Vastgoedmarkt van Honolulu 2025: Recordprijzen, Nieuwe Ontwikkelingen en Voorspellingen voor 2030

Belangrijke feiten en cijfers

• Huizenprijzen bijna op recordhoogte: De mediane prijs van een eengezinswoning op Oʻahu bereikte begin 2025 ongeveer $1,1 miljoen, een stijging van ~5% ten opzichte van het voorgaande jaar hicentral.com. De mediane prijzen van appartementen bleven stabiel rond $500.000 hicentral.com na snelle stijgingen tijdens de pandemie. De prijzen daalden in 2023 (mediane prijzen van eengezinswoningen daalden ~5%) maar herstelden zich in 2024 hicentral.com, wat wijst op een veerkrachtige vraag.
• Veranderingen in verkoop en aanbod: Het aantal verkochte woningen daalde door hogere rentevoeten – het aantal verkochte eengezinswoningen in maart 2025 was ~10% lager dan een jaar eerder hicentral.com – maar het aantal actieve aanbiedingen is sterk gestegen. De woningvoorraad op Oʻahu steeg met 33% (huizen) en 54% (appartementen) op jaarbasis in maart 2025 hicentral.com hicentral.com, waardoor kopers meer keuze hebben en de hevige concurrentie van 2021–2022 is afgekoeld. De mediane verkooptijd voor woningen liep op tot ongeveer 2 weken (15 dagen) tegenover minder dan 1 week op het hoogtepunt hicentral.com.
• Huurprijzen op een historisch hoogtepunt: De mediane huur op Oʻahu bedraagt eind 2024 ongeveer $2.500 per maand agencyhawaii.com, met gemiddelde huren in Honolulu rond de $2.900 (alle groottes) halverwege 2025 zillow.com zillow.com. De huren zijn gestabiliseerd met 2–4% jaarlijkse stijgingen in gewilde buurten zoals Kakaʻako en Ala Moana agencyhawaii.com. De vraag naar huurwoningen blijft sterk omdat hoge huizenprijzen en hypotheekrentes bewoners tot huren dwingen, waardoor de leegstand op de huurmarkt op Oʻahu bescheiden blijft (ongeveer 5–6%) in 2025.
• Kantorenmarkt herstellende: Het kantoorleegstandspercentage in Honolulu is verbeterd tot ongeveer 12–13% in 2025 hawaiipublicradio.org – veel gezonder dan steden op het vasteland zoals San Francisco (meer dan 30% leegstand). Twee opeenvolgende kwartalen van positieve opname werden gemeld tot eind 2024, waardoor de leegstand op het laagste punt in meer dan 3 jaar kwam (~12,7%) instagram.com. Verhuurders in het centrum vullen ruimtes opnieuw in met nieuwe bestemmingen, en Honolulu staat landelijk op de 2e plaats voor geplande kantoor-naar-woning-conversies hawaiipublicradio.org, wat wijst op inspanningen voor adaptief hergebruik om zowel lege kantoren als woningbehoeften aan te pakken.
• Sterke retail- & industriële sector: Winkelvastgoed is stabiel met lage leegstand (~5%) brevitas.com, ondersteund door het herstel van het toerisme en stabiele lokale bestedingen. Winkelstraten in Waikiki zagen in 2024 het voetgangersverkeer bijna terugkeren naar het niveau van vóór de pandemie brevitas.com, wat luxe retailers en restaurants ten goede kwam. Suburbane retail breidt uit in groeigebieden zoals West Oʻahu (Kapolei/Ewa), volgend op woningontwikkeling brevitas.com. Industriële panden blijven uiterst schaars – de leegstand van magazijnen op Oʻahu schommelde rond de 1% eind 2024 rebusinessonline.com – met sterke vraag en vrijwel geen overtollige ruimte.
• Toerisme & Gastvrijheid Herstel: De hotelbezetting in Honolulu is weer gestegen naar het midden-70% bereik brevitas.com brevitas.com (gemiddeld ~76% in de hele staat in 2024), nog steeds een paar punten onder de piek van ~80% van vóór 2019. Recordkamerprijzen zorgen voor hogere inkomsten: de gemiddelde dagtarieven (ADR) in de hele staat waren in 2024 ~30% hoger dan in 2019 (ongeveer $360/nacht) brevitas.com, waardoor de totale hotelinkomsten op ~$5,5 miljard uitkomen – vergelijkbaar met 2019 na inflatie brevitas.com. Hotels in Waikiki profiteren van een sterke binnenlandse vraag, hoewel het herstel van het Japanse toerisme (cruciaal voor luxe hotels en appartementen) geleidelijk blijft verlopen.
• Nieuwe Ontwikkelingen Transformeren de Skyline: Tientallen nieuwe woontorens zijn in aanbouw of recent opgeleverd, vooral in stedelijk Honolulu. Het district Kakaʻako/Ala Moana bloeit met luxe hoogbouw zoals Victoria Place (voltooid in 2024), The Park Ward Village (oplevering in 2025), Kalae (in aanbouw op de voormalige Ward Warehouse-locatie), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group), en Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Deze projecten zullen tegen 2026–2027 duizenden luxe woningen toevoegen en de skyline van Honolulu veranderen. In West Oʻahu zorgen master-planned communities (Ho‘opili, Koa Ridge) en een tweede “stad” in Kapolei voor nieuwe eengezinswoningen, townhouses en zelfs een UH-campus, waardoor de groei naar de lijzijde van het eiland verschuift.
• Beleidswijzigingen om het woningaanbod te vergroten: De overheid van Hawaï pakt het woningtekort aan met nieuwe wetten en stimuleringsmaatregelen. In 2024 heeft de staat SB 3202 aangenomen, waarmee maximaal twee Accessory Dwelling Units (ADU’s) per perceel in de hele staat zijn toegestaan, en HB 2090 waarmee de omzetting van commerciële panden naar residentieel gebruik mogelijk wordt gemaakt hiappleseed.org – grote stappen om het woningaanbod te vergroten. De gemeenteraad van Honolulu heeft Bill 3 (2024) aangenomen, die belastingvoordelen en vrijstellingen van heffingen biedt om de ontwikkeling van betaalbare huurwoningen te stimuleren sachihawaii.com. Er zijn ook strenge regels voor kortetermijnverhuur ingevoerd (minimaal 90 dagen verhuur in woonwijken), waardoor veel vakantieverhuurders terugkeren naar de langetermijnmarkt. Een “leegstandsheffing” op leegstaande investeringspanden wordt besproken honolulucitycouncil.org om speculatief aanhouden te beperken en meer woningen voor lokale bewoners beschikbaar te maken.
• Populaire en opkomende buurten: Kakaʻako is de snelst groeiende luxe appartementmarkt van Honolulu en trekt investeerders en vermogende kopers aan met zijn moderne torens, uitzicht op zee en nabijheid van het centrum. Waikiki blijft een populaire plek voor appartementen (en huurinkomsten van toeristen, waar toegestaan). Hoogwaardige gebieden zoals Kahala en Diamond Head blijven in trek (een recordverkoop van $65,75 miljoen werd in 2025 in Kāhala afgerond hicentral.com), waarmee hun “blue-chip”-status wordt bevestigd. Gezinsvriendelijke buitenwijken zoals Mililani (Centraal Oʻahu) en Hawaii Kai (Oost-Honolulu) zijn blijvende favorieten vanwege hun scholen en levensstijl. Aan de westkant ontwikkelen Kapolei/Ewa Beach zich tot groeikernen – met nieuwbouwwoningen, winkels (Ka Makana Aliʻi winkelcentrum) en toekomstige railverbindingen – waardoor duizenden nieuwe woningen zowel lokale gezinnen als investeerders aantrekken.
• Vooruitzichten tot 2030 – Gematigde groei, geen crash: Experts verwachten gestage maar tragere groei in het vastgoed van Honolulu in de komende 5+ jaar. Een beperkt aanbod en de blijvende aantrekkingskracht van Hawaï zullen naar verwachting zorgen voor stijgingen van de huizenprijzen van ~1–3% per jaar op Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, tenzij er grote economische schokken optreden. De University of Hawaiʻi Economic Research Organization (UHERO) merkt op dat hoewel de hoge rente in 2024–25 het verkoopvolume heeft doen afkoelen, de vastgoedwaarden hoog blijven door aanhoudende vraag luxurybigisland.com. Tegen 2030 zouden de mediane woningwaarden op Oʻahu de midden-$800.000 kunnen benaderen (tegenover ~$756.000 in 2025 zillow.com zillow.com) bij deze gematigde groeitrends. Belangrijk is dat er geen significante neergang of “crash” wordt voorspeld – de unieke aanbodbeperkingen en aantrekkelijkheid van Hawaï maken een ineenstorting zoals in 2008 onwaarschijnlijk luxurybigisland.com. De belangrijkste risico’s om in de gaten te houden zijn extern: een recessie in de VS, wereldwijde geopolitieke gebeurtenissen of sterk stijgende zeespiegels. Over het algemeen zal de vastgoedmarkt van Honolulu naar verwachting veerkrachtig blijven, met een cyclische afkoeling in het midden van de jaren 2020 die plaatsmaakt voor bescheiden groei richting 2030.

---

Trends in de woningmarkt in 2025

Prijzen en vraag: De woningmarkt van Honolulu begon 2025 nabij recordprijsniveaus. De Honolulu Board of REALTORS® meldde de mediane prijs van eengezinswoningen op Oʻahu op $1.160.000 in maart 2025, een stijging van 5,5% ten opzichte van het voorgaande jaar hicentral.com hicentral.com. Dit markeert een herstel ten opzichte van 2023, toen de medianen kortstondig daalden (~5% daling in 2023 tot $1,05M) na de hectische pandemie-boom hicentral.com. De prijzen van appartementen zijn stabieler gebleven – de mediane prijs voor een appartement bedroeg $500.000 begin 2025, ongeveer gelijk aan een jaar eerder hicentral.com. De gemiddelde prijzen voor appartementen stegen wel met ~6% op jaarbasis hicentral.com, wat duidt op kracht in het hogere segment. Over het algemeen blijven de woningwaarden dicht bij de hoogste niveaus ooit, ondersteund door een laag aanbod en aanhoudende kopersvraag, vooral van lokale doorstromers en kopers van buiten het eiland die worden aangetrokken door de levensstijl van Hawaï.

Verkoopvolume en Voorraad: Het verkoopvolume van woningen is afgekoeld ten opzichte van de hectiek van 2021–2022. Stijgende hypotheekrentes (rond de 6–7% in 2024–25) hebben sommige kopers aan de zijlijn gezet, waardoor de verkoop van eengezinswoningen begin 2025 met ongeveer 10% daalde ten opzichte van het jaar ervoor hicentral.com. 2023 was vooral traag – het totale aantal woningtransacties daalde met meer dan 25% vergeleken met 2022 hicentral.com, omdat veel kopers een pauze inlasten vanwege de renteverhogingen. In 2024 waren er echter tekenen van stabilisatie: de verkoop van eengezinswoningen steeg met ongeveer 9% dat jaar hicentral.com, terwijl de verkoop van appartementen licht daalde. Een belangrijke verschuiving is te zien in de woningvoorraad – na jaren van chronisch lage voorraad begint het aantal aanbiedingen toe te nemen. In maart 2025 had Oʻahu 773 actieve eengezinswoning-aanbiedingen en 2.302 appartement-aanbiedingen, een stijging van respectievelijk 33% en 54% op jaarbasis hicentral.com. Nieuwe aanbiedingen komen veel sneller op de markt (bijv. +30% op jaarbasis voor huizen in maart) hicentral.com. Deze groei van de voorraad geeft kopers meer ademruimte en heeft een einde gemaakt aan de hectische biedoorlogen van de pandemie. Ongeveer 73% van de nieuwe aanbiedingen bleef aan het einde van de maand onverkocht (tegenover slechts 58% een jaar eerder) hicentral.com hicentral.com, wat betekent dat woningen niet meer zo snel van de markt verdwijnen. Inderdaad, de mediane verkooptijd voor eengezinswoningen liep op tot 15 dagen (tegenover slechts 8–10 dagen op het hoogtepunt van de hausse), terwijl appartementen ongeveer 40 dagen nodig hebben om te verkopen (tegenover ~30 dagen een jaar eerder) hicentral.com. De vraag van kopers is, hoewel afgekoeld, nog steeds aanwezig – scherp geprijsde woningen in gewilde buurten ontvangen nog steeds meerdere biedingen, maar verkopers moeten nu realistischer zijn in prijsstelling en onderhandelingen hicentral.com. De markt in 2025 kan worden gekarakteriseerd als gebalanceerd tot licht in het voordeel van kopers, een verschuiving ten opzichte van de sterke verkopersmarkt van voorgaande jaren.

Regionale verschillen: Binnen Honolulu (Oʻahu) variëren de markttrends per regio en prijsklasse. In high-end buurten (Kahala, Diamond Head, Lanikai) waren er minder verkopen, maar bleven de prijzen veerkrachtig – in één opvallend geval werd een Kahala oceanfront estate verkocht voor $65,75 miljoen in Q1 2025 hicentral.com, wat de gemiddelde prijsstatistieken opdreef. Daarentegen kenden sommige instap- tot middenklasse gebieden een duidelijkere vertraging. Zo zag de ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – waar de afgelopen jaren veel nieuwbouw is gerealiseerd – de voorraad stijgen met ongeveer 74% (tot 144 actieve aanbiedingen) begin 2025 hicentral.com doordat meer verkopers moesten concurreren om minder kopers. Ook in Central Oʻahu (Mililani/Wahiawā) verdubbelde het aantal aanbiedingen hicentral.com. Deze gebieden kenden tijdens de pandemie de grootste prijsstijgingen (met thuiswerkers en militaire gezinnen als aanjagers van de vraag), maar zijn nu aan het normaliseren nu het aanbod toeneemt. Ondertussen blijven Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) en East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) zeer gewild; het beperkte nieuwe aanbod daar houdt de markten krap, waarbij goed onderhouden woningen nog steeds snel verkopen. Condomarkten verschillen van stedelijk tot resortgebied: Downtown- en Kakaʻako-condo’s profiteren van professionals die terugkeren naar kantoor en nieuwe projecthype, terwijl oudere leasehold-condo’s of die op secundaire locaties langer te koop kunnen staan. Waikiki’s condolemarkt is in beweging door regelgeving rond kortetermijnverhuur – veel units die voorheen vakantieverhuur waren, staan nu te koop of worden langdurig verhuurd, waardoor de prijzen van sommige oudere Waikiki-condogebouwen dalen, zelfs terwijl luxegebouwen hun waarde behouden. Over het algemeen is de woningmarkt van Honolulu in 2025 rustiger en meer in balans dan de hectiek van 2–3 jaar geleden, maar de vraag blijft fundamenteel sterk, en de langdurige schaarste aan grond zorgt ervoor dat goed gelegen panden premiumprijzen blijven opleveren.

Trends in commercieel vastgoed (kantoor, retail, hospitality)

Kantorenmarkt: Stijgende bezetting, adaptief hergebruik

Honolulu’s kantoorsector doorstaat het post-pandemische tijdperk beter dan veel andere Amerikaanse steden. Halverwege 2025 bedraagt het eilandbrede kantoorleegstandspercentage ongeveer 13,5% hawaiipublicradio.org, gedaald ten opzichte van de pieken tijdens de pandemie en ruim onder het leegstandsniveau in technologiegerichte steden op het vasteland (ter vergelijking: in San Francisco is de leegstand meer dan 30%). Sterker nog, de kantorenmarkt op Oʻahu liet meerdere kwartalen op rij een positieve netto opname zien tot eind 2024, waardoor de leegstand daalde tot 12,73% in Q4 2024 – het laagste niveau in meer dan drie jaar colliers.com instagram.com. Deze verbetering is deels te danken aan bedrijven die werknemers (deels) terug naar kantoor halen en aan kleinere lokale bedrijven of overheidsinstanties die sommige verkleinde ruimtes huren. De gemiddelde vraaghuur voor kantoorruimte in Honolulu is in 2025 licht gestegen, en verhuurders melden een gestabiliseerde bezetting in toplocaties. Zo behouden Class A-torens in het CBD (Central Business District) en Kakaʻako een sterke bezetting, terwijl oudere Class B-gebouwen nog steeds kampen met hogere leegstand en lagere huren.

Een opvallende trend is de adaptieve herbestemming van verouderde kantoorpanden. Honolulu heeft het op één na hoogste percentage geplande kantoor-naar-woning-conversies in het land hawaiipublicradio.org, aangezien belanghebbenden proberen onderbenutte commerciële gebouwen om te vormen tot broodnodige woningen. Verschillende kantoorgebouwen in het centrum worden geëvalueerd voor ombouw tot appartementen of gemengd gebruik (een voorbeeld is de mogelijke herontwikkeling van het historisch onderbezet Finance Factors Center). Dit sluit aan bij nieuwe staatswetgeving (HB 2090, 2024) die het toestaat dat commercieel bestemde panden voor woondoeleinden worden gebruikt hiappleseed.org. Hoewel niet alle kantoorgebouwen geschikt zijn voor conversie, kan deze ontwikkeling geleidelijk het aantal leegstaande panden verminderen en woningen toevoegen in het stedelijk centrum. Daarnaast is er een Downtown Business Improvement District en revitaliseringsinitiatief gestart hawaiipublicradio.org, met als doel het financiële district van Honolulu levendiger te maken. Stadsplanners en particuliere ontwikkelaars werken samen aan ideeën, van het verbeteren van de openbare ruimte tot het mogelijk introduceren van woonlofts in voormalige kantoorruimtes. Al met al is de kantorenmarkt van Honolulu in 2025 stabiel – en wellicht gezonder dan veel andere markten – met een leegstand rond de lage tien procent en een vooruitstrevende strategie om overtollige kantoorruimte opnieuw te benutten. De nadelen zijn dat huurders nog steeds ruime keuze hebben, waardoor verhuurders incentives moeten bieden (verbeteringen aan het gehuurde, parkeervoorzieningen) om huurcontracten af te sluiten, en oudere gebouwen zonder upgrades mogelijk achterblijven. Maar vergeleken met stedelijke centra op het vasteland is de kantoorvooruitzichten van Honolulu voorzichtig optimistisch, ondersteund door een gediversifieerde economie (inclusief overheid en militaire huurders) en relatief weinig nieuwe kantoorontwikkelingen in de pijplijn die concurreren met de bestaande voorraad.

Detailhandel & Industrie: Strakke leegstand in de detailhandel, booming vraag naar industrieel vastgoed

Detailhandel vastgoed in Honolulu heeft zich veerkrachtig getoond in 2024–25, ondersteund door het herstel van het toerisme en stabiele lokale consumptie. Op het hele eiland ligt de leegstand van winkelpanden rond de 5% – zeer laag naar nationale maatstaven – en is in feite stabiel gebleven eind 2024 brevitas.com. In het wereldberoemde Waikiki is het voetgangersverkeer weer toegenomen doordat het aantal bezoekers in 2023–2025 bijna het niveau van voor de pandemie bereikte, wat ten goede kwam aan hotels, restaurants en winkels die zich op toeristen richten brevitas.com. Winkelpanden op toplocaties in Waikiki (Kalākaua Ave.) en Ala Moana Center (het grootste openluchtwinkelcentrum van de VS) vragen opnieuw de hoogste huren nu luxe merken en reiswinkels hun verkopen zien herstellen. Winkelbestedingen door toeristen bereikten recordhoogtes (de uitgaven van bezoekers stegen met ongeveer 6,5% in Q1 2025 ten opzichte van het voorgaande jaar dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), wat zich vertaalt in een gezonde vraag naar winkelruimte in toeristische centra. Ondertussen doet ook de buurt- en voorstedelijke detailhandel het goed – winkelcentra in groeiende gemeenschappen zoals Kapolei, Ewa Beach en Mililani breiden uit of zijn volledig bezet, dankzij de bevolkingsgroei in die gebieden brevitas.com. Ontwikkelaars hebben winkelcentra met supermarkten en gemengde projecten toegevoegd in West Oʻahu om de toestroom van nieuwe bewoners te bedienen. De huren voor toplocaties in de detailhandel in Honolulu stijgen gestaag, en nieuwbouw is beperkt (door hoge kosten en schaarste aan grond), waardoor de detailhandelssector grotendeels in het voordeel van verhuurders blijft op toplocaties. De uitdagingen voor de detailhandel liggen vooral in winkelgebieden van de tweede rang en oudere commerciële panden, waarvan sommige te maken hebben met hoge onderhoudskosten en concurrentie van e-commerce. Maar over het algemeen staat de detailhandelsmarkt van Honolulu er stabiel voor, en de terugkeer van het toerisme heeft zowel de detailhandel in resortgebieden als de bredere economie een impuls gegeven.

Aan de industriële kant blijft Oʻahu een van de krapste industriële vastgoedmarkten van het land hebben. Met beperkt industrieel bestemd land (voornamelijk rond de haven van Honolulu, de luchthaven en het Campbell Industrial Park) liggen de leegstandscijfers al jaren onder de 2%. Zelfs eind 2024 lag de industriële leegstand op ongeveer 0,9% colliers.com, nauwelijks gestegen vanaf de recorddieptepunten ondanks enkele nieuwe magazijnen die beschikbaar kwamen. De vraag naar magazijn-, distributie- en logistieke ruimte blijft intens, gedreven door alles van bouwbedrijven tot e-commerce distributeurs die lokale faciliteiten nodig hebben. De huren voor industriële units zijn gestaag gestegen, en huurders moeten vaak vroegtijdig verlengen of hebben geen alternatieven beschikbaar. Nieuwe industriële ontwikkelingen zijn uiterst schaars – een opvallend project is een geplande uitbreiding nabij Kapolei voor logistieke doeleinden, maar tegenstand vanuit de gemeenschap en vergunningstrajecten zorgen ervoor dat nieuw aanbod langzaam op gang komt. Voor investeerders zijn industriële panden in Hawaï een gewilde activaklasse, met lage leegstand en stabiele kasstromen. Het belangrijkste probleem is dat elk bedrijf dat ruimte nodig heeft (van opslag tot productie) weinig opties heeft, wat economische diversificatie kan belemmeren. Vanuit marktperspectief is industrieel vastgoed wellicht de sterkste sector van Honolulu – feitelijk volledige bezetting, stijgende huren en een laag risico op overaanbod.

Gastvrijheid & Hotelvastgoed: Toerisme laait weer op

De horeca-industrie van Hawaï – die een aanzienlijk deel van het vastgoed ondersteunt – kende een sterk herstel tot en met 2024. Eind 2024 bedroeg de gemiddelde hotelbezetting in de hele staat ongeveer 73% voor het jaar brevitas.com, een enorme stijging ten opzichte van de pandemiedieptepunten (die in 2020 onder de 20% lagen), maar nog steeds iets lager dan de ongeveer 80% die in 2019 werd behaald. Hotels op Oʻahu (Honolulu/Waikiki) presteerden goed, met een bezettingsgraad in het midden van de 70% brevitas.com eind 2024 en begin 2025, dankzij het stijgende aantal bezoekers van het Amerikaanse vasteland en de terugkeer van groeps-/zakenreizen (congressen in het Hawaiʻi Convention Center zijn terug). Belangrijk is dat de kamerprijzen enorm zijn gestegen – hoteliers in Hawaï maakten gebruik van de opgekropte vraag om de prijzen te verhogen. Het gemiddelde dagtarief (ADR) in Hawaï ligt nu ongeveer 30% hoger dan vóór de pandemie (staatbrede ADR ~$340–$370 in 2024 vs ~$280 in 2019) brevitas.com. Dit heeft geleid tot bijna recordomzetten: de hotels in Hawaï verdienden ongeveer $5,5 miljard in 2024 (bijna gelijk aan de omzet van 2019, gecorrigeerd voor inflatie) brevitas.com. In Waikiki zijn veel hotels in het weekend en tijdens het hoogseizoen vrijwel volgeboekt, en de omzet per beschikbare kamer (RevPAR) voor luxe accommodaties behoort tot de hoogste van het land.

Vastgoedtransacties van hotels zijn ook toegenomen – investeerders hebben vertrouwen in de langetermijnvooruitzichten van het toerisme in Hawaï. Opvallend is dat er verschillende spraakmakende hotelherontwikkelingen en -verkopen hebben plaatsgevonden of in de pijplijn zitten. Zo staat de iconische Aliʻi Tower van Hilton Hawaiian Village op de planning voor upgrades, en Japanse investeerders, traditioneel grote spelers in Waikiki, zijn langzaam weer begonnen met aankopen nu het reizen weer op gang komt. Nieuwe hotelontwikkelingen worden beperkt door grond en regelgeving, maar een opvallend project is de Mandarin Oriental Honolulu, een gecombineerde ultra-luxe hotel- en woontoren in aanbouw nabij Ala Moana (gepland voor eind jaren 2020) brevitas.com. Daarnaast worden sommige oudere hotels hernoemd of gerenoveerd in plaats van nieuw gebouwd. Buiten Honolulu zagen resortgebieden op Maui, Kauaʻi en het Big Island ook uiteenlopende prestaties – bijvoorbeeld, hotels aan de westkant van Maui hadden het moeilijk na de tragedie van de Lahaina-brand in 2023 (de bezettingsgraad daar daalde tot onder de 60% doordat het toerisme stilviel) brevitas.com, terwijl andere eilanden een deel van die vraag opvingen.

Een andere trend die invloed heeft op het hospitality vastgoed in Honolulu is het strengere toezicht op short-term rentals. In 2022–2023 voerde Honolulu County strikte regels in (Ordinance 22-7, Bill 41) die verhuur onder de 90 dagen in de meeste woonwijken (buiten resortzones) verbieden. Dit heeft het aanbod van legale vakantieverhuur sterk verminderd, waardoor toeristen weer vaker kiezen voor hotels en een kleiner aantal legale resortappartementen. De bezettingsgraad van vakantieverhuur daalde tot ongeveer 47% in 2024 door de nieuwe regels en toegenomen concurrentie tussen Airbnbs agencyhawaii.com. Sommige appartementseigenaren in Waikiki en Ko Olina die voorheen aan short-term rentals deden, zijn overgestapt op langetermijnverhuur of hebben hun units verkocht. Voor hotels is dit een voordeel geweest – minder alternatief aanbod betekent meer vraag naar hotels. Voor de woningmarkt is het gemengd: het kan wat aanbod vrijmaken voor lokale huurders, maar het heeft ook een inkomstenbron voor sommige eigenaren weggenomen. De bedoeling van de stad was om woningen in de wijken te herstellen en de impact van toerisme op lokale gemeenschappen te verminderen, en halverwege 2025 is de consensus dat het toerisme grotendeels weer in de hotels zit.

Vooruitzichten hospitality: Verwacht wordt dat het toerisme tot in 2025 en daarna zal blijven groeien, zij het in een gematigder tempo. De Hawaiʻi Tourism Authority voorspelt een volledige terugkeer naar het bezoekersaantal van vóór COVID rond ~2025–2026, waarbij bepaalde markten (VS West, Canada) nu al boven het niveau van 2019 zitten, terwijl Japan en andere Aziatisch-Pacifische markten iets achterblijven dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Dit betekent dat de hotelbezetting in Honolulu de komende jaren weer richting de bovenste 70% kan gaan, vooral zodra het Japanse toerisme normaliseert (cruciaal voor het luxe segment van Waikiki). Vanuit vastgoedperspectief blijven de hospitality-beleggingen in Hawaï zeer gewild en over het algemeen bestand tegen neergang – zelfs tijdens COVID, toen de waarden daalden, waren er weinig gedwongen verkopen. Nu zien investeerders kansen nu het toerisme stabiliseert. Eén kanttekening: nieuwe initiatieven van de staat om de impact van toerisme te beheersen (zoals een voorgestelde “green fee” toeristenbelasting of limieten op het aantal dagelijkse bezoekers) kunnen de groei enigszins beperken, maar zorgen ook voor duurzaamheid. Alles bij elkaar genomen is de commerciële vastgoedmarkt in Honolulu in 2025 over het algemeen stabiel tot groeiend: kantoren vinden een nieuw evenwicht, retail en industrie zijn zeer sterk, en hospitality maakt een sterke comeback, waarmee Honolulu’s status als wereldbestemming en solide langetermijnbeleggingsmarkt wordt bevestigd.

Overzicht huurmarkt

Honolulu’s huurwoningmarkt blijft krap en duur in 2025. Na jaren van stijgingen zijn de huren gestabiliseerd op historisch hoge niveaus, met slechts bescheiden groei in bepaalde gebieden. De mediane huurprijs voor Oʻahu (alle woningtypes) bedraagt ongeveer $2.522 per maand eind 2024 agencyhawaii.com. Volgens Zillow is de gemiddelde huur in Honolulu (stad) ongeveer $2.900 per maand in midden 2025 zillow.com. Ter vergelijking: een typische eenkamerappartement in Honolulu wordt nu verhuurd voor ongeveer $2.200–$2.400, terwijl tweekamerwoningen gemiddeld $3.000+ kosten in gewilde buurten livinginhawaii.com. Deze huurprijzen maken van Honolulu een van de duurste huurmarkten in de VS, vergelijkbaar met kuststeden in Californië. De huurstijging is afgezwakt sinds de piek in 2021; in 2024–25 voeren verhuurders over het algemeen kleinere verhogingen door (2–5% per jaar, als die er al zijn). In sommige gebieden zijn er zelfs stabiele of licht dalende huren – zo melden vastgoedbeheerders in Waikiki dat een overaanbod van huurwoningen (deels doordat voormalige Airbnbs zijn omgezet naar langetermijnverhuur) de huren onder controle houdt agencyhawaii.com. Aan de andere kant zien gewilde woonwijken nabij nieuwe banen en openbaar vervoer – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – nog steeds huurverhogingen nu nieuwe luxe huurwoningen op de markt komen en huurders aantrekken die bereid zijn een premie te betalen agencyhawaii.com.

Huurleegstand in Honolulu is relatief laag – de laatste cijfers schatten het op ongeveer 4–6% (verschilt per deelmarkt), wat wijst op een verhuurdersvriendelijke markt, maar niet zo extreem als tijdens de piek van de woningcrisis enkele jaren geleden (toen de leegstand onder de 3% zakte). De toename van het aanbod te koop heeft ook geleid tot iets meer aanbod voor verhuur, omdat sommige eigenaren ervoor kiezen om te verhuren in plaats van te verkopen op een afkoelende koopmarkt. Bovendien zijn de bevolkingsverschuivingen tijdens de pandemie (wegtrek van sommige bewoners) gestabiliseerd; de bevolking van Hawaï is in 2024 zelfs licht gestegen brevitas.com, wat de vraag naar woningen aanwakkert. Meer bewoners huren langer omdat een huis kopen voor velen onbereikbaar is – het eigenwoningbezit in Honolulu (ongeveer 55%) ligt lager dan het Amerikaanse gemiddelde, wat de hoge eigendomskosten weerspiegelt. Daarom is er een stabiele groep huurders, van lokale gezinnen tot militair personeel (dat een woonvergoeding ontvangt) tot remote workers van het vasteland die een “kantoor in het paradijs” uitproberen. Dit houdt de bezettingsgraad van goed gelegen huurwoningen hoog.

Een belangrijke dynamiek op de huurmarkt is de impact van korte-termijn verhuurregulering. Nu duizenden vakantiewoningen effectief zijn uitgesloten van kortetermijnverhuur, hebben veel eigenaren deze appartementen en huizen omgezet naar contracten van 6 of 12 maanden. Dit zorgde in 2023–2024 voor een eenmalige toename van het aanbod van langetermijnhuurwoningen. Vastgoedbeheerders merken op dat dit aanvankelijk het aantal leegstaande woningen licht verhoogde in toeristische buurten (zoals Waikiki, North Shore), maar dat de markt de woningen tegen 2025 grotendeels heeft opgenomen gezien het algemene woningtekort. Het vastgoedbeheerbedrijf Agency Rentals adviseert eigenaren van voormalige Airbnbs om over te stappen op langetermijnverhuur om in te spelen op de stabiele vraag, vooral in gezinsvriendelijke buurten waar lokale huurders staan te springen om woningen agencyhawaii.com. Zo hebben sommige investeerders met appartementen in Ko Olina of Turtle Bay (traditionele vakantiebestemmingen) deze bijvoorbeeld verhuurd aan militairen of zakelijke huurders.

Op het gebied van betaalbaarheid staan huurders in Honolulu voor uitdagingen: het mediaan inkomen van huurdershuishoudens (~$64K) kan deze huren nauwelijks bijbenen point2homes.com. Veel huishoudens besteden ruim meer dan 30% van hun inkomen aan huur (Hawaii staat consequent in de top van slechtst betaalbare huurmarkten). Om dit aan te pakken werken de stad en de staat aan betaalbare huurprojecten – met gebruik van programma’s zoals het Rental Housing Revolving Fund en inclusieve bestemmingsplannen. Verschillende nieuwe betaalbare woningprojecten (huurwoningen met inkomensgrens) zijn in aanbouw in Honolulu, zoals The Reserve at Hilomoana in Kapolei en Halewaiʻolu Senior Residences in Chinatown. Daarnaast heeft de staat een bemiddelingsprogramma bij uitzettingen verlengd en zijn er wetsvoorstellen overwogen (maar niet aangenomen) om een langere opzegtermijn bij huurverhogingen te verplichten hiappleseed.org hiappleseed.org. Deze maatregelen zijn bedoeld om huurders meer zekerheid te geven. Een andere recente beleidswijziging is de City’s Bill 3 (2024), die ontwikkelaars stimuleert om huurappartementen te bouwen door snellere vergunningverlening en belastingvoordelen te bieden sachihawaii.com – dit kan de komende jaren enkele duizenden nieuwe huurwoningen opleveren als ontwikkelaars erop ingaan.

Vooruitkijkend wordt verwacht dat de huurmarkt sterk zal blijven. Door de hoge rente is het voor veel potentiële starters moeilijk om te kopen, waardoor ze in de huurmarkt blijven. Tegelijkertijd kan een economische neergang de vraag enigszins doen afnemen (bijvoorbeeld als het toerisme terugloopt, kunnen er banen in de dienstverlening verdwijnen, wat de vraag naar huurwoningen vermindert). Maar gezien het krappe woningaanbod in Hawaï zorgt zelfs een stabiele bevolkingsgroei voor opgekropte huurvraag. Tegen 2030 zullen de huren waarschijnlijk verder stijgen, tenzij er veel woningen worden gebouwd. Op de korte termijn wordt verhuurders geadviseerd concurrerend en gericht op voorzieningen te blijven – de stijging van de leegstand tot ~5% betekent dat huurders iets meer keuze hebben, dus moderne apparatuur, inbegrepen nutsvoorzieningen of een iets lagere vraagprijs kunnen helpen om woningen sneller te verhuren reddit.com livinginhawaii.com. De conclusie: huren in Honolulu zal een kostbare aangelegenheid blijven, en de huurmarkt zal een cruciaal en scherp in de gaten gehouden onderdeel van het totale vastgoedbeeld blijven.

Nieuwe en aankomende ontwikkelingen

Urban Honolulu – Kakaʻako en Ala Moana: Nergens is de ontwikkeling zo spectaculair als in Kakaʻako, het stedelijke district tussen Downtown Honolulu en Waikiki. Onder leiding van het Ward Village-masterplan van de Howard Hughes Corporation en verschillende andere ontwikkelaars, wordt de skyline van Kakaʻako opnieuw vormgegeven met strakke hoogbouw. Recente en aankomende projecten zijn onder andere: Victoria Place (een luxe woontoren voltooid in 2024), The Park Ward Village (een woontoren aan het park die in 2025 wordt opgeleverd) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (nog een luxe toren aan Ala Moana Blvd in aanbouw) hawaiihomelistings.com, Launiu (gepland tegenover Ward, binnenkort start de bouw) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (een luxe mixed-use toren van Kobayashi Group die in 2024 is gestart) hawaiihomelistings.com, en Kaliʻu (een nieuw appartementengebouw op 728 Ala Moana Blvd met wijd uitzicht op zee) hawaiihomelistings.com. Ook in de pijplijn zitten Ilima en Melia, twee torens die boven het Ward Center-winkelcentrum zullen verrijzen hawaiihomelistings.com. Gezamenlijk zullen deze projecten tegen het einde van de jaren 2020 enkele duizenden nieuwe appartementen toevoegen, waarvan veel luxe of “reserve” (voor de beroepsbevolking) zijn. Alleen al in Ward Village worden appartementen consequent verkocht voor $1.200 – $2.000+ per vierkante voet, wat de sterke vraag naar luxe stedelijk wonen in Honolulu weerspiegelt. Het gebied profiteert ook van infrastructurele verbeteringen – met name een nieuwe voetgangersbrug over Ala Moana Boulevard die in 2025 is geopend hawaiihomelistings.com, waardoor de verbinding tussen de Ward Village-appartementen en Ala Moana Beach Park (een grote trekpleister voor bewoners) is verbeterd. Deze golf van ontwikkeling transformeert Kakaʻako tot een echte woon-werk-speelbuurt, met nieuwe winkels, restaurants en zelfs een geplande railstation in de buurt (Civic Center station op de toekomstige Honolulu-spoorlijn).

Grenzend aan Kakaʻako ziet de Ala Moana-wijk ook groei. Een hoogtepunt is het geplande Mandarin Oriental Honolulu, een toren van 36 verdiepingen die een vijfsterrenhotel met 125 kamers combineert met 99 ultra-luxe residenties (gebrand als The Residences at Mandarin Oriental). De bouw begon in 2023 en de voltooiing wordt verwacht rond 2026–2027 brevitas.com. De units – sommige geprijsd boven de $20 miljoen – richten zich op vermogende kopers en zullen een nieuwe standaard zetten voor luxe in Honolulu. In de buurt voegt het iconische Ala Moana Shopping Center een nieuw entertainmentcomplex toe en mogelijk een hoogbouw op het terrein. Een voorgesteld tweelingtorenproject genaamd The Plaza at Ala Moana (aan Kona Street) is in ontwikkeling, en tegenover het winkelcentrum plant een ontwikkelaar Sky Ala Moana 2, na het succes van de eerste Sky Ala Moana-toren. Deze ontwikkelingen profiteren van het aanstaande Ala Moana rail station, dat het eindpunt zal zijn van Honolulu’s railtransitlijn tegen 2031. De belofte van de rail stimuleert Transit-Oriented Development (TOD) – verwacht dat middelhoog- en hoogbouwprojecten zich de komende jaren zullen clusteren rond stations van Kalihi tot Ala Moana.

Elders op Oʻahu: Buiten de stedelijke kern vindt er aanzienlijke ontwikkeling plaats in West- en Centraal-Oʻahu om aan de vraag naar woningen te voldoen. In Kapolei (de “Tweede Stad”) leveren verschillende projecten nieuwe woningen op. De Ho‘opili master-planned community in Ewa bouwt duizenden woningen in fasen (eengezinswoningen, rijtjeshuizen en appartementen) langs de nieuwe spoorlijn. Tegen 2025 heeft Ho‘opili nieuwe scholen, parken en commerciële centra toegevoegd om de groeiende bevolking te ondersteunen. Koa Ridge in Centraal-Oʻahu (Waipio-gebied) is een ander groot masterplan, dat uiteindelijk ongeveer 3.500 woningen zal brengen, samen met een dorpscentrum en medisch complex. Deze suburbane ontwikkelingen omvatten doorgaans een mix van marktconforme en enkele betaalbare woningen (hoewel “betaalbaar” relatief is in Hawaï). De vraag naar nieuwe woningen in deze gebieden is sterk, waarbij vaak loterijsystemen worden gebruikt voor verkooprondes.

Op het gebied van resorts en hotels, naast de Mandarin Oriental, is een van de meest verwachte de mogelijke Atlantis Resort in Ko Olina (west Oʻahu). Over dit project wordt al lang gesproken – een megaresort met aquaria en waterparken – maar in 2025 is de bouw nog niet gestart en is de status onzeker. Meer concreet zijn de time-share en hoteluitbreidingen van bestaande spelers: Disney’s Aulani in Ko Olina voegt voorzieningen toe, en Hilton Hawaiian Village in Waikiki heeft plannen aangekondigd voor een nieuwe toren op het terrein. Ook, nabij Waikiki, opende de Hawaiian Village’s Halekulani Corporation het Halepuna Hotel in 2019 (een boetiek-zusterhotel van Halekulani); hoewel niet nieuw in 2025, maakt het deel uit van het vernieuwde aanbod aan hospitality-opties. Sommige oudere condo-hotels in Waikiki (zoals Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) ondergaan renovaties om concurrerend te blijven. Een andere interessante ontwikkelingsrichting is de conversie van bepaalde panden naar woningen – bijvoorbeeld, voor verschillende kleinere Waikiki-hotels of appartementencomplexen zijn voorstellen gedaan om ze om te bouwen tot betaalbare huisvesting voor lokale bewoners, met gebruik van overheidsfondsen (om zowel het woningaanbod te vergroten als het aantal toeristische eenheden in het lagere segment te verminderen).

Aan de kant van de publieke infrastructuur is het grote nieuws Honolulu’s $10+ miljard railtransitproject (nu “Skyline” genoemd). Het eerste deel van de rail werd medio 2023 geopend van East Kapolei tot Aloha Stadium. De volgende segmenten, richting het vliegveld en het stedelijke Honolulu, zijn in aanbouw tot in de late jaren 2020. Deze spoorlijn stimuleert ontwikkeling rond de stationsgebieden: de stad heeft verschillende TOD-districten herbestemd, waardoor hoogbouw en gemengde projecten bij stations als Kalihi, Iwilei en Pearlridge worden aangemoedigd. Zo zal een hoogbouwproject genaamd Kūʻono Marketplace bij het Pearlridge-station woningen en winkels brengen. De staat is ook van plan het terrein van Aloha Stadium (Halawa) te herontwikkelen tot een gemengd sport- en entertainmentdistrict met woningen – een project dat naar verwachting in 2026 van start gaat, mogelijk met 3.000 nieuwe woningen in dat gebied. Dit alles maakt deel uit van een bredere strategie om groei te concentreren in rail-toegankelijke knooppunten, het verkeer te verlichten en woningen toe te voegen zonder verdere verspreiding.

Samengevat is Honolulu’s ontwikkelingspijplijn zeer actief, met een duidelijke tweedeling: luxe stedelijke appartementen in het centrum en broodnodige gezinswoningen aan de westkant. Er blijven zorgen in de gemeenschap over overontwikkeling en druk op de infrastructuur, dus elk project wordt streng beoordeeld (bijvoorbeeld, bewoners van Kakaʻako hebben zorgen geuit over uitzichtlijnen en congestie). Maar de algemene trend is dat Honolulu de hoogte in gaat in plaats van uit te breiden, en probeert de bevolkings- en woningbehoefte op te vangen binnen een beperkt landoppervlak. Tegen het einde van dit decennium zal het stadsbeeld zichtbaar veranderd zijn – nieuwe glanzende torens in Kakaʻako en langs Ala Moana, nieuwe buitenwijken in West Oʻahu, en hopelijk een railsysteem dat alles verbindt. Vastgoedinvesteerders en huiseigenaren moeten deze ontwikkelingstrends goed in de gaten houden, want ze geven aan waar toekomstige groei en waardestijging zich kunnen concentreren.

Investeringskansen en -risico’s

Vastgoed op Hawaï wordt al lang gezien als een veilige haven voor investeringen, en 2025 blijft kansen bieden – zij het met enkele nieuwe risico’s om rekening mee te houden.

Binnenlandse versus internationale kopers: Traditioneel trekt Oʻahu veel internationale kopers (Japans, Canadees, Koreaans, Chinees) en investeerders van het Amerikaanse vasteland, naast lokale kopers. Tijdens de pandemie daalde de activiteit van internationale kopers sterk door reisbeperkingen. In 2024–2025 zien we een geleidelijke terugkeer van buitenlandse kopers, vooral nu het toerisme uit Japan weer op gang komt. Toch betekent de sterke Amerikaanse dollar en de economische situatie in Japan dat de Japanse kopersgolf kleiner is dan tijdens de hausse in de jaren 80. Het grootste deel van de investeringsactiviteit komt nu van het Amerikaanse vasteland – bijvoorbeeld techvermogen uit Californië of institutionele fondsen die op zoek zijn naar stabiele activa. Buitenlandse investeringen blijven cruciaal, vooral in de condo-sector: UHERO merkt op dat op de buureilanden de meerderheid van de kopers van luxe appartementen van buiten de staat komt uhero.hawaii.edu. Op Oʻahu is het aandeel lager, maar nog steeds aanzienlijk (veel Waikiki-appartementen en Ko Olina-eigendommen zijn in handen van niet-lokale eigenaren). Voor investeerders biedt Honolulu een aantrekkelijk bezit: hoge vraag, beperkt aanbod en internationale aantrekkingskracht.

Opbrengst- en kasstroomoverwegingen: Een risico voor investeerders is lage cap rates – vastgoed in Hawaï heeft doorgaans lagere huuropbrengsten in vergelijking met investeringen op het vasteland, vanwege de hoge aankoopprijzen. Een residentiële investering in Honolulu levert momenteel mogelijk slechts 3–4% jaarlijkse huur op de aankoopprijs op, wat, met stijgende rentevoeten, kan betekenen dat er sprake is van negatieve kasstroom als er geleend is. Veel luxe- en buitenlandse kopers zijn echter cash kopers (vooral in het hogere segment) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, waardoor zij minder gevoelig zijn voor rentevoeten en zich richten op langetermijnwaardestijging en spreiding van hun vermogen. In de luxemarkt is cash inderdaad koning – een trend die waarschijnlijk zal aanhouden luxurybigisland.com. Voor wie naar huurwoningen kijkt, geldt dat eengezinswoningen in goede buurten een constante vraag van huurders kennen (vaak van militaire officieren of zakelijke relocaties), en goed beheerde vakantiewoningen in resortzones kunnen nog steeds lucratief zijn (legale short-term units in Waikiki kennen een hoge bezettingsgraad). Er is ook een groeiende interesse in alternatieve verhuur, zoals verhuren aan remote workers voor 3-6 maanden “workations,” wat sommige investeerders aan het verkennen zijn.

Ontwikkeling en waarde-toevoegende kansen: Ontwikkelaars en waarde-investeerders zien kansen in verouderde gebouwen. Honolulu heeft veel appartementen en condo’s uit de jaren 60 tot 80 die gerenoveerd of herontwikkeld kunnen worden. Zo zouden sommige walk-up appartementen in stedelijk Honolulu kunnen worden herbouwd tot mid-rise gebouwen als het bestemmingsplan dat toelaat, waarbij gebruik wordt gemaakt van Bill 7 (een stimulans van Honolulu voor kleine betaalbare huurprojecten). Daarnaast, nu de staat 2 ADU’s op één perceel hiappleseed.org toestaat, zou een investeerder een eengezinswoning op Oʻahu kunnen nemen en huurcottages toevoegen om het inkomen te verhogen (mits het perceel en de infrastructuur dit ondersteunen). Er is ook interesse in herbestemming van noodlijdende hotels naar appartementen – kleinere, oudere hotels die mogelijk niet meer goed concurreren, kunnen worden omgebouwd tot huisvesting voor arbeidskrachten (met overheidssteun). Een voorbeeld hiervan is de ombouw van een voormalig hotel in Waikiki tot Hale Kalele (betaalbare huisvesting voor gezinnen). Zulke creatieve herbestemmingen kunnen goede rendementen opleveren en tegelijkertijd voorzien in de woningbehoefte.

Risico’s – Economisch en Milieu: Aan de risicokant vormen macro-economische factoren de grootste bedreiging. Een mogelijke Amerikaanse recessie eind 2025 of 2026 zou de vraag kunnen afremmen – minder welvarende expats die tweede huizen kopen, voorzichtige lokale kopers, en mogelijk minder toeristen (wat de horecasector raakt). Dit zou neerwaartse druk kunnen uitoefenen op zowel prijzen als huren, vooral in de hogere prijsklassen of de markt voor tweede woningen uit luxe. Hawaii presteert echter historisch gezien vaak beter dan gemiddeld tijdens nationale recessies wat betreft woningwaarden, dankzij de gestage instroom van mensen die in het paradijs willen wonen of een stukje ervan willen bezitten. Een ander risico zijn de rentevoeten: als de rente hoog blijft of verder stijgt, blijft de betaalbaarheid voor de lokale bevolking zeer onder druk staan – dat kan het verkoopvolume verder verminderen en uiteindelijk de prijsstijging beperken. We zagen in 2022–2023 hoe een sprong naar ~7% hypotheekrente de markt snel afkoelde.

Regulatoir risico is een andere factor. Beleidsmakers in Hawaii proberen steeds vaker maatregelen te nemen om de vastgoedmarkt te temmen ten gunste van de lokale bevolking – voorbeelden zijn de besproken belasting op leegstaande woningen (die een toeslag kan opleggen op panden die meer dan de helft van het jaar leegstaan) honolulucitycouncil.org, of zelfs mogelijk huurregulering (momenteel niet aan de orde, maar huurdersgroepen hebben het conceptueel geopperd). Hoewel Hawaii traditioneel pro-eigendomsrechten is, zorgt de wooncrisis voor gedurfde ideeën. Dergelijke maatregelen kunnen het investeringsrendement of strategieën beïnvloeden (bijvoorbeeld, een belasting op leegstaande woningen kan sommige eigenaren ertoe aanzetten te verkopen of te verhuren, wat het aanbod beïnvloedt). Investeerders moeten beleidswijzigingen op zowel county- als staatsniveau goed in de gaten houden.

Klimaat en Verzekering: Een groeiende zorg is klimaatverandering en natuurrisico, wat zeer relevant is bij vastgoed op eilanden. In 2023 was de Lahaina-bosbrand op Maui een wake-up call voor bosbrand- en klimaatgevaren, zelfs in Hawaii. Zeespiegelstijging is een langzaam probleem dat in de komende decennia invloed kan hebben op laaggelegen wijken zoals Waikiki, Mapunapuna en Ewa Beach. Nu al zorgt King Tide-overstroming af en toe voor wateroverlast op sommige straten in Honolulu. Dit kan leiden tot hogere verzekeringskosten en aanpassingsuitgaven. Sterker nog, verzekeringspremies in Hawaii stijgen jaarlijks met ongeveer 15% voor kustpanden agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Sommige verzekeraars verscherpen de dekking voor orkaan/wind of eisen hogere eigen risico’s. Investeerders, vooral zij die dicht bij de oceaan kopen, moeten deze kosten meerekenen en mogelijk panden aanpassen voor meer veerkracht (dakversterking, gebouwen verhogen, enz.). Het goede nieuws is dat Hawaii proactief is – zo hebben nieuwe gebouwen sterke orkaanstandaarden en wordt er gesproken over zeeweringen en pompen in gebieden als Waikiki. Maar op de lange termijn is klimaatriscico iets dat de vastgoedwaarde op de meest kwetsbare locaties kan beïnvloeden en onderdeel moet zijn van elke risicoanalyse.

Vooruitzichten voor investeerders: Ondanks hoge instapprijzen blijft vastgoed in Hawaï een aantrekkelijke langetermijninvestering. Het biedt portefeuilledifferentiatie en doorgaans een gestage waardestijging; zoals het gezegde luidt: “ze maken geen extra land meer in Hawaï.” Veel investeerders zien het als een investering voor de volgende generatie of als toekomstig pensioenplan (nu kopen, verhuren, later zelf in het huis met pensioen gaan). Met prognoses die uitgaan van gematigde groei in plaats van een crash, hebben zelfs degenen die in 2025 op het hoogtepunt kopen een redelijke kans dat de waarde in 2030 hoger ligt. De huurmarkt biedt een vangnet – als je een woning niet voor de gewenste prijs kunt verkopen, is de kans groot dat je deze kunt verhuren en de kosten kunt dekken gezien de vraag naar woningen in Hawaï. Een belangrijk aandachtspunt voor nieuwe investeerders is om segmenten verstandig te kiezen. Ultra-luxe appartementen kunnen volatiel zijn (afhankelijk van buitenlandse kopers) en hebben hoge vaste lasten (kosten/belastingen), terwijl woningen in het middensegment (denk aan een appartement onder de $600k of een huis onder de $1M in een goede schoolwijk) een grote lokale kopers- en huurdersmarkt hebben, en dus mogelijk minder risico. Commerciële investeringen zoals kleine winkelcentra of industriële magazijnen zijn ook aantrekkelijk als je ze kunt vinden, omdat deze sectoren een krap aanbod kennen. Al met al biedt Hawaï sterke langetermijnfundamenten – een aantrekkelijke levensstijl, beperkte grond en miljoenen mensen die er willen wonen/bezoeken – maar investeerders moeten rekening houden met kortetermijntegenwind zoals rentestanden, veranderingen in regelgeving en ervoor zorgen dat hun strategie aansluit bij de unieke marktdynamiek van Hawaï.

Updates over bestemmingsplannen en overheidsbeleid

Overheidsbeleid speelt een cruciale rol op de vastgoedmarkt van Honolulu, zeker nu leiders worstelen met hoge woonlasten en ontwikkelingsdruk. Hier zijn enkele belangrijke recente updates over bestemmingsplannen en beleid die van invloed zijn op vastgoed:

• Uitbreiding van Accessory Dwelling Units (ADU’s): In 2024 heeft de staatswetgever SB 3202 (Act 39) aangenomen, een baanbrekende wet die tot twee ADU’s op één woonperceel toestaat in de hele staat hiappleseed.org hiappleseed.org. Voorheen stond Honolulu één ADU (kangoeroewoning) toe op bepaalde percelen; nu kunnen eigenaren mogelijk twee extra kleine woningen toevoegen als de infrastructuur het toelaat. Dit betekent in feite dat veel eengezinswijken worden opgewaardeerd om meer woningen mogelijk te maken. De gemeenteraad van Honolulu uitte echter zorgen over de druk op de infrastructuur en probeerde tegen te houden (lokale bestuurders zijn niet blij dat de staat de gemeentelijke bestemmingsplannen overrulet). De wet behoudt de goedkeuringsbevoegdheid van de gemeente per geval, dus de uitvoering is nog gaande. Als dit wordt omarmd, kan het geleidelijk het huuraanbod en de mogelijkheden voor meer-generatiewoningen op het hele eiland vergroten.
• Commerciële-naar-Residentiële Conversies: Naast ADU’s werd HB 2090 (Act 37, 2024) aangenomen om toe te staan dat panden met een commerciële bestemming gebruikt mogen worden voor woondoeleinden hiappleseed.org. Dit is vooral gericht op lege kantoorgebouwen en winkelcentra – het wordt zo makkelijker voor een eigenaar om bijvoorbeeld een leegstaand commercieel pand om te bouwen tot appartementen of condo’s. Honolulu zal waarschijnlijk geschikte locaties aanwijzen (mogelijk delen van Downtown, Iwilei, Kaimuki, enz.) waar dit kan helpen om meer woningen toe te voegen. Het bestemmingsplan zal moeten worden aangepast voor zaken als parkeren, grootte van de woningen, enzovoort, maar dit beleid laat een creatieve aanpak zien om woningen toe te voegen en onderbenutte gebieden nieuw leven in te blazen.
• Stimulansen voor Betaalbare Huisvesting (Honolulu Bill 3): Op gemeentelijk niveau heeft Honolulu’s burgemeester Rick Blangiardi Bill 3 (2024) ondertekend, die de stimulansen voor het ontwikkelen van betaalbare huurwoningen versterkt sachihawaii.com. Het breidt de onroerendgoedbelastingvrijstellingen uit en schaft bepaalde kosten af voor gekwalificeerde projecten (projecten die woningen reserveren voor huurders met een laag inkomen). De wet versnelt ook de vergunningverlening voor deze projecten (met als doel een doorlooptijd van 90 dagen). Het doel is om particuliere ontwikkelaars aan te moedigen meer werknemerswoningen te bouwen. Gezien de hoge bouwkosten in Hawaï worden deze stimulansen als noodzakelijk gezien om projecten haalbaar te maken. Hierdoor zijn er een paar nieuwe huurprojecten voor lage inkomens en “middeninkomens” aangekondigd voor stedelijk Honolulu en West Oʻahu, vaak via publiek-private samenwerkingen.
• Voorstel “Lege Woningen”-Belasting: In 2024 introduceerden raadsleden van Honolulu Bill 46 om een Lege Woningen-belasting in te voeren – een heffing op woningen die meer dan de helft van het jaar leegstaan honolulucitycouncil.org. Dit is gemodelleerd naar de belasting in Vancouver en is bedoeld om investeerders die woningen leeg laten staan aan te moedigen deze te verhuren, of anders een belasting te betalen die huisvestingsprogramma’s financiert. Het idee is controversieel onder huiseigenaren, maar voorstanders zeggen dat de ongeveer 34.000 leegstaande woningen in Honolulu (sommige zijn vakantiehuizen of investeringen) een bron zijn die benut kan worden voor lokale huisvesting. In 2025 is deze maatregel nog in bespreking; als het uiteindelijk wordt aangenomen, kan het het aanbod van langetermijnhuurwoningen licht verhogen en inkomsten genereren voor betaalbare huisvesting. Het is een teken dat Hawaï sterkere maatregelen overweegt om leegstand en speculatie aan te pakken.
Korte termijn verhuurregulering: Een belangrijke beleidswijziging was Ordinance 22-7 (Bill 41) die in 2022 werd aangenomen en in 2023 volledig van kracht werd. Deze verordening verbiedt kortetermijnverhuur (verblijven korter dan 90 dagen) in de meeste woonwijken van Oʻahu, behalve in aangewezen resortzones (zoals delen van Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Ook werd de handhaving en de boetes voor illegale vakantieverhuur verhoogd. Dit had een direct effect: duizenden Airbnb/VRBO-eenheden werden gesloten of omgezet naar langetermijnverhuur. De verordening werd aangevochten bij de rechtbank, maar grotendeels gehandhaafd (met een aanpassing die 30-daagse verhuur toestond terwijl de rechtszaak liep, waarschijnlijk binnenkort naar 90 dagen). De beleidsintentie is om woningen terug te geven aan de lokale bevolking en de impact van bezoekers op woonwijken te verminderen. Voor vastgoed betekent dit dat woningen buiten resortgebieden hun potentieel voor kortetermijnverhuur zijn kwijtgeraakt, wat de waarde van appartementen of huizen die als vakantieverhuur werden aangeboden, kan doen afnemen. Omgekeerd zijn woningen binnen resortzones (zoals condotels in Waikiki) waardevoller geworden omdat zij vrijwel een monopolie hebben op legale vakantieverhuur. De stad blijft actief handhaven en dit beleid lijkt te blijven, waardoor de investeringsberekening voor veel woningen verandert.
• Bestemmingsplannen en opwaarderingsinitiatieven: De stad en het graafschap Honolulu werken aan een update van het Oʻahu General Plan en de buurt-TOD-plannen. Gebieden rond de nieuwe treinstations hebben bestemmingswijzigingen naar hogere dichtheid ondergaan. Bijvoorbeeld, rond de stations Kalihi en Iwilei stimuleert de stad de bouw van middelhoge appartementen en gemengd gebruik. In buurten zoals Ala Moana maakt een speciaal Ala Moana TOD Plan hoogbouw mogelijk in ruil voor gemeenschapsvoordelen. Kakaʻako, dat onder de jurisdictie van de Hawaii Community Development Authority (HCDA) valt, blijft nieuwe torens goedkeuren volgens het masterplan. Ondertussen is er in sommige gebieden, zoals Windward Oʻahu of de North Shore, weerstand van bewoners tegen bestemmingswijzigingen die tot meer ontwikkeling kunnen leiden. In East Honolulu was er bijvoorbeeld een voorstel om appartementen toe te staan in bepaalde commerciële zones (om woningen te creëren), maar dat stuitte op verzet. Het patroon is: de stedelijke kern en West Oʻahu zijn aangewezen voor groei, terwijl landelijke en gevestigde buitenwijken beschermd blijven door bestemmingsplannen. Naarmate de woningbehoefte groeit, zullen er meer discussies komen over het aanpassen van bestemmingsplannen – mogelijk ook over het verhogen van bouwhoogtes of het verminderen van parkeereisen – vooral gezien de urgentie van het woningtekort.
• Infrastructuur- en klimaatbeleid: In 2025 integreren de staat en de stad ook klimaatbestendigheid in ontwikkelingsregels. Zo vereisen nieuwe regels voor kuststrook (Act 16, 2020) dat gebouwen verder van de kust worden geplaatst om rekening te houden met zeespiegelstijging. Honolulu plant infrastructuurverbeteringen zoals rioolupgrades en een heffing voor regenwaterafvoer – deze kunnen invloed hebben op de ontwikkeltijd en -kosten. Ook is er de inzet van de staat voor duurzaam toerisme: een “Green Fee”-wet werd geïntroduceerd om bezoekers te laten betalen voor milieubehoud, en hoewel dit niet direct vastgoedbeleid is, kan de erkenning van toerisme-impact toekomstige goedkeuringen voor resortontwikkeling beïnvloeden of meer compenserende maatregelen van ontwikkelaars vereisen.

Samengevat is het beleidslandschap van Honolulu actief in ontwikkeling om woningbetaalbaarheid en duurzaamheid aan te pakken. De trend is gericht op het stimuleren van meer woningbouw (door middel van opwaardering van bestemmingsplannen en stimulansen) terwijl de impact van toerisme en afwezige eigenaren wordt beheerd. Voor belanghebbenden in vastgoed is het cruciaal om op de hoogte te blijven van deze beleidswijzigingen – ze kunnen de vastgoedwaarden en toegestane gebruiksmogelijkheden aanzienlijk veranderen. Tot nu toe geven maatregelen zoals de uitbreiding van ADU’s en opwaardering rond transit-georiënteerde ontwikkeling een pro-ontwikkelingshouding aan om het aanbod te vergroten, terwijl zaken als het verbod op kortetermijnverhuur en een mogelijke leegstandsbelasting juist een voorkeur voor lokaal woninggebruik aangeven. De balans tussen deze maatregelen zal de vastgoedmarkt van Honolulu de komende jaren vormgeven.

Toppresterende & Opkomende Wijken

Het vastgoedlandschap van Honolulu is een lappendeken van diverse wijken, elk met hun eigen trends. Hier zijn enkele van de toppresterende en opkomende gebieden in 2025:

• Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Zoals eerder genoemd, boomt Kakaʻako met nieuwe luxe appartementen, waardoor het de meest dynamische wijk is qua ontwikkeling. Het is snel uitgegroeid tot een toplocatie voor kopers in het hogere segment die stedelijk gemak willen – vergelijkbaar met de Manhattan- of downtown Miami-levensstijl van Honolulu. Appartementen in nieuwe gebouwen zoals Waiea, Anaha (enkele jaren geleden opgeleverd) en het aankomende Kalae worden regelmatig voor enkele miljoenen dollars verkocht. De transformatie van het gebied (nieuwe supermarkten, parken, kunstinstallaties) heeft het zeer gewild gemaakt. Als gevolg hiervan heeft Kakaʻako sterke prijsstijgingen gezien in het afgelopen decennium en blijft het veel andere wijken overtreffen in zowel prijsstijging als verkoopvolume. Het aangrenzende Ala Moana, met iets oudere appartementen en het winkelcentrum, krijgt ook hernieuwde belangstelling, vooral omdat de spoorlijn daar uiteindelijk zal eindigen. Investeringsvooruitzicht: Positief, hoewel grotendeels beperkt tot de appartementenmarkt; het is een toevluchtsoord voor rijkere kopers en investeerders, met sommige units die worden gebruikt als pied-à-terre of als langetermijnverhuur gericht op welgestelde huurders.
• Waikiki: Waikiki is het toeristische hart van Honolulu en een unieke appartementenmarkt. Het heeft een mix van condotels, residentiële appartementen en luxe hotelresidenties (zoals het Ritz-Carlton Waikiki). Vastgoed in Waikiki presteerde goed in het pre-pandemische tijdperk vanwege het potentieel voor inkomsten uit vakantieverhuur. Met de nieuwe regels is Waikiki een van de weinige plekken waar kortetermijnverhuur nog legaal is, dus bepaalde gebouwen (die als resort zijn bestemd) blijven investeringshotspots. De prestaties van vastgoed hier variëren: luxe appartementen zoals Trump Tower Waikiki of Ritz-Carlton hebben hun waarde goed behouden (met internationale kopers die ernaar verlangen), terwijl sommige oudere walk-up appartementen zijn gestagneerd. De aantrekkingskracht van Waikiki blijft bestaan – het is op loopafstand van beroemde stranden, eetgelegenheden en entertainment. Nu het toerisme weer aantrekt, stijgen de huuropbrengsten voor legale vakantieappartementen hier opnieuw. Daarom blijft Waikiki een “oldie but goodie” voor investeerders, hoewel potentiële kopers goed moeten weten welke gebouwen welk gebruik toestaan.
• Kahala & Diamond Head (Oost-Honolulu): Dit is Honolulu’s klassieke luxe woonwijk – bekend om zijn huizen aan het strand en rustige straten. Kahala is in het bijzonder als de Beverly Hills van Oʻahu. Het kende de afgelopen jaren een toename van ultra-luxe verkopen (met meerdere transacties boven de $10 miljoen, en de recordverkoop van $65 miljoen in 2025 hicentral.com die de elite status echt onderstreept). De markt in Kahala is zeer beperkt qua aanbod; slechts een handvol huizen wisselt elk jaar van eigenaar. De prijzen staan op recordhoogte (de mediaan is vaak $2–4 miljoen voor niet-strandhuizen, strandhuizen gemakkelijk $10 miljoen+). Diamond Head en Black Point zijn vergelijkbaar topklasse. Deze buurten presteren gestaag – ze dalen zelden “significant” in waarde, zelfs niet in mindere tijden, vanwege hun reputatie en schaarste. Voor investeerders zijn dit meestal langetermijnbezittingen of aankopen voor het nageslacht (de huuropbrengsten zijn laag, omdat je een huis van $5 miljoen in Kahala niet voor een evenredig hoge huur kunt verhuren, maar waardestijging en prestige bepalen de waarde). We classificeren ze als top presteerders op het gebied van waardebehoud en het vragen van premium prijzen, al zijn ze niet “opkomend” omdat ze al goed gevestigd zijn.
• Hawaiʻi Kai (Oost-Honolulu): Een suburbane kustgemeenschap, Hawaii Kai staat consequent bekend als een van de meest gewilde gezinswijken. Goede scholen, huizen aan de jachthaven en winkelvoorzieningen maken het populair bij lokale professionals en hoge militairen. Het “presteert” in de zin dat het aanbod beperkt is (het is een eindig gepland gebied) en de vraag stabiel, waardoor de prijzen gestaag stijgen. De mediaan van eengezinswoningen ligt hier nu rond de $1,3–1,5 miljoen, en appartementen/rijtjeshuizen in de $700.000–$1 miljoen range. Investeerders waarderen Hawaii Kai voor langetermijnhuurders (het ligt wat verder van de stad, dus minder aantrekkelijk voor toeristen, meer voor bewoners). Er zijn geen grote nieuwe ontwikkelingen gepland (aangezien Hawaii Kai in wezen volgebouwd is), wat gunstig is voor de bestaande vastgoedwaarden.
• Mililani (Centraal Oʻahu): Mililani, inclusief Mililani Mauka, is een master-geplande gemeenschap die bekend staat om zijn gezinsvriendelijke sfeer, goede scholen en relatieve betaalbaarheid (vergeleken met Honolulu zelf). Het is al jaren een topverkopende buurt qua volume – veel militaire gezinnen kopen of huren hier vanwege de nabijheid van bases. De markt in Mililani is robuust; zelfs in de vertraging van 2023 verkochten Mililani-huizen goed als ze correct geprijsd waren. Het gebied ligt wat verder van de stad, maar biedt een koeler klimaat (op hoogte) en suburbaan comfort. Het is niet echt “opkomend” (het is al populair sinds de jaren 80), maar het is consequent een van de beste van Oʻahu qua vraag. Met nieuwe werkgelegenheidscentra zoals Konēwai (Honolulu Authority rail operations center) niet ver weg, en uiteindelijk de rail niet al te ver (de tweede fase van de Honolulu-rail gaat tot aan de rand van Mililani bij Leeward Community College/Pearl Highlands met park-and-ride), zal de bereikbaarheid verbeteren. Verwacht dat Mililani een topper blijft in het middensegment, aantrekkelijk voor zowel lokale als mainland kopers die op zoek zijn naar een “echte buurt”-sfeer.
• Ewa Plain & Kapolei (West Oʻahu): Deze regio is de groeigrens van Oʻahu. In het afgelopen decennium zijn tienduizenden mensen hierheen verhuisd voor nieuwe woningen. Kapolei wordt in het bijzonder gepromoot als Oʻahu’s “Second City” met een eigen centrum, overheidskantoren, winkelcentra en de spoorlijn. Een tijdlang bleven investeerders weg vanwege het lange woon-werkverkeer naar de stad, maar met meer banen en de gedeeltelijke opening van de spoorlijn is de interesse toegenomen. De huizenprijzen in Kapolei/Ewa zijn lager dan in Honolulu (mediane woningprijs ~$900K in 2025 vs $1,1M eilandbreed), wat het aantrekkelijk maakt voor starters en investeerders die op zoek zijn naar nieuwbouw. Wijken zoals Ocean Pointe, Hoakalei en Kapolei-Mehana hebben veel nieuwbouw en zijn topverkopers geweest. Eén kanttekening bij het gebied: zoals te zien is in de inventarisgegevens, kende Ewa een toename van het aantal aanbiedingen in 2024–25 hicentral.com, wat wijst op een lichte overaanbod doordat veel vergelijkbare woningen tegelijk op de markt kwamen. Maar op de lange termijn, naarmate de bevolking van Oʻahu groeit (of zelfs alleen maar herverdeeld wordt), zal West Oʻahu de plek zijn waar het meeste nieuwe aanbod komt – het is dus “opkomend” in de zin dat het steeds belangrijker wordt. Voor investeerders kunnen eengezinswoningen hier het goed doen bij gezinnen (vooral militairen met een basis in de buurt bij Schofield en Hickam via H-1/H-2). Ook de groeiende detailhandel in Kapolei en mogelijk een toekomstige universiteitscampus (UH West Oʻahu breidt uit) betekenen dat het verandert in een zelfvoorzienende stad, wat de vraag zou moeten stimuleren.
• Kalihi–Palama & Iwilei (Stedelijk Honolulu): Dit zijn oudere wijken net ten westen van het centrum die historisch gezien arbeiders- en industriële gebieden zijn geweest. Ze zijn opkomend omdat de stad grote plannen voor ze heeft onder transit-georiënteerde ontwikkeling (de spoorlijn loopt hier met meerdere stations). Er wordt gesproken over gemengde projecten, betaalbare woningen en zelfs het verplaatsen van het Oʻahu Community Correctional Center (de gevangenis) om grond vrij te maken voor ontwikkeling in Kalihi. Sommige ontwikkelaars kopen percelen op in deze gebieden in de hoop op een opleving. De huidige vastgoedwaarden zijn daar relatief lager, dus er is potentieel voor waardestijging als herontwikkeling plaatsvindt. Het is een langetermijnspel, met noodzakelijke infrastructuurverbeteringen, maar tegen 2030 zouden we Kalihi aanzienlijk kunnen zien transformeren (net zoals Kakaʻako dat deed in de jaren 2010).
• North Shore & Windward “Lifestyle” Gebieden: De North Shore van Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) en de Windward-kust (Kailua, Kāneʻohe) blijven zeer gewild vanwege hun levensstijl – surfdorpen en rustige gemeenschappen. Kailua zag met name enorme prijsstijgingen tijdens de pandemie (paradijs voor thuiswerkers). Die markten zijn iets afgekoeld (minder biedoorlogen nu), maar ze behoren nog steeds tot de duurste van Oʻahu buiten Honolulu. De mediane woningprijs in Kailua is routinematig boven $1,3M, en het aanbod blijft krap omdat er eigenlijk geen nieuwe ontwikkeling kan plaatsvinden (de weerstand vanuit de gemeenschap is groot). Deze gebieden presteren “top” qua langetermijn aantrekkelijkheid – eigendommen behouden hun waarde en stijgen vaak alleen maar. Ze zijn niet “opkomend” (ze zijn al lang top), maar het is het vermelden waard omdat ze vaak de algemene markttrends overtreffen (de prijsstijging in Kailua was in veel recente jaren hoger dan het gemiddelde van Honolulu).

Tot slot omvatten de winnaars op de vastgoedmarkt van Honolulu zowel de nieuwe stedelijke hotspots (Kakaʻako) als de gevestigde luxe- en gezinslocaties (Kahala, Mililani, enz.). Voor iemand die wil investeren of verhuizen, variëren de opties van ultramoderne appartementen tot huizen in de buitenwijken, elk met een ander risicoprofiel en rendement. Het is ook duidelijk dat vervoer- en ontwikkelingsplannen bepaalde buurten (gebieden verbonden met het spoor, gemeenschappen in West Oʻahu) naar voren schuiven als de volgende plekken om in de gaten te houden. Door te letten op infrastructuur (zoals spoorwegen, nieuwe snelwegen) en waar de overheid of ontwikkelaars hun inspanningen op richten, kun je inzicht krijgen in de “opkomende” buurten van morgen.

Deskundigenprognoses en verwachtingen tot 2030

Wat staat er te wachten voor de vastgoedmarkt van Honolulu? Prognoses voor de rest van de jaren 2020 wijzen op een periode van bescheiden groei, ondersteund door Hawaii’s voortdurende disbalans tussen vraag en aanbod. Hier zijn enkele belangrijke verwachtingen en voorspellingen van experts:

• Verloop van de huizenprijzen: Na de duizelingwekkende stijging aan het begin van de jaren 2020 (en een korte correctie in 2023), wordt verwacht dat de huizenprijzen in Honolulu in een gematigd tempo zullen groeien tot 2030. Verschillende woningmarktexperts voorspellen dat de mediane huizenprijzen op Oʻahu met ongeveer 1% tot 3% per jaar zullen stijgen in de tweede helft van het decennium luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Dit zou de mediane prijs van een eengezinswoning in Honolulu County rond de $1,3M–$1,4M brengen in 2030 (van ~$1,1M in 2025), en de mediane prijs van appartementen mogelijk rond de $550–$600K (van $515K in 2024 hicentral.com). Dit zijn uiteraard schattingen – de werkelijke uitkomsten hangen af van de rente en economische krachten – maar de consensus is langzame groei in plaats van een nieuwe hausse. Een reden hiervoor: de rente zal naar verwachting niet terugkeren naar de extreem lage niveaus die de piek van 2021 veroorzaakten, waardoor de koopkracht wordt getemperd. Echter, beperkte voorraad en hoge bouwkosten vormen een bodem onder de prijzen. Zelfs als de vraag afneemt, voorkomt het woningtekort in Hawaii een overschot. Sterker nog, het Hawaii Department of Business, Economic Development & Tourism (DBEDT) voorspelt dat Honolulu County ongeveer 13.500 tot 24.000 nieuwe woningen nodig heeft tegen 2035 (afhankelijk van de bevolkingsgroei) om aan de vraag te voldoen files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Dit komt neer op ongeveer 1.300–2.400 woningen per jaar die nodig zijn – een bouwtempo dat we historisch gezien moeilijk halen. Dit tekort suggereert dat woningen schaars zullen blijven, wat de waarde ondersteunt.
• Huurprijzen en rendement vooruitzichten: De huurprijzen in Honolulu zullen waarschijnlijk geleidelijk blijven stijgen, vooral als het kopen van een huis voor velen onbereikbaar blijft. Tegen 2030 zou een eenkamerappartement dat nu $2.300 per maand kost, kunnen stijgen naar $2.700–$2.800 (uitgaande van ~2% jaarlijkse stijging). Hoewel dit geen enorme sprong is, verergert het wel het betaalbaarheidsprobleem. De Honolulu Board of Realtors en UHERO verwachten dat de leegstand laag blijft, en dat elk nieuw aanbod (van ADU’s of nieuwe huurwoningen) wordt opgevangen door de opgekropte vraag. Vanuit het perspectief van een investeerder zouden huurwoningen dus een stabiel inkomen moeten blijven bieden, en mogelijk iets betere cap rates als men nu koopt en het tarief vastzet (mochten de rentevoeten stabiliseren of dalen over een paar jaar, dan kan herfinanciering de cashflow verbeteren). Een andere factor: tegen 2030 zal de grote millennial-generatie verder zijn in de gezinsvormingsjaren, wat de huishoudensvorming kan vergroten (goed voor de vraag naar woningen) – al wordt dit deels gecompenseerd doordat sommige lokale millennials Hawaï verlaten vanwege de kosten. Per saldo zal de huurgroei de inflatie volgen, zo niet iets hoger zijn, en zal Honolulu waarschijnlijk tot de top 5 duurste Amerikaanse huurmarkten blijven behoren.
• Vooruitzichten commerciële sector: De vraag naar kantoorruimte zal naar verwachting stabiel blijven of licht dalen zolang hybride werken aanhoudt. Colliers voorspelt dat de leegstand van kantoren in Honolulu de komende jaren in de lage tot midden tien procent zal blijven – veel beter dan steden op het vasteland, maar ook niet spectaculair krapper. We kunnen een evenwicht zien waarbij sommige oudere gebouwen uit de roulatie worden genomen voor herbestemming en bedrijven hun ruimtegebruik optimaliseren. Winkelvastgoed zal sterk blijven zolang het toerisme en de lokale consumentenbestedingen gezond blijven. De winkelhuren in Hawaï kunnen bescheiden stijgen en de leegstand laag blijven (~5% of minder) tot 2030, tenzij er een grote recessie komt. Nieuwe winkelontwikkelingen zullen zich vooral richten op buurtcentra in groeigebieden (West Oʻahu, mogelijk nieuwe winkels in TOD-projecten). Industrieel vastgoed zit bijna aan zijn maximum – zelfs tegen 2030, tenzij er een nieuw industriepark wordt ontwikkeld (wat politieke wil vereist om grond te herbestemmen), zal de leegstand extreem laag blijven. Industriële huren zullen tegen 2030 waarschijnlijk aanzienlijk hoger zijn (inflatie plus schaarste kunnen ze gemakkelijk 20-30% boven het huidige niveau brengen). Voor hotels is de prognose positief: tegen 2030 wordt verwacht dat het toerisme in Hawaï volledig hersteld is en zelfs verder groeit dan de records van 2019. De officiële prognose van de staat verwacht dat het aantal bezoekers elk jaar met een paar procent toeneemt, en later in het decennium jaarlijks de 10 miljoen zal overschrijden. Dat zal de hotelbezetting hoog houden en mogelijk nieuwe hotelprojecten (of uitbreiding van bestaande) rechtvaardigen. De hotelwaarden zullen dienovereenkomstig stijgen, vooral nu institutionele beleggers vrijetijdsbestemmingen als Hawaï steeds meer als stabiele investeringen zien.
• Beleggerssentiment: Een enquête onder lokale vastgoedexperts en het Pacific Asia Center for Entrepreneurship geeft aan dat er algemeen optimisme heerst dat Hawaïaans vastgoed beter zal presteren dan inflatie, maar geen bubbelachtige groei zal zien in de komende 5 jaar. De economie van Hawaï bevindt zich op een bescheiden groeipad (~1,5–2% BBP-groei) brevitas.com, wat vastgoed ondersteunt maar niet wijst op oververhitting. Er wordt geen crash verwacht – met name de factoren die vaak voorafgaan aan crashes (overaanbod, speculatieve hefboomwerking, enz.) zijn momenteel grotendeels afwezig in Hawaï. De leenvoorwaarden blijven solide en de bouw is beperkt. Bovendien hebben veel eigenaren lage hypotheekrentes vastgezet, waardoor ze geen gedwongen verkopers zijn. Je zou een scenario kunnen zien van een plateau als de rente hoog blijft: de verkopen vertragen en de prijzen vlakken een paar jaar af (zoals mogelijk gebeurde in 2018–2019). Maar aanzienlijke prijsdalingen lijken onwaarschijnlijk, tenzij er een ernstige externe schok optreedt (bijvoorbeeld een geopolitieke crisis die het reizen stillegt, of een enorme rentestijging die alle verwachtingen overtreft).
• Historisch perspectief: Historisch gezien beweegt het vastgoed in Hawaï zich in cycli die grofweg parallel lopen aan die van de VS, maar met mildere schommelingen (behalve de Japanse bubbel in de jaren 90, die leidde tot een decenniumlange neergang in Hawaï). Na de wereldwijde financiële crisis van 2008 daalden de prijzen in Honolulu bijvoorbeeld slechts met ongeveer 10–15% en waren ze in 2013 hersteld, terwijl veel Amerikaanse markten met meer dan 30% daalden. In de jaren 90 kende Hawaï wel een langdurige neergang (~1991–2000, waardestagnatie) door een exodus van Japanse investeringen. Zou iets soortgelijks kunnen gebeuren tegen 2030? De invloed van Japan is tegenwoordig kleiner en de vraag vanuit het Amerikaanse vasteland is belangrijker. Tenzij we een grote, langdurige daling in aantrekkelijkheid zien (wat alleen zou kunnen gebeuren als bijvoorbeeld klimaatverandering de eilanden ernstig treft of als thuiswerken de wens voor een tweede huis hier drastisch vermindert), zou vastgoed in Honolulu grote schommelingen moeten vermijden. Sterker nog, klimaat en duurzaamheid zouden tegen 2030 een rol kunnen gaan spelen in de waarde: panden in veilige zones (hoger gelegen dan overstromingsgebieden) zouden een premie kunnen krijgen ten opzichte van kwetsbare kustgebieden naarmate het bewustzijn toeneemt. Maar deze effecten zullen waarschijnlijk geleidelijk zijn.
• Bevolking & Woningvraag: De bevolkingsprognoses voor Hawaï zijn relatief vlak – de staat heeft de afgelopen 5 jaar rond de 1,42–1,45 miljoen mensen gezeten. DBEDT’s prognose suggereert een langzame groei in de toekomst (mogelijk tot ~1,5 miljoen in 2030 in de hele staat, voornamelijk op Oʻahu) brevitas.com. Zelfs met een stabiele bevolking heeft Hawaï een tekort aan woningen omdat de huishoudens kleiner worden en veel lokale jongvolwassenen bij hun ouders wonen vanwege het gebrek aan woningen. Dus zelfs een stabiele bevolking zorgt voor nieuwe woningvraag (door de vorming van huishoudens). De woningvraagstudie voor 2025-2035 geeft aan dat Honolulu gemiddeld 1.874 nieuwe woningen per jaar nodig heeft (midden van de scenario’s) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, wat meer is dan we momenteel bouwen. Als het beleid erin slaagt de bouw te verhogen (stel dat we 1.500 woningen/jaar gaan bouwen in plaats van ~1.000 nu), kan dat de prijsdruk langzaam verlichten. Maar als dat niet lukt, blijft de krapte bestaan. Het meest waarschijnlijke scenario ligt ergens in het midden – enige toename van woningproductie dankzij nieuwe wetten, maar geen enorme toename. Daarom verwachten we dat Honolulu in 2030 nog steeds een dure, aanbodbeperkte markt zal zijn, hopelijk met iets meer aanbod en opties dan nu.

Conclusie: Tot 2030 verwachten experts voortdurende stabiliteit en geleidelijke groei voor het vastgoed in Honolulu. Het is een markt die wordt gekenmerkt door veerkracht – beschermd door beperkte grond en wereldwijde aantrekkingskracht. Hoewel we waarschijnlijk geen dubbele-cijferige jaarlijkse stijgingen zullen zien zoals begin 2022, kunnen eigenaren redelijkerwijs verwachten dat hun eigendommen in de loop van de tijd bescheiden in waarde zullen stijgen, en investeerders kunnen rekenen op aanhoudende vraag naar huur- en commerciële ruimtes. Voor beleidsmakers is de uitdaging om ervoor te zorgen dat deze groei ten goede komt aan de bewoners (meer betaalbare woningen) en tegelijkertijd de kracht van de markt behouden blijft. Als de huidige trends zich voortzetten, zal Honolulu in 2030 een van de meest gewilde (en duurste) plekken om te wonen in het land blijven, met vastgoed dat premiumwaarden heeft die de unieke eiland-economie en levensstijl weerspiegelen. Zoals een lokale econoom het verwoordde: Hawaï’s vastgoed is geen achtbaan – het lijkt meer op een gestage klim op Diamond Head: soms steil, soms vlak, maar altijd met een sterke basis eronder. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Bronnen:

• Honolulu Board of REALTORS® – Maandelijkse Marktverslagen (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
• Honolulu Board of REALTORS® – Historische Verkoopgegevens hicentral.com hicentral.com
• Zillow Research – Honolulu Woningmarkt Statistieken (2025) zillow.com zillow.com
• Hawaiʻi Dept. of Business, Economic Development & Tourism (DBEDT) – Toerisme & Woningrapporten dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
• Hawaiʻi Public Radio – Interview over Kantoormarkt, Colliers (aug 2025) hawaiipublicradio.org
• Colliers & CBRE – Oʻahu Commerciële Markt Hoogtepunten (2024) colliers.com brevitas.com
• Brevitas Hawaii Commercieel Vastgoed Vooruitzicht (2025) brevitas.com brevitas.com
• Agency Rentals – Voorspellingen voor de huurmarkt in Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
• Hawaiʻi Appleseed – Update over betaalbare huisvesting wetgeving (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
• Luxury Big Island (Harold Clarke) – Voorspelling van de huizenmarkt in Hawaii 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com