쿠알라룸푸르 상업용 부동산: 호황일까, 침체일까? 2025년에 주목해야 할 점

쿠알라룸푸르의 전체 오피스 공실률은 2024년 4분기에 16.5%로 하락했으며, 2023년의 25~30%에서 감소한 수치입니다.
2025년 1분기 기준, KL의 오피스 공실률은 전체적으로 16.1%였으며, KL 시티는 19.4%, 시 외곽은 8.5%로, 이는 집계 방식의 차이를 반영합니다.
KL 시티 센터의 프라임 Grade A 오피스 임대료는 2025년 1분기 초 기준 평방피트당 월 RM6.01로 평균을 기록했으며, Merdeka 118과 Exchange 106 같은 최고급 타워는 약 RM10~RM15 psf의 임대료를 받고 있습니다.
Merdeka 118은 2024년에 678.9m, 118층 규모로 개장했으며, 약 170만 평방피트의 오피스 공간과 개장 시점에 약 70%의 입주율을 기록했습니다. 주요 입주사는 PNB와 Maybank입니다.
2019년에 완공된 Exchange 106은 약 52%의 입주율을 보였으며, 2024년 말까지 70%에 도달할 것으로 예상됩니다.
TRX는 2024년에 개장한 70에이커 규모의 국제금융지구로, Exchange 106과 같은 타워가 위치해 있으며, Prudential, HSBC, Mulia 등 주요 임차인과 현장 MRT 연결, 2025~2027년 예정인 말레이시아 중앙은행 본사가 들어설 예정입니다.
The Exchange TRX Mall은 2023년 말에 개장하여 1단계에서 빠르게 거의 만실을 달성하며 강한 리테일 수요를 보여주고 있습니다.
KL의 산업 및 물류 부문은 2025년 1분기 기준 4.0%의 공실률을 보였으며, 2024년에 약 400만 평방피트의 신규 현대식 창고가 완공되었고, 향후 프로젝트의 사전 임대율은 약 50%에 달합니다.
프라임 KL 오피스 수익률은 약 5.5~6.0% 수준이며, 프라임 오피스 가치는 평방피트당 약 RM1,000~RM1,300, 임대료는 월 RM6~RM7로, 싱가포르와 홍콩에 비해 상대적으로 높은 수익률을 보입니다.
규제 변화로는 재개발을 용이하게 하는 도시재생법, 최소 RM100만 가격의 상업용 부동산 외국인 구매 허용, 5년 이후 양도소득세(RPGT) 0%, 친환경 건물 인센티브 등이 있으며, 이는 2025년 신중한 낙관론을 뒷받침합니다.

쿠알라룸푸르의 오피스 및 상업용 부동산 시장은 중대한 기로에 서 있습니다. 팬데믹의 격동기를 지나, 도시는 역대 최고 수준의 공실률과 신규 메가 개발 및 품질 선호 현상이 동시에 나타나고 있습니다. 과연 호황으로 갈지, 침체로 갈지? 이 심층 보고서는 현재 시장 성과, 주요 부동산 부문, KLCC와 TRX 같은 핫스팟, 신규 프로젝트, 투자 트렌드, 정책 변화, 지속가능성 노력, 전문가 인사이트를 통해 2024~2025년 쿠알라룸푸르 상업용 부동산 시장의 종합적인 모습을 제시합니다.

현재 시장 성과 (2024~2025)

공실률 및 점유율: 쿠알라룸푸르는 높은 오피스 공실률 문제를 겪어왔으나, 최근 데이터에 따르면 점진적인 개선이 나타나고 있습니다. 2023년 동안 그레이터 KL의 전체 오피스 공실률은 25–30% 수준으로(아시아-태평양 지역에서 가장 높은 수준 중 하나)수년간의 공급 과잉 때문이었습니다.assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. 그러나 2024년 말에는 일부 보고서에서 공실률의 뚜렷한 감소가 나타났습니다. JLL Malaysia는 쿠알라룸푸르의 전체 오피스 공실률이 2024년 4분기 기준 16.5%로, 이전 최고치에서 하락했다고 추정했습니다starproperty.my. 주요 KL 도심 서브마켓은 약 20% 공실률로 개선되어 신규 Grade A 오피스 공간의 흡수가 더 잘 이루어졌음을 보여줍니다starproperty.my. 2025년 1분기에도 이 추세는 이어져, JLL은 전체 오피스 공실률이 16.1% (KL 도심 19.4%, 도심 외곽 8.5%)로 보고했으며, 신규 프리미엄 오피스가 임차인을 유치했습니다bmcc.org.my. 공실률 수치의 차이는 집계 방식의 차이에서 비롯되는데, 노후 건물을 포함한 광범위한 집계는 더 높은 공실률을 보이는 반면, 주요 Grade A 빌딩은 훨씬 더 높은 점유율을 기록하고 있습니다.

임대 동향: KL의 오피스 임대료는 지역 기준으로 여전히 낮은 편으로, 비용에 민감한 입주자들에게 도시의 매력을 높여줍니다. 프라임 Grade A 오피스 공간의 평균 임대료는 평방피트당 월 RM6.00–RM7.00로,아시아-태평양에서 가장 저렴한 수준입니다(비교를 위해, 홍콩의 프라임 오피스는 평방피트당 약 RM58, 싱가포르는 RM44) theedgemalaysia.com. 이러한 저렴함과 안정적인 경제가 결합되어 KL은 다국적 기업들에게 매우 경쟁력 있는 도시가 됩니다. 임대료 상승은 완만하지만 긍정적이었으며, 프라임 오피스 임대료는 2024년에 전년 대비 약 2–3% 상승했습니다. 이는 신축 타워에 대한 ‘퀄리티 선호 수요’로 인해 더 높은 기준 임대료가 형성된 덕분입니다 theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. 그럼에도 불구하고, 전반적인 임대 시장은 임차인에게 유리한 환경입니다. 공급이 풍부한 상황에서 임대인들은 세입자 유지를 위해 관대한 인센티브와 유연한 조건을 유지해야 했습니다. Grade A 임대료는 도심에서 2025년 초(2025년 1분기 초 약 RM6.01/평방피트)까지 안정적으로 유지되었습니다 theedgemalaysia.com, 그리고 점유율이 높은 신축 건물에서는 소폭 상승이 있었으나, 노후 및 외곽 오피스는 2023년 말 임대료가 정체되거나 하락했습니다 assets.cushmanwakefield.com. “임대료가 급등할 것으로 예상하지 않습니다,” 한 시장 분석가는 높은 공급과 변화하는 업무 전략이 임대료 상승을 억제하고 있다고 언급했습니다 theedgemalaysia.com.

점유율 및 수요: 여러 도전에도 불구하고, 쿠알라룸푸르의 상업용 부동산 점유율은 소폭 상승했습니다. 도시 전체의 오피스 점유율은 2024년 말 기준으로 77~83% 수준이었습니다(등급에 따라 다름) cbre-wtw.com.my. 중요한 점은, 수요가 현대적이고 고품질의 공간에 집중되어 있다는 것입니다. 많은 신축 건물들이 상당한 사전 임대와 함께 출시되는 반면, 노후 건물들은 어려움을 겪고 있습니다. “시장 내 건강한 임대가 프라임 오피스 빌딩의 성과를 높였다”고 Knight Frank는 언급하며, KL의 오피스 시장이 개선되어 더 이상 APAC에서 가장 높은 공실률이라는 불명예를 안고 있지 않다고 밝혔습니다 theedgemalaysia.com. 주요 입지의 Grade A 타워들은 안정적이거나 상승하는 점유율을 보이고 있으며, 전반적인 시장 상황은 여전히 부드럽지만starproperty.my. 예를 들어, Merdeka 118 – 도시의 최신 랜드마크 타워 – 는 2024년에 약 170만 평방피트 중 70%가 이미 임대 확정된 상태로 개장했습니다(대부분 개발사 PNB와 앵커 테넌트인 Maybank에게 임대) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. 이처럼 대형 임차인들의 ‘퀄리티 선호’ 움직임 덕분에 최고 등급 빌딩들은 비교적 만실을 유지하고 있지만, 저등급 빌딩들은 임차인들이 축소하거나 이전하는 현상을 겪고 있습니다.

팬데믹 이후 유동 인구: 소매 부동산에서 유동 인구와 임차인 매출이 경제 재개와 함께 반등했습니다. 2024년 말 기준, 쿠알라룸푸르(KL) 소매 공실률은 도심 쇼핑몰에서 약 10.4%(교외 쇼핑몰은 약 17%)로 감소했습니다 bmcc.org.my. 이는 쇼핑객과 관광객의 귀환으로 점유율이 개선되고 있음을 나타냅니다. 2024년 소매 매출은 전년 대비 약 3.8~4% 성장했으며, 관광객 증가(관광이 팬데믹 이전의 약 91% 수준에 도달)로 2024년 4분기에는 더 가속화될 것으로 전망됩니다 theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. 산업 및 물류 부동산은 매우 높은 점유율(공실률 5% 미만)로 주목받고 있는데, 이는 전자상거래, 제조업, 데이터센터 수요가 지속되기 때문입니다 bmcc.org.my. 전반적으로 쿠알라룸푸르의 상업용 부동산 부문은 회복력을 보이고 있습니다. 팬데믹의 최악의 영향은 지나갔으며 점진적인 회복이 진행 중이지만, 시장은 여전히 고성능 프라임 자산과 저성과 노후 자산 간의 양극화가 나타나고 있습니다.

오피스 부문 동향: 품질로의 이동과 재조정

쿠알라룸푸르의 오피스 부문은 대대적인 재조정을 겪고 있습니다. 수년간의 급속한 건설 이후, 도시의 오피스 공급량은 클랑밸리 전역에 약 1억 2,500만 평방피트(이 중 KL 시티가 약 72% 차지)에 달합니다 theedgemalaysia.com. 이러한 확장은 임차인 우위 시장을 초래해 임대인 간 경쟁이 치열해졌습니다. 성공을 위해 오피스 자산은 점점 더 “품질로의 이동”과 새로운 근무 패턴에 대한 적응력에 의해 정의되고 있습니다:

퀄리티로의 이동(Flight to Quality): 임차인들은 더 나은 편의시설, 첨단 기술 인프라, 친환경 요소를 갖춘 최신 Grade A 오피스로 이동하고 있으며, 약간 더 높은 임대료를 감수하고 있습니다. “Grade-A 오피스 공간에 대한 수요는 여전히 강합니다,”라고 Zerin Properties의 CEO 프레빈 싱헤가 말합니다. “Merdeka 118은 새로운 기준을 제시하고 있으며… TRX의 Exchange 106은 세계적 수준의 인프라로 두드러집니다. 두 개발 프로젝트 모두 KL 상업용 오피스 시장에서 가장 높은 임대료를 자랑합니다. KL 시내 중심이 여전히 견고하지만, 초점은 첨단 시설을 제공하는 최신 친환경 빌딩으로 이동하고 있습니다,”라고 그는 The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com에 밝혔습니다. 실제로 이는 주요 타워인 Merdeka 118과 Exchange 106(Tun Razak Exchange 내)이 그 위상과 현대적 사양 덕분에 주요 다국적 기업과 금융기관을 끌어들이고 있음을 의미합니다. Merdeka 118(118층, 2024년 오픈)과 Exchange 106(2019년 완공, 약 52% 입주, 2024년 말까지 70% 도달 예상)은 최고 임대료가 RM10–RM15 psf에 달하며, 이는 도시 평균을 크게 상회합니다 theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. 이들 프로젝트는 대형 무기둥 플로어 플레이트, 최신 IT 연결성, 에너지 효율적 설계 등 통합 개발에서 사무실을 통합하려는 임차인들에게 매우 매력적인 요소를 제공합니다.
노후 건물에 대한 압박: 반대로, 전통적인 지역(예: KLCC의 일부 타워)에 위치한 노후 오피스 빌딩과 심지어 노후된 Grade A 타워들은 어려움을 겪고 있습니다. 많은 건물들이 “현대 임차인의 기대에 부응하기 위해 대대적인 업그레이드를 거치지 않는 한” theedgemalaysia.com 임차율 문제를 겪고 있습니다. 구식 평면, 노후된 HVAC 시스템, 그리고 지속가능성 인증의 부재로 인해 이들 건물의 매력이 떨어집니다. 프라임 오피스 공간이 새로 공급되면서, 임차인들은 종종 이러한 비프라임 오피스에서 이탈하여 공실률이 높아지고 있습니다 theedgemalaysia.com. “구식 평면과 서비스의 비프라임 오피스는 스스로를 재창조하거나, 공간을 재구성하거나, 재개발해야 하는 결정을 맞이하고 있다”고 CBRE|WTW의 매니징 디렉터 Tan Ka Leong이 말합니다 theedgemalaysia.com. 이러한 건물의 임대인들은 리노베이션 및 용도 변경을 통해 대응하고 있습니다: 로비와 엘리베이터 업그레이드, 임차인 편의시설 추가, 또는 오피스를 다른 용도로 전환하는 등의 방식입니다. 특히, KL의 몇몇 저활용 오피스 빌딩들은 성공적으로 호텔로 용도 변경되었습니다. 예를 들어, Menara ING는 Holiday Inn Express로, Wisma KLIH는 WOLO 부티크 호텔로, Wisma KFC는 새로운 Hyatt Centric 호텔로 재개발되었습니다 theedgemalaysia.com. 이러한 창의적인 변화는 소유주들이 “재개발 또는 리포지셔닝을 통해 가치를 실현”하고 있음을 보여줍니다. 이는 전통적인 오피스 수요가 감소할 때 더욱 두드러집니다 theedgemalaysia.com.
하이브리드 근무와 공간 활용: 원격 및 하이브리드 근무의 증가는 오피스 수요에도 변화를 가져왔습니다. 많은 기업들이 실제로 필요한 공간의 규모를 재평가하고 있습니다. 사무실 복귀의 움직임이 2023~24년에 강화되었지만, 유연근무는 “특히 Z세대와 알파세대가 노동시장에 진입함에 따라 앞으로도 계속될 것”이라고 Knight Frank는 theedgemalaysia.com에서 언급합니다. 기업들은 공간을 확장하기보다는 기존 공간의 활용도를 극대화하고, 레이아웃을 밀집시키거나, “코어-앤-플렉스” 전략(본사는 소규모로 유지하고, 초과 수요나 단기 필요에 따라 유연/공유 오피스 공간을 활용)을 채택하고 있습니다 bmcc.org.my. 이로 인해 신규 공간의 순흡수는 비교적 미미했습니다. 반면, 유연한 업무공간 운영자들은 이 격차를 메우기 위해 확장하고 있습니다. WORQ, Infinity8과 같은 현지 공유오피스 업체들은 쿠알라룸푸르에서 다국적기업과 스타트업 모두의 임시 공간 수요를 충족시키며 성장하고 있습니다 bmcc.org.my. 일부 건물주는 입주율을 높이기 위해 건물 내에 공유오피스 층을 따로 마련하기도 했습니다. “실적이 저조한 자산의 경우, 일부 오피스 층을 유연한 레이아웃의 공유오피스 공간으로 전환해 더 매력적으로 만들었습니다”라고 PHB(현지 리츠 운용사) CEO 파우지아가 밝혔으며, 이는 공급과잉에 대응한 임차인 중심의 접근임을 강조했습니다 theedgemalaysia.com.
임차인 선호도 – ESG 및 웰니스: 입주자들은 이제 사무실 선택에서 양보다 질을 우선시합니다. 그들은 “ESG 약속과 직원 복지에 부합하는 친환경 인증 및 첨단 기술이 적용된 빌딩”을 찾고 있다고 JLL의 Quiny Lee가 언급했습니다starproperty.my. LEED/GBI 지속가능성 인증, 에너지 효율 시스템, 스마트 빌딩 기술, 웰니스 편의시설, 교통 접근성 등의 요소가 주요 차별화 포인트가 되었습니다. 임대료가 비슷하더라도, 임차인들은 종종 오래된 빌딩보다 신축의 효율적인 빌딩을 선호합니다 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. 이로 인해 양극화가 발생했습니다: 최상급 오피스는 임대료와 입주율이 안정적인 반면, 노후 오피스는 큰 임대료 할인이나 업그레이드를 제공해야 합니다. “입주자들은 품질 중심 전략을 우선시할 가능성이 높으며, 임대인은 점점 더 까다로워지는 시장에서 경쟁력을 유지하기 위해 빌딩 사양과 지속가능성 개선에 집중해야 한다”고 Knight Frank는 조언합니다 theedgemalaysia.com. 요약하면, 이제는 입지만으로 성공이 보장되지 않으며, 임차인을 사로잡으려면 빌딩이 우수한 경험과 ESG 역량도 제공해야 합니다 theedgemalaysia.com.

이러한 도전에도 불구하고, 전문가들은 KL 오피스 시장을 붕괴가 아닌 회복력 있는 시장으로 보고 있습니다. “쿠알라룸푸르 오피스 시장은 지속가능성과 기술에 대한 관심 증가로 꾸준한 회복력을 보이고 있습니다. 임차인들은 친환경 및 첨단 오피스를 적극적으로 찾고 있어, 임대료가 정체된 환경에서도 입주율이 유지되고 있습니다”고 JLL 오피스 책임자 Quiny Lee가 말했습니다starproperty.my. Knight Frank의 그룹 MD Keith Ooi도 “ESG 목표와 직원 복지를 중시하는 기업들로부터 고품질 오피스 공간에 대한 수요는 계속될 것”이라고 밝혔으며, 임대인은 경쟁력을 유지하기 위해 업그레이드와 유연한 임대 전략에 투자해야 한다고 덧붙였습니다starproperty.my. 말레이시아 경제가 약 4~5% 성장하고 정치적 환경이 안정적인 가운데, 기업 확장(특히 서비스 및 기술 분야)이 꾸준한 오피스 수요를 뒷받침하고 있습니다starproperty.my theedgemalaysia.com. 2025년 쿠알라룸푸르 오피스 부문은 엄밀히 말해 “호황”은 아니지만, 회복세를 타고 있으며, 새로운 수요에 적응할 수 있는 자산에는 기회가 열려 있는 임차인 친화적 시장입니다.

리테일 부문: 회복, 체험형 트렌드, 신규 쇼핑몰

쿠알라룸푸르의 소매 부동산 부문은 팬데믹 침체에서 벗어나고 있으며, 변화하는 소비자 행동에 따라 빠르게 진화하고 있습니다. 쇼핑몰과 소매 공간 은 유동 인구와 매출의 반등을 경험했으나, 임대인들은 테넌트 큐레이션과 새로운 체험형 오퍼링을 통해 적응하고 있습니다:

점유율 및 실적: 2024년 초 기준, 말레이시아의 소매 매출은 2023년 대비 2024년 상반기에 약 4.6% 성장했으며 cbre-wtw.com.my, 이 추세는 연말까지도 긍정적으로 유지되었습니다(2024년 3분기 전년 동기 대비 3.8% 성장, 4분기에는 추정치 4.4%로 가속) theedgemalaysia.com. 이는 쿠알라룸푸르 내 쇼핑몰 점유율 개선으로 이어졌습니다. 도심 주요 쇼핑몰(예: 수리아 KLCC, 파빌리온 KL)은 높은 점유율(약 90% 이상)을 기록하고 있으며, 국제 브랜드의 확장과 더불어 지역 쇼핑몰도 공실률이 10–15% 수준으로 회복되었습니다 bmcc.org.my. 예를 들어, 신규 쇼핑몰 오픈도 좋은 반응을 얻고 있습니다: The Exchange TRX Mall은 TRX 지구의 오랜 기대를 모은 고급 쇼핑몰로, 2023년 말에 개장하여 1단계에서 거의 만실을 기록하며, 말레이시아 최초 입점 브랜드도 포함되어 큰 화제를 모았습니다. 교외 사례로는, Elmina Lakeside Mall(샤알람의 소규모 신규 쇼핑몰)이 2024년 98% 점유율로 오픈하여, 입지에 대한 소매업체의 높은 수요를 보여주었습니다 cbre-wtw.com.my. 전반적으로, 클랑밸리 내 소매 임대료는 안정세를 보이고 있으며, 프라임 입지에서는 한정된 최상위 공간을 두고 경쟁이 치열해지면서 소폭 상승세를 보이고 있습니다 cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. “성공적인 쇼핑몰의 임대인들은 테넌트 선정에 더욱 신중해지면서, 프라임 소매 공간의 임대료 상승 압박을 주도하고 있다”고 JLL 리서치 책임자 율리아 니쿨리체바는 언급했습니다 bmcc.org.my.
신규 소매 개발: 쿠알라룸푸르는 주로 복합 프로젝트의 일부로 신규 소매 공급이 이루어지고 있습니다. 중심에는 The Exchange TRX가 있는데, 이는 툰 라작 익스체인지 금융 지구에 새롭게 문을 연 소매 라이프스타일 명소로, 일본의 돈돈돈키(Don Don Donki)와 인도네시아의 시나본(Cinnabon) 등 글로벌 브랜드를 포함한 수십 개의 신규 매장과 식음 옵션을 선보였습니다 cbre-wtw.com.my. 이 오픈으로 고급 소매 공간이 크게 늘었고, 다양한 럭셔리 브랜드와 명소로 쇼핑객을 끌어들이고 있습니다. 그 외에도 쇼핑몰 확장이 진행 중입니다. 예를 들어, 푸트라자야의 Alamanda Shopping Centre는 약 20만 평방피트의 확장과 야외 어드벤처 파크와 같은 새로운 체험형 시설을 추가하는 확장을 완료했습니다 bmcc.org.my. 이러한 투자는 오프라인 소매가 여전히 유효하다는 자신감을 보여주며, 특히 경험과 엔터테인먼트 허브로서의 역할이 강조되고 있습니다. 한편, 고유한 상권이나 경험이 부족한 2차 쇼핑몰들은 어려움을 겪고 있습니다. “신규 공급이 입주율에 압박을 가하고, 성과가 좋은 쇼핑몰과 부진한 쇼핑몰 간의 격차가 더 벌어질 것”이라고 CBRE|WTW는 경고합니다 cbre-wtw.com.my. 본질적으로 ‘퀄리티로의 이동’ 트렌드는 소매에도 적용되며, 핵심 지역의 최고 쇼핑몰은 번창하는 반면, 노후되었거나 임차가 부진한 센터는 통합의 위기에 직면하고 있습니다.
소매업체 전략의 변화: 소매업체들은 팬데믹 이후 옴니채널과 새로운 포맷을 도입했습니다. 한 주요 임대인의 포트폴리오에 있는 소매업체의 50% 이상이 2024년까지 오프라인과 온라인을 결합한 다중 채널 전략을 사용하고 있었으며, 전자상거래와 매장을 융합하고 있습니다 theedgemalaysia.com. 쇼핑몰 소유주들은 더 나은 기술 인프라(고속 인터넷, 유동 인구 데이터 분석 등)를 제공함으로써 이를 지원하고 있습니다. 팝업 스토어와 단기 임대는 브랜드가 시장을 테스트하는 과정에서 일반화되었습니다. “전자상거래의 성장에도 불구하고, 오프라인 매장은 여전히 중요하며, 특히 스타트업이 영구 임대에 앞서 시장을 시험해볼 수 있는 단기 팝업 매장도 포함됩니다,”라고 PHB의 Fauziah는 말합니다 theedgemalaysia.com. 쇼핑몰들은 또한 커뮤니티 및 가족 중심 허브로 리브랜딩되고 있습니다: 더 많은 F&B, 엔터테인먼트, 이벤트(예: 푸드 페스티벌, e스포츠 토너먼트, 아트 설치전 등) 개최를 통해 방문객을 유치하고 있습니다. “소매 공간은 가족 친화적 허브로 진화하고 있으며, 커뮤니티 이벤트를 개최하고… 관광 회복이 체험형 쇼핑 트렌드를 이끌고 있습니다,”라고 Fauziah는 덧붙입니다 theedgemalaysia.com. 이는 체험형 소매로의 광범위한 전환을 반영합니다 – 온라인 쇼핑으로는 제공할 수 없는 식사, 여가, 사회적 경험 등을 매장에서 제공하는 것입니다.
신규 진입자와 F&B 붐: 2024~2025년 쿠알라룸푸르는 새로운 해외 브랜드의 급증을 목격하며, 시장에 대한 신뢰를 보여주고 있습니다. F&B 분야에서는 글로벌 브랜드들이 말레이시아 첫 매장으로 KL을 선택했습니다 – 예: 일본의 스시로, 한국의 카페 브랜드 슈퍼마차, 중국의 루킨커피가 모두 2024년 KL에 오픈했습니다 bmcc.org.my. 패션 부문 역시 신규 진입자가 있었습니다(중국 패션 브랜드 JNBY, 일본 스트리트웨어 브랜드 KaraKu 등) bmcc.org.my. 식음료는 여전히 임대 수요의 주요 동인으로, 쇼핑몰 운영자들은 체류 시간을 늘리기 위해 다양한 식사 옵션을 제공하고 있습니다 bmcc.org.my. F&B, 엔터테인먼트, 심지어 웰니스(헬스장, 가족 에듀테인먼트 센터, 쇼핑몰 내 의료 클리닉 등)에 대한 강조는 쇼핑몰이 계속해서 경쟁력을 유지하는 데 도움이 되고 있습니다. 또한, 관광 성장(해외 관광객 및 국내 “Cuti-Cuti Malaysia” 여행객)이 주요 소매 지구의 소비를 증가시키고 있으며, 링깃 약세로 말레이시아가 외국인에게 쇼핑하기 좋은 곳이 되면서 긍정적인 효과를 주고 있습니다.
도전 과제: 전반적인 흐름은 긍정적이지만, 생활비 상승과 인플레이션과 같은 역풍 이 소매 성장세를 완화시키고 있습니다. 소비자 신뢰는 신중한 편입니다: “비용 상승으로 인해 소매업체들은 공급망을 최적화하고 가격 전략을 조정하고 있습니다… 필수품과 비용 효율적인 운영에 집중하는 기업들이 이러한 인플레이션 도전을 극복하는 데 가장 유리한 위치에 있습니다,” 라고 Knight Frank의 소매 전망 보고서가 전합니다 theedgemalaysia.com. 정부 정책(판매 및 서비스세 확대, 보조금 합리화 등)이 일부 소비를 필수품으로 이동시킬 수 있습니다 theedgemalaysia.com. 따라서 중간급 및 교외 쇼핑몰은 소비 위축의 영향을 받을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 현금 지원 및 임금 인상과 같은 2024/25년 예산안의 정부 지원이 민간 소비를 뒷받침하고 일부 부정적 영향을 완화할 것으로 기대됩니다 theedgemalaysia.com. 전반적으로, KL의 소매 부동산은 회복 국면에 있습니다 – 완전한 호황은 아니지만, 팬데믹 이후 확실한 반등세를 보이고 있으며, 상위 쇼핑몰의 강한 실적과 창의적인 적응이 이 부문을 견고하게 유지하고 있습니다.

산업 및 물류: 꾸준한 성장과 높은 수요

산업 및 물류 부동산 부문은 그레이터 쿠알라룸푸르에서 조용히 스타 퍼포머로 부상하고 있습니다. 전자상거래 확장, 제조업 투자, 인프라 업그레이드 가 이를 뒷받침하고 있습니다. 오피스 타워만큼 주목받지는 않지만, 창고, 물류센터, 산업단지 등 KL 지역에서는 공실률 저조, 임대료 상승, 개발 관심 증가 현상이 나타나고 있습니다:

높은 점유율과 흡수율: 2025년 1분기 기준, 쿠알라룸푸르(KL)의 물류/산업용 공실률은 4.0%로, 전 분기의 4.8%에서 감소했습니다 bmcc.org.my bmcc.org.my. 본질적으로, 양질의 창고 공간은 거의 완전히 점유된 상태입니다. 2024년 한 해에만 5개의 신규 현대식 창고(총 연면적 약 400만 평방피트)가 그레이터 KL에 완공되었으며, 이들은 주로 전자, 자동차, 물류업체, 의료용품 분야의 임차인들에게 대부분 흡수되었습니다 bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL은 2025년에 순흡수율이 급증할 것으로 예상하며, 더 많은 프로젝트가 진행 중이고, 향후 창고의 사전 임대율이 약 50%에 달해 임차인들이 공사 완료 전부터 공간을 확보하고 있음을 나타냅니다 bmcc.org.my. 이러한 견고한 수요는 전자상거래 이행, 3PL(3자 물류) 서비스, 제조업체의 공급망 최적화에 힘입어 지속적으로 증가하고 있습니다. 팬데믹 기간에도 물류 부동산에 대한 수요는 강세를 보였으며, 현재 경제 활동이 정상화되면서 이 부문의 성장은 계속되고 있습니다.
임대료 및 투자자 관심: 클랑밸리의 A급 창고 임대료는 점진적으로 상승세(“점진적 성장” 궤도)를 보이고 있으며, 입주자들은 더 높은 천장, 더 큰 하역장, 현대적 사양의 시설에 프리미엄을 지불하고 있습니다 cbre-wtw.com.my. 구체적인 임대료 데이터는 공개적으로 적지만, 부동산 컨설팅 업체들은 도심 인근에 잘 위치한 물류 공간의 부족으로 인해 우량 창고의 임대료가 꾸준히 상승하고 있다고 보고합니다 cbre-wtw.com.my. 말레이시아 산업용 자산의 수익률은 대개 6~7% 수준으로, 기관 투자자들에게 여전히 매력적입니다. 실제로 물류 분야의 기관화가 증가하고 있으며, 더 많은 국내외 펀드가 물류 자산을 인수하거나 개발하며 이를 안정적이고 수익을 창출하는 투자처로 보고 있습니다 bmcc.org.my. 예를 들어, 지역 산업용 리츠(REITs)와 개발업체들은 수요를 충족하기 위해 KL 외곽(샤알람, 클랑, 세렌다 등) 허브에 새로운 창고를 적극적으로 건설하고 있습니다. 클랑밸리의 전략적 위치(포트클랑과 도심 사이, 우수한 고속도로 연결성)는 이 지역을 자연스러운 물류 허브로 만듭니다. 또한, Westports 확장(포트클랑의 컨테이너 처리 용량을 신규 터미널 추가로 두 배로 확대)과 같은 대형 인프라 프로젝트는 물동량을 증대시키고 내륙에 추가적인 유통 시설을 필요로 하게 할 것입니다 cbre-wtw.com.my. 이는 물류 부동산의 공급 파이프라인을 견고하게 유지하며, 신규 공급이 빠르게 임대될 것이라는 신뢰를 높이고 있습니다.
글로벌 기업과 FDI: 산업 시장의 강세는 외국인 직접 투자와 공급망 이동과도 연관되어 있습니다. 2024년 상반기 말레이시아는 클랑밸리에서 735억 링깃의 투자를 승인했으며, 이 중 상당 부분이 외국인 투자(~258억 링깃) cbre-wtw.com.my로, 많은 투자가 제조업 및 첨단 기술 분야에 집중되었습니다. 중국 및 기타 국가의 기업들이 China+1 전략의 일환으로 말레이시아에 생산 또는 지역 유통 거점을 설립하고 있습니다. “말레이시아 물류 시장은 견고한 경제와 중국, 대만 등에서의 국제 투자 증가에 힘입어 번창하고 있으며, 이는 글로벌 공급망 다각화와도 맞물려 있습니다,”라고 JLL은 언급합니다 bmcc.org.my. 주목할 만한 트렌드는 KL 주변의 데이터 센터 증가입니다. 정부는 승인 절차를 간소화하기 위해 새로운 데이터 센터 계획 가이드라인도 도입했습니다 cbre-wtw.com.my. 마이크로소프트, 구글 등 여러 글로벌 IT 기업들이 그레이터 KL에 대규모 데이터 센터 캠퍼스 계획을 발표했으며, 이는 이 지역이 첨단 산업 용지로서 매력적임을 보여줍니다. 이러한 시설은 전통적인 “창고”는 아니지만 상업-산업용 부동산에 해당하며, 산업 자산군의 확장을 보여줍니다.
현대식 산업단지 & 친환경 요소: 개발업체들은 현대적 인프라와 지속가능성 요소를 갖춘 계획형 산업단지도 조성하고 있습니다. CBRE|WTW에 따르면 “친환경 요소, GreenRE 인증, AI 및 5G와 같은 첨단 기술을 강조하는 관리형 산업단지에 대한 수요가 증가하는 추세”라고 합니다 cbre-wtw.com.my. 이들 신설 단지는 단순 창고뿐 아니라 통합 시설, 안정적인 유틸리티, 때로는 근로자 숙소까지 제공하며, 다국적 제조업체 유치를 목표로 합니다. 대표적인 예로 엘미나 비즈니스 파크, 닐라이 및 세메니 지역의 첨단 시설 등이 있습니다. 이 분야에서도 지속가능성은 핵심입니다. 창고 지붕의 태양광 패널 설치, 빗물 재활용, 에너지 효율적 설계 등이 공급망 시설의 ESG 목표 달성을 위해 점점 더 보편화되고 있습니다.

요약하자면, KL의 산업 및 물류 부동산 시장은 조용히 호황을 누리고 있습니다: 강한 수요, 거의 만실에 가까운 점유율, 그리고 말레이시아가 지역 물류 및 제조 허브로 도약하려는 움직임과 맞물린 확장세가 이어지고 있습니다. 이 부문은 경기 변동성이 큰 오피스 시장에 비해 안정적인 균형을 제공합니다. 한 전문가는 “산업 시장은 전체적으로 6~8% 개선되었으며, 일부 주는 다른 주보다 더 좋은 성과를 보이고 있다”고 언급했으며, 클랑밸리는 확실히 그 성장의 선두주자 중 하나입니다 theedgemalaysia.com. 항만, 철도 등 인프라 투자와 정부의 지원 정책이 계속되면서, 대(大)쿠알라룸푸르 지역의 산업용 부동산 전망은 2025년을 앞두고 매우 긍정적으로 평가됩니다.

KL의 주요 상업 허브 및 핫스팟

쿠알라룸푸르의 상업용 부동산 지형은 지리적으로 다양하며, 여러 핵심 지구와 신흥 허브마다 각기 다른 역동성을 보입니다. 다음은 주목할 만한 상업 지구들과 그 현황에 대한 소개입니다:

KLCC 및 시티 센터: 전통적인 “골든 트라이앵글” 도심 지역 – KLCC(쿠알라룸푸르 시티 센터), 부킷 빈탕, 인근 CBD 지역을 포함 – 은 여전히 가장 명성 있는 비즈니스 주소입니다. 이곳에는 상징적인 타워들(페트로나스 트윈 타워, 메나라 3 페트로나스(프라임 렌트 기준 완전 임대, 약 RM11–12/평방피트)) theedgemalaysia.com뿐만 아니라, 은행, 석유·가스 기업, 대기업 본사가 다수 위치해 있습니다. KLCC의 Grade A 오피스는 입지 덕분에 여전히 임차인을 끌어들이지만, 앞서 언급했듯 “첨단 시설과 지속가능성 기능을 갖춘 신축 개발과의 경쟁이 심화되고 있다” theedgemalaysia.com는 점도 있습니다. 도심의 일부 노후 고층 빌딩은 다른 지역의 신축 프로젝트로 임차인을 빼앗기기도 했습니다. 도심의 교통 혼잡과 주차 공간 부족도 여전히 과제입니다. 그럼에도 불구하고, 연결성 개선(부킷 빈탕 및 KLCC 주변 MRT, 모노레일 등)으로 매력이 높아졌습니다. 시티 센터는 또한 다각화되고 있는데, 예를 들어, 노후 오피스 빌딩이 재개발되고(쿠알라룸푸르 역사적 코어의 복합용도 리모델링 등), 도시 재생 사업도 곧 제정될 도시재생법에 따라 추진될 예정입니다 theedgemalaysia.com. 핵심 포인트: KLCC는 여전히 최고 임대료와 기업 이미지를 자랑하지만, 도심 건물의 경쟁력을 유지하려면 건물주들이 업그레이드를 해야 신흥 외곽지의 신축 빌딩과 경쟁할 수 있습니다.
방사르 사우스(케린치)와 KL 프린지: 도심 핵심 지역을 벗어나, 새로운 상업 클러스터들이 번창하고 있습니다. 방사르 사우스는, 케린치/미드밸리 사우스키 지역으로 리브랜딩되었으며, 대표적인 예시입니다. 한때는 브라운필드였으나, 현재는 현대적인 비즈니스 지구로 변모해, 테크 기업, MSC(멀티미디어 슈퍼 코리도) 인증 오피스 캠퍼스, 그리고 지역 본사들이 입주해 있습니다. 방사르 사우스와 인접한 KL 센트럴/미드밸리 지역의 오피스 타워들은 높은 입주율(종종 90% 이상)을 자랑하며, 넓은 플로어 플레이트, 통합 편의시설, 대중교통 접근성으로 선호받고 있습니다. 실제로 Knight Frank는 “넓은 플로어 플레이트(2만 평방피트 이상)가 점점 더 선호되고 있으며, 특히 KL 프린지와 페탈링자야 지역에서 강력한 편의시설과 기차역 등 뛰어난 연결성을 제공한다”고 언급합니다 theedgemalaysia.com. 미드밸리 시티는 예를 들어, 두 개의 대형 쇼핑몰과 여러 오피스 타워, 호텔을 결합해 자족형 허브를 형성하고 있으며, 계속해서 기업을 유치하고 있습니다(사실상 만실이며 확장 중입니다). KL 센트럴 역시 중앙 환승 허브로, 환승역과 오피스 마천루(메나라 CIMB, Q 센트럴 등)를 결합해, 이동성을 중시하는 기업들에게 여전히 최고의 선택지입니다. 이 프린지 지역들은 새로운 MRT 노선과 교통 중심 개발(TOD)의 혜택을 받고 있습니다. 직원들이 혼잡한 도심과 달리 쉽게 출퇴근할 수 있습니다. KL 프린지 하위시장(방사르 사우스, KL 센트럴 등 포함)은 2024년 초 기준으로 공실률이 단 7~8%에 불과해, 이 지역의 우수 공간 수요가 얼마나 높은지 보여줍니다 theedgemalaysia.com. 앞으로도 추가 성장이 기대됩니다. 예를 들어, 파빌리온 다만사라 하이츠(기술적으로는 KL 시 외곽 다만사라에 위치)는 2024/25년까지 고급 쇼핑몰과 레지던스가 통합된 150만 평방피트 규모의 Grade A 오피스를 추가해 “프린지” 오피스 선택지를 넓힐 예정입니다.
툰 라작 익스체인지(TRX): TRX 지구는 새롭게 떠오르는 지역입니다. 70에이커 규모로 개발된 이곳은 쿠알라룸푸르의 국제 금융 지구로 자리매김하고 있습니다. 도심 가장자리에 위치한 TRX는 대표적인 익스체인지 106 타워(동남아시아에서 가장 높은 빌딩 중 하나, 492m, 106층)와 여러 오피스 타워(HSBC, Affin Bank 등 본사), 그리고 주거 및 리테일 시설로 활기를 띠고 있습니다. TRX는 2024년에 공식적으로 금융 허브로 출범했으며, “MRT와의 원활한 연결성과 통합 쇼핑몰이 그 위상을 뒷받침한다”고 theedgemalaysia.com은 전합니다. TRX는 “이전 인센티브에 힘입어 국내외 기업을 모두 유치하고 있다”고 프레빈 싱헤가 언급했습니다(theedgemalaysia.com). 2025년 초 기준, TRX의 주요 입주사로는 Prudential, HSBC, Mulia(익스체인지 106 개발사), Huawei, Accenture 등 글로벌 기업들이 있습니다(theedgemalaysia.com). TRX의 최고급 오피스와 친환경 인프라는 기존 노후 빌딩에서 기업들을 끌어들이며, 도심의 ‘플라이트 투 퀄리티’ 트렌드를 이끌고 있습니다. 또한 매우 교통 중심 허브로, 현장 내 MRT역이 있고 도로 접근성도 뛰어납니다. 앞으로도(말레이시아 중앙은행 등 주요 기관 본사 포함) 더 많은 타워가 들어설 예정이어서, TRX는 쿠알라룸푸르의 새로운 상업 중심지로 자리잡고 있습니다. 이러한 변화로 TRX 인근 지역(예: 임비, 푸두)도 토지 가치가 상승하며 차세대 개발지로 주목받고 있습니다.
기타 주목할 만한 지역: 사이버자야와 푸트라자야는 쿠알라룸푸르 시내에서 약 30km 남쪽에 위치해 있지만, 그레이터 KL의 상업 지형의 일부를 형성합니다. 사이버자야는 첨단기술 도시로 기획되었으며, 많은 데이터 센터와 백오피스 운영이 입주해 있지만, 오피스 시장은 더 작고 목적에 맞게 지어진 건물이 많으며(자체적으로 공급 과잉 현상도 일부 있음). 푸트라자야는 행정 수도로 주로 정부 청사가 위치해 있지만, 상업 시설도 점차 늘고 있으며(가까운 곳에 IOI 시티몰과 같은 쇼핑몰 확장도 있음), 쿠알라룸푸르와 더 가까운페탈링 자야(PJ)와수방/선웨이 지역에도 대규모 오피스 클러스터가 있습니다. 이곳에는 주로 국내 기업과 지원 서비스 업체가 입주해 있습니다. 성숙한 도시인 PJ는 최근 신규 A급 오피스(예: Menara Star 2, 곧 완공될 PJ Sentral 타워, 2024년 완공된 Atwater Corporate Towers 등 약 40만 평방피트 추가)로 활력을 얻고 있습니다cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. 이 지역들은 혼합된 성과를 보이고 있는데, PJ의 일부 신축 건물은 저렴한 임대료와 편리함 덕분에 좋은 실적을 내고 있지만, PJ의 노후 오피스는 리퍼포징되거나 공실률이 높아지고 있으며, 중심이 KL 외곽 프로젝트로 이동하고 있습니다.샤알람/클랑은 주로 산업지구이지만, 일부 상업 오피스(주로 물류회사나 제조업 본사)가 있습니다.호텔 산업 측면에서는부킷 빈탕과 같은 지역이 소매+호텔 복합 개발의 중심지로 남아 있으며(신규 개발은 호텔, 레지던스, 일부 오피스를 결합 – 예: 곧 완공될 Oxley Towers에는 오피스와 Jumeirah 호텔이 포함됨)

요약하자면, 쿠알라룸푸르의 상업 활동은 전통적인 도심에만 국한되지 않습니다. 분산형 및 외곽 지역이 중요한 역할을 하며, 종종 더 신축 건물, 넓은 공간, 더 나은 교통 여건을 제공합니다.주목해야 할 주요 허브는 KLCC(명성을 유지하지만 재생이 필요한 곳),신흥 TRX(새로운 금융 중심지로 부상), 그리고방사르 사우스/KL 센트럴(기술 및 서비스 허브)과 같은 기존 외곽 중심지입니다. 교통 연결이 개선됨에 따라(예:MRT2 푸트라자야 라인 완공, 향후 계획된MRT3 서클 라인 등),상업 지형이 더욱 분산화되고, 교통망과 연계된 상업 클러스터가 성장할 것으로 기대됩니다. 이들 각 하위 시장은 서로 다른 임차인 유형에 어필하지만, 모두 그레이터 KL의 전체 상업용 부동산 생태계에 기여하고 있습니다.

주요 신규 개발 및 건설 트렌드

기존 물량이 상당함에도 불구하고, 쿠알라룸푸르는 여전히 신규 상업용 부동산 프로젝트가 계속 등장하고 있습니다. 다만, 개발업체들은 이제 더 신중하고 전략적으로 접근하고 있습니다. 개발의 주요 트렌드는초고층 빌딩, 복합용도 통합, 인프라 연계 프로젝트이며, 동시에 침체된 시장에서 추가 공급 과잉을 피하려는 움직임도 보입니다.

주요 프로젝트(2024–2025):

Merdeka 118: 이 랜드마크는 Merdeka 118로, 현재 동남아시아에서 가장 높은 빌딩입니다(678.9m, 118층). 2024년 1월 공식 개장했으며, 이 50억 링깃 규모의 메가타워에는 약 170만 평방피트의 오피스 공간, 파크 하얏트 호텔, 전망대가 포함되어 있습니다 theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. 국영 투자펀드인 PNB가 개발했으며, “미래의 업무 공간”으로서 지속가능한 디자인을 갖추고 역사적인 머르데카 지역의 부흥을 이끌 촉매 역할을 할 예정입니다. 개장 시점에 약 70%의 입주율을 기록했으며(PNB 그룹과 곧 메이뱅크 본사가 약 33개 층을 사용) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Merdeka 118의 완공은 프라임 오피스 공간을 대거 공급하게 되지만, 강한 사전 임대 수요로 인해 다른 지역의 임대료를 크게 떨어뜨리지 않고 점진적으로 채워질 전망입니다. 또한 인프라 개선도 함께 이루어집니다 – MRT역과 연결되어 있고, 포디움에는 신규 쇼핑몰(118 Mall), 머르데카 대로 공원 등 공공 명소도 포함되어 있습니다 theedgemalaysia.com.
툰 라작 익스체인지(TRX): TRX는 지속적으로 개발 중이며, 익스체인지 106과 리테일 몰 이후 2025~2027년에는 말레이시아 중앙은행 본사 및 기타 금융기관, 고급 주거 타워와 호텔 등이 추가로 들어설 예정입니다. 정부의 지원(예: TRX 입주사에 대한 세제 혜택 등)이 관심을 높이고 있습니다 theedgemalaysia.com. TRX의 완전 통합형 콘셉트(주거, 업무, 여가, 대형 중앙공원, 리테일)는 향후 KL 내 프로젝트의 모델이 되고 있습니다.
파빌리온 다만사라 하이츠: 이곳은 다만사라(서부 KL)의 대규모 복합 개발 프로젝트로, 두 개의 오피스 타워, 고급 주거시설, 파빌리온 브랜드의 쇼핑몰이 포함됩니다. 코퍼레이트 타워 1(Tower 1)은 2024년에 완공되어 약 56만 평방피트가 추가되었으며, 두 번째 타워와 쇼핑몰은 2025년까지 완공될 예정입니다 theedgemalaysia.com. 부유한 지역에 위치하고 곧 개통될 MRT 서클라인과 직접 연결되어 있어 초기 임대 수요가 긍정적입니다.
메나라 펠크라: 캄풍 바루 지구(KLCC 인근)에 새로 들어선 타워로, 2024년 완공되어 정부 오피스와 상업 공간을 제공합니다. 인근의 플래티넘 KL ² 및 기타 계획된 타워들과 함께, 캄풍 바루를 현대적 도심 확장지로 재생하는 프로젝트의 일부입니다.
기타 주목할 만한 준공: 2024년에는 PJ에 위치한 ATWATER Corporate Towers (40만 평방피트)이 준공되어 가동을 시작했습니다 cbre-wtw.com.my. 2025년 중반까지는 PNB 1194 (구 MAS 빌딩의 재개발)이 완공되어 도심에 새롭게 단장된 오피스 빌딩이 추가될 예정입니다 cbre-wtw.com.my. Oxley Towers (KLCC 인근, 오피스와 두 개의 럭셔리 호텔 Sofitel 및 Jumeirah 포함)도 2025년경 준공이 예정된 또 다른 대형 프로젝트로, 스카이라인에 추가될 예정입니다. Sunway Visio 및 Sunway Square 교외 타워, TNB의 신사옥 (국영 전력회사의 “골드 타워” 본사), 그리고 IOI City (푸트라자야) 및 Setia Alam 과 같은 기존 신도시의 확장도 공급 파이프라인에 기여하고 있습니다 cbre-wtw.com.my.

전체적으로, 2025년 상반기까지 KL에 약 200만 평방피트의 신규 프라임 오피스 공간 이 이들 주요 준공 프로젝트 일부에서 공급될 것으로 예상됩니다 cbre-wtw.com.my. 개발업체들은 공급 과잉 위험을 인식하고 있어, 많은 경우 준공 전부터 핵심 앵커 임차인을 확보하고 있습니다. 일부 프로젝트는 단계별 진행 또는 지연 을 통해 공급을 분산시키고 있습니다. 특히, 현재 높은 공실률을 감안해 일부 계획된 투기성 오피스 타워는 보류되어 시장에 숨통을 틔워주고 있습니다.

건설 트렌드: 뚜렷한 트렌드는 거의 모든 신규 개발이 복합용도라는 점입니다. 독립형 오피스 타워는 드물고, 대개 리테일, 주거, 호텔 등이 결합된 대형 프로젝트의 일부로 조성됩니다. 이러한 다각화는 위험 분산(다양한 수익원) 효과가 있으며, 임차인과 투자자들이 선호하는 더 활기차고 자족적인 환경을 만듭니다. 예를 들어, Merdeka 118 지구 는 궁극적으로 오피스 타워뿐 아니라 주거 타워, 쇼핑몰, 모스크, 공공 명소까지 포함할 예정입니다 theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. 마찬가지로, TRX 는 오피스, 쇼핑몰, 공원이 결합되어 있고, Bangkok Bank의 신사옥 은 KL(BBCC 개발) 내 라이프스타일 허브(부킷 빈탕 시티 센터 내 쇼핑몰, 주거, 엔터테인먼트 센터 포함) 위에 위치합니다. 대중교통 연계 개발 도 핵심입니다: MRT/LRT 역 인근 프로젝트가 우선시됩니다. 정부와 도시계획 당국은 KL 시티 플랜 인센티브(예: 대중교통 연계 프로젝트에 대한 용적률 상향)를 통해 이를 장려하고 있습니다.

또 다른 트렌드는 순수 신축 대신 노후 건물의 리트로핏 및 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다는 점입니다. 앞서 언급했듯이, 여러 오래된 오피스 빌딩이 내부를 철거하고 현대화되거나 용도가 변경되고 있습니다. 예상되는 도시 재생법은 노후 자산의 취득 및 재개발 과정을 완화할 수 있으며 theedgemalaysia.com, 이는 더 창의적인 리모델링(오래된 사무실을 아파트, 코워킹 허브, 호텔 등으로 전환) 사례가 늘어날 수 있음을 의미합니다. 이는 공급 과잉 문제를 해결하는 건설적인 방법으로, 노후 자산을 제거하거나 전환함으로써 시장이 더 빠르게 균형을 찾을 수 있습니다.

인프라 프로젝트: 주요 인프라 업그레이드도 상업용 부동산 전망에 영향을 미칩니다:

MRT 푸트라자야 라인(MRT 2)가 2023년까지 완전 개통되어 많은 교외 지역을 쿠알라룸푸르 중심지와 연결하고 주요 상업 지점(예: TRX, KLCC East)에 정차합니다. 이는 이미 역 주변 부동산 가치를 높였고, 새로운 오피스 입지의 타당성을 높였습니다(예를 들어, TRX의 매력은 MRT 환승역 덕분이기도 합니다).
정부가 재추진한 MRT 3 서클 라인은 이번 10년 후반 완공을 목표로 하고 있습니다. 이 노선은 도시를 순환하며 기존 여러 노선을 연결하고, 몬키아라, 센툴, 외곽 지역 등 계획된 역이 들어설 예정으로, 해당 지역의 상업 프로젝트를 촉진할 가능성이 높습니다.
싱가포르행 고속철도(HSR)는 2021년 보류되었으나 최근 논의가 재개되었습니다. 만약 재추진된다면, 종착역은 TRX 남쪽의 반다르 말레이시아가 될 예정으로, 싱가포르까지 90분 만에 이동할 수 있어 KL 부동산 시장의 게임 체인저가 될 수 있습니다. HSR 가능성만으로도 해당 지역(구 공항 부지)은 전략적 관심을 받고 있으며, 합의가 이루어지면 또 하나의 대규모 복합 개발지로 부상할 수 있습니다.
동해안 철도(ECRL)(2026년까지 포트클랑과 동해안 연결) 및 조호르–싱가포르 RTS 링크(2026년까지)와 같은 도로 및 철도 개선은 KL 오피스에 직접적인 영향은 없지만, 말레이시아 전체의 연결성을 높여 수도인 KL에도 간접적으로 이익을 줍니다. 정부의 인프라 투자(고속도로, 동말레이시아의 판보르네오 하이웨이 포함)도 국가 성장 전망에 대한 투자자 신뢰를 높이고 있습니다 theedgemalaysia.com.

요약하자면, 쿠알라룸푸르의 스카이라인은 여전히 진화 중이며, Merdeka 118과 같은 랜드마크 프로젝트가 새로운 상징을 더하고 있습니다. 하지만 건설 붐은 완화되었고, 이제는 양보다 질에 집중하여 통합적이고 지속 가능한 개발 완성과 노후 자산 업그레이드에 주력하고 있습니다. 이러한 추가 개발과 인프라 개선이 결합되어 KL이 경쟁력 있고 현대적인 도시로 남을 수 있도록 하고 있습니다. 다만, 개발업자와 정책 입안자들은 심각한 공급 과잉을 피하기 위해 신중을 기하고 있습니다. 임차인과 투자자에게는 새로운 프로젝트가 더 많은 선택지와 잠재적으로 더 나은 전반적 환경을 제공하여, KL이 정체가 아닌 변화를 거듭하고 있음을 보여줍니다.

투자 환경과 수익률: 국내 및 해외 관점

KL의 상업용 부동산에 대한 투자 활동은 최근 몇 년간 글로벌 및 국내 요인에 의해 부침을 겪었습니다. 팬데믹으로 인한 침체 이후, 2024~2025년에는 투자자 심리가 강화되고 있는 조짐이 보이지만, 투자자들은 여전히 신중한 태도를 보이고 있습니다. 투자 실적과 수익률에 대한 주요 사항:

거래량 및 투자자: 지난 2년간 사무실 및 상업용 부동산의 투자 거래량이 다소 저조했으며, 매수자와 매도자가 가격 기대치를 조정하는 모습을 보였습니다. JLL은 “2023년과 2024년의 냉각기”를 언급하며 대형 오피스 거래가 줄어든 점을 지적했는데, 이는 신중함을 반영합니다starproperty.my. 많은 기관 투자자들이 오피스 수요에 대한 불확실성과 금리 상승으로 인해 관망세를 보였습니다. 그러나 2024년 말에는 모멘텀이 개선되고 있었으며, Business Today는 상업용 거래량의 뚜렷한 증가를 보도했습니다. 투자자들은 안정적인 수익 창출 자산을 안정화되는 경제 속에서 찾고 있었습니다 asiapropertyawards.com. 이는 특히 도심 비즈니스 지구에서 두드러졌으며, 임대가 잘 된 기관급 자산에 국내 리츠와 해외 펀드가 관심을 보였습니다 asiapropertyawards.com. 예를 들어, 리테일 하위 부문에서는 Asian Pac Holdings가 Jaya Shopping Centre를 인수(PJ의 근린 쇼핑몰)한 사례가 2024년에 RM1억에 이루어졌습니다 bmcc.org.my. 오피스 부문에서는 여러 노후 건물이 리포지셔닝을 위해 매입되고 있다는 소문이 있으며(예: Hap Seng과 KSK Land와 같은 개발업체가 재개발을 위해 부지를 적극적으로 인수, Wisma KFC 거래가 호텔로 전환된 사례로 설명됨 theedgemalaysia.com).
현지 vs 외국인 투자자: 현지 투자자들(말레이시아 기관 투자자, 정부 연계 기업, 현지 민간 개발업체 등)이 여전히 쿠알라룸푸르 상업용 부동산 시장을 주도하고 있습니다. PNB, EPF(고용주 공적기금), KWAP와 같은 그룹 및 현지 리츠(REITs)가 주요 자산의 상당 부분을 소유하고 있습니다(예: PNB는 Merdeka 118과 Menara PNB를, EPF는 페트로나스 타워와 기타 랜드마크를 공동 소유). 이들은 시장에 대한 깊은 지식을 가지고 있으며, 장기적인 관점에서 접근해 시장의 안정성을 제공합니다. 외국인 투자자들도 수익률과 성장 잠재력 덕분에 말레이시아에 대한 관심이 점점 높아지고 있지만, 투자에는 신중한 편입니다. 싱가포르, 일본, 한국의 펀드가 주기적으로 KL 오피스에 투자해왔으며(예: 과거 한국 KCC와 싱가포르 ARA의 Menara AXIS 인수), 중동 투자자들은 Pavilion Bukit Jalil과 같은 프로젝트에 지분을 보유하고 있습니다. 한 부동산 설문조사에 따르면, 2025년을 앞두고 현지 및 외국인 투자자 모두의 신뢰도가 개선되었으며, 이는 말레이시아의 경제 회복과 인프라 준비 덕분입니다 asiapropertyawards.com. 외국인 고액 자산가들도 상업용 부동산에 관심을 보이고 있으며(일부는 Malaysia My Second Home (MM2H) 및 신규 Premium Visa Programme (PVIP)와 같은 프로그램을 통해 부동산 투자를 장려받고 있음, bmcc.org.my).
수익률 및 자본 가치: KL 투자자들에게 큰 매력은 매력적인 수익률 스프레드가 다른 주요 도시 대비 높다는 점입니다. 쿠알라룸푸르의 프라임 오피스 수익률은 최근 몇 년간 대략 5.5%~6.0% 수준입니다 cbre-wtw.com.my. 이는 싱가포르(3~4%)나 홍콩(약 3%)의 프라임 오피스 수익률보다 높아, 투자자 입장에서는 투자금 대비 더 높은 임대수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험도 높습니다. 예를 들어, KL의 Grade A 오피스는 평방피트당 약 RM1,000~1,300에 평가되고, 월 임대료는 평방피트당 RM6~7(연간 RM72~84)을 받을 수 있어 약 6%의 수익률을 보입니다. 이러한 수익률은 상대적으로 안정적이었으며, 금리 인상 환경에서도 자본가치가 약세를 보이면서 오히려 소폭 상승하기도 했습니다. 자본 가치(프라임 오피스 평방피트당)는 KL이 수도임에도 불구하고 이 지역에서 가장 낮은 수준으로, 공급 과잉 할인과 약한 말레이시아 링깃을 반영합니다. Knight Frank는 “쿠알라룸푸르의 프라임 오피스 임대료[및 자본 비용]는 아시아-태평양에서 가장 매력적… 이 가격 경쟁력 덕분에 KL은 다국적 기업(MNC)에게 매우 경쟁력이 있다”고 강조했으며, 이는 투자자들이 낮은 기준점에서 자본 상승 가능성도 본다는 의미입니다 theedgemalaysia.com.
투자자 전략 – 품질 중점: 임차인과 마찬가지로, 투자자들도 핵심적이고 미래에 대비된 자산에 집중하고 있습니다. 부가가치 창출 전략이 인기를 끌고 있는데, 일부 투자자들은 할인된 가격에 노후 건물을 매입해 리노베이션하거나 용도 전환을 통해 미래의 상승 가능성에 베팅합니다. Previn Singhe는 “노후 오피스 빌딩이 투자자들이 재개발 또는 재포지셔닝을 통해 가치를 실현하려 하면서 거래가 활발해지고 있다”고 언급했습니다 theedgemalaysia.com. 반면, 안정적인 임차인이 있는 트로피 자산(예: 페트로나스 트윈타워, 쿠알라룸푸르의 주요 쇼핑몰 등)은 소유주가 잘 내놓지 않아 거래가 드뭅니다. 나이트 프랭크의 2025년 심리 조사에 따르면 많은 투자자들이 진화하는 수요에 부합하는 자산으로 포트폴리오를 재조정하고 있으며, 예를 들어 소매 포트폴리오는 현재 소비자 트렌드에 맞추고, ESG(환경·사회·지배구조) 인증이 강한 오피스에 집중하고 있습니다 asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. “우리 데이터에 따르면, 친환경 인증 건물은 특히 지속가능성 의무가 있는 기관 투자자들로부터 프리미엄 임차인과 투자를 유치하고 있습니다,”라고 JLL의 Christophe Vicic가 말했습니다 asiapropertyawards.com. 이는 ESG 준수와 건물 품질이 이제 가격 책정에 반영되고 있음을 시사합니다 – 최고의 친환경 건물은 프리미엄과 더 낮은 수익률을 이끌어낼 수 있습니다.
금융 및 정책: 말레이시아의 금융 시스템은 은행 대출과 소규모이지만 성장 중인 리츠(REIT) 시장을 통해 지속적으로 지원을 제공하고 있습니다. 은행들은 일반적으로 우량 상업 자산에 대한 대출에 적극적이며, 대출 금리는 2년 전보다 높아졌지만 여전히 적당한 수준입니다(2024년 기준 BNM의 기준금리는 3.0%로, 일반 상업 대출 금리는 약 4.5~5.5% 수준). 이는 차입 비용이 부동산 수익률과 대체로 비슷하다는 의미로, 투자자들이 다소 신중해진 이유입니다(금융 비용 대비 수익률 차이가 얇아짐). 그러나 인플레이션이 통제되고 있는 상황(~2%)cbre-wtw.com.my에서 실질 금리는 낮아, 많은 이들이 예상되는 경기 상승 전에 자산을 확보하기에 좋은 시기로 보고 있습니다. 정부는 전반적으로 투자자 친화적인 정책 체제를 부동산에 대해 유지하고 있습니다. 상업용 부동산에 대한 외국인 소유에 대한 주요 제한이 없습니다. 일부 국가와 달리, 말레이시아는 오피스에 대한 외국인 소유 지분을 제한하거나 표준 가이드라인 외에 특별 승인을 요구하지 않습니다. 외국인 구매자는 일반적으로 최소 구매 금액(대개 RM100만 이상)만 충족하면 되고, 주로 주거용 부문에 적용되는 부미푸트라(원주민) 소유 지정 부동산을 피하면 됩니다crowncontinental.com. 이러한 개방성, 그리고 말레이시아의 안정적인 법적 프레임워크(소유권, 재산권 등)와 결합되어 KL은 외국 자본에 접근하기 쉬운 시장이 되고 있습니다. 또한 세제 인센티브도 일부 투자에 제공됩니다. 예를 들어, 친환경 건물 인센티브(GBI 인증 건물의 자본 지출에 대한 세금 공제)가 지속 가능한 개발을 장려하기 위해 제공되고 있습니다mida.gov.my. 한때 단기 매각을 억제했던 부동산 양도소득세(RPGT)는 장기 보유에 대해 완화되었습니다(2022년 기준, 개인이 5년 이후 처분 시 RPGT 0%). 이러한 모든 요소들이 말레이시아를 고수익, 비교적 안전한 투자처로 투자자들에게 어필하게 만듭니다.

전반적으로, 2025년 KL 상업용 부동산 투자 전망은 신중한 낙관론이 우세합니다. “퀄리티로의 이동”이라는 표현은 임차인뿐 아니라 투자자에게도 적용됩니다. 자본은 최고의 자산이나 자산 관리로 최고가 될 수 있는 자산을 겨냥하고 있습니다. 공급 과잉과 재택근무 이슈로 인해 투자자들은 철저한 실사를 진행하고 종종 위험을 가격에 반영하고 있습니다(따라서 일부 부실 매물이나 이차 자산에서의 저가 매수도 예상할 수 있습니다). 그럼에도 불구하고, 경제가 더 견고해지고 부동산 시장이 바닥을 다지는 신호를 보이면서, 많은 이들이 지금이 다음 상승 사이클 전에 투자할 시기라고 믿고 있습니다. 한 업계 보고서에 따르면, 2025년은 “밝은 해”가 될 것으로 전망되며, 이는 말레이시아의 성장 궤도에 대한 국내외 투자자들의 신뢰 증가에 힘입은 것입니다asiapropertyawards.com.

정책 및 규제 환경

정부 정책과 규제 변화는 상업용 부동산 부문에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 말레이시아에서는 2024–2025년의 정책 환경이 전반적으로 부동산 시장 회복을 지원하는 방향이었으며, 지속 가능성, 투자 인센티브, 장기 도시 계획에 중점을 두고 있습니다:

정부 안정성과 경제 정책: 지난 몇 년간의 정치적 혼란 이후, 말레이시아는 2024년에 보다 안정적인 연립 정부로 접어들었습니다. 이러한 안정성 자체가 큰 이점이 되는데, “안정적인 정치 및 경제 환경이 사업 확장의 주요 촉진제 중 하나”라고 Knight Frank가 언급했습니다 theedgemalaysia.com. 정부의 친기업적 입장은 2025년 예산안에 반영되었으며, 이는 주로 주택의 적정성에 초점을 맞추었지만, 도시 재생 및 재개발 인센티브와 같은 조치도 포함되었습니다 theedgemalaysia.com. 이러한 인센티브에는 노후 도심 지역을 재생하는 개발업자에게 세제 혜택을 제공하는 방안이 포함될 수 있으며, 이는 노후 자산을 새로운 용도로 활용하도록 장려함으로써 상업 부문에도 간접적으로 도움이 됩니다.
도시 재생 및 활성화: 주요 규제 변화로는 제안된 도시 재생법이 있습니다. REHDA(부동산 개발업자 협회)와 같은 업계 단체들은 노후 건물 및 구역의 재개발을 보다 용이하고 매력적으로 만들기 위한 프레임워크를 정부와 함께 마련하고 있습니다. 현재는 소유권 분산, 불명확한 절차 등으로 인해 노후 오피스 빌딩 재개발이나 밀집 지역에서의 철거 및 재건축에 장애가 있습니다. 새로운 법안은 이를 간소화하여 “투명하고 촉진적인 도시 재생”을 가능하게 하고, 비용을 상쇄할 인센티브도 도입될 것으로 기대됩니다 theedgemalaysia.com. 앞서 언급했듯이, 쿠알라룸푸르의 노후 건물(예: KLCC 지역의 오래된 오피스 타워) 거래 중 상당수는 재개발 가능성에 달려 있으므로, 이 법안은 자산 가치를 높이고 노후 재고의 과잉 문제를 완화할 수 있습니다. 시장 이해관계자들은 재정 인센티브(세금 면제, 용적률 상향 등)가 패키지에 포함되어 도시 재개발의 재정적 실현 가능성을 높이도록 요구하고 있습니다 mida.gov.my.
외국인 투자 규제: 말레이시아는 부동산 분야에서 외국인 투자자에게 여전히 개방적입니다. 외국인은 상업용 부동산(오피스, 상점, 산업용 토지 포함)을 직접 구매할 수 있으며, 최소 가격 기준(약 RM100만, 이는 대부분의 오피스 부지 가격보다 훨씬 낮으므로 상업 거래에는 사실상 문제가 되지 않음) 외에는 거의 제한이 없습니다 crowncontinental.com. 일부 국가와 달리 상업용 부동산에 대한 추가 인지세나 외국인 구매자 세금이 없습니다. 2023년에는 MM2H 비자 프로그램에 일부 조정이 있었는데, 이제 참가자는 현지에서 부동산을 구매해야 합니다 crowncontinental.com. 이는 간접적으로 일부 외국 자금을 고급 콘도나 소형 오피스 스위트로 유입시킬 수 있습니다. 전반적으로 말레이시아의 입장은 FDI가 필요하며 부동산은 이에 개방된 분야라는 것입니다. 슬랑오르 주는 최근 상업 프로젝트에 대한 부미푸트라 해제 절차를 완화하여 더 많은 수요를 유도하고 있습니다. 상장사 및 리츠(REITs)의 경우 외국인 소유 한도가 없어, 말레이시아 부동산 리츠에 국제 투자자가 참여할 수 있습니다(일부 말레이시아 리츠는 글로벌 펀드를 투자자로 보유). 2024년 미국 국무부 투자 환경 보고서에서는 말레이시아가 매우 드물게 수용(수용) 사태가 발생하더라도 공정한 보상을 약속한다고 재확인하여, 재산권에 대한 신뢰를 제공합니다 state.gov.
지속가능성 및 건축 기준: 규제 당국은 부동산 분야의 지속가능성을 점점 더 강조하고 있습니다. 아직 전국적으로 엄격한 의무적 친환경 건축 기준은 없지만, DBKL(쿠알라룸푸르 시청)과 같은 지방 당국은 종종 친환경 요소에 대한 추가 개발 인센티브를 제공합니다(예: 건물이 그린 빌딩 인덱스 인증을 받으면 용적률 추가 허용). 정부 발표(2023년 11월 주택부 장관 등)는 말레이시아를 “녹색 투자 선도 허브”로 자리매김하고, 도시 개발에 기후 회복력을 통합하는 것을 목표로 합니다 mida.gov.my. 녹색 기술에 대한 세제 혜택도 있습니다. 예를 들어, 개발업자나 소유주는 투자세 공제를 신청할 수 있으며, 에너지 효율적인 건물 시스템에 대한 적격 자본 지출의 100%를 적용받을 수 있습니다 greenbuildingindex.org. 최근 예산안에서 이러한 혜택이 연장되어 상업용 건물에 태양광 패널, 스마트 에너지 관리 등 도입을 장려하고 있습니다. 또한 2024년부터 말레이시아 증권거래소(Bursa Malaysia)는 상장 부동산 기업 및 리츠에 대해 ESG(환경·사회·지배구조) 보고를 강화하도록 의무화하여, 포트폴리오 업그레이드를 유도하고 있습니다(이로 인해 일부 리츠는 에너지 절감을 보여주기 위해 LED 조명, 고효율 냉각기 등으로 자산을 리모델링하기도 함).
구역 지정 및 계획: 쿠알라룸푸르 도시계획 2040은 장기 개발을 안내합니다 – 혼합용도 개발, 대중교통 중심 개발(TOD), 그리고 유산 보존 구역을 강조합니다. 상업용 부동산의 경우, 신규 오피스 프로젝트는 지정된 상업 클러스터와 교통축을 따라 집중될 가능성이 높습니다. 시청은 최근 오피스 공급 과잉을 감안해 완전히 새로운 오피스 프로젝트 승인에 신중을 기해왔습니다; 실제로 KL에서는 일정 기간 동안 신규 오피스 건설에 대한 사실상 모라토리엄(이미 진행 중이거나 TRX와 같은 전략적 프로젝트 제외)이 있었습니다. 이와 같은 완화된 통제는 공실률이 정상화될 때까지 계속될 가능성이 높습니다.
코로나19 시대 규제: 2024년까지 소매업 SME 임차인에 대한 임대료 감면 등 팬데믹 관련 조치들은 거의 모두 종료되었습니다. 오피스 임대인과 임차인은 정상적인 계약 체결로 복귀했습니다. 한 가지 지속된 변화는 건축 가이드라인에서 더 나은 환기 및 건강 안전 기준을 강조하게 된 점입니다 – 신규 프로젝트는 코로나19에서 배운 대로 터치리스 시스템과 향상된 공기 정화 시스템을 자주 도입하고 있으며, 향후 회복력을 위해 일부 기준을 공식적으로 건축법에 반영하자는 논의도 있습니다.
경제 정책 및 영향: 금리 정책과 같은 거시경제적 결정은 부동산에 직접적인 영향을 미칩니다. 말레이시아 중앙은행은 2024년까지 기준금리를 3.00%로 유지했습니다 cbre-wtw.com.my, 경기 회복을 우선시한 결과입니다. 이는 차입 비용을 적정 수준으로 유지하는 데 도움이 되었습니다. 정부는 각종 경제 부양책(보조금, 디지털 경제 활성화 등)도 시행하여 오피스 수요를 간접적으로 지원했습니다(예: 다국적 기업의 글로벌 서비스 허브 설립 인센티브로 임차인 유치). 또 다른 관련 정책 분야는 디지털 경제입니다: Malaysia Digital 이니셔티브(MSC 지위의 후속)는 여전히 기술 기업에 세제 혜택을 제공하며, 이들은 고품질 오피스 공간을 필요로 합니다. 방사르 사우스, 사이버자야 등은 이러한 디지털 허브로서 혜택을 받고 있습니다.

요약하면, 2025년 말레이시아의 규제 환경은 지속 가능하고 고품질 개발을 지원하며, 공급 과잉 문제를 신중하게 관리하는 것이 특징입니다. 정부는 투자(국내외 모두)와 부동산 부문의 현대화를 장려하는 한편, 주택 부담(이는 주로 주거용 부문) 및 도시 재생과 같은 구조적 문제도 해결하려는 의지를 보이고 있습니다. 상업용 부동산 업계에는 안정적이고 고무적인 환경을 제공하며 – 도시 재생법과 같은 새로운 법률로 KL의 노후 부동산 재정비가 쉬워질 것으로 기대되고, 친환경 및 교통 연계 프로젝트에 대한 인센티브가 도시의 미래 모습을 이끌고 있습니다.

지속 가능성 및 친환경 건축 트렌드

지속 가능성은 쿠알라룸푸르 상업용 부동산에서 “있으면 좋은 것”에서 핵심 우선순위로 자리 잡았습니다. 개발업자, 임대인, 임차인, 정부 모두가 더 친환경적인 건물과 실천을 추진하고 있으며, 이는 글로벌 ESG(환경, 사회, 지배구조) 트렌드와도 일치합니다:

그린 빌딩 도입: 말레이시아 자체의 친환경 등급 도구인 Green Building Index (GBI)는 점점 더 많이 도입되고 있습니다. 2023년 말까지 말레이시아는 671개 프로젝트에서 3억 평방피트의 친환경 인증 공간을 달성하는 이정표를 세웠습니다 mida.gov.my. 이들 중 다수는 그레이터 쿠알라룸푸르에 위치해 있으며, 최신 오피스 타워의 LEED 플래티넘 및 GBI 골드와 같은 주요 인증도 포함됩니다. 주목할 만한 예로는 Menara Etiqa와 KL Eco City Towers가 GBI 등급을 받았으며, TRX의 마스터플랜은 모든 건물이 최소 Gold LEED 기준을 충족하도록 요구합니다. “친환경 인증 오피스 빌딩의 임대료는 일반 시장보다 더 빠르게 상승하고 있다”고 Cushman & Wakefield는 언급하며, 임차인들은 지속가능성 인증을 중요하게 여기고 약간의 프리미엄을 지불할 의향이 있다고 합니다 assets.cushmanwakefield.com. 실제로 여러 다국적 임차인은 친환경 인증 공간만을 사용하는 내부 정책을 가지고 있습니다. 이는 시장에서 그린 프리미엄을 만들어냈으며, 예를 들어, 오래된 오피스가 친환경 인증을 위해 리트로핏을 하면 차별화에 성공해 우량 임차인을 유지할 수 있습니다.
에너지 효율 및 웰니스: 쿠알라룸푸르의 신규 상업 개발은 에너지 효율 유리, 태양광 패널, 빗물 집수, LED 조명, 모션 센서, 고효율 HVAC 시스템 등과 같은 기능을 도입하고 있습니다. 예를 들어 Merdeka 118은 설계와 시공에서 지속가능성을 강조했으며(여러 친환경 인증을 목표로 함) theedgemalaysia.com. 환경적 요소 외에도 웰니스 측면도 있습니다: 자연광 극대화, 공기질 개선, 녹지 공간 제공 등입니다. 팬데믹 이후 실내 환경 품질에 대한 관심이 높아졌으며, 더 나은 필터링, 환기율, 비접촉 출입 등이 Grade A 오피스의 표준이 되고 있습니다. IB Tower(Kenanga)나 Sky Park at One City와 같은 빌딩은 스카이 가든과 환기 기능을 도입해 입주자의 웰빙을 높이고 있습니다. “퀄리티로의 이동” 트렌드는 “그린으로의 이동”과 강하게 겹치며, 한 보고서에 따르면 “지속가능한 빌딩은 비친환경 빌딩보다 경쟁 우위를 계속 가질 것이며… 그린 빌딩은 장기적으로 우선순위가 될 것”이라고 합니다. 단기적인 정치 상황과 무관하게 theedgemalaysia.com.
임대인 이니셔티브: 기존 건물 소유주들은 변화에 발맞추기 위해 리트로핏을 진행하고 있습니다. “노후 오피스의 임대인들은 세입자를 유지하고 유치하기 위해 건물 사양을 업그레이드하고 지속가능성 기능을 강화하고 있다”고 시장 조사에서 보도했습니다starproperty.my. 예를 들어, 오피스 타워 주차장에 전기차 충전소를 설치하거나, 공용 공간 전기 사용을 상쇄하기 위해 옥상에 태양광 패널을 추가하거나, 기존 건물에 GBI 인증을 획득하는 것(일부 리츠 소유 건물은 ESG에 민감한 세입자 유치를 위해 이를 추진함)이 있습니다. 임대인들은 또한 그린 리스를 제공하고 있는데, 이는 세입자와 에너지 절감 조치에 협력하고 자원 사용 데이터를 공유하는 방식입니다. 기업의 ESG 보고가 증가함에 따라, 세입자들은 종종 이러한 자격을 갖춘 건물을 요구합니다.
정부와 인센티브: 정부는 수사와 인센티브를 통해 그린 빌딩 성장을 장려하고 있습니다. 주택부는 말레이시아를 그린 투자 허브로 만들고, 기후 회복력을 저렴 주택에도 통합하겠다는 목표를 발표했습니다 mida.gov.my. 아직 의무적인 그린 빌딩 코드가 존재하지는 않지만, 전문가들은 더 강력한 규제나 인센티브를 요구하고 있습니다. “정부는 인센티브 제공, 규제 시행 및 집행을 통해 그린 빌딩 도입을 장려할 수 있다”고 지속가능성 학자인 Dr. Najah가 언급했습니다 mida.gov.my. 언급된 잠재적 인센티브로는 친환경 프로젝트에 대한 세금 감면이나 그린 빌딩에 대한 용적률 상향 등이 있습니다 mida.gov.my. 규제 측면에서는, 향후 대형 개발에 일정 수준의 그린 등급을 요구하는 건축 조례가 도입될 수 있습니다. 또한, 말레이시아 중앙은행(Bank Negara Malaysia)은 그린 파이낸싱을 촉진하고 있으며, 은행들은 이제 그린 인증 프로젝트나 명확한 ESG 이점이 있는 프로젝트에 대해 약간 더 우대 조건을 제공합니다.
투자에서의 ESG 부상: 앞서 언급했듯, 투자자들 역시 지속가능성에 주목하고 있습니다. 많은 기관 투자자(국부펀드, 연기금 등)는 ESG 의무를 가지고 있습니다. 이는 친환경 인증과 에너지 효율성이 뛰어난 상업 자산이 투자 시장에서 더 유동적이고 매력적임을 의미합니다. 나이트 프랭크의 조사에 따르면, 2024년 APAC에서 재개발 또는 리노베이션을 위해 지정된 오피스 거래의 45%가 오피스 사양 업그레이드에 초점을 맞췄으며, 이는 주로 ESG 성과 개선을 위한 것이었습니다 apac.knightfrank.com. 쿠알라룸푸르도 이 흐름에 포함되어 있으며, 새로운 지속가능성 기준을 충족하지 못하는 자산은 고립되거나 큰 폭의 할인 대상이 될 수 있습니다. 반대로, KL의 Menara HSBC at TRX 또는 Menara Ken (TTDI)과 같이 친환경 기능을 갖춘 개발은 미래 경쟁력을 인정받아 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
도전 과제: 여전히 도전 과제가 남아 있으며, 주로 비용이 문제입니다. 친환경 건축 자재와 기술은 초기 비용을 약 5~10% 증가시킬 수 있습니다. “친환경 자재의 높은 비용과 의무 규정의 부재가 장애물이다”라고 말합니다. 말레이시아 건축 전문가 mida.gov.my mida.gov.my. 일부 현지 개발업체들은 명확한 시장 수요나 인센티브가 없는 한 여전히 주저합니다. 그러나 시간이 지남에 따라 비용 프리미엄은 감소하고 있으며, 많은 친환경 솔루션이 표준화되고 저렴해지고 있습니다(예: LED 조명). 업계 전문가들은 생애주기 비용 혜택(에너지 절감, 더 높은 임대료)이 초기 비용을 훨씬 능가한다고 주장합니다 mida.gov.my. 쿠알라룸푸르의 리트로핏 사례 연구에서는 친환경 업그레이드 후 전기 요금이 15~20% 감소하여 순영업소득이 개선된 것으로 나타났습니다.

요약하자면, 지속가능성은 더 이상 쿠알라룸푸르 상업용 부동산에서 틈새가 아니라 주류입니다. 태양광 발전 공장부터 플래티넘 등급의 마천루까지, 이 도시는 글로벌 친환경 트렌드에 발맞추고 있습니다. 이는 환경에 도움이 될 뿐만 아니라, 자체 탄소중립 목표를 가진 기업 유치 경쟁력도 보장합니다. 정부 정책, 투자자 선호, 임차인 수요가 결합되면서 더 친환경적이고 스마트한 건물이 쿠알라룸푸르의 스카이라인을 정의하게 될 것입니다. 실제로 한 JLL 임원은 “기업들은 ESG 벤치마크와 친환경 인증에 부합하는 오피스 공간을 우선시하고 있다… 이는 지속가능성과 장기 효율성에 대한 더 넓은 약속을 반영한다” theedgemalaysia.com라고 말했습니다.

글로벌 경제 동향 및 전망

쿠알라룸푸르의 상업용 부동산 시장도 글로벌 경제적 영향에서 자유롭지 않습니다. 2024~2025년 기간은 국제적 트렌드, 금리 사이클, 팬데믹 이후의 ‘뉴노멀’에서 비롯된 기회와 역풍이 공존하는 시기입니다:

글로벌 경제 환경: 전 세계적으로 경제 성장은 고르지 않았습니다. IMF는 2024년 전 세계 성장률을 약 3%로 전망하며, 일부 주요 경제국은 둔화되고 있습니다. KL(쿠알라룸푸르)에게 중요한 요소는 무역 파트너국(중국, 싱가포르, 미국)의 경기로, 이는 임차인의 확장에 영향을 미칩니다. 좋은 소식은 동남아시아의 성장세가 비교적 견고하며, 말레이시아 자체의 GDP도 2024년 약 4~5% 성장할 것으로 전망된다는 점입니다(2023년 3.7%에서 상승) cbre-wtw.com.my. 안정적인 서비스업과 회복 중인 관광업이 이를 뒷받침합니다. 그러나 중국의 경기 둔화와 2023년 글로벌 기술 업계의 대규모 해고는 연쇄 효과를 일으켜, 일부 중국 기업이 해외 진출을 일시 중단하고 일부 다국적 기업(MNC)이 사무실 규모를 축소했습니다. 반면, 오프쇼어링 트렌드는 계속해서 KL에 이익을 주고 있습니다. 다국적 기업들이 비용 최적화를 모색하면서 IT, 백오피스, R&D 등 일부 운영을 말레이시아로 이전하고 있습니다. “오프쇼어링은 자본 지출 합리화를 위한 핵심 전략으로, 말레이시아는 선도적인 오프쇼어링 목적지 중 하나이기 때문에 실제로 이득을 보고 있습니다,”라고 나이트 프랭크 임원이 언급했습니다 theedgemalaysia.com. 이로 인해 KL에는 새로운 임차인(특히 기술 및 비즈니스 프로세스 아웃소싱 분야)이 유입되어, 그렇지 않으면 비어 있을 사무실 공간을 채우는 데 도움이 되었습니다.
금리 및 금융: 전 세계적으로 2022~2023년에는 인플레이션 억제를 위해 급격한 금리 인상이 있었습니다(미국 연방준비제도, 유럽중앙은행 등 모두 금리 인상). 말레이시아는 다소 보호를 받았는데, 인플레이션이 완만하게 유지되었고(약 2~3%), 말레이시아 중앙은행은 2023년 중반 이후 기준금리를 3.00%로 유지했습니다 cbre-wtw.com.my. 그럼에도 불구하고, 말레이시아의 금융 비용은 2020년 초저금리 시기보다 높아졌습니다. 높은 금리는 두 가지 주요 영향을 미칩니다: (1) 개발업자는 더 높은 건설 금융 비용에 직면하여 신규 프로젝트 착공이 느려지거나 합작 투자 파트너를 찾아야 할 수 있습니다. (2) 부동산 투자자는 더 높은 부채 상환 비용에 직면하여 부동산 가치에 하락 압력이 가해지거나, 수익률 차이를 유지하기 위해 매수자가 가격 할인을 요구할 수 있습니다. KL의 경우, 자본화율/수익률이 약간 상승해 조정되었습니다. 하지만 많은 이들의 예측대로 2024년에 전 세계 금리가 정점을 찍고 이후 완화된다면, 이는 부동산 투자에 다시 자금이 유입될 수 있는 길을 열어줄 수 있습니다(2025년 말까지). 말레이시아의 비교적 낮은 인플레이션과 강한 통화 안정성(링깃화는 변동성이 있었으나 안정화될 것으로 예상됨)은 금리 인하를 가능하게 하여 부동산 부문을 자극할 수 있습니다.
포스트 팬데믹 인력 동향: 팬데믹의 여파는 여전히 기업들이 사무실 공간을 활용하는 방식에서 드러난다. 하이브리드 근무는 전 세계 많은 화이트칼라 산업에서 표준이 되었다. 쿠알라룸푸르(KL)에서는 대부분의 사무실이 물리적 운영으로 복귀했지만, 대개 유연한 방식(예: 주 3일 출근, 2일 재택)으로 운영된다. 이러한 글로벌 변화로 인해 기업들은 2020년 이전보다 평균적으로 직원 1인당 필요한 공간이 줄어들었으며, 특히 백오피스 기능에서 두드러진다. 그 결과, 경제가 성장하더라도 사무실 공간에 대한 순수요 증가가 낮아졌으며, 이는 전 세계 개발업자들이 겪고 있는 구조적 조정이다. KL의 임대인들은 전통적인 칸막이 사무실이 부분적으로 불필요해짐에 따라 공간을 협업형 레이아웃으로 재구성하며 이를 완화하고 있다. 또한, 글로벌 기업들의 통합(지점 통합, 핫데스킹 도입)도 흔한 현상이다. 긍정적인 점은 일부 지역 기업들이 더 비싼 도시에서 KL로 적정 규모로 이전하고 있다는 것이다(KL의 저렴한 비용을 활용). 예를 들어, 한 기업이 홍콩에서의 규모를 줄이면서 특정 팀을 수용하기 위해 KL에 위성 사무실을 여는 경우가 있는데, 이는 KL이 비용 절감형 이전의 수혜자임을 보여주는 추세이다 theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
환율 및 투자: 말레이시아 링깃의 성과는 외국인 투자자들의 관심에 영향을 미친다. 2022~2023년 동안 링깃은 미 달러 대비 약세를 보여, 말레이시아의 실물 자산이 외국인 투자자들에게 더 저렴해졌으며(이들은 보통 USD나 SGD로 거래). 약한 링깃은 수출 지향 산업을 장려하여 산업용 부동산 부문을 간접적으로 지원한다. 글로벌 투자자들이 경제가 개선되면서 링깃이 결국 강세를 보일 것으로 기대한다면, 지금 부동산을 매입하는 것은 임대 수익뿐 아니라 환차익의 가능성도 제공한다. 다만, 환율 리스크는 고려사항이므로 일부 신중한 외국인 투자자들은 헤지하거나 현지 파트너와 협력한다.
지역 비교: 지역적으로, 쿠알라룸푸르의 오피스 시장은 일부 경쟁 도시들에 비해 회복이 더뎠다 – 예를 들어 싱가포르는 매우 낮은 공실률로 오피스 시장이 더 빠르게 반등했으나, KL은 여전히 공급 과잉 문제를 겪고 있다. 하지만 KL은 2022~24년 일부 중국 도시들에서 나타난 극심한 임대료 하락은 겪지 않았다. 나이트 프랭크의 아시아-태평양 지수에 따르면 2024년 이 지역의 프라임 오피스 임대료는 -1.6% 소폭 하락starproperty.my했으며, KL도 이와 유사한 완만한 하락 후 안정세를 보였다. 아태지역 평균 공실률은 약 15~16%이고, 최근 흡수 덕분에 KL도 이제 평균치에 근접해 더 이상 예외적인 수준이 아니다 theedgemalaysia.com. 리테일 부문에서 KL의 회복은 방콕이나 자카르타와 비슷하며, 모두 관광 회복의 수혜를 받고 있다. 물류 부문에서 KL은 지역 허브들과 마찬가지로 높은 수요를 보이고 있다(싱가포르는 토지 부족으로 공실률이 더 낮음).
지정학적 요인: 글로벌 지정학도 그림자를 드리웁니다. 미중 무역 갈등, 러시아의 우크라이나 전쟁과 같은 긴장은 간접적인 영향을 미칩니다(공급망 이동은 말레이시아에 이익이 될 수 있지만, 에너지 가격 급등은 소비자 심리에 악영향을 줄 수 있습니다). 말레이시아의 중립적이고 비즈니스 친화적인 입장은 일반적으로 제재나 부정적 파장을 피하는 데 도움이 되며, 실제로 무역 긴장으로 인해 일부 기업들이 말레이시아로 다각화하는 계기가 되었습니다(중국의 첨단기술 투자 급증 예상에서 언급됨) crowncontinental.com. 주목해야 할 한 가지는 글로벌 최저세 및 OECD 규정입니다. 말레이시아가 TRX나 MSC 지위와 같은 세제 혜택을 제공하고 있지만, 새로운 글로벌 세제 규정이 다국적 기업들에게 이러한 혜택의 매력도에 영향을 줄 수 있습니다.

앞을 내다보면, 2025년 쿠알라룸푸르 상업용 부동산에 대한 컨센서스 전망은 조심스럽게 긍정적입니다. 경제 기초가 견고해지고 있으며, 부동산 시장은 “안정적이고 점진적인 회복”을 보이고 있습니다 theedgemalaysia.com. 공급 과잉 해소에는 시간이 걸리겠지만, 지속적인 경제 성장과 KL의 경쟁력 있는 비용 구조는 수요가 계속 증가할 것임을 시사합니다. “오피스 시장은 견고한 수요에 힘입어 꾸준한 회복세를 보일 것이며… 비용 효율성, 고품질 공간, 숙련된 인력에 이끌린 국내외 임차인들의 강한 수요가 이어질 것”이라고 Knight Frank의 전무이사가 밝혔습니다 theedgemalaysia.com. 한편, 높은 공급과 변화하는 근무 문화와 같은 위험 요인들은 “임대료 성장에 계속 부담을 줄 수 있다”는 점에서 진정한 ‘호황’까지는 점진적인 길이 될 것임을 의미합니다 theedgemalaysia.com. 요약하면, 글로벌 트렌드가 KL의 상업용 부동산 부문을 재편했지만 탈선시키지는 않았으며, 오히려 장기적으로 시장을 더 지속 가능하고 다양하게 만들 수 있는 변화를 강요했다고 볼 수 있습니다.

결론: 호황인가, 침체인가?

그렇다면 쿠알라룸푸르의 상업용 부동산 시장은 호황 또는 침체 중 어디로 향하고 있을까요? 현실은 복합적입니다. 쿠알라룸푸르는 폭발적인 호황을 겪고 있지 않으며, 그렇다고 붕괴 중인 것도 아닙니다. 오히려 변화와 회복의 단계에 있습니다. 이 도시는 “광범위한 공실률”을 지역 기준으로 보유하고 있어, 임차인들이 비용 효율적으로 업그레이드하거나 확장할 수 있는 기회를 제공합니다starproperty.my. 동시에, 고품질 공간에 대한 강한 수요가 지속되고, TRX와 Merdeka 118과 같은 신규 개발이 낙관론을 불어넣고 새로운 기준을 제시하고 있습니다.

단기적으로는 임차인에게 유리한 시장이 예상됩니다. 임대료는 안정적이고, 선택지는 풍부하며, 임대인들은 자산 차별화에 힘쓸 것입니다. 중기적으로는 초과 공급이 흡수되고 노후 자산이 재활용되면서, 오피스 부문은 더 건강한 입주율과 임대료 상승으로 균형을 되찾을 전망입니다. 특히 친환경적이고 입지가 우수한 빌딩이 미래를 대표할 것입니다. 리테일은 체험형 트렌드와 경기 회복에 힘입어 완만한 성장이 예상되며, 산업/물류 부문은 조용한 호황이 계속될 것으로 보입니다.

궁극적으로, 2025년 쿠알라룸푸르의 상업용 부동산 부문은 회복력 있고 진화하는 시장으로 요약할 수 있습니다. 한 업계 전문가는 이렇게 말했습니다. “쿠알라룸푸르의 부동산 시장은 각 부문에서 회복력과 성장을 보여주고 있습니다… 이러한 트렌드는 2025년 이후에도 쿠알라룸푸르의 지속적인 성장에 유리한 위치를 제공합니다.” bmcc.org.my. 이 도시의 지역 비즈니스 허브로서의 위상은 여전히 견고하며, 저렴한 비용, 인프라 업그레이드, 그리고 초과공급·재택근무(WFH)와 같은 도전 과제를 변화의 촉매로 삼는 적응력 있는 시장이 이를 뒷받침하고 있습니다.

결론: 기업과 투자자에게 KL의 상업용 부동산은 상당한 가치와 잠재력을 제공합니다. 전통적인 “호황”은 아니지만, 지속 가능한 상승세를 위한 기반이 다져지고 있습니다. 이는 무분별한 열기가 아닌, 품질·혁신·전략적 성장으로 스스로를 재창조하는 시장입니다. 즉, 호황도 불황도 아닌, 꾸준한 재건이 쿠알라룸푸르 상업용 스카이라인에서 진행 중이며, 이것이 바로 알아야 할 사실입니다.

출처:

Knight Frank & JLL의 KL 오피스 트렌드 시장 논평starproperty.my starproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
CBRE|WTW 쿠알라룸푸르 부동산 시장 스냅샷 cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
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JLL(말레이시아) 2025년 1분기 보고서의 공실률 및 부문별 실적 하이라이트 bmcc.org.my bmcc.org.my
MIDA 및 정부의 친환경 건축 및 인프라 이니셔티브 관련 성명 mida.gov.my theedgemalaysia.com