- Ціни на житло стабілізуються: Медіанна ціна продажу односімейного будинку в Бойсе становить близько $525,000 станом на середину 2025 року, що приблизно відповідає рівню минулого року (на 0–1% вище) weknowboise.com weknowboise.com. Це свідчить про охолодження ринку після стрімкого зростання цін двозначними темпами у 2020–2022 роках і вказує на більш збалансовану фазу ринку.
- Стійкі продажі та низька пропозиція: Незважаючи на вищі відсоткові ставки, активність покупців житла залишається стабільною. У липні 2025 року в окрузі Ада кількість продажів будинків зросла на 10% у річному вимірі weknowboise.com. Пропозиція зростає, але все ще залишається низькою — близько 2,4 місяці запасу (менше, ніж 4–6 місяців для збалансованого ринку) weknowboise.com, тому добре оцінені об’єкти продовжують привертати увагу покупців.
- Оренда знижується, попит зростає: Середня орендна плата у Бойсе становить близько $1,826 (I квартал 2025 року), що на ~7,3% менше, ніж рік тому, оскільки поява нових апартаментів дає орендарям більше варіантів weknowboise.com weknowboise.com. Проте рівень вакантності залишається надзвичайно низьким (~1,8% загалом), що свідчить про те, що попит на оренду все ще перевищує пропозицію weknowboise.com weknowboise.com. Середня оренда односімейних будинків — близько $2,120, а багатоквартирних — близько $1,385, і орендодавці знижують ціни, щоб утримати заповненість weknowboise.com weknowboise.com.
- Комерційна нерухомість змішана: Ритейл-приміщення надзвичайно затребувані – вакантність торгових площ у Меридіані менше 1% idahobusinessreview.com, а орендна плата за найкращі фасадні приміщення зросла до $40+ за кв. фут idahobusinessreview.com. Промислові об’єкти також залишаються затребуваними, хоча хвиля нових складів підняла вакантність промислових площ до ~8,6% у 2 кварталі 2025 року (з рекордно низьких показників) cushmanwakefield.com. Офісні вакантності на рівні 11–12% вищі за допандемічні норми, але значно кращі, ніж у великих прибережних містах cushmanwakefield.com. Офісний ринок Бойсе перевершує національні тенденції, навіть попри те, що гібридна робота знижує попит на офіси в центрі міста.
- Бум населення триває: Метрорайон Бойсе (округи Ада та Каньйон) додав приблизно 25 000 осіб лише за минулий рік – це зростання на 3% до близько 847 840 жителів у 2025 році boisedev.com. Населення міста Бойсе зросло до 253 550 (+1,4%), а передмістя, такі як Меридіан (+3,1%) і Стар (+9,8%), вибухнули новими мешканцями boisedev.com. Ця хвиля міграції (переважно з дорожчих штатів) підживлює попит на житло і, за прогнозами, триватиме до 2028 року, підтримуючи тиск на ринок.
- Стійке зростання зайнятості та економіки: Рівень безробіття в районі Бойсе залишається низьким (близько 3% у 2024 році), а прогноз зростання робочих місць в Айдахо становить ~1,5–2% щорічно до 2028 року dfm.idaho.gov. Великі роботодавці розширюються: Micron Technology інвестує понад 15 мільярдів доларів у новий завод з виробництва чипів у Бойсе, який, як очікується, додасть тисячі високооплачуваних робочих місць у 2025–2029 роках boirealtors.com idahobusinessreview.com. Сильний ринок праці та зростання доходів (середній дохід домогосподарства в Айдахо ~$89 тис.) підтримують попит на житло weknowboise.com, хоча високі іпотечні ставки близько 6,7% weknowboise.com знизили доступність житла. Можливості та ризики для зацікавлених сторін: Покупці житла у 2025 році нарешті отримують трохи більше простору для маневру – типові оголошення продаються приблизно за 2–3 тижні, а не за кілька днів weknowboise.com. Покупці можуть домовлятися про умови або невеликі знижки, оскільки запаси житла поступово зростають, але вони стикаються з вищими щомісячними платежами при ставках іпотеки на 30 років близько 6–7%. Продавці отримують вигоду від стабільного попиту в Бойсе (зростання населення та кількості робочих місць), але вже не мають усіх переваг – для залучення пропозицій у більш вибірковому ринку потрібне реалістичне ціноутворення та, можливо, попередній ремонт житла weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Багато власників із великим стажем вирішують взагалі не продавати, остерігаючись втратити наднизькі іпотечні ставки або сплатити податок на приріст капіталу з величезного приросту власного капіталу (понад 54% власників житла в Айдахо зараз перевищують ліміти безподаткового прибутку $250K/$500K) boirealtors.com boirealtors.com. Інвестори бачать можливості у сильних орендних показниках Бойсе – вакантність менше 2% і зростаючий кадровий потенціал – але мають враховувати уповільнення зростання орендної плати та ризик надмірного будівництва у секторі багатоквартирних будинків (дозволи на багатосімейне житло у 2023 році зменшилися через зростання вартості кредитування weknowboise.com). Розсудливі інвестори зосереджуються на сегментах з високим попитом (наприклад, доступне житло, промислові об’єкти) та враховують вищі витрати на фінансування.
- Криза доступності житла та реакція політики: Швидке зростання цін залишило багатьох місцевих жителів без можливості купити житло – медіанна ціна будинку приблизно у 6 разів перевищує медіанний дохід, а 6 з 10 орендарів з низьким доходом у Бойсе витрачають на житло понад 30% свого доходу (мають надмірне навантаження за витратами) cityofboise.org. У відповідь місто Бойсе ухвалило новий кодекс зонування у грудні 2023 року, щоб дозволити будівництво житла більшої щільності та розвиток “відсутнього середнього” (дуплекси, ADU тощо) cityofboise.org. Місто також інвестувало понад 50 мільйонів доларів у проєкти доступного житла та співпрацює з забудовниками щодо оренди землі для будівництва житла з обмеженням доходу cityofboise.org cityofboise.org. Ці зусилля своєчасні: нещодавній аналіз показує, що Бойсе потрібно близько 2 000 нових житлових одиниць на рік протягом наступних 10 років для задоволення попиту, майже половина з яких має бути доступною для людей із доходом нижче медіанного cityofboise.org. Будівництво по всьому регіону намагається не відставати – понад половина нових дозволених одиниць з 2021 року – це багатоквартирні будинки або таунхауси, що є різким зростанням будівництва житла підвищеної щільності cityofboise.org. Однак у межах міста темпи будівництва житла щорічно відстають на кілька сотень одиниць, що поглиблює проблему доступності cityofboise.org. Місцеві та регіональні агентства (наприклад, COMPASS) зараз координують стратегії житлової політики, щоб забезпечити сталий розвиток Бойсе cityofboise.org cityofboise.org.
Тенденції житлової нерухомості у 2025 році
Тенденції продажів і цін на житло: Після стрімкого зростання вартості житла за останні кілька років, житловий ринок Бойсе увійшов у 2025 рік на плато. Медіанна ціна фактично стабілізувалася на високому рівні. В окрузі Ада (основний округ, до якого входить Бойсе) медіанна ціна продажу становила близько $549,450 у середині 2025 року, що на скромні ~0,8% більше, ніж рік тому weknowboise.com. Медіанна ціна в місті Бойсе трималася на рівні близько $525,000 – практично без змін порівняно з попереднім роком weknowboise.com. Такий боковий рух різко контрастує з бумом часів пандемії, коли в Бойсе щорічне зростання цін сягало двозначних відсотків. Охолодження ринку спочатку було викликане зростанням іпотечних ставок (які подвоїлися з ~3% до ~6–7% у 2022–2023 роках) і втомою покупців після ажіотажу 2021 року. До 2024 року ціни зазнали здорової корекції на кілька відсотків, потім досягли дна і навіть трохи підросли наприкінці 2024 року, коли ринок знайшов рівновагу weknowboise.com weknowboise.com.
Незважаючи на стабільні ціни, активність продажів залишається стійкою. Насправді, продажі житла зросли після спаду 2022–23 років. У липні 2025 року в окрузі Ада було зафіксовано 900 продажів житла, що на понад 10% більше, ніж у той же місяць попереднього року weknowboise.com. Ріелтори зазначають, що це був найактивніший місяць продажів з часів пікового буму наприкінці 2021 року, що підкреслює: у Долині Скарбів все ще є значний попит. Добре доглянуті будинки, які правильно оцінені для ринку, продовжують приваблювати покупців. Кілька пропозицій вже не є нормою для кожного об’єкта, але бажані нерухомості (особливо до ~$500 тис.) все ще можуть викликати конкуренцію. У середині 2025 року будинки проводять на ринку трохи більше часу – медіана становить близько 2–3 тижнів в окрузі Ада – порівняно з лише днями під час піку ажіотажу weknowboise.com. Однак цей темп відповідає історичним сезонним нормам і свідчить про ринок, який є прохолоднішим, але не “холодним”. Продавці коригують очікування: замість миттєвих цінових війн вони переходять до більш типової процедури продажу. Зниження цін стає більш поширеним, якщо будинок не викликає інтересу в перші кілька тижнів (близько 28% оголошень мали зниження ціни на початку 2025 року) reventureapp.blog, що відображає більш вибіркових покупців. Загалом, житлова нерухомість Бойсе у 2025 році перейшла від явного “ринку продавця” до більш збалансованого ринку, де важелі впливу покупців і продавців приблизно рівні.
Фактори пропозиції та попиту: Однією з ключових причин, чому в Бойзі не відбулося різкого падіння цін, є те, що пропозиція житла залишається обмеженою. Станом на середину 2025 року кількість будинків на продаж у Бойзі, хоча й зросла порівняно з рекордно низькими показниками, все ще відносно невелика. У регіоні було приблизно 2,4 місяці пропозиції влітку 2025 року weknowboise.com – тобто за поточних темпів продажу знадобиться лише близько 10 тижнів, щоб розпродати всі оголошення, якщо на ринок не вийдуть нові будинки. Для порівняння, збалансований ринок житла зазвичай має 4–6 місяців пропозиції. У 2021 році запаси житла в Бойзі часто були менше 1 місяця, що призводило до жорстких цінових війн. Зараз, при ~2–3 місяцях пропозиції, покупці мають більше варіантів, ніж раніше, але вибір все ще обмежений у багатьох сегментах (особливо серед доступних стартових будинків). Частково дефіцит пропозиції пояснюється тим, що багато нинішніх власників залишаються на місці. Зафіксувавши наднизькі іпотечні ставки на рівні 3% або накопичивши великі неоподатковані прибутки у своїх будинках, багато потенційних продавців вагаються виставляти житло на продаж і відмовлятися від цих переваг boirealtors.com. Економісти називають це “ефектом блокування” або “штрафом за залишення”, коли люди відкладають продаж, щоб уникнути вищих відсоткових ставок за новою іпотекою або значного податку на приріст капіталу при продажу давньої нерухомості boirealtors.com boirealtors.com. Це явище обмежило надходження житла на вторинний ринок, навіть попри те, що попит з боку новоприбулих і зростаючих сімей залишається високим.
На фронті нового будівництва забудовники намагаються наздогнати попит, але стикаються з труднощами. Під час буму пандемії будівельники наростили обсяги виробництва; однак у 2022–2023 роках вони скоротили темпи через різке зростання відсоткових ставок і зниження рентабельності деяких проєктів. У 2023 році дозволи на нові житлові одиниці в окрузі Ада фактично відповідали прогнозованому попиту, але у межах міста Бойсе кількість новозбудованих будинків щороку була меншою на 300–800 одиниць cityofboise.org. Вищі витрати на будівництво (зросли приблизно на 40% з 2018 року) та обмеження щодо землі ускладнили зведення достатньої кількості житла, особливо в центрі міста cityofboise.org. У результаті зростання пропозиції житла зміщується в бік передмість та багатоквартирних проєктів. У приміських містах, таких як Мерідіан, Куна та Колдуелл, з’явилися великі нові житлові масиви та багатоквартирні комплекси, тоді як у самому Бойсе більше покладаються на ущільнення забудови. Примітно, що понад половину нових житлових одиниць, дозволених до будівництва в окрузі Ада за останні три роки, становили багатоквартирні або “відсутня середина” (наприклад, таунхауси, дуплекси), що є різким зростанням будівництва підвищеної щільності порівняно з кінцем 2010-х років cityofboise.org. Така зміна відображає як міську політику, що заохочує щільність, так і реакцію забудовників на попит на більш доступні альтернативи односімейним будинкам.Попит, тим часом, підтримується сильним зростанням населення Бойсе (детальніше про це нижче) та стабільною економікою. Міграція до Бойсе є основним рушієм – люди продовжують переїжджати з дорожчих ринків Західного узбережжя та інших штатів, приваблені якістю життя в Айдахо та відносною доступністю. Перевага Бойсе у вартості зменшилася (житло вже не є «дешевим» у жодному разі), але для багатьох каліфорнійців чи жителів Сіетла будинок за $550 тис. на просторій ділянці в Айдахо все ще є вигідною покупкою. Тому, навіть попри зростання відсоткових ставок, стабільний приплив покупців забезпечує підтримку ринку. Крім того, місцеві доходи домогосподарств зростають завдяки низькому рівню безробіття та зростанню заробітної плати. Медіанний дохід домогосподарства в окрузі Ада зріс до приблизно $88,900, що підтримує попит на житло, дозволяючи збільшувати бюджети на купівлю weknowboise.com. Варто зазначити, що доступність житла є обмеженою – щомісячний платіж за будинок за середньою ціною (за умови ~7% річних) значно перевищує те, що може комфортно дозволити собі домогосподарство із середнім доходом tait.com. Особливо складно першочерговим покупцям через високі ціни та ставки, тому деякі залишаються орендарями довше. Наразі баланс попиту й пропозиції в Бойсе є крихким: нарешті з’являється достатньо пропозиції, щоб покупці мали вибір, але все ще недостатньо, щоб перевищити попит. Це утримує ціни на відносно стабільному рівні. Якщо ж іпотечні ставки суттєво знизяться, Бойсе може знову побачити сплеск активності покупців (як це було наприкінці 2024 року, коли ставки короткочасно впали, а продажі різко зросли) weknowboise.com weknowboise.com. Навпаки, якщо на ринок одночасно вийде багато новобудов або економіка ослабне, збільшення пропозиції може спричинити тиск на ціни. Більшість прогнозів для Бойсе передбачають помірне зростання цін на рівні близько 3–5% на рік у найближчі роки templetonrealestategroup.com – це далеко не 20%+ річних під час буму, але стійка траєкторія, якщо пропозиція залишатиметься відносно обмеженою, а попит – стабільним.
Медіанні ціни на житло та орендні ставки
Ринкові ціни на власність: Як зазначалося вище, медіанні ціни на житло в Бойзі у 2025 році фактично зрівнялися з минулорічними після невеликого зниження та відновлення. Щоб зрозуміти останні показники, варто зазначити, що медіанна вартість окремого будинку в місті становила близько $524,000 влітку 2022 року (на той момент це був історичний максимум) sammamishmortgage.com. Потім ціни знизилися у 2023 році на кілька відсотків на тлі загальнонаціонального охолодження ринку та зростання вартості фінансування. На початку 2024 року медіанні ціни в окрузі Ада трималися близько $510 тис. weknowboise.com. У другій половині 2024 року інтерес покупців знову зріс, і до січня 2025 року медіанна ціна в окрузі Ада піднялася до ~$539 тис. (приблизно +5% у річному вимірі) weknowboise.com. Тобто, по суті, вартість житла в Бойзі стабілізувалася на високому рівні й зростає низькими однозначними темпами. Ціна за квадратний фут продовжує помірно зростати (у середині 2025 року в Бойзі в середньому ~$316/кв. фут, +1% рік до року weknowboise.com), що свідчить про підвищений попит на менші, доступніші будинки. Початковий сегмент житла залишається найбільш конкурентним – усе, що нижче медіанної ціни по метрополії, зазвичай швидко розкуповується, тоді як елітне житло (> $1 млн) може продаватися довше й підпадати під зниження цін.
Для ширшого контексту, медіанна ціна продажу в Бойзі (~$525 тис.) все ще значно перевищує медіанну по США (близько $410 тис.) steadily.com, що відображає трансформацію Бойзі у відносно дорогий ринок через стрімке зростання. У межах метрополії округ Ада (Бойзі, Меридіан, Ігл) має найвищі ціни, тоді як сусідній округ Каньйон (Нампа, Колдуелл) залишається дешевшим із медіаною близько $430 тис. weknowboise.com. Така різниця в цінах змусила багатьох покупців із обмеженим бюджетом переїжджати на захід, у округ Каньйон, що стимулює стрімке зростання міст, таких як Колдуелл (який минулого року збільшив населення на 5,7%) boisedev.com. Навіть у межах округу Ада такі райони, як Меридіан та Ігл, часто мають вищі медіанні ціни, ніж місто Бойзі, оскільки там більше нових і великих будинків.
Орендні ставки та вакантність: Ринок оренди у Бойзі останніми роками був надзвичайно напруженим, і хоча зараз він трохи послаблюється, конкуренція серед орендарів залишається дуже високою. Станом на 1 квартал 2025 року середня щомісячна орендна плата по всіх типах нерухомості в Бойзі становила $1,826 weknowboise.com. Це фактично означає зниження приблизно на $144 (7,3%) порівняно з попереднім роком weknowboise.com, що є одним із перших суттєвих падінь орендної плати за понад десятиліття. Після багатьох років різкого зростання орендних ставок (оренда зросла майже на 50% у 2016–2021 роках), для орендарів з’являється полегшення у вигляді нової пропозиції. Сотні нових квартир були збудовані у 2022–2023 роках, і ще більше з’явиться у 2024 році (понад 1,600 одиниць у процесі будівництва лише в межах міста Бойзі станом на початок 2024 року) weknowboise.com. Ці новобудови почали сповільнювати зростання орендної плати і навіть змушують деяких орендодавців знижувати ціни, щоб привабити орендарів. Наприклад, середня орендна плата за квартиру знизилася приблизно на 5% у річному вимірі до близько $1,385, а особливо сегмент 1-кімнатних квартир зазнав різкого падіння орендної плати (з ~$1,300 до ~$848, хоча ця цифра була спотворена через малу вибірку) weknowboise.com. З іншого боку, більші квартири зберегли свою вартість: оренда 2- та 3-кімнатних квартир фактично зросла на 6–11% за рік, оскільки житло для сімей залишається в дефіциті weknowboise.com. Оренда окремих будинків, які популярні серед сімей, що переїжджають, все ще коштує дорожче – середній будинок в оренду у Бойзі коштує близько $2,120/місяць, що лише на ~3% менше, ніж торік weknowboise.com. Примітно, що оренда 4-кімнатних будинків різко впала (–27% рік до року) після рекордного зростання у 2024 році, що свідчить про певну корекцію у верхньому сегменті ринку оренди weknowboise.com.
Важливо, що рівень вакантності показує, що попит на оренду далеко не слабкий. Загальний рівень вакантності орендованого житла в Бойзі становив лише 1,8% на початку 2025 року, майже не змінившись порівняно з 1,82% роком раніше weknowboise.com weknowboise.com. Для порівняння, 5% вакантності вважається здоровим балансом; Бойзі залишається значно нижче цього рівня, що ілюструє постійну нестачу орендованого житла. Є певні ознаки послаблення: вакантність у багатоквартирних будинках зросла з надзвичайно низьких 0,9% до близько 1,5% weknowboise.com у міру відкриття нових комплексів. Але оренда окремих будинків стала ще більш дефіцитною (вакантність знизилася з 2,7% до 1,99%), можливо, тому, що потенційні покупці, які не можуть дозволити собі купити житло, орендують будинки замість цього weknowboise.com. По суті, орендодавці знаходять орендарів майже так само швидко, як і виставляють житло, і будь-яке незначне зростання вакантності відбувається за рахунок орендної плати – власники нерухомості знижують або стабілізують орендну плату, щоб зберегти заповненість. Відношення орендної плати до доходу в Бойзі є високим, тому існує практична межа для орендної плати; в окрузі Ада домогосподарство з медіанним доходом близько $89 тис. може дозволити собі близько $2 220 орендної плати (30% доходу) weknowboise.com, що лише трохи перевищує поточний середній рівень орендної плати. Це свідчить про те, що орендні ставки навряд чи зможуть суттєво зрости без зростання доходів, особливо у міру виходу на ринок більшої кількості орендованого житла.
Короткостроковий прогноз щодо орендної плати обережно оптимістичний для орендарів. Продовження будівництва квартир у 2024–2025 роках (у 2022 році в метрополії Бойсе було дозволено понад 3 600 багатоквартирних одиниць, а в 2023 році — близько 3 628, незважаючи на зниження кількості дозволів у окрузі Ада) weknowboise.com додасть необхідну пропозицію. Насправді аналітики оцінюють, що близько 4 500 орендних одиниць, які вже будуються станом на кінець 2023 року, задовольнять весь новий попит на оренду в метрополії на наступний рік або два lee-associates.com lee-associates.com. Коли ці проекти будуть здані в оренду, орендарі можуть побачити більше поступок або стабільні ціни на оренду. Проте, стійке зростання населення Бойсе означає, що попит і надалі зростатиме, ймовірно, поглинаючи нові одиниці у середньостроковій перспективі. Асоціація житлового будівництва та фінансів Айдахо прогнозує, що попит на оренду залишатиметься відносно стабільним і сильним протягом наступних 3 років, і очікується, що до 2026 року буде сформовано приблизно 5 900 нових орендних домогосподарств lee-associates.com. Таким чином, хоча дні зростання орендної плати на 10%+ на рік, ймовірно, залишилися позаду, очікується, що оренда в Бойсе знову почне повільно зростати після цього тимчасового зниження. До 2026–2027 років вакантність може трохи зрости до більш нормальних рівнів (особливо якщо зростання зайнятості сповільниться), але якщо не буде надмірного будівництва, низький рівень вакантності в метрополії свідчить про стійкий ринок орендодавця. Наразі орендарі можуть відчути певний комфорт завдяки трохи більшій можливості для торгу, тоді як інвесторам у нерухомість доведеться бути кмітливими — зосереджуючись на розташуванні та зручностях — щоб їхні об’єкти виділялися на дедалі конкурентнішому ринку оренди.
Тенденції комерційної нерухомості (офіси, роздрібна торгівля, промисловість)
Економічне зростання Бойсе у 2020-х роках не обмежувалося лише житлом; воно також стимулювало значні зміни у комерційній нерухомості. На горизонті міста та в передмістях з’явилися нові офіси, торгові центри та склади у відповідь на зростання. Станом на 2025 рік комерційний ринок — це історія трьох секторів: роздрібна торгівля процвітає, промисловість зростає (з деяким новим рівнем вакантності), а офісні приміщення стикаються з труднощами, але все ж почуваються краще, ніж у багатьох ринках країни.
Офісні приміщення: Пандемія докорінно змінила використання офісів всюди, і Бойсе не став винятком у переході до віддаленої та гібридної роботи. У центрі Бойсе спостерігалося зростання вакантності офісів, оскільки деякі компанії скорочували свої площі. Однак завдяки стабільному припливу бізнесу та відносно невеликим масштабам, офісний ринок тут переживає кризу порівняно непогано. У другому кварталі 2025 року рівень вакантності офісів у Бойсе становив 11,4%, що, хоча й вище за доковідну норму у 8–9%, все ж значно нижче, ніж у великих містах (у багатьох мегаполісах зараз спостерігається 15–20%+ вакантних офісів) cushmanwakefield.com. Цей показник вакантності зріс приблизно на 1,6 процентних пункти за останній рік cushmanwakefield.com, що відображає як нові введення офісів, так і повернення площ. Варто зазначити, що офісні будівлі класу A у Бойсе – особливо ті, що розташовані в привабливих районах, таких як центр міста чи Ігл – продовжують викликати інтерес і мають стабільну заповнюваність. Технологічні компанії, регіональні банки та професійні сервіси все ще орендують площі для забезпечення зростання, навіть якщо впроваджують гібридні графіки. Запитувані орендні ставки на найкращі офіси Бойсе залишаються досить стабільними – у межах від низьких до середніх $20 за квадратний фут на рік, що є відносно вигідною пропозицією і навіть приваблює деякі компанії з інших штатів для відкриття тут філій. Основна м’якість ринку спостерігається в старіших або менш вигідно розташованих офісах, де орендодавці пропонують стимули (наприклад, більше коштів на ремонт чи коротші терміни оренди), щоб заповнити площі. Деякі застарілі офісні будівлі навіть розглядають для конверсії або перепрофілювання – наприклад, кілька девелоперів обговорюють перетворення малозавантажених офісів на житлові приміщення чи об’єкти змішаного використання, що стає трендом у багатьох містах. Загалом, офісний сектор Бойсе у 2025 році можна охарактеризувати як «обережно стабільний». Він адаптується до нової реальності: компанії використовують простір більш гнучко, і вакантність може ще трохи зрости (один із прогнозів попереджає, що вакантність офісів у Бойсе може наблизитися до середини підліткових значень до 2026 року, коли закінчаться чинні договори оренди) rentastic.io. Але потужне створення робочих місць у Бойсе є протидіючим фактором – поки місцева зайнятість зростає, буде попит на офісні площі. Дійсно, кількість робочих місць у сфері професійних та бізнес-послуг (основних користувачів офісів) зростає в регіоні, і деякі компанії, які повністю перейшли на віддалену роботу, тепер повертають співробітників хоча б частково в офіси, що є позитивним сигналом для використання офісних площ.
Торговельна нерухомість: На диво, традиційна роздрібна торгівля у Трежер-Веллі процвітає. Зовсім не “апокаліпсис роздрібної торгівлі”, який передбачали кілька років тому, роздрібний сектор Бойсе після пандемії став одним із найгарячіших сегментів комерційної нерухомості. Вакантність торговельних площ в окрузі Ада надзвичайно низька – приблизно 3% загалом, а в деяких районах практично 0% idahobusinessreview.com. Наприклад, у Меридіані (найбільшому передмісті Бойсе) менше 1% вакантних торгових площ станом на 2025 рік, що фактично означає, що всі торгові центри та магазини зайняті або швидко здаються в оренду idahobusinessreview.com. Навіть у швидкозростаючих малих містах, таких як Стар, вакантність торгових площ становить менше 0,5% idahobusinessreview.com, що свідчить про відкладений попит на магазини, ресторани та сервіси для обслуговування стрімко зростаючого населення. Єдині субринки з вищою вакантністю торгових площ знаходяться в частинах округу Каньйон – наприклад, у коридорах Нампа/Калдвелл вакантність становить близько 6–7% idahobusinessreview.com, що все ще є історично низьким показником, але трохи вищим, ніж в окрузі Ада. Нове будівництво торговельних об’єктів слідує за житловою забудовою: забудовники активно зводять торгові центри з продуктовими якорями та об’єкти змішаного використання у передмістях. Вартий уваги проєкт – запланований супермаркет Fred Meyer площею 155 000 кв. футів у Калдвеллі, початок будівництва якого заплановано на 2026 рік boirealtors.com, що створить новий великий торговий центр у цьому районі. Так само в Меридіані та Куні плануються нові торгові комплекси для обслуговування їхнього стрімко зростаючого населення.
Сила роздрібної торгівлі зумовлена стійкими споживчими витратами та зростанням населення. Оскільки тисячі людей переїжджають у нові житлові райони, ритейлери бачать у цьому можливість. Покупецькі звички також нормалізувалися після COVID – місцеві жителі прагнуть робити покупки особисто, відвідувати ресторани та брати участь у різних заходах, що підвищило заповнюваність як великих магазинів, так і районних кафе. У Бойсе орендна плата за роздрібну нерухомість злетіла вгору через обмежену пропозицію. Оренда приміщень найвищого класу (“Клас А”) зараз становить середину 40 доларів за квадратний фут на рік – це вдвічі або більше, ніж коштувала преміальна роздрібна нерухомість до 2020 року idahobusinessreview.com. Власники якісних торгових центрів диктують умови, підвищуючи орендну плату, оскільки національні мережі та місцеві бізнеси змагаються за обмежену кількість торгових площ. Навіть старіші приміщення “Класу B” отримують вигоду; оскільки Клас А такий дорогий, багато орендарів швидко займають приміщення Класу B, що дозволяє їхнім власникам підвищувати орендну плату до ~$20/кв.фут після років застою idahobusinessreview.com. Особливо добре працюють такі сектори, як продуктові магазини, магазини товарів для дому, фітнес-центри та медичні клініки – багато таких орендарів розширюються. Розваги та заклади харчування також сильно відновилися в Бойсе, займаючи приміщення, що звільнилися під час пандемії. Варто відзначити, що роздрібний ринок Бойсе зараз вважається регіональним торговим центром – він приваблює покупців з усього Айдахо та навіть частин східного Орегону, враховуючи відсутність великих торгових центрів чи торгових районів поблизу. Прогнозується подальше розширення роздрібної торгівлі. Однак забудовники уважно стежать за відсотковими ставками та витратами на будівництво (які залишаються високими); нова пропозиція роздрібної нерухомості з’являтиметься поступово, але з огляду на низький рівень вакантності, може пройти кілька років, перш ніж пропозиція наздожене попит. Наразі роздрібна торгівля – “улюбленець” комерційної нерухомості Бойсе idahobusinessreview.com, несподівано яскрава точка, що йде врозріз із загальнонаціональними тенденціями.
Промисловість та склади: Сектор промислової нерухомості у Великому Бойсе також переживає бум, хоча й стикається з певними труднощами через хвилю нового будівництва. Стратегічне розташування та зростання Бойсе зробили його логістичним і виробничим центром Айдахо. Вакантність промислових об’єктів досягла рекордно низьких показників (близько 3–4%) у 2021–2022 роках на тлі зростання електронної комерції, що спричинило хвилю спекулятивного будівництва. За останні 18 місяців девелопери ввели в експлуатацію мільйони квадратних футів нових складів і розподільчих центрів у таких місцях, як Мерідіан, Нампа та вздовж I-84. Ця нова пропозиція підвищила рівень вакантності промислових площ до приблизно 8,6% станом на середину 2025 року cushmanwakefield.com – це помітне зростання на 2,2 відсоткових пункти у річному вимірі, хоча показник все ще залишається в межах здорових значень. Зростання вакантності переважно є навмисним: девелопери передбачили майбутній попит і будували наперед, тому частина площ зараз перебуває на етапі здачі в оренду. Наприклад, кілька великих складів (понад 100 тис. кв. футів), завершених на початку 2025 року, ще шукають орендарів, що підвищує статистику вакантності. Однак брокери повідомляють про стабільний інтерес, особливо з боку регіональних дистриб’юторів, постачальників будівельних матеріалів і легких виробників, які прагнуть розширити свою присутність на ринку Бойсе. Орендна плата за промислові площі стабілізувалася або навіть трохи знизилася через нові вакантні площі, але залишається історично високою – у середньому близько $7–8 за квадратний фут NNN (триразова чиста оренда) для сучасних складських приміщень. Завдяки подальшому зростанню населення та бізнесу, очікується, що більша частина нових площ буде поглинута протягом наступних 1–2 років.
Основним рушієм на горизонті є масштабне розширення Micron. Micron Technology, штаб-квартира якої знаходиться в Бойсі, будує новий завод з виробництва напівпровідників (fab) на своєму кампусі на південному сході Бойсе – проєкт із інвестиціями понад 15 мільярдів доларів. Коли будівництво буде завершено до 2029 року, завод зможе безпосередньо працевлаштувати близько 2 000 висококваліфікованих працівників lee-associates.com lee-associates.com (місцеві бізнес-лідери припускають, що робочих місць може бути ще більше – деякі говорять про 7 000+ прямих робочих місць, які можуть з’явитися в міру розширення компанії) idahobusinessreview.com. Це має суттєво підсилити сегмент промислової та науково-дослідної нерухомості. Уже зараз будівництво Micron і пов’язані з ним постачальники підвищили попит на промислові майданчики, гнучкі простори та об’єкти для підрядників. Крім того, інші технологічні та виробничі компанії розглядають Бойсе як потенційне місце для приєднання до зростаючої високотехнологічної екосистеми, яку очолює Micron. Промислова перспектива для Бойсе тому дуже позитивна: вакантність може тимчасово зрости після завершення нових проєктів, але потім очікується сильне поглинання. Промислові ріелтори насправді вітають вакантність на рівні високих однозначних чисел – це дає зростаючим компаніям вибір і не дозволяє орендним ставкам надмірно зростати. Східний Айдахо спостерігав подібну тенденцію (вакантність зросла до ~8,5% у 2023 році через нове будівництво) tokcommercial.com, і Бойсе йде тим самим шляхом, але у більших масштабах. Підсумовуючи, комерційна нерухомість Бойсе у 2025 році відображає бум місцевої економіки: покупці активно витрачають (роздрібна торгівля процвітає), товари рухаються (промисловість розширюється), а бізнес наймає працівників (офісний сектор стабільний). Це збалансоване комерційне зростання підтримує здоров’я всього ринку нерухомості та дає впевненість, що нові мешканці й надалі зможуть знаходити роботу та зручності у Долині Скарбів.
Основні проєкти розвитку, що формують Бойсе
Кілька масштабних проєктів розвитку, які вже реалізуються або плануються, мають визначити ландшафт нерухомості Бойсе в найближчі роки. Серед них – великі комерційні інвестиції, інфраструктурні та житлові проєкти, які вплинуть як на попит, так і на пропозицію на ринку:
- Розширення високотехнологічного кампусу Micron: Безумовно, найвагомішим проєктом є новий завод з виробництва Micron Technology на південному сході Бойсе. Оголошений наприкінці 2022 року в рамках стимулів Закону CHIPS, цей проєкт є однією з найбільших приватних інвестицій в історії Айдахо. Очікується, що перша фаза запрацює до 2025 року, а повне завершення будівництва – до 2029 року. За прогнозами, Micron створить щонайменше 2 000 прямих робочих місць на заводі (інженери, техніки тощо), а також потенційно тисячі непрямих – через підрядників і постачальників lee-associates.com idahobusinessreview.com. Присутність цього “мегафабу” не лише підвищує попит на житло (оскільки цим новим працівникам потрібні будинки), а й на супутню нерухомість – від розширених офісних/дослідницьких приміщень до більшої кількості роздрібної торгівлі та сервісів у цьому районі. У передчутті цього забудовники житла придивляються до прилеглих земель на півдні Бойсе та в Куна для нових житлових масивів для працівників Micron. Місцева влада також очікує, що прихід Micron приверне супутні технологічні компанії та стартапи, що зміцнить імідж Бойсе як зростаючого технологічного центру.
- Проєкти в центрі Бойсе: Центр Бойсе переживає хвилю оновлення. Одним із головних проєктів є запропоноване будівництво найвищої будівлі Бойсе – багатофункціональної вежі, яка може сягнути 27 поверхів на місці колишнього Boise Sports Park (плани ще остаточно не затверджені станом на 2025 рік). У цій вежі передбачені елітні кондомініуми, офісні приміщення та торгові площі на першому поверсі. Крім того, місто дало “зелене світло” кільком новим житловим проєктам у центрі – зокрема, середньоповерховим житловим комплексам, спрямованим на розширення можливостей міського життя. Мета – підвищити щільність забудови в центрі та забезпечити більше житла в пішій доступності до роботи й розваг. Яскравий приклад – проєкт Venture Boise, запланований багатобудинковий комплекс з апартаментами, готелем і торговими площами на Front Street (гіпотетичний приклад на основі типових проєктів). Такі проєкти додадуть сотні квартир у центрі міста протягом наступних кількох років, що частково зменшить тиск на житло та пожвавить міське середовище.
- Транспорт і інфраструктура: Для підтримки зростання Бойсе також інвестує в інфраструктуру, яка опосередковано вплине на ринок нерухомості. Значним планом, що розробляється, є модернізація State Street Transit Corridor, яка передбачає запуск швидкісного автобусного сполучення (BRT), що з’єднає центр Бойсе із західними передмістями. Хоча це ще на стадії планування, у найближчі роки це може стимулювати розвиток нерухомості вздовж маршруту. Також триває розширення доріг – наприклад, розширення I-84 через Колдуелл і Нампу (завершено у 2024 році) покращило час у дорозі та відкрило більше земель для індустріальних парків уздовж автомагістралі. Аеропорт Бойсе також розширює термінал для обслуговування більшої кількості рейсів – інфраструктурне покращення, яке часто передує зростанню інтересу до корпоративної релокації. Ці інвестиції підвищують спроможність Бойсе до зростання та можуть відкрити нові території для розвитку нерухомості.
- Приміські комерційні центри: За межами міста Бойсе кожне передмістя має свої великі проєкти. Меридіан, який зараз є другим за величиною містом Айдахо, розвиває новий центр міста навколо гольф-клубу Lakeview, де планується побудувати громадський центр, офіси та апартаменти. Нампа має величезний новий центр виконання замовлень Amazon (побудований у 2020 році), який продовжує стимулювати розвиток складів і логістики поруч, а також програму оновлення історичного центру міста з новими пивоварнями та магазинами. Калдвелл не лише чекає на відкриття Fred Meyer у 2026 році boirealtors.com, а й нещодавно відкрив Indian Creek Plaza — громадську площу, яка стала центром уваги та підвищила вартість нерухомості в центрі міста. Усі ці проєкти свідчать про регіон у режимі розширення, де кожна громада намагається створити власні зручності та центри зайнятості, щоб мешканці могли працювати й відпочивати ближче до дому.
- Житлові забудови: У житловому секторі великою тенденцією є майстер-плановані спільноти. У передгір’ях Бойсе нові спільноти (наприклад, вигаданий “Trailhead Ridge”) з’являються на схилах, пропонуючи розкішні будинки з краєвидами та доступом до природи. Такі забудови часто ретельно перевіряються через екологічні та транспортні питання, але вони відповідають попиту на житло преміум-класу. Тим часом у сегменті доступного житла некомерційні організації та місто співпрацюють над проєктами на кшталт Windy Court Apartments (гіпотетична назва) — нового комплексу доступного житла на 200 квартир, що будується неподалік центру міста для домогосподарств із низьким доходом. Такі проєкти використовують федеральні податкові кредити для житла з низьким доходом і міські гранти, щоб забезпечити оренду нижче ринкової — це критично важливо в місті, де доступність житла стає дедалі гострішою проблемою. Бойсе також експериментує з інноваційними рішеннями: наприклад, селище міні-будинків для ветеранів відкрилося наприкінці 2024 року, а місто впроваджує стимули для допоміжних житлових одиниць (ADU) через спрощене зонування, сподіваючись, що власники будинків будуватимуть і здаватимуть у оренду котеджі на задньому дворі, щоб збільшити пропозицію житла cityofboise.org.
Підсумовуючи, горизонт Бойсе та його передмістя у 2025 році усіяні кранами та будівництвом. Ці масштабні проєкти — від фабрики Micron до нових висоток і торгових центрів — відіграватимуть ключову роль у формуванні траєкторії ринку нерухомості. Вони приносять робочі місця, мешканців і сучасну інфраструктуру, що зазвичай підвищує попит на нерухомість у всіх сегментах. Водночас збільшення пропозиції (житлових одиниць, офісів чи торгових площ) може допомогти стримати різке зростання цін і забезпечити сталий розвиток. Наступні кілька років будуть балансуванням: потрібно забезпечити достатньо нової забудови, щоб задовольнити потреби Бойсе, не перегріваючи ринок і не перевантажуючи інфраструктуру.
Прогноз зростання населення та робочих місць (2025–2028)
Перспективи ринку нерухомості Бойсе тісно пов’язані з його демографічною та економічною траєкторією. Усі ознаки вказують на подальше зростання населення та зайнятості в агломерації Бойсе, хоча, можливо, у дещо помірнішому темпі, ніж у минулому вибуховому десятилітті.
Зростання населення: Метрополійний район Бойсе (часто званий Долиною Скарбів) є одним із найшвидше зростаючих регіонів у Сполучених Штатах. У 2024 році населення Айдахо вперше перевищило 2 мільйони dfm.idaho.gov, значною мірою завдяки приросту в округах Ада та Каньйон. Демографічний звіт COMPASS за 2025 рік підкреслив, що разом округи Ада та Каньйон досягли 847 840 жителів boisedev.com. Для порівняння, це зростання на 14% (понад 120 000 нових людей) з часу перепису 2020 року – фактично, Бойсе додав еквівалент ще одного міста розміром із Нампа лише за п’ять років boisedev.com. Дивлячись у майбутнє, офіційні прогнози передбачають, що населення Айдахо й надалі зростатиме на 1,5–1,9% щорічно до 2029 року dfm.idaho.gov. Це приблизно вдвічі швидше за національний темп зростання. Щодо самого метрополійного району Бойсе, очікується, що зростання зосередиться у приміських містах та неінкорпорованих районах, оскільки доступна земля у місті Бойсе стає дедалі рідшою. Такі місця, як Куна, Стар, Міддлтон та частини округу Каньйон можуть мати найвищі темпи зростання (5–8% на рік, хоча й з менших баз), тоді як місто Бойсе може зростати приблизно на 1–2% на рік за рахунок ущільнення та реконструкції boisedev.com. Навіть при «повільному» темпі у 1% місто Бойсе додаватиме ~2 500 людей на рік, що вимагатиме приблизно 1 000 нових житлових одиниць щороку лише в межах міста, щоб не відставати від попиту.
Кілька факторів і надалі приваблюватимуть людей до Бойсе: сильний ринок праці, відносно доступна вартість життя (особливо у порівнянні з Каліфорнією чи Сіетлом), а також сімейний стиль життя регіону та можливості для відпочинку на природі. Чистий міграційний приріст (коли більше людей приїжджає, ніж виїжджає) є основним чинником зростання – Айдахо отримує нових мешканців з інших штатів одним із найвищих темпів у країні (внутрішня міграція забезпечила приріст населення на 8,3% лише у 2024 році для Айдахо) boirealtors.com. Пенсіонери, які шукають спокійнішого ритму життя, віддалені працівники та молоді сім’ї – усі вони сприяють припливу нових мешканців. Є певні очікування, що міграція може уповільнитися, якщо вартість життя у Бойсе й надалі зростатиме; вже зараз зростання населення Айдахо трохи сповільнилося з шаленої позначки у 3% у 2022 році до близько 1,5% у 2024 році dfm.idaho.gov. Але потік зацікавлених у переїзді до Бойсе залишається сильним, про що свідчить попит на житло та такі показники, як міграційні тренди U-Haul (Айдахо часто займає провідні позиції). Демографічний профіль штату також молодшає, оскільки приїжджає більше професіоналів працездатного віку, що є добрим знаком для формування домогосподарств і попиту на житло у майбутньому.Ринок праці та економіка: Економіка Бойсе перебуває на етапі активного зростання та диверсифікації. Рівень безробіття у метрополії Бойсе тримається на історично низьких позначках (у межах 2–3%) протягом 2023–2025 років, що свідчить про дефіцит робочої сили. За прогнозами Департаменту фінансового управління Айдахо, зайнятість у несільськогосподарському секторі зростатиме стабільно щороку до 2029 року – приблизно на 1,5–2% щорічно по всьому штату dfm.idaho.gov. Метрополія Бойсе, як економічний двигун штату, ймовірно, відповідатиме або перевищуватиме ці темпи зростання зайнятості. Ключові галузі, що забезпечують зростання Бойсе, включають технології, виробництво, охорону здоров’я, освіту та логістику. Технологічний сектор, основою якого є Micron і зростаюча кількість стартапів та філій, очікує значного приросту робочих місць. Розширення Micron (потенційно 2 000–7 000 робочих місць, як зазначено) створить мультиплікаційний ефект для сервісних компаній і постачальників. Сектор освіти та медичних послуг – ще одна надійна сфера зростання: лікарні, клініки та Університет штату Бойсе продовжують розширюватися, щоб обслуговувати більшу кількість населення (штат прогнозує, що освіта/медицина залишатимуться одним із найбільших джерел приросту робочих місць) lee-associates.com.
Тим часом, зростання заробітної плати в Айдахо було сильним – особисті доходи зростали приблизно на 4-5% щорічно в останні роки, і прогнозується, що вони випереджатимуть національне зростання заробітної плати до 2028 року dfm.idaho.gov. Це критично важливо для нерухомості, оскільки зростання доходів допомагає зберігати доступність житла при підвищенні цін на будинки та оренду. Середній дохід домогосподарства в Бойсе, який зараз становить близько $80–90 тис. у окрузі Ада, цілком може піднятися до рівня $100 тис. пізніше в цьому десятилітті, якщо кількість високооплачуваних робочих місць у сфері технологій та професійних послуг зростатиме cityofboise.org. Більш заможне населення може підтримувати вищі ціни на житло та орендну плату, хоча це також збільшує розрив для тих, хто знаходиться на нижчому рівні.
Одним із потенційних стримуючих факторів є ширша економіка США. Деякі аналітики прогнозують уповільнення національного зростання у 2025–2026 роках, із реальним зростанням ВВП менше 2% і, можливо, легкою рецесією через вплив високих відсоткових ставок dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Якщо рецесія в США настане, Бойсе не буде винятком – такі сектори, як будівництво та виробництво, можуть призупинитися. Однак Бойсе має досвід стійкості. Зокрема, під час короткої рецесії, спричиненої COVID у 2020 році, у Бойсе спостерігалося лише 0,2% скорочення робочих місць, що значно менше, ніж національний вплив lee-associates.com, і відновлення відбулося швидко. Різноманітність економіки Бойсе (державний сектор, технології, сільське господарство тощо) забезпечує певний захист. Крім того, будь-яке національне уповільнення потенційно може трохи послабити житлову напругу в Бойсе, зменшивши міграцію та охолодивши попит, але з огляду на динаміку Бойсе, різка зміна малоймовірна, якщо не станеться серйозна економічна криза.
Підсумовуючи, всі показники свідчать, що Бойсе буде стабільно зростати до 2028 року. Очікується, що населення досягне або перевищить 1 мільйон у метрополії на початку 2030-х років, якщо нинішні тенденції збережуться. Зайнятість також зростатиме, хоча й більш стійкими темпами, ніж під час буму після пандемії. Для ринку нерухомості це означає подальший приплив нових домогосподарств, які потребують житла – позитивний фактор попиту як для продажу, так і для оренди. Планувальники використовують ці прогнози для коригування зонування та інфраструктури – саме тому місто просуває підвищення щільності забудови та регіональний план координації житлового будівництва (завершений у 2023 році) для розміщення десятків тисяч нових мешканців cityofboise.org. Якщо не станеться непередбачених обставин, у найближчі роки Бойсе має демонструвати помірне, але стійке зростання, що підтримує сприятливий прогноз для вартості нерухомості (поступове зростання) та заповнюваності (стабільний попит на всі типи нерухомості).
Можливості та ризики для інвесторів, покупців житла та продавцівОскільки ринок нерухомості Бойсе переходить від надзвичайно активного до більш нормалізованого стану, різні зацікавлені сторони – інвестори, покупці та продавці – стикаються з новим поєднанням можливостей і викликів у горизонті 2025–2028 років.Для покупців житла: Після років шаленої конкуренції покупці житла в Бойсе нарешті отримали певну можливість для переговорів. Збільшення пропозиції, хоч і незначне, дозволяє покупцям бути більш вибірковими та уникати поспішних рішень. У 2025 році приблизно 58% будинків продавалися нижче ціни пропозиції у Бойсе, що свідчить про готовність багатьох продавців знижувати ціну або оплачувати витрати на закриття угоди steadily.com. Покупці тепер часто можуть наполягати на інспекціях та умовах угоди, які часто ігнорувалися під час піку буму. Така здоровіша динаміка дозволяє уважним покупцям знаходити вигідні пропозиції, особливо серед трохи старіших будинків або тих, що потребують незначного косметичного ремонту. Крім того, невелике зниження цін порівняно з піком 2022 року робить деякі будинки більш доступними, ніж кілька років тому – фактично, будинок у Бойсе сьогодні може коштувати на 5–10% менше, ніж на самому піку (залежно від району), що може заощадити покупцям десятки тисяч доларів.
Однак покупці стикаються з основною перешкодою у вигляді вищих витрат на позики. У середині 2025 року ставки за 30-річною фіксованою іпотекою становлять близько 6,5–7% weknowboise.com, що приблизно вдвічі більше, ніж у 2021 році. Це суттєво впливає на доступність: іпотека на будинок за $500 тис. зараз передбачає приблизно на $1 000 більше щомісячних відсоткових витрат, ніж при ставці 3%. Відповідно, бюджети покупців стискаються. Багато потенційних покупців змушені знижувати свої очікування – наприклад, розглядати таунхауси або віддаленіші райони – щоб зберегти прийнятний рівень платежів. Деякі покупці вперше відкладають покупку або накопичують більший перший внесок, сподіваючись, що ставки знизяться або їхній дохід зросте. Волатильність іпотечних ставок – це ризик, за яким слід стежити: якщо ставки зростуть ще більше (наприклад, понад 8%), кількість кваліфікованих покупців у Бойсе зменшиться, і ціни можуть знизитися. Навпаки, якщо ставки впадуть до рівня трохи вище 5% або низьких 6%, може повернутися хвиля відкладеного попиту, що потенційно знову підштовхне ціни вгору. Покупцям у Бойсе також варто враховувати ситуацію з податком на нерухомість – податки на нерухомість в Айдахо помірні, але швидке зростання цін призвело до збільшення податкових рахунків, і тривають дискусії щодо заходів підтримки. Загалом, володіння житлом у Бойсе залишається хорошою довгостроковою ставкою з огляду на зростання регіону, але покупці повинні ретельно планувати бюджет, можливо, обирати іпотеку зі змінною ставкою або тимчасовим зниженням ставки, і бути терплячими у пошуках правильного будинку за правильною ціною.
Для продавців: Продавці житла в Бойзі більше не мають беззаперечної переваги, але ринок все ще фундаментально на їхньому боці, якщо вони встановлять реалістичну ціну. Хороша новина для продавців полягає в тому, що вартість житла близька до рекордних максимумів, а попит залишається стабільним, підживлюваний зростанням населення. Якщо ви виставите на продаж доглянутий будинок у привабливому районі (і встановите ціну близько до ринкової вартості), він повинен продатися протягом місяця згідно з поточними ринковими медіанами weknowboise.com. Продавці все ще часто можуть розраховувати на значний чистий прибуток – багато хто продаватиме набагато дорожче, ніж купував, враховуючи ~60% зростання цін у Бойзі за останні 5 років. Водночас продавцям потрібно коригувати очікування порівняно з бурхливим ринком під час пандемії. Вкрай важливо правильно оцінити свій будинок з самого початку; завищення ціни, ймовірно, призведе до того, що будинок довго простоїть на ринку, а потім доведеться знижувати ціну. Епоха завищених цін і очікувань, що покупці будуть торгуватися вище заявленої вартості, здебільшого минула, за винятком рідкісних випадків (наприклад, бездоганно відремонтований будинок у North End все ще може викликати цінову війну). Підготовка будинку до продажу та незначні покращення зараз можуть дати результат, тоді як у 2021 році продавалося все і в будь-якому стані.
Один із ризиків для продавців, особливо тих, хто володіє нерухомістю тривалий час, — це податок на приріст капіталу при продажу житла. Оскільки вартість житла різко зросла, дедалі більше продавців у Бойзі опиняються вище федерального податкового виключення (яке дозволяє $250 тис. прибутку без податку для одинаків, $500 тис. для пар). Понад 54,9% власників житла в Айдахо тепер, ймовірно, перевищують ліміт у $250 тис. для одинаків, а близько 14% — ліміт у $500 тис. для пар boirealtors.com boirealtors.com. Досягнення цих меж означає, що продавці можуть бути зобов’язані сплатити податок із прибутку, що стане неприємною несподіванкою для тих, хто купував житло десятки років тому, коли ціни були значно нижчими. Ця ситуація, у поєднанні з тим, що Айдахо оподатковує приріст капіталу як звичайний дохід (за ставкою штату близько 5,8%) boirealtors.com, може зменшити дохід продавців і вже призвела до того, що деякі власники вирішують не продавати (“штраф за залишення”, коли вони не продають, щоб уникнути податків) boirealtors.com. Політики обговорюють підвищення цих виключень, але до того часу власникам із великою часткою власного капіталу потрібно планувати можливі податкові наслідки або розглядати 1031-обмін (якщо це інвестиційна нерухомість). Ще одне питання для багатьох потенційних продавців — якщо вони продадуть, куди їм подітися? Обмін на краще житло в Бойзі означає купівлю за сьогоднішніми цінами та ставками — що може бути непривабливо, якщо зараз у них іпотека під 3%. Деякі власники вирішують здавати старий будинок в оренду замість продажу, щоб скористатися високими орендними ставками, що, іронічно, ще більше зменшує кількість житла на продаж. Підсумовуючи: продавці, які мусять або хочуть переїхати, безумовно, знайдуть покупців на цьому ринку, але їм слід діяти з розумом: встановлювати конкурентну ціну, добре рекламувати житло й, можливо, пропонувати стимули, наприклад, покриття частини витрат на закриття угоди, особливо якщо їхній будинок у вищому ціновому сегменті, де покупців менше.Для інвесторів у нерухомість: Бойсе вже багато років знаходиться в полі зору інвесторів і залишається привабливою, але такою, що змінюється, можливістю як для місцевих, так і для інвесторів з інших штатів. Щодо житлових інвестицій (оренда та перепродаж), дні надвисокого зростання цін, ймовірно, вже минули, тому інвесторам слід зосередитися на фундаментальних показниках, таких як дохідність від оренди та управління майном. Позитив для орендодавців: надзвичайно низька вакантність оренди в Бойсе (~1–2%) означає, що доглянуті об’єкти оренди повинні залишатися зайнятими та приносити стабільний грошовий потік weknowboise.com. Орендна плата трохи знизилася, але середня оренда ($1,800+) відносно цін купівлі все ще дає пристойний дохід, особливо для багатоквартирних будинків. Невеликі багатоквартирні об’єкти (дуплекси, чотириквартирні будинки) користуються попитом у інвесторів, оскільки вони поєднують вартість і дохід від оренди; у 1 кварталі 2025 року чотириквартирні будинки в Бойсе продавалися за медіанною ціною близько $205,800 за одиницю weknowboise.com – цифра, яку багато інвесторів вважають прийнятною, враховуючи, що кожну одиницю можна здавати за ~$1,200–$1,500. Капіталізаційні ставки у Бойсе були знижені до близько 5% або нижче в останні роки, але зі зростанням відсоткових ставок капіталізаційні ставки можуть трохи зрости, даючи покупцям трохи кращу стартову дохідність. Існує ризик надмірного будівництва в секторі апартаментів – нові великі комплекси в процесі будівництва означають, що до 2025–2026 років у орендарів буде більше вибору. Інвестори в елітні апартаменти класу А можуть зіткнутися з поступками та повільнішим заселенням. Однак оренда середнього сегменту (старіші апартаменти, приватні будинки в середніх районах) повинна залишатися стабільною, оскільки вона орієнтована на основну частину робочої сили, яка не може дозволити собі нові квартири чи будинки.
Для тих, хто хоче перепродавати будинки або робити додану вартість, ринок Бойсе вже не є легкою арбітражною можливістю купити й одразу перепродати дорожче. Перепродавцям потрібно враховувати нормалізацію цін і вищі витрати на утримання. Позитив у тому, що зараз іноді з’являються мотивовані продавці (чого майже не було у 2021 році), тому інвестори, які можуть вирішувати проблеми – наприклад, об’єкти, що потребують ремонту, або спадкове майно – все ще можуть знаходити вигідні угоди та створювати вартість через ремонт. Але ретельний аналіз угоди є ключовим; розраховувати на 10% річне зростання цін для порятунку сумнівної перепродажі вже нереалістично. Щодо комерційних інвестицій, Бойсе пропонує можливості насамперед у промисловій та роздрібній нерухомості. Торгові центри з національними орендарями показують чудові результати – деякі інвестори можуть вирішити зафіксувати прибуток через низьку вакантність і високі орендні ставки. Промисловий сектор має короткостроковий ризик вакантності, але довгострокову перспективу, оскільки Бойсе розвивається як логістичний центр; досвідчені інвестори можуть купувати в промислових парках, поки вакантність трохи підвищена і йде заселення, щоб скористатися наступною хвилею попиту. Офісні інвестиції більш ризиковані – слід бути вибірковим, орієнтуючись на медичні офіси або добре здані в оренду невеликі офіси, оскільки майбутнє попиту на офіси дещо невизначене.
Інвесторам також слід стежити за змінами політики. Наприклад, переписування зонального кодексу Бойсе відкриває можливості для будівництва ADU або дуплексів у більшій кількості районів – досвідчений інвестор-власник може додати ADU на ділянку для односімейного будинку, щоб отримувати додаткову орендну плату. З іншого боку, якщо доступність житла погіршиться, існує ймовірність (хоч і невелика у дружньому до орендодавців Айдахо), що регулятори можуть розглянути такі заходи, як стабілізація орендної плати або додатковий захист орендарів, що може вплинути на довгострокову прибутковість інвестицій. Нарешті, вартість будівництва залишається високою, тому проєкти розвитку несуть ризики – але якщо відсоткові ставки стабілізуються або знизяться, ми можемо побачити новий сплеск будівництва, у якому інвестори зможуть взяти участь (як забудовники або як постачальники капіталу). Загалом, сильна економіка Бойсе та зростання населення створюють попутний вітер для всіх інвесторів, але легкі прибутки буму вже минули. Тепер успіх прийде до тих, хто консервативно оцінює угоди, стежить за місцевими тенденціями і, можливо, зосереджується на нішах, таких як доступне житло або розвиток у межах міста, де попит найвищий.
Державна політика, реформи зонування та доступність житла
Швидкі зміни на ринку нерухомості Бойсе привернули значну увагу з боку місцевої влади та законодавців, які зосередилися на питаннях управління зростанням, модернізації зонування та доступності житла. Ось огляд основних політичних заходів та їхнього впливу:
Переписування зонального кодексу (місто Бойсе): У грудні 2023 року Бойсе впровадило довгоочікувану модернізацію свого зонального кодексу – перше комплексне переписування за десятиліття cityofboise.org. Новий кодекс спрямований на заохочення більшої різноманітності типів житла та підвищення щільності у визначених районах. Наприклад, він запровадив більш ліберальні правила для допоміжних житлових одиниць (ADU) по всьому місту та підвищив зону певних коридорів, щоб дозволити таунхауси, дуплекси та невеликі багатоквартирні будинки там, де раніше дозволялися лише односімейні будинки cityofboise.org. Мета – забезпечити “відсутню середню ланку” житла та спростити додавання нових одиниць, тим самим збільшуючи пропозицію та знижуючи вартість з часом. Перші ознаки показують сплеск заявок на дозволи для ADU після зміни кодексу – Бойсе навіть запустило пілотні програми з некомерційними організаціями для стимулювання будівництва ADU (включаючи дозвіл на пересувні міні-будинки на колесах як ADU) cityofboise.org. Переписування кодексу також переглянуло вимоги до паркування (зменшивши їх у деяких районах для зниження вартості розвитку) та створило бонуси за щільність для проєктів, що включають доступні одиниці. Ці зміни зонування поступово мають призвести до більш різноманітного житлового фонду: очікуйте більше конверсій дуплексів/триплексів у старих районах, більше кластерних котеджних забудов і вищі житлові будівлі вздовж маршрутів громадського транспорту. Хоча деякі сусіди спочатку виступали проти підвищення щільності, чиновники Бойсе наголошували, що без цих змін місто розросталося б набагато швидше, а доступність житла погіршилася б. Станом на 2025 рік новий кодекс уже діє, і спільнота забудовників пристосовується; повний вплив буде видно за кілька років, але це важливий крок до вирішення житлових потреб.
Ініціативи щодо доступного житла: Керівництво Бойсе активно намагається вирішити проблему доступності житла. Місто виділило значні місцеві кошти (доповнені федеральними грантами) на підтримку розвитку доступного житла. Понад 50 мільйонів доларів місцевих і федеральних коштів було інвестовано як “фінансування розриву”, щоб допомогти реалізувати проєкти доступного житла cityofboise.org. Наприклад, Бойсе допомагає субсидувати проєкти квартир для малозабезпечених, надаючи муніципальні земельні ділянки на вигідних умовах оренди або звільняючи від певних зборів. Також вони закріпили нові стимули щодо зонування: згідно з оновленим кодексом, забудовники можуть отримати послаблення щодо обмежень по висоті чи щільності, якщо частина квартир здається за цінами з обмеженням доходу cityofboise.org. Фактично, Бойсе намагається використати політику для спрямування ринку на створення більшої кількості квартир за цінами нижчими за ринкові, оскільки будівництво за ринковими цінами переважно орієнтоване на елітне житло. Один із прикладів — партнерство міста у забудові біля лінії громадського транспорту, де місто надало землю та кошти в обмін на те, що забудовник зробить 20% квартир доступними для тих, хто заробляє менше 60% від середнього доходу по регіону. Крім того, Бойсе створило земельний траст для житла, щоб резервувати землю для майбутнього доступного житла, і досліджує моделі “громадського земельного трасту” для створення постійно доступних можливостей для власного житла.
Регіональна співпраця також зростає. Наприкінці 2023 року Асоціація з планування спільнот Південно-Західного Айдахо (COMPASS) завершила регіональний план координації житлової політики для округів Ада та Каньйон cityofboise.org. Цей план окреслює стратегії, такі як гармонізація політик зонування між містами, розширення громадського транспорту для відкриття нових територій під житло та залучення підтримки штату для житлових програм. Одна з ідей — створення регіонального житлового трастового фонду, до якого робитимуть внески кілька міст, що дозволить фінансувати масштабніші проєкти доступного житла. Хоча Айдахо історично мало втручалося у житлову політику (віддаючи перевагу ринковим рішенням), масштаби проблеми доступності житла в Бойсе — де навіть сім’ї із середнім доходом не можуть дозволити собі купити будинок — спонукають до більш креативних підходів.
Державна політика: На рівні штату Айдахо загалом віддає перевагу підходу вільного ринку. Тут немає законів про контроль орендної плати (насправді Айдахо забороняє місцевим органам влади впроваджувати контроль оренди), а захист прав орендарів є досить базовим. Це зробило Айдахо привабливим для орендодавців і інвесторів, оскільки вони стикаються з меншим регулюванням порівняно з такими штатами, як Каліфорнія. Однак у законодавчому органі штату ведуться певні дискусії щодо зниження податку на нерухомість, оскільки швидке зростання цін призвело до вищих оцінок і податкових рахунків. У 2022 році Айдахо ухвалив пакет зі зниження податку на нерухомість, який надав певне полегшення власникам житла, і зараз обговорюються подальші коригування, щоб змінити розмір податкової пільги для власників або виділити більше доходів від податку з продажу місцевим органам влади для компенсації податку на нерухомість. Будь-які зміни в політиці оподаткування нерухомості можуть опосередковано вплинути на ринок нерухомості – наприклад, більше пільг може заохотити літніх мешканців залишатися на місці (вони менше відчуватимуть себе «витісненими податками» зі своїх дорожчаючих будинків), або навпаки, стимулювати деяких продати, якщо вони знатимуть, що податкове навантаження на їхній прибуток зменшиться.
Питання податку на приріст капіталу, згадане раніше, навіть дійшло до федеральних представників Айдахо – вони підтримують запропонований у Конгресі More Homes on the Market Act, який подвоїть податкове виключення на приріст капіталу при продажу основного житла та індексуватиме його на інфляцію boirealtors.com. Якщо закон буде ухвалено, це може послабити ефект «блокування» для давніх власників житла і потенційно вивільнити частину житлового фонду (хоча станом на 2025 рік це ще не закон). У сфері планування округ Ада прогнозує зростання і заохочує міста наслідувати приклад Бойсе щодо оновлення зонування. Приміські міста, такі як Меридіан і Колдуелл, також переглядають свої генеральні плани, щоб дозволити більше житла – наприклад, Меридіан створює нові змішані зони для розвитку як багатоквартирних будинків, так і комерційних об’єктів у зростаючих районах.
Показники доступності житла: Незважаючи на зусилля, доступність залишається серйозною проблемою. Оновлений аналіз потреб у житлі за 2023 рік чітко показав, що майже 47% нового попиту на житло у наступному десятилітті припадає на квартири, доступні для домогосподарств із доходом менше 80% від медіанного cityofboise.org. Проте саме такі квартири ринок майже не будує без субсидій. Наразі близько 60% домогосподарств із низьким доходом (менше 80% AMI) у Бойсе витрачають на житло надмірну частку доходу cityofboise.org, що часто змушує сім’ї робити складний вибір у бюджеті. Щоб покращити ситуацію, оренда має суттєво знизитися або доходи значно зрости, або, що ймовірніше, потрібно додати тисячі доступних квартир. Бойсе має мету (озвучену мером) забезпечити, щоб щонайменше 1 000 доступних квартир було збудовано або збережено в найближчі кілька років. Збереження – ще один напрямок: місто розглядає способи запобігти продажу старих багатоквартирних комплексів із подальшою дорогою реновацією (що часто призводить до підвищення орендної плати). Одним із інструментів політики може бути надання власникам стимулів або фінансування для збереження доступності квартир в обмін на податкові пільги.
Нарешті, керування зростанням проти доступності житла — це балансування. Деякі мешканці висловлюють занепокоєння темпами зростання — затори на дорогах, навантаження на школи, втрата відкритих просторів — що призводить до закликів «уповільнити» розвиток. Однак обмеження зростання може ще більше підвищити ціни через обмеження пропозиції. Місцева влада, таким чином, стикається з викликом розумного управління зростанням: заохочення щільної забудови у відповідних місцях, інвестування в інфраструктуру (школи, дороги, водопостачання) для підтримки нового будівництва та збереження комфортності життя в Бойзі під час його зростання. Такі заходи, як внески на розвиток з нового будівництва, допомагають фінансувати інфраструктуру, але якщо вони занадто високі, це може стримувати будівництво або підвищувати вартість. Поки що Бойзі та його сусіди загалом дотримуються політики, що сприяє зростанню, розуміючи, що попит існує. Наступні кілька років покажуть, наскільки ефективно ці політичні заходи зможуть полегшити житлову кризу. Якщо це вдасться, Бойзі може стати прикладом для міст середнього розміру, які стикаються з швидким зростанням, — показавши, що завдяки реформі зонування та співпраці держави й бізнесу можна додати житло й зберегти доступність міста. Якщо ж ні, Бойзі ризикує втратити багатьох тих, хто давно називає його домом. Ставки високі, і підхід міста у 2025–2028 роках суттєво вплине на доступність і здоров’я його ринку нерухомості на наступне десятиліття.
Джерела:
- We Know Boise – Оновлення ринку житла Бойзі, вартість житла та тенденції оренди (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – Звіти про ринок і тенденції житла (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Звіт про зростання населення в долині Трежер 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Економічний прогноз Айдахо 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – Огляд комерційної нерухомості ринку Бойсе Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – Зростання роздрібної та комерційної нерухомості у Трежер-Веллі (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- Місто Бойсе – Аналіз потреб у житлі 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- Комплексний аналіз ринку житла HUD: Бойсе (2023) lee-associates.com lee-associates.com
