Nekretnine u Scottsdaleu 2025: Iznenađujući trendovi, popularne četvrti i šta nas očekuje

• Cene nekretnina se hlade: Medijalna cena kuće u Scottsdale-u se kreće oko srednjih $800.000 u 2025. godini – što je pad od otprilike 5–9% u odnosu na prošlogodišnji vrhunac – kako se euforija iz 2021–2022. smiruje redfin.com mileszimbaluk.com. Tipična vrednost kuće iznosi oko $832.000 (jul 2025), što je blagi pad od 1% u odnosu na prethodnu godinu zillow.com, što odražava tržište u korekciji, a ne slobodan pad.
• Ponuda i ravnoteža na tržištu: Ponuda nekretnina je porasla, sa otprilike 2.400–2.900 kuća na tržištu sredinom 2025. godine scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale sada ima oko 7 meseci zaliha – pomak ka tržištu naklonjenom kupcima scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Kuće provode u proseku 70–80 dana na tržištu (u odnosu na ~60 dana prošle godine) dok se prodavci suočavaju sa jačom konkurencijom redfin.com scottsdalerealtors.org. Kupci dobijaju prednost, često kupujući u proseku 3–4% ispod tražene cene redfin.com.
• Potražnja za iznajmljivanjem: Tržište iznajmljivanja ostaje snažno. Prosečna kirija iznosi oko $2.070, što je rast od ~1–2% u odnosu na prethodnu godinu zillow.com. Visoke cene kuća (medijana ~$900.000) i kamatne stope guraju potencijalne kupce u zakup, održavajući visoku popunjenost. Samo trećina stanovnika Scottsdale-a iznajmljuje (prihodi su visoki i vlasništvo nad nekretninama je uobičajeno), tako da dobro pozicionirani stanovi za iznajmljivanje imaju nisku prazninu i solidan prinos mileszimbaluk.com.
• Vruće tačke i novi razvoj: Luksuzna naselja severnog Scottsdale-a (npr. Silverleaf u DC Ranch-u, Troon North) imaju prosečne cene znatno iznad 1 milion dolara i zabeležila su dvocifren rast cena do 2024. godine mileszimbaluk.com. Nasuprot tome, južni Scottsdale i Old Town (85251) nude relativno pristupačne opcije i moderne kondominijume, što podstiče potražnju među kupcima prvi put i mladim profesionalcima. Glavni projekti – od Optima McDowell Mountain Village luksuznih kondominijuma do One Scottsdale mešovitog centra – dodaće stotine luksuznih domova do 2026. godine mileszimbaluk.com. Tehnološki milijarder George Kurtz predvodi razvoj vredan milijardu dolara sa 1.200 domova, kao i hotelom/poslovnim kompleksom u severnom Scottsdale-u mileszimbaluk.com. Ovi mega-razvoji obećavaju novi stambeni fond i pogodnosti u narednim godinama.
• Mešoviti komercijalni sektor: Praznine u kancelarijama su povišene (~18–20% u Scottsdale-u naspram 25% u centru Phoenixa) zbog rada na daljinu williamsluxuryhomes.com. Premijum kancelarije i dalje privlače zakupce po najvišim kirijama ($34–35/kvadratni stopa) williamsluxuryhomes.com, ali starije zgrade imaju poteškoća, a zakupodavci nude ustupke (besplatan zakup, budžeti za adaptaciju) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Maloprodajni nekretnine su na čvrstim temeljima – praznine u maloprodajnim objektima u metropolitanskom Phoenixa su oko ~5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Tržni centri u Scottsdale-u (npr. Scottsdale Quarter, Fashion Square) imaju koristi od imućnih kupaca i više od 11 miliona godišnjih turista citizenportal.ai, što održava dobru popunjenost prodavnica. Industrijski prostori i dalje su veoma traženi u regionu – masovna izgradnja skladišta podigla je praznine industrijskih prostora u Phoenixu na ~13,3% sredinom 2025. godine cushmanwakefield.com, ali Scottsdale, sa ograničenim industrijskim zemljištem, beleži nove projekte poput “The Loop” u severnom Scottsdale-u kako bi zadovoljio potražnju mileszimbaluk.com. Sve u svemu, potražnja za komercijalnim prostorom je najjača za industrijske i logističke objekte, stabilna za dobro pozicionirane maloprodajne prostore, a sporo se oporavlja za kancelarije.
• Ekonomski rast podstiče stanogradnju: Ekonomija Scottsdale-a cveta. Rast stanovništva (~1,4% godišnje) premašuje američki prosek, nezaposlenost je niska i iznosi oko 2,7% citizenportal.ai, a srednji prihodi domaćinstava znatno premašuju državne i nacionalne proseke citizenportal.ai. Grad privlači industrije sa visokim platama – pet ključnih sektora (poput biotehnologije i medicinske tehnologije) raste brže u Scottsdale-u nego na nivou cele države. Veliki poslodavci se šire: na primer, ASM, firma za poluprovodnike, gradi svoje sedište u SAD, a Mac Innovation Park i novi Banna Health kampus doneće nova radna mesta citizenportal.ai. Uspešno tržište rada i stalni priliv stanovništva (mnogi kupci se sele iz Čikaga, Sijetla, Kalifornije itd. redfin.com redfin.com) održavaju potražnju za nekretninama. Ova ekonomska vitalnost – zajedno sa resort stilom života u Scottsdale-u – predstavlja osnovu za dugoročnu sigurnost na tržištu nekretnina.
• Promene u politici stanovanja: Nedavne promene u zoniranju i regulativi mogle bi blago uticati na tržište u Scottsdale-u. Krajem 2024. godine, pod pritiskom državnog zakonodavstva, Scottsdale je legalizovao pomoćne stambene jedinice (ADU ili „casitas“) u zonama porodičnih kuća (kao što zahteva HB2720 Arizone) kjzz.org kjzz.org. Grad se opirao, strahujući da bi ADU mogli postati još više kratkoročnih najma, ali je na kraju usvojen ograničen zakon kako bi se ispoštovala regulativa kjzz.org kjzz.org. Slično tome, novi zakon Arizone podstiče pretvaranje do 10% komercijalnog prostora u stambeni; Scottsdale je nevoljno postavio simboličan cilj od 1%, što je izazvalo kritike države kjzz.org kjzz.org. U međuvremenu, Scottsdale je pooštrio kratkoročne najmove: od 2023. svi STR moraju biti licencirani, imati osiguranje, obavestiti komšije i poštovati stroža pravila avalara.com. U 2024. grad je uveo strože kazne za „kuće za žurke koje prave probleme“, čak je policiji omogućeno da iseli nerezidente tokom burnih okupljanja avalara.com avalara.com. Ove mere mogu ograničiti širenje investitorskih kuća za žurke i sačuvati mir u komšiluku – što bi potencijalno moglo preusmeriti deo investicija ka dugoročnom najmu.
• Prilike i rizici za investitore: Investicione prilike su brojne, ali selektivnost je ključna. Snažno tržište iznajmljivanja i ograničena izgradnja novih kuća čine Scottsdale privlačnim za kupovinu i zadržavanje nekretnina za iznajmljivanje (posebno u povoljnijim četvrtima i stanovima namenjenim mladim profesionalcima). Stanari sa visokim prihodima i niska stopa praznih stanova doprinose stabilnim novčanim tokovima, iako je rast kirija umereno (2–3% godišnje) u bliskoj budućnosti realwealth.com. Novi luksuzni projekti (npr. FENDI Private Residences, butik stanovi u Old Town-u) nude prilike za kupovinu pre izgradnje u nekretninama koje bi mogle postati znamenitosti. Rizici uključuju okruženje kamatnih stopa – troškovi finansiranja ostaju visoki, sa kamatama na stambene kredite na 30 godina oko 6,5–7% u 2025. godini, a očekuje se da padnu ispod 6% tek do 2027–2028. godine realwealth.com realwealth.com. Visoke stope usporavaju rast cena; stručnjaci predviđaju da će vrednosti kuća u Scottsdale-u rasti po umerenoj, održivoj stopi (~2–4% godišnje) do 2028. godine, u skladu sa inflacijom mileszimbaluk.com realwealth.com. Izazovi pristupačnosti su zabrinjavajući: sa medijanom cene od 900.000 dolara, Scottsdale je van domašaja za mnoge kupce, što može ograničiti potražnju. Takođe, sigurnost vodosnabdevanja u Arizoni je dugoročni faktor – država je uvela strože zahteve za nove projekte da obezbede zalihe vode za 100 godina, čak je pauzirala neke projekte na periferiji dok se ne obezbedi voda circleofblue.org azgovernor.gov. Iako je Scottsdale ulagao u infrastrukturu i očuvanje vode, budući rast regiona moraće da se suoči sa sušom i ograničenim resursima. Na kraju, makroekonomske promene ili promene u migracijama mogu predstavljati rizik: ako se rast zaposlenosti uspori ili se penzioneri odluče za jeftinija tržišta, trenutno jaka potražnja može oslabiti.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.

Cene i prodaja kuća: Nakon meteorskog rasta u periodu 2020–2022, cene kuća u Skotsdejlu su se stabilizovale i čak blago povukle unazad. Srednja cena prodaje sredinom 2025. iznosi oko $820.000–$870.000, što je za nekoliko procenata manje nego godinu dana ranije redfin.com zillow.com. Zapravo, srednja cena u julu 2025. od oko $820K je oko 8,9% niža u odnosu na prethodnu godinu redfin.com. Ova blaga korekcija odražava otpor kupaca rekordno visokim cenama i uticaj viših kamatnih stopa. Čak je i luksuzni segment Skotsdejla doživeo određenu normalizaciju: vrednosti kuća su u proseku oko 6–7% ispod vrhunca dostignutog u proleće 2022. godine mileszimbaluk.com.

Inventar i Dani na Tržištu: Kupci sada imaju više izbora i veću pregovaračku moć. Aktivni inventar na prodaju u Scottsdale-u je skočio na otprilike 2.400–2.900 kuća do leta 2025. godine scottsdalerealtors.org zillow.com – što je značajan porast u odnosu na oskudne oglase tokom pandemijskog buma. Meseci zaliha, koji su bili ispod 2 meseca na vrhuncu tržišne groznice u korist prodavaca, proširili su se na oko 7 meseci sredinom 2025. godine scottsdalerealtors.org. (Zaliha od šest meseci se obično smatra uravnoteženim tržištem.) Kuće više ne nestaju za nekoliko dana uz nadmetanje; umesto toga, tipičan oglas sada čeka oko 47–80 dana da bi bio pod ugovorom zillow.com redfin.com. Na primer, medijan dana na tržištu bio je 79 dana u julu 2025, u poređenju sa samo 63 dana u julu 2024. godine redfin.com. Sa većom ponudom i opreznom potražnjom, prodavci moraju da prilagode očekivanja: smanjenja cena su česta, a 79% prodaja sredinom 2025. godine završilo je ispod tražene cene zillow.com zillow.com. Prosečan odnos prodajne i tražene cene u Scottsdale-u je oko 97%, što znači da kuće u proseku postižu oko 3% ispod tražene cene zillow.com – što je značajna promena u odnosu na prodaje iznad tražene cene viđene tokom buma 2021. godine.

Dinamika između kupaca i prodavaca: Ovi trendovi ukazuju na to da se Scottsdale prebacio sa snažnog tržišta prodavaca na neutralnije ili tržište naklonjeno kupcima u 2025. Više kamatne stope na hipotekarne kredite (oko 6,5–7%) su smanjile broj potencijalnih kupaca, posebno onih koji prvi put kupuju ili žele da unaprede svoj dom, a koji su osetljiviji na promene kamatnih stopa. Istovremeno, mnogi prodavci zadržavaju svoje nekretnine umesto da prodaju po nižoj ceni, čime sprečavaju još veći rast ponude. Rezultat je svojevrsni zastoj: pravilno određene cene nekretnina se i dalje prodaju, ali često tek nakon pregovora i strpljenja. Pravilno određivanje cene je ključno – jer čak i “pravilno cenjene nekretnine ostaju neprodate sa manje obilazaka,” prema lokalnim agentima iz Scottsdale-a mileszimbaluk.com. Tržište više nije u haosu, ali ne doživljava ni krah; nalazi novu ravnotežu. Dobro cenjene nekretnine u poželjnim naseljima i dalje privlače interesovanje (ponekad čak i više ponuda), ali dani sa desetinama ponuda su uglavnom prošli. Kupci sada mogu da budu izbirljiviji, često temeljno pregledaju nekretninu i pregovaraju o popravkama ili kreditima za zatvaranje, dok su u vreme ekspanzije često odustajali od uslova.

Izdvojena naselja: Tržište nekretnina u Scottsdale-u je veoma zavisno od naselja. Poželjne zajednice su bolje zadržale vrednost i i dalje beleže brzu prodaju ako je nekretnina spremna za useljenje. Na primer, oblasti kao što su Severni Scottsdale – uključujući Silverleaf, DC Ranch, Troon North i Desert Mountain – i dalje su tražene među kupcima luksuznih nekretnina. U februaru 2025. godine, medijalna cena prodatih nekretnina u Severnom Scottsdale-u dostigla je 1,2 miliona dolara, što je rast od 6,5% na godišnjem nivou, čak i uz povećan obim prodaje, što ukazuje na otpornu potražnju za luksuznim domovima mileszimbaluk.com. Ove luksuzne enklave nude velike parcele, golf terene, planinske poglede i sigurnost zatvorenih zajednica, što i dalje privlači imućne kupce iz drugih država i one koji traže drugu nekretninu. Silverleaf (ekskluzivni deo DC Ranch-a) je primer ove snage: njegove luksuzne vile redovno dostižu višemilionske cene, a medijalna cena u zajednici je porasla za oko 15% na godišnjem nivou do proleća 2024. godine mileszimbaluk.com.

Za razliku od toga, Južni Skotsdejl i oblast Old Town Scottsdale (centar grada) predstavljaju ulaznu tačku za mnoge kupce. Poštanski broj 85251 (Old Town) poznat je po urbanijem načinu života, pogodnom za pešačenje, sa stanovima i gradskim kućama u blizini restorana, noćnog života i šopinga u Skotsdejlu. Ova oblast je i dalje relativno pristupačna po standardima Skotsdejla i promoviše se kao odlično mesto za mlade profesionalce. Stanovi u Old Town-u, uključujući luksuzne projekte kao što su Optima Camelview i Envy, beleže veliku potražnju – mnogi se prodaju u rasponu od 500.000 do preko milion dolara, u zavisnosti od veličine i nivoa luksuza mileszimbaluk.com. Južni Skotsdejl, na granici sa Tempeom, nudi ranč kuće iz sredine prošlog veka i nove gradske kuće, gde cene (često u rasponu od 400.000 do 700.000 dolara za manje kuće) privlače kupce koji prvi put kupuju nekretninu, a koji smatraju da su susedni gradovi poput Feniksa ili Tempea jednako skupi, ali bez prestiža Skotsdejla. Ove oblasti beleže konkurentno nadmetanje za dobro procenjene kuće jer su to najpristupačniji segmenti u gradu sa visokim troškovima. Zaista, medijalna cena u Skotsdejlu (900.000 dolara) znatno je viša od one u širem području Feniksa ili gradovima poput Gilberta (550.000 dolara) – što mnoge kupce tera da traže pristupačnije delove unutar Skotsdejla ili van njega mileszimbaluk.com. Ova razlika u pristupačnosti održava visoku potražnju za segmentima sa nižim cenama: sve što je ispod 600.000 dolara u Skotsdejlu obično se brzo proda, često investitorima ili kupcima koji prvi put kupuju, čime se održava svojevrsno tržište prodavaca u najnižem segmentu.

Trendovi na tržištu luksuza: Scottsdale je dugo bio sinonim za luksuz, i iako se tržište u celini ohladilo, segment ultra-visokog luksuza ostaje aktivan. Jedinstvene, prestižne nekretnine i dalje postižu zapanjujuće cene. Na primer, jedan od najskupljih stanova ikada ponuđenih u Arizoni pojavio se na tržištu Scottsdale-a 2025. godine – penthaus od 6.200 kvadratnih stopa u Ascent’s Summit Residences sa cenom od 10,3 miliona dolara mileszimbaluk.com. U ekskluzivnoj zajednici Desert Mountain, luksuzna vila od 21.000 kvadratnih stopa ponuđena je na prodaju za 25 miliona dolara mileszimbaluk.com. Poznate ličnosti su takođe prodavale svoje domove, kao što je imanje profesionalnog golfera Pat Perez-a na 4,6 hektara, oglašeno za 12,75 miliona dolara mileszimbaluk.com. Ove značajne transakcije pokazuju da potražnja ultra-bogatih kupaca i dalje postoji; Scottsdale se takmiči sa mestima poput Beverly Hills-a ili Miamija za luksuzne kupce koji žele toplu klimu i vrhunske pogodnosti. Tržište luksuza jeste imalo kratak zastoj 2022–2023. godine zbog nestabilnosti berze i rasta kamatnih stopa, ali do 2024–2025. godine ponovo je dobilo zamah. Kupci koji plaćaju gotovinom dominiraju ovim segmentom, pa su kamatne stope manje važne. Mnoge luksuzne kuće i dalje se prodaju blizu tražene cene, ako ne i iznad, naročito ako imaju jedinstvene karakteristike (npr. vila od 23,5 miliona dolara poznata po svom “Air Jordan sneaker vault”-u ilustruje specifičnu privlačnost prilagođenog luksuza) mileszimbaluk.com. Odnos prodajne i tražene cene u luksuznom segmentu je u proseku nešto ispod 100% mileszimbaluk.com, što znači da kupci pregovaraju, ali luksuzne kuće spremne za useljenje na atraktivnim lokacijama mogu postići premijum cenu. Posebno je značajno što je obim prodaje luksuznih nekretnina u Severnom Scottsdale-u zapravo porastao: početkom 2025. godine, 408 kuća je prodato u Severnom Scottsdale-u od početka godine, u poređenju sa 303 prethodne godine mileszimbaluk.com, što sugeriše da su se kupci iz visokog segmenta vratili na tržište čak i dok su kupci iz srednjeg segmenta odustajali.

Generalno, rezidencijalno tržište Scottsdale-a u 2025. godini najbolje se može opisati kao tranzicija iz haosa ka stabilnosti. To je na mnogo načina zdravije okruženje: kupci imaju vremena za razmišljanje i kontingencije su se vratile, dok prodavci koji realno formiraju cenu i dalje pronalaze zainteresovane kupce privučene trajnom privlačnošću Scottsdale-a. Osnovne karakteristike grada – bezbedne zajednice, vrhunske škole, luksuzan stil života – i dalje ga čine magnetom, čak i ako su dani naglih skokova cena za sada iza nas.

Cene nekretnina, ponuda i trendovi zakupa

Trenutne cene nekretnina: Srednja cena kuće u Scottsdale-u (za sve tipove nekretnina) je otprilike u sredini od 800.000 dolara sredinom 2025. godine redfin.com. To je oko 84% više od američke srednje cene kuće – što odražava reputaciju Scottsdale-a kao luksuznog tržišta redfin.com. Prosečne cene za samostalne porodične kuće su još više (često preko 1 milion dolara), dok stanovi i dupleksi malo spuštaju ukupnu srednju vrednost. Rast cena je naglo usporio u odnosu na dvocifrene godišnje dobitke viđene tokom 2020–2022. Zapravo, godišnja aprecijacija je postala blago negativna u 2024–2025. Zillow-ov indeks vrednosti kuća za Scottsdale je pao za oko 1% na godišnjem nivou do jula 2025. godine zillow.com. Podaci lokalnih agenata za nekretnine pokazuju da je srednja prodajna cena u junu 2025. bila oko 920.000 dolara, što je praktično isto (–2% na godišnjem nivou) u poređenju sa junom 2024. godine noradarealestate.com. Suštinski, vrednosti nekretnina su bile stabilne ili blago u padu tokom protekle godine, nakon izuzetnog rasta prethodnih godina. Ovo je uglavnom u skladu sa širim trendovima u oblasti Phoenixa: cene u metrou Phoenixa su se ohladile 2023. i beleže male promene od tada. U budućnosti, ekonomski stručnjaci za nekretnine predviđaju umeren rast cena na nacionalnom nivou (~3–5% godišnje tokom 2025–2027) realwealth.com, a očekuje se da će Scottsdale slediti sličan “spor rast” osim ako ne dođe do većih promena. Zapravo, jedna lokalna prognoza predviđa da će cene kuća u Scottsdale-u rasti oko 2–3% godišnje u bliskoj budućnosti – praktično u skladu sa inflacijom, a ne znatno brže od nje mileszimbaluk.com. Ovakav scenario bi doveo srednju cenu u Scottsdale-u možda na oko sredinu od 900.000 dolara do 2028. godine, za razliku od još jednog meteorskog skoka. Važno je napomenuti da se ne očekuje pad cena prema mišljenju glavnih analitičara; osnovni odnosi ponude i potražnje i dalje su previše povoljni. Ali visoke cene su praktično dostigle plafon pristupačnosti koji će zahtevati vreme (i rast prihoda) da se prevaziđe.

Inventar na prodaju: Inventar je bio ključni faktor. Broj aktivnih oglasa u Scottsdaleu se više nego udvostručio od najniže tačke 2021. do sredine 2023. godine i nastavlja da polako raste. Kao što je pomenuto, bilo je otprilike 2.420 aktivnih oglasa u julu 2025. godine prema statistici Scottsdale REALTORS® scottsdalerealtors.org, što je povećanje od oko 22% na godišnjem nivou (aktivna ponuda sredinom 2024. bila je bliža 2.000). Novi oglasi takođe pristižu stabilnim tempom – oko 550–570 novih oglasa mesečno pojavilo se na tržištu tokom leta 2025. godine zillow.com scottsdalerealtors.org. Prodavci koji su do sada čekali sada testiraju tržište, iako mnogi spuštaju cene ako kupci ne pokažu interesovanje. Pokazatelj meseci ponude (koji uzima u obzir i inventar i tempo prodaje) dostigao je oko 7,0 meseci u julu scottsdalerealtors.org. Zanimljivo je da je to manje u odnosu na više od 8 meseci tokom zime – inventar je naglo porastao krajem 2024. kada su se prodaje usporile, a zatim se blago povukao do sredine 2025. kako su neki oglasi istekli ili su ih prodavci povukli. Ali generalno, Scottsdale sada ima mnogo više kuća na prodaju nego tokom perioda niskog inventara za vreme pandemije. Za poređenje, normalno uravnoteženo tržište ima oko 4–6 meseci ponude, tako da je Scottsdale malo iznad tog praga, što ukazuje na nešto mekše tržište. Kupci sada mogu pronaći opcije u svim cenovnim kategorijama i tipovima nekretnina – od jednosobnih stanova (taj segment je zabeležio mesečni skok inventara od 7,3% u proleće 2025) do velikih kuća sa pet spavaćih soba (povećanje od oko 1,3%) mileszimbaluk.com. Povećanje broja oglasa daje kupcima veću pregovaračku moć, ali takođe znači da se prodavci međusobno takmiče, često kroz korekcije cena ili sređivanje kuća kako bi se izdvojili. Jedan pozitivan efekat je što kupci koji su ranije bili frustrirani nadmetanjima u cenama pre par godina sada konačno mogu da kupe uz inspekciju i možda čak i uz uslovnu prodaju svoje stare kuće. Kupci koji žele da pređu u veću nekretninu u Scottsdaleu, a koji često imaju kuću za prodaju, sada lakše usklađuju taj proces.

Pregled tržišta iznajmljivanja: Na strani iznajmljivanja, tržište u Scottsdale-u ostaje jako i naklonjeno zakupodavcima, mada nije pregrejano. Prema Zillow-ovom Indeksu posmatrane rente, prosečna renta u Scottsdale-u je iznosila oko $2,071 u julu 2025. godine zillow.com. To je zapravo gotovo identično prosečnoj renti u SAD (~$2,072) zillow.com, što je značajno s obzirom na to da su cene kuća u Scottsdale-u mnogo više – to odražava kako je nacionalni rast rente u mnogim gradovima sustigao prosek. Na godišnjem nivou, rente u Scottsdale-u su porasle za otprilike 1–2% zillow.com, što je usporavanje u odnosu na godišnje skokove rente od preko 10% viđene 2021. godine. Suštinski, rast rente se normalizovao u rasponu niskih jednocifrenih vrednosti kako je nova ponuda stanova došla na tržište i kako su neki zakupci postali kupci u periodu 2021–2022. Ipak, potražnja za iznajmljivanjem ostaje veoma zdrava. Samo oko 33% domaćinstava u Scottsdale-u iznajmljuje (većina su vlasnici), tako da je ponuda za iznajmljivanje ograničena i obično popunjena mileszimbaluk.com. Sa srednjim prihodom u Scottsdale-u preko $100K (i $73K čak i za šire područje) mileszimbaluk.com, mnogi zakupci imaju stabilne finansije, što omogućava zakupodavcima da održavaju relativno visoke rente.

Tipovi nekretnina za iznajmljivanje: Ponuda za iznajmljivanje u Scottsdale-u obuhvata luksuzne stanove i korporativne najmove u centru grada, kao i porodične kuće i kondominijume raspoređene širom grada. Luksuzne stambene zajednice u Scottsdale-u (sa bazenima, teretanama itd.) ostvaruju visoke rente, ciljajući mlade profesionalce i imućne starije osobe. U međuvremenu, mnoge porodične kuće u porodičnim naseljima iznajmljuju porodice koje su možda privremeno u Phoenix-u ili još uvek ne mogu da priušte kupovinu u Scottsdale-u. Porodična kuća sa 3 spavaće sobe u Scottsdale-u može se iznajmiti za $3,000–$4,000+ mesečno, u zavisnosti od lokacije i opremljenosti. Investitori su takođe bili aktivni u oblasti kratkoročnog iznajmljivanja zbog turističke privlačnosti Scottsdale-a – iznajmljivanje kuća za odmor preko Airbnb-a doživelo je procvat poslednjih godina. Međutim, nova gradska regulativa (licenciranje, suzbijanje žurki u kućama) može blago ohladiti tržište kratkoročnog iznajmljivanja (više o tome kasnije), što bi moglo preusmeriti deo tih kuća na dugoročno iznajmljivanje. Sve u svemu, stope praznih nekretnina su niske – stopa praznih stanova za iznajmljivanje u metropolitanskom Phoenix-u je nedavno bila oko 5-6%, a u Scottsdale-u verovatno još niža zbog atraktivnosti. Ovo zategnuto tržište iznajmljivanja ide u prilog zakupodavcima, ali takođe doprinosi izazovu pristupačnosti u Scottsdale-u: mnogi lokalci koji rade u gradu (u ugostiteljstvu, uslugama itd.) suočavaju se sa rentama koje su rasle brže od plata.

Interesovanje investitora: Za investitore u nekretnine, tržište iznajmljivanja u Scottsdale-u je bilo privlačno zbog velike potražnje za iznajmljivanjem i snažnih prinosa u odnosu na određena obalska tržišta. Čak i uz umirivanje cena zakupa, kombinacija ograničene ponude stanova i rasta broja stanovnika sugeriše da će iznajmljivanje ostati dobra opcija. Prinosi od iznajmljivanja (kapitalizacione stope) na investicione nekretnine u Scottsdale-u mogu biti oko 4–5% za dugoročne najmove, što je pristojno za tržište visokog ranga. A ako se može iskoristiti prihod od iznajmljivanja za odmor (na primer, nameštena nekretnina blizu Old Town-a ili golf terena), sezonske visoke cene mogu povećati prinose – mada uz više regulatornog nadzora, divlji zapad kratkoročnih najma se postepeno ukida. Važno je napomenuti da je udeo stanara u Scottsdale-u (33%) veći nego u nekim obližnjim predgrađima (“prosečan udeo u oblasti“ može biti oko 20–25% stanara) mileszimbaluk.com, delimično zato što mnogi imućni penzioneri poseduju kuće u Scottsdale-u, a takođe i zato što radnici u uslužnim delatnostima često putuju iz jeftinijih oblasti. Ovo znači da postoji stalan baza stanara koju čine mladi profesionalci, sezonski stanovnici i lokalni ljudi u tranziciji kojima su potrebni stanovi za iznajmljivanje. Sve dok je vlasništvo nad kućom toliko skupo, potražnja za iznajmljivanjem će ostati jaka. Jedna napomena: u metrou Phoenixa došlo je do booma u izgradnji stanova, sa hiljadama novih jedinica isporučenih u Tempeu, Phoenixu i Scottsdale-u tokom 2021–2024. Ova nova ponuda je pomogla da se stabilizuju cene zakupa. Očekuje se da će rast zakupa u budućnosti biti umeren (~2–3% godišnje) realwealth.com realwealth.com umesto da naglo raste, posebno jer visoke kamatne stope na hipotekarne kredite zadržavaju više ljudi u najmu (povećavajući potražnju), ali i podstiču investitore u višeporodične objekte da nastave sa izgradnjom (povećavajući ponudu). Za investitore, to znači da je stalan novčani tok najvažniji, a ne brzo povećanje vrednosti nekretnina ili zakupa. Iznajmljivanje porodičnih kuća u Scottsdale-u može zapravo imati bolje rezultate od novih luksuznih stanova kada je reč o popunjenosti, s obzirom na to da mnoge porodice i profesionalci koji se sele više vole kuću sa dvorištem.

Pristupačnost stanovanja: Važno je istaći problem pristupačnosti. Sa prosečnom cenom kuće blizu 900.000 dolara, stanovanje u Scottsdale-u je nedostižno za većinu porodica srednje klase bez značajnog kapitala ili prihoda. Čak i stanovi često koštaju preko 400.000 dolara. Ovo stvara pritisak na tržište iznajmljivanja, jer oni koji bi pre deset godina kupili svoju prvu kuću sada duže iznajmljuju. Takođe, deo potencijalnih kupaca iz Scottsdale-a usmerava ka pristupačnijim gradovima (Gilbert, Peoria itd.), ili čak van države. Izazov pristupačnosti privukao je pažnju donosioca odluka – otuda i inicijative na nivou države za ADU i adaptivno korišćenje postojećih objekata – ali napredak je spor. Za sada su visoki troškovi stanovanja jednostavno deo identiteta Scottsdale-a i doprinose njegovoj ekskluzivnosti. Dobra strana je što stanovnici uglavnom imaju visoke prihode, što održava luksuzne prodavnice i restorane. Loša strana je što je radničko stanovanje retko; mnogi koji rade u hotelima, restoranima i bolnicama u Scottsdale-u žive u udaljenim predgrađima i suočavaju se sa dugim putovanjima na posao. Ako se ovo ne reši, to bi moglo ograničiti rast Scottsdale-a (poslovima su potrebni radnici, a radnicima stanovi). Na kratke staze, međutim, prestiž i pogodnosti grada održavaju visoku potražnju čak i po visokim cenama.

Ključne četvrti i razvojni projekti koje treba pratiti

Iako je Scottsdale prilično izgrađen grad, 2025. godine vrvi od značajnih novih razvojnih projekata i transformacija četvrti. Ovi projekti će oblikovati tržište u narednim godinama, donoseći novu ponudu i ponekad nove komercijalne centre. Evo nekoliko ključnih oblasti i projekata na koje treba obratiti pažnju:

1. Luksuzni koridori severnog Scottsdale-a: Severni delovi Scottsdale-a (istočno od Loop 101 i severno od Shea Blvd) ostaju epicentar luksuznog razvoja. Zajednice kao što su Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain i Estancia imaju kontinuiranu izgradnju luksuznih kuća po meri i ekskluzivnih kuća za prodaju. Silverleaf, na primer, nastavlja da nudi nove placeve u svom kanjonu – gde sama zemlja dostiže višemilionske cene. Područje oko Pinnacle Peak dobija dodatne male stambene zajednice i nastavak uspešnog DC Ranch master plana. Prema lokalnim izveštajima, medijana cena prodatih nekretnina u severnom Scottsdale-u premašila je 1,2 miliona dolara početkom 2025, što je rast od 6,5% na godišnjem nivou mileszimbaluk.com, što ukazuje na snagu ovog tržišta. Ključni sadržaji (privatni golf klubovi, Four Seasons Resort itd.) garantuju atraktivnost ovog područja. Kupci koji traže zatvorene, novije luksuzne kuće sa pogledom na planine ovde će pronaći obilje projekata, iako je ponuda često prilagođena i malog obima.

2. One Scottsdale i centri mešovite namene: Na severoistočnom uglu Scottsdale Road i Loop 101, razvoj One Scottsdale je spreman da postane glavna destinacija mešovite namene. Prostirući se na 75 hektara, planirano je da uključi luksuzne prodavnice, restorane, kancelarije, hotele i rezidencije – slično novom urbanom centru. Značajna stambena komponenta je Atavia, luksuzni kondominijum projekat sa 88 jedinica od strane Belgravia Group unutar One Scottsdale. Od 2025. godine, Atavia je već ~45% rezervisana pre završetka na jesen 2026. godine mileszimbaluk.com. Ovi kondominijumi će omogućiti stanovnicima da žive, rade i zabavljaju se u istoj blizini, što odražava trend ka pešačkim, mešovitim sredinama. Sa 2,8 miliona kvadratnih stopa prostora, One Scottsdale će po veličini parirati mestima kao što su Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. Njegov napredak vredi pratiti jer bi mogao da pomeri „težište“ društvene scene Severnog Scottsdale-a i potencijalno poveća vrednost nekretnina u blizini (u zajednicama kao što su Grayhawk i DC Ranch) kako oblast postaje još življa.

3. Stari grad Scottsdale (centar): Oblast Starog grada (otprilike oko Scottsdale Road južno od Chaparral-a) prolazi kroz vertikalnu evoluciju. Dugo poznat po niskim galerijama, barovima i jugozapadnom šarmu, Stari grad sada dobija niz luksuznih kondominijumskih kula i hotelskih rezidencija sa brendom. Projekti poput Optima Camelview (pre nekoliko godina) postavili su temelje svojim zelenim visećim vrtovima. Sada, među novim projektima su FENDI Private Residences Scottsdale, koji donosi ultra-luksuzne brendirane kondominijume u centar grada mileszimbaluk.com. Takođe je u planu The Parque, moderan održivi kondominijum projekat sa naglaskom na ekološke karakteristike mileszimbaluk.com. Grad je ažurirao svoj plan zoniranja Starog grada kako bi dozvolio više zgrade (u određenim zonama) i podstakao obnovu – iako su visina i gustina i dalje predmet žestokih rasprava. Ipak, investitori su optimistični u vezi Starog grada: prodaja luksuznih kondominijuma ovde je jaka, sa mnogim jedinicama koje se prodaju po cenama znatno iznad 1 milion dolara mileszimbaluk.com. Kupce – često penzionere i vlasnike drugih domova – privlači ideja da mogu da pešače do vrhunskih restorana, Muzeja Zapada u Scottsdale-u i bejzbol utakmica tokom prolećnog treninga. Stambeni fond Starog grada se menja sa starijih stanova i malih kuća na ove luksuzne kondominijume, najavljujući kosmopolitskiji centar. Pratite kako će Stari grad balansirati rast sa očuvanjem svog kulturnog šarma; svaka dalja promena zoniranja ili borba oko visine može uticati na rokove razvoja.

4. Revitalizacija južnog Scottsdale-a: Južni Scottsdale (uglavnom južno od Indian Bend Rd, ne uključujući Old Town) je istorijski bio skromniji, ali sada doživljava procvat kroz infill projekte. Papago Plaza rekonstrukcija na uglu McDowell & Scottsdale Road je jedan primer – transformacija zastarelog tržnog centra u moderan multifunkcionalni centar sa stanovima, hotelom i maloprodajom. Duž McDowell Road-a (nekada zvanog “Motor Mile”), izgrađeno je nekoliko novih kompleksa za iznajmljivanje, koristeći blizinu aerodroma Phoenix Sky Harbor i centra Scottsdale-a. Takođe, tradicionalna naselja kao što su Hy-View ili Village Grove na jugu privlače pažnju investitora i graditelja po meri, koji renoviraju ranč kuće iz 1960-ih u moderne, stilizovane rezidencije. Kako cene drugde rastu, južni Scottsdale nudi “pristupačan Scottsdale” – što je relativno, ali stvarno, sa mnogim kućama u rasponu od 500.000 do 700.000 dolara. Ova područja će verovatno doživeti dalju gentrifikaciju, sa novim restoranima i pivnicama koje prate priliv mlađih stanovnika. Planirano proširenje Tempe tramvaja ili druga poboljšanja prevoza mogla bi dodatno integrisati južni Scottsdale sa metropolom, povećavajući njegovu privlačnost.

5. Veliki projekti korporativnih kampusa: Veliki poslodavci takođe preoblikuju delove Scottsdale-a sa prostranim kampusima, često uključujući kombinaciju poslovnih i stambenih sadržaja. Najpoznatiji je proširenje sedišta kompanije Axon na krajnjem severu (blizu Hayden Rd & Loop 101). Proizvođač Taser-a, Axon, gradi futuristički kampus koji je grad odobrio posebnim promenama u zoniranju 2023. godine whsv.com azfamily.com. Njihovi planovi uključuju ne samo kancelarije za hiljade zaposlenih, već i stambene jedinice i sadržaje na licu mesta, praktično stvarajući mini zajednicu za život i rad. Ovo odražava trend integracije stanovanja u korporativne projekte – što državni zakon (HB2297) zapravo podstiče gradove da više dozvoljavaju kjzz.org. Još jedan upečatljiv projekat vodi George Kurtz, CEO CrowdStrike-a: on predvodi projekat vredan milijardu dolara na 30 hektara u severnom Scottsdale-u sa 1.200 domova, hotelom i poslovnim kompleksom mileszimbaluk.com. Ovakvi projekti velikih razmera će u narednim godinama značajno povećati stambeni fond (uključujući moguće stanove za iznajmljivanje, kondominijume i porodične kuće). Oni će praktično stvoriti nove mini-kvartove. Na primer, Kurtz-ov projekat, iako još u ranoj fazi, mogao bi postati potpuno novo stambeno naselje ako se realizuje, s obzirom na njegovu veličinu.

6. Koridor Loop 101 (Severna kapija): Deo Loop 101 oko Scottsdale Rd i Hayden Rd doživljava više projekata koji kolektivno transformišu ovu oblast. Pored One Scottsdale i Axon pomenutih gore, tu je i Cavasson (preko puta u Phoenixu) gde je Nationwide Insurance otvorio veliki regionalni štab i apartmane, kao i North Sky (predloženi mešoviti razvoj u blizini Scottsdale Rd & Thompson Peak). Takođe, industrijski razvoj pod nazivom The Loop od strane Creation je u pripremi, donoseći novi magacinski/R&D prostor u blizini Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Sam Scottsdale Airpark (oko aerodroma Scottsdale) je decenijama bio uspešan poslovni centar sa niskim poslovnim zgradama, fleksibilnim industrijskim prostorima i maloprodajom. Sada se povećava gustina sa projektima kao što su Scottsdale Quarter (maloprodaja/poslovni prostor) i novi apartmani na preostalim parcelama. Oblast Airpark ima preko 50.000 radnih mesta i ponekad se naziva „drugi centar Scottsdale-a“. Priliv projekata duž Loop 101 samo će učvrstiti status ove oblasti. Stambene zajednice u blizini (Grayhawk, Windgate Ranch, itd.) imaće koristi od novih pogodnosti u blizini, iako se mogu suočiti i sa povećanim saobraćajem.

7. Održivi i specifični projekti: Nekoliko jedinstvenih projekata odražava nove trendove. Paloma u severnom Scottsdale-u je specifičan projekat poznat po svom fokusu na održivost – izgrađen na imanju bivšeg gradonačelnika, sadrži ekološki luksuzne kuće sa solarnim panelima, energetski efikasnom gradnjom itd. mileszimbaluk.com. Ovo je namenjeno rastućoj grupi kupaca koji žele luksuzan život sa manjim uticajem na životnu sredinu. Drugi trend su hoteli za produženi boravak i kondominijum hoteli: Caliber-ovo partnerstvo sa Hyatt-om za izgradnju Hyatt Studios hotela za produženi boravak (početak izgradnje 2026) dodaće hotelski kapacitet za dugoročne posetioce i digitalne nomade mileszimbaluk.com. Takvi projekti često brišu granicu između stanovanja i hotela, i mogu biti atraktivne investicione prilike (npr. kupovina jedinice u kondominijum hotelu). Snaga turizma u Scottsdale-u podržava ove hibridne modele.

8. Budući transport i infrastruktura: Iako nije „razvoj“ u užem smislu, svaka promena u infrastrukturi može uticati na kvartove koje treba pratiti. Scottsdale je poznat po tome što nema autoputeve kroz centralni deo grada (osim 101 na obodu) i nema laku železnicu, što je ograničilo razvoj orijentisan na javni prevoz. Ipak, regionalno se vode diskusije o proširenju javnog prevoza. Ako bi Scottsdale ikada prihvatio nešto poput brzog autobuskog prevoza ili produžetka tramvaja do centra, oblasti oko tih ruta mogle bi doživeti procvat srednje visokih stambenih zgrada. Takođe, stalno proširenje Loop 101 i drugih saobraćajnica uticaće na pristupačnost. Na primer, novi izlazi sa autoputa ili proširenje puta mogu odjednom učiniti nekada udaljenu oblast pristupačnijom, povećavajući njenu privlačnost za nekretnine.

Ukratko, razvojni planovi Scottsdale-a su snažni čak i dok zemljišta postaje sve manje. Očekujte da ćete videti projekte koji menjaju horizont u centru grada (sa višim luksuznim kondominijumima), nove planski uređene enklave na severu (koje dodaju ponudu stanova u najvišem segmentu), i kreativnu prenamenu starijih komercijalnih lokacija (koja donosi vitalnost mešovite namene na jugu i duž glavnih koridora). Ovi projekti biće ključni za zadovoljenje potražnje za stanovanjem u narednim godinama i predstavljaju uzbudljive prilike za kupce koji žele nove, moderne nekretnine u Scottsdale-u.

Komercijalne nekretnine: trendovi u kancelarijskom, maloprodajnom i industrijskom sektoru

Tržište komercijalnih nekretnina u Scottsdale-u 2025. godine je priča o tri sektora – kancelarije, maloprodaja i industrija – svaki sa različitom dinamikom nakon pandemije i u budućnosti. Evo pregleda kako svaki segment stoji i kakve su prognoze:

Kancelarijsko tržište – visoka praznina, tržište za zakupce: Kancelarijski sektor u Scottsdale-u (i širem području Phoenixa) bio je najslabiji segment, boreći se sa posledicama pandemije koje i dalje traju. Čak i u ovom luksuznom gradu, mnoge kancelarije su prazne ili nedovoljno iskorišćene zbog rada na daljinu i hibridnog rada. Stope praznih kancelarija u Scottsdale-u su oko 18–19% krajem 2024/početkom 2025. godine williamsluxuryhomes.com. To znači da je skoro svaki peti kvadratni metar kancelarijskog prostora prazan – što je istorijski visok nivo. Ipak, praznine u Scottsdale-u su nešto niže nego u proseku za metro područje Phoenixa (~21–25% prazno) williamsluxuryhomes.com, pošto su oblasti kao što su centar Phoenixa i Tempe bile još više pogođene (te oblasti su imale praznine i do ~25% sa velikim blokovima neiskorišćenog prostora) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale ima oko 24,6 miliona kvadratnih stopa kancelarijskog prostora, pa je oko 3,8 miliona kvadratnih stopa prazno williamsluxuryhomes.com. Većina tih praznih prostora nalazi se u starijim zgradama klase B ili na manje atraktivnim lokacijama.

Na frontu zakupa, Scottsdale zapravo ima neke od najviših cena zakupa poslovnog prostora u Arizoni. Prosečna tražena cena zakupa iznosi oko 34,50 dolara po kvadratnom stopalu (puna usluga), što je skoro jednako najskupljem podtržištu Phoenixa (Camelback Corridor u Biltmore-u) williamsluxuryhomes.com. Ovo je zato što reputacija i okruženje Scottsdale-a ostaju privlačni – rukovodioci i kompanije vole prestiž adrese u Scottsdale-u, a mnoge poslovne zgrade klase A (npr. u Gainey Ranch-u, oblasti Kierland, Scottsdale Airpark) su novije i bogate pogodnostima. Ali da bi postigli te cene zakupa u trenutnim uslovima, zakupodavci nude velikodušne ustupke. Izveštaji navode da zakupodavci nude do 100 dolara/kv. ft. za adaptaciju prostora i više meseci besplatnog zakupa kako bi privukli zakupce williamsluxuryhomes.com. Efektivna cena zakupa (nakon odbitka beneficija) je tako pala, čak i ako nominalne cene ostaju stabilne.

Pregovaračka moć zakupaca je velika. Kompanije koje traže poslovni prostor mogu da pregovaraju o uslovima kakvi nisu viđeni još od Velike recesije. Podzakup je takođe u izobilju – u metrou Phoenixa je 2023. bilo više od 4 miliona kvadratnih stopa dostupnih za podzakup, iako se to smanjilo na 4,2 miliona u drugom kvartalu 2025. (najniže od 2022, što ukazuje na blago poboljšanje) cushmanwakefield.com. Scottsdale je izgubio oko 483.000 kvadratnih stopa zauzetog poslovnog prostora u jednoj skorijoj godini jer je više firmi smanjilo prostor ili otišlo nego što ih je došlo williamsluxuryhomes.com (negativna neto apsorpcija) – jasan znak viška kapaciteta.

Međutim, nije sve tako crno: dešava se prelazak na kvalitet. Najbolje poslovne zgrade klase A na atraktivnim lokacijama (poput onih oko Scottsdale Quarter/Kierland, uz reku u centru ili u Cavasson-u) i dalje privlače zakupce. Ove zgrade često imaju visoku popunjenost, a u nekim slučajevima i liste čekanja, jer se kompanije sele u lepše prostore kako bi privukle zaposlene nazad. Na primer, potpuno popunjena poslovna zgrada klase A od 366.000 kvadratnih stopa na Shea Blvd upravo je prodata za 71,5 miliona dolara – signal da investitori i dalje vide dugoročnu vrednost u kvalitetnim poslovnim prostorima u Scottsdale-u williamsluxuryhomes.com. Nasuprot tome, stariji poslovni kompleksi sa manje pogodnosti imaju poteškoća.

Izgledi za kancelarije su oprezno optimistični da je najgore prošlo. Analitičari tržišta očekuju da će praznine postepeno opadati kako ekonomija raste i neke firme ponovo počnu da se šire. Cushman & Wakefield je naveo da je praznina kancelarijskog prostora u Feniksu opala na 27,8% u prvom kvartalu 2025. sa preko 28% ranije, što označava prekretnicu jer se prostor polako apsorbuje assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Konkretno u Skotsdejlu, rast zakupa bi mogao ostati nepromenjen ili do 1% godišnje u bliskoj budućnosti williamsluxuryhomes.com – praktično stabilnost zakupa – jer se vlasnici fokusiraju na popunjavanje prostora umesto na povećanje cena. Ako kamatne stope padnu 2026. kako neki predviđaju, kompanije bi mogle biti sklonije potpisivanju ugovora o zakupu (jer im se poboljšava perspektiva), što bi potencijalno povećalo potražnju williamsluxuryhomes.com. Takođe, rast zaposlenosti u Skotsdejlu – posebno u sektorima kao što su finansije, tehnologija, zdravstvo – mogao bi na kraju zahtevati više kancelarijskih radnika i samim tim prostora. Ali realno, s obzirom da je rad na daljinu ostao, oporavak kancelarijskog tržišta u Skotsdejlu biće spor. Očekujte tržište naklonjeno zakupcima barem do 2025–2026. godine, sa mnogo izbora i povoljnih ponuda za svakoga kome je potreban kancelarijski prostor. Za investitore, starije kancelarijske nekretnine mogu postati kandidati za prenamenu (u stambeni ili laboratorijski prostor) ako se izdavanje ne poboljša.

Maloprodaja i ugostiteljstvo – Otporni i uspešni: Maloprodajno tržište nekretnina u Skotsdejlu prošlo je znatno bolje. Grad je meka za maloprodaju – od luksuznih tržnih centara kao što je Scottsdale Fashion Square do šarmantnih butika u Starom gradu i velikih centara za predgrađa. U drugom kvartalu 2025. praznina maloprodajnog prostora u Feniks metrou iznosila je samo 5,1%, što je jedva više od 5,0% godinu dana ranije cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Praktično, maloprodajni prostor je veoma tražen, a Skotsdejl nije izuzetak. Zapravo, glavni maloprodajni koridori u Skotsdejlu često imaju liste čekanja zakupaca i veoma nisku prazninu (ispod 5%). Maloprodaja je imala koristi od rasta populacije u Arizoni i potrošača koji su se rado vratili u prodavnice i restorane posle pandemije. Dodatno, nova izgradnja maloprodajnih objekata je bila ograničena (malo je novih velikih tržnih centara izgrađeno u poslednje vreme), pa je ponuda mala.

Turizam i bogatstvo Scottsdale-a daju mu prednost: grad privlači više od 11 miliona posetilaca godišnje citizenportal.ai, od kojih mnogi kupuju i ručaju, čime jačaju maloprodajnu prodaju. Oblasti kao što su Scottsdale Waterfront i Old Town transformisane su u živopisne zone mešovite namene gde cvetaju moderni restorani, umetničke galerije i noćni život. U 2025. godini, u Scottsdale-u je prisutan trend iskustvene maloprodaje – npr. luksuzni fitnes studiji, zabavni prostori i imerzivne umetničke instalacije – koji zauzimaju nekada tradicionalne maloprodajne prostore. Vlasnici aktivno biraju miks zakupaca kako bi tržni centri ostali relevantni.

Zakupnine za maloprodaju blago rastu zbog potražnje. Dobre lokacije izloga u Scottsdale-u mogu dostići zakupnine od 40–60 dolara po kvadratnom stopalu (triple-net), u zavisnosti od pešačkog saobraćaja. Jedino što neke trgovce čini opreznim jesu ekonomske prilike (inflacija i troškovi rada) i konkurencija iz e-trgovine. Ipak, mnogi trgovci ciljaju baš Scottsdale zbog njegove demografije (stanovništvo sa visokim prihodima i turisti). Tako vidimo ekspanzije kao što su Nobu otvara restoran, novi luksuzni saloni automobila i ekskluzivne prodavnice prehrambenih proizvoda koje ulaze na tržište.

Sektor ugostiteljstva (hoteli, rizorti) u Scottsdale-u se takođe snažno oporavio 2021–2023. i ostaje stabilan u 2025. Popunjenost rizorta i cene soba dostigle su rekordne nivoe kako su Amerikanci više putovali unutar zemlje. Brojni hoteli u Scottsdale-u su renovirani, a planirani su i novi (na primer, ranije pomenuti Hyatt Studios za produženi boravak će povećati kapacitete). Potencijalni izazov je što bi talas izgradnje hotela u metrou Feniksa mogao povećati konkurenciju do 2026. godine. Ipak, brend Scottsdale-a kao vrhunske destinacije za odmor i poslovne skupove trebalo bi da održi njegove hotele među najuspešnijima u regionu.

Industrijski i fleksibilni prostori – velika potražnja, nova ponuda: Industrijski nekretnine su miljenik tržišta metro Feniksa, zahvaljujući e-trgovini, proizvodnji i rastu stanovništva. Iako Scottsdale nije industrijsko središte kao delovi zapadnog dela Feniksa, ipak ima svoju ulogu, posebno za fleksibilne prostore i male industrijske objekte koji služe lokalnim preduzećima. Većina industrijskog fonda Scottsdale-a nalazi se oko Airpark-a, gde se laka proizvodnja, skladišta i izložbeni saloni nalaze uz kancelarije. Istorijski gledano, industrijska popunjenost u Scottsdale-u bila je izuzetno visoka (često ispod 5%), jer su ograničenja zemljišta smanjivala novu ponudu, a potražnja za bilo kojim prostorom blizu bogatog Scottsdale-a za logistiku bila je snažna (npr. dobavljači za renoviranje kuhinja, sklapanje medicinskih uređaja, skladištenje luksuznih automobila itd.).

Međutim, regionalno, mnogo nove industrijske ponude dolazi na tržište – Feniks je imao preko 30 miliona kvadratnih stopa u izgradnji u periodu 2022–2024, što ga čini jednim od najaktivnijih tržišta u SAD-u. Ovo je dovelo do toga da je industrijska praznina na nivou metropole porasla na oko 13,3% u drugom kvartalu 2025. godine cushmanwakefield.com sa jednocifrenih vrednosti ranije, jednostavno zato što je toliko novih skladišta odjednom izašlo na tržište. Mega-skladišta na zapadnoj strani Feniksa (u Goodyear-u, Buckeye-u, itd.) doprinela su tom porastu. Ali to su veliki objekti od 500.000+ kvadratnih stopa; industrijski objekti u Scottsdale-u uglavnom su manji i specijalizovani, koji su i dalje prilično dobro popunjeni. Zapravo, lokalni investitor Creation pokreće industrijski projekat “The Loop” u severnom Scottsdale-u kako bi zadovoljio potražnju za modernim industrijskim prostorom u tom području mileszimbaluk.com. Prilično je neuobičajeno videti novu industrijsku izgradnju u Scottsdale-u (s obzirom na visoke cene zemljišta), pa to ukazuje na specifičnu potražnju, možda za distribuciju poslednje milje ili visokotehnološke proizvodne prostore koji žele adresu u Scottsdale-u.

Industrijske zakupnine u regionu su brzo rasle (dvocifreni procentualni rast tokom nekoliko godina) zbog potražnje. Malo skladište u Scottsdale-u može se izdavati za $15+ po kvadratnoj stopi na triple-net osnovi, što je visoko u poređenju sa $6–$8 u mnogim gradovima Srednjeg zapada. Mnoge firme su spremne da plate premiju kako bi bile blizu baze klijenata u Scottsdale-u.

Izgledi za industrijski sektor ostaju veoma pozitivni na duži rok. Lokacija i rast Feniksa čine ga rastućim čvorištem za distribuciju i proizvodnju (posebno kako se lanci snabdevanja diversifikuju sa obalnih luka). I sam Scottsdale može imati koristi od tog efekta preliva – na primer, neke visokotehnološke firme ili vazduhoplovne kompanije mogu otvoriti manje pogone blizu Scottsdale-a kako bi privukle kvalifikovanu radnu snagu koja živi u tom području. Ako postoji rizik u industrijskom sektoru, to je kratkoročna prevelika ponuda: kao što je pomenuto, talas nove izgradnje je privremeno povećao praznine. Ali stručnjaci očekuju da će taj prostor biti apsorbovan u narednim godinama s obzirom na snažan industrijski zakup u Feniksu (potražnja je i dalje nadmašivala većinu gradova). Do 2026–2027. godine, industrijska praznina u metropoli bi mogla ponovo da se smanji, a zakupnine nastave da rastu (iako sporijim, zdravim tempom). U Scottsdale-u, ograničenje će biti zemljište – nema mnogo prostora za novu industrijsku izgradnju osim nekoliko džepova. Tako bi starije industrijske nekretnine mogle rasti u vrednosti kako korisnici budu konkurisali za retke lokacije u istočnoj dolini. Novi Loop projekat je vredan pažnje; ako se brzo izda, to signalizira da bi još industrijske/fleks izgradnje moglo biti isplativo u Scottsdale-u.

Opšta klima za komercijalna ulaganja: Investitori smatraju da su komercijalne nekretnine u Skotsdejlu relativno sigurna ulaganja zahvaljujući demografiji ovog područja. Kapitalizacione stope za tržne centre ili poslovne zgrade u Skotsdejlu su među najnižima (što znači najviše cene) u Arizoni, što odražava percipiranu stabilnost. Na primer, potpuno iznajmljen maloprodajni centar u Skotsdejlu može se prodati po kapitalizacionoj stopi od 5-6%, dok bi sličan centar u manje imućnom delu Feniksa mogao biti 7%+. Trenutno više kamatne stope vrše pritisak na rast kapitalizacionih stopa, što ublažava vrednosti nekih komercijalnih nekretnina, ali kvalitetna imovina u Skotsdejlu i dalje izaziva veliko interesovanje kupaca. Neki lokalni akteri takođe istražuju adaptivnu ponovnu upotrebu – npr., da li bi zastarela poslovna zgrada mogla biti pretvorena u stambeni prostor? Novi državni zakon koji podstiče da 10% komercijalnih objekata pređe u stambene može podstaći kreativne projekte, posebno ako se nastave praznine u poslovnim prostorima kjzz.org. Urbanistički propisi Skotsdejla i otpor zajednice mogu predstavljati prepreku za obnovu, ali možemo očekivati više predloga u narednim godinama za prenamenu nedovoljno uspešnih komercijalnih lokacija u mešovite ili stambene objekte.

U zaključku, komercijalno tržište nekretnina u Skotsdejlu pokazuje mešanu sliku: maloprodaja i ugostiteljstvo su živi, podržani potrošnjom i turizmom; industrija je jaka, iako ima novu ponudu koju treba apsorbovati; a poslovni prostori zaostaju, još uvek se oporavljaju od velikih promena u radnim navikama. Ipak, čak i tržište poslovnih prostora ima svetle tačke, a generalno, komercijalna aktivnost u Skotsdejlu se prilagođava novim trendovima sa otpornošću.

Lokalni ekonomski faktori: Uticaj zaposlenja, populacije i migracija

Nekoliko lokalnih ekonomskih trendova podržava tržište nekretnina u Skotsdejlu, dajući kontekst i trenutnim uslovima i budućim izgledima. Na mnogo načina, jaka ekonomija Skotsdejla je temelj koji je održao tržište nekretnina relativno otpornim uprkos višim kamatnim stopama.

Robustan rast zaposlenosti: Scottsdale dodaje radna mesta zdravim tempom, nadmašujući nacionalne proseke. Tim za ekonomski razvoj grada često navodi da rast stanovništva u Scottsdale-u (~1,4% godišnje) i rast zaposlenosti premašuju američki prosek za 2-3 puta citizenportal.ai. Ključne industrije koje pokreću ovaj rast uključuju tehnologiju, finansije, zdravstvenu zaštitu, biomedicinu, turizam i korporativne centrale/podršku poslovanju. Zapravo, pet industrijskih sektora u Scottsdale-u – kao što su biotehnologija, medicinska tehnologija i poslovne usluge – rastu brže od proseka države Arizona, što ističe ulogu Scottsdale-a kao magneta za visokotehnološka i visokokvalifikovana radna mesta. Nezaposlenost u Scottsdale-u je izuzetno niska, oko 2,7% početkom 2025. godine citizenportal.ai, što je znatno bolje čak i od proseka države Arizona (~4-5%). U suštini, Scottsdale je blizu pune zaposlenosti; kompanije često imaju više otvorenih radnih mesta nego što ima kvalifikovanih kandidata lokalno.

Glavni poslodavci u ovom području uključuju HonorHealth (zdravstveni sistem), CVS Health (sa velikom kancelarijom za farmaceutske benefite), Vanguard (investiciono upravljanje sa velikim kampusom), Nationwide Insurance, i grupu tehnoloških firmi i startapa. Rast se nastavlja: grad je istakao nekoliko velikih projekata koji će otvoriti nova radna mesta, kao što su Mac Innovation Park (poslovni park, koji će verovatno doneti nove kancelarijske/R&D prostore), ASM America’s new semiconductor headquarters, i Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Svaki od ovih projekata obećava stotine, ako ne i hiljade radnih mesta u narednim godinama, što zauzvrat stvara potražnju za stanovanjem za te radnike i njihove porodice. Na primer, firme iz oblasti poluprovodnika (kao što su ASM, TSMC u obližnjem Phoenixu) dovode visoko plaćene inženjere koji često traže kvalitetan smeštaj u mestima poput Scottsdale-a.

Pored toga, Scottsdale ima koristi od šireg rasta metropolitanskog područja Phoenixa. Metropolitanski Phoenix je konstantno među vodećim metropolama po otvaranju novih radnih mesta. U 2025. godini, Arizona je zabeležila rekord u otvaranju radnih mesta, sa više od 24.000 novih radnih mesta najavljenih samo u prvoj polovini godine azbigmedia.com. Mnogi od tih poslova su u East Valley i severnom Phoenixu – što je dostupno i stanovnicima Scottsdale-a. Čak i ako je posao u Tempeu ili Phoenixu, ljudi često biraju da žive u Scottsdale-u zbog načina života i putuju na posao. Tako da je potražnja za stanovanjem u Scottsdale-u indirektno podstaknuta i bumom radnih mesta u susednim gradovima.

Stanovništvo i migracije: Metropolitansko područje Feniksa je jedno od najbrže rastućih u zemlji, a Skotsdejl deli taj rast. Zvanična populacija Skotsdejla je oko 243.000 (procena za 2025) i raste. Posebno je značajno što, dok se neki gradovi sunčanog pojasa oslanjaju na domaću migraciju pretežno srednjeklasnih porodica, Skotsdejl privlači i mnogo imućnih migranata, kao što su rukovodioci, penzioneri i radnici na daljinu koji mogu da žive bilo gde. Neto migracija u Marikopa okrug (područje Feniksa) je svake godine snažno pozitivna, podstaknuta ljudima koji se sele iz skupljih saveznih država poput Kalifornije, Ilinoisa, Vašingtona i drugih. Redfin podaci pokazuju da su među onima koji su 2025. godine na internetu tražili kuće u Skotsdejlu, najčešći gradovi porekla bili Čikago, Sijetl, Los Anđeles, Dalas i zalivska oblast redfin.com redfin.com. Ovo se poklapa sa anegdotskim dokazima: Kalifornijci prodaju skupe kuće i kupuju u Skotsdejlu, ljudi sa Srednjeg zapada traže sunce itd.

Unutar Arizone, Skotsdejl je često odredište za preseljenje rukovodilaca i profesionalaca koji dolaze zbog posla u Feniks/Skotsdejl. Takođe je popularno mesto za sezonske stanovnike (snowbirds) – ljude iz hladnijih krajeva koji ovde provode zimu – a neki od njih na kraju postanu stalni stanovnici (posebno u penziji). Međunarodna migracija je manji, ali ne i zanemarljiv faktor; Kanađani, na primer, vole Skotsdejl (postoji čak i velika kanadska zajednica zimskih posetilaca), a neki Evropljani ovde ulažu u kuće za odmor.

Demografija: Stanovništvo Skotsdejla je starije (srednja starost oko 47 godina) i imućnije (srednji prihod domaćinstva oko 115.000 dolara, naspram oko 65.000 dolara američkog proseka) – u suštini zajednica sa visokim prihodima i delimično penzionerska. Ovo utiče na tržište nekretnina tako što postoji stalna potražnja za luksuznim i sekundarnim domovima, kao i za zdravstvenim ustanovama i sadržajima za starije osobe. Ali Skotsdejl poslednjih godina privlači i mlađe profesionalce koje privlači dinamičan stil života, pa tako mesta poput Old Town-a imaju mlađu atmosferu. Odlične škole i niska stopa kriminala privlače porodice (koje to mogu da priušte), što održava potražnju za porodičnim kućama u dobrim školskim okruzima.

Uticaj turizma: Ogroman ekonomski pokretač za Skotsdejl je njegov turistički sektor. Više od 11 miliona posetilaca godišnje dolazi zbog sunčanog vremena, terena za golf, rizorta i događaja (kao što su Barrett-Jackson aukcija automobila, Phoenix Open u golfu, konjičke priredbe u Skotsdejlu) citizenportal.ai. Turizam generiše značajne prihode (zaposlenje u ugostiteljstvu, porezi od boravka u hotelima itd.) i takođe podstiče deo tržišta nekretnina – mnogi turisti na kraju odluče da kupe drugu kuću ili se trajno presele ovde nakon što iskuse način života. Snažna turistička industrija takođe podržava tržište kratkoročnog iznajmljivanja i održava veliku potražnju za nekretninama sa karakteristikama rizorta.

Kako ovo utiče na nekretnine: Svi ovi faktori – rast zaposlenosti, migracije, bogatstvo – direktno utiču na potražnju za nekretninama:

• Visok rast zaposlenosti + niska nezaposlenost = više ljudi sa prihodima za kupovinu ili iznajmljivanje kuća. To takođe obično znači da plate rastu (poslodavci se takmiče za talente), što ljudima pomaže da priušte više cene nekretnina.
• Rast stanovništva ~1–2% godišnje deluje malo, ali u gradu od ~240.000 to znači nekoliko hiljada novih stanovnika svake godine. Svako novo domaćinstvo treba smeštaj, što održava pritisak na ponudu.
• Migracija imućnih znači da mnogi kupci koji dolaze imaju značajnu gotovinu ili kapital. Ovo delimično objašnjava zašto je tržište u Scottsdale-u ostalo snažno – mnogim kupcima nisu potrebni krediti ili mogu da daju velike učešće, što ublažava uticaj visokih kamatnih stopa. Kupci za gotovinu (česti na luksuznom tržištu Scottsdale-a) ostali su aktivni; kako je jedan lokalni stručnjak primetio, gotovinske transakcije su i dalje česte među imućnim kupcima u Scottsdale-u, što im daje prednost u pregovorima mileszimbaluk.com. U 2023. godini, oko 30–35% prodaja u nekim poštanskim brojevima Scottsdale-a bile su gotovinske transakcije.
• Raznovrsna ekonomija (tehnologija, zdravstvo, finansije, turizam) daje Scottsdale-u otpornost. Čak i ako jedan sektor uspori, drugi ga nadoknađuju. Na primer, ako dođe do nacionalnog pada tehnološkog sektora, turizam ili zdravstvo u Scottsdale-u mogu i dalje biti jaki, što balansira zaposlenost. Ova stabilnost je privlačna investitorima u nekretnine jer smanjuje rizik od velikih padova.

Ipak, postoje i neki izazovi:

• Nedostatak radne snage: Ironično, veoma niska nezaposlenost u Scottsdale-u ukazuje da preduzećima može biti teško da pronađu radnike, posebno one sa nižim platama, jer im je stanovanje preskupo. Ovo može ograničiti širenje poslovanja ako se ne reši, ili dovesti do većeg broja putnika iz okolnih mesta (što povećava saobraćaj).
• Unutarmetropolitanske promene: Neki mlađi radnici iz tehnološkog sektora više vole urbani ambijent centra Phoenixa ili Tempea, što znači da Scottsdale mora nastaviti da se prilagođava (sa stanovima u centru itd.) kako bi privukao tu demografsku grupu. Scottsdale je istorijski imao profil „odmarališnog predgrađa“, ali se ukusi menjaju i grad želi da ostane konkurentan za talente koji bi inače izabrali moderno urbano naselje negde drugde.
• Starenje stanovništva: Kako bejbi bumeri stare, neki mogu smanjiti veličinu domaćinstva ili napustiti Scottsdale (npr. da bi bili bliže odrasloj deci ili zbog zdravlja). Ovo bi postepeno moglo osloboditi deo stambenog prostora (što je dobro za ponudu), ali takođe znači da Scottsdale mora nastaviti da diversifikuje svoju ekonomiju i van usluga za penzionere.

Migracioni obrasci: Takođe je zanimljivo primetiti gde stanovnici Scottsdale-a odlaze kada se iseljavaju. Podaci Redfin-a pokazuju da oko 30% kupaca kuća iz Scottsdale-a traži da se preseli izvan Scottsdale-a (70% ostaje u tom području) redfin.com. Popularne destinacije za one koji odlaze uključuju manja mesta u Arizoni kao što su Prescott Valley, Show Low i Flagstaff redfin.com redfin.com – često su to hladnija ili ruralnija područja gde se penzioneri sele radi promene, ili ljudi koji unovčavaju imovinu i traže jeftinije stanovanje. Ovo sugeriše ciklus: neki dugogodišnji vlasnici prodaju i sele se na mirnija mesta, dok se novi doseljenici useljavaju. Ta promena zapravo može povećati ponudu na vrhu (npr. penzioneri prodaju luksuzne kuće), ali takođe obezbeđuje i stalni priliv nove potražnje.

U zaključku, ekonomski temelji Scottsdale-a su veoma jaki – rastuća, imućna populacija i obilje radnih mesta. Ovo podržava vrednost nekretnina i pomaže da se tržište zaštiti od ozbiljnih padova. Sve dok ljudi smatraju Scottsdale privlačnim mestom za rad, život i zabavu, postojaće osnovana potražnja za njegovim nekretninama. Lokalna politika sada pokušava da osigura da ekonomski rast ne bude sputan nedostatkom stanova (otuda i novi zakoni o stanovanju), što je priznanje da ekonomija i ponuda stanova moraju rasti zajedno. U doglednoj budućnosti, izgleda da će ekonomija Scottsdale-a nastaviti uzlaznom putanjom, što je dobar znak za vlasnike nekretnina.

Regulatorne i urbanističke promene koje utiču na nekretnine

U poslednjih nekoliko godina pojavilo se nekoliko regulatornih i urbanističkih promena na nivou države i grada koje bi mogle oblikovati tržište nekretnina u Scottsdale-u. Ove promene politike su odgovor na brzi rast, probleme sa pristupačnošću stanovanja i uticaje na naselja širom Arizone. Evo ključnih oblasti na koje treba obratiti pažnju:

1. Pro-stambeno zakonodavstvo Arizone (2023): Tokom 2023. godine, zakonodavno telo Arizone usvojilo je set dvopartijskih zakona sa ciljem da se ublaži nestašica stanova širom države. Dva najznačajnija za Scottsdale su bila:

• HB 2720 – Pomoćne stambene jedinice (ADUs): Ovaj zakon suštinski poništava gradske zabrane na ADUs (poznate i kao „casitas“ ili „bakin stan“). On zahteva od gradova da dozvole vlasnicima kuća u zonama porodičnih kuća da izgrade ili preprave ADU na svom posedu, pod razumnim regulativama. Konkretno, zakon sprečava opštine da nameću previše restriktivne zahteve (poput velikih veličina parcela ili preteranih udaljenosti od granica) za ADUs rsnlawaz.com yourvalley.net. Cilj je da se blago poveća ponuda stanova omogućavanjem malih iznajmljivanja ili apartmana za članove porodice u postojećim naseljima.
• HB 2297 – Adaptivna prenamena komercijalnog prostora: Ovaj zakon nalaže da gradovi dozvole da se određeni deo komercijalnih ili mešovitih zgrada prenameni u stambeni prostor. Formulacija je pomalo složena – kaže da gradovi moraju dozvoliti da “ne više od 10%” prostora komercijalne zgrade postane stambeni, verovatno kako bi se podstakla kreativna prenamena nedovoljno iskorišćenih kancelarija/prodavnica u stanove ili kondominijume kjzz.org kjzz.org.

Odgovor Scottsdale-a: Gradsko veće Scottsdale-a bilo je nevoljno u vezi sa ovim državnim zakonima, videći ih kao zadiranje u lokalnu kontrolu zoniranja. Krajem 2024. godine, suočeni sa rokom za usklađivanje, Veće je usvojilo uredbe za sprovođenje ADU-ova i adaptivne prenamene, ali „uz izmene kako bi se ograničili efekti“ kjzz.org kjzz.org. Za ADU-ove, Scottsdale je izradio pravila koja dozvoljavaju pripojene, odvojene i ograničene pristupačne ADU-ove (prema informativnoj stranici) scottsdaleaz.gov, ali je verovatno uključio stroge standarde dizajna i zahteve za boravak vlasnika kako bi se očuvao karakter naselja. Neki gradski lideri izrazili su zabrinutost da bi se ADU-ovi mogli koristiti kao kratkoročni najam (pojačavajući probleme sa „kućama za žurke“) i da je državni zakon „napad na naša naselja“ kjzz.org kjzz.org. Ipak, od 2025. godine, vlasnici kuća u Scottsdale-u mogu slobodnije da grade ADU-ove nego ranije, što bi postepeno moglo povećati broj stanova za iznajmljivanje u gradu. Možda ćemo videti više prenamena garaža ili izgradnje „kasita“ u dvorištima – što je korisno za više generacija pod jednim krovom ili dodatni prihod od najma.

Za zakon o komercijalnoj prenameni, Scottsdale je efektivno pokušao da tumači „ne više od 10%“ kao „može biti i samo 1%“. Usvojili su uredbu kojom se dozvoljava prenamena samo 1% zgrade kjzz.org, što je izazvalo upozorenje od sponzora zakona da Scottsdale krši zakon kjzz.org kjzz.org. Ova borba se može nastaviti, ali ako se zakon bude sprovodio, do 10% površine u nekim tržnim centrima ili poslovnim zgradama moglo bi biti pretvoreno u stanove (na primer, pretvaranje drugog sprata kancelarije u stambene jedinice). Do sada, nijedan veći projekat po ovom zakonu nije bio javno objavljen u Scottsdale-u, ali to je oblast koju treba pratiti. Ako praznine u kancelarijama ostanu visoke, vlasnici nekretnina bi mogli da traže više stambenih prenamena.

2. Propisi o kratkoročnom iznajmljivanju: Arizona je istorijski imala pristup bez mešanja u kratkoročna iznajmljivanja (STR) zbog državnog zakona iz 2016. koji zabranjuje gradovima da ih zabrane. Scottsdale, kao turistička destinacija, doživeo je ekspanziju Airbnba – od kojih su neki postali “kuće za žurke” u mirnim naseljima. Stanovnici su postali nezadovoljni bukom, smećem i bezbednosnim problemima. Počevši od 2022, država je malo ublažila svoj stav, dozvoljavajući gradovima određenu regulatornu slobodu. Scottsdale je to u potpunosti iskoristio:2023. godine, Scottsdale je zahtevao da svi vlasnici STR dobiju godišnju gradsku licencu ($250) i poštuju pravila: obaveste komšije o iznajmljivanju, imaju osiguranje od odgovornosti i sprovode provere da li su gosti registrovani seksualni prestupnici avalara.com avalara.com. Ovo je stvorilo registar STR-ova, poboljšavajući nadzor.U maju 2024, Scottsdale je doneo uredbu posebno da suzbije “žurke koje stvaraju probleme” u STR-ovima. Nova pravila (na snazi od 6. juna 2024) uradila su nekoliko ključnih stvari: učinila organizatore događaja odgovornim za održavanje velikih, remetilačkih žurki u STR-ovima, dala policiji ovlašćenje da ukloni goste koji nisu rezidenti sa imovine kada se proglasi smetnja, i potpuno zabranila iznajmljivanje maloletnicima mlađim od 21 godine avalara.com avalara.com. Ove mere imaju za cilj da obeshrabre poslovni model “kuća za žurke”.Gradsko rukovodstvo je izjavilo da će koristiti “sva moguća sredstva” da kontroliše uticaj STR-ova u okviru granica državnog zakona avalara.com avalara.com. U praksi, klima za STR investitore u Scottsdale-u je sada restriktivnija: kazne za prekršaje su uvedene i oni koji stalno krše pravila mogu izgubiti licencu. Za kupce koji razmatraju ulaganje u Airbnb, važno je strogo poštovati propise ili rizikovati kazne. Vremenom, stroža primena može smanjiti broj problematičnih STR-ova, ali verovatno neće eliminisati STR tržište – Scottsdale je previše popularan za to. Umesto toga, očekuje se profesionalizovaniji STR sektor sa odgovornim domaćinima (i verovatno višim troškovima koji će biti prebačeni na turiste).

3. Promene zoniranja i odobrenja za razvoj: Gradsko veće i odbor za planiranje Skotsdejla redovno razmatraju predloge za promenu zoniranja koji mogu uticati na lokalni razvoj, od slučaja do slučaja:

• Visina i gustina u Starom gradu: Skotsdejl je poslednjih godina ažurirao svoj Plan karaktera Starog grada, dozvoljavajući više zgrade u određenim delovima (na primer, do 150 stopa u oblasti Goldwater Blvd). Međutim, i dalje traje debata i otpor zajednice prema visokim zgradama u centru. Tokom 2023–2024. neki projekti su tražili bonuse za visinu/gustinu, što je izazvalo javna saslušanja. Ishod ovih odluka utiče na to koliko jedinica može biti izgrađeno. Na primer, ako se predloženi kondominijum smanji zbog prigovora stanovnika, to znači manje novih domova. Do sada, Skotsdejl pokušava da podstakne rast centra, a da pritom sačuva svoj „šarm jugozapada“, što je delikatna ravnoteža.
• Rezoniranja u severnom Skotsdejlu: Povremeno se veliki kompleksi (kao što su državna zemljišta ili tereni za golf) predlažu za razvoj. Jedan primer je plan koji uključuje 1.975 stanova plus hotel na državnom zemljištu, što je zahtevalo promenu zoniranja sa „bez stanovanja“ na stambenu upotrebu coalitionofgreaterscottsdale.org. Grad obično pažljivo razmatra ovako velike promene, često pregovarajući o stvarima kao što su otvoreni prostori ili poboljšanja saobraćaja zauzvrat. Investitori koji planiraju velike projekte moraju da prođu kroz ovaj pažljiv proces.
• Infrastruktura i zoniranje za velike poslodavce: Promena zoniranja za kampus Axon-a 2023. godine bila je reprezentativna – Skotsdejl je izmenio svoje zoniranje kako bi omogućio Axon-ov plan (koji je uključivao i nešto stambenog prostora za zaposlene) whsv.com azfamily.com. Grad je generalno za ekonomski razvoj, pa može biti fleksibilan u vezi sa zoniranjem kako bi obezbedio velike poslodavce. Slično, zoniranje za oblasti kao što je Scottsdale Airpark se povremeno ažurira kako bi se dozvolile više poslovne zgrade ili garaže po potrebi.

4. Politika vode i ograničenja razvoja: Iako nije pitanje zoniranja, regulative o vodi u Arizoni direktno utiču na kapacitet razvoja nekretnina. Godine 2023. dogodila se situacija koja je privukla veliku pažnju: neinkorporisana zajednica Rio Verde Foothills (odmah izvan Scottsdale-a) ostala je bez vodosnabdevanja od strane grada Scottsdale, koji je dotle dovozio vodu kamionima, zbog zabrinutosti oko suše azgovernor.gov. Ovo je dovelo do hitnog rešenja od strane države 2023. godine kako bi se obezbedila isporuka vode, ali je istaklo da je nedostatak vode stvaran problem. Država ima pravilo 100-godišnje osigurane zalihe vode za nove stambene celine – investitori moraju dokazati dostupnost vode za narednih sto godina. U junu 2023. zvaničnici Arizone su objavili da delovi okruga Maricopa (područje Phoenixa) nemaju dovoljno podzemnih voda za sve planirane stambene projekte, što je efektivno zaustavilo deo buduće ekspanzije dok se ne pronađu alternativni izvori vode. Za Scottsdale, koji uglavnom koristi vodu iz reke Kolorado preko Central Arizona Project-a (sada pod Tier 1 ograničenjima) cap-az.com, nastavak suše bi mogao značiti smanjenje isporuke u narednim godinama. Grad ima akumuliranu vodu i koristi recikliranu vodu za navodnjavanje u mnogim slučajevima, što ga stavlja u bolju poziciju od novih perifernih zajednica. Ipak, svako ozbiljno smanjenje moglo bi naterati Scottsdale da ograniči nove priključke ili obeshrabri razvoj koji troši mnogo vode (poput velikih travnjaka, golf terena).

U suštini, doba neograničenog rasta u Arizoni suočava se sa realnošću ograničenih vodnih resursa. Investitori reaguju, na primer, kupovinom prava na vodu od farmera (usvojen je novi zakon o “agro-urbanom” transferu) kjzz.org. Tržište nekretnina u Scottsdale-u za sada nije direktno zaustavljeno zbog problema sa vodom (osim tog slučaja uskraćivanja vode Rio Verde-u, radi prioritizacije gradskih stanovnika), ali pametni investitori prate politiku o vodi. Očekujte pravila o uređenju dvorišta koja podstiču kserisajping i moguće veće naknade za vodnu infrastrukturu kod novih gradnji. Takođe se razmatra uvođenje više energetski efikasnih kuća i uređaja za uštedu vode u novogradnji.

5. Ostale značajne regulative:

• Porezi na kratkoročni najam: Arizona zahteva da vlasnici kratkoročnih najma plaćaju porez na smeštaj (putem TPT licence) kao i hoteli avalara.com. Platforme poput Airbnb-a sada automatski naplaćuju ove poreze. Ovo ne ograničava kratkoročne najmove, ali smanjuje prednost “rada na crno” koju su ranije imali.
• Standardi zaštite životne sredine i dizajna: Scottsdale ima reputaciju grada sa strogom revizijom dizajna – npr. pravila o paletama boja zgrada, visinama, očuvanju pustinje itd. Ta pravila i dalje važe radi očuvanja estetike (posebno u slikovitim severnim delovima). Takođe, grad ima “Dark Sky” uredbu koja ograničava svetlosno zagađenje u određenim oblastima. Takve regulative, iako nisu nove, utiču na troškove i rokove razvoja.
• Podsticaji za pristupačno stanovanje: Scottsdale istorijski nije imao velike mandate za pristupačno stanovanje, ali se o tome sve više diskutuje. Neka nedavna odobrenja za apartmane uključivala su dobrovoljne pristupačne jedinice. Ako se pristupačnost stanovanja pogorša, grad ili država mogu uvesti inkluzivnu zonu ili više podsticaja za projekte pristupačnog stanovanja, što bi moglo blago promeniti razvojnu strukturu.

Ukratko, promene politika u Scottsdale-u i Arizoni postepeno olakšavaju neka ograničenja razvoja (ADU, konverzije u mešovite namene) u nadi da će se ublažiti stambena kriza, dok se istovremeno pooštravaju u drugim oblastima (kratkoročni najam, upotreba vode) kako bi se rešile negativne spoljne posledice. Učesnici na tržištu nekretnina treba da prate ove promene. Investitor, na primer, može iskoristiti nova pravila o ADU dodavanjem casite za prihod od najma, ali takođe treba da bude svestan da kupovina kuće isključivo za žurke na Airbnb-u može naići na regulatorne prepreke. Na kraju, ove regulative imaju za cilj da usmere rast na održiviji, društveno prihvatljiviji način – koliko će u tome biti uspešne, pokazaće naredne godine.

Prognoza 2026–2028: Šta očekuje tržište nekretnina u Scottsdale-u

Gledajući u budućnost, očekuje se da će tržište nekretnina u Scottsdale-u doživeti stabilne, umerene trendove umesto velikih oscilacija. Više prognoza i mišljenja stručnjaka ukazuju na period održivog rasta – svojevrsno zatišje nakon tobogana iz ranih 2020-ih. Evo šta se može očekivati tokom 2026, 2027. i 2028. godine:

Projekcije cena nekretnina: Konsenzus je da će cene kuća u Scottsdale-u postepeno rasti tokom narednih nekoliko godina, otprilike prateći inflaciju. Lokalni stručnjaci za nekretnine predviđaju godišnju aprecijaciju od oko 2% do 4% godišnje u Scottsdale-u mileszimbaluk.com. Drugim rečima, malo je verovatno da ćemo ponovo videti skok od 20% u jednoj godini, ali je verovatno da će doći do porasta od nekoliko procenata svake godine zbog stalne potražnje i ograničene nove ponude. Do 2028. godine, ovo bi moglo kumulativno dovesti do ukupnog povećanja vrednosti kuća od 10-15% u odnosu na današnji nivo. Za kontekst, nacionalne prognoze iz izvora kao što su NAR i Fannie Mae slažu se sa ovim pogledom na spor rast – oni predviđaju da će vrednosti nekretnina u SAD rasti ~3-5% godišnje sredinom 2020-ih realwealth.com realwealth.com, a Scottsdale bi trebalo da bude u tom rasponu, možda na višoj strani zbog svoje atraktivnosti. Jedna napomena: luksuzni segment bi mogao imati nešto bolje rezultate. Neki analitičari iz Arizone smatraju da će luksuzno tržište „uživati u skokovima“ čak i dok šire tržište ostaje ravno fhtimes.com. Luksuzni deo Scottsdale-a bi mogao zabeležiti nešto veću aprecijaciju od proseka (jer bogati kupci manje zavise od kamatnih stopa), dok bi srednji segment mogao biti ravniji zbog ograničene pristupačnosti.

Obim prodaje i ravnoteža tržišta: Očekuje se da će aktivnost prodaje kuća blago porasti do 2026. godine kako se ljudi budu prilagođavali novoj normalnosti kamatnih stopa. Protekla godina je zabeležila pad prodaje (prodaja u Scottsdale-u je pala za oko 7-10% na godišnjem nivou sredinom 2025) redfin.com, ali ako se stope stabilizuju ili padnu, više kupaca i prodavaca će se vratiti na tržište. Ekonomisti predviđaju da će prodaja postojećih kuća u SAD porasti skromnih 2% do 5% u 2025. godini azbigmedia.com, i da će taj trend možda biti nastavljen, što sugeriše da će i Scottsdale videti postepeni porast transakcija. U suštini, potisnuta potražnja onih koji su odložili selidbe u periodu 2022–2024. mogla bi biti oslobođena kako se uslovi poboljšaju. Do 2026–27. godine, mogli bismo videti i da Milenijalci ulaze u svoje najbolje godine za kupovinu većih kuća, što bi povećalo potražnju za porodičnim kućama u Scottsdale-u.

Tržište će verovatno ostati prilično uravnoteženo. Dani ekstremnog tržišta prodavaca (sa zalihama manjim od 1 meseca) su za sada iza nas. S druge strane, ni duboko tržište kupaca (pad cena) se ne očekuje jer će rast stanovništva/zaposlenosti podržavati potražnju. Umesto toga, Scottsdale bi mogao da se zadrži u neutralnom opsegu – možda 4–6 meseci zaliha – tokom narednih nekoliko godina. Kupci će imati prilike bez panike, a prodavci koji realno formiraju cenu će biti uspešni. Ako kamatne stope zaista padnu do 2027. godine (neke prognoze smatraju da bi stope mogle pasti ispod 5,5% do 2028) realwealth.com, može doći do kratkotrajnog talasa kupovine koji bi donekle vratio prednost prodavcima, ali bi to verovatno podstaklo i više novih oglasa na tržištu, održavajući ravnotežu.

Kamatne stope i pristupačnost: Veliki faktor promene je kretanje hipotekarnih stopa. U kratkoročnom periodu (2025–2026), većina analitičara predviđa da će stope ostati u rasponu od srednjih do visokih 6% realwealth.com. Ovo je prepreka za pristupačnost i zadržaće rast cena pod kontrolom. Do 2027. ili 2028. godine, ako se inflacija obuzda, Federalne rezerve bi mogle dozvoliti da stope padnu niže. Neki optimistični scenariji predviđaju da će 30-godišnje hipotekarne stope ponovo biti u rasponu od 5% do 2028. godine realwealth.com. Ako se to dogodi, to bi povećalo kupovnu moć i moglo bi podstaći jači rast cena (možda povećavajući godišnje dobitke na 5-6% u tim kasnijim godinama). Međutim, to nije zagarantovano – stope bi mogle ostati oko 6% ako ekonomija bude snažna. Dakle, za planiranje, pretpostavite da će kamatne stope postepeno opadati, dajući blagi vetar u leđa do 2027. godine.

Izgled za novu gradnju i zalihe: Ne očekuje se da će Scottsdale imati velike količine nove stambene gradnje zbog ograničenog zemljišta i relativno strogog zoniranja. Ali projekti koji su trenutno u pripremi (Optima-ini stanovi, One Scottsdale, projekat George Kurtz sa 1.200 kuća itd.) počeće da isporučuju jedinice tokom 2026–2028. godine. Ovo će dodati nešto zaliha: npr. 420 luksuznih stanova i 970 apartmana u Optima McDowell Mountain Village planirano je do oko 2026. (ovaj višefazni projekat će svakako biti značajan dodatak ako se završi). Stambeni deo One Scottsdale i 1.200 kuća na severu mogli bi stići krajem decenije. Izgradnja apartmana u širem području ostaje visoka – u metrou Phoenixa desetine hiljada jedinica su u izgradnji. Do 2025–2027. mnogi će biti otvoreni, što bi moglo dodatno ublažiti rast kirija. Kada su u pitanju porodične kuće, Scottsdale je uglavnom izgrađen osim manjih naselja; većina velike izgradnje porodičnih kuća je u predgrađima poput Queen Creek ili West Phoenix. Dakle, ponuda stanova u Scottsdale-u će se proširiti samo umereno. To, u kombinaciji sa stabilnom potražnjom, podržava očekivani blagi rast cena.

Prognoza ključnih segmenata tržišta:

• Luksuzne kuće (preko 1 milion dolara): Verovatno će ostati snažne. Mnogi kupci luksuznih nekretnina su platili gotovinom ili imaju bogatstvo koje ne zavisi od kamatnih stopa. Kako se berza oporavlja (pod pretpostavkom da hoće), luksuzne nekretnine obično prate taj trend. Luksuzni segment u Scottsdale-u bi mogao da beleži godišnji rast od oko 3-5%, a obim prodaje bi mogao da raste kako se pripadnici generacije „baby boom“ nastavljaju penzionisati i sele u mesta sa boljim stilom života. Ograničavajući faktor su globalni ekonomski uslovi – ali luksuzni šarm Scottsdale-a je trajan.
• Kuće srednjeg cenovnog ranga (500.000–1.000.000 dolara): Ovaj segment je najviše vezan za lokalne prihode i kamatne stope. Rast cena ovde može biti najsporiji, možda oko 2% godišnje, što je u skladu sa rastom plata. Ako kamatne stope padnu, ovaj segment bi mogao naglo da poraste jer bi više kupaca koji žele veće kuće ušlo na tržište. Ali ako stope ostanu visoke, očekujte da će cene ostati uglavnom nepromenjene u realnim (inflacijom prilagođenim) iznosima, što znači male nominalne dobitke.
• Početni nivo & stanovi (ispod 500.000 dolara): Relativno je malo opcija ispod 500.000 dolara u Scottsdale-u, ali stanovi i stariji „townhome“-ovi popunjavaju ovaj prostor. Za njih bi zapravo mogla postojati veća potražnja zbog njihove relativne pristupačnosti, pa bi mogli brže da rastu u vrednosti (možda 4% godišnje) jednostavno zbog oskudice bilo čega “pristupačnog” u Scottsdale-u.
• Iznajmljivanje: Očekuje se da će rast kirija u regionu biti oko 2-3% godišnje do 2028. godine realwealth.com realwealth.com, kao što je pomenuto. U Scottsdale-u, kirije bi mogle rasti na donjoj granici tog raspona jer je izgrađeno mnogo novih stanova. Međutim, kirije za porodične kuće u Scottsdale-u (za koje nema nove izgradnje) mogle bi rasti brže od kirija za stanove. Sve u svemu, stanari ne bi trebalo da očekuju veliko olakšanje; kirije će verovatno nastaviti postepeno da rastu, ali ogromni skokovi kao 2021. su malo verovatni. Stopa praznih stanova može blago porasti kako se otvaraju novi stanovi, ali u poželjnim delovima kao što je Scottsdale, ostaće relativno niska (5% ili manje).
• Komercijalne nekretnine: Do 2026–2028, prazni poslovni prostori bi trebalo postepeno da opadaju ako se rast zaposlenosti nastavi. Možda bi stopa praznih poslovnih prostora u Scottsdale-u mogla pasti sa oko 19% na recimo 15% do 2028. – i dalje visoko, ali u zdravijem trendu. Ne očekujte povratak na ispod 10% praznih poslovnih prostora osim ako se trendovi rada na daljinu drastično ne promene. Maloprodaja će verovatno ostati snažna; nema mnogo novih maloprodajnih prostora, a potražnja za maloprodajom raste sa populacijom i turizmom, pa bi kirije za maloprodaju trebalo blago da rastu, a stopa praznih prostora da ostane oko 5% ili manje. Industrijski prostori u regionu bi mogli ponovo da se zategnu kada se novi magacini popune. Do 2028, stopa praznih industrijskih prostora u Phoenix-u bi mogla ponovo pasti ispod 8-10% ako potražnja ostane jaka, a kirije bi bile više. Bilo koji industrijski prostor u Scottsdale-u biće izuzetno vredan zbog svoje retkosti.

Ekonomske pretpostavke: Ove prognoze pretpostavljaju da neće biti velikih ekonomskih šokova. Ako recesija pogodi 2025. ili 2026. godine, Scottsdale bi mogao privremeno da uspori – prodaja bi pala, cene bi se izravnale ili blago pale na godinu dana. Ali s obzirom na to koliko ljudi želi da živi tamo, verovatno bi se brzo oporavio. Dodatno, ako inflacija ponovo poraste i kamatne stope naglo skoče, to bi bio negativan scenario za potražnju za nekretninama. Suprotno tome, jači nego očekivani priliv ljudi (npr. ako rad na daljinu izazove još jedan talas preseljenja u Arizonu) mogao bi da podigne potražnju iznad trenutnih prognoza.

Izgledi za investitore: Investitori u nekretnine mogu očekivati stabilne, iako ne spektakularne, prinose u Scottsdale-u do 2028. godine. Očekuje se rast cena u jednocifrenim procentima uz stabilan prinos od iznajmljivanja, što je dobra opklada. Dani kada se lako preprodavala kuća za 20% profita u godini su verovatno prošli za sada. Umesto toga, investitori bi mogli da se fokusiraju na dugoročno zadržavanje, uz mogućnost kapitalizacije na:

• Kupovinu 2025. godine kada je tržište mirnije, a zatim praćenje rasta vrednosti do 2028.
• Fokusiranje na segmente sa velikom potražnjom kao što su pristupačni stanovi ili dobro locirane kuće za iznajmljivanje, koje bi trebalo da imaju stalnu popunjenost.
• Praćenje potencijalnih prilika za kupovinu nekretnina u problemu – ukoliko neki vlasnici koji su kupili na vrhuncu 2022. budu morali da prodaju u uslovima viših kamata, mogu se pojaviti povoljne ponude.

Nepredviđeni faktori: Nekoliko nepredvidivih faktora može promeniti tok:

• Tehnologija i rad na daljinu: Ako bi neka velika tehnološka kompanija preselila ili otvorila kampus u Scottsdale-u, potražnja za stanovanjem bi mogla naglo da poraste. Ili, ako rad na daljinu omogući još većem broju ljudi da izaberu Scottsdale umesto L.A./SF, to bi takođe povećalo potražnju. Scottsdale se promoviše kao grad prijateljski prema biznisu, tako da ovo nije nerealno.
• Klima i kvalitet života: Povećana učestalost ekstremnih vrućina (Phoenix je imao rekordne toplotne talase) i ograničenja u korišćenju vode mogu dugoročno smanjiti potražnju ako ljudi procene da je područje manje pogodno za život. Do sada to nije značajno uticalo na migracije, ali je nešto što treba pratiti kako se približavamo 2030.
• Političke/promene poreza: Arizona ima relativno niske poreze što privlači ljude. Ako dođe do promena u poreskim zakonima (državni porez na dohodak, porez na imovinu), to bi moglo uticati na migracije.

Ukratko, izgledi za Scottsdale 2026–2028 su pozitivni, ali ne i eksplozivni: zamislite to kao maraton, a ne sprint. Tržište će verovatno rasti umerenim tempom. To je zapravo zdravo – izbegavaju se baloni i nagli padovi. Za vlasnike kuća, njihova vrednost bi trebalo postepeno da raste. Za kupce, neće biti panike „kupi sada ili ćeš zauvek biti izbačen sa tržišta“, jer bi trebalo da bude dovoljno ponude, ali čekanje predugo i dalje znači da će se platiti nešto više kako cene budu rasle. Suštinski, nekretnine u Scottsdale-u ostaju dobra dugoročna investicija, zahvaljujući trajnoj privlačnosti grada i snažnoj ekonomiji, bez drastičnih promena na vidiku prema trenutnim projekcijama mileszimbaluk.com realwealth.com.

Investicione prilike i rizici

Za investitore – bilo lokalne ili iz drugih država – Scottsdale predstavlja privlačno, ali nijansirano tržište. Sa snažnom ekonomijom i visokim kvalitetom života, grad će verovatno nastaviti da donosi prinose, ali nije bez izazova. Evo pregleda potencijalnih prilika i rizika u investiranju u nekretnine u Scottsdale-u:

Prilike:

• Snažni prinosi na tržištu iznajmljivanja: Investitori koji traže nekretnine za iznajmljivanje mogu pronaći dobre prilike u Scottsdale-u. Kombinacija visokih kirija i stabilne potražnje donosi atraktivan novčani tok. Na primer, dobro pozicioniran dvosoban stan koji može koštati 400.000 dolara može se iznajmiti za oko 2.000+ dolara mesečno, što je otprilike u skladu sa nacionalnim prosekom kirije zillow.com. Porodične kuće donose još više. Iako stope kapitalizacije u Scottsdale-u nisu visoke (zbog visokih cena kupovine), relativno su sigurne. Takođe, porodične kuće za iznajmljivanje imaju prednost: na nacionalnom i lokalnom nivou, očekuje se da će porodične kuće za iznajmljivanje nadmašiti stanove po pitanju popunjenosti i rasta kirije do kasnih 2020-ih realwealth.com. Investitori mogu ciljati skromne kuće u južnom delu Scottsdale-a ili manje višeporodične objekte, koji imaju koristi od neiscrpnog bazena zakupaca koji žele da uđu u školski distrikt Scottsdale-a ili da žive taj stil života. Dodatno, oko 33% stanovnika Scottsdale-a iznajmljuje mileszimbaluk.com, što ukazuje na značajno tržište zakupaca u gradu koji se često smatra dominantno vlasničkim.
• Dodavanje vrednosti i renovacije: Mnoge kuće u Scottsdale-u, posebno u centralnim i južnim delovima, izgrađene su sredinom 20. veka i potrebna im je modernizacija. Postoji prilika da se kupi starija kuća (na primer ranč iz 1960-ih), renovira savremenim završnim radovima i zatim preproda ili iznajmi po višoj ceni. Kupci u Scottsdale-u cene useljive, moderno uređene kuće – renovirane nekretnine često se prodaju po znatno višoj ceni po kvadratnom metru. Investitori sa iskustvom u građevini mogu iskoristiti ovu priliku tako što će zastarele nekretnine dovesti do luksuznog standarda. Samo obratite pažnju na specifičnosti dizajn-revizije u Scottsdale-u ako menjate eksterijer.
• Nove izgradnje i preprodaja: Scottsdale ima nekoliko novih luksuznih projekata (stanova i kuća) gde investitori mogu kupiti po cenama pre izgradnje. Rani investitori u ovim projektima mogu profitirati ako vrednosti porastu do završetka. Na primer, obezbeđivanje jedinice u Atavia condos at One Scottsdale pre završetka 2026. godine može doneti trenutnu dobit ako oblast procveta kako se očekuje. Slično, ulaganje u projekte kao što su Optima McDowell Mountain Village ili Portico (luksuzna zajednica stanova sa snažnom prodajom) mileszimbaluk.com može se isplatiti kako te zajednice postanu etablirane i vrednost preprodaje poraste. Međutim, izbor pravog projekta je ključan – tražite one sa jakom reputacijom investitora i dobrom lokacijom.
• Komercijalne nekretnine: Iako su kancelarije trenutno rizične, tržni centri u naseljima ili objekti mešovite namene u Skotsdejlu mogu biti odlične investicije. Bogato stanovništvo Skotsdejla podržava luksuznu maloprodaju i restorane. Vlasništvo nad tržnim centrom u Skotsdejlu (sa zakupcima poput modernih restorana ili butika) može doneti stabilan novčani tok i rast vrednosti nekretnine. Takođe, pošto je praznina u maloprodaji veoma niska (~5%) cushmanwakefield.com, zakupnine se mogu povećavati tokom vremena. Industrijski/fleks objekti su još jedna opcija: ako možete da kupite stariji magacin u oblasti Airpark i renovirate ga, iskoristićete veliku potražnju malih preduzeća koja žele adresu u Skotsdejlu.
• Adaptivna prenamena & ADU: Novi zakon o ADU donosi mikro-investicione prilike. Na primer, investitor može da kupi nekretninu sa velikom parcelom u Skotsdejlu, izgradi odvojenu casita (ADU) i iznajmljuje je posebno za dodatni prihod. Takođe, kreativni investitori mogu razmotriti slabo iskorišćene male kancelarijske zgrade ili maloprodaju i razmišljati o konverziji u stambene ili mešovite namene, koristeći prednosti državnog podsticaja za takve prenamene. Iako nije jednostavno, uspešna konverzija može značajno povećati vrednost nekretnine ako se uradi na lokaciji gde je stanovanje vrednije od kancelarija (na primer, Old Town).
• Klimatske migracije & luksuzne druge kuće: Na makro nivou, Skotsdejl može profitirati od stalne migracije imućnih pojedinaca iz skupljih ili manje prijatnih klimatskih područja. Bogati kupci iz Kalifornije i dalje gledaju na Skotsdejl kao na mesto za drugu kuću (ili primarnu, ako rade na daljinu). Investiranje u luksuzne nekretnine radi luksuznog iznajmljivanja (mesečni namešteni najam, itd.) ili buduće prodaje ovoj demografskoj grupi može biti unosno. Na primer, luksuzna kuća sa pogodnostima (bazen, pogled, itd.) može se iznajmljivati za desetine hiljada dolara mesečno tokom sezone sportistima, poznatim ličnostima ili direktorima, a kasnije prodati po visokoj ceni. Rizik je u uskom krugu potražnje i visokim troškovima održavanja, ali povrat može biti veliki ako se dobro tempira.

Rizici:

• Rizik od kamatnih stopa: Više puta smo pomenuli – visoke kamatne stope su trenutno najveća prepreka na tržištu. Za investitore koji koriste zaduživanje, kamate od 7%+ značajno smanjuju profit. Pozitivan novčani tok je teže ostvariti sa takvim troškovima finansiranja. Ako stope neočekivano dodatno porastu (na primer zbog uporne inflacije), vrednosti nekretnina mogu stagnirati ili pasti, a refinansiranje ili prodaja postaju teži. Mnogi investitori sada biraju kratkoročne promenljive kredite ili čak kupuju nekretnine za gotovinu da bi to ublažili, ali to vezuje kapital.
• Ograničenja pristupačnosti i potražnje: Visoke cene u Skotsdejlu znače da je broj kupaca donekle ograničen. Ako cene rastu brže od prihoda (što se i dešava), u nekom trenutku potražnja može da se zaustavi – tržište može postati preskupo za lokalno stanovništvo. To smo videli u periodu 2023–2025: prodaja je opala jer mnoge porodice jednostavno nisu mogle da kupe ili pređu u Skotsdejl po trenutnim cenama. Ako kamatne stope ne padnu, potražnja može ostati slaba posebno u srednjem segmentu, što može ograničiti rast cena ili čak dovesti do blagog pada cena u tim segmentima. Investitori koji računaju na brzu dobit mogu biti razočarani. Sada je to više dugoročna igra.
• Regulatorni rizici: Iako nova STR pravila u Scottsdale-u ne zabranjuju kratkoročni najam, posebno loš incident ili politička promena mogli bi dovesti do još strožih mera (na primer, ograničavanje broja STR licenci ili uvođenje ograničenja broja gostiju). Za sada, zakon države Arizona sprečava potpune zabrane, ali zakoni se mogu promeniti. Ako vaš investicioni plan zavisi od prihoda sa Airbnb-a, pratite regulatorne promene. Dodatno, država bi mogla još više ograničiti lokalnu kontrolu kako bi podstakla izgradnju stanova – ako se Scottsdale opire dodavanju novih stambenih jedinica, zakonodavno telo bi u budućnosti moglo nametnuti još šire dozvole za izgradnju. To bi moglo dovesti do veće konkurencije (ponude) u kvartovima sa porodičnim kućama ako, recimo, dupleksi ili više pomoćnih stambenih jedinica postanu legalni u široj meri.
• Voda i ekološki izazovi: Kao što je pomenuto, dugoročna nestašica vode je ozbiljan rizik. To se može odraziti kroz povećane troškove (više cene vode čine održavanje bazena i travnjaka skupljim, što neke kuće može učiniti manje privlačnim) ili čak moratorijume na izgradnju (malo verovatno unutar Scottsdale-a koji ima obezbeđene zalihe, ali nije nemoguće u ozbiljnom scenariju). Dodatno, ekstremne vrućine predstavljaju ekološki rizik – 2023. godine Phoenix je zabeležio nezapamćene toplotne talase. Ako se klimatski problemi pogoršaju, neki potencijalni stanovnici bi mogli izbegavati Arizonu, ili sadašnji stanovnici (posebno penzioneri) možda neće ostajati tokom cele godine. To još uvek nije značajno uticalo na tržište nekretnina, ali ako leta postanu gotovo nepodnošljiva, to je rizik za privlačnost Scottsdale-a.
• Prekomerna izgradnja luksuznih stanova: U pripremi je dosta luksuznih kondominijum projekata (FENDI Residences, Optima, itd.). Tržište luksuznih stanova u Scottsdale-u je istorijski gledano relativno malo. Ako svi ovi projekti budu završeni otprilike u isto vreme, postoji rizik od kratkoročnog viška luksuznih stanova. Nešto slično smo videli u Majamiju u prethodnim ciklusima. Investitori će testirati dubinu potražnje; ako ekonomija oslabi, neki stanovi bi mogli ostati neprodati duže vreme, što bi moglo dovesti do sniženja cena i štete za investitore koji preprodaju. Dakle, iako su novi projekti uzbudljive prilike, oni takođe nose rizik ako špekulišete na rast vrednosti do završetka.
• Ekonomski pad ili promena: Ekonomija Scottsdale-a je raznovrsna, ali nije neuništiva. Nacionalna recesija bi mogla privremeno smanjiti turizam i preseljenja kompanija, što bi oslabilo potražnju za stambenim i poslovnim prostorom. Ili, ako bi jedan od glavnih poslodavaca u Scottsdale-u smanjio broj radnih mesta (na primer, velika kompanija poput Vanguard-a premesti radna mesta), to bi pogodilo određene delove tržišta. Tu je i geopolitički rizik – ako berze dožive krah ili dođe do nove pandemije, luksuzna potrošnja i kupovina drugih domova bi mogli privremeno presušiti.
• Viši troškovi i porezi: Troškovi izgradnje su i dalje visoki, što smanjuje profitne margine za razvoj ili renoviranje. Takođe, porezi na imovinu u Arizoni su umereni, ali ako procene vrednosti nastave da rastu, računi za porez će takođe rasti (čak i uz ograničena godišnja povećanja za primarne domove, sekundarne/investicione nekretnine nemaju isto ograničenje). Investitori moraju uračunati i rastuće troškove osiguranja – zanimljivo je da Arizona nema uragane, ali ima povremene poplave, požare u okolnim oblastima itd., a troškovi osiguranja na nacionalnom nivou rastu.

Strategije za investitore: Imajući u vidu navedeno, promišljeni investitori u Scottsdale-u će:

• Fokusirati se na prihod od zakupa, a ne samo na špekulacije. Osigurajte da nekretnina može sama sebe da isplaćuje kroz zakup po trenutnim cenama, kako biste mogli da je zadržite kroz različite faze tržišta.
• Moguće je udružiti se ili objediniti resurse kako biste kupili sa manje zaduživanja ili za gotovinu, a zatim refinansirati kada se kamatne stope poboljšaju.
• Diversifikujte vrste nekretnina – možda kombinacija kuće za izdavanje, male komercijalne nekretnine itd., kako biste umanjili rizik.
• Budite u toku sa lokalnom politikom (na primer, ako su novi članovi gradskog veća izabrani na platformama sporijeg ili bržeg razvoja, to može signalizirati promene).
• Tražite jedinstvene nekretnine koje će zadržati vrednost – npr. kuća sa retkim pogledom ili istorijska nekretnina u Starom Gradu – jedinstvenost pruža zaštitu na slabijem tržištu.
• Planirajte duže periode zadržavanja. Brze preprodaje su sada teže, pa budite spremni da posedujete nekretninu najmanje 5+ godina kako biste ostvarili dobit.

U suštini, Scottsdale ostaje vrhunska lokacija za ulaganje u nekretnine zbog svojih trajnih faktora potražnje: sunca, poslova, prestiža i ograničenog zemljišta. Investitori mogu pronaći mnogo potencijala, od zakupaca sa visokim prihodima do rasta vrednosti i mogućnosti preuređenja. Ali uspeh će zahtevati snalaženje u novim uslovima viših troškova finansiranja, pažnju na regulatorne promene i odabir nekretnina koje mogu izdržati i sunčane i kišne dane (možda bukvalno i figurativno). Uz pažljivu strategiju, ulaganje u Scottsdale do 2028. trebalo bi da donese dobre rezultate – samo bez vrtoglavih prinosa iz perioda ekspanzije, što je zapravo znak sazrevanja i stabilizacije tržišta mileszimbaluk.com realwealth.com.