Commercieel vastgoed in Kuala Lumpur: boom of bust? Dit staat er in 2025 te wachten

• De totale kantoorleegstand in Kuala Lumpur daalde tot 16,5% in Q4 2024, van 25–30% in 2023.
• In Q1 2025 bedroeg de kantoorleegstand in KL in totaal 16,1%, met 19,4% in KL City en 8,5% aan de stadsrand, wat verschillen in methodologie weerspiegelt.
• De huurprijzen voor Prime Grade A-kantoren in het centrum van KL bedroegen gemiddeld RM6,01 per vierkante voet per maand begin 1Q2025, waarbij topgebouwen zoals Merdeka 118 en Exchange 106 rond de RM10–RM15 per vierkante voet vragen.
• Merdeka 118 werd in 2024 geopend als een 678,9 meter hoge toren met 118 verdiepingen, ongeveer 1,7 miljoen vierkante voet aan kantoren en bij de lancering een bezettingsgraad van circa 70%, met PNB en Maybank als ankerhuurders.
• Exchange 106, voltooid in 2019, was ongeveer 52% bezet en verwachtte eind 2024 70% te bereiken.
• TRX is een 70 hectare groot International Financial District dat in 2024 werd gelanceerd, met torens zoals Exchange 106, grote huurders zoals Prudential, HSBC, Mulia, on-site MRT-verbinding en een geplande Bank Negara Malaysia-hoofdkantoor voor 2025–2027.
• The Exchange TRX Mall opende eind 2023 en bereikte snel een bijna volledige bezetting van de eerste fase, wat wijst op een sterke vraag naar retail.
• De industriële en logistieke sector van KL laat een leegstand van 4,0% zien in Q1 2025, met ongeveer 4 miljoen vierkante voet aan nieuwe moderne magazijnen opgeleverd in 2024 en pre-commitments van bijna 50% voor aankomende projecten.
• Prime KL-kantoorrendementen liggen rond de 5,5%–6,0% met prime kantoorwaarden rond RM1.000–RM1.300 per vierkante voet en huren van ongeveer RM6–RM7 per vierkante voet per maand, waardoor KL relatief hoog rendement biedt ten opzichte van Singapore en Hong Kong.
• Regelgevende verschuivingen omvatten de Urban Renewal Act om herontwikkeling te vergemakkelijken, aankoopmogelijkheden voor buitenlanders voor commercieel vastgoed met een minimumprijs van RM1 miljoen, RPGT op 0% na vijf jaar, en groene bouwincentives, wat een voorzichtig optimistische vooruitblik voor 2025 ondersteunt.

De kantoor- en commercieel vastgoedmarkt van Kuala Lumpur bevindt zich op een kruispunt. Na een turbulente pandemieperiode kampt de stad nu met recordhoge leegstand samen met nieuwe megaprojecten en een vlucht naar kwaliteit. Staat de stad aan de vooravond van een bloeiperiode of een neergang? Dit diepgaande rapport onderzoekt de huidige marktprestaties, belangrijke vastgoedsegmenten, hotspots zoals KLCC en TRX, nieuwe projecten, investerings­trends, beleidswijzigingen, duurzaamheidsinspanningen en inzichten van experts om een volledig beeld te schetsen van het commerciële vastgoedlandschap van Kuala Lumpur in 2024–2025.

Huidige Marktprestaties (2024–2025)

Leegstand en Bezetting: Kuala Lumpur kampt met hoge leegstandscijfers voor kantoren, hoewel recente gegevens een geleidelijke verbetering laten zien. De totale leegstand van kantoren in Greater KL schommelde rond de 25–30% in 2023 (een van de hoogste in Azië-Pacific) als gevolg van jaren van overaanbod assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Tegen het einde van 2024 lieten sommige rapporten echter een opvallende daling van de leegstand zien – JLL Malaysia schatte de totale leegstand van kantoren in Kuala Lumpur op 16,5% in Q4 2024, een daling ten opzichte van eerdere piekenstarproperty.my. De belangrijkste deelmarkt in het stadscentrum van KL verbeterde tot ~20% leegstand, wat wijst op een betere opname van nieuwe Grade A-ruimtestarproperty.my. In Q1 2025 zette deze trend zich voort, waarbij JLL meldde dat de totale leegstand van kantoren 16,1% bedroeg (19,4% in KL City en slechts 8,5% aan de stadsrand), doordat nieuwe premium kantoren huurders aantrokken bmcc.org.my. Het verschil in leegstandscijfers komt voort uit verschillende methodologieën – bredere tellingen inclusief oudere gebouwen tonen een hogere leegstand, terwijl prime Grade A-gebouwen een veel hogere bezettingsgraad kennen.

Huurtrends: De kantoorhuren in KL blijven laag in vergelijking met de regio, wat de aantrekkingskracht van de stad vergroot voor prijsbewuste huurders. Prime Grade A kantoorruimte kost gemiddeld ongeveer RM6,00–RM7,00 per vierkante voet per maand, de meest betaalbare in Azië-Pacific (ter vergelijking: prime kantoren kosten ~RM58 per vierkante voet in Hongkong en RM44 in Singapore) theedgemalaysia.com. Deze betaalbaarheid, samen met een stabiele economie, maakt KL zeer concurrerend voor multinationals. De huurgroei is bescheiden maar positief geweest – de huurprijzen voor prime kantoren stegen met ongeveer 2–3% op jaarbasis in 2024, dankzij flight-to-quality vraag naar nieuw opgeleverde torens die hogere huurstandaarden zetten theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Toch is de algemene verhuurmarkt in het voordeel van de huurder; verhuurders moesten royale incentives en flexibele voorwaarden blijven bieden om huurders te behouden bij een overvloedig aanbod. Grade A huur in het stadscentrum bleef stabiel richting 2025 (ongeveer RM6,01 per vierkante voet begin 1Q2025) theedgemalaysia.com, en lichte stijgingenwerden gezien in goed bezette nieuwe gebouwen, terwijl oudere en randkantoren vlakke of dalende huren kenden eind 2023 assets.cushmanwakefield.com. “We verwachten geen dramatische stijging van de huren,” merkte een marktanalist op, gezien het hoge aanbod en veranderende werkstrategieën die de huurgroei temperen theedgemalaysia.com.

Bezetting en vraag: Ondanks de uitdagingen, zijn de bezettingsgraden licht gestegen in de commerciële panden van Kuala Lumpur. De bezettingsgraad van kantoren in de hele stad lag rond de 77–83% eind 2024 (afhankelijk van de klasse) cbre-wtw.com.my. Cruciaal is dat de vraag sterk gericht is op moderne, hoogwaardige ruimtes – veel nieuwe gebouwen worden gelanceerd met aanzienlijke voorverhuringen, terwijl oudere panden het moeilijk hebben. “Gezonde opname in de markt heeft de prestaties van eersteklas kantoorgebouwen verbeterd,” merkte Knight Frank op, waarbij werd opgemerkt dat de kantorenmarkt van KL is verbeterd en niet langer de ongewilde titel van hoogste leegstand in APAC draagt theedgemalaysia.com. Belangrijke Grade A-torens op toplocaties rapporteren stabiele of stijgende bezettingsgraden zelfs nu de algemene omstandigheden zwak blijvenstarproperty.my. Zo opende Merdeka 118 – de nieuwste landmarktoren van de stad – in 2024 met ongeveer 70% van de 1,7 miljoen vierkante voet al verhuurd (voornamelijk aan ontwikkelaar PNB en hoofdhuurder Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Dergelijke “flight-to-quality”-bewegingen door grote huurders hebben ervoor gezorgd dat topklasse gebouwen relatief vol blijven, zelfs nu huurders in gebouwen van mindere kwaliteit verkleinen of verhuizen.

Voetgangersverkeer na de pandemie: In commercieel vastgoed zijn het aantal bezoekers en de omzet van huurders hersteld met de heropening van de economie. Eind 2024 was de leegstand in de detailhandel in KL gedaald tot ongeveer 10,4% in winkelcentra in het stadscentrum (en ~17% in winkelcentra in de buitenwijken) bmcc.org.my, wat wijst op een verbeterde bezetting nu shoppers en toeristen terugkeren. De detailhandelsverkopen groeiden in 2024 met ongeveer 3,8–4% op jaarbasis en er werd verwacht dat deze groei in het vierde kwartaal van 2024 verder zou versnellen, geholpen door een stijgend aantal toeristen (het toerisme bereikte ~91% van het niveau van vóór de pandemie) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Industrieel en logistiek vastgoed was een lichtpunt met zeer hoge bezettingsgraden (leegstand onder de 5%) dankzij aanhoudende vraag vanuit e-commerce, productie en datacenters bmcc.org.my. Over het algemeen tonen de commerciële vastgoedsectoren van Kuala Lumpur veerkracht – het ergste van de pandemie ligt achter ons en het herstel is geleidelijk ingezet, hoewel de markt gespleten blijft tussen goed presterende topactiva en onderpresterende oudere panden.

Kantorensectortrends: Flight to Quality en Herijking

De kantorensector in Kuala Lumpur ondergaat een grote herijking. Na jaren van snelle bouw is de kantoorvoorraad van de stad opgelopen tot ~125 miljoen vierkante voet in de Klang Valley (waarbij KL City goed is voor ~72% hiervan) theedgemalaysia.com. Deze uitbreiding leidde tot een huurdersmarkt met felle concurrentie tussen verhuurders. Om succesvol te zijn, worden kantoorobjecten steeds meer gekenmerkt door “flight to quality”-dynamiek en aanpassingsvermogen aan nieuwe werkpatronen:

• Vlucht naar kwaliteit: Huurders trekken naar nieuwere Grade A-kantoren met superieure voorzieningen, technologische infrastructuur en groene kenmerken, zelfs als dat iets hogere huur betekent. “De vraag naar Grade-A kantoorruimte blijft sterk,” merkt Zerin Properties CEO Previn Singhe op. “Merdeka 118 zet nieuwe maatstaven… en Exchange 106 in TRX springt eruit met zijn infrastructuur van wereldklasse. Beide ontwikkelingen vragen de hoogste huren op de commerciële kantoormarkt van KL. Terwijl het stadscentrum van KL een vaste waarde blijft, verschuift de aandacht naar nieuwere, groenere gebouwen met geavanceerde faciliteiten,” vertelde hij aan The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. In de praktijk betekent dit dat hoogwaardige torens zoals Merdeka 118 en Exchange 106 (in Tun Razak Exchange) grote multinationals en financiële instellingen aantrekken, dankzij hun prestige en moderne specificaties. Merdeka 118 (118 verdiepingen, geopend in 2024) en Exchange 106 (voltooid in 2019, ~52% bezet en verwacht 70% te bereiken eind 2024) kennen top huren van rond de RM10–RM15 per vierkante voet – aanzienlijk boven het stads­gemiddelde theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Deze projecten bieden kenmerken zoals grote kolomvrije vloervelden, de nieuwste IT-connectiviteit en energiezuinig ontwerp in geïntegreerde ontwikkelingen, wat zeer aantrekkelijk is voor huurders die kantoren willen consolideren.
• Druk op oudere gebouwen: Omgekeerd hebben oudere kantoorgebouwen en zelfs verouderende Grade A-torens in traditionele gebieden (zoals sommige torens in KLCC) het moeilijk. Velen kampen met bezettingsproblemen, tenzij ze “ingrijpende upgrades ondergaan om aan de moderne verwachtingen van huurders te voldoen” theedgemalaysia.com. Verouderde indelingen, oudere HVAC-systemen en het ontbreken van duurzaamheidskenmerken maken ze minder aantrekkelijk. Naarmate eersteklas ruimte beschikbaar komt, verhuizen huurders vaak uit deze niet-eersteklas kantoren, waardoor de leegstand in oudere gebouwen toeneemt theedgemalaysia.com. “Niet-eersteklas kantoren met verouderde indelingen en voorzieningen staan voor de keuze zichzelf opnieuw uit te vinden, hun ruimte een andere bestemming te geven of te herontwikkelen,” zegt CBRE|WTW managing director Tan Ka Leong theedgemalaysia.com. Verhuurders van dergelijke panden reageren door te renoveren en herbestemmen: lobby’s en liften upgraden, voorzieningen voor huurders toevoegen of zelfs kantoren ombouwen voor ander gebruik. Opvallend is dat verschillende onderbenutte kantoorgebouwen in KL met succes zijn herbestemd tot hotels – zo werd Menara ING een Holiday Inn Express, werd Wisma KLIH omgebouwd tot het WOLO Boutique Hotel en werd Wisma KFC herontwikkeld tot een nieuw Hyatt Centric hotel theedgemalaysia.com. Deze creatieve aanpassingen laten zien hoe eigenaren “waarde ontsluiten door herontwikkeling of herpositionering” wanneer de vraag naar traditionele kantoorruimte afneemt theedgemalaysia.com.
• Hybride werken en ruimtegebruik: De opkomst van remote en hybride werken heeft ook de vraag naar kantoorruimte veranderd. Veel bedrijven hebben opnieuw beoordeeld hoeveel ruimte ze echt nodig hebben. Hoewel de terug-naar-kantoor-beweging in 2023–24 is toegenomen, blijft flexibel werken “hier om te blijven, vooral nu Gen Z en Gen Alpha de arbeidsmarkt betreden,” merkt Knight Frank op theedgemalaysia.com. In plaats van hun oppervlaktes uit te breiden, maximaliseren bedrijven het gebruik van bestaande ruimte, verdichten ze de indeling of passen ze “core-and-flex”-strategieën toe (een kleiner hoofdkantoor behouden en flexibele/co-workingruimtes gebruiken voor extra of tijdelijke behoeften) bmcc.org.my. Dit heeft bijgedragen aan een relatief beperkte netto-opname van nieuwe ruimte. Aan de andere kant breiden aanbieders van flexibele werkplekken uit om het gat op te vullen – lokale co-workingaanbieders zoals WORQ en Infinity8 zijn gegroeid in KL en bedienen zowel multinationals als startups die tijdelijke ruimte nodig hebben bmcc.org.my. Sommige verhuurders hebben zelfs co-workingverdiepingen in hun gebouwen gecreëerd om de bezettingsgraad te verhogen. “Voor onderpresterende panden hebben we enkele kantoorverdiepingen omgebouwd tot co-workingruimtes met flexibele indelingen om ze aantrekkelijker te maken,” deelt Fauziah, CEO van PHB (een lokale REIT-beheerder), waarmee een huurdergerichte aanpak wordt benadrukt om het overaanbod tegen te gaan theedgemalaysia.com.
• Voorkeuren van huurders – ESG en welzijn: Gebruikers geven nu prioriteit aan kwaliteit boven kwantiteit bij hun kantoorkeuze. Ze zoeken naar “groen-gecertificeerde en technologisch geavanceerde gebouwen die aansluiten bij ESG-verplichtingen en het welzijn van werknemers,” merkte Quiny Lee van JLL opstarproperty.my. Kenmerken zoals LEED/GBI-duurzaamheidscertificeringen, energiezuinige systemen, slimme gebouwentechnologie, welzijnsvoorzieningen en nabijheid van openbaar vervoer zijn belangrijke onderscheidende factoren geworden. Zelfs bij vergelijkbare huren geven huurders vaak de voorkeur aan een gloednieuw, efficiënt gebouw boven een ouder gebouw assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Dit heeft geleid tot een bifurcatie: topkantoren behouden stabiele huren en bezetting, terwijl oudere kantoren grote huurkortingen of upgrades moeten bieden. “Gebruikers zullen waarschijnlijk prioriteit geven aan flight-to-quality-strategieën, terwijl verhuurders zich richten op het verbeteren van gebouwspecificaties en duurzaamheid om concurrerend te blijven in een steeds kritischer wordende markt,” adviseert Knight Frank theedgemalaysia.com. Kortom, locatie alleen garandeert geen succes meer – het gebouw moet ook een uitstekende ervaring en ESG-kwalificaties bieden om huurders te overtuigen theedgemalaysia.com.

Ondanks deze uitdagingen zien experts de kantorenmarkt in KL als veerkrachtig, niet instortend. “De kantorenmarkt in Kuala Lumpur toont aanhoudende veerkracht, gedreven door een toenemende focus op duurzaamheid en technologie. Huurders zijn actief op zoek naar groene en hightech kantoren, waardoor de bezettingsgraad op peil blijft ondanks een gematigde huurmarkt,” zei Quiny Lee, hoofd kantoren bij JLLstarproperty.my. Keith Ooi, groepsdirecteur van Knight Frank, beaamde dat “de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte zal aanhouden, vooral van bedrijven die prioriteit geven aan ESG-doelstellingen en het welzijn van werknemers,” hoewel verhuurders moeten investeren in upgrades en flexibele verhuur om concurrerend te blijvenstarproperty.my. Met een groei van de Maleisische economie van ongeveer 4–5% en een stabiel politiek klimaat, ondersteunen bedrijfsuitbreidingen (vooral in diensten en technologie) een gestage opname van kantoorruimtestarproperty.my theedgemalaysia.com. De kantorenmarkt van Kuala Lumpur in 2025 is niet per se in een “boom”, maar bevindt zich in een herstel – een huurdersvriendelijke markt die kansen biedt voor die activa die zich kunnen aanpassen aan de nieuwe eisen.

Retailsector: Herstel, ervaringsgerichte trends en nieuwe winkelcentra

Het segment winkelvastgoed in Kuala Lumpur komt uit het pandemiedal en ontwikkelt zich snel te midden van veranderend consumentengedrag. Winkelcentra en retailruimtes hebben een herstel in bezoekersaantallen en omzet gezien, maar verhuurders passen zich aan door middel van huurderselectie en nieuwe belevingselementen:

• Bezetting en prestaties: Begin 2024 waren de retailverkopen in Maleisië met ongeveer 4,6% gestegen in 1H2024 ten opzichte van het jaar ervoor cbre-wtw.com.my, en de trend bleef positief tot het einde van het jaar (3,8% YoY-groei in Q3 2024, versnellend naar een geschatte 4,4% in Q4) theedgemalaysia.com. Dit vertaalde zich in verbeterde bezettingsgraden van winkelcentra in KL. Topwinkelcentra in het stadscentrum (bijv. Suria KLCC, Pavilion KL) rapporteren hoge bezetting (~90%+) doordat internationale merken uitbreiden, en zelfs buurtwinkelcentra zijn hersteld tot een lagere leegstand van rond de 10–15% bmcc.org.my. Nieuwe winkelcentra zijn bijvoorbeeld goed ontvangen: The Exchange TRX Mall, een langverwacht luxe winkelcentrum in het TRX-district, opende eind 2023 en trok snel de aandacht met bijna volledige bezetting van de eerste fase, inclusief merken die voor het eerst in Maleisië zijn. In een voorstedelijk geval opende Elmina Lakeside Mall (een klein nieuw winkelcentrum in Shah Alam) in 2024 met 98% bezetting, wat de interesse van retailers voor de juiste locatie aantoont cbre-wtw.com.my. Over het algemeen zijn de winkelhuren stabiel gebleven in de Klang Valley, met een lichte stijging op toplocaties door de concurrentie om beperkt eersteklas aanbod cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Verhuurders van “succesvolle winkelcentra worden selectiever met huurders, wat opwaartse druk op de huren voor toplocaties veroorzaakt,” merkte JLL’s onderzoeksleider Yulia Nikulicheva op bmcc.org.my.
• Nieuwe winkelontwikkelingen: Kuala Lumpur ziet nieuwe winkelruimte vooral als onderdeel van gemengde projecten. Het pronkstuk is The Exchange TRX, een gloednieuwe retail- en lifestylebestemming die is geopend in het financiële district Tun Razak Exchange, met tientallen nieuwe winkels en eetgelegenheden (waaronder wereldwijde namen zoals het Japanse Don Don Donki en het Indonesische Cinnabon) cbre-wtw.com.my. De opening heeft aanzienlijk veel hoogwaardige winkelruimte toegevoegd en trekt shoppers met een mix van luxemerken en attracties. Elders zijn winkelcentrumuitbreidingen aan de gang: zo heeft het Putrajayase Alamanda Shopping Centre een uitbreiding voltooid van ongeveer 18.500 m² en nieuwe belevingselementen zoals een outdoor adventure park bmcc.org.my. Deze investeringen tonen vertrouwen dat fysieke winkels relevant blijven, vooral als belevings- en entertainmenthub. Tegelijkertijd hebben secundaire winkelcentra zonder uniek aanbod of beleving het moeilijk; “de instroom van nieuwe winkelruimte zal de bezettingsgraad onder druk zetten en het verschil tussen goed en slecht presterende winkelcentra vergroten,” waarschuwt CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Kortom, de flight-to-quality-trend geldt ook voor retail – de beste winkelcentra in toplocaties floreren, terwijl oudere of slecht bezette centra geconfronteerd worden met consolidatie.
• Veranderende strategieën van retailers: Retailers hebben na de pandemie omni-channel en nieuwe formaten aangenomen. Meer dan 50% van de retailers in de portefeuille van een grote verhuurder gebruikte in 2024 multi-channel (fysiek + online) strategieën, waarbij e-commerce met winkels werd gecombineerd theedgemalaysia.com. Winkelcentrumeigenaren ondersteunen dit door betere technologische infrastructuur te bieden (snelle internetverbinding, data-analyse voor bezoekersaantallen, enz.). Pop-upwinkels en kortlopende huurcontracten zijn gebruikelijk geworden nu merken markten testen. “Ondanks de groei van e-commerce blijven fysieke winkels relevant, inclusief kortlopende pop-ups waarmee start-ups de markt kunnen testen voordat ze zich aan een permanente huur verbinden,” zegt PHB’s Fauziah theedgemalaysia.com. Winkelcentra profileren zich ook steeds meer als gemeenschaps- en familiehubs: ze organiseren meer F&B, entertainment en evenementen (bijvoorbeeld het organiseren van foodfestivals, esports-toernooien of kunstinstallaties om publiek te trekken). “Winkelruimtes ontwikkelen zich tot gezinsvriendelijke hubs, waar gemeenschapsevenementen worden georganiseerd… het herstel van het toerisme stimuleert trends in beleving shoppen,” voegt Fauziah toe theedgemalaysia.com. Dit weerspiegelt een bredere verschuiving naar belevingsgerichte retail – iets bieden wat online winkelen niet kan, zoals dineren, ontspanning en sociale ervaringen in de winkel.
• Nieuwe toetreders en F&B-boom: Kuala Lumpur heeft in 2024–2025 een toename van nieuwe internationale merkengezien die zich vestigen, wat vertrouwen in de markt aangeeft. In F&B kozen wereldwijde namen KL voor hun eerste vestiging in Maleisië – bijvoorbeeld de Japanse sushiketen Sushiro, het Koreaanse cafémerk Super Matcha en het Chinese Luckin Coffee openden allemaal in 2024 in KL bmcc.org.my. De modesector zag eveneens nieuwe toetreders (het Chinese modemerk JNBY, het Japanse streetwearmerk KaraKu, enz.) bmcc.org.my. Food & beverage blijft de belangrijkste aanjager van de vraag naar winkelruimte, omdat winkelcentrumeigenaren het aanbod aan eetgelegenheden diversifiëren om de verblijfsduur te verlengen bmcc.org.my. De nadruk op F&B, entertainment en zelfs wellness (zoals sportscholen, familie-edutainmentcentra, medische klinieken in winkelcentra) helpt winkelcentra relevant te blijven. Daarnaast zorgt de groei van het toerisme (internationale toeristen en binnenlandse “Cuti-Cuti Malaysia”-reizigers) voor meer bestedingen in de belangrijkste winkelgebieden – een welkome rugwind nu de zwakke ringgit Maleisië tot een koopjesparadijs voor buitenlanders maakt.
• Uitdagingen: Terwijl de ontwikkeling positief is, matigen tegenwinden zoals stijgende kosten van levensonderhoud en inflatie de groei van de detailhandel. Het consumentenvertrouwen is voorzichtig: “stijgende kosten zorgen ervoor dat retailers hun toeleveringsketens optimaliseren en prijsstrategieën aanpassen… bedrijven die zich richten op essentiële goederen en kostenefficiënte operaties zijn het best gepositioneerd om deze inflatoire uitdagingen het hoofd te bieden,” volgens het retailvooruitzicht van Knight Frank theedgemalaysia.com. Overheidsbeleid (zoals een uitbreiding van de verkoop- en dienstbelasting en het rationaliseren van subsidies) kan ervoor zorgen dat een deel van de uitgaven verschuift naar noodzakelijke goederen in plaats van discretionaire artikelen theedgemalaysia.com. Hierdoor kunnen middelgrote en buitenstedelijke winkelcentra de gevolgen ondervinden van een voorzichtige consument. Niettemin wordt verwacht dat overheidssteun via contante uitkeringen en loonsverhogingen in Begroting 2024/25 de particuliere consumptie zal ondersteunen en enkele nadelen zal verzachten theedgemalaysia.com. Over het algemeen is de detailhandel in onroerend goed in KL in herstelmodus – geen uitgesproken hausse, maar wel een duidelijk herstel na de pandemie, met sterke prestaties in de topwinkelcentra en creatieve aanpassingen die de sector robuust houden.

Industrieel en logistiek: gestage groei en hoge vraag

Het segment industrieel & logistiek vastgoed in Greater Kuala Lumpur is stilletjes uitgegroeid tot een sterspeler, ondersteund door de uitbreiding van e-commerce, investeringen in de maakindustrie en verbeteringen in de infrastructuur. Hoewel het niet zo in het oog springt als kantoortorens, zien magazijnen, logistieke centra en industrieterreinen in de KL-regio lage leegstand, stijgende huren en interesse in ontwikkeling:

• Hoge bezettingsgraad en opname: Per Q1 2025 was de leegstand van logistiek/industrie in KL slechts 4,0%, gedaald van 4,8% het vorige kwartaal bmcc.org.my bmcc.org.my. Kwalitatieve magazijnruimte is in wezen bijna volledig bezet. Alleen al in 2024 werden vijf nieuwe moderne magazijnen (in totaal ~4 miljoen vierkante voet bruto vloeroppervlak) opgeleverd in groot-KL, en deze zijn grotendeels opgenomen door huurders in sectoren zoals elektronica, automotive, logistieke dienstverleners en medische benodigdheden bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL merkt op dat de netto-opname naar verwachting zal stijgen in 2025 met meer projecten in aantocht, en pre-commitmentpercentages rond de 50% voor aankomende magazijnen – wat aangeeft dat huurders ruimte vastleggen nog voordat de bouw is afgerond bmcc.org.my. De sterke opname wordt gedreven door aanhoudende groei in e-commerce fulfillment, 3PL (third-party logistics) diensten en fabrikanten die hun toeleveringsketens optimaliseren. Zelfs tijdens de pandemie bleef de vraag naar logistiek vastgoed sterk, en nu de economische activiteit normaliseert, zet de groei van deze sector onverminderd door.
• Huren en Investeerdersinteresse: De huren voor Grade A magazijnen in de Klang Valley zijn gestaag aan het stijgen (een traject van “geleidelijke groei”), omdat gebruikers een premie betalen voor faciliteiten met hogere plafonds, grotere laadperrons en moderne specificaties cbre-wtw.com.my. Hoewel specifieke huurgegevens minder openbaar zijn, melden vastgoedadviesbureaus gestage huurverhogingen voor eersteklas magazijnen vanwege het tekort aan goed gelegen logistieke ruimte nabij de stad cbre-wtw.com.my. De rendementen voor industriële activa in Maleisië liggen vaak rond de 6-7% en blijven aantrekkelijk voor institutionele beleggers. Er is zelfs sprake van toenemende institutionalisering in logistiek – steeds meer binnen- en buitenlandse fondsen kopen of ontwikkelen logistieke activa, omdat ze deze zien als stabiele, inkomsten genererende investeringen bmcc.org.my. Zo bouwen industriële REITs en ontwikkelaars in de regio actief nieuwe magazijnen in knooppunten buiten KL (zoals Shah Alam, Klang en Serendah) om aan de vraag te voldoen. De strategische ligging van de Klang Valley(tussen Port Klang en de stad, plus goede snelwegverbindingen) maakt het tot een natuurlijk logistiek knooppunt. Bovendien zullen grote infrastructuurprojecten zoals de uitbreiding van Westports (waarbij de containercapaciteit van Port Klang wordt verdubbeld door nieuwe terminals toe te voegen) de doorvoer vergroten en extra distributiefaciliteiten landinwaarts vereisen cbre-wtw.com.my. Dit houdt de pijplijn van logistiek vastgoed sterk, met het vertrouwen dat nieuw aanbod snel verhuurd zal worden.
• Wereldwijde bedrijven en FDI: De kracht van de industriële markt is ook verbonden met buitenlandse directe investeringen en verschuivingen in de toeleveringsketen. Maleisië keurde in de eerste helft van 2024 voor RM73,5 miljard aan investeringen goed in de Klang Valley, waaronder aanzienlijke buitenlandse investeringen (~RM25,8 miljard) cbre-wtw.com.my – veelal in de productie- en hightechsectoren. Bedrijven uit China en andere landen vestigen productie- of regionale distributiecentra in Maleisië als onderdeel van China+1-strategieën. “De Maleisische logistieke markt floreert, gedreven door een sterke economie en toegenomen internationale investeringen, met name uit China en Taiwan… in lijn met wereldwijde diversificatie van de toeleveringsketen,”aldus JLL bmcc.org.my. Een opvallende trend is de opkomst van datacenters rondom KL – de overheid heeft zelfs nieuwe Richtlijnen voor Datacenterplanning ingevoerd om goedkeuringen te versnellen cbre-wtw.com.my. Verschillende multinationale technologiebedrijven (zoals Microsoft, Google) hebben plannen aangekondigd voor grote datacenter-campussen in Greater KL, wat de aantrekkingskracht van de regio voor hightech industrieel gebruik weerspiegelt. Deze faciliteiten vallen, hoewel het geen traditionele “magazijnen” zijn, onder commercieel-industriële vastgoed en onderstrepen de verbreding van de industriële activaklasse.
• Moderne industrieterreinen & groene kenmerken: Ontwikkelaars creëren ook geplande industrieterreinen met moderne infrastructuur en duurzaamheidskenmerken. Er is een “groeiende trend naar beheerde industrieterreinen met nadruk op milieuvriendelijke kenmerken, GreenRE-certificering en geavanceerde technologieën zoals AI en 5G,” volgens CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Deze nieuwe terreinen bieden niet alleen magazijnen, maar ook geïntegreerde faciliteiten, betrouwbare nutsvoorzieningen en soms huisvesting voor werknemers – gericht op het aantrekken van multinationale fabrikanten. Voorbeelden zijn het Elmina Business Park en geavanceerde faciliteiten in de gebieden Nilai en Semenyih. Duurzaamheid is zelfs in deze sector essentieel: installaties van zonnepanelen op magazijndaken, regenwateropvang en energie-efficiënt ontwerp komen steeds vaker voor nu bedrijven proberen te voldoen aan ESG-doelstellingen voor hun toeleveringsketenfaciliteiten.

Samengevat, de industriële en logistieke vastgoedmarkt van KL bloeit stilletjes: sterke vraag, bijna volledige bezetting en uitbreiding in lijn met de ambitie van Maleisië om een regionaal logistiek en productiecentrum te worden. Deze sector biedt een stabiel tegenwicht aan de meer cyclische kantoormarkt. Zoals een expert opmerkte, “de industriële markt is in het algemeen met 6% tot 8% verbeterd, waarbij sommige staten beter presteren dan andere,” en de Klang Valley behoort zeker tot de koplopers in die groei theedgemalaysia.com. Met voortdurende investeringen in infrastructuur (havens, spoorverbindingen) en ondersteunende overheidsmaatregelen blijft het vooruitzicht voor industrieel vastgoed in groot-KL zeer positief richting 2025.

Belangrijke commerciële knooppunten en hotspots in KL

Het commerciële vastgoedlandschap van Kuala Lumpur is geografisch divers, met verschillende belangrijke districten en opkomende knooppunten die elk hun eigen dynamiek hebben. Hier volgt een overzicht van enkele opvallende commerciële wijken en hoe het daar gaat:

• KLCC en het stadscentrum: Het traditionele “Gouden Driehoek” stadscentrum – met daarin KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang en nabijgelegen CBD-zones – blijft het meest prestigieuze zakelijk adres. Het gebied bevat iconische torens zoals de Petronas Twin Towers en Menara 3 Petronas (volledig verhuurd tegen tophuren van ~RM11–12 per vierkante voet) theedgemalaysia.com, evenals veel hoofdkantoren van banken, olie- & gasbedrijven en andere ondernemingen. Grade A-kantoren in KLCC trekken nog steeds huurders aan vanwege de locatie, maar zoals vermeld, krijgen ze te maken met “toenemende concurrentie van nieuwere ontwikkelingen met geavanceerde faciliteiten en duurzaamheidskenmerken” theedgemalaysia.com. Sommige oudere hoogbouw in het stadscentrum hebben huurders verloren aan glanzende nieuwe projecten in andere gebieden. Verkeersopstoppingen en beperkte parkeergelegenheid in het centrum blijven ook uitdagingen. Desondanks hebben verbeteringen in de bereikbaarheid (zoals de MRT- en monoraillijnen rond Bukit Bintang en KLCC) de aantrekkingskracht vergroot. Het stadscentrum wordt ook diverser – zo worden oudere kantoorgebouwen herontwikkeld (zoals de lopende make-over van KL’s historische kern tot gemengd gebruik) en stedelijke hernieuwingsinitiatieven zijn gepland onder een aanstaande Urban Renewal Act theedgemalaysia.com. Belangrijk punt: KLCC blijft tophuren en zakelijk aanzien behouden, maar verhuurders moeten hun gebouwen in het stadscentrum upgraden om te kunnen concurreren met de nieuwere “nieuwkomers” aan de rand.
• Bangsar South (Kerinchi) en KL Fringe: Buiten het directe stadscentrum zijn nieuwe commerciële clusters tot bloei gekomen. Bangsar South, dat opnieuw is gepositioneerd als het Kerinchi/Mid Valley Southkey-gebied, is daar een goed voorbeeld van – ooit een brownfield, nu een modern zakendistrict waar technologiebedrijven, MSC (Multimedia Super Corridor) status kantoorcampussen en regionale hoofdkantoren zijn gevestigd. Kantoortorens in Bangsar South en het aangrenzende KL Sentral/Mid Valley-gebied kennen hoge bezettingsgraden (vaak >90%) en zijn populair vanwege hun grote vloeroppervlakken, geïntegreerde voorzieningen en toegang tot het openbaar vervoer. Knight Frank merkt zelfs op dat “grotere vloeroppervlakken (≥20.000 sq ft) steeds meer de voorkeur krijgen, vooral in de KL Fringe en Petaling Jaya, die robuuste voorzieningen en uitstekende connectiviteit bieden, waaronder treinstations” theedgemalaysia.com. Mid Valley City bijvoorbeeld, combineert twee mega-winkelcentra met meerdere kantoortorens en hotels, waardoor een zelfvoorzienende hub ontstaat die bedrijven blijft aantrekken (het is praktisch volledig bezet en zelfs aan het uitbreiden). KL Sentral, het centrale vervoersknooppunt, combineert op vergelijkbare wijze een overstapstation met kantoorskyscrapers (zoals Menara CIMB, Q Sentral) en blijft een topkeuze voor bedrijven die mobiliteit waarderen. Deze randgebieden hebben geprofiteerd van nieuwe MRT-lijnen en transportgeoriënteerde ontwikkeling (TOD) – werknemers kunnen gemakkelijk pendelen, in tegenstelling tot het drukke stadscentrum. De KL Fringe-deelmarkt (waaronder Bangsar South, KL Sentral, enz.) had begin 2024 een extreem lage leegstand van slechts 7–8%, wat aangeeft hoe krap en gewild deze gebieden zijn voor kwalitatieve ruimte theedgemalaysia.com. Verwacht hier verdere groei: bijvoorbeeld Pavilion Damansara Heights (technisch gezien in Damansara, net buiten de stad KL) voegt 1,5 miljoen sq ft Grade A-kantoren toe, geïntegreerd met een luxe winkelcentrum en woningen tegen 2024/25, wat de “fringe” kantooropties zal verbreden.
• Tun Razak Exchange (TRX): De TRX-wijk is de nieuwkomer – een ontwikkeling van 70 hectare die gepositioneerd is als KL’s Internationaal Financieel District. Gelegen aan de rand van het centrum komt TRX tot leven met de vlaggenschip Exchange 106-toren (een van de hoogste van Zuidoost-Azië met 492m, 106 verdiepingen) en verschillende andere kantoortorens (hoofdkantoren van HSBC, Affin Bank, enz.), plus residentiële en retailcomponenten. TRX werd officieel gelanceerd als financieel knooppunt in 2024, en “de naadloze MRT-verbinding en het geïntegreerde winkelcentrum ondersteunen deze status” theedgemalaysia.com. TRX heeft “zowel lokale als internationale bedrijven aangetrokken, gestimuleerd door verhuisprikkels,” merkt Previn Singhe op theedgemalaysia.com. Begin 2025 waren grote huurders in TRX onder andere wereldwijde namen als Prudential, HSBC, Mulia (ontwikkelaar van Exchange 106), en technologiebedrijven zoals Huawei en Accenture theedgemalaysia.com. TRX’s Grade A-kantoren en groene infrastructuur trekken bedrijven aan uit oudere gebouwen – wat bijdraagt aan de ‘flight-to-quality’-trend in de stad. Het is ook een sterk transitgericht knooppunt: een MRT-station bevindt zich op het terrein en het project heeft uitstekende wegaansluitingen. Met meer torens (waaronder het aankomende hoofdkantoor van de centrale bank van Maleisië en andere agentschappen) in de pijplijn, verstevigt TRX zich als Kuala Lumpur’s nieuwe commerciële centrum. Deze verschuiving betekent dat gebieden rond TRX (bijv. Imbi, Pudu) een stijging van de grondwaarde zien en de volgende ontwikkelingshotspots kunnen worden.
• Andere Opmerkelijke Gebieden: Cyberjaya en Putrajaya, hoewel buiten het eigenlijke KL (ongeveer 30 km ten zuiden), maken ook deel uit van het commerciële landschap van Groot-KL. Cyberjaya is opgezet als een technologie-stad; het huisvest veel datacenters en backoffice-activiteiten, hoewel de kantorenmarkt er kleiner en meer doelgericht is (met een eigen overaanbod). Putrajaya, de administratieve hoofdstad, bestaat vooral uit overheidskantoren, maar heeft ook een groeiend commercieel component (en winkelcentrum-uitbreidingen zoals IOI City Mall niet ver daarvandaan). Dichter bij KL hebben de gebieden Petaling Jaya (PJ) en Subang/Sunway ook aanzienlijke kantoorclusters – vaak huisvesten ze binnenlandse bedrijven en ondersteunende diensten. PJ, als volwassen stad, kreeg recent een impuls van nieuwe grade A-kantoren (voorbeelden: Menara Star 2, de aankomende torens van PJ Sentral, en de Atwater Corporate Towers die in 2024 zijn opgeleverd met ~400k sq ft) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Deze gebieden laten gemengde prestaties zien: sommige nieuwe gebouwen in PJ doen het goed dankzij lagere huren en gemak, maar oudere kantoren in PJ worden herbestemd of kampen met hogere leegstand nu de focus verschuift naar projecten aan de rand van KL. Shah Alam/Klang, voornamelijk industriële zones, hebben ook enkele commerciële kantoren (vaak verbonden aan logistieke bedrijven of hoofdkantoren van fabrikanten). Op het gebied van gastvrijheid blijven gebieden zoals Bukit Bintang toonaangevend voor retail + hotel-mixed use (met nieuwe ontwikkelingen die hotels, woningen en enkele kantoren combineren – bijvoorbeeld de aankomende Oxley Towers omvatten kantoren en een Jumeirah hotel).

Kortom, de commerciële activiteit van Kuala Lumpur is niet beperkt tot het traditionele centrum. Gedecentraliseerde en randgebieden spelen een cruciale rol en bieden vaak nieuwere gebouwen, meer ruimte en betere verkeersomstandigheden. De belangrijkste knooppunten om in de gaten te houden zijn KLCC (behoudt zijn prestige maar heeft vernieuwing nodig), het opkomende TRX (klaar om het nieuwe financiële hart te worden), en gevestigde randcentra zoals Bangsar South/KL Sentral (technologie- en dienstenhub). Naarmate de connectiviteit verbetert (bijvoorbeeld de voltooiing van MRT2 Putrajaya Line en de geplande MRT3 Circle Line in de komende jaren), kunnen we verwachten dat het commerciële landschap verder zal decentraliseren, met transit-gekoppelde commerciële clusters die floreren. Elk van deze deelmarkten spreekt verschillende huurdersprofielen aan, maar ze dragen allemaal bij aan het totale commerciële vastgoedlandschap van Groot-KL.

Opmerkelijke Nieuwe Ontwikkelingen en Bouwtrends

Zelfs met een aanzienlijke bestaande voorraad, blijft Kuala Lumpur nieuwe commerciële vastgoedprojecten zien verschijnen – hoewel ontwikkelaars nu voorzichtiger en strategischer zijn. Belangrijke trends in ontwikkeling zijn onder meer hogere wolkenkrabbers, integratie van gemengd gebruik en infrastructuur-gekoppelde projecten, evenals aandacht voor het vermijden van verder overaanbod in een zwakke markt.

Belangrijke Projecten (2024–2025):

• Merdeka 118: Het pronkstuk is Merdeka 118, nu het hoogste gebouw in Zuidoost-Azië (678,9 m, 118 verdiepingen). Officieel ingehuldigd in januari 2024, omvat deze RM5 miljard kostende megatoren ~1,7 miljoen vierkante voet aan kantoren, een Park Hyatt hotel en een observatiedek theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Ontwikkeld door PNB (een nationaal investeringsfonds), wordt het gepositioneerd als een “werkplek van de toekomst” met duurzaam ontwerp en zal het een katalysator zijn voor de heropleving van het historische Merdeka-gebied. Bij de opening was het ~70% bezet (PNB Group en binnenkort het hoofdkantoor van Maybank nemen ~33 verdiepingen in) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. De voltooiing van Merdeka 118 voegt aanzienlijk veel hoogwaardige ruimte toe aan de markt, maar sterke pre-verhuur suggereert dat het geleidelijk gevuld zal worden zonder de huren elders sterk te drukken. Het komt ook met infrastructuurverbeteringen – het is verbonden met een MRT-station en beschikt over een nieuw winkelcentrum (118 Mall) in het podium, plus publieke attracties zoals het Merdeka Boulevard park theedgemalaysia.com.
• Tun Razak Exchange (TRX): TRX is in verdere ontwikkeling na Exchange 106 en het winkelcentrum. In 2025–2027 komen er meer kantoortorens bij, zoals het hoofdkantoor van Bank Negara Malaysia en andere financiële instellingen, evenals luxe woontorens en hotels. Overheidssteun (zoals belastingvoordelen voor TRX-huurders, naar verluidt) heeft de interesse aangewakkerd theedgemalaysia.com. Het volledig geïntegreerde concept van TRX (wonen-werken-ontspannen met woningen, een groot centraal park en winkels) vormt het voorbeeld voor toekomstige projecten in KL.
• Pavilion Damansara Heights: Dit is een groot mixed-use project in Damansara (west-KL) met twee kantoortorens, luxe woningen en een Pavilion-winkelcentrum. Eén kantoortoren (Toren 1) voltooid in 2024, voegt ~560k vierkante voet toe, met een tweede toren en het winkelcentrum verwacht in 2025 theedgemalaysia.com. De vroege interesse in verhuur is positief, gezien de ligging in een welvarend district en de directe verbinding met de toekomstige MRT Circle Line.
• Menara Felcra: Een nieuwe toren in de wijk Kampung Baru (dicht bij KLCC), Menara Felcra werd voltooid in 2024 en biedt overheidskantoren en commerciële ruimte. Samen met de nabijgelegen Platinum KL ² en andere geplande torens, maakt het deel uit van de vernieuwing van Kampung Baru tot een moderne uitbreiding van het stadscentrum.
• Andere Opmerkelijke Opleveringen: In 2024 zagen we ook ATWATER Corporate Towers in PJ (0,4 miljoen vierkante voet) in gebruik genomen worden cbre-wtw.com.my. Tegen medio 2025 zal PNB 1194 (herontwikkeling van het voormalige MAS-gebouw) worden opgeleverd, waarmee een vernieuwd kantoorgebouw aan de stad wordt toegevoegd cbre-wtw.com.my. Oxley Towers nabij KLCC (met kantoren en twee luxe hotels, Sofitel en Jumeirah) is een ander prestigieus project dat rond 2025 gepland staat en dat de skyline verder zal verrijken. Sunway Visio en Sunway Square torens in de buitenwijken, TNB’s nieuwe campus (het “Gold Tower” hoofdkantoor van de nationale nutsvoorziening), en uitbreidingen in gevestigde woonwijken zoals IOI City (Putrajaya) en Setia Alam dragen ook bij aan de pijplijn cbre-wtw.com.my.

Gezamenlijk wordt verwacht dat ongeveer 2,0 miljoen vierkante voet aan nieuwe eersteklas kantoorruimte in KL zal worden toegevoegd in de eerste helft van 2025 door slechts enkele van deze grote opleveringen cbre-wtw.com.my. Ontwikkelaars zijn zich bewust van het risico op overaanbod, dus zorgen velen voor sterke anchortenants vóór oplevering. In sommige gevallen zijn projecten gefaseerd of uitgesteld om het aanbod te spreiden. Opvallend is dat enkele geplande speculatieve kantoortorens zijn uitgesteld gezien de huidige hoge leegstand – een welkome adempauze voor de markt.

Bouwtrends: Een duidelijke trend is dat bijna alle nieuwe ontwikkelingen gemengd gebruik zijn. Zelden zien we een losstaande kantoortoren; het is meestal onderdeel van een groter project met retail, woningen of hotels. Deze diversificatie helpt het risico te beperken (verschillende inkomstenstromen) en creëert levendigere, zelfvoorzienende omgevingen die huurders en investeerders prefereren. Zo zal bijvoorbeeld Merdeka 118 precinct uiteindelijk niet alleen de kantoortoren omvatten, maar ook woontorens, een winkelcentrum, een moskee en publieke attracties theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Evenzo combineert TRX kantoren met een winkelcentrum en parken, en Bangkok Bank’s nieuwe toren in KL (BBCC-ontwikkeling) bevindt zich bovenop een lifestyle-hub (het Bukit Bintang City Centre omvat een winkelcentrum, woningen, entertainmentcentrum). Transitgerichte ontwikkeling is ook belangrijk: projecten nabij MRT/LRT-stations krijgen prioriteit. De overheid en stadsplanners stimuleren dit via incentives in het KL City Plan – bijvoorbeeld hogere plot ratios voor projecten die integreren met het openbaar vervoer.

Een andere trend is een toegenomen focus op renovatie en herontwikkeling van oudere gebouwen in plaats van uitsluitend nieuwbouw. Zoals eerder vermeld, worden verschillende oudere kantoorgebouwen gestript en gemoderniseerd of herbestemd. De verwachte Stadsvernieuwingswet zou het proces van het verwerven en herontwikkelen van verouderde panden kunnen vergemakkelijken theedgemalaysia.com, wat betekent dat we mogelijk meer creatieve metamorfoses zullen zien (zoals het ombouwen van oude kantoren tot appartementen, co-working hubs of hotels). Dit is een constructieve manier om het overaanbod aan te pakken – door verouderde voorraad te verwijderen of te converteren, kan de markt sneller in balans komen.

Infrastructuurprojecten: Grote infrastructuurverbeteringen bepalen ook het vooruitzicht voor commercieel vastgoed:

• De MRT Putrajaya-lijn (MRT 2) is volledig geopend in 2023 en verbindt veel buitenwijken met het centrum van KL en stopt bij belangrijke commerciële knooppunten (zoals TRX, KLCC East). Dit heeft de vastgoedwaarden rond de stations al verhoogd en nieuwe kantoorlocaties levensvatbaar gemaakt (bijvoorbeeld, de aantrekkingskracht van TRX is deels te danken aan het MRT-knooppunt).
• De voorgestelde MRT 3 Circle Line is opnieuw gelanceerd door de overheid, met als doel voltooiing later dit decennium. Deze zal rond de stad lopen en veel bestaande lijnen verbinden, met geplande stations in gebieden zoals Mont Kiara, Sentul en aan de randen, wat waarschijnlijk commerciële projecten in die locaties zal stimuleren.
• De Hogesnelheidslijn (HSR) naar Singapore, die in 2021 werd stopgezet, is opnieuw onderwerp van discussie. Als het project wordt hervat, zal het eindstation zich bevinden in Bandar Malaysia (net ten zuiden van TRX), wat mogelijk een game-changer kan zijn voor het vastgoed in KL door de reistijd naar Singapore te verkorten tot 90 minuten. Zelfs de mogelijkheid van de HSR houdt dat gebied (de oude luchthavenlocatie) strategisch in de belangstelling – het zou een ander groot gemengd ontwikkelingsproject kunnen worden als er overeenstemming wordt bereikt.
• Weg- en spoorverbeteringen zoals de East Coast Rail Link (ECRL) (die Port Klang tegen 2026 met de oostkust verbindt) en de Johor–Singapore RTS Link (ook tegen 2026) hebben geen directe invloed op kantoren in KL, maar verbeteren de algehele connectiviteit van Maleisië, wat indirect ten goede komt aan KL als hoofdstad. De infrastructuurinspanningen van de overheid (inclusief snelwegen en de Pan Borneo Highway in Oost-Maleisië) dragen ook bij aan het vertrouwen van investeerders in de groeivooruitzichten van het land theedgemalaysia.com.

Samengevat, de skyline van Kuala Lumpur is nog steeds in ontwikkeling, met prestigieuze projecten zoals Merdeka 118 die nieuwe iconen toevoegen. Maar de bouwhausse is getemperd; de focus ligt nu op kwaliteit boven kwantiteit – het afronden van geïntegreerde, duurzame ontwikkelingen en het upgraden van oudere bezittingen. Deze toevoegingen, samen met verbeterde infrastructuur, zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat KL een concurrerende, moderne stad blijft – al zijn ontwikkelaars en beleidsmakers voorzichtig om een ernstig overaanbod te voorkomen. Voor huurders en investeerders bieden de nieuwe projecten meer keuze en mogelijk betere algehele omgevingen, wat onderstreept dat KL transformeert in plaats van stagneert.

Investeringslandschap en rendementen: Lokale en buitenlandse perspectieven

Investeringsactiviteit in commercieel vastgoed in KL heeft de afgelopen jaren schommelingen gekend, beïnvloed door mondiale en lokale factoren. Na een door de pandemie veroorzaakte vertraging zijn er tekenen dat het investeerderssentiment sterker wordt in 2024–2025, hoewel investeerders kritisch blijven. Belangrijke punten over investeringsprestaties en rendementen:

• Transactievolume en investeerders: De afgelopen twee jaar waren de investeringsvolumes enigszins gematigd in kantoren en commercieel vastgoed, omdat kopers en verkopers hun prijsverwachtingen bijstelden. JLL merkte een “afkoelingsperiode in 2023 en 2024” op met minder grote kantoortransacties, wat voorzichtigheid weerspiegeltstarproperty.my. Veel institutionele investeerders bleven aan de zijlijn vanwege onzekerheid over de vraag naar kantoren en stijgende rentetarieven. Tegen het einde van 2024 verbeterde het momentum echter – Business Today meldde opvallende stijgingen in commerciële transactievolumes, waarbij investeerders op zoek waren naar stabiele, inkomsten genererende activa in een stabiliserende economie asiapropertyawards.com. Dit was vooral zichtbaar in stedelijke zakendistricten, waar goed verhuurde, institutionele activa interesse trokken van zowel lokale REITs als buitenlandse fondsen asiapropertyawards.com. Zo zagen we binnen de retailsector Asian Pac Holdings Jaya Shopping Centre overnemen (een buurtwinkelcentrum in PJ) voor RM100 miljoen in 2024 bmcc.org.my, en in de kantoorsector is er sprake van dat verschillende oudere gebouwen worden gekocht voor herpositionering (ontwikkelaars zoals Hap Seng en KSK Land zijn actief geweest in het verwerven van locaties voor herontwikkeling, zoals geïllustreerd door de Wisma KFC-deal die een hotel werd theedgemalaysia.com).
• Lokale vs buitenlandse investeerders: Lokale investeerders (Maleisische institutionele investeerders, aan de overheid gelieerde bedrijven en lokale particuliere ontwikkelaars) domineren nog steeds de commerciële vastgoedmarkt in KL. Groepen zoals PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP en lokale REITs bezitten een aanzienlijk deel van de eersteklas activa (bijvoorbeeld PNB is eigenaar van Merdeka 118 en Menara PNB, EPF is mede-eigenaar van de Petronas Towers en andere herkenningspunten). Deze spelers hebben diepgaande kennis van de markt en nemen vaak een langetermijnvisie aan, wat voor stabiliteit zorgt. Buitenlandse investeerders daarentegen tonen een groeiende interesse in Maleisië dankzij de rendementen en groeipotentie, maar zijn selectief. Singaporese, Japanse en Koreaanse fondsen hebben periodiek geïnvesteerd in kantoren in KL (bijvoorbeeld de overname van Menara AXIS door het Koreaanse KCC en het Singaporese ARA in voorgaande jaren), en investeerders uit het Midden-Oosten hebben belangen in projecten zoals Pavilion Bukit Jalil. Volgens een vastgoedonderzoek is het vertrouwen van zowel lokale als buitenlandse investeerders verbeterd richting 2025, dankzij het economisch herstel van Maleisië en de gereedheid van de infrastructuur asiapropertyawards.com. Buitenlandse vermogende particulieren kijken ook naar commercieel vastgoed (sommigen gefaciliteerd door programma’s zoals Malaysia My Second Home (MM2H) en het nieuwe Premium Visa Programme (PVIP) die vermogende individuen aanmoedigen lokaal te investeren, ook in vastgoed bmcc.org.my).
• Rendementen en kapitaalwaarden: Een grote aantrekkingskracht voor investeerders in KL is het aantrekkelijke rendementsspread ten opzichte van andere grote steden. Prime office yields in Kuala Lumpur range roughly from 5.5% to 6.0% in de afgelopen jaren cbre-wtw.com.my. Dit is hoger dan de prime office yields in Singapore (3–4%) of Hong Kong (ongeveer 3%), wat aangeeft dat investeerders een beter inkomensrendement per geïnvesteerde dollar kunnen krijgen – zij het met een hoger risico. Zo kan een Grade A kantoor in KL gewaardeerd zijn op ongeveer RM1.000–1.300 per vierkante voet en een huur opleveren van RM6–7 per vierkante voet/maand (RM72–84 per jaar), wat dat ~6% rendement oplevert. Deze rendementen zijn relatief stabiel gebleven, en zijn zelfs licht gestegen in de omgeving van stijgende rentevoeten, omdat de kapitaalwaarden zwak bleven. Kapitaalwaarden voor eersteklas kantoren in KL (per vierkante voet) behoren tot de laagste in de regio voor een hoofdstad, wat zowel de overschotkorting als de zwakkere Maleisische ringgit weerspiegelt. Zoals Knight Frank benadrukte, “Kuala Lumpur’s prime office rents [and by extension capital costs] remain the most attractive in Asia-Pacific… this affordability makes KL highly competitive for MNCs,” wat ook impliceert dat investeerders potentieel zien voor kapitaalgroei vanaf dit lage niveau theedgemalaysia.com.
• Investeerdersstrategie – Focus op kwaliteit: Net als huurders richten investeerders zich op prime, toekomstbestendige activa. Value-add strategieën zijn populair – sommige investeerders richten zich op oudere gebouwen tegen gereduceerde prijzen om deze te renoveren of om te bouwen, in de hoop op toekomstige waardestijging. Previn Singhe merkt een trend op van transacties waarbij “verouderde kantoorgebouwen aan populariteit winnen omdat investeerders waarde willen ontsluiten via herontwikkeling of herpositionering” theedgemalaysia.com. Aan de andere kant worden trofee-bezittingen met solide huurders (zoals de PETRONAS Twin Towers, de belangrijkste winkelcentra van KL) stevig vastgehouden en zelden verhandeld. Uit een Knight Frank sentimentenonderzoek voor 2025 bleek dat veel investeerders hun portefeuilles herschikken richting activa die inspelen op de veranderende vraag, bijvoorbeeld door retailportefeuilles af te stemmen op huidige consumententrends en zich te richten op kantoren met sterke ESG-kwalificaties asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. “Onze gegevens tonen aan dat groen-gecertificeerde gebouwen premium huurders en investeringen aantrekken, met name van institutionele investeerders met duurzaamheidsdoelstellingen,” aldus Christophe Vicic van JLL asiapropertyawards.com. Dit suggereert dat ESG-naleving en bouwkwaliteit nu meetellen in de prijsbepaling – de beste groene gebouwen kunnen een premie en lagere rendementen afdwingen.
• Financiering en beleid: Het financiële systeem van Maleisië blijft ondersteuning bieden via bankleningen en een kleine maar groeiende REIT-markt. Banken zijn over het algemeen bereid om goede commerciële activa te financieren, en de financieringsrentes zijn, hoewel hoger dan twee jaar geleden, nog steeds gematigd (de overnight beleidsrente van BNM is 3,0% per 2024, wat resulteert in typische commerciële leningrentes van rond de 4,5–5,5%). Dit betekent dat de kosten van lenen ongeveer gelijk zijn aan de vastgoedrendementen, wat investeerders wat voorzichtiger heeft gemaakt (de spread tussen rendement en financiering is dunner). Echter, met de inflatie onder controle (~2%) cbre-wtw.com.my, zijn de reële rentes laag, en velen zien dit als een goed moment om activa vast te leggen vóór een verwachte economische opleving. De overheid hanteert over het algemeen een investeerdersvriendelijk beleid voor vastgoed. Er zijn geen grote beperkingen op buitenlands eigendom van commercieel vastgoed – in tegenstelling tot sommige landen stelt Maleisië geen limiet aan het percentage buitenlands eigendom van kantoren en is er geen speciale goedkeuring vereist buiten de standaardrichtlijnen. Buitenlandse kopers hoeven doorgaans alleen te voldoen aan een minimum aankoopbedrag (vaak RM1 miljoen of meer) en moeten vastgoed vermijden dat is aangewezen voor Bumiputera (inheemse) eigendom, wat vooral geldt voor de residentiële segmenten crowncontinental.com. Deze openheid, gecombineerd met het stabiele juridische kader van Maleisië (titels, eigendomsrechten, enz.), maakt KL een toegankelijke markt voor buitenlands kapitaal. Daarnaast bestaan er fiscale prikkels voor bepaalde investeringen – bijvoorbeeld, groene bouwstimulansen (fiscale aftrek op kapitaalinvesteringen voor GBI-gecertificeerde gebouwen) zijn aangeboden om duurzame ontwikkelingen te stimuleren mida.gov.my. De Real Property Gains Tax (RPGT), die ooit snelle doorverkoop ontmoedigde, is versoepeld voor langere aanhoudingen (sinds 2022 is de RPGT 0% voor verkopen na 5 jaar door particulieren). Al deze factoren dragen bij aan de positionering van Maleisië als een bestemming met hoog rendement en redelijke zekerheid voor investeerders.

Over het algemeen is de investeringsvooruitzichten voor commercieel vastgoed in KL in 2025 voorzichtig optimistisch. De uitdrukking “flight to quality” geldt net zo goed voor investeerders als voor huurders – kapitaal richt zich op de beste activa of op activa die via asset management tot de beste kunnen worden gemaakt. Door het overschot en de thuiswerk-vraag voeren investeerders grondig due diligence uit en prijzen ze vaak risico’s in (verwacht dus enkele gedwongen verkopen of koopjesjagers bij secundaire activa). Toch, nu de economie op een steviger fundament staat en de vastgoedmarkt tekenen van een bodem vertoont, geloven velen dat nu het moment is om te investeren vóór de volgende opwaartse cyclus. Zoals een branche-rapport het verwoordde, lijkt 2025 een “helder jaar” te worden voor commercieel vastgoed, ondersteund door toenemend vertrouwen van zowel lokale als internationale investeerders in de koers van Maleisië asiapropertyawards.com.

Beleid en Regelgevend Klimaat

Overheidsbeleid en regelgevende veranderingen kunnen een aanzienlijke impact hebben op de commerciële vastgoedsector. In Maleisië is het beleidsklimaat in 2024–2025 over het algemeen ondersteunend geweest voor het herstel van de vastgoedmarkt, met de nadruk op duurzaamheid, investeringsstimulansen en langetermijn stedelijke planning:

• Stabiliteit van de Overheid en Economisch Beleid: Na enige politieke onrust in voorgaande jaren, begon Maleisië 2024 met een stabielere coalitieregering. Deze stabiliteit is op zichzelf al een voordeel – “het stabiele politieke en economische klimaat is een van de belangrijkste katalysatoren voor bedrijfsuitbreiding,” merkte Knight Frank op theedgemalaysia.com. De pro-bedrijfsinstelling van de overheid kwam tot uiting in de initiatieven van Begroting 2025, die, hoewel grotendeels gericht op betaalbaarheid van woningen, ook maatregelen bevatten zoals stimulansen voor stedelijke vernieuwing en herontwikkeling theedgemalaysia.com. Deze stimulansen kunnen belastingvoordelen omvatten voor ontwikkelaars die zich bezighouden met de vernieuwing van oude stadsgebieden, wat indirect de commerciële sector helpt door het stimuleren van het hergebruik van verouderde panden voor nieuwe doeleinden.
• Stedelijke Vernieuwing en Heropleving: Een belangrijke regelgevende ontwikkeling aan de horizon is de voorgestelde Urban Renewal Act. Brancheorganisaties zoals REHDA (Real Estate Developers’ Association) werken samen met de overheid aan een kader om de herontwikkeling van oude gebouwen en wijken eenvoudiger en aantrekkelijker te maken. Momenteel vormen kwesties zoals gefragmenteerd eigendom en onduidelijke procedures obstakels voor de herontwikkeling van oude kantoorgebouwen of het slopen en herbouwen in dichtbevolkte gebieden. De nieuwe wet beoogt dit te stroomlijnen, waardoor “transparante, faciliterende stedelijke vernieuwing” mogelijk wordt, hopelijk met stimulansen om de kosten te compenseren theedgemalaysia.com. Zoals eerder vermeld, zijn een aantal deals voor oudere gebouwen in KL (bijv. oudere kantoortorens in het KLCC-gebied) afhankelijk van de mogelijkheid om ze te herontwikkelen – dus deze wetgeving zou waarde kunnen ontsluiten en het overschot aan verouderde voorraad kunnen verminderen. Marktdeelnemers pleiten voor fiscale stimulansen (belastingvrijstellingen, hogere plot ratio’s) als onderdeel van het pakket om stedelijke herontwikkeling financieel haalbaar te maken mida.gov.my.
• Regelgeving voor buitenlandse investeringen: Maleisië blijft gastvrij voor buitenlandse investeerders in vastgoed. Buitenlanders kunnen direct commercieel vastgoed kopen (inclusief kantoren, winkels, industrieel terrein) met minimale beperkingen, afgezien van de minimumprijseis (ongeveer RM1 miljoen, wat meestal ver onder de prijs van een kantoorunit ligt, dus feitelijk geen probleem voor commerciële transacties) crowncontinental.com. Er zijn geen extra zegelrechten of belastingen voor buitenlandse kopers op commercieel vastgoed, in tegenstelling tot sommige andere landen. In 2023 waren er enkele aanpassingen aan het MM2H-visumprogramma – nu is het vereist dat deelnemers lokaal vastgoed kopen crowncontinental.com, wat indirect wat buitenlandse middelen naar luxe appartementen of misschien kleine kantoorunits kan leiden. Over het algemeen is de houding van Maleisië dat buitenlandse directe investeringen nodig zijn en dat vastgoed een sector is die daarvoor openstaat; de staat Selangor heeft zelfs onlangs bepaalde bumiputra-vrijgaveprocedures voor commerciële projecten versoepeld om meer deelname te stimuleren. Voor beursgenoteerde bedrijven en REITs zijn er geen beperkingen op buitenlands eigendom, waardoor internationale aandeelhouders kunnen investeren in Maleisische vastgoed-REITs (sommige Maleisische REITs hebben wereldwijde fondsen als investeerders). In de Investment Climate-verklaring van het Amerikaanse ministerie van Buitenlandse Zaken voor 2024 werd herhaald dat Maleisië eerlijke compensatie toezegt in het onwaarschijnlijke geval van onteigening, wat zekerheid biedt over eigendomsrechten state.gov.
• Duurzaamheid en bouwvoorschriften: Toezichthouders zetten steeds meer in op duurzaamheid in vastgoed. Hoewel er nog geen strikte verplichte groene bouwvoorschriften op nationaal niveau zijn, geven lokale autoriteiten zoals DBKL (KL City Hall) vaak extra ontwikkelingsprikkels voor groene kenmerken (bijvoorbeeld extra vloeroppervlak als een gebouw een Green Building Index-certificering behaalt). De aankondigingen van de overheid (zoals door de minister van Wonen in november 2023) zijn erop gericht Maleisië te positioneren als een “toonaangevend centrum voor groene investeringen” en klimaatbestendigheid te integreren in stedelijke ontwikkeling mida.gov.my. Er zijn fiscale prikkels voor groene technologie – bijvoorbeeld, een ontwikkelaar of eigenaar kan investeringsaftrek aanvragen die 100% van de in aanmerking komende kapitaalinvesteringen voor energiezuinige gebouwsystemen dekt greenbuildingindex.org. Deze zijn in recente begrotingen verlengd om meer zonnepanelen, slimme energiemanagementsystemen, enz. in commerciële gebouwen te stimuleren. Ook verplicht Bursa Malaysia (de effectenbeurs) vanaf 2024 verbeterde ESG-rapportage voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REITs, waardoor zij worden aangespoord hun portefeuilles te upgraden (dit heeft ertoe geleid dat sommige REITs hun activa hebben aangepast met LED-verlichting, betere koelinstallaties, enz. om energiebesparing aan te tonen).
• Zonering en planning: De Kuala Lumpur City Plan 2040 stuurt de langetermijnontwikkeling – het legt de nadruk op gemengde ontwikkelingen, transitgerichte ontwikkeling (TOD) en het behouden van erfgoedzones. Voor commercieel vastgoed betekent dit dat nieuwe kantoorgebouwen zich waarschijnlijk zullen concentreren in aangewezen commerciële clusters en langs transitroutes. De gemeente is de laatste tijd ook voorzichtig geweest met het goedkeuren van volledig nieuwe kantoorgebouwen, gezien het overaanbod; er waren periodes van de-facto moratorium op nieuwe kantoorgebouwen in KL (behalve die al in de pijplijn of strategische projecten zoals TRX). Deze zachte controle zal waarschijnlijk doorgaan tot de leegstand normaliseert.
• COVID-regelgeving: In 2024 zijn bijna alle pandemiegerelateerde maatregelen (zoals verplichte huurkortingen voor MKB-huurders in retail, enz.) vervallen. Kantoorverhuurders en huurders zijn teruggekeerd naar normale contracten. Een blijvende verandering is de nadruk op betere ventilatie en gezondheidsveiligheidsnormen in de bouwrichtlijnen – nieuwe projecten bevatten vaak contactloze systemen en verbeterde luchtfiltratie, zoals geleerd van COVID-19, en er wordt gesproken over het bijwerken van bouwvoorschriften om sommige hiervan formeel te vereisen voor toekomstige veerkracht.
• Economisch beleid en impact: Macro-economische beslissingen zoals het rentebeleid hebben directe invloed op vastgoed. Bank Negara Malaysia hield het Overnight Policy Rate op 3,00% in 2024 cbre-wtw.com.my, met prioriteit voor herstel. Dit hielp de leenkosten gematigd te houden. De overheid heeft ook verschillende economische stimuleringsmaatregelen uitgerold (subsidies, stimulansen voor de digitale economie, enz.) die indirect de vraag naar kantoren ondersteunen (bijvoorbeeld, stimulansen voor multinationals om wereldwijde servicehubs in Maleisië op te zetten hebben huurders aangetrokken). Een ander relevant beleidsgebied is de digitale economie: het Malaysia Digital-initiatief (de opvolger van de MSC-status) blijft belastingvoordelen bieden aan technologiebedrijven, die vaak hoogwaardige kantoorruimte nodig hebben. Gebieden zoals Bangsar South en Cyberjaya profiteren hiervan als digitale hubs.

Samengevat, wordt de Maleisische regelgeving in 2025 gekenmerkt door steun voor duurzame, hoogwaardige ontwikkeling en zorgvuldig beheer van overaanbod. De overheid lijkt investeringen (zowel lokaal als buitenlands) en modernisering van de vastgoedsector te willen stimuleren, terwijl structurele problemen zoals betaalbaarheid van woningen (meer op de residentiële markt) en stedelijke vernieuwing worden aangepakt. Voor commerciële vastgoedspelers bieden de beleidsmaatregelen een relatief stabiele en stimulerende achtergrond – met nieuwe wetten zoals de Urban Renewal Act die het makkelijker moeten maken om het verouderde vastgoedaanbod in KL te vernieuwen, en voortdurende stimulansen voor groene en transitgerichte projecten die de toekomstige vorm van de stad bepalen.

Duurzaamheid en groene bouwtrends

Duurzaamheid is verschoven van een “nice-to-have” naar een centrale prioriteit in het commerciële vastgoed van Kuala Lumpur. Ontwikkelaars, verhuurders, huurders en de overheid zetten allemaal in op groenere gebouwen en praktijken, in lijn met wereldwijde ESG (Environmental, Social, Governance) trends:

• Adoptie van groene gebouwen: Maleisië’s eigen beoordelingssysteem voor groene gebouwen, de Green Building Index (GBI), wordt steeds vaker toegepast. Eind 2023 bereikte Maleisië een mijlpaal van 300 miljoen vierkante voet aan groen-gecertificeerde ruimte verspreid over 671 projecten mida.gov.my. Veel hiervan bevinden zich in Greater KL, waaronder toonaangevende certificeringen zoals LEED Platinum en GBI Gold voor nieuwere kantoortorens. Opvallende voorbeelden: Menara Etiqa en KL Eco City Towers zijn GBI-gecertificeerd, en het masterplan van TRX vereist dat alle gebouwen minimaal aan de Gold LEED-standaard voldoen. “De huren voor groen gecertificeerde kantoorgebouwen stijgen sneller dan de algemene markt,” merkt Cushman & Wakefield op, omdat huurders waarde hechten aan de duurzaamheidskenmerken en vaak bereid zijn hiervoor een kleine premie te betalen assets.cushmanwakefield.com. Inderdaad, verschillende multinationale huurders hebben interne beleidsregels om alleen in groen-gecertificeerde panden te vestigen. Dit heeft een groene premie op de markt gecreëerd – oudere kantoren die worden aangepast om groene accreditatie te verkrijgen, kunnen zich soms onderscheiden en top-huurders behouden.
• Energie-efficiëntie en welzijn: Nieuwe commerciële ontwikkelingen in KL bevatten kenmerken zoals energie-efficiënt glas, zonnepanelen, regenwateropvang, LED-verlichting, bewegingssensoren en zeer efficiënte HVAC-systemen. Merdeka 118 legde bijvoorbeeld de nadruk op duurzaamheid in ontwerp en bouw (met als doel meerdere groene certificeringen) theedgemalaysia.com. Naast milieufactoren is er ook het welzijnsaspect: ontwerpen die maximaal gebruik maken van natuurlijk licht, de luchtkwaliteit verbeteren en groene ruimtes bieden. Na de pandemie is de kwaliteit van het binnenmilieu meer in de belangstelling komen te staan – betere filtratie, ventilatie, contactloze toegang, enzovoort, worden standaard in Grade A-kantoren. Gebouwen zoals IB Tower (Kenanga) of Sky Park at One City bevatten sky gardens en ventilatievoorzieningen om het welzijn van de gebruikers te verbeteren. De “flight to quality” trend overlapt sterk met de “flight to green” – zoals een rapport het verwoordde: “duurzame gebouwen zullen een concurrentievoordeel blijven houden ten opzichte van niet-groene gebouwen… groene gebouwen blijven op de lange termijn een prioriteit,” ongeacht de korte-termijnpolitiek theedgemalaysia.com.
• Initiatieven van verhuurders: Bestaande gebouweigenaren zijn aan het renoveren om bij te blijven. “Verhuurders van oudere kantoren upgraden de specificaties van gebouwen en verbeteren duurzaamheidskenmerken om huurders te behouden en aan te trekken,” meldde een marktonderzoekstarproperty.my. Voorbeelden zijn het installeren van EV-laadstations op parkeerplaatsen van kantoortorens, het toevoegen van zonnepanelen op het dak om elektriciteit in gemeenschappelijke ruimtes te compenseren, of het verkrijgen van GBI-certificering voor bestaande gebouwen (sommige door REITs beheerde gebouwen hebben dit nagestreefd om aantrekkelijk te zijn voor ESG-bewuste huurders). Verhuurders bieden ook groene huurovereenkomsten aan, waarbij ze samenwerken met huurders aan energiebesparende maatregelen en gegevens delen over het gebruik van hulpbronnen. Gezien de toenemende rapportage over ESG door bedrijven, vragen huurders vaak om gebouwen met deze kwalificaties.
• Overheid en stimulansen: De overheid stimuleert de groei van groene gebouwen via zowel retoriek als stimulansen. Het ministerie van Volkshuisvesting kondigde doelen aan om van Maleisië een centrum voor groene investeringen te maken en klimaatbestendigheid zelfs in sociale woningbouw te integreren mida.gov.my. Hoewel er nog geen verplichte groene bouwcode bestaat, pleiten experts voor strengere regelgeving of stimulansen. “De overheid zou de adoptie van groene gebouwen kunnen stimuleren door het aanbieden van stimulansen, en het implementeren en handhaven van regelgeving,” merkte duurzaamheidsexpert Dr. Najah op mida.gov.my. Mogelijke genoemde stimulansen zijn belastingvoordelen voor milieuvriendelijke projecten of het toestaan van hogere plot ratios voor groene gebouwen mida.gov.my. Aan de regulerende kant zouden we in de toekomst bouwverordeningen kunnen zien die bijvoorbeeld een bepaalde groene score vereisen voor grote ontwikkelingen. Daarnaast promoot Bank Negara Malaysia groene financiering – banken bieden nu iets gunstigere voorwaarden voor groen-gecertificeerde projecten of projecten met duidelijke ESG-voordelen.
• Opkomst van ESG in investeringen: Zoals eerder genoemd, richten investeerders zich ook op duurzaamheid. Veel institutionele beleggers (zoals staatsinvesteringsfondsen, pensioenfondsen) hebben ESG-mandaten. Dit betekent dat commerciële activa met sterke groene kwalificaties en energie-efficiëntie meer liquide en aantrekkelijker zijn op de investeringsmarkt. Uit het onderzoek van Knight Frank bleek dat 45% van de kantoortransacties die in 2024 in APAC bestemd waren voor herontwikkeling of renovatie, gericht waren op het upgraden van de specificaties van kantoren, grotendeels om de ESG-prestaties te verbeteren apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur maakt deel uit van die golf – activa die niet aan de nieuwe duurzaamheidsverwachtingen kunnen voldoen, kunnen achterblijven of sterk in waarde dalen. Omgekeerd hebben KL-ontwikkelingen zoals Menara HSBC bij TRX of Menara Ken (TTDI), gebouwd met groene kenmerken, investeerders aangetrokken omdat ze toekomstbestendig zijn.
• Uitdagingen: Er blijven uitdagingen bestaan, met name de kosten. Groene bouwmaterialen en technologie kunnen de aanvangskosten met naar schatting 5-10% verhogen. “De hoge kosten van milieuvriendelijke materialen en het ontbreken van verplichte regelgeving zijn obstakels,” merkt een Maleisische architectuurexpert op mida.gov.my mida.gov.my. Sommige lokale ontwikkelaars aarzelen nog steeds, tenzij er een duidelijke marktvraag of compensatie is. Echter, na verloop van tijd daalt de kostenpremie – veel groene oplossingen worden standaard en goedkoper (bijv. LED-verlichting). Professionals uit de sector stellen dat de voordelen op de lange termijn (energiebesparing, hogere huren) ruimschoots opwegen tegen de initiële kosten mida.gov.my. Casestudy’s van renovaties in KL tonen aan dat de elektriciteitsrekening na groene upgrades met 15-20% is gedaald, wat het netto bedrijfsresultaat verbetert.

Samengevat, is duurzaamheid in commercieel vastgoed in KL niet langer een niche – het is mainstream. Van zonne-energie aangedreven fabrieken tot Platinum-gecertificeerde wolkenkrabbers, de stad sluit aan bij wereldwijde groene trends. Dit helpt niet alleen het milieu, maar zorgt er ook voor dat KL concurrerend blijft in het aantrekken van bedrijven met eigen CO2-neutraliteitsdoelstellingen. De samenkomst van overheidsbeleid, investeerdersvoorkeur en vraag van huurders betekent dat we zullen blijven zien dat groenere, slimmere gebouwen de skyline van Kuala Lumpur bepalen. Zoals een JLL-directeur het verwoordde: “bedrijven geven prioriteit aan kantoorruimtes die aansluiten bij ESG-maatstaven en groene certificeringen… wat een bredere toewijding aan duurzaamheid en langetermijnefficiëntie weerspiegelt” theedgemalaysia.com.

Wereldwijde economische trends en vooruitzichten

Het commercieel vastgoed in Kuala Lumpur is niet immuun voor wereldwijde economische krachten. De periode 2024–2025 wordt gekenmerkt door zowel kansen als tegenwind als gevolg van internationale trends, rentecycli en het post-pandemische “nieuwe normaal”:

• Wereldwijd economisch klimaat: Wereldwijd is de economische groei ongelijk geweest. Het IMF voorspelt een gematigde wereldwijde groei van ongeveer 3% voor 2024, waarbij sommige grote economieën vertragen. Voor KL is de gezondheid van haar handelspartners (China, Singapore, VS) een belangrijke factor, omdat deze de uitbreidingen van huurders beïnvloeden. Het goede nieuws is dat de groei in Zuidoost-Azië relatief veerkrachtig is geweest, en dat het BBP van Maleisië naar verwachting met ongeveer 4–5% zal groeien in 2024 (tegenover 3,7% in 2023) cbre-wtw.com.my. Een stabiele dienstensector en het herstel van het toerisme ondersteunen dit. Echter, de economische vertraging van Chinaen wereldwijde ontslagen in de technologiesector in 2023 hadden wel een domino-effect, waarbij sommige Chinese bedrijven hun buitenlandse expansie pauzeerden en sommige multinationals hun kantoren verkleinden. Aan de andere kant blijven offshoring-trends KL ten goede komen. Nu multinationals hun kosten willen optimaliseren, verplaatsen velen bepaalde activiteiten (IT, backoffice, R&D) naar Maleisië. “Offshoring is een belangrijke strategie voor het rationaliseren van kapitaalinvesteringen, wat eigenlijk gunstig is voor Maleisië omdat wij een van de toonaangevende offshoring-bestemmingen zijn,” merkte de executive van Knight Frank op theedgemalaysia.com. Dit heeft nieuwe huurders naar KL gebracht (vooral in technologie en business process outsourcing), waardoor kantoorruimte wordt gevuld die anders leeg zou blijven.
• Rentevoeten en financiering: Wereldwijd zagen we in 2022–2023 scherpe renteverhogingen om inflatie te bestrijden (de Amerikaanse Federal Reserve, ECB, enz. verhoogden allemaal de rente). Maleisië was enigszins beschermd – de inflatie bleef gematigd (~2-3%), en Bank Negara hield haar beleidsrente sinds medio 2023 op 3,00% cbre-wtw.com.my. Toch zijn de financieringskosten in Maleisië nu hoger dan tijdens de ultralage rentes van 2020. Hogere rentevoeten hebben twee belangrijke gevolgen: (1) Ontwikkelaars worden geconfronteerd met hogere financieringskosten voor de bouw, wat de start van nieuwe projecten kan vertragen of hen kan dwingen om joint-venture-partners te zoeken. (2) Vastgoedinvesteerders krijgen te maken met hogere kosten voor schulddienstverlening, wat druk kan uitoefenen op de vastgoedwaarden of kopers kan doen vragen om prijsverlagingen (om het rendement te behouden). In het geval van KL zijn de cap rates/rendementen licht gestegen om zich aan te passen. Maar als, zoals velen voorspellen, de wereldwijde rente in 2024 een piek bereikt en daarna mogelijk daalt, zou dat de kraan weer kunnen opendraaien voor vastgoedbeleggingen tegen eind 2025. De relatief lage inflatie en sterkere valutastabiliteit van Maleisië (de ringgit kende volatiele momenten maar zal naar verwachting stabiliseren) zouden ruimte kunnen bieden voor renteverlagingen die de vastgoedsector stimuleren.
• Post-pandemische trends op de arbeidsmarkt: De nasleep van de pandemie is nog steeds zichtbaar in hoe bedrijven kantoorruimte gebruiken. Hybride werken is de standaard geworden voor veel witteboordenindustrieën wereldwijd. In KL zijn de meeste kantoren teruggekeerd naar fysieke operaties, maar vaak met flexibele regelingen (bijv. 3 dagen op kantoor, 2 dagen op afstand). Deze wereldwijde verschuiving betekent dat bedrijven gemiddeld minder ruimte per werknemer nodig hebben dan vóór 2020, vooral voor backofficefuncties. Hierdoor is de netto vraaggroei naar kantoorruimte lager, zelfs als de economie groeit – een structurele aanpassing waar ontwikkelaars wereldwijd mee worstelen. Verhuurders in KL spelen hierop in door ruimtes om te vormen tot samenwerkingsgerichte indelingen, aangezien traditionele kantoortuinen deels overbodig zijn. Bovendien is het consolideren van wereldwijde bedrijven (samenvoegen van locaties, invoeren van flexplekken) gebruikelijk geworden. Het positieve is dat sommige regionale bedrijven zich in KL vestigen vanuit duurdere steden (profiterend van de lage kosten in KL). Zo kan een bedrijf zijn aanwezigheid in Hongkong verkleinen, maar een satellietkantoor in KL openen voor bepaalde teams – een trend waarbij KL profiteert van kosten gedreven relocaties theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
• Valuta en investeringen: De prestatie van de Maleisische ringgit speelt een rol in de buitenlandse interesse. In 2022–2023 was de ringgit zwak ten opzichte van de Amerikaanse dollar, waardoor Maleisische vastgoedactiva goedkoper werden voor buitenlandse investeerders (die meestal in USD of SGD handelen). Een zwakkere ringgit stimuleert ook exportgerichte industrieën, wat indirect het industriële vastgoedsegment ondersteunt. Als wereldwijde investeerders verwachten dat de ringgit uiteindelijk zal versterken naarmate de economie verbetert, biedt nu vastgoed kopen niet alleen huuropbrengst maar ook mogelijk valutawinst. Dat gezegd hebbende, is valutarisico een overweging; sommige voorzichtige buitenlandse investeerders dekken zich in of werken samen met lokale partijen.
• Regionale vergelijkingen: Regionaal gezien loopt de kantoormarkt van Kuala Lumpur achter op sommige collega’s qua herstel – zo kende Singapore een snellere opleving met zeer lage leegstand, terwijl KL met een overschot kampt. Maar KL zag ook niet de extreme huurcorrecties die sommige Chinese steden in 2022–24 kenden. Volgens de Asia-Pacific index van Knight Frank was er in 2024 een lichte daling van -1,6% in de huurprijzen voor eersteklas kantoren in de regiostarproperty.my, en KL volgde ongeveer die bescheiden daling voordat het stabiliseerde. De leegstand in APAC ligt gemiddeld rond de 15-16%, en KL zit nu dicht bij dat gemiddelde in plaats van een uitschieter te zijn, dankzij recente opname theedgemalaysia.com. In de retail is het herstel van KL vergelijkbaar met dat van Bangkok of Jakarta, die allemaal profiteren van de terugkeer van toerisme. In de logistiek volgt KL de trend van hoge vraag zoals regionale hubs (hoewel Singapore, door het gebrek aan ruimte, nog lagere leegstand kent).
• Geopolitieke factoren: Ook de mondiale geopolitiek werpt zijn schaduwen: spanningen zoals de handelstwisten tussen de VS en China en de oorlog van Rusland in Oekraïne hebben indirecte effecten (verschuivingen in de toeleveringsketen kunnen gunstig zijn voor Maleisië, maar pieken in energieprijzen kunnen het consumentenvertrouwen schaden). De neutrale, ondernemingsvriendelijke houding van Maleisië helpt het doorgaans om sancties of negatieve gevolgen te vermijden, en in feite hebben handelsspanningen ertoe geleid dat sommige bedrijven zijn gaan diversifiëren naar Maleisië (zoals blijkt uit de verwachte toename van Chinese investeringen in hightech) crowncontinental.com. Een aspect om in de gaten te houden is de wereldwijde minimumbelasting en OESO-regels – aangezien Maleisië belastingvoordelen biedt (zoals in TRX of voor MSC-status), kunnen nieuwe wereldwijde belastingregels van invloed zijn op hoe aantrekkelijk die zijn voor multinationals.

Vooruitkijkend is de consensusverwachting voor commercieel vastgoed in Kuala Lumpur in 2025 voorzichtig positief. De economische fundamenten worden sterker en de vastgoedmarkt laat een “gestage en beheerste herstel” zien theedgemalaysia.com. Het overschot zal tijd kosten om te absorberen, maar aanhoudende economische groei, samen met de concurrerende kosten van KL, suggereren dat de vraag zal blijven groeien. “De kantorenmarkt zal een gestage herstel zien, gedreven door veerkrachtige vraag… sterke vraag van lokale en internationale huurders, aangetrokken door kosteneffectiviteit, hoogwaardige ruimtes en een gekwalificeerde beroepsbevolking,” aldus de executive director van Knight Frank theedgemalaysia.com. Ondertussen kunnen risico’s zoals een groot aanbod en veranderende werkcultuur “blijven drukken op de huurgroei,” wat betekent dat de weg naar een echte “boom” geleidelijk is theedgemalaysia.com. Samengevat: wereldwijde trends hebben de commerciële vastgoedsector van KL hervormd, maar niet ontspoord – sterker nog, ze hebben een transformatie afgedwongen die de markt op de lange termijn duurzamer en diverser kan maken.

Conclusie: Boom of Bust?

Dus, stevent de commerciële vastgoedmarkt van Kuala Lumpur af op een boom of bust? De werkelijkheid is genuanceerd. Kuala Lumpur maakt geen onstuimige boom door, maar zit ook niet in een instorting – het bevindt zich eerder in een fase van transformatie en herstel. De stad heeft “enorme leegstand” in vergelijking met de regio, wat kansen biedt voor huurders om kostenefficiënt te upgraden of uit te breidenstarproperty.my. Tegelijkertijd blijft de vraag naar kwalitatieve ruimtes sterk, en nieuwe ontwikkelingen zoals TRX en Merdeka 118 brengen optimisme en stellen nieuwe standaarden.

Op korte termijn kun je een huurdersvriendelijke markt verwachten met stabiele huren, een overvloed aan keuzes en verhuurders die hard hun best doen om hun panden te onderscheiden. Op middellange termijn, naarmate het overaanbod wordt geabsorbeerd en verouderde voorraad een nieuwe bestemming krijgt, zou de kantoorsector weer in evenwicht moeten komen met gezondere bezettingsgraden en huurprijsstijgingen – vooral in de groene, goed gelegen gebouwen die de toekomst belichamen. De detailhandel staat klaar voor gematigde groei, gedreven door belevingstrends en een herstellende economie, terwijl de industriële/logistieke sector zijn stille bloei lijkt voort te zetten.

Uiteindelijk, kan de commerciële vastgoedsector van Kuala Lumpur in 2025 het best worden omschreven als veerkrachtig en in ontwikkeling. Zoals een branche-expert het samenvatte: “De vastgoedmarkt van Kuala Lumpur toont veerkracht en groei in alle sectoren… deze trends positioneren Kuala Lumpur gunstig voor aanhoudende groei in 2025 en daarna.” bmcc.org.my. De status van de stad als regionaal zakelijk knooppunt blijft onaangetast, ondersteund door betaalbaarheid, infrastructuurverbeteringen en een adaptieve markt die uitdagingen (zoals overaanbod en thuiswerken) omzet in aanjagers van verandering.

Kortom: Voor bedrijven en investeerders biedt het commerciële vastgoed in KL aanzienlijke waarde en potentieel. Het is misschien geen klassieke “hausse”, maar de basis wordt gelegd voor een duurzame opleving – een markt die zichzelf opnieuw uitvindt door kwaliteit, innovatie en strategische groei in plaats van ongebreidelde gekte. Met andere woorden, geen hausse en geen crisis, maar een gestage heropbouw van de commerciële skyline van Kuala Lumpur is aan de gang, en dat is wat je moet weten.

Bronnen:

• Knight Frank & JLL marktcommentaar over KL kantoortrendsstarproperty.mystarproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• CBRE|WTW Kuala Lumpur vastgoedmarkt snapshots cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
• Het Edge Malaysia en StarProperty nieuws over kantoorbezetting, huren en nieuwe projecten theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• Asia Property Awards rapport over het sentiment van investeerders en focus op ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
• JLL (Malaysia) Q1 2025 rapport hoogtepunten over leegstand en sectorprestaties bmcc.org.my bmcc.org.my
• MIDA en overheidsverklaringen over groene gebouwen en infrastructuurinitiatieven mida.gov.my theedgemalaysia.com