Imóveis Comerciais em Kuala Lumpur: Expansão ou Recessão? Veja o Que Esperar de 2025

A taxa geral de vacância de escritórios em Kuala Lumpur caiu para 16,5% no 4º trimestre de 2024, abaixo dos 25–30% em 2023.
No 1º trimestre de 2025, a vacância de escritórios em KL ficou em 16,1% no geral, com 19,4% na região central da cidade e 8,5% na periferia, refletindo diferenças metodológicas.
Os aluguéis de escritórios Prime Grade A no centro de KL tiveram média de RM6,01 por pé² por mês no início do 1T2025, com torres de topo como Merdeka 118 e Exchange 106 alcançando cerca de RM10–RM15 por pé².
O Merdeka 118 foi inaugurado em 2024 como uma torre de 678,9m, 118 andares, com cerca de 1,7 milhão de pés² de escritórios e aproximadamente 70% de ocupação no lançamento, ancorado pela PNB e Maybank.
O Exchange 106, concluído em 2019, estava com cerca de 52% de ocupação e era esperado que atingisse 70% até o final de 2024.
O TRX é um Distrito Financeiro Internacional de 70 acres lançado em 2024, lar de torres como a Exchange 106, com grandes inquilinos como Prudential, HSBC, Mulia, conexão direta ao MRT e uma sede planejada do Bank Negara Malaysia para 2025–2027.
O The Exchange TRX Mall foi inaugurado no final de 2023 e rapidamente atingiu ocupação quase total em sua primeira fase, sinalizando forte demanda no varejo.
O setor industrial e logístico de KL apresenta vacância de 4,0% no 1T2025, com cerca de 4 milhões de pés² de novos armazéns modernos concluídos em 2024 e pré-compromissos próximos de 50% para projetos futuros.
Os yields de escritórios prime em KL giram em torno de 5,5%–6,0%, com valores de escritórios prime em torno de RM1.000–RM1.300 por pé² e aluguéis de cerca de RM6–RM7 por pé² ao mês, tornando KL relativamente mais rentável em comparação a Singapura e Hong Kong.
Mudanças regulatórias incluem a Lei de Renovação Urbana para facilitar a reurbanização, permissão de compra por estrangeiros para imóveis comerciais com preço mínimo de RM1 milhão, RPGT a 0% após cinco anos e incentivos para edifícios verdes, sustentando uma perspectiva cautelosamente otimista para 2025.

O mercado de escritórios e imóveis comerciais de Kuala Lumpur está em um ponto de inflexão. Após um período turbulento durante a pandemia, a cidade agora enfrenta vacâncias recordes juntamente com novos megaprojetos e uma busca por qualidade. Está a caminho de um boom ou de uma crise? Este relatório detalhado analisa o desempenho atual do mercado, principais segmentos imobiliários, áreas de destaque como KLCC e TRX, novos projetos, tendências de investimento, mudanças políticas, esforços de sustentabilidade e insights de especialistas para traçar um panorama abrangente do cenário de imóveis comerciais de Kuala Lumpur em 2024–2025.

Desempenho Atual do Mercado (2024–2025)

Vagas e Ocupação: Kuala Lumpur tem enfrentado taxas elevadas de vacância em escritórios, embora dados recentes mostrem melhora gradual. A vacância geral de escritórios na Grande KL ficou em torno de 25–30% ao longo de 2023 (uma das mais altas da Ásia-Pacífico) devido a anos de excesso de oferta assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. No entanto, até o final de 2024, alguns relatórios mostraram uma queda notável na vacância – a JLL Malaysia estimou a vacância geral de escritórios em Kuala Lumpur em 16,5% no 4º trimestre de 2024, abaixo dos picos anterioresstarproperty.my. O principal submercado do centro da cidade de KL melhorou para ~20% de vacância, refletindo melhor absorção de novos espaços de padrão Astarproperty.my. No 1º trimestre de 2025 essa tendência continuou, com a JLL reportando vacância geral de escritórios em 16,1% (19,4% no Centro de KL e apenas 8,5% na periferia da cidade), à medida que novos escritórios premium atraíram inquilinos bmcc.org.my. A discrepância nos números de vacância decorre de diferentes metodologias – contagens mais amplas que incluem prédios antigos mostram vacância maior, enquanto prédios de padrão A prime desfrutam de níveis de ocupação muito mais altos.

Tendências de Aluguel: Os aluguéis de escritórios em KL permanecem baixos em comparação com os padrões regionais, o que aumenta o apelo da cidade para ocupantes preocupados com custos. Espaços de escritórios Prime Grade A têm uma média de cerca de RM6,00–RM7,00 por pé quadrado por mês, o mais acessível da Ásia-Pacífico (para comparação, escritórios prime custam ~RM58 por pé quadrado em Hong Kong e RM44 em Singapura) theedgemalaysia.com. Essa acessibilidade, aliada a uma economia estável, torna KL altamente competitiva para multinacionais. O crescimento dos aluguéis tem sido modesto, mas positivo – os aluguéis de escritórios prime aumentaram cerca de 2–3% ano a ano em 2024, graças à demanda por qualidade por torres recém-concluídas que estabeleceram aluguéis de referência mais altos theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Ainda assim, o ambiente geral de locação é favorável ao inquilino; os proprietários tiveram que manter incentivos generosos e termos flexíveis para reter inquilinos diante da oferta abundante. O aluguel de Grade A no centro da cidade se manteve estável entrando em 2025 (cerca de RM6,01 por pé quadrado no início do 1T2025) theedgemalaysia.com, e aumentos levesforam observados em edifícios novos bem ocupados, enquanto escritórios mais antigos e periféricos apresentaram aluguéis estáveis ou em queda no final de 2023 assets.cushmanwakefield.com. “Não prevemos um aumento dramático nos aluguéis,” observou um analista de mercado, dado o alto volume de oferta e as estratégias de trabalho em evolução que moderam o crescimento dos aluguéis theedgemalaysia.com.

Ocupação e Demanda: Apesar dos desafios, as taxas de ocupação aumentaram nos imóveis comerciais de Kuala Lumpur. A ocupação de escritórios em toda a cidade ficou em torno de 77–83% no final de 2024 (dependendo da categoria) cbre-wtw.com.my. Fundamentalmente, a demanda está fortemente voltada para espaços modernos e de alta qualidade – muitos edifícios novos estão sendo lançados com pré-locações significativas, enquanto os imóveis mais antigos enfrentam dificuldades. “A boa absorção no mercado melhorou o desempenho dos edifícios de escritórios de alto padrão,” observou a Knight Frank, destacando que o mercado de escritórios de KL melhorou e não detém mais o indesejado título de maior vacância da APAC theedgemalaysia.com. Torres de categoria A em localizações privilegiadas registram ocupação estável ou crescente mesmo com as condições gerais permanecendo fracasstarproperty.my. Por exemplo, Merdeka 118 – o mais novo marco da cidade – foi inaugurado em 2024 com cerca de 70% dos seus 1,7 milhão de pés quadrados já comprometidos (principalmente para sua desenvolvedora PNB e o locatário âncora Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Esse movimento de “busca por qualidade” por grandes ocupantes tem mantido os edifícios de alto padrão relativamente cheios, mesmo enquanto edifícios de categoria inferior veem inquilinos reduzindo espaços ou se mudando.

Movimentação Pós-Pandemia: No setor imobiliário de varejo, o fluxo de pessoas e as vendas dos locatários se recuperaram com a reabertura econômica. No final de 2024, a vacância no varejo em KL havia caído para cerca de 10,4% em shoppings no centro da cidade (e ~17% em shoppings suburbanos) bmcc.org.my, indicando uma melhora na ocupação com o retorno de consumidores e turistas. As vendas no varejo cresceram cerca de 3,8–4% ano a ano em 2024 e a previsão era de aceleração adicional até o quarto trimestre de 2024, impulsionadas pelo aumento na chegada de turistas (o turismo atingiu cerca de 91% dos níveis pré-pandemia) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Imóveis industriais e logísticos foram um destaque com ocupação muito alta (vacância abaixo de 5%) graças à demanda sustentada de e-commerce, manufatura e usuários de data centers bmcc.org.my. No geral, os setores de imóveis comerciais de Kuala Lumpur demonstram resiliência – o pior do impacto da pandemia já passou, e uma recuperação gradual está em andamento, embora o mercado permaneça bifurcado entre ativos de alto desempenho e ativos antigos com desempenho inferior.

Tendências do Setor de Escritórios: Busca por Qualidade e Recalibração

O setor de escritórios em Kuala Lumpur está passando por uma grande recalibração. Após anos de construção acelerada, o estoque de escritórios da cidade atingiu cerca de 125 milhões de pés quadrados em todo o Vale do Klang (com a Cidade de KL respondendo por cerca de 72% desse total) theedgemalaysia.com. Essa expansão levou a um mercado favorável ao locatário com intensa competição entre proprietários. Para ter sucesso, os ativos de escritórios são cada vez mais definidos pela “busca por qualidade” e pela adaptabilidade a novos padrões de trabalho:

Fuga para a Qualidade: Os inquilinos estão migrando para escritórios Grade A mais novos com comodidades superiores, infraestrutura tecnológica e recursos sustentáveis, mesmo que isso signifique um aluguel um pouco mais alto. “A demanda por espaços de escritórios de padrão Grade A continua forte,” observa o CEO da Zerin Properties, Previn Singhe. “O Merdeka 118 está estabelecendo novos padrões… e o Exchange 106 no TRX se destaca com sua infraestrutura de classe mundial. Ambos os empreendimentos comandam os aluguéis mais altos no mercado de escritórios comerciais de KL. Enquanto o centro da cidade de KL continua sendo um pilar, o foco está mudando para edifícios mais novos e sustentáveis, que oferecem instalações avançadas,” disse ele ao The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Na prática, isso significa que torres de alto perfil como Merdeka 118 e Exchange 106 (no Tun Razak Exchange) estão atraindo grandes multinacionais e instituições financeiras, graças ao seu prestígio e especificações modernas. Merdeka 118 (118 andares, inaugurado em 2024) e Exchange 106 (concluído em 2019, ~52% ocupado e com expectativa de atingir 70% até o final de 2024) apresentam alugueis de topo em torno de RM10–RM15 por pé quadrado – significativamente acima da média da cidade theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Esses projetos oferecem características como grandes lajes livres de colunas, conectividade de TI de última geração e design eficiente em energia em empreendimentos integrados, que são altamente atraentes para inquilinos que buscam consolidar escritórios.
Pressão sobre Prédios Antigos: Por outro lado, blocos de escritórios antigos e até mesmo torres Classe A envelhecidas em áreas tradicionais (como algumas torres no KLCC) estão enfrentando dificuldades. Muitos têm problemas de ocupação, a menos que “passem por upgrades significativos para atender às expectativas modernas dos inquilinos” theedgemalaysia.com. Plantas desatualizadas, sistemas HVAC antigos e falta de credenciais de sustentabilidade os tornam menos atraentes. À medida que espaços de alto padrão ficam disponíveis, os inquilinos frequentemente se mudam desses escritórios não-prime, aumentando a vacância nos prédios antigos theedgemalaysia.com. “Escritórios não-prime com plantas e serviços desatualizados enfrentam a decisão de se reinventar, mudar o uso do espaço ou passar por requalificação,” diz o diretor-gerente da CBRE|WTW, Tan Ka Leong theedgemalaysia.com. Os proprietários desses imóveis estão respondendo reformando e mudando o uso: modernizando lobbies e elevadores, adicionando comodidades para inquilinos ou até mesmo convertendo escritórios para outros usos. Notavelmente, vários edifícios de escritórios subutilizados em KL foram reaproveitados com sucesso como hotéis – por exemplo, a Menara ING tornou-se um Holiday Inn Express, a Wisma KLIH foi convertida no WOLO Boutique Hotel, e a Wisma KFC foi requalificada para se tornar um novo hotel Hyatt Centric theedgemalaysia.com. Essas adaptações criativas destacam como os proprietários estão “desbloqueando valor por meio de requalificação ou reposicionamento” quando a demanda tradicional por escritórios diminui theedgemalaysia.com.
Trabalho Híbrido e Utilização do Espaço: O aumento do trabalho remoto e híbrido também remodelou a demanda por escritórios. Muitas empresas reavaliaram quanto espaço realmente precisam. Embora o retorno ao escritório tenha ganhado força em 2023–24, o trabalho flexível “veio para ficar, especialmente com a entrada da Geração Z e Geração Alpha no mercado de trabalho,” observa Knight Frank theedgemalaysia.com. Em vez de expandir seus espaços, as empresas estão maximizando o uso do espaço existente, adensando layouts ou adotando estratégias “core-and-flex” (mantendo uma sede menor e usando espaços flexíveis/co-working para necessidades temporárias ou de transbordo) bmcc.org.my. Isso contribuiu para uma absorção líquida relativamente modesta de novos espaços. Por outro lado, operadores de espaços flexíveis estão expandindo para preencher a lacuna – provedores locais de co-working como WORQ e Infinity8 cresceram em KL, atendendo tanto multinacionais quanto startups que precisam de espaço temporário bmcc.org.my. Alguns proprietários até destinaram andares de co-working em seus edifícios para aumentar a ocupação. “Para propriedades com desempenho abaixo do esperado, convertimos alguns andares de escritórios em espaços de co-working com layouts flexíveis para torná-los mais atraentes,” compartilhou Fauziah, CEO da PHB (uma administradora local de REIT), destacando uma abordagem centrada no inquilino para combater o excesso de oferta theedgemalaysia.com.
Preferências dos Inquilinos – ESG e Bem-Estar: Os ocupantes agora priorizam qualidade em vez de quantidade em suas escolhas de escritório. Eles buscam “prédios com certificação verde e tecnologicamente avançados que estejam alinhados com compromissos ESG e o bem-estar dos funcionários,” observou Quiny Lee, da JLLstarproperty.my. Características como certificações de sustentabilidade LEED/GBI, sistemas energeticamente eficientes, tecnologia de edifícios inteligentes, comodidades de bem-estar e proximidade ao transporte tornaram-se diferenciais importantes. Mesmo com aluguéis semelhantes, os inquilinos frequentemente preferem um prédio novo e eficiente a um mais antigo assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Isso levou a uma bifurcação: escritórios de alto padrão mantêm aluguéis e ocupação estáveis, enquanto prédios mais antigos precisam oferecer grandes descontos no aluguel ou melhorias. “Os ocupantes provavelmente vão priorizar estratégias de busca por qualidade, enquanto os proprietários focam em melhorar as especificações dos prédios e a sustentabilidade para permanecerem competitivos em um mercado cada vez mais exigente,” aconselha a Knight Frank theedgemalaysia.com. Em resumo, apenas a localização já não garante sucesso – o prédio também precisa oferecer uma excelente experiência e credenciais ESG para conquistar os inquilinos theedgemalaysia.com.

Apesar desses desafios, especialistas veem o mercado de escritórios de KL como resiliente, não em colapso. “O mercado de escritórios de Kuala Lumpur demonstra resiliência contínua, impulsionada pelo foco crescente em sustentabilidade e tecnologia. Os inquilinos estão buscando ativamente escritórios verdes e de alta tecnologia, mantendo os níveis de ocupação mesmo em um ambiente de aluguel moderado,” disse Quiny Lee, chefe de escritórios da JLLstarproperty.my. O diretor geral do grupo Knight Frank, Keith Ooi, também afirmou que “a demanda por espaços de escritório de alta qualidade vai persistir, especialmente de empresas que priorizam objetivos ESG e o bem-estar dos funcionários,” embora os proprietários precisem investir em melhorias e locações flexíveis para se manterem competitivosstarproperty.my. Com a economia da Malásia crescendo cerca de 4–5% e o clima político estável, expansões corporativas (especialmente em serviços e tecnologia) estão sustentando a ocupação constante de escritóriosstarproperty.my theedgemalaysia.com. O setor de escritórios de Kuala Lumpur em 2025 não está exatamente em “alta”, mas está navegando por uma recuperação – um mercado favorável ao inquilino que oferece oportunidades para os ativos que conseguirem se adaptar às novas demandas.

Setor de Varejo: Recuperação, Tendências Experienciais e Novos Shoppings

O segmento de imóveis comerciais de varejo de Kuala Lumpur está saindo da recessão causada pela pandemia e evoluindo rapidamente em meio às mudanças no comportamento do consumidor. Shoppings e espaços de varejo registraram recuperação no fluxo de visitantes e nas vendas, mas os proprietários estão se adaptando por meio da curadoria de locatários e novas ofertas de experiências:

Ocupação e Desempenho: No início de 2024, as vendas do varejo na Malásia cresceram cerca de 4,6% no 1º semestre de 2024 em relação ao ano anterior cbre-wtw.com.my, e a tendência permaneceu positiva até o final do ano (crescimento anual de 3,8% no 3º trimestre de 2024, acelerando para uma estimativa de 4,4% no 4º trimestre) theedgemalaysia.com. Isso se traduziu em melhora na ocupação dos shoppings em KL. Shoppings de destaque no centro da cidade (por exemplo, Suria KLCC, Pavilion KL) registram alta ocupação (~90%+) com a expansão de marcas internacionais, e até mesmo shoppings de bairro recuperaram-se para uma vacância menor, em torno de 10–15% bmcc.org.my. Por exemplo, novas inaugurações de shoppings foram bem recebidas: The Exchange TRX Mall, um shopping de alto padrão muito aguardado no distrito TRX, foi inaugurado no final de 2023 e rapidamente gerou burburinho com quase 100% de ocupação em sua primeira fase, incluindo marcas inéditas na Malásia. Em um caso suburbano, Elmina Lakeside Mall (um novo shopping de pequeno porte em Shah Alam) abriu com 98% de ocupação em 2024, mostrando o apetite dos varejistas pelo local certo cbre-wtw.com.my. No geral, os aluguéis de varejo se mantiveram estáveis no Vale do Klang, com leve alta em locais de destaque devido à concorrência por espaços de primeira linha cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Os proprietários de “shoppings bem-sucedidos estão se tornando mais seletivos com os locatários, pressionando os aluguéis para cima nos espaços de varejo premium,” observou Yulia Nikulicheva, chefe de pesquisa da JLL bmcc.org.my.
Novos Desenvolvimentos no Varejo: Kuala Lumpur está testemunhando novas ofertas de varejo principalmente como componentes de projetos mistos. O destaque é o The Exchange TRX, um novo destino de varejo e lifestyle que foi inaugurado no distrito financeiro Tun Razak Exchange, trazendo dezenas de novas lojas e opções gastronômicas (incluindo nomes globais como Don Don Donki do Japão e Cinnabon da Indonésia) cbre-wtw.com.my. Sua abertura adicionou um espaço significativo de varejo de alto padrão e está atraindo consumidores com sua mistura de marcas de luxo e atrações. Em outros lugares, expansões de shoppings estão em andamento: por exemplo, o Alamanda Shopping Centre de Putrajaya concluiu uma expansão adicionando cerca de 18.500 m² e novos recursos de experiência, como um parque de aventuras ao ar livre bmcc.org.my. Esses investimentos sinalizam confiança de que o varejo físico continua relevante, especialmente como um polo de experiência e entretenimento. Ao mesmo tempo, shoppings secundários que não possuem um público cativo ou experiência diferenciada estão enfrentando dificuldades; “a oferta futura pressionará as taxas de ocupação e ampliará a diferença entre shoppings de bom e mau desempenho,” alerta a CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Essencialmente, a tendência de busca por qualidade também se aplica ao varejo – os melhores shoppings em áreas nobres prosperam, enquanto centros mais antigos ou com baixa ocupação enfrentam consolidação.
Mudança nas Estratégias dos Varejistas: Os varejistas adotaram estratégias omnichannel e novos formatos após a pandemia. Mais de 50% dos varejistas em um dos principais portfólios de proprietários estavam usando estratégias multicanal (físico + online) até 2024, combinando e-commerce com lojas físicas theedgemalaysia.com. Os proprietários de shoppings apoiam isso fornecendo melhor infraestrutura tecnológica (internet de alta velocidade, análise de dados de fluxo de pessoas, etc.). Lojas pop-up e contratos de locação de curto prazo tornaram-se comuns à medida que as marcas testam mercados. “Apesar do crescimento do e-commerce, as lojas físicas continuam relevantes, incluindo pop-ups de curto prazo que permitem que startups testem o mercado antes de se comprometerem com contratos permanentes,” diz Fauziah, da PHB theedgemalaysia.com. Os shoppings também estão se reinventando como hubs comunitários e familiares: promovendo mais opções de alimentação, entretenimento e eventos (por exemplo, festivais gastronômicos, torneios de e-sports ou instalações de arte para atrair público). “Os espaços de varejo estão evoluindo para centros voltados para a família, promovendo eventos comunitários… a recuperação do turismo está impulsionando tendências de compras experienciais,” acrescenta Fauziah theedgemalaysia.com. Isso reflete um movimento mais amplo em direção ao varejo experiencial – oferecendo algo que as compras online não podem, como experiências de gastronomia, lazer e socialização nas lojas.
Novos Entrantes e Boom de F&B: Kuala Lumpur em 2024–2025 viu um aumento de novas marcas internacionaisabrindo lojas, sinalizando confiança no mercado. No setor de F&B, nomes globais escolheram KL para suas primeiras unidades na Malásia – por exemplo, a rede de sushi Sushiro do Japão, a cafeteria coreana Super Matcha e a chinesa Luckin Coffee abriram todas em KL em 2024 bmcc.org.my. O setor de moda também teve novos entrantes (a marca chinesa JNBY, a japonesa de streetwear KaraKu, etc.) bmcc.org.my. Alimentos & bebidas continuam sendo o principal motor da demanda por locação, já que os operadores de shoppings diversificam as opções gastronômicas para aumentar o tempo de permanência bmcc.org.my. O foco em F&B, entretenimento e até bem-estar (como academias, centros de eduentretenimento familiar, clínicas médicas em espaços de shoppings) está ajudando os shoppings a se manterem relevantes. Além disso, o crescimento do turismo (turistas internacionais e viajantes domésticos do “Cuti-Cuti Malaysia”) está impulsionando os gastos nos principais distritos de varejo – um vento favorável bem-vindo, já que a fraqueza do ringgit torna a Malásia uma pechincha para compras de estrangeiros.
Desafios: Embora a trajetória seja positiva, ventos contrários como o aumento do custo de vida e a inflação estão moderando o crescimento do varejo. A confiança do consumidor é cautelosa: “o aumento dos custos está levando os varejistas a otimizar cadeias de suprimentos e ajustar estratégias de preços… empresas focadas em bens essenciais e operações eficientes em custos estão melhor posicionadas para enfrentar esses desafios inflacionários,” de acordo com o panorama do varejo da Knight Frank theedgemalaysia.com. Políticas governamentais (como a ampliação do imposto sobre vendas e serviços e a racionalização de subsídios) podem direcionar parte dos gastos para necessidades básicas em vez de itens discricionários theedgemalaysia.com. Assim, shoppings de médio porte e suburbanos podem sentir o impacto do consumo mais fraco. Ainda assim, o apoio do governo por meio de auxílios em dinheiro e aumentos salariais no Orçamento 2024/25 deve sustentar o consumo privado e mitigar algumas desvantagens theedgemalaysia.com. No geral, o setor de imóveis de varejo de KL está em modo de recuperação – não é um boom absoluto, mas uma clara retomada após a pandemia, com forte desempenho nos principais shoppings e adaptações criativas mantendo o setor robusto.

Industrial e Logística: Crescimento Estável e Alta Demanda

O segmento de imóveis industriais e logísticos na Grande Kuala Lumpur tornou-se discretamente um destaque, impulsionado pela expansão do e-commerce, investimento em manufatura e melhorias de infraestrutura. Embora não receba tanta atenção quanto as torres de escritórios, armazéns, centros logísticos e parques industriais na região de KL estão registrando baixa vacância, aumento de aluguéis e interesse em desenvolvimento:

Alta Ocupação e Absorção: Em Q1 2025, a vacância em logística/industrial em KL estava em apenas 4,0%, abaixo dos 4,8% do trimestre anterior bmcc.org.my bmcc.org.my. Essencialmente, os espaços de armazém de qualidade estão quase totalmente ocupados. Só em 2024, cinco novos armazéns modernos (totalizando cerca de 4 milhões de pés quadrados de área bruta) foram concluídos na Grande KL, e foram amplamente absorvidos por locatários de setores como eletrônicos, automotivo, provedores de logística e suprimentos médicos bmcc.org.my bmcc.org.my. A JLL observa que a absorção líquida deve disparar em 2025 com mais projetos chegando, e taxas de pré-compromisso em torno de 50% para os próximos armazéns – indicando que os locatários estão garantindo espaço mesmo antes do término da construção bmcc.org.my. A forte procura é impulsionada pelo crescimento sustentado no e-commerce, serviços 3PL (logística terceirizada) e fabricantes otimizando cadeias de suprimentos. Mesmo durante a pandemia, a demanda por imóveis logísticos permaneceu forte, e agora, com a normalização da atividade econômica, o crescimento deste setor continua inabalável.
Aluguéis e Interesse de Investidores: Os aluguéis de galpões de padrão A no Vale do Klang têm apresentado uma leve alta (uma trajetória de “crescimento gradual”), já que os ocupantes pagam prêmios por instalações com tetos mais altos, docas de carga maiores e especificações modernas cbre-wtw.com.my. Embora dados específicos de aluguel sejam menos públicos, consultorias imobiliárias relatam aumentos constantes de aluguel para galpões de alto padrão devido à escassez de espaços logísticos bem localizados próximos à cidade cbre-wtw.com.my. Os rendimentos de ativos industriais na Malásia geralmente variam em torno de 6-7%, e continuam atraentes para investidores institucionais. De fato, há maior institucionalização no setor logístico – mais fundos nacionais e estrangeiros estão adquirindo ou desenvolvendo ativos logísticos, vendo-os como investimentos estáveis e geradores de renda bmcc.org.my. Por exemplo, fundos imobiliários industriais e incorporadoras da região estão ativamente construindo novos galpões em polos fora de KL (como Shah Alam, Klang e Serendah) para atender à demanda. A localização estratégica do Vale do Klang(entre o Porto Klang e a cidade, além de boa conectividade rodoviária) o torna um polo logístico natural. Além disso, grandes projetos de infraestrutura como a expansão do Westports (que dobrará a capacidade de contêineres do Porto Klang com a adição de novos terminais) vão ampliar o fluxo de cargas e exigir instalações de distribuição adicionais no interior cbre-wtw.com.my. Isso mantém o pipeline de imóveis logísticos aquecido, com confiança de que a nova oferta será rapidamente ocupada.
Empresas Globais e IDE: A força do mercado industrial também está ligada aos investimentos estrangeiros diretos e mudanças na cadeia de suprimentos. A Malásia aprovou RM73,5 bilhões em investimentos no Vale do Klang no 1S 2024, incluindo investimentos estrangeiros significativos (~RM25,8B) cbre-wtw.com.my – muitos nos setores de manufatura e alta tecnologia. Empresas da China e de outros países estão estabelecendo produção ou distribuição regional na Malásia como parte das estratégias China+1. “O mercado logístico da Malásia está prosperando, impulsionado por uma economia robusta e aumento do investimento internacional, especialmente da China e Taiwan… alinhando-se com a diversificação global da cadeia de suprimentos,” observa a JLL bmcc.org.my. Uma tendência notável é o aumento de data centers ao redor de KL – o governo até introduziu novas Diretrizes de Planejamento para Data Centers para agilizar as aprovações cbre-wtw.com.my. Diversas empresas multinacionais de tecnologia (por exemplo, Microsoft, Google) anunciaram planos para grandes campi de data centers na Grande KL, refletindo o apelo da região para uso industrial de alta tecnologia. Essas instalações, embora não sejam “armazéns” tradicionais, se enquadram no setor imobiliário comercial-industrial e destacam a ampliação da classe de ativos industriais.
Parques Industriais Modernos & Recursos Sustentáveis: Desenvolvedores também estão criando parques industriais planejados com infraestrutura moderna e recursos de sustentabilidade. Há uma “tendência crescente para parques industriais gerenciados com ênfase em recursos ecológicos, certificação GreenRE e tecnologias avançadas como IA e 5G,” segundo a CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Esses novos parques oferecem não apenas armazéns, mas instalações integradas, utilidades confiáveis e, às vezes, moradia para trabalhadores – visando atrair fabricantes multinacionais. Exemplos incluem o Elmina Business Park e instalações avançadas nas áreas de Nilai e Semenyih. A sustentabilidade é fundamental mesmo neste setor: instalações de painéis solares nos telhados dos armazéns, captação de água da chuva e projeto eficiente em energia estão cada vez mais comuns à medida que as empresas buscam cumprir metas ESG para suas instalações de cadeia de suprimentos.

Em resumo, o setor imobiliário industrial e logístico de KL está crescendo silenciosamente: forte demanda, ocupação quase total e expansão alinhada com o impulso da Malásia para se tornar um polo regional de logística e manufatura. Este setor oferece um contrapeso estável ao mercado de escritórios, que é mais cíclico. Como observou um especialista, “o mercado industrial melhorou de 6% a 8% no geral, com alguns estados tendo desempenho melhor que outros” e o Vale do Klang certamente está entre os líderes desse crescimento theedgemalaysia.com. Com o contínuo investimento em infraestrutura (portos, ferrovias) e incentivos governamentais de apoio, a perspectiva para propriedades industriais na Grande KL permanece muito positiva para 2025.

Principais polos e hotspots comerciais em KL

O cenário imobiliário comercial de Kuala Lumpur é geograficamente diverso, com vários distritos-chave e polos emergentes, cada um com dinâmicas distintas. Veja a seguir alguns dos bairros comerciais notáveis e como estão se saindo:

KLCC e o Centro da Cidade: A tradicional “Golden Triangle” área central – que engloba KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang e zonas próximas do CBD – continua sendo o endereço comercial mais prestigiado. Conta com torres icônicas como as Torres Petronas e a Menara 3 Petronas (totalmente ocupada com aluguéis prime de ~RM11–12 por pé quadrado) theedgemalaysia.com, além de muitas sedes de bancos, empresas de petróleo & gás e corporações. Escritórios de padrão A no KLCC ainda atraem inquilinos devido à localização, mas, como mencionado, enfrentam “concorrência crescente de novos empreendimentos que oferecem instalações avançadas e recursos de sustentabilidade” theedgemalaysia.com. Alguns edifícios antigos no centro perderam inquilinos para projetos novos em outras áreas. O congestionamento e a limitação de vagas de estacionamento no centro também continuam sendo desafios. Ainda assim, melhorias na conectividade (como as linhas de MRT e monotrilho em Bukit Bintang e KLCC) aumentaram o apelo da região. O centro da cidade também está se diversificando – por exemplo, prédios antigos de escritórios estão sendo requalificados (como a renovação em andamento do Core histórico de KL para uso misto) e iniciativas de regeneração urbana estão planejadas sob uma futura Lei de Renovação Urbana theedgemalaysia.com. Ponto-chave: KLCC ainda detém os maiores aluguéis e prestígio corporativo, mas os proprietários precisam modernizar seus edifícios no centro para competir com os novos “novatos” em áreas periféricas.
Bangsar South (Kerinchi) e KL Fringe: Fora do núcleo imediato da cidade, novos polos comerciais prosperaram. Bangsar South, rebatizada como Kerinchi/Mid Valley Southkey, é um exemplo principal – antes uma área industrial desativada, agora é um moderno distrito de negócios que abriga empresas de tecnologia, campi de escritórios com status MSC (Multimedia Super Corridor) e sedes regionais. As torres de escritórios em Bangsar South e na área adjacente KL Sentral/Mid Valley apresentam alta ocupação (frequentemente >90%) e são preferidas por seus grandes andares, comodidades integradas e acesso ao transporte público. De fato, a Knight Frank observa que “andares maiores (≥20.000 pés²) são cada vez mais preferidos, especialmente nas áreas de KL Fringe e Petaling Jaya, que oferecem robustas comodidades e excelente conectividade, incluindo estações de trem” theedgemalaysia.com. Mid Valley City, por exemplo, combina dois mega shoppings com várias torres de escritórios e hotéis, criando um polo autossuficiente que continua atraindo empresas (está praticamente totalmente ocupado e até em expansão). KL Sentral, o principal centro de transporte, de forma semelhante integra uma estação de intercâmbio com arranha-céus de escritórios (como Menara CIMB, Q Sentral) e continua sendo uma escolha de destaque para empresas que valorizam mobilidade. Essas áreas periféricas se beneficiaram de novas linhas de MRT e desenvolvimento orientado ao transporte (TOD) – os funcionários podem se deslocar facilmente, ao contrário do centro da cidade congestionado. O submercado KL Fringe (que inclui Bangsar South, KL Sentral, etc.) tinha uma vacância extremamente baixa de apenas 7–8% no início de 2024, refletindo o quão disputadas e procuradas são essas áreas para espaços de qualidade theedgemalaysia.com. Espere mais crescimento aqui: por exemplo, Pavilion Damansara Heights (tecnicamente em Damansara, logo fora da cidade de KL) está adicionando 1,5 milhão de pés² de escritórios Classe A integrados a um shopping de luxo e residências até 2024/25, o que ampliará as opções de escritórios na “franja”.
Tun Razak Exchange (TRX): O distrito TRX é o novo no pedaço – um empreendimento de 70 acres posicionado como o Distrito Financeiro Internacional de KL. Localizado na periferia do centro, o TRX está ganhando vida com a torre principal Exchange 106 (uma das mais altas do Sudeste Asiático, com 492m e 106 andares) e várias outras torres de escritórios (sedes do HSBC, Affin Bank, etc.), além de componentes residenciais e comerciais. O TRX foi oficialmente lançado como um polo financeiro em 2024, e “sua conectividade perfeita com o MRT e o shopping integrado reforçam seu status” theedgemalaysia.com. O TRX tem “atraído empresas locais e internacionais, impulsionado por incentivos de relocação,” observa Previn Singhe theedgemalaysia.com. No início de 2025, os principais inquilinos do TRX incluíam nomes globais como Prudential, HSBC, Mulia (desenvolvedora da Exchange 106) e empresas de tecnologia como Huawei e Accenture theedgemalaysia.com. Os escritórios de padrão A e infraestrutura verde do TRX estão atraindo empresas de prédios mais antigos – contribuindo para a tendência de busca por qualidade na cidade. É também um hub altamente orientado ao transporte público: uma estação de MRT fica no local, e o projeto possui excelentes ligações rodoviárias. Com mais torres (incluindo a futura sede do banco central da Malásia e de outros órgãos) em desenvolvimento, o TRX está se consolidando como o novo polo comercial de Kuala Lumpur. Essa mudança faz com que áreas ao redor do TRX (por exemplo, Imbi, Pudu) estejam vendo valorização de terrenos e possam se tornar os próximos focos de desenvolvimento.
Outras Áreas Notáveis: Cyberjaya e Putrajaya, embora estejam fora de KL propriamente dita (cerca de 30 km ao sul), também fazem parte do cenário comercial da Grande KL. Cyberjaya foi concebida como uma cidade tecnológica; abriga muitos data centers e operações de back-office, embora seu mercado de escritórios seja menor e mais voltado para usos específicos (com algum excesso de oferta próprio). Putrajaya, a capital administrativa, possui principalmente escritórios governamentais, mas também um componente comercial em crescimento (e expansões de shoppings como o IOI City Mall não muito longe dali). Mais próximo de KL, Petaling Jaya (PJ) e as áreas de Subang/Sunway também possuem importantes polos de escritórios – frequentemente abrigando empresas nacionais e serviços de apoio. PJ, sendo uma cidade madura, recebeu recentemente uma injeção de novos escritórios de padrão A (exemplos: Menara Star 2, as futuras torres do PJ Sentral e as Atwater Corporate Towers concluídas em 2024, adicionando cerca de 400 mil pés²) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Essas áreas apresentam desempenho misto: alguns prédios novos em PJ tiveram bom desempenho devido a aluguéis mais baixos e conveniência, mas escritórios mais antigos em PJ estão sendo requalificados ou enfrentam maior vacância à medida que o foco se desloca para projetos na periferia de KL. Shah Alam/Klang, principalmente zonas industriais, também possuem alguns escritórios comerciais (geralmente ligados a empresas de logística ou sedes de fábricas). No setor de hospitalidade, áreas como Bukit Bintang continuam sendo pontos principais para uso misto de varejo + hotel (com novos empreendimentos combinando hotéis, residências e alguns escritórios – por exemplo, o futuro Oxley Towers inclui escritórios e um hotel Jumeirah).

Em essência, a atividade comercial de Kuala Lumpur não se limita ao centro tradicional. Áreas descentralizadas e periféricas desempenham um papel crucial e frequentemente oferecem prédios mais novos, espaços maiores e melhores condições de tráfego. Os principais polos para observar são KLCC (mantendo seu prestígio, mas precisando de revitalização), o emergente TRX (pronto para ser o novo coração financeiro), e centros periféricos consolidados como Bangsar South/KL Sentral (polo de tecnologia e serviços). À medida que a conectividade melhora (por exemplo, conclusão da Linha MRT2 Putrajaya e a planejada Linha Circular MRT3 nos próximos anos), podemos esperar que o cenário comercial se descentralize ainda mais, com polos comerciais ligados ao transporte prosperando. Cada um desses submercados atrai diferentes perfis de locatários, mas todos contribuem para o panorama geral do mercado imobiliário comercial da Grande KL.

Novos Empreendimentos Notáveis e Tendências de Construção

Mesmo com um estoque existente considerável, Kuala Lumpur continua a receber novos projetos de imóveis comerciais – embora os incorporadores estejam mais cautelosos e estratégicos agora. As principais tendências de desenvolvimento incluem arranha-céus mais altos, integração de uso misto e projetos ligados à infraestrutura, além de atenção para evitar ainda mais excesso de oferta em um mercado desaquecido.

Principais Projetos (2024–2025):

Merdeka 118: O destaque é Merdeka 118, agora o edifício mais alto do Sudeste Asiático (678,9m, 118 andares). Oficialmente inaugurado em janeiro de 2024, esta mega torre de RM5 bilhões inclui ~1,7 milhão de pés² de escritórios, um hotel Park Hyatt e um deck de observação theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Desenvolvido pela PNB (um fundo nacional de investimentos), está posicionado como um “local de trabalho do futuro” com design sustentável e será um catalisador para a revitalização da histórica área de Merdeka. No lançamento, tinha ~70% de ocupação (o Grupo PNB e em breve a sede do Maybank ocupando ~33 andares) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. A conclusão do Merdeka 118 adiciona um espaço prime significativo ao mercado, mas a forte pré-locação sugere que será gradualmente preenchido sem pressionar fortemente os aluguéis em outros lugares. Também vem acompanhado de melhorias de infraestrutura – está conectado a uma estação de MRT e conta com um novo shopping (118 Mall) em seu podium, além de atrações públicas como o parque Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
Tun Razak Exchange (TRX): O TRX está em desenvolvimento contínuo após o Exchange 106 e o shopping. Para 2025–2027 estão previstos mais edifícios de escritórios, como a sede do Bank Negara Malaysia e de outras instituições financeiras, além de torres residenciais de luxo e hotéis. O apoio do governo (incentivos como isenção fiscal para inquilinos do TRX, segundo relatos) estimulou o interesse theedgemalaysia.com. O conceito totalmente integrado do TRX (morar-trabalhar-divertir-se, com residências, um grande parque central e varejo) serve de modelo para futuros projetos em KL.
Pavilion Damansara Heights: Este é um grande projeto de uso misto em Damansara (oeste de KL) com duas torres de escritórios, residências de alto padrão e um shopping com a marca Pavilion. Uma torre corporativa (Torre 1) foi concluída em 2024, adicionando ~560 mil pés², com uma segunda torre e o shopping previstos para 2025 theedgemalaysia.com. O interesse inicial de locação tem sido positivo, dada sua localização em um bairro de alto padrão e ligação direta à futura MRT Circle Line.
Menara Felcra: Uma nova torre no distrito de Kampung Baru (próxima ao KLCC), a Menara Felcra foi concluída em 2024, oferecendo escritórios governamentais e espaço comercial. Juntamente com a vizinha Platinum KL ² e outras torres planejadas, faz parte da revitalização de Kampung Baru como uma extensão moderna do centro da cidade.
Outras Conclusões Notáveis: Em 2024, também vimos a ATWATER Corporate Towers em PJ (0,4 milhões de pés²) entrar em operação cbre-wtw.com.my. Até meados de 2025, a PNB 1194 (requalificação do antigo Edifício MAS) será concluída, adicionando um edifício de escritórios renovado na cidade cbre-wtw.com.my. A Oxley Towers próxima à KLCC (com escritórios e dois hotéis de luxo, Sofitel e Jumeirah) é outro projeto de destaque previsto para 2025, que irá enriquecer ainda mais o horizonte da cidade. As torres Sunway Visio e Sunway Square nos subúrbios, o novo campus da TNB (a sede “Gold Tower” da concessionária nacional), e expansões em bairros consolidados como IOI City (Putrajaya) e Setia Alam também estão contribuindo para o pipeline cbre-wtw.com.my.

Coletivamente, cerca de 2,0 milhões de pés² de novos escritórios de alto padrão são esperados em KL até o primeiro semestre de 2025, vindos apenas de algumas dessas grandes entregas cbre-wtw.com.my. Os incorporadores estão cientes dos riscos de excesso de oferta, por isso muitos estão garantindo locatários âncora antes da conclusão. Em alguns casos, os projetos foram fases ou adiados para diluir a oferta. Notavelmente, algumas torres de escritórios especulativas planejadas foram suspensas devido à atual alta vacância – um alívio bem-vindo para o mercado.

Tendências de Construção: Uma tendência clara é que quase todos os novos empreendimentos são de uso misto. Raramente vemos uma torre de escritórios isolada; normalmente faz parte de um projeto maior com varejo, residências ou hotéis. Essa diversificação ajuda a mitigar riscos (diferentes fontes de receita) e cria ambientes mais vibrantes e autossuficientes, preferidos por locatários e investidores. Por exemplo, o distrito Merdeka 118 eventualmente incluirá não apenas a torre de escritórios, mas também torres residenciais, um shopping, uma mesquita e atrações públicas theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Da mesma forma, o TRX combina escritórios com shopping e parques, e a nova torre do Bangkok Bank em KL (empreendimento BBCC) fica sobre um polo de lazer (o Bukit Bintang City Centre inclui shopping, residências, centro de entretenimento). O desenvolvimento orientado ao transporte também é fundamental: projetos próximos a estações de MRT/LRT têm prioridade. O governo e os planejadores urbanos estão incentivando isso por meio de incentivos do Plano Diretor de KL – por exemplo, índices de aproveitamento maiores para projetos integrados ao transporte.

Outra tendência é um foco crescente em retrofit e requalificação de edifícios antigos em vez de apenas novas construções. Como mencionado anteriormente, vários prédios de escritórios antigos estão sendo reformados e modernizados ou redirecionados para outros usos. A esperada Lei de Renovação Urbana pode facilitar o processo de aquisição e requalificação de propriedades antigas theedgemalaysia.com, o que significa que podemos ver mais reformas criativas (transformando antigos escritórios em apartamentos, hubs de coworking ou hotéis). Esta é uma forma construtiva de lidar com o excesso de oferta – ao remover estoques obsoletos ou convertê-los, o mercado pode se equilibrar mais rapidamente.

Projetos de Infraestrutura: Grandes melhorias em infraestrutura também moldam as perspectivas do mercado imobiliário comercial:

A Linha MRT Putrajaya (MRT 2) foi totalmente inaugurada em 2023, conectando muitas áreas suburbanas ao centro de KL e parando em pontos comerciais importantes (por exemplo, TRX, KLCC East). Isso já valorizou os imóveis ao redor de suas estações e tornou novos locais de escritórios viáveis (por exemplo, o apelo do TRX se deve em parte ao seu entroncamento do MRT).
A proposta Linha Circular MRT 3 foi relançada pelo governo, com previsão de conclusão para o final desta década. Ela irá circular a cidade e ligar muitas linhas existentes, com estações planejadas em áreas como Mont Kiara, Sentul e ao longo das periferias, provavelmente impulsionando projetos comerciais nesses locais.
O Trem de Alta Velocidade (HSR) para Singapura, embora tenha sido arquivado em 2021, voltou a ser discutido. Se retomado, o terminal seria em Bandar Malaysia (logo ao sul do TRX), potencialmente um divisor de águas para o mercado imobiliário de KL ao reduzir a viagem para Singapura para 90 minutos. Mesmo a possibilidade do HSR mantém aquela área (o antigo local do aeroporto) em foco estratégico – ela pode se tornar outro grande desenvolvimento de uso misto se houver acordos.
Melhorias em estradas e ferrovias como a East Coast Rail Link (ECRL) (conectando o porto de Klang à costa leste até 2026) e a Ligação RTS Johor–Singapura (até 2026) não afetam diretamente os escritórios de KL, mas melhoram a conectividade geral da Malásia, beneficiando indiretamente KL como capital. O impulso do governo em infraestrutura (incluindo rodovias e a Rodovia Pan Borneo no Leste da Malásia) também contribui para a confiança dos investidores nas perspectivas de crescimento do país theedgemalaysia.com.

Em resumo, o horizonte de Kuala Lumpur ainda está evoluindo, com projetos emblemáticos como o Merdeka 118 adicionando novos ícones. Mas o boom da construção diminuiu; o foco agora é qualidade em vez de quantidade – concluir empreendimentos integrados e sustentáveis e modernizar ativos antigos. Essas adições, juntamente com a melhoria da infraestrutura, visam garantir que KL continue sendo uma cidade competitiva e moderna – embora desenvolvedores e formuladores de políticas estejam cautelosos para evitar um excesso severo de oferta. Para locatários e investidores, os novos projetos trazem mais opções e potencialmente melhores ambientes gerais, reforçando que KL está se transformando, e não estagnando.

Panorama de Investimentos e Rendimentos: Perspectivas Locais e Estrangeiras

A atividade de investimento no setor imobiliário comercial de KL tem apresentado altos e baixos nos últimos anos, influenciada por fatores globais e locais. Após uma desaceleração causada pela pandemia, há sinais de que o sentimento dos investidores está se fortalecendo em 2024–2025, embora os investidores permaneçam criteriosos. Principais pontos sobre desempenho de investimentos e rendimentos:

Volume de Transações e Investidores: Nos últimos dois anos, houve volumes de investimento um tanto contidos em escritórios e propriedades comerciais, à medida que compradores e vendedores ajustavam suas expectativas de preço. A JLL observou um “período de arrefecimento em 2023 e 2024” com menos grandes transações de escritórios, refletindo cautelastarproperty.my. Muitos investidores institucionais ficaram à margem devido à incerteza em relação à demanda por escritórios e ao aumento das taxas de juros. No entanto, no final de 2024, o momentum estava melhorando – Business Today relatou aumentos notáveis nos volumes de transações comerciais, com investidores buscando ativos estáveis e geradores de renda em uma economia em estabilização asiapropertyawards.com. Isso foi especialmente visível em distritos empresariais urbanos, onde ativos bem locados e de padrão institucional atraíram interesse tanto de fundos imobiliários locais (REITs) quanto de fundos estrangeiros asiapropertyawards.com. Por exemplo, no sub-setor de varejo, vimos a Asian Pac Holdings adquirir o Jaya Shopping Centre (um shopping de bairro em PJ) por RM100 milhões em 2024 bmcc.org.my, e no setor de escritórios, há conversas sobre vários prédios antigos sendo comprados para reposicionamento (desenvolvedores como Hap Seng e KSK Land têm sido ativos na aquisição de terrenos para reurbanização, como ilustrado pelo negócio do Wisma KFC que virou hotel theedgemalaysia.com).
Investidores Locais vs Estrangeiros: Os investidores locais (investidores institucionais malaios, empresas ligadas ao governo e incorporadoras privadas locais) ainda dominam o cenário de imóveis comerciais em KL. Grupos como PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP e fundos imobiliários locais possuem uma fatia substancial dos ativos de alto padrão (por exemplo, a PNB é proprietária da Merdeka 118 e da Menara PNB, o EPF é coproprietário das Torres Petronas e de outros marcos). Esses players têm profundo conhecimento do mercado e geralmente adotam uma visão de longo prazo, proporcionando estabilidade. Os investidores estrangeiros, por sua vez, têm demonstrado interesse crescente na Malásia devido aos seus rendimentos e potencial de crescimento, mas são seletivos. Fundos de Singapura, Japão e Coreia investiram periodicamente em escritórios de KL (por exemplo, a aquisição da Menara AXIS pela KCC da Coreia e pela ARA de Singapura em anos anteriores), e investidores do Oriente Médio têm participações em projetos como o Pavilion Bukit Jalil. Segundo uma pesquisa imobiliária, a confiança de investidores locais e estrangeiros melhorou com a chegada de 2025, devido à recuperação econômica da Malásia e à prontidão de infraestrutura asiapropertyawards.com. Indivíduos estrangeiros de alto patrimônio também estão de olho em imóveis comerciais (alguns facilitados por programas como o Malaysia My Second Home (MM2H) e o novo Premium Visa Programme (PVIP), que incentivam pessoas de alta renda a investir localmente, inclusive em imóveis bmcc.org.my).
Rendimentos e Valores de Capital: Um grande atrativo para investidores em KL é a diferença de rendimento atraente em relação a outras grandes cidades. Os rendimentos de escritórios de alto padrão em Kuala Lumpur variam aproximadamente de 5,5% a 6,0% nos últimos anos cbre-wtw.com.my. Isso é mais alto do que os rendimentos de escritórios de alto padrão em Singapura (3–4%) ou Hong Kong (cerca de 3%), indicando que os investidores podem obter melhor retorno de renda para cada dólar investido – embora com risco maior. Por exemplo, um escritório Classe A em KL pode ser avaliado em torno de RM1.000–1.300 por pé quadrado e gerar aluguel de RM6–7 por pé quadrado/mês (RM72–84 ao ano), resultando nesse rendimento de ~6%. Esses níveis de rendimento têm se mantido relativamente estáveis, até mesmo subindo em um ambiente de aumento das taxas de juros, já que os valores de capital permaneceram baixos. Os valores de capital para escritórios de alto padrão em KL (por pé quadrado) estão entre os mais baixos da região para uma capital, refletindo tanto o desconto por excesso de oferta quanto a fraqueza do ringgit malaio. Como destacou a Knight Frank, “Os aluguéis de escritórios de alto padrão em Kuala Lumpur [e, por extensão, os custos de capital] continuam sendo os mais atraentes da Ásia-Pacífico… essa acessibilidade torna KL altamente competitiva para multinacionais,” o que também implica que os investidores veem potencial de valorização de capital a partir dessa base baixa theedgemalaysia.com.
Estratégia do Investidor – Foco em Qualidade: Assim como os inquilinos, os investidores estão focando em ativos principais e à prova de futuro. Estratégias de agregação de valor são populares – alguns investidores miram edifícios antigos com preços descontados para reformar ou converter, apostando em valorização futura. Previn Singhe destaca uma tendência de transações envolvendo “edifícios de escritórios antigos ganhando força à medida que investidores buscam destravar valor por meio de requalificação ou reposicionamento” theedgemalaysia.com. Por outro lado, ativos de prestígio com inquilinos seguros (como as Torres Gêmeas PETRONAS, os principais shoppings de KL) são rigidamente mantidos e raramente negociados. Uma pesquisa de sentimento da Knight Frank para 2025 indicou que muitos investidores estão reorganizando portfólios em direção a ativos que atendam à demanda em evolução, por exemplo, ajustando portfólios de varejo às tendências atuais do consumidor e focando em escritórios com fortes credenciais ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. “Nossos dados mostram que edifícios com certificação verde estão atraindo inquilinos e investimentos premium, especialmente de investidores institucionais com mandatos de sustentabilidade”, disse Christophe Vicic, da JLL asiapropertyawards.com. Isso sugere que a conformidade ESG e a qualidade do edifício agora influenciam a precificação – os melhores edifícios verdes podem exigir um prêmio e yields mais apertados.
Financiamento e Política: O sistema financeiro da Malásia continua a oferecer suporte por meio de empréstimos bancários e um mercado de REITs pequeno, mas em crescimento. Os bancos geralmente estão dispostos a financiar bons ativos comerciais, e as taxas de financiamento, embora mais altas do que há dois anos, ainda são moderadas (a taxa de política overnight do BNM está em 3,0% em 2024, resultando em taxas típicas de empréstimos comerciais em torno de 4,5–5,5%). Isso significa que o custo de empréstimo está aproximadamente em linha com os rendimentos dos imóveis, o que deixou os investidores um pouco cautelosos (o spread de rendimento sobre o financiamento está mais estreito). No entanto, com a inflação sob controle (~2%) cbre-wtw.com.my, as taxas de juros reais são baixas, e muitos veem este como um bom momento para garantir ativos antes de uma esperada recuperação econômica. O governo mantém um regime de políticas geralmente favorável ao investidor para imóveis. Não há restrições importantes à propriedade estrangeira de imóveis comerciais – ao contrário de alguns países, a Malásia não limita percentuais de propriedade estrangeira para escritórios nem exige aprovação especial além das diretrizes padrão. Compradores estrangeiros normalmente só precisam atender a um preço mínimo de compra (geralmente RM1 milhão ou mais) e evitar propriedades designadas para propriedade Bumiputera (indígena), o que se aplica principalmente ao segmento residencial crowncontinental.com. Essa abertura, combinada com o quadro jurídico estável da Malásia (títulos, direitos de propriedade, etc.), torna KL um mercado acessível para capital estrangeiro. Além disso, incentivos fiscais existem para certos investimentos – por exemplo, incentivos para edifícios verdes (deduções fiscais sobre despesas de capital para edifícios certificados pelo GBI) têm sido oferecidos para incentivar desenvolvimentos sustentáveis mida.gov.my. O Imposto sobre Ganhos de Propriedade (RPGT), que antes desestimulava revendas rápidas, foi flexibilizado para posses mais longas (desde 2022, o RPGT é 0% para alienações após 5 anos por pessoas físicas). Todos esses fatores contribuem para a proposta da Malásia aos investidores como um destino de alto rendimento e razoavelmente seguro.

No geral, a perspectiva de investimento para imóveis comerciais em KL em 2025 é cautelosamente otimista. A expressão “flight to quality” se aplica tanto aos investidores quanto aos locatários – o capital está mirando os melhores ativos ou aqueles que podem ser aprimorados por meio de gestão de ativos. A presença de excesso de oferta e a questão do trabalho remoto fazem com que os investidores realizem uma devida diligência rigorosa e frequentemente precifiquem o risco (portanto, espere algumas vendas de ativos problemáticos ou busca de oportunidades em ativos secundários). Ainda assim, com a economia em bases mais sólidas e o mercado imobiliário mostrando sinais de recuperação, muitos acreditam que agora é o momento de investir antes do próximo ciclo de alta. Como afirmou um relatório do setor, 2025 está se desenhando como um “ano promissor” para imóveis comerciais, sustentado pela crescente confiança de investidores locais e internacionais na trajetória da Malásia asiapropertyawards.com.

Ambiente Político e Regulatório

Políticas governamentais e mudanças regulatórias podem ter um impacto significativo no setor imobiliário comercial. Na Malásia, o ambiente de políticas em 2024–2025 tem sido geralmente favorável à recuperação do mercado imobiliário, com foco em sustentabilidade, incentivos ao investimento e planejamento urbano de longo prazo:

Estabilidade Governamental e Política Econômica: Após alguma turbulência política nos anos anteriores, a Malásia entrou em 2024 com um governo de coalizão mais estável. Essa estabilidade, por si só, é uma vantagem – “o ambiente político e econômico estável é um dos principais catalisadores para a expansão dos negócios,” observou a Knight Frank theedgemalaysia.com. A postura pró-negócios do governo foi refletida nas iniciativas do Orçamento 2025, que, embora focadas principalmente na acessibilidade à moradia, também incluíram medidas como incentivos para renovação e requalificação urbana theedgemalaysia.com. Esses incentivos podem incluir isenções fiscais para incorporadoras que realizam a revitalização de zonas antigas da cidade, o que indiretamente ajuda o setor comercial ao incentivar a ocupação de propriedades antigas para novos usos.
Renovação e Revitalização Urbana: Um importante desenvolvimento regulatório no horizonte é o proposto Urban Renewal Act. Entidades do setor, como a REHDA (Associação dos Incorporadores Imobiliários), têm trabalhado com o governo em um marco regulatório para tornar a requalificação de prédios e distritos antigos mais fácil e atraente. Atualmente, questões como propriedade fragmentada e procedimentos pouco claros representam obstáculos para a requalificação de antigos blocos de escritórios ou demolição e reconstrução em áreas densas. O novo Ato visa simplificar isso, permitindo “renovação urbana transparente e facilitadora” com, espera-se, incentivos para compensar custos theedgemalaysia.com. Como mencionado anteriormente, vários negócios envolvendo edifícios antigos em KL (por exemplo, torres de escritórios antigas na área do KLCC) dependem da possibilidade de requalificá-los – portanto, essa legislação pode desbloquear valor e reduzir o excesso de estoque desatualizado. Os agentes de mercado estão pressionando por incentivos fiscais (isenção de impostos, maiores índices de aproveitamento do solo) como parte do pacote para tornar a requalificação urbana financeiramente viável mida.gov.my.
Regulamentações de Investimento Estrangeiro: A Malásia continua receptiva a investidores estrangeiros no setor imobiliário. Estrangeiros podem comprar diretamente propriedades comerciais (incluindo escritórios, lojas, terrenos industriais) com restrições mínimas, exceto pelo valor mínimo exigido (cerca de RM1 milhão, que normalmente está bem abaixo do preço de qualquer lote de escritório, portanto, não é um problema para negócios comerciais) crowncontinental.com. Não há taxas extras de selo ou impostos para compradores estrangeiros em propriedades comerciais, ao contrário de alguns países. Em 2023, houve alguns ajustes no programa de visto MM2H – agora exige que os participantes comprem propriedades localmente crowncontinental.com, o que pode canalizar indiretamente alguns fundos estrangeiros para condomínios de alto padrão ou talvez pequenas salas comerciais. No geral, a posição da Malásia é de que o IDE é necessário e o setor imobiliário está aberto a isso; o Estado de Selangor inclusive flexibilizou recentemente certos procedimentos de liberação bumiputra para projetos comerciais, a fim de incentivar maior adesão. Para empresas listadas e REITs, não há limites de propriedade estrangeira, permitindo acionistas internacionais nos REITs imobiliários da Malásia (alguns REITs malaios contam com fundos globais entre seus investidores). A declaração sobre o Clima de Investimento do Departamento de Estado dos EUA de 2024 reiterou que a Malásia se compromete com uma compensação justa em qualquer improvável caso de expropriação, dando segurança quanto aos direitos de propriedade state.gov.
Sustentabilidade e Códigos de Construção: Os órgãos reguladores estão cada vez mais promovendo a sustentabilidade no setor imobiliário. Embora ainda não existam códigos obrigatórios de construção verde em todo o país, autoridades locais como o DBKL (Prefeitura de KL) frequentemente concedem incentivos extras de desenvolvimento para características verdes (por exemplo, oferecendo índice de aproveitamento de solo adicional se o edifício obtiver certificação do Green Building Index). Os anúncios do governo (como o feito pelo Ministro da Habitação em nov/2023) visam posicionar a Malásia como um “centro líder em investimentos verdes” e integrar resiliência climática ao desenvolvimento urbano mida.gov.my. Existem incentivos fiscais para tecnologia verde – por exemplo, um incorporador ou proprietário pode solicitar Incentivos Fiscais de Investimento cobrindo 100% dos gastos de capital qualificados para sistemas prediais eficientes em energia greenbuildingindex.org. Estes foram prorrogados nos orçamentos recentes para incentivar mais painéis solares, gestão inteligente de energia, etc., em edifícios comerciais. Além disso, a partir de 2024, a Bursa Malaysia (bolsa de valores) exige relatórios ESG aprimorados para empresas imobiliárias e REITs listados, incentivando-os a modernizar seus portfólios (isso levou alguns REITs a reformar ativos com iluminação LED, chillers mais eficientes, etc., para demonstrar economia de energia).
Zoneamento e Planejamento: O Kuala Lumpur City Plan 2040 orienta o desenvolvimento de longo prazo – enfatiza desenvolvimentos de uso misto, desenvolvimento orientado ao transporte (TOD) e a preservação de zonas históricas. Para o mercado imobiliário comercial, isso significa que novos projetos de escritórios provavelmente se concentrarão em polos comerciais designados e ao longo de corredores de transporte. A Prefeitura também tem sido cautelosa na aprovação de novos projetos de escritórios recentemente, devido ao excesso de oferta; houve períodos de moratória de fato para novas construções de escritórios em KL (exceto aquelas já em andamento ou projetos estratégicos como o TRX). Esse controle brando provavelmente continuará até que as taxas de vacância se normalizem.
Regulamentações da era COVID: Até 2024, quase todas as medidas relacionadas à pandemia (como descontos obrigatórios de aluguel para locatários PME no varejo, etc.) já expiraram. Proprietários e locatários de escritórios voltaram à contratação normal. Uma mudança duradoura é o impulso por melhores padrões de ventilação e segurança sanitária nas diretrizes de construção – novos projetos frequentemente incorporam sistemas sem toque e filtragem de ar aprimorada, aprendidos com a COVID-19, e há discussões sobre atualizar os códigos de construção para exigir formalmente alguns desses itens para resiliência futura.
Políticas Econômicas e Impacto: Decisões macroeconômicas como a política de taxa de juros afetam diretamente o setor imobiliário. O Bank Negara Malaysia manteve sua Overnight Policy Rate em 3,00% durante 2024 cbre-wtw.com.my, priorizando a recuperação. Isso ajudou a manter os custos de empréstimos moderados. O governo também lançou vários estímulos econômicos (subsídios, incentivos à economia digital, etc.) que indiretamente ajudam a demanda por escritórios (por exemplo, incentivos para multinacionais estabelecerem centros globais de serviços na Malásia trouxeram locatários). Outra área de política relevante é a economia digital: a iniciativa Malaysia Digital (sucessora do status MSC) continua oferecendo incentivos fiscais para empresas de tecnologia, que frequentemente exigem escritórios de alta qualidade. Áreas como Bangsar South e Cyberjaya se beneficiam disso como polos digitais.

Em resumo, o ambiente regulatório da Malásia em 2025 é caracterizado pelo apoio ao desenvolvimento sustentável e de alta qualidade e pela gestão cuidadosa do excesso de oferta. O governo demonstra interesse em incentivar o investimento (tanto local quanto estrangeiro) e a modernização do setor imobiliário, ao mesmo tempo em que enfrenta questões estruturais como a acessibilidade à moradia (embora isso seja mais do lado residencial) e a renovação urbana. Para os agentes do mercado imobiliário comercial, as políticas oferecem um cenário estável e encorajador – com novas leis como o Urban Renewal Act, que devem facilitar a renovação do estoque imobiliário antigo de KL, e incentivos contínuos para projetos verdes e ligados ao transporte guiando o futuro da cidade.

Sustentabilidade e Tendências de Construção Verde

A sustentabilidade deixou de ser um “diferencial” para se tornar uma prioridade central no mercado imobiliário comercial de Kuala Lumpur. Incorporadoras, proprietários, locatários e o governo estão todos impulsionando edifícios e práticas mais verdes, alinhando-se às tendências globais de ESG (Ambiental, Social e Governança):

Adoção de Edifícios Verdes: A própria ferramenta de classificação verde da Malásia, o Green Building Index (GBI), tem visto uma adoção crescente. Até o final de 2023, a Malásia alcançou o marco de 300 milhões de pés quadrados de espaço certificado como verde em 671 projetos mida.gov.my. Muitos destes estão na Grande KL, incluindo certificações de destaque como LEED Platinum e GBI Gold para torres de escritórios mais recentes. Exemplos notáveis: Menara Etiqa e KL Eco City Towers são classificados pelo GBI, e o masterplan do TRX exige que todos os edifícios atendam pelo menos ao padrão Gold LEED. “Os aluguéis de edifícios de escritórios certificados como verdes têm aumentado mais rapidamente do que o mercado geral,” observa a Cushman & Wakefield, pois os inquilinos valorizam as credenciais de sustentabilidade e muitas vezes estão dispostos a pagar um pequeno prêmio por elas assets.cushmanwakefield.com. De fato, vários inquilinos multinacionais têm políticas internas para ocupar apenas imóveis certificados como verdes. Isso criou um prêmio verde no mercado – por exemplo, escritórios mais antigos que fazem retrofit para obter acreditação verde às vezes conseguem se diferenciar e reter inquilinos de alto padrão.
Eficiência Energética e Bem-Estar: Novos empreendimentos comerciais em KL estão incorporando recursos como envidraçamento eficiente em energia, painéis solares, captação de água da chuva, iluminação LED, sensores de movimento e sistemas HVAC de alta eficiência. O Merdeka 118, por exemplo, enfatizou a sustentabilidade no design e na construção (buscando múltiplas certificações verdes) theedgemalaysia.com. Além dos fatores ambientais, há também o aspecto do bem-estar: projetos que maximizam a luz natural, melhoram a qualidade do ar e oferecem espaços verdes. No pós-pandemia, a qualidade ambiental interna está sob foco mais intenso – melhor filtragem, taxas de ventilação, entradas sem contato, etc., estão se tornando padrão em escritórios de Classe A. Edifícios como IB Tower (Kenanga) ou Sky Park at One City incorporam jardins suspensos e recursos de ventilação para melhorar o bem-estar dos ocupantes. A tendência de “flight to quality” se sobrepõe fortemente ao “flight to green” – como afirmou um relatório, “edifícios sustentáveis continuarão a ter uma vantagem competitiva sobre edifícios não verdes… edifícios verdes continuarão sendo prioridade no longo prazo,” independentemente da política de curto prazo theedgemalaysia.com.
Iniciativas dos Proprietários: Os proprietários de edifícios existentes estão fazendo retrofit para acompanhar o mercado. “Proprietários de escritórios mais antigos estão atualizando as especificações dos edifícios e aprimorando recursos de sustentabilidade para reter e atrair inquilinos”, relatou uma pesquisa de mercadostarproperty.my. Exemplos incluem a instalação de estações de carregamento para veículos elétricos nos estacionamentos das torres comerciais, a adição de painéis solares nos telhados para compensar a eletricidade das áreas comuns ou a obtenção da certificação GBI para edifícios existentes (alguns edifícios pertencentes a REITs buscaram isso para atrair inquilinos preocupados com ESG). Os proprietários também estão oferecendo green leases, onde colaboram com os inquilinos em medidas de economia de energia e compartilham dados sobre o uso de recursos. Diante do aumento dos relatórios corporativos de ESG, os inquilinos frequentemente solicitam edifícios com essas credenciais.
Governo e Incentivos: O governo está incentivando o crescimento de edifícios verdes tanto por meio de retórica quanto de incentivos. O Ministério da Habitação anunciou metas para tornar a Malásia um polo de investimento verde e integrar resiliência climática até mesmo em habitações populares mida.gov.my. Embora ainda não exista um código obrigatório de edifícios verdes, especialistas pedem regulamentações ou incentivos mais fortes. “O governo poderia incentivar a adoção de edifícios verdes oferecendo incentivos e implementando e aplicando regulamentações”, observou a acadêmica em sustentabilidade Dra. Najah mida.gov.my. Incentivos potenciais mencionados incluem isenção fiscal para projetos ecológicos ou permitir índices de aproveitamento do solo mais altos para edifícios verdes mida.gov.my. No lado regulatório, podemos ver futuras leis exigindo, por exemplo, uma determinada classificação verde para grandes empreendimentos. Além disso, o Bank Negara Malaysia está promovendo o financiamento verde – bancos agora oferecem condições um pouco melhores para projetos certificados como verdes ou com benefícios ESG claros.
Ascensão do ESG nos Investimentos: Como mencionado, investidores também estão focando em sustentabilidade. Muitos investidores institucionais (como fundos soberanos, fundos de pensão) têm mandatos de ESG. Isso significa que ativos comerciais com fortes credenciais verdes e eficiência energética são mais líquidos e atraentes no mercado de investimentos. A pesquisa da Knight Frank constatou que 45% das transações de escritórios destinadas à requalificação ou renovação na APAC em 2024 estavam focadas em atualizar as especificações dos escritórios, principalmente para melhorar o desempenho ESG apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur faz parte dessa onda – ativos que não conseguirem atender às novas expectativas de sustentabilidade podem ficar obsoletos ou sofrer grandes desvalorizações. Por outro lado, empreendimentos em KL como Menara HSBC at TRX ou Menara Ken (TTDI), construídos com recursos verdes, atraíram interesse de investidores por serem à prova de futuro.
Desafios: Os desafios permanecem, principalmente o custo. Materiais e tecnologias de construção sustentável podem aumentar os custos iniciais em cerca de 5-10%. “O alto custo dos materiais ecológicos e a ausência de regulamentações obrigatórias são obstáculos,” observa um especialista em arquitetura da Malásia mida.gov.my mida.gov.my. Alguns incorporadores locais ainda hesitam, a menos que haja uma demanda clara do mercado ou algum incentivo compensatório. No entanto, com o tempo, o custo adicional está diminuindo – muitas soluções verdes estão se tornando padrão e mais baratas (por exemplo, lâmpadas de LED). Profissionais do setor argumentam que os benefícios do custo ao longo do ciclo de vida (economia de energia, aluguéis mais altos) superam em muito os custos iniciais mida.gov.my. Estudos de caso de reformas em KL mostraram redução nas contas de eletricidade em 15-20% após melhorias verdes, aumentando a receita operacional líquida.

Em resumo, a sustentabilidade deixou de ser um nicho no mercado imobiliário comercial de KL – agora é o padrão. De fábricas movidas a energia solar a arranha-céus com certificação Platinum, a cidade está se alinhando às tendências globais de sustentabilidade. Isso não só ajuda o meio ambiente, mas também garante que KL continue competitiva na atração de empresas que possuem suas próprias metas de neutralidade de carbono. A convergência entre diretrizes governamentais, preferência de investidores e demanda de locatários significa que continuaremos a ver prédios mais verdes e inteligentes definindo o horizonte de Kuala Lumpur. De fato, como disse um executivo da JLL, “as empresas estão priorizando espaços de escritório que estejam alinhados com critérios ESG e certificações verdes… refletindo um compromisso mais amplo com a sustentabilidade e eficiência a longo prazo” theedgemalaysia.com.

Tendências e Perspectivas Econômicas Globais

O mercado imobiliário comercial de Kuala Lumpur não está imune às forças econômicas globais. O período de 2024–2025 é marcado tanto por oportunidades quanto por desafios decorrentes de tendências internacionais, ciclos de taxas de juros e o “novo normal” pós-pandemia:

Clima Econômico Global: O crescimento econômico mundial tem sido desigual. O FMI projeta um crescimento global moderado de ~3% para 2024, com algumas das principais economias desacelerando. Para KL, um fator-chave é a saúde de seus parceiros comerciais (China, Cingapura, EUA), que influenciam a expansão dos inquilinos. A boa notícia é que o crescimento do Sudeste Asiático tem sido relativamente resiliente, e o próprio PIB da Malásia está previsto para crescer cerca de 4–5% em 2024 (acima dos 3,7% em 2023) cbre-wtw.com.my. Um setor de serviços estável e o turismo em recuperação sustentam isso. No entanto, a desaceleração econômica da China e as demissões no setor global de tecnologia em 2023 tiveram efeito cascata, com algumas empresas chinesas pausando a expansão internacional e algumas multinacionais reduzindo escritórios. Por outro lado, as tendências de offshoring continuam beneficiando KL. À medida que multinacionais buscam otimizar custos, muitas estão transferindo certas operações (TI, back office, P&D) para a Malásia. “O offshoring é uma estratégia fundamental para a racionalização de capex, o que é realmente benéfico para a Malásia, já que somos um dos principais destinos de offshoring,” observou o executivo da Knight Frank theedgemalaysia.com. Isso trouxe novos inquilinos para KL (especialmente em tecnologia e terceirização de processos de negócios), ajudando a ocupar espaços de escritório que poderiam permanecer vazios.
Taxas de Juros e Financiamento: Globalmente, 2022–2023 registrou fortes aumentos nas taxas de juros para combater a inflação (o Federal Reserve dos EUA, BCE, etc., todos aumentaram as taxas). A Malásia ficou um pouco isolada – a inflação permaneceu moderada (~2-3%), e o Bank Negara manteve sua taxa básica em 3,00% desde meados de 2023 cbre-wtw.com.my. Ainda assim, os custos de financiamento na Malásia estão mais altos agora do que nas taxas ultrabaixas de 2020. Taxas de juros mais altas têm dois principais impactos: (1) Os incorporadores enfrentam custos de financiamento de construção mais altos, o que pode desacelerar o início de novos projetos ou levá-los a buscar parceiros de capital em joint venture. (2) Investidores imobiliários enfrentam custos mais altos de serviço da dívida, o que pode pressionar para baixo os valores dos imóveis ou fazer com que compradores exijam descontos (para manter spreads de rendimento). No caso de KL, as taxas de capitalização/rendimentos subiram levemente para se ajustar. Mas se, como muitos preveem, as taxas globais atingirem o pico em 2024 e possam cair depois, isso pode reabrir as torneiras para investimento imobiliário até o final de 2025. A inflação relativamente mais baixa da Malásia e a maior estabilidade cambial (o ringgit teve momentos de volatilidade, mas deve se estabilizar) podem permitir cortes de juros que estimulariam o setor imobiliário.
Tendências da Força de Trabalho Pós-Pandemia: As consequências da pandemia ainda são evidentes na forma como as empresas utilizam os espaços de escritório. O trabalho híbrido tornou-se padrão para muitas indústrias de colarinho branco globalmente. Em KL, a maioria dos escritórios retornou às operações presenciais, mas frequentemente com arranjos flexíveis (por exemplo, 3 dias no escritório, 2 remotos). Essa mudança global significa que as empresas exigem menos espaço por funcionário em média do que antes de 2020, especialmente para funções administrativas. Como resultado, o crescimento líquido da demanda por espaço de escritório é menor, mesmo com o crescimento da economia – um ajuste estrutural com o qual incorporadores do mundo todo estão lidando. Os proprietários em KL estão mitigando isso ao reconfigurar espaços para layouts colaborativos, já que as tradicionais baias de escritório se tornaram parcialmente redundantes. Além disso, a consolidação de empresas globais (fusão de localizações, adoção de hot-desking) tem sido comum. O lado positivo é que algumas empresas regionais estão se redimensionando para KL vindas de cidades mais caras (aproveitando o baixo custo de KL). Por exemplo, uma empresa pode reduzir sua presença em Hong Kong, mas abrir uma filial em KL para abrigar certas equipes – uma tendência observada, já que KL tem se beneficiado de relocações motivadas por custos theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
Câmbio e Investimento Estrangeiro: O desempenho do ringgit malaio desempenha um papel no apetite estrangeiro. Em 2022–2023, o ringgit estava fraco em relação ao dólar americano, tornando os ativos reais malaios mais baratos para investidores estrangeiros (que geralmente negociam em USD ou SGD). Um ringgit mais fraco também incentiva indústrias orientadas à exportação, apoiando indiretamente o segmento de propriedades industriais. Se investidores globais esperam que o ringgit eventualmente se valorize com a melhora da economia, comprar propriedades agora oferece não apenas rendimento de aluguel, mas também potencial ganho cambial. Dito isso, o risco cambial é uma consideração; alguns investidores estrangeiros cautelosos fazem hedge ou se associam a entidades locais.
Comparações Regionais: Regionalmente, o mercado de escritórios de Kuala Lumpur ficou atrás de alguns pares na recuperação – por exemplo, Cingapura teve uma recuperação mais rápida com vacância muito baixa, enquanto KL lida com excedente. Mas KL também não viu as correções extremas de aluguel que algumas cidades chinesas tiveram em 2022–24. O índice Ásia-Pacífico da Knight Frank mostrou uma leve queda de -1,6% nos aluguéis de escritórios prime para a região em 2024starproperty.my, e KL acompanhou aproximadamente esse declínio modesto antes de estabilizar. A vacância média do APAC gira em torno de 15-16%, e KL agora está próxima dessa média em vez de ser um ponto fora da curva, graças à absorção recente theedgemalaysia.com. No varejo, a recuperação de KL é comparável à de Bangkok ou Jacarta, todas beneficiadas com o retorno do turismo. Em logística, KL segue a tendência de alta demanda como outros polos regionais (embora Cingapura, por ser escassa em terras, tenha vacância ainda menor).
Fatores Geopolíticos: A geopolítica global também lança sombras: tensões como as questões comerciais entre EUA e China e a guerra da Rússia na Ucrânia têm efeitos indiretos (mudanças na cadeia de suprimentos podem beneficiar a Malásia, mas picos nos preços de energia podem prejudicar o sentimento do consumidor). A postura neutra e favorável aos negócios da Malásia geralmente a ajuda a evitar sanções ou consequências, e, de fato, as tensões comerciais levaram algumas empresas a diversificarem para a Malásia (como observado com o esperado aumento nos investimentos chineses em alta tecnologia) crowncontinental.com. Um aspecto a ser observado é a tributação mínima global e as regras da OCDE – como a Malásia oferece incentivos fiscais (como no TRX ou para o status MSC), novas regras fiscais globais podem afetar o quão atraentes eles são para multinacionais.

Olhando para frente, a perspectiva consensual para o mercado imobiliário comercial de Kuala Lumpur em 2025 é cautelosamente positiva. Os fundamentos econômicos estão se solidificando, e o mercado imobiliário está mostrando uma “recuperação estável e gradual” theedgemalaysia.com. O excesso de oferta levará tempo para ser absorvido, mas o crescimento econômico contínuo, aliado aos custos competitivos de KL, sugerem que a demanda continuará a crescer. “O mercado de escritórios verá uma recuperação constante, impulsionada por uma demanda resiliente… forte demanda de ocupantes locais e internacionais, atraídos pela relação custo-benefício, espaços de alta qualidade e uma força de trabalho qualificada,” disse o diretor executivo da Knight Frank theedgemalaysia.com. Enquanto isso, riscos como alta oferta e a evolução da cultura de trabalho “podem continuar a pesar sobre o crescimento dos aluguéis,” o que significa que o caminho para um verdadeiro “boom” é gradual theedgemalaysia.com. Em suma, as tendências globais remodelaram o setor de imóveis comerciais de KL, mas não o descarrilaram – na verdade, forçaram uma transformação que pode tornar o mercado mais sustentável e diversificado a longo prazo.

Conclusão: Boom ou Colapso?

Então, o mercado imobiliário comercial de Kuala Lumpur está caminhando para um boom ou colapso? A realidade é mais complexa. Kuala Lumpur não está passando por um boom desenfreado, mas também não está em colapso – na verdade, está em uma fase de transformação e recuperação. A cidade tem “vasta vacância” em comparação regional, o que apresenta oportunidades para inquilinos atualizarem ou expandirem de forma econômicastarproperty.my. Ao mesmo tempo, a forte demanda por espaços de qualidade persiste, e novos empreendimentos como TRX e Merdeka 118 estão injetando otimismo e estabelecendo novos padrões.

No curto prazo, espere um mercado favorável aos inquilinos com aluguéis estáveis, muitas opções e proprietários se esforçando para diferenciar seus imóveis. No médio prazo, à medida que o excesso de oferta for absorvido e os estoques obsoletos forem reaproveitados, o setor de escritórios deve recuperar o equilíbrio com ocupação e crescimento de aluguéis mais saudáveis – especialmente nos prédios verdes e bem localizados que representam o futuro. O varejo está pronto para um crescimento moderado impulsionado por tendências de experiência e uma economia em recuperação, enquanto o setor industrial/logístico deve continuar seu boom silencioso.

Em última análise, o setor de imóveis comerciais de Kuala Lumpur em 2025 pode ser melhor descrito como resiliente e em evolução. Como resumiu um especialista do setor: “O mercado imobiliário de Kuala Lumpur demonstra resiliência e crescimento em todos os setores… essas tendências posicionam Kuala Lumpur favoravelmente para um crescimento contínuo em 2025 e além.” bmcc.org.my. O status da cidade como um polo regional de negócios permanece intacto, impulsionado pela acessibilidade, melhorias na infraestrutura e um mercado adaptativo que está transformando desafios (como excesso de oferta e trabalho remoto) em catalisadores de mudança.

Em resumo: Para empresas e investidores, o setor imobiliário comercial de KL oferece valor e potencial significativos. Pode não ser um “boom” clássico, mas está sendo preparado o terreno para uma alta sustentável – um mercado que se reinventa por meio de qualidade, inovação e crescimento estratégico, e não por euforia desenfreada. Em outras palavras, nem boom nem colapso, mas uma reconstrução constante do horizonte comercial de Kuala Lumpur está em andamento, e isso é o que você precisa saber.

Fontes:

Comentário de mercado da Knight Frank & JLL sobre tendências de escritórios em KLstarproperty.my starproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
CBRE|WTW snapshots do mercado imobiliário de Kuala Lumpur cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
Notícias do The Edge Malaysia e StarProperty sobre ocupação de escritórios, aluguéis e novos projetos theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
Relatório do Asia Property Awards sobre o sentimento dos investidores e foco em ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
Destaques do relatório JLL (Malásia) Q1 2025 sobre vacâncias e desempenho do setor bmcc.org.my bmcc.org.my
Declarações da MIDA e do governo sobre iniciativas de edifícios verdes e infraestrutura mida.gov.my theedgemalaysia.com

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Roman Bednarski

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