스코츠데일 부동산 2025: 놀라운 트렌드, 인기 지역 & 앞으로의 전망

주택 가격 안정화: 2025년 스코츠데일의 중간 주택 가격은 약 80만 달러 중반대에 머물고 있습니다. 이는 지난해 최고점 대비 약 5~9% 하락한 수치로, 2021~2022년의 과열이 진정된 결과입니다 redfin.com mileszimbaluk.com. 2025년 7월 기준 일반적인 주택 가치는 약 $832,000로, 전년 대비 1% 소폭 하락했습니다 zillow.com. 이는 시장 조정 국면을 반영하는 것이지, 급락은 아닙니다.
매물 & 시장 균형: 2025년 중반 기준 매물은 약 2,400~2,900채로 증가했습니다 scottsdalerealtors.org zillow.com. 스코츠데일은 현재 약 7개월치 공급량을 보유하고 있어, 구매자 우위 시장으로 전환되고 있습니다 scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. 주택은 시장에 머무는 기간이 중간값 기준 70~80일로(작년 약 60일 대비 증가) 판매자들이 더 치열한 경쟁에 직면하고 있습니다 redfin.com scottsdalerealtors.org. 구매자들은 평균적으로 호가보다 약 3~4% 낮은 가격에 거래하며 협상력이 높아지고 있습니다 redfin.com.
임대 수요 증가: 임대 시장은 여전히 견고합니다. 평균 임대료는 약 $2,070로, 전년 대비 약 1~2% 상승했습니다 zillow.com. 높은 주택 가격(중간 약 $900K)과 이자율로 인해 잠재적 구매자들이 임대로 전환하면서 점유율이 높게 유지되고 있습니다. 스코츠데일 주민의 3분의 1만이 임대에 거주(소득이 높고 자가 소유가 일반적)하기 때문에, 입지가 좋은 임대 주택은 공실률이 낮고 수익률이 견고합니다 mileszimbaluk.com.
핫스팟 & 신개발: 노스 스코츠데일의 고급 주택지(예: DC 랜치의 실버리프, 트룬 노스)은 중간 가격이 100만 달러를 훨씬 상회하며 2024년까지 두 자릿수 가격 상승을 기록했습니다 mileszimbaluk.com. 반면, 사우스 스코츠데일와 올드타운(85251)은 비교적 저렴한 옵션과 트렌디한 콘도 프로젝트를 제공해, 첫 주택 구매자와 젊은 전문가들의 수요를 이끌고 있습니다. 주요 프로젝트 – 옵티마 맥도웰 마운틴 빌리지 고급 콘도에서 원 스코츠데일의 복합용도 센터까지 – 2026년까지 수백 채의 고급 주택이 추가될 예정입니다 mileszimbaluk.com. 테크 억만장자 조지 커츠는 노스 스코츠데일에 12억 달러 규모의 개발을 주도하고 있으며, 1,200채의 주택과 호텔/오피스 캠퍼스를 포함합니다 mileszimbaluk.com. 이러한 메가 개발은 향후 몇 년간 새로운 주택 공급과 다양한 편의시설을 약속합니다.
상업 부문 혼합: 오피스 공실률은 원격 근무로 인해 높게 나타나고 있습니다(스코츠데일 약 18–20%, 피닉스 도심 25%) williamsluxuryhomes.com. 프리미엄 오피스는 여전히 최고 임대료($34–35/평방피트)에 임차인을 유치하고 있지만 williamsluxuryhomes.com, 노후 건물은 어려움을 겪고 있으며, 임대인들은 임대료 면제, 인테리어 비용 지원 등 혜택을 제공하고 있습니다 williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. 소매 부동산은 견고한 기반을 유지하고 있으며, 메트로 피닉스의 소매 공실률은 약 5% 수준입니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 스코츠데일의 쇼핑 중심지(예: 스코츠데일 쿼터, 패션 스퀘어)는 부유한 쇼핑객과 연간 1,100만 명 이상의 관광객 덕분에 매장 점유율이 높게 유지되고 있습니다 citizenportal.ai. 산업용 공간은 지역적으로 여전히 높은 수요를 보이고 있으며, 대규모 창고 건설로 인해 2025년 중반 피닉스의 산업용 공실률이 약 13.3%까지 상승했으나 cushmanwakefield.com, 산업용 부지가 제한적인 스코츠데일에서는 수요를 충족하기 위해 노스 스코츠데일의 “더 루프”와 같은 신규 프로젝트가 진행되고 있습니다 mileszimbaluk.com. 전반적으로, 상업용 수요는 산업 및 물류 부문에서 가장 강하며, 입지가 좋은 소매 부문은 안정적이고, 오피스는 천천히 회복 중입니다.
경제 성장으로 주택 시장 활성화: 스코츠데일의 경제는 호황을 누리고 있습니다. 인구 증가율(연간 약 1.4%)은 미국 평균을 앞서고, 실업률은 약 2.7%로 낮은 수준입니다 citizenportal.ai, 그리고 중위 가구 소득은 주 및 전국 평균을 훨씬 상회합니다 citizenportal.ai. 이 도시는 고임금 산업을 유치하고 있으며, 5대 주요 산업(바이오테크, 의료기술 등)이 주 전체보다 더 빠르게 성장하고 있습니다. 주요 고용주들도 확장 중입니다: 예를 들어, ASM(반도체 기업)은 미국 본사를 건설 중이고, Mac Innovation Park와 새롭게 들어서는 Banna Health 캠퍼스도 일자리를 창출할 예정입니다 citizenportal.ai. 활발한 일자리 시장과 지속적인 인구 유입(많은 구매자들이 시카고, 시애틀, 캘리포니아 등에서 이주해 오고 있음 redfin.com redfin.com)이 주택 수요를 뒷받침합니다. 이러한 경제적 활력과 스코츠데일의 리조트 라이프스타일이 장기적인 부동산 신뢰를 뒷받침합니다.
주택 정책 변화: 최근 용도지역 및 규제 변경은 스코츠데일 시장에 완만한 영향을 미칠 수 있습니다. 2024년 말, 주 의회의 압력으로 스코츠데일은 단독주택 지역에서 보조 주거 단위(ADU 또는 카시타)를 합법화했습니다(애리조나 HB2720에 따라 필수) kjzz.org kjzz.org. 시는 ADU가 단기 임대주택으로 전환될 것을 우려해 저항했으나, 결국 법 준수를 위해 축소된 조례를 통과시켰습니다 kjzz.org kjzz.org. 이와 마찬가지로, 새로운 애리조나 주법은 상업용 건물 면적의 최대 10%를 주택으로 전환하도록 장려하지만, 스코츠데일은 마지못해 상징적인 1% 목표만 설정해 주정부의 비판을 받았습니다 kjzz.org kjzz.org. 한편, 스코츠데일은 단기 임대에 대한 단속을 강화했습니다: 2023년부터 모든 STR은 허가를 받고, 보험에 가입하며, 이웃에게 통지하고, 더 엄격한 규칙을 따라야 합니다 avalara.com. 2024년에는 “소란스러운 파티 하우스”에 대한 처벌을 강화하고, 소란스러운 모임 시 경찰이 비거주자를 퇴거시킬 수 있는 권한까지 부여했습니다 avalara.com avalara.com. 이러한 조치들은 투자자 소유의 파티 임대주택 확산을 억제하고 지역의 평온을 지키는 데 도움이 될 수 있으며, 일부 투자가 장기 임대 쪽으로 이동할 가능성도 있습니다.
투자자를 위한 기회와 위험: 투자 기회는 많지만, 선별이 핵심입니다. 강한 임대 시장과 제한된 신규 주택 건설로 인해 스코츠데일은 보유 후 임대(특히 저렴한 동네와 젊은 직장인을 위한 콘도) 투자에 매력적입니다. 고소득 임차인과 낮은 공실률이 안정적인 현금 흐름에 기여하지만, 단기적으로 임대료 상승률은 완만합니다(연 2–3%) realwealth.com. 신규 고급 개발(예: FENDI 프라이빗 레지던스, 올드타운의 부티크 콘도)은 향후 랜드마크가 될 수 있는 부동산을 착공 전 매입할 기회를 제공합니다. 위험 요소로는 금리 환경이 있습니다. 자금 조달 비용이 여전히 높아 2025년 30년 모기지 금리가 약 6.5–7% 수준이며, 2027–2028년에야 6% 이하로 하락할 것으로 예상됩니다 realwealth.com realwealth.com. 높은 금리는 가격 상승을 억제하며, 전문가들은 스코츠데일 주택 가치가 완만하고 지속 가능한 속도(연 2–4% 내외)로 2028년까지 인플레이션과 비슷하게 상승할 것으로 예측합니다 mileszimbaluk.com realwealth.com. 주택 구입 가능성 문제도 우려됩니다. 중위 가격이 90만 달러에 달해 많은 구매자에게는 진입 장벽이 될 수 있어 수요가 제한될 수 있습니다. 또한, 애리조나의 수자원 보안이 장기적 변수로 작용합니다. 주 정부는 신규 개발에 100년치 수자원 확보를 의무화하고, 일부 외곽 프로젝트는 수자원 확보 전까지 중단하기도 했습니다 circleofblue.org azgovernor.gov. 스코츠데일은 수자원 인프라와 절수에 투자했지만, 향후 지역 성장에는 가뭄과 자원 한계가 영향을 미칠 수 있습니다. 마지막으로, 거시경제나 인구 이동 변화도 위험 요인이 될 수 있습니다. 일자리 증가세가 둔화되거나 은퇴자들이 더 저렴한 시장을 선택할 경우, 현재 강한 수요가 약화될 수 있습니다.

2025년 주거용 부동산 트렌드

주택 가격 및 매매: 2020~2022년의 급격한 상승 이후, 스코츠데일의 주택 가격은 안정세를 보이고 있으며 약간 하락하기도 했습니다. 2025년 중반의 중간 매매가는 약 $820,000–$870,000로, 1년 전보다 한 자릿수 비율로 하락했습니다 redfin.com zillow.com. 실제로 2025년 7월의 중간값인 약 $820K는 전년 대비 약 8.9% 하락한 수치입니다 redfin.com. 이러한 완만한 조정은 사상 최고가에 대한 매수자들의 저항과 높은 금리의 영향을 반영합니다. 스코츠데일의 고급 주택 시장조차도 일부 정상화가 이루어졌으며, 전체 주택 가치는 2022년 봄에 기록한 최고점보다 대략 6–7% 낮은 수준입니다 mileszimbaluk.com.

재고 및 시장 체류일: 현재 구매자들은 더 많은 선택권과 협상력을 갖게 되었습니다. 스코츠데일의 매물 재고는 2025년 여름까지 약 2,400~2,900채로 급증했습니다 scottsdalerealtors.org zillow.com – 팬데믹 호황기 때의 부족했던 매물에 비해 상당한 증가입니다. 셀러 마켓이 극에 달했을 때 2개월 미만이었던 공급 월수는 2025년 중반에는 약 7개월로 늘어났습니다 scottsdalerealtors.org. (6개월 공급은 일반적으로 균형 잡힌 시장으로 간주됩니다.) 이제 집들은 입찰 경쟁 속에 며칠 만에 사라지지 않으며, 일반적인 매물은 현재 계약까지 약 47~80일이 걸립니다 zillow.com redfin.com. 예를 들어, 2025년 7월의 시장 체류일 중간값은 79일로, 2024년 7월의 63일에 비해 늘어났습니다 redfin.com. 공급이 늘고 수요가 신중해지면서, 판매자들은 기대를 조정해야 합니다: 가격 인하가 흔하며, 2025년 중반 거래의 79%가 호가 이하로 체결되었습니다 zillow.com zillow.com. 스코츠데일의 평균 매매가-호가 비율은 약 97%로, 평균적으로 매물가는 호가보다 약 3% 낮게 거래되고 있습니다 zillow.com – 2021년 열풍 당시의 호가 초과 거래와는 뚜렷한 변화입니다.

구매자 vs. 판매자 역학: 이러한 트렌드는 스코츠데일이 강한 판매자 시장에서 2025년에는 더 중립적이거나 구매자 우위 시장으로 전환되었음을 보여줍니다. 약 6.5~7% 수준의 높은 모기지 금리는 일부 구매자, 특히 금리에 민감한 첫 주택 구매자와 업그레이드 구매자들의 수요를 줄였습니다. 동시에 많은 판매자들은 더 낮은 가격에 팔기보다는 보유를 선택해, 매물이 더 폭발적으로 늘어나는 것을 막고 있습니다. 그 결과 일종의 대치 상황이 발생했습니다: 적정 가격의 주택은 여전히 팔리지만, 종종 협상과 인내가 필요합니다. 적정 가격 책정이 매우 중요합니다 – 현지 스코츠데일 중개인들에 따르면 “적정 가격의 주택도 매물로 남아있고, 방문자 수도 줄었다”고 합니다 mileszimbaluk.com. 시장은 더 이상 광란이 아니며, 붕괴되는 것도 아닙니다; 새로운 균형점을 찾아가고 있습니다. 인기 있는 동네의 적정 가격 주택은 여전히 관심을 받으며(가끔은 복수 오퍼도 있음), 수십 건의 오퍼가 몰리던 시절은 거의 끝났습니다. 이제 구매자들은 더 신중하게 선택할 수 있고, 종종 철저히 점검하고 수리나 클로징 크레딧을 협상할 수 있습니다. 반면, 호황기에는 조건을 포기하는 경우도 많았습니다.

동네별 하이라이트: 스코츠데일의 부동산은 동네별로 매우 다릅니다. 인기 커뮤니티는 가치가 더 잘 유지되고, 집이 바로 입주 가능한 상태라면 여전히 빠르게 팔립니다. 예를 들어, 노스 스코츠데일 – Silverleaf, DC Ranch, Troon North, Desert Mountain 등 – 은 여전히 고급 구매자들에게 인기가 많습니다. 2025년 2월, 노스 스코츠데일의 중간 매매가는 120만 달러로 전년 대비 6.5% 상승했으며, 거래량도 증가해 고급 주택에 대한 견고한 수요를 보여줍니다 mileszimbaluk.com. 이들 고급 커뮤니티는 넓은 대지, 골프장, 산 전망, 게이트 보안 등으로 부유한 타주 구매자와 세컨드 하우스 수요를 계속 끌어들이고 있습니다. Silverleaf(DC Ranch의 고급 구역)는 이러한 강점을 잘 보여줍니다: 맞춤형 대저택은 수백만 달러에 거래되며, 이 커뮤니티의 중간 가격은 2024년 봄 기준 전년 대비 약 15% 상승했습니다 mileszimbaluk.com.

대조적으로, 사우스 스코츠데일과 올드타운 스코츠데일(다운타운) 지역은 많은 구매자들에게 진입점이 됩니다. 우편번호 85251(올드타운)은 스코츠데일의 레스토랑, 나이트라이프, 쇼핑가 근처에 위치한 콘도와 타운홈으로 더 도심적이고 도보가 가능한 라이프스타일로 알려져 있습니다. 이 지역은 스코츠데일 기준으로 비교적 저렴하며, 젊은 전문직 종사자들에게 최고의 장소로 꼽혀왔습니다. Optima Camelview와 Envy와 같은 고급 프로젝트를 포함한 올드타운 콘도는 강한 수요를 보이고 있으며, 많은 매물이 크기와 고급 수준에 따라 $500K–$1M+ 범위에서 거래되고 있습니다 mileszimbaluk.com. 템피와 인접한 사우스 스코츠데일은 중반기 목장 스타일 주택과 신규 타운홈을 제공하며, 가격(작은 주택의 경우 대개 $400K–$700K 범위)이 피닉스나 템피와 같은 인접 도시도 비슷하게 비싸지만 스코츠데일만의 명성은 없는 점에서 첫 주택 구매자들을 끌어들입니다. 이 지역들은 적정가 주택에 대한 경쟁 입찰이 이루어지는데, 이는 이곳이 고가 도시 내에서 가장 접근 가능한 구간이기 때문입니다. 실제로 스코츠데일의 중간 가격($900K)은 그레이터 피닉스나 길버트($550K)와 같은 도시보다 훨씬 높아 많은 구매자들이 스코츠데일 내 또는 그 외 지역의 더 저렴한 구역을 찾게 만듭니다 mileszimbaluk.com. 이러한 가격 격차는 저가 구간에 대한 수요를 높게 유지시키며, 스코츠데일에서 $600K 이하 매물은 투자자나 첫 구매자들이 빠르게 매입하는 경향이 있어 하위 시장에서는 여전히 판매자 우위 시장이 유지되고 있습니다.

럭셔리 시장 동향: 스코츠데일은 오랫동안 럭셔리와 동의어였으며, 전체 시장은 다소 진정되었지만 초고가 세그먼트는 여전히 활발하게 움직이고 있습니다. 독특하고 상징적인 부동산들은 여전히 놀라운 가격에 거래되고 있습니다. 예를 들어, 애리조나에서 역대 가장 비싼 콘도 중 하나가 2025년 스코츠데일 시장에 나왔는데, Ascent의 Summit Residences에 위치한 6,200평방피트 펜트하우스가 1,030만 달러에 매물로 나왔습니다 mileszimbaluk.com. 고급 주택지인 Desert Mountain 커뮤니티에서는 21,000평방피트 맞춤형 저택이 2,500만 달러에 매물로 나왔습니다 mileszimbaluk.com. 유명 인사들의 주택 거래도 있었는데, 예를 들어 프로 골퍼 팻 페레즈의 4.6에이커 저택이 1,275만 달러에 매물로 나왔습니다 mileszimbaluk.com. 이러한 대표적인 거래들은 초고액 자산가들의 수요가 여전히 존재함을 보여줍니다; 스코츠데일은 따뜻한 날씨와 세계적 수준의 편의시설을 원하는 럭셔리 구매자들을 위해 베벌리힐스나 마이애미와 경쟁하고 있습니다. 럭셔리 시장은 2022~2023년 주식 시장 변동성과 금리 인상으로 잠시 주춤했으나, 2024~2025년에는 다시 활기를 되찾았습니다. 이 세그먼트에서는 현금 구매자가 대다수여서 금리의 영향이 덜합니다. 많은 고급 주택들이 여전히 호가에 가깝거나 그 이상에 거래되고 있으며, 특히 독특한 특징을 갖춘 경우(예: “에어 조던 스니커 볼트”로 유명한 2,350만 달러 저택은 맞춤형 럭셔리의 틈새 매력을 보여줌) mileszimbaluk.com. 럭셔리 시장의 매매가 대비 호가 비율은 평균적으로 100%보다 약간 낮은 수준입니다 mileszimbaluk.com, 즉, 구매자들이 협상은 하지만, 핵심 지역의 즉시 입주 가능한 고급 주택은 프리미엄을 받을 수 있습니다. 특히, 노스 스코츠데일의 고급 주택 거래량은 실제로 증가했습니다: 2025년 초 기준 노스 스코츠데일에서 연초 이후 408채가 거래되어 전년(303채) 대비 증가했습니다 mileszimbaluk.com, 이는 중간 가격대 구매자들이 주춤한 사이 고가 구매자들이 다시 시장에 진입했음을 시사합니다.

전반적으로 2025년 스코츠데일의 주거 시장은 과열에서 안정으로 전환되는 중이라고 표현할 수 있습니다. 여러 면에서 더 건강한 환경이 조성되고 있습니다: 구매자들은 숙고할 시간이 생기고, 조건부 계약도 다시 등장했으며, 현실적인 가격을 제시하는 판매자들은 여전히 스코츠데일의 지속적인 매력에 이끌린 구매자들을 만날 수 있습니다. 이 도시의 기본 요소들 – 안전한 커뮤니티, 우수한 학교, 고급스러운 라이프스타일 – 은 여전히 스코츠데일을 매력적인 곳으로 만들고 있으며, 당분간 급격한 가격 상승의 시대는 끝났더라도 그 인기는 여전합니다.

주택 가격, 매물, 임대 동향

현재 주택 가격: 2025년 중반 기준 스코츠데일(모든 부동산 유형)의 중간 주택 가격은 약 80만 달러 중반대입니다 redfin.com. 이는 미국 중간 주택 가격보다 84% 더 높은 수준으로, 스코츠데일이 고급 시장으로 평가받는 것을 반영합니다 redfin.com. 단독주택의 평균 가격은 이보다 더 높으며(종종 100만 달러 이상), 콘도와 타운홈이 전체 중간값을 다소 낮추는 역할을 합니다. 2020~2022년의 두 자릿수 연간 상승률에 비해 가격 상승세는 크게 둔화되었습니다. 실제로, 연간 기준 가격 상승률은 2024~2025년에 소폭 마이너스로 전환되었습니다. 스코츠데일의 Zillow 주택 가치 지수는 2025년 7월까지 전년 대비 약 1% 하락했습니다 zillow.com. 현지 부동산 중개인 자료에 따르면 2025년 6월 중간 거래 가격은 약 92만 달러로, 2024년 6월 대비 거의 변동이 없거나(–2% YoY) 소폭 하락했습니다 noradarealestate.com. 본질적으로, 지난 1년간 주택 가치는 보합세이거나 소폭 하락세를 보였습니다. 이는 이전의 급격한 상승세 이후 나타난 현상입니다. 이는 피닉스 광역권의 전반적인 추세와도 대체로 일치합니다: 피닉스 메트로 지역의 가격은 2023년에 진정되었고 이후 한 자릿수 초반의 변동을 보이고 있습니다. 앞으로 주택 시장 경제학자들은 전국적으로 완만한 가격 상승(2025~2027년 연 3~5% 수준)을 예측하고 있으며 realwealth.com, 스코츠데일 역시 큰 변화가 없는 한 이와 유사한 ‘완만한 성장’ 경로를 따를 것으로 예상됩니다. 실제로 한 현지 전망에 따르면 스코츠데일 주택 가격은 단기적으로 연간 2~3% 상승할 것으로 보이며, 이는 물가상승률과 비슷한 수준으로 큰 폭의 상승은 아닙니다 mileszimbaluk.com. 이런 시나리오라면 2028년쯤 스코츠데일의 중간 가격은 약 90만 달러 중반대에 이를 것으로 보이며, 또 한 번의 급등은 예상되지 않습니다. 중요한 점은, 주류 분석가들은 가격 폭락을 예상하지 않고 있습니다. 수요-공급의 기본 여건이 여전히 견고하기 때문입니다. 하지만 높은 가격은 사실상 주택 구매력의 한계에 도달했으며, 이를 극복하려면 시간이 필요하고 소득 증가도 뒷받침되어야 합니다.

매물 재고: 재고는 결정적인 요소였습니다. 스코츠데일의 활성 매물 수는 2021년 최저점에서 2023년 중반까지 두 배 이상 증가했으며, 계속해서 조금씩 늘어나고 있습니다. 앞서 언급했듯이, 2025년 7월에는 약 2,420건의 활성 매물이 있었으며(스코츠데일 부동산협회 scottsdalerealtors.org 통계 기준), 이는 전년 대비 약 22% 증가한 수치입니다(2024년 중반의 활성 매물은 약 2,000건에 가까웠음). 신규 매물도 꾸준히 유입되고 있는데, 2025년 여름에는 매달 약 550~570건의 신규 매물이 시장에 나왔습니다(zillow.com, scottsdalerealtors.org). 그동안 관망하던 판매자들도 시장에 나오고 있지만, 매수자가 반응하지 않으면 가격을 내리는 경우가 많습니다. 월별 공급량(재고와 판매 속도를 모두 반영한 수치)은 7월에 약 7.0개월에 도달했습니다(scottsdalerealtors.org). 흥미롭게도, 이는 겨울철 8개월 이상에서 감소한 수치인데, 2024년 말 판매가 둔화되며 재고가 급증했다가, 2025년 중반에는 일부 매물이 만료되거나 판매자가 철회하면서 소폭 줄어든 결과입니다. 하지만 전반적으로, 스코츠데일은 팬데믹 시기의 부족했던 재고 시기보다 훨씬 더 많은 매물이 나와 있습니다. 참고로, 정상적인 균형 시장은 약 4~6개월치 재고 수준인데, 스코츠데일은 이 기준을 약간 넘어서 있어 다소 부드러운 시장임을 시사합니다. 이제 매수자들은 모든 가격대와 주택 유형에서 선택지를 찾을 수 있습니다. 예를 들어, 원베드룸 콘도는 2025년 봄에 재고가 월간 7.3% 증가했고, 대형 5베드룸 주택도 약 1.3% 증가했습니다(mileszimbaluk.com). 매물 증가로 매수자들은 더 많은 협상력을 갖게 되었지만, 동시에 판매자들은 서로 경쟁해야 하며, 종종 가격 조정이나 집을 더 돋보이게 꾸미는 방식으로 차별화를 시도합니다. 긍정적인 부수 효과로, 몇 년 전 입찰 경쟁에 지쳐 있던 매수자들이 이제는 점검 조건이나 기존 주택의 매각 조건부로 구매할 수 있게 되었습니다. 스코츠데일의 상위 주택으로 이사하려는 매수자들(기존 주택을 팔아야 하는 경우가 많음)도 이제 그 과정을 더 수월하게 진행할 수 있습니다.

임대 시장 개요: 임대 측면에서 스코츠데일의 시장은 여전히 강세이고 임대인에게 유리한 상황이지만, 과열되지는 않았습니다. Zillow의 관측 임대 지수(Observed Rent Index)에 따르면, 스코츠데일의 평균 임대료는 2025년 7월 기준 약 $2,071였습니다 zillow.com. 이는 미국 평균 임대료(~$2,072)와 거의 동일한 수준으로 zillow.com, 스코츠데일의 주택 가격이 훨씬 더 높다는 점을 감안하면 주목할 만합니다. 이는 전국적으로 많은 도시에서 임대료 상승이 따라잡았음을 보여줍니다. 전년 대비 스코츠데일 임대료는 약 1–2% 상승했으며 zillow.com, 이는 2021년에 10% 이상 급등했던 연간 임대료 상승률에 비해 둔화된 것입니다. 본질적으로, 임대료 상승은 정상화되어 신규 아파트 공급이 늘어나고 일부 임차인이 2021~2022년에 주택을 구매하면서 한 자릿수 초반대로 안정되었습니다. 그럼에도 불구하고 임대 수요는 여전히 매우 건강합니다. 스코츠데일 가구의 약 33%만이 임대(대부분은 자가 거주)이기 때문에 임대 재고가 제한적이고 대체로 공실 없이 유지됩니다 mileszimbaluk.com. 스코츠데일의 중위 소득이 $100,000 이상(광역권 기준 중위 소득도 $73,000) mileszimbaluk.com이기 때문에, 많은 임차인들이 재정적으로 탄탄하여 임대인들이 비교적 높은 임대료를 유지할 수 있습니다.

임대 부동산 유형: 스코츠데일의 임대 부동산은 도심의 고급 아파트와 기업 임대부터, 도시 전역에 분포된 단독주택 및 콘도까지 다양합니다. 스코츠데일의 고급 아파트 단지(수영장, 헬스장 등 포함)는 젊은 전문직 종사자와 부유한 다운사이저를 대상으로 프리미엄 임대료를 받습니다. 한편, 가족 중심 지역의 많은 단독주택은 피닉스에 임시로 거주하거나 아직 스코츠데일에서 주택을 구매할 여력이 없는 가족들이 임대하고 있습니다. 스코츠데일의 3베드룸 단독주택은 위치와 업그레이드에 따라 월 $3,000~$4,000 이상에 임대될 수 있습니다. 투자자들은 단기 임대 시장에도 활발히 참여해왔는데, 스코츠데일의 관광 수요 덕분에 에어비앤비 등 휴가용 주택 임대가 최근 몇 년간 붐을 이루었습니다. 하지만 새로운 시 규제(허가제, 파티 하우스 단속 등)로 인해 단기 임대 시장이 다소 진정될 수 있으며(이에 대해서는 뒤에서 더 다룸), 일부 주택이 장기 임대로 전환될 가능성도 있습니다. 전반적으로 공실률은 낮은 편입니다. 메트로 피닉스의 임대 공실률은 최근 5~6% 수준이었고, 스코츠데일은 인기가 높아 이보다 더 낮을 가능성이 큽니다. 이처럼 타이트한 임대 시장은 임대인에게 유리하지만, 동시에 스코츠데일의 주거비 부담 문제를 심화시키고 있습니다. 시에서 일하는 많은 현지인들(서비스업, 환대업 등)은 임대료가 임금보다 더 빠르게 오르면서 어려움을 겪고 있습니다.

투자자 관심: 부동산 투자자들에게 스코츠데일의 임대 시장은 높은 임대 수요와 강한 수익률로 인해 일부 해안 시장에 비해 매력적이었습니다. 임대료가 완화되고 있음에도 불구하고, 제한된 주택 공급과 인구 증가의 조합은 임대가 여전히 좋은 선택임을 시사합니다. 임대 수익률(캡 레이트)은 스코츠데일 투자 부동산의 장기 임대의 경우 약 4~5% 수준일 수 있으며, 이는 고급 시장에서는 괜찮은 수준입니다. 만약 올드타운이나 골프장 근처의 가구가 완비된 부동산 등에서 휴가 임대 수입을 얻을 수 있다면, 계절별 높은 요금이 수익률을 높일 수 있습니다. 다만, 규제 감시가 강화되면서 단기 임대(STR)의 무법지대 분위기는 점차 통제되고 있습니다. 특히 스코츠데일의 임차인 비율(33%)은 인근 일부 교외 지역(“이 지역 평균”은 약 20~25% 임차인)보다 높으며 mileszimbaluk.com, 이는 많은 부유한 은퇴자들이 스코츠데일에서 주택을 완전히 소유하고 있고, 서비스업 종사자들은 더 저렴한 지역에서 통근하는 경우가 많기 때문입니다. 이는 젊은 전문직, 계절 거주자, 이주 중인 현지인 등 임대가 필요한 임차인 기반이 꾸준히 존재함을 의미합니다. 주택 소유 비용이 계속 비싸게 유지되는 한, 임대 수요는 계속 강할 것입니다. 한 가지 주의할 점은 피닉스 광역권에서 아파트 건설 붐이 일어났다는 점입니다. 2021~2024년 동안 템피, 피닉스, 스코츠데일에 수천 개의 신규 유닛이 공급되었습니다. 이 신규 공급은 임대료를 안정시키는 데 도움이 되었습니다. 향후 임대료 상승은 (~연 2~3%)로 완만할 것으로 예상됩니다 realwealth.com realwealth.com, 특히 높은 모기지 금리가 더 많은 사람들이 임대를 선택하게(수요 증가) 하지만, 동시에 다가구 개발업자들이 계속 건설하도록 유도(공급 증가)하기 때문입니다. 투자자에게 이는 안정적인 현금 흐름이 핵심이며, 부동산 가치나 임대료의 급격한 상승이 아니라는 의미입니다. 스코츠데일의 단독주택 임대는 실제로 신규 고급 아파트보다 점유율 면에서 더 나은 성과를 낼 수 있는데, 많은 가족과 이주 전문직 종사자들이 마당이 있는 집을 선호하기 때문입니다.

주택 감당 가능성: 감당 가능성 문제를 강조하는 것이 중요합니다. 중간 주택 가격이 약 90만 달러에 달하는 스코츠데일의 주택은 상당한 자산이나 소득이 없는 대부분의 중산층 가정에게는 손이 닿지 않는 곳에 있습니다. 콘도조차도 종종 40만 달러 이상입니다. 이로 인해 10년 전에는 첫 주택을 구입했을 사람들이 더 오래 임대 시장에 머무르게 되었고, 일부 잠재적 스코츠데일 구매자들은 더 저렴한 도시(길버트, 피오리아 등)나 심지어 주 외로 눈을 돌리게 됩니다. 감당 가능성 문제는 정책 입안자들의 관심을 끌었으며, 그 결과 주 차원의 ADU(부속 주거 단위) 및 적응형 재사용 주택에 대한 추진이 이루어지고 있지만, 진전은 더딥니다. 당분간 높은 주택 비용은 스코츠데일의 정체성의 일부일 뿐이며, 이는 도시의 배타성에 기여합니다. 긍정적인 점은 거주자들이 대체로 고소득자이기 때문에 고급 상점과 레스토랑이 유지된다는 것입니다. 부정적인 점은 근로자용 주택이 부족하다는 것으로, 스코츠데일의 호텔, 레스토랑, 병원에서 일하는 많은 사람들이 먼 교외에 살며 긴 출퇴근을 감수해야 합니다. 이 문제가 해결되지 않으면 결국 스코츠데일의 성장에 제약이 될 수 있습니다(기업에는 근로자가 필요하고, 근로자에게는 주택이 필요하기 때문입니다). 단기적으로는 도시의 명성과 편의시설 덕분에 프리미엄 가격에도 수요가 높게 유지되고 있습니다.

주목해야 할 주요 동네 및 개발

상당히 개발이 완료된 도시임에도 불구하고, 2025년의 스코츠데일은 중요한 신규 개발 및 동네 변화로 활기를 띠고 있습니다. 이 프로젝트들은 앞으로 몇 년간 시장을 형성하며, 새로운 주택 공급과 때로는 새로운 상업 중심지를 가져올 것입니다. 다음은 주목해야 할 주요 지역 및 개발입니다:

1. 노스 스코츠데일의 고급 주택지: 스코츠데일 북부(루프 101 동쪽, 셰이 블러바드 북쪽)는 여전히 고급 개발의 중심지입니다. DC 랜치의 실버리프, 트룬 노스, 데저트 마운틴, 에스탄시아와 같은 커뮤니티에서는 맞춤형 대저택과 고급 사양 주택의 건설이 계속되고 있습니다. 예를 들어, 실버리프는 협곡 지대에 새로운 부지를 계속 분양하고 있으며, 토지 가격만으로도 수백만 달러에 달합니다. 피나클 피크 주변 지역에서는 추가 부티크 단지와 성공적인 DC 랜치 마스터 플랜의 연속이 진행 중입니다. 현지 보도에 따르면, 노스 스코츠데일의 2025년 초 중간 매매가는 120만 달러를 넘어 전년 대비 6.5% 상승 mileszimbaluk.com했다고 하며, 이 지역의 강세를 보여줍니다. 주요 편의시설(프라이빗 골프 클럽, 포시즌스 리조트 등)이 이 지역의 선호도를 보장합니다. 산 전망이 있는 게이트 커뮤니티의 신축 고급 주택을 찾는 구매자라면 프로젝트가 부족하지 않음을 알 수 있지만, 공급은 대체로 맞춤형이고 소량입니다.

2. 원 스코츠데일 & 복합용도 허브: 스코츠데일 로드와 루프 101 북동쪽 코너에 위치한 One Scottsdale 개발은 주요 복합용도 목적지로 부상할 예정이다. 75에이커에 걸쳐 고급 쇼핑, 식사, 오피스, 호텔, 주거시설이 포함될 계획으로, 새로운 도심지와 유사하다. 주목할 만한 주거 요소로는 One Scottsdale 내 Belgravia Group이 진행하는 88세대 고급 콘도 프로젝트인 Atavia가 있다. 2025년 기준, Atavia는 2026년 가을 완공을 앞두고 이미 약 45%가 예약되었다 mileszimbaluk.com. 이 콘도들은 거주자들이 같은 지역에서 살고, 일하고, 즐길 수 있게 하여 도보 이동이 가능한 복합용도 환경 트렌드를 반영한다. 280만 평방피트의 공간을 자랑하는 One Scottsdale은 규모 면에서 Kierland/Scottsdale Quarter와 견줄 만하다 mileszimbaluk.com. 이 개발의 진전은 북부 스코츠데일의 사회적 중심축을 이동시키고, 인근(Grayhawk 및 DC Ranch와 같은 커뮤니티)의 부동산 가치 상승에도 영향을 줄 수 있어 주목할 만하다.

3. 올드타운 스코츠데일(다운타운): 올드타운 지역(대략 Chaparral 남쪽의 Scottsdale Road 주변)은 수직적 진화를 겪고 있다. 저층의 미술관, 바, 남서부 특유의 매력으로 오랫동안 알려진 올드타운에는 고급 콘도 타워와 호텔 브랜드 레지던스가 속속 들어서고 있다. Optima Camelview(몇 년 전)와 같은 프로젝트가 녹색 수직 정원으로 분위기를 조성했다. 이제 곧 등장할 프로젝트로는 FENDI Private Residences Scottsdale가 있으며, 초고급 브랜드 콘도를 다운타운에 선보일 예정이다 mileszimbaluk.com. 또한 The Parque라는 현대적이고 지속가능한 콘도 개발도 예정되어 있으며, 친환경 요소를 강조한다 mileszimbaluk.com. 시는 재개발을 장려하기 위해 올드타운의 일부 구역에서 더 높은 건물을 허용하도록 구역 계획을 업데이트했으나, 높이와 밀도는 여전히 논란거리다. 그럼에도 불구하고 개발업자들은 올드타운에 대해 낙관적이다: 이곳의 고급 콘도 판매는 강세를 보이고 있으며, 많은 유닛이 100만 달러 이상에 거래되고 있다 mileszimbaluk.com. 구매자들은 주로 은퇴자나 세컨드홈 소유주로, 세계적 수준의 레스토랑, 스코츠데일 웨스트 박물관, 스프링 트레이닝 야구 경기를 도보로 즐길 수 있다는 점에 매력을 느낀다. 올드타운의 주택 재고는 오래된 아파트와 소형 주택에서 이러한 고급 콘도로 전환되고 있어, 더욱 국제적인 도심을 예고한다. 올드타운이 성장과 문화적 매력 유지를 어떻게 균형 잡을지 주목할 필요가 있다; 추가적인 구역 변경이나 건물 높이 논쟁은 개발 일정에 영향을 줄 수 있다.

4. 사우스 스코츠데일 재활성화: 사우스 스코츠데일(일반적으로 인디언 벤드 로드 남쪽, 올드타운 제외)은 역사적으로 더 소박한 지역이었으나, 현재는 인필 프로젝트로 활기를 띠고 있습니다. 파파고 플라자 재개발(맥도웰 & 스코츠데일 로드 위치)이 그 한 예로, 노후된 쇼핑센터를 아파트, 호텔, 소매점이 어우러진 현대적 복합 허브로 탈바꿈시키고 있습니다. 한때 “모터 마일”로 불렸던 맥도웰 로드를 따라 여러 신규 임대 단지가 들어서고 있는데, 이는 피닉스 스카이 하버 공항과 스코츠데일 다운타운과의 근접성을 활용한 것입니다. 또한, 남쪽의 기존 주거지인 하이-뷰나 빌리지 그로브 같은 지역도 플리퍼와 맞춤형 건축업자들의 관심을 받고 있으며, 이들은 1960년대 랜치 하우스를 세련된 현대식 주택으로 리노베이션하고 있습니다. 다른 지역의 집값이 치솟는 가운데, 사우스 스코츠데일은 “합리적인 스코츠데일”을 제공합니다. 이는 상대적이지만 실제로, 많은 주택이 50만~70만 달러대에 거래되고 있습니다. 이 지역들은 지속적인 젠트리피케이션이 예상되며, 젊은 인구 유입에 따라 새로운 레스토랑과 브루어리도 들어설 것입니다. 템피 스트리트카 연장이나 기타 교통 개선 계획이 실현된다면, 사우스 스코츠데일은 메트로 지역과 더욱 통합되어 매력이 높아질 수 있습니다.

5. 대형 기업 캠퍼스 프로젝트: 대형 고용주들도 광범위한 캠퍼스를 조성하며 스코츠데일의 일부 지역을 변화시키고 있습니다. 이들 캠퍼스에는 사무실과 주거 시설이 혼합된 경우가 많습니다. 가장 주목받는 곳은 북쪽 끝(헤이든 로드 & 루프 101 근처)에 위치한 액손 본사 확장입니다. 테이저 제조사 액손은 2023년 시의 특별 용도 변경 승인을 받아 미래지향적 본사 캠퍼스를 건설 중입니다 whsv.com azfamily.com. 이 계획에는 수천 명의 직원을 위한 사무실뿐 아니라 현장 주택과 편의시설도 포함되어 있어, 사실상 라이브-워크 미니 커뮤니티를 조성하게 됩니다. 이는 주거를 기업 개발에 통합하는 트렌드를 반영하는데, 실제로 주법(HB2297)이 도시들이 이를 더 허용하도록 유도하고 있습니다 kjzz.org. 또 다른 주목할 만한 개발은 크라우드스트라이크 CEO 조지 커츠가 주도하는 것으로, 그는 노스 스코츠데일 30에이커 부지에 12억 달러 규모의 프로젝트를 진행 중이며, 1,200가구의 주택과 호텔, 오피스 단지가 들어설 예정입니다 mileszimbaluk.com. 이러한 대규모 프로젝트는 향후 몇 년간 임대 아파트, 콘도, 단독주택 등 다양한 주거 형태를 대거 공급하게 될 것입니다. 사실상 새로운 미니 주거지구가 탄생하는 셈입니다. 예를 들어, 커츠의 프로젝트는 아직 초기 단계이지만, 규모를 감안할 때 실현된다면 완전히 새로운 주거 지구가 될 수 있습니다.

6. 루프 101 회랑(노스 게이트웨이): 스코츠데일 Rd와 헤이든 Rd 주변의 루프 101 구간에는 여러 프로젝트가 진행 중이며, 이들이 모여 이 지역을 변화시키고 있습니다. 위에서 언급한 One Scottsdale과 Axon 외에도, 피닉스에 위치한 Cavasson(캐버슨)에서는 Nationwide Insurance가 대규모 지역 본사와 아파트를 오픈했고, North Sky(스코츠데일 Rd & Thompson Peak 근처에 제안된 복합 개발)도 있습니다. 또한, Creation이 추진 중인 The Loop라는 산업 개발이 스코츠데일 에어파크 근처에 새로운 창고/R&D 공간을 제공할 예정입니다. 스코츠데일 에어파크 자체(스코츠데일 공항 주변)는 수십 년간 저층 오피스, 플렉스 산업, 소매업이 어우러진 번성하는 비즈니스 허브였습니다. 이제는 Scottsdale Quarter(소매/오피스)와 남은 부지에 들어서는 신규 아파트 등으로 밀집도가 높아지고 있습니다. 에어파크 지역에는 5만 개 이상의 일자리가 있으며, 때때로 “스코츠데일의 제2 다운타운”으로 불리기도 합니다. 루프 101을 따라 진행되는 프로젝트의 유입은 이 지역의 위상을 더욱 확고히 할 것입니다. 인접한 주거 커뮤니티(Grayhawk, Windgate Ranch 등)는 새로운 인근 편의시설의 혜택을 누릴 수 있지만, 교통량 증가와도 맞서야 할 수 있습니다.7. 지속가능 및 틈새 개발: 몇몇 독특한 프로젝트는 새로운 트렌드를 반영합니다. North Scottsdale의 Paloma(팔로마)는 지속가능성에 중점을 둔 틈새 프로젝트로, 전 시장의 부지에 지어졌으며 태양광 패널, 에너지 효율적 건축 등 친환경 고급 주택이 특징입니다. 이는 탄소 발자국을 줄이면서 고급 주거를 원하는 구매자층의 증가에 부응합니다. 또 다른 트렌드는 장기 체류 호텔 및 콘도 호텔입니다: Caliber가 Hyatt와 협력해 2026년 착공 예정인 Hyatt Studios(하얏트 스튜디오) 장기 체류 호텔을 건설하면 장기 방문객과 디지털 노마드를 위한 숙박 시설이 추가됩니다. 이러한 개발은 종종 주거와 호텔의 경계를 흐리며, 콘도-호텔 유닛 구매 등 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 스코츠데일의 강력한 관광 산업은 이러한 하이브리드 모델을 뒷받침합니다.8. 미래 교통 및 인프라: 엄밀히 말해 “개발”은 아니지만, 인프라 변화는 주목해야 할 동네에 영향을 줄 수 있습니다. 스코츠데일은 중심 도시에 고속도로(101 외곽 제외)가 없고, 경전철도 없어 대중교통 중심 개발이 제한되어 있습니다. 그러나 지역적으로 대중교통 확장 논의가 있습니다. 만약 스코츠데일이 버스 급행(BRT)이나 스트리트카 연장과 같은 것을 도입한다면, 그 노선 주변 지역은 중층 아파트 붐을 겪을 수 있습니다. 또한, 루프 101의 지속적인 확장과 기타 도로 개선은 접근성에 영향을 미칠 것입니다. 예를 들어, 새로운 고속도로 인터체인지나 도로 확장은 한때 멀게 느껴졌던 지역을 갑자기 더 편리하게 만들어 부동산 매력을 높일 수 있습니다.

요약하자면, 스코츠데일의 개발 파이프라인은 토지가 점점 부족해지는 상황에서도 견고합니다. 앞으로 스카이라인을 바꿀 프로젝트들이 도심(더 높은 고급 콘도)에서, 새로운 마스터 플랜 커뮤니티가 북쪽(상위 주택 공급 확대)에서, 그리고 오래된 상업 부지의 창의적 재활용(남쪽과 주요 도로변에 복합 용도 활력 추가)에서 진행될 것으로 기대됩니다. 이러한 개발들은 향후 몇 년간의 주택 수요를 충족하는 데 핵심적이며, 스코츠데일에서 새롭고 현대적인 부동산을 원하는 구매자들에게 흥미로운 기회를 제공합니다.

상업용 부동산: 오피스, 리테일 & 산업 동향

2025년 스코츠데일의 상업용 부동산 시장은 오피스, 리테일, 산업이라는 세 가지 부문이 팬데믹 이후와 미래로 나아가며 각기 다른 양상을 보이고 있습니다. 각 부문이 어떻게 전개되고 있는지, 그리고 전망은 어떤지 개요를 소개합니다:

오피스 시장 – 높은 공실률, 임차인 우위 시장: 스코츠데일(및 피닉스 광역권)의 오피스 부문은 가장 약세를 보이고 있으며, 팬데믹의 여파에 여전히 시달리고 있습니다. 이 고급 도시에서도 원격 및 하이브리드 근무로 인해 많은 오피스가 비어 있거나 충분히 활용되지 않고 있습니다. 2024년 말/2025년 초 기준 스코츠데일의 오피스 공실률은 약 18~19% williamsluxuryhomes.com입니다. 이는 오피스 공간 5개 중 1개가 비어 있다는 뜻으로, 역사적으로도 높은 수치입니다. 하지만 스코츠데일의 공실률은 피닉스 광역 평균(~21~25% 공실) williamsluxuryhomes.com보다는 다소 낫습니다. 다운타운 피닉스와 템피 같은 지역은 더 큰 타격을 받아(이들 지역은 공실률이 약 25%까지 치솟고 대형 공간이 비어 있음) williamsluxuryhomes.com. 스코츠데일에는 약 2,460만 평방피트의 오피스 재고가 있으며, 이 중 약 380만 평방피트가 비어 있습니다 williamsluxuryhomes.com. 대부분의 공실은 오래된 B급 빌딩이나 입지가 덜 좋은 오피스에 집중되어 있습니다.

임대 측면에서, 스코츠데일은 실제로 애리조나에서 가장 높은 오피스 임대료를 자랑합니다. 평균 요청 임대료는 약 제곱피트당 $34.50(풀 서비스 기준)로, 피닉스에서 가장 비싼 서브마켓(빌트모어의 카멜백 코리도)과 거의 비슷한 수준입니다 williamsluxuryhomes.com. 이는 스코츠데일의 명성과 환경이 여전히 매력적이기 때문입니다. 경영진과 기업들은 스코츠데일 주소의 명성을 선호하며, 많은 클래스 A 오피스(예: 게이니 랜치, 키어랜드 지역, 스코츠데일 에어파크)는 최신식이고 편의시설이 풍부합니다. 하지만 이런 임대료를 유지하기 위해, 임대인들은 관대한 혜택을 제공하고 있습니다. 보고서에 따르면 임대인들은 공간 인테리어를 위한 제곱피트당 $100의 임차인 개선비와 여러 달의 무료 임대 기간을 제공하며 임차인을 유치하고 있습니다 williamsluxuryhomes.com. 이런 무료 혜택을 감안하면 실질 임대료(순수익 기준)는 표면상 임대료가 유지되는 것처럼 보여도 실제로는 하락했습니다.

임차인 협상력이 높습니다. 사무실 공간을 찾는 기업들은 금융위기 이후 볼 수 없었던 조건으로 협상할 수 있습니다. 전대 공간도 풍부합니다. 피닉스 메트로 지역에는 2023년에 400만 제곱피트 이상의 전대 공간이 있었으나, 2025년 2분기에는 420만 제곱피트로 줄었습니다(2022년 이후 최저치로, 다소 개선된 신호) cushmanwakefield.com. 스코츠데일은 최근 1년 동안 약 483,000 제곱피트의 점유 오피스 공간을 잃었는데, 이는 입주보다 축소 또는 이탈한 기업이 더 많았기 때문입니다 williamsluxuryhomes.com(순흡수량 마이너스) – 이는 명백한 초과 공급 신호입니다.

하지만 모든 것이 암울한 것은 아닙니다: 퀄리티로의 이동(flight-to-quality)이 일어나고 있습니다. 주요 입지의 최고급 클래스 A 오피스(스코츠데일 쿼터/키어랜드, 다운타운 워터프론트, 카바손 등)는 여전히 임차인을 끌어들이고 있습니다. 이 건물들은 종종 높은 점유율을 보이며, 일부는 대기자 명단까지 있을 정도로, 기업들이 더 좋은 공간으로 통합해 직원들의 출근을 유도하고 있습니다. 예를 들어, 셰이 블러바드에 위치한 366,000 제곱피트 규모의 완전 임대된 클래스 A 빌딩이 $71.5M에 매각되었습니다 – 이는 투자자들이 여전히 스코츠데일의 고급 오피스에 장기적 가치를 보고 있음을 보여줍니다 williamsluxuryhomes.com. 반면, 노후화된 오피스 단지들은 편의시설이 부족해 어려움을 겪고 있습니다.

사무실에 대한 전망은 최악의 시기는 지났다는 점에서 조심스럽게 낙관적입니다. 시장 분석가들은 경제가 성장하고 일부 기업들이 다시 확장하기 시작함에 따라 공실률이 점진적으로 하락할 것으로 예상합니다. Cushman & Wakefield는 피닉스 사무실 공실률이 이전 28% 이상에서 2025년 1분기 27.8%로 하락했다고 언급했으며, 이는 공간이 서서히 흡수되면서 전환점이 되었음을 의미합니다 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. 특히 스코츠데일에서는 임대료 상승률이 단기적으로 연 0~1% 수준에 머물 수 있음 williamsluxuryhomes.com – 즉 임대료가 안정적일 것으로 보이며, 임대인들은 임대료 인상보다는 공간 채우기에 집중할 것입니다. 2026년에 일부 예상대로 금리가 하락한다면, 기업들은 (전망이 개선되기 때문에) 임대차 계약에 더 적극적으로 나설 수 있어 수요가 증가할 수 있습니다 williamsluxuryhomes.com. 또한, 스코츠데일의 일자리 증가 – 특히 금융, 기술, 헬스케어 분야 – 는 결국 더 많은 사무실 인력과 공간 수요로 이어질 수 있습니다. 하지만 현실적으로 원격근무가 정착된 만큼, 스코츠데일의 사무실 시장 회복은 느릴 것입니다. 최소 2025~2026년까지는 임차인에게 유리한 시장이 지속될 것으로 예상되며, 사무실이 필요한 사람들에게는 선택지와 좋은 조건이 많을 것입니다. 투자자 입장에서는, 임대가 개선되지 않는다면 노후 사무실 자산이 (주거용이나 연구실 등으로) 용도 변경 대상이 될 수 있습니다.

소매 및 호스피탈리티 – 견고하고 번창하는 시장: 스코츠데일의 소매 부동산은 훨씬 더 좋은 성과를 보였습니다. 이 도시는 소매의 메카로, 스코츠데일 패션 스퀘어 같은 고급 쇼핑몰부터 올드타운의 아기자기한 부티크 거리, 교외를 아우르는 파워센터까지 다양합니다. 2025년 2분기 기준, 피닉스 광역권 소매 공실률은 5.1%에 불과하며, 1년 전 5.0%에서 거의 변동이 없었습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 본질적으로, 소매 공간에 대한 수요가 매우 높으며, 스코츠데일도 예외가 아닙니다. 실제로 스코츠데일의 주요 소매 상권은 대기 중인 임차인이 있을 정도로 공실률이 매우 낮습니다(5% 미만). 소매 시장은 애리조나의 인구 증가와 팬데믹 이후 소비자들이 매장과 식당으로 적극적으로 돌아온 덕분에 혜택을 받았습니다. 또한 최근 대형 쇼핑센터 신축이 거의 없어 공급이 매우 제한적입니다.

스코츠데일의 관광 산업과 부유함은 도시의 경쟁력을 높여줍니다. 이 도시는 매년 1,100만 명 이상의 방문객을 citizenportal.ai에서 유치하며, 이들 중 많은 이들이 쇼핑과 식사를 하여 소매 매출을 증대시키고 있습니다. Scottsdale Waterfront와 Old Town과 같은 지역은 트렌디한 레스토랑, 미술관, 나이트라이프가 번성하는 활기찬 복합 용도 구역으로 탈바꿈했습니다. 2025년 스코츠데일에서는 체험형 소매업—예를 들어, 고급 피트니스 스튜디오, 엔터테인먼트 공간, 몰입형 예술 설치물 등이 기존의 전통적인 소매 공간을 대체하는 추세가 나타나고 있습니다. 임대인들은 쇼핑센터의 경쟁력을 유지하기 위해 적극적으로 임차인 구성을 선별하고 있습니다.

소매 임대료는 수요로 인해 완만하게 상승하고 있습니다. 스코츠데일의 좋은 매장 위치는 유동 인구에 따라 평방피트당 $40~$60의 트리플넷 임대료를 받을 수 있습니다. 일부 소매업체가 조심스러운 유일한 이유는 경제 상황(인플레이션과 인건비)과 전자상거래와의 경쟁 때문입니다. 하지만 많은 소매업체들이 스코츠데일의 인구통계(고소득 인구와 관광객) 때문에 이곳을 타깃으로 삼고 있습니다. 따라서 Nobu 레스토랑 오픈, 신규 고급 자동차 딜러십, 고급 식료품점 진출과 같은 확장이 이루어지고 있습니다.

호스피탈리티 부문(호텔, 리조트)도 2021~2023년에 강하게 반등했으며 2025년에도 견고한 상태를 유지하고 있습니다. 미국인들의 국내 여행 증가로 리조트 객실 점유율과 객실 요금이 사상 최고치를 기록했습니다. 많은 스코츠데일 호텔이 리노베이션을 거쳤고, 신규 호텔도 계획 중입니다(예를 들어, 앞서 언급한 Hyatt Studios 장기 숙박 시설이 객실 수를 추가할 예정입니다). 한 가지 잠재적 위험 요소는 피닉스 광역권에서 호텔 건설이 급증하면서 2026년까지 경쟁이 심화될 수 있다는 점입니다. 하지만 스코츠데일은 최고의 레저 및 미팅 목적지로서의 브랜드를 보유하고 있어, 이 지역 내 호텔 실적은 계속 상위권을 유지할 것으로 보입니다.

산업 및 플렉스 – 높은 수요, 신규 공급: 산업용 부동산은 전자상거래, 제조업, 인구 증가 덕분에 피닉스 광역권 시장의 총아입니다. 스코츠데일이 피닉스 웨스트밸리 일부 지역처럼 산업 중심지는 아니지만, 플렉스 공간 및 소규모 산업을 통해 지역 비즈니스를 지원하는 역할을 하고 있습니다. 스코츠데일의 산업용 자산 대부분은 에어파크 주변에 위치해 있으며, 이곳에는 경공업, 창고, 쇼룸이 사무실과 함께 있습니다. 역사적으로 스코츠데일의 산업 공실률은 매우 낮았으며(종종 5% 미만), 토지 제약으로 신규 공급이 제한되고, 부유한 스코츠데일 인근의 물류 수요(예: 주방 리모델링 공급업체, 의료기기 조립, 고급 자동차 보관 등)가 꾸준했기 때문입니다.

그러나 지역적으로는 많은 신규 산업 공급이 시장에 진입하고 있습니다 – 피닉스는 2022–2024년에 3,000만 평방피트 이상의 산업 공간이 건설 중이었습니다. 이는 미국에서 가장 활발한 시장 중 하나입니다. 이로 인해 메트로 전체의 산업 공실률이 2025년 2분기에 약 13.3%까지 상승했습니다 cushmanwakefield.com. 이는 단순히 너무 많은 신축 창고가 한 번에 시장에 출시되었기 때문입니다. 피닉스의 웨스트사이드 메가 창고(구디이어, 버키 등)가 이러한 증가에 기여했습니다. 하지만 이들은 50만 평방피트 이상의 대형 창고이고, 스코츠데일의 산업 시설은 대체로 더 작은 유닛과 틈새 시설로, 여전히 점유율이 꽤 높습니다. 실제로, 현지 개발업체 Creation은 노스 스코츠데일에서 “The Loop” 산업 프로젝트를 시작하고 있습니다. 이는 해당 지역의 현대적 산업 공간 수요를 충족하기 위한 것입니다 mileszimbaluk.com. 스코츠데일에서 신규 산업 개발이 이루어지는 것은 (토지 가치가 높기 때문에) 다소 이례적이므로, 이는 아마도 라스트마일 유통이나 첨단 제조 공간 등 스코츠데일 주소를 원하는 특정 수요가 있음을 나타냅니다.

이 지역의 산업 임대료는 수요로 인해 빠르게 상승했습니다(몇 년 만에 두 자릿수 % 증가). 스코츠데일의 소형 창고는 평방피트당 $15 이상(트리플넷)으로 임대될 수 있는데, 이는 많은 중서부 도시의 $6–$8에 비해 높은 수준입니다. 많은 기업들이 스코츠데일의 고객 기반과 가까이 있기 위해 프리미엄을 지불할 의향이 있습니다.

산업 전망은 장기적으로 매우 긍정적입니다. 피닉스의 입지와 성장은 이곳을 유통 및 제조의 신흥 거점으로 만들고 있습니다(특히 공급망이 해안 항구에서 다각화됨에 따라). 스코츠데일 자체도 그 파급 효과를 누릴 수 있습니다 – 예를 들어, 일부 첨단 기술 기업이나 항공우주 회사가 이 지역에 거주하는 숙련된 인력을 유치하기 위해 스코츠데일 인근에 소규모 시설을 설립할 수 있습니다. 오히려 산업 분야의 위험은 단기적인 공급 과잉입니다: 앞서 언급했듯이, 신규 건설 물량이 한동안 공실률을 일시적으로 높였습니다. 하지만 전문가들은 피닉스의 강한 산업 임대 수요(여전히 대부분의 도시를 앞지름)를 감안할 때, 앞으로 몇 년 내에 이 공간이 흡수될 것으로 예상합니다. 2026–2027년쯤에는 메트로 산업 공실률이 다시 낮아지고, 임대료도 계속 상승세를 보일 수 있습니다(다만 더 느리고 건강한 속도로). 스코츠데일에서는 토지가 제약 요인이 될 것입니다 – 신규 산업 개발이 가능한 공간이 몇 군데밖에 없습니다. 그래서 기존 산업 부동산의 가치가 동부 밸리의 희소한 입지를 두고 사용자들이 경쟁하면서 상승할 수 있습니다. 신규 Loop 개발은 주목할 만한 프로젝트입니다; 만약 빠르게 임대된다면, 스코츠데일에서 더 많은 산업/플렉스 개발이 가능하다는 신호가 될 것입니다.

전반적인 상업 투자 환경: 투자자들은 이 지역의 인구통계 덕분에 스코츠데일 상업용 부동산을 비교적 안전한 선택지로 보고 있습니다. 스코츠데일의 스트립몰이나 오피스 빌딩의 캡 레이트는 애리조나에서 가장 낮은 편(즉, 가장 높은 가격)으로, 안정성에 대한 인식을 반영합니다. 예를 들어, 완전히 임대된 스코츠데일 리테일 센터는 5~6%의 캡 레이트에 거래될 수 있지만, 피닉스의 덜 부유한 지역에 있는 유사한 센터는 7% 이상일 수 있습니다. 현재의 높은 금리는 캡 레이트를 상승시키는 압력을 가해 일부 상업용 자산 가치를 약화시키고 있지만, 스코츠데일의 우량 자산은 여전히 매수자들의 강한 관심을 받고 있습니다. 일부 지역 투자자들은 적응형 재사용(adaptive re-use)도 모색하고 있습니다. 예를 들어, 노후된 오피스 빌딩을 주거용으로 전환할 수 있을까요? 상업용 부동산의 10%를 주거용으로 전환하도록 하는 새로운 주법은, 특히 오피스 공실이 지속된다면, 창의적인 프로젝트를 장려할 수 있습니다 kjzz.org. 스코츠데일의 용도지역제와 지역사회 저항은 재개발의 장벽이 될 수 있지만, 앞으로 몇 년간 저조한 상업용 부지를 복합용도 또는 주거용으로 재구성하려는 제안이 더 많아질 수 있습니다.

요약하자면, 스코츠데일의 상업용 부동산은 혼합된 양상을 보입니다: 리테일과 호스피탈리티는 활기차며, 소비와 관광에 의해 뒷받침되고 있습니다. 산업용 부동산은 강세를 보이고, 다만 신규 공급을 소화해야 하며, 오피스는 부진한 편으로, 근무 방식의 급격한 변화에서 아직 회복 중입니다. 그럼에도 불구하고 오피스 시장에도 밝은 부분이 있으며, 전반적으로 스코츠데일의 상업 활동은 새로운 트렌드에 탄력적으로 적응하고 있습니다.

지역 경제 요인: 일자리, 인구 및 이주 영향

여러 지역 경제 동향이 스코츠데일의 부동산 시장을 뒷받침하고 있으며, 이는 현재 상황과 미래 전망 모두에 대한 맥락을 제공합니다. 여러 면에서 스코츠데일의 강한 경제는 높은 금리에도 불구하고 부동산이 비교적 견고하게 유지될 수 있었던 기반입니다.

견고한 일자리 증가: 스코츠데일은 건강한 속도로 일자리를 추가하고 있으며, 전국 평균을 능가하고 있습니다. 시 경제 개발팀은 종종 스코츠데일의 인구 증가율(연간 약 1.4%)과 일자리 증가율이 미국 평균보다 2~3배 빠르다고 citizenportal.ai 언급합니다. 이 성장을 이끄는 주요 산업에는 기술, 금융, 의료, 생명공학, 관광, 그리고 기업 본사/백오피스 운영이 포함됩니다. 실제로 스코츠데일의 다섯 개 산업 부문(예: 바이오테크, 의료기술, 비즈니스 서비스 등)은 애리조나 주 평균보다 더 빠르게 성장하고 있어, 스코츠데일이 첨단 기술 및 고숙련 일자리의 중심지임을 보여줍니다. 스코츠데일의 실업률은 매우 낮아, 2025년 초 기준 약 2.7% citizenportal.ai로, 애리조나 주 평균(약 4~5%)보다도 훨씬 좋습니다. 사실상 스코츠데일은 완전 고용에 가까우며, 기업들은 종종 지역 내 자격을 갖춘 인재보다 더 많은 일자리 공고를 내고 있습니다.

이 지역의 주요 고용주로는 HonorHealth(의료 시스템), CVS Health(대형 약국 복지 사무소 보유), Vanguard(대형 캠퍼스를 둔 투자 관리), Nationwide Insurance, 그리고 여러 기술 기업 및 스타트업이 있습니다. 그리고 성장은 계속되고 있습니다. 시는 Mac Innovation Park(비즈니스 파크 개발로, 새로운 오피스/R&D 공간 제공 예상), ASM America의 새로운 반도체 본사, 그리고 Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai 등 여러 대형 프로젝트를 통해 새로운 일자리가 창출될 것이라고 밝혔습니다. 이들 프로젝트 각각은 향후 수백, 많게는 수천 개의 일자리를 약속하며, 이는 해당 근로자와 가족들의 주택 수요로 이어집니다. 예를 들어, 반도체 기업(ASM, 인근 피닉스의 TSMC 등)은 고임금 엔지니어를 유치하며, 이들은 종종 스코츠데일과 같은 고품질 주거지를 찾습니다.

더불어, 스코츠데일은 피닉스 광역권의 성장세의 혜택도 받고 있습니다. 피닉스 광역권은 꾸준히 일자리 창출 상위권에 오르고 있습니다. 2025년, 애리조나의 일자리 창출은 기록을 경신하여, 연초 6개월 만에 24,000개 이상의 신규 일자리가 발표되었습니다 azbigmedia.com. 이 중 상당수는 이스트밸리와 피닉스 북부에 위치해 있어, 스코츠데일 주민들도 접근이 가능합니다. 일자리가 템피나 피닉스에 있더라도, 많은 사람들이 라이프스타일 때문에 스코츠데일에 거주하며 출퇴근을 선택합니다. 따라서 스코츠데일의 주택 시장은 인접 도시의 일자리 호황에도 간접적으로 힘을 얻고 있습니다.

인구 및 이주: 피닉스 대도시권은 미국에서 가장 빠르게 성장하는 지역 중 하나이며, 스코츠데일도 그 성장에 동참하고 있습니다. 스코츠데일의 공식 인구는 약 243,000명(2025년 추정치)이며 계속 증가하고 있습니다. 특히 일부 선벨트 도시들이 주로 중산층 가족의 국내 이주에 의존하는 반면, 스코츠데일은 부유한 이주자들도 많이 끌어들입니다. 예를 들어, 임원, 은퇴자, 어디서든 일할 수 있는 원격 근무자 등이 있습니다. 마리코파 카운티(피닉스 지역)로의 순이주는 매년 매우 긍정적이었습니다. 이는 캘리포니아, 일리노이, 워싱턴 등 생활비가 더 높은 주에서 이주해 오는 사람들이 많기 때문입니다. 레드핀(Redfin) 데이터에 따르면 2025년에 스코츠데일로 이주를 고려하는 온라인 주택 검색자들의 주요 출발 도시는 시카고, 시애틀, 로스앤젤레스, 댈러스, 베이 에어리어 redfin.com redfin.com입니다. 이는 일화적 증거와도 일치합니다. 예를 들어, 캘리포니아 주민들이 비싼 집을 팔고 스코츠데일에 집을 사거나, 중서부 사람들이 햇살을 찾아 이주하는 경우 등입니다.

애리조나 내에서 스코츠데일은 종종 임원 및 전문직 종사자들의 이주지로, 피닉스/스코츠데일에서 일자리를 얻기 위해 이주하는 경우가 많습니다. 또한 계절 거주자(스노우버드)들에게도 인기 있는 곳입니다. 즉, 추운 지역에서 겨울을 보내기 위해 오는 사람들이며, 이들 중 일부는 결국(특히 은퇴 후) 정착하여 상주하게 됩니다. 국제 이주는 더 작은 비중이지만 무시할 수는 없습니다. 예를 들어, 캐나다인들은 스코츠데일을 매우 좋아하며(캐나다 겨울 방문자 커뮤니티도 큼), 일부 유럽인들도 이곳에 휴가용 주택을 투자합니다.

인구통계: 스코츠데일의 인구는 연령대가 높고(중위 연령 약 47세), 소득 수준이 높습니다(가구 중위 소득 약 11만5천 달러, 미국 중위 약 6만5천 달러) – 기본적으로 고소득, 부분적으로 은퇴자 커뮤니티입니다. 이는 부동산 시장에 꾸준한 고급 및 세컨드 하우스 수요, 그리고 노년층을 위한 의료 시설 및 편의시설 수요로 이어집니다. 하지만 최근에는 활기찬 라이프스타일에 이끌린 젊은 전문직 종사자들도 유입되고 있어, 올드타운 같은 곳은 더 젊은 분위기를 띱니다. 시의 우수한 학교와 낮은 범죄율은(감당할 수 있는) 가족들을 끌어들여, 좋은 학군의 단독주택 수요를 꾸준히 유지시킵니다.

관광 영향: 스코츠데일의 경제를 이끄는 큰 동력은 관광 산업입니다. 매년 1,100만 명 이상의 방문객이 햇살, 골프장, 리조트, 각종 이벤트(바렛-잭슨 자동차 경매, 피닉스 오픈 골프, 스코츠데일 말 쇼 등)citizenportal.ai를 위해 찾아옵니다. 관광은 상당한 수익(호텔업 일자리, 숙박세 등)을 창출하며, 주택 시장에도 영향을 미칩니다. 많은 관광객이 이곳의 라이프스타일을 경험한 후 세컨드 하우스를 구매하거나 영구 이주를 결정하기도 합니다. 견고한 관광 산업은 단기 임대 시장을 뒷받침하고, 리조트형 부동산에 대한 수요를 높게 유지시킵니다.

이것이 부동산에 미치는 영향: 이러한 모든 요인 – 일자리 증가, 이주, 부 – 이 직접적으로 부동산 수요에 영향을 미칩니다:

높은 일자리 증가율 + 낮은 실업률 = 주택을 구매하거나 임대할 소득이 있는 사람이 더 많아진다는 뜻입니다. 또한 일반적으로 임금이 상승한다는 의미이기도 합니다(고용주들이 인재를 두고 경쟁하기 때문), 이는 사람들이 더 높은 주택 가격을 감당할 수 있도록 도와줍니다.
인구 증가율 연 1~2%는 작아 보이지만, 약 24만 명의 도시에서는 매년 수천 명의 주민이 추가되는 셈입니다. 각 신규 가구는 주거 공간이 필요하므로 공급에 대한 압박이 계속됩니다.
부유층 이주는 많은 구매자들이 상당한 현금이나 자산을 가지고 들어온다는 뜻입니다. 이것이 부분적으로 스코츠데일의 시장이 강세를 유지한 이유를 설명해줍니다 – 많은 구매자들이 대출이 필요 없거나 큰 계약금을 낼 수 있어, 높은 금리의 충격을 완화합니다. 현금 구매자(스코츠데일의 고급 시장에서 흔함)는 계속 활발했으며, 한 지역 전문가가 언급했듯이, 현금 거래는 스코츠데일의 부유한 구매자들 사이에서 여전히 흔하며, 협상에서 우위를 점하게 해줍니다 mileszimbaluk.com. 2023년에는 일부 스코츠데일 우편번호 지역에서 거래의 약 30~35%가 현금 거래였습니다.
다양한 경제 구조(기술, 의료, 금융, 관광)는 스코츠데일에 회복력을 부여합니다. 한 분야가 둔화되어도 다른 분야가 보완합니다. 예를 들어, 전국적인 기술 업황 침체가 발생해도 스코츠데일의 관광이나 의료 분야는 여전히 강세일 수 있어 고용이 균형을 이룹니다. 이러한 안정성은 부동산 투자자들에게 매력적으로, 큰 침체 위험을 낮춥니다.

하지만 몇 가지 과제도 있습니다:

노동력 부족: 아이러니하게도, 스코츠데일의 매우 낮은 실업률은 기업들이 근로자를 찾기 어렵다는 것을 의미할 수 있습니다. 특히 저임금 근로자들에게는 주거비가 너무 비싸기 때문입니다. 이 문제가 해결되지 않으면 기업 확장이 제한되거나, 외부에서 더 많은 통근자가 유입되어(교통 혼잡 증가) 문제가 될 수 있습니다.
도시 내 이동 변화: 일부 젊은 기술 인력은 피닉스 도심이나 템피의 도시적 분위기를 선호하기 때문에, 스코츠데일은 해당 인구층을 유치하기 위해(도심 콘도 등으로) 계속 변화해야 할 수 있습니다. 스코츠데일은 전통적으로 ‘리조트 교외’ 이미지였지만, 취향이 변하고 있기 때문에, 도시도 경쟁력을 유지하려면 트렌디한 도심 지역을 선택할 수 있는 인재들을 잡기 위해 변화가 필요합니다.
고령화 인구: 베이비붐 세대가 고령화되면서 일부는 규모를 줄이거나 스코츠데일을 떠날 수 있습니다(예: 다른 지역에 사는 자녀와 가까이 지내거나 건강상의 이유로). 이는 점차적으로 일부 주택을 공급하게 될 수 있지만(공급 측면에서는 긍정적), 동시에 스코츠데일이 단순히 은퇴자 서비스에만 의존하지 않고 경제를 계속 다각화해야 함을 의미합니다.

이주 패턴: 스코츠데일 주민들이 떠날 때 어디로 가는지도 흥미로운 점입니다. Redfin의 데이터에 따르면 약 30%의 스코츠데일 주택 구매자가 스코츠데일을 떠나려고 검색하며(70%는 이 지역에 남음) redfin.com. 떠나는 사람들이 선호하는 목적지는 프레스콧 밸리, 쇼로우, 플래그스태프와 같은 애리조나의 소도시들입니다 redfin.com redfin.com – 종종 은퇴자들이 변화를 위해 가거나, 집을 팔고 더 저렴한 주택을 찾는 사람들이 선호하는 더 시원하거나 시골 지역입니다. 이는 하나의 순환을 시사합니다: 오랜 소유주들이 집을 팔고 더 조용한 곳으로 이주하면, 새로운 이주민들이 들어옵니다. 이러한 이동은 실제로 상위 시장(예: 은퇴자들이 고급 주택을 매각)에서 매물을 늘릴 수 있지만, 동시에 새로운 수요 유입도 보장합니다.

요약하자면, 스코츠데일의 경제적 기초는 매우 탄탄합니다 – 성장하는 부유한 인구와 풍부한 일자리. 이는 부동산 가치를 뒷받침하고 시장이 심각한 침체로부터 어느 정도 보호받도록 합니다. 사람들이 스코츠데일을 일하고, 살고, 즐기기에 매력적인 곳으로 여기는 한, 부동산에 대한 근본적인 수요는 계속될 것입니다. 지역 정책은 이제 경제 성장이 주택 부족으로 인해 저해되지 않도록(그래서 새로운 주택법이 도입됨) 노력하고 있으며, 이는 경제와 주택 공급이 함께 성장해야 한다는 인식의 결과입니다. 가까운 미래에도 스코츠데일의 경제는 상승세를 이어갈 것으로 보여, 부동산 소유주들에게 긍정적인 신호입니다.

부동산에 영향을 미치는 규제 및 용도지역 변경

최근 몇 년간, 주 및 시 차원에서 규제 및 용도지역 관련 변화가 등장하여 스코츠데일의 부동산 환경을 바꿀 수 있습니다. 이러한 정책 변화는 애리조나 전역에서 나타나는 급속한 성장, 주택 가격 부담 문제, 그리고 지역사회 영향에 대한 대응입니다. 주목해야 할 주요 분야는 다음과 같습니다:

1. 애리조나 친주택 입법(2023): 2023년, 애리조나 주의회는 주 전역의 주택 부족을 완화하기 위한 초당적 법안을 통과시켰습니다. 스코츠데일에 가장 큰 영향을 미칠 두 가지는 다음과 같습니다:

HB 2720 – 부속 주거 단위(ADUs): 이 법은 본질적으로 ADU(카시타 또는 그라니 플랫이라고도 함)에 대한 도시의 금지 조치를 무효화합니다. 이 법은 요구합니다 단독주택 지역의 주택 소유자가 합리적인 규정 하에 자신의 부지에 ADU를 신축하거나 기존 건물을 전환할 수 있도록 도시가 허용해야 합니다. 구체적으로, 이 법은 ADU에 대해 과도하게 제한적인 요건(예: 대형 대지 면적 또는 과도한 이격 거리 등)을 지방자치단체가 부과하는 것을 금지합니다 rsnlawaz.com yourvalley.net. 이 법의 목표는 기존 주거지 내에서 소규모 임대주택이나 가족용 스위트룸을 가능하게 하여 주택 공급을 점진적으로 늘리는 것입니다.
HB 2297 – 상업 공간의 적응형 재사용: 이 법은 도시가 상업용 또는 복합 용도 건물의 일정 부분을 주거용으로 전환하는 것을 허용하도록 의무화합니다. 문구가 다소 복잡한데, 도시는 상업용 건물 공간의 “최대 10%”까지 주택으로 전환하는 것을 허용해야 한다고 명시되어 있습니다. 이는 활용도가 낮은 사무실/소매 공간을 아파트나 콘도로 창의적으로 재사용하도록 장려하기 위한 것으로 보입니다 kjzz.org kjzz.org.

스코츠데일의 대응: 스코츠데일 시의회는 이러한 주 법률에 대해 꺼려했으며, 이를 지역 구역제 통제권에 대한 침해로 보았습니다. 2024년 말, 준수 마감일을 앞두고 시의회는 ADU(부속 주거 단위) 및 적응형 재사용을 시행하기 위한 조례를 통과시켰으나 “영향을 제한하기 위한 조정”을 가했습니다 kjzz.org kjzz.org. ADU의 경우, 스코츠데일은 부착형, 분리형, 제한적 저렴 ADU를 허용하는 규정을 마련했으나(정보 페이지 참고) scottsdaleaz.gov, 아마도 엄격한 디자인 기준과 소유주 거주 요건을 포함해 동네 특성을 유지하려 했을 것입니다. 일부 시 지도자들은 ADU가 단기 임대(파티 하우스 문제를 증폭시킴)로 사용될 수 있고, 주 법이 “우리 동네에 대한 공격”이라고 우려를 표명했습니다 kjzz.org kjzz.org. 그럼에도 불구하고, 2025년 현재 스코츠데일 주택 소유자들은 이전보다 더 자유롭게 ADU를 추진할 수 있게 되었으며, 이는 점진적으로 시 내 임대 유닛을 늘릴 수 있습니다. 앞으로 차고 개조나 뒷마당에 카시타(작은 별채)가 더 많이 등장할 수 있는데, 이는 다세대 가족 거주나 임대 수입에 유익할 수 있습니다.

상업용 재사용 법의 경우, 스코츠데일은 “10% 이하”를 “최소 1%까지도 가능”으로 해석하려 했습니다. 시의회는 건물의 단 1%만 전환을 허용하는 조례를 통과시켰으며 kjzz.org, 이에 대해 법안 발의자가 스코츠데일이 법을 위반하고 있다고 경고했습니다 kjzz.org kjzz.org. 이 논쟁은 계속될 수 있지만, 만약 법이 집행된다면 일부 스트립몰이나 오피스 빌딩의 최대 10%의 바닥 면적이 아파트로 전환될 수 있습니다(예: 사무실 2층을 주거 유닛으로 전환). 현재까지 이 법에 따른 주요 프로젝트가 스코츠데일에서 공개된 바는 없으나, 주목할 만한 분야입니다. 오피스 공실률이 계속 높다면, 건물 소유주들이 더 많은 주거 전환을 추진할 수 있습니다.

2. 단기 임대 규제: 애리조나는 2016년 시에서 단기 임대(STR)를 금지하는 것을 금지한 주법 때문에 전통적으로 단기 임대에 대해 관여하지 않는 입장이었습니다. 관광지인 스코츠데일에서는 에어비앤비가 폭발적으로 늘어났고, 그 중 일부는 조용한 주택가에서 “파티 하우스”로 변질되었습니다. 주민들은 소음, 쓰레기, 안전 문제로 불만이 커졌습니다. 2022년부터 주 정부는 입장을 다소 완화하여 시에 일부 규제 권한을 부여했습니다. 스코츠데일은 이를 최대한 활용했습니다:

2023년, 스코츠데일은 모든 STR 소유주가 연간 시 라이선스($250)를 취득하고 규칙을 준수하도록 요구했습니다: 임대 사실을 이웃에게 통지, 책임 보험 가입, 투숙객에 대한 성범죄자 신원 조회 실시 avalara.com avalara.com. 이를 통해 STR 등록부가 만들어져 감독이 강화되었습니다.
2024년 5월, 스코츠데일은 STR “민원 파티” 단속을 위한 조례를 통과시켰습니다. 새 규정(2024년 6월 6일 시행)은 몇 가지 핵심 조치를 도입했습니다: 이벤트 주최자를 책임지게 하고, STR에서 대규모 소란 파티를 주최하는 경우 경찰이 비거주 투숙객을 퇴거시킬 수 있는 권한을 부여하며, 21세 미만 미성년자에게 임대를 전면 금지했습니다 avalara.com avalara.com. 이러한 조치는 “파티 맨션” 비즈니스 모델을 억제하는 데 목적이 있습니다.

시 지도부는 주법의 한도 내에서 STR의 영향을 통제하기 위해 “모든 가능한 수단”을 사용할 것이라고 밝혔습니다 avalara.com avalara.com. 실질적으로, 스코츠데일의 STR 투자자 환경은 더 엄격해졌습니다: 위반 시 벌금이 부과되고, 반복 위반자는 라이선스를 잃을 수 있습니다. 에어비앤비 투자를 고려하는 구매자라면 규정을 철저히 준수해야 하며, 그렇지 않으면 처벌을 받을 수 있습니다. 시간이 지나면 더 엄격한 집행으로 문제성 STR이 줄어들 수 있지만, STR 시장이 완전히 사라지지는 않을 것입니다. 스코츠데일은 그만큼 인기가 많기 때문입니다. 대신, 책임감 있는 호스트가 운영하는 더 전문화된 STR 시장(그리고 아마도 관광객에게 전가되는 더 높은 비용)을 기대할 수 있습니다.

3. 구역 변경 및 개발 승인: 사례별로, 스코츠데일 시의회와 도시계획위원회는 지역 개발에 영향을 줄 수 있는 재구역 제안들을 정기적으로 다룹니다:

올드타운의 높이 및 밀도: 스코츠데일은 최근 몇 년간 올드타운 캐릭터 지역 계획을 업데이트하여 특정 구역(예: 골드워터 블러바드 지역에서는 최대 150피트까지)에서 더 높은 건물을 허용했습니다. 하지만 도심 고층 건물에 대한 논쟁과 지역사회의 반발이 계속되고 있습니다. 2023~2024년에는 일부 프로젝트가 높이/밀도 보너스를 신청하면서 공청회가 열렸습니다. 이러한 결정의 결과는 지을 수 있는 유닛 수에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 제안된 콘도 타워가 주민 반대로 축소된다면, 공급되는 신규 주택 수가 줄어듭니다. 지금까지 스코츠데일은 “남서부의 매력”을 보존하면서 도심 성장을 장려하려고 노력해왔으며, 이는 미묘한 균형입니다.
노스 스코츠데일 재구역: 때때로, 대규모 부지(예: 주정부 신탁 토지나 골프장)가 개발 대상으로 등장합니다. 한 예로, 1,975세대 아파트와 호텔을 포함한 계획이 “비주거용”에서 주거용으로의 재구역을 필요로 했습니다 coalitionofgreaterscottsdale.org. 시는 이러한 대규모 변화에 대해 신중하게 검토하며, 종종 대가로 오픈스페이스나 교통 개선 등을 협상합니다. 대규모 개발을 노리는 투자자들은 이 신중한 과정을 잘 헤쳐나가야 합니다.
대형 고용주를 위한 인프라 및 구역: 2023년 Axon 캠퍼스 구역 변경이 대표적 사례로, 스코츠데일은 Axon의 계획(직원을 위한 일부 주거 포함)을 수용하기 위해 구역을 변경했습니다 whsv.com azfamily.com. 시는 일반적으로 경제 개발에 우호적이기 때문에, 주요 고용주 유치를 위해 구역에 유연성을 보일 수 있습니다. 마찬가지로, 스코츠데일 에어파크와 같은 지역의 구역도 필요에 따라 더 높은 오피스 빌딩이나 주차장 허용을 위해 주기적으로 업데이트됩니다.

4. 물 정책 및 개발 한계: 이는 용도지역 코드 문제는 아니지만, 애리조나의 물 규정은 부동산 개발 역량에 직접적인 영향을 미칩니다. 2023년에는 주목받는 상황이 발생했습니다. Rio Verde Foothills(스코츠데일 바로 외곽에 위치한 비법인 지역)의 수자원이 스코츠데일 시에 의해 차단되었습니다. 스코츠데일 시는 가뭄 우려로 인해 그곳에 물을 트럭으로 운반해왔으나 중단한 것입니다 azgovernor.gov. 이로 인해 2023년 주 정부가 긴급 임시 방안을 마련해 물을 공급했지만, 물 부족이 현실임을 분명히 보여주었습니다. 주 정부는 신규 택지 개발 시 100년 보장 수자원 공급 규정을 두고 있어, 개발업자는 100년간의 물 공급 가능성을 입증해야 합니다. 2023년 6월, 애리조나 당국은 마리코파 카운티(피닉스 지역) 일부가 계획된 모든 주택에 충분한 지하수가 없다고 발표해, 대체 수원이 확보되지 않는 한 일부 향후 확장 개발이 사실상 중단되었습니다. 스코츠데일은 주로 Central Arizona Project를 통해 콜로라도강 물을 사용하고 있는데(현재 Tier 1 감산 할당 적용 중) cap-az.com, 가뭄이 계속되면 향후 공급이 줄어들 수 있습니다. 시는 물을 비축해두었고, 많은 경우 재생수를 관개에 사용해 신도시보다 유리한 위치에 있습니다. 그러나 심각한 감산이 발생하면 스코츠데일도 신규 연결을 제한하거나(예: 대형 잔디밭, 골프장 등) 물 사용이 많은 개발을 억제할 수 있습니다.

즉, 애리조나의 무제한 성장 시대는 제한된 물이라는 현실과 마주하고 있습니다. 개발업자들은 예를 들어 농민으로부터 물 사용권을 매입하는 등 대응하고 있습니다(새로운 “농업→도시” 전환법이 통과됨) kjzz.org. 스코츠데일 부동산은(도시 거주자 우선으로 Rio Verde 물 공급을 거부한 사례를 제외하면) 아직 물 문제로 직접 중단된 적은 없지만, 현명한 투자자들은 물 정책을 주시합니다. 앞으로는 제로스케이프(건조지형 조경) 장려 규정과 신규 건축물에 대한 물 인프라 부담금 인상 가능성이 있습니다. 또한 신규 건축 시 물 효율이 높은 주택 및 가전제품 의무화 논의도 있습니다.

5. 기타 주목할 만한 규정:

단기 임대 세금: 애리조나는 STR(단기 임대) 호스트에게 호텔과 동일하게 숙박세(TPT 라이선스 필요) 납부를 요구합니다 avalara.com. 에어비앤비 등 플랫폼이 이를 자동으로 징수합니다. 이는 STR을 제한하지는 않지만, 과거의 비공식적 이점을 줄였습니다.
환경 및 디자인 기준: 스코츠데일은 엄격한 디자인 심사로 유명합니다. 예를 들어, 건물 색상 팔레트, 높이, 사막 보존 등에 관한 규칙이 있습니다. 이러한 규정은 미관(특히 경치가 좋은 북부 지역) 유지를 위해 계속 적용됩니다. 또한, 시에서는 특정 지역의 빛 공해를 제한하는 “다크 스카이” 조례를 시행하고 있습니다. 이러한 규정들은 새로 도입된 것은 아니지만, 개발 비용과 일정에 영향을 미칩니다.
저렴한 주택 인센티브: 스코츠데일은 전통적으로 큰 저렴한 주택 의무 규정이 없었으나, 이에 대한 논의가 점점 커지고 있습니다. 최근 승인된 일부 아파트에는 자발적인 저렴한 주택 유닛이 포함되었습니다. 주택의 가격 부담이 더 심해질 경우, 시나 주에서 포괄적 구역제나 저렴한 주택 프로젝트에 대한 더 많은 인센티브를 도입할 수 있으며, 이는 개발 유형에 약간의 변화를 줄 수 있습니다.

요약하자면, 스코츠데일과 애리조나의 정책 변화는 일부 개발 제약(ADU, 복합용도 전환)을 점진적으로 완화하여 주택난 해소를 도모하는 한편, 다른 영역(단기 임대, 물 사용)에서는 부정적 외부효과를 해결하기 위해 규제를 강화하고 있습니다. 부동산 이해관계자들은 이러한 변화에 주목해야 합니다. 예를 들어, 투자자는 새로운 ADU 규정을 활용해 임대 수익을 위한 카시타를 추가할 수 있지만, 순전히 파티용 에어비앤비로 사용할 목적으로 주택을 구입할 경우 규제의 제약을 받을 수 있음을 알아야 합니다. 궁극적으로 이러한 규정들은 보다 지속 가능하고 지역사회 친화적인 방식으로 성장을 유도하는 것을 목표로 하며, 그 효과는 앞으로 몇 년간 드러날 것입니다.

2026–2028 전망: 스코츠데일 부동산의 미래

미래를 내다보면, 스코츠데일 부동산 시장은 안정적이고 완만한 추세를 보일 것으로 예상됩니다. 여러 예측과 전문가 의견에 따르면 지속 가능한 성장의 시기가 올 것으로 보이며, 이는 2020년대 초의 롤러코스터 같은 변동 이후 잠시 숨을 고르는 시기가 될 것입니다. 2026년, 2027년, 2028년에 기대할 수 있는 점은 다음과 같습니다:

주택 가격 전망: 컨센서스에 따르면 스코츠데일의 주택 가격은 향후 몇 년간 점진적으로 상승할 것으로 보입니다. 이는 대략적으로 인플레이션과 비슷한 수준입니다. 현지 부동산 전문가들은 스코츠데일의 연간 가치 상승률이 연 2%에서 4% 정도가 될 것으로 예측합니다 mileszimbaluk.com. 다시 말해, 한 해에 20%씩 급등하는 일은 다시 보기 어렵겠지만, 매년 몇 퍼센트씩 오르는 것은 지속적인 수요와 제한된 신규 공급을 고려할 때 충분히 가능성이 있습니다. 2028년까지는 현재 수준에서 총 10~15% 정도의 주택 가치 상승가 누적될 수 있습니다. 참고로, NAR, 패니메이 등에서 발표한 전국 전망도 이와 비슷한 완만한 성장세를 보이고 있습니다. 이들은 2020년대 중반 미국 주택 가치가 연간 약 3~5% 상승할 것으로 내다보고 있습니다 realwealth.com realwealth.com. 스코츠데일 역시 이 범위 내, 혹은 그보다 약간 높은 수준(지역의 인기 요인 때문)에 속할 것으로 보입니다. 단, 한 가지 주의할 점은 럭셔리 부문이 약간 더 좋은 실적을 낼 수 있다는 것입니다. 일부 애리조나 전문가들은 고급 시장이 전체 시장이 정체되어도 “급등을 누릴 것”이라고 전망합니다 fhtimes.com. 스코츠데일의 고급 주택 시장은 (부유한 구매자들이 금리 변화에 덜 민감하기 때문에) 평균보다 약간 더 높은 가치 상승을 보일 수 있고, 반면 중간 가격대 시장은 주택 구입 여력의 한계로 인해 다소 정체될 수 있습니다.

매매량 및 시장 균형: 주택 매매 활동은 2026년쯤 금리의 새로운 정상에 적응하면서 다소 회복될 것으로 예상됩니다. 지난해에는 매매가 감소했으며(2025년 중반 기준 스코츠데일 매매량은 전년 대비 약 7~10% 감소) redfin.com, 만약 금리가 안정되거나 하락한다면 더 많은 매수자와 매도자가 시장에 재진입할 것입니다. 경제학자들은 2025년 미국 기존 주택 매매가 2~5% 소폭 증가할 것으로 전망하고 있습니다 azbigmedia.com, 이 추세가 이어진다면 스코츠데일 역시 점진적인 거래 증가를 보일 것으로 보입니다. 기본적으로, 2022~2024년에 이사 결정을 미뤘던 대기 수요가 시장 여건이 개선되면 분출될 수 있습니다. 2026~27년경에는 밀레니얼 세대가 본격적으로 이사 및 주택 구입 적령기에 접어들면서 스코츠데일의 가족용 주택 수요가 추가로 늘어날 수도 있습니다.

시장은 상당히 균형 잡힌 상태를 유지할 가능성이 높습니다. 극단적인 판매자 우위 시장(재고가 1개월 미만)이었던 시기는 당분간 지나갔습니다. 반대로, 인구/일자리 증가가 수요를 뒷받침하기 때문에 심각한 구매자 우위 시장(가격 폭락)도 예상되지 않습니다. 대신, 스코츠데일은 중립적인 범위, 즉 재고가 약 4~6개월 수준에서 앞으로 몇 년간 머물 수 있습니다. 구매자들은 조급함 없이 기회를 잡을 수 있고, 현실적인 가격을 책정하는 판매자들은 성공할 수 있습니다. 만약 2027년까지 모기지 금리가 의미 있게 하락한다면(일부 전망에 따르면 2028년까지 5.5% 이하로 떨어질 수 있음) realwealth.com, 일시적으로 구매가 급증해 판매자에게 약간 유리해질 수 있지만, 동시에 더 많은 매물이 시장에 나와 균형을 유지할 가능성이 높습니다.

금리와 주택구매력: 큰 변수는 모기지 금리의 향방입니다. 단기적으로(2025~2026년) 대부분의 분석가들은 금리가 6% 중후반대에 머물 것으로 보고 있습니다 realwealth.com. 이는 주택구매력에 역풍이 되어 가격 상승을 억제할 것입니다. 2027년이나 2028년쯤 인플레이션이 잡히면 연방준비제도는 금리를 더 낮게 유지할 수 있습니다. 낙관적인 시나리오에서는 2028년쯤 30년 모기지 금리가 5%대로 돌아올 수 있습니다 realwealth.com. 만약 그렇게 된다면, 구매력을 높여 가격 상승세가 더 강해질 수 있습니다(이후 연간 5~6% 상승도 가능). 하지만 이는 보장된 것이 아니며, 경제가 과열되면 금리가 6%대에 머물 수도 있습니다. 따라서 계획을 세울 때는 금리가 점진적으로 완화되어 2027년쯤 약간의 순풍이 될 것으로 가정하는 것이 좋습니다.

신규 주택공급 및 재고 전망: 스코츠데일은 토지 제한과 비교적 엄격한 용도지역 규제로 인해 대규모 신규 주택 건설이 이루어질 가능성은 낮습니다. 하지만 현재 진행 중인 프로젝트(Optima의 콘도, One Scottsdale, George Kurtz의 1,200가구 프로젝트 등)는 2026~2028년까지 순차적으로 공급될 예정입니다. 예를 들어, Optima McDowell Mountain Village에는 2026년경 420채의 고급 콘도와 970채의 아파트가 계획되어 있습니다(이 다단계 프로젝트가 완공된다면 상당한 공급이 될 것입니다). One Scottsdale의 주거단지와 북부의 1,200가구는 10년대 후반에 공급될 수 있습니다. 아파트 건설은 광역 지역에서 여전히 활발하며, 피닉스 메트로에는 수만 세대가 건설 중입니다. 2025~2027년에는 많은 아파트가 완공되어 임대료 상승세가 더 완화될 수 있습니다. 단독주택의 경우, 스코츠데일은 대부분 개발이 완료되어 소규모 단지 외에는 대규모 신규 단독주택 건설이 어렵고, 대규모 단독주택 건설은 주로 Queen Creek이나 West Phoenix 같은 교외에서 이루어집니다. 따라서 스코츠데일의 주택 공급은 소폭만 증가할 것입니다. 이는 꾸준한 수요와 맞물려 완만한 가격 상승을 뒷받침합니다.

주요 시장 세그먼트 전망:

고급 주택 ($1M 이상): 강세를 유지할 가능성이 높습니다. 많은 고급 주택 구매자들은 현금으로 구매했거나 금리와 무관한 자산을 보유하고 있습니다. 주식시장이 회복된다면(회복된다고 가정할 때), 고급 부동산도 그 흐름을 따르는 경향이 있습니다. 스코츠데일의 고급 주택 시장은 연간 약 3~5%의 가치 상승이 예상되며, 베이비붐 세대가 라이프스타일 시장으로 은퇴를 계속함에 따라 거래량도 증가할 수 있습니다. 단, 전 세계 경제 상황이 변수이지만, 스코츠데일의 고급 주택 매력은 지속적입니다.
중간 가격대 주택 ($500K–$1M): 이 구간은 지역 소득과 금리에 가장 밀접하게 연관되어 있습니다. 이 구간의 가격 상승은 가장 느릴 수 있으며, 연간 약 2% 정도로 임금 상승률과 비슷할 것입니다. 금리가 하락하면, 더 많은 업그레이드 수요가 유입되어 이 구간이 급등할 수 있습니다. 하지만 금리가 높게 유지된다면, 실질(인플레이션 조정) 기준으로는 거의 정체되고, 명목상 소폭 상승에 그칠 것입니다.
입문용 주택 & 콘도 (50만 달러 미만): 스코츠데일에는 50만 달러 미만의 매물이 상대적으로 적지만, 콘도와 오래된 타운홈이 이 구간을 채우고 있습니다. 상대적으로 저렴하기 때문에 오히려 수요가 더 높아질 수 있어, 단순히 “저렴한” 매물이 부족하다는 이유로 연간 약 4% 정도 더 빠르게 가치가 오를 수 있습니다.
임대 시장: 지역 임대료 상승률은 2028년까지 연간 약 2~3%로 예상됩니다 realwealth.com realwealth.com(앞서 언급됨). 스코츠데일에서는 아파트가 많이 공급되어 이 범위의 하단에서 임대료가 오를 수 있습니다. 하지만 스코츠데일의 단독주택 임대료(신규 공급이 없는 경우)는 아파트 임대료보다 더 빠르게 오를 수 있습니다. 전반적으로 임차인들은 큰 임대료 인하를 기대하기 어렵고, 임대료는 점진적으로 계속 오르겠지만 2021년과 같은 급등은 없을 것입니다. 신규 아파트 공급으로 공실률이 소폭 오를 수 있지만, 스코츠데일처럼 인기 있는 지역에서는 5% 이하로 비교적 낮게 유지될 것입니다.
상업용 부동산: 2026~2028년까지 오피스 공실률은 점진적으로 하락할 것으로 보입니다(고용 증가가 계속된다면). 스코츠데일의 오피스 공실률은 약 19%에서 2028년까지 15% 정도로 떨어질 수 있습니다. 여전히 높지만, 점차 건강한 방향으로 가는 것입니다. 원격 근무 트렌드가 극적으로 반전되지 않는 한, 10% 미만의 오피스 공실률로 돌아가기는 어려울 것입니다. 리테일은 아마도 견고하게 유지될 것입니다. 신규 리테일 공간 공급이 많지 않고, 인구와 관광 증가로 수요가 늘어나기 때문에 임대료는 소폭 오르고 공실률은 5% 이하로 유지될 것입니다. 산업용 부동산은 신규 창고가 채워지면 다시 공급이 타이트해질 수 있습니다. 2028년까지 피닉스의 산업용 공실률은 흡수율이 강하게 유지된다면 8~10% 이하로 다시 내려갈 수 있고, 임대료도 더 높아질 것입니다. 스코츠데일 내 산업용 부동산은 희소성 때문에 매우 가치가 높을 것입니다.

경제적 가정: 이 전망은 큰 경제적 충격이 없다는 전제하에 작성되었습니다. 만약 경기침체가 2025년이나 2026년에 온다면, 스코츠데일은 일시적으로 둔화될 수 있습니다 – 거래량 감소, 가격은 1년 정도 정체되거나 소폭 하락할 수 있습니다. 하지만 이 지역에 살고 싶어하는 사람이 워낙 많기 때문에 빠르게 반등할 가능성이 높습니다. 또한, 인플레이션이 다시 급등하고 금리가 더 오르면 주택 수요에는 부정적 시나리오가 될 것입니다. 반대로, 예상보다 더 많은 인구 유입(예: 원격 근무로 인해 애리조나로 이주가 또 한 번 늘어난다면)이 발생하면, 현재 전망치보다 수요가 더 높아질 수 있습니다.

투자자 전망: 부동산 투자자들은 2028년까지 스코츠데일에서 견고하지만 눈에 띄지 않는 수익을 기대할 수 있습니다. 한 자릿수대의 가격 상승과 꾸준한 임대 수익률이 좋은 선택입니다. 1년 만에 집을 쉽게 20% 이익으로 되파는 시대는 당분간 끝난 것으로 보입니다. 대신, 투자자들은 장기 보유에 집중할 수 있으며, 다음과 같은 기회를 노릴 수 있습니다:

2025년 시장이 더 차분할 때 매수한 후, 2028년까지의 가격 상승을 누리는 전략.
꾸준한 수요가 예상되는 저렴한 콘도나 입지가 좋은 임대 주택 등 인기 세그먼트에 집중하는 전략.
2022년 고점에 매수한 일부 주택 소유주가 높은 금리 환경에서 매도를 해야 하는 경우, 매물로 나오는 부실 자산 기회를 주시하는 전략.

변수: 몇 가지 예측 불가능한 요인이 시장 흐름을 바꿀 수 있습니다:

기술 & 원격 근무: 대형 IT 기업이 스코츠데일로 이전하거나 캠퍼스를 개설할 경우, 주택 수요가 급증할 수 있습니다. 또는 원격 근무가 더 많은 사람들이 L.A./SF 대신 스코츠데일을 선택하게 한다면, 수요가 더 늘어날 수 있습니다. 스코츠데일은 비즈니스 친화적 도시로 자신을 홍보하고 있어, 이런 시나리오도 충분히 가능합니다.
기후 및 삶의 질: 극심한 폭염(피닉스는 기록적인 폭염을 경험함)과 물 제한이 점점 더 잦아지면, 장기적으로는 이 지역의 거주 매력이 떨어진다고 인식될 경우 수요가 줄어들 수 있습니다. 현재까지는 이로 인한 인구 유입 감소는 크지 않지만, 2030년이 다가오면서 주시해야 할 부분입니다.
정치/세금 변화: 애리조나는 비교적 낮은 세금으로 사람들을 끌어들입니다. 만약 주 소득세, 재산세 등 세법이 바뀐다면 인구 이동에 영향을 줄 수 있습니다.

요약하자면, 2026–2028년 스코츠데일 전망은 긍정적이지만 폭발적이지는 않다: 단거리 경주가 아니라 마라톤이라고 생각하세요. 시장은 점진적으로 성장할 가능성이 높습니다. 이는 사실 건강한 현상으로, 거품과 붕괴를 피할 수 있습니다. 주택 소유자에게는 자산 가치가 점진적으로 증가할 것입니다. 구매자에게는 “지금 사지 않으면 영원히 기회를 놓친다”는 불안감이 덜할 것이며, 매물이 있을 것으로 보이지만 너무 오래 기다리면 가격이 조금씩 오르기 때문에 더 비싸게 사야 할 수도 있습니다. 본질적으로, 스코츠데일 부동산은 장기적으로 건전한 투자처로 남을 전망이며, 도시의 지속적인 매력과 견고한 경제를 바탕으로, 현재 전망상 큰 변동 없이 안정적으로 성장할 것으로 보입니다. mileszimbaluk.com realwealth.com.

투자 기회와 위험

투자자(현지 또는 타주 모두)에게 스코츠데일은 매력적이지만 복합적인 시장을 제공합니다. 견고한 경제와 높은 삶의 질로 인해 앞으로도 수익을 기대할 수 있지만, 도전 과제도 있습니다. 스코츠데일 부동산 투자에서 고려할 만한 기회와 위험을 살펴보겠습니다:

기회:

강력한 임대 시장 수익률: 임대 부동산을 찾는 투자자들은 스코츠데일에서 확실한 기회를 찾을 수 있습니다. 높은 임대료와 꾸준한 수요의 조합은 매력적인 현금 흐름을 제공합니다. 예를 들어, 입지가 좋은 2베드룸 콘도는 약 $400,000에 구입할 수 있으며, 월 $2,000 이상의 임대료를 받을 수 있습니다. 이는 전국 평균 임대료와 대략 일치합니다 zillow.com. 단독 주택은 더 높은 임대료를 받을 수 있습니다. 스코츠데일의 자본수익률(cap rate)은 (구매가가 높기 때문에) 높지 않지만, 비교적 안정적입니다. 또한, 단독주택 임대는 강점이 있습니다. 전국적으로나 지역적으로나, 임대용 단독주택은 2020년대 후반까지 아파트보다 점유율과 임대료 상승에서 더 좋은 성과를 낼 것으로 예상됩니다 realwealth.com. 투자자들은 사우스 스코츠데일의 소형 주택이나 소규모 다가구 주택을 노릴 수 있는데, 이들은 스코츠데일 학군이나 라이프스타일을 원하는 임차인 수요가 끊이지 않는 이점을 누릴 수 있습니다. 또한, 약 33%의 스코츠데일 거주자가 임대 mileszimbaluk.com하고 있어, 소유주 중심 도시로 여겨지는 곳에서도 상당한 임차인 시장이 있음을 보여줍니다.
가치 상승 및 리노베이션: 스코츠데일의 많은 주택, 특히 중심부와 남부 지역의 주택들은 20세기 중반에 지어져 현대화가 필요할 수 있습니다. 오래된 주택(예: 1960년대 랜치 스타일)을 구입해 현대적인 마감재로 리모델링한 뒤, 프리미엄 가격에 매도하거나 임대하는 기회가 있습니다. 스코츠데일의 구매자들은 바로 입주 가능한 세련된 주택을 선호하기 때문에, 리노베이션된 주택은 평방피트당 상당한 프리미엄에 판매되는 경우가 많습니다. 건설에 대한 이해가 있는 투자자라면, 노후된 부동산을 고급 수준으로 끌어올려 수익을 낼 수 있습니다. 단, 외관을 변경할 경우 스코츠데일의 디자인 심의 기준을 유념해야 합니다.
신규 개발 및 사전 분양: 스코츠데일에는 여러 신규 고급 개발(콘도 및 주택) 프로젝트가 있으며, 개발업체들은 사전 분양가를 제공합니다. 이러한 프로젝트에 조기 투자하면 완공 시점에 가치가 상승할 경우 이익을 볼 수 있습니다. 예를 들어, One Scottsdale의 Atavia 콘도를 2026년 완공 전에 확보하면, 해당 지역이 기대만큼 발전할 경우 즉각적인 자본 이득을 얻을 수 있습니다. 마찬가지로, Optima McDowell Mountain Village 또는 Portico(강한 판매세를 보이는 고급 콘도 커뮤니티) mileszimbaluk.com에 투자하는 것도, 해당 커뮤니티가 자리 잡고 재판매 가치가 상승하면 수익을 얻을 수 있습니다. 단, 올바른 프로젝트를 선택하는 것이 중요합니다. 개발업체의 평판과 입지를 반드시 확인하세요.
상업용 부동산 투자 전략: 현재 오피스는 위험하지만, 동네 리테일 센터나 복합용도 부동산은 스코츠데일에서 훌륭한 투자처가 될 수 있습니다. 스코츠데일의 부유한 인구는 고급 리테일과 다이닝을 뒷받침합니다. 스코츠데일에서 스트립 센터(트렌디한 레스토랑이나 부티크 같은 임차인이 있는)를 소유하면 안정적인 현금 흐름과 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 리테일 공실률이 매우 낮기 때문에(~5%) cushmanwakefield.com, 임대료를 시간이 지남에 따라 인상할 수 있습니다. 산업/플렉스 부동산도 또 다른 선택지입니다: 에어파크 지역에서 오래된 창고를 매입해 업그레이드할 수 있다면, 스코츠데일 주소를 원하는 소규모 비즈니스의 높은 수요를 활용할 수 있습니다.
적응형 재사용 & ADU: 새로운 ADU 법은 소규모 투자 기회를 제공합니다. 예를 들어, 투자자가 스코츠데일에서 대지 면적이 넓은 부동산을 매입해, 분리된 casita (ADU)를 신축하고 별도로 임대해 추가 수익을 올릴 수 있습니다. 또한, 창의적인 투자자라면 성과가 저조한 소형 오피스 빌딩이나 리테일을 주거용 또는 복합용도로 전환하는 방안을 고려할 수 있습니다. 이는 주 정부가 이러한 전환을 장려하고 있기 때문입니다. 쉽지는 않지만, 성공적으로 전환할 경우 주거 수요가 오피스보다 높은 지역(예: 올드타운)에서는 부동산 가치가 크게 상승할 수 있습니다.
기후 이주 & 고급 세컨드 하우스: 거시적으로 볼 때, 스코츠데일은 비싼 지역이나 기후가 쾌적하지 않은 곳에서 부유층이 계속 이주함에 따라 수혜를 입을 수 있습니다. 캘리포니아 등지의 부유한 구매자들은 여전히 스코츠데일을 세컨드 하우스(혹은 원격 근무 시 주거지)로 주목하고 있습니다. 이 인구층을 겨냥해 고급 부동산에 투자해 럭셔리 임대(월 단위 가구 완비 임대 등)나 향후 프리미엄 매각을 노릴 수 있습니다. 예를 들어, 수영장, 전망 등 편의시설이 갖춰진 고급 주택은 성수기에는 운동선수, 연예인, 임원 등에게 월 수만 달러에 임대할 수 있고, 이후 프리미엄을 얹어 매각할 수도 있습니다. 단, 수요가 제한적이고 보유 비용이 높다는 위험이 있지만, 타이밍만 맞으면 수익이 클 수 있습니다.

위험 요소:

금리 위험: 여러 번 언급했듯이, 높은 금리가 현재 시장에 가장 큰 부담입니다. 레버리지를 사용하는 투자자에게 7% 이상의 모기지 금리는 수익 마진을 크게 잠식합니다. 이런 금융 비용으로 인해 긍정적인 현금 흐름을 내기 어렵습니다. 만약 금리가 예상치 못하게 더 오른다면(예: 인플레이션 고착화로), 부동산 가치가 정체되거나 하락할 수 있고, 리파이낸싱이나 매각도 더 어려워집니다. 많은 투자자들이 이를 완화하기 위해 단기 변동금리 대출을 선택하거나 현금으로 매입하고 있지만, 이는 자본이 묶인다는 단점이 있습니다.
구매력 및 수요 제약: 스코츠데일의 높은 가격은 구매자 풀이 다소 제한적임을 의미합니다. 가격이 소득보다 더 빨리 오르면(실제로 그랬음), 어느 시점에서는 수요가 정체될 수 있습니다. 즉, 시장이 현지인들에게 너무 비싸져버릴 수 있습니다. 2023~2025년에 이런 현상이 일부 나타났습니다: 많은 가정이 현재 가격으로는 스코츠데일에서 업그레이드하거나 이사할 수 없어 거래가 감소했습니다. 금리가 떨어지지 않는다면, 수요가 계속 약할 수 있습니다 특히 중간 가격대에서, 이로 인해 가치 상승이 제한되거나 일부 구간에서는 소폭 하락할 수도 있습니다. 단기 시세차익을 노리는 투자자라면 실망할 수 있습니다. 이제는 장기적인 접근이 더 적합합니다.
규제 위험: 스코츠데일의 새로운 단기 임대(STR) 규정은 단기 임대를 금지하지는 않지만, 특히 심각한 사건이나 정치적 변화가 발생할 경우 더 엄격한 조치(예: STR 라이선스 수 제한 또는 점유 제한 도입)로 이어질 수 있습니다. 현재로서는 애리조나 주법이 전면 금지를 막고 있지만, 법은 언제든지 바뀔 수 있습니다. 투자 계획이 에어비앤비 수익에 의존한다면 규제 변화를 주시해야 합니다. 또한, 주정부가 주택 공급을 촉진하기 위해 더 많은 지역 통제를 없앨 수도 있습니다. 만약 스코츠데일이 주택 공급 확대에 저항한다면, 주의회가 앞으로 더 광범위한 용도 상향(upzoning)을 강제할 수도 있습니다. 예를 들어, 듀플렉스나 더 많은 ADU가 광범위하게 합법화된다면 단독주택 지역에 더 많은 경쟁(공급)이 생길 수 있습니다.
수자원 및 환경 문제: 앞서 언급했듯이, 장기적인 물 부족은 임박한 위험입니다. 이는 비용 증가(수도 요금 인상으로 수영장과 잔디 유지비가 더 들어 일부 주택의 매력이 떨어질 수 있음)나 개발 중단(스코츠데일 내에서는 공급이 보장되어 가능성은 낮지만, 극단적인 상황에서는 불가능하지 않음)으로 나타날 수 있습니다. 또한, 극심한 폭염도 환경적 위험입니다. 2023년에는 피닉스에서 전례 없는 폭염이 있었습니다. 이런 기후 문제가 악화된다면, 일부 잠재 거주자들은 애리조나를 피하거나, 현재 거주자(특히 은퇴자)들이 매년 오래 머물지 않을 수 있습니다. 아직 부동산 시장에 뚜렷한 영향을 미치진 않았지만, 여름이 사실상 살기 힘들 정도로 더워진다면 스코츠데일의 매력에 위험이 될 수 있습니다.
럭셔리 콘도 과잉 공급: FENDI 레지던스, 옵티마 등 고급 콘도 프로젝트가 다수 예정되어 있습니다. 스코츠데일의 고급 콘도 시장은 역사적으로 비교적 작았습니다. 이 프로젝트들이 비슷한 시기에 모두 완공된다면, 단기적으로 고급 콘도 과잉 공급 위험이 있습니다. 과거 마이애미에서도 비슷한 현상이 있었습니다. 개발업자들은 수요의 깊이를 시험할 것이며, 경제가 흔들릴 경우 일부 유닛은 더 오래 팔리지 않아 가격 양보를 강요받고 투자자(플리퍼)들에게 손해를 줄 수 있습니다. 따라서 신규 개발은 흥미로운 기회이지만, 완공 시점의 가치 상승에 투기한다면 위험도 동반합니다.
경기 침체 또는 변화: 스코츠데일의 경제는 다양하지만 완전히 안전하지는 않습니다. 전국적 경기 침체가 발생하면 관광과 기업 이전이 일시적으로 줄어들어 주택 및 상업 공간 수요가 약화될 수 있습니다. 또는 스코츠데일의 주요 고용주 중 한 곳(예: 뱅가드 같은 대기업)이 일자리를 줄인다면 특정 하위 시장에 타격이 있을 수 있습니다. 또한 지정학적 위험도 있습니다. 주식 시장이 폭락하거나 또 다른 팬데믹이 발생하면, 한동안 고급 소비와 세컨드 하우스 구매가 줄어들 수 있습니다.
높은 비용과 세금: 건설 비용이 여전히 높아 개발이나 리노베이션의 수익성이 줄어듭니다. 또한 애리조나의 재산세는 중간 수준이지만, 평가액이 계속 오르면 세금도 오릅니다(1차 주택은 연간 인상 제한이 있지만, 2주택/투자용 부동산은 동일한 상한이 없음). 투자자는 보험료 상승도 고려해야 합니다. 흥미롭게도 애리조나는 허리케인은 없지만, 때때로 홍수, 인근 지역의 산불 등이 발생하며, 전국적으로 보험료가 오르고 있습니다.

투자자를 위한 전략: 위의 내용을 고려할 때, 스코츠데일의 신중한 투자자는 다음과 같이 행동할 것입니다:

현금 흐름에 집중하고 단순 투기에만 의존하지 마세요. 현재 임대료 수준에서 부동산이 스스로 비용을 감당할 수 있는지 확인하여, 시장 사이클을 견딜 수 있도록 하세요.
아마도 파트너를 구하거나 자원을 모아 레버리지를 적게 사용하거나 전액 현금으로 매입한 후, 금리가 개선될 때 재융자를 고려하세요.
부동산 유형을 다양화하세요 – 예를 들어, 임대 주택과 소형 상업용 부동산을 혼합하여 투자 위험을 분산할 수 있습니다.
지역 정치 소식에 주목하세요 (예: 신임 시의원이 성장 억제 또는 성장 촉진을 공약으로 내세웠다면, 이는 변화의 신호일 수 있습니다).
가치가 유지될 독특한 부동산을 찾아보세요 – 예를 들어, 드문 전망을 가진 주택이나 올드타운의 역사적 건물 등, 독특함은 하락장에서도 완충 역할을 합니다.
더 긴 보유 기간을 계획하세요. 지금은 단기 매매가 더 어려우므로, 최소 5년 이상 보유해야 수익을 실현할 수 있습니다.

요약하자면, 스코츠데일은 여전히 최고의 부동산 투자 지역입니다. 그 이유는 지속적인 수요 요인(햇살, 일자리, 명성, 제한된 토지) 덕분입니다. 투자자들은 고소득 임차인, 가치 상승, 재개발 등 다양한 이점을 누릴 수 있습니다. 하지만 성공하려면 높은 금융 비용, 규제 변화에 대한 주의, 그리고 다양한 상황(말 그대로, 그리고 비유적으로)에서도 견딜 수 있는 부동산을 선택해야 합니다. 신중한 전략을 세운다면 2028년까지 스코츠데일 투자는 충분히 보람 있는 결과를 가져올 것입니다. 단, 과거의 폭등기처럼 하늘 높은 수익률은 기대하기 어렵고, 이는 오히려 시장이 성숙하고 안정화되고 있다는 신호입니다. mileszimbaluk.com realwealth.com.