- Huizenprijzen koelen af: De mediane huizenprijs in Scottsdale schommelt rond de midden-$800.000 in 2025 – ongeveer 5–9% lager dan de piek van vorig jaar – nu de gekte van 2021–2022 afneemt redfin.com mileszimbaluk.com. De typische woningwaarde is ongeveer $832.000 (juli 2025), een lichte daling van 1% op jaarbasis zillow.com, wat wijst op een markt in correctie in plaats van een vrije val.
- Voorraad & Marktbalans: De woningvoorraad is toegenomen, met ongeveer 2.400–2.900 woningen op de markt halverwege 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale heeft nu ongeveer 7 maanden aanbod – een verschuiving naar een kopersmarkt scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Woningen staan gemiddeld 70–80 dagen te koop (vs ~60 dagen vorig jaar) doordat verkopers meer concurrentie ondervinden redfin.com scottsdalerealtors.org. Kopers krijgen meer onderhandelingsruimte en kopen vaak gemiddeld 3–4% onder de vraagprijs redfin.com.
- Huurmarkt in trek: De huurmarkt blijft sterk. De gemiddelde huurprijs ligt rond de $2.070, een stijging van ~1–2% op jaarbasis zillow.com. Hoge huizenprijzen (mediaan ~$900.000) en rentepercentages duwen potentiële kopers richting huren, waardoor de bezetting hoog blijft. Slechts een derde van de inwoners van Scottsdale huurt (inkomens zijn hoog en eigenwoningbezit is gebruikelijk), dus goed gelegen huurwoningen kennen een lage leegstand en solide rendementen mileszimbaluk.com.
- Hotspots & Nieuwe Ontwikkelingen: De luxe enclaves van North Scottsdale (zoals Silverleaf in DC Ranch, Troon North) kennen mediane prijzen ruim boven $1 miljoen en zagen een prijsstijging met dubbele cijfers tot en met 2024 mileszimbaluk.com. Daarentegen bieden South Scottsdale en Old Town (85251) relatief betaalbare opties en hippe appartementenprojecten, wat de vraag van starters en jonge professionals aanwakkert. Grote projecten – van de Optima McDowell Mountain Village luxe appartementen tot het gemengde centrum van One Scottsdale – zullen tegen 2026 honderden luxe woningen toevoegen mileszimbaluk.com. Tech-miljardair George Kurtz leidt een ontwikkeling van $1 miljard met 1.200 woningen plus een hotel/kantoorcampus in North Scottsdale mileszimbaluk.com. Deze mega-ontwikkelingen beloven de komende jaren nieuwe woningvoorraad en voorzieningen.
- Commerciële sector gemengd: Kantoorleegstand is hoog (~18–20% in Scottsdale vs 25% in het centrum van Phoenix) door thuiswerken williamsluxuryhomes.com. Premium kantoren trekken nog steeds huurders aan tegen topprijzen ($34–35/ft²) williamsluxuryhomes.com, maar oudere gebouwen hebben het moeilijk en verhuurders bieden concessies aan (gratis huur, budgetten voor verbouwingen) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Winkelvastgoed staat er goed voor – de leegstand in winkels in de regio Phoenix schommelt rond de ~5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. De winkelcentra van Scottsdale (zoals Scottsdale Quarter, Fashion Square) profiteren van welvarende shoppers en meer dan 11 miljoen toeristen per jaar citizenportal.ai, waardoor de winkelbezetting gezond blijft. Industrieel vastgoed blijft regionaal sterk in trek – grootschalige magazijnbouw heeft de industriële leegstand in Phoenix op ~13,3% gebracht medio 2025 cushmanwakefield.com, maar Scottsdale, met weinig industriële grond, ziet nieuwe projecten zoals “The Loop” in Noord-Scottsdale om aan de vraag te voldoen mileszimbaluk.com. Over het algemeen is de commerciële vraag het sterkst voor industrieel en logistiek vastgoed, stabiel voor goed gelegen winkels, en herstellende voor kantoren.
- Economische groei stimuleert de woningmarkt: De economie van Scottsdale boomt. De bevolkingsgroei (~1,4% per jaar) ligt hoger dan het Amerikaanse gemiddelde, de werkloosheid is laag met ongeveer 2,7% citizenportal.ai, en de mediane gezinsinkomens liggen ver boven het staats- en nationale gemiddelde citizenportal.ai. De stad trekt sectoren met hoge lonen aan – vijf belangrijke sectoren (zoals biotechnologie en medische technologie) groeien sneller in Scottsdale dan in de rest van de staat. Grote werkgevers breiden uit: zo bouwt ASM, een halfgeleiderbedrijf, zijn Amerikaanse hoofdkantoor, en zullen Mac Innovation Park plus de nieuwe Banna Health campus banen opleveren citizenportal.ai. Een bloeiende arbeidsmarkt en aanhoudende migratie (veel kopers verhuizen uit Chicago, Seattle, Californië, enz. redfin.com redfin.com) houden de vraag naar woningen in stand. Deze economische vitaliteit – samen met de resort-levensstijl van Scottsdale – vormt de basis voor langdurig vertrouwen in vastgoed.
- Beleidswijzigingen op het gebied van wonen: Recente wijzigingen in bestemmingsplannen en regelgeving kunnen de markt van Scottsdale voorzichtig beïnvloeden. Eind 2024, onder druk van staatswetgeving, legaliseerde Scottsdale bijwoningen (ADU’s of casitas) in zones voor eengezinswoningen (zoals vereist door Arizona’s HB2720) kjzz.org kjzz.org. De stad verzette zich, uit angst dat ADU’s meer kortetermijnverhuur zouden worden, maar nam uiteindelijk een uitgeklede verordening aan om te voldoen kjzz.org kjzz.org. Evenzo moedigt een nieuwe wet in Arizona aan om tot 10% van het commerciële vloeroppervlak om te zetten naar woningen; Scottsdale stelde met tegenzin een symbolisch doel van 1%, wat kritiek van de staat opleverde kjzz.org kjzz.org. Ondertussen heeft Scottsdale hard opgetreden tegen kortetermijnverhuur: sinds 2023 moeten alle STR’s een vergunning hebben, verzekerd zijn, buren informeren en zich aan strengere regels houden avalara.com. In 2024 voerde de stad strengere straffen in voor “overlast-feesthuizen”, waarbij de politie zelfs de bevoegdheid kreeg om niet-inwoners uit te zetten tijdens rumoerige bijeenkomsten avalara.com avalara.com. Deze maatregelen kunnen de toename van door investeerders beheerde feestverhuur beperken en de rust in de buurt bewaren – wat mogelijk een verschuiving van investeringen naar langetermijnverhuur tot gevolg heeft.
- Kansen & Risico’s voor Investeerders: Investeringskansen zijn er volop, maar selectiviteit is cruciaal. De sterke huurmarkt en beperkte nieuwbouw maken Scottsdale aantrekkelijk voor buy-and-hold verhuur (vooral in betaalbare wijken en appartementen gericht op jonge professionals). Huurders met hoge inkomens en een lage leegstand zorgen voor stabiele kasstromen, hoewel de huurgroei op korte termijn gematigd is (2–3% per jaar) realwealth.com. Nieuwe luxeprojecten (zoals FENDI Private Residences, boetiekappartementen in Old Town) bieden kansen om off-plan te kopen in wat mogelijk iconische panden worden. Risico’s zijn onder andere de renteomgeving – financieringskosten blijven hoog, met 30-jaars hypotheekrentes rond de 6,5–7% in 2025, en naar verwachting pas onder de 6% in 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Hoge rentes remmen prijsstijgingen; experts voorspellen dat de huizenprijzen in Scottsdale in een gematigd, duurzaam tempo zullen stijgen (~2–4% per jaar) tot 2028, in lijn met de inflatie mileszimbaluk.com realwealth.com. Betaalbaarheidsproblemen zijn een punt van zorg: met een mediane prijs van $900K is Scottsdale voor veel kopers onbereikbaar, wat de vraag mogelijk beperkt. Daarnaast is Arizona’s waterzekerheid een langetermijnfactor – de staat heeft strengere eisen opgelegd voor nieuwe projecten om 100 jaar watervoorziening te garanderen, en sommige buitenwijken zijn zelfs gepauzeerd tot waterzekerheid is vastgesteld circleofblue.org azgovernor.gov. Hoewel Scottsdale heeft geïnvesteerd in waterinfrastructuur en -besparing, moet toekomstige groei in de regio rekening houden met droogte en beperkte middelen. Tot slot kunnen macro-economische of migratieverschuivingen risico’s vormen: als de banengroei afneemt of gepensioneerden kiezen voor goedkopere markten, kan de huidige sterke vraag afnemen.
Trends in de Woningmarkt in 2025
Huizenprijzen en verkopen: Na een meteoritische stijging in 2020–2022 zijn de huizenprijzen in Scottsdale gestabiliseerd en zelfs licht gedaald. De mediane verkoopprijs in midden 2025 ligt rond de $820.000–$870.000, een daling van enkele procenten ten opzichte van een jaar eerder redfin.com zillow.com. In juli 2025 is de mediane prijs van ongeveer $820K zelfs ongeveer 8,9% lager dan het jaar ervoor redfin.com. Deze milde correctie weerspiegelt de weerstand van kopers tegen recordhoge prijzen en de impact van hogere rentevoeten. Zelfs het luxesegment van Scottsdale heeft enige normalisatie gezien: de woningwaarden liggen in het algemeen ongeveer 6–7% onder de piek die werd bereikt in het voorjaar van 2022 mileszimbaluk.com.
Voorraad en dagen op de markt: Kopers hebben nu meer keuze en meer onderhandelingsmacht. De actieve te koop staande voorraad in Scottsdale steeg tot ongeveer 2.400–2.900 woningen in de zomer van 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com – een aanzienlijke toename ten opzichte van het schaarse aanbod tijdens de pandemie-boom. Het aantal maanden voorraad, dat op het hoogtepunt van de verkopersmarkt onder de 2 maanden lag, is uitgebreid tot ongeveer 7 maanden in midden 2025 scottsdalerealtors.org. (Een voorraad van zes maanden wordt doorgaans beschouwd als een gebalanceerde markt.) Woningen verdwijnen niet langer binnen enkele dagen met biedoorlogen; in plaats daarvan duurt het gemiddeld 47–80 dagen voordat een woning onder contract gaat nu zillow.com redfin.com. Ter illustratie: de mediane dagen op de markt was 79 dagen in juli 2025, vergeleken met slechts 63 dagen in juli 2024 redfin.com. Met meer aanbod en voorzichtige vraag moeten verkopers hun verwachtingen bijstellen: prijsverlagingen zijn gebruikelijk, en 79% van de verkopen in midden 2025 werd onder de vraagprijs gesloten zillow.com zillow.com. De gemiddelde verkoop-tot-vraagprijsverhouding in Scottsdale is ~97%, wat betekent dat woningen gemiddeld ongeveer 3% onder de vraagprijs worden verkocht zillow.com – een opvallende verschuiving ten opzichte van de boven de vraagprijs gesloten deals tijdens de piek in 2021.
Koper versus verkoper dynamiek: Deze trends geven aan dat Scottsdale is verschoven van een sterke verkopersmarkt naar een meer neutrale of kopersgerichte markt in 2025. Hogere hypotheekrentes (rond de 6,5–7%) hebben sommige kopersgroepen uitgedund, vooral starters en doorstromers die gevoeliger zijn voor rente. Tegelijkertijd houden veel verkopers hun woning vast in plaats van te verkopen tegen een lagere prijs, waardoor de voorraad niet verder explodeert. Het resultaat is een soort patstelling: juist geprijsde woningen worden nog steeds verkocht, maar vaak pas na wat onderhandelen en geduld. Juiste prijsstelling is cruciaal – zo blijven “juist geprijsde woningen onverkocht met minder bezichtigingen,” volgens lokale makelaars in Scottsdale mileszimbaluk.com. De markt is niet langer een gekte, maar stort ook niet in; het vindt een nieuw evenwicht. Goed geprijsde woningen in gewilde buurten krijgen nog steeds belangstelling (soms zelfs meerdere biedingen), maar de tijd van tientallen biedingen is grotendeels voorbij. Kopers kunnen nu kieskeuriger zijn, vaak grondig inspecteren en onderhandelen over reparaties of afsluitkortingen, terwijl ze in de hausse misschien ontbindende voorwaarden zouden laten vallen.
Wijk in de schijnwerpers: Vastgoed in Scottsdale is sterk afhankelijk van de buurt. Gewilde gemeenschappen hebben hun waarde beter behouden en zien nog steeds snelle verkopen als een woning instapklaar is. Zo blijven gebieden als Noord-Scottsdale – waaronder Silverleaf, DC Ranch, Troon North en Desert Mountain – gewild bij luxe kopers. In februari 2025 bereikte de mediane verkoopprijs in Noord-Scottsdale $1,2 miljoen, een stijging van 6,5% op jaarbasis, zelfs terwijl het volume toenam, wat wijst op een aanhoudende vraag naar luxe woningen mileszimbaluk.com. Deze luxe enclaves bieden grote percelen, golfbanen, berguitzichten en beveiligde toegang, wat rijke kopers van buiten de staat en tweede-huizenkopers blijft aantrekken. Silverleaf (een exclusief deel van DC Ranch) is hiervan het beste voorbeeld: de op maat gemaakte landhuizen brengen routinematig prijzen van meerdere miljoenen op, en de mediane prijs van de gemeenschap steeg met ~15% op jaarbasis in het voorjaar van 2024 mileszimbaluk.com.
In tegenstelling hiermee vormen Zuid-Scottsdale en het gebied Old Town Scottsdale (centrum) het instappunt voor veel kopers. Postcode 85251 (Old Town) staat bekend om een meer stedelijke, wandelbare levensstijl met appartementen en stadswoningen nabij de restaurants, het nachtleven en de winkels van Scottsdale. Het blijft relatief betaalbaar naar Scottsdale-normen en wordt geprezen als een toplocatie voor jonge professionals. Appartementen in Old Town, waaronder luxe projecten zoals Optima Camelview en Envy, zijn zeer in trek – veel worden verkocht in de prijsklasse van $500K–$1M+, afhankelijk van grootte en luxe-niveau mileszimbaluk.com. Zuid-Scottsdale, grenzend aan Tempe, biedt ranchwoningen uit het midden van de vorige eeuw en nieuwe stadswoningen, waar prijzen (vaak in de $400K–$700K voor kleinere woningen) aantrekkelijk zijn voor starters die naburige steden als Phoenix of Tempe even duur vinden, maar zonder de reputatie van Scottsdale. In deze gebieden is er sprake van concurrerende biedingen op goed geprijsde woningen omdat dit de meest toegankelijke segmenten zijn in een dure stad. De mediane prijs in Scottsdale ($900K) ligt inderdaad ver boven die van Groot-Phoenix of steden als Gilbert ($550K) – waardoor veel kopers op zoek gaan naar meer betaalbare delen binnen of buiten Scottsdale mileszimbaluk.com. Dit betaalbaarheidsverschil houdt de vraag naar lagere prijsklassen hoog: alles onder de $600K in Scottsdale wordt meestal snel verkocht, vaak aan investeerders of starters, waardoor er in het onderste segment sprake blijft van een verkopersmarkt.Trends in de luxemarkt: Scottsdale is al lang synoniem met luxe, en hoewel de markt als geheel is afgekoeld, blijft het ultra-high-end segment actief. Unieke, prestigieuze panden brengen nog steeds verbluffende prijzen op. Zo kwam in 2025 een van de duurste appartementen ooit in Arizona op de markt in Scottsdale – een penthouse van 575 m² in Ascent’s Summit Residences met een vraagprijs van $10,3 miljoen mileszimbaluk.com. In de exclusieve Desert Mountain-gemeenschap werd een op maat gemaakt landgoed van 1.950 m² te koop aangeboden voor $25 miljoen mileszimbaluk.com. Ook huizen van beroemdheden wisselden van eigenaar, zoals het landgoed van 1,9 hectare van profgolfer Pat Perez, aangeboden voor $12,75 miljoen mileszimbaluk.com. Deze opvallende transacties tonen aan dat de vraag van ultra-vermogende kopers blijft bestaan; Scottsdale concurreert met plaatsen als Beverly Hills of Miami voor luxekopers die warm weer en voorzieningen van wereldklasse zoeken. De luxemarkt kende een korte pauze in 2022–2023 toen beursvolatiliteit en renteverhogingen rijke kopers voorzichtig maakten, maar in 2024–2025 is het herstel ingezet. Contante kopers domineren dit segment, waardoor rentetarieven minder relevant zijn. Veel luxe woningen worden nog steeds voor (bijna) de vraagprijs verkocht, vooral als ze unieke kenmerken hebben (bijvoorbeeld een landhuis van $23,5 miljoen, beroemd om zijn “Air Jordan sneakerkluis”, als voorbeeld van de niche aantrekkingskracht van gepersonaliseerde luxe) mileszimbaluk.com. De verkoop-tot-vraagprijsverhouding in het luxesegment ligt gemiddeld iets onder de 100% mileszimbaluk.com, wat betekent dat er wordt onderhandeld, maar instapklare luxe woningen op toplocaties kunnen een premie opleveren. Opvallend is dat het verkoopvolume van luxe woningen in Noord-Scottsdale daadwerkelijk is gegroeid: begin 2025 werden er 408 woningen verkocht in Noord-Scottsdale tegenover 303 het jaar ervoor mileszimbaluk.com, wat suggereert dat kopers in het hogere segment terugkeerden naar de markt, zelfs terwijl kopers in het middensegment zich terugtrokken.
Over het algemeen kan de woningmarkt van Scottsdale in 2025 het best worden omschreven als overgaand van hysterie naar stabiliteit. Het is in veel opzichten een gezondere omgeving: kopers hebben tijd om na te denken en ontbindende voorwaarden zijn terug, terwijl verkopers die realistisch prijzen nog steeds bereidwillige kopers vinden die worden aangetrokken door de blijvende aantrekkingskracht van Scottsdale. De fundamenten van de stad – veilige buurten, top scholen, luxe levensstijl – blijven het een magneet maken, ook al zijn de dagen van ongecontroleerde prijsstijgingen voorlopig voorbij.
Woningprijzen, aanbod & huurtrends
Huidige huizenprijzen: De mediane huizenprijs in Scottsdale (alle woningtypes) ligt rond het midden van de $800.000 in het midden van 2025 redfin.com. Dat is ongeveer 84% hoger dan de Amerikaanse mediane huizenprijs – een weerspiegeling van Scottsdale’s reputatie als een luxe markt redfin.com. De gemiddelde prijzen voor vrijstaande eengezinswoningen zijn zelfs nog hoger (vaak $1 miljoen+), terwijl appartementen en townhouses de algemene mediaan iets naar beneden halen. De prijsstijging is sterk vertraagd ten opzichte van de dubbele cijfers jaarlijkse groei in 2020–2022. Sterker nog, de waardestijging op jaarbasis werd licht negatief in 2024–2025. De Home Value Index van Zillow voor Scottsdale daalde met ongeveer 1% op jaarbasis tot juli 2025 zillow.com. Lokale makelaarsdata toonden aan dat de mediane verkoopprijs in juni 2025 ongeveer $920.000 was, vrijwel gelijk (–2% j-o-j) vergeleken met juni 2024 noradarealestate.com. In wezen zijn de woningwaarden het afgelopen jaar stabiel tot licht gedaald, na een buitengewone stijging eerder. Dit komt grotendeels overeen met bredere trends in het Phoenix-gebied: de prijzen in de Phoenix-metro zijn in 2023 afgekoeld en vertonen sindsdien veranderingen in lage enkelcijfers. Vooruitkijkend voorspellen woningmarkteconomen bescheiden prijsstijgingen landelijk (~3–5% per jaar in 2025–2027) realwealth.com, en verwacht men dat Scottsdale een vergelijkbaar “langzaam groeipad” volgt, tenzij er grote verschuivingen plaatsvinden. Sterker nog, een lokale prognose voorspelt dat de huizenprijzen in Scottsdale met ongeveer 2–3% per jaar zullen stijgen op korte termijn – dus ongeveer gelijk met de inflatie in plaats van deze sterk te overtreffen mileszimbaluk.com. In dit scenario zou de mediane prijs in Scottsdale rond het midden van de $900.000 kunnen liggen in 2028, in plaats van opnieuw een enorme sprong te maken. Belangrijk is dat er geen prijscrash wordt verwacht door reguliere analisten; de fundamentele vraag-aanbodverhouding blijft te ondersteunend. Maar de hoge prijzen hebben in feite een betaalbaarheidsplafond bereikt dat tijd (en inkomensgroei) zal vergen om te overwinnen.
Te koop staande voorraad: De voorraad is een cruciale factor geweest. Het aantal actieve aanbiedingen in Scottsdale is meer dan verdubbeld van het dieptepunt in 2021 tot halverwege 2023, en blijft langzaam stijgen. Zoals vermeld waren er ongeveer 2.420 actieve aanbiedingen in juli 2025 volgens de statistieken van Scottsdale REALTORS® scottsdalerealtors.org, wat ongeveer 22% hoger was dan het jaar ervoor (de actieve voorraad halverwege 2024 lag dichter bij de 2.000). Er komen ook gestaag nieuwe aanbiedingen bij – ongeveer 550–570 nieuwe aanbiedingen per maand kwamen op de markt in de zomer van 2025 zillow.com scottsdalerealtors.org. Verkopers die eerder aan de zijlijn stonden, testen nu de markt, hoewel velen hun prijs verlagen als kopers niet toehappen. De maanden voorraad (een cijfer dat zowel de voorraad als het verkoopsnelheid meeneemt) bereikte ongeveer 7,0 maanden in juli scottsdalerealtors.org. Interessant genoeg was dit lager dan de meer dan 8 maanden in de winter – de voorraad piekte eind 2024 toen de verkopen vertraagden, en daalde vervolgens licht halverwege 2025 toen sommige aanbiedingen verliepen of verkopers zich terugtrokken. Maar over het algemeen zijn er nu veel meer huizen te koop in Scottsdale dan tijdens de krappe voorraadperiode van de pandemie. Ter vergelijking: een normale, evenwichtige markt heeft ongeveer 4–6 maanden voorraad, dus Scottsdale zit daar net boven, wat wijst op een iets zwakkere markt. Kopers kunnen nu opties vinden in alle prijsklassen en woningtypes – van eenkamerappartementen (dat segment zag een maandelijkse stijging van 7,3% in de voorraad in het voorjaar van 2025) tot grote huizen met vijf slaapkamers (ongeveer 1,3% stijging) mileszimbaluk.com. De toename van het aantal aanbiedingen geeft kopers meer onderhandelingsmacht, maar betekent ook dat verkopers met elkaar concurreren, vaak via prijsaanpassingen of het opknappen van woningen om op te vallen. Een positief neveneffect is dat kopers die een paar jaar geleden gefrustreerd raakten door biedoorlogen nu eindelijk kunnen kopen met een bouwkundige keuring en misschien zelfs een voorbehoud van verkoop van hun oude huis. Doorstromers in Scottsdale, die vaak een huis te verkopen hebben, vinden het nu makkelijker om dat proces te combineren.
Overzicht van de huurmarkt: Aan de huurkant blijft de markt in Scottsdale sterk en verhuurdersvriendelijk, maar niet oververhit. Volgens de Observed Rent Index van Zillow bedroeg de gemiddelde huurprijs in Scottsdale ongeveer $2.071 in juli 2025 zillow.com. Dat is vrijwel identiek aan de gemiddelde huurprijs in de VS (~$2.072) zillow.com, wat opmerkelijk is aangezien de huizenprijzen in Scottsdale veel hoger liggen – het laat zien dat de nationale huurgroei in veel steden is bijgebeend. Op jaarbasis zijn de huren in Scottsdale met ongeveer 1–2% gestegen zillow.com, wat een afname is ten opzichte van de jaarlijkse huurstijgingen van meer dan 10% in 2021. In wezen is de huurgroei genormaliseerd tot een laag enkelcijferig percentage doordat er nieuw aanbod van appartementen is bijgekomen en sommige huurders in 2021–2022 kopers zijn geworden. Toch blijft de vraag naar huurwoningen zeer gezond. Slechts ongeveer 33% van de huishoudens in Scottsdale huurt (de meeste zijn eigenaar-bewoners), dus het huuraanbod is beperkt en blijft doorgaans gevuld mileszimbaluk.com. Met een mediaan inkomen in Scottsdale van meer dan $100.000 (en $73.000 mediaan zelfs voor het bredere gebied) mileszimbaluk.com, hebben veel huurders een solide financiële basis, waardoor verhuurders relatief hoge huren kunnen aanhouden.
Soorten huurwoningen: Het huuraanbod in Scottsdale varieert van luxe appartementen en zakelijke huurwoningen in het centrum tot eengezinswoningen en appartementen verspreid over de stad. Luxe appartementencomplexen in Scottsdale (met zwembaden, sportscholen, enz.) vragen hoge huren en richten zich op jonge professionals en welgestelde mensen die kleiner willen wonen. Ondertussen worden veel eengezinswoningen in gezinswijken gehuurd door gezinnen die tijdelijk in Phoenix verblijven of zich (nog) geen koopwoning in Scottsdale kunnen veroorloven. Een eengezinswoning met 3 slaapkamers in Scottsdale kan $3.000–$4.000+ per maand opleveren, afhankelijk van locatie en upgrades. Investeerders zijn ook actief geweest in de korte termijn verhuur vanwege de aantrekkingskracht van het toerisme in Scottsdale – Airbnb-achtige vakantiewoningen kenden de afgelopen jaren een sterke groei. Nieuwe gemeentelijke regels (vergunningen, optreden tegen feesthuizen) kunnen de STR-markt echter iets afkoelen (daarover later meer), waardoor sommige van deze woningen mogelijk naar de langetermijnverhuur verschuiven. Over het algemeen zijn de leegstandscijfers laag – de leegstand op de huurmarkt in de metropool Phoenix lag recent rond de 5-6%, en in Scottsdale waarschijnlijk nog lager gezien de populariteit. Deze krappe huurmarkt is gunstig voor verhuurders, maar draagt ook bij aan het betaalbaarheidsprobleem in Scottsdale: veel lokale werknemers (in horeca, dienstverlening, enz.) hebben moeite met huren die sneller zijn gestegen dan de lonen.
Investeerdersinteresse: Voor vastgoedinvesteerders is de huurmarkt van Scottsdale aantrekkelijk geweest vanwege de hoge vraag naar huurwoningen en sterke rendementen in vergelijking met bepaalde kustmarkten. Zelfs met afvlakkende huren suggereert de combinatie van een beperkt woningaanbod en bevolkingsgroei dat verhuur een goede zet blijft. Huur rendementen (cap rates) op investeringspanden in Scottsdale liggen mogelijk rond de 4–5% voor langetermijnverhuur, wat behoorlijk is voor een high-end markt. En als men kan inspelen op inkomsten uit vakantieverhuur (bijvoorbeeld een gemeubileerd pand nabij Old Town of golfbanen), kunnen de seizoensgebonden hoge tarieven het rendement verhogen – al zorgt meer regelgeving ervoor dat het wilde westen van STR’s wordt beteugeld. Opvallend is dat het aandeel huurders in Scottsdale (33%) hoger is dan in sommige nabijgelegen voorsteden (het “gemiddelde in de regio” ligt mogelijk rond de 20–25% huurders) mileszimbaluk.com, deels omdat veel welgestelde gepensioneerden hun huis in Scottsdale volledig bezitten, en ook omdat werknemers in de dienstensector vaak uit goedkopere gebieden pendelen. Dit betekent dat er een constante huurdersbasis is van jonge professionals, seizoensbewoners en lokale mensen in een overgangsfase die een huurwoning nodig hebben. Zolang het eigenwoningbezit zo duur blijft, zal de vraag naar huurwoningen sterk blijven. Eén kanttekening: de metropool Phoenix heeft een hausse in de bouw van appartementen gekend, met duizenden nieuwe eenheden opgeleverd in Tempe, Phoenix en Scottsdale tussen 2021–2024. Dit nieuwe aanbod heeft geholpen de huren te stabiliseren. Verwacht wordt dat de huurgroei in de toekomst gematigd zal zijn (~2–3% per jaar) realwealth.com realwealth.com in plaats van te exploderen, vooral omdat hoge hypotheekrentes meer mensen laten huren (toenemende vraag) maar ook ontwikkelaars van meergezinswoningen stimuleren om te blijven bouwen (toenemend aanbod). Voor investeerders betekent dit dat stabiele kasstroom het belangrijkst is, niet snelle waardestijging van vastgoed of huren. Eengezinsverhuurwoningen in Scottsdale kunnen qua bezettingsgraad zelfs beter presteren dan nieuwe luxe appartementen, aangezien veel gezinnen en professionals die verhuizen de voorkeur geven aan een huis met een tuin.
Betaalbaarheid van huisvesting: Het is belangrijk om het betaalbaarheidsprobleem te benadrukken. Met een mediane huizenprijs van bijna $900.000 is huisvesting in Scottsdale voor de meeste middenklassegezinnen onbereikbaar zonder aanzienlijk eigen vermogen of inkomen. Zelfs appartementen kosten vaak $400.000 of meer. Dit zet druk op de huurmarkt, omdat mensen die tien jaar geleden een starterswoning hadden kunnen kopen, nu langer blijven huren. Het zorgt er ook voor dat potentiële kopers uit Scottsdale uitwijken naar meer betaalbare steden (zoals Gilbert, Peoria, enz.), of zelfs naar een andere staat. De betaalbaarheidsuitdaging heeft de aandacht van beleidsmakers getrokken – vandaar de inzet op staatsniveau voor ADU’s en adaptief hergebruik van woningen – maar de vooruitgang gaat langzaam. Voorlopig zijn de hoge woonlasten simpelweg onderdeel van de identiteit van Scottsdale, en dragen ze bij aan de exclusiviteit. Het voordeel is dat de bewoners doorgaans hoge inkomens hebben, wat luxe winkels en restaurants in stand houdt. Het nadeel is dat er weinig betaalbare woningen voor werknemers zijn; veel mensen die werken in de hotels, restaurants en ziekenhuizen van Scottsdale wonen in verre buitenwijken en hebben lange reistijden. Als dit niet wordt aangepakt, kan het uiteindelijk de groei van Scottsdale beperken (bedrijven hebben werknemers nodig, en werknemers hebben huisvesting nodig). Op de korte termijn zorgen het prestige en de voorzieningen van de stad er echter voor dat de vraag hoog blijft, zelfs bij hoge prijzen.
Belangrijke buurten en ontwikkelingen om in de gaten te houden
Ondanks dat het een grotendeels volgebouwde stad is, bruist Scottsdale in 2025 van de nieuwe ontwikkelingen en transformaties van buurten. Deze projecten zullen de markt de komende jaren vormgeven, met nieuw aanbod en soms nieuwe commerciële centra. Hier zijn enkele van de belangrijkste gebieden en ontwikkelingen om in de gaten te houden:
1. Luxe-corridors van Noord-Scottsdale: De noordelijke delen van Scottsdale (ten oosten van Loop 101 en ten noorden van Shea Blvd) blijven het epicentrum van luxeontwikkeling. Gemeenschappen zoals Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain en Estancia kennen voortdurende bouw van op maat gemaakte landhuizen en luxe spec-woningen. Silverleaf, bijvoorbeeld, blijft nieuwe kavels uitgeven in zijn canyon-omgeving – alleen al voor de grond worden miljoenen dollars gevraagd. Het gebied rond Pinnacle Peak ziet extra kleinschalige nieuwbouw en een voortzetting van het succesvolle DC Ranch-masterplan. Volgens lokale berichten bereikte de mediane verkoopprijs in Noord-Scottsdale begin 2025 $1,2 miljoen, een stijging van 6,5% op jaarbasis mileszimbaluk.com, wat de kracht van deze regio onderstreept. Belangrijke voorzieningen (privé-golfclubs, het Four Seasons Resort, enz.) zorgen voor blijvende aantrekkingskracht. Kopers die op zoek zijn naar omheinde, nieuwere luxe woningen met uitzicht op de bergen, vinden hier geen gebrek aan projecten, hoewel het aanbod vaak op maat en kleinschalig is.
2. One Scottsdale & Mixed-Use Hubs: Op de noordoostelijke hoek van Scottsdale Road en Loop 101 staat de One Scottsdale-ontwikkeling op het punt een belangrijke bestemming met gemengd gebruik te worden. Verspreid over 75 hectare is het gepland om luxe winkels, restaurants, kantoren, hotels en woningen te omvatten – vergelijkbaar met een nieuw stedelijk centrum. Een opvallend woononderdeel is Atavia, een luxe condominiumproject met 88 eenheden van Belgravia Group binnen One Scottsdale. Vanaf 2025 is Atavia al voor ongeveer 45% gereserveerd, vooruitlopend op de oplevering in het najaar van 2026 mileszimbaluk.com. Deze appartementen stellen bewoners in staat om te wonen, werken en recreëren in dezelfde omgeving, wat de trend naar wandelbare, gemengde omgevingen weerspiegelt. Met 2,8 miljoen vierkante voet aan ruimte zal One Scottsdale qua omvang kunnen wedijveren met plekken als Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. De voortgang is het volgen waard, omdat het het “zwaartepunt” van het sociale leven in Noord-Scottsdale kan verleggen en mogelijk de vastgoedwaarden in de buurt kan verhogen (in gemeenschappen als Grayhawk en DC Ranch) naarmate het gebied nog levendiger wordt.3. Old Town Scottsdale (Centrum): Het Old Town-gebied (ongeveer rond Scottsdale Road ten zuiden van Chaparral) ondergaat een verticale evolutie. Al lang bekend om zijn laagbouw kunstgaleries, bars en zuidwestelijke charme, ziet Old Town een reeks luxe woontorens en hotel-gebonden residenties verrijzen. Projecten zoals Optima Camelview (enkele jaren geleden) gaven het startschot met zijn groene hangende tuinen. Nu komen er nieuwe projecten aan, waaronder de FENDI Private Residences Scottsdale, die ultraluxe merkappartementen naar het centrum brengen mileszimbaluk.com. Ook in de planning is The Parque, een modern duurzaam appartementencomplex dat de nadruk legt op groene kenmerken mileszimbaluk.com. De stad heeft het bestemmingsplan voor Old Town aangepast om hogere gebouwen (in bepaalde zones) toe te staan en herontwikkeling te stimuleren – hoewel hoogte en dichtheid nog steeds fel worden bediscussieerd. Toch zijn ontwikkelaars optimistisch over Old Town: de verkoop van luxe appartementen is hier sterk, met veel eenheden ruim boven de $1 miljoen geprijsd mileszimbaluk.com. Kopers – vaak empty-nesters en tweede-huiseigenaren – voelen zich aangetrokken tot het idee om te kunnen lopen naar toprestaurants, het Scottsdale’s Museum of the West en honkbalwedstrijden tijdens de voorjaarstraining. Het woningaanbod in Old Town verschuift van oudere appartementen en kleine huizen naar deze chique appartementen, wat een meer kosmopolitisch centrum inluidt. Let op hoe Old Town groei in balans brengt met het behoud van zijn culturele charme; verdere wijzigingen in het bestemmingsplan of discussies over bouwhoogte kunnen de ontwikkeltijdlijnen beïnvloeden.
4. Revitalisering van Zuid-Scottsdale: Zuid-Scottsdale (in het algemeen ten zuiden van Indian Bend Rd, exclusief Old Town) is van oudsher bescheidener geweest, maar leeft op met infill-projecten. De Papago Plaza herontwikkeling bij McDowell & Scottsdale Road is daar een voorbeeld van – een verouderd winkelcentrum wordt getransformeerd tot een modern multifunctioneel centrum met appartementen, een hotel en winkels. Langs McDowell Road (ooit de “Motor Mile” genoemd) zijn verschillende nieuwe huurcomplexen verrezen, die profiteren van de nabijheid van Phoenix Sky Harbor Airport en het centrum van Scottsdale. Daarnaast krijgen legacy-wijken zoals Hy-View of Village Grove in het zuiden aandacht van flippers en maatwerkbouwers, die ranchwoningen uit de jaren 60 renoveren tot stijlvolle moderne woningen. Nu de prijzen elders de pan uit rijzen, biedt Zuid-Scottsdale “betaalbaar Scottsdale” – iets relatiefs, maar wel echt, met veel woningen in de prijsklasse van $500K–$700K. Deze gebieden zullen waarschijnlijk voortdurende gentrificatie zien, waarbij nieuwe restaurants en brouwerijen volgen op de toestroom van jongere bewoners. De geplande verlenging van de Tempe-straattram of andere verbeteringen in het openbaar vervoer kunnen Zuid-Scottsdale verder integreren met het stedelijk gebied, waardoor de aantrekkingskracht toeneemt.
5. Grote bedrijfs-campusprojecten: Grote werkgevers geven ook vorm aan delen van Scottsdale met uitgestrekte campussen, vaak met een mix van kantoor- en wooncomponenten. Het meest in het oog springend is de Axon Headquarters-uitbreiding in het uiterste noorden (bij Hayden Rd & Loop 101). Taser-fabrikant Axon bouwt een futuristische hoofdkantoorcampus die de stad in 2023 heeft goedgekeurd met speciale bestemmingswijzigingen whsv.com azfamily.com. Hun plannen omvatten niet alleen kantoren voor duizenden werknemers, maar ook woningen en voorzieningen op het terrein, waarmee feitelijk een mini-woongemeenschap wordt gecreëerd. Dit weerspiegelt een trend om wonen te integreren in bedrijfsontwikkelingen – iets waar de staatswet (HB2297) steden zelfs toe aanzet om meer toe te staan kjzz.org. Een andere opvallende ontwikkeling is van George Kurtz, CEO van CrowdStrike: hij leidt een project van $1 miljard op 30 hectare in Noord-Scottsdale met 1.200 woningen plus een hotel en kantoorgebouw mileszimbaluk.com. Zulke grootschalige projecten zullen de komende jaren aanzienlijk wat woningen (mogelijk huurappartementen, condo’s en eengezinswoningen) aan het aanbod toevoegen. Ze creëren in feite nieuwe mini-wijken. Het project van Kurtz, hoewel nog in een vroeg stadium, zou gezien de omvang een geheel nieuw woongebied kunnen worden als het gerealiseerd wordt.
6. Loop 101-corridor (Noordelijke toegangspoort): Het stuk van Loop 101 rond Scottsdale Rd en Hayden Rd kent meerdere projecten die samen het gebied transformeren. Naast One Scottsdale en Axon die hierboven zijn genoemd, is er Cavasson (net aan de overkant in Phoenix) waar Nationwide Insurance een enorm regionaal hoofdkantoor en appartementen heeft geopend, en North Sky (voorgesteld gemengd project nabij Scottsdale Rd & Thompson Peak). Bovendien is er een industrieel project genaamd The Loop van Creation in ontwikkeling, dat nieuwe magazijn-/R&D-ruimte brengt nabij de Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Scottsdale Airpark zelf (rondom Scottsdale Airport) is al decennialang een bloeiend zakelijk centrum met laagbouwkantoren, flexibele industrie en detailhandel. Nu wordt het verdicht met projecten zoals Scottsdale Quarter (retail/kantoor) en nieuwe appartementen op de resterende percelen. Het Airpark-gebied biedt meer dan 50.000 banen en wordt soms “de tweede binnenstad van Scottsdale” genoemd. De toestroom van projecten langs Loop 101 zal de status van dit gebied alleen maar versterken. Residentiële gemeenschappen in de buurt (Grayhawk, Windgate Ranch, enz.) zullen profiteren van nieuwe voorzieningen in de buurt, al kunnen ze ook te maken krijgen met meer verkeer.
7. Duurzame en niche-ontwikkelingen: Een paar unieke projecten weerspiegelen opkomende trends. Paloma in Noord-Scottsdale is een nicheproject dat opvalt door zijn focus op duurzaamheid – gebouwd op het voormalige landgoed van een burgemeester, met milieuvriendelijke luxe woningen met zonnepanelen, energiezuinige bouw, enz. mileszimbaluk.com. Dit spreekt een groeiende groep kopers aan die luxe willen combineren met een kleinere ecologische voetafdruk. Een andere trend zijn extended-stay hotels en condo-hotels: Caliber’s samenwerking met Hyatt om een Hyatt Studios extended-stay hotel te bouwen (start bouw 2026) zal het hotelaanbod uitbreiden voor langetermijnbezoekers en digitale nomaden mileszimbaluk.com. Dergelijke ontwikkelingen vervagen vaak de grens tussen wonen en hotel, en kunnen aantrekkelijke investeringskansen zijn (bijvoorbeeld het kopen van een condo-hotelunit). De sterke toeristische sector van Scottsdale ondersteunt deze hybride modellen.
8. Toekomstige transport en infrastructuur: Hoewel het op zich geen “ontwikkeling” is, kunnen veranderingen in infrastructuur invloed hebben op interessante buurten. Scottsdale staat erom bekend dat er geen snelwegen door het centrum lopen (behalve de 101 aan de rand) en heeft geen lightrail, wat transitgerichte ontwikkeling beperkt heeft. Er zijn echter regionale discussies over uitbreiding van het openbaar vervoer. Als Scottsdale ooit iets als bus rapid transit of een verlenging van de tram naar het centrum zou omarmen, zouden gebieden rond die routes een toename van middelhoge appartementen kunnen zien. Daarnaast zal de voortdurende uitbreiding van de Loop 101 en andere wegverbeteringen de bereikbaarheid beïnvloeden. Nieuwe snelwegopritten of verbredingen kunnen bijvoorbeeld een voorheen afgelegen gebied ineens veel toegankelijker maken, waardoor de vastgoedwaarde stijgt.
Samengevat is de ontwikkelingspijplijn van Scottsdale robuust, zelfs nu grond schaarser wordt. Verwacht projecten die de skyline veranderen in het centrum (met hogere luxe appartementen), nieuwe, master-geplande enclaves in het noorden (die het woningaanbod aan de bovenkant uitbreiden), en creatief hergebruik van oudere commerciële locaties (wat zorgt voor gemengde levendigheid in het zuiden en langs belangrijke corridors). Deze ontwikkelingen zullen essentieel zijn om aan de woningvraag van de komende jaren te voldoen en bieden spannende kansen voor kopers die nieuwe, moderne woningen in Scottsdale willen.
Commercieel Vastgoed: Trends in Kantoor, Retail & Industrie
De commerciële vastgoedmarkt van Scottsdale in 2025 is een verhaal van drie sectoren – kantoor, retail en industrie – elk met verschillende dynamieken na de pandemie en richting de toekomst. Hier volgt een overzicht van hoe elk segment ervoor staat en wat de vooruitzichten zijn:
Kantorenmarkt – Hoge leegstand, huurdersmarkt: De kantorenmarkt in Scottsdale (en de bredere Phoenix-metropool) is het zwakste segment, worstelend met aanhoudende pandemie-effecten. Zelfs in deze chique stad staan veel kantoren leeg of worden ze onderbenut door thuiswerken en hybride werken. De leegstand van kantoren in Scottsdale ligt rond de 18–19% eind 2024/begin 2025 williamsluxuryhomes.com. Dat betekent dat bijna één op de vijf kantoorvierkante meters leegstaat – een historisch hoog cijfer. De leegstand in Scottsdale is echter iets beter dan het gemiddelde in de Phoenix-metropool (~21–25% leegstand) williamsluxuryhomes.com, aangezien gebieden als downtown Phoenix en Tempe nog harder zijn getroffen (daar liep de leegstand op tot ~25% met grote blokken ruimte die donker staan) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale heeft ongeveer 24,6 miljoen vierkante voet aan kantoorruimte, dus ongeveer 3,8 miljoen vierkante voet staat leeg williamsluxuryhomes.com. Het merendeel van deze leegstand bevindt zich in oudere Class B-gebouwen of minder gunstig gelegen kantoren.
Op het gebied van huur kent Scottsdale eigenlijk enkele van de hoogste kantoorhuren in Arizona. De gemiddelde vraaghuur bedraagt ongeveer $34,50 per vierkante voet (full service), bijna gelijk aan de duurste submarkt van Phoenix (de Camelback Corridor in Biltmore) williamsluxuryhomes.com. Dit komt doordat de reputatie en omgeving van Scottsdale aantrekkelijk blijven – leidinggevenden en bedrijven houden van het prestige van een adres in Scottsdale, en veel Class A-kantoren (zoals bij Gainey Ranch, Kierland-gebied, Scottsdale Airpark) zijn nieuwer en rijk aan voorzieningen. Maar om die huren in dit klimaat te behalen, bieden verhuurders royale concessies. Rapporten geven aan dat verhuurders tot wel $100 per vierkante voet aan huurdersverbeteringsvergoedingen aanbieden om ruimtes in te richten, plus meerdere maanden gratis huur om huurders te lokken williamsluxuryhomes.com. De effectieve huren (na aftrek van gratis extra’s) zijn daardoor gedaald, ook al lijken de vraaghuren stabiel.De onderhandelingspositie van huurders is sterk. Bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte kunnen deals sluiten die sinds de Grote Recessie niet meer zijn gezien. Onderverhuurruimte is ook volop beschikbaar – de metropoolregio Phoenix had in 2023 meer dan 4 miljoen vierkante voet aan onderverhuur beschikbaar, hoewel dit in Q2 2025 daalde tot 4,2 miljoen (het laagste sinds 2022, wat op enige verbetering duidt) cushmanwakefield.com. Scottsdale verloor in een recent jaar ongeveer 483.000 vierkante voet aan bezette kantoorruimte doordat meer bedrijven verkleinden of vertrokken dan zich vestigden williamsluxuryhomes.com (negatieve netto-opname) – een duidelijk teken van overcapaciteit.
Toch is het niet alleen maar kommer en kwel: flight-to-quality vindt plaats. De beste Class A-kantoren op toplocaties (zoals rond Scottsdale Quarter/Kierland, langs de waterfront downtown, of bij Cavasson) blijven huurders aantrekken. Deze gebouwen kennen vaak een hoge bezettingsgraad en soms zelfs wachtlijsten, omdat bedrijven zich consolideren in mooiere ruimtes om werknemers terug te lokken. Zo werd een volledig bezet Class A-gebouw van 366.000 vierkante voet aan de Shea Blvd recent verkocht voor $71,5 miljoen – een signaal dat investeerders nog steeds waarde zien op de lange termijn in kwalitatief hoogwaardige kantoren in Scottsdale williamsluxuryhomes.com. Daarentegen hebben verouderde kantoorcomplexen met minder voorzieningen het moeilijk.
De vooruitzichten voor kantoren zijn voorzichtig optimistisch dat het ergste voorbij is. Marktanalisten verwachten dat de leegstand geleidelijk zal afnemen naarmate de economie groeit en sommige bedrijven weer beginnen uit te breiden. Cushman & Wakefield merkte op dat de kantoorleegstand in Phoenix daalde naar 27,8% in Q1 2025, van meer dan 28% daarvoor, wat een keerpunt markeert nu de ruimte langzaam wordt opgenomen assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. In Scottsdale specifiek, kan de huurgroei de komende tijd vlak blijven tot 1% per jaar williamsluxuryhomes.com – feitelijk huur-stabiliteit – omdat verhuurders zich richten op het vullen van ruimte in plaats van het verhogen van de prijzen. Als de rente in 2026 daalt zoals sommigen verwachten, zijn bedrijven mogelijk meer geneigd om huurcontracten te tekenen (omdat hun vooruitzichten verbeteren), wat de vraag mogelijk stimuleert williamsluxuryhomes.com. Ook kan banengroei in Scottsdale – vooral in sectoren als financiën, technologie, gezondheidszorg – uiteindelijk meer kantoorbanen en dus ruimte vereisen. Maar realistisch gezien, nu thuiswerken blijvend is, zal het herstel van de kantorenmarkt in Scottsdale langzaam verlopen. Reken op een huurdersmarkt tot minstens 2025–2026, met volop keuze en deals voor iedereen die een kantoor nodig heeft. Voor investeerders kunnen oudere kantoorpanden in aanmerking komen voor herbestemming (naar woningen of laboratoriumruimte) als de verhuur niet verbetert.
Retail & Hospitality – Veerkrachtig en Bloeiend: De retailvastgoedmarkt in Scottsdale heeft het aanzienlijk beter gedaan. De stad is een retailmekka – van luxe winkelcentra zoals Scottsdale Fashion Square tot charmante boetiekdistricten in Old Town en grote winkelcentra voor de buitenwijken. In Q2 2025 was de retailleegstand in de Phoenix metro slechts 5,1%, nauwelijks gestegen ten opzichte van 5,0% een jaar eerder cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kortom, is de vraag naar winkelruimte groot, en Scottsdale is daarop geen uitzondering. Sterker nog, in de belangrijkste winkelstraten van Scottsdale zijn er vaak wachtlijsten voor huurders en is de leegstand zeer laag (onder de 5%). De retailsector profiteerde van de bevolkingsgroei in Arizona en consumenten die na de pandemie weer graag winkels en restaurants bezoeken. Bovendien is er weinig nieuwe retail gebouwd (weinig grote winkelcentra recent gerealiseerd), dus het aanbod is krap.
Het toerisme en de welvaart van Scottsdale geven de stad een voorsprong: de stad trekt jaarlijks meer dan 11 miljoen bezoekers citizenportal.ai, van wie velen winkelen en uit eten gaan, wat de detailhandelsverkopen versterkt. Gebieden zoals de Scottsdale Waterfront en Old Town zijn getransformeerd tot levendige gemengde zones waar hippe restaurants, kunstgaleries en het nachtleven floreren. In 2025 ziet Scottsdale een trend van experientiële retail – bijvoorbeeld luxe fitnessstudio’s, entertainmentlocaties en meeslepende kunstinstallaties – die voorheen traditionele winkelruimtes innemen. Verhuurders stellen actief een mix van huurders samen om winkelcentra relevant te houden.
De huren voor winkels stijgen bescheiden door de vraag. Goede winkelpanden in Scottsdale kunnen $40–$60 per vierkante voet triple-net huur opleveren, afhankelijk van de voetgangersstroom. Het enige wat sommige winkeliers voorzichtig maakt, is de economie (inflatie en loonkosten) en de concurrentie van e-commerce. Maar veel winkeliers richten zich specifiek op Scottsdale vanwege de demografie (bevolking met hoog inkomen en toeristen). Daarom zien we uitbreidingen zoals Nobu die een restaurant opent, nieuwe luxe autodealers en hoogwaardige supermarkten die de markt betreden.
De hospitalitysector (hotels, resorts) in Scottsdale herstelde zich ook sterk in 2021–2023 en blijft solide in 2025. De bezettingsgraad en kamerprijzen van resorts bereikten recordhoogtes doordat Amerikanen meer binnenlands reisden. Tal van hotels in Scottsdale zijn gerenoveerd en er zijn nieuwe gepland (bijvoorbeeld de eerder genoemde Hyatt Studios extended-stay zal het aanbod vergroten). Een mogelijk nadeel is dat een golf van hotelbouw in de metro Phoenix tegen 2026 de concurrentie kan vergroten. Maar het imago van Scottsdale als eersteklas bestemming voor ontspanning en zakelijke bijeenkomsten zou ervoor moeten zorgen dat de hotels tot de best presterende van de regio blijven behoren.
Industrieel & Flex – Hoge vraag, nieuw aanbod: Industrieel vastgoed is de favoriet van de metro Phoenix-markt, dankzij e-commerce, productie en bevolkingsgroei. Hoewel Scottsdale geen industrieel knooppunt is zoals delen van de West Valley van Phoenix, speelt het toch een rol, vooral voor flexruimte en kleinschalig industrieel voor lokale bedrijven. Het grootste deel van de industriële voorraad van Scottsdale bevindt zich rond de Airpark, waar lichte productie, magazijnen en showrooms naast kantoren bestaan. Historisch gezien was de leegstand van industrieel vastgoed in Scottsdale extreem laag (vaak onder de 5%), omdat de beperkte beschikbaarheid van grond het nieuwe aanbod beperkte en de vraag naar ruimte nabij het welvarende Scottsdale groot was voor logistiek (denk aan leveranciers van keukenrenovaties, assemblage van medische apparatuur, opslag van luxe auto’s, enz.).
Regionaal gezien komt er echter veel nieuwe industriële voorraad op de markt – Phoenix had meer dan 30 miljoen vierkante voet in aanbouw in 2022–2024, een van de drukste markten in de VS. Dit leidde ertoe dat de industriële leegstand in de hele metro steeg tot ongeveer 13,3% in Q2 2025 cushmanwakefield.com, terwijl dit voorheen nog in de enkele cijfers lag, simpelweg omdat er zoveel gloednieuwe magazijnen tegelijk op de markt kwamen. De mega-magazijnen aan de westkant van Phoenix (in Goodyear, Buckeye, enz.) droegen bij aan die stijging. Maar dat zijn grote dozen van 500.000+ vierkante voet; de industriële panden in Scottsdale zijn meestal kleinere units en nichefaciliteiten, die nog steeds goed bezet zijn. Sterker nog, lokale ontwikkelaar Creation lanceert “The Loop” industrieel project in Noord-Scottsdale om te voldoen aan de vraag naar moderne industriële ruimte in het gebied mileszimbaluk.com. Het is enigszins ongebruikelijk om nieuwe industrie in Scottsdale te zien (gezien de hoge grondprijzen), dus dit wijst op een specifieke vraag, mogelijk voor last-mile distributie of hightech productieruimte die een Scottsdale-adres wil.
De industriële huren in de regio zijn snel gestegen (dubbele cijfers procentueel in een paar jaar) door de vraag. Een klein magazijn in Scottsdale kan voor $15+ per vierkante voet triple-net worden verhuurd, wat hoog is vergeleken met $6–$8 in veel steden in het Midwesten. Veel bedrijven zijn bereid een premie te betalen om dicht bij de klantenkring van Scottsdale te zitten.
De vooruitzichten voor de industrie blijven op de lange termijn zeer positief. De ligging en groei van Phoenix maken het tot een opkomend distributie- en productieknooppunt (vooral nu toeleveringsketens zich diversifiëren weg van kusthavens). Scottsdale zelf kan profiteren van het overloopeffect – bijvoorbeeld, sommige hightechbedrijven of lucht- en ruimtevaartbedrijven kunnen kleinere faciliteiten nabij Scottsdale opzetten om gekwalificeerd personeel aan te trekken dat in de omgeving woont. Het enige risico in de industrie is op korte termijn overaanbod: zoals opgemerkt, heeft een golf van nieuwbouw tijdelijk de leegstand opgedreven. Maar experts verwachten dat die ruimte in de komende jaren wordt opgenomen, gezien de sterke industriële verhuur in Phoenix (de vraag was nog steeds groter dan in de meeste steden). Tegen 2026–2027 kan de industriële leegstand in de metro weer afnemen en zullen de huren hun opwaartse trend voortzetten (zij het in een langzamer, gezond tempo). In Scottsdale zal de beperking grond zijn – er is weinig ruimte om nieuwe industrie te bouwen, behalve in enkele pockets. Dus oudere industriële panden kunnen in waarde stijgen naarmate gebruikers concurreren om schaarse locaties in de east-valley. De nieuwe Loop-ontwikkeling is er een om in de gaten te houden; als deze snel wordt verhuurd, geeft dat aan dat meer industriële/flexibele ontwikkeling levensvatbaar kan zijn in Scottsdale.
Algemeen commercieel investeringsklimaat: Investeerders beschouwen commercieel vastgoed in Scottsdale als relatief veilige investeringen dankzij de demografie van het gebied. Cap rates voor stripmalls of kantoorgebouwen in Scottsdale behoren tot de laagste (wat betekent: hoogste prijzen) in Arizona, wat de waargenomen stabiliteit weerspiegelt. Zo kan een volledig verhuurd winkelcentrum in Scottsdale verhandeld worden tegen een cap rate van 5-6%, terwijl een vergelijkbaar centrum in een minder welvarend deel van Phoenix op 7%+ kan zitten. De huidige hogere rentestanden zorgen voor opwaartse druk op de cap rates, waardoor sommige commerciële waarden afzwakken, maar kwalitatief goede objecten in Scottsdale blijven op sterke kopersinteresse rekenen. Sommige lokale partijen onderzoeken ook adaptive re-use – bijvoorbeeld, kan een verouderd kantoorgebouw worden omgebouwd tot woningen? De nieuwe staatswet die 10% van het commercieel vastgoed naar woningen wil omzetten, kan creatieve projecten stimuleren, vooral als de leegstand in kantoren aanhoudt kjzz.org. De bestemmingsplannen en weerstand vanuit de gemeenschap in Scottsdale kunnen een belemmering vormen voor herontwikkeling, maar we zouden de komende jaren meer voorstellen kunnen zien om onderpresterende commerciële locaties te herbestemmen naar gemengd gebruik of woningen.
Samengevat laat commercieel vastgoed in Scottsdale een gemengd beeld zien: Retail en horeca zijn levendig, ondersteund door bestedingen en toerisme; industrie is sterk, al moet er nieuw aanbod verwerkt worden; en kantoren blijven achter, nog herstellend van een ingrijpende verandering in werkgewoonten. Toch zijn er zelfs in de kantorenmarkt lichtpuntjes, en in het algemeen past de commerciële sector in Scottsdale zich veerkrachtig aan nieuwe trends aan.
Lokale economische factoren: banen, bevolking & migratie-impact
Diverse lokale economische trends vormen de basis van de vastgoedmarkt in Scottsdale en geven context aan zowel de huidige situatie als de toekomstverwachtingen. In veel opzichten is de sterke economie van Scottsdale het fundament dat het vastgoed relatief veerkrachtig heeft gehouden ondanks de hogere rente.
Robuuste banengroei: Scottsdale is op een gezond tempo banen aan het toevoegen, en presteert beter dan de nationale gemiddelden. Het Economic Development-team van de stad vermeldt vaak dat de bevolkingsgroei van Scottsdale (~1,4% per jaar) en de banengroei 2-3x sneller zijn dan in de VS citizenportal.ai. Belangrijke sectoren die deze groei aanjagen zijn technologie, financiën, gezondheidszorg, biomedisch, toerisme en hoofdkantoren/backoffice-operaties. Vijf sectoren in Scottsdale – zoals biotechnologie, medische technologie en zakelijke dienstverlening – groeien zelfs sneller dan het gemiddelde van de staat Arizona, wat de rol van Scottsdale als magneet voor hightech en hooggekwalificeerde banen onderstreept. De werkloosheid in Scottsdale is extreem laag, rond de 2,7% begin 2025 citizenportal.ai, aanzienlijk beter dan zelfs het gemiddelde van de staat Arizona (~4-5%). In feite is Scottsdale vrijwel volledig aan het werk; bedrijven hebben vaak meer vacatures dan er lokaal gekwalificeerde kandidaten zijn.
Belangrijke werkgevers in de regio zijn onder andere HonorHealth (zorgsysteem), CVS Health (met een groot kantoor voor farmaceutische voordelen), Vanguard (vermogensbeheer met een grote campus), Nationwide Insurance, en een cluster van technologiebedrijven en startups. En de groei zet door: de stad heeft verschillende grote projecten uitgelicht die nieuwe banen zullen creëren, zoals het Mac Innovation Park (een bedrijventerreinontwikkeling, vermoedelijk met nieuwe kantoor-/R&D-ruimte), ASM America’s nieuwe hoofdkwartier voor halfgeleiders, en de Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Elk van deze projecten belooft honderden, zo niet duizenden banen in de komende jaren, wat op zijn beurt de vraag naar woningen voor deze werknemers en hun gezinnen genereert. Zo brengen halfgeleiderbedrijven (zoals ASM, TSMC in het nabijgelegen Phoenix) goedbetaalde ingenieurs die vaak op zoek zijn naar kwalitatieve huisvesting in plaatsen als Scottsdale.
Bovendien profiteert Scottsdale van het bredere groeiverhaal van de Phoenix-metropoolregio. Metro Phoenix staat consequent in de top van metropolen voor het creëren van banen. In 2025 bereikte de banengroei in Arizona een record, met meer dan 24.000 nieuwe banen die alleen al in de eerste helft van het jaar werden aangekondigd azbigmedia.com. Veel van deze banen bevinden zich in de East Valley en het noorden van Phoenix – wat toegankelijk is voor inwoners van Scottsdale. Zelfs als een baan in Tempe of Phoenix is, kiezen mensen er vaak voor om in Scottsdale te wonen vanwege de levensstijl en reizen ze naar hun werk. Dus de woningmarkt in Scottsdale profiteert indirect ook van de banengroei in aangrenzende steden.
Bevolking en migratie: Het grootstedelijk gebied van Phoenix is een van de snelst groeiende van het land, en Scottsdale deelt in die groei. De officiële bevolking van Scottsdale bedraagt ongeveer 243.000 (schatting 2025) en stijgt nog steeds. Opvallend is dat, terwijl sommige steden in de Sunbelt vooral afhankelijk zijn van binnenlandse migratie van voornamelijk middenklassegezinnen, Scottsdale ook veel vermogende migranten aantrekt, zoals leidinggevenden, gepensioneerden en remote workers die overal kunnen wonen. De netto migratie naar Maricopa County (regio Phoenix) is elk jaar sterk positief, aangejaagd door mensen die verhuizen uit duurdere staten zoals Californië, Illinois, Washington en andere. Uit gegevens van Redfin blijkt dat onder online huizenzoekers die in 2025 naar Scottsdale willen verhuizen, de belangrijkste herkomststeden Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas en de Bay Area zijn redfin.com redfin.com. Dit komt overeen met anekdotisch bewijs: Californiërs die hun dure huis verkopen en in Scottsdale kopen, mensen uit het Midwesten die op zoek zijn naar zon, enzovoort.
Binnen Arizona is Scottsdale vaak een verhuisbestemming voor leidinggevenden en professionals die naar Phoenix/Scottsdale verhuizen voor werk. Het is ook een populaire plek voor seizoensbewoners (snowbirds) – mensen uit koudere klimaten die hier de winter doorbrengen – en sommigen daarvan worden uiteindelijk fulltime inwoners (vooral na hun pensioen). Internationale migratie is een kleinere, maar niet onbeduidende factor; Canadezen zijn bijvoorbeeld dol op Scottsdale (er is zelfs een grote Canadese wintergemeenschap), en sommige Europeanen investeren hier in vakantiehuizen.
Demografie: De bevolking van Scottsdale is gemiddeld ouder (mediane leeftijd rond de 47) en welvarender (mediane gezinsinkomen ~$115K, tegenover ~$65K landelijk) – in feite een gemeenschap met een hoog inkomen en deels gepensioneerden. Dit beïnvloedt het vastgoed doordat er een constante vraag is naar luxe- en tweede woningen, evenals naar zorginstellingen en voorzieningen voor ouderen. Maar Scottsdale trekt de laatste tijd ook jongere professionals aan die zich aangetrokken voelen tot de levendige levensstijl, waardoor plekken als Old Town een jongere sfeer hebben. De uitstekende scholen en lage criminaliteit trekken gezinnen aan (die het zich kunnen veroorloven), wat de vraag naar eengezinswoningen in goede schooldistricten hoog houdt.
Toerisme-impact: Een enorme economische motor voor Scottsdale is de toerismesector. Meer dan 11 miljoen bezoekers per jaar komen voor het zonnige weer, de golfbanen, resorts en evenementen (zoals de Barrett-Jackson auto-veiling, Phoenix Open golf, Scottsdale paardenshows) citizenportal.ai. Toerisme genereert aanzienlijke inkomsten (banen in de horeca, belastingen uit hotelovernachtingen, enz.) en drijft ook een deel van de huizenmarkt – veel toeristen besluiten uiteindelijk een tweede huis te kopen of hier permanent te gaan wonen na het ervaren van de levensstijl. De sterke toerisme-industrie ondersteunt ook de markt voor kortetermijnverhuur en houdt de vraag naar resortachtige woningen hoog.
Hoe dit het vastgoed beïnvloedt: Al deze factoren – banengroei, migratie, welvaart – voeden direct de vraag naar vastgoed:
- Hoge banengroei + lage werkloosheid = meer mensen met een inkomen om huizen te kopen of te huren. Het betekent meestal ook dat de lonen stijgen (werkgevers concurreren om talent), wat mensen helpt om hogere huizenprijzen te betalen.
- Bevolkingsgroei ~1–2% per jaar lijkt weinig, maar in een stad van ~240K betekent dat elk jaar een paar duizend nieuwe inwoners. Elk nieuw huishouden heeft huisvesting nodig, dus dat houdt de druk op het aanbod.
- Welvarende migratie betekent dat veel kopers die binnenkomen veel contant geld of eigen vermogen hebben. Dit verklaart deels waarom de markt in Scottsdale sterk bleef – veel kopers hebben geen hypotheek nodig of kunnen grote aanbetalingen doen, waardoor de impact van hoge rente wordt verzacht. Contante kopers (veelvoorkomend in de luxemarkt van Scottsdale) bleven actief; zoals een lokale expert opmerkte, blijven contante transacties gebruikelijk onder de welvarende kopers in Scottsdale, wat hen een voordeel geeft bij onderhandelingen mileszimbaluk.com. In 2023 was ongeveer 30–35% van de verkopen in sommige postcodes van Scottsdale een contante deal.
- Diverse economie (tech, gezondheidszorg, financiën, toerisme) geeft Scottsdale veerkracht. Zelfs als één sector vertraagt, nemen andere het over. Bijvoorbeeld, als er een landelijke tech-dip is, kunnen toerisme of gezondheidszorg in Scottsdale nog steeds sterk zijn, wat de werkgelegenheid in balans houdt. Deze stabiliteit is aantrekkelijk voor vastgoedinvesteerders omdat het het risico op grote neergangen verlaagt.
Er zijn echter enkele uitdagingen:
- Tekorten aan arbeidskrachten: Ironisch genoeg geeft de zeer lage werkloosheid in Scottsdale aan dat het voor bedrijven moeilijk kan zijn om werknemers te vinden, vooral lager betaalde werknemers, omdat huisvesting voor hen zo duur is. Dit kan de uitbreiding van bedrijven beperken als het niet wordt aangepakt, of meer forenzen van buitenaf aantrekken (wat het verkeer doet toenemen).
- Intra-metropolitane verschuivingen: Sommige jongere techwerkers geven de voorkeur aan het stedelijke gevoel van downtown Phoenix of Tempe, wat kan betekenen dat Scottsdale zich moet blijven aanpassen (met appartementen in het centrum, enz.) om die doelgroep aan te trekken. Scottsdale had van oudsher een “resort-suburb” profiel, maar smaken veranderen en de stad zal concurrerend willen blijven voor talent dat anders misschien voor een trendy stedelijke wijk elders zou kiezen.
- Vergrijzende bevolking: Naarmate babyboomers ouder worden, zullen sommigen misschien kleiner gaan wonen of Scottsdale verlaten (bijvoorbeeld om dichter bij volwassen kinderen elders te zijn of vanwege de gezondheid). Dit kan geleidelijk wat woningen vrijmaken (goed voor het aanbod), maar betekent ook dat Scottsdale zijn economie moet blijven diversifiëren, en niet alleen op diensten voor gepensioneerden moet leunen.
Migratiepatronen: Het is ook interessant om te zien waar inwoners van Scottsdale naartoe gaan wanneer ze vertrekken. Uit gegevens van Redfin bleek dat ongeveer 30% van de huizenkopers in Scottsdale zoekt om te verhuizen uit Scottsdale (70% blijft in de regio) redfin.com. Populaire bestemmingen voor vertrekkers zijn kleinere plaatsen in Arizona zoals Prescott Valley, Show Low en Flagstaff redfin.com redfin.com – vaak koelere of meer landelijke gebieden waar gepensioneerden naartoe trekken voor verandering, of mensen die hun huis verzilveren en op zoek zijn naar goedkopere woningen. Dit suggereert een cyclus: sommige langetermijneigenaren verkopen en verhuizen naar rustigere oorden, terwijl nieuwe mensen zich vestigen. Die doorstroming kan de voorraad aan de bovenkant vergroten (bijvoorbeeld gepensioneerden die luxe huizen verkopen), maar zorgt ook voor een constante instroom van nieuwe vraag.
Samengevat zijn de economische fundamenten van Scottsdale zeer sterk – een groeiende, welvarende bevolking en volop banen. Dit ondersteunt de vastgoedwaarden en helpt de markt te beschermen tegen zware neergangen. Zolang mensen Scottsdale een aantrekkelijke plek vinden om te werken, wonen en recreëren, zal er onderliggende vraag naar vastgoed blijven. Het lokale beleid probeert nu te waarborgen dat economische groei niet wordt belemmerd door een tekort aan woningen (vandaar de nieuwe woningwetten), wat erkent dat economie en woningaanbod hand in hand moeten groeien. Voor de nabije toekomst lijkt de economie van Scottsdale op een opwaartse lijn te blijven, wat gunstig is voor vastgoedeigenaren.
Regelgeving & bestemmingsplannen die vastgoed beïnvloeden
In de afgelopen jaren zijn er een aantal regelgevende en bestemmingsplanontwikkelingen op zowel staats- als stadsniveau ontstaan die het vastgoedlandschap van Scottsdale kunnen beïnvloeden. Deze beleidswijzigingen zijn reacties op de snelle groei, problemen met betaalbaarheid van woningen en de impact op buurten in heel Arizona. Hier zijn belangrijke punten om op te letten:
1. Arizona Pro-Housing Wetgeving (2023): In 2023 heeft de wetgevende macht van Arizona een reeks bipartisane wetten aangenomen die gericht zijn op het verlichten van het woningtekort in de hele staat. Twee van de meest ingrijpende voor Scottsdale waren:
- HB 2720 – Accessoire Woonunits (ADU’s): Deze wet heft in feite gemeentelijke verboden op ADU’s (ook wel casitas of kangoeroewoningen genoemd) op. Het vereist dat steden huiseigenaren in eengezinswijken toestaan om een ADU op hun perceel te bouwen of te verbouwen, onder redelijke regelgeving. Specifiek voorkomt de wet dat gemeenten buitensporig beperkende eisen (zoals grote perceelgroottes of buitensporige afstanden tot de erfgrens) opleggen aan ADU’s rsnlawaz.com yourvalley.net. Het doel is om het woningaanbod geleidelijk te vergroten door kleine huurwoningen of inwoonsuites in bestaande buurten mogelijk te maken.
- HB 2297 – Adaptief Hergebruik van Commerciële Ruimte: Deze wet verplicht steden om toe te staan dat een bepaald deel van commerciële of gemengd gebruikte gebouwen wordt omgezet naar woonruimte. De formulering is wat complex – er staat dat steden “niet meer dan 10%” van de ruimte van een commercieel gebouw moeten toestaan om tot woonruimte te worden omgevormd, vermoedelijk om creatief hergebruik van onderbenutte kantoren/winkels voor appartementen of condo’s te stimuleren kjzz.org kjzz.org.
Reactie van Scottsdale: De gemeenteraad van Scottsdale was terughoudend over deze staatswetten en zag ze als een inbreuk op de lokale controle over bestemmingsplannen. Eind 2024, geconfronteerd met een deadline om te voldoen, nam de raad verordeningen aan om ADU’s en adaptief hergebruik te implementeren, maar “met aanpassingen om de effecten te beperken” kjzz.org kjzz.org. Voor ADU’s stelde Scottsdale regels op die aangebouwde, vrijstaande en beperkte betaalbare ADU’s toestaan (volgens een informatiepagina) scottsdaleaz.gov, maar waarschijnlijk werden er strikte ontwerpeisen en eisen voor eigen bewoning opgenomen om het karakter van de buurt te behouden. Sommige stadsbestuurders uitten hun bezorgdheid dat ADU’s als kortetermijnverhuur gebruikt zouden kunnen worden (waardoor feesthuizenproblemen verergeren) en dat de staatswet een “aanval op onze buurten” was kjzz.org kjzz.org. Niettemin kunnen huiseigenaren in Scottsdale vanaf 2025 ADU’s vrijer realiseren dan voorheen, wat geleidelijk extra huurwoningen in de stad kan opleveren. We zouden meer garage-ombouw of casita’s in achtertuinen kunnen zien verschijnen – gunstig voor multigenerationeel wonen of huurinkomsten.
Voor de wet op commercieel hergebruik probeerde Scottsdale “niet meer dan 10%” effectief te interpreteren als “zou zo laag als 1% kunnen zijn”. Ze namen een verordening aan die de in aanmerking komende conversie beperkte tot slechts 1% van een gebouw kjzz.org, wat een waarschuwing opleverde van de indiener van het wetsvoorstel dat Scottsdale de wet overtrad kjzz.org kjzz.org. Deze strijd kan doorgaan, maar als de wet wordt gehandhaafd, zou tot 10% van de vloeroppervlakte in sommige stripmalls of kantoorgebouwen kunnen worden omgezet in appartementen (bijvoorbeeld het ombouwen van een tweede verdieping van een kantoor tot woonunits). Tot nu toe zijn er in Scottsdale nog geen grote projecten onder deze wet bekendgemaakt, maar het is een ontwikkeling om in de gaten te houden. Als de leegstand van kantoren hoog blijft, zouden vastgoedeigenaren kunnen aandringen op meer woonconversie.
2. Regels voor kortetermijnverhuur: Arizona heeft zich historisch gezien afzijdig gehouden van kortetermijnverhuur (STR’s) vanwege een staatswet uit 2016 die steden verbood om ze te verbieden. Scottsdale, een toeristische trekpleister, zag een explosie van Airbnbs – waarvan sommige veranderden in “feesthuizen” in rustige woonwijken. Bewoners werden ontevreden over geluidsoverlast, afval en veiligheidsproblemen. Vanaf 2022 versoepelde de staat haar houding enigszins, waardoor steden enige regelgevende speelruimte kregen. Scottsdale maakte daar volledig gebruik van:
- In 2023 vereiste Scottsdale dat alle STR-eigenaren een jaarlijkse stadslicentie ($250) moesten verkrijgen en zich aan regels moesten houden: buren op de hoogte stellen van de verhuur, een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten en achtergrondcontroles op zedendelinquenten uitvoeren bij gasten avalara.com avalara.com. Dit creëerde een register van STR’s, wat het toezicht verbeterde.
- In mei 2024 nam Scottsdale een verordening aan om specifiek op te treden tegen “overlastfeesten” bij STR’s. De nieuwe regels (van kracht vanaf 6 juni 2024) deden een paar belangrijke dingen: hielden organisatoren van evenementen verantwoordelijk voor het organiseren van grote, verstorende feesten bij STR’s, gaven de politie de bevoegdheid om niet-residentiële gasten te verwijderen van een pand zodra er sprake is van overlast, en verboden verhuur aan minderjarigen onder de 21 jaar volledig avalara.com avalara.com. Deze maatregelen zijn bedoeld om het “feestvilla”-verdienmodel te ontmoedigen.
Het stadsbestuur heeft aangegeven “alle mogelijke middelen” te zullen inzetten om de impact van STR’s binnen de grenzen van de staatswet te beheersen avalara.com avalara.com. In de praktijk is het klimaat voor STR-investeerders in Scottsdale nu restrictiever: er zijn boetes voor overtredingen en aanhoudende overtreders kunnen hun licentie kwijtraken. Voor kopers die een Airbnb-investering overwegen, is het belangrijk om zorgvuldig te voldoen aan de regels om boetes te voorkomen. Op termijn kan strengere handhaving het aantal problematische STR’s verminderen, maar het zal de STR-markt waarschijnlijk niet elimineren – Scottsdale is daarvoor te populair. Verwacht in plaats daarvan een meer geprofessionaliseerde STR-sector met verantwoordelijke hosts (en mogelijk hogere kosten die worden doorberekend aan toeristen).
3. Wijzigingen in bestemmingsplannen & Ontwikkelingsgoedkeuringen: Op individuele basis behandelen de gemeenteraad en de planningscommissie van Scottsdale regelmatig voorstellen tot herbestemming die invloed kunnen hebben op de lokale ontwikkeling:
- Hoogte en dichtheid in Old Town: Scottsdale heeft de Old Town Character Area Plan in de afgelopen jaren geüpdatet, waardoor hogere gebouwen in bepaalde districten zijn toegestaan (tot 150 voet in het Goldwater Blvd-gebied, bijvoorbeeld). Maar er is voortdurende discussie en verzet vanuit de gemeenschap tegen hoogbouw in het centrum. In 2023–2024 vroegen sommige projecten om hoogte-/dichtheidsbonussen, wat leidde tot openbare hoorzittingen. De uitkomst van deze beslissingen beïnvloedt hoeveel wooneenheden er gebouwd kunnen worden. Als bijvoorbeeld een voorgestelde woontoren wordt verkleind vanwege bezwaren van bewoners, betekent dat minder nieuwe woningen. Tot nu toe probeert Scottsdale de groei in het centrum te stimuleren en tegelijkertijd haar “Southwest charme” te behouden, een delicate balans.
- Herbestemmingen in Noord-Scottsdale: Af en toe komen grote percelen (zoals staatsgrond of golfbanen) in aanmerking voor ontwikkeling. Een voorbeeld was een plan met 1.975 appartementen plus een hotel op staatsgrond, waarvoor herbestemming van “geen woonbestemming” naar woonbestemming nodig was coalitionofgreaterscottsdale.org. De stad bekijkt zulke grote veranderingen doorgaans zorgvuldig en onderhandelt vaak over zaken als open ruimte of verkeersverbeteringen in ruil daarvoor. Investeerders die grote ontwikkelingsprojecten overwegen, moeten dit zorgvuldige proces doorlopen.
- Infrastructuur & Bestemmingsplannen voor grote werkgevers: De bestemmingswijziging voor de Axon-campus in 2023 was kenmerkend – Scottsdale paste het bestemmingsplan aan om het plan van Axon mogelijk te maken (waarbij ook wat woningen voor werknemers waren inbegrepen) whsv.com azfamily.com. De stad is over het algemeen voorstander van economische ontwikkeling en kan dus flexibel zijn met bestemmingsplannen om grote werkgevers aan te trekken. Evenzo wordt het bestemmingsplan voor gebieden zoals de Scottsdale Airpark periodiek bijgewerkt om hogere kantoorgebouwen of parkeergarages toe te staan indien nodig.
4. Waterbeleid en Ontwikkelingslimieten: Hoewel dit geen kwestie van bestemmingsplannen is, hebben de waterreguleringen van Arizona directe invloed op de ontwikkelingscapaciteit van vastgoed. In 2023 deed zich een situatie voor die veel aandacht kreeg: de niet-geïncorporeerde gemeenschap Rio Verde Foothills (net buiten Scottsdale) kreeg haar watervoorziening afgesloten door de stad Scottsdale, die daar water naartoe bracht per vrachtwagen, vanwege zorgen over droogte azgovernor.gov. Dit leidde in 2023 tot een noodoplossing door de staat om water te leveren, maar het benadrukte dat waterschaarste echt is. De staat hanteert een 100-year Assured Water Supply-regel voor nieuwe woonwijken – ontwikkelaars moeten aantonen dat er een eeuw lang water beschikbaar is. In juni 2023 maakten functionarissen van Arizona bekend dat delen van Maricopa County (regio Phoenix) niet genoeg grondwater hebben voor alle geplande woningen, waardoor toekomstige uitbreiding wordt gepauzeerd tenzij er een alternatieve watervoorziening wordt gevonden. Voor Scottsdale, dat grotendeels gebruikmaakt van Colorado River-water via het Central Arizona Project (nu onder Tier 1-tekorttoewijzingen) cap-az.com, kan aanhoudende droogte de komende jaren leiden tot bezuinigingen op de watervoorziening. De stad heeft water opgeslagen en gebruikt in veel gevallen gezuiverd water voor irrigatie, waardoor ze beter gepositioneerd is dan nieuwe buitenwijken. Echter, bij ernstige bezuinigingen kan Scottsdale gedwongen worden nieuwe aansluitingen te beperken of waterintensieve ontwikkelingen (zoals grote gazons, golfbanen) te ontmoedigen.
Kortom, het tijdperk van onbeperkte groei in Arizona botst op de realiteit van beperkt water. Ontwikkelaars reageren bijvoorbeeld door waterrechten van boeren te kopen (er is een nieuwe “ag-to-urban” overdrachtswet aangenomen) kjzz.org. Scottsdale-vastgoed is tot nu toe niet direct stilgelegd door waterproblemen (behalve dat geval van het weigeren van water aan Rio Verde, om stadsbewoners te prioriteren), maar slimme investeerders houden het waterbeleid goed in de gaten. Verwacht regels voor landscaping die xeriscaping aanmoedigen en mogelijk hogere heffingen voor waterinfrastructuur bij nieuwbouw. Er wordt ook gesproken over het verplicht stellen van meer water-efficiënte woningen en apparaten bij nieuwbouw.
5. Overige Opmerkelijke Regels:
- Belastingen op Korte Termijn Verhuur: Arizona verplicht verhuurders van STR’s om verblijfsbelasting te betalen (via een TPT-licentie), net als hotels avalara.com. Platforms zoals Airbnb innen deze nu automatisch. Dit beperkt STR’s niet, maar vermindert wel het voordeel dat ze ooit onderhands hadden.
- Milieu- en ontwerpnormen: Scottsdale staat bekend om zijn strenge ontwerpbeoordeling – bijvoorbeeld regels over kleurpaletten van gebouwen, hoogtes, woestijnbehoud, enzovoort. Deze blijven van kracht om de esthetiek te behouden (vooral in de schilderachtige noordelijke gebieden). Ook heeft de stad een “Dark Sky” verordening die lichtvervuiling in bepaalde gebieden beperkt. Dergelijke regelgeving, hoewel niet nieuw, beïnvloedt de ontwikkelingskosten en -tijdlijnen.
- Stimulansen voor betaalbare huisvesting: Scottsdale heeft historisch gezien geen grote verplichtingen voor betaalbare huisvesting gehad, maar er wordt steeds meer over gesproken. Bij sommige recente goedkeuringen van appartementen zijn vrijwillige betaalbare eenheden opgenomen. Als de betaalbaarheid van woningen verder verslechtert, kan de stad of de staat inclusieve bestemmingsplannen of meer stimulansen voor betaalbare projecten invoeren, wat de ontwikkelingsmix enigszins zou kunnen veranderen.
Samengevat: beleidswijzigingen in Scottsdale en Arizona versoepelen geleidelijk enkele ontwikkelingsbeperkingen (ADU’s, gemengde herbestemmingen) in de hoop de woningnood te verlichten, terwijl ze tegelijkertijd op andere gebieden (korte termijn verhuur, watergebruik) worden aangescherpt om negatieve externe effecten aan te pakken. Vastgoedbelanghebbenden moeten alert blijven op deze verschuivingen. Een investeerder zou bijvoorbeeld kunnen profiteren van de nieuwe ADU-regels door een casita toe te voegen voor huurinkomsten, maar moet zich er ook van bewust zijn dat het kopen van een huis om het uitsluitend als feest-Airbnb te gebruiken, op regelgevende tegenwind kan stuiten. Uiteindelijk zijn deze regels bedoeld om groei op een duurzamere, meer gemeenschapsvriendelijke manier te sturen – hoe effectief ze daarin zijn, zal de komende jaren blijken.
Voorspelling 2026–2028: Wat staat Scottsdale op vastgoedgebied te wachten
Met het oog op de toekomst wordt verwacht dat de vastgoedmarkt van Scottsdale stabiele, gematigde trends zal laten zien in plaats van wilde schommelingen. Meerdere prognoses en deskundige meningen wijzen op een periode van duurzame groei – een adempauze na de achtbaan van de vroege jaren 2020. Dit kun je verwachten in 2026, 2027 en 2028:
Prognoses voor woningprijzen: De consensus is dat de huizenprijzen in Scottsdale de komende jaren geleidelijk zullen stijgen, ongeveer in lijn met de inflatie. Lokale vastgoedexperts voorspellen een jaarlijkse waardestijging van ongeveer 2% tot 4% per jaar in Scottsdale mileszimbaluk.com. Met andere woorden, het is onwaarschijnlijk dat we nog eens een stijging van 20% in één jaar zullen zien, maar een jaarlijkse toename van een paar procent is waarschijnlijk gezien de aanhoudende vraag en het beperkte nieuwe aanbod. Tegen 2028 kan dit oplopen tot een totale stijging van 10-15% in woningwaarden ten opzichte van het huidige niveau. Ter vergelijking: nationale prognoses van bronnen zoals NAR en Fannie Mae sluiten aan bij deze visie van langzame groei – zij voorzien dat de Amerikaanse woningwaarden jaarlijks met ongeveer 3-5% zullen stijgen in het midden van de jaren 2020 realwealth.com realwealth.com, en Scottsdale zal waarschijnlijk in diezelfde orde van grootte zitten, mogelijk aan de hogere kant van die range vanwege de aantrekkelijkheid van de stad. Eén kanttekening: het luxesegment zou het iets beter kunnen doen. Sommige Arizona-analisten denken dat de luxemarkt “pieken zal beleven” zelfs als de bredere markt vlak blijft fhtimes.com. Het topsegment in Scottsdale zou dus iets meer dan gemiddelde waardestijging kunnen zien (omdat vermogende kopers minder gevoelig zijn voor rentestijgingen), terwijl het middensegment vlakker kan blijven door betaalbaarheidsbeperkingen.
Verkoopvolume en marktevenwicht: De verkoopactiviteit zal naar verwachting enigszins aantrekken tegen 2026, naarmate mensen wennen aan het nieuwe normaal van de rentestanden. Het afgelopen jaar daalde het aantal verkopen (de verkopen in Scottsdale daalden met ongeveer 7-10% op jaarbasis in het midden van 2025) redfin.com, maar als de rente stabiliseert of daalt, zullen meer kopers en verkopers terugkeren. Economen voorspellen dat de verkoop van bestaande woningen in de VS in 2025 met bescheiden 2% tot 5% zal toenemen azbigmedia.com, en mogelijk die trend zal voortzetten, wat suggereert dat Scottsdale ook een geleidelijke stijging van het aantal transacties zal zien. Kortom, opgekropte vraag van mensen die hun verhuizing in 2022–2024 hebben uitgesteld, kan loskomen zodra de omstandigheden gunstiger worden. In 2026–27 kunnen we ook zien dat sommige Millennials hun beste verhuisjaren bereiken, wat de vraag naar gezinswoningen in Scottsdale zal vergroten.
De markt zal waarschijnlijk redelijk in balans blijven. De tijd van een extreme verkopersmarkt (met minder dan 1 maand aanbod) ligt voorlopig achter ons. Omgekeerd wordt er ook geen diepe kopersmarkt (prijscrashes) verwacht, omdat bevolkings- en banengroei de vraag zullen ondersteunen. In plaats daarvan zou Scottsdale in een neutraal bereik kunnen blijven – mogelijk 4–6 maanden aanbod – gedurende de komende paar jaar. Kopers zullen kansen krijgen zonder paniek, en verkopers die realistisch prijzen zullen succes vinden. Als de hypotheekrente daadwerkelijk aanzienlijk daalt tegen 2027 (sommige voorspellingen denken dat de rente onder de 5,5% kan zakken tegen 2028) realwealth.com, kan er een korte koopgolf ontstaan die het voordeel weer wat naar de verkopers verschuift, maar het zal waarschijnlijk ook zorgen voor meer nieuwe woningen op de markt, waardoor het evenwicht behouden blijft.
Rente en betaalbaarheid: Een grote factor is het verloop van de hypotheekrente. Op de korte termijn (2025–2026) verwachten de meeste analisten dat de rente in het midden tot hoge 6%-bereik blijft realwealth.com. Dit is een tegenwind voor de betaalbaarheid en zal de prijsstijgingen temperen. Tegen 2027 of 2028, als de inflatie onder controle is, zou de Federal Reserve de rente lager kunnen laten uitkomen. Sommige optimistische scenario’s voorzien dat de 30-jaars hypotheekrente weer rond de 5% ligt in 2028 realwealth.com. Mocht dat gebeuren, dan zou het de koopkracht vergroten en sterkere prijsstijgingen kunnen aanwakkeren (misschien jaarlijkse stijgingen van 5-6% in die latere jaren). Dit is echter niet gegarandeerd – de rente kan ook rond de 6% blijven als de economie sterk blijft draaien. Ga er voor de planning dus van uit dat de rente geleidelijk daalt, wat tegen 2027 een licht steuntje in de rug geeft.
Vooruitzichten nieuwbouw en aanbod: Scottsdale zal waarschijnlijk geen enorme hoeveelheid nieuwbouwwoningen zien vanwege beperkte grond en relatief strenge bestemmingsplannen. Maar de projecten die nu in de pijplijn zitten (Optima’s appartementen, One Scottsdale, het George Kurtz-project met 1.200 woningen, enz.) zullen tussen 2026–2028 woningen opleveren. Deze voegen wat aanbod toe: bijvoorbeeld 420 luxe appartementen en 970 huurappartementen bij Optima McDowell Mountain Village zijn gepland rond 2026 (dit meerfasige project zal zeker een aanzienlijke toevoeging zijn als het wordt voltooid). De woningen van One Scottsdale en de 1.200 huizen in het noorden kunnen laat in het decennium komen. Appartementenbouw in de regio blijft hoog – in de Phoenix-metropoolregio zijn tienduizenden woningen in aanbouw. Tussen 2025–2027 zullen er veel openen, wat de huurstijging mogelijk verder afremt. Voor eengezinswoningen is Scottsdale grotendeels volgebouwd, op enkele kleine nieuwbouwwijken na; de meeste grootschalige bouw van eengezinswoningen vindt plaats in voorsteden als Queen Creek of West Phoenix. Dus zal het woningaanbod in Scottsdale slechts beperkt toenemen. Dat, gecombineerd met een stabiele vraag, ondersteunt de verwachte geleidelijke prijsstijgingen.
Prognose voor belangrijke marktsegmenten:
- Luxe woningen ($1M+): Waarschijnlijk blijven deze sterk. Veel luxe kopers betaalden contant of hebben vermogen dat niet afhankelijk is van de rente. Als de aandelenmarkt herstelt (ervan uitgaande dat dit gebeurt), volgt luxe vastgoed meestal. Het luxe segment van Scottsdale zou wellicht een jaarlijkse waardestijging van 3-5% kunnen zien, en het aantal transacties kan toenemen naarmate Boomers blijven verhuizen naar lifestylemarkten. De kanttekening is de wereldwijde economische situatie – maar de luxe aantrekkingskracht van Scottsdale blijft bestaan.
- Middenklasse woningen ($500K–$1M): Dit segment is het meest gekoppeld aan lokale inkomens en rentes. De prijsstijging zal hier waarschijnlijk het traagst zijn, misschien ~2%/jaar, wat gelijk opgaat met de loonstijging. Als de rente daalt, kan dit segment een opleving zien doordat meer doorstromers instappen. Maar als de rente hoog blijft, verwacht dan dat het min of meer gelijk blijft in reële termen, dus kleine nominale winsten.
- Starterswoningen & appartementen (onder $500K): Er zijn relatief weinig opties onder $500K in Scottsdale, maar appartementen en oudere townhouses vullen dit segment. Hier kan de vraag juist toenemen vanwege de relatieve betaalbaarheid, waardoor ze iets sneller in waarde kunnen stijgen (misschien 4%/jaar), simpelweg door het gebrek aan “betaalbare” woningen in Scottsdale.
- Huurwoningen: De regionale huurgroei wordt geschat op ~2-3% per jaar tot 2028 realwealth.com realwealth.com, zoals genoemd. In Scottsdale kunnen de huren aan de onderkant van die bandbreedte stijgen omdat er zoveel appartementen zijn gebouwd. Echter, de huren van eengezinswoningen in Scottsdale (waar geen nieuw aanbod bijkomt) kunnen sneller stijgen dan de huren van appartementen. Over het algemeen hoeven huurders geen grote verlichting te verwachten; de huren zullen waarschijnlijk geleidelijk blijven stijgen, maar enorme sprongen zoals in 2021 zijn onwaarschijnlijk. De leegstand kan iets toenemen naarmate er meer appartementen bijkomen, maar in gewilde deelmarkten zoals Scottsdale blijft deze relatief laag (5% of lager).
- Commercieel vastgoed: Tegen 2026–2028 zou de leegstand van kantoren langzaam moeten dalen als de banengroei aanhoudt. Misschien kan de leegstand van kantoren in Scottsdale dalen van ~19% naar bijvoorbeeld 15% in 2028 – nog steeds hoog, maar gezonder. Verwacht geen terugkeer naar minder dan 10% leegstand, tenzij de trend van thuiswerken drastisch omkeert. Winkelvastgoed blijft waarschijnlijk sterk; er wordt weinig nieuw winkelvastgoed toegevoegd en de vraag groeit met de bevolking en het toerisme, dus de huren zullen licht stijgen en de leegstand blijft rond de 5% of lager. Industrieel vastgoed in de regio kan weer krapper worden zodra de nieuwe magazijnen zijn gevuld. Tegen 2028 kan de leegstand van industrieel vastgoed in Phoenix weer onder de 8-10% komen als de opname sterk blijft, en de huren zullen hoger zijn. Elk industrieel vastgoed in Scottsdale zal zeer gewild zijn gezien de schaarste.
Economische aannames: Deze voorspellingen gaan uit van geen grote economische schokken. Als er een recessie komt in 2025 of 2026, kan Scottsdale tijdelijk vertragen – minder verkopen, prijzen vlakken af of dalen licht voor een jaar. Maar gezien hoeveel mensen er willen wonen, zal het waarschijnlijk snel herstellen. Als de inflatie weer oploopt en de rente nog verder stijgt, is dat een negatief scenario voor de woningvraag. Omgekeerd kan een sterker dan verwachte toestroom van mensen (bijvoorbeeld als thuiswerken opnieuw een golf van verhuizingen naar Arizona veroorzaakt) de vraag boven de huidige prognoses uit laten komen.
Vooruitzichten voor investeerders: Vastgoedinvesteerders kunnen solide, zij het niet spectaculaire, rendementen verwachten in Scottsdale tot en met 2028. Waardestijgingen in de enkele cijfers plus een stabiel huurrendement zijn een veilige gok. De tijd dat je eenvoudig huizen kon flippen voor 20% winst in een jaar is voorlopig waarschijnlijk voorbij. Investeerders kunnen zich beter richten op langetermijnbezit, mogelijk profiterend van:
- Kopen in 2025 wanneer de markt koeler is, en vervolgens meeliften op de waardestijging tot 2028.
- Focussen op segmenten met hoge vraag, zoals betaalbare appartementen of goed gelegen huurwoningen, die waarschijnlijk een constante bezetting hebben.
- Letten op eventuele gedwongen verkopen – als sommige huiseigenaren die op het hoogtepunt in 2022 hebben gekocht, moeten verkopen in een omgeving met hogere rente, kunnen er deals ontstaan.
Onzekere factoren: Een paar onvoorspelbare factoren kunnen het verloop veranderen:
- Technologie & werken op afstand: Als een groot technologiebedrijf zou verhuizen of een campus zou openen in Scottsdale, kan de vraag naar woningen sterk stijgen. Of als werken op afstand nog meer mensen toestaat om voor Scottsdale te kiezen in plaats van L.A./SF, kan dat de vraag verhogen. Scottsdale profileert zich als een bedrijfsvriendelijke stad, dus dit is niet ondenkbaar.
- Klimaat en levenskwaliteit: Toenemende frequentie van extreme hitte (Phoenix had recordhittegolven) en waterbeperkingen kunnen op de lange termijn de vraag temperen als mensen het gebied als minder leefbaar gaan zien. Tot nu toe heeft het migratie niet significant afgeremd, maar het is iets om in de gaten te houden richting 2030.
- Politieke/belastingwijzigingen: Arizona heeft relatief lage belastingen, wat mensen aantrekt. Als er wijzigingen komen in belastingwetten (inkomstenbelasting, onroerendgoedbelasting), kan dat migratie beïnvloeden.
Samengevat is de verwachting voor Scottsdale in 2026–2028 positief maar niet explosief: zie het als een marathon, geen sprint. De markt zal waarschijnlijk in een gematigd tempo groeien. Dat is eigenlijk gezond – het voorkomt bubbels en crashes. Voor huiseigenaren zal hun vermogen geleidelijk toenemen. Voor kopers is er geen paniek van “nu kopen of voor altijd buitengesloten zijn”, want er zal aanbod zijn, maar te lang wachten betekent toch iets meer betalen naarmate de prijzen stijgen. Kortom, Scottsdale vastgoed blijft een solide langetermijninvestering, dankzij de blijvende aantrekkingskracht en sterke economie van de stad, zonder grote schokken aan de horizon volgens de huidige prognoses mileszimbaluk.com realwealth.com.
Investeringskansen en risico’s
Voor investeerders – lokaal of van buiten de staat – biedt Scottsdale een aantrekkelijke maar genuanceerde markt. Met zijn sterke economie en hoge levenskwaliteit zal de stad waarschijnlijk rendement blijven opleveren, maar er zijn ook uitdagingen. Hier volgt een overzicht van mogelijke kansen en risico’s bij investeren in vastgoed in Scottsdale:
Kansen:
- Sterke rendementen op de huurmarkt: Investeerders die op zoek zijn naar huurwoningen kunnen solide kansen vinden in Scottsdale. De combinatie van hoge huren en constante vraag levert aantrekkelijke cashflow op. Zo kan een goed gelegen appartement met 2 slaapkamers dat ongeveer $400.000 kost, voor zo’n $2.000+ per maand worden verhuurd, wat ongeveer overeenkomt met het nationale gemiddelde voor huur zillow.com. Eengezinswoningen brengen zelfs nog meer op. Hoewel de cap rates in Scottsdale niet hoog zijn (vanwege de hoge aankoopprijzen), zijn ze relatief veilig. Ook hebben eengezinsverhuurwoningen een voordeel: zowel nationaal als lokaal wordt verwacht dat eengezinswoningen voor verhuur appartementen zullen overtreffen in bezettingsgraad en huurgroei tot in de late jaren 2020 realwealth.com. Investeerders kunnen zich richten op bescheiden woningen in South Scottsdale of kleine meergezinswoningen, die profiteren van een eindeloze stroom huurders die graag in het schooldistrict of de levensstijl van Scottsdale willen wonen. Bovendien huurt ongeveer 33% van de inwoners van Scottsdale mileszimbaluk.com, wat wijst op een aanzienlijke huurdersmarkt in een stad die vaak als eigenaar-gedomineerd wordt gezien.
- Value-Add en renovaties: Veel huizen in Scottsdale, vooral in het centrale en zuidelijke deel, zijn gebouwd in het midden van de twintigste eeuw en kunnen een modernisering gebruiken. Er is een kans om een ouder huis (bijvoorbeeld een ranch uit de jaren 60) te kopen, het te updaten met hedendaagse afwerkingen, en het vervolgens met winst te verkopen of tegen een hogere prijs te verhuren. De kopersmarkt in Scottsdale waardeert instapklare, stijlvolle woningen – gerenoveerde panden worden vaak voor een forse premie per vierkante meter verkocht. Investeerders met bouwkundige kennis kunnen hiervan profiteren door verouderde woningen naar luxeniveau te brengen. Let wel op de specifieke eisen van het ontwerpbeoordelingsproces in Scottsdale als je de buitenkant aanpast.
- Nieuwe ontwikkelingen & pre-sales: In Scottsdale zijn er verschillende nieuwe luxe ontwikkelingen (appartementen en huizen) waar ontwikkelaars pre-construction prijzen aanbieden. Vroege investeerders in deze projecten kunnen profiteren als de waarde stijgt bij oplevering. Zo kan het veiligstellen van een unit in de Atavia condos at One Scottsdale vóór de oplevering in 2026 direct eigen vermogen opleveren als het gebied zich ontwikkelt zoals verwacht. Evenzo kan investeren in projecten zoals Optima McDowell Mountain Village of Portico (een luxe appartementencomplex met sterke verkoop) mileszimbaluk.com lonen naarmate deze gemeenschappen zich vestigen en de wederverkoopwaarde stijgt. Het kiezen van het juiste project is echter cruciaal – let op een sterke reputatie van de ontwikkelaar en de locatie.
- Commercieel Vastgoed: Hoewel kantoren momenteel risicovol zijn, kunnen buurtwinkelcentra of gemengde projecten in Scottsdale geweldige investeringen zijn. De welvarende bevolking van Scottsdale ondersteunt luxe winkels en horeca. Het bezitten van een winkelstrip in Scottsdale (met huurders zoals trendy restaurants of boetieks) kan zorgen voor stabiele kasstromen en waardestijging van het vastgoed. Ook, met zo’n lage leegstand in de retail (~5%) cushmanwakefield.com, kunnen de huurprijzen in de loop van de tijd worden verhoogd. Industriële/flexibele panden zijn een andere optie: als je een ouder magazijn in het Airpark-gebied kunt kopen en opknappen, speel je in op de grote vraag van kleine bedrijven die een Scottsdale-adres willen.
- Adaptief Hergebruik & ADU’s: De nieuwe ADU-wet biedt micro-investeringskansen. Een investeerder kan bijvoorbeeld een pand met een groot perceel in Scottsdale kopen, een vrijstaande casita (ADU) bouwen en deze apart verhuren voor extra inkomsten. Ook kunnen creatieve investeerders kijken naar onderpresterende kleine kantoorpanden of winkels en denken aan conversie naar woningen of gemengd gebruik, profiterend van de stimulans van de staat voor zulke conversies. Hoewel het niet eenvoudig is, kan een geslaagde conversie de waarde van een pand aanzienlijk verhogen als het gebeurt op een locatie waar woningen meer waard zijn dan kantoren (bijvoorbeeld Old Town).
- Klimaatmigratie & Luxe Tweede Woningen: Op macroniveau kan Scottsdale profiteren van de aanhoudende migratie van welvarende mensen uit dure of minder aangename klimaten. Rijke kopers uit bijvoorbeeld Californië blijven Scottsdale zien als locatie voor een tweede huis (of hoofdverblijf, als ze op afstand werken). Investeren in luxe woningen met het oog op luxe verhuur (maandelijkse gemeubileerde verhuur, enz.) of toekomstige verkoop aan deze doelgroep kan lucratief zijn. Een luxe woning met voorzieningen (zwembad, uitzicht, enz.) kan bijvoorbeeld tijdens het hoogseizoen voor tienduizenden per maand worden verhuurd aan atleten, beroemdheden of executives, en later met winst worden verkocht. Het risico hier is een beperkte vraag en hoge vaste lasten, maar de opbrengsten kunnen groot zijn als je het goed timet.
Risico’s:
- Renterisico: We hebben het al meerdere keren genoemd – hoge rentes zijn momenteel de grootste rem op de markt. Voor investeerders die met geleend geld werken, vreten hypotheekrentes van 7% of meer flink aan de winstmarges. Positieve kasstroom is moeilijker te realiseren met zulke financieringskosten. Als de rentes onverwacht verder stijgen (bijvoorbeeld door aanhoudende inflatie), kunnen vastgoedprijzen stagneren of dalen, en wordt herfinancieren of verkopen lastiger. Veel investeerders kiezen nu voor kortlopende variabele leningen of kopen zelfs met eigen geld om dit te beperken, maar dat legt kapitaal vast.
- Betaalbaarheid en Vraagbeperkingen: De hoge prijzen in Scottsdale betekenen dat de kopersgroep enigszins beperkt is. Als de prijzen sneller stijgen dan de inkomens (wat het geval is), kan de vraag op een gegeven moment afvlakken – de markt kan zichzelf dan onbetaalbaar maken voor de lokale bevolking. We zagen dit deels in 2023–2025: de verkopen daalden omdat veel gezinnen simpelweg niet konden doorgroeien of verhuizen binnen Scottsdale tegen de huidige prijzen. Als de rentes niet dalen, kan de vraag zwak blijven, vooral in het middensegment, wat de waardestijging kan beperken of zelfs lichte prijsdalingen kan veroorzaken in die segmenten. Investeerders die rekenen op snelle waardestijging kunnen teleurgesteld worden. Het is nu meer een langetermijnspel.
- Regelgevingsrisico’s: Hoewel de nieuwe STR-regels in Scottsdale kortetermijnverhuur niet verbieden, kan een bijzonder ernstig incident of een politieke verschuiving leiden tot nog strengere maatregelen (bijvoorbeeld het beperken van het aantal STR-vergunningen of het invoeren van bezettingslimieten). Voorlopig voorkomt de staatswet van Arizona een volledig verbod, maar wetten kunnen veranderen. Als je investeringsplan afhankelijk is van Airbnb-inkomsten, blijf dan op de hoogte van regelgevingswijzigingen. Daarnaast zou de staat meer lokale controle kunnen wegnemen om woningbouw te stimuleren – als Scottsdale zich verzet tegen het toevoegen van woningen, kan de wetgever in de toekomst zelfs bredere opwaardering opleggen. Dat zou meer concurrentie (aanbod) kunnen introduceren in wijken met eengezinswoningen als bijvoorbeeld duplexen of meer ADU’s op grote schaal legaal worden.
- Water- en milieuzorgen: Zoals vermeld, is langdurige waterschaarste een dreigend risico. Dit kan zich uiten in hogere kosten (hogere watertarieven maken zwembaden en gazons duurder in onderhoud, waardoor sommige woningen minder aantrekkelijk worden) of zelfs bouwstops (onwaarschijnlijk binnen Scottsdale, dat een gegarandeerde watervoorziening heeft, maar niet onmogelijk in een ernstig scenario). Daarnaast is extreme hitte een milieurisico – 2023 kende ongekende hittegolven in Phoenix. Als dergelijke klimaatproblemen verergeren, kunnen sommige potentiële bewoners Arizona vermijden, of blijven huidige bewoners (vooral gepensioneerden) elk jaar minder lang. Het heeft de vastgoedmarkt nog niet aantoonbaar geraakt, maar als de zomers praktisch onleefbaar worden, is dat een risico voor de aantrekkingskracht van Scottsdale.
- Overaanbod in het luxe condo-segment: Er staan nogal wat high-end condo-projecten op stapel (FENDI Residences, Optima, enz.). De luxe condo-markt van Scottsdale is historisch gezien relatief klein. Als al deze projecten ongeveer tegelijk worden opgeleverd, bestaat het risico op een kortetermijn-overaanbod van luxe appartementen. We zagen iets soortgelijks in Miami in eerdere cycli. Ontwikkelaars zullen de diepte van de vraag testen; als de economie wankelt, kunnen sommige units langer onverkocht blijven, wat prijsconcessies kan afdwingen en investeerders die willen doorverkopen kan schaden. Dus, hoewel nieuwe ontwikkelingen spannende kansen bieden, brengen ze ook risico met zich mee als je speculeert op waardestijging bij oplevering.
- Economische neergang of verschuiving: De economie van Scottsdale is divers, maar niet onkwetsbaar. Een nationale recessie kan het toerisme en bedrijfsverhuizingen tijdelijk verminderen, waardoor de vraag naar zowel woningen als commercieel vastgoed afneemt. Of als een van de grote werkgevers in Scottsdale zich terugtrekt (bijvoorbeeld een groot bedrijf als Vanguard dat banen verplaatst), kan dat bepaalde deelmarkten raken. Er is ook geopolitiek risico – als de aandelenmarkten instorten of er een nieuwe pandemie komt, kunnen luxe-uitgaven en de aankoop van tweede woningen tijdelijk opdrogen.
- Hogere kosten en belastingen: Bouwkosten blijven hoog, wat de marges voor ontwikkeling of renovatie onder druk zet. Ook zijn de onroerendgoedbelastingen in Arizona gemiddeld, maar als de waarderingen blijven stijgen, stijgen de belastingaanslagen ook (zelfs met beperkte jaarlijkse verhogingen voor hoofdwoningen, geldt die limiet niet voor tweede/investeringspanden). Investeerders moeten ook rekening houden met stijgende verzekeringskosten – interessant genoeg heeft Arizona geen orkanen, maar wel af en toe overstromingen, bosbranden in omliggende gebieden, enz., en de landelijke verzekeringskosten stijgen.
Strategieën voor investeerders: Gezien het bovenstaande zullen verstandige investeerders in Scottsdale:
- Focus op cashflow en niet alleen op speculatie. Zorg ervoor dat een woning zichzelf kan terugverdienen met huur tegen de huidige tarieven, zodat je deze door marktschommelingen heen kunt aanhouden.
- Mogelijk samenwerken of middelen bundelen om met minder hefboomwerking of volledig contant te kopen, en vervolgens te herfinancieren wanneer de rente verbetert.
- Diversifieer in type vastgoed – bijvoorbeeld een mix van een huurwoning, een klein commercieel pand, enz., om risico’s te spreiden.
- Blijf op de hoogte van de lokale politiek (bijvoorbeeld, als er nieuwe gemeenteraadsleden worden gekozen op basis van een beleid van langzame groei of juist groei, kan dat veranderingen aangeven).
- Zoek naar unieke panden die hun waarde behouden – bijvoorbeeld een huis met een zeldzaam uitzicht of een historisch pand in het oude centrum – uniciteit biedt een buffer in neergaande markten.
- Plan voor langere houdperiodes. Snelle flips zijn nu moeilijker, dus wees voorbereid om het pand minstens 5+ jaar te bezitten om winst te realiseren.
Kortom, Scottsdale blijft een toplocatie voor vastgoedbeleggingen vanwege de blijvende vraag: zon, banen, prestige en beperkte grond. Investeerders kunnen veel potentieel vinden, van huurders met hoog inkomen tot waardestijging en herontwikkelingsmogelijkheden. Maar succes vereist het navigeren van de nieuwe realiteit van hogere financieringskosten, aandacht voor regelgeving, en het selecteren van panden die zowel zonnige als minder goede tijden aankunnen (misschien letterlijk en figuurlijk). Met een zorgvuldige strategie zou investeren in Scottsdale tot 2028 goede resultaten moeten opleveren – alleen zonder de torenhoge rendementen van de hausse, wat eigenlijk een teken is van een volwassen, stabielere markt mileszimbaluk.com realwealth.com.
