Nekretnine u Scottsdaleu 2025: Iznenađujući trendovi, popularne četvrti i što slijedi

• Cijene nekretnina se hlade: Medijalna cijena kuće u Scottsdaleu kreće se oko srednjih 800.000 dolara u 2025. – što je pad od otprilike 5–9% u odnosu na prošlogodišnji vrhunac – kako se ludilo iz 2021.–2022. smiruje redfin.com mileszimbaluk.com. Tipična vrijednost kuće iznosi oko 832.000 dolara (srpanj 2025.), što je blagi pad od 1% u odnosu na prošlu godinu zillow.com, što odražava tržište u korekciji umjesto slobodnog pada.
• Ponuda i ravnoteža tržišta: Ponuda nekretnina je porasla, s otprilike 2.400–2.900 kuća na tržištu sredinom 2025. scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale sada ima oko 7 mjeseci zaliha – pomak prema tržištu naklonjenom kupcima scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Kuće provode u prosjeku 70–80 dana na tržištu (u odnosu na ~60 dana prošle godine) jer se prodavatelji suočavaju s jačom konkurencijom redfin.com scottsdalerealtors.org. Kupci dobivaju prednost, često kupujući u prosjeku 3–4% ispod tražene cijene redfin.com.
• Potražnja za najmom: Tržište najma ostaje snažno. Prosječna najamnina iznosi oko 2.070 dolara, što je porast od oko 1–2% u odnosu na prošlu godinu zillow.com. Visoke cijene kuća (medijan oko 900.000 dolara) i kamatne stope tjeraju potencijalne kupce u najam, održavajući visoku popunjenost. Samo trećina stanovnika Scottsdalea iznajmljuje (prihodi su visoki, a vlasništvo nad kućama uobičajeno), pa dobro smješteni najmovi uživaju nisku prazninu i solidan prinos mileszimbaluk.com.
• Vruće točke i novi razvoj: Luksuzne četvrti sjevernog Scottsdalea (npr. Silverleaf u DC Ranchu, Troon North) imaju srednje cijene znatno iznad 1 milijun dolara i bilježe dvoznamenkasti rast cijena do 2024. godine mileszimbaluk.com. Nasuprot tome, Južni Scottsdale i Old Town (85251) nude relativno pristupačne opcije i moderne projekte stanova, što potiče potražnju među kupcima prvi put i mladim profesionalcima. Glavni projekti – od Optima McDowell Mountain Village luksuznih stanova do One Scottsdale mješovitog centra – donijet će stotine luksuznih domova do 2026. godine mileszimbaluk.com. Tehnološki milijarder George Kurtz predvodi razvoj vrijedan milijardu dolara s 1.200 domova te hotelom/poslovnim kompleksom u sjevernom Scottsdaleu mileszimbaluk.com. Ovi mega-razvoji obećavaju novu stambenu ponudu i sadržaje u nadolazećim godinama.
• Kombinirani komercijalni sektor: Praznine u uredima su povišene (~18–20% u Scottsdaleu naspram 25% u centru Phoenixa) zbog rada na daljinu williamsluxuryhomes.com. Premium uredi i dalje privlače najmoprimce po najvišim najamninama ($34–35/kvadratna stopa) williamsluxuryhomes.com, ali starije zgrade imaju poteškoća, a vlasnici nude ustupke (besplatna najamnina, budžeti za uređenje) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Maloprodajni nekretninski sektor je na čvrstim temeljima – praznine u maloprodajnim prostorima u metropolitanskoj zoni Phoenixa su oko ~5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Scottsdaleova trgovačka središta (npr. Scottsdale Quarter, Fashion Square) imaju koristi od imućnih kupaca i više od 11 milijuna godišnjih turista citizenportal.ai, što održava visoku popunjenost trgovina. Industrijski prostori i dalje su vrlo traženi u regiji – masovna izgradnja skladišta podigla je industrijsku prazninu Phoenixa na ~13,3% sredinom 2025. godine cushmanwakefield.com, ali Scottsdale, s ograničenim industrijskim zemljištem, bilježi nove projekte poput “The Loop” u sjevernom Scottsdaleu kako bi zadovoljio potražnju mileszimbaluk.com. Sveukupno, potražnja za komercijalnim prostorima je najjača za industrijske i logističke prostore, stabilna za dobro smještene maloprodajne prostore, a sporo se oporavlja za urede.
• Ekonomski rast potiče stambeno tržište: Gospodarstvo Scottsdalea cvjeta. Rast stanovništva (~1,4% godišnje) nadmašuje SAD, nezaposlenost je oko niskih 2,7% citizenportal.ai, a srednji prihodi kućanstava znatno premašuju državne i nacionalne prosjeke citizenportal.ai. Grad privlači industrije s visokim plaćama – pet ključnih sektora (poput biotehnologije i medicinske tehnologije) raste brže u Scottsdaleu nego na razini cijele države. Veliki poslodavci se šire: primjerice, ASM, tvrtka za poluvodiče, gradi svoje američko sjedište, a Mac Innovation Park i novi Banna Health kampus donijet će nova radna mjesta citizenportal.ai. Uspješno tržište rada i stalni doseljenički val (mnogi kupci sele iz Chicaga, Seattlea, Kalifornije itd. redfin.com redfin.com) održavaju potražnju za nekretninama. Ova ekonomska vitalnost – uz resortski stil života Scottsdalea – temelj je dugoročnog povjerenja u tržište nekretnina.
• Promjene politika o stanovanju: Nedavne promjene u zoniranju i regulativi mogle bi blago utjecati na tržište Scottsdalea. Krajem 2024., pod pritiskom državnog zakonodavstva, Scottsdale je legalizirao pomoćne stambene jedinice (ADU ili casitas) u zonama obiteljskih kuća (kako zahtijeva HB2720 Arizone) kjzz.org kjzz.org. Grad se opirao, strahujući da bi ADU-ovi mogli postati još više kratkoročnih najma, ali je na kraju donio ograničenu uredbu kako bi bio u skladu kjzz.org kjzz.org. Slično tome, novi zakon Arizone potiče prenamjenu do 10% komercijalnih prostora u stanovanje; Scottsdale je nevoljko postavio simboličan cilj od 1%, što je izazvalo kritike države kjzz.org kjzz.org. U međuvremenu, Scottsdale je pooštrio mjere protiv kratkoročnih najma: od 2023. svi STR-ovi moraju biti licencirani, imati osiguranje, obavijestiti susjede i pridržavati se strožih pravila avalara.com. U 2024. grad je uveo strože kazne za “kuće za zabave koje stvaraju probleme”, čak je policiji dao ovlasti da iseli osobe koje nisu stanovnici tijekom burnih okupljanja avalara.com avalara.com. Ove mjere mogle bi ograničiti širenje investitorskih kuća za zabave i očuvati mir u susjedstvu – što bi potencijalno moglo preusmjeriti dio ulaganja prema dugoročnim najmovima.
• Prilike i rizici za investitore: Investicijske prilike su brojne, ali selektivnost je ključna. Snažno tržište najma i ograničena izgradnja novih kuća čine Scottsdale privlačnim za dugoročne najmove (posebno u umjereno cijenjenim četvrtima i stanovima namijenjenim mladim profesionalcima). Stanari s visokim prihodima i niska stopa praznih stanova doprinose solidnim novčanim tokovima, iako je rast najamnina umjeren (2–3% godišnje) u skoroj budućnosti realwealth.com. Novi luksuzni projekti (npr. FENDI Private Residences, butik stanovi u Old Townu) nude prilike za kupnju prije izgradnje u nekretninama koje bi mogle postati znamenitosti. Rizici uključuju okruženje kamatnih stopa – troškovi financiranja ostaju visoki, s kamatama na 30-godišnje hipotekarne kredite oko 6,5–7% u 2025., a očekuje se da će pasti ispod 6% tek 2027.–2028. realwealth.com realwealth.com. Visoke stope usporavaju rast cijena; stručnjaci predviđaju da će vrijednosti nekretnina u Scottsdaleu rasti umjerenim, održivim tempom (~2–4% godišnje) do 2028., u skladu s inflacijom mileszimbaluk.com realwealth.com. Izazovi pristupačnosti su zabrinjavajući: s medijanom cijene od 900.000 USD, Scottsdale je izvan dosega mnogih kupaca, što bi moglo ograničiti potražnju. Također, sigurnost vodoopskrbe u Arizoni je dugoročni faktor – država je uvela strože zahtjeve za nove projekte kako bi osigurala 100-godišnje zalihe vode, čak je i zaustavila neke projekte na rubnim područjima dok se ne osigura voda circleofblue.org azgovernor.gov. Iako je Scottsdale ulagao u vodnu infrastrukturu i očuvanje, budući rast regije morat će se suočiti sa sušom i ograničenim resursima. Na kraju, makroekonomske promjene ili promjene migracijskih trendova mogu predstavljati rizik: ako se rast zaposlenosti uspori ili se umirovljenici odluče za jeftinija tržišta, trenutno snažna potražnja mogla bi oslabiti.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.

Cijene i prodaja nekretnina: Nakon meteorskog rasta u razdoblju 2020.–2022., cijene kuća u Scottsdaleu su se izravnale i čak blago povukle unatrag. Srednja prodajna cijena sredinom 2025. iznosi oko $820.000–$870.000, što je za nekoliko postotaka manje nego godinu ranije redfin.com zillow.com. Zapravo, medijan za srpanj 2025. od otprilike 820.000 USD je oko 8,9% niži na godišnjoj razini redfin.com. Ova blaga korekcija odražava otpor kupaca rekordno visokim cijenama i utjecaj viših kamatnih stopa. Čak je i luksuzni segment Scottsdalea doživio određenu normalizaciju: ukupne vrijednosti nekretnina su otprilike 6–7% ispod vrhunca dosegnutog u proljeće 2022. mileszimbaluk.com.

Zalihe i dani na tržištu: Kupci sada imaju veći izbor i veću pregovaračku moć. Aktivne zalihe nekretnina za prodaju u Scottsdaleu skočile su na otprilike 2.400–2.900 kuća do ljeta 2025. scottsdalerealtors.org zillow.com – značajan porast u odnosu na oskudne oglase tijekom pandemijskog procvata. Broj mjeseci zaliha, koji je bio ispod 2 mjeseca na vrhuncu tržišta prodavača, povećao se na oko 7 mjeseci sredinom 2025. scottsdalerealtors.org. (Zaliha od šest mjeseci obično se smatra uravnoteženim tržištem.) Kuće više ne nestaju u nekoliko dana uz natjecateljske ponude; umjesto toga, tipičan oglas sada treba oko 47–80 dana da uđe u ugovor zillow.com redfin.com. Na primjer, medijan dana na tržištu bio je 79 dana u srpnju 2025., u usporedbi sa samo 63 dana u srpnju 2024. redfin.com. Uz veću ponudu i opreznu potražnju, prodavatelji moraju prilagoditi očekivanja: smanjenja cijena su česta, a 79% prodaja sredinom 2025. zaključeno je ispod tražene cijene zillow.com zillow.com. Prosječan omjer prodajne i tražene cijene u Scottsdaleu je ~97%, što znači da kuće u prosjeku postižu oko 3% ispod tražene cijene zillow.com – značajna promjena u odnosu na prodaje iznad tražene cijene tijekom ludila 2021. godine.

Dinamika kupaca i prodavatelja: Ovi trendovi ukazuju na to da se Scottsdale prebacio iz snažnog tržišta prodavatelja u neutralnije ili tržište naklonjeno kupcima u 2025. Više kamatne stope na hipotekarne kredite (oko 6,5–7%) smanjile su broj potencijalnih kupaca, posebno onih koji prvi put kupuju i onih koji žele kupiti veću nekretninu, a osjetljiviji su na kamate. Istovremeno, mnogi prodavatelji radije zadržavaju svoje nekretnine nego da prodaju po nižoj cijeni, čime sprječavaju još veći rast ponude. Rezultat je svojevrsni zastoj: pravilno određene cijene nekretnina i dalje se prodaju, ali često tek nakon pregovora i strpljenja. Ispravno određivanje cijene je ključno – jer čak i “pravilno cijenjene nekretnine ostaju neprodane uz manje razgledavanja,” prema lokalnim agentima iz Scottsdalea mileszimbaluk.com. Tržište više nije u ludilu, ali ne doživljava ni krah; traži novu ravnotežu. Dobro cijenjene nekretnine u poželjnim četvrtima i dalje privlače interes (ponekad čak i više ponuda), ali dani s desecima ponuda su uglavnom prošli. Kupci sada mogu biti izbirljiviji, često temeljito pregledavajući nekretninu i pregovarajući o popravcima ili kreditima za zatvaranje, dok su u vrijeme procvata možda odustajali od uvjeta.

Izdvojene četvrti: Tržište nekretnina u Scottsdaleu jako ovisi o četvrti. Poželjne zajednice bolje su zadržale vrijednost i još uvijek bilježe brze prodaje ako je nekretnina spremna za useljenje. Na primjer, područja poput Sjevernog Scottsdalea – uključujući Silverleaf, DC Ranch, Troon North i Desert Mountain – i dalje su tražena među kupcima luksuznih nekretnina. U veljači 2025. medijalna prodajna cijena u Sjevernom Scottsdaleu dosegla je 1,2 milijuna dolara, što je porast od 6,5% na godišnjoj razini, čak i uz povećanje volumena prodaje, što ukazuje na otpornu potražnju za luksuznim domovima mileszimbaluk.com. Ove luksuzne enklave nude velike parcele, golf terene, poglede na planine i sigurnost zatvorenih zajednica, što i dalje privlači imućne kupce iz drugih saveznih država i one koji traže drugu nekretninu. Silverleaf (ekskluzivni dio DC Rancha) primjer je te snage: njegove luksuzne vile redovito postižu višemilijunske cijene, a medijalna cijena u zajednici porasla je za oko 15% na godišnjoj razini do proljeća 2024. mileszimbaluk.com.

Za razliku od toga, Južni Scottsdale i područje Old Town Scottsdale (centar grada) predstavljaju ulaznu točku za mnoge kupce. Poštanski broj 85251 (Old Town) poznat je po urbanijem načinu života, pogodnom za šetnju, s stanovima i gradskim kućama u blizini restorana, noćnog života i trgovina u Scottsdaleu. I dalje je relativno pristupačan prema standardima Scottsdalea i promoviran je kao vrhunska lokacija za mlade profesionalce. Stanovi u Old Townu, uključujući luksuzne projekte poput Optima Camelview i Envy, bilježe veliku potražnju – mnogi se prodaju u rasponu od 500.000 do više od milijun dolara, ovisno o veličini i razini luksuza mileszimbaluk.com. Južni Scottsdale, na granici s Tempeom, nudi ranč kuće iz sredine prošlog stoljeća i nove gradske kuće gdje cijene (često u rasponu od 400.000 do 700.000 dolara za manje kuće) privlače kupce koji prvi put kupuju nekretninu, a koji smatraju da su susjedni gradovi poput Phoenixa ili Tempea jednako skupi, ali bez prestiža Scottsdalea. Ova područja bilježe konkurentno nadmetanje za dobro cijenjene kuće jer su to najdostupniji segmenti u gradu s visokim troškovima života. Naime, medijalna cijena u Scottsdaleu (900.000 dolara) znatno je viša od one u širem području Phoenixa ili gradovima poput Gilberta (550.000 dolara) – što mnoge kupce tjera da traže pristupačnije dijelove unutar Scottsdalea ili izvan njega mileszimbaluk.com. Ovaj jaz u pristupačnosti održava visoku potražnju za nižim cjenovnim segmentima: sve ispod 600.000 dolara u Scottsdaleu obično se brzo proda, često investitorima ili kupcima početnicima, čime se održava svojevrsno tržište prodavatelja u najnižem segmentu.

Trendovi na tržištu luksuza: Scottsdale je već dugo sinonim za luksuz, i iako se tržište općenito ohladilo, segment ultra-luksuza i dalje je aktivan. Jedinstvene, prestižne nekretnine i dalje postižu nevjerojatno visoke cijene. Na primjer, jedan od najskupljih stanova ikad ponuđenih u Arizoni pojavio se na tržištu Scottsdalea 2025. – penthouse od 6.200 kvadratnih stopa u Ascent’s Summit Residences s traženom cijenom od 10,3 milijuna dolara mileszimbaluk.com. U ekskluzivnoj zajednici Desert Mountain, imanje po mjeri od 21.000 kvadratnih stopa stavljeno je na prodaju za 25 milijuna dolara mileszimbaluk.com. Također su prodane i nekretnine poznatih osoba, poput imanja profesionalnog golfera Pata Pereza na 4,6 hektara, oglašenog za 12,75 milijuna dolara mileszimbaluk.com. Ove značajne transakcije pokazuju da potražnja ultra-bogatih kupaca i dalje postoji; Scottsdale konkurira mjestima poput Beverly Hillsa ili Miamija za luksuzne kupce koji žele toplu klimu i vrhunske sadržaje. Luksuzno tržište doživjelo je kratku pauzu 2022.–2023. dok su volatilnost burze i povećanje kamatnih stopa natjerali bogate kupce na oprez, ali do 2024.–2025. ponovno je dobilo zamah. Kupci koji plaćaju gotovinom dominiraju ovim segmentom, čineći kamatne stope manje relevantnima. Mnoge luksuzne kuće i dalje se prodaju blizu tražene cijene, ako ne i iznad, osobito ako imaju jedinstvene značajke (npr. vila od 23,5 milijuna dolara poznata po svom “Air Jordan sneaker vaultu” ilustrira nišnu privlačnost prilagođenog luksuza) mileszimbaluk.com. Omjer prodajne i tražene cijene u luksuznom segmentu je u prosjeku nešto ispod 100% mileszimbaluk.com, što znači da kupci pregovaraju, ali luksuzne kuće spremne za useljenje na vrhunskim lokacijama mogu postići premiju. Posebno je značajno da je prodajni volumen luksuznih nekretnina u sjevernom Scottsdaleu zapravo porastao: početkom 2025. prodano je 408 kuća u sjevernom Scottsdaleu od početka godine, u odnosu na 303 prethodne godine mileszimbaluk.com, što sugerira da su se kupci iz visokog segmenta vratili na tržište čak i dok su se kupci iz srednjeg segmenta povukli.

Općenito, rezidencijalno tržište Scottsdalea u 2025. najbolje se može opisati kao prijelaz iz ludila u stabilnost. To je na mnogo načina zdravije okruženje: kupci imaju vremena za razmišljanje i uvjeti su se vratili, dok prodavatelji koji realno određuju cijene i dalje pronalaze zainteresirane kupce privučene trajnom privlačnošću Scottsdalea. Temeljne vrijednosti grada – sigurne zajednice, vrhunske škole, luksuzan stil života – i dalje ga čine magnetom, čak i ako su dani naglih skokova cijena zasad iza nas.

Cijene nekretnina, ponuda i trendovi najma

Trenutne cijene nekretnina: Medijalna cijena kuće u Scottsdaleu (za sve vrste nekretnina) iznosi otprilike srednjih 800.000 dolara sredinom 2025. godine redfin.com. To je oko 84% više od američke medijalne cijene kuće – što odražava reputaciju Scottsdalea kao luksuznog tržišta redfin.com. Prosječne cijene za samostojeće obiteljske kuće su još više (često iznad milijun dolara), dok stanovi i dvoetažni stanovi malo spuštaju ukupni medijan. Rast cijena naglo je usporio u odnosu na dvoznamenkaste godišnje dobitke viđene tijekom 2020.–2022. Zapravo, godišnja aprecijacija postala je blago negativna u 2024.–2025.. Zillowov indeks vrijednosti kuća za Scottsdale pao je za otprilike 1% na godišnjoj razini do srpnja 2025. zillow.com. Podaci lokalnih agenata za nekretnine pokazuju da je medijalna prodajna cijena u lipnju 2025. bila oko 920.000 dolara, što je otprilike isto (–2% na godišnjoj razini) u odnosu na lipanj 2024. noradarealestate.com. U suštini, vrijednosti nekretnina su bile stabilne ili blago u padu tijekom protekle godine, nakon izvanrednog rasta ranije. Ovo je uglavnom u skladu s širim trendovima na području Phoenixa: cijene u metropolitanskom području Phoenixa su se ohladile 2023. i od tada bilježe male jednoznamenkaste promjene. Gledajući unaprijed, ekonomski stručnjaci za nekretnine predviđaju umjeren rast cijena na nacionalnoj razini (~3–5% godišnje tijekom 2025.–2027.) realwealth.com, a očekuje se da će Scottsdale slijediti sličan “spor rast” osim ako ne dođe do većih promjena. Zapravo, jedna lokalna prognoza predviđa da će cijene kuća u Scottsdaleu rasti oko 2–3% godišnje u bliskoj budućnosti – što je u osnovi u skladu s inflacijom, a ne da je znatno nadmašuje mileszimbaluk.com. Ovakav scenarij bi doveo medijalnu cijenu u Scottsdaleu možda na sredinu 900.000 dolara do 2028., umjesto još jednog meteorskog skoka. Važno je napomenuti da se ne očekuje pad cijena prema mišljenju glavnih analitičara; temeljni odnosi ponude i potražnje i dalje su previše povoljni. No, visoke cijene su zapravo dosegle plafon pristupačnosti koji će trebati vremena (i rasta prihoda) da se prevlada.

Zalihe nekretnina na prodaju: Zalihe su bile ključni faktor. Broj aktivnih oglasa u Scottsdaleu se više nego udvostručio od najniže točke 2021. do sredine 2023. i nastavlja lagano rasti. Kao što je spomenuto, u srpnju 2025. bilo je otprilike 2.420 aktivnih oglasa prema statistikama Scottsdale REALTORS® scottsdalerealtors.org, što je porast od oko 22% u odnosu na prethodnu godinu (aktivna ponuda sredinom 2024. bila je bliže 2.000). Novi oglasi također pristižu stalnim tempom – oko 550–570 novih oglasa mjesečno pojavilo se na tržištu u ljeto 2025. zillow.com scottsdalerealtors.org. Prodavatelji koji su do sada čekali sada isprobavaju tržište, iako mnogi spuštaju cijene ako kupci ne reagiraju. Pokazatelj mjesečne zalihe (koji uzima u obzir i zalihe i tempo prodaje) dosegao je oko 7,0 mjeseci u srpnju scottsdalerealtors.org. Zanimljivo, to je pad u odnosu na još višu razinu od 8+ mjeseci tijekom zime – zalihe su naglo porasle krajem 2024. kako su se prodaje usporile, a zatim su se blago povukle do sredine 2025. kako su neki oglasi istekli ili su ih prodavatelji povukli. No, općenito, Scottsdale sada ima znatno više kuća na prodaju nego tijekom razdoblja niskih zaliha za vrijeme pandemije. Za usporedbu, normalno uravnoteženo tržište ima oko 4–6 mjeseci zaliha, pa je Scottsdale malo iznad tog praga, što ukazuje na nešto mekše tržište. Kupci sada mogu pronaći opcije u svim cjenovnim razredima i vrstama nekretnina – od jednosobnih stanova (taj segment je zabilježio mjesečni rast zaliha od 7,3% u proljeće 2025.) do velikih kuća s pet spavaćih soba (porast od oko 1,3%) mileszimbaluk.com. Povećanje broja oglasa daje kupcima veću pregovaračku moć, ali također znači da se prodavatelji međusobno natječu, često kroz prilagodbe cijena ili uljepšavanje nekretnina kako bi se istaknuli. Jedan pozitivan učinak je što kupci koji su prije par godina bili frustrirani natjecanjem u nadmetanjima sada napokon mogu kupiti s inspekcijom i možda čak i uz uvjetnu prodaju svoje stare kuće. Kupci koji žele kupiti veću nekretninu u Scottsdaleu, a često imaju i vlastitu kuću za prodati, sada lakše usklađuju taj proces.

Pregled tržišta najma: Na strani najma, tržište u Scottsdaleu ostaje snažno i naklonjeno najmodavcima, iako nije pregrijano. Prema Zillowovom indeksu promatranih najamnina, prosječna najamnina u Scottsdaleu iznosila je oko 2.071 USD u srpnju 2025. zillow.com. To je zapravo gotovo identično prosječnoj najamnini u SAD-u (~2.072 USD) zillow.com, što je značajno s obzirom na to da su cijene kuća u Scottsdaleu znatno više – to odražava kako je nacionalni rast najamnina u mnogim gradovima sustigao Scottsdale. Na godišnjoj razini, najamnine u Scottsdaleu porasle su otprilike 1–2% zillow.com, što je usporavanje u odnosu na godišnje skokove najamnina od preko 10% viđene 2021. U suštini, rast najamnina se normalizirao u rasponu niskih jednoznamenkastih postotaka kako je došlo do povećanja ponude novih stanova i kako su neki najmoprimci postali kupci u razdoblju 2021.–2022. Ipak, potražnja za najmom ostaje vrlo jaka. Samo oko 33% kućanstava u Scottsdaleu iznajmljuje (većina su vlasnici), pa je ponuda najma ograničena i obično popunjena mileszimbaluk.com. S obzirom na to da je medijan prihoda u Scottsdaleu iznad 100.000 USD (a 73.000 USD čak i za šire područje) mileszimbaluk.com, mnogi najmoprimci imaju solidne financije, što omogućuje najmodavcima da održavaju relativno visoke najamnine.

Vrste najma nekretnina: Najmovi u Scottsdaleu obuhvaćaju luksuzne stanove i korporativne najmove u centru grada, kao i obiteljske kuće i stanove raspoređene po cijelom gradu. Luksuzne stambene zajednice u Scottsdaleu (s bazenima, teretanama itd.) postižu visoke najamnine, ciljajući mlade profesionalce i imućne osobe koje se sele u manje prostore. U međuvremenu, mnoge obiteljske kuće u obiteljskim četvrtima iznajmljuju obitelji koje su možda privremeno u Phoenixu ili si još ne mogu priuštiti kupnju u Scottsdaleu. Obiteljska kuća s 3 spavaće sobe u Scottsdaleu može se iznajmiti za 3.000–4.000+ USD mjesečno, ovisno o lokaciji i uređenju. Investitori su također bili aktivni u području kratkoročnog najma s obzirom na turističku privlačnost Scottsdalea – najam kuća za odmor putem Airbnb-a doživio je procvat posljednjih godina. Međutim, novi gradski propisi (licenciranje, suzbijanje “party” kuća) mogli bi malo ohladiti tržište kratkoročnog najma (više o tome kasnije), što bi moglo preusmjeriti neke od tih kuća na dugoročni najam. Općenito, stope slobodnih stanova su niske – stopa slobodnih najamnina u metropolitanskom Phoenixu nedavno je bila oko 5-6%, a u Scottsdaleu vjerojatno još niža zbog atraktivnosti. Ovo zategnuto tržište najma pogoduje najmodavcima, ali također doprinosi izazovu pristupačnosti u Scottsdaleu: mnogi lokalni stanovnici koji rade u gradu (u ugostiteljstvu, uslugama itd.) teško podnose najamnine koje su rasle brže od plaća.

Interes investitora: Za investitore u nekretnine, tržište najma u Scottsdaleu bilo je privlačno zbog velike potražnje za najmom i snažnih prinosa u odnosu na određena obalna tržišta. Čak i uz umjerene najamnine, kombinacija ograničene ponude stanova i rasta stanovništva sugerira da će najam i dalje biti dobra opcija. Prinosi od najma (kapitalizacijske stope) na investicijske nekretnine u Scottsdaleu mogu biti oko 4–5% za dugoročne najmove, što je pristojno za tržište visoke klase. Ako se može iskoristiti prihod od najma za odmor (na primjer, namještena nekretnina blizu Old Towna ili golf terena), sezonske visoke cijene mogu povećati povrat – iako uz više regulatornog nadzora, divlji zapad kratkoročnih najma se smiruje. Značajno je da je udio najmoprimaca u Scottsdaleu (33%) veći nego u nekim obližnjim predgrađima (prosjek za to područje je možda oko 20–25% najmoprimaca) mileszimbaluk.com, dijelom zato što mnogi imućni umirovljenici u Scottsdaleu posjeduju kuće bez hipoteke, a također i zato što radnici u uslužnim djelatnostima često putuju iz jeftinijih područja. To znači da postoji stalna baza najmoprimaca mladih profesionalaca, sezonskih stanovnika i lokalnih stanovnika u prijelazu kojima su potrebni stanovi za najam. Sve dok je vlasništvo nad domom tako skupo, potražnja za najmom ostat će snažna. Jedna napomena: metropolitansko područje Phoenixa doživjelo je bum izgradnje stanova, s tisućama novih jedinica isporučenih u Tempeu, Phoenixu i Scottsdaleu tijekom 2021.–2024. Ova nova ponuda pomogla je stabilizirati najamnine. Očekuje se da će rast najamnina u budućnosti biti umjeren (~2–3% godišnje) realwealth.com realwealth.com umjesto da naglo raste, osobito jer visoke kamatne stope na hipoteku zadržavaju više ljudi u najmu (povećavajući potražnju), ali i potiču developere višestambenih zgrada na daljnju izgradnju (povećavajući ponudu). Za investitore to znači da je stalan novčani tok najvažniji, a ne brza aprecijacija vrijednosti nekretnina ili najamnina. Najmovi obiteljskih kuća u Scottsdaleu zapravo mogu nadmašiti nove luksuzne stanove po pitanju popunjenosti, s obzirom na to da mnoge obitelji i profesionalci koji se sele preferiraju kuću s dvorištem.

Pristupačnost stanovanja: Važno je istaknuti problem pristupačnosti. S prosječnom cijenom kuće blizu 900.000 dolara, stanovanje u Scottsdaleu je nedostižno za većinu obitelji srednje klase bez znatnog kapitala ili prihoda. Čak i stanovi često koštaju više od 400.000 dolara. To stvara pritisak na tržište najma jer oni koji bi prije deset godina kupili svoju prvu kuću sada dulje iznajmljuju. Također, dio potencijalnih kupaca iz Scottsdalea usmjerava prema pristupačnijim gradovima (Gilbert, Peoria itd.) ili čak izvan države. Izazov pristupačnosti privukao je pažnju donositelja politika – otuda i inicijative na državnoj razini za ADU-ove i prenamjenu postojećih objekata u stambene – ali napredak je spor. Za sada su visoki troškovi stanovanja jednostavno dio identiteta Scottsdalea i doprinose njegovoj ekskluzivnosti. Prednost je što stanovnici uglavnom imaju visoke prihode, što održava luksuzne trgovine i restorane. Nedostatak je što je radničko stanovanje rijetko; mnogi koji rade u hotelima, restoranima i bolnicama u Scottsdaleu žive u udaljenim predgrađima i suočavaju se s dugim putovanjima na posao. Ako se to ne riješi, to bi moglo ograničiti rast Scottsdalea (poslovima su potrebni radnici, a radnicima stanovanje). Ipak, kratkoročno, prestiž i pogodnosti grada održavaju potražnju visokom čak i po premium cijenama.

Ključne četvrti i razvojni projekti koje treba pratiti

Unatoč tome što je prilično izgrađen grad, Scottsdale u 2025. vrvi značajnim novim razvojnim projektima i transformacijama četvrti. Ovi projekti oblikovat će tržište u narednim godinama, donoseći novu ponudu i ponekad nove komercijalne centre. Ovo su neka od ključnih područja i projekata na koja treba obratiti pažnju:

1. Luksuzni koridori sjevernog Scottsdalea: Sjeverni dijelovi Scottsdalea (istočno od Loop 101 i sjeverno od Shea Blvd) ostaju epicentar luksuznog razvoja. Zajednice poput Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain i Estancia imaju kontinuiranu izgradnju luksuznih vila i ekskluzivnih kuća. Silverleaf, primjerice, nastavlja s izdavanjem novih parcela u svom kanjonskom okruženju – gdje samo zemljište doseže višemilijunske iznose. Područje oko Pinnacle Peak bilježi dodatne male stambene projekte i nastavak uspješnog glavnog plana DC Rancha. Prema lokalnim izvješćima, medijalna prodajna cijena u sjevernom Scottsdaleu premašila je 1,2 milijuna dolara početkom 2025., što je rast od 6,5% na godišnjoj razini mileszimbaluk.com, što naglašava snagu ovog područja. Ključne pogodnosti (privatni golf klubovi, Four Seasons Resort itd.) osiguravaju poželjnost ovog dijela grada. Kupci koji traže ograđene, novije luksuzne kuće s pogledom na planine pronaći će obilje projekata, iako je ponuda često prilagođena i malog obujma.

2. One Scottsdale i višenamjenska središta: Na sjeveroistočnom uglu Scottsdale Roada i Loop 101, razvoj One Scottsdale sprema se postati glavna višenamjenska destinacija. Prostirući se na 75 jutara, planirano je da uključuje luksuzne trgovine, restorane, urede, hotele i rezidencije – slično novom urbanom centru. Značajna stambena komponenta je Atavia, luksuzni kondominij s 88 jedinica koji gradi Belgravia Group unutar One Scottsdalea. Od 2025. godine, Atavia je već ~45% rezervirana prije završetka na jesen 2026. mileszimbaluk.com. Ovi stanovi omogućit će stanovnicima da žive, rade i zabavljaju se u istoj blizini, odražavajući trend prema pješačkim, višenamjenskim okruženjima. S 2,8 milijuna kvadratnih stopa prostora, One Scottsdale će biti usporediv s mjestima poput Kierland/Scottsdale Quarter po veličini mileszimbaluk.com. Njegov napredak vrijedi pratiti jer bi mogao pomaknuti “težište” društvene scene Sjevernog Scottsdalea i potencijalno povećati vrijednost nekretnina u blizini (u zajednicama poput Grayhawk i DC Ranch) kako područje postaje još živahnije.

3. Old Town Scottsdale (Centar): Područje Old Towna (otprilike oko Scottsdale Roada južno od Chaparrala) prolazi kroz vertikalnu transformaciju. Dugo poznat po niskim galerijama, barovima i jugozapadnom šarmu, Old Town sada svjedoči nizu luksuznih kondominijskih tornjeva i rezidencija s hotelskim brendom. Projekti poput Optima Camelview (prije nekoliko godina) postavili su temelje svojim visećim zelenim vrtovima. Sada dolaze novi, uključujući FENDI Private Residences Scottsdale, koji donosi ultra-luksuzne brendirane stanove u centar grada mileszimbaluk.com. U pripremi je i The Parque, moderan održivi kondominij koji naglašava zelene značajke mileszimbaluk.com. Grad je ažurirao svoj plan zoniranja za Old Town kako bi omogućio više zgrade (u određenim zonama) i potaknuo obnovu – iako su visina i gustoća i dalje predmet žestokih rasprava. Ipak, developeri su optimistični u vezi Old Towna: prodaja luksuznih stanova ovdje je snažna, s mnogim jedinicama koje se prodaju po cijenama znatno iznad 1 milijun dolara mileszimbaluk.com. Kupce – često umirovljenike i vlasnike drugih domova – privlači ideja da mogu pješačiti do vrhunskih restorana, Muzeja Zapada u Scottsdaleu i bejzbolskih utakmica proljetnog treninga. Stambeni fond Old Towna mijenja se s starijih stanova i malih kuća na ove luksuzne kondominije, najavljujući kozmopolitskiji centar grada. Pratite kako će Old Town balansirati rast s očuvanjem svog kulturnog šarma; svaka daljnja promjena zoniranja ili borba oko visine mogla bi utjecati na rokove razvoja.

4. Revitalizacija južnog Scottsdalea: Južni Scottsdale (općenito južno od Indian Bend Rd, isključujući Old Town) povijesno je bio skromniji, ali sada doživljava procvat kroz infill projekte. Papago Plaza preuređenje na križanju McDowell & Scottsdale Road jedan je primjer – pretvaranje zastarjelog trgovačkog centra u moderan višenamjenski centar s apartmanima, hotelom i trgovinama. Duž McDowell Roada (nekada zvanog “Motor Mile”), izgrađeno je nekoliko novih kompleksa za najam, iskorištavajući blizinu zračne luke Phoenix Sky Harbor i centra Scottsdalea. Također, tradicionalne četvrti poput Hy-View ili Village Grove na jugu privlače pažnju preprodavača i graditelja po narudžbi, koji renoviraju rančeve iz 1960-ih u moderne, elegantne rezidencije. Kako cijene drugdje rastu, južni Scottsdale nudi “pristupačni Scottsdale” – što je relativno, ali stvarno, s mnogim kućama u rasponu od 500.000 do 700.000 dolara. Ova područja vjerojatno će doživjeti nastavak gentrifikacije, s novim restoranima i pivovarama koji prate priljev mlađih stanovnika. Planirano proširenje Tempe streetcara ili druga poboljšanja javnog prijevoza mogla bi dodatno integrirati južni Scottsdale s metropolitanskim područjem, povećavajući njegovu privlačnost.

5. Veliki projekti korporativnih kampusa: Veliki poslodavci također mijenjaju dijelove Scottsdalea s prostranim kampusima, često uključujući kombinaciju uredskih i stambenih sadržaja. Najpoznatiji je proširenje sjedišta Axona na krajnjem sjeveru (blizu Hayden Rd & Loop 101). Proizvođač Tasera, Axon, gradi futuristički kampus sjedišta koji je grad odobrio posebnim izmjenama zoniranja 2023. godine whsv.com azfamily.com. Njihovi planovi uključuju ne samo urede za tisuće zaposlenika, već i smještaj i sadržaje na licu mjesta, stvarajući zapravo malu zajednicu za život i rad. Ovo odražava trend integracije stanovanja u korporativne projekte – što državni zakon (HB2297) zapravo potiče gradove da više dopuštaju kjzz.org. Još jedan upečatljiv projekt vodi George Kurtz, CEO CrowdStrikea: on predvodi projekt vrijedan 1 milijardu dolara na 30 jutara u sjevernom Scottsdaleu s 1.200 domova, hotelom i uredskim kompleksom mileszimbaluk.com. Takvi veliki projekti dodat će značajan broj stambenih jedinica (uključujući moguće stanove za najam, kondominije i obiteljske kuće) u ponudu tijekom sljedećih nekoliko godina. Oni će zapravo stvoriti nove mini-četvrti. Na primjer, Kurtzov projekt, iako još u ranoj fazi, mogao bi postati potpuno nova stambena četvrt ako se realizira, s obzirom na svoju veličinu.

6. Koridor Loop 101 (North Gateway): Dionica Loop 101 oko Scottsdale Rd i Hayden Rd doživljava više projekata koji kolektivno transformiraju to područje. Osim One Scottsdale i Axona spomenutih gore, tu je i Cavasson (preko puta u Phoenixu) gdje je Nationwide Insurance otvorio veliki regionalni ured i apartmane, te North Sky (predloženi mješoviti razvoj blizu Scottsdale Rd & Thompson Peak). Nadalje, industrijski razvoj pod nazivom The Loop od strane Creation je u pripremi, donoseći novi skladišni/prostor za istraživanje i razvoj blizu Scottsdale Airparka mileszimbaluk.com. Sam Scottsdale Airpark (oko zračne luke Scottsdale) desetljećima je bio uspješno poslovno središte s niskim uredima, fleksibilnim industrijskim prostorima i maloprodajom. Sada se povećava gustoća s projektima poput Scottsdale Quarter (maloprodaja/uredi) i novih apartmana na preostalim parcelama. Područje Airparka ima više od 50.000 radnih mjesta i ponekad ga nazivaju “drugim centrom Scottsdalea.” Priljev projekata duž Loop 101 samo će učvrstiti status ovog područja. Stambene zajednice u blizini (Grayhawk, Windgate Ranch, itd.) imat će koristi od novih sadržaja u blizini, iako bi se mogle suočiti i s povećanim prometom.

7. Održivi i nišni projekti: Nekoliko jedinstvenih projekata odražava nove trendove. Paloma u sjevernom Scottsdaleu je nišni projekt poznat po svom fokusu na održivost – izgrađen na bivšem imanju gradonačelnika, sadrži ekološki prihvatljive luksuzne kuće sa solarnim panelima, energetski učinkovitom gradnjom itd. mileszimbaluk.com. Ovo je namijenjeno rastućem broju kupaca koji žele luksuzan život s manjim ugljičnim otiskom. Drugi trend su hoteli za produženi boravak i condo-hoteli: Caliberovo partnerstvo s Hyattom za izgradnju Hyatt Studios hotela za produženi boravak (početak gradnje 2026.) dodat će smještajne kapacitete za dugoročne posjetitelje i digitalne nomade mileszimbaluk.com. Takvi projekti često brišu granicu između stanovanja i hotela, te mogu biti privlačne investicijske prilike (npr. kupnja condo-hotel jedinice). Snaga turizma u Scottsdaleu podržava ove hibridne modele.

8. Budući prijevoz i infrastruktura: Iako nije “razvoj” u užem smislu, svaka promjena infrastrukture može utjecati na četvrti koje treba pratiti. Scottsdale je poznat po tome što nema autoceste kroz središnji grad (osim 101 na rubu) i nema lake željeznice, što je ograničilo razvoj orijentiran na javni prijevoz. Ipak, regionalno se raspravlja o proširenju javnog prijevoza. Ako bi Scottsdale ikada prihvatio nešto poput brzog autobusnog prijevoza ili proširenja tramvaja u centar grada, područja oko tih ruta mogla bi doživjeti procvat srednje visokih apartmana. Također, stalno proširenje Loop 101 i drugih prometnica utjecat će na pristupačnost. Na primjer, novi izlazi s autoceste ili proširenje mogu odjednom učiniti neko udaljeno područje praktičnijim, povećavajući njegovu privlačnost na tržištu nekretnina.

Ukratko, Scottsdaleov razvojni plan je snažan čak i dok zemljišta postaje sve manje. Očekujte da ćete vidjeti projekte koji mijenjaju horizont u centru grada (s višim luksuznim stanovima), nove planski uređene enklave na sjeveru (koje dodaju ponudu stanova na višem kraju), i kreativnu prenamjenu starijih komercijalnih lokacija (koja donosi vitalnost mješovite namjene na jugu i uz glavne koridore). Ovi razvojni projekti bit će ključni za zadovoljavanje potražnje za stanovanjem u narednih nekoliko godina, a predstavljaju i uzbudljive prilike za kupce koji žele nove, moderne nekretnine u Scottsdaleu.

Komercijalne nekretnine: trendovi ureda, maloprodaje i industrije

Tržište komercijalnih nekretnina u Scottsdaleu 2025. je priča o tri sektora – uredi, maloprodaja i industrija – svaki s različitom dinamikom nakon pandemije i u budućnosti. Evo pregleda kako svaki segment stoji i kakve su prognoze:

Tržište ureda – visoka nepopunjenost, tržište za najmoprimce: Sektor ureda u Scottsdaleu (i širem području Phoenixa) bio je najslabiji segment, boreći se s posljedicama pandemije koje još traju. Čak i u ovom elitnom gradu, mnogi uredi su prazni ili nedovoljno iskorišteni zbog rada na daljinu i hibridnog rada. Stope nepopunjenosti ureda u Scottsdaleu su oko 18–19% krajem 2024./početkom 2025. williamsluxuryhomes.com. To znači da je gotovo svaki peti kvadratni metar uredskog prostora prazan – povijesno visoka brojka. Ipak, nepopunjenost u Scottsdaleu je nešto bolja od prosjeka metropolitanskog Phoenixa (~21–25% prazno) williamsluxuryhomes.com, budući da su područja poput centra Phoenixa i Tempea još više pogođena (tamo je nepopunjenost narasla na ~25% s velikim blokovima praznog prostora) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale ima otprilike 24,6 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora, pa je oko 3,8 milijuna kvadratnih stopa prazno williamsluxuryhomes.com. Većina tih praznih prostora nalazi se u starijim zgradama klase B ili uredima na manje poželjnim lokacijama.

Na frontu najma, Scottsdale se zapravo može pohvaliti nekima od najviših cijena najma uredskih prostora u Arizoni. Prosječna tražena cijena najma iznosi oko 34,50 USD po kvadratnom stopalu (full service), gotovo jednako kao i najskuplje podtržište Phoenixa (Camelback Corridor u Biltmoreu) williamsluxuryhomes.com. To je zato što ugled i okruženje Scottsdalea ostaju privlačni – rukovoditelji i tvrtke vole prestiž adrese u Scottsdaleu, a mnogi uredi klase A (npr. u Gainey Ranchu, području Kierland, Scottsdale Airpark) su noviji i bogati sadržajima. No, kako bi postigli te cijene najma u ovakvim uvjetima, iznajmljivači nude izdašne ustupke. Izvještaji navode da iznajmljivači nude do 100 USD/kvadratna stopa za uređenje prostora i više mjeseci besplatnog najma kako bi privukli najmoprimce williamsluxuryhomes.com. Stvarne cijene najma (nakon odbitka pogodnosti) tako su pale, čak i ako nominalne cijene izgledaju stabilno.

Pregovaračka moć najmoprimaca je velika. Tvrtke koje traže uredski prostor mogu dogovoriti uvjete kakvi nisu viđeni još od Velike recesije. Podnajam je također u izobilju – u metropolitanskom području Phoenixa bilo je više od 4 milijuna kvadratnih stopa podnajma dostupno 2023., iako se to smanjilo na 4,2 milijuna u drugom kvartalu 2025. (najniže od 2022., što implicira blago poboljšanje) cushmanwakefield.com. Scottsdale je izgubio oko 483.000 kvadratnih stopa zauzetog uredskog prostora u jednoj nedavnoj godini jer je više tvrtki smanjilo prostore ili otišlo nego što ih se uselilo williamsluxuryhomes.com (negativna neto apsorpcija) – jasan znak viška kapaciteta.

Međutim, nije sve tako crno: događa se prelazak na kvalitetu. Najbolji uredi klase A na vrhunskim lokacijama (poput onih oko Scottsdale Quarter/Kierland, uz obalu u centru ili u Cavassonu) i dalje privlače najmoprimce. Ove zgrade često imaju visoku popunjenost, a u nekim slučajevima i liste čekanja, jer se tvrtke sele u ljepše prostore kako bi privukle zaposlenike natrag. Na primjer, potpuno popunjena zgrada klase A od 366.000 kvadratnih stopa na Shea Blvd upravo je prodana za 71,5 milijuna USD – što je signal da investitori i dalje vide dugoročnu vrijednost u kvalitetnim uredima u Scottsdaleu williamsluxuryhomes.com. Nasuprot tome, stariji uredski kompleksi s manje sadržaja imaju poteškoća.

Izgledi za urede su oprezno optimistični da je najgore prošlo. Analitičari tržišta očekuju da će prazni prostori postupno opadati kako gospodarstvo raste i neke tvrtke ponovno počnu širiti poslovanje. Cushman & Wakefield je naveo da je praznina u uredima u Phoenixu pala na 27,8% u prvom kvartalu 2025. s više od 28% ranije, što označava prekretnicu jer se prostor polako apsorbira assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Konkretno u Scottsdaleu, rast najamnina mogao bi ostati ravan ili do 1% godišnje u skoroj budućnosti williamsluxuryhomes.com – zapravo stabilnost najamnina – jer se vlasnici fokusiraju na popunjavanje prostora umjesto na povećanje cijena. Ako kamatne stope padnu 2026. kako neki predviđaju, tvrtke bi mogle biti sklonije potpisivanju ugovora o najmu (jer im se poboljšava perspektiva), što bi potencijalno povećalo potražnju williamsluxuryhomes.com. Također, rast zaposlenosti u Scottsdaleu – posebno u sektorima poput financija, tehnologije, zdravstva – mogao bi s vremenom zahtijevati više uredskih zaposlenika i time prostora. No realno, s obzirom da je rad na daljinu ovdje da ostane, oporavak uredskog tržišta u Scottsdaleu bit će spor. Očekujte tržište naklonjeno najmoprimcima barem do 2025.–2026., s mnogo izbora i povoljnih ponuda za svakoga tko treba ured. Za investitore, starije uredske nekretnine mogle bi postati kandidati za prenamjenu (u stambeni ili laboratorijski prostor) ako se najam ne poboljša.

Maloprodaja i ugostiteljstvo – Otporno i uspješno: Maloprodajno tržište nekretnina u Scottsdaleu prošlo je znatno bolje. Grad je meka za maloprodaju – od luksuznih trgovačkih centara poput Scottsdale Fashion Square do šarmantnih butika u Old Townu i velikih trgovačkih centara u predgrađima. U drugom kvartalu 2025. praznina u maloprodajnim prostorima u Phoenix metropolitanskom području iznosila je samo 5,1%, jedva više od 5,0% godinu ranije cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. U suštini, potražnja za maloprodajnim prostorom je velika, a Scottsdale nije iznimka. Zapravo, u glavnim maloprodajnim koridorima u Scottsdaleu često postoje liste čekanja najmoprimaca i vrlo niska praznina (ispod 5%). Maloprodaja je profitirala od rasta stanovništva u Arizoni i potrošača koji su se nakon pandemije željno vratili u trgovine i restorane. Osim toga, nova izgradnja maloprodajnih prostora je ograničena (nedavno je izgrađeno malo velikih trgovačkih centara), pa je ponuda mala.

Turizam i bogatstvo Scottsdalea daju mu prednost: grad privlači više od 11 milijuna posjetitelja godišnje citizenportal.ai, od kojih mnogi kupuju i večeraju, čime jačaju maloprodajnu prodaju. Područja poput Scottsdale Waterfront i Old Town pretvorila su se u živahne zone mješovite namjene gdje uspijevaju moderni restorani, umjetničke galerije i noćni život. U 2025. Scottsdale bilježi trend iskustvene maloprodaje – npr. vrhunski fitness studiji, zabavni prostori i imerzivne umjetničke instalacije – koji zauzimaju nekada tradicionalne maloprodajne prostore. Vlasnici nekretnina aktivno biraju miks najmoprimaca kako bi trgovački centri ostali relevantni.

Maloprodajne najamnine umjereno rastu zbog potražnje. Dobre lokacije izloga u Scottsdaleu mogu postići najamnine od 40 do 60 dolara po kvadratnom stopalu (triple-net), ovisno o prometu pješaka. Jedino što neke trgovce čini opreznima je stanje gospodarstva (inflacija i troškovi rada) te konkurencija e-trgovine. No, mnogi trgovci ciljaju upravo Scottsdale zbog njegove demografije (stanovništvo s visokim prihodima i turisti). Stoga vidimo širenja poput Nobu otvara restoran, novih luksuznih auto salona i dolaska vrhunskih trgovina prehrambenih proizvoda na tržište.

Sektor ugostiteljstva (hoteli, resorti) u Scottsdaleu također se snažno oporavio 2021.–2023. i ostaje stabilan u 2025. Popunjenost resorta i cijene soba dosegle su rekordne razine kako su Amerikanci više putovali unutar zemlje. Brojni hoteli u Scottsdaleu prošli su renovacije, a planiraju se i novi (na primjer, ranije spomenuti Hyatt Studios za duži boravak dodat će nove kapacitete). Potencijalna prijetnja je što bi val izgradnje hotela u metropolitanskoj zoni Phoenixa mogao povećati konkurenciju do 2026. godine. No, brend Scottsdalea kao vrhunske destinacije za odmor i poslovne susrete trebao bi održati njegove hotele među najboljima u regiji.

Industrijski i fleksibilni prostori – velika potražnja, nova ponuda: Industrijske nekretnine su miljenik tržišta metropolitanskog Phoenixa zahvaljujući e-trgovini, proizvodnji i rastu stanovništva. Iako Scottsdale nije industrijsko središte kao dijelovi zapadne doline Phoenixa, ipak ima svoju ulogu, posebno za fleksibilne prostore i male industrijske pogone koji služe lokalnim poduzećima. Većina industrijskog fonda Scottsdalea nalazi se oko Airparka, gdje lagana proizvodnja, skladišta i izložbeni prostori postoje uz urede. Povijesno gledano, industrijska popunjenost u Scottsdaleu bila je izuzetno visoka (često ispod 5%), jer su ograničenja zemljišta smanjivala novu ponudu, a potražnja za bilo kojim prostorom blizu bogatog Scottsdalea za logistiku bila je snažna (npr. dobavljači za preuređenje kuhinja, montaža medicinskih uređaja, skladištenje luksuznih automobila itd.).

Regionalno, međutim, dolazi puno nove industrijske ponude – Phoenix je imao preko 30 milijuna kvadratnih stopa u izgradnji u razdoblju 2022.–2024., što ga čini jednim od najaktivnijih tržišta u SAD-u. To je dovelo do porasta industrijske nepopunjenosti na razini metropole na oko 13,3% u drugom kvartalu 2025. cushmanwakefield.com s jednoznamenkastih vrijednosti ranije, jednostavno zato što je toliko novih skladišta odjednom došlo na tržište. Mega-skladišta na zapadnoj strani Phoenixa (u Goodyearu, Buckeyeu itd.) doprinijela su tom porastu. No, to su veliki objekti od 500.000+ kvadratnih stopa; industrijski prostori u Scottsdaleu uglavnom su manji i specijalizirani objekti, koji su i dalje prilično dobro popunjeni. Zapravo, lokalni investitor Creation pokreće industrijski projekt “The Loop” u sjevernom Scottsdaleu kako bi zadovoljio potražnju za modernim industrijskim prostorom u tom području mileszimbaluk.com. Prilično je neuobičajeno vidjeti novu industrijsku izgradnju u Scottsdaleu (s obzirom na visoke cijene zemljišta), pa to ukazuje na specifičnu potražnju, možda za distribuciju “posljednje milje” ili visokotehnološku proizvodnju koja želi adresu u Scottsdaleu.

Industrijske najamnine u regiji brzo su rasle (dvoznamenkasti postotni rast tijekom nekoliko godina) zbog potražnje. Malo skladište u Scottsdaleu može se iznajmiti za $15+ po kvadratnoj stopi (triple-net), što je visoko u usporedbi s $6–$8 u mnogim gradovima Srednjeg zapada. Mnoge tvrtke spremne su platiti više kako bi bile blizu baze kupaca u Scottsdaleu.

Izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni na duge staze. Lokacija i rast Phoenixa čine ga rastućim čvorištem za distribuciju i proizvodnju (posebno kako se opskrbni lanci diversificiraju s obalnih luka). I sam Scottsdale mogao bi imati koristi od prelijevanja – npr. neke visokotehnološke ili zrakoplovne tvrtke mogle bi otvoriti manje pogone blizu Scottsdalea kako bi privukle kvalificiranu radnu snagu koja živi u tom području. Ako postoji rizik u industrijskom sektoru, to je kratkoročna prevelika ponuda: kao što je navedeno, val nove izgradnje privremeno je povisio nepopunjenost. No, stručnjaci očekuju da će taj prostor biti apsorbiran u narednim godinama s obzirom na snažan industrijski najam u Phoenixu (potražnja je i dalje nadmašivala većinu gradova). Do 2026.–2027. industrijska nepopunjenost u metropoli mogla bi se ponovno smanjiti, a najamnine nastaviti rasti (iako sporijim, zdravim tempom). U Scottsdaleu će ograničenje biti zemljište – nema puno prostora za novu industrijsku izgradnju osim nekoliko džepova. Stoga bi starija industrijska svojstva mogla rasti u vrijednosti kako korisnici budu konkurirali za rijetke lokacije u istočnoj dolini. Novi Loop projekt vrijedi pratiti; ako se brzo iznajmi, to signalizira da bi više industrijske/fleksibilne izgradnje moglo biti isplativo u Scottsdaleu.

Opća klima za komercijalna ulaganja: Investitori smatraju komercijalne nekretnine u Scottsdaleu relativno sigurnim ulaganjima zahvaljujući demografskim karakteristikama tog područja. Kapitalizacijske stope za strip mallove ili poslovne zgrade u Scottsdaleu među najnižima su (što znači najviše cijene) u Arizoni, što odražava percipiranu stabilnost. Na primjer, potpuno iznajmljeni maloprodajni centar u Scottsdaleu mogao bi se prodati po kapitalizacijskoj stopi od 5-6%, dok bi sličan centar u manje imućnom dijelu Phoenixa mogao biti 7% ili više. Trenutno više kamatne stope vrše pritisak na povećanje kapitalizacijskih stopa, što ublažava neke komercijalne vrijednosti, ali kvalitetna imovina u Scottsdaleu i dalje bilježi snažan interes kupaca. Neki lokalni akteri također istražuju adaptivnu prenamjenu – npr., može li zastarjela poslovna zgrada biti pretvorena u stambenu? Novi državni zakon koji potiče da 10% komercijalnih prostora postane stambeni mogao bi potaknuti kreativne projekte, osobito ako se nastave praznine u uredima kjzz.org. Urbanistički propisi i otpor zajednice u Scottsdaleu mogu biti prepreka za prenamjenu, ali mogli bismo vidjeti više prijedloga u narednim godinama za prenamjenu slabije uspješnih komercijalnih lokacija u mješovite ili stambene namjene.

U sažetku, komercijalno tržište nekretnina u Scottsdaleu pokazuje mješovitu sliku: maloprodaja i ugostiteljstvo su živahni, potaknuti potrošnjom i turizmom; industrijski sektor je snažan, iako s novom ponudom koju treba apsorbirati; a uredski sektor zaostaje, još uvijek se oporavlja od velikih promjena u radnim navikama. Ipak, čak i uredsko tržište ima svijetlih točaka, a općenito, komercijalna aktivnost u Scottsdaleu prilagođava se novim trendovima s otpornošću.

Lokalni ekonomski čimbenici: Utjecaj poslova, stanovništva i migracija

Nekoliko lokalnih ekonomskih trendova podupire tržište nekretnina u Scottsdaleu, pružajući kontekst i za trenutne uvjete i za buduće izglede. Na mnogo načina, snažno gospodarstvo Scottsdalea temelj je koji je održao tržište nekretnina relativno otpornim unatoč višim kamatnim stopama.

Robustan rast zaposlenosti: Scottsdale dodaje radna mjesta zdravim tempom, nadmašujući nacionalne prosjeke. Gradski tim za ekonomski razvoj često navodi da rast stanovništva Scottsdalea (~1,4% godišnje) i rast zaposlenosti nadmašuju SAD za 2-3 puta citizenportal.ai. Ključne industrije koje pokreću ovaj rast uključuju tehnologiju, financije, zdravstvo, biomedicinu, turizam i korporativna sjedišta/podršku uredima. Zapravo, pet industrijskih sektora u Scottsdaleu – poput biotehnologije, medicinske tehnologije i poslovnih usluga – raste brže od državnog prosjeka Arizone, što naglašava ulogu Scottsdalea kao magneta za visokotehnološka i visokokvalificirana radna mjesta. Nezaposlenost u Scottsdaleu izuzetno je niska, oko 2,7% početkom 2025. godine citizenportal.ai, što je znatno bolje čak i od državnog prosjeka Arizone (~4-5%). U suštini, Scottsdale je gotovo na punoj zaposlenosti; tvrtke često imaju više otvorenih radnih mjesta nego što ima kvalificiranih kandidata lokalno.

Glavni poslodavci u tom području uključuju HonorHealth (zdravstveni sustav), CVS Health (s velikim uredom za upravljanje ljekarničkim beneficijama), Vanguard (upravljanje investicijama s velikim kampusom), Nationwide Insurance, te skupinu tehnoloških tvrtki i startupa. Rast se nastavlja: grad je istaknuo nekoliko velikih projekata koji će otvoriti nova radna mjesta, poput Mac Innovation Park (poslovni park koji će vjerojatno donijeti nove urede/prostor za istraživanje i razvoj), ASM America’s new semiconductor headquarters, i Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Svaki od ovih projekata obećava stotine, ako ne i tisuće radnih mjesta u narednim godinama, što zauzvrat stvara potražnju za stanovanjem za te radnike i njihove obitelji. Na primjer, tvrtke iz poluvodičke industrije (poput ASM-a, TSMC-a u obližnjem Phoenixu) dovode visoko plaćene inženjere koji često traže kvalitetan smještaj u mjestima poput Scottsdalea.

Nadalje, Scottsdale ima koristi od šireg rasta metropolitanskog područja Phoenixa. Metropolitanski Phoenix dosljedno je među vodećim područjima po otvaranju novih radnih mjesta. U 2025. godini, Arizona je zabilježila rekord u otvaranju radnih mjesta, s više od 24.000 novih radnih mjesta najavljenih samo u prvoj polovici godine azbigmedia.com. Mnogi od tih poslova nalaze se u East Valley i sjevernom Phoenixu – što je dostupno stanovnicima Scottsdalea. Čak i ako je posao u Tempeu ili Phoenixu, ljudi često biraju živjeti u Scottsdaleu zbog načina života i putuju na posao. Tako je potražnja za stanovanjem u Scottsdaleu neizravno potaknuta i bumom radnih mjesta u susjednim gradovima.

Stanovništvo i migracije: Metropolitansko područje Phoenixa jedno je od najbrže rastućih u zemlji, a Scottsdale dijeli taj rast. Službeni broj stanovnika Scottsdalea je oko 243.000 (procjena za 2025.) i raste. Posebno je zanimljivo da, dok se neki gradovi sunčanog pojasa oslanjaju na domaću migraciju prvenstveno srednjoklasnih obitelji, Scottsdale također privlači mnogo imućnih migranata, poput direktora, umirovljenika i remote radnika koji mogu živjeti bilo gdje. Neto migracija u okrug Maricopa (područje Phoenixa) svake je godine snažno pozitivna, potaknuta ljudima koji se sele iz skupljih saveznih država poput Kalifornije, Illinoisa, Washingtona i drugih. Podaci Redfina pokazuju da su među online pretraživačima nekretnina koji žele preseliti u Scottsdale 2025. godine, glavni gradovi iz kojih dolaze Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas i Bay Area redfin.com redfin.com. Ovo se podudara s anegdotalnim dokazima: Kalifornijci prodaju skupe kuće i kupuju u Scottsdaleu, ljudi iz Srednjeg zapada traže sunce itd.

Unutar Arizone, Scottsdale je često odredište za preseljenje direktora i profesionalaca koji dolaze raditi u Phoenix/Scottsdale. Također je popularno mjesto za sezonske stanovnike (snowbirds) – ljude iz hladnijih krajeva koji ovdje provode zime – a neki od njih na kraju postanu stalni stanovnici (posebno u mirovini). Međunarodna migracija je manji, ali ne i zanemariv faktor; Kanađani, primjerice, vole Scottsdale (postoji čak i velika kanadska zajednica zimskih posjetitelja), a neki Europljani ovdje ulažu u kuće za odmor.

Demografija: Stanovništvo Scottsdalea je starije (srednja dob oko 47 godina) i imućnije (prosječni prihod kućanstva ~115.000 USD, naspram ~65.000 USD američkog prosjeka) – zapravo zajednica s visokim prihodima i dijelom umirovljenika. To utječe na tržište nekretnina jer postoji stalna potražnja za luksuznim i sekundarnim domovima, kao i za zdravstvenim ustanovama i sadržajima za starije osobe. No, u posljednje vrijeme Scottsdale privlači i mlađe profesionalce koje privlači živahan stil života, pa tako mjesta poput Old Towna imaju mlađu atmosferu. Izvrsne škole i niska stopa kriminala privlače obitelji (koje si to mogu priuštiti), što održava potražnju za obiteljskim kućama u dobrim školskim četvrtima.

Utjecaj turizma: Ogroman gospodarski pokretač za Scottsdale je njegov turistički sektor. Više od 11 milijuna posjetitelja godišnje dolazi zbog sunčanog vremena, golf terena, resorta i događanja (poput Barrett-Jackson aukcije automobila, Phoenix Open golfa, Scottsdale konjičkih priredbi) citizenportal.ai. Turizam generira značajne prihode (radna mjesta u ugostiteljstvu, porezi od hotelskog smještaja itd.) i također potiče dio tržišta nekretnina – mnogi turisti na kraju odluče kupiti drugu kuću ili se trajno preseliti nakon što iskuse ovdašnji stil života. Snažna turistička industrija također podupire tržište kratkoročnog najma i održava visoku potražnju za nekretninama nalik resortima.

Kako ovo utječe na nekretnine: Svi ovi faktori – rast zaposlenosti, migracije, bogatstvo – izravno utječu na potražnju za nekretninama:

• Visok rast zaposlenosti + niska nezaposlenost = više ljudi s prihodima za kupnju ili najam domova. To također obično znači da plaće rastu (poslodavci se natječu za talente), što ljudima pomaže priuštiti više cijene nekretnina.
• Rast stanovništva ~1–2% godišnje čini se malo, ali u gradu od ~240 tisuća to znači nekoliko tisuća novih stanovnika svake godine. Svako novo kućanstvo treba smještaj, pa to održava pritisak na ponudu.
• Doseljavanje imućnih znači da mnogi kupci koji dolaze imaju znatnu gotovinu ili kapital. To djelomično objašnjava zašto je tržište u Scottsdaleu ostalo snažno – mnogi kupci ne trebaju hipoteku ili mogu dati veliku kaparu, što ublažava utjecaj visokih kamatnih stopa. Kupci koji plaćaju gotovinom (često u luksuznom segmentu Scottsdalea) ostali su aktivni; kako je jedan lokalni stručnjak primijetio, gotovinske transakcije i dalje su česte među imućnim kupcima u Scottsdaleu, što im daje prednost u pregovorima mileszimbaluk.com. U 2023. godini, oko 30–35% prodaja u nekim poštanskim brojevima Scottsdalea bile su gotovinske transakcije.
• Raznolika ekonomija (tehnologija, zdravstvo, financije, turizam) daje Scottsdaleu otpornost. Čak i ako jedan sektor uspori, drugi preuzimaju. Na primjer, ako dođe do nacionalnog pada tehnološkog sektora, turizam ili zdravstvo u Scottsdaleu mogu i dalje biti snažni, što uravnotežuje zaposlenost. Ova stabilnost privlačna je investitorima u nekretnine jer smanjuje rizik od velikih padova.

Ipak, postoje neki izazovi:

• Nedostatak radne snage: Ironično, vrlo niska nezaposlenost u Scottsdaleu ukazuje na to da bi tvrtkama moglo biti teško pronaći radnike, posebno one s nižim plaćama, jer im je stanovanje preskupo. To bi moglo ograničiti širenje poslovanja ako se ne riješi, ili potaknuti više putnika iz okolice (što povećava promet).
• Unutarmetropolitanske promjene: Neki mlađi radnici u tehnološkom sektoru preferiraju urbani ugođaj centra Phoenixa ili Tempea, što znači da se Scottsdale mora i dalje prilagođavati (s gradskim stanovima itd.) kako bi privukao tu demografsku skupinu. Scottsdale je povijesno imao profil “odmarališnog predgrađa”, ali ukusi se mijenjaju i grad će htjeti ostati konkurentan za talente koji bi inače odabrali moderno urbano susjedstvo negdje drugdje.
• Starenje stanovništva: Kako baby boomeri stare, neki bi mogli smanjiti veličinu doma ili napustiti Scottsdale (npr. da budu bliže odrasloj djeci drugdje ili zbog zdravlja). To bi postupno moglo osloboditi dio stambenog prostora (dobro za ponudu), ali također znači da Scottsdale mora nastaviti diversificirati svoje gospodarstvo izvan usluga za umirovljenike.

Migracijski obrasci: Također je zanimljivo primijetiti kamo odlaze stanovnici Scottsdalea kada se sele. Podaci Redfina pokazuju da oko 30% kupaca nekretnina u Scottsdaleu traži preseljenje izvan Scottsdalea (70% ostaje u tom području) redfin.com. Popularna odredišta za one koji odlaze uključuju manja mjesta u Arizoni poput Prescott Valleyja, Show Lowa i Flagstaffa redfin.com redfin.com – često hladnija ili ruralnija područja kamo se umirovljenici sele radi promjene, ili ljudi koji unovčuju nekretninu i traže jeftinije stanovanje. Ovo sugerira ciklus: neki dugogodišnji vlasnici prodaju i sele se na mirnija mjesta, dok novi doseljenici dolaze. Ta dinamika zapravo može povećati ponudu na vrhu tržišta (npr. umirovljenici prodaju luksuzne kuće), ali također osigurava stalan priljev potražnje.

U sažetku, ekonomski temelji Scottsdalea su vrlo snažni – rastuća, imućna populacija i obilje radnih mjesta. To podupire vrijednosti nekretnina i pomaže zaštititi tržište od ozbiljnih padova. Sve dok ljudi smatraju Scottsdale privlačnim mjestom za rad, život i zabavu, postojat će temeljna potražnja za njegovim nekretninama. Lokalna politika sada nastoji osigurati da ekonomski rast ne bude sputan nedostatkom stanovanja (otuda i novi zakoni o stanovanju), što je priznanje da gospodarstvo i ponuda stanova moraju rasti zajedno. U doglednoj budućnosti, čini se da će gospodarstvo Scottsdalea nastaviti uzlaznom putanjom, što je dobar znak za vlasnike nekretnina.

Regulatorne i urbanističke promjene koje utječu na nekretnine

Posljednjih godina pojavilo se nekoliko regulatornih i urbanističkih novosti na državnoj i gradskoj razini koje bi mogle oblikovati tržište nekretnina u Scottsdaleu. Ove promjene politike odgovor su na brzi rast, probleme s pristupačnošću stanovanja i utjecaje na susjedstva diljem Arizone. Evo ključnih područja na koja treba obratiti pažnju:

1. Pro-stambeno zakonodavstvo Arizone (2023): Godine 2023. zakonodavno tijelo Arizone donijelo je skup dvostranačkih zakona s ciljem ublažavanja nestašice stanova u cijeloj državi. Dva najvažnija za Scottsdale bila su:

• HB 2720 – Prateće stambene jedinice (ADU): Ovaj zakon u suštini nadjačava gradske zabrane ADU-ova (poznatih i kao casitas ili bakini stanovi). On zahtijeva od gradova da dopuste vlasnicima kuća u zonama obiteljskih kuća da izgrade ili preurede ADU na svom posjedu, pod razumnim regulativama. Konkretno, zakon sprječava općine da nameću pretjerano restriktivne zahtjeve (poput velikih veličina parcela ili prevelikih udaljenosti od granica) za ADU-ove rsnlawaz.com yourvalley.net. Cilj je blago povećati ponudu stanova omogućavanjem malih najamnina ili apartmana za članove obitelji u postojećim četvrtima.
• HB 2297 – Adaptivna prenamjena komercijalnog prostora: Ovaj zakon nalaže da gradovi moraju dopustiti da se određeni dio komercijalnih ili mješovitih zgrada prenamijeni u stambenu upotrebu. Formulacija je pomalo složena – kaže da gradovi moraju dopustiti da “ne više od 10%” prostora komercijalne zgrade postane stambeni prostor, vjerojatno kako bi se potaknula kreativna prenamjena nedovoljno iskorištenih ureda/trgovina u stanove ili kondominije kjzz.org kjzz.org.

Odgovor Scottsdalea: Gradsko vijeće Scottsdalea bilo je nevoljko prema ovim državnim zakonima, smatrajući ih zadiranjem u lokalnu kontrolu zoniranja. Krajem 2024., suočeni s rokom za usklađivanje, Vijeće je donijelo uredbe za provedbu ADU-ova i adaptivne prenamjene, ali “s izmjenama kako bi se ograničili učinci” kjzz.org kjzz.org. Za ADU-ove, Scottsdale je izradio pravila koja dopuštaju pripojene, odvojene i ograničene pristupačne ADU-ove (prema informativnoj stranici) scottsdaleaz.gov, ali je vjerojatno uključio stroge standarde dizajna i zahtjeve za boravak vlasnika kako bi se očuvao karakter susjedstva. Neki gradski čelnici izrazili su zabrinutost da bi se ADU-ovi mogli koristiti kao kratkoročni najam (pojačavajući probleme s “kućama za zabave”) te da je državni zakon “napad na naša susjedstva” kjzz.org kjzz.org. Ipak, od 2025. godine, vlasnici kuća u Scottsdaleu mogu slobodnije graditi ADU-ove nego prije, što bi postupno moglo povećati broj najamnih jedinica u gradu. Možda ćemo vidjeti više prenamjena garaža ili izgradnje “casita” u dvorištima – što je korisno za višegeneracijsko stanovanje ili prihod od najma.

Za zakon o komercijalnoj prenamjeni, Scottsdale je zapravo pokušao protumačiti “ne više od 10%” kao “može biti i samo 1%”. Donijeli su uredbu kojom se dopušta prenamjena samo 1% zgrade kjzz.org, što je izazvalo upozorenje predlagatelja zakona da Scottsdale krši zakon kjzz.org kjzz.org. Ova borba se možda nastavi, ali ako se zakon provede, do 10% površine u nekim trgovačkim centrima ili uredskim zgradama moglo bi se prenamijeniti u stanove (na primjer, pretvaranje drugog kata ureda u stambene jedinice). Do sada, nijedan veći projekt prema ovom zakonu nije bio javno objavljen u Scottsdaleu, ali to je područje koje treba pratiti. Ako prazni uredi ostanu problem, vlasnici nekretnina mogli bi tražiti više prenamjene u stambene prostore.

2. Propisi o kratkoročnom najmu: Arizona je povijesno imala “hands-off” pristup prema kratkoročnim najmovima (STR) zbog državnog zakona iz 2016. koji gradovima zabranjuje njihovu zabranu. Scottsdale, kao turistička destinacija, doživio je eksploziju Airbnba – od kojih su neki postali “kuće za zabave” u mirnim četvrtima. Stanovnici su postali nezadovoljni bukom, smećem i sigurnosnim problemima. Počevši od 2022., država je malo ublažila svoj stav, dopuštajući gradovima određenu regulatornu slobodu. Scottsdale je to u potpunosti iskoristio:

• U 2023. Scottsdale je zahtijevao da svi vlasnici STR-a dobiju godišnju gradsku licencu (250 USD) i poštuju pravila: obavijeste susjede o najmu, imaju osiguranje od odgovornosti i provode provjere seksualnih prijestupnika među gostima avalara.com avalara.com. Ovo je stvorilo registar STR-ova i poboljšalo nadzor.
• U svibnju 2024. Scottsdale je donio uredbu posebno za suzbijanje “problematičnih zabava” u STR-ovima. Nova pravila (na snazi od 6. lipnja 2024.) učinila su nekoliko ključnih stvari: odgovornost organizatora događanja za održavanje velikih, ometajućih zabava u STR-ovima, dala policiji ovlasti da ukloni goste koji nisu rezidenti s nekretnine nakon što se proglasi smetnja, i zabranila najam maloljetnicima mlađima od 21 godine u potpunosti avalara.com avalara.com. Ove mjere imaju za cilj obeshrabriti poslovni model “kuća za zabave”.

Gradsko vodstvo izjavilo je da će koristiti “sve moguće alate” za kontrolu utjecaja STR-ova u okviru državnog zakona avalara.com avalara.com. U praksi, klima za STR investitore u Scottsdaleu sada je restriktivnija: kazne za prekršaje su uvedene, a stalni prekršitelji mogu izgubiti licencu. Za kupce koji razmišljaju o ulaganju u Airbnb, važno je strogo se pridržavati pravila ili riskirati kazne. S vremenom bi stroža provedba mogla smanjiti broj problematičnih STR-ova, ali vjerojatno neće eliminirati STR tržište – Scottsdale je previše popularan za to. Umjesto toga, očekuje se profesionaliziraniji STR sektor s odgovornim domaćinima (i vjerojatno višim troškovima koji će se prenijeti na turiste).

3. Promjene zoniranja i odobrenja za razvoj: Gradsko vijeće i odbor za planiranje Scottsdalea redovito se bave prijedlozima za prenamjenu zemljišta koji mogu utjecati na lokalni razvoj, ovisno o slučaju:

• Visina i gustoća u Old Townu: Scottsdale je posljednjih godina ažurirao svoj Plan karaktera za Old Town, dopuštajući više zgrade u određenim četvrtima (na primjer, do 150 stopa u području Goldwater Blvd). No, i dalje traje rasprava i otpor zajednice prema visokim zgradama u centru. U 2023.–2024. neki su projekti tražili bonuse za visinu/gustoću, što je izazvalo javna saslušanja. Ishod tih odluka utječe na broj jedinica koje se mogu izgraditi. Na primjer, ako se predloženi toranj s kondominijima smanji zbog prigovora stanovnika, to znači manje novih domova. Do sada je Scottsdale pokušavao poticati rast centra, a pritom sačuvati svoj “šarm jugozapada”, što je osjetljiva ravnoteža.
• Prenamjene u sjevernom Scottsdaleu: Povremeno se veliki zemljišni kompleksi (poput državnog zemljišta ili golf terena) predlažu za razvoj. Jedan primjer bio je plan koji uključuje 1.975 stanova i hotel na državnom zemljištu, što je zahtijevalo prenamjenu iz “bez stambene namjene” u stambenu coalitionofgreaterscottsdale.org. Grad takve velike promjene obično pomno razmatra, često pregovarajući o stvarima poput otvorenih prostora ili poboljšanja prometa zauzvrat. Investitori koji ciljaju na velike razvojne projekte moraju proći kroz taj pažljiv proces.
• Infrastruktura i zoniranje za velike poslodavce: Promjena zoniranja za kampus Axon 2023. bila je reprezentativna – Scottsdale je izmijenio zoniranje kako bi omogućio Axonov plan (koji je uključivao i nešto stambenog prostora za zaposlenike) whsv.com azfamily.com. Grad je općenito naklonjen gospodarskom razvoju, pa može biti fleksibilan u vezi zoniranja kako bi osigurao velike poslodavce. Slično, zoniranje za područja poput Scottsdale Airparka povremeno se ažurira kako bi se omogućile više poslovne zgrade ili garaže po potrebi.

4. Politika upravljanja vodom i ograničenja razvoja: Iako nije pitanje zoniranja, regulative o vodi u Arizoni izravno utječu na kapacitet razvoja nekretnina. Godine 2023. dogodila se situacija koja je privukla veliku pažnju: neinkorporirana zajednica Rio Verde Foothills (neposredno izvan Scottsdalea) ostala je bez opskrbe vodom od strane grada Scottsdalea, koji je dotad dovozio vodu kamionima, zbog zabrinutosti oko suše azgovernor.gov. To je dovelo do hitnog rješenja države 2023. kako bi se osigurala isporuka vode, ali je naglasilo da je nedostatak vode stvaran problem. Država ima pravilo 100-godišnje zajamčene opskrbe vodom za nove stambene četvrti – investitori moraju dokazati dostupnost vode za sto godina unaprijed. U lipnju 2023. dužnosnici Arizone objavili su da dijelovi okruga Maricopa (područje Phoenixa) nemaju dovoljno podzemnih voda za sve planirane stambene projekte, što je u biti zaustavilo dio buduće ekspanzije dok se ne pronađu alternativni izvori vode. Za Scottsdale, koji uglavnom koristi vodu iz rijeke Colorado putem Central Arizona Projecta (sada pod Tier 1 ograničenjima) cap-az.com, nastavak suše mogao bi značiti smanjenje opskrbe u narednim godinama. Grad ima pohranjenu vodu i koristi pročišćenu vodu za navodnjavanje u mnogim slučajevima, što ga stavlja u bolju poziciju od novih perifernih zajednica. Ipak, ozbiljna smanjenja mogla bi natjerati Scottsdale da ograniči nove priključke ili obeshrabri razvoj koji troši puno vode (poput velikih travnjaka, golf terena).

U suštini, doba neograničenog rasta u Arizoni suočava se sa stvarnošću ograničenih vodnih resursa. Investitori reagiraju, primjerice, kupnjom prava na vodu od farmera (donesen je novi zakon o prijenosu vode iz poljoprivrede u urbanizam) kjzz.org. Tržište nekretnina u Scottsdaleu do sada nije bilo izravno zaustavljeno zbog problema s vodom (osim tog slučaja uskraćivanja vode Rio Verdeu, radi prioritiziranja gradskih stanovnika), ali pametni investitori prate politiku upravljanja vodom. Očekujte pravila o uređenju okoliša koja potiču kseriscaping i moguće veće naknade za vodnu infrastrukturu kod novih gradnji. Također se razmatra uvođenje više energetski učinkovitih kuća i uređaja za štednju vode u novogradnji.

5. Ostale značajne regulative:

• Porezi na kratkoročni najam: Arizona zahtijeva da iznajmljivači kratkoročnog smještaja plaćaju porez na smještaj (putem TPT licence) kao i hoteli avalara.com. Platforme poput Airbnba sada automatski prikupljaju te poreze. Ovo ne ograničava kratkoročne najmove, ali smanjuje prednost rada “na crno” koju su ranije imali.
• Standardi za okoliš i dizajn: Scottsdale ima reputaciju grada sa strogim pregledom dizajna – npr. pravila o paletama boja zgrada, visinama, očuvanju pustinje itd. Ta pravila i dalje vrijede radi očuvanja estetike (posebno u slikovitim sjevernim područjima). Također, grad ima “Dark Sky” uredbu koja ograničava svjetlosno zagađenje u određenim područjima. Takve regulative, iako nisu nove, utječu na troškove i rokove razvoja.
• Poticaji za pristupačno stanovanje: Scottsdale povijesno nije imao velike mandate za pristupačno stanovanje, ali o tome se sve više raspravlja. Neka nedavna odobrenja za apartmane uključivala su dobrovoljne pristupačne jedinice. Ako se pristupačnost stanovanja pogorša, grad ili država mogli bi uvesti inkluzivnu zonaciju ili više poticaja za projekte pristupačnog stanovanja, što bi moglo blago promijeniti razvojnu strukturu.

U sažetku, promjene politika u Scottsdaleu i Arizoni postupno olakšavaju neka razvojna ograničenja (ADU-ovi, prenamjene u mješovite namjene) u nadi da će ublažiti stambenu krizu, dok se istovremeno pooštravaju u drugim područjima (kratkoročni najam, korištenje vode) kako bi se adresirale negativne vanjske posljedice. Sudionici na tržištu nekretnina trebali bi pratiti ove promjene. Investitor bi, primjerice, mogao iskoristiti nova pravila o ADU-ovima dodavanjem casite za prihod od najma, ali bi također trebao biti svjestan da kupnja kuće isključivo za party Airbnb može naići na regulatorne prepreke. U konačnici, ove regulative nastoje usmjeriti rast na održiviji, zajednici prijateljski način – koliko će u tome biti uspješne, vidjet će se u narednim godinama.

Prognoza 2026.–2028.: Što očekuje tržište nekretnina u Scottsdaleu

Gledajući u budućnost, očekuje se da će tržište nekretnina u Scottsdaleu doživjeti stabilne, umjerene trendove umjesto velikih oscilacija. Više prognoza i mišljenja stručnjaka sugerira razdoblje održivog rasta – svojevrsno predah nakon vrtuljka s početka 2020-ih. Evo što očekivati kroz 2026., 2027. i 2028.:

Projekcije cijena nekretnina: Konsenzus je da će cijene kuća u Scottsdaleu postupno rasti tijekom sljedećih nekoliko godina, otprilike prateći inflaciju. Lokalni stručnjaci za nekretnine predviđaju godišnju aprecijaciju od oko 2% do 4% godišnje u Scottsdaleu mileszimbaluk.com. Drugim riječima, malo je vjerojatno da ćemo ponovno vidjeti skok od 20% u jednoj godini, ali je vjerojatan porast od nekoliko posto svake godine s obzirom na stalnu potražnju i ograničenu novu ponudu. Do 2028. to bi se moglo kumulirati na otprilike 10-15% ukupnog povećanja vrijednosti nekretnina u odnosu na današnje razine. Za kontekst, nacionalne prognoze izvora poput NAR-a i Fannie Mae-a slažu se s ovim pogledom na spor rast – oni predviđaju da će vrijednosti nekretnina u SAD-u rasti ~3-5% godišnje sredinom 2020-ih realwealth.com realwealth.com, a Scottsdale bi trebao biti u tom rasponu, možda na višoj strani zbog svoje poželjnosti. Jedna napomena: luksuzni segment bi mogao malo nadmašiti prosjek. Neki analitičari iz Arizone smatraju da će luksuzno tržište “uživati u skokovima” čak i dok šire tržište ostaje stabilno fhtimes.com. Scottsdaleov luksuzni segment mogao bi zabilježiti nešto veću aprecijaciju od prosjeka (budući da su bogati kupci manje osjetljivi na kamatne stope), dok bi srednji segment mogao biti ravniji zbog ograničene pristupačnosti.

Obujam prodaje i ravnoteža tržišta: Očekuje se da će se aktivnost prodaje donekle povećati do 2026. kako se ljudi budu prilagođavali novoj normali kamatnih stopa. Prošle godine je zabilježen pad prodaje (prodaja u Scottsdaleu pala je za ~7-10% na godišnjoj razini sredinom 2025.) redfin.com, ali ako se stope stabiliziraju ili padnu, više kupaca i prodavatelja će se vratiti na tržište. Ekonomisti predviđaju da će prodaja postojećih nekretnina u SAD-u porasti skromnih 2% do 5% u 2025. azbigmedia.com, i vjerojatno nastaviti taj trend, što sugerira da će i Scottsdale vidjeti postupni porast transakcija. U osnovi, akumulirana potražnja onih koji su odgodili selidbe u razdoblju 2022.–2024. mogla bi se osloboditi kako uvjeti postanu povoljniji. Do 2026.–27. mogli bismo također vidjeti da neki milenijalci ulaze u svoje najbolje godine za kupnju većih domova, što će povećati potražnju za obiteljskim kućama u Scottsdaleu.

Tržište će vjerojatno ostati prilično uravnoteženo. Dani izrazitog tržišta prodavatelja (s inventarom manjim od 1 mjeseca) su iza nas za sada. S druge strane, ni duboko tržište kupaca (pad cijena) nije očekivano jer će rast stanovništva i zaposlenosti poduprijeti potražnju. Umjesto toga, Scottsdale bi mogao ostati u neutralnom rasponu – možda 4–6 mjeseci zaliha – kroz sljedećih nekoliko godina. Kupci će imati prilike bez panike, a prodavatelji koji realno odrede cijenu bit će uspješni. Ako kamatne stope doista znatno padnu do 2027. (neke prognoze smatraju da bi stope mogle pasti ispod 5,5% do 2028.) realwealth.com, moglo bi doći do kratkotrajnog porasta kupovine koji bi donekle vratio prednost prodavateljima, ali bi to vjerojatno potaknulo i više novih oglasa na tržištu, održavajući ravnotežu.

Kamatne stope i pristupačnost: Veliki faktor promjene je kretanje hipotekarnih stopa. U kratkom roku (2025.–2026.), većina analitičara predviđa da će stope ostati u rasponu od srednjih do visokih 6% realwealth.com. To je prepreka za pristupačnost i zadržat će rast cijena pod kontrolom. Do 2027. ili 2028., ako se inflacija obuzda, Federalne rezerve bi mogle dopustiti da stope padnu niže. Neki optimistični scenariji predviđaju da će 30-godišnje hipotekarne stope ponovno biti u rasponu od 5% do 2028. realwealth.com. Ako se to dogodi, to bi povećalo kupovnu moć i moglo bi potaknuti jači rast cijena (možda godišnje dobitke od 5-6% u tim kasnijim godinama). Međutim, to nije zajamčeno – stope bi također mogle ostati oko 6% ako gospodarstvo bude snažno. Dakle, za planiranje, pretpostavite da će kamatne stope postupno popuštati, pružajući blagi vjetar u leđa do 2027.

Novi projekti i prognoza zaliha: Scottsdale vjerojatno neće doživjeti velike količine nove stambene izgradnje zbog ograničenog zemljišta i relativno strogih urbanističkih pravila. No, projekti koji su trenutno u pripremi (Optima stanovi, One Scottsdale, projekt George Kurtz s 1.200 domova itd.) počet će isporučivati jedinice kroz 2026.–2028. To će dodati nešto zaliha: npr. 420 luksuznih stanova i 970 apartmana u Optima McDowell Mountain Village planirano je do otprilike 2026. (ovaj višefazni projekt svakako će biti značajan dodatak ako se dovrši). Stambeni dio One Scottsdale i 1.200 domova na sjeveru mogli bi doći krajem desetljeća. Izgradnja apartmana u širem području ostaje visoka – u metropolitanskom području Phoenixa u izgradnji su deseci tisuća jedinica. Do 2025.–2027. mnogi će biti otvoreni, što bi moglo dodatno ublažiti rast najamnina. Što se tiče obiteljskih kuća, Scottsdale je uglavnom izgrađen osim manjih naselja; većina velike izgradnje obiteljskih kuća odvija se u predgrađima poput Queen Creeka ili zapadnog Phoenixa. Stoga će se stambena ponuda Scottsdalea povećavati samo umjereno. To, u kombinaciji sa stabilnom potražnjom, podupire očekivani blagi rast cijena.

Prognoza ključnih segmenata tržišta:

• Luksuzne kuće (1M+ USD): Vjerojatno će ostati snažne. Mnogi kupci luksuznih nekretnina platili su gotovinom ili imaju bogatstvo koje ne ovisi o kamatnim stopama. S oporavkom burze (pod pretpostavkom da se dogodi), luksuzne nekretnine obično prate taj trend. Luksuzni segment u Scottsdaleu mogao bi zabilježiti možda 3-5% godišnjeg rasta vrijednosti, a obujam bi mogao rasti kako se Boomeri nastavljaju povlačiti u tržišta s boljim stilom života. Ograničenje su globalni ekonomski uvjeti – ali luksuzna privlačnost Scottsdalea je trajna.
• Kuće srednjeg ranga (500.000–1M USD): Ovaj segment je najviše vezan uz lokalne prihode i kamatne stope. Rast cijena ovdje bi mogao biti najsporiji, možda oko 2% godišnje, prateći rast plaća. Ako stope padnu, ovaj segment bi mogao naglo porasti jer bi više kupaca koji žele veće kuće ušlo na tržište. No, ako stope ostanu visoke, očekujte da će biti uglavnom stabilan u realnim (inflacijski prilagođenim) iznosima, što znači male nominalne dobitke.
• Početne nekretnine i stanovi (ispod 500.000 USD): U Scottsdaleu ima relativno malo opcija ispod 500.000 USD, ali stanovi i stariji townhousi popunjavaju taj prostor. Za njih bi zapravo mogla postojati veća potražnja zbog njihove relativne pristupačnosti, pa bi mogli brže rasti u vrijednosti (možda 4% godišnje) jednostavno zbog oskudice bilo čega “pristupačnog” u Scottsdaleu.
• Najmovi: Očekuje se da će rast najamnina u regiji biti oko 2-3% godišnje do 2028. godine realwealth.com realwealth.com, kako je spomenuto. U Scottsdaleu bi najamnine mogle rasti na donjem dijelu tog raspona jer je izgrađeno mnogo novih stanova. Međutim, najamnine za obiteljske kuće u Scottsdaleu (za koje se ne gradi nova ponuda) mogle bi rasti brže od najamnina za stanove. Općenito, najmoprimci ne bi trebali očekivati veliko olakšanje; najamnine će vjerojatno nastaviti postupno rasti, ali masovni skokovi kao 2021. nisu vjerojatni. Stope slobodnih stanova mogle bi se blago povećati kako se otvara više stanova, ali u poželjnim dijelovima poput Scottsdalea ostat će relativno niske (5% ili manje).
• Komercijalne nekretnine: Do 2026.–2028. praznine u uredima trebale bi se polako smanjivati ako se rast zaposlenosti nastavi. Možda bi se praznine u uredima u Scottsdaleu mogle smanjiti s oko 19% na recimo 15% do 2028. – još uvijek visoko, ali u zdravijem trendu. Ne očekujte povratak na manje od 10% praznih ureda osim ako se trendovi rada na daljinu dramatično ne preokrenu. Maloprodaja će vjerojatno ostati snažna; ne dodaje se puno novih maloprodajnih prostora, a potražnja za maloprodajom raste s populacijom i turizmom, pa bi najamnine trebale lagano rasti, a praznine ostati oko 5% ili manje. Industrijski prostori u regiji mogli bi se ponovno “stegnuti” kad se novi skladišni prostori popune. Do 2028. industrijska praznina u Phoenixu mogla bi ponovno pasti ispod 8-10% ako apsorpcija ostane snažna, a najamnine bi bile više. Svaki industrijski prostor u Scottsdaleu bit će izuzetno vrijedan zbog svoje rijetkosti.

Ekonomske pretpostavke: Ove prognoze pretpostavljaju da neće biti većih ekonomskih šokova. Ako receseja pogodi 2025. ili 2026., Scottsdale bi mogao doživjeti privremeno usporavanje – pad prodaje, cijene stagniraju ili blago padaju godinu dana. No, s obzirom na to koliko ljudi želi tamo živjeti, vjerojatno bi se brzo oporavio. Dodatno, ako inflacija ponovno poraste i stope još više skoče, to bi bio negativan scenarij za potražnju za nekretninama. S druge strane, jači od očekivanog priljev ljudi (npr. ako rad na daljinu izazove još jedan val preseljenja u Arizonu) mogao bi potaknuti potražnju iznad trenutnih prognoza.

Izgledi za investitore: Investitori u nekretnine mogu očekivati stabilne, iako ne spektakularne, prinose u Scottsdaleu do 2028. godine. Očekuje se rast cijena u jednoznamenkastim postocima uz stabilan prinos od najma. Dani kada se lako preprodavalo kuće za 20% profita u godini vjerojatno su za sada prošli. Umjesto toga, investitori bi se mogli usredotočiti na dugoročno držanje nekretnina, uz mogućnost iskorištavanja:

• Kupnja 2025. kada je tržište mirnije, a zatim iskorištavanje rasta vrijednosti do 2028.
• Fokusiranje na segmente s visokom potražnjom poput pristupačnih stanova ili dobro lociranih kuća za najam, koje bi trebale imati stalnu popunjenost.
• Praćenje mogućih prilika za kupnju nekretnina u problemima – ako neki vlasnici koji su kupili na vrhuncu 2022. budu morali prodati u okruženju viših kamata, mogle bi se pojaviti povoljne prilike.

Neizvjesni faktori: Nekoliko nepredvidivih čimbenika moglo bi promijeniti tijek događaja:

• Tehnologija i rad na daljinu: Ako bi neka velika tehnološka tvrtka preselila ili otvorila kampus u Scottsdaleu, potražnja za nekretninama bi mogla naglo porasti. Ili, ako rad na daljinu omogući još većem broju ljudi da izaberu Scottsdale umjesto L.A./SF, to bi također moglo povećati potražnju. Scottsdale se promovira kao grad prijateljski za poslovanje, tako da ovo nije nerealno.
• Klima i kvaliteta života: Sve češće ekstremne vrućine (Phoenix je imao rekordne toplinske valove) i ograničenja vode mogli bi dugoročno smanjiti potražnju ako ljudi procijene da je područje manje pogodno za život. Do sada to nije značajno utjecalo na migracije, ali to je nešto što treba pratiti kako se približavamo 2030.
• Političke/promjene poreza: Arizona ima relativno niske poreze što privlači ljude. Ako dođe do promjena poreznih zakona (državni porez na dohodak, porez na nekretnine), to bi moglo utjecati na migracije.

U sažetku, izgledi za Scottsdale 2026.–2028. su pozitivni, ali ne i eksplozivni: zamislite to kao maraton, a ne sprint. Tržište će vjerojatno rasti umjerenim tempom. To je zapravo zdravo – izbjegava se stvaranje balona i naglih padova. Za vlasnike nekretnina, njihova bi se vrijednost trebala postupno povećavati. Za kupce, neće biti panike “kupi sada ili ćeš zauvijek ostati bez prilike”, jer bi ponuda trebala biti dostupna, ali predugo čekanje ipak znači da će se platiti nešto više kako cijene budu rasle. U suštini, nekretnine u Scottsdaleu ostaju sigurna dugoročna investicija, zahvaljujući trajnoj privlačnosti grada i snažnom gospodarstvu, bez drastičnih promjena na vidiku prema trenutnim projekcijama mileszimbaluk.com realwealth.com.

Investicijske prilike i rizici

Za investitore – bilo lokalne ili iz drugih država – Scottsdale predstavlja privlačno, ali složeno tržište. Sa snažnim gospodarstvom i visokom kvalitetom života, grad će vjerojatno nastaviti donositi prinose, ali nije bez izazova. Evo pregleda mogućih prilika i rizika ulaganja u nekretnine u Scottsdaleu:

Prilike:

• Snažni povrati na tržištu najma: Investitori koji traže nekretnine za iznajmljivanje mogu pronaći solidne prilike u Scottsdaleu. Kombinacija visokih najamnina i stabilne potražnje donosi atraktivan novčani tok. Na primjer, dobro smješteni dvosobni stan koji može koštati 400.000 dolara može se iznajmiti za oko 2.000+ dolara mjesečno, što je otprilike u skladu s nacionalnim prosjekom najamnine zillow.com. Obiteljske kuće postižu još više. Iako stope kapitalizacije u Scottsdaleu nisu visoke (zbog visokih kupovnih cijena), relativno su sigurne. Također, najmovi obiteljskih kuća imaju prednost: na nacionalnoj i lokalnoj razini, očekuje se da će obiteljske kuće za najam nadmašiti stanove po pitanju popunjenosti i rasta najamnina do kasnih 2020-ih realwealth.com. Investitori bi mogli ciljati skromne kuće u južnom Scottsdaleu ili manje višestambene objekte, koji imaju koristi od beskonačnog bazena najmoprimaca koji žele ući u školski okrug Scottsdalea ili taj način života. Dodatno, oko 33% stanovnika Scottsdalea iznajmljuje mileszimbaluk.com, što ukazuje na značajno tržište najmoprimaca u gradu koji se često smatra dominantno vlasničkim.
• Dodavanje vrijednosti i renovacije: Mnoge kuće u Scottsdaleu, osobito u središnjim i južnim dijelovima, izgrađene su sredinom 20. stoljeća i mogle bi se modernizirati. Postoji prilika za kupnju starije kuće (recimo ranč iz 1960-ih), njezino ažuriranje suvremenim završnim obradama i zatim preprodaju ili iznajmljivanje po višoj cijeni. Kupci u Scottsdaleu cijene useljive, moderno uređene kuće – renovirane nekretnine često se prodaju po znatno višoj cijeni po kvadratu. Investitori s iskustvom u gradnji mogu iskoristiti ovu priliku tako što će zastarjele nekretnine dovesti do luksuznih standarda. Samo pripazite na posebnosti dizajnerske revizije u Scottsdaleu ako mijenjate eksterijer.
• Novi projekti i preprodaja prije završetka: Scottsdale ima nekoliko novih luksuznih projekata (stanovi i kuće) gdje developeri nude cijene prije izgradnje. Rani investitori u ove projekte mogu profitirati ako vrijednosti porastu do završetka. Na primjer, osiguravanje jedinice u Atavia condos at One Scottsdale prije završetka 2026. moglo bi donijeti trenutnu dobit ako područje procvjeta kako se očekuje. Slično, ulaganje u projekte poput Optima McDowell Mountain Village ili Portico (luksuzna zajednica stanova koja bilježi snažnu prodaju) mileszimbaluk.com moglo bi se isplatiti kako te zajednice postanu etablirane i vrijednosti pri preprodaji porastu. Međutim, odabir pravog projekta je ključan – tražite one s jakom reputacijom developera i dobrom lokacijom.
• Komercijalne nekretnine: Iako su uredi trenutno rizični, susjedski trgovački centri ili nekretnine mješovite namjene u Scottsdaleu mogu biti izvrsna ulaganja. Bogato stanovništvo Scottsdalea podržava luksuznu maloprodaju i restorane. Vlasništvo nad trgovačkim centrom u Scottsdaleu (s najmoprimcima poput modernih restorana ili butika) može donijeti stabilan novčani tok i povećanje vrijednosti nekretnine. Također, s tako niskom stopom praznih maloprodajnih prostora (~5%) cushmanwakefield.com, najamnine se mogu povećavati s vremenom. Industrijske/fleksibilne nekretnine su još jedna opcija: ako možete kupiti starije skladište u području Airparka i nadograditi ga, iskoristit ćete veliku potražnju malih poduzeća koja žele adresu u Scottsdaleu.
• Adaptivna prenamjena & ADU-ovi: Novi zakon o ADU-ovima donosi mikro-ulagačke prilike. Na primjer, investitor može kupiti nekretninu s velikom parcelom u Scottsdaleu, izgraditi odvojenu casita (ADU) i iznajmiti je zasebno za dodatni prihod. Također, kreativni investitori mogli bi razmotriti slabo iskorištene male poslovne zgrade ili maloprodajne prostore i razmisliti o prenamjeni u stambene ili mješovite prostore, koristeći prednosti državnog poticaja za takve konverzije. Iako nije jednostavno, uspješna prenamjena može značajno povećati vrijednost nekretnine ako se provede na lokaciji gdje je stambeni prostor vredniji od uredskog (na primjer, Old Town).
• Klimatske migracije & luksuzne druge kuće: Na makro razini, Scottsdale može profitirati od stalne migracije imućnih pojedinaca iz skupljih ili manje ugodnih klimatskih područja. Bogati kupci iz mjesta poput Kalifornije i dalje gledaju na Scottsdale za druge domove (ili primarne, ako rade na daljinu). Ulaganje u luksuzne nekretnine radi luksuznog najma (mjesečni namješteni najam itd.) ili buduće prodaje ovoj demografskoj skupini može biti unosno. Na primjer, luksuzna kuća s pogodnostima (bazen, pogled itd.) može se iznajmiti za desetke tisuća dolara mjesečno tijekom vrhunca sezone sportašima, slavnim osobama ili direktorima, a kasnije prodati po višoj cijeni. Rizik ovdje je ograničena potražnja i visoki troškovi održavanja, ali povrat može biti velik ako se dobro tempira.

Rizici:

• Rizik kamatnih stopa: Više puta smo spomenuli – visoke kamatne stope trenutno su najveća prepreka na tržištu. Za investitore koji koriste polugu, kamatne stope na hipoteku od 7%+ značajno smanjuju profitne marže. Pozitivan novčani tok je teže ostvariti s takvim troškovima financiranja. Ako stope neočekivano dodatno porastu (npr. zbog tvrdokorne inflacije), vrijednosti nekretnina mogle bi stagnirati ili pasti, a refinanciranje ili prodaja postaju teži. Mnogi investitori sada biraju kratkoročne promjenjive kredite ili čak kupuju nekretnine gotovinom kako bi to ublažili, ali time vežu kapital.
• Ograničenja pristupačnosti i potražnje: Visoke cijene u Scottsdaleu znače da je krug kupaca donekle ograničen. Ako cijene rastu brže od prihoda (što se i događa), u nekom trenutku potražnja može doseći plato – tržište se zapravo može cjenovno udaljiti od lokalnog stanovništva. To smo vidjeli dijelom u 2023.–2025.: prodaja je pala jer mnoge obitelji jednostavno nisu mogle kupiti ili preseliti se u Scottsdale po trenutnim cijenama. Ako kamatne stope ne padnu, potražnja bi mogla ostati slaba posebno u srednjem segmentu, što bi moglo ograničiti rast cijena ili čak uzrokovati blagi pad cijena u tim segmentima. Investitori koji računaju na brzu aprecijaciju mogli bi biti razočarani. Sada je to više dugoročna igra.
• Regulatorni rizici: Iako Scottsdaleovi novi STR propisi ne zabranjuju kratkoročni najam, posebno loš incident ili politički zaokret mogli bi dovesti do još strožih mjera (na primjer, ograničavanja broja STR licenci ili uvođenja ograničenja broja stanara). Trenutno državni zakon Arizone sprječava potpune zabrane, ali zakoni se mogu promijeniti. Ako vaš investicijski plan ovisi o prihodu od Airbnba, budite u tijeku s regulatornim promjenama. Dodatno, država bi mogla dodatno ograničiti lokalnu kontrolu kako bi potaknula izgradnju stanova – ako se Scottsdale opire dodavanju novih stambenih jedinica, zakonodavno tijelo bi u budućnosti moglo nametnuti još šire upzoning mjere. To bi moglo dovesti do veće konkurencije (ponude) u četvrtima s obiteljskim kućama ako, primjerice, duplexi ili više ADU-ova postanu široko legalni.
• Voda i ekološke brige: Kao što je spomenuto, dugoročna nestašica vode je nadolazeći rizik. To bi se moglo očitovati kroz povećane troškove (više cijene vode čine održavanje bazena i travnjaka skupljim, što neke kuće može učiniti manje privlačnima) ili čak moratorije na razvoj (malo vjerojatno unutar Scottsdalea koji ima osiguranu opskrbu, ali nije nemoguće u ozbiljnom scenariju). Dodatno, ekstremna vrućina je ekološki rizik – 2023. je Phoenix doživio neviđene toplinske valove. Ako se takvi klimatski problemi pogoršaju, neki potencijalni stanovnici mogli bi izbjegavati Arizonu, ili bi sadašnji stanovnici (posebno umirovljenici) mogli kraće ostajati svake godine. To još nije značajno utjecalo na tržište nekretnina, ali ako ljeta postanu gotovo nepodnošljiva, to je rizik za privlačnost Scottsdalea.
• Preizgrađenost u segmentu luksuznih stanova: U pripremi je dosta projekata luksuznih stanova (FENDI Residences, Optima itd.). Tržište luksuznih stanova u Scottsdaleu povijesno je relativno malo. Ako svi ti projekti budu završeni otprilike u isto vrijeme, postoji rizik od kratkoročnog viška luksuznih stanova. Nešto slično smo vidjeli u Miamiju u prošlim ciklusima. Investitori će testirati dubinu potražnje; ako gospodarstvo oslabi, neki stanovi mogli bi dulje ostati neprodani, što bi moglo prisiliti na ustupke u cijenama i naštetiti preprodavačima. Dakle, iako su novi projekti uzbudljive prilike, oni također nose rizik ako špekulirate na rast vrijednosti do završetka.
• Ekonomski pad ili promjena: Gospodarstvo Scottsdalea je raznoliko, ali nije neuništivo. Nacionalna recesija mogla bi privremeno smanjiti turizam i preseljenja korporacija, što bi ublažilo potražnju za stambenim i poslovnim prostorom. Ili, ako bi jedan od glavnih poslodavaca u Scottsdaleu smanjio poslovanje (npr. velika tvrtka poput Vanguarda premjesti radna mjesta), to bi moglo pogoditi određena područja. Tu je i geopolitički rizik – ako burze dožive krah ili dođe do nove pandemije, luksuzna potrošnja i kupnja drugih domova mogli bi privremeno presušiti.
• Viši troškovi i porezi: Troškovi gradnje i dalje su visoki, što smanjuje marže za razvoj ili renovacije. Također, porezi na nekretnine u Arizoni su umjereni, ali ako procjene nastave rasti, rast će i porezni računi (čak i uz ograničena godišnja povećanja za primarne domove, sekundarne/investicijske nekretnine nemaju isto ograničenje). Investitori također moraju računati na rastuće troškove osiguranja – zanimljivo, iako Arizona nema uragane, povremeno ima poplave, požare u okolnim područjima itd., a troškovi osiguranja na nacionalnoj razini rastu.

Strategije za investitore: S obzirom na gore navedeno, razboriti investitori u Scottsdaleu će:

• Fokusirati se na gotovinski tok i ne samo na špekulacije. Osigurajte da nekretnina može sama sebe isplaćivati najmom po trenutnim cijenama, kako biste je mogli zadržati kroz tržišne cikluse.
• Moguće je udružiti se ili objediniti resurse kako biste kupili s manje zaduživanja ili gotovinom, a zatim refinancirati kada se kamatne stope poboljšaju.
• Diversificirajte vrste nekretnina – možda kombinacija kuće za najam, manje poslovne nekretnine itd., kako biste umanjili rizik.
• Budite u tijeku s lokalnom politikom (na primjer, ako su izabrani novi članovi gradskog vijeća s platformama za sporiji ili brži rast, to može signalizirati promjene).
• Tražite jedinstvene nekretnine koje će zadržati vrijednost – npr. kuća s rijetkim pogledom ili povijesna nekretnina u Starom Gradu – jedinstvenost pruža zaštitu na slabijem tržištu.
• Planirajte dulje razdoblje držanja nekretnine. Brze preprodaje su sada teže, pa budite spremni posjedovati nekretninu barem 5+ godina kako biste ostvarili dobit.

U suštini, Scottsdale ostaje vrhunska lokacija za ulaganje u nekretnine zbog svojih trajnih pokretača potražnje: sunca, poslova, prestiža i ograničenog zemljišta. Investitori mogu pronaći mnogo potencijala, od najmoprimaca s visokim prihodima do aprecijacije i mogućnosti preuređenja. No, uspjeh će zahtijevati snalaženje u novim uvjetima viših troškova financiranja, praćenje regulatornih promjena i odabir nekretnina koje mogu izdržati i sunčane i kišne dane (možda doslovno i figurativno). Uz pažljivu strategiju, ulaganje u Scottsdale do 2028. trebalo bi donijeti zadovoljavajuće rezultate – samo bez vrtoglavih povrata iz razdoblja ekspanzije, što je zapravo znak sazrijevanja i stabilizacije tržišta mileszimbaluk.com realwealth.com.