Scossone Globale nel Mercato Immobiliare: Profitti in Aumento, Cali e Cambiamenti Normativi (30–31 agosto 2025)

• Nord America: Il mercato immobiliare statunitense è stagnante a causa degli alti tassi – i prezzi sono aumentati solo di circa il 2% su base annua, meno dell’inflazione investopedia.com. Gli analisti avvertono che il valore reale delle case sta erodendo, con “la ricchezza immobiliare americana… diminuita in termini reali, al netto dell’inflazione” investopedia.com. I grandi investitori puntano ancora sul mattone: Carlyle ha raccolto un fondo record da 9 miliardi di dollari per investire in immobili residenziali, industriali e self-storage, mentre evita gli uffici in difficoltà reuters.com reuters.com.
• Europa: Il settore immobiliare commerciale resta in “zombieland” con volumi di transazioni ai minimi da dieci anni reuters.com reuters.com. La fuga degli investitori e la riluttanza dei venditori a tagliare i prezzi hanno bloccato ogni ripresa. “Siamo in ‘zombieland’… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità”, afferma il responsabile immobiliare europeo di PGIM reuters.com. Uffici e centri commerciali sono in difficoltà, mentre l’edilizia residenziale in affitto e la logistica continuano ad attirare interesse.
• Asia: Il rallentamento del settore immobiliare cinese si sta aggravando – gli sviluppatori avvertono di un crollo delle vendite e di perdite crescenti reuters.com reuters.com. Country Garden, un tempo il principale costruttore cinese, ha consegnato la metà delle case rispetto all’anno scorso e prevede una perdita semestrale di 18–21 miliardi di yen reuters.com reuters.com. L’economia più ampia ne risente: la domanda di mutui ha toccato il minimo degli ultimi 20 anni poiché le famiglie evitano nuovi prestiti reuters.com. Altrove in Asia, il mercato immobiliare giapponese sta attirando investitori globali – si prospettano guerre di offerte per il portafoglio immobiliare da 400 miliardi di yen (2,7 miliardi di dollari) di Sapporo Holdings reuters.com mentre fondi stranieri come Bain e KKR vanno a caccia di occasioni in un mercato a tassi bassi reuters.com.
• America Latina: Dopo pesanti aumenti dei tassi, si intravede un po’ di sollievo. La banca centrale del Brasile ha segnalato che il suo tasso di riferimento al 15% – un massimo ventennale – è “più restrittivo del necessario”, lasciando intendere tagli anticipati reuters.com reuters.com. Cile e altri hanno già iniziato ad allentare la politica, puntando a rilanciare la domanda immobiliare. Nel frattempo, il settore immobiliare industriale del Messico è in forte espansione grazie al nearshoring: gli investimenti in fabbriche e magazzini stanno aumentando mentre le aziende si trasferiscono più vicino agli Stati Uniti (nonostante le incertezze dovute alle discussioni sulla politica commerciale statunitense).
• Medio Oriente: Una storia di due boom – profitti aziendali e costruzioni. La frenesia immobiliare di Dubai ha fatto salire i profitti di Emaar Properties del +33% nel primo semestre, mentre progetti di lusso e riforme favorevoli agli investitori attirano acquirenti globali reuters.com reuters.com. L’Arabia Saudita ha lanciato riforme storiche per l’edilizia abitativa: ad agosto ha introdotto una nuova “tassa sulla terra bianca” fino al 10% annuo su grandi appezzamenti di terreno non sviluppati per contrastare la speculazione topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Ora è molto più costoso mantenere terreni inutilizzati – un cambiamento che “rende significativamente più costoso per i proprietari detenere asset senza metterli a frutto,” osserva Nils Vanhassel di DLA Piper topluxuryproperty.com. Il regno ha anche approvato una legge che consentirà agli stranieri di acquistare case a Riad, Gedda e in altre zone dal 2026, un cambiamento politico epocale per attrarre investimenti gfmag.com gfmag.com.
• Africa: Gli alti tassi di interesse hanno limitato la crescita immobiliare, ma lo slancio sta cambiando. Il Sudafrica ha appena tagliato il suo tasso repo al 7,00% (tasso di interesse primario ora al 10,5%) – il livello più basso dal 2022 privateproperty.co.za – offrendo un modesto sollievo ai mutuatari. “La pressione finanziaria sulle famiglie si allenterà leggermente,” afferma Yael Geffen di Sotheby’s Realty, anche se avverte che il Sudafrica è “sull’orlo di un disastro economico” con una disoccupazione record e famiglie che spendono 2/3 del loro reddito per i debiti privateproperty.co.za. Altrove, gli investimenti panafricani si stanno muovendo: il Dangote Group della Nigeria ha annunciato piani per espandersi nel settore immobiliare etiope (insieme a un progetto industriale da 2,5 miliardi di dollari), sottolineando l’aumento dei flussi di capitale intra-africani nel settore immobiliare facebook.com.
• Oceania: Il mercato immobiliare australiano è tornato a crescere: in tutte le capitali i prezzi sono aumentati a luglio, con i valori nazionali delle case in crescita di circa l’1,8% nel mese cotality.com. L’offerta limitata e una forte immigrazione stanno alimentando una ripresa moderata, e gli analisti prevedono ulteriori aumenti graduali in vista di possibili tagli dei tassi propertyupdate.com.au. La Nuova Zelanda, invece, sta ancora affrontando una fase di calo: il valore medio delle case è inferiore del 13% rispetto al picco della fine del 2021 qv.co.nz qv.co.nz, con la città di Wellington in calo di circa il 27% dal massimo qv.co.nz. Sebbene il calo si stia arrestando – i valori a livello nazionale sono stabili rispetto a un anno fa qv.co.nz – il mercato neozelandese resta fragile. Gli agenti riportano una ripresa “irregolare e fragile”, poiché in molte zone i venditori devono “adeguarsi al mercato” sui prezzi per concludere le vendite qv.co.nz.

Nord America: I tassi elevati colpiscono il mercato immobiliare

Raffreddamento del mercato immobiliare: Il settore immobiliare residenziale statunitense sta affrontando il morso dei tassi d’interesse elevati. Il tasso medio dei mutui a 30 anni rimane intorno al 6,7%, il livello più alto da oltre vent’anni, riducendo drasticamente l’accessibilità economica investopedia.com. Nuovi dati mostrano che i prezzi delle case aumentano solo di circa l’1,9% annuo (a giugno) – ben al di sotto del tasso d’inflazione del 2,7% investopedia.com. Di fatto, i valori reali delle case stanno diminuendo per la prima volta da anni. “Per la prima volta da anni, i prezzi delle case non riescono a tenere il passo con l’inflazione generale… La ricchezza immobiliare americana è in realtà diminuita in termini reali,” ha osservato Nicholas Godec di S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Questo segna un’inversione netta rispetto al boom pandemico, quando gli aumenti annuali a doppia cifra erano la norma.

Inventario e domanda: A differenza della frenesia d’acquisto del 2021, il mercato attuale è ben fornito. Le nuove costruzioni hanno accumulato una disponibilità di 9,2 mesi di nuove case in vendita – vicino a un massimo storico investopedia.com – poiché i costruttori terminano i progetti ma gli acquirenti si tirano indietro. Anche le inserzioni di case esistenti sono in aumento (4,6 mesi di disponibilità contro 4,0 un anno fa) investopedia.com. Questo inventario crescente, soprattutto nei mercati caldi del Sun Belt, sta esercitando una pressione al ribasso sui prezzi. I dati dell’indice Case-Shiller confermano calo dei prezzi in alcune città in espansione: ad esempio Tampa è in calo del 2,4% su base annua, San Francisco -2,0%, riflettendo l’eccesso di offerta in quelle regioni investopedia.com. Al contrario, il Nordest e il Midwest rimangono relativamente forti – i prezzi a New York City sono +7% su base annua, Chicago +6%, sostenuti da una disponibilità più limitata investopedia.com.

Prospettive e politiche: I rapidi aumenti dei tassi della Federal Reserve statunitense hanno portato a un crollo dell’attività ipotecaria – le richieste di mutuo hanno recentemente raggiunto il livello più basso degli ultimi 28 anni reuters.com – eppure il mercato immobiliare non è crollato del tutto. I prezzi a livello nazionale sono diminuiti di meno del 3% rispetto al picco del 2022 reuters.com, smentendo le previsioni di una correzione più ampia. Gli analisti ora pensano che il peggio sia passato: “sembra che la fase peggiore della correzione sia alle spalle e non ci aspettiamo ulteriori cali prolungati,” afferma Andrew Burrell, capo economista immobiliare di Capital Economics reuters.com. Il consenso prevede una stagnazione dei prezzi nel 2024, anche se la Fed dovesse iniziare a tagliare i tassi, poiché un’eventuale ripresa della domanda potrebbe essere bilanciata da un maggior numero di venditori che tornano sul mercato reuters.com. Un ostacolo persistente è l’accessibilità per chi acquista la prima casa – anche se i prezzi smettessero di salire, tassi ipotecari vicini al 7% rendono le rate mensili ancora onerose. Circa la metà degli esperti immobiliari intervistati afferma che l’accessibilità per i primi acquirenti peggiorerà nel prossimo anno, nonostante i prezzi stabili reuters.com.

Canada e flussi transfrontalieri: In Canada, è in corso un raffreddamento parallelo. Grandi mercati come Toronto e Vancouver stanno registrando vendite più lente e cali di prezzo modesti, poiché tassi ipotecari al 5–6% mettono sotto pressione gli acquirenti. Tuttavia, il Nord America continua ad attrarre capitali immobiliari globali. In particolare, gli investitori latinoamericani sono sempre più attivi nel mercato immobiliare statunitense: quasi la metà delle nuove vendite di condomini a Miami quest’anno è destinata ad acquirenti latinoamericani, che vedono il mercato immobiliare statunitense come un porto sicuro in mezzo all’incertezza politica ed economica nei loro paesi d’origine miamiherald.com. Questa domanda internazionale sta fornendo sacche di forza anche mentre gli acquirenti domestici si tirano indietro.

Grandi operazioni e REIT: Nonostante un contesto difficile, alcune operazioni immobiliari di alto profilo e mosse di rilievo hanno fatto notizia:

• Fondo immobiliare da 9 miliardi di dollari di Carlyle: Il gigante del private equity Carlyle Group ha chiuso un fondo immobiliare statunitense da 9 miliardi di dollari – il più grande di sempre reuters.com – segnalando che gli investitori istituzionali vedono ancora opportunità in settori selezionati. “Gli investitori hanno impegnato capitali durante “uno degli ambienti di raccolta fondi più difficili… degli ultimi tempi,” ha dichiarato Rob Stuckey, responsabile immobiliare USA di Carlyle reuters.com. Il fondo evita deliberatamente uffici, hotel e centri commerciali, concentrandosi invece su residenziale, magazzini e self-storage dove “i fondamentali stanno migliorando” reuters.com. Stuckey ha osservato che la mancanza di acquirenti nel mercato attuale offre in realtà un vantaggio ai player ben capitalizzati nella negoziazione delle operazioni reuters.com.
• Rimbalzo dei REIT?: I Real Estate Investment Trusts statunitensi hanno avuto una settimana volatile. L’indice FTSE Nareit All-REIT è rimasto stabile nel periodo 30–31 agosto dopo che il rally estivo si è raffreddato. I REIT industriali/logistici continuano a sovraperformare grazie alla domanda dell’e-commerce, mentre i REIT per uffici restano in profondo territorio ribassista con alta vacanza e scadenze di debito imminenti. Nelle notizie societarie, il BREIT di Blackstone (REIT non quotato) ha registrato un’impennata nelle richieste di rimborso ad agosto mentre gli investitori retail cercano liquidità, spingendo il fondo a bloccare nuovamente i prelievi – un segnale della persistente cautela degli investitori nel settore immobiliare commerciale reuters.com.
• Operazioni di rilievo: Nessuna mega-fusione è stata annunciata tra il 30 e il 31 agosto, ma sono emerse alcune operazioni regionali. A New York, Brookfield avrebbe riavviato le trattative per vendere una quota parziale della torre per uffici One Manhattan West a forte sconto, testando l’appetito degli investitori per gli uffici di pregio. E nella Silicon Valley, Google ha completato la vendita con leaseback da 300 milioni di dollari di un campus per uffici a un acquirente di private equity – parte della sua continua razionalizzazione immobiliare in seguito alle tendenze di lavoro ibrido (secondo fonti, Google sta cedendo circa 1,5 miliardi di dollari di asset per uffici quest’anno per ridurre i costi).

Opinione degli esperti: Gli economisti sono divisi sulla traiettoria del Nord America. Gli ottimisti sottolineano la solida crescita dell’occupazione negli Stati Uniti e la domanda repressa dei millennial che potrebbe ridare energia al mercato immobiliare se i tassi ipotecari dovessero diminuire anche solo leggermente. I pessimisti sostengono che i tassi di interesse “più alti più a lungo” manterranno la casa inaccessibile per molti, spingendo i prezzi leggermente al ribasso in termini reali. L’ultimo sondaggio di Bank of America ha rilevato che i consumatori statunitensi sono i più pessimisti sul mercato immobiliare dal 2023, con la maggioranza che si aspetta che i prezzi rimangano stabili o diminuiscano, poiché i costi di finanziamento e l’incertezza economica scoraggiano gli acquirenti reuters.com. Il destino del mercato potrebbe dipendere dalle prossime mosse della Federal Reserve: una svolta più rapida verso il taglio dei tassi nel 2024 potrebbe innescare una lieve ripresa, mentre la persistenza di tassi ipotecari superiori al 7% anche nel prossimo anno rischia di provocare un ulteriore calo dei prezzi e dell’attività edilizia.

Europa: Bloccata nella ‘terra dei non-morti’ ma con sacche di speranza

Crollo del settore immobiliare commerciale: I mercati immobiliari europei, in particolare i settori commerciali, stanno attraversando una lunga fase di recessione. I volumi delle transazioni sono crollati ai minimi da quasi un decennio, poiché gli alti costi di finanziamento e le incertezze economiche tengono gli investitori alla larga. Nel primo trimestre del 2025, le vendite di immobili commerciali in Europa hanno totalizzato solo 47,8 miliardi di euro – meno della metà rispetto all’inizio del 2022 reuters.com. Gli investimenti transfrontalieri si sono prosciugati: il secondo trimestre ha registrato un calo del 20% su base annua degli investimenti immobiliari in ingresso nell’EMEA, il peggior aprile–giugno degli ultimi dieci anni secondo i dati di Knight Frank reuters.com. I potenziali acquirenti chiedono forti sconti, ma molti venditori (spesso ben capitalizzati o in modalità “allunga e fingi” con i finanziatori) si rifiutano di abbassare i prezzi, portando a uno stallo.

Mercato ‘Zombieland’: L’atmosfera è decisamente diversa rispetto all’inizio del 2025, quando alcuni prevedevano con ottimismo un rimbalzo post-pandemico. Invece, “Abbiamo una ‘zombieland’… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità che ritorna,” si lamenta Sebastiano Ferrante, responsabile del real estate europeo di PGIM reuters.com. Sottolinea che persino gli investitori opportunistici sono cauti vista la prospettiva incerta. I segnali di difficoltà iniziano a emergere: alcune banche e fondi stanno iniziando a cedere o ristrutturare asset problematici invece di prorogare i prestiti all’infinito reuters.com. Ad esempio, la canadese Brookfield ha cercato di ristrutturare un’obbligazione sulla sua torre CityPoint di Londra dopo aver ritirato una vendita quando le offerte sono arrivate ben al di sotto del valore di libro reuters.com. E in Germania, l’iconico grattacielo Trianon a Francoforte – il cui proprietario è andato in default – è stato messo in vendita da un amministratore, un raro test di scoperta dei prezzi in quel mercato fragile reuters.com.

Divergenza settoriale: Il dolore non è distribuito in modo uniforme:

• Uffici & retail: Segmenti fuori moda come uffici secondari e vecchi centri commerciali sono praticamente illiquidi – pochi acquirenti li considerano anche a forti sconti reuters.com. I tassi di sfitto degli uffici sono ai massimi storici o quasi in centri finanziari come Francoforte, Londra e Amsterdam, poiché il lavoro ibrido si consolida. Il real estate retail affronta venti contrari da e-commerce e debole spesa dei consumatori; molti centri commerciali secondari sono “asset bloccati” in cerca di una nuova destinazione.
• Residenziale & logistica: Restano punti luminosi nel residenziale multifamiliare, dove la carenza di alloggi in Europa mantiene alto l’interesse degli investitori (come dimostrano recenti operazioni in Germania e Paesi Bassi su portafogli di case in affitto). Anche i moderni magazzini logistici trovano ancora acquirenti grazie al boom dell’e-commerce, anche se anche questo settore si è raffreddato rispetto ai picchi del 2021. Come osserva Ferrante, “logistica e hotel [offrono] opportunità di acquisto” anche mentre altre categorie faticano reuters.com. In effetti, alcune società di private equity stanno accumulando silenziosamente asset logistici in previsione di una futura ripresa della domanda.
• Hotel: Il settore dell’ospitalità si sta riprendendo grazie alla ripresa del turismo. Nelle principali destinazioni (Parigi, Roma, Dubai) l’occupazione alberghiera e le tariffe delle camere sono in aumento, stimolando l’interesse per acquisizioni di hotel di fascia alta. Tuttavia, l’aumento dei tassi di capitalizzazione rende gli acquirenti ancora cauti e alcune vendite di hotel pianificate sono state accantonate.

Sentimento degli investitori & finanziamento: Il sentimento degli investitori in Europa è ai minimi da oltre un anno reuters.com, rispecchiando gli Stati Uniti dove la fiducia è peggiorata anche nel 2025. Secondo INREV (l’Associazione Europea degli Investitori in Veicoli Immobiliari Non Quotati), gli indici di fiducia degli investitori per la metà del 2025 hanno toccato i minimi pluriennali reuters.com. Un fattore chiave sono i costi di finanziamento: con i tassi BCE ai massimi da anni, i rendimenti immobiliari non si sono ancora adeguati abbastanza da attrarre acquirenti. Molti accordi semplicemente non tornano quando il finanziamento del debito può superare il 5% ma i rendimenti degli uffici prime sono ancora solo ~4% in città come Parigi o Monaco. Finché questo divario di rendimento non si risolve (tramite tassi d’interesse più bassi o prezzi degli asset più bassi), l’attività transazionale potrebbe rimanere contenuta.

Politiche e regolamentazioni: I governi europei stanno cercando di bilanciare la crisi dell’accessibilità abitativa e la stabilità finanziaria:

• Controllo degli affitti & politiche abitative: Diversi paesi stanno cercando di raffreddare gli affitti e aumentare l’offerta abitativa. A Berlino, una nuova norma che limita gli aumenti degli affitti è entrata in vigore quest’estate, con l’obiettivo di alleggerire il peso sugli inquilini (anche se i critici sostengono che scoraggerà gli investimenti in nuove abitazioni). Nel Regno Unito si stanno discutendo riforme delle normative sugli affitti e delle regole urbanistiche, poiché l’accessibilità abitativa diventa un tema politico centrale in vista delle elezioni del 2026. Nel frattempo, l’UE nel suo complesso si trova di fronte a quella che il sindaco di Barcellona ha definito “la crisi abitativa [che] ora è una minaccia per l’UE grande quanto la Russia”, sottolineando l’urgenza di trovare soluzioni theguardian.com.
• Spinta all’edilizia green: Anche le regole sulla sostenibilità stanno influenzando il settore immobiliare. La proposta di Direttiva sulla Prestazione Energetica dell’UE potrebbe imporre costosi adeguamenti agli edifici più vecchi e inefficienti entro il 2030, mettendo sotto pressione i proprietari di uffici e appartamenti datati. Si prevede che ciò accelererà l’obsolescenza degli edifici non green (un fattore nel problema degli “asset bloccati”) e indirizzerà gli investimenti verso ristrutturazioni e sviluppi sostenibili.

Segnali di vitalità: Nonostante il clima cupo, sono emerse alcune mosse opportunistiche e indicatori positivi:

• Operazioni distressed: Alcuni investitori coraggiosi stanno cercando occasioni tra gli asset in difficoltà. Londra ha visto offerte di private equity per diversi immobili per uffici distressed con sconti del 30–40% rispetto alle valutazioni pre-pandemia. In Svezia, che ha subito uno dei cali immobiliari più marcati, le istituzioni nazionali hanno iniziato silenziosamente ad accumulare immobili commerciali di alta qualità da proprietari sovraindebitati a prezzi d’occasione. Queste prime mosse potrebbero preparare il terreno per una ripresa più ampia se il finanziamento dovesse migliorare.
• Aggiustamenti di mercato: In alcune parti del mercato, la ripresa è in corso. Cecile Retaureau di Phoenix Group osserva, “in alcune parti del mercato la ripresa è ben avviata… tuttavia ci sono asset fuori favore dove quasi non c’è liquidità e ci sarà ancora sofferenza.” reuters.com Questo suggerisce che asset ben posizionati e a prova di futuro (ad esempio: uffici di pregio con alti rating ESG, nuovi centri logistici, progetti di edilizia abitativa accessibile) stanno trovando un punto di stabilità, mentre asset più vecchi e indebitati faticano.
• Prospettive sui tassi di interesse: L’andamento dei tassi di interesse sarà cruciale. Con l’inflazione dell’Eurozona finalmente in calo (poco sopra il 3% di recente), molti si aspettano che la Banca Centrale Europea inizi a tagliare i tassi nel 2026, se non prima. Qualsiasi segnale chiaro di allentamento dei tassi potrebbe rappresentare un punto di svolta, abbassando i rendimenti richiesti e riportando gli acquirenti sul mercato. Fino ad allora, il real estate europeo potrebbe restare una storia di due mercati – una ripresa nascente per i migliori asset e una crisi persistente per il resto.

Asia: la crisi della Cina, l’opportunità del Giappone

Cina – Crisi e stimoli: Il settore immobiliare cinese, un tempo potentissimo, continua a lottare con un crollo senza precedenti. Gli sviluppatori immobiliari sono in difficoltà, le vendite di nuove case stanno crollando e la fiducia degli acquirenti è distrutta. Country Garden, che negli anni passati ha venduto più case di qualsiasi altro sviluppatore al mondo, ha avvertito il 22 agosto di una massiccia perdita nel primo semestre poiché le consegne dei suoi progetti residenziali sono diminuite del 50% rispetto all’anno precedente reuters.com reuters.com. L’azienda è andata in default sui bond offshore a fine 2023, e le sue difficoltà sono l’emblema della “crisi di settore” che ha già travolto giganti come Evergrande reuters.com. Mentre gli sviluppatori fermano i progetti e cercano di ristrutturare il debito, gli acquirenti rimangono alla finestra – le prevendite si sono prosciugate e alcuni compratori si rifiutano di pagare i mutui su unità non finite in segno di protesta.

Pechino sta rispondendo con una raffica di misure di sostegno per fermare la caduta:

Alla fine di agosto, i regolatori cinesi hanno ridotto i requisiti di acconto per i mutui nelle principali città. Per gli acquirenti alla prima casa in grandi città come Pechino e Shanghai, gli acconti minimi sarebbero stati abbassati dal 30% al 20%, e per le seconde case dal 60–70% a circa 30–40%. Questo mira a stimolare la domanda riducendo i costi iniziali.
• La Banca Popolare Cinese ha ridotto i tassi d’interesse chiave (il Loan Prime Rate a 1 anno è stato tagliato all’inizio di agosto) e ha ordinato alle banche di ridurre i tassi dei mutui esistenti per i mutuatari idonei. Molti proprietari cinesi che hanno contratto mutui a tassi superiori al 5% durante il boom potrebbero vedere i loro tassi ricalcolati al ribasso per aumentare il reddito disponibile e l’accessibilità abitativa.
• Le città stanno smantellando le precedenti misure di raffreddamento: diversi comuni hanno allentato le restrizioni all’acquisto di case (ad esempio, consentendo ai non residenti di acquistare o eliminando i limiti all’acquisto di più proprietà). La mega-città di Guangzhou, il 1° settembre, avrebbe rimosso tutte le restrizioni sugli acquisti di case. Altre città stanno offrendo sussidi e agevolazioni fiscali agli acquirenti.

Nonostante questi sforzi, i dati restano cupi. I prezzi delle nuove case sono in calo da oltre un anno; a luglio, i prezzi erano in calo del 2,8% su base annua, anche se il calo si è attenuato rispetto al -3,2% di giugno tradingeconomics.com. Gli investimenti immobiliari sono in contrazione a doppia cifra. Forse l’aspetto più preoccupante è che le famiglie sono riluttanti a indebitarsi – a luglio si è registrato il primo calo netto dei mutui bancari in essere in 20 anni reuters.com, segnalando una crisi di fiducia. Come ha osservato Zhiwei Zhang, Chief Economist di Pinpoint Asset Management, “L slancio economico della Cina si è rallentato nel terzo trimestre a causa della persistente debolezza della domanda interna e di un mercato immobiliare in raffreddamento.” reuters.com Se la crisi immobiliare non verrà fermata, rischia di compromettere l’obiettivo di crescita del PIL di Pechino (~5% per il 2025) riducendo la spesa dei consumatori (poiché la ricchezza immobiliare è un importante motore dei consumi cinesi) reuters.com reuters.com.

Asia Pacifico più ampia: Al di fuori della Cina, gli altri mercati immobiliari asiatici presentano un quadro misto:

• Giappone – Proprietà Calde: Il Giappone sta emergendo come una sorprendente meta d’investimento. Con tassi d’interesse ultra-bassi (la Banca del Giappone mantiene ancora tassi di politica monetaria negativi/0%) e un’economia che finalmente si scrolla di dosso la deflazione, gli investitori globali stanno riversandosi nel settore immobiliare giapponese. Un esempio eclatante: Sapporo Holdings sta vendendo la sua divisione immobiliare (incluso un prezioso portafoglio di birrifici, uffici e hotel), e almeno tre grandi gruppi a guida straniera stanno preparando offerte intorno ai 400 miliardi di yen (2,7 miliardi di dollari) reuters.com. Le società statunitensi di private equity Bain Capital e KKR guidano i consorzi interessati agli asset reuters.com. Il settore immobiliare è diventato un “obiettivo popolare per gli investitori in Giappone mentre il paese esce dalla deflazione e i tassi d’interesse sono bassi” reuters.com. Oltre a questa operazione, gli investimenti immobiliari complessivi in Giappone nel 2025 sono solidi – i J-REIT (REIT giapponesi) sono in crescita, e anche l’edilizia residenziale in affitto, la logistica e persino i centri commerciali suburbani stanno registrando una domanda crescente. L’unica avvertenza: se la BOJ dovesse inasprire la politica o se lo yen dovesse subire forti oscillazioni, l’entusiasmo degli investitori stranieri potrebbe raffreddarsi. Ma per ora, i tassi di capitalizzazione stabili e i finanziamenti a basso costo rendono il Giappone un raro punto di forza a livello globale.
• India – Riforme e crescita: Il mercato immobiliare indiano sta beneficiando di un’economia forte (PIL Q2 +7,8% hindustantimes.com) e delle riforme governative. Il 30 agosto, il Ministro indiano per l’Edilizia e gli Affari Urbani, Hardeep Singh Puri, ha criticato duramente la lenta risoluzione dei progetti abitativi bloccati nell’ambito del sistema fallimentare del paese (NCLT) e ha invocato riforme urgenti hindustantimes.com hindustantimes.com. Intervenendo a una convention immobiliare, ha osservato che se un progetto in ritardo finisce al NCLT, “è certo che non verrà mai completato” hindustantimes.com – una valutazione schietta della necessità di rivedere la gestione delle insolvenze degli sviluppatori. Puri ha esortato gli sviluppatori a limitare le transazioni in contanti (“un grosso problema” che contribuisce al denaro nero nel settore immobiliare) e ad allineare i valori dichiarati degli immobili (circle rates) alla realtà di mercato per migliorare la trasparenza hindustantimes.com hindustantimes.com. Ha sottolineato che il settore immobiliare contribuisce per l’8–10% al PIL dell’India e ha fissato un obiettivo ambizioso di portare questa quota al 18% entro il 2047 hindustantimes.com, evidenziando l’importanza del settore. Nel frattempo, le vendite di abitazioni in India restano solide nel 2025, con una forte domanda da parte degli utenti finali nelle grandi città; tuttavia, l’aumento dei costi di costruzione e gli alti tassi di interesse (mutui ~9%) stanno comprimendo i margini degli sviluppatori. La banca centrale non ha ancora tagliato i tassi nel 2025, ma la bassa inflazione potrebbe consentire un allentamento a breve, il che sosterrebbe ulteriormente il mercato immobiliare.
• Sud-est asiatico: Le principali capitali ASEAN come Singapore, Bangkok e Jakarta hanno registrato mercati immobiliari relativamente tranquilli durante questo fine settimana. Singapore continua a sperimentare un raffreddamento del mercato immobiliare dopo i forti aumenti dell’imposta di bollo per gli stranieri decisi dal governo all’inizio del 2025; i prezzi sono sostanzialmente stabili trimestre su trimestre e i volumi di vendita sono contenuti. Indonesia sta attirando l’attenzione degli investitori regionali – è emerso un rapporto secondo cui dozzine di fondi immobiliari e di investimento sono stati utilizzati da una banda criminale (PCC) per riciclare denaro in Brasile, evidenziando la necessità di una migliore supervisione nei mercati emergenti boz.substack.com. In una nota più positiva, Vietnam ha annunciato piani per allentare il credito agli sviluppatori immobiliari ed estendere i prestiti bancari, poiché il suo settore immobiliare (soprattutto i condomini) sta affrontando una stretta di liquidità.

Opinioni degli esperti: Gli economisti avvertono che le prospettive dell’Asia dipendono fortemente dalla traiettoria della Cina. Se la crisi immobiliare cinese dovesse peggiorare, potrebbe frenare la crescita regionale attraverso una minore domanda di materie prime, macchinari e beni di consumo dai paesi vicini. Già ora, il PMI manifatturiero cinese è in contrazione (49,4 in agosto) reuters.com e gli economisti temono che la “prolungata crisi immobiliare stia ancora frenando la spesa” reuters.com. D’altra parte, James MacGregor di APAC Realty osserva che il settore immobiliare del Sud-est asiatico e dell’India potrebbe beneficiare se gli investitori si spostassero fuori dalla Cina: “I fondi globali che si sono ritirati dalla Cina stanno riallocando parte del capitale in mercati come India, Vietnam e Indonesia, dove demografia e urbanizzazione restano forti.”

In sintesi, il quadro immobiliare asiatico è biforcato: la Cina sta facendo di tutto per stabilizzare il suo settore abitativo in mezzo a una crisi di fiducia, il Giappone sta attirando capitali stranieri in cerca di rendimento, e l’Asia emergente sta crescendo costantemente pur mantenendo l’attenzione sui venti contrari globali. I prossimi mesi metteranno alla prova se le misure della Cina riusciranno finalmente a stabilizzare il mercato immobiliare – un fattore critico non solo per l’Asia ma per il sentiment immobiliare a livello mondiale.

Medio Oriente: mercati bollenti & riforme rivoluzionarie

Le città in boom del Golfo: I principali mercati immobiliari del Medio Oriente stanno andando a gonfie vele, alimentati da alti ricavi petroliferi, politiche pro-crescita e un afflusso di investitori internazionali. Questo è particolarmente evidente a Dubai, dove il boom immobiliare post-pandemia continua senza sosta. Il più grande sviluppatore di Dubai, Emaar Properties, ha registrato un aumento del 33% dell’utile netto nel primo semestre 2025 reuters.com grazie alle forti vendite di case di lusso. Le vendite immobiliari di Emaar sono aumentate del 46% su base annua, raggiungendo 46 miliardi di AED nel primo semestre reuters.com – una cifra sorprendente – mentre un’ondata di acquirenti stranieri (da Europa, Asia e Russia) ha acquistato ville e appartamenti di lusso. “Il mercato immobiliare di Dubai è rovente in questo momento,” ha osservato Reuters, con cambiamenti normativi e progetti di alto livello che attirano capitali globali reuters.com. In effetti, le mosse del governo – come l’offerta di visti “golden” a lungo termine per grandi acquisti immobiliari e l’allentamento delle restrizioni sugli sviluppi di lusso – hanno consolidato Dubai come paradiso per gli investimenti immobiliari. I prezzi residenziali a Dubai sono aumentati di circa il 20% su base annua, e persino il segmento dei condomini, a lungo in difficoltà, è rimbalzato fortemente. La frenesia si è estesa anche agli asset super-prime (ville sulla Palm, ecc.), alcuni dei quali hanno raggiunto prezzi record. Gli osservatori del mercato mettono in guardia su problemi di accessibilità per i residenti e su un possibile surriscaldamento, ma finora la domanda non mostra segni di rallentamento.

Arabia Saudita – riforme audaci: Se la storia di Dubai è una crescita trainata dal mercato, quella dell’Arabia Saudita è una trasformazione dall’alto verso il basso. Il Regno sta attuando riforme radicali per modernizzare ed espandere il proprio settore immobiliare nell’ambito dell’iniziativa Vision 2030 del principe ereditario Mohammed bin Salman. Due cambiamenti particolarmente storici sono stati annunciati nel 2025:

• Legge sulla proprietà straniera: A luglio, l’Arabia Saudita ha approvato una nuova legge sulla “Proprietà e investimento immobiliare da parte di non sauditi”, che entrerà in vigore il 1° gennaio 2026 gfmag.com. Questa legge consentirà a persone fisiche e società straniere di acquistare e possedere immobili in zone designate delle principali città (Riyadh, Jeddah, Dammam, ecc.) gfmag.com. Essa ribalta decenni di severe restrizioni che in gran parte vietavano ai non cittadini del GCC di possedere immobili in Arabia Saudita. L’obiettivo è attirare investitori e competenze globali nei mega-progetti sauditi – ad esempio la città NEOM da 500 miliardi di dollari (con la sua avanguardistica “The Line”), la riqualificazione storica di Diriyah a Riyadh, i resort del Mar Rosso e altro ancora gfmag.com. Gli osservatori paragonano questa mossa alle riforme immobiliari freehold di Dubai del 2002, che scatenarono uno tsunami di investimenti stranieri gfmag.com. “Rappresenta un nuovo canale per esporsi a un’economia in crescita… tuttavia, il mercato è ancora agli inizi con un quadro normativo in evoluzione,” osserva Osama Al Saifi di Traze, avvertendo che l’esecuzione sarà fondamentale gfmag.com. Il governo sta redigendo i regolamenti attuativi (previsti entro 180 giorni dall’approvazione della legge) per garantire un lancio “a misura di investitore” gfmag.com. Questa apertura del mercato rappresenta un cambiamento epocale – entro il 2026, società e fondi immobiliari globali potranno possedere direttamente immobili sauditi, qualcosa di impensabile solo pochi anni fa.
• Espansione della White Land Tax: A partire da agosto 2025, le autorità saudite hanno revisionato il programma White Land Tax – una tassa sui terreni urbani non sviluppati – per incentivare in modo aggressivo lo sviluppo. Secondo le nuove regole, i proprietari di grandi lotti vuoti (≥5.000 m² nelle città) dovranno affrontare una tassa annuale pari a fino al 10% del valore del terreno topluxuryproperty.com (rispetto al precedente 2,5%). Inoltre, una nuova tassa annuale del 5–10% sarà applicata agli edifici residenziali rimasti vuoti a lungo topluxuryproperty.com. Si tratta di un tentativo deciso di porre fine all’accaparramento e alla speculazione sui terreni che hanno contribuito a far salire alle stelle i prezzi dei terreni. Per contestualizzare, in città come Riyadh, pochi soggetti facoltosi hanno storicamente detenuto vaste aree di terreno inutilizzate; il governo ha identificato oltre 5.500 lotti vuoti (411 milioni di m²) nelle principali città che rientrano nella nuova tassa topluxuryproperty.com. La tassa rinnovata sta già stimolando l’azione: “Diventa molto più costoso lasciare un buon terreno inutilizzato. [I proprietari] o costruiranno… o venderanno a qualcuno che lo farà,” spiega un analista di Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. I primi segnali mostrano che molti proprietari di terreni interessati stanno correndo verso joint venture o vendite di lotti per evitare la tassa topluxuryproperty.com. Le riforme della White Land dovrebbero liberare una nuova ondata di sviluppo residenziale nei prossimi anni, affrontando la carenza di alloggi in Arabia Saudita e, come afferma Faisal Durrani di Knight Frank, traducendosi in “case alla portata della maggior parte dei cittadini sauditi” topluxuryproperty.com (molto necessario, dato che due terzi dei sauditi hanno un budget inferiore a 1,5 milioni di SAR per una casa).

Altri mercati del GCC: Altrove nel Golfo, anche Qatar e Abu Dhabi restano vivaci. Abu Dhabi ha registrato vendite record di ville quest’estate e i suoi sviluppatori statali stanno lanciando nuovi progetti fronte mare per soddisfare la domanda. Il Qatar, dopo la Coppa del Mondo, ha subito un lieve rallentamento ma ora sta promuovendo nuove zone di proprietà per gli espatriati, sfruttando gli alti redditi del paese e un’infrastruttura eccellente. Bahrain e Oman sono più tranquilli ma stabili, utilizzando programmi competitivi di residenza tramite investimento per attirare acquirenti dall’Asia e dall’Africa.

Nord Africa e Levante: Il mercato immobiliare egiziano sta affrontando difficoltà a causa di una valuta volatile: la forte svalutazione della sterlina egiziana (e un’inflazione al 30%) hanno reso costosi i materiali da costruzione, e gli sviluppatori stanno lottando con problemi di liquidità. Tuttavia, la domanda di beni reali rimane alta poiché gli egiziani si rifugiano nel settore immobiliare come copertura contro l’inflazione. Al Cairo, i prezzi delle nuove unità nelle zone di pregio sono aumentati in valuta locale ma risultano in realtà più economici in termini di dollari rispetto a un anno fa a causa del calo della valuta. Il governo egiziano sta portando avanti il progetto della Nuova Capitale Amministrativa, presentandolo come un’opportunità di investimento immobiliare. Nel frattempo, in Israele, l’incertezza politica e i tassi d’interesse elevati hanno raffreddato un mercato immobiliare un tempo bollente: i prezzi delle case sono leggermente diminuiti nel 2025 dopo essere cresciuti di circa il 70% nel decennio precedente. Anche il mercato commerciale di Tel Aviv è in pausa a causa dei licenziamenti nel settore tecnologico e dell’aumento dei tassi d’interesse.

Parere di investitori ed esperti: Il settore immobiliare mediorientale è ora un panorama a due velocità: da una parte gli hub internazionali del Golfo, dall’altra il resto della regione. Gli investitori istituzionali sono principalmente interessati ai mercati del GCC (Arabia Saudita, Emirati, Qatar) dove la crescita economica è forte e i governi sono partner nello sviluppo. Come riportato da Global SWF, i fondi sovrani del Golfo stessi stanno investendo in progetti nazionali – ad esempio ADIA e Mubadala degli Emirati che aumentano le allocazioni nell’immobiliare locale – riflettendo fiducia nel mercato interno. Le riforme in Arabia Saudita in particolare sono considerate “rivoluzionarie” per creare un mercato più liquido e trasparente. Tuttavia, gli esperti avvertono che il successo dipenderà dai dettagli dell’implementazione e dalle tutele per gli investitori. “Se l’Arabia Saudita offrirà un quadro legale chiaro e la possibilità di rimpatriare i profitti, potremmo assistere a un afflusso di capitali esteri simile a quello visto a Dubai,” osserva un economista immobiliare su gfmag.com.

In sintesi, la narrazione immobiliare del Medio Oriente per il 30–31 agosto 2025 è fatta di boom e mosse audaci: mercati in forte crescita nel Golfo e audaci interventi governativi per aprire e ampliare ulteriormente questi mercati. Un quadro che contrasta con la cautela che si osserva altrove nel mondo – sottolineando la crescente importanza della regione nel settore immobiliare globale.

Africa: Navigare tra alti tassi e nuovi investimenti

Contesto economico: I mercati immobiliari africani stanno affrontando un contesto macroeconomico difficile. Molti paesi hanno dovuto combattere negli ultimi anni contro alta inflazione e tassi d’interesse elevati, che hanno aumentato i costi di finanziamento e raffreddato l’attività immobiliare. Ma con la stabilizzazione dell’inflazione in alcune economie, le banche centrali stanno adottando un approccio più cauto – offrendo un barlume di sollievo per il settore immobiliare.

Sudafrica – sollievo dal taglio dei tassi: Il Sudafrica, il mercato immobiliare più sviluppato del continente, ha effettuato un atteso taglio dei tassi d’interesse all’inizio di agosto 2025. La South African Reserve Bank ha ridotto il tasso repo dal 7,25% al 7,00%, portando il tasso di interesse primario a 10,50% privateproperty.co.za. Questo è stato il primo taglio dopo un lungo ciclo di inasprimento, e riduce leggermente i tassi dei mutui per i consumatori (la maggior parte dei mutui in Sudafrica sono variabili a tasso primario più un margine). I professionisti del settore immobiliare hanno accolto positivamente la mossa: “Un tasso primario più basso offre un sollievo molto necessario ai consumatori e ai proprietari di case… questo taglio darà ulteriore slancio al mercato immobiliare,” ha dichiarato Bradd Bendall, responsabile vendite di BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. In effetti, il volume delle richieste di mutuo in Sudafrica era già aumentato di circa il 7% su base annua a metà 2025, suggerendo che gli acquirenti stanno tornando privateproperty.co.za.

Tuttavia, il taglio dei tassi è modesto e le difficoltà economiche persistono. Yael Geffen, CEO di Lew Geffen Sotheby’s Realty, ha osservato che il sollievo è minimo – su un mutuo da 2 milioni di rand, il taglio fa risparmiare circa 340 rand (18 dollari) al mese privateproperty.co.za – avvertendo che i consumatori sudafricani sono sotto forte pressione. “Siamo sull’orlo di un disastro economico… le famiglie spendono una quota allarmante, pari a due terzi del loro reddito, per il servizio del debito,” ha avvertito Geffen privateproperty.co.za. L’elevata disoccupazione e l’aumento dei costi delle utenze (le tariffe dell’elettricità sono aumentate) fanno sì che molti potenziali acquirenti di case restino esitanti. Il mercato residenziale nelle grandi città come Johannesburg e Città del Capo è piatto, con prezzi in lieve aumento solo in termini nominali. Tuttavia, l’aspettativa di ulteriori tagli dei tassi nel 2025 potrebbe gradualmente migliorare l’accessibilità e il sentiment.

Nigeria e Africa Occidentale: Il settore immobiliare della Nigeria ha affrontato turbolenze a causa della svalutazione della valuta e dei cambiamenti nelle politiche. La rimozione dei sussidi sui carburanti da parte del governo nel 2025 ha fatto aumentare i costi di trasporto e costruzione. I tassi d’interesse in Nigeria rimangono estremamente alti (il tasso della banca centrale è al 18,75%), rendendo i mutui formali una rarità (la maggior parte degli acquisti di case avviene in contanti). Tuttavia, c’è una notevole attività nel mercato di fascia alta, trainata da individui facoltosi che si proteggono dall’inflazione, e nel segmento della diaspora (nigeriani all’estero che investono in appartamenti e terreni in patria). Uno sviluppo degno di nota: Dangote Group, uno dei più grandi conglomerati africani, ha annunciato piani per investire nel settore immobiliare in Etiopia come parte di una più ampia espansione. Il 30 agosto, Dangote ha firmato un accordo da 2,5 miliardi di dollari per costruire uno stabilimento di fertilizzanti in Etiopia reuters.com, e secondo alcune fonti starebbero valutando anche opportunità di sviluppo immobiliare lì facebook.com. Questa mossa sottolinea la crescita dei flussi di investimento panafricani – investitori nigeriani e sudafricani stanno sempre più guardando ai mercati in rapida crescita dell’Africa orientale (Etiopia, Kenya, Ruanda) per iniziative immobiliari. Tali investimenti transfrontalieri portano capitale e competenze, potenzialmente accelerando lo sviluppo nei paesi ospitanti.

Africa Orientale: Il Kenya, polo economico dell’Africa orientale, ha un mercato immobiliare vivace che ha rallentato leggermente nel 2023–2024 a causa dell’incertezza elettorale e degli alti tassi, ma è pronto per una ripresa. La banca centrale del Kenya ha mantenuto il tasso al 10,5% e l’inflazione è moderata (~6,7%), il che potrebbe consentire presto dei tagli ai tassi. Nairobi continua a registrare domanda per alloggi accessibili e spazi logistici/magazzini (soprattutto con la crescita del commercio regionale). Da notare, una fiera immobiliare di Dubai si è tenuta a Nairobi il 30 agosto, con l’obiettivo di vendere proprietà degli Emirati Arabi Uniti a investitori africani research8020.com – segno di legami sempre più stretti tra Africa e Medio Oriente. Inoltre, il governo del Kenya ha appena lanciato un ambizioso Programma di Edilizia Abitativa Accessibile, mettendo a gara migliaia di unità per gli sviluppatori con incentivi, che se avrà successo potrebbe sia ridurre il deficit abitativo sia aprire una nuova via per gli investimenti.

Nord Africa: In Egitto, come già detto, i problemi valutari dominano la scena. Tuttavia, investitori stranieri dal Golfo stanno acquistando immobili di lusso al Cairo a prezzi scontati (in termini di dollari). Il governo egiziano è in trattative per consentire eventualmente ai fondi sovrani del Golfo di acquisire quote in nuovi sviluppi urbani per rafforzare i finanziamenti. Nel frattempo, il settore immobiliare turistico del Marocco (riad, hotel) ha beneficiato di un boom del turismo post-pandemico, anche se il tragico terremoto di fine 2025 vicino a Marrakech potrebbe spostare le priorità sulla ricostruzione e sugli adeguamenti strutturali di sicurezza per gli edifici più vecchi.

Tendenze generali: In gran parte dell’Africa, la carenza di alloggi e la rapida urbanizzazione restano le forze trainanti nel settore immobiliare. Anche in tempi economici difficili, la popolazione cresce e le città hanno bisogno di più case e uffici. Questo sostiene una prospettiva generalmente positiva a lungo termine, a patto che il finanziamento diventi più accessibile. Le banche locali in paesi come Ghana e Uganda hanno iniziato a esplorare prodotti ipotecari a tassi agevolati per i primi acquirenti, spesso sostenuti da programmi governativi o di banche di sviluppo, per stimolare la proprietà della casa.

REIT e mercati dei capitali: I Real Estate Investment Trusts sono ancora agli inizi in Africa, ma si stanno espandendo lentamente. Il Sudafrica ha un settore REIT maturo (alcuni REIT sudafricani, come Growthpoint, stanno persino investendo altrove nel continente). La Nigeria ha lanciato il suo secondo REIT in assoluto nel 2025, focalizzato su immobili commerciali a Lagos e Abuja. Kenya e Ruanda stanno aggiornando le normative per rendere i REIT più attraenti per gli investitori. Questi strumenti potrebbero sbloccare nel tempo maggiori investimenti istituzionali nel settore immobiliare africano.

Opinione dell’esperto: “La storia immobiliare dell’Africa riguarda fondamentalmente una domanda insoddisfatta e capitali non sfruttati,” afferma un analista di Estate Intel (società di ricerca con sede a Lagos). Si possono trovare rendimenti elevati (spesso 8–10%+ di rendimento da locazione), ma la sfida è ridurre i rischi degli investimenti. Stabilità politica, rischio valutario e liquidità sono le principali preoccupazioni per gli investitori stranieri. In modo incoraggiante, diverse nazioni africane stanno attuando riforme – digitalizzazione dei registri fondiari, rafforzamento dei diritti di proprietà, agevolazioni fiscali per lo sviluppo, ecc. – per attrarre più investimenti. La seconda metà del 2025 metterà alla prova questi sforzi, ma molti osservatori restano ottimisti che la giovane demografia africana e la crescita urbana renderanno il continente una frontiera immobiliare da tenere d’occhio.

Oceania: l’Australia rimbalza, la Nuova Zelanda tocca il fondo

Australia – ritorno alla crescita: Il mercato immobiliare australiano, dopo una brusca correzione nel 2022–23, è tornato a una crescita moderata nel 2024–25. Fino a metà 2025, i prezzi delle case sono tornati a salire in tutte le città capoluogo business.nab.com.au. Nel solo mese di luglio (ultimo dato disponibile), i valori nazionali delle abitazioni sono aumentati di circa 1,8% cotality.com, trainati da forti incrementi in città più piccole come Darwin (+2,2% su base mensile) e da aumenti costanti a Sydney e Melbourne business.nab.com.au. Il cambiamento di tendenza è attribuito a diversi fattori:

• La Reserve Bank of Australia ha interrotto l’aumento dei tassi d’interesse all’inizio dell’anno, e i mercati prevedono persino dei tagli dei tassi nel 2026 se l’inflazione continuerà a diminuire. La prospettiva di tassi d’interesse al picco ha rafforzato la fiducia degli acquirenti.
• L’Australia affronta una crisi di offerta abitativa. La nuova costruzione di case non ha tenuto il passo con la domanda, e la popolazione sta crescendo rapidamente di nuovo grazie a una ripresa dell’immigrazione post-Covid. Questo ha sostenuto i prezzi nonostante tassi ipotecari più alti rispetto a un paio di anni fa.
• Gli investitori stanno tornando, in particolare nel mercato degli appartamenti, scommettendo che gli affitti rimarranno alti. Gli affitti in Australia stanno aumentando a un ritmo record (crescita annua a doppia cifra in alcune città) a causa della bassa disponibilità, rendendo di nuovo attraenti le proprietà in affitto.

Sydney e Melbourne, i mercati più grandi dell’Australia, hanno registrato recentemente modesti aumenti trimestrali dei prezzi (~1–3%) e i tassi di aggiudicazione alle aste sono migliorati, indicando un maggiore appetito da parte degli acquirenti. Anche Perth e Brisbane sono in crescita su base annua, grazie in parte alle forti economie locali (l’estrazione mineraria nel caso di Perth e la migrazione interstatale che alimenta Brisbane).

Previsioni degli analisti: L’ultima previsione di KPMG suggerisce che i prezzi delle case australiane aumenteranno di circa il 5,5% nel 2025 a livello nazionale abc.net.au, recuperando gran parte del precedente calo entro il 2026. “I valori immobiliari nazionali mostrano una crescita costante, alimentata dalla bassa offerta e dai tagli dei tassi previsti,” osserva un aggiornamento immobiliare propertyupdate.com.au. Tuttavia, ci sono dei limiti: l’accessibilità abitativa rimane sotto pressione (il prezzo mediano di una casa a Sydney è ancora intorno a 1,3 milioni di dollari australiani). Il governo australiano sta introducendo incentivi per i primi acquirenti e sta sollecitando gli stati ad accelerare le approvazioni urbanistiche per costruire più case. L’entità della ripresa potrebbe dipendere da queste risposte dal lato dell’offerta e dal clima economico globale, ma per ora lo slancio è positivo.

Nuova Zelanda – alla ricerca di un punto di svolta: Nel paese vicino, la Nuova Zelanda ha subito uno dei cali immobiliari più marcati tra le economie avanzate, e il suo mercato sta ancora cercando un punto di stabilizzazione. A luglio 2025, il valore medio delle case in tutta la NZ è circa il 13% sotto il picco della fine del 2021 qv.co.nz qv.co.nz. Le principali città hanno registrato cali ancora maggiori dal massimo: i valori di Auckland sono circa il 19,6% sotto il picco qv.co.nz, e Wellington City un notevole 27% sotto il picco qv.co.nz. La buona notizia è che il ritmo del calo si è rallentato notevolmente e sembra stia toccando il fondo:

Negli ultimi 3 mesi (maggio–luglio), i prezzi a livello nazionale sono rimasti quasi invariati (-0,5% trimestrale) qv.co.nz. Su base annua, i valori sono sostanzialmente invariati rispetto a luglio 2024 qv.co.nz, indicando che la discesa si è arrestata.
• Alcune aree stanno già risalendo dal minimo: città secondarie come Tauranga (+1,7% T/T) e Queenstown (+2,4% T/T) hanno registrato solidi aumenti trimestrali qv.co.nz, e anche alcune zone di Auckland (i sobborghi centrali) hanno visto prezzi stabilizzarsi qv.co.nz. Questo suggerisce che, in aree dove la domanda è forte (o dove i prezzi sono scesi presto e bruscamente), gli acquirenti stanno tornando.
• I tassi ipotecari in Nuova Zelanda si sono stabilizzati. La Reserve Bank of New Zealand ha mantenuto l’OCR al 5,5% fino ad agosto e, con l’inflazione in calo a circa il 4,9%, molti si aspettano che la prossima mossa della RBNZ possa essere un taglio nel 2026. Le banche hanno leggermente ridotto i tassi fissi sui mutui nelle ultime settimane in previsione, migliorando il sentiment.

Il sentiment di mercato, tuttavia, rimane cauto. “Il mercato nel suo complesso resta fiacco… la ripresa è disomogenea e fragile,” afferma Andrea Rush di QV qv.co.nz. Sottolinea che gli acquirenti sono sensibili al prezzo e hanno potere di contrattazione dato l’ampio numero di annunci in alcune aree qv.co.nz. I venditori hanno dovuto adeguare le aspettative – una valutazione realistica è cruciale per concludere le vendite, come dimostra il fatto che gli immobili restano più a lungo sul mercato se proposti ai valori dell’anno scorso. I primi acquirenti e i proprietari-occupanti sono attualmente i più attivi, soprattutto nella fascia bassa del mercato, favoriti da tassi d’interesse stabili e una disponibilità di credito leggermente migliorata qv.co.nz qv.co.nz. Si registra anche un aumento degli investitori in cerca di occasioni, ma molti restano ai margini a causa delle normative più restrittive per i proprietari e della rimozione di alcune deduzioni fiscali sugli interessi.

Aggiornamento delle politiche: Il governo della Nuova Zelanda, in vista delle elezioni alla fine del 2025, ha ipotizzato possibili misure per stimolare il settore immobiliare se necessario – come il ripristino delle detrazioni fiscali sugli immobili o l’adeguamento dell’immigrazione per aumentare la domanda. L’opposizione ha fatto campagna per ridurre la burocrazia nello sviluppo edilizio al fine di aumentare l’offerta. A seconda dell’esito elettorale, la politica abitativa della Nuova Zelanda potrebbe cambiare e influenzare l’andamento del mercato.

Oceania nel complesso: Le fortune divergenti di Australia e Nuova Zelanda illustrano come i tassi d’interesse e le politiche abbiano influenzato i risultati. Il ciclo di inasprimento meno severo dell’Australia e la crescita demografica ininterrotta hanno limitato la flessione, mentre i forti aumenti dei tassi in Nuova Zelanda (e forse i prezzi eccessivi precedenti) hanno portato a una correzione più marcata. Ora, entrambi i mercati guardano avanti a un futuro allentamento monetario come possibile impulso.

Altrove in Oceania, si segnala che le nazioni delle Isole del Pacifico stanno vivendo tendenze immobiliari uniche – ad esempio, Fiji e Vanuatu hanno progetti residenziali e turistici rivolti ad acquirenti stranieri in cerca di trasferimento o di una seconda cittadinanza, e la resilienza climatica sta diventando un fattore (proprietà costiere che affrontano l’innalzamento del livello del mare). Si tratta di segmenti di nicchia ma in crescita nella regione.

In sintesi: Entro la fine di agosto 2025, il panorama immobiliare globale si presenta come uno studio di contrasti:

• Postumi da tassi elevati in Nord America ed Europa, dove i mercati sono fiacchi e selettivi, in attesa di segnali economici più chiari.
• Riprese guidate dalle politiche in alcune aree dell’Asia e del Medio Oriente – sia lo stimolo cinese che l’apertura saudita – che potrebbero rimodellare quei mercati.
• Resilienza e ripresa in regioni come il Golfo del Medio Oriente e alcune aree dell’Oceania, a dimostrazione che il settore immobiliare resta un gioco locale anche in presenza di venti contrari globali.

Come ha detto giustamente un esperto, il 2025 è “un anno di aggiustamento” per il settore immobiliare – in cui investitori e proprietari stanno ricalibrando le proprie strategie a una nuova normalità di costi di interesse più elevati, ma colgono anche le opportunità che emergono dalle dinamiche uniche di ciascun mercato. I prossimi mesi (e le decisioni sui tassi) determineranno quali regioni guideranno la prossima fase del ciclo immobiliare. Restate sintonizzati.

Fonti: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz e altri come collegato sopra.