- Severna Amerika: Ameriško stanovanjsko tržišče stagnira zaradi visokih obrestnih mer – cene so se v primerjavi z lanskim letom zvišale le za približno 2 %, kar zaostaja za inflacijo investopedia.com. Analitiki opozarjajo, da se realna lastniška vrednost stanovanj zmanjšuje, saj je »ameriško stanovanjsko premoženje… upadlo v realno prilagojenih vrednostih« investopedia.com. Veliki vlagatelji še vedno stavijo na nepremičnine: Carlyle je zbral rekordnih 9 milijard dolarjev za sklad, namenjen stanovanjskim, industrijskim in samo-skladiščnim nepremičninam, medtem ko izogiba problematičnim pisarnam reuters.com reuters.com.
- Evropa: Poslovne nepremičnine ostajajo v “deželi zombijev” zaradi najnižje ravni poslov v zadnjem desetletju reuters.com reuters.com. Odhod vlagateljev in nepripravljenost prodajalcev na znižanje cen sta ustavila vsakršno okrevanje. »Imamo ‘deželo zombijev’… brez okrevanja, zapuščena sredstva, brez likvidnosti,« pravi vodja evropskih nepremičnin pri PGIM reuters.com. Najbolj prizadete so pisarne in nakupovalna središča, medtem ko najemna stanovanja in logistika še vedno vzbujajo zanimanje.
- Azija: Kitajska nepremičninska kriza se poglablja – razvijalci opozarjajo na strm upad prodaje in naraščajoče izgube reuters.com reuters.com. Country Garden, nekoč največji kitajski gradbinec, je dostavil pol manj domov kot lani in pričakuje 18–21 milijard ¥ izgube v prvi polovici leta reuters.com reuters.com. Širše gospodarstvo občuti bolečino: povpraševanje po hipotekah je doseglo 20-letno dno, saj gospodinjstva ne najemajo novih posojil reuters.com. Drugod v Aziji japonske nepremičnine privabljajo globalne vlagatelje – za portfelj nepremičnin Sapporo Holdings v vrednosti 400 milijard ¥ (2,7 milijarde $) se obetajo dražbe reuters.com, saj tuji skladi, kot sta Bain in KKR, iščejo priložnosti na trgu z nizkimi obrestnimi merami reuters.com.
- Latinska Amerika: Po ostrih dvigih obrestnih mer se obeta nekaj olajšanja. Brazilska centralna banka je nakazala, da je njena 15-odstotna referenčna obrestna mera – najvišja v dveh desetletjih – “bolj restriktivna, kot je potrebno”, kar namiguje na zgodnejše znižanje reuters.com reuters.com. Čile in druge države so že začele zrahljevati politiko, da bi spodbudile povpraševanje po nepremičninah. Medtem v Mehiki industrijske nepremičnine cvetijo zaradi bližanja proizvodnje: naložbe v tovarne in skladišča močno rastejo, saj podjetja selijo proizvodnjo bližje ZDA (kljub negotovosti zaradi ameriške trgovinske politike).
- Bližnji vzhod: Zgodba o dveh razcvetih – dobički podjetij in gradbeništvo. Nepremičninska mrzlica v Dubaju je poslala dobiček Emaar Properties za +33 % v prvem polletju, saj vrhunski projekti in reforme, prijazne do vlagateljev, privabljajo globalne kupce reuters.com reuters.com. Savdska Arabija je uvedla prelomne stanovanjske reforme: avgusta je uvedla nov “White Land” davek do 10 % letno na velike nepozidane parcele, da bi omejila špekulacije topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Zdaj je veliko dražje posedovati prazna zemljišča – sprememba, ki “lastnikom bistveno podraži ohranjanje sredstev brez produktivne uporabe,” ugotavlja Nils Vanhassel iz DLA Piper topluxuryproperty.com. Kraljevina je prav tako odobrila zakon, ki bo tujcem omogočil nakup domov v Rijadu, Džedi in drugih območjih od leta 2026, kar je velik premik v politiki za privabljanje naložb gfmag.com gfmag.com.
- Afrika: Visoke obrestne mere so omejile rast nepremičnin, vendar se zagon obrača. Južna Afrika je pravkar znižala svojo repo obrestno mero na 7,00 % (osnovna posojilna zdaj 10,5 %) – najnižje od leta 2022 privateproperty.co.za – kar prinaša zmerno olajšanje za posojilojemalce. »Finančni pritisk na gospodinjstva se bo nekoliko zmanjšal,« pravi Yael Geffen iz Sotheby’s Realty, čeprav opozarja, da je Južna Afrika »na robu gospodarske katastrofe« z rekordno brezposelnostjo in družinami, ki porabijo 2/3 svojega dohodka za dolgove privateproperty.co.za. Drugje se prebuja vseafriško investiranje: nigerijska Dangote Group je napovedala načrte za širitev na etiopski nepremičninski trg (poleg industrijskega projekta v vrednosti 2,5 milijarde dolarjev), kar poudarja naraščajoč tok znotrajafriškega kapitala v nepremičnine facebook.com.
- Oceanija: Avstralski trg nepremičnin se je znova obrnil v rast – v vseh glavnih mestih so se cene julija zvišale, nacionalne vrednosti stanovanj pa so se v mesecu povečale za približno 1,8 % cotality.com. Omejena ponudba in močna imigracija spodbujata zmeren ponovni vzpon, analitiki pa napovedujejo nadaljnje postopne rasti ob pričakovanjih znižanja obrestnih mer propertyupdate.com.au. Nova Zelandija pa se še vedno sooča s padcem: povprečne vrednosti stanovanj so 13 % pod vrhom iz konca leta 2021 qv.co.nz qv.co.nz, pri čemer je Wellington City približno 27 % pod najvišjo vrednostjo qv.co.nz. Čeprav se padec ustavlja – vrednosti na nacionalni ravni so v primerjavi z lanskim letom nespremenjene qv.co.nz – pa novozelandski trg ostaja krhek. Posredniki poročajo o »neenakomernem in krhkem« okrevanju, saj morajo prodajalci v številnih območjih »prilagoditi ceno trgu«, da sklenejo posle qv.co.nz.
Severna Amerika: Visoke obresti pritiskajo na domove
Ohlajanje stanovanjskega trga: Ameriški trg stanovanjskih nepremičnin se sooča z učinki visokih obrestnih mer. Povprečna 30-letna hipotekarna obrestna mera ostaja okoli 6,7 %, kar je najvišje v več kot dveh desetletjih, kar močno zmanjšuje dostopnost investopedia.com. Sveži podatki kažejo, da se cene stanovanj letno zvišujejo le za približno 1,9 % (na junij) – kar je precej pod 2,7-odstotno inflacijsko stopnjo investopedia.com. Posledično realne vrednosti stanovanj padajo prvič po več letih. »Prvič po več letih cene stanovanj ne dohajajo splošne inflacije… Ameriško premoženje v stanovanjih se je dejansko zmanjšalo v realnih (inflacijsko prilagojenih) vrednostih,« je poudaril Nicholas Godec iz S&P Dow Jones Indices investopedia.com. To pomeni izrazit preobrat v primerjavi z obdobjem pandemije, ko so bile dvomestne letne rasti cen običajne.
Zaloga in povpraševanje: Za razliko od nakupovalne mrzlice leta 2021 je današnji trg dobro založen. Nova gradnja je ustvarila 9,2-mesečno zalogo novih stanovanj na prodaj – blizu zgodovinskega rekorda investopedia.com – saj gradbeniki zaključujejo projekte, kupci pa se umikajo. Tudi število obstoječih stanovanj na trgu narašča (4,6-mesečna zaloga v primerjavi s 4,0 pred letom dni) investopedia.com. Ta naraščajoča zaloga, zlasti na prej vročih trgih Sun Belt, povzroča pritisk na zniževanje cen. Podatki indeksa Case-Shiller potrjujejo padce cen v nekaterih mestih z razcvetom: npr. Tampa je na letni ravni nižja za 2,4 %, San Francisco za 2,0 %, kar odraža presežno ponudbo v teh regijah investopedia.com. Nasprotno pa severovzhod in srednji zahod ostajata razmeroma močna – cene v New Yorku so na letni ravni višje za 7 %, v Chicagu za 6 %, kar je posledica manjše ponudbe investopedia.com.
Obeti in politika: Hitro zviševanje obrestnih mer s strani ameriške centralne banke je povzročilo zaton hipotekarne dejavnosti – število vlog je pred kratkim doseglo 28-letno dno reuters.com – vendar se trg nepremičnin ni povsem zrušil. Cene na nacionalni ravni so padle za manj kot 3 % od vrhunca leta 2022 reuters.com, kar je v nasprotju s predvidevanji o večjem popravku. Analitiki zdaj menijo, da je najhujše mimo: »zdi se, da je najhujši del popravka minil in ne pričakujemo nadaljnjih trajnih padcev,« pravi Andrew Burrell, glavni ekonomist za nepremičnine pri Capital Economics reuters.com. Splošno soglasje je, da bo prišlo do stagnacije cen v letu 2024, tudi če bo Fed začel zniževati obrestne mere, saj bi lahko vsako ponovno povpraševanje uravnotežili dodatni prodajalci, ki so doslej čakali ob strani reuters.com. Ena od stalnih ovir je dostopnost za kupce prvič – tudi če se cene nepremičnin ustavijo, hipotekarne obrestne mere blizu 7 % pomenijo, da so mesečna plačila še vedno visoka. Približno polovica anketiranih nepremičninskih strokovnjakov meni, da se bo dostopnost za kupce prvič poslabšala v prihodnjem letu, kljub nespremenjenim cenam reuters.com.
Kanada in čezmejni tokovi: V Kanadi poteka podoben umik. Večji trgi, kot sta Toronto in Vancouver, beležijo počasnejšo prodajo in zmerne padce cen, saj hipotekarne obrestne mere 5–6 % obremenjujejo kupce. Kljub temu Severna Amerika še naprej privablja globalni kapital v nepremičnine. Omeniti velja, da so latinskoameriški vlagatelji vse bolj dejavni v ameriških nepremičninah: skoraj polovica novih prodaj stanovanj v Miamiju letos odpade na latinskoameriške kupce, ki ameriške nepremičnine vidijo kot varno zatočišče v času politične in gospodarske negotovosti doma miamiherald.com. To mednarodno povpraševanje zagotavlja žarišča moči, tudi ko se domači kupci umikajo.
Veliki posli in REIT-i: Kljub zahtevnim razmeram so nekateri odmevni nepremičninski posli in poteze prišli v ospredje:
- Carlylejev 9-milijardni nepremičninski sklad: Velikan zasebnega kapitala Carlyle Group je zaključil 9 milijard dolarjev vreden ameriški nepremičninski sklad – svoj največji doslej reuters.com – kar nakazuje, da institucionalni vlagatelji še vedno vidijo priložnosti v izbranih sektorjih. »Vlagatelji so vložili denar v času “enega najtežjih okolij za zbiranje sredstev… v zadnjem času,” je povedal Rob Stuckey, vodja ameriških nepremičnin pri Carlyle reuters.com. Sklad se namerno izogiba pisarnam, hotelom in nakupovalnim središčem, namesto tega pa se osredotoča na stanovanjske nepremičnine, skladišča in samo-skladiščenje, kjer se »temeljni kazalniki izboljšujejo« reuters.com. Stuckey je poudaril, da pomanjkanje kupcev na današnjem trgu dejansko daje dobro financiranim igralcem prednost pri pogajanjih za posle reuters.com.
- Oživitev REIT-ov?: Ameriški skladi za vlaganje v nepremičnine (REIT) so imeli nestanoviten teden. Indeks FTSE Nareit All-REIT je bil v obdobju 30.–31. avgusta nespremenjen, potem ko se je poletni vzpon ohladil. Industrijski/logistični REIT-i še naprej presegajo povprečje zaradi povpraševanja po e-trgovanju, medtem ko so REIT-i za pisarne še vedno globoko v medvedjem območju zaradi visoke praznosti in bližajočih se zapadlih dolgov. V korporativnih novicah je Blackstone’s BREIT (ne-trgovani REIT) avgusta poročal o porastu zahtev za izplačila, saj maloprodajni vlagatelji iščejo likvidnost, zaradi česar je sklad ponovno omejil izplačila – kar je znak trajne previdnosti vlagateljev v segmentu poslovnih nepremičnin reuters.com.
- Opazni posli: V obdobju 30.–31. avgusta ni bilo mega združitev, so se pa pojavili nekateri regionalni posli. V New Yorku naj bi Brookfield ponovno začel pogovore o prodaji delnega deleža v stolpnici One Manhattan West z velikim popustom, s čimer preizkuša zanimanje vlagateljev za vrhunske pisarne. V Silicijevi dolini pa je Google zaključil prodajo in povratni najem pisarniškega kompleksa zasebnemu kapitalskemu kupcu v vrednosti 300 milijonov dolarjev – del svoje stalne konsolidacije nepremičnin zaradi trendov hibridnega dela (viri pravijo, da bo Google letos prodal za približno 1,5 milijarde dolarjev pisarniških sredstev za znižanje stroškov).
Mnenje strokovnjakov: Ekonomisti so glede prihodnosti Severne Amerike razdeljeni. Optimisti izpostavljajo močno rast zaposlovanja v ZDA in zadržano povpraševanje milenijcev, ki bi lahko ponovno spodbudilo trg nepremičnin, če bi se hipotekarne obrestne mere vsaj nekoliko znižale. Pesimisti pa menijo, da bodo »višje za dlje« obrestne mere ohranjale nepremičnine nedostopne za mnoge, kar bo cene v realnem smislu rahlo potiskalo navzdol. Zadnja raziskava Bank of America je pokazala, da so ameriški potrošniki najbolj pesimistični glede nepremičnin po letu 2023, saj večina pričakuje, da bodo cene stagnirale ali padle, ker visoki stroški zadolževanja in gospodarska negotovost odvračajo kupce reuters.com. Usoda trga je morda odvisna od naslednjih potez Federal Reserve – hitrejši preobrat k znižanju obrestnih mer v letu 2024 bi lahko povzročil blag odboj, medtem ko bi vztrajanje hipotekarnih obrestnih mer nad 7 % v naslednje leto pomenilo nadaljnje zniževanje cen in aktivnosti v gradbeništvu.
Evropa: Ujeta v ‘deželi zombijev’, a z žepi upanja
Zaton poslovnih nepremičnin: Evropski trgi nepremičnin, zlasti poslovni sektorji, se soočajo z dolgotrajno recesijo. Obseg transakcij je strmoglavil na skoraj najnižje ravni v zadnjem desetletju, saj visoki stroški financiranja in gospodarska negotovost odvračajo vlagatelje. V prvem četrtletju 2025 je prodaja poslovnih nepremičnin po Evropi znašala le 47,8 milijarde evrov – manj kot polovico ravni iz začetka leta 2022 reuters.com. Čezmejne naložbe so usahnile: v drugem četrtletju je bil 20-odstotni medletni padec vhodnih naložb v nepremičnine v regiji EMEA, kar je najslabši april–junij v zadnjih desetih letih po podatkih Knight Frank reuters.com. Potencialni kupci zahtevajo visoke popuste, a številni prodajalci (pogosto dobro kapitalizirani ali v načinu »podaljšaj in se pretvarjaj« z upniki) ne želijo popustiti pri ceni, kar vodi v pat položaj.
Trg ‘Zombieland’: Razpoloženje je izrazito drugačno kot v začetku leta 2025, ko so nekateri optimistično napovedovali okrevanje po pandemiji. Namesto tega »Imamo ‘zombieland’… ni okrevanja, zapuščena sredstva, likvidnost se ne vrača,« se pritožuje Sebastiano Ferrante, vodja evropskih nepremičnin pri PGIM reuters.com. Opozarja, da so celo oportunistični vlagatelji previdni zaradi nejasnih obetov. Težave se začenjajo pojavljati: nekatere banke in skladi začenjajo odprodajati ali prestrukturirati problematična sredstva, namesto da bi neskončno podaljševali posojila reuters.com. Na primer, kanadski Brookfield je poskušal prestrukturirati obveznico za svoj londonski stolp CityPoint po tem, ko je umaknil prodajo, ker so bile ponudbe bistveno pod knjigovodsko vrednostjo reuters.com. In v Nemčiji je ikonični nebotičnik Trianon v Frankfurtu – katerega lastnik je bankrotiral – upravitelj dal v prodajo, kar je redek preizkus določanja cen na tem krhkem trgu reuters.com.
Razlike med sektorji: Težave niso enakomerno razporejene:
- Poslovni prostori in trgovine: Segmenti, ki niso v prid, kot so sekundarne pisarne in stare nakupovalne centre, so praktično nelikvidni – le redki kupci jih bodo kupili tudi ob velikih popustih reuters.com. Stopnje praznih pisarn so na rekordnih ali skoraj rekordnih ravneh v finančnih središčih, kot so Frankfurt, London in Amsterdam, saj se hibridno delo ohranja. Trgovske nepremičnine se soočajo z izzivi zaradi e-trgovine in šibke potrošnje; številni sekundarni nakupovalni centri so »zapuščena sredstva«, ki iščejo novo namembnost.
- Stanovanjske in logistične nepremičnine: Svetle točke ostajajo v večstanovanjskih stanovanjih, kjer evropsko pomanjkanje stanovanj ohranja zanimanje vlagateljev visoko (kar potrjujejo nedavni posli v Nemčiji in na Nizozemskem za portfelje najemnih stanovanj). Sodobna logistična skladišča prav tako še vedno najdejo kupce zaradi razcveta e-trgovine, čeprav se je tudi ta sektor ohladil v primerjavi z vrhuncem leta 2021. Kot poudarja Ferrante, »logistika in hoteli [predstavljajo] priložnosti za nakup«, tudi ko se drugi segmenti spopadajo s težavami reuters.com. Nekatera zasebna investicijska podjetja dejansko tiho kopičijo skladiščne nepremičnine v pričakovanju morebitnega ponovnega povpraševanja.
- Hoteli: Sektor gostinstva si opomore z okrevanjem turizma. V najbolj priljubljenih destinacijah (Pariz, Rim, Dubaj) se zasedenost hotelov in cene sob zvišujejo, kar spodbuja zanimanje za prevzeme luksuznih hotelov. Vendar pa naraščajoče kapitalske stopnje pomenijo, da so kupci še vedno previdni, zato so nekatere načrtovane prodaje hotelov začasno ustavljene.
Razpoloženje vlagateljev & financiranje: Razpoloženje vlagateljev v Evropi je najšibkejše v več kot letu dni reuters.com, kar odraža stanje v ZDA, kjer se je zaupanje prav tako poslabšalo v letu 2025. Po podatkih INREV (Evropsko združenje vlagateljev v nelistinjene nepremičninske sklade) so indeksi zaupanja vlagateljev za sredino leta 2025 dosegli večletne najnižje vrednosti reuters.com. Glavni dejavnik so stroški financiranja: ker so obrestne mere ECB na večletnih najvišjih ravneh, se donosi nepremičnin še niso dovolj prilagodili, da bi pritegnili kupce. Številni posli se preprosto ne izidejo, ko lahko stroški dolžniškega financiranja presežejo 5 %, donosnost najboljših pisarn pa je v mestih, kot sta Pariz ali München, še vedno le okoli 4 %. Dokler se ta razkorak v donosnosti ne odpravi (bodisi z nižjimi obrestnimi merami ali nižjimi cenami sredstev), bo dejavnost transakcij verjetno ostala umirjena.
Politika in predpisi: Evropske vlade usklajujejo krizo dostopnosti stanovanj in finančno stabilnost:
- Nadzor najemnin & stanovanjska politika: Več držav se sooča z vprašanjem, kako ohladiti najemnine in povečati ponudbo stanovanj. V Berlinu je to poletje začelo veljati novo pravilo, ki omejuje dvige najemnin, z namenom olajšati breme najemnikov (čeprav kritiki menijo, da bo to odvračalo naložbe v nova stanovanja). Združeno kraljestvo razpravlja o reformah najemniške zakonodaje in prostorskih pravil, saj postaja dostopnost stanovanj politično vroča tema pred volitvami leta 2026. Medtem se celotna EU sooča s tem, kar je župan Barcelone označil kot “stanovanjsko krizo, ki je zdaj tako velika grožnja EU kot Rusija”, kar poudarja nujnost rešitev theguardian.com.
- Pobuda za zelene stavbe: Pravila o trajnosti prav tako vplivajo na nepremičnine. Predlagana Direktiva o energetski učinkovitosti EU bi lahko do leta 2030 prisilila v drage prenove neučinkovitih starejših stavb, kar bo pritiskalo na lastnike zastarelih pisarn in stanovanj. Pričakuje se, da bo to pospešilo zastaranje nezelenih stavb (kar je dejavnik pri vprašanju “zastaranih sredstev”) in usmerilo naložbe v prenove ter zelene projekte.
Znaki življenja: Kljub pesimizmu so se pojavile nekatere priložnostne poteze in pozitivni kazalniki:
- Posli v stiski: Nekaj pogumnih vlagateljev išče dno. V Londonu je bilo več ponudb zasebnega kapitala za pisarniške nepremičnine v stiski s 30–40 % popustom glede na predpandemične vrednosti. Na Švedskem, kjer je bil eden najostrejših nepremičninskih padcev, so domače institucije tiho začele kopičiti visokokakovostne poslovne nepremičnine od prezadolženih najemodajalcev po ugodnih cenah. Ti zgodnji premiki bi lahko postavili temelje za širše okrevanje, če se pogoji financiranja izboljšajo.
- Prilagoditve trga: V delih trga je okrevanje že v teku. Cecile Retaureau iz Phoenix Group opaža, »v nekaterih delih trga je okrevanje že v polnem teku… vendar obstajajo nepremičnine, ki niso priljubljene, kjer skoraj ni likvidnosti in prihaja še več bolečine.« reuters.com To nakazuje, da dobro locirane, prihodnosti prilagojene nepremičnine (na primer: vrhunske pisarne z visokimi ESG ocenami, novi logistični centri, projekti dostopnih stanovanj) dosegajo dno, medtem ko se starejše in zadolžene nepremičnine še naprej soočajo s težavami.
- Obeti za obrestne mere: Potek obrestnih mer bo ključen. Ker inflacija v evroobmočju končno pada (nedavno tik nad 3 %), mnogi pričakujejo, da bo Evropska centralna banka začela zniževati obrestne mere leta 2026, če ne prej. Vsak jasen signal o znižanju obrestnih mer bi lahko pomenil prelomnico, znižal zahteve glede donosnosti in vrnil kupce. Do takrat bo evropski nepremičninski trg morda ostal zgodba dveh trgov – začetno okrevanje za najboljše nepremičnine in nadaljevanje padca za ostale.
Azija: Kitajska kriza, japonska priložnost
Kitajska – kriza in spodbude: Kitajski nekoč mogočen nepremičninski sektor se še naprej sooča z neprimerljivim padcem. Nepremičninski razvijalci so v stiski, prodaja novih domov strmo pada, in zaupanje kupcev stanovanj je porušeno. Country Garden, ki je v preteklih letih prodal več domov kot kateri koli razvijalec na svetu, je 22. avgusta opozoril na ogromen polletni izgubo, saj se je dostava njegovih stanovanjskih projektov zmanjšala za 50 % v primerjavi z lanskim letom reuters.com reuters.com. Podjetje je konec leta 2023 nehalo odplačevati obveznice v tujini, njegove težave pa ponazarjajo »krizo celotnega sektorja«, ki je že pokopala velikane, kot je Evergrande reuters.com. Medtem ko razvijalci ustavljajo projekte in hitijo s prestrukturiranjem dolgov, kupci stanovanj zadržujejo nakupe – predprodaje so usahnile, nekateri kupci pa v znak protesta nočejo plačevati hipotek za nedokončane enote.
Peking se odziva s številnimi ukrepi podpore za zaustavitev padca:
- Ob koncu avgusta so kitajski regulatorji znižali zahteve za polog hipotek v večjih mestih. Za kupce, ki prvič kupujejo v velikih mestih, kot sta Peking in Šanghaj, naj bi bil minimalni polog znižan s 30 % na 20 %, za drugo nepremičnino pa s 60–70 % na približno 30–40 %. Namen tega je spodbuditi povpraševanje z znižanjem začetnih stroškov.
- Ljudska banka Kitajske je znižala ključne obrestne mere (1-letna osnovna obrestna mera za posojila je bila znižana že prej avgusta) in bankam naročila, naj znižajo obstoječe hipotekarne obrestne mere za upravičene posojilojemalce. Številni kitajski lastniki stanovanj, ki so si izposodili po obrestnih merah nad 5 % v času razcveta, bodo morda videli, da se jim obrestne mere znižajo, kar bo povečalo razpoložljivi dohodek in dostopnost stanovanj.
- Mesta odpravljajo prejšnje ukrepe za ohlajanje: več občin je omililo omejitve pri nakupu stanovanj (na primer tako, da dovolijo nakup nerezidentom ali odpravijo omejitve pri nakupu več nepremičnin). Mega-mesto Guangzhou je 1. septembra po poročanju odpravilo vse omejitve pri nakupu stanovanj. Druga mesta ponujajo subvencije in davčne olajšave kupcem stanovanj.
Kljub tem prizadevanjem so podatki še vedno slabi. Cene novih stanovanj padajo že več kot leto dni; julija so bile za 2,8 % nižje kot leto prej, čeprav se je padec ublažil v primerjavi z junijskim 3,2-odstotnim padcem tradingeconomics.com. Naložbe v nepremičnine upadajo z dvoštevilčnimi stopnjami. Morda najbolj zaskrbljujoče je, da gospodinjstva nerada najemajo posojila – julija je bil prvi neto padec izdanih hipotekarnih posojil v bankah v 20 letih reuters.com, kar kaže na krizo zaupanja. Kot je opazil glavni ekonomist Pinpoint Asset Management Zhiwei Zhang: »Gospodarska dinamika Kitajske se je v tretjem četrtletju upočasnila zaradi vztrajno šibkega domačega povpraševanja in ohlajanja nepremičninskega trga.« reuters.com Če upada na nepremičninskem trgu ne bodo ustavili, to ogroža cilj rasti BDP Pekinga (~5 % za leto 2025), saj omejuje potrošnjo (ker je premoženje v nepremičninah glavni dejavnik kitajske potrošnje) reuters.com reuters.com.
Širša Azija in Pacifik: Zunaj Kitajske so razmere na drugih azijskih nepremičninskih trgih mešane:
- Japonska – vroča lastnina: Japonska se pojavlja kot presenetljiva naložbena vroča točka. Z izjemno nizkimi obrestnimi merami (Banka Japonske ima še vedno negativne/0% referenčne obrestne mere) in gospodarstvom, ki se končno osvobaja deflacije, globalni vlagatelji množično vlagajo v japonske nepremičnine. En odmeven primer: Sapporo Holdings prodaja svoj nepremičninski posel (vključno s cenjenim portfeljem pivovarn, pisarn in hotelov), in vsaj tri večje skupine pod tujim vodstvom pripravljajo ponudbe v višini okoli 400 milijard jenov (2,7 milijarde dolarjev) reuters.com. Ameriški zasebni kapitalski skladi Bain Capital in KKR vodita konzorcije, ki si ogledujejo te naložbe reuters.com. Nepremičnine so postale »priljubljena tarča vlagateljev na Japonskem, saj se država izvija iz deflacije in so obrestne mere nizke« reuters.com. Poleg te transakcije je skupno vlaganje v japonske nepremičnine v letu 2025 močno – J-REIT-i (japonski REIT-i) rastejo, povpraševanje pa narašča tudi po najemnih stanovanjih, logistiki in celo po primestnih trgovskih centrih. Edina previdnost: če bi BOJ zaostril politiko ali če bi jen močno nihal, bi to lahko ohladilo tuje navdušenje. A za zdaj stabilni kapitalski donosi in poceni financiranje na Japonskem pomenijo redek sladki trenutek na svetovni ravni.
- Indija – Reform in rast: Indijski nepremičninski trg ima koristi od močnega gospodarstva (BDP v 2. četrtletju +7,8% hindustantimes.com) in vladnih reform. 30. avgusta je indijski minister za stanovanjske in urbane zadeve, Hardeep Singh Puri, ostro kritiziral počasno reševanje zastalih stanovanjskih projektov v okviru državnega stečajnega sistema (NCLT) in pozval k nujnim reformam hindustantimes.com hindustantimes.com. Na nepremičninski konvenciji je poudaril, da če se zamujajoč projekt znajde v NCLT, »je gotovo, da nikoli ne bo dokončan« hindustantimes.com – neposredna ocena potrebe po prenovi načina reševanja insolventnosti razvijalcev. Puri je pozval razvijalce, naj omejijo gotovinske transakcije (»velik problem«, ki prispeva k črnemu denarju v nepremičninah) in naj uskladijo uradno prijavljene vrednosti nepremičnin (krožne cene) s tržnimi realnostmi za večjo preglednost hindustantimes.com hindustantimes.com. Poudaril je, da nepremičninski sektor prispeva 8–10 % BDP Indije in si zadal ambiciozen cilj, da to do leta 2047 poveča na 18 % hindustantimes.com, s čimer je poudaril pomen sektorja. Medtem so prodaje stanovanj v Indiji v letu 2025 še vedno močne, z veliko končno uporabniško potrebo v velikih mestih; vendar pa naraščajoči stroški gradnje in visoke obrestne mere (stanovanjska posojila ~9 %) zmanjšujejo marže razvijalcev. Centralna banka v letu 2025 še ni znižala obrestnih mer, vendar bi lahko nizka inflacija kmalu omogočila sprostitev, kar bi dodatno podprlo nepremičninski trg.
- Jugovzhodna Azija: Glavna mesta ASEAN, kot so Singapur, Bangkok in Jakarta, so imela ta konec tedna razmeroma mirne nepremičninske trge. Singapur še naprej doživlja ohlajanje svojega stanovanjskega trga po visokih vladnih zvišanjih davka na promet z nepremičninami za tujce v začetku leta 2025; cene so približno nespremenjene glede na prejšnje četrtletje, prodaja pa je zadržana. Indonezija privablja pozornost regionalnih vlagateljev – pojavilo se je poročilo, da je več deset nepremičninskih in investicijskih skladov uporabila kriminalna združba (PCC) za pranje denarja v Braziliji, kar poudarja potrebo po boljšem nadzoru na razvijajočih se trgih boz.substack.com. Po bolj optimistični strani je Vietnam napovedal načrte za olajšanje kreditiranja nepremičninskih razvijalcev in podaljšanje bančnih posojil, saj se njegov nepremičninski sektor (zlasti stanovanjski bloki) sooča s pomanjkanjem likvidnosti.
Mnenja strokovnjakov: Ekonomisti opozarjajo, da je azijska perspektiva močno odvisna od kitajske poti. Če se kitajska nepremičninska kriza še poglobi, bi to lahko zavrlo regionalno rast zaradi manjše povpraševanja po surovinah, strojih in potrošniškem blagu iz sosednjih držav. Kitajski proizvodni PMI že upada (49,4 avgusta) reuters.com in ekonomisti opozarjajo, da “dolgotrajna nepremičninska kriza še vedno omejuje porabo” reuters.com. Po drugi strani James MacGregor iz APAC Realty poudarja, da bi lahko nepremičnine v jugovzhodni Aziji in Indiji imele koristi, če bi vlagatelji preusmerili sredstva iz Kitajske: “Globalni skladi, ki so se umaknili iz Kitajske, zdaj del kapitala preusmerjajo na trge, kot so Indija, Vietnam in Indonezija, kjer so demografski trendi in urbanizacija še vedno močni.”
Povzetek: Slika azijskega nepremičninskega trga je razdeljena: Kitajska uporablja vse vzvode za stabilizacijo svojega stanovanjskega sektorja sredi krize zaupanja, Japonska privablja tuji kapital, ki išče donos, medtem ko se razvijajoča Azija vztrajno krepi, a z zadržanostjo zaradi globalnih tveganj. V prihodnjih mesecih se bo pokazalo, ali bodo kitajski ukrepi končno stabilizirali njihov nepremičninski trg – kar je ključno ne le za Azijo, temveč tudi za razpoloženje na svetovnih nepremičninskih trgih.
Bližnji vzhod: Vroči trgi in prelomne reforme
Zalivska mesta v razcvetu: Najbolj znani nepremičninski trgi Bližnjega vzhoda so v razmahu, poganjajo jih visoki prihodki od nafte, politike, ki spodbujajo rast, in priliv mednarodnih vlagateljev. Nikjer ni to bolj očitno kot v Dubaju, kjer popandemični razcvet nepremičnin ne pojenja. Največji dubajski razvijalec, Emaar Properties, je poročal o 33-odstotni rasti čistega dobička v prvi polovici 2025 reuters.com zaradi močne prodaje luksuznih stanovanj. Prodaja nepremičnin podjetja Emaar je v prvem polletju poskočila za 46 % na 46 milijard AED reuters.com – osupljiva številka – saj so tuji kupci (iz Evrope, Azije in Rusije) množično kupovali luksuzne vile in stanovanja. »Dubajski nepremičninski trg je trenutno izjemno vroč,« je zapisal Reuters, saj regulativne spremembe in vrhunski projekti privabljajo globalni kapital reuters.com. Vladni ukrepi – kot so dolgoročne »zlate« vize za večje nakupe nepremičnin in sprostitev omejitev za luksuzne projekte – so Dubaj utrdili kot raj za naložbe v nepremičnine. Cene stanovanj v Dubaju so na letni ravni višje za približno 20 %, tudi dolgo stagnirajoči segment stanovanj je močno okreval. Vročica se je razširila tudi na super-premium nepremičnine (dvorci na Palmi ipd.), nekateri dosegajo rekordne cene. Tržni opazovalci sicer opozarjajo na dostopnost za prebivalce in možno pregrevanje, a za zdaj povpraševanje ne kaže znakov upočasnitve.
Saudova Arabija – drzne reforme: Če je zgodba Dubaja rast, ki jo poganja trg, je zgodba Savdske Arabije preobrazba od zgoraj navzdol. Kraljevina izvaja obsežne reforme za modernizacijo in širitev svojega nepremičninskega sektorja kot del pobude prestolonaslednika Mohameda bin Salmana Vision 2030. Leta 2025 sta bili predstavljeni dve posebej zgodovinski spremembi:
- Zakon o tujem lastništvu: Julija je Savdska Arabija odobrila nov “Zakon o lastništvu in investiranju v nepremičnine s strani tujcev”, ki bo začel veljati 1. januarja 2026 gfmag.com. Ta bo dovolil tujim posameznikom in podjetjem nakup in lastništvo nepremičnin v določenih območjih večjih mest (Rijad, Džeda, Dammam itd.) gfmag.com. S tem se razveljavljajo desetletja strogega omejevanja, ki je večinoma preprečevalo lastništvo savdskih nepremičnin tujcem, ki niso iz držav GCC. Cilj je privabiti globalne vlagatelje in strokovnjake v savdske mega-projekte – npr. 500 milijard dolarjev vreden projekt mesta NEOM (z napredno “The Line”), prenovo zgodovinskega Diriyaha v Rijadu, letovišča ob Rdečem morju in več gfmag.com. Opazovalci to potezo primerjajo z reformami prostega lastništva v Dubaju leta 2002, ki so sprožile val tujih investicij gfmag.com. “To predstavlja nov kanal za izpostavljenost rastočemu gospodarstvu… vendar je trg še v povojih z razvijajočim se regulativnim okvirom,” opozarja Osama Al Saifi iz Traze in dodaja, da bo ključna izvedba gfmag.com. Vlada pripravlja izvedbene predpise (pričakovane v 180 dneh po odobritvi zakona), da bi zagotovila “investitorjem prijazno” uvedbo gfmag.com. To odpiranje trga je velikanski premik – do leta 2026 bodo lahko globalna nepremičninska podjetja in skladi neposredno lastniki savdskih nepremičnin, kar je bilo še pred nekaj leti nepredstavljivo.
- Razširitev davka na belo zemljo: Od avgusta 2025 so saudijske oblasti prenovile program davka na belo zemljo – davka na nepozidana urbana zemljišča – z namenom agresivnega spodbujanja razvoja. Po novih pravilih se bodo lastniki velikih praznih parcel (≥5.000 m² v mestih) soočili z letnim davkom v višini do 10 % vrednosti zemljišča topluxuryproperty.com (prej je bil ta davek le 2,5 %). Poleg tega bo nova letna pristojbina v višini 5–10 % veljala za dolgo prazne stanovanjske stavbe topluxuryproperty.com. To je drzen poskus končanja kopičenja zemljišč in špekulacij, ki so prispevali k izjemno visokim cenam zemljišč. Za primerjavo: v mestih, kot je Rijad, so nekateri premožni posamezniki zgodovinsko držali ogromne površine zemljišč neizkoriščene; vlada je identificirala več kot 5.500 praznih parcel (411 milijonov m²) v večjih mestih, ki so zdaj predmet novega davka topluxuryproperty.com. Prenovljeni davek že spodbuja ukrepanje: »To zemljišča naredi bistveno dražja za puščanje praznih. [Lastniki] bodo ali gradili … ali prodali nekomu, ki bo,« pojasnjuje analitik Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Prvi znaki kažejo, da številni prizadeti lastniki zemljišč hitijo v skupne projekte ali prodajo parcel, da bi se izognili dajatvi topluxuryproperty.com. Reforma davka na belo zemljo naj bi v prihodnjih letih sprožila val nove stanovanjske gradnje, s čimer bi naslovili pomanjkanje stanovanj v Savdski Arabiji in, kot pravi Faisal Durrani iz Knight Franka, to prevedli v »domove v okviru finančnih zmožnosti večine saudijskih državljanov« topluxuryproperty.com (kar je zelo potrebno, saj ima dve tretjini Savdijcev proračun pod 1,5 milijona SAR za dom).
Drugi trgi GCC: Drugje v Zalivu ostajata Katar in Abu Dabi prav tako živahna. Abu Dabi je to poletje zabeležil rekordno prodajo vil, državni razvijalci pa lansirajo nove projekte ob vodi, da bi zadovoljili povpraševanje. Katar je po svetovnem prvenstvu doživel rahlo upočasnitev, zdaj pa promovira nova območja s prostim lastništvom za tujce, pri čemer izkorišča visoke dohodke in odlično infrastrukturo države. Bahrajn in Oman sta mirnejša, a stabilna, saj z ugodnimi programi prebivanja na podlagi naložb privabljata kupce iz Azije in Afrike.
Severna Afrika in Levant: Egiptovski nepremičninski trg se sooča z ovirami zaradi nestanovitne valute – močna depreciacija egiptovskega funta (in 30-odstotna inflacija) sta podražili gradbene materiale, razvijalci pa imajo težave s denarnim tokom. Kljub temu povpraševanje po trdnih sredstvih ostaja, saj Egipčani vlagajo v nepremičnine kot zaščito pred inflacijo. V Kairu so cene novih enot na najboljših lokacijah v lokalni valuti višje, a so zaradi padca valute v USD dejansko cenejše kot pred letom dni. Egiptovska vlada nadaljuje s projektom Nove administrativne prestolnice, ki ga predstavlja kot priložnost za naložbe v nepremičnine. Medtem pa v Izraelu politična negotovost in visoke obrestne mere ohlajajo nekoč izjemno vroč stanovanjski trg – cene stanovanj so v letu 2025 nekoliko padle, potem ko so se v prejšnjem desetletju zvišale za približno 70 %. Tudi komercialni trg v Tel Avivu je na čakanju zaradi odpuščanj v tehnološkem sektorju in skoka obrestnih mer.
Mnenje vlagateljev in strokovnjakov: Bližnjevzhodne nepremičnine so zdaj dvohitrostna pokrajina: na eni strani mednarodna središča Zaliva, na drugi preostanek regije. Institucionalni vlagatelji se večinoma zanimajo za trge GCC (Saudova Arabija, ZAE, Katar), kjer je gospodarska rast močna in so vlade partnerji pri razvoju. Kot poroča Global SWF, zalivski državni premoženjski skladi sami vlagajo v domače projekte – npr. ADIA in Mubadala iz ZAE povečujeta naložbe v lokalne nepremičnine – kar odraža zaupanje doma. Zlasti reforme v Savdski Arabiji so označene kot »prelomne točke« za ustvarjanje bolj likvidnega in preglednega trga. Vendar strokovnjaki opozarjajo, da bo uspeh odvisen od podrobnosti izvedbe in zaščite vlagateljev. »Če bo Savdska Arabija zagotovila jasen pravni okvir in repatriacijo dobička, bi lahko videli val tujega kapitala, podoben tistemu, ki ga je doživel Dubaj,« ugotavlja eden od nepremičninskih ekonomistov za gfmag.com.
Povzetek: nepremičninska zgodba Bližnjega vzhoda za 30.–31. avgust 2025 je zgodba o razcvetu in drznih potezah: razcvet na trgih Zaliva in drzni vladni posegi za nadaljnje odpiranje in širitev teh trgov. To je v nasprotju s previdnostjo drugod po svetu – kar poudarja vse večji pomen regije v svetovnih nepremičninah.
Afrika: Krmarjenje med visokimi obrestmi in novimi naložbami
Gospodarsko ozadje: Afriški nepremičninski trgi se soočajo z zahtevnim makroekonomskim okoljem. Številne države so se v zadnjih letih borile z visoko inflacijo in obrestnimi merami, kar je zvišalo stroške financiranja in ohladilo dejavnost na nepremičninskem trgu. A ko se inflacija v nekaterih gospodarstvih stabilizira, centralne banke previdno spreminjajo svoj pristop – kar prinaša kanček olajšanja za nepremičninski sektor.
Južna Afrika – olajšanje zaradi znižanja obrestnih mer: Južna Afrika, najbolj razvit nepremičninski trg na celini, je v začetku avgusta 2025 prinesla dolgo pričakovano znižanje obrestne mere. Južnoafriška centralna banka je znižala repo obrestno mero s 7,25 % na 7,00 %, s čimer je osnovna obrestna mera za posojila padla na 10,50 % privateproperty.co.za. To je bilo prvo znižanje po dolgem obdobju zaostrovanja in nekoliko znižuje hipotekarne obresti za potrošnike (večina stanovanjskih posojil v JAR je variabilnih po osnovni obrestni meri plus pribitek). Strokovnjaki za nepremičnine so potezo pozdravili: »Nižja osnovna obrestna mera prinaša prepotrebno olajšanje potrošnikom in lastnikom stanovanj… to znižanje bo dodatno spodbudilo nepremičninski trg,« je povedal Bradd Bendall, vodja prodaje pri BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Dejansko so bile vloge za hipotekarna posojila v Južni Afriki do sredine leta 2025 že za približno 7 % višje kot leto prej, kar nakazuje, da se kupci vračajo privateproperty.co.za.
Vendar pa je znižanje obrestne mere skromno, gospodarski izzivi pa ostajajo. Yael Geffen, izvršna direktorica Lew Geffen Sotheby’s Realty, je opozorila, da je olajšanje majhno – pri hipotekarnem posojilu v višini 2 milijona randov znižanje pomeni prihranek približno 340 randov (18 USD) na mesec privateproperty.co.za – in opozorila, da so južnoafriški potrošniki pod hudim pritiskom. »Stojimo na robu gospodarske katastrofe… gospodinjstva porabijo zaskrbljujočih dve tretjini svojih prihodkov za odplačevanje dolgov,« je opozorila Geffen privateproperty.co.za. Visoka brezposelnost in naraščajoči stroški komunalnih storitev (cene elektrike so močno poskočile) pomenijo, da so številni potencialni kupci stanovanj še vedno zadržani. Stanovanjski trg v velikih mestih, kot sta Johannesburg in Cape Town, je stagnira, cene pa rastejo le minimalno v nominalnem smislu. Kljub temu bi pričakovanje nadaljnjih znižanj obrestnih mer v letu 2025 lahko postopoma izboljšalo dostopnost in razpoloženje.
Nigerija in Zahodna Afrika: Nigerijski nepremičninski sektor se je soočil z nestanovitnostjo zaradi razvrednotenja valute in sprememb politik. Vladna ukinitev subvencij za gorivo leta 2025 je povzročila porast stroškov prevoza in gradnje. Obrestne mere v Nigeriji ostajajo izjemno visoke (osnovna obrestna mera centralne banke je 18,75 %), zato so formalne hipotekarne posojila redkost (večina nakupov nepremičnin je v gotovini). Kljub temu je veliko dogajanja na trgu luksuznih nepremičnin, ki ga poganjajo premožni posamezniki, ki se zavarujejo pred inflacijo, ter v segmentu diaspore (Nigerijci v tujini vlagajo v stanovanja in zemljišča doma). Pomemben razvoj: Dangote Group, eden največjih afriških konglomeratov, je napovedal načrte za vlaganje v nepremičnine v Etiopiji kot del širše širitve. 30. avgusta je Dangote podpisal pogodbo v vrednosti 2,5 milijarde dolarjev za gradnjo tovarne gnojil v Etiopiji reuters.com, poročila pa kažejo, da si ogledujejo tudi priložnosti za razvoj nepremičnin tam facebook.com. Ta poteza poudarja rast panafriških investicijskih tokov – nigerijski in južnoafriški vlagatelji vse bolj gledajo na hitro rastoče trge Vzhodne Afrike (Etiopija, Kenija, Ruanda) za nepremičninske projekte. Takšne čezmejne investicije prinašajo kapital in strokovno znanje, kar lahko pospeši razvoj v državah gostiteljicah.
Vzhodna Afrika: Kenija, gospodarsko središče Vzhodne Afrike, ima živahen nepremičninski trg, ki se je v letih 2023–2024 nekoliko upočasnil zaradi negotovosti ob volitvah in visokih obrestnih mer, a je pripravljen na okrevanje. Centralna banka Kenije je obrestno mero ohranila pri 10,5 %, inflacija pa je zmerna (~6,7 %), kar bi lahko kmalu omogočilo znižanje obrestnih mer. V Nairobiju še naprej obstaja povpraševanje po dostopnih stanovanjih in logističnih/skladiščnih prostorih (zlasti ob rasti regionalne trgovine). Omeniti velja, da je bil 30. avgusta v Nairobiju organiziran dubajski nepremičninski sejem, katerega cilj je bil prodati nepremičnine iz ZAE afriškim vlagateljem research8020.com – kar kaže na poglabljanje povezav med Afriko in Bližnjim vzhodom. Poleg tega je kenijska vlada pravkar zagnala ambiciozen program dostopnih stanovanj, v okviru katerega je razpisala tisoče enot za razvijalce z različnimi spodbudami, kar bi lahko ob uspehu zmanjšalo stanovanjski primanjkljaj in odprlo novo pot za naložbe.
Severna Afrika: V Egiptu, kot omenjeno, prevladujejo težave z valuto. Kljub temu tuji vlagatelji iz Zaliva množično kupujejo luksuzne nepremičnine v Kairu po znižanih cenah (v dolarjih). Egiptovska vlada se pogaja o možnosti, da bi zalivskim državnim skladom dovolila deleže v novih mestnih projektih za okrepitev financiranja. Medtem je maroškim turističnim nepremičninam (riadi, hoteli) koristil porast turizma po pandemiji, čeprav bi lahko tragični potres konec leta 2025 v bližini Marakeša preusmeril prioritete v obnovo in nadgradnjo varnosti starejših stavb.
Splošni trendi: Po večjem delu Afrike pomanjkanje stanovanj in hitra urbanizacija ostajata glavni gonilni sili na področju nepremičnin. Tudi v težjih gospodarskih časih prebivalstvo raste in mesta potrebujejo več domov in pisarn. To podpira na splošno pozitiven dolgoročni pogled, če bo financiranje bolj dostopno. Lokalne banke v državah, kot sta Gana in Uganda, so začele raziskovati hipotekarne produkte po subvencioniranih obrestnih merah za kupce prvič, pogosto podprte z vladnimi ali razvojnimi bančnimi programi, da bi spodbudile lastništvo stanovanj.
REIT-i in kapitalski trgi: Nepremičninski investicijski skladi (REIT) so v Afriki še vedno v povojih, a se počasi širijo. Južna Afrika ima zrel sektor REIT (nekateri južnoafriški REIT-i, kot je Growthpoint, celo vlagajo drugod po celini). Nigerija je leta 2025 lansirala svoj drugi REIT, osredotočen na poslovne nepremičnine v Lagosu in Abuji. Kenija in Ruanda posodabljata predpise, da bi REIT-i postali privlačnejši za vlagatelje. Ta orodja bi lahko sčasoma odklenila več institucionalnih naložb v afriške nepremičnine.
Strokovni vpogled: »Zgodba afriških nepremičnin je v osnovi zgodba o neizpolnjeni potrebi in neizkoričenem kapitalu,« pravi analitik iz Estate Intel (raziskovalno podjetje s sedežem v Lagosu). Visoki donosi (pogosto 8–10 % ali več najemnih donosov) so dosegljivi, a izziv je zmanjšanje tveganja naložb. Politična stabilnost, valutno tveganje in likvidnost so ključne skrbi tujih vlagateljev. Spodbudno je, da več afriških držav izvaja reforme – digitalizacijo zemljiških registrov, krepitev lastninskih pravic, ponujanje davčnih olajšav za razvoj itd. – za privabljanje več naložb. Druga polovica leta 2025 bo preizkusila te napore, a številni opazovalci ostajajo optimistični, da bodo mlada demografija Afrike in rast urbanizacije naredili celino za nepremičninski trg, ki ga velja spremljati.
Oceanija: Avstralija okreva, Nova Zelandija dosega dno
Avstralija – vračanje k rasti: Avstralski nepremičninski trg se je po močnem popravku v letih 2022–23 v letih 2024–25 vrnil k zmerni rasti. Do sredine leta 2025 so cene stanovanj ponovno rasle v vseh glavnih mestih business.nab.com.au. Samo v mesecu juliju (zadnji razpoložljivi podatki) so nacionalne vrednosti stanovanj zrasle za približno 1,8 % cotality.com, pri čemer so največje rasti zabeležila manjša mesta, kot je Darwin (+2,2 % mesečno), in stalne rasti v Sydneyju in Melbournu business.nab.com.au. Preobrat pripisujejo več dejavnikom:
- Avstralska centralna banka je v začetku leta ustavila dvigovanje obrestnih mer, trgi pa celo pričakujejo znižanja obrestnih mer v 2026, če se bo inflacija še naprej umirjala. Možnost doseženih najvišjih obrestnih mer je okrepila zaupanje kupcev.
- Avstralija se sooča s pomanjkanjem stanovanj. Gradnja novih stanovanj zaostaja za povpraševanjem, prebivalstvo pa zaradi povratka priseljevanja po covidu znova hitro raste. To je preprečilo padec cen, kljub višjim hipotekarnim obrestnim meram kot pred nekaj leti.
- Investitorji se vračajo, zlasti na trgu stanovanj, saj stavijo, da bodo najemnine ostale visoke. Najemnine v Avstraliji rastejo z rekordno hitrostjo (dvoštevilčna letna rast v nekaterih mestih) zaradi nizke razpoložljivosti, kar najemne nepremičnine znova dela privlačne.
Sydney in Melbourne, največja avstralska trga, sta nedavno zabeležila zmerno četrtletno rast cen (~1–3 %), izboljšale so se tudi stopnje uspešnosti dražb, kar kaže na večje zanimanje kupcev. Perth in Brisbane sta prav tako v porastu na letni ravni, deloma zaradi močnih lokalnih gospodarstev (v Perthu zaradi rudarstva, v Brisbanu pa zaradi selitev iz drugih zveznih držav).
Napoved analitikov: Najnovejša napoved KPMG kaže, da bodo cene stanovanj v Avstraliji zrasle za približno 5,5 % v letu 2025 na nacionalni ravni abc.net.au, s čimer bi si do leta 2026 večinoma opomogle po prejšnjem padcu. »Nacionalne vrednosti nepremičnin kažejo stabilno rast, ki jo poganjata nizka ponudba in pričakovano znižanje obrestnih mer,« navaja ena od nepremičninskih posodobitev propertyupdate.com.au. Vendar pa obstajajo omejitve: dostopnost stanovanj ostaja napeta (srednja cena hiše v Sydneyju je še vedno okoli 1,3 milijona avstralskih dolarjev). Avstralska vlada uvaja spodbude za kupce prvega doma in pritiska na zvezne države, naj pospešijo postopke odobritve zazidljivosti, da bi zgradili več domov. Obseg okrevanja bo morda odvisen od teh ukrepov na strani ponudbe in globalnega gospodarskega okolja, a za zdaj je zagon pozitiven.
Nova Zelandija – iskanje dna: Sosednja Nova Zelandija je doživela enega najstrmejših padcev stanovanjskih trgov med razvitimi gospodarstvi, njen trg pa še vedno išče dno. Julija 2025 so povprečne vrednosti domov po Novi Zelandiji približno 13 % pod vrhom iz konca leta 2021 qv.co.nz qv.co.nz. Večja mesta so zabeležila še večje padce od vrha: vrednosti v Aucklandu so približno 19,6 % pod vrhom qv.co.nz, v mestu Wellington pa kar 27 % pod vrhom qv.co.nz. Dobra novica je, da se je tempo padanja močno upočasnil in kaže, da se trg stabilizira:
- V zadnjih 3 mesecih (maj–julij) so bile cene na nacionalni ravni skoraj nespremenjene (-0,5 % na četrtletje) qv.co.nz. Na letni ravni so vrednosti praktično nespremenjene v primerjavi z julijem 2024 qv.co.nz, kar kaže, da se je padec ustavil.
- Nekatera območja se že odbijajo od dna: sekundarna mesta, kot sta Tauranga (+1,7 % Q/Q) in Queenstown (+2,4 % Q/Q), so zabeležila občutne četrtletne rasti qv.co.nz, celo deli Aucklanda (osrednja predmestja) pa so doživeli stabilizacijo cen qv.co.nz. To nakazuje, da se kupci vračajo v žarišča, kjer je povpraševanje močno (ali kjer so cene padle zgodaj in močno).
- Hipotekarne obrestne mere na Novi Zelandiji so se ustalile. Rezervna banka Nove Zelandije je ohranila OCR pri 5,5 % do avgusta, in ker se inflacija umirja na ~4,9 %, mnogi pričakujejo, da bo naslednja poteza RBNZ znižanje leta 2026. Banke so v zadnjih tednih nekoliko znižale fiksne hipotekarne obrestne mere v pričakovanju tega, kar izboljšuje razpoloženje.
Razpoloženje na trgu pa ostaja previdno. “Splošni trg ostaja zadržan… okrevanje je neenakomerno in krhko,” pravi Andrea Rush iz QV qv.co.nz. Opozarja, da so kupci občutljivi na ceno in imajo pogajalsko moč zaradi obilice ponudb v nekaterih območjih qv.co.nz. Prodajalci so morali prilagoditi pričakovanja – realna cena je ključna za prodajo, kar dokazuje tudi daljše zadrževanje nepremičnin na trgu, če so cene postavljene po lanskih vrednostih. Najbolj aktivni so trenutno kupci prvega doma in lastniki, zlasti v nižjem cenovnem razredu, kar omogočajo stabilne obrestne mere in nekoliko boljša dostopnost kreditov qv.co.nz qv.co.nz. Opazen je tudi porast vlagateljev, ki iščejo priložnosti, a jih veliko še vedno zadržujejo strožja pravila za najemodajalce in ukinitev nekaterih davčnih olajšav za obresti.
Posodobitev politike: Vlada Nove Zelandije, ki jo konec leta 2025 čakajo volitve, je predstavila možne ukrepe za spodbujanje stanovanjskega trga, če bo potrebno – na primer ponovno uvedbo davčnih olajšav za nepremičnine ali prilagoditev priseljevanja za povečanje povpraševanja. Opozicija je vodila kampanjo za zmanjšanje birokracije pri razvoju, da bi povečala ponudbo. Glede na izid volitev se lahko stanovanjska politika Nove Zelandije spremeni in vpliva na smer trga.
Oceania na splošno: Različne gospodarske razmere v Avstraliji in Novi Zelandiji ponazarjajo, kako so obrestne mere in politika oblikovale rezultate. Manj stroga zaostritev v Avstraliji in neprekinjena rast prebivalstva sta omejili upad, medtem ko so agresivna zvišanja obrestnih mer na Novi Zelandiji (in morda prej previsoke cene) povzročila ostrejšo korekcijo. Zdaj oba trga gledata naprej k morebitnemu popuščanju denarne politike kot vetru v hrbet.
Drugod v Oceaniji velja omeniti, da pacifiške otoške države beležijo edinstvene trende na nepremičninskem trgu – na primer, Fidži in Vanuatu imata letoviške in stanovanjske projekte, namenjene tujim kupcem, ki iščejo preselitev ali drugo državljanstvo, odpornost na podnebne spremembe pa postaja dejavnik (obalni objekti, ki se prilagajajo dvigu morske gladine). To so nišne, a rastoče panoge v regiji.
Spodnja črta: Do konca avgusta 2025 bo globalna nepremičninska slika študija kontrastov:
- Posledice visokih obrestnih mer v Severni Ameriki in Evropi, kjer so trgi zadržani in selektivni ter čakajo na jasnejše gospodarske signale.
- Oživljanje, ki ga poganja politika v delih Azije in Bližnjega vzhoda – bodisi s kitajskimi spodbudami ali odpiranjem Savdske Arabije – kar bi lahko preoblikovalo te trge.
- Odpornost in okrevanje v regijah, kot so zalivske države Bližnjega vzhoda in posamezni deli Oceanije, kar kaže, da so nepremičnine še vedno lokalna igra tudi ob globalnih izzivih.
Kot je strokovnjak ustrezno povzel, je leto 2025 »leto prilagajanja« na nepremičninskem trgu – kjer tako vlagatelji kot lastniki stanovanj ponovno prilagajajo pričakovanja na novo normalnost višjih stroškov obresti, hkrati pa izkoriščajo priložnosti, ki izhajajo iz edinstvene dinamike posameznih trgov. Prihajajoči meseci (in odločitve o obrestnih merah) bodo določili, katere regije bodo vodile naslednjo fazo nepremičninskega cikla. Ostanite z nami.
Viri: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz in drugi, kot je povezano zgoraj.
