- Sjeverna Amerika: Američko tržište nekretnina stagnira zbog visokih kamatnih stopa – cijene su porasle samo oko 2% na godišnjoj razini, što zaostaje za inflacijom investopedia.com. Analitičari upozoravaju da stvarna vrijednost vlasničkog udjela u nekretninama opada, uz “američko bogatstvo u nekretninama… smanjeno u terminima prilagođenim za inflaciju” investopedia.com. Veliki kapital i dalje ulaže u nekretnine: Carlyle je prikupio rekordnih 9 milijardi dolara za ulaganje u stambene, industrijske i skladišne nekretnine, dok izbjegava problematične urede reuters.com reuters.com.
- Europa: Tržište komercijalnih nekretnina ostaje u “zombielandu” uslijed najnižeg volumena transakcija u posljednjih deset godina reuters.com reuters.com. Odljev investitora i nevoljkost prodavača da snize cijene zaustavili su svaki oporavak. “Imamo ‘zombieland’… nema oporavka, blokirana imovina, nema likvidnosti,” kaže voditelj europskog odjela za nekretnine u PGIM-u reuters.com. Uredi i trgovački centri su teško pogođeni, i dalje stagniraju, iako stambeni najam i logistika još uvijek privlače interes.
- Azija: Kineski pad na tržištu nekretnina se produbljuje – developeri upozoravaju na pad prodaje i rastuće gubitke reuters.com reuters.com. Country Garden, nekada najveći kineski graditelj, isporučio je upola manje stanova nego prošle godine i očekuje gubitak od 18–21 milijardu ¥ u prvoj polovici godine reuters.com reuters.com. Šira ekonomija osjeća posljedice: potražnja za hipotekama pala je na najnižu razinu u 20 godina jer kućanstva izbjegavaju nove kredite reuters.com. Drugdje u Aziji, japanske nekretnine privlače globalne ulagače – očekuju se nadmetanja za portfelj nekretnina Sapporo Holdingsa vrijedan 400 milijardi ¥ (2,7 milijardi dolara) reuters.com dok strani fondovi poput Baina i KKR-a traže povoljne prilike na tržištu s niskim kamatama reuters.com.
- Latinska Amerika: Nakon oštrih povećanja kamatnih stopa, na vidiku je određeno olakšanje. Brazilska središnja banka signalizirala je da je njezina referentna stopa od 15% – najviša u dva desetljeća – “restriktivnija nego što je potrebno”, nagovještavajući ranija smanjenja reuters.com reuters.com. Čile i druge zemlje već su počele s popuštanjem politike, s ciljem ponovnog poticanja potražnje za nekretninama. U međuvremenu, industrijske nekretnine u Meksiku doživljavaju procvat zahvaljujući nearshoringu: ulaganja u tvornice i skladišta naglo rastu kako se tvrtke sele bliže SAD-u (unatoč zabrinutostima zbog nesigurnosti američke trgovinske politike).
- Bliski istok: Priča o dva booma – korporativna dobit i građevinarstvo. Pomama za nekretninama u Dubaiju povećala je dobit Emaar Properties za +33% u prvoj polovici godine jer vrhunski projekti i reforme naklonjene investitorima privlače globalne kupce reuters.com reuters.com. Saudijska Arabija je pokrenula povijesne stambene reforme: u kolovozu je uvela novi “White Land” porez do 10% godišnje na velike neizgrađene parcele kako bi suzbila špekulacije topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Sada je mnogo skuplje držati prazne parcele – promjena koja “značajno povećava trošak vlasnicima koji drže imovinu bez stavljanja u produktivnu upotrebu,” napominje Nils Vanhassel iz DLA Pipera topluxuryproperty.com. Kraljevstvo je također odobrilo zakon koji će od 2026. omogućiti strancima kupnju kuća u Rijadu, Džedi i drugim zonama, što je seizmička promjena politike za privlačenje investicija gfmag.com gfmag.com.
- Afrika: Visoke kamatne stope ograničile su rast nekretnina, ali zamah se okreće. Južnoafrička Republika upravo je smanjila svoju repo stopu na 7,00% (glavna kamatna stopa sada 10,5%) – najniže od 2022. godine privateproperty.co.za – nudeći umjereno olakšanje zajmoprimcima. “Financijski pritisak na kućanstva će se malo smanjiti,” kaže Yael Geffen iz Sotheby’s Realty, iako upozorava da je Južna Afrika “na rubu ekonomske katastrofe” s rekordnom nezaposlenošću i obiteljima koje troše 2/3 svojih prihoda na dugove privateproperty.co.za. Drugdje, pan-afrička ulaganja se bude: nigerijski Dangote Group najavio je planove za širenje na etiopsko tržište nekretnina (uz industrijski pothvat vrijedan 2,5 milijardi dolara), naglašavajući rastući tok intra-afričkog kapitala u nekretnine facebook.com.
- Oceanija: Australsko tržište nekretnina ponovno bilježi rast – u svakom glavnom gradu cijene su porasle tijekom srpnja, a nacionalne vrijednosti nekretnina porasle su za oko 1,8% u tom mjesecu cotality.com. Ograničena ponuda i snažna imigracija potiču umjereni oporavak, a analitičari predviđaju nastavak postupnog rasta uz očekivanja smanjenja kamatnih stopa propertyupdate.com.au. Novi Zeland, međutim, još uvijek se oporavlja od pada: prosječne vrijednosti nekretnina su 13% ispod svog vrhunca s kraja 2021. godine qv.co.nz qv.co.nz, a Wellington City je pao za oko 27% u odnosu na vrhunac qv.co.nz. Iako se pad zaustavlja – vrijednosti na nacionalnoj razini su nepromijenjene u odnosu na prošlu godinu qv.co.nz – novozelandsko tržište ostaje krhko. Agenti izvještavaju o “neujednačenom i krhkom” oporavku, jer prodavatelji u mnogim područjima moraju “prihvatiti tržišnu cijenu” kako bi zaključili prodaju qv.co.nz.
Sjeverna Amerika: Visoke kamatne stope pogađaju tržište nekretnina
Hlađenje tržišta nekretnina: Američko tržište stambenih nekretnina suočava se s posljedicama visokih kamatnih stopa. Prosječna 30-godišnja hipoteka ostaje oko 6,7%, što je najviše u više od dva desetljeća, drastično smanjujući pristupačnost investopedia.com. Najnoviji podaci pokazuju da cijene kuća rastu samo oko 1,9% godišnje (prema podacima iz lipnja) – znatno ispod stope inflacije od 2,7% investopedia.com. Učinak toga je da stvarne vrijednosti nekretnina padaju po prvi put u godinama. “Po prvi put u godinama, cijene kuća ne uspijevaju pratiti širu inflaciju… Američko bogatstvo u nekretninama zapravo je palo u terminima prilagođenim za inflaciju,” primijetio je Nicholas Godec iz S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Ovo označava oštar preokret u odnosu na pandemijski procvat, kada su dvoznamenkasti godišnji rastovi cijena bili uobičajeni.
Zalihe i potražnja: Za razliku od kupovne groznice iz 2021., današnje tržište je dobro opskrbljeno. Nova gradnja stvorila je zalihu novih kuća za prodaju za 9,2 mjeseca – blizu povijesnog maksimuma investopedia.com – dok graditelji završavaju projekte, ali kupci odustaju. Broj postojećih oglasa za kuće također raste (zaliha za 4,6 mjeseci u odnosu na 4,0 prošle godine) investopedia.com. Ova rastuća ponuda, osobito na nekada vrućim tržištima Sun Belt regije, vrši pritisak na pad cijena. Podaci Case-Shiller indeksa potvrđuju pad cijena u nekim gradovima procvata: npr. Tampa je pala za 2,4% na godišnjoj razini, San Francisco za -2,0%, što odražava preveliku ponudu u tim regijama investopedia.com. Suprotno tome, sjeveroistok i srednji zapad ostaju relativno snažni – cijene u New Yorku su +7% na godišnjoj razini, u Chicagu +6%, potaknute manjom ponudom investopedia.com.
Izgledi i politika: Brza povećanja kamatnih stopa američke Federalne rezerve dovela su do kolapsa aktivnosti na hipotekarnom tržištu – broj zahtjeva nedavno je dosegao najnižu razinu u 28 godina reuters.com – no tržište nekretnina ipak nije doživjelo potpuni slom. Cijene na nacionalnoj razini pale su za manje od 3% u odnosu na vrhunac iz 2022. godine reuters.com, prkoseći predviđanjima o većoj korekciji. Analitičari sada smatraju da je najgore prošlo: “čini se da je najgori dio korekcije iza nas i ne očekujemo daljnji kontinuirani pad,” kaže Andrew Burrell, glavni ekonomski stručnjak za nekretnine u Capital Economics reuters.com. Prevladava mišljenje da će doći do stagnacije cijena u 2024., čak i ako Fed počne snižavati kamatne stope, jer bi svaki obnovljeni rast potražnje mogao biti uravnotežen s više prodavatelja koji se vraćaju na tržište reuters.com. Jedan od upornijih problema je pristupačnost za kupce koji prvi put kupuju – čak i ako cijene nekretnina prestanu rasti, hipotekarne stope blizu 7% znače da mjesečne rate ostaju opterećujuće. Oko polovice anketiranih stručnjaka za nekretnine smatra da će pristupačnost za kupce koji prvi put kupuju pogoršati u nadolazećoj godini, unatoč stagnaciji cijena reuters.com.
Kanada i prekogranični tokovi: U Kanadi je u tijeku slična stagnacija. Glavna tržišta poput Toronta i Vancouvera bilježe sporiju prodaju i umjerene padove cijena jer hipotekarne stope od 5–6% opterećuju kupce. Ipak, Sjeverna Amerika i dalje privlači globalni kapital za nekretnine. Posebno su latinoamerički investitori sve aktivniji na američkom tržištu: gotovo polovica novih prodaja stanova u Miamiju ove godine otpada na kupce iz Latinske Amerike, koji američke nekretnine vide kao sigurno utočište usred političke i ekonomske nesigurnosti kod kuće miamiherald.com. Ova međunarodna potražnja pruža žarišta snage čak i dok domaći kupci odustaju.
Velike transakcije i REIT-ovi: Unatoč teškom okruženju, neke istaknute transakcije i potezi na tržištu nekretnina dospjeli su u vijesti:
- Carlyleov fond za nekretnine od 9 mlrd $: Div privatnog kapitala Carlyle Group zatvorio je američki fond za nekretnine vrijedan 9 milijardi dolara – svoj najveći dosad reuters.com – što signalizira da institucionalni investitori i dalje vide priliku u odabranim sektorima. “Investitori su uložili novac tijekom “jednog od najtežih okruženja za prikupljanje sredstava… u novijoj povijesti,” rekao je Rob Stuckey, voditelj Carlyleovih američkih nekretnina reuters.com. Fond namjerno izbjegava urede, hotele i trgovačke centre, fokusirajući se umjesto toga na stambene nekretnine, skladišta i samostalna skladišta gdje se “temeljni pokazatelji poboljšavaju” reuters.com. Stuckey je istaknuo da nedostatak kupaca na današnjem tržištu zapravo daje prednost igračima s dovoljno kapitala u pregovorima o poslovima reuters.com.
- Oporavak REIT-ova?: Američki fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT) imali su nestabilan tjedan. Indeks FTSE Nareit All-REIT bio je nepromijenjen u razdoblju od 30. do 31. kolovoza nakon što se ljetni rast ohladio. Industrijski/logistički REIT-ovi i dalje nadmašuju ostale zahvaljujući potražnji za e-trgovinom, dok su uredski REIT-ovi i dalje duboko u medvjeđem teritoriju zbog visoke praznine i nadolazećih dospijeća duga. U korporativnim vijestima, Blackstone’s BREIT (ne-trgovani REIT) izvijestio je o porastu zahtjeva za otkupom u kolovozu jer mali ulagači traže likvidnost, što je navelo fond da ponovno ograniči isplate – znak trajnog opreza ulagača u sektoru komercijalnih nekretnina reuters.com.
- Značajne transakcije: Nije bilo mega-spajanja 30.–31. kolovoza, ali pojavilo se nekoliko regionalnih poslova. U New Yorku je Brookfield navodno ponovno pokrenuo pregovore o prodaji djelomičnog udjela u poslovnoj zgradi One Manhattan West uz veliki popust, testirajući apetit investitora za vrhunske urede. U Silicijskoj dolini Google je dovršio prodaju i povratni najam uredskog kampusa privatnom investitoru za 300 milijuna dolara – dio svoje kontinuirane konsolidacije nekretnina uslijed trendova hibridnog rada (izvori kažu da Google ove godine prodaje uredsku imovinu vrijednu oko 1,5 milijardi dolara radi smanjenja troškova).
Stručno mišljenje: Ekonomisti su podijeljeni oko smjera Sjeverne Amerike. Optimisti ukazuju na snažan rast zaposlenosti u SAD-u i potisnutu potražnju milenijalaca koja bi mogla ponovno pokrenuti tržište nekretnina ako kamatne stope na hipotekarne kredite barem malo padnu. Pesimisti tvrde da će “više za dulje” kamatne stope održati nekretnine nedostupnima mnogima, lagano pritiskajući cijene naniže u realnim iznosima. Najnovije istraživanje Bank of America pokazalo je da su američki potrošači najpesimističniji po pitanju nekretnina od 2023., a većina očekuje da će cijene stagnirati ili pasti jer visoki troškovi zaduživanja i ekonomska neizvjesnost odvraćaju kupce reuters.com. Sudbina tržišta mogla bi ovisiti o sljedećim potezima Federalnih rezervi – brži zaokret prema smanjenju kamatnih stopa u 2024. mogao bi potaknuti blagi oporavak, dok bi svaka upornost hipotekarnih stopa iznad 7% i iduće godine mogla dovesti do daljnjeg pada cijena i aktivnosti u graditeljstvu.
Europa: Zaglavljena u ‘Zombielandu’, ali postoje džepovi nade
Pad komercijalnih nekretnina: Europska tržišta nekretnina, posebno komercijalni sektor, prolaze kroz produženi pad. Obujam transakcija je pao na razine najniže u posljednjih deset godina jer visoki troškovi financiranja i ekonomska nesigurnost drže ulagače po strani. U prvom tromjesečju 2025. prodaja komercijalnih nekretnina diljem Europe iznosila je samo 47,8 milijardi eura – manje od polovice razine s početka 2022. reuters.com. Prekogranična ulaganja su presušila: drugo tromjesečje bilježi pad od 20% na godišnjoj razini u EMEA ulaganju u nekretnine, što je najgore razdoblje od travnja do lipnja u posljednjih deset godina prema podacima Knight Franka reuters.com. Potencijalni kupci traže velika sniženja, ali mnogi prodavatelji (često dobro kapitalizirani ili u “produlji-i-pravi-se” režimu s vjerovnicima) odbijaju popustiti s cijenom, što dovodi do zastoja.
‘Zombieland’ tržište: Raspoloženje je znatno drugačije nego početkom 2025., kada su neki optimistično predviđali oporavak nakon pandemije. Umjesto toga, “Imamo ‘zombieland’… nema oporavka, imovina je zarobljena, nema povratka likvidnosti,” žali se Sebastiano Ferrante, voditelj europskih nekretnina u PGIM-u reuters.com. Napominje da su čak i oportunistički investitori oprezni zbog neizvjesnih izgleda. Počinju se pojavljivati znakovi stresa: neke banke i fondovi počinju prodavati ili restrukturirati problematičnu imovinu umjesto da beskonačno produžuju kredite reuters.com. Na primjer, kanadski Brookfield pokušao je restrukturirati obveznicu za svoj londonski CityPoint toranj nakon što je povukao prodaju kad su ponude bile znatno ispod knjigovodstvene vrijednosti reuters.com. A u Njemačkoj, kultni neboder Trianon u Frankfurtu – čiji je vlasnik bankrotirao – stavljen je na prodaju od strane stečajnog upravitelja, što je rijedak test određivanja cijene na tom krhkom tržištu reuters.com.
Razlike među sektorima: Bol nije ravnomjerno raspoređena:
- Uredi i maloprodaja: Segmenti koji nisu u milosti, poput sekundarnih ureda i starih trgovačkih centara, praktički su nelikvidni – malo tko ih želi kupiti čak i uz velike popuste reuters.com. Stope praznih ureda su na rekordnim ili blizu rekordnih razina u financijskim središtima poput Frankfurta, Londona i Amsterdama jer se hibridni rad zadržava. Maloprodajne nekretnine suočavaju se s izazovima zbog e-trgovine i slabe potrošnje; mnogi sekundarni trgovački centri su “zarobljena imovina” koja traži novu namjenu.
- Stambeni i logistički sektor: Svijetle točke i dalje postoje u višestambenim nekretninama, gdje europski nedostatak stanova održava visoki interes investitora (što potvrđuju nedavne transakcije u Njemačkoj i Nizozemskoj za portfelje najamnih stanova). Moderni logistički skladišni prostori također i dalje pronalaze kupce zahvaljujući procvatu e-trgovine, iako je i taj sektor oslabio u odnosu na vrhunac iz 2021. Kako Ferrante napominje, “logistika i hoteli [predstavljaju] prilike za kupnju” čak i dok se druge kategorije muče reuters.com. Doista, neke privatne investicijske tvrtke tiho akumuliraju skladišnu imovinu u iščekivanju budućeg rasta potražnje.
- Hoteli: Sektor ugostiteljstva oporavlja se zahvaljujući povratku turizma. U najpopularnijim destinacijama (Pariz, Rim, Dubai) popunjenost hotela i cijene soba rastu, što potiče interes za akvizicije luksuznih hotela. Međutim, rastuće kapitalizacijske stope znače da su kupci i dalje oprezni, a neke planirane prodaje hotela su odgođene.
Investitorski sentiment i financiranje: Investitorski sentiment u Europi najslabiji je u više od godinu dana reuters.com, što odražava stanje u SAD-u gdje je povjerenje također oslabilo 2025. godine. Prema INREV-u (Europska udruga za ulagatelje u nelistane nekretninske fondove), indeks povjerenja investitora za sredinu 2025. dosegao je višegodišnje najniže vrijednosti reuters.com. Glavni razlog su troškovi financiranja: s obzirom na to da su stope ECB-a na višegodišnjim maksimumima, prinosi na nekretnine još se nisu dovoljno prilagodili da bi privukli kupce. Mnogi poslovi jednostavno nisu isplativi kada kamate na financiranje duga prelaze 5%, a prinosi na vrhunske urede u gradovima poput Pariza ili Münchena su još uvijek samo oko 4%. Dok se taj jaz u prinosima ne riješi (bilo kroz niže kamatne stope ili niže cijene imovine), transakcijska aktivnost mogla bi ostati prigušena.
Politike i regulative: Europske vlade balansiraju između krize pristupačnosti stanovanja i financijske stabilnosti:
- Kontrola najamnina i stambena politika: Nekoliko zemalja pokušava obuzdati rast najamnina i povećati ponudu stanova. U Berlinu je ovog ljeta stupilo na snagu novo pravilo koje ograničava povećanje najamnina, s ciljem olakšanja tereta za najmoprimce (iako kritičari tvrde da će to obeshrabriti ulaganja u novu izgradnju). U Ujedinjenom Kraljevstvu raspravlja se o reformama zakona o najmu i urbanističkim pravilima jer pristupačnost stanovanja postaje političko pitanje uoči izbora 2026. U međuvremenu, EU se u cjelini suočava s onim što je gradonačelnik Barcelone nazvao “stambenom krizom [koja] je sada jednako velika prijetnja EU kao i Rusija”, naglašavajući hitnost pronalaska rješenja theguardian.com.
- Zeleni građevinski poticaji: Pravila održivosti također utječu na tržište nekretnina. Predložena EU Direktiva o energetskoj učinkovitosti mogla bi prisiliti na skupe nadogradnje neučinkovitih starijih zgrada do 2030., što stvara pritisak na vlasnike zastarjelih ureda i stanova. Očekuje se da će to ubrzati zastarijevanje ne-zelenih zgrada (što je faktor u problemu “zaglavljene imovine”) i usmjeriti ulaganja u obnovu i zelene projekte.
Znakovi života: Unatoč sumornim prognozama, pojavili su se neki oportunistički potezi i pozitivni pokazatelji:
- Distresirane transakcije: Nekoliko hrabrih investitora traži prilike na dnu tržišta. London je zabilježio ponude privatnog kapitala za nekoliko distresiranih uredskih nekretnina uz popuste od 30–40% u odnosu na procjene prije pandemije. U Švedskoj, koja je doživjela jedan od najizraženijih padova tržišta nekretnina, domaće institucije tiho počinju akumulirati visokokvalitetne komercijalne nekretnine od prezaduženih vlasnika po povoljnim cijenama. Ovi rani potezi mogli bi postaviti temelje za širi oporavak ako se poboljša financiranje.
- Prilagodbe tržišta: U dijelovima tržišta, oporavak je u tijeku. Cecile Retaureau iz Phoenix Group napominje, “u nekim dijelovima tržišta oporavak je već dobro započeo… međutim, postoje imovina koje nisu u fokusu i gdje gotovo da nema likvidnosti te slijedi još boli.” reuters.com Ovo sugerira da dobro pozicionirana, budućnosti prilagođena imovina (primjer: vrhunski uredi s visokim ESG ocjenama, novi logistički centri, projekti pristupačnog stanovanja) pronalaze dno, dok se starija i zadužena imovina i dalje bori.
- Izgledi za kamatne stope: Kretanje kamatnih stopa bit će ključno. Kako inflacija u eurozoni napokon pada (nedavno nešto iznad 3%), mnogi očekuju da će Europska središnja banka početi snižavati stope 2026., ako ne i ranije. Svaki jasan signal o olakšavanju kamata mogao bi biti prekretnica, smanjujući zahtjeve za prinosima i vraćajući kupce. Do tada, europsko tržište nekretnina moglo bi ostati priča o dva tržišta – početni oporavak za najbolju imovinu i nastavak pada za ostatak.
Azija: Kriza u Kini, prilika u Japanu
Kina – Kriza i poticaji: Nekad moćan kineski sektor nekretnina i dalje se bori s nezapamćenim padom. Razvijači nekretnina su u problemima, prodaja novih domova naglo pada, a povjerenje kupaca je narušeno. Country Garden, koji je prethodnih godina prodao više domova nego bilo koji drugi razvijač na svijetu, upozorio je 22. kolovoza na ogroman gubitak u prvoj polovici godine jer je isporuka stambenih projekata pala za 50% u odnosu na prošlu godinu reuters.com reuters.com. Tvrtka je krajem 2023. godine bankrotirala na inozemnim obveznicama, a njezine nevolje utjelovljuju “krizu cijelog sektora” koja je već srušila divove poput Evergrandea reuters.com. Kako razvijači zaustavljaju projekte i žurno restrukturiraju dugove, kupci stanova odgađaju kupnju – predujmovi su presušili, a neki kupci odbijaju plaćati hipoteke za nedovršene stanove u znak protesta.
Peking odgovara nizom mjera potpore kako bi zaustavio pad:
- Krajem kolovoza, kineski regulatori su smanjili zahtjeve za predujam za hipoteku u većim gradovima. Za kupce koji prvi put kupuju u velikim gradovima poput Pekinga i Šangaja, minimalni predujam je navodno smanjen s 30% na 20%, a za drugu nekretninu s 60–70% na otprilike 30–40%. Cilj je potaknuti potražnju smanjenjem početnih troškova.
- Narodna banka Kine smanjila je ključne kamatne stope (1-godišnja osnovna kamatna stopa na zajmove smanjena je ranije u kolovozu) i naložila bankama da smanje postojeće kamatne stope na hipoteku za podobne zajmoprimce. Mnogi kineski vlasnici kuća koji su se zadužili po stopama iznad 5% tijekom procvata mogli bi vidjeti kako im se kamatne stope na zajmove resetiraju na niže, čime bi im se povećala raspoloživa primanja i pristupačnost stanovanja.
- Gradovi ukidaju ranije mjere za hlađenje tržišta: Nekoliko općina ublažilo je ograničenja za kupnju nekretnina (na primjer, dopuštanjem nerezidentima da kupuju ili ukidanjem ograničenja na kupnju više nekretnina). Mega-grad Guangzhou je, prema izvješćima od 1. rujna, uklonio sva ograničenja za kupnju nekretnina. Drugi gradovi nude subvencije i porezne olakšice kupcima nekretnina.
Unatoč tim naporima, podaci su i dalje sumorni. Cijene novih stanova padaju više od godinu dana; u srpnju su cijene bile niže za 2,8% na godišnjoj razini, iako je pad usporio u odnosu na lipanjski pad od 3,2% tradingeconomics.com. Ulaganja u nekretnine padaju dvoznamenkastim stopama. Možda najzabrinjavajuće, kućanstva oklijevaju s podizanjem kredita – u srpnju je zabilježen prvi neto pad iznosa hipotekarnih kredita u bankama u 20 godina reuters.com, što ukazuje na krizu povjerenja. Kako je primijetio glavni ekonomist Pinpoint Asset Managementa Zhiwei Zhang, “Ekonomski zamah Kine usporio je u trećem tromjesečju zbog uporno slabe domaće potražnje i hlađenja tržišta nekretnina.” reuters.com Ako se pad tržišta nekretnina ne zaustavi, prijeti cilju rasta BDP-a Pekinga (~5% za 2025.) ograničavanjem potrošnje potrošača (budući da je bogatstvo u nekretninama glavni pokretač kineske potrošnje) reuters.com reuters.com.
Šira Azija i Pacifik: Izvan Kine, druga azijska tržišta nekretnina pokazuju mješovitu sliku:
- Japan – Vruća nekretnina: Japan se pojavljuje kao iznenađujuća investicijska vruća točka. S ultra niskim kamatnim stopama (Banka Japana još uvijek ima negativne/0% referentne stope) i gospodarstvom koje se napokon oslobađa deflacije, globalni investitori ulažu u japanske nekretnine. Jedan od glavnih primjera: Sapporo Holdings prodaje svoj posao s nekretninama (uključujući vrijedan portfelj pivovara, ureda i hotela), a najmanje tri velika strana konzorcija pripremaju ponude oko 400 milijardi ¥ (2,7 milijardi $) reuters.com. Američke tvrtke privatnog kapitala Bain Capital i KKR predvode konzorcije koji ciljaju na tu imovinu reuters.com. Nekretnine su postale “popularna meta za investitore u Japanu jer zemlja izlazi iz deflacije, a kamatne stope su niske” reuters.com. Osim ovog posla, ukupna ulaganja u japanske nekretnine u 2025. su snažna – J-REIT-ovi (japanski REIT-ovi) bilježe rast, a potražnja raste za najamninama, logistikom, pa čak i prigradskim trgovačkim centrima. Jedino upozorenje: ako BOJ pooštri politiku ili ako jen jako oscilira, to bi moglo smanjiti strani entuzijazam. No zasad, stabilni kapitalni prinosi i jeftino financiranje čine Japan rijetkom idealnom prilikom na globalnoj razini.
- Indija – Reforme i rast: Indijsko tržište nekretnina ima koristi od snažnog gospodarstva (BDP za Q2 +7,8% hindustantimes.com) i vladinih reformi. Dana 30. kolovoza, indijski ministar za stanovanje i urbane poslove, Hardeep Singh Puri, oštro je kritizirao sporo rješavanje stagniranih stambenih projekata u okviru državnog stečajnog sustava (NCLT) i pozvao na hitne reforme hindustantimes.com hindustantimes.com. Govoreći na konvenciji o nekretninama, istaknuo je da ako se odgođeni projekt povuče u NCLT, “sigurno je da nikada neće biti dovršen” hindustantimes.com – izravan komentar o potrebi za preuređenjem načina na koji se rješavaju stečajevi developera. Puri je pozvao developere da ograniče gotovinske transakcije (“veliki problem” koji doprinosi crnom novcu u sektoru nekretnina) i da usklade prijavljene vrijednosti nekretnina (cjenovne krugove) s tržišnom stvarnošću radi poboljšanja transparentnosti hindustantimes.com hindustantimes.com. Naglasio je da sektor nekretnina doprinosi 8–10% BDP-a Indije i postavio ambiciozan cilj da se to poveća na 18% do 2047. godine hindustantimes.com, naglašavajući važnost sektora. U međuvremenu, prodaja stanova u Indiji ostaje snažna u 2025. godini, uz snažnu potražnju krajnjih korisnika u velikim gradovima; međutim, rastući troškovi gradnje i visoke kamatne stope (stambeni krediti ~9%) smanjuju marže developera. Središnja banka još nije smanjila kamatne stope u 2025., ali niska inflacija bi uskoro mogla omogućiti popuštanje, što bi dodatno poduprlo tržište nekretnina.
- Jugoistočna Azija: Glavni gradovi ASEAN-a poput Singapura, Bangkoka i Jakarte imali su relativno mirna tržišta nekretnina ovog vikenda. Singapur i dalje bilježi hlađenje svog stambenog tržišta nakon značajnog povećanja poreza na promet nekretnina za strance početkom 2025.; cijene su otprilike nepromijenjene u odnosu na prethodni kvartal, a obujam prodaje je slab. Indonezija privlači pažnju regionalnih investitora – pojavilo se izvješće da su deseci fondova za nekretnine i ulaganja korišteni od strane kriminalnog sindikata (PCC) za pranje novca u Brazilu, što naglašava potrebu za boljim nadzorom na tržištima u razvoju boz.substack.com. S pozitivnije strane, Vijetnam je najavio planove za olakšavanje kreditiranja za developere nekretnina i produženje bankarskih zajmova, dok njegov sektor nekretnina (posebno stanovi) prolazi kroz krizu likvidnosti.
Mišljenja stručnjaka: Ekonomisti upozoravaju da azijska perspektiva uvelike ovisi o kretanju Kine. Ako se kriza na kineskom tržištu nekretnina pogorša, to bi moglo povući regionalni rast zbog smanjene potražnje za robom, strojevima i potrošačkom robom iz susjednih zemalja. Već sada, kineski PMI u proizvodnji je u padu (49,4 u kolovozu) reuters.com i ekonomisti su zabrinuti da “dugotrajna kriza nekretnina i dalje sputava potrošnju” reuters.com. S druge strane, James MacGregor iz APAC Realty ističe da bi tržišta nekretnina u Jugoistočnoj Aziji i Indiji mogla profitirati ako investitori preusmjere kapital iz Kine: “Globalni fondovi koji su se povukli iz Kine preusmjeravaju dio kapitala na tržišta poput Indije, Vijetnama i Indonezije, gdje su demografija i urbanizacija i dalje snažni.”
U sažetku, slika azijskog tržišta nekretnina je podijeljena: Kina ulaže sve napore da stabilizira svoj stambeni sektor usred krize povjerenja, Japan privlači strane ulagače željne prinosa, a tržišta u razvoju u Aziji stabilno rastu, iako s oprezom zbog globalnih izazova. Nadolazeći mjeseci pokazat će mogu li kineske mjere napokon zaustaviti pad tržišta nekretnina – što je ključan faktor ne samo za Aziju, već i za globalni sentiment na tržištu nekretnina.
Bliski istok: Užarena tržišta i reforme koje mijenjaju igru
Gulf boomtownovi: Najpoznatija tržišta nekretnina na Bliskom istoku užarena su, potaknuta visokim prihodima od nafte, politikama koje potiču rast i priljevom međunarodnih investitora. Nigdje to nije očitije nego u Dubaiju, gdje poslijepandemijski uzlet nekretnina ne jenjava. Najveći dubajski developer, Emaar Properties, izvijestio je o 33% skoku neto dobiti u prvoj polovici 2025. reuters.com zahvaljujući snažnoj prodaji luksuznih domova. Prodaja nekretnina od strane Emaara porasla je za 46% na godišnjoj razini, na 46 milijardi AED u H1 reuters.com – zapanjujuća brojka – dok su val stranih kupaca (iz Europe, Azije i Rusije) pokupovali luksuzne vile i stanove. “Tržište nekretnina u Dubaiju trenutačno je užareno,” primijetio je Reuters, a regulatorne promjene i premium projekti privlače globalni kapital reuters.com. Doista, vladini potezi – poput ponude dugoročnih “zlatnih” viza za velike kupnje nekretnina i ublažavanja ograničenja na luksuzne projekte – učvrstili su Dubai kao utočište za ulaganja u nekretnine. Cijene stambenih nekretnina u Dubaiju porasle su za otprilike 20% na godišnjoj razini, a čak se i dugo posrnuli segment stanova snažno oporavio. Groznica se proširila i na super-premium imovinu (vile na Palmi itd.), od kojih su neke dosegle rekordne cijene. Promatrači tržišta ipak upozoravaju na pristupačnost za stanovnike i moguće pregrijavanje, ali za sada potražnja ne pokazuje znakove usporavanja.
Saudijska Arabija – hrabre reforme: Ako je priča Dubaija rast vođen tržištem, Saudijska Arabija predstavlja transformaciju odozgo prema dolje. Kraljevstvo provodi opsežne reforme kako bi moderniziralo i proširilo svoj sektor nekretnina u sklopu inicijative prijestolonasljednika Mohammeda bin Salmana Vision 2030. Dvije posebno povijesne promjene predstavljene su 2025.:
- Zakon o stranom vlasništvu: U srpnju je Saudijska Arabija odobrila novi zakon “Vlasništvo i ulaganje u nekretnine od strane nesaudijaca”, koji stupa na snagu 1. siječnja 2026. gfmag.com. Ovim će se dopustiti stranim pojedincima i tvrtkama kupnja i vlasništvo nekretnina u određenim zonama velikih gradova (Rijad, Džeda, Damam itd.) gfmag.com. Time se ukidaju desetljeća stroge regulative koja je uglavnom zabranjivala vlasništvo nad saudijskim nekretninama osobama izvan GCC-a. Cilj je privući globalne investitore i stručnjake u saudijske mega-projekte – npr. grad NEOM vrijedan 500 milijardi dolara (s avangardnom “The Line”), povijesnu obnovu Diriyaha u Rijadu, ljetovališta na Crvenom moru i druge gfmag.com. Promatrači ovaj potez uspoređuju s reformama slobodnog vlasništva nekretnina u Dubaiju iz 2002., koje su izazvale val stranih ulaganja gfmag.com. “To predstavlja novi kanal za izloženost rastućem gospodarstvu… no tržište je još uvijek u začecima s regulatornim okvirom koji se razvija,” napominje Osama Al Saifi iz Traze-a, upozoravajući da će provedba biti ključna gfmag.com. Vlada izrađuje provedbene propise (očekuju se u roku od 180 dana od odobrenja zakona) kako bi osigurala “investitorima prijateljsko” uvođenje gfmag.com. Ovo otvaranje tržišta predstavlja seizmičku promjenu – do 2026. globalne tvrtke i fondovi za nekretnine moći će izravno posjedovati saudijske nekretnine, što je prije nekoliko godina bilo nezamislivo.
- Proširenje poreza na bijelo zemljište: Počevši od kolovoza 2025., saudijske vlasti su preuredile program poreza na bijelo zemljište – porez na neizgrađeno urbano zemljište – kako bi agresivno potaknule razvoj. Prema novim pravilima, vlasnici velikih praznih parcela (≥5.000 m² u gradovima) suočavaju se s godišnjim porezom od do 10% vrijednosti zemljišta topluxuryproperty.com (povećano s dosadašnjih samo 2,5%). Dodatno, nova godišnja naknada od 5–10% primjenjivat će se na dugo prazne stambene zgrade topluxuryproperty.com. Ovo je hrabar pokušaj da se zaustavi gomilanje zemljišta i špekulacije koje su dovele do vrtoglavo visokih cijena zemljišta. Za usporedbu, u gradovima poput Rijada, nekoliko bogatih pojedinaca povijesno je držalo ogromne površine zemljišta neiskorištenima; vlada je identificirala više od 5.500 praznih parcela (411 milijuna m²) u većim gradovima koje potpadaju pod novi porez topluxuryproperty.com. Preuređeni porez već potiče akciju: “Sada je puno skuplje pustiti dobro zemljište da stoji prazno. [Vlasnici] će ili graditi… ili prodati nekome tko hoće,” objašnjava analitičar Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Prvi znakovi pokazuju da mnogi pogođeni vlasnici zemljišta žure u zajedničke pothvate ili prodaju parcela kako bi izbjegli namet topluxuryproperty.com. Reforme poreza na bijelo zemljište trebale bi otključati val nove stambene izgradnje u narednim godinama, rješavajući saudijski nedostatak stanova i, kako kaže Faisal Durrani iz Knight Franka, pretvoriti se u “domove unutar granica priuštivosti za većinu saudijskih državljana” topluxuryproperty.com (što je prijeko potrebno, jer dvije trećine Saudijaca ima budžet ispod 1,5 milijuna SAR za dom).
Ostala tržišta GCC-a: Drugdje u Zaljevu, Katar i Abu Dhabi također ostaju snažni. Abu Dhabi je ovog ljeta zabilježio rekordnu prodaju vila, a državni developeri pokreću nove projekte na obali kako bi zadovoljili potražnju. Katar je nakon Svjetskog prvenstva imao blago usporavanje, ali sada promovira nove zone slobodnog vlasništva za iseljenike, koristeći visoke prihode i izvrsnu infrastrukturu zemlje. Bahrein i Oman su mirniji, ali stabilni, koristeći konkurentne programe boravka putem ulaganja kako bi privukli kupce iz Azije i Afrike.
Sjeverna Afrika i Levant: Egipatsko tržište nekretnina suočava se s poteškoćama zbog nestabilne valute – snažna deprecijacija egipatske funte (i inflacija od 30%) poskupili su građevinski materijal, a investitori imaju problema s novčanim tokom. Ipak, potražnja za stvarnom imovinom ostaje jer Egipćani ulažu u nekretnine kao zaštitu od inflacije. U Kairu su cijene novih jedinica u atraktivnim područjima porasle u lokalnoj valuti, ali su zapravo jeftinije u USD nego prije godinu dana zbog pada valute. Egipatska vlada nastavlja s projektom Nove administrativne prijestolnice, predstavljajući ga kao priliku za ulaganje u nekretnine. U međuvremenu, u Izraelu, politička neizvjesnost i visoke kamatne stope ohladile su nekad užareno tržište stanova – cijene nekretnina blago su pale 2025. nakon rasta od oko 70% u prethodnom desetljeću. Tržište poslovnih prostora u Tel Avivu također je na čekanju zbog otpuštanja u tehnološkom sektoru i rasta kamatnih stopa.
Mišljenje investitora i stručnjaka: Tržište nekretnina Bliskog istoka sada je dvo-brzinski krajolik: međunarodna središta Zaljeva s jedne strane, i ostatak regije s druge. Institucionalni investitori uglavnom su zainteresirani za GCC tržišta (Saudijska Arabija, UAE, Katar) gdje je gospodarski rast snažan, a vlade su partneri u razvoju. Kako izvještava Global SWF, sami suvereni fondovi Zaljeva ulažu novac u domaće projekte – npr. ADIA i Mubadala iz UAE povećavaju ulaganja u lokalne nekretnine – što odražava povjerenje kod kuće. Posebno se reforme u Saudijskoj Arabiji nazivaju “prekretnicama” za stvaranje likvidnijeg i transparentnijeg tržišta. Međutim, stručnjaci upozoravaju da će uspjeh ovisiti o detaljima provedbe i zaštiti investitora. “Ako Saudijska Arabija osigura jasan pravni okvir i repatrijaciju profita, mogli bismo vidjeti navalu stranog kapitala sličnu onoj koju je doživio Dubai,” napominje jedan ekonomski stručnjak za nekretnine gfmag.com.
Ukratko, priča o nekretninama Bliskog istoka za 30.–31. kolovoza 2025. je priča o procvatima i hrabrim potezima: procvat tržišta u Zaljevu i hrabri vladini potezi za dodatno otvaranje i širenje tih tržišta. To je u suprotnosti s oprezom u ostatku svijeta – naglašavajući sve veći značaj regije na globalnom tržištu nekretnina.
Afrika: Snalaženje u visokim kamatama i novim ulaganjima
Ekonomska pozadina: Afrička tržišta nekretnina suočavaju se s izazovnim makroekonomskim okruženjem. Mnoge zemlje posljednjih su godina imale visoku inflaciju i kamatne stope, što je povećalo troškove financiranja i usporilo aktivnosti na tržištu nekretnina. No, kako se inflacija u nekim gospodarstvima stabilizira, središnje banke oprezno mijenjaju stav – što daje tračak nade za tržište nekretnina.
Južnoafrička Republika – olakšanje zbog smanjenja kamatnih stopa: Južnoafrička Republika, najrazvijenije tržište nekretnina na kontinentu, donijela je dugo očekivano smanjenje kamatnih stopa početkom kolovoza 2025. Južnoafrička rezervna banka smanjila je repo stopu sa 7,25% na 7,00%, čime je osnovna kamatna stopa pala na 10,50% privateproperty.co.za. Ovo je bilo prvo smanjenje nakon dugog razdoblja pooštravanja, a potrošačima je blago smanjilo kamate na hipotekarne kredite (većina stambenih kredita u JAR-u je varijabilna, po osnovnoj stopi uvećanoj za maržu). Stručnjaci za nekretnine pozdravili su ovaj potez: “Niža osnovna stopa donosi prijeko potrebno olakšanje potrošačima i vlasnicima kuća… ovo smanjenje dodatno će oživjeti tržište nekretnina,” rekao je Bradd Bendall, voditelj prodaje u BetterBondu privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Doista, broj zahtjeva za hipotekarne kredite u Južnoafričkoj Republici već je bio veći za oko 7% na godišnjoj razini do sredine 2025., što upućuje na povratak kupaca privateproperty.co.za.
Međutim, smanjenje je skromno, a ekonomski izazovi i dalje traju. Yael Geffen, izvršna direktorica Lew Geffen Sotheby’s Realty, istaknula je da je olakšanje malo – na hipoteku od 2 milijuna R, smanjenje donosi uštedu od oko 340 R (18 USD) mjesečno privateproperty.co.za – uz upozorenje da su potrošači u JAR-u pod velikim pritiskom. “Nalazimo se na rubu ekonomske katastrofe… kućanstva troše alarmantne dvije trećine svojih prihoda na otplatu dugova,” upozorila je Geffen privateproperty.co.za. Visoka nezaposlenost i rastući troškovi komunalija (cijene električne energije su naglo porasle) znače da su mnogi potencijalni kupci i dalje suzdržani. Tržište stambenih nekretnina u velikim gradovima poput Johannesburga i Cape Towna je ravno, a cijene rastu tek neznatno u nominalnim iznosima. Ipak, očekivanje daljnjih smanjenja kamatnih stopa u 2025. moglo bi postupno poboljšati pristupačnost i raspoloženje na tržištu.
Nigerija i zapadna Afrika: Sektor nekretnina u Nigeriji suočava se s nestabilnostima zbog devalvacije valute i promjena u politici. Vladino ukidanje subvencija za gorivo 2025. godine uzrokovalo je nagli porast troškova prijevoza i gradnje. Kamatne stope u Nigeriji ostaju izuzetno visoke (stopa središnje banke je 18,75%), zbog čega su formalne hipoteke rijetkost (većina kupovina nekretnina odvija se gotovinom). Ipak, postoji značajna aktivnost na tržištu luksuznih nekretnina, koju pokreću imućni pojedinci koji se žele zaštititi od inflacije, kao i u dijaspori (Nigerijci u inozemstvu ulažu u stanove i zemljišta kod kuće). Značajan razvoj: Dangote Group, jedan od najvećih afričkih konglomerata, najavio je planove za ulaganje u nekretnine u Etiopiji kao dio šire ekspanzije. Dana 30. kolovoza Dangote je potpisao ugovor vrijedan 2,5 milijardi dolara za izgradnju tvornice gnojiva u Etiopiji reuters.com, a izvještaji navode da također razmatraju mogućnosti razvoja nekretnina ondje facebook.com. Ovaj potez naglašava rastuće panafričke investicijske tokove – nigerijski i južnoafrički investitori sve više gledaju na brzo rastuća tržišta istočne Afrike (Etiopija, Kenija, Ruanda) za projekte u nekretninama. Takva prekogranična ulaganja donose kapital i stručnost, što može ubrzati razvoj u zemljama domaćinima.
Istočna Afrika: Kenija, gospodarsko središte istočne Afrike, ima živahno tržište nekretnina koje se usporilo 2023.–2024. zbog neizvjesnosti oko izbora i visokih kamata, ali je spremno za oporavak. Središnja banka Kenije zadržala je kamatnu stopu na 10,5%, a inflacija je umjerena (~6,7%), što bi uskoro moglo omogućiti smanjenje kamata. U Nairobiju i dalje postoji potražnja za pristupačnim stanovanjem i skladišnim/logističkim prostorom (posebno kako raste regionalna trgovina). Posebno se ističe sajam nekretnina iz Dubaija održan u Nairobiju 30. kolovoza, s ciljem prodaje nekretnina iz UAE afričkim investitorima research8020.com – znak produbljivanja veza između Afrike i Bliskog istoka. Također, kenijska vlada upravo je pokrenula ambiciozan Program pristupačnog stanovanja, nudeći tisuće jedinica investitorima uz poticaje, što bi, ako bude uspješno, moglo smanjiti stambeni deficit i otvoriti novi kanal za ulaganja.
Sjeverna Afrika: U Egiptu, kao što je spomenuto, dominiraju problemi s valutom. Ipak, strani investitori iz Zaljeva kupuju luksuzne nekretnine u Kairu po sniženim cijenama (izraženo u dolarima). Egipatska vlada pregovara o mogućnosti da zaljevski državni fondovi preuzmu udjele u razvoju novih gradova kako bi osigurala financiranje. U međuvremenu, turističke nekretnine u Maroku (rijadi, hoteli) dobile su poticaj zbog porasta turizma nakon pandemije, iako bi tragični potres krajem 2025. u blizini Marakeša mogao preusmjeriti prioritete na obnovu i poboljšanje sigurnosti starijih zgrada.
Opći trendovi: U velikom dijelu Afrike, nedostatak stambenog prostora i brza urbanizacija ostaju glavni pokretači tržišta nekretnina. Čak i u težim gospodarskim vremenima, stanovništvo raste i gradovima su potrebni novi domovi i uredi. To podupire općenito pozitivan dugoročni pogled, pod uvjetom da se financiranje može učiniti dostupnijim. Lokalne banke u zemljama poput Gane i Ugande počele su istraživati hipotekarne proizvode po subvencioniranim kamatama za kupce koji prvi put kupuju nekretninu, često uz podršku vladinih ili razvojnih bankarskih programa, kako bi potaknule vlasništvo nad domovima.
REIT-ovi i tržišta kapitala: Fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT) još su u začecima u Africi, ali se polako šire. Južnoafrička Republika ima razvijen REIT sektor (neki južnoafrički REIT-ovi, poput Growthpointa, čak ulažu i drugdje na kontinentu). Nigerija je 2025. pokrenula svoj drugi REIT, usmjeren na komercijalne nekretnine u Lagosu i Abudži. Kenija i Ruanda ažuriraju regulative kako bi REIT-ovi postali privlačniji ulagačima. Ova sredstva bi s vremenom mogla otključati više institucionalnih ulaganja u afričke nekretnine.
Stručno mišljenje: “Priča o afričkom tržištu nekretnina u osnovi je priča o neispunjenoj potražnji i neiskorištenom kapitalu,” kaže analitičar iz Estate Intel-a (istraživačka tvrtka sa sjedištem u Lagosu). Visoki prinosi (često 8–10%+ prinosi od najma) mogu se pronaći, ali izazov je smanjenje rizika ulaganja. Politička stabilnost, valutni rizik i likvidnost ključne su brige za strane ulagače. Ohrabrujuće je što nekoliko afričkih država provodi reforme – digitaliziraju zemljišne knjige, jačaju vlasnička prava, nude porezne olakšice za razvoj itd. – kako bi privukle više ulaganja. Druga polovica 2025. testirat će ove napore, ali mnogi promatrači ostaju optimistični da će mlada demografija Afrike i urbani rast učiniti ovo tržište nekretnina vrijednim praćenja.
Oceanija: Australija se oporavlja, Novi Zeland doseže dno
Australija – povratak rastu: Tržište nekretnina u Australiji, nakon oštre korekcije 2022.–23., ponovno je prešlo na umjereni rast u 2024.–25. Do sredine 2025. cijene kuća ponovno rastu u svim glavnim gradovima business.nab.com.au. Samo u srpnju (najnoviji dostupni podaci), nacionalne vrijednosti stambenih nekretnina porasle su oko 1,8% cotality.com, predvođene snažnim rastom u manjim gradovima poput Darwina (+2,2% na mjesečnoj razini) i stabilnim povećanjima u Sydneyu i Melbourneu business.nab.com.au. Preokret se pripisuje nekoliko čimbenika:
- Australska središnja banka zaustavila je povećanje kamatnih stopa ranije ove godine, a tržišta čak očekuju smanjenje kamata 2026. ako se inflacija nastavi smirivati. Izgled zaustavljanja rasta kamata povećao je povjerenje kupaca.
- Australija se suočava s nedostatkom stambene ponude. Nova izgradnja stambenih objekata zaostaje za potražnjom, a stanovništvo ponovno brzo raste zbog porasta imigracije nakon Covida. To je zadržalo cijene na visokoj razini unatoč višim kamatama na hipotekarne kredite nego prije nekoliko godina.
- Investitori se vraćaju, osobito na tržište stanova, kladeći se da će najamnine ostati visoke. Najamnine u Australiji rastu rekordnom brzinom (dvoznamenkasti godišnji rast u nekim gradovima) zbog niske dostupnosti, što ponovno čini najamne nekretnine privlačnima.
Sydney i Melbourne, najveća australska tržišta, nedavno su zabilježili umjerene kvartalne dobitke cijena (~1–3%), a stope uspješnosti dražbi su se poboljšale, što ukazuje na veći interes kupaca. Perth i Brisbane također bilježe rast na godišnjoj razini, dijelom zahvaljujući snažnim lokalnim gospodarstvima (rudarska industrija u Perthu i međudrželjnim migracijama koje potiču Brisbane).
Prognoza analitičara: Najnovija prognoza KPMG-a sugerira da će australske cijene kuća porasti oko 5,5% u 2025. na nacionalnoj razini abc.net.au, čime će se do 2026. nadoknaditi veći dio prethodnog pada. “Nacionalne vrijednosti nekretnina pokazuju stabilan rast, potaknut niskom ponudom i očekivanim smanjenjem kamatnih stopa,” navodi jedno izvješće o nekretninama propertyupdate.com.au. Ipak, postoje ograničenja: priuštivost stanovanja i dalje je niska (medijan cijene kuće u Sydneyu i dalje oko 1,3 milijuna australskih dolara). Australska vlada uvodi poticaje za kupce prve nekretnine i pritišće savezne države da ubrzaju odobravanje urbanističkih planova kako bi se izgradilo više domova. Opseg oporavka mogao bi ovisiti o ovim mjerama na strani ponude i globalnim gospodarskim prilikama, ali za sada je zamah pozitivan.
Novi Zeland – traži dno: U susjedstvu, Novi Zeland je pretrpio jedan od najstrmijih padova tržišta nekretnina među razvijenim gospodarstvima, a njegovo tržište još uvijek traži dno. U srpnju 2025. prosječne vrijednosti kuća diljem NZ-a su oko 13% ispod svog vrhunca iz kasne 2021. qv.co.nz qv.co.nz. Glavni gradovi zabilježili su još veće padove od vrhunca: vrijednosti u Aucklandu su oko 19,6% ispod vrhunca qv.co.nz, a u Wellington Cityju čak 27% ispod vrhunca qv.co.nz. Dobra vijest je da se tempo pada usporio i čini se da doseže dno:
- Tijekom posljednja 3 mjeseca (svibanj–srpanj), cijene na nacionalnoj razini bile su gotovo nepromijenjene (-0,5% tromjesečno) qv.co.nz. Na godišnjoj razini, vrijednosti su praktički iste kao u srpnju 2024. qv.co.nz, što ukazuje da je pad zaustavljen.
- Neka područja već se oporavljaju od najniže točke: sekundarni gradovi poput Tauranga (+1,7% T/T) i Queenstown (+2,4% T/T) zabilježili su solidan tromjesečni rast qv.co.nz, a čak su i dijelovi Aucklanda (središnja predgrađa) vidjeli stabilizaciju cijena qv.co.nz. Ovo sugerira da se u džepovima gdje je potražnja jaka (ili gdje su cijene rano i naglo pale), kupci ponovno vraćaju.
- Hipotekarne kamatne stope na Novom Zelandu su se stabilizirale. Rezervna banka Novog Zelanda zadržala je OCR na 5,5% do kolovoza, a s inflacijom koja je pala na ~4,9%, mnogi očekuju da bi sljedeći potez RBNZ-a mogao biti smanjenje 2026. godine. Banke su u posljednjim tjednima blago smanjile fiksne hipotekarne stope u iščekivanju toga, što je poboljšalo raspoloženje.
Raspoloženje na tržištu, međutim, ostaje oprezno. “Cjelokupno tržište i dalje je prigušeno… oporavak je neujednačen i krhak,” kaže Andrea Rush iz QV-a qv.co.nz. Ona napominje da su kupci osjetljivi na cijene i imaju pregovaračku moć s obzirom na obilje ponude u nekim područjima qv.co.nz. Prodavatelji su morali prilagoditi očekivanja – realno određivanje cijene ključno je za prodaju, što se vidi po nekretninama koje duže stoje na tržištu ako su cijene prema prošlogodišnjim vrijednostima. Prvi kupci i vlasnici-okupljači trenutno su najaktivniji, osobito u donjem dijelu tržišta, potpomognuti stabilnim kamatnim stopama i nešto boljom dostupnošću kredita qv.co.nz qv.co.nz. Također se bilježi porast investitora koji traže prilike, ali mnogi i dalje ostaju po strani zbog strožih propisa za iznajmljivače i ukidanja dijela poreznih olakšica na kamate.
Ažuriranje politike: Vlada Novog Zelanda, suočena s izborima krajem 2025., razmatra potencijalne mjere za poticanje tržišta nekretnina ako bude potrebno – poput ponovnog uvođenja poreznih olakšica na nekretnine ili prilagodbe imigracije radi povećanja potražnje. Oporba vodi kampanju za smanjenje birokracije u razvoju kako bi se povećala ponuda. Ovisno o ishodu izbora, politika stanovanja na Novom Zelandu mogla bi se promijeniti i utjecati na smjer tržišta.
Okeanija općenito: Različite sudbine Australije i Novog Zelanda pokazuju kako su kamatne stope i politika oblikovale rezultate. Manje strogi ciklus povećanja kamatnih stopa i neprekidan rast stanovništva u Australiji ograničili su pad tržišta, dok su agresivna povećanja stopa na Novom Zelandu (i možda ranije previsoke cijene) dovela do oštrije korekcije. Sada oba tržišta gledaju prema budućem popuštanju monetarne politike kao vjetru u leđa.
Drugdje u Okeaniji, imajte na umu da nacije Pacifičkih otoka bilježe jedinstvene trendove na tržištu nekretnina – primjerice, Fidži i Vanuatu imaju odmarališne i stambene projekte namijenjene stranim kupcima koji traže preseljenje ili drugo državljanstvo, a otpornost na klimatske promjene postaje važan faktor (nekretnine na obali prilagođavaju se porastu razine mora). Ovo su nišni, ali rastući segmenti u regiji.
Zaključak: Do kraja kolovoza 2025. globalni krajolik nekretnina bit će studija kontrasta:
- Posljedice visokih kamatnih stopa u Sjevernoj Americi i Europi, gdje su tržišta suzdržana i selektivna, čekajući jasnije ekonomske signale.
- Oporavci potaknuti politikom u dijelovima Azije i Bliskog istoka – bilo kroz kineske poticaje ili otvaranje Saudijske Arabije – što bi moglo preoblikovati ta tržišta.
- Otpornost i oporavak u regijama poput Zaljeva Bliskog istoka i dijelova Okeanije, pokazujući da nekretnine ostaju lokalna igra čak i usred globalnih izazova.
Kako je jedan stručnjak to prikladno rekao, 2025. je “godina prilagodbe” na tržištu nekretnina – gdje i investitori i vlasnici nekretnina ponovno kalibriraju prema novoj normali viših troškova zaduživanja, ali i iskorištavaju prilike koje proizlaze iz jedinstvene dinamike svakog tržišta. Nadolazeći mjeseci (i odluke o kamatama) odredit će koje će regije predvoditi sljedeću fazu ciklusa nekretnina. Pratite nas.
Izvori: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz i drugi kao što je povezano gore.
