Faits et chiffres clés
- Prix des maisons proches des records historiques : Le prix médian d’une maison individuelle sur Oʻahu a atteint environ 1,1 million de dollars début 2025, en hausse d’environ 5 % sur un an hicentral.com. Les prix médians des condos sont restés stables autour de 500 000 $ hicentral.com après de fortes hausses pendant la pandémie. Les prix ont baissé en 2023 (les médianes des maisons individuelles ont chuté d’environ 5 %) mais ont rebondi en 2024 hicentral.com, reflétant une demande résiliente.
- Évolution des ventes et des stocks : Le volume des ventes de maisons a ralenti en raison de la hausse des taux d’intérêt – les ventes de maisons individuelles en mars 2025 étaient en baisse d’environ 10 % par rapport à l’année précédente hicentral.com – mais les annonces actives ont fortement augmenté. Le stock de logements d’Oʻahu a bondi de 33 % (maisons) et de 54 % (condos) sur un an en mars 2025 hicentral.com hicentral.com, offrant plus de choix aux acheteurs et atténuant la concurrence effrénée de 2021–2022. Le délai médian de vente des maisons s’est allongé à environ 2 semaines (15 jours) contre moins d’une semaine au plus fort du marché hicentral.com.
- Loyers à des niveaux records : Le loyer médian sur Oʻahu est d’environ 2 500 $ par mois fin 2024 agencyhawaii.com, avec les loyers moyens à Honolulu autour de 2 900 $ (toutes tailles confondues) à la mi-2025 zillow.com zillow.com. Les loyers se sont stabilisés avec des hausses annuelles de 2 à 4 % dans des quartiers recherchés comme Kakaʻako et Ala Moana agencyhawaii.com. La demande locative reste forte car les prix élevés des maisons et les taux hypothécaires poussent les résidents à louer, maintenant le taux de vacance locative d’Oʻahu modéré (autour de 5–6 %) en 2025.
- Reprise du marché des bureaux : Le taux de vacance des bureaux à Honolulu s’est amélioré pour atteindre environ 12–13 % en 2025 hawaiipublicradio.org – bien plus sain que dans les villes continentales comme San Francisco (plus de 30 % d’espaces vides). Deux trimestres consécutifs d’absorption positive ont été enregistrés jusqu’à la fin 2024, portant la vacance à son niveau le plus bas depuis plus de 3 ans (~12,7 %) instagram.com. Les propriétaires du centre-ville réaffectent les espaces à de nouveaux usages, et Honolulu se classe 2e au niveau national pour les projets de conversion de bureaux en logements hawaiipublicradio.org, ce qui indique des efforts de réutilisation adaptative pour répondre à la fois à la vacance des bureaux et aux besoins en logement.
- Solidité du commerce de détail et de l’industrie : L’immobilier commercial est stable avec un faible taux de vacance (~5 %) brevitas.com, soutenu par le rebond du tourisme et la stabilité des dépenses locales. Les vitrines de Waikiki ont vu la fréquentation piétonne en 2024 approcher les niveaux d’avant la pandémie brevitas.com, ce qui profite aux détaillants de luxe et aux restaurants. Le commerce de détail en banlieue se développe dans les zones en croissance comme West Oʻahu (Kapolei/Ewa), à la suite du développement résidentiel brevitas.com. Les propriétés industrielles restent extrêmement rares – le taux de vacance des entrepôts d’Oʻahu est resté proche de 1 % fin 2024 rebusinessonline.com – avec une forte demande et pratiquement aucun espace excédentaire.
- Reprise du tourisme et de l’hôtellerie : Le taux d’occupation des hôtels à Honolulu est remonté dans la fourchette des 70 % brevitas.com brevitas.com (avec une moyenne d’environ 76 % à l’échelle de l’État en 2024), soit encore quelques points en dessous du pic d’environ 80 % avant 2019. Des tarifs record stimulent les revenus : les tarifs journaliers moyens (ADR) à l’échelle de l’État en 2024 étaient environ 30 % plus élevés qu’en 2019 (environ 360 $/nuit) brevitas.com, portant les revenus hôteliers totaux à environ 5,5 milliards de dollars – soit un niveau équivalent à 2019 après inflation brevitas.com. Les hôtels de Waikiki bénéficient d’une forte demande de visiteurs nationaux, bien que la reprise du tourisme japonais (crucial pour les hôtels haut de gamme et les condos de luxe) reste progressive.
- Nouveaux projets transformant la skyline : Des dizaines de nouvelles tours de condos sont en cours ou viennent d’être achevées, surtout dans le centre urbain d’Honolulu. Le quartier de Kakaʻako/Ala Moana connaît un essor avec des gratte-ciel de luxe comme Victoria Place (achevé en 2024), The Park Ward Village (achèvement prévu en 2025), Kalae (en construction sur l’ancien site de Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group), et Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Ces projets ajouteront des milliers de résidences haut de gamme d’ici 2026–2027, redéfinissant la silhouette d’Honolulu. À l’ouest d’Oʻahu, des communautés planifiées (Ho‘opili, Koa Ridge) et une seconde « ville » à Kapolei proposent de nouvelles maisons individuelles, des maisons en rangée, et même un campus de l’Université d’Hawaï, déplaçant la croissance vers le côté sous le vent de l’île.
- Changements de politique pour augmenter l’offre de logements : Le gouvernement d’Hawaï s’attaque à la crise du logement avec de nouvelles lois et incitations. En 2024, l’État a adopté la SB 3202 permettant jusqu’à deux unités d’habitation accessoires (ADU) par lot à l’échelle de l’État et la HB 2090 autorisant la conversion de propriétés commerciales en usage résidentiel hiappleseed.org – des mesures importantes pour augmenter le parc de logements. Le conseil municipal d’Honolulu a adopté la Bill 3 (2024) offrant des allégements fiscaux et des exonérations de frais pour stimuler le développement de logements locatifs abordables sachihawaii.com. Des réglementations strictes sur les locations de courte durée ont également été mises en place (location minimale de 90 jours dans les zones résidentielles), forçant de nombreux logements de vacances à revenir sur le marché locatif de longue durée. Une taxe sur les logements vacants pour les propriétés d’investissement inoccupées est en débat honolulucitycouncil.org afin de limiter la spéculation et de libérer plus de logements pour les résidents locaux.
- Quartiers en vogue et émergents : Kakaʻako est le marché de condos de luxe à la croissance la plus rapide d’Honolulu, attirant investisseurs et acheteurs aisés avec ses tours modernes, ses vues sur l’océan et sa proximité du centre-ville. Waikiki reste un point chaud pour les condos (et les revenus locatifs touristiques, là où c’est autorisé). Les quartiers haut de gamme comme Kahala et Diamond Head continuent d’être très demandés (une vente record à 65,75 M$ a été conclue à Kāhala en 2025 hicentral.com), confirmant leur statut de valeur sûre. Les banlieues familiales telles que Mililani (Centre d’Oʻahu) et Hawaii Kai (Est d’Honolulu) restent des favoris pour leurs écoles et leur qualité de vie. À l’ouest, Kapolei/Ewa Beach émergent comme pôles de croissance – offrant des maisons récentes, des commerces (centre commercial Ka Makana Aliʻi) et une future connexion au rail – avec des milliers de nouveaux logements attirant à la fois familles locales et investisseurs.
- Perspectives jusqu’en 2030 – Croissance modérée, pas de krach : Les experts prévoient une croissance stable mais plus lente de l’immobilier à Honolulu au cours des 5 prochaines années et au-delà. L’offre limitée et l’attrait durable d’Hawaï devraient soutenir des hausses de prix des logements d’environ 1 à 3 % par an sur Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, sauf en cas de choc économique majeur. L’Université d’Hawaï Economic Research Organization (UHERO) note que, bien que les taux d’intérêt élevés en 2024–25 aient ralenti le volume des ventes, la valeur des biens immobiliers reste élevée en raison d’une demande persistante luxurybigisland.com. D’ici 2030, la valeur médiane des maisons sur Oʻahu pourrait approcher les 800 000 $ (contre environ 756 000 $ en 2025 zillow.com zillow.com) selon ces tendances de croissance modérée. Il est important de noter qu’aucun ralentissement significatif ou « krach » n’est prévu – les contraintes d’offre uniques et l’attrait d’Hawaï rendent peu probable un effondrement de type 2008 luxurybigisland.com. Les principaux risques à surveiller sont externes : une récession américaine, des événements géopolitiques mondiaux ou une montée rapide du niveau de la mer. Dans l’ensemble, le marché immobilier d’Honolulu devrait rester résilient, avec un refroidissement cyclique au milieu des années 2020 laissant place à une croissance modérée à l’approche de 2030.
Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025
Prix et demande : Le marché résidentiel d’Honolulu est entré en 2025 à des niveaux de prix records. Le Honolulu Board of REALTORS® a rapporté que le prix médian des maisons unifamiliales sur Oʻahu était de 1 160 000 $ en mars 2025, soit une hausse de 5,5 % sur un an hicentral.com hicentral.com. Cela marque un rebond par rapport à 2023, lorsque les prix médians avaient brièvement chuté (baisse d’environ 5 % en 2023 à 1,05 M$) après le boom effréné de l’ère pandémique hicentral.com. Les prix des appartements en copropriété ont été plus stables – le prix médian d’un condo vendu était de 500 000 $ début 2025, pratiquement inchangé par rapport à l’année précédente hicentral.com. Les prix moyens des condos ont toutefois augmenté d’environ 6 % sur un an hicentral.com, ce qui indique une vigueur des ventes haut de gamme. Globalement, la valeur des logements reste proche des sommets historiques, soutenue par une faible offre et une demande d’acheteurs toujours forte, notamment de la part des locaux souhaitant monter en gamme et des acheteurs extérieurs attirés par le style de vie hawaïen.
Volume des ventes et inventaire : Le volume des ventes de maisons s’est calmé par rapport à la frénésie de 2021–2022. La hausse des taux hypothécaires (oscillant autour de 6–7 % en 2024–25) a mis certains acheteurs sur la touche, entraînant une baisse d’environ 10 % des ventes de maisons unifamiliales d’une année sur l’autre au début de 2025 hicentral.com. 2023 a été particulièrement lente – le nombre total de transactions résidentielles a chuté de plus de 25 % par rapport à 2022 hicentral.com, de nombreux acheteurs ayant fait une pause face à la hausse des taux d’intérêt. Cependant, 2024 a montré des signes de stabilisation : les ventes de maisons unifamiliales ont augmenté d’environ 9 % sur l’année hicentral.com, même si les ventes de condos ont légèrement diminué. Un changement clé concerne l’offre de logements – après des années d’inventaire chroniquement bas, les annonces commencent à s’accumuler. En mars 2025, Oʻahu comptait 773 annonces actives de maisons unifamiliales et 2 302 annonces de condos, en hausse de 33 % et 54 % respectivement sur un an hicentral.com. Les nouvelles annonces arrivent sur le marché à un rythme bien plus élevé (par exemple, +30 % sur un an pour les maisons en mars) hicentral.com. Cette croissance de l’inventaire offre aux acheteurs plus de marge de manœuvre et a mis fin aux guerres d’enchères frénétiques de la pandémie. Environ 73 % des nouvelles annonces sont restées invendues à la fin du mois (contre seulement 58 % un an plus tôt) hicentral.com hicentral.com, ce qui signifie que les biens ne partent plus aussi vite. En effet, le nombre médian de jours sur le marché pour les maisons unifamiliales est monté à 15 jours (contre seulement 8 à 10 jours au plus fort du boom), tandis que les condos mettent environ 40 jours à se vendre (contre ~30 jours un an plus tôt) hicentral.com. La demande des acheteurs, bien que plus faible, reste présente – les maisons au bon prix dans les quartiers recherchés continuent de recevoir plusieurs offres, mais les vendeurs doivent désormais être plus réalistes sur les prix et la négociation hicentral.com. Le marché en 2025 peut être qualifié de équilibré à légèrement favorable aux acheteurs, un changement par rapport au marché fortement favorable aux vendeurs des années précédentes.
Différences régionales : À Honolulu (Oʻahu), les tendances du marché varient selon la région et le segment de prix. Les quartiers haut de gamme (Kahala, Diamond Head, Lanikai) ont connu moins de ventes mais une résilience continue des prix – dans un cas notable, une propriété en bord de mer à Kahala s’est vendue pour 65,75 millions de dollars au premier trimestre 2025 hicentral.com, ce qui a fait grimper les indicateurs de prix moyens. En revanche, certaines zones d’entrée de gamme à intermédiaire ont connu des ralentissements plus marqués. Par exemple, la plaine d’Ewa (Kapolei/Ewa/Makakilo) – qui avait connu un afflux de nouveaux logements ces dernières années – a vu son inventaire bondir d’environ 74 % (à 144 annonces actives) début 2025 hicentral.com alors que plus de vendeurs se disputaient moins d’acheteurs. Le centre d’Oʻahu (Mililani/Wahiawā) a également vu le nombre d’annonces doubler hicentral.com. Ces zones avaient mené l’appréciation des prix pendant la pandémie (avec la demande des télétravailleurs et des familles de militaires), mais sont désormais en phase de normalisation à mesure que l’offre rattrape la demande. Pendant ce temps, Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) et East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) restent très recherchés ; l’offre limitée de nouveaux biens y maintient un marché tendu, avec des maisons bien entretenues qui se vendent toujours rapidement. Les marchés des condos varient de l’urbain aux zones de villégiature : les condos du centre-ville et de Kakaʻako bénéficient du retour des professionnels au bureau et de l’engouement pour de nouveaux projets, tandis que les anciens condos en bail emphytéotique ou ceux situés dans des emplacements secondaires peuvent rester plus longtemps sur le marché. Le marché des condos de Waikiki est en mutation en raison de la réglementation sur les locations de courte durée – de nombreuses unités auparavant louées en vacances sont désormais à vendre ou à louer à long terme, ce qui fait baisser les prix de certains anciens immeubles de condos à Waikiki, même si les immeubles de luxe conservent leur valeur. Globalement, le marché résidentiel d’Honolulu en 2025 est plus calme et équilibré que la frénésie d’il y a 2–3 ans, mais la demande reste fondamentalement forte, et la rareté à long terme du foncier garantit que les biens bien situés continuent de se vendre à des prix élevés.
Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, hôtellerie)
Marché des bureaux : Hausse du taux d’occupation, réaffectation adaptative
Le secteur des bureaux d’Honolulu traverse l’ère post-pandémique mieux que de nombreuses villes américaines. À la mi-2025, le taux de vacance des bureaux sur l’ensemble de l’île est d’environ 13,5 % hawaiipublicradio.org, en baisse par rapport aux pics de la pandémie et bien en dessous des niveaux de vacance des villes axées sur la technologie du continent (à titre de comparaison, le taux de vacance à San Francisco dépasse 30 %). En fait, le marché des bureaux d’Oʻahu a enregistré une absorption nette positive pendant plusieurs trimestres jusqu’à la fin de 2024, faisant baisser la vacance à 12,73 % au 4e trimestre 2024 – le niveau le plus bas depuis plus de trois ans colliers.com instagram.com. Cette amélioration s’explique en partie par le retour des employés sur site (au moins à temps partiel) et par la location de certains espaces réduits par de petites entreprises locales ou des agences gouvernementales. Les loyers moyens demandés pour les bureaux à Honolulu ont légèrement augmenté en 2025, et les propriétaires signalent une stabilisation de l’occupation dans les immeubles de premier plan. Par exemple, les tours de catégorie A dans le CBD (Central Business District) et à Kakaʻako maintiennent une forte occupation, tandis que les immeubles plus anciens de catégorie B peinent encore avec des taux de vacance plus élevés et des loyers plus bas.Une tendance notable est la réutilisation adaptative des immeubles de bureaux vieillissants. Honolulu a le deuxième taux le plus élevé du pays de projets de conversion de bureaux en logements hawaiipublicradio.org, alors que les parties prenantes cherchent à réaffecter des bâtiments commerciaux sous-utilisés en logements très attendus. Plusieurs immeubles de bureaux du centre-ville sont en cours d’évaluation pour une conversion en appartements ou en espaces mixtes (un exemple est la possible rénovation du Finance Factors Center, historiquement sous-occupé). Cela s’aligne avec la nouvelle législation de l’État (HB 2090, 2024) qui permet l’utilisation de propriétés à usage commercial à des fins résidentielles hiappleseed.org. Bien que tous les immeubles de bureaux ne soient pas adaptés à la conversion, cette initiative pourrait progressivement réduire la vacance et ajouter des logements dans le centre urbain. De plus, un Downtown Business Improvement District et un effort de revitalisation sont en cours hawaiipublicradio.org, visant à rendre le quartier financier d’Honolulu plus dynamique. Les urbanistes municipaux et les promoteurs privés collaborent sur des idées allant de l’amélioration de l’espace public à l’introduction potentielle de lofts résidentiels dans d’anciens bureaux. Dans l’ensemble, le marché des bureaux d’Honolulu en 2025 est stable – et sans doute en meilleure santé que beaucoup d’autres marchés – avec un taux de vacance autour de la basse dizaine de pourcents et une stratégie tournée vers l’avenir pour réinventer les espaces de bureaux excédentaires. Les inconvénients sont que les locataires ont encore beaucoup de choix, donc les propriétaires doivent offrir des incitations (améliorations locatives, concessions de stationnement) pour sécuriser les baux, et les bâtiments plus anciens sans rénovation risquent de continuer à prendre du retard. Mais comparé aux centres urbains du continent, les perspectives pour les bureaux à Honolulu sont prudemment optimistes, soutenues par une économie diversifiée (y compris des locataires gouvernementaux et militaires) et relativement peu de nouveaux projets de bureaux en cours qui viendraient concurrencer l’offre existante.Commerce de détail & industriel : Vacance commerciale faible, demande industrielle en plein essor
L’immobilier de détail à Honolulu s’est révélé résilient en 2024–25, soutenu par le rebond du tourisme et une consommation locale stable. Le taux de vacance des commerces à l’échelle de l’île est d’environ 5 % – un niveau très bas selon les normes nationales – et est resté pratiquement stable fin 2024 brevitas.com. À Waikiki, mondialement connue, la fréquentation piétonne a fortement augmenté alors que le nombre de visiteurs en 2023–2025 s’est rapproché des niveaux d’avant la pandémie, au bénéfice des hôtels, restaurants et commerçants s’adressant aux touristes brevitas.com. Les emplacements commerciaux de premier plan à Waikiki (Kalākaua Ave.) et au Ala Moana Center (le plus grand centre commercial en plein air des États-Unis) affichent à nouveau des loyers élevés, les marques de luxe et les détaillants de voyage voyant leurs ventes se redresser. Les dépenses de détail des touristes ont atteint des niveaux records (les dépenses des visiteurs ont augmenté d’environ 6,5 % au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), ce qui se traduit par une demande soutenue d’espaces commerciaux dans les zones touristiques. Parallèlement, le commerce de proximité et de banlieue se porte également bien – les centres commerciaux dans des communautés en croissance comme Kapolei, Ewa Beach et Mililani sont en expansion ou entièrement occupés, grâce à la croissance démographique dans ces secteurs brevitas.com. Les promoteurs ont ajouté des centres commerciaux avec supermarché et des projets à usage mixte dans l’ouest d’Oʻahu pour répondre à l’afflux de résidents. Les loyers des emplacements commerciaux de premier choix à Honolulu augmentent progressivement, et les nouvelles constructions sont limitées (en raison des coûts élevés et du manque de terrains), ce qui rend le secteur du commerce de détail largement favorable aux propriétaires dans les meilleurs emplacements. Les défis du commerce de détail concernent principalement les axes commerciaux secondaires et les anciens bâtiments commerciaux, dont certains font face à des coûts d’entretien élevés et à la concurrence du commerce en ligne. Mais dans l’ensemble, le marché du commerce de détail d’Honolulu est solide, et le retour du tourisme a dynamisé à la fois le commerce de détail des zones touristiques et l’économie au sens large.
Du côté industriel, Oʻahu continue d’avoir l’un des marchés immobiliers industriels les plus tendus du pays. Avec un terrain à usage industriel limité (principalement autour du port d’Honolulu, de l’aéroport et du Campbell Industrial Park), les taux de vacance sont inférieurs à 2 % depuis des années. Même fin 2024, le taux de vacance industriel était d’environ 0,9 % colliers.com, à peine en hausse par rapport aux niveaux historiquement bas malgré l’arrivée de quelques nouveaux entrepôts. La demande pour des espaces d’entreposage, de distribution et de logistique reste forte, portée par tout, des entreprises de construction aux distributeurs de commerce électronique ayant besoin d’installations locales. Les loyers des locaux industriels ont augmenté régulièrement, et les locataires doivent souvent renouveler leur bail à l’avance ou faire face à l’absence d’alternatives disponibles. Les nouveaux développements industriels sont extrêmement rares – un projet notable est une extension prévue près de Kapolei pour des usages logistiques, mais l’opposition de la communauté et les obstacles liés aux permis ralentissent l’arrivée de nouvelles offres. Pour les investisseurs, les biens industriels à Hawaï sont une catégorie d’actifs très recherchée, offrant un faible taux de vacance et des flux de trésorerie stables. Le principal problème ici est que toute entreprise ayant besoin d’espace (de stockage à la fabrication) a peu d’options, ce qui peut freiner la diversification économique. Cependant, d’un point de vue du marché, l’immobilier industriel est sans doute le secteur le plus solide d’Honolulu – une occupation quasi totale, des loyers en hausse et un faible risque de surabondance.
Hôtellerie & Immobilier hôtelier : Le tourisme redémarre
L’industrie hôtelière d’Hawaï – qui soutient une part importante de son immobilier – a connu une reprise robuste jusqu’en 2024. À la fin de 2024, le taux d’occupation des hôtels à l’échelle de l’État a atteint en moyenne ~73% pour l’année brevitas.com, en forte hausse par rapport aux creux de la pandémie (qui étaient tombés sous les 20% en 2020) mais encore légèrement en dessous des ~80% atteints en 2019. Les hôtels d’Oʻahu (Honolulu/Waikiki) ont bien performé, avec un taux d’occupation autour de 75% brevitas.com fin 2024 et début 2025, grâce à l’augmentation du nombre de visiteurs du continent américain et au retour des voyages de groupe/d’affaires (les conventions au Hawaiʻi Convention Center ont repris). Il est important de noter que les tarifs des chambres ont explosé – les hôteliers hawaïens ont profité de la demande refoulée pour augmenter les prix. Le tarif journalier moyen (ADR) à Hawaï est désormais environ 30% plus élevé qu’avant la pandémie (ADR à l’échelle de l’État ~340–370 $ en 2024 contre ~280 $ en 2019) brevitas.com. Cela s’est traduit par des revenus quasi-records : les hôtels d’Hawaï ont généré environ 5,5 milliards de dollars en 2024 (proche du chiffre d’affaires de 2019, ajusté à l’inflation) brevitas.com. À Waikiki, de nombreux hôtels sont pratiquement complets les week-ends et en haute saison, et le revenu par chambre disponible (RevPAR) pour les établissements de luxe est parmi les plus élevés du pays.Les transactions immobilières hôtelières ont également repris – les investisseurs sont confiants dans les perspectives touristiques à long terme d’Hawaï. Plusieurs réaménagements et ventes d’hôtels de renom ont notamment eu lieu ou sont en cours. Par exemple, la célèbre Aliʻi Tower du Hilton Hawaiian Village doit être rénovée, et les investisseurs japonais, traditionnellement très présents à Waikiki, ont progressivement repris leurs acquisitions avec la reprise des voyages. Le développement de nouveaux hôtels est limité par le foncier et la réglementation, mais un projet phare est le Mandarin Oriental Honolulu, une tour combinant hôtel ultra-luxe et résidences en construction près d’Ala Moana (prévue pour la fin des années 2020) brevitas.com. De plus, certains hôtels plus anciens sont rebrandés ou rénovés plutôt que reconstruits. En dehors d’Honolulu, les zones de villégiature de Maui, Kauaʻi et Big Island ont également connu des performances contrastées – par exemple, les hôtels de la côte ouest de Maui ont souffert après la tragédie de l’incendie de Lahaina en 2023 (le taux d’occupation y est tombé sous les 60% avec l’arrêt du tourisme) brevitas.com, tandis que d’autres îles ont absorbé une partie de cette demande.
Une autre tendance affectant l’immobilier hôtelier à Honolulu est la répression réglementaire des locations de courte durée. En 2022–2023, le comté d’Honolulu a mis en place des règles strictes (Ordonnance 22-7, Projet de loi 41) interdisant les locations de moins de 90 jours dans la plupart des zones résidentielles (hors zones touristiques). Cela a considérablement réduit l’offre de locations de vacances légales, poussant les touristes à revenir vers les hôtels et un plus petit nombre de condos de villégiature légaux. Le taux d’occupation des locations de vacances est tombé à environ 47 % en 2024 avec les nouvelles règles et la concurrence accrue entre Airbnbs agencyhawaii.com. Certains propriétaires de condos à Waikiki et Ko Olina qui faisaient auparavant de la location de courte durée sont passés à la location longue durée ou ont vendu leurs unités. Pour les hôtels, cela a été une aubaine – moins d’offre alternative signifie une demande hôtelière plus forte. Pour le marché du logement, le bilan est mitigé : cela pourrait libérer un peu d’inventaire pour les locataires locaux, mais a aussi supprimé une source de revenus pour certains propriétaires. L’objectif de la Ville était de restaurer le logement de quartier et de réduire l’impact du tourisme sur les communautés locales, et à la mi-2025, le consensus est que le tourisme est en grande partie revenu dans les hôtels.
Perspectives pour l’hôtellerie : Le tourisme devrait continuer à croître en 2025 et au-delà, mais à un rythme modéré. La Hawaiʻi Tourism Authority prévoit un retour complet aux chiffres de visiteurs d’avant COVID d’ici ~2025–2026, certains marchés (États-Unis Ouest, Canada) dépassant déjà les chiffres de 2019, tandis que le Japon et d’autres marchés Asie-Pacifique accusent un léger retard dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Cela implique que le taux d’occupation hôtelier à Honolulu pourrait remonter vers la fourchette haute des 70 % dans les prochaines années, surtout lorsque les voyages japonais se normaliseront (crucial pour le segment luxe de Waikiki). D’un point de vue immobilier, les actifs hôteliers d’Hawaï restent très recherchés et généralement résistants aux ralentissements – même pendant le COVID, bien que les valeurs aient baissé, il y a eu peu de ventes en difficulté. Désormais, les investisseurs voient un potentiel de hausse à mesure que le tourisme se stabilise. Un bémol : de nouvelles initiatives de l’État pour gérer l’impact du tourisme (comme une taxe touristique “green fee” proposée ou des limites sur le nombre quotidien de visiteurs) pourraient freiner un peu la croissance mais aussi garantir la durabilité. Tout bien considéré, le marché de l’immobilier commercial à Honolulu est globalement stable à en expansion en 2025 : les bureaux trouvent un nouvel équilibre, le commerce de détail et l’industrie sont très solides, et l’hôtellerie repart en force, renforçant le statut d’Honolulu comme destination de classe mondiale et marché d’investissement solide à long terme.
Aperçu du marché locatif
Le marché de la location de logements à Honolulu reste tendu et cher en 2025. Après des années de hausse, les loyers se sont stabilisés à des niveaux historiquement élevés, avec seulement une croissance modérée dans certaines zones. Le loyer médian pour Oʻahu (tous types de biens) est d’environ 2 522 $ par mois fin 2024 agencyhawaii.com. Selon Zillow, le loyer moyen à Honolulu (ville) est d’environ 2 900 $ par mois à la mi-2025 zillow.com. À titre de comparaison, un appartement typique d’une chambre à Honolulu se loue désormais autour de 2 200–2 400 $, tandis que les logements de deux chambres atteignent en moyenne plus de 3 000 $ dans les quartiers recherchés livinginhawaii.com. Ces niveaux de loyer font de Honolulu l’un des marchés locatifs les plus chers des États-Unis, au même niveau que les villes côtières de Californie. La croissance des loyers s’est atténuée depuis le pic de 2021 ; en 2024–25, les propriétaires imposent généralement des hausses plus modestes (2 à 5 % par an, voire aucune). En fait, certaines zones connaissent une stagnation ou de légères baisses de loyer – par exemple, les gestionnaires immobiliers de Waikiki signalent qu’une surabondance d’unités à louer (en partie due à la conversion d’anciens Airbnb en locations longue durée) a permis de contenir les loyers agencyhawaii.com. En revanche, les quartiers résidentiels très demandés proches des nouveaux emplois et des transports – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – voient encore les loyers augmenter à mesure que de nouvelles locations de luxe arrivent sur le marché et attirent des locataires prêts à payer plus cher agencyhawaii.com.Le taux de vacance locative à Honolulu est relativement bas – les derniers chiffres l’estiment à environ 4–6 % (variable selon le sous-marché), ce qui indique un marché favorable aux propriétaires mais moins extrême qu’au plus fort de la crise immobilière il y a quelques années (lorsque le taux de vacance était tombé sous les 3 %). L’augmentation du stock à vendre s’est aussi traduite par un peu plus d’offres à louer, certains propriétaires préférant louer leurs biens plutôt que de vendre dans un marché de la vente en ralentissement. De plus, les mouvements de population liés à la pandémie (départs de certains résidents) se sont stabilisés ; la population d’Hawaï a même légèrement augmenté en 2024 brevitas.com, ce qui alimente la demande de logements. De plus en plus de résidents louent plus longtemps car l’achat d’un logement est hors de portée pour beaucoup – le taux de propriétaires à Honolulu (environ 55 %) est inférieur à la moyenne américaine, ce qui reflète le coût élevé de l’accession à la propriété. Il existe donc un vivier constant de locataires, des familles locales au personnel militaire (qui bénéficie d’allocations logement) en passant par les télétravailleurs du continent venus tester un « bureau au paradis ». Cela maintient un taux d’occupation élevé pour les logements bien situés.
Une dynamique significative sur le marché locatif est l’impact des réglementations sur la location de courte durée. Avec des milliers de locations de vacances effectivement interdites d’opérer à court terme, de nombreux propriétaires ont réorienté ces condos et maisons vers des baux de 6 ou 12 mois. Cela a apporté un coup de pouce ponctuel à l’offre de locations longue durée en 2023–2024. Les gestionnaires immobiliers notent que, si cela a d’abord légèrement augmenté les vacances dans les quartiers à forte concentration de complexes touristiques (par exemple Waikiki, North Shore), le marché a en grande partie absorbé les unités d’ici 2025 compte tenu de la pénurie générale de logements. La société de gestion immobilière Agency Rentals conseille aux propriétaires d’anciens Airbnbs de convertir en baux longue durée pour profiter d’une demande stable, en particulier dans les quartiers adaptés aux familles où les locataires locaux sont en quête de logements agencyhawaii.com. Par exemple, certains investisseurs possédant des condos à Ko Olina ou Turtle Bay (lieux de vacances traditionnels) les ont loués à des locataires militaires ou d’entreprise à la place.
Sur le plan de l’accessibilité financière, les locataires d’Honolulu font face à des défis : le revenu médian des ménages locataires (~64 000 $) a du mal à suivre ces loyers point2homes.com. De nombreux ménages consacrent bien plus de 30 % de leurs revenus au loyer (Hawaï figure constamment parmi les pires pour l’accessibilité locative). Pour y remédier, la Ville et l’État travaillent sur des projets de locations abordables – en s’appuyant sur des programmes comme le Rental Housing Revolving Fund et le zonage inclusif. Plusieurs nouveaux projets de logements abordables (locations à revenus plafonnés) sont en cours à Honolulu, tels que The Reserve at Hilomoana à Kapolei et Halewaiʻolu Senior Residences à Chinatown. De plus, l’État a prolongé un programme de médiation pour les expulsions et a envisagé (sans l’adopter) des projets de loi pour exiger un préavis plus long en cas d’augmentation de loyer hiappleseed.org hiappleseed.org. Ces mesures visent à offrir plus de stabilité aux locataires. Un autre changement récent de politique est le Bill 3 (2024) de la Ville qui incite les promoteurs à construire des appartements locatifs en offrant des permis accélérés et des allégements fiscaux fonciers sachihawaii.com – cela pourrait générer quelques milliers de nouveaux logements locatifs dans les années à venir si les promoteurs saisissent l’opportunité.
En regardant vers l’avenir, le marché locatif devrait rester solide. Les taux d’intérêt élevés rendent l’achat difficile pour de nombreux primo-accédants potentiels, qui resteront donc sur le marché locatif. En même temps, tout ralentissement économique pourrait légèrement atténuer la demande (par exemple, si le tourisme baisse, certains emplois dans les services pourraient être perdus, réduisant la demande de locataires). Mais étant donné la pénurie de logements à Hawaï, même une croissance démographique stable crée une demande locative refoulée. D’ici 2030, à moins qu’un grand nombre de logements ne soient construits, les loyers devraient encore augmenter. À court terme, il est conseillé aux propriétaires de rester compétitifs et axés sur les commodités – la hausse du taux de vacance à ~5 % signifie que les locataires ont un peu plus de choix, donc des appareils électroménagers modernes, des charges comprises ou un loyer légèrement inférieur peuvent aider à louer les logements plus rapidement reddit.com livinginhawaii.com. En résumé : louer à Honolulu continuera d’être une proposition coûteuse, et le marché locatif restera une composante essentielle et très surveillée du paysage immobilier global.
Nouveaux projets et développements à venir
Honolulu urbain – Kakaʻako et Ala Moana : Nulle part le développement n’est plus spectaculaire qu’à Kakaʻako, le quartier urbain situé entre le centre-ville d’Honolulu et Waikiki. Guidé par le plan directeur Ward Village de la Howard Hughes Corporation et plusieurs autres promoteurs, la silhouette de Kakaʻako est en train d’être remodelée avec des tours modernes. Les projets récents et à venir incluent : Victoria Place (une tour de condos de luxe achevée en 2024), The Park Ward Village (une tour de condos face au parc, achevée en 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (une autre tour de luxe sur Ala Moana Blvd en construction) hawaiihomelistings.com, Launiu (prévue en face de Ward, début des travaux imminent) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (une tour haut de gamme à usage mixte par Kobayashi Group, dont la construction a commencé en 2024) hawaiihomelistings.com, et Kaliʻu (un nouveau condo au 728 Ala Moana Blvd avec de larges vues sur l’océan) hawaiihomelistings.com. Sont également prévus Ilima et Melia, des tours jumelles qui s’élèveront au-dessus du centre commercial Ward Center hawaiihomelistings.com. Collectivement, ces projets ajouteront plusieurs milliers de nouveaux logements en copropriété, dont beaucoup seront des unités de luxe ou « réservées » (pour la main-d’œuvre), d’ici la fin des années 2020. Ward Village à lui seul a régulièrement vendu des unités à 1 200 – 2 000 $+ le pied carré, reflétant une forte demande pour un mode de vie urbain haut de gamme à Honolulu. Le quartier bénéficie également d’améliorations des infrastructures – notamment, un nouveau pont piétonnier au-dessus du boulevard Ala Moana ouvert en 2025 hawaiihomelistings.com, reliant mieux les condos de Ward Village au parc de la plage Ala Moana (un atout majeur pour les résidents). Cette vague de développement transforme Kakaʻako en un véritable quartier où l’on peut vivre, travailler et se divertir, avec de nouveaux commerces, restaurants, et même une station de métro prévue à proximité (station Civic Center sur la future ligne de métro d’Honolulu).
Adjacente à Kakaʻako, le quartier Ala Moana connaît également une croissance. Un point fort est le projet prévu Mandarin Oriental Honolulu, une tour de 36 étages combinant un hôtel cinq étoiles de 125 chambres avec 99 résidences ultra-luxueuses (commercialisées sous le nom The Residences at Mandarin Oriental). La construction a commencé en 2023 et devrait s’achever vers 2026–2027 brevitas.com. Les unités – certaines à plus de 20 millions de dollars – ciblent les acheteurs à très haut revenu et établiront un nouveau standard de luxe à Honolulu. À proximité, l’emblématique centre commercial Ala Moana ajoute un nouveau complexe de divertissement et peut-être une tour sur sa propriété. Un projet de tours jumelles appelé The Plaza at Ala Moana (sur Kona Street) est en préparation, et en face du centre commercial, un promoteur prévoit Sky Ala Moana 2, suite au succès de la première tour Sky Ala Moana. Ces développements tirent parti de la future station de train Ala Moana, qui sera le terminus de la ligne de train d’Honolulu d’ici 2031. La promesse du train encourage le développement axé sur le transport en commun (TOD) – attendez-vous à voir des projets de moyenne et grande hauteur se regrouper autour des stations de Kalihi à Ala Moana dans les années à venir.
Ailleurs sur Oʻahu : En dehors du centre urbain, des développements importants ont lieu à l’ouest et au centre d’Oʻahu pour répondre à la demande de logements. À Kapolei (la « Seconde Ville »), plusieurs projets livrent de nouveaux logements. La communauté planifiée Ho‘opili à Ewa construit des milliers de maisons par phases (maisons individuelles, maisons en rangée et condos) le long de la nouvelle ligne de train. D’ici 2025, Ho‘opili a ajouté de nouvelles écoles, parcs et centres commerciaux pour soutenir sa population croissante. Koa Ridge dans le centre d’Oʻahu (secteur Waipio) est un autre grand projet, qui apportera à terme environ 3 500 logements ainsi qu’un centre de village et un complexe médical. Ces développements suburbains incluent généralement un mélange d’unités à prix de marché et quelques unités à prix abordable (bien que « abordable » soit relatif à Hawaii). La demande pour de nouveaux logements dans ces zones est forte, avec des systèmes de loterie souvent utilisés pour la mise en vente.
En ce qui concerne les stations balnéaires et hôtels, au-delà du Mandarin Oriental, l’un des projets les plus attendus est le potentiel Atlantis Resort à Ko Olina (ouest d’Oʻahu). Ce projet est discuté depuis longtemps – un méga-resort avec aquariums et parcs aquatiques – mais en 2025 il n’a pas encore commencé et son statut reste incertain. Plus concret, les extensions de time-share et d’hôtels par les acteurs existants : l’Aulani de Disney à Ko Olina ajoute des équipements, et le Hilton Hawaiian Village à Waikiki a annoncé des plans pour une nouvelle tour sur son campus. Également, près de Waikiki, la Halekulani Corporation du Hawaiian Village a ouvert l’hôtel Halepuna en 2019 (un boutique-hôtel sœur du Halekulani) ; bien qu’il ne soit pas nouveau en 2025, il fait partie de l’offre hôtelière renouvelée. Certains anciens condo-hôtels de Waikiki (comme Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) sont en rénovation pour rester compétitifs. Un autre angle de développement intéressant est la conversion de certains biens en logements – par exemple, plusieurs petits hôtels ou immeubles d’appartements de Waikiki ont été proposés pour être transformés en logements abordables pour les résidents locaux, en utilisant des fonds publics (pour à la fois augmenter l’offre de logements et réduire les unités touristiques de bas de gamme).
Du côté des infrastructures publiques, le grand sujet est le projet de transport ferroviaire de plus de 10 milliards de dollars d’Honolulu (désormais appelé « Skyline »). Le premier tronçon du rail a ouvert à la mi-2023, reliant East Kapolei au stade Aloha. Les prochains tronçons, qui atteindront l’aéroport et le centre-ville d’Honolulu, sont en construction jusqu’à la fin des années 2020. Cette ligne de train stimule le développement autour des zones de stations : la Ville a modifié le zonage de plusieurs quartiers TOD pour encourager la construction de logements à haute densité et de projets à usage mixte près des stations comme Kalihi, Iwilei et Pearlridge. Par exemple, un projet de gratte-ciel appelé Kūʻono Marketplace près de la station Pearlridge apportera des logements et des commerces. L’État prévoit également de réaménager le site du stade Aloha (Halawa) en un quartier sportif et de divertissement à usage mixte avec des logements – un projet qui devrait démarrer d’ici 2026, comprenant potentiellement 3 000 nouveaux logements dans cette zone. Tout cela s’inscrit dans une stratégie plus large visant à canaliser la croissance vers des pôles accessibles par le rail, à réduire la circulation et à ajouter des logements sans étalement urbain.
En résumé, le pipeline de développement d’Honolulu est très actif, avec une nette bifurcation : des condos urbains de luxe dans le centre et des logements familiaux très attendus à l’ouest. Les préoccupations communautaires concernant la surdéveloppement et la pression sur les infrastructures persistent, chaque projet étant donc examiné de près (par exemple, les résidents de Kakaʻako ont soulevé des questions sur les vues et la congestion). Mais la tendance générale est qu’Honolulu construit en hauteur plutôt qu’en largeur, cherchant à répondre aux besoins de population et de logement dans un espace foncier limité. D’ici la fin de cette décennie, le paysage urbain aura visiblement changé – de nouvelles tours étincelantes à Kakaʻako et le long d’Ala Moana, de nouveaux villages suburbains à l’ouest d’Oʻahu, et, espérons-le, un système de train reliant le tout. Les investisseurs immobiliers et les propriétaires devraient suivre de près ces tendances de développement, car elles indiquent où la croissance future et l’appréciation de la valeur pourraient se concentrer.
Opportunités et risques d’investissement
L’immobilier à Hawaï est depuis longtemps considéré comme un investissement refuge, et 2025 continue d’offrir des opportunités – bien qu’avec de nouveaux risques à prendre en compte.
Acheteurs nationaux vs. internationaux : Traditionnellement, Oʻahu attire un intérêt important d’acheteurs internationaux (japonais, canadiens, coréens, chinois) et d’investisseurs du continent américain, en plus des acheteurs locaux. Pendant la pandémie, l’activité des acheteurs internationaux a fortement chuté en raison des restrictions de voyage. En 2024–2025, on observe un retour progressif des acheteurs étrangers, notamment avec la reprise du tourisme japonais. Cependant, la vigueur du dollar américain et la situation économique du Japon font que la vague d’acheteurs japonais est plus faible que lors du boom des années 1980. La plupart de l’activité d’investisseurs provient désormais du continent américain – par exemple, des fortunes technologiques de Californie ou des fonds institutionnels à la recherche d’actifs stables. L’investissement étranger reste crucial, surtout dans le secteur des condos : UHERO note que sur les îles voisines, la majorité des acheteurs de condos haut de gamme viennent de l’extérieur de l’État uhero.hawaii.edu. Sur Oʻahu, la part est plus faible mais reste importante (de nombreux condos à Waikiki et propriétés à Ko Olina appartiennent à des non-locaux). Pour les investisseurs, Honolulu offre un actif attractif : forte demande, offre limitée et attrait international.
Considérations sur le rendement et les flux de trésorerie : Un risque pour les investisseurs est les faibles taux de capitalisation – les propriétés à Hawaï ont tendance à offrir des rendements locatifs plus faibles par rapport aux investissements sur le continent, en raison des prix d’achat élevés. Un investissement résidentiel à Honolulu pourrait ne générer qu’un rendement locatif annuel de 3 à 4 % sur le prix d’achat aux loyers actuels, ce qui, avec la hausse des taux d’intérêt, peut signifier un flux de trésorerie négatif en cas d’effet de levier. Cependant, de nombreux acheteurs de luxe et étrangers sont des acheteurs au comptant (surtout dans le haut de gamme) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, ils sont donc moins sensibles aux taux d’intérêt et se concentrent sur l’appréciation à long terme et la diversification des actifs. En effet, sur le marché du luxe, le cash est roi – une tendance qui devrait se poursuivre luxurybigisland.com. Pour ceux qui s’intéressent aux biens locatifs, les maisons individuelles dans les bons quartiers bénéficient d’une demande locative constante (souvent de la part d’officiers militaires ou de mutations d’entreprise), et les locations de vacances bien gérées dans les zones de villégiature peuvent rester lucratives (les unités légales de location courte durée à Waikiki affichent un taux d’occupation élevé). On observe également un intérêt croissant pour les locations alternatives comme la location à des télétravailleurs pour des “workations” de 3 à 6 mois, ce que certains investisseurs explorent.
Opportunités de développement et de valorisation : Les promoteurs et investisseurs en valorisation voient une opportunité dans le parc immobilier vieillissant. Honolulu compte de nombreux condos et appartements des années 1960 à 1980 qui pourraient être rénovés ou reconstruits. Par exemple, certains immeubles sans ascenseur dans le centre-ville d’Honolulu pourraient être reconstruits en immeubles de taille moyenne si le zonage le permet, profitant du Bill 7 (une incitation d’Honolulu pour les petits projets de location abordable). De plus, avec l’État autorisant désormais 2 ADU sur des lots individuels hiappleseed.org, un investisseur pourrait prendre une maison individuelle sur Oʻahu et ajouter des cottages locatifs pour augmenter les revenus (à condition que la taille du terrain et l’infrastructure le permettent). Il y a aussi un intérêt pour les conversions d’hôtels en difficulté en appartements – de petits hôtels plus anciens qui ne sont plus compétitifs pourraient être transformés en logements pour la main-d’œuvre (avec le soutien du gouvernement). Un exemple est la conversion d’un ancien hôtel de Waikiki en Hale Kalele (logements abordables pour les familles). De telles requalifications créatives pourraient générer de bons rendements tout en répondant aux besoins en logement.
Risques – Économiques et Environnementaux : Du côté des risques, les facteurs macroéconomiques représentent la plus grande menace. Une éventuelle récession américaine fin 2025 ou en 2026 pourrait ralentir la demande – moins d’expatriés fortunés achetant des résidences secondaires, des acheteurs locaux plus prudents, et possiblement moins de touristes (ce qui toucherait le secteur de l’hôtellerie). Cela pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix et les loyers, surtout dans les segments haut de gamme ou le marché des résidences secondaires de loisir. Cependant, Hawaï a souvent surperformé lors des récessions nationales en termes de valeurs immobilières, grâce à l’afflux constant de personnes souhaitant vivre ou posséder un bout de paradis. Un autre risque concerne les taux d’intérêt : si les taux restent élevés ou augmentent, l’accessibilité pour les locaux restera très limitée – ce qui pourrait encore réduire le volume des ventes et finir par plafonner la croissance des prix. Nous avons vu en 2022–2023 comment un bond à ~7 % de taux hypothécaires a rapidement refroidi le marché.
Risque réglementaire : c’est un autre facteur. Les décideurs politiques d’Hawaï tentent de plus en plus de mettre en place des mesures pour réguler le marché immobilier au profit des locaux – exemples : la taxe sur les logements vacants (qui pourrait imposer une surtaxe sur les propriétés inoccupées plus de la moitié de l’année) honolulucitycouncil.org, ou même potentiellement le contrôle des loyers (pas à l’ordre du jour actuellement, mais des groupes de locataires l’ont évoqué). Bien que Hawaï ait traditionnellement été favorable aux droits de propriété, la crise du logement pousse à des idées audacieuses. De telles mesures pourraient impacter les rendements ou stratégies d’investissement (par exemple, une taxe sur les logements vacants pourrait inciter certains propriétaires à vendre ou louer, affectant l’offre). Les investisseurs doivent rester informés des évolutions réglementaires au niveau des comtés et de l’État.
Climat et Assurance : Une préoccupation croissante concerne le changement climatique et le risque de catastrophes naturelles, très pertinent dans l’immobilier insulaire. En 2023, l’incendie de Lahaina à Maui a été un signal d’alarme sur les risques d’incendie et de climat même à Hawaï. La montée du niveau de la mer est un problème progressif qui pourrait affecter des quartiers bas comme Waikiki, Mapunapuna et Ewa Beach dans les décennies à venir. Déjà, les inondations dues aux grandes marées touchent parfois certaines rues d’Honolulu. Cela pourrait entraîner une hausse des coûts d’assurance et des dépenses d’adaptation. En fait, les primes d’assurance à Hawaï augmentent d’environ 15 % par an pour les propriétés côtières agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Certains assureurs resserrent la couverture pour les ouragans/vents ou exigent des franchises plus élevées. Les investisseurs, surtout ceux achetant près de l’océan, doivent intégrer ces coûts et éventuellement rénover les biens pour plus de résilience (renforcement des toitures, surélévation des structures, etc.). La bonne nouvelle, c’est qu’Hawaï est proactive – par exemple, les nouveaux bâtiments respectent des normes anti-ouragan strictes, et il est question de digues et de pompes dans des zones comme Waikiki. Mais à long terme, le risque climatique pourrait impacter la valeur des biens dans les zones les plus vulnérables et doit faire partie de toute évaluation des risques.
Perspectives pour les investisseurs : Malgré des prix d’entrée élevés, l’immobilier à Hawaï reste un investissement à long terme attractif. Il offre une diversification de portefeuille et une appréciation généralement stable ; comme le dit le proverbe, « ils ne fabriquent plus de terrain à Hawaï ». Beaucoup d’investisseurs le considèrent comme un bien à conserver sur plusieurs générations ou un futur plan de retraite (acheter maintenant, louer, puis y prendre sa retraite plus tard). Les prévisions annoncent une croissance modérée plutôt qu’un krach, donc même ceux qui achètent en 2025 à des prix élevés ont de bonnes chances de voir la valeur augmenter d’ici 2030. Le marché locatif sert de filet de sécurité – si un bien ne se vend pas au prix souhaité, il y a de fortes chances de pouvoir le louer et couvrir les coûts, compte tenu de la demande de logements à Hawaï. Un point clé pour les nouveaux investisseurs est de choisir judicieusement les segments. Les condos ultra-luxueux peuvent être volatils (dépendent des acheteurs étrangers) et ont des coûts de détention élevés (charges/taxes), tandis que les logements de milieu de gamme (par exemple un condo à moins de 600 000 $ ou une maison à moins de 1 M$ dans un bon quartier scolaire) bénéficient d’une large clientèle locale d’acheteurs et de locataires, donc peut-être moins risqués. Les investissements commerciaux comme les petits centres commerciaux ou entrepôts industriels sont également attractifs si l’on en trouve, car ces secteurs sont en offre limitée. Globalement, Hawaï offre de solides fondamentaux à long terme – un style de vie attractif, un foncier limité, et des millions de personnes souhaitant y vivre ou visiter – mais les investisseurs doivent rester attentifs aux vents contraires à court terme comme les taux d’intérêt, les évolutions réglementaires, et s’assurer que leur stratégie est adaptée aux dynamiques uniques du marché hawaïen.
Mises à jour sur le zonage et la politique gouvernementale
La politique gouvernementale joue un rôle crucial sur le marché immobilier d’Honolulu, surtout aujourd’hui alors que les dirigeants sont confrontés à la cherté du logement et à la pression du développement. Voici quelques mises à jour récentes sur le zonage et la politique qui affectent l’immobilier :
- Extension des unités d’habitation accessoires (ADU) : En 2024, la législature de l’État a adopté SB 3202 (Act 39), une loi novatrice qui autorise jusqu’à deux ADU sur un même terrain résidentiel à l’échelle de l’État hiappleseed.org hiappleseed.org. Auparavant, Honolulu autorisait une seule ADU (studio indépendant) sur certains terrains ; désormais, les propriétaires pourraient potentiellement ajouter deux petites habitations supplémentaires si l’infrastructure le permet. Cela revient à reclasser de nombreux quartiers pavillonnaires pour permettre plus de logements. Cependant, le conseil municipal d’Honolulu a exprimé des inquiétudes concernant la pression sur les infrastructures et a tenté de s’y opposer (les responsables locaux n’apprécient pas que l’État outrepasse le zonage du comté). La loi maintient l’autorité d’approbation du comté au cas par cas, donc la mise en œuvre est en cours. Si la mesure est adoptée, cela pourrait progressivement augmenter l’offre locative et les options de logement multigénérationnel sur toute l’île.
- Conversions commerciales en résidences : En plus des ADU, HB 2090 (Acte 37, 2024) a été adopté pour permettre aux propriétés zonées à usage commercial d’être utilisées à des fins résidentielles hiappleseed.org. Cela vise directement les immeubles de bureaux vides et les centres commerciaux – facilitant la transformation, par exemple, d’un bâtiment commercial vacant en appartements ou en condos. Honolulu identifiera probablement des sites candidats (peut-être des parties du centre-ville, Iwilei, Kaimuki, etc.) où cela peut aider à ajouter des logements. Les codes de zonage devront être ajustés pour gérer le stationnement, la taille des unités, etc., mais cette politique montre une approche créative pour ajouter des logements et dynamiser des zones sous-utilisées.
- Incitations pour le logement abordable (Honolulu Bill 3) : Au niveau du comté, le maire d’Honolulu Rick Blangiardi a signé le Bill 3 (2024) qui renforce les incitations à développer des logements locatifs abordables sachihawaii.com. Il élargit les exonérations fiscales foncières et supprime certains frais pour les projets qualifiés (ceux qui réservent des unités pour les locataires à faible revenu). Le projet de loi simplifie également le traitement des permis pour ces projets (objectif de 90 jours pour l’instruction). L’objectif est d’encourager les promoteurs privés à construire plus de logements pour la main-d’œuvre. Compte tenu des coûts de construction élevés à Hawaï, ces incitations sont jugées nécessaires pour rendre les projets viables. En conséquence, quelques nouveaux projets de location pour personnes à faible revenu et à “revenu intermédiaire” ont été annoncés pour Honolulu urbain et West Oʻahu, souvent via des partenariats public-privé.
- Proposition de taxe sur les “logements vides” : En 2024, des membres du conseil d’Honolulu ont présenté le Bill 46 pour instaurer une taxe sur les logements vides – une redevance sur les propriétés résidentielles inoccupées plus de la moitié de l’année honolulucitycouncil.org. Ceci est calqué sur la taxe de Vancouver, visant à inciter les investisseurs qui laissent des logements vides à les louer, ou à payer une taxe finançant des programmes de logement. L’idée est controversée parmi les propriétaires, mais les défenseurs affirment que les ~34 000 logements vacants d’Honolulu (certains sont des résidences secondaires ou des investissements) constituent une ressource à exploiter pour le logement local. En 2025, cette mesure est encore en débat ; si elle est finalement adoptée, elle pourrait légèrement augmenter l’offre de locations à long terme et générer des revenus pour le logement abordable. C’est le signe qu’Hawaï envisage des mesures plus fortes pour traiter les logements vacants et la spéculation.
- Réglementations sur la location de courte durée : Un changement de politique majeur a été l’Ordonnance 22-7 (Projet de loi 41) adoptée en 2022, qui est entrée pleinement en vigueur en 2023. Cette ordonnance interdit les locations de courte durée (séjours de moins de 90 jours) dans la plupart des zones résidentielles d’Oʻahu, à l’exception des zones de villégiature désignées (comme certaines parties de Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Elle a également renforcé l’application de la loi et augmenté les amendes pour les locations de vacances illégales. Cela a eu un impact immédiat : des milliers d’unités Airbnb/VRBO ont fermé ou ont été converties en locations de longue durée. L’ordonnance a été contestée devant les tribunaux mais a été en grande partie maintenue (avec un ajustement permettant des locations de 30 jours pendant la procédure judiciaire, qui devrait bientôt passer à 90 jours). L’objectif de la politique est de rendre les logements aux habitants et de réduire l’impact des visiteurs sur les quartiers. Pour l’immobilier, cela signifie que les biens situés en dehors des zones de villégiature ont perdu le potentiel de revenus de location de courte durée, ce qui pourrait atténuer la valeur des condos ou maisons commercialisés comme locations de vacances. À l’inverse, les biens situés à l’intérieur des zones de villégiature (comme les condotels à Waikiki) sont devenus plus précieux car ils détiennent un quasi-monopole sur les locations de vacances légales. La ville poursuit une application active, et cette politique semble destinée à perdurer, remodelant le calcul d’investissement pour de nombreux biens résidentiels.
- Initiatives de zonage et de sur-zonage : La Ville et le Comté d’Honolulu mettent à jour leur Plan général d’Oʻahu et les plans TOD de quartier. Les zones autour des nouvelles stations de train ont connu des changements de zonage vers une plus grande densité. Par exemple, autour des stations Kalihi et Iwilei, la ville encourage les immeubles de taille moyenne et les usages mixtes. Dans des quartiers comme Ala Moana, un plan spécial TOD Ala Moana autorise des immeubles de grande hauteur en échange d’avantages pour la communauté. Kakaʻako, qui relève de la Hawaii Community Development Authority (HCDA), continue d’approuver de nouvelles tours selon son plan directeur. Parallèlement, une certaine opposition communautaire se manifeste dans des zones comme Windward Oʻahu ou la North Shore, où les résidents s’opposent à tout changement de zonage susceptible d’augmenter le développement. À East Honolulu, par exemple, il y a eu une proposition visant à autoriser certains appartements dans certaines zones commerciales (pour créer du logement), mais elle a rencontré de la résistance. Le schéma est le suivant : le centre urbain et l’Ouest d’Oʻahu sont destinés à la croissance, tandis que les zones rurales et suburbaines établies restent protégées par le zonage. À mesure que les besoins en logement augmentent, attendez-vous à plus de débats sur la manière d’ajuster le zonage – y compris possiblement relever les limites de hauteur ou réduire les exigences de stationnement – surtout dans le contexte d’urgence de la pénurie de logements.
- Politiques d’infrastructure et de climat : En 2025, l’État et la ville intègrent également la résilience climatique dans les règles d’aménagement. Par exemple, de nouvelles règles de recul du littoral (Acte 16, 2020) exigent que les bâtiments soient plus éloignés de la côte pour tenir compte de la montée du niveau de la mer. Honolulu prévoit des améliorations d’infrastructures comme l’amélioration des égouts et une redevance pour les eaux pluviales – cela peut affecter les délais et les coûts de développement. Il y a aussi l’initiative de l’État pour un tourisme durable : un projet de loi « Green Fee » a été introduit pour faire payer les visiteurs en faveur de la conservation environnementale, et bien que cela ne soit pas directement une politique immobilière, la prise en compte de l’impact du tourisme pourrait influencer les futures autorisations de développement de complexes hôteliers ou exiger davantage de mesures d’atténuation de la part des promoteurs.
Quartiers les plus performants & émergents
Le paysage immobilier d’Honolulu est un patchwork de quartiers divers, chacun avec ses propres tendances. Voici quelques-uns des quartiers les plus performants et en plein essor en 2025 :
- Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Honolulu Métro) : Comme mentionné, Kakaʻako connaît un essor avec de nouveaux condos de luxe, ce qui en fait le quartier le plus dynamique en termes de développement. Il est rapidement devenu une adresse de choix pour les acheteurs haut de gamme recherchant la commodité urbaine – à l’image d’un Manhattan ou d’un centre-ville de Miami à Honolulu. Les condos dans des immeubles récents comme Waiea, Anaha (achevé il y a quelques années) et le futur Kalae se vendent régulièrement à plusieurs millions de dollars. La transformation du quartier (nouveaux supermarchés, parcs, installations artistiques) le rend très attractif. En conséquence, Kakaʻako a connu une forte appréciation des prix au cours de la dernière décennie et continue de surpasser de nombreux autres quartiers tant en croissance des prix qu’en volume de ventes. Ala Moana, quartier adjacent avec des condos un peu plus anciens et le centre commercial, suscite également un regain d’intérêt, surtout avec la future arrivée du métro léger. Perspectives d’investissement : Positives, bien que principalement limitées au marché des condos ; c’est un refuge pour les acheteurs et investisseurs aisés, certains logements étant utilisés comme pieds-à-terre ou locations longue durée ciblant une clientèle fortunée.
- Waikiki : Waikiki est le cœur touristique d’Honolulu et un marché de condos unique. On y trouve un mélange de condotels, de condos résidentiels et de résidences hôtelières haut de gamme (comme le Ritz-Carlton Waikiki). L’immobilier à Waikiki se portait bien avant la pandémie grâce au potentiel de revenus locatifs saisonniers. Avec les nouvelles règles, Waikiki est l’un des rares endroits où les locations de courte durée restent légales, donc certains immeubles (ceux en zone touristique) demeurent des points chauds pour l’investissement. La performance des biens varie ici : les condos de luxe comme Trump Tower Waikiki ou Ritz-Carlton ont bien maintenu leur valeur (avec des acheteurs internationaux très intéressés), tandis que certains anciens immeubles sans ascenseur stagnent. L’attrait de Waikiki perdure – on est à pied des plages célèbres, des restaurants et des divertissements. Avec le retour du tourisme, les rendements locatifs des condos de vacances légaux augmentent à nouveau. Ainsi, Waikiki reste une « valeur sûre » pour les investisseurs, même si les acheteurs doivent bien se renseigner sur les usages autorisés dans chaque immeuble.
- Kahala & Diamond Head (Honolulu Est) : Il s’agit de l’enclave résidentielle de luxe classique d’Honolulu – connue pour ses propriétés en bord de mer et ses rues tranquilles. Kahala, en particulier, est comme le Beverly Hills d’Oʻahu. Elle a connu une vague de ventes ultra-luxueuses ces dernières années (avec plusieurs transactions dépassant les 10 millions de dollars, et la vente record à 65 millions de dollars en 2025 hicentral.com soulignant véritablement son statut d’élite). Le marché de Kahala est très limité en offre ; seules quelques maisons changent de mains chaque année. Les prix sont à des niveaux records (la médiane est souvent de 2 à 4 millions de dollars pour les maisons non en bord de mer, et facilement 10 millions de dollars ou plus pour celles en bord de mer). Les secteurs de Diamond Head et Black Point sont également de tout premier ordre. Ces quartiers affichent une performance stable – ils baissent rarement de valeur de façon significative, même en période de ralentissement, en raison de leur prestige et de leur rareté. Pour les investisseurs, il s’agit généralement d’achats à long terme ou patrimoniaux (les rendements locatifs sont faibles car on ne peut pas louer une maison à 5 millions de dollars à Kahala pour un loyer proportionnellement élevé, mais l’appréciation et le prestige font la valeur). Nous les classons parmi les meilleurs en termes de conservation de la valeur et de prix premium, bien qu’ils ne soient pas « émergents » puisqu’ils sont bien établis.
- Hawaiʻi Kai (Honolulu Est) : Une communauté côtière de banlieue, Hawaii Kai est constamment classée parmi les quartiers familiaux les plus recherchés. De bonnes écoles, des maisons en bord de marina et des commodités commerciales en font un lieu prisé des professionnels locaux et des hauts gradés militaires. Il « performe » dans le sens où l’offre est limitée (c’est une zone planifiée et finie) et la demande est stable, donc les prix augmentent régulièrement. Les maisons individuelles y affichent actuellement une médiane autour de 1,3 à 1,5 million de dollars, et les maisons en copropriété entre 700 000 et 1 million de dollars. Les investisseurs apprécient Hawaii Kai pour les locataires de longue durée (c’est un peu éloigné du centre-ville, donc moins attractif pour les touristes, davantage pour les résidents). Aucun grand nouveau projet n’est prévu (Hawaii Kai étant essentiellement achevé), ce qui est de bon augure pour la valeur des biens existants.
- Mililani (Centre d’Oʻahu) : Mililani, y compris Mililani Mauka, est une communauté planifiée réputée pour son ambiance familiale, la qualité de ses écoles et son accessibilité relative (par rapport à Honolulu même). Il s’agit d’un quartier le plus vendu en volume depuis des années – de nombreuses familles de militaires achètent ou louent ici en raison de la proximité des bases. Le marché de Mililani est solide ; même lors du ralentissement de 2023, les maisons s’y sont bien vendues si elles étaient correctement évaluées. La zone est un peu plus éloignée de la ville, mais offre un climat plus frais (en altitude) et un confort de banlieue. Ce n’est pas vraiment un quartier « émergent » (il est populaire depuis les années 1980), mais il reste l’un des meilleurs d’Oʻahu en termes de demande. Avec de nouveaux pôles d’emploi comme Konēwai (centre d’exploitation du rail de l’Honolulu Authority) non loin, et l’arrivée prochaine du rail (la deuxième phase du rail d’Honolulu va jusqu’aux abords de Mililani, au Leeward Community College/Pearl Highlands avec parking relais), la connectivité va s’améliorer. On peut s’attendre à ce que Mililani reste un acteur de premier plan sur le marché intermédiaire, attirant aussi bien les acheteurs locaux que ceux du continent à la recherche d’un véritable esprit de quartier.
- Plaine d’Ewa & Kapolei (Ouest d’Oʻahu) : Cette région est la nouvelle frontière de croissance d’Oʻahu. Au cours de la dernière décennie, des dizaines de milliers de personnes s’y sont installées pour de nouveaux logements. Kapolei, en particulier, est présentée comme la « deuxième ville » d’Oʻahu avec son propre centre-ville, ses bureaux gouvernementaux, ses centres commerciaux et la ligne de train. Pendant un certain temps, les investisseurs ont hésité en raison de la longue distance jusqu’au centre-ville, mais avec plus d’emplois et l’ouverture partielle du rail, l’intérêt a augmenté. Les prix des maisons à Kapolei/Ewa sont inférieurs à ceux d’Honolulu (maison médiane ~900 000 $ en 2025 contre 1,1 M$ sur l’île), ce qui attire les primo-accédants et les investisseurs cherchant des constructions récentes. Des quartiers comme Ocean Pointe, Hoakalei et Kapolei-Mehana comptent de nombreuses nouvelles constructions et figurent parmi les meilleures ventes. Un point d’attention : comme le montrent les données d’inventaire, Ewa a connu une flambée des annonces en 2024–25 hicentral.com, suggérant un léger surplus alors que de nombreuses maisons similaires arrivent sur le marché en même temps. Mais à long terme, à mesure que la population d’Oʻahu augmente (ou même simplement se redistribue), l’Ouest d’Oʻahu sera là où la plupart des nouveaux logements seront construits – il est donc « émergent » dans le sens où il devient de plus en plus important. Pour les investisseurs, les locations de maisons individuelles peuvent bien fonctionner auprès des familles (notamment militaires avec les bases proches de Schofield et Hickam via H-1/H-2). De plus, le développement du commerce de détail à Kapolei et peut-être un futur campus universitaire (UH West Oʻahu est en expansion) signifient que la ville devient autosuffisante, ce qui devrait stimuler la demande.
- Kalihi–Palama & Iwilei (Honolulu urbain) : Ce sont des quartiers anciens juste à l’ouest du centre-ville, historiquement ouvriers et industriels. Ils sont émergents dans la mesure où la Ville a de grands projets pour eux dans le cadre du développement axé sur le transport (la ligne de train passe ici avec plusieurs stations). On parle de projets à usage mixte, de logements abordables, et même de déplacer le Oʻahu Community Correctional Center (la prison) pour libérer du terrain à Kalihi. Certains promoteurs assemblent des parcelles dans ces zones en pariant sur une hausse. Les valeurs immobilières actuelles y sont relativement basses, donc il y a un potentiel d’appréciation si la réhabilitation a lieu. C’est un pari à plus long terme, avec des améliorations d’infrastructures nécessaires, mais d’ici 2030, Kalihi pourrait se transformer de manière significative (un peu comme Kakaʻako dans les années 2010).
- North Shore & zones « lifestyle » de Windward : Le North Shore d’Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) et la côte Windward (Kailua, Kāneʻohe) restent très recherchés pour leur mode de vie – villes de surf et communautés paisibles. Kailua en particulier a connu une forte hausse des prix pendant la pandémie (paradis des télétravailleurs). Ces marchés se sont légèrement calmés (moins de guerres d’enchères désormais), mais ils restent parmi les plus chers d’Oʻahu en dehors d’Honolulu. Le prix médian d’une maison à Kailua dépasse régulièrement 1,3 M$, et l’offre reste limitée car aucun nouveau développement n’est vraiment possible (la résistance communautaire est forte). Ces zones sont « les plus performantes » en termes de désirabilité à long terme – les biens conservent leur valeur et augmentent souvent. Elles ne sont pas « émergentes » (elles sont prisées depuis longtemps) mais méritent d’être mentionnées car elles dépassent souvent les tendances générales du marché (la croissance des prix à Kailua a dépassé la moyenne d’Honolulu ces dernières années).
En conclusion, les gagnants de l’immobilier à Honolulu incluent à la fois les nouveaux quartiers urbains en vogue (Kakaʻako) et les zones de luxe et familiales établies (Kahala, Mililani, etc.). Pour quelqu’un cherchant à investir ou à déménager, les choix vont des condos ultra-modernes aux maisons de banlieue, chacune avec des profils de risque/rendement différents. Il est également évident que les plans de transport et de développement valorisent certains quartiers (zones reliées au rail, communautés de l’Ouest d’Oʻahu) comme les prochains endroits à surveiller. Garder un œil sur les infrastructures (comme le rail, les nouvelles autoroutes) et sur les efforts des pouvoirs publics ou des promoteurs peut donner des indices sur les quartiers “émergents” de demain.
Prévisions et projections d’experts jusqu’en 2030
Quel avenir pour le marché immobilier d’Honolulu ? Les prévisions pour le reste des années 2020 suggèrent une période de croissance modérée, soutenue par le déséquilibre chronique entre l’offre et la demande à Hawaï. Voici quelques projections clés et attentes d’experts :
- Trajectoire des prix des logements : Après la hausse vertigineuse du début des années 2020 (et une brève correction en 2023), les prix des logements à Honolulu devraient croître à un rythme modéré jusqu’en 2030. Plusieurs analystes immobiliers prévoient que les prix médians des logements à Oʻahu augmenteront de l’ordre de 1 % à 3 % par an dans la seconde moitié de la décennie luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Cela placerait le prix médian d’une maison individuelle dans le comté d’Honolulu autour de 1,3 à 1,4 million de dollars d’ici 2030 (contre environ 1,1 million en 2025), et le prix médian des condos peut-être autour de 550 000 à 600 000 $ (contre 515 000 $ en 2024 hicentral.com). Ce ne sont bien sûr que des estimations – les résultats réels dépendront des taux d’intérêt et des forces économiques – mais le consensus est une croissance lente plutôt qu’un nouveau boom. Une raison : les taux d’intérêt ne devraient pas revenir aux niveaux ultra-bas qui ont alimenté le pic de 2021, donc le pouvoir d’achat des acheteurs sera limité. Cependant, l’offre limitée et les coûts de construction élevés maintiennent un plancher sous les prix. Même si la demande faiblit, la pénurie de logements à Hawaï empêche toute surabondance. En fait, le Département des affaires, du développement économique et du tourisme d’Hawaï (DBEDT) prévoit que le comté d’Honolulu a besoin d’environ 13 500 à 24 000 nouveaux logements d’ici 2035 (selon les tendances démographiques) pour répondre à la demande files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Cela équivaut à environ 1 300 à 2 400 unités par an nécessaires – un rythme de construction que nous avons historiquement du mal à atteindre. Ce déficit suggère que le logement restera rare, soutenant ainsi les valeurs.
- Perspectives sur les loyers et les rendements : Les loyers à Honolulu devraient continuer à augmenter progressivement, surtout si l’achat d’un logement reste hors de portée pour beaucoup. D’ici 2030, un appartement d’une chambre qui se loue actuellement 2 300 $ pourrait se louer entre 2 700 et 2 800 $ (en supposant une augmentation annuelle d’environ 2 %). Bien que ce ne soit pas une hausse énorme, cela aggrave le problème d’accessibilité. La Honolulu Board of Realtors et UHERO prévoient que les taux de vacance resteront bas, et toute nouvelle offre (provenant des ADU ou de nouveaux logements locatifs) sera absorbée par la demande refoulée. Du point de vue d’un investisseur, les biens locatifs devraient donc continuer à offrir un revenu stable, et peut-être des taux de capitalisation légèrement meilleurs si l’on achète aux prix actuels et que l’on fixe un taux (si les taux d’intérêt se stabilisent ou baissent dans quelques années, un refinancement pourrait améliorer la trésorerie). Un autre facteur : d’ici 2030, la grande cohorte des milléniaux sera davantage en âge de fonder une famille, ce qui pourrait augmenter la formation de ménages (bon pour la demande de logements) – bien que cela soit compensé par le départ de certains milléniaux locaux en raison du coût de la vie à Hawaï. Au final, la croissance des loyers suivra l’inflation, voire un peu plus, et Honolulu restera probablement parmi les 5 marchés locatifs les plus chers des États-Unis.
- Prévisions pour le secteur commercial : La demande pour les bureaux devrait rester stable ou légèrement en baisse avec la persistance du travail hybride. Colliers prévoit que le taux de vacance des bureaux à Honolulu pourrait se maintenir dans la fourchette basse à moyenne des dizaines de pourcents dans les prochaines années – bien mieux que dans les villes continentales, mais sans resserrement spectaculaire non plus. On pourrait atteindre un équilibre avec le retrait de certains anciens bâtiments pour reconversion et l’optimisation de l’espace par les entreprises. L’immobilier de détail devrait rester solide tant que le tourisme et la consommation locale se portent bien. Les loyers commerciaux à Hawaï pourraient augmenter modérément et le taux de vacance rester bas (~5 % ou moins) jusqu’en 2030, sauf en cas de récession majeure. Le développement commercial sera principalement axé sur les centres de quartier dans les zones en croissance (Oʻahu Ouest, peut-être de nouveaux commerces dans les projets TOD). Le secteur industriel est presque saturé – même d’ici 2030, à moins qu’un nouveau parc industriel ne soit développé (ce qui nécessiterait une volonté politique de reclasser des terrains), le taux de vacance restera extrêmement bas. Les loyers industriels devraient donc être nettement plus élevés d’ici 2030 (l’inflation et la rareté pourraient facilement les faire grimper de 20 à 30 % par rapport à aujourd’hui). Pour les hôtels, les perspectives sont optimistes : d’ici 2030, le tourisme à Hawaï devrait avoir complètement récupéré et même dépasser les records de 2019. La prévision officielle de l’État prévoit une augmentation de quelques pourcents par an des arrivées de visiteurs, dépassant les 10 millions par an plus tard dans la décennie. Cela maintiendra un taux d’occupation élevé dans les hôtels et pourrait justifier de nouveaux projets hôteliers (ou l’agrandissement de ceux existants). La valeur des hôtels devrait s’apprécier en conséquence, d’autant plus que les investisseurs institutionnels considèrent de plus en plus les destinations de loisirs comme Hawaï comme des placements stables.
- Sentiment des investisseurs : Une enquête menée auprès d’experts locaux de l’immobilier et du Pacific Asia Center for Entrepreneurship indique un optimisme général selon lequel l’immobilier à Hawaï devrait surperformer l’inflation mais ne pas connaître une croissance de type bulle au cours des 5 prochaines années. L’économie d’Hawaï suit une trajectoire de croissance modérée (~1,5–2 % de croissance du PIB) brevitas.com, ce qui soutient l’immobilier mais n’indique pas de surchauffe. Aucun krach n’est anticipé – il est à noter que les facteurs qui précèdent souvent les krachs (surabondance de l’offre, effet de levier spéculatif, etc.) sont en grande partie absents à Hawaï actuellement. Les normes de prêt restent solides et la construction est limitée. De plus, de nombreux propriétaires bénéficient de taux hypothécaires bas verrouillés, ils ne sont donc pas contraints de vendre. On pourrait envisager un scénario de plateau si les taux d’intérêt restent élevés : les ventes ralentissent et les prix stagnent pendant quelques années (comme cela s’est sans doute produit en 2018–2019). Mais des baisses de prix significatives semblent peu probables à moins d’un choc externe sévère (par exemple, une crise géopolitique qui arrêterait les voyages, ou une forte hausse des taux d’intérêt au-delà de toute attente).
- Perspective historique : Historiquement, l’immobilier à Hawaï évolue par cycles à peu près parallèles à ceux des États-Unis, mais avec des variations plus modérées (à l’exception de l’éclatement de la bulle japonaise des années 1990 qui a entraîné une décennie de marasme à Hawaï). Par exemple, après la crise financière mondiale de 2008, les prix à Honolulu n’ont baissé que d’environ 10–15 % et ont retrouvé leur niveau de 2013, alors que de nombreux marchés américains ont chuté de plus de 30 %. Dans les années 1990, Hawaï a connu une récession prolongée (~1991–2000, stagnation des valeurs) en raison d’un exode des investissements japonais. Quelque chose de similaire pourrait-il se produire d’ici 2030 ? L’influence du Japon est aujourd’hui moindre et la demande du continent américain est plus cruciale. Sauf en cas de baisse majeure et durable de l’attrait de la région (ce qui ne pourrait arriver que, par exemple, si le changement climatique affectait gravement les îles ou si le travail à distance réduisait drastiquement le désir de posséder une résidence secondaire ici), l’immobilier à Honolulu devrait éviter les fluctuations drastiques. Au contraire, le climat et la durabilité pourraient commencer à influencer la valeur d’ici 2030 : les propriétés situées dans des zones sûres (en hauteur par rapport aux zones inondables) pourraient valoir plus cher que celles situées dans des zones côtières vulnérables à mesure que la sensibilisation augmente. Mais ces effets seront probablement progressifs.
- Population et demande de logements : Les projections démographiques d’Hawaï sont relativement stables – l’État compte environ 1,42 à 1,45 million d’habitants depuis 5 ans. La prévision du DBEDT suggère une croissance lente à l’avenir (peut-être atteindre ~1,5 million d’ici 2030 à l’échelle de l’État, principalement sur Oʻahu) brevitas.com. Même avec une population stable, Hawaï connaît un déficit de logements car la taille des ménages diminue et de nombreux jeunes adultes locaux vivent chez leurs parents faute de logement. Ainsi, même une population stable crée une nouvelle demande de logements (par la formation de nouveaux ménages). L’étude sur la demande de logements pour 2025-2035 indique qu’Honolulu a besoin en moyenne de 1 874 nouveaux logements par an (point médian des scénarios) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, ce qui est supérieur à ce que nous construisons actuellement. Si les politiques parviennent à augmenter la construction (disons que nous commençons à construire 1 500 logements/an contre ~1 000 actuellement), cela pourrait progressivement atténuer la pression sur les prix. Mais sinon, la tension persiste. Le scénario le plus probable se situe entre les deux – une certaine augmentation de la production de logements grâce aux nouvelles lois, mais pas un afflux massif. Par conséquent, d’ici 2030, nous prévoyons qu’Honolulu restera un marché cher et contraint par l’offre, mais avec, espérons-le, un peu plus d’inventaire et d’options qu’aujourd’hui.
En résumé : D’ici 2030, les experts prévoient une stabilité continue et une croissance progressive pour l’immobilier à Honolulu. C’est un marché caractérisé par sa résilience – protégé par la rareté des terres et son attrait mondial. Même si nous ne verrons peut-être pas de hausses annuelles à deux chiffres comme début 2022, les propriétaires peuvent raisonnablement s’attendre à ce que leurs biens prennent de la valeur modérément au fil du temps, et les investisseurs peuvent compter sur une demande constante pour les locations et les espaces commerciaux. Pour les décideurs, le défi sera de s’assurer que cette croissance profite aux résidents (plus de logements abordables) tout en maintenant la solidité du marché. Si les tendances actuelles se poursuivent, d’ici 2030 Honolulu restera l’un des endroits les plus recherchés (et chers) du pays, avec un immobilier affichant des valeurs premium qui reflètent l’économie et le mode de vie insulaires uniques. Comme l’a dit un économiste local, l’immobilier à Hawaï n’est pas des montagnes russes – c’est plutôt une ascension régulière de Diamond Head : parfois raide, parfois plate, mais toujours avec une base solide en dessous. luxurybigisland.com luxurybigisland.com
Sources :
- Honolulu Board of REALTORS® – Rapports mensuels du marché (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
- Honolulu Board of REALTORS® – Données historiques des ventes hicentral.com hicentral.com
- Zillow Research – Statistiques du marché immobilier d’Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
- Département des affaires, du développement économique et du tourisme d’Hawaï (DBEDT) – Rapports sur le tourisme et le logement dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
- Hawaiʻi Public Radio – Entretien sur le marché des bureaux, Colliers (août 2025) hawaiipublicradio.org
- Colliers & CBRE – Faits saillants du marché commercial d’Oʻahu (2024) colliers.com brevitas.com
- Brevitas – Perspectives de l’immobilier commercial à Hawaï (2025) brevitas.com brevitas.com
- Locations d’agences – Prévisions du marché locatif à Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
- Hawaiʻi Appleseed – Mise à jour législative sur le logement abordable (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
- Luxury Big Island (Harold Clarke) – Prévisions du marché immobilier à Hawaï 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com
