- Észak-Amerika: Az amerikai lakáspiac stagnál a magas kamatok miatt – az árak csak kb. 2%-kal emelkedtek éves szinten, elmaradva az inflációtól investopedia.com. Elemzők arra figyelmeztetnek, hogy a valódi lakástőke értéke csökken, „az amerikai lakásvagyon… inflációval kiigazítva visszaesett” investopedia.com. A nagy befektetők továbbra is az ingatlanpiacra fogadnak: a Carlyle rekordösszegű, 9 milliárd dolláros alapot gyűjtött össze lakó-, ipari- és önraktározási ingatlanokra, miközben kerüli a bajba jutott irodákat reuters.com reuters.com.
- Európa: A kereskedelmi ingatlanpiac továbbra is „zombiföldön” van, évtizedes mélyponton lévő ügyletek mellett reuters.com reuters.com. A befektetők kivonulása és az eladók vonakodása az árcsökkentéstől megakasztotta a kilábalást. „Zombiföldön vagyunk… nincs kilábalás, beragadt eszközök, nincs likviditás” – mondja a PGIM európai ingatlanrészlegének vezetője reuters.com. A súlyosan érintett irodák és bevásárlóközpontok továbbra is szenvednek, bár a bérlakások és a logisztika még mindig vonzzák a befektetőket.
- Ázsia: Kína ingatlanpiaci visszaesése mélyül – a fejlesztők zuhanó eladásokról és növekvő veszteségekről figyelmeztetnek reuters.com reuters.com. A Country Garden, amely egykor Kína vezető építője volt, feleannyi otthont adott át, mint tavaly, és 18–21 milliárd jen első féléves veszteségre számít reuters.com reuters.com. A tágabb gazdaság is érzi a fájdalmat: a jelzáloghitel-kereslet 20 éves mélypontra esett, mivel a háztartások kerülik az új hiteleket reuters.com. Ázsia más részein Japán ingatlanpiaca vonzza a globális befektetőket – licitháborúk várhatók a Sapporo Holdings 400 milliárd jenes (2,7 milliárd dolláros) ingatlanportfóliójáért reuters.com, miközben olyan külföldi alapok, mint a Bain és a KKR keresik az alkalmi vételeket az alacsony kamatkörnyezetben reuters.com.
- Latin-Amerika: A szigorú kamatemelések után némi enyhülés látszik. Brazília jegybankja jelezte, hogy 15%-os irányadó kamata – amely két évtizedes csúcs – „szükségesnél restriktívebb”, ami korábbi kamatcsökkentésekre utal reuters.com reuters.com. Chile és más országok már meg is kezdték a monetáris lazítást, hogy újraélesszék az ingatlanpiaci keresletet. Eközben Mexikó ipari ingatlanpiaca szárnyal a nearshoringnak köszönhetően: a gyár- és raktárberuházások megugrottak, ahogy a cégek közelebb költöznek az Egyesült Államokhoz (annak ellenére, hogy az amerikai kereskedelempolitikai bizonytalanságok aggodalmat keltenek).
- Közel-Kelet: Két fellendülés története – vállalati nyereségek és építkezések. Dubaj ingatlanőrülete Emaar Properties nyereségét 33%-kal növelte az első félévben, mivel a prémium projektek és a befektetőbarát reformok világszerte vonzzák a vásárlókat reuters.com reuters.com. Szaúd-Arábia mérföldkőnek számító lakásreformokat indított: augusztusban bevezette az új „fehér föld” adót, amely évente akár 10% is lehet a nagy, beépítetlen földterületekre, hogy visszaszorítsa a spekulációt topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Most már sokkal költségesebb üres telkeken ülni – ez a változás „jelentősen drágábbá teszi a tulajdonosok számára, hogy olyan eszközöket tartsanak, amelyeket nem használnak termelékenyen,” jegyzi meg a DLA Piper munkatársa, Nils Vanhassel topluxuryproperty.com. A királyság emellett jóváhagyott egy törvényt, amely 2026-tól lehetővé teszi a külföldiek számára, hogy otthonokat vásároljanak Rijádban, Dzsiddában és más zónákban – ez jelentős politikai változás a befektetések bevonzására gfmag.com gfmag.com.
- Afrika: A magas kamatlábak visszafogták az ingatlanpiac növekedését, de a lendület kezd megfordulni. Dél-Afrika épp most csökkentette az alapkamatot 7,00%-ra (az irányadó hitelkamat most 10,5%) – ez a legalacsonyabb 2022 óta privateproperty.co.za – ami mérsékelt könnyebbséget jelent a hitelfelvevőknek. „A háztartások pénzügyi terhei kissé enyhülnek,” mondja Yael Geffen a Sotheby’s Realty-tól, bár figyelmeztet, hogy Dél-Afrika „egy gazdasági katasztrófa szélén áll”, rekord munkanélküliséggel és azzal, hogy a családok jövedelmük 2/3-át adósságra költik privateproperty.co.za. Másutt a pán-afrikai befektetések is megmozdultak: Nigéria Dangote Group bejelentette, hogy terjeszkedni kíván az etiópiai ingatlanpiacon (egy 2,5 milliárd dolláros ipari beruházás mellett), ami az ingatlanokba irányuló, növekvő afrikai tőkebeáramlást hangsúlyozza facebook.com.
- Óceánia: Ausztrália lakáspiaca ismét növekedésbe fordult – júliusban minden fővárosban emelkedtek az árak, az országos ingatlanértékek pedig ~1,8%-kal nőttek a hónap során cotality.com. A szűk kínálat és az erős bevándorlás szerény fellendülést táplálnak, az elemzők pedig további fokozatos emelkedést jósolnak a kamatcsökkentési várakozások közepette propertyupdate.com.au. Új-Zélandon azonban még mindig tart a visszaesés: az átlagos lakásárak 13%-kal alacsonyabbak a 2021 végi csúcshoz képest qv.co.nz qv.co.nz, Wellington városában pedig ~27%-os a visszaesés a csúcshoz képest qv.co.nz. Bár a csökkenés már megállni látszik – országos szinten az értékek egy év alatt stagnáltak qv.co.nz –, a kiwi piac továbbra is törékeny. Az ügynökök „egyenetlen és törékeny” fellendülésről számolnak be, mivel sok területen az eladóknak „alkalmazkodniuk kell a piachoz” az árakban, hogy üzletet kössenek qv.co.nz.
Észak-Amerika: A magas kamatok hatása az otthonokra
Lakáspiaci lehűlés: Az amerikai lakóingatlan-piacot erősen sújtja a magas kamatlábak hatása. Az átlagos 30 éves jelzáloghitel kamata továbbra is körülbelül 6,7%, ami több mint húsz éve a legmagasabb érték, és drasztikusan csökkenti a megfizethetőséget investopedia.com. Friss adatok szerint a lakásárak évente mindössze ~1,9%-kal emelkednek (júniusi adat) – jóval elmaradva a 2,7%-os inflációs rátától investopedia.com. Ennek eredményeként a reál lakásárak csökkennek először évek óta. „Évek óta először a lakásárak nem tudják tartani a lépést az általános inflációval… Az amerikai lakásvagyon valójában csökkent inflációval kiigazítva” – jegyezte meg Nicholas Godec, az S&P Dow Jones Indices munkatársa investopedia.com. Ez éles fordulatot jelent a járvány alatti fellendüléshez képest, amikor a kétszámjegyű éves áremelkedés volt a megszokott.
Kínálat és kereslet: A 2021-es vásárlási őrülettel ellentétben a mai piac jól ellátott. Az új építések 9,2 hónapos kínálatot halmoztak fel az eladó új otthonokból – majdnem történelmi csúcson investopedia.com –, mivel az építők befejezik a projekteket, de a vevők visszafogják magukat. A használt lakások kínálata is növekszik (4,6 hónapos kínálat az egy évvel ezelőtti 4,0-hoz képest) investopedia.com. Ez a növekvő kínálat, különösen a korábban forró Sun Belt piacokon, lefelé nyomja az árakat. A Case-Shiller Index adatai ár csökkenést mutatnak néhány boomvárosban: például Tampa 2,4%-kal, San Francisco 2,0%-kal esett vissza éves szinten, ami a túlkínálatot tükrözi ezekben a régiókban investopedia.com. Ezzel szemben az északkeleti és középnyugati régiók viszonylag erősek maradnak – New York City árai 7%-kal, Chicago 6%-kal emelkedtek éves szinten, amit a szűkebb kínálat támogat investopedia.com.
Kilátások és politika: Az amerikai jegybank (Federal Reserve) gyors kamatemelései a jelzáloghitelezés összeomlásához vezettek – a kérelmek száma nemrég 28 éves mélypontra süllyedt reuters.com –, ennek ellenére a lakáspiac nem omlott össze teljesen. Országos szinten az árak kevesebb mint 3%-kal estek vissza a 2022-es csúcshoz képest reuters.com, megcáfolva a nagyobb korrekcióra vonatkozó előrejelzéseket. Az elemzők most úgy vélik, a legrosszabbon túl vagyunk: „a korrekció legrosszabb szakasza úgy tűnik, elmúlt, és nem számítunk további tartós visszaesésre” – mondja Andrew Burrell, a Capital Economics vezető ingatlanpiaci közgazdásza reuters.com. Az általános várakozás ár stagnálás 2024-ben, még akkor is, ha a Fed kamatot csökkent, mivel az esetleges új keresletet ellensúlyozhatja, ha több eladó lép piacra reuters.com. Az egyik tartós visszahúzó tényező az első lakásvásárlók számára az elérhetőség – még ha a lakásárak nem is emelkednek tovább, a közel 7%-os jelzálogkamatok miatt a havi törlesztőrészletek továbbra is megterhelőek. Az ingatlanszakértők mintegy fele szerint az első lakásvásárlók számára az elérhetőség romlani fog a következő évben, az árak stagnálása ellenére reuters.com.
Kanada & határon átnyúló tőkefolyamok: Kanadában is hasonló lehűlés zajlik. A nagyobb piacokon, mint Toronto és Vancouver, lassul az értékesítés és mérsékelt árcsökkenés tapasztalható, mivel az 5–6%-os jelzálogkamatok megterhelik a vevőket. Ennek ellenére Észak-Amerika továbbra is vonzza a globális ingatlantőkét. Különösen a latin-amerikai befektetők egyre aktívabbak az amerikai ingatlanpiacon: idén a miami új lakáseladások közel fele latin-amerikai vevőknek jutott, akik az amerikai ingatlanokat biztonságos menedéknek tekintik a hazai politikai és gazdasági bizonytalanság közepette miamiherald.com. Ez a nemzetközi kereslet erősíti a piac egyes szegmenseit, még akkor is, ha a belföldi vevők visszahúzódnak.
Nagy üzletek és REIT-ek: A nehéz környezet ellenére néhány nagy horderejű ingatlanügylet és lépés került a címlapokra:
- Carlyle 9 milliárd dolláros ingatlanalapja: A magántőkeóriás Carlyle Group lezárta 9 milliárd dolláros amerikai ingatlanalapját – ez a cég eddigi legnagyobb ilyen alapja reuters.com –, ami azt jelzi, hogy az intézményi befektetők továbbra is látnak lehetőséget bizonyos szektorokban. „A befektetők pénzt köteleztek el „az egyik legnehezebb forrásszerzési környezetben… az utóbbi időkből” – mondta Rob Stuckey, a Carlyle amerikai ingatlanrészlegének vezetője reuters.com. Az alap tudatosan kerüli az irodákat, hoteleket és bevásárlóközpontokat, helyette a lakóingatlanokra, raktárakra és önkiszolgáló tárolókra fókuszál, ahol „javulnak az alapmutatók” reuters.com. Stuckey megjegyezte, hogy a mai piacon a vevők hiánya valójában előnyt jelent a tőkeerős szereplőknek az alku során reuters.com.
- REIT-visszapattanás?: Az amerikai ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) volatilis hetet zártak. Az FTSE Nareit All-REIT index stagnált augusztus 30–31. között, miután a nyári emelkedés megtorpant. Az ipari/logisztikai REIT-ek továbbra is felülteljesítenek az e-kereskedelmi kereslet miatt, míg az irodai REIT-ek mélyen medvepiacon maradnak a magas üresedés és a közelgő adósságlejáratok miatt. Vállalati hírekben a Blackstone BREIT (nem tőzsdén jegyzett REIT) augusztusban a visszaváltási kérelmek megugrásáról számolt be, mivel a lakossági befektetők likviditást keresnek, ezért az alap ismét korlátozta a kifizetéseket – ez a kereskedelmi ingatlanpiac iránti tartós befektetői óvatosság jele reuters.com.
- Jelentősebb tranzakciók: Augusztus 30–31-én nem jelentettek be óriásfúziókat, de néhány regionális üzlet felbukkant. New Yorkban a hírek szerint a Brookfield újraindította a tárgyalásokat a One Manhattan West irodatorony részleges eladásáról jelentős árengedménnyel, tesztelve a befektetői étvágyat a prémium irodák iránt. A Szilícium-völgyben a Google lezárta egy irodakomplexum 300 millió dolláros sale-leaseback (eladás-visszabérlés) ügyletét egy magántőke-befektetővel – ez része a vállalat folyamatban lévő ingatlankonszolidációjának a hibrid munkavégzési trendek közepette (források szerint a Google idén mintegy 1,5 milliárd dollárnyi irodai vagyontól válik meg költségcsökkentés céljából).
Szakértői vélemény: A közgazdászok megosztottak Észak-Amerika kilátásait illetően. Az optimisták az erős amerikai foglalkoztatás-bővülésre és a felgyülemlett millenniumi keresletre mutatnak rá, amely újraélesztheti a lakáspiacot, ha a jelzáloghitelek kamatai akár csak enyhén is csökkennek. A pesszimisták szerint a „magasabb kamatok hosszabb ideig” miatt sokak számára továbbra is megfizethetetlen marad a lakhatás, ami reálértéken enyhe árcsökkenést eredményezhet. A Bank of America legutóbbi felmérése szerint az amerikai fogyasztók 2023 óta a legpesszimistábbak a lakáspiaccal kapcsolatban, a többség arra számít, hogy az árak stagnálni fognak vagy csökkennek, mivel a hitelfelvételi költségek és a gazdasági bizonytalanság elriasztja a vevőket reuters.com. A piac sorsa a Federal Reserve következő lépésein múlhat – egy gyorsabb kamatcsökkentési fordulat 2024-ben enyhe fellendülést hozhat, míg a 7% feletti jelzálogkamatok tartós fennmaradása jövő évig további árcsökkenést és visszaeső építési aktivitást kockáztat.
Európa: Beragadva a „zombiföldön”, de vannak reménysugarak
Kereskedelmi ingatlanpiaci visszaesés: Európa ingatlanpiacai, különösen a kereskedelmi szektorok, elhúzódó visszaeséssel küzdenek. A tranzakciós volumenek közel évtizedes mélypontra zuhantak, mivel a magas finanszírozási költségek és a gazdasági bizonytalanság miatt a befektetők kivárnak. 2025 első negyedévében az európai kereskedelmi ingatlanértékesítések összértéke mindössze 47,8 milliárd euró volt – kevesebb mint fele a 2022 eleji szintnek reuters.com. A határokon átnyúló befektetések elapadtak: a második negyedévben az EMEA régióba irányuló ingatlanbefektetések 20%-kal estek vissza éves szinten, ami a legrosszabb április–júniusi időszak tíz éve a Knight Frank adatai szerint reuters.com. A potenciális vevők jelentős árengedményeket követelnek, de sok eladó (gyakran tőkeerős vagy a hitelezőkkel „hosszabbít és színlel” üzemmódban) nem hajlandó engedni az árból, ami patthelyzethez vezet.
„Zombieland” piac: A hangulat érezhetően más, mint 2025 elején, amikor néhányan optimistán jósoltak egy poszt-pandémiás fellendülést. Ehelyett, „Zombielandben vagyunk… nincs fellendülés, beragadt eszközök, a likviditás sem tér vissza,” panaszolja Sebastiano Ferrante, a PGIM európai ingatlanrészlegének vezetője reuters.com. Megjegyzi, hogy még az opportunista befektetők is óvatosak a bizonytalan kilátások miatt. A feszültség jelei kezdenek megjelenni: egyes bankok és alapok inkább elkezdik eladni vagy átszervezni a problémás eszközöket, ahelyett hogy végtelenségig hosszabbítanák a hiteleket reuters.com. Például a kanadai Brookfield megpróbálta átszervezni a londoni CityPoint torony kötvényét, miután visszavonta az eladást, amikor a beérkezett ajánlatok jóval a könyv szerinti érték alatt voltak reuters.com. Németországban pedig a frankfurti ikonikus Trianon felhőkarcolót – amelynek tulajdonosa nem tudott fizetni – egy adminisztrátor bocsátotta árverésre, ami ritka alkalom az árképzés tesztelésére ebben a törékeny piacon reuters.com.Szektorok közötti eltérés: A nehézségek nem egyenletesen oszlanak meg:
- Iroda & kiskereskedelem: Az előtérből kiszorult szegmensek, mint a másodlagos irodák és régi bevásárlóközpontok gyakorlatilag likviditás nélküliek – kevés vevő hajlandó foglalkozni velük még jelentős árengedménnyel is reuters.com. Az irodák üresedési rátája rekordközeli vagy rekordmagas a pénzügyi központokban, mint Frankfurt, London és Amszterdam, mivel a hibrid munkavégzés megmaradt. A kiskereskedelmi ingatlanokat az e-kereskedelem és a gyenge fogyasztói költés is sújtja; sok másodlagos bevásárlóközpont „beragadt eszköz”, amely új funkciót keres.
- Lakóingatlan & logisztika: Vannak még pozitívumok a többlakásos lakóingatlanok piacán, ahol Európa lakáshiánya miatt a befektetői érdeklődés továbbra is magas (ezt mutatják a közelmúltbeli németországi és hollandiai bérlakás-portfólió ügyletek is). A modern logisztikai raktárak is találnak még vevőket az e-kereskedelem fellendülése miatt, bár ez a szektor is visszahűlt a 2021-es csúcsokhoz képest. Ahogy Ferrante megjegyzi, „a logisztika és a szállodák [jelentenek] vásárlási lehetőséget”, miközben más kategóriák küzdenek reuters.com. Valóban, néhány magántőke-befektető csendben raktáringatlanokat halmoz fel, bízva a kereslet későbbi fellendülésében.
- Szállodák: A vendéglátóipar a turizmus fellendülésével együtt magához tér. A legnépszerűbb úti célokban (Párizs, Róma, Dubaj) nőtt a szállodai kihasználtság és a szobák ára, ami fokozza az érdeklődést a felsőkategóriás szállodák felvásárlása iránt. Azonban a növekvő tőkeköltségek miatt a vevők továbbra is óvatosak, és néhány tervezett szállodaeladást elhalasztottak.
Befektetői hangulat & finanszírozás: Európában a befektetői hangulat több mint egy éve a leggyengébb reuters.com, ami tükrözi az USA-t is, ahol a bizalom szintén romlott 2025-ben. Az INREV (az európai nem tőzsdei ingatlanbefektetési járművek szövetsége) szerint a befektetői bizalmi index 2025 közepén többéves mélypontra süllyedt reuters.com. Ennek fő oka a finanszírozási költségek: mivel az EKB kamatai többéves csúcson vannak, az ingatlanhozamok még nem igazodtak eléggé ahhoz, hogy vonzóvá tegyék a vásárlást. Sok üzlet egyszerűen nem jön ki, ha a hitelfinanszírozás meghaladja az 5%-ot, miközben a prémium irodák hozama Párizsban vagy Münchenben még mindig csak ~4%. Amíg ez a hozamrés nem oldódik meg (akár alacsonyabb kamatok, akár alacsonyabb eszközárak révén), az ügyletek száma visszafogott maradhat.
Politika és szabályozás: Az európai kormányok a lakhatási megfizethetőségi válságot és a pénzügyi stabilitást próbálják egyensúlyozni:
- Bérleti díj szabályozás & lakáspolitika: Több ország is küzd azzal, hogyan hűtse le a bérleti díjakat és növelje a lakáskínálatot. Berlinben idén nyáron lépett életbe egy új szabály, amely korlátozza a bérleti díjak emelését, hogy enyhítse a bérlők terheit (bár a kritikusok szerint ez elriasztja a befektetéseket az új lakásoktól). Az Egyesült Királyságban a bérleti szabályozás és a tervezési előírások reformjáról vitáznak, mivel a lakhatás megfizethetősége politikai vitaponttá vált a 2026-os választások előtt. Eközben az EU egészét érinti az, amit Barcelona polgármestere „a lakhatási válság [most] akkora fenyegetést jelent az EU számára, mint Oroszország”-nak nevezett, ami sürgeti a megoldásokat theguardian.com.
- Zöldépület-ösztönzés: A fenntarthatósági szabályok is befolyásolják az ingatlanpiacot. Az EU javasolt Energiahatékonysági Irányelve költséges felújításokra kényszerítheti a nem hatékony, régebbi épületeket 2030-ig, nyomást gyakorolva az elöregedett irodák és lakások tulajdonosaira. Ez várhatóan felgyorsítja a nem zöld épületek elavulását (ami a „beragadt eszközök” problémájának egyik tényezője), és a befektetéseket a felújítások és zöld fejlesztések felé tereli.
Életjelek: A borús hangulat ellenére néhány opportunista lépés és pozitív jel is megjelent:
- Bajban lévő ügyletek: Néhány bátor befektető már a padlón vásárol. Londonban több bajba jutott irodai ingatlanra tettek magántőke-ajánlatokat, 30–40%-os kedvezménnyel a járvány előtti értékelésekhez képest. Svédországban, ahol az egyik legélesebb ingatlanpiaci visszaesés zajlott, a hazai intézmények csendben kezdték felvásárolni a túlvállalt bérbeadóktól a magas minőségű kereskedelmi ingatlanokat, nyomott áron. Ezek a korai lépések megalapozhatják a szélesebb körű fellendülést, ha a finanszírozás javul.
- Piaci kiigazítások: A piac egyes szegmenseiben már megindult a fellendülés. Cecile Retaureau, a Phoenix Group munkatársa megjegyzi: „a piac egyes részein a fellendülés már javában zajlik… ugyanakkor vannak kedvezőtlen megítélésű eszközök, ahol szinte nincs likviditás, és további nehézségek várhatók.” reuters.com Ez arra utal, hogy a jó elhelyezkedésű, jövőálló eszközök (pl. első osztályú irodák magas ESG-besorolással, új logisztikai központok, megfizethető lakásprojektek) már megtalálták az aljukat, miközben a régebbi és eladósodott eszközök továbbra is küzdenek.
- Kamatlábak kilátásai: A kamatlábak alakulása kulcsfontosságú lesz. Mivel az eurózóna inflációja végre csökkenő tendenciát mutat (nemrég épp 3% felett volt), sokan arra számítanak, hogy az Európai Központi Bank 2026-ban megkezdi a kamatcsökkentést, ha nem előbb. Bármilyen egyértelmű jelzés a kamatteher enyhüléséről fordulópontot jelenthet, csökkentheti a hozamelvárásokat, és visszacsábíthatja a vevőket. Addig Európa ingatlanpiaca kétarcú maradhat – a legjobb eszközök számára kezdeti fellendülés, a többieknek folytatódó pangás.
Ázsia: Kína válsága, Japán lehetősége
Kína – Válság és élénkítés: Kína egykor erős ingatlanszektora példátlan visszaeséssel küzd. Az ingatlanfejlesztők bajban vannak, az új lakáseladások zuhannak, és a lakásvásárlók bizalma megrendült. A Country Garden, amely korábban a világ legtöbb lakását értékesítő fejlesztője volt, augusztus 22-én hatalmas első féléves veszteségre figyelmeztetett, mivel lakásátadásai 50%-kal estek vissza az előző évhez képest reuters.com reuters.com. A cég 2023 végén nem tudta teljesíteni tengerentúli kötvényeit, és problémái jól példázzák az „ágazati válságot”, amely már olyan óriásokat is bedöntött, mint az Evergrande reuters.com. Miközben a fejlesztők leállítják a projekteket és kétségbeesetten próbálják átstrukturálni adósságaikat, a lakásvásárlók kivárnak – az előértékesítések leálltak, és egyes vevők tiltakozásul nem fizetik a befejezetlen lakásokra felvett hiteleiket.
Peking támogatási intézkedések sorozatával reagál, hogy megállítsa a lejtmenetet:
- Augusztus végén a kínai szabályozó hatóságok csökkentették a jelzáloghitel önrész követelményeit a nagyvárosokban. Az első lakásvásárlók számára olyan nagyvárosokban, mint Peking és Sanghaj, a minimális önrész állítólag 30%-ról 20%-ra csökkent, míg a második lakás esetén 60–70%-ról ~30–40%-ra. Ez a lépés a kereslet élénkítését célozza az induló költségek csökkentésével.
- A Kínai Népi Bank csökkentette a kulcsfontosságú kamatlábakat (az 1 éves hitel referencia-kamatlábát augusztus elején vágták), és utasította a bankokat, hogy csökkentsék a meglévő jelzáloghitelek kamatait a jogosult hitelfelvevők számára. Sok kínai lakástulajdonos, aki a fellendülés idején 5% feletti kamattal vett fel hitelt, most alacsonyabb kamatra válthat, hogy növelje a rendelkezésre álló jövedelmét és javítsa a lakhatás megfizethetőségét.
- A városok lebontják a korábbi hűtő intézkedéseket: több önkormányzat enyhítette a lakásvásárlási korlátozásokat (például engedélyezték a nem helyi lakosoknak a vásárlást, vagy eltörölték a több ingatlan vásárlására vonatkozó korlátokat). A gigaváros, Kanton szeptember 1-jén állítólag minden lakásvásárlási korlátozást eltörölt. Más városok támogatásokat és adókedvezményeket kínálnak a lakásvásárlóknak.
Ezek ellenére az adatok továbbra is borúsak. Az új lakásárak több mint egy éve csökkennek; júliusban az árak 2,8%-kal voltak alacsonyabbak éves összevetésben, bár a visszaesés mérséklődött a júniusi 3,2%-os eséshez képest tradingeconomics.com. Az ingatlanbefektetések kétszámjegyű mértékben zsugorodnak. Talán a legaggasztóbb, hogy a háztartások vonakodnak hitelt felvenni – júliusban húsz év óta először csökkent a fennálló banki jelzáloghitelek nettó állománya reuters.com, ami a bizalom válságára utal. Ahogy a Pinpoint Asset Management vezető közgazdásza, Zhiwei Zhang megjegyezte: „Kína gazdasági lendülete a harmadik negyedévben lelassult a tartósan gyenge hazai kereslet és a hűlő ingatlanpiac miatt.” reuters.com Ha az ingatlanpiaci visszaesést nem sikerül megállítani, az veszélyezteti Peking GDP-növekedési célját (~5% 2025-re) azáltal, hogy visszafogja a fogyasztói költekezést (mivel a lakásvagyon a kínai fogyasztás egyik fő hajtóereje) reuters.com reuters.com.
Ázsia és a Csendes-óceáni térség tágabb értelemben: Kínán kívül az ázsiai ingatlanpiacok vegyes képet mutatnak:
- Japán – Forró ingatlanpiac: Japán meglepő befektetési hotspotként tűnik fel. Az ultralacsony kamatlábaknak (a Japán Nemzeti Bank még mindig negatív/0%-os alapkamatot tart) és a végre deflációból kilábaló gazdaságnak köszönhetően a globális befektetők özönlenek a japán ingatlanpiacra. Egy figyelemre méltó példa: Sapporo Holdings eladja ingatlanüzletágát (beleértve egy értékes portfóliót sörfőzdékkel, irodákkal és szállodákkal), és legalább három nagy, külföldi vezetésű csoport készül ajánlatot tenni mintegy 400 milliárd jen (2,7 milliárd dollár) értékben reuters.com. Az amerikai magántőke-társaságok, a Bain Capital és a KKR vezetik azokat a konzorciumokat, amelyek érdeklődnek az eszközök iránt reuters.com. Az ingatlan “népszerű célponttá vált a befektetők körében Japánban, ahogy az ország kilábal a deflációból és alacsonyak a kamatok” reuters.com. Ezen az üzleten túl Japán teljes ingatlanbefektetési piaca 2025-ben is erős – a J-REIT-ek (japán ingatlanbefektetési alapok) árfolyama emelkedik, és a bérlakások, logisztikai ingatlanok, sőt még az elővárosi kiskereskedelmi központok iránt is nő a kereslet. Egyetlen óvatosságra intő jel: ha a BOJ szigorítaná a monetáris politikát, vagy a jen árfolyama vadul ingadozna, az visszafoghatja a külföldi lelkesedést. De egyelőre Japán stabil hozamai és olcsó finanszírozása ritka édes ponttá teszi globálisan.
- India – Reformok és növekedés: India ingatlanpiaca profitál az erős gazdaságból (Q2 GDP +7,8% hindustantimes.com) és a kormányzati reformokból. Augusztus 30-án India lakásügyi és városfejlesztési minisztere, Hardeep Singh Puri, élesen bírálta a beragadt lakásprojektek lassú rendezését az ország csődrendszerében (NCLT), és sürgős reformokat sürgetett hindustantimes.com hindustantimes.com. Egy ingatlankonferencián elmondta, hogy ha egy késedelmes projekt az NCLT-hez kerül, „biztos, hogy soha nem fog befejeződni” hindustantimes.com – ez egy őszinte értékelés arról, mennyire szükséges átalakítani a fejlesztői fizetésképtelenségek kezelését. Puri felszólította a fejlesztőket, hogy korlátozzák a készpénzes tranzakciókat („nagy probléma”, amely hozzájárul a fekete pénzhez az ingatlanszektorban), és hogy a bejelentett ingatlanértékeket (körzeti árak) igazítsák a piaci valósághoz az átláthatóság javítása érdekében hindustantimes.com hindustantimes.com. Kiemelte, hogy az ingatlanszektor India GDP-jének 8–10%-át adja, és ambiciózus célt tűzött ki: ezt 2047-re 18%-ra növelni hindustantimes.com, hangsúlyozva az ágazat jelentőségét. Eközben India lakáseladásai 2025-ben továbbra is erősek, a nagyvárosokban erős a végfelhasználói kereslet; ugyanakkor a növekvő építési költségek és a magas kamatok (lakáshitelek ~9%) szűkítik a fejlesztői árrést. A központi bank 2025-ben még nem csökkentette a kamatokat, de az alacsony infláció hamarosan lehetővé teheti az enyhítést, ami tovább támogatná az ingatlanpiacot.
- Délkelet-Ázsia: Az olyan jelentős ASEAN-fővárosokban, mint Szingapúr, Bangkok és Jakarta, viszonylag csendes ingatlanpiac volt a hétvégén. Szingapúrban továbbra is hűl a lakáspiac, miután a kormány 2025 elején jelentősen megemelte a külföldiekre kivetett illetéket; az árak negyedéves összevetésben nagyjából stagnálnak, az eladások volumene visszafogott. Indonézia regionális befektetői figyelmet vonz – egy jelentés szerint tucatnyi ingatlan- és befektetési alapot használt fel egy bűnszövetkezet (PCC) pénzmosásra Brazíliában, ami rávilágít a jobb felügyelet szükségességére a feltörekvő piacokon boz.substack.com. Pozitív fejlemény, hogy Vietnam bejelentette: enyhíti a hitelfeltételeket az ingatlanfejlesztők számára, és meghosszabbítja a banki hiteleket, mivel az ingatlanszektor (különösen a társasházak) likviditási válsággal küzd.
Szakértői vélemények: A közgazdászok óvatosságra intenek, mivel Ázsia kilátásai nagymértékben függenek Kína pályájától. Ha Kína ingatlanválsága tovább mélyül, az visszafoghatja a régió növekedését a szomszédos országokból származó nyersanyag-, gép- és fogyasztási cikkek iránti kereslet csökkenése révén. Kína feldolgozóipari BMI-je már most is zsugorodik (49,4 augusztusban) reuters.com, és a közgazdászok attól tartanak, hogy a „elhúzódó ingatlanválság továbbra is visszafogja a költekezést” reuters.com. Másfelől James MacGregor, az APAC Realty-tól megjegyzi, hogy a délkelet-ázsiai és indiai ingatlanpiac profitálhat, ha a befektetők kivonulnak Kínából: „A globális alapok, amelyek visszavonultak Kínából, tőkét csoportosítanak át olyan piacokra, mint India, Vietnam és Indonézia, ahol a demográfia és az urbanizáció továbbra is erős.”
Összefoglalva, Ázsia ingatlanpiaca kettévált: Kína mindent megtesz, hogy stabilizálja lakáspiacát a bizalmi válság közepette, Japán hozaméhes külföldi tőkét vonz, a feltörekvő Ázsia pedig folyamatosan növekszik, bár figyelemmel a globális ellenszélre. A következő hónapokban eldől, hogy Kína intézkedései képesek-e végre megállítani az ingatlanpiac zuhanását – ez nemcsak Ázsia, hanem a globális ingatlanpiaci hangulat szempontjából is kulcsfontosságú tényező.
Közel-Kelet: Forró piacok és sorsfordító reformok
Öböl menti fellendülő városok: A Közel-Kelet legjelentősebb ingatlanpiacai forrón pörögnek, amit a magas olajbevételek, növekedést ösztönző politikák és a nemzetközi befektetők beáramlása hajt. Sehol sem látszik ez jobban, mint Dubajban, ahol a járvány utáni ingatlanpiaci fellendülés töretlenül folytatódik. Dubaj legnagyobb fejlesztője, az Emaar Properties, 33%-os növekedést jelentett be 2025 első félévi nettó nyereségében reuters.com, köszönhetően a felsőkategóriás otthonok erős eladásainak. Az Emaar ingatlaneladásai 46%-kal nőttek éves szinten, elérve a 46 milliárd AED-t az első félévben reuters.com – ez elképesztő szám –, mivel egy hullámban érkeztek külföldi vásárlók (Európából, Ázsiából és Oroszországból), akik luxusvillákat és lakásokat vásároltak fel. „Dubaj ingatlanpiaca jelenleg tűzforró,” jegyezte meg a Reuters, szabályozási változások és prémium projektek vonzzák a globális tőkét reuters.com. Valóban, a kormány lépései – például hosszú távú „arany” vízumok kínálása nagyobb ingatlanvásárlásokhoz és a luxusfejlesztésekre vonatkozó szigorítások enyhítése – Dubajt ingatlanbefektetési menedékké tették. Dubajban a lakásárak éves szinten mintegy 20%-kal emelkedtek, és még a régóta gyengélkedő lakás (kondomínium) szegmens is erősen visszapattant. Az őrület a szuperprémium eszközökre (villák a Palmán stb.) is kiterjedt, némelyikük rekordárakat ért el. A piaci megfigyelők ugyan óvatosságra intenek a lakossági megfizethetőség és a túlfűtöttség veszélye miatt, de eddig a kereslet nem mutat lassulást.
Szaúd-Arábia – merész reformok: Ha Dubaj története a piacvezérelt növekedésről szól, Szaúd-Arábia esetében felülről vezérelt átalakulásról beszélhetünk. A Királyság átfogó reformokat hajt végre ingatlanszektorának modernizálása és bővítése érdekében Mohamed bin Szalmán koronaherceg Vision 2030 kezdeményezésének részeként. Két különösen történelmi változást jelentettek be 2025-ben:
- Külföldi Tulajdonjogi Törvény: 2023 júliusában Szaúd-Arábia jóváhagyta az új „Ingatlantulajdonlás és -befektetés nem szaúdiak által” törvényt, amely 2026. január 1-jén lép hatályba gfmag.com. Ez lehetővé teszi külföldi magánszemélyek és cégek számára, hogy ingatlant vásároljanak és birtokoljanak a nagyvárosok (Rijád, Dzsidda, Dammám stb.) kijelölt övezeteiben gfmag.com. Ez évtizedek szigorú korlátozásait fordítja meg, amelyek nagyrészt megtiltották a nem GCC-állampolgároknak a szaúdi ingatlantulajdont. A cél, hogy globális befektetőket és szakértelmet vonzzanak Szaúd-Arábia mega-projektjeibe – például az 500 milliárd dolláros NEOM városba (az avantgárd „The Line”-nal), a történelmi rijádi Diriyah újjáépítésébe, a Vörös-tengeri üdülőhelyekbe és másokba gfmag.com. Megfigyelők ezt a lépést Dubaj 2002-es szabad tulajdonjogi reformjaihoz hasonlítják, amelyek külföldi befektetések hullámát indították el gfmag.com. „Ez új csatornát jelent a növekvő gazdaságban való részvételhez… ugyanakkor a piac még gyerekcipőben jár, a szabályozási keretrendszer folyamatosan fejlődik,” jegyzi meg Osama Al Saifi a Traze-tól, óvatosságra intve, hogy a végrehajtás kulcsfontosságú lesz gfmag.com. A kormány végrehajtási rendeleteket dolgoz ki (várhatóan a törvény jóváhagyásától számított 180 napon belül), hogy „befektetőbarát” bevezetést biztosítson gfmag.com. A piac megnyitása óriási változás – 2026-ra a globális ingatlanvállalatok és alapok közvetlenül birtokolhatnak majd szaúdi ingatlanokat, ami néhány éve még elképzelhetetlen lett volna.
- Fehérföldadó kiterjesztése: 2025 augusztusától a szaúdi hatóságok átalakították a Fehérföldadó programot – amely az üresen álló, beépítetlen városi földekre kivetett adó – hogy agresszívan ösztönözzék a fejlesztéseket. Az új szabályok szerint a nagy, üres telkek (≥5 000 m² a városokban) tulajdonosai évente akár 10% adót fizetnek a föld értéke után topluxuryproperty.com (korábban ez csak 2,5% volt). Emellett új, évi 5–10%-os díjat vezetnek be a hosszú ideje üresen álló lakóépületekre topluxuryproperty.com. Ez merész kísérlet a földfelhalmozás és spekuláció megszüntetésére, ami az egekbe szökő földárakhoz vezetett. Összehasonlításképp: Rijádhoz hasonló városokban néhány tehetős szereplő hagyományosan hatalmas földterületeket tartott parlagon; a kormány több mint 5 500 üres telket (411 millió m²) azonosított a nagyvárosokban, amelyek az új adó hatálya alá esnek topluxuryproperty.com. Az átalakított adó máris lépésre készteti a tulajdonosokat: „Sokkal drágábbá teszi, ha jó földet hagynak üresen állni. [A tulajdonosok] vagy beépítik… vagy eladják olyannak, aki beépíti” – magyarázza egy Savills Middle East elemzője topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Az első jelek szerint sok érintett földtulajdonos siet közös vállalkozásokat vagy telekeladásokat kötni, hogy elkerülje az adót topluxuryproperty.com. A Fehérföld-reformok várhatóan új lakásfejlesztési hullámot indítanak el a következő években, enyhítve a szaúdi lakáshiányt, és – ahogy Faisal Durrani, a Knight Frank munkatársa mondja – „a legtöbb szaúdi állampolgár számára megfizethető otthonokat” eredményeznek topluxuryproperty.com (amire nagy szükség van, hiszen a szaúdiak kétharmadának 1,5 millió SAR alatti a lakáskerete).
Egyéb Öböl-menti piacok: A térség más részein, Katar és Abu-Dzabi szintén élénkek maradnak. Abu-Dzabiban idén nyáron rekord villaeladások voltak, és az állami fejlesztők új vízparti projekteket indítanak a kereslet kielégítésére. Katar a világbajnokság után enyhe lassulást tapasztalt, de most új szabad tulajdonú övezeteket kínál külföldieknek, kihasználva az ország magas jövedelmét és kiváló infrastruktúráját. Bahrein és Omán csendesebbek, de stabilak, versenyképes befektetési letelepedési programokkal vonzzák az ázsiai és afrikai vásárlókat.
Észak-Afrika és Levante: Egyiptom ingatlanpiaca ellenszélben van az ingadozó valuta miatt – az egyiptomi font meredek leértékelődése (és 30%-os infláció) megdrágította az építőanyagokat, a fejlesztők pedig készpénzáramlási nehézségekkel küzdenek. Ennek ellenére a reáleszközök iránti kereslet továbbra is erős, mivel az egyiptomiak az ingatlant választják infláció elleni fedezetként. Kairóban az új lakások árai a kiemelt területeken helyi pénznemben emelkedtek, de a valuta gyengülése miatt dollárban számolva valójában olcsóbbak, mint egy évvel ezelőtt. Az egyiptomi kormány folytatja az Új Közigazgatási Főváros projektjét, ingatlanbefektetési lehetőségként hirdetve azt. Eközben Izraelben a politikai bizonytalanság és a magas kamatok lehűtötték a korábban forró lakáspiacot – az ingatlanárak 2025-ben kissé csökkentek, miután az előző évtizedben mintegy 70%-kal emelkedtek. A tel-avivi kereskedelmi piac is megtorpant a technológiai szektor leépítései és a kamatemelések miatt.
Befektetői és szakértői vélemény: A közel-keleti ingatlanpiac most egy kétsebességes pályán mozog: egyrészt a Perzsa-öböl nemzetközi központjai, másrészt a régió többi része. Az intézményi befektetők elsősorban a GCC-piacok (Szaúd-Arábia, Egyesült Arab Emírségek, Katar) iránt érdeklődnek, ahol erős a gazdasági növekedés, és a kormányok fejlesztési partnerek. Ahogy a Global SWF beszámolt róla, maguk a Perzsa-öböl szuverén alapjai is hazai projektekbe fektetnek – például az Egyesült Arab Emírségek ADIA és Mubadala alapjai növelik a helyi ingatlanok arányát –, ami a hazai bizalmat tükrözi. Különösen a szaúdi reformokat tartják „játékszabály-módosítónak” a likvidebb, átláthatóbb piac megteremtésében. A szakértők azonban óvatosságra intenek, hogy a siker a megvalósítás részletein és a befektetői védelem biztosításán múlik. „Ha Szaúd-Arábia világos jogi keretet és profitrepatriálási lehetőséget biztosít, hasonló külföldi tőkebeáramlást láthatunk, mint amit Dubaj tapasztalt” – jegyzi meg egy ingatlanpiaci közgazdász a gfmag.com-on.
Összefoglalva, a Közel-Kelet ingatlanpiaci narratívája 2025. augusztus 30–31-én a fellendülésről és merész lépésekről szól: fellendülő piacok a Perzsa-öbölben, és merész kormányzati beavatkozások ezek további megnyitására és bővítésére. Ez éles ellentétben áll a világ más részein tapasztalható óvatossággal – kiemelve a régió növekvő jelentőségét a globális ingatlanpiacon.
Afrika: Magas kamatok és új befektetések között
Gazdasági háttér: Az afrikai ingatlanpiacok nehéz makrogazdasági környezettel küzdenek. Sok ország az elmúlt években magas inflációval és kamatokkal szembesült, ami megdrágította a finanszírozást és visszafogta az ingatlanpiaci aktivitást. Ugyanakkor, ahogy néhány gazdaságban stabilizálódik az infláció, a jegybankok óvatosan változtatnak irányt – ez némi reményt ad az ingatlanpiac számára.
Dél-Afrika – kamatcsökkentés miatti megkönnyebbülés: Dél-Afrika, a kontinens legfejlettebb ingatlanpiaca, 2025 augusztusának elején végrehajtotta a régóta várt kamatcsökkentést. A Dél-afrikai Jegybank a repo-kamatot 7,25%-ról 7,00%-ra csökkentette, így a legfontosabb hitelkamat 10,50% lett privateproperty.co.za. Ez volt az első csökkentés egy hosszú szigorítási ciklus után, és kissé mérsékli a jelzáloghitelek kamatait a fogyasztók számára (a legtöbb dél-afrikai lakáshitel változó kamatozású, a prime kamathoz képest egy felárral). Az ingatlanszakemberek üdvözölték a lépést: „Az alacsonyabb prime kamat nagy szükségű megkönnyebbülést jelent a fogyasztók és a lakástulajdonosok számára… ez a csökkentés tovább élénkíti a lakáspiacot,” mondta Bradd Bendall, a BetterBond értékesítési vezetője privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Valóban, 2025 közepére a jelzáloghitel-igénylések volumene Dél-Afrikában már mintegy 7%-kal nőtt éves szinten, ami arra utal, hogy a vevők visszatérnek privateproperty.co.za.
Azonban a kamatcsökkentés mérsékelt, és a gazdasági ellenszél továbbra is fennáll. Yael Geffen, a Lew Geffen Sotheby’s Realty vezérigazgatója megjegyezte, hogy az enyhülés csekély – egy 2 millió randos jelzáloghitel esetén a csökkentés havonta körülbelül 340 randot (18 dollárt) jelent megtakarításként privateproperty.co.za –, miközben arra figyelmeztetett, hogy a dél-afrikai fogyasztók komoly nyomás alatt állnak. „Egy gazdasági katasztrófa szélén állunk… a háztartások jövedelmük riasztóan kétharmadát adósságszolgálatra költik,” figyelmeztetett Geffen privateproperty.co.za. A magas munkanélküliség és a növekvő közüzemi költségek (az áramtarifák megugrottak) miatt sok potenciális lakásvásárló továbbra is bizonytalan. A nagyvárosok, például Johannesburg és Fokváros lakáspiaca stagnál, az árak csak nominálisan, csekély mértékben emelkednek. Ennek ellenére a további kamatcsökkentések 2025-ben fokozatosan javíthatják a megfizethetőséget és a hangulatot.
Nigéria és Nyugat-Afrika: Nigéria ingatlanszektora turbulenciával nézett szembe a valuta leértékelődése és a politikai változások miatt. A kormány 2025-ben eltörölte az üzemanyag-támogatásokat, ami megemelte a szállítási és építési költségeket. Nigériában a kamatlábak továbbra is rendkívül magasak (a jegybanki alapkamat 18,75%), így a hivatalos jelzáloghitelek ritkák (a legtöbb lakásvásárlás készpénzes). Ennek ellenére jelentős aktivitás tapasztalható a felső kategóriás piacon, amelyet a vagyonos magánszemélyek infláció elleni fedezeti törekvései hajtanak, valamint a diaszpóra szegmensben (külföldön élő nigériaiak fektetnek be lakásokba és földekbe otthon). Figyelemre méltó fejlemény: Dangote Group, Afrika egyik legnagyobb konglomerátuma, jelezte, hogy tervezi ingatlanbefektetések indítását Etiópiában egy szélesebb körű terjeszkedés részeként. Augusztus 30-án a Dangote 2,5 milliárd dolláros megállapodást írt alá egy műtrágyagyár építésére Etiópiában reuters.com, és a jelentések szerint ingatlanfejlesztési lehetőségeket is keresnek ott facebook.com. Ez a lépés rávilágít a növekvő pánafrikai befektetési áramlásokra – a nigériai és dél-afrikai befektetők egyre inkább Kelet-Afrika gyorsan növekvő piacaira (Etiópia, Kenya, Ruanda) tekintenek ingatlanbefektetések céljából. Az ilyen határokon átnyúló befektetések tőkét és szakértelmet hoznak, ami felgyorsíthatja a fogadó országok fejlődését.
Kelet-Afrika: Kenya, Kelet-Afrika gazdasági központja, élénk ingatlanpiaccal rendelkezik, amely 2023–2024-ben kissé lassult a választási bizonytalanság és a magas kamatok miatt, de várhatóan hamarosan fellendül. Kenya jegybankja 10,5%-on tartotta az alapkamatot, az infláció mérsékelt (~6,7%), ami hamarosan kamatcsökkentést tehet lehetővé. Nairobiban továbbra is nagy a kereslet a megfizethető lakások és a logisztikai/raktárterületek iránt (különösen a regionális kereskedelem növekedésével). Figyelemre méltó, hogy dubaji ingatlanexpót tartottak Nairobiban augusztus 30-án, amelynek célja az volt, hogy afrikai befektetőknek értékesítsenek EAE-ingatlanokat research8020.com – ez az Afrika és a Közel-Kelet közötti kapcsolatok elmélyülésének jele. Emellett Kenya kormánya most indította el ambiciózus Megfizethető Lakhatási Programját, amelynek keretében több ezer lakást pályáztatnak fejlesztőknek ösztönzőkkel, ami siker esetén csökkentheti a lakáshiányt és új befektetési lehetőséget is nyithat.
Észak-Afrika: Egyiptomban, ahogy említettük, a valuta problémák dominálnak. Ennek ellenére a Perzsa-öbölből érkező külföldi befektetők jelentős kedvezménnyel (dollárban számolva) vásárolnak luxusingatlanokat Kairóban. Egyiptom kormánya tárgyalásokat folytat arról, hogy esetleg öböl menti szuverén alapok részesedést szerezzenek új városfejlesztésekben, hogy megerősítsék a finanszírozást. Eközben Marokkó turisztikai ingatlanpiaca (riadok, hotelek) lendületet kapott a járvány utáni turizmus fellendüléséből, bár a 2025 végén Marrákes közelében történt tragikus földrengés a prioritásokat a helyreállításra és a régebbi épületek szerkezeti biztonságának javítására helyezheti át.
Általános trendek: Afrika nagy részén a lakáshiány és a gyors urbanizáció továbbra is az ingatlanpiac hajtóerői. Még nehezebb gazdasági időkben is nő a népesség, és a városoknak több otthonra és irodára van szükségük. Ez általában pozitív hosszú távú kilátásokat alapoz meg, feltéve, hogy a finanszírozás elérhetőbbé válik. Olyan országok helyi bankjai, mint Ghána és Uganda, elkezdték vizsgálni a támogatott kamatozású jelzáloghiteleket első lakásvásárlók számára, gyakran kormányzati vagy fejlesztési banki programok támogatásával, hogy ösztönözzék a lakástulajdont.
REIT-ek és tőkepiacok: Az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) még gyerekcipőben járnak Afrikában, de lassan terjednek. Dél-Afrikában érett REIT-szektor működik (néhány dél-afrikai REIT, például a Growthpoint, már a kontinens más részein is befektet). Nigéria 2025-ben indította el második REIT-jét, amely Lagosra és Abujára fókuszál kereskedelmi ingatlanok terén. Kenya és Ruanda frissítik a szabályozást, hogy a REIT-ek vonzóbbak legyenek a befektetők számára. Ezek a konstrukciók idővel több intézményi befektetést vonzhatnak az afrikai ingatlanpiacra.
Szakértői vélemény: „Afrika ingatlanpiaci története alapvetően a kielégítetlen keresletről és a kiaknázatlan tőkéről szól” – mondja egy elemző az Estate Intel (lagosi kutatócég) részéről. Magas hozamok (gyakran 8–10%+ bérleti hozam) érhetők el, de a kihívás a befektetések kockázatának csökkentése. A politikai stabilitás, a devizakockázat és a likviditás kulcsfontosságú kérdések a külföldi befektetők számára. Bíztató, hogy több afrikai ország hajt végre reformokat – digitalizálják a földhivatalokat, erősítik a tulajdonjogokat, adókedvezményeket kínálnak a fejlesztésekhez stb. –, hogy több befektetést vonzzanak. 2025 második fele próbára teszi ezeket az erőfeszítéseket, de sok megfigyelő továbbra is optimista, hogy Afrika fiatalos demográfiája és városi növekedése miatt az ingatlanpiac figyelemre méltó határterület marad.
Óceánia: Ausztrália visszapattan, Új-Zéland eléri a mélypontot
Ausztrália – visszatérés a növekedéshez: Ausztrália ingatlanpiaca a 2022–23-as éles korrekció után 2024–25-ben ismét enyhe növekedésbe fordult. 2025 közepéig ismét emelkedtek a lakásárak minden nagyvárosban business.nab.com.au. Csak július hónapban (a legfrissebb elérhető adatok szerint) az országos lakásárak mintegy 1,8%-kal nőttek cotality.com, amit főként a kisebb városok, például Darwin (+2,2% hó/hó) erős növekedése, valamint Sydney és Melbourne folyamatos emelkedése hajtott business.nab.com.au. A fordulat több tényezőnek köszönhető:
- Az Ausztrál Jegybank az év elején szüneteltette a kamatemeléseket, és a piacok még kamatcsökkentéseket 2026-ban is várnak, ha az infláció tovább mérséklődik. A kamatok tetőzésének kilátása növelte a vásárlói bizalmat.
- Ausztrália lakáshiányos helyzettel néz szembe. Az új lakásépítések elmaradnak a kereslettől, és a népesség ismét gyorsan növekszik a Covid utáni bevándorlás fellendülése miatt. Ez tartja fenn az árakat annak ellenére, hogy a jelzáloghitelek kamata magasabb, mint néhány évvel ezelőtt.
- A befektetők visszatérnek, különösen a lakáspiacon, arra fogadva, hogy a bérleti díjak magasak maradnak. Ausztráliában a bérleti díjak rekord ütemben emelkednek (egyes városokban kétszámjegyű éves növekedés), mivel alacsony a kiadó lakások aránya, így a bérbeadási ingatlanok ismét vonzóvá váltak.
Sydney és Melbourne, Ausztrália legnagyobb piacai, nemrég szerény negyedéves áremelkedést tapasztaltak (~1–3%), és az árverési sikerarány is javult, ami nagyobb vevői érdeklődést jelez. Perth és Brisbane is éves szinten emelkedett, részben az erős helyi gazdaságoknak köszönhetően (Perth esetében a bányászat, Brisbane-ben pedig a más államokból érkező migráció hajtja a piacot).
Elemzői kilátások: A KPMG legfrissebb előrejelzése szerint az ausztrál lakásárak 2025-ben mintegy 5,5%-kal emelkednek országos szinten abc.net.au, és 2026-ra nagyrészt ledolgozzák a korábbi visszaesést. „Az országos ingatlanárak folyamatos növekedést mutatnak, amit az alacsony kínálat és a várt kamatcsökkentések hajtanak,” jegyzi meg egy ingatlanos portál propertyupdate.com.au. Ugyanakkor vannak korlátok: a lakhatás megfizethetősége továbbra is feszes (Sydney-ben a medián házár még mindig körülbelül 1,3 millió ausztrál dollár). Az ausztrál kormány ösztönzőket vezet be az első lakásvásárlók számára, és nyomást gyakorol az államokra, hogy gyorsítsák fel a területrendezési engedélyeket, hogy több lakás épülhessen. A fellendülés mértéke ezeknek a kínálati oldali intézkedéseknek és a globális gazdasági helyzetnek a függvénye lehet, de jelenleg a lendület pozitív.
Új-Zéland – padló keresése: A szomszédban, Új-Zéland az egyik legmeredekebb lakáspiaci visszaesést szenvedte el a fejlett gazdaságok között, és piaca még mindig a padlót keresi. 2025 júliusában az átlagos lakásárak Új-Zélandon körülbelül 13%-kal a 2021 végi csúcs alatt qv.co.nz qv.co.nz vannak. A nagyobb városokban még nagyobb volt a visszaesés: Auckland értékei ~19,6%-kal vannak a csúcs alatt qv.co.nz, Wellington városában pedig jelentős, 27%-os csökkenés qv.co.nz tapasztalható. A jó hír, hogy a csökkenés üteme lelassult, és úgy tűnik, elérte a mélypontot:
- Az elmúlt 3 hónapban (május–július) országos szinten az árak szinte stagnáltak (-0,5% negyedéves szinten) qv.co.nz. Éves összevetésben a 2024. júliusi értékekhez képest gyakorlatilag nem történt változás qv.co.nz, ami arra utal, hogy a csökkenés megállt.
- Néhány területen már elindult a fellendülés: másodlagos városokban, mint például Tauranga (+1,7% N/N) és Queenstown (+2,4% N/N) jelentős negyedéves növekedést regisztráltak qv.co.nz, sőt, még Auckland egyes részein (a belső kerületekben) is stabilizálódtak az árak qv.co.nz. Ez arra utal, hogy azokon a területeken, ahol erős a kereslet (vagy ahol az árak korán és meredeken estek), a vevők visszatérnek.
- A jelzáloghitel-kamatok Új-Zélandon elérték a csúcsot. Az Új-Zélandi Jegybank augusztusig 5,5%-on tartotta az alapkamatot, és mivel az infláció ~4,9%-ra mérséklődött, sokan arra számítanak, hogy a következő lépés a kamatcsökkentés lehet 2026-ban. A bankok az elmúlt hetekben kissé csökkentették a fix kamatozású jelzáloghitelek kamatait, javítva ezzel a hangulatot.
A piaci hangulat azonban továbbra is óvatos. „Az általános piac továbbra is visszafogott… a fellendülés egyenetlen és törékeny,” mondja Andrea Rush a QV-től qv.co.nz. Megjegyzi, hogy a vevők árérzékenyek, és alkupozícióban vannak, mivel egyes területeken bőséges a kínálat qv.co.nz. Az eladóknak alkalmazkodniuk kellett az elvárásaikhoz – a reális árazás kulcsfontosságú az értékesítéshez, amit az is mutat, hogy a tavalyi árakon hirdetett ingatlanok tovább maradnak a piacon. Jelenleg a legaktívabbak az első lakásvásárlók és a saját célra vásárlók, különösen a piac alsó szegmensében, amit a stabil kamatok és a kissé javuló hitelhez jutás is segít qv.co.nz qv.co.nz. Azok a befektetők is egyre aktívabbak, akik jó üzleteket keresnek, de sokan továbbra is kivárnak Új-Zéland szigorúbb bérbeadói szabályozása és a kamatlevonás egyes elemeinek eltörlése miatt.
Irányelv frissítés: Új-Zéland kormánya, amely 2025 végén választások elé néz, lehetséges intézkedéseket fontolgat a lakáspiac élénkítésére, ha szükséges – például az ingatlanadó-levonások visszaállítását vagy a bevándorlás módosítását a kereslet növelése érdekében. Az ellenzék a fejlesztések bürokráciájának csökkentésével kampányol a kínálat bővítése érdekében. A választások eredményétől függően Új-Zéland lakáspolitikája változhat, és befolyásolhatja a piac alakulását.
Óceánia összességében: Ausztrália és Új-Zéland eltérő helyzete jól mutatja, hogy az alapkamatok és a szabályozás miként alakították az eredményeket. Ausztrália enyhébb szigorítási ciklusa és töretlen népességnövekedése mérsékelte a visszaesést, míg Új-Zéland agresszív kamatemelései (és talán a korábbi túlárazás) élesebb korrekcióhoz vezettek. Most mindkét piac a várható monetáris enyhítésre tekint, mint lehetséges hajtóerőre.
Óceánia más részein érdemes megjegyezni, hogy a Csendes-óceáni szigetországokban egyedi ingatlanpiaci trendek figyelhetők meg – például Fidzsi és Vanuatu üdülő- és lakóingatlan-projekteket kínálnak külföldi vevőknek, akik áttelepülést vagy második állampolgárságot keresnek, és egyre fontosabbá válik a klímaállóság (a tengerparti ingatlanok alkalmazkodnak a tengerszint emelkedéséhez). Ezek a szegmensek szűkek, de növekvőben vannak a régióban.
Lényeg: 2025 augusztusának végére a globális ingatlanpiac éles ellentéteket mutat:
- A magas kamatok utóhatása Észak-Amerikában és Európában, ahol a piacok visszafogottak és szelektívek, világosabb gazdasági jelekre várva.
- Szabályozás által vezérelt fellendülések Ázsia és a Közel-Kelet egyes részein – akár Kína ösztönző csomagja, akár Szaúd-Arábia nyitása –, amelyek átalakíthatják ezeket a piacokat.
- Ellenállóképesség és kilábalás olyan régiókban, mint a Közel-Kelet öbölmenti térsége és Óceánia egyes részei, ami megmutatja, hogy az ingatlanpiac még a globális ellenszélben is helyi játszma marad.
Ahogy egy szakértő találóan megfogalmazta, 2025 „az alkalmazkodás éve” az ingatlanpiacon – amikor a befektetők és a lakástulajdonosok egyaránt újrakalibrálnak a magasabb kamatköltségek új normájához, ugyanakkor kihasználják az egyes piacok egyedi dinamikájából adódó lehetőségeket. A következő hónapok (és kamatdöntések) határozzák meg, mely régiók vezetik az ingatlanpiaci ciklus következő szakaszát. Figyelje a fejleményeket.
Források: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz és mások, ahogy fentebb hivatkozva.
