Wereldwijde Schok in Vastgoed: Stijgende Winsten, Terugvallen & Beleidswijzigingen (30–31 aug 2025)

• Noord-Amerika: De Amerikaanse huizenmarkt stagneert door hoge rentes – prijzen stijgen slechts ~2% op jaarbasis, achterblijvend bij de inflatie investopedia.com. Analisten waarschuwen dat het reële woningvermogen afneemt, met “het Amerikaanse woningvermogen… gedaald in inflatie-gecorrigeerde termen” investopedia.com. Grote investeerders blijven inzetten op vastgoed: Carlyle haalde een recordfonds van $9 miljard op om te investeren in woningen, industrieel vastgoed en self-storage, terwijl het probleemkantoren mijdt reuters.com reuters.com.
• Europa: Commercieel vastgoed blijft in “zombieland” door het laagste aantal transacties in tien jaar reuters.com reuters.com. Een exodus van investeerders en de terughoudendheid van verkopers om prijzen te verlagen, blokkeren elk herstel. “We zitten in ‘zombieland’… geen herstel, gestrande activa, geen liquiditeit,” zegt het hoofd Europees vastgoed van PGIM reuters.com. Vooral kantoren en winkelcentra blijven achter, al is er nog wel interesse in huurwoningen en logistiek.
• Azië: De neergang van de Chinese vastgoedmarkt verdiept zich – ontwikkelaars waarschuwen voor kelderende verkopen en oplopende verliezen reuters.com reuters.com. Country Garden, ooit China’s grootste bouwer, leverde de helft zoveel woningen op als vorig jaar en verwacht een verlies van ¥18–21 miljard in de eerste jaarhelft reuters.com reuters.com. De bredere economie voelt de pijn: de vraag naar hypotheken bereikte een dieptepunt in 20 jaar doordat huishoudens nieuwe leningen mijden reuters.com. Elders in Azië trekt Japans vastgoed wereldwijde investeerders aan – biedoorlogen dreigen voor het vastgoedportfolio van Sapporo Holdings ter waarde van ¥400 miljard ($2,7 miljard) reuters.com terwijl buitenlandse fondsen zoals Bain en KKR koopjes jagen in een markt met lage rente reuters.com.
• Latijns-Amerika: Na zware renteverhogingen is er wat verlichting in zicht. De centrale bank van Brazilië gaf aan dat haar beleidsrente van 15% – het hoogste niveau in twintig jaar – “restrictiever is dan nodig”, wat wijst op eerdere verlagingen reuters.com reuters.com. Chili en andere landen zijn al begonnen met het versoepelen van het beleid, in een poging de vraag naar vastgoed nieuw leven in te blazen. Ondertussen beleeft de industriële vastgoedmarkt in Mexico een bloeiperiode dankzij nearshoring: investeringen in fabrieken en magazijnen stijgen sterk nu bedrijven dichter bij de VS gaan produceren (ondanks onrust over het Amerikaanse handelsbeleid).
• Midden-Oosten: Een verhaal van twee booms – bedrijfswinsten en bouw. De vastgoedgekte in Dubai zorgde ervoor dat de winst van Emaar Properties in H1 met +33% steeg, doordat premiumprojecten en investeringsvriendelijke hervormingen wereldwijde kopers aantrekken reuters.com reuters.com. Saoedi-Arabië lanceerde baanbrekende huisvestingshervormingen: in augustus voerde het een nieuwe “White Land” belasting in van maximaal 10% per jaar op grote onontwikkelde stukken grond om speculatie tegen te gaan topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Het is nu veel duurder om op lege kavels te blijven zitten – een verandering die “het aanzienlijk duurder maakt voor eigenaren om bezittingen aan te houden zonder ze productief te gebruiken,” merkt Nils Vanhassel van DLA Piper op topluxuryproperty.com. Het koninkrijk keurde ook een wet goed die buitenlanders vanaf 2026 toestaat om huizen te kopen in Riyad, Jeddah en andere zones, een ingrijpende beleidswijziging om investeringen aan te trekken gfmag.com gfmag.com.
• Afrika: Hoge rentetarieven hebben de groei van de vastgoedmarkt afgeremd, maar het momentum keert. Zuid-Afrika heeft zojuist zijn reporente verlaagd naar 7,00% (de prime-lening is nu 10,5%) – het laagste niveau sinds 2022 privateproperty.co.za – wat bescheiden verlichting biedt aan leners. “De financiële druk op huishoudens zal iets afnemen,” zegt Yael Geffen van Sotheby’s Realty, al waarschuwt ze dat Zuid-Afrika “op de rand van een economische ramp” staat met recordwerkloosheid en gezinnen die 2/3 van hun inkomen aan schulden uitgeven privateproperty.co.za. Elders komt pan-Afrikaans investeren op gang: Nigeria’s Dangote Group kondigde plannen aan om uit te breiden naar Ethiopische vastgoedmarkt (naast een industriële onderneming van $2,5 miljard), wat de stijgende intra-Afrikaanse kapitaalstroom naar vastgoed onderstreept facebook.com.
• Oceanië: De huizenmarkt van Australië is weer teruggekeerd naar groei – in elke hoofdstad stegen de prijzen in juli, met de nationale woningwaarden ongeveer 1,8% hoger voor de maand cotality.com. Een krap aanbod en sterke immigratie zorgen voor een bescheiden herstel, en analisten voorspellen verdere geleidelijke stijgingen in afwachting van renteverlagingen propertyupdate.com.au. Nieuw-Zeeland daarentegen, herstelt nog steeds van een neergang: de gemiddelde woningwaarden liggen 13% onder hun piek van eind 2021 qv.co.nz qv.co.nz, met Wellington City ongeveer 27% lager dan de top qv.co.nz. Hoewel de daling aan het afvlakken is – de waarden zijn landelijk gelijk gebleven ten opzichte van een jaar geleden qv.co.nz – blijft de Nieuw-Zeelandse markt kwetsbaar. Makelaars melden een “onevenwichtig en kwetsbaar” herstel, omdat verkopers in veel gebieden “de markt moeten volgen” qua prijs om deals te sluiten qv.co.nz.

Noord-Amerika: Hoge rentes raken de woningmarkt

Afnemende woningmarkt: De Amerikaanse woningmarkt heeft te maken met de impact van hoge rentetarieven. De gemiddelde 30-jaars hypotheek blijft rond de 6,7%, het hoogste niveau in meer dan twintig jaar, waardoor de betaalbaarheid drastisch afneemt investopedia.com. Recente gegevens tonen aan dat de huizenprijzen slechts met ongeveer 1,9% per jaar stijgen (per juni) – ver onder het inflatiecijfer van 2,7% investopedia.com. In feite dalen de reële huizenwaarden voor het eerst in jaren. “Voor het eerst in jaren kunnen de huizenprijzen de algemene inflatie niet bijbenen… Het Amerikaanse woningvermogen is in reële termen daadwerkelijk gedaald,” aldus Nicholas Godec van S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Dit is een scherpe ommekeer ten opzichte van de pandemieperiode, toen jaarlijkse prijsstijgingen met dubbele cijfers normaal waren.

Voorraad en vraag: In tegenstelling tot de koopwoede van 2021 is de markt van vandaag goed gevuld. Nieuwbouw heeft gezorgd voor een voorraad van 9,2 maanden aan nieuwe woningen te koop – bijna een recordhoogte investopedia.com – omdat bouwers projecten afronden maar kopers zich terugtrekken. Ook het aantal bestaande woningen dat te koop staat neemt toe (4,6 maanden voorraad tegenover 4,0 een jaar geleden) investopedia.com. Deze groeiende voorraad, vooral in voorheen populaire Sun Belt-markten, zet de prijzen onder druk. Gegevens van de Case-Shiller Index bevestigen prijsdalingen in sommige groeisteden: bijvoorbeeld Tampa daalt 2,4% op jaarbasis, San Francisco -2,0%, wat wijst op overaanbod in die regio’s investopedia.com. Daarentegen blijven het noordoosten en het midwesten relatief sterk – de prijzen in New York City zijn +7% op jaarbasis, Chicago +6%, gesteund door een krapper aanbod investopedia.com.

Vooruitzichten en beleid: De snelle renteverhogingen van de Amerikaanse Federal Reserve hebben geleid tot een instorting van de hypotheekactiviteit – het aantal aanvragen bereikte onlangs het laagste punt in 28 jaar reuters.com – maar de huizenmarkt is niet volledig ingestort. De prijzen zijn landelijk met minder dan 3% gedaald ten opzichte van hun piek in 2022 reuters.com, ondanks voorspellingen van een grotere correctie. Analisten denken nu dat het ergste voorbij is: “het ergste van de correctie lijkt achter de rug en we verwachten geen verdere aanhoudende dalingen,” zegt Andrew Burrell, hoofdvastgoedeconoom bij Capital Economics reuters.com. De consensus is dat er in 2024 sprake zal zijn van prijsstagnatie, zelfs als de Fed de rente begint te verlagen, omdat een eventuele hernieuwde vraag mogelijk wordt gecompenseerd door meer verkopers die van de zijlijn komen reuters.com. Een aanhoudende rem is de betaalbaarheid voor starters – zelfs als de huizenprijzen niet meer stijgen, betekenen hypotheekrentes van bijna 7% dat de maandlasten zwaar blijven. Ongeveer de helft van de ondervraagde vastgoedexperts zegt dat de betaalbaarheid voor starters het komende jaar zal verslechteren, ondanks stabiele prijzen reuters.com.

Canada & grensoverschrijdende stromen: In Canada is een vergelijkbare afkoeling aan de gang. Grote markten zoals Toronto en Vancouver zien tragere verkopen en bescheiden prijsdalingen nu hypotheekrentes van 5–6% kopers onder druk zetten. Toch blijft Noord-Amerika wereldwijd vastgoedkapitaal aantrekken. Opvallend is dat Latijns-Amerikaanse investeerders steeds actiever zijn op de Amerikaanse vastgoedmarkt: bijna de helft van de nieuwe condo-verkopen in Miami dit jaar is aan Latijns-Amerikaanse kopers, die Amerikaans vastgoed zien als een veilige haven te midden van politieke en economische onzekerheid in eigen land miamiherald.com. Deze internationale vraag zorgt voor sterke segmenten, zelfs nu binnenlandse kopers afhaken.

Grote deals en REITs: Ondanks een moeilijke omgeving haalden enkele spraakmakende vastgoeddeals en -acties het nieuws:

• Carlyle’s $9 miljard vastgoedfonds: Private-equitygigant Carlyle Group heeft een Amerikaans vastgoedfonds van $9 miljard gesloten – het grootste ooit reuters.com – wat aangeeft dat institutionele beleggers nog steeds kansen zien in bepaalde sectoren. “Beleggers hebben geld toegezegd tijdens ‘een van de moeilijkste fondsenwervingsomgevingen… in recente herinnering,’ zei Rob Stuckey, hoofd vastgoed VS bij Carlyle reuters.com. Het fonds mijdt bewust kantoren, hotels en winkelcentra, en richt zich in plaats daarvan op woningen, magazijnen en self-storage waar ‘de fundamentals verbeteren’ reuters.com. Stuckey merkte op dat het gebrek aan kopers op de huidige markt goed gefinancierde partijen juist een voordeel geeft bij het onderhandelen over deals reuters.com.
• REIT-herstel?: Amerikaanse Real Estate Investment Trusts kenden een volatiele week. De FTSE Nareit All-REIT index bleef vlak in de periode 30–31 augustus nadat een zomerrally afkoelde. Industriële/logistieke REITs blijven beter presteren dankzij de vraag vanuit e-commerce, terwijl Office REITs diep in bearmarktgebied blijven met hoge leegstand en dreigende schulduitgiftes. In bedrijfsnieuws meldde Blackstone’s BREIT (niet-beursgenoteerde REIT) een toename van het aantal terugkoopverzoeken in augustus, omdat particuliere beleggers liquiditeit zoeken, waardoor het fonds opnieuw opnames moest beperken – een teken van aanhoudende voorzichtigheid bij beleggers in commercieel vastgoed reuters.com.
• Opvallende transacties: Geen megafusies op 30–31 augustus, maar er kwamen wel enkele regionale deals voorbij. In New York zou Brookfield naar verluidt opnieuw gesprekken zijn gestart om een gedeeltelijk belang in de One Manhattan West-kantoortoren met flinke korting te verkopen, om de investeringsbereidheid voor topkantoren te testen. En in Silicon Valley rondde Google de $300 miljoen sale-and-leaseback van een kantoorcampus af aan een private-equitykoper – onderdeel van de voortdurende vastgoedconsolidatie van het bedrijf te midden van hybride werktrends (bronnen zeggen dat Google dit jaar voor ongeveer $1,5 miljard aan kantoorvastgoed verkoopt om kosten te besparen).

Expertvisie: Economen zijn verdeeld over het traject van Noord-Amerika. Optimisten wijzen op de solide banengroei in de VS en opgekropte vraag van millennials die de woningmarkt nieuw leven zou kunnen inblazen als de hypotheekrente zelfs maar een beetje daalt. Pessimisten stellen dat “langer hogere” rentetarieven woningen voor velen onbetaalbaar zullen houden, waardoor de prijzen in reële termen licht zullen dalen. Uit de laatste enquête van Bank of America bleek dat Amerikaanse consumenten het meest pessimistisch zijn over de woningmarkt sinds 2023, waarbij de meerderheid verwacht dat de prijzen zullen stagneren of dalen doordat hoge leenkosten en economische onzekerheid kopers afschrikken reuters.com. Het lot van de markt kan afhangen van de volgende stappen van de Federal Reserve – een snellere draai naar renteverlagingen in 2024 zou een milde opleving kunnen veroorzaken, terwijl het aanhouden van hypotheekrentes boven de 7% tot volgend jaar het risico op verdere prijsdalingen en minder bouwactiviteit vergroot.

Europa: Vastgelopen in ‘Zombieland’ maar met hoopvolle pockets

Commerciële vastgoedcrisis: De Europese vastgoedmarkten, vooral de commerciële sectoren, zitten vast in een langdurige neergang. Transactievolumes zijn gekelderd tot het laagste niveau in bijna tien jaar doordat hoge financieringskosten en economische onzekerheid investeerders aan de zijlijn houden. In het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de verkoop van commercieel vastgoed in Europa slechts €47,8 miljard – minder dan de helft van het niveau van begin 2022 reuters.com. Grensoverschrijdende investeringen zijn opgedroogd: in Q2 was er een daling van 20% jaar-op-jaar in EMEA-investeerders in vastgoed, het slechtste april–juni in tien jaar volgens gegevens van Knight Frank reuters.com. Potentiële kopers eisen forse kortingen, maar veel verkopers (vaak goed gekapitaliseerd of in “extend-and-pretend”-modus met kredietverstrekkers) weigeren in prijs te zakken, wat leidt tot een patstelling.

‘Zombieland’-markt: De stemming is duidelijk anders dan begin 2025, toen sommigen optimistisch een herstel na de pandemie voorspelden. In plaats daarvan, “We hebben ‘zombieland’… geen herstel, gestrande activa, geen liquiditeit die terugkomt,” klaagt Sebastiano Ferrante, hoofd Europese vastgoed bij PGIM reuters.com. Hij merkt op dat zelfs opportunistische investeerders voorzichtig zijn gezien het onduidelijke vooruitzicht. Problemen beginnen zichtbaar te worden: sommige banken en fondsen beginnen problematische activa te verkopen of te herstructureren in plaats van leningen eindeloos te verlengen reuters.com. Zo probeerde het Canadese Brookfield een obligatie op zijn London CityPoint-toren te herstructureren nadat het een verkoop had ingetrokken toen de biedingen ver onder de boekwaarde uitkwamen reuters.com. En in Duitsland is de iconische Trianon-wolkenkrabber in Frankfurt – waarvan de eigenaar in gebreke bleef – door een curator te koop gezet, een zeldzame test van prijsbepaling in die fragiele markt reuters.com.

Sectorverschillen: De pijn is niet gelijk verdeeld:

• Kantoren & retail: Ongunstige segmenten zoals secundaire kantoren en oude winkelcentra zijn vrijwel illiquide – weinig kopers willen ze zelfs met forse kortingen kopen reuters.com. De leegstand van kantoren is op of nabij recordhoogtes in financiële centra als Frankfurt, Londen en Amsterdam nu hybride werken blijft. Winkelvastgoed ondervindt tegenwind van e-commerce en zwakke consumentenbestedingen; veel secundaire winkelcentra zijn “gestrande activa” die een nieuwe bestemming zoeken.
• Woningen & logistiek: Er zijn nog lichtpuntjes in multi-family residential, waar het woningtekort in Europa de investeringsinteresse hoog houdt (onderstreept door recente deals in Duitsland en Nederland voor huurwoningportefeuilles). Moderne logistics warehouses vinden ook nog steeds kopers dankzij de e-commerceboom, al is zelfs die sector afgekoeld ten opzichte van de piek in 2021. Zoals Ferrante opmerkt, “logistiek en hotels [bieden] koopkansen” terwijl andere categorieën het moeilijk hebben reuters.com. Sommige private-equityfirma’s verzamelen inderdaad stilletjes magazijnactiva in afwachting van een uiteindelijk herstel van de vraag.
• Hotels: De horecasector herstelt zich dankzij het herstel van het toerisme. In topbestemmingen (Parijs, Rome, Dubai) zijn de hotelbezetting en kamerprijzen gestegen, wat de interesse in overnames van luxe hotels aanwakkert. Stijgende cap rates zorgen echter voor voorzichtigheid bij kopers, en sommige geplande hotelverkopen zijn uitgesteld.

Beleggerssentiment & financiering: Het beleggerssentiment in Europa is op het zwakste punt in meer dan een jaar reuters.com, vergelijkbaar met de VS waar het vertrouwen in 2025 ook verslechterde. Volgens INREV (de Europese Vereniging voor Beleggers in Niet-Beursgenoteerd Vastgoed) bereikten de vertrouwensindexcijfers voor midden 2025 het laagste niveau in jaren reuters.com. Een belangrijke factor zijn de financieringskosten: met de ECB-rente rond het hoogste niveau in jaren, zijn de vastgoedrendementen nog niet genoeg aangepast om kopers te verleiden. Veel deals komen simpelweg niet rond als de schuldfinanciering boven de 5% uitkomt, terwijl de prime office-rendementen in steden als Parijs of München nog steeds slechts ~4% bedragen. Totdat deze yield gap wordt opgelost (door lagere rentes of lagere vastgoedprijzen), zal de transactiedynamiek waarschijnlijk beperkt blijven.

Beleid en regelgeving: Europese overheden balanceren tussen wooncrises en financiële stabiliteit:

• Huurregulering & woonbeleid: Verschillende landen worstelen met het afremmen van huurprijzen en het vergroten van het woningaanbod. In Berlijn is deze zomer een nieuwe regel van kracht geworden die huurverhogingen beperkt, bedoeld om de lasten voor huurders te verlichten (al stellen critici dat dit investeringen in nieuwbouw zal ontmoedigen). In het VK wordt gedebatteerd over hervormingen van huurregels en planningsregels nu betaalbaarheid van woningen een politiek heet hangijzer wordt richting de verkiezingen van 2026. Ondertussen staat de EU als geheel voor wat de burgemeester van Barcelona “de wooncrisis [die] nu net zo’n grote bedreiging voor de EU vormt als Rusland” noemde, wat de urgentie voor oplossingen onderstreept theguardian.com.
• Duurzaam bouwen: Duurzaamheidsregels beïnvloeden ook het vastgoed. De voorgestelde Energy Performance Directive van de EU kan eigenaren van inefficiënte oudere gebouwen dwingen tot kostbare renovaties tegen 2030, wat druk zet op bezitters van verouderde kantoren en appartementen. Dit zal naar verwachting de veroudering van niet-duurzame gebouwen versnellen (een factor in het “stranded assets”-probleem) en investeringen richting renovaties en groene ontwikkelingen sturen.

Signalen van herstel: Ondanks het sombere beeld zijn er enkele opportunistische stappen en positieve signalen:

• Deals met problemen: Een paar moedige investeerders vissen op de bodem. In Londen waren er private-equitybiedingen op verschillende noodlijdende kantoorpanden met kortingen van 30–40% ten opzichte van de waarderingen van vóór de pandemie. In Zweden, dat een van de scherpste vastgoeddalingen kende, zijn binnenlandse instellingen stilletjes begonnen met het opkopen van hoogwaardige commerciële panden van overbelaste verhuurders tegen spotprijzen. Deze vroege stappen kunnen de basis leggen voor een bredere opleving als de financiering verbetert.
• Marktaanpassingen: In delen van de markt is het herstel al begonnen. Cecile Retaureau van Phoenix Group merkt op: “in sommige delen van de markt is het herstel al goed op gang… maar er zijn uit de gratie geraakte activa waar bijna geen liquiditeit is en nog meer pijn te verwachten valt.” reuters.com Dit suggereert dat goed gelegen, toekomstbestendige activa (denk aan: toplocaties met hoge ESG-scores, nieuwe logistieke centra, betaalbare woningbouwprojecten) een bodem lijken te vinden, terwijl oudere en met schulden belaste activa het moeilijk hebben.
• Rentevooruitzichten: Het verloop van de rente zal cruciaal zijn. Nu de inflatie in de eurozone eindelijk daalt (recent net boven de 3%), verwachten velen dat de Europese Centrale Bank in 2026 begint met renteverlagingen, zo niet eerder. Elk duidelijk signaal van rentedaling kan een keerpunt zijn, waardoor de rendementseisen dalen en kopers terugkeren. Tot die tijd blijft het Europese vastgoed waarschijnlijk een verhaal van twee markten – een pril herstel voor de beste activa en een aanhoudende neergang voor de rest.

Azië: De crisis in China, de kans voor Japan

China – Crisis en stimulans: De ooit zo machtige vastgoedsector van China blijft worstelen met een ongekende neergang. Projectontwikkelaars verkeren in problemen, de verkoop van nieuwe woningen keldert, en het vertrouwen van huizenkopers is aan diggelen. Country Garden, dat in voorgaande jaren wereldwijd meer huizen verkocht dan welke ontwikkelaar dan ook, waarschuwde op 22 augustus voor een enorm verlies over het eerste halfjaar doordat de opleveringen van woningprojecten met 50% daalden ten opzichte van vorig jaar reuters.com reuters.com. Het bedrijf kwam eind 2023 in gebreke bij offshore-obligaties, en de problemen symboliseren de “sectorbrede crisis” die al reuzen als Evergrande heeft geveld reuters.com. Terwijl ontwikkelaars projecten stilleggen en wanhopig proberen schulden te herstructureren, houden huizenkopers zich afzijdig – de voorverkoop is opgedroogd en sommige kopers weigeren hypotheken te betalen voor onafgebouwde woningen uit protest.

Peking reageert met een stortvloed aan steunmaatregelen om de daling te stoppen:

In augustus hebben Chinese toezichthouders de vereisten voor aanbetalingen op hypotheken in grote steden verlaagd. Voor starters in grote steden als Peking en Shanghai zijn de minimale aanbetalingen naar verluidt verlaagd van 30% naar 20%, en voor tweede woningen van 60–70% naar ongeveer 30–40%. Dit is bedoeld om de vraag te stimuleren door de initiële kosten te verlagen.
• De People’s Bank of China heeft de belangrijkste rentetarieven verlaagd (de 1-jaars Loan Prime Rate werd eerder in augustus verlaagd) en banken opgedragen om bestaande hypotheekrentes te verlagen voor in aanmerking komende leners. Veel Chinese huiseigenaren die tijdens de hausse tegen meer dan 5% hebben geleend, kunnen hun leenrente zien dalen om het besteedbaar inkomen en de betaalbaarheid van woningen te vergroten.
• Steden ontmantelen eerdere afkoelingsmaatregelen: Verschillende gemeenten hebben beperkingen op het kopen van woningen versoepeld (bijvoorbeeld door niet-ingezetenen toe te staan te kopen of door het opheffen van limieten op het kopen van meerdere woningen). De megastad Guangzhou heeft op 1 september naar verluidt alle beperkingen op woningkoop opgeheven. Andere steden bieden subsidies en belastingvoordelen aan huizenkopers.

Ondanks deze inspanningen blijven de cijfers somber. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn al meer dan een jaar aan het dalen; in juli waren de prijzen 2,8% lager dan een jaar eerder, hoewel de daling wel afnam ten opzichte van de daling van 3,2% in juni tradingeconomics.com. De investeringen in vastgoed krimpen met dubbele cijfers. Misschien nog verontrustender is dat huishoudens terughoudend zijn om te lenen – in juli was er voor het eerst in 20 jaar een netto daling van uitstaande bankhypotheken reuters.com, wat wijst op een vertrouwenscrisis. Zoals Zhiwei Zhang, hoofdeconoom van Pinpoint Asset Management, opmerkte: “Het economische momentum van China is in het derde kwartaal vertraagd door aanhoudend zwakke binnenlandse vraag en een afkoelende vastgoedmarkt.” reuters.com Als de vastgoedcrisis niet wordt gestopt, bedreigt dit het BBP-groeidoel van Peking (~5% voor 2025) door de consumentenbestedingen te drukken (aangezien woningbezit een belangrijke motor is van de Chinese consumptie) reuters.com reuters.com.

Breder Azië-Pacific: Buiten China laten andere Aziatische vastgoedmarkten een gemengd beeld zien:

• Japan – Hot Property: Japan komt naar voren als een verrassende investment hotspot. Met ultralage rentetarieven (de Bank of Japan hanteert nog steeds negatieve/0% beleidsrentes) en een economie die eindelijk het deflatiespook van zich afschudt, storten wereldwijde investeerders zich op Japans vastgoed. Een sprekend voorbeeld: Sapporo Holdings verkoopt zijn vastgoedtak (inclusief een waardevolle portefeuille van brouwerijen, kantoren en hotels), en minstens three major foreign-led groups bereiden biedingen voor van rond de ¥400 miljard ($2,7 miljard) reuters.com. Amerikaanse private-equityfirma’s Bain Capital en KKR leiden consortia die geïnteresseerd zijn in de activa reuters.com. Vastgoed is een “populair doelwit voor investeerders in Japan nu het land uit deflatie komt en de rente laag is” reuters.com. Buiten deze deal om is de totale vastgoedbelegging in Japan in 2025 robuust – J-REITs (Japanse REITs) stijgen, en huurwoningen, logistiek en zelfs winkelcentra in de buitenwijken zien een toenemende vraag. De enige kanttekening: als de BOJ het beleid zou aanscherpen of als de yen wild zou schommelen, kan dat het buitenlandse enthousiasme temperen. Maar voorlopig maken de stabiele cap rates en goedkope financiering Japan tot een zeldzaam sweet spot wereldwijd.
• India – Hervormingen en groei: De vastgoedmarkt van India profiteert van een sterke economie (BBP Q2 +7,8% hindustantimes.com) en overheids­hervormingen. Op 30 augustus uitte de Indiase minister van Huisvesting en Stedelijke Zaken, Hardeep Singh Puri, scherpe kritiek op de trage afhandeling van stilgevallen woningprojecten onder het faillissementssysteem van het land (NCLT) en riep hij op tot dringende hervormingen hindustantimes.com hindustantimes.com. Tijdens een vastgoedcongres merkte hij op dat als een vertraagd project bij de NCLT terechtkomt, “het zeker nooit zal worden afgerond” hindustantimes.com – een duidelijke beoordeling van de noodzaak om de afhandeling van ontwikkelaarsfaillissementen te herzien. Puri drong er bij ontwikkelaars op aan om contante transacties (“een groot probleem” dat bijdraagt aan zwart geld in vastgoed) te beperken en de opgegeven vastgoedwaarden (circle rates) in lijn te brengen met de markt­realiteit om de transparantie te verbeteren hindustantimes.com hindustantimes.com. Hij benadrukte dat vastgoed 8–10% van het Indiase BBP bijdraagt en stelde een ambitieus doel om dit tegen 2047 te verhogen naar 18% hindustantimes.com, waarmee het belang van de sector wordt onderstreept. Ondertussen blijven de woningverkopen in India in 2025 solide, met sterke eindgebruikersvraag in grote steden; echter, stijgende bouwkosten en hoge rente (hypotheken ~9%) drukken de marges van ontwikkelaars. De centrale bank heeft de rente in 2025 nog niet verlaagd, maar lage inflatie kan binnenkort ruimte bieden voor versoepeling, wat de vastgoedmarkt verder zou ondersteunen.
• Zuidoost-Azië: Grote ASEAN-hoofdsteden zoals Singapore, Bangkok en Jakarta kenden dit weekend relatief rustige vastgoedmarkten. Singapore blijft een afkoeling ervaren op de woningmarkt na de forse verhoging van de overdrachtsbelasting voor buitenlanders door de overheid eerder in 2025; de prijzen zijn kwartaal-op-kwartaal ongeveer gelijk gebleven en de verkoopvolumes zijn laag. Indonesië trekt regionale investeerders aan – er kwam een rapport naar buiten dat tientallen vastgoed- en investeringsfondsen door een misdaadsyndicaat (PCC) werden gebruikt om geld wit te wassen in Brazilië, wat de noodzaak van betere controle in opkomende markten benadrukt boz.substack.com. Positiever nieuws: Vietnam kondigde plannen aan om kredietverlening aan projectontwikkelaars te versoepelen en bankleningen te verlengen, aangezien de vastgoedsector (vooral appartementen) met een liquiditeitscrisis kampt.

Deskundigen aan het woord: Economen waarschuwen dat de vooruitzichten voor Azië sterk afhangen van China’s koers. Als de malaise op de Chinese vastgoedmarkt verergert, kan dit de regionale groei drukken door een lagere vraag naar grondstoffen, machines en consumentengoederen uit buurlanden. Nu al krimpt de Chinese inkoopmanagersindex voor de industrie (49,4 in augustus) reuters.com en economen maken zich zorgen dat de “aanhoudende vastgoedcrisis de bestedingen blijft drukken” reuters.com. Aan de andere kant merkt James MacGregor van APAC Realty op dat Zuidoost-Aziatische en Indiase vastgoedmarkten kunnen profiteren als investeerders zich uit China terugtrekken: “Wereldwijde fondsen die zich uit China hebben teruggetrokken, heralloceren een deel van hun kapitaal naar markten als India, Vietnam en Indonesië, waar demografie en verstedelijking sterk blijven.”

Samengevat is het vastgoedbeeld in Azië gespleten: China doet er alles aan om de woningmarkt te stabiliseren te midden van een vertrouwenscrisis, Japan trekt rendementzoekend buitenlands kapitaal aan, en opkomend Azië groeit gestaag, zij het met oog voor wereldwijde tegenwind. De komende maanden zullen uitwijzen of de Chinese maatregelen eindelijk de bodem onder de vastgoedmarkt kunnen leggen – een cruciale factor, niet alleen voor Azië maar voor het wereldwijde vastgoedvertrouwen.

Midden-Oosten: Gloeiendhete markten & baanbrekende hervormingen

Golf-boomsteden: De belangrijkste vastgoedmarkten van het Midden-Oosten zijn oververhit, aangejaagd door hoge olie-inkomsten, groeibevorderend beleid en een toestroom van internationale investeerders. Nergens is dit duidelijker dan in Dubai, waar een post-pandemische vastgoedhausse onverminderd doorgaat. Dubai’s grootste ontwikkelaar, Emaar Properties, rapporteerde een stijging van 33% in nettowinst over het eerste halfjaar van 2025 reuters.com dankzij sterke verkopen van luxe woningen. De vastgoedverkopen van Emaar stegen met 46% op jaarbasis tot AED 46 miljard in H1 reuters.com – een verbazingwekkend cijfer – doordat een golf van buitenlandse kopers (uit Europa, Azië en Rusland) luxe villa’s en appartementen heeft opgekocht. “De vastgoedmarkt in Dubai is momenteel gloeiend heet,” merkte Reuters op, met regulatoire veranderingen en premiumprojecten die wereldwijd kapitaal aantrekken reuters.com. Inderdaad, de overheidsmaatregelen – zoals het aanbieden van langlopende “gouden” visa voor grote vastgoed­investeringen en het versoepelen van regels voor luxeprojecten – hebben Dubai verankerd als een toevluchtsoord voor vastgoedbeleggingen. De woningprijzen in Dubai zijn ongeveer 20% gestegen op jaarbasis, en zelfs het lang kwakkelende appartementensegment is sterk hersteld. De gekte heeft zich uitgebreid naar super-prime bezittingen (villa’s op de Palm, enz.), waarvan sommige recordprijzen halen. Marktwaarnemers waarschuwen wel voor betaalbaarheid voor bewoners en mogelijk oververhitting, maar tot nu toe lijkt de vraag niet af te nemen.

Saoedi-Arabië – gedurfde hervormingen: Als het verhaal van Dubai marktgedreven groei is, dan is dat van Saoedi-Arabië top-down transformatie. Het Koninkrijk voert ingrijpende hervormingen door om zijn vastgoedsector te moderniseren en uit te breiden als onderdeel van kroonprins Mohammed bin Salman’s Vision 2030-initiatief. Twee bijzonder historische veranderingen werden in 2025 aangekondigd:

• Wetgeving Buitenlands Eigendom: In juli keurde Saoedi-Arabië een nieuwe “Wet op het Bezit en de Investering in Onroerend Goed door Niet-Saoediërs” goed, die op 1 januari 2026 van kracht wordt gfmag.com. Dit zal buitenlandse particulieren en bedrijven toestaan om onroerend goed te kopen en te bezitten in aangewezen zones van grote steden (Riyad, Djedda, Dammam, enz.) gfmag.com. Het maakt een einde aan decennialange strenge beperkingen die niet-GCC-buitenlanders grotendeels uitsloten van het bezit van Saoedisch onroerend goed. Het doel is om wereldwijde investeerders en expertise aan te trekken voor de megaprojecten van Saoedi-Arabië – bijvoorbeeld de $500 miljard kostende stad NEOM (met het avant-gardistische “The Line”), de historische herontwikkeling van Diriyah in Riyad, resorts aan de Rode Zee, en meer gfmag.com. Waarnemers vergelijken deze stap met de freehold-hervormingen van Dubai in 2002, die een golf van buitenlandse investeringen op gang brachten gfmag.com. “Het biedt een nieuw kanaal om blootstelling te krijgen aan een groeiende economie… maar de markt is nog pril met een zich ontwikkelend regelgevend kader,” merkt Osama Al Saifi van Traze op, met de kanttekening dat de uitvoering cruciaal zal zijn gfmag.com. De overheid stelt uitvoeringsregelingen op (verwacht binnen 180 dagen na goedkeuring van de wet) om een “investeerdersvriendelijke” uitrol te waarborgen gfmag.com. Deze openstelling van de markt is een ingrijpende verandering – tegen 2026 zullen wereldwijde vastgoedbedrijven en -fondsen rechtstreeks Saoedisch onroerend goed kunnen bezitten, iets wat een paar jaar geleden ondenkbaar was.
• Uitbreiding van de White Land Tax: Vanaf augustus 2025 hebben de Saoedische autoriteiten het White Land Tax-programma – een belasting op onbebouwde stedelijke grond – grondig herzien om ontwikkeling krachtig te stimuleren. Volgens de nieuwe regels krijgen eigenaren van grote lege percelen (≥5.000 m² in steden) een jaarlijkse belasting van tot 10% van de grondwaarde topluxuryproperty.com (voorheen slechts 2,5%). Daarnaast geldt er een nieuwe jaarlijkse heffing van 5–10% voor lang leegstaande woongebouwen topluxuryproperty.com. Dit is een gedurfde poging om landopslag en speculatie, die bijdroegen aan torenhoge grondprijzen, te beëindigen. Ter illustratie: in steden als Riyad hielden enkele rijke spelers historisch gezien enorme stukken grond ongebruikt; de overheid identificeerde meer dan 5.500 lege percelen (411 miljoen m²) in grote steden die onder de nieuwe belasting vallen topluxuryproperty.com. De vernieuwde belasting zorgt nu al voor actie: “Het wordt veel duurder om goede grond ongebruikt te laten. [Eigenaren] zullen óf bouwen… of verkopen aan iemand die dat wel doet,” legt een analist van Savills Middle East uit topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. De eerste signalen laten zien dat veel getroffen grondeigenaren haastig op zoek zijn naar joint ventures of percelen verkopen om de heffing te vermijden topluxuryproperty.com. De White Land-hervormingen zouden een golf van nieuwe woningbouw moeten ontketenen in de komende jaren, waarmee het woningtekort in Saoedi-Arabië wordt aangepakt en, zoals Faisal Durrani van Knight Frank zegt, dit zal resulteren in “woningen binnen het betaalbaarheidsbereik van de meeste Saoedische burgers” topluxuryproperty.com (hard nodig, aangezien tweederde van de Saoedi’s een budget heeft van minder dan SAR 1,5 miljoen voor een huis).

Andere GCC-markten: Elders in de Golf blijven ook Qatar en Abu Dhabi veerkrachtig. Abu Dhabi kende deze zomer recordverkopen van villa’s en staatsontwikkelaars lanceren nieuwe waterfrontprojecten om aan de vraag te voldoen. Qatar kende na het WK een milde terugval, maar promoot nu nieuwe freehold-zones voor expats, waarbij het land profiteert van hoge inkomens en uitstekende infrastructuur. Bahrein en Oman zijn rustiger maar stabiel, en trekken kopers uit Azië en Afrika aan met concurrerende verblijfsregelingen op basis van investeringen.

Noord-Afrika & Levant: De vastgoedmarkt in Egypte krijgt te maken met tegenwind door een volatiele munt – de sterke devaluatie van het Egyptische pond (en 30% inflatie) hebben bouwmaterialen duur gemaakt, en ontwikkelaars worstelen met hun cashflow. Toch blijft de vraag naar harde activa bestaan, omdat Egyptenaren massaal in vastgoed stappen als bescherming tegen inflatie. In Caïro zijn de prijzen voor nieuwe units in toplocaties in lokale termen gestegen, maar door de waardedaling van de munt zijn ze in USD-termen juist goedkoper dan een jaar geleden. De Egyptische overheid gaat door met haar project voor de Nieuwe Administratieve Hoofdstad en presenteert dit als een investeringskans in vastgoed. Ondertussen is in Israël de ooit zinderende woningmarkt afgekoeld door politieke onzekerheid en hoge rente – de huizenprijzen zijn in 2025 licht gedaald na een stijging van ongeveer 70% in het afgelopen decennium. De commerciële markt in Tel Aviv staat ook op pauze door ontslagen in de technologiesector en rentestijgingen.

Visie van investeerders & experts: Vastgoed in het Midden-Oosten is nu een tweesnelhedenlandschap: aan de ene kant de internationale knooppunten van de Golf, aan de andere kant de rest van de regio. Institutionele investeerders zijn vooral geïnteresseerd in de GCC-markten (Saoedi-Arabië, VAE, Qatar) waar de economische groei sterk is en overheden partners zijn in ontwikkeling. Zoals Global SWF meldde, investeren de Golf-staatsinvesteringsfondsen zelf veel geld in binnenlandse projecten – bijvoorbeeld ADIA en Mubadala uit de VAE die hun allocaties naar lokaal vastgoed verhogen – wat vertrouwen in de thuismarkt weerspiegelt. Vooral de hervormingen in Saoedi-Arabië worden geprezen als “game-changers” om een meer liquide en transparante markt te creëren. Toch waarschuwen experts dat succes zal afhangen van de details van de uitvoering en de bescherming van investeerders. “Als Saoedi-Arabië een duidelijk juridisch kader en winstteruggave biedt, kunnen we een toestroom van buitenlands kapitaal zien zoals Dubai heeft meegemaakt,” merkt een vastgoed-econoom op bij gfmag.com.

Samengevat is het vastgoedverhaal van het Midden-Oosten voor 30–31 aug. 2025 er een van hoogconjunctuur en gedurfde stappen: bloeiende markten in de Golf, en gedurfde overheidsinterventies om deze markten verder te openen en uit te breiden. Dit staat in contrast met de voorzichtigheid elders in de wereld – en onderstreept de groeiende betekenis van de regio in het mondiale vastgoed.

Afrika: Navigeren door hoge rentes en nieuwe investeringen

Economische achtergrond: Afrikaanse vastgoedmarkten hebben te maken met een uitdagend macro-economisch klimaat. Veel landen hebben de afgelopen jaren te maken gehad met hoge inflatie en rente, wat de financieringskosten verhoogde en de vastgoedactiviteit afremde. Maar nu de inflatie in sommige economieën stabiliseert, veranderen centrale banken voorzichtig van koers – wat een sprankje verlichting biedt voor de vastgoedsector.

Zuid-Afrika – verlichting door renteverlaging: Zuid-Afrika, de meest ontwikkelde vastgoedmarkt van het continent, voerde begin augustus 2025 een langverwachte renteverlaging door. De Zuid-Afrikaanse Reservebank verlaagde de reporente van 7,25% naar 7,00%, waardoor het prime rentetarief daalde tot 10,50% privateproperty.co.za. Dit was de eerste verlaging na een lange periode van renteverhogingen, en het verlaagt de hypotheekrente licht voor consumenten (de meeste Zuid-Afrikaanse hypotheken zijn variabel tegen prime plus een opslag). Vastgoedprofessionals verwelkomden de stap: “Een lagere prime rente biedt broodnodige verlichting voor consumenten en huiseigenaren… deze verlaging zal de woningmarkt verder stimuleren,” aldus Bradd Bendall, hoofd verkoop bij BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Inderdaad, het aantal hypotheekaanvragen in Zuid-Afrika lag medio 2025 al ongeveer 7% hoger dan een jaar eerder, wat erop wijst dat kopers terugkeren privateproperty.co.za.

Toch is de renteverlaging bescheiden en blijven economische tegenwinden aanhouden. Yael Geffen, CEO van Lew Geffen Sotheby’s Realty, merkte op dat de verlichting klein is – op een hypotheek van R2 miljoen bespaart de verlaging ongeveer R340 ($18) per maand privateproperty.co.za – en waarschuwde dat Zuid-Afrikaanse consumenten zwaar onder druk staan. “We staan op de rand van een economische ramp… huishoudens besteden een alarmerende tweederde van hun inkomen aan het aflossen van schulden,” waarschuwde Geffen privateproperty.co.za. Hoge werkloosheid en stijgende energiekosten (de elektriciteitstarieven zijn fors gestegen) zorgen ervoor dat veel potentiële huizenkopers terughoudend blijven. De woningmarkt in grote steden als Johannesburg en Kaapstad is vlak, met slechts een minimale nominale prijsstijging. Toch kan de verwachting van verdere renteverlagingen in 2025 de betaalbaarheid en het sentiment geleidelijk verbeteren.

Nigeria & West-Afrika: De vastgoedsector van Nigeria heeft turbulentie doorgemaakt door de devaluatie van de munt en beleidswijzigingen. De afschaffing van de brandstofsubsidies door de overheid in 2025 zorgde voor een stijging van de transport- en bouwkosten. De rente in Nigeria blijft extreem hoog (de centrale bankrente is 18,75%), waardoor formele hypotheken zeldzaam zijn (de meeste huizen worden contant gekocht). Toch is er veel activiteit in het high-end segment, gedreven door vermogende individuen die zich indekken tegen inflatie, en in het diasporasegment (Nigerianen in het buitenland die investeren in appartementen en grond in hun thuisland). Een opmerkelijke ontwikkeling: Dangote Group, een van Afrika’s grootste conglomeraatbedrijven, heeft plannen aangekondigd om te investeren in vastgoed in Ethiopië als onderdeel van een bredere expansie. Op 30 augustus tekende Dangote een deal van $2,5 miljard om een kunstmestfabriek te bouwen in Ethiopië reuters.com, en volgens berichten kijken ze daar ook naar mogelijkheden voor vastgoedontwikkeling facebook.com. Deze stap onderstreept de groeiende pan-Afrikaanse investeringsstromen – Nigeriaanse en Zuid-Afrikaanse investeerders kijken steeds vaker naar snelgroeiende markten in Oost-Afrika (Ethiopië, Kenia, Rwanda) voor vastgoedprojecten. Dergelijke grensoverschrijdende investeringen brengen kapitaal en expertise, wat de ontwikkeling in gastlanden mogelijk kan versnellen.

Oost-Afrika: Kenia, de economische hub van Oost-Afrika, heeft een levendige vastgoedmarkt die in 2023–2024 wat vertraagde door verkiezingsonzekerheid en hoge rentes, maar klaar is voor herstel. De centrale bank van Kenia hield haar rente op 10,5%, en de inflatie is gematigd (~6,7%), wat binnenkort ruimte kan bieden voor renteverlagingen. In Nairobi blijft de vraag naar betaalbare woningen en logistiek/magazijnruimte groot (vooral nu de regionale handel groeit). Opvallend was een Dubai vastgoedbeurs die op 30 augustus in Nairobi werd gehouden, met als doel om vastgoed uit de VAE te verkopen aan Afrikaanse investeerders research8020.com – een teken van de verdieping van de banden tussen Afrika en het Midden-Oosten. Ook heeft de Keniaanse overheid onlangs een ambitieus Programma Betaalbaar Wonen gelanceerd, waarbij duizenden woningen aan ontwikkelaars worden aanbesteed met incentives, wat – als het slaagt – zowel het woningtekort kan verminderen als een nieuw investeringskanaal kan openen.

Noord-Afrika: In Egypte, zoals genoemd, overheersen valutaproblemen. Toch kopen buitenlandse investeerders uit de Golfregio luxe vastgoed in Caïro met korting (in dollars). De Egyptische overheid is in gesprek om mogelijk Golfoeverheidsfondsen toe te staan aandelen te nemen in nieuwe stadsontwikkelingen om financiering veilig te stellen. Ondertussen kreeg het toeristische vastgoed in Marokko (riads, hotels) een impuls door een toename van het toerisme na de pandemie, al kan de tragische aardbeving eind 2025 nabij Marrakech de prioriteiten verschuiven naar wederopbouw en structurele veiligheidsupgrades voor oudere gebouwen.

Algemene trends: In een groot deel van Afrika blijven woningtekorten en snelle verstedelijking de drijvende krachten in vastgoed. Zelfs in economisch zwaardere tijden groeit de bevolking en hebben steden meer woningen en kantoren nodig. Dit vormt de basis voor een over het algemeen positieve langetermijnvooruitzicht, mits financiering toegankelijker kan worden gemaakt. Lokale banken in landen als Ghana en Oeganda zijn begonnen met het verkennen van hypotheekproducten tegen gesubsidieerde tarieven voor starters, vaak ondersteund door overheids- of ontwikkelingsbankprogramma’s, om het eigenwoningbezit te stimuleren.

REIT’s en kapitaalmarkten: Real Estate Investment Trusts staan in Afrika nog in de kinderschoenen, maar breiden langzaam uit. Zuid-Afrika heeft een volwassen REIT-sector (sommige Zuid-Afrikaanse REIT’s, zoals Growthpoint, investeren zelfs elders op het continent). Nigeria lanceerde in 2025 zijn tweede REIT ooit, gericht op commercieel vastgoed in Lagos en Abuja. Kenia en Rwanda werken aan het actualiseren van regelgeving om REIT’s aantrekkelijker te maken voor investeerders. Deze instrumenten kunnen op termijn meer institutionele investeringen in Afrikaans vastgoed ontsluiten.

Inzicht van een expert: “Het verhaal van Afrikaans vastgoed draait fundamenteel om onvervulde vraag en onbenut kapitaal,” zegt een analist van Estate Intel (een onderzoeksbureau uit Lagos). Hoge rendementen (vaak 8–10%+ huurinkomsten) zijn te vinden, maar de uitdaging is het verminderen van risico’s bij investeringen. Politieke stabiliteit, valutarisico en liquiditeit zijn belangrijke zorgen voor buitenlandse investeerders. Bemoedigend is dat verschillende Afrikaanse landen hervormingen doorvoeren – digitalisering van het kadaster, versterking van eigendomsrechten, belastingvrijstellingen voor ontwikkeling, enzovoort – om meer investeringen aan te trekken. De tweede helft van 2025 zal deze inspanningen op de proef stellen, maar veel waarnemers blijven optimistisch dat de jonge demografie en stedelijke groei van Afrika het tot een vastgoedfrontier maken om in de gaten te houden.

Oceanië: Australië herstelt, Nieuw-Zeeland bereikt dieptepunt

Australië – terug naar groei: De Australische vastgoedmarkt, na een scherpe correctie in 2022–23, is in 2024–25 weer teruggekeerd naar voorzichtige groei. Tot halverwege 2025 zijn de huizenprijzen in alle hoofdsteden weer aan het stijgen business.nab.com.au. In de maand juli alleen al (meest recente gegevens) stegen de nationale woningwaarden met ongeveer 1,8% cotality.com, aangevoerd door sterke stijgingen in kleinere steden zoals Darwin (+2,2% MoM) en gestage stijgingen in Sydney en Melbourne business.nab.com.au. De ommekeer wordt toegeschreven aan verschillende factoren:

• De Reserve Bank of Australia heeft eerder dit jaar de renteverhogingen gepauzeerd, en de markten verwachten zelfs renteverlagingen in 2026 als de inflatie blijft afnemen. Het vooruitzicht van een piek in de rente heeft het vertrouwen van kopers versterkt.
• Australië kampt met een woningaanbodcrisis. De bouw van nieuwe woningen blijft achter bij de vraag, en de bevolking groeit weer snel door een opleving van immigratie na Covid. Dit heeft een bodem onder de prijzen gelegd ondanks hogere hypotheekrentes dan een paar jaar geleden.
• Beleggers keren terug, vooral op de appartementenmarkt, in de veronderstelling dat de huren hoog zullen blijven. De huren in Australië stijgen in recordtempo (dubbele cijfers op jaarbasis in sommige steden) door de krappe beschikbaarheid, waardoor huurwoningen weer aantrekkelijk worden.

Sydney en Melbourne, de grootste markten van Australië, zagen onlangs bescheiden prijsstijgingen per kwartaal (~1–3%), en de veilingresultaten zijn verbeterd, wat wijst op meer koopinteresse. Ook Perth en Brisbane zijn op jaarbasis gestegen, mede dankzij sterke lokale economieën (mijnbouw in het geval van Perth, en binnenlandse migratie die Brisbane aanjaagt).

Vooruitzichten van analisten: De laatste prognose van KPMG suggereert dat de Australische huizenprijzen in 2025 met ongeveer 5,5% zullen stijgen op nationaal niveau abc.net.au, waarmee een groot deel van de eerdere daling tegen 2026 is goedgemaakt. “De nationale vastgoedwaarden laten gestage groei zien, gedreven door een laag aanbod en verwachte renteverlagingen,” merkt een vastgoedupdate op propertyupdate.com.au. Er zijn echter beperkingen: de betaalbaarheid van woningen blijft onder druk staan (de mediane huizenprijs in Sydney ligt nog steeds rond de A$1,3 miljoen). De Australische overheid voert stimuleringsmaatregelen in voor starters en dringt er bij de deelstaten op aan om bestemmingsplannen sneller goed te keuren zodat er meer woningen gebouwd kunnen worden. De mate van herstel hangt mogelijk af van deze aanbodmaatregelen en het wereldwijde economische klimaat, maar voorlopig is het momentum positief.

Nieuw-Zeeland – op zoek naar een bodem: Naast de deur heeft Nieuw-Zeeland een van de scherpste huizenprijsdalingen onder de ontwikkelde economieën doorgemaakt, en de markt is nog steeds op zoek naar een bodem. In juli 2025 liggen de gemiddelde woningwaarden in NZ ongeveer 13% onder hun piek van eind 2021 qv.co.nz qv.co.nz. In de grote steden waren de dalingen vanaf de top zelfs nog groter: de waarden in Auckland liggen ~19,6% onder hun piek qv.co.nz, en Wellington City zelfs 27% onder de piek qv.co.nz. Het goede nieuws is dat het tempo van de daling tot stilstand is gekomen en het erop lijkt dat de bodem is bereikt:

• In de afgelopen 3 maanden (mei–juli) bleven de landelijke prijzen vrijwel gelijk (-0,5% per kwartaal) qv.co.nz. Op jaarbasis zijn de waarden effectief onveranderd ten opzichte van juli 2024 qv.co.nz, wat aangeeft dat de daling is gestopt.
• Sommige gebieden zijn al aan het herstellen: secundaire steden zoals Tauranga (+1,7% K/K) en Queenstown (+2,4% K/K) noteerden solide kwartaalwinsten qv.co.nz, en zelfs delen van Auckland (de centrale buitenwijken) zagen stabiliserende prijzen qv.co.nz. Dit suggereert dat in gebieden waar de vraag sterk is (of waar de prijzen vroeg en fors daalden), kopers weer terugkeren.
• Hypotheekrentes in NZ zijn gestabiliseerd. De Reserve Bank of New Zealand hield de OCR op 5,5% tot en met augustus, en met de inflatie die daalt tot ~4,9%, verwachten velen dat de volgende stap van de RBNZ een verlaging kan zijn in 2026. Banken hebben de vaste hypotheekrentes de afgelopen weken licht verlaagd in afwachting hiervan, wat het sentiment verbetert.

Het marktsentiment blijft echter voorzichtig. “De markt als geheel blijft ingetogen… het herstel is ongelijk en fragiel,” zegt Andrea Rush van QV qv.co.nz. Zij merkt op dat kopers prijsgevoelig zijn en onderhandelingsmacht hebben gezien het ruime aanbod in sommige gebieden qv.co.nz. Verkopers hebben hun verwachtingen moeten bijstellen – realistische prijzen zijn cruciaal om te verkopen, zoals blijkt uit woningen die langer te koop staan als ze geprijsd zijn op het niveau van vorig jaar. Starters en eigenaar-bewoners zijn momenteel het meest actief, vooral in het lagere segment van de markt, geholpen door stabiele rente en iets ruimere kredietverlening qv.co.nz qv.co.nz. Er is ook een toename van investeerders die op zoek zijn naar koopjes, maar velen blijven aan de zijlijn door de strengere verhuurregels in NZ en het wegvallen van een deel van de renteaftrek.

Beleidsupdate: De Nieuw-Zeelandse regering, die eind 2025 verkiezingen tegemoet gaat, heeft mogelijke maatregelen geopperd om de woningmarkt te stimuleren indien nodig – zoals het herinvoeren van belastingaftrek op vastgoed of het aanpassen van immigratie om de vraag te vergroten. De oppositie voert campagne om de regeldruk voor ontwikkeling te verminderen om het aanbod te vergroten. Afhankelijk van de verkiezingsuitslag kan het woningmarktbeleid van Nieuw-Zeeland verschuiven en de marktdynamiek beïnvloeden.

Oceanië in het algemeen: De uiteenlopende ontwikkelingen in Australië en Nieuw-Zeeland laten zien hoe rentevoeten en beleid de uitkomsten hebben bepaald. Australië’s minder strenge verkrappingscyclus en aanhoudende bevolkingsgroei beperkten de neergang, terwijl de agressieve renteverhogingen in Nieuw-Zeeland (en mogelijk eerder te hoge prijzen) tot een scherpere correctie leidden. Nu kijken beide markten vooruit naar een eventuele monetaire versoepeling als rugwind.

Elders in Oceanië valt op dat de Pacifische eilandstaten unieke vastgoedtrends kennen – zo zijn er in Fiji en Vanuatu resort- en woonprojecten gericht op buitenlandse kopers die willen verhuizen of een tweede staatsburgerschap zoeken, en wordt klimaatbestendigheid steeds belangrijker (kustvastgoed dat inspeelt op stijgende zeespiegels). Dit zijn nichemarkten, maar ze groeien in de regio.

Conclusie: Eind augustus 2025 is het wereldwijde vastgoedlandschap een studie in contrasten:

• Hoogrentebeleid-nasleep in Noord-Amerika en Europa, waar markten terughoudend en selectief zijn en wachten op duidelijkere economische signalen.
• Beleidsgedreven oplevingen in delen van Azië en het Midden-Oosten – of het nu gaat om China’s stimuleringsmaatregelen of de openstelling van Saoedi-Arabië – die deze markten kunnen hervormen.
• Veerkracht en herstel in regio’s zoals de Golfstaten in het Midden-Oosten en delen van Oceanië, wat laat zien dat vastgoed een lokaal spel blijft, zelfs bij wereldwijde tegenwind.

Zoals een expert treffend zei, is 2025 “een jaar van aanpassing” in vastgoed – waarin investeerders en huiseigenaren zich aanpassen aan een nieuw normaal van hogere rentekosten, maar ook kansen grijpen die voortkomen uit de unieke dynamiek van elke markt. De komende maanden (en rentebesluiten) zullen bepalen welke regio’s het volgende hoofdstuk van de vastgoedcyclus leiden. Blijf op de hoogte.

Bronnen: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz en anderen zoals hierboven gelinkt.