Trh s nehnuteľnosťami v Honolulu 2025: Rekordné ceny, nové projekty a prognózy do roku 2030

Kľúčové fakty a čísla

• Ceny domov blízko historických maxím: Mediánová cena rodinného domu na Oʻahu dosiahla začiatkom 2025 približne 1,1 milióna dolárov, čo je nárast o ~5 % medziročne hicentral.com. Mediánové ceny bytov sa držali okolo 500 000 dolárov hicentral.com po rýchlom raste počas pandémie. Ceny v roku 2023 klesli (medián rodinných domov klesol o ~5 %), ale v roku 2024 sa opäť zvýšili hicentral.com, čo odráža odolný dopyt.
• Zmeny v predaji a ponuke: Objem predaja domov sa spomalil v dôsledku vyšších úrokových sadzieb – predaj rodinných domov v marci 2025 bol o ~10 % nižší ako pred rokom hicentral.com – ale aktívne ponuky prudko vzrástli. Ponuka bývania na Oʻahu vzrástla medziročne do marca 2025 o 33 % (domy) a 54 % (byty) hicentral.com hicentral.com, čo kupujúcim poskytuje viac možností a ochladzuje horúčkovitú konkurenciu z rokov 2021–2022. Mediánová doba predaja domov sa predĺžila na približne 2 týždne (15 dní) oproti menej ako 1 týždňu na vrchole trhu hicentral.com.
• Nájmy na historických maximách: Medián nájomného na Oʻahu je približne 2 500 dolárov mesačne ku koncu roka 2024 agencyhawaii.com, pričom priemerné nájmy v Honolulu sú okolo 2 900 dolárov (všetky veľkosti) v polovici roka 2025 zillow.com zillow.com. Nájmy sa stabilizovali s 2–4 % ročnými nárastmi v žiadaných štvrtiach ako Kakaʻako a Ala Moana agencyhawaii.com. Dopyt po prenájme zostáva silný, keďže vysoké ceny domov a hypotekárne sadzby nútia obyvateľov prenajímať, čo udržiava mieru voľných nájmov na Oʻahu nízku (okolo 5–6 %) v roku 2025.
• Obnova kancelárskeho trhu: Miera neobsadenosti kancelárií v Honolulu sa zlepšila na približne 12–13 % v roku 2025 hawaiipublicradio.org – čo je oveľa zdravšie ako v pevninských mestách ako San Francisco (viac ako 30 % prázdnych priestorov). Dva po sebe idúce štvrťroky pozitívnej absorpcie boli zaznamenané do konca roka 2024, čím sa miera neobsadenosti dostala na najnižšiu úroveň za viac ako 3 roky (~12,7 %) instagram.com. Majitelia budov v centre mesta nahrádzajú prázdne priestory novými využitiami a Honolulu je na 2. mieste v USA v plánovaných konverziách kancelárií na bývanie hawaiipublicradio.org, čo naznačuje snahu o adaptívne využitie na riešenie prázdnych kancelárií aj bytovej potreby.
• Sila maloobchodu a priemyslu: Maloobchodné nehnuteľnosti sú stabilné s nízkou neobsadenosťou (~5 %) brevitas.com, podporované oživením turizmu a stabilnými miestnymi výdavkami. Návštevnosť obchodov vo Waikiki v roku 2024 dosiahla úroveň blízku predpandemickým hodnotám brevitas.com, čo pomáha luxusným predajcom a reštauráciám. Prímestský maloobchod sa rozširuje v rastúcich oblastiach ako West Oʻahu (Kapolei/Ewa), v nadväznosti na rozvoj bývania brevitas.com. Priemyselné nehnuteľnosti zostávajú mimoriadne napäté – neobsadenosť skladov na Oʻahu sa koncom roka 2024 pohybovala okolo 1 % rebusinessonline.com – s vysokým dopytom a prakticky žiadnym prebytkom priestorov.
• Obnova cestovného ruchu a pohostinstva: Obsadenosť hotelov v Honolulu sa vrátila späť do rozsahu okolo 70 % brevitas.com brevitas.com (v priemere ~76 % v celom štáte v roku 2024), čo je stále o niekoľko bodov menej ako ~80 % pred vrcholom v roku 2019. Rekordné ceny izieb zvyšujú príjmy: priemerné denné ceny (ADR) v celom štáte boli v roku 2024 o ~30 % vyššie ako v roku 2019 (okolo 360 $/noc) brevitas.com, čo posunulo celkové príjmy hotelov na ~5,5 miliardy dolárov – na úroveň roku 2019 po zohľadnení inflácie brevitas.com. Hotely vo Waikiki si užívajú silný dopyt domácich návštevníkov, hoci obnova japonského turizmu (kľúčová pre luxusné hotely a byty) zostáva postupná.
• Nové projekty menia panorámu mesta: Desiatky nových bytových veží sú vo výstavbe alebo nedávno dokončené, najmä v mestskej časti Honolulu. Štvrť Kakaʻako/Ala Moana zažíva boom luxusných výškových budov ako Victoria Place (dokončená 2024), The Park Ward Village (dokončenie 2025), Kalae (vo výstavbe na mieste bývalého Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group) a Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Tieto projekty prinesú do roku 2026–2027 tisíce luxusných rezidencií a zmenia panorámu Honolulu. Na západe Oʻahu vznikajú plánované komunity (Ho‘opili, Koa Ridge) a druhé „mesto“ v Kapolei, ktoré prinášajú nové rodinné domy, radové domy a dokonca aj kampus univerzity UH, čím sa rast presúva na závetrnú stranu ostrova.
• Zmeny v politike na podporu ponuky bývania: Havajská vláda rieši nedostatok bývania novými zákonmi a stimulmi. V roku 2024 štát prijal SB 3202, ktorý povoľuje až dve vedľajšie obytné jednotky (ADU) na jeden pozemok v celom štáte, a HB 2090, ktorý umožňuje konverziu komerčných nehnuteľností na obytné využitie hiappleseed.org – veľké kroky na zvýšenie ponuky bývania. Mestská rada Honolulu schválila Bill 3 (2024), ktorý ponúka daňové úľavy a odpustenie poplatkov na podporu výstavby cenovo dostupných nájomných bytov sachihawaii.com. Zaviedli sa aj prísne regulácie krátkodobých prenájmov (minimálne 90-dňové prenájmy v rezidenčných oblastiach), čo vrátilo mnohé dovolenkové prenájmy späť na dlhodobý trh. O “dani za prázdne domy” na nevyužívané investičné nehnuteľnosti sa diskutuje honolulucitycouncil.org s cieľom obmedziť špekulatívne držanie a uvoľniť viac bytov pre miestnych obyvateľov.
• Horúce a rozvíjajúce sa štvrte: Kakaʻako je najrýchlejšie rastúci trh s luxusnými bytmi v Honolulu, ktorý priťahuje investorov a majetných kupcov svojimi modernými vežami, výhľadmi na oceán a blízkosťou centra. Waikiki zostáva horúcim miestom pre byty (a príjmy z prenájmu turistom, kde je to povolené). Prémiové oblasti ako Kahala a Diamond Head zaznamenávajú trvalý dopyt (rekordný predaj za 65,75 milióna dolárov bol uzavretý v Kāhale v roku 2025 hicentral.com), čo upevňuje ich status „modrého čipu“. Rodinne orientované predmestia ako Mililani (stredné Oʻahu) a Hawaii Kai (východné Honolulu) sú trvalými favoritmi vďaka školám a životnému štýlu. Na západnej strane sa Kapolei/Ewa Beach stávajú centrami rastu – ponúkajú novšie domy, maloobchod (nákupné centrum Ka Makana Aliʻi) a budúce železničné spojenie – s tisíckami nových domov, ktoré priťahujú miestne rodiny aj investorov.
• Výhľad do roku 2030 – Mierny rast, žiadny prepad: Odborníci predpokladajú stály, ale pomalší rast nehnuteľností v Honolulu počas nasledujúcich 5+ rokov. Obmedzená ponuka a trvalá príťažlivosť Havaja by mali podporiť ročný rast cien domov o približne 1–3 % na Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, pokiaľ nenastanú veľké ekonomické otrasy. University of Hawaiʻi Economic Research Organization (UHERO) uvádza, že hoci vysoké úrokové sadzby v rokoch 2024–25 znížili objem predaja, hodnoty nehnuteľností zostávajú vysoké vďaka pretrvávajúcemu dopytu luxurybigisland.com. Do roku 2030 by sa mediánová hodnota domov na Oʻahu mohla priblížiť k stredným $800 000 (z približne $756 000 v roku 2025 zillow.com zillow.com) pri týchto miernych rastových trendoch. Dôležité je, že žiadny významný pokles alebo „prepad“ sa nepredpokladá – jedinečné obmedzenia ponuky a atraktivita Havaja robia kolaps v štýle roku 2008 nepravdepodobným luxurybigisland.com. Hlavné riziká, ktoré treba sledovať, sú externé: recesia v USA, globálne geopolitické udalosti alebo prudké zvyšovanie hladiny mora. Celkovo sa očakáva, že trh s nehnuteľnosťami v Honolulu zostane odolný, pričom cyklické ochladenie v polovici 20. rokov 21. storočia ustúpi miernemu rastu, keď sa budeme blížiť k roku 2030.

---

Trendy rezidenčných nehnuteľností v roku 2025

Ceny a dopyt: Rezidenčný trh v Honolulu vstúpil do roku 2025 pri rekordných cenových úrovniach. Honolulu Board of REALTORS® uviedla, že mediánová cena rodinného domu na Oʻahu bola v marci 2025 1 160 000 $, čo je medziročný nárast o 5,5 % hicentral.com hicentral.com. Ide o oživenie po roku 2023, keď mediánové ceny krátko klesli (približne 5 % pokles v roku 2023 na 1,05 mil. $) po búrlivom období pandémie hicentral.com. Ceny bytov boli stabilnejšie – mediánová cena bytu predaného v začiatku roka 2025 bola 500 000 $, čo je približne rovnaké ako pred rokom hicentral.com. Priemerné ceny bytov však medziročne vzrástli o približne 6 % hicentral.com, čo naznačuje silu v segmente drahších nehnuteľností. Celkovo hodnoty nehnuteľností zostávajú blízko historických maxím, podporené nízkou ponukou a pretrvávajúcim dopytom, najmä zo strany miestnych kupujúcich, ktorí si polepšujú, a záujemcov z iných ostrovov, ktorých láka havajský životný štýl.

Objem predaja a zásoby: Objem predaja domov sa ochladil oproti šialenstvu rokov 2021–2022. Rastúce hypotekárne sadzby (pohybujúce sa okolo 6–7 % v rokoch 2024–25) odstavili niektorých kupujúcich na vedľajšiu koľaj, čo viedlo k poklesu predaja rodinných domov približne o 10 % medziročne začiatkom roka 2025 hicentral.com. Rok 2023 bol obzvlášť pomalý – celkový počet rezidenčných transakcií klesol o viac ako 25 % v porovnaní s rokom 2022 hicentral.com, keďže mnohí kupujúci si dali pauzu kvôli zvyšovaniu úrokových sadzieb. V roku 2024 sa však objavili známky stabilizácie: predaj rodinných domov vzrástol približne o 9 % za rok hicentral.com, aj keď predaj bytov mierne klesol. Kľúčová zmena nastala v ponuke bývania – po rokoch chronicky nízkej zásoby sa počet inzerovaných nehnuteľností začal zvyšovať. V marci 2025 mal ostrov Oʻahu 773 aktívnych inzerátov na rodinné domy a 2 302 inzerátov na byty, čo je nárast o 33 % a 54 % medziročne hicentral.com. Nové inzeráty prichádzajú na trh oveľa rýchlejšie (napr. +30 % medziročne pri domoch v marci) hicentral.com. Tento rast zásob dáva kupujúcim viac priestoru na rozhodovanie a ukončil šialené predbiehanie sa v ponukách počas pandémie. Približne 73 % nových inzerátov zostalo na konci mesiaca nepredaných (oproti len 58 % rok predtým) hicentral.com hicentral.com, čo znamená, že nehnuteľnosti sa už nepredávajú tak rýchlo. Skutočne, medián dní na trhu pre rodinné domy sa zvýšil na 15 dní (z pôvodných 8–10 dní počas vrcholu boomu), zatiaľ čo byty sa predávajú približne za 40 dní (oproti ~30 dňom rok predtým) hicentral.com. Dopyt kupujúcich, hoci je chladnejší, stále existuje – správne ocenené domy v žiadaných lokalitách naďalej dostávajú viacero ponúk, ale predávajúci teraz musia byť realistickejší v cenotvorbe a vyjednávaní hicentral.com. Trh v roku 2025 možno charakterizovať ako vyvážený až mierne naklonený v prospech kupujúcich, čo je zmena oproti silnému trhu predávajúcich z predchádzajúcich rokov.

Regionálne rozdiely: V rámci Honolulu (Oʻahu) sa trhové trendy líšia podľa regiónu a cenového segmentu. Luxusné štvrte (Kahala, Diamond Head, Lanikai) zaznamenali menej predajov, ale ceny zostali odolné – v jednom pozoruhodnom prípade sa oceánska rezidencia v Kahale predala za 65,75 milióna dolárov v 1. štvrťroku 2025 hicentral.com, čo zvýšilo priemerné cenové ukazovatele. Naopak, niektoré oblasti so základným až stredným trhom zaznamenali výraznejšie spomalenie. Napríklad oblasť ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – kde v posledných rokoch prudko pribúdali nové bývania – zaznamenala nárast ponuky o ~74 % (na 144 aktívnych ponúk) začiatkom roka 2025 hicentral.com, keďže viac predávajúcich súperilo o menej kupujúcich. V Centrálnej Oʻahu (Mililani/Wahiawā) sa počet ponúk tiež zdvojnásobil hicentral.com. Tieto oblasti viedli rast cien počas pandémie (dopyt poháňali zamestnanci na diaľku a vojenské rodiny), no teraz sa normalizujú, keď ponuka dobieha dopyt. Medzitým sú Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) a East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) stále veľmi žiadané; obmedzená nová ponuka tam udržiava trh napätý a dobre udržiavané domy sa stále predávajú rýchlo. Trhy s bytmi (condo) sa líšia od mestských po rezortné oblasti: Byty v centre a Kakaʻako profitujú z návratu profesionálov do kancelárií a záujmu o nové projekty, zatiaľ čo staršie byty na prenájom alebo v sekundárnych lokalitách môžu zostať na trhu dlhšie. Trh s bytmi vo Waikiki je v pohybe kvôli reguláciám krátkodobých prenájmov – mnoho jednotiek, ktoré boli určené na dovolenkové prenájmy, je teraz na predaj alebo na dlhodobý prenájom, čo znižuje ceny niektorých starších bytových domov vo Waikiki, aj keď luxusné budovy si držia hodnotu. Celkovo rezidenčný trh v Honolulu v roku 2025 je pokojnejší a vyváženejší než ošiaľ pred 2–3 rokmi, no dopyt zostáva v zásade silný a dlhodobý nedostatok pôdy zaručuje, že dobre situované nehnuteľnosti si naďalej udržiavajú prémiové ceny.

Trendy v oblasti komerčných nehnuteľností (kancelárie, maloobchod, pohostinstvo)

Kancelársky trh: Rastúca obsadenosť, adaptívne využitie

Honolulu’s kancelársky sektor zvláda obdobie po pandémii lepšie ako mnohé americké mestá. K polovici roka 2025 je celková miera neobsadenosti kancelárií približne 13,5 % hawaiipublicradio.org, čo je pokles oproti maximám počas pandémie a výrazne menej ako úroveň neobsadenosti v technologicky zameraných mestách na pevnine (pre porovnanie, v San Franciscu je neobsadenosť viac ako 30 %). V skutočnosti kancelársky trh na Oʻahu zaznamenal pozitívnu čistú absorpciu počas viacerých štvrťrokov až do konca roka 2024, čím sa miera neobsadenosti znížila na 12,73 % v 4. štvrťroku 2024 – čo je najnižšia hodnota za viac ako tri roky colliers.com instagram.com. Toto zlepšenie je čiastočne spôsobené tým, že firmy privádzajú zamestnancov späť na pracovisko (aspoň na čiastočný úväzok) a niektoré zmenšené priestory si prenajímajú menšie miestne firmy alebo vládne agentúry. Priemerné požadované nájomné za kancelárske priestory v Honolulu v roku 2025 mierne vzrástlo a prenajímatelia hlásia stabilizovanú obsadenosť v prémiových budovách. Napríklad veže triedy A v CBD (centrálna obchodná štvrť) a Kakaʻako si udržiavajú vysokú obsadenosť, zatiaľ čo staršie budovy triedy B stále zápasia s vyššou neobsadenosťou a nižším nájomným.Výrazným trendom je adaptívne znovuvyužitie starnúcich kancelárskych nehnuteľností. Honolulu má druhú najvyššiu mieru plánovaných konverzií kancelárií na bývanie v krajine hawaiipublicradio.org, keďže zainteresované strany sa snažia premeniť nevyužité komerčné budovy na veľmi potrebné bývanie. Niekoľko kancelárskych budov v centre mesta sa posudzuje na prestavbu na byty alebo zmiešané využitie (jedným z príkladov je potenciálna obnova historicky nedostatočne obsadeného Finance Factors Center). Toto je v súlade s novou štátnou legislatívou (HB 2090, 2024), ktorá umožňuje využívať komerčne zónované nehnuteľnosti na rezidenčné účely hiappleseed.org. Hoci nie všetky kancelárske budovy sú vhodné na prestavbu, tento tlak by mohol postupne znižovať neobsadenosť a pridávať bytové jednotky v mestskej časti. Okrem toho prebieha Downtown Business Improvement District a revitalizačné úsilie hawaiipublicradio.org, ktorého cieľom je urobiť finančnú štvrť Honolulu živšou. Mestski plánovači a súkromní developeri spolupracujú na nápadoch od zlepšenia verejných priestranstiev až po potenciálne zavedenie rezidenčných loftov v bývalých kancelárskych priestoroch. Celkovo je kancelársky trh v Honolulu v roku 2025 stabilný – a možno aj zdravší ako v mnohých iných trhoch – s neobsadenosťou okolo nízkych tínedžerských percent a progresívnou stratégiou na premenu prebytočných kancelárskych priestorov. Nevýhodou je, že nájomcovia majú stále dostatok možností, takže prenajímatelia musia ponúkať stimuly (vylepšenia priestorov, ústupky v parkovaní), aby získali nájomné zmluvy, a staršie budovy bez modernizácie môžu naďalej zaostávať. V porovnaní s centrami miest na pevnine je však výhľad kancelárskeho trhu v Honolulu opatrne optimistický, podporený diverzifikovanou ekonomikou (vrátane vládnych a vojenských nájomcov) a relatívne malým počtom nových kancelárskych projektov v príprave, ktoré by konkurovali existujúcej ponuke.

Maloobchod & Priemysel: Nízka neobsadenosť maloobchodu, prudký dopyt po priemyselných priestoroch

Maloobchodné nehnuteľnosti v Honolulu preukázali odolnosť v rokoch 2024–25, podporené oživením cestovného ruchu a stabilnou miestnou spotrebou. Ostrovná miera neobsadenosti maloobchodných priestorov je okolo 5 % – čo je veľmi nízke podľa národných štandardov – a v podstate zostala stabilná koncom roka 2024 brevitas.com. Vo svetoznámej štvrti Waikiki sa pešia premávka prudko zvýšila, keď sa počty návštevníkov v rokoch 2023–2025 priblížili úrovniam pred pandémiou, čo prospelo hotelom, reštauráciám a maloobchodníkom zameraným na turistov brevitas.com. Najlepšie maloobchodné lokality v Waikiki (Kalākaua Ave.) a Ala Moana Center (najväčšie otvorené nákupné centrum v USA) opäť dosahujú najvyššie nájomné, keďže luxusné značky a predajcovia cestovného ruchu zaznamenávajú obnovenie predaja. Maloobchodné výdavky turistov dosiahli rekordné hodnoty (výdavky návštevníkov vzrástli približne o 6,5 % v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s predchádzajúcim rokom dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), čo sa premieta do silného dopytu po predajných priestoroch v turistických centrách. Medzitým sa maloobchod v susedstvách a na predmestiach tiež darí – nákupné centrá v rastúcich komunitách ako Kapolei, Ewa Beach a Mililani sa rozširujú alebo sú plne obsadené, vďaka rastu populácie v týchto oblastiach brevitas.com. Developeri pridali centrá s potravinami ako hlavnými nájomcami a projekty zmiešaného využitia vo West Oʻahu, aby obslúžili prílev nových obyvateľov. Nájomné za prémiové maloobchodné priestory v Honolulu pomaly rastie a nová výstavba je obmedzená (kvôli vysokým nákladom a nedostatku pôdy), čo udržiava maloobchodný sektor prevažne priaznivý pre prenajímateľov v najlepších lokalitách. Výzvy pre maloobchod spočívajú najmä v druhoradých maloobchodných koridoroch a starších komerčných budovách, z ktorých niektoré čelia vysokým nákladom na údržbu a konkurencii zo strany e-commerce. Celkovo však maloobchodný trh v Honolulu stojí na pevných základoch a návrat cestovného ruchu pozdvihol maloobchod v rezortných oblastiach aj širšiu ekonomiku.

Na industriálnej strane má Oʻahu naďalej jeden z najtesnejších trhov s priemyselnými nehnuteľnosťami v krajine. S obmedzeným počtom priemyselne zónovaných pozemkov (väčšinou okolo prístavu Honolulu, letiska a priemyselného parku Campbell) sú miery neobsadenosti už roky pod 2 %. Aj ku koncu roka 2024 bola priemyselná neobsadenosť okolo 0,9 % colliers.com, len mierne stúpla z rekordných miním napriek niekoľkým novým skladom, ktoré pribudli. Dopyt po skladových, distribučných a logistických priestoroch zostáva intenzívny, poháňaný všetkým od stavebných firiem až po e-commerce distribútorov, ktorí potrebujú miestne priestory. Nájmy za priemyselné jednotky neustále rastú a nájomcovia často musia obnovovať zmluvy vopred, inak nemajú žiadne dostupné alternatívy. Nové priemyselné projekty sú mimoriadne zriedkavé – jedným z významných projektov je plánované rozšírenie pri Kapolei pre logistické účely, no odpor komunity a povoľovacie prekážky spôsobujú, že nová ponuka prichádza len veľmi pomaly. Pre investorov sú priemyselné nehnuteľnosti na Havaji cennou triedou aktív, ponúkajúcou nízku neobsadenosť a stabilný peňažný tok. Kľúčovým problémom je, že každá firma, ktorá potrebuje priestor (od skladovania po výrobu), má len málo možností, čo môže obmedzovať ekonomickú diverzifikáciu. Z pohľadu trhu je však priemyselný sektor nehnuteľností pravdepodobne najsilnejším sektorom v Honolulu – prakticky plná obsadenosť, rastúce nájmy a nízke riziko nadmernej ponuky.

Pohostinstvo a hotelové nehnuteľnosti: Turizmus opäť naberá na sile

Havajský pohostinský priemysel – ktorý tvorí významnú časť jeho nehnuteľností – zaznamenal silné oživenie v priebehu roku 2024. Ku koncu roka 2024 celoslovenská obsadenosť hotelov dosiahla v priemere ~73 % za rok brevitas.com, čo je výrazný nárast oproti pandemickým minimám (ktoré v roku 2020 klesli pod 20 %), no stále mierne zaostáva za ~80 % dosiahnutými v roku 2019. Hotely na Oʻahu (Honolulu/Waikiki) si viedli dobre, s obsadenosťou v rozmedzí stredných 70 % brevitas.com ku koncu roka 2024 a začiatku 2025, vďaka prudkému nárastu návštevníkov z pevninskej časti USA a návratu skupinového/obchodného cestovania (konferencie v Hawaiʻi Convention Center sú späť). Dôležité je, že ceny izieb prudko vzrástli – havajskí hotelieri využili nahromadený dopyt na zvýšenie cien. Priemerná denná sadzba (ADR) na Havaji je teraz približne o 30 % vyššia ako pred pandémiou (celoslovenský ADR ~340–370 USD v roku 2024 vs ~280 USD v roku 2019) brevitas.com. To sa premietlo do takmer rekordných príjmov: havajské hotely zarobili približne 5,5 miliardy USD v roku 2024 (čo sa blíži príjmom z roku 2019 po zohľadnení inflácie) brevitas.com. Vo Waikiki sú mnohé hotely počas víkendov a hlavnej sezóny prakticky plné a príjem na dostupnú izbu (RevPAR) v luxusných hoteloch patrí medzi najvyššie v krajine.

Transakcie s hotelovými nehnuteľnosťami sa taktiež zvýšili – investori veria v dlhodobé turistické vyhliadky Havaja. Zaznamenali sa viaceré významné prestavby a predaje hotelov, alebo sú v príprave. Napríklad ikonická Aliʻi Tower v Hilton Hawaiian Village čaká na modernizáciu a japonskí investori, tradične veľkí hráči vo Waikiki, postupne obnovujú akvizície s obnovením cestovania. Nová výstavba hotelov je obmedzená pozemkami a reguláciami, no jedným z hlavných projektov je Mandarin Oriental Honolulu, kombinovaný ultra-luxusný hotel a bytová veža vo výstavbe pri Ala Moana (plánované dokončenie koncom 2020-tych rokov) brevitas.com. Okrem toho sa niektoré staršie hotely skôr rebrandujú alebo renovujú, než by sa stavali nové. Mimo Honolulu zaznamenali rezortné oblasti na Maui, Kauaʻi a Veľkom ostrove rozdielne výsledky – napríklad hotely na západnej strane Maui mali problémy po tragédii požiaru v Lahaina v roku 2023 (obsadenosť tam klesla pod 60 %, keď sa turizmus zastavil) brevitas.com, zatiaľ čo ostatné ostrovy absorbovali časť tohto dopytu.

Ďalším trendom ovplyvňujúcim realitný trh v oblasti pohostinstva v Honolulu je regulačný zásah proti krátkodobým prenájmom. V rokoch 2022–2023 okres Honolulu zaviedol prísne pravidlá (Nariadenie 22-7, Zákon 41), ktoré zakazujú prenájmy na menej ako 90 dní vo väčšine rezidenčných oblastí (mimo rezortných zón). To výrazne znížilo ponuku legálnych dovolenkových prenájmov, čím sa turisti vrátili späť do hotelov a menšieho počtu legálnych rezortných bytov. Obsadenosť dovolenkových prenájmov klesla v roku 2024 na približne 47 % v dôsledku nových pravidiel a zvýšenej konkurencie medzi Airbnb agencyhawaii.com. Niektorí majitelia bytov vo Waikiki a Ko Olina, ktorí predtým ponúkali krátkodobé prenájmy, prešli na dlhodobý prenájom alebo svoje jednotky predali. Pre hotely to bol prínos – menej alternatívnej ponuky znamená vyšší dopyt po hoteloch. Pre trh s bývaním je to zmiešané: môže to uvoľniť časť ponuky pre miestnych nájomcov, ale zároveň to niektorým majiteľom zobrali zdroj príjmu. Zámerom mesta bolo obnoviť bývanie v susedstvách a znížiť vplyv turizmu na miestne komunity a do polovice roka 2025 panuje zhoda, že turizmus je vo veľkej miere späť v hoteloch.

Výhľad pohostinstva: Očakáva sa, že turizmus bude pokračovať v raste aj v roku 2025 a neskôr, hoci miernejším tempom. Hawaiʻi Tourism Authority predpovedá úplný návrat počtu návštevníkov na úroveň pred COVID-om približne v rokoch 2025–2026, pričom niektoré trhy (USA západ, Kanada) už prekročili počty z roku 2019, zatiaľ čo Japonsko a ďalšie ázijsko-pacifické trhy mierne zaostávajú dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. To naznačuje, že obsadenosť hotelov v Honolulu by sa v nasledujúcich rokoch mohla opäť priblížiť k hornej hranici 70 %, najmä keď sa cestovanie z Japonska normalizuje (kľúčové pre luxusný segment vo Waikiki). Z pohľadu nehnuteľností zostávajú pohostinské aktíva na Havaji veľmi žiadané a vo všeobecnosti odolné voči poklesom – aj počas COVID-u, keď hodnoty klesli, bolo len málo nútených predajov. Teraz investori vidia potenciál rastu, keď sa turizmus stabilizuje. Jedno upozornenie: nové štátne iniciatívy na riadenie vplyvu turizmu (ako navrhovaná “zelená daň” pre turistov alebo limity na denný počet návštevníkov) môžu rast mierne obmedziť, ale zároveň zabezpečiť udržateľnosť. Celkovo je trh komerčných nehnuteľností v Honolulu v roku 2025 vo všeobecnosti stabilný až rastúci: kancelárie nachádzajú novú pozíciu, maloobchod a priemysel sú veľmi silné a pohostinstvo sa vracia v plnej sile, čo posilňuje status Honolulu ako svetovej destinácie a stabilného dlhodobého investičného trhu.

Prehľad trhu s prenájmami

Honolulský trh s nájomným bývaním zostáva v roku 2025 napätý a drahý. Po rokoch zvyšovania sa nájmy ustálili na historicky vysokých úrovniach, s iba miernym rastom vo vybraných oblastiach. Medián nájomného na Oʻahu (všetky typy nehnuteľností) je približne 2 522 USD mesačne ku koncu roka 2024 agencyhawaii.com. Podľa Zillow je priemerné nájomné v Honolulu (mesto) okolo 2 900 USD mesačne v polovici roka 2025 zillow.com. Pre porovnanie, typický jednoizbový byt v Honolulu sa v súčasnosti prenajíma za približne 2 200–2 400 USD, zatiaľ čo dvojizbové jednotky dosahujú v žiadaných štvrtiach priemerne viac ako 3 000 USD livinginhawaii.com. Tieto úrovne nájomného robia z Honolulu jeden z najdrahších trhov s nájmom v USA, porovnateľný s pobrežnými kalifornskými mestami. Rast nájomného sa zmiernil oproti prudkému nárastu v roku 2021; v rokoch 2024–25 prenajímatelia vo všeobecnosti uplatňujú menšie zvýšenia (2–5 % ročne, ak vôbec). V skutočnosti niektoré oblasti zaznamenávajú stagnáciu alebo mierny pokles nájomného – napríklad správcovia nehnuteľností vo Waikiki uvádzajú, že nadbytok jednotiek na prenájom (čiastočne v dôsledku bývalých Airbnb, ktoré sa menia na dlhodobý prenájom) udržiava nájomné na uzde agencyhawaii.com. Na druhej strane, rezidenčné štvrte s vysokým dopytom v blízkosti nových pracovných miest a dopravy – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – stále zaznamenávajú nárast nájomného, keďže nové luxusné prenájmy prichádzajú na trh a priťahujú nájomcov ochotných platiť prémiu agencyhawaii.com.

Voľné nájomné kapacity v Honolulu sú relatívne nízke – najnovšie údaje ich uvádzajú okolo 4–6 % (líši sa podľa subtrhu), čo naznačuje trh priaznivý pre prenajímateľov, ale nie taký extrémny ako počas vrcholu bytovej krízy pred niekoľkými rokmi (keď voľné kapacity klesli pod 3 %). Zvýšenie ponuky na predaj sa prejavilo aj v mierne väčšej ponuke na prenájom, keďže niektorí majitelia sa rozhodli prenajímať jednotky namiesto predaja na ochladzujúcom sa trhu s predajom. Okrem toho sa posuny populácie počas pandémie (odchod niektorých obyvateľov) stabilizovali; populácia Havaja dokonca v roku 2024 mierne vzrástla brevitas.com, čo zvyšuje dopyt po bývaní. Viac obyvateľov zostáva v nájme dlhšie, pretože kúpa domu je pre mnohých nedostupná – miera vlastníctva domov v Honolulu (približne 55 %) je nižšia ako priemer v USA, čo odráža vysoké náklady na vlastníctvo. Preto je tu stabilná skupina nájomcov, od miestnych rodín cez vojenský personál (ktorý dostáva príspevky na bývanie) až po pracovníkov na diaľku z pevniny, ktorí si chcú vyskúšať „kanceláriu v raji“. To udržiava obsadenosť dobre situovaných prenájmov vysokú.

Významnou dynamikou na trhu s prenájmami je vplyv regulácií krátkodobých prenájmov. Keďže tisíce dovolenkových prenájmov boli efektívne zakázané na krátkodobú prevádzku, mnohí majitelia preorientovali tieto byty a domy na 6- alebo 12-mesačné nájomné zmluvy. To v rokoch 2023–2024 jednorazovo zvýšilo ponuku dlhodobých prenájmov. Správcovia nehnuteľností poznamenávajú, že spočiatku to mierne zvýšilo voľné kapacity v štvrtiach s vysokým podielom rezortov (napr. Waikiki, North Shore), ale trh tieto jednotky do roku 2025 vo veľkej miere absorboval vzhľadom na celkový nedostatok bývania. Správcovská spoločnosť Agency Rentals radí majiteľom bývalých Airbnb, aby prešli na dlhodobé prenájmy a využili stabilný dopyt, najmä v rodinne orientovaných štvrtiach, kde miestni nájomníci túžia po jednotkách agencyhawaii.com. Napríklad niektorí investori s bytmi v Ko Olina alebo Turtle Bay (tradičné dovolenkové lokality) ich prenajali namiesto toho vojenským alebo firemným nájomníkom.

Čo sa týka dostupnosti bývania, nájomníci v Honolulu čelia problémom: medián príjmu domácnosti nájomníka (~64 000 USD) sotva drží krok s týmito nájmami point2homes.com. Mnohé domácnosti platia za nájom výrazne viac ako 30 % svojho príjmu (Havaj sa dlhodobo radí medzi najhoršie v oblasti dostupnosti prenájmov). Mesto a štát sa snažia riešiť túto situáciu prostredníctvom projektov dostupného bývania na prenájom – využívajú programy ako Rental Housing Revolving Fund a inkluzívne územné plánovanie. V Honolulu prebieha niekoľko nových projektov dostupného bývania (nájomné s príjmovým obmedzením), napríklad The Reserve at Hilomoana v Kapolei a Halewaiʻolu Senior Residences v čínskej štvrti. Okrem toho štát predĺžil program mediácie pri vysťahovaní a zvažoval (hoci neschválil) návrhy zákonov na vyžadovanie dlhšieho oznámenia o zvýšení nájomného hiappleseed.org hiappleseed.org. Tieto opatrenia majú za cieľ poskytnúť nájomníkom väčšiu stabilitu. Ďalšou nedávnou zmenou v politike je mestský návrh zákona č. 3 (2024), ktorý motivuje developerov k výstavbe nájomných bytov rýchlejším povoľovaním a daňovými úľavami na nehnuteľnosti sachihawaii.com – ak to developeri využijú, v nasledujúcich rokoch by to mohlo priniesť niekoľko tisíc nových prenájmov.

Pri pohľade do budúcnosti sa očakáva, že trh s prenájmami zostane silný. Vysoké úrokové sadzby sťažujú mnohým potenciálnym kupcom prvého bývania kúpu, takže zostanú v skupine nájomcov. Zároveň by akýkoľvek hospodársky pokles mohol mierne znížiť dopyt (napr. ak by klesol turizmus, mohli by sa stratiť niektoré pracovné miesta v službách, čo by znížilo dopyt po prenájme). Ale vzhľadom na obmedzenú ponuku bývania na Havaji aj pri stagnujúcom raste populácie vzniká nahromadený dopyt po prenájme. Do roku 2030, ak sa nepostaví veľa nových bytov, nájomné pravdepodobne ešte vzrastie. V krátkodobom horizonte sa prenajímateľom odporúča zostať konkurencieschopní a zamerať sa na vybavenie – zvýšenie neobsadenosti na ~5 % znamená, že nájomcovia majú o niečo väčší výber, takže modernizované spotrebiče, zahrnuté energie alebo mierne nižšie požadované nájomné môžu pomôcť rýchlejšie obsadiť jednotky reddit.com livinginhawaii.com. Zhrnutie: prenájom v Honolulu bude naďalej nákladnou záležitosťou a trh s prenájmami zostane kľúčovou a pozorne sledovanou súčasťou celkového obrazu nehnuteľností.

Nové a pripravované projekty

Mestská časť Honolulu – Kakaʻako a Ala Moana: Nikde nie je rozvoj dramatickejší ako v Kakaʻako, mestskej štvrti medzi centrom Honolulu a Waikiki. Pod vedením hlavného plánu Ward Village od spoločnosti Howard Hughes Corporation a viacerých ďalších developerov sa panoráma Kakaʻako mení pomocou moderných výškových budov. Nedávne a pripravované projekty zahŕňajú: Victoria Place (luxusná bytová veža dokončená v roku 2024), The Park Ward Village (veža s bytmi orientovaná na park, dokončenie v roku 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (ďalšia luxusná veža na Ala Moana Blvd vo výstavbe) hawaiihomelistings.com, Launiu (plánovaná oproti Ward, čoskoro začína výstavba) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (luxusná polyfunkčná veža od Kobayashi Group, začiatok výstavby v roku 2024) hawaiihomelistings.com, a Kaliʻu (nový bytový dom na 728 Ala Moana Blvd so širokým výhľadom na oceán) hawaiihomelistings.com. V príprave sú aj Ilima a Melia, dvojveže, ktoré vyrastú nad nákupným centrom Ward Center hawaiihomelistings.com. Spoločne tieto projekty do konca 20. rokov 21. storočia prinesú niekoľko tisíc nových bytových jednotiek, z ktorých mnohé budú luxusné alebo „rezervované“ (pre pracujúcich). Samotná Ward Village dlhodobo predáva jednotky za 1 200 – 2 000+ dolárov za štvorcový stopu, čo odráža silný dopyt po luxusnom mestskom bývaní v Honolulu. Oblasť tiež profituje z vylepšenej infraštruktúry – najmä nového pešieho mosta ponad Ala Moana Boulevard, ktorý bol otvorený v roku 2025 hawaiihomelistings.com, a lepšie prepája byty Ward Village s Ala Moana Beach Park (veľké lákadlo pre obyvateľov). Táto vlna rozvoja mení Kakaʻako na skutočnú štvrť na bývanie, prácu aj zábavu, s novými obchodmi, reštauráciami a dokonca aj plánovanou železničnou stanicou v blízkosti (Civic Center station na budúcej železničnej trati v Honolulu).

Susediaci s Kakaʻako, štvrť Ala Moana tiež zaznamenáva rast. Vrcholom je plánovaný Mandarin Oriental Honolulu, čo je 36-poschodová veža kombinujúca päťhviezdičkový hotel so 125 izbami a 99 ultra-luxusnými rezidenciami (značené ako The Residences at Mandarin Oriental). Výstavba začala v roku 2023 a očakáva sa, že bude dokončená okolo rokov 2026–2027 brevitas.com. Jednotky – niektoré s cenou nad 20 miliónov dolárov – sú určené pre kupujúcich s vysokým čistým majetkom a nastavia novú úroveň luxusu v Honolulu. Neďaleko ikonické nákupné centrum Ala Moana pridáva nový zábavný komplex a možno aj výškovú budovu na svojom pozemku. Navrhovaný projekt dvojičiek s názvom The Plaza at Ala Moana (na Kona Street) je v príprave a oproti nákupnému centru plánuje developer Sky Ala Moana 2, po úspechu prvej veže Sky Ala Moana. Tieto projekty využívajú blížiacu sa Ala Moana železničnú stanicu, ktorá bude do roku 2031 konečnou zastávkou železničnej trate v Honolulu. Prísľub železnice podporuje rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) – v nasledujúcich rokoch očakávajte, že stredne vysoké a výškové projekty sa budú zhlukovať okolo staníc od Kalihi po Ala Moana.

Inde na Oʻahu: Mimo mestského jadra prebieha významný rozvoj v západnej a centrálnej časti Oʻahu, aby sa uspokojil dopyt po bývaní. V Kapolei (“Druhé mesto”) niekoľko projektov prináša nové bývanie. Master-plánovaná komunita Ho‘opili v Ewa stavia tisíce domov vo fázach (rodinné domy, radové domy a byty) pozdĺž novej železničnej trate. Do roku 2025 Ho‘opili pridalo nové školy, parky a obchodné centrá na podporu rastúcej populácie. Koa Ridge v centrálnej časti Oʻahu (oblasť Waipio) je ďalší veľký master plán, ktorý nakoniec prinesie približne 3 500 domov spolu s dedinským centrom a zdravotníckym komplexom. Tieto prímestské projekty zvyčajne zahŕňajú mix trhových a niektorých cenovo dostupných jednotiek (hoci “cenovo dostupné” je na Havaji relatívne). Dopyt po nových domoch v týchto oblastiach je silný, pričom na predaj sa často používajú lotériové systémy.

Čo sa týka rezortov a hotelov, okrem Mandarin Oriental je jedným z najočakávanejších potenciálny Atlantis Resort v Ko Olina (západné Oʻahu). O tomto projekte sa dlho diskutuje – mega-rezort s akváriami a vodnými parkami – ale k roku 2025 sa ešte nezačalo stavať a jeho status je neistý. Konkrétnejšie sú rozšírenia time-share a hotelov od existujúcich hráčov: Disney’s Aulani v Ko Olina pridáva vybavenie a Hilton Hawaiian Village vo Waikiki oznámil plány na novú vežu vo svojom areáli. Tiež v blízkosti Waikiki otvorila Hawaiian Village’s Halekulani Corporation v roku 2019 hotel Halepuna (boutique sestra Halekulani); hoci nie je nový v roku 2025, je súčasťou obnoveného portfólia možností ubytovania. Niektoré staršie condo-hotely vo Waikiki (ako Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) prechádzajú renováciou, aby zostali konkurencieschopné. Ďalším zaujímavým vývojovým smerom je konverzia určitých nehnuteľností na bývanie – napríklad niekoľko menších hotelov alebo bytových domov vo Waikiki bolo navrhnutých na prestavbu na cenovo dostupné bývanie pre miestnych obyvateľov, s využitím vládnych fondov (na zvýšenie počtu bytov a zníženie počtu nižšej kategórie turistických jednotiek).

Na strane verejnej infraštruktúry je veľkým príbehom železničný projekt hromadnej dopravy v Honolulu za viac ako 10 miliárd dolárov (teraz označovaný ako „Skyline“). Prvý úsek železnice bol otvorený v polovici roku 2023 z East Kapolei na štadión Aloha. Ďalšie úseky, ktoré vedú k letisku a do centra Honolulu, sú vo výstavbe až do konca 20. rokov tohto storočia. Táto železničná trať podnecuje rozvoj v okolí staníc: mesto zvýšilo územné limity v niekoľkých TOD štvrtiach, čím podporuje výstavbu vysokohustotného bývania a projektov zmiešaného využitia v blízkosti staníc ako Kalihi, Iwilei a Pearlridge. Napríklad výškový projekt s názvom Kūʻono Marketplace pri stanici Pearlridge prinesie bývanie a maloobchod. Štát tiež plánuje prestavať areál Aloha Stadium (Halawa) na štvrť športu a zábavy so zmiešaným využitím a bývaním – projekt, ktorý by sa mal začať v roku 2026 a potenciálne prinesie 3 000 nových bytových jednotiek v tejto oblasti. Toto všetko je súčasťou širšej stratégie smerovať rast do uzlov prístupných železnici, zmierniť dopravné zápchy a pridať bývanie bez rozširovania zástavby.

Zhrnuté, rozvojový pipeline Honolulu je veľmi aktívny, s jasným rozdelením: luxusné mestské byty v centre a veľmi potrebné rodinné bývanie na západnej strane. Obavy komunity z nadmerného rozvoja a zaťaženia infraštruktúry pretrvávajú, takže každý projekt čelí intenzívnej kontrole (napríklad obyvatelia Kakaʻako poukazujú na problémy s výhľadmi a preťažením). Všeobecný trend však je, že Honolulu stavia do výšky namiesto rozširovania, snažiac sa uspokojiť potreby obyvateľstva a bývania v rámci obmedzenej rozlohy. Do konca tohto desaťročia sa mestská krajina viditeľne zmení – nové lesklé veže v Kakaʻako a pozdĺž Ala Moana, nové predmestské dediny vo West Oʻahu a dúfajme aj železničný systém, ktorý ich všetky prepojí. Investori do nehnuteľností a majitelia domov by mali tieto rozvojové trendy pozorne sledovať, pretože naznačujú, kde sa môže sústrediť budúci rast a zhodnocovanie hodnoty.

Investičné príležitosti a riziká

Nehnuteľnosti na Havaji sú už dlho považované za bezpečnú investíciu a rok 2025 naďalej ponúka príležitosti – hoci s niektorými novými rizikami, ktoré treba zvážiť.

Domáci vs. zahraniční kupujúci: Tradične Oʻahu priťahuje značný záujem zahraničných kupcov (japonských, kanadských, kórejských, čínskych) a investorov z pevninskej časti USA, okrem miestnych kupcov. Počas pandémie aktivita zahraničných kupcov prudko klesla kvôli cestovným obmedzeniam. V rokoch 2024–2025 vidíme postupný návrat zahraničných kupcov, najmä keď sa obnovuje japonský turizmus. Silný americký dolár a ekonomická situácia v Japonsku však znamenajú, že vlna japonských kupcov je menšia ako počas boomu v 80. rokoch. Väčšina investičnej aktivity teraz pochádza z pevninskej časti USA – napríklad technologické bohatstvo z Kalifornie alebo inštitucionálne fondy hľadajúce stabilné aktíva. Zahraničné investície zostávajú kľúčové, najmä v sektore bytov: UHERO uvádza, že na susedných ostrovoch väčšina kupcov luxusných bytov pochádza mimo štátu uhero.hawaii.edu. Na Oʻahu je tento podiel nižší, ale stále významný (mnohé byty vo Waikiki a nehnuteľnosti v Ko Olina vlastnia nerezidenti). Pre investorov je Honolulu atraktívnym aktívom: vysoký dopyt, obmedzená ponuka a medzinárodná príťažlivosť destinácie.

Zváženia výnosov a peňažných tokov: Jedným z rizík pre investorov sú nízke kapitalizačné sadzby – nehnuteľnosti na Havaji majú tendenciu dosahovať nižšie výnosy z prenájmu v porovnaní s investíciami na pevnine, a to kvôli vysokým obstarávacím cenám. Rezidenčná investícia v Honolulu môže v súčasnosti priniesť len 3–4 % ročný výnos z prenájmu na obstarávaciu cenu, čo pri rastúcich úrokových sadzbách môže znamenať záporný peňažný tok, ak je financovaná úverom. Mnoho luxusných a zahraničných kupujúcich sú však hotovostní kupci (najmä v segmente luxusu) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, takže sú menej citliví na úrokové sadzby a zameriavajú sa na dlhodobé zhodnotenie a diverzifikáciu aktív. V segmente luxusu je skutočne hotovosť kráľom – trend, ktorý pravdepodobne bude pokračovať luxurybigisland.com. Pre tých, ktorí sa zaujímajú o prenájom nehnuteľností, rodinné domy v dobrých štvrtiach majú stálu dopyt po nájomníkoch (často od vojenských dôstojníkov alebo firemných relokácií) a dobre spravované dovolenkové prenájmy v rezortných zónach môžu byť stále výnosné (legálne krátkodobé jednotky vo Waikiki dosahujú vysokú obsadenosť). Objavuje sa tiež záujem o alternatívne prenájmy, ako je prenajímanie vzdialeným pracovníkom na 3–6 mesačné „pracovné dovolenky“, čo niektorí investori skúmajú.

Príležitosti rozvoja a pridanej hodnoty: Developeri a investori zameraní na pridanú hodnotu vidia príležitosť v starnúcom bytovom fonde. V Honolulu je mnoho bytov a apartmánov z rokov 1960–1980, ktoré by sa dali zrekonštruovať alebo prestavať. Napríklad niektoré nízkopodlažné apartmány v mestskom Honolulu by sa mohli prestavať na stredne vysoké budovy, ak to umožňuje územný plán, a využiť Bill 7 (honolulská podpora pre malé cenovo dostupné nájomné projekty). Okrem toho, keďže štát teraz povoľuje 2 ADU na jednom pozemku hiappleseed.org, investor by mohol k rodinnému domu na Oʻahu pridať prenajímateľné chatky na zvýšenie príjmu (za predpokladu, že veľkosť pozemku a infraštruktúra to umožňujú). Záujem je aj o konverzie problémových hotelov na byty – menšie staršie hotely, ktoré už nemusia dobre konkurovať, by sa mohli premeniť na bývanie pre pracovnú silu (s podporou vlády). Príkladom je prestavba bývalého hotela vo Waikiki na Hale Kalele (cenovo dostupné bývanie pre rodiny). Takéto kreatívne premeny môžu priniesť dobré výnosy a zároveň riešiť potreby bývania.

Riziká – Ekonomické a environmentálne: Na strane rizík predstavujú najväčšiu hrozbu makroekonomické faktory. Potenciálna recesia v USA koncom roka 2025 alebo v roku 2026 by mohla spomaliť dopyt – menej bohatých expatov kupujúcich druhé domovy, opatrnejší miestni kupujúci a prípadne menej turistov (čo zasiahne sektor pohostinstva). To by mohlo vyvinúť tlak na pokles cien aj nájmov, najmä vo vyšších cenových kategóriách alebo na trhu druhých domov. Avšak Havaj historicky často prekonáva priemer počas národných recesií, pokiaľ ide o hodnoty nehnuteľností, vďaka stabilnému prílevu ľudí, ktorí chcú žiť alebo vlastniť kúsok raja. Ďalším rizikom sú úrokové sadzby: ak sadzby zostanú vysoké alebo ešte vzrastú, dostupnosť bývania pre miestnych zostane veľmi napätá – to by mohlo ešte viac znížiť objem predaja a nakoniec obmedziť rast cien. Videli sme v rokoch 2022–2023, ako rýchly nárast hypoték na ~7 % rýchlo ochladil trh.

Regulačné riziko je ďalším faktorom. Havajskí tvorcovia politík čoraz viac skúšajú opatrenia na skrotenie trhu s nehnuteľnosťami v prospech miestnych – príkladom je diskutovaná daň za prázdne domy (ktorá by mohla uvaliť príplatok na nehnuteľnosti prázdne viac ako polovicu roka) honolulucitycouncil.org, alebo dokonca potenciálne regulácia nájomného (momentálne nie je na stole, ale skupiny nájomcov to konceptuálne navrhli). Hoci Havaj bol tradične za práva vlastníkov, bytová kríza podnecuje odvážne nápady. Akékoľvek takéto opatrenia by mohli ovplyvniť výnosy z investícií alebo stratégie (napr. daň za prázdne domy by mohla niektorých vlastníkov prinútiť predať alebo prenajať jednotky, čo ovplyvní ponuku). Investori by mali sledovať zmeny politík na úrovni okresov aj štátu.

Klíma a poistenie: Rastúcim problémom je klimatická zmena a riziko prírodných katastrof, čo je v ostrovných nehnuteľnostiach veľmi relevantné. V roku 2023 bol požiar v Lahaina na Maui varovaním pred rizikami požiarov a klímy aj na Havaji. Zvyšovanie hladiny mora je pomaly sa pohybujúci problém, ktorý by mohol v nasledujúcich desaťročiach ovplyvniť nízko položené štvrte ako Waikiki, Mapunapuna a Ewa Beach. Už teraz príležitostne spôsobuje King Tide záplavy na niektorých uliciach Honolulu. To by mohlo viesť k zvýšeným nákladom na poistenie a adaptačné opatrenia. V skutočnosti poistné na Havaji rastie približne o 15 % ročne pre pobrežné nehnuteľnosti agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Niektoré poisťovne sprísňujú krytie pre hurikány/vietor alebo vyžadujú vyššie spoluúčasti. Investori, najmä tí, ktorí kupujú blízko oceánu, musia tieto náklady zohľadniť a prípadne nehnuteľnosti prispôsobiť na odolnosť (zosilnenie strechy, zvýšenie stavieb atď.). Dobrou správou je, že Havaj je proaktívny – napríklad nové budovy majú prísne normy pre hurikány a v oblastiach ako Waikiki sa hovorí o mólach a čerpadlách. Z dlhodobého hľadiska však klimatické riziko môže ovplyvniť hodnotu nehnuteľností na najzraniteľnejších miestach a malo by byť súčasťou každého hodnotenia rizika.

Výhľad pre investorov: Napriek vysokým vstupným cenám zostáva nehnuteľnosť na Havaji žiaducou dlhodobou investíciou. Ponúka diverzifikáciu portfólia a zvyčajne stabilné zhodnocovanie; ako sa hovorí, „viac pôdy na Havaji už nevznikne.“ Mnohí investori to vnímajú ako generačné držanie alebo budúci dôchodkový plán (kúpiť teraz, prenajímať, neskôr sa nasťahovať na dôchodok). Prognózy predpovedajú mierny rast namiesto kolapsu, takže aj tí, ktorí nakúpia v roku 2025 za najvyššie ceny, majú slušnú šancu, že do roku 2030 budú hodnoty vyššie. Trh s prenájmami poskytuje záchrannú sieť – ak sa jednotku nepodarí predať za požadovanú cenu, je veľká šanca, že ju prenajmete a pokryjete náklady vzhľadom na dopyt po bývaní na Havaji. Kľúčom pre nových investorov je múdro si vybrať segmenty. Ultra-luxusné byty môžu byť volatilné (závisia od zahraničných kupcov) a majú vysoké prevádzkové náklady (poplatky/dane), zatiaľ čo bývanie strednej triedy (napríklad byt pod 600-tisíc dolárov alebo dom pod 1 milión v dobrej školskej štvrti) má širokú základňu miestnych kupcov aj nájomcov, a teda možno nižšie riziko. Komerčné investície ako malé maloobchodné centrá alebo priemyselné sklady sú tiež atraktívne, ak sa dajú nájsť, keďže tieto sektory majú obmedzenú ponuku. Celkovo Havaj ponúka silné dlhodobé fundamenty – atraktívny životný štýl, obmedzenú pôdu a milióny ľudí, ktorí tam chcú žiť alebo navštíviť – no investori by mali myslieť aj na krátkodobé prekážky ako úrokové sadzby, zmeny regulácií a zabezpečiť, že ich stratégia zodpovedá jedinečnej dynamike havajského trhu.

Zmeny v územnom plánovaní a vládnej politike

Vládna politika zohráva kľúčovú úlohu na trhu s nehnuteľnosťami v Honolulu, najmä teraz, keď sa lídri snažia riešiť vysoké náklady na bývanie a tlak na rozvoj. Tu sú niektoré dôležité nedávne zmeny v územnom plánovaní a politike, ktoré ovplyvňujú nehnuteľnosti:

• Rozšírenie príslušenstva obytných jednotiek (ADU): V roku 2024 schválil štátny parlament SB 3202 (Zákon 39), prelomový zákon, ktorý umožňuje až dve ADU na jednom obytnom pozemku v celom štáte hiappleseed.org hiappleseed.org. Predtým Honolulu povoľovalo jednu ADU (tzv. granny flat) na určitých pozemkoch; teraz môžu majitelia potenciálne pridať dve ďalšie malé obydlia, ak to infraštruktúra umožní. Toto fakticky zvyšuje územné využitie v mnohých štvrtiach rodinných domov, aby sa umožnilo viac bývania. Mesto Honolulu však vyjadrilo obavy z preťaženia infraštruktúry a snažilo sa zákon zvrátiť (miestni úradníci neradi, keď štát prehlasuje okresné územné plánovanie). Zákon ponecháva právomoc schvaľovania na okresoch individuálne, takže implementácia stále prebieha. Ak sa tento prístup prijme, mohol by postupne zvýšiť ponuku nájomného bývania a možnosti viacgeneračného bývania na celom ostrove.
• Konverzie komerčných priestorov na bývanie: Popri ADU bola prijatá aj HB 2090 (Zákon 37, 2024), ktorá umožňuje, aby nehnuteľnosti určené na komerčné využitie mohli byť využité na bývanie hiappleseed.org. Toto opatrenie je zamerané najmä na prázdne kancelárske budovy a obchodné centrá – majiteľom uľahčuje premeniť napríklad nevyužitú komerčnú budovu na byty alebo kondomíniá. Honolulu pravdepodobne identifikuje vhodné lokality (možno časti Downtownu, Iwilei, Kaimuki atď.), kde by to mohlo pomôcť pridať bývanie. Bude potrebné upraviť územné plány, aby sa riešili parkovanie, veľkosť jednotiek a pod., no táto politika signalizuje kreatívny prístup k pridávaniu bývania a oživeniu nevyužitých oblastí.
• Pobídky na dostupné bývanie (Honolulu Bill 3): Na úrovni okresu starosta Honolulu Rick Blangiardi podpísal Bill 3 (2024), ktorý posilňuje pobídky na výstavbu cenovo dostupných nájomných bytov sachihawaii.com. Rozširuje oslobodenie od dane z nehnuteľností a odpúšťa určité poplatky pre kvalifikované projekty (tie, ktoré vyčleňujú byty pre nízkopríjmových nájomcov). Zákon tiež zjednodušuje proces povoľovania týchto projektov (cieľom je vybavenie do 90 dní). Cieľom je povzbudiť súkromných developerov, aby stavali viac bývania pre pracujúcich. Vzhľadom na vysoké stavebné náklady na Havaji sa tieto pobídky považujú za nevyhnutné, aby sa projekty oplatili. Výsledkom je, že bolo oznámených niekoľko nových projektov nájomného bývania pre nízkopríjmové a „medzerové“ príjmové skupiny v mestskom Honolulu a Západnom Oʻahu, často prostredníctvom verejno-súkromných partnerstiev.
• Návrh dane za „prázdne domy“: V roku 2024 predstavili členovia Rady Honolulu Bill 46, ktorým by sa zaviedla daň za prázdne domy – poplatok za obytné nehnuteľnosti, ktoré sú prázdne viac ako polovicu roka honolulucitycouncil.org. Tento návrh je inšpirovaný daňou vo Vancouveri a jeho cieľom je motivovať investorov, ktorí nechávajú byty prázdne, aby ich prenajímali, alebo platili daň, ktorá financuje bytové programy. Myšlienka je medzi vlastníkmi nehnuteľností kontroverzná, no zástancovia tvrdia, že približne 34 000 prázdnych bytových jednotiek v Honolulu (niektoré sú rekreačné domy alebo investície) je zdroj, ktorý by sa dal využiť pre miestnych obyvateľov. K roku 2025 je toto opatrenie stále predmetom diskusie; ak bude nakoniec prijaté, mohlo by mierne zvýšiť ponuku dlhodobých prenájmov a priniesť príjmy na dostupné bývanie. Je to znak, že Havaj zvažuje prísnejšie opatrenia na riešenie prázdnych bytov a špekulácií.
• Predpisy pre krátkodobé prenájmy: Významnou zmenou politiky bola Vyhláška 22-7 (Zákon 41) prijatá v roku 2022, ktorá nadobudla plnú účinnosť v roku 2023. Táto vyhláška zakazuje krátkodobé prenájmy (pobyty pod 90 dní) vo väčšine rezidenčných oblastí Oʻahu, s výnimkou určených rezortných zón (ako časti Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Tiež zvýšila dohľad a pokuty za nelegálne dovolenkové prenájmy. To malo okamžitý dopad: tisíce jednotiek Airbnb/VRBO boli zatvorené alebo premenené na dlhodobé prenájmy. Vyhláška bola napadnutá na súde, ale bola prevažne potvrdená (s úpravou, ktorá umožnila 30-dňové prenájmy počas prebiehajúceho súdneho sporu, pričom čoskoro sa pravdepodobne prejde na 90 dní). Zámer politiky je vrátiť bývanie miestnym obyvateľom a znížiť vplyv návštevníkov na susedstvá. Pre nehnuteľnosti to znamená, že nehnuteľnosti mimo rezortných oblastí stratili potenciál príjmu z krátkodobých prenájmov, čo by mohlo znížiť hodnotu bytov alebo domov, ktoré boli propagované ako dovolenkové prenájmy. Naopak, nehnuteľnosti v rámci rezortných zón (ako kondotely vo Waikiki) sa stali hodnotnejšími, keďže majú takmer monopol na legálne dovolenkové prenájmy. Mesto pokračuje v aktívnom presadzovaní týchto pravidiel a táto politika sa zdá byť trvalá, čo mení investičnú kalkuláciu pre mnohé rezidenčné nehnuteľnosti.
• Iniciatívy v oblasti zonácie a zvyšovania hustoty: Mesto a okres Honolulu aktualizujú svoj Všeobecný plán Oʻahu a susedské TOD plány. Oblasti okolo nových železničných staníc zaznamenali zmeny zonácie na vyššiu hustotu. Napríklad v okolí staníc Kalihi a Iwilei mesto podporuje stredne vysoké bytové domy a zmiešané využitie. V štvrtiach ako Ala Moana umožňuje špeciálny Ala Moana TOD plán výstavbu výškových budov výmenou za komunitné benefity. Kakaʻako, ktorý je pod jurisdikciou Hawaii Community Development Authority (HCDA), naďalej schvaľuje nové veže podľa svojho hlavného plánu. Medzitým v niektorých oblastiach, ako je Windward Oʻahu alebo North Shore, dochádza k odporu komunity voči akýmkoľvek zmenám zonácie, ktoré by mohli zvýšiť rozvoj. Napríklad vo východnom Honolulu bol návrh povoliť niektoré byty v určitých komerčných zónach (na vytvorenie bývania), ale stretol sa s odporom. Vzor je takýto: mestské jadro a západné Oʻahu sú určené na rast, zatiaľ čo vidiecke a zavedené predmestské oblasti zostávajú chránené zonáciou. S rastúcimi potrebami bývania možno očakávať ďalšie diskusie o úpravách zonácie – vrátane možného zvýšenia výškových limitov alebo zníženia požiadaviek na parkovanie – najmä v situácii naliehavého nedostatku bývania.
• Infrastruktúrne a klimatické politiky: V roku 2025 štát a mesto tiež integrujú odolnosť voči klíme do stavebných pravidiel. Napríklad nové pravidlá o stavebných odstupoch od pobrežia (Zákon 16, 2020) vyžadujú, aby budovy boli ďalej od pobrežia kvôli zvyšovaniu hladiny mora. Honolulu plánuje modernizáciu infraštruktúry, ako sú vylepšenia kanalizácie a poplatok za dažďovú vodu – tieto môžu ovplyvniť časový harmonogram a náklady na výstavbu. Štát tiež presadzuje udržateľný turizmus: bol predstavený návrh zákona o „zelenom poplatku“, ktorý by účtoval návštevníkom poplatok za environmentálnu ochranu, a hoci to nie je priamo politika v oblasti nehnuteľností, uznanie vplyvu turizmu môže ovplyvniť budúce schvaľovanie rezortných projektov alebo vyžadovať viac opatrení od developerov.

Zhrnuté, politické prostredie Honolulu sa aktívne vyvíja, aby riešilo dostupnosť bývania a udržateľnosť. Trend smeruje k podpore výstavby ďalšieho bývania (prostredníctvom zvyšovania zastavanosti a stimulov), pričom sa zároveň riadia dopady turizmu a vlastníctva nehnuteľností neprítomnými majiteľmi. Pre zainteresovaných v oblasti nehnuteľností je dôležité byť informovaný o týchto zmenách politík – môžu výrazne ovplyvniť hodnoty nehnuteľností a povolené využitie. Doterajšie opatrenia, ako rozšírenie ADU a zvyšovanie zastavanosti v rámci TOD, signalizujú pro-developerský postoj na zvýšenie ponuky, zatiaľ čo opatrenia ako zákaz krátkodobých prenájmov a potenciálna daň z neobsadených nehnuteľností signalizujú snahu uprednostniť bývanie pre miestnych. Rovnováha týchto opatrení bude formovať trh s nehnuteľnosťami v Honolulu v nasledujúcich rokoch.

Najvýkonnejšie a rozvíjajúce sa štvrte

Trh s nehnuteľnosťami v Honolulu je mozaikou rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má svoje vlastné trendy. Tu sú niektoré z najvýkonnejších a perspektívnych oblastí k roku 2025:

• Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Ako už bolo spomenuté, Kakaʻako zažíva boom nových luxusných bytov, vďaka čomu je najdynamickejšou štvrťou z hľadiska rozvoja. Rýchlo sa stala prestížnou adresou pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí chcú mestské pohodlie – podobne ako manhattanský alebo downtown Miami štýl bývania v Honolulu. Byty v nových budovách ako Waiea, Anaha (dokončená pred niekoľkými rokmi) a pripravovaná Kalae sa pravidelne predávajú za niekoľko miliónov dolárov. Premena tejto oblasti (nové potraviny, parky, umelecké inštalácie) ju urobila veľmi žiadanou. Výsledkom je, že Kakaʻako zaznamenalo silný rast cien za posledné desaťročie a naďalej prekonáva mnohé iné štvrte v raste cien aj objeme predaja. Susedná Ala Moana, so staršími bytmi a nákupným centrom, tiež zaznamenáva obnovený záujem, najmä s plánovaným ukončením železničnej trate práve tam. Investičný výhľad: Pozitívny, hoci prevažne obmedzený na trh s bytmi; je to útočisko pre bohatších kupujúcich a investorov, pričom niektoré jednotky slúžia ako pieds-à-terre alebo dlhodobé prenájmy pre majetných nájomcov.
• Waikiki: Waikiki je turistickým srdcom Honolulu a jedinečným trhom s bytmi. Nachádza sa tu mix condotelov, rezidenčných bytov a luxusných hotelových rezidencií (ako Ritz-Carlton Waikiki). Nehnuteľnosti vo Waikiki sa pred pandémiou darilo vďaka potenciálu príjmov z dovolenkových prenájmov. S novými pravidlami je Waikiki jedným z mála miest, kde sú krátkodobé prenájmy stále legálne, takže určité budovy (tie v rezortnej zóne) zostávajú investičnými horúcimi miestami. Výkonnosť nehnuteľností sa tu líši: luxusné byty ako Trump Tower Waikiki alebo Ritz-Carlton si udržali vysokú hodnotu (s veľkým záujmom zahraničných kupcov), zatiaľ čo niektoré staršie bytové domy stagnovali. Waikiki si zachováva svoju príťažlivosť – je v pešej vzdialenosti od slávnych pláží, reštaurácií a zábavy. Ako sa turizmus opäť rozbieha, výnosy z prenájmu legálnych dovolenkových bytov tu opäť rastú. Preto Waikiki zostáva pre investorov „starou dobrou klasikou“, hoci potenciálni kupujúci musia byť obozretní, ktoré budovy umožňujú aké využitie.
• Kahala & Diamond Head (Východné Honolulu): Toto je klasická luxusná rezidenčná štvrť Honolulu – známa svojimi domami na pláži a tichými ulicami. Kahala je v tomto smere ako Beverly Hills na Oʻahu. V posledných rokoch tu došlo k nárastu predaja ultra-luxusných nehnuteľností (s viacerými transakciami nad 10 miliónov dolárov a rekordným predajom za 65 miliónov v roku 2025 hicentral.com, čo skutočne podčiarkuje jej elitný status). Trh v Kahale je veľmi obmedzený ponukou; každý rok sa predá len niekoľko domov. Ceny sú na rekordných maximách (medián často 2–4 milióny dolárov za domy mimo pláže, domy na pláži ľahko 10 miliónov+). Oblasti Diamond Head a Black Point sú podobne na najvyššej úrovni. Tieto štvrte si vedú stabilne – ich hodnota zriedka výrazne klesá, aj počas poklesov, vďaka ich prestíži a nedostatku. Pre investorov sú to typicky dlhodobé investície alebo dedičné nákupy (výnosy z prenájmu sú nízke, keďže 5-miliónový dom v Kahale sa nedá prenajať za úmerne vysoký nájom, ale hodnotu poháňa zhodnotenie a prestíž). Klasifikujeme ich ako najvýkonnejšie z hľadiska udržania hodnoty a dosahovania prémiových cien, hoci nie sú „emergentné“, keďže sú už dobre etablované.
• Hawaiʻi Kai (Východné Honolulu): Prímestská pobrežná komunita, Hawaii Kai je trvalo hodnotená ako jedna z najžiadanejších oblastí pre rodiny. Dobré školy, domy pri maríne a nákupné možnosti ju robia populárnou medzi miestnymi profesionálmi a vojenskými dôstojníkmi. Je „výkonná“ v tom zmysle, že ponuka je obmedzená (je to konečná plánovaná oblasť) a dopyt je stabilný, takže ceny neustále mierne rastú. Medián rodinných domov je tu teraz okolo 1,3–1,5 milióna dolárov, radové domy v rozmedzí 700 tisíc až 1 milión dolárov. Investori majú Hawaii Kai radi pre dlhodobých nájomcov (je to trochu ďaleko od centra, takže je menej atraktívna pre turistov, viac pre rezidentov). Neplánuje sa žiadna veľká nová výstavba (keďže Hawaii Kai je v podstate zastavaná), čo je priaznivé pre hodnotu existujúcich nehnuteľností.
• Mililani (Stredné Oʻahu): Mililani, vrátane Mililani Mauka, je plánovaná komunita známa svojou priateľskou atmosférou pre rodiny, kvalitnými školami a relatívnou dostupnosťou (v porovnaní s centrom Honolulu). Už roky je najpredávanejšou štvrťou podľa objemu – mnoho vojenských rodín tu kupuje alebo prenajíma domy kvôli blízkosti k základniam. Trh v Mililani je silný; aj počas spomalenia v roku 2023 sa domy v Mililani dobre predávali, ak boli správne nacenené. Oblasť je trochu ďalej od mesta, ale ponúka chladnejšiu klímu (na vysočine) a prímestský komfort. Nie je to úplne „emergentná“ oblasť (je populárna už od 80. rokov), ale je trvalo jednou z najlepších na Oʻahu z hľadiska dopytu. S novými pracoviskami ako Konēwai (centrum prevádzky železnice Honolulu Authority) neďaleko a plánovanou železnicou (druhá fáza železnice v Honolulu pôjde až k okraju Mililani pri Leeward Community College/Pearl Highlands s parkovaním a prestupom), sa konektivita zlepší. Očakávajte, že Mililani bude naďalej top performerom v strednom segmente trhu, atraktívnym pre miestnych aj kupujúcich z pevniny, ktorí hľadajú „skutočnú susedskú“ atmosféru.
• Ewa Plain & Kapolei (Západné Oʻahu): Tento región je rastúcou hranicou Oʻahu. Za posledné desaťročie sa sem presťahovali desaťtisíce ľudí kvôli novému bývaniu. Kapolei je najmä propagované ako „Druhé mesto“ Oʻahu s vlastným centrom, vládnymi úradmi, nákupnými centrami a železničnou linkou. Istý čas sa investori vyhýbali tejto oblasti kvôli dlhej dochádzke do mesta, ale s pribúdajúcimi pracovnými miestami a čiastočným otvorením železnice záujem vzrástol. Ceny domov v Kapolei/Ewa sú nižšie ako v Honolulu (stredná cena domu ~900 000 $ v roku 2025 vs. 1,1 mil. $ na celom ostrove), čo je atraktívne pre prvých kupujúcich a investorov hľadajúcich novostavby. Štvrte ako Ocean Pointe, Hoakalei a Kapolei-Mehana majú veľa nových stavieb a patria medzi najpredávanejšie. Jediné upozornenie v tejto oblasti: ako ukazujú údaje o ponuke, v Ewa došlo v rokoch 2024–25 k nárastu ponúk hicentral.com, čo naznačuje určitý prebytok, keď sa na trh dostalo veľa podobných domov naraz. Z dlhodobého hľadiska však, ako rastie (alebo sa aspoň presúva) populácia Oʻahu, práve Západné Oʻahu bude miestom väčšiny novej výstavby – takže je „emerging“ v zmysle rastúceho významu. Pre investorov môžu byť prenájmy rodinných domov úspešné najmä u rodín (najmä vojenských, keďže základne Schofield a Hickam sú blízko cez H-1/H-2). Navyše, rastúci maloobchod v Kapolei a možný budúci univerzitný kampus (UH West Oʻahu sa rozširuje) znamenajú, že sa z neho stáva sebestačné mesto, čo by malo podporiť dopyt.
• Kalihi–Palama & Iwilei (Mestské Honolulu): Ide o staršie štvrte západne od centra, ktoré boli historicky robotnícke a priemyselné oblasti. Sú emerging v tom, že mesto má pre ne veľké plány v rámci rozvoja orientovaného na dopravu (železničná trať tu prechádza s viacerými stanicami). Hovorí sa o zmiešaných projektoch, dostupnom bývaní a dokonca o presťahovaní Oʻahu Community Correctional Center (väznice), aby sa uvoľnila pôda na rozvoj v Kalihi. Niektorí developeri tu skupujú pozemky v očakávaní rastu. Súčasné hodnoty nehnuteľností sú tu relatívne nižšie, takže ak dôjde k prestavbe, je tu potenciál na zhodnotenie. Je to dlhodobejšia investícia, keďže sú potrebné infraštruktúrne vylepšenia, ale do roku 2030 by sme mohli vidieť výraznú premenu Kalihi (podobne ako Kakaʻako v 2010-tych rokoch).
• North Shore & Windward „lifestyle“ oblasti: North Shore Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) a Windward pobrežie (Kailua, Kāneʻohe) zostávajú veľmi žiadané pre svoj životný štýl – surferské mestá a pokojné komunity. Kailua najmä zaznamenala obrovský nárast cien počas pandémie (raj pre prácu na diaľku). Tieto trhy mierne ochladli (už menej súťažných ponúk), ale stále patria medzi najdrahšie na Oʻahu mimo Honolulu. Stredná cena domu v Kailua je bežne nad 1,3 mil. $, a ponuka zostáva obmedzená, pretože nová výstavba tu prakticky nie je možná (odpor komunity je silný). Tieto oblasti sú „top-performing“ z hľadiska dlhodobej atraktivity – nehnuteľnosti si držia hodnotu a často len rastú. Nie sú „emerging“ (sú už dlho prémiové), ale stoja za zmienku, keďže často predbiehajú všeobecné trhové trendy (rast cien v Kailua v mnohých posledných rokoch prekonal priemer Honolulu).

Na záver, víťazi na trhu s nehnuteľnosťami v Honolulu zahŕňajú nové mestské hotspoty (Kakaʻako) aj zavedené luxusné a rodinné lokality (Kahala, Mililani atď.). Pre niekoho, kto chce investovať alebo sa presťahovať, možnosti siahajú od ultramoderných bytov až po prímestské domy, pričom každý má iný profil rizika/odmeny. Je tiež zrejmé, že plány na dopravu a rozvoj zvyšujú hodnotu niektorých štvrtí (oblasti napojené na železnicu, komunity západného Oʻahu) ako ďalšie miesta, ktoré sa oplatí sledovať. Sledovanie infraštruktúry (ako železnica, nové diaľnice) a toho, kde sa sústreďuje pozornosť vlády alebo developerov, môže napovedať, ktoré sú „emergentné“ štvrte zajtrajška.

Odborné prognózy a predpovede do roku 2030

Čo čaká trh s nehnuteľnosťami v Honolulu? Predpovede na zvyšok 20. rokov 21. storočia naznačujú obdobie mierneho rastu, podporeného trvalou nerovnováhou medzi ponukou a dopytom na Havaji. Tu sú niektoré kľúčové projekcie a očakávania odborníkov:

• Trajektória cien nehnuteľností: Po závratnom raste na začiatku 20. rokov (a krátkej korekcii v roku 2023) sa predpokladá, že ceny domov v Honolulu budú rásť miernym tempom do roku 2030. Niekoľko analytikov predpovedá, že medián cien domov na Oʻahu porastie v druhej polovici desaťročia o 1 % až 3 % ročne luxurybigisland.com luxurybigisland.com. To by znamenalo, že medián ceny samostatne stojaceho domu v okrese Honolulu bude v roku 2030 niekde okolo 1,3–1,4 mil. USD (z ~1,1 mil. USD v roku 2025) a medián bytov možno okolo 550–600 tis. USD (z 515 tis. USD v roku 2024 hicentral.com). Samozrejme, ide o odhady – skutočné výsledky budú závisieť od úrokových sadzieb a ekonomických síl – ale konsenzus je pomalý rast namiesto ďalšieho boomu. Jeden z dôvodov: úrokové sadzby sa neočakáva, že sa vrátia na extrémne nízke úrovne, ktoré poháňali rast v roku 2021, takže kúpna sila bude obmedzená. Avšak obmedzená ponuka a vysoké stavebné náklady pôsobia ako podlaha pod cenami. Aj keď dopyt oslabí, nedostatok bývania na Havaji zabraňuje prebytku. Havajské ministerstvo obchodu, ekonomického rozvoja a cestovného ruchu (DBEDT) dokonca predpovedá, že okres Honolulu bude do roku 2035 potrebovať približne 13 500 až 24 000 nových bytových jednotiek (v závislosti od populačných trendov), aby uspokojil dopyt files.hawaii.gov files.hawaii.gov. To znamená potrebu 1 300–2 400 jednotiek ročne – tempo výstavby, ktoré historicky nedokážeme naplniť. Tento nedostatok naznačuje, že bývanie zostane vzácne a hodnoty budú podporované.
• Výhľad na nájomné a výnosy: Nájomné v Honolulu bude pravdepodobne naďalej postupne rásť, najmä ak zostane kúpa domu pre mnohých nedostupná. Do roku 2030 môže jednoizbový byt, ktorý sa dnes prenajíma za 2 300 dolárov, stáť 2 700–2 800 dolárov (pri predpoklade ~2 % ročného nárastu). Hoci nejde o obrovský skok, zhoršuje to problém dostupnosti bývania. Honolulu Board of Realtors a UHERO očakávajú, že miera neobsadenosti zostane nízka a akákoľvek nová ponuka (z ADU alebo nových prenájmov) bude absorbovaná nahromadeným dopytom. Z pohľadu investora by teda nájomné nehnuteľnosti mali naďalej poskytovať stabilný príjem a prípadne mierne lepšie kapitalizačné sadzby, ak niekto kúpi za dnešné ceny a zafixuje si úrok (ak by sa úrokové sadzby v priebehu niekoľkých rokov stabilizovali alebo klesli, refinancovanie by mohlo zlepšiť cash flow). Ďalší faktor: do roku 2030 bude veľká generácia mileniálov vo veku zakladania rodín, čo môže zvýšiť počet domácností (dobré pre dopyt po bývaní) – hoci to bude čiastočne kompenzované tým, že niektorí miestni mileniáli opustia Havaj kvôli vysokým nákladom. Celkovo rast nájomného bude kopírovať infláciu, ak nie mierne vyšší, a Honolulu pravdepodobne zostane medzi 5 najdrahšími americkými trhmi s nájmom.
• Prognózy pre komerčný sektor: Dopyt po kancelárskych priestoroch by mal zostať stabilný alebo mierne klesať, keďže hybridná práca pretrváva. Colliers predpovedá, že miera neobsadenosti kancelárií v Honolulu sa bude v nasledujúcich rokoch pohybovať v nízkych až stredných tínedžerských číslach – oveľa lepšie ako vo vnútrozemských mestách, ale ani tu nedôjde k dramatickému sprísneniu. Môžeme očakávať rovnováhu, keď niektoré staršie budovy budú vyradené z prevádzky na prestavbu a firmy budú optimalizovať svoju plochu. Maloobchodné nehnuteľnosti by mali zostať silné, pokiaľ bude cestovný ruch a miestna spotreba zdravá. Nájomné v maloobchode na Havaji môže mierne rásť a neobsadenosť zostať nízka (~5 % alebo menej) až do roku 2030, pokiaľ nenastane veľká recesia. Nová výstavba v maloobchode sa bude sústreďovať najmä na susedské centrá v rastúcich oblastiach (West Oʻahu, prípadne nové maloobchodné priestory v TOD projektoch). Priemyselné nehnuteľnosti sú takmer na maxime – aj do roku 2030, pokiaľ sa nevybuduje nový priemyselný park (čo by si vyžadovalo politickú vôľu na zmenu územného plánu), zostane neobsadenosť extrémne nízka. Priemyselné nájomné tak bude do roku 2030 pravdepodobne výrazne vyššie (inflácia plus nedostatok môžu ľahko zvýšiť ceny o 20–30 % oproti dnešným úrovniam). Pokiaľ ide o hotely, prognóza je optimistická: do roku 2030 sa očakáva, že cestovný ruch na Havaji sa úplne zotaví a dokonca prekoná rekordy z roku 2019. Oficiálna prognóza štátu očakáva, že počet návštevníkov sa bude každoročne zvyšovať o niekoľko percent a v druhej polovici desaťročia presiahne 10 miliónov ročne. To udrží obsadenosť hotelov vysokú a môže si vyžiadať nové hotelové projekty (alebo rozšírenie existujúcich). Hodnota hotelov by mala primerane rásť, najmä keď inštitucionálni investori čoraz viac vnímajú destinácie na oddych, ako je Havaj, ako stabilné investície.
• Sentiment investorov: Prieskum medzi miestnymi odborníkmi na nehnuteľnosti a Pacific Asia Center for Entrepreneurship naznačuje všeobecný optimizmus, že nehnuteľnosti na Havaji budú prekonávať infláciu, ale nezažijú rast podobný bubline v nasledujúcich 5 rokoch. Havajská ekonomika je na miernej trajektórii rastu (~1,5–2 % rast HDP) brevitas.com, čo podporuje trh s nehnuteľnosťami, ale nenaznačuje prehrievanie. Neočakáva sa žiadny krach – najmä faktory, ktoré často predchádzajú krachom (nadmerná ponuka, špekulatívna páka atď.), momentálne na Havaji vo veľkej miere chýbajú. Štandardy poskytovania úverov zostávajú pevné a výstavba je obmedzená. Okrem toho má mnoho vlastníkov zafixované nízke úrokové sadzby, takže nie sú nútenými predajcami. Môže nastať scenár plató, ak úrokové sadzby zostanú vysoké: predaje sa spomalia a ceny sa na niekoľko rokov vyrovnajú (čo sa do istej miery stalo v rokoch 2018–2019). Výrazné poklesy cien sa však zdajú nepravdepodobné, pokiaľ nenastane vážny externý šok (napr. geopolitická kríza, ktorá zastaví cestovanie, alebo prudký nárast úrokových sadzieb nad očakávania).
• Historická perspektíva: Historicky sa nehnuteľnosti na Havaji pohybujú v cykloch približne paralelných s USA, ale s miernejšími výkyvmi (okrem prasknutia japonskej bubliny v 90. rokoch, ktoré viedlo k desaťročnému útlmu na Havaji). Napríklad po globálnej finančnej kríze v roku 2008 ceny v Honolulu klesli len o približne 10–15 % a zotavili sa do roku 2013, zatiaľ čo mnohé americké trhy klesli o viac ako 30 %. V 90. rokoch zažil Havaj dlhodobý pokles (~1991–2000 hodnoty stagnovali) v dôsledku odlivu japonských investícií. Mohlo by sa niečo podobné stať do roku 2030? Vplyv Japonska je dnes menší a dopyt z pevninskej časti USA je dôležitejší. Pokiaľ nedôjde k výraznému dlhodobému poklesu atraktivity (čo by sa mohlo stať len v prípade, že by napríklad klimatická zmena vážne zasiahla ostrovy alebo by práca na diaľku drasticky znížila záujem o druhé bývanie tu), nehnuteľnosti v Honolulu by sa mali vyhnúť drastickým výkyvom. Ak vôbec, klíma a udržateľnosť môžu začať ovplyvňovať hodnotu do roku 2030: nehnuteľnosti v bezpečných zónach (vzdialené od záplavových oblastí) môžu mať prémiu oproti tým v zraniteľných pobrežných oblastiach, ako sa bude zvyšovať povedomie. Tieto efekty však pravdepodobne budú postupné.
• Obyvateľstvo a dopyt po bývaní: Projekcie populácie na Havaji sú relatívne stabilné – štát má za posledných 5 rokov približne 1,42–1,45 milióna obyvateľov. Prognóza DBEDT naznačuje pomalý rast do budúcnosti (možno dosiahne ~1,5 milióna do roku 2030 v celom štáte, hlavne na Oʻahu) brevitas.com. Aj pri stabilnej populácii má Havaj deficit bytových jednotiek, pretože veľkosť domácností sa zmenšuje a mnoho mladých dospelých žije s rodičmi kvôli nedostatku bývania. Takže aj stabilná populácia vytvára nový dopyt po bývaní (cez vznik nových domácností). Štúdia dopytu po bývaní na roky 2025-2035 uvádza, že Honolulu potrebuje v priemere 1 874 nových jednotiek ročne (stred scenárov) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, čo je viac, ako sa v súčasnosti stavia. Ak sa politikám podarí zvýšiť výstavbu (napríklad začneme stavať 1 500 jednotiek ročne namiesto ~1 000 v súčasnosti), mohlo by to postupne zmierniť tlak na ceny. Ak nie, tlak bude pokračovať. Pravdepodobný scenár je niekde medzi – určitý nárast výstavby vďaka novým zákonom, ale nie masívny. Preto očakávame, že do roku 2030 bude Honolulu stále trhom s vysokými cenami a obmedzenou ponukou, len dúfajme s o niečo väčšou ponukou a možnosťami ako dnes.

Zhrnutie: Do roku 2030 odborníci predpovedajú pokračujúcu stabilitu a postupný rast realitného trhu v Honolulu. Je to trh charakterizovaný odolnosťou – chránený obmedzenou pôdou a globálnou príťažlivosťou. Hoci už možno neuvidíme dvojciferné ročné nárasty ako začiatkom roku 2022, majitelia môžu rozumne očakávať, že ich nehnuteľnosti budú časom mierne rásť na hodnote a investori môžu očakávať stabilný dopyt po prenájmoch a komerčných priestoroch. Pre tvorcov politík bude výzvou zabezpečiť, aby bol tento rast riadený spôsobom, ktorý prospeje obyvateľom (dostupnejšie bývanie) a zároveň udrží silu trhu. Ak sa súčasné trendy udržia, v roku 2030 zostane Honolulu jedným z najžiadanejších (a najdrahších) miest na život v krajine, pričom jeho nehnuteľnosti si zachovajú prémiové hodnoty, ktoré odrážajú jedinečnú ostrovnú ekonomiku a životný štýl. Ako to vyjadril jeden miestny ekonóm, havajské nehnuteľnosti nie sú horská dráha – je to skôr ako stabilný výstup na Diamond Head: niekedy strmý, niekedy rovný, ale vždy s pevným základom pod ním. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Zdroje:

• Honolulu Board of REALTORS® – Mesačné trhové správy (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
• Honolulu Board of REALTORS® – Historické údaje o predaji hicentral.com hicentral.com
• Zillow Research – Štatistiky trhu s bývaním v Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
• Havajské ministerstvo obchodu, ekonomického rozvoja a cestovného ruchu (DBEDT) – Správy o cestovnom ruchu a bývaní dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
• Havajské verejné rádio – Rozhovor o kancelárskom trhu, Colliers (august 2025) hawaiipublicradio.org
• Colliers & CBRE – Prehľad komerčného trhu na Oʻahu (2024) colliers.com brevitas.com
• Brevitas – Výhľad na komerčné nehnuteľnosti na Havaji (2025) brevitas.com brevitas.com
• Prenájmy agentúr – Predpovede trhu s prenájmami v Honolulu na rok 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
• Hawaiʻi Appleseed – Aktualizácia legislatívy o dostupnom bývaní (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
• Luxury Big Island (Harold Clarke) – Prognóza trhu s bývaním na Havaji 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com