Globalne przetasowania na rynku nieruchomości: rosnące zyski, załamania i zmiany polityki (30–31 sierpnia 2025)

• Ameryka Północna: Rynek mieszkaniowy w USA stoi w miejscu z powodu wysokich stóp procentowych – ceny wzrosły tylko o około 2% rok do roku, co jest poniżej inflacji investopedia.com. Analitycy ostrzegają, że realna wartość kapitału mieszkaniowego maleje, a „majątek mieszkaniowy Amerykanów… spadł w ujęciu realnym, skorygowanym o inflację” investopedia.com. Duży kapitał wciąż stawia na nieruchomości: Carlyle zebrał rekordowy fundusz o wartości 9 miliardów dolarów, aby inwestować w mieszkania, nieruchomości przemysłowe i magazyny samoobsługowe, jednocześnie unika nieruchomości biurowych w trudnej sytuacji reuters.com reuters.com.
• Europa: Rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje w „krainie zombie” przy najniższych od dekady wolumenach transakcji reuters.com reuters.com. Odpływ inwestorów i niechęć sprzedających do obniżania cen zatrzymały jakiekolwiek ożywienie. „Mamy ‘krainę zombie’… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak płynności”, mówi szef europejskiego rynku nieruchomości w PGIM reuters.com. Najbardziej dotknięte są biura i centra handlowe, choć mieszkania na wynajem i logistyka wciąż cieszą się zainteresowaniem.
• Azja: Kryzys na chińskim rynku nieruchomości się pogłębia – deweloperzy ostrzegają przed spadającą sprzedażą i narastającymi stratami reuters.com reuters.com. Country Garden, niegdyś największy deweloper w Chinach, przekazał o połowę mniej domów niż w zeszłym roku i spodziewa się straty za pierwsze półrocze w wysokości 18–21 mld jenów reuters.com reuters.com. Szerzej odczuwa to cała gospodarka: popyt na kredyty hipoteczne osiągnął najniższy poziom od 20 lat, gdy gospodarstwa domowe unikają nowych pożyczek reuters.com. W innych częściach Azji nieruchomości w Japonii przyciągają globalnych inwestorów – zapowiadają się wojny licytacyjne o portfel nieruchomości Sapporo Holdings wart 400 mld jenów (2,7 mld dolarów) reuters.com, gdy zagraniczne fundusze, takie jak Bain i KKR, polują na okazje na rynku z niskimi stopami procentowymi reuters.com.
• Ameryka Łacińska: Po dotkliwych podwyżkach stóp procentowych pojawia się pewna ulga. Bank centralny Brazylii zasygnalizował, że jego 15% stopa referencyjna – najwyższa od dwóch dekad – jest „bardziej restrykcyjna niż to konieczne”, sugerując wcześniejsze obniżki reuters.com reuters.com. Chile i inne kraje już zaczęły łagodzić politykę, by pobudzić popyt na nieruchomości. Tymczasem w Meksyku trwa boom na nieruchomości przemysłowe dzięki nearshoringowi: inwestycje w fabryki i magazyny rosną, gdy firmy przenoszą się bliżej USA (mimo niepokoju związanego z polityką handlową USA).
• Bliski Wschód: Opowieść o dwóch boomach – zyskach korporacyjnych i budownictwie. Szał na rynku nieruchomości w Dubaju sprawił, że zyski Emaar Properties wzrosły o 33% w pierwszej połowie roku, ponieważ projekty premium i przyjazne inwestorom reformy przyciągają globalnych nabywców reuters.com reuters.com. Arabia Saudyjska wprowadziła przełomowe reformy mieszkaniowe: w sierpniu wprowadziła nowy podatek „White Land” do 10% rocznie na duże, niezabudowane działki, aby ograniczyć spekulacje topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Teraz utrzymywanie pustych działek jest znacznie droższe – zmiana, która „czyni znacznie droższym dla właścicieli trzymanie aktywów bez wykorzystywania ich w produktywny sposób”, zauważa Nils Vanhassel z DLA Piper topluxuryproperty.com. Królestwo zatwierdziło także ustawę pozwalającą cudzoziemcom na zakup domów w Rijadzie, Dżuddzie i innych strefach od 2026 roku, co stanowi ogromną zmianę polityki mającą na celu przyciągnięcie inwestycji gfmag.com gfmag.com.
• Afryka: Wysokie stopy procentowe ograniczały wzrost rynku nieruchomości, ale trend zaczyna się odwracać. Republika Południowej Afryki właśnie obniżyła swoją stopę referencyjną do 7,00% (podstawowa stopa kredytowa wynosi teraz 10,5%) – to najniższy poziom od 2022 roku privateproperty.co.za – co przynosi umiarkowaną ulgę kredytobiorcom. „Presja finansowa na gospodarstwa domowe nieco się zmniejszy,” mówi Yael Geffen z Sotheby’s Realty, choć ostrzega, że RPA jest „na krawędzi katastrofy gospodarczej” przy rekordowym bezrobociu i rodzinach wydających 2/3 swoich dochodów na spłatę długów privateproperty.co.za. W innych miejscach ożywia się inwestowanie pan-afrykańskie: nigeryjska Dangote Group ogłosiła plany ekspansji na rynek nieruchomości w Etiopii (obok przemysłowego projektu o wartości 2,5 miliarda dolarów), co podkreśla rosnący przepływ kapitału wewnątrz Afryki do sektora nieruchomości facebook.com.
• Oceania: Rynek mieszkaniowy w Australii powrócił do wzrostów – w lipcu ceny rosły we wszystkich stolicach stanów, a krajowe wartości nieruchomości wzrosły o około 1,8% w ciągu miesiąca cotality.com. Ograniczona podaż i silna imigracja napędzają umiarkowane odbicie, a analitycy prognozują dalsze stopniowe wzrosty w oczekiwaniu na obniżki stóp procentowych propertyupdate.com.au. Nowa Zelandia jednak wciąż odczuwa spadek: średnie wartości domów są o 13% niższe niż na szczycie pod koniec 2021 roku qv.co.nz qv.co.nz, a w Wellington City spadły o około 27% od najwyższego poziomu qv.co.nz. Chociaż spadki się zatrzymują – wartości w skali kraju są na tym samym poziomie co rok temu qv.co.nz – rynek w Nowej Zelandii pozostaje kruchy. Agenci zgłaszają „nierównomierne i kruche” ożywienie, ponieważ sprzedający w wielu regionach muszą „dostosować się do rynku” cenowo, aby sfinalizować transakcje qv.co.nz.

Ameryka Północna: Wysokie stopy uderzają w rynek mieszkaniowy

Schłodzenie rynku mieszkaniowego: Amerykański rynek nieruchomości mieszkaniowych zmaga się z skutkami wysokich stóp procentowych. Średnia 30-letnia hipoteka utrzymuje się na poziomie około 6,7%, najwyższym od ponad dwóch dekad, co drastycznie ogranicza dostępność mieszkań investopedia.com. Najnowsze dane pokazują, że ceny domów rosną jedynie o ~1,9% rocznie (stan na czerwiec) – znacznie poniżej wskaźnika inflacji wynoszącego 2,7% investopedia.com. W efekcie, realna wartość domów spada po raz pierwszy od lat. „Po raz pierwszy od lat ceny domów nie nadążają za ogólną inflacją… Amerykańskie bogactwo mieszkaniowe faktycznie spadło w ujęciu realnym,” zauważył Nicholas Godec z S&P Dow Jones Indices investopedia.com. To wyraźne odwrócenie trendu z czasów pandemii, kiedy dwucyfrowe roczne wzrosty cen były normą.

Podaż i popyt: W przeciwieństwie do zakupowego szaleństwa z 2021 roku, dzisiejszy rynek jest dobrze zaopatrzony. Nowe budownictwo zgromadziło zapas domów na sprzedaż na 9,2 miesiąca – blisko rekordu wszech czasów investopedia.com – ponieważ deweloperzy kończą projekty, ale kupujący się wycofują. Liczba ofert na rynku wtórnym również rośnie (4,6 miesiąca podaży wobec 4,0 rok temu) investopedia.com. Rosnąca podaż, zwłaszcza na dawnych gorących rynkach Sun Belt, wywiera presję na spadek cen. Dane Case-Shiller Index potwierdzają spadki cen w niektórych miastach-boomtownach: np. Tampa spadek o 2,4% rok do roku, San Francisco -2,0%, co odzwierciedla nadpodaż w tych regionach investopedia.com. Dla porównania, północny wschód i środkowy zachód pozostają stosunkowo silne – ceny w Nowym Jorku +7% rok do roku, w Chicago +6%, wspierane przez ograniczoną podaż investopedia.com.

Perspektywy i polityka: Szybkie podwyżki stóp procentowych przez amerykańską Rezerwę Federalną doprowadziły do załamania aktywności na rynku kredytów hipotecznych – liczba wniosków niedawno osiągnęła najniższy poziom od 28 lat reuters.com – jednak rynek nieruchomości nie załamał się całkowicie. Ceny w skali kraju spadły o mniej niż 3% od szczytu w 2022 roku reuters.com, wbrew prognozom większej korekty. Analitycy uważają teraz, że najgorsze już minęło: „najgorsza część korekty wydaje się być za nami i nie spodziewamy się dalszych trwałych spadków,” mówi Andrew Burrell, główny ekonomista ds. nieruchomości w Capital Economics reuters.com. Konsensus zakłada stagnację cen w 2024 roku, nawet jeśli Fed zacznie obniżać stopy procentowe, ponieważ każdy nowy wzrost popytu może zostać zrównoważony przez większą liczbę sprzedających wracających na rynek reuters.com. Jednym z utrzymujących się problemów jest dostępność mieszkań dla kupujących po raz pierwszy – nawet jeśli ceny domów przestaną rosnąć, oprocentowanie kredytów hipotecznych bliskie 7% oznacza, że miesięczne raty pozostają wysokie. Około połowa ankietowanych ekspertów rynku nieruchomości twierdzi, że dostępność mieszkań dla kupujących po raz pierwszy pogorszy się w nadchodzącym roku, mimo stabilnych cen reuters.com.

Kanada i przepływy transgraniczne: W Kanadzie trwa podobne ochłodzenie rynku. W głównych miastach, takich jak Toronto i Vancouver, obserwuje się wolniejszą sprzedaż i umiarkowane spadki cen, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 5–6% obciąża kupujących. Mimo to Ameryka Północna nadal przyciąga globalny kapitał nieruchomościowy. W szczególności inwestorzy z Ameryki Łacińskiej są coraz bardziej aktywni na rynku nieruchomości w USA: niemal połowa nowych sprzedaży apartamentów w Miami w tym roku przypada na nabywców z Ameryki Łacińskiej, którzy postrzegają amerykański rynek nieruchomości jako bezpieczną przystań w obliczu niepewności politycznej i gospodarczej w swoich krajach miamiherald.com. Ten międzynarodowy popyt zapewnia wyspy stabilności, nawet gdy krajowi nabywcy wycofują się z rynku.

Duże transakcje i fundusze REIT: Pomimo trudnych warunków, niektóre głośne transakcje i ruchy na rynku nieruchomości trafiły na pierwsze strony gazet:

• Fundusz nieruchomości Carlyle o wartości 9 mld USD: Gigant private equity, Carlyle Group, zamknął amerykański fundusz nieruchomości o wartości 9 miliardów dolarów – największy w swojej historii reuters.com – sygnalizując, że inwestorzy instytucjonalni wciąż dostrzegają szanse w wybranych sektorach. „Inwestorzy zaangażowali środki podczas „jednego z najtrudniejszych okresów pozyskiwania kapitału… w ostatnich latach,” powiedział Rob Stuckey, szef nieruchomości Carlyle w USA reuters.com. Fundusz celowo unika biur, hoteli i centrów handlowych, koncentrując się zamiast tego na mieszkaniówce, magazynach i self-storage, gdzie „fundamenty się poprawiają” reuters.com. Stuckey zauważył, że brak kupujących na dzisiejszym rynku faktycznie daje dobrze dofinansowanym graczom przewagę w negocjowaniu transakcji reuters.com.
• Odbicie REIT?: Amerykańskie fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) miały burzliwy tydzień. Indeks FTSE Nareit All-REIT pozostał bez zmian w okresie 30–31 sierpnia po letnim rajdzie, który wyhamował. REIT-y przemysłowe/logistyczne nadal osiągają lepsze wyniki dzięki popytowi ze strony e-commerce, podczas gdy REIT-y biurowe pozostają głęboko w bessie z powodu wysokiej pustostanów i zbliżających się terminów zapadalności zadłużenia. W wiadomościach korporacyjnych, BREIT (niepubliczny REIT) Blackstone odnotował gwałtowny wzrost żądań umorzeń w sierpniu, gdy inwestorzy detaliczni szukają płynności, co skłoniło fundusz do ponownego ograniczenia wypłat – to znak utrzymującej się ostrożności inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych reuters.com.
• Ważne transakcje: W dniach 30–31 sierpnia nie pojawiły się żadne mega-fuzje, ale pojawiło się kilka regionalnych transakcji. W Nowym Jorku Brookfield podobno wznowił rozmowy o sprzedaży części udziałów w biurowcu One Manhattan West ze znacznym rabatem, testując apetyt inwestorów na najlepsze biura. Z kolei w Dolinie Krzemowej Google sfinalizował sprzedaż i wynajem zwrotny kampusu biurowego za 300 milionów dolarów na rzecz nabywcy z sektora private equity – to część trwającej konsolidacji nieruchomości firmy w związku z trendami pracy hybrydowej (źródła podają, że Google w tym roku pozbywa się biurowców o wartości ok. 1,5 miliarda dolarów, by obniżyć koszty).

Opinia eksperta: Ekonomiści są podzieleni co do trajektorii Ameryki Północnej. Optymiści wskazują na solidny wzrost zatrudnienia w USA oraz nagromadzony popyt milenialsów, który mógłby ponownie ożywić rynek mieszkaniowy, jeśli stopy procentowe od kredytów hipotecznych choć trochę spadną. Pesymiści twierdzą, że „wyższe na dłużej” stopy procentowe utrzymają mieszkania poza zasięgiem wielu osób, co będzie delikatnie obniżać ceny w ujęciu realnym. Najnowsza ankieta Bank of America wykazała, że amerykańscy konsumenci są najbardziej pesymistyczni wobec rynku mieszkaniowego od 2023 roku, a większość spodziewa się stagnacji lub spadku cen, ponieważ wysokie koszty kredytów i niepewność gospodarcza odstraszają kupujących reuters.com. Los rynku może zależeć od kolejnych decyzji Rezerwy Federalnej – szybszy zwrot w kierunku obniżek stóp procentowych w 2024 roku mógłby wywołać łagodne odbicie, natomiast utrzymanie się stóp hipotecznych powyżej 7% do przyszłego roku grozi dalszym spadkiem cen i aktywności budowlanej.

Europa: Utknęła w „krainie zombie”, ale są wyspy nadziei

Załamanie rynku nieruchomości komercyjnych: Europejskie rynki nieruchomości, zwłaszcza sektor komercyjny, przechodzą przez przedłużający się kryzys. Wolumeny transakcji gwałtownie spadły do poziomów najniższych od niemal dekady, ponieważ wysokie koszty finansowania i niepokoje gospodarcze odsuwają inwestorów na bok. W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedaż nieruchomości komercyjnych w Europie wyniosła zaledwie 47,8 mld euro – to mniej niż połowa poziomu z początku 2022 roku reuters.com. Inwestycje transgraniczne praktycznie zanikły: w drugim kwartale odnotowano 20% spadek rok do roku w napływie inwestycji w nieruchomości w regionie EMEA, co było najgorszym wynikiem za okres kwiecień–czerwiec od dziesięciu lat według danych Knight Frank reuters.com. Potencjalni nabywcy domagają się dużych rabatów, ale wielu sprzedających (często dobrze dokapitalizowanych lub stosujących strategię „przedłużaj i udawaj” wobec kredytodawców) odmawia obniżenia cen, co prowadzi do impasu.

Rynek „Zombieland”: Nastroje są wyraźnie inne niż na początku 2025 roku, kiedy niektórzy optymistycznie przewidywali odbicie po pandemii. Zamiast tego „Mamy ‘zombieland’… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak powrotu płynności” – ubolewa Sebastiano Ferrante, szef europejskiego rynku nieruchomości w PGIM reuters.com. Zauważa, że nawet inwestorzy oportunistyczni są ostrożni ze względu na niejasne perspektywy. Zaczynają pojawiać się oznaki problemów: niektóre banki i fundusze zaczynają wyprzedawać lub restrukturyzować kłopotliwe aktywa, zamiast bez końca przedłużać kredyty reuters.com. Na przykład kanadyjski Brookfield próbował restrukturyzować obligację zabezpieczoną wieżowcem CityPoint w Londynie po wycofaniu sprzedaży, gdy oferty były znacznie poniżej wartości księgowej reuters.com. Z kolei w Niemczech ikoniczny wieżowiec Trianon we Frankfurcie – którego właściciel nie spłacił zobowiązań – został wystawiony na sprzedaż przez syndyka, co stanowi rzadki test odkrywania cen na tym kruchym rynku reuters.com.

Rozbieżności sektorowe: Problemy nie rozkładają się równomiernie:

• Biura i handel detaliczny: Segmenty niecieszące się popularnością, takie jak biura drugorzędne i stare centra handlowe, są praktycznie niepłynne – niewielu kupujących się nimi interesuje, nawet przy dużych przecenach reuters.com. Wskaźniki pustostanów biurowych są na rekordowo wysokim poziomie lub blisko niego w centrach finansowych takich jak Frankfurt, Londyn i Amsterdam, ponieważ praca hybrydowa się utrzymuje. Nieruchomości handlowe zmagają się z presją e-commerce i słabą konsumpcją; wiele drugorzędnych centrów handlowych to „uwięzione aktywa” szukające nowego przeznaczenia.
• Mieszkaniówka i logistyka: Jasne punkty pozostają w wielorodzinnych nieruchomościach mieszkaniowych, gdzie niedobór mieszkań w Europie utrzymuje wysokie zainteresowanie inwestorów (co potwierdzają ostatnie transakcje w Niemczech i Holandii na portfele mieszkań na wynajem). Nowoczesne magazyny logistyczne również wciąż znajdują nabywców dzięki boomowi e-commerce, choć nawet ten sektor ochłonął w porównaniu do szczytu z 2021 roku. Jak zauważa Ferrante, „logistyka i hotele [stanowią] okazje do zakupów”, nawet gdy inne kategorie mają trudności reuters.com. Rzeczywiście, niektóre firmy private equity po cichu gromadzą aktywa magazynowe w oczekiwaniu na ewentualne odbicie popytu.
• Hotele: Sektor hotelarski odradza się wraz z odbiciem w turystyce. W najpopularniejszych destynacjach (Paryż, Rzym, Dubaj) obłożenie hoteli i ceny pokoi rosną, co pobudza zainteresowanie przejęciami luksusowych hoteli. Jednak rosnące stopy kapitalizacji sprawiają, że kupujący wciąż zachowują ostrożność, a niektóre planowane sprzedaże hoteli zostały odłożone.

Nastroje inwestorów i finansowanie: Nastroje inwestorów w Europie są najsłabsze od ponad roku reuters.com, co odzwierciedla sytuację w USA, gdzie zaufanie również pogorszyło się w 2025 roku. Według INREV (Europejskie Stowarzyszenie Inwestorów w Nienotowane Fundusze Nieruchomości), indeks zaufania inwestorów na połowę 2025 roku osiągnął najniższe poziomy od wielu lat reuters.com. Głównym czynnikiem są koszty finansowania: przy stopach EBC na poziomach najwyższych od lat, stopy zwrotu z nieruchomości nie dostosowały się jeszcze na tyle, by przyciągnąć kupujących. Wiele transakcji po prostu się nie spina, gdy finansowanie dłużne może przekraczać 5%, a stopy zwrotu z najlepszych biur w miastach takich jak Paryż czy Monachium wciąż wynoszą tylko około 4%. Dopóki ta luka nie zostanie zniwelowana (czy to przez niższe stopy procentowe, czy niższe ceny aktywów), aktywność transakcyjna może pozostać ograniczona.

Polityka i regulacje: Rządy europejskie balansują między kryzysem dostępności mieszkań a stabilnością finansową:

• Kontrola czynszów i polityka mieszkaniowa: Kilka krajów zmaga się z problemem schłodzenia czynszów i zwiększenia podaży mieszkań. W Berlinie tego lata weszła w życie nowa zasada ograniczająca wzrost czynszów, mająca na celu odciążenie najemców (choć krytycy twierdzą, że zniechęci to do inwestycji w nowe mieszkania). W Wielkiej Brytanii trwają debaty nad reformą przepisów dotyczących najmu i planowania przestrzennego, ponieważ dostępność mieszkań staje się politycznym punktem zapalnym przed wyborami w 2026 roku. Tymczasem cała UE stoi w obliczu tego, co burmistrz Barcelony nazwał „kryzysem mieszkaniowym [który] jest obecnie równie dużym zagrożeniem dla UE jak Rosja”, co podkreśla pilną potrzebę rozwiązań theguardian.com.
• Zielone budownictwo: Przepisy dotyczące zrównoważonego rozwoju również wpływają na rynek nieruchomości. Proponowana przez UE Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków może wymusić kosztowne modernizacje nieefektywnych starszych budynków do 2030 roku, wywierając presję na właścicieli starzejących się biur i mieszkań. Oczekuje się, że przyspieszy to dezaktualizację budynków nieekologicznych (czynnik w problemie „utkniętych aktywów”) i skieruje inwestycje w renowacje oraz zielone projekty.

Oznaki ożywienia: Pomimo ponurej sytuacji pojawiły się pewne ruchy oportunistyczne i pozytywne sygnały:

• Transakcje distressed: Kilku odważnych inwestorów szuka okazji na dnie rynku. W Londynie pojawiły się oferty funduszy private equity na kilka nieruchomości biurowych w trudnej sytuacji, z rabatami sięgającymi 30–40% w stosunku do wycen sprzed pandemii. W Szwecji, gdzie spadek wartości nieruchomości był jednym z najgwałtowniejszych, krajowe instytucje zaczęły po cichu gromadzić wysokiej jakości nieruchomości komercyjne od nadmiernie zadłużonych właścicieli po okazyjnych cenach. Te wczesne ruchy mogą przygotować grunt pod szersze ożywienie, jeśli poprawi się dostęp do finansowania.
• Dostosowania rynkowe: W częściach rynku ożywienie już trwa. Cecile Retaureau z Phoenix Group zauważa, „w niektórych segmentach rynku ożywienie jest już mocno zaawansowane… jednak są aktywa niecieszące się popularnością, gdzie praktycznie nie ma płynności i czeka je jeszcze więcej bólu.” reuters.com To sugeruje, że dobrze położone, odporne na przyszłość aktywa (np. biura klasy premium z wysokimi ocenami ESG, nowe centra logistyczne, projekty tanich mieszkań) znajdują swoje minimum cenowe, podczas gdy starsze i zadłużone aktywa wciąż mają trudności.
• Perspektywy stóp procentowych: Kierunek stóp procentowych będzie kluczowy. Ponieważ inflacja w strefie euro wreszcie zaczyna spadać (ostatnio nieco powyżej 3%), wielu oczekuje, że Europejski Bank Centralny rozpocznie obniżki stóp w 2026 roku, jeśli nie wcześniej. Każdy wyraźny sygnał ulgi w stopach procentowych może być punktem zwrotnym, obniżając wymagania dotyczące stóp zwrotu i przyciągając kupujących z powrotem. Do tego czasu europejski rynek nieruchomości może pozostać podzielony – z zalążkiem ożywienia dla najlepszych aktywów i trwającą recesją dla reszty.

Azja: Kryzys Chin, szansa Japonii

Chiny – kryzys i stymulacja: Niegdyś potężny chiński sektor nieruchomości nadal zmaga się z bezprecedensowym załamaniem. Deweloperzy nieruchomości są w trudnej sytuacji, sprzedaż nowych domów gwałtownie spada, a zaufanie nabywców mieszkań zostało zrujnowane. Country Garden, który w poprzednich latach sprzedawał więcej domów niż jakikolwiek deweloper na świecie, ostrzegł 22 sierpnia o ogromnej stracie za pierwsze półrocze, ponieważ dostawy jego projektów mieszkaniowych spadły o 50% w porównaniu z rokiem ubiegłym reuters.com reuters.com. Firma nie spłaciła obligacji zagranicznych pod koniec 2023 roku, a jej kłopoty są symbolem „kryzysu całego sektora”, który już pogrążył gigantów takich jak Evergrande reuters.com. Gdy deweloperzy wstrzymują projekty i gorączkowo restrukturyzują zadłużenie, nabywcy mieszkań wstrzymują się z zakupami – przedsprzedaż zamarła, a niektórzy kupujący odmawiają spłaty kredytów hipotecznych za niedokończone lokale w ramach protestu.

Pekin odpowiada serią środków wsparcia, aby powstrzymać spadki:

Pod koniec sierpnia chińscy regulatorzy obniżyli wymagania dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych w największych miastach. Dla osób kupujących po raz pierwszy w dużych miastach, takich jak Pekin i Szanghaj, minimalny wkład własny został podobno obniżony z 30% do 20%, a dla drugich domów z 60–70% do około 30–40%. Ma to na celu pobudzenie popytu poprzez obniżenie kosztów początkowych.
• Ludowy Bank Chin obniżył kluczowe stopy procentowe (roczna stopa Loan Prime Rate została obniżona wcześniej w sierpniu) i nakazał bankom obniżenie istniejących stóp procentowych kredytów hipotecznych dla kwalifikujących się kredytobiorców. Wielu chińskich właścicieli domów, którzy zaciągnęli kredyty na ponad 5% w czasie boomu, może zobaczyć, jak ich oprocentowanie zostaje obniżone, co zwiększy ich dochód rozporządzalny i dostępność mieszkań.
• Miasta znoszą wcześniejsze środki schładzające rynek: kilka gmin złagodziło ograniczenia dotyczące zakupu nieruchomości (na przykład pozwalając nierezydentom na zakup lub znosząc limity na zakup wielu nieruchomości). Megamiasto Kanton, 1 września, podobno zniosło wszystkie ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań. Inne miasta oferują dotacje i ulgi podatkowe dla kupujących.

Pomimo tych działań dane pozostają ponure. Ceny nowych domów spadają od ponad roku; w lipcu ceny były niższe o 2,8% rok do roku, choć spadek nieco wyhamował w porównaniu z czerwcowym spadkiem o 3,2% tradingeconomics.com. Inwestycje w nieruchomości kurczą się w tempie dwucyfrowym. Być może najbardziej niepokojące jest to, że gospodarstwa domowe niechętnie zaciągają kredyty – w lipcu odnotowano pierwszy netto spadek wartości niespłaconych kredytów hipotecznych w bankach od 20 lat reuters.com, co podkreśla kryzys zaufania. Jak zauważył główny ekonomista Pinpoint Asset Management, Zhiwei Zhang, „Dynamika gospodarcza Chin spowolniła w III kwartale z powodu utrzymującego się słabego popytu krajowego i schłodzenia rynku nieruchomości.” reuters.com Jeśli nie uda się zatrzymać załamania na rynku nieruchomości, zagrozi to celowi wzrostu PKB Pekinu (około 5% na 2025 r.) poprzez ograniczenie wydatków konsumpcyjnych (ponieważ majątek mieszkaniowy jest głównym motorem chińskiej konsumpcji) reuters.com reuters.com.

Szerzej w regionie Azji i Pacyfiku: Poza Chinami inne azjatyckie rynki nieruchomości prezentują mieszany obraz:

• Japonia – Gorąca nieruchomość: Japonia wyłania się jako zaskakujący hotspot inwestycyjny. Przy ultraniskich stopach procentowych (Bank Japonii nadal utrzymuje stopy na poziomie ujemnym/0%) i gospodarce wreszcie wychodzącej z deflacji, globalni inwestorzy masowo inwestują w japońskie nieruchomości. Jeden z głośnych przykładów: Sapporo Holdings sprzedaje swój biznes nieruchomościowy (w tym cenny portfel browarów, biur i hoteli), a co najmniej trzy główne grupy zagraniczne przygotowują oferty na około 400 miliardów jenów (2,7 miliarda dolarów) reuters.com. Amerykańskie firmy private equity Bain Capital i KKR przewodzą konsorcjom zainteresowanym tymi aktywami reuters.com. Nieruchomości stały się „popularnym celem inwestorów w Japonii, gdy kraj wychodzi z deflacji, a stopy procentowe są niskie” reuters.com. Poza tą transakcją, ogólne inwestycje w nieruchomości w Japonii w 2025 roku są solidne – J-REITy (japońskie fundusze inwestycyjne w nieruchomości) notują wzrosty, a mieszkania na wynajem, logistyka, a nawet podmiejskie centra handlowe cieszą się rosnącym popytem. Jedyna uwaga: jeśli BOJ zaostrzy politykę lub jen zacznie gwałtownie się wahać, może to ostudzić zagraniczny entuzjazm. Ale na razie stabilne stopy kapitalizacji i tanie finansowanie czynią Japonię rzadkim sweet spotem na świecie.
• Indie – Reformy i wzrost: Indyjski rynek nieruchomości korzysta z silnej gospodarki (PKB za II kwartał +7,8% hindustantimes.com) oraz reform rządowych. 30 sierpnia minister ds. mieszkalnictwa i spraw miejskich Indii, Hardeep Singh Puri, ostro skrytykował powolne rozwiązywanie zatrzymanych projektów mieszkaniowych w ramach krajowego systemu upadłościowego (NCLT) i wezwał do pilnych reform hindustantimes.com hindustantimes.com. Przemawiając na konwencji branży nieruchomości, zauważył, że jeśli opóźniony projekt trafi do NCLT, „to pewne, że nigdy nie zostanie ukończony” hindustantimes.com – to dosadna ocena potrzeby gruntownej zmiany sposobu rozpatrywania niewypłacalności deweloperów. Puri wezwał deweloperów do ograniczenia transakcji gotówkowych („duży problem” przyczyniający się do czarnego rynku w nieruchomościach) oraz do dostosowania deklarowanych wartości nieruchomości (stawki okręgowe) do realiów rynkowych w celu poprawy przejrzystości hindustantimes.com hindustantimes.com. Podkreślił, że sektor nieruchomości stanowi 8–10% PKB Indii i wyznaczył ambitny cel zwiększenia tego udziału do 18% do 2047 roku hindustantimes.com, podkreślając znaczenie tej branży. Tymczasem sprzedaż mieszkań w Indiach pozostaje solidna w 2025 roku, ze względu na silny popyt końcowych nabywców w dużych miastach; jednak rosnące koszty budowy i wysokie stopy procentowe (kredyty hipoteczne ~9%) ograniczają marże deweloperów. Bank centralny nie obniżył jeszcze stóp procentowych w 2025 roku, ale niska inflacja może wkrótce umożliwić złagodzenie polityki, co dodatkowo wesprze rynek nieruchomości.
• Azja Południowo-Wschodnia: Główne stolice ASEAN, takie jak Singapur, Bangkok i Dżakarta, odnotowały stosunkowo spokojne rynki nieruchomości w ten weekend. Singapur nadal doświadcza ochłodzenia na rynku mieszkaniowym po znacznym podniesieniu podatku od transakcji dla cudzoziemców przez rząd na początku 2025 roku; ceny są mniej więcej na tym samym poziomie kwartał do kwartału, a wolumeny sprzedaży pozostają niskie. Indonezja przyciąga uwagę regionalnych inwestorów – pojawił się raport, że dziesiątki funduszy nieruchomościowych i inwestycyjnych zostały wykorzystane przez syndykat przestępczy (PCC) do prania pieniędzy w Brazylii, co podkreśla potrzebę lepszego nadzoru na rynkach wschodzących boz.substack.com. Z lepszych wieści, Wietnam ogłosił plany złagodzenia warunków kredytowych dla deweloperów oraz przedłużenia kredytów bankowych, ponieważ jego sektor nieruchomości (zwłaszcza mieszkania) zmaga się z kryzysem płynności.

Opinie ekspertów: Ekonomiści ostrzegają, że perspektywy Azji w dużej mierze zależą od trajektorii Chin. Jeśli kryzys na rynku nieruchomości w Chinach się pogłębi, może to osłabić wzrost regionalny poprzez niższy popyt na surowce, maszyny i dobra konsumpcyjne od sąsiadów. Już teraz wskaźnik PMI dla chińskiego przemysłu jest w fazie spadkowej (49,4 w sierpniu) reuters.com i ekonomiści obawiają się, że „przedłużający się kryzys na rynku nieruchomości nadal ogranicza wydatki” reuters.com. Z drugiej strony, James MacGregor z APAC Realty zauważa, że nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej i Indiach mogą skorzystać, jeśli inwestorzy wycofają się z Chin: „Globalne fundusze, które wycofały się z Chin, przekierowują część kapitału na rynki takie jak Indie, Wietnam i Indonezja, gdzie demografia i urbanizacja pozostają silne.”

Podsumowując, obraz rynku nieruchomości w Azji jest podzielony: Chiny robią wszystko, by ustabilizować swój sektor mieszkaniowy w obliczu kryzysu zaufania, Japonia przyciąga zagraniczny kapitał szukający zysków, a wschodząca Azja rozwija się stabilnie, choć z uwagą na globalne zagrożenia. Najbliższe miesiące pokażą, czy działania Chin w końcu ustabilizują ich rynek nieruchomości – co jest kluczowe nie tylko dla Azji, ale i dla nastrojów na rynkach nieruchomości na całym świecie.

Bliski Wschód: Gorące rynki i przełomowe reformy

Zatoki boomtowns: Najważniejsze rynki nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywają boom, napędzany wysokimi dochodami z ropy, polityką prorozwojową i napływem międzynarodowych inwestorów. Nigdzie nie widać tego wyraźniej niż w Dubaju, gdzie powirusowy wzrost na rynku nieruchomości trwa nieprzerwanie. Największy deweloper Dubaju, Emaar Properties, odnotował 33% wzrost zysku netto w pierwszej połowie 2025 roku reuters.com dzięki solidnej sprzedaży luksusowych domów. Sprzedaż nieruchomości przez Emaar wzrosła o 46% rok do roku do 46 mld AED w H1 reuters.com – to zdumiewająca liczba – ponieważ fala zagranicznych nabywców (z Europy, Azji i Rosji) wykupiła luksusowe wille i apartamenty. „Rynek nieruchomości w Dubaju jest obecnie rozgrzany do czerwoności”, zauważył Reuters, a zmiany regulacyjne i prestiżowe projekty przyciągają globalny kapitał reuters.com. Rzeczywiście, działania rządu – takie jak oferowanie długoterminowych wiz „złotych” za duże zakupy nieruchomości i łagodzenie ograniczeń dotyczących luksusowych inwestycji – ugruntowały pozycję Dubaju jako raju dla inwestorów nieruchomości. Ceny mieszkań w Dubaju wzrosły o około 20% rok do roku, a nawet długo słaby segment apartamentów odnotował silne odbicie. Szał zakupowy objął także superluksusowe aktywa (rezydencje na Palmie itp.), z których niektóre osiągają rekordowe ceny. Obserwatorzy rynku ostrzegają przed problemem dostępności dla mieszkańców i potencjalnym przegrzaniem rynku, ale jak dotąd popyt nie wykazuje oznak spowolnienia.

Arabia Saudyjska – odważne reformy: Jeśli historia Dubaju to wzrost napędzany rynkiem, to Arabia Saudyjska stawia na transformację odgórną. Królestwo przeprowadza szeroko zakrojone reformy, aby unowocześnić i rozwinąć swój sektor nieruchomości w ramach inicjatywy księcia Mohammeda bin Salmana Vision 2030. W 2025 roku ogłoszono dwie szczególnie historyczne zmiany:

• Prawo dotyczące własności zagranicznej: W lipcu Arabia Saudyjska zatwierdziła nowe „Prawo dotyczące własności i inwestycji nieruchomości przez cudzoziemców”, które wejdzie w życie 1 stycznia 2026 roku gfmag.com. To pozwoli osobom fizycznym i firmom zagranicznym kupować i posiadać nieruchomości w wyznaczonych strefach głównych miast (Rijad, Dżudda, Dammam itd.) gfmag.com. Odwraca to dekady ścisłych ograniczeń, które w dużej mierze uniemożliwiały cudzoziemcom spoza GCC posiadanie nieruchomości w Arabii Saudyjskiej. Celem jest przyciągnięcie globalnych inwestorów i know-how do saudyjskich megaprojektów – np. wartego 500 miliardów dolarów miasta NEOM (z awangardową „The Line”), historycznej przebudowy Diriyah w Rijadzie, kurortów nad Morzem Czerwonym i innych gfmag.com. Obserwatorzy porównują ten ruch do reform własnościowych w Dubaju z 2002 roku, które wywołały falę zagranicznych inwestycji gfmag.com. „To otwiera nowy kanał ekspozycji na rozwijającą się gospodarkę… jednak rynek jest wciąż w fazie początkowej, z ewoluującymi ramami regulacyjnymi,” zauważa Osama Al Saifi z Traze, ostrzegając, że kluczowa będzie realizacja gfmag.com. Rząd opracowuje przepisy wykonawcze (oczekiwane w ciągu 180 dni od zatwierdzenia ustawy), aby zapewnić „przyjazne dla inwestorów” wdrożenie gfmag.com. To otwarcie rynku to sejsmiczna zmiana – do 2026 roku globalne firmy i fundusze nieruchomościowe będą mogły bezpośrednio posiadać nieruchomości w Arabii Saudyjskiej, co jeszcze kilka lat temu było nie do pomyślenia.
• Rozszerzenie podatku od białych gruntów: Począwszy od sierpnia 2025, władze Arabii Saudyjskiej zreformowały program White Land Tax – podatek od niezabudowanych terenów miejskich – aby zdecydowanie zachęcić do rozwoju. Zgodnie z nowymi zasadami, właściciele dużych pustych działek (≥5 000 m² w miastach) będą musieli płacić coroczny podatek w wysokości do 10% wartości gruntu topluxuryproperty.com (wcześniej było to tylko 2,5%). Dodatkowo, nowa opłata roczna w wysokości 5–10% będzie dotyczyć długo niezamieszkanych budynków mieszkalnych topluxuryproperty.com. To odważna próba zakończenia gromadzenia ziemi i spekulacji, które przyczyniły się do bardzo wysokich cen gruntów. Dla porównania, w miastach takich jak Rijad, kilku zamożnych graczy historycznie przetrzymywało ogromne połacie ziemi w stanie nieużywanym; rząd zidentyfikował ponad 5 500 pustych działek (411 milionów m²) w głównych miastach, które podlegają nowemu podatkowi topluxuryproperty.com. Zmieniony podatek już pobudza działania: „To sprawia, że pozostawienie dobrej ziemi pustej staje się znacznie droższe. [Właściciele] albo wybudują… albo sprzedadzą komuś, kto to zrobi” – wyjaśnia analityk Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Wstępne sygnały pokazują, że wielu dotkniętych właścicieli ziemi spieszy się z zawieraniem joint venture lub sprzedażą działek, aby uniknąć opłaty topluxuryproperty.com. Reformy White Land powinny uwolnić falę nowych inwestycji mieszkaniowych w nadchodzących latach, rozwiązując problem niedoboru mieszkań w Arabii Saudyjskiej i, jak mówi Faisal Durrani z Knight Frank, przekładając się na „domy w granicach możliwości finansowych większości saudyjskich obywateli” topluxuryproperty.com (co jest bardzo potrzebne, ponieważ dwie trzecie Saudyjczyków ma budżet poniżej 1,5 mln SAR na dom).

Inne rynki GCC: W innych częściach Zatoki, Katar i Abu Zabi również pozostają silne. Abu Zabi odnotowało rekordową sprzedaż willi tego lata, a państwowi deweloperzy uruchamiają nowe projekty nad wodą, aby zaspokoić popyt. Katar, po Mistrzostwach Świata, miał lekkie spowolnienie, ale obecnie promuje nowe strefy własnościowe dla ekspatów, wykorzystując wysokie dochody i doskonałą infrastrukturę kraju. Bahrajn i Oman są spokojniejsze, ale stabilne, przyciągając nabywców z Azji i Afryki konkurencyjnymi programami rezydencji za inwestycje.

Afryka Północna i Lewant: Rynek nieruchomości w Egipcie zmaga się z problemami wynikającymi z niestabilnej waluty – gwałtowna deprecjacja funta egipskiego (i 30% inflacja) sprawiły, że materiały budowlane stały się kosztowne, a deweloperzy mają trudności z płynnością finansową. Mimo to, popyt na twarde aktywa utrzymuje się, ponieważ Egipcjanie inwestują w nieruchomości jako zabezpieczenie przed inflacją. W Kairze ceny nowych lokali w prestiżowych dzielnicach wzrosły w ujęciu lokalnym, ale w przeliczeniu na dolary są faktycznie tańsze niż rok temu z powodu spadku wartości waluty. Rząd egipski kontynuuje projekt Nowej Stolicy Administracyjnej, promując go jako okazję inwestycyjną w nieruchomości. Tymczasem w Izraelu niepewność polityczna i wysokie stopy procentowe ostudziły niegdyś rozgrzany rynek mieszkaniowy – ceny domów nieznacznie spadły w 2025 roku po wzroście o około 70% w poprzedniej dekadzie. Rynek komercyjny w Tel Awiwie również jest w zawieszeniu z powodu zwolnień w sektorze technologicznym i wzrostu stóp procentowych.

Opinia inwestorów i ekspertów: Rynek nieruchomości na Bliskim Wschodzie to obecnie krajobraz o dwóch prędkościach: z jednej strony międzynarodowe centra Zatoki, z drugiej reszta regionu. Inwestorzy instytucjonalni są głównie zainteresowani rynkami GCC (Arabia Saudyjska, ZEA, Katar), gdzie wzrost gospodarczy jest silny, a rządy są partnerami w rozwoju. Jak podaje Global SWF, same fundusze majątkowe Zatoki inwestują środki w projekty krajowe – np. ADIA i Mubadala ze ZEA zwiększają zaangażowanie w lokalne nieruchomości – co odzwierciedla zaufanie do rynku krajowego. Szczególnie reformy w Arabii Saudyjskiej są określane jako „zmieniające zasady gry” i mające na celu stworzenie bardziej płynnego, przejrzystego rynku. Jednak eksperci ostrzegają, że sukces będzie zależał od szczegółów wdrożenia i ochrony inwestorów. „Jeśli Arabia Saudyjska zapewni jasne ramy prawne i możliwość repatriacji zysków, możemy być świadkami napływu kapitału zagranicznego podobnego do tego, jaki miał miejsce w Dubaju,” zauważa jeden z ekonomistów rynku nieruchomości gfmag.com.

Podsumowując, narracja dotycząca nieruchomości na Bliskim Wschodzie na 30–31 sierpnia 2025 roku to opowieść o boomach i odważnych posunięciach: boomujących rynkach w Zatoce oraz śmiałych interwencjach rządowych mających na celu dalsze otwarcie i rozwój tych rynków. Stanowi to kontrast wobec ostrożności obserwowanej w innych częściach świata – podkreślając rosnącą rolę regionu na globalnym rynku nieruchomości.

Afryka: Nawigacja wśród wysokich stóp i nowych inwestycji

Tło gospodarcze: Rynki nieruchomości w Afryce mierzą się z trudnym otoczeniem makroekonomicznym. Wiele krajów w ostatnich latach walczyło z wysoką inflacją i stopami procentowymi, co podniosło koszty finansowania i ostudziło aktywność na rynku nieruchomości. Jednak wraz ze stabilizacją inflacji w niektórych gospodarkach, banki centralne ostrożnie zmieniają swoje podejście – dając promyk nadziei dla rynku nieruchomości.

Republika Południowej Afryki – ulga po obniżce stóp procentowych: Republika Południowej Afryki, najbardziej rozwinięty rynek nieruchomości na kontynencie, wprowadziła długo oczekiwaną obniżkę stóp procentowych na początku sierpnia 2025 roku. Bank Rezerw Republiki Południowej Afryki obniżył stopę repo z 7,25% do 7,00%, co spowodowało spadek podstawowej stopy kredytowej do 10,50% privateproperty.co.za. Była to pierwsza obniżka po długim cyklu zaostrzania polityki, która nieznacznie obniża oprocentowanie kredytów hipotecznych dla konsumentów (większość kredytów hipotecznych w RPA ma zmienne oprocentowanie na poziomie stopy podstawowej plus marża). Profesjonaliści z branży nieruchomości przyjęli ten ruch z zadowoleniem: „Niższa stopa podstawowa zapewnia bardzo potrzebną ulgę konsumentom i właścicielom domów… ta obniżka dodatkowo ożywi rynek mieszkaniowy,” powiedział Bradd Bendall, szef sprzedaży w BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Rzeczywiście, liczba wniosków o kredyt hipoteczny w RPA wzrosła już o około 7% rok do roku do połowy 2025 roku, co sugeruje, że kupujący wracają na rynek privateproperty.co.za.

Jednak obniżka stóp jest niewielka, a gospodarcze przeciwności utrzymują się. Yael Geffen, dyrektor generalna Lew Geffen Sotheby’s Realty, zauważyła, że ulga jest niewielka – przy kredycie hipotecznym na 2 mln randów obniżka oznacza oszczędność około 340 randów (18 dolarów) miesięcznie privateproperty.co.za – jednocześnie ostrzegając, że południowoafrykańscy konsumenci są pod ogromną presją. „Stoimy na krawędzi katastrofy gospodarczej… gospodarstwa domowe wydają alarmujące dwie trzecie swoich dochodów na obsługę zadłużenia,” ostrzegła Geffen privateproperty.co.za. Wysokie bezrobocie i rosnące koszty mediów (opłaty za prąd gwałtownie wzrosły) sprawiają, że wielu potencjalnych nabywców domów pozostaje ostrożnych. Rynek mieszkaniowy w dużych miastach, takich jak Johannesburg i Kapsztad, jest płaski, a ceny rosną jedynie nieznacznie w ujęciu nominalnym. Mimo to oczekiwania dotyczące dalszych obniżek stóp procentowych w 2025 roku mogą stopniowo poprawiać dostępność mieszkań i nastroje na rynku.

Nigeria i Afryka Zachodnia: Sektor nieruchomości w Nigerii zmaga się z turbulencjami w związku z dewaluacją waluty i zmianami politycznymi. Usunięcie przez rząd subsydiów na paliwo w 2025 roku spowodowało wzrost kosztów transportu i budowy. Stopy procentowe w Nigerii pozostają bardzo wysokie (stopa banku centralnego wynosi 18,75%), przez co formalne kredyty hipoteczne są rzadkością (większość zakupów domów odbywa się za gotówkę). Mimo to, na rynku luksusowym obserwuje się znaczną aktywność, napędzaną przez zamożnych obywateli zabezpieczających się przed inflacją, a także w segmencie diaspory (Nigerijczycy za granicą inwestujący w mieszkania i ziemię w kraju). Warto odnotować: Dangote Group, jeden z największych konglomeratów w Afryce, zapowiedział plany inwestycji w nieruchomości w Etiopii w ramach szerszej ekspansji. 30 sierpnia Dangote podpisał umowę o wartości 2,5 mld dolarów na budowę fabryki nawozów w Etiopii reuters.com, a doniesienia wskazują, że rozważają także możliwości rozwoju nieruchomości na tym rynku facebook.com. Ten ruch podkreśla rosnące panafrykańskie przepływy inwestycyjne – inwestorzy z Nigerii i RPA coraz częściej przyglądają się szybko rozwijającym się rynkom Afryki Wschodniej (Etiopia, Kenia, Rwanda) pod kątem przedsięwzięć nieruchomościowych. Takie transgraniczne inwestycje wnoszą kapitał i know-how, co może przyspieszyć rozwój w krajach przyjmujących.

Afryka Wschodnia: Kenia, gospodarcze centrum Afryki Wschodniej, ma dynamiczny rynek nieruchomości, który nieco zwolnił w latach 2023–2024 z powodu niepewności wyborczej i wysokich stóp, ale jest gotowy na odbicie. Bank centralny Kenii utrzymał stopę na poziomie 10,5%, a inflacja jest umiarkowana (~6,7%), co może wkrótce umożliwić obniżki stóp. W Nairobi nadal rośnie popyt na przystępne cenowo mieszkania oraz powierzchnie logistyczne/magazynowe (zwłaszcza w miarę rozwoju handlu regionalnego). Warto odnotować, że targi nieruchomości z Dubaju odbyły się w Nairobi 30 sierpnia, mając na celu sprzedaż nieruchomości z ZEA afrykańskim inwestorom research8020.com – to znak pogłębiających się powiązań między Afryką a Bliskim Wschodem. Ponadto rząd Kenii właśnie uruchomił ambitny Program Przystępnych Mieszkań, oferując deweloperom tysiące jednostek z zachętami, co – jeśli się powiedzie – może zarówno zmniejszyć deficyt mieszkaniowy, jak i otworzyć nową ścieżkę inwestycyjną.

Afryka Północna: W Egipcie, jak wspomniano, dominują problemy walutowe. Mimo to zagraniczni inwestorzy z Zatoki Perskiej wykupują luksusowe nieruchomości w Kairze po obniżonych (w dolarach) cenach. Rząd Egiptu prowadzi rozmowy, by ewentualnie umożliwić funduszom suwerennym z Zatoki przejęcie udziałów w nowych projektach miejskich, by wzmocnić finansowanie. Tymczasem marokański rynek nieruchomości turystycznych (riady, hotele) zyskał dzięki wzrostowi turystyki po pandemii, choć tragiczne trzęsienie ziemi pod koniec 2025 roku w pobliżu Marrakeszu może skierować priorytety na odbudowę i poprawę bezpieczeństwa konstrukcji starszych budynków.

Ogólne trendy: W dużej części Afryki niedobory mieszkań i szybka urbanizacja pozostają głównymi siłami napędowymi rynku nieruchomości. Nawet w trudniejszych warunkach gospodarczych populacje rosną, a miasta potrzebują więcej domów i biur. To stanowi podstawę ogólnie pozytywnej długoterminowej perspektywy, pod warunkiem że finansowanie stanie się bardziej dostępne. Lokalne banki w krajach takich jak Ghana i Uganda zaczęły oferować produkty hipoteczne ze stawkami subsydiowanymi dla osób kupujących po raz pierwszy, często wspierane przez programy rządowe lub banków rozwoju, aby pobudzić własność mieszkań.

REIT-y i rynki kapitałowe: Fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) są w Afryce nadal na wczesnym etapie rozwoju, ale powoli się rozrastają. Republika Południowej Afryki ma dojrzały sektor REIT (niektóre południowoafrykańskie REIT-y, jak Growthpoint, inwestują nawet w innych częściach kontynentu). Nigeria uruchomiła swój drugi w historii REIT w 2025 roku, skoncentrowany na nieruchomościach komercyjnych w Lagos i Abudży. Kenia i Rwanda aktualizują przepisy, aby uczynić REIT-y bardziej atrakcyjnymi dla inwestorów. Te instrumenty mogą z czasem odblokować większe inwestycje instytucjonalne w afrykańskie nieruchomości.

Opinia eksperta: „Historia nieruchomości w Afryce to przede wszystkim niezaspokojony popyt i niewykorzystany kapitał” – mówi analityk z Estate Intel (firma badawcza z Lagos). Można znaleźć wysokie stopy zwrotu (często 8–10%+ z najmu), ale wyzwaniem jest ograniczenie ryzyka inwestycji. Stabilność polityczna, ryzyko walutowe i płynność to kluczowe kwestie dla zagranicznych inwestorów. Pocieszające jest to, że kilka afrykańskich krajów wdraża reformy – cyfryzację rejestrów gruntów, wzmacnianie praw własności, oferowanie wakacji podatkowych dla deweloperów itp. – aby przyciągnąć więcej inwestycji. Druga połowa 2025 roku będzie testem tych działań, ale wielu obserwatorów pozostaje optymistycznych, że młoda demografia Afryki i wzrost urbanizacji uczynią z niej rynek nieruchomości wart uwagi.

Oceania: Australia odbija, Nowa Zelandia osiąga dno

Australia – powrót do wzrostu: Rynek nieruchomości w Australii, po gwałtownej korekcie w latach 2022–23, powrócił do łagodnego wzrostu w latach 2024–25. Do połowy 2025 roku ceny domów ponownie rosną we wszystkich stolicach stanów business.nab.com.au. Tylko w lipcu (najświeższe dostępne dane) krajowe wartości nieruchomości mieszkalnych wzrosły o około 1,8% cotality.com, a największe wzrosty odnotowano w mniejszych miastach, takich jak Darwin (+2,2% m/m) oraz stabilne wzrosty w Sydney i Melbourne business.nab.com.au. Za zmianę trendu odpowiada kilka czynników:

• Bank Rezerw Australii wstrzymał podwyżki stóp procentowych na początku roku, a rynki spodziewają się nawet obniżek stóp w 2026, jeśli inflacja nadal będzie spadać. Perspektywa szczytowych stóp procentowych zwiększyła zaufanie kupujących.
• Australia mierzy się z niedoborem podaży mieszkań. Nowe budownictwo mieszkaniowe nie nadąża za popytem, a populacja znów szybko rośnie dzięki powrotowi imigracji po Covidzie. To utrzymuje ceny na wysokim poziomie, mimo wyższych stóp procentowych niż kilka lat temu.
• Inwestorzy wracają, szczególnie na rynku mieszkań, licząc na to, że czynsze pozostaną wysokie. Czynsze w Australii rosną w rekordowym tempie (dwucyfrowy wzrost roczny w niektórych miastach) z powodu niskiej dostępności, co ponownie czyni nieruchomości na wynajem atrakcyjnymi.

Sydney i Melbourne, największe rynki Australii, odnotowały ostatnio umiarkowane kwartalne wzrosty cen (~1–3%), a wskaźniki udanych aukcji się poprawiły, co wskazuje na większy apetyt kupujących. Perth i Brisbane również notują wzrosty rok do roku, częściowo dzięki silnym lokalnym gospodarkom (w przypadku Perth – górnictwo, a w Brisbane – migracja międzystanowa).

Prognozy analityków: Najnowsza prognoza KPMG sugeruje, że ceny domów w Australii wzrosną o ok. 5,5% w 2025 roku w skali kraju abc.net.au, odrabiając większość wcześniejszych spadków do 2026 roku. „Wartości nieruchomości w kraju wykazują stabilny wzrost, napędzany niską podażą i oczekiwanymi obniżkami stóp procentowych,” zauważa jeden z raportów propertyupdate.com.au. Jednak istnieją ograniczenia: dostępność mieszkań pozostaje napięta (mediana ceny domu w Sydney to wciąż ok. 1,3 mln AUD). Rząd Australii wprowadza zachęty dla osób kupujących pierwsze mieszkanie i naciska na stany, by przyspieszyły zatwierdzanie planów zagospodarowania, aby powstało więcej domów. Skala odbicia może zależeć od tych działań po stronie podaży oraz globalnej sytuacji gospodarczej, ale na razie momentum jest pozytywne.

Nowa Zelandia – poszukiwanie dna: Tuż obok, Nowa Zelandia przeszła jeden z najgłębszych spadków cen nieruchomości wśród krajów rozwiniętych, a jej rynek wciąż szuka dna. W lipcu 2025 r. średnie wartości domów w całej NZ są około 13% poniżej szczytu z końca 2021 roku qv.co.nz qv.co.nz. W największych miastach spadki były jeszcze większe: wartości w Auckland są ~19,6% poniżej szczytu qv.co.nz, a w Wellington City aż 27% poniżej szczytu qv.co.nz. Dobrą wiadomością jest to, że tempo spadków wyraźnie zwolniło i wydaje się, że rynek osiąga dno:

W ciągu ostatnich 3 miesięcy (maj–lipiec) ceny w całym kraju były prawie niezmienione (-0,5% kwartalnie) qv.co.nz. W ujęciu rok do roku, wartości są praktycznie niezmienione w porównaniu z lipcem 2024 qv.co.nz, co wskazuje, że spadek został zatrzymany.
• Niektóre regiony już odbijają się od dna: miasta drugorzędne, takie jak Tauranga (+1,7% k/k) i Queenstown (+2,4% k/k) odnotowały solidne wzrosty kwartalne qv.co.nz, a nawet niektóre części Auckland (centralne dzielnice) zaobserwowały stabilizację cen qv.co.nz. Sugeruje to, że w miejscach, gdzie popyt jest silny (lub gdzie ceny spadły wcześnie i gwałtownie), kupujący wracają na rynek.
• Stopy procentowe kredytów hipotecznych w Nowej Zelandii ustabilizowały się. Bank Rezerw Nowej Zelandii utrzymał OCR na poziomie 5,5% do sierpnia, a wraz ze spadkiem inflacji do około 4,9%, wielu oczekuje, że kolejnym ruchem RBNZ może być obniżka w 2026 roku. Banki nieznacznie obniżyły stałe stopy procentowe kredytów hipotecznych w ostatnich tygodniach w oczekiwaniu na to, co poprawiło nastroje.

Nastroje rynkowe jednak pozostają ostrożne. „Ogólnie rynek pozostaje stłumiony… odbicie jest nierówne i kruche,” mówi Andrea Rush z QV qv.co.nz. Zauważa, że kupujący są wrażliwi na ceny i mają przewagę negocjacyjną ze względu na dużą liczbę ofert w niektórych regionach qv.co.nz. Sprzedający musieli dostosować oczekiwania – realistyczne wyceny są kluczowe dla sprzedaży, co potwierdzają nieruchomości dłużej pozostające na rynku, jeśli są wycenione według wartości z zeszłego roku. Najbardziej aktywni są obecnie kupujący po raz pierwszy i właściciele-occupanci, szczególnie w niższym segmencie rynku, wspierani przez stabilne stopy procentowe i nieco lepszą dostępność kredytów qv.co.nz qv.co.nz. Widać także wzrost zainteresowania inwestorów szukających okazji, ale wielu z nich pozostaje poza rynkiem z powodu zaostrzenia przepisów dla właścicieli nieruchomości w NZ oraz usunięcia części odliczeń podatkowych od odsetek.

Aktualizacja polityki: Rząd Nowej Zelandii, stojący w obliczu wyborów pod koniec 2025 roku, rozważa potencjalne środki stymulujące rynek mieszkaniowy w razie potrzeby – takie jak przywrócenie odliczeń podatkowych od nieruchomości lub dostosowanie imigracji w celu zwiększenia popytu. Opozycja prowadzi kampanię na rzecz ograniczenia biurokracji w budownictwie, aby zwiększyć podaż. W zależności od wyniku wyborów, polityka mieszkaniowa Nowej Zelandii może się zmienić i wpłynąć na trajektorię rynku.

Oceania ogółem: Rozbieżne losy Australii i Nowej Zelandii pokazują, jak stopy procentowe i polityka kształtowały wyniki. Mniej dotkliwy cykl podwyżek stóp w Australii i nieprzerwany wzrost liczby ludności ograniczyły spadek, podczas gdy agresywne podwyżki stóp w Nowej Zelandii (oraz być może wcześniejsze przewartościowanie cen) doprowadziły do ostrzejszej korekty. Obecnie oba rynki patrzą w przyszłość, licząc na przyszłe łagodzenie polityki pieniężnej jako czynnik sprzyjający.

W innych częściach Oceanii warto zauważyć, że państwa wyspiarskie Pacyfiku obserwują unikalne trendy na rynku nieruchomości – na przykład Fidżi i Vanuatu realizują projekty kurortowe i mieszkaniowe skierowane do zagranicznych nabywców poszukujących relokacji lub drugiego obywatelstwa, a odporność na zmiany klimatu staje się czynnikiem (nieruchomości przybrzeżne odpowiadające na podnoszący się poziom mórz). Są to niszowe, ale rosnące segmenty w regionie.

Podsumowanie: Pod koniec sierpnia 2025 roku globalny krajobraz nieruchomości to studium kontrastów:

• Efekt wysokich stóp procentowych w Ameryce Północnej i Europie, gdzie rynki są stonowane i selektywne, oczekując na wyraźniejsze sygnały gospodarcze.
• Ożywienia napędzane polityką w części Azji i na Bliskim Wschodzie – czy to dzięki stymulacji w Chinach, czy otwarciu Arabii Saudyjskiej – co może przekształcić te rynki.
• Odporność i odbudowa w regionach takich jak Zatoka Perska na Bliskim Wschodzie i wybrane części Oceanii, pokazując, że nieruchomości pozostają lokalną grą nawet w obliczu globalnych przeciwności.

Jak trafnie ujął to jeden z ekspertów, 2025 to „rok dostosowań” na rynku nieruchomości – gdzie zarówno inwestorzy, jak i właściciele domów na nowo kalibrują się do nowej normalności wyższych kosztów kredytów, a jednocześnie wykorzystują szanse wynikające z unikalnej dynamiki każdego rynku. Nadchodzące miesiące (i decyzje dotyczące stóp procentowych) zdecydują, które regiony poprowadzą kolejną fazę cyklu nieruchomości. Bądźcie czujni.

Źródła: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz i inne, jak podano powyżej.