L’immobilier mondial secoué par un blitz de 48 heures : transactions, bouleversements politiques et évolutions du marché

• La crise de l’accessibilité au logement aux États-Unis s’aggrave, le secrétaire au Trésor Scott Bessent avertissant d’un défi nécessitant une « mobilisation générale » et signalant des mesures possibles, dont une déclaration d’urgence nationale sur le logement cet automne.
• Le groupe Carlyle a levé un montant record de 9 milliards de dollars pour son dernier fonds immobilier américain, le plus important depuis 2012, ciblant les actifs résidentiels, de self-stockage et industriels tout en évitant les bureaux, hôtels et centres commerciaux.
<li EVERGRANDE : Les liquidateurs du groupe Evergrande ont demandé à un tribunal de Hong Kong de nommer des administrateurs pour retrouver les actifs du fondateur Hui Ka Yan alors que le promoteur, portant plus de 300 milliards de dollars de dettes, approche de la liquidation et a été radié de la HKEX.
• Seazen Group a annoncé un partenariat stratégique pour explorer la tokenisation d’actifs réels, émettant une participation de 6,3 millions de dollars (0,27 %) à une société Blockchain Metaverse pour développer la tokenisation des actifs immobiliers de Seazen.
• Mitsubishi UFJ Financial Group a dévoilé un fonds immobilier de 100 milliards de yens pour investir dans des propriétés à Tokyo, Osaka et Nagoya, avec environ 30 milliards de yens en fonds propres provenant d’institutions et le reste via de la dette.
• La Nouvelle-Zélande a annulé son interdiction d’achat par des étrangers, permettant aux détenteurs du visa Active Investor Plus d’acheter ou de construire une maison de luxe de plus de 5 millions de NZ$, avec effet immédiat, avec 301 demandes de visa depuis avril totalisant au moins 1,8 milliard de NZ$.
• Dubaï a enregistré 51 000 ventes de logements au deuxième trimestre 2025, un record trimestriel, tandis que les plans visant à ajouter 210 000 nouvelles unités d’ici fin 2026 amènent Fitch à prévoir une baisse des prix de 10 à 15 %.
• Les prix des logements au Royaume-Uni ont baissé de 0,1 % en août, soit le troisième recul mensuel depuis avril, avec une croissance annuelle de 2,1 %, l’accessibilité restant tendue et la Banque d’Angleterre ayant abaissé le taux directeur à 4,00 %.
• L’Arabie saoudite a lancé son premier marché de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles, la SRC ayant émis le premier RMBS fin août pour accroître la liquidité et soutenir l’objectif de porter le taux de propriétaires à environ 70 %.
• Les promoteurs de Hong Kong ont fait face à une hausse de 70 % des échéances de dettes l’an prochain, passant à 7,1 milliards de dollars en 2026 contre 4,2 milliards cette année, Road King ayant fait défaut sur des coupons obligataires sous la pression du refinancement.

Résumé : En l’espace de deux jours (1–2 septembre 2025), les marchés immobiliers mondiaux ont été bouleversés par des développements fulgurants. Les États-Unis ont laissé entendre qu’ils pourraient déclarer une urgence du logement face à l’envolée des coûts hypothécaires reuters.com, tandis que le Royaume-Uni a connu une baisse inattendue des prix de l’immobilier reuters.com. La tourmente immobilière en Chine s’est aggravée – de l’effondrement d’Evergrande à un promoteur ayant recours au financement par blockchain reuters.com. La région Asie-Pacifique a réservé des surprises, avec la Nouvelle-Zélande rouvrant ses portes aux riches acheteurs étrangers reuters.com et le Japon lançant un fonds immobilier massif reuters.com. Au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite a lancé ses premières obligations adossées à des hypothèques english.aawsat.com pour stimuler la liquidité du logement, alors même que la flambée de Dubaï fait craindre un krach. À travers l’Afrique et l’Amérique latine, la hausse des taux d’intérêt et de nouveaux investissements redessinent les marchés. Ci-dessous, nous décryptons les principales transactions, tendances, politiques, impacts des taux, projets et innovations technologiques – avec l’avis d’experts – région par région.

Amérique du Nord (États-Unis & Canada) – Crise d’accessibilité et mesures politiques

• L’accessibilité au logement à un point de rupture : Devenir propriétaire aux États-Unis est de plus en plus hors de portée alors que les taux hypothécaires et les prix atteignent des sommets inégalés depuis plusieurs décennies. Il est désormais moins cher de louer que d’acheter une première maison dans 49 des 50 plus grandes villes américaines san.com san.com. Les mensualités hypothécaires moyennes (2 768 $) sont environ 38 % plus élevées que les loyers (2 000 $) san.com san.com, un renversement de la tendance historique. Les primo-accédants peinent : leur âge moyen a grimpé à 38 ans (contre 28 en 1991) et leur part de marché a chuté à 24 %, le niveau le plus bas depuis le début des statistiques en 1981 nar.realtor. « Le marché immobilier américain est divisé en deux groupes : les primo-accédants qui peinent à entrer sur le marché et les propriétaires actuels qui achètent comptant », note Jessica Lautz, économiste en chef adjointe de la NAR nar.realtor, alors que les prix élevés et des taux hypothécaires supérieurs à 7 % excluent les jeunes acheteurs.
« Tous sur le pont » – Les États-Unis signalent une urgence du logement : Avec une crise d’accessibilité, Washington pourrait intervenir. Le secrétaire au Trésor Scott Bessent a averti que le coût du logement est un défi « tous sur le pont » et a révélé que l’administration Trump prévoit de nouvelles mesures dans les semaines à venir reuters.com reuters.com. Il a déclaré à Reuters que le président Trump envisage même de déclarer une urgence nationale du logement cet automne pour stimuler l’offre et freiner les prix reuters.com. Bessent a noté que les loyers ont enfin commencé à baisser, apportant un soulagement aux locataires, mais que les ventes de maisons restent déprimées par la politique monétaire stricte de la Réserve fédérale reuters.com. Il s’attend à ce que les transactions immobilières bondissent dès que les taux d’intérêt commenceront à baisser, car les propriétaires bloqués avec des prêts hypothécaires à taux ultra-bas seront enfin prêts à vendre reuters.com. En attendant, l’administration étudie la simplification des permis et la standardisation pour accélérer la construction de nouveaux logements reuters.com. « L’accessibilité », a déclaré Bessent, « sera une grande priorité » alors qu’ils cherchent des solutions reuters.com.
• Les géants de l’investissement misent sur le rebond de l’immobilier : Les gros capitaux se mobilisent pour une reprise de l’immobilier américain. La société de capital-investissement Carlyle Group a levé un montant record de 9 milliards de dollars pour son dernier fonds immobilier américain – le plus important depuis 2012 – se positionnant pour acheter des terrains et des immeubles à un creux cyclique reuters.com reuters.com. Rob Stuckey, responsable de l’immobilier américain chez Carlyle, a déclaré que les investisseurs avaient engagé des capitaux lors de « l’un des environnements de levée de fonds les plus difficiles… de mémoire récente », attirés par l’amélioration des fondamentaux dans les actifs résidentiels, de self-stockage et industriels reuters.com reuters.com. Notamment, le fonds de Carlyle va éviter les secteurs structurellement en difficulté comme les bureaux, hôtels et centres commerciaux reuters.com, reflétant la pression persistante sur l’immobilier commercial traditionnel. Il vise plutôt des secteurs à la demande plus forte, alors que les coûts d’emprunt élevés et le télétravail transforment les marchés immobiliers américains. Parallèlement, les investisseurs institutionnels (fonds de pension, assureurs) achètent massivement des maisons individuelles et des portefeuilles locatifs, cherchant des rendements indexés sur l’inflation dans un contexte boursier volatil reuters.com. Même si le crédit reste restreint, ces acteurs disposant de liquidités misent sur le fait que « c’est un moment opportun pour investir » dans l’immobilier américain reuters.com.
• Le calme avant le soulagement des taux au Canada : Au Canada, aucun changement de politique spectaculaire n’a eu lieu au cours des 48 dernières heures, mais le marché reflète les défis américains. Les grandes villes comme Toronto et Vancouver font face à des crises d’accessibilité après des années de flambée des prix, bien que la croissance des prix se soit ralentie en 2025. Les hausses agressives des taux de la Banque du Canada (qui ont fait grimper les taux hypothécaires au-dessus de 6 %) ont considérablement ralenti les ventes. Cependant, avec le ralentissement de l’inflation canadienne, les économistes anticipent des baisses de taux en 2025 – un tournant potentiel pour le logement. Déjà, les prix des logements se sont stabilisés à l’échelle nationale après une légère correction, et la demande des acheteurs se réveille pour les condos et les maisons d’entrée de gamme. Les prochaines décisions sur les taux d’intérêt seront cruciales : un pivot vers des taux plus bas pourrait « redonner vie au marché », comme l’a noté un analyste de Bay Street, en réduisant les paiements mensuels et en restaurant la confiance des acheteurs (des sources au-delà de la fenêtre de 48 heures suggèrent un optimisme prudent). En attendant, le gouvernement canadien se concentre sur l’augmentation de l’offre de logements – en assouplissant le zonage et la demande liée à l’immigration – pour répondre à ce que la SCHL estime être un déficit de millions d’unités. Ces initiatives à plus long terme, associées à tout allègement des taux, préparent le terrain pour une reprise lente du secteur résidentiel canadien.

Europe – Les prix baissent, les taux pèsent, et les investisseurs s’inquiètent

• Les prix des maisons au Royaume-Uni baissent de façon inattendue : Le marché immobilier britannique a lancé des signaux d’alerte alors que les prix des maisons ont chuté de 0,1 % en août par rapport à juillet, contredisant les attentes d’une hausse reuters.com. Il s’agit de la troisième baisse mensuelle depuis avril, ramenant la croissance annuelle des prix à seulement 2,1 % – le niveau le plus faible depuis plus d’un an reuters.com. Le prêteur hypothécaire Nationwide a attribué cela à une accessibilité réduite : le prêt immobilier moyen d’un primo-accédant engloutit désormais ~35 % du revenu net, bien au-dessus de la norme de long terme de 30 % reuters.com. « Le rythme relativement modéré de la croissance des prix de l’immobilier est peut-être compréhensible, étant donné que l’accessibilité reste tendue par rapport aux normes de long terme », a déclaré Robert Gardner, économiste en chef de Nationwide reuters.com. Même si la Banque d’Angleterre a abaissé son taux directeur à 4,00 % en août (contre 4,25 %) pour stimuler l’économie, les coûts d’emprunt restent élevés et les prêteurs sont prudents reuters.com. Les acheteurs potentiels font également face à des barrières psychologiques : les spéculations sur d’éventuelles hausses de taxes immobilières dans le prochain budget – comme une possible mansion tax – entament la confiance. « Le risque est que les spéculations sur d’éventuelles hausses de taxes immobilières dans le budget d’automne … affectent encore davantage le moral des acheteurs dans les mois à venir », a averti Ashley Webb, économiste Royaume-Uni chez Capital Economics reuters.com. En résumé, le marché immobilier britannique traverse une reprise fragile, avec de légères baisses de prix reflétant la pression des hausses de taux passées et l’incertitude sur les taxes futures.
• L’immobilier commercial européen sous pression : À travers l’Europe continentale, les marchés de l’immobilier commercial ressentent la pression de taux d’intérêt et rendements obligataires plus élevés. Les rendements des obligations d’État ont atteint des sommets pluriannuels dans de nombreux pays reuters.com, augmentant le coût du capital pour les investisseurs immobiliers et exerçant une pression à la baisse sur les valorisations des biens. Les secteurs des bureaux et du commerce de détail sont particulièrement fragiles : les taux de vacance dans les grandes villes (comme Paris La Défense ou le CBD de Francfort) ont augmenté alors que les locataires d’entreprise réduisent leur surface et que les tendances du travail à distance persistent. Une vague de refinancements se profile également – les sociétés immobilières européennes qui ont profité de la dette bon marché dans les années 2010 font désormais face à des refinancements bien plus coûteux ou à des ventes en difficulté. En Allemagne, par exemple, un important propriétaire de bureaux a récemment averti que les biens pourraient être dépréciés de 10 à 20 % en raison du réajustement des prix lié aux rendements (source : FT, hors période de 48 heures). Les volumes d’investissement en Europe sont en forte baisse d’une année sur l’autre, et certaines transactions emblématiques ont échoué. Pourtant, certains segments restent résilients : les actifs logistiques et industriels portés par le e-commerce continuent d’afficher une solide croissance des loyers, et l’investissement dans les hôtels de luxe en Europe du Sud rebondit avec le tourisme. Les banques centrales européennes (BCE, BoE) approchent d’un pic de taux ; tout signal de baisse pourrait stabiliser les coûts de financement et ramener les acheteurs. D’ici là, l’environnement de taux “plus hauts pour plus longtemps” maintient l’immobilier européen dans l’attente, les investisseurs exigeant des rendements plus élevés et réajustant les prix des actifs en conséquence.
• Développements et transactions notables : Malgré les vents contraires, certains mouvements significatifs dans l’immobilier européen ont fait la une. En France, le conglomérat de luxe Kering (propriétaire de Gucci) a « bradé » une partie de son portefeuille immobilier de magasins de 4 milliards d’euros pour réduire sa dette reuters.com reuters.com. Le nouveau PDG Luca de Meo pourrait vendre des immeubles phares à Paris, Milan et New York après la chute des ventes de Kering – un revirement par rapport à sa frénésie d’acquisitions de prestige (comme l’achat d’un magasin sur la Cinquième Avenue à 963 M$ en 2022) reuters.com. Vendre ces actifs permet de lever des fonds mais pourrait éroder la présence de la marque à long terme sur les principales artères commerçantes reuters.com reuters.com. Pendant ce temps, en Allemagne, de nouveaux remous ont agité le secteur immobilier : des fonds activistes ciblent des entreprises fortement exposées à l’immobilier dans leur bilan, en réclamant des ventes d’actifs. Et en Espagne, un grand projet à usage mixte – la réhabilitation de 7 milliards d’euros Operation Chamartín à Madrid – a enfin démarré après des décennies de retard (médias locaux, 1er septembre). Cette reconversion de 100 hectares de triage ferroviaire en bureaux, logements et parcs illustre la tendance « build-to-core », où les promoteurs créent des actifs de premier ordre à partir de zéro, car peu souhaitent vendre des biens de qualité dans un marché atone. Globalement, le secteur immobilier européen est en mode de réinitialisation, attendant des signaux plus clairs sur l’inflation et la politique avant la prochaine reprise.

Asie-Pacifique – Crise et innovation à parts égales

• L’agitation du secteur immobilier chinois s’aggrave : L’effondrement épique de l’immobilier en Chine ne montre aucun signe d’accalmie. Evergrande Group, autrefois le plus grand promoteur du pays, reste au centre de la tempête. Le 2 septembre, les liquidateurs d’Evergrande ont demandé à un tribunal de Hong Kong de nommer des administrateurs pour retrouver les actifs du fondateur Hui Ka Yan, qui refuse de divulguer l’ensemble de ses biens à travers le monde reuters.com. Cette mesure extraordinaire s’inscrit dans les efforts visant à récupérer 6 milliards de dollars de dividendes et paiements prétendument détournés au profit de Hui et d’autres initiés reuters.com. Evergrande, accablé par plus de 300 milliards de dollars de dettes, a été officiellement placé en liquidation en 2024 après avoir fait défaut sur ses obligations reuters.com. Il a été radié de la Bourse de Hong Kong la semaine dernière, marquant l’effondrement spectaculaire d’une entreprise qui incarnait autrefois le boom de la construction en Chine reuters.com. Le fondateur Hui, désormais emprisonné en Chine selon certaines sources, pour des motifs non précisés reuters.com, avait retiré des milliards en liquide durant les années fastes, et les liquidateurs avertissent que son ex-femme pourrait encore disposer d’1 milliard de dollars d’actifs si aucune mesure n’est prise reuters.com. La saga Evergrande met en lumière les profondes fissures du secteur immobilier chinois, qui, depuis 2021, a vu des dizaines de promoteurs faire défaut. Les ventes et les prix de l’immobilier continuent de stagner ; les prix des logements neufs ont baissé pour le quatrième mois consécutif en juillet, de 0,3 %, la faible demande poussant les autorités à lancer des mesures de relance. Le gouvernement central de Pékin a récemment exhorté les villes à assouplir les restrictions d’achat et à baisser les taux hypothécaires pour « éviter de nouvelles baisses » dans l’immobilier reuters.com. Mais jusqu’à présent, ces mesures n’ont fait que stabiliser brièvement le moral. Les analystes redoutent une longue période difficile : « La crise immobilière en Chine n’est pas terminée », ont averti des économistes dans une note récente, ce qui signifie plus de difficultés à venir pour l’économie au sens large (qui dépendait de l’immobilier pour 25 % de son activité avant la crise).
• Les promoteurs de Hong Kong font face à une falaise de dettes : Les répercussions de la crise immobilière chinoise se font également sentir à Hong Kong. Une nouvelle analyse de Reuters montre que les principaux promoteurs de Hong Kong sont confrontés à une hausse de 70 % des échéances de dettes l’année prochaine – 7,1 milliards de dollars dus en 2026 contre 4,2 milliards cette année reuters.com reuters.com. Avec des valeurs de l’immobilier commercial à Hong Kong en baisse de 50 % par rapport à leur pic de 2019 et la location de bureaux en berne, le refinancement s’annonce comme un défi majeur. Un promoteur de taille moyenne, Road King, vient de faire défaut sur des coupons obligataires, le premier promoteur hongkongais à le faire depuis le début de la crise de la dette immobilière en Chine reuters.com. L’analyste de S&P Edward Chan avertit que d’autres petits promoteurs pourraient faire défaut dans les 12 à 24 prochains mois alors que les banques réduisent leur exposition, notant que « on arrivera à un point où il leur sera impossible de rembourser » de tels prêts reuters.com reuters.com. Même les géants disposant de liquidités préservent leur capital ; les magnats de l’immobilier hongkongais ont mis de nouveaux projets en pause et envisagent des ventes d’actifs (même si les ventes à prix cassé risquent de faire encore baisser les prix reuters.com). L’Autorité monétaire de Hong Kong affirme que les banques sont suffisamment capitalisées pour résister à d’éventuelles pertes immobilières reuters.com. Mais le climat reste fragile : les actions immobilières de la ville stagnent près de leurs plus bas niveaux depuis 10 ans. Les observateurs s’attendent à une vague de consolidations ou de privatisations des promoteurs les plus faibles si la situation ne s’améliore pas.
• Tokenisation de l’immobilier – L’audacieuse expérience d’un promoteur chinois : Au milieu de la tourmente, un promoteur chinois adopte la technologie blockchain dans le but de lever des fonds. Seazen Group, l’un des 20 plus grands constructeurs, a annoncé le 1er septembre un partenariat stratégique inédit pour explorer la tokenisation d’actifs réels (RWA) reuters.com reuters.com. Seazen va céder une petite participation de 6,3 millions de dollars (0,27 % des actions) à une société Blockchain Metaverse enregistrée en Australie, dans le but de développer conjointement la capacité à tokeniser les actifs immobiliers et les flux de revenus de Seazen reuters.com reuters.com. Si l’opération réussit, Seazen pourrait à terme lever des fonds en émettant des jetons numériques adossés à l’immobilier – une approche inédite pour un promoteur chinois. « Grâce à cette collaboration stratégique, la société s’attend à réduire significativement les risques et les coûts liés à l’exploration indépendante des applications RWA », a déclaré Seazen, précisant que cela devrait « accélérer le rythme et l’efficacité de l’innovation » dans leur mode de financement des projets reuters.com. Les sociétés immobilières chinoises luttent pour la liquidité depuis l’éclatement de la crise de la dette du secteur en 2021 reuters.com, et de nombreux canaux de financement traditionnels (préventes, nouveaux prêts) sont fermés. L’initiative de Seazen, bien que modeste, est observée comme un modèle potentiel d’innovation PropTech – faisant effectivement entrer l’immobilier dans le Web3 – si elle permet de contourner certains des obstacles actuels au financement. Les marchés ont réagi prudemment : l’action Seazen a bondi de 5 % à l’annonce avant de réduire ses gains reuters.com. Les analystes estiment que la tokenisation ne résoudra pas les problèmes fondamentaux de solvabilité des promoteurs, mais elle témoigne d’une volonté créative d’essayer de nouveaux outils pour survivre à l’hiver immobilier chinois.
• Boom des fonds immobiliers au Japon alors que les taux augmentent : Dans un retournement de situation surprenant, le Japon – longtemps connu pour ses taux d’intérêt ultra-bas – voit ses taux augmenter, et les investisseurs nationaux se ruent sur l’immobilier avant que les rendements ne grimpent davantage. Le 2 septembre, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) a révélé des plans pour un fonds immobilier de 100 milliards de yens (680 millions de dollars) destiné à investir dans l’immobilier japonais reuters.com. Il s’agit du dernier d’une série de nouveaux fonds immobiliers au Japon alors que la Banque du Japon signale une fin progressive des taux négatifs. « Dans un monde avec des taux d’intérêt, les attentes de rendement des investisseurs augmentent », a expliqué Naokatsu Uchida, président de la branche immobilière de MUFG, notant que les investisseurs japonais recherchent des rendements plus élevés alors que les taux mondiaux se normalisent reuters.com. Le fonds MUFG – l’un des plus importants de l’année – ciblera des bureaux sous-performants, des immeubles résidentiels et des hôtels à Tokyo, Osaka et Nagoya reuters.com reuters.com. Environ 30 milliards de yens en fonds propres proviendront d’institutions (assureurs, banques) et le reste via de la dette reuters.com. Cela fait suite à d’autres grands lancements : Dai-ichi Life et Marubeni ont annoncé un fonds immobilier de 400 milliards de yens en juillet, Orix a lancé un fonds de 100 milliards de yens en février, et Morgan Stanley lève 100 milliards de yens pour l’immobilier japonais reuters.com. Ce qui motive cela, c’est une fenêtre unique où la valeur des biens immobiliers au Japon augmente (en hausse d’environ 10 % en 2023) mais les taux de capitalisation restent relativement bas – susceptibles d’augmenter si la BoJ resserre sa politique. En levant des fonds maintenant, ces fonds visent à sécuriser des actifs et potentiellement profiter d’une vague de croissance. Le taux de vacance des bureaux à Tokyo commence à baisser et les loyers résidentiels augmentent, rendant les investisseurs optimistes. Cependant, si les taux augmentent trop vite, les opérations très endettées pourraient trébucher. Pour l’instant, le marché immobilier japonais, longtemps en sommeil, s’échauffe en réponse à la moindre perspective de hausse des taux d’intérêt.
• La Nouvelle-Zélande rouvre ses portes aux acheteurs étrangers : Dans un revirement politique notable, la Nouvelle-Zélande a annoncé la réouverture partielle de son marché immobilier aux investisseurs étrangers après des années d’interdiction. Le Premier ministre Chris Luxon a déclaré qu’à partir de maintenant, les investisseurs étrangers fortunés titulaires de visas spéciaux pourront acheter ou construire une maison de luxe (5 millions NZ$ et plus) en Nouvelle-Zélande reuters.com reuters.com. « Ce changement trace une voie entre ceux qui ne veulent pas d’ouverture à la propriété étrangère et le désir d’attirer des investisseurs fortunés », a expliqué Luxon, affirmant que cela renforcera le lien des investisseurs avec l’économie néo-zélandaise reuters.com. La politique vise les détenteurs du nouveau visa Active Investor Plus « golden », qui exige déjà un investissement commercial important en Nouvelle-Zélande. Auparavant, même ces investisseurs étaient interdits d’acheter des maisons (sauf s’ils résidaient plus de 6 mois/an en NZ) en vertu d’une interdiction générale de 2018 visant à freiner la hausse des prix reuters.com reuters.com. Ce revirement, effectif immédiatement, vise à stimuler la croissance économique alors que la Nouvelle-Zélande sort d’une légère récession reuters.com. Les autorités précisent que moins de 1 % des logements néo-zélandais valent plus de 5 millions NZ$, donc cette exception ne devrait pas provoquer un afflux massif, mais plutôt envoyer le message que la Nouvelle-Zélande est « ouverte aux affaires » pour les élites mondiales. Le gouvernement indique avoir reçu 301 demandes de visa investisseur depuis avril ; si toutes aboutissent, cela représenterait au moins 1,8 milliard NZ$ d’investissements dans des entreprises néo-zélandaises reuters.com. Les agents immobiliers spécialisés dans les propriétés haut de gamme à Auckland et Queenstown ont salué la mesure, affirmant que les acheteurs ultra-riches souhaitent souvent une maison dans le cadre de leur mode de vie en Nouvelle-Zélande. « Nos clients seront ravis d’avoir cette option », a déclaré un conseiller en résidence, notant que de nombreux investisseurs sont attirés par le style de vie néo-zélandais et peuvent désormais plus facilement y acquérir un intérêt personnel reuters.com. Les critiques, cependant, s’inquiètents’inquiètent de tout retour d’argent étranger sur un marché du logement qui reste l’un des moins abordables au monde. Le pari du gouvernement est que les bénéfices économiques l’emportent sur les risques, surtout compte tenu du seuil de prix du luxe.

Moyen-Orient – Relances de liquidité et gestion des cycles de boom et de récession

• La révolution hypothécaire de l’Arabie saoudite : Dans une étape majeure pour le financement du logement dans le Royaume, l’Arabie saoudite a lancé son tout premier marché de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS) afin de stimuler la liquidité english.aawsat.com. La société publique Saudi Real Estate Refinance Co. (SRC, faisant partie du Fonds d’investissement public) a émis le premier lot d’obligations hypothécaires fin août dans le cadre d’un programme de titrisation plus large english.aawsat.com english.aawsat.com. Les responsables affirment que cela libérera les bilans des banques et attirera de nouveaux capitaux dans le secteur du logement. « Le lancement de la première opération RMBS du Royaume marque une étape stratégique vers le développement du marché du financement immobilier en Arabie saoudite et renforce son attractivité auprès des investisseurs nationaux et étrangers », a déclaré Majid Al-Hogail, ministre saoudien du Logement et président de la SRC arabnews.com. En regroupant les prêts immobiliers en titres négociables, les autorités saoudiennes visent à stimuler la liquidité, accroître la capacité de prêt des banques et réduire les coûts hypothécaires pour les consommateurs english.aawsat.com. Cette initiative soutient l’objectif de la Vision 2030 d’augmenter le taux de propriétaires saoudiens à 70 % (contre environ 60 % au milieu de la décennie) english.aawsat.com. « Cette initiative offre des instruments de financement innovants qui s’alignent sur la Vision 2030… permettant à davantage de familles saoudiennes de devenir propriétaires », a ajouté Al-Hogail arabnews.com. Le PDG de la SRC, Majeed Al-Abduljabbar, a qualifié le programme RMBS de « saut qualitatif » pour le marché secondaire des hypothèques, notant qu’il « renforcera la liquidité, diversifiera la base d’investisseurs et aidera les institutions financières à mieux gérer le capital et le risque » arabnews.com. La première émission était relativement modeste (taille exacte non divulguée), mais d’autres sont prévues. S&P Global Ratings a salué ce développement, estimant que les banques saoudiennes détiennent environ 180 milliards de dollars en prêts hypothécaires – 23 % du total des prêts – et que la titrisation aidera à soutenir cette croissance tout en gérant les risques english.aawsat.com english.aawsat.com. Le moment est favorable : les banques saoudiennes sont bien capitalisées et rentables, et les investisseurs nationaux et étrangers sont avides de dettes saoudiennes de haute qualité. Si le marché des RMBS se développe, il pourrait faire baisser les taux hypothécaires et rendre le logement plus abordable, soutenant ainsi la population jeune et croissante du Royaume.
• Le boom record de Dubaï – et la vague d’offre imminente : Le marché immobilier de Dubaï est en pleine effervescence – mais les experts craignent que l’histoire ne se répète. Les prix des logements à Dubaï ont grimpé d’environ 70 % depuis 2019 bloomberg.com, grâce à un afflux de professionnels étrangers (y compris des Russes fortunés fuyant la guerre) et à la réputation de l’émirat comme valeur refuge. Au seul deuxième trimestre 2025, 51 000 ventes de logements ont été enregistrées – un nouveau record trimestriel pour Dubaï bloomberg.com. Les prix des villas dans les quartiers prisés dépassent désormais les sommets de 2014, et l’immobilier de luxe est tellement demandé que les promoteurs attribuent par tirage au sort les nouveaux lots. Cette frénésie a ravivé les craintes d’un nouveau krach comme en 2009, lorsque la bulle de Dubaï alimentée par la dette a éclaté. Un rapport récent de Fitch Ratings a tempéré l’enthousiasme : il prévoit une baisse des prix à deux chiffres à venir. Dubaï devrait ajouter 210 000 nouveaux logements d’ici fin 2026, soit le double du nombre livré ces trois dernières années reuters.com. Cette vague de construction – qui s’inscrit dans de grands plans de développement – entraînera une « augmentation record de l’offre » qui pourrait faire baisser les prix jusqu’à 10–15 % d’ici 2026, selon Fitch reuters.com reuters.com. Cela ne ferait qu’atténuer la hausse d’environ 60 % des prix des logements observée de 2022 à début 2025 reuters.com, une envolée portée par le boom économique post-COVID de Dubaï, la libéralisation des règles de visa et le statut de zéro impôt sur le revenu. Le gouvernement de Dubaï a pris des mesures pour éviter un atterrissage brutal : il a renforcé la réglementation des promoteurs, regroupé les principaux constructeurs publics et continue de réduire l’endettement depuis le sauvetage de 2009 reuters.com. Les banques sont également moins exposées à l’immobilier aujourd’hui (14 % des prêts, contre 20 % il y a quelques années) reuters.com, offrant un matelas en cas de baisse des valeurs. Certains observateurs du marché estiment que la forte demande pour les emplacements de choix (par exemple, le front de mer de Palm Jumeirah) et les retards de construction empêcheront une surabondance sévère <a href= »https://www.reuters.com/world/middle-east/dubai-real-estate-prices-likely-freuters.com. Pourtant, le sentiment a changé – passant de l’euphorie à un optimisme prudent. « L’essor du marché immobilier de Dubaï, alimenté par l’arrivée constante d’étrangers, inquiète certains quant à la possibilité d’un nouveau krach à l’horizon, » a rapporté Bloomberg facebook.com. Les 12 à 18 prochains mois mettront à l’épreuve la capacité du marché immobilier de Dubaï à réaliser un « atterrissage en douceur » – c’est-à-dire à se refroidir vers une croissance durable plutôt qu’un nouveau krach.
• Capitaux transfrontaliers et méga-projets : Les capitaux du Moyen-Orient continuent de jouer un rôle démesuré dans l’immobilier mondial. Gorgés de liquidités issues des pétrodollars, les fonds souverains et investisseurs du Golfe acquièrent à tour de bras des actifs emblématiques à l’étranger – des bureaux londoniens aux parcs logistiques asiatiques – dans ce que Bloomberg a qualifié de « méga-forces » de la richesse moyen-orientale se répandant à travers le monde (Bloomberg Businessweek, 1er septembre). Au cours des dernières 48 heures, aucune nouvelle méga-transaction n’a été annoncée, mais les rumeurs de marché évoquent des achats actifs : l’Autorité d’investissement du Qatar viserait des participations dans des tours de bureaux à New York et à Londres (non confirmé). Dans la région, les méga-projets avancent. En Arabie saoudite, la construction de la ville futuriste à 500 milliards de dollars NEOM a franchi une nouvelle étape avec les dix premiers kilomètres de la mégastructure « The Line » qui s’élèvent visiblement dans le désert (selon des images de drones circulant le 2 septembre). En Égypte, la Nouvelle Capitale Administrative a inauguré plusieurs nouveaux bâtiments ministériels le 1er septembre, déplaçant davantage de fonctions gouvernementales hors du Caire surpeuplé (Al Ahram, 2 septembre). Ces projets colossaux, bien qu’encore à des années de leur achèvement, témoignent de la confiance dans le fait que le développement immobilier reste un pilier de la stratégie économique au Moyen-Orient. Par ailleurs, de nouvelles réglementations progressent : l’Arabie saoudite vient d’approuver une loi (entrée en vigueur en 2026) permettant aux étrangers non-résidents de posséder des biens immobiliers via un système d’identification numérique coingeek.com pinsentmasons.com – une mesure potentiellement révolutionnaire pour l’investissement étranger dans l’immobilier saoudien. En somme, la région évolue sur une ligne de crête entre essor et prudence : l’abondance de capitaux alimente la croissance et les acquisitions, tandis que les décideurs et analystes s’efforcent d’éviter la surchauffe et d’assurer la stabilité à long terme de leurs marchés immobiliers.

Afrique – Nouvelles tendances d’investissement et signes de reprise

• Montée des investisseurs nationaux : Une transformation silencieuse est en cours sur plusieurs marchés immobiliers africains – la montée des investisseurs institutionnels locaux qui comblent un vide longtemps occupé par les capitaux étrangers. Les fonds de pension et gestionnaires d’actifs africains, historiquement prudents vis-à-vis de l’immobilier, augmentent désormais de manière significative leurs allocations dans ce secteur africabusiness.com africabusiness.com. Cette tendance injecte des capitaux nationaux stables et à long terme dans les projets de développement à travers le continent. « Ces institutions ont commencé à accroître leurs allocations… introduisant la participation de capitaux nationaux stables et à long terme, auparavant absents », explique Niyi Adeleye, responsable du financement immobilier (régions Afrique) chez Standard Bank africabusiness.com. Par exemple, les fonds de pension nigérians ont augmenté leurs investissements immobiliers d’environ 418 % au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente (même si la base était faible) africabusiness.com. Bien que les montants absolus restent modestes – environ 51 millions de dollars investis au S1 2025, contre 9 millions au S1 2024 africabusiness.com – la trajectoire de croissance est encourageante. Sur des marchés comme le Nigeria, le Ghana, le Kenya et l’Afrique du Sud, les sociétés de pension et d’assurance recherchent les revenus stables et la protection contre l’inflation que l’immobilier peut offrir. Le prochain Africa Property Investment Summit (prévu pour la mi-septembre au Cap) mettra en lumière ce changement, avec des tables rondes sur la façon dont les fonds de pension locaux sont désormais des « moteurs essentiels » des projets immobiliers africabusiness.com. L’arrivée de ces acteurs nationaux signale un écosystème en maturation : les projets soutenus par l’argent des pensions exigent généralement une gouvernance plus stricte, une durabilité et des horizons à plus long terme, ce qui pourrait à terme stabiliser les cycles immobiliers africains africabusiness.com africabusiness.com. Il redréduit la dépendance à l’égard d’investisseurs étrangers instables. Comme l’a dit un PDG, le remplacement du capital étranger par des sources locales « favorise la création d’écosystèmes immobiliers plus stables commercialement et durables sur les marchés clés. » africabusiness.com.
• Rétablissement mitigé de l’Afrique du Sud : L’Afrique du Sud, le marché immobilier le plus développé du continent, montre des signes de reprise timides malgré des défis persistants. Les analystes immobiliers signalent une hausse prudemment optimiste dans le secteur résidentiel en 2025, grâce à une amélioration de l’économie et à l’attente de baisses des taux d’intérêt par la Banque de réserve sud-africaine bizcommunity.com bizcommunity.com. (La SARB a relevé agressivement les taux à 8,25 % pour le taux repo en 2022–23 ; l’inflation s’est depuis stabilisée dans la fourchette cible de 4–6 %, ouvrant la voie à un possible allègement des taux.) À Le Cap, un afflux de technologies et de finances a provoqué un mini-boom – la population de la ville approchant les 5 millions avec une demande croissante de la part des migrants de l’intérieur du pays et des « nomades numériques » bizcommunity.com. La valeur des maisons de prestige au Cap, sur la côte atlantique, a augmenté de 160 % depuis 2010, poussant la ville à investir 40 milliards de rands dans les infrastructures pour suivre le rythme bizcommunity.com. « La situation du Cap souligne que la croissance rapide dans les zones à forte demande peut mettre à rude épreuve les ressources et exclure certains segments du marché, » note Grant Goosen, un dirigeant local de l’immobilier bizcommunity.com. Parallèlement, les primo-accédants à travers l’Afrique du Sud sont actifs dans des banlieues plus abordables, aidés par une exonération de taxe de transfert sur les maisons de moins de 1,2 million de rands – un « game-changer » qui stimule les ventes d’entrée de gamme bizcommunity.com. Du côté commercial, l’occupation des bureaux et des commerces s’améliore lentement après les creux de la pandémie, aidée par des projets de renouvellement urbain et des conditions de bail plus flexibles bizcommunity.com. L’immobilier industriel et logistique reste un point fort (entrepôts, centres de données, tours de téléphonie mobile), en phase avec l’intérêt des investisseurs mondiaux pour ces segments bizcommunity.com. Dans l’ensemble, l’Afrique du SudLe secteur immobilier de 8,8 billions de rands est en train de se diversifier : alors que les bureaux traditionnels ne se redressent que progressivement, la croissance provient de nouveaux créneaux comme les logements étudiants et les maisons « vertes » alimentées par l’énergie solaire. Le chemin vers une reprise complète est long – le chômage et les coupures de courant pèsent toujours sur la confiance – mais l’adaptation du marché immobilier témoigne de sa résilience.
• Ailleurs en Afrique : Les autres marchés régionaux ont connu des actualités plus calmes au cours des 48 dernières heures, mais continuent d’évoluer dans des directions uniques. Le Nigeria, après une dévaluation de la monnaie et une flambée des taux d’intérêt, a vu sa banque centrale commencer à assouplir légèrement sa politique – un signe positif pour le financement immobilier, qui avait fortement ralenti. Au Kenya, le programme gouvernemental de logements abordables a fait la une en achevant 10 000 nouveaux logements dans les villes satellites de Nairobi (presse kényane, 1er septembre), dans le cadre d’un plan ambitieux visant à construire 200 000 logements par an. L’Égypte mise sur l’intérêt des investisseurs du Golfe pour financer ses méga-projets de New Alamein City et de la Nouvelle Capitale, bien qu’une révision imminente du FMI ait jeté une incertitude sur certaines subventions immobilières. Le Maroc et la Tunisie connaissent une reprise post-pandémique du tourisme, stimulant la demande pour les propriétés de villégiature et de location sur la côte méditerranéenne. Et à travers le continent, les startups proptech se multiplient : des plateformes de prêts hypothécaires numériques au Nigeria aux registres fonciers basés sur la blockchain au Kenya, l’innovation vise à résoudre des frictions de marché de longue date. En résumé, le paysage immobilier africain est très varié – mais un fil conducteur en 2025 est la croissance de l’investissement local et un accent mis sur le logement de la jeune population urbaine du continent malgré les vents contraires économiques.

Amérique latine – Taux élevés vs. grands espoirs

• Brésil : Combler le fossé du crédit immobilier : La plus grande économie d’Amérique latine, le Brésil, lutte contre les conséquences de taux d’intérêt très élevés sur son marché immobilier. Avec l’inflation maîtrisée, la banque centrale du Brésil avait commencé à réduire son taux Selic depuis un pic de 13,75 % en 2023 – mais le resserrement antérieur a laissé des séquelles. À un moment donné cette année, les soldes des comptes d’épargne ont chuté alors que les épargnants se tournaient vers des instruments à rendement plus élevé, privant ainsi le financement immobilier traditionnel de fonds reuters.com reuters.com. Les prêts hypothécaires brésiliens sont fortement liés aux dépôts d’épargne, et ces sorties de fonds ont créé une crise du crédit pour les promoteurs et les acheteurs. Dans un discours en juin, le gouverneur de la banque centrale, Gabriel Galipolo, a souligné que le système devait s’adapter : « Cela oblige la banque centrale et le système financier à rechercher des sources de financement alternatives… vers un nouveau modèle », a-t-il déclaré, faisant référence à des projets de solution de financement “pont” reuters.com reuters.com. Les régulateurs ont engagé des discussions avec la banque publique Caixa et d’autres acteurs sur des moyens d’utiliser les marchés de capitaux ou le soutien gouvernemental pour garantir la continuité des prêts hypothécaires reuters.com. Pendant ce temps, le marché immobilier brésilien reste contrasté : les prix des logements augmentent modérément en termes nominaux (environ 5 % sur un an, selon l’indice FipeZap) mais baissent après inflation. L’activité de construction repart dans des segments comme le logement abordable subventionné (grâce à la relance des programmes gouvernementaux), tandis que les projets haut de gamme stagnent. De nombreux Brésiliens ont reporté l’achat d’un logement en raison des taux hypothécaires supérieurs à 14 % observés l’an dernier. Mais comme le Selic est désormais orienté à la baisse (abaissé à 12,75 % en septembre et attendu autour de 10 % d’ici mi-2026), l’optimisme revient. Certains analystes prévoient un déblocage de la demande refoulée fin 2025 si le coût du crédit repasse en dessous de 10 %. D’ici là, le Brésil illustre comment des taux d’intérêt élevés ont refroidi l’immobilier – et comment les décideurs s’efforcent de créer de nouveaux canaux de financement pour combler le fossé.
• Mexique : Boom immobilier sur la vague du nearshoring : À l’inverse, le Mexique profite d’une vague d’investissements et de croissance, avec le secteur immobilier prêt pour une année record en 2025. Grâce à la position stratégique du Mexique et à ses liens commerciaux, le pays bénéficie énormément du « nearshoring » – la relocalisation de la production d’Asie vers le Mexique pour desservir le marché américain. Le marché de l’immobilier industriel est en plein essor : le taux de vacance des entrepôts modernes dans des États clés comme Nuevo León est inférieur à 2 %, et les loyers atteignent des records alors que des entreprises américaines et chinoises ouvrent des usines. Globalement, le Mexique « se prépare à attirer environ 652 milliards de pesos d’investissements immobiliers en 2025 » (environ 32+ milliards de dollars), avec une projection de croissance annuelle de 15 % de l’activité adventuresincre.com. Cela englobe non seulement les parcs industriels, mais aussi le logement vertical, les projets touristiques et les bureaux dans les régions clés adventuresincre.com. Les données gouvernementales montrent que l’investissement direct étranger dans l’immobilier mexicain a bondi en 2024, et cette dynamique se poursuit. Le nearshoring profite particulièrement aux villes du nord (Monterrey, Tijuana) où la demande pour des hubs logistiques et des logements pour travailleurs explose adventuresincre.com. Parallèlement, la stabilité macroéconomique du Mexique – inflation proche de 4 %, peso fort et croissance du PIB d’environ 2,4 % adventuresincre.com – rassure les investisseurs. Les banques locales et les FIBRA (REIT mexicains) financent de nouveaux projets, et les acteurs internationaux (des fonds de pension canadiens au GIC singapourien) augmentent leurs allocations au Mexique. Des défis subsistent, bien sûr : une énorme main-d’œuvre informelle signifie que des millions de Mexicains ne peuvent toujours pas obtenir de prêts immobiliers adventuresincre.com, et des taux d’intérêt autour de 11 % rendent les crédits immobiliers coûteux. En réponse, des solutions créatives comme les formules de location-accession et les initiatives de logement social se développent adventuresincre.com. L’élection de 2024 s’annonce comme une source d’incertitude – tout changement de politique pourrait affecter le sentiment des investisseurs. Mais pour l’instant, les perspectives de l’immobilier mexicain sont optimistes, portées par une convergence unique de géographie, de géopolitique et de gestion budgétaire prudente. Comme l’a résumé une publication spécialisée, le Mexique offre un « marché robuste et stratégique » avec une grande diversité de sous-marchés, des pôles industriels du nord aux corridors touristiques du sud adventuresincre.com. Cette diversité attire des capitaux dans tous les domaines.
• Marchés andins et du Cône Sud : Ailleurs en Amérique latine, la fortune de l’immobilier est variée. Le marché du logement en Colombie se redresse après que les taux d’intérêt ont culminé à 13,25 % – la banque centrale a commencé à baisser les taux à la mi-2025, et les ventes de logements à Bogotá et Medellín ont commencé à augmenter. Le pays a même fait un titre insolite : les Colombiens ont été les premiers au monde en recherches en ligne pour l’immobilier à Miami à la mi-2025 finance.yahoo.com, reflétant un fort appétit pour la propriété américaine parmi les investisseurs latino-américains. Le Chili, après une forte correction en 2022–23 dans un contexte d’incertitude politique, s’est stabilisé ; les SIIC chiliennes rapportent une amélioration du taux d’occupation des bureaux à Santiago et un rebond de la fréquentation des commerces. L’Argentine reste une exception – avec une inflation supérieure à 100 %, son marché immobilier est semi-paralysé, fonctionnant principalement en dollars en espèces. Les prochaines élections rendent toute prévision difficile, bien que certains achats spéculatifs de terrains comme couverture contre l’inflation se poursuivent. Le Pérou et le Panama connaissent un développement accru lié au tourisme (hôtels, resorts) à mesure que les voyages se normalisent, et le marché panaméen, favorable à l’offshore, continue d’attirer les acheteurs expatriés de condos même si son économie ralentit. Dans toute la région, un thème commun est la tension entre des taux d’intérêt élevés (de nombreuses banques centrales ne commencent à assouplir que maintenant) et la forte demande fondamentale pour le logement et les espaces commerciaux. Cette dynamique a retardé certains projets et limité les acheteurs, mais à mesure que les taux baissent, beaucoup s’attendent à un déblocage de la demande. Les marchés immobiliers d’Amérique latine, tout comme ses économies, se situent entre défi et opportunité – et les nouvelles des dernières 48 heures montrent les deux de façon frappante, des solutions de financement du Brésil au boom des investissements au Mexique.

Sources : Les informations clés et citations proviennent de médias d’information et de rapports crédibles, notamment Reuters, Bloomberg, Financial Times, et la presse économique régionale durant les premiers jours de septembre 2025. Par exemple, les interviews de Reuters avec Scott Bessent du Trésor américain reuters.com reuters.com et les données sur le logement au Royaume-Uni via Nationwide reuters.com reuters.com fournissent une base factuelle. Les analyses de Bloomberg et Reuters ont éclairé la couverture des marchés de Dubaï et de Hong Kong reuters.com reuters.com. Reuters a également révélé l’information sur le revirement de politique de la Nouvelle-Zélande reuters.com, le lancement des RMBS en Arabie Saoudite english.aawsat.com, et le fonds japonais de MUFG reuters.com. Les tendances d’investissement en Afrique ont été mises en avant dans AfricaBusiness et les avant-premières du Reuters Summit africabusiness.com africabusiness.com. Les perspectives latino-américaines proviennent de Reuters (Brésil) reuters.com reuters.com et des rapports sectoriels sur le Mexique adventuresincre.com, entre autres. Ces sources sont citées dans le texte pour garantir l’exactitude et permettre une lecture approfondie sur ces 48 heures mouvementées qui ont secoué les marchés immobiliers mondiaux. reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabnews.com reuters.com africabusiness.com adventuresincre.com