Nepremičninski trg v Honoluluju 2025: Rekordne cene, novi projekti in napovedi za leto 2030

Ključna dejstva in številke

• Cene stanovanj blizu rekordnih vrednosti: Srednja cena enodružinske hiše na Oʻahu je v začetku 2025 dosegla približno 1,1 milijona $, kar je približno 5 % več kot leto prej hicentral.com. Srednje cene stanovanj so ostale stabilne okoli 500.000 $ hicentral.com po hitri rasti med pandemijo. Cene so leta 2023 padle (srednje vrednosti enodružinskih hiš so padle za približno 5 %), a so se leta 2024 ponovno zvišale hicentral.com, kar odraža vztrajno povpraševanje.
• Premiki v prodaji in zalogah: Obseg prodaje stanovanj se je upočasnil zaradi višjih obrestnih mer – prodaja enodružinskih hiš je bila marca 2025 za približno 10 % nižja kot leto prej hicentral.com – vendar so se aktivne ponudbe močno povečale. Stanovanjska zaloga na Oʻahu je do marca 2025 poskočila za 33 % (hiše) in 54 % (stanovanja) v primerjavi z letom prej hicentral.com hicentral.com, kar kupcem ponuja več možnosti in umirja divjo konkurenco iz let 2021–2022. Srednje število dni na trgu za stanovanja se je podaljšalo na približno 2 tedna (15 dni) v primerjavi z manj kot 1 tednom na vrhuncu hicentral.com.
• Najemnine na najvišjih ravneh: Srednja najemnina na Oʻahu je konec leta 2024 približno 2.500 $ na mesec agencyhawaii.com, povprečne najemnine v Honolulu pa okoli 2.900 $ (za vse velikosti) sredi leta 2025 zillow.com zillow.com. Najemnine so se stabilizirale z 2–4 % letnimi povišanji v zaželenih soseskah, kot sta Kakaʻako in Ala Moana agencyhawaii.com. Povpraševanje po najemninah ostaja močno, saj visoke cene stanovanj in hipotekarne obresti prebivalce silijo v najem, kar ohranja nizko stopnjo praznih najemniških stanovanj na Oʻahu (okoli 5–6 %) v letu 2025.
• Trg pisarn{{i}} se obnavlja: Honolulujeva stopnja praznih pisarn se je izboljšala na približno 12–13 % v letu 2025 hawaiipublicradio.org – kar je precej bolj zdravo kot v mestih na celini, kot je San Francisco (več kot 30 % praznega prostora). Dve zaporedni četrtletji pozitivne absorpcije sta bili zabeleženi do konca leta 2024, kar je stopnjo praznih pisarn znižalo na najnižjo v več kot 3 letih (~12,7 %) instagram.com. Lastniki v središču mesta nadomeščajo prazne prostore z novimi nameni, Honolulu pa je na drugem mestu v državi po načrtovanih pretvorbah pisarn v stanovanja hawaiipublicradio.org, kar kaže na prizadevanja za prilagodljivo ponovno uporabo za reševanje tako praznih pisarn kot stanovanjskih potreb.
• Moč maloprodaje in industrije: Maloprodajne nepremičnine so stabilne z nizko stopnjo praznih prostorov (~5 %) brevitas.com, kar podpira okrevanje turizma in stabilna lokalna poraba. Promet pešcev pred trgovinami v Waikikiju je leta 2024 dosegel skoraj predpandemično raven brevitas.com, kar koristi luksuznim trgovcem in restavracijam. Predmestna maloprodaja se širi na območjih rasti, kot je Zahodna Oʻahu (Kapolei/Ewa), v skladu z razvojem stanovanj brevitas.com. Industrijske nepremičnine ostajajo izjemno omejene – stopnja praznih skladišč na Oʻahuju je konec leta 2024 znašala približno 1 % rebusinessonline.com – z veliko povpraševanja in praktično brez presežnih prostorov.
• Ponovni vzpon turizma in gostinstva: Zasedenost hotelov v Honoluluju se je ponovno povzpela v območje srednjih 70 % brevitas.com brevitas.com (povprečno ~76 % na ravni države v letu 2024), kar je še vedno nekaj odstotnih točk pod vrhom pred letom 2019 (~80 %). Rekordne cene sob povečujejo prihodke: povprečne dnevne cene (ADR) na ravni države v letu 2024 so bile ~30 % višje kot leta 2019 (okoli 360 $/noč) brevitas.com, kar je skupne prihodke hotelov pognalo na ~$5,5 milijarde – primerljivo z letom 2019 po prilagoditvi inflacije brevitas.com. Hoteli v Waikikiju uživajo močno domače povpraševanje, medtem ko si japonski turizem (ključnega pomena za vrhunske hotele in luksuzne stanovanjske enote) opomore počasneje.
• Novi projekti spreminjajo obzorje mesta: Več deset novih stolpnic s stanovanji je v gradnji ali pa so bile nedavno dokončane, zlasti v urbanem delu Honolulua. Okrožje Kakaʻako/Ala Moana doživlja razcvet z luksuznimi nebotičniki, kot so Victoria Place (dokončana 2024), The Park Ward Village (dokončanje 2025), Kalae (v gradnji na nekdanji lokaciji Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group) in Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Ti projekti bodo do leta 2026–2027 dodali na tisoče prestižnih stanovanj in preoblikovali obzorje Honolulua. Na zahodu Oʻahua nastajajo načrtovane skupnosti (Ho‘opili, Koa Ridge) in drugo “mesto” v Kapoleiju, ki prinašajo nove enodružinske hiše, vrstne hiše in celo kampus univerze UH, kar seli rast na privetrno stran otoka.
• Premiki v politiki za povečanje ponudbe stanovanj: Vlada Havajev se spopada s stanovanjsko krizo z novimi zakoni in spodbudami. Leta 2024 je država sprejela SB 3202, ki dovoljuje do dve pomožni stanovanjski enoti (ADU) na parceli po celotni državi, in HB 2090, ki omogoča pretvorbo poslovnih nepremičnin v stanovanjsko rabo hiappleseed.org – pomembni ukrepi za povečanje stanovanjskega fonda. Mestni svet Honolulua je sprejel Bill 3 (2024), ki ponuja davčne olajšave in oprostitve taks za spodbujanje gradnje dostopnih najemnih stanovanj sachihawaii.com. Uvedene so bile tudi stroge omejitve za kratkoročne najeme (najmanj 90-dnevni najemi v stanovanjskih območjih), kar je veliko počitniških najemov vrnilo na dolgoročni trg. O “davku na prazne domove” na prazne investicijske nepremičnine še poteka razprava honolulucitycouncil.org, da bi omejili špekulativno zadrževanje in sprostili več enot za domačine.
• Vroče in razvijajoče se soseske: Kakaʻako je najhitreje rastoči luksuzni trg stanovanj v stolpnicah v Honolululu, ki privablja vlagatelje in premožne kupce s svojimi modernimi stolpi, razgledi na ocean in bližino središča mesta. Waikiki ostaja vroča točka za stanovanja (in dohodke od najema turistom, kjer je to dovoljeno). Prestižna območja, kot sta Kahala in Diamond Head, beležijo stalno povpraševanje (rekordna prodaja v vrednosti 65,75 milijona dolarjev je bila sklenjena v Kāhali leta 2025 hicentral.com), kar utrjuje njihov status “blue-chip”. Družinam prijazna predmestja, kot sta Mililani (osrednji Oʻahu) in Hawaii Kai (vzhodni Honolulu), so stalne priljubljene izbire zaradi šol in življenjskega sloga. Na zahodni strani pa Kapolei/Ewa Beach postajata središči rasti – ponujata novejše domove, trgovine (nakupovalni center Ka Makana Aliʻi) in prihodnjo povezavo z železnico – tisoči novih domov privabljajo tako lokalne družine kot vlagatelje.
• Obeti do leta 2030 – Zmerna rast, brez zloma: Strokovnjaki pričakujejo stabilno, a počasnejšo rast nepremičnin v Honoluluju v naslednjih 5+ letih. Omejena ponudba in trajna privlačnost Havajev naj bi podpirali letno rast cen stanovanj za približno 1–3 % na Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, razen v primeru večjih gospodarskih pretresov. Univerza Havaji, Organizacija za ekonomske raziskave (UHERO), ugotavlja, da so visoke obrestne mere v letih 2024–25 ohladile obseg prodaje, vendar vrednosti nepremičnin ostajajo visoke zaradi vztrajne povpraševanja luxurybigisland.com. Do leta 2030 bi lahko srednje vrednosti stanovanj na Oʻahuju dosegle sredino 800.000 $ (z ~756.000 $ v letu 2025 zillow.com zillow.com) ob teh zmernih trendih rasti. Pomembno je, da ni napovedanega večjega padca ali “zloma” – edinstvene omejitve ponudbe in zaželenost Havajev naredijo zlom, kot je bil leta 2008, malo verjeten luxurybigisland.com. Glavna tveganja so zunanja: recesija v ZDA, globalni geopolitični dogodki ali hitro naraščajoča morska gladina. Na splošno naj bi trg nepremičnin v Honoluluju ostal odporen, s cikličnim ohlajanjem sredi 2020-ih, ki mu bo sledila zmerna rast do leta 2030.

---

Trendi stanovanjskih nepremičnin v letu 2025

Cene in povpraševanje: Stanovanjski trg v Honoluluju je vstopil v leto 2025 blizu rekordnih cenovnih ravni. Odbor nepremičninskih posrednikov Honolulu Board of REALTORS® je poročal, da je bila mediana cene enodružinske hiše na Oʻahu marca 2025 1.160.000 $, kar je 5,5 % več kot leto prej hicentral.com hicentral.com. To pomeni okrevanje po letu 2023, ko so mediane za kratek čas padle (približno 5 % padec v 2023 na 1,05 milijona $) po burnem obdobju pandemije hicentral.com. Cene stanovanj (kondominijev) so bile bolj stabilne – mediana prodanega stanovanja je bila 500.000 $ v začetku 2025, kar je približno enako kot leto prej hicentral.com. Povprečne cene stanovanj so se zvišale za približno 6 % na letni ravni hicentral.com, kar kaže na moč pri prodaji dražjih enot. Na splošno vrednosti domov ostajajo blizu najvišjih ravni vseh časov, kar podpirajo nizka ponudba in vztrajno povpraševanje kupcev, zlasti lokalnih kupcev, ki nadgrajujejo dom, ter kupcev z drugih otokov, ki jih privlači havajski življenjski slog.

Obseg prodaje in zaloga: Obseg prodaje stanovanj se je ohladil v primerjavi z norijo let 2021–2022. Naraščajoče hipotekarne obrestne mere (ki se v letih 2024–25 gibljejo okoli 6–7 %) so nekatere kupce postavile na stranski tir, zaradi česar je prodaja enodružinskih hiš v začetku leta 2025 padla za približno 10 % v primerjavi z letom prej hicentral.com. Leto 2023 je bilo še posebej počasno – skupno število stanovanjskih transakcij je padlo za več kot 25 % v primerjavi z letom 2022 hicentral.com, saj so številni kupci zaradi dviga obrestnih mer začasno odložili nakup. Vendar pa je leto 2024 prineslo znake stabilizacije: prodaja enodružinskih hiš se je v letu povečala za približno 9 % hicentral.com, čeprav je prodaja stanovanj nekoliko upadla. Ključna sprememba je v stanovanjski ponudbi – po letih kronično nizke zaloge se je število oglasov začelo povečevati. Marca 2025 je bilo na Oʻahu 773 aktivnih oglasov za enodružinske hiše in 2.302 oglasa za stanovanja, kar je 33 % oziroma 54 % več kot leto prej hicentral.com. Novih oglasov je na trg prihajalo bistveno več (npr. +30 % medletno za hiše v marcu) hicentral.com. Ta rast zaloge kupcem omogoča več manevrskega prostora in je končala divje dražbe iz časa pandemije. Približno 73 % novih oglasov je ob koncu meseca ostalo neprodanih (v primerjavi s samo 58 % leto prej) hicentral.com hicentral.com, kar pomeni, da nepremičnine ne gredo več tako hitro v prodajo. Pravzaprav se je srednje število dni na trgu za enodružinske hiše podaljšalo na 15 dni (z le 8–10 dni v času največjega razcveta), medtem ko se stanovanja prodajajo v približno 40 dneh (v primerjavi s ~30 dnevi leto prej) hicentral.com. Povpraševanje kupcev je sicer manjše, a še vedno prisotno – pravilno ocenjene nepremičnine v zaželenih soseskah še vedno prejemajo več ponudb, vendar morajo biti prodajalci zdaj bolj realistični pri določanju cen in pogajanjih hicentral.com. Trg v letu 2025 lahko opišemo kot uravnotežen do rahlo naklonjen kupcem, kar je sprememba v primerjavi z močnim prodajnim trgom prejšnjih let.

Regionalne razlike: Znotraj Honolulua (Oʻahu) se tržni trendi razlikujejo glede na regijo in cenovni segment. V premožnejših soseskah (Kahala, Diamond Head, Lanikai) je bilo manj prodaj, vendar so se cene ohranile – v enem izstopajočem primeru je obmorska vila v Kahali bila prodana za 65,75 milijona dolarjev v 1. četrtletju 2025 hicentral.com, kar je dvignilo povprečne cenovne kazalce. Nasprotno pa so nekatera vstopna do srednja območja doživela bolj opazno upočasnitev. Na primer, ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – kjer je bilo v zadnjih letih veliko novih gradenj – je v začetku 2025 zabeležila približno 74% porast zaloge (na 144 aktivnih oglasov) hicentral.com, saj se je več prodajalcev potegovalo za manj kupcev. Tudi Centralni Oʻahu (Mililani/Wahiawā) je zabeležil podvojitev oglasov hicentral.com. Ta območja so vodila v rasti cen med pandemijo (povpraševanje so poganjali oddaljeni delavci in vojaške družine), zdaj pa se normalizirajo, saj ponudba dohiteva povpraševanje. Medtem pa Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) in East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) ostajata zelo zaželena; omejena nova ponudba tam ohranja trg bolj zategnjen, dobro vzdrževane hiše pa se še vedno hitro prodajajo. Trgi s stanovanji (condo) se razlikujejo od urbanih do letoviških območij: stanovanja v središču mesta in Kakaʻaku imajo koristi od vračanja strokovnjakov v pisarne in navdušenja nad novimi projekti, medtem ko starejša stanovanja z najemno pravico ali tista na sekundarnih lokacijah lahko čakajo dlje na prodajo. Trg stanovanj v Waikikiju je v prehodu zaradi predpisov o kratkoročnem oddajanju – veliko enot, ki so bile prej počitniške najemnine, je zdaj na prodaj ali za dolgoročni najem, kar znižuje cene nekaterih starejših stavb v Waikikiju, čeprav luksuzne stavbe ohranjajo vrednost. Na splošno je stanovanjski trg v Honolululu leta 2025 mirnejši in bolj uravnotežen kot v obdobju norije pred 2–3 leti, vendar povpraševanje ostaja temeljno močno, dolgoročno pomanjkanje zemljišč pa zagotavlja, da dobro locirane nepremičnine še naprej dosegajo visoke cene.

Trendi poslovnih nepremičnin (pisarne, trgovina, gostinstvo)

Pisarniški trg: Rastoča zasedenost, prilagodljiva preureditev

Honolulujev pisarniški sektor preživlja obdobje po pandemiji bolje kot mnoga ameriška mesta. Sredi leta 2025 je stopnja praznih pisarn na otoku približno 13,5 % hawaiipublicradio.org, kar je manj kot v času pandemije in precej pod ravnmi praznih pisarn v tehnološko usmerjenih mestih na celini (za primerjavo: v San Franciscu je stopnja praznih pisarn več kot 30 %). Pravzaprav je pisarniški trg na Oʻahuju izkazoval pozitiven neto prirast več četrtletij do konca leta 2024, kar je stopnjo praznih pisarn znižalo na 12,73 % v 4. četrtletju 2024 – najnižje v več kot treh letih colliers.com instagram.com. To izboljšanje je deloma posledica tega, da podjetja vračajo zaposlene nazaj v pisarne (vsaj delno), nekatere zmanjšane prostore pa najemajo manjša lokalna podjetja ali vladne agencije. Povprečne zahtevane najemnine za pisarniške prostore v Honoluluju so se leta 2025 nekoliko zvišale, lastniki pa poročajo o stabilizirani zasedenosti v vrhunskih stavbah. Na primer, stolpnice razreda A v CBD (osrednje poslovno okrožje) in Kakaʻaku ohranjajo visoko zasedenost, medtem ko imajo starejše stavbe razreda B še vedno večjo praznost in nižje najemnine.

Opazen trend je adaptivna ponovna uporaba starejših poslovnih nepremičnin. Honolulu ima drugo najvišjo stopnjo načrtovanih pretvorb pisarn v stanovanja v ZDA hawaiipublicradio.org, saj deležniki iščejo načine za preoblikovanje premalo izkoriščenih poslovnih stavb v prepotrebna stanovanja. Več pisarniških stavb v središču mesta se ocenjuje za pretvorbo v apartmaje ali mešano rabo (en primer je morebitna prenova zgodovinsko slabo zasedenega Finance Factors Center). To je v skladu z novo državno zakonodajo (HB 2090, 2024), ki dovoljuje, da se zemljišča s poslovno namembnostjo uporabljajo za stanovanjske namene hiappleseed.org. Čeprav niso vse pisarniške stavbe primerne za pretvorbo, bi lahko ta pobuda postopoma zmanjšala praznost in dodala stanovanjske enote v urbanem jedru. Poleg tega poteka Downtown Business Improvement District in prizadevanje za oživitev hawaiipublicradio.org, katerega cilj je narediti finančno četrt Honolulua bolj živahno. Mestni načrtovalci in zasebni investitorji sodelujejo pri idejah, od izboljšanja javnih površin do morebitne uvedbe stanovanjskih loftov v nekdanjih pisarniških prostorih. Na splošno je pisarniški trg v Honolululu leta 2025 stabilen – in po nekaterih merilih celo bolj zdrav kot v mnogih drugih mestih – s praznostjo okoli nizkih najstotih odstotkov in strategijo, usmerjeno v prihodnost, za preoblikovanje presežnih pisarniških prostorov. Slabosti so, da imajo najemniki še vedno veliko izbire, zato morajo najemodajalci ponujati spodbude (izboljšave za najemnike, parkirne ugodnosti), da zagotovijo najem, starejše stavbe brez prenove pa lahko še naprej zaostajajo. Vendar pa je v primerjavi z urbanimi središči na celini pisarniška perspektiva Honolulua previdno optimistična, okrepljena z raznoliko gospodarstvom (vključno z državnimi in vojaškimi najemniki) in razmeroma malo novimi pisarniškimi projekti v pripravi, ki bi konkurirali obstoječi ponudbi.

Trgovina in industrija: Nizka praznost v trgovini, razcvet industrijskega povpraševanja

Trgovske nepremičnine na drobno v Honoluluju so se izkazale za odporne v letih 2024–25, podprte z okrevanjem turizma in stabilno lokalno potrošnjo. Otok ima približno 5 % praznih trgovskih prostorov – kar je zelo malo po nacionalnih merilih – in se je v pozni 2024 praktično ni spremenilo brevitas.com. V svetovno znanem Waikikiju se je število obiskovalcev ponovno povečalo, saj se je število turistov v letih 2023–2025 približalo ravnem pred pandemijo, kar je koristilo hotelom, restavracijam in trgovcem, ki ciljajo na turiste brevitas.com. Najbolj zaželene trgovske lokacije v Waikikiju (Kalākaua Ave.) in Ala Moana Center (največje odprto nakupovalno središče v ZDA) ponovno dosegajo najvišje najemnine, saj se prodaja luksuznih blagovnih znamk in trgovin za popotnike okreva. Potrošnja turistov v trgovinah je dosegla rekordne vrednosti (izdatki obiskovalcev so bili v 1. četrtletju 2025 za približno 6,5 % višji kot leto prej dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), kar pomeni veliko povpraševanje po trgovskih prostorih v turističnih središčih. Medtem pa soseske in primestne trgovine prav tako dobro poslujejo – nakupovalna središča v rastočih skupnostih, kot so Kapolei, Ewa Beach in Mililani, se širijo ali so popolnoma zasedena, zahvaljujoč rasti prebivalstva na teh območjih brevitas.com. Investitorji so v zahodnem Oʻahuu dodali trgovska središča z živilsko ponudbo in večnamenske projekte, da bi služili novim prebivalcem. Najemnine za najboljše trgovske lokacije v Honoluluju počasi rastejo, novih gradenj pa je malo (zaradi visokih stroškov in pomanjkanja zemljišč), kar trgovski sektor ohranja večinoma v prid najemodajalcem na najboljših lokacijah. Izzivi za trgovino so predvsem v drugorazrednih trgovskih koridorjih in starejših poslovnih stavbah, od katerih se nekatere soočajo z visokimi stroški vzdrževanja in konkurenco spletne prodaje. A na splošno je trgovski trg v Honoluluju stabilen, povratek turizma pa je okrepil tako trgovino v letoviščih kot širše gospodarstvo.

Na industrijski strani ima Oʻahu še vedno enega izmed najbolj omejenih industrijskih nepremičninskih trgov v državi. Zaradi omejenih industrijskih zemljišč (večinoma okoli pristanišča Honolulu, letališča in industrijskega parka Campbell) so stopnje prostih kapacitet že leta pod 2 %. Tudi konec leta 2024 je bila industrijska praznina okoli 0,9 % colliers.com, kar je komaj naraslo z rekordno nizkih ravni, kljub nekaj novim skladiščem, ki so bila dana v uporabo. Povpraševanje po skladiščnih, distribucijskih in logističnih prostorih ostaja intenzivno, saj ga poganjajo vse od gradbenih podjetij do distributerjev e-trgovine, ki potrebujejo lokalne objekte. Najemnine za industrijske enote vztrajno rastejo, najemniki pa morajo pogosto podaljšati najemne pogodbe predčasno ali pa nimajo na voljo nobenih alternativ. Novi industrijski projekti so izjemno redki – eden izmed pomembnih projektov je načrtovana širitev blizu Kapoleia za logistične namene, vendar nasprotovanje skupnosti in dovoljenja upočasnjujejo pojav nove ponudbe. Za vlagatelje so industrijske nepremičnine na Havajih zelo cenjen razred sredstev, saj ponujajo nizko praznino in stabilen denarni tok. Ključni problem je, da ima vsako podjetje, ki potrebuje prostor (od skladiščenja do proizvodnje), zelo malo možnosti, kar lahko omejuje gospodarsko raznolikost. Vendar pa je z vidika trga industrijska nepremičnina verjetno najmočnejši sektor v Honoluluju – praktično polna zasedenost, naraščajoče najemnine in majhno tveganje presežne ponudbe.

Gostinstvo in hotelske nepremičnine: Turizem se ponovno prebuja

Havajska industrija gostoljubja – ki je temelj pomembnega dela njenega nepremičninskega trga – je doživela močno okrevanje skozi leto 2024. Do konca leta 2024 je povprečna zasedenost hotelov po celotni državi znašala približno 73 % v letu brevitas.com, kar je velik porast glede na pandemične najnižje vrednosti (ki so leta 2020 padle pod 20 %), a še vedno nekoliko manj od približno 80 %, doseženih leta 2019. Hoteli na Oʻahuju (Honolulu/Waikiki) so poslovali dobro, z zasedenostjo v območju srednjih 70 % brevitas.com konec leta 2024 in v letu 2025, zahvaljujoč porastu obiskovalcev iz ZDA in vrnitvi skupinskih/poslovnih potovanj (kongresi v Havajskem kongresnem centru so se vrnili). Pomembno je, da so cene sob močno poskočile – havajski hotelirji so izkoristili zadržano povpraševanje za dvig cen. Povprečna dnevna cena (ADR) na Havajih je zdaj približno 30 % višja kot pred pandemijo (ADR po državi ~340–370 $ v letu 2024 v primerjavi s ~280 $ v letu 2019) brevitas.com. To se je odrazilo v skoraj rekordnih prihodkih: havajski hoteli so v letu 2024 zaslužili približno 5,5 milijarde $ (kar se približuje prihodkom iz leta 2019, prilagojeno za inflacijo) brevitas.com. V Waikikiju so številni hoteli ob vikendih in v visoki sezoni praktično polni, prihodek na razpoložljivo sobo (RevPAR) za luksuzne objekte pa je med najvišjimi v državi.

Transakcije z nepremičninami hotelov so se prav tako okrepile – vlagatelji zaupajo v dolgoročne turistične možnosti Havajev. Omeniti velja, da je prišlo do več odmevnih prenov in prodaj hotelov ali pa so v pripravi. Na primer, ikonični stolp Aliʻi v Hilton Hawaiian Village čaka prenova, japonski vlagatelji, ki so tradicionalno veliki igralci v Waikikiju, pa so z obnovitvijo potovanj počasi znova začeli z nakupi. Nova gradnja hotelov je omejena zaradi zemljišč in predpisov, a eden izmed odmevnih projektov je Mandarin Oriental Honolulu, kombiniran ultra-luksuzni hotel in stolpnica s stanovanji, ki se gradi blizu Ala Moane (predviden zaključek v poznih 2020-ih) brevitas.com. Poleg tega se nekateri starejši hoteli raje prenavljajo ali preoblikujejo kot pa gradijo na novo. Izven Honolulua so letoviška območja na Mauiju, Kauaʻiju in Velikem otoku dosegala različne rezultate – npr. hoteli na zahodni strani Mauija so se po požaru v Lahaini leta 2023 soočali s težavami (zasedenost tam je padla pod 60 %, saj se je turizem ustavil) brevitas.com, medtem ko so drugi otoki prevzeli del tega povpraševanja.

Drug trend, ki vpliva na nepremičnine v gostinstvu v Honoluluju, je regulativno zatiranje kratkoročnih najemov. V letih 2022–2023 je okrožje Honolulu uvedlo stroga pravila (Odlok 22-7, Zakon 41), ki prepovedujejo najeme, krajše od 90 dni, v večini stanovanjskih območij (izven turističnih con). To je bistveno zmanjšalo ponudbo legalnih počitniških najemov in potisnilo turiste nazaj v hotele ter manjše število legalnih turističnih stanovanj. Zasedenost počitniških najemov je leta 2024 padla na približno 47 % zaradi novih pravil in povečane konkurence med Airbnbi agencyhawaii.com. Nekateri lastniki stanovanj v Waikikiju in Ko Olini, ki so prej oddajali na kratko, so prešli na dolgoročno oddajanje ali prodali svoje enote. Za hotele je to korist – manj alternativne ponudbe pomeni večje povpraševanje po hotelih. Za stanovanjski trg je učinek mešan: lahko sprosti nekaj stanovanj za lokalne najemnike, a hkrati odvzame vir dohodka nekaterim lastnikom. Namen mesta je bil obnoviti stanovanjsko ponudbo v soseskah in zmanjšati vpliv turizma na lokalne skupnosti, in do sredine leta 2025 prevladuje mnenje, da je turizem večinoma spet v hotelih.

Napoved za gostinstvo: Pričakuje se, da bo turizem rasel tudi v letu 2025 in naprej, čeprav z zmernejšim tempom. Hawaiʻi Tourism Authority napoveduje popolno vrnitev števila obiskovalcev na predpandemično raven do približno 2025–2026, pri čemer nekateri trgi (zahodni ZDA, Kanada) že presegajo številke iz leta 2019, medtem ko Japonska in drugi azijsko-pacifiški trgi nekoliko zaostajajo dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. To pomeni, da bi se lahko hotelska zasedenost v Honoluluju v prihodnjih letih znova približala zgornjim 70 %, še posebej, ko se normalizira japonski turizem (ključnega pomena za luksuzni segment Waikikija). Z vidika nepremičnin so gostinski objekti na Havajih še vedno zelo zaželeni in na splošno odporni na padce – tudi med pandemijo COVID, ko so vrednosti padle, je bilo malo prisilnih prodaj. Zdaj vlagatelji vidijo potencial, saj se turizem stabilizira. Ena opomba: nove državne pobude za upravljanje vpliva turizma (kot je predlagan “zeleni prispevek” turistična taksa ali omejitve dnevnega števila obiskovalcev) bi lahko nekoliko omejile rast, a hkrati zagotovile trajnost. Vse skupaj je trg poslovnih nepremičnin v Honoluluju v letu 2025 na splošno stabilen ali v razširitvi: pisarne iščejo novo ravnotežje, trgovina in industrija sta zelo močni, gostinstvo pa se močno vrača, kar utrjuje status Honolulua kot svetovne destinacije in zanesljivega dolgoročnega naložbenega trga.

Pregled trga najemnin

Honolulujev trg najemniških stanovanj ostaja napet in drag tudi v letu 2025. Po letih rasti so najemnine dosegle plato na zgodovinsko visokih ravneh, z le zmerno rastjo v izbranih območjih. Mediana najemnine za Oʻahu (vse vrste nepremičnin) znaša približno 2.522 $ na mesec konec leta 2024 agencyhawaii.com. Po podatkih Zillowa je povprečna najemnina v Honoluluju (mesto) okoli 2.900 $ na mesec sredi leta 2025 zillow.com. Za primerjavo: tipično enosobno stanovanje v Honoluluju se zdaj oddaja za približno 2.200–2.400 $, medtem ko dvosobne enote v zaželenih soseskah v povprečju presegajo 3.000 $ livinginhawaii.com. Te ravni najemnin uvrščajo Honolulu med najdražje najemniške trge v ZDA, primerljive z obalnimi mesti v Kaliforniji. Rast najemnin se je po skoku leta 2021 umirila; v letih 2024–25 najemodajalci večinoma uvajajo manjše podražitve (2–5 % letno, če sploh). V nekaterih območjih so celo najemnine nespremenjene ali rahlo padajo – na primer, upravitelji nepremičnin v Waikikiju poročajo, da je presežek enot za najem (deloma zaradi nekdanjih Airbnb-jev, ki so prešli na dolgoročni najem) zadrževal najemnine agencyhawaii.com. Po drugi strani pa v stanovanjskih soseskah z veliko povpraševanja blizu novih delovnih mest in prevoza – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – še vedno beležijo rast najemnin, saj novi luksuzni najemi privabljajo najemnike, pripravljene plačati več agencyhawaii.com.

Stanovanjska praznina v Honoluluju je razmeroma nizka – zadnje številke jo postavljajo okoli 4–6 % (odvisno od podtrga), kar kaže na trg, naklonjen najemodajalcem, a ne tako izrazit kot v času največje stanovanjske krize pred nekaj leti (ko je praznina padla pod 3 %). Povečanje ponudbe za prodajo se je delno prelilo tudi v večjo ponudbo za najem, saj se nekateri lastniki odločajo za oddajanje enot namesto prodaje v ohlajajočem se prodajnem trgu. Poleg tega so se selitve prebivalstva iz časa pandemije (odseljevanje nekaterih prebivalcev) stabilizirale; prebivalstvo Havajev je leta 2024 celo rahlo naraslo brevitas.com, kar povečuje povpraševanje po stanovanjih. Več prebivalcev najema dlje časa, ker si mnogi ne morejo privoščiti nakupa – stopnja lastništva stanovanj v Honoluluju (približno 55 %) je nižja od ameriškega povprečja, kar odraža visoke stroške lastništva. Zato obstaja stalen bazen najemnikov, od lokalnih družin do vojaškega osebja (ki prejema stanovanjske dodatke) in delavcev na daljavo s celine, ki preizkušajo »pisarno v raju«. To ohranja visoko zasedenost dobro lociranih najemniških stanovanj.

Pomembna dinamika na trgu najemnin je vpliv predpisov o kratkoročnem oddajanju. Ker je bilo na tisoče počitniških najemov dejansko prepovedanih za kratkoročno oddajanje, so številni lastniki ta stanovanja in hiše preusmerili v 6- ali 12-mesečne najeme. To je v letih 2023–2024 enkratno povečalo ponudbo dolgoročnih najemov. Upravljavci nepremičnin opažajo, da je to sprva nekoliko povečalo število prostih stanovanj v soseskah z veliko turistov (npr. Waikiki, North Shore), vendar je trg do leta 2025 večinoma absorbiral te enote zaradi splošnega pomanjkanja stanovanj. Upravljalsko podjetje Agency Rentals svetuje lastnikom nekdanjih Airbnbjev, naj preidejo na dolgoročne najeme, da izkoristijo stabilno povpraševanje, zlasti v družinam prijaznih soseskah, kjer lokalni najemniki nestrpno iščejo stanovanja agencyhawaii.com. Na primer, nekateri vlagatelji s stanovanji v Ko Olini ali Turtle Bayu (tradicionalna počitniška območja) so jih namesto tega oddali vojaškim ali korporativnim najemnikom.

Na področju dostopnosti se najemniki v Honoluluju soočajo z izzivi: povprečni dohodek najemniškega gospodinjstva (~64.000 $) komaj dohaja te najemnine point2homes.com. Številna gospodinjstva za najemnino plačujejo bistveno več kot 30 % dohodka (Havaji so stalno med najslabšimi glede dostopnosti najemnin). Za reševanje tega problemu mesto in država delata na projektih dostopnih najemnih stanovanj – z uporabo programov, kot sta Sklad za kroženje najemnih stanovanj in vključitvena urbanizacija. Več novih projektov dostopnih stanovanj (najemnine z omejitvijo dohodka) je v teku v Honoluluju, na primer The Reserve at Hilomoana v Kapoleiu in Halewaiʻolu Senior Residences v Chinatownu. Poleg tega je država podaljšala program mediacije pri izselitvah in razmišljala (čeprav ni sprejela) o zakonih, ki bi zahtevali daljše obvestilo o zvišanju najemnine hiappleseed.org hiappleseed.org. Ti ukrepi naj bi najemnikom zagotovili večjo stabilnost. Druga nedavna sprememba politike je mestni zakon Bill 3 (2024), ki spodbuja investitorje k gradnji najemnih stanovanj s hitrejšim izdajanjem dovoljenj in davčnimi olajšavami za nepremičnine sachihawaii.com – če bodo investitorji to izkoristili, bi to lahko v prihodnjih letih prineslo nekaj tisoč novih najemnih enot.

Glede v prihodnost je pričakovati, da bo najemni trg ostal močan. Visoke obrestne mere otežujejo nakup številnim potencialnim prvim kupcem, zato bodo ostali v najemniškem bazenu. Hkrati bi lahko morebitno gospodarsko nazadovanje nekoliko zmanjšalo povpraševanje (npr. če bi upadel turizem, bi se lahko izgubila nekatera delovna mesta v storitvenem sektorju, kar bi zmanjšalo povpraševanje po najemnikih). Toda glede na omejeno ponudbo stanovanj na Havajih tudi stagnacija prebivalstva ustvarja zadržano povpraševanje po najemninah. Do leta 2030 bodo najemnine verjetno še višje, razen če se ne zgradi veliko novih stanovanj. Na kratek rok se najemodajalcem svetuje, naj ostanejo konkurenčni in usmerjeni v dodatne ugodnosti – rahlo povečanje prostih stanovanj na ~5 % pomeni, da imajo najemniki nekoliko več izbire, zato lahko posodobljeni aparati, vključene komunalne storitve ali nekoliko nižja najemnina pomagajo hitreje zapolniti enote reddit.com livinginhawaii.com. Spodnja črta: najem v Honoluluju bo še naprej drag podvig, najemni trg pa bo ostal ključen in pod drobnogledom v celotni sliki nepremičnin.

Nove in prihajajoče gradnje

Urban Honolulu – Kakaʻako in Ala Moana: Nikjer razvoj ni bolj dramatičen kot v Kakaʻako, urbanem okrožju med središčem Honolulua in Waikikijem. Pod vodstvom glavnega načrta Ward Village korporacije Howard Hughes in več drugih razvijalcev se obzorje Kakaʻaka preoblikuje z sodobnimi stolpnicami. Nedavni in prihajajoči projekti vključujejo: Victoria Place (luksuzni stanovanjski stolp, dokončan leta 2024), The Park Ward Village (stanovanjski stolp s pogledom na park, dokončanje leta 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (še en luksuzni stolp na Ala Moana Blvd v gradnji) hawaiihomelistings.com, Launiu (načrtovan nasproti Warda, gradnja se kmalu začne) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (vrhunski večnamenski stolp skupine Kobayashi, gradnja se je začela leta 2024) hawaiihomelistings.com, in Kaliʻu (nov stanovanjski stolp na 728 Ala Moana Blvd s širokim pogledom na ocean) hawaiihomelistings.com. V pripravi sta tudi Ilima in Melia, dvojna stolpa, ki bosta zrasla nad nakupovalnim središčem Ward Center hawaiihomelistings.com. Skupaj bodo ti projekti do poznih 2020-ih dodali več tisoč novih stanovanjskih enot, od katerih bo veliko luksuznih ali “rezerviranih” (za delovno silo). Samo Ward Village je dosledno prodajal enote po ceni 1.200 – 2.000+ dolarjev na kvadratni čevelj, kar odraža močno povpraševanje po prestižnem urbanem življenju v Honoluluju. Območje ima koristi tudi od izboljšav infrastrukture – zlasti nova peš most čez Ala Moana Boulevard, odprt leta 2025 hawaiihomelistings.com, ki bolje povezuje stanovanja Ward Village s parkom Ala Moana Beach (velika prednost za prebivalce). Ta val razvoja spreminja Kakaʻako v pravo sosesko za življenje, delo in zabavo, z novimi trgovinami, restavracijami in celo načrtovano železniško postajo v bližini (Civic Center postaja na prihodnji železniški progi v Honoluluju).

Sosednja s Kakaʻakom, soseska Ala Moana prav tako doživlja rast. Vrhunec je načrtovani Mandarin Oriental Honolulu, 36-nadstropni stolp, ki združuje petzvezdični hotel s 125 sobami in 99 ultra-luksuznimi stanovanji (pod blagovno znamko The Residences at Mandarin Oriental). Gradnja se je začela leta 2023, zaključek pa je predviden okoli 2026–2027 brevitas.com. Enote – nekatere s ceno nad 20 milijonov dolarjev – ciljajo na kupce z visoko neto vrednostjo in bodo postavile nov standard za luksuz v Honoluluju. V bližini ikonični nakupovalni center Ala Moana dodaja nov zabaviščni kompleks in morda tudi stolpnico na svoji zemlji. Predlagan je projekt dvojnega stolpa z imenom The Plaza at Ala Moana (na ulici Kona), v pripravi pa je tudi Sky Ala Moana 2 nasproti nakupovalnega centra, po uspehu prvega stolpa Sky Ala Moana. Ti projekti izkoriščajo prihajajočo železniško postajo Ala Moana, ki bo do leta 2031 končna postaja honolulujske železniške proge. Obljuba železnice spodbuja razvoj ob železniških postajah (TOD) – v prihodnjih letih pričakujte gručenje srednje- in visokih stavb okoli postaj od Kalihija do Ala Moane.

Drugje na Oʻahu: Zunaj urbanega jedra poteka pomemben razvoj na zahodnem in osrednjem Oʻahuju za zadovoljevanje povpraševanja po stanovanjih. V Kapoleiju (“Drugo mesto”) več projektov prinaša nova stanovanja. Načrtovana skupnost Ho‘opili v Ewi gradi tisoče domov v fazah (enodružinske hiše, vrstne hiše in stanovanja) ob novi železniški progi. Do leta 2025 je Ho‘opili dodal nove šole, parke in poslovne centre za podporo rastočemu prebivalstvu. Koa Ridge v osrednjem Oʻahuju (območje Waipio) je še en velik načrt, ki bo prinesel približno 3.500 domov skupaj z vaško središče in medicinskim kompleksom. Ti primestni projekti običajno vključujejo mešanico tržnih in nekaj cenovno dostopnih enot (čeprav je “cenovno dostopno” na Havajih relativno). Povpraševanje po novih domovih na teh območjih je močno, pogosto se za prodajo uporabljajo loterijski sistemi.

Kar zadeva letovišča in hotele, poleg Mandarin Orientala je eden najbolj pričakovanih potencialni Atlantis Resort v Ko Olini (zahodni Oʻahu). O tem projektu se dolgo govori – mega-letovišče z akvariji in vodnimi parki – a do leta 2025 gradnja še ni stekla in status ostaja negotov. Bolj konkretne so širitve časovnih deležev in hotelov obstoječih ponudnikov: Disneyjev Aulani v Ko Olini dodaja nove storitve, Hilton Hawaiian Village v Waikikiju pa je napovedal načrte za nov stolp v svojem kompleksu. Prav tako blizu Waikikija je Halekulani Corporation Hawaiian Village leta 2019 odprla hotel Halepuna (butični sestrski hotel Halekulanija); čeprav ni nov v letu 2025, je del prenovljene ponudbe gostinskih možnosti. Nekateri starejši condo-hoteli v Waikikiju (kot sta Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) se prenavljajo, da ostanejo konkurenčni. Zanimiv razvojni vidik je tudi pretvorba določenih nepremičnin v stanovanja – na primer, za več manjših hotelov ali stanovanjskih stavb v Waikikiju je predlagana pretvorba v cenovno dostopna stanovanja za lokalne prebivalce, ob podpori državnih sredstev (za povečanje stanovanj in zmanjšanje števila nižjecenovnih turističnih enot).

Na strani javne infrastrukture je velika zgodba več kot 10 milijard dolarjev vreden projekt železniškega tranzita v Honoluluju (zdaj imenovan »Skyline«). Prvi odsek železnice je bil odprt sredi leta 2023, od East Kapolei do stadiona Aloha. Naslednji odseki, ki bodo dosegli letališče in mestno območje Honolulua, so v gradnji do poznih 2020-ih. Ta železniška linija spodbuja razvoj okoli postaj: mesto je zvišalo dovoljeno gostoto v več TOD okrožjih in spodbuja gradnjo visoko gostotnih stanovanj in večnamenskih projektov v bližini postaj, kot so Kalihi, Iwilei in Pearlridge. Na primer, projekt stolpnice z imenom Kūʻono Marketplace v bližini postaje Pearlridge bo prinesel stanovanja in trgovine. Država prav tako načrtuje prenovo območja Aloha Stadium (Halawa) v večnamensko športno in zabavno četrt s stanovanji – projekt naj bi se začel do leta 2026 in bi lahko vključeval do 3.000 novih stanovanjskih enot na tem območju. Vse to je del širše strategije usmerjanja rasti v železniško dostopna središča, zmanjšanja prometa in dodajanja stanovanj brez širjenja mesta.

Povzetek: razvojni projekti v Honoluluju so zelo aktivni, z jasno razdelitvijo: luksuzni mestni stanovanjski bloki v središču in nujno potrebna družinska stanovanja na zahodni strani. Skupnost še naprej izraža zaskrbljenost zaradi prekomernega razvoja in obremenitve infrastrukture, zato je vsak projekt pod drobnogledom (na primer, prebivalci Kakaʻaka so izpostavili vprašanja glede razgleda in gneče). Splošna smer pa je, da Honolulu gradi navzgor in ne navzven, saj skuša zadovoljiti potrebe po prebivalstvu in stanovanjih znotraj omejenega zemljišča. Do konca tega desetletja bo mestna podoba vidno spremenjena – novi bleščeči stolpi v Kakaʻaku in ob Ala Moani, nove primestne vasi v zahodnem Oʻahuu in, upajmo, železniški sistem, ki jih vse povezuje. Nepremičninski vlagatelji in lastniki naj te razvojne trende pozorno spremljajo, saj nakazujejo, kje se bo v prihodnosti koncentrirala rast in rast vrednosti.

Naložbene priložnosti in tveganja

Nepremičnine na Havajih so že dolgo veljale za varno naložbo, in tudi leto 2025 ponuja priložnosti – čeprav z nekaterimi novimi tveganji, ki jih je treba upoštevati.

Domači in mednarodni kupci: Tradicionalno Oʻahu privablja veliko zanimanja mednarodnih kupcev (Japonska, Kanada, Koreja, Kitajska) in vlagateljev iz ZDA, poleg lokalnih kupcev. Med pandemijo se je dejavnost mednarodnih kupcev zaradi potovalnih omejitev močno zmanjšala. V letih 2024–2025 opažamo postopen povratek tujih kupcev, še posebej, ker se japonski turizem ponovno vzpostavlja. Kljub temu močan ameriški dolar in gospodarske razmere na Japonskem pomenijo, da je val japonskih kupcev manjši kot v razcvetu v 80. letih. Večina vlagateljske dejavnosti zdaj prihaja iz ZDA – npr. tehnološko premoženje iz Kalifornije ali institucionalni skladi, ki iščejo stabilna sredstva. Tuje naložbe ostajajo ključne, zlasti v segmentu stanovanjskih blokov: UHERO navaja, da je na sosednjih otokih večina kupcev luksuznih stanovanj izven države uhero.hawaii.edu. Na Oʻahuu je ta delež nižji, a še vedno pomemben (veliko stanovanj v Waikikiju in lastnosti v Ko Olini je v lasti nelokalnih kupcev). Za vlagatelje Honolulu ponuja privlačno sredstvo: veliko povpraševanje, omejena ponudba in mednarodna privlačnost destinacije.

Premisle in denarni tok: Ena od tveganj za vlagatelje so nizke kapitalske stopnje donosa – nepremičnine na Havajih imajo običajno nižje donose od najemnin v primerjavi z naložbami na celini, zaradi visokih nakupnih cen. Stanovanjska naložba v Honoluluju lahko danes prinese le 3–4 % letnega donosa od najemnine glede na nakupno ceno, kar ob naraščajočih obrestnih merah lahko pomeni negativen denarni tok, če je naložba zadolžena. Vendar pa so številni kupci luksuznih in tujih nepremičnin kupci z gotovino (zlasti v višjem cenovnem razredu) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, zato so manj občutljivi na obrestne mere in se osredotočajo na dolgoročno rast vrednosti in diverzifikacijo premoženja. Pravzaprav je na trgu luksuznih nepremičnin gotovina kralj – trend, ki se bo verjetno nadaljeval luxurybigisland.com. Za tiste, ki razmišljajo o najemnih nepremičninah, imajo enodružinske hiše v dobrih soseskah stalno povpraševanje najemnikov (pogosto vojaški častniki ali korporativne selitve), dobro upravljane počitniške najemnine v letoviških območjih pa so lahko še vedno donosne (zakonite kratkoročne enote v Waikikiju imajo v povprečju visoko zasedenost). Pojavlja se tudi zanimanje za alternativne najeme, kot je oddajanje na daljavo delujočim delavcem za 3–6 mesečne “delovne počitnice”, kar nekateri vlagatelji že raziskujejo.

Razvojne in “value-add” priložnosti: Razvijalci in vlagatelji, ki iščejo dodano vrednost, vidijo priložnost v starejšem stavbnem fondu. V Honoluluju je veliko stanovanjskih blokov iz 60-ih do 80-ih let, ki bi jih lahko prenovili ali na novo razvili. Na primer, nekatere večstanovanjske stavbe brez dvigala v urbanem delu Honoluluja bi lahko, če to dopušča prostorska ureditev, nadomestili s srednje visokimi stavbami in izkoristili Bill 7 (spodbuda v Honoluluju za manjše projekte dostopnih najemnih stanovanj). Poleg tega lahko zdaj, ko država dovoljuje 2 pomožni stanovanjski enoti (ADU) na posamezni parceli hiappleseed.org, vlagatelj na Oʻahu iz enodružinske hiše doda najemne hišice in tako poveča prihodek (če to dopuščata velikost parcele in infrastruktura). Zanimanje je tudi za konverzije hotelskih objektov v stanovanja – manjši starejši hoteli, ki niso več konkurenčni, bi lahko postali stanovanja za delovno silo (s podporo države). Primer tega je preureditev nekdanjega hotela v Waikikiju v Hale Kalele (dostopna stanovanja za družine). Takšne ustvarjalne preobrazbe lahko prinesejo dobre donose in hkrati rešujejo stanovanjske potrebe.

Tveganja – gospodarska in okoljska: Na strani tveganj predstavljajo največjo grožnjo makroekonomski dejavniki. Potencialna recesija v ZDA konec leta 2025 ali 2026 bi lahko upočasnila povpraševanje – manj premožnih izseljencev, ki kupujejo druge domove, previdnejši lokalni kupci in morda manj turistov (kar bi prizadelo gostinski sektor). To bi lahko povzročilo pritisk navzdol tako na cene kot najemnine, zlasti v višjih cenovnih razredih ali na trgu nepremičnin za drugo bivališče. Vendar pa Havaji zgodovinsko pogosto presegajo nacionalno povprečje v času recesij glede vrednosti nepremičnin, zahvaljujoč stalnemu pritoku ljudi, ki želijo živeti ali imeti del raja. Drugo tveganje so obrestne mere: če bodo ostale visoke ali še višje, bo dostopnost za domačine še naprej zelo omejena – to bi lahko še dodatno zmanjšalo obseg prodaje in sčasoma omejilo rast cen. V letih 2022–2023 smo videli, kako je skok hipotekarnih obresti na ~7 % hitro ohladil trg.

Regulativno tveganje je še en dejavnik. Zakonodajalci na Havajih vse bolj uvajajo ukrepe za umirjanje nepremičninskega trga v korist domačinov – primeri so razpravljani davek na prazne domove (ki bi lahko uvedel dodaten davek na nepremičnine, prazne več kot pol leta) honolulucitycouncil.org, ali celo potencialno nadzor najemnin (trenutno ni na mizi, a so ga najemniške skupine že omenile kot možnost). Čeprav so Havaji tradicionalno naklonjeni lastninski pravici, stanovanjska kriza spodbuja drzne ideje. Takšni ukrepi bi lahko vplivali na donosnost naložb ali strategije (npr. davek na prazne domove bi lahko spodbudil nekatere lastnike k prodaji ali oddaji enot, kar bi vplivalo na ponudbo). Investitorji naj spremljajo spremembe politike tako na okrožni kot državni ravni.

Podnebje in zavarovanje: Naraščajoča skrb je podnebne spremembe in tveganje naravnih nesreč, kar je zelo pomembno pri otoških nepremičninah. Požar v Lahaini na Mauiju leta 2023 je bil opozorilo glede požarov in podnebnih tveganj tudi na Havajih. Dvig morske gladine je počasno gibajoč se problem, ki bi lahko v prihodnjih desetletjih prizadel nižje ležeče soseske, kot so Waikiki, Mapunapuna in Ewa Beach. Že zdaj občasno poplave zaradi visokih plim prizadenejo nekatere ulice v Honoluluju. To bi lahko povzročilo višje stroške zavarovanja in prilagoditvene stroške. Pravzaprav premije zavarovanj na Havajih za obalne nepremičnine rastejo za približno 15 % letno agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Nekateri zavarovatelji zaostrujejo pogoje za kritje orkanov/vetrov ali zahtevajo višje odbitne franšize. Investitorji, zlasti tisti, ki kupujejo blizu oceana, morajo upoštevati te stroške in po potrebi prilagoditi nepremičnine za večjo odpornost (ojačitev streh, dvigovanje objektov ipd.). Dobra novica je, da so Havaji proaktivni – na primer, nove stavbe imajo stroge standarde za orkan, v območjih, kot je Waikiki, pa razmišljajo o gradnji morskih zidov in črpalk. A dolgoročno je podnebno tveganje nekaj, kar bi lahko vplivalo na vrednost nepremičnin na najbolj ranljivih lokacijah in bi moralo biti del vsake ocene tveganja.

Obeti za vlagatelje: Kljub visokim vstopnim cenam ostaja havajska nepremičnina zaželena dolgoročna naložba. Ponuja diverzifikacijo portfelja in običajno stabilno rast vrednosti; kot pravi pregovor, »na Havajih ne bodo naredili več zemlje.« Mnogi vlagatelji jo vidijo kot medgeneracijsko naložbo ali prihodnji načrt za upokojitev (kupite zdaj, oddajate, kasneje se upokojite v tem domu). Napovedi kažejo na zmerno rast in ne na zlom, zato imajo tudi tisti, ki bodo kupili leta 2025 po najvišjih cenah, precejšnjo možnost, da bodo vrednosti do leta 2030 višje. Najemni trg nudi varovalo – če enote ne morete prodati po želeni ceni, jo lahko verjetno oddate in pokrijete stroške zaradi povpraševanja po stanovanjih na Havajih. Ključ za nove vlagatelje je, da pametno izberejo segmente. Ultra-luksuzni stanovanjski objekti so lahko nestanovitni (odvisni od tujih kupcev) in imajo visoke stroške vzdrževanja (pristojbine/davki), medtem ko imajo stanovanja srednjega razreda (na primer stanovanje pod 600.000 $ ali hiša pod 1 milijonom $ v dobrem šolskem okolišu) širok bazen lokalnih kupcev in najemnikov, zato je morda tveganje manjše. Komercialne naložbe, kot so manjši trgovski centri ali industrijska skladišča, so prav tako privlačne, če jih je mogoče najti, saj je v teh sektorjih ponudba omejena. Na splošno Havaji ponujajo močne dolgoročne temelje – privlačen življenjski slog, omejeno zemljišče in milijone ljudi, ki želijo živeti ali obiskati – vendar morajo vlagatelji upoštevati kratkoročne izzive, kot so obrestne mere, spremembe predpisov in zagotoviti, da je njihova strategija usklajena z edinstveno dinamiko havajskega trga.

Posodobitve glede prostorskega načrtovanja in vladne politike

Vladna politika ima ključno vlogo na trgu nepremičnin v Honoluluju, še posebej zdaj, ko se voditelji soočajo z visokimi stanovanjskimi stroški in pritiski razvoja. Tukaj je nekaj pomembnih nedavnih posodobitev glede prostorskega načrtovanja in politike, ki vplivajo na nepremičnine:

• Širitev pomožnih stanovanjskih enot (ADU): Leta 2024 je državni zbor sprejel SB 3202 (Zakon 39), prelomni zakon, ki dovoljuje do dve ADU na enem stanovanjskem zemljišču po vsej državi hiappleseed.org hiappleseed.org. Pred tem je Honolulu dovoljeval eno ADU (»babica stanovanje«) na določenih zemljiščih; zdaj bi lahko lastniki, če infrastruktura to dopušča, dodali dve dodatni manjši stanovanji. To dejansko zvišuje gostoto v številnih enodružinskih soseskah in omogoča več stanovanj. Vendar je mestni svet Honolulua izrazil zaskrbljenost zaradi obremenitve infrastrukture in poskušal nasprotovati (lokalni uradniki niso naklonjeni temu, da država preglasuje občinsko prostorsko načrtovanje). Zakon ohranja pristojnost občin za odobritev v posameznih primerih, zato je izvajanje še v teku. Če bo sprejeto, bi to lahko postopoma povečalo ponudbo najemnih stanovanj in možnosti za večgeneracijsko bivanje po celotnem otoku.
• Pretvorbe iz poslovnih v stanovanjske prostore: Poleg ADU-jev je bil sprejet HB 2090 (Zakon 37, 2024), ki dovoljuje, da se nepremičnine, namenjene poslovni rabi, uporabljajo v stanovanjske namene hiappleseed.org. To je namenjeno predvsem praznim poslovnim stavbam in trgovskim centrom – lastnikom olajša, da na primer prazno poslovno stavbo spremenijo v stanovanja ali kondominije. Honolulu bo verjetno določil primerna območja (morda dele središča mesta, Iwilei, Kaimuki itd.), kjer bi to lahko pomagalo povečati stanovanjsko ponudbo. Za to bodo morali prilagoditi prostorske akte glede parkiranja, velikosti enot ipd., vendar ta politika nakazuje ustvarjalen pristop k povečanju stanovanj in oživitvi premalo izkoriščenih območij.
• Spodbude za dostopna stanovanja (Honolulu Bill 3): Na ravni okrožja je župan Honolulua Rick Blangiardi podpisal Bill 3 (2024), ki krepi spodbude za gradnjo dostopnih najemnih stanovanj sachihawaii.com. Razširja oprostitve davka na nepremičnine in odpravlja določene pristojbine za upravičene projekte (tiste, ki določijo enote za najemnike z nizkimi dohodki). Zakon tudi poenostavlja postopek izdaje dovoljenj za te projekte (cilj je obravnava v 90 dneh). Cilj je spodbuditi zasebne investitorje k gradnji več stanovanj za delovno silo. Glede na visoke gradbene stroške na Havajih so te spodbude nujne, da se projekti sploh izidejo. Posledično je bilo napovedanih nekaj novih najemnih projektov za osebe z nizkimi in “vmesnimi” dohodki v urbanem Honolululu in Zahodni Oʻahu, pogosto v javno-zasebnem partnerstvu.
• Predlog davka na “prazna stanovanja”: Leta 2024 so člani mestnega sveta Honolulua predstavili Bill 46, ki uvaja davek na prazna stanovanja – pristojbino za stanovanjske nepremičnine, ki so prazne več kot pol leta honolulucitycouncil.org. Ta ukrep je po vzoru davka v Vancouvru in želi spodbuditi investitorje, ki puščajo enote prazne, da jih oddajo v najem, sicer pa plačajo davek, ki financira stanovanjske programe. Ideja je med lastniki nepremičnin sporna, a zagovorniki pravijo, da je približno 34.000 praznih stanovanjskih enot v Honolululu (nekatera so počitniške hiše ali naložbe) vir, ki bi ga lahko izkoristili za lokalna stanovanja. Do leta 2025 je ta ukrep še vedno v razpravi; če bo sprejet, bi lahko nekoliko povečal ponudbo dolgoročnih najemov in ustvaril prihodke za dostopna stanovanja. To je znak, da Havaji razmišljajo o strožjih ukrepih za reševanje praznih stanovanj in špekulacij.
• Predpisi o kratkoročnem oddajanju: Velika sprememba politike je bila Odlok 22-7 (Zakon 41), sprejet leta 2022, ki je v celoti začel veljati leta 2023. Ta odlok prepoveduje kratkoročno oddajanje (bivanje krajše od 90 dni) v večini stanovanjskih območij Oʻahuja, razen v določenih turističnih conah (kot so deli Waikikija, Ko Olina, Turtle Bay). Prav tako je povečal nadzor in globe za nezakonito oddajanje počitniških nastanitev. To je imelo takojšen učinek: na tisoče enot Airbnb/VRBO se je zaprlo ali preusmerilo v dolgoročno oddajanje. Odlok je bil izpodbijan na sodišču, vendar je bil v veliki meri potrjen (z manjšo spremembo, ki je dovoljevala 30-dnevno oddajanje med sodnim postopkom, zdaj pa bo verjetno kmalu prešlo na 90 dni). Namen politike je vrniti stanovanja domačinom in zmanjšati vpliv obiskovalcev na soseske. Za nepremičnine to pomeni, da so nepremičnine zunaj turističnih območij izgubile potencial za kratkoročni najem, kar bi lahko omililo vrednosti stanovanj ali hiš, ki so bile tržene kot počitniške nastanitve. Po drugi strani pa so nepremičnine znotraj turističnih območij (kot so kondoteli v Waikikiju) postale bolj dragocene, saj imajo skoraj monopol nad zakonitim oddajanjem počitniških nastanitev. Mesto še naprej aktivno izvaja nadzor in ta politika očitno ostaja, kar preoblikuje naložbeno računico za številne stanovanjske nepremičnine.
• Pobude za spremembo namembnosti in povečanje gostote: Mesto in okrožje Honolulu posodabljata svoj splošni načrt za Oʻahu in soseskine TOD načrte. Območja okoli novih železniških postaj so doživela spremembe namembnosti v smeri večje gostote. Na primer, okoli postaj Kalihi in Iwilei mesto spodbuja gradnjo srednje visokih stanovanjskih stavb in mešane rabe. V soseskah, kot je Ala Moana, poseben Ala Moana TOD načrt dovoljuje gradnjo visokih stavb v zameno za koristi za skupnost. Kakaʻako, ki je pod pristojnostjo Hawaii Community Development Authority (HCDA), še naprej odobrava nove stolpnice v skladu z glavnim načrtom. Medtem pa v nekaterih skupnostih, kot sta Windward Oʻahu ali North Shore, prihaja do nasprotovanja prebivalcev kakršnim koli spremembam namembnosti, ki bi lahko povečale gradnjo. Na vzhodnem delu Honolulua je bil na primer predlog, da bi v določenih poslovnih območjih dovolili nekaj stanovanj (za ustvarjanje stanovanj), vendar se je soočil z odporom. Vzorec je: mestno jedro in zahodni Oʻahu sta predvidena za rast, medtem ko so podeželska in uveljavljena primestna območja zaščitena z namembnostjo. Ker se potrebe po stanovanjih povečujejo, pričakujte več razprav o tem, kako prilagoditi namembnost – vključno z morebitnim povečanjem višinskih omejitev ali zmanjšanjem zahtev glede parkirišč – še posebej v razmerah nujnega pomanjkanja stanovanj.
• Infrastrukturne in podnebne politike: Leta 2025 država in mesto prav tako vključujeta odpornost na podnebne spremembe v razvojne predpise. Na primer, nova pravila o odmiku od obale (Zakon 16, 2020) zahtevajo, da so stavbe dlje od obale zaradi dviga morske gladine. Honolulu načrtuje nadgradnje infrastrukture, kot so izboljšave kanalizacije in uvedba pristojbine za meteorno vodo – to lahko vpliva na časovnice in stroške razvoja. Obstaja tudi prizadevanje države za trajnostni turizem: predlagan je bil zakon o “zeleni taksi”, ki bi obiskovalcem zaračunal okoljsko nadomestilo, in čeprav to ni neposredno nepremičninska politika, bi lahko prepoznavanje vpliva turizma vplivalo na prihodnja dovoljenja za razvoj turističnih objektov ali zahtevalo več omilitvenih ukrepov s strani investitorjev.

Povzemimo, politika Honolulua se aktivno razvija za reševanje vprašanj dostopnosti in trajnosti stanovanj. Trend gre v smeri spodbujanja večje stanovanjske gradnje (prek sprememb namembnosti zemljišč in spodbud), hkrati pa upravljanja vplivov turizma in lastništva nepremičnin s strani nerezidentov. Za deležnike na področju nepremičnin je spremljanje teh političnih sprememb ključno – saj lahko bistveno spremenijo vrednost nepremičnin in dovoljene načine uporabe. Doslej ukrepi, kot sta širitev pomožnih stanovanjskih enot (ADU) in spremembe namembnosti zemljišč v bližini tranzitnih postaj (TOD), nakazujejo razvojno naravnanost za povečanje ponudbe, medtem ko prepoved kratkoročnih najemov in morebitni davek na prazne nepremičnine nakazujeta prednost lokalni uporabi stanovanj. Ravnovesje med temi ukrepi bo oblikovalo nepremičninski trg v Honolululu v prihodnjih letih.

Najuspešnejše in razvijajoče se soseske

Nepremičninski trg v Honolululu je preplet raznolikih sosesk, vsaka s svojimi trendi. Tukaj je nekaj najuspešnejših in perspektivnih območij v letu 2025:

• Kakaʻako/Ward & Ala Moana (osrednji Honolulu): Kot omenjeno, Kakaʻako doživlja razcvet z novimi luksuznimi stanovanjskimi stolpnicami, zaradi česar je najbolj dinamična soseska z vidika razvoja. Hitro je postala prestižni naslov za kupce z višjimi dohodki, ki želijo urbano udobje – podobno kot Manhattan ali središče Miamija. Stanovanja v novih stavbah, kot so Waiea, Anaha (dokončana pred nekaj leti) in prihajajoča Kalae, se redno prodajajo za več milijonov dolarjev. Preobrazba območja (nove trgovine, parki, umetniške instalacije) ga je naredila zelo zaželenega. Posledično je Kakaʻako v zadnjem desetletju zaznal močno rast cen in še naprej presega številne druge soseske tako po rasti cen kot po obsegu prodaje. Sosednja Ala Moana, z nekoliko starejšimi stanovanjskimi stolpnicami in nakupovalnim središčem, prav tako doživlja ponovno zanimanje, še posebej, ker se bo železniška linija tam končala. Naložbena perspektiva: Pozitivna, čeprav večinoma omejena na trg stanovanjskih stolpnic; je zatočišče za premožnejše kupce in vlagatelje, nekatere enote pa se uporabljajo kot začasna bivališča ali dolgoročni najemi za premožne najemnike.
• Waikiki: Waikiki je turistično središče Honolulua in edinstven trg stanovanjskih stolpnic. Ponuja mešanico condotelov, stanovanjskih stolpnic in luksuznih hotelskih rezidenc (kot je Ritz-Carlton Waikiki). Nepremičnine v Waikikiju so pred pandemijo dobro uspevale zaradi potenciala prihodkov od počitniških najemov. Po novih pravilih je Waikiki eno redkih območij, kjer so kratkoročni najemi še vedno dovoljeni, zato so določene stavbe (tiste z dovoljenjem za turistično dejavnost) še vedno vroče točke za naložbe. Uspešnost nepremičnin tukaj je različna: luksuzne stanovanjske stolpnice, kot sta Trump Tower Waikiki ali Ritz-Carlton, so ohranile visoko vrednost (zlasti med mednarodnimi kupci), medtem ko so nekatere starejše večstanovanjske stavbe stagnirale. Privlačnost Waikikija ostaja – je na peš razdalji do slavnih plaž, restavracij in zabave. Ko se turizem ponovno krepi, se donosnost najemnin za legalne počitniške apartmaje tukaj znova povečuje. Zato Waikiki ostaja »stara, a dobra« izbira za vlagatelje, čeprav morajo biti potencialni kupci dobro seznanjeni s tem, katere stavbe dovoljujejo katere vrste uporabe.
• Kahala & Diamond Head (Vzhodni Honolulu): To je klasična luksuzna stanovanjska enklava Honolulua – znana po svojih hišah ob plaži in mirnih ulicah. Kahala je pravzaprav kot Beverly Hills na Oʻahuju. V zadnjih nekaj letih je doživela porast ultra-luksuznih prodaj (z več transakcijami nad 10 milijonov dolarjev in rekordno prodajo za 65 milijonov dolarjev v letu 2025 hicentral.com, kar resnično potrjuje njen elitni status). Trg v Kahali je zelo omejen s ponudbo; vsako leto se proda le nekaj hiš. Cene so na rekordnih višinah (mediana pogosto 2–4 milijone dolarjev za hiše, ki niso ob plaži, ob plaži pa zlahka 10 milijonov dolarjev+). Območji Diamond Head in Black Point sta prav tako vrhunski. Ta naselja dosegajo stabilne rezultate – redko občutno izgubijo na vrednosti, tudi v času upadov, zaradi svojega ugleda in redkosti. Za vlagatelje so to običajno dolgoročni nakupi ali naložbe za prihodnje generacije (donosi od najemnin so nizki, saj ni mogoče oddati hiše v Kahali za 5 milijonov dolarjev za sorazmerno visoko najemnino, vendar vrednost poganjata rast cen in prestiž). Uvrščamo jih med najboljše glede na ohranjanje vrednosti in doseganje premijskih cen, čeprav niso “v vzponu”, saj so že dobro uveljavljene.
• Hawaiʻi Kai (Vzhodni Honolulu): Predmestna obalna skupnost, Hawaiʻi Kai je dosledno uvrščena med najbolj zaželena območja za družine. Dobre šole, hiše ob marini in nakupovalne možnosti jo naredijo priljubljeno med lokalnimi strokovnjaki in vojaškimi častniki. “Uspešna” je v smislu, da je ponudba omejena (gre za načrtovano območje z omejenim prostorom) in povpraševanje stalno, zato cene vztrajno rastejo. Mediana enodružinskih hiš je zdaj okoli 1,3–1,5 milijona dolarjev, vrstne hiše pa v razponu 700 tisoč–1 milijon dolarjev. Vlagatelji imajo radi Hawaiʻi Kai zaradi dolgoročnih najemnikov (je nekoliko oddaljena od mesta, zato je manj privlačna za turiste, bolj pa za prebivalce). Večjih novih gradenj ni predvidenih (saj je Hawaiʻi Kai v bistvu že pozidan), kar je dobro za obstoječe vrednosti nepremičnin.
• Mililani (Srednji Oʻahu): Mililani, vključno z Mililani Mauka, je načrtovana skupnost, znana po prijaznosti do družin, dobrih šolah in relativni dostopnosti (v primerjavi s samim Honolulujem). Že leta je najbolje prodajano naselje po obsegu – veliko vojaških družin tu kupuje ali najema zaradi bližine baz. Trg v Mililaniju je močan; tudi v upočasnitvi leta 2023 so se hiše v Mililaniju dobro prodajale, če so bile pravilno ocenjene. Območje je nekoliko bolj oddaljeno od mesta, vendar ponuja hladnejše podnebje (na višji nadmorski višini) in udobje predmestja. Ni ravno “v vzponu” (priljubljeno je že od 80. let), je pa dosledno eno najboljših na Oʻahuju glede povpraševanja. Z novimi zaposlitvenimi središči, kot je Konēwai (center za upravljanje železnic v Honolulujem), ki niso daleč, in z načrtovano železnico (druga faza honolulujske železnice bo segala skoraj do roba Mililanija pri Leeward Community College/Pearl Highlands s parkiriščem), se bo povezljivost izboljšala. Pričakujte, da bo Mililani ostal najboljši v srednjem cenovnem razredu, privlačen tako za lokalne kot za kupce z ameriške celine, ki iščejo “pravi občutek soseske”.
• Ewa Plain & Kapolei (zahodni Oʻahu): Ta regija je razvojna fronta Oʻahuja. V zadnjem desetletju se je sem preselilo na desettisoče ljudi zaradi novega stanovanjskega gradbeništva. Kapolei je posebej oglaševan kot “drugo mesto” Oʻahuja s svojim središčem, vladnimi uradi, nakupovalnimi centri in železniško progo. Nekaj časa so se vlagatelji izogibali območju zaradi dolgega vsakodnevnega prevoza v mesto, a z več delovnimi mesti in delnim odprtjem železnice se je zanimanje povečalo. Cene stanovanj v Kapolei/Ewa so nižje kot v Honoluluju (srednja cena hiše ~900.000 $ v 2025 proti 1,1 milijona $ na otoku), kar je privlačno za kupce prvič in vlagatelje, ki iščejo novejšo gradnjo. Soseske kot so Ocean Pointe, Hoakalei in Kapolei-Mehana imajo veliko novogradenj in so med najbolje prodajanimi. Ena previdnost za območje: kot kažejo podatki o zalogah, je imela Ewa porast ponudb v letih 2024–25 hicentral.com, kar nakazuje na manjši presežek, saj je na trg hkrati prišlo veliko podobnih hiš. A dolgoročno, ko prebivalstvo Oʻahuja raste (ali se vsaj prerazporeja), bo večina nove ponudbe na zahodnem Oʻahuju – zato je “v razvoju” v smislu vse večje pomembnosti. Za vlagatelje so enodružinske najemnine tukaj lahko uspešne pri družinah (zlasti vojaških, saj sta bližnji bazi Schofield in Hickam preko H-1/H-2). Prav tako rastoča maloprodaja v Kapoleiju in morda prihodnji univerzitetni kampus (UH West Oʻahu se širi) pomenita, da se območje spreminja v samozadostno mesto, kar bi moralo spodbujati povpraševanje.
• Kalihi–Palama & Iwilei (urbani Honolulu): To so starejše soseske zahodno od središča mesta, ki so bile zgodovinsko delavske in industrijske. V razvoju so, ker ima mesto velike načrte zanje v okviru razvoja ob železnici (železniška proga poteka skozi območje z več postajami). Govori se o projektih mešane rabe, dostopnih stanovanjih in celo o selitvi zapora Oʻahu Community Correctional Center (zapor), da bi sprostili zemljišča za razvoj v Kalihiju. Nekateri razvijalci že združujejo parcele v teh območjih v upanju na rast. Trenutne vrednosti nepremičnin so tam razmeroma nižje, zato obstaja potencial za rast vrednosti, če pride do prenove. Gre za dolgoročnejšo naložbo, saj so potrebne nadgradnje infrastrukture, a do leta 2030 bi lahko Kalihi doživel pomembno preobrazbo (podobno kot Kakaʻako v 2010-ih).
• North Shore & Windward “lifestyle” območja: Severna obala Oʻahuja (Haleʻiwa, Pupukea) in vzhodna obala (Kailua, Kāneʻohe) ostajata zelo zaželeni zaradi življenjskega sloga – surferska mesta in mirne skupnosti. Kailua je posebej doživela velik skok cen v času pandemije (raj za delo na daljavo). Ti trgi so se nekoliko ohladili (manj dražb), a so še vedno med najdražjimi na Oʻahuju zunaj Honolulua. Srednja cena hiše v Kailui je redno nad 1,3 milijona $, ponudba pa ostaja omejena, ker novih gradenj praktično ni mogoče izvesti (močan odpor skupnosti). Ta območja so “najuspešnejša” glede dolgoročne zaželenosti – nepremičnine ohranjajo vrednost in pogosto le rastejo. Niso “v razvoju” (že dolgo so vrhunska), a jih je vredno omeniti, saj pogosto presegajo splošne trende trga (rast cen v Kailui je v mnogih zadnjih letih presegla povprečje Honolulua).

Za zaključek, zmagovalci na nepremičninskem trgu v Honoluluju vključujejo tako nova urbana žarišča (Kakaʻako) kot tudi uveljavljene luksuzne in družinske lokacije (Kahala, Mililani itd.). Za nekoga, ki želi investirati ali se preseliti, so možnosti od ultra-modernih stanovanj do primestnih hiš, vsaka s svojim profilom tveganja/nagrade. Prav tako je očitno, da načrti za promet in razvoj dvigujejo določene soseske (območja povezana z železnico, skupnosti v Zahodni Oʻahu) kot naslednje, na katere je treba biti pozoren. Spremljanje infrastrukture (kot so železnica, nove avtoceste) in kamor vlada ali razvijalci usmerjajo napore, lahko razkrije “vzhajajoče” soseske prihodnosti.

Strokovne napovedi in projekcije do leta 2030

Kaj čaka nepremičninski trg v Honoluluju? Napovedi za preostanek 2020-ih nakazujejo obdobje zmerne rasti, ki jo podpira stalno neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na Havajih. Tukaj je nekaj ključnih projekcij in pričakovanj strokovnjakov:

• Potek cen stanovanj: Po vrtoglavem vzponu v zgodnjih 2020-ih (in kratki korekciji leta 2023) naj bi cene stanovanj v Honoluluju rasle z zmernim tempom do leta 2030. Več nepremičninskih analitikov napoveduje, da se bodo mediane cen stanovanj na Oʻahu povečale za približno 1 % do 3 % na leto v drugi polovici desetletja luxurybigisland.com luxurybigisland.com. To bi pomenilo, da bo mediana cene enodružinske hiše v okrožju Honolulu okoli 1,3–1,4 milijona dolarjev do leta 2030 (z ~1,1 milijona dolarjev v 2025), mediana stanovanj pa morda okoli 550–600 tisoč dolarjev (z 515 tisoč dolarjev v 2024 hicentral.com). To so seveda ocene – dejanski rezultati bodo odvisni od obrestnih mer in gospodarskih sil – vendar je soglasje, da bo počasna rast in ne nov razcvet. Eden od razlogov: obrestne mere naj ne bi več dosegle izjemno nizkih ravni, ki so povzročile skok v letu 2021, zato bo kupna moč omejena. Vendar pa omejena ponudba in visoki gradbeni stroški delujejo kot podpora cenam. Tudi če povpraševanje oslabi, pomanjkanje stanovanj na Havajih preprečuje presežek. Pravzaprav havajski Oddelek za poslovanje, gospodarski razvoj in turizem (DBEDT) ocenjuje, da okrožje Honolulu potrebuje približno 13.500 do 24.000 novih stanovanjskih enot do leta 2035 (odvisno od demografskih trendov), da bi zadovoljili povpraševanje files.hawaii.gov files.hawaii.gov. To pomeni približno 1.300–2.400 enot na leto – tempo gradnje, ki ga zgodovinsko težko dosegamo. Ta primanjkljaj nakazuje, da bodo stanovanja ostala redka, kar bo podpiralo vrednosti.
• Napovedi za najemnine in donosnost: Najemnine v Honoluluju bodo verjetno še naprej postopoma naraščale, še posebej, če bo nakup lastnega doma za mnoge ostal nedosegljiv. Do leta 2030 bi lahko enosobno stanovanje, ki se zdaj oddaja za 2.300 $, doseglo najemnino 2.700–2.800 $ (ob predpostavki približno 2 % letne rasti). Čeprav to ni velik skok, še dodatno poslabša vprašanje dostopnosti. Odbor nepremičninskih posrednikov Honolulu in UHERO pričakujeta, da bodo stopnje prostih stanovanj ostale nizke, vsak nov vir ponudbe (iz ADU-jev ali novih najemnih stanovanj) pa bo absorbiralo nakopičeno povpraševanje. Z vidika vlagatelja bodo najemne nepremičnine še naprej zagotavljale stabilen dohodek, morda pa tudi nekoliko boljše kapitalske donose, če kupite po današnjih cenah in si zagotovite obrestno mero (če se bodo obrestne mere v nekaj letih stabilizirale ali znižale, bi refinanciranje lahko izboljšalo denarni tok). Še en dejavnik: do leta 2030 bo velika generacija milenijcev že globlje v letih ustvarjanja družin, kar bi lahko povečalo število gospodinjstev (kar je dobro za povpraševanje po stanovanjih) – čeprav bo to nekoliko izravnano z odhajanjem nekaterih lokalnih milenijcev s Havajev zaradi visokih stroškov. Na splošno bo rast najemnin sledila inflaciji, če ne celo nekoliko višje, Honolulu pa bo verjetno ostal med petimi najdražjimi najemnimi trgi v ZDA.
• Napovedi za komercialni sektor: Povpraševanje po pisarniških prostorih naj bi ostalo stabilno ali rahlo upadlo, saj se hibridno delo nadaljuje. Colliers napoveduje, da se bo stopnja prostih pisarniških prostorov v Honoluluju v prihodnjih letih gibala v nizkih do srednjih najstotih – precej bolje kot v mestih na celini, a tudi ne bo bistveno bolj napeto. Morda bomo dosegli ravnovesje, saj bodo nekateri starejši objekti odstranjeni za prenovo, podjetja pa bodo optimizirala svojo prisotnost. Trgovske nepremičnine bodo ostale močne, dokler bosta turizem in lokalna potrošnja zdrava. Najemnine za trgovine na Havajih bi se lahko zmerno zvišale, stopnja prostih prostorov pa ostala nizka (~5 % ali manj) do leta 2030, razen v primeru večje recesije. Razvoj trgovskih površin bo večinoma osredotočen na soseske v območjih rasti (zahodni Oʻahu, morda nove trgovine v projektih TOD). Industrijski sektor je skoraj povsem zaseden – tudi do leta 2030, razen če bo zgrajen nov industrijski park (kar bi zahtevalo politično voljo za spremembo namembnosti zemljišč), bo stopnja prostih prostorov ostala izjemno nizka. Zato bodo industrijske najemnine do leta 2030 verjetno bistveno višje (inflacija in pomanjkanje bi jih lahko zlahka dvignila za 20–30 % nad današnjo raven). Za hotele so napovedi optimistične: do leta 2030 naj bi se havajski turizem popolnoma obnovil in celo presegel rekorde iz leta 2019. Uradna državna napoved pričakuje, da se bo število obiskovalcev vsako leto povečalo za nekaj odstotkov in bo proti koncu desetletja preseglo 10 milijonov letno. To bo ohranjalo visoko zasedenost hotelov in morda upravičilo nove hotelske projekte (ali širitev obstoječih). Vrednost hotelov se bo temu primerno povečala, še posebej, ker institucionalni vlagatelji vse bolj vidijo počitniške destinacije, kot so Havaji, kot stabilno naložbo.
• Razpoloženje vlagateljev: Raziskava lokalnih nepremičninskih strokovnjakov in Pacific Asia Center for Entrepreneurship kaže na splošni optimizem, da bodo havajske nepremičnine presegle inflacijo, vendar ne bodo doživele rasti v slogu balona v naslednjih 5 letih. Havajsko gospodarstvo je na poti zmerne rasti (~1,5–2 % rast BDP) brevitas.com, kar podpira nepremičnine, vendar ne kaže na pregrevanje. Zlom ni pričakovan – pomembno je, da so dejavniki, ki pogosto napovedujejo zlome (prevelika ponudba, špekulativno zadolževanje itd.), trenutno na Havajih večinoma odsotni. Posojilni standardi ostajajo trdni, gradnja je omejena. Poleg tega ima veliko lastnikov zaklenjene nizke hipotekarne obrestne mere, zato niso prisiljeni prodajati. Lahko bi si predstavljali scenarij platoa, če bodo obrestne mere ostale visoke: prodaje se upočasnijo in cene se za nekaj let izravnajo (kot se je to morda zgodilo 2018–2019). Vendar se večji padci cen zdijo malo verjetni, razen če pride do resnega zunanjega šoka (npr. geopolitična kriza, ki ustavi potovanja, ali velik skok obrestnih mer, ki preseže vsa pričakovanja).
• Zgodovinska perspektiva: Zgodovinsko gledano se havajske nepremičnine gibljejo v ciklih, ki so približno vzporedni z ZDA, vendar z blažjimi nihanji (razen japonskega balončka v 90. letih, ki je povzročil desetletje trajajočo recesijo na Havajih). Na primer, po svetovni finančni krizi leta 2008 so cene v Honoluluju padle le za približno 10–15 % in so si opomogle do leta 2013, medtem ko je veliko ameriških trgov padlo za več kot 30 %. V 90. letih so Havaji doživeli dolgotrajno stagnacijo (~1991–2000 so vrednosti stagnirale) zaradi umika japonskih vlagateljev. Bi se lahko kaj podobnega zgodilo do leta 2030? Japonski vpliv je danes manjši, povpraševanje iz ZDA pa je pomembnejše. Če ne pride do večjega dolgoročnega upada privlačnosti (kar bi se lahko zgodilo le, če bi na primer podnebne spremembe močno prizadele otoke ali če bi delo na daljavo drastično zmanjšalo željo po lastništvu drugega doma tukaj), bi morale nepremičnine v Honoluluju preprečiti drastična nihanja. Če že, bi lahko podnebje in trajnost do leta 2030 začela vplivati na vrednost: nepremičnine na varnih območjih (dvignjene izven poplavnih območij) bi lahko imele višjo ceno kot tiste na ranljivih obalnih območjih, saj se ozaveščenost povečuje. Toda ti učinki bodo verjetno postopni.
• Prebivalstvo in povpraševanje po stanovanjih: Projekcije prebivalstva na Havajih so razmeroma nespremenjene – država ima zadnjih 5 let okoli 1,42–1,45 milijona prebivalcev. Napoved DBEDT nakazuje počasno rast v prihodnje (morda doseže ~1,5 milijona do leta 2030 na ravni celotne države, predvsem na Oʻahuju) brevitas.com. Tudi ob nespremenjenem prebivalstvu ima Havaji primanjkljaj stanovanjskih enot, ker se velikost gospodinjstev zmanjšuje in veliko mladih odraslih živi pri starših zaradi pomanjkanja stanovanj. Tako tudi stabilno prebivalstvo ustvarja novo povpraševanje po stanovanjih (skozi oblikovanje novih gospodinjstev). Študija povpraševanja po stanovanjih za obdobje 2025–2035 kaže, da Honolulu v povprečju potrebuje 1.874 novih enot na leto (srednja vrednost scenarijev) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, kar je več, kot trenutno gradimo. Če bodo politike uspešne pri povečanju gradnje (recimo, da začnemo graditi 1.500 enot/leto namesto trenutnih ~1.000), bi to lahko postopoma zmanjšalo pritisk na cene. Če ne, se bo pritisk nadaljeval. Najverjetnejši scenarij je nekje vmes – nekaj povečanja gradnje zaradi novih zakonov, a ne množično. Zato pričakujemo, da bo Honolulu do leta 2030 še vedno trg z visokimi cenami in omejeno ponudbo, upamo pa, da z nekoliko večjo zalogo in možnostmi kot danes.

Spodnja črta: Do leta 2030 strokovnjaki napovedujejo nadaljnjo stabilnost in postopno rast za nepremičnine v Honoluluju. To je trg, ki ga zaznamuje odpornost – zaščiten z omejeno zemljo in svetovno privlačnostjo. Čeprav morda ne bomo videli dvomestnih letnih rasti kot v začetku leta 2022, lahko lastniki razumno pričakujejo, da bodo njihove nepremičnine sčasoma zmerno pridobivale na vrednosti, investitorji pa lahko pričakujejo stalno povpraševanje po najemnih in poslovnih prostorih. Za oblikovalce politik bo izziv zagotoviti, da bo ta rast upravljana tako, da bo koristila prebivalcem (dostopnejša stanovanja) in hkrati ohranila moč trga. Če se trenutni trendi nadaljujejo, bo Honolulu do leta 2030 ostal eno najbolj zaželenih (in najdražjih) krajev za življenje v državi, z nepremičninami, ki bodo imele visoko vrednost, kar odraža edinstveno otoško gospodarstvo in življenjski slog. Kot je dejal en lokalni ekonomist, nepremičnine na Havajih niso vlak smrti – bolj so kot enakomeren vzpon na Diamond Head: včasih strm, včasih položen, a vedno s trdno podlago pod seboj. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Viri:

• Honolulu odbor REALTORS® – Mesečna poročila o trgu (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
• Honolulu odbor REALTORS® – Zgodovinski podatki o prodaji hicentral.com hicentral.com
• Zillow Research – Statistika trga nepremičnin v Honoluluju (2025) zillow.com zillow.com
• Havajski oddelek za poslovanje, gospodarski razvoj in turizem (DBEDT) – Poročila o turizmu in stanovanjih dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
• Havajski javni radio – Intervju o pisarniškem trgu, Colliers (avgust 2025) hawaiipublicradio.org
• Colliers & CBRE – Poudarki komercialnega trga na Oʻahuju (2024) colliers.com brevitas.com
• Brevitas – Pregled komercialnih nepremičnin na Havajih (2025) brevitas.com brevitas.com
• Najemi prek agencije – Napovedi najemnega trga v Honoluluju 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
• Hawaiʻi Appleseed – Posodobitev zakonodaje o dostopnih stanovanjih (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
• Luxury Big Island (Harold Clarke) – Napoved trga nepremičnin na Havajih 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com