i deflussi hanno creato una stretta creditizia per costruttori e acquirenti. In un discorso di giugno, il governatore della banca centrale Gabriel Galipolo ha osservato che il sistema deve adattarsi: “Ciò costringe la banca centrale e il sistema finanziario a cercare fonti di finanziamento alternative… verso un nuovo modello,” ha detto, facendo riferimento ai piani per una soluzione di finanziamento “ponte” reuters.com reuters.com. I regolatori sono in trattative con la banca statale Caixa e altri su modi per utilizzare i mercati dei capitali o il sostegno del governo per garantire che i mutui continuino a fluire reuters.com. Nel frattempo, il mercato immobiliare brasiliano rimane misto: i prezzi delle case stanno aumentando moderatamente in termini nominali (circa il 5% su base annua, secondo l’indice FipeZap) ma stanno diminuendo al netto dell’inflazione. L’attività edilizia sta riprendendo in segmenti come l’edilizia popolare sovvenzionata (grazie ai programmi governativi rilanciati), mentre gli sviluppi di fascia alta languono. Molti brasiliani hanno rimandato l’acquisto di una casa a causa dei tassi ipotecari superiori al 14% visti lo scorso anno. Ma poiché il Selic è ora in calo (ridotto al 12,75% a settembre e previsto intorno al 10% entro metà 2026), sta tornando l’ottimismo. Alcuni analisti prevedono una liberazione della domanda repressa alla fine del 2025 se i costi di finanziamento scenderanno a una sola cifra. Fino ad allora, il Brasile esemplifica come i tassi d’interesse elevati abbiano raffreddato il settore immobiliare – e come i responsabili politici si stiano affannando per creare nuovi canali di finanziamento per colmare il divario.
- Messico: Boom immobiliare sull’onda del nearshoring: Al contrario, il Messico sta cavalcando un’ondata di investimenti e crescita, con il settore immobiliare pronto per un 2025 da record. Grazie alla posizione strategica del Messico e ai suoi legami commerciali, sta beneficiando enormemente del “nearshoring” – la rilocalizzazione della produzione dall’Asia al Messico per servire il mercato statunitense. Il mercato degli immobili industriali è in pieno fermento: la disponibilità di magazzini moderni in stati chiave come Nuevo León è sotto il 2%, e i canoni di locazione stanno raggiungendo livelli record mentre aziende statunitensi e cinesi aprono fabbriche. Complessivamente, il Messico si sta “preparando ad attrarre investimenti immobiliari stimati in 652 miliardi di pesos nel 2025” (circa oltre 32 miliardi di dollari), prevedendo una crescita annua del 15% delle attività adventuresincre.com. Questo include non solo parchi industriali, ma anche edilizia verticale, sviluppi turistici e uffici in regioni chiave adventuresincre.com. I dati governativi mostrano che gli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare messicano sono aumentati nel 2024, e questo slancio continua. Il nearshoring sta dando particolare impulso alle città del nord (Monterrey, Tijuana) dove la domanda di poli logistici e alloggi per lavoratori è in forte crescita adventuresincre.com. Allo stesso tempo, la stabilità macroeconomica del Messico – inflazione intorno al 4%, peso forte e crescita costante del PIL ~2,4% adventuresincre.com – ha dato fiducia agli investitori. Le banche locali e i REIT Fibra stanno finanziando nuovi progetti, e operatori internazionali (dai fondi pensione canadesi al GIC di Singapore) stanno aumentando le allocazioni in Messico. Restano comunque delle sfide: una vasta forza lavoro informale significa che milioni di messicani non possono ancora accedere a mutui adventuresincre.com, e tassi di interesse intorno all’11% rendono i prestiti per la casa costosi. In risposta, si stanno diffondendo soluzioni creative come schemi di affitto con riscatto e iniziative di edilizia sociale adventuresincre.com. Le elezioni del 2024 si profilano come fonte di incertezza – eventuali cambiamenti politici potrebbero influenzare il sentiment degli investitori. Ma per ora, le prospettive del settore immobiliare messicano sono positive, spinte da una convergenza unica di geografia, geopolitica e gestione fiscale prudente. Come ha scritto una pubblicazione di settore, il Messico offre un “mercato robusto e strategico” con una vasta gamma di sub-mercati, dai poli industriali del nord ai corridoi turistici del sud adventuresincre.com. Questa diversità sta attirando capitali su tutta la linea.
- Mercati andini e del Cono Sud: Altrove in America Latina, le fortune immobiliari sono varie. Il mercato immobiliare della Colombia si sta riprendendo dopo che i tassi d’interesse hanno raggiunto il picco del 13,25% – la banca centrale ha iniziato a tagliare i tassi a metà 2025, e le vendite di case a Bogotá e Medellín hanno iniziato a salire. Il paese ha persino fatto notizia: i colombiani hanno guidato tutti i paesi nelle ricerche online di immobili a Miami a metà 2025 finance.yahoo.com, riflettendo un forte appetito per le proprietà statunitensi tra gli investitori latinoamericani. Il Cile, dopo una brusca correzione nel 2022–23 in mezzo all’incertezza politica, si è stabilizzato; i REIT cileni riportano un miglioramento dell’occupazione negli uffici di Santiago e una ripresa del traffico nei negozi al dettaglio. L’Argentina rimane un’eccezione – con un’inflazione superiore al 100%, il suo mercato immobiliare è semi-paralizzato, funzionando in gran parte in dollari contanti. Le prossime elezioni rendono difficile qualsiasi previsione, anche se continua qualche acquisto speculativo di terreni come copertura contro l’inflazione. Il Perù e Panama stanno assistendo a uno sviluppo crescente trainato dal turismo (hotel, resort) con la normalizzazione dei viaggi, e il mercato panamense, favorevole all’offshore, continua ad attrarre acquirenti di appartamenti espatriati anche se la sua economia rallenta. In tutta la regione, un tema comune è la tensione tra alti tassi d’interesse (molte banche centrali stanno solo ora iniziando ad allentare) e la forte domanda fondamentale di abitazioni e spazi commerciali. Questa dinamica ha ritardato alcuni progetti e limitato gli acquirenti, ma con la graduale diminuzione dei tassi, molti si aspettano una liberazione della domanda. I mercati immobiliari dell’America Latina, proprio come le sue economie, sono sospesi tra sfida e opportunità – e le notizie delle ultime 48 ore mostrano entrambe in netto rilievo, dalle soluzioni di finanziamento del Brasile al boom degli investimenti in Messico.
Fonti: Le informazioni chiave e le citazioni sono state tratte da fonti di notizie e rapporti affidabili, tra cui Reuters, Bloomberg, Financial Times e la stampa economica regionale durante i primi giorni di settembre 2025. Ad esempio, le interviste di Reuters con Scott Bessent del Tesoro USA reuters.com reuters.com e i dati sul mercato immobiliare del Regno Unito tramite Nationwide reuters.com reuters.com forniscono una base fattuale. Le analisi di Bloomberg e Reuters hanno informato la copertura dei mercati di Dubai e Hong Kong reuters.com reuters.com. Reuters ha anche diffuso la notizia sull’inversione di politica della Nuova Zelanda reuters.com, sul lancio degli RMBS in Arabia Saudita english.aawsat.com e sul fondo giapponese di MUFG reuters.com. Le tendenze degli investimenti africani sono state evidenziate nelle anteprime di AfricaBusiness e Reuters Summit africabusiness.com africabusiness.com. Le informazioni sull’America Latina provengono da Reuters (Brasile) reuters.com reuters.com e rapporti di settore sul Messico adventuresincre.com, tra gli altri. Queste fonti sono citate nel testo per garantire l’accuratezza e consentire ulteriori approfondimenti su queste frenetiche 48 ore che hanno scosso i mercati immobiliari globali. reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabnews.com reuters.com africabusiness.com adventuresincre.com
What A Banker Just Told Me About The Housing Market
