Kluczowe fakty i liczby
- Ceny domów blisko rekordowych poziomów: Mediana ceny domu jednorodzinnego na Oʻahu osiągnęła około 1,1 mln dolarów na początku 2025 roku, wzrost o ~5% rok do roku hicentral.com. Mediana cen mieszkań utrzymała się na poziomie około 500 000 dolarów hicentral.com po gwałtownych wzrostach podczas pandemii. Ceny spadły w 2023 roku (mediana domów jednorodzinnych spadła o ~5%), ale odbiły w 2024 roku hicentral.com, co odzwierciedla utrzymujący się popyt.
- Zmiany w sprzedaży i podaży: Liczba sprzedanych domów spadła w związku z wyższymi stopami procentowymi – sprzedaż domów jednorodzinnych w marcu 2025 roku była o ~10% niższa niż rok wcześniej hicentral.com – ale liczba aktywnych ofert gwałtownie wzrosła. Podaż mieszkań na Oʻahu wzrosła o 33% (domy) i 54% (mieszkania) rok do roku do marca 2025 hicentral.com hicentral.com, dając kupującym więcej opcji i studząc gorącą konkurencję z lat 2021–2022. Mediana liczby dni na rynku dla domów wydłużyła się do około 2 tygodni (15 dni) w porównaniu do poniżej 1 tygodnia w szczytowym okresie hicentral.com.
- Czynsze na rekordowych poziomach: Mediana czynszu na Oʻahu wynosi około 2 500 dolarów miesięcznie pod koniec 2024 roku agencyhawaii.com, a średni czynsz w Honolulu to około 2 900 dolarów (wszystkie metraże) w połowie 2025 roku zillow.com zillow.com. Czynsze ustabilizowały się z 2–4% rocznymi wzrostami w popularnych dzielnicach, takich jak Kakaʻako i Ala Moana agencyhawaii.com. Popyt na wynajem pozostaje wysoki, ponieważ wysokie ceny domów i stopy kredytowe skłaniają mieszkańców do wynajmu, utrzymując niski poziom pustostanów na Oʻahu (około 5–6%) w 2025 roku.
- Rynek biurowy się odbudowuje: Wskaźnik pustostanów biurowych w Honolulu poprawił się do około 12–13% w 2025 roku hawaiipublicradio.org – to znacznie lepszy wynik niż w miastach kontynentalnych, takich jak San Francisco (ponad 30% pustych powierzchni). Dwa kolejne kwartały dodatniej absorpcji odnotowano do końca 2024 roku, co obniżyło poziom pustostanów do najniższego poziomu od ponad 3 lat (~12,7%) instagram.com. Właściciele budynków w centrum miasta wypełniają wolne powierzchnie nowymi funkcjami, a Honolulu zajmuje 2. miejsce w kraju pod względem planowanych konwersji biur na mieszkania hawaiipublicradio.org, co wskazuje na działania adaptacyjne mające na celu rozwiązanie problemu zarówno pustych biur, jak i potrzeb mieszkaniowych.
- Siła sektora handlowego i przemysłowego: Nieruchomości handlowe są stabilne, z niskim poziomem pustostanów (~5%) brevitas.com, wspierane przez odbudowujący się ruch turystyczny i stabilne wydatki lokalne. W 2024 roku ruch pieszy w witrynach Waikiki zbliżył się do poziomów sprzed pandemii brevitas.com, co pomaga luksusowym sklepom i restauracjom. Handel na przedmieściach rozwija się w obszarach wzrostu, takich jak West Oʻahu (Kapolei/Ewa), podążając za rozwojem mieszkaniowym brevitas.com. Nieruchomości przemysłowe pozostają skrajnie ograniczone – wskaźnik pustostanów w magazynach na Oʻahu utrzymywał się na poziomie około 1% pod koniec 2024 roku rebusinessonline.com – przy silnym popycie i praktycznie braku wolnej powierzchni.
- Odbudowa turystyki i hotelarstwa: Obłożenie hoteli w Honolulu wzrosło z powrotem do poziomu około 70% brevitas.com brevitas.com (średnio ~76% w całym stanie w 2024 roku), co wciąż jest o kilka punktów procentowych poniżej szczytu sprzed 2019 roku (~80%). Rekordowe ceny pokoi napędzają przychody: średnie stawki dzienne (ADR) w całym stanie w 2024 roku były o ~30% wyższe niż w 2019 roku (około 360 USD/noc) brevitas.com, co podniosło całkowite przychody hoteli do około 5,5 miliarda dolarów – na poziomie z 2019 roku po uwzględnieniu inflacji brevitas.com. Hotele w Waikiki cieszą się dużym popytem ze strony krajowych turystów, choć odbudowa turystyki japońskiej (kluczowej dla hoteli z wyższej półki i luksusowych apartamentów) postępuje stopniowo.
- Nowe inwestycje zmieniające panoramę miasta: Dziesiątki nowych wieżowców mieszkalnych są w trakcie budowy lub niedawno ukończone, zwłaszcza w miejskim Honolulu. Dzielnica Kakaʻako/Ala Moana przeżywa boom luksusowych wysokościowców, takich jak Victoria Place (ukończony w 2024), The Park Ward Village (zakończenie w 2025), Kalae (w budowie na terenie dawnego Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group) oraz Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Projekty te dodadzą tysiące ekskluzywnych mieszkań do 2026–2027 roku, przekształcając panoramę Honolulu. Na zachodzie Oʻahu, zaplanowane osiedla (Ho‘opili, Koa Ridge) oraz drugie „miasto” w Kapolei dostarczają nowe domy jednorodzinne, szeregowce, a nawet kampus Uniwersytetu Hawajskiego, przesuwając rozwój na zawietrzną stronę wyspy.
- Zmiany w polityce na rzecz zwiększenia podaży mieszkań: Rząd Hawajów walczy z kryzysem mieszkaniowym, wprowadzając nowe ustawy i zachęty. W 2024 roku stan uchwalił SB 3202, pozwalającą na budowę do dwóch dodatkowych jednostek mieszkalnych (ADU) na każdej działce w całym stanie oraz HB 2090, umożliwiającą przekształcanie nieruchomości komercyjnych na cele mieszkaniowe hiappleseed.org – to duże kroki w kierunku zwiększenia zasobów mieszkaniowych. Rada miejska Honolulu przyjęła Ustawę 3 (2024), oferującą ulgi podatkowe i zwolnienia z opłat w celu pobudzenia rozwoju przystępnych cenowo mieszkań na wynajem sachihawaii.com. Wprowadzono również surowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego (minimum 90 dni wynajmu w dzielnicach mieszkalnych), co spowodowało powrót wielu mieszkań wakacyjnych na rynek najmu długoterminowego. Podatek od „pustych domów” na niewykorzystywane nieruchomości inwestycyjne jest obecnie przedmiotem debaty honolulucitycouncil.org, aby ograniczyć spekulacyjne przetrzymywanie i udostępnić więcej mieszkań lokalnym mieszkańcom.
- Popularne i rozwijające się dzielnice: Kakaʻako to najszybciej rozwijający się rynek luksusowych apartamentów w Honolulu, przyciągający inwestorów i zamożnych nabywców nowoczesnymi wieżowcami, widokami na ocean i bliskością centrum. Waikiki pozostaje gorącym punktem dla apartamentów (i dochodów z wynajmu turystom, tam gdzie jest to dozwolone). Ekskluzywne dzielnice, takie jak Kahala i Diamond Head, cieszą się nieustającym popytem (rekordowa sprzedaż za 65,75 mln dolarów została sfinalizowana w Kāhala w 2025 roku hicentral.com), co potwierdza ich status „blue-chip”. Rodzinne przedmieścia, takie jak Mililani (Centralne Oʻahu) i Hawaii Kai (Wschodnie Honolulu), są niezmiennie popularne ze względu na szkoły i styl życia. Po zachodniej stronie, Kapolei/Ewa Beach stają się nowymi centrami rozwoju – oferując nowoczesne domy, sklepy (centrum handlowe Ka Makana Aliʻi) i przyszłe połączenie kolejowe – tysiące nowych domów przyciągają zarówno lokalne rodziny, jak i inwestorów.
- Prognozy do 2030 r. – Umiarkowany wzrost, brak załamania: Eksperci przewidują stabilny, ale wolniejszy wzrost na rynku nieruchomości w Honolulu w ciągu najbliższych 5+ lat. Ograniczona podaż i niezmienna atrakcyjność Hawajów mają wspierać wzrost cen domów na poziomie ok. 1–3% rocznie na Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, o ile nie wystąpią poważne wstrząsy gospodarcze. University of Hawaiʻi Economic Research Organization (UHERO) zauważa, że choć wysokie stopy procentowe w latach 2024–25 ostudziły wolumen sprzedaży, wartości nieruchomości pozostają wysokie ze względu na utrzymujący się popyt luxurybigisland.com. Do 2030 r. mediana wartości domów na Oʻahu może zbliżyć się do poziomu 800 000 dolarów (wzrost z ok. 756 000 dolarów w 2025 r. zillow.com zillow.com) przy tych umiarkowanych trendach wzrostowych. Co ważne, nie prognozuje się znaczącego załamania ani „krachu” – unikalne ograniczenia podaży i atrakcyjność Hawajów sprawiają, że załamanie na wzór 2008 r. jest mało prawdopodobne luxurybigisland.com. Główne ryzyka to czynniki zewnętrzne: recesja w USA, globalne wydarzenia geopolityczne lub gwałtowny wzrost poziomu mórz. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Honolulu pozostanie odporny, a cykliczne spowolnienie w połowie lat 2020. ustąpi miejsca umiarkowanemu wzrostowi w miarę zbliżania się do 2030 r.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Ceny i popyt: Rynek mieszkaniowy w Honolulu wszedł w 2025 rok przy rekordowych poziomach cen. Honolulu Board of REALTORS® podała, że mediana ceny domu jednorodzinnego na Oʻahu wyniosła w marcu 2025 roku 1 160 000 USD, co oznacza wzrost o 5,5% rok do roku hicentral.com hicentral.com. To oznacza odbicie po 2023 roku, kiedy mediany na krótko spadły (spadek o około 5% w 2023 roku do 1,05 mln USD) po gorączkowym boomie z czasów pandemii hicentral.com. Ceny mieszkań były bardziej stabilne – mediana ceny mieszkania wyniosła 500 000 USD na początku 2025 roku, praktycznie bez zmian w porównaniu z rokiem poprzednim hicentral.com. Średnie ceny mieszkań wzrosły jednak o około 6% rok do roku hicentral.com, co wskazuje na siłę sprzedaży w segmencie wyższym. Ogólnie rzecz biorąc, wartości nieruchomości pozostają blisko historycznych maksimów, wspierane przez niską podaż i utrzymujący się popyt, zwłaszcza ze strony lokalnych kupujących zmieniających domy oraz nabywców spoza wyspy przyciąganych stylem życia na Hawajach.
Wolumen sprzedaży i zapasy: Wolumen sprzedaży domów ochłodził się po szaleństwie lat 2021–2022. Rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych (utrzymujące się na poziomie ~6–7% w latach 2024–25) wykluczyły część kupujących, co spowodowało spadek sprzedaży domów jednorodzinnych o około 10% rok do roku na początku 2025 roku hicentral.com. Rok 2023 był szczególnie powolny – łączna liczba transakcji mieszkaniowych spadła o ponad 25% w porównaniu do 2022 roku hicentral.com, ponieważ wielu kupujących wstrzymało się z zakupem w obliczu podwyżek stóp procentowych. Jednak w 2024 roku pojawiły się oznaki stabilizacji: sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o około 9% w skali roku hicentral.com, mimo że sprzedaż mieszkań nieznacznie spadła. Kluczową zmianą jest podaż mieszkań – po latach chronicznie niskiej dostępności, liczba ofert zaczęła rosnąć. W marcu 2025 roku na Oʻahu było 773 aktywnych ofert domów jednorodzinnych i 2 302 ofert mieszkań, co oznacza wzrost o 33% i 54% rok do roku odpowiednio hicentral.com. Nowe oferty pojawiają się na rynku znacznie szybciej (np. +30% r/r dla domów w marcu) hicentral.com. Ten wzrost podaży daje kupującym więcej swobody i zakończył szaleńcze wojny licytacyjne z czasów pandemii. Około 73% nowych ofert pozostało niesprzedanych na koniec miesiąca (w porównaniu do zaledwie 58% rok wcześniej) hicentral.com hicentral.com, co oznacza, że nieruchomości nie znikają z rynku tak szybko. Rzeczywiście, mediana dni na rynku dla domów jednorodzinnych wzrosła do 15 dni (zaledwie 8–10 dni w szczycie boomu), podczas gdy mieszkania sprzedają się w około 40 dni (wzrost z ~30 dni rok wcześniej) hicentral.com. Popyt kupujących, choć słabszy, wciąż istnieje – odpowiednio wycenione domy w atrakcyjnych dzielnicach nadal otrzymują wiele ofert, ale sprzedający muszą być teraz bardziej realistyczni w wycenie i negocjacjach hicentral.com. Rynek w 2025 roku można określić jako zrównoważony lub lekko sprzyjający kupującym, co stanowi zmianę w stosunku do silnego rynku sprzedającego z poprzednich lat.
Różnice regionalne: W obrębie Honolulu (Oʻahu) trendy rynkowe różnią się w zależności od regionu i segmentu cenowego. Dzielnice z wyższej półki (Kahala, Diamond Head, Lanikai) odnotowały mniej transakcji, ale ceny pozostały odporne – w jednym z głośnych przypadków nadmorska posiadłość w Kahala została sprzedana za 65,75 mln dolarów w I kwartale 2025 roku hicentral.com, co podniosło średnie wskaźniki cenowe. Dla kontrastu, niektóre obszary z segmentu podstawowego i średniego doświadczyły bardziej zauważalnego spowolnienia. Na przykład ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – gdzie w ostatnich latach powstało wiele nowych domów – odnotowała wzrost oferty o około 74% (do 144 aktywnych ogłoszeń) na początku 2025 roku hicentral.com, gdy więcej sprzedających konkurowało o mniejszą liczbę kupujących. Centralne Oʻahu (Mililani/Wahiawā) również odnotowało podwojenie liczby ogłoszeń hicentral.com. Obszary te prowadziły we wzroście cen podczas pandemii (popyt napędzali pracownicy zdalni i rodziny wojskowe), ale obecnie wracają do normy, gdy podaż dogania popyt. Tymczasem Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) i East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) pozostają bardzo pożądane; ograniczona nowa podaż utrzymuje tamtejsze rynki wciąż napięte, a zadbane domy nadal sprzedają się szybko. Rynki mieszkań (condo) różnią się od miejskich po kurortowe: mieszkania w Downtown i Kakaʻako korzystają na powrocie profesjonalistów do biur i zainteresowaniu nowymi projektami, podczas gdy starsze mieszkania z prawem użytkowania wieczystego lub te w drugorzędnych lokalizacjach mogą czekać na sprzedaż dłużej. Rynek mieszkań w Waikiki jest w fazie zmian z powodu regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego – wiele lokali, które były wynajmowane turystom, jest teraz wystawionych na sprzedaż lub wynajem długoterminowy, co obniża ceny w niektórych starszych budynkach, nawet jeśli luksusowe nieruchomości utrzymują wartość. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy w Honolulu w 2025 roku jest spokojniejszy i bardziej zrównoważony niż szaleństwo sprzed 2–3 lat, ale popyt pozostaje zasadniczo silny, a długoterminowy niedobór ziemi sprawia, że dobrze położone nieruchomości nadal osiągają wysokie ceny.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, hotelarstwo)
Rynek biurowy: Rosnące obłożenie, adaptacja budynków
Sektor biurowy w Honolulu radzi sobie z okresem po pandemii lepiej niż wiele miast w USA. Na połowę 2025 roku, wskaźnik pustostanów biurowych na całej wyspie wynosi około 13,5% hawaiipublicradio.org, spadek w porównaniu do szczytów pandemii i znacznie poniżej poziomów pustostanów w miastach skoncentrowanych na technologii na kontynencie (dla porównania, wskaźnik pustostanów w San Francisco przekracza 30%). W rzeczywistości, rynek biurowy Oʻahu odnotowywał dodatnie saldo najmu netto przez kilka kwartałów do końca 2024 roku, co doprowadziło do 12,73% w IV kwartale 2024 roku – najniższego poziomu od ponad trzech lat colliers.com instagram.com. Ta poprawa wynika częściowo z powrotu pracowników do biur (przynajmniej w niepełnym wymiarze godzin) oraz z wynajmowania zmniejszonych powierzchni przez mniejsze lokalne firmy lub agencje rządowe. Średnie stawki ofertowe czynszu za powierzchnię biurową w Honolulu nieznacznie wzrosły w 2025 roku, a właściciele zgłaszają ustabilizowanie się poziomu wynajmu w najlepszych budynkach. Na przykład, wieżowce klasy A w CBD (Central Business District) i Kakaʻako utrzymują wysoki poziom wynajmu, podczas gdy starsze budynki klasy B nadal borykają się z wyższym poziomem pustostanów i niższymi czynszami.Zauważalnym trendem jest adaptacyjne ponowne wykorzystanie starzejących się nieruchomości biurowych. Honolulu ma drugi najwyższy w kraju wskaźnik planowanych konwersji biur na mieszkania hawaiipublicradio.org, ponieważ interesariusze dążą do przekształcania niewykorzystanych budynków komercyjnych w bardzo potrzebne lokale mieszkalne. Kilka biurowców w centrum miasta jest ocenianych pod kątem przekształcenia na apartamenty lub obiekty wielofunkcyjne (jednym z przykładów jest potencjalna modernizacja historycznie niedostatecznie wykorzystywanego Finance Factors Center). Jest to zgodne z nowym ustawodawstwem stanowym (HB 2090, 2024), które pozwala na wykorzystywanie nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym na cele mieszkaniowe hiappleseed.org. Chociaż nie wszystkie budynki biurowe nadają się do konwersji, ta inicjatywa może stopniowo zmniejszać pustostany i zwiększać liczbę mieszkań w centrum miasta. Dodatkowo, Downtown Business Improvement District oraz działania rewitalizacyjne są w toku hawaiipublicradio.org, mając na celu ożywienie dzielnicy finansowej Honolulu. Miejscy planiści i prywatni deweloperzy współpracują nad pomysłami – od poprawy wyglądu ulic po potencjalne wprowadzenie loftów mieszkalnych w dawnych przestrzeniach biurowych. Ogólnie rzecz biorąc, rynek biurowy w Honolulu w 2025 roku jest stabilny – i można argumentować, że zdrowszy niż w wielu innych miastach – z pustostanami na poziomie niskich kilkunastu procent oraz strategią nastawioną na przyszłość, mającą na celu przekształcenie nadwyżki powierzchni biurowej. Minusy są takie, że najemcy wciąż mają duży wybór, więc właściciele muszą oferować zachęty (ulepszenia dla najemców, ulgi parkingowe), aby zabezpieczyć umowy najmu, a starsze budynki bez modernizacji mogą nadal pozostawać w tyle. Jednak w porównaniu z centrami miejskimi na kontynencie, perspektywy biurowe Honolulu są ostrożnie optymistyczne, wspierane przez zdywersyfikowaną gospodarkę (w tym najemców rządowych i wojskowych) oraz stosunkowo niewielką liczbę nowych inwestycji biurowych w przygotowaniu, które mogłyby konkurować z istniejącymi zasobami.
Handel detaliczny i przemysł: Niskie pustostany w handlu, boom na rynku przemysłowym
Rynek nieruchomości handlowych w Honolulu okazał się odporny w latach 2024–25, wspierany przez odbudowujący się ruch turystyczny i stabilną lokalną konsumpcję. Na całej wyspie wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym wynosi około 5% – to bardzo niski poziom w porównaniu do średniej krajowej – i pozostawał praktycznie niezmieniony pod koniec 2024 roku brevitas.com. W słynnym na całym świecie Waikiki ruch pieszy gwałtownie wzrósł, gdy liczba odwiedzających w latach 2023–2025 zbliżyła się do poziomów sprzed pandemii, co przyniosło korzyści hotelom, restauracjom i sklepom obsługującym turystów brevitas.com. Najlepsze lokalizacje handlowe w Waikiki (Kalākaua Ave.) i Ala Moana Center (największe otwarte centrum handlowe w USA) ponownie osiągają najwyższe czynsze, ponieważ marki luksusowe i sprzedawcy związani z turystyką odnotowują wzrost sprzedaży. Wydatki turystów na zakupy osiągnęły rekordowe poziomy (wydatki odwiedzających wzrosły o ok. 6,5% w I kwartale 2025 r. w porównaniu z rokiem poprzednim dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), co przekłada się na duży popyt na powierzchnie handlowe w turystycznych centrach. Tymczasem handel detaliczny w dzielnicach i na przedmieściach również radzi sobie dobrze – centra handlowe w rozwijających się społecznościach, takich jak Kapolei, Ewa Beach i Mililani, są rozbudowywane lub w pełni wynajęte, dzięki wzrostowi liczby mieszkańców w tych rejonach brevitas.com. Deweloperzy dodali centra handlowe z supermarketami jako głównymi najemcami oraz projekty wielofunkcyjne na zachodzie Oʻahu, aby obsłużyć napływ nowych mieszkańców. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Honolulu stopniowo rosną, a nowa zabudowa jest ograniczona (ze względu na wysokie koszty i niedobór gruntów), co sprawia, że sektor handlowy jest w dużej mierze korzystny dla właścicieli nieruchomości w najlepszych lokalizacjach. Wyzwania dla handlu detalicznego dotyczą głównie drugorzędnych korytarzy handlowych i starszych budynków komercyjnych, z których część boryka się z wysokimi kosztami utrzymania i konkurencją ze strony e-commerce. Jednak ogólnie rzecz biorąc, rynek handlu detalicznego w Honolulu jest stabilny, a powrót turystyki ożywił zarówno handel w rejonach turystycznych, jak i całą gospodarkę.
Po stronie przemysłowej, Oʻahu nadal posiada jeden z najbardziej napiętych rynków nieruchomości przemysłowych w kraju. Przy ograniczonej ilości terenów przemysłowych (głównie wokół portu w Honolulu, lotniska i Campbell Industrial Park), wskaźniki pustostanów utrzymują się poniżej 2% od lat. Nawet pod koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów przemysłowych wynosił około 0,9% colliers.com, ledwo wzrastając z rekordowo niskich poziomów, mimo pojawienia się kilku nowych magazynów. Popyt na powierzchnie magazynowe, dystrybucyjne i logistyczne pozostaje intensywny, napędzany przez wszystko – od firm budowlanych po dystrybutorów e-commerce potrzebujących lokalnych obiektów. Czynsze za jednostki przemysłowe stale rosną, a najemcy często muszą przedłużać umowy najmu wcześniej lub liczyć się z brakiem dostępnych alternatyw. Nowe inwestycje przemysłowe są niezwykle rzadkie – jednym z godnych uwagi projektów jest planowana rozbudowa w pobliżu Kapolei na potrzeby logistyki, ale sprzeciw społeczności i trudności z uzyskaniem pozwoleń sprawiają, że nowa podaż pojawia się bardzo powoli. Dla inwestorów nieruchomości przemysłowe na Hawajach to ceniona klasa aktywów, oferująca niskie pustostany i stabilny przepływ gotówki. Kluczowym problemem jest to, że każda firma potrzebująca powierzchni (od magazynowania po produkcję) ma niewiele opcji, co może ograniczać dywersyfikację gospodarczą. Jednak z perspektywy rynku, nieruchomości przemysłowe są prawdopodobnie najsilniejszym sektorem Honolulu – praktycznie pełne obłożenie, rosnące czynsze i niskie ryzyko nadpodaży.Gościnność i nieruchomości hotelowe: Turystyka ponownie nabiera tempa
Przemysł hotelarski Hawajów – który stanowi podstawę znacznej części tamtejszego rynku nieruchomości – odnotował silne ożywienie do 2024 roku. Pod koniec 2024 roku średnie obłożenie hoteli w całym stanie wyniosło około 73% w skali roku brevitas.com, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z pandemicznymi minimami (poniżej 20% w 2020 roku), ale wciąż jest nieco niższe niż około 80% osiągnięte w 2019 roku. Hotele na Oʻahu (Honolulu/Waikiki) radziły sobie dobrze, z obłożeniem na poziomie około 70% brevitas.com pod koniec 2024 roku i na początku 2025 roku, dzięki rosnącej liczbie turystów z kontynentalnych Stanów Zjednoczonych oraz powrotowi podróży grupowych/biznesowych (konwencje w Hawaiʻi Convention Center wróciły). Co istotne, ceny pokoi gwałtownie wzrosły – hotelarze na Hawajach wykorzystali nagromadzony popyt, aby podnieść ceny. Średnia dzienna stawka (ADR) na Hawajach jest obecnie około 30% wyższa niż przed pandemią (średni ADR w całym stanie to około 340–370 USD w 2024 roku wobec około 280 USD w 2019 roku) brevitas.com. Przełożyło się to na niemal rekordowe przychody: hotele na Hawajach zarobiły około 5,5 miliarda dolarów w 2024 roku (zbliżając się do przychodów z 2019 roku po uwzględnieniu inflacji) brevitas.com. W Waikiki wiele hoteli jest praktycznie pełnych w weekendy i w sezonie wysokim, a przychód na dostępny pokój (RevPAR) dla luksusowych obiektów należy do najwyższych w kraju.
Transakcje na rynku nieruchomości hotelowych również nabrały tempa – inwestorzy są pewni długoterminowych perspektyw turystyki na Hawajach. Warto zauważyć, że miało miejsce (lub jest w trakcie) kilka głośnych przebudów i sprzedaży hoteli. Na przykład kultowa Aliʻi Tower w Hilton Hawaiian Village ma zostać zmodernizowana, a inwestorzy z Japonii, tradycyjnie duzi gracze w Waikiki, powoli wznawiają akwizycje wraz z powrotem ruchu turystycznego. Nowe inwestycje hotelowe są ograniczone przez dostępność gruntów i regulacje, ale jednym z flagowych projektów jest Mandarin Oriental Honolulu, połączenie ultraluksusowego hotelu i wieży apartamentowej w budowie w pobliżu Ala Moana (planowane zakończenie na końcówkę lat 2020.) brevitas.com. Dodatkowo, niektóre starsze hotele są rebrandowane lub remontowane zamiast budowy nowych. Poza Honolulu, ośrodki na Maui, Kauaʻi i Big Island również odnotowały zróżnicowane wyniki – np. hotele na zachodnim Maui miały trudności po tragedii pożaru w Lahaina w 2023 roku (obłożenie tam spadło poniżej 60% w związku z wstrzymaniem turystyki) brevitas.com, podczas gdy inne wyspy przejęły część tego popytu.
Kolejnym trendem wpływającym na nieruchomości hotelarskie w Honolulu jest regulacyjne zaostrzenie przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego. W latach 2022–2023 hrabstwo Honolulu wprowadziło surowe zasady (Ordinance 22-7, Bill 41), które zakazują wynajmu na mniej niż 90 dni w większości obszarów mieszkalnych (poza strefami turystycznymi). To znacząco ograniczyło podaż legalnych wynajmów wakacyjnych, kierując turystów z powrotem do hoteli i mniejszej liczby legalnych apartamentów w kurortach. Obłożenie wynajmów wakacyjnych spadło do około 47% w 2024 roku w związku z nowymi przepisami i rosnącą konkurencją między Airbnb agencyhawaii.com. Niektórzy właściciele apartamentów w Waikiki i Ko Olina, którzy wcześniej prowadzili wynajem krótkoterminowy, przeszli na wynajem długoterminowy lub sprzedali swoje lokale. Dla hoteli to korzystne – mniejsza alternatywna podaż oznacza większy popyt na hotele. Dla rynku mieszkaniowego skutki są mieszane: może to uwolnić część zasobów dla lokalnych najemców, ale jednocześnie odebrało niektórym właścicielom źródło dochodu. Celem miasta było przywrócenie mieszkań w sąsiedztwach i zmniejszenie wpływu turystyki na lokalne społeczności, a do połowy 2025 roku panuje konsensus, że turystyka w dużej mierze wróciła do hoteli.
Perspektywy branży hotelarskiej: Oczekuje się, że turystyka będzie nadal rosła w 2025 roku i później, choć w umiarkowanym tempie. Hawaiʻi Tourism Authority prognozuje pełny powrót do liczby odwiedzających sprzed COVID około 2025–2026, przy czym niektóre rynki (zachodnie USA, Kanada) już przekroczyły poziomy z 2019 roku, podczas gdy Japonia i inne rynki Azji i Pacyfiku nieco odstają dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Oznacza to, że obłożenie hoteli w Honolulu może w najbliższych latach ponownie zbliżyć się do poziomu powyżej 70%, zwłaszcza gdy podróże z Japonii się unormują (co jest kluczowe dla segmentu luksusowego w Waikiki). Z perspektywy nieruchomości, aktywa hotelarskie na Hawajach pozostają bardzo pożądane i generalnie odporne na spadki – nawet podczas COVID, mimo spadku wartości, było niewiele sprzedaży wymuszonych. Obecnie inwestorzy widzą potencjał wzrostu wraz ze stabilizacją turystyki. Jedno zastrzeżenie: nowe inicjatywy stanowe mające na celu zarządzanie wpływem turystyki (takie jak proponowany podatek turystyczny „green fee” lub limity dziennej liczby odwiedzających) mogą nieco ograniczyć wzrost, ale także zapewnić zrównoważony rozwój. Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Honolulu jest ogólnie stabilny lub się rozwija w 2025 roku: biura znajdują nowe miejsce, handel detaliczny i przemysłowy są bardzo silne, a branża hotelarska dynamicznie się odradza, wzmacniając pozycję Honolulu jako światowej klasy destynacji i solidnego rynku inwestycji długoterminowych.
Przegląd rynku najmu
Rynek wynajmu mieszkań w Honolulu pozostaje napięty i drogi w 2025 roku. Po latach wzrostów, czynsze ustabilizowały się na historycznie wysokich poziomach, z jedynie umiarkowanym wzrostem w wybranych obszarach. Mediana czynszu na Oʻahu (wszystkie typy nieruchomości) wynosi około 2 522 USD miesięcznie pod koniec 2024 roku agencyhawaii.com. Według Zillow, średni czynsz w Honolulu (miasto) to około 2 900 USD miesięcznie w połowie 2025 roku zillow.com. Dla porównania, typowe mieszkanie z jedną sypialnią w Honolulu kosztuje obecnie około 2 200–2 400 USD, podczas gdy mieszkania dwupokojowe średnio ponad 3 000 USD w atrakcyjnych dzielnicach livinginhawaii.com. Takie poziomy czynszów sprawiają, że Honolulu jest jednym z najdroższych rynków wynajmu w USA, porównywalnym z nadmorskimi miastami Kalifornii. Wzrost czynszów wyhamował po gwałtownym skoku w 2021 roku; w latach 2024–25 właściciele generalnie wprowadzają mniejsze podwyżki (2–5% rocznie, jeśli w ogóle). W rzeczywistości w niektórych obszarach obserwuje się stabilizację lub niewielkie spadki czynszów – na przykład zarządcy nieruchomości w Waikiki zgłaszają, że nadpodaż mieszkań na wynajem (częściowo z powodu przekształcania dawnych Airbnb na wynajem długoterminowy) utrzymuje czynsze w ryzach agencyhawaii.com. Z drugiej strony, dzielnice mieszkaniowe o dużym popycie w pobliżu nowych miejsc pracy i transportu – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – nadal notują wzrosty czynszów, gdy pojawiają się nowe luksusowe mieszkania na wynajem i przyciągają najemców gotowych zapłacić wyższą cenę agencyhawaii.com.
Wskaźnik pustostanów w Honolulu jest stosunkowo niski – najnowsze dane wskazują na poziom około 4–6% (różni się w zależności od podrynku), co oznacza rynek korzystny dla właścicieli, ale nie tak ekstremalny jak podczas szczytu kryzysu mieszkaniowego kilka lat temu (gdy pustostany spadły poniżej 3%). Wzrost liczby ofert na sprzedaż przełożył się także na nieco większą podaż mieszkań na wynajem, ponieważ niektórzy właściciele decydują się wynajmować lokale zamiast sprzedawać na schłodzonym rynku sprzedaży. Ponadto, migracje ludności spowodowane pandemią (wyjazdy części mieszkańców) ustabilizowały się; populacja Hawajów nawet nieznacznie wzrosła w 2024 roku brevitas.com, co napędza popyt na mieszkania. Coraz więcej mieszkańców wynajmuje przez dłuższy czas, ponieważ zakup domu jest poza zasięgiem wielu osób – wskaźnik posiadania domu w Honolulu (około 55%) jest niższy niż średnia krajowa w USA, co odzwierciedla wysokie koszty własności. Dlatego istnieje stała grupa najemców – od lokalnych rodzin, przez personel wojskowy (otrzymujący dodatki mieszkaniowe), po zdalnych pracowników z kontynentu próbujących „biura w raju”. To utrzymuje wysoki poziom zajętości dobrze położonych mieszkań na wynajem.
Istotną dynamiką na rynku najmu jest wpływ regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Ponieważ tysiące wynajmów wakacyjnych zostało skutecznie wykluczonych z działalności krótkoterminowej, wielu właścicieli przekształciło te mieszkania i domy w umowy najmu na 6 lub 12 miesięcy. To spowodowało jednorazowy wzrost podaży najmu długoterminowego w latach 2023–2024. Zarządcy nieruchomości zauważają, że początkowo doprowadziło to do nieznacznego wzrostu pustostanów w dzielnicach z dużą liczbą kurortów (np. Waikiki, North Shore), jednak rynek w dużej mierze wchłonął te lokale do 2025 roku, biorąc pod uwagę ogólny niedobór mieszkań. Firma zarządzająca nieruchomościami Agency Rentals doradza właścicielom byłych Airbnb, aby przekształcili je w najem długoterminowy, aby wykorzystać stabilny popyt, zwłaszcza w dzielnicach przyjaznych rodzinom, gdzie lokalni najemcy są chętni na lokale agencyhawaii.com. Na przykład niektórzy inwestorzy posiadający mieszkania w Ko Olina lub Turtle Bay (tradycyjne miejsca wakacyjne) wynajęli je zamiast tego wojsku lub najemcom korporacyjnym.
Jeśli chodzi o dostępność cenową, najemcy w Honolulu napotykają trudności: mediana dochodu gospodarstwa domowego najemcy (~64 tys. USD) ledwo nadąża za tymi czynszami point2homes.com. Wiele gospodarstw domowych płaci znacznie powyżej 30% dochodu na czynsz (Hawaje konsekwentnie plasują się wśród najgorszych pod względem dostępności najmu). Aby temu zaradzić, miasto i stan pracują nad projektami tanich mieszkań na wynajem – wykorzystując programy takie jak Rental Housing Revolving Fund i strefowanie inkluzyjne. W Honolulu powstaje kilka nowych inwestycji mieszkaniowych o przystępnych cenach (wynajem z ograniczeniem dochodowym), takich jak The Reserve at Hilomoana w Kapolei i Halewaiʻolu Senior Residences w Chinatown. Ponadto stan przedłużył program mediacji eksmisyjnych i rozważał (choć nie uchwalił) ustawy wymagające dłuższego okresu wypowiedzenia przy podwyżkach czynszu hiappleseed.org hiappleseed.org. Działania te mają na celu zapewnienie najemcom większej stabilności. Kolejną niedawną zmianą w polityce jest Ustawa Miejska nr 3 (2024), która zachęca deweloperów do budowy mieszkań na wynajem poprzez oferowanie szybszych pozwoleń i ulg podatkowych od nieruchomości sachihawaii.com – jeśli deweloperzy z tego skorzystają, może to przynieść kilka tysięcy nowych mieszkań na wynajem w nadchodzących latach.
Patrząc w przyszłość, rynek najmu prawdopodobnie pozostanie silny. Wysokie stopy procentowe utrudniają wielu potencjalnym kupującym po raz pierwszy zakup nieruchomości, więc pozostaną oni w puli najemców. Jednocześnie każdy spadek koniunktury gospodarczej może nieco osłabić popyt (np. jeśli spadnie turystyka, niektóre miejsca pracy w usługach mogą zostać utracone, co zmniejszy popyt na wynajem). Jednak biorąc pod uwagę ograniczoną podaż mieszkań na Hawajach, nawet stabilny wzrost liczby ludności powoduje nagromadzony popyt na wynajem. Do 2030 roku, jeśli nie powstanie dużo nowych mieszkań, czynsze prawdopodobnie jeszcze wzrosną. W najbliższym czasie właścicielom zaleca się pozostanie konkurencyjnymi i skupionymi na udogodnieniach – wzrost wskaźnika pustostanów do około 5% oznacza, że najemcy mają nieco większy wybór, więc nowoczesne sprzęty, wliczone media lub nieco niższy czynsz mogą pomóc szybciej wynająć mieszkanie reddit.com livinginhawaii.com. Podsumowując: wynajem w Honolulu nadal będzie kosztownym przedsięwzięciem, a rynek najmu pozostanie kluczową i uważnie obserwowaną częścią ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości.
Nowe i nadchodzące inwestycje
Urban Honolulu – Kakaʻako i Ala Moana: Nigdzie rozwój nie jest tak dramatyczny jak w Kakaʻako, miejskiej dzielnicy pomiędzy Downtown Honolulu a Waikiki. Kierowany przez masterplan Ward Village korporacji Howard Hughes oraz kilku innych deweloperów, krajobraz Kakaʻako jest przekształcany przez nowoczesne wieżowce. Ostatnie i nadchodzące projekty to: Victoria Place (luksusowa wieża mieszkalna ukończona w 2024), The Park Ward Village (wieża mieszkalna z widokiem na park, ukończenie w 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (kolejna luksusowa wieża przy Ala Moana Blvd w budowie) hawaiihomelistings.com, Launiu (planowana naprzeciwko Ward, wkrótce rozpocznie się budowa) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (ekskluzywna wieża mieszana grupy Kobayashi, budowa rozpoczęta w 2024) hawaiihomelistings.com, oraz Kaliʻu (nowy apartamentowiec przy 728 Ala Moana Blvd z szerokim widokiem na ocean) hawaiihomelistings.com. W przygotowaniu są także Ilima i Melia, bliźniacze wieże, które powstaną nad centrum handlowym Ward Center hawaiihomelistings.com. Łącznie te projekty dodadzą kilka tysięcy nowych mieszkań, z których wiele to luksusowe lub „rezerwowe” (dla pracowników) jednostki, do końca lat 20. XXI wieku. Samo Ward Village regularnie sprzedaje mieszkania po $1,200 – $2,000+ za stopę kwadratową, co odzwierciedla duże zapotrzebowanie na ekskluzywne życie miejskie w Honolulu. Obszar ten korzysta również z ulepszeń infrastruktury – w szczególności nowy most dla pieszych nad Ala Moana Boulevard otwarty w 2025 hawaiihomelistings.com, lepiej łączący apartamentowce Ward Village z Ala Moana Beach Park (duża atrakcja dla mieszkańców). Ta fala rozwoju przekształca Kakaʻako w prawdziwą dzielnicę do życia, pracy i rozrywki, z nowymi sklepami, restauracjami, a nawet planowaną stacją kolei miejskiej w pobliżu (stacja Civic Center na przyszłej linii kolejowej w Honolulu).
Sąsiadująca z Kakaʻako, dzielnica Ala Moana również doświadcza wzrostu. Jednym z najważniejszych projektów jest planowany Mandarin Oriental Honolulu, czyli 36-piętrowa wieża łącząca pięciogwiazdkowy hotel z 125 pokojami oraz 99 ultraluksusowych rezydencji (markowanych jako The Residences at Mandarin Oriental). Budowa rozpoczęła się w 2023 roku i przewidywane zakończenie to okolice 2026–2027 brevitas.com. Jednostki – niektóre w cenie powyżej 20 milionów dolarów – są skierowane do zamożnych nabywców i ustanowią nowy standard luksusu w Honolulu. W pobliżu, kultowe Ala Moana Shopping Center dodaje nowy kompleks rozrywkowy i być może wieżowiec na swoim terenie. Proponowany projekt bliźniaczych wież o nazwie The Plaza at Ala Moana (przy Kona Street) jest w przygotowaniu, a naprzeciwko centrum handlowego deweloper planuje Sky Ala Moana 2, po sukcesie pierwszej wieży Sky Ala Moana. Te inwestycje wykorzystują nadchodzącą stację kolejową Ala Moana, która do 2031 roku będzie końcową stacją linii kolei miejskiej w Honolulu. Obietnica kolei zachęca do Transit-Oriented Development (TOD) – w najbliższych latach można się spodziewać skupienia projektów średnio- i wysokościowych wokół stacji od Kalihi do Ala Moana.
W innych częściach Oʻahu: Poza centrum miejskim, znaczący rozwój ma miejsce w zachodniej i centralnej części Oʻahu, aby zaspokoić zapotrzebowanie na mieszkania. W Kapolei („Drugie Miasto”) realizowanych jest kilka projektów dostarczających nowe mieszkania. Masterplanowana społeczność Ho‘opili w Ewa buduje tysiące domów w etapach (domy jednorodzinne, szeregowce i mieszkania) wzdłuż nowej linii kolejowej. Do 2025 roku Ho‘opili dodało nowe szkoły, parki i centra handlowe, aby wspierać rosnącą populację. Koa Ridge w centralnej części Oʻahu (obszar Waipio) to kolejny duży masterplan, który docelowo dostarczy około 3 500 domów wraz z centrum wioski i kompleksem medycznym. Te podmiejskie inwestycje zazwyczaj obejmują mieszankę lokali rynkowych i niektórych w przystępnych cenach (choć „przystępne” jest pojęciem względnym na Hawajach). Popyt na nowe domy w tych rejonach jest duży, a do sprzedaży często stosuje się systemy loteryjne.
Jeśli chodzi o kurorty i hotele, poza Mandarin Oriental, jednym z najbardziej oczekiwanych jest potencjalny Atlantis Resort w Ko Olina (zachodnie Oʻahu). Projekt ten jest długo omawiany – mega-kurort z akwariami i parkami wodnymi – ale na 2025 rok nie rozpoczęto jeszcze budowy i jego status jest niepewny. Bardziej konkretne są rozbudowy time-share i hoteli przez obecnych operatorów: Disney’s Aulani w Ko Olina dodaje udogodnienia, a Hilton Hawaiian Village w Waikiki ogłosił plany budowy nowej wieży na swoim terenie. Również w pobliżu Waikiki, Halekulani Corporation Hawaiian Village otworzyła hotel Halepuna w 2019 roku (butikowy siostrzany obiekt Halekulani); choć nie jest nowy w 2025 roku, stanowi część odświeżonej oferty hotelowej. Niektóre starsze condo-hotele w Waikiki (takie jak Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) przechodzą renowacje, aby pozostać konkurencyjnymi. Ciekawym kierunkiem rozwoju jest także przekształcanie niektórych nieruchomości na mieszkania – na przykład kilka mniejszych hoteli lub budynków apartamentowych w Waikiki zaproponowano do przekształcenia w mieszkania przystępne cenowo dla lokalnych mieszkańców, z wykorzystaniem środków rządowych (aby zarówno zwiększyć liczbę mieszkań, jak i zmniejszyć liczbę tańszych jednostek turystycznych).
Po stronie infrastruktury publicznej największym wydarzeniem jest projekt kolei miejskiej w Honolulu o wartości ponad 10 miliardów dolarów (obecnie pod nazwą „Skyline”). Pierwszy odcinek kolei został otwarty w połowie 2023 roku, prowadząc z East Kapolei do stadionu Aloha. Kolejne odcinki, sięgające lotniska i centrum Honolulu, są w budowie i mają być ukończone do końca lat 20. XXI wieku. Ta linia kolejowa pobudza rozwój wokół stacji: miasto podniosło limity zabudowy w kilku dzielnicach TOD, zachęcając do budowy wysokiej zabudowy mieszkaniowej i projektów wielofunkcyjnych w pobliżu stacji takich jak Kalihi, Iwilei i Pearlridge. Na przykład, projekt wieżowca o nazwie Kūʻono Marketplace w pobliżu stacji Pearlridge zapewni mieszkania i powierzchnie handlowe. Stan planuje również przebudowę terenu Aloha Stadium (Halawa) na wielofunkcyjną dzielnicę sportowo-rozrywkową z zabudową mieszkaniową – projekt ma ruszyć do 2026 roku i może obejmować nawet 3 000 nowych mieszkań w tej okolicy. Wszystko to jest częścią szerszej strategii ukierunkowania rozwoju na węzły dostępne koleją, odciążenia ruchu drogowego i zwiększenia liczby mieszkań bez rozlewania się zabudowy.Podsumowując, pipeline inwestycyjny Honolulu jest bardzo aktywny, z wyraźnym podziałem: luksusowe apartamentowce w centrum i bardzo potrzebne mieszkania rodzinne na zachodzie. Obawy społeczności dotyczące nadmiernej zabudowy i przeciążenia infrastruktury utrzymują się, więc każdy projekt jest dokładnie analizowany (na przykład mieszkańcy Kakaʻako zgłaszają zastrzeżenia dotyczące widoków i zatłoczenia). Jednak ogólny kierunek jest taki, że Honolulu buduje się w górę, a nie na zewnątrz, starając się zaspokoić potrzeby mieszkaniowe i demograficzne na ograniczonym terenie. Do końca tej dekady krajobraz miasta wyraźnie się zmieni – nowe lśniące wieżowce w Kakaʻako i wzdłuż Ala Moana, nowe podmiejskie osiedla na zachodzie Oʻahu i, miejmy nadzieję, system kolei łączący je wszystkie. Inwestorzy nieruchomości i właściciele domów powinni uważnie obserwować te trendy rozwojowe, ponieważ wskazują one, gdzie może się skoncentrować przyszły wzrost i wzrost wartości.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Nieruchomości na Hawajach od dawna postrzegane są jako bezpieczna przystań inwestycyjna, a rok 2025 nadal oferuje możliwości – choć pojawiają się nowe ryzyka, które należy wziąć pod uwagę.
Krajowi kontra zagraniczni nabywcy: Tradycyjnie Oʻahu przyciągało duże zainteresowanie nabywców zagranicznych (japońskich, kanadyjskich, koreańskich, chińskich) oraz inwestorów z kontynentalnych Stanów Zjednoczonych, oprócz lokalnych kupujących. W czasie pandemii aktywność zagranicznych nabywców gwałtownie spadła z powodu ograniczeń w podróżowaniu. W latach 2024–2025 obserwujemy stopniowy powrót zagranicznych nabywców, zwłaszcza wraz z powrotem japońskiej turystyki. Jednak silny dolar amerykański i sytuacja gospodarcza Japonii sprawiają, że fala japońskich nabywców jest mniejsza niż podczas boomu lat 80. Obecnie większość aktywności inwestycyjnej pochodzi z kontynentalnych Stanów Zjednoczonych – np. zamożni inwestorzy z Kalifornii lub fundusze instytucjonalne poszukujące stabilnych aktywów. Inwestycje zagraniczne pozostają kluczowe, zwłaszcza w sektorze apartamentowców: UHERO zauważa, że na sąsiednich wyspach większość nabywców luksusowych apartamentów pochodzi spoza stanu uhero.hawaii.edu. Na Oʻahu udział ten jest niższy, ale wciąż znaczący (wiele apartamentów w Waikiki i nieruchomości w Ko Olina jest własnością osób spoza regionu). Dla inwestorów Honolulu stanowi atrakcyjny aktyw: duży popyt, ograniczona podaż i międzynarodowy prestiż.
Rozważania dotyczące dochodu i przepływów pieniężnych: Jednym z ryzyk dla inwestorów są niskie stopy kapitalizacji – nieruchomości na Hawajach zazwyczaj mają niższe stopy zwrotu z najmu w porównaniu do inwestycji na kontynencie, ze względu na wysokie ceny zakupu. Inwestycja mieszkaniowa w Honolulu może obecnie przynosić jedynie 3–4% rocznego zwrotu z czynszu w stosunku do ceny zakupu, co przy rosnących stopach procentowych może oznaczać ujemny przepływ pieniężny w przypadku finansowania dźwignią. Jednak wielu nabywców luksusowych nieruchomości i zagranicznych to nabywcy gotówkowi (szczególnie w segmencie premium) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, więc są mniej wrażliwi na stopy procentowe i skupiają się na długoterminowym wzroście wartości oraz dywersyfikacji aktywów. Rzeczywiście, na rynku luksusowym gotówka jest królem – trend ten prawdopodobnie się utrzyma luxurybigisland.com. Dla osób zainteresowanych nieruchomościami na wynajem, domy jednorodzinne w dobrych dzielnicach cieszą się stałym popytem ze strony najemców (często są to oficerowie wojskowi lub osoby relokowane przez korporacje), a dobrze zarządzane wynajmy wakacyjne w strefach resortowych wciąż mogą być dochodowe (legalne krótkoterminowe najmy w Waikiki mają wysokie obłożenie). Coraz większe zainteresowanie budzą także alternatywne formy wynajmu, takie jak wynajem dla pracowników zdalnych na 3-6 miesięczne „workation”, co niektórzy inwestorzy już testują.
Możliwości rozwoju i podnoszenia wartości: Deweloperzy i inwestorzy szukający możliwości podniesienia wartości dostrzegają szansę w starzejącym się zasobie budynków. W Honolulu znajduje się wiele kondominiów i apartamentowców z lat 60.–80., które można wyremontować lub przebudować. Na przykład niektóre niskie apartamentowce w miejskim Honolulu mogłyby zostać przebudowane na średniowysokie budynki, jeśli pozwala na to plan zagospodarowania, korzystając z Bill 7 (honolulska zachęta dla małych, przystępnych cenowo projektów najmu). Dodatkowo, ponieważ stan zezwala teraz na 2 ADU na jednej działce hiappleseed.org, inwestor może wziąć nieruchomość jednorodzinną na Oʻahu i dodać domki na wynajem, by zwiększyć dochód (o ile wielkość działki i infrastruktura na to pozwalają). Rośnie także zainteresowanie przekształcaniem podupadłych hoteli na apartamenty – mniejsze, starsze hotele, które nie radzą już sobie na rynku, mogą zostać zamienione na mieszkania dla pracowników (przy wsparciu rządu). Przykładem jest przekształcenie dawnego hotelu w Waikiki w Hale Kalele (tanie mieszkania dla rodzin). Takie kreatywne zmiany przeznaczenia mogą przynieść dobre zwroty, a jednocześnie odpowiadać na potrzeby mieszkaniowe.
Ryzyka – Ekonomiczne i Środowiskowe: Po stronie ryzyka największe zagrożenie stanowią czynniki makroekonomiczne. Potencjalna recesja w USA pod koniec 2025 lub w 2026 roku może spowolnić popyt – mniej zamożnych ekspatów kupujących drugie domy, ostrożniejsi lokalni nabywcy i być może mniej turystów (co uderzy w sektor hotelarski). Może to wywrzeć presję na spadek zarówno cen, jak i czynszów, zwłaszcza w wyższych segmentach cenowych lub na rynku domów wakacyjnych. Jednak historycznie Hawaje często radzą sobie lepiej podczas ogólnokrajowych recesji pod względem wartości nieruchomości, dzięki stałemu napływowi osób chcących mieszkać lub posiadać kawałek raju. Kolejnym ryzykiem są stopy procentowe: jeśli pozostaną wysokie lub wzrosną, dostępność cenowa dla mieszkańców pozostanie bardzo ograniczona – to może jeszcze bardziej zmniejszyć wolumen sprzedaży i ostatecznie ograniczyć wzrost cen. Widzieliśmy w latach 2022–2023, jak wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych do ~7% szybko ostudził rynek.
Ryzyko regulacyjne to kolejny czynnik. Politycy na Hawajach coraz częściej próbują wprowadzać środki mające na celu okiełznanie rynku nieruchomości z korzyścią dla mieszkańców – przykłady to omawiany podatek od pustych domów (który mógłby nałożyć dodatkową opłatę na nieruchomości niezamieszkane przez ponad pół roku) honolulucitycouncil.org, czy nawet potencjalnie kontrola czynszów (obecnie nie jest rozważana, ale grupy lokatorskie podnoszą ten temat). Chociaż Hawaje tradycyjnie były za prawami właścicieli, kryzys mieszkaniowy skłania do odważnych pomysłów. Każde z takich rozwiązań może wpłynąć na zwrot z inwestycji lub strategie (np. podatek od pustych domów może skłonić niektórych właścicieli do sprzedaży lub wynajmu, co wpłynie na podaż). Inwestorzy powinni śledzić zmiany polityki zarówno na poziomie hrabstwa, jak i stanu.
Klimat i ubezpieczenia: Narastającym problemem jest zmiana klimatu i ryzyko katastrof naturalnych, co ma duże znaczenie na rynku nieruchomości na wyspach. Pożar w Lahaina na Maui w 2023 roku był sygnałem ostrzegawczym dotyczącym ryzyka pożarów i klimatu nawet na Hawajach. Podnoszenie się poziomu morza to powolny proces, który w nadchodzących dekadach może dotknąć nisko położone dzielnice, takie jak Waikiki, Mapunapuna i Ewa Beach. Już teraz tzw. King Tide powoduje okresowe zalania niektórych ulic w Honolulu. Może to prowadzić do wzrostu kosztów ubezpieczeń i wydatków na adaptację. W rzeczywistości składki ubezpieczeniowe na Hawajach rosną o ok. 15% rocznie dla nieruchomości przybrzeżnych agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Niektórzy ubezpieczyciele zaostrzają warunki ochrony przed huraganami/wichurami lub wymagają wyższych udziałów własnych. Inwestorzy, zwłaszcza kupujący blisko oceanu, muszą uwzględnić te koszty i ewentualnie dostosować nieruchomości do większej odporności (wzmocnienia dachów, podwyższanie konstrukcji itp.). Dobrą wiadomością jest to, że Hawaje działają proaktywnie – np. nowe budynki mają wysokie standardy odporności na huragany, a w takich miejscach jak Waikiki rozważa się budowę murów oporowych i pomp. Jednak w dłuższej perspektywie ryzyko klimatyczne może wpłynąć na wartość nieruchomości w najbardziej narażonych lokalizacjach i powinno być uwzględnione w każdej ocenie ryzyka.
Perspektywy dla inwestorów: Pomimo wysokich cen wejścia, nieruchomości na Hawajach pozostają pożądaną inwestycją długoterminową. Oferują dywersyfikację portfela i zazwyczaj stabilny wzrost wartości; jak mówi przysłowie, „nie produkują już więcej ziemi na Hawajach”. Wielu inwestorów traktuje to jako inwestycję międzypokoleniową lub przyszły plan emerytalny (kup teraz, wynajmuj, przejdź na emeryturę później w tym domu). Prognozy przewidują umiarkowany wzrost, a nie załamanie, więc nawet ci, którzy kupią w 2025 roku po najwyższych cenach, mają spore szanse, że wartości będą wyższe do 2030 roku. Rynek najmu stanowi zabezpieczenie – jeśli nie uda się sprzedać nieruchomości za oczekiwaną cenę, istnieje duża szansa, że można ją wynająć i pokryć koszty, biorąc pod uwagę popyt na mieszkania na Hawajach. Kluczowe dla nowych inwestorów jest mądre wybieranie segmentów. Ultra-luksusowe apartamenty mogą być zmienne (zależne od zagranicznych nabywców) i mają wysokie koszty utrzymania (opłaty/podatki), podczas gdy mieszkania ze średniej półki (np. apartament poniżej 600 tys. dolarów lub dom poniżej 1 mln dolarów w dobrej dzielnicy szkolnej) mają szeroką bazę lokalnych kupujących i najemców, a więc potencjalnie niższe ryzyko. Inwestycje komercyjne, takie jak małe centra handlowe czy magazyny przemysłowe, również są atrakcyjne, jeśli uda się je znaleźć, ponieważ te sektory charakteryzują się ograniczoną podażą. Ogólnie rzecz biorąc, Hawaje oferują silne długoterminowe fundamenty – atrakcyjny styl życia, ograniczoną ilość ziemi i miliony osób chcących tu mieszkać lub odwiedzać – ale inwestorzy powinni mieć na uwadze krótkoterminowe przeszkody, takie jak stopy procentowe, zmiany regulacyjne oraz konieczność dopasowania strategii do unikalnej specyfiki rynku hawajskiego.
Aktualizacje dotyczące strefowania i polityki rządowej
Polityka rządowa odgrywa kluczową rolę na rynku nieruchomości w Honolulu, zwłaszcza teraz, gdy władze zmagają się z wysokimi kosztami mieszkań i presją rozwojową. Oto kilka najważniejszych aktualizacji dotyczących strefowania i polityki mających wpływ na rynek nieruchomości:
- Rozszerzenie możliwości budowy dodatkowych jednostek mieszkalnych (ADU): W 2024 roku legislatura stanowa przyjęła SB 3202 (Act 39), przełomowe prawo, które pozwala na budowę do dwóch ADU na jednej działce mieszkalnej w całym stanie hiappleseed.org hiappleseed.org. Wcześniej Honolulu pozwalało na jedną ADU (tzw. domek babci) na wybranych działkach; teraz właściciele mogą potencjalnie dodać dwa dodatkowe małe domy, jeśli pozwala na to infrastruktura. W praktyce oznacza to podniesienie kategorii wielu dzielnic jednorodzinnych, by umożliwić budowę większej liczby mieszkań. Jednak Rada Miasta Honolulu wyraziła obawy dotyczące obciążenia infrastruktury i próbowała się temu przeciwstawić (lokalni urzędnicy niechętnie patrzą na to, że władze stanowe narzucają zmiany w strefowaniu powiatów). Prawo pozostawia władzom powiatowym możliwość zatwierdzania przypadków indywidualnie, więc wdrażanie przepisów trwa. Jeśli zostanie przyjęte, może to stopniowo zwiększyć podaż mieszkań na wynajem i możliwości zamieszkania wielopokoleniowego na całej wyspie.
- Konwersje komercyjno-mieszkaniowe: Oprócz ADU, HB 2090 (Akt 37, 2024) został uchwalony, aby umożliwić wykorzystywanie nieruchomości przeznaczonych pod działalność komercyjną na cele mieszkaniowe hiappleseed.org. Skierowane jest to głównie do pustych biurowców i centrów handlowych – ułatwiając właścicielowi przekształcenie np. pustego budynku komercyjnego w mieszkania lub apartamenty. Honolulu prawdopodobnie wskaże potencjalne lokalizacje (być może części Downtown, Iwilei, Kaimuki itd.), gdzie może to pomóc w zwiększeniu liczby mieszkań. Kody zagospodarowania przestrzennego będą wymagały dostosowania w zakresie parkowania, wielkości lokali itp., ale ta polityka sygnalizuje kreatywne podejście do zwiększania zasobów mieszkaniowych i ożywiania niewykorzystanych obszarów.
- Zachęty do budowy mieszkań przystępnych cenowo (Honolulu Bill 3): Na szczeblu powiatu, burmistrz Honolulu Rick Blangiardi podpisał ustawę Bill 3 (2024), która wzmacnia zachęty do budowy przystępnych cenowo mieszkań na wynajem sachihawaii.com. Rozszerza ona zwolnienia z podatku od nieruchomości i znosi niektóre opłaty dla kwalifikujących się projektów (tych, które rezerwują lokale dla najemców o niskich dochodach). Ustawa usprawnia także proces wydawania pozwoleń dla tych projektów (celując w 90-dniowy czas rozpatrzenia). Celem jest zachęcenie prywatnych deweloperów do budowy większej liczby mieszkań dla pracowników. Biorąc pod uwagę wysokie koszty budowy na Hawajach, te zachęty są postrzegane jako niezbędne, aby projekty były opłacalne. W rezultacie ogłoszono kilka nowych projektów mieszkań na wynajem dla osób o niskich i „średnich” dochodach w miejskim Honolulu i West Oʻahu, często w ramach partnerstw publiczno-prywatnych.
- Propozycja podatku od „pustych domów”: W 2024 roku radni Honolulu wprowadzili Bill 46, aby ustanowić podatek od pustych domów – opłatę za nieruchomości mieszkalne, które są niezamieszkane przez ponad połowę roku honolulucitycouncil.org. Wzorowany jest na podatku z Vancouver i ma na celu skłonienie inwestorów, którzy pozostawiają lokale puste, do ich wynajmu lub zapłacenia podatku, który zasili programy mieszkaniowe. Pomysł ten budzi kontrowersje wśród właścicieli nieruchomości, ale zwolennicy twierdzą, że około 34 000 pustych lokali mieszkalnych w Honolulu (niektóre to domy wakacyjne lub inwestycje) to zasób, który można wykorzystać na potrzeby lokalnych mieszkań. Na 2025 rok środek ten jest nadal przedmiotem debaty; jeśli zostanie ostatecznie przyjęty, może nieznacznie zwiększyć podaż najmu długoterminowego i wygenerować dochody na mieszkania przystępne cenowo. To znak, że Hawaje rozważają silniejsze środki w walce z pustostanami i spekulacją na rynku mieszkaniowym.
- Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego: Główną zmianą w polityce była Uchwała 22-7 (Bill 41) przyjęta w 2022 roku, która w pełni weszła w życie w 2023 roku. Uchwała ta zakazuje wynajmu krótkoterminowego (pobytów poniżej 90 dni) w większości obszarów mieszkalnych Oʻahu, z wyjątkiem wyznaczonych stref turystycznych (takich jak części Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Zwiększono również egzekwowanie przepisów i kary za nielegalny wynajem wakacyjny. Miało to natychmiastowy wpływ: tysiące ofert Airbnb/VRBO zostało zamkniętych lub przekształconych w wynajem długoterminowy. Uchwała została zaskarżona w sądzie, ale w dużej mierze utrzymana (z poprawką pozwalającą na wynajem 30-dniowy podczas trwania postępowania sądowego, co prawdopodobnie wkrótce zostanie zmienione na 90 dni). Celem polityki jest przywrócenie mieszkań lokalnym mieszkańcom i zmniejszenie wpływu turystów na dzielnice. Dla rynku nieruchomości oznacza to, że nieruchomości poza strefami turystycznymi straciły potencjał dochodu z wynajmu krótkoterminowego, co może osłabić wartość mieszkań lub domów reklamowanych jako wynajem wakacyjny. Z drugiej strony, nieruchomości w strefach turystycznych (np. condotele w Waikiki) stały się bardziej wartościowe, ponieważ mają niemal monopol na legalny wynajem wakacyjny. Miasto nadal aktywnie egzekwuje przepisy i wydaje się, że ta polityka pozostanie, zmieniając kalkulacje inwestycyjne dla wielu nieruchomości mieszkalnych.
- Inicjatywy dotyczące strefowania i podwyższania intensywności zabudowy: Miasto i hrabstwo Honolulu aktualizują swój Ogólny Plan Oʻahu i plany rozwoju wokół stacji kolei miejskiej (TOD). Obszary wokół nowych stacji kolejowych przeszły zmiany strefowania na większą gęstość zabudowy. Na przykład wokół stacji Kalihi i Iwilei miasto zachęca do budowy średniowysokich apartamentowców i zabudowy wielofunkcyjnej. W dzielnicach takich jak Ala Moana specjalny Plan TOD Ala Moana pozwala na budowę wieżowców w zamian za korzyści dla społeczności. Kakaʻako, które podlega Hawaii Community Development Authority (HCDA), nadal zatwierdza nowe wieże zgodnie ze swoim planem zagospodarowania. Jednocześnie w niektórych rejonach, takich jak Windward Oʻahu czy North Shore, pojawia się opór społeczności wobec wszelkich zmian strefowania mogących zwiększyć zabudowę. Na przykład we wschodnim Honolulu pojawiła się propozycja dopuszczenia budowy apartamentów w niektórych strefach komercyjnych (aby stworzyć mieszkania), ale spotkała się z oporem. Wzorzec jest taki: centrum miasta i zachodnie Oʻahu są przeznaczone do rozwoju, podczas gdy obszary wiejskie i ustabilizowane przedmieścia pozostają chronione przez strefowanie. W miarę wzrostu potrzeb mieszkaniowych można spodziewać się dalszych debat na temat zmian w strefowaniu – w tym ewentualnego podwyższenia limitów wysokości budynków lub zmniejszenia wymagań dotyczących parkingów – zwłaszcza w obliczu pilnej potrzeby zwiększenia dostępności mieszkań.
- Infrastruktura i polityka klimatyczna: W 2025 roku stan i miasto integrują również odporność na zmiany klimatu z przepisami dotyczącymi zabudowy. Na przykład nowe przepisy dotyczące odsunięcia zabudowy od linii brzegowej (Act 16, 2020) wymagają, aby budynki były dalej od wybrzeża, aby uwzględnić podnoszenie się poziomu morza. Honolulu planuje modernizację infrastruktury, taką jak ulepszenia kanalizacji i opłata za odprowadzanie wód opadowych – może to wpłynąć na harmonogramy i koszty inwestycji. Jest też nacisk ze strony stanu na zrównoważoną turystykę: wprowadzono projekt ustawy o „opłacie ekologicznej” (Green Fee), która miałaby obciążać turystów kosztami ochrony środowiska, i choć nie jest to bezpośrednio polityka dotycząca nieruchomości, uznanie wpływu turystyki może wpłynąć na przyszłe zatwierdzanie inwestycji turystycznych lub wymagać większych działań kompensacyjnych od deweloperów.
Podsumowując, krajobraz polityki Honolulu aktywnie się rozwija, aby sprostać problemom dostępności i zrównoważonego rozwoju mieszkań. Trend zmierza w kierunku zachęcania do budowy większej liczby mieszkań (poprzez zwiększanie dopuszczalnej gęstości zabudowy i zachęty), przy jednoczesnym zarządzaniu skutkami turystyki i własności przez nieobecnych właścicieli. Dla interesariuszy rynku nieruchomości kluczowe jest śledzenie tych zmian politycznych – mogą one znacząco wpłynąć na wartości nieruchomości i dozwolone sposoby użytkowania. Dotychczas środki takie jak rozszerzenie możliwości budowy ADU i zwiększenie dopuszczalnej gęstości zabudowy w ramach TOD sygnalizują prorozwojowe nastawienie mające na celu zwiększenie podaży, podczas gdy zakaz wynajmu krótkoterminowego i potencjalny podatek od pustostanów wskazują na priorytetowe traktowanie lokalnego wykorzystania mieszkań. Równowaga tych działań ukształtuje rynek nieruchomości w Honolulu w nadchodzących latach.
Najlepiej prosperujące i rozwijające się dzielnice
Krajobraz nieruchomości w Honolulu to mozaika zróżnicowanych dzielnic, z których każda ma swoje własne trendy. Oto niektóre z najlepiej prosperujących i obiecujących obszarów na rok 2025:
- Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Jak wspomniano, Kakaʻako przeżywa boom nowych luksusowych apartamentowców, co czyni ją najbardziej dynamiczną dzielnicą pod względem rozwoju. Szybko stała się prestiżowym adresem dla zamożnych nabywców ceniących miejski styl życia – można ją porównać do manhattańskiej lub miamińskiej wersji Honolulu. Apartamenty w nowych budynkach, takich jak Waiea, Anaha (ukończona kilka lat temu) i powstający Kalae, regularnie sprzedają się za kilka milionów dolarów. Przekształcenie tej okolicy (nowe sklepy spożywcze, parki, instalacje artystyczne) sprawiło, że stała się bardzo pożądana. W rezultacie Kakaʻako odnotowało silny wzrost cen w ciągu ostatniej dekady i nadal przewyższa wiele innych dzielnic zarówno pod względem wzrostu cen, jak i liczby transakcji. Sąsiednia Ala Moana, z nieco starszymi apartamentowcami i centrum handlowym, również cieszy się nowym zainteresowaniem, zwłaszcza że linia kolejowa docelowo będzie tam kończyć bieg. Perspektywy inwestycyjne: Pozytywne, choć w dużej mierze ograniczone do rynku apartamentów; to raj dla zamożniejszych nabywców i inwestorów, z niektórymi lokalami wykorzystywanymi jako pieds-à-terre lub długoterminowe wynajmy dla zamożnych najemców.
- Waikiki: Waikiki to turystyczne serce Honolulu i unikalny rynek apartamentów. Znajduje się tu mieszanka condoteli, apartamentów mieszkalnych i luksusowych rezydencji hotelowych (takich jak Ritz-Carlton Waikiki). Nieruchomości w Waikiki radziły sobie dobrze przed pandemią ze względu na potencjał dochodów z wynajmu wakacyjnego. Z nowymi przepisami Waikiki jest jednym z nielicznych miejsc, gdzie wynajem krótkoterminowy jest nadal legalny, więc niektóre budynki (te z przeznaczeniem resortowym) pozostają gorącymi punktami inwestycyjnymi. Wyniki nieruchomości tutaj są zróżnicowane: luksusowe apartamenty takie jak Trump Tower Waikiki czy Ritz-Carlton utrzymują wysoką wartość (są pożądane przez zagranicznych nabywców), podczas gdy niektóre starsze budynki bez windy stoją w miejscu. Urok Waikiki nie słabnie – można stąd dojść pieszo do słynnych plaż, restauracji i rozrywek. Wraz z powrotem turystyki rosną też zyski z legalnych apartamentów wakacyjnych. Dlatego Waikiki pozostaje „starą, ale dobrą” opcją dla inwestorów, choć potencjalni nabywcy muszą dobrze orientować się, które budynki pozwalają na jakie formy użytkowania.
- Kahala i Diamond Head (Wschodnie Honolulu): To klasyczna luksusowa dzielnica mieszkaniowa Honolulu – znana z rezydencji przy plaży i spokojnych ulic. Kahala w szczególności jest jak Beverly Hills Oʻahu. W ostatnich latach odnotowano tu wzrost sprzedaży ultraluksusowych nieruchomości (kilka transakcji powyżej 10 mln dolarów, a rekordowa sprzedaż za 65 mln dolarów w 2025 roku na hicentral.com naprawdę podkreśla jej elitarny status). Rynek w Kahala jest bardzo ograniczony podażowo; każdego roku sprzedaje się tu tylko kilka domów. Ceny są na rekordowych poziomach (mediana często 2–4 mln dolarów za domy nieprzyplażowe, przy plaży łatwo 10 mln+). Obszary Diamond Head i Black Point są podobnie z najwyższej półki. Te dzielnice utrzymują się stabilnie – rzadko znacząco tracą na wartości, nawet w okresach spowolnienia, ze względu na swój prestiż i rzadkość. Dla inwestorów są to zazwyczaj inwestycje długoterminowe lub zakupy „na pokolenia” (stopy zwrotu z najmu są niskie, ponieważ nie można wynająć domu w Kahala za 5 mln dolarów za proporcjonalnie wysoki czynsz, ale wzrost wartości i prestiż napędzają wartość). Klasyfikujemy je jako najlepiej wypadające pod względem utrzymania wartości i osiągania cen premium, choć nie są „wschodzącymi” rynkami, ponieważ są już dobrze ugruntowane.
- Hawaiʻi Kai (Wschodnie Honolulu): Nadmorska, podmiejska społeczność, Hawaii Kai niezmiennie plasuje się wśród najbardziej pożądanych dzielnic rodzinnych. Dobre szkoły, domy przy marinie i udogodnienia handlowe sprawiają, że jest popularna wśród lokalnych profesjonalistów i wyższych rangą wojskowych. „Wypada dobrze” w tym sensie, że podaż jest ograniczona (to skończony, zaplanowany obszar), a popyt jest stały, więc ceny stale rosną. Mediana cen domów jednorodzinnych to obecnie około 1,3–1,5 mln dolarów, a domów szeregowych 700 tys.–1 mln dolarów. Inwestorzy cenią Hawaii Kai za długoterminowych najemców (jest trochę daleko od centrum, więc mniej atrakcyjna dla turystów, bardziej dla mieszkańców). Nie planuje się tu dużych nowych inwestycji (Hawaii Kai jest praktycznie zabudowane), co dobrze wróży obecnym wartościom nieruchomości.
- Mililani (Centralne Oʻahu): Mililani, w tym Mililani Mauka, to zaplanowana społeczność znana z przyjaznej rodzinom atmosfery, dobrych szkół i względnej przystępności cenowej (w porównaniu do samego Honolulu). Od lat jest to najlepiej sprzedająca się dzielnica pod względem wolumenu – wiele rodzin wojskowych kupuje lub wynajmuje tu domy ze względu na bliskość baz. Rynek w Mililani jest silny; nawet podczas spowolnienia w 2023 roku domy sprzedawały się dobrze, jeśli były odpowiednio wycenione. Obszar ten jest nieco dalej od miasta, ale oferuje chłodniejszy klimat (wyżynny) i komfort podmiejski. To nie jest dokładnie „wschodząca” dzielnica (jest popularna od lat 80.), ale konsekwentnie należy do najlepszych na Oʻahu pod względem popytu. Dzięki nowym centrom zatrudnienia, takim jak Konēwai (centrum operacyjne kolei Honolulu) niedaleko, i w przyszłości kolei (drugi etap kolei w Honolulu sięga prawie do granic Mililani przy Leeward Community College/Pearl Highlands z parkingiem park-and-ride), łączność się poprawi. Spodziewaj się, że Mililani nadal będzie najlepiej wypadającą dzielnicą w średnim segmencie rynku, atrakcyjną zarówno dla lokalnych, jak i kontynentalnych nabywców szukających „prawdziwej dzielnicy”.
- Ewa Plain i Kapolei (Zachodnie Oʻahu): Ten region to obecnie główny obszar rozwoju Oʻahu. W ostatniej dekadzie dziesiątki tysięcy osób przeprowadziło się tu ze względu na nowe osiedla mieszkaniowe. Kapolei jest szczególnie promowane jako „Drugie Miasto” Oʻahu, z własnym centrum, urzędami, centrami handlowymi i linią kolejową. Przez pewien czas inwestorzy unikali tego miejsca z powodu długiego dojazdu do miasta, ale wraz z pojawieniem się nowych miejsc pracy i częściowym otwarciem kolei, zainteresowanie wzrosło. Ceny domów w Kapolei/Ewa są niższe niż w Honolulu (mediana domu ~900 tys. USD w 2025 r. vs 1,1 mln USD na całej wyspie), co czyni je atrakcyjnymi dla kupujących po raz pierwszy i inwestorów szukających nowszego budownictwa. Osiedla takie jak Ocean Pointe, Hoakalei i Kapolei-Mehana mają wiele nowych domów i należą do najlepiej sprzedających się. Jedno ostrzeżenie dotyczące tego obszaru: jak pokazują dane o dostępności, w Ewa nastąpił wzrost liczby ofert w latach 2024–25 hicentral.com, co sugeruje pewną nadpodaż, gdy wiele podobnych domów trafiło na rynek jednocześnie. Jednak w dłuższej perspektywie, wraz ze wzrostem (lub nawet tylko redystrybucją) populacji Oʻahu, to właśnie na Zachodnim Oʻahu pojawi się większość nowej podaży – więc jest to obszar „wschodzący” w sensie rosnącego znaczenia. Dla inwestorów, wynajem domów jednorodzinnych tutaj może być opłacalny dla rodzin (zwłaszcza wojskowych, z bazą w pobliżu Schofield i Hickam przez H-1/H-2). Ponadto rosnący sektor handlowy w Kapolei i być może przyszły kampus uniwersytecki (UH West Oʻahu się rozbudowuje) oznaczają, że miasto staje się samowystarczalne, co powinno napędzać popyt.
- Kalihi–Palama i Iwilei (Miejskie Honolulu): To starsze dzielnice tuż na zachód od centrum, które historycznie były obszarami robotniczymi i przemysłowymi. Są wschodzące w tym sensie, że miasto ma wobec nich duże plany w ramach rozwoju zorientowanego na transport publiczny (linia kolejowa przebiega przez ten obszar z wieloma stacjami). Mówi się o projektach wielofunkcyjnych, mieszkaniach przystępnych cenowo, a nawet przeniesieniu Oʻahu Community Correctional Center (więzienia), aby uwolnić teren pod zabudowę w Kalihi. Niektórzy deweloperzy skupują tu działki, licząc na wzrost wartości. Obecne ceny nieruchomości są tam stosunkowo niższe, więc jest potencjał wzrostu, jeśli dojdzie do rewitalizacji. To inwestycja długoterminowa, wymagająca modernizacji infrastruktury, ale do 2030 roku Kalihi może się znacznie zmienić (podobnie jak Kakaʻako w latach 2010.).
- North Shore i Windward – obszary „lifestylowe”: North Shore Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) i wybrzeże Windward (Kailua, Kāneʻohe) pozostają bardzo pożądane ze względu na styl życia – miasteczka surferskie i spokojne społeczności. Kailua szczególnie odnotowała ogromny wzrost cen podczas pandemii (raj dla pracujących zdalnie). Te rynki nieco się ochłodziły (obecnie mniej wojen licytacyjnych), ale nadal należą do najdroższych na Oʻahu poza Honolulu. Mediana ceny domu w Kailua to rutynowo ponad 1,3 mln USD, a dostępność pozostaje ograniczona, ponieważ nie powstają tam nowe inwestycje (silny opór społeczności). Te obszary są „najlepiej prosperujące” pod względem długoterminowej atrakcyjności – nieruchomości utrzymują wartość i często tylko drożeją. Nie są „wschodzące” (od dawna są topowe), ale warto o nich wspomnieć, bo często przewyższają ogólne trendy rynkowe (wzrost cen w Kailua przewyższał średnią dla Honolulu w wielu ostatnich latach).
Podsumowując, zwycięzcy rynku nieruchomości w Honolulu obejmują zarówno nowe miejskie centra (Kakaʻako), jak i uznane luksusowe oraz rodzinne lokalizacje (Kahala, Mililani itd.). Dla osób chcących zainwestować lub przeprowadzić się, wybór obejmuje ultranowoczesne apartamentowce i domy na przedmieściach, każdy z innym profilem ryzyka i zysku. Widać również, że plany rozwoju i transportu podnoszą wartość niektórych dzielnic (obszary połączone koleją, społeczności West Oʻahu) jako kolejnych miejsc wartych obserwacji. Śledzenie infrastruktury (takiej jak kolej, nowe autostrady) oraz miejsc, na których skupiają się działania rządu lub deweloperów, może podpowiedzieć, które „wschodzące” dzielnice jutra warto obserwować.
Prognozy ekspertów do 2030 roku
Co czeka rynek nieruchomości w Honolulu? Prognozy na resztę lat 20. XXI wieku sugerują okres umiarkowanego wzrostu, napędzanego stałą nierównowagą podaży i popytu na Hawajach. Oto kluczowe prognozy i oczekiwania ekspertów:
- Trajektoria cen domów: Po zawrotnym wzroście na początku lat 20. XXI wieku (i krótkiej korekcie w 2023 roku), ceny domów w Honolulu mają rosnąć w umiarkowanym tempie do 2030 roku. Wielu analityków rynku mieszkaniowego przewiduje, że mediany cen domów na Oʻahu będą rosły w tempie około 1% do 3% rocznie w drugiej połowie dekady luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Oznaczałoby to, że mediana ceny domu jednorodzinnego w hrabstwie Honolulu wyniesie około 1,3–1,4 mln dolarów do 2030 roku (z ~1,1 mln w 2025), a mediana cen mieszkań może wynieść około 550–600 tys. dolarów (z 515 tys. w 2024 roku hicentral.com). Są to oczywiście szacunki – rzeczywiste wyniki będą zależeć od stóp procentowych i sił gospodarczych – ale konsensus wskazuje na powolny wzrost zamiast kolejnego boomu. Jeden z powodów: stopy procentowe nie mają powrócić do ultraniskich poziomów, które napędziły wzrost w 2021 roku, więc siła nabywcza będzie ograniczona. Jednak ograniczona podaż i wysokie koszty budowy stanowią dolną granicę dla cen. Nawet jeśli popyt osłabnie, niedobór mieszkań na Hawajach zapobiega nadpodaży. W rzeczywistości Departament Biznesu, Rozwoju Gospodarczego i Turystyki Hawajów (DBEDT) prognozuje, że hrabstwo Honolulu potrzebuje około 13 500 do 24 000 nowych jednostek mieszkalnych do 2035 roku (w zależności od trendów demograficznych), aby zaspokoić popyt files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Oznacza to konieczność budowy około 1 300–2 400 jednostek rocznie – tempa, którego historycznie nie udaje się osiągnąć. Ten niedobór sugeruje, że mieszkania pozostaną towarem deficytowym, co będzie podtrzymywać ich wartość.
- Prognozy dotyczące czynszów i stóp zwrotu: Stawki czynszów w Honolulu prawdopodobnie będą nadal stopniowo rosnąć, zwłaszcza jeśli zakup domu pozostanie poza zasięgiem wielu osób. Do 2030 roku kawalerka, która obecnie kosztuje 2 300 dolarów miesięcznie, może kosztować 2 700–2 800 dolarów (przy założeniu ok. 2% wzrostu rocznie). Choć nie jest to duży skok, pogłębia problem dostępności mieszkań. Honolulu Board of Realtors oraz UHERO przewidują, że wskaźniki pustostanów pozostaną niskie, a każda nowa podaż (z ADU lub nowych wynajmów) zostanie wchłonięta przez nagromadzony popyt. Z perspektywy inwestora nieruchomości na wynajem powinny nadal zapewniać stabilny dochód, a być może nawet nieco lepsze stopy kapitalizacji, jeśli kupi się je po dzisiejszych cenach i zablokuje stopę procentową (jeśli stopy procentowe się ustabilizują lub spadną w ciągu kilku lat, refinansowanie może poprawić przepływy pieniężne). Kolejny czynnik: do 2030 roku duża kohorta millenialsów będzie już głębiej w latach zakładania rodzin, co może zwiększyć liczbę gospodarstw domowych (co jest korzystne dla popytu na mieszkania) – choć częściowo zostanie to zrównoważone przez wyjazdy lokalnych millenialsów z Hawajów z powodu kosztów. W ujęciu netto, wzrost czynszów będzie podążał za inflacją, jeśli nieco wyżej, a Honolulu prawdopodobnie pozostanie wśród 5 najdroższych rynków najmu w USA.
- Prognozy dla sektora komercyjnego: Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe prawdopodobnie pozostanie stabilne lub lekko spadnie, ponieważ praca hybrydowa się utrzymuje. Colliers prognozuje, że wskaźnik pustostanów biur w Honolulu będzie się wahał w dolnej lub środkowej części przedziału kilkunastu procent w najbliższych latach – znacznie lepiej niż w miastach kontynentalnych, ale bez dramatycznego zacieśnienia. Możemy zobaczyć równowagę, w której niektóre starsze budynki zostaną wycofane z użytku na potrzeby konwersji, a firmy zoptymalizują swoją powierzchnię. Nieruchomości handlowe powinny pozostać silne, o ile turystyka i lokalne wydatki konsumenckie będą zdrowe. Czynsze za powierzchnie handlowe na Hawajach mogą umiarkowanie wzrosnąć, a wskaźnik pustostanów pozostać niski (ok. 5% lub mniej) do 2030 roku, o ile nie nastąpi poważna recesja. Nowe inwestycje handlowe będą koncentrować się głównie na centrach sąsiedzkich w obszarach wzrostu (Zachodnie Oʻahu, być może nowe obiekty handlowe w projektach TOD). Sektor przemysłowy jest niemal w pełni wykorzystany – nawet do 2030 roku, jeśli nie powstanie nowy park przemysłowy (co wymagałoby woli politycznej do zmiany przeznaczenia gruntów), wskaźnik pustostanów pozostanie bardzo niski. Dlatego czynsze przemysłowe prawdopodobnie będą znacznie wyższe do 2030 roku (inflacja plus niedobór mogą łatwo podnieść je o 20-30% powyżej obecnych poziomów). Jeśli chodzi o hotele, prognozy są optymistyczne: do 2030 roku turystyka na Hawajach powinna w pełni się odbudować, a nawet przekroczyć rekordy z 2019 roku. Oficjalna prognoza stanu przewiduje, że liczba przyjazdów turystów będzie rosła o kilka procent rocznie, przekraczając 10 milionów rocznie pod koniec dekady. To utrzyma wysokie obłożenie hoteli i może uzasadnić nowe projekty hotelowe (lub rozbudowę istniejących). Wartość hoteli powinna odpowiednio wzrosnąć, zwłaszcza że inwestorzy instytucjonalni coraz częściej postrzegają miejsca wypoczynkowe, takie jak Hawaje, jako stabilne inwestycje.
- Nastroje inwestorów: Ankieta przeprowadzona wśród lokalnych ekspertów rynku nieruchomości oraz Pacific Asia Center for Entrepreneurship wskazuje na ogólny optymizm, że nieruchomości na Hawajach będą przewyższać inflację, ale nie odnotują wzrostu charakterystycznego dla bańki spekulacyjnej w ciągu najbliższych 5 lat. Gospodarka Hawajów znajduje się na umiarkowanej ścieżce wzrostu (~1,5–2% wzrostu PKB) brevitas.com, co wspiera rynek nieruchomości, ale nie wskazuje na przegrzanie. Nie przewiduje się krachu – co istotne, czynniki, które często poprzedzają krachy (nadpodaż, spekulacyjne zadłużenie itp.) są obecnie w dużej mierze nieobecne na Hawajach. Standardy udzielania kredytów pozostają solidne, a budownictwo jest ograniczone. Dodatkowo wielu właścicieli ma zablokowane niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, więc nie są zmuszeni do sprzedaży. Można sobie wyobrazić scenariusz plateau, jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie: sprzedaż spowalnia, a ceny przez kilka lat się wypłaszczają (co, można argumentować, miało miejsce w latach 2018–2019). Jednak znaczące spadki cen wydają się mało prawdopodobne, chyba że nastąpi poważny szok zewnętrzny (np. kryzys geopolityczny, który zatrzyma podróże, lub gwałtowny wzrost stóp procentowych wykraczający poza wszelkie oczekiwania).
- Perspektywa historyczna: Historycznie rzecz biorąc, rynek nieruchomości na Hawajach porusza się w cyklach mniej więcej równoległych do rynku amerykańskiego, ale z łagodniejszymi wahaniami (z wyjątkiem pęknięcia bańki japońskiej w latach 90., które doprowadziło do dekady stagnacji na Hawajach). Na przykład po światowym kryzysie finansowym w 2008 roku ceny w Honolulu spadły tylko o około 10–15% i wróciły do poziomu z 2013 roku, podczas gdy wiele rynków w USA spadło o ponad 30%. W latach 90. na Hawajach rzeczywiście wystąpiła długotrwała recesja (~1991–2000 wartości stały w miejscu) z powodu odpływu japońskich inwestycji. Czy coś podobnego może się wydarzyć do 2030 roku? Wpływ Japonii jest dziś mniejszy, a popyt z kontynentalnych Stanów Zjednoczonych ma większe znaczenie. O ile nie nastąpi poważny, długoterminowy spadek atrakcyjności (co mogłoby się zdarzyć tylko wtedy, gdyby np. zmiany klimatu poważnie wpłynęły na wyspy lub praca zdalna drastycznie zmniejszyła chęć posiadania tu drugiego domu), rynek nieruchomości w Honolulu powinien uniknąć drastycznych wahań. Jeśli już, to klimat i zrównoważony rozwój mogą zacząć mieć wpływ na wartość do 2030 roku: nieruchomości w bezpiecznych strefach (położone wyżej, poza strefami zalewowymi) mogą osiągać wyższe ceny niż te w zagrożonych obszarach przybrzeżnych, wraz ze wzrostem świadomości. Jednak te efekty prawdopodobnie będą postępować stopniowo.
- Ludność i popyt na mieszkania: Prognozy dotyczące ludności Hawajów są stosunkowo stabilne – przez ostatnie 5 lat liczba mieszkańców stanu wynosiła około 1,42–1,45 miliona. Prognoza DBEDT sugeruje powolny wzrost w kolejnych latach (być może osiągając ~1,5 miliona do 2030 roku w całym stanie, głównie na Oʻahu) brevitas.com. Nawet przy stabilnej liczbie ludności, na Hawajach występuje deficyt mieszkań, ponieważ wielkość gospodarstw domowych się zmniejsza, a wielu młodych dorosłych mieszka z rodzicami z powodu braku mieszkań. Dlatego nawet stabilna populacja generuje nowy popyt na mieszkania (poprzez tworzenie nowych gospodarstw domowych). Badanie popytu na mieszkania na lata 2025-2035 wskazuje, że Honolulu potrzebuje średnio 1 874 nowych jednostek rocznie (wartość pośrednia scenariuszy) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, co przewyższa dotychczasowe tempo budowy. Jeśli polityka okaże się skuteczna i zwiększy się liczba budowanych mieszkań (załóżmy, że zaczniemy budować 1 500 jednostek rocznie zamiast obecnych ~1 000), może to powoli zmniejszyć presję na ceny. Jeśli nie, presja będzie się utrzymywać. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to coś pośrodku – pewien wzrost produkcji mieszkań dzięki nowym przepisom, ale nie lawinowy. Dlatego do 2030 roku spodziewamy się, że Honolulu nadal będzie rynkiem o wysokich cenach i ograniczonej podaży, choć miejmy nadzieję z nieco większą liczbą dostępnych mieszkań i opcji niż dziś.
Podsumowanie: Do 2030 roku eksperci przewidują utrzymanie stabilności i stopniowy wzrost na rynku nieruchomości w Honolulu. To rynek charakteryzujący się odpornością – chroniony przez ograniczoną ilość ziemi i globalną atrakcyjność. Choć nie zobaczymy już dwucyfrowych rocznych wzrostów jak na początku 2022 roku, właściciele mogą rozsądnie oczekiwać, że ich nieruchomości będą zyskiwać na wartości w umiarkowanym tempie, a inwestorzy mogą liczyć na stały popyt na lokale na wynajem i powierzchnie komercyjne. Dla decydentów wyzwaniem będzie zapewnienie, by ten wzrost przynosił korzyści mieszkańcom (więcej przystępnych cenowo mieszkań), jednocześnie utrzymując siłę rynku. Jeśli obecne trendy się utrzymają, do 2030 roku Honolulu pozostanie jednym z najbardziej pożądanych (i najdroższych) miejsc do życia w kraju, a nieruchomości będą miały wysoką wartość odzwierciedlającą unikalną wyspiarską gospodarkę i styl życia. Jak ujął to jeden z lokalnych ekonomistów, nieruchomości na Hawajach to nie rollercoaster – to raczej stała wspinaczka na Diamond Head: czasem stroma, czasem płaska, ale zawsze z solidnym fundamentem pod spodem. luxurybigisland.com luxurybigisland.com
Źródła:
- Honolulu Board of REALTORS® – Miesięczne raporty rynkowe (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
- Honolulu Board of REALTORS® – Historyczne dane sprzedaży hicentral.com hicentral.com
- Zillow Research – Statystyki rynku mieszkaniowego w Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
- Departament Biznesu, Rozwoju Gospodarczego i Turystyki Hawajów (DBEDT) – Raporty dotyczące turystyki i mieszkań dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
- Hawaiʻi Public Radio – Wywiad o rynku biurowym, Colliers (sierpień 2025) hawaiipublicradio.org
- Colliers & CBRE – Najważniejsze informacje o rynku komercyjnym Oʻahu (2024) colliers.com brevitas.com
- Brevitas – Prognoza rynku nieruchomości komercyjnych na Hawajach (2025) brevitas.com brevitas.com
- Agency Rentals – Prognozy rynku wynajmu w Honolulu na 2025 rok agencyhawaii.com agencyhawaii.com
- Hawaiʻi Appleseed – Aktualizacja legislacyjna dotycząca przystępnych cenowo mieszkań (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
- Luxury Big Island (Harold Clarke) – Prognoza rynku nieruchomości na Hawajach 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com
