Αγορά Ακινήτων στη Χονολουλού 2025: Τιμές-Ρεκόρ, Νέες Αναπτύξεις και Προβλέψεις για το 2030

Βασικά Στοιχεία και Αριθμοί

• Τιμές Κατοικιών Κοντά σε Ιστορικά Υψηλά: Η διάμεση τιμή μονοκατοικίας στην Οʻahu έφτασε περίπου τα $1,1 εκατομμύρια στις αρχές του 2025, αυξημένη κατά ~5% σε ετήσια βάση hicentral.com. Οι διάμεσες τιμές διαμερισμάτων παρέμειναν σταθερές γύρω στα $500.000 hicentral.com μετά από ταχεία άνοδο κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Οι τιμές υποχώρησαν το 2023 (οι διάμεσες τιμές μονοκατοικιών έπεσαν ~5%) αλλά ανέκαμψαν το 2024 hicentral.com, αντανακλώντας ανθεκτική ζήτηση.
• Μεταβολές σε Πωλήσεις και Απόθεμα: Ο όγκος πωλήσεων κατοικιών επιβραδύνθηκε λόγω υψηλότερων επιτοκίων – οι πωλήσεις μονοκατοικιών τον Μάρτιο του 2025 ήταν μειωμένες κατά ~10% σε σχέση με ένα χρόνο πριν hicentral.com – αλλά οι ενεργές καταχωρίσεις έχουν αυξηθεί. Το απόθεμα κατοικιών της Οʻahu αυξήθηκε κατά 33% (μονοκατοικίες) και 54% (διαμερίσματα) σε ετήσια βάση μέχρι τον Μάρτιο του 2025 hicentral.com hicentral.com, δίνοντας στους αγοραστές περισσότερες επιλογές και μετριάζοντας τον έντονο ανταγωνισμό του 2021–2022. Η διάμεση διάρκεια στην αγορά για τα σπίτια έφτασε περίπου τις 2 εβδομάδες (15 ημέρες) έναντι λιγότερο από 1 εβδομάδα στην κορύφωση hicentral.com.
• Ενοίκια σε Ιστορικά Υψηλά: Το διάμεσο ενοίκιο στην Οʻahu είναι περίπου $2.500 το μήνα στα τέλη του 2024 agencyhawaii.com, με μέσο ενοίκιο στη Χονολουλού γύρω στα $2.900 (όλων των μεγεθών) στα μέσα του 2025 zillow.com zillow.com. Τα ενοίκια έχουν σταθεροποιηθεί με 2–4% ετήσιες αυξήσεις σε περιζήτητες γειτονιές όπως το Kakaʻako και το Ala Moana agencyhawaii.com. Η ζήτηση για ενοικίαση παραμένει ισχυρή καθώς οι υψηλές τιμές κατοικιών και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων ωθούν τους κατοίκους να νοικιάζουν, διατηρώντας το ποσοστό κενών ενοικίων στην Οʻahu σε μέτρια επίπεδα (περίπου 5–6%) το 2025.
• Ανάκαμψη της Αγοράς Γραφείων: Το ποσοστό κενών γραφείων στη Χονολουλού έχει βελτιωθεί σε περίπου 12–13% το 2025 hawaiipublicradio.org – πολύ πιο υγιές σε σύγκριση με πόλεις της ηπειρωτικής χώρας όπως το Σαν Φρανσίσκο (πάνω από 30% κενός χώρος). Δύο διαδοχικά τρίμηνα θετικής απορρόφησης καταγράφηκαν μέχρι τα τέλη του 2024, φέρνοντας το ποσοστό κενών στο χαμηλότερο σημείο των τελευταίων 3+ ετών (~12,7%) instagram.com. Οι ιδιοκτήτες στο κέντρο της πόλης αξιοποιούν τους χώρους με νέες χρήσεις, και η Χονολουλού κατατάσσεται 2η πανεθνικά σε προγραμματισμένες μετατροπές γραφείων σε κατοικίες hawaiipublicradio.org, υποδεικνύοντας προσπάθειες προσαρμοστικής επανάχρησης για την αντιμετώπιση τόσο των κενών γραφείων όσο και των αναγκών στέγασης.
• Ισχυρή Αγορά Λιανικής & Βιομηχανικών Ακινήτων: Η αγορά λιανικής παραμένει σταθερή με χαμηλά ποσοστά κενών (~5%) brevitas.com, ενισχυμένη από την ανάκαμψη του τουρισμού και τη σταθερή τοπική κατανάλωση. Τα καταστήματα στη Waikiki είδαν την κίνηση πεζών το 2024 να πλησιάζει τα προ πανδημίας επίπεδα brevitas.com, βοηθώντας πολυτελή καταστήματα και εστιατόρια. Η προαστιακή λιανική αναπτύσσεται σε περιοχές όπως η Δυτική Οάχου (Kapolei/Ewa), ακολουθώντας την οικιστική ανάπτυξη brevitas.com. Τα βιομηχανικά ακίνητα παραμένουν εξαιρετικά περιορισμένα – το ποσοστό κενών αποθηκών στην Οάχου κυμάνθηκε κοντά στο 1% στα τέλη του 2024 rebusinessonline.com – με ισχυρή ζήτηση και σχεδόν καθόλου πλεονάζοντα χώρο.
• Ανάκαμψη Τουρισμού & Φιλοξενίας: Η πληρότητα ξενοδοχείων στη Χονολουλού έχει επιστρέψει στο εύρος μέσου 70% brevitas.com brevitas.com (με μέσο όρο ~76% σε όλη την πολιτεία το 2024), παραμένει όμως λίγες μονάδες κάτω από το ~80% της κορυφής πριν το 2019. Ρεκόρ τιμών δωματίων αυξάνουν τα έσοδα: οι μέσες ημερήσιες τιμές (ADR) σε όλη την πολιτεία το 2024 ήταν ~30% υψηλότερες από το 2019 (περίπου $360/βραδιά) brevitas.com, ανεβάζοντας τα συνολικά έσοδα ξενοδοχείων στα ~$5,5 δισεκατομμύρια – στα ίδια επίπεδα με το 2019 μετά τον πληθωρισμό brevitas.com. Τα ξενοδοχεία της Waikiki απολαμβάνουν σταθερή ζήτηση από εγχώριους επισκέπτες, αν και η ανάκαμψη του ιαπωνικού τουρισμού (κρίσιμη για τα πολυτελή ξενοδοχεία και διαμερίσματα) παραμένει σταδιακή.
• Νέες Αναπτύξεις που Μεταμορφώνουν τον Ορίζοντα: Δεκάδες νέοι πύργοι διαμερισμάτων βρίσκονται σε εξέλιξη ή έχουν πρόσφατα ολοκληρωθεί, ειδικά στο αστικό κέντρο της Χονολουλού. Η περιοχή Kakaʻako/Ala Moana γνωρίζει άνθηση με πολυτελείς ουρανοξύστες όπως το Victoria Place (ολοκληρώθηκε το 2024), το The Park Ward Village (ολοκληρώνεται το 2025), το Kalae (υπό κατασκευή στο πρώην Ward Warehouse), το Launiu (Ward Ave.), το Ālia (Kobayashi Group), και το Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Αυτά τα έργα θα προσθέσουν χιλιάδες πολυτελείς κατοικίες έως το 2026–2027, αλλάζοντας τον ορίζοντα της Χονολουλού. Στη Δυτική Οαχού, οι προγραμματισμένες κοινότητες (Ho‘opili, Koa Ridge) και μια δεύτερη «πόλη» στην Kapolei προσφέρουν νέα μονοκατοικίες, διαμερίσματα και ακόμη και πανεπιστημιούπολη του UH, μεταφέροντας την ανάπτυξη στη δυτική πλευρά του νησιού.
• Μετατοπίσεις Πολιτικής για Ενίσχυση της Προσφοράς Κατοικιών: Η κυβέρνηση της Χαβάης αντιμετωπίζει την κρίση στέγασης με νέους νόμους και κίνητρα. Το 2024, η πολιτεία θέσπισε τον νόμο SB 3202 που επιτρέπει έως και δύο Βοηθητικές Κατοικίες (ADUs) ανά οικόπεδο σε όλη την πολιτεία και τον νόμο HB 2090 που επιτρέπει τη μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες hiappleseed.org – σημαντικές κινήσεις για την αύξηση του αποθέματος κατοικιών. Το δημοτικό συμβούλιο της Χονολουλού ενέκρινε τον Νόμο 3 (2024) που προσφέρει φοροαπαλλαγές και απαλλαγές από τέλη για την ενίσχυση της ανάπτυξης προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών sachihawaii.com. Εφαρμόστηκαν επίσης αυστηροί κανονισμοί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (ελάχιστη διάρκεια 90 ημερών σε οικιστικές περιοχές), ωθώντας πολλά ενοικιαζόμενα διακοπών πίσω στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Ένας φόρος “κενών κατοικιών” σε ακατοίκητα επενδυτικά ακίνητα βρίσκεται υπό συζήτηση honolulucitycouncil.org για να περιοριστεί η κερδοσκοπική διακράτηση και να ανοίξουν περισσότερες μονάδες για τους ντόπιους.
• Δημοφιλείς και Αναδυόμενες Γειτονιές: Η περιοχή Kakaʻako είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη αγορά πολυτελών διαμερισμάτων στη Χονολουλού, προσελκύοντας επενδυτές και ευκατάστατους αγοραστές με τους μοντέρνους πύργους της, τη θέα στον ωκεανό και την εγγύτητα στο κέντρο. Η Waikiki παραμένει σημείο αιχμής για διαμερίσματα (και εισόδημα από ενοικιάσεις σε τουρίστες, όπου επιτρέπεται). Περιοχές υψηλής αξίας όπως η Kahala και η Diamond Head παρουσιάζουν συνεχή ζήτηση (μια πώληση ρεκόρ $65,75 εκατ. ολοκληρώθηκε στην Kāhala το 2025 hicentral.com), εδραιώνοντας το “blue-chip” προφίλ τους. Οικογενειακά προάστια όπως το Mililani (Κεντρική Οάχου) και το Hawaii Kai (Ανατολική Χονολουλού) παραμένουν διαχρονικές επιλογές για τα σχολεία και τον τρόπο ζωής τους. Στη δυτική πλευρά, οι Kapolei/Ewa Beach αναδύονται ως κέντρα ανάπτυξης – προσφέροντας νεότερα σπίτια, εμπορικά καταστήματα (εμπορικό κέντρο Ka Makana Aliʻi) και μελλοντική σύνδεση με σιδηρόδρομο – με χιλιάδες νέα σπίτια να προσελκύουν τόσο τοπικές οικογένειες όσο και επενδυτές.
• Προοπτική μέχρι το 2030 – Μέτρια ανάπτυξη, χωρίς κατάρρευση: Οι ειδικοί αναμένουν σταθερή αλλά πιο αργή ανάπτυξη στην αγορά ακινήτων της Χονολουλού τα επόμενα 5+ χρόνια. Η περιορισμένη προσφορά και η διαρκής ελκυστικότητα της Χαβάης αναμένεται να στηρίξουν αυξήσεις τιμών κατοικιών της τάξης του ~1–3% ετησίως στην Οαχού luxurybigisland.com luxurybigisland.com, εκτός αν υπάρξουν σημαντικά οικονομικά σοκ. Ο Οργανισμός Οικονομικής Έρευνας του Πανεπιστημίου της Χαβάης (UHERO) σημειώνει ότι, ενώ τα υψηλά επιτόκια το 2024–25 έχουν μειώσει τον όγκο των πωλήσεων, οι αξίες των ακινήτων παραμένουν υψηλές λόγω της επίμονης ζήτησης luxurybigisland.com. Μέχρι το 2030, η διάμεση αξία κατοικίας στην Οαχού θα μπορούσε να φτάσει τα μέσα $800.000 (από ~$756.000 το 2025 zillow.com zillow.com) υπό αυτές τις μέτριες τάσεις ανάπτυξης. Σημαντικό είναι ότι δεν προβλέπεται σημαντική ύφεση ή «κατάρρευση» – οι μοναδικοί περιορισμοί προσφοράς και η ελκυστικότητα της Χαβάης καθιστούν απίθανη μια κατάρρευση τύπου 2008 luxurybigisland.com. Οι κύριοι κίνδυνοι που πρέπει να παρακολουθούνται είναι εξωτερικοί: ύφεση στις ΗΠΑ, παγκόσμια γεωπολιτικά γεγονότα ή απότομη άνοδος της στάθμης της θάλασσας. Συνολικά, η αγορά ακινήτων της Χονολουλού αναμένεται να παραμείνει ανθεκτική, με κυκλική επιβράδυνση στα μέσα της δεκαετίας του 2020 και μέτρια ανάπτυξη καθώς πλησιάζουμε το 2030.

---

Τάσεις Κατοικιών Ακινήτων το 2025

Τιμές και Ζήτηση: Η αγορά κατοικιών της Χονολουλού μπήκε στο 2025 κοντά σε επίπεδα τιμών ρεκόρ. Ο Σύλλογος Μεσιτών Ακινήτων της Χονολουλού ανέφερε ότι η διάμεση τιμή μονοκατοικίας στην Οάχου ήταν $1,160,000 τον Μάρτιο του 2025, αυξημένη κατά 5,5% σε ετήσια βάση hicentral.com hicentral.com. Αυτό σηματοδοτεί μια ανάκαμψη από το 2023, όταν οι διάμεσες τιμές έπεσαν προσωρινά (~5% πτώση το 2023 στα $1,05M) μετά την ξέφρενη άνοδο της πανδημίας hicentral.com. Οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν πιο σταθερές – η διάμεση τιμή πώλησης διαμερίσματος ήταν $500,000 στις αρχές του 2025, σχεδόν αμετάβλητη σε σχέση με ένα χρόνο πριν hicentral.com. Οι μέσες τιμές για τα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά ~6% σε ετήσια βάση hicentral.com, υποδηλώνοντας ισχυρές πωλήσεις στην ανώτερη κατηγορία. Συνολικά, οι αξίες των κατοικιών παραμένουν κοντά σε ιστορικά υψηλά, υποστηριζόμενες από χαμηλό απόθεμα και διαρκή ζήτηση από αγοραστές, ειδικά από ντόπιους που αναβαθμίζουν και αγοραστές εκτός νησιού που έλκονται από τον τρόπο ζωής της Χαβάης.

Όγκος Πωλήσεων και Απόθεμα: Ο όγκος πωλήσεων κατοικιών έχει μειωθεί από τον πυρετό του 2021–2022. Τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων (που κυμαίνονται περίπου στο 6–7% το 2024–25) άφησαν κάποιους αγοραστές εκτός αγοράς, οδηγώντας τις πωλήσεις μονοκατοικιών να μειωθούν περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 hicentral.com. Το 2023 ήταν ιδιαίτερα αργό – οι συνολικές συναλλαγές κατοικιών μειώθηκαν πάνω από 25% σε σύγκριση με το 2022 hicentral.com, καθώς πολλοί αγοραστές ανέστειλαν τις αγορές λόγω των αυξήσεων επιτοκίων. Ωστόσο, το 2024 υπήρξαν σημάδια σταθεροποίησης: οι πωλήσεις μονοκατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 9% για το έτος hicentral.com, ενώ οι πωλήσεις διαμερισμάτων μειώθηκαν ελαφρώς. Μια βασική αλλαγή αφορά την προσφορά κατοικιών – μετά από χρόνια χρόνιας έλλειψης αποθέματος, οι καταχωρίσεις έχουν αρχίσει να αυξάνονται. Τον Μάρτιο του 2025, η Oʻahu είχε 773 ενεργές καταχωρίσεις μονοκατοικιών και 2.302 καταχωρίσεις διαμερισμάτων, αυξημένες κατά 33% και 54% αντίστοιχα σε ετήσια βάση hicentral.com. Οι νέες καταχωρίσεις μπαίνουν στην αγορά με πολύ ταχύτερο ρυθμό (π.χ. +30% ετησίως για σπίτια τον Μάρτιο) hicentral.com. Αυτή η αύξηση αποθέματος δίνει στους αγοραστές περισσότερο περιθώριο κινήσεων και έχει τερματίσει τους φρενήρεις πλειστηριασμούς της πανδημίας. Περίπου το 73% των νέων καταχωρίσεων παρέμειναν απούλητες στο τέλος του μήνα (έναντι μόλις 58% ένα χρόνο πριν) hicentral.com hicentral.com, πράγμα που σημαίνει ότι τα ακίνητα δεν πωλούνται τόσο γρήγορα. Πράγματι, ο διάμεσος αριθμός ημερών στην αγορά για μονοκατοικίες αυξήθηκε στις 15 ημέρες (από μόλις 8–10 ημέρες στην κορύφωση της άνθησης), ενώ τα διαμερίσματα χρειάζονται περίπου 40 ημέρες για να πουληθούν (από ~30 ημέρες ένα χρόνο νωρίτερα) hicentral.com. Η ζήτηση αγοραστών, αν και πιο ήπια, εξακολουθεί να υπάρχει – τα σωστά τιμολογημένα σπίτια σε επιθυμητές γειτονιές συνεχίζουν να λαμβάνουν πολλαπλές προσφορές, αλλά οι πωλητές πλέον πρέπει να είναι πιο ρεαλιστές στην τιμολόγηση και τις διαπραγματεύσεις hicentral.com. Η αγορά το 2025 μπορεί να χαρακτηριστεί ως ισορροπημένη έως ελαφρώς υπέρ των αγοραστών, μια αλλαγή από την ισχυρή αγορά πωλητών των προηγούμενων ετών.

Περιφερειακές Διαφορές: Μέσα στη Χονολουλού (Οάχου), οι τάσεις της αγοράς διαφέρουν ανά περιοχή και τμήμα τιμών. Οι ακριβές γειτονιές (Kahala, Diamond Head, Lanikai) είχαν λιγότερες πωλήσεις αλλά συνέχισαν να παρουσιάζουν ανθεκτικότητα στις τιμές – σε μια αξιοσημείωτη περίπτωση, ένα παραθαλάσσιο ακίνητο στο Kahala πουλήθηκε για $65,75 εκατομμύρια το πρώτο τρίμηνο του 2025 hicentral.com, αυξάνοντας τους μέσους δείκτες τιμών. Αντίθετα, ορισμένες περιοχές εισαγωγικής έως μεσαίας αγοράς παρουσίασαν πιο αισθητές επιβραδύνσεις. Για παράδειγμα, η ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – που είχε αύξηση νέας στέγασης τα τελευταία χρόνια – είδε το απόθεμά της να αυξάνεται κατά ~74% (σε 144 ενεργές καταχωρίσεις) στις αρχές του 2025 hicentral.com καθώς περισσότεροι πωλητές ανταγωνίζονταν για λιγότερους αγοραστές. Η Κεντρική Οάχου (Mililani/Wahiawā) επίσης είδε τις καταχωρίσεις να διπλασιάζονται hicentral.com. Αυτές οι περιοχές είχαν οδηγήσει την αύξηση τιμών κατά τη διάρκεια της πανδημίας (με τηλεργαζόμενους και στρατιωτικές οικογένειες να αυξάνουν τη ζήτηση), αλλά τώρα ομαλοποιούνται καθώς η προσφορά καλύπτει τη ζήτηση. Εν τω μεταξύ, η Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) και η Ανατολική Χονολουλού (Hawaii Kai, Kāhala) παραμένουν ιδιαίτερα περιζήτητες· η περιορισμένη νέα προσφορά εκεί έχει διατηρήσει αυτές τις αγορές πιο σφιχτές, με καλά συντηρημένα σπίτια να πωλούνται ακόμα γρήγορα. Οι αγορές διαμερισμάτων διαφέρουν από αστικές έως τουριστικές περιοχές: Τα διαμερίσματα στο κέντρο και το Kakaʻako επωφελούνται από επαγγελματίες που επιστρέφουν στα γραφεία και τον ενθουσιασμό για νέα έργα, ενώ παλαιότερα διαμερίσματα με μίσθωση ή σε δευτερεύουσες τοποθεσίες μπορεί να παραμένουν στην αγορά περισσότερο. Η αγορά διαμερισμάτων της Waikiki βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο λόγω κανονισμών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – πολλές μονάδες που ήταν ενοικιαζόμενα για διακοπές είναι τώρα προς πώληση ή μακροχρόνια ενοικίαση, με αποτέλεσμα να μειώνονται οι τιμές σε ορισμένα παλαιότερα κτίρια διαμερισμάτων στη Waikiki, ακόμα κι αν τα πολυτελή κτίρια διατηρούν την αξία τους. Συνολικά, η οικιστική αγορά της Χονολουλού το 2025 είναι πιο ήρεμη και ισορροπημένη σε σύγκριση με τον πανικό των 2–3 προηγούμενων ετών, αλλά η ζήτηση παραμένει θεμελιωδώς ισχυρή, και η μακροχρόνια έλλειψη γης διασφαλίζει ότι τα ακίνητα σε καλές τοποθεσίες συνεχίζουν να έχουν υψηλές τιμές.

Τάσεις Εμπορικών Ακινήτων (Γραφεία, Λιανική, Φιλοξενία)

Αγορά Γραφείων: Αυξανόμενη Πληρότητα, Προσαρμοστική Επαναχρησιμοποίηση

Ο τομέας γραφείων της Χονολουλού αντέχει την μετα-πανδημική εποχή καλύτερα από πολλές πόλεις των ΗΠΑ. Μέχρι τα μέσα του 2025, το ποσοστό κενών γραφείων σε όλο το νησί είναι περίπου 13,5% hawaiipublicradio.org, χαμηλότερο από τα υψηλά της πανδημίας και πολύ κάτω από τα επίπεδα κενών γραφείων σε πόλεις με επίκεντρο την τεχνολογία στην ηπειρωτική χώρα (για σύγκριση, το ποσοστό κενών γραφείων στο Σαν Φρανσίσκο είναι πάνω από 30%). Μάλιστα, η αγορά γραφείων της Οαχού παρουσίασε θετική καθαρή απορρόφηση για πολλαπλά τρίμηνα μέχρι τα τέλη του 2024, φέρνοντας το ποσοστό κενών γραφείων στο 12,73% το 4ο τρίμηνο του 2024 – το χαμηλότερο εδώ και πάνω από τρία χρόνια colliers.com instagram.com. Αυτή η βελτίωση οφείλεται εν μέρει στο ότι οι εταιρείες φέρνουν τους εργαζόμενους πίσω στο γραφείο (τουλάχιστον μερικώς) και σε ορισμένους μικρότερους χώρους που ενοικιάζονται από τοπικές μικρές επιχειρήσεις ή κρατικές υπηρεσίες. Οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης για γραφειακούς χώρους στη Χονολουλού αυξήθηκαν ελαφρώς το 2025, και οι ιδιοκτήτες αναφέρουν σταθεροποίηση της πληρότητας σε κτίρια πρώτης κατηγορίας. Για παράδειγμα, οι πύργοι Κατηγορίας Α στο CBD (Κεντρική Επιχειρηματική Περιοχή) και το Kakaʻako διατηρούν υψηλή πληρότητα, ενώ τα παλαιότερα κτίρια Κατηγορίας Β εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν υψηλότερα ποσοστά κενών και χαμηλότερα ενοίκια.Μια αξιοσημείωτη τάση είναι η προσαρμοστική επαναχρησιμοποίηση παλαιών γραφειακών ακινήτων. Η Χονολουλού έχει το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό προγραμματισμένων μετατροπών γραφείων σε κατοικίες στη χώρα hawaiipublicradio.org, καθώς οι ενδιαφερόμενοι επιδιώκουν να επαναπροσδιορίσουν υποχρησιμοποιούμενα εμπορικά κτίρια σε πολυπόθητες κατοικίες. Αρκετά γραφεία στο κέντρο της πόλης αξιολογούνται για μετατροπή σε διαμερίσματα ή μικτής χρήσης (ένα παράδειγμα είναι η πιθανή ανακαίνιση του ιστορικά υποκατοικημένου Finance Factors Center). Αυτό ευθυγραμμίζεται με τη νέα πολιτειακή νομοθεσία (HB 2090, 2024) που επιτρέπει τη χρήση εμπορικών ακινήτων για οικιστικούς σκοπούς hiappleseed.org. Αν και δεν είναι όλα τα γραφεία κατάλληλα για μετατροπή, η ώθηση αυτή θα μπορούσε σταδιακά να μειώσει τα κενά και να προσθέσει κατοικίες στον αστικό πυρήνα. Επιπλέον, μια Επιχειρηματική Περιοχή Βελτίωσης του Κέντρου και προσπάθεια αναζωογόνησης βρίσκεται σε εξέλιξη hawaiipublicradio.org, με στόχο να καταστήσει τη χρηματοοικονομική περιοχή της Χονολουλού πιο ζωντανή. Οι πολεοδόμοι της πόλης και ιδιώτες επενδυτές συνεργάζονται σε ιδέες, από τη βελτίωση των δρόμων μέχρι την πιθανή εισαγωγή κατοικιών τύπου loft σε πρώην γραφειακούς χώρους. Συνολικά, η αγορά γραφείων της Χονολουλού το 2025 είναι σταθερή – και ίσως υγιέστερη από πολλές άλλες αγορές – με ποσοστό κενών γύρω στα χαμηλά εφηβικά ποσοστά και μια στρατηγική με προοπτική για επαναπροσδιορισμό του πλεονάζοντος γραφειακού χώρου. Τα μειονεκτήματα είναι ότι οι ενοικιαστές εξακολουθούν να έχουν πολλές επιλογές, οπότε οι ιδιοκτήτες πρέπει να προσφέρουν κίνητρα (βελτιώσεις χώρου, παραχωρήσεις στάθμευσης) για να εξασφαλίσουν μισθώσεις, και τα παλαιότερα κτίρια χωρίς αναβαθμίσεις μπορεί να συνεχίσουν να υστερούν. Αλλά σε σύγκριση με τα αστικά κέντρα της ηπειρωτικής χώρας, οι προοπτικές των γραφείων της Χονολουλού είναι συγκρατημένα αισιόδοξες, ενισχυμένες από μια διαφοροποιημένη οικονομία (συμπεριλαμβανομένων κρατικών και στρατιωτικών ενοικιαστών) και σχετικά λίγες νέες αναπτύξεις γραφείων που θα ανταγωνιστούν το υπάρχον απόθεμα.

Λιανικό & Βιομηχανικό: Χαμηλή Διαθεσιμότητα Λιανικής, Έντονη Ζήτηση για Βιομηχανικούς Χώρους

Η λιανική ακίνητη περιουσία στη Χονολουλού αποδείχθηκε ανθεκτική κατά το 2024–25, υποστηριζόμενη από την ανάκαμψη του τουρισμού και τη σταθερή τοπική κατανάλωση. Το ποσοστό κενών καταστημάτων σε όλο το νησί ανέρχεται περίπου στο 5% – πολύ χαμηλό σε εθνικό επίπεδο – και ουσιαστικά παρέμεινε σταθερό στα τέλη του 2024 brevitas.com. Στη διάσημη Waikiki, η κίνηση πεζών αυξήθηκε ξανά καθώς οι επισκέπτες το 2023–2025 πλησίασαν τα προ πανδημίας επίπεδα, ωφελώντας ξενοδοχεία, εστιατόρια και καταστήματα που απευθύνονται σε τουρίστες brevitas.com. Τα καταστήματα υψηλής προβολής στη Waikiki (Kalākaua Ave.) και το Ala Moana Center (το μεγαλύτερο υπαίθριο εμπορικό κέντρο στις ΗΠΑ) διεκδικούν και πάλι υψηλά ενοίκια, καθώς οι πολυτελείς μάρκες και τα καταστήματα ταξιδιωτικών ειδών βλέπουν τις πωλήσεις τους να ανακάμπτουν. Οι δαπάνες λιανικής από τουρίστες έφτασαν σε ιστορικά υψηλά (οι δαπάνες επισκεπτών αυξήθηκαν κατά ~6,5% το πρώτο τρίμηνο του 2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), γεγονός που μεταφράζεται σε υγιή ζήτηση για εμπορικούς χώρους σε τουριστικά κέντρα. Παράλληλα, η λιανική σε γειτονιές και προάστια τα πηγαίνει επίσης καλά – εμπορικά κέντρα σε αναπτυσσόμενες κοινότητες όπως τα Kapolei, Ewa Beach και Mililani επεκτείνονται ή είναι πλήρως κατειλημμένα, χάρη στην αύξηση του πληθυσμού σε αυτές τις περιοχές brevitas.com. Οι κατασκευαστές έχουν προσθέσει εμπορικά κέντρα με σούπερ μάρκετ και μικτά έργα στη Δυτική Oʻahu για να εξυπηρετήσουν τη ροή νέων κατοίκων. Τα ενοίκια για προνομιακές τοποθεσίες λιανικής στη Χονολουλού αυξάνονται σταδιακά, ενώ η νέα οικοδομική δραστηριότητα είναι περιορισμένη (λόγω υψηλού κόστους και έλλειψης γης), γεγονός που διατηρεί τον τομέα της λιανικής σε μεγάλο βαθμό υπέρ των ιδιοκτητών στις κορυφαίες τοποθεσίες. Οι προκλήσεις για τη λιανική εντοπίζονται κυρίως σε δευτερεύοντες εμπορικούς διαδρόμους και παλαιότερα εμπορικά κτίρια, ορισμένα από τα οποία αντιμετωπίζουν υψηλά κόστη συντήρησης και ανταγωνισμό από το ηλεκτρονικό εμπόριο. Συνολικά, όμως, η αγορά λιανικής της Χονολουλού βρίσκεται σε σταθερή βάση, και η επιστροφή του τουρισμού έχει ενισχύσει τόσο τη λιανική σε τουριστικές περιοχές όσο και την ευρύτερη οικονομία.

Στην βιομηχανική πλευρά, η Οαχού συνεχίζει να έχει μία από τις πιο σφιχτές αγορές βιομηχανικών ακινήτων της χώρας. Με περιορισμένη γη ζωνοποιημένη για βιομηχανική χρήση (κυρίως γύρω από το λιμάνι της Χονολουλού, το αεροδρόμιο και το Βιομηχανικό Πάρκο Campbell), τα ποσοστά κενών παραμένουν κάτω από 2% για χρόνια. Ακόμα και στα τέλη του 2024, το ποσοστό κενών στη βιομηχανική αγορά ήταν γύρω στο 0,9% colliers.com, αυξήθηκε ελάχιστα από τα ιστορικά χαμηλά παρά το γεγονός ότι μερικές νέες αποθήκες τέθηκαν σε λειτουργία. Η ζήτηση για αποθηκευτικούς, διανεμητικούς και λογιστικούς χώρους παραμένει έντονη, καθώς τροφοδοτείται από τα πάντα, από κατασκευαστικές εταιρείες μέχρι διανομείς ηλεκτρονικού εμπορίου που χρειάζονται τοπικές εγκαταστάσεις. Τα ενοίκια για βιομηχανικές μονάδες αυξάνονται σταθερά και οι ενοικιαστές συχνά πρέπει να ανανεώσουν τα συμβόλαιά τους νωρίς ή να αντιμετωπίσουν την έλλειψη διαθέσιμων εναλλακτικών. Νέες βιομηχανικές αναπτύξεις είναι εξαιρετικά σπάνιες – ένα αξιοσημείωτο έργο είναι μια προγραμματισμένη επέκταση κοντά στο Kapolei για λογιστική χρήση, αλλά η αντίδραση της κοινότητας και τα εμπόδια αδειοδότησης καθυστερούν την εμφάνιση νέας προσφοράς. Για τους επενδυτές, τα βιομηχανικά ακίνητα στη Χαβάη αποτελούν μια περιζήτητη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, προσφέροντας χαμηλή κενότητα και σταθερή ταμειακή ροή. Το βασικό ζήτημα εδώ είναι ότι κάθε επιχείρηση που χρειάζεται χώρο (από αποθήκευση μέχρι μεταποίηση) έχει λίγες επιλογές, κάτι που μπορεί να περιορίσει τη διαφοροποίηση της οικονομίας. Ωστόσο, από την πλευρά της αγοράς, τα βιομηχανικά ακίνητα είναι ίσως ο ισχυρότερος τομέας της Χονολουλού – ουσιαστικά πλήρης πληρότητα, αυξανόμενα ενοίκια και χαμηλός κίνδυνος υπερπροσφοράς.

Φιλοξενία & Ξενοδοχειακά Ακίνητα: Ο Τουρισμός Αναζωπυρώνεται

Η βιομηχανία φιλοξενίας της Χαβάης – η οποία στηρίζει ένα σημαντικό μέρος της αγοράς ακινήτων της – είδε μια ισχυρή ανάκαμψη έως το 2024. Μέχρι το τέλος του 2024, η μέση πληρότητα ξενοδοχείων σε όλη την πολιτεία ήταν περίπου 73% για το έτος brevitas.com, αυξημένη δραματικά από τα χαμηλά της πανδημίας (που έπεσαν κάτω από 20% το 2020) αλλά ακόμα λίγο χαμηλότερα από το ~80% που επιτεύχθηκε το 2019. Τα ξενοδοχεία της Οάχου (Χονολουλού/Γουαϊκίκι) είχαν καλή απόδοση, με πληρότητα στο εύρος του 70% brevitas.com στα τέλη του 2024 και στις αρχές του 2025, χάρη στην αύξηση των επισκεπτών από την ηπειρωτική Αμερική και την επιστροφή των ομαδικών/επαγγελματικών ταξιδιών (τα συνέδρια στο Hawaiʻi Convention Center επέστρεψαν). Σημαντικό είναι ότι οι τιμές των δωματίων εκτοξεύτηκαν – οι ξενοδόχοι της Χαβάης εκμεταλλεύτηκαν τη συσσωρευμένη ζήτηση για να αυξήσουν τις τιμές. Το μέσο ημερήσιο τιμολόγιο (ADR) στη Χαβάη είναι πλέον περίπου 30% υψηλότερο από πριν την πανδημία (μέσο ADR σε όλη την πολιτεία ~$340–$370 το 2024 έναντι ~$280 το 2019) brevitas.com. Αυτό μεταφράστηκε σε σχεδόν ρεκόρ έσοδα: τα ξενοδοχεία της Χαβάης κέρδισαν περίπου 5,5 δισεκατομμύρια δολάρια το 2024 (πλησιάζοντας τα έσοδα του 2019 σε προσαρμοσμένες τιμές πληθωρισμού) brevitas.com. Στη Γουαϊκίκι, πολλά ξενοδοχεία είναι ουσιαστικά γεμάτα τα Σαββατοκύριακα και στην υψηλή σεζόν, και το έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPAR) για τα πολυτελή καταλύματα είναι από τα υψηλότερα στη χώρα.

Οι συναλλαγές ακινήτων ξενοδοχείων έχουν επίσης αυξηθεί – οι επενδυτές είναι σίγουροι για τις μακροπρόθεσμες προοπτικές τουρισμού της Χαβάης. Αξιοσημείωτο είναι ότι αρκετές σημαντικές αναπλάσεις και πωλήσεις ξενοδοχείων πραγματοποιήθηκαν ή βρίσκονται σε εξέλιξη. Για παράδειγμα, ο εμβληματικός Πύργος Aliʻi στο Hilton Hawaiian Village προγραμματίζεται για αναβαθμίσεις, ενώ Ιάπωνες επενδυτές, που παραδοσιακά είναι μεγάλοι παίκτες στη Γουαϊκίκι, έχουν αρχίσει σταδιακά να επανέρχονται στις εξαγορές καθώς επανέρχεται ο τουρισμός. Η νέα ανάπτυξη ξενοδοχείων περιορίζεται από τη γη και τη ρύθμιση, αλλά ένα εμβληματικό έργο είναι το Mandarin Oriental Honolulu, ένας συνδυασμός υπερπολυτελούς ξενοδοχείου και πύργου διαμερισμάτων που κατασκευάζεται κοντά στο Ala Moana (προγραμματισμένο για τα τέλη της δεκαετίας του 2020) brevitas.com. Επιπλέον, ορισμένα παλαιότερα ξενοδοχεία επαναπροσδιορίζονται ή ανακαινίζονται αντί να χτίζονται νέα. Εκτός Χονολουλού, οι τουριστικές περιοχές σε Μάουι, Καουάι και το Μεγάλο Νησί είχαν επίσης διαφορετικές επιδόσεις – π.χ., τα ξενοδοχεία στη δυτική πλευρά του Μάουι αντιμετώπισαν δυσκολίες μετά την τραγωδία της πυρκαγιάς στο Λαχάινα το 2023 (η πληρότητα εκεί έπεσε κάτω από 60% καθώς ο τουρισμός σταμάτησε προσωρινά) brevitas.com, ενώ άλλα νησιά απορρόφησαν μέρος αυτής της ζήτησης.

Μια άλλη τάση που επηρεάζει τα ακίνητα φιλοξενίας στη Χονολουλού είναι η αυστηρή ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το 2022–2023, η Κομητεία της Χονολουλού εφάρμοσε αυστηρούς κανόνες (Διάταγμα 22-7, Νομοσχέδιο 41) που απαγορεύουν τις μισθώσεις κάτω των 90 ημερών στις περισσότερες οικιστικές περιοχές (εκτός των ζωνών θερέτρων). Αυτό μείωσε σημαντικά την προσφορά νόμιμων ενοικιαζόμενων για διακοπές, ωθώντας τους τουρίστες πίσω προς τα ξενοδοχεία και έναν μικρότερο αριθμό νόμιμων θερέτρων διαμερισμάτων. Η πληρότητα των ενοικιαζόμενων για διακοπές έπεσε στο ~47% το 2024 εν μέσω των νέων κανόνων και της αυξημένης ανταγωνιστικότητας μεταξύ των Airbnbs agencyhawaii.com. Κάποιοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στη Waikiki και Ko Olina που παλαιότερα έκαναν βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν στραφεί σε μακροχρόνιες μισθώσεις ή πούλησαν τις μονάδες τους. Για τα ξενοδοχεία, αυτό ήταν ευεργετικό – λιγότερη εναλλακτική προσφορά σημαίνει μεγαλύτερη ζήτηση για ξενοδοχεία. Για την αγορά κατοικίας, τα αποτελέσματα είναι μικτά: μπορεί να απελευθερώσει κάποιο απόθεμα για τοπικούς ενοικιαστές, αλλά επίσης αφαίρεσε μια πηγή εισοδήματος για ορισμένους ιδιοκτήτες. Η πρόθεση της Πόλης ήταν να αποκαταστήσει τη στέγαση στις γειτονιές και να μειώσει τον αντίκτυπο του τουρισμού στις τοπικές κοινότητες, και μέχρι τα μέσα του 2025 η γενική άποψη είναι ότι ο τουρισμός έχει επιστρέψει κυρίως στα ξενοδοχεία.

Προοπτικές φιλοξενίας: Αναμένεται ότι ο τουρισμός θα συνεχίσει να αυξάνεται το 2025 και μετά, αν και με πιο ήπιο ρυθμό. Η Hawaiʻi Tourism Authority προβλέπει πλήρη επιστροφή στους αριθμούς επισκεπτών προ COVID έως το ~2025–2026, με ορισμένες αγορές (ΗΠΑ Δύση, Καναδάς) να έχουν ήδη ξεπεράσει τα επίπεδα του 2019, ενώ η Ιαπωνία και άλλες αγορές Ασίας-Ειρηνικού υστερούν ελαφρώς dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Αυτό σημαίνει ότι η πληρότητα των ξενοδοχείων στη Χονολουλού θα μπορούσε να φτάσει ξανά στο ανώτερο εύρος του 70% τα επόμενα χρόνια, ειδικά όταν ο ιαπωνικός τουρισμός επανέλθει (κρίσιμο για το πολυτελές τμήμα της Waikiki). Από άποψη ακινήτων, τα περιουσιακά στοιχεία φιλοξενίας της Χαβάης παραμένουν ιδιαίτερα περιζήτητα και γενικά ανθεκτικά στις υφέσεις – ακόμα και κατά τη διάρκεια του COVID, ενώ οι αξίες επηρεάστηκαν, υπήρξαν λίγες πωλήσεις υπό πίεση. Τώρα, οι επενδυτές βλέπουν προοπτικές καθώς ο τουρισμός σταθεροποιείται. Μια επιφύλαξη: νέες κρατικές πρωτοβουλίες για τη διαχείριση του αντίκτυπου του τουρισμού (όπως ο προτεινόμενος “πράσινος φόρος” για τουρίστες ή όρια στον ημερήσιο αριθμό επισκεπτών) θα μπορούσαν να περιορίσουν ελαφρώς την ανάπτυξη αλλά και να διασφαλίσουν τη βιωσιμότητα. Συνολικά, η αγορά εμπορικών ακινήτων στη Χονολουλού είναι γενικά σταθερή έως αναπτυσσόμενη το 2025: τα γραφεία βρίσκουν νέα ισορροπία, το λιανικό εμπόριο και η βιομηχανία είναι πολύ ισχυρά, και η φιλοξενία ανακάμπτει δυναμικά, ενισχύοντας το κύρος της Χονολουλού ως παγκόσμιου προορισμού και μιας σταθερής μακροπρόθεσμης επενδυτικής αγοράς.

Επισκόπηση Αγοράς Ενοικίων

Η αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών στη Χονολουλού παραμένει περιορισμένη και ακριβή το 2025. Μετά από χρόνια αυξήσεων, τα ενοίκια έχουν σταθεροποιηθεί σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, με μόνο μέτρια αύξηση σε επιλεγμένες περιοχές. Το διάμεσο ενοίκιο για την Οάχου (όλοι οι τύποι ακινήτων) είναι περίπου $2,522 το μήνα στα τέλη του 2024 agencyhawaii.com. Σύμφωνα με τη Zillow, το μέσο ενοίκιο στη Χονολουλού (πόλη) είναι περίπου $2,900 το μήνα στα μέσα του 2025 zillow.com. Για σύγκριση, ένα τυπικό διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στη Χονολουλού νοικιάζεται πλέον περίπου $2,200–$2,400, ενώ οι μονάδες δύο υπνοδωματίων έχουν μέσο όρο πάνω από $3,000 σε επιθυμητές γειτονιές livinginhawaii.com. Αυτά τα επίπεδα ενοικίων καθιστούν τη Χονολουλού μία από τις πιο ακριβές αγορές ενοικίων στις ΗΠΑ, συγκρίσιμη με παραθαλάσσιες πόλεις της Καλιφόρνια. Η αύξηση των ενοικίων έχει μετριαστεί από την άνοδο του 2021· το 2024–25 οι ιδιοκτήτες γενικά επιβάλλουν μικρότερες αυξήσεις (2–5% το χρόνο, αν υπάρξουν). Μάλιστα, ορισμένες περιοχές παρουσιάζουν στασιμότητα ή μικρές μειώσεις στα ενοίκια – για παράδειγμα, διαχειριστές ακινήτων στη Waikiki αναφέρουν ότι μια υπερπροσφορά μονάδων προς ενοικίαση (εν μέρει λόγω πρώην Airbnb που μετατρέπονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις) έχει συγκρατήσει τα ενοίκια agencyhawaii.com. Από την άλλη πλευρά, γειτονιές με υψηλή ζήτηση κοντά σε νέες θέσεις εργασίας και μέσα μαζικής μεταφοράς – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – εξακολουθούν να βλέπουν αυξήσεις στα ενοίκια καθώς νέα πολυτελή ενοικιαζόμενα διαμερίσματα διατίθενται και προσελκύουν ενοικιαστές που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν παραπάνω agencyhawaii.com.

Το ποσοστό κενών ενοικιαζόμενων στη Χονολουλού είναι σχετικά χαμηλό – τα τελευταία στοιχεία το τοποθετούν γύρω στο 4–6% (διαφέρει ανά υποαγορά), κάτι που υποδηλώνει μια αγορά υπέρ των ιδιοκτητών αλλά όχι τόσο ακραία όσο κατά την κορύφωση της στεγαστικής κρίσης πριν λίγα χρόνια (όταν το ποσοστό είχε πέσει κάτω από 3%). Η αύξηση της προσφοράς προς πώληση έχει μεταφραστεί και σε ελαφρώς μεγαλύτερη προσφορά προς ενοικίαση, καθώς ορισμένοι ιδιοκτήτες επιλέγουν να νοικιάσουν τα ακίνητά τους αντί να τα πουλήσουν σε μια αγορά πωλήσεων που ψύχεται. Επιπλέον, οι μετακινήσεις πληθυσμού λόγω πανδημίας (αποχώρηση ορισμένων κατοίκων) έχουν σταθεροποιηθεί· ο πληθυσμός της Χαβάης αυξήθηκε ελαφρώς το 2024 brevitas.com, γεγονός που αυξάνει τη ζήτηση για στέγαση. Περισσότεροι κάτοικοι νοικιάζουν για μεγαλύτερο διάστημα επειδή η αγορά κατοικίας είναι απρόσιτη για πολλούς – το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη Χονολουλού (περίπου 55%) είναι χαμηλότερο από τον μέσο όρο των ΗΠΑ, αντανακλώντας το υψηλό κόστος ιδιοκτησίας. Επομένως, υπάρχει μια σταθερή δεξαμενή ενοικιαστών, από τοπικές οικογένειες μέχρι στρατιωτικό προσωπικό (που λαμβάνει επιδόματα στέγασης) και απομακρυσμένους εργαζόμενους από την ηπειρωτική χώρα που δοκιμάζουν ένα “γραφείο στον παράδεισο”. Αυτό διατηρεί την πληρότητα των καλά τοποθετημένων ενοικιαζόμενων σε υψηλά επίπεδα.

Ένας σημαντικός δυναμισμός στην αγορά ενοικίων είναι ο αντίκτυπος των κανονισμών για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Με χιλιάδες ενοικιαζόμενα για διακοπές να απαγορεύονται ουσιαστικά από τη βραχυχρόνια λειτουργία, πολλοί ιδιοκτήτες μετέτρεψαν αυτά τα διαμερίσματα και σπίτια σε μισθώσεις 6 ή 12 μηνών. Αυτό πρόσθεσε μια εφάπαξ ενίσχυση στην προσφορά μακροχρόνιων ενοικίων το 2023–2024. Διαχειριστές ακινήτων σημειώνουν ότι ενώ αρχικά αυτό αύξησε ελαφρώς τα κενά διαμερίσματα σε γειτονιές με πολλά θέρετρα (π.χ. Waikiki, North Shore), η αγορά έχει απορροφήσει σε μεγάλο βαθμό τις μονάδες μέχρι το 2025 λόγω της συνολικής έλλειψης στέγης. Η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων Agency Rentals συμβουλεύει τους ιδιοκτήτες πρώην Airbnbs να μετατρέψουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις για να αξιοποιήσουν τη σταθερή ζήτηση, ειδικά σε γειτονιές φιλικές προς οικογένειες όπου οι τοπικοί ενοικιαστές αναζητούν μονάδες agencyhawaii.com. Για παράδειγμα, κάποιοι επενδυτές με διαμερίσματα σε Ko Olina ή Turtle Bay (παραδοσιακοί προορισμοί διακοπών) τα έχουν νοικιάσει σε στρατιωτικούς ή εταιρικούς ενοικιαστές.

Στο μέτωπο της προσιτότητας, οι ενοικιαστές στη Χονολουλού αντιμετωπίζουν προκλήσεις: το διάμεσο εισόδημα ενοικιαζόμενου νοικοκυριού (~$64K) μετά βίας συμβαδίζει με αυτά τα ενοίκια point2homes.com. Πολλά νοικοκυριά πληρώνουν πολύ πάνω από το 30% του εισοδήματός τους για ενοίκιο (η Χαβάη κατατάσσεται σταθερά μεταξύ των χειρότερων για προσιτότητα ενοικίων). Για να αντιμετωπιστεί αυτό, η Πόλη και το Κράτος εργάζονται σε έργα προσιτών ενοικίων – αξιοποιώντας προγράμματα όπως το Rental Housing Revolving Fund και την ενταξιακή ζώνη. Αρκετές νέες αναπτύξεις προσιτής στέγασης (ενοικιάσεις με περιορισμό εισοδήματος) βρίσκονται σε εξέλιξη στη Χονολουλού, όπως το The Reserve at Hilomoana στο Kapolei και το Halewaiʻolu Senior Residences στη Chinatown. Επιπλέον, το κράτος επέκτεινε ένα πρόγραμμα διαμεσολάβησης έξωσης και εξέτασε (αν και δεν ψήφισε) νομοσχέδια για απαίτηση μεγαλύτερης προειδοποίησης για αυξήσεις ενοικίων hiappleseed.org hiappleseed.org. Αυτά τα μέτρα στοχεύουν να προσφέρουν μεγαλύτερη σταθερότητα στους ενοικιαστές. Μια ακόμη πρόσφατη αλλαγή πολιτικής είναι το Δημοτικό Νομοσχέδιο 3 (2024) που δίνει κίνητρα σε κατασκευαστές να χτίσουν διαμερίσματα προς ενοικίαση προσφέροντας ταχύτερη αδειοδότηση και φοροαπαλλαγές ακινήτων sachihawaii.com – αυτό θα μπορούσε να αποφέρει μερικές χιλιάδες νέα ενοικιαζόμενα τα επόμενα χρόνια αν οι κατασκευαστές το αξιοποιήσουν.

Κοιτάζοντας μπροστά, η αγορά ενοικίων αναμένεται να παραμείνει ισχυρή. Τα υψηλά επιτόκια καθιστούν δύσκολη την αγορά για πολλούς υποψήφιους αγοραστές πρώτης κατοικίας, οπότε θα παραμείνουν στην αγορά ενοικίων. Ταυτόχρονα, οποιαδήποτε οικονομική ύφεση θα μπορούσε να μειώσει ελαφρώς τη ζήτηση (π.χ., αν μειωθεί ο τουρισμός, μπορεί να χαθούν κάποιες θέσεις εργασίας στον τομέα των υπηρεσιών, μειώνοντας τη ζήτηση για ενοικίαση). Αλλά δεδομένης της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών στη Χαβάη, ακόμα και η σταθερή πληθυσμιακή ανάπτυξη δημιουργεί συσσωρευμένη ζήτηση για ενοικίαση. Μέχρι το 2030, εκτός αν κατασκευαστούν πολλές κατοικίες, τα ενοίκια πιθανότατα θα αυξηθούν περαιτέρω. Βραχυπρόθεσμα, οι ιδιοκτήτες συμβουλεύονται να παραμείνουν ανταγωνιστικοί και να εστιάζουν στις παροχές – η αύξηση της διαθεσιμότητας σε ~5% σημαίνει ότι οι ενοικιαστές έχουν λίγο περισσότερες επιλογές, οπότε οι ανανεωμένες συσκευές, οι παρεχόμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή ελαφρώς χαμηλότερο ζητούμενο ενοίκιο μπορούν να βοηθήσουν στη γρηγορότερη ενοικίαση των διαμερισμάτων reddit.com livinginhawaii.com. Το συμπέρασμα: η ενοικίαση στη Χονολουλού θα συνεχίσει να είναι μια δαπανηρή υπόθεση, και η αγορά ενοικίων θα παραμείνει ένα κρίσιμο και στενά παρακολουθούμενο μέρος της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων.

Νέες και Επερχόμενες Αναπτύξεις

Αστικό Χονολουλού – Kakaʻako και Ala Moana: Πουθενά δεν είναι η ανάπτυξη πιο εντυπωσιακή από ό,τι στο Kakaʻako, την αστική περιοχή μεταξύ του κέντρου της Χονολουλού και της Waikiki. Υπό την καθοδήγηση του master plan Ward Village της Howard Hughes Corporation και αρκετών άλλων developers, ο ορίζοντας του Kakaʻako αναδιαμορφώνεται με κομψούς ουρανοξύστες. Πρόσφατα και επερχόμενα έργα περιλαμβάνουν: Victoria Place (ένας πολυτελής πύργος διαμερισμάτων που ολοκληρώθηκε το 2024), The Park Ward Village (ένας πύργος διαμερισμάτων με θέα σε πάρκο που ολοκληρώνεται το 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (άλλος ένας πολυτελής πύργος στην Ala Moana Blvd υπό κατασκευή) hawaiihomelistings.com, Launiu (σχεδιάζεται απέναντι από το Ward, ξεκινά σύντομα) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (ένας πολυτελής πύργος μικτής χρήσης από την Kobayashi Group που ξεκίνησε το 2024) hawaiihomelistings.com, και Kaliʻu (ένα νέο διαμέρισμα στο 728 Ala Moana Blvd με ευρεία θέα στον ωκεανό) hawaiihomelistings.com. Επίσης στα σκαριά είναι τα Ilima και Melia, δίδυμοι πύργοι που θα υψωθούν πάνω από το εμπορικό κέντρο Ward Center hawaiihomelistings.com. Συλλογικά, αυτά τα έργα θα προσθέσουν αρκετές χιλιάδες νέες μονάδες διαμερισμάτων, πολλές από αυτές πολυτελείς ή “reserve” (εργατικές) μονάδες, μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020. Μόνο το Ward Village έχει πουλήσει σταθερά μονάδες με $1,200 – $2,000+ ανά τετραγωνικό πόδι, αντανακλώντας τη μεγάλη ζήτηση για πολυτελή αστική διαβίωση στη Χονολουλού. Η περιοχή επωφελείται επίσης από βελτιώσεις στις υποδομές – ιδιαίτερα, μια νέα πεζογέφυρα πάνω από τη λεωφόρο Ala Moana που άνοιξε το 2025 hawaiihomelistings.com, συνδέοντας καλύτερα τα διαμερίσματα του Ward Village με το Ala Moana Beach Park (ένα μεγάλο πλεονέκτημα για τους κατοίκους). Αυτό το κύμα ανάπτυξης μεταμορφώνει το Kakaʻako σε μια πραγματική γειτονιά “ζω-εργάζομαι-διασκεδάζω”, με νέα καταστήματα, εστιατόρια και ακόμη και έναν προγραμματισμένο σταθμό τρένου κοντά (Civic Center station στη μελλοντική γραμμή τρένου της Χονολουλού).

Δίπλα στο Kakaʻako, η γειτονιά Ala Moana γνωρίζει επίσης ανάπτυξη. Ένα σημαντικό σημείο είναι το προγραμματισμένο Mandarin Oriental Honolulu, ένας πύργος 36 ορόφων που συνδυάζει ένα πεντάστερο ξενοδοχείο 125 δωματίων με 99 υπερπολυτελείς κατοικίες (με το εμπορικό σήμα The Residences at Mandarin Oriental). Η κατασκευή ξεκίνησε το 2023 και αναμένεται να ολοκληρωθεί γύρω στο 2026–2027 brevitas.com. Οι μονάδες – μερικές με τιμή άνω των $20 εκατομμυρίων – απευθύνονται σε αγοραστές υψηλής καθαρής αξίας και θα θέσουν νέο επίπεδο πολυτέλειας στη Χονολουλού. Κοντά, το εμβληματικό Ala Moana Shopping Center προσθέτει ένα νέο συγκρότημα ψυχαγωγίας και πιθανώς έναν ουρανοξύστη στην ιδιοκτησία του. Ένα προτεινόμενο έργο δίδυμων πύργων με το όνομα The Plaza at Ala Moana (στην οδό Kona) βρίσκεται στα σκαριά, και απέναντι από το εμπορικό κέντρο, ένας κατασκευαστής σχεδιάζει το Sky Ala Moana 2, μετά την επιτυχία του πρώτου πύργου Sky Ala Moana. Αυτές οι αναπτύξεις αξιοποιούν τον επερχόμενο σταθμό του μετρό Ala Moana, ο οποίος θα είναι ο τερματικός σταθμός της σιδηροδρομικής γραμμής της Χονολουλού έως το 2031. Η υπόσχεση του μετρό ενθαρρύνει την Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στη Μετακίνηση (TOD) – αναμένετε μεσαίου και μεγάλου ύψους έργα να συγκεντρωθούν γύρω από τους σταθμούς από το Kalihi έως το Ala Moana τα επόμενα χρόνια.

Αλλού στην Oʻahu: Έξω από τον αστικό πυρήνα, σημαντική ανάπτυξη λαμβάνει χώρα στη Δυτική και Κεντρική Oʻahu για να καλυφθεί η ζήτηση για στέγαση. Στην Kapolei (η “Δεύτερη Πόλη”), αρκετά έργα παραδίδουν νέα κατοικία. Η προγραμματισμένη κοινότητα Ho‘opili στην Ewa κατασκευάζει χιλιάδες σπίτια σε φάσεις (μονοκατοικίες, μεζονέτες και διαμερίσματα) κατά μήκος της νέας σιδηροδρομικής γραμμής. Μέχρι το 2025, το Ho‘opili έχει προσθέσει νέα σχολεία, πάρκα και εμπορικά κέντρα για να υποστηρίξει τον αυξανόμενο πληθυσμό του. Το Koa Ridge στην Κεντρική Oʻahu (περιοχή Waipio) είναι ένα ακόμη μεγάλο προγραμματισμένο έργο, που τελικά θα φέρει ~3.500 σπίτια μαζί με ένα κέντρο χωριού και ιατρικό συγκρότημα. Αυτές οι προαστιακές αναπτύξεις συνήθως περιλαμβάνουν ένα μείγμα κατοικιών αγοράς και κάποιων σε προσιτές τιμές (αν και το “προσιτό” είναι σχετικό στη Χαβάη). Η ζήτηση για νέα σπίτια σε αυτές τις περιοχές είναι ισχυρή, με συστήματα λοταρίας να χρησιμοποιούνται συχνά για τις κυκλοφορίες πωλήσεων.

Όσον αφορά τα θέρετρα και ξενοδοχεία, πέρα από το Mandarin Oriental, ένα από τα πιο αναμενόμενα είναι το ενδεχόμενο Atlantis Resort στο Ko Olina (δυτική Oʻahu). Αυτό το έργο συζητείται εδώ και καιρό – ένα μεγα-θέρετρο με ενυδρεία και υδάτινα πάρκα – αλλά μέχρι το 2025 δεν έχει ξεκινήσει και η κατάστασή του είναι αβέβαιη. Πιο συγκεκριμένες είναι οι επεκτάσεις χρονομεριστικής μίσθωσης και ξενοδοχείων από υπάρχοντες παίκτες: το Aulani της Disney στο Ko Olina προσθέτει παροχές, και το Hilton Hawaiian Village στη Waikiki έχει ανακοινώσει σχέδια για νέο πύργο στην πανεπιστημιούπολή του. Επίσης, κοντά στη Waikiki, η Hawaiian Village’s Halekulani Corporation άνοιξε το Halepuna Hotel το 2019 (ένα boutique αδελφό του Halekulani)· αν και δεν είναι νέο το 2025, αποτελεί μέρος της ανανεωμένης προσφοράς φιλοξενίας. Μερικά παλαιότερα condo-hotels στη Waikiki (όπως το Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) ανακαινίζονται για να παραμείνουν ανταγωνιστικά. Μια άλλη ενδιαφέρουσα αναπτυξιακή πτυχή είναι η μετατροπή ορισμένων ακινήτων σε κατοικίες – για παράδειγμα, αρκετά μικρότερα ξενοδοχεία ή πολυκατοικίες στη Waikiki έχουν προταθεί για μετατροπή σε προσιτή στέγαση για ντόπιους κατοίκους, αξιοποιώντας κρατικά κεφάλαια (τόσο για την αύξηση της στέγασης όσο και για τη μείωση των τουριστικών μονάδων χαμηλότερης κατηγορίας).

Στην πλευρά των δημόσιων υποδομών, η μεγάλη είδηση είναι το σιδηροδρομικό έργο μεταφορών της Χονολουλού αξίας άνω των 10 δισ. δολαρίων (τώρα με το εμπορικό σήμα “Skyline”). Το πρώτο τμήμα του σιδηροδρόμου άνοιξε στα μέσα του 2023 από το East Kapolei έως το Aloha Stadium. Τα επόμενα τμήματα, που φτάνουν στο αεροδρόμιο και στο αστικό κέντρο της Χονολουλού, βρίσκονται υπό κατασκευή μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020. Αυτή η σιδηροδρομική γραμμή ενισχύει την ανάπτυξη γύρω από τις περιοχές των σταθμών: η Πόλη έχει αναβαθμίσει πολεοδομικά αρκετές περιοχές TOD ενθαρρύνοντας την υψηλής πυκνότητας κατοικία και τα έργα μικτής χρήσης κοντά σε σταθμούς όπως οι Kalihi, Iwilei και Pearlridge. Για παράδειγμα, ένα έργο ψηλού κτιρίου με το όνομα Kūʻono Marketplace κοντά στον σταθμό Pearlridge θα φέρει κατοικίες και λιανικό εμπόριο. Το κράτος επίσης σχεδιάζει την ανακατασκευή του χώρου του Aloha Stadium (Halawa) σε μια περιοχή αθλητισμού και ψυχαγωγίας μικτής χρήσης με κατοικίες – ένα έργο που αναμένεται να ξεκινήσει έως το 2026, συμπεριλαμβανομένων πιθανώς 3.000 νέων κατοικιών σε αυτή την περιοχή. Όλα αυτά αποτελούν μέρος μιας ευρύτερης στρατηγικής για να διοχετευτεί η ανάπτυξη σε κόμβους με πρόσβαση σε σιδηρόδρομο, να μειωθεί η κυκλοφοριακή συμφόρηση και να προστεθούν κατοικίες χωρίς αστική εξάπλωση.

Συνοψίζοντας, ο αναπτυξιακός αγωγός της Χονολουλού είναι πολύ ενεργός, με σαφή διχοτόμηση: πολυτελή αστικά διαμερίσματα στο κέντρο και αναγκαίες οικογενειακές κατοικίες στη δυτική πλευρά. Οι ανησυχίες της κοινότητας για υπερανάπτυξη και πίεση στις υποδομές παραμένουν, οπότε κάθε έργο υπόκειται σε εντατικό έλεγχο (για παράδειγμα, οι κάτοικοι του Kakaʻako έχουν εκφράσει ανησυχίες για τη θέα και την κυκλοφοριακή συμφόρηση). Όμως η γενική πορεία είναι ότι η Χονολουλού χτίζει κατακόρυφα αντί να επεκτείνεται οριζόντια, προσπαθώντας να καλύψει τις ανάγκες πληθυσμού και κατοικίας μέσα σε περιορισμένη γη. Μέχρι το τέλος αυτής της δεκαετίας, το αστικό τοπίο θα έχει αλλάξει ορατά – νέοι λαμπεροί πύργοι στο Kakaʻako και κατά μήκος της Ala Moana, νέα προάστια στη Δυτική Oʻahu, και ελπίζουμε ένα σιδηροδρομικό σύστημα που θα τα συνδέει όλα. Οι επενδυτές ακινήτων και οι ιδιοκτήτες σπιτιών πρέπει να παρακολουθούν στενά αυτές τις τάσεις ανάπτυξης, καθώς δείχνουν πού μπορεί να συγκεντρωθεί η μελλοντική ανάπτυξη και η αύξηση αξίας.

Ευκαιρίες και Κίνδυνοι Επένδυσης

Τα ακίνητα στη Χαβάη θεωρούνται εδώ και καιρό επένδυση ασφαλούς καταφυγίου, και το 2025 συνεχίζει να προσφέρει ευκαιρίες – αν και με ορισμένους νέους κινδύνους προς εξέταση.

Εγχώριοι έναντι Διεθνών Αγοραστών: Παραδοσιακά, η Oʻahu προσελκύει σημαντικό ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές (Ιάπωνες, Καναδούς, Κορεάτες, Κινέζους) και επενδυτές από την ηπειρωτική Αμερική, εκτός από τους τοπικούς αγοραστές. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η δραστηριότητα των διεθνών αγοραστών μειώθηκε απότομα λόγω των ταξιδιωτικών περιορισμών. Το 2024–2025, παρατηρούμε σταδιακή επιστροφή των ξένων αγοραστών, ειδικά καθώς ο τουρισμός από την Ιαπωνία επανέρχεται. Ωστόσο, το ισχυρό δολάριο ΗΠΑ και οι οικονομικές συνθήκες της Ιαπωνίας σημαίνουν ότι το κύμα Ιαπώνων αγοραστών είναι μικρότερο από την άνθηση της δεκαετίας του 1980. Η περισσότερη επενδυτική δραστηριότητα τώρα προέρχεται από την ηπειρωτική Αμερική – π.χ. πλούτος από τον τεχνολογικό τομέα της Καλιφόρνια ή θεσμικά κεφάλαια που αναζητούν σταθερά περιουσιακά στοιχεία. Οι υπεράκτιες επενδύσεις παραμένουν κρίσιμες, ειδικά στον τομέα των διαμερισμάτων: το UHERO σημειώνει ότι στα γειτονικά νησιά η πλειοψηφία των αγοραστών πολυτελών διαμερισμάτων είναι εκτός πολιτείας uhero.hawaii.edu. Στην Oʻahu, το ποσοστό είναι χαμηλότερο αλλά παραμένει σημαντικό (πολλά διαμερίσματα στη Waikiki και ακίνητα στο Ko Olina ανήκουν σε μη τοπικούς ιδιοκτήτες). Για τους επενδυτές, η Χονολουλού προσφέρει ένα ελκυστικό περιουσιακό στοιχείο: υψηλή ζήτηση, περιορισμένη προσφορά και διεθνή ελκυστικότητα προορισμού.

Απόδοση και Εκτιμήσεις Ταμειακών Ροών: Ένας κίνδυνος για τους επενδυτές είναι οι χαμηλές αποδόσεις κεφαλαίου – τα ακίνητα στη Χαβάη τείνουν να έχουν χαμηλότερες αποδόσεις ενοικίων σε σύγκριση με επενδύσεις στην ηπειρωτική χώρα, λόγω των υψηλών τιμών αγοράς. Μια επένδυση σε κατοικία στη Χονολουλού μπορεί να αποφέρει μόνο 3–4% ετήσια απόδοση ενοικίου επί της τιμής αγοράς με τα σημερινά ενοίκια, κάτι που, με την άνοδο των επιτοκίων, μπορεί να σημαίνει αρνητική ταμειακή ροή αν υπάρχει δανεισμός. Ωστόσο, πολλοί αγοραστές πολυτελείας και ξένοι είναι αγοραστές με μετρητά (ειδικά στην υψηλή κατηγορία) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, οπότε είναι λιγότερο ευαίσθητοι στα επιτόκια και εστιάζουν στη μακροπρόθεσμη ανατίμηση και τη διαφοροποίηση περιουσιακών στοιχείων. Πράγματι, στην αγορά πολυτελείας, τα μετρητά είναι βασιλιάς – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί luxurybigisland.com. Για όσους εξετάζουν ακίνητα προς ενοικίαση, οι μονοκατοικίες σε καλές γειτονιές έχουν σταθερή ζήτηση από ενοικιαστές (συχνά από στρατιωτικούς αξιωματικούς ή εταιρικές μετακινήσεις), ενώ τα καλά διαχειριζόμενα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα διακοπών σε τουριστικές ζώνες μπορούν ακόμα να είναι προσοδοφόρα (τα νόμιμα βραχυχρόνια ενοικιαζόμενα στη Waikiki έχουν υψηλή πληρότητα κατά μέσο όρο). Υπάρχει επίσης αυξανόμενο ενδιαφέρον για εναλλακτικές ενοικιάσεις, όπως η ενοικίαση σε απομακρυσμένους εργαζόμενους για 3-6 μήνες “εργασιακές διακοπές”, κάτι που εξετάζουν ορισμένοι επενδυτές.

Ευκαιρίες Ανάπτυξης και Προστιθέμενης Αξίας: Οι κατασκευαστές και οι επενδυτές προστιθέμενης αξίας βλέπουν ευκαιρίες στο γηρασμένο απόθεμα κτιρίων. Η Χονολουλού διαθέτει πολλά διαμερίσματα και πολυκατοικίες της δεκαετίας του 1960–1980 που θα μπορούσαν να ανακαινιστούν ή να αναπτυχθούν εκ νέου. Για παράδειγμα, ορισμένα διαμερίσματα χωρίς ασανσέρ στο αστικό κέντρο της Χονολουλού θα μπορούσαν να ξαναχτιστούν ως μεσαίου ύψους κτίρια αν το επιτρέπει η ζώνη, αξιοποιώντας το Bill 7 (κίνητρο της Χονολουλού για μικρά προσιτά ενοικιαζόμενα έργα). Επιπλέον, με το κράτος να επιτρέπει πλέον 2 ADUs σε μονοκατοικίες hiappleseed.org, ένας επενδυτής θα μπορούσε να πάρει μια μονοκατοικία στο Oʻahu και να προσθέσει ενοικιαζόμενα σπιτάκια για να αυξήσει το εισόδημα (εφόσον το μέγεθος του οικοπέδου και οι υποδομές το επιτρέπουν). Υπάρχει επίσης ενδιαφέρον για μετατροπές ξενοδοχείων σε διαμερίσματα σε κατάσταση distress – μικρότερα παλαιότερα ξενοδοχεία που ίσως δεν ανταγωνίζονται πλέον επαρκώς θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κατοικίες για εργαζόμενους (με κρατική υποστήριξη). Ένα παράδειγμα είναι η μετατροπή ενός πρώην ξενοδοχείου στη Waikiki σε Hale Kalele (προσιτή στέγαση για οικογένειες). Τέτοιες δημιουργικές αναδιαμορφώσεις θα μπορούσαν να αποφέρουν καλές αποδόσεις ενώ ταυτόχρονα καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες.

Κίνδυνοι – Οικονομικοί και Περιβαλλοντικοί: Από την πλευρά του κινδύνου, οι μακροοικονομικοί παράγοντες αποτελούν τη μεγαλύτερη απειλή. Μια πιθανή ύφεση στις ΗΠΑ στα τέλη του 2025 ή το 2026 θα μπορούσε να επιβραδύνει τη ζήτηση – λιγότεροι εύποροι απόδημοι να αγοράζουν εξοχικές κατοικίες, πιο επιφυλακτικοί τοπικοί αγοραστές και ενδεχομένως λιγότεροι τουρίστες (πλήττοντας τον τομέα της φιλοξενίας). Αυτό θα μπορούσε να ασκήσει καθοδική πίεση τόσο στις τιμές όσο και στα ενοίκια, ειδικά στις υψηλότερες κατηγορίες τιμών ή στην αγορά εξοχικών κατοικιών. Ωστόσο, η Χαβάη ιστορικά συχνά υπεραποδίδει κατά τη διάρκεια εθνικών υφέσεων όσον αφορά τις αξίες ακινήτων, χάρη στη σταθερή εισροή ανθρώπων που θέλουν να ζήσουν ή να αποκτήσουν ένα κομμάτι παραδείσου. Ένας άλλος κίνδυνος είναι τα επιτόκια: αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά ή αυξηθούν περαιτέρω, η προσιτότητα για τους ντόπιους θα παραμείνει πολύ περιορισμένη – αυτό θα μπορούσε να μειώσει περαιτέρω τον όγκο των πωλήσεων και τελικά να περιορίσει την αύξηση των τιμών. Είδαμε το 2022–2023 πώς μια άνοδος στα ~7% στα στεγαστικά δάνεια ψύχρανε γρήγορα την αγορά.

Ρυθμιστικός κίνδυνος είναι ένας ακόμη παράγοντας. Οι νομοθέτες της Χαβάης προσπαθούν όλο και περισσότερο να λάβουν μέτρα για να τιθασεύσουν την αγορά ακινήτων προς όφελος των ντόπιων – παραδείγματα αποτελούν ο συζητούμενος φόρος σε άδεια σπίτια (που θα μπορούσε να επιβάλει επιπλέον χρέωση σε ακίνητα που παραμένουν κενά για πάνω από το μισό έτος) honolulucitycouncil.org, ή ακόμη και ενδεχομένως ο έλεγχος ενοικίων (δεν βρίσκεται επί του παρόντος στο τραπέζι, αλλά ομάδες ενοικιαστών το έχουν θέσει ως ιδέα). Ενώ η Χαβάη παραδοσιακά ήταν υπέρ των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, η στεγαστική κρίση οδηγεί σε τολμηρές ιδέες. Οποιαδήποτε τέτοια μέτρα θα μπορούσαν να επηρεάσουν τις αποδόσεις ή τις στρατηγικές επενδύσεων (π.χ. ένας φόρος σε άδεια σπίτια ίσως ωθήσει κάποιους ιδιοκτήτες να πουλήσουν ή να νοικιάσουν ακίνητα, επηρεάζοντας την προσφορά). Οι επενδυτές πρέπει να παρακολουθούν τις αλλαγές πολιτικής τόσο σε επίπεδο νομού όσο και πολιτείας.

Κλίμα και Ασφάλιση: Ένας αυξανόμενος προβληματισμός είναι η κλιματική αλλαγή και ο κίνδυνος φυσικών καταστροφών, που είναι πολύ σχετικός με τα ακίνητα σε νησιά. Το 2023, η πυρκαγιά στο Λαχάινα του Μάουι ήταν ένα καμπανάκι για τους κινδύνους πυρκαγιάς και κλίματος ακόμη και στη Χαβάη. Η άνοδος της στάθμης της θάλασσας είναι ένα ζήτημα που εξελίσσεται αργά και θα μπορούσε να επηρεάσει χαμηλά προάστια όπως το Waikiki, το Mapunapuna και το Ewa Beach τις επόμενες δεκαετίες. Ήδη, οι πλημμύρες από King Tide επηρεάζουν περιστασιακά κάποιους δρόμους της Χονολουλού. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε αυξημένα κόστη ασφάλισης και προσαρμογής. Στην πραγματικότητα, τα ασφάλιστρα στη Χαβάη αυξάνονται κατά περίπου 15% ετησίως για παράκτια ακίνητα agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Ορισμένες ασφαλιστικές εταιρείες αυστηροποιούν την κάλυψη για τυφώνες/ανέμους ή απαιτούν υψηλότερες απαλλαγές. Οι επενδυτές, ειδικά όσοι αγοράζουν κοντά στη θάλασσα, πρέπει να συνυπολογίσουν αυτά τα κόστη και ενδεχομένως να αναβαθμίσουν τα ακίνητα για ανθεκτικότητα (ενισχύσεις στέγης, ανύψωση κατασκευών κ.λπ.). Τα καλά νέα είναι ότι η Χαβάη είναι προνοητική – για παράδειγμα, τα νέα κτίρια έχουν αυστηρά πρότυπα για τυφώνες και γίνεται λόγος για κατασκευή κυματοθραυστών και αντλιών σε περιοχές όπως το Waikiki. Όμως, μακροπρόθεσμα, ο κλιματικός κίνδυνος είναι κάτι που θα μπορούσε να επηρεάσει τις αξίες ακινήτων στις πιο ευάλωτες τοποθεσίες και πρέπει να αποτελεί μέρος κάθε αξιολόγησης κινδύνου.

Προοπτικές για Επενδυτές: Παρά τις υψηλές τιμές εισόδου, τα ακίνητα στη Χαβάη παραμένουν μια επιθυμητή μακροπρόθεσμη επένδυση. Προσφέρουν διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου και συνήθως σταθερή ανατίμηση· όπως λέει και το ρητό, «δεν φτιάχνουν άλλο γη στη Χαβάη». Πολλοί επενδυτές το βλέπουν ως διαγενεακή κατοχή ή μελλοντικό σχέδιο συνταξιοδότησης (αγοράζουν τώρα, νοικιάζουν, και αργότερα αποσύρονται στο σπίτι). Με τις προβλέψεις να δείχνουν μέτρια ανάπτυξη αντί για κατάρρευση, ακόμα και όσοι αγοράσουν το 2025 σε υψηλές τιμές έχουν καλές πιθανότητες οι αξίες να είναι υψηλότερες το 2030. Η αγορά ενοικίων παρέχει ένα δίχτυ ασφαλείας – αν ένα ακίνητο δεν πουληθεί στην τιμή που θέλετε, πιθανότατα μπορείτε να το νοικιάσετε και να καλύψετε τα έξοδα λόγω της ζήτησης στέγασης στη Χαβάη. Ένα βασικό σημείο για νέους επενδυτές είναι να επιλέξουν τμήματα με σύνεση. Τα υπερπολυτελή διαμερίσματα μπορεί να είναι ασταθή (εξαρτώνται από ξένους αγοραστές) και έχουν υψηλά πάγια έξοδα (τέλη/φόροι), ενώ η μεσαία κατηγορία κατοικιών (π.χ. διαμέρισμα κάτω από $600k ή σπίτι κάτω από $1M σε καλή σχολική περιφέρεια) έχει μεγάλο τοπικό αγοραστικό και ενοικιαστικό κοινό, άρα ίσως χαμηλότερο ρίσκο. Οι εμπορικές επενδύσεις όπως μικρά εμπορικά κέντρα ή βιομηχανικές αποθήκες είναι επίσης ελκυστικές αν βρεθούν, καθώς αυτοί οι τομείς έχουν περιορισμένη προσφορά. Συνολικά, η Χαβάη προσφέρει ισχυρά μακροπρόθεσμα θεμελιώδη – ελκυστικό τρόπο ζωής, περιορισμένη γη και εκατομμύρια που θέλουν να ζήσουν/επισκεφθούν – αλλά οι επενδυτές πρέπει να προσέχουν βραχυπρόθεσμους αντίθετους ανέμους όπως τα επιτόκια, τις ρυθμιστικές αλλαγές και να διασφαλίζουν ότι η στρατηγική τους ευθυγραμμίζεται με τις μοναδικές δυναμικές της αγοράς της Χαβάης.

Ενημερώσεις Ζωνοποίησης και Κυβερνητικής Πολιτικής

Η κυβερνητική πολιτική παίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Χονολουλού, ειδικά τώρα που οι ηγέτες πασχίζουν με το υψηλό κόστος στέγασης και τις πιέσεις για ανάπτυξη. Ακολουθούν ορισμένες βασικές πρόσφατες ενημερώσεις ζωνοποίησης και πολιτικής που επηρεάζουν τα ακίνητα:

• Επέκταση Βοηθητικών Κατοικιών (ADUs): Το 2024, η πολιτειακή βουλή ψήφισε τον νόμο SB 3202 (Act 39), μια πρωτοποριακή νομοθεσία που επιτρέπει έως και δύο ADUs σε ένα οικόπεδο κατοικίας σε όλη την πολιτεία hiappleseed.org hiappleseed.org. Πριν από αυτό, η Χονολουλού επέτρεπε μία ADU (σπίτι γιαγιάς) σε ορισμένα οικόπεδα· τώρα οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν ενδεχομένως να προσθέσουν δύο επιπλέον μικρές κατοικίες αν το επιτρέπει η υποδομή. Αυτό ουσιαστικά αναβαθμίζει πολλές μονοκατοικίες ώστε να φιλοξενούν περισσότερες κατοικίες. Ωστόσο, το Δημοτικό Συμβούλιο της Χονολουλού εξέφρασε ανησυχίες για την πίεση στις υποδομές και προσπάθησε να αντιδράσει (οι τοπικοί αξιωματούχοι δεν θέλουν το κράτος να παρακάμπτει τη ζωνοποίηση του νομού). Ο νόμος διατηρεί την αρμοδιότητα έγκρισης του νομού κατά περίπτωση, οπότε η εφαρμογή βρίσκεται σε εξέλιξη. Αν υιοθετηθεί, αυτό θα μπορούσε σταδιακά να αυξήσει την προσφορά ενοικίων και τις επιλογές πολυγενεακής στέγασης σε όλο το νησί.
• Μετατροπές Εμπορικών σε Κατοικίες: Παράλληλα με τα ADUs, το HB 2090 (Νόμος 37, 2024) ψηφίστηκε ώστε να επιτρέψει σε ακίνητα που είναι ζωνοθετημένα για εμπορική χρήση να χρησιμοποιούνται για κατοικίες hiappleseed.org. Αυτό στοχεύει άμεσα σε άδεια κτίρια γραφείων και εμπορικά κέντρα – διευκολύνοντας έναν ιδιοκτήτη να μετατρέψει, για παράδειγμα, ένα κενό εμπορικό κτίριο σε διαμερίσματα ή condos. Η Χονολουλού πιθανότατα θα εντοπίσει κατάλληλες τοποθεσίες (ίσως τμήματα του Downtown, Iwilei, Kaimuki, κ.λπ.) όπου αυτό μπορεί να βοηθήσει στην προσθήκη κατοικιών. Οι κώδικες ζωνοποίησης θα χρειαστούν προσαρμογές για τη διαχείριση στάθμευσης, μεγέθους μονάδων κ.λπ., αλλά αυτή η πολιτική σηματοδοτεί μια δημιουργική προσέγγιση για την προσθήκη κατοικιών και την αναζωογόνηση υποχρησιμοποιούμενων περιοχών.
• Κίνητρα για Προσιτή Κατοικία (Νομοσχέδιο Χονολουλού 3): Σε επίπεδο νομού, ο Δήμαρχος της Χονολουλού Rick Blangiardi υπέγραψε το Νομοσχέδιο 3 (2024) το οποίο ενισχύει τα κίνητρα για την ανάπτυξη προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών sachihawaii.com. Επεκτείνει τις απαλλαγές από τον φόρο ακίνητης περιουσίας και απαλλάσσει από ορισμένα τέλη τα κατάλληλα έργα (όσα διαθέτουν μονάδες για ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος). Το νομοσχέδιο επίσης απλοποιεί τη διαδικασία έκδοσης αδειών για αυτά τα έργα (με στόχο την ολοκλήρωση σε 90 ημέρες). Ο στόχος είναι να ενθαρρυνθούν οι ιδιώτες κατασκευαστές να χτίσουν περισσότερη εργατική κατοικία. Δεδομένου του υψηλού κόστους κατασκευής στη Χαβάη, αυτά τα κίνητρα θεωρούνται απαραίτητα για να καταστούν τα έργα βιώσιμα. Ως αποτέλεσμα, έχουν ανακοινωθεί μερικά νέα έργα ενοικίασης για χαμηλό και “ενδιάμεσο” εισόδημα για την αστική Χονολουλού και τη Δυτική Oʻahu, συχνά μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
• Πρόταση Φόρου για “Άδεια Σπίτια”: Το 2024, τα μέλη του Συμβουλίου της Χονολουλού εισήγαγαν το Νομοσχέδιο 46 για την καθιέρωση Φόρου Άδειων Σπιτιών – ενός τέλους σε κατοικίες που παραμένουν κενές για πάνω από το μισό έτος honolulucitycouncil.org. Αυτό βασίζεται στον φόρο του Βανκούβερ, με στόχο να ωθήσει τους επενδυτές που αφήνουν μονάδες κενές να τις νοικιάσουν, αλλιώς να πληρώσουν έναν φόρο που χρηματοδοτεί στεγαστικά προγράμματα. Η ιδέα είναι αμφιλεγόμενη μεταξύ των ιδιοκτητών, αλλά οι υποστηρικτές λένε ότι τα ~34.000 κενά σπίτια της Χονολουλού (μερικά είναι εξοχικές κατοικίες ή επενδύσεις) αποτελούν πόρο που μπορεί να αξιοποιηθεί για τοπική στέγαση. Από το 2025, το μέτρο αυτό βρίσκεται ακόμα υπό συζήτηση· αν τελικά περάσει, θα μπορούσε να αυξήσει ελαφρώς την προσφορά μακροχρόνιων ενοικιάσεων και να δημιουργήσει έσοδα για προσιτή κατοικία. Είναι ένδειξη ότι η Χαβάη εξετάζει πιο ισχυρά μέτρα για την αντιμετώπιση των κενών κατοικιών και της κερδοσκοπίας.
• Κανονισμοί Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Μια σημαντική αλλαγή πολιτικής ήταν η Διάταξη 22-7 (Νομοσχέδιο 41) που ψηφίστηκε το 2022 και τέθηκε σε πλήρη ισχύ το 2023. Αυτή η διάταξη απαγορεύει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (διαμονές κάτω των 90 ημερών) στις περισσότερες οικιστικές περιοχές της Oʻahu, εκτός από τις καθορισμένες τουριστικές ζώνες (όπως τμήματα της Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Επίσης, αύξησε την επιβολή και τα πρόστιμα για παράνομες τουριστικές μισθώσεις. Αυτό είχε άμεσο αντίκτυπο: χιλιάδες μονάδες Airbnb/VRBO έκλεισαν ή μετατράπηκαν σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Η διάταξη αμφισβητήθηκε στο δικαστήριο αλλά σε μεγάλο βαθμό διατηρήθηκε (με μια τροποποίηση που επέτρεψε μισθώσεις 30 ημερών όσο εκκρεμούσε η δίκη, που τώρα πιθανότατα θα μετακινηθεί στις 90 ημέρες σύντομα). Ο σκοπός της πολιτικής είναι να επιστρέψει η στέγαση στους ντόπιους και να μειωθεί ο αντίκτυπος των επισκεπτών στις γειτονιές. Για τα ακίνητα, αυτό σημαίνει ότι τα ακίνητα εκτός τουριστικών ζωνών έχουν χάσει τη δυνατότητα εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις, κάτι που θα μπορούσε να μετριάσει τις αξίες διαμερισμάτων ή σπιτιών που διαφημίζονταν ως τουριστικές μισθώσεις. Αντίθετα, τα ακίνητα εντός τουριστικών ζωνών (όπως τα condotels στη Waikiki) έγιναν πιο πολύτιμα καθώς έχουν σχεδόν μονοπώλιο στις νόμιμες τουριστικές μισθώσεις. Ο δήμος συνεχίζει την ενεργή επιβολή και αυτή η πολιτική φαίνεται να παραμένει, αναδιαμορφώνοντας τον επενδυτικό υπολογισμό για πολλά οικιστικά ακίνητα.
• Πρωτοβουλίες Χωροταξίας και Αύξησης Δόμησης: Ο Δήμος και η Κομητεία της Χονολουλού ενημερώνουν το Γενικό Σχέδιο Oʻahu και τα τοπικά σχέδια TOD. Περιοχές γύρω από τους νέους σταθμούς του σιδηροδρόμου έχουν δει αλλαγές ζωνών σε μεγαλύτερη πυκνότητα. Για παράδειγμα, γύρω από τους σταθμούς Kalihi και Iwilei, ο δήμος ενθαρρύνει μεσαίου ύψους διαμερίσματα και μικτές χρήσεις. Σε γειτονιές όπως η Ala Moana, ένα ειδικό Σχέδιο TOD Ala Moana επιτρέπει ψηλά κτίρια με αντάλλαγμα οφέλη για την κοινότητα. Η Kakaʻako, που υπάγεται στη δικαιοδοσία της Hawaii Community Development Authority (HCDA), συνεχίζει να εγκρίνει νέους πύργους σύμφωνα με το master plan της. Εν τω μεταξύ, υπάρχει αντίδραση από την κοινότητα σε περιοχές όπως η Windward Oʻahu ή το North Shore όπου οι κάτοικοι αντιστέκονται σε οποιεσδήποτε αλλαγές ζωνών που θα μπορούσαν να αυξήσουν την ανάπτυξη. Στην Ανατολική Χονολουλού, για παράδειγμα, υπήρξε πρόταση να επιτραπούν κάποια διαμερίσματα σε ορισμένες εμπορικές ζώνες (για τη δημιουργία στέγασης), αλλά αντιμετώπισε αντίσταση. Το μοτίβο είναι: ο αστικός πυρήνας και η Δυτική Oʻahu προορίζονται για ανάπτυξη, ενώ οι αγροτικές και καθιερωμένες προαστιακές περιοχές παραμένουν προστατευμένες από τη χωροταξία. Καθώς οι στεγαστικές ανάγκες αυξάνονται, αναμένονται περισσότερες συζητήσεις για το πώς θα τροποποιηθεί η χωροταξία – συμπεριλαμβανομένης της πιθανής αύξησης των ορίων ύψους ή της μείωσης των απαιτήσεων στάθμευσης – ειδικά με το επείγον της έλλειψης στέγης.
• Υποδομές και Πολιτικές για το Κλίμα: Το 2025, η πολιτεία και ο δήμος ενσωματώνουν επίσης ανθεκτικότητα στο κλίμα στους κανόνες ανάπτυξης. Για παράδειγμα, οι νέοι κανόνες για αποστάσεις από την ακτογραμμή (Act 16, 2020) απαιτούν τα κτίρια να βρίσκονται πιο μακριά από την ακτή για να ληφθεί υπόψη η άνοδος της στάθμης της θάλασσας. Η Χονολουλού σχεδιάζει αναβαθμίσεις υποδομών όπως βελτιώσεις αποχέτευσης και τέλος για τα όμβρια ύδατα – αυτά μπορούν να επηρεάσουν τα χρονοδιαγράμματα και το κόστος ανάπτυξης. Υπάρχει επίσης η προώθηση της πολιτείας για βιώσιμο τουρισμό: εισήχθη νομοσχέδιο “Green Fee” για να χρεώνονται οι επισκέπτες για περιβαλλοντική προστασία, και παρόλο που δεν είναι άμεσα πολιτική ακινήτων, η αναγνώριση των επιπτώσεων του τουρισμού μπορεί να επηρεάσει μελλοντικές εγκρίσεις τουριστικών αναπτύξεων ή να απαιτήσει περισσότερα μέτρα μετριασμού από τους κατασκευαστές.

Συνοψίζοντας, το πολιτικό τοπίο της Χονολουλού εξελίσσεται ενεργά για να αντιμετωπίσει την προσιτή στέγαση και τη βιωσιμότητα. Η τάση είναι προς την ενθάρρυνση περισσότερης στέγασης (μέσω αναζωνοποίησης και κινήτρων) ενώ ταυτόχρονα διαχειρίζεται τις επιπτώσεις του τουρισμού και της ιδιοκτησίας από απόντες ιδιοκτήτες. Για τους ενδιαφερόμενους στην αγορά ακινήτων, η ενημέρωση για αυτές τις αλλαγές πολιτικής είναι κρίσιμη – μπορούν να αλλάξουν σημαντικά τις αξίες των ακινήτων και τις επιτρεπόμενες χρήσεις. Μέχρι στιγμής, τα μέτρα όπως η επέκταση των ADU και η αναζωνοποίηση TOD δείχνουν μια φιλοαναπτυξιακή στάση για την αύξηση της προσφοράς, ενώ πράγματα όπως η απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και ο ενδεχόμενος φόρος αδράνειας δείχνουν μια στάση προτεραιότητας στη χρήση κατοικιών από τους ντόπιους. Η ισορροπία αυτών θα διαμορφώσει την αγορά ακινήτων της Χονολουλού τα επόμενα χρόνια.

Κορυφαίες & Αναδυόμενες Γειτονιές

Το τοπίο ακινήτων της Χονολουλού είναι ένα μωσαϊκό από διαφορετικές γειτονιές, καθεμία με τις δικές της τάσεις. Εδώ είναι μερικές από τις κορυφαίες και ανερχόμενες περιοχές για το 2025:

• Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Μητροπολιτική Χονολουλού): Όπως αναφέρθηκε, το Kakaʻako ανθεί με νέα πολυτελή διαμερίσματα, καθιστώντας το τη πιο δυναμική γειτονιά όσον αφορά την ανάπτυξη. Έχει γίνει γρήγορα μια κορυφαία διεύθυνση για αγοραστές υψηλού επιπέδου που θέλουν αστική άνεση – παρόμοια με τη Μανχάταν ή το κέντρο του Μαϊάμι. Τα διαμερίσματα σε νέα κτίρια όπως το Waiea, το Anaha (ολοκληρώθηκε πριν λίγα χρόνια) και το επερχόμενο Kalae πωλούνται τακτικά για αρκετά εκατομμύρια δολάρια. Ο μετασχηματισμός της περιοχής (νέα σούπερ μάρκετ, πάρκα, καλλιτεχνικές εγκαταστάσεις) την έχει κάνει πολύ επιθυμητή. Ως αποτέλεσμα, το Kakaʻako έχει δει ισχυρή αύξηση τιμών την τελευταία δεκαετία και συνεχίζει να ξεπερνά πολλές άλλες γειτονιές τόσο στην αύξηση τιμών όσο και στον όγκο πωλήσεων. Η γειτονική Ala Moana, με ελαφρώς παλαιότερα διαμερίσματα και το εμπορικό κέντρο, βλέπει επίσης ανανεωμένο ενδιαφέρον, ειδικά με τη γραμμή του τρένου να καταλήγει τελικά εκεί. Επενδυτική προοπτική: Θετική, αν και περιορίζεται κυρίως στην αγορά διαμερισμάτων· αποτελεί καταφύγιο για πλουσιότερους αγοραστές και επενδυτές, με ορισμένες μονάδες να χρησιμοποιούνται ως pieds-à-terre ή μακροχρόνιες μισθώσεις που στοχεύουν σε ευκατάστατους ενοικιαστές.
• Waikiki: Η Waikiki είναι η τουριστική καρδιά της Χονολουλού και μια μοναδική αγορά διαμερισμάτων. Διαθέτει ένα μείγμα από condotels, οικιστικά διαμερίσματα και πολυτελείς ξενοδοχειακές κατοικίες (όπως το Ritz-Carlton Waikiki). Τα ακίνητα στη Waikiki είχαν καλή απόδοση πριν την πανδημία λόγω της δυνατότητας εισοδήματος από ενοικιάσεις διακοπών. Με τους νέους κανόνες, η Waikiki είναι ένα από τα λίγα μέρη όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν νόμιμες, οπότε ορισμένα κτίρια (όσα είναι ζώνης θέρετρου) παραμένουν επενδυτικά hotspots. Η απόδοση των ακινήτων εδώ διαφέρει: τα πολυτελή διαμερίσματα όπως το Trump Tower Waikiki ή το Ritz-Carlton διατηρούν ισχυρές αξίες (με διεθνείς αγοραστές να τα επιθυμούν), ενώ ορισμένα παλαιότερα διαμερίσματα έχουν στασιμότητα. Η γοητεία της Waikiki παραμένει – είναι σε κοντινή απόσταση με τα πόδια από διάσημες παραλίες, εστιατόρια και διασκέδαση. Καθώς ο τουρισμός ανακάμπτει, οι αποδόσεις ενοικίασης για νόμιμα διαμερίσματα διακοπών εδώ αυξάνονται ξανά. Έτσι, η Waikiki παραμένει μια “παλιά αλλά καλή” επιλογή για επενδυτές, αν και οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν ποια κτίρια επιτρέπουν ποιες χρήσεις.
• Kahala & Diamond Head (Ανατολική Χονολουλού): Αυτή είναι η κλασική πολυτελής οικιστική περιοχή της Χονολουλού – γνωστή για τις παραθαλάσσιες επαύλεις και τους ήσυχους δρόμους της. Η Kahala ειδικά είναι σαν το Beverly Hills της Oʻahu. Είδε μια αύξηση σε πωλήσεις υπερπολυτελών κατοικιών τα τελευταία χρόνια (με αρκετές συναλλαγές άνω των $10 εκατ., και το ρεκόρ πώλησης $65 εκατ. το 2025 hicentral.com που πραγματικά υπογραμμίζει το ελίτ status της). Η αγορά της Kahala έχει πολύ περιορισμένη προσφορά· μόνο λίγα σπίτια αλλάζουν χέρια κάθε χρόνο. Οι τιμές βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά (η διάμεση τιμή συχνά $2–4 εκατ. για μη παραθαλάσσια σπίτια, τα παραθαλάσσια εύκολα $10 εκατ.+). Οι περιοχές Diamond Head και Black Point είναι παρόμοια κορυφαίες. Αυτές οι γειτονιές έχουν σταθερή απόδοση – σπάνια “πέφτουν” σημαντικά σε αξία, ακόμα και σε υφέσεις, λόγω του κύρους και της σπανιότητάς τους. Για επενδυτές, συνήθως πρόκειται για μακροπρόθεσμες επενδύσεις ή αγορές “κληρονομιάς” (οι αποδόσεις ενοικίων είναι χαμηλές, αφού δεν μπορεί κανείς να νοικιάσει ένα σπίτι $5 εκατ. στην Kahala για αναλογικά υψηλό ενοίκιο, αλλά η ανατίμηση και το κύρος προσδίδουν αξία). Τα κατατάσσουμε ως κορυφαία σε διατήρηση αξίας και επίτευξη υψηλών τιμών, αν και δεν είναι “αναδυόμενες” καθώς είναι ήδη καθιερωμένες.
• Hawaiʻi Kai (Ανατολική Χονολουλού): Μια προαστιακή παραθαλάσσια κοινότητα, το Hawaii Kai κατατάσσεται σταθερά ως μια από τις πιο επιθυμητές οικογενειακές περιοχές. Τα καλά σχολεία, τα σπίτια μπροστά στη μαρίνα και οι εμπορικές ανέσεις το καθιστούν δημοφιλές μεταξύ ντόπιων επαγγελματιών και στρατιωτικών. Είναι “αποδοτική” περιοχή με την έννοια ότι η προσφορά είναι περιορισμένη (είναι μια πεπερασμένη, σχεδιασμένη περιοχή) και η ζήτηση σταθερή, οπότε οι τιμές αυξάνονται σταθερά. Η διάμεση τιμή μονοκατοικίας εδώ είναι περίπου $1,3–1,5 εκατ. τώρα, και τα διαμερίσματα/μεζονέτες κυμαίνονται στα $700.000–$1 εκατ. Οι επενδυτές προτιμούν το Hawaii Kai για μακροχρόνιους ενοικιαστές (είναι λίγο μακριά από το κέντρο, οπότε είναι λιγότερο ελκυστικό για τουρίστες, περισσότερο για μόνιμους κατοίκους). Δεν προβλέπεται μεγάλη νέα ανάπτυξη (καθώς το Hawaii Kai είναι ουσιαστικά πλήρως ανεπτυγμένο), κάτι που ευνοεί τις υπάρχουσες αξίες ακινήτων.
• Mililani (Κεντρική Oʻahu): Το Mililani, συμπεριλαμβανομένου του Mililani Mauka, είναι μια προγραμματισμένη κοινότητα γνωστή για το οικογενειακό της κλίμα, τα καλά σχολεία και τη σχετική προσιτότητα (σε σύγκριση με το κέντρο της Χονολουλού). Ήταν η γειτονιά με τις περισσότερες πωλήσεις σε όγκο για χρόνια – πολλές στρατιωτικές οικογένειες αγοράζουν ή νοικιάζουν εδώ λόγω της εγγύτητας στις βάσεις. Η αγορά στο Mililani είναι ισχυρή· ακόμα και στην επιβράδυνση του 2023, τα σπίτια στο Mililani πωλούνταν καλά αν είχαν σωστή τιμή. Η περιοχή είναι λίγο πιο μακριά από την πόλη, αλλά προσφέρει δροσερότερο κλίμα (υψόμετρο) και προαστιακή άνεση. Δεν είναι ακριβώς “αναδυόμενη” (είναι δημοφιλής από τη δεκαετία του 1980), αλλά παραμένει σταθερά μια από τις καλύτερες της Oʻahu όσον αφορά τη ζήτηση. Με νέα κέντρα απασχόλησης όπως το Konēwai (κέντρο λειτουργίας σιδηροδρόμου της Honolulu Authority) κοντά, και μελλοντικά τον σιδηρόδρομο (η δεύτερη φάση του σιδηροδρόμου της Χονολουλού φτάνει κοντά στο όριο του Mililani στο Leeward Community College/Pearl Highlands με χώρο στάθμευσης), η συνδεσιμότητα θα βελτιωθεί. Αναμένεται το Mililani να συνεχίσει ως κορυφαία επιλογή στη μεσαία αγορά, προσελκύοντας τόσο ντόπιους όσο και αγοραστές από την ηπειρωτική χώρα που αναζητούν μια “πραγματική γειτονιά”.
• Πεδιάδα Ewa & Kapolei (Δυτική Oʻahu): Αυτή η περιοχή είναι το μέτωπο ανάπτυξης της Oʻahu. Την τελευταία δεκαετία, δεκάδες χιλιάδες άνθρωποι μετακόμισαν εδώ για νέα κατοικία. Η Kapolei, ειδικότερα, προωθείται ως η «Δεύτερη Πόλη» της Oʻahu με το δικό της κέντρο, κυβερνητικά γραφεία, εμπορικά κέντρα και τη σιδηροδρομική γραμμή. Για κάποιο διάστημα, οι επενδυτές απέφευγαν την περιοχή λόγω της μεγάλης μετακίνησης προς την πόλη, αλλά με περισσότερες θέσεις εργασίας και το μερικό άνοιγμα του σιδηροδρόμου, το ενδιαφέρον αυξήθηκε. Οι τιμές κατοικιών στην Kapolei/Ewa είναι χαμηλότερες από τη Χονολουλού (μέση τιμή κατοικίας ~$900K το 2025 έναντι $1,1M σε όλο το νησί), γεγονός που την καθιστά ελκυστική για αγοραστές πρώτης κατοικίας και επενδυτές που αναζητούν νεόδμητα. Γειτονιές όπως οι Ocean Pointe, Hoakalei και Kapolei-Mehana έχουν πολλά νέα κτίσματα και είναι από τις πιο δημοφιλείς σε πωλήσεις. Η μία προειδοποίηση για την περιοχή: όπως φαίνεται στα δεδομένα αποθεμάτων, η Ewa είχε αύξηση καταχωρίσεων το 2024–25 hicentral.com, υποδηλώνοντας μια μικρή υπερπροσφορά καθώς πολλά παρόμοια σπίτια βγήκαν ταυτόχρονα στην αγορά. Όμως μακροπρόθεσμα, καθώς ο πληθυσμός της Oʻahu αυξάνεται (ή ακόμα και απλώς ανακατανέμεται), η Δυτική Oʻahu είναι εκεί που θα βρίσκεται η περισσότερη νέα προσφορά – οπότε «αναδύεται» με την έννοια ότι γίνεται όλο και πιο σημαντική. Για επενδυτές, οι ενοικιάσεις μονοκατοικιών εδώ μπορούν να πάνε καλά με οικογένειες (ειδικά στρατιωτικούς με βάση κοντά στο Schofield και Hickam μέσω H-1/H-2). Επίσης, η αυξανόμενη λιανική της Kapolei και πιθανώς μια μελλοντική πανεπιστημιούπολη (το UH West Oʻahu επεκτείνεται) σημαίνουν ότι μετατρέπεται σε μια αυτάρκη πόλη που θα ενισχύσει τη ζήτηση.
• Kalihi–Palama & Iwilei (Αστική Χονολουλού): Αυτές είναι παλαιότερες γειτονιές ακριβώς δυτικά του κέντρου που ιστορικά ήταν εργατικές και βιομηχανικές περιοχές. Αναδύονται καθώς ο Δήμος έχει μεγάλα σχέδια για αυτές στο πλαίσιο της ανάπτυξης γύρω από τον σιδηρόδρομο (η γραμμή περνά από εδώ με πολλούς σταθμούς). Υπάρχουν συζητήσεις για έργα μικτής χρήσης, προσιτή στέγαση και ακόμη και μεταφορά του Oʻahu Community Correctional Center (της φυλακής) για να απελευθερωθεί γη για ανάπτυξη στο Kalihi. Κάποιοι κατασκευαστές συγκεντρώνουν οικόπεδα σε αυτές τις περιοχές ποντάροντας σε άνοδο. Οι τρέχουσες αξίες ακινήτων εκεί είναι σχετικά χαμηλότερες, οπότε υπάρχει δυναμική για αύξηση αξίας αν γίνει αναβάθμιση. Είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση, καθώς απαιτούνται αναβαθμίσεις υποδομών, αλλά μέχρι το 2030 θα μπορούσαμε να δούμε το Kalihi να μεταμορφώνεται σημαντικά (όπως το Kakaʻako τη δεκαετία του 2010).
• North Shore & Windward «Περιοχές Τρόπου Ζωής»: Η Βόρεια Ακτή της Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) και η ανατολική ακτή (Kailua, Kāneʻohe) παραμένουν εξαιρετικά επιθυμητές για τον τρόπο ζωής τους – πόλεις του σερφ και ήσυχες κοινότητες. Η Kailua ειδικά είδε τεράστιες αυξήσεις τιμών στην πανδημία (παράδεισος για απομακρυσμένους εργαζόμενους). Αυτές οι αγορές έχουν ελαφρώς ηρεμήσει (λιγότεροι πλειστηριασμοί τώρα), αλλά παραμένουν από τις ακριβότερες της Oʻahu εκτός Χονολουλού. Η μέση τιμή κατοικίας στην Kailua είναι σταθερά πάνω από $1,3M και η διαθεσιμότητα παραμένει περιορισμένη επειδή δεν μπορεί να γίνει ουσιαστικά νέα ανάπτυξη (η αντίσταση της κοινότητας είναι ισχυρή). Αυτές οι περιοχές είναι «κορυφαίες» όσον αφορά τη μακροπρόθεσμη επιθυμητότητα – τα ακίνητα διατηρούν την αξία τους και συχνά αυξάνονται. Δεν «αναδύονται» (είναι εδώ και καιρό κορυφαίες), αλλά αξίζει να σημειωθούν καθώς συχνά ξεπερνούν τις γενικές τάσεις της αγοράς (η αύξηση τιμών της Kailua ξεπέρασε τον μέσο όρο της Χονολουλού σε πολλά πρόσφατα έτη).

Συμπερασματικά, οι νικητές της αγοράς ακινήτων της Χονολουλού περιλαμβάνουν τόσο τα νέα αστικά hotspots (Kakaʻako) όσο και τις καθιερωμένες πολυτελείς και οικογενειακές περιοχές (Kahala, Mililani, κ.λπ.). Για κάποιον που θέλει να επενδύσει ή να μετακομίσει, οι επιλογές κυμαίνονται από υπερσύγχρονα διαμερίσματα μέχρι προαστιακά σπίτια, το καθένα με διαφορετικό προφίλ ρίσκου/ανταμοιβής. Είναι επίσης προφανές ότι τα σχέδια συγκοινωνίας και ανάπτυξης αναδεικνύουν ορισμένες γειτονιές (περιοχές συνδεδεμένες με το τρένο, κοινότητες της Δυτικής Οαχού) ως τα επόμενα σημεία ενδιαφέροντος. Παρακολουθώντας τις υποδομές (όπως το τρένο, νέους αυτοκινητόδρομους) και πού εστιάζουν τις προσπάθειές τους η κυβέρνηση ή οι κατασκευαστές, μπορεί κανείς να εντοπίσει τις “αναδυόμενες” γειτονιές του αύριο.

Προβλέψεις και Εκτιμήσεις Ειδικών έως το 2030

Τι επιφυλάσσει το μέλλον για την αγορά ακινήτων της Χονολουλού; Οι προβλέψεις για το υπόλοιπο της δεκαετίας του 2020 δείχνουν μια περίοδο μέτριας ανάπτυξης, που στηρίζεται στη διαχρονική ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης της Χαβάης. Ακολουθούν ορισμένες βασικές εκτιμήσεις και προσδοκίες ειδικών:

• Πορεία Τιμών Κατοικιών: Μετά την ιλιγγιώδη άνοδο των αρχών της δεκαετίας του 2020 (και μια σύντομη διόρθωση το 2023), οι τιμές κατοικιών στη Χονολουλού προβλέπεται να αυξάνονται με μέτριο ρυθμό έως το 2030. Αρκετοί αναλυτές ακινήτων προβλέπουν ότι οι διάμεσες τιμές κατοικιών στην Οαχού θα αυξάνονται κατά περίπου 1% έως 3% ετησίως στο δεύτερο μισό της δεκαετίας luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Αυτό θα τοποθετούσε τη διάμεση τιμή μονοκατοικίας στην κομητεία της Χονολουλού κάπου στα $1,3M–$1,4M έως το 2030 (από ~$1,1M το 2025), και τις διάμεσες τιμές διαμερισμάτων ίσως στα $550–$600K (από $515K το 2024 hicentral.com). Αυτές είναι φυσικά εκτιμήσεις – τα πραγματικά αποτελέσματα θα εξαρτηθούν από τα επιτόκια και τις οικονομικές δυνάμεις – αλλά η γενική άποψη είναι αργή ανάπτυξη και όχι νέα έκρηξη. Ένας λόγος: τα επιτόκια δεν αναμένεται να επιστρέψουν στα υπερβολικά χαμηλά επίπεδα που τροφοδότησαν την άνοδο του 2021, οπότε η αγοραστική δύναμη θα είναι συγκρατημένη. Ωστόσο, το περιορισμένο απόθεμα και το υψηλό κόστος κατασκευής λειτουργούν ως πάτωμα για τις τιμές. Ακόμα κι αν η ζήτηση μειωθεί, η έλλειψη κατοικιών στη Χαβάη αποτρέπει οποιαδήποτε υπερπροσφορά. Μάλιστα, το Τμήμα Επιχειρήσεων, Οικονομικής Ανάπτυξης & Τουρισμού της Χαβάης (DBEDT) προβλέπει ότι η κομητεία της Χονολουλού χρειάζεται περίπου 13.500 έως 24.000 νέες κατοικίες έως το 2035 (ανάλογα με τις δημογραφικές τάσεις) για να καλύψει τη ζήτηση files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Αυτό αντιστοιχεί σε περίπου 1.300–2.400 μονάδες ετησίως – ρυθμός κατασκευής που ιστορικά δυσκολευόμαστε να επιτύχουμε. Αυτή η ανεπάρκεια υποδηλώνει ότι η στέγαση θα παραμείνει σπάνια, στηρίζοντας τις αξίες.
• Προοπτικές Ενοικίων και Απόδοσης: Τα ενοίκια στη Χονολουλού είναι πιθανό να συνεχίσουν να αυξάνονται σταδιακά, ειδικά αν η αγορά κατοικίας παραμείνει απρόσιτη για πολλούς. Μέχρι το 2030, ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου που σήμερα νοικιάζεται για $2,300 μπορεί να νοικιάζεται για $2,700–$2,800 (υποθέτοντας ~2% ετήσιες αυξήσεις). Αν και δεν πρόκειται για τεράστια αύξηση, επιδεινώνει το ζήτημα της προσιτότητας. Το Honolulu Board of Realtors και το UHERO αναμένουν ότι τα ποσοστά κενών θα παραμείνουν χαμηλά, και οποιαδήποτε νέα προσφορά (από ADUs ή νέες ενοικιάσεις) θα απορροφηθεί από τη συσσωρευμένη ζήτηση. Έτσι, από την οπτική του επενδυτή, τα ενοικιαζόμενα ακίνητα θα συνεχίσουν να προσφέρουν σταθερό εισόδημα, και ενδεχομένως ελαφρώς καλύτερες αποδόσεις αν κάποιος αγοράσει στις σημερινές τιμές και «κλειδώσει» επιτόκιο (αν τα επιτόκια σταθεροποιηθούν ή πέσουν σε λίγα χρόνια, η αναχρηματοδότηση θα μπορούσε να βελτιώσει τη ρευστότητα). Ένας ακόμη παράγοντας: μέχρι το 2030, η μεγάλη γενιά των millennials θα βρίσκεται βαθύτερα στα χρόνια δημιουργίας οικογένειας, κάτι που θα μπορούσε να αυξήσει τη δημιουργία νοικοκυριών (καλό για τη ζήτηση κατοικίας) – αν και αυτό θα αντισταθμιστεί από κάποιους τοπικούς millennials που φεύγουν από τη Χαβάη λόγω κόστους. Συνολικά, η αύξηση των ενοικίων θα ακολουθεί τον πληθωρισμό αν όχι λίγο παραπάνω, και η Χονολουλού πιθανότατα θα παραμείνει ανάμεσα στις 5 πιο ακριβές ενοικιαζόμενες αγορές των ΗΠΑ.
• Προβλέψεις για τον Εμπορικό Τομέα: Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους αναμένεται να παραμείνει σταθερή ή ελαφρώς πτωτική καθώς η υβριδική εργασία συνεχίζεται. Η Colliers προβλέπει ότι τα ποσοστά κενών γραφείων στη Χονολουλού μπορεί να κυμανθούν στα χαμηλά έως μεσαία εφηβικά ποσοστά τα επόμενα χρόνια – πολύ καλύτερα από τις ηπειρωτικές πόλεις, αλλά χωρίς δραματική σύσφιξη. Ίσως δούμε μια ισορροπία με κάποια παλαιότερα κτίρια να αποσύρονται για μετατροπή και τις εταιρείες να βελτιστοποιούν το αποτύπωμά τους. Η λιανική ακίνητη περιουσία θα παραμείνει ισχυρή όσο ο τουρισμός και η τοπική καταναλωτική δαπάνη παραμένουν υγιείς. Τα ενοίκια λιανικής στη Χαβάη θα μπορούσαν να αυξηθούν μετρίως και τα ποσοστά κενών να παραμείνουν χαμηλά (~5% ή λιγότερο) έως το 2030, εκτός αν υπάρξει μεγάλη ύφεση. Η ανάπτυξη λιανικής θα επικεντρωθεί κυρίως σε γειτονικά κέντρα σε περιοχές ανάπτυξης (Δυτική Oʻahu, ίσως νέα λιανική σε έργα TOD). Ο βιομηχανικός τομέας είναι σχεδόν κορεσμένος – ακόμα και μέχρι το 2030, εκτός αν αναπτυχθεί νέο βιομηχανικό πάρκο (που θα απαιτούσε πολιτική βούληση για αλλαγή ζώνης), τα ποσοστά κενών θα παραμείνουν εξαιρετικά χαμηλά. Έτσι, τα βιομηχανικά ενοίκια πιθανότατα θα είναι σημαντικά υψηλότερα το 2030 (ο πληθωρισμός και η σπανιότητα θα μπορούσαν εύκολα να τα ωθήσουν 20-30% πάνω από τα σημερινά επίπεδα). Για τα ξενοδοχεία, η πρόβλεψη είναι αισιόδοξη: μέχρι το 2030 ο τουρισμός στη Χαβάη αναμένεται να ανακάμψει πλήρως και να ξεπεράσει τα ρεκόρ του 2019. Η επίσημη πρόβλεψη της πολιτείας αναμένει ότι οι αφίξεις επισκεπτών θα αυξάνονται κατά μερικά τοις εκατό κάθε χρόνο, ξεπερνώντας τα 10 εκατομμύρια ετησίως αργότερα μέσα στη δεκαετία. Αυτό θα διατηρήσει την πληρότητα των ξενοδοχείων υψηλή και ενδεχομένως να δικαιολογήσει νέα ξενοδοχειακά έργα (ή επέκταση των υπαρχόντων). Οι αξίες των ξενοδοχείων θα πρέπει να αυξηθούν ανάλογα, ειδικά καθώς οι θεσμικοί επενδυτές βλέπουν όλο και περισσότερο προορισμούς αναψυχής όπως η Χαβάη ως σταθερές επενδύσεις.
• Επενδυτικό Κλίμα: Μια έρευνα μεταξύ τοπικών ειδικών ακινήτων και του Pacific Asia Center for Entrepreneurship δείχνει γενική αισιοδοξία ότι τα ακίνητα στη Χαβάη θα υπεραποδώσουν σε σχέση με τον πληθωρισμό αλλά δεν θα δουν ανάπτυξη τύπου φούσκας τα επόμενα 5 χρόνια. Η οικονομία της Χαβάης βρίσκεται σε μια μέτρια αναπτυξιακή πορεία (~1,5–2% αύξηση ΑΕΠ) brevitas.com, που στηρίζει τα ακίνητα αλλά δεν δείχνει υπερθέρμανση. Δεν αναμένεται κατάρρευση – αξίζει να σημειωθεί ότι οι παράγοντες που συχνά προηγούνται των καταρρεύσεων (υπερπροσφορά, κερδοσκοπική μόχλευση κ.λπ.) απουσιάζουν σε μεγάλο βαθμό αυτή τη στιγμή στη Χαβάη. Τα δανειοδοτικά κριτήρια παραμένουν αυστηρά και η οικοδομική δραστηριότητα είναι περιορισμένη. Επιπλέον, πολλοί ιδιοκτήτες έχουν εξασφαλίσει χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων, οπότε δεν είναι αναγκασμένοι να πουλήσουν. Θα μπορούσε να υπάρξει ένα σενάριο σταθεροποίησης αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά: οι πωλήσεις να επιβραδυνθούν και οι τιμές να παραμείνουν σταθερές για μερικά χρόνια (όπως ίσως συνέβη το 2018–2019). Όμως σημαντικές μειώσεις τιμών φαίνονται απίθανες εκτός αν υπάρξει κάποιο σοβαρό εξωτερικό σοκ (π.χ. γεωπολιτική κρίση που σταματά τα ταξίδια ή μια τεράστια αύξηση επιτοκίων πέρα από κάθε προσδοκία).
• Ιστορική Προοπτική: Ιστορικά, τα ακίνητα στη Χαβάη κινούνται σε κύκλους περίπου παράλληλους με τις ΗΠΑ αλλά με ηπιότερες διακυμάνσεις (εκτός από τη φούσκα της Ιαπωνίας τη δεκαετία του 1990 που οδήγησε σε δεκαετή ύφεση στη Χαβάη). Για παράδειγμα, μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, οι τιμές στη Χονολουλού έπεσαν μόνο περίπου 10–15% και ανέκαμψαν μέχρι το 2013, ενώ πολλές αγορές στις ΗΠΑ έπεσαν πάνω από 30%. Τη δεκαετία του 1990, η Χαβάη είχε μια παρατεταμένη ύφεση (~1991–2000 οι αξίες παρέμειναν στάσιμες) λόγω της αποχώρησης ιαπωνικών επενδύσεων. Θα μπορούσε να συμβεί κάτι παρόμοιο μέχρι το 2030; Η επιρροή της Ιαπωνίας σήμερα είναι μικρότερη και η ζήτηση από την ηπειρωτική Αμερική είναι πιο σημαντική. Εκτός αν δούμε μια μεγάλη μακροπρόθεσμη μείωση της ελκυστικότητας (που θα μπορούσε να συμβεί μόνο αν, π.χ., η κλιματική αλλαγή επηρεάσει σοβαρά τα νησιά ή αν η τηλεργασία μειώσει δραστικά την επιθυμία για εξοχική κατοικία εδώ), τα ακίνητα στη Χονολουλού θα πρέπει να αποφύγουν δραστικές διακυμάνσεις. Αν μη τι άλλο, το κλίμα και η βιωσιμότητα ίσως αρχίσουν να επηρεάζουν την αξία μέχρι το 2030: ακίνητα σε ασφαλείς ζώνες (υψωμένα από ζώνες πλημμύρας) ίσως αποκτήσουν υπεραξία σε σχέση με εκείνα σε ευάλωτες παραθαλάσσιες περιοχές καθώς αυξάνεται η ευαισθητοποίηση. Όμως αυτές οι επιδράσεις πιθανότατα θα είναι σταδιακές.
• Πληθυσμός & Ζήτηση Κατοικιών: Οι προβολές πληθυσμού της Χαβάης είναι σχετικά σταθερές – η πολιτεία έχει περίπου 1,42–1,45 εκατομμύρια κατοίκους τα τελευταία 5 χρόνια. Η πρόβλεψη του DBEDT δείχνει αργή ανάπτυξη στο μέλλον (ίσως να φτάσει ~1,5 εκατομμύριο έως το 2030 σε όλη την πολιτεία, κυρίως στην Οαχού) brevitas.com. Ακόμα και με σταθερό πληθυσμό, η Χαβάη έχει έλλειμμα κατοικιών επειδή το μέγεθος των νοικοκυριών μειώνεται και πολλοί νέοι ενήλικες μένουν με τους γονείς τους λόγω έλλειψης στέγης. Έτσι, ακόμα και ο σταθερός πληθυσμός δημιουργεί νέα ζήτηση κατοικιών (μέσω δημιουργίας νοικοκυριών). Η μελέτη ζήτησης κατοικιών για το 2025-2035 δείχνει ότι η Χονολουλού χρειάζεται κατά μέσο όρο 1.874 νέες μονάδες ετησίως (μέσος όρος σεναρίων) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, που είναι πάνω από ό,τι χτίζουμε σήμερα. Αν οι πολιτικές πετύχουν και αυξηθεί η κατασκευή (π.χ. αρχίσουμε να χτίζουμε 1.500 μονάδες/έτος αντί για ~1.000 σήμερα), αυτό θα μπορούσε να μειώσει σταδιακά την πίεση στις τιμές. Αλλιώς, η πίεση θα συνεχιστεί. Το πιθανότερο σενάριο είναι κάπου στη μέση – κάποια αύξηση στην παραγωγή κατοικιών χάρη σε νέους νόμους, αλλά όχι κατακόρυφη. Επομένως, μέχρι το 2030 αναμένεται η Χονολουλού να παραμείνει μια αγορά με υψηλές τιμές και περιορισμένη προσφορά, απλώς ελπίζουμε με λίγο περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα και επιλογές από ό,τι σήμερα.

Συμπέρασμα: Μέχρι το 2030, οι ειδικοί προβλέπουν συνεχιζόμενη σταθερότητα και σταδιακή ανάπτυξη για τα ακίνητα της Χονολουλού. Είναι μια αγορά που χαρακτηρίζεται από ανθεκτικότητα – προστατευμένη από τον περιορισμένο χώρο και τη διεθνή της απήχηση. Αν και ίσως να μη δούμε διψήφια ετήσια κέρδη όπως στις αρχές του 2022, οι ιδιοκτήτες μπορούν λογικά να περιμένουν μέτρια αύξηση της αξίας των ακινήτων τους με την πάροδο του χρόνου, και οι επενδυτές σταθερή ζήτηση για ενοικιαζόμενους και εμπορικούς χώρους. Για τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής, η πρόκληση θα είναι να διασφαλίσουν ότι αυτή η ανάπτυξη θα ωφελήσει τους κατοίκους (περισσότερα προσιτά σπίτια) διατηρώντας παράλληλα τη δύναμη της αγοράς. Αν συνεχιστούν οι τρέχουσες τάσεις, μέχρι το 2030 η Χονολουλού θα παραμείνει ένα από τα πιο επιθυμητά (και ακριβά) μέρη για να ζει κανείς στις ΗΠΑ, με τα ακίνητά της να διατηρούν υψηλές αξίες που αντικατοπτρίζουν τη μοναδική νησιωτική της οικονομία και τρόπο ζωής. Όπως είπε ένας τοπικός οικονομολόγος, τα ακίνητα της Χαβάης δεν είναι τρενάκι του λούνα παρκ – μοιάζουν περισσότερο με μια σταθερή ανάβαση στο Diamond Head: μερικές φορές απότομη, μερικές φορές επίπεδη, αλλά πάντα με γερά θεμέλια από κάτω. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Πηγές:

• Σύλλογος Μεσιτών Ακινήτων της Χονολουλού – Μηνιαίες Αναφορές Αγοράς (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
• Σύλλογος Μεσιτών Ακινήτων της Χονολουλού – Ιστορικά Δεδομένα Πωλήσεων hicentral.com hicentral.com
• Zillow Research – Στατιστικά Αγοράς Κατοικίας Χονολουλού (2025) zillow.com zillow.com
• Υπουργείο Επιχειρήσεων, Οικονομικής Ανάπτυξης & Τουρισμού της Χαβάης (DBEDT) – Αναφορές Τουρισμού & Κατοικίας dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
• Δημόσιο Ραδιόφωνο Χαβάης – Συνέντευξη για την Αγορά Γραφείων, Colliers (Αύγ 2025) hawaiipublicradio.org
• Colliers & CBRE – Σημαντικά Στοιχεία Εμπορικής Αγοράς Οάχου (2024) colliers.com brevitas.com
• Brevitas – Προοπτικές Εμπορικών Ακινήτων Χαβάης (2025) brevitas.com brevitas.com
• Ενοικιάσεις Πρακτορείου – Προβλέψεις για την Αγορά Ενοικιάσεων στη Χονολουλού 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
• Hawaiʻi Appleseed – Ενημέρωση Νομοθεσίας για Προσιτή Στέγαση (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
• Luxury Big Island (Harold Clarke) – Πρόβλεψη για την Αγορά Κατοικίας στη Χαβάη 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com