- Krize dostupnosti bydlení v USA se prohlubuje, ministr financí Scott Bessent varuje před „výzvou pro všechny“ a naznačuje možná opatření včetně vyhlášení národní nouze v oblasti bydlení na podzim.
- Skupina Carlyle získala rekordních 9 miliard dolarů pro svůj nejnovější americký realitní fond, což je největší částka od roku 2012, a zaměřuje se na rezidenční, self-storage a průmyslové nemovitosti, přičemž se vyhýbá kancelářím, hotelům a obchodním centrům. <li EVERGRANDE: Likvidátoři skupiny Evergrande požádali hongkongský soud o jmenování správců, kteří by dohledali majetek zakladatele Hui Ka Yana, protože developer s více než 300 miliardami dolarů závazků se blíží likvidaci a byl vyřazen z burzy HKEX.
- Skupina Seazen oznámila strategické partnerství za účelem zkoumání tokenizace reálných aktiv, přičemž blockchainové metaverse společnosti vydala podíl v hodnotě 6,3 milionu dolarů (0,27 %) na rozvoj tokenizace svých nemovitostí.
- Mitsubishi UFJ Financial Group představila realitní fond v hodnotě 100 miliard jenů na investice do nemovitostí v Tokiu, Ósace a Nagoji, přičemž asi 30 miliard jenů tvoří vlastní kapitál od institucí a zbytek je financován dluhem.
- Nový Zéland zrušil zákaz nákupu nemovitostí cizinci, držitelé víza Active Investor Plus si nyní mohou okamžitě koupit nebo postavit jeden luxusní dům v hodnotě nad 5 milionů NZD; od dubna bylo podáno 301 žádostí o vízum v celkové hodnotě nejméně 1,8 miliardy NZD.
- Dubaj zaznamenala ve 2. čtvrtletí 2025 rekordních 51 000 prodejů domů, zatímco plány na přidání 210 000 nových bytových jednotek do konce roku 2026 zvyšují předpověď agentury Fitch na pokles cen o 10–15 %.
- Ceny domů ve Velké Británii v srpnu klesly o 0,1 %, což je třetí měsíční pokles od dubna, meziroční růst činí 2,1 %, protože dostupnost zůstává napjatá a Bank of England snížila základní sazbu na 4,00 %.
- Saúdská Arábie spustila svůj první trh s rezidenčními cennými papíry krytými hypotékami, přičemž SRC vydala první RMBS na konci srpna s cílem zvýšit likviditu a podpořit cíl zvýšit vlastnictví domů na přibližně 70 %.
- Hongkongští developeři čelí v příštím roce 70% nárůstu splatnosti dluhů na 7,1 miliardy dolarů v roce 2026 oproti 4,2 miliardy dolarů letos, přičemž Road King nesplácí kupóny dluhopisů kvůli tlaku na refinancování.
Shrnutí: Během dvou dnů (1.–2. září 2025) došlo na světových trzích s nemovitostmi k převratným událostem. USA naznačily možnost vyhlášení nouzového stavu v oblasti bydlení kvůli rostoucím nákladům na hypotéky reuters.com, zatímco ve Velké Británii došlo k nečekanému poklesu cen domů reuters.com. V Číně se prohloubily problémy na trhu s nemovitostmi – od pádu Evergrande až po to, že jeden z developerů sáhl po financování přes blockchain reuters.com. V asijsko-pacifickém regionu překvapilo Nový Zéland, když znovu otevřel trh bohatým zahraničním kupcům nemovitostí reuters.com, a Japonsko spustilo obří nemovitostní fond reuters.com. Na Blízkém východě Saúdská Arábie představila své první cenné papíry kryté hypotékami english.aawsat.com na podporu likvidity v oblasti bydlení, zatímco boom v Dubaji vyvolává obavy z kolapsu. V Africe a Latinské Americe trhy mění vysoké úrokové sazby a nové investice. Níže rozebíráme klíčové transakce, trendy, politiky, dopady sazeb, projekty a technologické inovace – s odbornými postřehy – region po regionu.
Severní Amerika (USA & Kanada) – Krize dostupnosti a politická opatření
- Dostupnost bydlení na bodu zlomu: Vlastnictví domu v USA je čím dál méně dosažitelné, protože hypoteční sazby a ceny dosahují nejvyšších hodnot za několik desetiletí. Nyní je levnější si pronajmout než koupit startovací dům ve 49 z 50 největších amerických měst san.com san.com. Průměrné měsíční splátky hypotéky (2 768 USD) jsou asi o 38 % vyšší než nájmy (2 000 USD) san.com san.com, což je opak historických zvyklostí. Prvokupci mají potíže: jejich průměrný věk vzrostl na 38 (z 28 v roce 1991) a jejich podíl na trhu klesl na 24%, což je nejméně od začátku sledování v roce 1981 nar.realtor. „Americký trh s bydlením je rozdělen do dvou skupin: prvokupci, kteří se snaží vstoupit na trh, a současní majitelé domů, kteří nakupují za hotové,“ poznamenává zástupkyně hlavního ekonoma NAR Jessica Lautz nar.realtor, protože vysoké ceny a hypotéky nad 7 % vylučují mladé kupce.
- „Všichni na palubu“ – USA signalizují nouzový stav v oblasti bydlení: S krizí dostupnosti může Washington zasáhnout. Ministr financí Scott Bessent varoval, že náklady na bydlení jsou výzvou „pro všechny“ a odhalil, že administrativa prezidenta Trumpa plánuje v nadcházejících týdnech nová opatření reuters.com reuters.com. Řekl agentuře Reuters, že prezident Trump dokonce zvažuje vyhlášení národní nouze v oblasti bydlení na podzim, aby podpořil nabídku a omezil ceny reuters.com. Bessent poznamenal, že nájmy konečně začaly klesat, což přináší úlevu nájemníkům, ale prodeje domů zůstávají utlumené kvůli přísné měnové politice Federálního rezervního systému reuters.com. Očekává, že realitní transakce vyskočí, jakmile začnou klesat úrokové sazby, protože majitelé s velmi nízkými hypotékami budou konečně ochotni prodávat reuters.com. Mezitím administrativa zkoumá zjednodušené povolovací procesy a standardizaci, aby urychlila novou výstavbu reuters.com. „Dostupnost,“ řekl Bessent, „bude velkým tématem“ při hledání řešení reuters.com.
- Investiční giganti sázejí na oživení nemovitostního trhu: Velké peníze se mobilizují pro oživení amerického trhu s nemovitostmi. Soukromá investiční společnost Carlyle Group získala rekordních 9 miliard dolarů pro svůj nejnovější americký realitní fond – největší od roku 2012 – a připravuje se na nákup pozemků a budov v období cyklického minima reuters.com reuters.com. Rob Stuckey, šéf amerických nemovitostí ve společnosti Carlyle, uvedl, že investoři vložili kapitál během „jednoho z nejobtížnějších období pro získávání prostředků… v nedávné paměti,“ přilákáni zlepšujícími se fundamenty v oblasti rezidenčních, self-storage a průmyslových aktiv reuters.com reuters.com. Významné je, že fond Carlyle se bude vyhýbat strukturálně problematickým sektorům, jako jsou kanceláře, hotely a obchodní centra reuters.com, což odráží přetrvávající napětí v tradičních komerčních nemovitostech. Místo toho cílí na oblasti se silnější poptávkou, protože vysoké náklady na půjčky a práce na dálku mění americký trh s nemovitostmi. Mezitím institucionální investoři (penzijní fondy, pojišťovny) skupují rodinné domy a portfolia k pronájmu, protože hledají výnosy chráněné proti inflaci v době kolísajících akcií reuters.com. I když je úvěrování stále omezené, tito hráči s dostatkem hotovosti sázejí na to, že „nyní je přesvědčivý okamžik pro investice“ do amerických nemovitostí reuters.com.
- Kanadský klid před úlevou od sazeb: V Kanadě v uplynulých 48 hodinách nedošlo k žádným dramatickým změnám politiky, ale trh odráží americké výzvy. Velká města jako Toronto a Vancouver čelí krizi dostupnosti bydlení po letech růstu cen, i když růst cen v roce 2025 ochladl. Agresivní zvyšování sazeb Bank of Canada (které zvedlo hypoteční sazby nad 6 %) výrazně zpomalilo prodeje. S tím, jak kanadská inflace polevuje, však ekonomové očekávají snížení sazeb v roce 2025 – což by mohlo být zlomovým bodem pro bydlení. Již nyní se ceny nemovitostí stabilizovaly na celostátní úrovni po mírné korekci a poptávka kupujících po bytech a startovacích domech znovu ožívá. Další rozhodnutí o úrokových sazbách budou klíčová: přechod k nižším sazbám by mohl „vdechnout trhu nový život“, jak poznamenal jeden analytik z Bay Street, a to snížením měsíčních splátek a obnovením důvěry kupujících (zdroje mimo 48hodinové okno naznačují opatrný optimismus). Mezitím se kanadská vláda zaměřuje na zvýšení nabídky bydlení – uvolnění územního plánování a poptávky poháněné imigrací – aby řešila podle odhadu CMHC nedostatek milionů jednotek. Tyto dlouhodobější iniciativy spolu s případnou úlevou na sazbách vytvářejí podmínky pro pomalé oživení kanadského rezidenčního sektoru.
Evropa – ceny klesají, sazby bolí a investoři jsou nervózní
- Ceny domů ve Velké Británii nečekaně klesly: Britský trh s nemovitostmi vyslal varovné signály, když ceny domů v srpnu klesly o 0,1 % ve srovnání s červencem, navzdory očekáváním růstu reuters.com. Šlo o třetí měsíční pokles od dubna, což stáhlo meziroční růst cen na pouhých 2,1 % – nejnižší hodnotu za více než rok reuters.com. Hypoteční poskytovatel Nationwide viní napjatou dostupnost: průměrná hypotéka pro kupujícího poprvé nyní pohltí ~35 % čistého příjmu, což je výrazně nad dlouhodobým průměrem 30 % reuters.com. „Relativně utlumené tempo růstu cen domů je možná pochopitelné, vzhledem k tomu, že dostupnost zůstává napjatá ve srovnání s dlouhodobými normami,“ uvedl Robert Gardner, hlavní ekonom Nationwide reuters.com. Přestože Bank of England v srpnu snížila základní úrokovou sazbu na 4,00 % (z 4,25 %) s cílem podpořit ekonomiku, náklady na půjčky zůstávají vysoké a poskytovatelé úvěrů jsou opatrní reuters.com. Potenciální kupci čelí také psychologickým bariérám: spekulace o možném zvýšení daní z nemovitostí v nadcházejícím rozpočtu – například možná daň z luxusních nemovitostí – podkopává důvěru. „Rizikem je, že spekulace o možném zvýšení daní z nemovitostí v podzimním rozpočtu … dále zasáhne náladu kupujících v nadcházejících měsících,“ varoval Ashley Webb, ekonom pro Velkou Británii ve společnosti Capital Economics reuters.com. Stručně řečeno, britský trh s bydlením prochází křehkým oživením, přičemž mírné poklesy cen odrážejí dopad předchozích zvýšení sazeb a nejistotu ohledně budoucích daní.
- Evropské komerční nemovitosti pod tlakem: Napříč kontinentální Evropou pociťují trhy s komerčními nemovitostmi dopad vyšších úrokových sazeb a výnosů dluhopisů. Výnosy vládních dluhopisů v mnoha zemích vystoupaly na víceleté maximum reuters.com, což zvyšuje náklady na kapitál pro investory do nemovitostí a tlačí dolů ocenění nemovitostí. Sektory kanceláří a maloobchodu jsou obzvlášť slabé: míra neobsazenosti ve velkých městech (jako Paříž La Défense nebo frankfurtské CBD) vzrostla, protože firemní nájemci zmenšují své prostory a přetrvávají trendy práce na dálku. Blíží se také vlna refinancování – evropské realitní firmy, které v 10. letech využily levné dluhy, nyní čelí mnohem dražšímu refinancování nebo nuceným prodejům. V Německu například nedávno jeden z předních vlastníků kanceláří varoval, že nemovitosti mohou být odepsány o 10–20 % kvůli přecenění vyvolanému výnosy (zdroj: FT, mimo 48hodinový rozsah). Objemy investic v Evropě meziročně prudce klesly a některé významné obchody ztroskotaly. Přesto zůstávají kapsy odolnosti: logistické a průmyslové nemovitosti podpořené e-commerce nadále vykazují solidní růst nájmů a investice do luxusních hotelů v jižní Evropě se s oživením turismu zotavují. Centrální banky Evropy (ECB, BoE) se blíží vrcholu sazeb; jakýkoli signál o snižování by mohl stabilizovat náklady na financování a přivést zpět kupce. Do té doby prostředí sazeb „výše po delší dobu“ udržuje evropské nemovitosti v čekacím režimu, investoři požadují vyšší výnosy a přecenění aktiv tomu odpovídá.
- Významné události a obchody: Navzdory nepříznivým podmínkám se v evropském realitním sektoru objevily některé významné kroky. Ve Francii luxusní konglomerát Kering (majitel značky Gucci) „prodává“ části svého portfolia obchodních nemovitostí v hodnotě 4 miliard eur za účelem snížení dluhu reuters.com reuters.com. Nový generální ředitel Luca de Meo může prodat vlajkové maloobchodní budovy v Paříži, Miláně a New Yorku poté, co prodeje Keringu prudce klesly – což je obrat oproti jeho vlně prestižních akvizic (například nákup obchodu na Fifth Avenue za 963 milionů dolarů v roce 2022) reuters.com. Prodej těchto aktiv sice přináší hotovost, ale mohl by dlouhodobě oslabit přítomnost značky na klíčových nákupních třídách reuters.com reuters.com. Mezitím v Německu došlo k nové nespokojenosti investorů v realitách: aktivistické fondy se zaměřují na společnosti s vysokou expozicí vůči nemovitostem v rozvahách a vyzývají k prodeji aktiv. A ve Španělsku byl konečně po desetiletích zpoždění zahájen velký projekt smíšeného využití – přestavba Operation Chamartín v Madridu za 7 miliard eur (místní média, 1. září). Tato přeměna 250akrového železničního areálu na kanceláře, byty a parky odráží trend „build-to-core“, kdy developeři vytvářejí špičková aktiva od nuly, protože v měkkém trhu málo kdo chce prodávat kvalitní stávající nemovitosti. Celkově je evropský realitní sektor ve fázi přehodnocení a čeká na jasnější signály ohledně inflace a politiky před dalším růstem.
Asie a Pacifik – Krize a inovace ve stejném poměru
- Krize čínského nemovitostního trhu se prohlubuje: Epický pokles realitního trhu v Číně nejeví žádné známky zmírnění. Evergrande Group, kdysi největší čínský developer, zůstává v centru bouře. Dne 2. září likvidátoři Evergrande požádali hongkongský soud o jmenování správců, kteří by dohledali majetek zakladatele Hui Ka Yan, jenž odmítá plně zveřejnit svůj majetek po celém světě reuters.com. Tento mimořádný krok je součástí snahy získat zpět 6 miliard dolarů, které měly být údajně odkloněny na dividendách a platbách Huiovi a dalším zasvěceným osobám reuters.com. Evergrande, zatížený více než 300 miliardami dolarů závazků, byl v roce 2024 formálně nařízen k likvidaci poté, co nesplnil své dluhy reuters.com. Minulý týden byl vyřazen z hongkongské burzy, což znamená ohromující pád firmy, která kdysi ztělesňovala čínský stavební boom reuters.com. Zakladatel Hui je nyní údajně vězněn v Číně na základě nespecifikovaných obvinění reuters.com, přičemž v dobrých letech vyvedl miliardy v hotovosti, a likvidátoři varují, že jeho bývalá manželka by mohla zlikvidovat další majetek v hodnotě 1 miliardy dolarů, pokud nebude omezena reuters.com. Sága Evergrande poukazuje na hluboké trhliny v čínském realitním sektoru, kde od roku 2021 zbankrotovaly desítky developerů. Prodeje a ceny bytů nadále stagnují; ceny nových domů klesly v červenci již čtvrtý měsíc po sobě, o 0,3 %, přičemž slabá poptávka přiměla úřady k zavedení stimulačních opatření. Ústřední vláda v Pekingu v poslední době vyzvala města, aby uvolnila omezení nákupu nemovitostí a snížila hypoteční sazby, aby „zabránila dalšímu poklesu“ na trhu s bydlením reuters.com. Zatím však tato opatření pouze krátkodobě stabilizovala náladu. Analytici se obávají dlouhého útlumu: „Krize nemovitostního trhu v Číně ještě neskončila,“ varovali nedávno ekonomové, což znamená další bolest pro širší ekonomiku (která před krizí spoléhala na nemovitosti z 25 %).
- Hongkongští developeři čelí dluhovému útesu: Dopady čínské realitní krize se projevují i v Hongkongu. Nová analýza agentury Reuters ukazuje, že hlavní hongkongští developeři čelí 70% nárůstu splatnosti dluhů v příštím roce – 7,1 miliardy dolarů splatných v roce 2026 oproti 4,2 miliardy letos reuters.com reuters.com. Hodnota komerčních nemovitostí v Hongkongu klesla o 50 % oproti maximu z roku 2019 a pronájem kanceláří je v útlumu, refinancování je tedy velkou výzvou. Jeden ze středně velkých developerů, Road King, právě nesplatil kupóny dluhopisů, jako první hongkongský developer od začátku čínské dluhové krize v realitách reuters.com. Analytik S&P Edward Chan varuje, že v příštích 12–24 měsících by mohlo zbankrotovat více menších developerů, protože banky snižují svou expozici, a poznamenává, že „dojde to do bodu, kdy už nebude šance takové úvěry splatit“ reuters.com reuters.com. I největší a hotovostí bohaté firmy šetří kapitálem; hongkongští realitní magnáti odkládají nové projekty a zvažují prodej aktiv (i když nucené výprodeje mohou dále srazit ceny reuters.com). Hongkongský měnový úřad trvá na tom, že banky mají dostatek kapitálu na zvládnutí případných ztrát z nemovitostí reuters.com. Nálada je však křehká: akcie realitních firem ve městě se pohybují poblíž desetiletých minim. Odborníci očekávají vlnu konsolidací nebo privatizací slabších developerů, pokud se situace nezlepší.
- Tokenizace nemovitostí – Odvážný experiment čínského developera: Uprostřed zmatků jeden čínský developer přijímá blockchainovou technologii ve snaze získat hotovost. Seazen Group, jeden z dvaceti největších developerů, oznámil 1. září první svého druhu strategické partnerství za účelem zkoumání tokenizace reálných aktiv (RWA) reuters.com reuters.com. Seazen vydá malý podíl ve výši 6,3 milionu dolarů (0,27 % akcií) australské společnosti Blockchain Metaverse, s cílem společně vyvinout schopnost tokenizovat majetek a příjmové toky Seazenu reuters.com reuters.com. Pokud bude projekt úspěšný, mohl by Seazen v budoucnu získávat prostředky vydáváním digitálních tokenů krytých nemovitostmi – což je pro čínského developera nový přístup. „Prostřednictvím této strategické spolupráce společnost očekává výrazné snížení rizik a nákladů spojených s nezávislým zkoumáním RWA aplikací,“ uvedl Seazen a poznamenal, že by to mělo „zvýšit tempo a efektivitu inovací“ v tom, jak financují projekty reuters.com. Nemovitostní firmy v Číně horečně shánějí likviditu od vypuknutí dluhové krize v sektoru v roce 2021 reuters.com, a mnoho tradičních kanálů financování (předprodeje, nové úvěry) je uzavřeno. Krok Seazenu, byť malý, je sledován jako možný model pro PropTech inovace – tedy efektivní přenesení nemovitostí do Web3 – pokud pomůže obejít některé současné překážky financování. Trhy reagovaly opatrně: akcie Seazenu po oznámení vyskočily o 5 %, než část zisků odevzdaly reuters.com. Analytici říkají, že tokenizace nevyřeší základní problémy se solventností developerů, ale signalizuje kreativní ochotu zkoušet nové nástroje k přežití čínské nemovitostní zimy.
- Boom japonských nemovitostních fondů s růstem sazeb: V překvapivém zvratu Japonsko – dlouho známé svými ultra nízkými úrokovými sazbami – nyní zaznamenává jejich nárůst a domácí investoři se hrnou do nemovitostí dříve, než výnosy dále vzrostou. Dne 2. září Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) oznámila plány na realitní fond v hodnotě 100 miliard jenů (680 milionů dolarů), který bude investovat do japonských nemovitostí reuters.com. Jde o nejnovější z řady nových nemovitostních fondů v Japonsku, protože Bank of Japan signalizuje postupný konec záporných sazeb. „Ve světě s úrokovými sazbami rostou očekávání investorů ohledně výnosů,“ vysvětlil Naokatsu Uchida, prezident realitní divize MUFG, a poznamenal, že japonští investoři hledají vyšší výnosy, jak se globální sazby normalizují reuters.com. Fond MUFG – jeden z největších letošního roku – se zaměří na nedostatečně výkonné kanceláře, rezidenční budovy a hotely v Tokiu, Ósace a Nagoji reuters.com reuters.com. Přibližně 30 miliard jenů v kapitálu poskytne instituce (pojišťovny, banky) a zbytek bude financován dluhem reuters.com. Navazuje na další velké projekty: Dai-ichi Life a Marubeni oznámily v červenci fond na nemovitosti za 400 miliard jenů, Orix spustil v únoru fond za 100 miliard jenů a Morgan Stanley shání 100 miliard jenů na japonské nemovitosti reuters.com. Hnacím motorem je jedinečné okno, kdy hodnoty nemovitostí v Japonsku rostou (v roce 2023 o ~10 %), ale kapitalizační sazby jsou stále relativně nízké – pravděpodobně se zvýší, pokud BoJ zpřísní politiku. Tím, že získávají kapitál nyní, se tyto fondy snaží zajistit aktiva a potenciálně využít růstové vlny. Neobsazenost kanceláří v Tokiu začala klesat a nájmy v rezidenčním sektoru rostou, což investory naplňuje optimismem. Pokud by však sazby rostly příliš rychle, vysoce zadlužené investice by mohly narazit. Prozatím se dlouho spící japonský trh s nemovitostmi zahřívá v reakci i na ten nejmenší náznak vyšších úrokových sazeb.
- Nový Zéland znovu vítá zahraniční kupce: V pozoruhodném obratu politiky Nový Zéland oznámil, že znovu otevírá části svého trhu s nemovitostmi zahraničním investorům po několikaletém zákazu. Premiér Chris Luxon uvedl, že od nynějška mohou bohatí zahraniční investoři se speciálními vízy koupit nebo postavit jeden luxusní dům (5 milionů NZD a více) na Novém Zélandu reuters.com reuters.com. „Tato změna hledá cestu mezi těmi, kdo nechtějí otevřít vlastnictví cizincům, a snahou přilákat investory s vysokým čistým jměním,“ vysvětlil Luxon s tím, že to prohloubí propojení investorů s ekonomikou NZ reuters.com. Politika cílí na držitele nově zavedeného víza Active Investor Plus „zlatého“ typu, které už nyní vyžaduje významné podnikatelské investice v NZ. Dříve i tito investoři měli zákaz nákupu domů (pokud nežili v NZ alespoň 6 měsíců v roce) podle rozsáhlého zákazu z roku 2018, který měl ochladit ceny reuters.com reuters.com. Obrat, který platí okamžitě, má za cíl podpořit hospodářský růst, protože NZ opouští mírnou recesi reuters.com. Úředníci uvádějí, že méně než 1 % domů v NZ má hodnotu přes 5 milionů NZD, takže tato výjimka by neměla vyvolat masivní příliv, ale spíše vyslat signál, že NZ je „otevřený podnikání“ pro světovou elitu. Vláda uvádí, že od dubna obdržela 301 žádostí o investorské vízum; pokud všechny projdou, znamená to minimálně 1,8 miliardy NZD investic do novozélandských firem reuters.com. Realitní makléři pro luxusní nemovitosti v Aucklandu a Queenstownu krok uvítali s tím, že ultrabohatí kupci často chtějí dům jako součást svého životního stylu na NZ. „Naši klienti budou rádi, že mají tuto možnost,“ uvedl jeden poradce pro rezidentství a dodal, že mnoho investorů láká životní styl na Novém Zélandu a nyní si mohou snáze zajistit osobní podíl na něm reuters.com. Kritici však mají obavy, žeobavy z jakéhokoli návratu zahraničních peněz na trh s bydlením, který zůstává jedním z nejméně dostupných na světě. Vláda sází na to, že ekonomické přínosy převažují nad riziky, zejména s ohledem na hranici ceny luxusního bydlení.
Blízký východ – Podpora likvidity a vyvažování boomu/pádu
- Hypoteční revoluce Saúdské Arábie: V milníku pro financování bydlení v království Saúdská Arábie spustila svůj vůbec první trh s rezidenčními cennými papíry krytými hypotékami (RMBS), aby podpořila likviditu english.aawsat.com. Státem vlastněná společnost Saudi Real Estate Refinance Co. (SRC, součást Public Investment Fund) vydala na konci srpna inaugurační balík hypotečních dluhopisů jako součást širšího programu sekuritizace english.aawsat.com english.aawsat.com. Úředníci uvádějí, že to uvolní rozvahy bank a přiláká nový kapitál do sektoru bydlení. „Zahájení první transakce RMBS v království představuje strategický krok k rozvoji trhu s realitním financováním v Saúdské Arábii a zvýšení jeho atraktivity pro domácí i zahraniční investory,“ uvedl Majid Al-Hogail, saúdský ministr pro bydlení a předseda SRC arabnews.com. Tím, že saúdské úřady balí hypotéky do obchodovatelných cenných papírů, chtějí zvýšit likviditu, rozšířit úvěrovou kapacitu bank a snížit náklady na hypotéky pro spotřebitele english.aawsat.com. Tento krok podporuje cíl vize 2030 zvýšit vlastnictví domů v Saúdské Arábii na 70 % (z přibližně 60 % v polovině dekády) english.aawsat.com. „Tato iniciativa poskytuje inovativní finanční nástroje, které jsou v souladu s vizí 2030… umožňují více saúdským rodinám vlastnit domov,“ dodal Al-Hogail arabnews.com. Generální ředitel SRC Majeed Al-Abduljabbar označil program RMBS za „kvalitativní skok“ pro sekundární hypoteční trh a poznamenal, že „posílí likviditu, diverzifikuje základnu investorů a pomůže finančním institucím efektivněji řídit kapitál a riziko“ arabnews.com. První emise byla relativně skromná (přesná velikost nezveřejněna), ale plánují se další. S&P Global Ratings tento vývoj ocenila a odhaduje, že saúdské banky drží přibližně 180 miliard dolarů v hypotékách – 23 % z celkových úvěrů – a že sekuritizace pomůže udržet tento růst a zároveň řídit rizika english.aawsat.com english.aawsat.com. Načasování je příznivé: saúdskoarabské banky jsou dobře kapitalizované a ziskové a investoři doma i v zahraničí mají zájem o vysoce kvalitní saúdský dluh. Pokud se trh s RMBS prohloubí, mohlo by to snížit hypoteční sazby a učinit bydlení dostupnějším, což by podpořilo mladou, rostoucí populaci Království.
- Rekordní boom Dubaje – a hrozící příval nové nabídky: Dubajský trh s nemovitostmi je rozpálený do ruda – ale odborníci jsou opatrní, aby se historie neopakovala. Ceny domů v Dubaji vystřelily o ~70 % od roku 2019 bloomberg.com, a to díky přílivu zahraničních profesionálů (včetně bohatých Rusů prchajících před válkou) a pověsti emirátu jako bezpečného útočiště. Jen ve 2. čtvrtletí 2025 bylo zaznamenáno 51 000 prodejů domů – což je nový čtvrtletní rekord pro Dubaj bloomberg.com. Ceny vil v prémiových lokalitách nyní překračují předchozí maxima z roku 2014 a po luxusních nemovitostech je taková poptávka, že developeři losují nové jednotky. Tento rozruch vyvolal obavy z dalšího krachu jako v roce 2009, kdy splaskla dluhová bublina v Dubaji. Nedávná zpráva agentury Fitch Ratings však nadšení zchladila: předpovídá dvouciferný pokles cen v budoucnu. Dubaj má do konce roku 2026 přidat 210 000 nových bytových jednotek, dvojnásobek počtu dodaného za poslední tři roky reuters.com. Tato stavební vlna – součást velkolepých rozvojových plánů – způsobí „rekordní nárůst nabídky“, který by mohl podle Fitch srazit ceny až o 10–15 % do roku 2026 reuters.com reuters.com. To by pouze mírně snížilo ~60% nárůst cen domů zaznamenaný od roku 2022 do začátku 2025 reuters.com, který byl poháněn povypandemickým hospodářským boomem Dubaje, liberalizací vízových pravidel a statusem nulové daně z příjmu. Dubajská vláda přijala opatření, aby se vyhnula tvrdému přistání: zpřísnila regulace developerů, konsolidovala hlavní státní stavební firmy a od záchrany v roce 2009 pokračuje v oddlužování reuters.com. Také banky mají nyní nižší expozici vůči nemovitostem (14 % úvěrů, oproti 20 % před několika lety) reuters.com, což poskytuje polštář, pokud by hodnoty klesly. Někteří pozorovatelé trhu tvrdí, že silná poptávka po prémiových lokalitách (např. plážový Palm Jumeirah) a zpoždění ve výstavbě zabrání vážnému převisu nabídky <a href=“https://www.reuters.com/world/middle-east/dubai-real-estate-prices-likely-freuters.com. Přesto se nálada změnila – z euforie na opatrný optimismus. „Realitní boom v Dubaji, poháněný neustálým přílivem cizinců, vyvolává u některých obavy, že by mohla být na obzoru další krize,“ uvedl Bloomberg facebook.com. Následujících 12–18 měsíců prověří, zda dubajský realitní trh dokáže dosáhnout „měkkého přistání“ – tedy ochlazení na udržitelný růst místo dalšího propadu.
- Přeshraniční kapitál a megaprojekty: Kapitál z Blízkého východu nadále hraje výraznou roli v globálním realitním sektoru. Díky přebytku petrodolarové likvidity skupují státní investiční fondy a investoři z Perského zálivu trofejní aktiva v zahraničí – od londýnských kanceláří po asijské logistické parky – v tom, co Bloomberg označil za „megasilu“ bohatství Blízkého východu šířícího se po celém světě (Bloomberg Businessweek, 1. září). Za posledních 48 hodin nebyly oznámeny žádné nové megatransakce, ale podle informací z trhu je nákupní aktivita vysoká: Katarský investiční úřad údajně zvažuje podíly v kancelářských věžích v New Yorku a Londýně (nepotvrzeno). V regionu samotném pokračují megaprojekty dál. V Saúdské Arábii dosáhla výstavba futuristického města za 500 miliard dolarů NEOM nového milníku – prvních 10 kilometrů megastruktury „The Line“ je již viditelně vztyčeno v poušti (dle záběrů z dronu kolujících 2. září). V Egyptě bylo 1. září v Novém administrativním hlavním městě otevřeno několik nových budov ministerstev, což přesouvá další vládní funkce z přeplněné Káhiry (Al Ahram, 2. září). Tyto kolosální projekty, přestože jsou roky od dokončení, signalizují důvěru, že rozvoj nemovitostí zůstává pilířem ekonomické strategie na Blízkém východě. Kromě toho se posouvají i nové regulace: Saúdská Arábie právě schválila zákon (platný od roku 2026), který umožní nerezidentním cizincům vlastnit nemovitosti prostřednictvím digitálního ID systému coingeek.com pinsentmasons.com – což by mohlo zásadně změnit zahraniční investice do saúdských nemovitostí. Celkově se region pohybuje na ostří nože mezi boomem a opatrností: dostatek kapitálu pohání růst a akvizice, zatímco tvůrci politik a analytici se snaží zabránit přehřátí a zajistit dlouhodobou stabilitu svých realitních trhů.
Afrika – Nové investiční trendy a známky oživení
- Vzestup domácích investorů: V několika afrických realitních trzích probíhá tichá transformace – vzestup místních institucionálních investorů, kteří zaplňují mezeru, již dlouho obsazoval zahraniční kapitál. Africké penzijní fondy a správci aktiv, kteří byli historicky v oblasti nemovitostí opatrní, nyní výrazně zvyšují své alokace do realit africabusiness.com africabusiness.com. Tento trend vnáší do projektů napříč kontinentem stabilní, dlouhodobý domácí kapitál. „Tyto instituce začaly navyšovat alokace … a zavádějí účast dříve chybějícího dlouhodobého, stabilního domácího kapitálu,“ vysvětluje Niyi Adeleye, vedoucí Real Estate Finance (Africa Regions) ve Standard Bank africabusiness.com. Například nigerijské penzijní fondy zvýšily své investice do nemovitostí v první polovině roku 2025 oproti předchozímu roku ohromujícím tempem ~418 % (byť z nízké základny) africabusiness.com. Přestože absolutní čísla jsou stále skromná – v H1 2025 bylo investováno asi 51 milionů dolarů oproti 9 milionům v H1 2024 africabusiness.com – růstová trajektorie je povzbudivá. Na trzích jako Nigérie, Ghana, Keňa a Jihoafrická republika hledají penzijní a pojišťovací společnosti stabilní příjem a ochranu proti inflaci, kterou nemovitosti mohou nabídnout. Nadcházející Africa Property Investment Summit (plánovaný na polovinu září v Kapském Městě) tento posun zdůrazní, a to prostřednictvím panelů o tom, jak jsou místní penzijní fondy nyní „klíčovými hybateli“ realitních projektů africabusiness.com. Vstup těchto domácích hráčů signalizuje zrající ekosystém: projekty podpořené penzijními prostředky obvykle vyžadují přísnější správu, udržitelnost a dlouhodobější horizonty, což by nakonec mohlo stabilizovat africké realitní cykly africabusiness.com africabusiness.com. It also redsnižuje závislost na nestálých zahraničních investorech. Jak to vyjádřil jeden generální ředitel, nahrazení zahraničního kapitálu místními zdroji „podporuje vytváření komerčně stabilnějších a udržitelnějších ekosystémů nemovitostí na klíčových trzích.“ africabusiness.com.
- Smíšené oživení Jihoafrické republiky: Jihoafrická republika, nejrozvinutější realitní trh na kontinentu, vykazuje opatrné známky oživení navzdory přetrvávajícím výzvám. Analytici nemovitostí hlásí opatrně optimistický nárůst v rezidenčním sektoru v roce 2025, a to díky zlepšující se ekonomice a očekávání snížení úrokových sazeb Jihoafrickou rezervní bankou bizcommunity.com bizcommunity.com. (SARB agresivně zvýšila sazby na 8,25 % repo během let 2022–23; inflace od té doby klesla do cílového rozmezí 4–6 %, což otevírá prostor pro možné snížení sazeb.) V Kapském Městě přinesl příliv technologických a finančních firem menší boom – populace města se blíží 5 milionům a prudce roste poptávka jak od vnitrozemských migrantů, tak od „digitálních nomádů“ bizcommunity.com. Hodnoty prémiových domů v Kapském Městě na atlantickém pobřeží vzrostly o 160 % od roku 2010, což město přimělo investovat 40 miliard randů do infrastruktury, aby drželo krok bizcommunity.com. „Situace v Kapském Městě ukazuje, že rychlý růst v oblastech s vysokou poptávkou může zatížit zdroje a vyřadit z trhu určité segmenty,“ poznamenává Grant Goosen, místní realitní manažer bizcommunity.com. Mezitím jsou první kupující po celé Jihoafrické republice aktivní v cenově dostupnějších předměstích, a to díky osvobození od převodní daně na domy do 1,2 milionu randů – „zásadní změna“, která pohání prodeje v základním segmentu bizcommunity.com. V komerční oblasti se obsazenost kanceláří a maloobchodních prostor pomalu zlepšuje z pandemických minim, a to díky projektům obnovy měst a flexibilnějším nájemním podmínkám bizcommunity.com. Průmyslové a logistické nemovitosti zůstávají světlým bodem (sklady, datová centra, vysílací věže), což odpovídá globálnímu zájmu investorů o tyto segmenty bizcommunity.com. Celkově Jihoafrická republikaNemovitostní sektor v hodnotě 8,8 bilionu randů se diverzifikuje: zatímco tradiční kanceláře se zotavují jen pozvolna, růst přichází z nových oblastí, jako je studentské bydlení a solární „zelené“ domy. Cesta k úplnému zotavení je dlouhá – nezaměstnanost a výpadky elektřiny stále snižují důvěru – ale přizpůsobení trhu s nemovitostmi ukazuje odolnost.
- Jinde v Africe: Ostatní regionální trhy měly v uplynulých 48 hodinách klidnější zprávy, ale nadále se ubírají jedinečnými směry. Nigérie po devalvaci měny a prudkém zvýšení úrokových sazeb zaznamenala, že její centrální banka začala mírně uvolňovat politiku – což je pozitivní signál pro financování nemovitostí, které se téměř zastavilo. V Keni upoutal vládní program dostupného bydlení pozornost tím, že dokončil 10 000 nových jednotek v satelitních městech Nairobi (keňský tisk, 1. září), což je součást ambiciózního plánu postavit 200 tisíc domů ročně. Egypt využívá zájmu investorů z Perského zálivu k financování svých megaprojektů Nové město Alamein a Nové hlavní město, ačkoli blížící se revize MMF vrhá nejistotu na některé realitní dotace. Maroko a Tunisko zažívají po pandemii oživení cestovního ruchu, což zvyšuje poptávku po rekreačních a nájemních nemovitostech na pobřeží Středozemního moře. A napříč kontinentem rostou proptech startupy: od digitálních hypotečních platforem v Nigérii po blockchainové pozemkové registry v Keni, inovace se snaží řešit dlouhodobé tržní třenice. Stručně řečeno, realitní trh v Africe je velmi rozmanitý – ale společným jmenovatelem v roce 2025 je růst domácích investic a zaměření na bydlení pro mladou, urbanizující se populaci kontinentu navzdory ekonomickým protivětrům.
Latinská Amerika – Vysoké sazby vs. vysoké naděje
- Brazílie: Překlenutí úvěrové mezery v oblasti bydlení: Největší ekonomika Latinské Ameriky, Brazílie, se potýká s dopady velmi vysokých úrokových sazeb na svůj trh s bydlením. Po zkrocení inflace začala brazilská centrální banka snižovat svou základní sazbu Selic z vrcholu 13,75 % v roce 2023 – ale předchozí zpřísnění zanechalo následky. V jednom okamžiku letos zůstatky na spořicích účtech prudce klesly, protože střadatelé hledali výnosnější nástroje, což připravilo tradiční financování bydlení o prostředky reuters.com reuters.com. Hypoteční úvěrování v Brazílii je silně vázáno na vklady na spořicích účtech a odlivy vytvořily úvěrovou krizi pro developery i kupce. Ve svém červnovém projevu guvernér centrální banky Gabriel Galipolo poznamenal, že systém se musí přizpůsobit: „To nutí centrální banku a finanční systém hledat alternativní zdroje financování … směrem k novému modelu,“ uvedl s odkazem na plány na „překlenovací“ finanční řešení reuters.com reuters.com. Regulátoři jednají se státní bankou Caixa a dalšími o možnostech využití kapitálových trhů nebo státní podpory, aby bylo zajištěno pokračování poskytování hypoték reuters.com. Mezitím samotný brazilský trh s bydlením zůstává smíšený: ceny nemovitostí nominálně mírně rostou (kolem 5 % meziročně podle indexu FipeZap), ale po zohlednění inflace klesají. Stavební aktivita roste v segmentech jako dotované dostupné bydlení (díky obnoveným vládním programům), zatímco luxusnější projekty stagnují. Mnoho Brazilců odložilo nákup nemovitosti kvůli hypotečním sazbám nad 14 %, které byly k vidění loni. Ale protože Selic je nyní na sestupné trajektorii (snížen na 12,75 % do září a očekává se kolem 10 % do poloviny roku 2026), vrací se optimismus. Někteří analytici předpovídají uvolnění odložené poptávky koncem roku 2025, pokud náklady na úvěry klesnou na jednociferné hodnoty. Do té doby je Brazílie příkladem toho, jak vysoké úrokové sazby ochladily trh s nemovitostmi – a jak se tvůrci politik snaží vytvořit nové kanály financování, aby překlenuli mezeru.
- Mexiko: Realitní boom na vlně nearshoringu: Na rozdíl od toho Mexiko zažívá vlnu investic a růstu, přičemž realitní sektor je připraven na rekordní rok 2025. Díky strategické poloze Mexika a obchodním vazbám těží země obrovsky z „nearshoringu“ – přesunu výroby z Asie do Mexika za účelem obsluhy amerického trhu. Trh s průmyslovými nemovitostmi je na vzestupu: moderní sklady v žádaných státech jako Nuevo León mají obsazenost pod 2 % a nájmy dosahují rekordních hodnot, protože americké i čínské firmy zde otevírají továrny. Celkově se Mexiko „připravuje přilákat odhadovaných 652 miliard pesos investic do nemovitostí v roce 2025“ (asi 32+ miliard dolarů), přičemž se očekává 15% roční růst aktivity adventuresincre.com. To zahrnuje nejen průmyslové parky, ale také vertikální bydlení, turistické projekty a kanceláře v klíčových regionech adventuresincre.com. Vládní údaje ukazují, že přímé zahraniční investice do mexických nemovitostí v roce 2024 vzrostly a tento trend pokračuje. Nearshoring obzvlášť posiluje severní města (Monterrey, Tijuana), kde prudce roste poptávka po logistických centrech a bydlení pro pracovníky adventuresincre.com. Zároveň makroekonomická stabilita Mexika – inflace kolem 4 %, silné peso a stabilní růst HDP ~2,4 % adventuresincre.com – dodává investorům důvěru. Místní banky a Fibra REITs financují nové projekty a mezinárodní hráči (od kanadských penzijních fondů po singapurský GIC) zvyšují své alokace v Mexiku. Výzvy samozřejmě zůstávají: obrovská neformální pracovní síla znamená, že miliony Mexičanů stále nemohou získat hypotéku adventuresincre.com a úrokové sazby kolem 11 % činí úvěry na bydlení drahými. V reakci na to se rozšiřují kreativní řešení jako programy nájmu s následným odkupem a sociální bydlení adventuresincre.com. Volby v roce 2024 představují zdroj nejistoty – jakékoli změny politiky by mohly ovlivnit náladu investorů. Prozatím je však výhled mexického realitního trhu optimistický, poháněný jedinečným spojením geografie, geopolitiky a obezřetného fiskálního řízení. Jak uvedl jeden oborový časopis, Mexiko nabízí „robustní a strategický trh“ s širokou škálou subtrhů od průmyslových center na severu po turistické koridory na jihu adventuresincre.com. Tato rozmanitost přitahuje kapitál napříč celým spektrem.
- Andské a jihoamerické trhy: Jinde v Latinské Americe jsou osudy realitního trhu různé. Kolumbie se zotavuje poté, co úrokové sazby dosáhly vrcholu na 13,25 % – centrální banka začala sazby snižovat v polovině roku 2025 a prodeje domů v Bogotě a Medellínu začaly mírně růst. Země se dokonce dostala do zvláštních titulků: Kolumbijci vedli všechny země v online vyhledávání nemovitostí v Miami v polovině roku 2025 finance.yahoo.com, což odráží silnou poptávku po amerických nemovitostech mezi latinskoamerickými investory. Chile po prudké korekci v letech 2022–23 uprostřed politické nejistoty stabilizovalo; chilské REITy hlásí zlepšenou obsazenost kanceláří v Santiagu a oživení návštěvnosti maloobchodů. Argentina zůstává výjimkou – s inflací nad 100 % je její trh s nemovitostmi napůl paralyzovaný a funguje převážně v hotovostních dolarech. Nadcházející volby tam ztěžují jakoukoli předpověď, ačkoli určité spekulativní nákupy pozemků jako zajištění proti inflaci pokračují. Peru a Panama zaznamenávají zvýšený rozvoj poháněný turismem (hotely, resorty), jak se cestování normalizuje, a panamský trh přátelský k offshore nadále přitahuje kupce bytů z řad expatů, i když jeho ekonomika zpomaluje. V celém regionu je společným tématem napětí mezi vysokými úrokovými sazbami (mnohé centrální banky teprve nyní začínají uvolňovat) a silnou základní poptávkou po bydlení a komerčních prostorách. Tato dynamika zpozdila některé projekty a omezila kupce, ale jak sazby pomalu klesají, mnozí očekávají uvolnění poptávky. Trhy s nemovitostmi v Latinské Americe, podobně jako její ekonomiky, balancují mezi výzvami a příležitostmi – a zprávy z posledních 48 hodin ukazují obojí v ostrém kontrastu, od brazilských oprav financování po investiční boom v Mexiku.
Zdroje: Klíčové informace a citace byly čerpány z důvěryhodných zpravodajských serverů a zpráv, včetně Reuters, Bloomberg, Financial Times a regionálního obchodního tisku během prvních dnů září 2025. Například rozhovory Reuters s Scottem Bessentem z amerického ministerstva financí reuters.com reuters.com a údaje o britském bydlení prostřednictvím Nationwide reuters.com reuters.com poskytují faktický základ. Analýzy Bloombergu a Reuters ovlivnily pokrytí trhů v Dubaji a Hongkongu reuters.com reuters.com. Reuters také přinesl zprávu o obratu politiky na Novém Zélandu reuters.com, spuštění RMBS v Saúdské Arábii english.aawsat.com a japonském fondu MUFG reuters.com. Investiční trendy v Africe byly zdůrazněny v AfricaBusiness a předběžných zprávách Reuters Summit africabusiness.com africabusiness.com. Latinskoamerické poznatky pocházely z Reuters (Brazílie) reuters.com reuters.com a průmyslové zprávy o Mexiku adventuresincre.com a další. Tyto zdroje jsou citovány přímo v textu, aby byla zajištěna přesnost a umožněno další čtení o tomto bouřlivém 48hodinovém období, které otřáslo globálními trhy s nemovitostmi. reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabnews.com reuters.com africabusiness.com adventuresincre.com
What A Banker Just Told Me About The Housing Market
