- America de Nord: Piața imobiliară din SUA stagnează din cauza ratelor ridicate – prețurile au crescut cu doar ~2% de la an la an, sub rata inflației investopedia.com. Analiștii avertizează că capitalul imobiliar real se erodează, iar „averea imobiliară americană… a scăzut în termeni ajustați la inflație” investopedia.com. Marile fonduri încă pariază pe imobiliare: Carlyle a strâns un fond record de 9 miliarde de dolari pentru a viza active rezidențiale, industriale și de self-storage, evitând însă birourile aflate în dificultate reuters.com reuters.com.
- Europa: Proprietățile comerciale rămân în „zona zombi” pe fondul unui volum de tranzacții la minimul ultimului deceniu reuters.com reuters.com. Un exod al investitorilor și reticența vânzătorilor de a reduce prețurile au blocat orice redresare. „Avem ‘zona zombi’… nicio redresare, active blocate, lipsă de lichiditate”, spune șeful diviziei europene de real estate a PGIM reuters.com. Birourile și mall-urile grav afectate stagnează, deși locuințele de închiriat și logistica încă atrag interes.
- Asia: Recesiunea imobiliară din China se adâncește – dezvoltatorii avertizează asupra scăderii vânzărilor și a pierderilor în creștere reuters.com reuters.com. Country Garden, odinioară cel mai mare constructor din China, a livrat jumătate din numărul de locuințe față de anul trecut și se așteaptă la o pierdere de 18–21 miliarde ¥ în prima jumătate a anului reuters.com reuters.com. Economia mai largă resimte durerea: cererea de credite ipotecare a atins cel mai scăzut nivel din ultimii 20 de ani, pe măsură ce gospodăriile evită noile împrumuturi reuters.com. În alte părți ale Asiei, piața imobiliară din Japonia atrage investitori globali – se anunță licitații pentru portofoliul imobiliar de 400 miliarde ¥ (2,7 miliarde $) al Sapporo Holdings reuters.com, în timp ce fonduri străine precum Bain și KKR caută chilipiruri într-o piață cu dobânzi scăzute reuters.com.
- America Latină: După creșteri drastice ale dobânzilor, se întrevede o oarecare relaxare. Banca centrală a Braziliei a semnalat că rata sa de referință de 15% – un maxim al ultimelor două decenii – este „mai restrictivă decât este necesar”, sugerând reduceri mai devreme reuters.com reuters.com. Chile și alte țări au început deja relaxarea politicii, urmărind să reaprindă cererea de proprietăți. Între timp, sectorul imobiliar industrial din Mexic este în plină expansiune datorită nearshoring-ului: investițiile în fabrici și depozite cresc pe măsură ce companiile se relochează mai aproape de SUA (în ciuda incertitudinilor legate de politica comercială a SUA).
- Orientul Mijlociu: O poveste a două boom-uri – profiturile corporative și construcțiile. Freneziile imobiliare din Dubai au dus profiturile Emaar Properties la +33% în S1, deoarece proiectele premium și reformele favorabile investitorilor atrag cumpărători globali reuters.com reuters.com. Arabia Saudită a lansat reforme importante în domeniul locuințelor: în august a introdus o nouă taxă „White Land” de până la 10% anual pe parcelele mari de teren neamenajat pentru a combate speculațiile topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Acum este mult mai costisitor să deții terenuri goale – o schimbare care „face semnificativ mai costisitor pentru proprietari să păstreze activele fără a le folosi productiv”, notează Nils Vanhassel de la DLA Piper topluxuryproperty.com. Regatul a aprobat, de asemenea, o lege care va permite străinilor să cumpere locuințe în Riyadh, Jeddah și alte zone începând cu 2026, o schimbare de politică majoră pentru a atrage investiții gfmag.com gfmag.com.
- Africa: Ratele ridicate ale dobânzilor au limitat creșterea sectorului imobiliar, dar impulsul se schimbă. Africa de Sud tocmai și-a redus rata repo la 7,00% (rata de creditare principală acum 10,5%) – cel mai scăzut nivel din 2022 privateproperty.co.za – oferind o ușoară ușurare pentru împrumutați. „Presiunea financiară asupra gospodăriilor se va atenua ușor”, spune Yael Geffen de la Sotheby’s Realty, deși avertizează că Africa de Sud este „pe marginea unui dezastru economic” cu șomaj record și familii care cheltuiesc 2/3 din venitul lor pe datorii privateproperty.co.za. În alte părți, investițiile pan-africane se animă: Dangote Group din Nigeria a anunțat planuri de extindere pe piața imobiliară etiopiană (alături de o investiție industrială de 2,5 miliarde de dolari), subliniind creșterea fluxului de capital intra-african către proprietăți facebook.com.
- Oceania: Piața imobiliară din Australia a revenit pe creștere – în fiecare capitală prețurile au crescut în luna iulie, iar valorile locuințelor la nivel național au urcat cu aproximativ 1,8% în această lună cotality.com. Oferta redusă și imigrația robustă alimentează o revenire modestă, iar analiștii prognozează creșteri treptate continue pe fondul așteptărilor de reducere a ratelor dobânzilor propertyupdate.com.au. Noua Zeelandă, însă, încă resimte o scădere: valorile medii ale locuințelor sunt cu 13% sub vârful atins la sfârșitul anului 2021 qv.co.nz qv.co.nz, iar în Wellington City scăderea este de aproximativ 27% față de maxim qv.co.nz. Deși declinul se apropie de final – valorile la nivel național sunt stabile față de acum un an qv.co.nz – piața imobiliară din Noua Zeelandă rămâne fragilă. Agenții raportează o recuperare „inegală și fragilă”, deoarece vânzătorii din multe zone trebuie să „se alinieze pieței” la preț pentru a încheia tranzacțiile qv.co.nz.
America de Nord: Dobânzile ridicate lovesc piața imobiliară
Răcirea pieței imobiliare: Piața rezidențială din SUA se confruntă cu impactul ratelor ridicate ale dobânzii. Media pentru creditele ipotecare pe 30 de ani rămâne în jur de 6,7%, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii, reducând drastic accesibilitatea investopedia.com. Datele recente arată că prețurile locuințelor cresc cu doar ~1,9% anual (din iunie) – mult sub rata inflației de 2,7% investopedia.com. Practic, valorile reale ale locuințelor scad pentru prima dată în ultimii ani. „Pentru prima dată în ultimii ani, prețurile locuințelor nu reușesc să țină pasul cu inflația generală… averea imobiliară a americanilor a scăzut de fapt în termeni ajustați la inflație”, a remarcat Nicholas Godec de la S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Aceasta marchează o inversare clară față de boom-ul din pandemie, când creșterile anuale de două cifre erau norma.
Stoc și cerere: Spre deosebire de frenezia cumpărărilor din 2021, piața de astăzi este bine aprovizionată. Construcțiile noi au acumulat un stoc de 9,2 luni de locuințe noi de vânzare – aproape de un maxim istoric investopedia.com – pe măsură ce dezvoltatorii finalizează proiecte, dar cumpărătorii se retrag. Și numărul ofertelor de locuințe existente este în creștere (stoc pentru 4,6 luni față de 4,0 acum un an) investopedia.com. Acest stoc în creștere, mai ales în fostele piețe fierbinți din Sun Belt, pune presiune descendentă pe prețuri. Datele Case-Shiller Index confirmă scăderi de preț în unele orașe în expansiune: de exemplu, Tampa este în scădere cu 2,4% față de anul trecut, San Francisco cu -2,0%, reflectând suprastocul din acele regiuni investopedia.com. Prin contrast, Nord-Estul și Midwestul rămân relativ puternice – prețurile din New York City sunt cu +7% față de anul trecut, Chicago +6%, susținute de o ofertă mai restrânsă investopedia.com.
Perspective și politici: Creșterile rapide ale ratelor dobânzii de către Rezerva Federală a SUA au dus la un colaps al activității ipotecare – cererile au atins recent un minim al ultimilor 28 de ani reuters.com – totuși, piața imobiliară nu s-a prăbușit complet. Prețurile la nivel național au scăzut cu mai puțin de 3% față de vârful din 2022 reuters.com, contrazicând previziunile unei corecții mai mari. Analiștii cred acum că ce a fost mai rău a trecut: „se pare că cea mai dificilă parte a corecției a trecut și nu ne așteptăm la alte scăderi susținute”, spune Andrew Burrell, economist-șef pe proprietăți la Capital Economics reuters.com. Consensul este pentru stagnarea prețurilor în 2024, chiar dacă Fed începe să reducă ratele, deoarece orice creștere a cererii ar putea fi echilibrată de mai mulți vânzători care revin pe piață reuters.com. Un factor persistent negativ este accesibilitatea pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție – chiar dacă prețurile locuințelor nu mai cresc, ratele ipotecare aproape de 7% fac ca plățile lunare să rămână împovărătoare. Aproximativ jumătate dintre experții imobiliari chestionați spun că accesibilitatea pentru cumpărătorii la prima achiziție se va înrautăți în anul următor, în ciuda prețurilor stabile reuters.com.
Canada & fluxuri transfrontaliere: În Canada, are loc o răcire similară. Piețe importante precum Toronto și Vancouver înregistrează vânzări mai lente și scăderi modeste de preț, pe măsură ce ratele ipotecare de 5–6% pun presiune pe cumpărători. Cu toate acestea, America de Nord continuă să atragă capital imobiliar global. Notabil, investitorii latino-americani sunt din ce în ce mai activi pe piața imobiliară din SUA: aproape jumătate din noile vânzări de apartamente din Miami din acest an sunt către cumpărători latino-americani, care văd imobiliarele din SUA ca pe un refugiu sigur în contextul incertitudinii politice și economice de acasă miamiherald.com. Această cerere internațională oferă zone de rezistență chiar dacă cumpărătorii locali se retrag.
Tranzacții mari și REIT-uri: În ciuda unui mediu dificil, unele tranzacții imobiliare de profil înalt și mișcări au ajuns pe prima pagină:
- Fondul imobiliar de 9 miliarde de dolari al Carlyle: Gigantul de private equity Carlyle Group a închis un fond imobiliar american de 9 miliarde de dolari – cel mai mare de până acum reuters.com – semnalând că investitorii instituționali văd în continuare oportunități în anumite sectoare. „Investitorii au alocat bani în timpul „unui dintre cele mai dificile medii de strângere de fonduri… din memoria recentă,” a declarat Rob Stuckey, șeful diviziei imobiliare din SUA a Carlyle reuters.com. Fondul evită în mod deliberat birourile, hotelurile și mall-urile, concentrându-se în schimb pe rezidențial, depozite și self-storage, unde „fundamentele se îmbunătățesc” reuters.com. Stuckey a menționat că lipsa cumpărătorilor pe piața actuală oferă de fapt un avantaj jucătorilor cu finanțare solidă în negocierea tranzacțiilor reuters.com.
- Revenirea REIT?: Trusturile de investiții imobiliare din SUA (REIT) au avut o săptămână volatilă. Indicele FTSE Nareit All-REIT a rămas neschimbat în perioada 30–31 august după ce raliul din vară s-a temperat. REIT-urile industriale/logistice continuă să depășească performanța datorită cererii din e-commerce, în timp ce REIT-urile de birouri rămân adânc în teritoriu de scădere, cu rate mari de neocupare și scadențe de datorii iminente. În știrile corporative, Blackstone’s BREIT (REIT netranzacționat) a raportat o creștere a cererilor de răscumpărare în august, pe măsură ce investitorii de retail caută lichiditate, determinând fondul să blocheze din nou retragerile – un semn al prudenței persistente a investitorilor în sectorul imobiliar comercial reuters.com.
- Tranzacții notabile: Nicio mega-fuziune nu a apărut în perioada 30–31 august, dar au apărut câteva tranzacții regionale. În New York, Brookfield ar fi reluat discuțiile pentru vânzarea unei participații parțiale în turnul de birouri One Manhattan West la un discount semnificativ, testând apetitul investitorilor pentru birouri premium. Iar în Silicon Valley, Google a finalizat vânzarea și închirierea înapoi a unui campus de birouri pentru 300 de milioane de dolari către un cumpărător de private equity – parte a consolidării continue a portofoliului imobiliar pe fondul tendințelor de lucru hibrid (surse spun că Google vinde active de birouri de ~1,5 miliarde de dolari anul acesta pentru a reduce costurile).
Opinia experților: Economiștii sunt împărțiți în privința traiectoriei Americii de Nord. Optimiștii indică o creștere solidă a locurilor de muncă în SUA și cererea acumulată a milenialilor, care ar putea reenergiza piața imobiliară dacă ratele ipotecare scad chiar și ușor. Pesimiștii susțin că „ratele ridicate pentru mai mult timp” vor menține locuințele inaccesibile pentru mulți, ceea ce va presa prețurile ușor în jos în termeni reali. Cel mai recent sondaj al Bank of America a constatat că americanii sunt cei mai pesimiști cu privire la locuințe din 2023, majoritatea așteptându-se ca prețurile să stagneze sau să scadă, deoarece costurile de împrumut și incertitudinea economică descurajează cumpărătorii reuters.com. Soarta pieței ar putea depinde de următoarele decizii ale Rezervei Federale – o trecere mai rapidă la reduceri de dobândă în 2024 ar putea declanșa o ușoară revenire, în timp ce menținerea ratelor ipotecare peste 7% și anul viitor riscă o scădere suplimentară a prețurilor și a activității de construcții.
Europa: Blocată în „Țara Zombi”, dar cu buzunare de speranță
Declinul imobiliarelor comerciale: Piețele imobiliare din Europa, în special sectoarele comerciale, traversează o perioadă prelungită de declin. Volumul tranzacțiilor a scăzut la minimele ultimului deceniu, deoarece costurile ridicate de finanțare și incertitudinile economice țin investitorii departe. În primul trimestru al anului 2025, vânzările de proprietăți comerciale din Europa au totalizat doar 47,8 miliarde de euro – mai puțin de jumătate față de începutul lui 2022 reuters.com. Investițiile transfrontaliere au secat: trimestrul al doilea a înregistrat o scădere de 20% de la an la an a investițiilor imobiliare inbound în EMEA, cel mai slab aprilie–iunie din ultimii zece ani, potrivit datelor Knight Frank reuters.com. Potențialii cumpărători cer reduceri mari, dar mulți vânzători (adesea bine capitalizați sau în „modul de prelungire și prefacere” cu creditorii) refuză să coboare prețul, ceea ce duce la un blocaj.
Piața „Zombieland”: Starea de spirit este vizibil diferită față de începutul lui 2025, când unii preziceau cu optimism o revenire post-pandemie. În schimb, „Avem ‘zombieland’… nicio revenire, active blocate, lichiditate care nu revine,” se plânge Sebastiano Ferrante, șeful diviziei de imobiliare europene la PGIM reuters.com. El observă că chiar și investitorii oportuniști sunt precauți având în vedere perspectiva neclară. Starea de dificultate începe să iasă la suprafață: unele bănci și fonduri încep să vândă sau să restructureze activele cu probleme în loc să prelungească la nesfârșit creditele reuters.com. De exemplu, Brookfield din Canada a încercat să restructureze o obligațiune pe turnul său CityPoint din Londra după ce a anulat o vânzare când ofertele au fost mult sub valoarea contabilă reuters.com. Iar în Germania, emblematicul zgârie-nori Trianon din Frankfurt – al cărui proprietar a intrat în incapacitate de plată – a fost scos la vânzare de către un administrator, un test rar de descoperire a prețului pe acea piață fragilă reuters.com.
Divergență sectorială: Durerea nu este distribuită uniform:
- Birouri & retail: Segmentele nefavorizate precum birourile secundare și vechile centre comerciale sunt practic ilichide – puțini cumpărători se ating de ele chiar și la reduceri mari reuters.com. Ratele de neocupare a birourilor sunt la niveluri record sau aproape de acestea în centre financiare precum Frankfurt, Londra și Amsterdam, pe măsură ce munca hibridă persistă. Imobiliarele de retail se confruntă cu dificultăți din cauza comerțului electronic și a consumului slab; multe centre comerciale secundare sunt „active blocate” care caută să fie reconvertite.
- Rezidențial & logistică: Există totuși puncte luminoase în rezidențial multifamilial, unde deficitul de locuințe din Europa menține interesul investitorilor ridicat (subliniat de tranzacții recente în Germania și Olanda pentru portofolii de locuințe de închiriat). Depozitele moderne de logistică încă atrag ofertanți datorită boom-ului comerțului electronic, deși chiar și acest sector s-a răcit față de vârful din 2021. După cum remarcă Ferrante, „logistica și hotelurile [prezintă] oportunități de cumpărare” chiar dacă alte categorii se confruntă cu dificultăți reuters.com. De fapt, unele firme de private equity acumulează discret active logistice anticipând o eventuală revenire a cererii.
- Hoteluri: Sectorul ospitalității își revine odată cu revenirea turismului. În destinațiile de top (Paris, Roma, Dubai), gradul de ocupare al hotelurilor și tarifele camerelor sunt în creștere, stimulând interesul pentru achiziții de hoteluri de lux. Totuși, creșterea ratelor de capitalizare îi face pe cumpărători să fie în continuare precauți, iar unele vânzări de hoteluri planificate au fost amânate.
Sentimentul investitorilor & finanțarea: Sentimentul investitorilor în Europa este la cel mai scăzut nivel din ultimul an reuters.com, reflectând situația din SUA, unde încrederea s-a deteriorat și în 2025. Potrivit INREV (Asociația Europeană a Investitorilor în Vehicule Imobiliare Nelistate), indicele de încredere al investitorilor pentru mijlocul anului 2025 a atins minime ale ultimilor ani reuters.com. Un factor major îl reprezintă costurile de finanțare: cu ratele BCE la maximele ultimilor ani, randamentele imobiliare nu s-au ajustat încă suficient pentru a atrage cumpărători. Multe tranzacții pur și simplu nu sunt viabile când finanțarea prin împrumut poate depăși 5%, dar randamentele pentru birourile premium sunt încă doar ~4% în orașe precum Paris sau München. Până când această diferență de randament nu se rezolvă (fie prin scăderea ratelor dobânzilor, fie prin scăderea prețurilor activelor), activitatea tranzacțională ar putea rămâne redusă.
Politici și reglementări: Guvernele europene jonglează între crizele de accesibilitate a locuințelor și stabilitatea financiară:
- Controlul chiriilor & politica locuințelor: Mai multe țări se confruntă cu problema modului de a tempera creșterea chiriilor și de a crește oferta de locuințe. La Berlin, o nouă regulă care plafonează creșterile de chirie a intrat în vigoare în această vară, având ca scop reducerea poverii pentru chiriași (deși criticii susțin că va descuraja investițiile în locuințe noi). În Marea Britanie se dezbat reforme ale reglementărilor privind închirierea și ale regulilor de urbanism, pe măsură ce accesibilitatea locuințelor devine un subiect politic fierbinte înaintea alegerilor din 2026. Între timp, UE, în ansamblu, se confruntă cu ceea ce primarul Barcelonei a numit „criza locuințelor [fiind] acum o amenințare la fel de mare pentru UE ca Rusia”, subliniind urgența găsirii unor soluții theguardian.com.
- Impuls pentru clădiri verzi: Regulile de sustenabilitate influențează, de asemenea, sectorul imobiliar. Propunerea UE privind Directiva privind performanța energetică ar putea impune modernizări costisitoare pentru clădirile vechi ineficiente până în 2030, punând presiune pe proprietarii de birouri și apartamente învechite. Se așteaptă ca acest lucru să accelereze ieșirea din uz a clădirilor non-verzi (un factor în problema „activelor blocate”) și să canalizeze investițiile către renovări și dezvoltări verzi.
Semne de viață: În ciuda pesimismului, au apărut unele mișcări oportuniste și indicatori pozitivi:
- Tranzacții cu active aflate în dificultate: Câțiva investitori curajoși caută oportunități la prețuri minime. La Londra, fondurile de private equity au făcut oferte pentru mai multe active de birouri aflate în dificultate, la discounturi de 30–40% față de valorile de dinainte de pandemie. În Suedia, care a avut una dintre cele mai abrupte scăderi ale pieței imobiliare, instituțiile locale au început să acumuleze discret proprietăți comerciale de înaltă calitate de la proprietari suprasolicitați, la prețuri de chilipir. Aceste mișcări timpurii ar putea pregăti terenul pentru o redresare mai amplă dacă finanțarea se îmbunătățește.
- Ajustări de piață: În anumite părți ale pieței, redresarea este în curs. Cecile Retaureau de la Phoenix Group remarcă: „în unele părți ale pieței redresarea este bine avansată… totuși există active nefavorizate unde aproape că nu există lichiditate și urmează mai multă suferință.” reuters.com Acest lucru sugerează că activele bine localizate, pregătite pentru viitor (de exemplu: birouri premium cu rating ESG ridicat, noi centre logistice, proiecte de locuințe accesibile) își găsesc un prag minim, chiar dacă activele mai vechi și supraîndatorate întâmpină dificultăți.
- Perspective privind ratele dobânzilor: Evoluția ratelor dobânzilor va fi crucială. Odată cu scăderea inflației în zona euro (recent puțin peste 3%), mulți se așteaptă ca Banca Centrală Europeană să înceapă să reducă dobânzile în 2026, dacă nu chiar mai devreme. Orice semnal clar de relaxare a ratelor ar putea marca un punct de cotitură, reducând cerințele de randament și readucând cumpărătorii pe piață. Până atunci, piața imobiliară europeană ar putea rămâne o poveste cu două fețe – o redresare incipientă pentru cele mai bune active și o continuare a declinului pentru restul.
Asia: Criza Chinei, Oportunitatea Japoniei
China – Criză și stimulente: Sectorul imobiliar odinioară puternic al Chinei continuă să se confrunte cu un declin fără precedent. Dezvoltatorii imobiliari sunt în dificultate, vânzările de locuințe noi se prăbușesc, iar încrederea cumpărătorilor de locuințe este distrusă. Country Garden, care în anii trecuți a vândut mai multe locuințe decât orice alt dezvoltator la nivel global, a avertizat pe 22 aug. cu privire la o pierdere masivă în prima jumătate a anului, deoarece livrările de proiecte rezidențiale au scăzut cu 50% față de anul trecut reuters.com reuters.com. Compania a intrat în incapacitate de plată pentru obligațiunile externe la sfârșitul lui 2023, iar problemele sale exemplifică „criza la nivel de sector” care a doborât deja giganți precum Evergrande reuters.com. Pe măsură ce dezvoltatorii opresc proiecte și se grăbesc să-și restructureze datoriile, cumpărătorii de locuințe ezită – vânzările în avans au dispărut, iar unii cumpărători refuză să plătească ipoteci pentru unități neterminate, în semn de protest.
Beijingul răspunde cu o serie de măsuri de sprijin pentru a opri declinul:
- La sfârșitul lunii august, autoritățile de reglementare chineze au redus cerințele privind avansul pentru creditele ipotecare în marile orașe. Pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție în orașe mari precum Beijing și Shanghai, avansul minim a fost, potrivit relatărilor, redus de la 30% la 20%, iar pentru a doua locuință de la 60–70% la aproximativ 30–40%. Aceasta are ca scop stimularea cererii prin reducerea costurilor inițiale.
- Banca Populară a Chinei a redus principalele rate ale dobânzilor (rata de referință la împrumuturi pe 1 an a fost redusă la începutul lunii august) și a instruit băncile să reducă ratele ipotecare existente pentru debitorii eligibili. Mulți proprietari chinezi care au contractat credite la rate de peste 5% în perioada de boom ar putea vedea ratele la credite reduse pentru a crește venitul disponibil și accesibilitatea locuințelor.
- Orașele demontează măsurile anterioare de răcire a pieței: Mai multe municipalități au relaxat restricțiile privind achiziția de locuințe (de exemplu, permițând nerezidenților să cumpere sau eliminând limitele privind achiziția mai multor proprietăți). Megalopolisul Guangzhou, la 1 septembrie, a eliminat, potrivit relatărilor, toate restricțiile privind achiziția de locuințe. Alte orașe oferă subvenții și facilități fiscale cumpărătorilor de locuințe.
În ciuda acestor eforturi, datele rămân sumbre. Prețurile locuințelor noi au scăzut de peste un an; în iulie, prețurile au fost cu 2,8% mai mici față de anul precedent, deși declinul s-a atenuat față de scăderea de 3,2% din iunie tradingeconomics.com. Investițiile în imobiliare scad cu două cifre. Poate cel mai îngrijorător, gospodăriile sunt reticente să se împrumute – în iulie s-a înregistrat prima scădere netă a creditelor ipotecare bancare restante din ultimii 20 de ani reuters.com, evidențiind o criză de încredere. După cum a observat Zhiwei Zhang, economist-șef la Pinpoint Asset Management, „Dinamica economică a Chinei a încetinit în T3 din cauza cererii interne persistent slabe și a unei piețe imobiliare în răcire.” reuters.com Dacă declinul imobiliar nu este oprit, acesta amenință ținta de creștere a PIB-ului stabilită de Beijing (~5% pentru 2025) prin reducerea cheltuielilor de consum (deoarece averea imobiliară este un motor major al consumului chinez) reuters.com reuters.com.
Asia-Pacific mai larg: În afara Chinei, alte piețe imobiliare asiatice prezintă o imagine mixtă:
- Japonia – Proprietate la mare căutare: Japonia devine o destinație surpriză pentru investiții. Cu rate ale dobânzii extrem de scăzute (Banca Japoniei menține încă rate de politică monetară negative/0%) și o economie care, în sfârșit, scapă de deflație, investitorii globali se îndreaptă masiv către sectorul imobiliar japonez. Un exemplu notabil: Sapporo Holdings își vinde afacerea imobiliară (inclusiv un portofoliu valoros de fabrici de bere, birouri și hoteluri), iar cel puțin trei grupuri majore conduse de străini pregătesc oferte în jur de 400 de miliarde yeni (2,7 miliarde dolari) reuters.com. Fondurile americane de private equity Bain Capital și KKR conduc consorțiile interesate de aceste active reuters.com. Imobiliarele au devenit o „țintă populară pentru investitori în Japonia, pe măsură ce țara iese din deflație și ratele dobânzilor sunt scăzute” reuters.com. Dincolo de această tranzacție, investițiile imobiliare totale din Japonia pentru 2025 sunt solide – J-REIT-urile (REIT-urile japoneze) sunt în creștere, iar locuințele de închiriat, logistica și chiar centrele comerciale suburbane înregistrează o cerere crescută. Singura atenționare: dacă BOJ ar înăspri politica monetară sau dacă yenul ar fluctua puternic, entuziasmul investitorilor străini ar putea scădea. Dar, pentru moment, ratele stabile de capitalizare și finanțarea ieftină fac din Japonia un punct forte rar la nivel global.
- India – Reforme și creștere: Piața imobiliară din India beneficiază de o economie puternică (PIB T2 +7,8% hindustantimes.com) și de reforme guvernamentale. Pe 30 august, ministrul indian al Locuințelor și Afacerilor Urbane, Hardeep Singh Puri, a criticat dur rezolvarea lentă a proiectelor rezidențiale blocate în cadrul sistemului de insolvență al țării (NCLT) și a cerut reforme urgente hindustantimes.com hindustantimes.com. Vorbind la o convenție imobiliară, el a menționat că dacă un proiect întârziat ajunge la NCLT, „este sigur că nu va fi niciodată finalizat” hindustantimes.com – o evaluare directă a necesității de a reforma modul în care sunt gestionate insolvențele dezvoltatorilor. Puri a îndemnat dezvoltatorii să reducă tranzacțiile cu numerar („o mare problemă” care contribuie la banii negri în imobiliare) și să alinieze valorile declarate ale proprietăților (circle rates) cu realitatea pieței pentru a îmbunătăți transparența hindustantimes.com hindustantimes.com. El a subliniat că sectorul imobiliar contribuie cu 8–10% la PIB-ul Indiei și a stabilit un obiectiv ambițios de a crește această pondere la 18% până în 2047 hindustantimes.com, subliniind importanța sectorului. Între timp, vânzările de locuințe din India rămân solide în 2025, cu o cerere puternică din partea utilizatorilor finali în marile orașe; totuși, creșterea costurilor de construcție și dobânzile ridicate (credite ipotecare ~9%) reduc marjele dezvoltatorilor. Banca centrală nu a redus încă dobânzile în 2025, dar inflația scăzută ar putea permite o relaxare în curând, ceea ce ar sprijini suplimentar piața imobiliară.
- Asia de Sud-Est: Capitale majore ASEAN precum Singapore, Bangkok și Jakarta au avut piețe imobiliare relativ liniștite în acest weekend. Singapore continuă să experimenteze o răcire a pieței locuințelor după creșterea substanțială a taxei de timbru pentru străini impusă de guvern la începutul lui 2025; prețurile sunt aproximativ stabile de la un trimestru la altul, iar volumul vânzărilor este redus. Indonezia atrage atenția investitorilor regionali – a apărut un raport conform căruia zeci de fonduri imobiliare și de investiții au fost folosite de o rețea de crimă organizată (PCC) pentru spălare de bani în Brazilia, subliniind necesitatea unei supravegheri mai bune pe piețele emergente boz.substack.com. Pe o notă mai optimistă, Vietnam a anunțat planuri de relaxare a creditării pentru dezvoltatorii imobiliari și de extindere a împrumuturilor bancare, deoarece sectorul său imobiliar (în special condominiile) traversează o criză de lichiditate.
Opinii ale experților: Economiștii avertizează că perspectivele Asiei depind în mare măsură de traiectoria Chinei. Dacă criza imobiliară din China se agravează, ar putea trage în jos creșterea regională prin scăderea cererii de materii prime, utilaje și bunuri de consum din partea vecinilor. Deja, indicele PMI pentru producție al Chinei este în scădere (49,4 în august) reuters.com și economiștii sunt îngrijorați că „declinul prelungit al sectorului imobiliar încă limitează cheltuielile” reuters.com. Pe de altă parte, James MacGregor de la APAC Realty observă că imobiliarele din Asia de Sud-Est și India ar putea beneficia dacă investitorii se retrag din China: „Fondurile globale care s-au retras din China realocă o parte din capital către piețe precum India, Vietnam și Indonezia, unde demografia și urbanizarea rămân puternice.”
În concluzie, imaginea imobiliară a Asiei este bifurcată: China face tot posibilul pentru a stabiliza sectorul locuințelor pe fondul unei crize de încredere, Japonia atrage capital străin dornic de randament, iar Asia emergentă crește constant, deși cu atenție la vânturile globale potrivnice. Lunile următoare vor testa dacă măsurile Chinei pot, în sfârșit, să pună o limită declinului pieței imobiliare – un factor critic nu doar pentru Asia, ci și pentru sentimentul global din sectorul imobiliar.
Orientul Mijlociu: Piețe înfierbântate & Reformele care schimbă jocul
Orașe în plină expansiune în Golf: Piețele imobiliare de top din Orientul Mijlociu sunt în plină efervescență, alimentate de veniturile ridicate din petrol, politici pro-creștere și un aflux de investitori internaționali. Nicăieri acest lucru nu este mai evident decât în Dubai, unde un val de creștere post-pandemică pe piața imobiliară continuă neîntrerupt. Cel mai mare dezvoltator din Dubai, Emaar Properties, a raportat o creștere de 33% a profitului net în primul semestru din 2025 reuters.com datorită vânzărilor solide de locuințe de lux. Vânzările de proprietăți ale Emaar au crescut cu 46% de la an la an, ajungând la 46 de miliarde AED în S1 reuters.com – o cifră uimitoare – pe măsură ce un val de cumpărători străini (din Europa, Asia și Rusia) au achiziționat vile și apartamente de lux. „Piața imobiliară din Dubai este extrem de fierbinte în acest moment,” a notat Reuters, cu schimbări de reglementare și proiecte premium care atrag capital global reuters.com. Într-adevăr, măsurile guvernului – precum oferirea de vize „de aur” pe termen lung pentru achiziții majore de proprietăți și relaxarea restricțiilor privind dezvoltările de lux – au consolidat Dubaiul ca un paradis pentru investiții imobiliare. Prețurile rezidențiale în Dubai au crescut cu aproximativ 20% de la an la an, iar chiar și segmentul de apartamente, afectat de mult timp, și-a revenit puternic. Freneziea s-a extins și la activele super-premium (conace pe Palm, etc.), unele atingând prețuri record. Analiștii de piață avertizează totuși cu privire la accesibilitatea pentru rezidenți și la potențiala supraîncălzire, dar până acum cererea nu dă semne de încetinire.
Arabia Saudită – reforme îndrăznețe: Dacă povestea Dubaiului este una de creștere determinată de piață, cea a Arabiei Saudite este o transformare de sus în jos. Regatul implementează reforme ample pentru a moderniza și extinde sectorul imobiliar, ca parte a inițiativei Vision 2030 a prințului moștenitor Mohammed bin Salman. Două schimbări istorice au fost anunțate în 2025:
- Legea privind proprietatea străină: În iulie, Arabia Saudită a aprobat o nouă lege privind „Deținerea și investiția în proprietăți imobiliare de către nerezidenți”, care va intra în vigoare la 1 ianuarie 2026 gfmag.com. Aceasta va permite persoanelor fizice și companiilor străine să cumpere și să dețină proprietăți în zone desemnate din marile orașe (Riyadh, Jeddah, Dammam etc.) gfmag.com. Legea inversează decenii de restricții stricte care, în mare parte, interziceau nerezidenților non-GCC să dețină proprietăți imobiliare în Arabia Saudită. Scopul este de a atrage investitori globali și expertiză în mega-proiectele Arabiei Saudite – de exemplu, orașul NEOM de 500 de miliarde de dolari (cu avangardistul „The Line”), reamenajarea istorică Diriyah din Riyadh, stațiunile de la Marea Roșie și altele gfmag.com. Observatorii compară această mișcare cu reformele din 2002 privind proprietatea liberă din Dubai, care au declanșat un val uriaș de investiții străine gfmag.com. „Reprezintă o nouă cale de expunere la o economie în creștere… totuși, piața este încă la început, cu un cadru de reglementare în evoluție,” notează Osama Al Saifi de la Traze, avertizând că implementarea va fi esențială gfmag.com. Guvernul elaborează reglementările de implementare (așteptate în termen de 180 de zile de la aprobarea legii) pentru a asigura o lansare „prietenoasă pentru investitori” gfmag.com. Această deschidere a pieței reprezintă o schimbare majoră – până în 2026, firmele și fondurile imobiliare globale vor putea deține direct proprietăți în Arabia Saudită, ceva de neimaginat acum câțiva ani.
- Extinderea taxei pe terenuri albe: Începând cu august 2025, autoritățile saudite au revizuit programul White Land Tax – o taxă pe terenurile urbane neconstruite – pentru a stimula agresiv dezvoltarea. Conform noilor reguli, proprietarii de parcele mari goale (≥5.000 m² în orașe) se confruntă cu o taxă anuală de până la 10% din valoarea terenului topluxuryproperty.com (față de doar 2,5% anterior). În plus, o nouă taxă anuală de 5–10% se va aplica clădirilor rezidențiale goale de mult timp topluxuryproperty.com. Aceasta este o încercare îndrăzneață de a pune capăt blocării terenurilor și speculațiilor care au contribuit la creșterea exorbitantă a prețurilor terenurilor. Pentru context, în orașe precum Riyadh, câțiva jucători bogați au deținut istoric suprafețe vaste de teren neutilizate; guvernul a identificat peste 5.500 de parcele goale (411 milioane m²) în marile orașe care intră sub incidența noii taxe topluxuryproperty.com. Taxa revizuită deja determină acțiuni: „Devine mult mai scump să lași un teren bun nefolosit. [Proprietarii] fie vor construi… fie vor vinde cuiva care o va face”, explică un analist Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Primele semne arată că mulți proprietari afectați se grăbesc să încheie parteneriate sau să vândă parcele pentru a evita taxa topluxuryproperty.com. Reformele White Land ar trebui să deblocheze un val de noi dezvoltări rezidențiale în următorii ani, abordând deficitul de locuințe din Arabia Saudită și, după cum spune Faisal Durrani de la Knight Frank, să se traducă în „locuințe la prețuri accesibile pentru majoritatea cetățenilor saudiți” topluxuryproperty.com (foarte necesar, având în vedere că două treimi dintre saudiți au bugete sub 1,5 milioane SAR pentru o locuință).
Alte piețe din GCC: În alte părți ale Golfului, Qatar și Abu Dhabi rămân de asemenea dinamice. Abu Dhabi a înregistrat vânzări record de vile în această vară, iar dezvoltatorii de stat lansează noi proiecte pe malul apei pentru a satisface cererea. Qatar, după Cupa Mondială, a avut o ușoară încetinire, dar acum promovează noi zone cu drept de proprietate pentru expatriați, valorificând veniturile ridicate ale țării și infrastructura excelentă. Bahrain și Oman sunt mai liniștite, dar stabile, folosind scheme competitive de rezidență prin investiții pentru a atrage cumpărători din Asia și Africa.
Africa de Nord & Levant: Piața imobiliară a Egiptului se confruntă cu dificultăți din cauza unei monede volatile – deprecierea accentuată a lirei egiptene (și inflația de 30%) au făcut ca materialele de construcție să fie costisitoare, iar dezvoltatorii se confruntă cu probleme de flux de numerar. Totuși, cererea pentru active tangibile rămâne ridicată, egiptenii investind masiv în imobiliare ca protecție împotriva inflației. În Cairo, prețurile pentru unități noi în zonele de top au crescut în termeni locali, dar sunt de fapt mai ieftine în dolari americani decât acum un an, din cauza deprecierii monedei. Guvernul egiptean continuă proiectul Noii Capitale Administrative, promovându-l ca oportunitate de investiții imobiliare. Între timp, în Israel, incertitudinea politică și ratele ridicate ale dobânzilor au temperat o piață imobiliară cândva în plină expansiune – prețurile locuințelor au scăzut ușor în 2025 după o creștere de ~70% în deceniul anterior. Piața comercială din Tel Aviv este, de asemenea, în așteptare pe fondul concedierilor din sectorul tehnologic și al creșterii ratelor dobânzilor.
Opinia investitorilor & experților: Imobiliarele din Orientul Mijlociu reprezintă acum un peisaj cu două viteze: pe de o parte hub-urile internaționale din Golf, pe de altă parte restul regiunii. Investitorii instituționali sunt interesați în principal de piețele din GCC (Arabia Saudită, EAU, Qatar), unde creșterea economică este puternică, iar guvernele sunt partenere în dezvoltare. După cum a raportat Global SWF, fondurile suverane din Golf investesc ele însele masiv în proiecte interne – de exemplu, ADIA și Mubadala din EAU cresc alocările pentru imobiliare locale – reflectând încrederea pe plan intern. Reformele din Arabia Saudită, în special, sunt considerate „schimbători de joc” pentru crearea unei piețe mai lichide și transparente. Totuși, experții avertizează că succesul va depinde de detaliile de implementare și de protecția investitorilor. „Dacă Arabia Saudită va oferi un cadru legal clar și repatrierea profiturilor, am putea vedea un val de capital străin similar cu cel experimentat de Dubai,” notează un economist specializat în imobiliare pentru gfmag.com.
În concluzie, povestea imobiliară a Orientului Mijlociu pentru 30–31 aug 2025 este una a boom-urilor și mișcărilor îndrăznețe: piețe în plină expansiune în Golf și intervenții guvernamentale curajoase pentru a deschide și extinde aceste piețe și mai mult. Acest lucru contrastează cu prudența din alte părți ale lumii – subliniind importanța tot mai mare a regiunii pe piața imobiliară globală.
Africa: Navigând rate ridicate și noi investiții
Context economic: Piețele imobiliare africane fac față unui mediu macroeconomic dificil. Multe țări s-au confruntat cu inflație ridicată și rate mari ale dobânzilor în ultimii ani, ceea ce a crescut costurile de finanțare și a temperat activitatea imobiliară. Dar, pe măsură ce inflația se stabilizează în unele economii, băncile centrale își schimbă cu prudență poziția – oferind o rază de speranță pentru sectorul imobiliar.
Africa de Sud – ușurare prin reducerea ratei: Africa de Sud, cea mai dezvoltată piață imobiliară de pe continent, a oferit o mult așteptată reducere a ratei dobânzii la începutul lunii august 2025. Banca de Rezervă a Africii de Sud a redus rata repo de la 7,25% la 7,00%, coborând rata de creditare principală la 10,50% privateproperty.co.za. Aceasta a fost prima reducere după un lung ciclu de înăsprire și scade ușor ratele ipotecare pentru consumatori (majoritatea creditelor ipotecare din Africa de Sud sunt variabile, la rata principală plus o marjă). Profesioniștii din domeniul imobiliar au salutat măsura: „O rată principală mai mică oferă consumatorilor și proprietarilor de locuințe o ușurare atât de necesară… această reducere va revigora și mai mult piața locuințelor,” a declarat Bradd Bendall, șeful departamentului de vânzări la BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. De fapt, volumul cererilor de credite ipotecare în Africa de Sud era deja în creștere cu aproximativ 7% de la an la an până la mijlocul anului 2025, sugerând că cumpărătorii revin pe piață privateproperty.co.za.
Totuși, reducerea este modestă, iar dificultățile economice persistă. Yael Geffen, CEO al Lew Geffen Sotheby’s Realty, a remarcat că această ușurare este mică – la un credit ipotecar de 2 milioane R, reducerea economisește aproximativ 340 R (18 USD) pe lună privateproperty.co.za – avertizând totodată că consumatorii sud-africani sunt sub o presiune severă. „Suntem pe marginea unui dezastru economic… gospodăriile cheltuiesc alarmant două treimi din venituri pentru plata datoriilor,” a avertizat Geffen privateproperty.co.za. Șomajul ridicat și creșterea costurilor utilităților (tarifele la electricitate au crescut brusc) fac ca mulți potențiali cumpărători de locuințe să rămână reticenți. Piața rezidențială din marile orașe precum Johannesburg și Cape Town este plată, cu prețuri care cresc doar marginal în termeni nominali. Totuși, așteptarea unor noi reduceri ale ratei în 2025 ar putea îmbunătăți treptat accesibilitatea și sentimentul pieței.
Nigeria & Africa de Vest: Sectorul imobiliar din Nigeria s-a confruntat cu turbulențe pe fondul devalorizării monedei și al schimbărilor de politici. Eliminarea subvențiilor la combustibil de către guvern în 2025 a dus la creșterea costurilor de transport și construcție. Ratele dobânzilor în Nigeria rămân extrem de ridicate (rata băncii centrale este de 18,75%), ceea ce face ca ipotecile formale să fie o raritate (majoritatea achizițiilor de locuințe se fac cu bani cash). Totuși, există o activitate semnificativă pe piața de lux, alimentată de persoane înstărite care se protejează împotriva inflației, precum și pe segmentul diasporei (nigerieni din străinătate care investesc în apartamente și terenuri acasă). O evoluție notabilă: Dangote Group, unul dintre cele mai mari conglomerate din Africa, a semnalat planuri de a investi în imobiliare în Etiopia ca parte a unei extinderi mai ample. Pe 30 august, Dangote a semnat un acord de 2,5 miliarde de dolari pentru a construi o fabrică de îngrășăminte în Etiopia reuters.com, iar rapoartele indică faptul că vizează și oportunități de dezvoltare imobiliară acolo facebook.com. Această mișcare subliniază creșterea fluxurilor de investiții pan-africane – investitorii nigerieni și sud-africani privesc din ce în ce mai mult către piețele cu creștere rapidă din Africa de Est (Etiopia, Kenya, Rwanda) pentru proiecte imobiliare. Astfel de investiții transfrontaliere aduc capital și expertiză, accelerând potențial dezvoltarea în țările gazdă.
Africa de Est: Kenya, centrul economic al Africii de Est, are o piață imobiliară vibrantă care a încetinit puțin în 2023–2024 din cauza incertitudinii electorale și a ratelor ridicate, dar este pregătită pentru o revenire. Banca centrală a Kenyei a menținut rata la 10,5%, iar inflația este moderată (~6,7%), ceea ce ar putea permite reduceri de dobândă în curând. Nairobi continuă să înregistreze cerere pentru locuințe accesibile și spații logistice/de depozitare (mai ales pe măsură ce comerțul regional crește). Notabil, un târg imobiliar din Dubai a avut loc la Nairobi pe 30 august, având ca scop vânzarea de proprietăți din EAU către investitori africani research8020.com – un semn al aprofundării legăturilor dintre Africa și Orientul Mijlociu. De asemenea, guvernul Kenyei tocmai a lansat un ambițios Program de Locuințe Accesibile, scoțând la licitație mii de unități pentru dezvoltatori cu stimulente, care, dacă va avea succes, ar putea reduce deficitul de locuințe și deschide o nouă cale de investiții.
Africa de Nord: În Egipt, după cum s-a menționat, problemele valutare domină. Totuși, investitorii străini din Golf au cumpărat proprietăți de lux în Cairo la prețuri reduse (în dolari). Guvernul Egiptului poartă discuții pentru a permite posibil fondurilor suverane din Golf să preia participații în dezvoltări de orașe noi pentru a consolida finanțarea. Între timp, sectorul imobiliar turistic al Marocului (riaduri, hoteluri) a primit un impuls de la creșterea turismului post-pandemic, deși cutremurul tragic de la sfârșitul lui 2025 de lângă Marrakech ar putea reorienta prioritățile către reconstrucție și modernizarea siguranței structurale a clădirilor vechi.
Tendințe generale: În mare parte din Africa, lipsa locuințelor și urbanizarea rapidă rămân forțele motrice în sectorul imobiliar. Chiar și în perioade economice dificile, populațiile cresc și orașele au nevoie de mai multe locuințe și birouri. Acest lucru susține o perspectivă pozitivă pe termen lung, cu condiția ca finanțarea să devină mai accesibilă. Băncile locale din țări precum Ghana și Uganda au început să exploreze produse ipotecare la rate subvenționate pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție, adesea susținute de programe guvernamentale sau ale băncilor de dezvoltare, pentru a stimula deținerea de locuințe.
REIT-uri și piețe de capital: Real Estate Investment Trusts sunt încă la început în Africa, dar se extind încet. Africa de Sud are un sector REIT matur (unele REIT-uri sud-africane, precum Growthpoint, investesc chiar și în alte părți ale continentului). Nigeria a lansat al doilea său REIT în 2025, axat pe proprietăți comerciale din Lagos și Abuja. Kenya și Rwanda actualizează reglementările pentru a face REIT-urile mai atractive pentru investitori. Aceste vehicule ar putea debloca, în timp, mai multe investiții instituționale în proprietăți africane.
Perspectivă de expert: „Povestea imobiliară a Africii este, în esență, despre cerere neacoperită și capital neexploatat”, spune un analist de la Estate Intel (o firmă de cercetare cu sediul în Lagos). Randamente ridicate (adesea 8–10%+ randamente din chirii) pot fi găsite, dar provocarea este reducerea riscurilor investițiilor. Stabilitatea politică, riscul valutar și lichiditatea sunt preocupări cheie pentru investitorii străini. Încurajator, mai multe națiuni africane implementează reforme – digitalizarea registrelor funciare, consolidarea drepturilor de proprietate, oferirea de facilități fiscale pentru dezvoltare etc. – pentru a atrage mai multe investiții. A doua jumătate a anului 2025 va testa aceste eforturi, dar mulți observatori rămân optimiști că demografia tânără a Africii și creșterea urbană o vor transforma într-o frontieră imobiliară de urmărit.
Oceania: Australia își revine, Noua Zeelandă atinge pragul minim
Australia – revenire la creștere: Piața imobiliară din Australia, după o corecție accentuată în 2022–23, a revenit la o creștere ușoară în 2024–25. Până la mijlocul anului 2025, prețurile locuințelor au început să crească din nou în toate capitalele business.nab.com.au. Doar în luna iulie (cele mai recente date disponibile), valorile naționale ale locuințelor au crescut cu aproximativ 1,8% cotality.com, conduse de creșteri puternice în orașe mai mici precum Darwin (+2,2% lună la lună) și creșteri constante în Sydney și Melbourne business.nab.com.au. Revenirea este atribuită mai multor factori:
- Banca de Rezervă a Australiei a întrerupt creșterea ratelor mai devreme în acest an, iar piețele anticipează chiar scăderi de dobândă în 2026 dacă inflația continuă să scadă. Perspectiva unor rate ale dobânzii la apogeu a crescut încrederea cumpărătorilor.
- Australia se confruntă cu o criză de ofertă de locuințe. Construcția de locuințe noi a rămas în urma cererii, iar populația crește din nou rapid datorită revenirii imigrației după Covid. Acest lucru a pus un prag minim prețurilor, în ciuda ratelor ipotecare mai mari decât în urmă cu câțiva ani.
- Investitorii revin, în special pe piața apartamentelor, parind că chiriile vor rămâne ridicate. Chiriile în Australia au crescut într-un ritm record (creștere anuală de două cifre în unele orașe) din cauza ratei scăzute de neocupare, făcând proprietățile de închiriat din nou atractive.
Sydney și Melbourne, cele mai mari piețe din Australia, au înregistrat recent creșteri modeste ale prețurilor trimestriale (~1–3%), iar ratele de succes la licitații s-au îmbunătățit, indicând un apetit mai mare din partea cumpărătorilor. Perth și Brisbane sunt, de asemenea, în creștere față de anul trecut, datorită în parte economiilor locale puternice (minerit în cazul Perth, iar migrația interstatală alimentează Brisbane).
Perspectiva analiștilor: Ultima prognoză KPMG sugerează că prețurile locuințelor din Australia vor crește cu ~5,5% în 2025 la nivel național abc.net.au, recuperând mare parte din scăderea anterioară până în 2026. „Valorile proprietăților la nivel național arată o creștere constantă, alimentată de oferta scăzută și de așteptatele reduceri de dobândă,” notează o actualizare imobiliară propertyupdate.com.au. Totuși, există constrângeri: accesibilitatea locuințelor rămâne limitată (prețul mediu al unei case în Sydney este încă în jur de 1,3 milioane A$). Guvernul australian lansează stimulente pentru cumpărătorii la prima casă și presează statele să accelereze aprobările de zonare pentru a construi mai multe locuințe. Măsura în care va avea loc redresarea poate depinde de aceste răspunsuri pe partea de ofertă și de climatul economic global, dar deocamdată impulsul este pozitiv.
Noua Zeelandă – în căutarea unui prag: Alături, Noua Zeelandă a trecut prin una dintre cele mai abrupte scăderi ale pieței imobiliare dintre economiile avansate, iar piața sa încă caută un prag. În iulie 2025, valorile medii ale locuințelor din NZ sunt cu aproximativ 13% sub vârful din 2021 qv.co.nz qv.co.nz. Marile orașe au înregistrat scăderi și mai mari față de vârf: valorile din Auckland sunt cu ~19,6% sub maximul atins qv.co.nz, iar Wellington City cu un impresionant 27% sub vârf qv.co.nz. Vestea bună este că ritmul scăderii a încetinit considerabil și pare să atingă un minim:
- În ultimele 3 luni (mai–iulie), prețurile la nivel național au fost aproape neschimbate (-0,5% trimestrial) qv.co.nz. De la an la an, valorile sunt practic neschimbate față de iulie 2024 qv.co.nz, indicând că scăderea s-a oprit.
- Unele zone deja își revin de la minim: orașe secundare precum Tauranga (+1,7% T/T) și Queenstown (+2,4% T/T) au înregistrat creșteri solide trimestriale qv.co.nz, iar chiar și unele părți din Auckland (suburbiile centrale) au văzut stabilizarea prețurilor qv.co.nz. Acest lucru sugerează că, în zonele unde cererea este puternică (sau unde prețurile au scăzut devreme și abrupt), cumpărătorii revin pe piață.
- Ratele ipotecare în NZ s-au stabilizat. Banca de Rezervă a Noii Zeelande a menținut OCR la 5,5% până în august, iar cu inflația scăzând la ~4,9%, mulți se așteaptă ca următoarea mișcare a RBNZ să fie o reducere în 2026. Băncile au redus ușor ratele fixe la creditele ipotecare în ultimele săptămâni în anticipare, îmbunătățind sentimentul pieței.
Sentimentul pieței, totuși, rămâne precaut. „Piața per ansamblu rămâne apatică… revenirea este inegală și fragilă,” spune Andrea Rush de la QV qv.co.nz. Ea observă că cumpărătorii sunt sensibili la preț și au putere de negociere având în vedere numărul mare de oferte în unele zone qv.co.nz. Vânzătorii au fost nevoiți să-și ajusteze așteptările – stabilirea realistă a prețului este crucială pentru a realiza vânzări, așa cum arată proprietățile care stau mai mult pe piață dacă sunt evaluate la valorile de anul trecut. Cumpărătorii de prima casă și proprietarii-ocupanți sunt în prezent cei mai activi, în special în segmentul inferior al pieței, ajutați de ratele stabile ale dobânzilor și de o ușoară îmbunătățire a accesului la credit qv.co.nz qv.co.nz. Există și o creștere a investitorilor care caută oferte, dar mulți rămân pe margine din cauza reglementărilor mai stricte pentru proprietari din NZ și a eliminării unor deductibilități fiscale pentru dobânzi.
Actualizare de politici: Guvernul Noii Zeelande, confruntat cu alegeri la sfârșitul anului 2025, a propus măsuri potențiale pentru stimularea locuințelor dacă va fi necesar – cum ar fi reintroducerea deducerilor fiscale pentru proprietăți sau ajustarea imigrației pentru a crește cererea. Opoziția a făcut campanie pentru reducerea birocrației în dezvoltare pentru a crește oferta. În funcție de rezultatul alegerilor, politica de locuințe a Noii Zeelande s-ar putea schimba și ar putea influența traiectoria pieței.
Oceania, per ansamblu: Destinele divergente ale Australiei și Noii Zeelande ilustrează modul în care ratele dobânzilor și politicile au modelat rezultatele. Ciclul de înăsprire mai puțin sever al Australiei și creșterea neîntreruptă a populației au limitat declinul, în timp ce creșterile agresive ale ratelor în Noua Zeelandă (și poate prețurile supraevaluate anterior) au dus la o corecție mai accentuată. Acum, ambele piețe privesc înainte către o eventuală relaxare monetară ca factor favorizant.
În alte părți ale Oceaniei, rețineți că națiunile din Insulele Pacificului înregistrează tendințe imobiliare unice – de exemplu, Fiji și Vanuatu au proiecte rezidențiale și de stațiuni destinate cumpărătorilor străini care caută relocare sau a doua cetățenie, iar reziliența la schimbările climatice devine un factor (proprietăți de coastă care abordează creșterea nivelului mării). Acestea sunt segmente de nișă, dar în creștere, în regiune.
Concluzie: Până la sfârșitul lunii august 2025, peisajul imobiliar global este un studiu al contrastelor:
- Efectele persistente ale dobânzilor ridicate în America de Nord și Europa, unde piețele sunt temperate și selective, așteptând semnale economice mai clare.
- Reveniri determinate de politici în unele părți ale Asiei și Orientului Mijlociu – fie stimulentele Chinei, fie deschiderea Arabiei Saudite – care ar putea remodela acele piețe.
- Rezistență și revenire în regiuni precum Golful Orientului Mijlociu și anumite zone din Oceania, demonstrând că imobiliarele rămân un joc local chiar și în fața vânturilor globale potrivnice.
După cum a spus un expert, 2025 este „un an al ajustării” în imobiliare – unde atât investitorii, cât și proprietarii își recalibrează așteptările la o nouă normalitate a costurilor mai mari ale creditului, dar profită și de oportunitățile care apar din dinamica unică a fiecărei piețe. Lunile următoare (și deciziile privind ratele) vor determina ce regiuni vor conduce următoarea etapă a ciclului imobiliar. Rămâneți aproape.
Surse: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz și altele, așa cum sunt menționate mai sus.
