- Pohjois-Amerikka: Yhdysvaltain asuntomarkkinat ovat pysähdyksissä korkeiden korkojen alla – hinnat nousseet vain noin 2 % vuodessa, mikä jää inflaation jälkeen investopedia.com. Analyytikot varoittavat, että todellinen asuntovarallisuus heikkenee, sillä ”amerikkalainen asuntovarallisuus… on laskenut inflaatiokorjattuna” investopedia.com. Suuret sijoittajat luottavat yhä kiinteistöihin: Carlyle keräsi ennätykselliset 9 miljardia dollaria rahastoon, joka kohdistuu asuin-, teollisuus- ja varastokiinteistöihin, mutta välttelee vaikeuksissa olevia toimistoja reuters.com reuters.com.
- Eurooppa: Liikekiinteistöt pysyvät “zombielandissa” vuosikymmenen alhaisimpien kauppamäärien keskellä reuters.com reuters.com. Sijoittajien pako ja myyjien haluttomuus laskea hintoja ovat pysäyttäneet elpymisen. ”Meillä on ‘zombieland’… ei elpymistä, jumissa olevia omaisuuseriä, ei likviditeettiä”, sanoo PGIM:n Euroopan kiinteistöjohtaja reuters.com. Kovimmin kärsivät toimistot ja ostoskeskukset, vaikka vuokra-asunnot ja logistiikka kiinnostavat yhä.
- Aasia: Kiinan kiinteistöalan taantuma syvenee – rakennuttajat varoittavat romahtavista myynneistä ja kasvavista tappioista reuters.com reuters.com. Country Garden, joka oli aiemmin Kiinan suurin rakennuttaja, toimitti puolet vähemmän asuntoja kuin viime vuonna ja odottaa 18–21 miljardin ¥ tappiota vuoden ensimmäisellä puoliskolla reuters.com reuters.com. Laajempi talous kärsii: asuntolainojen kysyntä on 20 vuoden pohjalla, kun kotitaloudet välttelevät uusia lainoja reuters.com. Muualla Aasiassa Japanin kiinteistöt houkuttelevat kansainvälisiä sijoittajia – tarjouskilpailuja odotetaan Sapporo Holdingsin 400 miljardin ¥ (2,7 miljardin dollarin) kiinteistösalkusta reuters.com, kun ulkomaiset rahastot kuten Bain ja KKR etsivät löytöjä matalien korkojen markkinoilla reuters.com.
- Latinalainen Amerikka: Rankkojen koronnostojen jälkeen helpotusta on näkyvissä. Brasilian keskuspankki viestitti, että sen 15 %:n ohjauskorko – kahden vuosikymmenen korkein – on “rajoittavampi kuin tarpeen”, vihjaten aikaistettuihin laskuihin reuters.com reuters.com. Chile ja muut ovat jo alkaneet keventää rahapolitiikkaa, tavoitteenaan elvyttää kiinteistökysyntää. Samaan aikaan Meksikon teollinen kiinteistösektori kukoistaa lähituotannon ansiosta: tehdas- ja varastoinvestoinnit kasvavat, kun yritykset siirtävät toimintojaan lähemmäs Yhdysvaltoja (huolimatta huolista Yhdysvaltain kauppapolitiikan epävarmuudesta).
- Lähi-itä: Kahden nousukauden tarina – yritysvoitot ja rakentaminen. Dubain kiinteistöhuuma nosti Emaar Properties -yhtiön voitot +33 % vuoden ensimmäisellä puoliskolla, kun huippuluokan hankkeet ja sijoittajaystävälliset uudistukset houkuttelevat kansainvälisiä ostajia reuters.com reuters.com. Saudi-Arabia käynnisti merkittäviä asuntouudistuksia: elokuussa se otti käyttöön uuden “White Land” -veron, joka voi olla jopa 10 % vuodessa suurille rakentamattomille maa-alueille hillitäkseen keinottelua topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Nyt on paljon kalliimpaa pitää tyhjiä tontteja – muutos, joka “tekee omistajille huomattavasti kalliimmaksi pitää omaisuutta ilman tuottavaa käyttöä”, toteaa DLA Piperin Nils Vanhassel topluxuryproperty.com. Kuningaskunta hyväksyi myös lain, joka sallii ulkomaalaisten ostaa asuntoja Riadissa, Jeddassa ja muilla alueilla vuodesta 2026 alkaen – merkittävä poliittinen muutos investointien houkuttelemiseksi gfmag.com gfmag.com.
- Afrikka: Korkeat korot ovat rajoittaneet kiinteistöalan kasvua, mutta vauhti on kääntymässä. Etelä-Afrikka laski juuri ohjauskorkonsa 7,00 %:iin (prime-korko nyt 10,5 %) – alhaisin taso sitten vuoden 2022 privateproperty.co.za – tarjoten maltillista helpotusta lainanottajille. ”Kotitalouksien taloudellinen paine helpottaa hieman,” sanoo Yael Geffen Sotheby’s Realtyltä, vaikka hän varoittaa, että Etelä-Afrikka on ”taloudellisen katastrofin partaalla” ennätyksellisen työttömyyden ja perheiden käyttäessä 2/3 tuloistaan velkoihin privateproperty.co.za. Muualla panafrikkalainen sijoitustoiminta vilkastuu: Nigerian Dangote Group ilmoitti suunnitelmistaan laajentua Etiopian kiinteistömarkkinoille (yhdessä 2,5 miljardin dollarin teollisuushankkeen kanssa), mikä korostaa kasvavaa Afrikan sisäistä pääomavirtaa kiinteistöihin facebook.com.
- Oseania: Australian asuntomarkkinat ovat palanneet kasvuun – jokaisessa pääkaupungissa hinnat nousivat heinäkuun aikana, ja kansalliset asuntojen arvot nousivat noin 1,8 % kuukaudessa cotality.com. Tiukka tarjonta ja vahva maahanmuutto vauhdittavat maltillista elpymistä, ja analyytikot ennustavat jatkuvaa, hidasta nousua korkojen laskuodotusten myötä propertyupdate.com.au. Uusi-Seelanti puolestaan toipuu yhä laskusuhdanteesta: asuntojen keskimääräiset arvot ovat 13 % alle vuoden 2021 lopun huipun qv.co.nz qv.co.nz, ja Wellingtonin kaupungissa laskua huipusta on noin 27 % qv.co.nz. Vaikka lasku on tasaantumassa – arvot ovat valtakunnallisesti samalla tasolla kuin vuosi sitten qv.co.nz – Uuden-Seelannin markkina on yhä hauras. Välittäjät raportoivat “epätasaisesta ja hauraasta” elpymisestä, sillä monilla alueilla myyjien on “sopeuduttava markkinahintaan” saadakseen kaupat päätökseen qv.co.nz.
Pohjois-Amerikka: Korkeat korot iskevät asuntoihin
Asuntojen jäähtyminen: Yhdysvaltain asuntomarkkinat kamppailevat korkeiden korkojen vaikutuksen kanssa. Keskimääräinen 30 vuoden asuntolaina on edelleen noin 6,7 %, mikä on korkein yli kahteenkymmeneen vuoteen ja heikentää merkittävästi asumisen edullisuutta investopedia.com. Tuoreiden tietojen mukaan asuntojen hinnat nousevat vain noin 1,9 % vuodessa (kesäkuun tilanteen mukaan) – selvästi alle 2,7 %:n inflaatiotason investopedia.com. Käytännössä asuntojen reaalihinnat laskevat ensimmäistä kertaa vuosiin. ”Ensimmäistä kertaa vuosiin asuntojen hinnat eivät pysy laajemman inflaation tahdissa… amerikkalaisten asunto-omaisuus on itse asiassa laskenut inflaatiokorjattuna,” totesi Nicholas Godec S&P Dow Jones Indicesiltä investopedia.com. Tämä on jyrkkä käänne pandemian aikaisesta nousukaudesta, jolloin kaksinumeroiset vuosittaiset hintojen nousut olivat normaaleja.
Tarjonta ja kysyntä: Toisin kuin vuoden 2021 ostovillityksessä, tämän päivän markkinoilla on hyvin varastoa. Uudisrakentaminen on kasvattanut uusien myytävien asuntojen tarjonnan 9,2 kuukauteen – lähes ennätyskorkealle investopedia.com – kun rakentajat saavat projekteja valmiiksi, mutta ostajat vetäytyvät. Myös vanhojen asuntojen ilmoitukset ovat kasvussa (4,6 kuukauden tarjonta vs. 4,0 vuotta aiemmin) investopedia.com. Tämä kasvava tarjonta, erityisesti aiemmin kuumilla Sun Belt -markkinoilla, painaa hintoja alaspäin. Case-Shiller-indeksin tiedot vahvistavat hintojen laskun joissakin nousukaupungeissa: esimerkiksi Tampassa hinnat ovat laskeneet 2,4 % vuodessa, San Franciscossa 2,0 %, mikä heijastaa ylitarjontaa näillä alueilla investopedia.com. Sen sijaan Koillis- ja Keskilänsi-alueet pysyvät suhteellisen vahvoina – New Yorkin hinnat ovat +7 % vuodessa, Chicagon +6 %, tiukemman tarjonnan tukemina investopedia.com.
Näkymät ja politiikka: Yhdysvaltain keskuspankin nopeat koronnostot ovat johtaneet asuntolainatoiminnan romahtamiseen – hakemukset ovat hiljattain pudonneet 28 vuoden pohjalukemiin reuters.com – mutta asuntomarkkinat eivät ole romahtaneet kokonaan. Hintojen lasku koko maassa on ollut alle 3 % vuoden 2022 huipusta reuters.com, mikä on yllättänyt suurempaa korjausta ennustaneet. Analyytikot uskovat nyt pahimman olevan ohi: ”korjauksen pahin vaihe näyttää olevan takana, emmekä odota uusia pitkittyneitä laskuja”, sanoo Andrew Burrell, Capital Economicsin pääkiinteistötaloustieteilijä reuters.com. Yleinen näkemys on, että hintojen pysähtyminen jatkuu vuonna 2024, vaikka Fed alkaisi laskea korkoja, sillä mahdollinen kysynnän kasvu voi tasapainottua, jos lisää myyjiä tulee markkinoille reuters.com. Yksi pysyvä rasite on ensiasunnon ostajien heikko ostovoima – vaikka hinnat eivät nousisi, lähes 7 %:n asuntolainakorot pitävät kuukausierät korkeina. Noin puolet kiinteistöasiantuntijoista arvioi, että ensiasunnon ostajien ostovoima heikkenee tulevana vuonna, vaikka hinnat pysyisivät ennallaan reuters.com.
Kanada & rajat ylittävät virrat: Kanadassa on käynnissä vastaava jäähtyminen. Suurilla markkinoilla, kuten Torontossa ja Vancouverissa, myynti hidastuu ja hinnat laskevat maltillisesti, kun 5–6 %:n asuntolainakorot rasittavat ostajia. Siitä huolimatta Pohjois-Amerikka houkuttelee edelleen kansainvälistä kiinteistöpääomaa. Erityisesti latinalaisamerikkalaiset sijoittajat ovat yhä aktiivisempia Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoilla: lähes puolet Miamin uusista asuntokaupoista tänä vuonna on latinalaisamerikkalaisten ostamia, sillä he pitävät Yhdysvaltain kiinteistöjä turvasatamana kotimaidensa poliittisen ja taloudellisen epävarmuuden keskellä miamiherald.com. Tämä kansainvälinen kysyntä tuo vahvuutta markkinoille, vaikka kotimaiset ostajat vetäytyvät.
Suuret kaupat ja REIT-rahastot: Vaikeasta markkinatilanteesta huolimatta jotkin näkyvät kiinteistökaupat ja liikkeet nousivat otsikoihin:
- Carlylen 9 miljardin dollarin kiinteistörahasto: Pääomasijoitusjätti Carlyle Group sulki 9 miljardin dollarin Yhdysvaltain kiinteistörahaston – suurimman koskaan reuters.com – mikä viestii, että institutionaaliset sijoittajat näkevät yhä mahdollisuuksia tietyillä sektoreilla. ”Sijoittajat sitoutuivat mukaan ‘yhtenä vaikeimmista varainhankintaympäristöistä… viime aikoina’, sanoi Rob Stuckey, Carlylen Yhdysvaltain kiinteistöjohtaja reuters.com. Rahasto välttää tarkoituksella toimistoja, hotelleja ja ostoskeskuksia, ja keskittyy sen sijaan asuinkiinteistöihin, varastoihin ja itsepalveluvarastoihin, joissa ”perusteet paranevat” reuters.com. Stuckey huomautti, että ostajien puute tämän päivän markkinassa antaa hyvin rahoitetuille toimijoille etulyöntiaseman neuvotella kauppoja reuters.com.
- REIT-palautuminen?: Yhdysvaltain kiinteistösijoitusrahastot (REIT) kokivat vaihtelevan viikon. FTSE Nareit All-REIT -indeksi pysyi ennallaan 30.–31. elokuuta kesärallin viilennyttyä. Teollisuus/logistiikka-REITit jatkavat ylisuoriutumista verkkokauppakysynnän ansiosta, kun taas toimisto-REITit pysyvät syvällä karhumarkkinassa korkean vajaakäytön ja lähestyvien velkojen erääntymisten vuoksi. Yritysuutisissa Blackstone:n BREIT (ei-julkinen REIT) raportoi lunastuspyyntöjen kasvusta elokuussa, kun yksityissijoittajat hakevat likviditeettiä, mikä sai rahaston jälleen rajoittamaan nostoja – merkki jatkuvasta varovaisuudesta kaupallisen kiinteistösektorin sijoittajien keskuudessa reuters.com.
- Huomionarvoisia kauppoja: Suuria yritysfuusioita ei nähty 30.–31. elokuuta, mutta joitakin alueellisia kauppoja nousi esiin. New Yorkissa Brookfieldin kerrotaan käynnistäneen uudelleen neuvottelut One Manhattan West -toimistotornin osittaisesta myynnistä huomattavalla alennuksella, mikä testaa sijoittajien kiinnostusta huipputoimistoihin. Ja Piilaaksossa Google sai päätökseen 300 miljoonan dollarin sale-leaseback-kaupan toimistokampuksesta pääomasijoittajalle – osa yhtiön käynnissä olevaa kiinteistökannan supistamista hybridityötrendien keskellä (lähteiden mukaan Google myy tänä vuonna noin 1,5 miljardin dollarin edestä toimistokiinteistöjä kulujen leikkaamiseksi).
Asiantuntijan näkemys: Taloustieteilijät ovat eri mieltä Pohjois-Amerikan kehityssuunnasta. Optimistit viittaavat Yhdysvaltojen vahvaan työllisyyskasvuun ja patoutuneeseen millenniaalikysyntään, joka voisi elvyttää asuntomarkkinoita, jos asuntolainojen korot edes hieman laskevat. Pessimistit puolestaan katsovat, että “korkeammat korot pidempään” pitävät asunnot monille saavuttamattomissa ja painavat hintoja loivasti alaspäin reaalisesti. Bank of American tuoreimman kyselyn mukaan yhdysvaltalaiset kuluttajat ovat asuntomarkkinoiden suhteen pessimistisimpiä sitten vuoden 2023, ja enemmistö odottaa hintojen joko pysyvän paikallaan tai laskevan, kun lainakustannukset ja taloudellinen epävarmuus karkottavat ostajia reuters.com. Markkinoiden kohtalo saattaa riippua Yhdysvaltain keskuspankin seuraavista liikkeistä – nopeampi siirtyminen koronlaskuihin vuonna 2024 voisi käynnistää lievän elpymisen, kun taas yli 7 %:n asuntolainakorot ensi vuoteen asti uhkaavat painaa hintoja ja rakennusaktiviteettia entisestään.
Eurooppa: jumissa ‘Zombielandissa’, mutta toivon pilkahduksia
Liikekiinteistöjen taantuma: Euroopan kiinteistömarkkinat, erityisesti liikekiinteistöt, rämpivät pitkässä laskusuhdanteessa. Transaktiovolyymit ovat romahtaneet lähes vuosikymmenen pohjille, kun korkeat rahoituskustannukset ja taloudellinen epävarmuus pitävät sijoittajat sivussa. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä liikekiinteistöjen myynti Euroopassa oli vain 47,8 miljardia euroa – alle puolet alkuvuoden 2022 tasosta reuters.com. Rajat ylittävä sijoitustoiminta on kuivunut: toisella neljänneksellä EMEA-alueen kiinteistösijoitukset laskivat 20 % vuoden takaisesta, mikä oli huonoin huhti–kesäkuun jakso kymmeneen vuoteen Knight Frankin tietojen mukaan reuters.com. Ostajat vaativat suuria alennuksia, mutta monet myyjät (usein hyvin pääomitetut tai “jatka ja teeskennele” -tilanteessa rahoittajien kanssa) eivät suostu tinkimään hinnoista, mikä johtaa pattitilanteeseen.
‘Zombieland’-markkinat: Tunnelma on selvästi erilainen kuin vuoden 2025 alussa, jolloin jotkut ennustivat optimistisesti pandemiaa seuraavaa elpymistä. Sen sijaan “Meillä on ‘zombieland’… ei elpymistä, jumittuneita omaisuuseriä, likviditeetti ei palaudu,” valittelee Sebastiano Ferrante, PGIM:n Euroopan kiinteistöjohtaja reuters.com. Hän huomauttaa, että jopa opportunistiset sijoittajat ovat varovaisia epäselvän näkymän vuoksi. Ongelmat alkavat nousta pintaan: jotkut pankit ja rahastot alkavat myydä tai järjestellä uudelleen ongelmaomaisuutta sen sijaan, että jatkaisivat lainojen myöntämistä loputtomiin reuters.com. Esimerkiksi Kanadan Brookfield pyrki järjestelemään uudelleen joukkovelkakirjalainaa Lontoon CityPoint-tornistaan peruttuaan myynnin, kun tarjoukset jäivät selvästi alle tasearvon reuters.com. Saksassa Frankfurtin ikoninen Trianon-pilvenpiirtäjä – jonka omistaja ajautui maksukyvyttömäksi – on laitettu hallintoedustajan toimesta myyntiin, mikä on harvinainen hintatason testaus tuossa hauraassa markkinassa reuters.com.
Toimialojen eriytyminen: Kipu ei jakaudu tasaisesti:
- Toimisto- ja vähittäiskauppa: Epäsuosiossa olevat segmentit, kuten toissijaiset toimistot ja vanhat ostoskeskukset, ovat käytännössä epälikvidejä – harva ostaja koskee niihin edes suurilla alennuksilla reuters.com. Toimistojen vajaakäyttöasteet ovat ennätyskorkealla tai lähellä sitä finanssikeskuksissa kuten Frankfurtissa, Lontoossa ja Amsterdamissa, kun hybridityö vakiintuu. Vähittäiskaupan kiinteistöt kohtaavat vastatuulta verkkokaupasta ja heikosta kulutuskysynnästä; monet toissijaiset ostoskeskukset ovat “jumittuneita omaisuuseriä”, jotka etsivät uutta käyttötarkoitusta.
- Asunnot & logistiikka: Valopilkkuja löytyy edelleen moniperheasuntojen puolelta, jossa Euroopan asuntopula pitää sijoittajien kiinnostuksen korkealla (mikä näkyy viimeaikaisissa vuokra-asuntoportfoliokaupoissa Saksassa ja Alankomaissa). Modernit logistiikkavarastot löytävät yhä ostajia verkkokauppabuumin ansiosta, vaikka sekin sektori on jäähtynyt vuoden 2021 huipuista. Kuten Ferrante toteaa, “logistiikka ja hotellit [tarjoavat] oston paikkoja” vaikka muut kategoriat kamppailevat reuters.com. Jotkut pääomasijoitusyhtiöt keräävätkin hiljaisesti varasto-omaisuutta odottaen kysynnän elpymistä.
- Hotellit: Majoitusala on elpymässä matkailun palautumisen myötä. Suosituimmissa kohteissa (Pariisi, Rooma, Dubai) hotellien käyttöasteet ja huonehinnat ovat nousussa, mikä lisää kiinnostusta korkeatasoisten hotellien hankintoihin. Korkeammat tuottovaatimukset kuitenkin pitävät ostajat varovaisina, ja osa suunnitelluista hotellimyynneistä on laitettu jäihin.
Sijoittajaluottamus & rahoitus: Sijoittajaluottamus Euroopassa on heikointa yli vuoteen reuters.com, mikä heijastaa Yhdysvaltojen tilannetta, jossa luottamus myös heikkeni vuonna 2025. INREV:n (Euroopan listaamattomien kiinteistösijoitusrahastojen yhdistys) mukaan sijoittajaluottamusindeksi oli vuoden 2025 puolivälissä monen vuoden pohjalukemissa reuters.com. Suurimpana syynä ovat rahoituskustannukset: EKP:n korkojen ollessa monen vuoden huipulla, kiinteistösijoitusten tuotot eivät ole vielä sopeutuneet riittävästi houkutellakseen ostajia. Monet kaupat eivät yksinkertaisesti kannata, kun velkarahoituksen kustannus voi ylittää 5 %, mutta ensiluokkaisten toimistojen tuotot ovat edelleen vain noin 4 % esimerkiksi Pariisissa tai Münchenissä. Kunnes tämä tuottoero ratkeaa (joko korkojen laskun tai omaisuushintojen alenemisen kautta), kauppavolyymit voivat pysyä vaisuina.
Politiikka ja sääntely: Euroopan hallitukset tasapainoilevat asuntopolitiikan ja rahoitusvakauden välillä:
- Vuokrasääntely & asuntopolitiikka: Useat maat pohtivat, miten hillitä vuokria ja lisätä asuntotarjontaa. Berliinissä astui kesällä voimaan uusi sääntö, joka rajoittaa vuokrankorotuksia helpottaakseen vuokralaisten asemaa (kriitikoiden mukaan tämä kuitenkin vähentää investointeja uuteen asuntotuotantoon). Britanniassa keskustellaan vuokrasääntelyn ja kaavoituksen uudistuksista, kun asumisen kohtuuhintaisuus nousee poliittiseksi kiistakysymykseksi ennen vuoden 2026 vaaleja. Samaan aikaan koko EU kohtaa Barcelonan pormestarin sanoin “asuntokriisin [joka] on nyt yhtä suuri uhka EU:lle kuin Venäjä”, mikä korostaa ratkaisujen kiireellisyyttä theguardian.com.
- Vihreän rakentamisen vauhdittaminen: Kestävyyssääntely vaikuttaa myös kiinteistöalaan. EU:n ehdottama Energiatehokkuusdirektiivi voi pakottaa kalliisiin peruskorjauksiin tehottomissa vanhoissa rakennuksissa vuoteen 2030 mennessä, mikä lisää painetta vanhojen toimistojen ja asuntojen omistajille. Tämän odotetaan nopeuttavan epäekotehokkaiden rakennusten vanhentumista (ns. “stranded assets” -ilmiö) ja ohjaavan sijoituksia peruskorjauksiin ja vihreisiin hankkeisiin.
Elpymisen merkkejä: Synkkyydestä huolimatta joitakin opportunistisia liikkeitä ja myönteisiä merkkejä on nähtävissä:
- Distressed deals: Muutamat rohkeat sijoittajat etsivät pohjakosketuksia. Lontoossa yksityiset pääomasijoittajat tekivät tarjouksia useista vaikeuksissa olevista toimistokiinteistöistä 30–40 %:n alennuksella pandemiaa edeltäviin arvostuksiin verrattuna. Ruotsissa, jossa kiinteistömarkkinoiden lasku oli yksi jyrkimmistä, kotimaiset instituutiot ovat hiljaisesti alkaneet kerätä korkealaatuisia liikekiinteistöjä ylivelkaantuneilta vuokranantajilta pilkkahintaan. Nämä varhaiset liikkeet voivat luoda pohjan laajemmalle elpymiselle, jos rahoitusolosuhteet paranevat.
- Markkinasopeutukset: Joillakin markkina-alueilla elpyminen on käynnissä. Cecile Retaureau Phoenix Groupista toteaa, ”joillakin markkina-alueilla elpyminen on jo pitkällä… mutta on myös epäsuosittuja kohteita, joissa likviditeetti on lähes olematonta ja lisää vaikeuksia on luvassa.” reuters.com Tämä viittaa siihen, että hyvin sijaitsevat, tulevaisuuden kestävät kohteet (esim. huippuluokan toimistot, joilla on korkeat ESG-arvosanat, uudet logistiikkakeskukset, kohtuuhintaiset asuntoprojektit) ovat löytämässä pohjatason, vaikka vanhemmat ja velkaantuneet kohteet kamppailevat.
- Korkonäkymät: Korkojen kehitys on ratkaisevaa. Kun euroalueen inflaatio on vihdoin laskusuunnassa (viimeksi hieman yli 3 %), monet odottavat Euroopan keskuspankin aloittavan koronlaskut vuonna 2026, ellei aiemmin. Selkeä viesti korkojen laskusta voisi olla käännekohta, joka laskee tuottovaatimuksia ja tuo ostajat takaisin markkinoille. Siihen asti Euroopan kiinteistömarkkinat voivat pysyä kahtiajakautuneina – parhaiden kohteiden varovainen elpyminen ja muiden jatkuva taantuma.
Aasia: Kiinan kriisi, Japanin mahdollisuus
Kiina – Kriisi ja elvytys: Kiinan aiemmin mahtava kiinteistösektori kamppailee edelleen ennennäkemättömän laskusuhdanteen kanssa. Kiinteistökehittäjät ovat vaikeuksissa, uusien asuntojen myynti romahtaa ja asunnonostajien luottamus on murskana. Country Garden, joka aiempina vuosina myi enemmän asuntoja kuin mikään muu kehittäjä maailmassa, varoitti 22. elokuuta valtavasta ensimmäisen vuosipuoliskon tappiosta, kun sen asuntoprojektien toimitukset putosivat 50 % viime vuodesta reuters.com reuters.com. Yhtiö jätti ulkomaiset joukkovelkakirjat maksamatta vuoden 2023 lopulla, ja sen vaikeudet ovat esimerkki ”koko sektorin kriisistä”, joka on jo kaatanut jättiläisiä kuten Evergrande reuters.com. Kun kehittäjät pysäyttävät projekteja ja yrittävät järjestellä velkojaan uudelleen, asunnonostajat pidättäytyvät – ennakkomyynnit ovat tyrehtyneet ja jotkut ostajat kieltäytyvät maksamasta lainoja keskeneräisistä asunnoista protestina.
Peking vastaa tukitoimien vyöryllä yrittäen pysäyttää laskun:
- Elokuun lopulla Kiinan viranomaiset laskivat asuntolainojen käsirahan vaatimuksia suurissa kaupungeissa. Ensiasunnon ostajille suurissa kaupungeissa, kuten Pekingissä ja Shanghaissa, minimikäsiraha laskettiin tiettävästi 30 prosentista 20 prosenttiin, ja toisen asunnon ostajille 60–70 prosentista noin 30–40 prosenttiin. Tavoitteena on lisätä kysyntää alentamalla alkuinvestoinnin kustannuksia.
- Kiinan keskuspankki laski keskeisiä korkoja (1 vuoden lainaprimekorkoa alennettiin jo aiemmin elokuussa) ja ohjeisti pankkeja alentamaan olemassa olevien asuntolainojen korkoja kelvollisille lainanottajille. Monet kiinalaiset asunnonomistajat, jotka ottivat lainaa yli 5 %:n koroilla nousukauden aikana, saattavat nähdä lainakorkojensa laskevan, mikä lisää käytettävissä olevaa tuloa ja parantaa asumisen saavutettavuutta.
- Kaupungit purkavat aiempia markkinoita viilentäviä toimia: useat kunnat ovat höllentäneet asunnonostorajoituksia (esimerkiksi sallimalla ulkopaikkakuntalaisten ostaa asuntoja tai poistamalla rajoituksia useiden asuntojen ostamiselta). Suurkaupunki Guangzhou poisti tiettävästi 1. syyskuuta kaikki asunnonostorajoitukset. Muut kaupungit tarjoavat tukia ja verohelpotuksia asunnonostajille.
Näistä toimista huolimatta tilastot ovat synkkiä. Uusien asuntojen hinnat ovat laskeneet yli vuoden ajan; heinäkuussa hinnat olivat 2,8 % alempana kuin vuotta aiemmin, vaikka lasku hidastui kesäkuun 3,2 %:n pudotuksesta tradingeconomics.com. Kiinteistösijoitukset supistuvat kaksinumeroisin luvuin. Ehkä huolestuttavinta on, että kotitaloudet eivät halua ottaa lainaa – heinäkuussa nähtiin ensimmäinen nettomääräinen vähennys pankkien asuntolainakannassa 20 vuoteen reuters.com, mikä korostaa luottamuspulaa. Kuten Pinpoint Asset Managementin pääekonomisti Zhiwei Zhang totesi, ”Kiinan talouskasvu on hidastunut kolmannella neljänneksellä jatkuvasti heikon kotimaisen kysynnän ja viilenevien asuntomarkkinoiden vuoksi.” reuters.com Jos kiinteistöalan taantumaa ei saada pysäytettyä, se uhkaa Pekingin BKT:n kasvutavoitetta (~5 % vuodelle 2025) heikentämällä kulutusta (koska asumisvarallisuus on merkittävä kiinalaisen kulutuksen ajuri) reuters.com reuters.com.
Laajempi Aasian ja Tyynenmeren alue: Kiinan ulkopuolella muiden Aasian kiinteistömarkkinoiden näkymät ovat vaihtelevat:
- Japani – Kuuma kiinteistömarkkina: Japani on nousemassa yllättäväksi sijoituskuumekohteeksi. Ultramatalien korkojen (Japanin keskuspankki pitää edelleen negatiivisia/0 %:n ohjauskorkoja) ja vihdoin deflaatiosta irtautuvan talouden ansiosta kansainväliset sijoittajat suuntaavat joukolla Japanin kiinteistömarkkinoille. Yksi otsikkotason esimerkki: Sapporo Holdings myy kiinteistöliiketoimintansa (mukaan lukien arvostettu panimo-, toimisto- ja hotellisalkku), ja ainakin kolme suurta ulkomaalaisvetoista ryhmää valmistelee noin 400 miljardin jenin (2,7 miljardin dollarin) tarjouksia reuters.com. Yhdysvaltalaiset pääomasijoitusyhtiöt Bain Capital ja KKR johtavat konsortioita, jotka havittelevat näitä omaisuuseriä reuters.com. Kiinteistöt ovat nousseet “suosituksi sijoituskohteeksi Japanissa, kun maa nousee deflaatiosta ja korot ovat matalat” reuters.com. Tämän kaupan lisäksi Japanin kiinteistösijoitukset vuonna 2025 ovat vahvassa vedossa – J-REITit (japanilaiset kiinteistösijoitusrahastot) käyvät kauppaa nousujohteisesti, ja vuokra-asunnot, logistiikka sekä jopa esikaupunkien kauppakeskukset ovat kasvattaneet kysyntäänsä. Ainoa varoitus: jos BOJ kiristäisi rahapolitiikkaa tai jeni heilahtelisi rajusti, se voisi hillitä ulkomaista intoa. Mutta toistaiseksi Japanin vakaat tuottotasot ja edullinen rahoitus tekevät siitä harvinaisen herkkupaikan maailmanlaajuisesti.
- Intia – Uudistukset ja kasvu: Intian kiinteistömarkkinat hyötyvät vahvasta taloudesta (Q2 BKT +7,8 % hindustantimes.com) ja hallituksen uudistuksista. Elokuun 30. päivänä Intian asunto- ja kaupunkiasioiden ministeri Hardeep Singh Puri arvosteli jyrkästi keskeytyneiden asuntoprojektien hidasta ratkaisua maan konkurssijärjestelmässä (NCLT) ja vaati kiireellisiä uudistuksia hindustantimes.com hindustantimes.com. Puhuessaan kiinteistöalan konferenssissa hän totesi, että jos viivästynyt projekti joutuu NCLT:n käsiteltäväksi, “on varmaa, ettei sitä koskaan saada valmiiksi” hindustantimes.com – suora arvio siitä, kuinka kehittäjien maksukyvyttömyystilanteita tulisi uudistaa. Puri kehotti kehittäjiä rajoittamaan käteistransaktioita (“iso ongelma”, joka edistää harmaata taloutta kiinteistöalalla) ja yhdenmukaistamaan ilmoitetut kiinteistöarvot (circle rates) markkinarealiteetin kanssa läpinäkyvyyden parantamiseksi hindustantimes.com hindustantimes.com. Hän korosti, että kiinteistöala muodostaa 8–10 % Intian BKT:sta ja asetti kunnianhimoisen tavoitteen nostaa osuus 18 %:iin vuoteen 2047 mennessä hindustantimes.com, mikä alleviivaa alan merkitystä. Samaan aikaan Intian asuntomyynti pysyy vahvana vuonna 2025, ja suurissa kaupungeissa on vahvaa loppukäyttäjäkysyntää; kuitenkin nousevat rakennuskustannukset ja korkeat korot (asuntolainat ~9 %) kiristävät kehittäjien katteita. Keskuspankki ei ole vielä laskenut korkoja vuonna 2025, mutta matala inflaatio voi mahdollistaa kevennyksen pian, mikä tukisi kiinteistömarkkinoita entisestään.
- Kaakkois-Aasia: Suurissa ASEAN-pääkaupungeissa, kuten Singaporessa, Bangkokissa ja Jakartassa, kiinteistömarkkinat olivat melko hiljaiset tämän viikonlopun aikana. Singapore kokee edelleen asuntomarkkinoidensa jäähtymistä sen jälkeen, kun hallitus nosti merkittävästi leimaveroja ulkomaalaisille aiemmin vuonna 2025; hinnat ovat suunnilleen ennallaan neljänneksittäin ja myyntivolyymit vaimeita. Indonesia herättää alueellisten sijoittajien kiinnostusta – raportin mukaan kymmeniä kiinteistö- ja sijoitusrahastoja käytettiin rikollisjärjestö (PCC):n toimesta rahanpesuun Brasiliassa, mikä korostaa parempien valvontamekanismien tarvetta kehittyvillä markkinoilla boz.substack.com. Valoisampana uutisena Vietnam ilmoitti suunnitelmista helpottaa luotonantoa kiinteistökehittäjille ja pidentää pankkilainoja, sillä sen kiinteistösektori (erityisesti asuinkerrostalot) kamppailee maksuvalmiuskriisin kanssa.
Asiantuntijalausunnot: Taloustieteilijät varoittavat, että Aasian näkymät riippuvat vahvasti Kiinan kehityksestä. Jos Kiinan kiinteistökriisi pahenee, se voi hidastaa alueen kasvua vähentämällä naapurimaiden raaka-aineiden, koneiden ja kulutustavaroiden kysyntää. Jo nyt Kiinan teollisuuden ostopäällikköindeksi supistuu (49,4 elokuussa) reuters.com ja taloustieteilijät ovat huolissaan siitä, että “pitkittynyt kiinteistöalan taantuma rajoittaa edelleen kulutusta” reuters.com. Toisaalta James MacGregor APAC Realtyltä huomauttaa, että Kaakkois-Aasian ja Intian kiinteistömarkkinat voivat hyötyä, jos sijoittajat siirtävät varoja pois Kiinasta: “Globaalit rahastot, jotka vetäytyivät Kiinasta, allokoivat nyt pääomaa markkinoille kuten Intia, Vietnam ja Indonesia, joissa väestörakenne ja kaupungistuminen ovat edelleen vahvoja.”
Yhteenvetona Aasian kiinteistökuva on kahtiajakautunut: Kiina tekee kaikkensa vakauttaakseen asuntomarkkinansa luottamuskriisin keskellä, Japani houkuttelee tuottoja etsiviä ulkomaisia sijoittajia, ja kehittyvä Aasia kasvaa tasaisesti, mutta seuraa tarkasti globaaleja vastatuulia. Tulevat kuukaudet näyttävät, riittävätkö Kiinan toimet lopulta vakauttamaan sen kiinteistömarkkinat – ratkaiseva tekijä paitsi Aasialle myös kiinteistösentimentille maailmanlaajuisesti.
Lähi-itä: Kuumat markkinat & mullistavat uudistukset
Persianlahden nousukaupungit: Lähi-idän tunnetuimmat kiinteistömarkkinat käyvät kuumina, vauhdittajinaan korkeat öljytulot, kasvua tukevat politiikat ja kansainvälisten sijoittajien virta. Missään tämä ei näy selvemmin kuin Dubaissa, jossa pandemian jälkeinen kiinteistöbuumi jatkuu keskeytyksettä. Dubain suurin rakennuttaja, Emaar Properties, raportoi 33 %:n nousun vuoden 2025 ensimmäisen puoliskon nettotuloksessa reuters.com kiitos vahvojen luksusasuntojen myyntien. Emaarin kiinteistömyynti kasvoi 46 % edellisvuodesta 46 miljardiin AED:hen vuoden ensimmäisellä puoliskolla reuters.com – huikea luku – kun ulkomaiset ostajat (Euroopasta, Aasiasta ja Venäjältä) ovat hamstranneet luksushuviloita ja -asuntoja. ”Dubain kiinteistömarkkina on tällä hetkellä tulikuuma,” Reuters totesi, ja sääntelymuutokset sekä huippuluokan hankkeet houkuttelevat globaalia pääomaa reuters.com. Hallituksen toimet – kuten pitkäaikaisten “kultaisten” viisumien tarjoaminen suurille kiinteistösijoituksille ja luksuskehitysten sääntelyn höllentäminen – ovat vakiinnuttaneet Dubain kiinteistösijoittajien turvasatamaksi. Asuntojen hinnat Dubaissa ovat nousseet noin 20 % vuodessa, ja jopa pitkään alamaissa ollut kerrostaloasuntosegmentti on elpynyt vahvasti. Kiihko on ulottunut myös super-priimaluokan kohteisiin (kuten Palmusaarten kartanot), joiden hinnat ovat rikkoneet ennätyksiä. Markkinaseuraajat varoittavat asukkaiden ostovoiman heikkenemisestä ja mahdollisesta ylikuumenemisesta, mutta toistaiseksi kysyntä ei osoita hidastumisen merkkejä.
Saudi-Arabia – rohkeat uudistukset: Jos Dubain tarina on markkinalähtöistä kasvua, Saudi-Arabian tarina on ylhäältä johdettua muutosta. Kuningaskunta toteuttaa laajoja uudistuksia modernisoidakseen ja laajentaakseen kiinteistösektoriaan kruununprinssi Mohammed bin Salmanin Vision 2030 -aloitteen osana. Kaksi erityisen historiallista muutosta julkistettiin vuonna 2025:
- Ulkomaalaisomistuslaki: Heinäkuussa Saudi-Arabia hyväksyi uuden “Ulkomaalaisten kiinteistönomistus ja -sijoittaminen” -lain, joka tulee voimaan 1. tammikuuta 2026 gfmag.com. Tämä sallii ulkomaalaisten yksityishenkilöiden ja yritysten ostaa ja omistaa kiinteistöjä suurten kaupunkien (Riyadh, Jeddah, Dammam jne.) määrätyillä alueilla gfmag.com. Se kumoaa vuosikymmenten tiukat rajoitukset, jotka pitkälti estivät GCC:n ulkopuolisia ulkomaalaisia omistamasta kiinteistöjä Saudi-Arabiassa. Tavoitteena on houkutella kansainvälisiä sijoittajia ja osaamista Saudi-Arabian megahankkeisiin – esimerkiksi 500 miljardin dollarin NEOM-kaupunkiin (ja sen avantgarde-tyyliseen “The Lineen”), historialliseen Diriyahin uudistukseen Riyadhissa, Punaisenmeren lomakohteisiin ja muihin gfmag.com. Tarkkailijat vertaavat tätä siirtoa Dubain vuoden 2002 freehold-kiinteistösäädöksiin, jotka laukaisivat ulkomaisten sijoitusten vyöryn gfmag.com. “Tämä tarjoaa uuden kanavan päästä kasvavaan talouteen… kuitenkin markkina on vielä alkuvaiheessa ja sääntelykehys kehittyy,” huomauttaa Osama Al Saifi, Traze-yrityksestä, varoittaen että toteutus on avainasemassa gfmag.com. Hallitus laatii täytäntöönpanosäädöksiä (odotetaan 180 päivän sisällä lain hyväksymisestä) varmistaakseen “sijoittajaystävällisen” käyttöönoton gfmag.com. Markkinoiden avaaminen on valtava muutos – vuoteen 2026 mennessä kansainväliset kiinteistöyhtiöt ja rahastot voivat suoraan omistaa kiinteistöjä Saudi-Arabiassa, mikä olisi ollut muutama vuosi sitten mahdotonta kuvitella.
- Valkoisen maan veron laajennus: Alkaen elokuusta 2025, Saudi-viranomaiset uudistivat Valkoisen maan veron ohjelman – vero rakentamattomasta kaupunkimaasta – kannustaakseen kehitystä aggressiivisesti. Uusien sääntöjen mukaan suurten tyhjien tonttien omistajat (≥5 000 m² kaupungeissa) kohtaavat vuosittaisen veron, joka on jopa 10 % maan arvosta topluxuryproperty.com (aiemmin vain 2,5 %). Lisäksi uusi 5–10 %:n vuotuinen maksu koskee pitkään tyhjillään olleita asuinrakennuksia topluxuryproperty.com. Tämä on rohkea yritys lopettaa maan hamstraus ja keinottelu, jotka ovat johtaneet pilviin nousseisiin maan hintoihin. Esimerkiksi Riadin kaltaisissa kaupungeissa muutamat varakkaat toimijat ovat perinteisesti pitäneet laajoja maa-alueita käyttämättöminä; hallitus tunnisti yli 5 500 tyhjää tonttia (411 miljoonaa m²) suurissa kaupungeissa, jotka kuuluvat uuden veron piiriin topluxuryproperty.com. Uudistettu vero on jo saanut aikaan toimenpiteitä: ”Se tekee hyvän maan tyhjänä pitämisestä paljon kalliimpaa. [Omistajat] joko rakentavat… tai myyvät jollekin, joka rakentaa,” selittää Savills Middle Eastin analyytikko topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Ensimmäiset merkit osoittavat, että monet veron piiriin kuuluvat maanomistajat kiirehtivät yhteishankkeisiin tai tonttimyynteihin välttääkseen maksun topluxuryproperty.com. Valkoisen maan uudistusten odotetaan vapauttavan uuden asuntorakentamisen aallon tulevina vuosina, mikä auttaa Saudi-Arabian asuntopulaan ja, kuten Knight Frankin Faisal Durrani sanoo, johtaa ”koteihin, jotka ovat useimpien saudiarabialaisten ulottuvilla” topluxuryproperty.com (erittäin tarpeellista, sillä kaksi kolmasosaa saudeista voi käyttää asunnon hankintaan alle 1,5 miljoonaa SARia).
Muut GCC-markkinat: Muualla Persianlahdella Qatar ja Abu Dhabi ovat myös edelleen vahvoja. Abu Dhabissa nähtiin tänä kesänä ennätykselliset huvilamyyntiluvut, ja valtion rakennuttajat käynnistävät uusia ranta-aluehankkeita kysynnän tyydyttämiseksi. Qatarissa oli MM-kisojen jälkeen lievä hidastuminen, mutta nyt markkinoidaan uusia vapaasti omistettavia alueita ulkomaalaisille, hyödyntäen maan korkeita tuloja ja erinomaista infrastruktuuria. Bahrain ja Oman ovat hiljaisempia mutta vakaita, ja ne houkuttelevat ostajia Aasiasta ja Afrikasta kilpailukykyisillä oleskelulupa-sijoitusohjelmilla.
Pohjois-Afrikka & Levantti: Egyptin kiinteistömarkkinat kohtaavat vastatuulta epävakaan valuutan vuoksi – Egyptin punnan jyrkkä heikkeneminen (ja 30 %:n inflaatio) ovat tehneet rakennusmateriaaleista kalliita, ja kehittäjät kamppailevat kassavirran kanssa. Silti kovien omaisuuserien kysyntä säilyy, kun egyptiläiset sijoittavat kiinteistöihin inflaatiosuojana. Kairossa uusien asuntojen hinnat huippualueilla ovat nousseet paikallisessa valuutassa, mutta ovat itse asiassa halvempia Yhdysvaltain dollareissa kuin vuosi sitten valuutan heikkenemisen vuoksi. Egyptin hallitus jatkaa Uuden hallinnollisen pääkaupungin projektia, markkinoiden sitä kiinteistösijoitusmahdollisuutena. Samaan aikaan Israelissa poliittinen epävarmuus ja korkeat korot ovat viilentäneet aiemmin kuumaa asuntomarkkinaa – asuntojen hinnat ovat hieman laskeneet vuonna 2025 noustuaan noin 70 % edellisellä vuosikymmenellä. Tel Avivin liikekiinteistömarkkinat ovat myös tauolla teknologia-alan irtisanomisten ja korkopiikkien keskellä.
Sijoittajien & asiantuntijoiden näkemys: Lähi-idän kiinteistömarkkinat ovat nyt kaksivauhtinen kenttä: toisaalta Persianlahden kansainväliset keskukset, toisaalta muu alue. Institutionaaliset sijoittajat ovat pääosin kiinnostuneita GCC-markkinoista (Saudi-Arabia, Yhdistyneet arabiemiirikunnat, Qatar), joissa talouskasvu on vahvaa ja hallitukset ovat kehityksen kumppaneita. Kuten Global SWF raportoi, Persianlahden valtiolliset varallisuusrahastot sijoittavat itsekin kotimaisiin hankkeisiin – esimerkiksi Yhdistyneiden arabiemiirikuntien ADIA ja Mubadala lisäävät allokaatioita paikallisiin kiinteistöihin – mikä heijastaa luottamusta kotimarkkinoihin. Erityisesti Saudi-Arabian uudistuksia pidetään “pelinmuuttajina” likvidimpien ja läpinäkyvämpien markkinoiden luomiseksi. Asiantuntijat kuitenkin varoittavat, että menestys riippuu toteutuksen yksityiskohdista ja sijoittajansuojasta. “Jos Saudi-Arabia tarjoaa selkeän oikeudellisen kehyksen ja voittojen kotiutuksen, voimme nähdä ulkomaisen pääoman tulvan, kuten Dubaissa nähtiin,” toteaa eräs kiinteistötaloustieteilijä gfmag.com.
Yhteenvetona Lähi-idän kiinteistötarina 30.–31.8.2025 on nousuja ja rohkeita siirtoja: nousumarkkinat Persianlahdella ja rohkeat hallitusten toimet näiden markkinoiden avaamiseksi ja laajentamiseksi entisestään. Tämä on jyrkässä ristiriidassa muualla maailmassa vallitsevan varovaisuuden kanssa – korostaen alueen kasvavaa merkitystä globaalissa kiinteistösektorissa.
Afrikka: Korkeiden korkojen ja uusien sijoitusten keskellä
Taloudellinen tausta: Afrikan kiinteistömarkkinat kamppailevat haastavassa makrotaloudellisessa ympäristössä. Monet maat ovat viime vuosina taistelleet korkean inflaation ja korkojen kanssa, mikä on nostanut rahoituskustannuksia ja hillinnyt kiinteistötoimintaa. Mutta kun inflaatio tasaantuu joissakin talouksissa, keskuspankit muuttavat varovasti suuntaa – tarjoten pientä helpotusta kiinteistöalalle.
Etelä-Afrikka – koronlaskun helpotus: Etelä-Afrikka, mantereen kehittynein kiinteistömarkkina, toteutti kauan odotetun koronlaskun elokuun 2025 alussa. Etelä-Afrikan keskuspankki laski ohjauskorkoa 7,25 prosentista 7,00 prosenttiin, mikä toi prime-lainakoron alas tasolle 10,50 % privateproperty.co.za. Tämä oli ensimmäinen lasku pitkän kiristysjakson jälkeen, ja se laskee asuntolainojen korkoja hieman kuluttajille (suurin osa Etelä-Afrikan asuntolainoista on vaihtuvakorkoisia, prime + marginaali). Kiinteistöalan ammattilaiset ottivat päätöksen vastaan myönteisesti: ”Matalampi prime-korko tuo kaivattua helpotusta kuluttajille ja asunnonomistajille… tämä lasku piristää entisestään asuntomarkkinoita,” sanoi Bradd Bendall, BetterBondin myyntijohtaja privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Itse asiassa asuntolainahakemusten määrä Etelä-Afrikassa oli jo noussut noin 7 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 puoliväliin mennessä, mikä viittaa siihen, että ostajat ovat palaamassa markkinoille privateproperty.co.za.
Koronlasku on kuitenkin maltillinen, ja taloudelliset vastatuulet jatkuvat. Yael Geffen, Lew Geffen Sotheby’s Realtyn toimitusjohtaja, huomautti, että helpotus on pieni – 2 miljoonan randin asuntolainassa lasku säästää noin 340 randia (18 dollaria) kuukaudessa privateproperty.co.za – ja varoitti, että Etelä-Afrikan kuluttajat ovat kovilla. ”Olemme taloudellisen katastrofin partaalla… kotitaloudet käyttävät huolestuttavat kaksi kolmasosaa tuloistaan velkojen hoitoon,” Geffen varoitti privateproperty.co.za. Korkea työttömyys ja nousevat asumiskustannukset (sähkön hinnat ovat nousseet) tarkoittavat, että monet potentiaaliset asunnonostajat ovat edelleen varovaisia. Asuntomarkkinat suurissa kaupungeissa, kuten Johannesburgissa ja Kapkaupungissa, ovat tasaiset, ja hinnat nousevat vain hieman nimellisesti. Silti odotukset lisäkoronlaskuista vuonna 2025 voivat vähitellen parantaa asumisen saavutettavuutta ja markkinatunnelmaa.
Nigeria & Länsi-Afrikka: Nigerian kiinteistösektori on kohdannut myllerrystä valuutan devalvoitumisen ja politiikkamuutosten keskellä. Hallituksen polttoainetukien poisto vuonna 2025 nosti kuljetus- ja rakennuskustannuksia. Korkotaso Nigeriassa on erittäin korkea (keskuspankin korko on 18,75 %), mikä tekee virallisista asuntolainoista harvinaisia (suurin osa asuntokaupoista tehdään käteisellä). Silti vilkasta toimintaa on ylemmän hintaluokan markkinoilla, joita varakkaat yksityishenkilöt vauhdittavat suojautuakseen inflaatiolta, sekä diaspora-segmentissä (ulkomailla asuvat nigerialaiset sijoittavat asuntoihin ja maahan kotimaassa). Merkittävä kehitys: Dangote Group, yksi Afrikan suurimmista monialayrityksistä, ilmoitti suunnitelmistaan sijoittaa kiinteistöihin Etiopiassa osana laajempaa laajentumista. 30. elokuuta Dangote allekirjoitti 2,5 miljardin dollarin sopimuksen lannoitetehtaan rakentamisesta Etiopiaan reuters.com, ja raporttien mukaan he harkitsevat myös kiinteistökehityshankkeita siellä facebook.com. Tämä liike korostaa kasvavia panafrikkalaisia investointivirtoja – nigerialaiset ja eteläafrikkalaiset sijoittajat katsovat yhä useammin nopeasti kasvavia Itä-Afrikan markkinoita (Etiopia, Kenia, Ruanda) kiinteistöhankkeiden osalta. Tällaiset rajat ylittävät investoinnit tuovat pääomaa ja osaamista, mikä voi nopeuttaa kehitystä vastaanottavissa maissa.
Itä-Afrikka: Kenia, Itä-Afrikan taloudellinen keskus, omaa vilkkaan kiinteistömarkkinan, joka hidastui hieman vuosina 2023–2024 vaaliepävarmuuden ja korkeiden korkojen vuoksi, mutta on toipumassa. Kenian keskuspankki piti korkonsa 10,5 %:ssa ja inflaatio on maltillista (~6,7 %), mikä voi mahdollistaa koronlaskut pian. Nairobissa on edelleen kysyntää kohtuuhintaiselle asuntotuotannolle ja logistiikka-/varastotiloille (erityisesti alueellisen kaupan kasvaessa). Huomionarvoista on, että Dubain kiinteistömessut järjestettiin Nairobissa 30. elokuuta, tavoitteena myydä Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöjä afrikkalaisille sijoittajille research8020.com – merkki Afrikan ja Lähi-idän syvenevistä yhteyksistä. Lisäksi Kenian hallitus on juuri käynnistänyt kunnianhimoisen kohtuuhintaisen asumisen ohjelman, jossa tuhansia asuntoja kilpailutetaan kehittäjille kannustimien kera; jos hanke onnistuu, se voi sekä pienentää asuntopulaa että avata uuden sijoituskanavan.
Pohjois-Afrikka: Egyptissä, kuten mainittua, valuuttaongelmat hallitsevat. Silti ulkomaiset sijoittajat Persianlahdelta ovat ostaneet luksusasuntoja Kairossa alennuksella (dollareissa mitattuna). Egyptin hallitus neuvottelee mahdollisuudesta sallia Persianlahden valtiollisten sijoitusrahastojen osallistuminen uusien kaupunkien kehityshankkeisiin rahoituksen turvaamiseksi. Samaan aikaan Marokon matkailukiinteistöt (riadit, hotellit) saivat vauhtia pandemian jälkeisestä turismin kasvusta, vaikka myöhäinen vuoden 2025 maanjäristys lähellä Marrakechia saattaa siirtää painopistettä jälleenrakennukseen ja vanhojen rakennusten rakenteelliseen turvallisuuteen.
Yleiset suuntaukset: Suurimmassa osassa Afrikkaa asuntopula ja nopea kaupungistuminen ovat edelleen kiinteistöalan ajavia voimia. Vaikka taloudelliset ajat olisivat vaikeammatkin, väestö kasvaa ja kaupungit tarvitsevat lisää koteja ja toimistoja. Tämä luo yleisesti myönteisen pitkän aikavälin näkymän, mikäli rahoitusta saadaan helpommin saataville. Paikalliset pankit esimerkiksi Ghanassa ja Ugandassa ovat alkaneet kehittää ensiasunnon ostajille suunnattuja, tuettuja asuntolainatuotteita, joita usein tukevat valtion tai kehityspankkien ohjelmat omistusasumisen edistämiseksi.
REITit ja pääomamarkkinat: Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ovat Afrikassa vielä alkuvaiheessa, mutta laajenevat hitaasti. Etelä-Afrikalla on kypsä REIT-sektori (jotkut eteläafrikkalaiset REITit, kuten Growthpoint, sijoittavat jo muuallakin mantereella). Nigeria lanseerasi toisen REIT-rahastonsa vuonna 2025, keskittyen liikekiinteistöihin Lagosissa ja Abujassa. Kenia ja Ruanda päivittävät sääntelyään tehdäkseen REITeistä houkuttelevampia sijoittajille. Nämä instrumentit voivat ajan myötä avata lisää institutionaalista sijoittamista Afrikan kiinteistöihin.
Asiantuntijan näkemys: ”Afrikan kiinteistötarina perustuu pohjimmiltaan täyttämättömään kysyntään ja hyödyntämättömään pääomaan”, sanoo analyytikko Estate Intelistä (lagosilainen tutkimusyritys). Korkeita tuottoja (usein 8–10 %:n vuokratuotot) on löydettävissä, mutta haasteena on sijoitusten riskien vähentäminen. Poliittinen vakaus, valuuttariski ja likviditeetti ovat ulkomaisten sijoittajien keskeisiä huolia. Rohkaisevaa on, että useat Afrikan maat toteuttavat uudistuksia – digitalisoivat kiinteistörekistereitä, vahvistavat omistusoikeuksia, tarjoavat verovapauksia kehityshankkeille jne. – houkutellakseen lisää sijoituksia. Vuoden 2025 jälkipuolisko koettelee näitä toimia, mutta monet tarkkailijat uskovat edelleen, että Afrikan nuori väestö ja kaupungistuminen tekevät siitä kiinteistöalan rintaman, jota kannattaa seurata.
Oseania: Australia toipuu, Uusi-Seelanti pohjalla
Australia – paluu kasvuun: Australian kiinteistömarkkinat, jotka kokivat jyrkän korjauksen vuosina 2022–23, ovat palanneet maltilliseen kasvuun vuosina 2024–25. Vuoden 2025 puoliväliin mennessä asuntojen hinnat ovat jälleen nousseet kaikissa pääkaupungeissa business.nab.com.au. Pelkästään heinäkuussa (viimeisin saatavilla oleva data) kansalliset asuntojen arvot nousivat noin 1,8 % cotality.com, ja nousua johti pienemmät kaupungit kuten Darwin (+2,2 % kk:ssa) sekä vakaat nousut Sydneyssä ja Melbournessa business.nab.com.au. Käänne johtuu useista tekijöistä:
- Australian keskuspankki (Reserve Bank of Australia) keskeytti koronnostot aiemmin tänä vuonna, ja markkinat odottavat jopa koronlaskuja vuonna 2026, jos inflaatio jatkaa hidastumistaan. Odotus korkojen huipusta on lisännyt ostajien luottamusta.
- Australiassa on asuntotarjonnan pula. Uuden asuntorakentamisen tahti on jäänyt kysynnästä jälkeen, ja väestö kasvaa jälleen nopeasti pandemian jälkeisen maahanmuuton elpymisen myötä. Tämä on pitänyt hinnat korkealla, vaikka asuntolainojen korot ovat korkeammat kuin pari vuotta sitten.
- Sijoittajat palaavat markkinoille, erityisesti asuntomarkkinoille, ja uskovat vuokrien pysyvän korkeina. Vuokrat Australiassa ovat nousseet ennätysvauhtia (joissakin kaupungeissa kaksinumeroista vuosikasvua) tiukan tarjonnan vuoksi, mikä tekee vuokra-asunnoista jälleen houkuttelevia.
Sydney ja Melbourne, Australian suurimmat markkinat, kokivat hiljattain maltillisia neljännesvuosittaisia hinnannousuja (~1–3 %), ja huutokauppojen läpimenoprosentit ovat parantuneet, mikä viittaa ostajien kasvaneeseen kiinnostukseen. Myös Perth ja Brisbane ovat nousseet vuoden takaiseen verrattuna, osittain vahvojen paikallistalouksien ansiosta (Perthissä kaivosteollisuus, Brisbanessa osavaltioiden välinen muuttoliike).
Analyytikoiden näkymät: KPMG:n tuorein ennuste arvioi, että Australian asuntojen hinnat nousevat noin 5,5 % vuonna 2025 valtakunnallisesti abc.net.au, ja palautuvat suurelta osin aiemmasta laskusta vuoteen 2026 mennessä. ”Kansalliset kiinteistöarvot osoittavat tasaista kasvua, jota vauhdittavat matala tarjonta ja odotetut koronlaskut,” todetaan eräässä kiinteistöpäivityksessä propertyupdate.com.au. Rajoitteitakin on: asumisen kohtuuhintaisuus on edelleen tiukilla (Sydneyn omakotitalon mediaanihinta yhä noin 1,3 miljoonaa Australian dollaria). Australian hallitus ottaa käyttöön kannustimia ensiasunnon ostajille ja painostaa osavaltioita nopeuttamaan kaavoituslupia, jotta uusia koteja saataisiin rakennettua. Elpymisen laajuus voi riippua näistä tarjontapuolen toimista ja maailman taloustilanteesta, mutta toistaiseksi suunta on positiivinen.
Uusi-Seelanti – pohjan etsintää: Naapurissa, Uusi-Seelanti koki yhden jyrkimmistä asuntomarkkinoiden laskuista kehittyneissä talouksissa, ja markkina on yhä pohjan etsinnässä. Heinäkuussa 2025 Uuden-Seelannin asuntojen keskimääräinen arvo on noin 13 % alle vuoden 2021 lopun huipun qv.co.nz qv.co.nz. Suurimmissa kaupungeissa lasku huipusta on ollut vielä suurempi: Aucklandin arvot ovat noin 19,6 % alle huipun qv.co.nz, ja Wellington City peräti 27 % alle huipun qv.co.nz. Hyvä uutinen on, että laskun tahti on hidastunut lähes pysähdyksiin ja näyttää olevan pohjalla:
- Viimeisten kolmen kuukauden aikana (touko–heinäkuu) hinnat koko maassa pysyivät lähes ennallaan (-0,5 % neljännesvuosittain) qv.co.nz. Vuodentakaisiin lukuihin verrattuna arvot ovat käytännössä muuttumattomat heinäkuusta 2024 qv.co.nz, mikä viittaa siihen, että lasku on pysähtynyt.
- Joillakin alueilla hinnat ovat jo lähteneet nousuun: toissijaiset kaupungit kuten Tauranga (+1,7 % Q/Q) ja Queenstown (+2,4 % Q/Q) kirjasivat vahvaa neljännesvuosittaista kasvua qv.co.nz, ja jopa osissa Aucklandia (keskustan lähiöt) hinnat vakiintuivat qv.co.nz. Tämä viittaa siihen, että alueilla, joilla kysyntä on vahvaa (tai hinnat laskivat aikaisin ja jyrkästi), ostajat palaavat markkinoille.
- Asuntolainakorot Uudessa-Seelannissa ovat tasaantuneet. Uuden-Seelannin keskuspankki piti ohjauskoron 5,5 prosentissa elokuuhun asti, ja inflaation hidastuessa noin 4,9 prosenttiin monet odottavat seuraavan liikkeen olevan koronlasku vuonna 2026. Pankit ovat viime viikkoina hieman laskeneet kiinteitä asuntolainakorkoja ennakoiden tätä, mikä on parantanut tunnelmaa.
Markkinatunnelma on kuitenkin edelleen varovainen. “Kokonaismarkkina on yhä vaisu… elpyminen on epätasaista ja haurasta,” sanoo QV:n Andrea Rush qv.co.nz. Hänen mukaansa ostajat ovat hintatietoisia ja heillä on neuvotteluvoimaa, koska joillakin alueilla on runsaasti kohteita tarjolla qv.co.nz. Myyjien on täytynyt sopeuttaa odotuksiaan – realistinen hinnoittelu on ratkaisevan tärkeää kauppojen syntymiseksi, kuten osoittaa se, että viime vuoden hinnoilla myytävät asunnot viipyvät markkinoilla pidempään. Ensiasunnon ostajat ja omistusasujat ovat tällä hetkellä aktiivisimpia, erityisesti markkinoiden edullisemmassa päässä, mihin vaikuttavat vakaat korot ja hieman parantunut luoton saatavuus qv.co.nz qv.co.nz. Myös sijoittajien kiinnostus on kasvussa, mutta monet pysyttelevät sivussa Uuden-Seelannin tiukempien vuokranantajasäädösten ja korkojen verovähennysoikeuden poistamisen vuoksi.
Politiikkapäivitys: Uuden-Seelannin hallitus, jonka vaalit ovat loppuvuodesta 2025, on esittänyt mahdollisia toimenpiteitä asuntomarkkinoiden elvyttämiseksi tarvittaessa – kuten kiinteistöverovähennysten palauttamista tai maahanmuuton säätämistä kysynnän lisäämiseksi. Oppositio on kampanjoinut kehittämisen byrokratian vähentämisen puolesta tarjonnan lisäämiseksi. Vaalituloksesta riippuen Uuden-Seelannin asuntopolitiikka voi muuttua ja vaikuttaa markkinoiden kehitykseen.
Oseania kokonaisuutena: Australian ja Uuden-Seelannin eriytyneet kehityskulut osoittavat, miten korot ja politiikka ovat muokanneet lopputuloksia. Australian lievempi kiristyskierros ja jatkuva väestönkasvu rajoittivat laskusuhdannetta, kun taas Uuden-Seelannin aggressiiviset koronnostot (ja ehkä aiemmin ylikuumentuneet hinnat) johtivat jyrkempään korjaukseen. Nyt molemmat markkinat odottavat tulevaa rahapoliittista kevennystä myötätuuleksi.
Muualla Oseaniassa on huomioitava, että Tyynenmeren saarivaltiot kokevat ainutlaatuisia kiinteistötrendejä – esimerkiksi Fidzillä ja Vanuatulla on lomakeskus- ja asuntoprojekteja ulkomaisille ostajille, jotka etsivät muuttoa tai toista kansalaisuutta, ja ilmastonkestävyys (rannikkokiinteistöt vastaamassa merenpinnan nousuun) on nouseva tekijä. Nämä ovat alueen kapeita mutta kasvavia segmenttejä.
Yhteenveto: Elokuun 2025 loppuun mennessä globaali kiinteistömaisema on täynnä vastakohtia:
- Korkean koron jälkivaikutus Pohjois-Amerikassa ja Euroopassa, missä markkinat ovat vaisuja ja valikoivia, odottaen selkeämpiä taloussignaaleja.
- Poliittisesti ohjatut elpymiset osissa Aasiaa ja Lähi-itää – olipa kyse Kiinan elvytyksestä tai Saudi-Arabian avautumisesta – jotka voivat muuttaa näitä markkinoita.
- Joustavuutta ja elpymistä alueilla kuten Lähi-idän Persianlahdella ja Oseanian taskuissa, mikä osoittaa, että kiinteistöt ovat edelleen paikallinen peli, vaikka globaaleja vastatuulia riittää.
Kuten eräs asiantuntija osuvasti totesi, vuosi 2025 on ”sopeutumisen vuosi” kiinteistöalalla – jolloin sekä sijoittajat että asunnonomistajat kalibroivat uudelleen uuteen korkeampien korkojen normaaliin, mutta myös tarttuvat mahdollisuuksiin, joita kunkin markkinan ainutlaatuiset dynamiikat tarjoavat. Tulevat kuukaudet (ja korkopäätökset) ratkaisevat, mitkä alueet johtavat seuraavaa kiinteistösyklin vaihetta. Pysy kuulolla.
Lähteet: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz ja muut yllä linkitetyt.
