Nehnuteľnosti v Scottsdale 2025: Prekvapivé trendy, horúce štvrte a čo nás čaká

• Ceny domov sa ochladzujú: Mediánová cena domu v Scottsdale sa v roku 2025 pohybuje okolo stredných $800-tisíc – čo je pokles približne o 5–9 % oproti minuloročnému maximu – keď sa ošiaľ z rokov 2021–2022 upokojuje redfin.com mileszimbaluk.com. Typická hodnota domu je približne $832 000 (júl 2025), čo predstavuje mierny medziročný pokles o 1 % zillow.com, čo odráža trh v korekcii, nie vo voľnom páde.
• Ponuka & Rovnováha trhu: Ponuka nehnuteľností narástla, v polovici roka 2025 je na trhu približne 2 400–2 900 domov scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale má teraz približne 7-mesačnú zásobu – posun smerom k trhu priaznivému pre kupujúcich scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Domy sa predávajú v mediáne za 70–80 dní (oproti ~60 dňom minulý rok), keďže predávajúci čelia väčšej konkurencii redfin.com scottsdalerealtors.org. Kupujúci získavajú väčšiu vyjednávaciu silu a často kupujú v priemere o 3–4 % pod požadovanou cenou redfin.com.
• Dopyt po prenájmoch: Trh s prenájmami zostáva silný. Priemerné nájomné je okolo $2 070, čo je medziročný nárast o ~1–2 % zillow.com. Vysoké ceny domov (medián ~$900-tisíc) a úrokové sadzby tlačia potenciálnych kupujúcich do prenájmov, čím udržiavajú vysokú obsadenosť. Len jedna tretina obyvateľov Scottsdale býva v prenájme (príjmy sú vysoké a vlastníctvo domov je bežné), takže dobre situované prenájmy majú nízku neobsadenosť a stabilné výnosy mileszimbaluk.com.
• Horúce lokality a nové projekty: Luxusné štvrte severného Scottsdale (napr. Silverleaf v DC Ranch, Troon North) sa môžu pochváliť mediánovými cenami vysoko nad 1 milión dolárov a dvojciferným rastom cien do roku 2024 mileszimbaluk.com. Naopak, južné Scottsdale a Old Town (85251) ponúkajú relatívne cenovo dostupné možnosti a moderné bytové projekty, čo zvyšuje dopyt zo strany prvokupcov a mladých profesionálov. Veľké projekty – od Optima McDowell Mountain Village luxusných bytov až po zmiešané centrum One Scottsdale – prinesú do roku 2026 stovky nadštandardných domov mileszimbaluk.com. Technologický miliardár George Kurtz vedie výstavbu za 1 miliardu dolárov s 1 200 domami a hotelovo-kancelárskym kampusom v severnom Scottsdale mileszimbaluk.com. Tieto mega-projekty sľubujú v nasledujúcich rokoch novú bytovú ponuku a vybavenosť.
• Komerčný sektor zmiešaný: Kancelárske neobsadenosti sú zvýšené (~18–20 % v Scottsdale oproti 25 % v centre Phoenixu) kvôli práci na diaľku williamsluxuryhomes.com. Prémiové kancelárie stále priťahujú nájomcov za najvyššie nájomné (34–35 $/štvorcový stopa) williamsluxuryhomes.com, ale staršie budovy zápasia a prenajímatelia ponúkajú ústupky (nájom zdarma, rozpočty na úpravy priestorov) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Maloobchodné nehnuteľnosti sú na pevnej pôde – maloobchodné neobsadenosti v metropolitnom Phoenixe sa pohybujú okolo ~5 % cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Scottsdale-ové nákupné centrá (napr. Scottsdale Quarter, Fashion Square) profitujú z majetných nakupujúcich a viac ako 11 miliónov ročných turistov citizenportal.ai, čo udržiava obsadenosť predajní zdravú. Priemyselné priestory zostávajú v regióne veľmi žiadané – masívna výstavba skladov zvýšila priemyselnú neobsadenosť v Phoenixe na ~13,3 % v polovici roka 2025 cushmanwakefield.com, ale Scottsdale, s obmedzenou priemyselnou pôdou, zaznamenáva nové projekty ako „The Loop“ v severnom Scottsdale na uspokojenie dopytu mileszimbaluk.com. Celkovo je dopyt po komerčných nehnuteľnostiach najsilnejší v oblasti priemyslu a logistiky, stabilný pri dobre situovanom maloobchode a pomaly sa zotavuje v kanceláriách.
• Ekonomický rast poháňa bývanie: Ekonomika Scottsdale zažíva boom. Rast populácie (~1,4 % ročne) predbieha USA, nezamestnanosť sa pohybuje okolo nízkych 2,7 % citizenportal.ai a medián príjmov domácností výrazne prevyšuje štátne aj národné priemery citizenportal.ai. Mesto priťahuje odvetvia s vysokými mzdami – päť kľúčových sektorov (ako biotechnológie a medicínske technológie) rastie v Scottsdale rýchlejšie ako v rámci celého štátu. Hlavní zamestnávatelia expandujú: napríklad ASM, polovodičová firma, buduje svoje americké sídlo, a Mac Innovation Park spolu s novým Banna Health campus prinesú pracovné miesta citizenportal.ai. Silný trh práce a pokračujúca migrácia (mnohí kupujúci sa sťahujú z Chicaga, Seattlu, Kalifornie atď. redfin.com redfin.com) udržiavajú dopyt po bývaní. Táto ekonomická vitalita – spolu s rezortným životným štýlom Scottsdale – je základom dlhodobej dôvery v nehnuteľnosti.
• Zmeny v politike bývania: Nedávne zmeny v územnom plánovaní a reguláciách by mohli jemne ovplyvniť trh v Scottsdale. Koncom roka 2024, pod tlakom štátnej legislatívy, Scottsdale legalizovalo prístavby na bývanie (ADU alebo casitas) v zónach rodinných domov (ako to vyžaduje arizonský zákon HB2720) kjzz.org kjzz.org. Mesto sa bránilo, obávalo sa, že ADU sa môžu stať ďalšími krátkodobými prenájmami, no nakoniec prijalo zjednodušené nariadenie, aby vyhovelo požiadavkám kjzz.org kjzz.org. Podobne nový arizonský zákon podporuje konverziu až 10 % komerčných priestorov na bývanie; Scottsdale neochotne stanovilo symbolický cieľ 1 %, čo vyvolalo kritiku zo strany štátu kjzz.org kjzz.org. Medzitým Scottsdale sprísnilo pravidlá pre krátkodobé prenájmy: od roku 2023 musia byť všetky STR licencované, poistené, musia informovať susedov a dodržiavať prísnejšie pravidlá avalara.com. V roku 2024 mesto zaviedlo prísnejšie tresty za „problémové párty domy“, dokonca umožnilo polícii vysťahovať neobyvateľov počas hlučných zhromaždení avalara.com avalara.com. Tieto opatrenia môžu obmedziť rozmach investičných párty prenájmov a zachovať pokoj v susedstvách – čo môže potenciálne presmerovať časť investícií na dlhodobé prenájmy.
• Príležitosti a riziká pre investorov: Investičné príležitosti sú početné, no kľúčová je selektivita. Silný trh s prenájmami a obmedzená nová výstavba robia zo Scottsdale atraktívnu lokalitu pre dlhodobé prenájmy (najmä v cenovo dostupnejších štvrtiach a bytoch zameraných na mladých profesionálov). Nájomníci s vysokými príjmami a nízka neobsadenosť prispievajú k stabilným peňažným tokom, hoci rast nájomného je v blízkej budúcnosti mierny (2–3 % ročne) realwealth.com. Nové luxusné projekty (napr. FENDI Private Residences, butikové byty v Old Town) ponúkajú príležitosti kúpiť nehnuteľnosť vo výstavbe, ktorá sa môže stať významnou. Riziká zahŕňajú úrokové sadzby – náklady na financovanie zostávajú vysoké, 30-ročné hypotekárne sadzby sa v roku 2025 pohybujú okolo 6,5–7 % a očakáva sa, že pod 6 % klesnú až v rokoch 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Vysoké sadzby tlmia rast cien; odborníci predpovedajú, že hodnota nehnuteľností v Scottsdale bude rásť miernym, udržateľným tempom (~2–4 % ročne) do roku 2028, v súlade s infláciou mileszimbaluk.com realwealth.com. Problémy s dostupnosťou sú dôvodom na obavy: s mediánovou cenou 900 000 dolárov je Scottsdale pre mnohých kupujúcich nedostupný, čo môže obmedziť dopyt. Okrem toho je bezpečnosť vodných zdrojov v Arizone dlhodobým faktorom – štát zaviedol prísnejšie požiadavky na nové projekty, ktoré musia zabezpečiť 100-ročné zásoby vody, pričom niektoré okrajové projekty boli pozastavené, kým nebude voda istá circleofblue.org azgovernor.gov. Hoci Scottsdale investoval do vodnej infraštruktúry a úspor, budúci rast regiónu sa bude musieť vyrovnať so suchom a obmedzenými zdrojmi. Napokon, makroekonomické alebo migračné zmeny môžu predstavovať riziká: ak sa rast pracovných miest spomalí alebo dôchodcovia zvolia lacnejšie trhy, súčasný silný dopyt môže oslabiť.

Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach v roku 2025

Ceny a predaje domov: Po meteorickom náraste v rokoch 2020–2022 sa ceny domov v Scottsdale ustálili a dokonca mierne klesli. Mediánová predajná cena v polovici roka 2025 je okolo 820 000–870 000 USD, čo je o niekoľko percent menej ako pred rokom redfin.com zillow.com. V skutočnosti je medián za júl 2025, približne 820 tisíc dolárov, asi 8,9 % nižší medziročne redfin.com. Táto mierna korekcia odráža odpor kupujúcich voči rekordne vysokým cenám a vplyv vyšších úrokových sadzieb. Dokonca aj luxusný segment v Scottsdale zaznamenal určitú normalizáciu: celková hodnota domov je približne 6–7 % pod vrcholom, ktorý bol dosiahnutý na jar 2022 mileszimbaluk.com.

Inventár a dni na trhu: Kupujúci majú teraz väčší výber a väčšiu vyjednávaciu silu. Aktívny inventár na predaj v Scottsdale vzrástol na približne 2 400–2 900 domov do leta 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com – čo je výrazný nárast oproti nedostatku ponúk počas pandémie. Počet mesiacov ponuky, ktorý bol na vrchole trhu predávajúcich pod 2 mesiacmi, sa rozšíril na približne 7 mesiacov v polovici roka 2025 scottsdalerealtors.org. (Šesťmesačná ponuka sa zvyčajne považuje za vyvážený trh.) Domy už nemiznú v priebehu dní s dražbami; namiesto toho typická ponuka trvá približne 47–80 dní, kým sa dostane pod zmluvu teraz zillow.com redfin.com. Napríklad medián dní na trhu bol v júli 2025 79 dní, v porovnaní so 63 dňami v júli 2024 redfin.com. Pri väčšej ponuke a opatrnom dopyte musia predávajúci upraviť očakávania: zníženia cien sú bežné a 79 % predajov v polovici roka 2025 sa uzavrelo pod požadovanou cenou zillow.com zillow.com. Priemerný pomer predajnej a ponukovej ceny v Scottsdale je ~97 %, čo znamená, že domy sa v priemere predávajú asi o 3 % pod ponukovou cenou zillow.com – čo je výrazná zmena oproti obchodom nad požadovanou cenou počas ošiaľu v roku 2021.

Dynamika medzi kupujúcimi a predávajúcimi: Tieto trendy naznačujú, že Scottsdale sa posunul zo silného trhu predávajúcich k viac neutrálnemu alebo kupujúcim naklonenému trhu v roku 2025. Vyššie hypotekárne sadzby (pohybujúce sa okolo 6,5–7 %) zúžili niektoré skupiny kupujúcich, najmä tých, ktorí kupujú prvýkrát a tých, ktorí si kupujú väčšie bývanie, pretože sú citlivejší na úrokové sadzby. Zároveň mnohí predávajúci radšej vyčkávajú, než by predali za nižšiu cenu, čím bránia ešte väčšiemu nárastu ponuky. Výsledkom je určitý pat: správne ocenené nehnuteľnosti sa stále predajú, ale často až po vyjednávaní a s trpezlivosťou. Správne stanovenie ceny je kľúčové – podľa miestnych agentov zo Scottsdale „správne ocenené nehnuteľnosti zostávajú nepredané s menším počtom obhliadok“ mileszimbaluk.com. Trh už nie je v ošiali, ale ani sa nezrútil; hľadá novú rovnováhu. Dobre ocenené domy v žiadaných štvrtiach stále vzbudzujú záujem (občas aj viacero ponúk), ale časy desiatok ponúk sú už väčšinou preč. Kupujúci si teraz môžu dovoliť byť vyberavejší, často dôkladne kontrolujú a vyjednávajú opravy alebo zľavy na uzatvorenie obchodu, zatiaľ čo počas boomu by sa vzdali podmienok.

Zaujímavé štvrte: Trh s nehnuteľnosťami v Scottsdale je veľmi závislý od konkrétnej štvrte. Žiadané komunity si udržali hodnotu lepšie a ak je dom pripravený na nasťahovanie, stále sa predá rýchlo. Napríklad oblasti ako Severný Scottsdale – vrátane Silverleaf, DC Ranch, Troon North a Desert Mountain – zostávajú vyhľadávané medzi kupcami luxusných nehnuteľností. Vo februári 2025 dosiahla mediánová predajná cena v Severnom Scottsdale 1,2 milióna dolárov, čo je nárast o 6,5 % medziročne, aj keď objem predaja vzrástol, čo naznačuje odolný dopyt po luxusných domoch mileszimbaluk.com. Tieto luxusné enklávy ponúkajú veľké pozemky, golfové ihriská, výhľady na hory a strážené komunity, ktoré naďalej priťahujú bohatých kupcov z iných štátov a záujemcov o druhý domov. Silverleaf (exkluzívna časť DC Ranch) je príkladom tejto sily: jeho luxusné vily bežne dosahujú viacmiliónové ceny a mediánová cena v komunite medziročne vzrástla o ~15 % do jari 2024 mileszimbaluk.com.

Naopak, Južné Scottsdale a oblasť Old Town Scottsdale (centrum) tvoria vstupný bod pre mnohých kupujúcich. PSČ 85251 (Old Town) je známe mestským, peším životným štýlom s bytmi a radovými domami v blízkosti reštaurácií, nočného života a nákupov v Scottsdale. Podľa štandardov Scottsdale zostáva relatívne cenovo dostupné a je propagované ako top miesto pre mladých profesionálov. Byty v Old Town, vrátane luxusných projektov ako Optima Camelview a Envy, zaznamenali silný dopyt – mnohé sa predávajú v rozmedzí 500 000 – 1 milión+ dolárov v závislosti od veľkosti a úrovne luxusu mileszimbaluk.com. Južné Scottsdale, susediace s Tempe, ponúka rančové domy z polovice storočia a nové radové domy, kde ceny (často v rozmedzí 400 000 – 700 000 dolárov za menšie domy) priťahujú prvých kupujúcich, ktorí považujú susedné mestá ako Phoenix alebo Tempe za rovnako drahé, ale bez prestíže Scottsdale. Tieto oblasti zaznamenávajú konkurenčné ponuky na dobre ocenené domy, pretože sú najdostupnejšími segmentmi v meste s vysokými nákladmi. V skutočnosti je mediánová cena v Scottsdale (900 000 dolárov) výrazne vyššia ako v širšom Phoenixe alebo v mestách ako Gilbert (550 000 dolárov) – čo núti mnohých kupujúcich hľadať cenovo dostupnejšie časti v rámci Scottsdale alebo mimo neho mileszimbaluk.com. Tento cenový rozdiel v dostupnosti udržiava vysoký dopyt po nižších cenových segmentoch: čokoľvek pod 600 000 dolárov v Scottsdale býva rýchlo rozchytané, často investormi alebo kupujúcimi na začiatku, čo udržiava určitý predajný trh v najnižšej vrstve.

Trendy na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami: Scottsdale je už dlho synonymom luxusu a hoci sa celkový trh ochladil, segment ultra-luxusných nehnuteľností zostáva aktívny. Unikátne, výnimočné nehnuteľnosti si stále pýtajú závratné ceny. Napríklad jeden z najdrahších bytov v Arizone, aký bol kedy ponúkaný, sa objavil na trhu v Scottsdale v roku 2025 – penthouse s rozlohou 6 200 štvorcových stôp v Ascent’s Summit Residences za 10,3 milióna dolárov mileszimbaluk.com. V exkluzívnej komunite Desert Mountain sa na predaj objavila zákazková rezidencia s rozlohou 21 000 štvorcových stôp za 25 miliónov dolárov mileszimbaluk.com. Predávali sa aj domy známych osobností, napríklad sídlo golfistu Pata Pereza na pozemku s rozlohou 4,6 akra, ktoré bolo ponúkané za 12,75 milióna dolárov mileszimbaluk.com. Tieto významné obchody ukazujú, že dopyt zo strany ultra-bohatých kupcov pretrváva; Scottsdale súperí s miestami ako Beverly Hills či Miami o luxusných kupcov, ktorí hľadajú teplé podnebie a špičkové vybavenie. Trh s luxusnými nehnuteľnosťami zaznamenal krátku prestávku v rokoch 2022–2023, keď kolísanie akciového trhu a zvyšovanie úrokových sadzieb prinútili bohatých kupcov váhať, no v rokoch 2024–2025 opäť nabral na sile. V tomto segmente dominujú kupci platiaci v hotovosti, takže úrokové sadzby sú menej dôležité. Mnohé luxusné domy sa stále predávajú blízko požadovanej ceny, ak nie nad ňu, najmä ak ponúkajú unikátne prvky (napr. sídlo za 23,5 milióna dolárov preslávené „trezorom na tenisky Air Jordan“ je príkladom výnimočného záujmu o personalizovaný luxus) mileszimbaluk.com. Pomer predajnej a ponukovej ceny v luxusnom segmente je v priemere mierne pod 100 % mileszimbaluk.com, čo znamená, že kupci vyjednávajú, no luxusné domy pripravené na okamžité nasťahovanie v prémiových lokalitách môžu dosiahnuť prémiu. Zaujímavé je, že objem predaja luxusných nehnuteľností v severnom Scottsdale skutočne vzrástol: začiatkom roka 2025 sa v North Scottsdale predalo 408 domov od začiatku roka v porovnaní s 303 v predchádzajúcom roku mileszimbaluk.com, čo naznačuje, že kupci v najvyššom segmente sa na trh vrátili, aj keď kupci v strednom segmente ustúpili.

Celkovo je rezidenčný trh v Scottsdale v roku 2025 najlepšie charakterizovaný ako prechod od šialenstva k stabilite. Je to v mnohých ohľadoch zdravšie prostredie: kupci majú čas na rozmyslenie a opäť sa objavujú podmienky v zmluvách, zatiaľ čo predávajúci, ktorí nastavujú realistické ceny, stále nachádzajú ochotných kupcov, ktorých priťahuje trvalá atraktivita Scottsdale. Základné prednosti mesta – bezpečné komunity, špičkové školy, luxusný životný štýl – naďalej robia z mesta magnet, aj keď dni nekontrolovaného rastu cien sú zatiaľ za nami.

Ceny nehnuteľností, ponuka & trendy v prenájmoch

Aktuálne ceny nehnuteľností: Mediánová cena domu v Scottsdale (všetky typy nehnuteľností) je približne v polovici 800 000 dolárov k polovici roka 2025 redfin.com. To je asi o 84 % vyššie ako mediánová cena domu v USA – čo odráža povesť Scottsdale ako luxusného trhu redfin.com. Priemerné ceny samostatne stojacich rodinných domov sú ešte vyššie (často 1 milión dolárov a viac), zatiaľ čo byty a radové domy mierne znižujú celkový medián. Rast cien sa prudko spomalil oproti dvojciferným ročným nárastom v rokoch 2020–2022. V skutočnosti medziročné zhodnotenie sa v rokoch 2024–2025 mierne preklopilo do záporných hodnôt. Zillow’s Home Value Index pre Scottsdale klesol približne o 1 % medziročne do júla 2025 zillow.com. Údaje miestnych realitných maklérov ukázali, že mediánová predajná cena v júni 2025 bola približne 920 000 dolárov, čo je v podstate rovnaké (–2 % medziročne) v porovnaní s júnom 2024 noradarealestate.com. V podstate, hodnoty nehnuteľností boli za posledný rok stabilné alebo mierne klesli, po predchádzajúcom mimoriadnom náraste. Toto je vo všeobecnosti v súlade s trendmi širšej oblasti Phoenixu: ceny v metropolitnej oblasti Phoenixu sa v roku 2023 ochladili a odvtedy vykazujú nízke jednociferné zmeny. Do budúcnosti ekonómovia v oblasti bývania predpovedajú mierny rast cien na národnej úrovni (~3–5 % ročne v rokoch 2025–2027) realwealth.com, a očakáva sa, že Scottsdale bude nasledovať podobnú „pomalú rastovú“ trajektóriu, pokiaľ nenastanú zásadné zmeny. Jeden miestny odhad dokonca predpovedá, že ceny domov v Scottsdale porastú približne 2–3 % ročne v blízkej budúcnosti – v podstate budú držať krok s infláciou, namiesto toho, aby ju výrazne prekonávali mileszimbaluk.com. Tento scenár by znamenal, že mediánová cena v Scottsdale by mohla byť okolo polovice 900 000 dolárov do roku 2028, namiesto ďalšieho prudkého nárastu. Dôležité je, že žiadny prepad cien sa neočakáva podľa hlavných analytikov; fundamenty ponuky a dopytu zostávajú príliš silné. Vysoké ceny však v podstate dosiahli strop dostupnosti, ktorý bude trvať nejaký čas (a rast príjmov), kým sa prekoná.

Inventár na predaj: Inventár bol kľúčovým faktorom. Počet aktívnych ponúk v Scottsdale sa viac než zdvojnásobil od minima v roku 2021 do polovice roku 2023 a naďalej pomaly rastie. Ako už bolo spomenuté, v júli 2025 bolo podľa štatistík Scottsdale REALTORS® približne 2 420 aktívnych ponúk scottsdalerealtors.org, čo bolo o ~22 % viac medziročne (aktívna ponuka v polovici 2024 bola bližšie k 2 000). Nové ponuky tiež prichádzajú stabilným tempom – približne 550–570 nových ponúk mesačne sa objavilo na trhu v lete 2025 zillow.com scottsdalerealtors.org. Predávajúci, ktorí doteraz vyčkávali, skúšajú trh, hoci mnohí znižujú ceny, ak kupujúci neprejavia záujem. Ukazovateľ mesiacov ponuky (ktorý zohľadňuje inventár aj tempo predaja) dosiahol v júli približne 7,0 mesiaca scottsdalerealtors.org. Zaujímavé je, že to bolo menej ako ešte vyšších 8+ mesiacov v zime – inventár prudko vzrástol koncom 2024, keď sa predaj spomalil, potom mierne klesol do polovice 2025, keď niektoré ponuky vypršali alebo ich predávajúci stiahli. Celkovo má však Scottsdale teraz oveľa viac domov na predaj ako počas obdobia nízkeho inventára počas pandémie. Pre porovnanie, normálny vyvážený trh je okolo 4–6 mesiacov ponuky, takže Scottsdale je tesne nad touto hranicou, čo poukazuje na mierne mäkší trh. Kupujúci teraz nájdu možnosti vo všetkých cenových kategóriách a typoch nehnuteľností – od jednoizbových bytov (tento segment zaznamenal 7,3 % mesačný nárast inventára na jar 2025) až po veľké päťizbové domy (nárast ~1,3 %) mileszimbaluk.com. Nárast ponúk dáva kupujúcim väčšiu vyjednávaciu silu, ale tiež znamená, že predávajúci medzi sebou súťažia, často prostredníctvom úprav cien alebo vylepšovania domov, aby vynikli. Jedným z pozitívnych vedľajších účinkov je, že kupujúci, ktorí boli pred pár rokmi frustrovaní dražbami, si teraz konečne môžu kúpiť nehnuteľnosť s inšpekciou a možno aj s podmieneným predajom svojho starého domu. Kupujúci, ktorí sa v Scottsdale sťahujú do väčšieho, a často majú dom na predaj, teraz tento proces zvládajú jednoduchšie.

Prehľad trhu s prenájmami: Na strane prenájmov zostáva trh v Scottsdale silný a priaznivý pre prenajímateľov, hoci nie je prehriaty. Podľa Zillow’s Observed Rent Index bola priemerná výška nájomného v Scottsdale približne 2 071 USD k júlu 2025 zillow.com. To je v skutočnosti takmer identické s priemerným nájomným v USA (~2 072 USD) zillow.com, čo je pozoruhodné vzhľadom na to, že ceny domov v Scottsdale sú oveľa vyššie – odráža to, ako rast nájomného na národnej úrovni v mnohých mestách dobehol. Medziročne nájomné v Scottsdale vzrástlo približne o 1–2 % zillow.com, čo je spomalenie oproti viac ako 10 % ročným nárastom v roku 2021. V podstate rast nájomného sa normalizoval v pásme nízkych jednotiek percent, keďže pribudla nová ponuka bytov a niektorí nájomníci sa v rokoch 2021–2022 stali kupujúcimi. Napriek tomu dopyt po prenájmoch zostáva veľmi zdravý. Iba asi 33 % domácností v Scottsdale býva v prenájme (väčšina je vo vlastnom), takže ponuka prenájmov je obmedzená a býva stále obsadená mileszimbaluk.com. Keďže medián príjmu v Scottsdale je viac ako 100 000 USD (a 73 000 USD medián aj pre širšiu oblasť) mileszimbaluk.com, mnohí nájomníci majú stabilné financie, čo umožňuje prenajímateľom udržiavať relatívne vysoké nájomné.

Typy prenajímaných nehnuteľností: Prenájmy v Scottsdale zahŕňajú luxusné byty a firemné prenájmy v centre, ako aj rodinné domy a byty roztrúsené po celom meste. Luxusné bytové komplexy v Scottsdale (s bazénmi, posilňovňami atď.) dosahujú prémiové nájomné, zamerané na mladých profesionálov a majetných ľudí, ktorí zmenšujú bývanie. Medzitým mnohé rodinné domy v rodinných štvrtiach prenajímajú rodiny, ktoré môžu byť v Phoenixe dočasne alebo si zatiaľ nemôžu dovoliť kúpiť v Scottsdale. Trojizbový rodinný dom v Scottsdale sa môže prenajímať za 3 000–4 000+ USD mesačne v závislosti od lokality a úprav. Investori boli tiež aktívni v oblasti krátkodobých prenájmov vzhľadom na turistickú atraktivitu Scottsdale – prenájmy dovolenkových domov typu Airbnb zaznamenali v posledných rokoch boom. Nové mestské nariadenia (licencovanie, zásahy proti party domom) však môžu trh s krátkodobými prenájmami mierne ochladiť (viac o tom neskôr), čo môže niektoré z týchto domov presunúť do dlhodobých prenájmov. Celkovo miera neobsadenosti je nízka – v metropolitnom Phoenixe bola miera neobsadenosti prenájmov nedávno okolo 5–6 % a v Scottsdale pravdepodobne ešte nižšia vzhľadom na atraktívnosť. Tento napätý trh s prenájmami podporuje prenajímateľov, ale zároveň prispieva k problému dostupnosti bývania v Scottsdale: mnohí miestni obyvatelia, ktorí v meste pracujú (v pohostinstve, službách atď.), zápasia s nájmami, ktoré rástli rýchlejšie ako mzdy.

Záujem investorov: Pre realitných investorov je trh s prenájmami v Scottsdale atraktívny kvôli vysokému dopytu po prenájmoch a silným výnosom v porovnaní s niektorými pobrežnými trhmi. Aj pri mierne klesajúcich nájmoch kombinácia obmedzenej ponuky bývania a rastu populácie naznačuje, že prenájmy zostanú dobrou voľbou. Výnosy z prenájmu (kapitalizačné sadzby) pri investičných nehnuteľnostiach v Scottsdale sa môžu pohybovať okolo 4–5 % pri dlhodobých prenájmoch, čo je slušné pre trh vyššej triedy. Ak sa podarí využiť príjem z krátkodobých dovolenkových prenájmov (napríklad zariadená nehnuteľnosť v blízkosti Old Town alebo golfových ihrísk), sezónne vysoké ceny môžu zvýšiť výnosy – hoci s väčšou regulačnou kontrolou sa divoký západ krátkodobých prenájmov začína obmedzovať. Pozoruhodné je, že podiel nájomníkov v Scottsdale (33 %) je vyšší ako v niektorých blízkych predmestiach (priemer v oblasti môže byť okolo 20–25 % nájomníkov) mileszimbaluk.com, čiastočne preto, že mnohí majetní dôchodcovia vlastnia domy v Scottsdale bez hypotéky, a tiež preto, že pracovníci v službách často dochádzajú z lacnejších oblastí. To znamená, že existuje stála báza nájomníkov z radov mladých profesionálov, sezónnych obyvateľov a miestnych v prechodnom období, ktorí potrebujú prenájom. Pokiaľ zostane vlastníctvo domu také drahé, dopyt po prenájmoch zostane silný. Jedna výhrada: metropolitná oblasť Phoenixu zažila boom vo výstavbe bytov, pričom v rokoch 2021–2024 bolo v Tempe, Phoenixe a Scottsdale dokončených tisíce nových jednotiek. Táto nová ponuka pomohla stabilizovať nájomné. Očakáva sa, že rast nájomného bude v budúcnosti mierny (~2–3 % ročne) realwealth.com realwealth.com namiesto prudkého rastu, najmä keď vysoké hypotekárne sadzby udržiavajú viac ľudí v prenájme (zvyšujú dopyt), ale zároveň motivujú developerov viacbytových domov k ďalšej výstavbe (zvyšujú ponuku). Pre investorov to znamená, že stály peňažný tok je hlavnou stratégiou, nie rýchle zhodnotenie hodnoty nehnuteľností alebo nájomného. Prenájmy rodinných domov v Scottsdale môžu v skutočnosti dosahovať lepšiu obsadenosť ako nové luxusné byty, keďže mnohé rodiny a sťahujúci sa profesionáli uprednostňujú dom so záhradou.

Dostupnosť bývania: Je dôležité zdôrazniť problém dostupnosti. S mediánovou cenou domu blízko 900 000 dolárov je bývanie v Scottsdale pre väčšinu strednej triedy nedostupné bez výrazného vlastného kapitálu alebo príjmu. Aj byty často stoja viac ako 400 000 dolárov. To vytvára tlak na trh s prenájmami, keďže tí, ktorí by si pred desiatimi rokmi kúpili štartovací dom, teraz prenajímajú dlhšie. Zároveň to smeruje niektorých potenciálnych kupcov Scottsdale do cenovo dostupnejších miest (Gilbert, Peoria atď.) alebo dokonca mimo štátu. Problém dostupnosti si všimli aj tvorcovia politík – preto štátna iniciatíva pre ADU a adaptívne bývanie – no pokrok je pomalý. Zatiaľ sú vysoké náklady na bývanie jednoducho súčasťou identity Scottsdale a prispievajú k jeho exkluzivite. Výhodou je, že obyvatelia majú zvyčajne vysoké príjmy, čo udržiava luxusné obchody a reštaurácie. Nevýhodou je nedostatok bývania pre pracovnú silu; mnohí, ktorí pracujú v hoteloch, reštauráciách a nemocniciach v Scottsdale, žijú vo vzdialených predmestiach a čelia dlhým dochádzkam. Ak sa to nevyrieši, môže to časom obmedziť rast Scottsdale (firmy potrebujú pracovníkov a pracovníci potrebujú bývanie). V krátkodobom horizonte však prestíž a vybavenosť mesta udržiavajú dopyt vysoký aj pri prémiových cenách.

Kľúčové štvrte a projekty, ktoré treba sledovať

Napriek tomu, že je Scottsdale v podstate zastavané mesto, v roku 2025 tu pulzuje život vďaka významným novým projektom a premenám štvrtí. Tieto projekty budú v nasledujúcich rokoch formovať trh, prinesú novú ponuku a niekedy aj nové komerčné centrá. Tu sú niektoré z kľúčových oblastí a projektov, ktoré by ste mali mať na radare:

1. Luxusné koridory severného Scottsdale: Severné časti Scottsdale (východne od diaľnice Loop 101 a severne od Shea Blvd) zostávajú epicentrom luxusnej výstavby. Komunity ako Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain a Estancia sa môžu pochváliť prebiehajúcou výstavbou zákazkových rezidencií a luxusných domov na špekuláciu. Silverleaf napríklad naďalej uvoľňuje nové pozemky vo svojom kaňonovom prostredí – samotná pôda tu stojí niekoľko miliónov dolárov. Oblasť okolo Pinnacle Peak zažíva ďalšie menšie projekty a pokračovanie úspešného master plánu DC Ranch. Podľa miestnych správ mediánová predajná cena v severnom Scottsdale prekročila začiatkom roku 2025 sumu 1,2 milióna dolárov, čo je medziročný nárast o 6,5 % mileszimbaluk.com, čo poukazuje na silu tohto trhu. Kľúčové vybavenie (súkromné golfové kluby, rezort Four Seasons atď.) zaručuje atraktivitu tejto oblasti. Kupujúci, ktorí hľadajú uzavreté, novšie luxusné domy s výhľadom na hory, tu nájdu žiadny nedostatok projektov, hoci ponuka je často individuálna a v malých objemoch.

2. One Scottsdale & Zmiešané centrá: Na severovýchodnom rohu Scottsdale Road a Loop 101 sa projekt One Scottsdale chystá stať hlavným cieľom zmiešaného využitia. Na ploche 75 akrov je plánované zahrnúť luxusné obchody, reštaurácie, kancelárie, hotely a rezidencie – podobne ako nové mestské centrum. Významnou rezidenčnou súčasťou je Atavia, 88-jednotkový luxusný bytový projekt od Belgravia Group v rámci One Scottsdale. K roku 2025 je Atavia už približne z 45 % rezervovaná pred dokončením na jeseň 2026 mileszimbaluk.com. Tieto byty umožnia obyvateľom žiť, pracovať a zabávať sa v tej istej oblasti, čo odráža trend smerom k peším, zmiešaným prostrediam. S 2,8 milióna štvorcových stôp priestoru bude One Scottsdale konkurovať miestam ako Kierland/Scottsdale Quarter svojím rozsahom mileszimbaluk.com. Jeho vývoj sa oplatí sledovať, pretože by mohol posunúť „ťažisko“ spoločenského diania severného Scottsdale a potenciálne zvýšiť hodnotu nehnuteľností v blízkych komunitách (ako Grayhawk a DC Ranch), keďže oblasť bude ešte živšia.

3. Old Town Scottsdale (centrum): Oblasť Old Town (približne okolo Scottsdale Road južne od Chaparral) prechádza vertikálnou premenou. Dlhodobo známa svojimi nízkopodlažnými galériami, barmi a juhozápadným šarmom, Old Town zažíva nárast luxusných bytových veží a rezidencií s hotelovou značkou. Projekty ako Optima Camelview (pred niekoľkými rokmi) pripravili pôdu svojimi zelenými visiacimi záhradami. Teraz medzi pripravované patrí FENDI Private Residences Scottsdale, ktoré prinášajú ultra-luxusné značkové byty do centra mileszimbaluk.com. Pripravuje sa aj The Parque, moderný udržateľný bytový projekt so zameraním na zelené prvky mileszimbaluk.com. Mesto aktualizovalo svoj plán zónovania pre Old Town, aby v určitých zónach umožnilo vyššie budovy a podporilo obnovu – hoci výška a hustota zostávajú horúcou témou. Napriek tomu sú developeri v Old Town optimistickí: predaj luxusných bytov je tu silný, pričom mnohé jednotky sa predávajú za viac ako 1 milión dolárov mileszimbaluk.com. Kupujúcich – často prázdni hniezdiči a majitelia druhých domov – láka možnosť chodiť pešo do špičkových reštaurácií, Múzea Západu v Scottsdale a na zápasy jarného tréningu baseballu. Obytný fond Old Town sa mení zo starších bytov a malých domov na tieto luxusné byty, čo predznamenáva kozmopolitnejšie centrum. Sledujte, ako Old Town vyváži rast s udržiavaním svojho kultúrneho šarmu; akékoľvek ďalšie zmeny v zónovaní alebo spory o výšku môžu ovplyvniť časový harmonogram výstavby.

4. Revitalizácia južného Scottsdale: Južný Scottsdale (všeobecne južne od Indian Bend Rd, s výnimkou Old Town) bol historicky skromnejší, no ožíva vďaka projektom zahusťovania. Príkladom je prestavba Papago Plaza na križovatke McDowell & Scottsdale Road – premena zastaraného nákupného centra na moderné multifunkčné centrum s bytmi, hotelom a maloobchodom. Pozdĺž McDowell Road (kedysi známej ako „Motor Mile“) vyrástlo niekoľko nových nájomných komplexov, ktoré využívajú blízkosť letiska Phoenix Sky Harbor a centra Scottsdale. Okrem toho si tradičné štvrte ako Hy-View alebo Village Grove na juhu získavajú pozornosť investorov a staviteľov na mieru, ktorí renovujú rančové domy zo 60. rokov na štýlové moderné bývanie. Keďže ceny inde prudko rastú, južný Scottsdale ponúka „dostupný Scottsdale“ – čo je relatívne, ale reálne, s mnohými domami v rozmedzí 500 000 – 700 000 dolárov. Tieto oblasti pravdepodobne čaká pokračujúca gentrifikácia, pričom nové reštaurácie a pivovary budú nasledovať prílev mladších obyvateľov. Plánované predĺženie električky v Tempe alebo iné zlepšenia dopravy by mohli ešte viac prepojiť južný Scottsdale s metropolitnou oblasťou a zvýšiť jeho atraktivitu.

5. Veľké projekty firemných kampusov: Veľkí zamestnávatelia tiež pretvárajú časti Scottsdale rozsiahlymi kampusmi, ktoré často zahŕňajú kombináciu kancelárskych a rezidenčných častí. Najznámejšia je expanzia sídla Axon na ďalekom severe (pri Hayden Rd & Loop 101). Výrobca Taserov Axon stavia futuristický areál, ktorý mesto schválilo so špeciálnymi zmenami územného plánu v roku 2023 whsv.com azfamily.com. Ich plány zahŕňajú nielen kancelárie pre tisíce zamestnancov, ale aj bývanie a vybavenosť priamo na mieste, čím v podstate vytvárajú malú komunitu na bývanie aj prácu. To odráža trend integrácie bývania do firemných projektov – čo štátny zákon (HB2297) v skutočnosti mestám odporúča umožniť častejšie kjzz.org. Ďalším výrazným projektom je projekt Georgea Kurtza, CEO CrowdStrike: vedie projekt v hodnote 1 miliardy dolárov na 30 akroch v severnom Scottsdale s 1 200 domami, hotelom a kancelárskym komplexom mileszimbaluk.com. Takéto veľké projekty v nasledujúcich rokoch výrazne rozšíria ponuku bývania (vrátane možných nájomných bytov, kondomínií a rodinných domov). V podstate vytvoria nové miništvrte. Napríklad Kurtzov projekt, hoci je ešte v počiatočnom štádiu, by sa vzhľadom na svoju veľkosť mohol stať úplne novou rezidenčnou štvrťou, ak sa zrealizuje.

6. Koridor Loop 101 (Severná brána): Úsek Loop 101 okolo Scottsdale Rd a Hayden Rd zažíva viacero projektov, ktoré spoločne menia túto oblasť. Okrem One Scottsdale a Axon spomenutých vyššie, je tu Cavasson (hneď oproti vo Phoenixe), kde Nationwide Insurance otvorila obrovské regionálne sídlo a byty, a North Sky (navrhovaný zmiešaný projekt blízko Scottsdale Rd & Thompson Peak). Okrem toho sa pripravuje priemyselný projekt s názvom The Loop od spoločnosti Creation, ktorý prinesie nové skladové/R&D priestory blízko Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Samotný Scottsdale Airpark (okolo letiska Scottsdale) je už desaťročia prosperujúcim obchodným centrom s nízkopodlažnými kanceláriami, flexibilnými priemyselnými priestormi a maloobchodom. Teraz sa zahusťuje projektmi ako Scottsdale Quarter (maloobchod/kancelárie) a nové byty na zostávajúcich pozemkoch. Oblasť Airpark sa môže pochváliť viac ako 50 000 pracovnými miestami a niekedy sa nazýva „druhé centrum Scottsdale“. Prílev projektov pozdĺž Loop 101 len upevní status tejto oblasti. Obytné komunity v susedstve (Grayhawk, Windgate Ranch, atď.) budú profitovať z nových blízkych služieb, hoci sa môžu stretnúť aj so zvýšenou dopravou.7. Udržateľné a špecifické projekty: Niekoľko jedinečných projektov odráža nové trendy. Paloma v severnom Scottsdale je špecifický projekt známy svojím zameraním na udržateľnosť – postavený na bývalom pozemku starostu, ponúka ekologické luxusné domy so solárnymi panelmi, energeticky efektívnou výstavbou atď. mileszimbaluk.com. To oslovuje rastúcu skupinu kupujúcich, ktorí chcú luxusné bývanie s menšou uhlíkovou stopou. Ďalším trendom sú hotely na dlhodobý pobyt a kondomíniá-hotely: partnerstvo spoločnosti Caliber s Hyattom na výstavbu hotela Hyatt Studios na dlhodobý pobyt (začiatok výstavby 2026) pridá ubytovacie kapacity pre dlhodobých návštevníkov a digitálnych nomádov mileszimbaluk.com. Takéto projekty často stierajú hranicu medzi bývaním a hotelom a môžu byť atraktívnou investičnou príležitosťou (napr. kúpa jednotky v kondomíniu-hotele). Sila turizmu v Scottsdale podporuje tieto hybridné modely.8. Budúca doprava a infraštruktúra: Aj keď to nie je „projekt“ v pravom slova zmysle, akékoľvek zmeny v infraštruktúre môžu ovplyvniť štvrte, ktoré sa oplatí sledovať. Scottsdale je známe tým, že v centrálnej časti mesta nemá diaľnice (okrem 101 na okraji) a nemá ani električku, čo obmedzilo rozvoj orientovaný na verejnú dopravu. Regionálne sa však diskutuje o rozšírení dopravy. Ak by Scottsdale niekedy prijalo niečo ako rýchlu autobusovú dopravu alebo predĺženie električky do centra, oblasti okolo týchto trás by mohli zažiť rozmach stredne vysokých bytových domov. Okrem toho prebiehajúce rozširovanie Loop 101 a ďalšie vylepšenia ciest ovplyvnia dostupnosť. Napríklad nové diaľničné križovatky alebo rozšírenie môžu zrazu urobiť z kedysi vzdialenej oblasti pohodlnejšiu lokalitu, čím zvýšia jej atraktivitu na trhu s nehnuteľnosťami.

Zhrnuté, Scottsdale’s development pipeline je robustný, aj keď je pôda čoraz vzácnejšia. Očakávajte, že uvidíte projekty, ktoré zmenia panorámu mesta v centre (s vyššími luxusnými bytovkami), nové plánované štvrte na severe (pridávajúce ponuku bývania v najvyššom segmente) a kreatívne znovuvyužitie starších komerčných lokalít (pridávajúce zmiešanú vitalitu na juhu a pozdĺž hlavných koridorov). Tieto projekty budú kľúčové pre uspokojenie dopytu po bývaní v nasledujúcich rokoch a predstavujú vzrušujúce príležitosti pre kupujúcich, ktorí chcú nové, moderné nehnuteľnosti v Scottsdale.

Komerčné nehnuteľnosti: Kancelárske, maloobchodné a priemyselné trendy

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami v Scottsdale v roku 2025 je príbehom troch sektorov – kancelárie, maloobchod a priemysel – každý s odlišnou dynamikou po pandémii a smerom do budúcnosti. Tu je prehľad, ako sa jednotlivým segmentom darí a aké sú vyhliadky:

Kancelársky trh – vysoká neobsadenosť, trh nájomcov: Kancelársky sektor v Scottsdale (a v širšom okolí Phoenixu) je najslabším segmentom, ktorý zápasí s pretrvávajúcimi dôsledkami pandémie. Aj v tomto luxusnom meste je mnoho kancelárií prázdnych alebo nevyužitých kvôli práci na diaľku a hybridnému režimu. Miera neobsadenosti kancelárií v Scottsdale je okolo 18–19 % ku koncu 2024/začiatku 2025 williamsluxuryhomes.com. To znamená, že takmer jedna z piatich kancelárskych štvorcových stôp je prázdna – historicky vysoké číslo. Neobsadenosť v Scottsdale je však trochu lepšia ako priemer v metropolitnom Phoenixe (~21–25 % prázdnych) williamsluxuryhomes.com, keďže oblasti ako centrum Phoenixu a Tempe boli zasiahnuté ešte viac (tam neobsadenosť narástla na ~25 % s veľkými blokmi nevyužitých priestorov) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale má približne 24,6 milióna štvorcových stôp kancelárskych priestorov, takže asi 3,8 milióna štvorcových stôp je prázdnych williamsluxuryhomes.com. Väčšina týchto prázdnych priestorov je v starších budovách triedy B alebo v menej ideálne umiestnených kanceláriách.

Na fronte nájomného sa Scottsdale môže pochváliť jednými z najvyšších kancelárskych nájmov v Arizone. Priemerné požadované nájomné je približne 34,50 USD za štvorcový stopu (full service), čo je takmer na úrovni najdrahšej submarketu Phoenixu (Camelback Corridor v Biltmore) williamsluxuryhomes.com. Je to preto, že povesť a prostredie Scottsdale zostávajú atraktívne – manažéri a firmy majú radi prestíž adresy v Scottsdale a mnohé kancelárie triedy A (napr. v Gainey Ranch, oblasti Kierland, Scottsdale Airpark) sú novšie a bohaté na vybavenie. Aby však prenajímatelia dosiahli takéto nájomné v súčasnej situácii, poskytujú štedré ústupky. Správy uvádzajú, že prenajímatelia ponúkajú až 100 USD/štvorcová stopa na príspevky na úpravu priestorov a viacero mesiacov nájmu zadarmo, aby prilákali nájomcov williamsluxuryhomes.com. Efektívne nájomné (po odpočítaní benefitov) tak kleslo, aj keď nominálne nájomné vyzerá stabilne.

Vyjednávacia sila nájomcov je vysoká. Firmy hľadajúce kancelárske priestory môžu vyjednať podmienky, aké tu neboli od Veľkej recesie. Subnájomné priestory sú tiež hojné – v metropolitnej oblasti Phoenixu bolo v roku 2023 k dispozícii viac ako 4 milióny štvorcových stôp subnájmu, hoci v Q2 2025 kleslo na 4,2 milióna (najmenej od 2022, čo naznačuje mierne zlepšenie) cushmanwakefield.com. Scottsdale prišiel za posledný rok o približne 483 000 štvorcových stôp obsadených kancelárskych priestorov, keď viac firiem zmenšilo alebo odišlo, než sa nasťahovalo williamsluxuryhomes.com (negatívna čistá absorpcia) – jasný znak nadmernej kapacity.

Nie je to však len pesimizmus: presun ku kvalite prebieha. Najlepšie kancelárie triedy A na prémiových miestach (napríklad okolo Scottsdale Quarter/Kierland, pri nábreží v centre alebo v Cavasson) naďalej priťahujú nájomcov. Tieto budovy sa často môžu pochváliť vysokou obsadenosťou a v niektorých prípadoch aj čakacími listinami, keďže firmy sa sťahujú do kvalitnejších priestorov, aby prilákali zamestnancov späť. Napríklad plne obsadená budova triedy A s rozlohou 366 000 štvorcových stôp na Shea Blvd sa práve predala za 71,5 milióna dolárov – čo je signál, že investori stále vidia dlhodobú hodnotu v kvalitných kanceláriách v Scottsdale williamsluxuryhomes.com. Naopak, starnúce kancelárske komplexy s menším vybavením zápasia.

Výhľad pre kancelárie je opatrne optimistický, že to najhoršie už máme za sebou. Analytici trhu očakávajú, že miera neobsadenosti bude postupne klesať s rastom ekonomiky a opätovným rozširovaním niektorých firiem. Cushman & Wakefield uviedli, že neobsadenosť kancelárií v Phoenixe klesla na 27,8 % v 1. štvrťroku 2025 z viac ako 28 % predtým, čo znamená zlomový bod, keď sa priestory pomaly absorbujú assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Konkrétne v Scottsdale môže rast nájomného zostať v blízkej budúcnosti na úrovni 0–1 % ročne williamsluxuryhomes.com – v podstate stabilita nájomného – keďže prenajímatelia sa zameriavajú viac na obsadenie priestorov než na zvyšovanie cien. Ak úrokové sadzby v roku 2026 klesnú, ako niektorí predpovedajú, firmy môžu byť ochotnejšie podpisovať nájomné zmluvy (pretože sa zlepší ich výhľad), čo by mohlo zvýšiť dopyt williamsluxuryhomes.com. Taktiež, rast pracovných miest v Scottsdale – najmä v sektoroch ako financie, technológie, zdravotníctvo – by mohol časom vyžadovať viac kancelárskych zamestnancov a teda aj priestor. Realisticky však, keďže práca na diaľku zostáva, zotavenie kancelárskeho trhu v Scottsdale bude pomalé. Očakávajte trh priaznivý pre nájomcov minimálne do rokov 2025–2026, s množstvom možností a výhodných ponúk pre každého, kto potrebuje kanceláriu. Pre investorov sa staršie kancelárske nehnuteľnosti môžu stať kandidátmi na prestavbu (na bývanie alebo laboratóriá), ak sa prenájom nezlepší.

Maloobchod a pohostinstvo – Odolné a prosperujúce: Maloobchodné nehnuteľnosti v Scottsdale si viedli výrazne lepšie. Mesto je maloobchodným centrom – od luxusných nákupných centier ako Scottsdale Fashion Square cez útulné butikové štvrte v Old Town až po veľké obchodné zóny pre predmestia. K 2. štvrťroku 2025 bola miera neobsadenosti maloobchodných priestorov v metropolitnej oblasti Phoenix iba 5,1 %, len mierne vyššia ako 5,0 % pred rokom cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. V podstate je po maloobchodných priestoroch vysoký dopyt a Scottsdale nie je výnimkou. V skutočnosti majú hlavné maloobchodné koridory v Scottsdale často čakacie listiny nájomcov a veľmi nízku neobsadenosť (pod 5 %). Maloobchod profitoval z rastu populácie v Arizone a z návratu spotrebiteľov do obchodov a reštaurácií po pandémii. Navyše, nová výstavba maloobchodných priestorov bola obmedzená (v poslednom čase bolo postavených len málo veľkých nákupných centier), takže ponuka je napätá.

Turizmus a bohatstvo Scottsdale mu dávajú výhodu: mesto priláka viac ako 11 miliónov návštevníkov ročne citizenportal.ai, z ktorých mnohí nakupujú a stravujú sa, čím podporujú maloobchodný predaj. Oblasti ako Scottsdale Waterfront a Old Town sa premenili na živé zóny zmiešaného využitia, kde prosperujú moderné reštaurácie, umelecké galérie a nočný život. V roku 2025 je v Scottsdale viditeľný trend zážitkového maloobchodu – napr. špičkové fitness štúdiá, zábavné priestory a pohlcujúce umelecké inštalácie – ktoré nahrádzajú tradičné maloobchodné priestory. Prenajímatelia aktívne vyberajú mix nájomcov, aby udržali nákupné centrá relevantné.

Nájomné za maloobchodné priestory mierne rastie vďaka dopytu. Dobré predajné priestory v Scottsdale môžu dosiahnuť nájomné 40–60 dolárov za štvorcový stopu (triple-net) v závislosti od pešej premávky. Jediné, čo niektorých maloobchodníkov brzdí, je ekonomika (inflácia a náklady na pracovnú silu) a konkurencia zo strany e-commerce. Mnohí maloobchodníci však cielia priamo na Scottsdale kvôli jeho demografii (obyvateľstvo s vysokými príjmami a turisti). Preto vidíme expanzie ako Nobu otvára reštauráciu, nové predajne luxusných áut a vstup prémiových potravinových reťazcov na trh.

Sektor pohostinstva (hotely, rezorty) v Scottsdale sa tiež silno zotavil v rokoch 2021–2023 a v roku 2025 zostáva stabilný. Obsadenosť rezortov a ceny izieb dosiahli rekordné hodnoty, keďže Američania viac cestovali po krajine. Mnohé hotely v Scottsdale prešli rekonštrukciou a plánujú sa nové (napríklad už spomínané Hyatt Studios pre dlhodobé pobyty rozšíria kapacitu). Potenciálnou prekážkou je, že nárast výstavby hotelov v metropolitnom Phoenixe by mohol do roku 2026 zvýšiť konkurenciu. Značka Scottsdale ako špičkovej destinácie pre voľný čas a konferencie by však mala zabezpečiť, že jeho hotely budú patriť k najlepším v regióne.

Priemyselné & flex priestory – vysoký dopyt, nová ponuka: Priemyselné nehnuteľnosti sú miláčikom trhu metropolitného Phoenixu vďaka e-commerce, výrobe a rastu populácie. Hoci Scottsdale nie je priemyselným centrom ako niektoré časti West Valley v Phoenixe, stále zohráva úlohu, najmä pre flex priestory a malé priemyselné prevádzky slúžiace miestnym firmám. Väčšina priemyselných priestorov v Scottsdale je v okolí Airparku, kde sa ľahká výroba, sklady a showroomy nachádzajú vedľa kancelárií. Historicky bola priemyselná neobsadenosť v Scottsdale mimoriadne nízka (často pod 5 %), keďže obmedzená dostupnosť pozemkov bránila novej výstavbe a dopyt po akomkoľvek priestore v blízkosti bohatého Scottsdale bol silný (napr. dodávatelia kuchynských rekonštrukcií, montáž zdravotníckych zariadení, skladovanie luxusných áut atď.).

Regionálne však prichádza na trh veľa novej priemyselnej ponuky – Phoenix mal v rokoch 2022–2024 vo výstavbe viac ako 30 miliónov štvorcových stôp, čo je jeden z najrušnejších trhov v USA. To viedlo k tomu, že priemyselná neobsadenosť v celej metropolitnej oblasti vzrástla na približne 13,3 % v 2. štvrťroku 2025 cushmanwakefield.com z jednociferných hodnôt predtým, jednoducho preto, že na trh naraz prišlo veľa úplne nových skladov. K tomuto nárastu prispeli aj obrovské sklady na západnej strane Phoenixu (v Goodyear, Buckeye atď.). Ide však o veľké haly s rozlohou 500 000+ štvorcových stôp; priemyselné priestory v Scottsdale bývajú menšie jednotky a špecializované zariadenia, ktoré sú stále pomerne dobre obsadené. V skutočnosti miestny developer Creation spúšťa priemyselný projekt „The Loop“ v severnom Scottsdale, aby uspokojil dopyt po moderných priemyselných priestoroch v tejto oblasti mileszimbaluk.com. Je pomerne nezvyčajné vidieť nové priemyselné projekty v Scottsdale (vzhľadom na vysoké ceny pozemkov), takže to naznačuje špecifický dopyt, možno po distribúcii na poslednú míľu alebo po high-tech výrobných priestoroch, ktoré chcú mať adresu v Scottsdale.

Priemyselné nájomné v regióne rýchlo rástlo (dvojciferné percentuálne nárasty za niekoľko rokov) v dôsledku dopytu. Malý sklad v Scottsdale sa môže prenajímať za viac ako 15 dolárov za štvorcovú stopu (triple-net), čo je vysoké v porovnaní so 6–8 dolármi v mnohých mestách na Stredozápade. Mnohé podniky sú ochotné zaplatiť prémiu, aby boli blízko zákazníckej základne v Scottsdale.

Výhľad pre priemysel zostáva z dlhodobého hľadiska veľmi pozitívny. Poloha a rast Phoenixu z neho robia rastúci distribučný a výrobný uzol (najmä keď sa dodávateľské reťazce diverzifikujú od pobrežných prístavov). Samotný Scottsdale by mohol profitovať z tohto efektu – napríklad niektoré high-tech firmy alebo letecké spoločnosti by si mohli zriadiť menšie prevádzky v blízkosti Scottsdale, aby prilákali kvalifikovanú pracovnú silu žijúcu v tejto oblasti. Ak existuje nejaké riziko, v priemysle je to krátkodobé nadmerná ponuka: ako bolo uvedené, vlna novej výstavby dočasne zvýšila neobsadenosť. Odborníci však očakávajú, že tieto priestory budú v nasledujúcich rokoch absorbované vzhľadom na silný prenájom priemyselných priestorov v Phoenixe (dopyt stále predbiehal väčšinu miest). Do rokov 2026–2027 by sa mohla neobsadenosť priemyselných priestorov v metropole opäť znížiť a nájomné pokračovať v raste (hoci pomalším, zdravým tempom). V Scottsdale bude obmedzením pozemok – nie je tam veľa priestoru na výstavbu nových priemyselných objektov okrem niekoľkých lokalít. Preto môžu staršie priemyselné nehnuteľnosti rásť na hodnote, keďže záujemcovia súťažia o vzácne lokality vo východnom údolí. Nový projekt Loop je potrebné sledovať; ak sa rýchlo prenajme, signalizuje to, že ďalší rozvoj priemyselných/flex priestorov by mohol byť v Scottsdale životaschopný.

Celková investičná klíma v oblasti komerčných nehnuteľností: Investori považujú komerčné nehnuteľnosti v Scottsdale za relatívne bezpečné investície vďaka demografii tejto oblasti. Kapitálové výnosy (cap rates) pre obchodné centrá alebo kancelárske budovy v Scottsdale patria medzi najnižšie (čo znamená najvyššie ceny) v Arizone, čo odráža vnímanú stabilitu. Napríklad plne prenajaté maloobchodné centrum v Scottsdale sa môže predávať s kapitálovým výnosom 5-6 %, zatiaľ čo podobné centrum v menej zámožnej časti Phoenixu môže mať 7 % a viac. Súčasné vyššie úrokové sadzby síce vyvíjajú tlak na zvyšovanie kapitálových výnosov, čo mierne znižuje hodnotu niektorých komerčných nehnuteľností, no kvalitné aktíva v Scottsdale stále priťahujú silný záujem kupujúcich. Niektorí miestni hráči tiež skúmajú adaptívne opätovné využitie – napríklad, či by sa zastaraná kancelárska budova dala prestavať na bývanie? Nový štátny zákon, ktorý presadzuje, aby 10 % komerčných nehnuteľností bolo premenených na bývanie, by mohol povzbudiť kreatívne projekty, najmä ak budú pretrvávať voľné kancelárske priestory kjzz.org. Územné plánovanie a odpor komunity v Scottsdale môžu byť prekážkou pre prestavbu, no v nasledujúcich rokoch môžeme očakávať viac návrhov na prebudovanie neefektívnych komerčných lokalít na zmiešané využitie alebo bývanie.

Zhrnutie: Komerčné nehnuteľnosti v Scottsdale vykazujú zmiešaný obraz: Maloobchod a pohostinstvo sú živé, podporované spotrebou a turizmom; priemysel je silný, hoci je potrebné absorbovať novú ponuku; a kancelárske priestory zaostávajú, stále sa spamätávajú z výraznej zmeny pracovných návykov. Napriek tomu aj kancelársky trh má svetlé miesta a celkovo sa komerčná aktivita v Scottsdale prispôsobuje novým trendom s odolnosťou.

Miestne ekonomické faktory: Vplyv pracovných miest, populácie a migrácie

Niekoľko miestnych ekonomických trendov podporuje trh s nehnuteľnosťami v Scottsdale a poskytuje kontext pre súčasný stav aj budúci výhľad. V mnohých ohľadoch je silná ekonomika Scottsdale základom, ktorý udržal trh s nehnuteľnosťami relatívne odolný aj napriek vyšším úrokovým sadzbám.

Robustný rast pracovných miest: Scottsdale pridáva pracovné miesta zdravým tempom, čím prekonáva celonárodné priemery. Tím pre hospodársky rozvoj mesta často uvádza, že rast populácie Scottsdale (~1,4 % ročne) a rast pracovných miest predbiehajú USA 2-3x citizenportal.ai. Kľúčové odvetvia, ktoré poháňajú tento rast, zahŕňajú technológie, financie, zdravotníctvo, biomedicínu, cestovný ruch a sídla korporácií/back-office operácie. V skutočnosti päť odvetví v Scottsdale – ako biotechnológie, medicínske technológie a podnikové služby – rastie rýchlejšie ako priemer štátu Arizona, čo zdôrazňuje úlohu Scottsdale ako magnetu pre high-tech a vysoko kvalifikované pracovné miesta. Nezamestnanosť v Scottsdale je mimoriadne nízka, okolo 2,7 % k začiatku roka 2025 citizenportal.ai, čo je výrazne lepšie ako priemer štátu Arizona (~4-5 %). V podstate je Scottsdale takmer na plnej zamestnanosti; firmy často majú viac voľných pracovných miest ako kvalifikovaných kandidátov na miestnej úrovni.

Medzi hlavné zamestnávateľov v oblasti patria HonorHealth (zdravotnícky systém), CVS Health (s veľkou kanceláriou pre správu lekárenských benefitov), Vanguard (správa investícií s veľkým kampusom), Nationwide Insurance a zoskupenie technologických firiem a startupov. A rast pokračuje: mesto vyzdvihlo niekoľko veľkých projektov, ktoré vytvoria nové pracovné miesta, ako napríklad Mac Innovation Park (výstavba biznis parku, pravdepodobne prinesie nové kancelárske/R&D priestory), nové sídlo polovodičov ASM America a Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Každý z týchto projektov sľubuje stovky až tisíce pracovných miest v nasledujúcich rokoch, čo následne generuje dopyt po bývaní pre týchto pracovníkov a ich rodiny. Napríklad polovodičové firmy (ako ASM, TSMC v blízkom Phoenixe) prinášajú vysoko platených inžinierov, ktorí často hľadajú kvalitné bývanie v lokalitách ako Scottsdale.

Navyše, Scottsdale profituje z širšieho príbehu rastu metra Phoenix. Metro Phoenix sa neustále radí medzi top metropolitné oblasti v tvorbe pracovných miest. V roku 2025 dosiahla Arizona rekord v tvorbe pracovných miest, keď bolo len v prvej polovici roka oznámených viac ako 24 000 nových pracovných miest azbigmedia.com. Mnohé z nich sú vo východnom údolí a na severe Phoenixu – čo je dostupné aj pre obyvateľov Scottsdale. Aj keď je pracovné miesto v Tempe alebo Phoenixe, ľudia si často vyberajú bývanie v Scottsdale kvôli životnému štýlu a dochádzajú do práce. Takže bývanie v Scottsdale je nepriamo podporované aj pracovným boomom v susedných mestách.

Obyvateľstvo a migrácia: Metropolitná oblasť Phoenixu patrí medzi najrýchlejšie rastúce v krajine a Scottsdale sa na tomto raste podieľa. Oficiálny počet obyvateľov Scottsdale je približne 243 000 (odhad na rok 2025) a stále rastie. Zaujímavé je, že zatiaľ čo niektoré mestá v slnečnom páse sa spoliehajú na domácu migráciu prevažne strednej triedy, Scottsdale priťahuje aj veľa majetných migrantov, ako sú manažéri, dôchodcovia a ľudia pracujúci na diaľku, ktorí môžu žiť kdekoľvek. Čistá migrácia do okresu Maricopa (oblasť Phoenixu) je každý rok výrazne pozitívna, poháňaná ľuďmi, ktorí sa sťahujú z drahších štátov ako Kalifornia, Illinois, Washington a ďalších. Údaje Redfin ukazujú, že medzi online záujemcami o kúpu nehnuteľnosti v Scottsdale v roku 2025 boli hlavnými východiskovými mestami Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas a Bay Area redfin.com redfin.com. Toto zodpovedá aj neoficiálnym dôkazom: Kalifornčania predávajú drahé domy a kupujú v Scottsdale, obyvatelia stredozápadu hľadajú slnko atď.

V rámci Arizony je Scottsdale často relokačnou destináciou pre manažérov a profesionálov, ktorí sa sťahujú za prácou do Phoenixu/Scottsdale. Je to tiež obľúbené miesto pre sezónnych obyvateľov (snowbirdov) – ľudí z chladnejších oblastí, ktorí tu trávia zimy – a niektorí z nich sa nakoniec stanú trvalými obyvateľmi (najmä na dôchodku). Medzinárodná migrácia je menším, ale nie zanedbateľným faktorom; Kanaďania napríklad milujú Scottsdale (existuje tu aj veľká komunita kanadských zimných návštevníkov) a niektorí Európania tu investujú do rekreačných domov.

Demografia: Obyvateľstvo Scottsdale je staršie (medián veku okolo 47 rokov) a bohatšie (medián príjmu domácnosti ~115 000 USD, oproti ~65 000 USD v USA) – v podstate komunita s vysokými príjmami, čiastočne dôchodcovská. To ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami tým, že je tu stály dopyt po luxusných a druhých domovoch, ako aj po zdravotníckych zariadeniach a službách pre starších ľudí. Scottsdale však v poslednom čase priťahuje aj mladších profesionálov, ktorých láka živý životný štýl, takže miesta ako Old Town majú mladšiu atmosféru. Vynikajúce školy a nízka kriminalita priťahujú rodiny (ktoré si to môžu dovoliť), čo udržiava dopyt po rodinných domoch v dobrých školských obvodoch.

Vplyv turizmu: Obrovským ekonomickým motorom Scottsdale je jeho turistický sektor. Viac ako 11 miliónov návštevníkov ročne prichádza za slnečným počasím, golfovými ihriskami, rezortmi a podujatiami (ako aukcia áut Barrett-Jackson, golfový turnaj Phoenix Open, jazdecké preteky v Scottsdale) citizenportal.ai. Turizmus generuje významné príjmy (pracovné miesta v pohostinstve, dane z hotelových pobytov atď.) a zároveň poháňa časť trhu s nehnuteľnosťami – mnohí turisti sa po zažití miestneho životného štýlu rozhodnú kúpiť si druhý dom alebo sa sem natrvalo presťahovať. Silný turistický priemysel tiež podporuje trh krátkodobých prenájmov a udržiava vysoký dopyt po nehnuteľnostiach s rezortným charakterom.

Ako to ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami: Všetky tieto faktory – rast pracovných miest, migrácia, bohatstvo – priamo ovplyvňujú dopyt po nehnuteľnostiach:

• Vysoký rast pracovných miest + nízka nezamestnanosť = viac ľudí s príjmom na kúpu alebo prenájom bývania. Zvyčajne to tiež znamená, že mzdy rastú (zamestnávatelia súťažia o talenty), čo ľuďom pomáha zvládnuť vyššie ceny nehnuteľností.
• Rast populácie ~1–2 % ročne sa môže zdať malý, ale v meste s ~240-tisíc obyvateľmi to znamená niekoľko tisíc nových obyvateľov každý rok. Každá nová domácnosť potrebuje bývanie, takže to udržiava tlak na ponuku.
• Prílev majetných obyvateľov znamená, že mnohí kupujúci prichádzajú s výraznou hotovosťou alebo vlastným kapitálom. To čiastočne vysvetľuje, prečo trh v Scottsdale zostal silný – veľa kupujúcich nepotrebuje hypotéku alebo môže dať vysokú akontáciu, čo zmierňuje dopad vysokých úrokových sadzieb. Hotovostní kupujúci (bežní na trhu luxusných nehnuteľností v Scottsdale) zostali aktívni; ako poznamenal jeden miestny odborník, hotovostné transakcie sú medzi majetnými kupujúcimi v Scottsdale stále bežné, čo im dáva výhodu pri vyjednávaní mileszimbaluk.com. V roku 2023 bolo v niektorých PSČ v Scottsdale približne 30–35 % predajov realizovaných v hotovosti.
• Rôznorodá ekonomika (technológie, zdravotníctvo, financie, turizmus) dáva Scottsdale odolnosť. Aj keď sa jeden sektor spomalí, iné ho vyvážia. Napríklad, ak by došlo k celonárodnému útlmu v technológiách, turizmus alebo zdravotníctvo v Scottsdale môžu zostať silné, čo vyvažuje zamestnanosť. Táto stabilita je atraktívna pre realitných investorov, pretože znižuje riziko veľkých poklesov.

Existujú však aj určité výzvy:

• Nedostatok pracovnej sily: Paradoxne, veľmi nízka nezamestnanosť v Scottsdale naznačuje, že pre firmy môže byť ťažké nájsť zamestnancov, najmä nízkopríjmových, pretože bývanie je pre nich príliš drahé. Ak sa to nevyrieši, môže to obmedziť rozširovanie firiem alebo zvýšiť počet dochádzajúcich z okolia (čo zvyšuje dopravu).
• Presuny v rámci metropolitnej oblasti: Niektorí mladší pracovníci v technológiách uprednostňujú mestskú atmosféru centra Phoenixu alebo Tempe, čo znamená, že Scottsdale sa bude musieť ďalej prispôsobovať (napr. výstavbou bytov v centre), aby túto skupinu prilákal. Scottsdale mal historicky profil „rezortného predmestia“, ale preferencie sa menia a mesto bude chcieť zostať konkurencieschopné pre talenty, ktoré by si inak vybrali trendovú mestskú štvrť inde.
• Starnutie populácie: Ako generácia baby boomers starne, niektorí môžu zmenšiť bývanie alebo opustiť Scottsdale (napr. aby boli bližšie k dospelým deťom inde alebo zo zdravotných dôvodov). To môže postupne uvoľniť časť bývania (čo je dobré pre ponuku), ale zároveň znamená, že Scottsdale musí ďalej diverzifikovať svoju ekonomiku aj mimo služieb pre dôchodcov.

Migračné vzorce: Je tiež zaujímavé sledovať, kam obyvatelia Scottsdale odchádzajú, keď sa sťahujú preč. Údaje Redfin ukazujú, že približne 30 % kupujúcich nehnuteľností v Scottsdale hľadá bývanie mimo Scottsdale (70 % zostáva v oblasti) redfin.com. Medzi obľúbené destinácie tých, ktorí odchádzajú, patria menšie arizonské mestá ako Prescott Valley, Show Low a Flagstaff redfin.com redfin.com – často chladnejšie alebo vidiecke oblasti, kam sa môžu sťahovať dôchodcovia za zmenou, alebo ľudia, ktorí predávajú a hľadajú lacnejšie bývanie. To naznačuje určitý cyklus: niektorí dlhoroční majitelia predávajú a sťahujú sa do tichších oblastí, zatiaľ čo noví prisťahovalci prichádzajú. Tento pohyb môže v skutočnosti zvýšiť ponuku na hornom konci trhu (napr. dôchodcovia predávajúci luxusné domy), ale zároveň zabezpečuje aj nový prílev dopytu.

Zhrnuté, ekonomické základy Scottsdale sú veľmi silné – rastúca, bohatá populácia a dostatok pracovných miest. To podporuje hodnoty nehnuteľností a pomáha chrániť trh pred vážnymi poklesmi. Pokiaľ bude Scottsdale atraktívnym miestom na prácu, život a zábavu, bude tu pretrvávať základný dopyt po nehnuteľnostiach. Miestna politika sa teraz snaží zabezpečiť, aby ekonomický rast nebol brzdený nedostatkom bývania (preto nové zákony o bývaní), čo je uznanie, že ekonomika a ponuka bývania musia rásť ruka v ruke. V dohľadnej budúcnosti sa zdá, že ekonomika Scottsdale bude pokračovať v raste, čo je priaznivé pre vlastníkov nehnuteľností.

Regulačné a územnoplánovacie zmeny ovplyvňujúce nehnuteľnosti

V posledných rokoch sa na štátnej aj mestskej úrovni objavilo viacero regulačných a územnoplánovacích opatrení, ktoré môžu ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v Scottsdale. Tieto politické zmeny sú reakciou na rýchly rast, problémy s dostupnosťou bývania a vplyvy na susedstvá naprieč Arizonou. Tu sú kľúčové oblasti, na ktoré sa treba zamerať:

1. Arizonská pro-bývacia legislatíva (2023): V roku 2023 schválil arizonský zákonodarný zbor súbor bipartitných zákonov zameraných na zmiernenie nedostatku bývania v celom štáte. Dva z najvýznamnejších pre Scottsdale boli:

• HB 2720 – Príslušné obytné jednotky (ADUs): Tento zákon v podstate prepisuje mestské zákazy ADUs (známe aj ako casitas alebo byty pre starých rodičov). Ukladá povinnosť mestám umožniť majiteľom domov v zónach rodinných domov postaviť alebo prestavať ADU na svojom pozemku, za rozumných podmienok. Konkrétne zákon bráni samosprávam ukladať príliš prísne požiadavky (ako napríklad veľké veľkosti pozemkov alebo nadmerné odstupy) na ADUs rsnlawaz.com yourvalley.net. Cieľom je jemne zvýšiť ponuku bývania umožnením malých prenájmov alebo bytov pre príbuzných v existujúcich štvrtiach.
• HB 2297 – Adaptívne opätovné využitie komerčných priestorov: Tento zákon nariaďuje mestám povoliť, aby určitá časť komerčných alebo zmiešaných budov bola prestavaná na bývanie. Formulácia je trochu zložitá – uvádza, že mestá musia povoliť „najviac 10 %“ priestoru komerčnej budovy na bývanie, pravdepodobne s cieľom podporiť kreatívne opätovné využitie nevyužitých kancelárií/obchodov na byty alebo kondomíniá kjzz.org kjzz.org.

Reakcia Scottsdale: Mestská rada Scottsdale bola neochotná voči týmto štátnym zákonom, vnímala ich ako zásah do miestnej kontroly územného plánovania. Koncom roka 2024, keď čelila termínu na splnenie požiadaviek, rada prijala nariadenia na zavedenie ADU a adaptívneho opätovného využitia, ale „s úpravami na obmedzenie dopadov“ kjzz.org kjzz.org. Pre ADU Scottsdale vytvorilo pravidlá povoľujúce prístavby, samostatne stojace a obmedzené cenovo dostupné ADU (podľa informačnej stránky) scottsdaleaz.gov, ale pravdepodobne zahrnulo prísne dizajnové štandardy a požiadavky na vlastnícke bývanie, aby si zachovalo charakter štvrtí. Niektorí mestskí predstavitelia vyjadrili obavy, že ADU by mohli byť využívané ako krátkodobé prenájmy (čo by zhoršilo problémy s „party domami“) a že štátny zákon je „útokom na naše štvrte“ kjzz.org kjzz.org. Napriek tomu, od roku 2025 môžu majitelia domov v Scottsdale môžu ADU využívať voľnejšie ako predtým, čo by mohlo postupne pridať do mesta nájomné jednotky. Môžeme vidieť viac prestavieb garáží alebo casitas v zadných dvoroch – čo je výhodné pre viacgeneračné bývanie alebo príjem z prenájmu.

Pokiaľ ide o zákon o komerčnom opätovnom využití, Scottsdale sa v podstate pokúsilo vyložiť „nie viac ako 10 %“ ako „môže byť aj len 1 %“. Prijali nariadenie, ktoré obmedzuje oprávnenú konverziu len na 1 % budovy kjzz.org, čo vyvolalo varovanie od predkladateľa návrhu zákona, že Scottsdale porušuje zákon kjzz.org kjzz.org. Tento spor môže pokračovať, ale ak by sa zákon presadzoval, až 10 % podlahovej plochy v niektorých obchodných centrách alebo kancelárskych budovách by sa mohlo premeniť na byty (napríklad premena druhého poschodia kancelárie na obytné jednotky). Zatiaľ neboli v Scottsdale zverejnené žiadne veľké projekty podľa tohto zákona, ale je to oblasť, ktorú sa oplatí sledovať. Ak zostanú kancelárske priestory neobsadené, vlastníci nehnuteľností môžu tlačiť na väčšiu rezidenčnú prestavbu.

2. Predpisy pre krátkodobé prenájmy: Arizona bola historicky v otázke krátkodobých prenájmov (STR) zdržanlivá kvôli štátnemu zákonu z roku 2016, ktorý zakazoval mestám ich zakazovať. Scottsdale, ako turistická destinácia, zažil explóziu Airbnb – niektoré z nich sa zmenili na „party domy“ v tichých štvrtiach. Obyvatelia boli nespokojní s hlukom, odpadkami a bezpečnostnými problémami. Od roku 2022 štát mierne uvoľnil svoj postoj a umožnil mestám určitú regulačnú voľnosť. Scottsdale to naplno využil:

• V roku 2023 Scottsdale vyžadoval, aby všetci majitelia STR získali každoročnú mestskú licenciu (250 $) a dodržiavali pravidlá: informovať susedov o prenájme, mať poistenie zodpovednosti a vykonávať kontroly registra sexuálnych delikventov u hostí avalara.com avalara.com. Tým vznikol register STR, ktorý zlepšil dohľad.
• V máji 2024 Scottsdale prijal nariadenie špecificky na potlačenie „problémových večierkov“ v STR. Nové pravidlá (účinné od 6. júna 2024) urobili niekoľko kľúčových vecí: zodpovednosť organizátorov podujatí za organizovanie veľkých rušivých večierkov v STR, dali polícii právomoc odstrániť neubytovaných hostí z nehnuteľnosti po vyhlásení za problémovú, a úplne zakázali prenájmy osobám mladším ako 21 rokov avalara.com avalara.com. Tieto opatrenia majú odradiť od „party mansion“ biznis modelu.

Vedenie mesta uviedlo, že použije „všetky možné nástroje“ na kontrolu vplyvu STR v rámci hraníc štátneho zákona avalara.com avalara.com. Prakticky je teraz prostredie pre investorov do STR v Scottsdale prísnejšie: za porušenia platia pokuty a neustáli porušovatelia môžu prísť o licenciu. Pre kupujúcich, ktorí zvažujú investíciu do Airbnb, je dôležité dôsledne dodržiavať pravidlá, inak riskujú sankcie. Postupom času môže prísnejšie vymáhanie znížiť počet problémových STR, ale pravdepodobne úplne neodstráni trh s STR – Scottsdale je na to príliš populárny. Očakávajte skôr profesionalizovanejší sektor STR so zodpovednými hostiteľmi (a pravdepodobne vyššími nákladmi, ktoré sa prenesú na turistov).

3. Zmeny územného plánovania a schvaľovanie rozvoja: Mestská rada a plánovacia komisia Scottsdale pravidelne posudzujú návrhy na zmenu územného plánu, ktoré môžu ovplyvniť miestny rozvoj, a to individuálne:

• Výška a hustota v Old Town: Scottsdale v posledných rokoch aktualizovalo svoj plán charakteru oblasti Old Town, čo umožnilo vyššie budovy v určitých štvrtiach (napríklad až do 150 stôp v oblasti Goldwater Blvd). Stále však prebieha diskusia a odpor komunity voči výškovým budovám v centre. V rokoch 2023–2024 niektoré projekty žiadali o bonusy na výšku/hustotu, čo vyvolalo verejné vypočutia. Výsledok týchto rozhodnutí ovplyvňuje, koľko jednotiek sa môže postaviť. Napríklad, ak je navrhovaná bytová veža zmenšená kvôli námietkam obyvateľov, znamená to menej nových domov. Scottsdale sa zatiaľ snaží podporovať rast centra a zároveň zachovať svoj „juhozápadný šarm“, čo je krehká rovnováha.
• Preklasifikovanie v severnom Scottsdale: Príležitostne sa na rozvoj objavia veľké pozemky (ako štátne trustové pozemky alebo golfové ihriská). Jeden z príkladov bol plán zahŕňajúci 1 975 bytov plus hotel na štátnom pozemku, ktorý si vyžadoval zmenu územného plánu z „bez rezidenčného využitia“ na rezidenčné využitie coalitionofgreaterscottsdale.org. Mesto takéto veľké zmeny zvyčajne dôkladne skúma a často vyjednáva napríklad o otvorených priestranstvách alebo dopravných vylepšeniach výmenou za schválenie. Investori, ktorí plánujú veľké rozvojové projekty, musia týmto procesom starostlivo prejsť.
• Infraštruktúra a územné plánovanie pre veľkých zamestnávateľov: Zmena územného plánu pre kampus Axon v roku 2023 bola príkladná – Scottsdale upravilo svoje územné plánovanie, aby vyhovelo plánu Axon (ktorý zahŕňal aj niektoré byty pre zamestnancov) whsv.com azfamily.com. Mesto je vo všeobecnosti naklonené ekonomickému rozvoju, takže môže byť flexibilné v územnom plánovaní, aby získalo veľkých zamestnávateľov. Podobne sa územné plánovanie v oblastiach ako Scottsdale Airpark pravidelne aktualizuje, aby sa podľa potreby umožnili vyššie administratívne budovy alebo parkovacie garáže.

4. Politika vody a limity rozvoja: Hoci to nie je otázka územného plánovania, vodné regulácie v Arizone priamo ovplyvňujú kapacitu rozvoja nehnuteľností. V roku 2023 nastala vysoko medializovaná situácia: neinkorporovaná komunita Rio Verde Foothills (hneď za Scottsdale) prišla o dodávku vody zo strany mesta Scottsdale, ktoré tam vodu dovážalo cisternami, kvôli obavám zo sucha azgovernor.gov. To viedlo v roku 2023 k núdzovému riešeniu zo strany štátu, aby sa voda doručila, no zdôraznilo to, že nedostatok vody je reálny. Štát má pravidlo 100-ročnej zaručenej dodávky vody pre nové developerské projekty – developeri musia preukázať dostupnosť vody na sto rokov. V júni 2023 arizonskí úradníci oznámili, že niektoré časti okresu Maricopa (oblasť Phoenixu) nemajú dostatok podzemnej vody pre všetky plánované bývanie, čo v podstate pozastavuje niektoré budúce rozširovanie, pokiaľ sa nenájde alternatívny zdroj vody. Pre Scottsdale, ktoré vo veľkej miere využíva vodu z rieky Colorado cez projekt Central Arizona Project (teraz v režime prideľovania Tier 1) cap-az.com, môže pokračujúce sucho znamenať zníženie dodávok v nasledujúcich rokoch. Mesto má uložené zásoby vody a v mnohých prípadoch využíva recyklovanú vodu na zavlažovanie, čo ho stavia do lepšej pozície ako nové okrajové komunity. Avšak akékoľvek výrazné obmedzenia by mohli prinútiť Scottsdale obmedziť nové prípojky alebo odradiť od vodne náročného rozvoja (ako sú veľké trávniky, golfové ihriská).

V podstate, éra neobmedzeného rastu v Arizone naráža na realitu obmedzených vodných zdrojov. Developeri reagujú napríklad kúpou vodných práv od farmárov (bol prijatý nový zákon o prevode vody z poľnohospodárstva do miest) kjzz.org. Scottsdale realitný trh zatiaľ nebol priamo zastavený vodnými otázkami (okrem prípadu odmietnutia vody pre Rio Verde, aby sa uprednostnili obyvatelia mesta), ale rozumní investori sledujú vodnú politiku. Očakávajte pravidlá pre úpravu krajiny podporujúce xeriscaping a prípadne vyššie poplatky za vodnú infraštruktúru pri nových stavbách. Hovorí sa tiež o požiadavkách na úspornejšie domy a spotrebiče v novej výstavbe.

5. Ďalšie významné regulácie:

• Dane z krátkodobého prenájmu: Arizona vyžaduje, aby hostitelia krátkodobých prenájmov platili ubytovacie dane (cez licenciu TPT) rovnako ako hotely avalara.com. Platformy ako Airbnb ich teraz automaticky vyberajú. Toto neobmedzuje krátkodobé prenájmy, ale znižuje výhodu „načierno“, ktorú kedysi mali.
• Environmentálne a dizajnové štandardy: Scottsdale má povesť prísneho dizajnového hodnotenia – napríklad pravidlá týkajúce sa farebných paliet budov, výšok, ochrany púšte atď. Tieto pravidlá zostávajú v platnosti na zachovanie estetiky (najmä v malebných severných oblastiach). Mesto má tiež nariadenie „Dark Sky“, ktoré obmedzuje svetelné znečistenie v určitých oblastiach. Takéto regulácie, hoci nie sú nové, ovplyvňujú náklady a časový harmonogram výstavby.
• Pobídky na dostupné bývanie: Scottsdale historicky nemal veľké požiadavky na dostupné bývanie, ale diskusia o tejto téme narastá. Niektoré nedávno schválené bytové projekty zahŕňali dobrovoľné dostupné jednotky. Ak sa dostupnosť bývania zhorší, mesto alebo štát môžu zaviesť inkluzívne zónovanie alebo viac pobídok pre dostupné projekty, čo by mohlo mierne zmeniť zloženie výstavby.

Zhrnuté, politické zmeny v Scottsdale a Arizone postupne uvoľňujú niektoré obmedzenia výstavby (ADU, konverzie na zmiešané využitie) v nádeji, že sa zmierni kríza bývania, pričom súčasne sprísňujú iné oblasti (krátkodobé prenájmy, využívanie vody) na riešenie negatívnych vplyvov. Realitní aktéri by mali tieto posuny pozorne sledovať. Investor by napríklad mohol využiť nové pravidlá ADU pridaním casity na prenájom, no mal by si byť vedomý aj toho, že kúpa domu výlučne na účely Airbnb pre večierky môže čeliť regulačným prekážkam. Tieto regulácie sa v konečnom dôsledku snažia usmerniť rast udržateľnejším a komunitne priateľským spôsobom – ako efektívne sa im to podarí, sa ukáže v nasledujúcich rokoch.

Prognóza 2026–2028: Čo čaká trh s nehnuteľnosťami v Scottsdale

Pri pohľade do budúcnosti sa očakáva, že trh s nehnuteľnosťami v Scottsdale bude vykazovať stabilné, mierne trendy namiesto divokých výkyvov. Viaceré prognózy a odborné názory naznačujú obdobie udržateľného rastu – akési vydýchnutie po horskej dráhe začiatku 20. rokov. Tu je, čo možno očakávať v rokoch 2026, 2027 a 2028:

Projekcie cien nehnuteľností: Konsenzus je, že ceny domov v Scottsdale budú v nasledujúcich rokoch postupne rásť, približne v súlade s infláciou. Miestni realitní experti predpovedajú ročné zhodnotenie na úrovni 2 % až 4 % ročne v Scottsdale mileszimbaluk.com. Inými slovami, je nepravdepodobné, že by sme opäť videli 20 % nárast za jediný rok, ale niekoľkopercentný nárast každý rok je pravdepodobný vzhľadom na pretrvávajúci dopyt a obmedzenú novú ponuku. Do roku 2028 by to mohlo kumulovať na približne 10–15 % celkový nárast hodnôt nehnuteľností oproti dnešnej úrovni. Pre kontext, národné prognózy zo zdrojov ako NAR a Fannie Mae sa zhodujú s týmto pohľadom na pomalý rast – predpokladajú, že hodnoty nehnuteľností v USA budú v polovici 20. rokov rásť približne o 3–5 % ročne realwealth.com realwealth.com, a Scottsdale by sa mal pohybovať v tomto rozmedzí, možno na jeho vyššom konci vďaka svojej atraktivite. Jedna výhrada: luxusný segment môže mierne prekonávať priemer. Niektorí arizonskí analytici si myslia, že luxusný trh bude „zažívať nárasty“, aj keď širší trh zostane stabilný fhtimes.com. Prémiové nehnuteľnosti v Scottsdale by mohli zaznamenať o niečo vyššie zhodnotenie (keďže bohatí kupujúci sú menej citliví na úrokové sadzby), zatiaľ čo stredný trh môže byť plochejší kvôli problémom s dostupnosťou.

Objem predaja a rovnováha trhu: Očakáva sa, že aktivita predaja nehnuteľností sa do roku 2026 mierne zvýši, keď sa ľudia prispôsobia novej úrovni úrokových sadzieb. V uplynulom roku predaje klesli (predaje v Scottsdale boli v polovici roku 2025 medziročne nižšie o približne 7–10 %) redfin.com, ale ak sa sadzby stabilizujú alebo klesnú, viac kupujúcich a predávajúcich sa vráti na trh. Ekonómovia predpovedajú, že predaje existujúcich domov v USA v roku 2025 vzrastú mierne o 2 % až 5 % azbigmedia.com, a tento trend môže pokračovať aj ďalej, čo naznačuje, že aj Scottsdale zaznamená postupný nárast transakcií. V podstate, odložený dopyt od tých, ktorí presun odložili v rokoch 2022–2024, by sa mohol uvoľniť, keď sa podmienky zlepšia. V rokoch 2026–27 by sme tiež mohli vidieť, ako niektorí mileniáli dosiahnu vek, kedy kupujú väčšie domy, čo zvýši dopyt po rodinných domoch v Scottsdale.

Trh pravdepodobne zostane pomerne vyvážený. Dni extrémneho trhu predávajúcich (so zásobami pod 1 mesiac) sú zatiaľ za nami. Naopak, ani hlboký trh kupujúcich (kolaps cien) sa neočakáva, pretože rast populácie a pracovných miest bude podporovať dopyt. Namiesto toho by sa Scottsdale mohol pohybovať v neutrálnom pásme – možno 4–6 mesiacov zásob – počas nasledujúcich pár rokov. Kupujúci budú mať príležitosti bez paniky a predávajúci, ktorí nastavujú realistické ceny, budú úspešní. Ak by úrokové sadzby hypoték do roku 2027 výrazne klesli (niektoré prognózy predpokladajú, že sadzby by mohli do roku 2028 klesnúť pod 5,5 %) realwealth.com, mohlo by dôjsť k krátkodobému nárastu nákupov, ktorý by čiastočne naklonil výhodu späť na stranu predávajúcich, ale pravdepodobne by to tiež viedlo k väčšiemu počtu nových ponúk na trhu, čím by sa udržala rovnováha.

Úrokové sadzby a dostupnosť bývania: Veľkým faktorom je vývoj hypotekárnych sadzieb. V krátkodobom horizonte (2025–2026) väčšina analytikov predpokladá, že sadzby zostanú v rozmedzí stredných až vyšších 6 % realwealth.com. To je prekážka pre dostupnosť bývania a udrží rast cien pod kontrolou. Do roku 2027 alebo 2028, ak sa podarí skrotiť infláciu, Federálny rezervný systém by mohol umožniť pokles sadzieb. Niektoré optimistické scenáre predpokladajú, že 30-ročné hypotekárne sadzby sa do roku 2028 vrátia do pásma 5 % realwealth.com. Ak by sa to stalo, zvýšilo by to kúpnu silu a mohlo by to naštartovať silnejší rast cien (možno ročné prírastky 5–6 % v týchto neskorších rokoch). Nie je to však zaručené – sadzby sa môžu udržať aj okolo 6 %, ak bude ekonomika silná. Pri plánovaní teda predpokladajte, že úrokové sadzby budú postupne klesať, čo do roku 2027 prinesie mierny priaznivý vplyv.

Nová výstavba a výhľad zásob: Scottsdale pravdepodobne neuvidí veľké množstvo novej bytovej výstavby kvôli obmedzenej pôde a pomerne prísnemu územnému plánovaniu. Projekty, ktoré sú momentálne v príprave (Optima – byty, One Scottsdale, projekt George Kurtz s 1 200 domami atď.), začnú dodávať jednotky v rokoch 2026–2028. Tie pridajú určitú zásobu: napr. 420 luxusných bytov a 970 apartmánov v Optima McDowell Mountain Village je plánovaných približne do roku 2026 (tento viacfázový projekt bude určite významným prírastkom, ak sa dokončí). Rezidenčné projekty One Scottsdale a 1 200 domov na severe môžu prísť až ku koncu desaťročia. Výstavba apartmánov v širšej oblasti zostáva vysoká – v metropolitnej oblasti Phoenixu sa stavajú desaťtisíce jednotiek. V rokoch 2025–2027 sa mnohé otvoria, čo môže ďalej zmierniť rast nájomného. Pokiaľ ide o rodinné domy, Scottsdale je väčšinou zastavaný okrem malých poddivízií; väčšina veľkých projektov rodinných domov je v predmestiach ako Queen Creek alebo West Phoenix. Preto ponuka bývania v Scottsdale porastie len mierne. To v kombinácii so stabilným dopytom podporuje očakávaný mierny rast cien.

Prognóza kľúčových segmentov trhu:

• Luxusné domy (1 mil. $+): Pravdepodobne zostanú silné. Mnoho kupujúcich luxusných nehnuteľností platilo v hotovosti alebo má majetok, ktorý nie je závislý od úrokových sadzieb. Ak sa akciový trh zotaví (za predpokladu, že áno), luxusné nehnuteľnosti majú tendenciu nasledovať. Luxusný segment v Scottsdale by mohol zaznamenať ročné zhodnotenie možno 3-5 % a objemy môžu rásť, keďže Boomeri naďalej odchádzajú do dôchodku do lokalít s vyššou kvalitou života. Výnimkou sú globálne ekonomické podmienky – ale luxusná príťažlivosť Scottsdale je trvalá.
• Domy strednej triedy (500 000 – 1 mil. $): Tento segment je najviac naviazaný na miestne príjmy a úrokové sadzby. Rast cien tu môže byť najpomalší, možno okolo 2 % ročne, len aby držal krok s rastom miezd. Ak sadzby klesnú, tento segment by mohol prudko vzrásť, keďže viac kupujúcich bude chcieť prejsť do väčšieho bývania. Ak však sadzby zostanú vysoké, očakávajte, že bude viac-menej stagnovať v reálnom vyjadrení, teda len s malými nominálnymi prírastkami.
• Základné bývanie & byty (pod 500 000 $): V Scottsdale je relatívne málo možností pod 500 000 $, ale byty a staršie radové domy túto medzeru vypĺňajú. Práve o tieto môže byť vyšší záujem kvôli ich relatívnej dostupnosti, takže by mohli rásť o niečo rýchlejšie (možno 4 % ročne) jednoducho kvôli nedostatku čohokoľvek „dostupného“ v Scottsdale.
• Prenájmy: Rast nájomného v regióne sa predpokladá na úrovni približne 2-3 % ročne do roku 2028 realwealth.com realwealth.com, ako bolo spomenuté. V Scottsdale by nájomné mohlo rásť na dolnej hranici tohto rozpätia, pretože bolo postavených veľa bytových domov. Avšak nájomné za rodinné domy v Scottsdale (kde sa nestavia žiadna nová ponuka) by mohlo rásť rýchlejšie ako nájomné za byty. Celkovo by nájomníci nemali očakávať veľkú úľavu; nájomné bude pravdepodobne naďalej postupne rásť, ale masívne skoky ako v roku 2021 sú nepravdepodobné. Miera neobsadenosti sa môže mierne zvýšiť, keď sa otvoria nové byty, ale v žiadaných subtrhoch ako Scottsdale zostane relatívne nízka (5 % alebo menej).
• Komerčné nehnuteľnosti: Do rokov 2026–2028 by neobsadenosť kancelárií mala pomaly klesať, ak bude pokračovať rast pracovných miest. Neobsadenosť kancelárií v Scottsdale by mohla klesnúť z približne 19 % na povedzme 15 % do roku 2028 – stále veľa, ale trend je zdravší. Nečakajte návrat pod 10 % neobsadenosti kancelárií, pokiaľ sa trend práce na diaľku dramaticky nezvráti. Maloobchod pravdepodobne zostane silný; nepribúda veľa nových maloobchodných priestorov a dopyt rastie s populáciou a turizmom, takže nájomné by malo mierne rásť a neobsadenosť zostať okolo 5 % alebo menej. Priemyselné nehnuteľnosti v regióne sa môžu opäť sprísniť, keď sa nové sklady zaplnia. Do roku 2028 by neobsadenosť priemyselných priestorov v Phoenixe mohla opäť klesnúť pod 8-10 %, ak zostane absorpcia silná, a nájomné by bolo vyššie. Akýkoľvek priemyselný priestor v Scottsdale bude mať vysokú hodnotu vzhľadom na jeho nedostatok.

Ekonomické predpoklady: Tieto prognózy predpokladajú, že nenastanú žiadne veľké ekonomické šoky. Ak v roku 2025 alebo 2026 nastane recesia, Scottsdale môže zaznamenať dočasné spomalenie – predaje klesnú, ceny sa na rok vyrovnajú alebo mierne klesnú. Ale vzhľadom na to, koľko ľudí tam chce žiť, by sa pravdepodobne rýchlo zotavil. Ak by sa inflácia opäť zvýšila a sadzby by ešte viac vzrástli, bol by to negatívny scenár pre dopyt po bývaní. Naopak, silnejší prílev ľudí, ako sa očakáva (napr. ak by práca na diaľku vyvolala ďalšiu vlnu sťahovania do Arizony), by mohol zvýšiť dopyt nad aktuálne prognózy.

Výhľad pre investorov: Investori do nehnuteľností môžu v Scottsdale očakávať stabilné, aj keď nie ohromujúce, výnosy do roku 2028. Očakáva sa zhodnotenie cien v jednociferných percentách plus stabilný výnos z prenájmu. Dni, keď bolo možné ľahko predať dom so ziskom 20 % za rok, sú pravdepodobne nateraz preč. Namiesto toho by sa investori mohli zamerať na dlhodobé držanie, pričom by mohli využiť:

• Nákup v roku 2025, keď je trh chladnejší, a následné využitie zhodnotenia do roku 2028.
• Zameranie sa na segmenty s vysokým dopytom, ako sú cenovo dostupné byty alebo dobre situované prenajímané domy, ktoré by mali mať stabilnú obsadenosť.
• Sledovanie prípadných núdzových príležitostí – ak niektorí majitelia domov, ktorí nakúpili na vrchole v roku 2022, budú musieť predávať v prostredí vyšších úrokových sadzieb, môžu sa objaviť výhodné ponuky.

Neznáme faktory: Niekoľko nepredvídateľných faktorov môže zmeniť vývoj:

• Technológie a práca na diaľku: Ak by sa veľká technologická spoločnosť presťahovala alebo otvorila pobočku v Scottsdale, dopyt po bývaní by mohol prudko vzrásť. Alebo ak by práca na diaľku umožnila ešte väčšiemu počtu ľudí vybrať si Scottsdale namiesto L.A./SF, dopyt by mohol stúpnuť. Scottsdale sa prezentuje ako mesto priateľské k podnikaniu, takže to nie je nereálne.
• Klíma a kvalita života: Zvyšujúca sa frekvencia extrémnych horúčav (Phoenix mal rekordné vlny horúčav) a obmedzenia vody by mohli z dlhodobého hľadiska tlmiť dopyt, ak ľudia začnú vnímať túto oblasť ako menej obývateľnú. Zatiaľ to výrazne neodradilo migráciu, ale je to niečo, čo treba sledovať, ako sa blížime k roku 2030.
• Politické/zdaňovacie zmeny: Arizona má relatívne nízke dane, čo priťahuje ľudí. Ak by došlo k zmenám v daňových zákonoch (daň z príjmu, daň z nehnuteľností), mohlo by to ovplyvniť migráciu.

Zhrnutie: výhľad pre Scottsdale na roky 2026–2028 je pozitívny, ale nie výbušný: myslite na to ako na maratón, nie šprint. Trh bude pravdepodobne rásť umierneným tempom. To je v skutočnosti zdravé – vyhýba sa bublinám a krachom. Pre majiteľov domov by sa ich vlastné imanie malo postupne zvyšovať. Pre kupujúcich nebude panika „kúpte teraz, alebo už nikdy nebudete mať šancu“, keďže ponuka by mala byť dostupná, ale čakanie príliš dlho bude stále znamenať, že zaplatíte o niečo viac, keďže ceny budú pomaly rásť. V podstate nehnuteľnosti v Scottsdale majú predpoklad zostať spoľahlivou dlhodobou investíciou, vďaka trvalej atraktivite mesta a silnej ekonomike, bez zásadných otrasov na obzore podľa aktuálnych prognóz mileszimbaluk.com realwealth.com.

Investičné príležitosti a riziká

Pre investorov – či už miestnych alebo mimo štátu – Scottsdale predstavuje lákavé, ale nuansované prostredie. Vďaka silnej ekonomike a vysokej kvalite života bude mesto pravdepodobne naďalej prinášať výnosy, no nie je to bez výziev. Tu je pohľad na možné príležitosti a riziká investovania do nehnuteľností v Scottsdale:

Príležitosti:

• Silné výnosy z prenájmu: Investori hľadajúci nehnuteľnosti na prenájom môžu v Scottsdale nájsť solídne príležitosti. Kombinácia vysokých nájmov a stabilného dopytu prináša atraktívny cash flow. Napríklad dobre situovaný 2-izbový byt, ktorý môže stáť 400 000 dolárov, sa dá prenajať za približne 2 000+ dolárov mesačne, čo zhruba zodpovedá národnému priemeru nájomného zillow.com. Rodinné domy dosahujú ešte vyššie sumy. Hoci kapitalizačné sadzby v Scottsdale nie sú vysoké (kvôli vysokým obstarávacím cenám), sú relatívne bezpečné. Navyše, prenájmy rodinných domov majú výhodu: na národnej aj miestnej úrovni sa očakáva, že rodinné domy na prenájom prekonajú byty v obsadenosti a raste nájomného až do konca 20. rokov 21. storočia realwealth.com. Investori môžu cieliť na skromné domy v južnom Scottsdale alebo menšie viacbytové nehnuteľnosti, ktoré ťažia z neustáleho prúdu záujemcov o bývanie v školskom obvode Scottsdale alebo o miestny životný štýl. Navyše, približne 33 % obyvateľov Scottsdale býva v prenájme mileszimbaluk.com, čo poukazuje na značný trh s nájomníkmi v meste, ktoré je často považované za doménu vlastníkov.
• Pridaná hodnota a rekonštrukcie: Mnohé domy v Scottsdale, najmä v centrálnych a južných častiach, boli postavené v polovici 20. storočia a mohli by využiť modernizáciu. Je tu príležitosť kúpiť starší dom (napríklad ranč z 60. rokov), zrekonštruovať ho modernými prvkami a buď ho výhodne predať, alebo prenajať za prémiu. Kupujúci v Scottsdale oceňujú domy pripravené na okamžité bývanie a v štýlovom prevedení – zrekonštruované nehnuteľnosti sa často predávajú za vysokú cenu za štvorcový meter. Investori so stavebnými znalosťami môžu na tom profitovať tým, že zastarané nehnuteľnosti privedú na úroveň luxusu. Treba však dávať pozor na špecifiká schvaľovania dizajnu v Scottsdale, ak meníte exteriér.
• Nové projekty a predpredaj: V Scottsdale vzniká niekoľko nových luxusných projektov (byty a domy), kde developeri ponúkajú ceny v predpredaji. Prví investori v týchto projektoch môžu profitovať, ak hodnota do dokončenia vzrastie. Napríklad získanie jednotky v Atavia condos at One Scottsdale pred dokončením v roku 2026 môže priniesť okamžitý kapitál, ak sa lokalita rozvinie podľa očakávaní. Podobne investovanie do projektov ako Optima McDowell Mountain Village alebo Portico (luxusná bytová komunita s vysokým dopytom) mileszimbaluk.com sa môže vyplatiť, keď sa tieto komunity etablujú a ceny pri ďalšom predaji porastú. Kľúčové je však vybrať správny projekt – hľadajte tie s dobrou povesťou developera a výbornou polohou.
• Komerčné nehnuteľnosti: Aj keď sú kancelárske priestory momentálne rizikové, susedské maloobchodné centrá alebo zmiešané nehnuteľnosti v Scottsdale môžu byť skvelou investíciou. Zámožné obyvateľstvo Scottsdale podporuje luxusný maloobchod a gastronómiu. Vlastniť pásové centrum v Scottsdale (s nájomcami ako moderné reštaurácie alebo butiky) môže ponúknuť stabilný peňažný tok a zhodnotenie nehnuteľnosti. Navyše, keďže je tak nízka neobsadenosť maloobchodných priestorov (~5 %) cushmanwakefield.com, nájomné sa môže časom zvyšovať. Ďalšou možnosťou sú priemyselné/flex priestory: ak dokážete získať starší sklad v oblasti Airpark a zrekonštruovať ho, využijete vysoký dopyt malých firiem, ktoré chcú adresu v Scottsdale.
• Adaptívne znovuvyužitie & ADU: Nový zákon o ADU prináša mikroinvestičné príležitosti. Napríklad investor môže kúpiť nehnuteľnosť s veľkým pozemkom v Scottsdale, postaviť samostatnú casita (ADU) a prenajímať ju samostatne pre dodatočný príjem. Kreatívni investori sa tiež môžu pozrieť na neefektívne malé kancelárske budovy alebo maloobchod a zvážiť ich prestavbu na bývanie alebo zmiešané využitie, pričom využijú štátnu podporu takýchto konverzií. Aj keď to nie je jednoduché, úspešná prestavba môže výrazne zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti, ak sa uskutoční v lokalite, kde je bývanie cennejšie ako kancelárie (napríklad Old Town).
• Klimatická migrácia & luxusné druhé domovy: V makro meradle môže Scottsdale profitovať z prebiehajúcej migrácie zámožných jednotlivcov z drahých alebo menej príjemných klimatických oblastí. Bohatí kupci z miest ako Kalifornia sa naďalej zaujímajú o Scottsdale ako o druhý domov (alebo hlavný, ak pracujú na diaľku). Investovanie do luxusných nehnuteľností za účelom luxusného prenájmu (mesačné zariadené prenájmy a pod.) alebo budúceho predaja tejto demografii môže byť výnosné. Napríklad luxusný dom s vybavením (bazén, výhľad atď.) sa môže počas hlavnej sezóny prenajímať za desaťtisíce mesačne športovcom, celebritám alebo manažérom a neskôr sa predať za prémiu. Rizikom je úzky dopyt a vysoké náklady na držbu, ale výnosy môžu byť veľké, ak sa to načasuje správne.

Riziká:

• Úrokové riziko: Už sme to spomínali viackrát – vysoké úrokové sadzby sú momentálne najväčšou brzdou trhu. Pre investorov využívajúcich páku sadzby hypoték nad 7 % výrazne znižujú ziskové marže. Pozitívny peňažný tok je s takýmito nákladmi na financovanie ťažšie dosiahnuteľný. Ak by sadzby nečakane ešte stúpli (napríklad kvôli pretrvávajúcej inflácii), hodnoty nehnuteľností by mohli stagnovať alebo klesnúť a refinancovanie či predaj by boli ťažšie. Mnohí investori preto volia krátkodobé variabilné úvery alebo kupujú nehnuteľnosti v hotovosti, aby to zmiernili, no tým viažu kapitál.
• Dostupnosť a obmedzenia dopytu: Vysoké ceny v Scottsdale znamenajú, že okruh kupcov je čiastočne obmedzený. Ak ceny rastú rýchlejšie ako príjmy (čo sa deje), dopyt sa môže v určitom bode zastaviť – trh sa v podstate môže stať pre miestnych nedostupným. Niečo z toho sme videli v rokoch 2023–2025: predaje klesli, pretože si mnohé rodiny jednoducho nemohli dovoliť presťahovať sa alebo si polepšiť v Scottsdale za aktuálne ceny. Ak úrokové sadzby neklesnú, dopyt môže zostať slabý najmä v strednom segmente, čo môže obmedziť zhodnotenie alebo dokonca spôsobiť mierny pokles cien v týchto segmentoch. Investori, ktorí rátajú s rýchlym zhodnotením, môžu byť sklamaní. Teraz je to skôr dlhodobá hra.
• Regulačné riziká: Hoci nové pravidlá pre krátkodobé prenájmy v Scottsdale nezakazujú krátkodobé prenájmy, obzvlášť vážny incident alebo politický posun by mohli viesť k ešte prísnejším opatreniam (napríklad obmedzenie počtu licencií na krátkodobé prenájmy alebo zavedenie limitov na obsadenosť). Zatiaľ štátny zákon v Arizone zabraňuje úplným zákazom, ale zákony sa môžu zmeniť. Ak váš investičný plán závisí od príjmov z Airbnb, sledujte regulačné zmeny. Okrem toho by štát mohol ešte viac obmedziť miestnu kontrolu v prospech podpory bývania – ak by Scottsdale odolával pridávaniu bývania, zákonodarný zbor by mohol v budúcnosti zaviesť ešte širšie zmeny územného plánovania. To by mohlo priniesť väčšiu konkurenciu (ponuku) v štvrtiach rodinných domov, ak by napríklad dvojdomy alebo viac ADU boli legálne vo veľkom rozsahu.
• Vodné a environmentálne obavy: Ako už bolo spomenuté, dlhodobý nedostatok vody je hroziace riziko. Môže sa prejaviť ako zvýšené náklady (vyššie ceny vody spôsobia, že údržba bazénov a trávnikov bude drahšia, čo môže niektoré domy urobiť menej atraktívnymi) alebo dokonca moratóriom na výstavbu (nepravdepodobné v rámci Scottsdale, ktoré má zabezpečené zásoby, ale v extrémnom prípade nie nemožné). Okrem toho, extrémne horúčavy predstavujú environmentálne riziko – rok 2023 priniesol v Phoenixe bezprecedentné vlny horúčav. Ak by sa takéto klimatické problémy zhoršili, niektorí potenciálni obyvatelia by sa mohli Arizone vyhnúť, alebo by súčasní obyvatelia (najmä dôchodcovia) nemuseli zostávať každý rok tak dlho. Zatiaľ to na trhu s nehnuteľnosťami nie je merateľné, ale ak by sa letá stali prakticky neobývateľnými, je to riziko pre atraktivitu Scottsdale.
• Nadmerná výstavba v segmente luxusných bytov: Pripravuje sa pomerne veľa projektov luxusných bytov (FENDI Residences, Optima, atď.). Trh s luxusnými bytmi v Scottsdale je historicky pomerne malý. Ak by sa všetky tieto projekty dokončili približne v rovnakom čase, hrozí krátkodobý prebytok luxusných bytov. Niečo podobné sme videli v minulých cykloch v Miami. Developeri otestujú hĺbku dopytu; ak by ekonomika zakolísala, niektoré jednotky by mohli zostať dlhšie nepredané, čo by mohlo viesť k cenovým ústupkom a poškodiť investorov, ktorí chcú rýchlo predať. Takže, hoci nové projekty sú vzrušujúcimi príležitosťami, nesú aj riziko, ak špekulujete na zhodnotenie do dokončenia.
• Ekonomický pokles alebo zmena: Ekonomika Scottsdale je rozmanitá, ale nie nezraniteľná. Národná recesia by mohla dočasne znížiť turizmus a presuny firiem, čo by oslabilo dopyt po bývaní aj komerčných priestoroch. Alebo ak by jeden z hlavných zamestnávateľov v Scottsdale obmedzil činnosť (napríklad veľká spoločnosť ako Vanguard by presunula pracovné miesta preč), mohlo by to zasiahnuť niektoré subtrhy. Existuje aj geopolitické riziko – ak by sa zrútili akciové trhy alebo by prišla ďalšia pandémia, luxusné výdavky a nákupy druhých domov by mohli na čas vyschnúť.
• Vyššie náklady a dane: Náklady na výstavbu zostávajú vysoké, čo znižuje marže pri výstavbe alebo rekonštrukciách. Daň z nehnuteľností v Arizone je síce mierna, ale ak budú hodnoty naďalej rásť, porastú aj daňové účty (aj keď na primárnych domoch sú ročné zvýšenia obmedzené, sekundárne/investičné nehnuteľnosti takýto strop nemajú). Investori musia počítať aj so zvyšujúcimi sa nákladmi na poistenie – zaujímavé je, že hoci Arizona nemá hurikány, občas sa vyskytujú záplavy, požiare v okolí atď., a celonárodné náklady na poistenie rastú.

Stratégie pre investorov: Vzhľadom na vyššie uvedené budú obozretní investori v Scottsdale:

• Zameriavať sa na cash flow a nie len na špekulácie. Uistite sa, že nehnuteľnosť sa dokáže sama zaplatiť z nájmu pri súčasných sadzbách, aby ste ju mohli držať počas trhových cyklov.
• Možno spolupracovať s partnerom alebo spojiť zdroje na kúpu s menšou pákou alebo v hotovosti, potom refinancovať, keď sa sadzby zlepšia.
• Diverzifikujte typy nehnuteľností – možno kombinácia prenájmu domu, malej komerčnej nehnuteľnosti a pod., aby ste rozložili riziko.
• Sledujte aktuálne dianie v miestnej politike (napríklad, ak sú zvolení noví členovia mestskej rady na platformách pomalého rastu alebo podpory rastu, môže to signalizovať zmeny).
• Hľadajte unikátne nehnuteľnosti, ktoré si udržia hodnotu – napríklad dom s výnimočným výhľadom alebo historickú nehnuteľnosť v Old Town – jedinečnosť poskytuje ochranu v slabších trhoch.
• Plánujte dlhšie obdobie držby. Rýchle predaje sú teraz náročnejšie, preto buďte pripravení vlastniť nehnuteľnosť aspoň 5+ rokov, aby ste dosiahli zisk.

V podstate Scottsdale zostáva prémiovou lokalitou na investovanie do nehnuteľností vďaka trvalým faktorom dopytu: slnko, pracovné príležitosti, prestíž a obmedzená pôda. Investori tu môžu nájsť množstvo výhod, od nájomníkov s vysokými príjmami až po zhodnotenie a možnosti prestavby. Úspech si však vyžaduje orientáciu v nových podmienkach vyšších nákladov na financovanie, sledovanie regulačných trendov a výber nehnuteľností, ktoré zvládnu dobré aj zlé časy (možno doslova aj obrazne). Pri dôkladnej stratégii by investovanie v Scottsdale do roku 2028 malo priniesť uspokojivé výsledky – len bez extrémne vysokých výnosov z obdobia boomu, čo je v skutočnosti znakom zrelšieho, stabilizujúceho sa trhu mileszimbaluk.com realwealth.com.