Immobilienmarkt Honolulu 2025: Rekordpreise, neue Entwicklungen und Prognosen für 2030

Wichtige Fakten und Zahlen

Hauspreise nahe Rekordhöhen: Der mittlere Preis für Einfamilienhäuser auf Oʻahu erreichte Anfang 2025 etwa 1,1 Millionen $, ein Anstieg von ca. 5 % im Jahresvergleich hicentral.com. Die mittleren Preise für Eigentumswohnungen blieben nach schnellen Zuwächsen während der Pandemie stabil bei etwa 500.000 $ hicentral.com. Die Preise sanken 2023 (Einfamilienhaus-Median fiel um ca. 5 %), erholten sich aber 2024 wieder hicentral.com, was auf eine robuste Nachfrage hinweist.
Veränderungen bei Verkäufen und Angebot: Das Verkaufsvolumen von Häusern verlangsamte sich angesichts höherer Zinsen – die Verkäufe von Einfamilienhäusern im März 2025 lagen etwa 10 % unter dem Vorjahreswert hicentral.com – aber das Angebot an aktiven Inseraten ist stark gestiegen. Das Wohnungsangebot auf Oʻahu stieg bis März 2025 im Jahresvergleich um 33 % (Häuser) und 54 % (Eigentumswohnungen) hicentral.com hicentral.com, was Käufern mehr Auswahl bietet und den hektischen Wettbewerb von 2021–2022 abkühlt. Die mittlere Vermarktungsdauer für Häuser verlängerte sich auf etwa 2 Wochen (15 Tage) gegenüber weniger als 1 Woche auf dem Höhepunkt hicentral.com.
Mieten auf Allzeithoch: Die Medianmiete auf Oʻahu beträgt Ende 2024 etwa 2.500 $ pro Monat agencyhawaii.com, mit durchschnittlichen Mieten in Honolulu von etwa 2.900 $ (alle Größen) Mitte 2025 zillow.com zillow.com. Die Mieten haben sich mit jährlichen Steigerungen von 2–4 % in gefragten Vierteln wie Kakaʻako und Ala Moana stabilisiert agencyhawaii.com. Die Mietnachfrage bleibt hoch, da hohe Immobilienpreise und Hypothekenzinsen die Einwohner zum Mieten zwingen, wodurch die Leerstandsquote auf Oʻahu 2025 moderat bleibt (etwa 5–6 %).
Büromarkt erholt sich: Honolulus Büro-Leerstandsquote hat sich bis 2025 auf etwa 12–13 % verbessert hawaiipublicradio.org – deutlich gesünder als in Festlandstädten wie San Francisco (über 30 % Leerstand). Zwei aufeinanderfolgende Quartale mit positiver Flächenaufnahme wurden bis Ende 2024 gemeldet, wodurch der Leerstand auf den niedrigsten Stand seit über 3 Jahren sank (~12,7 %) instagram.com. Vermieter in der Innenstadt füllen Flächen mit neuen Nutzungen auf, und Honolulu belegt landesweit den 2. Platz bei geplanten Umwandlungen von Büros in Wohnraum hawaiipublicradio.org, was auf Bemühungen zur Umnutzung hinweist, um sowohl leere Büros als auch Wohnungsbedarf anzugehen.
Starke Einzelhandels- & Industriebranche: Einzelhandelsimmobilien sind stabil mit niedrigen Leerständen (~5 %) brevitas.com, gestützt durch die Erholung des Tourismus und konstante lokale Ausgaben. Die Besucherzahlen in den Geschäften von Waikiki erreichten 2024 fast das Niveau vor der Pandemie brevitas.com, was Luxus-Einzelhändlern und Restaurants zugutekommt. Der Einzelhandel in den Vororten wächst in Entwicklungsgebieten wie West Oʻahu (Kapolei/Ewa), im Zuge des Wohnungsbaus brevitas.com. Industrieimmobilien bleiben extrem knapp – die Lagerleerstandsquote auf Oʻahu lag Ende 2024 bei etwa 1 % rebusinessonline.com – mit starker Nachfrage und praktisch keinem Überangebot.
Erholung im Tourismus & Gastgewerbe: Die Hotelbelegung in Honolulu ist wieder auf den mittleren 70%-Bereich gestiegenbrevitas.com brevitas.com (landesweit durchschnittlich ~76% im Jahr 2024), liegt aber noch einige Punkte unter dem Höchststand von ~80% vor 2019. Rekord-Zimmerpreise treiben die Umsätze: Die durchschnittlichen Tagesraten (ADR) lagen 2024 landesweit etwa 30% über dem Wert von 2019 (rund 360 $/Nacht) brevitas.com, wodurch die gesamten Hoteleinnahmen auf etwa 5,5 Milliarden $ steigen – inflationsbereinigt auf dem Niveau von 2019 brevitas.com. Die Hotels in Waikiki profitieren von einer soliden inländischen Besuchernachfrage, während sich die Erholung des japanischen Tourismus (wichtig für Luxushotels und Luxuswohnungen) weiterhin nur allmählich vollzieht.
Neue Entwicklungen verändern die Skyline: Dutzende neue Eigentumswohnungs-Türme sind im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, insbesondere im urbanen Honolulu. Der Bezirk Kakaʻako/Ala Moana boomt mit Luxus-Hochhäusern wie Victoria Place (fertiggestellt 2024), The Park Ward Village (Fertigstellung 2025), Kalae (im Bau auf dem ehemaligen Ward Warehouse-Gelände), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group) und Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Diese Projekte werden bis 2026–2027 Tausende gehobene Wohnungen hinzufügen und die Skyline von Honolulu neu gestalten. In West Oʻahu entstehen in geplanten Gemeinden (Ho‘opili, Koa Ridge) und einer zweiten „Stadt“ in Kapolei neue Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und sogar ein UH-Campus, wodurch das Wachstum auf die Leeseite der Insel verlagert wird.
Politische Veränderungen zur Steigerung des Wohnungsangebots: Die Regierung von Hawaiʻi begegnet der Wohnungsnot mit neuen Gesetzen und Anreizen. Im Jahr 2024 verabschiedete der Bundesstaat SB 3202, das bis zu zwei Nebenwohnungen (ADUs) pro Grundstück im ganzen Bundesstaat erlaubt, sowie HB 2090, das die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum ermöglicht hiappleseed.org – große Schritte zur Erhöhung des Wohnungsbestands. Der Stadtrat von Honolulu verabschiedete Bill 3 (2024), das Steuererleichterungen und Gebührenbefreiungen bietet, um die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum anzukurbeln sachihawaii.com. Strenge Vorschriften für Kurzzeitvermietungen wurden ebenfalls eingeführt (mindestens 90-Tage-Vermietung in Wohngebieten), wodurch viele Ferienwohnungen wieder dem Langzeitmarkt zugeführt werden. Eine „Leerstandsteuer“ auf ungenutzte Investitionsobjekte wird diskutiert honolulucitycouncil.org, um spekulativen Leerstand einzudämmen und mehr Wohnungen für Einheimische verfügbar zu machen.
Beliebte und aufstrebende Stadtteile: Kakaʻako ist Honolulus am schnellsten wachsender Luxuswohnungsmarkt und zieht Investoren und wohlhabende Käufer mit modernen Hochhäusern, Meerblick und der Nähe zur Innenstadt an. Waikiki bleibt ein Hotspot für Eigentumswohnungen (und Mieteinnahmen durch Touristen, wo erlaubt). Hochwertige Gegenden wie Kahala und Diamond Head verzeichnen weiterhin eine starke Nachfrage (ein Rekordverkauf von 65,75 Mio. $ wurde 2025 in Kāhala abgeschlossen hicentral.com), was ihren Status als „Blue-Chip“-Lagen festigt. Familienfreundliche Vororte wie Mililani (Central Oʻahu) und Hawaii Kai (East Honolulu) sind aufgrund ihrer Schulen und Lebensqualität dauerhaft beliebt. Im Westen entwickeln sich Kapolei/Ewa Beach zu Wachstumszentren – mit neueren Häusern, Einzelhandel (Ka Makana Aliʻi Mall) und zukünftiger Anbindung an die Bahn – und ziehen mit Tausenden neuer Häuser sowohl einheimische Familien als auch Investoren an.
Ausblick bis 2030 – Moderates Wachstum, kein Crash: Experten erwarten stabiles, aber langsameres Wachstum auf dem Immobilienmarkt in Honolulu in den nächsten 5+ Jahren. Das begrenzte Angebot und Hawaiis anhaltende Attraktivität dürften jährliche Hauspreissteigerungen von etwa 1–3 % auf Oʻahu unterstützen luxurybigisland.com luxurybigisland.com, sofern keine größeren wirtschaftlichen Schocks eintreten. Die University of Hawaiʻi Economic Research Organization (UHERO) stellt fest, dass die hohen Zinsen in den Jahren 2024–25 zwar das Verkaufsvolumen gebremst haben, die Immobilienwerte jedoch hoch bleiben aufgrund der anhaltenden Nachfrage luxurybigisland.com. Bis 2030 könnten die mittleren Immobilienwerte auf Oʻahu die Mitte der 800.000-Dollar-Marke erreichen (Anstieg von etwa 756.000 $ im Jahr 2025 zillow.com zillow.com) bei diesen moderaten Wachstumstrends. Wichtig ist, dass kein signifikanter Abschwung oder „Crash“ prognostiziert wird – Hawaiis einzigartige Angebotsbeschränkungen und Attraktivität machen einen Zusammenbruch wie 2008 unwahrscheinlich luxurybigisland.com. Die wichtigsten Risiken sind extern: eine US-Rezession, globale geopolitische Ereignisse oder stark ansteigende Meeresspiegel. Insgesamt dürfte der Immobilienmarkt in Honolulu widerstandsfähig bleiben, wobei auf eine zyklische Abkühlung Mitte der 2020er Jahre ein moderates Wachstum bis 2030 folgt.

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025

Preise und Nachfrage: Der Wohnimmobilienmarkt in Honolulu ging ins Jahr 2025 mit Rekordpreisniveaus. Die Honolulu Board of REALTORS® meldete den Medianpreis für Einfamilienhäuser auf Oʻahu im März 2025 bei $1.160.000, ein Anstieg von 5,5 % im Jahresvergleich hicentral.com hicentral.com. Dies markiert eine Erholung gegenüber 2023, als die Medianpreise nach dem hektischen Boom während der Pandemie kurzzeitig sanken (~5 % Rückgang 2023 auf $1,05 Mio.) hicentral.com. Die Preise für Eigentumswohnungen waren stabiler – der Medianpreis für eine verkaufte Wohnung lag Anfang 2025 bei $500.000, etwa unverändert gegenüber dem Vorjahr hicentral.com. Die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen stiegen jedoch um etwa 6 % im Jahresvergleich hicentral.com, was auf eine Stärke im höherpreisigen Segment hindeutet. Insgesamt bleiben die Immobilienwerte nahe an Allzeithochs, gestützt durch ein geringes Angebot und eine anhaltende Nachfrage, insbesondere von lokalen Käufern, die aufsteigen wollen, und Käufern von außerhalb, die vom Lebensstil Hawaiis angezogen werden.

Verkaufsvolumen und Inventar: Das Verkaufsvolumen von Wohnungen hat sich abgekühlt im Vergleich zum Rausch von 2021–2022. Steigende Hypothekenzinsen (die 2024–25 bei etwa 6–7 % liegen) haben einige Käufer zurückgedrängt, was dazu führte, dass die Verkäufe von Einfamilienhäusern Anfang 2025 im Jahresvergleich um etwa 10 % zurückgingen hicentral.com. 2023 war besonders langsam – die Gesamtzahl der Wohnimmobilientransaktionen sank im Vergleich zu 2022 um über 25 % hicentral.com, da viele Käufer angesichts der Zinserhöhungen pausierten. 2024 zeigte jedoch Anzeichen einer Stabilisierung: Die Verkäufe von Einfamilienhäusern stiegen im Jahresverlauf um etwa 9 % hicentral.com, während die Verkäufe von Eigentumswohnungen leicht zurückgingen. Eine wichtige Veränderung gibt es beim Wohnungsangebot – nach Jahren chronisch niedrigen Bestands haben sich die Angebote zu häufen begonnen. Im März 2025 gab es auf Oʻahu 773 aktive Einfamilienhaus-Angebote und 2.302 Eigentumswohnungs-Angebote, ein Anstieg von 33 % bzw. 54 % im Jahresvergleich hicentral.com. Neue Angebote kommen deutlich häufiger auf den Markt (z. B. +30 % im Jahresvergleich bei Häusern im März) hicentral.com. Dieses Bestandswachstum verschafft Käufern mehr Luft zum Atmen und hat die hektischen Bietergefechte der Pandemie beendet. Etwa 73 % der neuen Angebote blieben zum Monatsende unverkauft (im Vergleich zu nur 58 % ein Jahr zuvor) hicentral.com hicentral.com, was bedeutet, dass Immobilien nicht mehr so schnell vom Markt verschwinden. Tatsächlich ist die mittlere Vermarktungsdauer für Einfamilienhäuser auf 15 Tage gestiegen (von nur 8–10 Tagen auf dem Höhepunkt des Booms), während Eigentumswohnungen etwa 40 Tage bis zum Verkauf benötigen (im Vergleich zu ~30 Tagen ein Jahr zuvor) hicentral.com. Die Nachfrage der Käufer ist zwar kühler, aber weiterhin vorhanden – richtig bepreiste Immobilien in begehrten Lagen erhalten weiterhin mehrere Angebote, aber Verkäufer müssen nun realistischer bei Preisgestaltung und Verhandlungen sein hicentral.com. Der Markt im Jahr 2025 lässt sich als ausgeglichen bis leicht käuferfreundlich charakterisieren, eine Veränderung gegenüber dem starken Verkäufermarkt der Vorjahre.

Regionale Unterschiede: Innerhalb von Honolulu (Oʻahu) variieren die Markttrends je nach Region und Preissegment. In gehobenen Vierteln (Kahala, Diamond Head, Lanikai) gab es weniger Verkäufe, aber die Preise blieben stabil – in einem bemerkenswerten Fall wurde ein Kahala-Anwesen direkt am Meer für 65,75 Millionen Dollar im 1. Quartal 2025 hicentral.com verkauft, was die durchschnittlichen Preismetriken anhob. Im Gegensatz dazu verzeichneten einige Einstiegs- bis Mittelklassegebiete deutlichere Verlangsamungen. Zum Beispiel stieg das Angebot auf der ‘Ewa-Ebene (Kapolei/Ewa/Makakilo) – wo es in den letzten Jahren einen Bauboom gab – Anfang 2025 um etwa 74 % (auf 144 aktive Angebote) hicentral.com, da mehr Verkäufer um weniger Käufer konkurrierten. Auch in Zentral-Oʻahu (Mililani/Wahiawā) verdoppelte sich das Angebot hicentral.com. Diese Gebiete hatten während der Pandemie die Preissteigerungen angeführt (mit Fernarbeitern und Militärfamilien als Nachfragetreiber), normalisieren sich aber nun, da das Angebot aufholt. Unterdessen bleiben Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) und Ost-Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) sehr gefragt; das begrenzte neue Angebot hält diese Märkte angespannt, und gut gepflegte Häuser verkaufen sich dort weiterhin schnell. Wohnungsmarkt für Eigentumswohnungen: Die Märkte reichen von urban bis hin zu Ferienregionen: Eigentumswohnungen in Downtown und Kakaʻako profitieren von Berufstätigen, die ins Büro zurückkehren, und von neuen Projekten, während ältere Wohnungen mit Erbbaurecht oder in weniger gefragten Lagen länger leer stehen können. Der Eigentumswohnungsmarkt in Waikiki befindet sich im Wandel aufgrund von Vorschriften für Kurzzeitvermietungen – viele Einheiten, die zuvor als Ferienwohnungen dienten, stehen nun zum Verkauf oder zur Langzeitmiete, was die Preise für einige ältere Gebäude in Waikiki drückt, während Luxusgebäude ihren Wert halten. Insgesamt ist Honolulus Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2025 ruhiger und ausgeglichener als der Hype vor 2–3 Jahren, aber die Nachfrage bleibt grundsätzlich stark, und der langfristige Mangel an Land sorgt dafür, dass gut gelegene Immobilien weiterhin Spitzenpreise erzielen.

Trends bei Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Gastgewerbe)

Büromarkt: Steigende Auslastung, Umnutzung

Honolulus Bürosektor übersteht die Zeit nach der Pandemie besser als viele US-Städte. Mitte 2025 liegt die inselweite Leerstandsquote für Büros bei etwa 13,5 % hawaiipublicradio.org, gesunken von den Höchstständen während der Pandemie und deutlich unter den Leerstandsraten in technologiezentrierten Städten auf dem Festland (zum Vergleich: In San Francisco liegt der Leerstand bei über 30 %). Tatsächlich verzeichnete der Büromarkt auf Oʻahu mehrere Quartale in Folge bis Ende 2024 eine positive Nettoabsorption, wodurch der Leerstand auf 12,73 % im 4. Quartal 2024 sank – der niedrigste Wert seit über drei Jahren colliers.com instagram.com. Diese Verbesserung ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass Unternehmen ihre Mitarbeiter (zumindest teilweise) wieder vor Ort arbeiten lassen und einige verkleinerte Flächen von kleineren lokalen Firmen oder Regierungsbehörden angemietet werden. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Büroflächen in Honolulu sind 2025 leicht gestiegen, und Vermieter berichten von einer stabilisierten Auslastung in erstklassigen Gebäuden. So halten beispielsweise Class-A-Türme im CBD (Central Business District) und in Kakaʻako eine starke Auslastung, während ältere Class-B-Gebäude weiterhin mit höheren Leerständen und niedrigeren Mieten zu kämpfen haben.Ein bemerkenswerter Trend ist die adaptive Wiederverwendung alternder Büroimmobilien. Honolulu hat die zweithöchste Rate geplanter Umwandlungen von Büros in Wohnraum in den USA hawaiipublicradio.org, da Interessengruppen versuchen, wenig genutzte Geschäftsgebäude in dringend benötigten Wohnraum umzuwandeln. Mehrere Bürogebäude in der Innenstadt werden auf eine Umwandlung in Wohnungen oder gemischt genutzte Objekte geprüft (ein Beispiel ist die mögliche Umgestaltung des historisch unterbelegten Finance Factors Center). Dies steht im Einklang mit neuer staatlicher Gesetzgebung (HB 2090, 2024), die die Nutzung von gewerblich ausgewiesenen Grundstücken für Wohnzwecke erlaubt hiappleseed.org. Zwar sind nicht alle Bürogebäude für eine Umwandlung geeignet, doch könnte diese Initiative nach und nach den Leerstand verringern und Wohneinheiten im urbanen Kern schaffen. Zusätzlich läuft eine Downtown Business Improvement District– und Revitalisierungsinitiative hawaiipublicradio.org, die darauf abzielt, das Finanzviertel von Honolulu lebendiger zu machen. Stadtplaner und private Entwickler arbeiten gemeinsam an Ideen, von der Verbesserung des Straßenbildes bis hin zur möglichen Einführung von Wohn-Lofts in ehemaligen Büroräumen. Insgesamt ist der Büromarkt in Honolulu im Jahr 2025 stabil – und wohl gesünder als viele andere Märkte – mit Leerstand im niedrigen zweistelligen Bereich und einer zukunftsorientierten Strategie zur Umnutzung überschüssiger Büroflächen. Die Nachteile sind, dass Mieter weiterhin viele Auswahlmöglichkeiten haben, sodass Vermieter Anreize (Mieterausbauten, Parkzugeständnisse) bieten müssen, um Mietverträge abzuschließen, und ältere Gebäude ohne Modernisierung möglicherweise weiterhin zurückbleiben. Im Vergleich zu den Innenstädten auf dem Festland ist Honolulus Büroausblick vorsichtig optimistisch, gestützt durch eine diversifizierte Wirtschaft (einschließlich staatlicher und militärischer Mieter) und relativ wenige neue Büroprojekte, die mit dem bestehenden Bestand konkurrieren könnten.

Einzelhandel & Industrie: Geringe Einzelhandelsleerstände, boomende Industriedynamik

Einzelhandelsimmobilien in Honolulu haben sich in den Jahren 2024–25 als widerstandsfähig erwiesen, gestützt durch die Erholung des Tourismus und einen stabilen lokalen Konsum. Inselweit liegt die Leerstandsquote im Einzelhandel bei etwa 5 % – sehr niedrig im nationalen Vergleich – und ist im späten Jahr 2024 im Wesentlichen stabil geblieben brevitas.com. Im weltberühmten Waikiki ist die Besucherfrequenz wieder gestiegen, da die Besucherzahlen in den Jahren 2023–2025 nahezu das Niveau vor der Pandemie erreichten, wovon Hotels, Restaurants und Einzelhändler, die Touristen bedienen, profitieren brevitas.com. Einzelhandelsflächen in Top-Lagen in Waikiki (Kalākaua Ave.) und im Ala Moana Center (dem größten Open-Air-Einkaufszentrum der USA) erzielen erneut Spitzenmieten, da Luxusmarken und Reisehändler steigende Umsätze verzeichnen. Die Einzelhandelsausgaben der Touristen erreichten Rekordhöhen (die Ausgaben der Besucher stiegen im 1. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um ca. 6,5 % dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), was sich in einer gesunden Nachfrage nach Ladenflächen in Touristenzentren niederschlägt. Gleichzeitig entwickelt sich auch der Einzelhandel in Wohngebieten und Vororten gut – Einkaufszentren in wachsenden Gemeinden wie Kapolei, Ewa Beach und Mililani werden erweitert oder sind voll belegt, dank des Bevölkerungswachstums in diesen Gebieten brevitas.com. Entwickler haben in West Oʻahu neue, von Supermärkten verankerte Zentren und gemischt genutzte Projekte hinzugefügt, um dem Zustrom von Einwohnern gerecht zu werden. Die Mieten für erstklassige Einzelhandelsstandorte in Honolulu steigen langsam, und Neubauten sind begrenzt (aufgrund hoher Kosten und knapper Flächen), was den Einzelhandelssektor in Top-Lagen weitgehend vermieterfreundlich hält. Die Herausforderungen für den Einzelhandel liegen vor allem in zweitklassigen Einzelhandelslagen und älteren Gewerbegebäuden, von denen einige mit hohen Instandhaltungskosten und Konkurrenz durch den Online-Handel zu kämpfen haben. Insgesamt ist der Einzelhandelsmarkt in Honolulu jedoch stabil aufgestellt, und die Rückkehr des Tourismus hat sowohl den Einzelhandel in den Urlaubsgebieten als auch die Gesamtwirtschaft belebt.

Am industriellen Sektor gehört Oʻahu weiterhin zu den engsten Industriemärkten für Gewerbeimmobilien des Landes. Aufgrund des begrenzten, als Industriegebiet ausgewiesenen Landes (hauptsächlich rund um den Hafen von Honolulu, den Flughafen und den Campbell Industrial Park) liegen die Leerstandsquoten seit Jahren unter 2 %. Selbst Ende 2024 lag der Leerstand bei Industrieflächen bei etwa 0,9 % colliers.com und ist trotz einiger neuer Lagerhallen, die auf den Markt kamen, kaum von den Rekordtiefs gestiegen. Die Nachfrage nach Lager-, Distributions- und Logistikflächen bleibt hoch, angetrieben von Bauunternehmen bis hin zu E-Commerce-Händlern, die lokale Einrichtungen benötigen. Die Mieten für Industrieeinheiten sind stetig gestiegen, und Mieter müssen ihre Verträge oft frühzeitig verlängern oder haben keine verfügbaren Alternativen. Neue Industrieentwicklungen sind äußerst selten – ein bemerkenswertes Projekt ist eine geplante Erweiterung in der Nähe von Kapolei für Logistikzwecke, aber Widerstand aus der Gemeinde und Genehmigungshürden verzögern das Entstehen neuer Flächen. Für Investoren sind Industrieimmobilien auf Hawaii eine begehrte Anlageklasse, da sie niedrige Leerstände und stabile Cashflows bieten. Das Hauptproblem besteht darin, dass Unternehmen, die Flächen benötigen (vom Lager bis zur Produktion), nur wenige Optionen haben, was die wirtschaftliche Diversifizierung einschränken kann. Aus Marktsicht ist Industrieimmobilien vermutlich Honolulus stärkster Sektor – praktisch Vollvermietung, steigende Mieten und geringes Risiko einer Überversorgung.

Gastgewerbe & Hotelimmobilien: Tourismus belebt sich wieder

Die Hotelbranche Hawaiis – die einen bedeutenden Teil des Immobilienmarktes ausmacht – erlebte eine robuste Erholung bis 2024. Bis Ende 2024 lag die landesweite Hotelauslastung im Jahresdurchschnitt bei etwa 73 % brevitas.com, was einen deutlichen Anstieg gegenüber den pandemiebedingten Tiefstständen (unter 20 % im Jahr 2020) darstellt, aber immer noch etwas unter den ~80 % von 2019 liegt. Hotels auf Oʻahu (Honolulu/Waikiki) schnitten gut ab, mit einer Auslastung im mittleren 70 %-Bereich brevitas.com Ende 2024 und Anfang 2025, dank steigender Besucherzahlen vom US-Festland und der Rückkehr von Gruppen-/Geschäftsreisen (Kongresse im Hawaiʻi Convention Center finden wieder statt). Wichtig ist, dass die Zimmerpreise stark gestiegen sind – die Hoteliers in Hawaii nutzten die aufgestaute Nachfrage, um die Preise zu erhöhen. Der durchschnittliche Tagespreis (ADR) in Hawaii liegt nun etwa 30 % höher als vor der Pandemie (landesweiter ADR ~340–370 $ im Jahr 2024 vs. ~280 $ im Jahr 2019) brevitas.com. Dies führte zu nahezu Rekordeinnahmen: Die Hotels in Hawaii erzielten etwa 5,5 Milliarden $ im Jahr 2024 (nahezu auf dem inflationsbereinigten Niveau von 2019) brevitas.com. In Waikiki sind viele Hotels an Wochenenden und in der Hochsaison praktisch ausgebucht, und der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) für Luxushotels gehört zu den höchsten im Land.

Transaktionen mit Hotelimmobilien haben ebenfalls zugenommen – Investoren sind zuversichtlich hinsichtlich der langfristigen Tourismusperspektiven Hawaiis. Bemerkenswert ist, dass mehrere hochkarätige Hotel-Umgestaltungen und -Verkäufe stattgefunden haben oder in Planung sind. So soll beispielsweise der ikonische Aliʻi Tower im Hilton Hawaiian Village modernisiert werden, und japanische Investoren, traditionell große Akteure in Waikiki, haben mit der Wiederaufnahme von Akquisitionen begonnen, da der Reiseverkehr wieder anläuft. Neubauprojekte für Hotels sind durch Flächenmangel und Regulierung begrenzt, aber ein herausragendes Projekt ist das Mandarin Oriental Honolulu, ein kombiniertes Ultra-Luxus-Hotel und Eigentumswohnungs-Turm, der in der Nähe von Ala Moana gebaut wird (Fertigstellung für Ende der 2020er Jahre geplant) brevitas.com. Außerdem werden einige ältere Hotels eher umgebrandet oder renoviert als neu gebaut. Außerhalb von Honolulu zeigten die Urlaubsregionen auf Maui, Kauaʻi und der Big Island ebenfalls unterschiedliche Entwicklungen – zum Beispiel hatten die Hotels auf Mauis Westseite nach der Brandkatastrophe in Lahaina 2023 zu kämpfen (die Auslastung sank dort auf unter 60 %, da der Tourismus pausierte) brevitas.com, während andere Inseln einen Teil dieser Nachfrage auffangen konnten.

Ein weiterer Trend, der die Hotelimmobilien in Honolulu beeinflusst, ist das behördliche Vorgehen gegen Kurzzeitvermietungen. In den Jahren 2022–2023 hat der Bezirk Honolulu strenge Vorschriften (Ordinance 22-7, Bill 41) erlassen, die Vermietungen unter 90 Tagen in den meisten Wohngebieten (außerhalb der Resortzonen) verbieten. Dies hat das Angebot an legalen Ferienwohnungen erheblich reduziert und die Touristen wieder stärker in Hotels und eine kleinere Anzahl legaler Resortwohnungen gedrängt. Die Auslastung von Ferienwohnungen fiel im Jahr 2024 auf etwa 47 % aufgrund der neuen Regeln und des gestiegenen Wettbewerbs unter Airbnbs agencyhawaii.com. Einige Wohnungseigentümer in Waikiki und Ko Olina, die zuvor Kurzzeitvermietungen angeboten hatten, sind auf Langzeitvermietung umgestiegen oder haben ihre Einheiten verkauft. Für Hotels war dies ein Gewinn – weniger alternative Angebote bedeuten eine höhere Nachfrage nach Hotels. Für den Wohnungsmarkt ist das Bild gemischt: Es könnte etwas Bestand für lokale Mieter freimachen, hat aber auch eine Einkommensquelle für einige Eigentümer entfernt. Die Absicht der Stadt war es, Wohnraum in den Nachbarschaften wiederherzustellen und die Auswirkungen des Tourismus auf die lokalen Gemeinden zu verringern, und bis Mitte 2025 herrscht weitgehend Einigkeit darüber, dass der Tourismus wieder überwiegend in den Hotels stattfindet.

Ausblick für die Hotellerie: Es wird erwartet, dass der Tourismus bis 2025 und darüber hinaus weiter wächst, wenn auch in gemäßigtem Tempo. Die Hawaiʻi Tourism Authority prognostiziert eine vollständige Rückkehr zu den Besucherzahlen vor COVID bis etwa 2025–2026, wobei bestimmte Märkte (US-Westküste, Kanada) bereits die Zahlen von 2019 übertreffen, während Japan und andere Märkte im asiatisch-pazifischen Raum noch etwas hinterherhinken dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Das bedeutet, dass die Hotelauslastung in Honolulu in den kommenden Jahren wieder in den oberen Bereich von 70 % steigen könnte, insbesondere sobald der japanische Reiseverkehr sich normalisiert (entscheidend für das Luxussegment in Waikiki). Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht bleiben Hotelimmobilien in Hawaii sehr begehrt und im Allgemeinen krisenresistent – selbst während COVID gab es zwar Wertverluste, aber nur wenige Notverkäufe. Jetzt sehen Investoren Aufwärtspotenzial, da sich der Tourismus stabilisiert. Ein Vorbehalt: Neue staatliche Initiativen zur Steuerung der Auswirkungen des Tourismus (wie eine vorgeschlagene „Green Fee“ Touristensteuer oder Begrenzungen der täglichen Besucherzahlen) könnten das Wachstum etwas bremsen, aber auch die Nachhaltigkeit sichern. Insgesamt ist der Gewerbeimmobilienmarkt in Honolulu 2025 weitgehend stabil bis wachsend: Büros finden neue Standbeine, Einzelhandel und Industrie sind sehr stark, und die Hotellerie boomt wieder – das festigt Honolulus Status als Weltklasse-Destination und soliden langfristigen Investitionsstandort.

Überblick Mietmarkt

Honolulus Mietwohnungsmarkt bleibt auch 2025 angespannt und teuer. Nach jahrelangen Anstiegen haben sich die Mieten auf historisch hohem Niveau eingependelt, mit nur geringem Wachstum in ausgewählten Gegenden. Die Medianmiete für Oʻahu (alle Immobilientypen) liegt Ende 2024 bei etwa 2.522 $ pro Monat agencyhawaii.com. Laut Zillow beträgt die Durchschnittsmiete in Honolulu (Stadt) etwa 2.900 $ pro Monat Mitte 2025 zillow.com. Zum Vergleich: Eine typische Einzimmerwohnung in Honolulu kostet derzeit rund 2.200–2.400 $ Miete, während Zwei-Zimmer-Wohnungen in begehrten Vierteln im Schnitt über 3.000 $ liegen livinginhawaii.com. Diese Mietpreise machen Honolulu zu einem der teuersten Mietmärkte der USA, vergleichbar mit Städten an der kalifornischen Küste. Das Mietwachstum hat sich seit dem Anstieg 2021 abgeschwächt; 2024–25 setzen Vermieter in der Regel nur noch geringere Erhöhungen durch (2–5 % pro Jahr, wenn überhaupt). Tatsächlich sind in einigen Gegenden stagnierende oder leicht sinkende Mieten zu beobachten – so berichten Immobilienverwalter in Waikiki, dass ein Überangebot an Mietwohnungen (teilweise durch ehemalige Airbnbs, die auf Langzeitvermietung umgestellt wurden) die Mieten bremst agencyhawaii.com. Andererseits verzeichnen stark nachgefragte Wohnviertel in der Nähe neuer Arbeitsplätze und Verkehrsanbindungen – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – weiterhin Mietsteigerungen, da neue Luxusmietwohnungen auf den Markt kommen und Mieter anziehen, die bereit sind, einen Aufpreis zu zahlen agencyhawaii.com.

Die Mietwohnungsleerstandsquote in Honolulu ist relativ niedrig – aktuelle Zahlen liegen bei etwa 4–6 % (je nach Teilmarkt), was auf einen vermieterfreundlichen Markt hindeutet, aber nicht so extrem ist wie während der angespannten Wohnungsmarktsituation vor einigen Jahren (als die Leerstandsquote unter 3 % fiel). Der Anstieg des Verkaufsangebots hat auch zu etwas mehr Mietangebot geführt, da einige Eigentümer sich entscheiden, ihre Einheiten zu vermieten, statt sie in einem abkühlenden Verkaufsmarkt zu verkaufen. Zudem haben sich die pandemiebedingten Bevölkerungsverschiebungen (Abwanderung einiger Einwohner) stabilisiert; Hawaiis Bevölkerung ist 2024 sogar leicht gestiegen brevitas.com, was die Wohnungsnachfrage ankurbelt. Mehr Einwohner mieten länger, weil der Kauf eines Eigenheims für viele unerschwinglich ist – die Wohneigentumsquote in Honolulu (etwa 55 %) liegt unter dem US-Durchschnitt und spiegelt die hohen Eigentumskosten wider. Daher gibt es einen konstanten Pool an Mietern, von einheimischen Familien über Militärangehörige (die Wohnzuschüsse erhalten) bis hin zu Festland-Remote-Arbeitern, die ein „Büro im Paradies“ ausprobieren. Das hält die Auslastung gut gelegener Mietwohnungen hoch.

Eine bedeutende Dynamik auf dem Mietmarkt ist die Auswirkung von Kurzzeitvermietungsregulierungen. Da Tausende von Ferienwohnungen effektiv von der kurzfristigen Vermietung ausgeschlossen wurden, haben viele Eigentümer diese Wohnungen und Häuser auf 6- oder 12-Monats-Mietverträge umgestellt. Dies führte 2023–2024 zu einem einmaligen Anstieg des Angebots an Langzeitmietwohnungen. Immobilienverwalter stellen fest, dass dies zunächst die Leerstandsquote in stark von Touristen frequentierten Vierteln (z. B. Waikiki, North Shore) leicht erhöht hat, der Markt die Einheiten jedoch bis 2025 weitgehend absorbiert hat, angesichts des allgemeinen Wohnungsmangels. Die Hausverwaltung Agency Rentals rät Eigentümern ehemaliger Airbnbs, auf Langzeitmietverträge umzusteigen, um die stabile Nachfrage zu nutzen, insbesondere in familienfreundlichen Vierteln, in denen lokale Mieter dringend Wohnungen suchen agencyhawaii.com. Beispielsweise haben einige Investoren mit Eigentumswohnungen in Ko Olina oder Turtle Bay (traditionelle Urlaubsorte) diese stattdessen an Militärangehörige oder Firmenkunden vermietet.

In Bezug auf die Bezahlbarkeit stehen Mieter in Honolulu vor Herausforderungen: Das mittlere Einkommen von Mieterhaushalten (~64.000 $) kann mit diesen Mieten kaum Schritt halten point2homes.com. Viele Haushalte zahlen deutlich mehr als 30 % ihres Einkommens für Miete (Hawaii gehört konstant zu den schlechtesten Regionen in Bezug auf Mietbezahlbarkeit). Um dem entgegenzuwirken, arbeiten Stadt und Bundesstaat an bezahlbaren Mietprojekten – unter Nutzung von Programmen wie dem Rental Housing Revolving Fund und verpflichtender Sozialwohnungsquote. Mehrere neue bezahlbare Wohnungsbauprojekte (einkommensbeschränkte Mietwohnungen) sind in Honolulu im Bau, wie zum Beispiel The Reserve at Hilomoana in Kapolei und Halewaiʻolu Senior Residences in Chinatown. Darüber hinaus hat der Bundesstaat ein Programm zur Vermittlung bei Räumungen verlängert und Gesetzentwürfe erwogen (aber nicht verabschiedet), die längere Ankündigungsfristen für Mieterhöhungen vorschreiben würden hiappleseed.org hiappleseed.org. Diese Maßnahmen sollen Mietern mehr Stabilität verschaffen. Eine weitere aktuelle politische Änderung ist das City’s Bill 3 (2024), das Bauträger durch schnellere Genehmigungen und Grundsteuererleichterungen dazu anregen soll, Mietwohnungen zu bauen sachihawaii.com – dies könnte in den kommenden Jahren einige Tausend neue Mietwohnungen bringen, falls Bauträger das Angebot annehmen.

Mit Blick auf die Zukunft wird erwartet, dass der Mietmarkt stark bleibt. Hohe Zinssätze erschweren es vielen potenziellen Erstkäufern, Immobilien zu erwerben, sodass sie weiterhin im Mietpool bleiben. Gleichzeitig könnte ein wirtschaftlicher Abschwung die Nachfrage leicht dämpfen (z. B. wenn der Tourismus zurückgeht, könnten einige Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor verloren gehen, was die Mieternachfrage verringert). Aber angesichts des knappen Wohnungsangebots auf Hawaii führt selbst ein stagnierendes Bevölkerungswachstum zu aufgestauter Mietnachfrage. Bis 2030 werden die Mieten wahrscheinlich weiter steigen, sofern nicht viele neue Wohnungen gebaut werden. Kurzfristig wird Vermietern geraten, wettbewerbsfähig und auf Annehmlichkeiten fokussiert zu bleiben – der Anstieg der Leerstandsquote auf etwa 5 % bedeutet, dass Mieter etwas mehr Auswahl haben, sodass moderne Geräte, inbegriffene Nebenkosten oder eine etwas niedrigere Mieteinforderung helfen können, Einheiten schneller zu vermieten reddit.com livinginhawaii.com. Das Fazit: Mieten in Honolulu wird weiterhin eine kostspielige Angelegenheit bleiben, und der Mietmarkt wird ein entscheidender und viel beachteter Teil des gesamten Immobilienmarktes bleiben.

Neue und bevorstehende Entwicklungen

Urban Honolulu – Kakaʻako und Ala Moana: Nirgendwo ist die Entwicklung so dramatisch wie in Kakaʻako, dem urbanen Bezirk zwischen Downtown Honolulu und Waikiki. Geleitet vom Ward Village Masterplan der Howard Hughes Corporation und mehreren anderen Entwicklern, wird die Skyline von Kakaʻako mit modernen Hochhäusern neu gestaltet. Zu den aktuellen und geplanten Projekten gehören: Victoria Place (ein Luxus-Wohnturm, fertiggestellt 2024), The Park Ward Village (ein parkseitiger Wohnturm, Fertigstellung 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (ein weiterer Luxusturm an der Ala Moana Blvd im Bau) hawaiihomelistings.com, Launiu (geplant gegenüber von Ward, Baubeginn in Kürze) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (ein hochwertiger Mischnutzungsturm der Kobayashi Group, Baubeginn 2024) hawaiihomelistings.com, und Kaliʻu (ein neues Wohngebäude bei 728 Ala Moana Blvd mit weitem Meerblick) hawaiihomelistings.com. Ebenfalls in Planung sind Ilima und Melia, Zwillingstürme, die über dem Ward Center Mall entstehen sollen hawaiihomelistings.com. Insgesamt werden diese Projekte bis Ende der 2020er Jahre mehrere tausend neue Eigentumswohnungen hinzufügen, viele davon Luxus- oder „Reserve“-Einheiten (für Berufstätige). Allein im Ward Village wurden Einheiten konstant für $1.200 – $2.000+ pro Quadratfuß verkauft, was die starke Nachfrage nach gehobenem urbanem Wohnen in Honolulu widerspiegelt. Das Gebiet profitiert auch von Infrastrukturverbesserungen – insbesondere eine neue Fußgängerbrücke über den Ala Moana Boulevard, die 2025 eröffnet wurde hawaiihomelistings.com, und die die Ward Village-Wohnungen besser mit dem Ala Moana Beach Park verbindet (ein großer Anziehungspunkt für Bewohner). Diese Entwicklung verwandelt Kakaʻako in ein echtes Wohn-Arbeits-Freizeit-Viertel mit neuen Geschäften, Restaurants und sogar einer geplanten Bahnstation in der Nähe (Civic Center Station der zukünftigen Honolulu-Bahnlinie).

Angrenzend an Kakaʻako verzeichnet auch das Viertel Ala Moana Wachstum. Ein Highlight ist das geplante Mandarin Oriental Honolulu, ein 36-stöckiger Turm, der ein Fünf-Sterne-Hotel mit 125 Zimmern und 99 ultra-luxuriösen Residenzen (unter dem Namen The Residences at Mandarin Oriental) kombiniert. Der Bau begann 2023 und soll voraussichtlich um 2026–2027 abgeschlossen sein brevitas.com. Die Einheiten – einige kosten über 20 Millionen Dollar – richten sich an vermögende Käufer und setzen neue Maßstäbe für Luxus in Honolulu. In der Nähe erweitert das ikonische Ala Moana Shopping Center seinen Standort um einen neuen Entertainment-Komplex und möglicherweise einen Hochhausbau. Ein vorgeschlagenes Zwillings-Turm-Projekt namens The Plaza at Ala Moana (an der Kona Street) ist in Planung, und gegenüber dem Einkaufszentrum plant ein Entwickler Sky Ala Moana 2, nach dem Erfolg des ersten Sky Ala Moana Towers. Diese Entwicklungen nutzen die bevorstehende Ala Moana rail station, die bis 2031 Endstation der Honolulu-Bahnlinie sein wird. Das Versprechen der Bahn fördert Transit-Oriented Development (TOD) – in den kommenden Jahren werden sich voraussichtlich mittelhohe und hohe Bauprojekte um die Stationen von Kalihi bis Ala Moana gruppieren.

Anderswo auf Oʻahu: Außerhalb des urbanen Kerns finden bedeutende Entwicklungen in West- und Zentral-Oʻahu statt, um der Wohnungsnachfrage zu begegnen. In Kapolei (der „Zweiten Stadt“) entstehen mehrere Projekte mit neuen Wohnungen. Die Ho‘opili Masterplan-Gemeinschaft in Ewa baut in Phasen Tausende von Häusern (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen) entlang der neuen Bahnlinie. Bis 2025 hat Ho‘opili neue Schulen, Parks und Einkaufszentren hinzugefügt, um die wachsende Bevölkerung zu unterstützen. Koa Ridge in Zentral-Oʻahu (Waipio-Gebiet) ist ein weiteres großes Masterplan-Projekt, das schließlich etwa 3.500 Häuser sowie ein Dorfzentrum und einen medizinischen Komplex bringen wird. Diese Vorstadtentwicklungen umfassen typischerweise eine Mischung aus marktüblichen und einigen erschwinglich bepreisten Einheiten (wobei „erschwinglich“ in Hawaii relativ ist). Die Nachfrage nach neuen Häusern in diesen Gebieten ist stark, oft werden Lotteriesysteme für den Verkauf genutzt.

Im Bereich Resorts und Hotels ist neben dem Mandarin Oriental eines der am meisten erwarteten Projekte das mögliche Atlantis Resort in Ko Olina (West-Oʻahu). Dieses Projekt wird seit langem diskutiert – ein Mega-Resort mit Aquarien und Wasserparks – aber bis 2025 wurde noch nicht mit dem Bau begonnen und der Status ist ungewiss. Konkreter sind die Erweiterungen von Timeshare- und Hotelanlagen durch bestehende Anbieter: Disneys Aulani in Ko Olina erweitert sein Angebot, und das Hilton Hawaiian Village in Waikiki hat Pläne für einen neuen Turm auf dem Campus angekündigt. Ebenfalls in der Nähe von Waikiki hat die Hawaiian Village’s Halekulani Corporation 2019 das Halepuna Hotel eröffnet (eine Boutique-Schwester des Halekulani); zwar nicht neu in 2025, aber Teil des erneuerten Angebots an Übernachtungsmöglichkeiten. Einige ältere Condo-Hotels in Waikiki (wie Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) werden renoviert, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Ein weiterer interessanter Entwicklungsaspekt ist die Umwandlung bestimmter Immobilien in Wohnraum – zum Beispiel wurden mehrere kleinere Hotels oder Apartmentgebäude in Waikiki zur Umwandlung in bezahlbaren Wohnraum für Einheimische vorgeschlagen, wobei staatliche Mittel genutzt werden (um sowohl Wohnraum zu schaffen als auch die Zahl günstigerer Touristenunterkünfte zu reduzieren).

Auf der Seite der öffentlichen Infrastruktur ist das große Thema Honolulus 10+ Milliarden Dollar teures Schienenverkehrsprojekt (jetzt unter dem Namen „Skyline“). Das erste Teilstück der Bahn wurde Mitte 2023 von East Kapolei bis zum Aloha Stadium eröffnet. Die nächsten Abschnitte, die den Flughafen und das urbane Honolulu erreichen, befinden sich bis Ende der 2020er Jahre im Bau. Diese Bahnlinie fördert die Entwicklung rund um die Bahnhöfe: Die Stadt hat mehrere TOD-Bezirke hochgestuft und fördert damit hochverdichteten Wohnungsbau und gemischt genutzte Projekte in der Nähe von Stationen wie Kalihi, Iwilei und Pearlridge. Zum Beispiel wird ein Hochhausprojekt namens Kūʻono Marketplace in der Nähe der Pearlridge-Station Wohnungen und Einzelhandel bringen. Der Staat plant außerdem, das Gelände des Aloha Stadium (Halawa) in einen gemischt genutzten Sport- und Entertainment-Distrikt mit Wohnraum umzuwandeln – ein Projekt, das voraussichtlich bis 2026 startet und möglicherweise 3.000 neue Wohneinheiten in diesem Bereich umfasst. All dies ist Teil einer umfassenderen Strategie, das Wachstum auf schienenerschlossene Zentren zu lenken, den Verkehr zu entlasten und Wohnraum ohne Zersiedelung zu schaffen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Honolulus Entwicklungspipeline sehr aktiv ist, mit einer klaren Zweiteilung: luxuriöse urbane Eigentumswohnungen im Zentrum und dringend benötigter Familienwohnraum im Westen. In der Gemeinschaft bestehen weiterhin Bedenken hinsichtlich Überentwicklung und Belastung der Infrastruktur, sodass jedes Projekt einer intensiven Prüfung unterliegt (zum Beispiel haben Bewohner von Kakaʻako Bedenken bezüglich Sichtachsen und Staus geäußert). Aber die allgemeine Tendenz ist, dass Honolulu in die Höhe statt in die Breite baut, um den Bevölkerungs- und Wohnungsbedarf auf begrenztem Land zu decken. Bis zum Ende dieses Jahrzehnts wird sich das Stadtbild sichtbar verändert haben – neue glänzende Türme in Kakaʻako und entlang der Ala Moana, neue Vorortdörfer in West Oʻahu und hoffentlich ein Schienensystem, das alles verbindet. Immobilieninvestoren und Hausbesitzer sollten diese Entwicklungstrends genau beobachten, da sie anzeigen, wo sich zukünftiges Wachstum und Wertsteigerung konzentrieren könnten.

Investitionschancen und Risiken

Immobilien auf Hawaii galten lange als sichere Anlage, und auch 2025 bieten sich weiterhin Chancen – wenn auch mit einigen neuen Risiken, die es zu beachten gilt.

Inländische vs. internationale Käufer: Traditionell zieht Oʻahu großes Interesse von internationalen Käufern (Japaner, Kanadier, Koreaner, Chinesen) und Investoren vom US-Festland sowie von lokalen Käufern an. Während der Pandemie ging die Aktivität internationaler Käufer aufgrund von Reisebeschränkungen stark zurück. In den Jahren 2024–2025 sehen wir eine allmähliche Rückkehr ausländischer Käufer, insbesondere da der Tourismus aus Japan wieder anläuft. Dennoch bedeutet der starke US-Dollar und die wirtschaftliche Lage Japans, dass die Welle japanischer Käufer kleiner ist als im Boom der 1980er Jahre. Die meisten Investorenaktivitäten kommen jetzt vom US-Festland – z. B. Tech-Vermögen aus Kalifornien oder institutionelle Fonds, die nach stabilen Anlagen suchen. Auslandsinvestitionen bleiben besonders im Eigentumswohnungssektor entscheidend: UHERO stellt fest, dass auf den Nachbarinseln die Mehrheit der Käufer von Luxuswohnungen aus dem Ausland stammt uhero.hawaii.edu. Auf Oʻahu ist der Anteil geringer, aber immer noch beträchtlich (viele Eigentumswohnungen in Waikiki und Immobilien in Ko Olina sind in auswärtigem Besitz). Für Investoren bietet Honolulu ein attraktives Anlageobjekt: hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und internationale Attraktivität.

Überlegungen zu Rendite und Cashflow: Ein Risiko für Investoren sind niedrige Kapitalisierungsraten – Immobilien auf Hawaii weisen im Vergleich zu Investitionen auf dem Festland tendenziell niedrigere Mietrenditen auf, was auf die hohen Kaufpreise zurückzuführen ist. Eine Wohnimmobilie in Honolulu bringt bei den heutigen Mieten möglicherweise nur eine jährliche Mietrendite von 3–4 % auf den Kaufpreis, was bei steigenden Zinssätzen zu negativem Cashflow führen kann, wenn sie fremdfinanziert ist. Viele Käufer im Luxussegment und aus dem Ausland sind jedoch Barzahler (insbesondere im oberen Preissegment) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, sodass sie weniger zinssensibel sind und sich auf langfristige Wertsteigerung und Diversifizierung des Vermögens konzentrieren. Tatsächlich ist im Luxusmarkt Bargeld König – ein Trend, der sich voraussichtlich fortsetzen wird luxurybigisland.com. Für diejenigen, die Mietobjekte in Betracht ziehen, besteht bei Einfamilienhäusern in guten Wohngegenden eine konstante Mieternachfrage (oft von Militärangehörigen oder Unternehmensumzügen), und gut geführte Ferienvermietungen in Resortzonen können weiterhin lukrativ sein (legale Kurzzeitvermietungen in Waikiki verzeichnen eine hohe Auslastung). Es gibt auch ein wachsendes Interesse an alternativen Vermietungen, wie z. B. die Vermietung an Remote-Arbeiter für 3–6-monatige „Workations“, was einige Investoren derzeit erkunden.

Entwicklungs- und Wertsteigerungsmöglichkeiten: Entwickler und Value-Add-Investoren sehen Chancen im alternden Gebäudebestand. In Honolulu gibt es viele Eigentumswohnungen und Apartments aus den 1960er bis 1980er Jahren, die renoviert oder neu entwickelt werden könnten. Beispielsweise könnten einige Walk-up-Apartments im urbanen Honolulu zu mittelhohen Gebäuden umgebaut werden, sofern es die Zoneneinteilung erlaubt, und dabei von Bill 7 (einem Anreizprogramm Honolulus für kleine, erschwingliche Mietprojekte) profitieren. Darüber hinaus ist es mit der neuen Regelung des Bundesstaates möglich, 2 ADUs auf Einzellose hiappleseed.org zu errichten, sodass ein Investor eine Einfamilienimmobilie auf Oʻahu erwerben und Mietcottages hinzufügen könnte, um das Einkommen zu steigern (vorausgesetzt, Grundstücksgröße und Infrastruktur sind ausreichend). Es besteht auch Interesse an Umwandlungen von notleidenden Hotels in Apartments – kleinere, ältere Hotels, die nicht mehr wettbewerbsfähig sind, könnten mit staatlicher Unterstützung in Wohnungen für Arbeitskräfte umgewandelt werden. Ein Beispiel hierfür ist die Umwandlung eines ehemaligen Hotels in Waikiki in Hale Kalele (bezahlbarer Wohnraum für Familien). Solche kreativen Neupositionierungen könnten gute Renditen bringen und gleichzeitig den Wohnungsbedarf decken.

Risiken – Wirtschaftlich und Umweltbezogen: Auf der Risikoseite stellen makroökonomische Faktoren die größte Bedrohung dar. Eine mögliche US-Rezession Ende 2025 oder 2026 könnte die Nachfrage bremsen – weniger wohlhabende Expats, die Zweitwohnsitze kaufen, vorsichtigere lokale Käufer und möglicherweise weniger Touristen (was den Gastgewerbesektor trifft). Dies könnte sowohl auf Preise als auch auf Mieten, insbesondere im oberen Preissegment oder im Markt für Zweitwohnsitze, einen Abwärtsdruck ausüben. Allerdings schneidet Hawaii bei nationalen Rezessionen in Bezug auf Immobilienwerte historisch oft besser ab, dank des stetigen Zustroms von Menschen, die im Paradies leben oder ein Stück davon besitzen möchten. Ein weiteres Risiko sind die Zinsen: Bleiben die Zinsen hoch oder steigen sie weiter, bleibt die Erschwinglichkeit für Einheimische sehr angespannt – das könnte das Verkaufsvolumen weiter reduzieren und letztlich das Preiswachstum begrenzen. Wir haben 2022–2023 gesehen, wie ein Anstieg der Hypothekenzinsen auf ~7 % den Markt schnell abgekühlt hat.

Regulatorisches Risiko ist ein weiterer Faktor. Die Gesetzgeber in Hawaii versuchen zunehmend, Maßnahmen zu ergreifen, um den Immobilienmarkt zugunsten der Einheimischen zu zähmen – Beispiele sind die diskutierte Leerstandsteuer (die einen Zuschlag auf Immobilien erheben könnte, die mehr als die Hälfte des Jahres leer stehen) honolulucitycouncil.org, oder sogar möglicherweise Mietpreisbremse (derzeit nicht auf dem Tisch, aber Mietergruppen haben das Konzept angesprochen). Während Hawaii traditionell eigentumsfreundlich war, führt die Wohnungsnot zu mutigen Ideen. Solche Maßnahmen könnten die Rendite oder Strategien von Investoren beeinflussen (z. B. könnte eine Leerstandsteuer einige Eigentümer dazu bewegen, zu verkaufen oder zu vermieten, was das Angebot beeinflusst). Investoren sollten politische Änderungen sowohl auf Kreis- als auch auf Landesebene im Auge behalten.

Klima und Versicherung: Ein wachsendes Anliegen ist das Risiko durch Klimawandel und Naturkatastrophen, das im Immobilienbereich auf Inseln sehr relevant ist. Der Lahaina-Waldbrand auf Maui 2023 war ein Weckruf bezüglich Waldbrand- und Klimarisiken, selbst in Hawaii. Der Anstieg des Meeresspiegels ist ein schleichendes Problem, das in den kommenden Jahrzehnten niedrig gelegene Stadtteile wie Waikiki, Mapunapuna und Ewa Beach betreffen könnte. Schon jetzt kommt es gelegentlich zu Überschwemmungen durch King Tides auf einigen Straßen Honolulus. Dies könnte zu steigenden Versicherungskosten und Anpassungsausgaben führen. Tatsächlich steigen die Versicherungsprämien in Hawaii für Küstenimmobilien jährlich um etwa 15 % agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Einige Versicherer verschärfen die Bedingungen für Hurrikan-/Sturmdeckungen oder verlangen höhere Selbstbeteiligungen. Investoren, insbesondere solche, die in Meeresnähe kaufen, müssen diese Kosten einkalkulieren und Immobilien gegebenenfalls für mehr Widerstandsfähigkeit nachrüsten (Dachverstärkungen, Anhebung von Gebäuden usw.). Die gute Nachricht ist, dass Hawaii proaktiv ist – zum Beispiel gelten für Neubauten strenge Hurrikan-Standards, und es wird über Deiche und Pumpen in Gebieten wie Waikiki diskutiert. Langfristig ist das Klimarisiko jedoch ein Faktor, der die Immobilienwerte an den am stärksten gefährdeten Standorten beeinflussen könnte und in jede Risikobewertung einfließen sollte.

Ausblick für Investoren: Trotz hoher Einstiegspreise bleibt Immobilienbesitz auf Hawaii eine attraktive langfristige Investition. Er bietet Diversifizierung des Portfolios und in der Regel eine stetige Wertsteigerung; wie es so schön heißt: „Sie machen kein neues Land mehr auf Hawaii.“ Viele Investoren sehen es als generationenübergreifende Anlage oder als zukünftigen Ruhestandsplan (jetzt kaufen, vermieten, später im Haus in Rente gehen). Da Prognosen von moderatem Wachstum statt einem Crash ausgehen, haben selbst diejenigen, die 2025 zu Höchstpreisen kaufen, gute Aussichten, dass die Werte bis 2030 gestiegen sind. Der Mietmarkt bietet eine Absicherung – wenn eine Einheit nicht zum gewünschten Preis verkauft werden kann, besteht eine gute Chance, sie zu vermieten und die Kosten zu decken, angesichts der Wohnungsnachfrage auf Hawaii. Ein wichtiger Punkt für neue Investoren ist, Segmente klug auszuwählen. Ultra-Luxuswohnungen können volatil sein (abhängig von ausländischen Käufern) und haben hohe laufende Kosten (Gebühren/Steuern), während Wohnraum im mittleren Preissegment (z.B. eine Wohnung unter 600.000 $ oder ein Haus unter 1 Mio. $ in einem guten Schulbezirk) einen großen lokalen Käufer- und Mietermarkt hat und daher möglicherweise ein geringeres Risiko birgt. Gewerbliche Investitionen wie kleine Einzelhandelszentren oder Industriehallen sind ebenfalls attraktiv, wenn man sie findet, da diese Sektoren ein knappes Angebot haben. Insgesamt bietet Hawaii starke langfristige Fundamentaldaten – einen attraktiven Lebensstil, begrenztes Land und Millionen, die dort leben oder zu Besuch kommen wollen – aber Investoren sollten kurzfristige Gegenwinde wie Zinssätze, regulatorische Veränderungen und die Notwendigkeit, ihre Strategie an die besonderen Marktdynamiken Hawaiis anzupassen, im Blick behalten.

Zonierungs- und Regierungspolitik-Updates

Die Regierungspolitik spielt eine entscheidende Rolle auf dem Immobilienmarkt von Honolulu, besonders jetzt, da die Verantwortlichen mit hohen Wohnkosten und Entwicklungsdruck zu kämpfen haben. Hier sind einige wichtige aktuelle Zonierungs- und Politik-Updates, die den Immobilienmarkt betreffen:

Ausweitung von Accessory Dwelling Units (ADUs): Im Jahr 2024 verabschiedete das Landesparlament SB 3202 (Act 39), ein bahnbrechendes Gesetz, das bis zu zwei ADUs auf einem einzelnen Wohnbaugrundstück im ganzen Bundesstaat erlaubt hiappleseed.org hiappleseed.org. Zuvor war in Honolulu auf bestimmten Grundstücken eine ADU (Einliegerwohnung) erlaubt; jetzt könnten Eigentümer, sofern die Infrastruktur es zulässt, potenziell zwei zusätzliche kleine Wohneinheiten hinzufügen. Dies hebt die Bebauungsdichte in vielen Einfamilienhausgebieten effektiv an, um mehr Wohnraum zu schaffen. Allerdings äußerte der Stadtrat von Honolulu Bedenken hinsichtlich der Belastung der Infrastruktur und versuchte, sich dagegen zu wehren (örtliche Behörden mögen es nicht, wenn der Staat die Bezirksplanung überstimmt). Das Gesetz behält die Genehmigungsbefugnis der Bezirke im Einzelfall bei, sodass die Umsetzung noch läuft. Wird das Gesetz angenommen, könnte dies das Mietangebot und die Möglichkeiten für Mehrgenerationenwohnen auf der ganzen Insel allmählich erhöhen.
Umwandlung von Gewerbe- in Wohnnutzung: Neben ADUs wurde HB 2090 (Act 37, 2024) verabschiedet, um zu erlauben, dass für gewerbliche Nutzung ausgewiesene Grundstücke für Wohnzwecke genutzt werden können hiappleseed.org. Dies zielt direkt auf leerstehende Bürogebäude und Einkaufszentren ab – es soll Eigentümern erleichtert werden, z. B. ein ungenutztes Gewerbegebäude in Wohnungen oder Eigentumswohnungen umzuwandeln. Honolulu wird voraussichtlich geeignete Standorte identifizieren (vielleicht Teile von Downtown, Iwilei, Kaimuki usw.), wo dies helfen kann, Wohnraum zu schaffen. Die Bebauungspläne müssen angepasst werden, um Parkplätze, Wohnungsgrößen usw. zu regeln, aber diese Politik signalisiert einen kreativen Ansatz, um Wohnraum zu schaffen und untergenutzte Gebiete zu beleben.
Anreize für bezahlbaren Wohnraum (Honolulu Bill 3): Auf Kreisebene hat Honolulus Bürgermeister Rick Blangiardi Bill 3 (2024) unterzeichnet, der die Anreize für die Entwicklung von bezahlbarem Mietwohnraum stärkt sachihawaii.com. Er erweitert Grundsteuerbefreiungen und erlässt bestimmte Gebühren für qualifizierte Projekte (solche, die Wohnungen für Mieter mit niedrigem Einkommen vorsehen). Das Gesetz beschleunigt außerdem die Genehmigungsverfahren für diese Projekte (mit dem Ziel einer Bearbeitungszeit von 90 Tagen). Ziel ist es, private Bauträger zu ermutigen, mehr Wohnraum für Berufstätige zu schaffen. Angesichts der hohen Baukosten in Hawaii werden diese Anreize als notwendig angesehen, damit Projekte wirtschaftlich tragfähig sind. Infolgedessen wurden einige neue Mietwohnprojekte für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen für das urbane Honolulu und West Oʻahu angekündigt, oft durch öffentlich-private Partnerschaften.
Vorschlag für eine „Leerstandssteuer“: Im Jahr 2024 brachten Mitglieder des Stadtrats von Honolulu Bill 46 ein, um eine Leerstandssteuer einzuführen – eine Gebühr auf Wohnimmobilien, die mehr als die Hälfte des Jahres leer stehen honolulucitycouncil.org. Dies ist nach dem Vorbild der Steuer in Vancouver gestaltet und soll Investoren dazu bewegen, leerstehende Wohnungen zu vermieten oder andernfalls eine Steuer zu zahlen, die Wohnprogramme finanziert. Die Idee ist unter Immobilieneigentümern umstritten, aber Befürworter sagen, dass Honolulus etwa 34.000 leerstehende Wohneinheiten (einige sind Ferienhäuser oder Investitionen) eine Ressource für den lokalen Wohnungsmarkt darstellen. Stand 2025 wird diese Maßnahme noch diskutiert; falls sie schließlich verabschiedet wird, könnte sie das Angebot an langfristigen Mietwohnungen leicht erhöhen und Einnahmen für bezahlbaren Wohnraum generieren. Es ist ein Zeichen dafür, dass Hawaii stärkere Maßnahmen gegen Wohnungsleerstand und Spekulation in Betracht zieht.
Vorschriften für Kurzzeitvermietungen: Eine wichtige politische Änderung war die Verordnung 22-7 (Bill 41), die 2022 verabschiedet wurde und 2023 vollständig in Kraft trat. Diese Verordnung verbietet Kurzzeitvermietungen (Aufenthalte unter 90 Tagen) in den meisten Wohngebieten von Oʻahu, mit Ausnahme ausgewiesener Resortzonen (wie Teile von Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Sie erhöhte außerdem die Durchsetzung und Bußgelder für illegale Ferienvermietungen. Dies hatte eine unmittelbare Auswirkung: Tausende Airbnb/VRBO-Einheiten wurden geschlossen oder in Langzeitvermietungen umgewandelt. Die Verordnung wurde vor Gericht angefochten, aber weitgehend bestätigt (mit einer Anpassung, die 30-tägige Vermietungen während des laufenden Rechtsstreits erlaubte, was nun wahrscheinlich bald auf 90 Tage umgestellt wird). Die politische Absicht ist, Wohnraum an Einheimische zurückzugeben und die Auswirkungen von Besuchern auf Wohnviertel zu verringern. Für den Immobilienmarkt bedeutet das, dass Immobilien außerhalb der Resortgebiete das Potenzial für Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen verloren haben, was die Werte von Eigentumswohnungen oder Häusern, die als Ferienvermietungen vermarktet wurden, abschwächen könnte. Umgekehrt wurden Immobilien innerhalb der Resortzonen (wie Condotels in Waikiki) wertvoller, da sie ein nahezu Monopol auf legale Ferienvermietungen haben. Die Stadt setzt die Vorschriften weiterhin aktiv durch, und diese Politik scheint dauerhaft zu bleiben, was die Investitionskalkulation für viele Wohnimmobilien neu gestaltet.
Zonierung und Initiativen zur Nachverdichtung: Die Stadt und das County von Honolulu aktualisieren derzeit ihren Oʻahu Generalplan und die Nachbarschafts-TOD-Pläne. In den Bereichen rund um die neuen Bahnstationen gab es Zonierungsänderungen hin zu höherer Dichte. Zum Beispiel fördert die Stadt rund um die Stationen Kalihi und Iwilei mittelhohe Wohnhäuser und gemischte Nutzung. In Stadtteilen wie Ala Moana erlaubt ein spezieller Ala Moana TOD-Plan Hochhäuser im Austausch für gemeinnützige Leistungen. Kakaʻako, das unter der Zuständigkeit der Hawaii Community Development Authority (HCDA) steht, genehmigt weiterhin neue Türme gemäß seinem Masterplan. Unterdessen gibt es in einigen Gebieten wie Windward Oʻahu oder der North Shore Widerstand aus der Bevölkerung gegen jegliche Zonierungsänderungen, die eine verstärkte Bebauung ermöglichen könnten. In East Honolulu gab es beispielsweise einen Vorschlag, in bestimmten Gewerbegebieten einige Wohnungen zuzulassen (um Wohnraum zu schaffen), der jedoch auf Widerstand stieß. Das Muster ist: Der urbane Kern und West Oʻahu sind für Wachstum vorgesehen, während ländliche und etablierte Vorstadtgebiete durch die Zonierung geschützt bleiben. Da der Wohnraumbedarf wächst, ist mit weiteren Debatten darüber zu rechnen, wie die Zonierung angepasst werden kann – möglicherweise durch Anhebung der Höhenbegrenzungen oder Reduzierung der Parkplatzanforderungen – insbesondere angesichts des dringenden Wohnungsmangels.
Infrastruktur- und Klimapolitik: Im Jahr 2025 integrieren Staat und Stadt außerdem Klimaanpassung in die Entwicklungsregeln. Beispielsweise verlangen neue Vorschriften zum Küstenabstand (Act 16, 2020), dass Gebäude weiter von der Küste entfernt gebaut werden, um den Meeresspiegelanstieg zu berücksichtigen. Honolulu plant Infrastrukturverbesserungen wie die Modernisierung der Kanalisation und eine Gebühr für Regenwasserentsorgung – dies kann sich auf Entwicklungszeiten und -kosten auswirken. Außerdem gibt es die Initiative des Staates für nachhaltigen Tourismus: Ein „Green Fee“-Gesetz wurde eingeführt, um Besucher für den Umweltschutz zur Kasse zu bitten, und obwohl dies keine direkte Immobilienpolitik ist, könnte die Anerkennung der Auswirkungen des Tourismus zukünftige Genehmigungen für Resortentwicklungen beeinflussen oder von Entwicklern mehr Ausgleichsmaßnahmen verlangen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Honolulus politische Landschaft sich aktiv weiterentwickelt, um Wohnraumerschwinglichkeit und Nachhaltigkeit anzugehen. Der Trend geht dahin, mehr Wohnraum zu fördern (durch Aufzonung und Anreize), während gleichzeitig die Auswirkungen des Tourismus und von abwesenden Eigentümern gesteuert werden. Für Akteure im Immobilienbereich ist es entscheidend, über diese politischen Veränderungen informiert zu bleiben – sie können Immobilienwerte und erlaubte Nutzungen erheblich beeinflussen. Bisher signalisieren Maßnahmen wie die Ausweitung von ADUs und die Aufzonung im Rahmen der TOD eine entwicklungsfreundliche Haltung zur Erhöhung des Angebots, während Dinge wie das Verbot von Kurzzeitvermietungen und eine mögliche Leerstandssteuer eine Priorisierung der lokalen Wohnnutzung anzeigen. Das Gleichgewicht dieser Maßnahmen wird den Immobilienmarkt in Honolulu in den kommenden Jahren prägen.

Top-Performende & aufstrebende Stadtteile

Honolulus Immobilienlandschaft ist ein Geflecht aus vielfältigen Stadtteilen, jeder mit eigenen Trends. Hier sind einige der top-performenden und aufstrebenden Gebiete im Jahr 2025:

Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Wie bereits erwähnt, boomt Kakaʻako mit neuen Luxuswohnungen und ist damit das dynamischste Viertel in Bezug auf Entwicklung. Es ist schnell zu einer Top-Adresse für anspruchsvolle Käufer geworden, die städtische Bequemlichkeit suchen – vergleichbar mit Manhattans oder Downtown Miamis Lebensstil in Honolulu. Wohnungen in neuen Gebäuden wie Waiea, Anaha (vor einigen Jahren fertiggestellt) und dem kommenden Kalae werden regelmäßig für mehrere Millionen Dollar verkauft. Die Transformation des Viertels (neue Supermärkte, Parks, Kunstinstallationen) hat es sehr begehrenswert gemacht. Infolgedessen hat Kakaʻako in den letzten zehn Jahren eine starke Preissteigerung erlebt und übertrifft weiterhin viele andere Stadtteile sowohl beim Preiswachstum als auch beim Verkaufsvolumen. Das angrenzende Ala Moana, mit etwas älteren Wohnungen und dem Einkaufszentrum, erlebt ebenfalls neues Interesse, insbesondere da die Bahnlinie dort enden wird. Investitionsausblick: Positiv, allerdings hauptsächlich auf den Wohnungsmarkt beschränkt; es ist ein Paradies für wohlhabende Käufer und Investoren, wobei einige Einheiten als Zweitwohnsitz oder als Langzeitmiete für wohlhabende Mieter genutzt werden.
Waikiki: Waikiki ist das touristische Herz Honolulus und ein einzigartiger Wohnungsmarkt. Es gibt eine Mischung aus Condotels, Wohnungswohnungen und hochwertigen Hotelresidenzen (wie das Ritz-Carlton Waikiki). Immobilien in Waikiki entwickelten sich vor der Pandemie gut, da sie Potenzial für Einnahmen aus Ferienvermietungen boten. Mit den neuen Regeln ist Waikiki einer der wenigen Orte, an denen Kurzzeitvermietungen noch legal sind, sodass bestimmte Gebäude (die als Resort ausgewiesen sind) weiterhin Hotspots für Investitionen bleiben. Die Immobilienperformance variiert hier: Luxuswohnungen wie der Trump Tower Waikiki oder das Ritz-Carlton haben ihren Wert stark gehalten (mit internationaler Nachfrage), während einige ältere Walk-up-Apartments stagnierten. Waikikis Anziehungskraft bleibt bestehen – es ist fußläufig zu berühmten Stränden, Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten. Da der Tourismus wieder anzieht, steigen die Renditen für legale Ferienwohnungen hier erneut. Daher bleibt Waikiki ein „Klassiker“ für Investoren, auch wenn potenzielle Käufer genau wissen müssen, welche Gebäude welche Nutzungen erlauben.
Kahala & Diamond Head (Ost-Honolulu): Dies ist Honolulus klassische Luxus-Wohngegend – bekannt für ihre Anwesen am Strand und ruhigen Straßen. Kahala ist insbesondere wie das Beverly Hills von Oʻahu. In den letzten Jahren gab es hier einen Anstieg an Ultra-Luxus-Verkäufen (mit mehreren Transaktionen über 10 Mio. $ und dem Rekordverkauf von 65 Mio. $ im Jahr 2025 hicentral.com, was den Elite-Status wirklich unterstreicht). Der Markt in Kahala ist sehr angebotsbeschränkt; nur eine Handvoll Häuser wechseln jedes Jahr den Besitzer. Die Preise sind auf Rekordniveau (Median oft 2–4 Mio. $ für Häuser nicht am Strand, direkt am Strand leicht 10 Mio. $+). Auch die Gebiete Diamond Head und Black Point gehören zur Spitzenklasse. Diese Viertel entwickeln sich stetig – sie verlieren selten deutlich an Wert, selbst in Abschwüngen, aufgrund ihres Prestiges und ihrer Knappheit. Für Investoren sind dies typischerweise langfristige Anlagen oder Erbschaftskäufe (die Mietrenditen sind niedrig, da man ein 5-Mio.-$-Haus in Kahala nicht für entsprechend hohe Miete vermieten kann, aber Wertsteigerung und Prestige treiben den Wert). Wir klassifizieren sie als Spitzenreiter in Bezug auf Wertbeständigkeit und das Erzielen von Spitzenpreisen, jedoch nicht als „aufstrebend“, da sie bereits etabliert sind.
Hawaiʻi Kai (Ost-Honolulu): Eine vorstädtische Küstengemeinde, Hawaii Kai zählt konstant zu den begehrtesten Wohngegenden für Familien. Gute Schulen, Häuser am Yachthafen und Einkaufsmöglichkeiten machen es bei lokalen Berufstätigen und Militärangehörigen beliebt. Es „performt“ insofern, als das Angebot begrenzt ist (es ist ein fertig geplantes Gebiet) und die Nachfrage konstant bleibt, sodass die Preise stetig steigen. Der Medianpreis für Einfamilienhäuser liegt hier derzeit bei etwa 1,3–1,5 Mio. $, und Reihenhäuser im Bereich von 700.000–1 Mio. $. Investoren schätzen Hawaii Kai für langfristige Mieter (es ist etwas weiter von der Stadt entfernt, daher weniger attraktiv für Touristen, dafür mehr für Einheimische). Es sind keine großen Neubauprojekte geplant (da Hawaii Kai im Wesentlichen fertig bebaut ist), was den bestehenden Immobilienwerten zugutekommt.
Mililani (Zentral-Oʻahu): Mililani, einschließlich Mililani Mauka, ist eine Masterplan-Gemeinde, bekannt für ihr familienfreundliches Flair, gute Schulen und relative Erschwinglichkeit (im Vergleich zu Honolulu selbst). Es ist seit Jahren ein umsatzstarkes Viertel – viele Militärfamilien kaufen oder mieten hier wegen der Nähe zu den Stützpunkten. Der Markt in Mililani ist robust; selbst im Abschwung 2023 verkauften sich Mililani-Häuser gut, wenn sie richtig bepreist waren. Das Gebiet liegt etwas weiter von der Stadt entfernt, bietet aber ein kühleres Klima (Hochland) und vorstädtischen Komfort. Es ist nicht wirklich „aufstrebend“ (es ist seit den 1980ern beliebt), aber es gehört konstant zu den gefragtesten Gegenden Oʻahus. Mit neuen Arbeitszentren wie Konēwai (Betriebszentrum der Honolulu Authority Rail) in der Nähe und der geplanten Bahn (die zweite Phase der Honolulu-Bahn reicht bis fast an den Rand von Mililani bei Leeward Community College/Pearl Highlands mit Park-and-Ride), wird die Anbindung besser. Es ist zu erwarten, dass Mililani weiterhin ein Top-Performer im mittleren Marktsegment bleibt und sowohl für lokale als auch für Festland-Käufer attraktiv ist, die ein „echtes Nachbarschaftsgefühl“ suchen.
Ewa Plain & Kapolei (West Oʻahu): Diese Region ist Oʻahus Wachstumsgrenze. In den letzten zehn Jahren sind zehntausende Menschen wegen neuer Wohnmöglichkeiten hierher gezogen. Kapolei wird insbesondere als Oʻahus „zweite Stadt“ vermarktet, mit eigener Innenstadt, Regierungsbüros, Einkaufszentren und der Bahnlinie. Eine Zeit lang mieden Investoren die Gegend wegen des langen Arbeitswegs in die Stadt, aber mit mehr Arbeitsplätzen und der teilweisen Eröffnung der Bahn ist das Interesse gestiegen. Die Immobilienpreise in Kapolei/Ewa sind niedriger als in Honolulu (Median-Hauspreis ca. 900.000 $ im Jahr 2025 vs. 1,1 Mio. $ auf der ganzen Insel), was es für Erstkäufer und Investoren, die nach neueren Bauten suchen, attraktiv macht. Viertel wie Ocean Pointe, Hoakalei und Kapolei-Mehana haben viele Neubauten und gehören zu den meistverkauften. Ein Hinweis zur Vorsicht: Wie die Bestandsdaten zeigen, gab es in Ewa 2024–25 einen Anstieg an Angeboten hicentral.com, was auf ein gewisses Überangebot hindeutet, da viele ähnliche Häuser gleichzeitig auf den Markt kamen. Langfristig jedoch, da Oʻahus Bevölkerung wächst (oder sich zumindest umverteilt), wird West Oʻahu der Ort sein, an dem das meiste neue Angebot entsteht – es ist also „im Entstehen“, im Sinne davon, immer bedeutender zu werden. Für Investoren können Einfamilienhausvermietungen hier gut mit Familien funktionieren (insbesondere Militärangehörige mit der nahegelegenen Basis bei Schofield und Hickam über H-1/H-2). Außerdem bedeutet Kapoleis wachsender Einzelhandel und möglicherweise ein zukünftiger Universitätscampus (UH West Oʻahu wird ausgebaut), dass es sich zu einer autarken Stadt entwickelt, was die Nachfrage antreiben dürfte.
Kalihi–Palama & Iwilei (Urban Honolulu): Dies sind ältere Viertel westlich der Innenstadt, die historisch Arbeiter- und Industriegebiete waren. Sie sind im Entstehen, da die Stadt große Pläne für sie im Rahmen der transit-orientierten Entwicklung hat (die Bahnlinie verläuft hier mit mehreren Stationen). Es gibt Gespräche über Mischprojekte, bezahlbaren Wohnraum und sogar die Verlegung des Oʻahu Community Correctional Center (des Gefängnisses), um in Kalihi Land für die Entwicklung freizumachen. Einige Entwickler kaufen in diesen Gebieten Grundstücke in der Hoffnung auf einen Aufschwung. Die aktuellen Immobilienwerte sind dort relativ niedrig, sodass es Potenzial für Wertsteigerungen gibt, falls eine Umgestaltung stattfindet. Es ist eine längerfristige Investition, da Infrastrukturverbesserungen nötig sind, aber bis 2030 könnten wir eine deutliche Transformation von Kalihi sehen (ähnlich wie Kakaʻako in den 2010er Jahren).
North Shore & Windward „Lifestyle“-Gebiete: Oʻahus North Shore (Haleʻiwa, Pupukea) und die Windward-Küste (Kailua, Kāneʻohe) bleiben wegen ihres Lebensstils sehr begehrt – Surferstädte und ruhige Gemeinden. Kailua erlebte insbesondere während der Pandemie enorme Preissprünge (Paradies für Remote-Arbeiter). Diese Märkte haben sich etwas abgekühlt (weniger Bieterwettstreite), gehören aber immer noch zu den teuersten auf Oʻahu außerhalb von Honolulu. Der Median-Hauspreis in Kailua liegt regelmäßig über 1,3 Mio. $, und das Angebot bleibt knapp, da keine wirkliche Neubebauung möglich ist (der Widerstand der Gemeinde ist stark). Diese Gebiete sind „Top-Performer“ in Bezug auf langfristige Attraktivität – Immobilien halten ihren Wert und steigen oft nur. Sie sind nicht „im Entstehen“ (sie waren schon immer erstklassig), aber sie sind erwähnenswert, da sie oft die allgemeinen Markttrends übertreffen (Kailuas Preiswachstum lag in vielen der letzten Jahre über dem Durchschnitt von Honolulu).

Abschließend lässt sich sagen, dass Honolulus Immobiliengewinner sowohl die neuen urbanen Hotspots (Kakaʻako) als auch die etablierten Luxus- und Familienstandorte (Kahala, Mililani usw.) umfassen. Für jemanden, der investieren oder umziehen möchte, reicht die Auswahl von ultramodernen Eigentumswohnungen bis hin zu Vorstadthäusern, jeweils mit unterschiedlichen Risiko-/Ertragsprofilen. Es ist auch offensichtlich, dass Verkehrs- und Entwicklungspläne bestimmte Stadtteile (an die Bahn angebundene Gebiete, Gemeinden in West Oʻahu) als die nächsten Beobachtungsorte aufwerten. Ein Auge auf die Infrastruktur (wie Bahn, neue Autobahnen) und darauf zu haben, wo Regierung oder Entwickler ihre Bemühungen konzentrieren, kann Hinweise auf die „aufstrebenden“ Stadtteile von morgen geben.

Expertenprognosen und -vorhersagen bis 2030

Was erwartet Honolulus Immobilienmarkt in der Zukunft? Prognosen für den Rest der 2020er Jahre deuten auf eine Phase moderaten Wachstums hin, gestützt durch das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in Hawaii. Hier sind einige wichtige Prognosen und Erwartungen von Experten:

Entwicklung der Immobilienpreise: Nach dem rasanten Anstieg zu Beginn der 2020er Jahre (und einer kurzen Korrektur 2023) wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Honolulu bis 2030 in einem moderaten Tempo wachsen. Mehrere Immobilienanalysten prognostizieren, dass die mittleren Hauspreise auf Oʻahu in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts um etwa 1 % bis 3 % pro Jahr steigen werden luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Damit würde der mittlere Preis für Einfamilienhäuser im Honolulu County bis 2030 irgendwo bei 1,3–1,4 Mio. $ liegen (von ~1,1 Mio. $ im Jahr 2025), und die Medianpreise für Eigentumswohnungen vielleicht bei 550.000–600.000 $ (von 515.000 $ im Jahr 2024 hicentral.com). Dies sind natürlich Schätzungen – die tatsächlichen Ergebnisse hängen von den Zinssätzen und wirtschaftlichen Kräften ab – aber der Konsens ist langsames Wachstum statt eines weiteren Booms. Ein Grund: Die Zinssätze werden voraussichtlich nicht auf das extrem niedrige Niveau zurückkehren, das den Anstieg 2021 befeuerte, sodass die Kaufkraft der Käufer gedämpft bleibt. Allerdings wirken begrenztes Angebot und hohe Baukosten als Preissockel. Selbst wenn die Nachfrage nachlässt, verhindert Hawaiis Wohnungsknappheit ein Überangebot. Tatsächlich prognostiziert das Hawaii Department of Business, Economic Development & Tourism (DBEDT), dass Honolulu County bis 2035 etwa 13.500 bis 24.000 neue Wohneinheiten benötigt (je nach Bevölkerungsentwicklung), um die Nachfrage zu decken files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Das entspricht etwa 1.300–2.400 Einheiten pro Jahr, die benötigt werden – ein Bautempo, das wir historisch gesehen kaum erreichen. Dieser Mangel deutet darauf hin, dass Wohnraum knapp bleibt und die Werte stützt.
Miet- und Renditeausblick: Die Mietpreise in Honolulu werden voraussichtlich weiterhin allmählich steigen, insbesondere wenn der Immobilienkauf für viele unerschwinglich bleibt. Bis 2030 könnte eine Einzimmerwohnung, die derzeit für 2.300 $ vermietet wird, für 2.700–2.800 $ vermietet werden (bei einer jährlichen Steigerung von etwa 2 %). Zwar ist das kein großer Sprung, aber es verschärft das Problem der Bezahlbarkeit. Die Honolulu Board of Realtors und UHERO erwarten, dass die Leerstandsquoten niedrig bleiben und jedes neue Angebot (durch ADUs oder neue Mietwohnungen) von der aufgestauten Nachfrage absorbiert wird. Aus Investorensicht sollten Mietobjekte also weiterhin stabile Einnahmen bieten und möglicherweise etwas bessere Kapitalisierungsraten, wenn man zu heutigen Preisen kauft und einen Zinssatz sichert (sollten die Zinsen in ein paar Jahren stabilisieren oder sinken, könnte eine Refinanzierung den Cashflow verbessern). Ein weiterer Faktor: Bis 2030 wird die große Millennial-Kohorte stärker im Familiengründungsalter sein, was die Haushaltsbildung erhöhen könnte (gut für die Wohnungsnachfrage) – wenn auch teilweise durch abwandernde lokale Millennials wegen der hohen Kosten ausgeglichen. Insgesamt wird das Mietwachstum mindestens mit der Inflation Schritt halten, wenn nicht sogar etwas darüber liegen, und Honolulu wird voraussichtlich weiterhin zu den fünf teuersten Mietmärkten der USA gehören.
Prognosen für den Gewerbesektor: Die Nachfrage nach Büroflächen wird voraussichtlich stabil bleiben oder leicht zurückgehen, da hybrides Arbeiten weiterhin Bestand hat. Colliers prognostiziert, dass die Leerstandsquote für Büros in Honolulu in den kommenden Jahren im niedrigen bis mittleren zweistelligen Bereich liegen könnte – deutlich besser als in Städten auf dem Festland, aber auch nicht dramatisch sinkend. Es könnte ein Gleichgewicht entstehen, indem einige ältere Gebäude für Umnutzungen vom Markt genommen werden und Unternehmen ihre Flächen optimieren. Einzelhandelsimmobilien sollten stark bleiben, solange der Tourismus und die lokalen Konsumausgaben gesund bleiben. Die Einzelhandelsmieten in Hawaii könnten moderat steigen und die Leerstandsquote bis 2030 niedrig bleiben (~5 % oder weniger), sofern keine schwere Rezession eintritt. Die Einzelhandelsentwicklung wird sich hauptsächlich auf Nachbarschaftszentren in Wachstumsgebieten (West Oʻahu, eventuell neue Einzelhandelsflächen in TOD-Projekten) konzentrieren. Industrieflächen sind nahezu ausgelastet – selbst bis 2030 wird die Leerstandsquote extrem niedrig bleiben, sofern kein neuer Industriepark entwickelt wird (was politischen Willen zur Umwidmung von Flächen erfordern würde). Daher werden die Mieten für Industrieflächen bis 2030 voraussichtlich deutlich höher sein (Inflation plus Knappheit könnten sie leicht 20–30 % über das heutige Niveau treiben). Für Hotels ist die Prognose optimistisch: Bis 2030 wird erwartet, dass sich der Tourismus in Hawaii vollständig erholt und sogar über die Rekordwerte von 2019 hinaus wächst. Die offizielle Prognose des Bundesstaates erwartet, dass die Besucherzahlen jedes Jahr um einige Prozent steigen und später im Jahrzehnt jährlich über 10 Millionen liegen werden. Das wird die Hotelauslastung hoch halten und möglicherweise neue Hotelprojekte (oder Erweiterungen bestehender) rechtfertigen. Die Hotelwerte sollten entsprechend steigen, insbesondere da institutionelle Investoren Freizeitdestinationen wie Hawaii zunehmend als stabile Anlagen betrachten.
Anlegersentiment: Eine Umfrage unter lokalen Immobilienexperten und dem Pacific Asia Center for Entrepreneurship zeigt einen allgemeinen Optimismus, dass Immobilien in Hawaii die Inflation übertreffen werden, aber kein wachstumsstarkes Blasenverhalten in den nächsten 5 Jahren zeigen werden. Die Wirtschaft Hawaiis befindet sich auf einem moderaten Wachstumskurs (~1,5–2 % BIP-Wachstum) brevitas.com, was den Immobilienmarkt unterstützt, aber nicht auf eine Überhitzung hindeutet. Ein Crash wird nicht erwartet – insbesondere sind die Faktoren, die oft Crashes vorausgehen (Überangebot, spekulative Verschuldung usw.), derzeit in Hawaii weitgehend nicht vorhanden. Die Kreditvergabestandards bleiben solide und die Bautätigkeit ist eingeschränkt. Außerdem haben viele Eigentümer niedrige Hypothekenzinsen festgeschrieben, sodass sie nicht zum Verkauf gezwungen sind. Man könnte ein Szenario eines Plateaus sehen, falls die Zinsen hoch bleiben: Die Verkäufe verlangsamen sich und die Preise stagnieren für einige Jahre (wie es möglicherweise 2018–2019 der Fall war). Aber deutliche Preisrückgänge scheinen unwahrscheinlich, es sei denn, es kommt zu einem schweren externen Schock (z. B. eine geopolitische Krise, die den Reiseverkehr stoppt, oder ein starker Zinsanstieg, der alles Erwartete übertrifft).
Historische Perspektive: Historisch gesehen bewegt sich der Immobilienmarkt in Hawaii in Zyklen, die grob parallel zu denen der USA verlaufen, jedoch mit milderen Ausschlägen (abgesehen vom Platzen der Japan-Blase in den 1990er Jahren, das zu einer zehnjährigen Flaute in Hawaii führte). Nach der globalen Finanzkrise 2008 sanken die Preise in Honolulu beispielsweise nur um etwa 10–15 % und erholten sich bis 2013, während viele US-Märkte um über 30 % fielen. In den 1990er Jahren gab es in Hawaii einen längeren Abschwung (~1991–2000 stagnierende Werte) aufgrund des Rückzugs japanischer Investitionen. Könnte bis 2030 etwas Ähnliches passieren? Der Einfluss Japans ist heute geringer, und die Nachfrage vom US-Festland ist entscheidender. Es sei denn, wir erleben einen starken langfristigen Rückgang der Attraktivität (was nur passieren könnte, wenn z. B. der Klimawandel die Inseln stark beeinträchtigt oder wenn Remote-Arbeit den Wunsch nach Zweitwohnsitzen hier drastisch verringert), sollte der Immobilienmarkt in Honolulu drastische Schwankungen vermeiden. Wenn überhaupt, könnten Klima und Nachhaltigkeit bis 2030 zunehmend in die Bewertung einfließen: Immobilien in sicheren Zonen (erhöht, außerhalb von Überschwemmungsgebieten) könnten gegenüber solchen in gefährdeten Küstenbereichen einen Aufschlag erzielen, da das Bewusstsein wächst. Aber diese Effekte werden wahrscheinlich allmählich eintreten.
Bevölkerung & Wohnungsnachfrage: Die Bevölkerungsprognosen für Hawaii sind relativ stabil – der Bundesstaat liegt seit etwa 5 Jahren bei 1,42–1,45 Millionen Menschen. Die Prognose des DBEDT deutet auf ein langsames Wachstum in Zukunft hin (vielleicht bis ~1,5 Millionen landesweit bis 2030, hauptsächlich auf Oʻahu) brevitas.com. Selbst bei stabiler Bevölkerung hat Hawaii ein Defizit an Wohneinheiten, da die Haushaltsgrößen schrumpfen und viele junge Erwachsene aus Mangel an Wohnraum bei den Eltern leben. Daher schafft selbst eine stabile Bevölkerung neue Wohnungsnachfrage (durch Haushaltsgründungen). Die Wohnungsbedarfsstudie für 2025–2035 zeigt, dass Honolulu im Durchschnitt 1.874 neue Einheiten pro Jahr benötigt (Mittelwert der Szenarien) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, was über dem liegt, was derzeit gebaut wird. Wenn politische Maßnahmen den Wohnungsbau steigern (angenommen, wir bauen 1.500 Einheiten/Jahr statt derzeit ~1.000), könnte das den Preisdruck langsam verringern. Wenn nicht, bleibt der Druck bestehen. Das wahrscheinlichste Szenario liegt irgendwo dazwischen – ein gewisser Anstieg der Wohnungsproduktion dank neuer Gesetze, aber keine Flut. Daher erwarten wir, dass Honolulu im Jahr 2030 immer noch ein hochpreisiger, angebotsbeschränkter Markt sein wird, hoffentlich jedoch mit etwas mehr Angebot und Auswahl als heute.

Fazit: Bis 2030 prognostizieren Experten für den Immobilienmarkt in Honolulu anhaltende Stabilität und allmähliches Wachstum. Es ist ein Markt, der sich durch Widerstandsfähigkeit auszeichnet – gestützt durch begrenztes Land und weltweite Attraktivität. Auch wenn wir keine zweistelligen jährlichen Zuwächse wie Anfang 2022 sehen werden, können Eigentümer vernünftigerweise erwarten, dass ihre Immobilien im Laufe der Zeit moderat an Wert gewinnen, und Investoren können mit einer konstanten Nachfrage nach Miet- und Gewerbeflächen rechnen. Für die Politik besteht die Herausforderung darin, dieses Wachstum so zu steuern, dass es den Bewohnern zugutekommt (mehr bezahlbarer Wohnraum) und gleichzeitig die Stärke des Marktes erhalten bleibt. Wenn sich die aktuellen Trends fortsetzen, wird Honolulu im Jahr 2030 weiterhin einer der begehrtesten (und teuersten) Wohnorte des Landes sein, wobei die Immobilienwerte die besondere Inselwirtschaft und den Lebensstil widerspiegeln. Wie ein lokaler Ökonom sagte: Hawaiis Immobilienmarkt ist keine Achterbahn – er gleicht eher einem stetigen Aufstieg auf den Diamond Head: manchmal steil, manchmal flach, aber immer mit einem soliden Fundament darunter. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Quellen:

Honolulu Board of REALTORS® – Monatliche Marktberichte (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
Honolulu Board of REALTORS® – Historische Verkaufsdaten hicentral.com hicentral.com
Zillow Research – Statistiken zum Wohnungsmarkt in Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
Hawaiʻi Amt für Wirtschaft, Entwicklung & Tourismus (DBEDT) – Tourismus- & Wohnungsberichte dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
Hawaiʻi Public Radio – Interview zum Büromarkt, Colliers (Aug 2025) hawaiipublicradio.org
Colliers & CBRE – Oʻahu Gewerbeimmobilien-Marktüberblick (2024) colliers.com brevitas.com
Brevitas Hawaii Gewerbeimmobilien-Ausblick (2025) brevitas.com brevitas.com
Agenturvermietungen – Prognosen für den Mietmarkt in Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
Hawaiʻi Appleseed – Legislatives Update zu bezahlbarem Wohnraum (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
Luxury Big Island (Harold Clarke) – Prognose für den Wohnungsmarkt in Hawaii 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Immobilienmarkt Honolulu 2025: Rekordpreise, neue Entwicklungen und Prognosen für 2030

Wichtige Fakten und Zahlen

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025

Trends bei Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Gastgewerbe)

Büromarkt: Steigende Auslastung, Umnutzung

Einzelhandel & Industrie: Geringe Einzelhandelsleerstände, boomende Industriedynamik

Gastgewerbe & Hotelimmobilien: Tourismus belebt sich wieder

Überblick Mietmarkt

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Roman Bednarski

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