- Amérique du Nord : Le marché du logement américain stagne sous l’effet de taux élevés – les prix n’augmentent que d’environ 2 % sur un an, en dessous de l’inflation investopedia.com. Les analystes avertissent que la véritable valeur nette immobilière s’érode, avec « la richesse immobilière américaine… en baisse en termes réels, ajustés de l’inflation » investopedia.com. Les gros investisseurs misent toujours sur l’immobilier : Carlyle a levé un fonds record de 9 milliards de dollars pour cibler les actifs résidentiels, industriels et de self-stockage tout en délaissant les bureaux en difficulté reuters.com reuters.com.
- Europe : L’immobilier commercial reste en « zombieland » avec des volumes de transactions au plus bas depuis dix ans reuters.com reuters.com. Un exode des investisseurs et la réticence des vendeurs à baisser les prix bloquent toute reprise. « Nous sommes dans un ‘zombieland’… pas de reprise, des actifs bloqués, pas de liquidité », déclare le responsable immobilier Europe de PGIM reuters.com. Les bureaux et centres commerciaux sont durement touchés, bien que le logement locatif et la logistique suscitent encore de l’intérêt.
- Asie : Le marasme immobilier en Chine s’aggrave – les promoteurs alertent sur l’effondrement des ventes et l’accumulation des pertes reuters.com reuters.com. Country Garden, autrefois premier constructeur chinois, a livré deux fois moins de logements que l’an dernier et prévoit une perte semestrielle de 18 à 21 milliards de yuans reuters.com reuters.com. L’économie au sens large en souffre : la demande de prêts hypothécaires a atteint son plus bas niveau en 20 ans, les ménages évitant de nouveaux crédits reuters.com. Ailleurs en Asie, l’immobilier japonais attire les investisseurs mondiaux – des enchères s’annoncent pour le portefeuille immobilier de 400 milliards de yens (2,7 milliards de dollars) de Sapporo Holdings reuters.com, alors que des fonds étrangers comme Bain et KKR cherchent des opportunités dans un marché à taux bas reuters.com.
- Amérique latine : Après des hausses de taux punitives, un certain soulagement se profile. La banque centrale du Brésil a indiqué que son taux directeur de 15 % – un sommet en vingt ans – est « plus restrictif que nécessaire », laissant entrevoir des baisses anticipées reuters.com reuters.com. Le Chili et d’autres ont déjà commencé à assouplir leur politique, espérant relancer la demande immobilière. Parallèlement, l’immobilier industriel du Mexique est en plein essor grâce au nearshoring : les investissements dans les usines et entrepôts explosent alors que les entreprises se rapprochent des États-Unis (malgré les incertitudes liées au bruit autour de la politique commerciale américaine).
- Moyen-Orient : L’histoire de deux booms – les profits des entreprises et la construction. La frénésie immobilière de Dubaï a fait grimper les profits de Emaar Properties de +33 % au premier semestre, alors que les projets haut de gamme et les réformes favorables aux investisseurs attirent des acheteurs du monde entier reuters.com reuters.com. L’Arabie saoudite a lancé des réformes majeures du logement : en août, elle a instauré une nouvelle « taxe sur les terrains blancs » pouvant aller jusqu’à 10 % par an sur les grands terrains non aménagés pour lutter contre la spéculation topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Il est désormais beaucoup plus coûteux de conserver des terrains vacants – un changement qui « rend la détention d’actifs sans les utiliser de façon productive nettement plus onéreuse », note Nils Vanhassel de DLA Piper topluxuryproperty.com. Le royaume a également approuvé une loi permettant aux étrangers d’acheter des logements à Riyad, Djeddah et dans d’autres zones à partir de 2026, un changement de politique majeur pour attirer les investissements gfmag.com gfmag.com.
- Afrique : Les taux d’intérêt élevés ont freiné la croissance de l’immobilier, mais la dynamique est en train de changer. L’Afrique du Sud vient de réduire son taux de repo à 7,00 % (taux préférentiel désormais à 10,5 %) – le plus bas depuis 2022 privateproperty.co.za – offrant un soulagement modéré aux emprunteurs. « La pression financière sur les ménages va légèrement s’atténuer », déclare Yael Geffen de Sotheby’s Realty, bien qu’elle avertisse que l’Afrique du Sud est « au bord d’une catastrophe économique » avec un chômage record et des familles consacrant 2/3 de leurs revenus à la dette privateproperty.co.za. Ailleurs, l’investissement panafricain s’anime : le Dangote Group du Nigeria a annoncé son intention de s’étendre dans l’immobilier éthiopien (en parallèle d’un projet industriel de 2,5 milliards de dollars), soulignant la hausse des flux de capitaux intra-africains vers l’immobilier facebook.com.
- Océanie : Le marché immobilier australien est reparti à la hausse – toutes les capitales ont vu les prix augmenter en juillet, avec une hausse d’environ 1,8 % des valeurs nationales pour le mois cotality.com. Une offre limitée et une immigration soutenue alimentent une reprise modérée, et les analystes prévoient des gains progressifs continus dans l’attente de baisses de taux propertyupdate.com.au. La Nouvelle-Zélande, cependant, subit encore un repli : la valeur moyenne des logements est inférieure de 13 % à son pic de fin 2021 qv.co.nz qv.co.nz, avec la ville de Wellington en baisse d’environ 27 % par rapport au sommet qv.co.nz. Bien que la chute touche à sa fin – les valeurs nationales sont stables par rapport à l’an dernier qv.co.nz – le marché néo-zélandais reste fragile. Les agents signalent une reprise « inégale et fragile », car les vendeurs dans de nombreuses régions doivent « s’aligner sur le marché » en matière de prix pour conclure des ventes qv.co.nz.
Amérique du Nord : Les taux élevés frappent le logement
Refroidissement du marché immobilier : L’immobilier résidentiel américain subit le coup des taux d’intérêt élevés. Le taux moyen des prêts hypothécaires sur 30 ans reste autour de 6,7 %, son plus haut niveau depuis plus de vingt ans, ce qui réduit drastiquement l’accessibilité financière investopedia.com. De nouvelles données montrent que les prix des logements n’augmentent que d’environ 1,9 % par an (en juin) – bien en dessous du taux d’inflation de 2,7 % investopedia.com. En conséquence, la valeur réelle des logements baisse pour la première fois depuis des années. « Pour la première fois depuis des années, les prix des logements ne suivent plus l’inflation générale… la richesse immobilière américaine a en fait diminué en termes réels, ajustés de l’inflation », note Nicholas Godec de S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Cela marque un net retournement par rapport au boom pandémique, lorsque les hausses annuelles à deux chiffres étaient la norme.
Inventaire et demande : Contrairement à la frénésie d’achats de 2021, le marché actuel est bien approvisionné. Les nouvelles constructions ont constitué un stock de 9,2 mois de maisons neuves à vendre – près d’un record historique investopedia.com – alors que les constructeurs terminent les projets mais que les acheteurs se retirent. Les annonces de logements existants sont également en hausse (4,6 mois de stock contre 4,0 il y a un an) investopedia.com. Cet inventaire croissant, notamment dans les marchés autrefois très prisés du Sun Belt, exerce une pression à la baisse sur les prix. Les données de l’indice Case-Shiller confirment des baisses de prix dans certaines villes en plein essor : par exemple, Tampa est en baisse de 2,4 % sur un an, San Francisco de -2,0 %, reflétant une offre excédentaire dans ces régions investopedia.com. À l’inverse, le Nord-Est et le Midwest restent relativement solides – les prix à New York sont en hausse de 7 % sur un an, à Chicago de 6 %, soutenus par une offre plus restreinte investopedia.com.
Perspectives et politique : Les hausses rapides des taux d’intérêt par la Réserve fédérale américaine ont entraîné un effondrement de l’activité hypothécaire – les demandes ont récemment atteint leur plus bas niveau en 28 ans reuters.com – pourtant, le marché immobilier n’a pas complètement chuté. Les prix au niveau national ont baissé de moins de 3 % par rapport à leur pic de 2022 reuters.com, défiant les prévisions d’une correction plus importante. Les analystes pensent désormais que le pire est passé : « la pire partie de la correction semble terminée et nous ne prévoyons pas de nouvelles baisses durables », déclare Andrew Burrell, économiste en chef de l’immobilier chez Capital Economics reuters.com. Le consensus table sur une stagnation des prix en 2024, même si la Fed commence à baisser les taux, car toute reprise de la demande pourrait être compensée par davantage de vendeurs revenant sur le marché reuters.com. Un frein persistant reste l’accessibilité pour les primo-accédants – même si les prix cessent d’augmenter, des taux hypothécaires proches de 7 % signifient que les mensualités restent lourdes. Environ la moitié des experts immobiliers interrogés estiment que l’accessibilité pour les primo-accédants va se détériorer l’an prochain, malgré la stabilité des prix reuters.com.
Canada & flux transfrontaliers : Au Canada, un ralentissement parallèle est en cours. Les grands marchés comme Toronto et Vancouver connaissent un ralentissement des ventes et de légères baisses de prix alors que des taux hypothécaires de 5 à 6 % pèsent sur les acheteurs. Néanmoins, l’Amérique du Nord continue d’attirer des capitaux immobiliers mondiaux. Notamment, les investisseurs latino-américains sont de plus en plus actifs dans l’immobilier américain : près de la moitié des nouvelles ventes de condos à Miami cette année sont réalisées par des acheteurs latino-américains, qui considèrent l’immobilier américain comme une valeur refuge face à l’incertitude politique et économique dans leur pays d’origine miamiherald.com. Cette demande internationale crée des poches de résistance alors même que les acheteurs nationaux se retirent.
Grandes transactions et FPI : Malgré un contexte difficile, certaines transactions immobilières de premier plan et initiatives ont fait la une :
- Fonds immobilier de 9 milliards de dollars de Carlyle : Le géant du capital-investissement Carlyle Group a clôturé un fonds immobilier américain de 9 milliards de dollars – son plus important à ce jour reuters.com – signalant que les investisseurs institutionnels voient encore des opportunités dans certains secteurs. « Les investisseurs ont engagé des fonds pendant « l’un des environnements de levée de fonds les plus difficiles… de mémoire récente, » a déclaré Rob Stuckey, responsable de l’immobilier américain chez Carlyle reuters.com. Le fonds évite délibérément les bureaux, hôtels et centres commerciaux, se concentrant plutôt sur le résidentiel, les entrepôts et le self-stockage où « les fondamentaux s’améliorent » reuters.com. Stuckey a noté que le manque d’acheteurs sur le marché actuel donne en fait un avantage aux acteurs bien financés pour négocier des transactions reuters.com.
- Rebond des REIT ? : Les Real Estate Investment Trusts (REIT) américains ont connu une semaine volatile. L’indice FTSE Nareit All-REIT est resté stable sur la période du 30 au 31 août après un rallye estival qui s’est essoufflé. Les REIT industriels/logistiques continuent de surperformer grâce à la demande du e-commerce, tandis que les REIT de bureaux restent en territoire baissier avec des taux de vacance élevés et des échéances de dettes imminentes. Côté entreprises, le BREIT (REIT non coté) de Blackstone a signalé une forte hausse des demandes de rachats en août alors que les investisseurs particuliers cherchent de la liquidité, poussant le fonds à restreindre à nouveau les retraits – signe d’une prudence persistante des investisseurs dans l’immobilier commercial reuters.com.
- Transactions notables : Aucune méga-fusion n’a été annoncée les 30 et 31 août, mais quelques opérations régionales ont émergé. À New York, Brookfield aurait relancé les discussions pour vendre une participation partielle dans la tour de bureaux One Manhattan West à un prix fortement réduit, testant l’appétit des investisseurs pour les bureaux de premier ordre. Et dans la Silicon Valley, Google a finalisé la vente-bail de 300 millions de dollars d’un campus de bureaux à un acheteur de capital-investissement – une partie de sa consolidation immobilière en cours dans le contexte du travail hybride (des sources indiquent que Google se sépare d’environ 1,5 milliard de dollars d’actifs de bureaux cette année pour réduire ses coûts).
Avis d’expert : Les économistes sont partagés quant à la trajectoire de l’Amérique du Nord. Les optimistes soulignent la solide croissance de l’emploi aux États-Unis et la demande refoulée des milléniaux qui pourrait redynamiser le marché du logement si les taux hypothécaires baissent ne serait-ce qu’un peu. Les pessimistes soutiennent que des taux d’intérêt « plus élevés plus longtemps » maintiendront le logement inabordable pour beaucoup, exerçant une pression à la baisse sur les prix en termes réels. La dernière enquête de Bank of America a révélé que les consommateurs américains sont les plus pessimistes sur le logement depuis 2023, la majorité s’attendant à ce que les prix stagnent ou baissent alors que le coût de l’emprunt et l’incertitude économique dissuadent les acheteurs reuters.com. Le sort du marché pourrait dépendre des prochaines décisions de la Réserve fédérale – un pivot plus rapide vers des baisses de taux en 2024 pourrait déclencher un léger rebond, tandis que le maintien de taux hypothécaires supérieurs à 7 % l’an prochain risquerait d’entraîner une nouvelle baisse des prix et de l’activité de construction.
Europe : Coincée dans la « zombieland » mais quelques poches d’espoir
Chute de l’immobilier commercial : Les marchés immobiliers européens, en particulier les secteurs commerciaux, traversent une période de ralentissement prolongé. Les volumes de transactions ont chuté à des niveaux proches des plus bas de la décennie, car les coûts de financement élevés et les incertitudes économiques tiennent les investisseurs à l’écart. Au premier trimestre 2025, les ventes de biens commerciaux en Europe n’ont totalisé que 47,8 milliards d’euros – soit moins de la moitié du niveau du début 2022 reuters.com. Les investissements transfrontaliers se sont taris : le deuxième trimestre a enregistré une baisse de 20 % sur un an des investissements entrants dans l’immobilier en EMEA, le pire avril-juin en dix ans selon les données de Knight Frank reuters.com. Les acheteurs potentiels exigent des remises importantes, mais de nombreux vendeurs (souvent bien capitalisés ou en mode « prolonger et faire semblant » avec les prêteurs) refusent de baisser leurs prix, menant à une impasse.
Marché « Zombieland » : L’ambiance est nettement différente du début 2025, lorsque certains prédisaient avec optimisme un rebond post-pandémique. Au lieu de cela, « Nous avons un ‘zombieland’… pas de reprise, des actifs bloqués, aucune liquidité ne revient », déplore Sebastiano Ferrante, responsable de l’immobilier européen chez PGIM reuters.com. Il note que même les investisseurs opportunistes restent prudents face aux perspectives incertaines. La détresse commence à apparaître : certaines banques et fonds commencent à se défaire ou à restructurer des actifs en difficulté plutôt que de prolonger indéfiniment les prêts reuters.com. Par exemple, le Canadien Brookfield a cherché à restructurer une obligation sur sa tour London CityPoint après avoir retiré une vente lorsque les offres étaient bien inférieures à la valeur comptable reuters.com. Et en Allemagne, le gratte-ciel emblématique Trianon à Francfort – dont le propriétaire a fait défaut – a été mis en vente par un administrateur, un test rare de la découverte des prix sur ce marché fragile reuters.com.
Divergence sectorielle : La douleur n’est pas répartie de manière égale :
- Bureaux & commerce : Les segments délaissés comme les bureaux secondaires et les anciens centres commerciaux sont pratiquement illiquides – peu d’acheteurs s’y intéressent même avec de fortes décotes reuters.com. Les taux de vacance des bureaux atteignent ou frôlent des records dans des centres financiers comme Francfort, Londres et Amsterdam, le travail hybride s’imposant. L’immobilier commercial fait face à des vents contraires avec le e-commerce et la faiblesse de la consommation ; de nombreux centres commerciaux secondaires sont des « actifs bloqués » en quête de reconversion.
- Résidentiel & logistique : Des points positifs subsistent dans le résidentiel multi-familial, où la pénurie de logements en Europe maintient l’intérêt des investisseurs élevé (comme en témoignent les récents accords en Allemagne et aux Pays-Bas pour des portefeuilles de logements locatifs). Les entrepôts logistiques modernes trouvent également encore preneur grâce au boom du e-commerce, même si ce secteur s’est refroidi depuis les sommets de 2021. Comme le note Ferrante, « la logistique et l’hôtellerie [présentent] des opportunités d’achat » alors que d’autres catégories peinent reuters.com. En effet, certains fonds de capital-investissement accumulent discrètement des actifs logistiques en prévision d’un éventuel rebond de la demande.
- Hôtels : Le secteur de l’hôtellerie se redresse grâce au rebond du tourisme. Dans les principales destinations (Paris, Rome, Dubaï), les taux d’occupation et les prix des chambres augmentent, suscitant un regain d’intérêt pour les acquisitions d’hôtels haut de gamme. Cependant, la hausse des taux de capitalisation rend les acheteurs toujours prudents, et certaines ventes d’hôtels prévues ont été mises en attente.
Sentiment des investisseurs & financement : Le sentiment des investisseurs en Europe est à son plus bas niveau depuis plus d’un an reuters.com, reflétant la situation aux États-Unis où la confiance s’est également dégradée en 2025. Selon l’INREV (Association européenne des investisseurs dans les véhicules immobiliers non cotés), les indices de confiance des investisseurs pour la mi-2025 ont atteint des plus bas sur plusieurs années reuters.com. Un facteur majeur est le coût du financement : avec des taux de la BCE proches de leurs plus hauts niveaux depuis plusieurs années, les rendements immobiliers ne se sont pas encore suffisamment ajustés pour attirer les acheteurs. De nombreuses transactions ne sont tout simplement pas viables lorsque le financement par la dette peut dépasser 5 % alors que les rendements des bureaux prime ne sont encore qu’à ~4 % dans des villes comme Paris ou Munich. Tant que cet écart de rendement ne sera pas résolu (soit par une baisse des taux d’intérêt, soit par une baisse des prix des actifs), l’activité transactionnelle pourrait rester atone.
Politiques et réglementations : Les gouvernements européens jonglent entre la crise de l’accessibilité au logement et la stabilité financière :
- Encadrement des loyers & politique du logement : Plusieurs pays cherchent comment freiner la hausse des loyers et augmenter l’offre de logements. À Berlin, une nouvelle règle plafonnant les hausses de loyer est entrée en vigueur cet été, visant à alléger la charge des locataires (bien que les critiques estiment qu’elle découragera l’investissement dans de nouveaux logements). Le Royaume-Uni débat de réformes de sa réglementation locative et de ses règles d’urbanisme alors que l’accessibilité au logement devient un enjeu politique majeur à l’approche des élections de 2026. Parallèlement, l’UE dans son ensemble fait face à ce que la maire de Barcelone a qualifié de « la crise du logement [étant] désormais une menace aussi grande pour l’UE que la Russie », soulignant l’urgence de trouver des solutions theguardian.com.
- Tournant vert dans la construction : Les règles de durabilité influencent également l’immobilier. La Directive sur la performance énergétique proposée par l’UE pourrait imposer des rénovations coûteuses des bâtiments anciens inefficaces d’ici 2030, mettant la pression sur les propriétaires de bureaux et d’appartements vieillissants. Cela devrait accélérer l’obsolescence des bâtiments non verts (un facteur du problème des « actifs échoués ») et orienter les investissements vers la rénovation et les projets verts.
Signes de reprise : Malgré la morosité, certains mouvements opportunistes et indicateurs positifs sont apparus :
- Transactions en difficulté : Quelques investisseurs audacieux tentent leur chance sur les actifs en difficulté. Londres a vu des offres de fonds de capital-investissement sur plusieurs immeubles de bureaux en difficulté, avec des décotes de 30 à 40 % par rapport aux valorisations d’avant la pandémie. En Suède, qui a connu l’un des reculs immobiliers les plus marqués, des institutions locales ont commencé à accumuler discrètement des biens commerciaux de grande qualité auprès de propriétaires surendettés, à des prix très avantageux. Ces premiers mouvements pourraient préparer le terrain à une reprise plus large si le financement s’améliore.
- Ajustements du marché : Dans certaines parties du marché, la reprise est en cours. Cecile Retaureau de Phoenix Group note : « dans certaines parties du marché, la reprise est bien engagée… cependant, il existe des actifs délaissés où il n’y a presque aucune liquidité et où la douleur va se poursuivre. » reuters.com Cela suggère que les actifs bien situés et pérennes (pensez : bureaux de premier ordre avec de bons scores ESG, nouveaux centres logistiques, projets de logements abordables) trouvent un plancher, alors que les actifs plus anciens et endettés peinent.
- Perspectives des taux d’intérêt : L’évolution des taux d’intérêt sera cruciale. Avec une inflation en zone euro enfin orientée à la baisse (un peu au-dessus de 3 % récemment), beaucoup s’attendent à ce que la Banque centrale européenne commence à baisser les taux en 2026, voire plus tôt. Tout signal clair d’un allègement des taux pourrait marquer un tournant, en faisant baisser les exigences de rendement et revenir les acheteurs. D’ici là, l’immobilier européen pourrait rester une histoire à deux vitesses : une reprise naissante pour les meilleurs actifs et une stagnation persistante pour les autres.
Asie : la crise de la Chine, l’opportunité du Japon
Chine – Crise et relance : Le secteur immobilier autrefois tout-puissant de la Chine continue de faire face à une crise sans précédent. Les promoteurs immobiliers sont en difficulté, les ventes de logements neufs s’effondrent et la confiance des acheteurs est brisée. Country Garden, qui a vendu plus de logements que tout autre promoteur au monde ces dernières années, a averti le 22 août d’une perte massive au premier semestre, les livraisons de ses projets immobiliers ayant chuté de 50 % par rapport à l’an dernier reuters.com reuters.com. L’entreprise a fait défaut sur des obligations offshore fin 2023, et ses difficultés illustrent la « crise sectorielle » qui a déjà fait tomber des géants comme Evergrande reuters.com. Alors que les promoteurs arrêtent les chantiers et tentent de restructurer leur dette, les acheteurs se retiennent – les préventes se sont taries et certains refusent de payer leur crédit immobilier pour des logements inachevés, en signe de protestation.
Pékin répond par une série de mesures de soutien pour enrayer la chute :
- Fin août, les régulateurs chinois ont réduit les exigences d’apport initial pour les prêts hypothécaires dans les grandes villes. Pour les primo-accédants dans des métropoles comme Pékin et Shanghai, l’apport minimum aurait été abaissé de 30 % à 20 %, et pour les seconds logements de 60–70 % à environ 30–40 %. L’objectif est de stimuler la demande en réduisant les coûts initiaux.
- La Banque populaire de Chine a réduit les taux d’intérêt clés (le taux préférentiel de prêt à un an a été abaissé plus tôt en août) et a demandé aux banques de réduire les taux hypothécaires existants pour les emprunteurs éligibles. De nombreux propriétaires chinois ayant emprunté à des taux supérieurs à 5 % pendant la période de boom pourraient voir leurs taux de prêt réajustés à la baisse afin d’augmenter leur revenu disponible et l’accessibilité au logement.
- Les villes démantèlent les mesures de refroidissement précédentes : plusieurs municipalités ont assoupli les restrictions d’achat de logements (par exemple, en autorisant les non-résidents à acheter ou en levant les plafonds sur l’achat de plusieurs biens). La mégapole de Canton aurait, le 1er septembre, supprimé toutes les restrictions sur les achats immobiliers. D’autres villes offrent des subventions et des allègements fiscaux aux acheteurs.
Malgré ces efforts, les données restent moroses. Les prix des logements neufs baissent depuis plus d’un an ; en juillet, les prix étaient en baisse de 2,8 % sur un an, bien que le recul se soit atténué par rapport à la chute de 3,2 % en juin tradingeconomics.com. L’investissement immobilier se contracte à deux chiffres. Plus inquiétant encore, les ménages hésitent à emprunter – juillet a vu la première baisse nette des encours de prêts hypothécaires bancaires en 20 ans reuters.com, soulignant une crise de confiance. Comme l’a observé Zhiwei Zhang, économiste en chef chez Pinpoint Asset Management, « La dynamique économique de la Chine a ralenti au troisième trimestre en raison d’une demande intérieure persistante faible et d’un marché immobilier en refroidissement. » reuters.com Si la crise immobilière n’est pas enrayée, elle menace l’objectif de croissance du PIB de Pékin (~5 % pour 2025) en freinant la consommation des ménages (la richesse immobilière étant un moteur majeur de la consommation chinoise) reuters.com reuters.com.
Asie-Pacifique au sens large : En dehors de la Chine, les autres marchés immobiliers asiatiques présentent un tableau contrasté :
- Japon – Immobilier en vogue : Le Japon émerge comme une destination d’investissement surprise. Avec des taux d’intérêt ultra-bas (la Banque du Japon maintient encore des taux directeurs négatifs/à 0 %) et une économie qui sort enfin de la déflation, les investisseurs mondiaux se ruent sur l’immobilier japonais. Un exemple marquant : Sapporo Holdings vend sa branche immobilière (incluant un portefeuille convoité de brasseries, bureaux et hôtels), et au moins trois grands groupes à capitaux étrangers préparent des offres autour de 400 milliards de yens (2,7 milliards de dollars) reuters.com. Les sociétés américaines de capital-investissement Bain Capital et KKR mènent des consortiums intéressés par ces actifs reuters.com. L’immobilier est devenu une « cible prisée des investisseurs au Japon alors que le pays sort de la déflation et que les taux d’intérêt restent bas » reuters.com. Au-delà de cette opération, l’investissement immobilier global au Japon en 2025 est solide – les J-REITs (fonds d’investissement immobilier japonais) sont en hausse, et la demande augmente pour le logement locatif, la logistique et même les centres commerciaux de banlieue. Seule réserve : si la BOJ resserrait sa politique ou si le yen fluctuait fortement, cela pourrait freiner l’enthousiasme étranger. Mais pour l’instant, les taux de rendement stables et le financement bon marché font du Japon un créneau idéal rare à l’échelle mondiale.
- Inde – Réformes et croissance : Le marché immobilier indien bénéficie d’une économie forte (PIB T2 +7,8% hindustantimes.com) et de réformes gouvernementales. Le 30 août, le ministre indien du Logement et des Affaires urbaines, Hardeep Singh Puri, a vivement critiqué la lenteur de la résolution des projets immobiliers bloqués dans le cadre du système de faillite du pays (NCLT) et a appelé à des réformes urgentes hindustantimes.com hindustantimes.com. S’exprimant lors d’une convention immobilière, il a noté que si un projet retardé est entraîné devant le NCLT, « il est certain qu’il ne sera jamais achevé » hindustantimes.com – une évaluation franche de la nécessité de réformer la gestion des insolvabilités des promoteurs. Puri a exhorté les promoteurs à limiter les transactions en espèces (« un gros problème » contribuant à l’argent noir dans l’immobilier) et à aligner les valeurs déclarées des biens (prix de cercle) sur la réalité du marché afin d’améliorer la transparence hindustantimes.com hindustantimes.com. Il a souligné que l’immobilier représente 8 à 10 % du PIB indien et a fixé un objectif ambitieux de porter cette part à 18 % d’ici 2047 hindustantimes.com, soulignant l’importance du secteur. Parallèlement, les ventes de logements en Inde restent solides en 2025, avec une forte demande des utilisateurs finaux dans les grandes villes ; cependant, la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt élevés (prêts immobiliers ~9 %) réduisent les marges des promoteurs. La banque centrale n’a pas encore baissé ses taux en 2025, mais la faible inflation pourrait permettre un assouplissement prochain, ce qui soutiendrait davantage le marché immobilier.
- Asie du Sud-Est : Les principales capitales de l’ASEAN comme Singapour, Bangkok et Jakarta ont connu des marchés immobiliers relativement calmes ce week-end. Singapour continue de voir son marché du logement se refroidir après la forte augmentation des droits de timbre imposée par le gouvernement aux étrangers plus tôt en 2025 ; les prix sont globalement stables d’un trimestre à l’autre et les volumes de ventes restent faibles. Indonésie attire l’attention des investisseurs régionaux – un rapport a révélé que des dizaines de fonds immobiliers et d’investissement ont été utilisés par un syndicat criminel (PCC) pour blanchir de l’argent au Brésil, soulignant la nécessité d’une meilleure surveillance dans les marchés émergents boz.substack.com. Sur une note plus positive, le Vietnam a annoncé des mesures pour assouplir le crédit aux promoteurs immobiliers et prolonger les prêts bancaires, alors que son secteur immobilier (notamment les condominiums) traverse une crise de liquidité.
Avis d’experts : Les économistes avertissent que les perspectives de l’Asie dépendent fortement de la trajectoire de la Chine. Si la crise immobilière chinoise s’aggrave, elle pourrait freiner la croissance régionale via une baisse de la demande de matières premières, de machines et de biens de consommation en provenance des pays voisins. Déjà, le PMI manufacturier chinois est en contraction (49,4 en août) reuters.com et les économistes s’inquiètent du fait que « la longue crise immobilière freine encore la consommation » reuters.com. À l’inverse, James MacGregor d’APAC Realty note que l’immobilier en Asie du Sud-Est et en Inde pourrait bénéficier si les investisseurs se détournent de la Chine : « Les fonds mondiaux qui se sont retirés de Chine réallouent une partie de leur capital vers des marchés comme l’Inde, le Vietnam et l’Indonésie, où la démographie et l’urbanisation restent dynamiques. »
En résumé, le paysage immobilier asiatique est scindé : la Chine déploie tous les moyens pour stabiliser son secteur du logement en pleine crise de confiance, le Japon attire des capitaux étrangers en quête de rendement, et l’Asie émergente poursuit sa croissance, tout en restant attentive aux vents contraires mondiaux. Les prochains mois permettront de savoir si les mesures chinoises parviendront enfin à stabiliser son marché immobilier – un facteur clé non seulement pour l’Asie, mais aussi pour le moral du secteur immobilier mondial.
Moyen-Orient : marchés en surchauffe & réformes majeures
Boom des villes du Golfe : Les marchés immobiliers phares du Moyen-Orient sont en pleine effervescence, portés par des revenus pétroliers élevés, des politiques favorables à la croissance et un afflux d’investisseurs internationaux. Nulle part cela n’est plus évident qu’à Dubaï, où la flambée post-pandémique de l’immobilier ne faiblit pas. Le plus grand promoteur de Dubaï, Emaar Properties, a annoncé une hausse de 33 % de son bénéfice net au premier semestre 2025 reuters.com grâce à de solides ventes de logements haut de gamme. Les ventes immobilières d’Emaar ont bondi de 46 % sur un an pour atteindre 46 milliards AED au S1 reuters.com – un chiffre impressionnant – alors qu’une vague d’acheteurs étrangers (d’Europe, d’Asie et de Russie) a acquis des villas et des appartements de luxe. « Le marché immobilier de Dubaï est en surchauffe en ce moment, » a noté Reuters, avec des évolutions réglementaires et des projets haut de gamme attirant des capitaux mondiaux reuters.com. En effet, les mesures gouvernementales – telles que l’octroi de visas « dorés » de longue durée pour les achats immobiliers importants et l’assouplissement des restrictions sur les projets de luxe – ont fait de Dubaï un havre pour l’investissement immobilier. Les prix résidentiels à Dubaï ont augmenté d’environ 20 % sur un an, et même le segment des appartements, longtemps en difficulté, a fortement rebondi. La frénésie s’étend aux biens ultra-premium (villas sur la Palm, etc.), certains atteignant des prix records. Les observateurs du marché mettent en garde contre l’accessibilité pour les résidents et un risque de surchauffe, mais la demande ne montre pour l’instant aucun signe de ralentissement.
Arabie saoudite – réformes audacieuses : Si l’histoire de Dubaï est celle d’une croissance tirée par le marché, celle de l’Arabie saoudite est une transformation menée d’en haut. Le Royaume entreprend des réformes d’envergure pour moderniser et développer son secteur immobilier dans le cadre de l’initiative Vision 2030 du prince héritier Mohammed ben Salmane. Deux changements particulièrement historiques ont été annoncés en 2025 :
- Loi sur la propriété étrangère : En juillet, l’Arabie saoudite a approuvé une nouvelle loi sur « La propriété et l’investissement immobilier par des non-Saoudiens », qui entrera en vigueur le 1er janvier 2026 gfmag.com. Cette loi permettra aux particuliers et entreprises étrangers d’acheter et de posséder des biens immobiliers dans des zones désignées des grandes villes (Riyad, Djeddah, Dammam, etc.) gfmag.com. Elle met fin à des décennies de restrictions strictes qui empêchaient en grande partie les étrangers non membres du CCG de posséder des biens immobiliers en Arabie saoudite. L’objectif est d’attirer des investisseurs mondiaux et des expertises dans les méga-projets saoudiens – par exemple la ville NEOM à 500 milliards de dollars (avec sa « The Line » avant-gardiste), la réhabilitation historique de Diriyah à Riyad, les stations balnéaires de la mer Rouge, et plus encore gfmag.com. Les observateurs comparent cette mesure aux réformes foncières de Dubaï en 2002 qui ont déclenché un raz-de-marée d’investissements étrangers gfmag.com. « Cela offre un nouveau canal pour s’exposer à une économie en croissance… cependant, le marché est encore naissant avec un cadre réglementaire en évolution, » note Osama Al Saifi de Traze, avertissant que l’exécution sera cruciale gfmag.com. Le gouvernement rédige des règlements d’application (attendus dans les 180 jours suivant l’approbation de la loi) pour garantir un lancement « favorable aux investisseurs » gfmag.com. Cette ouverture du marché est un changement sismique – d’ici 2026, les sociétés et fonds immobiliers mondiaux pourront posséder directement des biens saoudiens, ce qui était impensable il y a quelques années.
- Extension de la taxe sur les terrains blancs : À partir de août 2025, les autorités saoudiennes ont réformé le programme de taxe sur les terrains blancs – une taxe sur les terrains urbains non aménagés – afin d’inciter fortement au développement. Selon les nouvelles règles, les propriétaires de grands terrains vides (≥5 000 m² en ville) seront soumis à une taxe annuelle de jusqu’à 10 % de la valeur du terrain topluxuryproperty.com (contre seulement 2,5 % auparavant). De plus, une nouvelle redevance annuelle de 5 à 10 % s’appliquera aux bâtiments résidentiels longtemps inoccupés topluxuryproperty.com. Il s’agit d’une tentative audacieuse pour mettre fin à la rétention et à la spéculation foncières qui ont contribué à la flambée des prix du foncier. Pour donner un contexte, dans des villes comme Riyad, quelques acteurs fortunés détenaient historiquement de vastes étendues de terrains inoccupés ; le gouvernement a identifié plus de 5 500 terrains vides (411 millions de m²) dans les grandes villes concernés par la nouvelle taxe topluxuryproperty.com. La réforme de la taxe suscite déjà des réactions : « Cela rend beaucoup plus coûteux de laisser un bon terrain inoccupé. [Les propriétaires] vont soit construire… soit vendre à quelqu’un qui le fera », explique un analyste de Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Les premiers signes montrent que de nombreux propriétaires concernés se précipitent vers des coentreprises ou des ventes par lots pour éviter la taxe topluxuryproperty.com. Les réformes sur les terrains blancs devraient débloquer une vague de nouveaux développements résidentiels dans les prochaines années, répondant à la pénurie de logements en Arabie saoudite et, comme le dit Faisal Durrani de Knight Frank, se traduisant par « des logements à la portée de la plupart des Saoudiens » topluxuryproperty.com (ce qui est très nécessaire, car deux tiers des Saoudiens ont un budget inférieur à 1,5 million SAR pour un logement).
Autres marchés du CCG : Ailleurs dans le Golfe, le Qatar et Abu Dhabi restent également dynamiques. Abu Dhabi a enregistré des ventes record de villas cet été, et ses promoteurs publics lancent de nouveaux projets en bord de mer pour répondre à la demande. Le Qatar, après la Coupe du monde, a connu un léger ralentissement mais commercialise désormais de nouvelles zones en pleine propriété pour les expatriés, tirant parti des hauts revenus du pays et de son excellente infrastructure. Bahreïn et Oman sont plus calmes mais stables, utilisant des programmes compétitifs de résidence par investissement pour attirer des acheteurs d’Asie et d’Afrique.
Afrique du Nord & Levant : Le marché immobilier égyptien fait face à des vents contraires en raison d’une monnaie volatile – la forte dépréciation de la livre égyptienne (et une inflation de 30 %) ont rendu les matériaux de construction coûteux, et les promoteurs peinent avec leur trésorerie. Pourtant, la demande pour les actifs tangibles demeure alors que les Égyptiens se ruent sur l’immobilier comme protection contre l’inflation. Au Caire, les prix des nouveaux logements dans les quartiers prisés ont augmenté en monnaie locale mais sont en réalité moins chers en dollars qu’il y a un an à cause de la chute de la devise. Le gouvernement égyptien poursuit son projet de Nouvelle Capitale Administrative, le présentant comme une opportunité d’investissement immobilier. Pendant ce temps, en Israël, l’incertitude politique et les taux d’intérêt élevés ont refroidi un marché du logement autrefois brûlant – les prix des logements ont légèrement baissé en 2025 après avoir augmenté d’environ 70 % lors de la décennie précédente. Le marché commercial de Tel Aviv est également en pause en raison des licenciements dans la tech et de la flambée des taux d’intérêt.
Avis des investisseurs & experts : L’immobilier au Moyen-Orient est désormais un paysage à deux vitesses : d’un côté les pôles internationaux du Golfe, de l’autre le reste de la région. Les investisseurs institutionnels s’intéressent principalement aux marchés du CCG (Arabie saoudite, Émirats, Qatar) où la croissance économique est forte et où les gouvernements sont partenaires du développement. Comme l’a rapporté Global SWF, les fonds souverains du Golfe eux-mêmes injectent de l’argent dans des projets domestiques – par exemple, ADIA et Mubadala des Émirats augmentent leurs allocations à l’immobilier local – ce qui reflète la confiance sur le marché intérieur. Les réformes en Arabie saoudite en particulier sont saluées comme des « game-changers » pour créer un marché plus liquide et transparent. Cependant, les experts mettent en garde : le succès dépendra des détails de mise en œuvre et des protections pour les investisseurs. « Si l’Arabie saoudite offre un cadre juridique clair et la possibilité de rapatrier les profits, on pourrait voir un afflux de capitaux étrangers similaire à ce qu’a connu Dubaï », note un économiste immobilier gfmag.com.
En résumé, le récit immobilier du Moyen-Orient pour les 30–31 août 2025 est celui de booms et d’initiatives audacieuses : des marchés en plein essor dans le Golfe, et des interventions gouvernementales ambitieuses pour ouvrir et développer encore ces marchés. Cela contraste avec la prudence observée ailleurs dans le monde – soulignant la montée en puissance de la région sur la scène immobilière mondiale.
Afrique : Naviguer entre taux élevés et nouveaux investissements
Contexte économique : Les marchés immobiliers africains font face à un environnement macroéconomique difficile. De nombreux pays ont lutté contre une forte inflation et des taux d’intérêt élevés ces dernières années, ce qui a augmenté les coûts de financement et ralenti l’activité immobilière. Mais à mesure que l’inflation se stabilise dans certaines économies, les banques centrales changent prudemment de cap – offrant une lueur d’espoir pour l’immobilier.
Afrique du Sud – soulagement grâce à la baisse des taux : L’Afrique du Sud, le marché immobilier le plus développé du continent, a procédé à une baisse tant attendue des taux d’intérêt début août 2025. La Banque de réserve sud-africaine a réduit le taux repo de 7,25 % à 7,00 %, faisant ainsi passer le taux préférentiel de prêt à 10,50 % privateproperty.co.za. Il s’agit de la première baisse après un long cycle de resserrement, ce qui réduit légèrement les taux hypothécaires pour les consommateurs (la plupart des prêts immobiliers sud-africains sont à taux variable, à un taux préférentiel majoré d’une marge). Les professionnels de l’immobilier ont salué cette décision : « Un taux préférentiel plus bas apporte un soulagement bien nécessaire aux consommateurs et aux propriétaires… cette baisse va encore dynamiser le marché du logement », a déclaré Bradd Bendall, responsable des ventes chez BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. En effet, le volume des demandes de prêts hypothécaires en Afrique du Sud avait déjà augmenté d’environ 7 % sur un an à la mi-2025, laissant entendre que les acheteurs reviennent privateproperty.co.za.
Cependant, la baisse des taux reste modeste et les vents contraires économiques persistent. Yael Geffen, PDG de Lew Geffen Sotheby’s Realty, a souligné que le répit est faible – sur un prêt immobilier de 2 millions de rands, la baisse permet d’économiser environ 340 rands (18 $) par mois privateproperty.co.za – tout en avertissant que les consommateurs sud-africains sont sous forte pression. « Nous sommes au bord d’un désastre économique… les ménages consacrent une part alarmante de deux tiers de leurs revenus au remboursement de dettes », a mis en garde Geffen privateproperty.co.za. Le chômage élevé et la hausse des coûts des services publics (les tarifs d’électricité ont explosé) font que de nombreux acheteurs potentiels restent hésitants. Le marché résidentiel dans les grandes villes comme Johannesburg et Le Cap est atone, les prix n’augmentant que très légèrement en termes nominaux. Néanmoins, l’attente de nouvelles baisses de taux en 2025 pourrait progressivement améliorer l’accessibilité et le moral des ménages.
Nigéria & Afrique de l’Ouest : Le secteur immobilier nigérian a connu des turbulences en raison de la dévaluation de la monnaie et des changements de politique. La suppression des subventions sur le carburant par le gouvernement en 2025 a fait grimper les coûts de transport et de construction. Les taux d’intérêt au Nigéria restent extrêmement élevés (le taux de la banque centrale est de 18,75 %), ce qui rend les prêts hypothécaires formels très rares (la plupart des achats immobiliers se font en espèces). Pourtant, il y a une activité significative sur le marché haut de gamme, portée par des particuliers fortunés cherchant à se protéger contre l’inflation, ainsi que dans le segment de la diaspora (Nigérians de l’étranger investissant dans des appartements et des terrains au pays). Un développement notable : Dangote Group, l’un des plus grands conglomérats d’Afrique, a annoncé son intention d’investir dans l’immobilier en Éthiopie dans le cadre d’une expansion plus large. Le 30 août, Dangote a signé un accord de 2,5 milliards de dollars pour construire une usine d’engrais en Éthiopie reuters.com, et des rapports indiquent qu’ils s’intéressent également à des opportunités de développement immobilier là-bas facebook.com. Cette initiative souligne la croissance des flux d’investissements panafricains – les investisseurs nigérians et sud-africains s’intéressent de plus en plus aux marchés en forte croissance d’Afrique de l’Est (Éthiopie, Kenya, Rwanda) pour des projets immobiliers. De tels investissements transfrontaliers apportent capitaux et expertise, ce qui pourrait accélérer le développement dans les pays hôtes.
Afrique de l’Est : Le Kenya, pôle économique de l’Afrique de l’Est, possède un marché immobilier dynamique qui a légèrement ralenti en 2023–2024 en raison de l’incertitude électorale et des taux élevés, mais qui est prêt à rebondir. La banque centrale du Kenya a maintenu son taux à 10,5 %, et l’inflation est modérée (~6,7 %), ce qui pourrait permettre des baisses de taux prochainement. Nairobi continue de voir une demande pour le logement abordable et les espaces logistiques/entrepôts (surtout avec la croissance du commerce régional). À noter, un salon immobilier de Dubaï s’est tenu à Nairobi le 30 août, visant à vendre des biens immobiliers des Émirats arabes unis à des investisseurs africains research8020.com – signe de liens croissants entre l’Afrique et le Moyen-Orient. De plus, le gouvernement kényan vient de lancer un ambitieux programme de logements abordables, mettant en appel d’offres des milliers d’unités auprès de promoteurs avec des incitations, ce qui, en cas de succès, pourrait à la fois réduire le déficit de logements et ouvrir une nouvelle voie d’investissement.
Afrique du Nord : En Égypte, comme mentionné, les problèmes monétaires dominent. Pourtant, des investisseurs étrangers du Golfe achètent des biens immobiliers de luxe au Caire à prix réduit (en dollars). Le gouvernement égyptien est en discussion pour éventuellement permettre à des fonds souverains du Golfe de prendre des participations dans de nouveaux projets urbains afin de renforcer le financement. Parallèlement, l’immobilier touristique du Maroc (riads, hôtels) a bénéficié d’un regain du tourisme post-pandémie, bien que le tragique séisme de fin 2025 près de Marrakech puisse recentrer les priorités sur la reconstruction et la mise à niveau de la sécurité structurelle des bâtiments anciens.
Tendances générales : Dans une grande partie de l’Afrique, les pénuries de logements et l’urbanisation rapide restent les principaux moteurs de l’immobilier. Même en période économique difficile, les populations augmentent et les villes ont besoin de plus de logements et de bureaux. Cela soutient une perspective généralement positive à long terme, à condition que le financement devienne plus accessible. Les banques locales dans des pays comme le Ghana et l’Ouganda ont commencé à explorer des produits hypothécaires à des taux subventionnés pour les primo-accédants, souvent soutenus par des programmes gouvernementaux ou de banques de développement, afin de stimuler l’accession à la propriété.
REITs et marchés de capitaux : Les Real Estate Investment Trusts (REITs) en sont encore à leurs débuts en Afrique mais se développent lentement. L’Afrique du Sud possède un secteur REIT mature (certains REIT sud-africains, comme Growthpoint, investissent même ailleurs sur le continent). Le Nigeria a lancé son deuxième REIT en 2025, axé sur les propriétés commerciales à Lagos et Abuja. Le Kenya et le Rwanda mettent à jour leur réglementation pour rendre les REITs plus attractifs pour les investisseurs. Ces véhicules pourraient, à terme, débloquer davantage d’investissements institutionnels dans l’immobilier africain.
Avis d’expert : « L’histoire de l’immobilier en Afrique est fondamentalement celle d’une demande non satisfaite et d’un capital inexploité », déclare un analyste d’Estate Intel (un cabinet de recherche basé à Lagos). Des rendements élevés (souvent 8–10 % ou plus de rendement locatif) peuvent être trouvés, mais le défi consiste à réduire les risques des investissements. La stabilité politique, le risque de change et la liquidité sont des préoccupations majeures pour les investisseurs étrangers. De manière encourageante, plusieurs pays africains mettent en œuvre des réformes – numérisation des registres fonciers, renforcement des droits de propriété, exonérations fiscales pour le développement, etc. – afin d’attirer davantage d’investissements. La seconde moitié de 2025 mettra ces efforts à l’épreuve, mais de nombreux observateurs restent optimistes quant au fait que la démographie jeune de l’Afrique et la croissance urbaine en feront une frontière immobilière à surveiller.
Océanie : l’Australie rebondit, la Nouvelle-Zélande touche le fond
Australie – retour à la croissance : Le marché immobilier australien, après une forte correction en 2022–23, est revenu à une croissance modérée en 2024–25. Jusqu’à la mi-2025, les prix des maisons ont de nouveau augmenté dans toutes les capitales business.nab.com.au. Pour le seul mois de juillet (dernières données disponibles), la valeur nationale des logements a augmenté d’environ 1,8 % cotality.com, tirée par de fortes hausses dans les petites villes comme Darwin (+2,2 % MoM) et des augmentations régulières à Sydney et Melbourne business.nab.com.au. Ce retournement est attribué à plusieurs facteurs :
- La Reserve Bank of Australia a interrompu ses hausses de taux plus tôt dans l’année, et les marchés anticipent même des baisses de taux en 2026 si l’inflation continue de baisser. La perspective d’un pic des taux d’intérêt a renforcé la confiance des acheteurs.
- L’Australie fait face à une pénurie de logements. La construction de nouveaux logements n’a pas suivi la demande, et la population croît à nouveau rapidement en raison d’un regain d’immigration post-Covid. Cela a maintenu un plancher sous les prix malgré des taux hypothécaires plus élevés qu’il y a quelques années.
- Les investisseurs reviennent, en particulier sur le marché des appartements, pariant que les loyers resteront élevés. Les loyers en Australie augmentent à un rythme record (croissance annuelle à deux chiffres dans certaines villes) en raison d’un taux de vacance très faible, rendant à nouveau les biens locatifs attractifs.
Sydney et Melbourne, les plus grands marchés australiens, ont récemment enregistré de modestes hausses de prix trimestrielles (~1–3 %), et les taux de réussite des ventes aux enchères se sont améliorés, indiquant un appétit accru des acheteurs. Perth et Brisbane sont également en hausse sur un an, grâce en partie à la vigueur des économies locales (l’exploitation minière dans le cas de Perth, et la migration interétatique qui alimente Brisbane).
Perspectives des analystes : La dernière prévision de KPMG suggère que les prix des maisons en Australie devraient augmenter d’environ 5,5 % en 2025 au niveau national abc.net.au, récupérant une grande partie du recul précédent d’ici 2026. « Les valeurs immobilières nationales affichent une croissance régulière, alimentée par une offre faible et des baisses de taux anticipées », note une mise à jour immobilière propertyupdate.com.au. Cependant, il existe des contraintes : l’accessibilité au logement reste limitée (le prix médian d’une maison à Sydney avoisine toujours 1,3 million A$). Le gouvernement australien met en place des incitations pour les primo-accédants et presse les États d’accélérer les autorisations de zonage pour construire plus de logements. L’ampleur de la reprise pourrait dépendre de ces réponses du côté de l’offre et du climat économique mondial, mais pour l’instant, la dynamique est positive.
Nouvelle-Zélande – à la recherche d’un plancher : Juste à côté, la Nouvelle-Zélande a connu l’un des reculs immobiliers les plus marqués parmi les économies avancées, et son marché est encore à la recherche d’un plancher. En juillet 2025, la valeur moyenne des logements en NZ est d’environ 13 % en dessous de leur pic de fin 2021 qv.co.nz qv.co.nz. Les grandes villes ont connu des baisses encore plus importantes depuis le sommet : les valeurs à Auckland sont d’environ 19,6 % sous leur pic qv.co.nz, et Wellington City affiche un impressionnant 27 % sous le pic qv.co.nz. La bonne nouvelle, c’est que le rythme de la baisse a fortement ralenti et semble toucher le fond :
- Au cours des 3 derniers mois (mai–juillet), les prix à l’échelle nationale sont restés presque stables (-0,5 % sur le trimestre) qv.co.nz. D’une année sur l’autre, les valeurs sont effectivement inchangées par rapport à juillet 2024 qv.co.nz, ce qui indique que la baisse s’est arrêtée.
- Certaines régions repartent déjà à la hausse : des villes secondaires comme Tauranga (+1,7 % T/T) et Queenstown (+2,4 % T/T) ont enregistré de solides gains trimestriels qv.co.nz, et même certaines parties d’Auckland (les quartiers centraux) ont vu les prix se stabiliser qv.co.nz. Cela suggère que dans les zones où la demande est forte (ou là où les prix ont chuté tôt et fortement), les acheteurs reviennent sur le marché.
- Les taux hypothécaires en Nouvelle-Zélande se sont stabilisés. La Banque de réserve de Nouvelle-Zélande a maintenu le taux directeur à 5,5 % jusqu’en août, et avec l’inflation retombée à ~4,9 %, beaucoup s’attendent à ce que la prochaine décision de la RBNZ soit une baisse en 2026. Les banques ont légèrement réduit les taux fixes ces dernières semaines en prévision, ce qui améliore le sentiment du marché.
Le sentiment du marché reste toutefois prudent. « Le marché global reste atone… la reprise est inégale et fragile, » déclare Andrea Rush de QV qv.co.nz. Elle note que les acheteurs sont sensibles aux prix et disposent d’un pouvoir de négociation étant donné le nombre important de biens à vendre dans certaines zones qv.co.nz. Les vendeurs ont dû revoir leurs attentes – un prix réaliste est crucial pour conclure une vente, comme en témoigne le fait que les biens restent plus longtemps sur le marché s’ils sont affichés aux prix de l’an dernier. Les primo-accédants et les propriétaires-occupants sont actuellement les plus actifs, en particulier sur le segment bas du marché, aidés par la stabilité des taux d’intérêt et une légère amélioration de l’accès au crédit qv.co.nz qv.co.nz. On observe également une hausse du nombre d’investisseurs à la recherche de bonnes affaires, mais beaucoup restent en retrait en raison du durcissement de la réglementation pour les propriétaires et de la suppression de certaines déductions fiscales sur les intérêts.
Mise à jour des politiques : Le gouvernement néo-zélandais, confronté à des élections fin 2025, a évoqué des mesures potentielles pour stimuler le logement si nécessaire – telles que le rétablissement des déductions fiscales sur les biens immobiliers ou l’ajustement de l’immigration pour accroître la demande. L’opposition a fait campagne sur la réduction de la bureaucratie pour le développement afin d’augmenter l’offre. Selon le résultat des élections, la politique du logement en Nouvelle-Zélande pourrait évoluer et influencer la trajectoire du marché.
Océanie dans son ensemble : Les fortunes divergentes de l’Australie et de la Nouvelle-Zélande illustrent comment les taux d’intérêt et la politique ont façonné les résultats. Le cycle de resserrement moins sévère de l’Australie et la croissance démographique ininterrompue ont limité son ralentissement, tandis que les hausses de taux agressives de la Nouvelle-Zélande (et peut-être une surévaluation antérieure des prix) ont conduit à une correction plus marquée. Désormais, les deux marchés anticipent un assouplissement monétaire futur comme facteur de soutien.
Ailleurs en Océanie, notez que les nations insulaires du Pacifique connaissent des tendances immobilières uniques – par exemple, Fidji et Vanuatu proposent des projets résidentiels et de villégiature destinés aux acheteurs étrangers cherchant à s’installer ou à obtenir une seconde citoyenneté, et la résilience climatique devient un facteur (les propriétés côtières s’adaptant à la montée du niveau de la mer). Il s’agit de segments de niche mais en croissance dans la région.
En résumé : D’ici fin août 2025, le paysage immobilier mondial offre un contraste saisissant :
- Lourdeurs liées aux taux élevés en Amérique du Nord et en Europe, où les marchés sont atones et sélectifs, dans l’attente de signaux économiques plus clairs.
- Relances portées par les politiques dans certaines parties de l’Asie et du Moyen-Orient – qu’il s’agisse des mesures de relance en Chine ou de l’ouverture de l’Arabie saoudite – qui pourraient remodeler ces marchés.
- Résilience et reprise dans des régions comme le Golfe au Moyen-Orient et certains secteurs de l’Océanie, montrant que l’immobilier reste un jeu local même face à des vents contraires mondiaux.
Comme l’a justement dit un expert, 2025 est « une année d’ajustement » dans l’immobilier – où investisseurs et propriétaires recalibrent leurs attentes face à une nouvelle normalité de coûts d’emprunt plus élevés, tout en saisissant les opportunités propres à chaque marché. Les prochains mois (et décisions sur les taux) détermineront quelles régions mèneront la prochaine phase du cycle immobilier. Restez à l’écoute.
Sources : Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz et d’autres comme indiqué ci-dessus.
